ImmoFokusHerbst_2019 by Real Estate Media Group GmbH

Mit 14 Seiten extra!

Immofinanz reloaded Vorstand-Dreamteam: Dietmar Reindl & Oliver Schumy

Wir schaffen Synergien. Vermittlung | Verwaltung | Bewertung | Baumanagement

www.ehl.at

ehl.at

Wir leben Immobilien.

k c u p t g n bri den n e t u g t s i e G u a H ins

ImmoFokus

ue, puck ist die ne für raffinierte App ltung a w r e v s u a H , r e Bewohn . puck r e m ü t n e ig E d un esse, z o r P e t r a m s r sorgt fü und is n r a p s r e n e t Kos ge. a Im s e t s e b it dam

puck.io

Herbst 2019

HAUS AM SCHOTTENTOR, 1010 WIEN

C R E AT I N G L AN D M AR K S W W W. P E M A . A T | O F F I C E @ P E M A . A T | + 4 3 ( 0 ) 5 1 2 2 5 1 2 7 6 04

ImmoFokus

HEADLINE P1, INNSBRUCK

P2, INNSBRUCK

P3, INNSBRUCK

Herbst 2019 05 H O L D I N G

ImmoFokus

Herbst 2019

Wachstumspotenzial3

INHALT

DAS IMMOFINANZ-DUO OLIVER SCHUMY & DIETMAR REINDL IM COVERINTERVIEW

HERBST

Rubriken

Positionen & Meinungen

10 VOM HERAUSGEBER 12 EDITORIAL 192 VORSCHAU / IMPRESSUM

66 WACHSTUMSPOTENZIAL3 (Coverinterview mit Oliver Schumy und Dietmar Reindl) 76 AKTIENANALYSE IMMOFINANZ 78 ZU TISCH MIT ... Alexandra Kassler und Anita Körbler 86 DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT (Kommentar von Philipp Kaufmann) 88 ABSCHIED UND NEUSTART (Interview mit Peter Ulm) 92 KEIN INVESTMENTDRUCK (Interview mit Karin Schmidt-Mitscher)

Unternehmen & Projekte 16 100 JAHRE BAUHAUS IN BILDERN 30 KURZ UND BÜNDIG 48 STARTUP M FOKUS 50 UNI CAMPUS LINZ: KEIN STEIN BLEIBT AUF DEM ANDEREN 55 ES FUNKTIONIERT ERSCHRECKEND GUT (Interview mit Rene Voglmayr) 56 IMMOBILIE IM FOKUS 57 TOP DEAL 58 MIETEN IN DISKUSSION 62 PROBLEMLÖSER 63 AUFSTEIGERIN

100 Jahre Bauhaus

ImmoFokus

100 104 108 109

WARUM EINE IMMOBILIE NICHT (PARTEI) POLITISCH SEIN SOLLTE (Interview mit Stephan Hirsch) KONSERVATIV, ABER REALISTISCH (Interview mit Michael Müller) RETAIL GOES ENTERTAINMENT (Interview mit Mario Schwaiger) DIE ZWEI (Kommentar von Kaufmann & Bosak) VOX FEMINA (Kommentar von Jasmin Soravia)

Sie haben die Illmitzer Gespräche verpasst? Am Heritage-Kongress in der Wiener Hofburg konnten Sie nicht teilnehmen? Kein Problem. Berichte zu den Veranstaltungen und noch mehr News finden Sie unter: www.immofokus.at oder scannen Sie einfach diesen QR-Code

112

Fossilfreie Zukunft

Zu Tisch mit ... Alexandra Kassler und Anita Körbler

Mietzinsbremse in Diskussion

AUSGABE Blueprint

ImFokus: Smart Building

Events & Awards

110 VORWORT (von Thomas Malloth) 112 FOSSILFREIE ZUKUNFT (von Sefan Sattler) 116 VERTICAL URBAN FACTORY (von Harald Frey) 120 ERHALTUNG UND VERBESSERUNG (von Magdalena Weißmann) 122 GEHT DER DORNRÖSCHENSCHLAF ZU ENDE? (von Christian Janisch)

138 REAL CIRCLE #18 148 IST SMART AUCH WIRKLICH CLEVER? (Kommentar von Reinhard Krémer) 150 ANGRIFF AUF DEN MITTELSTAND (Kommentar von Martin Prunbauer) 151 KANN EINE MAKLERDIENSTLEISTUNG SMART SEIN? (Kommentar von Michael Pisecky) 152 SMART BUILDINGS (Kommentar von Andreas Köttl) 154 NIE EINEN SCHRITT VORAUS (Kommentar von Hans Jörg Ulreich) 155 „SMART" IST DAS NEUE ZAUBERWORT (Kommentar von Gunther Maier) 156 SMART-RICS (Kommentar von Frank Brün) 158 ROUNDTABLE DIGITALISIERUNG

164 YOUNG PROFESSIONALS 178 COPA REAL 184 PROPTECH 186 SOCIETY RÜCKBLICK

ImFokus: ExpoReal 126 132

RÜCKBLICK EXPOREAL 2019 AUSBLICK AUF DEN INVESTMENTMARKT (Kommentar von Franz Pöltl) 134 EARLYBIRD-FRÜHSTÜCK

Branchen & Services 176 IMMOFAKTEN 194 BUCHTIPPS

Herbst 2019

Aus Zufall wurde mehr „Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

n den letzten Wochen hat sich eine lustige Begebenheit immer wieder wiederholt: Gäste unseres Verlages kommen in Wien zu uns ins Büro und sind überrascht eine Person zu treffen, die sie vor Ort nicht erwartet haben. „Hast Du auch einen Termin hier?“, war die geläufige Frage. Die Antwort überraschte unsere Besucher im Millennium-Tower: „Nein, ich arbeite hier!“ Staunen und ungläubiges Nachfragen waren die Folgen. Ich habe seither noch kein Gespräch miterlebt, indem die Besucher nicht hellauf begeistert waren, ihn wieder zu sehen. Offensichtlich ist unser Büro-WGPartner mehr als beliebt und bei geradezu allen geschätzt. Dies ist umso spannender, da er bereits auf eine lange Berufslaufbahn zurückblickt und es doch viele geschafft haben, weniger beliebt zu sein. Mit ihm geht offensichtlich jeder gerne auf ein Bier oder hat jeder eine lustige Anekdote zum Bereden. So umgänglich wie er ist, hat auch unsere Zusammenarbeit begonnen.

Wer, wenn nicht er! Wir haben uns zu Beginn gut verstanden, gemeinsame Zeiten verlebt und irgendwann hat es sich ergeben, dass wir als Verlag eine neue Website gebraucht haben: „wer, wenn nicht er“ war die logische Konsequenz! Damals hatten wir eine gewaltige Herausforderung, da das bisherige Internet-System an seine Grenzen gestoßen ist, und wir suchten – diese Suche war, wie ich mich mit Grauen erinnere, nicht einfach. Bei einem unserer Treffen erwähnten wir unsere glücklose Suche und mussten festhalten, keine vernünftige Lösung zu finden. Er war sofort bereit zu helfen

ImmoFokus

und hat das neue System in Rekordzeit implementiert. Seither geht vieles leichter und die Zusammenarbeit war ein Traum.

Vom Dienstleister zum Freund und Partner Dank der Programmierung unserer VerlagsWebsite sahen wir uns alle noch öfter und stellten bald fest: wir passen gut zusammen. Das eine ergab das andere und am Ende zog er bei uns ein und wir begründeten unsere Büro-WG. Heute arbeiten wir gemeinsam im Millennium-Tower im 17. Stock und haben eine richtig gute Zeit. Das Beste dabei: wir werden gemeinsame Lösungen entwickeln und anbieten, nicht nur für die Immobilienwirtschaft, aber auch für diese. So wurde aus einer guten Bekanntschaft eine tolle Freundschaft und nunmehr eine richtig gute Partnerschaft. Für mich bedeutet dies: ich freue mich immer, wenn ich nach Wien komme, denn dann treffe auch ich IHN, und zwar Cristian Busoi. Herzlich Willkommen und lass uns gemeinsam unsere Ideen umsetzen, denn für mich gilt: Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt. Mit Dir, lieber Cristian, macht es einfach Spaß, kreativ zu sein und Projekte zu verwirklichen. Liebe Branche: freut Euch auf das, was kommen wird

Herzlichst

Philipp Kaufmann Herausgeber

United services for successful real estate projects.

INVESTER United Benefits GmbH I Parkring 12, 1010 Wien I +43 1 512 05 33 0 I office@invester.at I www.invester.at

Herbst 2019

Und sie bewegt sich doch

in Jubiläum prägt unsere Branche: das Bauhaus wird 100. Wir haben dies zum Anlass für eine Bildstrecke genommen, die es in sich hat. Unser Art Director Jelio Stefanov fand einzigartige Bilder und vor allem Gebäude von heute, welche die Formensprache des Bauhauses verwenden, wie wenn dies heute entstanden wäre. Ein toller Einstieg in die Herbstausgabe.

Voll, lebendig und abwechslungsreich Vor Ihnen liegt die druckfrische Ausgabe unseres Immobilienmagazins. Dank dem gesamten Team, vor allem und insbesondere dem Art Director Jelio Stefanov, ist es voll, lebendig und abwechslungsreich geworden. Sie können sich freuen über ein außergewöhnliches Cover: Wir haben mit Oliver Schumy und Dietmar Reindl zwei Herren gecovert, die nicht unterschiedlicher sein könnten: da, der Zahlenmensch, dort der Immobilienprofi fürs Detail. Beide leben ihre Herausforderung und haben einen Top-Job der österreichischen Wirtschaft. Gemeinsam gestalten Sie die Zukunft der IMMOFINANZ und dieses Unternehmen steht wie kein anderes für bewegte Zeiten: Von IMMOEAST, Karl Petrikovics, BUWOG-Skandal bzw. Wiederauferstehung und Fokussierung bietet der Wiener Riese alles für einen guten Roman oder einen spannenden Thriller – vermutlich nicht im Kino, sondern als Serie auf Netflix oder bald AppleTV, aber das ist eine andere Geschichte. Das Doppel-Interview hat

ImmoFokus

so manches Geheimnis gelüftet, aber lesen Sie selber ab Seite 66. Nicht viel weniger bewegt waren die letzten Wochen von Peter Ulm. Als Manager prägte er die 6B47 und machte das Unternehmen groß. Über seinen möglichen Abgang als CEO berichteten wir online als erste. Vielleicht wäre es allen Betroffenen lieber gewesen, die Nachricht erst später zu lesen. Diesen Gefallen konnten wir nicht machen, haben uns aber mit unserer Vorgehensweise Respekt erarbeitet. Vielleicht deswegen können wir jetzt mit einem Exklusivinterview die offenen Fragen klären: Was ist der Grund für den Abgang? Wohin geht die Reise? Diese und viele weiteren Fragen finden Sie im Interview ab Seite 88. Jetzt gäbe es noch viel über alle anderen News, Fakten oder Geschichten zu berichten – diese Entdeckungsreise lege ich nun ganz ohne „Empfehlung“ oder Kommentierung von mir in Ihre Hände. Viel Spaß bei mehr als 190 Seiten Spannung und Information über eine wahrlich bewegte Branche: unsere Immobilienwirtschaft. Viel Spaß beim Lesen!

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

NEUEHRMAX.com

Grundsteuer, Strom, Gebrauchsabgabe, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung: Wer behält da den Überblick? Wir machen das: Österreichs führende private Hausverwaltung.

Marktbedeutend wie ein Großkonzern, dabei überzeugend individuell dank lokaler Erfahrung und Vor-Ort-Betreuung in Österreich, Deutschland und Polen. Ihr Partner zum Bewirtschaften von Büro-, Gewerbe- und Garagenobjekten, für erfreuliche Renditen und Wertsteigerung bei Vorsorgewohnungen sowie Zinshäusern und bei allen Angelegenheiten rund um Ihr Eigenheim.

IMV Immobilien Management GmbH 1040 Wien, Paulanergasse 15 www.imv.co.at ˆ ˆ

HerbstMANAGEMENT 2019 13 IMMOBILIEN

Unternehmen & Projekte

EIN GRUND ZUM FEIERN!

TOP DEAL

2019 wurde das Bauhaus 100 Jahre alt. Aktuelle Projekte einer der einflussreichsten Stilrichtungen aller Zeiten.

Einer der größten Hoteldeals in Europa: Das Hilton Parkview in Wien wechselt seinen Eigentümer.

Rendering: Fran Silvestre Arquitectos

ImmoFokus

PROBLEMLÖSER Der selbsternannte „Robin Hood der Konsumenten“, die App Jaasper, bietet ein schnelles und transparentes Rechtsservice für Immobilien an.

Dedicated to People FlowTM

KONE 24/7

INTELLIGENTE SERVICES SIND DA. Mit den neuen KONE 24/7 Connected Services haben wir stets einen virtuellen Techniker an Ihrer Anlage. So können wir handeln, bevor es zu Störungen kommt. Denn, wann immer etwas an Ihrer Anlage geschieht, wir wissen es bereits.

www.kone.at

Frühling 2019

1OO

JAHRE

n diesem Jahr wird das Bauhaus 100 Jahre alt und das ist, wie wir meinen, ein Grund zum Feiern! Diese Stilrichtung war so einflussreich, dass sie auch nach ihrer Zeit bis heute viele Architekten beeinflusst. Die folgenden Seiten zeigen ein kleines Potpourri der modernen Bauwerke weltweit, die nach dem Schema der BauhausMeister geplant und errichtet worden sind. „Zurück zum Handwerk", lautete das Credo von Henry van de Velde und Walter Gropius. Ziel war es, die Kunst von der Industrialisierung zu emanzipieren und somit das Kunsthandwerk wiederzubeleben. Ornamente, Verspieltes und Romantisches, aber auch industrielle Massenproduktion standen im starken Kontrast zum Bauhaus. Aber auch die zum Einsatz kommenden Materialien sollen das Wesen der Objekte und Gebäude widerspiegeln und in ihrem ursprünglichen Charakter nicht verändern. So heißt es im Gründungsmanifest von 1919: „Das Endziel aller bildnerischen Tätigkeit ist der Bau.“ Die Entwicklung zeigt jedoch, dass besonders das heutige Industrie- und Grafikdesign aus diesen Ideen des Bauhaus resultiert. Die modulare Bauweise hat sich in der Architektur nicht nur bei Industrieanlagen, sondern auch bei der Schaffung günstigen Wohnraums, z.B. in Satellitenstädten von Megametropolen durchgesetzt.

ImmoFokus

BAUHAUS

Rendering: Fran Silvestre Arquitectos

IN DER MODERNEN ZEIT EIT

CASA EN LA ZAGALETA Das Projekt passt sich der Topographie des Landes an. Zu diesem Zweck soll der Baukörper in luftiger Höhe errichtet werden. In diesem befindet sich der Hauptteil des Gebäudes mit der Zugangsebene zu den Nebenräumen und dem Poolbereich. Architekt: Fran Silvestre Arquitectos Bauweise: Massivbau (Beton) Noch nicht realisiert

Herbst 2019

ImmoFokus

Fotos: Diego Opazo

ALT | CASA DEL ACANTILADO Nur die Architektur verfügt über die Tugend, ein Haus in der Luft zu bauen und dabei auf dem Wasser zu laufen. Hier passt sich die Architektur der Natur an. Das Haus selbst dient als Schattenspender und der Pool schafft mit seiner Nähe zum Meer eine ruhige Bucht. Aufgrund der Steilheit des Grundstücks und des Wunsches, das Haus auf nur einer Ebene unterzubringen, wurde eine dreidimensionale Struktur aus Stahlbetonplatten und Abschirmungen gewählt, die sich an die Topographie des Grundstücks anpasst, wodurch die Erdarbeiten minimiert wurden. Diese monolithische, steinverankerte Struktur erzeugt eine horizontale Plattform von der Zugangsebene, auf der sich das Haus selbst befindet. Der Pool befindet sich auf einer niedrigeren Ebene. Die Betonkonstruktion wird von außen isoliert und anschließend mit einem flexiblen und glatten weißen Kalkstuck überzogen. Der Rest der Materialien (Wände, Gehwege, der Kies auf dem Dach) behalten alle die gleiche Farbe bei, respektieren die traditionelle Architektur der Gegend, betonen sie und unterstreichen gleichzeitig die Einheit des Hauses. Architekt: Fran Silvestre Arquitectos Bauweise: Massivbau (Beton) Wohnfläche: 242 m² Zusätzliche Nutzfläche: 962,84 m² Ort: Toix Mascarat. Calpe. Alicante

Herbst 2019

ImmoFokus

CASA DE LA BRISA Die Casa de la Brisa ist ein Ferienhaus in einem typischen Dorf an der Costa Brava in Spanien. Das starke, expressive Volumen des ersten Stockwerkes ist über ein Podest auf einem steilen Grundstück verankert, welches traumhafte Ausblicke auf die Bucht und das Meer gibt. Vom Hügel und von der Seite des Zugangs präsentiert sich das Haus als geschlossenes Volumen und erinnert an einen Wehrturm oder an eine Festung. Auf der anderen, dem Meer zugewandten Seite ist es hingegen völlig offen und transparent. Im Inneren des dreigeschossigen Baus dominieren die Durch- und Ausblicke sowie der fließende Übergang zwischen Innen und Außen. Somit ist der Kontakt zur Natur immer gewährleistet. Architekt: Andrea Marc Buchmeier, architekt eth Bauweise: Massivbau (Beton) Wohnfläche: 620 m² Zusätzliche Nutzfläche: 30 m² Ort: Costa Brava, Spanien

Fotos: Joan Guillamat, www.guillamat.com

www.amb-architect.com info@amb-architect.com

Herbst 2019

S3 CITYVILLA Ein Wohnhaus aus Beton. Das skulpturale Haus, das sich nach außen hin zum Neckartal und zur Aussichtslage öffnet, tritt mit seinem Volumen und seiner klaren, scharf umrissenen Form ganz bewusst als eigenständiger Baukörper aus seiner Umgebung hervor. Geschlossen zur Nachbarbebauung, blendet es diese aus und gibt den Blick gezielt auf das Panorama der schwäbischen Alb frei. Gegliedert durch präzise Fugen wird der geschliffene Betonbaukörper durch gezielte, mit eloxierten Aluminiumtafeln ausgekleidete Einschnitte im Übergangsbereich zum Außenraum strukturiert. Mit diesen eingeklappten Einschnitten nimmt es die unterschiedlichen Niveaus der topographischen Kontur auf und überträgt diese in den Innenraum. Somit ist der Garten aus allen drei Ebenen zugänglich. Der mehreckige Grundriss, der das private Außenzimmer umschließt, erzeugt zudem eine große Spannung innerhalb der Wohnskulptur. Schwimmbad und Garage sind versetzt angeordnet und definieren die Außenbereiche. Architekt: Steimle Architekten BDA Bauweise: Stahlbeton Wohnfläche: 265 m² Grundstückgröße: 1.102 m² Fassade: Sichtbeton, Aluminiumverbundplatten, Skyframe Ort: Tübingen, Deutschland

ImmoFokus

Herbst 2019

Fotos: Brigida Gonzรกlez

BESUCHERZENTRUM BERNAU BEI BERLIN Mit dem Bauhaus auf Du und Du. Das neue Besucherzentrum bildet den Auftakt für ein angemessenes Erlebnis des Weltkulturerbes. Es führt unmittelbar in den besonderen Ort ein, indem es den Blicken der Besucher Rahmen und Richtung gibt. Der Pavillon bildet als ruhender Baukörper ein lineares Moment, das in dem Wald platziert auf die Bundesschule weist. In Verbindung mit den Bäumen und einer Zugangsterrasse schafft dieser Baukörper eine Einheit als Auftakt, Bewegungsmoment und Verweilraum mit spezifischer Qualität. Die baulich vorhandene Horizontalität wird aufgenommen und auf den Pavillon übertragen. Zwischen Sockel und Dach spannt sich das Besucherzentrum. Ein freier Durchblick wird gewährt, gleichzeitig entsteht durch die Überhöhung des Innenraums eine sehr wohltuende Verweilqualität. Zum Vorplatz öffnet sich der Raum mit einer erhabenen, einladenden Vorzone, die den Besuchern als Ankunftspunkt dient.

Renderings: Steimle Architekten BDA

Architekt: Steimle Architekten BDA Realisierung: 2019 Wettbewerb: 1.Preis BGF: 485 m² BRI: 2.400 m³ Bauherr: Stadt Bernau bei Berlin Ort: Bernau bei Berlin

ImmoFokus

Herbst 2019

HOUSE TINEL Bei der Gestaltung wurde darauf geachtet, die ursprünglichen Werte des architektonischen Erbes der Umwelt wie Einfachheit und Funktionalität beizubehalten. Der Wunsch war, dass das Gebäude dem menschlichen Maßstab maximal entspricht und dass seine Proportionen mit der traditionellen Architektur der Region in Einklang stehen. In Anbetracht all dessen werden Flachdächer als Elemente verwendet, die eine maximale Nutzung des Außenraums ermöglichen. Das ist ein wichtiges Merkmal traditioneller mediterraner Architektur. Das günstige lokale Klima ermöglicht ein sehr üppiges Wachstum von mediterranen Pflanzen, daher ist die Gartengestaltung ein sehr wichtiger Faktor in der Region. Hierfür wurden vor allem die Außenkanten des Gebäudes genutzt.

Fotos: Maša Medoš

Architekt: SODAarhitekti Bauweise: Stahlbeton + Stahl Wohnfläche: 150 m² (x2) Zusätzliche Nutzfläche: 30 m² (x2) Ort: Žrnovo, Kroatien Auszeichnung: Leonardo 2015 Award - 2. Preis in der Kategorie Familienhausprojekte, Minsk | S.ARCH Conceptual Design Award 2016 - Shortlist Finalist und 2019 BIG SEE Architectural Award - Gewinner (Wohnarchitektur) AUSSTELLUNGEN> VI. Biennale junger Architekten, Minsk | Leonardo 2017 Award - Ausstellung preisgekrönter Arbeiten im russischen Architektenverband, Moskau | 20. Architektursalon, Novi Sad I Jahresausstellung kroatischer Architekten 2018

ImmoFokus

Herbst 2019

ImmoFokus

Fotos: Miran KambicĚ&#x152;

HOUSE ON GOLO Das Haus wird auf dem Grundstück in Form von drei unterschiedlich hohen Volumina errichtet, die dem Verlauf des Geländes folgen. Das Design des Hauses ist hingegen an den Lebensstil seiner Nutzer angepasst. Das Zentrum des Hauses ist ein ebenes Arbeitszimmer. Es besteht vollständig aus Holz und bildet einen Kontrast zu den übrigen Wohnräumen, die durch Wände aus sichtbarem Beton und Terrazzoböden gekennzeichnet sind. Die Betonwände dienen als Kulisse für die von den Eigentümern gesammelten Kunstwerke. Das Fenster hat in der Architektur eine doppelte Bedeutung: Zum einen dringt natürliches Licht in das Haus ein und zum anderen lenkt es den Blick in die entgegengesetzte Richtung auf die umgebende Naturlandschaft. Dasselbe gilt für das Haus am Golem, da der Rhythmus der Fensteröffnungen sorgfältig durchdacht und so gestaltet ist, dass die Aussicht auf die Gipfel der Julischen Alpen, der Karawanken und der Kamnik-Alpen eingerahmt wird. Daher die scheinbar zufällige Anordnung der Fensteröffnungen an der Fassade. Architekt: Ark Arhitektura Krušec d.o.o. Bauweise: Massivbau (Beton) Wohnfläche: 222 m² Zusätzliche Nutzfläche: 1315 m² Ort: Golo pri Ljubljani, 1292 Ljubljana, Slowenien

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

immowelt.at fragt nach

Unzufriedenheit

Deloitte Property Index 2019

Im oberen Drittel n Mit dem Property Index analysiert Deloitte jährlich den europäischen Immobilienmarkt. Das Ergebnis: Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.612 Euro bei neuen Wohnungen befindet sich Österreich in Europa im oberen Drittel. Die Preise für Wohnungseigentum sind hierzulande auf hohem Niveau leicht angestiegen. Von 46 untersuchten Städten befindet sich die Hauptstadt Wien mit einem durchschnittlichen Wohnungspreis von 4.199 Euro pro Quadratmeter auf Platz 17. Trotz des grundsätzlich hohen Preisniveaus ist Wien damit als eine der lebenswertesten Städte noch vergleichsweise leistbar. Am teuersten sind Paris, London und München.

SÜBA-Spatenstich im zweiten „Heimatbezirk“

Über 100 frei finanzierte Wohnungen n Es begann am Rennweg 54 mit 36 Wohnungen, 2016 erfolgte die Übergabe des Rennweg 88 mit 58 Wohnungen, 2017 der Rennweg 52 mit 114 Wohnungen und schließlich 2018 der Rennweg 90 mit 39 Wohnungen. Mit 17. Juli kehrt die SÜBA erneut zurück in den dritten Wiener Gemeindebezirk, denn an diesem Tag erfolgte in der Urschenböckgasse 3 der Spatenstich zum nächsten Wohnbauprojekt. In weniger als eineinhalb Jahren entstehen auf exakt 7.954 Quadratmeter, 121 Wohnungen.

„Das gesamte Objekt ist frei finanziert, entspricht höchsten ökologischen Standards, bietet eine große Garage mit 188 Stellplätzen und ist somit eines der Vorzeigeprojekte unseres Hauses“, so SÜBA Vorstand, Hubert Niedermayer. Architekt Thomas Jedinger vom Architektenbüro Maurer & Partner wies auch auf die Vielfalt der neuen Wohnungen hin. So werden von zweigeschossigen Maisonetten bis zu großzügigen 110 Quadratmeter, aber auch kleinere Wohnungen realisiert.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Thomas Raith, ist ab sofort Geschäftsführer von Mema Immobilien. Raith war zuvor Prokurist bei Prisma.

Gemeinsam mit seinem Bruder Peter Reikersdorfer leitet Bernhard Reikersdorfer, die Geschäfte von RE/MAX Austria. Als ehemaliger RE/MAX Makler, Bürobetreiber und Mitarbeiter kann Peter Reikersdorfer auf mehr als 15 Jahre Erfahrung zurückgreifen.

News Ticker Wohnungsatlas: Laut Otto Immobilien beträgt der durchschnittliche Preis für Eigentumswohnungen im Erstbezug in der Wiener City 14.672 Euro pro Quadratmeter. „In der Wiesen Ost“: Strabag Real Estate baut derzeit 143 freifinanzierte Eigentumswohnungen in der Rößlergasse im 23. Wiener Gemeindebezirk. Die Fertigstellung ist für Herbst 2021 geplant.

ImmoFokus

Fotos: Milestones in Communication, 6B47 Real Estate Investors AG, LEADERSNET/C. Mikes, staudinger-franke, RE/MAX Franz Gleiß

n Nach Hause kommen und sich wohlfühlen - das ist die Idealvorstellung. Doch jeder 8. Österreicher (13 Prozent) stört sich so sehr an seinem Zuhause, dass er ausziehen will. Das zeigt eine aktuelle Umfrage von immowelt.at, einem der führenden Immobilienportale Österreichs. Jeder 10. hat schon eine andere Wohnung in Aussicht oder will mittelfristig nach einer neuen suchen. 3 Prozent suchen zwar intensiv nach einer neuen Bleibe, finden aber nichts Passendes. Generell sind Mieter häufiger unzufrieden. Schließlich haben sie auch weniger Spielraum, individuelle Wünsche im eigenen Zuhause zu realisieren. So haben 62 Prozent der Mieter etwas an ihrem Heim auszusetzen, bei den Eigentümern sind es hingegen nur 41 Prozent. Die Abgaben für Heizung und Co sind für Mieter wie Eigentümer Störfaktor Nummer 1.

Kurz & Bündig > Wohnen

Glorit feiert Spatenstich

Brandneues Projekt n Kürzlich feierte Glorit den Spatenstich für 67 exklusive Wohnungen aufgeteilt in zwei Bauteilen in der Donaufelderstraße 197-199 im 22.Wiener Gemeindebezirk. Die Einheiten verfügen über eine Mischung aus zwei bis fünf Zimmer und weisen eine Wohnfläche von 56 bis 149 Quadratmeter auf. Die Fertigstellung ist Ende 2020 geplant. Bei 30 der insgesamt 67 Einheiten handelt es sich zudem um Zwei-Zimmer-Wohnungen, die sich bei Bedarf auch als Vorsorgewohnungen eignen. Damit bietet Glorit nun auch eine Antwort auf die steigende Nachfrage in diesem Bereich. Darüber hinaus stehen im Erdgeschoss im Bauteil zur Donaufelderstraße knapp 500 Quadratmeter Gewerbeflächen zur Verfügung. Glorit setzt derzeit über 80 Projekte um – vornehmlich in seinem Kerngebiet, dem 21. und 22. Wiener Gemeindebezirk. Aber auch Projekte in Klosterneuburg, Langenzersdorf und Groß-Enzersdorf zählen zum Grundstücksportfolio des Premiumbauträgers. Gebaut wird darüber hinaus verstärkt nun auch in Liesing.

Immobilienverkauf

Lieber mit Makler

Alle Wohnungen von „PhilsPlace“ verkauft

Erfolgreiches Refurbishment n „Heutzutage sind Menschen mobil und flexibel – das spiegelt sich auch in der Art des Wohnens wider. Im PhilsPlace können die Mieter in ästhetisch anspruchsvoll möblierte Apartments einziehen und profitieren von dem individuell zusammenstellbaren Serviceangebot, ohne sich um etwas extra kümmern zu müssen“, erklärt Norbert Winkelmayer, CEO der Sans Souci Group. Die Revitalisierung des ar-

chitektonisch bedeutsamen Philips-Hauses ist damit ein weiterer Meilenstein im städteplanerischen Vorzeigeprojekt „Wienerberg“. Das PhilsPlace ist kein Hotel, sondern vielmehr ein Zuhause auf Zeit. Bis 2028 soll im Rahmen des Investitionspakets für den öffentlichen Verkehr die U2-Verlängerung bis zum Wienerberg realisiert und so den Herausforderungen der wachsenden Stadt gerecht werden.

n Laut einer aktuellen Studie der Raiffeisen Immobilien Vermittlung haben 38 Prozent der Österreicher bereits ein- oder mehrmals eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet. Die Mehrzahl, 55 Prozent, der Verkaufs- bzw. Vermietungstransaktionen erfolgte laut Umfrage von Privat an Privat, aber bereits 45 Prozent der Abgeber beauftragen einen Makler. Von ihrem Immobilienmakler erwarten sich Verkäufer bzw. Vermieter in erster Linie eine korrekte Vorgangsweise (84%) sowie hohe Fachkenntnis (74%), aber auch Engagement für die Anliegen des Kunden (63%) und Hilfe bei der Preisfindung (58%). Mit der Unterstützung eines Maklers lag der erzielte Verkaufs- bzw. Mietpreis deutlich häufiger über dem Angebotspreis. Ein Argument mehr für jene 46 Prozent, die bei dem Verkauf oder der Vermietung ihrer Liegenschaft auf die Unterstützung eines Experten verzichten, umzudenken. Jedoch müssen die Leistungen der Makler auch transparenter werden, fordert zudem der Sprecher der Raiffeisen Immobilien Österreich Peter Weinberger.

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

CA Immo-Projekt in Berlin

Europacity

Flexibles Arbeiten in zentraler Lage n In Salzburg eröffnet mit nächstem Monat am Standort Flughafen West bereits das zweite Business Center in Toplage. Auf vier Etagen und 2.500 Quadratmetern bietet das Regus Salzburg, Airport West neben knapp 100 fixen Büros, über 300 Arbeitsplätze, drei repräsentative Meeting- und Tagungsräume, 18 fixe Coworking Desks und drei Think Tanks. Insgesamt verfügt das Business Center über knapp 200 Quadratmeter große, mit Tageslicht durchflutete Gemeinschaftsflächen, in denen ne-

ben Coworking Synergien nutzen auch mal gemütlich pausiert werden kann – das Thema Networking wird in den Business Areas groß geschrieben. Weitere Zuckerl sind die Dachterrasse, eine ausreichende Zahl an Parkplätzen und je nach Bedarf buchbare Lagerräume. Regus, ein Tochterunternehmen der IWG (International Workplace Group) bietet Zugang zu flexiblen Arbeitsbereichen an über 3.300 Standorten in über 1.100 Städten und 120 Ländern – mit nur einer Mitgliedschaft.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Frank Rennekamp, ist neuer Chief Technology Officer des deutschen Anbieters für Flächenermittlung x.project.

Petra Hauser, ist neue Country Managerin von Talent Garden Austria und übernimmt somit die geschäftsführenden Agenden.

Jan Linsin, ist wieder Head of Research für Deutschland bei CBRE. Zuvor war Linsin bei Cushman & Wakefield tätig.

Für 233 Millionen Euro verkauft

QBC 1&2 n UBM Development verkauft mit ihrem Joint-Venture Partner S IMMO die letzten Bauteile des QBC an den internationalen Investor EPH Eastern Property Holdings. Der Forward-Deal umfasst die Büroimmobilien QBC 1&2 mit einer vermietbaren Fläche von über 38.000 Quadratmeter sowie die Tiefgarage mit knapp 680 Stellplätzen. Insgesamt beträgt der Verkaufserlös 233 Millionen Euro, wovon rund 155 Millionen Euro auf die UBM entfallen (66,2 Prozent UBM, 33,8 Prozent S IMMO). Die Bauteile bilden den letzten Bauabschnitt, der Anfang 2018 begonnen wurde und Ende 2020 fertiggestellt wird. Die Verkaufserlöse für das gesamte QBC summieren sich auf über 450 Millionen Euro.

News Ticker Verkauft: Ein ca. 20.300 Quadratmeter großes Büroobjekt in Wien-Simmering wurde kürzlich von EHL an einen Privatinvestor vermittelt. Düsseldorf: Der Projektentwicklungspartner BEMA und die ABG-Unternehmensgruppe sichern sich mit der Intersnack Group den ersten Mieter für den Bürokomplex, der bis 2021 in der Düsseldorfer Airport City entstehen wird.

ImmoFokus

Fotos:TIO South Docks Fund Limited, Regus, EHL, Talent Garden, X.Project AG, Cushman & Wakefield

Regus eröffnet Business Center Salzburg Airport West

n CA Immo hat mit KPMG einen langfristigen Mietvertrag über rund 23.000 Quadratmeter Mietfläche in der Berliner Europacity abgeschlossen. Hierzu hat CA Immo die Realisierung eines modernen, rund 84 Meter hohen Class-A Bürohochhauses am Europaplatz in unmittelbarer Nachbarschaft zum Berliner Hauptbahnhof beschlossen. Der Baustart des 100 Prozent vorvermieteten Landmark-Gebäudes soll noch in diesem Jahr erfolgen, die Fertigstellung ist für Ende 2023 vorgesehen. Das Gesamtinvestment der CA Immo beträgt rund 155 Millionen Euro. Mit dem Bau des geplanten Bürohochhauses errichtet CA Immo bereits das neunte Gebäude im Stadtquartier Europacity rund um den Berliner Hauptbahnhof. Bereits im März 2018 hatte KPMG das ebenfalls von CA Immo errichtete rund 13.000m2 große Nachbargebäude bezogen.

Kurz & Bündig > Office

Büroimmobilie in Dublin

Ankauf n Union Investment hat die im Jahr 2018 neu errichtete Büroimmobilie 5 Hanover Quay in den South Docklands von Dublin erworben. Die vollvermietete Immobilie bietet rund 15.000 Quadratmeter Mietfläche. Verkäufer ist die Projektentwicklungsgesellschaft TIO South Docks Fund Limited und der Kaufpreis liegt bei etwas über 190 Mio. Euro. Die Leerstandquote auf dem Dubliner Büromarkt liegt zurzeit bei unter sechs Prozent, im Teilmarkt South Docklands sogar unter drei Prozent. Nach dem Ankauf von 5 Hanover Quay verwaltet Union Investment in Dublin inzwischen fünf Gewerbeimmobilien mit einem Gesamtwert von über 620 Millionen Euro.

1030 Wien

EHL vermittelt n EHL Investment Consulting hat zwei Bürogebäude in der Kölblgasse 8-10 und der Hainburger Straße 33 im 3. Wiener Gemeindebezirk Landstraße vermittelt. Über den Kaufpreis wurde zwischen den Vertragsparteien Stillschweigen vereinbart. Verkäufer der beiden Objekte ist der Immobilienfonds KGAL KETA Grundstücksgesellschaft. „Büroobjekte in guter Lage sind derzeit ein rares Gut auf dem Wiener Investmentmarkt und erfreuen sich bei den Investoren größter Beliebtheit“ weiß EHLInvestmentchef Franz Pöltl.

HAUSVERWALTUNG BONTUS HEISST...

…UMFASSENDE BERATUNG …PERSÖNLICHE BETREUUNG …WERT- UND ERTRAGSSTEIGERUNG DES GRUNDBESITZES ...IHRE LIEGENSCHAFT IN BESTEN HÄNDEN

Franz Josefs Kai 65

Tel: +43 (0) 1 535 36 19-0

1010 Wien, Österreich

eMail: office@bontus.at

www.bontus.at

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

Babelsberg Center verkauft

JLL vermittelt

Einkaufszentrum Stoob-Süd

CCC eröffnet n Auf rund 930 Quadratmeter eröffnete CCC im Einkaufszentrum Stoob-Süd kürzlich die zweite Filiale im Burgenland, gestaltet nach dem modernsten Ladenbau-Konzept Europas. Die dritte Filiale soll in Oberwart eröffnet werden. „Sechs Jahre nach dem Einstieg von CCC in den österreichischen Markt betreiben wir ab Donnerstag 49 Filialen mit einer Gesamtverkaufsfläche von mehr als 30.000 Quadratmeter in Österreich und kommen jetzt von der Phase der starken Expansion der ersten Jahre in die Phase der Verkaufsflächen-Optimierung“, erklärte CCC-General Manager Gerald Zimmermann, der das Ziel von rund 70 Filialen in Österreich verfolgt.

Schweizer Immobiliengesellschaft kauft das Passage

Neuer Eigentümer in Linz n Seit 2000 war die RLB OÖ Eigentümer des Passage. In der Zwischenzeit wurde der Kaufvertrag mit der Cone Capital unterschrieben. Über den Preis vereinbarten beide Seiten Stillschweigen. Der neue Eigentümer äußerte auch erste Pläne. Das Passage soll an die veränderte Marktlage mit Digitalisierung und Online-Handel angepasst werden. Neue Konzepte, vor allem im Service- und Entertainmentbereich, sollen dabei helfen. „Die Kunden wollen nicht mehr nur einkaufen, sondern auch verwei-

len und erleben.“ Kernpunkte seien ein erweitertes Gastronomieangebot sowie Entertainmentflächen für Kinder und Jugendliche. Verkaufsflächen sollen zu Schauräumen und Servicepunkten werden, die etwa auch reine Online-Händler nutzen sollen. Auch Übergabestationen und automatisierte Fächer soll es geben. Um die neuen Ideen umzusetzen, plant die Cone Capital, das Gebäude komplett zu sanieren. Die Bauarbeiten sollen in drei bis vier Jahren starten, heißt es.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

TIm Buschfeld, verstärkt ab sofort als Consultant das Investment-Team der Comfort Düsseldorf.

Bastian Hafner, hat die Leitung des Industrial Services Team in Köln von BNP Paribas Real Estate übernommen.

Mario Sander wurde von Mountpark zum Managing Director für Zentraleuropa ernannt.

News Ticker Erstes Objekt: Mimco Capital aus Luxemburg hat für seinen neuen Fonds Everest One einen hohen einstelligen Millionenbetrag in ein Einzelhandelsobjekt in Alsfeld investiert. Vollständig platziert: Der auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierte Investor FCR konnte alle angeboteten 335.084 Aktien vollständig platzieren.

ImmoFokus

Fotos: Markus Kaiser, IMMOFINANZ, SCS, Comfort, , BNPPRE

n Das Babelsberg Center in der Potsdamer Großbeerenstraße 123-135 hat einen neuen Besitzer: Die bisherigen Eigentümer, Fonds, die von der Partners Group und Arax Properties Ltd. verwaltet werden, haben das Fachmarktzentrum an die österreichische LLB Immo, eine Tochter der Liechtensteinischen Landesbank (Österreich), verkauft. Die Käuferin firmierte bis zum Herbst 2018 unter dem Namen Semper Constantia Immo Invest. Die Fondsspezialistin LLB Immo integriert das Babelsberg Center in ihren offenen Immobilienpublikumsfonds LLB Semper Real Estate. Über das Transaktionsvolumen vereinbarten die beiden Parteien Stillschweigen. JLL hat den Verkäufer exklusiv beraten und die Transaktion vermittelt. Zu den Ankermietern gehören der Toom Baumarkt, Netto sowie Kik.

Kurz & Bündig > Retail

Expansion in Slowenien und Polen

Stop Shops n Die Immofinanz setzt die zügige Expansion der Retail Marke STOP SHOP fort und erweitert das Portfolio auf 90 Standorte. Im Zuge dessen wurden sechs voll vermiete Retail Parks in Slowenien und Polen mit einer vermietbaren Fläche von rund 54.000 Quadratmeter erworben. Der auf Basis der Mietvorschreibungen erwartete jährliche Mieterlös beträgt rund 6,6 Millionen Euro. Das entspricht einer Bruttorendite von 8,6 Prozent. Des Weiteren sind zwei Projekte in Polen (Siedlce) und Serbien (Sremska Mitrovica) mit insgesamt rund 21.000 Quadratmeter vermietbarer Fläche in Entwicklung bzw. bereits eröffnet. Ein weiterer Stop Shop ist in der polnischen Stadt Zielona Gora geplant. Das Stop Shop Portfolio der Immofinanz wächst damit auf 90 Standorte in neun Ländern mit einer vermietbaren Fläche von mehr als 650.000 Quadratmeter. Alle angekauften Objekte verfügen über einen attraktiven Mietermix. Dieser umfasst auch bereits in den STOP SHOPs etablierte Ankermieter wie Deichmann, dm, Spar etc.

Einzelhandelsimmobilienmarkt

EHL-Update

LEASINVEST kauft zwei Retailobjekte für rund 72 Millionen Euro

Shopping City Süd n Die Leasinvest Real Estate hat in der SCS, dem größten Shoppingcenter Österreichs, zwei Einzelhandelsimmobilien erworben. Es handelt sich dabei um die Fachmarktzentren SCS Nordring 2-10 mit 14.800 Quadratmeter und das Pittarello Nordring 16 mit 11.350 Quadratmeter. Vermittelt wurde der Deal für 71,8 Millionen Euro von EHL Investment Consulting. Beide Einzelhandelsimmobilien sind voll-

ständig vermietet. Zu den Ankermietern zählen TK Maxx, Lidl und viele mehr. Durch den Erwerb der beiden Retailobjekte steige der Marktwert des Immo-Portfolios laut eigenen Angaben auf 1,23 Milliarden Euro, wobei der Anteil an Retailimmobilien (ohne Beteiligungen) bei 47 Prozent liegt. Zudem steigere sich der Anteil an der in Österreich gehaltenen Immobilien auf 16 Prozent.

n Der Markt für Einzelhandelsflächen war im ersten Halbjahr 2019 wie schon in den Jahren davor der wahrscheinlich herausforderndste Teilbereich des gesamten österreichischen Immobilienmarkts. Dennoch mehrten sich auch in diesem Immobiliensegment die positiven Signale. Trotz des weiterhin überproportional großen Wachstums des Online-Handels konnte erstmals der seit Jahren bestehende Rückgang des Verkaufs f lächenangebotes gestoppt werden. Bedenklich war hingegen eine Reihe von Insolvenzen im Einzelhandel. Insbesondere in der Textilbranche forderte der Strukturwandel im Handel weiterhin Opfer. So erfolgte das endgültige Aus für die Textilkette Vögele, die am Höhepunkt ihrer Präsenz in Österreich mehr als 125 Filialen und zuletzt noch 57 Standorte aufwies. Weitere Insolvenzen in der Modebranche betrafen unter anderem die Marken BikBok mit sieben Standorten in Österreich, die Marke Carlings mit vier Geschäften sowie das Unternehmen Mister Lady, das zunächst einmal 13 seiner 35 Filialen, vor allem in Einkaufszentren schließen musste.

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

Hybrid-Hospitality-Konzept

n Das Projekt am Westbahnhof macht IKEA Wien weltweit zum Vorreiter: In der äußeren Mariahilferstraße, direkt neben dem Westbahnhof, entsteht bis 2021 ein siebengeschossiges Einrichtungshaus mit begrünten Fassaden – von ansprechender Gastronomie bis zur allgemein zugänglichen, begrünten Dachterrasse. Um die 150 Bäume sollen dann auch für ein gutes Mikroklima sorgen. Zusätzlich werden zwei innovative Konzepte in einem Projekt vereint: Auf den beiden oberen Etagen des künftigen IKEA Einrichtungshauses am Westbahnhof entsteht ein JO&JOE Open House. Diese zum Hotelkonzern Accor gehörende Marke verbindet Elemente von Hostel und traditionellem Hotel mit einem attraktiven Gastronomie- und Serviceangebot. Nach Eröffnungen in Paris und Bordeaux sowie einem weiteren geplanten Haus in Brasilien handelt es sich dabei um das vierte JO&JOE weltweit und das erste im deutschsprachigen Raum. „Mit JO&JOE haben wir einen Partner gefunden, der perfekt zur urbanen Zielgruppe passt“, so IKEA Österreich Geschäftsführerin Viera Juzova.

WertInvest kauft Hotel Ananas

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Besitzerwechsel n Die WertInvest, die bereits das Hotel InterContinental am Stadtpark, das Hotel Kummer auf der Mariahilferstraße (zukünftig „Hotel Motto“) und 50 Prozent am 25hours Hotel besitzt, erwirbt nun auch das Hotel Ananas. Das 539 Zimmer-Haus an der Wienzeile umfasst eine Gesamtfläche von 21.500 Quadratmeter und ist das größte 4-Sterne-Hotel in Wien. Weitere Investitionen in das Hotel sind geplant.

Christoph Eichbaum, verantwortet ab sofort Hoteltransaktionen der Dach-Region bei Union Investment Real Estate.

Franz Jurkowitsch, freut sich über den Verkauf von zwei Hotels, zu einem Kaufpreis von rund 118 Millionen Euro in Paris.

Seit Anfang Juni ist Daniel Deutsch als Investment Consultant bei der Hudej Zinshäusergruppe tätig.

News Ticker Service-Provider: Wolfgangs´s managed by a&o am Salzburger Hauptbahnhof eröffnet mit 119 Zimmern. Das ist bereits das zweite Haus der Hotelkette in Salzburg. Businesshotel: Kürzlich erfolgte der Spatenstich für das Amedia Lustenau in der Quartiersentwicklung Millennium Park. Entwickelt wird das Hotel in Vorarlberg von der Prisma Unternehmensgruppe und Soravia.

ImmoFokus

Fotos: B&B Hotels, INVESTER, Union Investment, IKEA Austria, Hudej Zinshäuser, Warimpex, RadRED

JO&JOE

Kurz & Bündig > Hotel

Drittes B&B Hotel in Österreich

Eröffnung in Wien n Anfang August eröffnete mit 196 Zimmern eines der größten B&B Hotels am Wiener Hauptbahnhof. Das Hotel ist bereits das dritte Hotel in Österreich der 1990 gegründeten Economy-Hotelkette. Die anderen beiden B&B Hotels befinden sich in Graz City-Süd und in zentraler Lage am Grazer Hauptbahnhof. Auch in Wien bietet das B&B Hotel auf acht Etagen die gewohnte hochwertige Ausstattung. So sind die 196 Nichtraucherzimmer in 80 Zimmer mit französischem Bett, 70 Twin-Bett-Zimmer, 42 Familienzimmer und vier behindertengerechte Zimmer unterteilt. Schallisolierte Fenster sorgen für einen erholsamen Aufenthalt, trotz zentraler Top-Lage. So ist das B&B Hotel am Wiener Standort nicht nur zentrale Location für Geschäftsreisende.

