ImmoFOKUS Frühjahr 2015

Fr端hjahr 2015

MISSION COMPLETED? Eduard Zehetner 端ber Pflichten und Konflikte.

MANGELWARE? Wohnen MARKTWISSEN! Niederlande

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Krise als Chance?

Autor: Philipp Kaufmann

N

ichts prägte unsere Branche in den letzten Jahren stärker als die Krisen, die auf uns einstürzen.

Seit 2007 gibt es junge Kollegen, die seit ihrem Einstieg nichts als Krisen und das (Management-) Leben mit diesen kennen. Diese Generation ist wahrlich nicht zu beneiden. Aber nicht nur die Menschen sind von den veränderten Rahmbedingungen der letzten Jahre betroffen. Viele Ansätze, die vor 2007 bzw. der LehmanPleite sehr erfolgreich waren, sind heute einfach nicht mehr gültig. Neue Perspektiven und Businessmodelle sind gefragt! Wir erleben einen Veränderungsdruck, der die Manager von heute in die Pflicht nimmt, die richtigen Antworten zu finden. Wir haben es zu unserer Aufgabe gemacht, unsere Leser des ImmoFokus bei dieser Suche nach neuen Antworten zu begleiten und ihnen das Wissen für Immobilienprofis zugänglich zu machen, mit dem sie auch morgen noch erfolgreich sein können. Die Krise war unsere Chance, neu durchzustarten und als KaufmannGruppe den Sprung ins Verlagsgeschäft zu wagen.

„ Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

Unser Team ist dabei der wichtigste Erfolgsfaktor. Gemeinsam mit meinem Bruder Fabian konnte ich Michael Neubauer und Ronald Goigitzer für unser Projekt gewinnen. Beide sind nicht nur Freunde, sondern auch Partner, die als Mitgesellschafter Verantwortung für den Erfolg unseres Fokus-media House übernehmen. Beide ergänzen einander perfekt und sorgen dafür, dass unser Verlag mit seinen Produkten sowohl bei Lesern als auch Inserenten in aller Munde ist. Seit Ende 2014 verstärkt Caroline Abl unser Team und ist für die grafische Gestaltung verantwortlich. Sie kam, überzeugte alle mit ihrem sonnigen Gemüt und besticht mit ihrem Können.

Ohne ihren Einsatz hätten wir in den letzten Tagen nicht die Vielzahl an Projekten und Ideen umsetzen können – DANKE!

Unser Verlag steht im Frühjahr 2015 besser da als je zuvor: Unser CoverClub bestehend aus Bruno Ettenauer, Karl-Heinz Strauss und Eduard Zehetner hält unsere Branche in Atem. Ich bin mir sicher, dass wir noch so manche Überraschungen erleben werden. Neben den Hauptheften organisierten wir ein Kunstprojekt namens „4 ASSE“ und konnten zwei Sondernummern zur MIPIM bzw. zur Wiener Immobilien Messe (WIM) produzieren. 2015/16 werden drei weitere Innovationen auf den Markt kommen, die bisherige weiße Flecken abdecken. Dies alles ist nur mit einem starken Team möglich – und das haben wir.

Unsere Zukunft hängt natürlich sehr eng mit der Entwicklung unserer Branche zusammen.

In einem bin ich mir sicher: Weitere politische Krisen werden wir nicht so einfach verdauen können. Langsam wäre es wieder an der Zeit, ohne zusätzliche Krise aufgrund des EU-Austritts von Großbritannien bzw. des Euro-Austritts von Griechenland oder einer Verschärfung im Nahen Osten bzw. in Russland arbeiten zu dürfen. Abgesehen davon hat mir ein lieber Freund gesagt, dass wir unsere Krisen bald überwunden haben werden – diese würden ja bekanntlich nur sieben Jahre dauern. Ich frage mich nur, „Wissen das die Krisen auch?“

Herzlichst

Philipp Kaufmann

Frühjahr 2015 | ImmoFokus 03

Editorial Leistbares Wohnen. Weniger Reden – mehr Handeln.

Leistbares Wohnen – kaum ein Thema wird aktuell so heftig und so kontrovers diskutiert. Alle reden davon, in erster Linie aber scheint man bemüht, den Schwarzen Peter der jeweiligen Gegenseite zuzuspielen. Es ist eines der wenigen politischen Themenfelder, in denen die Ideologie noch hoch gehalten wird. Sehen die einen im sozialen Wohnbau und einem stark regulierten Markt die einzigen zielführenden Maßnahmen, wollen die anderen dem Markt freies Spiel lassen. Angebot und Nachfrage würden das schon regeln. „Weniger Staat – mehr Privat“ heißt die Devise.

„Niemand scheint ernsthaft gewillt zu sein, das heiße Eisen anzugreifen.“

Beiden Lagern aber muss man ins Stammbuch schreiben, dass sie konkrete Lösungsvorschläge vermissen lassen. Dass das Mietrecht schon lange nicht mehr den aktuellen Erfordernissen entspricht, steht bei allen an der Diskussion beteiligten Parteien außer Streit. Das Problem Leistbares Wohnen betrifft in erster Linie jene, die aktuell auf Wohnungssuche sind, und hier im speziellen Berufseinsteiger, Alleinerzieher und Zuwanderer. Doch niemand scheint ernsthaft gewillt zu sein, das heiße Eisen anzugreifen.

Denn die Mieter sind Wähler – und die nächsten Wahlen kommen bestimmt. In Wien – und das Thema „Leistbares Wohnen“ ist vor allem eines der Bundeshauptstadt – im Herbst. Da will man es sich mit den Mietern nicht verscherzen. Der ImmoFokus hat die Streitparteien zu einem Runden Tisch gebeten.

In Wien sind Miet- und Eigentumswohnungen für Durchschnittsverdiener teuer geworden. Auch weil die Ansprüche an Qualität und Größe in

den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind.

Kein Wunder also, dass neben dem Speckgürtel rund um Wien nun auch etwas weiter entfernte Städte und Gemeinden wie St. Pölten oder Tulln in den Fokus der Wohnungssuchenden rücken.

Wir haben uns umgesehen, wie sich die Preise in Niederösterreich – hier vor allem im Raum St. Pölten – entwickelt haben. Österreich ist bislang von einer Immobilienblase verschont geblieben. In Holland ist diese vor einigen Jahren mit einem lauten Knall geplatzt.

Wie und wo sich der Markt nun langsam erholt, lesen Sie im Brennpunkt Holland. „Sag zum Abschied leise Servus“, das mag für andere gelten – im großen ImmoFokus Interview nimmt sich der scheidende Immofinanz-Chef Eduard Zehetner kein Blatt vor den Mund.

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

05

164

Inhalt 3 5 8

Vom Herausgeber Editorial Kurz & Bündig

Immobilie & Kunst

Im Fokus 91

Der Schreibtisch von …

Bruno Ettenauer

194 Immobilie im Fokus „Immobilien-Oscar“ für das Dreischeibenhaus in Düsseldorf

174 Der Top Deal

56

30

CBRE übernimmt GWS. Kaufpreis: 1,475 Milliarden Dollar.

92

Wo sparen?

Weniger Quadratmeter - geht gar nicht

Alle kochen nur mit Wasser Andere Länder – gleiche Probleme?

Wohntrends

Zu Tisch mit…

S Immo Vorstand Friedrich Wachernig

66 153

Die Akademische Seite … von Gunther Maier

158 Über den Tellerrand

Mit der Kraft der Sonne 81

Die Aufsteigerin Birgit Trofer

56

Senkrecht Die Kolumne von Walter Senk

146 Pro&Contra: Bestellerprinzip

Zimmer mit Aussicht Wohnen in der Vertikalen

70

Hoch hinaus

62

Wohnen 4.0 Die neuen Studentenbuden

Im Brennpunkt: Niederösterreich 122

Walter Rosifka vs. Anton Holzapfel

Shopping-Tempel blau-gelb 44 Shopping-Malls und Retailparks gibt es im Lande unter der Enns.

156 Die bewegte Immobilienwirtschaft Kolumne von Philipp Kaufmann

Die Angst vor dem freien Markt

Soziale Treffsicherheit Schere zwischen Arm und Reich geht weiter auf

96

Auf der Erfolgswelle

Gewerbeimmobilien: Investments haben sich 2014 verdoppelt

Günstiges Pflaster Abseits des Speckgürtels kann man in Niederösterreich durchaus noch günstig wohnen

Ob Flughafen oder Wirtschaftspark.

Aktive Standortpolitik ist gefragt

121

Bauen mit dem Sparstift Kostenreduktion durch maximale Vorfertigung & Standardisierung

100 Büromarkt im Fokus Amsterdam, Den Haag, Rotterdam und Utrecht am Prüfstand.

108 „Schiefe“ Mieter

Kaum ein anderes Land in Europa hat so viele Sozialwohnungen zu bieten

wie die Niederlande.

112 44 Leistbares Wohnen Rundruf

… weil dann nur noch Mist gebaut wird

06 ImmoFokus | Frühjahr 2015

130 Auf der Überholspur

St. Pölten wächst rasant

Alle wollen Core-Immobilien Steigende Nachfrage setzt Renditen unter Druck.

126 Gemeinsam statt einsam

Wann beginnt Wohnen unleistbar zu werden

20

Im Brennpunkt: Holland

98 116

Leistbares Wohnen 34

74

In Aspern entsteht das größte Holzhochhaus der Welt

Betten braucht das Land Amsterdam: himmlische Bedingungen für Hotelbetreiber

82

158 34 TrendTable:

Leistbares Wohnen

Positionen & Meinungen

82 Mission completed?

Eine Frage der Pflicht. Mit Geduld, Härte und Disziplin brachte Eduard Zehetner die Immofinanz wieder auf Kurs.

Wissen & Strategie 148 Urban Mining Urban Mining sucht Wege, Ressourcen rückzugewinnen

Green & Blue

170

176

Facility & Management

Supertanker im Close-Up BUWOG: Seit einem Jahr an den Börsen.

Zeit für eine Großaufnahme

142 Leerer Tank

Das asiatische Zeitalter

134 Unterm Strich zahlt der Mieter

Die Chinesen kommen – kommen sie aber wirklich?

Tankstellen und ihr zweites Leben

Der Zug der Wildgänse Kommentar: Reinhard Krémer

74

Vom Spittelberg nach Aspern

In wenigen Wochen wird Günter Kerbler

60 Jahre. Er will dann kleinere Brötchen backen

Immo-Service 164 TrendTable: Kunst und Immobilie

Schiach bleibt schiach 180 Immobilien Events – Rückschau Sie waren nicht dabei? Hier sehen und lesen Sie, was Sie versäumt haben

Betriebskosten im Wohnbau

138 Von der Energie in den Räumen 175

Die Bedienungsanleitung ... von Peter Engert

154 Wasser, Luft, Licht, Sonne Healing Environment

Finance & Investment

157

Biologische Architektur und der Goldene Schnitt

193 Immobilien erlesen 137 Vorschau 137 Impressum

Frühjahr 2015 | ImmoFokus 07

Kurz & Bündig > Office office@fokus-media.at

Erfolgreicher Verkauf 01

Pensionsfonds

n Die ZAO Avielen A.G. konnte den im Vorjahr unterzeichneten Verkauf zweier Bürotürme der von ihnen entwickelten Airport City St.Petersburg erfolgreich abschließen. Die Airport City St.Petersburg ist das erste Businesscenter der Premiumklasse an diesem Standort. Käufer ist eine von der Trinfico Investment Group gemanagte Tochtergesellschaft des privaten, russischen Blagosostoyanie Pensionsfonds. Beide Türme –„ Jupiter 1“ und „Jupiter 2“ - verfügen über eine rund 16.800 Quadratmeter große Gesamtfläche und sind seit knapp zwei Jahren an Konzerngesellschaften eines großen russischen Energiekonzerns vermietet. Die ZAO Avielen A.G. erhielt bereits zwei Auszeichnungen der Commercial Real Estate Awards für das beste multifunktionale Projekt und den besten Developer in der Region. Der dritte Turm „Zeppelin“ ist in Fertigstellung und auch hier wurde 2014 eine langfristige Vermietung unterzeichnet. Weitere Bürogebäude auf dieser Liegenschaft sind in Planung.

Erfolgreicher Verkauf 02

Otto Immobilien präsentiert aktuellen Büromarktbericht

Mittelpreisige Flachbauten sind gefragt n Vor dem Hintergrund der mageren heimischen Konjunkturaussichten und des niedrigen Zinsumfeldes präsentiert sich der Wiener Büromarkt derzeit zweigeteilt: während der Investmentmarkt im Vorjahr mit 2,8 Mrd. Euro alle Rekorde brach, blieb am Vermietungsmarkt die Nachfrage klar hinter den Erwartungen. Dies geht aus dem aktuellen Büromarktbericht für das Frühjahr 2015 hervor. Mit nur 215.000 Quadratmetern lag die Nachfrage am Vermietungs-

markt fast ein Viertel unter dem Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre, wobei vor allem die öffentliche Hand viele ihrer erwarteten Flächengesuche nicht realisiert habe. Besonders verhalten sei die Nachfrage im hochpreisigen Segment in Bestlagen gewesen. Beliebt hingegen seien bei Mietern derzeit „moderne Erstbezugsflächen mit guter Verkehrsanbindung in mittelpreisigen Flachbauten ebenso wie kleinere Flächen bis 500 Quadratmetern.“

Privatinvestor

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n Warburg-Henderson verkaufte das Büroobjekt Höchstädtplatz 1-3 in Wien 20 an einen Privatinvestor. Die Transaktion der Büroimmobilie erfolgte im Rahmen der planmäßigen Desinvestition des Warburg-Henderson Österreich Fonds Nr.1, in dessen Portfolio sich das Objekt seit 2005 befand. Rund 7.450 Quadratmeter Büroflächen sind an österreichische Unternehmen, 5.890 Quadratmeter Handelsfläche an einen Baumarkt vermietet.

Der Warburg-Henderson Österreich Fonds Nr.1 beinhaltet nach der Transaktion nur noch sechs Immobilien – davon zwei Büro- und vier Retail-Objekte.

Bena-Geschäftsführer Alexander Varendorff darf sich freuen: Der 8. Bena-Standort 7SENSES im ehemaligen Bosch-Gebäude wurde nach einer Generalsanierung fertig gestellt.

Horst Thomas Eder hat die Leitung des Vertriebs der WISAG Gebäudetechnik und WISAG Facility Management übernommen. Er wird sich in Zukunft sowohl um Vertrieb als auch um Kundenbetreuung kümmern.

Martin Hauser ist MarketingDirektor von Otis Österreich und verantwortet in dieser neu geschaffenen Position die Marketingstrategien für Aufzüge und Fahrtreppen sowie für neue Geschäftsfelder.

News Ticker Verkauf: Die Immo Kapitalanlage AG erwarb den ersten Bauteil des Forum Schönbrunn von der Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH. Vermietung: Im Juni 2015 zieht Global Blue, der internationale Shopping Experte, mit ca. 300 Mitarbeitern ins Rivergate am Wiener Handelskai und macht damit aus drei Standorten einen.

08 ImmoFokus | Frühjahr 2015

Kurz & Bündig > Office office@fokus-media.at

Großprojekt in Düsseldorf

Virtual Reality

n Die Immofinanz Group baut ihr Entwicklungsgeschäft in Deutschland aus und errichtet im Düsseldorfer Medienhafen mit FLOAT einen mehrteiligen Bürokomplex. Im Endausbau wird FLOAT über mehr als 30.000 Quadratmeter vermietbare Fläche verfügen, die Fertigstellung ist für 2018 geplant. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund 155 Millionen Euro.

Bei der Vermarktung setzt die Immofinanz auf eine Virtual Reality Simulation, die mit Inreal Technologies GmbH umgesetzt worden ist. Mittels 3D-Raumbrille mit integriertem Display erhalten Mietinteressenten nicht nur einen umfassenden Eindruck der Immobilie, sondern können auch bereits durch die künftigen Büros gehen. Verschiedene Raumsituationen wie Open Space oder Zellenbüros werden per Knopfdruck ein- und ausgeblendet.

CEE &SEE

GLOBAL REAL ESTATE & ECONOMY TALKS

20. & 21. Mai 2015 Palais Niederösterreich Herrengasse 13 1010 Wien

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Frühjahr 2015 | ImmoFokus 09

Kurz & Bündig > Hotellerie hotel@fokus-media.at

Hotelinvestments

Stark im Plus n In nahezu allen europäischen Ländern lag das Investitionsvolumen im Jahr 2014 signifikant über dem jeweiligen Vorjahreswert. Vor allem jenes in Hotelimmobilien in der Region EMEA belief sich im Jahr 2014 auf insgesamt 16,8 Milliarden Euro und verzeichnete damit einen Anstieg um 30 Prozent gegenüber 2013. In Österreich wurden 2014 rund 230 Millionen Euro in den Hotelmarkt investiert, dies entspricht allerdings einem Rückgang von 26 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Laut Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany & CEE bei CBRE, profitiert der europäische Hotelinvestmentmarkt von den niedrigen Zinsen und den guten wirtschaftlichen Rahmendaten. Selbst in Top-Lagen bietet die Assetklasse Hotel derzeit bessere Renditemöglichkeiten als die klassischen Segmente wie Büro und Einzelhandel. Auch 2015 rechnet man mit einem starken Fokus auf Hotelinvestment sowie einer steigenden Zahl asiatischer Investoren auf dem europäischen Markt.

Eröffnung

Holiday Inn Frankfurt n UBM Development, InterContinental Hotels Group (IHG) und Union Investment Real Estate GmbH feierten Ende März das Grand Opening des Holiday Inn Hotels Frankfurt - Alte Oper. Das Midmarket-Hotel verfügt auf einer Bruttogeschossfläche von 14.000 Quadratmetern über 249 Zimmer und wurde in einer Bauzeit von 18 Monaten errichtet. Für Entwickler, Fondsgesellschaft und Betreiber ist das Holiday Inn Frankfurt - Alte Oper ein Prestigeobjekt. Entsprechend den hohen ökologischen Standards der Projektpartner wurde das Hotel als Green Building ausgeführt und von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen in der Kategorie Silber zertifiziert.

Prall gefüllte Pipeline

58 Projekte mit 8.200 Zimmern n Der Tourismus in Österreich wächst und gedeiht. Nach dem Rekordjahr 2013 wurden auch in 2014 neue Höchstwerte im wirtschaftlich sehr bedeutenden Fremdenverkehrsgewerbe verzeichnet. Die Zahl der in- und ausländischen Besucher erreichte mit 37,6 Millionen einen neuen Höchststand und erfordert mehr Betten. Derzeit sind in Österreich 58 HotelNeubauprojekte mit insgesamt 8.200 Zimmern in Entwicklung. Im Zehnjahresvergleich zeigt sich ein Trend zur Buchung höherwertiger Kategorien in Hotels und ähnlichen Herbergen. Lag der Anteil der Übernachtungen in der Vier- und Fünf-Sterne-Kategorie 2004 bei 30,0 Prozent, erhöhte sich diese Quote 2014 auf 36,1 Prozent. Gleichzeitig fiel der Anteil der Ein- und Zwei-Sterne-Häuser von 10,0 (2004) auf 7,9 Prozent (2014). Einen stetigen Zuwachs bei den Marktanteilen registrieren privat oder gewerblich bewirtschaftete Ferienwohnungen. Ihr Anteil an den Übernachtungen stieg von 16,5 (2004) auf 18,8 Prozent (2014).

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Die Sans Souci Group um den Immobilienentwickler Norbert Winkelmayer und 6B47 Real Estate Investors dürfen sich freuen: Mit der Revitalisierung des Beatrixbades liegt man im Zeitplan.

Anlässlich des einjährigen Bestehens des Design-Hotels Meliá Vienna lud General Managerin Dorothea Schuster zur 1-Jahresfeier in Österreichs höchste Roof Top Bar „57 Lounge“.

Seit Anfang März ist Hermann Krammer neuer General Manager der Falkensteiner Hotels in Wien. Das Hotel Wien Margareten und Hotel Am Schottenfeld stehen von nun an unter seiner Leitung.

News Ticker Investoren stehen Schlange: Deutschland gilt auch weiterhin als einer der lukrativsten Hotelmärkte in Europa. In den nächsten Jahren werden stolze 351 neue Hotels aller Kategorien mit insgesamt 53.042 Zimmern eröffnet. Eröffnung: Mit 1. April 2015 hat das „Star Inn Hotel Premium Wien Hauptbahnhof“ den Betrieb aufgenommen.

10 ImmoFokus | Frühjahr 2015

Kurz & Bündig > Wohnen wohnen@fokus-media.at

Studentisches Wohnen

Milestone in Graz n 2013 eröffnete Milestone in Wien das erste All-In-Studierendenapartmenthaus Österreichs mit 429 Designer-Einzelapartments. Nun stellt Milestone im Oktober 2015 rechtzeitig zum Start des Wintersemesters das erste Haus in Graz beim Volksgarten fertig.

Der Standort punktet mit perfekter Infrastruktur und der Nähe zu allen großen Universitäten und Fachhochschulen in Graz. Diese sind in maximal 15 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Jedes der 378 über 20 Quadratmeter großen Designer-Einzelapartments (Monatspreis rund 500 Euro) verfügt über ein eigenes Badezimmer und eine PantryKüche.

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Frühjahr 2015 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Wohnen wohnen@fokus-media.at

Wohnungssuche

Eigentümer wollen Platz n 55 Prozent der österreichischen Immobiliensuchenden haben sich im Jahr 2014 nach einer Mietwohnung umgesehen.

Nur ein Drittel hingegen machte sich auf die Suche nach einer Eigentumswohnung.

Das ergab eine Auswertung von ImmobilienScout24 unter mehr als 20 Millionen Suchanfragen auf den Portalen ImmobilienScout24 und Immobilien.net aus dem Jahr 2014. Die durchschnittlich gesuchte Eigentumswohnung in Österreich im Jahr 2014 hatte dementsprechend 89 Quadratmeter, die entsprechende Mietwohnung nur 72 Quadratmeter.

Buwog Betriebskostenabrechnung

Sorglose Singles

n Bis spätestens Ende Juni müssen die Betriebskostenabrechnungen bei den Mietern eintreffen. Doch ob die abgerechneten Kosten stimmen, prüfen 10 Prozent der Mieter nicht. Sie vertrauen ihrem Vermieter blind. 49 Prozent der Österreicher kontrollieren zumindest den Endbetrag und einzelne Posten wie den Wasserverbrauch oder die Kosten für die Müllentsorgung. Das zeigt eine aktuelle Umfrage von immowelt.at. 41 Prozent von Österreichs Mietern wollen es allerdings genauer wissen: Sie prüfen die Betriebskostenabrechnung entweder selbst bis ins Detail oder lassen es von jemandem machen, der sich damit auskennt. Wie genau Mieter die Betriebskostenabrechnung überprüfen, hängt stark von den Familienverhältnissen ab. Während gerade einmal 39 Prozent der kinderlosen Haushalte die Aufstellung genau kontrollieren, sind es bei Familien mit Kindern 51 Prozent. Lediglich 3 Prozent der kinderreichen Haushalte verzichten auf die Rechnungskontrolle.

Bei den Mietern ohne Kind sind es hingegen 12 Prozent.

Übergabe Projekt Westlife n In Wien-Penzing wurde das Projekt „Westlife“ in der Missindorfstraße 5 mit 26 Wohneinheiten der Größenkategorien 49 – 141 Quadratmeter (davon 23 frei finanzierte Vorsorge- und drei Eigennutzerwohnungen) von der Buwog-Group fertiggestellt. Aufgrund optimaler Verkehrsanbindung sowie idealer Infrastruktur wurden bereits 80 Prozent der Wohnungen verkauft. Aktuell sind nur mehr fünf Wohnungen verfügbar. Die Anlage besteht aus einem begrünten Innenhof, sowie 21 privaten PKW-Abstellplätzen. Das nächste geplante Wohnprojekt der Buwog-Group im 14.Bezirk ist die ressourcenschonende Umwandlung der ehemaligen Siemens/Elin-Bürogebäude in der Penzinger Straße mit rund 380 geplanten Wohneinheiten.

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Reinhard Manzl verstärkt das Team der Hudej Zinshausmakler.

Der 33jährige ist künftig für die Sparte Investment Consulting verantwortlich und übernimmt die Beratung institutioneller sowie privater Anleger.

ELK verstärkt den Bereich Vertrieb in der ELK Holding AG mit Markus Weber als neuen Head of Sales. In dieser Position ist Weber für die Marken ELK, Zenker und BauMax-Haus verantwortlich.

Der Vorstandsvorsitzende Markus Ritter darf sich freuen: Die C&P Immobilien AG konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr mit 60 Millionen Euro Verkaufsumsatz ihr bislang bestes Ergebnis erzielen..

News Ticker Exklusive Lage mit urbanem Flair: Premium Immobilien AG errichtet in Wien Döbling ein attraktives Wohnhaus mit 41 hochwertigen Eigentumswohnungen. Preisgekrönter Wohnkomfort: IG Serviced Apartments mit „Booking.com Awards“ ausgezeichnet. Startschuss: Die BUWOG Group hat mit dem Bau der Projekte SKYTOWER und SKY6 begonnen.

12 ImmoFokus | Frühjahr 2015

Kurz & Bündig > Wohnen wohnen@fokus-media.at

Frei finanzierte Mietwohnungen

Quartier Lände 3

n Die Entwicklung des Projektareals Lände 3 an der Erdberger Lände geht in die zweite Phase: Nach der Revitalisierung und Vermietung der Büro-Bestandsflächen startet CA Immo nun den Bau von 220 Mietwohnungen im Rahmen eines Forward Sales. Bis Ende 2017 werden 220 frei finanzierte Mietwohnungen und 141 Parkplätze an der Haidingergasse (Baufeld Süd) entstehen. Nach dem Architekturkonzept von BEHF wird das Wohnensemble in zwei nach Süden ausgerichteten 6- bzw. 7-stöckigen Baukörpern realisiert.

Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 35 und 110 Quadratmetern. Für die beiden letzten Grundstücke (Nord 1 und 2) im Quartier Lände 3 direkt an der Erdberger Lände sind derzeit weitere hochwertige Nutzungskonzepte in Ausarbeitung.;

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Gespräche »Jedes Detail, das uns als Familie das Leben erleichtert, erhöht unseren Wohnkomfort.

In unserer Wohnung genießen wir das täglich.« Bewohner einer Wohnung von Raiffeisen evolution.

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Frühjahr 2015 | ImmoFokus 13

Kurz & Bündig > Investment & Finance investmentandfinance@fokus-media.at

Börseplatz Wien

Irreführung durch Werbung

Athos Immobilien im mid market

VKI gewinnt gegen Wienwert

n Seit Ende März ist mit der Athos Immobilien AG ein weiteres Unternehmen im mid market der Wiener Börse, dem Wachstumssegment für kleinere und mittlere Unternehmen, handelbar. Die Athos Immobilien AG bekennt sich mit diesem Schritt zu den hohen Transparenzkriterien im mid market. Die Funktion als Market Maker und Capital Market Coach übernimmt die ICF BANK AG. Zuvor war die Gesellschaft im Segment other securities handelbar. Der österreichische Immobilieninvestor, -entwickler und Bauträger konzentriert sich nach eigenen Angaben auf oberösterreichische Immobilien. Neben der Athos Immobilien AG werden im mid market derzeit noch zehn andere Unternehmen gehandelt

n Der Verein für Konsumenteninformation (VKI) klagte -im Auftrag des Sozialministeriums - die Firma Wienwert Immobilien Finanz AG wegen irreführender Werbung auf Unterlassung und bekam nun auch in zweiter Instanz Recht. Das Unternehmen bewarb seine „Wienwert Immobilien Anleihe“ mit den Worten „grundbuchbesichert“ und „prospektgeprüft“. Erst in den Klauseln der Anleihebedingungen wurde darauf hingewiesen, dass eine solche Sicherstellung nur dann eingeräumt wird, wenn dies auch in der Praxis möglich ist. Konkret bot die Wienwert Immobilien Finanz AG die „Wienwert Immobilien Anleihe“ zu einem Stückpreis von 2.500 Euro je Einlage an. Diese wurde bundesweit im Radio und in Zeitungen mit „6,5 Prozent. Grundbuchgesichert“ bzw. „3-fach sicher: treuhandgesichert, prospektgeprüft, grundbücherlich eingetragen“ beworben.

Anwesen in den Rocky Mountains

Joe Cocker verkauft Ranch n Das Privatanwesen der kürzlich verstorbenen Rock ‚n‘ RollLegende Joe Cocker wird von seiner Ehefrau Pam Cocker zum Preis von 7 Millionen Dollar zum Verkauf angeboten. Die Immobilie mit fast 16.000 Quadratfuß (ca. 1.500 Quadratmeter) Wohnfläche auf dem 243 Morgen (ca. 984.000 Quadratmeter) großen Grundstück in Crawford (Colorado) wird von Mandy Nadler von Coldwell Banker Residential Brokerage in Denver angeboten. Zu dem Anwesen gehören 80 Morgen (ca. 324.000 Quadratmeter) bewässertes Weideland, ein Stall mit sieben Boxen, zwei kommerzielle Gewächshäuser und ein ca. ein Morgen (ca. 4047 Quadratmeter) großer Badesee.

Nicht betont wurde, dass eine „grundbücherliche Sicherstellung“ nur eingeräumt wird, wenn dies auch tatsächlich möglich ist. Das ist z.B. dann nicht der Fall, wenn der Erwerb einer Liegenschaft drittfinanziert wird. Hier wird die Bank im ersten Rang eingetragen - und nicht wie aufgrund der Werbung zu erwarten - die Anleger.

Das Oberlandesgericht Wien beurteilte die entsprechenden Klauseln nun als intransparent und unwirksam und untersagte die Werbung als irreführend. Mit „grundbücherlicher Sicherheit“ dürfe nur dann geworben werden, wenn diese immer gewährt wird, so das Gericht. Auch der Begriff „prospektgeprüft“ sei irreführend, da die FMA den Prospekt nicht inhaltlich, sondern nur in Bezug auf Vollständigkeit, Kohärenz und Verständlichkeit prüfte. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Österreichische Pensionskassen

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n Das von den österreichischen Pensionskassen verwaltete Vermögen betrug zum Ende des 4. Quartals 2014 19 Milliarden Euro.

Das entspricht einer Steigerung um 2,1 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Die Vermögensveranlagung aller Pensionskassen zusammen erzielte im 4. Quartal ein Veranlagungsergebnis von 1,5 Prozent, im Gesamtjahr 2014 von 7,8%. Für die letzten drei, fünf und zehn Jahre betrug die durchschnittliche Performance der Pensionskassen 7,1 Prozent, 4,9 Prozentbzw. 3,7 Prozent. Die Zahl der Anwartschafts- und Leistungsberechtigten stieg auf rund 858.000 Personen.

Julia Kozielski leitet die neu geschaffenen IR-Abteilung bei UBM. Die Juristin ist seit 2006 an Bord und stand bisher der Rechtsabteilung vor. Ihre Dissertation befasste sich mit Wohnungseigentumsrecht.

7,8 Prozent für 2014

Silvia Richter verantwortet ab sofort die Leitung des Private Banking der Zürcher Kantonalbank Österreich AG. Sie wird den Wiener Standort weiter aufbauen und das Team mit Mitarbeitern verstärken..

Gerhard Vonbank, übernahm als kollektiv vertretungsbefugter Geschäftsführer gemeinsam mit Rupert Grienberger und Martin Summer die operativen Aufgaben des Komplettanbieters Rhomberg Bau GmbH.

News Ticker S Immo AG: Umtauschangebot für S Immo Genusscheine erfolgreich beendet. Proksch & Partner erwirkt OGH-Urteil: Geschäftsführer einer Gesellschaft sollen künftig auch gegenüber dem Vermieter bei Änderung der Gesellschafterverhältnisse direkt haften. Lehrerpensionskasse Ontario: Mit Immobilieninvestments zu 11,8 Prozent Rendite für das Jahr 2014

14 ImmoFokus | Frühjahr 2015

Kurz & Bündig > Investment & Finance investmentandfinance@fokus-media.at

Kreditverkäufe

Rekordvolumen n Im vergangenen Jahr wurden laut Cushman & Wakefield europäische Immobilienkredite für 80,6 Milliarden Euro gehandelt. Das ist mehr als zweieinhalbmal so viel wie 2013. Allein im Schlussquartal wechselten Darlehen von 23,9 Milliarden Euro den Eigner. Fast 80 Prozent der Kreditkäufe wurden mit Kapital aus den USA getätigt. Cerberus führt die Liste der aktivsten Käufer mit 17,7 Milliarden Euro an.

Bei den Verkäufern führen die irischen Institute IBRC und NAMA die Liste mit zusammen 29 Milliarden Euro an. Die Hypothekenbank Frankfurt liegt mit 4,4 Milliarden Euro auf dem sechsten Platz. Der Hunger nach Immobilienkrediten bleibt hoch: Nach Einschätzung von Cushman & Wakefield wird für 2015 das Erreichen einer neue Rekordmarke schwierig. Die aktuelle Pipeline ist 21,7 Mrd. Euro schwer.

Chinesen entdecken den Hotelmarkt in Europa

Volumen wird sich verfünffachen n Der globale Investmentmarkt für Hotelimmobilien wird laut Prognose von JLL im laufenden Jahr um weitere 15 Prozent auf 65 bis 68 Milliarden Dollar wachsen. Das würde einem Acht-JahresHoch entsprechen. Dem Wachstum auf der Investmentseite entspricht auch ein Wachstum auf der Einnahmenseite der Hotels: JLL erwartet ein Wachstum im RevPAR von fünf bis acht Prozent.

Bei den Investments werden die größten Zuwachsraten für chinesische Investoren erwartet. Die Experten von JLL rechnen mit einer Verfünffachung des aus China exportierten Kapitals. In der EMEA-Region wird 2015 ein Hoteltransaktionsvolumen von bis zu 24,7 Milliarden Dollar erwartet.

Warburg-Henderson kauft ein

Milliardengrenze geknackt n Warburg-Henderson hat 2014 erstmals die Milliardengrenze bei Immobilientransaktionen geknackt. Käufe und Verkäufe summierten sich auf 1,25 Milliarden Euro. Die Investitionen in Deutschland hat Warburg-Henderson gegenüber dem Vorjahr auf 664 Millionen Euro fast verdoppelt, die Assets under Management stiegen von 4,4 Milliarden auf 4,7 Milliarden Euro.

Seinen Investoren rät Geschäftsführer Eitel Coridaß, „Chancen in ausgewählten Risikoklassen in einzelnen Märkten zu nutzen“.

Immobilienkäufer müssten sich darauf einstellen, dass die Ankaufsrenditen weiter gedrückt werden und die Gesamtrendite „zunehmend vom Vermietungsmarkt getragen werden muss“.

Frühjahr 2015 | ImmoFokus 15

Kurz & Bündig > International international@fokus-media.at

2014 15 Prozent mehr Verkäufe

Engel & Völkers Ibiza n Bereits 2013 haben sich die Preise auf der Baleareninsel um 5 Prozent verteuert und sind 2014 nochmals um 10 Prozent angestiegen. Nicht nur die Preise, sondern auch die Verkaufszahlen am Wohnimmobilienmarkt auf Ibiza sind explodiert. Die beiden Engel & Völkers Shops auf Ibiza verzeichneten 2014 im Vorjahresvergleich einen Zuwachs von 15 Prozent bei der Anzahl der Immobilienverkäufe. Auch 2015 begann äußerst positiv. Es wurden bereits in den ersten Wochen mehr Verkaufsabschlüsse als je zuvor in den letzten 14 Jahren abgeschlossen. Objekte in Premium-Lagen wie IbizaStadt und Es Cubells im Süden erreichen bereits Preise im zweistelligen Millionenbereich. Kunden aus dem deutschsprachigen Raum dominieren den Zweitwohnsitzmarkt, gefolgt von Käufern aus Benelux, Großbritannien, Italien und Frankreich.

16 ImmoFokus | Frühjahr 2015

Kurz & Bündig > International international@fokus-media.at

BAU 2015: 250.000 Besucher

Schallmauer durchbrochen neuesten Metallbau-Trends für zukunftsorientierte Wohn-, Arbeits- und Lebenswelten präsentiert.

Zu bestaunen waren unter anderem die neue, schlanke Systemplattform ADS SimplySmart für Aluminium-Türen und ein neues Fassadensystem mit einer auf 35 Millimeter reduzierten Ansichtsbreite.

Bei den von Hueck vorgestellten Produktneuheiten standen das Schonen der natürlichen Ressourcen mit intelligent vernetzten und energieeffizienten Wohn- und Objektgebäuden sowie die Verarbeitungsoptimierung klar im Vordergrund. Dem vielfach zum Standard erhobenen Anspruch auf passivhaustaugliches Bauen wurde in allen Produktbereichen entsprochen. Im Bereich des Fassadenbaues wurden die Planung, Fertigung und Montage von 3D-Fassaden mit dem Parametric System revolutioniert. Am Messestand wurden zudem die Kernkompetenzen für alle Elemente der Gebäudehülle eindrucksvoll unter Beweis gestellt

n Die BAU, Weltleitmesse für Architektur, Materialien und Systeme, hat in ihrer 50jährigen Geschichte erstmals die Schallmauer von 250.000 Besuchern durchbrochen. Zu der schon seit langer Zeit völlig ausgebuchten Fachmesse kamen an sechs Messetagen 251.200 Besucher, das sind über 16.000 mehr als 2013. Es kamen zwar auch mehr Besucher aus Deutschland, der deutliche Zuwachs ist aber den internationalen Gästen zu verdanken. Rund 72.000 Besucher kamen aus dem Ausland, das ent-

spricht einem Plus von 20 Prozent. Auch als „Architektenmesse“ wurde die BAU ihrem Ruf wieder absolut gerecht. Etwa 65.000 Besucher kamen aus Architektur- und Planungsbüros, auch das bedeutet gegenüber 2013 noch einmal ein Plus.

Berlin übertrifft alle Erwartungen

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

n Der Büroflächenumsatz in Berlin hat im letzten Jahr alle Erwartungen übertroffen. Savills kommt auf 1.290 Mietverträge mit einem beachtlichen Flächenumsatz von 773.800 Quadratmetern – das sind 11,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Savills‘ Berlin-Chef Christian Leska führt dies vor allem darauf zurück, dass die ‚big tickets‘ wieder in die Hauptstadt zurückgekehrt seinen. So gab es 16 Abschlüsse mit jeweils mehr als 5.000 Quadratmetern. Ein treibender Faktor in Berlin ist der TechBoom an der Spree.

Mark Krenn, Leiter der CEE Real Estate & Construction Praxis bei CHSH hat ein Joint Venture aus CA Immo und Union Investment erfolgreich beim Verkauf des Logistikparks Europolis M1 in Budapest an Prologis beraten.

Schüco überraschte auf der BAU 2015 mit unzähligen Innovationen und neuen Lösungen in allen Bereichen, sei es Technik, Planung oder auch Bau-Zertifizierung. In fünf Themenstudios gegliedert wurden die

Der Büromarkt boomt

6B47 Real Estate Investors AG peilt für heuer, fünf Jahre nach der Gründung, einen Rekord an Objekt-Verkäufen an. Laut CEO Peter Ulm will man 2015 ein Volumen von 250 Millionen Euro lukrativ abstoßen.

1999 gründete Christian Wetzel die CalCon-Gruppe - ein Spin-Off des Fraunhofer-Instituts. Nun wechselte er in den Aufsichtsrat der CalCon Deutschland AG und will sich vermehrt Forschungsarbeiten widmen.

News Ticker Berlin: CA Immo plant zwei weitere Bürogebäude in der Europacity beim Berliner Hauptbahnhof Hamburg: ECE und Strabag planen Stadtquartier in der HafenCity . München: UBM baut Holiday Inn für Union Investment. Frankfurt: CA Immo plant Busterminal und Hochhaus.

Frühjahr 2015 | ImmoFokus 17

Kurz & Bündig > Retail retail@fokus-media.at

Immofinanz setzt auf Polen

Expansion

n Die Immofinanz Group hat ein weiteres Einzelhandels-Projekt in Polen fertig gestellt: Das im Zentrum von Lublin gelegene Shopping Center Tarasy Zamkowe bietet auf einer Mietfläche von 38.000 Quadratmetern Platz für Shopping, Entertainment, Erholung sowie Freizeitaktivitäten und punktet mit einem ausgewogenen Mieter- und Branchenmix. Die Investitionskosten beliefen sich auf rund 115 Millionen Euro. „Einer unserer derzeitigen Schwerpunkte im Development sind Einzelhandels-Immobilien in Polen. Die Eröffnung von Tarasy Zamkowe stellt dabei nicht nur einen weiteren Meilenstein dar, das Shopping Center ist auch ein Paradebeispiel für unser Geschäftsmodell – die Immobilienmaschine. Seit dem hoch profitablen Verkauf des Silesia City Center in Kattowitz im Jahr 2013 haben wir unsere Retail-Fläche in Polen bereits wieder um mehr als 71.000 Quadratmeter aufgestockt. Und weitere Projekte unserer Marken STOP.SHOP. und VIVO! sind in Bau oder in Vorbereitung“, so Eduard Zehetner, CEO der Immofinanz Group.

Shopping Center Symposium

Simmering bekommt neues Einkaufszentrum

Ein 100 Millionen Projekt n Ab 2016 erstrahlt der Huma Einkaufspark in Simmering in neuem Glanz. Nach Abschluss aller Bauarbeiten im Jahr 2017 wird das Einkaufszentrum insgesamt 50.000 Quadratmeter vermietbare Fläche in 90 Shops aufweisen, erklärt Marcus Wild, Geschäftsführer des HumaPark-Betreibers SES Spar European Shopping Centers. Das seit mehr als 30 Jahren an dem Standort existierende Center wird abgerissen und durch zwei neue Bauteile ersetzt. Der erste Bauabschnitt soll 2016, der zweite 2017 eröffnet werden. Die Entwurfsplanung für das Center stammt vom internationalen Architekturbüro Chapman Taylor Düsseldorf. Die Generalplanung erfolgt durch ATP architekten ingenieure, Innsbruck. In Summe investiert der Eigentümer, die Jost Hurler Unternehmensgruppe München 100 Millionen Euro .

Komplexität nimmt zu

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n „Die Komplexität im Einkauf hat sich massiv erhöht, das Handelsbusiness essentiell verändert, und alle, die das nicht sehen wollen, werden nicht mehr in der Top Liga mitspielen“, mit diesen klaren Worten eröffnete Hania Bomba, Geschäftsführerin von RegioPlan Consulting das 17. Europäische Shopping Center Symposium, das in Wien stattfand. Mit rund 330 Teilnehmern und zahlreichen nationalen und internationalen Experten aus den Bereichen des Handels und der Immobilien machte die Veranstaltung auf wichtige Wendepunkte in der Shopping Center Industrie aufmerksam.

Das Team von CBRE Global Investors rund um den Österreicher Martin Sabelko wurde beim „CEE Retail Real Estate Awards“ als „Retail Leasing Specialist of the Year“ ausgezeichnet.

Die Wiener Otto Immobilien Gruppe hat mit Martin Weinbrenner seit kurzem einen neuen Prokuristen. Der gebürtige Deutsche war 2013 von Commerz Real zu Otto Immobilien gewechselt.

Thomas Silber übernimmt die Funktion des Vertriebsleiters bei Saint-Gobain Weber in Österreich.

Silber kennt den Saint-Gobain Konzern bereits seit 18 Jahren und sammelte dort zahlreiche Erfahrungen in Führungspositionen in Vertrieb und Marketing.

News Ticker Shopping Center Nord: In der zweiten Baustufe des Refurbishments erhält das Shopping Center einen neuen Außenauftritt.

E-Commerce: Im Jahr 2025 werde durch die schnelle Entwicklung des E-Commerce 25 Prozent der stationären Handelsflächen überflüssig sein

18 ImmoFokus | Frühjahr 2015

Kurz & Bündig > Retail retail@fokus-media.at

Erfolgskurs der neuen Wiener Einkaufszentren

Kaum Flächenzuwachs n Der EHL Geschäftsflächenbericht 2015 bescheinigt den 2014 und 2015 neu eröffneten Wiener Einkaufszentren einen tollen Erfolg. Insgesamt konnten die rund 60.000 Quadratmeter Neuflächen, die im Bahnhofseinkaufszentrum am Hauptbahnhof, im erweiterten Auhof Center, im Goldenen Quartier und im Ende Februar eröffneten Citygate in der Wagramer Straße auf den Markt gekommen sind, vollständig vermietet werden. In den kommenden zwei bis drei Jahren ist nur mehr wenig Flächenwachstum durch Einkaufszentren zu erwarten, wodurch die Aussichten für die neuen Wiener Einkaufszentren auch für 2015 weiter positiv sind. „Der Trend geht derzeit sowohl seitens der Einzelhändler als auch seitens der Konsumenten klar in Richtung Einkaufszentrum“, bestätigt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien.

Flächen in Einkaufszentren werden von internationalen Ketten gegenüber Flächen in Einkaufsstraßen bevorzugt und auch drei Viertel der Wiener ziehen laut Umfrage das Einkaufen in Shopping Centern dem Stadtbummel vor. Shopping Center in B- und C-Lagen kämpfen hingegen aufgrund der erfolgreichen Etablierung der neuen Zentren mit zunehmendem Leerstand. Auch die Einkaufsstraßen spüren die Konkurrenz und müssen mit zahlreichen Umgestaltungsmaßnahmen für mehr Attraktivität und steigende Kundenfrequenz sorgen.

Erfolgreiche Nachnutzung

Galleria Danubia eröffnet n Jahrelang ist in Hainburg an der Donau über die Nachnutzung des Areals der Austria Tabak, die 2011 geschlossen wurde, diskutiert worden. Fast alles ist neu auf dem Gelände der Austria Tabak, nur das Untergeschoss der Werke blieb bestehen.

Neu sind auch 180 Arbeitsplätze, die durch das Einkaufszentrum „Galleria Danubia“ geschaffen wurden. „Wir freuen uns, mit der Galleria Danubia einen tollen Branchenmix mitten ins Zentrum von Hainburg bringen zu können. Von Kleidung und Schuhen über Lebensmittel bis hin zu Drogerie- und Büroartikeln ist hier nun alles zu finden“, meinen Eduard Halmschlager und Thomas Rattensperger, Geschäftsführer der Halpin GmbH & Co KG. Der größte Mieter ist mit einer Fläche von über 3.000 Quadratmetern Merkur, gefolgt vom Lebensmittelhändler Lidl. Bis zu 60 Prozent der Kunden werden Schätzungen zufolge aus der Slowakei kommen.

Und das Einkaufszentrum sei nur der Anfang, sagt Halmschlager: „Wir wollen das weiterführen mit einer internationalen Schule, einem weiteren Großprojekt mit 150 Wohnungen und mit dem Ausbau der Kaserne.“ Die Region sei auf dem besten Weg, sich von einem Grenzland in ein europäisches Kernland zu entwickeln, hieß es bei der Eröffnung. Das neue Einkaufszentrum bietet 25 Shops, darunter Bekleidungs- und Lebensmittelgeschäfte sowie Drogeriemärkte. In das Projekt wurden 25 Millionen Euro investiert.

Wasser wie es sein sollte

Funktionsweise • Reduktion der Oberflächenspannung, Ordnung der Wasserstruktur durch Verwirbelung, pflanzliche Öle, Gold und Silber Lebenswert • Positiver Einfluss auf alle Lebensformen, Wohlbefinden • Emoto Qualitätssiegel – einziges Produkt in Österreich mit dieser Auszeichnung Einsparungen • Kalkprävention ohne Strom, Salz und Chemie • Längere Gerätelebensdauer, Weniger Reparaturaufwand • Effizienter Betrieb von Klimaanlagen (die mit Wasser betrieben werden) • Waschchemie kann um rund ein drittel verringert werden, aktiver Umweltschutz Kosteneffizient • Überschaubare Amortisierung der Anschaffungskosten • Funktion ohne chemische Zusätze und Strom • 6 Jahre wartungsfrei, dann geringer Kostenaufwand zu Nachaktivierung der Öle

Vertriebspartner Michael Wittmann Katzengrubergasse 4, 2201 Wien Wm-consulting@drei.at 0043 664 18 36 101 Frühjahr 2015 | ImmoFokus www.living-wem-water.com

19

Leistbares Wohnen

Die Schere zwischen Arm und Reich geht weiter auf Soziale Treffsicherheit. Für die einkommensschwächeren Schichten wird das Angebot an preisgünstigem leistbarem - Wohnraum immer kleiner.

Autor: Michael Neubauer

N

icht nur Thomas Malloth, der Fachverbandsobmann der Immobilientreuhänder, befürchtet, dass die Schere zwischen Arm und Reich weiter aufgehen und der Wohnungsmarkt für die einkommensschwächeren Schichten ein immer geringeres Angebot bereitstellen wird. „Über 75.000 Alt- oder Friedenszinsverträge, Eintrittsrechte und die Belegung tausender geförderter Wohnungen durch Privilegierte macht Wohnen in Wien für Junge teuer“, so der Fachverbandsobmann.

20

ImmoFokus | Frühjahr 2015

Mit dieser Meinung steht Malloth nicht allein da. Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe der Immobilientreuhänder in der Wiener Wirtschaftskammer: „Es gibt in Wien hunderttausende Privilegierte, die niedrigste Mieten bezahlen. Die Kosten eines Gebäudes müssen aber gedeckt werden, was vor allem zulasten Junger geht, die derzeit eine Wohnung suchen oder vor kurzem bezogen haben. Diese niedrigen Mieten müssen unter Berücksichtigung einer entsprechenden Einschleifzeit an das Marktniveau herangeführt werden. Das würde die derzeitige Schere zwischen

Mie

te

SozialerWohnbau Wohnbau Privat?

Sozialer oderoder Privat?

Nur vier von zehn Wohnungen sind privat 19%

Gemeindewohnung

41%

Genossenschaft

40%

Private Hauptmiete

Sozialer Wohnbau

Quelle: ÖVI

den Privilegierten-Mieten und dem Preisniveau bei Neuvermietungen reduzieren!“ Seit Monaten nimmt die Debatte zu „leistbarem Wohnen“ breiten Raum in der Öffentlichkeit ein. Kein Wunder – die nächsten Landtags- und Gemeindewahlen stehen vor der Tür, da kommt ein Thema, das entsprechend Stimmung schürt, gerade richtig. Die Parteistrategen und Spin-offDoktoren kommen dabei so richtig in Fahrt.

Österreich DURCHSCHNITTSGRÖSSE WOHNUNG

HAUSHALT

M2/PERSON

1986

81 m2

2,67 m2

30 m2

2013

100 m2

2,26 m2

44 m2

Quelle: ÖVI

Wien Was ist leistbares Wohnen?

Dieser Frage ging die Volksökonomin Agnes Streissler-Führer im Auftrag des ÖVI in der Studie „Leistbares Mieten – Leistbares Leben“ nach.

Eine einheitliche Definition dazu gibt es bislang nicht. Eine Messung ist insofern schwierig, da neben der Entwicklung bzw. Höhe der Wohn-

DURCHSCHNITTSGRÖSSE WOHNUNG

HAUSHALT

M2/PERSON

1986

65 m2

2,06 m2

32 m2

2013

75 m2

1,99 m2

28 m2

Quelle: ÖVI

Von allen Personen, die in einer Mietwohnung wohnen, gehören ...% zur Gruppe:

Foto: Fotolia

GEMEINDEWOHNUNG niedriges Einkommen (<60% Median)

25%

GENOSSENSCHAFT

PRIVATE MIETE

25%

51%

mittleres Einkommen (60% bis 180% des Median)

20%

41%

39%

oberes Einkommen (> 180% Median)

10%

37%

53%

Gesamtbevölkerung

20%

37%

42%

Quelle: ÖVI

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

21

Leistbares Wohnen Mietaufwand in Arbeitsstunden

100

Wie viele Stunden im Monat muss(te) ein Industriearbeiter für seine Miete arbeiten?

Für eine ...

70m2-Whg. Kategorie A

100m2-Whg. Kategorie A

... in Österreich

60 50 40 30

50,2 45,8 39,6

37,3

20 10

1986

1990

1995

2000

2005

2010

2013

Quelle: ÖVI

kosten auch Verteilungsaspekte, Wohnqualität und Präferenzen zu berücksichtigen sind. Nach EU-SILC Definition wird von einer Überbelastung gesprochen, wenn mehr als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens fürs Wohnen aufgewendet werden muss. Die Statistik Austria hingegen sieht die Grenze bei 25 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens. Egal, welche Grenze man nun als Benchmark nimmt, Österreich liegt mit 22 Prozent der Haushaltsausgaben für Wohnkosten (Miete und Eigentum) sowohl unter dem EU-28 als auch dem EU-15 Schnitt. Auch beschränkt auf die Kosten für Mietwohnungen liegt Österreich unter dem EU-15 Schnitt, nur in Schweden sind Ausgaben für Miete niedriger. Ärmere Haushalte zahlen mehr

„Reformbedürftigkeit

des österreichischen sozialen Wohnbaus ist evident.“ Georg Flödl, ÖVI-Präsident

22

ImmoFokus | Frühjahr 2015

Auffallend aber ist, dass in Österreich die Wohnkosten für Alleinerziehende höher sind, während im Vergleich dazu Single-Senioren-Haushalte sich über niedrige Wohnkosten freuen können. Schlecht schaut es auch für „ärmere“ Haushalte (Haushalte mit einem Einkommen von weniger als 60 Prozent des medianen Äquivalenzeinkommens) aus. In dieser Gruppe ist der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen mit über 40 Prozent deutlich über dem Durchschnitt.

Hier drängt sich die Frage auf, wieso dieser Wert trotz eines 60-prozentigen Anteils an sozialem Wohnbau in Österreich überhaupt möglich ist. 51 Prozent der Mieter auf dem privaten Markt sind der Gruppe mit niedrigem Einkommen zuzuordnen, während 47 Prozent der Mieter aus der Gruppe des oberen Einkommens (mehr als 180 Prozent des Medianeinkommens) in einer Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung leben.

Mangelnde soziale Treffsicherheit

„Diese Faktenlage macht die mangelnde Treffsicherheit und Reformbedürftigkeit des österreichischen sozialen Wohnbaus wohl mehr als deutlich evident“, empört sich Flödl und fordert die Bundesländer auf, ihre kommunalen Wohnungsvergabe- und Wohnbauförderungssysteme einer Evaluierung zu unterziehen und entsprechende Maßnahmen zu setzen.

Nicht nur Flödl fordert im Sinne der sozialen Gerechtigkeit eine regelmäßige Überprüfung der Förderwürdigkeit. Ist diese nicht mehr gegeben, soll – um die soziale Durchmischung aufrecht zu erhalten – eine Anhebung des Mietzinses auch im sozialen Wohnbau möglich sein. In dasselbe Horn stößt auch Pisecky: „Lebenslange staatlich geförderte günstige Mieten für Gutverdiener müssen der Vergangenheit angehören. Diese mit

A, B, C, D

Wohnungen Kategorien Lorem ipsum Kat A: Zentralheizung, Bad/Dusche, WC Kat C: WC und Wasserentnahme

Kat B: Bad/Dusche, WC, Einzelofenheizung Kat D: Nur Wasser oder keine Installation

Anzahl der Wohnungen in 1.000

1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200

1986

1990

1995

2000

2005

2010

2013

Quelle: ÖVI Quelle: ?

Steuergeld errichteten und erhaltenen Wohnungen sollen dem unmittelbaren Wohnbedürfnis dienen - und zwar für jene, die sie tatsächlich benötigen. Die Mieten für Gutverdiener sollen daher angepasst und die zusätzlichen Mittel für die Errichtung weiterer Wohnungen mit günstiger Miete verwendet werden.“ Kein Verkauf von Gemeindewohnungen

Beide Immobilienexperten sind dafür, die dadurch entstandenen Mehreinnahmen zweckgebunden für Wohnbauoffensiven zu verwenden. Eine Forderung, die Wohnbaustadtrat Michael Ludwig schlichtweg abgelehnt, wie auch den Verkauf von Gemeindewohnungen an kaufwillige Mieter. Eines steht bei allen Marktteilnehmern außer Zweifel: Die Preisanstiege auf dem Wohnungsmarkt treffen vor allem jene, die noch nicht bzw. erst seit kurzem mit (eigenem) Wohnraum versorgt sind.

Ansprüche deutlich gestiegen

Doch man kann nicht Birnen mit Äpfeln vergleichen. Eines darf man bei dieser Betrachtung nicht außer Acht lassen. Die Ansprüche ans Wohnen sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, ebenso nimmt die Größe der Wohnungen bei abnehmender Haushaltsgröße zu. Die laufende Wohnstandard-Verbesserung muss bei der Beurteilung der Entwicklung von Wohnkosten

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

23

Leistbares Wohnen Wohnkosten für Mietwohnungen im Europavergleich Wohnkosten für Mietwohnungen im Europavergleich inkl. Betriebs- und Energiekosten, Angaben in Kaufkraftstandards (Durchschnitts-Euro) GESAMT

ALLEINERZIEHENDE

EU-15

617

A

602

602

651

D

648

635

FR

653

612

S

440

755

620

498 586

552 898

566 527

646

541

CH

471

642

DK

NL

SINGLE-SENIORENHAUSHALT

484 828

652

Quelle: ÖVI

berücksichtigt und als Folge gestiegener Qualitätsansprüche verstanden werden, die sich auch in höheren Kosten zeigt.

Nicht überschaubare Fülle an Baugesetzen

„Ein neues Mietrecht

muss Schluss machen mit willkürlicher Benachteiligung aus längst vergangenen Tagen.“ Michael Pisecky, Geschäftsführer SReal

24

ImmoFokus | Frühjahr 2015

Die Schaffung von günstigem Wohnraum gestaltet sich durch eine kaum mehr überschaubare Fülle an Baugesetzen, OIB-Richtlinien und dem rasanten Zuwachs an technischen Standards und Richtlinien immer schwieriger. Diese Entwicklung steht zunehmend im Widerspruch mit der Forderung nach „leistbarem“ Wohnraum, denn das Hochschrauben technischer Standards schlägt sich direkt auf die Wohnkosten nieder. Auch der soziale Wohnbau leidet unter den hohen Auflagen. So erklärt sich, weshalb etwa in Wien der letzte Gemeindebau 2004 fertiggestellt wurde und Wohnbaustadtrat Ludwig im Frühjahr 2014 in den Medien zitiert wird, dass er neue Gemeindebauten „unter den jetzigen gesetzlichen und finanziellen Rahmenbedingungen nicht als sinnvoll“ erachte.

Neues Mietrecht muss her

Die Festlegung der Miete der Wiener Gründerzeitviertel geht auf die frühen siebziger Jahre des letzten Jahrhunderts zurück. Zu dieser Zeit waren noch über 50 Prozent der Wohnungen in diesen Gebieten Substandardwohnungen. Viele Bereiche der Gründerzeitviertel sind seitdem längst

Trendwohngebiete geworden wie z.B. die Gegend um den Brunnenmarkt oder Westbahnhof. Eine Abschaffung dieser diskriminierenden Regelung ist überfällig. „Ein neues Mietrecht muss Schluss machen mit der willkürlichen Benachteiligung aus längst vergangenen Tagen. Gründerzeitviertel haben gegenüber den anderen Wohngebieten längst in ihrer Wohnqualität aufgeholt, sie teilweise sogar überholt“, fordert Pisecky. Aufgrund des Alters und der hohen Kosten für Sanierung und Erhaltung der Gebäude ist eine Vermietung vielfach überhaupt erst inklusive eines Lagezuschlages wirtschaftlich. Wien kann aufgrund der prognostizierten hohen Zuwanderungsraten auf diese Flächen nicht verzichten. Die Ungleichbehandlung der Gründerzeitviertel im Mietrecht gegenüber anderer Wohngebiete muss daher rasch beseitigt werden.

Teures Bauen als Preistreiber

Neben den gestiegenen Qualitätsanforderungen erhöhen vor allem die hohen Auflagen an heutige Neubauten, durch eine Flut von Normen, Vorschriften und Standards die Baukosten, wie folgende Abbildung zeigt. Die Wohnausgaben entwickeln sich etwas langsamer als die Baukosten, folgen aber im Wesentlichen deren Entwicklung. Ebenfalls ersichtlich ist, dass die Realeinkommen seit Mitte der 1990iger

„Ein echter Preis- und Qualitätswettbewerb wie in der Privatwirtschaft findet im geförderten Wohnbau nicht statt.“ Thomas Rohr Immobilienmanager

Jahre in der Entwicklung der Wohnausgaben zurückbleiben.

sicherstellen, so wird eine Anhebung der 250 Euro unausweichlich sein“, hört man dazu unisono bei den Gemeinnützigen.

Zu teure Grundstücke

Viele gemeinnützige Wohnbauträger können sich die Grundstücke nicht mehr leisten. 250 Euro pro Quadratmeter erzielbarer Nutzfläche - das ist seit vielen Jahren die Obergrenze für den Ankauf von Grundstücken für geförderten Wohnbau in Wien.

Mehr darf vom Gesetz wegen nicht bezahlt werden.

Zieht man Inflation, Grundstücksknappheit, die zunehmende Bodenspekulation und die generell gestiegenen Immobilienpreise in Betracht, fragt man sich mitunter, wie das Baugeschäft für einen gemeinnützigen Bauträger überhaupt noch kostendeckend sein kann.

Gemeinnützige weichen aus

Fotos: Credits

Die Konsequenz: Auch gemeinnützige Wohnbauträger wenden sich dem freifinanzierten Bau zu. So errichtet zum Beispiel das Österreichische Siedlungswerk (ÖSW), traditionell im Leopold Tower neben dem Shoppingcenter Citygate gemeinsam mit den drei Tochterfirmen Wohnungseigentum GmbH, immo 360° und room4rent mehr als 300 freifinanzierte Wohnungen. Ein Großteil ist bereits vermietet und verkauft. „Will man geförderten Wohnbau

Leistungswille nimmt ab

Eins steht für Thomas Rohr, der sich im Vorjahr mit einem Schreiben an 100 Personen des öffentlichen Lebens in Österreich mit neuen Ideen zum Thema „Miet- und Förderungsrecht“, wandte fest: „Die Wirkung der derzeitigen Politik und Gesetze führen auf Dauer in eine immer schwieriger werdende Situation, weil der Staat sich die bisherigen Förderungen von Wohnbau und Wohnhausanierung nicht mehr leisten kann.“ Zudem gebe es eine stete Kostensteigerung und andererseits eine Verminderung der Leistungsfähigkeit und des Leistungswillens der Bevölkerung im Wohnbereich.

In einer strengeren Mietpreisregulierung sieht Rohr – wie so viele andere Experten auch - kein Allheilmittel. Dies würde nur einem neuerlichen Schwarzmarkt Tür und Tor öffnen.

Niemand achtet auf Kosten

Die Baupreise hätten sich, so kritisiert Rohr, im Laufe von vielen Jahren auf ein bestimmtes („wertgesichertes“) Niveau eingespielt und würden bis zu einer von den Förderungsstellen festgelegten Höhe anerkannt.

Ausschreibungen ohne Wettbewerb

Die staatlichen Auftraggeber oder die gemeinnützigen Genossenschaften veranstalten Ausschreibungen. Die teilnehmenden Unternehmen jedoch kennen diese Fördergrenzen und bieten daher nahe dieser Grenze an. Die einzelnen Institutionen haben ihre Firmen, die sie aus verschiedenen Gründen vorziehen. Gibt es günstigere Anbieter lassen die favorisierten Firmen ebenfalls preislich nach und können sich dann aber durch mehr oder weniger begründete Nachtragsaufträge oder bei anderen Projekten schadlos halten.

Die Anbieter von geförderten Wohnungen würden nicht auf die Kosten achten, weil sie bei der Preisgestaltung nicht die Leistungsfähigkeit eines potentiellen Käufers berücksichtigen müssen.

Sie können vielmehr damit rechnen, dass jene Differenz, die sich der Käufer nicht leisten kann, durch die staatliche Förderung ausgeglichen wird.

Für Rohr steht damit fest, dass diese Praxis eine systematische wirtschaftsfremde Vorgangsweise darstelle, sodass die Preise im Wohnbau heute um rund 25 Prozent günstiger in der Herstellung sein könnten. Ein echter Preis- und Qualitätswettbewerb wie in der Privatwirtschaft finde nicht statt. n

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

25

Leistbares Wohnen

Wie wohnt Österreich 2012 (3,7 Mio. Hauptwohnsitzwohnungen)

50%

10%

Eigenheimnutzer: 1,8 Mio.

40% Hauptmietwohnungen: 1,5 Mio.

sonstige 60%

40%

Sozialer Wohnbau: 900.000 Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen

Private Mietwohnungen: 600.000 54%

46%

MRG Vollanwendung: 325.000

MRG Teilanwendung/Vollausnahme: 272.000

61%

28%

11%

Richtwertverträge: 200.000

Altverträge vor 1994: 90.000

Übrige: 34.000

R

und die Hälfte aller Wohnungen in Österreich wird von Eigenheimbesitzern oder Wohnungseigentümern bewohnt. 40 Prozent des österreichischen Wohnungsbestands wird von Hauptmietern bewohnt. Davon entfällt wiederum etwas mehr als die Hälfte der Wohnungen auf den sozialen Wohnbau (gemeinnützige Bauvereinigungen und Gemeindewohnungen), etwas weniger als die Hälfte auf den privaten/ gewerblichen Mietwohnungsmarkt. Der private/gewerbliche Mietwohnungsmarkt unterteilt sich vereinfacht wiederum in den „freien“ und den „mietzinsregulierten“ Bereich. Österreichweit stellen gerade einmal 9 Prozent aller als Hauptwohnsitz genutzten Wohnungen private Mietwohnungen, die unter

das Regime des Mietrechtsgesetzes fallen, dar, 7 Prozent aller Hauptwohnsitze entfallen auf Mietwohnungen des „freien“ (unregulierten) Marktes.

Gemessen am Mietwohnungsbestand sind 22% aller Hauptmietwohnungen privater Vermieter dem Vollanwendungsbereich des MRG zuzuordnen. Österreichweit entspricht das rund 325.000 Hauptmietwohnungen privater Vermieter (Vermieter = nicht Gemeinde oder GBV) - 224.000 befinden sich davon in Wien. Mit anderen Worten: 7 von 10 privaten Hauptmietwohnungen in Österreich, die dem Regime des Mietrechtsgesetzes unterliegen, befinden sich in Wien. n

EU Silc 2012 EINKOMMENSGRUPPEN (IN % DES MEDIAN)

HAUS EIGENTUM

%

WOHNUNG EIGENTUM

%

GEMEINDEWOHNUNG

%

GENOSSENSCHAFTSWOHNUNG

%

SONSTIGE HAUPT-/ UNTERMIETE

%

MIETFREIE % WOHNUNG/ HAUS

GESAMT

%

niedrig (<60% des Medianeinkommens*)

290.000

24

77.000

6

188.000

16

137.000

11

387.000

32

122.000

10

1.201.000

100

mittel (60% bis 180% des Medianeinkommens)

3.182.000

51

596.000

9

387.000

6

869.000

14

935.000

15

332.000

5

6.301.000

100

hoch (>180% des Medianeinkommens)

530.000

63

126.000

15

30.000

4

44.000

5

99.000

12

12.000

1

842.000

100

Quelle: ÖVI

26

ImmoFokus | Frühjahr 2015

Wie wohnt Wien 2012 (862.000 Hauptwohnsitzwohnungen)

20%

5%

Eigenheimnutzer: 160.000

75% Hauptmietwohnungen: 560.000

sonstige 60%

40%

Sozialer Wohnbau: 373.000 Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen

Private Mietwohnungen: 280.000 80%

20%

MRG Vollanwendung: 224.000

MRG Teilanwendung/ Vollausnahme: 55.000

55%

33%

12%

Richtwertverträge: 123.000

Altverträge vor 1994: 75.000

Übrige: 26.000

W

arum das Thema „Mieten“ allen voran ein Wiener Thema ist, zeigt die Verteilung des Wiener Wohnungsbestands. 44 Prozent aller Hauptmietwohnungen in Österreich befinden sich in Wien. Hier kehren sich die Verhältnisse förmlich um: 75 Prozent des Wiener Wohnungsbestands entfallen auf Mietwohnungen, weniger als 20 Prozent der Hauptwohnsitzwohnungen werden von Eigenheimnutzern oder Wohnungseigentümern genutzt. Der Bestand der Wiener Mietwohnungen wird vom sozialen Wohnbau dominiert: Mehr als die Hälfte (57 Prozent) aller Hauptmietwohnungen in Wien stellen entweder Gemeindewohnungen

dar (30 Prozent) oder werden von gemeinnützige Bauvereinigungen (26 Prozent) vermietet. Auf den verbleibenden „privaten“ Mietwohnungsmarkt entfallen etwa 40 Prozent der Hauptmietwohnungen (279.000 Hauptmietwohnungen).

Der überwiegende Teil dieses Segments (immerhin 80 Prozent) fällt aufgrund des hohen Altbaubestandes in den vom Mietrechtsgesetz regulierten Bereich.

Der „freie“ bzw. unregulierte private Mietwohnungsmarkt (Teilanwendung/ Vollausnahme MRG) fällt daher in Wien entsprechend gering aus (rund 55.000 Mietwohnungen). Mit anderen Worten: in Wien fallen 8 von 10 privat vermietete Mietwohnungen in den Anwendungsbereich des MRG, nur 2 von 10 in den unregulierten „freien“ Markt. n

Bestandsmieten: Durchschnittlicher Wohnungsaufwand (ohne BK, Garagen- und Heizkosten, einschließlich UST) 2012 in €/m2 ÖSTERREICH

WIEN

Gemeindewohnungen

3,54

3,56

Genossenschaftswohnungen

4,17

4,54

priv./gewerbl. vermietete Wohnungen (andere Hptmietw.)

5,22

5,27

Davon: Altmietverträge im Vollanwendungsbereich (abgeschlossen vor 1994)

2,64

2,56

5,9

6,08

angemessene Mieten (MV-Abschluss ab 1994)

6,96

7,38

freie Mieten (Teilanwendung MRG)

6,31

7,73

Richtwertmieten (MV-Abschluss ab 1994)

Fotos: ÖVI

2012 in €/m2

Quelle: ÖVI

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

27

Büro & Lager im Süden Wiens

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AT-2355 Wiener Neudorf • Tel.: 02236 4020-0 • www.walter-business-park.com

Fördern wir Menschen und nicht Mauern!

Kommentar: Martin Prunbauer Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB)

n Der Anteil am sozialen Wohnbau ist in Österreich hoch: Rund 60 Prozent des aus Steuermitteln finanzierten Mietwohnungsbestandes setzt sich aus Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen zusammen. Mit 220.000 Gemeindewohnungen stellt allein Wiener Wohnen 600.000 Menschen eine Unterkunft zu „gestützten“ Bedingungen zur Verfügung. Zu einem beträchtlichen Teil handelt es sich dabei um qualitativ hochwertig ausgestattete Objekte in besten Lagen. Wer einmal in den Genuss einer Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung kommt, erhält einen lebenslangen „Persilschein“ für eine staatlich geförderte günstige Miete. Eine kürzlich veröffentlichte Studie des ÖVI bestätigt, dass 47 Prozent der Mieter aus der Gruppe der oberen Einkommen im gemeinnützigen Mietsektor leben. Ärmere Bevölkerungsschichten, denen der Zugang zu einer solchen Wohnung aufgrund langer Wartezeiten sowie aus Gründen der Zuwanderung verwehrt ist, sind somit gezwungen sich auf dem privaten Wohnungsmarkt zu versorgen.

Aber auch hier sind Wohnungssuchende mit einer Zweiklassengesellschaft konfrontiert: Bestandsmieter mit Altverträgen, die wie Zwangsdauerschuldverhältnisse wirken, und Mieter, die durch Ausübung von Eintrittsrechten die günstige Miete ihrer Vorgänger übernommen haben.

Die ungewöhnlich hohe Zahl gemeinnütziger und Gemeindewohnungen wäre ausreichend, um einkommensschwache Personen wohnzuversorgen. Diese Wohnungen sind aber zu einem erheblichen Teil von Personen belegt, die mittlerweile gut verdienen.

Foto: Weinwurm

Gemeindebauten sind oft architektonische „Perlen“, die - teilweise denkmalgeschützt - eine gute Lage und Infrastruktur aufweisen. Die Sozialdemokratie war und ist zu Recht stolz auf diese Bauten.

Daher ist nicht zu befürchten, dass eine Erhöhung der Mietzinse zur Ghettobildung und mangelnder sozialer Durchmischung führen würde.

Die Lösung liegt auf der Hand: Sinnvollerweise sollen Regelungen geschaffen werden, die die Erhöhung von Mieten auf ein angemessenes Maß ermöglichen. Viele europäische Länder haben dies geschafft, man denke an die Heranführung der niedrigen Mieten der DDR an das BRD-Niveau. Nur bei uns ist der Schutz und die Versteinerung von Altmieten eine „heilige Kuh“, die nicht „geschlachtet“ werden darf. Im Bereich der Gemeindewohnungen sollte ein System geschaffen werden, bei dem förderwürdige Mieter, die wenig verdienen, gegen Einkommensnachweis – etwa in Form des Jahresausgleichs - einen Nachlass auf den angemessenen Mietzins erhalten. Dieser könnte auch je nach Förderwürdigkeit gestaffelt sein.

Werden die Grenzen überschritten, verringert sich dieser Nachlass bzw. entfällt, lebt aber wieder auf, sobald Förderwürdigkeit eintritt.

Damit würden im Bereich der Gemeinde punktgenau jene gefördert, die einer Förderung bedürfen.

Der daraus zu erzielende Überschuss könnte zweckgebunden für die Subjektförderung auf dem privaten Mietmarkt verwendet werden.

Eine Anhebung von Altmieten im privaten Sektor würde naturgemäß das Angebot erhöhen, weil ehemals günstige Wohnungen, die nicht mehr den Bedürfnissen entsprechen, nicht weiter gehortet würden.

Das allgemeine Mietniveau müsste damit sinken.

Das völlig anachronistische Eintrittsrecht in Altbauwohnungen wäre abzuschaffen, bzw. wäre zumindest der Deckel der Kategorie A – der ohnehin unsozial ist – aufzuheben.

Der Effekt wäre für beide Seiten positiv. Ein größeres Wohnungsangebot wäre gegeben, der Fehlbelag soweit wie möglich beseitigt, der „Mietadel“ abgeschafft und jene Personen, die eine Unterstützung bei der Miete benötigen, würden diese auch punktgenau bekommen.

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Leistbares Wohnen

Alle kochen nur mit Wasser Andere Länder – gleiche Probleme. In ganz Europa ist man auf der Suche nach dem Stein der Weisen.

Wie kann man - vor allem in Zeiten einer Wirtschaftskrise – in den wachsenden Städten kostengünstigen Wohnraum bereitstellen.

Autor: Patrick Baldia

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leich vorweg: auch in Deutschland wird derzeit eine lebhafte Diskussion rund um das Thema leistbares Wohnen geführt. „Vor allem in den „Big Five“ und den Universitätsstädten“, sagt Andreas Gräf, Geschäftsführer formart GmbH & Co KG. Seine Einschätzung bestätigt auch eine aktuelle Studie der Deutschen Hypothekenbank, die die fundamentalen Faktoren hinter dem seit Mitte des vergangenen Jahrzehnts anhaltenden deutlichen Anstieg der Mieten und Preise aufzeigt.

Einerseits sei infolge des Zuzugs von Bildungsmigranten und Menschen aus dem Ausland sowie des Anstiegs der Haushaltseinkommen die Nachfrage deutlich gestiegen. Andererseits entwickelten sich die Wohnungsfertigstellungen jahrelang rückläufig. Damit nicht genug: Weiter angeheizt wurden die Preise durch die zinsenbedingte Flucht ins Betongold.

Mietpreisbremse

Um der rasanten Preisentwicklung entgegenzutreten, hat die deutsche Bundesregierung im vergangenen Oktober die Mietpreisbremse beschlossen. Seit Jahresbeginn darf bei der

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Wiedervermietung einer Bestandswohnung die zulässige Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Davor waren maximal 15 Prozent erlaubt. Diese Regelung betrifft allerdings nur Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt und nur über die nächsten fünf Jahre. Weiters ausgenommen sind neue und umfassend sanierte Wohnungen.

Mit der Kappungsgrenze soll eine weitere Regelung Haushalte mit geringem Einkommen in den Boomregionen schützen. Konkret dürfen dort Mieterhöhungen auf das ortsübliche Niveau über einen Zeitraum von drei Jahren nicht über 20 Prozent ausfallen. Außerhalb der Brennpunktstädte liegt dieser Erhöhungsspielraum bei 15 Prozent. „Ob die gesetzliche Mietpreisbremse einen Beitrag zur Diskussion um leistbares Wohnen leisten wird, sei jedenfalls dahingestellt“, sagt Carsten Jungk, Geschäftsführer Wüest & Partner. Tatsächlich gibt es – abseits der emotionalen Ebene – einige wesentliche Kritikpunkte an der Regelung. So ist für viele Experten die ortsübliche Vergleichsmiete ein ungenauer Referenzpunkt. Zu unscharf wäre darüber hinaus die Definition von „Modernisie-

rung“ oder „angespannter Wohnungsmarkt“. Die Regelung bekämpfe nur die Symptome, nicht aber die Ursachen für die Mietpreisentwicklung, hieß es von einer anderen Seite. Vielmehr sollten unter anderem Bundesstädtebauförderungen erhöht werden, das Wohngeld an die tatsächliche Mietentwicklung angepasst, Bauland und –kosten günstiger sowie im Eigentum des Bundes stehende Immobilien nicht mehr zum Höchstpreis veräußert werden.

Fotos: Fotolia

Stichwort Wohnbauförderung. „Insgesamt kann man sagen, dass die Mittel in den letzten Jahren eher zurückgegangen sind“, sagt Jungk. Mangels entsprechender Mittel hätte es etwa in Berlin in den vergangenen zehn Jahren keine Bautätigkeit im öffentlich geförderten Bereich gegeben. In anderen Bundesländern habe es hingegen durchaus Programme gegeben. Festzuhalten ist jedenfalls, dass der von der öffentlichen Hand geförderte Wohnbau in Deutschland von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt ist. Grundsätzlich erfolgen Förderungen über zwei Wege: Mietzuschüsse für den Vermieter als Kompensation für die geringere Miete sowie vergünstigte Darlehen für die Entwickler bzw. Errichter. Für letzteres verpflichten sich die Vermieter über einen bestimmten Zeitraum – in der Regel 20 bis 25 Jahre – die Wohnungen zu niedrigen Mieten zwischen rund 5,50 und 8,50 Euro pro Quadratmeter anzubieten. Freilich dürften die Mieter gewisse Einkommensgrenzen nicht überschreiten und benötigten einen Wohnberechtigungsschein.

Jährlich 250.000 neue Einheiten

Wer ist in Deutschland für den geförderten Wohnbau zuständig? Laut Gräf sind hier die Hauptakteure der kommunale Wohnungsbau sowie diverse Genossenschaftsorganisationen. „Allerdings fließt in den geförderten Wohnbau durchaus privates Geld“, meint der Experte. Auch würden fertige Objekte an institutionelle Investoren und Stiftungen verkauft. Für sie sei die Sicherheit interessant und die Aussicht, nach dem Ablauf der vorgeschriebenen Frist die Wohnungen zum frei finanzierten Niveau vermieten zu können.

Wie Gräf erklärt, würden jedes Jahr 250.000 neue Einheiten errichtet, die 35 Millionen geförderten Wohnungen gegenüber stünden. Bei Projekten, für die neues Baurecht benötigt würde, müsste in den deutschen Bundesländern im Übrigen ein fixer Prozentsatz an geförderten Wohnungen errichtet werden.

Holland: Stark reguliert

Der Mietmarkt kann in den Niederlanden ohne Übertreibung als „stark reguliert“ bezeichnet werden. Zwar können Mieter den Mietpreis jedes Jahr erhöhen, allerdings dürfen sie dabei bestimmte, behördlich festgesetzte – und regelmäßig an die Inflationsrate angepasste – Mietsteigerungsraten nicht überschreiten. Die Bewertung einer Wohnung – und in weiterer Folge die Festlegung des Mietpreises – erfolgt mittels eines auf bestimmten Normen basierenden Punktesystems. Wer eine Wohnung neu bezieht und die Miete als zu hoch ansieht,

kann diese innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung des Mietvertrags beanstanden.

Das gesetzliche Punktesystem dient auch im Falle von Mietpreiserhöhungen nach Renovierungen als Grundlage.

32 Prozent sozialer Wohnbau

Mieter mit geringem Einkommen können in den Niederlanden Mietzuschüsse beantragen. Sofern der Vermieter eine Privatperson ist, ist der Mieter für die Einreichung des entsprechenden Antrags bei der zuständigen Gemeinde verantwortlich.

Handelt es sich beim Vermieter hingegen um die öffentliche Verwaltung, eine Institution oder einen Gewerbetreibenden, so muss dieser den Antrag einreichen. Bewilligt werden die Mietzuschüsse von der niederländischen Finanzverwaltung. Auffallend hoch ist in den Niederlanden jedenfalls mit rund 32 Prozent der Anteil des sozialen Wohnbaus am gesamten Wohnungsbestand. Zum Vergleich: in Deutschland sind es lediglich 5 Prozent. Damit sind die Niederlande in dieser Hinsicht im europäischen Vergleich Spitzenreiter. Die Einkommensgrenze für den Anspruch auf eine geförderte Wohnung liegt bei 38.000 Euro.

England: „Generation Rent“

Der englische Wohnmarkt ist traditionell stark eigentumslastig geprägt. Allerdings hat sich der private Mietmarkt seit den frühen Nuller Jahren auf knapp 20 Prozent verdoppelt. Der Hintergrund dieser Entwicklung: Angesichts des drastischen

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Leistbares Wohnen

Schweden. Im Norden von Europa wurde der Begriff des „Öffentlichen Wohnbaus“ geprägt.

Anstiegs der Immobilienpreise, können sich immer weniger – vor allem junge – Menschen leisten, in den sprichwörtlich eigenen vier Wänden zu leben. Nicht umsonst wird dieser Tage auf der Insel von der „Generation Rent“ gesprochen. In England und Wales handelt es sich bei den meisten Mietverträgen jedenfalls um „Assured Shorthold Tenancies“ (ASTs). Sie sind im Normalfall auf ein Jahr begrenzt. Während dieses Zeitraums werden Mieterhöhungen oder –anpassungen in der Regel nicht vorgenommen. Räumt ein AST dem Mieter die Option auf eine Verlängerung um ein oder zwei Jahre ein, so kann die Miete erhöht werden.

Verlangen was der Markt hergibt

Privatvermieter können im Falle eines AST grundsätzlich den Mietpreis verlangen, den der Markt hergibt – der „Rent Act“, der darauf abzielte, Wohnungsmieter vor zu drastischen Preiserhöhungen zu schützen, wurde 1988 aufgehoben. Eine hitzige Diskussion über die Einführung von Mieterhöhungsgrenzen ist derzeit in Gange. Maßnahmen wie das „Affordable Homes Programme“ oder das „National Affordable Housing Programme“ zielen jeden-

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falls darauf ab, leistbaren Wohnraum für weniger prall gefüllte Geldbörsen zu schaffen.

Dazu kommen der soziale Wohnbau, in dem in ganz Großbritannien rund 17 Prozent der Haushalte leben, sowie der von Kommunen oder gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften geförderte Wohnbau. Der von ihnen jedes Jahr geschaffene Output reicht jedoch bei weitem nicht aus, um mit der Nachfrage Schritt zu halten.

Schweden setzt auf soziale Durchmischung

Schweden wird – im Übrigen nicht nur in Österreich – bekanntlich in vielerlei Hinsicht gerne als Vorbild dafür strapaziert, wie man es richtig macht. In der Wohnbaupolitik ist das nicht anders. Anstelle des „Sozialbaus“ wurde in den Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg der Begriff des „Öffentlichen Wohnbaus“ geprägt. Ziel war es, verschiedene Bevölkerungsgruppen zwecks Integration unter einem Dach zusammenzubringen. Dementsprechend wurde auch nicht auf Einkommensgrenzen geachtet. Beim EU-Beitritt Schwedens wurde auch vereinbart, dass das eigene System der Festlegung des Mietpreisniveaus beibehalten werden

darf. Demnach wenden sich Vermieter und Mieter, für den Fall, dass keine Einigung erzielt werden kann, an regionale Mietpreistribunale.

Als Vergleichswert für einen angemessenen Mietpreis zogen diese gemeinnützige Wohnungen heran.

Privatvermieter zahlen die Zeche

Leidtragende dieses Systems waren Privatvermieter, die ihre Wohnungen günstiger vermieten mussten. Über die European Property Federation (EPF) wandten sie sich 2005 dann an die EU-Kommission. Die Beschwerde betraf jedenfalls nicht nur das Mietpreisniveau, sondern auch die – aus Sicht der Vermieter – wettbewerbsverzerrenden staatlichen Garantien für Darlehen an öffentliche Wohnbaugesellschaften. Mit der letztlich erzielten Einigung müssen seit Anfang 2010 auch die privaten Wohnungsmieten bei der Ermittlung des durchschnittlichen Mietpreises berücksichtigt werden. Heute lebt noch jeder siebente Schwede in einer Sozialwohnung. Insgesamt zeichnet der öffentliche Wohnbausektor für knapp 20 Prozent des gesamten Wohnungsbestands sowie die Hälfte des Mietsektors verantwortlich.

Tendenz: rückläufig. n

Leistbares Mieten – Leistbares Leben Kommentar: Georg Flödl ÖVI Präsident

n Seit Monaten nimmt die Debatte zu „leistbarem Wohnen“ breiten Raum in der Öffentlichkeit ein. Kein Wunder, hat auch kein Wahlkampf in den letzten beiden Jahren dieses Thema ausgelassen und entsprechend Stimmung geschürt. „Wohnen“ ist aber viel zu wichtig und zukunftsweisend, als dass es politischen Grabenkämpfen geopfert werden darf. Der ÖVI hat deshalb die unabhängige Volksökonomin MMag. Agnes Streissler-Führer mit der Erstellung einer Studie zu „leistbarem Mieten – leistbarem Leben“ beauftragt, um eine wissenschaftlich fundierte Grundlage für die dringend notwendige Versachlichung der Diskussion zu schaffen (unter www.ovi.at abrufbar).

Bevor überhaupt mit einer wissenschaftlichen Betrachtung von „leistbarem Wohnen“ begonnen werden kann, gilt es, die Bedeutung von „Leistbarkeit“ zu hinterfragen. Eine einheitliche Definition dazu gibt es bislang nicht, eine Messung ist insofern schwierig, da neben der Entwicklung bzw. Höhe der Wohnkosten auch Verteilungsaspekte, Wohnqualität und Präferenzen zu berücksichtigen sind. Nach EUSILC Definition wird von einer Überbelastung gesprochen, wenn mehr als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens für Wohnen aufgewendet werden muss. Die Statistik Austria hingegen sieht die Grenze bei 25 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens. Um die Leistbarkeit überprüfen zu können, muss Wohnen als ein Teil des „leistbaren Lebens“ betrachtet und mit den Entwicklungen anderer Ausgaben in Zusammenhang gesetzt werden.

In Österreich werden durchschnittlich 22 Prozent der Haushaltsausgaben für Wohnkosten (Miete und Eigentum) aufgewendet. Ein EU-

weiter Vergleich zeigt, dass die Wohnkosten hierzulande sowohl unter dem EU-28 als auch dem EU-15 Schnitt liegen. Auch beschränkt auf die Kosten für Mietwohnungen liegt Österreich unter dem EU-15 Schnitt.

Die Studie „Leistbares Mieten – Leistbares Leben“ beurteilt das Leben in Österreich als insgesamt sehr leistbar, zeigt aber gleichzeitig bei differenzierter Betrachtung der Daten und Fakten die Schwächen der österreichischen Wohnpolitik und problematische Tendenzen auf. Gerade für „ärmere“ Haushalte (Haushalte mit einem Einkommen von weniger als 60 Prozent des medianen Äquivalenzeinkommens) in Österreich ist der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen mit über 40 Prozent deutlich über dem Durchschnitt. Hier wirft sich die Frage auf, wieso dieser Wert trotz eines 60-prozentigen Anteils an sozialem Wohnbau in Österreich überhaupt möglich ist. 51 Prozent der Mieter auf dem privaten Markt gehören der Gruppe mit niedrigen Einkommen an, während 47 Prozent der Mieter aus der Gruppe des oberen Einkommens (>180 Prozent des Medianeinkommens) in einer Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung leben. Diese Faktenlage macht die mangelnde Treffsicherheit und Reformbedürftigkeit des österreichischen sozialen Wohnbaus wohl mehr als evident. Im Sinne der sozialen Gerechtigkeit bedarf es einer regelmäßigen Überprüfung der Förderwürdigkeit. Ist diese nicht mehr gegeben, soll – um die soziale Durchmischung aufrecht zu erhalten – eine Anhebung des Mietzinses auch im sozialen Wohnbau möglich sein. Die dadurch entstandenen Mehreinnahmen sind zweckgebunden für Wohnbauoffensiven zu verwenden, so eine Forderung des ÖVI.

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Leistbares Wohnen

Die Politik und die Angst vor dem freien Markt Kaum ein Thema wird aktuell so heftig diskutiert, wie „leistbares Wohnen“. Doch wann ist Wohnen noch leistbar? Wann beginnt Wohnen unleistbar zu werden? In einem TrendTable ist der ImmoFokus dieser Frage nachgegangen.

Autor: Michael Neubauer

D TrendTable #2

ie Wohnkosten sollten einen gewissen Prozentsatz des eigenen Haushaltbudgets nicht überschreiten und - abhängig von der Einkommenshöhe - nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen“, so der Wiener Stadtrat für Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung Michael Ludwig. „Für den Begriff Leistbarkeit gibt es keine Definition. Das macht eine Zielerreichung unmöglich. Mit einem Drittel des Einkommens gehe ich mit Stadtrat Ludwig d´accord“, meint Michael Pisecky, Fachgruppenobmann der Wiener Immobilien- und Vermögenstreuhänder. „Im Durchschnitt geben wir 22 Prozent des Einkommens für Wohnen aus, das ist im europäischen Vergleich ein guter Wert“. Natürlich gebe es auch hier Höhen und Tiefen. Es sei auch eine Frage der Verteilung.

Leistbarkeit ist individuell

Wie Pisecky hat auch Ernst Kovacs, Raiffeisen evolution, mit dem Begriff „leistbar“ seine Probleme. „Leistbarkeit ist individuell. Überspitzt

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formuliert: Wir verkaufen Wohnungen im frei finanzierten Bereich um 5.000 bis 7.000 Euro.

Diese sind auch leistbar. Denn es ist uns bis heute noch keine übrig geblieben. Unsere Käufer sind in der Regel keine Investoren. 90 Prozent unserer Kunden wohnen selbst in den Wohnungen. Sie dienen also der Eigennutzung.“ Man habe 2009 im 22. Bezirk gebaut und habe damals im Verkauf 2.700 Euro verlangen können. „Bei unserem aktuellen Projekt können wir nicht mehr als 3.200 Euro verlangen – mehr gibt der Markt nicht her.

Damit befinde ich mich, was den Eigentumsbereich anbelangt, auch dort im leistbaren Bereich. Weiter nach unten geht es alleine schon aufgrund der Grundstückspreise nicht. Das würde sich sonst nicht rechnen“, so Kovacs.

Es ist schwierig, eine Wohnung zu finden

Eine Wohnung für„25 Prozent des Einkommens halte auch ich für einen guten Wert“, stimmt Philipp Geymüller, Think-Tank Agenda Austria, zu. „Auch im zeitlichen Abriss gesehen ist dieser Wert relativ stabil geblieben.“ Geymüller sieht

Bilderreihe, v.l.n.r. oben: Michael Pisecky, Fachgruppenobmann der Wiener Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Michael Ludwig, Wiener Stadtrat für Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung; unten: Philipp Geymüller, Agenda Austria, Ernst Kovacs, Raiffeisen evolution.

aber ein anderes Problem: „Es ist eine Tatsache, dass es immer schwieriger wird, überhaupt eine Wohnung zu finden. Der Markt ist zwischen jenen, die bereits eine Wohnung haben und jenen, die noch auf Wohnungssuche sind, geteilt“. Wien ist eine der am stärksten wachsenden Städte Europas.

Wenn das Angebot stagniert bzw. nicht entsprechend nachzieht, dann ist es klar, dass die Preise steigen. „Meiner Meinung nach kann man dieses Problem auch nicht durch Preisregulierungen entschärfen“.

Wenn wir über die „Leistbarkeit“ sprechen, müsse man aber auch festhalten, dass für die unteren Einkommensschichten das Wohnen natürlich verhältnismäßig teurer ist, als für die oberen. Daher sei ein gewisser Bedarf an politischem Engagement wichtig, der Maßstab dabei müsse aber die soziale Treffsicherheit sein.

Streitpunkt: Soziale Treffsicherheit

In Wien wohnen von den untersten Einkommensschichten 51 Prozent in privater Miete, während

von den obersten immer noch 10 Prozent im Gemeindebau leben. „Da frage ich mich dann, was daran ,sozial treffsicher‘ sein soll. Insbesondere auch der Zusammenhang, dass die Stadt Wien die Anspruchsgrenze für den Gemeindebau auf 3.000 Euro netto angehoben hat. Das bedeutet: 94 Prozent der Österreicher dürfen im Gemeindebau leben. Das hat in meinen Augen nichts mit sozialer Treffsicherheit zu tun.“ „Man soll an der Visitenkarte eines Menschen seinen sozialen Status nicht erkennen können“, so Ludwig. In anderen Städten, beispielsweise Paris, ist das anders, betont Ludwig. „Dort wohnen in den Vororten wirklich die Ärmsten der Armen, weil sie es sich nicht leisten können woanders zu wohnen. Es herrscht dort aber eben auch 50 Prozent Arbeitslosigkeit, 80 Prozent Jugendarbeitslosigkeit und bei den Zuwanderern sind es sogar 90 Prozent. Das ist dort das „Gebiet hoffnungslos“.

Genau eine solche Situation wollten wir in Wien immer vermeiden. Das ist uns auch Dank jahrzehntelanger kontinuierlicher Wohnbaupolitik

gelungen. In einem Punkt stimme ich Ihnen zu: Es gibt ein gewisses Spannungsfeld zwischen sozialer Treffsicherheit und sozialer Durchmischung. Im Zweifel bin ich für die soziale Durchmischung“.

Abkehr von der Suburbanisierung

„Wir stehen vor einer zentralen Herausforderung“, ist ImmoFokus-Herausgeber Philipp Kaufmann überzeugt. „In den Neunziger Jahren war das klassische Einfamilien-/Reihenhaus im Grünen das erklärte Ziel. Persönlich sehe ich eine Abkehr von der Suburbanisierung. Es ist nicht so, dass alle, die leistbaren oder billigeren Wohnraum suchen, ins Grüne wollen, sondern, dass die Leute durchaus wieder schätzen, was sie an der Stadt haben.“ „Die Stadt ist eigentlich jene Form, in der wir uns am wohlsten fühlen in der Zivilisation.

Denn auch ohne Auto bin ich meinem Arbeitsplatz, dem kulturellen Angebot, meiner Familie und Freunden nahe. Wenn man einmal bewusst erlebt hat, was es bedeutet, sich in die Arbeit hineinzustauen, weiß man, dass das sicherlich keine Lebensqualität ist. Bei uns haben nie Autoreifen

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gebrannt, wir haben nirgends Ghettos entstehen lassen, die uns das Leben schwer machen. Ich bin extrem stolz, dass ich wirklich in jeden Bezirk fahren und mich frei bewegen kann, ohne Angst haben zu müssen. Das ist etwas, was ich in Paris oder New York so nicht erlebt habe und das sollte man daher auch nicht außer Acht lassen“, betont Kaufmann.

Bodenpreise entscheiden

„Was ist eine ungerecht-

fertigte Mieter­höhung?

Wenn in einem gewissen Bereich die Nachfrage eben so groß ist, kann es gar keine ungerechtfertigte Mieterhöhung geben..“ Philipp Geymüller, Agenda Austria

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„Leistbares Wohnen ist etwas, wofür wir als Bauträger gar nichts können“, meint Philipp Kaufmann „da es mitunter am entscheidensten und schwierigsten ist, den Bodenpreis in den Griff zu bekommen. Über den Bodenpreis haben wir eigentlich einen Preistreiber, das freut den Verkäufer natürlich. Man muss sich aber in Summe fragen, ob man den Gewinn - wenn es plötzlich einmal die Möglichkeit einer Umwidmung im großen Rahmen gibt - vom Zugang her auch anders aufteilen würde. Man müsste diese innerstädtische Verdichtung und dieses ,wie gehe ich mit dem städtischen Raum und dem, was wir de facto als Ballungsraum haben, um‘ intensiver nutzen.“ Eine besondere Rolle spielt für Ludwig dabei die „sanfte Stadterneuerung“. „Wir haben in Wien mehr als 330.000 Wohnungen gefördert saniert.

Das heißt, dass die Stadt und auch die inneren Bezirke heute so attraktive Lebensräume bieten, ist mitunter auch den gezielt gesetzten Inter-

ventionen und dem dafür investierten Geld zu verdanken“. Jährlich werden neben 300 Millionen Euro für den Neubau 200 Millionen Euro für Sanierungsmaßnahmen bereitgestellt.

Weniger Stadt - mehr privat

„Warum muss die Stadt Wien überhaupt in Sanierungen investieren?“, fragt Geymüller. „Wenn jeder Bauträger und Eigentümer die Miete – so wie er sie gerne haben möchte – freisetzen könnte, wäre kein öffentliches Engagement für eine Sanierung erforderlich“. Der Eigentümer habe ja ohnehin selbst ein Interesse daran, dass er das Haus in einem entsprechenden Zustand erhält. „In dieselbe Richtung geht es auch, wenn Sie, Herr Stadtrat, von ungerechtfertigter Mieterhöhung sprechen. Was ist das eigentlich? Wenn in einem gewissen Bereich die Nachfrage eben so groß ist, kann es gar keine ungerechtfertigte Mieterhöhung geben. Außer man hat im Vorhinein durch Gesetze einen politischen Preis festgesetzt“.

Dass Stadtsanierungen gänzlich ohne Subventionen funktionieren könnten, daran glaubt der Stadtrat aber nicht. „Schauen Sie sich den Brunnenmarkt an. War früher dort die Rede von lauter sozial Schwachen in einer schrecklichen Gegend, so spricht man heute von einer attraktiven Gegend - mit guter sozialer Durchmischung.

In den Blocksanierungsgebieten haben wir uns private Hauseigentümer ins Boot hineingeholt

und – natürlich mit großem finanziellen Aufwand verbunden – mitgewirkt, dass die privaten Hauseigentümer – nicht nur große Immobilienbesitzer, sondern zum Teil auch kleine, die nur ein oder zwei Häuser hatten - motiviert und auch in die Lage versetzt waren, dass sie die Häuser mit der Unterstützung der Stadt sanieren können“.

Gentrifizierung

„Dann frage ich mich, wie das zum Beispiel in Berlin am Prenzlauer Berg nach der Wende der Fall war“, kontert Geymüller. „Dort gab es lauter Bruchbuden – dagegen war der Brunnenmarkt lebenswert. Die Stadt musste dort nichts machen, es wurde privat finanziert“. Ein Argument, dass Ludwig so nicht stehen lassen will: „Ja, aber gleichzeitig wurde die Bevölkerung ausgetauscht“. In einem Haus stelle dies noch kein Problem dar.

Wenn das aber in einem großen Viertel passiere, müsse man sich die Frage stellen, wo diejenigen hinziehen, die dort früher gewohnt haben. „Berlin ist es gelungen, Bezirke so zu attraktivieren, dafür entstehen an anderen Orten Problemviertel - Neu Köln oder Friedrichshain, um nur ein paar zu nennen“.

Wie Pisecky ist auch Ludwig der Meinung, dass es ganz entscheidend sei, eine entsprechende Anzahl an neuen Wohnungen auf den Markt zu bringen. „Nur ausreichende Neubauten können sich stark preisregulierend auswirken. Genau aus

diesem Grund haben wir im vergangenen Jahr in Wien mit 7.273 übergebenen geförderten Wohnungen eine neue Höchstmarke der letzten Jahre überschritten. Das entspricht 140 Wohnungen pro Woche – das gibt es in keiner anderen europäischen Großstadt. 7.990 Wohnungen haben wir bereits wieder zugesichert. Das heißt also, dass wir derzeit ca. 20.000 Wohnungen in der Pipeline haben. Dazu kommen ja noch 1.000 bis 1.500 freifinanzierte Wohnungen“, so Ludwig. In den letzten 10 Jahren habe er beobachten können, dass die Mietpreisentwicklung im geförderten Bereich relativ stabil geblieben ist. Ziemlich genau entlang der Inflationsrate. In den Wiener Gemeindewohnungen sogar unter der Inflationsrate. Bei den frei finanzierten Wohnungen habe sich die Mietpreisentwicklung sehr dynamisch, nahezu explosionsartig entwickelt.

Verdichtung forcieren

„Wien könnte in vielen Bereichen eine Verdichtung vertragen“, bringt Pisecky einen weiteren Punkt in die nun lebhafter werdende Diskussion ein. „Wir bauen im Neubau teilweise fast zu locker. Es wird viel Fläche verbraucht, gleichzeitig aber zu nieder gebaut. Wir müssen gezielt über Nachverdichtung nachdenken“. Pisecky ist sich durchaus bewusst, dass dies nicht immer ohne Widerstand der Bevölkerung möglich sein wird. „Wir müssen die Gesellschaft von den Vorteilen überzeugen.

Wenn wir Dächer ausbauen, haben wir keine

„Lassen wir den

privaten Wohnbau privat sein. Schaffen wir Begradigungen im Mietrecht, damit es einhaltbar ist, und nehmen wir auch investitionsverhindernde Aspekte, wie ein Gründerzeitviertel und zu hohe Befristungsabschläge, heraus.“ Michael Pisecky, Fachgruppenobmann der Wiener Immobilien- und Vermögenstreuhänder.

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„Bitte keine Förderungen, dafür

aber mehr Gestaltungsspielraum.“ Ernst Kovacs, Raiffeisen evolution

Infrastruktur-Kosten, da sie ja schon vorhanden ist, sie wird nur noch besser genutzt“. Ein erfreulicher Nebeneffekt wären positive Auswirkungen auf dem Arbeitsmarkt. „Im Vergleich zum Neubau auf der Wiese ist eine Nachverdichtung wesentlich arbeitsplatzintensiver“. „Fangen wir doch dort an, wo es am einfachsten geht“, wirft Pisecky ein. „Im Gemeindebau haben wir einen Eigentümer, genauso wie bei den Genossenschaften und den Zinshäusern. Wir hätten genug Möglichkeiten, mit der Nachverdichtung zu beginnen“. „Wir brauchen nicht beginnen, denn de facto machen wir es ja“, entgegnet Ludwig. „In den Gemeindebauten und in den Gründerzeithäusern, auch mit Unterstützung der Stadt.“ Eklatanter Mangel an Grundstücken

Kovacs hingegen würde gerne mehr bauen, doch es mangle an Grundstücken: „Ich würde zum Beispiel gerne in der Seestadt Aspern bauen.

Jetzt blockiert ein UVP-Verfahren, wodurch die

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zweite Bau-Etappe nicht fortgesetzt werden kann. Ich würde dort gerne bauen, habe mich dort als Bauträger, als Raiffeisen evolution, angemeldet und wir werden hoffentlich ein Grundstück bekommen, um auch dort zu einer sozialen Durchmischung beizutragen. Abgesehen davon muss die Stadt beim frei finanzierten Wohnbau kein Geld in die Hand nehmen. Wir sind bereit, privat finanziert wesentlich mehr zu bauen. Unser Problem ist schlichtweg, passende Grundstücke zu finden.“ „Im 22. Bezirk im Hausfeld trifft man auf Genossenschaften, die Grundstücke ohne Widmung für 400 bis 500 Euro pro Quadratmeter kaufen.

Wenn ich dies täte - was ich aber nicht darf, da es mir meine Gremien verbieten zu spekulieren – wüsste ich nicht, wie ich das kalkulieren könnte. Natürlich hat der genossenschaftliche Wohnbau vielleicht einen besseren Zugang, sodass er schon mit einer gewissen Dichte kalkulieren kann.“ Bezirkspolitiker verhindern Verdichtung

Bei der Nachverdichtung , so Kovacs, würden nicht alle Bezirke mitspielen. Zu oft stünden politische Überlegungen im Vordergrund. „Da haben die Bezirkspolitiker Angst, ob die neuen Bewohner auch ihre Partei wählen würden. In einem Nobelbezirk meint hingegen die Bezirksvorsteherin: ,Ja! Wien kann überall wachsen - nur nicht bei uns‘. Da kommt die Stadt und sagt: ,Liebe Bauträger, wir würden gerne mehr machen, aber …‘. In

diesem Bezrik sind nicht einmal wir auf die Idee gekommen, eine Umwidmung zu beantragen.

Als Bauträger ist man dann natürlich höchst erfreut und sagt: ,O.K. Ich warte. Machen wir ein Widmungsverfahren.‘ Dann kommt der Bezirk ins Spiel - und aus ist der Traum: ,Überall, nur nicht bei uns‘. Wir kämpfen hier mittlerweile schon länger als eineinhalb Jahre“.

Partikuläre Interessen & Chinesische Mauer

„Wenn man mit Bürgerinitiativen spricht, hat man manchmal den Eindruck, dass sie glauben, wir würden eine ,chinesische Mauer‘ bauen“, stimmt Ludwig Kovacs zu. „Es wird oft übersehen, dass wir Wohnraum für Menschen schaffen. Wenn wir das nicht tun, dann werden automatisch die Wohnkosten steigen. Jetzt kann man natürlich sagen, diejenigen, die dort schon wohnen, betrifft es nicht. Es wird aber vielleicht einmal ihre Kinder oder Enkelkinder betreffen. Manchmal hat man auch den den Eindruck, dass sich manche Medien damit profilieren, dass sie - quasi gegen ,die da oben‘ - die Interessen der Bürger vertreten. Es wird dadurch in den meisten Fällen ein Konflikt dargestellt, der ja so im Regelfall gar nicht bestand“. „Wenn ich also in einem Gründerzeitviertel ein über 100 Jahre altes Haus mit Privatmitteln saniere und in 1-A Qualität herrichte, dann darf ich auch dort im Schnitt nur 6 Euro netto pro Quadratmeter verlangen. Wenn ich hingegen in der Seestadt Aspern baue, in der „Call-Option“,

kann ich 8 bis 8,50 netto pro Quadratmeter verlangen“, bringt es Pisecky auf den Punkt. „Wir wollen gar keine Förderungen. Das unterscheidet uns. Wir hätten gerne, dass wir Sanierungen in den privaten Häusern selbst finanzieren und im Gegenzug die gehobene Leistung auch einpreisen können. Wird ein Haus saniert, soll man den angemessenen – ich sage nicht einen „freien“– Mietzins verlangen können. Damit bleibt die Möglichkeit einer Preisregelung und die Überprüfbarkeit der Mieten.“ Die Stadt wiederum erspare sich Sanierungsmittel, die sie in den geförderten Wohnbau investieren könnte. Zusätzlich zu den jetzt 7.900 zugesicherten Wohnungen könnte die Stadt dadurch um 200 bis 500 Wohnungen mehr bauen. Kovacs: „Also bitte keine Förderungen, dafür aber mehr Gestaltungsspielraum.“ Der Markt funktioniert

„Lassen wir den privaten Wohnbau privat sein.

Schaffen wir Begradigungen im Mietrecht, damit es einhaltbar ist, und nehmen wir auch investitionsverhindernde Aspekte und zu hohe Befristungsabschläge heraus“, fordert Pisecky und nennt gleich ein Besipiel: „Wir haben genug leerstehende große Wohnungen. Nur wenige sind bereit, mehr als 2.000 Euro Miete zu zahlen. Also der Markt wirkt sehr wohl. Investiere ich und teile diese großen Wohnungen und mache aus einer großen zwei kleine, fallen die beiden kleinen Wohnungen in das Mietrechtsregime. Ich habe

„Manchmal hat man

auch den Eindruck, dass sich manche Medien damit profilieren, dass sie - quasi gegen ,die da oben‘ - die Interessen der Bürger vertreten. Es wird dadurch in den meisten Fällen ein Konflikt dargestellt, der ja so im Regelfall gar nicht bestand“.

Michael Ludwig Wiener Stadtrat für Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung

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Leistbares Wohnen

Investitionen, darf aber nur mehr 5 Euro pro Quadratmeter verlangen.

Ich habe Investitionen und falle aber gleichzeitig mit einer freien oder angemessenen Miete in den Richtwertmietzins ohne Zuschläge.“ Hier könne man durchaus investitionsfördernde Maßnahmen setzen. „Wenn Sie, Herr Stadtrat, 7.000 bis 8.000 Wohnungen pro Jahr bauen - die Stadt aber 10.000 bis 12.000 Wohnungen braucht - dann lassen wir bitte 2.000 bis 4.000 frei finanzierte Wohnungen zu. Wir müssen diese ohnehin unter 3.000 Euro pro Quadratmeter bauen, weil wir die Wohnungen sonst nicht verkaufen können.“ „Wir können uns einen Teil ,freien Markt‘ leisten, weil dieser ja ohnehin durch den hohen Anteil an preisgeregelten Wohnungen gedämpft wird“, springt Pisecky Kovacs bei. „Wir haben im Vollanwendungsbereich des MRG ein sehr scharfes Mietregime mit einer Preisregelung. 33 Prozent der Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG haben Nettomieten von 1 bis 2 Euro, vielleicht 2,50 Euro. Die Privaten stellen somit gezwungenermaßen sehr viele sehr günstige Wohnungen zur Verfügung: 75.000 Wohnungen mit Altmietverträgen mit Mieten unter 2,50 Euro netto und 120.000 Wohnungen mit Richtwertmieten. Das wird in der Dikussion oft vergessen.“ „Warum fürchtet sich die Politik so sehr vor dem Markt?“, legt Kovas nach. Noch dazu, wo die Politik ohnehin 8.000 Wohnungen über Gemeinnützige und Gemeindewohnbau im Griff habe. „Da können wir doch durchaus die 3.000 bis 4.000 Wohnungen, die wir brauchen, den Regularien des Marktes überlassen. Um nicht missverstanden zu werden: Wir wollen nicht, dass der soziale Wohnbau weniger macht.

Zwei Drittel sozialer Wohnbau – das verbleibende Drittel sollte man aber eben weniger regulieren. Und wenn man dabei die Zu- und Abschläge dem Markt überlassen könnte wäre das super.“ n

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Wien lebt leistbares Wohnen Kommentar: Michael Ludwig Wohnbaustadtrat Wien

n Wien nimmt international eine viel beachtete Vorreiterrolle beim leistbaren Wohnen ein. 420.000 geförderte Wohnungen in Wien ermöglichen nicht nur sechs von zehn Wienerinnen und Wienern leistbares und hochqualitatives Wohnen, sondern wirken insgesamt preisdämpfend auf den gesamten Wohnungsmarkt. Ein wichtiges Lenkungsinstrument auf die Mieten der Stadt sind natürlich die 220.000 Gemeindewohnungen, die sich im Eigentum der Stadt befinden. Dieses wichtige Regulativ werden wir nicht aus der Hand geben.

Wir wollen zur Erhaltung des sozialen Friedens in unserer Stadt weiterhin eine soziale gerechte Wohnbaupolitik gestalten. Um die Leistbarkeit des Wohnens auch zukünftig abzusichern, setzen wir gezielt eine ganze Reihe von Maßnahmen.

Die Wohnbauförderung ist das Um und Auf bei der Finanzierung leistbaren Wohnraums. Im Gegensatz zu anderen Bundesländern fließen die Gelder zu 100 Prozent in den geförderten Wiener Wohnbau. Im vergangenen Jahr konnten insgesamt 7.273 geförderte Wohnungen an Ihre Bewohnerinnen und Bewohner übergeben werden; für 7.990 Wohneinheiten wurden Förderzusicherungen erteilt. Für heuer ist ebenfalls eine Fertigstellung von 7.000 geförderten Einheiten zu erwarten. Somit werden wöchentlich 140 geförderte Wohnungen fertiggestellt.

Mit dem SMART-Wohnbauprogramm schaffen wir ein besonders kostengünstiges Wohnungsangebot. Es zeichnet sich zum einen durch besonders niedrige Eigenmittel von max. 60 Euro/m2 und 7,50 Euro/ m2 Bruttomiete aus. Kompaktere Grundrisse senken die Miet- und Betriebskosten zusätzlich. Bei den neuen Gemeindewohnungen, von denen in den kommenden fünf Jahren 2.000 auf Schiene gesetzt werden, wird der Eigenmittelbetrag gänzlich weggefördert. Die Vergabe erfolgt ausschließlich über Wiener Wohnen an Vormerkscheinbesitzerinnen und –besitzer. Wer in eine neue Gemeindewohnung einzieht, dem fallen außer für die Miete also keine zusätzlichen Kosten an.

Neben dem Neubau ist die Sanierung ein wesentlicher Eckpfeiler des Erfolgs, auf dem die Wiener Wohnbaupolitik ruht. 2014 feierte die Sanfte Stadterneuerung ihr 40-Jahr-Jubiläum. Vor allem für ihren sozialen Aspekt – Gentrifizierung wird weitestgehend hintangehalten - wurde Wien mit dem Wohnbau-Oscar der UN-Habitat, der „Scroll of Honour“, ausgezeichnet. In den 70er-Jahren lag der Anteil an Substandardwohnungen bei 42 Prozent, mittlerweile ist dieser Anteil auf unter drei Prozent gesunken. Die bauliche Aufwertung des Althausbestandes der Stadt kann man exemplarisch gut am Brunnenviertel, dem Karmeliterviertel oder zahlreicher andere Grätzel vor allem innerhalb des Gürtels sehen, weshalb diese Bezirke sich besonderer Beliebtheit erfreuen. 750.000 Menschen wohnen mittlerweile in einer gefördert sanierten Wohnung. Jährlich werden etwa 10.000 Einheiten gefördert saniert.

Mit der Novelle der Bauordnung 2014 wurden zusätzlich eine ganze Reihe Maßnahmen gesetzt, um die Kosten beim Wohnbau zu senken.

Wir haben an mehreren Stellen die Hebel angesetzt, um sowohl die Bau- als auch die Grundkosten zu dämpfen und Grundstückspekulation hintanzuhalten. Die relevanten Punkte gegen Immobilienspekulation und Preisdämpfung bei Grund und Boden sind befristete Baulandwidmungen sowie die Widmungskategorie „förderbarer Wohnbau“.

Für geringere Baukosten wurde der Entfall der Verpflichtung zur Errichtung der Notkamine verankert und die Stellplatzverpflichtung neu geregelt. Nunmehr muss pro 100 m2 Nutzfläche ein Stellplatz - anstelle wie davor von einem pro Wohnung - errichtet werden.

Die Leistbarkeit des Wohnens sicherzustellen ist eine gesamtgesellschaftliche Herausforderung. In Wien leben wir leistbares Wohnen und wir werden auch zukünftig alle Mittel ergreifen, um diesen erfolgreichen Wiener Weg weiterzugehen- auch aus Verantwortung den zukünftigen Generationen gegenüber.

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Universalmietrecht – der Anfang vom Ende!

Kommentar: Michael Pisecky Geschäftsführer sReal

n Mit EUR 4,- pro m² kann man leicht ein Haus erwerben und hohe Profiterwartungen sollte man als Vermieter sowieso nicht haben. So sieht es zumindest die Mietervereinigung – nachzulesen in der Zeitschrift „Der Mieter“ von Anfang 2015 in einem Kommentar der Bundesgeschäftsführerin Nadja Schah. Manche werden nun meinen: „Eh klar, die Mietervereinigung“. Aber diese Grundgedanken finden sich von der Idee und Haltung her auch im von der SPÖ vorgeschlagenen Universalmietrecht wieder, das aktuell im Parlament diskutiert wird.

Foto: sReal

Auf den ersten Blick findet man unter den Mietern dazu sicherlich eine breite Mehrheit, denn wer möchte nicht gerne zu günstigsten Konditionen in den schönsten Wohnungen des Landes wohnen. Doch so würde es nicht sein - und die Konsequenzen wären katastrophal – für alle. Investitionen in die Gebäude würden sich auf ein Minimum beschränken, der private Wohnbau zusammenbrechen und viele Mietwohnungen als Eigentumswohnung verkauft werden. Der Wert von Wohnimmobilien würde sinken – auch jener der Eigenheime. Die wenigen Mietwohnungen, die dann noch zur Verfügung stünden, würden nur Gutverdiener erhalten, da sie die notwendige höhere Bonität haben. Kurz und gut – das Wohnungsangebot würde markant sinken.

Untere Einkommensbezieher, von denen aktuell bereits rd. 50% in privaten Mietwohnungen wohnen, würden kaum mehr Gelegenheit haben, eine solche Wohnung zu bekommen. Massive Obdachlosigkeit und ein zunehmender Zerfall des Stadtbildes wären die Folge.

Angesichts dieser Aussichten stellt sich die Frage, was der Grund für die aktuelle Diskussion ist. Wir wissen, dass fast 60% der Österreicher

in ihren eigenen vier Wänden leben, 24% in Wohnungen des sozialen Wohnbaus, der mit Steuergeldern finanziert wird. 84% der österreichischen Haushalte sind also von der „Leistbar-Wohnen“-Diskussion gar nicht betroffen. Von den verbleibenden 16% der Haushalte wohnen über 2/3 in gesetzlich preisgeregelten Wohnungen. Es bleiben also 7-8% freier Markt. Und der soll in Österreich nicht möglich sein?

Wohnen ist in den vergangenen Jahren teurer geworden – das ist unumstritten und liegt an verschiedenen Dingen. Vor allem an einer hohen Abgabenquote, die den Menschen zu wenig Geld zum Leben lässt.

Aber Wohnen wurde überall teurer - auch im österreichischen sozialen Wohnbau. Das liegt zum Großteil daran, dass dort unnötiger Weise mit höchsten Standards gebaut wird, die Mieten trotz Finanzierung über Steuermittel ein zu hohes Niveau haben und sich daher nur noch Besserverdiener diese Wohnungen leisten können.

Um eine Lösung zu finden, ist ein ausreichendes, differenziertes Angebot an Wohnungen der richtige Ansatz. Mit einem Bündel an Maßnahmen muss der soziale und private Wohnbau angekurbelt werden.

Einige wichtige Maßnahmen hat die Regierung schon angekündigt.

Die Nachverdichtung muss forciert, die Baukosten reduziert und ein neues Wohnrecht geschaffen werden. Die Miethöhe muss dabei dem Wohnwert der Wohnung entsprechen, transparent und überprüfbar sein. So können Investitionen gefördert und damit neuer Wohnraum geschaffen werden. In einer Zeit, in der Wohnungen knapp sind, die Reglementierung weiter zu erhöhen, ist hingegen der komplett falsche Weg.

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Leistbares Wohnen

… weil dann nur noch Mist gebaut wird Leistbares Wohnen ist nicht nur in Wahlkampfzeiten ein immer brisantes wie aktuelles Thema.

Naturgemäß scheiden sich die Geister je nach beheimateter Ideologie am Begriff des „Leistbaren Wohnraums“.

Grund genug für den Immobilienfokus, sich bei Experten der Branche umzuhören, was für sie leistbares Wohnen bedeutet, wer dafür zuständig ist, diesen zu schaffen – und wie es in 10 Jahren damit aussieht.

Autorin: Erika Hofbauer

DIE FRAGEN: Was verstehen Sie unter dem Begriff „Leistbares Wohnen“ Was ist für Sie „leistbares Wohnen“?

Wer sollte Ihrer Meinung nach für leistbaren Wohnraum verantwortlich sein? Wer sollte dafür zuständig sein, diesen zu schaffen? Wer soll welchen „Beitrag“ leisten? Welche Rahmenbedingungen muss es dafür geben?

Ein Blick in die Zukunft: Wie sieht für Sie „leistbarer Wohnraum“ in fünf oder 10 Jahren aus?

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Leistbares Wohnen bedeutet für mich, dass man von seinem Einkommen leben kann und am Monatsende ein wenig überbleibt, um kleine Reserven ansparen zu können. Daher muss es möglich sein, eine Wohnung mit der erforderlichen Raum- und Bettenanzahl zu einem akzeptablen Mietpreis zu finden. Ausschlaggebend ist die Summe aller Ausgaben. Da muss jeder die Grenze für sich selber finden. Manchen ist das Repräsentieren nach außen wichtig, die einen investieren lieber in teure Sportautos und leben dafür noch im „Hotel Mama“. Wenn die Hälfte der Wiener irgendwie finanziell unterstützt wohnt, sollte ja für jeden zumindest das Grundbedürfnis des Wohnens gedeckt sein.

Conrad Bauer Architekturbüro room8

Ich finde, dass sich alles von selber regelt und sich auch regeln soll. Der Markt besteht schließlich aus Angebot und Nachfrage. Wenn es Bauträger gibt, die über 1.000 Euro pro Quadratmeter erzielbarer Wohnnutzfläche beim Neubau am Stadtrand für Grundstücke zahlen, müssen diese die fertigen Wohnungen um mindestens 3.500 oder 4.000 Euro pro Quadratmeter verkaufen, um kostendeckend zu sein. Derzeit sind die Grundstückspreise deutlich zu hoch, das kann man aber niemandem vorschreiben. Die Rahmenbedingungen können nur sein, dass es mehr Umwidmungen im urbanen Raum gibt, also mehr Dachgeschoßausbauten und mehr Umbauten von Gewerbe zu Wohnungen.

Bei den OIB-Richtlinien ist man draufgekommen, dass man zu viel regeln möchte und dass das Bauen teurer macht. Auch in der Wiener Bauordnungsnovelle 2014 gab es kleinere Erleichterungen, der Weg muss aber noch fortgesetzt werden. Wozu werden z.B. Einlagerungsräume für feste Brennstoffe außerhalb des Wohnungsverbandes benötigt, wenn man keinen Notkamin mehr braucht? Oder einen fast 100 Quadratmeter großen Fahrradraum bei einem Wohnbau mit 1.000 Quadratmeter Wohnnutzfläche? Auch der NiedrigenergieWahnsinn treibt die Baukosten in die Höhe, ohne die Energiekosten im gleichen Verhältnis zu senken.

Ich denke, in fünf oder 10 Jahren wird man einige Dinge überdacht haben. Vielleicht wird man keine Garagen mehr bauen müssen, weil so viele leer stehen. Vielleicht gibt es in Zukunft auch mehr Wohnheime oder Wohngemeinschaften, weil man dann das Wohnzimmer und den Garten „shared“ wie heute das kleine Stadtauto?

Leistbares Wohnen bedeutet für mich, wenn die Bewohner für eine Wohnung der angemessenen Größe (hängt von der Bewohnerzahl ab) 20 bis 25 Prozent ihres Einkommens an Wohnkosten aufzuwenden haben.

In Österreich fühlen sich der Bund und die Länder für leistbares Wohnen verantwortlich, da sie zur Absicherung seit Jahrzehnten Wohnbauförderungsgelder jährlich ins Budget einstellen.

Foto: Fotolia

Aufgrund meiner jahrzehntelangen Tätigkeit in der EU-Lobby der sozialen Wohnbauer, nämlich der „Housing Europe“, darf ich feststellen, dass das leistbare Wohnen in Österreich einen sehr hohen politischen Stellenwert mit sehr großen Erfolgen hat. Aufgrund der politischen Debatten der letzten Jahre habe ich keinen Zweifel, dass das „Ranking“ dieses Thema weiter sehr hoch bleibt.

Klaus Lugger Vorstand Neue Heimat Tirol Gemeinnützige WohnungsGmbH

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Leistbares Wohnen

Nach Ansicht der AK bedeutet Leistbarkeit im Zusammenhang mit den Wohnkosten, dass ein Haushalt nicht mehr als 25 Prozent seines Einkommens für das Wohnen ausgibt, exklusive Heiz- und Energiekosten. Als Referenz muss man dabei auf das durchschnittliche Haushaltseinkommen abstellen. Für viele Menschen in Österreich ist Wohnen leistbar, aber nur dann, wenn sie eine geförderte Wohnung anmieten können oder schon vor Jahrzehnten in Wohnungen oder Häuser eingezogen sind. Problematisch von der Leistbarkeit ist es für viele Menschen, die sich in den letzten Jahren am privaten Wohnungsmarkt versorgt haben, oder auf Wohnungssuche sind. Dass diese nicht von der Leistbarkeit des Wohnens ausgeschlossen sind, dafür sind Maßnahmen notwendig.

Walter Rosifka Arbeiterkammer Wien

Die Versorgung mit bezahlbaren und qualitativ guten Wohnungen ist ein Bestandteil der Daseinsvorsorge. Der Staat hat dafür geeignete Rahmenbedingungen zu schaffen. Einerseits durch Förderung des Wohnungsneubaus, andererseits durch Steuerungsmaßnahmen, die den Auswüchsen des Marktes entgegen wirken. Wirksame gesetzliche Mietzinsbegrenzungen sind notwendig. Auch der private Wohnungsmarkt muss in die Verantwortung genommen werden. Wenn wir Steuerzahler die Infrastruktur (öffentliche Verkehrsmittel, Straßen, Schulen, Freizeiteinrichtungen, Verkehrsanbindungen usw.) schaffen und finanzieren, welche auch den Wert der Immobilien ausmachen bzw. steigern, dann ist es legitim, den Auswüchsen des Marktes Mietenbegrenzung entgegenzusetzen. Dies umso mehr, als ja auch der private Immobilienbereich ganz massiv direkt staatlich gefördert wurde und wird. Denken Sie etwa daran, dass ca. 2,5 Milliarden an Steuermitteln in den privaten Wiener Althausbestand geflossen sind, das meiste davon nicht rückzahlbare Zuschüsse. Geht man davon aus, dass für eine Durchschnittsfamilie eine Mietkostenbelastung (exkl. Heiz- und Energiekosten) in der Höhe von 25 Prozent ihres Einkommens leistbar ist, müsste eine gesetzliche Mietenbegrenzung für eine durchschnittliche Wohnung bei 5,50 Euro pro Quadratmeter netto bzw. 8 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter brutto (inkl. Hausbetriebskosten und USt.) liegen.

In 10 Jahren, denke ich, werden Wohnungssuchende mehr freie Mietwohnungen finden, mit Mieten, welche ihre Haushaltseinkommen mit nicht mehr als 25 Prozent belasten.

Leistbares Wohnen kann nicht in absoluten Beträgen gemessen werden, sondern ist eine Frage, was sich jeder Einzelne leisten kann. In Österreich ist leistbares Wohnen durchaus gegeben, denn laut OECD liegt Österreich mit einem durchschnittlichen Anteil von rund 22 Prozent der Lebenshaltungskosten für Wohnen im unteren Drittel der europäischen Staaten.

Dass dabei sozial Schwache einen wesentlich höheren Anteil ihres Einkommens aufbringen müssen, ist unbestritten. Hier für einen Ausgleich zu sorgen ist allerdings Aufgabe der Politik und nicht der privaten Vermieter. Und wenn in Wien - wo die Problematik am größten ist – rund 60 Prozent aller Mieter in einer Gemeindewohnung, im Sozialbau oder gefördertem Wohnbau leben, dann muss man sich fragen, wo die soziale Treffsicherheit geblieben ist.

Wolfgang Louzek Für sozial Schwache muss die Politik Vorsorge treffen und nicht der private Vermieter. Nur ein konsequenter Neubau gepaart mit Investitionsanreizen, Abschreibungsmöglichkeiten, um nur einige Möglichkeiten aufzuzeigen, kann vermehrt Wohnraum schaffen und nur der führt zu günstigeren Mieten. Auch ein Überdenken der Einkommensgrenzen für die Vergabe von Gemeindewohnungen - derzeit besteht ein Anspruch bis zu einem Nettoeinkommen von über 3.000 Euro - , bis hin zu einer Subjektförderung für wirklich sozial Schwache, sowie eine faire, verfassungskonforme Mietrechtsreform können zur Entspannung am Mietsektor führen.

Jede weitere Mietzinsbeschränkung ist kontraproduktiv, denn sie unterstützt nur jene, die es sich auch jetzt schon „leisten“ können, und schafft nicht für sozial Schwache zusätzlichen Wohnraum, sondern verringert diesen mit Sicherheit nur.

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Verband der Institutionellen Immobilieninvestoren

In 10 Jahren wird sich das „leistbare Wohnen“ nicht geändert haben, denn es wird immer eine Frage der individuellen Leistbarkeit bleiben. Sozial Schwache wird es ebenfalls immer geben.

Für sie sollte es mehr Möglichkeiten einer Subjektförderung, sowie erleichterten Zugang zu Gemeindewohnungen bzw. zum sozialen Wohnbau geben. Wenn es der Politik nicht gelingt, den privaten Vermieter von restriktiven Auflagen im Rahmen eines Mietvertrages zu befreien, wird leider das Wohnungsangebot noch knapper werden. Man kann nur auf Vernunft hoffen, aber wenn man sich die Mietrechts-Debatte der Koalitionspartner ansieht, fehlt einem der Glaube.

In dem Moment, wo 50 Prozent oder mehr des monatlichen Haushaltseinkommens für Wohnen ausgegeben werden müssen, sprechen wir nicht mehr von leistbarem Wohnen, sondern eher von Armutsgefährdung. Eine vernünftige und sicher realistische Quote dürfte im Bereich von 20 bis max. 40 Prozent des Haushaltseinkommens liegen. Wenn ein Drittel des Haushaltseinkommens nicht überschritten wird, würde ich das als leistbar betrachten.

Markus Ritter C&P Immobilien AG

Die private Immobilienwirtschaft, die Genossenschaften und die öffentliche Hand sind in die Pflicht zu nehmen: Für die öffentliche Hand wird es augenscheinlich aus finanziellen Gründen immer schwieriger. Den Genossenschaften „laufen die Grundstückspreise davon“. Daher sehe ich sehr wohl die private Immobilienwirtschaft dafür verantwortlich, leistbaren Wohnraum zu schaffen. Hier heißt es, mit innovativen Ideen versuchen, die Mieterkosten zu senken und mit kompakten und durchdachten Grundrisskonzepten auf kleinstem Raum größtmöglichen Wohlfühlfaktor zu entwickeln. Ein weiterer Beitrag ist von den Investoren zu leisten, nämlich jener, sich von Mietrenditen im Bereich von 4 Prozent zu verabschieden. Diese sind im Bereich leistbares Wohnen schlichtweg nicht möglich. Die wirtschaftlichen Grundprinzipien sind Angebot und Nachfrage. Es ist politisch der falsche Ansatz zu versuchen, den Preis zu reglementieren. Das wird dazu führen, dass noch weniger Angebot geschaffen wird. Richtiger wäre es, Anreize und Rahmenbedingungen zu schaffen, sodass die Produktion von Angebot rascher voran geht. Dann werden sich die Preise einpendeln und wir sprechen tatsächlich von leistbarem Wohnen.

Das Hauptaugenmerk wird darauf liegen, weniger Fläche noch besser nutzbar zu machen und die Betriebskosten zu reduzieren. Es gibt Städte in Europa, jedenfalls jedoch in Amerika, die uns hier weit voraus sind. Als Paradebeispiel sind die sogenannten Mikroappartements in New York zu nennen. Auch in Wien gibt es bereits vorbildhafte Entwicklungen, wo Gemeinschaftsräume innerhalb von Wohnungsprojekten zur effizienteren Nutzung von Platz und zur Kostenreduktion für jeden einzelnen Nutzer installiert werden.

Der Begriff leistbares Wohnen ist aus meiner Sicht irreführend und nicht objektiv messbar, da für jede Person in der Bevölkerung eine unterschiedliche Wahrnehmung der Leistbarkeit gegeben ist. Der Begriff der Leistbarkeit ist aus meiner Sicht durch den Begriff „wirtschaftlicher Wohnbau“ zu ersetzen. Darunter verstehe ich, dass jedes Projekt für die jeweilige Zielgruppe unter dem maximalen Gebot eines perfekten Preis-Leistungsverhältnisses entwickelt wird.

Das vom Einkauf des Grundstückes bis zur Optimierung der Grundrisse, Flächeneffizienz und bestmöglichen Berücksichtigung der Bedürfnisse der potentiellen Kundenschicht.

Leistbarkeit genauso wie wirtschaftliches Wohnen definiert sich über den Gesamtpreis einer Wohnung, der dem Einkommen der potentiellen Käuferschicht entsprechen muss. Nicht der Quadratmeterpreis ist ausschlaggebend, sondern dass der Kunde im Rahmen seiner Bedürfnisse das effizienteste Produkt zum optimalen Gesamtpreis erhält.

Peter Ulm 6B47 Real Estate Investors AG

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Leistbares Wohnen

Wirtschaftlichen Wohnbau kann man nicht verordnen, sondern das ist ein Gebot des Marktes bzw. der Nachfrage von Kunden. Seitens des Projektentwicklers ist der Beitrag ein wesentlicher, da genau der Entwickler für den Markt und die Bedürfnisse des Marktes Gebäude errichten muss. Damit einher geht eine gute Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand bzw. den Baubehörden. Je kürzer Bauverfahren dauern, je effizienter Planung und Materialen gewählt werden können, je marktangepasster z.B. Verpflichtungen zur Errichtung von Stellplätzen vorgeschrieben werden, desto wirtschaftlicher kann der Entwickler sein Produkt realisieren.

Die Zukunft wird einhergehen mit der gesellschaftlichen Entwicklung und lässt sich wahrscheinlich nicht auf 10 Jahre im Voraus planen, sondern erfordert eine jährliche Analyse und Anpassung an den Markt.

Wenn die Schere zwischen Arm und Reich weiter aufgeht, dann müsste man leistbares Wohnen für die schwächsten Einkommensschichten noch wesentlich billiger ansetzen als bisher - wohl weit unter 7 Euro inklusive Betriebskosten. Andererseits darf das keinesfalls das Ziel sein, weil dann nur noch Mist gebaut wird. Wir müssen politisch dafür sorgen, dass leistbares Wohnen noch stärker subventioniert und unterstützt wird. Für unsere grenzenlose Mobilität wird ja auch massiv Steuergeld investiert oder teure Fußballstadien werden beispielsweise mit Steuergeld gebaut. Die Frage ist schlichtweg, was sich eine Gesellschaft leisten soll. Man sollte nie vergessen: Wohnen ist nach UN-Konvention ein Menschenrecht!

Jakob Dunkl querkraft architekten zt gmbh

Es ist Zuständigkeit der Politik, für leistbaren Wohnraum zu sorgen. Geförderter Wohnbau soll auch weiterhin breiten Bevölkerungsschichten offen stehen, weil soziale Durchmischung sehr wichtig ist. Allerdings ist Förderung ohne Berücksichtigung der Verkehrsanbindung Schwachsinn. Im ländlichen Raum darf nur Wohnraum entlang öffentlicher Verkehrsmittel gefördert werden. Eine wichtige Rahmenbedingung wäre die Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“.

In 10 Jahren wird sich leider vermutlich nicht viel geändert haben, außer dass Kleinstwohnungen zynischer Weise als „Smartwohnungen“ bezeichnet werden. Was unser Traum wäre: Leistbaren Wohnraum durch radikales Zurückdrängen teurer und unsinniger Normen und absurder Vorschriften schaffen. Unsere Häuser sind doch schon seit langem sicher genug! Dann ist natürlich eine Weiterentwicklung von gut funktionierenden Hausgemeinschaften ein Schlüssel zu intelligenterer, effizienterer Wohnraumnutzung. Gute Gemeinschaftsräume ermöglichen kleinere Individualräume. Weiters: die Abschaffung der Stellplatzverpflichtung verbilligt den Wohnbau um ca. 10%. Dies funktioniert perfekt durch aufkommensneutrale Förderung von Carsharing-Konzepten, indem Individualfahrzeuge stärker zur Kasse gebeten werden. Generell ist die direkte Verknüpfung von Wohnen und Mobilität ein entscheidender Hebel in Richtung leistbarer Wohnraum.

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ImmoFokus | Frühjahr 2015

Michael Ehlmaier EHL Immobilien

Vor allem in der letzten Zeit waren die Ausgaben für Wohnen immer wieder im Zentrum der öffentlichen politischen Debatten, das Schlagwort des „leistbaren Wohnens“ ist seitdem in aller Munde. Allerdings gibt es keine allgemeingültige Definition oder Schwellenwert, was unter diesem Begriff verstanden werden soll. Im Sprachgebrauch hat sich im Laufe der Zeit ein Prozentsatz von 25 bis 30 Prozent des Haushaltseinkommens durchgesetzt, der für Wohnausgaben nicht überschritten werden soll. Im Vergleich mit den anderen monatlichen Ausgaben zeigt sich jedoch, dass im Laufe der Zeit die Anteile der Ausgaben für Nahrung und Bekleidung anteilsmäßig abnehmen, jener der Wohnausgaben leicht zunimmt, die Österreicherinnen und Österreicher aber tendenziell immer mehr für Freizeit, Kultur und Gastronomie ausgeben. Nichtsdestotrotz ist es eine gesellschaftliche Verantwortung der öffentlichen Hand, alle Bevölkerungsschichten mit qualitativ hochwertigem und gesundem Wohnraum zu versorgen, womit das Thema leistbares Wohnen in den Fokus rückt.

Die Verantwortung, für leistbaren Wohnraum zu sorgen, ist eindeutig ein Auftrag an Gemeinden, Länder und Bund, wobei in Österreich der Bereich der Wohnbauförderung ja in der Zuständigkeit der Länder liegt. Das Ziel kann jedoch im Neubau nur in einem vernünftigen Miteinander von freifinanziertem und gefördertem Wohnbau erreicht werden. In beiden Neubausegmenten sind die Bedingungen bei der Projektentwicklung (Erleichterung bei Umwidmungen, beschleunigte Bauverfahren etc.) zu verbessern. Im geförderten und gemeinnützigen Wohnungsbestand wissen wir jedoch aus Studien, dass die soziale Treffsicherheit nicht gegeben ist - hier sollten auch Maßnahmen diesbezüglich angedacht werden.

Dem Ziel einer guten Versorgung aller Bevölkerungsgruppen mit leistbarem und hochwertigem Wohnraum sollte in 10 Jahren deutlich näher gekommen sein. Es gibt in Wien noch genügend Flächenwidmungspotenzial und Lagen, welche sich für leistbaren Wohnraum gut eignen würden.

Für mich regelt der freie Markt den Begriff „leistbar“. Sozialer Wohnraum für sozial Schwache und Bedürftige beinhaltet der Begriff „leistbares Wohnen“ für mich jedenfalls nicht. Nichts ist für einen Eigentümer schlimmer als Leerstand. Wir Privaten haben daher auch großes Interesse daran, dass unsere Wohnungen gemietet werden, es muss sich allerdings zumindest rechnen! Unter unseren Kosten können wir nicht vermieten, und auch das hätte für mich wenig mit fairem und sinnvollem leistbaren Wohnen zu tun!

Die rechtlichen Rahmenbedingungen müssen sich so gestalten, dass es sich auch privat lohnt, Wohnraum zu schaffen, welcher unter marktüblichen Bedingungen vermietet werden kann.

Derzeit sind Mietrecht und Flächenwidmung unzeitgemäß, Auflagen wie bei Stellplätzen und Brandschutz überregulierend und das Richtwertsystem ein Witz! Dazu kommt, dass Besserverdiener in Sozialwohnungen leben und mehr und mehr Menschen besonders nach Wien zuwandern. Es braucht eine Sozialpartnerschaft in der Wohnbaupolitik, die diese Probleme in Angriff nimmt. Jeder wird seinen Teil dazu beitragen müssen. Doch mit der aktuellen Wahlkampfpropaganda gerade von Mietervereinigung und AK wird das genaue Gegenteil erreicht. Hier werden Fronten aufgebaut statt Hürden niedergerissen!

Hans-Jörg Ulreich Ulreich Bauträger GmbH

Leistbarer Wohnraum hat für mich, wie schon gesagt, mit dem freien Markt zu tun, auch in fünf bis zehn Jahren. Wenn die Rahmenbedingungen sich nicht sofort ändern, die seltsam anmutende „Klassenkampfrhetorik“ der vermeintlichen Mietervertreter nicht aufhört und die Politik weiterhin den Kopf in den Sand steckt, dann haben wir in fünf bis zehn Jahren ernsthafte soziale Probleme und Brennpunkte!

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System im Umbruch Kommentar: Jörg Wippel Geschäftsführer wvg Bauträger GmbH

n Österreich kann auf die Geschichte seiner Wohnbaukultur stolz sein. Immer wieder hat unser Land internationale Best-Practice-Beispiele geschaffen – ob es nun das kommunale Wohnbauprogramm des Roten Wien in der Zwischenkriegszeit war oder das System der Wohnbauförderung, wie es nach dem 2. Weltkrieg aufgesetzt wurde, um den Wiederaufbau voranzutreiben. Österreich gehört heute zu den qualitativ und quantitativ bestwohnversorgten Ländern der Welt.

• Und unübersehbar die zunehmenden Desintegrationstendenzen der Gesellschaft und wie sie sich im Wohnungsmarkt bzw. der Wohnversorgung abbilden: Gut geht es denen, die bereits über Wohnraum verfügen. Schlecht jenen, die als Bezieher unterer und mittlerer Einkommen gerade Wohnung suchen. Gut geht es den Alteingesessenen, schlecht den neuen Zuwanderern.

Doch die Krisensymptome mehren sich:

Ist also das uns vertraute System der Wohnbauförderung am Ende?

Wie steht es heute um das wertvolle Gut der sozialen Durchmischung, das die österreichische Wohnbaukultur seit vielen Jahrzehnten auszeichnet? Und wie halten wir das hohe Versorgungsniveau in unseren krisenhaften Zeiten?

• Die gemeinnützige Bauwirtschaft wiederum stöhnt ob der rasant steigenden Grundstückspreise. Die für sie geltenden Obergrenzen von 200 bis 300 Euro pro Quadratmeter sind zunehmend unrealistisch und machen geförderten Wohnbau in reiner Form immer öfter unmöglich.

• Die seit den 90er Jahren stetig steigenden technischen und architektonischen Standards im Wohnbau haben mittlerweile ein Niveau erreicht, das unter den gegenwärtigen ökonomischen Bedingungen kaum mehr haltbar ist.