ECHO akquiriert in Wien

Joint Venture von Arbireo Capital und Value One

Erstes Hotel

Hotels in Lissabon, Porto und Wien

n ECHO Partners hat die erste Hotelakquisition des Radisson Blu Park Royal Palace Hotel in Wien abgeschlossen. Die Akquisition erfolgt über den neu gegründeten Luxemburger Hotelfonds ECHO Fund SCSp (“ECHO”). Das Radisson Blu Park Royal Palace Hotel ist ein Vier-Stern Superior Hotel in unmittelbarer Nähe zum Schloss Schönbrunn. Die Immobilie hat einen Gesamtkaufpreis von 66 Millionen Euro und mit Austria Trend Hotels einen AAA-Pächter. Das Hotel verfügt über 233 Zimmer, inklusive 21 Suiten. Darüber hinaus hat ECHO Partners Möglichkeiten identifiziert, um das weitere Potential der Immobilie auszuschöpfen. Schon bei Ankauf wurde der Ausbau von weiteren 14 Hotelzimmern vereinbart, was sowohl zu einer Wertsteigerung der Immobilie als auch zu einer Umsatzausweitung des Betreibers führt. “Mit unserer ersten Akquisition nach Gründung unseres Hotelfonds konnten wir unsere starken Akquise- und Wertsteigerungsmöglichkeiten beweisen. Wir erwarten, zeitnah zwei weitere Hotels im Einklang mit unseren strengen Akquisitionskriterien zu erwerben“, so Vitus Eckert, Gründungspartner von ECHO.

n Die Arbireo Capital AG, ein unabhängiges, auf die Immobilienbranche spezialisiertes Investmentunternehmen, und der österreichische Developer und Operator Value One haben über ihr gemeinsames Joint Venture Value One Hotel Operations einen Franchise-Vertrag mit der Marke Radisson RED abgeschlossen. Im Rahmen der Partnerschaft entwickelt das Joint Venture zwei Hotels mit insgesamt 568 Zimmern in Lissabon und Porto. Darüber hinaus ist das Joint Venture auch für den Betrieb beider Objekte sowie des im Bau befindlichen Wiener Hotels mit 214 Zimmern verantwortlich. Für die Marke Radisson RED ist es der erste Schritt auf den portugiesischen Markt sowie das zweite Hotel in Wien. „Radisson RED steht für höchste Qualität im Hospitality-Segment und wir sind hocherfreut, dass wir einen so renommierten Partner wie die Radisson Hotel Group gewinnen konnten“, erläutert Karl Bier, Geschäftsführer von Value One Hotel Operations. „Portugals Bedeutung als Reiseziel wächst stetig und wir freuen uns über den Ausbau unserer Aktivitäten mit diesen beiden fantastischen neuen Hotels in diesem attraktiven Markt. Das neue Hotel in Wien ist ebenfalls eine spannende Ergänzung“, so Bier weiter.

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

Über 500.000 Quadratmeter

Alles grün

Rohbau-Fertigstellung in Linz

Infineon feiert n Auf einer Fläche von rund 9.600 Quadratmeter werden am Linzer Standort modernste Büro-, Labor- und Messtechnikflächen zur Verfügung stehen. Insgesamt wird der viergeschossige Neubau Platz für die derzeit rund 180 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie künftig rund 220 weitere Arbeitsplätze in Forschung und Entwicklung bieten. „Wir sind extrem gut in der Zeit und wollen das Gebäude schon ein paar Wochen vor dem eigentlichen Fertigstellungsplan zum Einzug bereitstellen. Zu dieser zügigen Umsetzung trägt besonders die gute Zusammenarbeit mit allen beteiligten Unternehmen bei“, zeigt sich Architekt Wolfgang Kaufmann erfreut.

Logistik Center in Wien-Meidling

Zwei Gebäude fertiggestellt n Nach 22 Monaten Bauzeit wurde Anfang Juli das Quality-Gebäude zeitgerecht fertiggestellt und wird in den nächsten Wochen und Monaten bezogen. Künftig stellen dort bis zu 350 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf einer Fläche von mehr als 7.000 Quadratmeter sicher, dass die in Wien produzierten Wirkstoffe alle Qualitätskriterien erfüllen. Als Beitrag zur Nachhaltigkeit setzt Boehringer Ingelheim hocheffiziente Wärmerückgewinnungssysteme ein. Das Gebäude mit 30 Meter

Raumhöhe beherbergt Kühl- und Tiefkühllager, ein temperiertes vollautomatisiertes Hochregallager mit 4.000 Palettenstellplätzen sowie Einwiegestationen, in denen die Rohstoffe für die Produktion in den angeforderten Mengen und unter Reinraumbedingungen zur Verfügung gestellt werden. Auch das neue Konferenzzentrum mit Platz für bis zu 350 Personen ist dort angesiedelt. 2021 soll die Anlage ihren Vollbetrieb aufnehmen und schafft somit rund 500 neue Arbeitsplätze.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Michael Tomitzek, ist ab sofort neuer Head of Industrial Services South Germany bei BNP Paribas Estate.

Peter Gent und Philipp Topper, verstärken ab sofort die Stuttgarter Niederlassung von Colliers International. Gent ist im Bereich Industrial & Logistic tätig. Topper ist als Senior Consultant im Bereich Capital Markets aktiv.

News Ticker Neunter Ankauf: LIP Invest kauft im Rahmen eines Off-Market-Deals ein Logistikzentrum in Nettetal. Es ist bereits die neunte Immobilie innerhalb eines Jahres. LOG Center: Das erste Projekt von Go Asset entsteht am bereits etablierten slowakischen Standort im Südosten von Bratislava direkt an der Autobahn R7. Hier sollen 100.000 Quadratmeter Nutzfläche entstehen.

ImmoFokus

Fotos: BNP Paribas Real Estate, Colliers International, leisure communications/APA-Fotoservice/Raunig, Boehringer Ingelheim, Serfaus Fis Ladis

n Das auf alternative Anlagen spezialisierte Investmentunternehmen Aquila Capital entwickelt in Toledo bei Madrid auf über 500.000 Quadratmeter grüne Logistikimmobilien. Das Investment ist seit Jahren die größte Logistiktransaktion in Spanien. Ab Mitte 2021 sollen die ersten Bauabschnitte bezugsfertig sein. Teil der Aquila Capitals Strategie für nachhaltige Logistik-Investments sind Solaranlagen auf allen Dächern sowie die Einhaltung der Kriterien der BREEAMGebäudezertifizierung. Zudem wird Aquila Capital für die ersten beiden Jahre alle CO2-Emissionen, die aus dem Betrieb des Areals entstehen, kompensieren. Die Fertigstellung erfolgt im zweiten Quartal 2021 durch das spanische Tochterunternehmen der Aquila Gruppe. Die Aquila Gruppe wurde 2001 gegründet und verfügt über 14 Niederlassungen.

Kurz & Bündig > Logistik

Aviation City Klagenfurt

Wirtschafts-Hub n Der Airport Klagenfurt soll bis 2024 zum modernsten und effizientesten Flughafen Europas ausgebaut werden. Rund um den Flugbetrieb entsteht die neue Aviation City Klagenfurt. Sie wird neben dem neuen Flughafen ein Flughafenhotel (AVITEL), ein Logistikzentrum (AVILOG), einen Technologiepark (AVIMOTION TecPark), ein Messezentrum (AVIFAIR) sowie umfangreiche Infrastruktureinrichtungen umfassen. Eine vollkommen neue Gepäcklogistik, moderne Bodenservices und ein neues Betankungssystem sorgen für kürzere Bodenzeiten und ein entspanntes Flugerlebnis. Mit dem neuen AVITEL wird ein Airport- und Messehotel mit rund 250 Betten entstehen, das ebenfalls in die neue Aviation City Klagenfurt integriert wird. Betrieben wird das neue AVITEL von einer internationalen Hotelgruppe, die durch ihre Netzwerkeffekte ebenfalls positiv zur Entwicklung des Airport Klagenfurt beiträgt. Auf einer Fläche von rund 35.000 Quadratmetern wird die neue AVIFAIR ein modernes Messezentrum mit bis zu sieben Hallen, einem Messe- und Kongresszentrum sowie Freiflächen beheimaten.

Dorfbahn Serfaus nach dreieinhalb Jahren fertig modernisiert

Kurz, schnell, sicher und digital n Die Gemeinde Serfaus in Tirol mit 1.125 Einwohnern hat eine eigene U-Bahn Linie. Mit einer Streckenlänge von gerade einmal 1,28 Kilometern ist die Dorfbahn zwar wesentlich kürzer als das Wiener U-BahnNetz, verstecken braucht sich die „AlpenU-Bahn“ allerdings nicht. Nach dreieinhalb

Jahren intensiver Modernisierungsarbeit befördert die Dorfbahn seit Anfang Juli 3.000 Besucher pro Stunde. Möglich wird das dank innovativer Assistenzsysteme und digitaler Technologie aus dem Hause Kapsch BusinessCom. Die modernste Luftkissenbahn Europas fährt weder auf Schie-

nen noch auf Rädern. Sie gleitet angetrieben durch ein Zugseil auf einem Luftkissen einen Millimeter über dem Boden dahin. Gebaut wurde die Bahn Mitte der 80er-Jahre, um die Straßen des Dorfes zu entlasten. Doch dreißig Jahre nach der Eröffnung war die Dorfbahn an ihre Kapazitätsgrenzen gestoßen. Deshalb wurde sie von 2016 bis 2019 umfassend modernisiert. Der Zug ist jetzt fast 45 statt 30 Meter lang und die Bahn kann 3.000 Menschen pro Stunde, statt wie bisher 1.600, transportieren. Das sind fast doppelt so viele wie früher. Kapsch ist Österreichs einziger Digitalisierungsanbieter, der Gesamtlösungen aus einer Hand bietet. So lieferte das Unternehmen nicht nur die gesamte Netzwerktechnik für die neue Bahn, sondern u.a. auch die IT für das Fahrzeug, die Assistenzsysteme, die Videoüberwachung, den Monitor und die Notrufsysteme.

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

Wärmepumpe von ecop

Crowd-Rekord

EHL-Update zum ersten Halbjahr 2019

Immobilieninvestmentmarkt n Auf dem österreichischen Immobilieninvestmentmarkt wurden im ersten Halbjahr 2019 Transaktionen im Wert von ca. 1,7 Milliarden Euro umgesetzt, wobei das zweite Quartal mit 764 Millionen Euro klar schwächer ausfiel als das erste mit 926 Millionen Euro. Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres ist das ein Rückgang um ca. 25 Prozent. Jedoch waren sowohl 2018 als auch 2017 extrem starke Investmentjahre - im langjährigen Vergleich liegt die bisherige Entwicklung im

Jahr 2019 im guten Durchschnitt. Im Segment Wohnen waren u.a. der Verkauf des von der Signa Holding zwischen Belvedere und Hauptbahnhof entwickelten BEL & MAIN Vienna mit über 15.000 Quadratmeter an Tishman Speyer Investment Management/ Bayrische Versicherungskammer sowie der Verkauf eines Bauteils im Stadtentwicklungsprojekt Smart City Graz von den Entwicklern Haring Group, Trivalue und Wegraz an die LLB Immo KAG bemerkenswert.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Paul Lensing, verstärkt ab sofort das Investmentunternehmen ifa. Er verantwortet u.a. den Bereich Asset Management.

Dominik Geyer, leitet ab sofort als Partner und Co-Head mit Michaela Pelinka den Bereich Real Estate bei bpv Hügel.

Philipp Maisel, ist ab sofort im Investment-Team der ÖRAG Immobilien Vermittlung. Zuvor war er bei DPC tätig.

News Ticker Neue Investmentplattform: Der erste Wealthcap Nachhaltigkeitsfonds für Kirchen und Stiftungen schließt die Angebotslücke zwischen Privatkunden und institutionellem Investor. Wiener Zinshausmarkt: Der aktuelle Zinshausmarktbericht von Otto Immobilien prognostiziert für das Gesamtjahr eine deutliche Überschreitung der Grenze von 1,5 Milliarden Euro.

ImmoFokus

Fotos: AIRA Development, EHL, BME Baumanagement ZT GmbH, Peter-Rigaud, ecop, ÖRAG, ifa AG

n Das österreichische Unternehmen ecop konnte das Funding-Ziel von 750.000 Euro der auf Green Rocket gestarteten Crowdinvesting-Kampagne erreichen. Bereits das Erreichen des ursprünglich festgelegten Funding-Ziels von 500.000 Euro in weniger als drei Wochen war ein großer Erfolg. Vergütet wird mit sechs Prozent Zinsen bei einer Mindestlaufzeit bis 31. Dezember 2023. So konnte Gründer und Geschäftsführer Bernhard Adler die Crowd mit der Entwicklung seiner innovativen Wärmepumpe überzeugen. Diese erzielt eine Effizienzsteigerung von bis zu 100 Prozent. Zudem ist sie umweltfreundlich, erreicht eine Temperatur bis zu 100 Grad Celsius und verzichtet auf giftige Kältemittel. Ursprünglich entstand die Idee, um überschüssige Energie bei Industrieprozessen zu nutzen. Im Gegensatz zu Eigenheimen setzt die Industrie mehrheitlich auf fossile Energieträger.

Kurz & Bündig > Invest

Investmenthoch

In CEE Ländern n Der detaillierte Blick auf die CEE Märkte zeigt, dass vor allem Tschechien und Polen im Mittelpunkt des Interesses der Investoren stehen: rund 81 Prozent aller CEE-Investments im ersten Halbjahr 2019 fanden in diesen beiden Ländern statt. Die am stärksten nachgefragte Assetklasse waren Büros, in die im ersten Halbjahr rund 3,0 Milliarden Euro flossen, gefolgt von Retail mit 830 Millionen Euro und Industrial mit 730 Millionen Euro. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2019 rund 5,4 Milliarden Euro in Immobilien in der CEE Region investiert. Ausländische Investoren dominieren den österreichischen Markt im Jahr 2019. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2019 rund 1,8 Milliarden Euro in österreichische Gewerbeimmobilien investiert. Rund 71 Prozent der Investments in Österreich wurden von internationalen Investoren getätigt. „Einem Rekord steuern wir bei Investments in Industrie& Logistikimmobilien entgegen, wo bis zum Jahresende erstmals rund 300 Millionen Euro investiert werden sollten“, so Ridder, Managing Director CBRE Österreich & CEE.

Rendity finanziert Wohnprojekt in Graz

Hillresorts am Schlosspark n Das auf Immobiliencrowdinvestments spezialisierte Unternehmen Rendity startet sein bereits zweites Projekt auf dem boomenden Grazer Wohnungsmarkt: Der renommierte Immobilienentwickler AIRA Development errichtet in der Baiernstraße 52 an den Hängen des Plabutsch eine hochexklusive Terrassenhausanlage. Das Finanzierungsvolumen durch die Crowd beträgt 700.000 Euro, Anleger erhalten 6 Prozent Rendite bei 24 Monaten Laufzeit. Das Projekt in unmittelbarer Nähe zum Schloss Eggenberg umfasst 32 Eigentumswohnungen

zwischen 45 und 112 Quadratmeter mit einer Gesamtwohnnutzfläche von 2.158 Quadratmeter. Die Bauweise in Hanglage ermöglicht besonders großzügige Freiflächen mit insgesamt 1.374 Quadratmeter. Neben dem Schlosspark ist auch das Naherholungsgebiet Plabutsch mit zahlreichen Wanderwegen rasch erreichbar. Bereits vor Baubeginn konnten sieben Wohnungen verkauft werden. Die Bauarbeiten werden noch im Sommer 2020 beginnen, die Fertigstellung ist für Ende 2021 vorgesehen.

ARE steigt bei Südstadtzentrum in Maria Enzersdorf mit ein

Projektpartnerschaft n Die ARE Austrian Real Estate – ein auf Büro- und Wohnimmobilien spezialisiertes Unternehmen der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) – und HANDLER Immobilien sind seit Kurzem Projektpartner beim Neubau des Südstadtzentrums in Maria Enzersdorf. Die Bauarbeiten haben im April 2019 mit dem Abbruch des Altbestands begonnen. Seit Juni 2019 läuft die Errichtung des Rohbaus. Die Fertigstellung ist im Frühjahr 2021 geplant. Verteilt auf fünf Baukörper und eine Tiefgarage werden rund 9.300 Quadratmeter Wohnfläche, 3.200 Quadratmeter Handelsfläche, rund 500 Quadratmeter für Ordinationsflächen sowie 129 Stellplätze geschaffen. Nach Abschluss der Bauarbeiten plant die ARE den Ankauf der

Gesamtanteile an der Projektgesellschaft und die Übernahme der Liegenschaft als Alleineigentümerin in ihren Bestand. Das Südstadtzentrum ist Teil einer groß angelegten Wohnbauinitiative der ARE. Von Beginn des Investitionsprogramms im Frühjahr 2015 bis Ende 2020 investiert das Unternehmen österreichweit bis zu zwei

Milliarden Euro in freifinanzierte Miet- und Eigentumswohnungen. „Im Zuge der ARE Wohnbauinitiative sind allein in Niederösterreich aktuell rund 250 ARE Wohneinheiten in Bau oder bereits fertiggestellt. Rund 240 weitere Miet- und Eigentumswohnungen sind in der Pipeline“, sagt ARE Geschäftsführer Hans-Peter Weiss.

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

Mit KI zur Traumimmobilie

Findheim findet

AirKey-Cloud Interface

Einfach smart n Mit AirKey wird das Smartphone zum Schlüssel. Nun wurde der AirKey um eine Schnittstelle erweitert. So kann mit dem AirKey-Cloud Interface in der eigenen Software ein Schlüssel direkt aus dem Wartungssystem auf das Smartphone eines Servicetechnikers versendet werden. „Im Ernstfall bringt auch hier die Schnittstelle eine wichtige Erleichterung. Es ist damit möglich, dem Rettungsdienst den Zutritt zu schicken, automatisch mit der Verständigung“, so Hanspeter Seiss, Leiter AirKey Produktmanagement bei EVVA. Aber auch für Unternehmen eignet sich der AirKey. So kann AirKey gleich bei Eintritt den konfigurierten Schlüssel auf das Smartphone schicken.

Mit vereinten Kräften Büroimmobilien modernisieren

mantro & Rhomberg Ventures n Der Münchner Company Builder mantro und die Bregenzer Investmentgesellschaft Rhomberg Ventures bündeln ihre Kräfte: Die Unternehmen gründete die Offezio mit Sitz in Wien. Ziel des Joint Ventures ist es, mit Hilfe modernster Raumkonzepte, Büroimmobilien in Generalübernahme vom Innenausbau bis hin zur Einrichtung bezugsfertig aufzuwerten. Das Konzept von Offezio bietet Eigentümern und Vermietern smarten Innenausbau und State-ofthe-Art Einrichtung. Mit Offezio besteht

zudem zum ersten Mal die Möglichkeit für Immobilienbesitzer und Mieter, durch Renderings eine Vorschau auf die später ausgebaute Fläche sowie eine entsprechende Kosteneinschätzung im ersten Schritt zu erhalten. Einer der größten Komfort- und Fehlerreduktionselemente im Planungs- und Bauablauf ist, dass Offezio eine Modernisierung von Gebäuden im Komplettpaket übernimmt. Durch den Verbau neuester Technik lassen sich ebenso die Kosten senken.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Christof Altendorfer, ist ab sofort Leiter des Bereichs Investment Management Deutschland bei CA Immo.

Judith Gabler, ist seit August Director of operations im neu strukturierten Senior Leadership der RICS Europe, Region EMEA.

Go Asset verstärkt mit Andrei Toma als Director Development sein Team. Toma war zuvor bei der Immofinanz.

News Ticker Allzeithoch: Die cloudbasierte Kostenmanagement-Software PROBIS Expert steuert Immobilien-Projekte von über 20 Milliarden Euro Gesamtvolumen. In Rekordzeit: Rendity platzierte innerhalb von drei Tagen sein erstes Büroobjekt im zehnten Wiener Gemeindebezirk. Platziert wurde eine Finanzierung von 250.000 Euro mit einer Laufzeit von 24 Monaten.

ImmoFokus

Fotos: Offezio GmbH, Akos Burg, HEC, Go Asset, RICS, CA Immo

n Das Wiener Startup Findheim hilft Immobiliensuchenden mittels Künstlicher Intelligenz die Traumimmobilie zu finden. Anstatt sich durch den gesamten Wohnungsmarkt zu wühlen, beantworten die User bei Findheim Fragen und kommen so zum passenden Objekt. Das Finden selbst wird von einem auf Machine Learning basierenden Algorithmus übernommen. In Punkto Monetarisierung setzt das Wiener Startup auf ein erfolgsbasiertes Modell. Da die Matching-Technologie einen echten Mehrwert liefert, bricht das Unternehmen daher bewusst mit dem üblichen Pricing-Modell von Immobilienplattformen. Bei Findheim bezahlen Verkäufer nur, wenn sie auch tatsächlich eine Wohnung verkaufen, so die Angaben des Anbieters. Für Wohnungssuchende ist das Service kostenlos.

Kurz & Bündig > Digital

Augmented Reality APP

Fertige Gebäude n Interhomes und HEC entwickeln eine Augmented Reality APP für Baustellen. Noch ist von den Dichtervillen in Berlin-Karlshorst nicht viel mehr zu sehen als eine Baugrube. Wer aber mit seinem Smartphone direkt vor Ort eine App downloaded, kann die künftigen Gebäude realitätsgetreu auf dem Display betrachten und zwischen ihnen navigieren. Dahinter steckt eine innovative Augmented Reality-Anwendung, die der Bremer Wohnbauträger Interhomes und die HEC, Entwickler von individueller Software, umgesetzt haben. Mit der neuen AR-App können Interhomes-Kunden nicht nur vor Ort ihr künftiges Haus entstehen lassen. Sie können es auch als Miniaturmodell mit nach Hause nehmen und per Smartphone auf einem Tisch sichtbar werden lassen. In rund zwei Monaten haben AR-Experten auf Basis der Baupläne Gebäude virtuell erstellt, mit Oberflächen aus Putz und Klinkern versehen, die Anwendung programmiert und vor dem Berliner Baugrund positioniert.

LAP-Liegenschaftsankaufsportal

Digital & sicher

In welchen Bezirken Abkühlung dringend notwendig ist

ECOTEN erstellt Wiener Hitzekarte n 2019 zählen die Wetterdaten der Wiener Landesstatistik bis Juni bereits 12 Hitzetage. Zwischen den Jahren 1961 und 1990 erlebte Wien durchschnittlich 9,6 Hitzetage im Jahr. Von 1981 bis 2010 waren es durchschnittlich schon 15,2 Hitzetage pro Jahr. Bis 2050 soll es insgesamt um bis zu 8 Grad wärmer werden. Anlässlich dieser Aussichten erstellte das tschechische Start-Up ECOTEN im Auf-

trag der Stadt Wien die Hitzekarte. Sie berücksichtigt anhand des Alters der Bevölkerung auch die Hitzeverträglichkeit. Ziel ist es, Maßnahmen zur klimaangepassten Stadtplanung umzusetzen. Die zehn Hitze-Gebiete Wiens befinden sich vorwiegend in Favoriten, Ottakring und Margareten. Beschattung durch Begrünung sowie Abkühlung durch Brunnen kann hier Abhilfe verschaffen.

n Tausende Ordner, zehntausende E-Mails, unzählige Excel Sheets und das alles mit wenig Struktur, unübersichtlich und ziemlich unsicher – das ist kurz zusammengefasst der Status des Prozesses bei der Akquisition von Liegenschaften in vielen Unternehmen. „Ziel war es, den gesamten Prozess des Liegenschaftsankaufs digital zu erfassen, nachvollziehbar zu machen, digital zu strukturieren und sicher zu gestalten,“ erklärt Jörg Buß die Motivation für die Entwicklung des LAP-Liegenschaftsankaufsportals von checkmyplace.com. Außerdem war es der erklärte Anspruch, zusätzliche Daten in den Prozess zu integrieren, der die Ankaufsentscheidungen durch ein Mehr an sinnvollen Informationen verbessert und erleichtert. Mit dem LAP ist es nun gelungen, sämtliche Prozesse beim Ankauf in ein Tool zu integrieren. Vom Eingang des Angebots, der Prüfung der Flächenwidmung, Potenzialanalysen, Soziodemografie des Umfeldes, Renditekalkulationen und sogar Umweltrisiken werden alle Teilschritte und Informationen weitgehend automatisiert verwertet und fließen in die Entscheidung mit ein.

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

ShareHouse in Österreich

Logistik-App

Designer Outlet Salzburg

E-Mobilität n Der Elektromobilitätspionier SMARTRICS eröffnete kürzlich einen weiteren Standort im größten Gewerbepark WestÖsterreichs. Auf dem Gelände des McArthurGlen Designer Outlet in Salzburg können an vier Ladestationen nun bis zu vier Fahrzeuge mit 150 kW oder zwei Fahrzeuge mit 350 kW gleichzeitig laden. Die High-Power-Charging Anlage wurde im Rahmen des europäischen Förderprojekts ultra-E errichtet. Bereits vergangenes Jahr wurden am Verteilerkreis in Wien und an der Autobahnausfahrt Flughafen Graz am Autobahnknotenpunkt A2/A9 Ultra-Schnelllade-Standorte errichtet.

SORAVIA übernimmt HERWA Standort in Graz

Top-Facility-Management-Anbieter n SORAVIA übernimmt mit der Vertragsunterzeichnung alle 580 Mitarbeiter und gliedert die beiden Unternehmen in die 2018 gegründete ADOMO Holding ein. Mit rund 16 Millionen Quadratmetern, die monatlich infrastrukturell betreut werden, und seinen nunmehr rund 1.200 Mitarbeitern im FMBereich gehört SORAVIA zu den Top-Anbietern der Facility Management Branche in Österreich. Herbert Jansky (GF SORAVIA Facility Management) übernimmt die Ge-

schäftsführung der HERWA Multiclean, die Prokura liegt künftig in den Händen von Alexandra Stepar und Wolfgang Kloiber. Das komplette Dienstleistungsangebot hat SORAVIA unter dem Dach der ADOMO Holding gebündelt, zu der neben HERWA und FANTOM auch die Tochtergesellschaften ivv, ima, icm, ASSA Objektservice und SEM Energieund Gebäudemanagement gehören. Auf diese Weise verwaltet SORAVIA ein Immobilienvermögen von über 2,5 Milliarden Euro.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

CEO Lars von Lackum, übernimmt ab sofort zusätzlich das Finanzressort der Immowelt Group.

Daniel Holzapfel, übernimmt mit August die Teamleitung der Hausverwaltung der ÖRAG Immobilien West.

Thomas Hell, ist neuer Geschäftsführer der WISAG Gebäudereinigung in Wien. Er folgt auf Thomas Fastenrath.

News Ticker Neuer Standort: Modesta Real Estate vermittelt einen neunen Standort für DBConcepts im neunten Obergeschoss des Ares Tower mit 1.385 Quadratmeter. Fabiani Haus: Plandata, eine Tochtergesellschaft von ATP architekten ingenieure hat einen neuen Firmenstandort im Fabiani Haus im 3. Wiener Gemeindebezirk bezogen.

ImmoFokus

Fotos: ifa AG, TPA, Foto Frankl / HERWA, ÖRAG, Rüdiger Nehmzow/LEG, Georges Schneider/WISAG Service Holding

n ShareHouse ermöglicht es, Lagerflächen je nach individuellem Bedarf schnell und einfach zu mieten. Auch Besitzer von Lagerflächen können mit diesem Onlinetool ihre Flächen vermarkten. Die Nutzung der Plattform ist kostenlos. Erst bei Abschluss eines Vertrages wird eine Vermittlungsgebühr fällig. Diese beträgt zehn Prozent des Vertragswertes. Das Geschäftsmodell war bisher nur in Deutschland bekannt und konnte seit April 2018 die angebotenen Palettenstellplätze versechsfachen. Nun kommt es auch nach Österreich. Innerhalb weniger Wochen registrierten sich Logistikdienstleister an 20 österreichischen Standorten mit einer Kapazität von 50.000 Palettenstellplätzen. Derzeit bieten 470 Logistikdienstleister deutschlandweit aktuell 1,8 Millionen Palettenstellplätze an. Für Österreich erwartet das Start-up eine ähnliche Entwicklung.

| BA12-12aG |

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement

BEHF gewinnt Architekturpreis

Shopping Mall-Design n BEHF Architects erhält den Special Prize Interior in der Kategorie Shopping Malls Europa, für die Umgestaltung des 1970 errichteten Einkaufszentrums WEZ in Bärnbach bei Graz. Durch das Re-Design von BEHF Architects präsentiert sich das ehemals baufällige Einkaufszentrum, welches kurz vor dem Abriss stand, nun als moderne und zeitgemäße Mall mit attraktivem Angebot und wohltuendem Ambiente, das optimal auf die mannigfaltigen Bedürfnisse der Besucher und Angestellten zugeschnitten ist. Die Wiedereröffnung der 11.500 Quadratmeter großen Shopping Mall fand im September 2018 statt. „Bei der Umgestaltung des WEZ war es unser Ziel, ein Gebäude mit optischer Originalität zu schaffen, in dem die Bereiche Außenraum, Mall, Cafes und Shops schwellenlos ineinander übergehen“, erklärt Armin Ebner, Co-Founder von BEHF Architects. Die mit schwarzem Stahl ummantelte Fassade ist als Referenz an die lange Geschichte des Kohleabbaus in Bärnbach gedacht, welche auch als Umrandung der Plaza ihre Fortsetzung findet. Der Innenbereich der Shopping Mall WEZ wird von der zentral angelegten Plaza dominiert.

So baut man heute Building Automation von Beckhoff

So baut man flexibel: mit Beton.

So baut man klassisch: mit Ziegelsteinen.

So baut man sicher: mit Stahl.

TPA goes Icon Vienna

Neuer Standort n Das Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen TPA bezog kürzlich neue Räumlichkeiten auf über fünf Etagen des Turm 24 im Icon Vienna. TPA Partnerin und TopImmobilien-Expertin Karin Fuhrmann: „Die Entscheidung für den Standort und die Vorbereitungen für den Umzug waren ein mehrjähriges Projekt, da es galt, passende, zeitgemäße Büros mit bester Infrastruktur zu finden und eine reibungslose Übersiedlung zu gewährleisten. Das ICON Vienna war mit der großartigen verkehrstechnischen Anbindung die ideale Entscheidung. Wir fühlen uns hier sehr wohl.“ Die Übersiedlung von TPA bildet einen strategisch wichtigen Meilenstein für die Unternehmensentwicklung.

So baut man intelligent: mit Automatisierungskomponenten von Beckhoff.

www.beckhoff.at/building Mit Beckhoff Building Automation lassen sich alle Gewerke auf Basis eines ganzheitlichen, durchgängigen, PC- und Ethernet-basierten Gebäudeautomatisierungskonzeptes integrieren. Der Effekt: Investitionskosten werden minimiert, Wartung und Flexibilität werden optimiert, die Engineeringkosten gesenkt und alle Kriterien für Gebäudeautomation nach Energieeffizienzklasse A erfüllt. Das modulare Beckhoff Steuerungssystem erlaubt eine Anbindung aller Datenpunkte und Subsysteme über Beckhoff Busklemmen sowie eine flexible Bedienung, vom Smart-Phone bis zum Touchpanel.

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

Großmieter zieht ein

silo plus n Das Bürogebäude silo plus in Wien Liesing geht in die Zielgerade: Soeben hat Daikin Airconditioning, weltweiter Marktführer im Bereich der Klimatechnologie, als Ankermieter ein Viertel der Flächen übernommen und wird am neuen Standort die Zentrale für Mittel- und Osteuropa sowie die Österreich-Niederlassung etablieren. silo plus ist Teil des zukunftsweisenden neuen Bürostandortes silo office park, den die Erste Group Immorent im Süden der Bundeshauptstadt konzipiert und geplant hat. Das Gebäude mit geplanter Fertigstellung im Herbst 2019 wird als Joint Venture von Erste Group Immorent und STRABAG Real Estate errichtet, 43 Prozent der Flächen sind bereits vorvermietet bzw. in konkreten Verhandlungen. Das silo plus bietet eine Gesamtmietfläche von 11.037 Quadratmeter. In der nächsten Bauphase entsteht am Standort das Bürogebäude silo next mit einer Größe von 9.674 Quadratmeter. Das Pionierprojekt silo one wurde im Jahr 2015 fertiggestellt, vollvermietet und von der Erste Group Immorent erfolgreich verkauft. Rund 32.500 Quadratmeter Fläche umfasst der silo office park.

Bürogebäude „Hatrium“ in Unterhaching

Wärmeenergie aus 3.500 Metern Tiefe n Im Jahr 2018 erwarb die Schwaiger Group das Bürogebäude „Hatrium“ in Unterhaching. Zusätzlich zu einem Concierge-Service wird auch in puncto Umwelt mit der LEED-Zertifizierung und Geothermienutzung gesetzt. So folgt ab September nach ersten Refurbishment-Aktivitäten der Anschluss an die Geothermieversorgung des Ortes. Laut Wolfgang Geisinger, Geschäftsführer der Geothermie Unterhaching, profitiert der Ort von einer geologischen Be-

sonderheit. Ein ehemaliges Korallenriff, das heute mit Wasser gefüllt ist, befindet sich unterhalb der Erde. Aus diesem Becken fördert eine 30 Megawatt-Anlage aus 3.500 Metern Tiefe pro Sekunde 120 Liter Wasser mit mehr als 120 Grad Celsius zu Tage. Der Nachbarort nutzt die Erdwärme bereits. Zu den Großnutzern des Bürogebäudes zählen Infineon, Intel und der Kommunikationskonzern Phicomm. Somit ist das Objekt langfristig vermietet.

Neuigkeiten aus dem Stadtparkquartier n Die Seestadt befindet sich auch noch fünf Jahre nach dem Einzug der ersten Bewohner im Wachstum. Auf zusätzlichen 3.500 Quadratmetern Handelsfläche und über 30.000 Quadratmeter Büro entsteht mit dem Seeparkquartier ein neuer Business-Hotspot. Nun eröffnet noch diesen Herbst das erste Café, das CCI im Erdgeschoss des „SeeSee Living“. Bis spätestens Anfang 2020 wird die Bäckerei Ströck im „HoHo Wien“ und damit gleich an der UBahn-Station Seestadt eröffnen, und in das Projekt „Sonnenallee“ zieht mit Hansaton noch heuer ein Hörakustiker. 2020 eröffnet der Drogeriemarkt dm im „Sirius“, der vom Academic Guesthouse über Turnsaal, VHS, Café und Eigentumswohnungen einen spannenden Nutzungsmix

ImmoFokus

in die Seestadt bringt. Auch die tägliche Nahversorgung wird wieder an die Größe des Stadtteils angepasst: Der Diskontmarkt Hofer eröffnet im Spätherbst seine Seestadt-Filiale im modernen Holzbau auf einem temporären Platz an der U2-Station, wo er bis zur Fertigstellung seines zukünftigen Standorts im „Seeparkcampus Ost“ bleibt. „Wir werden demnächst die Marke von 7.500 Bewohnerinnen und Bewohnern knacken und sehen, wie die Zahl der Beschäftigen laufend wächst. Ende letzten Jahres waren es über 2.000 Menschen, die in der Seestadt wirtschaften und arbeiteten – mit dem neuen Quartier entsteht nun der Raum für rund 2.500 neue Arbeitsplätze“, so Alexander Kopecek, Vorstand der Wien 3420.

Fotos: Donau Zentrum / Sabri Dridi, Schwaiger Group/Christine Dempf, GROHE, brick

Die erste „gemanagte Einkaufsstraße“ Österreichs

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement

Wiens größte Photovoltaikanlage

Starkes Zeichen n Das Donau Zentrum setzt einen weiteren Meilenstein in Sachen Klima- und Umweltschutz und errichtet am Dach des Gebäudes die größte Photovoltaikanlage im Wiener Stadtgebiet. In den kommenden beiden Monaten baut die Firma ENGIE im Auftrag des Donau Zentrums eine rund 6.500 Quadratmeter große Photovoltaikanlage, das entspricht in etwa der Größe eines Fußballfeldes. Rund 3.500 hochmoderne Photovoltaikpaneele werden am Dach des Donau Zentrums zur Stromerzeugung montiert. Die Fertigstellung und Inbetriebnahme ist für Oktober geplant. Die neue PV-Anlage, gefördert aus Mitteln des Ökostromfonds für Wien, erreicht eine Nennleistung von rund 1.000 kWp (Kilowatt-Peak) und wird jährlich rund eine Million Kilowattstunden sauberen Strom erzeugen. Das entspricht dem jährlichen Stromverbrauch von etwa 250 österreichischen Privathaushalten. Dank dieser sauberen Stromproduktion erreicht das Donau Zentrum eine CO2-Einsparung von rund 270 Tonnen pro Jahr. Bereits 2014 wurden auf dem Dach des Donau Zentrums Photovoltaikpaneele montiert.

Neue GROHE Sense App

Wassermanagement n Mit der neuen, intuitiven GROHE Sense App hebt GROHE Wassersicherheit und Wassermanagement auf eine neue Ebene: Das Herzstück des GROHE Sense Wassermanagementsystems ermöglicht es den Nutzern, das System von überall zu überwachen und zu steuern, um jederzeit die maximale Sicherheit zu gewährleisten. Im Ernstfall wird eine Benachrichtigung an das Smartphone gesendet. Bei Verwendung der Wassersteuerung GROHE Sense Guard kann die Wasserzufuhr automatisch abgeschaltet werden. Eine bahnbrechende Neuerung ist der Überblick über die Wasserkosten, wodurch eine Transparenz des Wasserverbrauchs entsteht. Dies erlaubt nicht nur die volle Kontrolle über die wertvolle Ressource Wasser, sondern auch die

Möglichkeit, die eigenen Verbrauchsmuster im Hinblick auf eine bewusstere Nutzung von Wasser anzupassen. Neben der App umfasst das Wassermanagementsystem von GROHE zwei Produkte: Die intelligente Wassersteuerung GROHE Sense Guard wird direkt in die Wasserleitung installiert und überwacht den Wasserverbrauch, erkennt selbst kleinste Mikro-Leckagen und unterbricht bei erkanntem Rohrbruch die Wasserzufuhr. Der Wassersensor GROHE Sense erkennt austretendes Wasser, misst Temperatur sowie Luftfeuchtigkeit und warnt automatisch, wenn Messungen ungewöhnlich hoch oder niedrig sind. GROHE hat sich somit und mit branchenübergreifenden Partnern als treibende Kraft der digitalen Transformation in der Sanitärbranche etabliert.

Herbst 2019

Start-Up ImFokus

21st Real Estate Petr Bradatsch (CEO)

Real Estate Online Trading. Das Berliner PropTech-Start-up 21st Real Estate will den Ankauf von Investitionsimmobilien digitalisieren. Und das auf nur einer Plattform – einzigartig in Deutschland, so der Tenor des Start-ups.

st Real Estate ist ein Berliner PropTech, das ein komplettes Real Estate Online Trading entwickelt – und zwar auf nur einer Plattform. Das ist, so das Startup, einzigartig in Deutschland. Mit der auf der Basis von Big Data und künstlicher Intelligenz entwickelten Software können die Kunden innerhalb von Minuten Objekte und Lagen analysieren, bewerten und weiterverfolgen. So findet man schnell heraus, ob Objekte oder ganze Portfolios zur Anlagestrategie passen. Man muss sich zukünftig also nicht mehr durch hunderte Exposés pro Monat durchkämpfen, um auszufiltern. Das geht jetzt schneller und digital. Denn auf Knopfdruck kann eine Ersteinschätzung zu einer möglichen Investition auf Basis der präzisesten am Markt verfügbaren Daten erstellt werden. Die Software enthält sowohl sozioökonomische Daten wie Familienfreundlichkeit und Zentralität als auch klassische wirtschaftliche Kennzahlen sowie die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise in einer Mikrolage. Die Philosophie ist auf drei Schritte (find it, shape it, deal it) aufgebaut. Die automatisierte Immobilienanalyse auf Basis von 1,2 Milliarden Datenpunkte ermöglicht exakte Standortbewertungen im Hinblick auf Preis, Lage oder Urbanität (find it). Man hat zudem die Möglichkeit verschiedenste Investitionsszenarien zu erstellen und auszuwerten

ImmoFokus

(shape it). Die Software ermöglicht es, Investoren und anderen Marktteilnehmern den gesamten Ankaufsprozess zu steuern und zu überwachen (deal it). Geleitet wird 21st Real Estate von einem Dreiergespann mit jahrelanger Branchenexpertise. CEO und Gründer Petr Bradatsch war Mitgründer von Immobilienscout24, in einer Zeit, in der der Terminus „PropTech“ noch gar nicht verwendet wurde. Er bringt 30 Jahre Erfahrung in der Leitung von IT-Unternehmen mit. Nicolai Wendland ist stellvertretender CEO und CIO. Er ist Fachmann für Real Estate Economics und Real Estate Management und verfügt über 10 Jahre Projekterfahrung in Urban & Real Estate Economics und Big Data Management. Genau dieses Big Data Management ist einer der Erfolgsfaktoren: Die Zahlenwälzerei sei damit vorbei, smarte Big Data mache dies möglich, so Wendland. Seit Ende Februar 2019 verstärkt zudem Herwig Teufelsdorfer als CEO die Geschäftsführungsriege. Er verfügt über mehr als eine zwei Jahrzehnte lange Erfahrung in der Immobilienbranche, ist ehemaliger COO der Buwog und Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors. Gemeinsam will man nun das weitere Wachstum vorantreiben und eine Brücke zwischen innovativem Softwareunternehmen und der Immobilienwirtschaft schlagen. „Bauchgefühl war gestern – Daten sind heute“, so die Devise Teufelsdorfers. n

MITARBEITER 40 GRÜNDUNG 2016 AUSZEICHNUNGEN Real Estate Innovation Award 2017 (aus über 700 Bewerbern aus ganz Europa) KOOPERATIONEN Bei der Entwicklung ihrer Lösungen arbeitet 21st Real Estate mit namhaften Bestandshaltern, Investoren und Investmentmanagern der Immobilienwirtschaft zusammen, unter anderem mit TLG IMMOBILIEN AG, Capital Bay und Drees&Sommer.

DIE MEINUNG DES PROFIS

Services, die Immobilieninvestitionen professionalisieren, transparenter und kosteneffizienter machen, sind zu begrüßen. Dieser Markt ist aber heiß umkämpft – daher bleibt es abzuwarten, ob man sich mittel- bis langfristig auch international durchsetzen kann.

Daniel Horak, CONDA IDEE GESCHÄFTSMODEL TIMING

Foto: Anke Illing, Illing & Vossbeck Fotografie Berlin, CONDA

Find it, Shape it, Deal it

GRÜNDER Petr Bradatsch hat mehr als 30 Jahre Erfahrung in der Unternehmensführung von IT- und Immobilienunternehmen. Er war 1997 Mitbegründer und CTO von Immobilienscout24. Zudem gründete er mehrere erfolgreiche Start-ups im IT-, Energie- und Kommunikationsbereich.

erstebank.at

Sie haben den Plan fürs Bauen. Wir haben den Plan fürs Finanzieren. Vom Ankauf oder der Errichtung bis zur Sanierung und Verwaltung – unsere SpezialistInnen unterstützen Sie in jeder Phase Ihres ImmobilienProjekts. Wir helfen, Ihre Pläne effizient umzusetzen, damit Sie Ihre Ziele rasch erreichen.

Mag. Roman Eisenmagen

Dr. Gabriela Hauer

Leiter Gewerblicher Wohnbau Tel 05 0100 - 11376 roman.eisenmagen@erstebank.at

Leiterin Projektfinanzierungen Wohnbau Tel 05 0100 - 13284 gabriela.hauer@erstebank.at

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

Wo kein Stein auf dem anderen bleibt Campusattraktivierung. Es war eine der Kernfragen Anfang 2017 beim Zukunftssymposium der Johannes Kepler Universität Linz (JKU): Wie schafft man es, stärker international wahrgenommen zu werden? Eine mögliche Antwort darauf war der „Mut zur Veränderung“, der sich neben der Einführung neuer Studienrichtungen vor allem architektonisch widerspiegeln sollte. Autor: Sebastian Luger

as erklärte Ziel der JKU unter Leitung von Rektor Meinhard Lukas ist ihre Weiterentwicklung zu einer der modernsten Universitäten Europas. Dafür wurde gemeinsam mit der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) ein ganzes Bündel an Maßnahmen geschnürt. Und seitdem ist auf dem Campus sprichwörtlich fast kein Stein mehr auf dem anderen geblieben: der angefangene Bau von Kepler Hall, Hauptbibliothek und Learning Center, von Science Park 4 und 5 sowie die bereits eröffnete Aussichtsplattform Somnium und das LIT Open Innovation Center. „Die JKU erhält in den kommenden Jahren ein komplettes „Facelift“ von uns“, sagt der Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG), Hans-Peter Weiss, und ergänzt: „Insgesamt investiert die BIG bis 2021 deutlich über 80 Millionen Euro in den JKU Campus.“ Das freut auch JKU-Rektor Meinhard Lukas: „Schon unsere Gründerväter haben in der JKU weit mehr als einen Ort des Studierens und

ImmoFokus

Arbeitens gesehen. Mit den umfangreichen Erweiterungsmaßnahmen wollen wir noch stärker als Lebensraum wahrgenommen werden.“ Die Attraktivierung, die von der Politik und der BIG tatkräftig unterstützt wird, verstehe sich als Impulsgeberin für das Viertel und die gesamte Linzer Stadtentwicklung, so Lukas.

beherbergen. Die Aula selbst wird rund 600 Quadratmeter groß sein und als Welcome Center wie auch als Veranstaltungsort für Kultur- und Sportevents dienen. Seit Sommer 2019 wird zudem schrittweise die Umgestaltung der Außenanlagen mit der Erneuerung der Vorplätze und dem Ausbau des Wegnetzes vorangetrieben.

Kepler Hall Das erste, das am JKU-Campus sofort ins Auge sticht, sind Kräne, Bagger und Baumaschinen. Ein gewohntes Bild seit 2017. Dort, wo sich früher noch das alte ParkwärterHäuschen befand, klafft seit August 2018 eine Baugrube, in der mittlerweile bereits erste Konturen und ein Dach zu erkennen sind. Künftig wird dort mit der Kepler Hall ein Entreé Besucher, wie Studenten empfangen. Das Gebäude ist als Aula und Eventcenter konzipiert und wird auf insgesamt 3.000 Quadratmeter eine Sport- und Mehrzweckhalle für den Betrieb des Universitätssportinstitutes

Hauptbibliothek und Learning Center Bahnt man sich seinen Weg von der zukünftigen Kepler Hall weiter Richtung Uni-Teich und vorbei am „Institut für Kulinarik“, dem schwimmenden Restaurant Teichwerk, kommt man nicht umher, die riesigen Säulen der neuen, sich noch im Bau befindlichen, Hauptbibliothek samt Learning Center zu bemerken. Mit der Aufstockung der Hauptbibliothek erhält die JKU eine „Spanische Treppe“, über die man später über einen Aufgang ins Gebäudeinnere gelangen wird und der zugleich auf das Freigelände von der Bibliothek hinunterführt. Zudem

SOMNIUM BAUBEGINN JUNI 2018 FERTIGSTELLUNG APRIL 2019 Das Somnium ist das höchste Gebäude am Campus und wurde nach einer Erzählung von Johannes Kepler über eine Reise zum Mond benannt. Es dient als Aussichtsplattform samt Turmzimmer.

wird ein Learning Center eingerichtet, das separat begehbar sein wird. Die Auskragung des Library & Learning Centers ragt rund 23 Meter über die bisherige Gebäudeaußenkante und wird vom Bestandsgebäude sowie 15 Säulen getragen. Im Center werden 300 Plätze geschaffen, die in drei Zonen (stilles Lernen, allgemeines Lernen und Gruppenlernen) unterteilt sind. Seit Juni 2018 baut man, noch heuer im Dezember will man mit der erweiterten Hauptbibliothek fertig werden.

Fotos: JKU

Ebenfalls gestartet wurde Ende 2018 mit dem Bau der Science Parks 4 und 5, die Ende 2020 fertiggestellt sein sollen. Der Science Park 4 wird mit rund 9.000 Quadratmetern zum Ausbau der Technisch-Naturwissenschaftlichen Fakultät dienen. Science Park 5 ist als Managementgebäude konzipiert. Ausgelagerte Abteilungen und Institute sollen an den Campus zurückgeholt werden, zudem werden zentrale Verwaltungseinheiten unterge-

bracht. Als weiterer Mieter ist die LIMAK, die postgraduale Business School der JKU, vorgesehen. Von den Science Parks 1 bis 3 hinaus zum ehrwürdigen Schloss Auhof und der Mensa (die mittlerweile fast vollständig auf Biofleisch umgestellt hat), sticht die nächste Etappe der Campus-Attraktivierung ins Auge: die Panoramaplattform „Somnium.“

Technologieforschung ohne (Fach-)grenzen

„Mit den umfangreichen Erweiterungsmaßnahmen wollen wir als JKU noch stärker als Lebensraum wahrgenommen werden.“ Meinhard Lukas, Rektor Johannes Kepler Universität

Seit Ende April hat die JKU mit dem „Somnium“ ein neues Wahrzeichen. Benannt nach einer Erzählung Keplers über eine Reise zum Mond, dem ersten Science-Fiction-Roman eines Wissenschaftlers, wurde der Turm der Technisch-Naturwissenschaftlichen Fakultät um ein weit sichtbares Wahrzeichen erhöht. Der Turm ist 44 Meter hoch, 130 Tonnen Stahl wurden verbaut. Die Bauarbeiten haben im Juni 2018 begonnen, im April 2019 wurde eröffnet. Mit dem Anbringen von Kletterpflanzen erhält das Somnium ein zunehmend

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

OPEN INNOVATION CENTER BAUBEGINN MÄRZ 2018 FERTIGSTELLUNG MAI 2019 Im LIT Open Innovation Center werden Teams aus interdisziplinären Wissenschaftlern und Partnern aus Wirtschaft und Industrie gemeinsam arbeiten und Know-how austauschen. In der Pilotfabrik LIT Factory wird an der nachhaltigen Kreislaufwirtschaft im Bereich Kunststoff geforscht.

ImmoFokus

dichteres „Kleid“ und verbindet den Ort der Wissenschaft mit der Natur. Es bietet Platz für Veranstaltungen mit bis zu 200 Gästen und einen „Thinktank“ respektive Seminarraum für 25 Personen.