• Die Schwächen des Mietrechtsgesetzes verunsichern inzwischen Vermieter wie Mieter gleichermaßen, die Zunahme befristeter Mietverträge ist nur eine Folge davon.

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ImmoFokus | Frühjahr 2015

Um tatsächlich auch in Zukunft leistbares Wohnen zu garantieren, dürfen wir uns einiges nicht mehr leisten, vor allem nicht wohn(bau) politische Untätigkeit. Die von Kennern mit Weitblick schon lange angedachte Verdichtung unserer Ballungsräume sollte die Herausforderung der nächsten 50 Jahre sein – Umnutzung, Aufstockung statt Neubau. Nur durch die hoffentlich daraus folgende geringere Nachfrage kann das gegenwärtige nicht mehr kontrollierbare Preistreiben am Grundstücksmarkt eingebremst werden. Unbedingt erforderlich dazu: Reformbereitschaft und Umdenken im gemeinnützigen Wohnungswesen. Umgekehrt braucht es ein neues Wohnrecht, das sich am Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht ein Beispiel nimmt.

Insgesamt kein einfaches Unterfangen. Denn die gegenwärtigen Herausforderungen sind komplex und so muss ihnen auch begegnet werden. Auf die simple Lösung vergangener Jahrzehnte zurückzugreifen, nämlich bauen, bauen, bauen, bis über das gestiegene Angebot der Preis wieder sinkt , das wäre heute schon allein aus ökologischen Gründen fahrlässig.

Foto: wvg

• Immer öfter wird die soziale Treffsicherheit des gemeinnützigen Wohnbaus in Zweifel gezogen. Bezieher von niedrigen Einkommen können sich eine neu errichtete geförderte Mietwohnung ohne zusätzliche Subjektförderung nicht mehr leisten – sie suchen ihr Glück im freien Markt oder sind angewiesen auf Gemeindewohnungen bzw. ältere, ausfinanzierte Genossenschaftswohnungen, für die es allerdings keine transparenten Vergaberichtlinien gibt.

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Leistbares Wohnen

Über Leistbares Kommentar: Hans Jörg Ulreich Ulreich Bauträger GmbH

Ganz offen gesagt, was soll man auf die Frage „Leistbares Wohnen“ denn anderes antworten als: Ja selbstverständlich! Ob als Mieter, Eigentümer, Bauträger oder Familienvater – jeder vernünftige Mensch möchte, dass es leistbaren Wohnraum gibt und dieser auch leistbar bleibt. Als Unternehmer, der Häuser saniert und Wohnungen verkauft und vermietet, wäre ich, mit Verlaub, ein Trottel, wenn meine Produkte unbezahlbar wären. Wer bitte würde mir dann meine Objekte noch abnehmen?

Ich könnte statt „leistbares Wohnen“ genauso gut „leistbare Lebensmittel“ oder „leistbare Medizin“ als Slogan hernehmen. Denn es ist nun einmal Fakt, dass immer mehr Menschen in Österreich immer weniger verdienen und auf staatliche Hilfeleistungen angewiesen sind und sich qualitativ höherwertige Produkte nicht mehr leisten können.

Genauso gibt es in jedem Sektor verschiedenste private Anbieter: die Billigsupermarktkette und den Premiumanbieter, den Gebrauchtwagenhändler über den Billigkleinwagenanbieter hin zu den Luxuslinern.

Immer mehr Menschen müssen in schlecht ausgestatteten Wohnungen leben, können sich keine gesunden, biologischen Nahrungsmittel leisten oder leiden unter einer drei Klassen Medizin.

Aber: würde irgendjemand auf die Idee kommen, für diesen Umstand die Premiummarkenanbieter oder Biobauern verantwortlich zu machen? Würde jemand „Universalpreise“ dafür einführen? Ganze Branchen verunglimpfen? Sie als gierige Spekulanten hinstellen statt als Unternehmen mit höchsten Qualitätsstandards oder Schlichtungsstellen gegen Sie einrichten?

Nein, niemand tut das! Es gibt einerseits bei Übervorteilung und Wucher Rechte für Konsumenten ganz allgemein. Und andererseits ist es

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wirklich jedem klar, dass es Aufgabe der Politik und der Gemeinschaft sein muss, Grundbedürfnisse für die Schwächsten in der Gesellschaft zu gewährleisten.

In der Mietrechtsdiskussion läuft es genau anders herum. Hier wird gezielt die private Immobilienwirtschaft, der private Vermieter angeprangert und mit allen Mitteln und Tricks in der Öffentlichkeit für die großen sozialen Herausforderungen und Probleme der Politik verantwortlich gemacht.

Und ja, es gibt sie, die schwarzen Schafe, die menschenunwürdig und auf Kosten anderer versuchen, rasch zu Profit zu kommen, aber bitte wohl in jeder Branche – sie gehören mit allen rechtlich zur Verfügung stehenden Mitteln dingfest gemacht!

Lassen Sie sich also nicht hineinziehen in die unwürdige Propaganda auf Kosten sozial Schwacher. Und auf dem Rücken einer Branche, die allein in Wien mehr als zehntausend Menschen überwiegend in Vollzeit beschäftigt, unzählige Lehrlinge ausbildet, Kulturstätten bewahrt und im Sinne der Umwelt Häuser baut und saniert.

Lassen Sie sich nicht mit diversen Kampagnen an der Nase herumführen und davon ablenken, dass die politisch Verantwortlichen damit nur die eigenen Versäumnisse verdecken wollen!

Es braucht dringend eine Mietrechtsreform, ein Anpassen der Flächenwidmungspläne an die Bevölkerungsentwicklung der Zukunft und eine Normenderegulierung, beispielsweise beim Brandschutz.

Wir brauchen keine Deckelung von Mieten, wir brauchen angemessene Mieten für Umweltschutz und nicht nur Zuschläge für exklusive Lagen! Österreich wächst und die Bundeshauptstadt platzt aus allen Nähten.

Es braucht ein sozial ausgewogenes Mietrecht – das die private Immobilienwirtschaft mit einschließt und nicht an den Rand stellt.

Alles andere wäre eine soziale und politische Katastrophe in Österreich - und das können wir uns wirklich nicht leisten!

Foto: Sebastian Philipp

n Im Moment wird eines der wichtigsten Grundbedürfnisse der Zivilisation, nämlich geschützter Wohnraum, unter dem Titel „Leistbares Wohnen“ in der Politik im Rahmen eines Wahlkampfes quasi in der Luft zerrissen. Unmengen an Geldern fließen in Werbung und Medien, um mit Angst um die eigenen 4 Wände Wählerstimmen für sich zu gewinnen.

Leistbares Wohnen durch Zertifikat?

Kommentar: Ines Reiter Geschäftsführerin ÖGNI

n In der vergangenen Zeit wurde in der Öffentlichkeit immer wieder der Ruf nach leistbarem Wohnen laut. Die Bundesregierung hat nun ein Wohnbaupaket zur Ankurbelung der Konjunktur angekündigt.

Der Bund will 500 Millionen Euro an Haftungen vergeben und damit die Wohnbauträger zu Investitionen von fast sechs Milliarden Euro bis zum Jahr 2020 animieren. So sollen in den nächsten fünf bis sieben Jahren 30.000 zusätzliche Wohnungen errichtet werden.

Investitionen sind die eine Sache, was für mich jedoch entscheidend ist: Wie wird die Strategie dahinter aussehen? Wird es auch Anreize, Bedingungen oder gar Vorgaben geben, damit dabei auch in Qualität und Nachhaltigkeit investiert wird? Denn gerade hier liegt für mich der Schlüssel dazu, den Trend von immer schneller steigenden Mietund Betriebskosten abzuflachen oder im besten Fall sogar zu stoppen.

Diese Kostensteigerungen werden für immer mehr Menschen zum großen Problem, da die Preise oft schneller steigen als das Einkommen. Und dies kann langfristig auch für die Bauträger bzw. Vermieter zum Problem werden, da Mieten und Betriebskosten schlicht nicht mehr bezahlt werden können.

Wenn es jedoch gelingt, den Fokus im Wohnbau nicht nur auf die Investitionskosten zu legen, sondern Immobilien mit Mehrwert zu schaffen, dann bietet dies eine enorme Chancen für alle Seiten: Nachhaltige Gebäude optimieren die Lebenszykluskosten, denn immerhin entstehen 80 Prozent der Kosten erst in der Nutzungsphase. Dazu

braucht es meines Erachtens ein Instrument, um die Vorteile wirklich überprüf- und belegbar darzustellen und somit Investoren und Bauträger zu animieren. Mit Gebäudezertifikaten gibt es solche Instrumente bereits am Markt. Sie sind im gewerblichen Bau glücklicherweise bereits Gang und Gebe - im Wohnbau jedoch leider (noch) nicht.

Dabei gibt es schon Vorreiter-Projekte, wie das Panoramawohnen in Steinhaus bei Wels (OÖ). Durch die Verwendung hochwertiger Baumaterialien und vieler weiterer Maßnahmen wird ein Niedrigstenergiestandard erreicht. Klar, dass dadurch Kosten eingespart werden können – und zwar Monat für Monat, ein Leben lang. Und da die Immobilie durch die Zertifizierung einen umfassenden, ganzheitlichen Qualitätskatalog erfüllen muss, trägt sie außerdem maßgeblich zu einer besseren Lebensqualität der Bewohner bei.

Wünschenswert wäre, wenn vor allem die öffentliche Hand durch ihre Stellung und ihr großes Volumen an Bauvorhaben hier einen wichtigen Vorbildcharakter einnimmt. Denn eines darf nicht vergessen werden: die Forderung nach Billig und Quantität zielt auf kurzfristige Impulse. Bessere Gebäude, niedrigere Miet- und Bewirtschaftungskosten und vor allem zufriedene Nutzer rechtfertigen daher einen geringen Mehraufwand in der Planung und im Bau in jedem Fall. Ein Rückschritt bleibt uns hoffentlich erspart, hier müssen wir alle zusammenarbeiten und aufschreien, denn eine solche Entwicklung wird länger wirken und unsere internationale Vorreiterrolle in Frage stellen.

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Ä Senk recht

Wenn die Gesellschaft die Normen überholt Kommentar: Walter Senk Die unabhängige Immobilien-Redaktion

Es ist gut und richtig, dass man sich damit auseinandersetzt, wie leistbares Wohnen möglich ist. Leider scheitern aber die guten Ideen entweder an den Scheuklappen der Politiker oder am politischen Unwillen. Sprich: Sie können es nicht sehen, oder sie dürfen es nicht sehen.

Kurz und gut: Wirklich leistbar wird Wohnen nur, wenn mehr Wohnraum geschaffen wird.

Da wird halt noch diskutiert, aber in der Realität ist die Gesellschaft schon längst drauf und dran, den Markt wieder selbst zu regulieren.

Ein wirklich gutes Beispiel ist die „Parkplatzverordnung“, die nach langen Diskussionen geändert wurde. Wir erinnern uns: Bis zum Sommer letzten Jahres musste - von besonderen Ausnahmen abgesehen - für jede neue Wohnung ein Kfz-Stellplatz errichtet werden. Mit der neuen Wiener Bauordnung ist im Regelfall pro 100 Quadratmeter Nutzfläche ein Stellplatz zu errichten, aber auch das könnte zu viel sein. Die Einschätzung der Jugend im Bezug auf das Auto hat die aktuelle Stellplatzverordnung schon längst überholt.

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„Leistbares Wohnen“ hin oder her, es werden derzeit kleinere Wohnungen gesucht mit idealen Aufteilung. Die Gesellschaft hat schon längst ihre Konsequenzen aus der aktuellen Situation gezogen und für junge Menschen gelten überhaupt andere Wertvorstellungen. Eine Wohnung hat mittlerweile einen anderen Stellenwert als früher. Auch andere Formen des Zusammenlebens kommen wieder in Mode. Die klassische WG, wie sie früher hauptsächlich bei Studenten beliebt war, kommt auch jetzt bei der älteren Generation (wieder) an. Wenn es alleine nicht geht, dann eben gemeinsam und – nicht zu vergessen! – diejenigen, die heute zwischen 70 und 80 Jahren sind, haben diese Wohnform vielleicht schon erlebt. Irgendwann werden die Bewohner auch verstärkt beginnen, ihre Wohnanlage teilweise selbst in Schuss zu halten, so wie es eine Frau im Artikel „Worauf wir verzichten“ (ev. verweisen auf Seite) empfohlen hat. Dies wird zwar vorerst nur bei überschaubaren Wohnprojekten der Fall sein, aber man ist erfinderisch.

Auch Immobilien, aber anderes Thema: Während zum Beispiel die Banken noch überlegen, ob sie Kredite vergeben, bzw. ihre Zinssätze für Geld auf dem Konto gen Null ansetzen, gibt es schon Entwicklungen, die diese Diskussionen über kurz oder lang obsolet machen: Crowdfunding Plattformen. Der Europäische Markt für alternative Finanzierungen ist 2014 um 144 Prozent auf 2,96 Milliarden Euro gewachsen – für 2015 wird ein Zuwachs auf über sieben Milliarden Euro erwartet. Plattformen für Immobilien-Crowdfunding gibt es bereits in Deutschland – Österreich ist nur noch eine Frage der Zeit.

Foto: Elke Mayr

n Regulierungen, Mietpreisdeckelungen, Normen, etc .... . Es ist zwar recht nett, was sich da findige Köpfe ausdenken, um den Markt „in den Griff“ zu bekommen, aber es hat immer stärker den Anschein, als würde dies in Zukunft nicht mehr funktionieren. Es dauert zu lange, bis sinnvolle Lösungen gefunden werden und neue Ideen schreiten so schnell voran, dass sie letztendlich die dann erlassenen „Regulierungen“ bereits längst überholt haben.

Leistbares Wohnen

Weniger Quadratmeter geht gar nicht Mithilfe bei der Reinigung oder beim Rasenmähen und dafür niedrigere Betriebskosten – dies wäre für viele denkbar. Auf Balkon oder Terrasse will niemand verzichten.

Erfahrungsbericht von: Walter Senk

I

„Im Prinzip haben sehr viele das, was sie wollen“.

Michael Pisecky, Geschäftsführer der sReal und Fachverbandsobmann in Wien

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m Rahmen der Wiener Immobilienmesse hat der ImmoFokus eine Umfrage gemacht mit dem Motto: „Worauf würden Sie in ihrem Wohnumfeld verzichten, wenn dafür die Miete günstiger wird?“ Auf der einen Seite wurden Umfragen, die es zu diesem Thema gibt, bestätigt, auf der anderen Seite gab es sehr interessante neue Aspekte bezüglich „Wohnen & Verzicht.“ Allerdings muss man dazu sagen, dass prinzipiell jüngere Besucher der Messe befragt wurden. Die Älteren, so hat eine Studie von immowelt.at ergeben, sind grundsätzlich zufriedener. Die Antworten, die wir erhielten, waren vielfältig und interessanterweise betrafen sie oftmals gar nicht die Miete.

Hohe Wohnzufriedenheit

Prinzipiell ließ sich bei der Befragung von rund 50 Personen feststellen, dass die Wohnzufriedenheit der Österreicher sehr hoch ist. Hohe Wohnzufriedenheit breiter Bevölkerungsschichten ist eines der wichtigsten Ziele der Wohnungspolitik und im

weiteren Sinne auch der sozialen Ausgewogenheit. „Passt alles!“, war zumeist die Antwort auf die Frage, ob man auf etwas verzichten würde, wenn dafür die Miete geringer wäre. Das Preis-LeistungsVerhältnis wurde von sehr vielen Befragten als „in Ordnung“ bezeichnet und Michael Pisecky, Geschäftsführer der sReal und Fachverbandsobmann in Wien, bestätigt dies: „Manche müssen vielleicht in kleinere Wohnungen oder günstigere Lagen gehen, aber aus meiner Erfahrung haben im Prinzip sehr viele das, was sie wollen.“ Eine EU Studie über die Wohnzufriedenheit der Österreicher gibt dieser Aussage auch Recht. Auf einer sechsstufigen Zufriedenheitsskala erreichte Österreich den Wert 5,1, was laut Studie besagt, dass die heimischen Haushalte mit ihrer aktuellen Wohnsituation im Durchschnitt „ziemlich zufrieden“ sind.

Aber worauf wären die Mieter bereit zu verzichten?

Naheliegend ist die Wohnungsgröße - also auf Quadratmeter verzichten, wenn die Wohnung

Hohe Wohnzufriedenheit. Jener Faktor gehört zu den wichtigsten Zielen der Wohnungspolitik.

beziehungsweise die Miete dadurch günstiger wird. Fehlanzeige. Offensichtlich haben viele der Mieter dies bereits eingepreist. Quadratmeter sind nicht so wichtig wie eine gut geschnittene Wohnung und die Anzahl der Zimmer. Isabella Zyla vom Maklerunternehmen „Wohn3“ fasst ihre Erfahrungen zusammen: „Wenn sie eine gewisse Anzahl an Zimmern brauchen, dann können und wollen die Mieter darauf nicht verzichten.“ Tatsächlich wären die Befragten – wenn überhaupt – eher bereit den einen oder anderen Quadratmeter aufzugeben „wenn die Wohnung gut aufgeteilt ist.“ Tätigkeiten für die Hausgemeinschaft

Fotos: sReal, Fotolia

„Der Waschkeller“, sagte eine Frau: „Ich habe eine eigene Waschmaschine, aber ich muss die Betriebskosten für diese Räumlichkeiten mitbezahlen.“ Überhaupt war für viele weniger die Miete ein Thema, sondern vor allem die Betriebskosten. Kein Wunder, sind diese doch in den letzten Jahren im Vergleich zu den Mieten weitaus stärker gestiegen. „Wenn man das Reinigen des Stiegenhauses und das Pflegen des Gartens selbst übernehmen

könnte, dann würden sich die Betriebskosten reduzieren“, schlug eine Mutter mit Kind vor: „Für die Gartenpflege kommt nämlich immer ein eigenes Unternehmen ins Haus.“ Es würde auch den Gemeinschaftssinn im Haus fördern „aber die Frage ist immer, ob auch alle mitmachen.“ Im Zuge dieser Frage entwickelte sich die Diskussion, ob nicht diejenigen, die im Haus gewisse Tätigkeiten für die Hausgemeinschaft übernehmen, auch gewisse Begünstigungen haben könnten – in Form einer Reduktion oder Rückzahlung eines Teiles der Betriebskosten. „Eine Sauna im Haus brauche ich nicht und auch kein Schwimmbad auf dem Dach“, antwortete ein Paar: „Fitnessraum müssen wir auch nicht haben.“ Diese „Goodies“ schlagen extrem auf die monatlichen Kosten und diese Aussage entspricht einer gesellschaftlichen Veränderung, die eher die Jugend betrifft: Das Nutzen von anderen Räumen, die außerhalb des Hauses sind, gewinnt an Bedeutung. „Die Räume müssen nicht alle am gleichen Ort sein, sie müssen nur nutzbar sein“, so Harry Gatterer, Geschäftsführer des Zukunftsinstituts,

„Die Menschen beginnen sich ihre Wohnräume auch neu zu strukturieren“.

Harry Gatterer, Geschäftsführer des Zukunftsinstituts

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Leistbares Wohnen

SelfStorage. Kleine angemietete Flächen, die als Alternative zum Keller genutzt werden.

vor kurzem in einem Vortrag: „Damit verändert sich der Haushalt an sich. In urbanen Räumen ist diese Entwicklung schon sehr signifikant.“ So wird zum Beispiel auch das Fitnesscenter als nutzbarer Raum verstanden, der in gewisser Weise zum Haushalt dazugehört – auch wenn er sich nicht im Haus befindet. Für junge Menschen gar keine Frage: Ein Teil des Haushaltes, der sich nicht im Haus befindet und für den auch keine monatlichen Betriebskosten anfallen. Genutzt werden Sauna, Schwimmbad oder Fitnesscenter, wenn man will, und nicht weil man muss, um die Kosten „einzuspielen“.

Der ausgelagerte Keller

Der Begriff Haushalt wird immer weiter gefasst, da auch immer mehr Orte außerhalb des Wohnraums miteinbezogen werden. „Die Menschen beginnen sich ihre Wohnräume auch neu zu strukturieren“, erklärte Gatterer. Dinge, die man früher zu Hause hatte, werden jetzt in einen halb öffentlichen Raum ausgelagert. Anbieter von Lagerräumen wie das Unternehmen „MyPlace“ freuen sich über diese Entwicklung. „Dann lieber nur ein kleines Kellerabteil, den Rest kann ich ohnehin auslagern“, meinte ein Befragter. Ob denn so eine gemietete Lagerfläche zum Haushaltsbudget gerechnet wird, gab eine interessante Zweiteilung. Die kleinen angemieteten Flächen ja, weil sie ja faktisch den Keller „ersetzen“, ab einer

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gewissen Größe nicht mehr. „Einen Keller mit 20 Quadratmetern könnte ich in meinem Haus ohnehin nicht bekommen, also ist die Variante mit dem SelfStorage die bessere.“ Ohne Lift geht‘s auch

Interessant war auch folgende Aussage: „Wir sind jung und wohnen im dritten Stock. Ich brauche keinen Lift. Auf den könnte ich sehr gut verzichten.“ Wie sich dieser Aspekt auf die anderen Hausparteien auswirken würde, sei dahingestellt, denn irgendwie müssen die Betriebskosten für den Lift ja aufgeteilt werden.

Dieser Zugang zeigt aber, dass Bequemlichkeit nicht alles ist. „Auf die Nähe zur Stadt könnte ich verzichten und ich nehme an, dass damit die Mieten auch geringer wären“, meinte ein freiberuflicher Werbegrafiker. Da seine Frau aber einen fixen Arbeitsplatz bei der Gemeinde Wien hat, ist ein Umzug in eine Randlage derzeit keine Option.

Aber die „neue“ Form des Arbeitens, nämlich per Computer und Internet, zeigt einmal mehr, wie junge Menschen mit der Technik die Arbeits- und Wohnwelt umgestalten.

Ein Klassiker unter den jungen Menschen: der Stellplatz für das Auto. Wer einen hat, der kann problemlos darauf verzichten, da auch die Auto-

Faktisch. Niemand möchte auf Terrasse oder Balkon, sogenannte „Goodies“, verzichten.

nutzer immer weniger werden, aber die meisten haben sich ohnehin bereits eine Wohnung gesucht, bei der dieser „unnötige Kostenfresser“, wie es ein „Car-Sharer“ ausdrückte, ohnehin kein Thema ist. Auf ein Bad mit Fenster würde gegebenenfalls auch verzichtet, wenn die Miete günstiger wird. Auch eine schlechter ausgestattete Küche würde aus dem gleichen Grund in Kauf – besser in Miete – genommen.

„Wir sind jung und wohnen im dritten Stock. Ich brauche keinen Lift.“

Auch auf Nachfrage war aber faktisch niemand bereit, auf Balkon oder Terrasse zu verzichten. „Sich aus der Wohnung hinauszubewegen, ohne diese aber verlassen zu müssen“ trifft den Punkt sehr genau. Insofern sieht man auch, dass die Wiener Bauordnung, die ja seit Sommer 2014 den Anbau von Balkonen erleichtert, in die richtige Richtung geht. Gewisse „Goodies“ sind eben unverzichtbar.

Fotos: Fotolia

Zu guter Letzt gab es auch Mieter, die mehr zahlen würden: „Ich bin vor sechs Monaten in meine neue Wohnung eingezogen“, erklärte ein Werbefachmann: „Es ist die schönste Wohnung, die ich je hatte,und ich bin bereit, das zu zahlen, was ich zahle. Das Konzept passt.“ Er wäre sogar, meinte er im Verlaufe des Gespräches „bereit gewesen, bei der alten Wohnung mehr zu bezahlen, wenn die Fenster dafür in einem besseren Zustand gewesen wären.“ n

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Wohnen in den 1920ern Kommentar: Johann Brdecka/ Walter Senk

n 1923. Johann Brdecka wurde in einer Zeit geboren, als leistbares Wohnen kein Thema war. Es ging viel mehr darum, ein Dach über dem Kopf zu haben. Seinen Bezirk Neubau hat er nie verlassen. Eigentlich nicht einmal sein Grätzel. „Wir hatten immer ein Glück mit unseren Wohnverhältnissen, das muss ich schon sagen. Zuerst haben wir in der Spittelberggasse gewohnt. Es gab eine kleine Küche, ein Zimmer und ein Kabinett. Da wir aber sechs Personen waren, mein Vater, meine Mutter und vier Kinder, zogen wir in die Neubaugasse 52. In das Haus, in dem jetzt der „Schnitzelwirt“ ist. Die Wohnverhältnisse waren hier weitaus besser, also zumindest haben wir mehr Platz gehabt. Wir hatten eine große Küche, ein großes Zimmer und zwei Kabinette. Die beiden Kabinette waren immer vermietet, da mein Vater alleine nicht den Zins zahlen konnte, obwohl er als Bäcker in der Josefstädterstraße gearbeitet hat.

Die restliche Familie teilte sich in dem großen Zimmer auf, wobei wir noch einen Bettgeher hatten, der am Diwan im Zimmer geschlafen hat. Er kam in der Nacht, legte sich nieder und in der Früh ist er wieder aufgestanden und gegangen.

Die Untermieter und Bettgeher haben schnell gewechselt, zwei Monate, ein halbes Jahr oder Jahr verbrachten sie bei uns, je nachdem, wie sie ihren Zins zahlen konnten. Wir waren aber nicht die einzigen im Haus, die untervermietet haben und man hat manchmal nicht gewusst, wer jetzt wohin gehört.

Foto: Elke Mayr

Wir haben aber wunderbar gewohnt, so wie wir gewohnt haben. Es gab noch ganz andere Sachen. Ein Schulkollege von mir, hat in der Lindengasse 3 gelebt. Das war in einem Lichthof, in dem war ein Raum, vielleicht ein altes Magazin oder so etwas und dort hat die Familie gewohnt. In der Früh musste seine Mutter immer die Bettwäsche zum

Trocknen aufhängen, weil der Wohnraum so feucht war. Mein Schulkollege hat auch nie jemanden eingeladen, weil die Zustände bei ihm zu Hause so schrecklich waren.

Das Klo bei uns war natürlich am Gang, aber ich habe niemanden gekannt, der ein Klo in der Wohnung gehabt hat. Es hat eine Kerze gegeben, damit man was sieht. Ich bin erst nach dem Krieg, als ich aus der Gefangenschaft kam, mit meiner Frau in eine Wohnung gezogen, wo das Klo in der Wohnung war. Das war 1948. Mittlerweile wohne ich fast 67 Jahre in dem Haus.

Am Gang gab es natürlich auch die Bassena und von dort musste immer einer von uns Kindern das Wasser holen. Die Gemeinschaft war aber sehr schön, weil sich bei der Bassena die Leute getroffen und sich unterhalten haben und man sich auch gegenseitig eingeladen hat.

Die Tratscherei war natürlich größer, aber dafür gibt es heute das Fernsehen.

Man hat natürlich seine Nachbarn gekannt und das war besser, weil der Zusammenhalt stärker war. Bei uns gab es einen langen Hof und im Winter haben halt alle zusammen geholfen und Schnee weggeräumt. Heute kennt man ja oft seine Nachbarn nicht mehr.

Wobei ich sagen muss, dass sich der siebente Bezirk trotz des sozialen Wohnbaus kaum verändert hat, es hat ja kaum Möglichkeiten für große Gemeindebauten gegeben. Es gibt auch nur ganz wenige in Neubau. Vor einem Jahr war zufällig das Haustor von dem Haus offen, in dem wir gewohnt haben, als ich geboren wurde und da habe ich mir das wieder angeschaut. Das Haus ist zwar sehr schön renoviert, aber so von der Aufteilung hat es sich kaum verändert. Ich habe sogar unsere Wohnung im ersten Stock wieder gefunden, in der wir am Spittelberg vor 90 Jahren gelebt haben.

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Wohntrends

Studentenbude 4.0 Studierende sind eine begehrte Zielgruppe. Die künftigen High-Potentials versprechen, einmal eine gute – sprich: kaufkräftige - Klientel zu werden. Einige Developer haben die angehenden Akademiker schon seit einiger Zeit im Visier.

Autorinnen: Erika Hofbauer /Agnes Schmid

S “Das hohe Interesse von institutionellen Anlegern machen dieses Segment für Investoren besonders attraktiv.“ Thomas Landschreiber, Chief Investment Officer der Corestate Capital AG

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tudentisches Wohnen hat sich mittlerweile von einem Nischenprodukt zu einer Asset Klasse etabliert. Davon ist Thomas Landschreiber, Chief Investment Officer der Corestate Capital AG, überzeugt. Das Frankfurter Unternehmen ist bereits seit einigen Jahren im Bereich der studentischen Wohnraumschaffung in Deutschland unter der Marke „Youniq“ tätig. Von der Marktnische zum Wachstumsmarkt? Ja, meint Landschreiber und kann es auch begründen: „Es gibt eine andauernde hohe Nachfrage nach Wohnraum in den Hochschulstädten. Die mittlerweile stabile Anzahl an etablierten Anbietern und nicht zuletzt das hohe Interesse von institutionellen Anlegern machen dieses Segment – für Investoren - besonders attraktiv.“ Dazu kommt, so der Investment-Experte, dass die Nachfrage nach Studentenwohnungen konjunkturunabhängig ist: „Der Bedarf wird durch kontinuierlich steigende Erstsemesterzahlen gestärkt, die in Kombination mit leeren Kassen bei staatlichen oder konfessionellen Betreibern nicht nur Vollvermietung, sondern lange Wartelisten garantieren.

Dies gekoppelt mit intelligenten Konzepten überzeugt die Anleger.“

Check-In and Study

Natürlich spielen bei der Standortwahl für neue Projekte Faktoren wie Studentenquoten, Wohnheimplatzdichte und die Prosperität als Wirtschafts-und Hochschulstandort eine entscheidende Rolle. Und hier punktet Wien offenbar ganz gewaltig, wie Landschreiber erzählt: „Wien ist eindeutig mehr als nur Hofburg, Stephansdom und Schönbrunn. Die Stadt hat sich längst zu einer Metropole entwickelt, ist gleichermaßen beliebt bei Studenten, Trendsettern und Berufsanfängern. Die verschiedenen Universitäten bieten eine Vielzahl an Studienfächer und ziehen nicht nur Einheimische sondern auch internationale Studenten an. Besonders der neue Campus der WU Wien bildet durch die ansprechende, moderne Architektur und gut funktionierende Infrastruktur einen Magnetpunkt für Studenten.“ Deshalb hat sich Corestate vor einigen Jahren zum Kauf eines begehrten Grundstücks nahe des WU-Campus in der Vorgartenstraße entschlossen, die Bauarbeiten am universitären Wohnprojekt „Urbia Linked Living“ gehen stetig voran und sollen noch heuer abgeschlossen werden. Dann, so Corestate-Manager Landschreiber weiter, wird es knapp 590 Apartments für Nutzer aus dem

“Kurzzeit-Wohnungslösungen sind voll im Trend.“ Michael Pech, Vorstand der Österreichischen Siedlungswerk AG (ÖSW)

universitären Umfeld wie Studenten, Dozenten und wissenschaftlichen Mitarbeitern sowie Young Professionals geben: „Nach dem Konzept ,Check-In and Study‘ bieten die Apartments den Bewohnern den perfekten Start in das studentische Leben“, ist Landschreiber überzeugt. Und das wohl nicht nur in Wien: „Der Nachfrageüberhang in Wien ist sehr groß und wir können uns hier durchaus weitere Projekte vorstellen. Wir befinden uns derzeit im Gespräch hinsichtlich eines Grundstückserwerbs. Ebenfalls interessante Unistädte in Österreich sind Graz und Innsbruck.“ Auf dem deutschen Markt ist Corestate mit Objekten für studentisches Wohnen bereits vertreten und „auf Wachstum ausgerichtet“: „Wir erwerben unbebaute Grundstücke und Bestandsobjekte in Universitäts- bzw. Hochschulstädten. Auch bereits in der Realisierung befindliche Projektentwicklungen und Bauträgerobjekte kommen gegebenenfalls in Frage. Aktuell befinden wir uns in der aktiven Akquise von Grundstücken in Berlin und Hamburg.“ Privatsphäre und optimale Lernumgebung

Studentisches Wohnen lässt sich nicht mit normalem Wohnungsbau vergleichen: Die Zielgruppe

Student ist nicht an einem dauerhaften Zuhause interessiert, das individuell eingerichtet und verschönert wird, sondern sucht für die Zeit des Studiums, manchmal auch nur für ein Jahr, eine effiziente Wohnlösung – das aber bitte universitätsnah, mit optimaler Flächenausnutzung und eigener Küche und Bad. Neben der Privatsphäre ist auch die optimale Lernumgebung wichtig. Nicht nur bei Corestate will man diesen Ansprüchen gerecht werden, auch einige heimische Developer haben den Wohnungsmarkt für Studenten entdeckt, sicherlich beflügelt durch die Übersiedlung der Wirtschaftsuniversität.

Michael Pech, Vorstand der Österreichischen Siedlungswerk AG (ÖSW), will ebenfalls dem Trend für Kurzzeit-Wohnungslösungen nachkommen.

Und zwar gleich mit bereits fertigen Projekten wie den Studentenwohnheimen der Stuwo AG, dem Projekt Citycom2 in Wien Leopoldstadt und den Serviced Apartments von room4rent. Die Stuwo AG ist eine rein auf Studentenwohnheime fokussierte gemeinnützige Gesellschaft innerhalb des ÖSW-Konzerns, die bereits seit 20 Jahren am Markt ist. In diesem Zeitraum, erzählt Pech, haben 9.000 Bewohner in einem der Stuwo-Studenten-

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Wohntrends

heime ihr vorübergehendes Zuhause gefunden.

Derzeit gibt es über 2.400 Wohnheimplätze an 13 Standorten in vier Bundesländern, zehn in Wien und drei weitere in Niederösterreich und Kärnten. Mit Citycom2 kam 2011 ein neuartiges studentisches Wohnkonzept auf den Markt: In drei Bauteilen wurden insgesamt 42 WGs und 98 Apartments errichtet. Das Besondere, erzählt der ÖSW-Vorstand nicht ohne Stolz, sei, dass dieses Wohnhaus für alle Zielgruppen offen ist: „Hier sollen sich Künstler oder Sportler genauso wie Rentner, Studenten oder alleinerziehende Elternteile zu ihrer ganz besonderen Wohngemeinschaft zusammenfinden.“ Derzeit wird das Haus überwiegend von Studenten und eher jungen Arbeitnehmern bewohnt, die alle einen eigenen Mietvertrag haben, wie Pech betont: „Damit sind auch alle Voraussetzungen für eine optimale Gemeinschaft gegeben.“

“Kleinere Wohneinheiten werden in den österreichischen Ballungsräumen stark nachgefragt.“ Hermann Klein, Geschäftsführer IG Immobilien

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Temporäres Wohnen

Temporäres Wohnen unterstützt man beim ÖSW durch eine „neue Generation der Serviced Apartments“, erzählt Vorstand Pech weiter: room4rent. Diese schnell verfügbaren Apartments, die für einen Zeitraum ab zwei Monaten bis zu zwei Jahren angemietet werden können, werden auf Wunsch serviciert und sind ab 780 Euro pro Monat „all inclusive“ erhältlich. Ein Standort dieses Konzepts ist - wenig überraschend - seit

September 2014 im Messecarrée Nord direkt beim neuen WU-Campus und der Wiener Messe. Über 100 neue Apartments werden im Herbst 2015 im Leopoldtower an die temporären Bewohner/ innen übergeben, erzählt Pech, und weitere 100 Einheiten folgen 2017 in Monte Laa. Nachfrage höher als das Angebot

Steigende Nachfrage ortet auch IG ImmobilienGeschäftsführer Hermann Klein: „Gerade für kleinere Wohneinheiten beobachten wir in den österreichischen Ballungsräumen – und dabei besonders in Universitätsstädten wie Wien – eine steigende Nachfrage. Das liegt einerseits an den sich stark verändernden Lebensmodellen von jungen Erwachsenen und andererseits auch an den steigenden Ansprüchen von Studierenden, die einen eigenen Haushalt einer WG oder einem Studentenheim vorziehen und sich das auch durch die immer ausgeprägtere Erwerbstätigkeit neben dem Studium leisten wollen und können.“ Immer mehr junge Erwachsene und Studierende legen einen hohen Wert auf gute Lage, Infrastruktur, Qualität, Komfort und Service. Die Entwicklung von Studentenappartements bedeutet daher – besonders für Investoren – ein großes Potential, so Klein. Aber im Gegensatz zu Corestate-Manager Landschreiber sieht Klein die Kategorie noch nicht als wirklich eigenständige ImmobilienAssetklasse etabliert, jedoch: „Interessant für

Investoren ist, dass das Risiko bei Leerständen für den kleinteiligeren Wohnraum sinkt bzw. besser verteilt ist und die Nachfrage höher ist als das verfügbare Angebot. Eine Kleinwohnung ist in den meisten Fällen sehr schnell wieder vermietet.“ IG Immobilien hat sich vor allem mit dem ebenfalls WU-Campus-nahen Projekt „Campus Lodge“ einen Namen gemacht. Als besonderen Bonus bei diesem Projekt führt Klein an, dass in allen Wohnungen der Campus Lodge die Betriebskosten auf 3 Jahre gedeckelt sind: „Für den Mieter bedeutet dies eine langfristige und transparente Kostenplanung.“ Auch knapp 40 Serviced Apartments würden sich perfekt für Kurzzeitaufenthalte – zum Beispiel im Rahmen eines Auslandssemesters – eignen, wirbt der IG Immobilien-Geschäftsführer für „sein“ Projekt.

Interesse an der Asset-Klasse studentisches Wohnen steigt

Studieren ist inzwischen sehr international geworden, und immer mehr Studenten verbringen große Teile ihrer Studienzeit im Ausland. Gleichzeitig wird der Wohnraum in europäischen Großstädten knapper. Diese Kombination führt dazu, dass studentische Wohnangebote stark nachgefragt werden, und sich diese neue Asset-Klasse so rasch etablieren konnte. Das berichtet Andreas Köttl, Managing Director der Value One Holding, die

“Der nächste Schritt führt Milestone ins europäische Ausland mit verstärktem Fokus auf Deutschland, Schweiz und die Niederlande.“ Andreas Köttl, Managing Director der Value One Holding

mit dem Projekt „Milestone“ ebenfalls studentisches Wohnland betreten hat. Und die Größe der Zielgruppe scheint ihm recht zu geben: „In Europa sind es bereits über 600.000 Studierende, die nicht in ihrem Heimatland studieren.“ Daher, so Köttl weiter, wachse auch das Interesse und Verständnis der Investoren an dieser Asset-Klasse laufend: „Studentisches Wohnen etabliert sich immer stärker als Alternative für Investoren, die hohe Risiken meiden wollen, und ist gleichzeitig weniger komplex und leichter darstellbar als vergleichbare Asset-Klassen wie etwa Hotels.“ Innerhalb des Segments studentisches Wohnen erwartet er „in den nächsten Jahren eine Differenzierung des Angebots in unterschiedlichen Segmenten und Produktlinien.“

Mit dem Projekt Milestone plant Value One eine rasche (auch europaweite) Expansion, erzählt Geschäftsführer Köttl: „Bis 2020 wollen wir 30 Häuser in attraktiven Universitätsstädten eröffnen.“ Nach dem ersten Milestone-Jahr in Wien entsteht bis Oktober 2015 ein weiterer Standort in Graz. In Wien wird im Oktober 2016 ein zweites Milestone-Projekt - im „Viertel Zwei“, ebenfalls in unmittelbarer Nähe der WU Wien - eröffnet.

In der Projektvorbereitungsphase befinden sich zurzeit drei weitere Standorte in Österreich (Innsbruck, Salzburg und Linz), berichtet Köttl aber auch von Auslands-Ambitionen: „Der nächste Schritt führt Milestone ins europäische Ausland mit verstärktem Fokus auf Deutschland, Schweiz und die Niederlande.“

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Wohntrends

Zimmer mit Aussicht Wohnen in der Vertikalen. Angesichts der rasant steigenden Bevölkerung bei knappem Bauland erleben Wohn­ türme in Wien eine echte Renaissance. Ein Hochhaus nach dem anderen schraubt sich in die Höhe oder ist in Planung.

Autor: Harry Weber

„Die heutigen städtischen Wohntürme haben nichts gemein mit Hochhäusern in Wohnghettos, wie sie einst in den Randbezirken entstanden sind.“ Marc K. Thiel, Geschäftsführer der Soravia Capital GmbH

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twa die Hälfte der Hochhäuser in aller Welt wurde in den letzten zehn Jahren gebaut. Dieser Bauboom macht das Hochhaus zu einem prägenden urbanen Bestandteil. Auch in Wien sind in den vergangenen Jahren die Wolkenkratzer nur so aus dem Boden geschossen. Der Millennium -, der Ares -, der Andromeda - oder der vor einem Jahr fertiggestellte 250 Meter hohe DC-Tower bestimmen beispielsweise den Horizont an der Donau. Doch bei den Bürotürmen ist die Luft mittlerweile sehr dünn geworden sein. So sind im höchsten Gebäude Österreichs, dem DC-Tower mit seinen 93.600 Quadratmetern, noch längst nicht alle 60 Stockwerke vermietet. Laut Insidern und Maklern soll „noch Platz auf mehreren Tausend Quadratmetern“ sein. Fakt ist: Der Wiener Büroimmobilienmarkt schwächelt.

Wurden im Jahr 2014 in Wien rund 220.000 Quadratmeter neue Büros vermietet, so sollen

heuer nur mehr etwa 130.000 Quadratmeter Büroflächen neu gebaut werden.

Dafür ist Wohnraum gefragter denn je. Wiens Bevölkerung ist in den letzten Jahren um die Bevölkerungsgröße der Stadt Linz angewachsen, bei stark steigender Tendenz. Und während einst vor allem Wirtschaftsbosse in ihren Büros hoch über den Wolken thronten, dürfen künftig immer mehr Wohnungssuchende darauf hoffen, dass sie bald einen Ausblick auf die Stadt aus luftiger Höhe genießen dürfen. Bauträger und die Stadt Wien setzen nämlich verstärkt auf das Comeback des Wohnturms. „Die heutigen städtischen Wohntürme haben nichts gemein mit Hochhäusern in Wohnghettos, wie sie einst in den Randbezirken entstanden sind“, sagt Marc K. Thiel, Geschäftsführer der Soravia Capital GmbH. Neue Wohntürme sind keine Massenware und keine Wohnsilos mehr. Sie werden mit großem Aufwand

TRIIIPLE

geplant und bieten vielfältige Wohnungstypen und Grundrisse sowie komfortable Zusatzangebote wie Concierge und Sharing Services. Damit fügen sich die Immobilien nicht nur harmonisch in die Stadtlandschaft ein, sondern entsprechen auch allen Bedürfnissen ihrer vielseitigen und unterschiedlichen Bewohner.

Fotos: Wiener Bilder, Signa, Tojner

Dass die neue Lust an der Höhe um sich greift, will Projektentwickler Soravia Group mit ihren Danube Flats an der Neuen Donau unter Beweis stellen und bis 2018 einen der höchsten Wohntürme Europas realisieren. Der Wohnturm wird in unmittelbarer Nachbarschaft zum höchsten Wolkenkratzer der Stadt – dem DC Tower – sowie zu anderen Hochhäusern in der Donau City entstehen. Auf bis zu 47 Geschossen werden die Danube Flats Platz für rund 500 freifinanzierte Eigentums- und Vorsorgewohnungen bieten. Bei 150 Metern Höhe ist aktuell eine Gesamtnutzungsfläche von rund 38.000 Quadratmetern vorgesehen. Allerdings ist rund um den geplanten Bau der Danube Flats ein heftiger Streit mit den Anrainern entflammt.

Die „Initiative Kaisermühlen“ will die Errichtung des 150 Meter hohen Wohnturms „vor ihrer Nase“ verhindern.

Die Soravia Group hat in der Bundeshauptstadt noch ein zweites Megaprojekt in der Pipeline: Zusammen mit der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) ist auf dem Gelände des ehemaligen Zollamtsgebäudes in Wien-Landstraße ein Büro- und

Citygate und Danube Flats

Wohnkomplex mit drei Türmen geplant. Bis 2018 sollen drei überragende Türme mit dem Namen „TRIIIPLE“ entstehen. Mit einer noch nicht fixierten Höhe - je nach Widmung bis zu 100 Meter hoch stellen die drei Türme dann ein imposantes und weithin erkennbares Hochhaus-Ensemble dar, welches mit zahlreichen exklusiv eingerichteten Wohnungen und modernsten Büro- und Gewerbeflächen punkten will. Mit einer Nutzfläche von bis zu 80.000 Quadratmetern sprechen die Entwickler von „bis zu 1.000 Wohnungen.“ Die Kosten liegen bei über 400 Millionen Euro.

„Die Lust an der Höhe greift um sich.“

Zwei andere Türme, allerdings in „Transdanubien“, - Leopoldtower und Citygate – sind bereits kurz vor ihrer Fertigstellung. Hier ist der oberste Bauherr Georg Stumpf, der vor 15 Jahren den Millennium Tower realisierte. Bereits im Juli dieses Jahres werden im Norden der Stadt, bei der U1-Station Aderklaaer Straße, die ersten Bewohner in die neuen Wohntürme einziehen können. Der 100 Meter hohe Citygate Tower war ursprünglich als Büroturm geplant, nun entstehen dort aber insgesamt 282 Wohnungen; bis zum 26. Stock sind es geförderte Mietwohnungen, vom 27. bis zum 35.

Stock entsteht 74-mal frei finanziertes Eigentum.

An der Bauherrengemeinschaft Citygate Living GmbH sind elf gemeinnützige und gewerbliche Bauträger beteiligt, vermarktet werden die Wohnungen vomgemeinnützigen Bauträger Bauhilfe.

Die geförderten Wohnungen sollen bereits fast alle vergeben sein.

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Wohntrends Höhe gleichzeitig auch das höchste Gebäude im Quartier Belvedere und zu einer neuen Landmark am Wiedner Gürtel werden soll.

In den unteren Ebenen soll eine Begegnungszone mit Einzelhandel, gastronomischen Angeboten und einem Konferenzzentrum entstehen. Sie bietet einen direkten Zugang zur neu errichteten Bahnhofshalle. Der Beginn der Bauarbeiten ist noch für 2015 geplant. Nach ca. zweijähriger Bauzeit soll das Projekt Ende 2017 fertiggestellt werden. Der geplante dreitürmige Bürokomplex, ein Projekt der Signa Holding von René Benko, soll 96.000 Quadratmeter umfassen.

Erdberger Mais

The Icon Vienna

Den angrenzenden 85 Meter hohen Leopoldtower realisiert der Investment-Club 6B47 gemeinsam mit dem Siedlungswerk (ÖSW). Insgesamt 302 frei finanzierte Wohneinheiten werden in dem ersten Hochhaus der ÖSW-Gruppe errichtet.

Es bietet alles: vom room4rent-Apartment für Kurzzeitmiete über Mietwohnungen mit praktischen Grundrissenbis hin zum Penthouse mit 155 Quadratmetern Wohnfläche. Das vom Architekturbüro querkraft entworfene Hochhaus weist mit unterschiedlich auskragenden Loggien und Balkonen entlang jedes Stockwerkes eine außergewöhnliche Gestaltung auf. Die optimale Infrastruktur, das Gartendeck, ein Concierge, eine Sauna und ein Fitnessraum im Haus und nicht zuletzt die rund 50 Shops im Einkaufszentrum „Citygate“, das bereits seine Pforten geöffnet hat, runden das Angebot ab. Auch an Parkplätzen soll es nicht mangeln: Eine Tiefgarage bietet ca. 780 Parkplätze – direkt neben dem Projekt befindet sich zudem eine Park- & Ride-Anlage, die mit weiteren rund 1.470 Stellplätzen zur Entlastung des Stadtverkehrs beitragen soll.

Mit dem Quartier Belvedere Central (QBC) entsteht ein neuer Office- und Wohnstandort mit 80.000 Quadratmetern Büro- , 26.000 Quadratmetern Hotel- und 24.000 Quadratmetern Wohnfläche und Gebäudehöhen bis zu 60 Metern, errichtet durch Strauss & Partner. Nach der geplanten Fertigstellung 2017/18 wird das QBC allerdings schon vom zukünftigen Nachbarn überragt: Unter der Bezeichnung „The Icon Vienna“ errichtet die Development Immobilien EntwicklungsGmbH unter der Holding von René Benko auf einer Fläche von 8.236 Quadratmetern ein modernes MultiUse-Objekt mit 96.000 Quadratmetern und drei eigenständigen Gebäuden in unterschiedlichen Höhen – wobei der höchste Tower mit 88 Metern

Hauptbahnhof Areal

Das Areal rund um den neuen Hauptbahnhof ist ein weiteres wichtiges Stadtentwicklungsgebiet Wiens. Im Norden des Hauptbahnhofes liegt das Quartier Belvedere, vorwiegend ein Büro- und Businessviertel mit erstklassiger Verkehrsanbindung und unmittelbarer Nähe zur Wiener Innenstadt.

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Turm mit Taille

Im künftigen Stadtteil „Erdberger Mais“, nahe den Gasometern, sind drei weitere bis zu 110 Meter hohe Hochhäuser in Planung. Mehr als 1.000 Wohnungen sollen errichtet werden, 20 Prozent davon frei finanziert, 80 Prozent im Rahmen der Wohnbauinitiative. Das bedeutet, auch sie werden frei finanziert, aber mit Auflagen. Die Bauträger erhalten günstige Darlehen der Stadt Wien, die Mieter zahlen dafür weniger Eigenmittel und auf zehn Jahre niedrige Mieten, danach marktübliche Preise für Neuvermietungen. In bestehende Mietverträge wird jedoch nicht eingegriffen. Geplanter Baubeginn ist 2016, eröffnen will man 2017.

Turm mit Taille

In unmittelbarer Nähe zum Erdberger Mais soll neben den Gasometer-Türmen bzw. der U-BahnStation Erdberg ein weiterer neuer Turm gebaut werden, der vom niederländischen Architektenbüro MVRDV entworfen wurde. Damit die bereits bestehenden Gebäude rundherum nicht durch den Schatten des Turms unter Lichtmangel leiden, wurde eine Lösung gefunden, die zusätzlich auch

die Höhe des Projekts mit 73 Metern sorgt für heftige Debatten. Sogar die Gefahr, dass Wien den Status als Weltkulturerbe der UNESCO verlieren könnte, wird von Gegnern des Projekts in den Raum gestellt. Auch fürchtet der traditionelle Wiener Eislaufverein um die Größe seiner Eisfläche. Tojner und die JP-Immobiliengruppe kauften 2012 zu einem marktüblichen Preis von 50 Millionen Euro das Areal - Intercont plus Eislaufverein, der dort bis 2058 einen Mietvertrag hat. Das Projekt, welches von Beginn an sehr transparent entwickelt wurde, sieht Folgendes vor: Das Hotel InterContinental bleibt bestehen und soll bei gleichbleibender Zimmeranzahl wieder Wiens bedeutendstes Kongresshotel werden.

Marina Tower

noch dafür sorgt, dass das Gebäude ein echter Hingucker wird. Die obersten 20 Stockwerke sind leicht gedreht, der Turm bekommt so quasi eine „Taille“. Unterirdisch entstehen Parkplätze, im oberen Teil des Gebäudes ist Platz für Geschäfte, Restaurants, Büros und Wohnungen. Über die Kosten des Projekts der BAI Bauträger Austria Immobilien GmbH sind noch keine Angaben gemacht worden.

Marina Tower

Mit einer Planungszeit von acht Jahren ist der Marina Tower an der U2-Station Donaumarina in Wien Österreichs privates Bauprojekt mit der längsten Vorgeschichte. Der Grund: die Flaute am Büromarkt. Bereits 2013 beschlossen die Entwickler IES (Markus Teufel), die OeNB-Tochter IG Immobilien und die Bank Austria, statt Büros Wohnungen zu errichten. Bald sollen laut Wirtschaftsblatt die Bagger ausrücken, das Umwidmungsverfahren von Büro- auf Wohnnutzung sei abgeschlossen. Nach zweijähriger Bauzeit wäre der Marina Tower dann bezugsbereit. „Auf 42.000 Quadratmetern Fläche sind rund 500 Wohnungen geplant“, wird Hermann Klein, Geschäftsführer von IG Immobilien, zitiert.

Der Turm soll aus zwei Gebäudeteilen bestehen, einem Flachbau neben einer Überplattung des

Handelskais und direktem Zugang zur Donau und einem Hochhaus, das mit 130 Metern Höhe das zehnthöchste Gebäude der Stadt wird - mit unverbaubarem Wienblick. Das Projektvolumen wird in den Medien mit rund 130 Millionen Euro beziffert. „Eisiges“ Hochhaus

Ein weiteres Projekt mit turbulenter Vorgeschichte ist das Hochhausprojekt beim Wiener Eislaufverein, das Bauherr Michael Tojner mit seiner „Wertinvest“ realisieren will. Vor allem

Im einem Neubau am Heumarkt werden u.a.Büroflächen geschaffen. Er soll auch das benachbarte Konzerthaus entlasten und „Serviced Apartments“, Kleinwohnungen für Künstler oder Geschäftsleute, jeweils für einige Wochen, zur Miete anbieten. Diese privat finanzierten, jedoch großteils öffentlichen Angebote werden durch Eigentumswohnungen im „Turm“ (Gesamtfläche: 8.000 Quadratmeter) ermöglicht.

Die Investitionssumme für das Projekt beläuft sich auf rund 220 Millionen Euro, wobei die erzielbaren Erträge aus den Eigentumswohnungen (25.000 Euro pro Quadratmeter) die privaten Aufwendungen für die öffentlichen Nutzungen abdecken würden. Dies soll jedenfalls in einer Vereinbarung mit der Stadt Wien festgeschrieben worden sein.

Geplanter Baubeginn ist frühestens März 2017.

Fertig sein könnte das Siegerprojekt des brasilianischen Architekten Isay Weinfeld dann in den Jahren 2019/2020. Derzeit sind noch mehrere Prüf- und Widmungsverfahren im Gang. n

Eislaufverein – Tojner

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Wohntrends

Hoch hinaus Himmelsstürmer. Mit 24 Stockwerken und 84 Metern Höhe wird in der Seestadt Aspern ab Frühjahr 2016 das höchste und mit 25.000 Quadratmetern Bruttogesamtfläche größte Holzhochhaus der Welt in die Höhe geschraubt werden.

Autoren: Michael Neubauer / Harry Weber

N

ach zwei Jahren Bauzeit und 65 Millionen Euro Baukosten soll, so die Projektentwicklerin der Kerbler-Gruppe Caroline Palfy, das „HoHo“ ein Restaurant, ein Hotel, Apartments, Büroflächen sowie Wellness- bzw. Gesundheitsbereiche beheimaten. „Wir haben nichts neu erfunden, sondern nur neu gedacht“, so Caroline Palfy, Geschäftsführerin cetus Baudevelopment GmbH, Projektentwicklerin der Kerbler-Gruppe. Für die Realisierung des HoHo überarbeiteten Palfy, das Architektenteam RL+P, der Statiker Richard Woschitz, die RWT+ZT GmbH und der Brandschutzplaner Alexander Kunz bereits am Markt befindliche Hybridbauweisen. Der Holzbauanteil ab dem Erdgeschoss soll bei rund 75 Prozent liegen. Die Bruttogeschossfläche des HoHo Wien wird 48.250 Quadratmeter betragen.

„Wir haben nichts neu erfunden, sondern nur neu gedacht.“ Caroline Palfy, Geschäftsführerin cetus Baudevolopment GmbH

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Warum aber gerade in der Seestadt? Gäbe es hier nicht attraktivere Standorte? „Mit Holz mehr als achtzig Meter hoch zu bauen, ist eine bautechnische Herausforderung und bedarf genauester Planung, eines kreativen Teams und des geeigneten Baufelds - und das haben wir in Aspern“, erklärt Günter Kerbler. „Hochhäuser, die zu einem Großteil aus Holz bestehen, gibt es kaum. Wir sind sozusagen Pioniere im Holzhochbau! Ich habe schon immer neue, teilweise verrückte Ideen unterstützt. Der Tower ist so ein Projekt“. „Das Projekt in der Seestadt hat mich als Projektentwicklerin selbst zum Umdenken gebracht“, so die Projektleiterin. „Günther Kerbler und ich kommen aus der klassischen Althaussanierung.

Da baut man ein Dachgeschoss aus und fährt

Fotos: Innenraumvisualisierung Buero © cy architecture OG, Visualisierung HoHoWien © OLN OFFICE LE NOMADE | Rüdiger Lainer+Partner

mit dem Auto, obwohl man auch mit einer UBahn fahren könnte.“ Innerstädtisch heißt es immer „Lage, Lage, Lage“ – in Aspern geht es aber in unseren Köpfen nicht um die Lage, außer vielleicht bei denjenigen, die im 22.Bezirk wohnen. Also braucht man hier etwas anderes, mit dem man sich identifizieren möchte. Aus diesen Überlegungen heraus entstanden die Pläne für das HoHo Wien“.

Kompliziertes wird nicht gebaut

„Holzbauprojekte, die zu teuer und zu kompliziert sind, werden nicht verwirklicht. Unser Ansatz ist statisch bewusst einfach gewählt“, erklärt Woschitz. Rund um die Betonkerne der drei Hochhäuser dockt sich der Holzbau an. „Die Verbindungen der einzelnen Scheiben und die Anschlussdetails, dafür haben wir zum Teil neu gedacht“. In den unteren Geschossen weisen die Stützen aus blockverleimtem Brettschichtholz einen Querschnitt von bis zu 36 x 92 Zentimetern auf, in den oberen Geschossen noch 36 x 36 Zentimeter. Die Spannweite der Holzverbundträger wird bis zu 7 Meter betragen.

Bewusst einfaches System

Beim HoHo Wien wurde ein klares, einfaches Konzept in Hybridbauweise gewählt. Den konstruktiven Anforderungen entsprechend werden für jeden Konstruktionsteil die adäquaten Materialien eingesetzt. Aussteifende Betonkerne dienen der vertikalen Erschließung und Versorgung.

Angedockt ist die Holzbaukonstruktion für die Volumina der eigentlichen Gebäudenutzung.

Das bewusst einfache System verwendet die Stapelung vier vorgefertigter, serieller Bauele-

mente. Diese sind Stützen, Unterzug, Deckenplatten und Fassadenelemente. Die Stützen aus blockverleimtem Brettschichtholz mit der vorgesetzten Fassade aus Massivholz tragen die Decken im HBV (Holzbetonverbund). Das bedeutet, die Decken aus Massivholz werden von einer dünnen Betonschicht ergänzt, um die bauphysikalischen Eigenschaften auf einfache Weise zu optimieren. Außerdem war es notwendig, lediglich ein Knotendetail zu entwickeln, welches immer für die Verbindungen der Bauteile angewendet werden kann. Auf diese Weise entsteht ein wirtschaftliches, hochflexibles und sicheres Gebäude mit einem beachtlichen Nachhaltigkeitsgrad.

„Ich habe schon immer neue, teilweise verrückte Ideen unterstützt.“ Günter Kerbler Kerbler Holding

Einzelteile werden vorgefertigt

Die strukturelle Trennung in der Errichtung der aussteifenden Kerne und der angedockten Nutzflächen aus Holz – ca. 80 Prozent der Gesamtfläche – erlaubt die zeitgleiche Herstellung und einen optimalen sowie reduzierten Bauablauf. „Die Einzelteile werden im Werk gefertigt und auf der Baustelle nur mehr zusammengesetzt“, so Woschitz. Millimetergenau vorgefertigte Bauteile können im Vergleich zu herkömmlichen Bauten durch Systembauweise eine doppelt so rasche Realisierung vom Rohbau über die Fassade bis zur Gebäudetechnik ermöglichen. Architektonisch besticht das HoHo Wien mit einer höhengestaffelten Silhouette und einer Fassadentextur, die an Baumrinde erinnert. Im Inneren des Holzhochhauses sorgen sichtbare Holzoberflächen bei Decken und Außenwänden für ein spürbares Erleben des Elements Holz.

„Holzbauprojekte, die zu teuer und zu kompliziert sind, werden nicht verwirklicht.“ Richard Woschitz, Geschäftsführer RWT+ZT GmbH

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Wohntrends

„Das HoHo Wien profitiert zum einen von einem modularen Aufbau, zum anderen von einer individuell maßgeschneiderten und jederzeit änderbaren Flächennutzungsgestaltung“, erklärt Rüdiger Lainer, Architekturbüros Rüdiger Lainer + Partner ZT GmbH. „Nachträgliche Veränderungen können ohne großen Aufwand vorgenommen werden.“

Holzbau nicht Trend - sondern Bewegung

Das weltweit erste Holzhochhaus, der„ LifeCycle Tower“, steht seit 2012 in Dornbirn mit acht Stockwerken und 27 Metern Höhe. Im Gegensatz zu herkömmlichen Bauarten hatte die in Dornbirn verwendete Holz-Hybridbauweise eine um 90 Prozent verbesserte CO₂-Bilanz vorzuweisen und entstand mit drastisch reduziertem Ressourcenaufwand bei gleichzeitig

Herausforderung Brandschutz

Der großen Herausforderung Brandschutz bei dem zu rund drei Viertel aus Holz bestehenden Hochhaus will man mit automatischen Löschanlagen und kleinen Brandschutzabschnitten begegnen. Vom derzeit laufenden Bauverfahren erwartet sich Lainer - aufgrund der engen Kooperation mit den Behörden im Vorfeld - einen positiven Ausgang.

Das HoHo wird dem Passivhausstandard entsprechen. Die Holzbauweise spart gegenüber einer Ausführung in Stahlbeton rund 2.800 Tonnen CO₂-Äquivalente ein. Das entspricht ca. 20 Millionen PKW-Kilometern oder 1.300 Jahren täglich 40 Kilometer Autofahrt. Außerdem spart die Holzbauweise gegenüber der Ausführung in Stahlbeton rund 300.000 Megawattstunden Primärenergie ein. Das entspricht ca. der Monatsleistung (31 Tage) des Donaukraftwerks Ybbs Persenbeug.

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„Nachträgliche Veränderungen können ohne großen Aufwand vorgenommen werden.“ Rüdiger Lainer, Architekturbüros Rüdiger Lainer + Partner ZT GmbH

hoher Energieeffizienz und niedrigen Betriebskosten des Gebäudes. Dies überzeugte auch die Fachwelt und brachte dem LifeCycle Tower einige Auszeichnungen. Seither, so Manfred Hegger, Professor für Architektur an der TU Darmstadt, sei Holz kein Trend mehr, „es ist eine Bewegung“. Der in London errichtete „Timber Tower“, der mit seinen neun Stockwerken kurz als weltweit höchstes Holzwohnhaus galt, lediglich das Erdgeschoss ist aus Beton, entstand ebenso nach der in Österreich entwickelten Bauweise, die in Dornbirn erstmals Anwendung im Hochhausbau fand. In Mailand stehen vier Neungeschosser komplett aus Brettsperrholz, die 124 Wohnungen sind ein Projekt des sozialen Wohnbaus und sozial schwächeren Familien vorbehalten. Das erste siebenstöckige Holzhaus in Frankreich wird von Studenten bewohnt. Viele große Holzländer, wie Kanada und Amerika, greifen laut „proHolz Austria“ auf die österreichische Bauweise zurück. Selbst in Australien wurde ein Zehngeschosser mit österreichischer Technologie errichtet.

Lange wird das in der Seestadt Aspern projektierte „HoHo“ aber wohl kaum das weltweit höchste Holzhochhaus sein, denn europäische und amerikanische Architekten haben bereits Hochhäuser aus Holz mit bis zu 100 Metern Höhe und 30 Stockwerken in Planung. n

HOLZHOCHHAUS HOHO WIEN Architektur und Planung: Rüdiger Lainer + Partner ZT GmbH, Arch. Univ.-Prof. DI Rüdiger Lainer Tragwerksplanung, Bauphysik und Gebäudetechnik: RWT+ZT GmbH, Dipl.-Ing. Dr. techn. Richard Woschitz Brandschutzplanung: Kunz - die innovativen Brandschutzplaner, Bmstr. Dipl.-Ing. Alexander Kunz, MSc Bruttogesamtfläche: 25.000 m² Mietfläche: 19.500 m² Grundstücksfläche: 3.920 m² Gebäudeart: Hochhaus mit inno­vativer Holzbautechnik Etagen: 24 Geschosse Höhe: 84 Meter Nutzung: Gewerbe Baubeginn: voraussichtlich Herbst 2015 Fertigstellung: geplante Bauzeit 2 Jahre Investitionsvolumen: rund 65 Millionen Euro

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Positionen & Meinungen

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Vom Spittelberg nach Aspern Kleinere Brötchen. In wenigen Wochen wird Günter Kerbler 60. Er will dann kleinere Brötchen backen.

Bevor es aber damit soweit ist, baut er in der Seestadt Aspern ein Hochhaus aus Holz. Bei Fertigstellung wird es das größte in Europa sein. „Vielleicht behalte ich es mir“, meint Kerbler im Interview mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

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Positionen & Meinungen

In einem bereits vor längerem erschienenen Artikel wurden Sie als „Eisverkäufer-Bademeister-Wirt“ beschrieben. Was hat es damit auf sich?

Kerbler. „Wer nix kann und nix wird, wird Wirt, oder wie …“ Ja, das stimmt. Ja ich bin geprüfter Bademeister. Während meiner Schulzeit habe ich in den Ferien einmal als Bademeister und einmal als Eisverkäufer gearbeitet, in Kufstein am Hechtsee.

Was hat Sie als Waldviertler nach Kufstein verschlagen? Die große Liebe? >> Nein. Das Arbeitsamt. Auf der Suche nach einem Ferialjob bin ich aufs Arbeitsamt gegangen. Dort wurde mir einiges angeboten - und Kufstein ist es letztendlich geworden.

Wie war Ihr Einstieg in die Immobilienbranche? >> Schon während meiner Zeit im Österreichischen Creditinstitut und in der Wiener Städtischen Versicherung habe ich parallel dazu immer schon Garçonnièren gekauft, mit Bauspardarlehen finanziert und vermietet. Das war kein großes Geschäft. Mit den Mieteinnahmen konnte man damals mit Müh und Not gerade die Rate abdecken. Mit der Einführung des Erhaltungsbeitrages sind dann Mitte der 80er Jahre die Althäuser für mich interessant geworden.

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Ich hatte dann, behaupte ich heute, Visionen - ich glaube, ich habe mir in Venedig einfach zu viel Jacopo Tintoretto angeschaut. Ich habe von Wohnungen und Häusern geträumt und bin dann ab Mitte der 80er Jahre so richtig in die Immobilienbranche eingestiegen. In den 90er Jahren war ich dann schon recht gut aufgestellt.

Hatten Sie auch Partner? Einen Mentor? >> Mentor hatte ich keinen. Das war Learning

by Doing. Die ersten Partner darf man durchaus „Wirtshauspartie“ bezeichnen. Nachträglich gesehen war das vielleicht nicht die wirklich ideale Basis. Der erste Partner, mit dem ich wirklich professionell zusammengearbeitet habe, war Johann Kowar. Mit ihm wurde das Umfeld wesentlich professioneller. Wir mussten unsere Hausaufgaben machen.

So richtig Leben wurde dem Markt Althaussanierung mit dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) eingehaucht. Die damalige Zeit war überhaupt ein Eldorado. Im 7. Bezirk hat der Quadratmeter 3.000 Schilling gekostet, in der Innenstadt musste man 5.000 Schilling zahlen. Das war damals natürlich auch viel Geld. Aber es gibt in Wien ein paar Gassen, an denen ich vorbeifahre und mir denke: „Das

„Ich glaube es gibt keine Zufälle. Es geschieht, was geschehen muss. Warum ich mir die Arbeiter-Zeitung angetan habe, weiß ich heute selbst nicht mehr.“

hätte ich mir auch kaufen können, aber irgendwann geht einem eben die Luft aus … . … also von handgestrickt hin zu profes­ sionell? >> Durchaus. Das fiel in die Zeit, in der ich zwischendurch dachte, dass ich die Arbeiter-Zeitung retten und das Magazin „New Business“ finanzieren muss. Damals hatte ich auch noch den „Falter“ sowie den „Erb-Verlag“. Mit dem „Erb-Verlag“ hatte ich mir wenigstens schon ein Haus gekauft, darum ist es sich leichter ausgegangen. Mein Hauptgeschäft war und ist die Immobilie, das Althaus, die Sanierung und allenfalls ein Ausbau oder Umbau und die anschließende Verwertung.

Wo war Ihr erstes Zinshaus, das Sie gekauft haben? Am Spittelberg? >> Mein erstes Zinshaus war eine „halbe Hütte“ in der Kreuzgasse. Das zweite war in der Benedikt-Schellinger-Gasse - die Nummer weiß ich heute nicht mehr genau. Dieses Zinshaus habe ich damals um 900.000 Schilling gekauft. Dann war ich frech und habe gesagt: „Das Investment müssen wir jetzt verdoppeln und auf die Reise schicken”. Im Endeffekt habe ich es dann um 1,8 Millionen Schilling verkauft. Ich hätte also 2 Millionen verlangen müssen. Da hätte ich aber ein schlechtes Ge-

wissen bekommen und dachte mir „das ist so viel Geld auf einmal“. Der damalige Käufer hat es um 3,7 Millionen Schilling weiterverkauft da war ich wieder beruhigt. Richtig professionell sind wir erst am Spittelberg geworden.

Dort hatten wir auch die ersten großen Baustellen mit Volumen von 20 bis 30 Millionen Schilling.

Kurz zurück zu Falter, New Business und Arbeiter-Zeitung. Hatten Sie immer schon eine besondere Affinität zu Medien? >> Ich glaube, es gibt keine Zufälle. Es geschieht, was geschehen muss. Irgendwie habe ich mir das eben eingebildet. Warum ich mir damals die Arbeiter-Zeitung angetan habe, weiß ich heute selbst nicht mehr, aber das ist eben so.

Beim „New Business“ hat es eher daran gelegen, dass ich etwas produzieren wollte, was mir nahe steht. Und zum Zeitpunkt des „New Business“ habe ich mich dann mit dem TrendVerlag angelegt, mit der Raiffeisen und mit der Giebel-Kreuzer-Sekte, die haben natürlich alles Mögliche gegen uns unternommen.

Würde Sie so etwas jetzt wieder reizen? >> Nein, diese Zeiten sind vorbei. Ich will überhaupt nichts mehr. Aspern ist das letzte Großprojekt. Alle anderen Projekte sind deutlich kleiner. Außerdem werde ich in ein paar Mo-

naten 60 und hätte bereits Anspruch auf Pension. Die Pension ist mir aber eigentlich egal, denn ich werde immer arbeiten. Nur eben ein bisschen kleinere Brötchen backen. Es wird mir auch letztlich alles zu viel.

Was war Ihr erfolgreichstes Projekt? Was hätten Sie vielleicht lieber bleiben lassen sollen? >> Im Immobiliengeschäft habe ich noch nie verloren - außer in Ungarn, dort haben sie mich zweimal erwischt. Mein größter Erfolg war die Gründung der conwert und ihre Börseneinführung. Wir sind nach dem Börsengang stark gewachsen. Wir hatten wirklich gute Zugänge zu den Märkten Wien, Berlin, Leipzig und Dresden. Das war eine tolle Zeit.