„Insgesamt investiert die BIG bis 2021 deutlich über 80 Millionen Euro in den JKU Campus.“ Hans-Peter Weiss, Geschäftsführer Bundesimmobiliengesellschaft

Hinter dem Somnium erstreckt sich seit Juni 2019 das LIT (Linz Institute of Technology) Open Innovation Center. Die Idee zum LIT OIC wurde im Frühjahr 2017 geboren. Eine neue Arbeitswelt sollte geschaffen werden, um Prozesse neu zu denken, Innovationen zu fördern und vernetzt zu arbeiten. Mit dem LIT OIC leistet sich die JKU gemeinsam mit der BIG einen Innovationsschub – ein kollaboratives Umfeld, in dem in inter- und transdisziplinären Forschungsgruppen an technologischen Neuerungen geforscht wird. Besonders KMU soll ein niederschwelliger Zugang zu universitärem Know-how

eröffnet werden. Das OIC ist quasi zweigeteilt, enthält einen Co-Working-Space, in dem sich verschiedenste Unternehmen wie auch JKU Labore befinden. Diese direkte Verbindung ist das Alleinstellungsmerkmal des LIT OIC, sagt OIC-Manager Rene Voglmayr (siehe auch Interview). „Das OIC ist ein Ökosystem, in dessen Umfeld sich immer wieder neue Fragestellungen ergeben, die mit einer Kombination aus Uni- und Wirtschafts-/Industrie-Know-how gelöst werden sollen.“ In einer eigenen Pilotfabrik, der LIT Factory, wird gemeinsam mit Vertretern aus Industrie und Wirtschaft an smarten (digitalen) Innovationen auf dem Gebiet der Kunststofftechnik geforscht. Ziel der LIT Factory ist es, mit Hilfe von digitalen Prozessen den Kunststoff entlang der Wertschöpfungskette – vom Werkstoff über die Produktentwicklung und die Produktion bis

KEPLER HALL BAUBEGINN AUGUST 2018 FERTIGSTELLUNG APRIL 2020 Die Kepler Hall wird das neue JKUWillkommenszentrum und ist als Aula und Eventcenter konzipiert. Auf einer Gesamtfläche von rund 3.000 Quadratmeter wird es eine Sport- und Mehrzweckhalle sowie einen überdachten Freibereich geben, der für Open-Air-Kinos, einen Wochenmarkt

Fotos: JKU, RieplRiepl Architekten, Suzy Stoeckl, Mark Sengstbratl

oder Street Food genutzt werden kann.

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

HAUPTBIBLIOTHEK UND LEARNING CENTER BAUBEGINN JUNI 2018 FERTIGSTELLUNG DEZEMBER 2019 Die Hauptbibliothek wird aufgestockt, um eine „Spanische Treppe“ und um ein Learning Center erweitert.

ImmoFokus

hin zur Wiederverwertung – zu erforschen und weiterzuentwickeln. Dabei konzentrieren sich die Aktivitäten bei der Wiederverwertung auf das werkstoffliche Recycling und das Upcycling zur Verbesserung der Eigenschaften. Die Gründung und der Aufbau der Forschungsinfrastruktur für die Industrie 4.0-Pilotfabrik erfolgte auf Basis einer Ausschreibung der FTI-Initiative der Österreichischen Forschungsförderungsgesellschaft und unter Mitfinanzierung durch das Bundesministerium für Verkehr, Innovation und Technologie sowie der JKU, dem Land Oberösterreich, der Stadt Linz und der Industrie. An der Gründung und dem Aufbau der LIT Factory sind 25 Unternehmen vor allem aus dem österreichischen und deutschen Wirtschaftsraum beteiligt, darunter etwa der Spritzgießmaschinen-Experte Engel, der Anlagenbauer Fill, die Kunststoffspezialisten Greiner und Borealis

sowie Siemens und FACC. Die LIT Factory befindet sich im nördlichen Teil des OIC und umfasst drei Hallenschiffe mit einer Gesamtnutzfläche von 1.480 Quadratmetern mit den Schwerpunkten Smart Injection (Spritzguss), Smart Extrusion (Extrusion) und Smart Recycling (Wiederverwertung/Aufbereitung). Das LIT Open Innovation Center wurde nach nur 435 Bautagen (März 2018 bis Mai 2019) fertiggestellt. Es besteht aus 1.300 Quadratmeter Holz, knapp 3.000 Kubikmeter Stahlbeton und über 380.000 kg Bewehrungsstahl. Für das LIT OIC wurden über 10.000 Kubikmeter Boden ausgehoben sowie über 60 Bau- und 84 Planbesprechungen abgehalten. „Das Open Innovation Center ist ein Symbol für die Erneuerung der Universität, ein großer Schritt dafür, die Universität international sichtbarer zu machen“, sagt Voglmayr. n

Es funktioniert erschreckend gut Bilanz. So eine der Reaktionen, die der Manager des LIT Open Innovation Center, Rene Voglmayr, etwas mehr als 100 Tage nach der Eröffnung bekommen hat. Im persönlichen Interview erzählt er über die Besonderheiten des „OIC“ und ob Co-Working Spaces „the next big thing“ oder nur ein Hype sind. Warum wurde das LIT OIC ins Leben gerufen? Rene Voglmayr: Das OIC soll die Interdisziplinarität und den Wissensaustausch fördern, nicht nur in der Zusammenarbeit zwischen den einzelnen Instituten der Universität, sondern auch in Richtung der Wirtschaft und der Unternehmen. 15 bis 20 Firmen sind mittlerweile eingemietet, wir haben eine Auslastung von rund zwei Drittel. Der USP ist die direkte Verbindung zur Universität – zu den Unistrukturen, zu den Forschern und Studierenden. Das ist das, was es woanders nicht oder nicht im gleichen Ausmaß gibt. Was sind Ihre Aufgaben als OIC-Manager? Es geht darum, das Gebäude zu bespielen. Das heißt, einerseits Community-BuildingEvents als auch inhaltliche Veranstaltungen zur Wissensvermittlung zu organisieren. Das wird bislang alles recht gut angenommen.

Fotos: Klara Hathaler, RieplRiepl Architekten

Ist das Konzept Co-Working-Space „the next big thing“ oder nur ein Hype? Ich glaube, dass es für unterschiedliche Aufgaben unterschiedliche Raumkonzepte braucht. Die Aufgabe von uns ist es im weitesten Sinne, Fragen zu beantworten – Fragen der Wissenschaftler, der Unternehmen, der Gesellschaft als Ganzes im weitesten Sinn. Und Fragen lassen sich am besten beantworten, wenn man sie gemeinsam bearbeitet. Dafür ist das Raumkonzept sehr gut, es gibt so wenige Wände wie möglich, wir haben eine große Küche mit einem guten Café. Das klingt alles ein bisschen banal, macht aber den Unterschied aus.

Wie verhält es sich mit der Geräuschkulisse? Unterschiedlich. Wenn das Gebäude voll ist, entwickelt sich eine Grundgeräuschkulisse. Das ist ein permanenter Pegel, der gar nicht so stört. Da kriegt man es mehr mit, wenn etwa am Freitagnachmittag jemand niest oder lacht. Das ist ganz witzig eigentlich. Von außen sieht das Open Innovation Center aus wie eine alte Fabrik. Ja, von der Architektur her schaut es aus wie ein altes Fabriksgebäude. Das Gegenteil ist jedoch der Fall, es ist vielmehr ein Smart Building aus Holz. Der Baustoff Holz trägt zum Wohlbefinden der Mitarbeiter bei. Das hat nicht nur einen visuellen, sondern auch einen olfaktorischen Effekt. Holz ist ein warmes, natürliches Material und die rostbraune/rote Farbe beruhigt. Zudem ist der Holzbau nachhaltig und hat auch dazu beigetragen, dass das Gebäude in so kurzer Zeit gebaut werden konnte. Auf dem Dach haben wir Sheds, die wir aufmachen können. Damit können wir von oben gleichmäßig das gesamte Gebäude durchlüften. Natürlich ist auch viel Technik verbaut, es gibt nicht

nur eine Heizungs- und Lüftungssteuerung, sondern eine ganze Gebäudeleittechnik. Das OIC ist am 5. Juni eröffnet worden. Wie fällt nach etwas mehr als 100 Tagen eine erste Bilanz aus? Richtig gut gelaufen ist etwa das Onboarding der Institute und Firmen, die schon vorab gesagt haben, sie möchten gerne zu uns kommen. Von den Rückmeldungen der Mitarbeiter und Wissenschaftler merken wir, dass sie sich ziemlich wohl fühlen. Schön langsam entsteht ein Community-Feeling. Es ist bisher gut gelungen, unterschiedliche Player von Universität, Wirtschaft und Industrie zusammenzubringen. Ein Hingucker ist natürlich die alte Postrutsche, die über zwei Stockwerke geht. Die Rutsche ist für mich ein Symbol für Erneuerung und Veränderung. Natürlich spielen wir auch ein bisschen damit. Es ist bisher nicht nur einmal vorgekommen, dass Familien gefragt haben, ob sie einmal rutschen dürfen. Solange keiner dabei gestört wird, soll es mir recht sein (schmunzelt). n

Von der Shared-Desk-Policy ist man aber wieder abgerückt? Ja, aber schon vor der Eröffnung. Ein fixer Arbeitsplatz ist ein Punkt, bei dem das Gewohnheitstier Mensch wieder zum Vorschein kommt. Das hilft auch sehr für die Akzeptanz.

Herbst 2019

Immobilie ImFokus

10.000 Zuschauer

Im Sommer 2019 konnte der Bau des Estadio Vallehermoso abgeschlossen werden, sodass dort nach 12 Jahren erstmals wieder eine LeichtathletikVeranstaltung stattfinden konnte. Grün ist das Stadion somit nicht nur wegen seinem grünen Rasen und seiner grünen Laufbahn, sondern auch hinsichtlich der Revitalisierung nach mehr als einem Jahrzehnt. Denn der Bestand wird wieder genutzt und somit der Gebäudekreislauf und Lebenszyklus wieder aufgenommen.

1970er

Wer an Madrid denkt, hat sofort Champions League-Rekordsieger Real Madrid im Gedächtnis. Die Hauptstadt Spaniens hat aber nun wieder eine weitere Attraktion: das Estadio Vallehermoso, das in den 1970er Jahren neben der Leichtathletik auch dem Fußballclub Rayo Vallecano als Austragungsort seiner Heimspiele diente.

ImmoFokus

14,5 Mio.

Im Jahr 2008 wurde das Stadion abgerissen, aufgrund der Wirtschafts- und Finanzkrisen dauerte es bis 2017, bis der 14,5 Mio. Euro teure Wiederaufbau tatsächlich in Angriff genommen wurde.

3 Schichten

Die grüne Laufbahn besteht aus zwei gegossenen Basisschichten mit hochreinen, selbstnivellierenden Polyurethanharzen mit geschäumtem EPDM (Ethylen-Propylen-Dien-Monomer-Granulat), das höchste Sportfunktionalität sicherstellt. Als Finish wurde eine aliphatische Versiegelung in 3 Schichten aufgebaut, um höchste UV- und Wetterbeständigkeit sowie geringen Verschmutzungs- und Reinigungsaufwand zu gewährleisten.

Fotos: Estudio Cano Lasso, gui yong nian, photostocklight, Sergey Nivens

12 Jahre

Das Estadio Vallehermoso im Herzen von Madrid, wird als das grünste Stadion der Welt bezeichnet. Das Leichtathletikstadion fasst 10.000 Zuschauer – mit grünem Rasen, grüner Laufbahn und unterschiedlichen Grüntönen im Stadiongebäude.

Top Deal imFokus

Einer der größten Hoteldeals in Europa Joint Venture. Das Hilton Parkview in Wien, eines der größten Kongresshotels in Europa, wechselt für mehr als 370 Millionen Euro den Eigentümer.

Die Immobilie zählt in dieser Form zu den Top Ten der innerstädtischen Kongresshotels in Europa. Der Kaufpreis von mehr als 370 Millionen Euro macht diese Hoteltransaktion zu einer der größten in Europa. Das Hotel im Zentrum von Wien wird seit mehr als 40 Jahren von Hilton betrieben, die vollständige Revitalisierung und Erweiterung des Hotels für 75 Millionen Euro hat bereits begonnen. Wealthcore Financial Services hat die langfristige Fremdfinanzierung durch ein Konsortium aus Bank Austria und Raiffeisen Bank International gesichert. „Mit dem Ankauf dieser Landmark-Immobilie konnten wir für uns und die koreanischen Investoren eine solide und qualitativ hochwertige Anlage sichern – und das in einem sehr wettbewerbsintensiven Markt“, zeigt sich Christoph Wendl, geschäftsführender Gesellschafter bei Wealthcore zufrieden. n

Foto: Stefan Badegruber

er Vermögensverwalter Wealthcore Investment Management mit Sitz in München und Wien, kauft gemeinsam in einem Joint Venture mit dem koreanischen Asset Manager Mastern Investment Management das Hilton Parkview in Wien. Das Hilton befindet sich in bester Zentrallage am Stadtpark, ist rund 50.000 Quadratmeter groß und verfügt über 660 Zimmer und 241 Stellplätze. Zudem liegt es direkt am Einkaufszentrum „The Mall“ Wien Mitte und ist an die U-Bahnlinien U3 und U4 und dem City Airport Train (CAT) angebunden.

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

(K)eine grundsätzliche Fehlkonstruktion!? Mietpreisbremse. Die Mietpreise steigen schneller als das Lohnniveau. Die Vermieter haben zu viel Macht und treiben die Mieten nach oben, sagen die einen. Die Ansprüche der Mieter sind gestiegen und die hohen Mieten gerechtfertigt, sagen die anderen. Über einen sich entzündeten Diskurs darüber, ob man eine gesetzliche Mietpreisbremse braucht. Autor: Sebastian Luger

ame Over“ titelt ein Immobilienmagazin aus New York und sagt das K.O. der sogenannten „Landlords“, der Hauseigentümer, vorher. Kurz zuvor hat eine Gruppe rund um die junge, demokratische Senatorin Julia Salazar in New York ein Gesetz auf den Weg gebracht, welches die Mietsteigerungen bremsen soll.

Wohnraum ist Menschenrecht, kein Spekulationsobjekt Die Fronten sind – wie auch in Österreich und Deutschland – ziemlich klar aufgeteilt: Mieter gegen Vermieter, Arbeitnehmervertretungen gegen Arbeitgebervertreter. Das bisherige Mietgesetz wurde radikal umgemodelt, zugunsten der Mieter und gegen die Interessen der Landlords, die an die kurze Leine gelegt werden. Laura Wolf-Powers, eine Professorin für die Immobilienwirtschaft und -finanzierung sagt, dass es vor allem jene Hauseigentümer (Landlords) besonders stark treffen wird, die Wohnhäuser als Handelsware zu Spekulationszwecken und nicht als Wohnraum betrachten: „The most impacted parties will be owners who

ImmoFokus

treat residential buildings as commodity assets for which other investors compensate them, rather than housing for which residents compensate them.“ Man hatte in der amerikanischen Immobilienwirtschaft mit Änderungen gerechnet, jedoch nicht mit derart tiefgreifenden. Geradezu blasphemisch seien die Ausmaße, so der Tenor der Hauseigentümer. Befürworter der amerikanischen Mietpreisbremse wiederum argumentieren, dass die Wohnhäuser nie als Luxusartikel zum Spekulieren gedacht waren, die man solange modernisiert und renoviert, bis man die Mieten ins – in ihren Augen – Unermessliche treiben kann. Genau diese Praktik müsse eingedämmt werden, damit kein Raum für Finanzspekulationen bleibe. Diesen Punkt schließe das neue Mietrechtsgesetz. Die junge Demokratin Julia Salazar sagt, Wohnen sei in ihren Augen ein Menschenrecht, kein reines Spekulationsobjekt. Als problematisch wird jedoch angesehen, dass nun eine Art „Renovierungsdürre“ einkehren könne, da von Vermieterseite nur noch das Notwendigste

gemacht würde und so die Gebäudesubstanz leiden würde.

Mietsteigerung um 43 Prozent In Österreich ergibt sich bei genauerer Betrachtung ein Stimmungsbild, das jenem in den USA ähnlich ist. Laut der neuesten AK-Mietenstudie aus dem Jahr 2018 sind die Mieten seit 2008 um bis zu 43 Prozent gestiegen, vor allem in Wien. Österreichweit bewegt man sich von 2008 bis 2016 bei einer Steigerung um 35 Prozent. Die Löhne hätten sich laut Studie im selben Zeitraum jedoch nur um 22 Prozent erhöht, die allgemeine Inflation um 14 Prozent. Die Betriebskosten sind im selben Ausmaß wie die Inflation gestiegen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die Hauptmietzinsen die Mieten in die Höhe treiben. Die Arbeiterkammer fordert schon seit längerem ein neues Mietrecht, in dem Mietbefristungen abgeschafft, Lagezuschläge auf 25 Prozent begrenzt und Mietobergrenzen eingeführt werden sollen. Mieter und Wohnungssuchende müssten entlastet werden, damit besonders junge Menschen und Familien sich noch ein Dach über den

Kopf finanzieren können, so der Tenor der Arbeitnehmervertretung.

Fotos: daskleineatelier, SeanPavonePhoto, Sergey Novikov, egeneralk, privat

Die Immobilienvermieter und -verkäufer interpretieren die Zahlen naturgemäß ein klein bisschen anders: Beim Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft etwa argumentiert man die starken Mietpreissteigerungen durch die gestiegenen Ansprüche der Vermieter. Die Qualität, die heute eingefordert werde, sei deutlich höher als noch vor einem Jahrzehnt, etwa was die Ausstattung der Bäder und Küchen anbelange, heißt es. Diskussionen um eine gesetzliche Verankerung einer Mietpreisbremse gibt es schon länger, nicht überraschend stehen sich immer zwei Seiten gegenüber: Die Ansichten der Mieter gegen jene der Vermieter, jene der Arbeiterkammer gegen jene der Wirtschaftskammer und nicht zuletzt auf politischer Ebene zwischen links-Mitte links (Grüne/SPÖ) und rechts-Mitte rechts (ÖVP/FPÖ/NEOS).

Für die Vermieter zumutbar In Deutschland wurde bereits 2015 eine Mietpreisbremse eingeführt – als schon damals

umstrittenes Gesetz. Sie gilt als BürokratieMonster und bislang als ziemlich erfolgslos. Aus den Landtagen in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein etwa hieß es, „die Mietpreisbremse habe ihren Zweck nicht erfüllt und nicht die Mieten gebremst, sondern private Investitionen in den Wohnbau. Der angestrebte Effekt – die Sicherung stabiler Mietpreise – sei durch die Mietpreisbremse und die Senkung der Kappungsgrenze aber nicht eingetreten.“ Die Ansicht der Immobilienexperten glich sich weitgehend im Tenor und im Habitus: Die Mietpreisbremse habe versagt, sie nütze nur einer kleinen Gruppe von Besserverdienenden, die sich kein Eigentum zulegen. Der Grund war folgender: „Gute“ Wohnungen waren nicht mehr im Marktangebot zu finden, weil sie aufgrund der gesetzlichen Grenze nicht mehr über Makler angeboten, sondern privat weitergegeben wurden. In jenen Fällen, in denen überhaupt noch „gute“ Wohnungen angeboten wurden und diese aufgrund der Mietpreisbremse auch günstig zu haben waren, konnten die Vermieter unter einer steigenden Anzahl an Interessenten auswählen. Die

Wahl fiel dann auf jene Bewerber, die besser verdienten und ein sicheres Einkommen hatten. Die Conclusio war schnell gefunden: Einen Markt könne man nicht mit Gesetzen regulieren – niedrigere und leistbare Mieten könne man nur schaffen, indem man das Angebot an Wohnraum erhöhe. Jahre danach scheint sich das Blatt, zumindest partiell, zu wenden. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung kommt nämlich zu anderen Ergebnissen: Die Mietpreisbremse helfe tatsächlich, die Kostensteigerungen für Wohnen zu bremsen. Sie gilt in 313 deutschen Städten. In den ersten drei Jahren seit ihrer Einführung blieb das Instrument weit hinter den Erwartungen – die Mieten in Großstädten und Ballungsgebieten kletterten unvermindert weiter. Nun sagt die Studie jedoch, dass die Mietpreisbremse in jenen Städten wirke, in denen die Mieten bereits vor der Einführung im Jahr 2015 deutlich gestiegen waren. Die Mietpreisbremse sei daher besser als ihr Ruf. Das DIW wertete 200.000 Wohnungsinserate auf OnlineMietplattformen aus. Das Ergebnis: Das

Herbst 2019

Unternehmen & Projekte

Gesetz bremst Preisauftrieb bei jenen Wohnungen ab, die bereits vor Einführung stark gestiegen waren. Die Mietpreisbremse greife demnach, wenn die Neu-Mieten in den vier Jahren vor Einführung der Preisbremse um mindestens 3,9 Prozent pro Jahr angestiegen waren. Das gelte vor allem für InnenstadtBezirke. In städtischen Gebieten, in denen die Neuvertrags-Mieten um mehr als 4,8 Prozent pro Jahr kletterten, habe die Mietpreisbremse besonders stark gewirkt. Dort seien die Mieten mit Einführung der Preisbremse im Schnitt um 2,9 Prozent gesunken, vor allem in den Berliner Stadtteilen Mitte und Neukölln sowie in den Münchner Stadtteilen Schwabing und Laim. In der Studie sagt DIWImmobilienökonom Claus Michelsen: „Die Bremse greift nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreicht damit nur kleine Teile der Bevölkerung.“ Die bisherige Einschätzung könnte also zu vorschnell gewesen sein und die Mietpreisbremse daher keine grundsätzliche Fehlkonstruktion, denn „dort, wo sie wirken kann, tut sie es auch.“

den allgemeinen Gleichheitssatz verstößt. Die Bundesverfassungsrichter befanden, dass es im öffentlichen Interesse liege, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Die Regulierung der Miethöhe sei dafür ein geeignetes Mittel – und für die Vermieter zumutbar. Skeptisch hingegen sind Experten darüber, ob die Mietpreisbremse die Preisspirale auf dem Mietmarkt stoppen könne, denn es gebe zu viele Schlupflöcher, sagt der Berliner Mietverein. Die erste Miete nach einer umfassenden Modernisierung ist gesetzlich von der Mietpreisbremse ausgenommen – ein Freifahrschein für viele Vermieter, um den Monatspreis für Immobilien nach Sanierungen beliebig zu erhöhen, so die Kritik. Wenig verwunderlich lehnen auch in Deutschland Vermieterverbände die Mietpreisbremse strikt ab. Es herrscht nach wie vor Sorge vor einem Investitionsstopp, steigenden Preisen und einen Rückgang der Neubauten – daran hat sich seit der Einführung 2015 nichts geändert.

Die Mietpreisbremse wird deutschen Mietern und Vermietern mindestens noch sechs Jahre erhalten bleiben, die Große Koalition verlängerte das Gesetz bis 2025. Zudem weiß man nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes mittlerweile, dass die Mietpreisbremse weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit oder

Die Mietpreisbremse soll den Anstieg der Mietpreise gesetzlich regulieren und bezahlbares Wohnen möglich machen. Die Vermieter müssten sich an den normalen Marktpreisen orientieren und die Mietpreise nur um einen kleinen Prozentsatz erhöhen. Diese Regelung würde nicht überall, sondern

ImmoFokus

Oh, du mietpreisgebremstes Österreich?

nur in belasteten Regionen gelten, meist in Ballungszentren mit Wohnungsknappheit, in denen die Mietpreise bereits sehr hoch sind. Die Grünen, die SPÖ, die Arbeiterkammer und die österreichische Mietervereinigung sprechen sich für die Einführung einer Mietpreisbremse aus, um Mieter in Ballungszentren finanziell zu entlasten. Mit einer Mietpreisbremse könnten die Mieten in den Ballungsräumen (vor allem Salzburg, Wien und Innsbruck) um maximal zehn Prozent über den normalen Mietpreisspiegel angehoben werden. Die Wirtschaftskammer wiederum argumentiert mit einer zusätzlichen Belastung für die Vermieter. Wenn beispielsweise Vermieter Modernisierungen und Reparaturen in den Wohnungen durchführen lassen wollen, dürfen die Mietpreise nicht mehr so stark erhöht werden, die Adaptierungen von den Vermietern weitgehend selbst getragen werden. Zudem würde die Wohnungsknappheit dadurch weiterhin erhalten bleiben bzw. die Mieten trotzdem weiterhin steigen, da der Mietpreisspiegel ja auch sukzessive nach oben klettert. Eine ähnliche Regelung wie in Deutschland, wäre nur bei Weiter- und Neuvermietungen, nicht aber bei bestehenden Mietverhältnissen gültig. Allerdings dürften die Mieter keine weiteren Mietsteigerungen mehr erwarten: Die Vermieter dürften die alten Mieten nicht mehr wie gewollt steigern n

Die Gretchenfrage lautet: Wer hat recht? Kommentar: Sebastian Luger

n Die banale Antwort darauf: Niemand. Oder anders formuliert: Jeder hat recht. Wie immer kommt es auf die Sichtweise an. Natürlich haben die Mieter recht: Die Mietpreise steigen nachweisbar schneller als das Lohnniveau und die Inflation. Wenn die Mieten von 2008 bis 2016 um bis zu 43 Prozent steigen, die Löhne sich im selben Zeitraum jedoch nur um 22 Prozent erhöhen und die Betriebskosten im selben Ausmaß wie die Inflation steigen (um 14 Prozent), bleiben nur noch die steigenden Hauptmietzinsen übrig. Daher braucht man eine gesetzliche Mietpreisbremse, um diese Entwicklungen einzudämmen. Dafür muss man weder mit linker Politik kokettieren noch unbändig daran glauben, dass eine gesetzliche Mietpreisbremse alles regelt. Und natürlich haben die Vermieter recht: Der Lebensstandard ist – um einen größeren Zeitraum zu bemühen – ein anderer als in den Nachkriegsjahren. Die Ansprüche sind gestiegen, die Qualität an Wohnungen, an die Ausstattung steigt ebenfalls sukzessive. Und damit auch der Preis und die Kosten. All das trägt der Vermieter, warum soll sich das nicht in der Miete niederschlagen? Man kann den Markt eine

gewisse Zeit lang mit Gesetzen regulieren, auf Dauer geht das aber nicht. Eine gesetzliche Mietpreisbremse ist daher nicht die Lösung, es braucht mehr Wohnraum (etwa durch Verdichtung), um in der Terminologie des Angebot-Nachfrage-Modells, schlicht und ergreifend das Angebot zu erhöhen. Dafür muss man nicht zwanghaft an das neoliberale Dogma der Selbstregulierungskräfte des freien Marktes glauben. Was könnte nun also des Rätsels Lösung sein? Wie immer, wenn sich zwei konträre Sichtweisen gegenüberstehen, sollte man mehr miteinander reden. Immobilienexperte Stephan Hirsch formulierte es folgendermaßen: „Das ist nichts anderes als eine Wenn-DannFunktion, wie in Excel. Man sollte sich mit allen Betroffenengruppen zusammensetzen und den Sachverhalt durchexerzieren: Wenn ich das mache, dann wirst du das machen, etc.“ Das wäre zumindest ein erster, kleiner Schritt. Kleine Schritte wird es auch für ein potentielles neues Mietrechtsgesetz brauchen – eine österreichische Generallösung, die für alle akzeptabel ist, wäre wohl ein zu optimistischer Silberstreif am Horizont. Man könnte aber einfach mal mit Mikrolösungen erste Schritte setzen.

Herbst 2019

Problemlöser ImFokus

Gründer und Geschäftsführer JAAS GmbH

Helmut Ablinger

1. DAS PROBLEM

2. DIE LÖSUNG

Das Wiener Startup Jaasper bietet ein schnelles und transparentes Rechtsservice rund um Immobilienangelegenheiten an. Die Onlineplattform verbindet Konsumenten binnen 48 Stunden, zum vordefinierten Fixpreis, mit einem juristischen Fachexperten. Jaasper stellt dabei sicher, dass der Anwalt dann auch tatsächlich Kapazität hat, sich mit dem Fall zu beschäftigen.

ImmoFokus

17 DIE ZAHL Als selbstbetitelter „Robin Hood der Konsumenten“ schlägt die App Jaasper eine Brücke zwischen Verbrauchern und Anwälten. Die Anfangsbuchstaben von „Justice as a Service“ (JAAS) stehen für Gerechtigkeit als Dienstleistung. Jaasper bietet daher eine flexible „Rechtsschutzversicherung on demand“ in 17 verschiedenen Geschäftsfeldern an, mit Fokus auf Immobilienverträge.

Fotos: Jaasper

Bei einem Immobilienkauf muss es manchmal sehr schnell gehen. Ist der Verkäufer unter Druck und das Angebot dadurch preiswert, sind gute Liegenschaften schnell wieder vom Markt.

Aufsteiger Absteiger

LEBENSLÄUFE ALS AKTIENCHART Was wäre, wenn sich Karrierestationen in einem Kursverlauf wiederspiegeln?

Auf Schiene Big Player. IMMOFINANZ, Ernst & Young, Generali, ÖBB – Sie hat schon viele Topjobs auf ihrer Karriereleiter ergattert. Das ist als Frau im männerdominierten Immobilienmanagement umso bemerkenswerter. Die Rede ist von Claudia Brey, die mit Beginn des nächsten Jahres das Immobilienmanagement bei der ÖBB leiten wird.

1 IMMOFINANZ

4 Generali Real Estate

Im Jänner 2007 heuert Brey bei einem der größten Immobilienkonzerne Österreichs, der Immofinanz, an. Im Zuge der Wirtschaftskrise 2008 stürzt die Aktie völlig ein (siehe Chart). Brey gehört zum Management-Team, das die Talfahrt gerade noch stabilisiert. Mehr zur Immofinanz gibt es in der Coverstory.

750.000 Quadratmeter Gesamtfläche an Immobilien betreut die Zweigniederlassung Österreich der Generali Real Estate. Brey ist noch bis Ende 2019 für das Asset Management verantwortlich.

IMMOFINANZ 2007 – 2016

0,00

2008

2010

2012

2014

Quelle: Wiener Börse

Einstieg: Jänner 2007, 94,75€ 100,00 Höchststand: Mai 2007, 97,60€ 75,00 Ausstieg: Juli 2016, 19,22€ 50,00 Tiefststand: Nov. 2008, 2,92€ 25,00 2016

3 Ernst & Young Nächste Karrierestation: die global prestigeträchtige Unternehmensberatung Ernst & Young, die auch im Real Estate stark aufgestellt ist. So betreuen immerhin rund 10.000 E&Y-Immobilienberater mehr als 4.000 Klienten weltweit. Brey ist Senior Managerin in der Transaction Advisory.

2 CB Asset Management Nach den turbulenten ImmofinanzJahren ist Brey bei der CB Asset Management & Valuations in der Geschäftsführung für die Bewertung von Immobilien, das Erstellen von Gutachten und die Asset ManagementBeratung zuständig.

1 5 ÖBB

Fotos: EY

Mit Anfang 2020 wird Brey einen der absoluten High Quality-Jobs der Branche beginnen und das Immobilienmanagement der ÖBB übernehmen – die Bundesbahnen kennt sie bereits als Aufsichtsratsmitglied der ÖBB Infrastruktur AG. Sie kommt zu einem spannenden Zeitpunkt: Rund ein Drittel ihrer 6.000 Wohnungen und 539 Wohnhäuser wollen die ÖBB verkaufen, um die verbleibenden Gebäude und Wohnungen zu sanieren.

CLAUDIA BREY Head of Asset Management, Generali Real Estate

Herbst 2019

Positionen & Meinungen

COVERINTERVIEW

„Wir haben gezeigt, dass wir unsere Mittel sehr sinnvoll für den Aktionär investieren können“, sagt Immofinanz CEO Oliver Schumy.

ImmoFokus

NEUSTART „Ich spüre den Unternehmergeist in mir, das war der Hauptgrund meiner Entscheidung.“ Mit Ende September verließ 6B47 CEO Peter Ulm das Unternehmen.

104

ENTERTAINMENT Der Konsument will unterhalten werden. Mario Schwaiger, der neue Retail-Leiter bei EHL Gewerbeimmobilien, sieht den Handel im Umbruch: „Da kommt international sehr viel Neues und Spannendes auf Österreich zu.“

Unser internationales EY Real Estate, Hospitality & Construction Team unterstützt Sie gerne dabei, komplexe Herausforderungen auf globaler Ebene zu meistern. ey.com/rhc #BetterQuestions

Frühling 2019

„EY“ und „wir“ beziehen sich auf Ernst & Young Global Limited, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht. ED None.

Wie sicher ist Ihr Berater bei globalen Investitionen?

Positionen & Meinungen

Wachstumspotential³ Gewusst wie. Die IMMOFINANZ setzte im ersten Halbjahr 2019 die Ergebnisentwicklung des Vorjahres fort: Das Konzernergebnis hat sich mit 185,3 Millionen Euro mehr als verdoppelt. Wo die Retail-Reise hingeht, wie die IMMOFINANZ zum Thema E-Commerce steht und was der Blick in die Zukunft verspricht, erzählten CEO Oliver Schumy und COO Dietmar Reindl im Gespräch mit Chefredakteur Michael Neubauer.

Gestern wurde bekannt, dass Sie ein Objekt in der Geiselbergstraße verkauft haben. Gut, die Preise sind hoch, aber wo investiert man angesichts der sinkenden Renditen sinnvoll? Reindl: Fünf bis sieben Prozent des fünf Milliarden Euro schweren Immobilienportfolios werden Jahr für Jahr in irgendeiner Form erneuert, getauscht oder verkauft. Das ist nichts Ungewöhnliches. Wir verkaufen auf der einen Seite, auf der anderen Seite investieren wir. Einer der spektakulärsten Deals in diesem Jahr war der Kauf des Warsaw Spire Tower, den wir von Ghelamco und Madison International Realty um 386 Millionen Euro erworben haben.

ImmoFokus

Schumy: Der Warsaw Spire Tower kräftigt unsere Position als einer der führenden Anbieter hochwertiger BüroimmobilienLösungen in Warschau und stellt eine optimale Kombination aus hoher Qualität, bester Infrastruktur und renommiertem Mieter-Mix dar. Der Büroturm ist nicht nur eine hochqualitative Bereicherung für unser Bestandsportfolio, sondern stärkt auch erheblich die nachhaltige Ertragskraft der IMMOFINANZ. Der Warsaw Spire Tower ist der höchste Büroturm Warschaus und verfügt über 49 Stockwerke. Die Büroflächen sind voll vermietet, unter den Mietern sind u.a. Goldman Sachs, Samsung, JLL und Mastercard. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Verträge liegt bei rund 4,6 Jahren. Der auf Basis der Mietvorschreibungen erwartete jährliche Mieterlös beträgt rund 19,6 Millionen Euro, was sich in einer, für Warschau, sehr guten Rendite von 5,1 Prozent niederschlägt. Reindl: Im nächsten Schritt planen wir die Integration des Warsaw Spire Tower in unser erfolgreiches, internationales Bürokonzept myhive, das mit bestem Service, Wohlfühlatmosphäre und Community Building punktet. Auch unser zweiter Büroankauf in diesem Jahr, der Palmovka Open Park in Prag, wird als myhive geführt werden. Ende September wurde die Aktie der IMMOFINANZ in den STOXX Europe 600 Index aufgenommen. Schumy: Ja, das hat uns gefreut. Die Gewichtung war auch mit einem hohen zusätzlichen Volumen verbunden. Unsere erfolgreiche Neupositionierung und die deutlich verbesserten Kennzahlen spiegeln sich in unserem Aktien-

kurs und damit in einer höheren Marktkapitalisierung wider. Die Gewichtung im STOXX Europe 600 ist dabei ein weiterer Meilenstein und bringt die Aktie auf den Radarschirm zusätzlicher internationaler Investoren. Wo geht beim Retail die Reise hin? Es scheint so, die IMMOFINANZ eröffnet jede Woche einen neuen Standort – wie gut passen Retail und Office eigentlich zusammen? Reindl: Nicht ganz jede Woche, aber wir sind flott unterwegs. Kurz zur Einordnung: Unser Kerngeschäft umfasst die Bewirtschaftung und Entwicklung von Einzelhandels- und Büroimmobilien in ausgewählten Ländern West- und Osteuropas. Im Bürobereich konzentrieren wir uns mit unserer internationalen Marke myhive ausschließlich auf die Hauptstädte der Kernländer sowie die größten Bürostandorte in Deutschland. Auf das Büroportfolio entfallen rund 60 Prozent unseres Portfoliowerts. Bei den Einzelhandelsimmobilien setzen wir auf unsere Marken STOP SHOP für Retail Parks und VIVO! für Einkaufszentren, die vor allem für Sekundär- und Tertiärstädte konzipiert sind. Auf das Einzelhandelsportfolio entfallen rund 40 Prozent des Portfoliowerts. Neben der professionellen Bewirtschaftung dieser Immobilien liegt unser Schwerpunkt auf wertschaffendem Wachstum durch eigene Projektentwicklungen und Akquisitionen. Immer mit dem Ziel, unser Bestandsvermögen und den nachhaltigen Cashflow zu stärken. Wir haben uns in beiden Bereichen eine große Expertise aufgebaut und sie ergänzen sich auch sehr gut. Geht’s der Wirtschaft gut, geht’s dem Office und dem Retail gut. Schwächt sich die Wirtschaft längerfristig ab, spürt das auch der Office-Markt mit einer gewissen

Fotos: Michael Hetzmannseder

Vor kurzem wurde Ihr Vorstandsmandat bis 2025 verlängert. Sie stehen seit Mai 2015 an der Spitze der IMMOFINANZ. Wo sieht man Ihre Handschrift - vor allem aber - wo werden wir Ihre Handschrift in Zukunft sehen? Schumy: Die Handschrift des gesamten Vorstandsteams sieht man in der erfolgreichen Markenpolitik der IMMOFINANZ. Alle unsere Produkte sind unter drei Marken zusammengefasst. Das bedeutet, wir haben damit ganz klar vorgegeben, was wir tun. In jeder der Marken steckt ein Wachstumspotenzial. Was sich auch ganz wesentlich verändert hat, ist die finanzielle Stabilität. Wir haben seit Jahresbeginn ein Investment Grade Rating (BBB-) der Ratingagentur S&P und sind somit in einen sehr exklusiven Club aufgestiegen. Wir haben auch – und das ist für die Zukunft der wesentlichste Punkt - ein sehr engagiertes, aber auch junges Team, das mit viel Freude unsere Konzernentwicklung vorantreibt.

Herbst 2019

Positionen & Meinungen

Verzögerung. Mit unseren Retail-Formaten konzentrieren wir uns hingegen auf Güter des täglichen Bedarfs - und die werden auch in schwierigeren Zeiten gekauft. Wo liegt der Unterschied zwischen den Konzepten STOP SHOP und VIVO!? Reindl: Beide Formate sind dezentral angelegt, konzentrieren sich also auf kleinere und mittelgroße Städte. STOP SHOPS sind unsere Retail Parks mit einem breiten Warenangebot zu einem attraktiven Preis-LeistungsVerhältnis, einer verkehrstechnisch guten Lage und umfangreichen Parkmöglichkeiten. Das Konzept STOP SHOP greift in Städten mit 15.000 bis 20.000 Einwohnern. Das typische Einzugsgebiet reicht von 30.000 bis 150.000 Personen. VIVO! sind Shopping Center, in denen alles unter einem Dach angeboten wird – inklusive Entertainment und FoodCourt. VIVO! braucht ein Einzugsgebiet von zumindest rund 200.000 Personen. Wir sind

ImmoFokus

mit unseren Retail-Produkten in Regionen präsent, in denen die Shopping Center-Dichte signifikant unter dem Niveau Westeuropas liegt. Wenn der Kunde somit von den zehn Mal, die er zum Beispiel in einem Jahr, eine Stunde oder länger in ein großes Shoppingcenter zum Großeinkauf fährt, zwei bis drei Mal ein VIVO! besucht, das er nach nur einer halben oder einer Viertelstunde erreicht, dann haben wir gewonnen. Und das funktioniert sehr gut. Die Zahlen sprechen für sich. Im Vergleich zum Markt sind die Umsätze unserer Retail-Mieter im zurückliegenden Jahr um bis zu 40 Prozent stärker gewachsen. Das heißt, in unseren Immobilien verdienen unsere Mieter wirklich Geld. Das kommt auch uns zugute: Nicht nur in stabilen Bestandsmieten, sondern auch bei den Umsatzmieten. Um an den Anfang der Frage zurückzukommen, wo geht die Reise beim Retail hin. Mit unseren STOP SHOPS sind wir bereits füh-

render Anbieter in der gesamten Region und haben die Anzahl der Standorte zuletzt auf 90 erweitert. Im nächsten Schritt werden wir 100 oder mehr erreichen. Zuletzt haben wir sechs voll vermietete Retail Parks in Slowenien und Polen mit einer vermietbaren Fläche von rund 54.000 Quadratmeter erworben. Der auf Basis der Mietvorschreibungen erwartete jährliche Mieterlös beträgt rund 6,6 Millionen Euro. Das entspricht einer sehr attraktiven Bruttorendite von 8,6 Prozent. Das Immobilienpaket umfasste Standorte in den Städten Jesenice, Skofja Loka, Murska Sobota, Slovenj Gradec und Slovenska Bistrica mit einer vermietbaren Fläche von rund 46.000 Quadratmeter. Das slowenische STOP SHOP-Portfolio der IMMOFINANZ ist damit auf 14 Objekte, mit einer Mietfläche von rund 98.400 Quadratmeter gewachsen. Des Weiteren haben wir Ende August einen STOP SHOP in Serbien eröffnet – das ist unser zehnter Shop

„Die STOP SHOPS sind von der Rendite her ein sehr attraktives Produkt.“ Dietmar Reindl

in diesem Land. In Polen wiederum werden wir im Frühling 2020 in Siedlce einen Retail Park mit rund 14.000 Quadratmeter eröffnen und planen einen weiteren in Zielona Góra. In Siedlce haben wir, rund ein halbes Jahr vor Eröffnung, bereits einen Vermietungsgrad von stolzen 97 Prozent. Die STOP SHOPS sind von der Rendite her ein sehr attraktives Produkt. Wenn wir einen Retail Park selbst entwickeln, liegen die Gesamtkosten bei durchschnittlich 1.200 bis 1.300 Euro pro Quadratmeter, die Zeitspanne von der Baugenehmigung bis zur Eröffnung liegt bei rund neun Monaten. Aufgrund dessen, dass die Mieter ihren Shop selbst bewirtschaften, haben wir im STOP SHOP Betriebskosten, die zwischen 1,30 Euro pro Quadratmeter bis – wenn wir viel Marketing machen – 1,90 Euro pro Quadratmeter und Monat liegen. Im klassischen Shopping Center liegen Sie da bei Betriebskosten - inklusive Marketing - von 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das kann aber auch deutlich höher sein. Das ist für unsere Mieter ein wichtiges Argument. Das macht das Konzept so nachhaltig. Unser STOP SHOP-Portfolio ist somit bislang auf 90 Standorte in neun Ländern mit einer vermietbaren Fläche von mehr als 650.000 Quadratmeter und einem Buchwert von rund 900 Millionen Euro angewachsen. Weitere Ankäufe – aber auch Eigenentwicklungen werden geprüft. In Serbien sind wir mit zehn Standorten sehr gut aufgestellt. Hohes Potenzial sehen wir in Polen. Aufgrund der Größe des Landes und aufgrund der guten Entwicklung, ist es für uns ein gutes Zielgebiet. Was ist mit Ungarn? Ungarn – ein gefährliches Pflaster? Reindl: In Ungarn sind wir mit 14 STOP SHOPS stark vertreten. In nächster Zukunft geht es

darum, bestehende Standorte auszubauen, sehr gut in Schuss zu halten und den MieterMix zu optimieren. Wenn in Ungarn zwei neue Standorte dazukommen, freuen wir uns. Dabei sind - wie in anderen Regionen auch - Preis und Standort die entscheidenden Faktoren. 40 Prozent stärker als der Markt wachsen – wie geht das? Wie lautet die Zauberformel? Reindl: Wir sind bei der Auswahl der Lagen immer sehr konsequent. Wir machen ein Projekt lieber nicht, bevor wir ein mittelmäßiges oder ein schlechtes machen. Ein Beispiel dafür sind unsere, in den letzten Jahren entwickelten VIVO!-Shopping Center in Polen. Wir brauchen dafür ein starkes Einzugsgebiet, machen unsere Projekte aber nur dort, wo es keine große Konkurrenz gibt. Wir gehen nicht

mit einem neuen Projekt in einen Konkurrenzkampf. Das ist sinnlos. Das brauchen wir nicht. Daher sind wir in Polen extrem erfolgreich. Wir achten auf den Mieter-Mix und die Marken, die wir in unseren Retail-Immobilien ansiedeln und auch die Kombination der Marken miteinander. Das ist ein wichtiger Erfolgsfaktor und das spiegelt sich somit auch in den Umsätzen unserer Kunden wider. Wenn ich so nach Südosteuropa blicke, fällt mir das Engagement in Serbien auf. Serbien gilt bei vielen als sehr kritischer Markt, von dem man die Hände lassen sollte. Reindl: Serbien wirkt definitiv wie ein schwieriger Markt – wenn man schnell von außen darauf schaut. Wir sind allerdings seit mehreren Jahren in Serbien tätig. Serbien ist als Retail-Markt noch nicht so stark entwickelt. Es gibt wenig Konkurrenz und das wiederum ist für unsere Produkte und Einzelhändler ideal. Wir sind nicht nach Serbien gegangen, weil wir gesagt haben: Alles wunderbar, hier müssen wir jetzt unbedingt hin. Vielmehr haben uns die Retailer, unsere Mieter in den STOP SHOPS quasi aufgefordert, mit ihnen nach Serbien zu gehen. Das zeigt auch die große Vertrauensbasis mit unseren Mietern, die wir natürlich gerne

Oliver Schumy Oliver Schumy ist seit Mai 2015 Vorstandsvorsitzender der IMMOFINANZ. Der promovierte Wirtschaftswissenschaftler verfügt über langjährige Erfahrung auf Führungs- und Vorstandsebene sowie umfassende operative Kenntnisse, u. a. in Osteuropa. Von Juni 2008 bis zu seinem Wechsel zur IMMOFINANZ war er Finanzvorstand (CFO) der Mayr-Melnhof Gruppe, davor war er als Group Finance Director sowie in weiteren führenden Funktionen in den Bereichen Finanzen, Steuern, Konzernrechnungswesen und M&A für Mayr-Melnhof tätig.

Herbst 2019

Positionen & Meinungen

nützen. Die Renditen, mit deutlich über 8 Prozent, sprechen für sich. Wie viele unterschiedliche Mieter … Reindl: Im Retail-Bereich sind es insgesamt 600. 30 bis 40 bilden den harten Kern, mit diesen haben wir bis zu 70, 80 Verträge. Bei einigen sind wir der größte einzelne Immobilienpartner in ihrem Portfolio. Wie positioniert sich die IMMOFINANZ zum Thema E-Commerce? Reindl: Wir setzen uns mit dem Thema Online-Shopping schon seit vielen Jahren intensiv auseinander und haben diese Entwicklungen auch in unserer Markenstrategie und Portfoliostruktur berücksichtigt. Genau deshalb konzentrieren wir uns auf dezentrale Standorte in Zentral- und Osteuropa. Das Online-Angebot bringt auch mit sich, dass die Bereitschaft sinkt, für das Einkaufen weit zu reisen. Davon profitieren wir mit den STOP SHOPS, die quasi vor der Haustür liegen. Aus diesem Grund sitzen wir in der Ostslowakei, in Ostpolen und in Südserbien. Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Sortiment: Wir haben Produkte des täglichen Bedarfs. Bis man Milch und Brot im Internet

kaufen kann, wird noch viel Zeit vergehen. Aktuell liegt der Food-Retailing-Anteil zwischen 1,5 und 1,8 Prozent. Das ist nicht relevant. Dritter Punkt: Unser Sortiment liegt im günstigen Bereich. Da rechnet sich E-Commerce nicht. Das können nur die ganz großen Marken stemmen. Die Zahlen geben uns Recht - nicht nur hinsichtlich der Umsatzentwicklung unserer Retailer. Insgesamt frequentierten 2018 mehr als 142 Millionen Kunden unsere Retail Parks und Einkaufszentren. Das ist ein Anstieg um rund 20 Millionen Besucher bzw. 16,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Zur Veranschaulichung, 142 Millionen Besucher entsprechen in etwa der gesamten Bevölkerung von vier unserer Kernmärkte Österreich, Deutschland, Polen und Tschechien. Auf Likefor-like-Basis, bereinigt um Zu- und Verkäufe sowie Fertigstellungen, ergibt sich ein sehr zufriedenstellender Zuwachs von 4,8 Prozent auf rund 128 Millionen Gäste. Aktuell gibt es 90 STOP SHOP-Standorte. Wo liegt das Limit? Gibt es noch weiße Flecken auf der Landkarte? Schumy: Die Obergrenze wird durch den Markt bestimmt. Expansionspotenzial ist vorhanden,

Dietmar Reindl Dietmar Reindl ist seit Mai 2014 COO der IMMOFINANZ und zeichnet verantwortlich für das Immobilienportfolio sowie für den Bereich Marketing. Bei der IMMOFINANZ ist er seit Juli 2012, wo er zunächst den Bereich Asset Management Office, Logistics und Hotels in allen Ländern des Konzerns leitete. Reindl ist studierter Ökonom und blickt auf eine langjährige Erfahrung in der Entwicklung, Verwaltung, Vermarktung und dem Verkauf von Immobilien zurück. Vor seinem Eintritt in die IMMOFINANZ hatte er unter anderem Managementfunktionen bei Inter IKEA und der Falkensteiner Hotelgruppe inne, jeweils auch mit starkem Fokus auf die zentral- und osteuropäische Region.

ImmoFokus

wie man an den letzten Akquisitionen, aber auch an unseren Developments sehen kann. So lange dieses Potential gegeben ist, werden wir weiter expandieren. Unsere nächste Zielgröße, etwa 100 Standorte glauben wir, in den nächsten 18 Monaten erreichen zu können. Potenzial sehen wir, wie erwähnt, etwa in Polen, aber auch in Kroatien, wo wir kürzlich mit zwei Standorten eingestiegen sind. Und wir sehen uns auch die Expansion in weitere, neue Länder an. Reindl: Das sind Regionen, in die wir unseren Kunden folgen. Das ist für uns natürlich sehr attraktiv. Denn auch unsere Kunden betreiben Marktforschung und gehen nur dorthin, wo sie auch Bedarf sehen. Alle weißen Flecken verraten wir nicht, dann wissen es alle. Der große Erfolg ist auch auf die intensive Zusammenarbeit mit unseren Mietern zurückzuführen. So haben wir etwa regelmäßige Retail-Days mit unseren Kunden eingeführt. Dort besprechen wir mit ihnen, wie ihr Geschäft läuft. Wo sind sie zufrieden, was tun sie, in welche Richtung, in welche Region entwickeln sie sich. Das heißt, wir kennen den Bedarf der Retailer sehr genau – auch wo diese Retailer weiße Flecken sehen. Das bestimmt unsere Expansionspolitik mit. Die IMMOFINANZ hat durch ihre Beteiligung (29,14 Prozent) an der S Immo AG im ersten Halbjahr 2019 13,7 Millionen Euro an Dividenden eingestreift. Zufrieden? Schumy: Wir sind mit unserer Beteiligung sehr zufrieden. Sämtliche Kennzahlen haben sich deutlich verbessert – das zeigt, dass wir richtig investiert haben. Der EPRA-Nettoinventarwert (bewertet Vermögensgegenstände abzüglich Verbindlichkeiten) der S-Immo-Aktie ist seit unserem Einstieg von knapp 18 Euro auf mehr als 24 Euro gestiegen. Ein schöner Zugewinn in weniger als einem Jahr. Außerdem bringt uns die Beteiligung eine attraktive Nettodividende von 3,5 Prozent nach Steuern – das entspricht in etwa einem Büroobjekt, das eine 5,5-prozentige Rendite hat. Das ist eine ganz ordentliche Summe und ein gutes Investment. Weitergehende Überlegungen? Schumy: Wir haben stets gesagt, dass es aufgrund der wechselseitigen Beteiligung der beiden Unternehmen naturgemäß verschiedene Optionen gibt und wir diese evaluieren.

Wir haben dazu eine Vertraulichkeitsvereinbarung unterzeichnet und an diese halten wir uns. Wenn es etwas zu berichten gibt, dann werden wir es an der Stelle auch tun. Eine andere Antwort hätte mich - ehrlich gesagt - auch überrascht. Wie zufrieden sind Sie mit dem Aktienkurs der IMMOFINANZ? Schumy: Mit der Entwicklung unseres Aktienkurses sind wir in diesem Jahr durchaus zufrieden, aktuell liegen wir mit mehr als 20 Prozent im Plus. Wir haben uns damit - was mich noch mehr freut - besser als der Markt entwickelt. Das zeigt auch, dass wir an Stabilität gewonnen haben. Wenn das so weitergeht, würde es mich natürlich freuen. Und wir liefern, was wir versprochen haben: So haben wir im April 2017, das war noch während unserer mittlerweile abgeschlossenen Neupositionierung, unseren Aktionären versprochen, im Geschäftsjahr 2019 einen FFO 1 von mehr als 100 Millionen Euro zu erwirtschaften. Das werden wir übererfüllen. Unsere neue Guidance für den FFO 1 vor Steuern für das laufende Geschäftsjahr lautet auf rund 128 Millionen Euro FFO 1 vor Steuern, inklusive der bereits von der S Immo erhaltenen Dividende. Und 75 Prozent dieses FFO wollen wir als Dividende für das Geschäftsjahr 2019 an unsere Aktionäre ausschütten.

ZEITSCHIENE 2014

2015

Portfoliooptimierung Rückzug aus zwei Nicht-Kernländern: Verkauf von drei Logistikimmobilien in der Schweiz sowie von drei Wohnimmobilien in den USA. Mit einer Verkaufsfläche von rund 24.000 Quadratmetern eröffnet im polnischen Piła das erste VIVO! Shopping Center. Realisierung des größten Clustergebäudes für Produktionstechnik der RWTH Aachen. Umsetzung des Büroprojekts Metroffice in Bukarest. Konzentration auf Büro und Einzelhandel Strategische Weichenstellungen, um das Portfolio zu konzentrieren: Die rund 500 Mio. Euro schwere Logistiksparte wird verkauft, des Weiteren gibt die IMMOFINANZ in mehreren Schritten die BUWOG-Aktien ab, die sie nach dem Spin-off des Wohnimmobilienkonzerns noch gehalten hat. In Deutschland wird mit der Umsetzung der beiden großen Büro-Projektentwicklungen FLOAT und trivago Campus in Düsseldorf gestartet.

2016

Markenstrategie und Fusionsbestrebungen Die klare Markenpolitik wird umgesetzt: Die Zahl der STOP SHOPs wächst durch Fertigstellungen und Zukäufe, die Marke VIVO! wird auf weitere Shopping Center ausgerollt und gegen Jahresende wird die neue Büromarke myhive vorgestellt. Ein 26-Prozent-Anteil an CA Immo wird erworben. Der Vermietungsgrad verbessert sich neuerlich und steigt auf rund 90 Prozent.

2017

Ausstieg aus Russland Die letzten historischen Rechtsstreitigkeiten auf Anlegerebene werden beigelegt und das Russland-Portfolio, das den Konzern in den Jahren davor durch hohe Abwertungen belastet hat, verkauft. Gleichzeitig konnte aufgrund umfangreicher Refinanzierungen die Finanzierungsstruktur verbessert und die Kosten gesenkt werden.

2018

Neue IMMOFINANZ CA Immo-Anteil wird für 757,9 Millionen Euro an Starwood Verkauft und ein Anteil an der S IMMO erworben. Der Vermietungsgrad steigt auf den Bestwert von 95,8%. Das Konzernergebnis dreht mit 217,5 Mio. Euro stark ins Plus und die Dividende wird auf 85 Cent je Aktie erhöht. Die Zahl der STOP SHOPS wächst auf 80 Standorte. Die Anzahl der myhive-Bürogebäude steigt auf 23 in sechs Ländern.

BIP Immofokus 1-4_gl_F39L_Layout 1 09.03.17 08:51 Seite 1

Wir kaufen Ihre Immobilie! www.bip-immobilien.at, Tel: 01 513 12 41-700

Herbst 2019

Positionen & Meinungen

Wenn die Kriegskasse gut gefüllt ist, keine weiteren attraktiven Objekte am Markt sind, wäre der Erwerb von anderen Anteilen anderer Immo-AGs nicht ein besonders attraktives Investment – wenn ich etwa an die IMMOFINAZ-Beteiligungen an der CA Immo oder S Immo denke? Schumy: Wir haben heuer knapp 600 Millionen Euro in die Stärkung unseres Portfolios und unserer nachhaltigen Ertragskraft investiert und sind damit wieder auf rund 5 Milliarden Euro Immobilienwert gewachsen. Der letzte große Baustein war der Erwerb von zwei Objekten in Prag auf der einen Seite, in Warschau auf der anderen Seite, auch um unsere dortigen Portfolios nachhaltig zu stärken. Die Beteiligung an der CA Immo haben wir sehr profitabel verkauft – davon haben auch unsere Aktionäre profitiert, u.a. haben wir ein umfangreiches Aktienrückkaufprogramm durchgeführt und mittlerweile abgeschlossen. So halten wir nunmehr 11,2 Millionen der eigenen Aktien. Das entspricht genau 10 Prozent aller Aktien. Damit ist der gesetzlich mögliche Rahmen voll ausgeschöpft. Für den Rückkauf haben wir in den letzten eineinhalb Jahren insgesamt rund 250 Millionen Euro aufgewendet. Das entspricht einem Durchschnittskurs von etwas mehr als 22 Euro je Aktie und liegt somit deutlich unter unserem aktuellen Kursniveau. Insgesamt haben wir schon gezeigt, dass wir unsere Mittel sehr sinnvoll für den Aktionär investieren können. Wie sieht es bei myhive, dem dritten Brand aus? Schumy: Mit unserer internationalen Büromarke myhive und der Entwicklung von innovativen Bürogebäuden, wie das Headquarter von trivago setzen wir auf moderne OfficeKonzepte, mit denen wir auf die Bedürfnisse unserer Mieter eingehen. Wir konzentrieren uns im Bürobereich auf die Hauptstädte der Kernländer Österreich, Polen, Tschechien, Rumänien, Ungarn und der Slowakei sowie auf die großen Bürostädte in Deutschland. Das myhive Konzept wird europaweit ausgerollt. Neben der Umwandlung bestehender Objekte, etwa aktuell in Wien und Bukarest, und neuen Projekten, wie im Düsseldorfer

ImmoFokus

Wenn Sie das Radio im Auto aufdrehen, was läuft?

Morgen- oder Abendmensch?

Klassik.

Morgenmensch. Erste Tätigkeit in der Immobilienbranche?

Ferialpraktikant in einer Hausverwaltung.

Lieblingshobby?

Tauchen.

Womit haben Sie ihr erstes Geld verdient?

Open Office vs. Einzelbüro?

In der Montage eines Werkzeugbaubetriebs.

Beides, je nach Bedarf.

Ihren Kaffee trinken Sie am liebsten…?

Liebste Reise-Destination?

Als Melange.

Norwegen.

Wichtigster Trend im Markt? In den nächsten zehn Jahren möchte ich unbedingt…?

Mehr Bergsteigen.

Flexible Bürolösungen.

WORDRAP MIT SCHUMY & REINDL Wenn Sie das Radio im Auto aufdrehen, was läuft?

Open Office vs. Einzelbüro?

Womit haben Sie ihr erstes Geld verdient?

Rap und HipHop.

Als Werksstudent am Hochofen in der Voest in Linz.

Open Office

Lieblingshobby?

Mountainbiken.

Erste Tätigkeit in der Immobilienbranche?

Projektcontroller Umbau IKEA Vösendorf.

Ihren Kaffee trinken Sie am liebsten…?

Wichtigster Trend im Markt?

Stark mit ein paar Tropfen Milch.

„Home Sweet Office“ – flexible Verbindung von Leben-WohnenArbeiten.

Liebste Reise-Destination?

Toskana.

Morgen- oder Abendmensch?

Morgenmensch.

In den nächsten zehn Jahren möchte ich unbedingt…?

Ein Portfolio von energieautarken und CO2neutralen Immobilien schaffen

Herbst 2019

Positionen & Meinungen

Medienhafen, werden auch der Warsaw Spire Tower in Warschau und der Palmovka Open Park in Prag myhive-Standorte. Serviceorientierte Lösungen für unsere Kunden, für unsere Mieter sind ein zentrales Element unserer Geschäftspolitik. Dementsprechend stellen wir uns immer die Frage, welches Produkt wird nachgefragt und welches Produkt kann man erfolgreich in den Markt bringen. myhive hat bewiesen, dass diese Erwartungen auch übertroffen werden können. Dass der Community-Manager, der sich um die Vernetzung der Mieter untereinander kümmert, ein derartiger Erfolg wird, hat uns selbst überrascht. Im Office-Bereich lagen wir 2014 bei der Auslastung bei rund 75 Prozent, heute sind wir bei 93 Prozent. Das sagt wohl alles. Die nächste Entwicklungsstufe heißt Flexibilisierung. Wie sieht diese nächste Entwicklungsstufe im Detail aus? Reindl: Mit der Erweiterung myhive 2.0 beschäftigen wir uns bereits seit mehr als eineinhalb Jahren. Wir sehen bei unseren Mietern – aber auch was den Gesamtmarkt betrifft - den steigenden Bedarf nach flexibleren Verträgen. Diese müssen aber so gestaltet sein, dass sie sich auch für uns rechnen. Hier ist Folgendes zu berücksichtigen: Zum einen

„Insgesamt haben wir schon gezeigt, dass wir unsere Mittel sehr sinnvoll für den Aktionär investieren können.“ Oliver Schumy

wird die nachgefragte Mietvertragsdauer immer kürzer, in manchen Ländern sind es sogar nur mehr drei Jahre. Zum anderen kostet der Ausbau für den Mieter, das sogenannte Fit-Out, einiges an Geld. Wenn ein Mieter somit nach drei bis fünf Jahren, aus welchem Grund auch immer, den Standort wechselt, haben wir für den nächsten Mieter neuerlich Ausbaukosten. myhive 2.0 standardisiert diesen Ausbau, wir bieten flexible StandardLayouts, die der Mieter aus einem Katalog wählen kann. Wir haben dafür bereits viele Kilometer an Systemtrennwänden bestellt. In Zukunft bauen wir etwa Systemtrennwände und keine Trockenbauwände mehr ein. Das geht schneller und ist kostengünstiger. Daher sind wir in der Lage, Mietverträge ab 6 Monaten Vertragslaufzeit anzubieten. In ausgewählten Standorten werden wir auch Kleinflächen, also etwa ein Office mit 4 Arbeitsplätzen oder auch Einzeltische

anbieten. Diese Erweiterung von myhive wird sehr gut angenommen werden, davon bin ich überzeugt. Ein weiteres Plus: Bei myhive 2.0 handelt es sich um All-Inclusive-Flächen, so wie man es vom Urlaub im Süden her kennt. Alles ist bezahlt. Man kann essen, trinken, was man möchte und den Urlaub genießen. Genau so sollen unsere Büroflächen sein. Keine Sorgen für den Mieter. Er muss sich nicht mit Architekten beschäftigen, die Pflanzen gießen, sich um die Reinigung kümmern. Wenn er wünscht, übernehmen wir das alles. Welche Zielgruppe haben Sie im Visier? Reindl: Unsere Hauptzielgruppe bleiben dabei weiterhin die Großmieter. Diese erkennen zunehmend, dass sie im Kampf beim War for Talents, mehr bieten müssen als einen nackten Schreibtisch. Da geht es um Community – um Erlebnis. Coole Lounges, eine Bar oder ein Café ermöglichen dies. Wir sehen, dass sich sogar der klassische Bankenbereich mittlerweile für diese Lösungen interessiert. Das zweite ist, dass wir aber auch Jungunternehmer und Start-Ups mit diesen Einzelarbeitsplätzen ansprechen wollen, damit die sich dann in diese Welt integrieren und sich beide Welten, die Corporates und die Start-Ups vermischen. Ich glaube, die beiden können voneinander gut profitieren und das unterstützen wir. Ist dann auch gedacht, IT-Infrastruktur anzubieten? Reindl: All Inclusive heißt All Inclusive. Man kommt, steckt den Laptop an oder hängt sich in das WLAN, auch der Drucker kommt dann in letzter Konsequenz von uns. Man muss also nicht Druckerpatronen einkaufen gehen und tauschen. Das Motto lautet: Mieter, kümmere dich um dein Kerngeschäft, den Rest machen wir.

ImmoFokus

Wann ist die Eröffnung des ersten Standortes myhive 2.0? Reindl: Der erste Standort des myhive 2.0 wird im Spätsommer 2020 eröffnet. Eines hier am Wienerberg und eines in der Ungargasse, gleich in der Nähe vom 1. Bezirk. Der Umbau ist aktuell voll im Gange. Wie groß muss ein Gebäude sein, damit es als myhive 2.0 in Frage kommt? Reindl: 10.000 Quadratmeter aufwärts. Diese Größe ist notwendig, um kosteneffizient alle Anforderungen über das Gebäude stülpen zu können. Bei kleinteiligen oder bei kleineren Gebäuden ist das leider für uns ineffizient. Wie sieht die weitere Projekt-Pipeline aus? Schumy: Nachdem wir unsere beiden deutschen Großprojekte in Düsseldorf, trivago Campus und FLOAT, an die Mieter übergeben haben, errichten wir aktuell ebenfalls im Düsseldorfer Medienhafen unser erstes myhive-Bürogebäude in Deutschland. Dieses wird rund 22.000 Quadratmeter umfassen. Unser umgebauter Hotel- und Bürotower am Standort Wienerberg wurde vor kurzem eröffnet. Hier haben wir – inklusive Neugestaltung

der Mall, des Vorplatzes und des Roll-outs unserer myhive-Marke - in den letzten Jahren kräftig investiert. Wie erwähnt, werden weitere Bürogebäude – etwa in der Ungargasse in Wien und in Bukarest – ebenfalls zu myhives umgestaltet. Dazu kommen etliche Eigenentwicklungen von STOP SHOPS. Darüber hinaus unterziehen wir derzeit auch zwei unserer Einkaufszentren in Bratislava und im rumänischen Cluj einer Modernisierung. Insgesamt ist uns aber wichtig zu betonen, dass wir uns als Bestandshalter von Immobilien mit klarer Markenpolitik und hoher Kundenorientierung sehen. Wir entwickeln auch eigene Projekte, achten dabei aber auf ein sehr gesundes Verhältnis zum Gesamtportfolio. Generell sollten auf Projektentwicklungen nicht mehr als 10 Prozent entfallen. Das ist uns auch im Hinblick auf unser Investmentgrade Rating wichtig. Wo steht die IMMOFINANZ in 5 Jahren? Schumy: Die IMMOFINANZ wird als großer und profitabler Player mit ihren Marken und Produkten führend in der Region vertreten sein und mit Innovationskraft und hoher Kundenorientierung eindeutig Mehrwert bieten. n

Factbox Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert ihre Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel und Büro in derzeit sieben Kernmärkten in Europa: Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn und Rumänien. Zum Kerngeschäft zählen die Bewirtschaftung und die Entwicklung von Immobilien. Das Unternehmen besitzt ein Immobilienvermögen von rund 4,5 Mrd. Euro, das sich auf mehr als 210 Objekte verteilt. Das Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex ATX) und Warschau gelistet.

Herbst 2019

Auf Kurs gebracht Wende geschafft. Aktionäre der IMMOFINANZ haben in diesen Tagen wenig Anlass zur Klage. Das Flaggschiff unter den heimischen Immo-AGs ist gut unterwegs. In der Vergangenheit konnte das nicht immer behauptet werden. Autor: Patrick Baldia

ktionäre der IMMOFINANZ haben in diesen Tagen wenig Anlass zur Klage. Die Aktie liegt seit Jahresbeginn mit 22 Prozent im Plus, die Zahlen für das erste Halbjahr 2019 fielen positiv aus – hervorzuheben ist vor allem die Verdoppelung des Konzernergebnisses und die Steigerung des FFO 1 um 22 Prozent – und auch der Ausblick für das Gesamtjahr stimmt positiv. Dazu kommt, dass die IMMOFINANZ-Aktie Ende

September wieder in den STOXX Europe 600 aufgenommen wurde. Das Unternehmen ist also gut unterwegs. In der Vergangenheit konnte das nicht immer behauptet werden. Als Oliver Schumy im Mai 2015 den CEO-Posten übernahm, war der Ukraine-Konflikt voll im Gange und die Wirtschaftssanktionen der EU gegen Russland längst in Kraft. Der IMMOFINANZ bescherte das im Geschäftsjahr 2014/15 einen Verlust von 361,4 Millionen Euro, die Abwertungen beliefen sich auf 163 Millionen Euro. In ihren fünf Einkaufszentren in Moskau, die zuvor als „Cashcow“ des Unternehmens galten, ging die Auslastungsrate von 97 auf 89 Prozent zurück, die Mieteinnahmen um 22 Prozent. Das Management reagierte mit befristeten Mietreduktionen.

Schumys Kurs

„Mit dem Fokus auf Büros und Einkaufszentren hat sich aber auch die Abhängigkeit vom Konjunkturzyklus verschärft.“ Wolfgang Matejka, Matejka & Partner

ImmoFokus

Der CEO entschloss sich zu einem mutigen Schritt: den Rückzug vom russischen Markt (damaliger Portfolioanteil: 25 Prozent), der schlussendlich 2017 vollzogen wurde. „In Russland ist das politische Element sehr wichtig und hat einen starken Einfluss auf die wirtschaftliche Entwicklung“, versuchte Schumy die Entscheidung bei der Hauptversammlung Ende September 2016 zu begründen. Er stieß nicht durchwegs auf Verständnis. Einige Aktionäre sahen eine Abspaltung des Russland-Portfolios als die bessere Lösung an. Sie erinnerten daran,

dass es in guten Zeiten für rund ein Drittel der Mieteinnahmen verantwortlich war. Die von seinem Vorgänger, Eduard Zehetner, beschlossene Konzentration auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien trieb Schumy weiter voran. Nach der Abspaltung der BUWOGAnteile 2014, wurden mit dem Verkauf des Logistikportfolios Ende 2015 die Weichen für neues Wachstum gestellt. „Mit dem Fokus auf Büros und Einkaufszentren hat sich aber auch die Abhängigkeit vom Konjunkturzyklus verschärft“, so Wolfgang Matejka, Geschäftsführender Gesellschafter Matejka & Partner Asset Management und CIO der Wiener Privatbank. Das sei einer der Gründe für die, im Vergleich zum Papier der S Immo, schlechtere Kursperformance der IMMOFINANZ-Aktie. Positiv anzurechnen ist dem CEO, dass er unter die Rechtsstreitigkeiten, die das Unternehmen bekanntlich jahrelang begleitet hatten, einen Schlussstrich ziehen konnte. Gute Arbeit wurde auch mit dem Verkauf von schlechten Einkaufszentren in der CEE-Region geleistet. Eine gemischte Bilanz zeigt sich, wenn man die Fusionsbestrebungen der bisherigen Schumy-Ära unter die Lupe nimmt. Im April 2017 wurde etwa der Kauf des 26-Prozent-Anteils der russischen O1 Group an der CA Immo bekanntgegeben. Letztere hatte kurz davor noch Interesse an der IMMOFINANZ bekundet. „Eine Fusion hat eine

„Es stellt sich die Frage, ob eine Fusion bzw. Übernahme der S Immo überhaupt noch Sinn macht.“ Martin Rupp, 3 Banken Generali Investmentgesellschaft

hohe strategische Logik und wäre sehr attraktiv für die Kapitalmärkte“, meinte damals Schumy. Auch viele Beobachter teilten im Übrigen diese Einschätzung.

Anhaltendes Fusions-Geplänkel Die Pläne scheiterten und im Sommer 2018 wurde das CA Immo-Aktienpaket an den USInvestor Starwood verkauft. Die IMMOFINANZ versuchte ihr Glück anderswo. Im September 2018 wurde der Kauf eines 29,14 Prozent-Anteils an der S Immo, der im April vereinbart wurde, abgeschlossen. Aber auch mit dieser Beteiligung wurde bislang nicht viel erreicht – mal abgesehen von ansehnlichen Dividenden: Allein im ersten Halbjahr 2019 kassierte die IMMOFINANZ Ausschüttungen in der Höhe von 13,7 Millionen Euro. Interessant ist in diesem Zusammenhang sicherlich auch, dass die S Immo rund 12 Prozent an der IMMOFINANZ hält.

Bei der Hauptversammlung der S Immo im vergangenen Juni war unschwer zu erkennen, dass auch eine Fusion zwischen diesen beiden Unternehmen – gelinde gesagt – schwer werden könnte. Damals versuchte die IMMOFINANZ erfolglos die Aktionäre von zwei Zusatzanträgen, die auf eine Satzungsänderung abzielten, zu überzeugen. Dadurch hätte sich nicht nur das Stimmgewicht der IMMOFINANZ nahezu verdoppelt – was einen Kontrollerwerb ohne Übernahmeangebot ermöglicht hätte – die Hauptaktionärin hätte auch die Satzung der S Immo mit einfacher Stimmenmehrheit ändern können. Letztere war wenig überraschend „not amused“. „Mir fehlt das Konzept und die Strategie der IMMOFINANZ mit ihrer Beteiligung an der S Immo“, sprach Investor Rupert-Heinrich Staller nicht wenigen Beobachtern aus der Seele. „Angesichts des aktuellen EPRA-NAV der S Immo (24,27 Euro zum ersten Halbjahr 2019, Anm.) und des sehr wahrscheinlichen weiteren Anstiegs, stellt sich die Frage, ob eine Fusion bzw. Übernahme überhaupt noch Sinn macht“, so Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3 Banken Generali Investmentgesellschaft. Es bleibe allerdings die Option, dass das Aktienpaket – wie auch schon jenes an der CA Immo – bei einem strategischen Investor lande. Gegen eine Fusion spricht auch die starke Investitionstätigkeit der IMMOFINANZ in den letzten Monaten. Der Kauf des Palmovka Open Park in Prag (für 76,4 Millionen Euro) und des Warsaw Spire Tower (386 Millionen Euro) – laut Erste Group Analyst Christoph Schultes „ein absolutes Prime-Objekt“ – deutet eher darauf hin, dass man keine große

Eile hat, dieses Szenario in die Tat umzusetzen. „Die Liquidität hätte man nämlich dafür gebraucht“, bringt es Rupp auf den Punkt. Matejka glaubt jedenfalls nicht an einen Merger. „Sich von dieser Vision zu befreien – oder sie fürs Erste zu verschieben – hätte sicherlich einen positiven Einfluss auf den Aktienkurs“, sagt er. Ungeachtet des anhaltenden Fusions-Geplänkels, erntet Schumy und sein Management-Team für seine operative Performance von Experten viel Lob. Rupp verweist darauf, dass der FFO im ersten Halbjahr um 15 Prozent über Guidance erhöht werden konnte. Gemeinsam mit den Dividenden aus der S Immo-Beteiligung hat der Cashflow ein attraktives Niveau von 128 Millionen Euro erreicht. „Auch von der Finanzierungsstruktur her ist die IMMOFINANZ nun solide aufgestellt“, so der Fondsmanager. Unterstrichen wird das vom Investment-Grade-Rating („BBB-“ mit stabilem Ausblick), das das Unternehmen zu Jahresbeginn von S&P Global Ratings erhielt. „Obwohl Schumy den Laden gut aufgeräumt hat, wird dies von den IFAG-Aktionären nicht durchwegs gewürdigt. Dahinter stehen unterschiedliche Aktionärsinteressen“, so Matejka. Seit er 2015 den Vorstandsvorsitz übernommen hat, halte sich die Zahl seiner Fans mit jener seiner Kritiker die Waage. Letztere würden bemängeln, dass die NAVEntwicklung nicht so positiv verlaufen sei wie bei der S Immo. Der Aufsichtsrat der IMMOFINANZ scheint jedenfalls mit der Performance von Schumy zufrieden zu sein. Ende August wurde sein Vorstandsmandat um weitere fünf Jahre – sprich bis zum 28. Februar 2025 – verlängert. n

Fotos: hurca!, Wiener Privatbank, Eric Kruegl

AKTIENKURS IMMOFINANZ 30€ 26,05€

25€

20€

15€

2015

2016

2017

2018

2019

Jahr

Herbst 2019

Zu Tisch mit …

Anita Körbler

& Alexandra Kassler

Gedanken zu einem Menü verfasst

ImmoFokus

Zu Gast und doch Daheim Powerfrauen. Die beiden Wohnsalon-Chefinnen Alexandra Kassler und Anita Körbler einen nicht nur die Initialen, sondern auch die Liebe zur italienischen Küche und Trüffel. Im Gespräch mit dem ImmoFokus hinterfragen sie klar das Bestellerprinzip und fragen sich, ob nicht das ganze Maklersystem neu erfunden werden müsste. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

ir treffen einander im Ristorante Al Borgo, in Wien 1 An der Hülben, in unmittelbarer Nähe der Riemergasse, wo derzeit das ehemalige Handelsgericht zu einem Fünf-Sterne-Hotel mit dem treffenden Namen Vienna Court umgebaut wird. Beide kennen das Lokal bereits seit vielen Jahren und sind begeistert. Hier passe einfach alles, fasst es Kassler zusammen. „Die Küche, der unaufdringliche, aber zugleich aufmerksame Service spielen perfekt ineinander. Hier fühlt man sich zu Hause.“ Wie heißt es so schön auf der Homepage: „Borgo steht für einen 'Flecken' Italiens - ein Ort, an dem sich unsere Gäste gerne treffen und die Uhren noch etwas langsamer gehen. Unsere Küche ist von den Traditionen der verschiedenen italienischen Bevölkerungsgruppen von einst und jetzt beeinflusst.“ Das Restaurant an der Hülben hat schon so einiges gesehen: Lange

Zeit beherbergte es das Szene- und Kultlokal „Lämmerer“, wechselte dann oft Namen und Besitzer und versuchte es zuletzt als Restaurant „Kurz“ mit Slow-Food-Philosophie. Giancarlo Borelli hat es vor einigen Jahren übernommen und daraus das Al Borgo geformt und bietet leistbare Cucina italiana mit vielen italienischen Klassikern.

Durch Zufall entdeckt „Ich habe das Al Borgo per Zufall durch einen Freund kennengelernt. Wer vermutet schon An der Hülben ein derartiges Spitzenlokal“ erzählt Kassler. Seitdem zählt die Immobilienspezialistin, zu den Stammgästen. „Wir kommen gerne mit unseren Geschäftspartnern hierher. Da weiß man, dass man selbst, und unsere Gäste nicht enttäuscht werden.“ Denn Alexandra Kassler und Anita Körbler eint nicht nur die Initialen, sondern auch die Liebe zur italienischen Küche und Trüffel.

Herbst 2019

Zu Tisch mit …

ImmoFokus

Factbox

ALEXANDRA KASSLER, BA MA GRÜNDERIN & EIGENTÜMERIN

ANITA KÖRBLER, MA GESCHÄFTSFÜHRERIN

Alexandra Kassler hat Marketing und Management auf der FH Wiener Neustadt studiert, eigentlich ein Studium für Consulting-Berufe. Bei ihrer eigenen Wohnungssuche machten ihr mehrere Maklerbüros gleich ein Jobangebot, 2004 startete sie tatsächlich als Vermittlerin und eröffnete 2013 ihr eigenes Unternehmen, die Wohnsalon Immobilien GmbH. Berufsbegleitend absolvierte die Vollblut-Unternehmerin den Bachelor- und Masterlehrgang Immobilienmanagement an der FH Wien und fokussiert sich auf die Themen Immobilienberatung, Vermarktung und Immobilienmanagement.

Anita Körbler, Geschäftsführerin der Wohnsalon Immobilien GmbH ist ideenreiche Branchenkennerin und Managerin mit Herz und Hirn. Körbler kann auf langjährige Erfahrung in Immobilienunternehmen sowie exklusive Projekte im öffentlichen Bereich (PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend absolvierte sie erfolgreich zwei Studien im Bereich Wirtschaft und Public Communications, zeichnete jahrelang für verschiedene PropTech-Unternehmen als Geschäftsführerin verantwortlich und widmete sich im Anschluss der Beratung und Immobilienvermarktung sowie der Realisierung von Digitalisierungsprozessen in der Immobilienbranche.

Die Wahl fällt schwer. Körbler wählt als Vorspeise „Salmone marinato alla curcuma con latte di cocco e bufala con frutta esotica” (in Kurkuma marinierter Lachs auf KokosmilchBüffelmozzarella mit exotischen Früchten). Kassler entscheidet sich für das „Carpaccio di manzo con rucola, grana e citronette“ (Rindfleisch-Carpaccio mit Rucola, Parmesan und Citronette). Für mich wird in der Küche „Polipo scottato su pure di ceci, peperoni, centrifuga di prezzemolo“ (lauwarmer Oktopus auf Kirchererbsen-Püree, Paprika und Petersiliensaft) zubereitet. Als Hauptgang kommen für Kassler „Spaghetti neri con calmari e crema di piselli“ (selbstgemachte schwarze Spaghetti mit Tintenfisch auf Erbsensauce), für Körbler „Tagliatelle con pesto di basilico, patate e fagiolini verdi (Tagliatelle mit Basilikum-Pesto, Kartoffeln und grünen Bohnen) und für mich „Spaghattio Mare“ (Spaghetti mit Meeresfrüchten in Tomatensauce) auf den Tisch. Dazu gibt es, angesichts der heißen Temperaturen, naturtrüben Apfelsaft und Wasser.

Schnell einen Espresso - und ab ins Büro Beim Kochen selbst könnten die beiden nicht unterschiedlicher sein. Kassler steht leidenschaftlich gerne in der Küche, Körbler hingegen lässt sich lieber mit Leidenschaft bekochen. Kassler liebt beim Kochen Spontaneität. „Kühlschrank auf, schauen was drin ist und anfangen zu kochen“, heißt ihr Credo. Hoch im Kurs: Klassische mediterrane Küche, Hühnerkeulen mit Gemüse, Kräutern – und viel Zitrone.“ Körbler ist seit nunmehr 20 Jahren Vegetarierin. Wie es dazu kam? „Ganz einfach, Fleisch hat mir nicht mehr geschmeckt. Fisch esse ich aber nach wie vor gerne.“ Auf dem Speisezettel steht deshalb oft eine vegetarische Lasagne oder eine Lachslasagne. Frühstück gibt es unter der Woche für beide nur in Ausnahmefällen, „wenn Zeit dafür ist.“ In der Regel aber heißt es am Morgen: „Schnell einen Espresso - und ab ins Büro.“ In der Früh muss es schnell gehen. An den Wochenenden und im Urlaub steht dann Brunchen mit Freunden auf dem Programm. Beim Essen selbst ist man diszipliniert - Kalorienzählen ist aber nicht angesagt. „Entweder Mittag oder Abendessen. Bleibt keine Zeit für das Mittagessen, dann, so Körbler, steht eine „kurze Einkehr beim Supermarkt meines Vertrauens auf ein Weckerl auf dem Pro-

gramm.“ Das kulinarische Angebot auf der Mariahilfer Straße für den kleinen Hunger zwischendurch hat sich in den vergangenen Jahren deutlich gewandelt. „Die Auswahl unterschiedlicher Küchen ist groß, weiß Körbler. Essen hat für beide einen hohen Stellenwert – Wir beide nehmen uns dafür Zeit. Dann lieber einmal darauf verzichten, als nur schnell etwas herunterschlingen.“

bei docu tools oder bei EHL Immobilien oder nun bei uns“, streut Kassler Anita Körbler Lorbeeren.

Fritz, ein In-Lokal Die beiden Immobilien-Ladies sind schon seit längerem befreundet. „Wir haben einander bei einer Veranstaltung getroffen – und da war sofort klar, dass wir uns schon aus früheren Tagen kennen müssen. Wir sind ja beide Steirerinnen und kommen aus dem Bezirk Voitsberg,“ schwelgt Körbler in Erinnerungen. Bald darauf war auch die Location der ersten Aufeinandertreffen identifiziert: „Es

„Ich habe lange um Anita geworben.“ Alexandra Kassler

war das Fritz, ein In-Lokal, kann sich Kassler genau erinnern. Schnell stellte sich heraus, dass auch der Freundeskreis große Überlappungen aufweist. „Wir waren einander vom ersten Augenblick an sympathisch und haben rasch Freundschaft geschlossen“, so die beiden unisono. Es sollten jedoch einige Jahre vergehen, bis die beiden nicht nur befreundet, sondern auch entschlossen waren, gemeinsam zu arbeiten. „Ich habe lange um Anita geworben“, gesteht Kassler. Schon während ihrer Zeit bei IMMOunited diskutierten die beiden intensiv über die Needs der Immobilienwirtschaft und wie IMMOunited auf diese Anforderungen reagieren könne. „Es geht immer darum, das eigene Produkt, die eigene Dienstleistung zu verbessern, den Kundennutzen zu optimieren.“ - „Anita arbeitet immer mit Leidenschaft. Egal, ob beim PropTech ImmoUnited,

„Die ersten Gedanken, Anita zu uns ins Team zu holen, kamen mir nach ihrem Ausscheiden bei ImmoUnited. Mir war damals schon klar, dass wir gut miteinander arbeiten könnten. Für mich stand aber die Freundschaft im Vordergrund. Freundschaft ist für mich wichtiger als das Geschäft. Daher hat es mit der 'Werbung um Anita' etwas länger gedauert.“ „Alles hat seinen Sinn“, wirft Anita ein. „Bei EHL Immobilien habe ich unheimlich viel gelernt. Dort konnte ich in viele Abteilungen hineinschnuppern.“ Schlussendlich hatte Kassler mit ihrem Werben Erfolg. Seit 1. April dieses Jahres ist Anita nun Mitglied des Teams: „Der 1. April ist für mich ein magisches Datum. Am 1. April vor 15 Jahren habe ich als Maklerin zu arbeiten begonnen, am 1. April vor sechs Jahren habe ich den Wohnsalon gegründet – und am 1. April dieses Jahres ist Anita zu uns gestoßen.“ Die Aufgabenteilung ist klar. „Wir ergänzen uns perfekt. Meine Stärken liegen dort, wo Anita nicht gerne hingreift, und umgekehrt.“ Körbler: „Ich kümmere mich darum, unsere Dienstleistungen weiter zu verbessern, Alexandra kann sich daher noch intensiver um den Verkauf kümmern. Nicht, dass wir das jeweilig andere Aufgabengebiet nicht auch abdecken könnten. Wir können durch diese Aufgabenteilung aber das machen, was uns auch wirklich Spaß macht.“ Das Motto heißt: Stärken - Stärken, Schwächen - Schwächen. Das ist uns bislang gut gelungen. „Die Integration von Anita ins Unternehmen, die ja nicht nur Mitarbeiterin, sondern auch Freundin ist, ist ohne Probleme über die Bühne gegangen“, so Kassler „Wir sind das bedacht und familiär vorsichtig angegangen.“ So hat Anita, noch bevor sie ins Unternehmen eingestiegen ist, einen zweitägigen Workshop in Retz geleitet, mit dem Ziel, das Unternehmen strukturell zu verändern.

Herbst 2019

Zu Tisch mit … Im Vorfeld wurde viel diskutiert. Das war gut so. Der Workshop wurde zum TeambuildingErfolg. „Als wir kurz darauf Pläne für unsere Weihnachtsfeier besprachen, kamen alle Teammitglieder mit der Idee zu mir, Anita zu dieser Weihnachtsfeier einzuladen. Da haben wir gemerkt, die Chemie stimmt. Das kann funktionieren. Im Idealfall gehen wir gemeinsam in den Ruhestand,“ erinnert sich Kassler. Dass nur Frauen im Wohnsalon arbeiten, sehen beide als großen Vorteil. „Das ist kein Nachteil. Im Gegenteil. Es zeichnet uns aus. Wir sind ein rein weibliches Team. Wir lassen Dinge nicht groß werden. Gibt es ein Problem, wird es angesprochen. Manche können ein Lied davon singen. Offen und ehrlich kommunizieren kann auch in einem reinem Mädels-Unternehmen funktionieren.“ Wobei ganz bewusst ausschließlich auf Frauenpower gesetzt wird. „Nicht, dass ich Männer in der Zusammenarbeit nicht schätze, wir wollen niemanden ausschließen.“ Männer könnten zu viel Unruhe ins Unternehmen tragen. „Jetzt war der X mit der Y schon zweimal Mittagessen – das tu ich mir einfach nicht an.“ Natürlich hat es auch einen Marketing-Effekt. Zudem sind Frauen im Verkauf empathischer. Sie sind auch näher am Kunden dran. Marketing-Expertin Kassler: „Schlussendlich sind es die Frauen, die die Kaufentscheidungen treffen. Man verschwestert sich.“

Bestellerprinzip Ein Dorn im Auge ist den beiden die aktuelle Diskussion um das Bestellerprinzip und die Doppelmaklerschaft. Schon 2010 wurde in Österreich die Maklerprovision, die dem Mieter angelastet wird, per Gesetz auf zwei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer gedeckelt, wenn der Mietvertrag länger als drei Jahre dauert oder unbefristet ist. Bei Bestandsmieten unter drei Jahren wurde die Maklerprovision für den Mieter sogar auf eine Monatsmiete beschränkt. Davor waren Provisionen von drei Bruttomonatsmieten zulässig. Makler dürfen nach wie vor für eine erfolgreiche Vermittlung parallel von Vermietern und Mietern Provision kassieren, häufig wird aber dem Mieter die Provision alleine umgehängt. Die konsequente Fortsetzung im Sinne leistbaren Wohnens wäre nun die Einführung des Bestellerprinzips in Österreich, meint die heimische Politik.

ImmoFokus

Kassler und Körbler sehen dies deutlich anders. „Jede Medaille hat zwei Seiten. Die negativen Auswirkungen sind unübersehbar – wenn man genau hinschaut.“ Ein Blick nach Deutschland zeigt, dass sich die, mit der Einführung des Bestellerprinzips erwarteten positiven Effekte nicht eingestellt haben. „Das Angebot an Mietwohnungen ist um ein Drittel zurückgegangen. Viele Makler haben aufgegeben. Wenn die Provision, ist die Lebensgrundlage jedes Maklers, wegfällt, muss er zwangsläufig aufgeben. Im Vergleich zu 2015 sind heute um mehr als Drittel weniger Immobilieninserate auf deutschen Internetportalen verfügbar. Das kann nicht im Sinne des Konsumenten sein“, gibt Kassler zu

„Es sind Frauen, die die Kaufentscheidungen treffen. Man verschwestert sich.“

keine Mieteinnahmen, Provision zahlen – das rechnet sich dann einfach nicht mehr.“ Nach einer von marketagent.com durchgeführten österreichweite Umfrage sind Maklerkunden grundsätzlich mit den Maklerleistungen zufrieden. 87 Prozent der befragten Personen waren mit der Dienstleistung des Maklers eher oder sogar sehr zufrieden. Acht von zehn hatten den Eindruck, dass der Makler ihre Interessen ausgewogen oder überwiegend vertritt.

Am Abend körperlich erledigt Viele wissen gar nicht, welche Leistungen ein Makler erbringt. „In den neun Monaten, die ich bei EHL verbracht habe, habe ich viele Tage erlebt, an denen ich am Abend körperlich erledigt war. Du weißt nie, was Dir der Tag bringt. Ohne Leidenschaft, ohne Liebe zum Umgang mit Menschen geht es nicht,“ kann Körbler aus der Praxis berichten. Die Einführung des Bestellerprinzips werde allerdings nicht nur Makler selbst, sondern auch deren Dienstleiter in Bedrängnis bringen. „Was passiert mit den Start-ups, wenn deren Kundengruppen wegbrechen?“ Allein von den aktuell über 20 Online-Immobilienporta-

len werden wohl nur eine Handvoll übrigbleiben,“ prognostiziert Körbler. Viele Vermieter würde den Vermietungsprozess wohl selbst in die Hand nehmen. Kassler: „Entweder werden sie versuchen, diese in den Mietzins einzupreisen, was die Immobilienpreise weiter nach oben treiben wird oder sie werden den Vertrieb selbst übernehmen. Ohne Unterstützung eines Fachmannes kann hier viel schiefgehen, nicht zuletzt auch durch das sehr komplexe österreichische Mietrecht. Eine Aufgabe, die für einen privaten Vermieter wohl nur in Ausnahmefällen rechtlich einwandfrei zu bewältigen ist, gilt es doch bei einem Mietvertrag „die Immobilie zu bewerten, Exposés zu erstellen, das Objekt zu bewerben, Besichtigungen zu organisieren und die rechtlich einwandfreie Miethöhe festzusetzen.“ Da haben es ja auch schon die

Alexandra Kassler

bedenken. Ärgerlich für die beiden Immobilien-Expertinnen ist, dass bei der Debatte um das Bestellerprinzip nur über die Frage, wer zahlen soll, nicht aber über die Frage, welche Leistung vor der Zahlung erbracht wird, diskutiert wird. „Ist die Leistung eines Maklers nichts wert?“, meinen beide wie aus der Pistole geschossen. „Bei Eigentumswohnungen wird nicht diskutiert, dass dem Makler ein Honorar zu bezahlen ist. Passt die Leistung, wird gerne bezahlt. Vielleicht muss man das ganze System neu erfinden?“ Muss der Vermieter die Provision allein stemmen, wird das Vermieten für ihn immer schwieriger. „Was passiert, wenn der Mieter nach einem Jahr wieder auszieht? Dann fängt das Spiel von vorne an: Wohnung sanieren, Mieter suchen, während des Leerstandes

Herbst 2019

Experten schwierig – wie die Probleme beim Lagezuschlag zeigen. Kassler und Körbler sprechen sich eindeutig für die Doppelmaklerschaft aus. Dass der Makler aus wirtschaftlichen Gründen eher auf Seiten der Developer stehen, stellt das dynamische Duo in Abrede. „Der schlimmste Multiplikator ist ein unzufriedener Kunde – das weiß auch jeder Makler.“ Es sei ein Spagat, der aber zu meistern ist. Das Duo berät aber nicht nur potentielle Mieter/Vermieter bzw. Käufer und Verkäufer, sondern zunehmend auch Developer. „Wir kennen den Markt. Wir kennen die Wünsche der Suchenden genau.“ Dass die Digitalisierung den Makler vom Markt fegen könnte, sehen die beiden ImmoLadies nicht. Die Digitalisierung hat ihre Grenzen, so Körbler: „Es gibt keine einheitlichen Kauf- und Mietverträge. Jede Hausverwaltung hat ihre Eigenheiten. Da ist es schwierig, so

ImmoFokus

„Der schlimmste Multiplikator ist ein unzufriedener Kunde – das weiß auch jeder Makler.“ Anita Körbler

viele unterschiedliche Vorlagen zu gestalten. Da müssen Eigentümer und Hausverwaltungen mitspielen. Sitzen diese nicht mit im Boot, wird es nicht funktionieren.“ An der Digitalisierung führe allerdings kein Weg vorbei: Denn innerhalb der nächsten fünf bis sechs Jahre werde der Makler mit einer digital aufgewachsenen Konsumentengruppe zu tun haben. „Darauf müssen wir uns einstellen.“ Druck wird auch von den Bauträgern kommen, die schneller verkaufen möchten. „Nicht die überleben, die am stärksten sind, sondern die, die sich am schnellsten anpassen

können. Das gilt auch für dieses Berufsbild. Wenn ich heute ein Makler bin, der sich aktiv um die Kunden kümmert, werde ich danach trachten, meine Prozesse zu optimieren. Ob dies die Besichtigungen sind oder es sich um die Erfassung und Abbildung aller Dokumente handelt.“ Es gilt, die Zeit für Verwaltung auf ein Minimum zu reduzieren. Zum Abschluss serviert uns Al Borgo Giancarlo Borelli zum Kaffee auch noch einen ausgezeichneten Nachtisch. Ja, hier fühlt man sich wohl.

Zu Tisch mit …

Lokal DAS SAGT DER FALSTAFF Giancarlo Borelli bleibt seinem Konzept treu und serviert seinen Gästen eine leistbare Cucina italiana mit vielen italienischen Klassikern. Der Service agiert besonders freundlich und zuvorkommend.

DAS SAGT DER IMMOFOKUS Persönlicher, zuvorkommender, diskreter Service. Um eine Speise herauszuheben: Der lauwarme Tintenfisch war einfach perfekt.

DAS GASTHAUS An der Hülben 1, 1010 Wien Öffnungszeiten Montag - Freitag 11:30–15:00, 18:00–22:45 Uhr Samstag 18:00–22:45 Uhr Sonntag Geschlossen www.alborgo.at

ImmoFokus Restaurantguide

17 PUNKTE

Essen: Service: Weinkarte: Ambiente:

Herbst 2019

∙ Branche der Brüche: vor allem zwischen Bauen und Bewirtschaften / Nutzen ∙ Sequentielles Vorgehen und zünftisches Denken

Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

Ingenieure Architekten Ausführende Modernisierung

Bauherr

#20

BEWIRTSCHAFTEN BAUEN ABREISSEN NUTZEN

Facility Manager Nutzer Asset Management Property Management Reinigung

So leicht das Falsche gemacht

Kommentar: Philipp Kaufmann, Herausgeber des ImmoFokus

n Oft habe ich als ImmoNomade in dieser Kolumne über die Nachhaltigkeit geschrieben und versucht, Bewusstsein für bessere Gebäude und städtische Entwicklungen zu „schaffen“. Mir geht es um neue Themen, wie lebenzyklusorientiertes Denken und Handeln oder die Verwendung einer Ökobilanz beim Bauen und Bewirtschaften, aber auch und vor allem um einen Perspektivenwechsel. Mit dieser Veränderung soll der Mensch wieder in den Mittelpunkt aller Überlegungen gerückt werden. Gleichzeitig kämpfe ich dafür, unsere Branche leistungsfähiger zu machen und sicherzustellen, dass unser Schaffen zu „optimalen“ Ergebnissen führt. Dafür ist es notwendig die aktuellen Geschäftsmodelle zu hinterfragen und die Prozesse zu verändern – dies sowohl innerhalb eines Unternehmens als auch in der Frage, wie die einzelnen Akteure zusammenarbeiten.