Ich habe damals sehr viel Marlboro geraucht, einige Packerl pro Tag werden es schon gewesen sein. Dann hat es mich gesundheitlich erwischt. Massive Herzprobleme. Man konnte keine Stents mehr setzen und ich musste operiert werden. Da kam man auch drauf, dass ich bereits zwei kleine Infarkte gehabthatte, die aber nie erkannt worden waren. Nach der Operation ging es mir wirklich schlecht. Zu diesem Zeitpunkt hätte ich das Thema conwert zum ersten Mal bereinigen und gesundheitlich ein bisschen mehr aufpassen können - aber

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Positionen & Meinungen

egal. Ich war dann noch eine Zeit lang conwertAufsichtsrat. Dann kam die große Krise und irgendwie dachte ich mir: „Wer weiß ,wie lange ich es noch mache...“ - und habe verkauft.

Als ich endgültig aus der conwert ausstieg, lag der Kurs auch noch um die 11 Euro. Erst jetzt, durch das Übernahmeangebot der Deutschen Wohnen, ist wieder Bewegung in den Kurs gekommen.

Es ist für mich eine große Enttäuschung, wie die conwert weitergeführt wurde, das macht mir keine große Freude. Aber ich will mich da auch gar nicht einmischen. Ich habe auch keine Aktien mehr. In Wahrheit haben sie die letzten 5 Jahre von meinen Juwelen gelebt, die ich insbesondere in Wien zusammengekauft habe. Aber so ist das Leben. Damit muss ich eben umgehen.

Bereuen Sie Ihren conwert-Ausstieg? >> Heute würde ich nicht mehr aussteigen. Ich war damals vielleicht einfach schlecht beraten.

Da gab es dann die Leute, die meinten: „Pass auf, wir wissen nicht genau. Schau, dass du Geld zu Hause hast. Wer weiß, ob du morgen noch Geld aus dem Bankomaten bekommst...

Da gab es schon eine sehr depressive Atmosphäre. Mir selbst ist es - ehrlich gesagt - gesundheitlich wirklich dreckig gegangen. Nachdem es mir wieder besser ging - die Wiener Privatbank haben wir ja behalten, da bin ich nach wie vor einer der Hauptaktionäre – haben wir parallel wieder einen Immobilienbereich auf- und ausgebaut. Da sind wir, so glaube ich, recht erfolgreich unterwegs.

Hat sich die Strategie bei Ihren Immobilieninvestments im Laufe der Zeit verändert? >> Aktuell ist in der Parifizierung mehr zu verdienen als durch eine Investition in ein einzelnes Zinshaus mit der Hoffnung, dass es sich aus der Rendite heraus selber abzahlt.

Da müsste man schon 150 Jahre alt werden.

Das geht sich irgendwie halt nicht aus. Daher bewegen wir uns aktuell stark in der Begründung von Wohnungseigentum - auch in der Altsubstanz. Parallel dazu bauen wir eben auch neue Wohnungen, wobei das Thema „Aspern“ ein ganz spezielles ist. In diese Ge-

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„conwert: Sie haben die letzten 5 Jahre von meinen Juwelen gelebt.“ schichte bin ich anfangs irgendwie nur hineingerutscht.

Wie rutscht man da hinein? Hat jemand eine schwache Stunde von Ihnen ausgenutzt? >> Was weiß ich. Ich bin auf der Bananenschale ausgerutscht. Keine Ahnung. Ja, man hat eine schwache Stunde von mir ausgenutzt. … und wer war das? >> Thomas Lenzinger. Der hat mich mit dem Griffner Abenteuer schon genug Geld gekostet.

Heute ist er sehr darum bemüht, Geschäft für unser Fertigteilwerk Schachnerhaus zu bringen. Schauen wir einmal, wie das wird. Wenn wir etwas verdienen, dann ist das schon ok.

Eigentlich wollte ich mich auch in Aspern auf das Thema Wohnen konzentrieren. Dann ist

es doch ein Bürohaus geworden. Das macht aber gar nichts. Bauen ist nicht die große Kunst, wenn man mit den entsprechenden Leuten arbeitet, die das notwendige Wissen haben. Mit einem guten Team lässt sich auch etwas ganz Spezielles machen - wie beispielsweise das Hochhaus aus Holz - das gefällt mir sehr gut.

Der Holzturm in Aspern kommt Ihnen mit rund 60 Millionen Euro Baukosten um rund 10 Prozent teurer als der Turm in konventioneller Bauweise? Muss die Kerbler Holding nicht auf die Rendite schauen? >> Ich möchte mich nicht so sehr selbst verwirklichen, dass ich auf jegliche Rendite verzichte.

Ich glaube auch, dass es sich für ein Büroprojekt durchaus ordentlich rentieren kann. Also 5 bis 6 Prozent Rendite sehe ich schon abge-

fertig. Dann habe ich zum Geschäftsführer gesagt: „So, morgen sperren wir zu und aus.”

Die Idee, wieder ein Lokal zu besitzen, gefällt mir auch heute noch. Aber ehrlich gesagt, da gehe ich vorher lieber in Konkurs, denn ich will das alles nicht mehr. Gastronomie ist kein Geschäft: Operativ habe ich kaum etwas verdient.

Die Gastronomie ist mühselig. Entweder man verdient gar nichts oder man muss bestimmte Praktiken verfolgen, die mir nicht liegen und die man auch nicht machen kann, wenn man mit den Medien zu sehr in der Öffentlichkeit steht. Nein. Ich möchte nichts mehr mit einem Lokal zu tun haben.

Was bedeutet für Sie Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft? Gerade in Aspern wurde ja sehr viel zertifiziert. Was bedeuten Zertifizierungen für Sie? >> Also ich sehe das vom Low-Level. Holz bringt ganz einfach eine andere Atmosphäre in das Haus, das steht fest. Ich bin der Ansicht, damit einfach etwas Gutes für die Natur zu tun, so sagen es zumindest diejenigen, die so tun, als wüssten sie es. Genau dafür habe ich eine Fertigteilfirma, die Holz und alles mögliche andere produziert. Aber das alleine ist nicht der Grund. Ich finde es einfach lustig und geil …

sichert. Natürlich glaube ich, dass wir auch 7 Prozent erzielen können.

Ich habe ja schon viele wunderschöne Häuser besessen, irgendwann einmal alleine, irgendwann zu zweit und irgendwann dann einmal in der conwert. Wenn ich keines der Häuser, die ich bisher besessen habe, verkauft hätte, dann hätte ich heute einen schönen Bestand, aber es ist alles verkauft. Vielleicht ist es gerade der Turm, den ich behalte, um etwas weiterzugeben.

Als ich am „New Business“ beteiligt war, ließ ich mir 12 Ausgaben in 3 Bücher binden, um meinen Töchtern eines Tages zu sagen: „Damit habe ich das Geld verschustert. Das ist euer Erbe“. Zum Glück haben wir aber hinten nach noch ein bisschen verdient. Ich habe vie-

le Sachen versucht, beispielsweise die Gastronomie, wenn mir eben gerade nichts Besseres eingefallen ist. Wirklich Geld habe ich aber eigentlich immer im Immobiliengeschäft verdient.

Günter Kerbler, der Gastronom? Eine Lebens- oder Leidensgeschichte? >> Ich habe in Summe 20 Lokale gehabt. Begonnen hat es mit dem „Plutzer Bräu“ am Spittelberg. Es folgten die Shultz-Bar, das Lux, die ItaloKette „Francesco“. Ja und da war dann noch der „Guess Club“. Da war ich mit der Architektur, mit dem Clubgedanken der Zeit in Wahrheit um 10 Jahre voraus. Das was in den Top Lokalen in London, Paris und Berlin bereits geboten wurde, das konnten die Leute in Wien in der Kaunitzgasse gar nicht verstehen. Für diese Zielgruppe hätte ich ein Wirtshaus hinstellen müssen und

Also kein Sendungsbewusstsein? >> Nein, denn wie soll ich die Welt retten…?

Ich habe eh schon genug gerettet, ich will niemanden mehr retten. Ich kann mich maximal selbst retten.

Dass wir Aspern so machen, wie es die vor kurzem vorgestellten Pläne vorsehen, ist meinem jungen Team und meinen Töchtern geschuldet.

Ich glaube schon, dass uns junge Leute zum Umdenken anregen können, weil man eben schon irgendwie in einer Struktur drinsteckt, da man die Dinge eben immer so gemacht hat.

Wir brauchen junge Leute. Ich bin ja heute mittlerweile schon so weit, dass ich es verstehe, wenn Großkonzerne 50-Jährige nach Hause schicken, weil sie eben einerseits oft schon verformt sind und einen Tunnelblick haben, aber andererseits haben sie die nötige Lebenserfahrung. Das ist dann eben wieder die Kehrseite.

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Positionen & Meinungen

Es muss einfach die richtige Mischung aus Jung und Alt sein. Kreativität gepaart mit Erfahrung. Ich hatte ja auch schon verschiedene Beteiligungen. Mit den Jungen funktioniert es einfach, denn die Alten denken in erster Linie an Geld und Gehalt, während die Jungen eben an der Sache arbeiten und nicht gleich die Sorge haben, dass sie sofort viel verdienen müssen.

Weil Sie vorhin Beteiligungen angesprochen haben. Nicht nur Immobilien-Entwickler, Gastronom und Bademeister – auch „Business Angel“? >> Das habe ich versucht, aber es hat mir nicht wirklich gut getan. Ich habe schon einiges finanziert, das gehört einfach dazu. … was zum Beispiel? >> Wenn ich bedenke, dass ich in der Dominikanischen Republik locker 10 Jahre lang in eine Hotelanlage hinein investiert habe, kann man schon einmal zwischendurch Atembeschwerden bekommen. Mittlerweile ist es eine „Cashcow“ geworden, eine gehobene Clubanlage mit 4.000 Betten und de facto nur amerikanischen Hotelgästen. Wer nicht verlieren kann, wird auch nicht gewinnen können.

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Zurück zu einem zentralen Thema in Österreich. Was ist für Sie leistbares Wohnen? >> Letztendlich ist es eben immer die Frage: „Wo muss ich wohnen können?” Als Zinshaus-Entwickler bin ich - meines Erachtens nach - nicht in der Verantwortung, „leistbares Wohnen” schaffen zu müssen. Ich muss dafür Sorge tragen, dass ich diese geschichtsträchtigen Häuser am Leben erhalte. Das heißt, ich investiere in die Fassade, in Steigleitungen und in die Technologie. Das mache ich als Investor. Dass in diesen Fällen dann die Miete teurer ausfällt, weil man das alles irgendwie wieder hereinholen muss, ist klar. Innerhalb des ersten Bezirkes sind es ohnehin keine Renditebringer mehr, sondern nur mehr Prestigeobjekte.

Aber unsere Politik muss sehr wohl dafür Sorge tragen, dass es „leistbares Wohnen“ gibt – aber dann bitte in den angrenzenden Bezirken. Ein gutes Beispiel sind hier der 21., 22. Bezirk. Die Politik ist hier eindeutig in der Verantwortung.

Sind die Mieten aus Ihrer Sicht zu hoch? >> Mein Zugang bei der Miete war immer: Dem Mieter muss es zu viel sein - und mir muss

es zu wenig sein, dann hat man es richtig erwischt. Damit bin ich bisher ganz gut gefahren, glaube ich. Ist die Miete zu hoch, sucht jeder Mieter nach einer Möglichkeit, wo er günstiger wohnen kann. Das ist eine Frage des Budgets.

Ich glaube, die geplante Lösung mit einer Anlehnung an das Deutsche Mietrecht und einem Mietenspiegel wäre eine sehr gescheite Lösung. Eine Durchschnittsmiete von 7,82 Euro pro Quadratmeter kann man maximal auf 8,50 Euro pro Quadratmeter erhöhen - und dann war’s das…

Ein großes Problem sind die Eintrittsrechte. Da gibt es noch immer Mieter, die in den Mietvertrag für eine Kategorie A Wohnung eintreten und 3,50 Euro zahlen. Um 3,50 Euro kann man sich ein Eis kaufen. In Wahrheit müsste man alle Mietverträge aufkündigen.

Natürlich gibt es dann in Simmering keine 12 Euro am Quadratmeter. Dort lässt man sich höchstens eingraben. Ein neues Mietrecht könnte hier Abhilfe schaffen. Bis dieses aber Wirkung zeigt, kann es leicht bis zu 15 Jahre dauern. n

Birgit Trofer

Aufsteiger Absteiger

Wirklich kompetent. Mehr als 800 Studierende der Immobilienwirtschaft gingen bei ihr in die Lehre. Dr. Birgit Trofer ist eine der wenigen, die die Fackel der Frauen in der Branche hochhalten.

Z

u ihren Mentorinnen zählt auch die Doyenne der Immobilien in Österreich, Dr. Margret Funk. Das Rüstzeug für den späteren Werdegang holte sie sich an der UCLA in Kalifornien und an der TU Wien.Vor 15 Jahren stieg sie als wissenschaftliche Mitarbeiterin in der FH Wiener Neustadt ein, ihre Karriere führte sie zu Donau-Finanz und Raiffeisen evolution.

Zuerst im Development tätig, sammelte sie später auch praktische Erfahrung in der Bewertung und Beratung. „Es war an der Zeit, Neues zu beginnen, noch einmal die Herausforderung zu suchen“, begründet sie selbst ihren Schritt in die Selbständigkeit. Die Gründung ihres Unternehmens Realkompetenz Anfang des Jahres 2015 schließt eine Marktlücke. Spezialisiert auf den Bereich Human Ressources im Bau- und Immobiliensektor, berät sie nun Firmen bei der Auswahl und der Aus- und Weiterbildung der Mitarbeiter. Hier herrscht noch großer Nachholbedarf und innovative Lösungen sind gefragt.

„Es war an der Zeit, Neues zu beginnen“

Ihre wichtigsten Assets sind der nach wie vor enge Kontakt zu den Absolventen der Fachhochschule und ein riesiges Netzwerk, das täglich mit großem Engagement weiter gesponnen wird. „Die Arbeit mit jungen Menschen in der Ausbildung, das Heranführen an große Aufgaben und das Begleiten auf einem Stück des Weges sind meine Leidenschaft.

Dafür lebe ich.“ meint Birgit Trofer und setzt selbstbewusst nach: „Ich komme aus der Branche. Ich kenne das Geschäft.“ n

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Mission completed?

Eine Frage der Pflicht. Ende 2008 übernahm Eduard Zehetner das Steuer einer schwer angeschlagenen Immofinanz. Mit Geduld, Härte und Disziplin brachte er das Immo-Schwergewicht wieder auf Kurs. Zehetner geht keinem Konflikt aus dem Weg - auch nicht in den letzten Wochen an der Spitze der Immofinanz. Ein Manager hat sich seinen Aufgaben pflichtbewußt zu stellen, ist sein Credo. Eine Einstellung, die er bei jungen Managern zunehmend vermisst.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Dr. Eduard Zehetner Immofinanz, CEO Dr. Eduard Zehetner (Jahrgang 1951) ist seit November 2008 CEO/CFO der Immoeast AG und seit Februar 2009 CEO/CFO der Immofinanz AG. Davor war er u.a. von 2001 bis 2007 bei RHI AG Mitglied des Vorstandes, von 2000 bis 2001 CEO der Jet2Web Internet Services GmbH sowie von 1997 bis 2000 Geschäftsführer des Finanzbereiches bei Connect Austria. Seine berufliche Laufbahn startete er 1976 als wissenschaftlicher Assistent am Institut für Höhere Studien. Das Studium absolvierte er an der Wirtschaftsuniversität Wien, wo er 1978 auch promovierte. Der als Sanierungsexperte bekannte Manager wurde von seinen CFO-Kollegen bereits zwei Mal zum CFO des Jahres gewählt (2006 und 2010). 2013 erhielt er vom TREND-Magazin die renommierte Auszeichnung „Mann des Jahres“ und wurde auch zum „CEO des Jahres“ gewählt.

Hätten Sie sich einen ruhigeren Abgang bei der Immofinanz gewünscht?

Nein, das ist mir völlig egal. Das Tagesgeschäft macht Spaß. Vielleicht ärgert man sich hier und da ein wenig mehr. Dafür aber hat man mehr Spaß.

Man sagt Ihnen nach, dass Sie keinen Konflikt scheuen. Es heißt, Sie hätten gleich zu Beginn Ihrer Karriere beim Institut für Höhere Studien mit der Tochter des damaligen Bundeskanzlers Bruno Kreisky, Eva Kreisky, die Klingen gekreuzt …? >> Das ist schon lange her. Wir waren ideologisch diametral aufgestellt. Damals, wir reden von 1974 bis 1979, an dieser Institution nicht links zu sein, hieß es, ein echter Außenseiter zu sein.

Nehmen Sie gerne die Position des Außenseiters ein? >> Ich hatte nie ein Problem damit. Ich war in meiner Jugend nicht „mainstream“. Damals hatten alle lange Haare und ich hatte eben keine langen Haare. Ich war auch kein Beatles Fan. Auch das hat mich nicht gestört. Ich war auch kein richtiger Außenseiter: Ich habe nur Positionen vertreten, die eben nicht immer „mainstream“ waren. Da gibt es dann vielleicht mehr Diskussionsbedarf. Das Thema ist, dass sich viele Menschen und Partner im Beruf Dinge anmaßen, weil sie meinen, dass dem anderen der Konflikt zu mühsam sei. Das ist eine Fehlkalkulation bei mir, denn mir ist nichts zu mühsam.

Ich habe als Vorstand und Geschäftsführer in einem Unternehmen eine bestimmte Funkti-

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„Überrascht hat das Ausmaß der Unprofessionalität, die Karl Petrikovics hat passieren lassen.“ on. Ich habe bestimmte Pflichten. Als ich aufgewachsen bin, war das Wort „Pflicht“ noch etwas, das im täglichen Sprachgebrauch existiert hat. Im Sinne des Dualismus Rechte und Pflichten. Man hat nie von Rechten gesprochen ohne nicht auch von Pflichten zu sprechen.

Das Wort „Pflicht“ gibt es heute nicht mehr.

Wenn Sie heute einem Arbeitnehmer sagen: „Sie haben Pflichten“, sagen viele: „Ich brauche eine „Work-Life-Balance“ und ich weiß nicht was alles … Das hat sich zeitgeistmäßig stark verändert.

Ich sehe es als meine Pflicht an, mich für das Unternehmen, dem ich vorstehe oder in dem ich eine Geschäftsführerfunktion habe, voll einzusetzen. Mit meiner ganzen Professionalität.

Dazu gehört auch, dass man einen Konflikt austragen kann, dass man sich nicht dominieren lässt, dass man es nicht akzeptiert, dass jemand über einen „drüberradiert“,- ist halt so - und damit können einige Leute weniger gut umgehen, aber ich kann damit sehr gut umgehen.

War das auch einer der Gründe für Ihren Abgang bei der RHI, der Konflikt mit Martin Schlaff ? >> Den Konflikt gab es auch schon lange, bevor er gekommen ist. Der Konflikt war vorprogrammiert. Auch wenn jemand 30 Prozent der

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Stimmrechte in einer Aktiengesellschaft hält - und das führt uns ja fast schon wieder zum aktuellen Thema - dann hat er dort als Aktionär außer in der Hauptversammlung nichts zu bestimmen - und Punkt. Auch wenn er das glaubt – aber im Aktiengesetz steht etwas ganz anderes. Also haben sich die Wege getrennt, das ist ganz normal.

Wie kommt man von der RHI in die Immobilienwirtschaft? >> Ich habe zu wenig schnell „nein“ gesagt.

Wenn ich mich einmal gedanklich in einem Thema befinde, dann ist es schon zu spät. Ich bin nach dem Gespräch mit Rudolf Fries damals – es war ein Freitag im November 2008 – zu meiner Frau nach Hause gefahren und habe sie gefragt, ob ich es machen soll. Sie hat mich angeschaut und gesagt: „Du hast dich eh schon entschieden“. Sie kennt mich eben. Gedanklich war ich dem Thema schon verfallen.

War die Restrukturierung der Immofinanz schwieriger, als Sie sich das vorgestellt haben? >> Es ist immer viel schwieriger, als es auf den ersten Blick aussieht. Wenn man das Ganze von außen betrachtet, sieht man die groben Dinge. Wenn man dann ins Detail geht, sieht

man, dass alles anders ist. Wenn Sie das zweimal gemacht haben, wissen Sie: „Es ist immer viel schlimmer, als es von außen scheint und man es sich vorstellen kann.“ Dieses Wissen hatte ich, es hat mich also nicht überrascht. Überrascht hat mich das Ausmaß der Unprofessionalität, die Karl Petrikovics hier hat passieren lassen. Petrikovics hat einfach nichts gemacht, um das Unternehmen professionell aufzustellen. Das hat mich absolut überrascht.

Die RHI war ein sehr professionell geführtes Unternehmen mit einem großen Problem. Die Immofinanz hingegen war ein völlig unprofessionell geführtes Unternehmen mit vielen Problemen.

Gab es irgendwann den Punkt, an dem Sie die ganze Sache am liebsten hingeschmissen hätten? >> Nein, gar nicht. Ich schmeiße nichts hin. Es ist auch eine Frage der Pflicht, der Pflichterfüllung und der Pflichtauffassung: Hinschmeissen, „das tut man nicht“, dafür wird man nicht an Bord geholt, dafür verlassen sich nicht andere Leute auf einen. Es können Ihnen die Umstände eine gewisse Tätigkeit verunmöglichen. Aber solange Sie ihre Funktion erfüllen können, schmeißt man einfach nichts hin.

Zurück zu 2008 – gibt es Entscheidungen, die Sie heute anders treffen würden? >> Selbstverständlich. Man ist nicht unfehlbar.

Rückblickend hätte ich viele Personalentscheidungen sehr viel schneller treffen müssen. Ich versuche den Leuten immer eine zweite Chance zu geben. Manchmal ist das ein Fehler.

Was hat sich in der Unternehmenskultur geändert? >> Ich erinnere mich noch ganz genau an die erste Weihnachtsfeier oben im 35. Stock im Twin Tower. Ich habe dort eine kurze Ansprache gehalten, die mit dem berühmten ObamaSatz „Yes we can“ endete. Das hat sich auch bewahrheitet. Wir haben, glaube ich, so ziemlich fast alles verändert in diesem Unternehmen.

Es gibt sehr viele neue Leute hier, also „es sind nicht viele Steine auf den anderen geblieben“.

Der Gedanke, die Immofinanz umzubenennen, ist Ihnen nie gekommen? >> Es gibt genauso viele Argumente dafür wie dagegen. Ich hasse es, sinnlos Geld auszugeben. Es hätte viel Geld gekostet. Geld, das wir am Anfang gar nicht hatten und danach nicht ausgeben wollten. Und wissen Sie, dann in der Zeitung zu lesen „die XY-AG, die ehemalige Immofinanz …“ – naja - , das ist dann auch nicht der Hit. Dann hat man viel Geld ausgege-

ben, aber der Konnex bleibt immer noch. Das hat mich dann irgendwo als letztes Argument auch davon abgehalten. Die BUWOG heißt auch noch immer BUWOG und kann nichts dafür, dass irgendwelche Leute mit ihr versucht haben, an der Steuer vorbei Geld zu verdienen.

Die BUWOG ist erfolgreich an der Börse und notiert heute über dem NAV. Dass Atrium jetzt so heißt, weil sie nichts mehr mit Meinl zu tun haben will, ist ja ok. Aber es ist dennoch die frühere MEL. Sie wollen ja langsam die Anteile an der BUWOG abgeben – wie sieht da der Zeithorizont aus? >> Es gibt keinen. Es ist alles eine Frage des Preises und der Opportunität.

Was sind die guten Dinge, die man aus dem System Petrikovics hinüberretten konnte? >> Das Gute an der Phase vor Lehman war, dass beide Unternehmen – Immofinanz- und Immoeast, insbesondere aber die Immoeast – in Osteuropa einen „first-mover advantage“ hatten. Das war am Anfang gut, aber am Ende schlecht, weil dann jede „rumänische Gstättn“ ein Development war. Der Managementstil war eine Katastrophe. Das Unternehmen war zu groß geworden. Man hat geglaubt, dass der Hype ewig weiter geht. Das

war schon Realitätsverlust, der in der Endphase dann problematisch geworden ist.

Ein tolles Asset aus der Ära Petrikovics war das 2006 gekaufte Silesia City Center in Kattowitz.

Der damalige Kaufpreis lag bei 200 Millionen Euro. Wir haben es um rund 50 Millionen Euro erweitert und 2013 um 412 Millionen verkauft. Über 7 Jahre hinweg haben wir zwischen 20 und 30 Millionen Euro Miete pro Jahr kassiert.

Also wenn man das durchrechnet: einfach sensationell.

Man kann in dieser Branche mit den richtigen Mitteln langfristig Geld verdienen. Da stellt sich natürlich die Frage, ob ein derartiges Geschäftsmodell auf eine quartalsgetriebene Aktiengesellschaft passt. Auch der Kapitalmarkt hat dieses Geschäftsmodell noch nicht gelernt, geschweige denn akzeptiert.

Investoren mögen das bei REITS akzeptieren, wobei auch diese ihre 5 bis 7-Jahres-Horizonte haben, und dadurch, dass sie nach 5 bis 7 Jahren hinaus können und auch hinaus müssen, glauben sie, dass sie irgendwie abgesichert sind.

Als langfristiges Geschäftsmodell mit der Immobilien-Maschine und dem langfristigen Development-Geschäft ist es noch nicht ak-

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Positionen & Meinungen zeptiert, oder besser gesagt, noch nicht wieder akzeptiert. Dieses Modell war im Hype der Nullerjahre akzeptiert, aber aus anderen Gründen, weil die Kapital- und die Immobilienwerte gestiegen sind. Jetzt kämpfen wir darum, dieses langfristige Geschäftsmodell zu etablieren.

Vielleicht müsste man einfach größer sein dann könnten wir auch im Development die Schwankungen besser ausgleichen und abfedern. Das wäre vielleicht eine Lösung. Einfach Größe - also Volumen. Aber das ist ein Thema, wo sich „Private-Equity-Strukturen“ wesentlich leichter tun.

Wobei die ja dann später auch oft Kritik ernten, wenn man dann zum Beispiel geschlossene Fonds hat … >> Das Thema ist, dass ich bereit sein muss, meinem Eigenkapital kein „Zeittaferl“ umzuhängen. Ich muss bereit sein, wenn ich aus welchen Gründen auch immer einen Zyklus verpasse, auf den nächsten zu warten. Von der Projektidee bis zur Umsetzung der Idee, das kann dauern. Drei Jahre sind da nichts.

Das kann man nicht vorhersehen. Wenn man es könnte, dann wäre man der liebe Gott. Ich muss langfristig bereit sein, drinnen zu bleiben – in dem Geschäft und nicht in der einstweiligen Immobilie. Verliebtheit in Immobilien ist kindisch. Wenn morgen jemand kommt und sagt: „Da, ich gebe Dir für den Twin Tower eine bestimmte Summe X“ – dann sage ich: „Wo darf ich unterschreiben?“ Wie hoch müsste die Summe für den Vienna Twin Tower sein? >> Da gibt es keine genauen Preise. Für den gesamten „Business-Park“ werden es zwischen 450 und 500 Millionen Euro sein müssen.

Kann man sagen, dass eine Assetklasse wie Wohnen leichter börsengängig ist, weil man dort stabile Cash-Flows hat? >> Jetzt! Denn denken Sie drei, vier Jahre zurück. Ich sage gar nicht sechs, sieben Jahre. Damals hat das niemanden interessiert. Zu geringe Renditen, keine Perspektiven, alte „Hütten“ und dann auch noch das Mietrecht und „um Gottes Willen“, vielleicht kommt auch eine Mietpreisbremse …

Und was ist passiert? Der Geldmarkt ist quasi verschwunden. Das heißt, enorm viel Geld sucht andere Anlagen, da Null Prozent Zinsen nicht lustig sind. Da sind 3 bis 5 Prozent schon lustiger. Vor allem aber ist es eine verhältnismäßig sichere Alternative.

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Aus diesem Grund sind Wohnimmobilien plötzlich so interessant geworden. Wenn die Zinsen bei 4 Prozent oder darüber sind, dann sind sie nicht mehr so interessant und dann sind die Superstars der deutschen Wohnimmobilienszene plötzlich keine Superstars mehr.

Man muss bereit sein, das eigene Geschäftsmodell je nach Markt zu verkürzen oder zu erweitern. Auch der Kapitalmarkt muss dazu bereit sein, da mitzugehen und es honorieren. Das ist auch Ursache und Grund dafür, dass wir gesagt haben, die BUWOG gehört aus dem Verband und separiert an die Börse, einfach, um diesen Weg mitgehen zu können. Das haben wir auch rechtzeitig erwischt und umgesetzt.

Ich kann mich noch gut daran erinnern, als wir Ende 2008 im ganzen Unternehmen nach Geld gesucht haben. Wir hatten in Berlin ein paar tausend Wohnungen, die wir um 120 bis 125 Millionen Euro gekauft hatten. Wie es um den Verkauf ging, mussten wir feststellen, dass wir nur 90 Millionen Euro am Markt dafür bekommen würden. Da habe ich gesagt: „Nein. Sicher nicht. Das ändert sich eines Tages wieder!“ Erst 2013 waren wir wieder auf dem ursprünglichen Preisniveau.

Sie haben also damals Geld gefunden? >> Natürlich haben wir Geld flüssig gemacht, denn sonst gäbe es uns heute nicht mehr. Die WIPARK Garagen AG haben wir im April 2009 verkauft: 30 Mal Cash-Flow, kein schlechtes Geschäft, würde ich sagen. Wir haben kein Geld mehr ausgegeben und versucht zu überleben.

Wie haben die Mitarbeiter, die aus einer Unternehmenskultur kamen, in der Geld nicht immer so eine Rolle gespielt hatte, den Sparkurs aufgenommen? >> Wir sind dann eben nicht mehr von Wien nach Frankfurt Business-Class geflogen. Solche und auch andere Dummheiten haben wir abgestellt. Wir haben auch eine Einkaufsabteilung eingerichtet, das hat es ja vorher nicht gegeben, denn der Asset Manager hat damals einfach Aufträge vergeben, wie es ihm gepasst hat. Dann hieß es auf einmal: „Drei Angebote sind einzuholen“. Die externen Dienstleister haben sich gewundert, dass wir überhaupt Angebote angefordert haben. Auf einmal wurden Aufträge vergeben, die waren nicht 30 Prozent unter dem alten - sondern vom alten Niveau. In nur einem Jahr konnten wir mit einem Einkäufer und einer Sekretä-

rin sowie „ein bisschen viel NEIN sagen“ die Gemeinkosten - mit Ausnahme dessen, was man an Betriebskosten weiterverrechnen kann – von 270 Millionen auf 140 Millionen Euro reduzieren.

Da hat es sicherlich einige gegeben, die da nicht mitgehen konnten oder wollten, oder? >> Das sind diejenigen, die dann gleich einmal verschwunden sind. Manche haben dann länger gebraucht zu verstehen, dass es nun anders ist, und sind dann aber auch abgesprungen.

Kann man prozentuell sagen, wie viele da übrig geblieben sind? >> Naja ich schätze es gibt maximal 15 Prozent im Unternehmen, die eine längere Verweildauer als ich haben.

„Natürlich haben wir Geld flüssig gemacht, denn sonst gäbe es uns heute nicht mehr.“ Eduard Zehetner

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Positionen & Meinungen innert und er hat gemeint: „Das war schon cool damals, als wir die niederverhandelt haben.“ Ich konnte ihm nur beipflichten.

Wenn die Archive stimmen, halten Sie sich mit Tennis und Fußball fit... Ist das so? >> Nein, dazu spiele ich zu wenig. Also fit bleibt man bei der Häufigkeit leider nicht.

Für welchen Club schlägt Ihr Herz? >> Rapid. Einmal grün-weiß, immer grün-weiß.

Gar nicht für St. Pölten? >> Nein, dort habe ich früher selbst gespielt. Die sind ja nicht wirklich wichtig im österreichischen Fußball. Man kann jetzt sagen, dass der österreichische Fußball generell nicht wichtig ist. Aber wenn schon, dann grün-weiß. Mein Vater war schon Grün-Weißer. Ich bin also als Grün-Weißer aufgewachsen - das ist einfach eine Religion.

Diese großen Baustellen sind jetzt abgearbeitet? >> Die sind bereits abgearbeitet. Ich bin hier hergekommen und habe 198 aufrechte Entwicklungsprojekte vorgefunden. Kooperationen, Joint Ventures, was weiß ich. Aus dieser Pipeline haben wir eine „Land-Bank“ - wir sagen jetzt Weinkeller dazu, denn das klingt besser und charakterisiert es auch besser – gemacht.

Dort ist jetzt ein gutes Drittel von dem drinnen.

Da gibt es welche, die ganz vorne liegen und demnächst „getrunken“ werden, diejenigen die noch reifen müssen und dann gibt es ein paar, die „Hoffnungsprojekte“ sind, die liegen eben ganz hinten.

Und diejenigen, die es nicht wert waren, in den „guten Weinkeller“ zu kommen …? >> Die haben sich ohnehin schon aussortiert.

Kommen auch noch „neue Weine“ in den „Weinkeller“ oder lebt man vom Bestand? >> Es kommen neue Projekte, die man gleich umsetzt, sprich die kommen gar nicht in den „Keller“. Wir leben nicht nur „aus dem Weinkeller“ sondern wir leben „auch aus dem Weinkeller“.

Sie fahren schnelle Autos, sagt man mir, und auch Rennen … Stimmt das? >> Naja. Rennen. Das ist alles so übertrieben. Ich gehe gerne im Winter ein paar Tage aufs Eis – meistens nach Finnland.

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Woher kommt die Leidenschaft für Autos? >> Leidenschaft habe ich keine. Nein, das kann man nicht so nennen.

Ich bin mit Autos aufgewachsen, mein Vater – die Bezeichnung Autofreak wäre jetzt übertrieben – hat sich auch schnelle Autos gekauft, soweit er eben konnte. Daher kommt das wahrscheinlich.

Die Automobil-Industrie hat sich nie ergeben? Oder nie gereizt? >> Ich war bei Steyr. Das war ganz interessant.

Eines meiner ersten Projekte, das ich leider „töten“ musste, war die Kooperation BMW mit Steyr, weil ich ausgerechnet hatte, dass Steyr sich das nicht leisten kann. Die Anlaufverluste im Motorenwerk waren zu hoch. Hans-Michael Malzacher hat das dann abgedreht. Das waren Partnerschaften mit „Riesen“. Steyr war ein „Zwerg“ und auf der anderen Seite ist ein „Riese“ gestanden - besser gesagt - gesessen.

Das hat man immer gesehen, wenn man mit ihnen verhandelt hat. Auf der anderen Seite waren es immer an die 20 und wir waren zu zweit. Wir waren eh besser als die 20, egal – das waren aber eben schon viele. Man hätte schon Angst bekommen können.

Ich habe den Othmar Ederer, meinen damaligen Kollegen, unlängst bei einer Veranstaltung getroffen und wir haben uns daran zurück er-

Gehen Sie noch hier und da auf den Fußballplatz? >> Sehr wenig.

Wäre das Rapid-Stadion nichts gewesen für eine Immobilien-Schiene? >> Nein. Das ist ja eine Spezialimmobilie. Wie viele Fußball-Clubs gibt es, die Ihnen ein Stadion abkaufen würden? Ich habe ja ein Unternehmen zu führen und nicht irgendwelche persönlichen Vorlieben oder andere Dinge auszuleben. Das ist auch ein ganz wesentliches Thema, wo häufig in der Realität Verwechslungen vorkommen.

Ich habe gehört, dass Ihre Tochter im Bergbau tätig ist? Wird sie auch irgendwann den Weg zu den Immobilien machen? >> Das weiß ich nicht – momentan sieht es nicht danach aus – sie ist diplomierte Rohstoffingenieurin, „Mineral-Processing“ heißt das auf neudeutsch, und beschäftigt sich mit – ich sage immer, du machst aus großen Steinen kleine, was sie natürlich nicht so gerne hört – allen möglichen Verfeinerungen von Mineralien und anderen Stoffen, auch Recycling und ist auch sehr interessiert dahingehend. Sie arbeitet derzeit bei einem schwedisch-finnischamerikanischen Konzern, der sich vor allem mit den Verfahren, Bergbaubetrieben und Maschinen beschäftigt.

Max Otto hat vor kurzem gesagt: „Österreich leidet besonders unter der Russ-

land Krise, die Gefahr sei sogar größer als 2008.“ Wie ist Ihre Einschätzung? >> Die Krise 2008 in Russland war viel geringer, als sie jetzt ist, also das ist überhaupt keine Frage. Russland befindet sich in einem Wellental: Ob wir die Talsohle schon erreicht haben, wissen wir nicht. Wir glauben, dass es so ist. Die Krise kann in 3 Monaten oder 6 Monaten aus sein oder auch erst in Jahren – das ist schwer zu sagen. Russland lebt auch mit 5 Prozent weniger Wirtschaftsleistung und wird auch weiter leben. Es wird auch diese Ölpreissituation überstehen.

Schade ist allerdings, dass Europa die „Chance Russland“ wieder einmal nicht nutzt und sich von den Amerikanern davon abhalten lässt.

Die Amerikaner, die mit ihren „Agenten“, den Engländern, in der Europäischen Union und einem Heer von Nato-Beamten versucht haben, die die eigene Waffenindustrie und Lobby zu unterstützen, haben wieder einmal wunderbar geschafft, Europa in eine Situation zu bringen, die völlig unnötig war und völlig unnötig ist.

Anstatt dass wir schon vor 10 Jahren mit Russland in eine Entwicklungspartnerschaft gegangen wären und vor 25 Jahren Einfluss auf die russische Demokratisierung und auch Kapitalisierung genommen hätten, haben wir das Feld den „Chicago Boys“ überlassen, die haben die Oligarchen hervorgebracht und so weiter und sofort – wir wissen ja, was da heute los ist.

Man könnte brüllen vor Wut, welche Chancen Europa da versäumt hat und versäumt. Ich bin ja nur froh, dass die Frau Merkel da jetzt irgendwo das Zepter in die Hand genommen hat und genug Mumm hat, den Ukrainern zu sagen: „Freunde es reicht, bis daher durftet ihr Krieg spielen, aber jetzt ist es genug.“ Putin begreift sich noch immer als Weltmacht.

Alle sind grauslich zu ihm, anstatt dass sie mit ihm reden. Jeder Politiker neigt ja ein bisschen dazu, permanente Gesprächstherapie zu brauchen, weil sie sich überschätzen da sie an den Hebeln der Macht sitzen, egal welche Welle sie dorthin gespült hat.

Anstatt mit ihm zu reden, lässt man ihn alleine im Kammerl mit den Metropoliten reden. Sie wissen eh, was dabei herauskommt. Brüllen könnte man vor so viel verpassten Chancen.

Aber kommen wir wieder zur Immobilienseite.

Ja, wir leben derzeit mit niedrigeren Mieten, haben auch noch längere Zeit damit zu tun.

Wir haben aber in Moskau immer noch ein Niveau, das deutlich über Osteuropa liegt, und damit können wir jetzt im Moment einmal ganz gut umgehen. Schauen wir einmal.

Bis jetzt ist noch jede Russland Krise vorübergegangen und es wird auch diese vorüber­ gehen.

EHL Immobilien zu 100 Prozent kaufen und dann wieder Anteile an Ehlmaier abgeben – machte das Sinn? >> Die Beteiligung an EHL Immobilien geht auf eine Vereinbarung mit Michael Ehlmaier zurück. Ehlmaier wollte, dass ich ihn quasi von der Constantia Privat Bank kaufe, er würde sich dann beteiligen. Ich habe ihm dann vorgeschlagen, er solle sein Unternehmen selber zurückkaufen. „Sie bekommen das von der Bank zu einem Bruchteil dessen, um den ich es kaufen kann. Ich verspreche Ihnen, dass ich Ihnen dann die Hälfte abkaufe.“ EHL hat damals sowieso noch für uns das Asset Management in unserem Kerngeschäft Osteuropa gemacht, also hätte ich a lá longue so oder so eine Beteiligung gewollt. So haben wir es dann auch gemacht. Wir haben die bereits bestehende Kooperation im Bereich Asset und Center Management für einen großen Teil des

Immobilienbestands der Immofinanz-Gruppe in Zentral-, Ost- und Südosteuropa durch einen langfristigen Vertrag besiegelt. Im Gegenzug übernahmen wir Geschäftsanteile von 49 Prozent an der EHL Immobilien GmbH. Der Mehrheitsanteil bleibt weiterhin im Eigentum von Michael Ehlmaier. Diese Kooperation ist genau so aufgegangen, wie wir uns das vorgestellt haben, positiv für beide Seiten.

Das Asset Management ist ja jetzt wieder im Twin Tower? >> Alles wieder herüben, das Center Management, Asset Management etc. Es war auch klar und so besprochen. Ehlmaier war und ist einer unser bevorzugten Makler, insbesondere auf der Investitionsseite.

Aber ist das langfristig strategisch sinnvoll, dass man sich an den Dienstleister trotz allem stark bindet? >> Wir sind überhaupt nicht gebunden, wir machen auch Geschäfte mit jeder Menge anderer. Diese Kooperation ist absolut sinnvoll und erfolgreich. Wenn Ehlmaier eines Tages kommt und sagt: „Ich will 100 Prozent Anteile haben“, dann verkaufen wir sie ihm, überhaupt kein Problem.

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Die Transitionsphase, die wir wollten, haben wir durchgezogen, die Zeit ist vorbei, wir könnten auch ohne die Beteiligung leben. Ich glaube aber nicht, dass Ehlmaier es will.

Können Sie auch aufhören? >> Ja sicher. Für die Immofinanz hatte ich mir 5 Jahre vorgenommen. 6,5 Jahre bin ich jetzt da.

Es ist genug.

Ich werde heuer 64 Jahre alt. Ich habe in meinem Leben genug gearbeitet und war noch keinen Tag im Krankenstand. Ich gehe aber noch nicht in Pension und falle dem Staat zur Last.

Damit werde ich bis zu meinem 65. Geburtstag warten – aber es ist genug.

Ich habe das dem Aufsichtsrat auch rechtzeitig gesagt. Ich habe dann zugestimmt, dass ich noch 1 Jahr anhänge, später kamen weitere 5 Monate dazu, um dem Aufsichtsrat die Möglichkeit zu geben, den idealen Kandidaten auszuwählen, den er wollte.

Ihr Nachfolger Oliver Schumy ist schon im Haus? >> Er war auch schon vorher immer wieder bei Vorstandssitzungen – das soll ja ein möglichst friktionsfreier Übergang sein. Es ist ja meine eigene Entscheidung gewesen. Ich bin ja da nicht weggejagt worden – was mir vielleicht bei anderen Jobs hier und da zugegebenermaßen passiert ist. Aber ich habe ja gesagt: „Ich möchte aufhören“.

Das heißt, es gibt keinen Unruhe-Ruhestand? >> Nein es gibt keinen Unruhestand, ich werde ein paar Dinge tun müssen, die sich im Laufe

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eines langen Berufslebens angesammelt haben und um die ich mich kümmern muss. Aber ich muss nicht zig Aufsichtsratsposten haben.

Ich muss nicht mehr wichtig sein, das habe ich alles schon erlebt, auch den Machtverlust und ich kann damit wunderbar umgehen. Das habe ich alles schon erlebt. Da tue ich mir viel leichter als viele Kollegen, für die es dann das erste Mal ist.

Zum Abschuss noch eine Frage zum Übernahmeduell CA Immo und Immofinanz.

Was ist der letzte Stand? >> Vorstand und Aufsichtsrat der Immofinanz bringen in ihrer Stellungnahme deutlich zum Ausdruck, dass der Angebotspreis von 2,8 Euro je Immofinanz-Aktie nicht angemessen ist. Wir empfehlen den Aktionären, das Angebot nicht anzunehmen und werden das selbstverständlich auch nicht für die von uns persönlich gehaltenen Immofinanz-Aktien tun. Die Fortsetzung der aktuellen Strategie, also Portfolio-Straffung, vollständige Monetarisierung unseres Buwog-Anteils und die Reinvestition dieser freiwerdenden Mittel – sollte sich positiv auf den Kurs unserer Aktie auswirken.

Am 17. April werden wir zudem eine Hauptversammlung abhalten, in der wir die Ermächtigung für unser Teilangebot für CA Immo Aktien einholen wollen. Zudem wollen wir die Kontrollschwelle, ab der ein verpflichtendes öffentliches Übernahmeangebot zu legen ist, auf 15% vorschlagen. Das dient dem Schutz der Aktionäre durch die Sicherstellung einer Kontrollprämie. n

Bruno Ettenauer

Der Schreibtisch

Ja gibt es denn keine unaufgeräumten Schreibtische in diesem Land?

Also, wenn ich da an meinen denke... - aber das ist eine andere Geschichte.

Autor: Michael Neubauer

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er Schreibtisch von CA Immo CEO Bruno Ettenauer erweckt den Eindruck, Chefs von Immobilien AGs hätten nur wenig Papierkram zu erledigen. Ein sehr kleiner Stapel Papier lässt diese Vermutung durchaus zu. Ettenauer widerspricht hier aber auf das Heftigste. Nur, was unmittelbar gebraucht wird, läge bereit, alles andere habe auf seinem Schreibtisch nichts verloren. Das Büro darf als schlicht, modern, funktional bezeichnet werden. Bilder und Fotos schmücken die Wände. Einige Preise, die Ettenauer in den vergangenen Jahren einheimsen konnte, stehen im Blickfeld auf halbhohen Aktenschränken an der den Schreibtisch gegenüberliegenden Wand. Apropos Blickfeld: Der Blick aus dem hellen Büro – „Ich habe hier morgens bis abends Sonne“ - ist grandios. Bei klarem Wetter sieht man über die botanischen Gärten und über das Belvedere hinaus bis auf die Großbaustelle am Hauptbahnhof. n

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Zu Tisch mit...

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Wir wollen wachsen Zu Tisch mit... . „Einmal HSV-Fan, immer HSV-Fan“, gesteht S Immo Vorstand Friedrich Wachernig.

Mit der S Immo kämpft er nicht gegen den Abstieg. Im Gegenteil. Sein erklärtes Ziel ist die Aufnahme in den ATX. Autor: Michael Neubauer

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ann gehen wir ins Nautilus am Naschmarkt“. Schnell ist das - oder besser gesagt eines der - Lieblingsrestaurants des S Immo Vorstandes Friedrich Wachernig gefunden. Hätte ich mir ja denken können. Als halber Hamburger – der gebürtige Kärntner Wachernig hat seine Jugendjahre in der freien Hansestadt verbracht - da ist es doch fast logisch, dass es ein Fischrestaurant sein muss. Doch weit gefehlt. Meeresfrüchte haben es dem Jungvater eines 14 Monate alten Sohnes nicht so angetan. „Ich bin ein Fleischesser“, gesteht Wachernig. „Als ich noch in Hamburg lebte, wurde ich einmal mit der Argentinischen Pfefferpfanne, einem ganz außergewöhnlichen Gericht, bestehend aus Gemüse, Reis und Fleisch, bekocht und es hat mir so gut geschmeckt, dass ich mir das Rezept – das mittlerweile in einem Kochbuch erschienen ist - einfach holen musste“. Seitdem ist die Argentinische Pfefferpfanne sein Lieblingsgericht. Die Erklärung für die Wahl des Lokals ist so simpel wie einleuchtend : Fastenzeit. „In der Fastenzeit verzichte ich auf Alkohol, Fleisch, Süßes und Kaffee. Aber es gibt ja gerade jetzt in der Fastenzeit auch viele gute vegetarische Speisen und auch Fisch, der im „Nautilus“ besonders gut ist.“ Dass der S Immo Vorstand nicht zum ersten Mal hier Gast ist, bemerkt man sofort am äußerst bemühten Service, der unser Gespräch nicht einmal für die Aufnahme der Bestellung unterbrechen will. Die Auswahl ist groß. Wachernig nimmt Sepia Salat zur Vorspeise und danach gegrillten Wolfsbarsch, ich Fischsuppe und gegrillten Fisch mit Meeresfrüchte-Risotto. Dazu trinken wir naturtrüben Apfelsaft. Der Nachtisch – nichts Süßes bis Ostern – entfällt. Der passionierte Kaffeetrinker Wachernig kann dem kleinen Schwarzen widerstehen. Ich gebe es offen zu - ich nicht.

Wenig Zeit fürs Kochen

Früher habe er sehr viel gekocht. „Heute geht es sich aus Zeitgründen seltener aus. Aber meine Frau kocht sehr gerne, vor allem aber noch viel besser als ich. Daher lasse ich mich gerne von ihr bekochen. Steak, Schwammerlgulasch, die Argentinische Pfefferpfanne und die Salatdressings sind definitiv mein Einsermenü“. Wobei die Pilze selbst gesammelt werden müssen. „Schon als Kind bin ich gerne mit meinem Großvater Schwammerl suchen gegangen“. „Stichwort: Fastenzeit. Würden Sie sich als gesundheitsbewussten Menschen definieren?“, fragt Neubauer. „Ja. Immer mehr. Früher habe ich auch aus beruflichen Gründen etwas ungesünder gelebt. Ich habe nicht so sehr auf die biologische oder lokale Ernährung geachtet.

Dieses Bewusstsein hat sich mittlerweile ganz stark in unsere Köpfe eingeprägt. Ich rauche auch nicht mehr - seit 18 Jahren“. In der Fastenzeit habe er zwar immer mit dem Rauchen aufgehört, um sich beweisen zu können, jederzeit damit aufhören zu können, wenn er wolle. „Ich habe danach aber stets wieder damit angefangen“.

Doch mit 30 war Schluss. „Ich wollte mich nicht mehr länger von den Glimmstängeln unterjochen lassen. Noch dazu hat es einfach erbärmlich gestunken“.

geht das nicht“. Aktuell hat Wachnerig, der sich als durchaus ehrgeizig bezeichnet, Handicap 18.

Natürlich spiele auch das gute Essen und Trinken nach einer Golfrunde eine Rolle. „Man lernt auch viele interessante Leute kennen - nicht nur unbedingt aus der Immobilien-Branche.“ „In puncto Fußball bin ich immer noch ganz leidenschaftlicher HSV Fan – bin ja in Hamburg aufgewachsen - einmal HSV Fan, immer HSV Fan. Im österreichischen Fußball bin ich nie wirklich heimisch geworden, freue mich aber immer, wenn es einmal einen österreichischen Club gibt, der international erfolgreich ist.“ Die Fußballschuhe hat Wachernig mit knapp 40 an den

Sport kommt zu kurz

„Ich könnte aber sportlicher sein. Sport kommt zur Zeit ein wenig zu kurz“. Ich habe einen fast 15 Monate alten Sohnemann, dem ich natürlich sämtliche Freizeit widme.“ Für das Golfspiel - „meine große Leidenschaft“ - nimmt Wachernig sich aber Zeit . „Da kommt der Sohn dann natürlich mit“. Begonnen hat Wachernig vor mittlerweile 11 Jahren – „Gemeinsam mit meiner Frau“, wie er betont. „Der Partner muss mitspielen, sonst

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

93

Zu Tisch mit...

„Ich bin in die Krise hineingestolpert und habe schwierige Jahre erlebt, in denen ich auch viel gelernt habe.“

Nagel gehängt. „Ich habe mir bei einem privaten Fußballmatch Schien- und Wadenbein gebrochen.

Das war’s dann“.

Erstes Taschengeld bei der ECE verdient

Wachernig ist seit über sieben Jahren im Vorstand der S Immo. „Ich bin da quasi in die Krise hineingestolpert und habe schwierige Jahre erlebt, in denen ich auch viel gelernt habe.

Es gab aber wirklich eine Abfolge von vielen erfolgreichen Jahren für die S Immo - vor allem auch im operativen Geschäft, für das ich ja vorrangig verantwortlich bin. Die größten Highlights waren sicherlich die Eröffnungen der damals größten Einkaufszentren in Bukarest und Sofia, dem Sun Plaza in Bukarest und dem Serdika Center in Sofia, mit ECE Eigentümer Alexander Otto. Das waren für mich bewegende Momente. Bei ECE in Hamburg habe ich mein erstes Taschengeld verdient“.

Mit jeweils rund 200 Millionen Euro waren die Center die größten Investitionen der Unternehmensgeschichte – und das in einer Zeit, die alles andere als einfach war. „Trotzdem haben wir die Projekte zur Gänze mit Eigenkapital finanziert, erfolgreich auf dem Markt platziert, mit vielen bekannten internationalen Mietern gefüllt und in der durchaus herausfordernden Zeit der letzten Jahre sehr erfolgreich gemanagt.“ Erfolg schweißt zusammen

Dass man trotz dieser schwierigen Herausforderungen dennoch sehr erfolgreich in allen Märkten agiert habe, schweiße zusammen. „Das habe ich

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ImmoFokus | Frühjahr 2015

nicht alleine geschafft, da steht auch ein tatkräftiges Team, das ich zu mir geholt habe, dahinter.

Wir sind ein sehr kleines Team. Wir sind heute 30 Mitarbeiter in Wien, haben über 30 Mitarbeiter in Deutschland, 10 in Budapest, 3 in Bukarest und 2 in Sofia“.

Die Übernahmeschlacht zwischen CA Immo und Immofinanz sieht Wachernig ganz entspannt.

Wer im Übernahmepoker zwischen CA Immo und Immofinanz obsiegen wird, steht für ihn in den Sternen. „Ich bin überhaupt nicht traurig, dass keiner die S Immo „will“. Wir sind ein sehr erfolgreiches Unternehmen. Wir haben keinerlei Themen, bei denen ein Aufholholbedarf besteht oder wo man das Management ersetzen müsste. Ganz im Gegenteil. Dass wir als potenzieller Übernahmekandidat in den Medien kolportiert werden, ehrt uns. Es zeigt uns, dass wir sicherlich ein interessantes Target wären.“ Ob sich aber die Kernaktionäre Erste Bank und Wiener Städtische Versicherung, die je 10 Prozent an der S Immo halten, von ihren Anteilen trennen könnten,will er nicht beurteilen. Aber was weiß man – es sind turbulente Zeiten. „Kein Stein bleibt auf dem anderen. Man würde fast meinen, dass die S Immo ein bisschen ein „gallisches Dorf“ bleibt.

Aber wir sind stark, effizient und schlank. Da müsste ein Preis deutlich über dem NAV geboten werden, damit unsere Eigentümer schwach werden. Bis dahin haben sie eine große Freude mit uns. Auszuschließen ist natürlich nichts, das ist ganz klar.“

Rezept für

ARGENTINISCHE PFEFFERPFANNE

Was ist die Alternative?

Die Frage, die sich die Wiener Städtische, aber auch die Erste Bank stellen müsste: „Was mache ich mit dem Geld. Wenn wir eine Bruttorendite von 6,9 Prozent erwirtschaften – wie es die vorläufigen Zahlen jetzt gezeigt haben – und auch sonst exzellente EBITS aufweisen, da muss man erst einmal schauen, welche alternativen Investmentmöglichkeiten so ein Ergebnis gewähren.“ „Die angestrebte Übernahme der CA Immo wäre für uns eine interessante Option gewesen. Hat halt leider nicht funktioniert. Wir haben uns auch andere Unternehmen im deutschsprachigen Raum angesehen. Eine Übernahme muss Sinn machen, muss Synergien ergeben. Wenn man aber kein interessantes Target findet, das man zu sinnvollen Preisen übernehmen kann, muss man versuchen, organisch zu wachsen. Diesen Weg beschreiten wir aktuell“. Was aber nicht heißen solle, dass man sich nicht weiter umsehe.

Wollen in den ATX

Fotos: Fotolia

„Wir sind auch in den schwierigen Phasen gewachsen. Diesen Kurs wollen wir beibehalten“.

Das dafür notwendige Kapital werde man sich weiterhin am Kapitalmarkt besorgen. „Das haben wir im letzten Jahr sehr erfolgreich geschafft. Wir haben in den vergangenen Jahren drei Anleihen begeben. Wir haben vor, in den nächsten vier bis fünf Jahren um 700 Millionen Euro zu wachsen – also von 1,7 auf 2,4 Milliarden. Das ist, so denke ich, auch eine schöne Wachstums-Story für die kommenden Jahre“. Die Dinge seien in Bewegung. „Die Zeiten sind turbulent und wenn ein „weißer Ritter“ – kommt, wer weiß?“ Nächstes Ziel sei die Aufnahme der S Immo AG in den ATX. „Dazu brauchen wir auch noch eine höhere Liquidität – aber ich denke, mit dem Wachstum sind wir auf dem besten Weg dorthin“. n

Rote und gelbe Paprika waschen und würfelig schneiden (ca. 2 cm x 2 cm), Mais abtropfen, kurz waschen, Rindslungenbraten in Streifen schneiden (ca. 2 cm x 6 cm).

In der Zwischenzeit den Reis ca. 20 Minuten kochen (Wasser salzen) sowie Blattsalat und Tomaten waschen, später mit Salz und Pfeffer, den gepressten Knoblauchzehen, Balsamico Essig und zum Schluss mit Olivenöl abschmecken.

Rindslungenbraten in einer Pfanne nur kurz, aber kross anbraten, keinesfalls dünsten, austretendes Wasser sofort abseihen und später zur Soße geben.

In einer zweiten Pfanne Paprika kurz, ca. 2 Minuten, anrösten, anschließend das angebratene Fleisch dazu geben, nochmals gemeinsam kurz durchrösten, Mais dazu geben, kurz weiter rösten, abschließend mit Schlagobers ablöschen und, bis alles zusammen heiß ist (nicht zu lange, maximal 2 Minuten), köcheln lassen. Gleichzeitig mit sehr viel Steakpfeffer würzen und mit Salz abschmecken. Der Paprika soll noch bissfest sein.

Einkaufsliste 2 rote Paprika 1 gelber Paprika 1 Dose (ca. 300 g) Gemüsemais Ca. 600 g Rindslungenbraten (eigentlich aus Argentinien – nomen est omen - heimischer Rindslungenbraten schmeckt aber genauso gut und der ‚carbon footprint’ ist eindeutig vertretbarer ;-) 2 Becher (á 250 ml) Schlagobers Grob und frisch geriebener Steakpfeffer – ich verwende den von Block House 2 Tassen Parboiled Reis Knackiger Eisbergsalat 2 Fleischtomaten 2 Knoblauchzehen Salz, Pfeffer Balsamico Essig Olivenöl

Gekochten und nicht klebrigen Reis auf gewärmte Teller anrichten, argentinische Pfefferpfanne mit viel Soße dazu geben und mit Blattsalat separat servieren. n

GETRÄNKETIPP: >> Argentinischer Rotwein aus der Provinz Mendoza, z.B. ein Telteca Malbec. Aber auch ein exzellenter Blaufränkischer aus dem Burgenland passt ebenso gut dazu. Auf südamerikanische Hintergrundmusik und Kerzen nicht vergessen und einem für alle Sinne ansprechenden Abend steht nichts mehr im Wege.).

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Holland

Auf der Erfolgswelle Stark. 2014 wurden rund 6,7 Milliarden Euro in den holländischen Markt für Gewerbeimmobilien investiert.

Damit hat sich der Markt gegenüber 2013 verdoppelt.

Autor: Michael Neubauer

E „Der holländische Immobilienmarkt steht vor einem weiteren Erfolgsjahr“ Clive Pritchard, Managing Director Savills Niederlande

96

ImmoFokus | Frühjahr 2015

iner aktuellen Researchanalyse von Savills zufolge wurden 2014 rund 6,7 Milliarden Euro in den holländischen Markt für Gewerbeimmobilien investiert. Damit hat sich der Markt von 4,3 Milliarden für Gewerbeimmobilien – dank eines starken 4. Quartals – gegenüber 2013 verdoppelt.

aus Deutschland (1,3 Milliarden Euro), den USA (1,8 Milliarden Euro) und UK (800 Millionen Euro).

Es überrascht nicht, dass die deutschen Fonds in den Core-Märkten aktiv waren, während sich die Investoren aus den USA und UK auf Portfolios, vorzugsweise in Losgrößen ab 200 Millionen, konzentrierten und hauptsächlich Core+- und Value-Add-Assets erwarben.

Reges Interesse aus Asien

Ausländische Investoren kehren zurück

Dabei kamen zwei Drittel der Käufer aus dem Ausland. Allein Patrizia, Lone Star und Round Hill Capital zeichneten für 1,7 Milliarden Euro verantwortlich. Für 2015 erwartet Savills einen weiteren Anstieg. Nach dem ersten großen Objektankauf - Van Doorne Office mit 12.500 Quadratmetern - durch die First Sponsor Group Limited aus Singapur dürften die Investoren auch zunehmend aus dem asiatischen Raum kommen. Dass die Renditen am holländischen Immobilienmarkt anders als in vielen anderen europäischen Märkten nach wie vor über dem Niveau von 2007 liegen, macht die Kaufpreissituation für Cross-Border-Investoren attraktiv.

In den Jahren 2004 bis 2012 wurde der niederländische Markt für gewerbliche Immobilien von niederländischen Investoren dominiert. Auf sie entfielen 70 Prozent aller Transaktionen. 14 Prozent entfielen auf deutsche Investoren, hier vor allem auf offene und geschlossene Immobilienfonds, die überwiegend in Büroobjekte investierten. In den vergangenen zwei Jahren hat sich diese Aufteilung umgedreht. In den Jahren 2013 und 2014 entfielen zwei Drittel des Investitionsvolumens auf ausländische Investoren. Diese haben vor allem opportunistische Investments gesucht. ABN AMRO erwartet, dass die ausländischen Investoren auch in den kommenden Jahren marktbeherrschend sein werden. Einige große Immobilien haben bereits ihr Interesse am Aufbau eigener Portfolios bekundet.

Etwa zwei Drittel des Gesamttransaktionsvolumens von 9,5 Milliarden Euro (inkl. Wohnungssegment) entfielen auf Cross-Border-Investoren, vor allem

Investment nach Nutzungsart Investment nach Nutzungsart Büro

Industrie/Logistik

Retail

Wohnen

9.0 8.0

„Dank des steigenden Investoreninteresses steht der holländische Immobilienmarkt vor einem weiteren Erfolgsjahr“, ist Clive Pritchard, Managing Director Savills Niederlande, überzeugt. „Das Interesse aus dem asiatischen Raum ist unglaublich“.

In Bezug auf die Vermietungsleistung zeigen die drei größten Gewerbeimmobilienmärkte erhebliche Unterschiede. Der Logistikmarkt gilt als Sektor, in dem als Folge des Wachstums des e-Commerce mit einem signifikanten Anstieg der Nachfrage zu rechnen ist. Nachdem im vergangenen Jahr bereits ein Plus von 9,8 Prozent verzeichnet wurde, wird für 2015 ein noch deutlicheres Wachstum erwartet, sofern ausreichend Neubauprojekte zur Verfügung stehen.

Die Retailer selbst werden möglicherweise zu opportunistisch geprägten Umzügen in 1a-Lagen und in einigen Fällen zu Standortkonsolidierungen tendieren. Der Büromarkt wird sich trotz eines leichten Anstiegs des Flächenumsatzes 2014 in diesem Jahr durch Konsolidierung kennzeichnen, was trotz eines möglichen Anstiegs der Anzahl an Transaktionen nicht zwangsläufig zu einem höheren Transaktionsvolumen führt. n

6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0

2009

2011

2010

2012

2013

2014

Quelle: Savills

Investment nach Herkunft der Investoren Investment nach Herkunft der Investoren Internationale Investoren

Investoren aus Holland

10 8 in Milliarden Euro

Deutliches Wachstum erwartet

in Milliarden Euro

7.0

6 4 2 0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Quelle: JLL Investment nach Herkunft der Investoren

2004 - 2012

2013 - 2014

11%

17%

5%

Holland

14%

Deutschland England

70%

Andere

Holland

34%

5%

USA Deutschland

6%

England Frankreich

14% 23%

Andere

Quelle: JLL, ABN, AMRO

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

97

Im Brennpunkt: Holland

Alle wollen Core Mangelware hochwertige Immobilien. Aufgrund der sinkenden Verfügbarkeit von Core Immobilien rücken nun B-Lagen und B-Objekte in den Fokus der Investoren. Zunehmend auch von Investoren aus Asien. Die steigende Nachfrage hat die Renditen unter Druck gesetzt.

Autor: Michael Neubauer

D

ie Wirtschaft in Holland ist auf Erholungskurs. Der wirtschaftliche Aufschwung ist nach wie vor vom Exportwachstum getrieben.

Noch hinken die Konsumausgaben hinterher.

Parallel zur sich langsam erholenden Wirtschaft beginnt sich auch die Lage am Büroimmobilienmarkt leicht zu entspannen. Der Flächenumsatz hat sich leicht erhöht, die Leestandrate ist mehr oder weniger stabil.

2014 betrug der Flächenumsatz 1,1 Millionen Quadratmeter. Ein Trend hat sich 2014 fortgesetzt.

Der Flächenumsatz hat sich wie in den Jahren zuvor auch 2014 auf die Citylagen der G4-Städte (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht) konzentriert. Lag der Anteil der G4-Städte am Flächenumsatz 2009 noch bei 43 Prozent, so stieg

der Anteil 2014 bereits auf 55 Prozent. Bis auf Den Haag wurde in allen anderen Städten ein leichtes Wachstum beim Flächenumsatz gesehen.

Allein in Amsterdam betrug der Flächenumsatz 290.000 Quadratmeter. Dazu gehörte auch die größte Transaktion des Jahres, der Kauf des Office Park Haarlerbergpark durch die ING Bank, die das Objekt selbst nutzen möchte.

Von der Peripherie ins Zentrum

Im Zuge der Wirtschaftskrise gaben die Preise in den hochpreisigen Innenstadtlagen nach. Dadurch wurden diese auch für kleinere Unternehmen erschwinglich, die von der Peripherie wieder in die Stadtzentren rückten. Gefragt sind moderne, top ausgestattete Büroflächen. Kosten- und Flächenoptimierung sind die wichtigsten Umzugsmotive. Ein gutes Beispiel findet sich in der

Büro - Die größten Transaktionen 2014 OBJEKT/PORTFOLIO

QUARTAL

STANDORT

KÄUFER

Charlet Group

Q4

Nationwide

Kildare

VOLUMEN

GRÖSSE

430 Mio Euro

430.000 m2

DOF – EVE portfolio

Q3

Nationwide

Lone Star

>350 Mio Euro

302.000 m2

SOMJITO

Q2

Amsterdam, Zuidas

Union Investment

2.437 Mio Euro

52.000 m2

Maastoren & KPN

Q4

Amsterdam, Sloterdijk & Rotterdam, Kop van Zuid

NorthStar/Cale Street Partners

195 Mio Euro

61.000 m2

The Edge

Q2

Amsterdam, Zuidas

Deka Immobilien

1.704 Mio Euro

39.400 m2

Uno Portfolio

Q4

Nationwide

Valad

138 Mio Euro

59.150 m2

Beurs-WTC Rotterdam

Q4

Rotterdam, CBD

Bouwinvest Dutch Institutional Office & Retail Fund

1.36 Mio Euro

54.000 m2

PingProperties Office fund II

Q4

Nationwide

Hummingbird

1097 Mio Euro

24 assets

90 Mio Euro

35.000 m2

803 Mio Euro

21.250 m2

Prins & Keizer

Q1

Amsterdam, Centre

HIH

Jodenbreetstraat 11-25/ Valkenburgerstraat

Q3

Amsterdam, Centre

BAV (LaSalle IM)

Quelle: CBRE Research

98

ImmoFokus | Frühjahr 2015

Die größten Vermietungen 2014 STANDORT

OBJEKT/PORTFOLIO

QUARTAL

MIETER

FLÄCHE

Amsterdam Southeast

Haarlerbergparkt

Q2

ING Bank

24.200 m2

Utrecht Papendorp

WTC Papentorp

Q3

Bol.com

18.000 m2

Amsterdam IJ-oevers

Porcellis

Q2

PVH Europe- Calvin Klein

13.000 m2

Arnhem CBD

Q4

DNV GL

10.000 m2

The Hague CBD

Haagse Poort

Q4

Nationale Nederlanden

9.950 m2

Amersfoort CBD

Between

Q1

FrieslandCampina

9.950 m2

Q1

UWV

9.700 m2

Breda Centre Amsterdam – Amstelveen

Ten Thirty

Q4

ATOS

9.000 m2

Rotterdam CBD

Central Post

Q1

LyondellBasell

8.650 m2

Q3

NAM

8.000 m2

Appingedam Quelle: CBRE Research -Netherlands Office, H2 2014

Innenstadt von Rotterdam. LyondellBasell zog von Groothandelsgebouw an den errichteten Standort Central Post.

Amsterdam - ist der wichtigste Markt

2013 hatte sich mit knapp zwei Milliarden Euro eine leichte Erholung bereits angekündigt. Mit 3,75 Milliarden Euro erreichte der Büroimmobilien-Investmentmarkt das beste Ergebnis seit der Finanzkrise. Rund ein Drittel der Gesamtinvestitionen gehen auf die Rechnung von Amsterdam, dem mit Abstand wichtigsten Markt.

Getrieben wird der Aufschwung einerseits vom Niedrigzinsumfeld und anderseits von niedrigen Immobilienpreisen. Dieses Marktumfeld wurde von Private-Equity Investoren wie Blackstone, Lone Star und Northstar für ihren Markteinstieg in Holland genutzt. Für 2015 wird erwartet,

dass weitere finanzstarke global Player nach Holland kommen werden.

Um 430 Millionen Euro ging das Portfolio Chalet Group (430.000 Quadratmeter) an die Private Equity-Gesellschaft Kildare Real Estate Partners, für mehr als 350 Millionen Euro das DOF - EVE Portfolio (203.000 Quadratmeter) von CBRE Global Investors an Lone Star. Für rund 244 Millionen Euro übernahm Union Investment das rund 51.980 Quadratmeter große Büro- und Einzelhandelsflächen umfassende Ensemble ITO + SOM im Geschäftsviertel Amsterdam-Zuid für ihren Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa von der Commerz Real. „Die Südachse von Amsterdam gehört mit ihrer relativ niedrigen Leerstandrate von 6,8 Prozent zu den attraktivsten Büromärkten der Niederlande. Die Nachfrage nach Büroflächen

in dieser Core-Lage zieht spürbar an“, sagt Philip La Pierre, Leiter Investment Management Europa bei Union Investment.