Bisher: More of the same Der Befund zum Status quo ist noch immer unverändert: wir leben in einer Branche der Brüche und dies vor allem zwischen den zwei zentralen Phasen des Lebenszyklus, dem Bauen bzw. dem Bewirtschaften. Unterschiedliche Berufsgruppen sind involviert und ein strukturierter Austausch oftmals nur Theorie. Vielmehr kommt sequentielles Vorgehen zur Anwendung und es herrscht geradezu „zünftisches“ Denken, bei dem sich jedes Gewerk abgrenzt und als gallisches Dorf versteht, welches es zu verteidigen gilt.

Jetzt: Perspektivenwechsel Die Lösung liegt in der Luft und ich bin von den Möglichkeiten überzeugt. Wie in der Grafik dargestellt, will ich weg von einigen bisher gewohnten, tradierten Einstellungen und Vorgehensweisen, hin zu einem zukunfts-

Weg von ∙ Konzentration auf die Investitionskosten ∙ Arbeiten gegeneinander (Claim-Management) ∙ Optimierung von einzelnen Themen, wie die Energieeffizienz

ImmoFokus

weisenden Modell. Ich bin überzeugt: keiner wehrt sich dagegen, vielmehr ist das Feedback mehr als wohlwollend. Einzig die Umsetzung ist nicht immer einfach und hier liegt die aktuelle Herausforderung. Unterstützung erfährt die Nachhaltigkeit von der aktuellen Diskussion zur Klimakrise. Das Thema ist en-vogue und wieder in der Gesellschaft präsent. Bei den letzten Wahlen gab es hier viel Rückenwind für die Grünen, die seit je das Thema für sich in Anspruch nehmen. Geradezu in keiner politischen Debatte, die es fast schon zu viel im Fernsehen gab, durfte das Thema fehlen. Also alles gut? Mitnichten! Die Schwierigkeit ist, es wirklich umzusetzen. Allzu oft höre ich: Mein Projekt ist ja viel zu klein dafür. Oder: Wir müssen halt doch auf die Kosten schauen, da können wir uns die Nachhaltigkeit nicht leisten. Ich verstehe diese Argumente und kann diese auch nachvollziehen, denn solange der Verkäufer einer Immobilie für eine bessere Immobilie nicht mehr bekommt als für eine herkömmlich gebaute, wird es bis auf wenige Ausnahmen wenig Motivation geben, sich zu verändern. Wir brauchen den Wechsel der Perspektive, damit der Käufer für seine Instandhaltung / -instandsetzung der nächsten Jahre nicht mehr zahlt, als dies bei besserer Planung notwendig gewesen wäre. Wenn die Fenster bereits nach 12 Jahren blind werden, liegt der Fehler nicht nur beim Produzenten, der bereits aus der Gewährleistung ist. Die durch diese Reparatur notwendigen Kosten sind enorm und völlig unnötig. Gleiches gilt für haustechnische Lösungen, die nicht flexibel sind und sich daher nicht an veränderte Anforderungen anpassen. Vor allem geht es aber um den Menschen und sein Wohlbefinden – hier zu sparen ist die falsche Vorgehensweise, aber leider immer noch oft Realität.

Hin zu … ∙ Lebenszyklusdenken und -handeln sowohl im Ökonomischen als auch Ökologischen ∙ Veränderten Abwicklungsmodellen und Vorgehensweisen ∙ Qualitätssicherung

Advertorial

Judikatur-Update aus dem Immobilien-Bereich Beratung. Die BDO-Immobilienexperten verschaffen nachstehend einen Überblick über wesentliche aktuelle Rechtsprechung im Immobilien-Bereich. Autor: Mag. Marie Christine Lumper, BSc

Vorverträge bei ImmoESt (VwGH 3.4.2019, Ra 2017/15/0098) Die für die ImmoESt relevante private Grundstücksveräußerung wird durch ein Verpflichtungsgeschäft auf Eigentumsübertragung eines Grundstücks – idR also durch Abschluss des Kaufvertrages - ausgelöst, nicht aber durch einen bloßen Vorvertrag. Dies steht im Einklang mit der Grunderwerbsteuer.

Hersteller- / Hauptwohnsitzbefreiung und unentgeltliche Übertragung (BFG 1.3.2019, RV/7101841/2014, BFG 22.11.2018, RV/5100552/2016 sowie BFG 23.4.2018, RV/710890/2017) Hersteller- und Hauptwohnsitzbefreiung sind höchstpersönliche Rechte, welche durch Verschenken oder Vererben nicht übergehen. Diese Rechtsansicht wurde von der Finanzverwaltung mittlerweile auch in die Einkommensteuerrichtlinien (EStR Rz 6646) übernommen, wonach die Befreiung nur noch dem Errichter (Hersteller) selbst

Factbox Foto: BDO/Michalski

MAG. MARIE CHRISTINE LUMPER, BSC STEUERBERATERIN / MANAGERIN Steuerberaterin / Managerin Telefon +43 1 537 37 marie.lumper@bdo.at

zusteht. Für den Fall, dass ein Gebäude gemeinsam von einem Ehepaar im Miteigentum errichtet wird, gilt dieses Gebäude als durch beide Ehepartner selbst hergestelltes Gebäude. Die Herstellereigenschaft bezieht sich allerdings immer nur auf den Miteigentumsanteil und geht im Falle eines unentgeltlichen Erwerbes (zB im Zuge einer Scheidung) auch nicht auf den Rechtsnachfolger über. Die Herstellerbefreiung kann somit nur für den eigenen Miteigentumsanteil geltend gemacht werden. Dies gilt auch für eingetragene Partnerschaften und Lebensgemeinschaften (EStR Rz 6650a). Im Falle eines unentgeltlichen Erwerbes eines Miteigentumsanteils sind bei der späteren Veräußerung des gesamten Gebäudes durch den nunmehrigen Alleineigentümer die Herstellungskosten des Rechtsvorgängers maßgeblich und können im Rahmen seiner Einkünfteermittlung berücksichtigt werden.

Grund und Boden – Aufteilung (BFG 21.2.2018, RV/1100449/2017) Der Steuerpflichtige leitet den Grundanteil für eine Eigentumswohnung aus dem Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria ab (EUR 290,30 je m²). Die Behörde vertritt jedoch die Ansicht, dass der Immobilienpreisspiegel der Zeitschrift GEWINN (EUR 415,00 je m²) für die Bestimmung geeigneter ist. Das BFG folgt der Ansicht der Behörde, dass der

Marie Christine Lumper, Steuerberaterin / Managerin

Immobilienpreisspiegel der Zeitschrift GEWINN geeigneter sei. Diese Ansicht wurde auch von der Finanzverwaltung (EStR Rz 6447) übernommen, wonach die von Statistik Austria ermittelten Baugrundstückswerte in diesem Zusammenhang als nicht geeignet erachtet werden. Zu beachten ist, dass für Zwecke der GrundanteilV die An- und Aufschließungskosten einzubeziehen sind. Der Vollständigkeit halber sei aber darauf hingewiesen, dass im Gegensatz dazu für Zwecke der Berechnung des Grundstückswertes iSd GrEStG die zuletzt veröffentlichten Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria heranzuziehen sind. Wie sich zeigt, bietet der Immobilien-Sektor auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen Ihnen die BDO-Experten gerne beratend zur Seite stehen. n

Herbst 2019

Positionen & Meinungen

â&#x20AC;&#x17E;Ein bisschen sentimental werde ich bei zwei Projekten in Frankfurt: Eines im Gallusviertel und eines in Niederrath.â&#x20AC;&#x153;

ImmoFokus

Neustart Vor gut neun Jahren begann die Geschichte der 6B47. Nach der Lehman-Pleite schlug der Projektentwickler einen für die Branche neuen Weg ein. Immobilienfinanzierung und Projektentwicklung wurden unter einem Dach integriert. Ende September hat 6B47 Real Estate Investors AG CEO Peter Ulm das Unternehmen verlassen. Nun zieht er im ImmoFokusInterview Bilanz und verrät seine nächsten Pläne. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Nach gut 8½ Jahren als CEO gehen Sie von Bord. Was hat sich in all den Jahren getan? Peter Ulm: Die 6B47 war immer ein bisschen als Antwort auf die Folgen der Finanzkrise gedacht – auf diversen Veranlagungsdruck, den es gegeben hat. Ziel war es, ein neues, transparentes Immobilienunternehmen auch für Privatanleger aufzubauen.

Fotos: Michael Hetzmannseder

Hinweis: Das Interview mit Peter Ulm fand bereits im Vorfeld der Expo Real 2019 statt. Da er zu diesem Zeitpunkt noch in einem aufrechten Dienstverhältnis mit 6B47 Real Estate Investors stand, hielt er sich bei detaillierten Aussagen zu seinem neuen Unternehmen bewusst zurück. Seit 1. Oktober ist nun die Allora Immobilien GmbH, die Ulm gemeinsam mit einem großen Schweizer Familienunternehmen gegründet hat aktiv.

Im September 2011 haben wir unser Büro in der Heiligenstädter Lände bezogen. Das Büro haben wir dann insgesamt fünf Mal gewechselt und drei Mal umgebaut, bis es jetzt endlich so ist, wie wir es uns vorgestellt haben. Damals war es ein Büro aus den 70er Jahren und heute ist es ein modernes, kommunikatives Open-Space-Büro, wo wir das leben können, was uns immer auch ausgemacht hat – weil das soziale Zusammenspiel im Unternehmen für uns einfach wichtig ist. Bei uns ist wirklich Leben, da ist Kommunikation, da wird auch nach dem Arbeiten oft noch zusammengesessen auf ein Glaserl Wein. Das ist eine Philosophie, die uns immer wichtig war – eine Art 6B47Familie aufzubauen. Wie stark ist das Unternehmen in den knapp neun Jahren gewachsen? Anfangs noch zu viert in einem Büro, sind wir insgesamt derzeit rund 100 Personen im Unternehmen. Davon sind rund 60 in Wien und der Rest ist auf Düsseldorf, München, Berlin und Warschau aufgeteilt. Auch in Deutschland haben wir vor zwei Jahren

begonnen, ein bisschen stärker auf regionale Einheiten zu setzen. Zuerst sind wir nur mit einem Büro in Düsseldorf gestartet, aber dadurch, dass der deutsche Akquisitionsmarkt mindestens so umkämpft ist wie der in Wien, war es bald notwendig, noch mehr auf lokale Niederlassungen zu setzen. München und Berlin sind echte Akquisitionsspeerspitzen. Die zentrale Abwicklung koordiniert hauptsächlich das Büro in Düsseldorf. Abseits von den räumlichen Veränderungen und der Unternehmensstruktur, gibt es Lieblingsprojekte? Ein Lieblingsprojekt ist das Albatros vor den Gasometern, das die 6B47 mit ÖSW und ARWAG entwickelt. Mit einer Wohnfläche von rund 50.000 Quadratmeter war es unser erstes Großprojekt in Wien und ist daher für mich etwas Besonderes. Die Liegenschaft wurde vom Voreigentümer mit einem baugenehmigten Büroprojekt erworben. Dieses ist allerdings in Zeiten entstanden, in denen der Wiener Büromarkt keine 47.000 Quadratmeter Fläche bei den Gasometern vertragen hätte. Daher haben wir eine Umwidmung auf Wohnbau mit Gewerbeeinheiten in der Sockelzone erwirkt. Für den sozialen Wohnbau konnten wir gemeinnützige Partner gewinnen. So ist mit Albatros ein Gesamtkunstwerk mit einer schönen sozialen Durchmischung entstanden, das verschiedene Facetten des modernen, städtischen Wohnbaus abbildet. Ein bisschen sentimental werde ich auch bei zwei Projekten in Frankfurt. Eines war

Herbst 2019

Positionen & Meinungen

im Frankfurter Gallusviertel, wo wir die ehemaligen Adlerwerke gekauft haben, das andere war in Frankfurt Niederrath. Hier haben wir die ehemalige Zentrale von Woolworth gekauft. Beide Male sind sehr große Wohnprojekte entstanden und beide Male waren es Standorte, wo der Markt auf uns ein bisschen, na ja, ich könnte sagen „scheel“ geschaut hat. Das können auch nur verrückte Österreicher machen, die an diesen Standorten noch etwas kaufen. Heute ist das Gallusviertel in Frankfurt hip und man kann es durchaus mit dem 2. Bezirk in Wien vergleichen. Auch Niederrath war damals kein klassische Büroviertel. Wenn man vom Flughafen nach Frankfurt in die Stadt gefahren ist, sah man bereits deutlich, dass dort nichts mehr funktioniert. Selbst die Stadt Frankfurt hatte schon begonnen nachzudenken, wie man das Gebiet multifunktionaler gestalten und wiederbeleben könnte. Im Rahmen dieser Neuentwicklung waren wir eigentlich eine der Ersten, die dieses Woolworth-Bürohaus – einen alten, hässlichen Kasten – gekauft und dort ein neues Baurecht erwirkt haben. Zu den persönlichen Highlights zähle ich aber auch die Entwicklung des Althan Parks

in Wien. Das ist heute ein schönes Objekt mit 237 Wohnungen, wo mit Gewerbeflächen, mit viel Allgemeinflächen und mit einem sozialen Anteil eine positive Durchmischung stattfindet. Was ist mit dem Franz-Josefs-Bahnhof ? Ich hätte dieses Projekt ganz an der Spitze vermutet. Zu viel Kummer damit? Würden Sie mit dem derzeitigen Wissensstand, sofern Sie die Uhr zurückdrehen könnten, heute anders entscheiden? Nein. Ich glaube, viele Dinge, die in der FranzJosefs-Bahnhof-Entwicklung passiert sind, sind nichts Ungewöhnliches für eine Großentwicklung im Stadtraum. Nach ursprünglichem Ankaufsplan war ein Baubeginn Mitte 2020 realistisch, da sollte die Bank Austria bereits ausgezogen sein. Fünf Jahre Vorbereitungszeit braucht es. Und eigentlich sind wir jetzt dort, wie wir es ursprünglich geplant hatten. Also insofern würde ich nicht anders entscheiden, denn im Zusammenspiel mit unterschiedlichen Parteien können immer unvorhersehbare Themen hochkommen. Ich habe viel gelernt aus dem Prozess – auch, dass man als verlässlicher Developer sehr wohl ein Projekt voranbringt und weitertreiben kann – egal, welche Stolpersteine auf dem Weg erscheinen.

Spätestens Anfang Oktober werden wir einander bei der Expo Real in München wiedersehen. Wie wird Ihre Visitenkarte aussehen? Was wird draufstehen? Sie wird blau sein und eine weiße Schrift haben und das Wort Immobilien und eine Adresse im 1. Bezirk beinhalten. Bei meiner neuen Tätigkeit handelt es sich um ein klassisches Projektentwicklungsgeschäft mit Schwerpunkt Österreich, wobei der Fokus in der Anfangsphase sicher Wien sein wird. Wenn ich „wir“ sage, meine ich meinen Geschäftspartner und mich: Ich, der eher die operative Seite abdecken wird und mein Partner, der eher die Kapitalseite abdeckt. Wir schauen uns durchaus nach größeren Projekten um - Zielgröße 40 Millionen Euro aufwärts. Grundsätzlich schließen wir nichts aus. Der Umbau von Bestandsgebäuden oder Entwicklungen auf der „grünen Wiese“ sind für uns genauso interessant wie der Kauf und die Optimierung eines Portfolios. Apropos Expo Real. Vor zwei Jahren wollten Sie auf der Expo Real einen neuen Partner präsentieren. Daraus wurde nichts. Wollte schlussendlich niemand einsteigen? Es war eine Entscheidung der Eigentümer, keine weiteren Kapitalerhöhungen durchzuführen. Da Sie jetzt den Sprung in das Unternehmertum wagen - ein Einstieg bei der 6B47 als Miteigentümer hat Sie nie gereizt? Diese Frage hat sich aufgrund des hohen Wertes der 6B47 nie gestellt. Meine finanziellen Mittel wären dafür zu gering gewesen. Zurück zu Ihrem neuen Unternehmen. Das heißt, es wird keinen Fokus auf eine spezielle Assetklasse geben? Alles - nur kein Retail. Ich sehe Potential im Wiener Büromarkt. Der Wohnmarkt ist sehr, sehr umkämpft. Es versuchen daher alle Entwickler ins Wiener Umland und sogar noch weiter in die Bundesländer auszuweichen. Wenn ich es mir aussuchen könnte, würde ich am liebsten gemischte Stadtquartiere entwickeln. Inwiefern unterscheidet sich dieses Modell von dem der 6B47? Das Modell wird anders sein als bei 6B47. Die Idee der 6B47, Projekte gemeinsam mit einem

ImmoFokus

„Ich glaube, dass wir uns immer noch in einer Komfortzone bewegen.“ Investment-Club, bestehend aus privaten Partnern, zu entwickeln hat sich bewährt und funktioniert sehr gut. Unser neues Modell ist ein Joint Venture mit einem Kapitalpartner. Unser Unternehmen ist mit ausreichend Eigenkapital für Expansion ausgestattet – und hat somit die Möglichkeit, große Projekte zu realisieren. Natürlich werden wir ihn ähnlichen Bereichen wie die 6B47 tätig sein, aber wir werden sehr selektiv bleiben. Was war nach 8½ Jahren die Hauptmotivation, das Unternehmen zu verlassen? Die eine Motivation war ganz klar, unternehmerisch tätig zu werden. Ich spüre Unternehmergeist in mir und das war auch der Hauptgrund meiner Entscheidung. Der zweite Grund war, dass das „Baby“ 6B47 aus meiner Sicht erwachsen geworden ist und jetzt ohne mich problemlos weitere Schritte setzen kann. Eine meiner Stärken ist die Aufbauarbeit. Etwas Neues aufzubauen, wieder ein neues Kapitel zu schreiben – der Gedanke daran bereitet mir große Freude und ist eine große Motivation. Außerdem kann man nach fast neun Jahren getrost einen Neuanfang wagen. Andere wechseln öfter und schneller den Job. Wann kamen Ihnen die ersten Gedanken in den Sinn, sich verändern zu wollen? Der Entschluss, auszuscheiden, ist bereits vor mehr als einem Jahr gereift. Genauer gesagt während der Sommerferien 2018 – wissend, dass ich nach den Sommerferien mit der Gesellschaft über die Verlängerung des Ver-

trages sprechen muss. Mir war klar, dass ich bereits beim ersten Gespräch für mich eine klare Entscheidung getroffen haben muss: Steige ich aus, um eigene Wege zu gehen, oder bleibe ich. Und im August 2018 wusste ich: Ich werde nicht verlängern. Bei der Expo Real werde ich mit all meinen ehemaligen 6B47-Kollegen gemeinsam im Hotel wohnen. Ich scheide dort wirklich in Freundschaft aus. Das ist mir wichtig. Und ich schließe nicht aus, dass wir auch zukünftig das eine oder andere Projekt gemeinsam machen. Wie sehen Sie die Großwetterlage? Die konjunkturelle Großwetterlage sehe ich getrübt. Die Zeichen, die wir aus der europäischen Wirtschaft, Brexit-unabhängig, bekommen, sind nicht nur positiv. Es wird eine Verlangsamung geben. Ich glaube nicht, dass wir einen Abzug von Kapital aus den Immobilien sehen werden. Dass die Zinslandschaft unten bleibt, das ist, glaube ich, allgemeines Wissen. Aber eine mittlere Rezension wird einen Druck auf die Büromieten und ebenso auf die Wohnungspreise ausüben – ganz allgemein auf die Leistbarkeit der Immobilien. Insofern rechne ich mit einer Verlangsamung. Die spannende Frage ist, wann sich die Situation auf die Grundstückspreise auswirken wird. Wie sensitiv oder wie preiselastisch ist die Branche? Die Preise sind immer noch hoch, aber ich glaube, dass in den nächsten zwei, drei Jahren mit Ertragsrückgängen zu rechnen ist.

Auch weil es in Österreich in den vergangenen Jahren - wenn überhaupt - nur geringe Reallohnsteigerungen gibt? Es stellt sich die Frage, ob sich die Leute Immobilien irgendwann überhaupt noch leisten können. Vielleicht wäre die Abbildung der Großwetterlage der richtige Anlass, über neue Ansätze zu diskutieren. Bauträger, Developer und Baunebengewerbe sind gefordert, sich darüber Gedanken zu machen, wie anders, effizienter, serieller und folglich kostengünstiger gebaut werden kann. Ich glaube, dass wir uns immer noch in einer Komfortzone bewegen. Wir leiden alle unter den, in den letzten 24 bis 36 Monaten massiv gestiegenen Baukosten. Aber offenbar ist der Leidensdruck noch nicht groß genug, um umzudenken und zu versuchen, anders – ich nenne es nur einfach anders – zu bauen. Teilen Sie die Einschätzung, dass, wenn es zum Knall kommt, der Knall nur noch halb so groß ist, weil diesmal viel mehr Eigenkapital in den Projekten steckt als bei der letzten Krise 2008? Ja, diesen Eindruck habe ich auf jeden Fall. Mit Sicherheit ist viel mehr Eigenkapital im Spiel. Gleichzeitig, das meine ich gar nicht böse, ist die weltweite – und damit auch die österreichische und europäische – Finanzwirtschaft und Bankenwirtschaft immer noch unter Druck. Insofern kann das auch Auswirkungen haben, wenn es einem Finanzinstitut in den nächsten Jahren schlechter geht. Das könnte schon noch einmal einen exogenen Schock bewirken. n

Herbst 2019

Positionen & Meinungen

Finanzierer haben keinen Investmentdruck Permanent achtsam. Die Erste Group ist in Österreich traditionell stark im Wohnbau verortet und im gewerblichen Immobiliensegment auf Osteuropa fokussiert. Welche Märkte Karin Schmidt-Mitscher, Head of Commercial Real Estate and Leasing in der Erste Group, derzeit die meisten Sorgen bereiten, wie sich die Zinslandschaft entwickelt und was sie von Crowdfunding hält, erzählt die Finanzierungsexpertin im Gespräch mit Chefredakteur Michael Neubauer. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Sie erwarten wahrscheinlich auch keine massiven Zinsanstiege? Denn der einzige, der daran Interesse hätte, wäre der Anleger, der ein bisschen mehr Geld für seine Anlagen sieht. Auch wir erwarten keine kurzfristigen Zinsanstiege und sehen daher, dass jede Form der Zinsabsicherung, also das klassische Hedging, im Moment hochattraktiv ist. Wir bieten auch bei Immobilienprojekten sämtliche Nebenprodukte mit an, aber natürlich ist Cross Selling hier eingeschränkt, im Vergleich zu Firmenkunden aus anderen Branchen. Als ich kürzlich bei jemandem nach den Erwartungen bzgl. Zinslandschaft fragte, hat mein Interviewpartner gesagt: „Nehmen Sie meine Antwort von vor vier Jahren und machen Sie Copy & Paste.“ Genau. Es gibt auch kaum makroökonomische Anzeichen, dass es anders wird. Klar, es gibt Anzeichen von Abkühlung in einzelnen Ländern, aber wirklich dramatische Veränderungen erwarte ich noch nicht. Man merkt, dass die Volatilität teilweise zunimmt, aber die Nervosität ist eigentlich seit zwei, drei Jahren

ImmoFokus

unverändert hoch. Die ist nicht gestiegen – man ist permanent achtsam. Viele Developer klagen über zu hohe Grundstückspreise. Eigentlich dürfe man im Moment nicht kaufen, weil man nicht weiß, ob man die Ziele in der Vermarktung erreichen wird. Trotzdem lautet die Ant wort immer: kaufen. Wie steht eine Bank dazu? Wie rechnet sich das? Da tu ich mir leicht, denn wir haben im Finanzierungsbereich keinen Investitionsdruck, und es gibt bei uns ausreichend Projekte zu finanzieren. Aber ja, das Geschäftsmodell wird trotzdem weitergehen und ich erwarte auch keine extrem großen oder schnellen Korrekturen. Im ganz teuren Segment des Wohnbaus, wo wir sehr selektiv dabei sind, haben sich Preise in den letzten Jahren ja auch schon korrigiert. Wo der Quadratmeter früher 3.000 Euro gekostet hat, kostet er jetzt 6.000 Euro, aber die Leute können es sich ja offenbar leisten. Das wage ich zum Teil zu bezweifeln… Aber es wird nach wie vor nachgefragt und gekauft. Aber von der Erbengeneration, die ausreichend Kapital hat. Natürlich, das ist richtig. Da gibt es dann irgendeine, von der Tante geerbte Wohnung, zu verkaufen und einen, ohnehin weniger attraktiven Bausparvertrag, und viele andere

Möglichkeiten. Man sollte das Immobilienvermögen des Durchschnittsösterreichers nicht unterschätzen. Aber ja, generell gilt: Die Wohnungen werden teilweise – vor allem in den Städten – wieder kleiner, weil man sich Wohnen sonst nicht mehr leisten kann.

„Auch wir drucken unser Geld nicht im Keller.“ Karin Schmidt-Mitscher

Eine 30-Quadratmeter-Wohnung würden Sie als Wohnung bezeichnen? Natürlich, warum nicht? Solange sie alle Anforderungen an eine Wohnung erfüllt. Aber mit der Agglomeration von Mikrowohnungen, wie z.B. in der Schweiz, kommen auch ganz neue Trends zu uns. Hier teilen sich beispielsweise mehrere Leute eine größere Wohnung. Jeder der Bewohner hat seine Mikrowohnung mit eigenem Kochbereich, Dusche und WC.

Fotos: Michael Hetzmannseder

Die Immobilienfinanzierung ist immer ein spannendes Thema, vor allem im Moment bei der Zinslandschaft, denn natürlich wollen die Banken auch Geld verdienen. Karin Schmidt-Mitscher: Ja, auch wir drucken nicht im Keller (lacht).

Herbst 2019

Positionen & Meinungen

Zusätzlich gibt es große Gemeinschaftsbereiche und damit Wohnraum, den sich der Einzelne sonst nicht leisten könnte. Diese Wohnformen entwickeln sich in Österreich erst langsam, während andere Länder schon weiter sind. Aus meiner Sicht ist das eine vollwertige Wohnung - für einen bestimmten Lebensabschnitt. Ist man bei der Finanzierung von Sharedund Mikro-Apartments vorsichtiger? Es ist ganz wichtig, sich das Konzept zu überlegen: Wer steht dahinter? Das ist wie Co-Working auf der gewerblichen Seite. Wer ist derjenige, der tatsächlich den Cashflow generiert und wer zahlt am Ende des Tages? Das ist auch im gewerblichen Bereich die Frage. Die meisten dieser neuen Bürokonzepte sind schon zu Betreiberimmobilien geworden. Ja, viele davon. Es ist erforderlich, sich den Betreiber sehr genau anzusehen – am Ende des Tages braucht es einfach ein funktionierendes Konzept. Das kann natürlich auch etwas komplett Neuartiges sein, von dem vorher keiner gedacht hat, dass es so gut funktioniert. Wer hätte vor 15 Jahren gedacht, dass Airbnb so erfolgreich sein wird? Damit wurde ein Konzept von Beherbergung geschaffen, das Hotels massiv gechallenged hat. In zehn Jahre wird es weiterhin Hotels geben, aber parallel wird es Platz für viele andere Übernachtungsformen geben, wie Airbnb und weitere Konzepte, die wir noch gar nicht kennen. So wird es auch mit klassischen Büros und Co-Working-Spaces sein. Gibt es eine Assetklasse, die Sie favorisieren? Eine Lieblingskategorie kann ich nicht nennen, aber Logistik finde ich sehr spannend. Wir haben vor kurzem für die CTP in Tschechien einen sehr große Logistikfinanzierung abgeschlossen. In diesem Bereich tut sich extrem viel, weil sich die Anforderungen massiv verändern, unter anderem durch die zunehmende Urbanisierung, den stetig steigenden Onlinehandel, das geänderte Konsumverhalten und die „letzte Meile“ ist bis dato nicht gelöst. Wobei Logistik in Österreich ja nur eine Randerscheinung ist. Ja, leider.

ImmoFokus

Woran liegt das? Sind die Grundstückspreise zu hoch oder ist es die Personalkomponente? Ich habe das Gefühl, dass wir bei internationalen Logistik-Developern nicht auf der Landkarte sind. Zudem werden in Österreich die großen Logistikzentren in der Regel von den Handelsbetrieben selbst gehalten. Wir haben wenige Developer, die sich auf die Entwicklung von Logistikimmobilien spezialisiert haben. Und natürlich sind Grundstückspreise für Logistiknutzung schon ziemlich teuer und werden in städtischen Lagen noch weiter steigen. Das sieht in einigen Nachbarländern noch anders aus. Wir haben uns zum Beispiel große Logistikhallen in der Slowakei angesehen, eine Amazon-Halle. Auf deren Flächen könnte man einen Jahresbedarf an österreichischen Badewannen locker unterbringen. Ja, aber die sind state-of-the-art. Eine Logistikhalle steht in sechs Monaten, das ist keine Wissenschaft. Aber die Anforderungen an die technische Ausstattung verändern sich massiv, ebenso an die Lagen, um möglichst kurze Lieferzeiten zu ermöglichen. Aber unsere zentrale Lage in Europa ist hervorragend und von der Infrastruktur her wären wir, glaube

ich, schon gut gerüstet, denn unser Straßenund Bahnnetz ist hervorragend. Es heißt ja, immer mehr Developer gehen zur Finanzierung vom klassischen Bankensektor weg. Spüren Sie das? Eigentlich relativ wenig beziehungsweise nicht stark zunehmend. Aber wir spüren natürlich, dass jetzt auch neue Banken in den österreichischen und osteuropäischen Markt kommen. Das aufkommende Crowdfunding oder Crowdinvesting tritt eigentlich in einem sehr untergeordneten Maß auf, und vor allem mit geringen Beträgen. Wenn man sich die Größe der Projekte ansieht, die wir finanzieren, spielt das eine untergeordnete Rolle. Da habe ich manchmal das Gefühl, es ist eher ein Marketingargument. Ja, noch. Am Anfang war klar, dass alle sagen, wenn die Medien darüber berichten, hat man noch einen gewissen Werbedruck. Das ist eher eine Sache des Vertriebs und keine Finanzierungsangelegenheit. Genau. Diese Frage habe ich mir auch schon gestellt. Es ist etwa bei Wohnprojekten gar nicht so einfach, statt einem Kunden plötzlich einer Crowd von Investoren gegenüberzustehen. Dafür gibt es auch noch nicht ausreichend technische und regulatorische

Lösungen. Zudem weiß ich auch nicht, ob allen Investoren immer so klar ist, welches Risiko sie nehmen. Ich sehe das auch sehr kritisch. Bis jetzt ist ja das meiste beim Crowdfunding gut gegangen … Ja, aber die Zeiten sind auch gut. Dass es aber, in der Regel, nachrangige Finanzierungen sind, ist nicht allen bewusst. Da würde noch mehr Transparenz sicher helfen. Die Erste Group ist traditionell in Österreich im Wohnbau verortet und legt im gewerblichen Immobiliensegment das Hauptaugenmerk auf Osteuropa. Welches Land macht Ihnen momentan am meisten Freude bzw. am meisten Sorgen? Rumänien gehört beispielsweise zu den Ländern, wo man genauer hinschaut, aber Freude machen mir alle. Wenn das Projekt und der Kunde passen, macht mir ein Hotel in Kroatien genauso Spaß, wie das Shoppingcenter in Bukarest oder das Logistikportfolio in Tschechien. Wann ist der letzte Deal schief gegangen? Kommt auf die Definition an. Seit ich 2017 in die Erste Group gekommen bin - im Sinne von „Geld verloren haben“ - gar keiner. n

„Bei der Zinslage ist man sowieso permanent achtsam.“

Herbst 2019

Positionen & Meinungen

„Immobilien sind für Menschen und Unternehmen da und nicht für politische Spielereien.“

Warum eine Immobilie nicht (partei)politisch sein sollte Rund um den Kirchturm. Stephan Hirsch war 16 Jahre lang Vorstand der Linzer Athos Immobilien-AG. Mit der Verschiebung der Mehrheitsverhältnisse und den unterschiedlichen Auffassungen über die Weiterentwicklung des Unternehmens trennten sich jedoch die Wege von Athos und Hirsch. Dieser ist seit 1. Juli 2019 nun für die Immobilien-Division des Konzerns von Stefan Pierer verantwortlich.

Sie übernehmen ein ImmobilienPortfolio mit einem Wert von rund 320 Millionen Euro, etwa das Dreifache des Athos-Portfolios. Wie viel Herzklopfen ist da selbst als Vollprofi noch dabei? Stephan Hirsch: Es geht weniger um das Volumen. Man kann auch kleine Liegenschaften haben, die viel Herzklopfen

ImmoFokus

verursachen. Spannung und Freude ist aber immer dabei, das wird auch nie aufhören. Das Angenehme ist, dass einen mit ein paar Jahren Erfahrung nicht alles gleich so überrascht. Man hat schneller Lösungsansätze parat, aber nicht, weil man so grenzgenial ist, sondern, weil man hoffentlich dazu gelernt hat (lacht).

Wie kam’s zur Zusammenarbeit mit Pierer und wie ist der erste Eindruck? Herr Pierer und ich kennen uns aus der gemeinsamen Zeit bei Athos. Er ist ist ein sehr erfolgreicher und innovativer Industriemanager, der eine Hand und den nötigen Fachverstand für Immobilien hat. Das ist eine seltene Mischung und ein großes Asset.

Fotos: Lukas Brunmayr

Das Gespräch führte: Sebastian Luger

Gleichzeitig gibt es hier ein Immo Team, das mit fachlicher und sozialer Kompetenz die Visionen umsetzt. Der Immobilienbereich im Pierer Konzern hat viele Projekte in der Pipeline, wir haben einiges vor. Was beinhaltet das Pierer-Immobilienportfolio? Wir entwickeln, wie Herr Pierer immer sagt, „rund um den Kirchturm“. An den Industriestandorten sind es die Werks- und Büroimmobilien für die Industriebeteiligungen und auch Wohnraum für die Mitarbeiter. Zum Pierer-Konzern gehören neben KTM und Pankl SHW Industries, Immobilien an den Standorten Wels/Thalheim, Mattighofen, Salzburg, Kapfenberg und in der Obersteiermark. Neben den

Konzernimmobilien zählt auch die Stadtteilentwicklung durch die Westpark Wels AG mehrheitlich zur Gruppe. Im Welser Stadtteil Lichtenegg wurden mittlerweile 10 Dienstleistungszentren mit rund 200 Einheiten errichtet. Zusätzlich gibt es Gastronomie, Lebensmittelnahversorgung und demnächst ein Business Hotel. Hier ist solide Infrastruktur geschaffen worden, die notwendig war und sehr gut angenommen wird. Das ist eines der großen Assets der Pierer-Immobiliengruppe: Dass sie in Eigenregie und auf eigene Kosten Maßnahmen setzt, die für alle gut sind. Nicht nur für die Firmen oder für die Mitarbeiter, sondern auch für das Umfeld. Es sind in Wels Lichtenegg seither über 400 Wohnungen entstanden, damit sich Wohnen und Arbeiten

ergänzen. Das macht die Standortentwicklung in Wels West so erfolgreich – das kann als Muster dienen. Was haben Hirsch und Pierer im Immobilien-Bereich alles vor? Der Kurs geht eindeutig auf Wachstum und Investment zum Wohle einerseits der Industriebeteiligungen und andererseits der Mitarbeiter. Wir wollen für die Mitarbeiter Wohnraum schaffen. Was genau sind Ihre Aufgaben? Meine Aufgabe ist es, die ImmobilienDivision zu steuern. Da gibt es nicht nur viel Bestand, da geht es vor allem auch um Weiterentwicklung für die Industriebeteiligungen. Ganz wichtig sind für uns hier die

Rechnet sich.

Steuerberatung

Wirtschaftsprüfung

Unternehmensberatung

www.tpa-group.at

Herbst 2019

Positionen & Meinungen

„Man muss das Bild der alten Arbeiterunterkünfte aus dem Kopf kriegen.“

Märkte hinsichtlich Wohnen für Mitarbeiter, die nicht mehr oder noch nicht funktionieren. Hat man sich bei den Wohnungen für die Mitarbeiter nach dem Vorbild der alten „Voest-Wohnungen“ orientiert, nach dem Vorbild „ein altes Modell in neuem Gewand“? Den Begriff „Arbeiter-Unterkünfte“ gibt es ja in diesem Sinne nicht mehr. Das sind jene Strukturen, die es vor Jahrzehnten gegeben hat. Man muss hier aber klar die Begriffe trennen wie u.a. Arbeiterunterkunft, Werkswohnung oder Ledigenwohnheim. Um das geht es bei uns nicht. Die Mitarbeiter sollen schöne Wohnungen zur Verfügung haben. Darum ist es auch relativ schwierig alten Bestand zu revitalisieren und neuen

ImmoFokus

zeitgemäßen Wohnraum für die Mitarbeiter zu schaffen. Dazu muss vor allem die Altsubstanz passen. Zufällig haben wir gerade ein Objekt in Kapfenberg in Entwicklung, wo dies möglich ist. Ein ursprüngliches Ledigenheim aus den 1970ern wird umgebaut, um neue schöne Wohnungen für die Kollegen vor Ort zu schaffen. In anderen Gegenden wiederum geht ohnehin nur ein Neubau. Ein solcher Neubau wäre beispielsweise in Munderfing angedacht gewesen. Dort wollte man erst 240, dann 180 Werkswohnungen schaffen. Nach massiven Anrainerprotesten wird das Projekt nun nach Mattighofen verlegt. Verstehen Sie das? Jein. Ich war nicht von Anfang an dabei, habe nur das Ergebnis gesehen. Es war alles an das Umfeld, an die Landschaft angepasst

– niedrige Häuser, große Freiräume, ein über das vorgegebene Ausmaß hinausführender Abstand der Häuser zu den Nachbarn. Sieht man sich die Planungen dieser Mitarbeiterwohnungen an, verstehen den Protest wohl nur wenige. Es ist aber so – jeder hat das Recht auf seine Meinung. Der Protest entzündete sich vor allem an zwei Sachen: An der befürchteten Verkehrsüberlastung und an der Verärgerung darüber, dass jahrelang geforderte Umwidmungen für Einfamilienhäuser verhindert wurden, Herr Pierer aber trotzdem hätte bauen dürfen. Es gibt in der Gegend nachweislich, auch von Gemeindebürgern, deren Kindern und Enkeln, einen großen Wohnungsbedarf. Der wäre teilweise auch mitabgedeckt worden

– einen gewissen Anteil der Wohnungen hätte man der örtlichen Nachfrage zur Verfügung gestellt. Was die Verkehrssituation anbelangt: Es wären ausreichend Tiefgaragenplätze geplant gewesen. Der ruhende Verkehr hätte also keine Auswirkungen gehabt. Es wären auch sehr großzügige und sinnvolle Wege für die Zufahrt angeboten worden. Aber wie gesagt, das ist immer subjektiv. Es ist für uns aber nicht das große Thema. Man kann aber nach wie vor jederzeit über gemeinsame gute Lösungen reden, es sind keine Türen für immer zugeschlagen.

Der Munderfinger Bürgermeister, der sich für das Projekt einsetzte, ist aus der Volkspartei. Die Nähe Pierers zu politischen Verantwortlichen ist hinlänglich bekannt. Welche Rolle spielen politische Verflechtungen bzw. wie sehr bekommt man in der täglichen Arbeit politischen Druck selbst mit, Stichwort Kulturförderung für KTM? Wir konzentrieren uns mit voller Kraft auf die Entwicklung, Umsetzung und bestmögliche Bewirtschaftung der Immobilien. In dem Moment, wo eine Immobilie parteipolitisch wird, tut es mir leid, denn Immobilien sind für

Menschen und Unternehmen da und nicht für politische Spielereien. Politiker sind ja auch Menschen … Ja, eh (lacht). Aber da mischen wir Immobilienexperten uns trotzdem nicht ein. Gibt es schon nähere Details, wie das Projekt nun in Mattighofen umgesetzt wird? Was das Projekt jetzt in Mattighofen anbelangt: Wir sind immer am Arbeiten (schmunzelt). Es wird eine gute Lösung für alle werden. n

Immobilien-Know-Wow!

Steuerberatung

Wirtschaftsprüfung

Unternehmensberatung

www.tpa-group.at

Herbst 2019

Positionen & Meinungen

Konservativ, aber realistisch Klartext. Eyemaxx CEO Michael Müller spricht darüber, wie das erste Halbjahr 2019 gelaufen ist, was der Brexit für die Immobilienwirtschaft bedeutet und warum er sich in der Politik mehr Branchen-Know-how wünscht. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Sie sind in Deutschland und in Österreich aktiv. Wie unterscheiden sich die beiden Märkte? Es ist, wie bei der Bevölkerung, fast im Verhältnis 1:10 zu sehen. Es gibt in Österreich

100

ImmoFokus

nur eine A-Stadt, in Deutschland sieben. Das sind Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Leipzig ist gerade dabei eine A-Stadt zu werden. Am ehesten mit Wien vergleichbar ist München. Wien ist ein bisschen billiger als München, aber noch vor den anderen deutschen A-Städten. Das bedeutet, dass Angebote für Grundstücke eher nicht mehr aufgrund von Quadratmeter Grundstücksfläche verkauft werden, sondern ein Angebot auf Basis der Bruttogeschossfläche, die auf dem betreffenden Grundstück errichtet werden kann, erstellt wird. Das sind je nach Standort sehr teure Preise, so zwischen 1.000 und 1.500 Euro pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Das spiegelt sich auch in den Baukosten wider? Die Baukosten sind tendenziell auch stark steigend, weil die Baukonjunktur boomt. Die Kapazitäten sind bei den Baufirmen sehr gut ausgelastet. Daher bekommt man diese nur, wenn man wesentlich teurere Preise anbietet. In Österreich ist das nicht viel anders. Wien ist vielleicht noch schwieriger, weil hier der Markt besonders geschlossen ist, was die Anbieter betrifft. Es gibt inzwischen ja immer wieder Stimmen in Deutschland, die das Ende des boomenden Konjunkturzyklus sehen. In der Gesamtkonjunktur stimmt das. Hier droht eine technische Rezession, also zwei Quartale hintereinander mit negativem Wachstum. Das ist vielleicht dadurch bedingt, dass etwa in der Automobilindustrie, wo Deutschland ja sehr stark exportori-

entiert arbeitet, die Geschäfte nicht mehr so florieren. Das ist beispielsweise durch den Dieselskandal teilweise selbst verschuldet. Es liegt aber auch an anderen politischen Maßnahmen, etwa an der veralteten Infrastruktur. Zum Beispiel hat Deutschland im ersten Halbjahr 2019 ein Plus von 50 Milliarden Euro auf allen Ebenen, also Bund, Länder und Kommunen, gemacht. Das wären 2,6 Prozent positives Budget, das klingt sehr gut. Es ist aber nicht so positiv, weil die deutsche Infrastruktur veraltert ist. Bei der Deutschen Bahn gibt es überall große Verspätungen und auch große Proteste von Fahrgästen.

Fotos: Michael Hetzmannseder

Das erste Halbjahr verlief äußerst erfolgreich. Was sind aus Ihrer Sicht die Erfolgsfaktoren? Michael Müller: Wir haben unsere Geschäfte planmäßig weiterentwickelt. Wir sind jetzt bei einem Geschäftsvolumen von etwa einer Milliarde Euro. Ein großes Projekt in BerlinSchönefeld haben wir verkauft, drei weitere Projekte werden wir heuer noch abschließen, deshalb schwankt das Geschäftsvolumen immer ein bisschen. Unser Sweetspot ist aber eine Milliarde Projektvolumen. Wir sind mit etwa 30 Prozent Gewinnsteigerung im ersten Halbjahr ganz gut im Plan. Wichtiger ist für uns und die gesamte Branche aber das zweite Halbjahr, denn im ersten kann aufgrund der Witterung nicht so zügig gebaut werden. Wir rechnen insgesamt mit einer moderaten Steigerung des Jahresgewinns. Seit wir 2011 in den regulierten Markt, an der Frankfurter Wertpapierbörse notieren, haben wir unsere Prognosen immer eingehalten und werden das auch weiterhin tun. Da der Immobilienboom ja auch von einem Bauboom begleitet wird, muss man das natürlich auch mitkalkulieren – die höheren Preise, die man im Verkauf erzielt, werden durch höhere Kosten im Bau kompensiert. Das geht beides nach oben. Daher sage ich prognosetechnisch immer: Konservativ, aber realistisch. Wir haben nur moderate Steigerungen bis zu 10 Prozent. Das ist realistisch.

Also sollte man mehr investieren? Hat man Überschüsse, sollte man sie investieren. Der Staat sollte zum Beispiel in die Infrastruktur investieren. Das würde natürlich auch weitere Aufträge für die Wirtschaft und Arbeitsplätze bedeuten. Aber das ist ein Politikum. Man will unbedingt

Budgetüberschüsse haben. Man denkt sogar an das Gegenteil dessen, was man tun sollte – an Steuererhöhungen. Die deutsche Steuer für Unternehmen, bestehend aus Körperschafts- und Gewerbesteuer, beträgt im Schnitt 30 Prozent. Damit liegt man bereits weit über dem EU-Durchschnitt.

Normalerweise würde man eine Steuerreform erwägen, um diese zu reduzieren, auch um für internationale Investitionen wettbewerbsfähig zu bleiben… Davon ist aber keine Rede. Man redet über Steuererhöhungen, zum Beispiel über die Grundsteuer. Das ist jetzt ein Punkt, wo

Weitblick durch Kundennähe.

Steuerberatung

Wirtschaftsprüfung

Unternehmensberatung

www.tpa-group.at

Herbst 2019

101

Positionen & Meinungen

ich von der allgemeinen Konjunktur auf die Immobilienbranche komme. Wenn wir von Steuern sprechen, gab es ja verrückte Überlegungen von Enteignungen und dergleichen. Auf so ein Niveau sollten wir nicht kommen, denn das ist investitionsfeindlich. Aber allein die neue Grundsteuer in Deutschland ist eine Teilenteignung. Die alte Grundsteuer wurde aufgehoben, weil die Bewertungswerte der Immobilien sehr veraltert waren. Und jetzt hat man lange diskutiert, wie eine neue Grundsteuer ausschauen kann. Normalerweise sagt man, man macht eine Bewertung aller Grundstücke und hat neue Bemessungsgrundlagen. Das hat man nicht gemacht, sondern viel komplizierter. Nur in Bayern hat man das gleiche Modell wiedergewählt, dass die Grundsteuer aufgrund des Grundwertes beurteilt wird. In anderen Bundesländern gibt es wieder andere Regelungen betreffend Art der Bebauung, Vermietung bei Privaten, Grundsteuerbemessungsgrundlage. Und dann kommt das Absurde: Jede Kommune in Deutschland hat dann noch einen Hebesatz auf die Bemessungsgrundlage. Wo gibt es denn einen Staat, in denen die Kommunen untereinander einen Steuerwettbewerb austragen? Naja, die Schweiz praktiziert das ja schon fast seit Jahrhunderten. Ja, aber ich sage trotzdem, dass das für einen Industriestandort wie Deutschland kontraproduktiv ist. Auf diese Idee ist man in Österreich noch nicht gekommen. Ist das standorttechnisch ein Vorteil? Ja, schon, aber mit Einschränkungen. Der österreichische „Wirtschaftsflügel“ hat das Know-how so etwas zu erkennen. In Österreich frage ich mich aber generell, ob manche Politiker das auch verstehen, was sie fordern und sagen. Etwa die Forderung nach der Abschaffung der Mehrwertsteuer für Wohnungen. Denn was bedeutet das wirklich? Es würde keinen Vorsteuerabzug für Immobilienentwickler mehr geben. Und wenn es keinen Vorsteuerabzug gibt, dann würde auf jeden Fall die Mehrwertsteuer aufgeschlagen werden müssen. Das würde bedeuten, dass es zu einer Verteuerung käme. In Österreich hat man einen Vorsteuerabzug bei Mietwohnungen, aber nachher der Mieter

102

ImmoFokus

nur mehr 10 Prozent Umsatzsteuer. Also ist es eine Begünstigung um 10 Prozent. Durch diese Forderung wäre das weggefallen und die Mieten würden teurer werden. Politiker wollen mit solchen Ankündigungen natürlich vorrangig Wähler gewinnen. Reine Bauernfängerei, sage ich dazu. Ein großes Thema ist natürlich auch die Zinspolitik. Ist es nicht ein gefährlicher Kurs, wenn man die Zinsen immer so niedrig hält? Der Kurs der EZB kommt natürlich der Immobilienbranche zugute. Darüber kann ich jetzt persönlich nicht klagen. Draghi ist unser Freund. Andere wiederum wollen ihn gar nicht, das verstehe ich auch. Die deutschen und die österreichischen Sparer hassen ihn. Klar, es gibt ja auch keine Zinsen mehr und jetzt kommt möglicherweise sogar ein Strafzins für Private. Vor eineinhalb Jahren wurde ich immer wieder gefragt, wie ich die Zinsentwicklung sehe und ob die damals mit Sicherheit steigenden Zinsen eine Gefahr für die Immobilienbranche seien. Ja, das war eine Gefahr. Nur wissen wir jetzt, dass es noch lange keine Gefahr sein wird, weil die Zinsen

auf Jahre hinaus niedrig bleiben werden. Die Nachfolgerin von Draghi, Christine Lagarde, hat ja bereits angekündigt, dass sie diese Politik beibehalten wird. Es bleibt ihr auch nichts anderes übrig, denn natürlich kommt diese Politik den Mittelmeerstaaten zugute.