Die steigende Nachfrage hat die Renditen unter Druck gesetzt. Aktuell beträgt die Netto Rendite für Spitzenobjekte im am stärksten nachgefragten Standort Zuidas Amsterdam 5,3 Prozent, an den Bürostandorten in der Peripherie der G4 Städte 6,7 Prozent und in den größeren B-Standorten 6,95 Prozent. Alle wollen Core. Doch so viel Core gibt es gar nicht. Aufgrund der sinkenden Verfügbarkeit von hochwertigen Immobilien rücken immer B-Lagen und B-Objekte in den Fokus der Investoren. Zunehmend auch von Investoren aus Asien. Die ersten direkten Investments von Investoren aus Asien werden für 2015 erwartet. n

Büro - Die Top-10 Transaktionen 2014 STANDORT

OBJEKT/PORTFOLIO

ADRESSE

FLÄCHE

MIETER

Amsterdam

Haarlerbergpark

Haarlerbergweg 13-23

23.500 m2

ING Bank

Utrecht

WTC Papendorp

Papendorpseweg 100

18.000 m2

Bol.com

Amsterdam

Porcellis

Danzigerkade

13.000 m2

PHV Europe t.b.v. Calvin Klein

The Hague

De Artillerie

Kanonstraat 1

12.000 m2

Nationale Politie

Arnhem

Mariëndaal Center of Excellence

Utrechtseweg 310

10.000 m2

DNV GL

Amersfoort

Between

Smallepad 32

10.000 m2

FrieslandCampina

Breda

-

Chasséveld 17

9.700 m2

UWV

Amstelveen

Ten Thirty

Burgemeester Rijnderslaan 10-30

9.000 m2

Atos

Rotterdam

Central Post Office

Delftseplein 27-33

9.000 m2

LyondellBasell

Amsterdam

Atrium Zuidtoren nieuwbouw

Strawinskylaan 3125

7.000 m2

CMS Derks Star Busmann

Quelle: Colliers : Office Market Report | 2014 | The Netherlands

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

99

Im Brennpunkt: Holland

Amsterdam Eine kleine Delle. Der Flächenumsatz ging zwar gegenüber 2013 um 10 Prozent auf 170.000 Quadratmeter zurück, wird aber von den Experten als weiterhin robust bezeichnet - trotz hoher Leerstandsraten.

Autor: Michael Neubauer

D

er Flächenumsatz in Amsterdam ging zwar gegenüber 2013 um 10 Prozent auf 170.000 Quadratmeter zurück, wird aber von den Experten als weiterhin robust bezeichnet. Mehr als ein Viertel des gesamten Flächenumsatzes entfällt auf Amsterdam, damit ist die Hauptstadt die wichtigste Region für den Büroimmobilienmarkt.

dam, Amsterdam Southeast und Amsterdam South Axis. 40 Prozent aller Neuvermietungen entfielen auf die Regionen Amsterdam West und Amsterdam Süd, die noch vor einigen Jahren von einer großen Flaute betroffen waren. Ein Großteil des Flächenumsatzes entfiel auf ING. Die Bank mietete im nahe der A9 gelegenen Bürogebäude Haarlerbergpark 23.500 Quadratmeter an. Einige Vermietungen betrafen auch den Business District Sloterdijk. Unter den peripheren Standorten ließ nur Schiphol Rijk mit einem Flächenumsatz von rund 10.000 Quadratmetern aufhorchen.

Am stärksten nachgefragt waren Flächen zwischen 200 und 2500 Quadratmetern. Zu den größeren Deals zählen ING, Calvin Klein, CMS, Travelbird, Stryker and Booking.com. Wie in den vergangenen Jahren auch konzentrierte sich das Marktgeschehen auf das Zentrum von Amster-

in 1.000 Quadratmeter

in %, Stand: Ende 2014

Verfügbarkeit/Vermietungsleistung Verfügbarkeit/Vemietungsleistung

Leerstandsrate

Verfügbarkeit Vermietungsleistung in 1.000 Quadratmeter

in %, Stand: Ende 2014

40

2.000

30 40

ImmoFokus | Frühjahr 2015

Quelle: Bak Property Research/Knight Frank

2013

2014 2014

2013

2012

2011

2010

2012 2011

2010

Quelle: Bak Property Research/Knight Frank

2009

2008 2009

2007 2008

2006 2007

2005

Diemen

0

2006

2005

Diemen Amsterdam Centre

Amsterdam South Axis Amsterdam Centre

Amsterdam Other Amsterdam South Axis

Amsterdam West Other Amsterdam

Hoofddorp/Schiphol Amsterdam West

0500 Amsterdam Southeast Hoofddorp/Schiphol

10 Amsterdam Sloterdijk Amsterdam Southeast

1.000 500

Amstelveen Amsterdam Sloterdijk

10 20

Amstelveen

Vermietungsleistung

2.000 1.500 1.500 1.000

0

100

Verfügbarkeit

30

0

Trotz des relativ guten Flächenumsatzes und der geringen Neuflächenproduktion stieg die

Verfügbarkeit/Vemietungsleistung

Leerstandsrate Leerstandsrate

20

Leerstand steigt

Amsterdam Amsterdam

A10 Sloterdijk-Teleport

West

A9

Büromieten 2015 Amsterdam

North

Centre

A10

South Riekerpolder South Axis

A10 East

A10 Buitenveldert

MIETE* Amsterdam Centre

145 - 320

Amsterdam Sloterdijk

100 - 175

Amsterdam West

100 - 175

Amsterdam South Axis

230 - 375

Amsterdam Southeast

110 - 195

Amsterdam Other

100 - 150

Amstelveen

100 - 175

Diemen

100 - 130

Hoofddorp/Schiphol

100 - 365

Hoofddorp

A9

Schiphol Schiphol-Rijk

Diemen

A1

Southeast

A9

Amstelveen

A4

A2

Quelle: Knight Frank * In Euro pro Quadratmeter und Jahr

Leerstandrate spürbar. 19,7 Prozent Leerstandrate (1,18 Millionen Quadratmeter) sprechen eine deutliche Sprache. An der Süd-Achse erhöhte sich die Leerstandrate leicht. Die Leerstandquote in Amsterdam Südost liegt unverändert bei 28,7 Prozent. Im Bezirk Houthavens mietete PVH Europe für Calvin Klein 13.000 Quadratmeter Büro- und Ausstellungsflächen im Danzigerkade an.

IT, Telekommunikation und Medien

Amsterdam hat sich in den vergangenen Jahren zu einem gefragten Standort für Unternehmen aus dem IT-, Telekommunikations- und Mediensektor etablieren können. Knapp 30 Prozent des Flächenumsatzes entfielen 2014 auf diesen Wirt-

schaftssektor. So mieteten Booking.com rund 10.000 Quadratmeter und Travelbird rund 6.000 Quadratmeter an.

Das Angebot an freien Büroflächen schwankte in den vergangenen Jahren in der Region Amsterdam zwischen 1,4 und 1,5 Millionen Quadratmetern, wobei zuletzt in der Peripherie eine leichte Abnahme zu verzeichnen war. Dies ist auf zwei Ereignisse zurückzuführen. Das seit 2010 leerstehende KPMG Bürogebäude konnte an Atos vermietet werden und der Dam, ein in Sloterdijk gelegenes Gebäude, wurde vom Markt genommen und soll in ein Kongresshotel umgewandelt werden. n

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

101

Im Brennpunkt: Holland

Den Haag Wieder im Minus. Ohne Öffentliche Hand geht gar nichts. Fällt diese aus, dreht der Markt ins Minus – und das war 2014 der Fall.

Autor: Michael Neubauer

E

großen Stadtregion Haaglanden mit weiteren acht Gemeinden leben eine Million Einwohner.

Die Stadt ist Teil des Ballungsraums Randstad. In unmittelbarer Nähe liegen weitere bedeutende Städte, etwa Rotterdam, Leiden oder Delft.

Den Haag, amtlich auch ’s-Gravenhage, ist der Parlaments- und Regierungssitz der Niederlande bzw. des Königreiches der Niederlande. Mit etwas über einer halben Million Einwohner auf nur 98,20 Quadratkilometern ist Den Haag die drittgrößte Stadt der Niederlande. In der 405 Quadratkilometer

Am stärksten nachgefragt wurden in Den Haag kleine und mittelgroße Einheiten. Fast 60 Prozent aller Transaktionen fanden im Finanzdistrikt Beatrixkwartier und rund um den Hauptbahnhof statt. Die größte Einzeltransaktion betraf die National Police Force, eine neue Polizeieinheit, die durch die Zusammenlegung regionaler Einheiten entstand und das De Artillerie Office Building mit 12.000 Quadratmetern anmietete. Dieser Deal

inen starken Rückgang beim Flächenumsatz hatte Den Haag zu verzeichnen. Mit 97.700 Quadratmetern blieb das Ergebnis deutlich hinter 2013 (130.000 Quadratmeter) zurück. Dies ist auf das Fehlen von großvolumigen Transaktionen zurückzuführen – vor allem die öffentliche Hand hat 2014 ausgelassen.

Verfügbarkeit/Vemietungsleistung in 1.000 Quadratmeter Verfügbarkeit/Vermietungsleistung Verfügbarkeit/Vemietungsleistung

Leerstandsrate Leerstandsrate in %, Stand: Ende 2014

Leerstandsrate

in 1.000 QuadratmeterVermietungsleistung Verfügbarkeit

in %, Stand: Ende 2014

30 1.200 Verfügbarkeit

25 30

1.200 1.000

20 25

102

ImmoFokus | Frühjahr 2015

Quelle: Bak Property Research/Knight Frank

Quelle: Bak Property Research/Knight Frank

2014

2013 2014

2012 2013

2011 2012

2010 2011

2009 2010

2008 2009

2008 2007

0

2006 2007

2005

0200

2005

The Hague Centre

The Hague Convention CentreCentre The Hague

DelftCentre The Hague Convention

The Hague Other Delft

The Hague Bezuidenhout The Hague Benoordenhout

0

The Hague Benoordenhout The Hague Other

200400

dam-Voorburg The Hague Bezuidenhout

5

Zoetermeer dam-Voorburg

400600 The Hague Binckhorst Zoetermeer

5 10 Rijswijk

600800

Rijswijk The Hague Binckhorst

10 15

2006

1.000 800

15 20

0

Vermietungsleistung

Den Haag Den Haag Büromieten 2015 Den Haag MIETE* Centre

125 - 200

Bezuidenhout

150 - 195

Benoordenhout

120 - 180

Binckhorst

60 - 125

Convention Centre

125 - 160

Andere

90 - 170

Leidschendam-Voorburg

100 - 140

Rijswijk

90 - 165

Delft

90 - 130

Zoetermeer

90 - 130

Quelle: Knight Frank * In Euro pro Quadratmeter und Jahr

macht das City Center damit auch zum aktivsten Teilmarkt. Weitere größere Vermietungen betrafen die Provinzverwaltung Zuid-Holland (4.200 Quadratmeter), Staedion (3.650 Quadratmeter) und die Fachhochschule Den Haag (3.000 Quadratmeter). In Rijswijk und LeidschendamVoorburg hingegen ist der Dienstleistungssektor die treibende Kraft. In Laakhaven kam es zur Vermietung eines 6.000 Quadratmeter großen Büros an einen Sozialversicherungsträger (Social Security Agency UWV).

Das Angebot an Büroflächen betrug am Jahresende 675.000 Quadratmeter. In der Stadt stieg das Angebot um rund 35.000 Quadratmeter, wobei dieser Anstieg im Wesentlichen auf die

E19 Convention Benoordenhout Centre

A4

Bezuidenhout Leidschendam

Centre

Binckhorst Laakhaven

A12

E30 Zoetermeer

Rijswijk

E19 A4

A13 Delft

Verfügbarkeit von zusätzlichen Quadratmetern im ehemaligen KPN Bürogebäude Haagse Veste IV zurückzuführen ist. Da einige Objekte vom Markt genommen wurden, wie zum Beispiel das 15.000 Quadratmeter große Billiton Bürogebäude, das einer neuen Widmung zugeführt wird, fiel die Leerstandrate zum ersten Mal seit dem Beginn der Krise 2008 und liegt nun aktuell bei 13,8 Prozent. Einen starken Rückgang verzeichneten City Center und Laakhaven. Noch wäre es zu früh, Entwarnung zu geben. In den kommenden Jahren wird die Leerstandrate wohl wieder leicht nach oben gehen, da einige Objekte, die derzeit noch von der öffentlichen Hand angemietet sind, auf den Markt kommen werden. n

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

103

Im Brennpunkt: Holland

Rotterdam Erholung. Es waren drei harte Jahre mit von Jahr zu Jahr abnehmender Vermietungsleistung. 2014 war wieder Wachstum angesagt.

Autor: Michael Neubauer

N

ach drei Jahren mit rückläufigem Flächenumsatz wurden 2014 nach 74.000 Quadratmetern im Jahr 2013 mit 83.000 Quadratmetern um 12 Prozent mehr vermietet. Das Volumen wurde hauptsächlich durch eine Reihe von großen Transaktionen erzielt, während sich die Anzahl der Transaktionen verringerte. 55 Prozent aller Transaktionen fanden im Zentrum von Rotterdam statt. Weniger gut lief das Geschäft in den anderen Regionen, wie zum Beispiel Rotterdam Ost und der Satellitenstadt Capelle aan den IJssel.

Rotterdam ist nach Amsterdam die zweitgrößte Stadt in den Niederlanden und hat verkehrstechnisch große Bedeutung durch den größten Seehafen Europas (drittgrößter der Welt).

Rotterdam zählt etwas mehr als 600.000, als Agglomeration Stadtregion Rotterdam ca. 1,2 Millionen Einwohner.

Kleine Büros zwischen 200 und 1.200 Quadratmetern werden am stärksten nachgefragt. Wie in den letzten Jahren war die Nachfrage vor allem auf Innenstadtlagen konzentriert. Das exklusive Büroviertel Brainpark erfreut sich stetiger Nach-

Verfügbarkeit/Vemietungsleistung

Leerstandsrate Leerstandsrate

in 1.000 Quadratmeter

in %, Stand: Ende 2014

Verfügbarkeit/Vermietungsleistung Verfügbarkeit/Vemietungsleistung

Leerstandsrate

Verfügbarkeit in 1.000 Quadratmeter

in %, Stand: Ende 2014

Vermietungsleistung

35

Quelle: Bak Property Research/Knight Frank

Quelle: Bak Property Research/Knight Frank

104 ImmoFokus | Frühjahr 2015

Quelle: Bak Property Research/Knight Frank

2014

2013 2014

2012 2013

2011 2012

2010 2011

Quelle: Bak Property Research/Knight Frank

2010 2009

2009 2008

2007

0

0

2008

200

2007 2006

0

400200

5 0

Vermietungsleistung

600400

10

2006 2005

5

15

2005

10

800600

Rotterdam Other

15

20

Rotterdam South Rotterdam Other

20

800 1.000

Schiedam Rotterdam South

25

25

Capelle a/d IJssel Rotterdam Centre Rotterdam Rotterdam Centre Brainpark Rotterdam SchiedamBrainpark

30

Rotterdam Alexander Rotterdam Alexander Capelle a/d IJssel

35

Verfügbarkeit 1.000

30

Rotterdam

Rotterdam

Capelle a/d IJssel – Hoofdweg

A20

A13 Rotterdam Airport

Büromieten 2015 Rotterdam Rotterdam Centre

110 - 210

Rotterdam Alexander

120 - 180

Rotterdam Brainpark

130 - 170

Rotterdam South

100 - 210

Rotterdam Other

85 - 150

Capelle a/d IJssel

90 - 135

Schiedam

100 - 135

E20

A20 Schiedam

Brainpark Centre South

frage. Zu den größeren Transaktionen zählen die Anmietungen durch Calder Holding und Grant Thornton. Die größte Einzeltransaktion war der Umzug des Chemiekonzerns Lyondell Basell von Groothandelsgebouw an den neu errichteten Standort Central Post.

Das Angebot an Büroflächen in der Region sank von 869.000 Mitte des Jahres auf 833.000 Quadratmeter zum Jahresende 2014. Die Leerstandquote liegt bei rund 20,5 Prozent - Tendenz fallend: Wie auch in den andern G4 Städten werden in Rotterdam nicht mehr den heutigen Anforderungen entsprechende Objekte vom Markt genommen .

Capelle a/d IJssel – Rivium

A4

A15

Quelle: Knight Frank * In Euro pro Quadratmeter und Jahr

Alexander

E19 MIETE*

E25

A16 E19

So zum Beispiel das Blaak 16, das von der niederländischen MPC Capital Tochter übernommen wurde. Diese Büroimmobilie verfügt über 15.000 Quadratmeter Mietfläche auf 14 Stockwerken und eine Parkgarage. Sie wird nun vollständig renoviert und neu entwickelt. Der Ankauf der Büroimmobilie Blaak 16 ist auch ein gutes Beispiel für die zunehmende Spezialisierung der Investoren auf Nischenmärkte.

Der Dienstleistungssektor war 2014 mit 46 Prozent der stärkste Nachfrager. Auf die verarbeitende Industrie und das Baugewerbe entfielen 20 Prozent des Flächenumsatzes. n

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

105

Im Brennpunkt: Holland

Utrecht Stabil auf niedrigem Niveau. Mit einem Anteil von 40 Prozent am Flächenumsatz ist die öffentliche Hand der bedeutendste Player am Markt.

Autor: Michael Neubauer

D

ie Region Utrecht weist für die letzten drei Jahre einen relativ stabilen Büroimmobilienmarkt auf. 2014 stieg der Flächenumsatz von 92.000 auf 94.000 Quadratmeter - ein Viertel davon entfiel dabei auf Papendorp. In Papendorp war auch die größte Transaktion des Vorjahres zu verzeichnen. Bol.com mietete 18.000 Quadratmeter im World Trade Center Papendorp.

Mehr als 30.000 Quadratmeter wurden in den letzten zwei Jahren im ehemaligen Capgemini Building vermietet. Nach wie vor ist die öffentliche Hand mit einem Anteil von 40 Prozent am Flächenumsatz der bedeutendste Player am Markt.

Die größten Transaktionen 2014 betrafen die Polizei in Nieuwegein, die Hogeschool Utrecht für Applied Sciences sowie die Handelskammer Utrecht.

Utrecht ist mit rund 330.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt der Niederlande. Die Stadt ist sehr zentral in den Niederlanden gelegen, deswegen kommt auch dem Hauptbahnhof Utrecht Centraal eine besondere Bedeutung für Fernverbindungen zu. Westlich der Stadt, rings um Vleuten, entsteht mit Leidsche Rijn mit einer Fläche von rund 20 Quadratkilometern das größte Stadtbauprojekt der Niederlande - ein neuer

Verfügbarkeit/Vermietungsleistung Verfügbarkeit/Vemietungsleistung Verfügbarkeit/Vemietungsleistung

Leerstandsrate Leerstandsrate Leerstandsrate

in 1.000 Quadratmeter in 1.000 Quadratmeter

in %, Stand: in %, Ende Stand: 2014Ende 2014

106

35

30

30

25

600

600

20

20

500

500

15

15

400

400

10

10

300

300

5

5

200

200

0

0

100

100

0

0

ImmoFokus | Frühjahr 2015

2006 2005 2007 2006 2008 2007 2009 2008 2010 2009 2011 2010 2012 2011 2013 2012 2014 2013

25

2005

700

Utrecht Centre

700

Nieuwegein Maarssen Utrecht Papendorp Nieuwegein Utrecht Kanaleneiland Utrecht Papendorp Utrecht Lage Weide Utrecht Kanaleneiland Utrecht Rijnsweerd Utrecht Lage Weide Houten Utrecht Rijnsweerd Utrecht Other Houten Utrecht Centre Utrecht Other

800

Maarssen

800

Quelle: BakQuelle: Property Bak Research/Knight Property Research/Knight Frank Frank

2014

Verfügbarkeit Verfügbarkeit Vermietungsleistung Vermietungsleistung

35

Utrecht

Utrecht

A2

A27

Maarssen

E35 Lage Weide

Büromieten 2015 Utrecht

Centre

Rijnsweerd

A28

MIETE* Utrecht Centre

140 - 210

Utrecht Rijnsweerd

145 - 175

Utrecht Kanaleneiland

100 - 160

Utrecht Lage Weide

80 - 135

Utrecht Papendorp

130 - 190

Utrecht Andere

130 - 175

Maarssen

70 - 135

Nieuwegein

70 - 125

Houten

90 - 13

De Meern Papendorp

E25 E30

A27 E30

A12 Kanaleneiland

A12

Nieuwegein Houten

Quelle: Knight Frank * In Euro pro Quadratmeter und Jahr

Stadtteil, der 100.000 Menschen Wohnraum und Arbeitsstätten bieten soll. Die Stadt verfügt über eine vielseitige Industrie, wichtiger jedoch ist der Dienstleistungsbereich.

Da einige mittelgroße Bürogebäude nach erfolgter Sanierung auf den Markt zurückkehrten, so zum Beispiel von der Stadtverwaltung angemietete Bürogebäude, die nun nach der Fertigstellung der neuen Büros am Zentralbahnhof nicht mehr gebraucht werden, wuchs das Flächenangebot in Utrecht 2014 gegenüber 2013 um rund 11 Prozent auf 413.000 Quadratmeter.

In Nieuwegein hingegen reduzierte sich das Flächenangebot, da einige Bürogebäude vom Markt genommen und nunmehr einer Umwidmung zugeführt werden. Mit dem Umzug von Atos von Papendorp nach Amstelveen werden weitere 23.000 Quadratmeter an Büroflächen dem Büromarkt zur Verfügung stehen. n

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

107

Im Brennpunkt: Holland

„Schiefe“ Mieter und Häuser unter Wasser Scheefhuurders. Kein anderes Land in Europa hat so viele Sozialwohnungen zu bieten wie die Niederlande.

Ebenso war es lange Zeit nirgendwo sonst in Europa so leicht, Hauseigentümer zu werden.

Autor: Michael Neubauer

B

ezahlbarer Wohnraum für sozial schwache Mitbürger ist seit Beginn des 20. Jahrhunderts erklärtes politisches Ziel. Mit der Folge, dass gut 95 Prozent aller Mietwohnungen Sozialwohnungen mit einer durchschnittlichen Miete von 680 Euro sind. Jeder dritte Niederländer wohnt in einer Sozialwohnung. Die Mietverträge sind unbefristet. Einkommenskontrollen finden nicht statt. Viele Sozialwohnungen werden von sogenannten „Scheefhuurders“ bewohnt, von „schie-

Investitionen in Wohnimmobilien Investitionen in Wohnimmobilien (2007 –(2007 2014) – 2014) in Millionen Euro

% Anteil an Gesamtinvestitionen

35%

1.800 1.600 29%

1.400

30% 25%

1.200 1.000

20%

20% 18%

800

18%

Weil die Immobilienpreise schon seit den Neunzigerjahren immer weiter kletterten und gleichzeitig die Bauzinsen immer weiter sanken, verzichteten die Banken bei Immobilienfinanzierungen auf eine Tilgung der Darlehen. Die steigenden Preise für Immobilien und damit der Sicherheit für die Hypothek machten das möglich. Bis zu 30 Jahre lang blieben die Darlehen tilgungsfrei.

Die Zinsbelastung aus den Hypotheken durften die Hauskäufer zum größten Teil von der Steuer absetzen. Außerdem gestatteten die Banken eine Finanzierung von bis zu 125 Prozent des Kaufpreises.

Eigenkapital war für den Hauskauf somit völlig unnötig. Denn die mögliche Kredithöhe - bis zum sechsfachen Jahreseinkommen – reichte in der Regel aus, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

60 Prozent wohnen in Eigentum

11%

9%

10% 5%

5%

200

0%

0 2007 2008 2009 2010

2011

Quelle: Residential Investment Market | 2014 | Colliers International

108

Banken verzichten auf Tilgung

15%

15%

600 400

fen Mietern“, die dafür eigentlich zu viel verdienen. Aber auch Haus- und Wohnungskäufer hatten es in den Niederlanden leicht. Der niederländische Staat hatte viele Anreize geschaffen, schoss dabei aber offenbar über das Ziel hinaus.

ImmoFokus | Frühjahr 2015

2012

2013

2014

Sechs von zehn Niederländern bewohnen mittlerweile ihre eigenen vier Wände. Dann platzte die Immo-Blase. Die niederländische Regierung nahm den Sparstift in die Hand. Man sah sich gezwungen, zu handeln und neue Regeln für den Miet- und Immobilienmarkt aufzustellen. „Schiefe Mieter“ werden aus ihren Paradiesen vertrieben; auch für Hausbesitzer sind längst

Investment volume

1,200

Gross prime yields

6% 5%

800

4%

600

3%

400

2%

200

1%

Million €

1,000

0

09H1

09H2

10H1

10H2

11H1

11H2

andere Zeiten angebrochen: Ausschlaggebend war eine schwere Rezession, die dafür gesorgt hat, dass die Immobilienpreise drastisch gesunken sind. Gut eine Million Niederländer besitzt auf einmal ein Haus, das weniger wert ist als die Hypothek. Strengere Regeln gelten nun auch bei der Kreditvergabe. 2010 wurde die Beleihungsgrenze für neue Immobilienkäufe zunächst auf 106 und später 104 Prozent begrenzt. Bis 2018 sollen sie bis auf 100 Prozent sinken. Die Steuervorteile für Neukäufe sinken ebenfalls schrittweise von maximal 52 Prozent auf bis zu 38 Prozent - allerdings erst in den kommenden 28 Jahren in Schritten von jeweils einem halben Prozentpunkt pro Jahr.

Große Kapitalmengen aus dem Ausland

Einer aktuellen Researchanalyse von Savills zufolge wurden 2014 bislang 1,7 Milliarden Euro in den

12H1

12H2

13H1

13H2

14H1

14Q3

holländischen Wohnungsmarkt investiert. 2013 lag das Transaktionsvolumen bei 1,3 Milliarden Euro. Dieses starke Ergebnis führt Savills vor allem auf große Kapitalmengen aus dem Ausland zurück und geht vor dem Hintergrund einiger derzeit im Markt befindlichen Großportfolios, darunter Vestia, Lips und WIF, davon aus, dass das Jahrestransaktionsvolumen die 2 Milliarden Euro Marke überschreiten wird. Äußerst interessante Assetklasse

„Die Rahmenbedingungen des holländischen Wohnungsmarktes, nämlich steigende Nachfrage, begrenztes Angebot und relativ niedrige, aber steigende Preise machen Wohnimmobilien zu einer äußerst interessanten Assetklasse, sowohl für einheimische als auch für internationale Investoren“, ist Jan de Quay, Director Investment Savills Niederlande, überzeugt: „Derzeit gibt es

0%

Interessensbekundungen von mehr als einem Dutzend internationaler Investoren.“ Zu den wesentlichen demografischen Entwicklungen, die den Wohnungsmarkt in Zukunft prägen werden, zählt Savills die steigende Zahl an Einpersonenhaushalten, die Überalterung der Bevölkerung und den Fokus auf die größten Städte.

Neubauprojekte sollten sich daher auf kleinere Wohnungen in den Kernstädten konzentrieren. „Die Vorschriften für Wohnungsbaugesellschaften sind strenger geworden und die Steuer für Vermieter wird auch über 2017 hinaus Bestand haben. In Verbindung mit einer dreijährigen Festschreibung der maximalen Miethöhe im sozialen Wohnungsbau auf 699,48 Euro wird dies vermutlich sowohl die Zahl der Angebote, die der staatlichen Regulierung unterworfen sind, als auch die Zahl der frei verfügbaren Angebote erhöhen.“ n

Top-5 Immobilieninvestments in Wohnimmobilien STANDORT

EINHEITEN

INVESTITIONSVOLUMEN

Nationwide

5.500

578 Mio. Euro

Nationwide

1.534

Nationwide

723

Nationwide Heerlen and Rijswijk

INVESTOR

HERKUNFTSLAND Patrizia*

DE

180 Mio. Euro

Round Hill Capital

UK

90 Mio. Euro

Aventicum Capital

UK

996

90 Mio. Euro

Quadrigo

NL

226

71 Mio. Euro

Joint venture Solidiam & Andantino

NL

Quelle: Residential Investment Market | 2014 | Colliers International

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

109

Im Brennpunkt: Holland

In Wartestellung Das lange Warten auf den privaten Konsum. Während die niederländische Wirtschaft erste Anzeichen einer Erholung zeigt, hinkt der Vermietungsmarkt im Einzelhandel hinterher. 2014 wurden 412.000 Quadratmeter neu vermietet, was einem Rückgang von fast 22 Prozent gegenüber 2013 entspricht.

Autor: Michael Neubauer

W

ährend die niederländische Wirtschaft erste Anzeichen einer Erholung zeigt, hinkt der Vermietungsmarkt im Einzelhandel hinterher. 2014 wurden 412.000 Quadratmeter neu vermietet, was einem Rückgang von fast 22 Prozent gegenüber 2013 entspricht.

Rund 20 Prozent der Neuvermietungen entfielen auf die G4 Städte. Auf Platz 1 liegt Amsterdam mit 36.400 Quadratmetern, gefolgt von Rotterdam (21.300 Quadratmeter) und Den Haag (17.300 Quadratmeter). In Utrecht wurde mit 9.600 Quadratmetern weniger Fläche neu vermietet.

In Amsterdam konzentrierte sich das Marktge-

schehen auf das Zentrum, wo die Hälfte aller Neuvermietungen stattfand. Nur in Den Haag war der Druck auf das Zentrum noch stärker: 56 Prozent aller Deals betrafen das Zentrum. Auch in den kleineren Städten stehen die Zentren bei den potentiellen Mietern hoch im Kurs.

Erhöhter Leerstand

Aufgrund der sinkenden Nachfrage erhöhte sich der Leerstand - für alle Arten von Einzelhandelsflächen – um 3,8 Prozent auf rund 3,47 Millionen Quadratmeter. In den Einkaufscentern beträgt die Leerstandrate 7,4 Prozent (2,31 Millionen Quadratmeter). Vor allem Einkaufscenter in mittelgroßen Städten sind tendenziell von höheren Leerstandraten betroffen.

Retail: Die größten Transaktionen 2014 STANDORT

BUILDING/PROJEKT

TYPE

INVESTOR

Nationwide

CBRE Global Investors portfolio

Shopping centres

Multi/Blackstone

Nationwide

Corio portfolio

Shopping centres

Mount Kellett/Sectie 5

Hoofddorp

Vier Meren + V&D

Shopping centers

Wereldhave

Amsterdam

Kalvertoren

Shopping centres

Lelystad

Batvia Stad

Capelle aan den IJessel

VOLUMEN

FLÄCHE N/A

107.500 m2

176 Mio. Euro

120.800 m2

138,9 Mio. Euro

30.100 m2

Kroonenberg Groep

117,6 Mio. Euro

11.500 m2

Fahion outlet centre

Meyer Bergman

115,0 Mio. Euro

26.300 m2

De Koperwiek

Shopping centre

Wereldhave

60,1 Mio. Euro

16.000 m2

Nationwide

Pinnacle portfolio

Retail warehouses

Europa Capital Partners

49,2 Mio. Euro

5 units

Leidschendam

V&D Leidsenhage

Shopping centre

Unibail-Rodamco

40,6 Mio. Euro

11.450 m2

Nationwide

High-street portfolio

High-Street

Vastned

39,0 Mio. Euro

7 units

Haarlem

Brinkman passage

Shopping centre

FGH Bank

29,0 Mio. Euro

10.312 m2

Quelle: CBRE

110

ImmoFokus | Frühjahr 2015

Logistik: Key Investment Transactions 2014 STANDORT/PORTFOLIO

TYPE

QUARTER

INVESTORS

VOLUMEN

FLÄCHE

Pelican portfolio

Logistics

Q1

Prologis

1.685 Mio. Euro

343.500 m2

Nationwide portfolio

Multi-let

Q2

Hansteen

1.060 Mio. Euro

270.000 m2

Zander portfolio

Multi-let

Q2

M7 Real Estate

780 Mio. Euro

175.000 m2

Amsterdam, Casablancaweg

Logistics

Q4

DCAM

750 Mio. Euro

105.000 m2

Echt, Action DC

Logistics

Q2

WDP

562 Mio. Euro

87.000 m2

BIP Portfolio

Mulit-let

Q2

M7 Real Estate

440 Mio. Euro

106.000 m2

Waddinxveen Transportweg

Logistics

Q4

DCAM

380 Mio. Euro

41.000 m2

Hattrick portfolio

Logistics

Q1

LogiCor

345 Mio. Euro

56.250 m2

Utrecht, Atoomweg

Logistics

Q4

USAA Realco

337 Mio. Euro

38.000 m2

Venlo, Curve portfolio

Logistics

Q3

LogiCor

293 Mio. Euro

44.900 m2

Quelle: CBRE Research

Silberstreifen am Horizont

47 Prozent Cross Border Investments

Positiv hingegen haben sich die Investments im Retail-Bereich entwickelt. Nach vier Jahren mit abnehmenden Investments gibt es einen Silberstreifen am Horizont. Mehr als das: Bei einem Plus von 85 Prozent gegenüber 2014 kann man mit Fug und Recht von einem Boom sprechen. Eines darf aber nicht übersehen werden: Für den Boom waren einige große Portfolio-Deals mit großen Investitionssummen und wieder nach Holland strömendes Kapital aus dem Ausland verantwortlich.

Die Durchschnittsgröße der Deals lag 2014 bei 14,6 Millionen Euro. Damit hat sich die Ticketgröße beinahe verdoppelt. 2012/13 wurden pro Deal im Schnitt 7,9 Millionen Euro umgesetzt. Bedenkt man die lange Vorlaufzeit, dürften viele der großen Deals bereits 2013 eingefädelt worden sein.

Corio, Mount Kellett and CBRI GI und Blackstone waren für die größten Transaktionen verantwortlich. Corio (heute Klepierre) verkaufte um 176 Millionen Euro 11 Shopping Center an Mount Kellett Capital Management, darunter auch ein Center in Coignieres, westlich von Paris. CBRE Global Investors verkaufte ein aus 14 Shopping Centern bestehendes Portfolio an Blackstone. Diese beiden Deals allein waren dafür verantwortlich, dass sich der Anteil der Cross Border Investments an der Summe aller Investments auf 47 Prozent erhöhte. Auch die mit dem holländischen Markt bereits bestens vertrauten Investoren mischen wieder verstärkt mit. Darunter Unibail-Rodamco (kaufte einen Anteil der vor einer umfassenden Renovierung

stehenden SC Leidsenhage) und die dänischen REITS Vastned und Wereldhave.

Für 2015 sind die Analysten von CBRE gut gestimmt.

Nach zwei Jahren Pause kann die niederländische Wirtschaft 2014 wieder Wachstum generieren.

Nach Einschätzung des niederländischen Statistikamtes (CPB) wird sich das Wirtschaftswachstum 2015 auf 1,5 Prozent beschleunigen. Dies wird auch den privaten Konsum beleben.

Die großen Handelsketten werden für ihre Flagship Stores große Flächen suchen bzw. ihre Flächen erweitern wollen und einige 2015 auf den Markt kommenden Projekte sollten in der Lage sein, weitere ausländische Investoren nach Holland zu locken. n

Logistik: Die größten MIETEN 2014 STANDORT

TYPE

QUARTER

STATUS

MIETER

GRÖSSE (M2)

Tilburg, Vossenberg-West II

Logistics

Q4

New

Tesla Motors

49.000 m2

Nieuwegein, Het Klooster

Logistics

Q2

Pre-let

ND Logistics/Albert Heijn

41.000 m2

Nijmegen, De Grift

Logistics

Q3

Pre-let

Nabuurs/Heinz

40.000 m2

Moerdijk, Seaport

Logistics

Q4

Existing

Owim/Koolwijk

40.000 m2

Tiel, Medel

Logistics

Q4

Pre-let

Kuehne & Nagel

33.000 m2

Hasselt, Zwarte Water

Logistics

Q4

Pre-let

Scania

29.000 m2

Tilburg, Vossenberg-West II

Logistics

Q4

Pre-let

Coolblue

25.000 m2

Oss, De Geer

Logistics

Q1

Pre-let

Vos Logistics

25.000 m2

Venlo, Business Park Siberië

Logistics

Q3

Pre-let

Seacon Logistics

22.500 m2

Bergen Op Zoom, Noordland

Logistics

Q3

Pre-let

Forever 21

20.000 m2

Quelle: CBRE

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

111

Congresshotel Overhoeks. In „Amsterdam Noord“ errichtet derzeit die österreichische IES Immobilien-Projektentwicklung GmbH das Congresshotel Overhoeks.

Betten braucht das Land Bietet Amsterdam himmlische Bedingungen für Hotelbetreiber? Ja. Wenn man den Experten glauben schenkt. Amsterdam zeichnet derzeit für knapp 30 Prozent aller Übernachtungen in den Niederlanden verantwortlich. Mehr Betten werden gebraucht.

„Unter der Woche sorgen Geschäfts­ reisende für eine starke Auslastung.

An den Wochen­ enden strömen Touristen in die Stadt“.

Jan Steinbach Director Hotels Benelux bei CBRE

112

ImmoFokus | Frühjahr 2015

D

Autor: Patrick Baldia

ieser Ansicht ist zumindest Jan Steinbach, Director Hotels Benelux bei CBRE. „Unter der Woche sorgen Geschäftsreisende für eine starke Auslastung. An den Wochenenden strömen Touristen in die Stadt“, sagt er. Tatsächlich könnten die Rahmenbedingungen schlechter sein: Laut einer Studie von PWC lag die Auslastung am Amsterdamer Hotelmarkt im Vorjahr bei rund 75 Prozent. Das bedeutet im europäischen Vergleich den fünften Platz – noch vor Städten wie Berlin (73 Prozent), Wien (71 Prozent), Prag (70 Prozent) oder Rom (67 Prozent). Der durchschnittliche Zimmerpreis von 120 Euro ist der neunthöchste in Europa, der RevPAR (revenue per available room ) mit 91 Euro der siebent­höchste. „Amsterdam hat weiterhin touristisches Wachstumspotenzial – nicht zuletzt wegen der guten Luftverkehrserschließung durch den Hub Schiphol“,

so UBM-CEO Karl Bier. Der heimische Immobilienentwickler hat das Crowne Plaza im Süden der Stadt errichtet und 2011 unmittelbar nach der Eröffnung an den offenen Immobilienfonds UniImmo:Deutschland verkauft. Die Auslastung des Hauses liegt mit 77 Prozent leicht über dem Amsterdamer Durchschnitt. Derzeit errichtet die UBM gemeinsam mit der niederländischen Aedes Real Estate ein Hyatt Regency Hotel im Zentrum der Stadt. Die geplante Fertigstellung des Fünfsternehauses mit 196 Zimmern und 15 Suiten ist im Herbst 2016.

Keine Neubauten im Stadtzentrum

Heiß begehrt unter Hotelbetreibern und –marken ist das Stadtzentrum mit seinen historischen Bauten und pikturesken Grachten. Allerdings sind dort die Möglichkeiten äußerst begrenzt. „Die Stadtverwaltung will verhindern, dass das Zentrum nur aus Hotels besteht, und erteilt daher

Amsterdam ist ein gutes Pflaster für österreichische Developer. So hat zum Beispiel UBM das Crowne Plaza im Süden der Stadt 2011 unmittelbar nach der Eröffnung an den offenen Immobilienfonds UniImmo:Deutschland verkauft.

Hotelbauprojekte in den Niederlanden ZIMMER

ERÖFFNUNG

Novotel Schiphol Airport Hoofddorp

314

Juni 2015

Hilton Hotel Amsterdam Schiphol

433

August 2015

Courtyard by Marriott Amsterdam Atlas Park

176

September 2015

Element Amsterdam

160

November 2015

Hyatt Regency Amsterdam

211

Mai 2016

InterCityHotel Rotterdam

180

Anfang 2017

Quelle: www.tophotelprojects.com

nur sehr begrenzt Bewilligungen“, so Fred Hürst, Partner bei MRP Hotels. Während bestehende Projekte machbar seien, seien Neuentwicklungen nur sehr schwer möglich. Die Folge: neue Häuser wurden außerhalb des Stadtzentrums im Osten und Westen Amsterdams realisiert.

Größere Projekte wären sogar in Lagen außerhalb der Ringstraße realisiert worden, die früher kein Thema gewesen wären, so Steinbach.

Fotos: UBM, CBRE

Ein neuer Hotelstandort hat sich im Südosten der Stadt etabliert. 2014 hat dort eine Kombination aus einem Vier-Sterne-Holiday Inn sowie einem Drei -Sterne-Holiday Inn Express mit insgesamt 443 Zimmern Eröffnung gefeiert. Steinbach spricht von einer „fantastischen Performance“. Diesen September geht dort die Steigenberger Hotel Group mit einer neuen Marke an den Start.

Das „Jaz in the City“ wird 247 Zimmer und 11 Suiten haben und soll „weltoffene Entdecker“,

„Wochenend-Abenteurer“ und „preisbewusste, moderne Geschäftsreisende“ ansprechen. Bereits im Juni soll – ebenfalls im Stadtteil „Zuid-Oost“ – das Courtyard Amsterdam Arena Atlas mit 154 Standard- und 21 Prämiumzimmern seine Pforten öffnen.

Beliebt unter Entwicklern ist derzeit auch der aufstrebende Norden Amsterdams. Dort wird das ehemalige Shell Headquarter unter dem Projektnamen „Twenty4Amsterdam“ in einen Mix aus Hotel, Büro und Nachtleben umgewandelt.

Ebenfalls in „Amsterdam Noord“ errichtet derzeit die österreichische IES Immobilien-Projektentwicklung GmbH das Congresshotel Overhoeks.

Das Vier-Sterne-Konferenz- und Kongresshotel mit 600 Zimmern wird von Maritim geführt werden und soll in zwei Jahren fertig sein. Neben einem Hotelturm wird dort im Übrigen auch ein Wohnturm realisiert. Für Steinbach handelt es

„Amsterdam hat weiterhin touristisches Wachstumspotenzial – nicht zuletzt wegen der guten Luftverkehrserschließung durch den Hub Schiphol“.

Karl Bier UBM Realitätenentwicklung AG

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

113

Im Brennpunkt: Holland

Hyatt Regency Hotel. Derzeit errichtet die UBM gemeinsam mit der niederländischen Aedes Real Estate ein Hyatt Regency Hotel im Zentrum der Stadt.

Die geplante Fertigstellung des Fünfsternehauses mit 196 Zimmern und 15 Suiten ist im Herbst 2016.

sich dabei nicht zuletzt wegen der Konferenzflächen um ein „viel versprechendes Projekt“. „Es gibt in Amsterdam nicht viele Standorte für Konferenzen mit weniger als 5.000 Teilnehmern“, meint er.

114

„Die Stadtverwaltung will verhindern, dass das Zentrum Amsterdams nur aus Hotels besteht und erteilt daher nur sehr begrenzt Bewilligungen.“

Insgesamt befinden sich derzeit in Amsterdam rund 2.700 Zimmer in Bau oder in Planung. Nicht wenige Beobachter sprechen von einem drohenden Überangebot. „Ich kann mir vorstellen, dass vorübergehend eine Delle in den Markt kommt“, sagt Hürst. Große Sorgen macht er sich allerdings nicht und verweist auf das Beispiel Berlin, das durchaus als gute Benchmark diene. „In der deutschen Bundeshauptstadt wurden im vergangenen Jahrzehnt extrem viele Hotelzimmer errichtet.

Trotzdem ist die Nachfrage gestiegen“, so Hürst.

Tatsache ist jedenfalls, dass in Amsterdam seit 2005 10.000 Zimmer realisiert wurden, die alle vom Markt absorbiert wurden. Am meisten hat sich im Budget-Segment getan. Wo gibt es noch Potenzial? Laut Experten sind Produkte gefragt, die zwei großen Trends entsprechen: Hostels und Häuser für größere Gruppen.

Fred Hürst Partner bei MRP Hotels

Als eines der größten Risiken für den Amsterdamer Hotelmarkt sehen die Experten von

ImmoFokus | Frühjahr 2015

Savills die Online-Zimmervermittlung Airbnb.

In den vergangenen drei Jahren sei die Zahl der Privatpersonen, die ihre eigenen vier Wände Reisenden überlassen, von 1.000 auf 5.700 angestiegen. Insgesamt werden derzeit in den Niederlanden mehr als 10.000 Wohnungen angeboten. Steinbach kann sich vorstellen, dass diese Entwicklung so manchem Betreiber zu schaffen mache. Allerdings würde Airbnb auch seine Nachteile haben. So würden in der Regel nur ein, zwei Zimmer angeboten – und das für einen sehr kurzen Zeitraum. „Die Auswirkungen auf die gesamte Zimmerkapazität der Stadt ist daher begrenzt“, sagt er.

Internationale Investoren

Angesichts der positiven fundamentalen Rahmenbedingungen ist das Interesse internationaler Investoren jedenfalls groß – vor allem nach Hotels mit starkem Track Record. Sehr viel von dieser gefragten Ware kommt allerdings nicht auf den Markt. Einer der größten Deals war im Vorjahr der Verkauf des Radisson Blu an Union Investment – konkret für den UniInstitutional European Real Estate Fund – für rund 90 Millionen Euro. Insgesamt hat der Hotelinvestmentmarkt eine beachtliche Entwicklung verzeichnet. Laut

Jaz in the City. Im September geht die Steigenberger Hotel Group mit der neuen Marke „Jaz in the City“ an den Start.

Savills ist das Transaktionsvolumen zwischen 2009 und 2013 von 50 auf 580 Millionen Euro angestiegen. Allein in den ersten drei Quartalen des Vorjahres wurden Deals in der Größenordnung von 430 Millionen Euro verzeichnet. Die Analysten gehen jedenfalls weiter von guten Investmentgelegenheiten aus.

Amsterdam zeichnet derzeit für knapp 30 Prozent aller Übernachtungen in den Niederlanden verantwortlich. Rotterdam kommt auf etwas mehr als 5 Prozent. Auch in der Hafenstadt ist das Zimmerangebot in den letzten Jahren gestiegen. Allerdings hat es der Markt noch nicht absorbiert – sowohl die Zimmerpreise als auch die Auslastung sind unter Druck. Insgesamt liegt in Rotterdam ein größerer Fokus auf Geschäftskunden, die mit einigen einschlägigen Produkten angesprochen werden. Positiv sehen Analysten, dass der Tourismus aufgrund von gut angenommenen Werbekampagnen zuletzt angeheizt werden konnte. Relativ wenig gewachsen ist in den vergangenen Jahren das Zimmerangebot in Den Haag. Wie auch in Amsterdam setzt dort die Stadtverwaltung auf die Devise „Qualität statt Quantität“. Kaum gewachsen ist zuletzt das Zimmerangebot in Utrecht. n

TOURISMUS BOOMT Die niederländische Wirtschaft hat zu kämpfen – im Tourismus etabliert sich jedoch seit Jahren ein Aufwärtstrend.

Nach vier Jahren mit Rekordbesucherzahlen lag auch 2014 mit 12,8 Millionen Gästen um zehn Prozent über dem Vorjahr. Auch das Jahr 2015 soll sich mit einem Wachstum von vier Prozent bei den Touristenzahlen in die Reihe der Rekordjahre eingliedern. Langfristig könnte die Anzahl der ausländischen Gäste bis 2025 auf 15,8 Millionen steigen. Der Aufschwung beflügelt die Erwartungen der Hotelinvestoren. Derzeit sind laut Tophotelprojects, dem führenden Informationsdienstleister für Hotelketten und Hotelbauprojekte, 30 neue Top Hotels mit insgesamt mehr als 6.500 Zimmern in Bau.

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

115

Im Brennpunkt: Niederösterreich

Günstiges Pflaster Leistbarer Wohnraum. Abseits des Speckgürtels kann man in Niederösterreich durchaus noch günstig wohnen.

Autorin: Ursula Rischanek

M

„Für den Preis einer 80 Quadratmeter Wohnung in Wien bekommt man in St. Pölten ein ganzes Haus.“ Stephan Pasquali, Immo-Contract Geschäftsführer

116

ImmoFokus | Frühjahr 2015

ödling, Baden, die Hinterbrühl, aber auch Klosterneuburg, Stockerau und Korneuburg, alles Städte im so genannten Speckgürtel, haben eines gemeinsam – sie gehören zu den beliebtesten Wohngegenden. Aus einem einfachen Grund: man wohnt nicht in Wien, ist aber gleich dort und auch die Infrastruktur inklusive Anbindung an den öffentlichen Verkehr passt. Dazu sind die Preise noch immer günstiger als in Wien: Während in der Bundeshauptstadt laut immopreise.at im März die durchschnittliche Quadratmetermiete für Wohnungen bei mindestens 12,50 Euro lag, waren es in Mödling und Baden rund 9,62 Euro. Und Wohnungseigentum war in der Bundeshauptstadt unter 3.300 Euro gar nicht zu haben. Zum Vergleich: der durchschnittliche Quadratmeterpreis

für ein Haus im Bezirk Mödling lag im März laut immopreise.at bei 3.550 Euro, im Bezirk WienUmgebung waren es 3.156 Euro.

Allerdings: „Tatsache ist, dass der Speckgürtel für durchschnittliche Jungfamilien unleistbar ist“, sagt Niederösterreichs Fachgruppenobmann Georg Edlauer. Er gehe zwar davon aus, dass beispielsweise in Baden mit einem Quadratmeterpreis von 5.000 Euro für eine klassische Neubau-Eigentumswohnung der Zenit erreicht sei, betont auch Immo Contract-Geschäftsführer Stephan Pasquali, „aber leistbar ist das abgesehen vom Vergleich mit Wien trotzdem nicht“.

Bei diesen Preisen ist es also kein Wunder, dass die Zuzugs-Welle weiter schwappt und mittlerweile Tulln, Hollabrunn, Mistelbach oder auch Poysdorf,

Kaufverträge in Niederösterreich Kaufverträge in Niederösterreich Immobilien-Anzahl 11,4%

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000

5

20.984

Top 5 Verkäufe in Niederösterreich 2333

Leopoldsdorf

15.375.000

2.

2500

Baden

15.048.300

3

3.

2331

Vösendorf

6.600.000

2

4.

3400

Klosterneuburg

6.500.000

1

5.

3400

Klosterneuburg

5.200.000

Gänserndorf oder Bruck an der Leitha erreicht hat. Hier sind die Preise noch mäßig – auch wenn sie in den letzten Jahren angesichts steigender Nachfrage angezogen haben. So muss man beispielsweise in Tulln beim Kauf einer NeubauEigentumswohnung auch bereits rund 2.800 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen, für den Quadratmeter Mietwohnung rund 8,11 Euro.

Eine gebrauchte Eigentumswohnung hingegen ist laut Immopreisatlas.at um durchschnittlich 1.700 Euro zu haben. Anders als in Wien, wo nach Angaben Edlauers zwischen 6.000 und 7.000 Wohnungen fehlen, gibt es in den niederösterreichischen Städten keine derartigen Lücken.

Maximal bei Wohnungseigentum werde es etwa in der Landeshauptstadt St. Pölten gelegentlich eng.

St. Pölten freut sich ebenfalls über regen Zuzug, ist Wien doch dank der guten Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel auch von hier gleichsam nur einen Katzensprung entfernt. „Dazu kommt, dass es durchaus noch preiswerte Wohnungen gibt“, so Edlauer. So bewegen sich die Mieten für Wohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert bei 5,50 bis sechs Euro. Spitzenmieten würden schon einmal auch neun Euro erreichen, aber dies seien Ausnahmen. Wolle man ein Einfamilienhaus kaufen, müsse man mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 1.500 bis 1.700 Euro rechnen. „Die Kunden sind oft verblüfft, weil man um den Preis einer 80 Quadratmeter großen Eigentumswohnung in Wien hier ein schönes

2014 5%

2,64

2012

2,62

2013

2,75

2014

Quelle: IMMOunited/ RE/MAX

Top 5 Verkäufe in Niederösterreich 1.

Gebäude

2333

Leopoldsdorf

15.375.000

2.

Gebäude

2500

Baden

15.048.300

3.

Gebäude

2331

Vösendorf

6.600.000

4.

Wohnung

3400

Klosterneuburg

6.500.000

5.

Hotel

3400

Klosterneuburg

5.200.000

Quelle: IMMOunited/ RE/MAX

Grundstücke: Preis-Trends Ihr Auftritt in der Metropolregion Wien €/m

2013

20.133

Immobilien-Wert: Mrd.€

1.

Quelle: Remax

Foto: Fotolia

2012

18.070

Österreich

2

60,00 52,00

Facharbeiter, Hochschulabsolventinnen, Mieter, Kunden, Geschäftspartner, Gäste, Mit‐Begeisterte.

MitNiederösterreich wem immer Sie neue Horizonte erschließen möchten: In St. Pölten sind alle da. Und ist alles nah.

Frühjahrwww.st‐poelten.gv.at 2015 | ImmoFokus 117 Lernen wir uns kennen: 54,00

Im Brennpunkt: Niederösterreich Wohnungen 2010

2011

2012

2013

2014

2010 - 2014

Baden

124.128

138.289

138.774

167.017

158.491

27,68%

Gänserndorf

103.357

107.161

113.696

113.904

149.345

44,49%

Korneuburg

135.194

135.192

136.117

152.076

168.712

24,79%

Mistelbach

73.614

70.359

88.232

89.848

101.536

37,93%

Mödling

136.525

160.423

167.855

173.815

175.533

28,57%

Wien-Umgebung

145.044

136.963

152.107

167.766

191.082

31,74%

2010

2011

2012

2013

2014

Baden

90

94

81

78

84

-6,67%

Gänserndorf

23

42

35

36

51

121,74%

Korneuburg

70

68

75

81

66

-5,71%

Mödling

141

232

181

172

182

29,08%

Wien-Umgebung

125

175

130

155

155

24,00%

2010

2011

2012

2013

2014

Baden

179.059

196.574

218.751

262.706

224.152

25,18%

Gänserndorf

144.667

133.275

133.203

140.647

150.468

4,01%

Korneuburg

206.284

210.431

201.173

200.764

244.911

18,73%

Mistelbach

73.323

81.014

97.822

101.056

91.127

Mödling

305.164

294.664

334.997

392.081

329.429

7,95%

Wien-Umgebung

235.043

246.108

246.097

275.457

324.855

38,21%

Grundstücke 2010 - 2014

Einfamilienhäuser 2010 - 2014

24,28%

Quelle: Remax

Einfamilienhaus bekommt“, sagen Edlauer und Pasquali. Apropos Einfamilienhaus: Baugründe schlagen je nach Lage mit 120 bis 200 Euro zu Buche. Dass diese in den nächsten Jahren massiv anziehen werden, glaube Edlauer nicht, habe doch die Stadt ausreichend für Baulandreserven gesorgt.

Eigentum gesucht

„Günstig wohnen heißt nicht gleichzeitig günstig leben.“ Michael Molnar, S Real Geschäftsführer

118

ImmoFokus | Frühjahr 2015

Generell sei Niederösterreich eher ein Eigentümermarkt, sagt Michael Molnar, Geschäftsführer von S Real. Gefragt seien bisher vor allem Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser. Mittlerweile jedoch würden auch immer mehr urbane Typen den niederösterreichischen Wohnungsmarkt entdecken, so Edlauer. „Die wollen kein Haus und keinen Garten, sondern eine Wohnung“, sagt Molnar, der den Trend zu Wohnungen vor allem in Orten mit Wiennähe wie Korneuburg, Stockerau, aber auch Tulln und St. Pölten registriert.

Diese sollten Balkon oder Dachterrasse und im Idealfall einen Autoabstellplatz aufweisen – und sich in Zentrumslage befinden. Kein Wunder, dass in diesem Segment zunehmend nun auch Investoren im frei finanzierten Bereich auf den Plan treten. Und zwar sowohl im Eigentums- als auch im Mietwohnungsbereich. Denn auch die Nachfrage in letztgenanntem Segment wächst, scheut doch eine zunehmende Zahl an Wohnungssuchenden die finanziellen Risiken beim Kauf.

Bisher allerdings sei der Mietwohnungsmarkt in der Regel von geförderten Wohnungen dominiert worden, so Molnar. Die meist gemeinnützigen Bauträger würden einen enormen Beitrag zum wirklich leistbaren Wohnen abdecken, ist Edlauer überzeugt. Zu Recht: einer ÖVI-Studie zum Thema „Leistbares Leben“ zufolge liegt die Wohnkostenbelastung für Haushalte in Genossenschafts- oder Gemeindewohnungen bei 27 Prozent, für jene in Hauptmietwohnungen bei durchschnittlich 34

Top 5Gebäude Verkäufe in2500 Niederösterreich Baden

15.048.300

3.

2.

Gebäude

2331

Vösendorf

6.600.000

1.

Gebäude Wohnung

2333 3400

Leopoldsdorf Klosterneuburg

15.375.000 6.500.000

2.

5.

Gebäude Hotel

2500 3400

Baden Klosterneuburg

15.048.300 5.200.000

4.

3.

Gebäude 2331 Eigentumswohnung: Preise Vösendorf

Trends für Niederösterreich Angebot: +1,4%

Nachfrage: +0,3% Preise: -2,4%

Preise für: - Einfamilienhäuser fallend: -0,4% Eigentums- und Mietwohnungen: - zentrale Lage steigend - Stadtrand fallend - Landgemeinden

4.

Wohnung

3400

Klosterneuburg

6.500.000

5.

Hotel

3400

Klosterneuburg

5.200.000

Eigentumswohnung: € / Stk.

+1,7% -1,5% -3,8%

land- und forstwirtschaftliche Flächen: +2,1% Quelle: Remax

+2,0% -0,5% -2,3%

Österreich

180.000 146.903

140.000

151.544 139.445

140.306

120.000

Quelle: IMMOunited/ RE/MAX

2012

Eines haben die neuen Wachstumsgemeinden bzw.

–regionen gemeinsam: Sie alle liegen an Schnellstraßen, Autobahnen, Zug- oder S-Bahnlinien. Der Preis allein ist demnach kein Argument, um nach Niederösterreich zu ziehen. „Die Infrastruktur ist auch im ländlichen Bereich enorm wichtig“, sagt Christine Weber, ÖVI-Landesstellenleiterin in Niederösterreich. „Gegenden, wo man nur auf den Individualverkehr angewiesen ist, werden zunehmend problematisch“, sind Edlauer und Molnar überzeugt. Die fehlende Anbindung ans Schienennetz werde auch in Zukunft dort die Immobilienpreise niedrig halten. Wie etwa im Waldviertel. „Die Gegend ist von Abwanderung

2014

2013

Quelle: IMMOunited/ RE/MAX

Grundstücke: Preis-Trends

€ / m2

Österreich

Niederösterreich

60,00

Grundstücke:

54,00

52,00

€ / m2

Infrastruktur zieht

170.927

161.574

Quelle: IMMOunited/ RE/MAX

160.000

Niederösterreich

Grundstücke: Preis-Trends Prozent. Ein Manko gebe es allerdings: Durch überbordende Förderungsbestimmungen müssten die Bauträger oftmals so teuer bauen, dass man das nicht mehr als Beitrag zur Deckung des Grundbedürfnisses Wohnen bezeichnen könne. „Die Wohnbauförderung soll zielgerichtet sein“, fordert der NÖ Fachgruppenobmann.

6.600.000

Österreich

50,00

Niederösterreich

48,00

40,00 60,00

40,00 52,00

54,00 39,00

35,00

30,00 50,00

48,00

40,00 30,00

40,00

2012

39,00

2014

2013 35,00

Quelle: IMMOunited/ RE/MAX

2012

2014

2013

Quelle: IMMOunited/ RE/MAX

Einfamilienhäuser: Preis-Trends Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser: Preis-TrendsNiederösterreich Österreich

€ / Stk.

200.000

175.483

€ / Stk.

„Infrastruktur ist auch im ländlichen Bereich enorm wichtig.“ Christine Weber, ÖVI-Landesstellenleiterin in Niederösterreich

191.393 160.978 Niederösterreich

Österreich

150.000 200.000 100.000

185.050

143.614 175.483

185.050

191.393 160.978

150.000 143.614

100.000

154.225

2012

154.225

2014

2013

Quelle: IMMOunited/ RE/MAX

2012

2013

2014

Quelle: IMMOunited/ RE/MAX

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

119

Im Brennpunkt: Niederösterreich geprägt“, sagt Pasquali. Günstig ist sie aber allemal: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Mietwohnungen liegt unter fünf Euro und jener für ein Einfamilienhaus unter 700 Euro, dafür müssen eineinhalb bis zwei Stunden Fahrtzeit nach Wien in Kauf genommen werden. Meist mit dem Auto, da auch die Bahnverbindungen, sofern vorhanden, die Fahrtzeit nicht wesentlich verkürzen.

jedoch nicht. Und auch da dürfte die Preiskurve demnächst abflachen: Es werde zwar immer eine schmale Kundengruppe geben, die sich auch diese Preise leisten könnten und wollten, aber „diese Käuferschicht wird kleiner“, ist Edlauer überzeugt.

Potentielle Käufer agieren verhaltener

Allerdings: „Günstig wohnen heißt nicht gleichzeitig günstig leben“, so Molnar. Vielfach seien dann zwei Autos pro Familie notwendig – mit allen dafür anfallenden Kosten. „Da sollte man sich schon einmal durchrechnen, ob nicht beispielsweise eine höhere Miete für eine zentralere Wohnung unterm Strich billiger kommt“. Die Dominanz des Autos habe sich gedreht, nicht jeder wolle mehr ein eigenes haben, ist Molnar überzeugt. Angesichts dessen würden sich – zumindest im Speckgürtel – sicher zunehmend auch Alternativen wie Car Sharing durchsetzen.

„Die Preis-Rallye hat sich in Niederösterreich nicht so dramatisch eingebremst wie in Wien“, so Wilhelm Fetscher, RE/MAX DCI. „Wobei anzumerken ist, dass die Objekte deutlich länger am Markt bleiben als in den vergangenen Jahren.“ Die Investoren sind im Jahr 2014 weniger geworden, weil „die Angst, bei riskanten Investments Geld zu verlieren, gewichen ist!“ Für den durchschnittlichen Käufer von Wohnungen und Häusern ist es derzeit eher schwierig, weil „die Banken stark mit sich selbst beschäftigt sind und bei der Kreditvergabe sehr zurückhaltend agieren.“ Generell bemerkt man, dass aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage die potentiellen Käufer verhaltener agieren, als in den letzten Jahren.

Preise ziehen weiter an

Unrealistische Angebotspreise

Einig sind sich die Experten darin, dass auch am äußeren Rand des Speckgürtels die Preise noch anziehen werden. „Die Situation ist mit dem UBahnbau in Wien vergleichbar“, sagt Molnar.

Sobald mit dem Bau einer Linie begonnen wurde, habe sich die Nachfrage verändert und die Preise hätten angezogen. Eine Überhitzung wie im bisherigen Speckgürtel erwarten die Experten

Wohnungssuchende sollten sich allerdings von den hohen Preisen in den Einschaltungen nicht verunsichern lassen. Angebotspreise für gebrauchte

Günstig wohnen heißt nicht günstig leben

„Preise für gebrauchte Objekte orientieren sich zu stark an Neubauten“.

Peter Weinberger, Geschäftsführer der RIV

„Speckgürtel ist für durchschnit­tliche Jungfamilien unleistbar geworden.“ Georg Edlauer, Fachgruppenobmann Niederösterreich

120

ImmoFokus | Frühjahr 2015

Immobilien in Ostösterreich liegen um bis zu 25 Prozent über dem tatsächlichen Marktwert.

Dies will zumindest die Raiffeisen Immobilien Vermittlung (RIV) in einer Untersuchung festgestellt haben. Bei gebrauchten Immobilien driften die Angebotspreise und Marktwerte immer stärker auseinander. Das sei vor allem darauf zurückzuführen, dass sich die Preise für gebrauchte Objekte zu stark an Neubauten orientieren. „Die meisten Verkäufer gebrauchter Häuser berücksichtigen die Wertminderung ihrer Gebäude nicht entsprechend. Das führt zu einer Aufwärtsspirale bei den Immobilienpreisen: Unrealistische Vorstellungen finden als Angebotspreise ihren Weg auf Internetplattformen und in Zeitungsinserate und verlocken dort zukünftige Verkäufer zu neuerlich überhöhten Preisvorstellungen. Den Schaden haben am Ende die Verkäufer, die lange Monate auf unrealistisch ausgepreisten Objekten sitzen bleiben.“ erläutert Peter Weinberger, Geschäftsführer der RIV. Was vor einigen Jahren noch im Schnitt nach vier Monaten verkauft oder vermietet war, benötigt aktuell sechs Monate, um einen Abnehmer zu finden - trotz der im Zuge der Finanzkrise und des Bevölkerungswachstums stark gestiegenen Immobiliennachfrage. n

Maximale Vorfertigung & Standardisierung Bauen mit dem Sparstift. Das Produkt Zinshaus existiert de facto nicht mehr, meint Rudolf A. Kuhnert von der Aurea Immobilien GmbH. Attraktivere Renditen versprechen Wohnprojekte für Jungfamilien. Dafür hat er mit JungHaus eine eigene Marke entwickelt.

Autor: Michael Neubauer

S

eit über 25 Jahren entwickeln und vermitteln wir Immobilien in und um Wien und haben dabei bemerkt, dass viele Paare und junge Familien eigentlich ein und dasselbe suchen: leistbaren, energieeffizienten Wohnraum im Eigentum mit einer langfristig praktischen Raumaufteilung“, so AUREA Immobilien Geschäftsführer Rudolf A. Kuhnert.

Massivhaus aus heimischen Werkstoffen

„Unser Haus wird nicht nur einmal gebaut, sondern entsteht in Kleinserien.

Dadurch erhalten wir beim Einkauf von Rohstoffen und Dienstleistungen große Rabatte, die wir an unsere Kunden weitergeben können.“ Rudolf A. Kuhnert, Geschäftsführer Aurea Immobilien

Auf Basis dieser Erfahrungen habe er das JungHaus entwickelt - ein Massivhaus, das aus hochqualitativen, heimischen Werkstoffen gefertigt wird und Niedrigenergieklasse B (Heizwärmebedarf: 30,7 kWh/m²a) erreicht. Aufgrund höchstmöglicher Standarisierung und Vorfertigung kann es zu, wie Kuhnert sagt, „konkurrenzlosen Preisen“ angeboten werden. „Belagsfertig kommt das Haus auf 225.000 Euro, bezugsfertig auf 249.000 Euro.

Damit sind wir um rund 15 Prozent günstiger als der Mitbewerb.“ 45.000 Euro Förderung

Von diesen Kaufpreisen könne man gut 45.000 Euro an Förderungen - 50 Prozent Objekt- und 50 Prozent Subjetförderung - abziehen, sofern es sich um Familien mit Kindern handelt. „Für diese Zielgruppe haben wir ja auch JungHaus entwickelt“. Auf eine Landesförderung wird bei den Bauvorhaben hingegen verzichtet. „Das dauert erstens zu lange und zweitens ist ja nie ganz sicher, ob man sie auch bekommt.“ Günstig bauen heißt für Kuhnert aber nicht, an Qualität und Ausstattung sparen zu müssen.

„Unser Haus wird nicht nur einmal gebaut, sondern entsteht in Kleinserien. Dadurch erhalten wir beim Einkauf von Rohstoffen und Dienstleistungen große Rabatte, die wir an unsere Kunden weitergeben können. Weil wir das Haus nicht nur einmal bauen, können wir extrem scharf kalkulieren und wissen genau, mit welchen Kosten wir bei welchem Bauschritt rechnen müssen“.

Errichtet werden ausschließlich Doppelhäuser. „Dadurch können die Baugrundstücke am besten ausgenutzt werden. Unser Konzept rechnet sich nur, wenn man pro Projekt mindestens vier Doppelhäuser errichtet.“ Grundpreise von 100 bis 125 Euro

Um das Konzept umsetzen zu können, brauche man aber günstiges Bauland. „Wir brauchen Grundpreise von 100 bis 125 Euro. Sonst ist es nicht machbar“. Jede Haushälfte verfügt über rund 130 Quadratmeter Wohnfläche, einen Eigengarten von ca. 230 Quadratmetern (auf ca. 300 Quadratmetern Eigengrund), Terrasse und Balkon sowie zwei Autostellplätze. Luft-Wärmepumpen und eine Fußbodenheizung (Niedertemperatur) sorgen für energieeffizientes Heizen (für Kühlen bereits vorbereitet), Fenster mit 3-ScheibenIsolier-Wärmeschutzglas sichern niedrigsten Energieverbrauch.

Aktuelle Projekte entstehen derzeit im Süden von Wien zwischen Baden und Wiener Neustadt, im Umkreis von St. Pölten und Krems. 2016 werden zwei Projekte im Norden von Wien in Angriff genommen werden. In Kooperation mit Infina, sReal und Raiffeisen werden auch Dienstleistungen rund um das Thema Finanzierung angeboten. n

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

121

Im Brennpunkt: Niederösterreich

Shopping-Tempel blau-gelb 44 Shopping-Malls und Retailparks gibt es im Lande unter der Enns. Sind das schon zu viele – und was ist hier in Zukunft zu erwarten? ImmoFokus sprach mit Hannes Lindner, geschäftsführender Gesellschafter des Beratungsunternehmens Standort + Markt.

Autor: Reinhard Krémer

122

ImmoFokus | Frühjahr 2015

„Im Fall des G3 in Gerasdorf werden sicherlich zu einem starken Teil Wiener Kunden angesprochen und herausgeschält.“ Hannes Lindner, Geschäftsführer Standort + Markt

W Fotos: Standort + Markt, Andreas Tischler, Imabis1, Michael Mazohl

em in Niederösterreich der Euro locker in der Tasche sitzt, der hat neben den traditionellen Geschäften ausreichend Möglichkeit, diesen auch in Einkaufstempeln loszuwerden: Dort brachten insgesamt 115 Millionen Besucher auf 785.000 Quadratmeter vermietbarer Fläche und 655.000 Quadratmeter Verkaufsfläche im Jahr 2013 einen Umsatz von satten 2,4 Milliarden Euro, wie Hannes Lindner, geschäftsführender Gesellschafter des Beratungsunternehmens Standort + Markt, berichtet: „Beachtlich ist auch die Zahl der Menschen, die dort arbeiten, es sind nämlich rund 15.300 Beschäftigte“.

Das sind immerhin so viele, wie der ehemals zweitgrößte österreichische Baukonzern, die in die Insolvenz geschlitterte Salzburger Alpine, im In- und Ausland insgesamt in Lohn und Brot hatte. „Die Shop-Zahl liegt in diesen 44 Centern bei 1.676. Und weil die Besucher auch irgendwo parken müssen, stehen für sie insgesamt 57.500 Stellplätze bereit“, rundet Lindner die Statistik ab.

Das Bessere ist der Feind des Guten

Grundsätzlich sei in Niederösterreich bereits eine Marktsättigung erreicht, so der Experte.

Das heisse aber nicht, dass es in der einen oder anderen Bezirkshauptstadt oder im Nahbereich von Wien nicht weitere Möglichkeiten gäbe: „Das ist nur eine Frage dessen, ob die Raumordnung mitspielt, ob die Widmungen vorhanden sind - und schließlich die Kernfrage: Was geht – und was geht nicht.“ Denn in manchen Städten sei das endgültige Wort noch nicht gesprochen, meint Lindner: „Und wir wissen all zu gut, dass das Bessere der Feind des Guten ist und ein Kopf-anKopf-Rennen an verschiedenen Agglomerationen stattfindet.“ Der Standort + Markt-Geschäftsführer nimmt als Beispiel die Landeshauptstadt St. Pölten: „Dort haben wir noch eine durchaus intakte Innenstadt, wo der Traisenpark zugegen ist und im Süden aber noch Merkur mit Mediamarkt und starken Fachmärkten im Umfeld einen dritten Schwerpunkt setzt“. Das sind Situationen, wo der Markt unruhig ist und, so lange sich noch kein dominantes Zentrum herausgebildet hat, an allen Ecken gedreht wird. „Man versucht, mit einer Erweiterung eines Zentrums oder mit einer Neuerrichtung eines Zentrums aufzuzeigen und das Zepter an sich zu reißen“, beschreibt Hannes Lindner mögliche Szenarien. Er vermutet, dass in St. Pölten am Ende des Tages wohl der Traisen-

park, der momentan erweitert wird, diese Rolle übernehmen wird: „Er wird wahrscheinlich doch als dominantes Einkaufsziel hervorgehen“. Das letzte Wort sei aber noch nicht gesprochen: „Ergodessen ist die Situation dort weich“, so Lindner.

Das Rad dreht sich immer weiter

Wenn man sich hingegen Wiener Neustadt anschaut, so sei die Lage mit einem sehr starken Fischapark, der als DAS Shopping-Ziel gilt und einen starken Fashion-Schwerpunkt aufweist, bald versiegelt, meint der Experte: „Der Attraktivitätsabstand auch zu anderen Agglomerationen ist hier so gross, dass er wohl in Zukunft kaum überwunden werden kann.“ Noch vor einigen Jahren war die Dominanz eines einzigen Einkaufsziels aber noch nicht vorhanden: „Man sieht an diesen Beispielen, dass das Rad sich laufend weiter dreht“, meint Lindner.

Bezüglich allfälliger Konkurrenzsituationen sei immer die Frage, wo ein Center positioniert und wie groß es ist sowie welches Einzugsgebiet es anspricht: „Im Fall des Gerasdorfer G3 werden sicherlich zu einem starken Teil Wiener Kunden angesprochen und herausgeschält. Oder schauen Sie sich die SCS an – hier ist das Wiener Publikum ein ganz wesentlicher Teil. Die Zentren, die im Nahbereich Wiens positioniert werden, schielen ganz eindeutig auf die Bundeshauptstadt und

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Im Brennpunkt: Niederösterreich

ihre Wachstumsgebiete“. Besonders Nahe des 21. und 22. Wiener Gemeindebezirks seien die Zentren bereits in Lauerstellung, um sich ein Stück des Kuchens zu sichern.

In anderen Gegenden sind die Einkaufstempel auf Besucher aus Niederösterreich ausgerichtet, aber: „In Bruck an der Leitha zum Beispiel schielt man auf Besucher aus dem Burgenland und Wiener Neustadt kann sogar Kaufwillige aus der steirischen Mur-Mürz-Furche und dem Raum Eisenstadt durch die Merkur-City anziehen“.

Hannes Lindner. „Diese Fachmarktagglomerationen sind ein wichtiges Ventil für den Handel.

Die Zahlen sind aber eigentlich erschreckend, denn es sind allein in Niederösterreich 58 Gebiete mit einer wild gewachsenen Verkaufsfläche von 1,2 Millionen Quadratmetern“. 950 Fachmärkte warten hier auf Kunden. „Man muß sich aber die Frage stellen: Ist das ein funktionales Gebiet oder ist das eher schauderhaft? Denn weder der Händler noch der Konsument fühlen sich hier wohl“, ist der Experte überzeugt.

Chance für Fachmarktzentren

Das Einzugsgebiet der Shopping City Süd reiche bis Baden bei Wien: „Alles, was südlich davon liegt, fällt schwerpunktmäßig dann doch wieder Wiener Neustadt in den Schoß“, beschreibt Hannes Lindner die Faktenlage. Die SCS sei aber so attraktiv, dass sich ihr Einzugsgebiet bis Bruck an der Leitha ausdehne und sogar Burgenländer anziehe.

Phänomen: FOC-Agglomeration

„Und dann gibt´s natürlich Phänomene wie die FOC-Agglomeration Parndorf, die Sondereinzugsgebiete hat, die über Bundesländer- und Staatsgrenzen hinweg ausstrahlen“, erläutert der Standort + Markt-Geschäftsführer. Kunden aus dem Ausland können nur wenige Standorte anziehen, wie auch die SCS und Gerasdorf. In Wien sind dies die City sowie die Mariahilferstraße, so Lindner.

Auffällig sind in Niederösterreich auch neben den geordneten Einkaufszentren die so genannten „Big Boxes“, die willkürlich entstehen und auch der Raumordnung ein Dorn im Auge sind, meint

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In diesen Gebieten könnten sich jedoch zukünftig Fachmarktzentren entwickeln, wenn man eine Bündelung dieser Betriebe vornimmt und funktionale Einheiten schafft. „Daher glaube ich, dass bei den Shopping-Centern in Niederösterreich noch nicht das letzte Wort gesprochen ist. Das heißt aber auch, dass einige Hallen in Zukunft leer stehen könnten, weil ihre Mieter in geordnete Retail-Parks umziehen,“ befürchtet der Standort + Markt-Geschäftsführer.

Beispiele dafür sind Amstetten-West, KremsOst oder Neulengbach: „Diese Entwicklung ist unabhängig von der Größe der Stadt und des Einzugsgebietes. Meist wird irgendwo ein Supermarkt errichtet, dann ein Baumarkt 100 Meter weiter und dann noch eine Zeile mit einem Drogeriemarkt plus Textildiskont und Schuhdiskont wieder 100 Meter weiter. Also nix, wo zusammenhängende Strukturen geschaffen werden, die für Handel und Konsumenten günstiger wären – alles Sachen, die nicht optimal abgelaufen sind“, sagt Hannes Lindner vom Beratungsunternehmen Standort + Markt. n

BIG BOXES WILDWUCHS IN ÖSTERREICH 5,1 Millionen Quadratmeter Einzelhandelsverkaufsfläche werden in Österreich zwischenzeitlich von Fachmärkten auf der „Grünen Wiese“ belegt, lediglich 17 Prozent (0,9 Millionen Quadratmeter) befinden sich in meist solide geplanten Fachmarktzentren, die verbleibenden Flächen sind willkürlich und in der Regel mehr oder weniger unkoordiniert gewachsen.

Innerhalb von nur 15 Jahren hat sich die Fläche dieser „Big Box“-Gebiete von 2,5 Millionen m² (mit rund 1.400 Shops) auf 5,1 Millionen Quadratmeter (knapp 4.000 Shops) mehr als verdoppelt.

Insbesondere das Supermarktsortiment hat bei Fachmarktagglomerationen an Gewicht gewonnen – die Big Box-Gebiete haben sich in nur 15 Jahren zu den neuen Nahversorgern entwickelt. Der Flächenanteil im Supermarktsortiment liegt zwar bei vergleichsweise bescheiden anmutenden 15,7 Prozent, der Umsatzanteil ist – nicht zuletzt aufgrund der zahlreichen flächenleistungsstarken Lebensmitteldiskonter – mit 38,4 Prozent mehr als beachtlich.

Leistbar oder nicht leistbar, das ist (k)eine Frage Kommentar: Roland Schmid Eigentümer IMMOunited GmbH & Imabis GmbH

n Die Diskussion rund um hohe Quadratmeterpreise in begehrten Stadtlagen beschäftigt derzeit viele Immobilieninteressierte in meinem Umfeld. Vor allem stellt sich dabei die Frage: Wo kann ich mir wieviel ersparen, wenn ich eine Immobilie etwas außerhalb der Stadt, in deren Umland, wähle? Dass wir mit IMMOunited (tatsächliche Immobilientransaktionen) und Imabis (Online-Angebotsmarkt) den österreichischen Immobilienmarkt sehr detailliert beobachten und auswerten können, haben wir zum Anlass genommen, den Wohnungsmarkt im Bundesland Niederösterreich einmal genauer unter die Lupe zu nehmen und die fünf größten niederösterreichischen Städte und deren nähere Umgebung zu durchleuchten.

Betrachten wir die Immobilientransaktionen in Sankt Pölten, so liegen Wohnungen rund um die Landeshauptstadt etwa 15 Prozent unter dem Preisniveau des Stadtgebiets. So wechselte 2014 beispielsweise eine 85 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Böheimkirchen für 85.000 Euro den Besitzer. Aktuell wird auch eine wunderschöne Dachterrassenwohnung mit überdurchschnittlicher Ausstattung und atemberaubendem Panoramablick um 1.500 Euro pro Quadratmeter angeboten.

derzeit eine 90 Quadratmeter-Wohnung für 163.000 Euro noch preiswerter zum Verkauf.

Ebenso lohnt sich für Immobilieninteressenten in Krems an der Donau der Blick in die nähere Umgebung: Durchschnittlich können hier 27 Prozent durch gezielte Suche im Umland gespart werden. 2014 wurde hier zum Beispiel eine schmucke 36 Quadratmeter Wohnung für 57.000 Euro in Senftenberg verkauft. Aktuell ist hier eine 87 Quadratmeter große Dachgeschosswohnung mit Parkplatz und Gemeinschaftsgarten um 129.000 Euro zu haben.

Zusammenfassend lässt sich somit festhalten, dass Wohnen im Umland eine entschieden leistbarere Option für Immobiliensuchende darstellen kann.

Vergleich Quadratmeter Niederösterreich Vergleich Quadratmeter Niederösterreich ausgewertet nach Kaufvertragspreisen ausgewertet nach Kaufvertragspreisen Prozentuelle Differenz Städte vs. Umland

|

KV-Datum: 2014

3500

-12,40%

in Euro

2500

-26,95%

2000 1500

-28,94% -14,34%

1000 500

Kr em Kre s U ms m lan d

.P öl . P ten öl (St te n U adt m ) W lan ien Wie d n er Ne er N us eu s ta dt tad Um t lan Kl os Klo d s te rn tern eu e bu ub rg urg Um lan d Ba B de ad n U en m lan d

0

St

Einen lediglich geringen Unterschied zu den „Speckgürtelpreisen“ finden wir in Baden. So erwarb man 2014 etwa in Leobersdorf eine 62 Quadratmeter Eigentumswohnung für 127.000 Euro bzw. steht hier

-15,10%

3000

St

Richtig sparen kann man in Wiener Neustadt. Bezahlte man im Zentrum der Stadt für 100 Quadratmeter Nutzfläche im vergangenen Jahr rund 175.000 Euro, so konnten im Gegensatz dazu in Ebenfurt zwei 70 Quadratmeter Wohnungen für das gleiche Geld erworben werden.

Auch derzeit werden online Eigentumswohnungen in dieser Preisklasse angeboten. Da das Preisniveau in Klosterneuburg grundsätzlich recht hoch ist, lohnt es sich hier umso mehr, erschwinglichere Alternativen im Umland zu nutzen. Wählt man beispielsweise eine Wohnung im ebenfalls urban geprägten Korneuburg, erspart man sich rund 15 Prozent. So wurden beispielsweise neu errichtete Wohnungen mit Gartenanteil und Terrasse im Vorjahr in der Korneuburger Kanalstraße für rund 2.600 Euro pro Quadratmeter an den Interessenten gebracht.

Aktuell im Angebot befindet sich eine 90 Quadratmeter Wohnung zum Preis von 246.000 Euro.

Quelle: IMMOunited GmbH

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Im Brennpunkt: NiederĂśsterreich

Gemeinsam statt einsam Wettbewerb der Zuliefererketten. Ob Flughafen oder Wirtschaftspark. Aktive Standortpolitik ist gefragt.

Autor: Michael Neubauer

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ImmoFokus | FrĂźhjahr 2015

F

lughäfen nehmen heute in der Regionalentwicklung eine strategische Rolle ein und sind neben den Wirtschaftsparks „Key Facilities“ für die Wettbewerbsfähigkeit einer Region.

Für den US-amerikanischen Ökonom John Kasarda, Direktor des Zentrums für Air Commerce der University of North Carolina, haben Airports heute eine ähnliche Funktion wie früher die großen Bahnhöfe oder Seehäfen: „Sie sind die Wirtschaftsmotoren des 21. Jahrhunderts“. Tatsächlich geht es in der Wirtschaft heute nicht mehr nur um die Konkurrenz einzelner Unternehmen, sondern auch um den Wettbewerb der Zuliefererketten.

Kein einziges Glied einer „supply chain“ darf zu langsam, uneffizient oder zu teuer sein. Produzenten siedeln sich daher vermehrt in der Nähe von Flughäfen an.

Trend geht zu Airport Cities

Wie viele andere europäische Flughäfen rüstet auch der Flughafen Wien auf. Wie vielerorts entstehtauch hier eine Flughafencity mit Angeboten, die weit über das Kerngeschäft eines Flughafens hinausgehen. Neben dem Aviation- wird das Non-Aviation-Business für Flughafenbetreiber zur wichtigen Einnahmequelle. Flughäfen bieten längst nicht mehr nur Infrastruktur zur Abferti-

„ Der Trend geht klar in Richtung Airport Cities.“ Fotos: vienna airport

Günther Ofner, CEO, Flughafen Wien AG

gung von Flugzeugen und Passagieren an, sondern auch zahlreiche andere Dienstleistungen – von vielfaltigen Einkaufs- und Gastronomiemöglichkeiten über Konferenz-, Veranstaltungs- und Nächtigungsmöglichkeiten bis zu neuen Services, wie Ärztezentren oder Fitnesscenter. Dorthin soll sich auch der Flughafen Wien entwickeln.

Bereits heute kommt ein Drittel des Umsatzes aus dem Non-Aviation Segment, wie Parken, Vermietung von Werbeflächen und Shopping/ Gastronomie. Gerade in der Region Ostösterreich gibt es noch großes Wachstumspotenzial und das gilt es auszuschöpfen. Ziel ist es, den Flughafen als multifunktionalen Standort zu etablieren.

Platz dafür ist vorhanden. Über 1200 Hektar Fläche stehen im Besitz des Flughafens Wien. Das bietet viele Chancen zur gewerbsmäßigen Nutzung: So eignet sich beispielsweise eine Gewerbefläche bei Fischamend im Ausmaß von über 140.000 Quadratmetern ideal für Unternehmen, die eine unmittelbare Nähe zum Flughafen brauchen, wie z. B. Logistikanbieter. Die Nähe zur größten Verkehrsdrehscheibe Ostösterreichs mit all ihren Dienstleistungsangeboten, zur Nahversorgungsinfrastruktur in Fischamend und am Airport und zur A4 sowie B9 machen dieses Gewerbegebiet zu einem perfekten Standort für Betriebsansiedlungen. In enger Koordination und mit Unterstützung der Stadtgemeinde Fischamend werden vor allem Unternehmen angesprochen, die auf die Nähe zum Flughafen setzen.

Erfolgreiche Betriebsansiedelungen

Zwei solcher Unternehmen haben sich hier bereits kürzlich angesiedelt: cargo-partner wird auf rund 21.000 Quadratmetern seinen Logistikbetrieb erweitern und auch Makita Österreich verlagert seinen Firmensitz auf das neue Grundstück, wofür das Unternehmen eine Fläche von rund 23.000 Quadratmetern erwirbt.

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Im Brennpunkt: Niederösterreich menhang wurde auch das Konzept des Landes zur Standortentwicklung und zur Identifizierung und Betreuung von Ansiedlungs- und Erweiterungsprojekten weiter entwickelt. Das bedeutet, dass der ecoplus Bereich Standort & Service im Jahr 2015 mit einer aktiven Unternehmenssuche beginnen wird. „Wir haben Kompetenzlandkarten und eine Wertschöpfungslandkarte entwickelt, die uns genau zeigen, wo sich Chancen für potenzielle Unternehmen mit einem entsprechenden Marktpotenzial ergeben.“ Aktuell werden 17 Wirtschaftsparks von der ecoplus, der Wirtschaftsagentur des Landes Niederösterreich, betreut. Acht dieser Wirtschaftsparks stehen im 100-prozentigen Eigentum der ecoplus, an den restlichen neun ist man beteiligt.

Ecoplus-Geschäftsführer Helmut Miernicki: „Für uns entscheidend sind aber auch die Gemeindebetriebsflächen. Wichtig ist, dass jede Gemeinde nicht nur für sich selbst ein Betriebsgebiet entwickelt, sondern dass sich mehrere Gemeinden zusammentun. Mittlerweile sind 91 Gemeinden in Niederösterreich in eine Standortkooperation involviert.“ Auch auf dem Bürosektor bietet der Flughafen Wien attraktive Möglichkeiten: in den Office Park Gebäuden werden top ausgestattete Büroflächen und Konferenzräume angeboten, die sich gut für Meetings und Firmenveranstaltungen eignen.

Der Gesamtbestand an Bürofläche am Flughafen Wien liegt bei rund 84.000 Quadratmetern. Um dafür auch eine optimale Nächtigungsinfrastruktur anzubieten, sollen die Hotelkapazitäten am Flughafen ausgebaut werden. „Das neue Moxy Hotel am Flughafen Wien ist die konsequente Umsetzung unserer Strategie in Richtung Airport City. Wir konnten aus einem sehr großen Bieterinteresse das beste Projekt auswählen. Damit steigt die Hotelkapazität am Flughafen Wien um 400 Zimmer und es werden auch viele neue Arbeitsplätze entstehen, was gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten besonders wichtig ist“, bringt es Günther Ofner, Vorstand der Flughafen Wien AG, auf den Punkt. Wobei der Flughafen nicht selbst baut, sondern das Projekt an einen Bauträger vergibt.

Als teilstaatliches Unternehmen ist der Airport nämlich an das Bundesvergabegesetz samt allen Einspruchsmöglichkeiten gebunden, was den Hotelbau deutlich verteuern würde, so Ofner bei der Präsentation der Ausbaupläne.

Als Investitionsgesellschaft für dieses Projekt ist Vastint Hospitality B.V., ein Unternehmen der

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Inter IKEA Gruppe, mit an Bord. Das neue Hotel soll Anfang 2017 in Betrieb gehen.

Wirtschaftsstandort Niederösterreich

Wie der Flughafen Wien haben auch viele Gemeinden in Niederösterreich ihre Hausaufgaben gemacht und aktive Standortpolitik betrieben.

Niederösterreich hat sich in den vergangenen Jahren zu einem beliebten Wirtschaftsstandort entwickelt. So gab es im Vorjahr einen neuen Rekord an Betriebsansiedlungen bzw. -erweiterungen: Insgesamt gab es 112 Projekte, durch die 1.005 neue Arbeitsplätze geschaffen und 1.013 Arbeitsplätze gesichert wurden. „ Die Nachfrage reißt nicht ab, zur Zeit sind 366 weitere Betriebsansiedlungen bzw. -erweiterungen in Bearbeitung“, freut sich die Landesrätin Petra Bohuslav. „Im Bereich der NÖ Wirtschaftsparks werden heuer Investitionen in der Höhe von 16,5 Millionen Euro umgesetzt.“ In diesem Zusam-

Die Gründe für das große Plus an Betriebsansiedlungen liegen für die Landesrätin auf der Hand: „Immer mehr Betriebe kommen von Wien nach Niederösterreich, weil die Unternehmen in unserem Bundesland die verfügbaren Betriebsflä-

„Nicht jede Gemeinde muss für sich selbst ein Betriebsgebiet entwickeln.“ Helmut Miernicki, Ecoplus-Geschäftsführer

chen zu einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis bekommen. Wir haben eine gute Verkehrsinfrastruktur und eine hohe Lebensqualität mit guter Kinderbetreuung, hoher Wohnqualität sowie einem umfassenden Kultur- und Sportangebot.“ Maßgeschneiderte Mietobjekte

Ein Spezialservice für die ecoplus Wirtschaftsparks ist die Errichtung von Mietobjekten, die nach den konkreten Bedürfnissen und Vorstellungen der Unternehmen individuell errichtet und verwaltet werden. In den von ecoplus gemanagten Wirtschaftsparks gibt es bereits 72 solche Objekte.

Gemeinsam mit den Technologiezentren stehen damit insgesamt rund 190.000 Quadratmeter an vermietbaren Flächen zur Verfügung.

Dank modularer Bauweise rasch erweiterbar

Erst vor wenigen Wochen wurden zwei dieser maßgeschneiderten Mietobjekte übergeben. So wurde im ecoplus Wirtschaftspark IZ NÖ-Süd für die Linde Fördertechnik GmbH ein rund 1.600 Quadratmeter großes Betriebsgebäude in knapp 9 Monaten ganz nach den Bedürfnissen des Unternehmens errichtet und nun von der Firma übernommen, die hier künftig ihre Repräsentanz für die Ost-Region haben wird.

Im ecoplus Wirtschaftspark Wolkersdorf wiederum wurde das neue ecocenter – ein Mehrmieterobjekt – eröffnet. Vor allem junge und kleine Unternehmen sollen hier eine passende Infrastruktur vorfinden.

Auf einer Gesamtgrundfläche von rund 8.000 Quadratmetern entstand nach einem knappen Jahr Bauzeit ein schlüsselfertiges Bürogebäude mit einer Nettonutzfläche von ca. 1.500 Quadratmetern auf vier Etagen. Die Lagerhalle umfasst ca. 400 Quadratmeter, dazu kommen 90 PKW Abstellplätze. Bei entsprechendem Bedarf kann das ecocenter auf Modulbasis rasch erweitert werden.

Zu den ersten Mietern zählt unter anderem die ERSTE BANK, die hier ein Start-Up-Center betreibt.

Auch andere Unternehmen wie ENERCON GmbH, Elektro Keider GmbH, AAE Naturstrom Vertrieb GmbH, die ÖkoEnergie GmbH oder die Leader Region Weinviertel Ost sind im neuen ecocenter Wolkersdorf zu finden. n

„Betriebsflächen zu

einem guten PreisLeistungs-Verhältnis.“ Petra Bohuslav, NÖ Landesrätin

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Im Brennpunkt: Niederösterreich

Auf der Überholspur Eine Stadt wächst. . Bis vor einigen Jahren hatte St. Pölten noch mit einer massiven Abwanderung zu kämpfen.

Die Trendwende scheint geschafft. Mit neuen Unternehmen kamen neue Arbeitsplätze in die Landeshauptstadt – und mit diesen neue Bewohner.

Autor: Michael Neubauer

W

ir gewinnen seit Jahren kontinuierlich neue Einwohner.

Der Grund: St. Pölten wird als Landeshauptstadt und Wirtschaftszentrum immer attraktiver und zieht neue Einwohner an“, so Bürgermeister Matthias Stadler. Die Region St. Pölten profitiere - ebenso wie der gesamte Westen Niederösterreichs - von der guten öffentlichen Verkehrsinfrastruktur. „Der Trend verstärkt sich, weil immer mehr Menschen erkennen, dass St. Pölten eine sehr hohe Lebensqualität bietet und das Preis-LeistungsVerhältnis im Vergleich zu anderen Städten überaus günstig ist. Um die starke Nachfrage abdecken zu können, forcieren wir den Wohnbau und wollen bis 2020 3.600 neue Wohnungen errichten“, fasst Stadler die Pläne zusammen.

Attraktiver Standort 30 Minuten von Wien

„St. Pölten wächst, bei der Anzahl der Unternehmen und an Bevölkerung“, freut sich Christoph Schwarz von Ecopoint. „Wir haben im vergangen Jahr 64 Investorenanfragen bearbeitet, davon konnten bereits 22 Projekte realisiert und damit 281 neue Arbeitsplätze geschaffen werden“. 2014 wurden in der Landeshauptstadt 3.475 aktive Betriebe gezählt. Im Vergleich zum Jahr 2004 bedeutet dies ein Plus von 24,9 Prozent. Mit der Zahl der Unternehmen ist auch die Bevölkerung gewachsen. 2014 hat die Landeshauptstadt 663 Einwohner mit Hauptwohnsitz dazugewonnen.

Mit Stichtag 2. Jänner 2015 liegt die Einwohnerzahl bei 57.738, davon haben 52.945 hier ihren Hauptwohnsitz.

Die Immobilienpreise ziehen an

Der starke Zuzug hat natürlich auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Im Vorjahr sind die Preise für Einfamilienhäuser um rund 7 Prozent auf derzeit im Schnitt 1.600 Euro per

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Kein überhitzter Immobilienmarkt

„St. Pölten wächst,

bei der Anzahl der Unternehmen und an Bevölkerung.“ Christoph Schwarz, Ecopoint.

Quadratmeter (St. Pölten Stadt) bzw. 1.450 Euro per Quadratmeter (St. Pölten Land) angestiegen. „In der Stadt und im Speckgürtel von St. Pölten wurde 2014 mehr verkauft als im Jahr 2013“, berichtet Bernhard Baumgartner, Geschäftsführer von RE/MAX Plus mit Sitz in St. Pölten. „Entlang der Westbahnstrecke entwickelte sich der Markt ganz gut.“ Der Traum vom Wohnen im Grünen

Fotos: Fotolia

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von privaten Käufern für die Eigennutzung, seltener finden Käufe von Anlegerwohnungen statt.

Peter Weinberger, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien Vermittlung: „Immer mehr Wiener verwirklichen sich ihren Traum vom Wohnen im Grünen westlich der Stadt, ist man doch mit der neuen Hochleistungsbahn in nur 30 Minuten in St. Pölten bzw. in rund 50 Minuten in Amstetten.

In Folge der raschen Bahnanbindung nach Wien verzeichnen wir eine verstärkte Nachfrage nach Wohnimmobilien bis Amstetten.“

Auch bei den Mietwohnungspreisen in St. Pölten ist ein leichter Anstieg zu bemerken. Alles in allem befinden sich die Kauf- sowie die Mietpreise in St. Pölten im Vergleich zu anderen Landeshauptstädten aber noch immer in einem äußerst moderaten Bereich. „Keinesfalls haben wir es in St. Pölten mit einem überhitzten Immobilienmarkt zu tun“, fasst Baumgartner zusammen.

Genossenschaften bekommen Konkurrenz

Gewerbliche Immobilienentwickler, die frei finanziert bauen, machen nun auch in St. Pölten den etablieren Wohnbaugenossenschaften zunehmend Konkurrenz“, erklärt Paul Edlauer, Edlauer Immobilien. Auch börsennotierte Immobilien AGs haben mittlerweile die Landeshauptstadt als lohnendes Ziel erkannt.

Die Stadt verhandelte über ein Jahr mit Vertretern der Immofinanz Group hinsichtlich einer Entwicklung der Gebäude in der Linzer Straße.

Nun kam nach der Zusage der Grundsatzbeschluss: „Wir wollen dieses seit vielen Jahren leerstehende Gebäude revitalisieren“, erklärt Eduard Zehetner, Vorstandsvorsitzender der Immofinanz Group. Im Bereich des ehemaligen Kleiderbauer/Pressehaus wird noch heuer mit dem Bau von 33 Wohneinheiten in drei Gebäudeteilen begonnen. Um die geltenden Bebauungsbestimmungen geringfügig an das Wohnbauprojekt anzupassen, wird derzeit seitens der Stadtplanung die Änderung des gültigen Bebauungsplanes vorbereitet.

Vorausschauende Grundstückspolitik

Zur Leistbarkeit des Wohnraumes trage die vorausschauende Grundstückspolitik der Stadt bei.

Die Stadt ist der größte Grundbesitzer. Im Jahr 2014 wurden Grundstücke mit unterschiedlicher Widmung im Ausmaß von 70.244 Quadratmetern

In der Stadt und im Speckgürtel von St. Pölten wurde 2014 mehr verkauft als im Jahr 2013.“ „

Bernhard Baumgartner RE/MAX

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Im Brennpunkt: Niederösterreich

„ Wir wollen bis 2020

3.600 neue Wohnungen errichten.“ Matthias Stadler, Bürgermeister St. Pölten erworben und 91.933 Quadratmeter verkauft. „Indem wir Wohnbaugrundstücke günstig an Genossenschaften abgeben, senken wir die Preise für die Wohnungen. Da haben wir ein wirksames Steuerelement“, so Stadler.

Die „Glanzstadt“ am Glanzstoff-Areal

Das Leitprojekt der Wohnstadt St. Pölten für die Zukunft sind die Planungen für die „Glanzstadt“ am Glanzstoff-Areal. Nach einem Brand im Jahr 2008 hat der Viskosegarnhersteller Glanzstoff in St. Pölten noch im selben Jahr den Betrieb eingestellt. Seit dem Produktionsaus wird über die weitere Nutzung des Areals nachgedacht.

Mit dem Ex-Hauptstadtplaner Norbert Steiner und der GA Immobilien GmbH geht das Projekt „Glanzstadt“ nun in eine konkrete Phase.

1.000 bis 1.300 neue Wohnungen sowie 1.000 neue Arbeitsplätze sollen entstehen. Das ist die Vision von Cornelius Grupp für brach liegende Glanzstoff-Areal.

Baustart Mitte 2016

Die wegen vermuteter Altlasten verhängten Bausperren für Teile des Areals werden aufgehoben – vor allem im Bereich der zum Teil denkmalge-

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schützten Bauten. Damit sind formell die ersten Vorbedingungen für die Bauvorhaben erfüllt.

Zuerst muss aber die Flächenwidmung geändert werden – von Bauland-Industriegebiet auf Bauland-Kerngebiet und Bauland-Wohngebiet.

Diese Umwidmung ist derzeit noch nicht möglich, da die Voraussetzung dafür das neue Stadtentwicklungskonzept ist. Und das soll erst Ende des Jahres vom Gemeinderat beschlossen werden.

Danach kann umgewidmet werden. Dies wird voraussichtlich Mitte 2016 rechtswirksam.

Ein 15- bis 20-Jahres-Programm

Das Areal wird die Stadtpolitik wohl über mehr als eine Dekade beschäftigen. Norbert Steiner, Projektentwickler für das Glanzstoff-Areal: „Das ist ein 15- bis 20-Jahres-Programm mit bis zu 1.300 Wohnungen, in einem Stadtteil, der auch viele andere Entwicklungen bieten sollte, und der das ausnutzen kann, was sich in den letzten Jahren in St. Pölten entwickelt hat.“ Aber auch in anderen Teilen der Stadt wird eifrig gebaut. In den nächsten Jahren sollen weitere 3.600 Wohnungen entstehen. In der Stifter Straße, Nähe Teufelhof, sind 220 Wohnungen mit einem

„Immer mehr Wiener verwirklichen sich

in St. Pölten ihren Traum vom Wohnen im Grünen.“ Peter Weinberger,, Raiffeisen Immobilien Vermittlung

integrierten Generationenkonzept für Junge und Ältere geplant. In der Handel-Mazzetti-Straße sollen 150 Wohnungen gebaut werden, Baubeginn Sommer 2015. In der Living City in Viehofen entstehen in der ersten Bauphase 57 Wohnungen für betreutes Wohnen, im Endausbau mit angeschlossenem Gesundheits- und Servicecenter sowie ein Pflegeheim.

… und Mieter.

„Mieter erhalten drei Jahre lang einen Mietzinszuschuss in der Höhe von einem Euro pro Quadratmeter und Monat für maximal 80 Quadratmeter pro Wohnung“. Die Subjektförderung ist an die Objektförderung gekoppelt. Das heißt, dass der Mieter erst dann um Subjektförderung ansuchen kann, wenn die Objektförderung dem Hauseigentümer zugesichert wurde.

Förderung des Innenstadtwohnens

Zur Leistbarkeit trägt die Förderung des Innenstadtwohnens für 92 Wohneinheiten mit einem Volumen von 550.000 Euro bei. „Um die Sanierungen in der Innenstadt von St. Pölten voranzutreiben, werden Sanierungsmaßnahmen oder Schaffung von zusätzlichem Wohnraum von der Stadt mit weiteren Mitteln unterstützt“, so Schwarz von Ecopoint.

Förderung für Hauseigentümer …

„Für die Hauseigentümer gibt es drei Jahre lang einen jährlichen Investitionszuschuss in der Höhe von zwei Prozent der Investitionskosten, sofern eine vom Land NÖ nach dem Wohnungsförderungsgesetz erteilte Zusicherung der Basisförderung vorliegt“, erklärt Schwarz.

Baurechtsaktion für Jungfamilien

Für Jungfamilien ist vor allem die Baurechtsaktion der Stadt St. Pölten, bei der seit 2001 mittlerweile 332 Baurechtsgrundstücke vergeben wurden, besonders interessant. „Damit leisten wir einen wesentlichen Beitrag zur Verbesserung der allgemeinen Wohnsituation. Viele Jungfamilien können sich so den Traum vom leistbaren Eigenheim verwirklichen. Auf Grund der nach wie vor starken Nachfrage werden wir die Baurechtsaktion weiter fortführen“, so der Bürgermeister. Bisher konnten sich bereits 308 Familien bei den insgesamt 10 Baurechtsetappen diese Aktion der Stadt in Anspruch nehmen. Im Jänner wurden weitere 24 Parzellen in Ratzersdorf vergeben, die Vergabe von 10 Baurechtsgründen im Stadtteil Radlberg wird vorbereitet. n

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Facility & Management

Unterm Strich muss der Mieter zahlen Einsparungspotentiale . Das Thema Betriebskosten ist speziell in Wien seit Jahren ein Dauerthema. Möglichkeiten, bei dieser Position an dem einen oder anderen Rädchen zu drehen, sind aber sehr wohl gegeben.

In vielen Fällen ist den Eigentümern die Höhe der Kosten egal - die Zeche zahlt der Mieter. Ob er will oder nicht.

Autorin: Erika Hofbauer

O „Viele Dienstleister verrechnen Leistungen, die durch den Auftraggeber nie kontrolliert und damit im Laufe der Zeit auch nicht mehr erbracht werden.“ Andreas Gnesda, teamgnesda

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ImmoFokus | Frühjahr 2015

ptimierung von Betriebskosten in Wohngebäuden – wo fängt man da an? Zum Beispiel bei den Aufzügen, erzählt Andreas Gnesda von Standortberater teamgnesda: „Da wird seitens der Errichter gerne ein Vollwartungsvertrag mit der Hausverwaltung abgeschlossen, obwohl dieser, speziell nach einer Neuerrichtung, nicht notwendig ist.“ Beim Strom kann durch eine effiziente Zeitschaltung der Gangbeleuchtung viel Geld eingespart werden: „Unnötig lange Beleuchtungszeiten erhöhen auch den Stromverbrauch. Speziell dann, wenn zum Beispiel in einem offenen Laubengang im Winter die Lichtschalter aufgrund von Wind und Wetter regelmäßig einfrieren und damit das Licht tagelang sowohl in der Nacht als auch am Tag brennt“, weiß Gnesda. Bei der Heizung sollte die Hausverwaltung entsprechenden Hinweisen zeitgerecht nachkommen, wenn bei Instandhaltungsarbeiten durch das entsprechende Fachpersonal Missstände aufgezeigt werden. „Leider wird in der Praxis aus Kostengründen so lange mit der Beauftragung von Reparaturarbeiten zugewartet, bis sich ein größerer Schaden anbahnt. Das hat

zur Folge, dass kostspielige Noteinsätze, speziell an Wochenenden, zusätzliche Kosten verursachen“, so Gnesda weiter. Bei der Hausreinigung kann man als Hausverwaltung in regelmäßigen Abständen Vergleichsangebote von Mitbewerbern einholen und auch damit die Betriebskosten senken, ist der Berater überzeugt. Denn: „Viele Dienstleister verrechnen Leistungen, die durch den Auftraggeber nie kontrolliert und damit im Laufe der Zeit auch nicht mehr erbracht werden.“ Was ist /war die Leistung?

Aber auch bei Versicherungen kann es vorkommen, dass in der Polizze Punkte angeführt sind, die den örtlichen Gegebenheiten nicht entsprechen, weil es sich um Standardvertragspunkte handelt.“ Sondermüllentsorgungen, also z. B. die Entsorgung von herrenlosen Fahrrädern in Höfen, werden oft zu überhöhten Preisen durchgeführt. Dagegen kann man als Mieter insofern vorgehen, indem man die Angemessenheit der Entsorgungskosten durch einen Vergleich mit anderen Entsorgern überprüft und die Hausverwaltung entsprechend in ihre Pflicht nimmt, rät Gnesda. So ist es empfehlenswert, im Mietvertrag

„Bei Reinigungs­ diensten wird sehr oft vergessen, eine ordentliche Ausschreibung durchzuführen.“ Ewald Stückler, Tecno Office Consult

genau zu definieren, was nun als Betriebskosten verrechnet wird. Denn: „Manchmal ist lediglich ein Mietvertragspassus „alles, was zum Betrieb notwendig ist“ definiert und lässt damit viel zu viel Interpretationsspielraum für beide Seiten zu.“

Fotos: teamgnesda, Floyd, ÖRAG, caFM engineering GmbH, Energiecomfort, Fotolia

Ewald Stückler, Geschäftsführer von Bauherrenberater Tecno Office Consult (TOC), sieht wie Branchenkollege Gnesda großes Potenzial bei der Reinigung: „Hier wird sehr oft vergessen, eine ordentliche Ausschreibung durchzuführen“. Oft sind auch die Anlagen in die Jahre gekommen und sehr kostenintensiv in der Wartung und Nutzung.

Hier hilft häufig eine Kosten-Nutzenrechnung oder die Anschaffung neuer Systeme wie Luftwärmepumpen anstelle einer Ölheizung. Dies gilt ebenso für die Überprüfung der Fenster, so Stückler: „Alte Fenster haben extrem schlechte Dämmwerte . Es kommt zu einer großen Abwanderung der Heizdynamik und damit zu erhöhten Heizkosten. Programme für Nachtabsenkungen helfen ebenso, die Betriebskosten zu senken.“

dung des Wartungs- und Instandhaltungsfonds und die Aufzugskosten. Das Thema „Therme als Wartungskostenelement“ sieht Waschl ebenfalls beim Mieter angesiedelt: „Wenn man hier als Mieter einen Eigentümer hat, der nicht isolieren will, dann kann man nur durch Reduzierung der Wohntemperatur oder des Wasserverbrauchs sparen.“ Aber auch in einer Mietwohnung gilt das Thema der vorsorglichen Wartung (Servitisation), erzählt Waschl: „Denn wenn Ihr Boiler verkalkt ist, braucht er ein Vielfaches an Strom, um warmes Wasser zu liefern.“ Prinzipiell läuft es immer darauf hinaus, wer die Rechnung bezahlt,

Hohe Energieeinsparungspotentiale

Dem Eigentümer ist vieles egal

Differenzieren will Alfred Waschl, Geschäftsführer der caFM engineering GmbH: „Bei einem Zinshaus hat der Eigentümer eigentlich nichts davon, wenn er isoliert, denn die Heizkosten zahlt ohnehin der Mieter.“ Rein theoretisch ist es dem Eigentümer egal, wenn er die Warmwasserleitung auf Putz, unisoliert und außen in das Penthouse führt, denn der Mieter zahlt eben das Aufheizen.

Das heißt, so Waschl weiter, dort gehe es primär um die Kosten der Pflege der Außenanlage, die Reinigungskosten der Stiegenhäuser, die Verwen-

so der caFM-Geschäftsführer: „Wer Energiekosten zu tragen hat, wird diese im Normalfall möglichst niedrig halten. Im Bereich von Mietwohnungen ist das naturgemäß primär der Mieter, also der Nutzer.“ Die wesentlichsten Maßnahmen zur Energieeffizienz eines Gebäudes sind aber Arbeiten, die sich auf die Gebäudehülle beziehen.

Außenmauern, Fassade und Dach sind jedoch als allgemeine Teile des Hauses der Verfügungsgewalt des Mieters entzogen. Deshalb sei es realistisch, dass ein Mieter dort Vorkehrungen zur Energieeinsparung trifft, wo er selber darüber entscheiden kann: Austausch von Ventilen an Heizkörpern durch Thermostatventile, Ummantelung von frei liegenden Leitungen, Verlegen von Heizkörpern.

„Bei einem Zinshaus hat der Eigentümer eigentlich nichts davon, wenn er isoliert.

Die Heizkosten zahlt ohnehin der Mieter.“ Alfred Waschl, caFM engineering GmbH

FM-Experte Thomas Zäuner, Prokurist bei der ÖRAG, will die Betriebskostenoptimierung ebenfalls aus verschiedenen Blickwinkeln betrachtet wissen.

Denn: „Ausgehend von den unterschiedlichsten Gebäuden und ihren Eigenschaften sowie der Frage, ob es Hauseigentümer oder Mieter trifft, macht der Wunsch nach Optimierung einen Unterschied. Dies umso mehr, als die gesetzlichen Bestimmungen die Weiterverrechnung der Bewirtschaftungskosten als Betriebskosten stark einschränken.“ Generell wird man durch Einbau neuer und Modernisierung älterer technischer Anlagen (Heizung, Lüftung, Kühlung etc.) hohe Energieeinsparungspotentiale finden können, ist Zäuner überzeugt. Dies bedingt hohe Investitionen und wird oft erst Sinn machen, wenn bestehende Anlagen das Ende ihrer Lebensdauer erreicht haben. „Wenn die Kosten solcher Inves-

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Facility & Management

„Sachgerechte mietrechtliche Rahmen­ bedingungen sind Grundlage für Verbesserungen.“

„Der ganzheitliche Blick auf den Lebenszyklus ermöglicht eine langfristige Betriebskostenoptimierung.“

Thomas Zäuner, ÖRAG

Hermann Kolar, Energiecomfort

titionen beim Vermieter, die Ersparnis aber beim Mieter liegt, wird klar, wie relevant sachgerechte mietrechtliche Rahmenbedingungen sind, damit Verbesserungen stattfinden“, meint der ÖRAGManager. Im Bereich der Wartung ist es durch gezielte, zweckoptimierte Auftragsgestaltung möglich, namhafte Einsparungen in den meisten Bereichen - Wartungsverträge für Heizungs-, Kühlungs-, Aufzugsanlagen, Reinigungsleistungen, Winterdienste - zu erzielen. Wichtig dabei, so Zäuner: „Reduzierte Kosten sind nur positiv, wenn die Qualität zumindest gehalten werden kann.“ Im Neubau vieles leichter

Im Neubau, sind sich die Immobilienexperten einig, ist die Optimierung der Betriebskosten ein Stückchen einfacher. Consulter Gnesda: „Bei der Optimierung der Betriebskosten im Neubau sollten die Belege jedes Jahr von den Mietern genauestens kontrolliert werden. Also z. B. der Austausch eines Spiegels im Aufzug, weil dieser einen Sprung hatte, sollte über den Erhaltungsbeitrag abgerechnet werden und nicht über die Betriebskosten.“ Und wenn die Hausverwaltung nur eine Kurzversion der Betriebskostenabrechnung zur Verfügung stellt, kann man als Mieter durchaus die Langversion einfordern, in der meistens klar ersichtlich ist, aus welchen Geldtöpfen welche Leistung aus dem vergangenen Jahr bezahlt wurde, rät Gnesda.

Auch Tecno-Geschäftsführer Stückler findet, dass im Neubau die BK-Optimierung wesentlich einfacher ist, da die Anlagen im Normalfall gut durchdacht sind. Bei älteren Gebäuden, z.B. aus der Gründerzeit, sieht es schon anders aus: „Das sind tickende Zeitbomben. Steigleitungen müssen

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irgendwann komplett ausgetauscht werden, die Gebäudeisolierung ist oft nicht optimal und auch die Erhaltungskosten sind wesentlich höher als im Neubau.“ Das Wesentliche in beiden Fällen, so Stückler: „Nach Möglichkeit eine Unabhängigkeit der Heizquellen erreichen.“ Das sei in Wien schwierig, da Gasthermen sehr präsent sind. Am Land ginge es leichter, hier geht es im Moment ganz stark Richtung Luftwärmepumpen, die sich binnen 5 Jahren amortisiert haben sollten, erzählt Stückler.

Gebäude im Bestand kaum nachrüstbar

Auch Zäuner hält es bei der Planung eines Neubaus für wesentlich einfacher, die nötigen Anlagen exakt auf die gewünschte Nutzung auszurichten.

Genau dies macht einen Hauptunterschied zu schon bestehenden Bauten aus, wo eine neue oder geänderte Anlage oft nur mit extremem Aufwand nachgerüstet werden kann. Manches kann de facto in Altbauten nicht nachgerüstet werden , z.B. Bauteilaktivierung in der Kühlung/ Beheizung oder große, südseitige Fensterflächen.

Modernisierungen und Veränderungen müssen bei bestehenden Gebäuden also viel stärker von der Baulichkeit aus durchdacht und geplant werden, sieht Zäuner die Problematik. Ähnlich formuliert es Hermann Kolar, Geschäftsbereichsleiter für Sales und Product Management bei Energiecomfort. Er findet, dass die Betriebskosten in der Projektentwicklung eine immer größere Rolle spielen. Die tendenziell kompakteren Grundrisse, die am aktuellen Wohnbaumarkt zu finden sind, seien eine zusätzliche Herausforderung für die Planer. Aber

genau hier, in der Planungsphase, wird bereits der Grundstein für die Betriebskosten gelegt, erklärt Kolar: „Der „Kostentreiber“ Bewirtschaftung nimmt zu - Grundsteuer, Strom, Heizung, Wasser, Abwasser, Versicherung, Wartungsverträge für technische Anlagen, Garten- und Grünpflege, Objektreinigung, Müllgebühren, etc. Aufgrund des Preisanstieges in der jüngsten Vergangenheit und vor dem Hintergrund einer besseren Vermarktbarkeit und höheren Zufriedenheit der Eigentümer ist Betriebskostenoptimierung ein zentrales Thema.“ Nachdem ein Großteil der Lifecyclecosts einer Immobilie Betriebskosten sind, sei demnach schon bei der Planung anzusetzen und beispielsweise auf eine effiziente Dimensionierung der energieerzeugenden Anlagen zu achten. Das bedeutet: Weg von standardisierten Annahmen, hin zu individuellen nutzer- und nutzungsorientierten Lösungen. „Regelmäßige Wartung sowie Inspektion der energetischen und haustechnischen Anlagen basierend auf einer präventiven Instandhaltungsplanung sorgen für hohe Anlagenverfügbarkeit und Ausfallsicherheit“, beschreibt Kolar die optimale Vorgangsweise. Eine Evaluierung des Anlagenbetriebes, der Verbrauchswerte und systematisches Energiemanagement steuern zeitnahe gegen „ungeplante“ Mehrverbräuche und optimieren laufend den Betrieb entsprechend den tatsächlichen Erfordernissen, erklärt der Energiecomfort-Manager. Der ganzheitliche Blick auf den Lebenszyklus der Immobilie ist prädestiniert, Kosten nicht nur punktuell zu reduzieren, sondern eine langfristige Betriebskostenoptimierung sicherzustellen, ist Kolar überzeugt. n

Vorschau

r e d n i e i S n e s e L : e b a g s u A n e t s h näc nanung von Immobilie

der Pl erung. Was ist bei nanzierung Immobilienfinanzi ternativen zur Kreditfi

achten. Al rnational: Rußland te In finanzierungen zu be kt ar nm ilie ob m ty & Co. – Im okus Anleihen, Private Equi h – Das große ImmoF ic re er st rö be O l: na io at – Immobilienmarkt N Interview mit …

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Coming soon …

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Facility & Management

Von der Energie in den Räumen Immer mehr Unternehmen machen sich das alte Wissen um die Energie in Räumen zunutze.

Der „Goldene Schnitt“ ist nicht nur den Gebäuden vorbehalten, letztendlich ist die gesamte Natur nach diesem Prinzip aufgebaut. Es gibt viele gute Gründe dafür.

Autor: Walter Senk

H „Unser Ziel ist es, Räume und Umgebungen zu erschaffen, welche die Gesundheit, das Wohlbefinden und den Erfolg des Menschen unterstützen und fördern.“ Manfred Kovacs, Vital Projekt

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errscher und Geschlechter vergangener Zeiten waren immer bemüht, ihre Residenzen auf energiestarken und machtvollen Standorten zu erbauen, weshalb historische Plätze und Gebäude eine spezifische Ausstrahlung besitzen. Hält man sich in ihnen oder in der unmittelbaren Umgebung auf, bekommt man oft das Gefühl, als könnten diese Orte Geschichten von „früher“ erzählen beziehungsweise spürt man von dort ausgehend ganz bestimmte Schwingungen. Dies kommt daher, dass auch alle materiellen Dinge eine eigene Aura, also eine Energiehülle, besitzen und dementsprechend Informationen aufnehmen oder eben aufgenommen haben. Zahlreiche dieser Orte haben einen religiösen Background und Kirchen wurden ganz bewusst an bestimmten Kraftplätzen errichtet oder die Plätze wurden vor Baubeginn entsprechend vorbereitet und bearbeitet. Zudem sind sie von ihrem Aufbau und ihrer Architektur her so konzipiert, dass die Energie auch innerhalb der Gemäuer fließen kann und somit das gesamte Gebäude mit ausreichend Lebensenergie versorgt wird. Durch diese Bauweise konnte an bestimmten Stellen stärkende und machtvolle Energie zentriert werden. Bei Kirchen ist das

vielen Menschen bewusst, aber selbst alte Bauernhäuser wurden auf den energetisch richtigen Stellen gebaut. Mit dem Anwachsen der Bevölkerung wurde mehr Wohnraum benötigt und zunehmend weniger auf die Ausrichtung der Gebäude oder des Platzes geachtet. So verschwand das Wissen allmählich aus dem Bewusstsein der Bevölkerung.

Rückkehr des Wissens

Erst seit den 70er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts tauchen diese Ideen im Wohnbau wieder verstärkt auf. Aus gutem Grund. Denn es wird vielen wieder klar, dass Gebäude weitaus mehr sind als „aufeinander gelegte Steine“. Energie und Raum stehen in einem ursächlichen Zusammenhang und beeinflussen den Menschen unbewusst. Das kennt jeder: Es gibt Räume, in denen man sich besonders wohl fühlt, oder welche, in denen das Gegenteil der Fall ist. In Asien wurde auf diese förderlichen Raumenergien schon immer sehr viel Wert gelegt. Niemals würden chinesische Geschäftsleute in ein neues Haus einziehen, dessen Feng Shui sie nicht vorher haben prüfen lassen, und reiche Menschen in China ziehen meist niemals um, weil das Feng Shui ihres alten Heimes so gut und förderlich für

Lebensblume. Seit vielen Tausend Jahren ist das aus 19 Kreisen bestehende Symbol der Blume des Lebens in zahlreichen Kulturkreisen auf der ganzen Welt als Energiesymbol bekannt.

ihren Wohlstand ist. Die alte Lehre des Feng Shui hat sich aus verschiedenen philosophischen Richtungen entwickelt und wer einmal damit zu tun gehabt hat, der schwört darauf, das eigene Heim energetisch nach diesen Richtlinien zu gestalten.

Wesentlich bleibt bei Feng Shui immer das Qi. In der westlichen Terminologie gibt es nichts Vergleichbares für Qi – es handelt sich hier um Energie und um den Energiefluss, die vitalisierend und belebend, aber auch herausfordernd sein können. Wenn das Qi ungehindert fließen und sich entfalten kann, dann fühlen wir uns wohl.

Wo das Qi nicht fließen kann oder zu schnell fließt, dort passt auch die Stimmung nicht. Was für den Makrokosmos gilt, trifft auch auf den Mikrokosmos zu: Landschaftliche Veränderungen unter Anwendung der Regeln des Feng Shui und der Geomantie (Geomantie oder Geomantik (altgriechisch: „Erde“ und „Weissagung“, also in etwa „Weissagung aus der Erde“) verbessern das Qi des jeweiligen Gebietes und können damit den Menschen, die dort leben und arbeiten, in allen Lebensbereichen förderlich sein.

Gesundheit, Wohlbefinden und Erfolg

Geomant, Baubiologe und Objektberater für lebendige Lebensräume Manfred Kovacs, Geschäftsführer von Vital Projekt, befasst sich seit über 20 Jahren mit dem Thema der vitalen Lebensraumgestaltung: „Unser Ziel ist es, Räume und Umgebungen zu erschaffen, welche die Gesundheit, das Wohlbefinden und den Erfolg des Menschen unterstützen und fördern.“ Kovacs bemerkt, dass sich in den vergangenen Jahren das Interesse an diesem Thema auch in unseren Breiten maßgeblich verstärkt hat. Privatpersonen, aber auch Unternehmer setzen auf die energetische Kraft von vitalen Lebensräumen. „Viele Unternehmen vertrauen heute bereits auf das über viele Jahrtausende verbreitete Wissen und haben Ihre Gebäude nach diesen Prinzipien gestaltet oder nutzen bei Umbauarbeiten oder Neubauten eines Wohnbzw. Arbeitsumfeldes diese Möglichkeiten“, erklärt er. So sind unter anderem die Zentralen von BMW, IBM, Virgin Gruppe, British Airways oder die Zentrale der Donald Trump Group in New York nach diesen Kriterien errichtet worden.

„Nicht nur Eigenheime, sondern auch Schulen, Kindergärten, Gesundheitshäuser sollten in organischer Architektur und mit natürlichen Baustoffen errichtet werden.“ Michael Rice, AAArchitekt

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Facility & Management

Der Goldene Schnitt. Auch für Firmenlogos hat der „Goldene Schnitt“ seine Bedeutung und so sind unter anderem auch das Logo des Getränkeherstellers „Red Bull“ oder das klassische „Apple“ Logo nach diesem Prinzip konzipiert. Aber bei Red Bull blieb es nicht beim Logo allein. Die im September 2014 eröffnete Zentrale im Salzburger Fuschl ist nicht nur ein architektonisches Highlight, sondern entspricht auch den energetischen Grundlagen.

Im Einklang mit der Natur

Manfred Kovacs selbst verwendet bei seinen Analysen moderne technische Messgeräte, welche die Qualität eines Platzes aufzeigen. Zusätzlich kann über Körperfunktionstests die Reaktion eines Menschen in Verbindung mit einem Platz (Arbeits- oder Schlafplatz) ausgetestet und mit einer 24-Stunden-Messung klar aufgezeigt werden.

„Durch die Vitalenergetik wurden die Erdkräfte ausbalanciert und harmonisiert, der Bauplatz dadurch aktiviert.“ Ernst Kovacs, Raiffeisen evolution

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In Österreich arbeitet er seit dem Jahr 2004 mit der Raiffeisen evolution zusammen und der Bauplatz beim Projekt Plösslgasse wurde im Vorfeld durch den Einsatz von Vitalenergetik wieder in Einklang mit der Natur gebracht. Der Bereichsleiter für die Projekte in Österreich, Ernst Kovacs, meint: „Durch die Vitalenergetik wurden die Erdkräfte ausbalanciert und harmonisiert, der Bauplatz dadurch aktiviert.“ Pulsierende Quarze, die an neuralgischen Punkten ins Erdreich gesetzt wurden, aktivieren die Ursprungsenergie der Liegenschaft und stimulieren die Vitalität der Bewohner: „Es ist egal, warum man etwas tut, der Kunde muss sich wohlfühlen. Bei Raiffeisen evolution haben die Zufriedenheit und das Wohlbefinden der Eigentümer einen hohen Stellenwert.“ Qualität der Energie

Aber nicht nur das neue Gebäude ist wichtig, sondern auch der Abriss des bestehenden Gebäudes will mit Bedacht durchgeführt werden. Manfred Kovacs

über das neue Projekt der Raiffeisen evolution in der Pelikangasse: „Bei einem Abriss geht es auch um Wertschätzung dafür, dass dieses Gebäude da war und dass es vor längerer Zeit jemand mit viel Schweiß und Einsatz erbaut hat. Wir bereiten einfach den neuen Bauplatz so vor, dass dieser leichter und schneller bearbeitet werden kann.“ Bei dem neuen Haus kommen Steinsetzungen mit einem speziellen Quarzstein mit der Blume des Lebens (siehe Kasten) und Kristalle im Zentrum des Grundstücks zum Einsatz. „Wir analysieren die Qualität der verschiedensten Energiefelder und Kraftlinien und entscheiden danach, welche Maßnahmen durchgeführt werden müssen, damit sich zukünftige Bewohner dort wohl fühlen werden. Käufer entscheiden zum größten Teil aus dem sogenannten Bauchgefühl heraus und genau das sprechen wir positiv mit unserer Arbeit an.

Auch bei den Kirchen wurde so gearbeitet: Wo baue ich hin, wohin ziehe ich die Energie? Im Endeffekt machen wir nichts anderes, als man damals gemacht hat.“ Es hat viele Jahre gebraucht, um dieses alte Wissen wiederzuentdecken und in unsere moderne Zeit förderlich zu integrieren.

Neben den positiven Effekten für die Bewohner ergeben sich aber auch positive Effekte für den Bauträger, wie Ernst Kovacs bestätigt. „Es gab zwar die üblichen Herausforderungen wie bei jedem Bauprojekt, aber es hat sich alles in

Wohlgefallen aufgelöst und die Wohneinheiten waren alle rasch verwertet.“ Kranke Gebäude

Architekten wie der Ire Michael Rice gehen davon aus, dass es so etwas wie „kranke Gebäude“ gibt, die unseren Organismus stressen und den Zerfall biologischer Funktionen begünstigen oder gar den Zusammenbruch des Immunsystems bewirken können. Rice sieht zwar auch in Baumaterialien den Grund für ein krankes Gebäude, geht aber noch ein paar Stufen weiter und setzt nicht auf oberflächliche Bio-Mimikry oder die Verwendung pseudo-organischer Formen um ihrer selbst willen: „Ein Gebäude mit organischer Architektur und gesunden Baumaterialien wirkt sich erheblich auf die Lebenskraft der Bewohner aus. Nicht nur Eigenheime, sondern auch Schulen, Kindergärten, Gesundheitshäuser sollten deshalb in organischer Architektur und mit natürlichen Baustoffen errichtet werden.“ Der Goldene Schnitt

Der Bioarchitekt setzt neben zahlreichen anderen Maßnahmen unter anderem auf den „Goldenen Schnitt“. Dies ist ein Begriff der Verhältnismäßigkeit, wobei das Verhältnis zwischen zwei Teilen 1:1,618 entspricht – die Zahl Phi. „Der kleine Teil verhält sich dabei zum Großen wie der Große zum Ganzen und es ist die einzige Teilung, bei der die Teile immer noch in Resonanz zum Ganzen stehen. Es ist wirklich ein bemerkenswertes Verhältnis, und wir sind immer noch dabei, neue Wege zu entdecken, wie es von der Natur verwen-

det wird, um zu erschaffen”, fasst Michael Rice zusammen, der dieses Verhältnis in vielen seiner Entwürfe für Gebäude verwendet hat. Übrigens ist der „Goldene Schnitt“ nicht nur den Gebäuden vorbehalten, letztendlich ist die gesamte Natur nach diesem Prinzip aufgebaut. So schreibt der in den USA lebende ungarische Architekt und Botaniker Györgi Doczi, der sehr ausführlich und eindrucksvoll den goldenen Schnitt als universelles Ganzheitsmuster in der Natur belegt hat, angesichts dieser Erkenntnisse im Jahr 1985: „Auch wir, die wir uns nicht mehr vor rachsüchtigen Göttern fürchten, empfinden Ehrfurcht und Staunen angesichts dieser unerwarteten Präzision eines Wachstumsmusters der Natur.“ Logos und No-Gos

Nicht nur für Gebäude, auch für Firmenlogos hat der „Goldene Schnitt“ seine Bedeutung und so sind unter anderem auch das Logo des Getränkeherstellers „Red Bull“ oder das klassische „Apple“ Logo nach diesem Prinzip konzipiert. Bei Red Bull blieb es nicht beim Logo allein. Die im September 2014 eröffnete Zentrale im Salzburger Fuschl ist nicht nur ein architektonisches Highlight, sondern entspricht auch den energetischen Grundlagen. Aber es kann auch in die andere Richtung gehen: So kursiert die Geschichte, dass ein Fachmann für Raum- und Gebäudeenergie schon im Jahr 2000 beim Anblick der neuen Hypo Alpe Adria Zentrale meinte: „Energetisch sehr ungünstig für ein Unternehmen. In einem solchen Gebäude ist die Wahrscheinlichkeit für einen Konkurs sehr hoch!“ n

LEBENSBLUME Seit vielen Tausend Jahren ist das aus 19 Kreisen bestehende Symbol der Blume des Lebens in zahlreichen Kulturkreisen auf der ganzen Welt als Energiesymbol bekannt.

So kennt man die Lebensblume beispielsweise in Griechenland ebenso wie in Ägypten, China, Japan oder Tibet. Nicht nur in Europa wird die Blume des Lebens bis heute als schützendes Zeichen verwendet. In manchen Kulturen gilt sie sogar als heilig.

Fotos: themetapicture.com

Die vermutlich älteste Darstellung der Flower of Life ist rund 5000 Jahre alt und im Tempel von Abydos, genauer an den Säulen des Tempelkomplexes des Osireion, in Mittelägypten zu finden. Mit einem geschätzten Alter von etwas über 2000 Jahren ist die in einem Kloster in Tibet gefundene Abbildung der Lebensblume etwas jüngeren Datums.

Gleichzeitig trägt die Lebensblume zur Harmonisierung von Wohn- und Schlafräumen bei. In Büros und an Arbeitsplätzen richtig angebracht, trägt das Symbol der Blume des Lebens zu mehr Aktivität und besserem Arbeitsfluss bei.

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Leerer Tank Nur mit Benzin und Diesel verdienen Tankstellen heute kaum noch ihr Geld. Die Möglichkeiten, Umsätze über andere Kanäle wie Gastronomie oder Handel zu lukrieren, werden immer interessanter.

Autorin: Erika Hofbauer

A

n der Tankstelle der Zukunft wird womöglich kein Benzin mehr verkauft. Tankstellen in der heutigen Form sind ein Auslaufmodell. Es gilt, über neue Formen des ,Auftankens‘ von Energie, Erlebnissen und Events nachzudenken.“ So lautet die Zusammenfassung der Ergebnisse einer Studie über die Tankwelten der Zukunft, durchgeführt von der privaten Universität Witten/ Herdecke. Freilich dauert es noch, bis es solche Event-Tankstellen gibt, doch einige Tendenzen sind schon jetzt zu erkennen. So formuliert man es bei Side Projekt, einer ImmobilienmanagementFirma, die sich auf Um- und Nachnutzung von Tankstellen-Objekten spezialisiert hat.

Der österreichische Tankstellenmarkt ist im Wandel. „Die Ertragsmöglichkeiten aus dem Treibstoffgeschäft werden immer geringer. Einerseits geht der Verbrauch zurück, die Kosten und Auflagen zum Betrieb steigen und die Margen sinken durch den verschärften Wettbewerb der letzten Jahre in Form von Automaten und Diskontern“, erklärt etwa Elsa Dutzler-Stiglechner, Geschäftsführerin des Mineralölgroßhändlers Julius Stiglechner GmbH.In Österreich geht die Schere an Tankstellenformaten immer stärker auseinander: entweder will man billig tanken – und geht zu den wie Schwammerl aus dem Boden schießenden Automatentankstellen – oder man wählt bewusst eine Tankstelle mit Mehrwert, ein multifunktionales Dienstleistungszentrum im weiteren Sinne. Dass es gleichermaßen in beide Richtungen geht, zeigt der aktuelle Frequenzimmobilienreport von Side Projekt.

Tankstellen sind hochfrequente Punkte

Für den Tankstellenbetreiber eröffnen sich nun ganz andere Chancen. Denn: Was geschieht mit den durch die Automatisierung gewonnenen freien Flächen und Gebäuden? Potenzialvernichtung nennt man bei Side Projekt eine etwaige Nicht-Verwendung, denn die Flächen rund um Tankstellen sind hochfrequente Punkte, die vielfach genutzt werden könnten: Waschgeschäft: Für eine Nutzung der frei werdenden Quadratmeter liegen natürlich Themen rund um das Automobil nahe. Kfz-Wasch- und Pflegeeinrichtungen jeglicher Art sind für viele Tankstellen ein attraktives Zusatzgeschäft, sei es als eigenes Zubrot oder über Pachteinnahmen bei Auslagerung dieser Betriebsteile.

Lager: In Zeiten knapper werdender Raumressourcen werden Lagerflächen immer wichtiger.

Vom simplen Nutzen bestehender Räumlichkeiten bis zum Angebot von standardisierten Lagerboxen, wie es Unternehmen wie etwa MyPlace zum Geschäftsmodell gemacht haben. Lokal gut erreichbare Liegenschaften – insbesondere in städtischen Lagen – können so gut profitieren.

Gastronomie: Schon jetzt sind gastronomische Angebote im Tankstellenbetrieb nicht mehr wegzudenken. Auch bei Automatentankstellen lässt sich „Mobile Eating“ z.B. als FranchiseKonzept gut umsetzen. Denn es ist eine Tatsache, dass der Konsumwandel neue Formen der Ernährung und Versorgung hervorbringt. Als Orte des „Zwischendurch-Essens“ kommen Frequenzpunkte wie z.B. Tankstellen in Frage.

Tanken und mehr Fotos: Credits

Die Umrüstung von bemannten Tankstellen auf Automaten geht in Österreich langsam, aber doch voran. Der ÖAMTC stellte einen Preisvorteil von bis zu drei Cent für die Tankkunden fest. Abgesehen vom Vorteil der Öffnungszeiten.

Servicebüros: Diese Immobiliendisziplin ist noch relativ unbekannt, aber wohl ebenfalls stark im Kommen. Für die (Teil-)Nachnutzung von Tankstellengrundstücken eignet sich diese Kombination aus Schauraum und Lagerfläche. Show-

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Facility & Management

24h

rooms werden etwa von Markenherstellern benötigt, die ihre Produkte zeigen wollen, aber zugleich auch mit einem Lager im Hintergrund direkt vertreiben.

Wohnen: Dem Thema leistbarer Wohnraum kommt die Bebauung von ungenutzten Tankstellenflächen entgegen. Grundstücksteile, die etwa durch die Optimierung von Tankstellenliegenschaften frei werden, können oft hervorragend für den Wohnbau genutzt werden.

„Die Ertragsmöglichkeiten aus dem Treibstoffgeschäft werden immer geringer. Die Margen sinken durch den verschärften Wettbewerb der letzten Jahre in Form von Automaten und Diskontern.“ Elsa Dutzler-Stiglechner, Julius Stiglechner GmbH

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Parkplätze: Stellflächen, die durch Tankstellenautomaten frei werden, können meist mit recht wenig Mehraufwand als Parkplätze nutzbar gemacht werden – insbesondere in den städtischen Bereichen wohl ein attraktives Geschäft.

Tabak: In Deutschland wird rund die Hälfte des Umsatzes durch den Verkauf von Tabakwaren erwirtschaftet, erst dann kommen Getränke und anderes. Die Provisionen aus dem Kraftstoffverkauf machen nur rund sechs Prozent des Gewinns aus. Ärztliche Behandlung: Kaum da, fast schon wieder weg. „Ein Arztbesuch – so schnell und einfach wie Volltanken“. Mit diesem Slogan warb „dr.ive in“. Der Mediziner Dieter Zakel ordinierte einige Wochen an ungewöhnlicher

Stelle, nämlich in einer Tankstelle in WienDöbling. „Ich wollte etwas Neues machen, hab’ gedacht, ich beweg’ mich auf die Menschen zu“, begründete Zakel die unorthodoxe Wahl seiner Praxis. Nach drei Monaten war der Probebetrieb zu Ende. „Es ist sehr gut gegangen, die Patienten haben es gut angenommen, auch finanziell ist es sich ausgegangen.“ Allerdings habe er die Praxis alleine nicht 16 Stunden am Tag und sieben Tage die Woche offen halten können.

Deshalb habe er nach der von vornherein festgesetzten Probephase von drei Monaten wieder geschlossen.

Bankstelle: Die Tankstelle als Bankfiliale – das ist zumindest bei den etwa 170 OMV-VIVAStandorten bereits möglich. Das Segment hat auch insofern Potenzial, als auch „mannlose Stationen“ dieses Service anbieten können, zumal Banken in Österreich zunehmend die Reduktion ihres Filialnetzes beabsichtigen.

Retail: Clevere Geschäftsleute machen ihren Tankstellenstandort zum Mittelpunkt der Nahversorgung. Die Linzer Turmöl-Tankstelle am Froschberg etwa bietet jetzt schon ein RundumSorglos-Paket für die Anrainer: Ein KleiderReinigungsservice, ein PostPartner-Shop, ein Spar express-Geschäft und eine Waschanlage sorgen für Frequenz.” n

Rise Like a Phoenix Kommentar: Mag. Wolfgang Schmitzer Geschäftsführer Side Projekt Immobilienmanagement

n Zahlreiche ungeschliffene Juwelen befinden sich unter den heimischen Tankstellen. Da wäre es gut zu wissen, welche das sein könnten.

Foto: side project, Julius Stiglechner GmbH, Fotolia

Um diese Frage richtig beantworten zu können, muss man den Tankstellenmarkt verstehen. Österreich steht gerade am Anfang einer großen Konsolidierungswelle. Unsere Prognose von vor zwei Jahren, dass mittelfristig 600 Tankstellen werden zusperren müssen, bewahrheitet sich immer mehr. 72 Stationen haben bereits dicht gemacht und das Sterben geht munter weiter. Die Eigentümer und Betreiber realisieren diesen Wandel erst langsam. Der Knackpunkt, um nicht in einer Schockstarre zu sterben, sondern um die Veränderung aktiv zu meistern und zu seinem Vorteil zu nutzen, ist, zu verstehen, dass es sich bei einer Tankstelle um eine Liegenschaft mit Potenzial handelt. Und Liegenschaften können unterschiedlich genutzt werden. Schon jetzt gibt es eine Vielfalt an realisierten Um- oder ergänzenden und frequenzbringenden Zusatznutzungen – in unserem periodisch erscheinenden Frequenzimmobilien-Report (siehe auch Text vor diesem Kommentar) zeigen wir diese regelmäßig auf.

Das war aber noch lange nicht alles! Denn es gibt auch eine Tankstellengattung, die nach wie vor noch neu gebaut wird, und zwar stärker und größer als je zuvor. Ich spreche von den großen Schlachtschiffen.

Das sind zum einen die klassischen an den Autobahnen liegenden Großtankstellen. Gerade bei ihnen ist gut erkennbar: Neben Kraftstoffen für das Auto brauchen die Menschen auch ihre Pausen und ihre „Kraftstoffe“ in Form von Kaffee, Snacks, Erfrischungen, Mahlzeiten – und natürlich das Gegenteil. Toiletten werden selbst von ausdauernden Fernfahrern zwangsweise angesteuert. Die zweite – und aus Sicht eines Immobiliendevelopers besonders interessante – Art der Schlachtschiffe sind Serviceparks. Dabei handelt es sich um intelli-

gent entwickelte Agglomerationen an sehr gut erreichbaren Orten mit einem bunten Mix an Nutzern. Der Servicepark Traiskirchen ist ein gutes Beispiel – hier sollen frische Ideen zusammen auf einem Platz entstehen. Von der Großtankstelle über ein Motel, Handel, Lager/ Logistik, Pferdesporthaus und einen Baumaschinenhandel bis hin zu einem Boots- und Yachtausrüster. Einiges davon ist bereits realisiert.

Alle Parzellen von 5.000 bis 9.000 Quadratmeter im 1. Entwicklungsabschnitt sind bereits vergeben und ein 2. und 3. Entwicklungsabschnitt werden folgen. Ein Logistikcenter mit 60.000 Quadratmetern ist schon in der Planungsphase – ein Beispiel, wie zukünftige Servicezentren in hochfrequenter, gut sichtbarer Lage im Nahbereich einer Großstadt geplant und ausgerichtet werden. Denn das ist allen Tankstellen gleich: Sie sind Orte mit hoher Frequenz. Wie diese Frequenz genau genutzt und letztendlich monetarisiert werden kann, hängt von der individuellen Lage ab. Einmal hilft vielleicht die Ergänzung durch einen Blumenhandel, eine Bäckerei oder eine Waschstraße (hier gibt es bereits eigene Anbieter), ein anderes Mal liegt die Lösung im Kampf gegen die Konsolidierung im Verkauf einer Liegenschaft. Intelligente Bauträger haben das schon längst verstanden und wissen auch, dass die stets so gefürchteten Kontaminationen mit entsprechender Erfahrung vertraglich und/oder wirtschaftlich geregelt werden können.