Factbox Die Eyemaxx Real Estate AG ist ein Immobilienunternehmen mit langjährigem, erfolgreichem Track Record mit dem Fokus auf Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich. Darüber hinaus realisiert Eyemaxx Gewerbeimmobilien in Zentraleuropa. In der jüngsten Firmengeschichte sind Hotels und Serviced Apartments sowie Stadtquartiersentwicklungen in Deutschland ebenfalls Teil der Unternehmensstrategie. Die Geschäftstätigkeit von Eyemaxx basiert auf zwei Säulen. Dazu gehören zum einen renditestarke Projekte und zum anderen ein fortschreitender Aufbau eines Bestands an vermieteten Gewerbeimmobilien, der laufende Mieterträge und damit stetige Zahlungsströme generiert. Eyemaxx baut dabei auf die Expertise eines erfahrenen Managements gemeinsam mit einem starken Team von Immobilienprofis und auf ein etabliertes und breites Netzwerk, das zusätzlichen Zugang zu attraktiven Immobilien und Projekten eröffnet. So konnte die Projektpipeline auf aktuell rund 855 Millionen Euro ausgebaut werden. Die Aktien der Eyemaxx Real Estate AG notieren im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse und im direct market plus der Wiener Börse. Das Unternehmen hat außerdem mehrere Anleihen begeben, die ebenfalls börsengelistet sind.

Leiden tun eigentlich wieder nur die Sparer. Für den Staat Deutschland etwa ist das nicht unbedingt negativ, weil die kriegen Bundesanleihen quasi for free. Für die Bürger ist das weniger cool. Für die Immobilienbranche insgesamt aber sehr gut. Provokant gesagt: Ich bin ein Anleger, habe noch keine Eigentumswohnung und möchte das Geld zusammenkriegen. Wenn ich nirgendwo Zinsen für mein Geld bekomme, werde ich mir den Traum von der Eigentumswohnung nicht erfüllen können? Ja, aber dann gehen sie zur Bank. Gerade die Immobilienfinanzierung von Eigentum bei der Bank ist so leicht wie noch nie. Der Zinssatz für Baukredite in Deutschland ist auf knapp 0 Prozent gefallen. Das heißt, man geht zur Bank – sie brauchen natürlich eine gewisse Bonität und einen guten Einkommensnachweis -, aber sie brauchen jetzt

nichts anzusparen. Bausparkassen leiden im Moment am meisten darunter, denn die braucht zurzeit kein Mensch. Sehen Sie zum Teil Chancen für die Immobilienwirtschaft in Deutschland durch den Brexit? Es gibt ja doch einige Unternehmen, die sich bereits aus England zurückgezogen haben? Also das gilt sicherlich für einige Banken im Frankfurter Raum. Das ist klar. Für die Immobilienbrache in Deutschland ist es eher gut. Das heißt aber nicht, dass das die Immobilienbranche gutheißt. Alle Kollegen, mit denen ich darüber gesprochen habe, verstehen das überhaupt nicht. Es ist komplett unsinnig. Österreich ist ja praktisch in der Immobilienbranche vom Brexit überhaupt nicht betroffen. Da wird man kaum Auswirkungen spüren? Kaum.

Was sind Ihre Hauptsorgen im Moment? Ich macher mir Sorgen, wie das Wetter wird. Klar. Aber nicht für den nächsten Tag, sondern für den Winter. Wir haben etliche Baustellen, die im Winter, wenn es ganz kalt wird und gefriert, eingestellt werden müssten. Dann gibt es natürlich Verzögerungen. Vor kurzem haben Sie eine Anleihe zur Zeichnung aufgelegt. Mit dem Ergebnis zufrieden? Mit dem Platzierungsergebnis sind wir zufrieden, ermöglicht es uns doch in Verbindung mit unserer Innenfinanzierungskraft nicht nur unsere Kapitalmarktverbindlichkeiten planmäßig zurückzuführen, sondern auch die Finanzierung weiterer Immobilienprojekte. Entsprechend unverändert optimistisch blicke ich auf unsere weitere Geschäftsentwicklung. n

Zwischen den Zahlen lesen.

Steuerberatung

Wirtschaftsprüfung

Unternehmensberatung

www.tpa-group.at

Herbst 2019

103

Positionen & Meinungen

Factbox Mag. Mario Schwaiger, 40, hat die Leitung des Geschäftsbereichs Retail der EHL Gewerbeimmobilien GmbH, übernommen. Der langjährige Mitarbeiter und Einzelhandelsspezialist, der vor seinem Eintritt in die EHL Gruppe Anfang 2010 im internationalen Expansionsmanagement des Young-Fashion-Anbieters NEW YORKER tätig war, ist staatlich geprüfter Immobilientreuhänder und studierte Betriebswirtschaft an der Wirtschaftsuniversität Wien. Das Geschäftsfeld Einzelhandelsimmobilien hat sich in den vergangenen Jahren immer stärker etabliert und ist mittlerweile ein wichtiges Standbein der EHL Gewerbeimmobilien GmbH (Büro, Retail, Hotel, Logistik) geworden. Besonders erwähnenswert sind die zahlreichen internationalen Retailer, die EHL bei ihrem Markteintritt in Österreich begleitet hat, unter anderem den niederländischen Filialisten HEMA, die Einzelhandelskette ACTION oder Cheese & More in der Wiener Innenstadt. Unter der Führung von Mario Schwaiger sollen vor allem Markteintritte internationaler Brands in Österreich forciert werden. Weitere Geschäftsfelder wie z.B. die Optimierung bestehender Einzelhandelsstandorte sollen ebenfalls ausgebaut werden. Auch im Gastronomie-, Entertainment- und Gesundheitsbereich sieht Schwaiger noch großes Potential für derzeit durch den Einzelhandel genutzte Flächen.

104

ImmoFokus

Entertainment Der Konsument will unterhalten werden. Mario Schwaiger, der neue Retail-Leiter bei EHL Gewerbeimmobilien, sieht den Handel im Umbruch: „Da kommt international sehr viel Neues und Spannendes auf Österreich zu.“

Fotos: Michael Hetzmannseder

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Herbst 2019

105

Positionen & Meinungen

Gratulation zur neuen Funktion. Was reizt Sie an Retail? Wo sehen Sie aktuell die größten Herausforderungen? Mario Schwaiger: Retail begleitet mich bereits mein ganzes Berufsleben. Nach Abschluss meines Studiums habe ich bei NEW YORKER im Expansionsmanagement zu arbeiten begonnen. Eine interessante Aufgabe. Die Expansion erfolgte in enger Abstimmung mit der Geschäftsleitung in Deutschland. Da die meisten Länder in der EU bereits bespielt wurden, hielt man zu diesem Zeitpunkt international Ausschau nach neuen Entwicklungspotenzialen. In Russland wurde ein sehr kompetenter Franchisepartner gefunden. Russland war damals bei den wenigsten Unternehmen auf dem Radar. Die weiteren Schritte führten nach Kasachstan, Weißrussland, Libanon, Marokko, Emirate usw. – in der Regel nicht mit eigenen Shops, sondern immer mit Franchisepartnern. In dieser Franchiseabteilung habe ich nach meinem Studium meine Berufslaufbahn gestartet. Eine spannende Zeit - aber nach drei Jahren bekam ich ein tolles Angebot und wurde zum Leiter Center-Management des Businesspark Vienna am Wienerberg, wo ich mir immer mehr Know-How im Bereich Property-

„Die Zukunft des Shopping-Centers liegt im Entertainment und in der Erschaffung von Erlebniswelten.“ Management angeeignet habe. Ich konnte in dieser Position auch einige Bauprojekte in den myhive Twin Towers und anschließend das Retail-Portfolio der ehemaligen BUWOG FM betreuen. Dieses wurde – da erzähle ich Ihnen nichts Neues – nach einem Verkauf in die EHL Immobilien Management eingegliedert. Somit war ich – aus verwaltungstechnischer Sicht für sämtliche Retail-Immobilien in Österreich zuständig. Deshalb kenne ich die meisten Eigentümer, die wir betreuen, bereits seit vielen Jahren und auch sämtliche von EHL verwaltete Handelsimmobilien sind mir nicht unbekannt. Ein riesiger Vorteil in meiner neuen Position. Wie haben Sie sich darauf vorbereitet? Ursprünglich war geplant, dass ich neue Geschäftsbereiche in der EHL Gewerbeimmobilien GmbH betreue bzw. aufbaue. Wie

zum Beispiel der Bereich Gastronomie, der in der Vergangenheit von EHL nicht so intensiv bespielt wurde. Durch den Abgang von Jörg Bitzer kam alles anders. Michael Ehlmaier hat mich sofort kontaktiert, ob ich die Position als Leiter des gesamten Retailbereichs der EHL übernehmen möchte. Ich habe mich dadurch sehr geehrt gefühlt und wollte mir diese einzigartige Chance nicht entgehen lassen. Wir haben im Retailbereich noch große und ehrgeizige Pläne, die wir von und mit unseren Kunden verwirklichen wollen. Der neue Fokus Gastro ist der Entwicklung der Shopping-Centerlandschaft in Richtung Entertainment geschuldet? Der Bereich Entertainment und Gastronomie im Shopping-Center ist stark im Kommen. Ich sehe in diesem Bereich großes Potential, insbesondere auch was das Thema Dienstleistung betrifft. Ich merke auch bei Verhandlungen, dass der Bereich Gesundheit im Shopping-Center immer beliebter und populärer wird. Die Kombination stationärer Handel mit zusätzlichem Dienstleistungsangebot wird immer stärker nachgefragt. Ich sehe den Trend, dass Eigentümer Leerstände gerne durch Ärzte oder Gesundheitszentren bespielt sehen würden. So sind wir aktuell in einem Shopping-Center mit einer Apotheke in Verhandlung, die auf ihrer Fläche eine Partnerschaft mit einem Arzt eingehen will und parallel dazu auch noch sportliche Aktivitäten oder Physiotherapie anbieten möchte. Wie sehen Sie den Retailmarkt in Österreich? Sehr herausfordernd und spannend. Durch unseren Netzwerkpartner BNP Paribas sehen wir international sehr viel Neues und Spannendes auf Österreich zukommen. Der Zielmarkt Österreich steht auf den Listen der Expansionsmanager vieler internationaler Brands. Allerdings sind da die Top-Flächen gefragt, die nicht leicht zu bekommen sind.

106

ImmoFokus

Gerade das „Goldene H“ und die Mariahilfer Straße in Wien oder aber auch die Getreidegasse in Salzburg sind hier die Nummer Eins. Die Wollzeile kann mittlerweile schon eine Nebenlage sein. Das ist herausfordernd, aber auch hier gibt es viele Möglichkeiten, die es zu identifizieren gilt. Die Wollzeile – eine Nebenlage? Wie kam es zu dieser Entwicklung? Das hängt zum Teil auch von den Einstellungen und Vorgaben der Eigentümer bzw. Mieter ab. Einige verlangen nicht marktkonforme Ablösen. Da liegen wir in Bereichen, die für die in der Wollzeile herrschende Frequenz womöglich uninteressant sind. Das Thema „zu hoher Ablösen“, findet sich aber auch an den Top-Standorten. Natürlich wird es weniger, aber auch da ist man bereit noch gut zu zahlen. Warum ausgerechnet die Mariahilfer Straße? Manchmal gewinnt man den Eindruck, sie besteht nur aus DouglasParfümerien und H&M-Filialen. Das ist sicher ein Thema. Wir haben aber derzeit sehr viele Anfragen von Gastronomieunternehmen, sei es von Steakhäusern oder der Systemgastronomie für diese Flächen. Für die Gastronomie ist aber nicht nur die Mariahilfer Straße spannend, sondern eben auch „Nebenlagen“, wie beispielsweise die Neubaugasse. Also auch diese Region wird deutlich interessanter. Auch aufgrund der teilweise günstigeren Mietkonditionen. Aber natürlich auch, weil diese Standorte hip sind und man als trendiger Retailer oder Gastronom einfach dorthin muss. Die verkehrstechnische Neuordnung hat zwar zu Beginn zu Irritationen geführt, diese haben sich aber gelegt. Ist das Modell der gemanagten Einkaufsstraße à la Seestadt Aspern die Zukunft für eine Nebenlage, die bereits anfängt zu schwächeln? Ich finde es absolut sinnvoll, dass es bei Einkaufsstraßen ein zentrales Management gibt, das über entsprechende Erfahrung und die Kontakte verfügt. Ein Management, das weiß, was funktioniert gerade gut, was nicht, was brauchen die Leute. Es gibt halt doch noch einige Investoren, denen eine langfristige Betrachtungsweise nicht so wichtig ist. Das ist nachvollziehbar, aber auf lange Sicht nicht sinnvoll.

Man sieht es mittlerweile bei den Quartiersentwicklungen. Zum Beispiel auch im Viertel 2: Die Gebäude werden verkauft. Das Management für die Sockelzone wurde aber nicht aus der Hand gegeben. Eine durchaus schlaue Variante. Das geht nur so. In der Seestadt Aspern ist vertraglich geregelt, dass beispielsweise keine Geschäfte aus dem Erotikfachhandel Flächen anmieten dürfen, damit eine entsprechende Standortqualität auch langfristig garantiert werden kann. Ich glaube, da müssen wir hin. Es braucht diese Zusammenarbeit, die viele fordern. Bei vielen Eigentümern in der B-Lage fehlt einfach auch ein wenig die Strategie bzw. ist es sehr schwer, verschiedene Eigentümer für ein gemeinsames Projekt zu gewinnen. Kooperation ist in vielen Fällen ein Fremdwort.

„Die Gastronomie ist kein Allheilmittel für die Einkaufsstraße.“ Wie schwierig ist es, Gastronomie in eine Einkaufsstraße zu integrieren? Im Urlaub hat zwar jeder gern das italienische Flair, aber wenn um 5 in der Früh jemand kommt und den Pizzateig anliefert – fehlt das Verständnis. Gastronomie ist per se schon von den technischen Anforderungen an eine Mietfläche her ein Thema und stößt bei einigen Eigentümern auf wenig Gegenliebe, weil etwaige Umbauten bzw. Flächenadaptierungen enorme Kosten mit sich bringen. Das gilt auch für die notwendigen behördlichen Bewilligungen, Lüftungsanlagen etc. Das geht alles ins Geld. Zudem erwarten viele Gastronomiebetriebe einen Baukostenzuschuss oder mietfreie Zeiten zu Beginn. Aus diesem Grund scheitern auch viele Gastronomiekonzepte. Die Systemgastronomie funktioniert sehr gut. Ein gutes Beispiel ist hier Domino‘s Pizza. Die treffen einen Zahn der Zeit und kombinieren online mit stationärem Handel. Man kann im Internet

Gutscheine downloaden, online bestellen und mit dieser Onlinebestellung bekommt man wiederum einen vergünstigten Tarif im Shop - also im Lokal. Für viele Gastronomiebetriebe ist es schwierig, an wirklich gute Standorte ranzukommen. Fazit: Sie nehmen dann vielleicht eine B-Lage und denken sich, mit entsprechendem Marketingaufwand, wird die auch gut gehen. Oft zeigt sich, dass das nicht so ist. Oder die Mieten sind an den guten Standorten einfach viel zu hoch. Auf den Punkt gebracht: Gastronomie ist kein Allheilmittel. Es muss einfach wirklich gut passen. Wie sieht speziell die Zukunft des Shopping-Centers aus? Es geht in Richtung Entertainment und um die Erschaffung von Erlebniswelten. Der Zug hat Fahrt aufgenommen. Trampolinparks sind auf internationalem Expansionskurs und wir sind da jetzt auch schon konkret bei zwei Projekten involviert. Des Weiteren sind wir aktuell auch mit einem E-SportsAnbieter für mehrere Standorte in Wien im Gespräch. Das Konzept der E-Sport-Arenen gibt es bereits in großen Shopping-Malls in Kroatien und funktioniert dort – wie man hört – ausgezeichnet. Shopping, Service, Entertainment - das ist die Zukunft. Wird es bei den Fachmarktzentren zu einer Konsolidierung kommen? Ich denke ja. Wenn man die Augen offenhält, sieht man bei einigen Fachmarktzentren an diversen Standorten in Österreich entsprechende Leerstände. Einige Fachmarktzentren gehören sicherlich zu den Verlierern des Internet-Booms. Sie sind zwar für den Mieter günstiger – da die großen Kostenpositionen der Shopping-Center: Rolltreppen, Aufzüge, Reinigung, Umbauten oder Refurbishments - nicht schlagend werden. Manche Mieter kommen allerdings aus der Textilbranche, die auch unter dem Online-Handel leidet. Da könnte es in Zukunft zu einer weiteren Flächenreduktion kommen. Nichtsdestotrotz gibt es derzeit ca. 50 Fachmarktzentren in Österreich, die sehr gut funktionieren und sich reger Mieterfrequenz erfreuen. Es bleibt eine spannende Herausforderung sowohl für Entwickler, Mieter und Investoren die passenden Standorte im Fachmarktzentrums-Bereich zu identifizieren und an diesen Standorten zu reüssieren. n

Herbst 2019

107

Positionen & Meinungen

Die Zwei Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Die Zeit ist reif für richtig gutes Immobilienmarketing Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

n Im Jahr 1997 war es das letzte Mal, nach über 20 Jahren ist es erstmalig wieder so weit. Wir werden ein Überangebot an Wohnungen in Wien erleben. Die Fakten sprechen eine deutliche Sprache: Während für 2020 mit einer positiven Bevölkerungsbilanz von 12.000 Personen für Wien, laut der Prognose von Statistik Austria gerechnet wird, werden im selben Zeitraum eine Rekordproduktion von rund 19.100 Wohnungen, laut einer Erhebung von EXPLOREAL, fertiggestellt. Auch unter Berücksichtigung der Wanderungsbewegungen innerhalb Wiens, gibt es erstmals mehr Angebot als nachgefragt wird. Von dieser Überproduktion sind einige Wiener Teilmärkte besonders betroffen; so beispielsweise Floridsdorf, wo erstmals 2020 mehr Wohnbauprojekte als in der Donaustadt entstehen. Diese einmalige Situation wird viele Bauträger unerwartet treffen und Wohnungen, die bisher immer vermietet oder verkauft werden konnten, zu Ladenhütern machen. Der „Kampf“ um die Kunden wird intensiver und klassische Marketingmaßnahmen, wie beispielsweise eine Website, eine Broschüre oder vielleicht sogar ein 3D-Rundgang werden nicht mehr ausreichen.

Marketing – ja, aber richtig Wie werden die Bauträger ihren Marketingmix schnüren müssen, damit sie diese angespannte Situation erfolgreich bewältigen? Beim Produkt selbst kann meist nicht mehr viel gemacht werden, da sich die Projekte, sprich die Immobilie, zumeist bereits im Bau befinden. Aber dennoch gibt es noch kleine Spielräume, die im Einzelfall auf jeden Fall genutzt werden müssen. Dafür ist eine professionelle MitbewerberAnalyse notwendig, mit deren Hilfe im Rahmen einer SWOT-Analyse die Stärken und Schwächen des Projektes herausgearbeitet werden, um gegebenenfalls differenzierende Produktadaptierungen vorneh-

men zu können. Als Differenzierungsmöglichkeiten fallen uns zB der Einbau von Zustellboxen für Online-Bestellungen, die Umsetzung von Urban Gardening-Projekten oder die bewusste „Gestaltung“ von Community-Verwaltungssystemen ein. Diese Investitionen kosten nicht viel und bringen eine deutliche Differenzierbarkeit sowie mehr Aufmerksamkeit bei den Immobiliensuchenden. Insgesamt werden aber den weiteren zwei P’s – Place (Vertrieb) und Promotion – ein besonders hoher Stellenwert zukommen, um nicht in die Verlegenheit zu kommen beim stärksten P, dem Preis, zu stark die Schraube nach unten drehen zu müssen.

Vertrieb und Werbung zählen Beim eigenen Vertrieb gilt es, gut ausgebildete Mitarbeiter zu beschäftigen, die Marketing gelernt haben und die richtigen Werkzeuge einsetzen können. Gleichzeitig sollten sich Unternehmen von professionellen Marketingagenturen und Maklerunternehmen beim Vertrieb unterstützen lassen. Nicht jeder kann alles wissen und Marketing ist schnelllebig – was gestern noch erfolgreich war, ist morgen schon out-of-fashion. Bei der Werbung (Promotion) tut es uns geradezu weh, mitansehen zu müssen, dass „schlechte“ Agenturen unter dem Motto „Schubidu“ ineffektive Werbemittel schaffen, die den Wissensdrang der Kunden nicht befriedigen. Ein gutes Beispiel ist der Lageplan, der meist – wenn überhaupt – stiefmütterlich angefertigt wird, ohne wichtige Details wie Kindergärten, Schulen, Ärzte und Geschäfte in der näheren Umgebung abzubilden. So schwierig die Situation für einige Bauträger in Wien in der nächsten Zeit auch sein wird, wir freuen uns schon darauf. Denn es wird wieder vielen Markteilnehmern in einem kompetitiven Umfeld klar werden, wie wichtig richtig gutes Immobilienmarketing ist.

COMPLIANCEBOX

Der Autor Alexander Bosak ist Gesellschafter und Geschäftsführer von EXPLOREAL und er ist Miteigentümer einer Agentur spezialisiert auf die Immobilienwirtschaft.

108

ImmoFokus

Zum Autor Seit Herbst 2015 ist Jasmin Soravia kaufmännische Geschäftsführerin der SoReal GmbH mit Spezialisierung auf Immobilien-Projektentwicklung.

Wo geht die Reise hin? Jasmin Soravia

n „Smart Building(s)“, ein neues Schlagwort, das sich mit großen Schritten zum (Mega-)Trend entwickelt – was versteht man darunter und wohin kann die Reise gehen? Der Begriff „Smart Home“ ist wohl dem einen oder der anderen bekannt. Hierbei geht es um die digitale Vernetzung in den eigenen vier Wänden. Als niederschwellige (obwohl hochtechnologisch-ausgereifte) Beispiele können hier stellvertretend die Smart-Home-Endgeräte von Google, Amazon und Apple genannt werden. Im „Smart Home“-Bereich können Licht, Heizung, Multimedia Geräte, Sonnenschutz, etc. vernetzt werden – wobei hier schwerpunktmäßig der Komfort bzw. der eigene Lifestyle, die Sicherheit und Energieeffizienz in den Vordergrund gestellt wird. Durch intelligenten und nachhaltigen Einsatz kann dies auch im Ambient Assisted Living (kurz AAL) münden und als Unterstützung für ein selbstbestimmtes Leben im Alter dienen. Bei „Smart Building“ geht es jedoch um viel mehr – das Thema der Intelligenz von Gebäuden wird hierbei auf die Makro-Ebene gehoben. Hier stehen Automatisierungssysteme zur zentralen technischen Steuerung des/der Gebäude im Mittelpunkt. Vorrangig geht es um vernetztes Denken von Gebäuden wie Büros, Einkaufszentren, Flughäfen etc., welche sich vor allem durch Kernthemen wie beispielsweise Brandschutz, dynamische Fluchtwegsplanung, energetische Optimierung zum Zwecke der Einsparung von Betriebskosten, Cybersicherheit, etc. auszeichnen. Die aktuell „smartesten“ Gebäude in Europa sind das „CUBE“ in Berlin oder das „EDGE“ in Amsterdam, welches aktuell als DAS intelligenteste Gebäude Europas gehandelt wird (Bloomberg). Das „smarte“ Büro nutzt Sensorik und Mikrochips, wodurch der Betrieb

des Gebäudes effizienter gemanagt/kontrolliert werden kann. Im „EDGE“ wurden ca. 28.000 Sensoren eingebaut, deren zielgerichteter Einsatz das Bürogebäude auch zum „nachhaltigsten Bürogebäude“ der Welt macht. Sämtliche Informationen werden durch den Einsatz der Sensoren transparent und kontrollierbar. Beispielsweise kann (auf Makroebene) die laufende Messung von Raumtemperatur und -feuchte (auf Mikroebene) die automatische Meldung der Kaffeemaschine, wenn sie Nachschub benötigt, genannt werden. Neben internationalen Vertretern, die sich mit dem Thema der „Vernetzung“ beschäftigen, gibt es auch österreichweit innovative (property technology oder bekannterweise „proptech“) Unternehmen wie „Pocket House“, „idwell“ oder „Dothome“, die sich auf unterschiedlichen Ebenen intensiv mit der Materie auseinandersetzen. Beispielsweise stehen bei „Pocket House“ sowohl die digitale Vernetzung des Gebäudes mit den BewohnerInnen und der Hausverwaltung, als auch die Ermöglichung des Austauschs/der Kommunikation und Information zwischen den BewohnernInnen selbst und mit der Hausverwaltung im Vordergrund. Als nächster logischer und bereits durchaus teilweise bereits in Anwendung befindlicher Schritt der Brauchbarmachung des Gedankens der Vernetzung und „VerSmartung“ von Gebäuden stellt das Smarte-Quartier und in weiterer Folge die Smarte-City dar. Wie die Wohnung als Teil des Gebäudes vernetzt werden kann, kann das Gebäude auch als Teil des Quartiers/der Stadt in ein größeres Netz eingebunden werden. Der Austausch und die Kommunikation von Informationen und Daten zur gemeinschaftlichen Erreichung der Ziele - der Nachhaltigkeit, Effizienzsteigerung oder Komfortsteigerung – muss hierzu in den Vordergrund gestellt werden.

Herbst 2019

109

Bitcoins vs. Treecoins Liebe Freundin, lieber Freund, Neue Lage: 48 Tage ab jenem Zeitpunkt in dem ich diese Zeilen für unser BLUEPRINT schreibe. Nein – nicht bis zur Regierungsbildung, so wesentlich diese auch ist, sondern bis zum ersten Tag der Illmitzer Gespräche 2019. Das Programm steht, der Landeshauptmann kommt, wir stehen bei rund 150 Anmeldungen und ich bitte Dich auch dabei zu sein – Anmeldungen unter www.illmitzer-gespraeche.at. Wöchentlich kannst Du in der Zwischenzeit auch auf Instagram unter #illmitzergespraeche Tipps zur Nachhaltigkeit im Alltag nachlesen, Romy Preisträge Gerald Votava wird moderieren, die Schüler des BG Neusiedl beginnen kommende Woche an ihren Filmen zur WAHREN Nachhaltigkeit zu arbeiten – Danke an Hofrat Roth, den Direktor, der uns dieses Projekt ermöglicht hat. Die BVZ, burgenländische Volkszeitung, sicher kein Konkurrenzmedium zum IMMOFOKUS, die uns weiterhin exemplarisch unterstützt, hat uns pro Woche eine ganze Seite zur redaktionellen Gestaltung gegeben, wobei wir uns dort stark auf das „Labor Burgenland“ fokussieren werden. Gerade die Überschaubarkeit des jüngsten österreichischen Bundeslandes, durch den Vertrag von Trianon 1921 zu Österreich gekommen, kann die Chance eröffnen, in vielen großen und kleinen Fragen der Nachhaltigkeit Vorreiter zu sein. Noch einmal: Sei dabei, wir brauchen Dich. Natürlich: Einige lehnen sich zurück und denken sich „Na, schauen wir einmal, was das wird“, WARTEN ist keine Tugend von Immobilienspezialisten, wir sind DOER nicht VIEWER. Zurück zum Titel: BITCOINS vs. TREECOINS. Während ich diese Zeilen schreibe entspricht ein Bitcoin 8.612,11 Euro. Bitcoins sind ein digitales Zahlungsmittel (Kryptowährung) auf Basis eines dezentral organisierten Buchungssystems. Sie werden in digitalen Brieftaschen gespeichert und gehorchen den Gesetzen des Marktes, also Angebot und Nachfrage. Unter dem Pseudonym Nakamoto wurde diese Währung erfunden und wirbt für sich vor allem mit der Blockchain-Technologie, einer stark dezentralen Vernetzung von Servern auf denen die Geldtransaktionen abgewickelt werden. Natürlich sind diese Transaktionen nur vordergründig anonym, denn schon bei der Anlage des eigenen Wallets sind die Reisepassdaten einzugeben und einzelnen Transaktionen können nachvollzogen werden – von wem auch immer, da draußen im Netz. Seit Facebook, besonders beruhigend, angekündigt hat, auch eine eigene Kryptowährung schaffen zu wollen, beginnen sich Bitcoins nach einer Baisse im Jahr 2018 wieder zu erholen. Nur: Was erholt sich? Von welchem inneren Wert sprechen wir? Gibt es demokratische Strukturen, Gerichte, Legislativorgane, ja Exekutivorgane, die den Einsatz sichern, die verantwortlich gemacht werden können, die Gold zur Sicherheit im

110

Keller haben? All das gibt es nicht und deswegen mag ich keine Bitcoins und denke auch, dass sie nicht nachhaltig sind. Ich mag TREECOINS – die gibt es seit der letzten Sitzung des ORG-Teams der Illmitzer Gespräche. Sagen wir, ihr Geburtstag ist der 29.9.2019. Das ist vielleicht kein Zufall, denn die Quersumme des Datums ergibt eine gerade Zahl. TREECOINS brauchen und wollen keine Anonymität, sie wollen nicht gehandelt werden, sie lassen auch nicht mit sich handeln. Sie zeigen uns einfach an, was wir tun, um CO2 in die richtige Richtung zu lenken und so zu verbrauchen, dass wir nicht alles zerstören, was uns lieb und wichtig sein muss. TREECOINS haben aber auch einen WERT, nämlich jenen, den wir ihnen verleihen, damit unterscheiden sie sich nicht von Bitcoins, sie sind aber real, angreifbar. Wir können sie spüren, riechen, wir können mit ihnen eine bessere Welt schaffen. Das können Bitcoins nicht. Sie gehorchen der Gier. Von der Ethik zum Wert: Mit einem TREECOIN lassen sich 250 Gramm CO2 einsparen. Das entspricht dem Schadstoffausstoß von zwei Kilometern Autofahren. Wenn Du diese zwei Kilometer zu Fuß gehst, füllt sich Deine Brieftasche mit einem TREECOIN. Um die Klimaziele zu erreichen, müssen wir bis 2030 sieben Millionen Tonnen CO2 einsparen. Bitte fülle Deine Brieftasche, sie ist aus wiederverwendbarem Material mit TREECOINS, denn WIR HABEN KEINE ZEIT MEHR herzlichst Dein Thomas Malloth

raxis

Fotos: Jiggo_Putter, Animaflora PicsStock

rie und P Wissen in Theo

Herbst 2019

111

Fossilfreie Zukunft Wien setzt maßgebliche Schritte zur Dekarbonisierung im Gebäudesektor

AUTOR: STEFAN SATTLER

n den letzten Jahren positionierte sich Wien als Vorzeigestadt in der Energieversorgung und im Zeichen des Klimaschutzes. Mit der Smart City Wien Rahmenstrategie 2019 und einer Vielzahl von Maßnahmen werden die Grundlagen geschaffen, um langfristig eine der lebenswertesten Städte zu bleiben, deren Energieversorgungssystem Schritt für Schritt dekarbonisiert wird.

tig relevante Energiethemen im Planungsprozess miteinbeziehen zu können, findet seither proaktiv eine Verknüpfung zwischen der Raum- und Stadtplanung mit der Energieplanung in Wien statt. Dadurch wird der Umbau des Energiesystems und der Ausbau erneuerbarer Quellen ermöglicht. Dies ist somit ein entscheidender Baustein für die Energiewende.

Die entwickelten Strategien und Maßnahmen helfen, die kommenden Herausforderungen zu bewältigen. Dazu zählt neben der Klimawandelanpassung unter anderem auch die Bevölkerungszunahme. Dafür wird Wien bis zum Jahr 2030 fast so viel zusätzlichen Wohn-, Schul- und Büroraum benötigen, wie derzeit in Linz vorhanden ist. Dieser Wohnraum wird einerseits durch Lückenverbauung bzw. Aufstockung vorhandener Gebäude und andererseits in Stadtentwicklungsgebieten geschaffen.

Das neue Instrument der „klimaschonenden Stadtteilenergiekonzepte“ ist im Fachkonzept Energieraumplanung verankert. Dies bedeutet, dass in Neubaugebieten mit über 30.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche in der Planungsphase, vor der Flächenwidmung, zukünftig gemeinsam mit der Stadt Wien Energiekonzepte abgestimmt und erarbeitet werden müssen. Dazu werden von der Stadt Wien Leitlinien und unterstützende Dokumente bereitgestellt sowie eine Beratung angeboten.

Folglich kam es 2018 zu einer Novellierung der Bauordnung und der Wohnbauförderung. Im Zuge dessen wurde das „Fachkonzept Energieraumplanung“, welches zuvor im Stadtentwicklungsplan 2025 (STEP) als Ziel formuliert wurde, 2019 fertiggestellt und beschlossen.

Stadt etabliert Energieraumplanung als wichtiges Instrument für die Energiewende

Dieser Ansatz entspricht den Zielen der Smart City Wien Rahmenstrategie, die eine weitgehende Dekarbonisierung des Energiesystems bis 2050 verfolgt. Stadtentwicklung, Wachstum und Dekarbonisierung gemeinsam zu bewältigen, wird künftig durch die Instrumente der Energieraumplanung unterstützt. Dabei orientiert sich die Energieraumplanung an den folgenden Prioritäten: hohe Effizienz, Nutzung von Abwärme und erneuerbaren Energien.

Das Fachkonzept Energieraumplanung beschäftigt sich mit der Frage, wie der Ressourcenverbrauch der Stadt minimiert und vorhandene, umweltfreundliche Energiequellen effizient genutzt werden können. Energieeffiziente Stadtentwicklung bedeutet, dass kompakte Siedlungsstrukturen geschaffen werden, da Bebauungs-, Mobilitäts- und Nutzungsformen ausschlaggebend für die benötigte Energie sind. Über lange Zeit hinweg fehlte die systematische Koordinierung zwischen den beiden Planungsdisziplinen Energieraumplanung und Stadtplanung. Seit 2019 hat sich dies jedoch geändert. Um frühzei-

Die Novelle der Bauordnung setzt genau an diesem Punkt an, da Gebäude weltweit für ca. 40 Prozent der Treibhausgasemissionen verantwortlich sind. Gebäude, die aktuell geplant bzw. errichtet werden, müssen bereits heute für 2050 qualifiziert sein, da sie erst nach 2050 umgehend renoviert werden. Die nächste Chance, diese auf eine erneuerbare Energieversorgung umzustellen und Energieeffizienzmaßnahmen zu implementieren rückt so in weite Ferne. Die Klimaziele, zu denen sich Österreich verpflichtet hat, geben jedoch

112

Besonderer Fokus auf große Neubaugebiete

für die Mitte dieses Jahrhunderts vor, dass die globalen Treibhausgasemissionen auf (netto) Null gesenkt werden.

Bauordnung verankert das Aus für fossiles Öl sowie verpflichtenden solaren Deckungsgrad

Fotos: Wien 3420 aspern Development AG

Um eine langfristige Bindung an fossile Energieträger zu vermeiden, wurde in § 118 Abs. 3e der Wiener Bauordnung festgelegt, dass bei Neubauten und bei größeren Sanierungen feste und flüssige fossile

Energieträger nicht länger zulässig sind. Ebenso darf in Neubauten ab sofort keine dezentrale Wärmebereitstellung mittels gasförmiger fossiler Energieträger erfolgen. Die festgelegte Deckung von mindesten 20 Prozent des Energiebedarfs für Warmwasser durch Solarthermie oder Photovoltaik, bei nicht hocheffizienten alternativen Energieversorgungssystemen, ist zusätzlich zur Verpflichtung geworden. Diese ergibt sich durch die Wiener Bauordnung in Kombination mit der Wiener Bautechnikverordnung und ist ein wichtiger Schritt, um

Herbst 2019

113

die solaren Potentiale vor Ort zu nutzen und zumindest einen Teil der Energieversorgung erneuerbar zu decken. Diese Verpflichtung wird als Chance gesehen, um dadurch eine freiwillige höhere solare Deckung des Energiebedarfs anzuregen. Die Nutzung von erneuerbaren Energien wie zum Beispiel Sole/Wasserwärmepumpen mit Erdsonden, die neben der Wärme im Winter auch eine Temperierung der Gebäude im Sommer ermöglichen und gleichzeitig diese Energie saisonal speichern können, reduziert nicht nur die CO2-Emissionen, sondern erhöht gleichzeitig den Wohnkomfort. Zudem kann die zusätzliche Überhitzung von Innenhöfen und Dächern durch die Aufstellung von Klimaanlagen vermieden und somit eine soziale Verträglichkeit geschaffen werden.

Dank höchster Effizienz kann der Energiebedarf gänzlich und sehr günstig mit erneuerbaren Energien gedeckt werden. Dabei werden Solarstrom, Betonkernaktivierung und eine kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung integrativ eingesetzt, um optimale Rahmenbedingungen zu schaffen. Geförderte Projekte, wie der Wohnbau in der Käthe-Dorsch-Gasse oder in der Mühlgrundgasse, zeigen, wie sich auch im sozialen Wohnbau innovative Konzepte realisieren lassen.

Kurze Projektbeschreibung Seestadt Aspern Nord Im Norden der Seestadt Aspern im 22. Bezirk entsteht derzeit ein neuer Bildungscampus. Der Campus befindet sich in der Mitte einer großen Grünfläche und wird nach einem Entwurf des Büros „Karl und Bremhorst Architekten“ errichtet.

Neubausektor als zentraler Hebel für wirksamen Klimaschutz Zusätzlich hat die Wiener Bauordnung in § 2b erstmals die Möglichkeit geschaffen, Energieraumpläne zu verordnen. Diese werden als Klimaschutz-Gebiete bezeichnet. Sie dienen dazu, die Energieversorgung der Stadt vorausschauend zu gestalten und dabei klimaschonende Energieträger einzusetzen. Raumwärmebereitstellung und Warmwasseraufbereitung bei neu errichteten Gebäuden müssen dort entweder über erneuerbare Energien oder über Fernwärme erfolgen. Betroffen sind alle Neubauten in diesen Gebieten: Geförderter ebenso wie frei finanzierter Wohnbau, Büros, Geschäftslokale, aber auch öffentliche Gebäude wie Schulen oder Kindergärten. Langfristig sind fossile Energien damit in den Klimaschutz-Gebieten Geschichte. Um ein flexibles, zukunftsfähiges System in Neubaugebieten zu schaffen, ist auf die Vermeidung doppelter Infrastruktur, die Integration von Abwärmequellen, die Einbindung von Energiespeichern sowie die Möglichkeit eines optimalen Zusammenspiels mit übergeordneten Energiemärkten zu achten. Zur Unterstützung solch ambitionierter Konzepte, ist bereits im Juni 2018 die Wiener Wohnbauförderung novelliert worden. Diese wird Niedrigstenergiegebäude bis zu deren verpflichtenden Einführung 2021 fördern. Anschließend ist diese Bauqualität auch für den frei finanzierten Wohnungsneubau Standard. Die Wohnbauförderung unterstützt, falls kein Fernwärmeanschluss möglich ist, Energiesysteme, die fast ausschließlich erneuerbare Wärme nutzen, mit einem nichtrückzahlbaren Baukostenzuschuss von bis zu fünfzig Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. So sollen Lösungen, die auf fossilem Erdgas basieren, vermieden werden. Wird zusätzlich noch eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung eingebaut, wird hierfür zusätzlich ein nichtrückzahlbarer Zuschuss in der Höhe von bis zu 20 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche gewährt. Wie die Gebäude der Zukunft in Wien aussehen werden, zeigen die neuen städtischen Kindergärten bzw. die neuen Schulcampusprojekte.

114

In diesem zweiten Bildungscampus in Aspern werden rund 1.400 Kinder und Jugendliche den ganzen Tag unterrichtet und betreut. Es gibt neun Kindergartengruppen, eine Vollzeit-Grundschule mit 17 Klassen, eine Neue Mittelschule mit 16 Klassen und vier sonderpädagogische Klassen. Es gibt auch Therapiebereiche und Kreativräume, zwei Turnhallen und ein Jugendzentrum. Das Gebäude weist eine Bruttogrundfläche von etwa 20.000 Quadratmeter auf. Es wird auch im Sommer betrieben, weshalb der Vermeidung der sommerlichen Überwärmung eine besondere Bedeutung zukommt. Ein Hauptziel für das Projekt ist die maximale Abdeckung mit erneuerbaren Energien. Dank eines innovativen Energiekonzepts kann das Gebäude fast gänzlich mit erneuerbarer Energie vor Ort (Echtzeit, nicht Bilanz) versorgt werden. Zu den Kernkomponenten des Energiekonzepts gehören eine Passivhaus-Gebäudehülle, die thermische Aktivierung der Zwischendecken (Betonkernaktivierung), reversible Erdwärmepumpen (Heizen und Kühlen), Solarstrom (PV) und insbesondere die Berücksichtigung von internen Energien und Lasten, inkl. Personenabwärme. Die Energie zum Heizen und Kühlen wird von einer Wärmepumpe bereitgestellt, die überwiegend mit Sonnenenergie aus der Photovoltaikanlage gespeist wird. Die Erde unter dem Gebäude dient als Energiequelle und -speicher für die Heizung im Winter und für die (freie) Kühlung im Sommer. Durch die thermische Aktivierung der schweren Gebäudemassen wird der gesamte Bildungscampus zum Wärmespeicher. Aufgrund der Trägheit der Speichermassen ist das Gebäude weitestgehend unempfindlich gegenüber kurzfristigen Veränderungen der äußeren Rahmenbedingungen (Tag-Nacht-Temperaturgefälle). Dank der hochisolierten und luftdichten Hülle und der hohen Speichermasse kann das Gebäude seine Temperatur konstant halten, auch wenn über mehrere Tage keine erneuerbare Aufbringung möglich ist (z.B. PV im Winter). Dadurch kann das Gebäude optimal mit volatiler

erneuerbarer Energie versorgt werden. Wenn eine solare Schwachlastphase zu lange andauert, wird das Objekt in Echtzeit mit Strom aus dem öffentlichen Verteilnetz versorgt. Ein weiterer wichtiger Aspekt des Energiesystems ist die hocheffiziente Wärmerückgewinnung des Lüftungssystems. Aufgrund der hohen Energieversorgung vor Ort sind für das Gebäude sehr niedrige laufende Energiekosten zu erwarten.

Die urbane Energiewende braucht einen Blick für Energielösungen, die über die Mindeststandards hinausgehen Die Novellierung der Bauordnung setzt neue Standards für die Energieversorgung von Gebäuden. Damit und mit konkreten Maßnahmen, wie den Klimaschutz-Gebieten sowie den Vorzeigeprojekten verfolgt die Stadt Wien ihre Smart-City-Ziele und leistet einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz und zur Dekarbonisierung. Neben Klimaschutz stellen diese Maßnahmen auch bereits eine Anpassung an den Klimawandel dar, wodurch die Lebensqualität der Bewohnerinnen und Bewohner langfristig gesichert und verbessert wird, damit Wien auch künftig eine der lebenswertesten Städte der Welt bleibt.

DI Stefan Sattler, BSc. – der Erneuerer Graduiert an der Universität für Bodenkultur gehört er zu den Jungen, die und zu Recht fragen, was wir bislang getan haben – außer reden. Er sagt: „Ich möchte…“ und das tut verdammt gut. Auch er verbindet Wissenschaft und Lehre und ist manchmal auch wieder froh, zu Hause im Seewinkel zu sein. Besonderheiten: • 2007 – 2014 Studium an der BOKU – Kulturtechnik und Wasserwirtschaft • seit 2014 wiss. Projektmitarbeiter am Institut für Konstruktiver Ingenieurbau • Seit 2018 Leitung des Universitätslehrgangs Green.Building.Solutions • Wissenschaftlicher Beirat bei Green.Building.Solutions.Summer School • Mitglied Organisationskomitee – Green.Building.Solutions • Mitglied im BOKU-Energiecluster • Mitglied in der Fachstudienkommision Kulturtechnik und Wasserwirtschaft

Herbst 2019

115

Vertical Urban Factory Produktion in der Stadt - Neue Konzepte und Chancen

AUTOR: HARALD FREY

istorisch betrachtet haben Industrie und Handwerk in der Stadt eine lange Tradition. Produktionsbetriebe in Hinterhöfen und mehrgeschossige Gebäudetypen, welche in die Straßenfront mit Wohnbebauung integriert sind, gehörten seit der Industrialisierung zum Stadtbild. Heute allerdings sind Traditionsbetriebe oftmals ihrer ursprünglichen Funktion enthoben und Produktionsbetriebe in flächige erweiterbare Industriestandorte verlagert. Massenmotorisierung und Verfügbarkeit billiger Rohstoffe haben die Form von Wirtschaft und Produktion massiv verändert. Der Einzugsbereich von Rohstoffen zur weiteren Verwendung und Verarbeitung konnte ebenso ausgedehnt werden, wie die Räume für einen möglichen Absatzmarkt. Die „economy of scale“ ermöglichte wirtschaftliche bzw. produktionsspezifische Konzentrationsprozesse bei gleichzeitig räumlich ausgedehntem Absatzmarkt. Viele kleinstrukturierte, vielfältige Wirtschaftseinheiten gingen verloren. Ein großer Teil der Wirtschaft wurde davon bestimmt, durch die Produktion in immer größeren Einheiten die spezifischen Produktionskosten pro Einheit zu reduzieren. Dies erfordert gleichzeitig einen erhöhten Transportaufwand, weil der größere Absatzmarkt aufgrund der veränderten Wettbewerbsbedingungen auch „bedient“ werden muss. Viele städtische Infrastrukturen waren für diese Skalengröße von ihrer Typologie her ungeeignet bzw. schwer zu adaptieren. Gleichzeitig ermöglichen die mechanischen Transportsysteme Produktion und Konsumation überwiegend von einander zu entkoppeln. Stadtwachstum, zunehmende (Bevölkerungs-) Dichte und Einschränkungen für den motorisierten Individualverkehr erhöhen jedoch Ansprüche und Anforderungen an das produzierende Gewerbe, auch als notwendiges Element lebendiger und durchmischter Stadtstrukturen zu berücksichtigen. Die Mischung der Funktionsbereiche Wohnen und Arbeiten leistet einen wesentlichen Beitrag

116

zur energieeffizienten Stadtentwicklung und zur Erreichung von ambitionierten Smart-City-Zielen. Städtische Gewerbegrundstücke sind jedoch vielerorts knapp und für produzierende Unternehmen, mit entsprechend großem Flächenbedarf, nicht leistbar. Hinzu kommt aufgrund erhöhter Zuwanderung in Städte der Druck, neue Standorte für den Wohnbau zu erschließen. In Wien sind zum Beispiel seit dem Jahr 2001 die Flächen für produzierende Betriebe um 16,5 Prozent zurückgegangen, bei reinen Industriegebieten beträgt der Rückgang sogar 30 Prozent. Der Rückgang von Betriebsflächen und damit vielfach von städtischen Arbeitsplätzen, erfordert Maßnahmen gegen eine räumliche Entmischung der Funktionsbereiche Wohnen und Arbeiten. Die Folgen dieser räumlichen Entkoppelung laufen nicht nur energieraumplanerischen Zielen zuwider, auch Synergiepotenziale können nicht nachhaltig genutzt werden (wie zum Beispiel Energie-/Abwärmenutzung, Kreislauf- und Kaskadenwirtschaft, urbane Wertschöpfung, mikroökonomische lokale Netzwerke). Alternative Konzepte, um die Produktion in der Stadt erneut für Unternehmen attraktiv zu machen, sind derzeit jedoch noch die Ausnahme. Während die Transformation der Industrieproduktion, kurz unter dem Begriff Industrie 4.0 zusammengefasst, die Rückkehr einer städtischen Industrie in kleinteilige gemischte Quartiere anbahnt, stehen auf der anderen Seite erhebliche Hürden gegenüber. Während die digitale Produktion entweder räumlich effizient gebündelt, oder kleinräumiger dezentral organisiert erfolgen kann, gibt es verschärfte Herausforderungen an die Einbindung in stadtverträgliche Logistiksysteme und intelligente Transport- und Verkehrskonzepte. Elemente eines städtisch integrativen Verkehrssystems sind derzeit (noch) überwiegend auf die Verteilung von Gütern/Waren ausgelegt. Wie das System gestaltet sein muss, um auch Produktionsprozessen innerhalb der Stadt flexible und annehmbare Voraussetzungen zu bieten, wurde bisher noch wenig

Herbst 2019

117

Fotos: metamorworks

beachtet. Der Rolle der Logistik kommt im global vernetzten, arbeitsteiligen Wirtschaftsprozess eine immer stärkere Bedeutung zu. Basierend auf der räumlichen Verteilung und Trennung von Produktion und Konsumation entstehen auf der „grünen Wiese“ riesige Verteilzentren, sogenannte „logistics landscapes“ mit enormen Auswirkungen auf Verkehrsaufkommen und Energieverbrauch. Die Integration dieses Bindegliedes in das städtische Gefüge ist eine zentrale Herausforderung. Verschiedene europäische Städte, wie Berlin haben beispielsweise dazu ein Flächensicherungskonzept (im Rahmen des „Berliner Integrierten Wirtschaftsverkehrskonzeptes“) beschlossen. Wien hat dazu das Fachkonzept „Produktive Stadt“ entwickelt. Konzepte müssen beides gemeinsam, Logistik- und Produktionsprozesse mit ihren dafür notwendigen (und immer knap-

118

per werdenden) städtischen Flächenressourcen berücksichtigen. Logistikflächen für die letzte Meile sollen innenstadtnah bzw. an hoch verdichteten Bereichen liegen. Dort können auch Mikrohubs als dezentrale Lagerplätze für Lieferungen aufgebaut werden sowie Paketautomaten, Zustellboxen und Paketshops, um die Hauszustellung an die Kunden zu vereinfachen. Neue Antriebstechnologien (z.B. Elektromobilität) bieten die Möglichkeit Güterverkehr stadtverträglicher zu gestalten. Dazu gehören auch Konzepte zu neuen (kleineren) Transportgefäßen, wie z.B. Lastenräder. Diese wurden historisch gesehen häufig zum Transport von Waren in städtischen Bereichen eingesetzt, aber seit Mitte des 20. Jahrhunderts mehr und mehr von Autos und Lieferwägen abgelöst. Die Notwendigkeit, Lösungen für eine emissionsfreie Stadtlogistik zu finden, sowie die

fortschreitenden Entwicklungen in der Fahrradtechnologie (höhere Zuladegewichte und elektrische Unterstützung) machen sie aber nun zu einer ernstzunehmenden Lösung für den innerstädtischen Transport von Gütern. In den letzten Jahren wurden Lastenräder in verschiedenen europäischen Städten vermehrt eingesetzt.