Bestes Beispiel: In der Simmeringer Hauptstraße in Wien baute die GESIBA auf einer ehemaligen Tankstellenliegenschaft 116 hochmoderne Mietwohnungen. In Linz haben wir jüngst ein innerstädtisches Grundstück, auf dem noch bis zum Sommer eine Tankstelle in Betrieb war, an einen Wohnbauträger verkauft. Gerade das Potenzial der innerstädtischen Flächen sollte in Zeiten der Grundstücksknappheit nicht unbeachtet bleiben. Ich sehe in der heimischen Marktbereinigung eher zahlreiche Chancen als ein halbleeres Glas.

Frühjahr 2015 | ImmoFokus 145

Im Fokus

Nutzen und Kosten des Maklers Kommentar: Walter Rosifka AK Wien Abteilung Konsumentenpolitik/Wohnen

n In Österreich ist - jedenfalls im Bereich der Immobilienmakler - die Doppelmaklertätigkeit erlaubt. Also sind sowohl der Abgeber der Immobilie als auch der Wohnungssuchende „Auftraggeber“ des Maklers.

Damit wären prinzipiell beide provisionspflichtig, wenn der Makler ein Geschäft erfolgreich vermittelt.

Es ist aber fragwürdig, dass ein Makler die Interessen beider vertreten kann, denn der Vermieter will teuer vermieten, der Mieter billig mieten. Detto beim Verkauf. Wen unterstützt der Makler also? In der Regel den Abgeber … je höher der Preis, desto höher seine Provision.

Immer wieder wird auch davon berichtet, dass Makler die Wohnungssuchenden übervorteilen. Zwei typische Beispiele: a) Bei den Altbauwohnungen in Wien wurden in den letzten Jahren mindestens 80% zu einem gesetzwidrigen Mietzins vermietet, die meisten davon über einen Makler … je höher der Preis, desto höher seine Provision. Makler naschen offensichtlich gerne am gesetzwidrigen Vorgehen des Vermieters mit. b) Negative Eigenschaften eines zu kaufenden Einfamilienhauses werden vom Makler oft nicht offen gelegt, z.B. die Lage in einem hochwassergefährdeten Gebiet - das würde ja den Kaufpreis und damit die Provision des Maklers drücken, oder den Kauf vielleicht sogar vereiteln.

Dazu kommt noch, dass in vielen Orten ein Nachfrageüberhang herrscht; das heißt: „Die Masse der durchschnittlichen Wohnungen geht weg wie die warmen Semmeln“; da wird dann vereinbart, dass der Vermieter/Verkäufer keine Provision zahlt, weil der Mieter/Käufer der Provision ja nicht entkommen kann, wenn er die Wohnung will.

Offensichtlich hat sich in Österreich der Geschäftsbrauch etabliert, als Abgeber einen Makler mit Dienstleistungen zu beauftragen, ohne diese Leistungen aber zu honorieren. Uns wurde sogar berichtet, dass manchmal nicht nur ausschließlich der Mieter dem Makler eine Provision bezahlen musste, sondern der Makler sogar 30 bis 50% der vom Mieter bezahlten Provision an den Vermieter oder Verwalter weitergeben musste („Kick-Back-Zahlung“).

Im Übrigen regt die Konsumenten zu Recht auch die Abzocke durch Makler auf, die in einem Naheverhältnis zu Wohnungsabgebern stehen. Dabei werden (Makler)Tochterfirmen nur zwischengeschaltet, damit Vermieter und Verkäufer über diesen Umweg auch noch Provision kassieren.

In der Praxis zahlen also meist nur die Mieter/Käufer eine Provision, obwohl ja in der Regel der Wohnungsabgeber der Erstauftraggeber ist und praktisch nur er einen Nutzen durch den Makler hat. Der Makler erspart ihm Kosten (z.B. für Inserate) und Zeit (Makler zeigt die Wohnung her und verhandelt mit Interessenten).

Wie sieht es in Deutschland mit dem aktuellen Bestellerprinzip aus?

Im mietzinsgeregelten Bereich dürfen die Vermieter die Provision nicht auf die Mieter überwälzen. Im nicht mietzinsgeregelten Bereich und bei Immobilienkäufen können die Maklerkosten kaum bzw. maximal teilweise auf die Erwerber (mietpreis- oder kaufpreiserhöhend) überwälzt werden, weil ja das vergleichbare Wohnungsangebot von Wohnungsabgebern, die ohne Makler verkaufen/vermieten, dann billiger wäre.

Hingegen ist die Einschaltung eines Maklers nicht zum Vorteil des Wohnungssuchenden, sie erspart ihm nichts und kostet zusätzlich.

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ImmoFokus | Frühjahr 2015

Was würde sich mit dem Bestellerprinzip verändern? Wenn Provision nur vom Erstauftraggeber zu zahlen wäre, dann wäre es gerechter.

Es würde jedenfalls prinzipiell den Wohnungssuchenden nützen, sie würden um die Maklerkosten entlastet sein. Die abzockenden „Scheinmakler“, also (Tochter-/Schwester-)Firmen der Wohnungsabgeber würden verschwinden.

Bestellerprinzip – ein Irrweg?

Kommentar: Anton Holzapfel Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft ÖVI

n Nur um vorweg eines klarzustellen: Im aktuellen Regierungsprogramm ist kein Hinweis darauf enthalten, dass im (Immobilien-) Maklerrecht etwas geändert werden soll. Die Begründung für die freundliche redaktionelle Einladung zu einem Statement zum Bestellerprinzip - „es würde ja in Österreich derzeit häufig darüber diskutiert“ - möchte ich zumindest hinterfragen. Ein akutes Thema sieht anders aus. Doch der Reihe nach.

Fotos: ÖVI, AK Lisi Specht

Wie so oft wird von unseren Medien und Politikern ein Begriff aus Deutschland importiert und als Idee in Österreich platziert. Das ist nicht nur bei der Mietpreisbremse so, sondern auch bei der Beauftragung von Maklerdienstleistungen. Was ist mit dem seit 1.Jänner 2015 in Deutschland geltenden Bestellerprinzip gemeint? Lassen Sie mich aus dem Newsletter des deutschen Immobilienverbandes IVD vom 10.03.2015 zitieren: „Dem neuen Gesetz zufolge darf der Makler nur dann vom Mietinteressenten Provision verlangen, wenn er ausschließlich für ihn auf die Suche nach einer passenden Wohnung gegangen ist. Liegen dem Makler gleichzeitig mehrere ähnliche Suchaufträge von unterschiedlichen Wohnungssuchenden vor – ein Fall, der in der Maklerpraxis häufig vorkommt - kann er am Ende von keinem Interessenten Courtage verlangen. Zeigt der Makler dem Mietinteressenten mehrere Wohnungen, die dessen Suchprofil entsprechen, kann er die Wohnungen, für die sich der Kunde nicht entschieden hat, keinem anderen Wohnungssuchenden mit ähnlichem Suchprofil provisionspflichtig anbieten.“ Der IVD skizziert weitere Folgen wie etwa sinkende Transparenz auf dem Markt, Massenbesichtigungen und Einschränkung von Dienstleistungen für den Mieter im Rahmen der Mietvertragsverhandlungen. Ob sich - wie ich aus persönlichen Erfahrungen in München und Stuttgart lernen durfte - der Markt nicht überhaupt andere Wege sucht, sei dahingestellt…

In Österreich gibt es noch weitere Aspekte zu beachten. Bei allen preisgeregelten, dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegenden Wohnungen kann der Vermieter seine Vermarktungskosten nicht einpreisen. Im geltenden Richtwertsystem ist dafür kein Platz.

Warum eigentlich nicht? Jedem Verbraucher ist bewusst, dass er bei der Bezahlung seines Einkaufs im Supermarkt oder Einzelhandel die Zwischenhändler- bzw. Marketingkosten letztendlich zu tragen hat.

Sogar die gemeinnützige Wohnungswirtschaft darf in ihrer Kostenmiete die Vermarktungskosten ansetzen. Wenn die mietrechtlichen Preisbeschränkungen im Rahmen der laufenden Diskussionen auf parlamentarischer Ebene sogar noch verschärft werden sollten, ist schon gar kein Platz mehr für ein Einpreisen. Auch ein – naheliegender – Vergleich mit dem Versicherungsmakler zeigt auf, dass die Vermittlungskosten typischerweise beim Endverbraucher angesetzt werden. Die Versicherungswirtschaft hat sich übrigens erfolgreich in den vergangenen Jahren gegen anderslautende Entwicklungen des europäischen Gesetzgebers wehren können. Die Transparenz, die ein Mieter punkto Maklerprovision hat, ist bei Versicherungsprovisionen nicht gegeben…

Noch ein Aspekt ist zu erwähnen: Gemeinschaftsgeschäfte von Maklern sind im Mietbereich schon seit der Kürzung der Mieterprovisionen durch die Änderung der ImmobilienmaklerVO im Jahr 2010 stark zurückgegangen. Die radikale Einführung des Bestellerprinzips würde Gemeinschaftsgeschäfte gänzlich zurückdrängen und weniger Angebot und Service für den Suchenden mit sich bringen.

Das Fazit des zitierten IVD Newsletters „…. die Wohnungssuche wird in Deutschland deutlich schwieriger werden als bisher“ ist wohl uneingeschränkt auch für Österreich zu ziehen.

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Wissen & Strategie

Ein Minus-Geschäft Städtische Mine. Allein die norwegische Stadt Norrköping beherbergt beispielsweise 560 Tonnen Kupfer, verbaut in stillgelegten Leitungen unter der Stadt. Urban Mining sucht Wege, diese Ressourcen rückzugewinnen.

Noch übersteigen die Kosten zur Rückgewinnung jedoch den Marktwert der Rohstoffe um ein Vielfaches.

Autorin: Agnes Schmid

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A

lle Welt braucht Ressourcen: Wir müssen Produkte herstellen, Energie gewinnen, den Wohlstand wachsen lassen. (Wirtschafts) wachstum ist das erklärte Ziel aller Staaten.

Aber Ressourcen sind – wie so vieles – begrenzt.

Ein Phänomen, das spätestens 1972 bekannt wurde, als das Wirtschaftsforscher-Paar Donella und Dennis Meadows für den Club of Rome „Die Grenzen des Wachstums“ in einer umfassenden Studie aufzeigte. Alternativen müssen her, vor allem in der Rohstoffgewinnung. Denn offensichtlich liegt viel brach, wie TU WienAssistenzprofessor Johann Fellner meint. Der Mitarbeiter am Institut für Wassergüte, Ressourcenmanagement und Abfallwirtschaft beschäftigt sich schon seit geraumer Zeit mit zwei neuen bzw. alten Quellen in diesem Zusammenhang: „Urban Mining“ und „Landfill Mining“. Wege, die es erlauben, bereits verwendete Ressourcen wieder zu verwenden.

Stadt als Rohstoffquelle

Fotos: Fotolia

Beim Urban Mining gilt die Stadt als Mine. Rohstoffe werden aus abgerissenen Gebäuden oder überflüssigen (nicht mehr benötigten) Produkten gewonnen. „Die norwegische Stadt Norrköping beherbergt beispielsweise allein 560 Tonnen Kupfer, verbaut in stillgelegten Leitungen unter der Stadt“, erzählt Fellner. Urban Mining sucht Wege, diese Ressourcen rückzugewinnen. Beim Landfill Mining konzentriert sich der Ressourcenabbau auf Mülldeponien, wo also jene Stoffe

gelagert werden, die in der Vergangenheit aufgrund technologischer oder ökonomischer Rahmenbedingungen als nicht rückgewinnbar eingestuft wurden.

Kosten übersteigen Marktwert

So vielversprechend das Konzept klingen mag, der Weg dorthin ist nicht so leicht, räumt Fellner ein: „Gerade beim Urban Mining übersteigen die Kosten der Rückgewinnung oft den Marktwert der Rohstoffe um ein Vielfaches.“ Und wirklich nachhaltig sei auch dieses Konzept nicht – denn es verschiebt das Problem der endlichen Ressourcen nur, anstatt es zu lösen. Aber, so der Experte: „Wenn man nicht ohne steigenden Ressourcenverbrauch wachsen kann, ist es umso wichtiger zu wissen, woher diese Ressourcen kommen und dass diese schonend gewonnen werden.“ Fellner präsentierte in einem Vortrag zum Thema „Wo lagern die Ressourcen der Zukunft?“ mögliche Rohstoffquellen der Zukunft, die neben der Erschließung außereuropäischer Rohstoffe eine Förderung der Versorgung aus EU-internen Quellen ermöglichen. Ein effizienterer Umgang mit Ressourcen und insbesondere ein verstärktes Recycling seien dabei unabdingbar, so Fellner.

Ressourcenpotenzial ist dabei vorhanden, auch in Österreich, erläutert der TU-Wissenschafter Fellner anhand von Beispielen.

„Wo lagern die Ressourcen der Zukunft?“

So haben Untersuchungen des Materialumsatzes hoch entwickelter Volkswirtschaften gezeigt, dass Bauwerke den größten Bestand an materi-

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Wissen & Strategie Anthropogenes Materiallager in der Schweiz Anthropogenes Materiallager in der Schweiz (in Tonnen pro Einwohner) Kies/Sand

370

Ziegel

20

Stahl

5-10

Holz

5

Kunststoff

1

Aluminium

1 0,3

Kupfer

0,3

Zink Cadmium

<0,001

0,0001

0,001

0,01

Vergleich zwischen „Konsumlager“ und geogenen Reserven Kupfer: 300 Mio. t Zink: 205 Mio. t Eisen: 14800 Mio. t

580 Mio. t 200 Mio. t 77 000 Mio. t

Quelle: Rechbeger 2004, Rauch 2009, USGS 2011

ellen Ressourcen (z.B. Stahl, Aluminium, Holz, Kunststoffe, Kupfer) in der Anthroposphäre darstellen. Dieses Materiallager wächst (derzeit um ca. drei Prozent pro Jahr) und gewinnt als Rohstoffquelle mehr und mehr an Bedeutung.

Insgesamt beträgt das Pro-Kopf-Lager über 400 Tonnen an materiellen Ressourcen, die zukünftig im Fall der Renovierung oder Erneuerung von Bauwerken oder Infrastruktureinrichtungen als potenzielle Sekundärressourcen zur Verfügung stehen, erklärt Fellner. Global gesehen erreicht oder übersteigt die in unseren Städten und Siedlungen verbaute Rohstoffmenge für einzelne Metalle bereits jene Menge, die sich in Form von abbauwürdigen Erzen noch in der Erdkruste befindet (etwa Kupfer oder Zink). Fellner: „Demzufolge ist das Rohstoffpotenzial für Urban Mining von signifikanter Bedeutung und wird aufgrund der Tatsache, dass unsere urbanen Lager, also unsere Städte, weiter wachsen, zunehmend wichtiger werden.“ Nur ein Teil gedeckt

Dieses bestehende Wachstum des urbanen Lagers führt allerdings auch vor Augen, dass durch die

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0,1

1

10

100

1.000

Gewinnung von Rohstoffen aus dem bestehenden Lager nur ein Teil des zukünftigen Ressourcenverbrauchs gedeckt werden kann, da dieser höher ist als der Ressourcenverbrauch in der Vergangenheit. Des Weiteren ist im Hinblick auf Urban Mining zu berücksichtigen, dass potenzielle Sekundärrohstoffe erst am Ende der Nutzungsdauer von Gebäuden (mit dem Abbruch) zur Verfügung stehen, sieht Ressourcenexperte Fellner hier Grenzen: „Nur vereinzelt (z.B. abgeklemmte Leitungen) kann unmittelbar auf die Rohstoffe zurückgegriffen werden.“ Das heißt, die zeitliche Komponente spielt bei Urban Mining Aktivitäten eine zentrale Rolle. Die Zeit ist auch von Bedeutung hinsichtlich des Aufwandes zur Rückgewinnung von Rohstoffen. Während in der Vergangenheit Bauwerke oder Konsumgüter zumeist aus einer überschaubaren Anzahl an unterschiedlichen Rohstoffen errichtet bzw. produziert wurden, hat sich die Komplexität in den letzten Jahrzehnten deutlich erhöht.

Dies, erläutert Fellner, führe zwangsläufig auch dazu, dass sich der Aufwand für die Rückgewinnung von Rohstoffen zukünftig deutlich erhöhen werde. So ist beispielsweise bereits jetzt zu beobachten, dass der maschinelle Aufwand und damit auch die Kosten für den Abbruch und das Recycling von jüngeren Gebäuden deutlich höher sind, als jene bei Gebäuden, die vor über 100 Jahren errichtet wurden. Nicht zuletzt müsse auch erwähnt werden, meint Fellner, dass bestehende Technologien es nur bedingt erlauben, Rohstoffe (z.B. Kupfer aus abgeklemmten Erdleitungen) gewinnbringend

Rohstoffmengen auf Deponien Rohstoffmengen auf Deponien (kg pro Einwohner)

10

1

Kupfer

9 kg/Ew 20 kg/Ew 500kg/Ew

Eisen/Stahl

10.000

100.000

aus dem urbanen Lager zu gewinnen: „Hier bedarf es in der Zukunft jedenfalls technologischer Innovationen.“ Landfill Mining

Im Gegensatz zum urbanen Lager (potenzielle Quelle für Urban Mining) stehen jene Rohstoffe, die sich in Deponien befinden, theoretisch unmittelbar zur Verfügung, da sie nicht mehr genutzt werden, betont Ressourcenexperte Fellner zunächst das Positive. Die Menge der Rohstoffe auf Deponien ist allerdings deutlich geringer als jene in unseren Städten, errechnete Fellner: Untersuchungen an einzelnen Deponien und Hochrechnungen für alle in Österreich in der Vergangenheit deponierten Abfälle zeigen, dass für viele Rohstoffe zumeist deutlich weniger als zehn Prozent aller anthropogenen Ressourcen auf Deponien zu finden sind. Während das gesamte österreichische Pro-Kopf-Lager an Kupfer (Cu) bei etwa 300 kg liegt, lagern auf Deponien nur rund 20 kg, d.h. weniger als sieben Prozent. Ein ähnliches Bild zeigt sich für Aluminium und Eisen. Das erzeugt nicht unbedingt Euphorie.

Und es geht weiter: Selbst unter der Annahme, dass alle Rohstoffe auf Deponien zu 100 Prozent rückgewinnbar sind, lässt sich damit (beispielsweise für Metalle) der österreichische Verbrauch nur für ein oder maximal zwei Jahre decken, rechnet TU-Wissenschafter Fellner vor.

Eine Ausnahme dabei stellt der Nährstoff Phosphor dar: Insgesamt lagern auf österreichischen Deponien rund 300.000 Tonnen Phosphor. Dies entspricht dem durchschnittlichen Phosphor-

1000

38 kg/Ew

Phosphor Aluminium

100

1.000.000

10.000.000

zum Vergleich – Konsumlager: Aluminium: Kupfer: Eisen:

300 kg/Ew 300 kg/Ew 8.000 kg/Ew

Quelle: Rettenberger 2009

Import Österreichs über einen Zeitraum von nahezu 20 Jahren. Fellner: „Bei detaillierter Betrachtung zeigt sich allerdings, dass der überwiegende Teil des Phosphors in einer Form deponiert wurde, die auch zukünftig selbst bei sehr stark steigenden Rohstoffpreisen eine Rückgewinnung wirtschaftlich unmöglich macht.“ In näherer Zukunft erscheint lediglich jener Phosphor, der auf Aschedeponien (70.000 Tonnen) lagert (Rückgewinnungskosten um Faktor 4 bis 5 über dem aktuellen Weltmarktpreis), einer Rückgewinnung potenziell zugänglich, ringt Fellner Landfill Mining doch noch etwas an konkreten Zukunftsaussichten ab. Denn Beispiele aus der Vergangenheit zeigen, was alles möglich ist.

„Wichtig ist zu wissen, woher die Ressourcen kommen und dass diese schonend gewonnen werden.“ Johann Fellner, Privatdozent, Leiter CD Labor „Anthropogene Ressourcen“

So wurden beispielsweise in den 70er und 80er Jahren des letzten Jahrhunderts große Mengen an Germanium aus deponierten Galvanikschlämmen der Zink- und Bleiverhüttung gewonnen. Österreich war durch dieses Landfill Mining Projekt, das in der Vergangenheit in Kärnten im Umfeld von Bleiberg durchgeführt wurde, unter den fünf bedeutendsten Germaniumherstellern weltweit. Der Wert des rückgewonnenen Germaniums lag bei knapp 200 Millionen Euro.

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Wissen & Strategie

„In vielen Bereichen wird Urban Mining oder Landfill Mining sehr stark von Umweltaspekten getrieben und erst sekundär aufgrund des Rohstoffwertes.“ Johann Fellner

Kosten Rückgewinnung in Euro/Tonne

Kosten Rückgewinnung Euro/Tonne Potential an Phosphor inin österreichischen Deponien Potential an Phosphor in österreichischen Deponien 45.000 40.000 35.000 30.000

1

10

25.000

0

1000

Hausmülldeponien

20.000 15.000 10.000 5.000

100

Klärschlammdep.

Aschendep.

50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000

Abhängigkeit reduzieren

Wissenschaftler Fellner will dennoch an den Konzepten zur „Städtischen Mine“ festhalten.

Denn: „Trotz zu bewältigender Herausforderungen – z.B. hinsichtlich Technologien – stellen Urban Mining und Landfill Mining Konzepte dar, die für sich zwar alleine klarerweise nicht unseren Rohstoffbedarf decken, allerdings dazu beitragen können, unsere Abhängigkeit von geogenen Lagerstätten und damit von Rohstoffimporten zu reduzieren.“ Außerdem, hält Fellner fest, seien diese beiden Konzepte nicht nur aus der Ressourcenperspektive, sondern auch aus Umweltsicht für eine nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung zwingend erforderlich: „Schließlich stellt vor allem die Kapazität der Geo-, Hydro- und Atmosphäre für die Aufnahme anthropogener Reststoffe eine zunehmend sichtbarer werdende Begrenzung für den Materialumsatz unserer Volkswirtschaften dar – sprich: CO2-Anreicherung in der Atmosphäre und damit verbundener Klimawandel.“ Ökologie gegen Ökonomie?

Wird also Ökologie gegen Ökonomie oft ausgespielt? Fellner: „In vielen Bereichen wird Urban

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Mining oder Landfill Mining sehr stark von Umweltaspekten getrieben. Das heißt, Deponierückbau oder Wertstoffgewinnung aus Abfällen erfolgt primär aufgrund des Umweltschutzes oder zu vermeidender Deponierungskosten und erst sekundär aufgrund des Rohstoffwertes.“ Ausnahme dazu bildet vielleicht das Recycling von Elektronikschrott, so Fellner weiter, das zwar auch aufgrund des Umweltschutzes notwendig ist, allerdings ist es da auch aufgrund des Wertstoffgehaltes ökonomisch sinnvoll.Bei Landfill Mining sieht Rohstoffexperte Fellner die Wettbewerbsfähigkeit „zumeist noch deutlich geringer“. Aus Rohstoffsicht werde es seiner Meinung nach auch in den nächsten Jahrzehnten nicht wirtschaftlich werden, Materialien aus Deponien (alten Hausmülldeponien) rückzugewinnen, „außer die Umwelt ist gefährdet und man muss ohnehin Maßnahmen setzen.“ Etwas anders könnte die Geschichte bei Deponien sein, auf denen Industrieabfälle abgelagert wurden: „Dazu gibt es auch Beispiele aus der Vergangenheit, aber auch Gegenwart, wo Landfill Mining wirtschaftlich attraktiv war, wie beim Phosphor Potential Beispiel Germaniumproduktion im Kärntner Bleiberg. Oder die Firma Baumit, die als Inputmaterial für ihr Zementwerk in Wopfing beispielsweise Ablagerungen, die während des Kohleabbaus in Grünbach am Schneeberg angelegt wurden, verwendet. Kohle, die zu großen Teilen mit Ton vermischt ist, wurde damals deponiert und wird nun ausgegraben und in geringen Mengen als Rohstoff für die Zementproduktion verwendet.“ Welche Branchen oder Firmen könnten von Urban Mining oder Landfill Mining profitieren? Fellner: „Abfallwirtschaftsfirmen, Firmen, die Aufbereitungstechnologien entwickeln, aber auch Inhaber der Ressourcen bzw. zukünftiger Abfälle könnten profitieren. So kann es wohl für Netzbetreiber interessant sein zu wissen, wie alte, nicht mehr in Betrieb befindliche Leitungen ausgebaut werden können.“ n

Akademische Seite

Developers, Planners, and the City Kommentar: Gunther Maier

n Kennen Sie SimCity? Das Computerspiel versetzt Sie in die Position des Stadtplaners, der Parzellen für bestimmte Nutzungen widmet, Infrastruktureinrichtungen wie Straßen und Bahnlinien baut und Einrichtungen wie Feuerwachen und Polizeistationen errichtet. Der Computer steuert die Bewohner der Stadt bei, schickt sie von den Wohngebieten zur Arbeit und zum Einkaufen, verstopft damit die Straßen und führt so zu mehr oder weniger Zufriedenheit der Bewohner mit Ihrer Stadt. Ist die Zufriedenheit hoch, so wandern Leute zu, die Einwohnerzahl steigt, ist die Zufriedenheit niedrig, so suchen die Stadtbewohner das Weite und die Bevölkerungszahl schrumpft. Das hat dann natürlich wieder Auswirkungen auf die Steuereinnahmen, mit denen Sie als Planer bzw. Spieler die städtischen Bediensteten und die Infrastruktur bezahlen müssen.

Der Computer übernimmt aber auch einen ganz besonders wichtigen Part in diesem Zusammenhang, den des Immobilienentwicklers. Denn als Planer/Spieler können Sie noch so viele Wohn- oder Gewerbegebiete widmen, wenn dort niemand wohnen oder ein Geschäft eröffnen will, wird der Developer/Computer dort nicht investieren und das schöne Widmungsgebiet wird ungenutzt oder zumindest untergenutzt bleiben.

Zugegeben, SimCity ist ein sehr amerikanisches Spiel: Langeweile ist mit Football-Stadien, Kriminalität mit Polizeistationen zu bekämpfen. Und das einzige Mittel gegen verstopfte Straßen sind noch mehr Straßen. In seinem Kern dreht sich das Spiel aber um einen zentralen Zusammenhang, der die Entwicklung aller größeren Städte prägt: den zwischen dem Immobilienentwickler, dem „Developer“, einerseits und dem Stadtplaner andererseits. Wie siamesische Zwillinge sind sie aneinander gebunden. Keiner kann ohne den anderen in der Stadt viel bewegen, jeder kann aber den anderen in seinen Möglichkeiten und Ambitionen massiv behindern.

Dabei ticken Sie, trotz ihrer engen Verbindung, ganz unterschiedlich. Für den Developer sind Marktsituation und lokalisierte Nachfrage essentiell.

Ihn treibt die Rendite, die er benötigt, um das aufgenommene Kapital zurückzuzahlen und um das Risiko abzudecken, das mit jeder Immobilienentwicklung unweigerlich einhergeht. Sein Fokus liegt innerhalb der Grundstücksgrenzen, denn dort entsteht letztendlich die Rendite.

Für den Planer hingegen sind die längerfristigen Entwicklungspotenziale wichtig. Sie sind die Möglichkeiten, die er für die privaten Entwickler schafft, deren Umsetzung er aber nicht durchsetzen kann. Der Planer denkt in Achsen, Korridoren und Gebieten über längere Zeiträume und über die Grenzen vieler Grundstücke hinweg. Ihn treibt letztlich die Zustimmung der Bevölkerung in Form von Wahlergebnissen oder von Zu- und Abwanderung.

Dieser Zusammenhang ist spannend genug, dass wir ihm im kommenden Juli eine eigene Summer School widmen. Gemeinsam mit der European Regional Science Association (ERSA) und der European Real Estate Society (ERES) werden wir uns an der WU zehn Tage lang diesem Spannungsfeld zwischen Developer und Planer widmen. Neben Vorträgen, Präsentationen und Diskussionen werden die internationalen Studierenden auch eine Reihe von Stadtentwicklungsprojekten in Wien besuchen, um so vor Ort das Thema hautnah zu erleben.

Gunther Maier ist Professor an der Wirtschaftsuniversität Wien, Leiter des Forschungsinstituts für Raum- und Immobilienwirtschaft und gemeinsam mit Shanaka Herath Autor von „Immobilienbewertung mit hedonischen Preismodellen“, das im März bei Springer erscheinen wird.

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Green & Blue

Wasser, Luft, Licht, Sonne Heilende Architektur. Healing Environment untersucht den Einfluss, welchen Temperatur, Farben, Licht oder Materialien auf die Genesung von Menschen haben. Aus gutem Grund sollte Healing Environment nicht nur bei Gesundheitsbauten Berücksichtigung finden, meinen Bente Knoll und Katharina Pink.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Dipl.-Ing. Dr. Bente Knoll: Landschafts- und Verkehrsplanerin, Geschäftsführerin im Büro für nachhaltige Kompetenz, sowie Universitätslektorin an der Technischen Universität Wien, der Johannes Kepler Universität Linz und der Universität Wien.

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Healing Environment. Eine junge Disziplin. Was darf man sich darunter vorstellen?

Katharina Pink. Healing Environment untersucht, welchen Einfluss Temperatur, Farben, Licht oder verwendete Materialien auf kranke Menschen haben. Der amerikanische Architekturprofessor Roger Ullrich war in den 80er Jahren des vorigen Jahrhunderts einer der ersten Wissenschaftler, der sich mit diesem Thema intensiv beschäftigt hat. Dieser Forschungsbereich hat in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen.

Zahlreiche Studien bestätigen mittlerweile, dass die Rahmenbedingungen in Krankenhäusern nicht gleichgültig sind. Vor allem Faktoren wie menschliche Zuwendung, einfühlsame Kommunikation und Qualitätszeit für ArztPatienten-Gespräche während des stationären Aufenthalts haben einen entscheidenden positiven Einfluss auf den Genesungsprozess. Roger Ullrich konnte darüber hinaus auch in einer Studie nachweisen, dass ein Patient, der nicht nur gegen die Hauswand schaute, sondern Natur in seinem Blickfeld hatte, eine deutlich kürzere Verweildauer und eine bessere Genesung aufwies und zudem weniger Schmerzmittel benötigte. Healing Environment sollte aber nicht nur bei Krankenhausbauten Berücksichtigung finden.

Das Thema ist also nicht allein auf den Krankenhausbau fokussiert?

Pink. Nein. Auf keinen Fall. Auch der Gesunde fühlt sich in einer Umgebung mit viel Grün oder Wasser einfach deutlich wohler. Es gibt Studien, die belegen, dass sich die Verweildauer bei Wohnbauten mit Teichanlagen um 20 bis 25 Prozent erhöht. Am Wasser, da fühlt man sich einfach wohl. Wasser bedeutet Leben. … und wie reagiert die Architektur darauf ?

Bente Knoll. Unsere Städte sind von einem sehr hohen Versiegelungsgrad und einer dichten Bebauung geprägt. Das hat natürlich negative Auswirkungen. Wir müssen wieder mehr Natur in die Stadt bringen. Das hätte einen positiven Effekt auf das Mikroklima. Die Temperaturen würden sinken, die städtische Hitze würde sich reduzieren und die Luftfeuchtigkeit steigen. Das heißt: Eine begrünte Dachterrasse, ein begrünter Dachgarten, eine entsiegelte Fläche bringen Lebensqualität, bessere Luftqualität, weniger Feinstaub. Das bewirkt ganz einfach, dass sich die Menschen wohler fühlen.

Eine klare Aussage gegen Verdichten?

Knoll. Ich bin ganz klar für städtische Strukturen und Verdichten. Verdichten ist speziell

Katharina Pink, MSc BSc BA: Geschäftsführerin des Verbandes der Privatkrankenanstalten Österreichs. Sie hat Gesundheitsmanagement – mit Schwerpunkt Consulting und Management in Einrichtungen des Gesundheitswesens – studiert und einen Master in biologischer Anthropologie.

ein Wiener Thema. Verdichten und Verdichten sind aber zwei paar Schuhe. Es gibt auch qualitätsvolles Verdichten. Man muss nur die Pflanze als Baustoff sehen. Jeder Baukörper hat ein vielfältiges Grünraumpotenzial. Es gibt Dachgärten, Fassadenbegrünung, Dachterrassen, Balkongestaltung.

Ein großes Handlungsfeld gäbe es auch in der Veränderung der Bauordnungen. Heute ist vieles aufgrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen nicht möglich. Aber auch auf Seiten der Auftraggeber und Bauherren ist ein Bewusstseins- und Imagewandel notwendig. Es ist bei weitem nicht ausreichend, einfach Grünflächen einzuplanen. Pflanzen sind lebendige Baustoffe, sie brauchen Pflege.

Im Bereich eines Krankenhauses besteht die große Herausforderung darin, ein adäquates Grünraumkonzept zu entwickeln, das auch ein Grünraumpflegemanagement umfasst.

Derartiges ist bislang in den Planungsvorgaben nirgendwo vorgesehen. Das wäre auch ein gutes Beispiel, wie man Qualität in Planungsprozessen verankern kann. Es gilt nicht nur zu planen, wo die schönen Pflanzen hinkommen. Entscheidend ist der dazugehörige Bewirtschaftungsplan.

Was aber ist mit den Kosten? Welcher Betreiber von Krankenanstalten halst sich gerne neue Kosten auf ?

Knoll. Auch Beton-, Asphalt- oder Dachflächen müssen gepflegt und instand gehalten werden. Es ist ja nicht so, als ob es diese Kosten nicht gäbe. Die eigentliche Herausforderung liegt im Bestand. Im Bereich der privaten Krankenhäuser geht es in erster Linie um Sanierung und Zubauten und schon auf kleinen Flächen lässt sich Grünraumpotenzial umsetzen, das auch den Wert der Immobilie steigert.

Bei den Dachgärten könnte man auch in Richtung Nutzpflanzen denken, gerade bei gemeinschaftlichen Dachterrassen, Balkonen etc. würde sich das anbieten. Man müsste Angestellte finden, die bereit wären, sich für diese Gärten zu engagieren. Man würde somit zur Qualität des Arbeitsplatzes beisteuern.

Pink. Healing Environment ist ja nicht etwas, das erst seit kurzem umgesetzt wird. Der MehrGrün-Aspekt ist ja nur ein Teil. Denken Sie an Lärm. Ein- bis Zweibettzimmer tragen zum Beispiel enorm zur Lärmreduktion bei. Das Stressniveau sinkt und hat damit positiven Einfluss

auf den psychischen, und somit auch auf den physischen Genesungsprozess.

Wie kann die Bauweise die Arzt-PatientenKommunikation beeinflussen?

Knoll. Es geht ganz einfach darum, ob in einem Raum Kommunikationsmöglichkeiten vorliegen. Ein Tisch mit einem Sessel und das war’s, das ist halt zu wenig. Gerade in einem Spital ist „Wohnzimmer-Atmosphäre“ gefragt. Man braucht „Aufenthaltsnischen“. Ein gutes Beispiel dafür sind Therapiegärten.

Wie kann man in einem Krankenhaus den Geruch anpassen? Wie darf man sich das vorstellen?

Knoll. Ganz einfach: Pflanzen! Es gibt einige, die einen nicht dauernd mit Geruch „belästigen“, sondern erst zum Beispiel beim Zerreiben von Blättern Duftstoffe freisetzen. Ganz wichtig dabei ist, dass alles Hand in Hand geht.

Auch das Personal muss da mitspielen.

Pink. Das Interessante ist, das Begrünungspotenzial zu entdecken und zu nutzen – jedoch müssen zu jedem Zeitpunkt die jeweiligen Rahmenbedingungen der Hygienevorschriften eingehalten werden. n

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Die bewegte ImmoWirtschaft

Green & Blue

Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

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Nachhaltigkeit im Geiste des 3P-Ansatzes Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

n Der Umstand, dass wir gerade einen Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit durchleben, ist schon hinlänglich bekannt. Bei der Umsetzung des Perspektivenwechsels findet oft der 3PAnsatz Anwendung. Aber was bedeutet dieses Denkmodell eigentlich?

Der 3-P-Ansatz ist eine ganzheitliche Sichtweise und ermöglicht eine konsequente Umsetzung. Ironischerweise hat mir ein Freund allen Ernstes erzählt, dass dieser Ansatz so heißt, da in Philipp drei Ps vorhanden sind. Dies war und ist sicherlich nicht der Grund für diese Benennung. Vielmehr handelt es sich um die Anfangsbuchstaben von Produkten, Prozessen und Personen. Aber was steckt dahinter?

Produkte sind als eine Dimension nachhaltig zu gestalten: In der Bauund Immobilienbranche geht es somit um Baustoffe und unsere Immobilien – diese wiederum auch im Kontext von Stadtquartieren. Wir können hier die ökonomischen und sozio-kulturellen Qualitäten optimieren und gleichzeitig den Eingriff in die Natur minimieren. Im Wissen um die Lebenszyklusbetrachtung werden dabei die zwei Seiten der gleichen Medaille, nämlich die Ökologie und die Ökonomie, transparent gemacht und erstmals aktiv gestaltet. Somit kommen neue Tools, wie die Lebenszykluskostenrechnung, weiterentwickelt zur Lebenszyklusrenditerechnung bzw. die Ökobilanz zur Anwendung. Aufgrund der Komplexität der Produkte bedarf es Instrumente, die die Ergebnisse bzw. die geleistete Performance transparent machen, um Qualitäten sichtbar zu machen. Bei den Baustoffen kommen demnach EPDs (Environmental Product Declarations) zum Einsatz und bei Immobilien Gebäudezertifikate wie LEED oder DGNB. Prozesse werden ganzheitlich gestaltet und richten sich an neuen Zielen aus. Notwendig wird dies, um neue Perspektiven zu ermöglichen.

Bisher war unsere Branche „zünftisch“ organisiert und wir arbeiteten

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sequentiell. Heute geht es um integrale Planung sowie um zyklusübergreifendes Handeln. Um diese neue Perspektive zu ermöglichen, bedarf es Veränderung des Wies sowohl im Unternehmen selber als auch im Zusammenwirken von Betrieben. Im Sinne von „es bleibt kein Stein auf dem anderen“ sind somit die Abläufe neu zu überdenken und zu modellieren. Das Ergebnis sind neue Abwicklungsmodelle und Formen der Zusammenarbeit – weniger gegeneinander als vielmehr miteinander. Dies führt zu innovativen Geschäftsmodellen, welche die Grenzen des bisherigen Denkens überwinden.

Personen sind die treibende Kraft und deren Wissen ermöglicht nachhaltiges Handeln. Dies alles wird erst machbar, wenn die handelnden Personen in der Lage sind, die Konzepte zu verstehen und neue Tools, wie eine Ökobilanz, anzuwenden. Eines Umstandes müssen wir uns bewusst sein: kaum einer von uns hat dieses neue Wissen bereits in der Schule oder auf der Hochschule gelernt – für uns alle bedeutet dies, Neues zu erlernen.

Bei der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) haben wir für diesen 3P-Ansatz konkrete Umsetzungs­ strategien erarbeitet und in den Markt gebracht. Dies alles ist erst der Anfang und der Beginn der vierten industriellen Revolution!

Die Bedienungsanleitung Kommentar: Peter Engert Corsor GmbH

n Haben Sie zuletzt ein elektrisches Gerät gekauft? Mixer, Kaffeemaschine, Föhn, vielleicht auch nur irgendeine Kleinigkeit um einige wenige Euro? Dann haben Sie sicher eine vielseitige Bedienungsanleitung ganz automatisch mitbekommen, in diversen Sprachen und manchmal in einem Deutsch, das uns schon wieder ein Lächeln auf die Lippen zaubert ob seiner haarsträubenden Ausdrucksweise. Eine Bedienungsanleitung – ganz automatisch.

Es ist nicht einmal nötig, danach zu fragen.

niert, etwas passiert oder der Energieverbrauch offensichtlich das erträgliche Maß überschreitet.

Wenn Sie um Ihr Erspartes eine Wohnung kaufen, vielleicht müssen Sie auch noch einen Kredit aufnehmen, wenn Sie ein Haus bauen lassen oder eines kaufen, bekommen Sie keine Bedienungsanleitung. Vielleicht erhalten Sie einen Energieausweis, wenn Sie einen korrekten Verkäufer als Gegenüber haben, aber sonst? Gerade bei modernen Häusern wären solche Anleitungen aber enorm wichtig. Wie lüften, kühlen und heizen wir richtig? Wie reinigen wir umweltschonend und materialverträglich, wie nass darf aufgewaschen werden, wie nutzen wir die energetischen Vorteile? Wie sind die elektrischen Leitungen verlegt, welche Last können sie tragen? Wo sind die Wasserleitungen, wo darf ich einen Wandhaken bohren und wo sollte ich es bleiben lassen? Und 1000 andere Fragen, die meist erst dann auftreten, wenn etwas nicht funktio-

Stellen wir uns doch auf die Füße und verlangen wir diese Bedienungsanleitung! Eigentlich eine Selbstverständlichkeit, aber wir werden sie erst flächendeckend einführen müssen. Das wird sicher eine interessante Verhandlung mit dem Errichter oder Verkäufer, die wieder bei ihren Professionisten die Herausgabe oder Erstellung von Produktbeschreibungen und Plänen durchsetzen müssen.

Aber Sie werden sehen, es zahlt sich aus. Spätestens dann, wenn der Schimmel nicht die Wände hochkriecht, weil falsch gelüftet oder zu nass geputzt wird. Spätestens dann, wenn nicht ununterbrochen die Sicherungen gehen, weil Waschmaschine, Trockner und Dampfgarer gleichzeitig benutzt werden und auf der gleichen schwachen Leitung hängen. Und spätestens dann, wenn die Energierechnungen erfreulich niedrig sind, weil alles richtig gemacht wurde.

Nun, es ist nicht üblich – im Immobiliengeschäft – dem Käufer oder Nutzer auch zu erklären, wie das Objekt bestmöglich genutzt wird. Wir dürfen selbst draufkommen. Oder Professionisten um viel Geld mit der Ursachenerforschung von Problemen beauftragen. Muss das so bleiben?

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Über den Tellerrand

Mit der Kraft der Sonne Abenteurer & Pionier. Am 9. März war es endlich soweit. Mit dem Schweizer Piloten André Borschberg im Cockpit hob die Solar Impulse 2 - ein Solarflugzeug mit einer größeren Spannweite als der einer Boeing 747-800 - am frühen Morgen vom Militärflugplatz im Golfemirat Abu Dhabi ab. Das ehrgeizige Ziel: Erdumrundung - ausschließlich mit der Kraft der Sonne.

Autoren: Carolin Frasz & Michael Neubauer

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ImmoFokus | Frühjahr 2015

Z Fotos: Credits

iel der ersten von insgesamt zwölf Flugetappen war Maskat, die Hauptstadt des Sultanats Oman. Von dort aus führt die Route in Etappen an insgesamt 25 Flugtagen nach Indien und China bis in die USA. Von New York geht es dann nach Südeuropa oder nach Nordafrika. Ende Juli oder Anfang August soll die Solar Impulse 2 wieder am Persischen Golf ankommen. André Borschberg und der Initiator des Rekordversuchs, der Schweizer Luftfahrtpionier Bertrand Piccard, wechseln einander im Ein-Personen-Cockpit ab.

Die härtesten Etappen sind die Überquerungen des Pazifiks sowie des Atlantiks, bei denen der jeweilige Pilot mehrere Tage und Nächte allein im Flieger unterwegs sein muss.

Das wichtigste Ziel der Mission sei es, weltweit die Unterstützung für umweltschonende Energien zu verstärken, erklärten Piccard und Borschberg.

Sie wollen zeigen, wie saubere Technologien die Welt verändern können.

Fünf Tage und Nächte in der Luft

Angetrieben wird das einsitzige KarbonfaserFlugzeug von vier Elektromotoren. Mehr als 17.000 Solarzellen stellen die Versorgung der Motoren mit Strom sicher. Die Zellen sitzen auf den Flügeln mit einer Spannweite von 72 Metern – das ist mehr als bei einem Jumbojet. Gespeichert wird die Solarenergie in Lithium-Batterien. Das Flugzeug soll bis zu fünf Tage und Nächte in der Luft bleiben können.

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Über den Tellerrand

Das Projektziel, umweltschonend fliegende Motorflugzeuge ohne Verbrauch von Brennstoff zu konstruieren, entstand, nachdem Piccard eine Nonstop-Weltumrundung im Heissluftballon Breitling Orbiter 3 im Jahr 1999 erfolgreich vollendet hatte. Bei seinen öffentlichen Auftritten betont Piccard immer wieder die visionären Ambitionen des Projekts: die Neuorientierung des Lebensstils der industrialisierten Gesellschaft, die unverantwortlich mit den natürlichen fossilen Ressourcen des Planeten umgehe. „Wir möchten mit dem Versuch der ersten Weltumrundung in einem Solarflugzeug ohne Treibstoff und schädliche Emissionen zeigen, dass saubere Technologien und erneuerbare Energien heute Dinge ermöglichen, die im Allgemeinen als unmöglich gelten. Das, was wir in der Luft vollbringen,

„Mit der Unterstützung von Solar

Impulse 2 können wir unsere Innovationskraft ein weiteres Mal unter Beweis stellen“.

Peter Schnieper, Schindler Aufzüge und Fahrtreppen GmbH

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können alle Menschen in ihrem täglichen Leben am Boden leisten, um die natürlichen Ressourcen unseres Planeten zu schützen“, erklärte Piccard.

25 Flugtage über 5 Monate

Das Abenteuer umfasst rund 25 effektive Flugtage, die sich über 5 Monate erstrecken und während derer rund 35.000 Kilometer bei einer Geschwindigkeit von 50 bis 100 km/h absolviert werden.

Für den ersten Streckenabschnitt am 9. März 2015 von rund 430 Kilometer vom Flughafen al-Bateen im Golfemirat Abu Dhabi nach Maskat im Oman benötigte die Si2 mit Borschberg am Steuer 13 Stunden und 2 Minuten. Am Morgen des 10. März brach die Si2 mit Bertrand Piccard am Steuer zur zweiten Etappe vom Flughafen Maskat in das 1.465 Kilometer entfernte indische Ahmedabad auf. Der Ahmedabad Sardar Vallabhbhai Patel International Airport wurde nach knapp 16 Stunden Flugzeit erreicht. Von dort führte der dritte Flug, bei dem wieder Borschberg am Steuer saß, am 18. März 2015 über gut 1000 Kilometer zum Flughafen Varanasi in Indien. Die vierte Etappe von dort zum Flughafen Mandalay in Myanmar flog Piccard am 19. März 2015. Das fünfte 1375 km lange Teilstück zum Flughafen Chongqing-Jiang bei in der Volksrepublik China begann zunächst problemlos.

Solar Impulse 2. Das einsitzige KarbonfaserFlugzeug besitzt mit dem Gewicht eines PKWs (2.300 kg) eine größere Spannweite als eine Boeing 747-800 (72 m). 17.248 Solarzellen auf den Flügeln versorgen vier Elektromotoren (mit einer Leistung von je 17,5 PS) mit erneuerbarer Energie. Tagsüber werden die 633 kg schweren Lithium-Batterien mithilfe der Solarzellen aufgeladen, damit das Flugzeug nachts bis zum nächsten Sonnenaufgang weiterfliegen kann und so über eine quasi unbegrenzte Autonomie verfügt.

Gegenwind und Defekt bremsen

Wegen eines Schadens an einer Solarzelle fehlten dem Flugzeug zwei Prozent der sonst verfügbaren Energie. Der Defekt habe aus Zeitgründen in Mandalay nicht repariert werden können, da eine einzelne Zelle nicht einfach ausgewechselt werden könne. So mußten acht Zellen abgeschaltet werden und die Energie auf alle Batterien gleichmäßig neu verteilt werden. Für die verspätete Landung weit nach Sonnenuntergang wurde der stark frequentierte Flughafen für andere Maschinen vorübergehend gesperrt.

Flugsicherung sitzt in Monaco

Alle Flüge werden im Monaco Control Center (MCC) von einem 40-köpfigen Team überwacht.

Alle erforderlichen Informationen, die für die Flugparameter, die Autonomieanzeige des Flugzeugs, die Instruktion der Piloten während des Fluges und ihre ständige Verbindung anhand einer Satellitenverbindung notwendig sind, werden in diesen Räumlichkeiten gesammelt und verarbeitet. Im MCC werden Abflug und Flugstrecke jeder Etappe entschieden.

Sprich - das MCC ist der einzige Ort außerhalb der Zwischenstopps, an dem die Öffentlichkeit, Medien, VIPs und Partner das Abenteuer Solar Impulse während der Flüge verfolgen können

und über den der Pilot in Kontakt mit der ganzen Welt steht. „Die Entscheidung für Monaco beruht auf einer langjährigen Freundschaft mit Fürst Albert II., der nicht nur einer der Paten von Solar Impulse ist, sondern auch eines der einzigen Staatsoberhäupter, das sich in allen seinen politischen Begegnungen unbeirrt für den Schutz der Umwelt einsetzt“, so Piccard.

Schindler, weltweiter Hersteller von Aufzügen und Fahrtreppen, ist seit 2011, dem Zeitpunkt des Konstruktionsstarts des zweiten Prototyps „HB-SIB“, als Partner von Solar Impulse an der Entwicklung und Umsetzung des Solarflugzeugs beteiligt und unterstützt das Projekt Solar Impulse sowohl finanziell als auch durch Know-how und Manpower.

Intelligenter statt nur härter zu arbeiten

„Solar Impulse ist ein hervorragendes Beispiel für innovative Nachhaltigkeit und grundlegendes Unternehmertum“, erklärt Alfred N. Schindler, Chairman & CEO des Schindler Konzerns. „Dieses Projekt zeigt uns, dass es nicht nur darum geht, Energie zu sparen und zu erhalten.

Es geht vielmehr darum, intelligenter statt nur härter zu arbeiten. Dadurch, dass das Flugzeug Tag für Tag ohne Treibstoff in der Luft bleibt,

BERTRAND PICCARD Bertrand Piccard galt in den 1970er Jahren als Pionier des Ultraleichtfliegens und ist Pilot für Segel- und Motorflugzeuge. 1999 absolvierte er die erste Nonstop-Weltumrundung in einem Heißluftballon. Er hat als Initiator, Vorsitzender und Pilot von Solar Impulse die Philosophie des Projektes entwickelt, seine politische Symbolkraft gestaltet und so die wirtschaftlichen Projektpartner überzeugt. Piccard ist auch Vorsitzender der Stiftung „Winds of Hope“, die sich dem Kampf gegen Noma, einer Infektionskrankheit verschrieben hat. In vielen Entwicklungsländern ist Noma eine verheerende Krankheit, die vor allem bei Kindern das Gesicht schwer entstellen kann. Piccard ist Goodwill Ambassador der Vereinten Nationen, Träger des „Champion of the Earth Awards“ und „Energizer of the Year“. Der am 1. März 1958 geborene Schweizer, Ehemann und Vater dreier Kinder lebt heute in Lausanne.

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Auftanken bitte. 17.248 Solarzellen auf den Flügeln versorgen vier Elektromotoren (mit einer Leistung von je 17,5 PS) mit erneuerbarer Energie.

entsteht eine Erkenntnis im Umgang mit Energie, die über das traditionelle ,den Gürtel enger schnallen’ hinausgeht: Solar Impulse führt uns eindrücklich vor Augen, dass praktisch unerschöpfliche Reserven an ungenutzter Sonnenenergie zur Verfügung stehen, die wir nutzen können. “ „Wir befördern mit unseren Produkten täglich rund eine Milliarde Menschen – Energie- und Umweltthemen gewinnen dabei immer mehr an Bedeutung. Mit der Unterstützung von Solar Impulse 2 können wir unsere Innovationskraft und unser Streben nach neuen Technologien für saubere und nachhaltige Mobilität ein weiteres Mal unter Beweis stellen“, erklärt Peter Schnieper, Vorsitzender der Geschäftsführung Schindler Aufzüge und Fahrtreppen GmbH.

diesen Forschungsreihen fließen aber ebenso in alle Schindler Produkte ein. Etwa in ein Aufzugsmodell, das durch die Kraft der Sonne betrieben wird und damit zu einer Steigerung der Energieeffizienz in Wohn- und Geschäftsgebäuden beiträgt: „Bei der Entwicklung des Solaraufzugs konnten wir auf das enorme Wissen des Solar-Impulse-Teams zurückgreifen und so einen weiteren Meilenstein hinsichtlich nachhaltiger Mobilität setzen“, betont Schnieper. „Schindler ist nicht einfach nur ein neuer Partner für Solar Impulse“ ,so Piccard, „sondern ein Beweis dafür, dass globale Unternehmen das gewaltige Potenzial von „Cleantech“ in der industriellen und wirtschaftlichen Entwicklung sowie bei der Schaffung neuer Arbeitsplätze immer besser erkennen“.

Ein langer Weg

Solarbetriebener Aufzug

Diese Kooperation ist aber keine Einbahnstraße. Das Know-how der Schindler-Ingenieure fließe zwar in das Projekt, die Erkenntnisse aus

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Die Chancen, gleich auf Anhieb ein Solarflugzeug zu konstruieren, mit dem eine Weltumrundung ohne Treibstoff realisiert werden kann, wurden als gering eingeschätzt. Aus diesem

Langstreckenflug. Bei optimalen Bedingungen kann das Flugzeug bis zu fünf Tage in der Luft bleiben.

Grund wurde zunächst ein erster, etwas einfacherer Prototyp entwickelt, die „HB-SIA“. Auf der Grundlage dieser Erfahrungen konnte ab 2011 mit dem Bau des zweiten Flugzeugs begonnen werden. Das größere Cockpit gibt nun dem Piloten die Möglichkeit, sich während Etappen von vier bis sechs Tagen ganz ausgestreckt hinzulegen. Die Nutzlast wurde erhöht, die Stromkreise wurden wasserdicht gemacht, damit auch bei Regen geflogen werden kann.

Um die Zuverlässigkeit zu verbessern, wurden redundante Systeme implementiert.

Bei Redaktionsschluss stand die Crew unmittelbar vor der nächsten großen Herausforderung: Von Nanjing in Ostchina aus soll der Pazifik überquert und Hawaii angeflogen werden. Das gilt als der schwierigste Teil der Erdumrundung.

Um über den Pazifik zu kommen, wird das Flugzeug fünf Tage und Nächte in der Luft bleiben müssen. Ähnlich schwierig dürfte später auch der Flug über den Atlantik von New York aus werden. n

„Globale Unternehmen erkennen das gewaltige Potenzial von „Cleantech“ in der industriellen und wirtschaftlichen Entwicklung.“ Bertrand Piccard Initiator & Pilot Solar Impulse 2

„Das wichtigste Ziel der Mission ist,

die Unterstützung für umweltschonende Energien zu verstärken.“ André Borschberg Pilot Solar Impulse 2

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Schiach bleibt schiach!

Was gibt es Besseres als an einem Freitag Nachmittag spielend ins Wochenende zu gleiten. Die brasilianische Künstlerin und 4-Asse-Initiatorin Pérola Bonfanti, Friedrich Csörgits, Aucon Real Estate, Daniel Jelitzka, JP Immobilien, Martin Lenikus, Lenikus Immobilien, und wir, das ImmoFokus-Team, haben es getan – und es hat allen sichtlich Spaß gemacht. Anschließend haben wir in der Galerie Lenikus über „Kunst und Immobilien“ diskutiert.

Autor: Michael Neubauer

E

Eine App dirigierte uns zu fünf Stationen. Da wir alle Fragen beantworten und alle Hinweise richtig deuten konnten, ließen sich auch alle Türen der Kästen öffnen. Zugegeben, so manche Frage bei der digitalen Schnitzeljagd durch die Wiener Hofburg war auch für Urwiener schwer zu beantworten. (Nähere Details zum Projekt 4 Asse finden Sie in nebenstehender Box).

Kunst im öffentlichen Raum bedeutet, dass die Kunst mit der Immobilie in einen Dialog tritt.

Stellt sich die Frage: Was bringt die Kunst bei der Immobilie? Provokant gefragt: Zahlt ein Mieter mehr, wenn sein Büro, seine Wohnung in Verbindung mit einem Kunstwerk steht? „Der Nitsch an der Hauswand des „Art & Garden“ bringt dem Haus eine Unique Selling Proposition. Diese USP macht dann den Unterschied im Wettbewerb mit anderen ähnlichen Projekten“, ist Friedrich Csörgits, Aucon Real Estate, überzeugt. „Höhere Mieteinnahmen erwarte ich nicht“.

0815-Betonwürfel haben keinen Charme

„Wir können mit Kunst alten Gebäuden neues Leben einhauchen, sie (an)greifbar machen. Ein 0815-70er-Jahre-Betonwürfel – und da sind wir uns, so glaube ich, einig - hat einfach keinen Charme“. Die Intention war, aus diesem Gebäude etwas wirklich Einzigartiges zu schaffen. „Das hilft natürlich in der Verwertung. Jedes Kind braucht einen Namen. Das „Art & Garden“ hat dann rasch den Namen „Nitsch-Haus“ bekommen“. In Kontakt mit Nitsch sei man im Zuge des Umbaus des Büros gekommen, daraus entstand eine erste Kooperation. „2008/2009 haben wir ein Parkhaus gebaut. Die Fassadenverkleidung war ein 150 Quadratmeter großes rotes Schüttbild.

Nitsch hat daran Gefallen gefunden - und wie ich gestehen muss, wir auch. Die Frage war dann:

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„Ich habe bei diesem Projekt viel dazu gelernt. Ich habe gelernt, strukturierter zu arbeiten. Gerade wenn man im Bereich von Multimedia arbeitet. Da braucht es einen klug durchdachten Plan. Sonst geht es schief.“, Pérola Maia Bonfanti.

„Wie geht es weiter?”. Nitsch selbst hat den Wunsch geäußert, einmal an einem ganzen Wohnhaus mitarbeiten zu können. Bei „Art & Garden“ war es dann soweit. Nitsch hat sich im Projektverlauf immer mehr eingebracht“.

Immobilienentwicklung bleibt Kerngeschäft

In der Unternehmensgruppe befasse man sich aber nicht erst seit Kurzem mit Kunst, betont Csörgits: „Wir - das heißt mein Bruder und ichhaben 1997, also vor mittlerweile 18 Jahren, eine Tochter, die sich “Kunstwerk” nennt, gegründet.

Dort haben wir bereits begonnen, uns mit der Kunst des Bauens zu beschäftigen.“ Ursprünglich sei man nur in der Auftragskunst tätig gewesen. „Wir waren die Dienstleister für die Immobilienbranche. Wir haben ganze Hotels mit „art-work“ und „art-design“ ausgestattet, wie beispielsweise das Marriott, das InterContinental Vienna sowie viele andere Hotels in Deutschland und Bukarest bis hin zu Disneyland. Über diese Schiene sind wir dann immer mehr in die Kunst hineingewandert. Immobilienentwicklung war und bleibt aber unser Kerngeschäft.“ „Als gesellschaftspolitisch verantwortlicher Bauträger ist es ein Leichtes, bei einem größeren Projekt ein bisschen Kunst ins Spiel zu bringen.

In Relation zu den Projektkosten sind die Aufwendungen für Kunst vergleichsweise gering“,

„Kunst und Immobilie.“ analysiert Daniel Jelitzka, JP Immobilien, der die Immobilienentwickler auch in einer gesellschaftspolitischen Verantwortung sieht. „Kunstwerke im öffentlichen Raum haben gesellschaftspolitischen Wert.“ Kunst lasse sich an unterschiedlichen Orten installieren und realisieren.

Projekte ins öffentliche Bewusstsein bringen

Kunst bringt Plätze oder Projekte ins öffentliche Bewusstsein. „Setzt man bei einer Zwischennutzung auf Kunst, profitiert das Projekt eindeutig davon. Wir haben mit dem Club „Oben“ bei unserem Projekt in der Lehargasse gute Erfahrungen gemacht. Künstler konnten die Räumlichkeiten mit Werkstätten zwischennutzen. In einem großen Saal legten immer wieder DJs auf, der Club hieß bezeichnenderweise „Oben“, man musste wissen, wann hier etwas stattfand. Das Gleiche haben wir beim „Palais Gschwandner“ gemacht. Nach zwei Jahren Zwischennutzung wollten plötzlich alle das „Gschwandner“ haben.“ „Ein gutes Beispiel für eine erfolgreiche Zwischennutzung ist diese Galerie, in der wir uns befinden“, wirft Martin Lenikus, Chef der gleich-

namigen Immobiliengruppe ein. Man habe festgestellt, dass in Projektentwicklungen einfach Phasen des Leerstandes notwendig sind. Da war dann die Frage: „Kann man diesen notwendigen Leerstand nicht trotzdem sinnvoll zwischennutzen? Wir sind in Gesprächen mit Künstlern und Galeristen bald draufgekommen, dass ein Bedarf an Ateliers und Wohnungen für Künstler besteht.“ Seither stellt Lenikus kostenlos Räumlichkeiten zur Verfügung. „Speziell für die Abgänger der Kunstakademien und Kunsthochschulen, die ansonsten häufig in ein finanzielles Loch fallen, wenn sie von dort in die Selbstständigkeit entlassen werden. Allen, die hauptberuflich künstlerisch arbeiten wollen, überlassen wir für eine begrenzte Zeit einen kostenlosen Arbeitsraum. Wir sind eine Art „Gründerzentrum“ für junge Künstler“, betont der als scharf kalkulierend bekannte Developer. „Ich habe schon bei einigen Häusern, gar nicht unweit von hier, über viele Jahre hinweg den Baubeginn immer länger hinausgezögert, weil ich gesagt habe: Das ist cool, was dort passiert.

Es sind gute Leute, die dort arbeiten. Aber irgendwann merkt man dann, jetzt könnte die Baugenehmigung bald einmal auslaufen … und man muss dann doch wieder zum Geschäft zurückkehren. Das passiert dann auch - und der ganze Tross wandert an einen anderen Standort.

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„Das Kunst­ business ist eine total andere Welt.“ Daniel Jelitzka

Kunst steht immer für sich selbst.

Als Mäzen will sich Lenikus nicht bezeichnen. „Das mögen andere beurteilen. Ich mag Kunst und ich sammle Kunst. Kunst ist bei mir nie Investment, sondern, wenn man so will, Leidenschaft, Interesse und Freude daran. Kunst ist auch nicht Schmuck, also jedenfalls für mich nicht. Aber man kann da andere Zugänge haben, keine Frage. Kunst steht immer für sich selbst.“ Er habe erkannt, dass es ihm im Leben nicht ganz so schlecht gehe: „Deshalb finde ich es durchaus angebracht, wenn wir auch den jungen Menschen ein wenig unter die Arme greifen. In meinem Fall habe ich mir eben die Kunstszene ausgesucht, die wir versuchen ein bisschen zu unterstützen.“ Im Gegenzug hole man sich in der Begegnung mit jungen Künstlern Inspiration für die Immobilienentwicklung.

Studierende sagen alles unverblümt

„Das Kunstbusiness ist eine total andere Welt“, so Jelitzka. Der Grund, warum sehr viele Professoren in diesem Metier das Gespräch mit Studierenden suchen, sei wahrscheinlich der, dass diese unverblümt sagen, was sie denken.

Viele Künstler sind Querdenker“. Er habe schon viele interessante Gespräche geführt. „Nicht alle angedachten Projekte ließen sich realisieren. Es war aber immer befruchtend und machte Spaß. Ich kenne keinen einzigen Künstler,

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mit dem ich nicht auf ein Bier „oder auch zwei“ gehen würde.“ „Aus meiner Sicht ist es Leidenschaft, die dahinter steckt. Es ist eine Horizonterweiterung, ein geistiger Freiraum. Man bekommt einen ganz anderen Blickwinkel“, stimmt Csörgits seinen Kollegen Lenikus und Jelitzka zu. „Es stimmt schon. Es sind zwei verschiedene Welten, mit denen man sich hier beschäftigt. Diese Bereicherung bringt, zumindest für mich, Glück und Freude und lässt mich aber auch die Immobilien anders sehen.“

Dass aber auch Künstler von der Zusammen­ arbeit mit Immobilienentwicklern profitieren, bestätigt Pérola Maia Bonfanti. die das interaktive, öffentliche Kunstprojekt 4 ASSE mit der internationalen Künstlergruppe Nicolina, Zel Nonnenberg, Marília Vasconcellos entwickelt und umgesetzt hat. „Ich habe bei diesem Projekt viel dazu gelernt, speziell von Fabian Kaufmann, der dieses Projekt ermöglicht hat. Künstler arbeiten in der Regel intuitiv. Ich habe gelernt, strukturierter zu arbeiten. Gerade wenn man im Bereich von Multimedia arbeitet. Da braucht es einen klug durchdachten Plan. Sonst geht es schief. Es gibt aber noch viel zu lernen“.

Hausmeister der Künstler

Für Jelitzka seien aus Sicht eines Immobilienentwicklers Zwischennutzungen immer positiv zu bewerten. „Heute sprießen, wenn Freiflächen entstehen, an allen Ecken Pop-Up Stores aus dem Boden. Ein Pop-Up Store ist ja für denjenigen, der ihn verwendet ,eine super Geschichte und für denjenigen, der ihn hergibt, relativ wenig Aufwand, denn: „Da ist der Schlüssel und fertig“. Wenn man dann hier einen Schritt weiter geht und, wie Lenikus, Wohnungen für Künstler zur Verfügung stellt, dann müsse man investieren. „Im Prinzip bin ich dann der Hausmeister der Künstler. Das verlangt schon wesentlich mehr Leidenschaft für die Sache“.

„Auch wir lernen von den Künstlern. Die digitale Welt verändert nicht nur die Wirtschaft, sondern auch die Kunst, aber auch den Zugang zu Kunst“, ist Csörgits überzeugt. Aktuell arbeite man am „Cube-seum“ einem „Würfel als Museum“. Dieser Würfel soll die größte digitale Werksammlung enthalten und Bilder an die Außenhaut der Hülle projizieren. „Wir wollen damit Kunst im Minutentakt veränderbar machen. Gleichzeitig ist sie damit im öffentlichen Raum und für jeden, der daran vorbeigeht, anders sichtbar.“ Doch der Weg sei schwierig. „Den Mix aus Kreativität, Technik und Infrastruktur muss man erst einmal beherrschen lernen.“

„ZEIT IST EIN SPIEL, DAS VON KINDERN WUNDERSCHÖN GESPIELT WIRD.“

Oft ist Kunst am Bau nicht gewünscht

Stellt sich die Frage: Gibt es ausreichend Kunst am Bau? Lenikus sieht die Sache differenziert: „Ich glaube schon, dass, so wie wir hier in der Runde sitzen, unsere Kunden glücklich sind, dass wir uns mit Kunst auseinandersetzen, weil wir mit Sicherheit Gebäude anders planen und planen lassen und Räume anders sehen als Bauträger, die keinen Zugang zu Kunst haben“. Raum sollte an sich flexibel sein, weil ihn einfach ganz unterschiedliche Menschen nutzen und beziehen werden. Gleichzeitig sollte Raum das Format haben, um auch Kunst entsprechend zur Geltung kommen zu lassen. Es gehe nicht darum, pompöse Eingangshallen zu schaffen, um 10 Meter hohe Kunstwerke zu ermöglichen. „Sehr oft ist ja das auch gar nicht gewünscht. Ich bin wirklich ein Feind davon zu sagen, ich muss den Leuten Kunst auf‘s Auge drücken”. Kunst sei Privatsache, und das solle auch jeder für sich privat halten, wie er will. „Auch eine weiße Wand kann schön sein“.

Kunst braucht tolle Immobilien

Manchmal, wirft Jelitzka in die Diskussion ein, braucht Kunst eine tolle Immobilie. „Es gibt ganz tolle Kunstwerke, die in schlechten Immobilien hängen und daher gar nicht wirken. Gute Kunst braucht auch eine gute Immobilie.“ Jelitzka spricht aus eigener Erfahrung. „Wir haben bei unserem

Heraclitus

Bei 4 ASSE handelt es sich um ein interaktives, öffentliches Kunstprojekt, welches Technologie und den öffentlichen Raum verbindet, das von der internationalen Künstlergruppe Pérola Bonfanti, Nicolina, Zel Nonnenberg, Marília Vasconcellos unter der Leitung von Pérola Bonfanti entwickelt und umgesetzt wird. Das Projekt beschäftigt sich mit der Bedeutung von Zeit und urbanem Raum aus unterschiedlichen Perspektiven. Die Zielsetzung ist es, Menschen zu begeistern und für die großen Fragen der Menschheit spielerisch zu sensibilisieren. Die drei Perspektiven der Zeit sind: Zeit verschlingt, Zeit ist die Ewigkeit bzw. Zeit ist der exakte Moment. Was stimmt? Was ist der richtige Weg? Das Spiel verbindet Realität und Virtualität – diese „augmented reality“ ermöglicht ein einzigartiges Kunsterlebnis im öffentlichen Raum und öffnet unbekannte Türen: Es lüftet Geheimnisse und bringt neue Erkenntnisse.

In dem unvergleichlichen Gebäudeensemble der Wiener Hofburg wird über Installationen auf Plätzen und Wegen eine moderne, virtuelle Schnitzeljagd inszeniert. Das Spiel funktioniert mittels App, die – eigens von der Ars Electronica Solutions entwickelt – auf Smartphones geladen werden kann und durch das Areal der Hofburg zu den 4 Assen sowie zu einer Überraschung führt. Start ist am Vorplatz der Albertina. Stationen des Spieles sind fünf Installationen und Sehenswürdigkeiten des historischen Areals. Die Installationen verbergen ihr Geheimnis, erwecken Aufmerksamkeit und die Türen lassen sich erst im Laufe des Spiels öffnen, wenn Spieler Fragen richtig beantworten. Die Orte sind bewusst gewählt und stehen in einer Beziehung zu den Partnern des Kunstprojektes: der Albertina, dem Kunsthistorischen Museum, der Spanischen Hofreitschule, der kaiserlichen Schatzkammer sowie der Burghauptmannschaft. Jede Station gibt dabei Hinweise für die nächste, bis alle Geheimnisse gelüftet sind. Auf dem Weg durch die Wiener Hofburg bilden Sehenswürdigkeiten weitere Stationen, bei welchen es knifflige Fragen zu beantworten gilt.

4 ASSE ist ein Gemeinschaftsprojekt der Burghauptmannschaft, des Kunsthistorischen Museums, der Spanischen Hofreitschule, der kaiserlichen Schatzkammer, der Ars Electronica Solutions, der Albertina und dem Fokus-media House unter der Koordination der CC Real.

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Über den Tellerrand

„Kunst ist kein Allheilmittel. Häufig wird versucht, mit Kunst schiache Hütten aufzupeppen und zu beschönen.

Doch was schiach ist, bleibt schiach.

Da hilft nichts“.

Martin Lenikus

Flagship-Projekt Principe ein Staging gemacht und einen echten Thomas Ruff hineingehängt - ein kopulierendes Paar. Das Ergebnis war, dass wir zwar die Wohnung nicht verkauft haben, aber wir haben jemanden gehabt, der das Bild unbedingt haben wollte. Das Bild haben wir verkauft, der Galerist hatte seine Freude und die Wohnung haben wir noch immer gehabt.“ Jungkünstlerförderung

Mit einem ähnlichen Beispiel kann auch Csörgits aufwarten: „Wir haben einmal von Winfried

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Kallinger, dem Geschäftsführer des Bauträgers Kallco-Projekt, den Auftrag erhalten, bei einem Revitalisierungsprojekt, bei dem eine alte Brotfabrik zu Büros umgebaut wurde, die Büros mit Werken junger Künstler auszustatten. Veranstaltet wurde ein Casting mit über 200 Künstlern.“ Kallinger habe dann 24 Werke für die Büros ausgesucht. „Einige der sehr jungen Künstler haben wir damals von der Angewandten, der „Vienna-art-fair” und „Vienna-art-week“ geholt.