Vertikale Produktion Gefragt sind deshalb neue städtebauliche und architektonische Konzepte für eine effiziente und flächensparende Nutzung von Gewerbe- und Industriefläche, welche die Stapelung von Funktionen ermöglichen. Entgegen dieser historischen Tradition haben vertikale Konzepte, die einen hocheffizienten Umgang mit dem vorhandenen Raum ermöglichen, im Industriebau heute kaum Bedeutung. Die Firma Josef Manner & Comp AG hat, entgegen gegenwärtiger Trends, entschieden im urbanen Raum zu bleiben, ihren seit mehr als 100 Jahren existierenden, traditionsreichen, historischen und zentral gelegenen Standort in Wien Hernals auszubauen und ein System der vertikalen Produktion umzusetzen. Mit gezielten Maßnahmen der „vertikalen Stapelung“ von Produktionsprozessen ist es gelungen, die Produktionskapazität am Standort zu erhöhen und mit einem Büroneubau, einem Logistikzentrum, einer Verladezone und einer Tiefgarage mit rund 200 Stellplätzen die urbane Fertigung weiter zu konzentrieren. Darüber hinaus wird die Abwärme der Backöfen in das Fernwärmenetz eingespeist. Im Rahmen des von der Österreichische Forschungsförderungsgesellschaft (FFG) und dem Bundesministerium für Verkehr, Innovation und Technologie geförderten Projektes „VERTICAL urban FACTORY“ hat sich unser interdisziplinäres Team (Edeltraud Haselsteiner (URBANITY), Harald Frey und Barbara Laa (TU-Wien), Verena Madner u. LisaMaria Grob (WU Wien)) mit innovativen Konzepten zur vertikalen Verdichtung von Produktion und Stadt beschäftigt. Dabei wurde neben den planerisch städtebaulichen Fragen und Aspekten der Mobilität auch das Thema der rechtlichen Rahmenbedingungen und Governance untersucht. Mittels fünf modular aufgebauter innovativer Modelltypen wurde gezeigt, dass die mehrgeschossige Bauweise durchaus eine real umsetzbare Alternative für begrenzte Flächenressourcen und die urbane Produktion darstellt. Je nach Gebietstyp, Bebauungsform oder infrastrukturellen Gegebenheiten sind sehr unterschiedliche flächensparende Konzepte möglich, die entsprechend unternehmensspezifischer Anforderungen adaptierbar sind. Die kompakte Bauweise und Organisation der Produktionsabläufe in einem mehrstöckigen Gebäude ist je nach Produktionsart auch aus wirtschaftlicher Sicht nicht nur möglich, sondern auch gegebenenfalls

kostengünstiger umzusetzen. Der zentrale Ausgangspunkt für die Bauweise liegt jedoch eindeutig bei spezifischen Anforderungen der jeweiligen Unternehmen. Darüber hinaus zeigt die Analyse der Modelltypen, dass der im dicht bebauten Gebiet integrierte Einzelstandort am besten die verkehrspolitischen Zielsetzungen in Bezug auf verkehrliche Einflussfaktoren erfüllt. Zwar bestehen Einschränkungen für den motorisierten Individualverkehr (z. B. Anzahl der Stellplätze) und höherer Aufwand durch Logistik, dafür sind diese Produktionsstandorte durch eine gute Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr gekennzeichnet. Die größten Potenziale einer unmittelbaren Vertikalisierung liegen hingegen in gewerblichen Mischgebieten, die im Zuge städtischer Nachverdichtung und im Sinne belebter Stadträume mit Mischnutzungen zu integrieren sind. Ausgehend vom Potential einer nutzungsdurchmischten Struktur wurden zahlreiche (rechtliche) Ansatzmöglichkeiten und Einflussfaktoren zur Steuerung der Durchmischung von Arbeiten und Wohnen analysiert. Die Herausforderungen liegen vor allem im Interessensausgleich von Wohn- und Arbeitsnutzungen. Dabei zeigt sich, dass sich – bedingt durch die bundesstaatliche Kompetenzverteilung – parallele Genehmigungsverfahren (z. B. Baubewilligungsund gewerbebehördliches Betriebsanlagegenehmigungsverfahren) ergeben; Ansätze zu deren Koordinierung sowie zur Überwindung von Doppelgleisigkeiten sind vorhanden (z. B. gemeinsame Verfahrensführung). Weiter zeigt sich, dass sich auf dem Boden des geltenden Rechts Spannungslagen, insbesondere zwischen Nachbarn und Betrieben, zum Beispiel bei „heranrückender Wohnbebauung“ nicht bzw. nicht vollständig auflösen lassen.

DI. Dr. techn. Harald Frey – der Bewegte Lehrend und forschend an der TU Wien, ist er unbeugsam wie sein Lehrer Knoflacher. Der Individualverkehr kann nur ersetzt und nicht modelliert werden: „Wem nützt Autonomes, soll es auch e-betrieben sein, fahren alleine von Wien nach München?“ Besonderheiten: • 1996-2005 Diplomstudium „Bauingenieurwesen“ an der Technischen Universität Wien, Fachrichtung Verkehrswesen und Infrastrukturplanung • 2006-2010 Doktoratsstudium der techn. Wissenschaften an der TU Wien • 2010 Promotion zum Doktor der techn. Wissenschaften

Herbst 2019

119

Erhaltung und Verbesserung

AUTOR: MAGDALENA WEISSMANN

urch den Verweis des § 28 WEG auf § 3 MRG ist der mietrechtliche Begriff der „ordnungsgemäßen Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft“ von großer Bedeutung.

Zustand als „Verbesserungen“ anzusehen waren, auch noch zur Erneuerung bestehender Anlagen. So beurteilte der OGH die Herstellung einer Anschlussleitung, die für die gleichzeitige Benützung von – heutzutage üblichen – Elektrogeräten notwendig war, als Erhaltung.

Nach § 3 Abs 1 MRG hat „der Vermieter […] nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, […] das Haus […] im jeweils ortsüblichen Standard zu erhalten […].“ Nach § 3 Abs 2 Z 1 MRG fallen darunter „die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile […] erforderlich sind“ sowie nach Z 5 „die Installation von technisch geeigneten Gemeinschaftseinrichtungen zur Senkung des Energieverbrauchs […], wenn und insoweit die hiefür erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stehen.“

Im Falle einer Neuerung ist es wichtig, nicht nur eine Gegenüberstellung der Anschaffungs- und Reparaturkosten vorzunehmen, sondern allenfalls auch eine längere Lebensdauer, geringere laufende Kosten sowie einen niedrigeren Verbrauch zu berücksichtigen.

Zu den „allgemeinen Teilen“ gehören neben den gemeinsam benützten Teilen – zum Beispiel Stiegenhäusern – und der gesamten „Außenhaut“ des Hauses – wie Dächer, Fassaden oder Außenfenster – auch konstruktive Teile, etwa Geschoßdecken.

Kommt es zu Veränderungen, die zu einer Verbesserung führen, ist laut Judikatur zudem eine Reparaturbedürftigkeit, Funktionseinschränkung oder zumindest Schadensgeneigtheit erforderlich, um als „Erhaltungsmaßnahme“ eingeordnet zu werden. Diese Notwendigkeit wird in der Praxis immer wieder kritisiert, da dadurch geradezu ein Anreiz geschaffen wird, Gebäude „herunterzuwirtschaften“. In diesem Zusammenhang fordert die Fokusgruppe des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen unter der Leitung von FH.-Doz.Dr. Wolfgang Amann in ihrem Maßnahmenpaket zum Thema „Dekarbonisierung des Wohnungssektors“, dass jegliche Maßnahmen zur Dekarbonisierung grundsätzlich zur Erhaltung zählen sollten.

Mit dem Erhaltungsbegriff fand in der Vergangenheit bereits eine intensive Auseinandersetzung statt. Die Rechtsprechung prägte den Begriff der „dynamischen“ beziehungsweise „elastischen“ Erhaltung. Eine Rücksichtnahme auf aktuelle Entwicklungen der Technik und Wohnkultur ist dabei jedenfalls notwendig. Bisher zählten zweckmäßige sowie wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten selbst bei der erstmaligen Herstellung eines mängelfreien Zustandes, der vollständigen Erneuerung beziehungsweise der Vornahme von Veränderungen, die im Vergleich zum vorherigen

120

Bei Maßnahmen an Allgemeinflächen zur Senkung des Energieverbrauchs, wie der Anbringung eines Vollwärmeschutzes an der Fassade oder der Einbau neuer Fenster, handelt es sich nach ständiger Rechtsprechung ebenso um Erhaltungsarbeiten, sofern die übrigen Voraussetzungen des § 3 Abs 2 Z 5 MRG gegeben sind.

Lösungsansatz Meines Erachtens wäre es dringend notwendig, den oben erwähnten „elastischen“ beziehungsweise „dynamischen“ Erhaltungsbegriff

klarzustellen. Aufgrund der – wohl kaum zu leugnenden Dringlichkeit – könnte ein erster wünschenswerter Schritt sein, es als ordnungsgemäße Erhaltung zu definieren, ein Gebäude an den Passivhausstandard anzupassen. Die Stimmen in der Literatur, die sich mit dem Mindestmaß eines Niedrighausstandards zufriedengeben, gehen meiner Meinung nach nicht weit genug. Sinnvoll wäre es jedenfalls, jegliche Maßnahmen zur Dekarbonisierung grundsätzlich als Erhaltungsmaßnahme einzustufen. Zusätzlich sollten dabei nicht nur der allgemeine Erhaltungszustand, die wirtschaftliche Zumutbarkeit und die zu erwartende Kostenreduktion, sondern – auch im Rahmen eines allgemeinen übergeordneten Interesses – allem voran mögliche Einsparungen an Emissionen sowie Energie zur Verbesserung der ökologischen Bilanz berücksichtigt werden. Die Frage, wann eine Investition als wirtschaftlich zumutbar zu werten ist, gilt es in einem gesonderten Beitrag zu behandeln.

Foto: ifa

Zudem erscheint es zweckmäßig, Klarheit bezüglich der unsicheren Verwendung des Energiebegriffes zu schaffen und im Zuge dessen definitiv auch energiegewinnende Installationen – wie beispielsweise Photovoltaikanlagen – miteinzubeziehen.

Die legistische Festschreibung der Judikatur, die es gerade bei der Umsetzung energiesparender Maßnahmen – sogenannten „fiktiven Erhaltungsarbeiten“ nach § 3 Abs 2 Z 5 MRG – nicht für nötig hält, dass die betroffenen Gebäudeteile einer Reparatur bedürfen oder Mängel aufweisen, wäre konsequent und ebenso bereits längst überfällig.

Mag. Magdalena Weißmann – die Juristin Aus der Kaderschmiede des Univ.Prof. Dr. Helmut Ofner, Institut für Zivilrecht der Alma mater Rudolfina. Sie verbindet Rechts-, Gesellschaftsordnung und unser Thema, ihre Augen spiegeln Bestimmtheit und kritischen Zugang in gleichem Maße. Besonderheiten: • 2011 – 2015 Studium der Rechtswissenschaften, Universität Wien • laufend: Doktorratsstudium der Rechtswissenschaften, Universität Wien • seit 2016 Programmmanagement „Wohn- und Immobilienrecht“ an der Universität Wien • Mitorganisation des Wiener Immobilien- und Mietrechtstages

Herbst 2019

121

Geht der Dornröschenschlaf zu Ende?

AUTOR: CHRISTIAN JANISCH

nteressierten wird es nicht entgangen sein, dass sich rund um den Neusiedler See so einiges tut – wir hören und lesen von zahlreichen Projekten, die geplant werden oder sogar schon begonnen wurden. Diese betreffen vor allem die längst überfällige Modernisierung der in die Jahre gekommenen Strandbäder. Alle Strandbadbetreiber haben erkannt, dass unbedingt Investitionen erfolgen müssen, um nicht hoffnungslos auf das touristische Abstellgleis zu geraten. Auch in der Hotellerie besteht eindeutig ein dringender Handlungsbedarf – es fehlt nach wie vor stark an Qualität, aber auch an Quantität im touristischen Bereich. Viele private Zimmeranbieter haben mittlerweile sprichwörtlich die Segel gestrichen. Dies ist einerseits einem erheblichen Investitionsbedarf, andererseits den aktuellen komplexen behördlichen Auflagen geschuldet. Erwiesen ist, dass es eine enorme Nachfrage von Urlaubenden gibt, die nicht annähernd befriedigt werden kann. Experten gehen davon aus, dass mehrere tausend Betten in der Region fehlen. Trotz dieser Tatsachen wird der Raum rund um den See in der Immobilienwirtschaft immer noch als ein weißer Fleck auf der Landkarte betrachtet – erst einige wenige haben das Potential erkannt und Fuß gefasst. Große Investoren machen allerdings immer noch einen Bogen um diese Region, obwohl alle Parameter auf einen kräftigen Aufschwung hindeuten. Man darf auch nicht die geografische Lage der Region unterschätzen – mitten im Dreiländereck mit der Slowakei und vor allem mit Ungarn, bieten sich enorme Chancen in der Region, die sich durch eine fundierte Stabilität auszeichnet. Sicherlich ist ein Vergleich mit der Region Bodensee aktuell sehr gewagt, aber abwegig könnte er künftig nicht sein.

122

Auch die hervorragende Wohn- bzw. die Lebensqualität in der Region wird eindeutig unterschätzt – der Raum gilt nach wie vor als Geheimtipp und wird dieser quasi nur von Mund zu Ohr weitergegeben. Dies, obwohl die Region mittlerweile eindeutig im Speckgürtel rund um die Bundeshauptstadt liegt und eine Verkehrsanbindung gegeben ist, die sich viele Bewohner Wiens für ihre innerstädtischen Wege – zumindest von der Zeitachse her – wünschen würden. Traditionell erfolgt die Wohnraumschaffung im Burgenland hauptsächlich immer noch durch die Genossenschaften. Überraschend ist, dass trotz nach wie vor unglaublich günstiger Bauplatzpreise – im Seewinkel werden diese um die 25 Euro pro Quadratmeter gehandelt – der frei finanzierte Wohnbau keine wesentliche Rolle spielt. Sogar im Nahbereich von Eisenstadt sind Bauplätze noch um 50 bis 70 Euro pro Quadratmeter zu haben! Noch ist der Prinz nicht wirklich erschienen, der das burgenländische Immobiliendornröschen wachküsst, aber weit kann er nicht mehr sein!

Christian Janisch – der Bewahrer Veränderung kann auch im Erhalten, im behutsamen Weiterentwickeln liegen. Er ist für pragmatische Lösungen bekannt und kämpft im Detail bis zum Umfallen. Man muss in der Änderung auch im richtigen Moment warten können, dann gilt aber wieder: „Vollgas“.

Foto: mRGB

Herbst 2019

123

ImFokus

126

158

EXPO REAL 2019

ROUND TABLE DIGITALISIERUNG

„Es ist wie bei den Oscars“, sagt UBM CEO Thomas Winkler, „wehe, man ist nicht dabei.“ Wir haben die Stimmung vor Ort und die interessantesten Geschichten hinter den Kulissen eingefangen.

138

REAL CIRCLE „Nur nachhaltige Gebäude sind smart“, sagt Peter Karl, Erste Immobilien KAG, beim Real Circle #18. Welchen Beitrag die Immobilienwirtschaft und Smart Building im Kampf gegen den Klimawandel leisten können, wurde kontrovers diskutiert.

124

ImmoFokus

Die Möglichkeiten der Digitalisierung scheinen unbegrenzt. Ideen haben viele – umgesetzt wurden bisher aber nur wenige. Warum das so ist, war das Thema des Round Table.

UNSERE AKTUELLEN PROJEKTE FÜR SIE

Körper und Geist im R² 1120 Wien, Rauchgasse 40-44

Q52 - Neubauprojekt in Mödling 2340 Mödling, Neudorfer Straße 52

53 freifinanzierte Eigentumswohnungen von ca. 39m²-104m mit Garten, Terrasse, Loggia oder Balkon. Fertigstellung Herbst 2021 Dino Mujic | 0676 834 34 686

35 freifinanzierte Eigentumswohnungen von ca. 50m²-145m² mit Garten, Terrasse oder Balkon. Fertigstellung September 2020 Daniela Andre-Simonnet | 0664 41 21 380

M5 - Lebenslust Liesing 1230 Wien, Mellergasse 5

Musikhaus Ottakring 1160 Wien, Lindauergasse 17

20 freifinanzierte Eigentumswohnungen von ca. 45m²-111m² mit Garten, Terrasse oder Balkon. Fertigstellung 2021 Ulrike Rösch | 0676 834 34 689

Noch 21 freifinanzierte Eigentumswohnungen von ca. 30m²-110m² mit Garten, Terrasse, Loggia oder Balkon. Fertigstellung Herbst 2021 Alissa Oppitzhauser | 0676 834 34 665

www.rustler.eu

Herbst 2019

125

ImFokus

Der Boom geht weiter ExpoReal 2019. Auch wenn die Diskussion um einen möglichen Abschwung im Raum steht, erwartet die internationale Immobilienwirtschaft für 2019 ein weiteres Erfolgsjahr. Der Aufwärtstrend an den Investmentmärkten ist ungebrochen. Autor: Michael Neubauer

oher Anlagedruck führt zu weiter steigenden Preisen. Dabei zeigte sich auch dieses Jahr, dass der Aufwärtstrend an den Investmentmärkten ungebrochen ist: „In den Vorjahren war die Stimmung bereits ausgezeichnet, aber 2019 übertrifft nochmals unsere Erwartungen“, betont nicht nur EHL-Immobilien Chef

126

ImmoFokus

Michael Ehlmaier. „Das aktuelle Niedrigzinsumfeld und der hohe Anlagedruck der Investoren befeuern die Nachfrage nach Immobilieninvestments weiter. Dazu kommt, dass es immer mehr internationale Investoren aus dem arabischen und asiatischen Raum nach Europa zieht und so die Preise weiter nach oben getrieben werden. Was Investoren vor drei Jahren schon zu einem

MICHAEL EH

LMAIER

eigentlich recht hohen Preisniveau gekauft haben, können sie heuer mit beachtlichem Gewinn schon weiterverkaufen.“ Dazu kommt, dass die Europäische Zentralbank (EZB) mit ihrer Niedrigzinspolitik die Anleiherenditen auf ein

historisches Tief drückt. Investoren suchen verzweifelt nach Anlagealternativen. Immobilien stehen hierbei weit oben auf der Prioritätenliste. Sie bieten ein hohes Maß an Sicherheit und vergleichsweise passable Renditen. Doch beim Wettbieten um Objekte wird es immer schwieriger, überhaupt zum Zuge zu kommen. „Der Markt ist leer gekauft“, wird allerorts beklagt. Auch wenn immer wieder an den Messeständen das Wort „Abschwung“ fiel – Angst scheint niemand davor zu haben. „Die Situation ist mit 2008 nicht vergleichbar“, wird allerorts betont. So bewertet auch Gabriel Felbermayr, Präsident des Instituts für Weltwirtschaft, die aktuelle Lage: „Wir sind in einer Rezession, aber es ist keine, vor der wir uns sehr fürchten müssen.“ Die Immobilienwirtschaft sei eine der wenigen Branchen, die von Unsicherheit profitiert. „Die Menschen kaufen in solch einer Phase Immobilien, da ist die Unsicherheit aus dem Weißen Haus oder aus London eher hilfreich; natürlich darf man das nicht übertreiben.“ Auch der

Brexit verunsichert die Immobilienwirtschaft nicht massiv, „substanziell werden die Folgen vor allem für Großbritannien sein“, so Ulrich Kater, Chefvolkswirt der DekaBank. London bleibe auch in der Zukunft ein internationaler Hub, „wenngleich es sich seinen Ruf nach dem Brexit teilweise neu verdienen muss.“ Ehlmaier sieht im chaotisch verlaufenden Brexit sogar Chancen für die Märkte in Kontinentaleuropa: „Die Verunsicherung über den Verbleib oder Nicht-Verbleib Großbritanniens in der Europäischen Union bzw. den Zeitpunkt des Austritts bringt einiges an Kapital auf das Festland und davon profitiert natürlich auch der österreichische Immobilienmarkt.“

Core Plus oder Value-Add Aufgrund des Angebotsmangels und der weiter steigenden Immobilienpreise, vor allem in den Segmenten Wohnen und Büro, planten viele Marktteilnehmer höhere Investitionen außerhalb der etablierten Ballungszentren.

Die Produktknappheit lasse außerdem immer mehr Investoren auf Mischnutzungs- und neue Konzepte ausweichen. Andere wiederum verlagerten ihr Risikocluster weiter zu Core Plus oder Value-Add. Während in den A-Standorten der Preis-Peak mittlerweile erreicht sei, werde die steigende Nachfrage in den B- und C-Standorten noch zu steigenden Preisen führen.

Von Micro-Living über Co-Living bis hin zu Serviced Living Für Franz Pöltl, EHL Investment Consulting, schlägt endlich die Stunde der Assetklasse Wohnen, denn Wohnen ist eindeutig der Shooting Star. Wer hätte das vor zehn Jahren gedacht? Mit Wohnen sind aber längst nicht mehr nur langfristig vermietete Wohnhäuser gemeint: Neue Wohnformen, wie z.B. Serviced Apartments oder Senioren- und Studentenwohnen, haben stark an Bedeutung gewonnen. Gemeinsam mit den Segmenten Hotel und vermietete Gesamtobjekte werden diese

Herbst 2019

127

ImFokus

von der Branche nun unter dem Begriff „Hospitality“ zusammengefasst. Dieser Teilmarkt boomt heuer so stark wie nie zuvor. „Immobilienentwickler haben auf Trends im Wohnbereich, wie z.B. den stetig steigenden Anteil an Singlewohnungen bzw. auf Veränderungen in der Demographie, wie z.B. die wachsende Zielgruppe der Senioren und deren Bedürfnisse reagiert und neue Immobilienlösungen, von Micro-Living über Co-Living bis hin zu Serviced Living, präsentiert. Die Investoren nehmen diese Innovationen sehr gut an und fast kein Gespräch auf der EXPO kommt ohne dieses, ausgesprochen zukunftsträchtige Thema aus,“ so Pöltl. Der Investmentexperte erwartet für 2019 ein extrem starkes Schlussquartal. „Der Anlagedruck der Investoren LTL ist extrem und die jüngste Ö P Z FRAN Zinsentscheidung der EZB hat diesen noch einmal verstärkt.“ Für am Markt ohnehin recht seltene Top-Immobilien ist bereits ein regelrechter Bieterwettstreit zu beobachten. „Das wird dazu führen, dass die Preise bis Jahresende noch einmal ansteigen werden und die Renditen noch mehr unter Druck geraten.“ Für den österreichischen Markt geht Pöltl, nach dem Rekordergebnis im dritten Quartal von 1,8 Milliarden Euro davon

128

ImmoFokus

aus, dass das vierte Quartal ähnlich stark wird. „Damit ist für das Gesamtjahr 2019 nicht nur der Spitzenwert von 2017 mit 4,7 Milliarden in Reichweite, es erscheint sogar ein neuer Rekord möglich.“ Er habe sehr viele interessante Gespräche mit potentiellen Investoren geführt, ob die Expo Real für ihn eine erfolgreiche Messe war, werde er in vier Monaten wissen. „Deals werden auf den Messen wie der Expo Real oder MIPIM in der Regel keine abgeschlossen – vorbereitet sehr wohl. Aber bis zum erfolgreichen Closing ist es dann immer noch ein weiter Weg,“ so Pöltl.

Mitarbeiter im Fokus Die Nachfrage auf dem heimischen Büroimmobilienmarkt konzentriert sich so deutlich wie vielleicht nie zuvor auf das Qualitätssegment und Wien liegt damit voll im internationalen Trend. Erstbezugsflächen in Top-Lagen und hochwertig sanierte Bestandsimmobilien erfreuen sich weiter sehr hoher Nachfrage und die 2018 und 2019 fertiggestellten Objekte sind durchwegs nahezu voll vermietet. Die Leerstandsrate wird damit bis Ende 2019 auf ein neues Rekordtief sinken. Auffällig ist, dass sich die Kriterien, an denen die Qualität der Objekte bemessen wird, deutlich von frü-

heren starken Marktphasen unterscheiden. Früher sollten mit einem prestigeträchtigen Firmensitz primär Kunden, Mitbewerb und Öffentlichkeit beeindruckt werden. Heute stehen eindeutig die Mitarbeiter im Fokus. Eine attraktive, öffentlich hervorragend erreichbare Arbeitsumgebung, in der man auch die modernen Arbeitsplatzkonzepte der „New World of Work“ perfekt umsetzen kann, stellt im „War for Talents“ einen wichtigen Pluspunkt dar, und man ist bereit, für diesen auch einiges zu investieren. Die aktuelle Zinssituation und damit verbunden das Überangebot an anlagesuchendem Kapital hat die Struktur der Wohnungsmärkte spürbar verändert. Während seitens der Wohnungsnutzer praktisch jeder, der eine Finanzierung bekommt, Eigentum erwerben möchte, sind Investoren an einem Abverkauf neuer Objekte als Eigentumswohnungen derzeit kaum interessiert. Stattdessen werden fertiggestellte Objekte gesamthaft gehalten, auch wenn die Renditen auf einem sehr niedrigen Stand angelangt sind. Viel wichtiger ist den Großinvestoren, dass sie Kapital langfristig sicher veranlagen können. Mit hoher Liquidität können sie in Zeiten von Negativzinsen schlicht nichts anfangen. Aktuell wirkt sich der Trend zu Mietwohnungen dahingehend aus, dass der

Anstieg der Mieten geringer ausfällt als die Wertsteigerung bei Eigentumswohnungen.

Anforderungen der Zertifizierung gestellt hat." Umso schöner sei daher die geglückte Zertifizierung, weil es das erste Gebäude dieser Art ist, dass das geschafft hat.

Natürlich wird die große Bühne Expo Real auch für Zertifikatsverleihungen genutzt. So verlieh die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) – gleich An dieser Stelle ist anzumerken, dass die Expo zwei Bauprojekten von Value One ein VorzertiReal immer grüner wird. Das Thema Nachhalfikat in Gold für besondere Anstrengungen im tigkeit fand, wie auch im Vorjahr Platz auf der Bereich nachhaltiges Bauen. Ausgezeichnet Messe, die heuer mit besonders vielen begrünwurde zum einen das Projekt Korso im Viertel ten Messeständen aus Holz überraschte. So Zwei - ein Wohnprojekt der Value One in Wien etwa beim Stand von Drees & Sommer, der auf vom österreichischen Architekten Martin unbeschichtetem Holzboden errichtet wurde. Kohlbauer. Ebenfalls ausgezeichnet wurde das Drees & Sommer Geschäftsführer Marc Guido Projekt MILESTONE Budapest. Ausgezeichnet Höhne: „Wir folgen auch wurde auch das „Haus am Schottentor“ beim Standbau den nachhaldes Immobilienentwicktigen Cradle-to-Cradle-Prinlers PEMA Holding. zipien, wonach verwendete Das „Haus am SchotMaterialien wieder dem tentor“ erhielt als erstes technischen oder biolodenkmalgeschütztes gischen Kreislauf zugeR (LI) E G G ABU ARD L Gebäude das Zertifikat führt werden.“ Daran, so REINH „Gold“. Begleitet wurde Höhne, sollte sich die Bauwirtschaft das ÖGNI-Audit durch ein Beispiel nehmen, schließlich sei sie für 60 Reinhard Labugger (RM Engineering). „Es Prozent der weltweiten Abfälle verantwortlich. war ein schwieriges Projekt“, betont Labugger, „da es sich als historisches Gebäude, das Apropos Stand. Am AUSTRIA-Pavillon – wie denkmalgeschützt ist, trotzdem den strengen immer perfekt von Birgit Oberwalder und

Gerda Zauner, von pia.pink Werbung & Kommunikation in Szene gesetzt, präsentierten sich in diesem Jahr neben ARE, BEHF, BUWOG Bauträger, BUWOG Immobilien Treuhand und BUWOG Group, CHSH, Deloitte, EHL ImBIRGIT OBER mobilien, ecoplus, dem WALD GERD ER, A ZAU NER Flughafen Wien, IC Consulenten, Invester United Benefits JP Immobilien, der List-Gruppe, LKW Walter und Walter Immobilien, ÖRAG, Porr, Rhomberg, S+B, Schönherr, der Stadt St. Pölten, Synapplix, der UBM Group und der Value One Holding auch Österreichs Banken wie die Raiffeisen Landesbank NÖ-Wien, S IMMO und Erste Group. Erstmals am AUSTRIA-Stand vertreten war in diesem Jahr Allora Immobilien, DPC Immobilien und Primevest Capital Partners, wieder an Bord die Hypo NOE Landesbank. „Die Expo ist wie eine OscarNacht“, meint Thomas Winkler von UBM Development, der

R INKLE AS G. W THOM

Factbox DIE EXPO REAL 2019 IN ZAHLEN 46.747 Teilnehmer aus 76 Ländern (2018: 45.058 / 73) kamen zur EXPO REAL nach München, ein Plus von 3,8 Prozent. Die Gesamtteilnehmerzahl unterteilte sich in 22.065 Fachbesucher (2018: 22.029) und 24.682 Unternehmensrepräsentanten (2018: 23.029). Die Top Ten-Besucherländer waren nach Deutschland: Großbritannien und Nordirland, die Niederlande, Österreich, Polen, die Schweiz, Frankreich, die Tschechische Republik, Luxemburg, die USA und Spanien. Die 2.190 Aussteller (plus 4,5 Prozent gegenüber 2.095 in 2018) kamen aus 45 Ländern. Die Top Ten-Ausstellerländer waren neben Deutschland: Österreich, Niederlande, Schweiz, Polen, Großbritannien und Nordirland, Frankreich, Rumänien, USA, Tschechien und Luxemburg.

Herbst 2019

129

ImFokus

im Zusammenhang mit der Expo Real gerne von einem Jahrmarkt der Eitelkeiten spricht. „Man trifft und präsentiert sich und knüpft Kontakte.“ Die Messe, sagt er gut gelaunt, eigne sich allerdings mehr als „Speed-DatingPlattform“, denn als Forum für „seriöse Geschäftsanbahnung.“ Tatsächlich, viel Zeit und Raum für intensive Gespräche bleibt kaum. „Die Branche ist gut gelaunt und sehr umtriebig“, lautet das Fazit von Hans-Peter Kranz, EHL Immobilien. „Es sind viele Projekte in der Pipeline. Es dürfte noch immer sehr viel Investmentgeld unterwegs sein, um diese Projekte, die es in den Schwerpunktstädten gibt, umzusetzen.“ „Ungefähr 80 Prozent der Expo Real sind für einen Architekten nicht interessant, aber bei NZ, 20 Prozent kann A R K R PETE NN HANSman sogar noch A M N NEU HEINZ etwas dazulernen. Ein gutes Beispiel dafür ist die Halle NOVA³. Diese Halle ist eine wirklich großartige Idee. Die ausstellenden Start-ups sind durchgehend interessant. Jeder, der sich über die Digitalisierung des Bauwesens informieren will, muss dort vorbeigesehen haben,“ so Heinz Neumann, nhp Architekten. Auch für Günther Ofner, synapplix, ist die Halle NOVA³ ein Place-tohave-been. „Es gibt viele Ideen, die reifen. Teilweise sehr

interessante Projekte. Es bleibt abzuwarten, wie sich das entwickelt,“ berichtet Ofner.

ELKE AUER

Das Konzept der NOVA³ erfüllt auch die Erwartungen der Auststeller. Elke Auer, Offezio, kam am Gemeinschaftsstand nicht mehr unter – und entschied sich dann für die Halle NOVA³. Offezio wurde Anfang 2019 in Wien gegründet. Seitdem bietet das Unternehmen Immobilienbesitzern intelligente Raumkonzepte für Bürogebäude, die durch hohe Funktionalität und innovatives Design bestehende Flächen aufwerten. Als One-Stop-Shop übernimmt Offezio von der Konzeptionierung bis zur Bereitstellung der bezugsfertigen Arbeitsfläche alle wichtigen Schritte – ganz nach aktuellen Anforderungen der modernen Arbeitswelt und unter Einsatz von smarter Technologie. „Die Entscheidung für die Halle NOVA³ hat sich als goldrichtig herausgestellt. Viele Interessierte, die die Koje eines anderen PropTechs besucht haben, haben auch bei uns vorbeigeschaut. Daraus haben sich viele neue interessante Kontakte ergeben“, freut sich Auer. „Ich bin das erste Mal auf der Expo, das ist schon ein besonderes Erlebnis. Und vielleicht haben wir auch einen Verkauf abgeschlossen - aber da darf ich noch nicht zu viel verraten“,

GÜNTHER O FNER

MICHAEL SCHMIDT

Factbox BUILTWORLD INNOVATION CONTEST 2019 Die Sieger sind gekürt. Im Bereich „Invest & Finance“ machte das PropTech Realxdata GmbH das Rennen. Überzeugt haben auch die Startups Oriient, Store2be und Dimension10 und Breeze Technologies. Den Bereich „Invest & Finance“ entschied das Proptech Realxdata GmbH für sich, das sich auf KI- und Smart-Data-gestützte Immobilienmarkt- und Portfolioanalysen spezialisiert hat. In der Sparte „Manage & Operate“ ging Oriient als Sieger hervor, die eine Art GPS für die Innenbereiche größerer Gebäude wie Shoppingcenter entwickelt haben und damit akkurate und unkomplizierte Navigation versprechen. Im Bereich „Market“ gewann Store2be GmbH, eine Suchmaschine für Popup-Flächen. „Plan & Build“ entschied Dimension10 für sich, ein norwegisches Startup, das Software für die Virtual Reality entwickelt. In der Sparte "Next City Solutions" setzte sich Breeze Technologies durch.

130

ImmoFokus

freut sich Michael Schmidt, 3SI, in der Hoffnung, auf einen erfolgreichen Geschäftsabschluss. Ein absolutes Highlight für Schmidt ist: „… dass man sich in zwei, drei Tagen mit vielen Kollegen zusammensetzen und austauschen kann." D GEORG SPIEGE

LFEL

Doch nicht überall schlagen die Investoren zu: „In der Immobilienwirtschaft haben wir wieder einen Eisernen Vorhang“, meint Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer von Spiegelfeld Immobilien, zu diesem Thema. „Die Investoren konzentrieren sich nur mehr auf Mitteleuropa. Österreich, Deutschland, Polen sind hoch im Kurs. Nach Südosteuropa, zum Bespiel Serbien will niemand – obwohl es dort ganz tolle Projekte gibt.

EWALD MÜLLER, BER ND

WINTER

Bernd Winter, BDO, zeigt sich über den Besucheransturm überrascht: „Es ist unerwartet viel los. Der Andrang ist enorm. Es sind viel mehr Besucher da als in den letzten Jahren.“ Doch sind auch die richtigen Besucher gekommen? „Qualitativ kann ich es nicht einschätzen. Was ich aber einschätzen kann, ist, dass es viel Geld am Markt

FRAN K BRÜ BARB N, ARA H ORST MAIE R

gibt. Möglicherweise sogar zu viel Geld, das Anlage sucht.“

Risiko wird verteilt. Die Mezzaningeldgeber sehen das Risiko offensichtlich noch nicht so groß, sondern sehen die Chance auf 14 Prozent. Wir werden sehen, wohin die Reise geht.“

Für Ewald Müller, AluKönigStahl, kann es nie genug Geld geben. „Es ist Von gut gehenden so viel Geld am Markt, dass Geschäften kann auch wir alle überrascht sind, Markus Arnold, Arnold wie viel es eigentlich ist. ARNOLD MARKUS Immobilien, berichten: Der Druck des Geldes ist so „Unser Büro in Deutschgroß, dass alle Erwartungen land funktioniert bestens. Es kommen viele an Erträge in den Hintergrund treten – selbst Anfragen rein.“ 2020 werden in Mailand und die Mieter scheinen im Moment nicht so Madrid weitere Standorte eröffnet. Wie die wichtig zu sein. Wichtig ist, dass das Geld in meisten seiner Branchenkollegen sieht auch der Immobilie geparkt werden kann.“ Es sei Arnold keine Sorge. „Der Markt ist gesund. nicht nur viel Geld da, es sei gleichzeitig auch Von Blasengefahr keine Spur.“ anderes Geld im Umlauf. „Es ist Private Equity am Markt, Mezzaninkapital ist im Aufwind. Barbara Horstmeier, 6B47 Real Estate InWenn man hört, dass es Mezzaninkapital um vestors, spricht von einem gigantischen 14 Prozent gibt – im normalen Geschäft ist das Andrang: „Auf der Messe ist irrsinnig viel schon fast Hehlerei, aber es funktioniert. Das

los, die Leute sind alle gut drauf. Es ist zumindest hier keine eingebremste Stimmung zu merken, zumindest an den Österreich-Ständen. Ich glaube, dass es mittelfristig schon zu einem Konjunktureinbruch kommen wird, aber ich denke, dass der Anlegerdruck in Zeiten des Niedrigzinsniveaus, das schon ziemlich abfedern wird.“ Für Frank Brün, Phorus Management, wird der Abschwung einzelne Branchen treffen. „Die nächste Krise wird nicht durch Probleme der Bonität der Investoren, sondern durch Probleme in den Geschäftsmodellen und bei der Bonität der Mieter ausgelöst.“ Doch Brün sieht die Lage ganz entspannt. „Die Österreicher sind alle sehr zuversichtlich. Wenn es stimmt, dass es 15 Jahre dauert, bis ein Trend aus Deutschland Österreich erreicht, dann unterhalten wir uns in 15 Jahren wieder.“ n

Herbst 2019

131

ImFokus Zum Autor Der studierte Wirtschaftswissenschaftler Franz Pöltl (EHL Immobilien) ist seit nunmehr drei Jahrzehnten im Immobilienbereich mit Schwerpunkt An- und Verkauf von großvolumigen Immobilien tätig.

Ausblick auf den Investmentmarkt im zweiten Halbjahr 2019 Kommentar: Franz Pöltl

n Das Volumen, das im ersten Halbjahr 2019 am Österreichischen Immobilieninvestmentmarkt bewegt wurde, war mit EUR 1,7 Mrd. um 25 % geringer als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Im 10-JahresVergleich repräsentiert diese Marke aber einen wesentlich über dem Durchschnitt liegenden Wert.

Wir gehen daher davon aus, dass die Nachfrage nach Immobilien im letzten Quartal des Jahres deutlich ansteigen wird, da auch die im EURO-Raum nachlassende Konjunktur und geringere Wachstumszahlen erfahrungsgemäß ein Stimulus für Investition in Immobilien darstellen.

Trotzdem waren einige Marktbeobachter von der Volumsentwicklung enttäuscht, da es in der menschlichen Natur liegt, von kontinuierlichen Steigerungsraten auszugehen und Abweichungen davon grundsätzlich negativ eingeschätzt werden. Vor dem Hintergrund der schwächeren Exportzahlen und der sich verlangsamenden Dynamik im Euroraum haben einige „Insider“ schon begonnen, das Ende des gegenwärtigen Immobilienbooms herbeizureden.

Obwohl das Angebot an sog. Core-Immobilien insbesondere im Bürobereich nach wie vor sehr gering ist, sind wir sehr zuversichtlich für das Gesamtjahr 2019, ein Investmentvolumen von ca. EUR 4 Mrd. zu erreichen. So weichen beispielsweise viele Investoren auf bestehende Büroobjekte aus, die in der Regel auch noch leicht höhere Renditen bieten. Die Liquidität in dem Segment hat in den letzten 12 Monaten ungemein zugelegt und es wurde eine Vielzahl von Bestandobjekten verkauft (T-Center, Adler & Ameise, etc.). Auch der Hotelinvestmentmarkt zeigt aktuell eine Dynamik, wie wir sie schon sehr lange nicht mehr gesehen haben, sowohl was die Nachfrage seitens der Betreiber, aber auch die Anfragen seitens der Anleger und Fonds betrifft. Zudem entwickeln sich die Investitionen institutioneller Investoren, allen voran der deutschen Pensions- und Vorsorgekassen in alle Arten von Wohnimmobilien (Zinshäuser, Studentenwohnungen, Serviced Apartments, etc.) äußerst positiv. All diese Faktoren stimmen uns für die bevorstehende Jahresendrallye sehr zuversichtlich. Wir gehen daher von einer starken Investmentaktivität bis Jahresende aus und sind überzeugt davon, dass sich der Markt in den letzten drei Monate von seiner besten Seite zeigen und das Investmentvolumen gegenüber dem ersten Halbjahr stark zulegen wird.

Davon ist unseres Erachtens jedoch keinesfalls auszugehen, da das geringere Volumen nicht durch nachlassendes Interesse der Nutzer und Investoren bedingt ist, sondern ganz im Gegenteil aus dem unzureichenden Angebot an geeigneten Immobilien resultiert. Darüber hinaus ist nach dem letzten Zinsschritt der EZB davon auszugehen, dass die institutionellen Anleger ihre Mittel noch verstärkt in Immobilien lenken werden, da der sog. Spread zwischen festverzinslichen Veranlagungen und den Immobilienrenditen dadurch größer wurde und somit Spielraum für eine weitere „yieldcompression“ besteht. Auch bekommt man für Immobilien derart attraktive Finanzierungsangebote wie kaum jemals zuvor.

132

ImmoFokus

DIE WOHNKOMPANIE ist Ihr bonitätsstarker Partner für Wohnungsbau. Unsere Neubauprojekte erfüllen alle Ansprüche an ein perfektes Immobilien-Investment: attraktive Lagen, nachhaltige Renditen und stabile Wertzuwächse. Direkt vom Bauträger, solide gebaut und top-ausgestattet.

DWK Die Wohnkompanie GmbH, Hohenstaufengasse 6 / 4. OG, 1010 Wien, 01/890 51 04, WWW.WOHNKOMPANIE.AT

Herbst 2019

133

ImFokus

Early Bird Frühstück

enjoy your day 134

ImmoFokus

Frisch gestärkt in den Tag Knapp nach Sonnenaufgang. Wenn frühmorgens Immobilienmanager ins König Ludwig bei den Riem Arcaden eilen, gibt es nur einen wichtigen Grund: Das ExpoReal-EarlyBird-Frühstück von Raiffeisen Bank International und ImmoFokus.

as EarlyBird-Frühstück mit dem ImmoFokus ist ein fixer, traditioneller Bestandteil der Expo Real. „Ich freue mich jedes Jahr erneut auf den regen Gedankenaustausch mit den Kollegen aus der Immobilienwirtschaft", betonte Eva Aschauer von der Raiffeisen International Bank bei der Begrüßung mit ImmoFokus Verlagsleiter Henrik Schaller. „Bei Süßem und Herzhaftem - die Weißwürste durften nicht fehlen - wurde bereits ein erstes

Zwischenresümee gezogen. Gemeinsamer Tenor: Toller Besuch, volle Hallen, viele interessante Gespräche.“ Gesichtet wurden, beim von ImmoFokus Relations-Managerin Tanja Klingseis perfekt organisierten Frühstück, unter anderem: Heinz Neumann, Oliver Oszwald und Florian Rode (HNP architects), Johannes Endl und Philipp Maisel (ÖRAG); Dietmar Reindl (Immofinanz), Stefan Artner (Dorda Brugger Jordis), Chris-

toph Urbanek (DLA Piper); Stephan Messner (AluKönigStahl); Karl Derfler (ADEQAT Investment), Manfred Ton und Peter Vcelouch (Cerha Hempel) Daniela Witt-Dörring (Weber Rechtsanwälte), Sven Vorih und Fabian Kaufmann (CC Real), Andreas Deutsch, Michael Weitersberger (Raiffeisen Bank International); Georg Spiegelfeld (Spiegelfeld Immobilien); Aaron Jobst und Christian Ofner (Synapplix); Zayara Emaunelli (Arco Capital); Michael Petrik (APCOA Parking). n

Herbst 2019

135

ImFokus

136

ImmoFokus

Early Bird Frühstück

enjoy your day

Herbst 2019

137

ImFokus Real Circle #18

Smart Building Wie wir mit Gebäuden das Klima retten. Welchen Beitrag kann die Immobilienwirtschaft im Kampf gegen den Klimawandel beitragen? Auf Einladung von EY Österreich, ImmoUnited, der Erste Group und dem ImmoFokus diskutierten Immobilien-Experten beim 18. RealCircle dies, nicht erst seit der „Fridays for Future“Bewegung, heiße Thema. Autor: Amelie Miller

ürzere Nutzungszyklen, schnellere Veränderungen im modernen Leben und Arbeiten sowie die rasanten technischen Entwicklungen erhöhen die Anforderungen an die Gebäudetechnik, doch lässt sich mit dem Smart Building auch das Klima retten? „Nur nachhaltige Gebäude sind smart“, ist Peter Karl, Erste Immobilien, überzeugt. Ein Smart Building muss also nicht zwangsläufig

138

ImmoFokus

nachhaltig sein. Anton Bondi, Bondi ImmobilienConsulting bringt es auf den Punkt: „Wenn wir über Smart Building reden, muss man sich immer fragen, brauche ich das wirklich oder ist das einfach ein Gadget. Wenn ich über Nachhaltigkeit rede, rede ich über Baustoffe, Fassadensysteme oder Sonstiges.“ Ein nachhaltiges Gebäude hat aber auch entsprechende Grundrisse und ist in die bestehende Infrastruktur eingeplant. „Man

muss gesamtkonzeptionell und städteplanerisch ansetzen und auch in der Flächenwidmung Aspekte setzen, die mehr Richtung Verdichtung, mehr in die Verwertung von bestehendem Raum gehen“, ergänzt Gernot Ressler, EY. Nachhaltig für den Investor ist vor allem ein Smart Building mit einer langfristigen Marktfähigkeit: „Aus der Finanzierungsperspektive spielt vor allem die Marktfähigkeit des Gebäudes eine Rolle: wie

sieht der Grundriss und die Energieeffizienz aus“, so Brigitte Bruckmüller, Erste Group.

eine Rolle“, gibt Gernot Ressler zu bedenken. Bedeutet das, dass das Smart Building letzten Endes nur ein Marketing-Gag ist? „Am Ende hat es eben doch sehr viel mit Nachhaltigkeit zu tun, damit smart nicht nur ein Marketingbegriff bleiben soll“, fasst Peter Karl zusammen.