Diese sind dort mittlerweile große Aussteller, zu Preisen, die heute bei so einem Projekt das Budget sprengen würden. Wir hatten damals für ein Kunstwerk ein Budget von ungefähr 1.500 bis 2.500 Euro pro Stück. Heute hängen die Werke dieser Künstler bei einer „Vienna-artweek“ um 20.000 bis 40.000 Euro.“

de sich nur einer darüber beklagen, der Rest rede darüber. Für Jelitzka ein gutes Zeichen: „Kunst hat die Aufgabe, Menschen zum Reden zu bringen. Kunst darf auch polarisieren.“

In Harmonie untergehen

Wenig Sinn sieht Csörgits darin, die Bauherren zu Kunst am Bau zu verpflichten. Es mache keinen Sinn, eine weitere Norm oder Regel einzuführen, die den Bauherren verpflichten würde, zwei Prozent des Bauvolumens für Kunst aufwenden zu müssen. „Vielleicht funktioniert das im gemeinnützigen Bereich, aber sicher nicht in der Art im ganzen Wirtschaftsbereich. Da muss diese gewisse Vision und Leidenschaft dahinter sein.“ Ein Standpunkt, den Lenikus teilt: „Man muss bei der Architektur anfangen. Für die Architektur sind wir sehr wohl verantwortlich. Wir wählen die Architekten aus. Allein damit haben wir enorme Möglichkeiten. Wir sind die, die sagen können: „Du bist es, mit Dir gehen wir den Weg und arbeiten gemeinsam am Projekt und bringen uns mit Ideen ein“. Wenn ich wirklich gute Architektur mache, brauche ich nicht noch zusätzlich die Kunst aufgreifen.“

Dass Kunst Immobilien einen richtigen Push versetzen kann, steht für Jelitzka außer Zweifel. „ Das Raumdesign im „The Guest House Vienna“ stammt aus der Feder des britischen Designers Sir Terence Conran + Conran & Partners. Conran wollte uns Kunst empfehlen, die auf die Polsterung und Tapeten abgestimmt war. Das wäre ein wunderschönes Ensemble geworden, das allerdings in Harmonie untergegangen wäre“.

Man habe mit Wolfgang Zajc ganz bewusst auf einen sehr jungen, eigensinnigen Fotokünstler gesetzt. „Wir haben ihm einfach gesagt, dass er fotografieren kann, was er will. Einzige Voraussetzung war, es müssen Fotos mit Wienbezug sein. Im Endeffekt sind dann ganz junge StreetModels auf der Maria-Theresia-Statue herumgeklettert und diese Fotos hängen nun in den Zimmern.“ Das Ergebnis: Von 100 Gästen wür-

Mach Dir Deinen eigenen Nitsch

„Das Schlimmste, das man einem Künstler antun kann, ist, dass man sagt: „Ich hätte gerne etwas, das farblich zu meiner Sitzbank passt“, stimmt Lenikus Jelitzka zu. „Das kommt gar nicht so selten vor. Da krampft es mich ehrlich gesagt auch zusammen, weil das wirklich die größte Beleidigung für einen Künstler ist.“ Der Zugang sei legitim, aber dann: „Bitte nimm Dir einen Farbkübel, schütte die gewünschte Farbe einfach drauf und mach Dir Deinen eigenen Nitsch!“.

Kunst kein Allheilmittel

Lenikus: „Kunst ist kein Allheilmittel. Das passiert aktuell. Da wird versucht mit Kunst schiache Hütten aufzupeppen zu beschönen. Doch was schiach ist, bleibt schiach. Da hilft nichts“. „Die öffentliche Hand darf nicht aus der Verantwortung entlassen werden“, übt Lenikus Kritik an der Kunstförderung in Österreich. „Kunst bzw. Kunstförderung ist ein Bereich, der sehr wohl in erster Linie von öffentlicher Hand betrieben und unterstützt werden muss.

Wir Private können nur Wege aufzeigen. So

wie wir hier alle sitzen, hat jeder von uns sein Modell entwickelt, bei dem er eigentlich Kunstförderung macht. Die öffentliche Hand könnte vieles davon übernehmen, könnte es multiplizieren. Da wäre schon einiges mehr drinnen.“ Eine Kritik, die Jelitzka aber so nicht stehen lassen will. „Die öffentliche Hand macht zu wenig. Das stimmt. Ein gesamteinheitliches architektonisches Kunstwerk kann sich eigentlich nur ein öffentlicher Bauherr leisten - das ist auch Aufgabe der öffentlichen Hand. Beim WU-Campus hat es in jeder Hinsicht auch funktioniert“. n

BONFANTI – 4ACES Heute Nachmittag werden die fünf Stationen abgebaut. Stimmt Sie das traurig?

Bonfanti. Ja, sehr. Es war ein ganz tolles Projekt. Das Spiel wurde sehr gut angenommen.

Ich war immer wieder hier, um mit Freunden und Bekannten zu spielen. Ja, es stimmt mich traurig, dass es jetzt vorbei ist.

Warum wurde das Spiel gerade auf dem Areal der Wiener Hofburg realisiert? >> Die Wiener Hofburg ist einfach der perfekte Ort. Ich habe mich gleich bei meinem ersten Besuch in Wien in die Wiener Hofburg verliebt. Die Spannung, historische Gebäude mittels moderner Technik erlebbar zu machen, hat uns von Beginn an fasziniert.

Unser Ziel war es, diesen größten zusammenhängenden profanen Baukomplex Europas in seiner Gesamtheit erlebbar zu machen. Außerdem hat sich durch das Internet die Art, wie Raum und Zeit wahrgenommen werden, verändert. Auch das sollte das Spiel veranschaulichen. Die Wiener Hofburg ist so ein geschichtsträchtiger Ort – auch das hat uns begeistert.

Was war bei diesem Projekt die große Herausforderung? >> Sicher einmal der multimediale Ansatz und dieses Augmented Reality-Projekt in kürzester Zeit mit einem internationalen Team umzusetzen. Ich habe bei diesem Projekt viel dazu gelernt, speziell von Fabian Kaufmann, der dieses Projekt ermöglicht hat. Künstler arbeiten in der Regel intuitiv. Wenn man allein arbeitet, wie dies Künstler oft machen, ist das alles kein Problem. Wenn man aber im Team arbeitet, müssen die einzelnen Rädchen ineinander greifen, sonst wird das für alle Beteiligten mühsam. Ich glaube, wir alle haben voneinander gelernt.

Ganz begeistert bin ich von der Zusammenarbeit mit dem Team von Ars Electronica. Die machen ganz tolle Arbeit. Ich war einmal bei ihnen in Linz – ich war ganz weg, was die alles auf die Beine stellen.

Was sind die weiteren Pläne. Geht es jetzt zurück nach Brasilien? >> Nein. Ich bleibe vorerst in Wien. Wir entwickeln für eine Galerie in Wien ein neues Spiel, das noch vor dem Sommer präsentiert werden wird.

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Finance & Investment

Supertanker im Close-Up Auf Kurs. Mehr als 52.000 Wohnungen besitzt die Buwog in Österreich und Deutschland und gehört damit zu den „Supertankern“ am Immobilienmarkt. Inzwischen eine Tochter der Immofinanz, notiert sie auch seit einem Jahr an den Börsen. Zeit für eine Großaufnahme.

Autor: Reinhard Krémer

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K

napp nach dem Zweiten Weltkrieg von der Republik Österreich als Wohnungsgesellschaft für Bundesbedienstete gegründet, blieb die Buwog bis 2002 im Eigentum des Staates.

Der Verkauf - die Buwog ging gemeinsam mit der ESG Villach, WAG Wohnungsanlagen GmbH und EBS um 961 Millionen Euro an ein Bieterkonsortium bestehend aus RLB OÖ, Wiener Städtische und Immofinanz - beschäftigt wegen des Verdachts illegaler Absprache beim Verkaufsverfahren seit Jahren die Gerichte. 2004 wurde das Paket aufgeteilt und die Immofinanz übernahm als Alleineigentümer das Steuer.

Heute verfügt das Unternehmen über rund 52.500 Wohnungen, die je rund zur Hälfte in Österreich und Deutschland liegen. Die Buwog ist auch Bauträger und zeichnet für die Errichtung von mehr als 35.000 Wohnungen allein in Österreich verantwortlich. Im Großraum Wien baut sie jährlich rund 700 Wohnungen.

50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%

Apr (14)

Mai

Jun

Jul

Aug

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Okt

Nov

Dez

Jän (15)

Feb

März

Quelle: Teletrader

2012 wurde ein Berliner Entwicklungsunternehmen übernommen. Man stieg in den Wohnungsneubau im deutschen Markt ein, wo man weiter wachsen will, und arbeitet seither an einer Projektpipeline von rund 1.600 Wohnungen. Insgesamt ist die Entwicklungspipeline der Buwog mit einem Investitionsvolumen von 1,5 Milliarden Euro mit 5.000 Wohneinheiten gefüllt.

Kurs mit Aufschlag auf den EPRA-NAV

Ende April 2014 brachte die Immofinanz das Unternehmen an die Börsen in Frankfurt, Warschau und Wien. Dort ging die Buwog-Aktie (ISIN: AT00BUWOG001) – insgesamt wurden 99.613.479 Stück begeben - am ersten Tag mit 13,93 Euro aus dem Handel; in Frankfurt waren es 13,78 Euro. Bereits am 20. Jänner 2015 erreichte die Buwog-Aktie an der Wiener Börse erstmalig das NAV-Niveau und kam bei einem Schlusskurs von 17,42 Euro zu liegen. Seither wurde das EPRA-NAV-Niveau, die jeweiligen Schlusskurse betrachtend, nicht mehr unterschritten. Bei Redaktionsschluss beendete die Buwog-Aktie in Wien den Börsentag mit 18,44 Euro. Sie ist damit aktuell der einzige börsennotierte österreichische Immobilientitel mit einem Aufschlag auf den EPRA-NAV je Aktie.

Foto: Fotolia

„Die Erreichung des NAV-Niveaus in nur neun Monaten macht uns sehr stolz und ist eine Bestätigung für die Arbeit aller in der Buwog Group“, sagt CEO Daniel Riedl. „Mit einer Dividendenrendite von aktuell rund 3,7 Prozent bleibt die Buwog-Aktie auch auf aktuellem Niveau eine attraktive Anlagemöglichkeit.“ Die hohe Gene-

rierung von freien Mitteln aus dem operativen Geschäft („Recurring FFO“), basierend auf dem voll integrierten Geschäftsmodell mit den drei Säulen Asset Management, Property Sales und Property Development, ermögliche zudem weiteres signifikantes Wachstum des Unternehmens, so Riedl.

Der Buwog-Börsegang entwickelte sich besonders für Immofinanz-Aktionäre höchst erfreulich: Die Buwog hatte im Zuge der Abspaltung von der Immofinanz keine Aktien platziert, die Papiere waren stattdessen den Immofinanz-Investoren ins Depot gebucht worden und so gab es für je 20 Immofinanz-Papiere eine Buwog-Aktie. Die Dividende - 69 Cent pro Aktie - ließ die Herzen der Aktionäre höher schlagen. Die Ausschüttung in einer Gesamthöhe von 68,73 Millionen Euro erfolgte am 23.10.2014. Das brachte, bezogen auf den Schlusskurs vom 14.10. (ab 15.10. wurde das Papier ex Dividende gehandelt), eine Dividendenrendite von 4,48 Prozent, was das Sparbuch klar links liegen lässt.

„Die Erreichung des NAV-Niveaus in nur neun Monaten macht uns sehr stolz“ Daniel Riedl, CEO Buwog

KEST-freie Dividende

Die Buwog-Ausschüttung war noch dazu kapitalertragssteuerfrei, wie CEO Daniel Riedl verkünden konnte, und entspricht so einer KESt-pflichtigen Dividende von 92 Cent. Hintergrund des Geldregens: Das Unternehmen verfügt über hohe Einlagen, die man nicht benötigt und die vom Fiskus als „rückzahlungsfähig“ eingestuft werden. Daher kann die Buwog die Dividende als sogenannte „Einlagenrückzahlung“ den Aktionären zuflie-

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Finance & Investment Analysten-Empfehlungen INSTITUTION

DATUM

Baader Bank

01.09.14

14,70

Halten

Barclays

24.07.14

17,00

Übergewichten

Berenberg

07.04.15

21,00

Kauf

Erste Bank

24.02.15

21,00

Akkumulieren

HSBC

08.04.15

23,00

Kauf

Kepler Cheuvreux

27.02.15

21,50

Kauf

Raiffeisen Centrobank

22.10.14

15,35

Halten

Durchschnittliches Kursziel

KURSZIEL

EMPFEHLUNG

18,18

Quelle: Buwog

Aktionärsstruktur GESAMT

IN %

99.613.479

100%

IMMOFINANZ Gruppe

48.810.607

49%

Streubesitz

50.802.872

51%

Anzahl Aktien gesamt

Quelle: Buwog

ßen lassen; bei in Österreich amtlich gemeldeten Personen entfällt dann die KESt. Aktionäre können frohlocken, denn „das ist keine einmalige Konstruktion, diese Ausschüttungen können wir noch viele Jahre fortsetzen“, erklärte CEO Riedl.

Daran glauben offenbar auch der Aufsichtsrat und die Vorstände, denn immer wieder werden aus diesem Personenkreis emsig Buwog-Aktien zugekauft, wie aus den Berichten der Finanzmarktaufsicht hervorgeht. So legte sich CEO Riedl seit April 2014 rund 54.000 Buwog-Aktien ins Depot. Auch Finanzvorstand Ronald Roos griff mit knapp 11.000 Stück eifrig zu. Aufsichtsrat Eduard Zehetner kaufte im gleichen Zeitraum 6.000 Stück und der Aufsichtsratsvorsitzende Vitus Eckert über 4.000 Stück.

Mit einem Preis-Buchwert-Verhältnis (KBV) - dabei wird der Kurs einer einzelnen Aktie in Relation zu ihrem anteiligen Buchwert gestellt; eine Aktie gilt als umso preiswerter, je niedriger ihr KBV ist; ihr fairer Wert entspricht in etwa dem Buchwert - von 0,91 ist die Aktie zum aktuellen Kurs leicht unterbewertet.

Wie im Vorjahr bereits angekündigt, hat die Buwog im Jänner 2015 nach Unterzeichnung von Hypothekenkreditverträgen mit zwei führenden österreichischen Banken über ein Volumen von insgesamt 330 Millionen Euro die von ihr begebene Wandelschuldverschreibung 2019 (ISIN AT0000A17CA5) in Ausübung der Hard Call Option gemäß den Anleihebedingungen zu 101 Prozent der Nominale in Höhe von 260 Millionen Euro zurückgezahlt. Die Hypothekendarlehen weisen einen durchschnittlichen gewichteten Nominalzinssatz von rund 1,8 Prozent auf. Gegenüber der Finanzierung durch die bestehende Wandelschuldverschreibung

172

ImmoFokus | Frühjahr 2015

ergibt sich ein Zinsvorteil in Höhe von ca. 1,7 Prozentpunkten. Ergibt unter dem Strich in Summe eine cash-wirksame Entlastung ihres Finanzergebnisses in Höhe von mehr als 3 Millionen Euro pro Jahr, die sich auch entsprechend im Recurring FFO der Gesellschaft auswirken wird. Die BUWOG AG vollzieht damit einen weiteren Schritt in Richtung Optimierung des bereits in der strategischen Ausrichtung der Gesellschaft angelegten Recurring-FFO-Profils.

Asset Management, Development und Sales

Das Geschäftsmodell der Buwog-Group basiert auf drei wesentlichen Geschäftsfeldern, nämlich Asset Management, Development und Sales, und ist auf nur eine Assetklasse in zwei Ländern, und zwar Österreich und Deutschland, fokussiert. Die Einnahmen des Unternehmens hängen daher nicht ausschließlich vom Vermietungsgeschäft (Asset Management) ab, sondern werden durch wiederkehrende Erträge aus der Immobilienentwicklung, also dem Development, sowie dem Verkauf aufgefettet.

Im Geschäftsjahr 2013/2014 lag das Konzernergebnis bei 111,8 Millionen Euro, was umgerechnet auf eine einzelne Aktie 1,12 Euro ausmacht.

Der Recurring FFO aus allen drei Bereichen lag bei 69,2 Millionen Euro und beträgt daher je Aktie 0,69 Euro. FFO steht für „Funds From Operations“ und setzt sich aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern und den Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten zusammen. Zählt man den Verkauf von Objekten und Portfolios zur laufenden Optimierung in Österreich hinzu, ergibt sich ein Total-FFO von 81,8 Millionen Euro. Zum Vergleich: Bei der S Immo lag der Total-FFO im ersten Quartal 2014 bei 10,6 Millionen Euro.

Im Bereich „Sales“ wurden im Geschäftsjahr 2013/14 an die 550 Wohneinheiten im Einzelverkauf mit einer Marge von 54 Prozent auf den Fair Value verkauft; 1.739 Wohnungen wechselten im sogenannten „Blockverkauf“ mit einer durchschnittlichen Marge von elf Prozent den Eigentümer. Das Ergebnis aus dem Asset Management, dem stärksten Bereich, betrug 75,9 Millionen Euro.

Im Close-Up zeigt sich, dass die 26.468 deutschen Wohneinheiten deutlich ertragreicher sind als die österreichischen: Die Buwog erzielte 102 von insgesamt 195 Millionen Euro an Netto-Kaltmiete; das entspricht einer Nettorendite von 7,6 Prozent.

Die 26.250 österreichischen Wohnungen brachten Mieterträge von 93 Millionen Euro in die Kassen.

Hier lag die Nettorendite bei nur 4,4 Prozent, obwohl

die Gesamtnutzfläche in Österreich mit 2,012 klar über jener in Deutschland mit 1,647 Millionen Quadratmetern liegt. Im Bereich Property Sales wurden 34 und aus dem Property Development 4,9 Millionen Euro erzielt. Insgesamt betrug die Bilanzsumme 3,355 Milliarden Euro. In Berlin hätten die Preise aber mittlerweile dermaßen angezogen, dass sich das Unternehmen jetzt mehr dem Raum zwischen Kiel und Kassel zuwende. „Da sind wir an Transaktionen dran“, so Riedl mit Verweis auf Immobilien in Kiel, Lübeck und Braunschweig.

Gut gefüllte Entwicklungspipeline

Aktuell hat die BUWOG in der Entwicklungspipeline 1.500 Einheiten in Berlin mit einem Investmentvolumen von 500 Millionen Euro und 3.900 in Wien und Umgebung mit einem

VORSTAND

Volumen von knapp einer Milliarde Euro. 2014 habe die Buwog allein in Wien 64 Millionen Euro investiert und dabei 321 Wohnungen mit rund 24.000 Quadratmetern Wohnraum geschaffen.

An dem Bieterwettstreit um die Wiener conwert Immobilien Invest SE - wie bekannt hat die Deutsche Wohnen AG ein milliardenschweres Angebot für die conwert gelegt - will sich die Buwog im Moment nicht beteiligen. Der Immobilienbestand an sich sei zwar „nicht uninteressant“, „Wir haben aber kein Interesse, das gesamte Unternehmen zu übernehmen - der hohe Gewerbeanteil von 40 Prozent ist für uns das Hauptproblem“, erklärt Riedl. „Wir sind ein reiner Wohnimmobilienkonzern.“ Stünde aber nur das Deutschland-Portfolio zur Disposition, „wären wir sicher wieder im Rennen“. n

AUFSICHTSRAT Mag. Daniel Riedl, FRICS CEO Bestellt seit: November 2013 bis Ende April 2017 Verantwortlich für die Bereiche: Asset Management – Property Management – Transaktionen – Development – Marketing & Kommunikation – Human Resources & Organisation – Recht – Interne Revision

> Mag. Vitus Eckert Vorsitzender des Aufsichtsrats > Dr. Eduard Zehetner Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats > Mag. Klaus Hübner > Dr. Volker Riebel > Dr. Jutta A. Dönges > Elisabeth Bulis (Arbeiterbetriebsrat)

Dr. Ronald Roos CFO Ronald Roos studierte Betriebswirtschaftslehre an der Universität Bayreuth und war für verschiedene Beratungsunternehmen (u.a.

Ernst & Young) im Bereich Corporate Finance tätig, ehe er seine Karriere als Finanzvorstand in Unternehmen der Immobilienund der Versicherungsbranche (aurelis, Swiss Life) startete.

Zuletzt war Roos als Sanierungsmanager für eine norddeutsche Reederei tätig.

Fotos: BUWOG

Bestellt seit: Februar 2014 bis Ende April 2017 Verantwortlich für die Bereiche: Buchhaltung - Konsolidierung - Controlling - Steuern Finanzierung - Prozessmanagement, PMO - Zentraler Einkauf - IT - Investor Relations

> Markus Sperber (Angestelltenbetriebsrat) > Raphael Lygnos (Angestelltenbetriebsrat) > Dr. Oliver Schumy Oliver Schumy folgt mit Wirkung zum 01. Mai 2015 Eduard Zehetner, der dann aus dem Gremium ausscheidet, in den Aufsichtsrat der BUWOG AG. Oliver Schumy wird Eduard Zehetner 2015 auch als Vorstandsvorsitzender des BUWOG-Großaktionärs IMMOFINANZ AG nachfolgen.

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

173

Finance & Investment

Top Deal

Milliardendeal von CBRE CBRE übernimmt GWS. Kaufpreis: 1,475 Milliarden Dollar.

Autor: Michael Neubauer

C

BRE Group übernimmt für 1,475 Milliarden Dollar den Geschäftsbereich Global Work Place Solutions (GWS) von Johnson Controls. GWS ist marktführender Anbieter von Lösungen für integriertes Gebäudemanagement für Gewerbeimmobiliennutzer und verfügt über eine Vielzahl von internationalen Niederlassungen.

GWS wird in die Business Line Global Corporate Services (GCS) von CBRE integriert. GCS konnte seinen Umsatz in den vergangenen zehn Jahren mit zweistelligen jährlichen Wachstumsraten erhöhen, da immer mehr Großunternehmen ihre Immobiliengeschäfte an externe Anbieter auslagern. In Österreich betreut CBRE beispielsweise das Immobilienportfolio von Shell. „Das außergewöhnlich talentierte Team der GWS wird unseren Service für Immobiliennutzer auf der ganzen Welt erheblich verbessern“, kommentierte Bob Sulentic, Präsident und CEO von CBRE, den Deal. „Mit GWS können wir unseren Kunden weitere Vorteile bieten, indem wir sämtliche Aspekte der Immobiliennutzung und

174

ImmoFokus | Frühjahr 2015

-vermietung aufeinander abstimmen und so die Wettbewerbsposition verbessern.“ Gleichzeitig gaben CBRE und Johnson Controls eine zehnjährige strategische Partnerschaft bekannt.

CBRE wird Johnson Controls vollumfänglich bei integrierten Corporate Real Estate Services bei über 4,6 Millionen Quadratmetern (einschließlich Facility Management, Projektmanagement und Transaktionsberatung) unterstützen. Johnson Controls wird unter anderem seine HVAC-Ausrüstungen sowie Gebäudeautomations- und verwandten Systeme für die von CBRE bewirtschafteten Immobilien anbieten. Außerdem werden beide Unternehmen in ein Innovationslabor investieren, das dazu dient, die Energiekosten dauerhaft zu reduzieren und das Arbeitsumfeld ihrer Kunden zu verbessern. Das Gemeinschaftslabor wird Produkte, Services und Energiedaten bewerten und zusammenführen, um so einen Mehrwert für Immobilieninvestoren zu erreichen.

Die Transaktion soll zum Ende des Q3 oder zu Beginn des Q4 2015 abgeschlossen werden. n

Der Zug der Wildgänse Kommentar: Reinhard Krémer

n Zugegeben - auf den ersten Blick scheint der Titel mehr als unpassend: Denn was haben die großvolumigen Zugvögel tatsächlich mit Immobilien zu tun, außer dass sie vielleicht beim Drüberfliegen ihre „Bomben“ darauf abwerfen?

Beim genaueren Hinsehen lassen sich aber doch gewisse Ähnlichkeiten, nämlich im Verhalten, entdecken. Denn so wie die Gänse – immer schön geordnet in Keilformation – von einem Zwischenstopp im Nationalpark Neusiedlersee-Seewinkel in Richtung Deutschland oder noch weiter nach Norden ziehen, um dort den Sommer zu verbringen, zieht es auch die heimische Immobilien-Elite seit Jahren nach Deutschland.

Diese dort dann allerdings nicht unbedingt an die Küstengebiete Germaniens und schon gar nicht zur bloßen Sommerfrische - ganz im Gegenteil: Denn nicht Erholung ist angesagt, sondern die Jagd. Nämlich jene nach Rendite. Und hier traut man dem deutschen Markt offenbar mehr zu als der Alpenrepublik.

Zwar wird immer wieder heftig dementiert, dass es hierzulande eine Immobilienblase gibt, und man scheut dann auch gerne nicht vor dem Vergleich mit London oder anderen europäischen Metropolen zurück. Doch könnte es, wenn es Spitz auf Knopf steht, zu einem ähnlichen Effekt kommen, wie er in der Finanzwirtschaft schon seit Jahrzehnten zu beobachten ist: Wien ist eine Nebenbörse; und wenn die Märkte konsolidieren, trifft es den heimischen Marktplatz immer besonders hart.

Jetzt könnte man argumentieren, dass „Betongold“ nichts mit der Börse zu tun hat, weil Immobilien ja mit Spekulationen im Wertpaiergeschäft rein gar nichts zu tun haben – doch genau in diesem Wort liegt der Hase im Pfeffer: Manche Experten meinen nämlich, dass besonders der Markt in der Bundeshauptstadt schon längst zum Spielball von Spekulationen geworden ist.

Dass das Preisniveau zu hoch ist, hat auch ein Papier der Oesterreichischen Nationalbank aus dem Vorjahr gezeigt: Deren Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien wies für Wien eine anhaltende Überbewertung nach. Diese erreichte im zweiten Quartal 2014 schon resche 23 Prozent nach 22 Prozent im ersten Quartal 2014 und noch immer 21 Prozent im vierten Quartal 2013. Der galoppierende Anstieg der Preise war zwar schwächer als in den Vorquartalen, übertraf aber trotzdem jenen der Fundamentalfaktoren wie zum Beispiel das Haushaltseinkommen und die Konsumentenpreise.

Heimische Immo-Profis argumentieren, dass es zwischen den Jahren 1999/2000 und 2007 fast keine Bewegung auf dem Immobilienmarkt gegeben habe. Erst seit Beginn der Finanz- und Wirtschaftskrise sei die Nachfrage deutlich gestiegen. Viele Anleger haben wegen der Krise ihr Vermögen in Immobilien investiert, weil diese als besonders sicher gelten, meinen sie. Im Klartext: Das waren keine auf Ratio basierenden Motive, sondern die Entscheidungen waren von Angst um´s Geld, also blanker Emotion, getrieben.

Der Knackpunkt wird auch im Erfolg der Anleihenkäufe der Europäischen Zentralbank liegen: Wenn dieser positiv verläuft - und danach sieht es aus, womit eine Studie des deutschen Allianz-Konzern rechnet - könnte es bereits Ende 2016 zu Zinserhöhungen kommen, wie sie Allianz- Chefvolkswirt Michael Heise erwartet. Beflügelt werde die Wirtschaft durch den gefallenen Ölpreis, den schwachen Eurokurs und die Erholung des Arbeitsmarktes, so Heise. Zinserhöhungen in den USA ab Sommer sollten die EZB zusätzlich unter Druck bringen.

Wenn dann am Sparbuch eine höhere Rendite zu erzielen ist als zum Beispiel mit einer Vorsorgewohnung oder mit einem Zinshaus, könnte der Markt, besonders in Wien, dramatisch drehen.

Vielleicht haben die Wildgänse das aber schon längst instinktiv erfasst …

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

175

Finance & Investment

Das asiatische Zeitalter Die Chinesen kommen – kommen sie aber wirklich?. Noch ist das Bild eher unscharf, geprägt von Erwartungshaltungen und Vorurteilen. Die Rede ist von asiatischen Investoren, welche sich seit einigen Jahren aufmachen, um in Europa in Immobilien zu investieren.

Autor: Andreas Altstädter

G

esehen haben sie nur die wenigsten abseits von London. Den mannigfaltigen Ankündigungen steht bisher eine durchaus überschaubare Anzahl an Investitionen in Kontinentaleuropa gegenüber. Gleichwohl entspricht das bisherige Investitionsverhalten bei näherer Betrachtung offensichtlich einer Strategie, welche sich quer durch Länder, Städte, Assetklassen und Investitionsstile von opportunistisch bis core manifestiert. Die meisten der interessierten Europäer treffen das asiatische Kapital denn auch eher in den „Capital flow“-Pfeilen von Asien nach Europa, heißt es dazu in einem Bericht von Catella Research.

176

ImmoFokus | Frühjahr 2015

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache.

Seit geraumer Zeit fließt zunehmend außereuropäisches Investmentkapital in europäische Immobilienmärkte: Waren es im Jahr 2014 rund 9,7 Milliarden Euro (Asia Pacific to Europe), so lag der Wert 2010 noch bei 3,2 Milliarden Euro.

Eine deutliche Steigerung. Dieser Trend ist strukturell der Globalisierung der Investmentmärkte zu verdanken. Die Catella-Experten betonen in ihrer aktuellen Studie, dass die ersten messbaren Direktinvestitionen in die Immobilienmärkte mit rund 5 Jahren Verzögerung zeitversetzt zum klassischen Investitionsverhalten in andere Wirtschaftsklassen bzw. -branchen erfolgen.

Der erwarteten Direktinvestition in Immobilien

Investorengruppen/Strukturelle Zusammensetzung inin Europa Investorengruppen/Strukturelle Zusammensetzungder derInvestoren Investoren Europa Asiatische Kapitalgruppen 2007

Asiatische Kapitalgruppen 2014

in %

in %

Privat

Equity Fund

3%

6%

Equity Fund

Privat

Institutionell

13 %

Institutionell

9%

44 %

52 %

Öffentlich 14%

Öffentlich

User/Andere

40 %

19 %

Quelle: Catella

läuft bisher die Beteiligung von asiatischen Finanzinvestoren an europäischen Unternehmen voraus.

Heterogene Investoren

In Studien und Berichten wird gerne von sogenannten „asiatischen Investorengruppen“ gesprochen. Doch in dieser Beziehung liegt schon der erste Fehler. Denn eine homogene Gruppe asiatischer Investoren existiert nicht. Zumal diese Investorengruppe nicht nur durch unterschiedliche geografische Besonderheiten in den Ländern Malaysia, Japan, Singapur oder China gekennzeichnet ist, sondern sich auch durch die

Wahl der Anlagevehikel bzw. Kapitalsammelstellen, die von Private Equity Funds über Staatsfonds bis hin zu Pensionskassen reichen, unterscheiden. Vor allem Staatsfonds und Pensionsfonds, beide mit dem Label „langfristige Investoren“ versehen, sind auf der Suche nach einer sicheren Kapitalanlage mit einer stabilen Wertentwicklung.

Sie werden zunehmend in Europa fündig. Hier zeigt sich eine große Überschneidung mit den Anlageprofilen europäischer Investoren.

Der allgemeine Trend des zunehmenden Kapitalflusses von Asien nach Europa zeigt sich bei der Untersuchung der Direktinvestitionen von

asiatischen Investoren in Europa. Diese haben sich seit dem Jahr 2007 innerhalb von fünf Jahren verdoppelt.

Großvolumige Transaktionen

Ein ähnliches Bild ergibt sich, wenn auch getrübt durch die globale Finanzkrise, bei der Betrachtung des asiatischen Transaktionsvolumens bzw. des Kapitalflusses in Richtung der europäischen Büro- und Einzelhandelsimmobilienmärkte. Beides ist seit 2008 kontinuierlich gestiegen. Diese Entwicklung läuft synchron - wenngleich auf geringem Niveau - mit dem gesamten europäischen Transaktionsvolumen. Bei der Betrachtung

Fotos: Fotolia

Top 10 der asiatischen Investoren nach Transaktionsvolumen in Europa 2014 INVESTOR

STADT

LAND

VOLUMEN

TRANSAKTIONEN

SAFE

Beijing

China

1.425.200.000 Euro

4

China Life Insurance

Beijing

China

879.600.000 Euro

1

Samsung Group

Seoul

Südkorea

714.000.000 Euro

3

National Pension Service

Seoul

Südkorea

626.100.000 Euro

4

Gaw Capital

Hongkong

Hongkong

489.900.000 Euro

2

EPF

Kuala Lumpur

Malaysia

477.700.000 Euro

5

Fubon Financial

Tapei

Taiwan

409.100.000 Euro

2

Catgay Life Insurance

Tapei

Taiwan

389.300.000 Euro

1

Hinduja Group

Mumbai

Indien

376.200.000 Euro

1

IREIT Global

Singapur

Singapur

279.100.000 Euro

4

Quelle: Catella

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

177

Finance & Investment

„Asiatische Investoren werden mit ihrem Kapital in weitere europäische Städte vordringen.“ Catella Research

lichkeiten vor allem auf Büroimmobilien im Core-Bereich. Da das Angebot in den jeweiligen heimischen Märkten strukturell jedoch sehr gering ist, fokussieren asiatische Investoren zunehmend auf (kontinental-) europäische Immobilienmärkte.

der Anzahl der Transaktionen fällt auf, dass sich diese zwar ähnlich verhalten, jedoch nicht im gleichen Ausmaß. Das lässt darauf schließen, dass zunehmend großvolumige Transaktionen durch asiatische Investoren getätigt werden.

Im Jahr 2014 lag der Anteil asiatischer Investoren am europäischen Büro- und Einzelhandelsmarkt bei sieben Prozent; jedoch wird sich diese Zahl in in den kommenden Jahren weiter erhöhen.

Catella Research sieht ein potenzielles Volumen für 2015 von 11,5 bis 14 Milliarden Euro, was einem prozentualen Anteil von rund acht Prozent am europäischen Gesamtvolumen entspricht.

Gegenüber 2014 wird sich dieser Anteil nicht signifikant erhöhen, was auf die synchrone Entwicklung beider Investitionsvolumen zurückzuführen ist.

Restriktionen werden abgebaut

Die Gründe für die relativ neue Nachfrage seitens asiatischer Investoren nach europäischen Immo-

178

ImmoFokus | Frühjahr 2015

bilien liegen vor allem im politisch-ökonomischen Bereich. Ein politischer Hauptnachfragefaktor ist die Liberalisierung der asiatischen Märkte im Hinblick auf Auslandsinvestitionen und Investitionen in alternative Anlageprodukte, zu denen in der Regel Immobilien zählen. In diesem Sektor gab und gibt es in vielen asiatischen Staaten starke Regulationen, welche jedoch nach und nach gemindert werden. 2012 lockerte die Versicherungsaufsichtsbehörde Chinas die Restriktionen für Auslandsinvestitionen durch heimische Versicherungsgesellschaften.

Büroimmobilien im Core-Bereich

Auch in Taiwan gibt es politische Bestrebungen, die Restriktionen abzubauen, denen inländische Investoren unterworfen sind, wenn sie in ausländische Immobilien investieren möchten.

Diese politische Liberalisierung führt dazu, dass vermehrt Kapital aus Asien nach Europa fließt.

Institutionelle asiatische Investoren konzentrieren sich bei der Suche nach Investitionsmög-

Bei Betrachtung der zehn größten Transaktionen asiatischer Investoren fällt auf, dass sich diese alle auf europäische Investmentzentren konzentrieren. London ist nicht nur der Standort mit den meisten Investitionen und dem höchsten Transaktionsvolumen, sondern erstes Anlageziel für die größten rein asiatischen Transaktionen.

Bei der Betrachtung der Kapitalgruppen ist zu sehen, dass institutionelle Investoren über die Hälfte des Transaktionswertvolumens stellten (2014), wohingegen der Wert im Jahr 2007 noch bei 44 Prozent lag. Somit ist dieser Gruppe ein Bedeutungszuwachs zuzuschreiben. Die wohl prägnanteste Abnahme mit minus 26 Prozent hat der öffentliche Sektor zu verzeichnen.

Pensions- und Staatsfonds

Die Kapitalgruppe institutioneller Investoren besteht überwiegend aus Pensionsfonds und Staatsfonds aus China, Malaysia und Südkorea. Ebenfalls vertreten sind Versicherungen und Banken. Im öffentlichen Bereich sind bis auf eine Ausnahme nur Real Estate Operating Companies (REOC) aus Hongkong, Indien, Malaysia und Singapur vertreten. Ihr Anteil am europäischen Investitionsvolumen verringerte sich im Vergleich zu 2007 jedoch um 46 Prozent. Das gestiegene Volumen institutioneller asiatischer Investoren untermauert somit, dass diese generell risikoarme Anlagen bevorzugen. Auffällig ist vor allem auch der Anstieg privater Investoren, welcher um 700 Millionen Euro gegenüber 2007 zugenommen hat (+345 Prozent). Diese stammen vor allem aus Indien, Hongkong, China und Malaysia.

2013 - 2014: Top 5-Standorte für Investitionen aus Asien im Vergleich 2013

2014

STADT

ANTEIL AM GESAMTEN INVESTITIONSVOLUMEN

STADT

ANTEIL AM GESAMTEN INVESTITIONSVOLUMEN

1.

London

34 %

London

17 %

2.

New York

7%

Tokyo

9%

3.

Sydney

7%

Sydney

5%

4.

Singapur

6%

Shanghai

4%

5.

Shanghai

5%

New York

4%

Anteil am gesamten Investitionsvolumen

59%

Anteil am gesamten Investitionsvolumen

39 %

Quelle: CBRE Research | Februar 2015

Stärkere sektorale Diversifizierung

„Während im Jahr 2013 in erster Linie Büroimmobilien in den sogenannten Gateway Cities im Fokus von asiatischen Investitionen standen, ist die geographische und sektorale Diversifizierung im Jahr 2014 deutlich breiter geworden“, bestätigt auch Georg Fichtinger, Head of Capital Markets bei CBRE Österreich.

Anteil der Top 5-Standorte geht zurück

London war 2014 mit einem Anteil von 17 Prozent immer noch das bevorzugte Ziel asiatischer Investoren, wobei Büroimmobilien die präferierte Assetklasse darstellten. Dahinter folgten Städte wie Tokyo mit 9 Prozent, Sydney mit 5 Prozent sowie Shanghai und New York mit jeweils 4 Prozent.

Insgesamt sank der Anteil der Top 5-Standorte am gesamten Investitionsvolumen jedoch von 59 Prozent (2013) auf 39 Prozent (2014). „Daran ist erkennbar, dass asiatische Investoren ihren Fokus nicht mehr nur auf die Top-Standorte legen“, meint Fichtinger. „Städte wie Paris, Los Angeles, San Francisco und Washington werden zunehmend attraktiver.“ An der Spitze: China und Südkorea

Unter den zehn aktivsten asiatischen Investoren in Europa bilden China (Platz 1 und 2) sowie Südkorea (Platz 3 und 4) mit einem Transaktionsvolumen von jeweils weit über einer halben Milliarde Euro die Spitze. Auch hier dominieren wieder großvolumige Deals. Im Jahr 2014 ist Taiwan gleich zweimal vertreten. Blickt man beispielweise auf die Transaktionen aus dem Jahr 2010, so war lediglich eine Transaktion eines taiwanesischen Investors mit einem Volumen von 27 Millionen zu verzeichnen. Die Entwicklung verdeutlicht auch

hier eine zunehmende Lockerung von aufsichtsrechtlichen Einschränkungen in verschiedenen asiatischen Ländern.

London bleibt das Ziel Nummer 1

Mittelfristig ist davon auszugehen, dass zahlreiche chinesische Investoren zunehmend in Europa investieren werden. Neben den bereits aktiven Investoren wie Reignwood Group, Ping An Insurance, China Life Insurance werden neue Markteintritte chinesischer Unternehmen erwartet. Primäres Investitionsziel neuer Investitionen wird dabei nach wie vor London bleiben, da der Großteil fungible Trophy-Core-Assets bevorzugt.

Neben den institutionellen Investoren werden auch vermehrt Privatinvestoren und Real Estate Operating Companies (REOC) nach Europa strömen. „Asiatische Investoren interessieren sich zunehmend für den europäischen Markt. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzt und Investoren mit ihrem Kapital in weitere europäische Städte vordringen und in ein breiter gelagertes Anlageportfolio investieren, das mehr und mehr Assetklassen umfasst“, so Fichtinger. Der CBREExperte ist sich sicher, dass auch Kapital aus Asien nach Österreich fließen wird. „Indirekt sind sie ja mit Morgan Stanley beim Millennium Tower schon heute mit dabei“, betont Fichtinger.

Dass die Tickets für einen Einstieg in Österreich im Regelfall zu klein seien, verneint Fichtinger. „Asiatische Investoren sind auf der Suche nach großen Tickets. Im kleinen dreistelligen Millionenbereich sollten sie schon sein. Im Vorjahr waren das in Österreich immerhin 7 Trades. Ein DC-Tower oder Wien-Mitte wären sicher nach dem Geschmack asiatischer Investoren“. n

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

179

MIPIM 2015

Investoren suchen verzweifelt Projekte Volle Taschen. Die MIPIM hat es bestätigt. Mangels Alternativen rücken Sekundärstädte und Spezialimmobilien wie Logistik- und Hotelimmobilien immer mehr in den Anlegerfokus.

Autor: Michael Neubauer

zusammen, um sich gemeinsam zu vermarkten und gemeinsame Strategien zu entwickeln - insbesondere im Hinblick auf die Transportinfrastruktur.

In dieser neuen Welt der städtischen Allianzen präsentierten sich auch mehrere britische Städte wie Liverpool und Manchester gemeinsam mit ihren Nachbarn. Auch die Region rund um die Städte Leeds und Birmingham ist auf der Suche nach Investoren. Einigen Städten scheint nichts zu teuer, um sich in Szene zu setzen. Istanbul zeigte in einem eigenen Zelt vor den Messehallen ein atemberaubendes fast 100 Quadratmeter großes interaktives Stadtmodell. Die Stadt steht vor großen Herausforderungen. Aktuell gibt es in Istanbul und seinen Vororten 40 Großprojekte, die auf der Suche nach Investoren sind. Ibrahim Caglar, Präsident der Istanbuler Handelskammer, spricht von rund 28 Milliarden Euro Investment, die benötigt würden.

W

„Man hat aus der Krise gelernt.“ Wolfgang Gleissner, Geschäftsführer Bundesimmobilien­ gesellschaft - BIG

180

ImmoFokus | Frühjahr 2015

ie auch in den vergangenen Jahren zeigt Veranstalter Reed MIDEM einmal mehr, dass die MIPIM mit rund 19.000 Teilnehmern aus etwa 90 Ländern zu Recht als wichtigste Plattform der internationalen Immobilienbranche bezeichnet wird und „toute la branche“ alljährlich Anfang des Jahres erwartungsvoll nach Cannes blickt. Österreich ist diesbezüglich keine Ausnahme und mit der Präsenz von 26 Ausstellern am - von der Wiener Immobilien-Marketing Agentur pia.pink organisierten - Gemeinschaftsstand AUSTRIA auf Expansionskurs.

Direkt mit Entscheidungsträgern reden

Auch Grand Paris präsentierte sich auf der MIPIM mit dem Ziel, internationale Investoren zu gewinnen. „Nicht hier zu sein, wäre die Botschaft an die Welt, dass wir nichts anzubieten haben“, kommentierte Chiara Corazza, Geschäftsführerin der Great Paris Investment Agency. Eine Einschätzung, die der Bürgermeister von St. Pölten Matthias Stadler mit Corazza teilt. Neben der Expo Real in München gehört die MIPIM in Cannes zu den Messen, wo man dabei sein muss. „Hier gibt es viele Gelegenheiten, mit internationalen und nationalen Top Investoren und Projektentwicklern ins Gespräch zu kommen“, so der Bürgermeister. „Es kommt bei den internationalen Playern gut an, wenn sie dort direkt mit Entscheidungsträgern reden können.“

Gemeinsam statt einsam

In einem immer stärker wettbewerbsorientierten Markt schließen sich Städte und Stadtverwaltungen überall in der Welt mit ihren Nachbarn

Viel diskutiert wurde das zentrale Thema der diesjährigen MIPIM: die digitale Revolution – von Smart Cities bis zur Nutzung von Big and

Open Data für Crowdfunding und Sharing Economy. „Investoren sind sich nicht zwingend der Datenrevolution an sich, wohl aber der Erträge und des Geldflusses bewusst. Um Mieter anzuziehen, müssen Vermieter ihre Gebäude in Orte verwandeln, in denen Menschen leben, arbeiten und Kontakte knüpfen wollen. Dies führt zu Mieterzufriedenheit und damit zu einer höheren Bewertung“, berichtete etwa Christophe Dumas, Technical & Innovation Director von Sogeprom.

der internationalen Immobilienwirtschaft ist da.

Er wird aber mit realistischeren Augen gesehen als vor Lehman“. Auch Neo-Aussteller Wolfgang Schuster, Geschäftsführer der Wien 3420 Aspern Development AG, die im Rahmen der MIPIM den internationalen Architekturwettbewerb für ein Baufeld in bester Lage in der Seestadt - unmittelbar neben dem Holzhochhaus HoHo der KERBLER Gruppe - präsentierte, ist zufrieden: „Unsere Erwartungen haben sich voll erfüllt“.

Die österreichischen Aussteller und Besucher waren mit dem Verlauf zufrieden. „Man merkt von der ersten Minute an, dass es der Branche sehr gut geht“, erklärte Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien und seit fast 20 Jahren regelmäßiger MIPIM-Teilnehmer. „Die Verhandlungen, die heuer geführt wurden, waren durchwegs sehr konkret und lassen tatsächliche Abschlüsse erwarten.“ Auch wenn die Wirtschaftszahlen derzeit nicht gerade rosig sind, werde Österreich als deutschsprachiges Land von Investoren, die sich für Akquisitionen in Deutschland interessieren, gleich ,mitgenommen‘. „Davon profitiert vor allem der Wiener Markt“, so Ehlmaier.

Auch für pia.pink Geschäftsführerin Gerda Zauner war es eine richtig gute MIPIM. „Die starke und vor allem so hochkarätige Beteiligung österreichischer Unternehmen dieses Jahr ist ein richtungsweisendes Signal für den gesamten Standort. Das Feedback unserer Aussteller bestärkt uns, dass der AUSTRIA Pavillon nicht nur wichtige Plattform und Meeting Point auf der MIPIM ist, sondern einen wesentlichen Beitrag für das Standortmarketing Österreichs im internationalen Umfeld leistet“. Auch die Planung für den knapp 500 Quadratmeter großen AUSTRIA-Stand auf der im Oktober stattfindenden Expo Real in München ist abgeschlossen, bestätigt Gerda Zauner „Wir sind selbst erstaunt, denn trotz Vergrößerung der Standfläche sind wir vollkommen ausgebucht.

Es scheint, dass die Zeiten sich wieder in Richtung Präsentation und Dialog verändert haben.

Man will sich professionell zeigen und effizient Kontakte knüpfen oder vertiefen. n

Wolfgang Schuster, Geschäftsführer der Wien 3420 Aspern Development AG

„Verhandlungen lassen tatsächliche Abschlüsse erwarten.“ Michael Ehlmaier, Geschäftsführer EHL Immobilien

Fotos: Suzy Stoeckl, EHL

Dass die Immobranche zunehmend mehr Fahrt aufnimmt, davon weiß Wolfgang Gleissner zu berichten. Man spüre „… dass man aus der Krise gelernt hat. Das Vertrauen in den Aufschwung

„Unsere Erwartungen haben sich voll erfüllt.“

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

181

Kapitel

NEUJAHRSCOCKTAIL

******

16. JÄNNER Startschuss. Mit dem Neujahrsempfang der 12 freiwilligen Verbände startet die Immobilienbranche ins neue Jahr. Über 500 Teilnehmer der Verbände RICS, REN, FIABCI, ÖVI, Salon Real, immQu, CARI, ImmoABS, ÖGNI, IMMOEBS, IMMOZERT und der Vereinigung der allgemein beeideten und gerichtlich zertfizierten Sachverständigen folgten der Einladung in die Sophiensäle. Unterstützt wurde der Neujahrsempfang, der heuer bereits zum 16. Mal stattfand, von Attensam, Erste Bank, imabis, IMMOunited und Bausparkasse.

IMMY 2014 - DER GROSSE MAKLER-TEST

****** 28. JÄNNER

Zum bereits neunten Mal vergab die Wiener Maklerinnung die begehrten „Immys“. In der neuen Location – dem Messe Congress Center – gab es noch eine weitere Premiere: Anstatt wie bisher fünf „goldener“ Immys wurden gleich deren sechs vergeben – „weil der Sechstplatzierte exakt dieselbe Punkteanzahl schaffte wie der Fünftgereihte“, erklärte Jury-Vorsitzender Michael Umfahrer. Die besten 20 der Branche wurden mit dem begehrten IMMY-Award ausgezeichnet. IMMY in Gold erhielten: FELIX Immobilien GmbH, Dr. Funk Immobilien GmbH, Elisabeth Rohr Real Estate e.U., EHL Immobilien GmbH, HÜBL & PARTNER Immobilien GmbH und die SEG Stadterneuerungs- und Eigentumswohnungsgesellschaft m.b.H.

A

ImmoFokus | Winter 2014

BAUHERRENKONGRESS

******

29. JÄNNER

Bereits zum 5. Mal setzte der Bauherrenkongress von M.O.O.CON und ÖGNI zukunftweisende Impulse. Im Mittelpunkt stand das gesunde Arbeitsumfeld als Basis für effizientes und leistungsförderndes Arbeiten. Im Rahmen des Kongresses übergaben ÖGNI Geschäftsführerin Ines Reiter und Präsidiumsmitglied Christian Pillwein drei DGNB Zertifikate an das LIDL Logistikzentrum Wundschuh (Vorzertifikat in Gold), das GARANT-Haus (Zertifikat in Silber) und die Post am Rochus (Vorzertifikat in Silber).

Winter 2014 | ImmoFokus

AA

Kapitel

NEUJAHRSCOCKTAIL DER IMMO-VERBÄNDE

****** 16. JÄNNER

„Ein gutes und erfolgreiches Immobilienjahr 2014 liegt hinter uns“. Es war ein ausgesprochen positives Resümee, das der Wiener Immobilienunternehmer Dr. Eugen Otto Donnerstag Abend bei seinem traditionellen Neujahrscocktail im Wiener „Hotel Sacher“zog. Über 300 Gäste aus Immobilienbranche und Wirtschaft waren der Einladung Eugen Ottos zum 16. Neujahrscocktail gefolgt und teilten mit ihm auch einen ganz aktuellen Anlass zur Freude: Am Vorabend war die Abteilung für Wohnimmobilien mit einem IMMY in Silber ausgezeichnet worden.

BUCHPRÄSENTATION

******

19. FEBRUAR Wie Wien wohnt. Dieser Frage gingen Immobilienexperte Ferenc Sabo, Fachverbandsobmann Thomas Malloth, Dr. Eugen Otto von Otto Immobilien, Architekt Heinz Neumann und Wohnbaustadtrat Michael Ludwig in einer sehr von Harmonie geprägten Podiumsdiskussion nach. Moderiert wurde der Abend von Tarek Leitner.

Evelyn Mandls & Ferenc Sabos neues Buch „Wie Wien wohnt“ stellt in Texten, Zahlen und Fakten die Meilensteine und Trends dieser Entwicklung vor und zeigt Herausforderungen für Gegenwart und Zukunft auf.

A

ImmoFokus | Winter 2014

IMMOBILIENBALL - 10 -JÄHRIGES JUBILÄUM

******

13. FEBRUAR

Am Freitag, dem 13. März, fand der zehnte Ball der Bau- und Immobilienwirtschaft in der Wiener Hofburg statt.

Rund 3000 Gäste feierten den Start in ein neues Immobilienjahr. Zum runden Jubiläum wurden die Ballkarten zu diesem gesellschaftlichen Ereignis erstmalig nicht auf klassischem Wege verkauft, sondern konnten von den Branchenmitgliedern im Zuge einer Spende für das Charity-Projekt „Casa Alianza Nicaragua“ erworben werden.

Jeder Ballgast unterstützte damit aktiv den Kampf gegen Menschenhandel im zentralamerikanischen Staat. Der Erlös der Einladungskarten ging zu 100 Prozent an das Projekt „Casa Alianza Nicaragua“. Die zahlreichen Gäste spendeten insgesamt 25.000 Euro für die Opfer von Menschenhandel.

Winter 2014 | ImmoFokus

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Kapitel

MIPIM

****** 10. - 13. MÄRZ Auf der internationalen Gewerbeimmobilienmesse Mipim in Cannes waren auch heuer Investoren aus aller Welt unterwegs.

In die„Riviera Hall“ des „Palais de Festival“ kamen zahlreiche heimische Firmen - darunter ARE, BAI, bareal, EHL, Erste Immorent, Flughafen Wien, IC Projektentwicklung, Immofinanz, Immovate, Otto Immobilien, s Immo, S+B, St. Pölten Ecopoint, WED, Wien 3420 Aspern Development und Wirtschaftsagentur Wien. Aus Österreich waren insgesamt 281 Teilnehmer dabei. 26 Aussteller präsentierten sich am 170 Quadratmeter großen Austria-Stand.

Organisiert wurde der Stand von der Immobilienagentur pia.pink.

WIM - DAUMEN HOCH FÜR IMMOBILIEN-MARKT

****** 17. MÄRZ

Mit rund 80 Ausstellern und mehr als 3.500 Besuchern verzeichnete die Wiener Immobilienmesse 2015 im Congress-Center der Messe Wien auch heuer wieder große Erfolge. Unter dem Motto „Immobilienmesse für Österreichs größten Ballungsraum“ wurden Angebot und Nachfrage in einem repräsentativen und nutzerorientierten Format an einem Ort zusammengebracht. Sowohl Privatpersonen als auch Anleger mischten sich unter das Publikum und die Makler, Bauträger und Projektentwickler nutzten diese optimale Plattform, um ihre Objekte – auch jene, die sich erst in Planung oder Bau befinden – den Interessenten vorzustellen.

A

ImmoFokus | Winter 2014

REAL ESTATE CIRCLE 2015

******

24. MÄRZ

In Stegersbach traf die Immo-Elite – 40 in- und ausländische Branchenkenner – beim diesjährigen Real Estate Circle zusammen. Die Immobilienplattform für Immobilienprofis lud neben einem großartigen Veranstaltungsprogramm und Diskussionsrunden zu aktuellen Themen und zukünftigen Wohntrends, natürlich auch dazu ein, sich mit Kollegen zu vernetzen.

Winter 2014 | ImmoFokus

AA

Rubrik

Info statt Glanz & Glamour Immobilienprofis setzen auf Fachmedien. Print und Online: die mit Abstand wichtigsten Quellen für Informationen und Geschäftskontakte. Soziale Netzwerke: noch von geringer, aber wachsender Bedeutung.

Autor: Andreas Altstädter

„Nur eine kleine Minderheit der Immobilienunternehmen nutzt digitale und soziale Kanäle auch in der B2BKommunikation.“ Matthias Freutel, ergo die Kommunikation für Unternehmen.

188

ImmoFokus | Frühjahr 2015

F

achmedien sind für Immobilienprofis die mit Abstand wichtigste Informationsquelle. Über Nachrichten und Berichte in diesen Medien werden sie auch am ehesten auf potenzielle Geschäftspartner aufmerksam. Insbesondere die sozialen Medien und Netzwerke spielen demgegenüber noch eine untergeordnete Rolle, gewinnen aber an Bedeutung. Das geht aus einer aktuellen Umfrage von ergo Kommunikation unter 245 Immobilienprofis aus ganz Deutschland hervor.

Bei der Frage, welche Bedeutung verschiedene Kanäle und Plattformen für sie haben, wenn es um die Beschaffung wichtiger Informationen geht, sehen 95,6 Prozent der Befragten die klassischen Immobilien-Fachmedien als „sehr wichtig“ oder „wichtig“ an. Auf Platz zwei folgen

spezialisierte Immobilien-Online-Dienste und -Newsletter mit 91,7 Prozent. Den dritten Platz (Anteil 78,8 Prozent) belegen Research-Publikationen wie Marktreports oder Studien. Damit liegen sie noch vor Tageszeitungen, Wirtschaftsund Finanzmedien oder Kongressen und Messen.

Umfrage zeigt deutliche Trends

Die klassischen Fachmedien konnten ihre Spitzenposition weiter ausbauen. Im vergangenen Jahr hatten 76,7 Prozent der Befragten den Fachmedien eine „sehr wichtige“ oder „wichtige“ Rolle bei ihrer persönlichen Informationsbeschaffung zugeschrieben. Bei der Frage, welches das wichtigste Immobilienmedium in Deutschland ist, liegt die Immobilien Zeitung wie im Vorjahr unangefochten auf Platz eins mit einem Anteil von 74,1 Prozent. Auch wenn es darum

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Frühjahr 2015 | ImmoFokus

189

Rubrik

Nachhaltigkeit spielt immer eine Rolle

Nachhaltigkeit ist bei allen Prozessen erforderlich und eine Frage der richtigen Zusammenarbeit, nur gemeinsam im integralen Team sind Immobilien im Lebenszyklus optimierbar. Übernehmen Sie Verantwortung!

DGNB-Systemvariante Sportstätten ab 2015

3P.zum.Glück 2009 wurde die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immo-

Diese Blue Buildings minimieren den Eingriff in die Umwelt und

bilienwirtschaft (ÖGNI) gegründet. Der gemeinnützige Verein setzt

maximieren gleichzeitig die ökonomischen und sozio-kulturellen

starke Impulse beim Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit.

Qualitäten – der Mensch steht im Mittelpunkt und die Objekte sind über den gesamten Lebenszyklus optimiert.

Die ÖGNI erarbeitet Inhalte wie Leitfäden oder Kodices, zertifiziert Unternehmen in ihrem ethischen Handeln und zeichnet Leuchtturm-

Gestartet mit Blue Buildings, setzt ÖGNI seit 2011 den 3-P-Ansatz

projekte des nachhaltigen Bauens mit dem internationalen DGNB-

bestehend aus Produkten, Pro zessen und Personen, welche über

Zertifikat aus.

das not wendige Wissen verfügen, um.

190

ImmoFokus | Frühjahr 2015

www.ogni.at

Datenund und Fakten wichtiger alsund Köpfe und Klatsch Daten Fakten sind sind wichtiger als Köpfe Klatsch Interessiert mich

Interessiert mich sehr

Aktuelle Unternehmensnachrichten

29,9

56,5

19,6

Fallstudien/Best-Practice-Geschichten Enthüllungsgeschichten

43,2

42,6

Hintergrundberichte, Erklärstücke

„Zielgruppenorientierte Medienarbeit zahlt sich für Unternehmen im operativen Geschäft aus.“

30,8

64,7

Branchen- und Markenentwicklung

48,4 28,9

7,2

Gerüchte und Klatsch & Trasch 4 7,9

Matthias Freutel, ergo Unternehmenskommunikation

Personalien

9,2

Stellenanzeigen

8,6

38,8 19,2

Vertriebswirkung: Nachrichtenpräsenz Vertriebswirkung: Nachrichtenpräsenz wichtiger als Networks. wichtiger als Networks. geht, sich bei potenziellen Geschäftspartnern bekannt zu machen, ist die Präsenz in den klassischen Medien der Immobilienwirtschaft nach wie vor der erfolgversprechendste Weg. Annähernd 60 Prozent der Befragten gaben an, dass sie auf diese Weise regelmäßig oder sogar sehr häufig auf potenzielle Geschäftspartner aufmerksam werden. Eine Zitierung und Nennung als Experte sorgt bei immerhin annähernd 45 Prozent für eine entsprechende Aufmerksamkeit. Business-Netzwerke wie XING oder Linkedln spielen dagegen noch keine wichtige Rolle – weder als Informationsquelle, noch als Ort, um mögliche Geschäftspartner zu finden. Lediglich 14,8 Prozent geben an, hier häufig oder regelmäßig auf Geschäftspartner aufmerksam zu werden. Hinsichtlich der Relevanz als Informationsquelle konnten die Netzwerke allerdings gegenüber dem Vorjahr deutlich zulegen. Immerhin 38,8 Prozent der Befragten stufen sie in dieser Hinsicht als „sehr wichtig“ oder „wichtig“ ein. „Die Ergebnisse zeigen einmal mehr, dass eine gute und zielgruppenorientierte Medienarbeit sich für Unternehmen direkt im operativen Geschäft auszahlt“, kommentiert Matthias Freutel, der ergo die Kommunikation für Unternehmen aus der Immobilienbranche leitet.

Foto: Fotolia

„Darüber hinaus verdeutlichen die Ergebnisse, dass die digitalen und sozialen Kanäle auch in der B2B-Kommunikation wichtiger werden. Die Entwicklung wird sich fortsetzen, sodass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, sich in diesem Bereich passend aufzustellen. Bisher hat das nach unserer Beobachtung allenfalls eine kleine Minderheit

Interessiert mich

Interessiert mich sehr

3,4 … fällt über Posts in 11,4 sozialen Netzwerken auf“ … nimmt an Diskussionsrunden 8,6 teil oder hält Vorträge.“

„Die Person …

… ist Autor von Fachbeiträgen 5,9 oder Kommentaren.“

28,5 30,9

… wird aks Experte gennant/zitiert.“ 7,9 … ist Thema aktueller Nachrichten.“

36,4 7,2

20,7

Medienrelevanz 2013 / 2014 Medienrelevanz 2013/2014 95,6 Umfrage 2013

91,7

Umfrage 2014

76,7 70,5 61,7

58,8

49,4

53,9 44,9 38,8 27,6

gen

itun

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n e er en rke zin nge edi lett we aga ws altu hm etz t e c N s a N n F a iale Ver soz

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Wir

23,5

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

191

GUTEN KOSMETIKERIN DENN SO NAHE?

WAS GEHT DEM GUTEN MAKLER DENN SO NAHE?

WAS GEHT DEM GUTEN INSTALLATEUR DENN SO NAHE?

WAS GEHT DER GUTEN FLORISTIN DENN SO NAHE?

Hier finden Sie die besten Anbieter in Ihrer Nähe.

Auf der neuen, noch übersichtlicheren Seite von HEROLD.at finden Sie alles, was Sie brauchen.

Zum Beispiel die besten Maklerbüros – gleich ums Eck und von anderen Usern empfohlen.

Evelyn Mandl, Ferenc Sabo (Hrsg.)

Wie Wien wohnt - Gestern – Heute– Morgen Fotografien von Harald Eisenberger 208 Seiten, ca. 85 Abbildungen ISBN 978-3-85033-843-1 Februar 2015 | Brandstätter 25,00 Euro

Buchtipps

EDITOR´S CHOICE: Lesenswert!

Wie Wien wohnt

Herausforderungen für Gegenwart und Zukunft Wien ist gefragt - ein Trend, der das Gesicht der Stadt verändert und auch die Immobilienwirtschaft ins Zentrum der urbanen Dynamik rückt. Wie diese Dynamik zu steuern ist und welche städtebaulichen Projekte der Stadt nachhaltig gut tun, was Lebensqualität ausmacht und wie sie baulich umzusetzen ist, das sind wesentliche Fragen zur Zukunft der Stadt. Zugleich wird den historischen Wurzeln des heutigen Wiens von der Gründerzeit an nachgegangen und das „typisch Wienerische“, wie es sich im urbanen Raum manifestiert, herausgestellt.

WIE WIEN WOHNT stellt in Texten, Zahlen und Fakten die Meilensteine und Trends dieser Entwicklung vor und zeigt Herausforderungen für Gegenwart und Zukunft auf. Die Stadtentwicklung Wien aus unterschiedlichen Perspektiven betrachtet, das ist das große Thema dieses Buches. Mit Essays, Infografiken und Interviews mit Insidern und Experten.

Maklerrecht Österreich

Praxiskommentar zu MaklerG und Immobilienmakler VO Anton Holzapfel; Carl Knittl; Andreas Berger; Irmgard Schartner Praxiskommentar zu MaklerG und Immobilienmakler VO 2. aktualisierte und erweiterte Auflage ISBN 978-3-902266-26-2 2015 | ÖVI Immobilienakademie 64,90 Euro

Die Umsetzung der EU-VerbraucherrechteRichtlinie durch das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) ist der Anlass für die zweite, umfassend aktualisierte und erweiterte Auflage des Buches Maklerrecht Österreich. Das Erfolgsprinzip des Maklerhonorars, das schlüssige Zustandekommen der Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten und die Erwartungshaltung des Kunden (Sondieren des Marktangebots) lassen sich nur schwer in Einklang bringen mit den formalistischen Anforderungen des FAGG. RA Dr. Carl Knittl und ÖVI Geschäftsführer MMag. Anton Holzapfel geben erste Antworten auf die häufigsten Fragen, die sich im Makleralltag durch das neue Verbraucherrecht ergeben.

Neu ist auch ein Beitrag von Mag. Andreas Berger zu den 2012 von der WKO veröffentlichten Standesregeln ,die Erweiterung des Kapitels Wettbewerbsrecht durch Mag. DDr. Irmgard Schartner sowie ein Exkurs zum Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012.

Katharina Müller, Rainer Stempkowski (Hrsg.)

Handbuch Claim-Management 784 Seiten ISBN: 9783707323559 2015 | Linde Verlag 98,00 Euro

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Wasser

Entdeckung des Blauen Planeten Markus Eisl, Gerald Mansberger, Paul Schreilechner Wasser Entdeckung des Blauen Planeten 304 Seiten, ca. 150 Abb. ISBN: 978-3-95416-135-5 2014 | Frederking & Thaler Verlag 60,70 Euro

Wasser ist das Element des Lebens. Von einfachen Tautropfen, den Flüssen und Seen bis zur tosenden Gischt der Meeresbrandung, von der Schneeflocke bis zu den mächtigen Eispanzern Grönlands und der Antarktis tritt es in ungeheuer vielfältigen Formen auf. Die mannigfachen Erscheinungs- und Nutzungsformen von Wasser, wie sie aus dem Weltall zu sehen sind, stellen das Thema dieses Bildbandes dar. Zahlreiche brillante Satellitenaufnahmen zeigen, wie Wasser die Landschaften der Erde formt, welche Rolle es für Siedlungen und ihre Entwicklung spielt, worin seine Bedeutung als Lebensgrundlage des Menschen liegt, wie es für Infrastruktureinrichtungen genutzt wird und wie es in Naturlandschaften in Erscheinung tritt. Zusammenfassende Darstellungen der Themenbereiche und prägnante Bildbeschreibungen ergänzen die von den Satelliten gelieferten Bilder der irdischen Wirklichkeit. Zu einzelnen wichtigen Themen nehmen zudem in Kurzbeiträgen Experten Stellung und stellen damit die Satellitenaufnahmen in einen größeren Zusammenhang.

Claim-Management

Schnittmenge zwischen Bauwirtschaft und Recht Claim-Management ist eine Aufgabe, die nur interdisziplinär bewältigt werden kann. Schwerpunktmäßig betrifft dies vor allem Juristen und Bauwirtschaftler, die zur Bewältigung der Probleme im Rahmen des Claim-Managements ein konstruktives Miteinander finden müssen. Im vorliegenden Handbuch, das gleichermaßen an Auftraggeber und Auftragnehmer gerichtet ist, wird das Claim-Management von der Vorbereitungsphase, über die Vergabephase bis hin zur Ausführungs- und Abschlussphase umfassend erläutert. Ein Expertenteam aus den Bereichen Recht und Bauwirtschaft stellt das Thema quer durch alle Phasen der Projektabwicklung dar und unterstützt bei einem professionellen Umgang mit Nachträgen und Claims.

Frühjahr 2015 | ImmoFokus

193

Immobilie im Fokus

„ImmobilienOscar“ für das Dreis­cheibenhaus Beste Sanierung. Das Dreischeibenhaus in Düsseldorf hat sich beim MIPIM Award 2015 als das „beste sanierte Gebäude“ gegen die Konkurrenz aus London, Mailand und Saudi-Arabiens Hauptstadt Riad durchsetzen können.

N

ach dem Kö-Bogen, dem Sevens und dem Stadttor wurde jetzt das Dreischeibenhaus in der Stadtmitte von Düsseldorf mit dem MIPIM-Award in der Kategorie „bestes saniertes Gebäude“ in Cannes ausgezeichnet. Es ist bereits das vierte Mal, dass sich Düsseldorf über einen MIPIM-Award freuen darf. Düsseldorf ist damit die Stadt mit den meisten Auszeichnungen der MIPIM-Immobilienmesse. Der „Immobilien-Oscar“ ist eine wichtige Auszeichnung der Architekturbranche. Das Dreischeibenhaus konnte sich gegen die Konkurrenz aus London, Mailand und Saudi-Arabiens Hauptstadt Riad durchsetzen können.

Fotos:HHP Architekten, Gudrun Witte

Das Dreischeibenhaus war Düsseldorfs erstes Hochhaus nach dem Krieg. Es heißt so, weil es tatsächlich aus drei selbständigen, aneinander „gepappten“ Hochhausscheiben besteht. Dabei überragt die mittlere Scheibe mit 96 m Höhe und 25 Stockwerken die beiden anderen und ist mit ihnen nur über die Flure in den schmalen Fugen dazwischen verbunden. Bauherr dieser Sandwich-Konstruktion war 1960 Fritz-Aurel Goergen. Der von Helmut Hentrich und Hubert Petschnigg für die PhönixRheinrohr AG (ab 1964 Thyssen) errichtete Verwaltungsbau gilt als eine der Ikonen der deutschen Nachkriegsarchitektur. Bis 2010 durch Thyssen­Krupp als Konzernzentrale genutzt, stand das Haus nach deren Auszug zunächst leer. 2011 erwarben die MOMENI Gruppe und Black Horse Investments (BHI) das denkmalgeschützte Gebäude.

Unter strengster Berücksichtigung des Denkmalschutzes und mit dem Ziel, die charakterbildenden Eigenschaften zu erhalten, wurde die Fassade an die heutigen energetischen Standards angepasst.

Die äußere Fassadenkonstruktion samt der Brüstungselemente blieb unangetastet. Da das Raumklima unkomfortabel war und sich auch die Fenster nicht öffnen ließen, musste die Verglasung zweischalig mit einer äußeren Prallscheibe ersetzt werden. Diese ist am oberen und unteren Rand mit einem 12 Zentimeter großen Abstand zum Rahmen montiert und wird von einer inneren Primärfassade ergänzt, die auch geöffnet werden kann.

Komplettsanierung. Unter strengster Berücksichtigung des Denkmalschutzes und mit dem Ziel, die charakterbildenden Eigenschaften zu erhalten, wurde die Fassade an die heutigen energetischen Standards angepasst.

194 ImmoFokus | Frühjahr 2015

Das Dreischeibenhaus bietet nach der Komplettsanierung unter Regie des Düsseldorfer Architekturbüros HPP Architekten 35.000 Quadratmeter Büroflächen auf 26 Geschossen, die vollständig an Mieter wie A.T. Kearney, Allen & Overy, alltours, Black Horse Investments, Cadman, Gleiss Lutz, Jones Lang LaSalle, Latham & Watkins und Roland Berger vermietet sind. n

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