Kann Technologie nachhaltig sein? Für den Investor zählt also die Nachhaltigkeit eines Gebäudes. Die Bauweise, entsprechende Grundrisse und die Einbettung in die Infrastruktur spielen hier eine entscheidende Rolle, aber kann auch Technologie nachhaltig sein? „Wenn wir über Smart Buildings reden, erleben wir derzeit einen Hype, der nicht gesund ist. Diese Technologien erleichtern zwar das Leben, aber eben nur Leuten, die auch sehr technikaffin sind. Zudem werden sie in Wirklichkeit vom Markt nicht nachgefragt“, ist Anton Bondi überzeugt. Aber nicht nur das Know-how der Nutzer smarter Lösungen kann ein Problem sein, sondern auch die rasante, technische Entwicklung selbst. „Ich glaube, dass sich viele Dinge relativ rasch selbst überholen werden. Die Technologie im Smart Building sollte vielleicht in 30 Jahren auch noch brauchbar sein und nicht wieder durch drei andere technologische Revolutionen überholt worden sein. Die Kompatibilität mit zukünftigen Technologien spielt hier sicherlich

Gewerbe vs. Wohnen

„Mit den steigenden Quadratmeterpreisen und den kleiner werdenden Wohnungen werden Funktionen wieder ausgelagert – z.B. die Waschmaschine und das Auto.“ Gerhard Fritz, Architekt

Nehmen wir also an, Technologie ist nachhaltig und endlich kann in der neuen Wohnung smart gelüftet, smart belichtet und smart beschattet werden – ergibt sich aus der Technologie im Smart Building also ein Mehrwert für Vermieter und Nutzer? „Der Mehrwert für den Vermieter ist in Wirklichkeit nur dann gegeben, wenn es ein Mehrwert für den Mieter ist“, erklärt Anton Bondi. Im Bereich Wohnen geht es vor allem darum, wer etwas nachfragt. „Wenn es um den klassischen Mietbereich geht, dann spielt die Effizienz von Grundrissen eher eine Rolle. Da geht es ganz stark um Leistbarkeit und übertrieben viel Technologie ist im Vermietungsbereich überhaupt nicht gefragt“, weiß Karl aus der Praxis. Der Investor wird – Sie ahnen es schon – vor allem darauf achten, dass

Herbst 2019

139

ImFokus

seine Immobilie nachhaltig geplant und gebaut ist und langfristig marktfähig ist. „Viele institutionelle Investoren investieren in nicht nachhaltige Gebäude ja gar nicht mehr“, so Karl.

140

„Wenn man ein smartes Haus bauen will, muss man die Umgebung miteinbeziehen. Ein Haus zu bauen, ohne auf die Umgebung zu achten – diese Zeiten sollten eigentlich vorbei sein.“

„Bei der Planung muss man sich auf diese sich ändernden räumlichen Situationen einstellen. Es wird mehr Kubatoren geben mit Hüllen, die sehr flexibel im Innenbereich sind.“

Christian Plas, Denkstatt

Hans Peter Kranz, EHL Immobilien

ImmoFokus

„Da geht es weniger um die technischen Spielereien. Die sind zwar vielleicht nett und man schaut sich das gerne auch mal an, aber hier wird auf die Gebäudehülle, Nachhaltigkeit und dann eben auf den Grundriss, die Lage des Objekts, U-Bahn und Co noch viel mehr Wert gelegt“, ergänzt Bruckmüller. Im Gewerbebereich sieht es jedoch völlig anders aus. „Im gewerblichen Bereich kommt es auf die geplante Nutzung an – das ist eine Grundbedürfnisnutzung ohne täglich mit dem Handbuch schlafen gehen zu müssen“, so Anton Bondi. Die Nutzungszyklen werden immer kürzer, „weil dort aufgrund der Nutzung als Gewerbeimmobilie so viele Haustechnik-Standards eingebaut werden müssen, die dann das Gebäude wahnsinnig unflexibel machen“, erklärt Anton Bondi die Ursache. Die Kosten für den Austausch der Technologie in Büroimmobi-

„Die Technologie eines Smart Buildings muss mitwachsen, damit die Sicherheit gewährleistet ist.“ Alfred Hagenauer, A-Null Bausoftware

„Das Problem ist, dass die Technik viel schneller ist als die Nutzer. Das erzeugt oft ein gewisses Angstgefühl.“ Gabriele Hauer, Erste Group

lien seien so enorm, dass sie somit leer stehen würden. Die Lösung: Back to the roots – weniger ist mehr!

Gesamtheitlicher Ansatz In vielen Kommunen setzen sich mehr und mehr Smart City- und Smart BuildingKonzepte durch. Doch was heißt das genau? Was ist smart überhaupt? Welche Vor- oder auch Nachteile bieten vernetzte Gebäude? Was bedeutet das für die Sicherheit und wie sieht es mit dem Lebenszyklus von smarten Lösungen aus? Man war sich einig: Smart Building-Konzepte funktionieren nur dann, wenn ein ganzheitlicher Ansatz verfolgt wird und nicht nur die technologische Komponente im Fokus steht. „Ganzheitlich ist es dann, wenn man die soziale Nachhaltigkeitskomponente reinbringt“, so STUWO Vorstand Florian Huemer: „Wenn man Investor ist und man nicht gerade eine soziale Agenda verfolgt, dann rechnet man ja nicht mit ein, dass man das Smart Building mit den Öffis erreichen kann und nicht mit dem

Auto fahren muss. Es müssten also von Seiten der Politik Rahmenbedingungen geschaffen werden, die das mitberücksichtigen.“ Positive steuerliche Effekte für den Investor, der diese Komponenten berücksichtigt, würden helfen, so Stefan Wernhart, Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien: „Entscheidend für Smart Buildings sind die richtigen Rahmenbedingungen. Heute wird es noch zu sehr als reiner Kostenfaktor gesehen und weniger als wertsteigernd, kostensenkend oder nachhaltig.“ Mit einem smarten Gebäudeansatz löse man einen Gordischen Knoten: Der Eigentümer investiert, weil er weiß, dass er langfristig etwas davon hat und der Nutzer bekommt energiefreundlichen, hochtechnologisierten Wohnraum. Ohne entsprechende Rahmenbedingungen, welche die Investitionen befeuern, würde man den Schritt von einzelnen Show- und Vorzeigeprojekten hin zu massentauglichen Smart Buildings aber nicht schaffen. Entscheidend sei, damit im Bestandsbau durchzudringen. 98 Prozent der Smart Buildings gibt es im Bestand, lediglich 2 Prozent im Neubau. „Da muss die Durchsatzrate eine höhere werden. Will man es massen-

„Im Wohnbereich geht es weniger um technische Spielereien. Neben der Nachhaltigkeit zählt hier vor allem die Lage des Objekts.“ Brigitte Bruckmüller, Erste Group

Herbst 2019

141

ImFokus

tauglich machen, braucht man Rahmenbedingungen für den Bestand“, so Huemer.

Die Definition von „smart"

„Ich glaube, dass sich viele Dinge relativ rasch selbst überholen werden.“ Gernot Ressler, EY

Bleibt die Frage, was denn überhaupt „smart“ ist. „Der Begriff ist für mich verwirrend, vielleicht sogar verzerrend und teilweise irreführend, weil jeder etwas anderes darunter versteht. Letztendlich hängt es wohl einfach von der Perspektive ab“, sagt Huemer. Die Frage sei, wie anpassungsfähig eine Gebäudestruktur ist, so Alfred Hagenauer von A-Null Bausoftware: „Smart ist für mich der Grad der Anpassungsfähigkeit.“ Dazu Wernhart: „Smart wird es für mich dann, wenn clevere Ansätze erlebbar werden. Das bedeutet für mich etwa, wenn wir in einem höheren Gebäude sitzen und die Sonneneinstrahlung einen gewissen Winkel hat, ist es für mich smart, wenn eine Beschattung automatisch herunterfährt, um die Innentemperatur zu regulieren.“ Smart sei es zudem auch, wenn die Ausstattung eines Gebäudes nicht nur zertifikatsgetrieben ist, sondern wirklich zusammenpasst.

Smarte Sicherheit - ein Widerspruch?

„Nur nachhaltige Gebäude sind smart.“ Peter Karl, Erste Immobilien KAG

142

ImmoFokus

Wie steht es um das Thema Sicherheit? „Die Frage ist, wie sehr sie den Nutzer überwachen. Das ist einerseits Realität, andererseits auch Panikmache. Klar ist: Die Technologie eines Smart Buildings muss mitwachsen, damit die Sicherheit gewährleistet ist. Hier sind zwei

Punkte ausschlaggebend, nämlich die Weiterentwicklung und die Frage, ob man wirklich alles einbauen muss“, sagt Hagenauer. Auch die Datensammlung sei etwas bedenklich. Um abzuschätzen, was man wirklich sammeln sollte und nützen kann, seien Pilotprojekte wichtig. In der Masse werde sich dann das durchsetzen, was für alle akzeptabel ist. Einig war man sich im Punkt, dass es ein kontinuierlicher Lernprozess ist, dass sich nicht nur die Technik selbst weiterentwickeln und verbessern müsse, sondern auch die Nutzer entsprechend geschult und aufgeklärt werden müssen, um Sicherheitslücken und Angst einzudämmen. Ein Thema waren hier auch Smart Devices als Smart Building Tools, wie beispielsweise Alexa oder Siri. „Ich weigere mich“, sagt dazu Matthias Weber von ImmoUnited und ergänzt: „Ich muss ehrlich sagen, die Alexa hätte man sich sparen können – ich sehe den Nutzen dahinter nicht.“ Dazu meint Gabriele Hauer von der Erste Group: „In solchen Fällen ist die Technik schneller als der Nutzer und so entstehen Berührungsängste.“ Aber wie lange sind Smart Building-Tools überhaupt aktuell, ab wann schon wieder veraltert? „Es ist die Frage, wie schnell sich die Innovationen im technischen Bereich entwickeln, eine Generalantwort gibt es hier nicht“, sagt Wernhart. Aber hier kann man in gewisser Weise auch einfach entgegenwirken, meint Huemer: „Man muss ja nicht immer das Neueste, das es auf dem Markt gibt,

WIE

WEM

WER

...hat dieses Haus gekauft?

...gehรถrt der Stephansdom?

...hat sich der m2-Preis entwickelt?

WAS

...hat dieses Penthouse gekostet?

Wir haben die Antworten. www.IMMOunited.com

Herbst 2019

143

ImFokus

„Für Smart Buildings sollte es endlich auch eine entsprechende Förderpolitik geben.“

„Wenn wir über Smart Buildings reden, erleben wir derzeit einen Hype, der nicht gesund ist.“

Renate Pilz, TPA

Anton Bondi, Bondi Immobilien-Consulting

auch gleich einbauen. Vielmehr sollte die Frage im Vordergrund stehen, was einen das kostet und was man dafür bekommt.“ Denn immer nur die neuesten Sachen einzubauen, weil sie neu und innovativ sind, aber den höchsten Preis aufrufen, gehe nicht. Am Ende des Tages müsse sich das alles auszahlen. Dazu Hagenauer: „Alt ist grundsätzlich kein Problem, solange es die Funktion erfüllt.“

Smarter Anforderungskatalog „Ich finde Smart Buildings bisher gut, wobei ich mich bei manchen frage, ob es nicht zu viel des Guten ist, Stichwort gläserner Mensch, Überwachung. Vorteilhaft ist es sicher in punkto Energieeffizienz“, sagt Renate Pilz, TPA. Die Frage, wie man mit smarten Methoden Energieeffizienz herbeiführen könne, sei jedoch nicht nur eine Frage der Convenience für die Mieter, sondern auch eine wirtschaftliche, ökologische und ökonomische Angelegenheit, so Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter des Immobilienstandortmanagements des Flughafen Wien. Smart Buildings verändern jedenfalls die Lebensqualität, das Zusammenleben und schlussendlich auch die Planung von Gebäuden. Man müsse sich fragen, so Hans-Peter Kranz von EHL Immobilien: „Wie lebe ich in Zukunft? Koche ich zum Beispiel überhaupt noch in meiner Wohnung oder sind das Flächen, die ich künftig nicht mehr brauche? Sind es vielleicht nur noch irgendwelche Gemeinschaftsbereiche, in denen Delivery-Boxen hinterlegt und aufgewärmt werden?“ Was die Frage aufwirft, was ‚smart‘ überhaupt sein soll, wofür es

144

ImmoFokus

steht. „Es gibt einen Wildwuchs bei der Normierung, was Smart City/Building sein soll“, sagt Christian Plas, Gründer und Geschäftsführer Denkstatt und ergänzt: „Im internationalen Spektrum prallen unterschiedliche Philosophien aufeinander, was wir darunter verstehen.“ Die Frage sei, welche Ziele man damit erreichen möchte. „Ich will nicht über ‚smartness‘ diskutieren, wenn ich nicht einmal weiß, was diese ‚smartness‘ denn liefern soll. Kurz: Ohne eine klare Anforderung an die Qualitäten von ‚smart‘ kann man die richtige Technologie gar nicht finden, weil man ja nicht weiß, was man liefern soll. „Das muss im Sinne einer Kosten-Nutzen-Rechnung durchgerechnet werden“, sagt Plas.

Wichtig sei, die Menschen abzuholen, Ängste zu nehmen und zu erklären, wie es sein wird. „Hier bedarf es viel Motivationsarbeit und eines ständigen Nachfragens, denn gewisse Ressentiments gibt es immer, die überwunden werden müssen“, sagt Pilz. Man dürfe den Menschen bei den Smart Buildings auf keinen Fall vergessen, so sieht das auch Scheibenpflug. „Der größte Schwachpunkt ist nach wie vor der Mensch. 10.000 Datenpunkte nutzen nichts, wenn der Mensch auf diese Meldungen falsch reagiert oder die falschen Schlüsse daraus zieht. Dann nutzt einem die gesamte moderne Haustechnik nichts.“ Ein weiterer Aspekt sei der Punkt, dass man sich darüber klar werden sollte, was man an smarten Lösungen überhaupt brauche und wolle. „Das ist wichtig, weil es unter anderem über den wirtschaftlichen Erfolg und die Akzeptanz des Gebäudes entscheidet“, sagt Scheibenpflug weiter.

Smarte Gebäudeplanung Was muss sich bei der Planung eines Gebäudes ändern? Der Trend gehe definitiv in Richtung mehr Volumen und mehr Flexibilität. „Bei der Planung muss man sich auf diese, sich ändernden räumlichen Situationen einstellen. Es wird mehr Kubatoren als Hülle geben, die sehr flexibel im Innenbereich sind“, so Kranz. Einig war man sich in dem Aspekt, dass der vorgegebene, strukturierte Arbeitsplatz bald ein Relikt aus vergangenen Tagen sein werde. Das sei ein Wandlungsprozess, darum dürfe der Kunde auch nicht in Smart Office ‚hineingestoßen‘ werden, nach dem Motto ‚Friss oder

stirb‘. Oder wie es Scheibenpflug formuliert: „In Smart Buildings gehört nicht nur Technik, sondern auch Hirnschmalz gesteckt.“ Das bedeutet nicht nur, den Menschen in die Gebäudeplanung miteinzubeziehen, sondern auch die Umgebung und zukünftige Entwicklungen. „Wir reden über Infrastruktur, die lange Bestand hat. Viele Planungen basieren aber auf historischen Daten. Wenn man sich etwa die Temperaturentwicklungen in Wien ansieht, merkt man, dass Wien dafür nicht gebaut ist. Zudem sollten die Zeiten vorbei sein, ein Haus zu bauen, ohne auf die Umgebung zu achten“, meint Plas. In vielen Bereichen geht es bereits heute nicht mehr ohne „smart“, wie das Beispiel des Wiener Flughafens zeigt. „Bei 100.000 Passagieren pro Tag wäre ein Terminalbetrieb ohne smarte Lösungen nicht denkbar“, sagt Scheibenpflug und ergänzt: „Von der Gebäudetechnik sind tausende Datenpunkte verbaut, die messen und Störungen aufzeichnen. Der zweite Punkt ist die Airport City. Der Office Park 4 beispielsweise ist einerseits smart in dem Sinne, dass er enorm energiesparend unterwegs ist und andererseits den Kunden das Bürokonzept der Zukunft bietet. Das geht von einer ConferenceArea, hin zu Eventflächen, einem Kindergarten, Gesundheitszentrum, Team-Working-Spaces,

Restaurants und einem Postamt. Das ist auch ein mögliches Zünglein an der Waage, was den Fachkräftemangel anbelangt.“ Dient das Smart Building also noch als Wettbewerbsvorteil oder ist es bereits state-of-the-art? „Den Wettbewerbsvorteil durch ein Smart Building bekommt man dadurch, indem man es schafft, qualifizierte Mitarbeiter durch intelligente Gebäude anzulocken, in denen sich diese wohlfühlen und die Infrastruktur zur Verfügung stellt, die sie brauchen – vom Kindergarten bis zur Kantine“, erklärt Pilz. Was dabei noch viel zu kurz komme, seien die Bemühungen der Politik. Man war sich einig, dass man mit entsprechenden Steuermitteln und Förderungen sehr viel steuern könnte. Daher war auch der Appell an die Politik einstimmig: „Für Smart Buildings sollte es endlich auch eine gute Förderpolitik geben.“

Die Angst vor dem Smart Home „Es ist wichtig, klare rechtliche Rahmenbedingungen zu schaffen, damit die eigenen vier Wände zu einem sicheren Smart Home werden,“ weiß Julia Moser, EY Law, wenn es um die Frage geht, wie die Angst des Nutzers zum gläsernen Menschen zu werden minimiert werden kann. So werden in modernen Privathaushalten meist Verbrauchsdaten gespeichert,

„Wir müssen den Menschen wieder einen Rückzugsort bieten, auch einen digitalen, nicht nur einen virtuellen.“ Helga Kauf, Flair Bauträger

Herbst 2019

145

ImFokus

„Für ein Smart Building braucht man eine gute Kosten-Nutzen-Relation für die eigene wirtschaftliche Nutzungsdauer. Derzeit sind aber die politischen Rahmenbedingungen dafür noch nicht geschaffen.“ Florian Huemer, STUWO AG

beispielsweise für Warmwasser und Strom. Auch können zeitliche Gewohnheiten der Bewohner gespeichert werden, von den Anwesenheitszeiten über Zeitpunkte, in denen das Haus betreten und verlassen wird. Die Smart City liefert eine Menge neuer Daten, stellt aber auch einen Angriff auf das Privatleben dar. „Es lebe der Fortschritt – in jeder Hinsicht. Die Leute müssen aber mitkommen können, sie müssen den Fortschritt durch Bildung bewältigen können, damit ihnen dieser nicht davonläuft“, so Andreas Millonig, IMMOunited. Ein weiteres Problem erkennt Millonig in der Tatsache, dass oftmals die Zeit fehle, sich mit Technologien auseinanderzusetzen und diese schlichtweg angenommen werden. „Gerade junge Menschen nutzen die Dinge, ohne sich zu überlegen, was das für Konsequenzen haben kann“, merkt Moser an. Oftmals wird auch nur ein Bruchteil der Möglichkeiten, die neue Technologien eröffnen vom Verbraucher genutzt, ist sich die Gruppe einig.

„Es lebe der Fortschritt – in jeder Hinsicht. Die Leute müssen aber mitkommen können, sie müssen den Fortschritt durch Bildung bewältigen können, damit ihnen dieser nicht davonläuft.“ Andreas Millonig, IMMOunited

Nachhaltigkeit dank technologiegestützter Effizienz

„Digitalisierung und Disruption werden auch unsere Branche radikal verändern. Was für unsere Kinder selbstverständlich ist, werden wird sich unsere Generation mühsam erarbeiten.“ Philipp Kaufmann, KaBB

146

ImmoFokus

Können technologiegestützte Effizienzansätze ausreichen, eine nachhaltige Stadt zu gestalten? „Die Ökologie geht bei der Shared Economy nach hinten los - beim Carsharing werden Strecken gefahren, die vorher nicht mit dem Auto gefahren worden wären. Bei den E-Scootern passiert jetzt dasselbe – sie verbrauchen Strom, der vorher nicht gebraucht wurde – die Strecken wurden früher zu Fuß gegangen“, stellt Andreas Millonig fest. „Gemeinschaftliches Nutzen ist primär eine Frage des verfügbaren Kapitals. Wenn ich 30.000 Euro habe, um mir ein Auto zu kaufen und es, wenn überhaupt, nur zwei Stunden am Tag nutze, ist das gebundenes Kapital. Durch Sharing-Modelle ist das Kapital nicht gebunden. Außerdem werden das Risiko und die Verantwortung auf den Anbieter abgewälzt“, gibt Gerhard Fritz, Sachverständiger und Architekt, zu bedenken. Nachhaltigkeit beinhaltet aber nicht nur Effizienz und Technologie. „Man muss Nachhaltigkeit auch in Richtung Klimaeffizienz denken – Pflanzen in Wohnanlagen und Dächern können die Temperaturen senken und dadurch kann man Klimaanlagen einsparen“, ergänzt Helga Kauf, Flair Bauträger, die Diskussion.

Wo Licht ist, ist starker Schatten. So sehr das Smart Building das Potenzial hat, das alltägliche Leben zu erleichtern: „Ein

Mensch, der im Frühjahr – wenn die Sonnenstrahlen kommen – das Fenster nicht aufmachen darf, ist ein armer Mensch. Die digitale, virtuelle Welt ist eine Ebene, es gibt aber auch die haptische Ebene, die nicht vergessen werden darf,“ so Kauf. Macht smart gar dumm? „Ein Philosoph hat einmal gesagt: Alles, was wir auf Automatik umstellen, verlieren wir als Fähigkeit, es selbst zu denken,“ wirft Kauf ein. „Sich eine Telefonnummer zu merken ist heute nicht mehr notwendig, aber Fähigkeiten zu erhalten und vorausschauend zu denken oder mit einer Problemsituation umgehen zu können, das geht zunehmend verloren“, schließt sich Millonig der Meinung seiner Vorrednerin an. Gerhard Fritz betrachtet das Ganze etwas pragmatischer: „Mit den steigenden Quadratmeterpreisen und den kleiner werdenden Wohnungen werden Funktionen wieder ausgelagert – z.B. die Waschmaschine und das Auto.“ Fest steht, „wir müssen den Menschen wieder einen Rückzugsort bieten, auch einen digitalen, nicht nur einen virtuellen“, so Kauf. Entscheidend dabei ist „die Stärkung des Verantwortungsbewusstseins jedes Einzelnen“, betont Moser. n

Wolfgang Scheibenpflug, Flughafen Wien AG

VON DEN BESTEN LERNEN

„In Smart Buildings gehört nicht nur Technik, sondern auch Hirnschmalz gesteckt.“

ARS AKADEMIE – WEITERBILDUNG MIT EXPERTISE UND WOHLFÜHLFAKTOR Als Österreichs größter privater Fachseminaranbieter bieten wir Ihnen jährlich über 1.200 verschiedene Veranstaltungen für Ihre berufliche Weiterbildung.

Topaktuelle Seminarhighlights für Sie im Überblick! 20655

„In Zusammenhang mit Smart Building-Tools muss ich schon sagen: Die Alexa hätten wir uns echt sparen können. Ich weigere mich, sie einzusetzen.“

15.11.19, Wien

22118 18.11.19, Wien

Matthias Weber, IMMOunited

„Es ist wichtig, klare rechtliche Rahmenbedingungen zu schaffen, damit die eigenen vier Wände zu einem sicheren Smart Home werden.“ Julia Moser, EY Law

„Ein Smart Building muss ein ganzheitlicher Ansatz technischer, sozialer und politischer Natur sein. Die Vernetzung all dieser Dinge ist smart.“ Stefan Wernhart, EHL Gewerbeimmobilien

Digitales Immobilienmarketing Vermarktung von Immobilien im technologischen Wandel – Trends und Entwicklungen mit Dipl.-HTL-Ing. Mag. (FH) Mag. Sittler A. Körbler, MA • J. Königstätter

Datenschutz in der Immobilienwirtschaft Praktische Anwendung der DSGVO für die Immobilienbranche mit RA MMag. Harasser

22126

Ausbildung fachkundiger Sachverständiger

19.–21.11.19, Wien

für Objektsicherheitsprüfungen für Wohnbauten mit DI Zowa • Arch. DI Baum Ing. Riemer, MSc

22152 21.11.19, Wien

Business Intelligence / Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft

11050

Jahrestagung Hausbesitz und Zinshaus

3.12.19, Wien

21482 13.12.19– 26.05.20, Wien

Implementierung bzw. Ausbau eines MIS für kennzahlengesteuertes Reporting mit Mag. (FH) Schwarz, MA, MRICS

Aktuelle Rechts-, Steuer- & Praxisfragen inkl. Bewertungsbeispiel mit Doz. (FH) Mag. Kothbauer Bmstr. KommR Ing. Schöbinger u. a.

Lehrgang Immobilienmakler-Assistent Zertifizierte Ausbildung nach ONR-43001-1 mit Doz. (FH) Mag. Kothbauer • M. Klinger, B.A. Prof. Mag. Malloth, FRICS • RR Jauk StB Univ.-Lekt. Mag. Pinter u. a.

SUCHFELD auf ars.at eingeben! Einfach die Kursnummer in das Das Gesamtprogramm finden Sie auf www.ars.at!

JETZT ANMELDEN!

Herbst 2019 147 office@ars.at • +43 (1) 713 80 24-0 ARS Akademie • Schallautzerstr. 2-4 • 1010 Wien

ImFokus Zum Autor Reinhard Krémer ist Chefredakteur von medianet financenet und schreibt unter anderem für Finanz- und Wirtschaftsmedien wie Forbes, die Tageszeitung „Der Standard“ oder BusinessPeople.

Ist Smart auch wirklich clever? Kommentar: Reinhard Krémer

n Smart Building liegt im Trend und mit Fortschreiten der Digitalisierungswelle wird auch der Ruf nach mehr smarter Technik in Gebäuden immer lauter. Denn „das Durchschnittliche gibt der Welt ihren Bestand, das Außergewöhnliche ihren Wert“, wusste schon der Lyriker und Dramatiker Oscar Wilde. Und so ist das Anwesen des Microsoft-Gründers Bill Gates am Lake Washington bei Seattle ein außergewöhnlicher Bau, nicht nur wegen der Wohnfläche von satten 6100 Quadratmetern setzt es einen Rekord. Es ist ein Smart Building vom Feinsten: Passend zum früheren Job des Erbauers, quasi ein einziger Computer. Alle Funktionen werden zentral über Touchpad-Fernbedienungen gesteuert, was bei der Einweihung noch revolutionärer war als es heute ist. Per Pin-Code, der beim Betreten des Hauses vergeben wird, macht es jeden Bewohner sowie den jeweiligen Aufenthaltsort desselben aus. Dort wird dann das Licht an die jeweilige vorprogrammierte Lieblingseinstellung angepasst und detto die Temperatur der Klimaanlage hoch- oder heruntergefahren. Damit man sich so richtig heimelig fühlt, berieseln und „verfolgen“ auf Wunsch auch Lautsprecher, die unter den Tapeten eingebaut wurden, mit der individuellen und vorher ausgesuchten Musikberieselung die Bewohner. Doch auch hierzulande geht der Trend Richtung Technik und noch mehr Technik - durch sie ist schon so viel möglich, dass man sich vernünftigerweise fragen muss, ob das alles auch tatsächlich noch Sinn macht. Denn den Kühlschrank, der selbständig Essen nachbestellt, braucht in Wahrheit niemand. Und wer dann am Sonntag mit knurrendem Magen vor dem leeren Ding steht, das wegen eines technischen Defekts „vergessen“ hat,

148

ImmoFokus

sich selbst und damit auch den Bauch seines Besitzers zu füllen, wird sich fragen, ob „smart“ denn auch wirklich „clever“ ist. Besitzer von High-Tech Alarmanlagen, die so hochempfindlich sind, dass schon Nachbars Katze, die auf´s Fensterbrett springt und damit einen Großalarm auslöst, können mit dunklen Ringen unter den Augen von ihren kurzweiligen, nächtlichen Gesprächen mit den eilig herbeigeeilten Securities erzählen und dabei herzhafte Flüche über die moderne Technik loswerden. Wenn das teure Stück statt mit Sirenengeheul als „stiller Alarm“ mit der Polizei direkt verkabelt ist, freuen sich zwar die Nachbarn, dass wenigstens ihre Nachtruhe ungestört bleibt, doch die „Freunde & Helfer“ werden spätestens beim dritten unnötigen Einsatz über die Sinnhaftigkeit des teuren Stücks räsonieren. Da ist das Smart Metering, das heuer kräftig gepusht wird und schon bald überall Standard sein soll, vielleicht noch das kleinere Übel. Hier wollte die Alpenrepublik einmal ganz vorne mit dabei sein: Statt die Vorgaben der EU mit 80 Prozent eingebauten Smart Metern bis zum Jahr 2020 einzuhalten, legte man sich hierzulande doch gleich mit reschen 95 Prozent bis zum Jahr 2019 fest. Doch so einfach geht’s nicht: Die Kosten für die Stromkunden seien nämlich ungewiss und intransparent, kritisiert der Rechnungshof. Beim Stromsparen helfen die schlauen Zähler nicht wirklich, denn sie zeigen nur an, welche Geräte wie viel verbrauchen - aber das kann ein handelsübliches Messgerät um ein paar Euro genauso. Und auch ohne Smart Meter weiß jeder, der ein bisschen Hausverstand hat, dass sein Wäschetrockner mehr Kilowattstunden schluckt als das Lämpchen am Klo...

Advertorial

Angemessene Renditemiete Neue Richtlinien bei Vermietungen durch GmbHs und Stiftungen an nahestehende Personen.

Die Errichtung einer Immobilie zur Überlassung an nahestehende Personen ist meist ein konfliktreiches Thema in Betriebsprüfungen. Als Folge einiger höchstgerichtlicher Entscheidungen zur steuerlichen Anerkennung von Vermietungen war das BMF veranlasst, seine bisherige Sichtweise zu ändern und hat deshalb kürzlich neue Richtlinien veröffentlicht. Die Kernaussagen sollen anhand folgenden Beispiels dargestellt werden: Eine GmbH errichtet ein Objekt um 2,5 Millionen Euro und vermietet dieses an den Eigentümer der GmbH.

Funktionierender Mietenmarkt

Fotos: Franz Helmreich, Matthias Nemmert

In einem ersten Schritt muss geprüft werden, ob es einen funktionierenden Mietenmarkt gibt. Dieser liegt nach Ansicht der Finanzbehörde vor, wenn ein wirtschaftlich agierender Investor, der nur am Mietertrag interessiert ist – unter Außerachtlassung der Wertsteigerung der Immobilie – in ein solches Objekt investieren würde. Liegt ein solcher Mietenmarkt vor und entspricht die vereinbarte Miete dieser Marktmiete, wird die Vermietung steuerlich anerkannt. Dies inkludiert neben der ertragsteuerlichen Anerkennung auch einen Vorsteuerabzug aus den Errichtungskosten. Liegt die verein-

LeitnerLeitner Wirtschaftsprüfer Steuerberater

barte Miete unter der Marktmiete, liegt eine verdeckte Ausschüttung vor, das heißt 27,5% KESt bei natürlichen Personen (bzw 37,93% wenn natürliche Person die KESt der Gesellschaft nicht ersetzt) auf die Differenz zwischen Marktmiete und tatsächlicher Miete und es kann zu einer Einschränkung des Vorsteuerabzugs kommen.

Renditemiete Liegt kein funktionierender Mietenmarkt vor oder kann ein solcher vom Investor nicht nachgewiesen werden, ist eine abstrakte Renditeermittlung vorzunehmen. Auf Basis der Rechtsprechung des VwGHs geht die Behörde davon aus, dass im Allgemeinen eine Miete von 3% - 5% der Anschaffungskosten zu erzielen sei. Im obigen Beispiel wären dies bei einer angenommenen 4%igen Renditemiete 100.000 Euro Jahresmiete. Liegt die vereinbarte Miete unter der Renditemiete, liegt eine verdeckte Ausschüttung in Höhe der Differenz vor, das heißt 27,5% KESt bei natürlichen Personen (bzw 37,93% wenn natürliche Person die KESt der Gesellschaft nicht ersetzt) und es kann zu einer Einschränkung des Vorsteuerabzugs kommen. Die vorstehenden Regelungen gelten sowohl für Kapitalgesellschaften, die Immobilien an den

Am Heumarkt 7 A-1030 Wien Tel: +43 /1/718 98 90 Fax: + 43 /1/718 98 90 - 804 E-Mail: wien.office@leitnerleitner.com

Gesellschafter vermieten, als auch für Stiftungen, die Immobilien an Begünstigte überlassen. Wichtig ist, sich bereits vor der Anschaffung bzw Errichtung Gedanken über einen funktionierenden Mietenmarkt und gegebenenfalls über die Renditemiete zu machen und dies zu dokumentieren, da den Nachweis über das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarkts der Steuerpflichtige zu erbringen hat. n

Philipp Kowatsch, Steuerberater bei LeitnerLeitner Wien

Harald Galla, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf Immobilientransaktionen.

Herbst 2019

149

ImFokus Zum Autor Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB). Im Zivilberuf ist Prunbauer Rechtsanwalt in Wien.

Angriff auf den Mittelstand Kommentar: Martin Prunbauer

n Diskussionen über eine „Millionärssteuer“ oder „Reichensteuer“ eignen sich besonders in Wahlkampfzeiten vortrefflich, in der Öffentlichkeit die Neiddebatte zu schüren. Kaum jemand fühlt sich „reich“ – die Definition von „reich“ nimmt der Gesetz- und Verordnungsgeber vor. Inkassiert wird diese Steuer von einer Regierung, die bei diesem Gesetzgeber eine Mehrheit hat. Gerade wenn eigentumsfeindliche Mehrheiten das Sagen haben, entsteht ein echter „Enteignungs-Limbo“, bei dem die Grenze immer weiter nach unten wandert, tief in den Mittelstand hinein. Fraglich ist auch, welches Vermögen herangezogen wird – es entsteht eine „Schnüffelsteuer“. Um durch Eigentumssteuern ein wirklich nennenswertes Aufkommen zu erzielen, müsste tief in die Substanz eingegriffen werden und damit sowohl Betriebe als auch der Mittelstand zur Kasse gebeten werden. Genau aus diesem Grund wurden Vermögenssteuern im Jahr 1993 unter dem SPÖ-Finanzminister Lacina wieder abgeschafft. Forderungen einer Wiedereinführung sind mittlerweile wieder hochaktuell und gefährlich. Wie schnell Freibetragsgrenzen durch Tanz des „EnteignungsLimbo“ nach unten wandern, zeigte sich allzu

deutlich an der Vermögenssteuerdiskussion, die 2011 ihren Ausgang nahm: Der damalige AK-Präsident Tumpel hatte eine Grenze von einer Million Euro ins Spiel gebracht. Keine zwei Jahre später landete diese – so die Forderungen des damaligen ÖGB-Präsidenten Foglar – bei 150.000 Euro. Eigentumssteuern sind Substanzsteuern, die unabhängig vom wirtschaftlichen Erfolg eine laufende Abgabenschuld generieren und somit auch dann bezahlt werden müssen, wenn keine oder nur geringe Einnahmen erzielt werden. Besonders betroffen wären Menschen, die zwar Vermögen – etwa durch Besitz eines Hauses oder einer Wohnung – haben, aber über kein entsprechend hohes Einkommen verfügen. Aber nicht nur private Haus- und Wohnungseigentümer hätten schwere Nachteile zu befürchten, sondern auch Betriebe, die beispielsweise wie ein Hotel auf eine gute Lage ihrer Immobilien angewiesen sind. Denn gerade bei einer Immobilie besteht dessen Wert oft nur auf dem Papier und eine Substanzbesteuerung könnte einer „Enteignung“ schon recht nahekommen. Länder wie die Schweiz oder die USA haben zwar Vermögenssteuern, dafür aber geringe Einkommenssteuern. Das österreichische Steuerrecht hingegen basiert auf einem Ertragssteuersystem und enthält darüber hinaus bereits eine ganze Palette an vermögensbezogenen Steuern wie etwa Grundsteuern und diverse Infrastrukturabgaben. Es darf auch nicht übersehen werden, dass Österreich im EU-Vergleich mit der fünfthöchsten Steuer- und Abgabenquote auf den Top-Plätzen rangiert. Wenn Befürworter dieser Steuern mit der Schaffung von Verteilungsgerechtigkeit argumentieren, ist diesen entgegenzuhalten, dass Österreich aufgrund des sogenannten Gini-Koeffizienten bei der Einkommensverteilung bereits zu den Weltmeistern zählt. Vermögenssteuern rauben der Gesellschaft die Motivation, privates Eigentum zu bilden und zu erhalten. In unserem aktuellen Steuergefüge sind diese Steuern sozial ungerecht, denn sie sind ein Anschlag auf die Leistungsgerechtigkeit, gehen auf Kosten des Mittelstandes und schaden dem Wirtschaftsstandort Österreich.

150

ImmoFokus

Zum Autor KR Michael Pisecky ist Geschäftsführer der s Real und Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilientreuhänder.

Kann eine Dienstleistung eines Maklers „SMART“ sein? Kommentar: Michael Pisecky

n Nun das Wort „smart“ wird derzeit vielseitig verwendet und verzerrt. Eng gesehen lautet die Übersetzung „chic, elegante und/oder , intelligente“ , warum nicht auch Dienstleistung des Maklers. In unserer Berufsgruppe ist nach den Aufregungen rund um das Bestellerprinzip kurz vor der Wahl wieder etwas Ruhe eingekehrt. Aber wir sollten diese Ruhe und vor allem die gewonnene Zeit nützen. Denn mit der konzentrierten Kraft des Fachverbandes der Fachgruppen des ÖVI und vieler Mitglieder unserer Berufsgruppe und dem Wirtschaftsbund ist es gelungen, dass kein Beschluss zum Bestellerprinzip gefallen ist. Wir müssen jedoch sehen, dass wir Zeit nicht die Diskussion gewonnen haben. Die Vorwürfe der Mietervertreter oder Politiker, dass der der bestellt auch zahlen soll und nicht der Vertragspartner oder im Extremfall nur der Vertragspartner und mögliche Minderleistungen, wie mangelnde Erreichbarkeit, Massenbesichtigungen, unklare und fehlende Informationen etc. bleiben im Raum. Das Argument, dass hier Arbeitsplätze verloren gehen, habe ich persönlich nie verwendet. Wenn unsere Dienstleistung nicht von unseren Kunden bestellt und beauftragt wird, ist sie nicht erforderlich und das kann der Gesetzgeber nicht ändern. Es sei denn er schafft uns einen geschützten Markt, den es in manchen Bereichen in Österreich gibt, aber in so einen würde ich nicht arbeiten wollen.

aber wo ist der Mehrwert, warum wir beauftragt werden, was vielleicht nicht gleich digital „ersetzt“ werden kann? Ich glaube, dass der Kern unserer Dienstleistung Sicherheit und Beratung ist, ergänzt durch Convinience. Daher werden wir „smarter“ wenn wir unsere Kunden beraten uns überhaupt um sie und nicht nur um ihre Liegenschaften kümmern. Wenn wir wirklich als Sachverständige die Liegenschaften umfassend aufbereiten und die nicht gestellten Fragen beantworten, unsere Informations- und Aufklärungspflicht betonen und klar stellen, dass wir dafür haften. Und eines habe ich noch: Wenn wir für beide Seiten arbeiten, wovon ich noch immer überzeugt bin, dass das geht, dann müssen auch beide Seiten eine Provision an uns bezahlen. Dies führt dazu, dass es nur schriftliche,, im wesentlichen Alleinvermittlungsaufträge gibt, mit marktadäquaten Angebotspreisen und einer entsprechenden Abgeberprovision. Wenn wir Alleinvermittlungsaufträge haben und am Marktplatz – Projekt des Fahverbandes und des ÖVI, kooperieren, im Sinne der Abgeber und der Interessenten, also bereit sind für Gemeinschaftsgeschäfte, dann ja dann … … sind wir nahe an einer zukunftsfähigen „SMARTEN“ Dienstleistung.

Nutzen wir die Zeit um unsere Dienstleistung „smarter“ zu machen. Gehen wir davon aus, dass Namhaftmachung und umfassende Informationsaufbereitung wichtig , aber vom Kunden als selbstverständliche vorausgesetzt wird. Dies ist also Grundlage unserer Dienstleistung

Herbst 2019

151

ImFokus Zum Autor Andreas Köttl ist Vorstandsmitglied und CEO der value one holding AG. Seit 2017 ist er Präsident der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI).

Smart Buildings Kommentar: Andreas Köttl

n Wann ist ein Gebäude smart? Eine interessante Diskussion, die sich in letzter Zeit hauptsächlich um die Themen der Digitalisierung, des IoT (Internet of Things) rankt. Zweifellos interessant, aus der modernen Gebäudetechnik nicht mehr wegzudenken, aber für eine Beurteilung eines Gebäudes als „smart“ viel zu kurz gegriffen, zumindest aus Sicht der ÖGNI. Bei uns beginnt ein smartes Gebäude bei einer großartigen Architektur. Sie gestaltet ein Gebäude, das optisch und funktionell in seine Umgebung eingebettet ist, ein Gebäude, das einen energieeffizienten Betrieb mit hohem Komfort für die Nutzer verbindet. Sie schafft mittels Begrünung und Gestaltung ein Mikroklima, das Wohlfühlen trotz Klimawandel ermöglicht, ist auf eine lange Nutzungsdauer ausgerichtet und bietet Flexibilität, die Umnutzungen im Laufe der Zeit ermöglicht. Handelt es sich um einen Zweckbau, ermöglicht die Architektur einen einfachen und vollständigen Recyclingprozess am Ende der Nutzungsdauer. Smarte Gebäude sind aus ökologisch unbedenklichen Baustoffen errichtet. Uns ist bewusst, dass in der Entwicklung in diesem Gebiet noch nicht alle Möglichkeiten ausgenutzt sind, wissen aber, dass wir Nachhaltigkeit nur in einem betriebswirtschaftlich sinnvollen Ausmaß fordern können. Hier helfen EPD’s, die Produkte sehr genau zu beurteilen und damit eine Basis für die Entscheidung über Baustoffe bieten zu können. Die technische Gestaltung smarter Gebäude ist für uns sehr wichtig. Wir glauben, dass es auch dem Klimaschutz dient, wenn zukünftige technische Entwicklungen ohne größeren baulichen Aufwand in Gebäuden installiert werden können. Ausreichende Kabelkanäle und Versorgungsschächte für beispielsweise zukünftige Sensorik halten Gebäude zukunftsfit ohne heute bereits genau zu wissen, in welche Richtung sich die Technik zukünftig entwickeln wird oder welche zukünftigen Nutzungen das Gebäude haben wird. Smarte Gebäude sind effizient zu betreiben. Ein möglichst geringer Energieverbrauch ist wichtig, wir sehen die Unterstützung der Arbeit des

152

ImmoFokus

Facility Managements aber auch als essentiell für eine Bewertung einer smarten Immobilie an. Eine sinnvolle Sensorik kann hier helfen, wenn die Daten gefiltert, kombiniert und analysiert werden. Predictive Maintenance wird erst durch richtig analysierte Daten möglich und kann den Aufwand der Wartung smart gestalten. Eine exakte Darstellung von Gebäuden in einem digitalisierten „Zwilling“ kann die Arbeit des Facility Managements ebenfalls deutlich erleichtern, viele Unternehmen arbeiten bereits an der Implementierung von BIM. Dafür gibt es zwei Voraussetzungen: alle beteiligten Unternehmen müssen BIM-fit sein und die Daten müssen richtig, überschaubar und gewartet sein. Ein mit BIM durchgehend betriebenes Gebäude ist ganz sicher smart. Die Planung, Errichtung und der Betrieb von smarten Gebäuden erfordert einige Anstrengungen, aber was passiert mit dem Bestand? Geben wir die Idee auf, den Bestand smart zu gestalten? Die ÖGNI will das nicht, wir verfolgen den Gedanken weiter, den Bestand in Richtung smart und effizient zu sanieren, wohl wissend, dass dafür Rahmenbedingungen neu geschaffen werden müssen. Der Gesetzgeber ist gefordert, wenn Nachhaltigkeit nicht nur ein Lippenbekenntnis bleiben soll.

Advertorial

Die Immobilie der Zukunft ist nachhaltig Das Thema Nachhaltigkeit berührt immer mehr Lebensbereiche. So setzt auch die Immobilienbranche verstärkt auf nachhaltige Gebäude mit entsprechenden Zertifizierungen. Aber auch für Kunden wird das Thema immer wichtiger. Sie suchen Anlagemöglichkeiten, die Ertrag liefern und gleichzeitig nachhaltig sind. Gütesiegel dienen als Orientierungshilfen bei der Suche.

enau da setzt die ERSTE Immobilien KAG als Fondsanbieter und Immobilieninvestor an. Mit dem ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS wurde 2016 der erste nachhaltige Publikumsimmobilienfonds aufgelegt. Ende 2018 bekam der Fonds das staatliche Umweltzeichen im Bereich Finanzprodukte verliehen. Es ist damit ein Wegweiser für Anleger. Fotos: Klaus Ranger, weerapat1003, Alberto Masnovo

Nachhaltigkeit im Fokus Die Erfüllung der klimaaktiv Qualitätskriterien sowie der Nachhaltigkeitskatalog der

ERSTE Immobilien KAG sind die Basis für jedes Investment für den Fonds. Damit werden hohe Anforderungen an die Immobilien gestellt. Die Immobilienwirtschaft hat bereits auf den steigenden Bedarf an zertifizierten Immobilien reagiert und wird auch weiter gefordert sein. Denn auch auf Grund neuer gesetzlicher Bestimmungen ist ein stärkerer Fokus auf nachhaltige Veranlagungsprodukte zu erwarten. So wird auf europäischer Ebene gerade die sogenannte „Taxonomie-Verordnung“ diskutiert, die einen Rahmen schaffen soll, nachhaltige Investitionen zu erleichtern und zu fördern. n

Wichtige rechtliche Hinweise Hierbei handelt es sich um eine Werbemitteilung. Bitte beachten Sie, dass eine Veranlagung in Wertpapiere neben den geschilderten Chancen auch Risiken birgt. Der „Prospekt und Informationen für Anleger gemäß § 21 AIFMG“ und die Wesentliche Anlegerinformation/KID werden entsprechend den Bestimmungen des Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG) BGBl. I Nr. 135/2013 iVm dem ImmoInvFG BGBI. Nr. 80/2003 idjF erstellt und im „Amtsblatt zur Wiener Zeitung“ veröffentlicht. Die Prospekte in deutscher Sprache sowie das Datum der letzten Veröffentlichung liegen am Sitz der ERSTE Immobilien KAG (Emittentin, Am Belvedere 1, 1100 Wien) sowie der Erste Group Bank AG (Depotbank bzw. Verwahrstelle) kostenlos auf.

„Wir als ERSTE Immobilien KAG kennen beide Seiten. Zum einen sind wir Immobilieninvestor. Zum anderen wissen wir, was Anleger suchen. Nachhaltige Investments sind für uns daher ein Gebot der Stunde.“ Peter Karl, CEO ERSTE Immobilien KAG

Herbst 2019

153

ImFokus Zum Autor Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien.

Nie einen Schritt voraus Kommentar: Hans Jörg Ulreich

n Die wichtigste Grundlage für eine Smarte City sind die richtigen politischen Rahmenbedingungen und Weichenstellungen. 2011 (!) rief der damalige Wiener Bürgermeister Dr. Michael Häupl die Initiative „Smart City Wien“ ins Leben. Seither wurden dazu von der Stadt zahlreiche Seiten publiziert, Initiativen gegründet und unzählige Expertenrunden zu diversen Themen einberufen. Ich bin der Thematik, liebe Leserinnen und Leser, mittlerweile ein wenig müde. Lassen Sie mich erklären warum.

Doch nicht nur Branchenkenner wissen, dass wir hier weit von der aktuellen Realität abweichen. Sanierungen oder Neubauten im innerstädtischen Bereich mit mehr Höhe, Dichte und Freiflächen lässt die Wiener Flächenwidmung nur mit schwierigen Ausnahmeverfahren zu. Der Ermessensspielraum der entscheidenden Beamten war immer eng und nach den jüngsten Verdachtsmomenten gegen die zuständige Magistratsabteilung vermutlich Geschichte. Die Fakten in Wien und das Strategiepapier zur smarten Stadt driften in meinem Bereich jedenfalls ordentlich auseinander.

Es gibt sie, die Menschen, die wissen, wie wir in Österreich die Urbanisierung, ein friedliches Miteinander, ressourcenschonende Großstädte und Umweltschutz unter gleichbleibender, guter Lebensqualität unter einen Hut bringen.

Wer Wien grün, zukunftsorientiert und umweltschonend gestalten will, scheitert mit Sicherheit nicht nur wie ich im Wohnbau an den veralteten rechtlichen Rahmenbedingungen, der Bürokratie und der Unbeweglichkeit der Politiker.

Es gibt viele Unternehmen, die diese Strategien seit langem konsequent verfolgen und umsetzen. Für eine Vielzahl von Menschen zählen die futuristisch anmutenden Konzepte heute bereits zur Lebensund Unternehmensstrategie.

Diese legen beim Thema „Smart Cities“ zwar großen Wert darauf, bei allen Aktionen prominent und plakativ ganz vorne zu stehen. Geht es jedoch an das Eingemachte, an das konkrete Umsetzen, dann bleiben politische Verantwortliche gerne ein, zwei Schritte hinten zurück.

Grenzen werden heute, in meinem Bereich ausschließlich durch die Politik gesetzt. Ein Beispiel: in der Strategie zur Smart City Wien ist geplant, die Zahl der PKWs bis 2030 pro 1.000 Einwohner auf 250 herabzusetzen. Gleichzeitig bleibt aber heute die verpflichtende Stellplatzerrichtung für Bauträger aufrecht, obwohl bereits heute in Wien die Anzahl an PKWs weniger steigt als die Zahl der Bevölkerung und wir in manchen Wiener Bezirken das politische Ziel von 2030 bereits fast erreicht haben.

Viel Zeit, aufzuholen, bleibt allerdings nicht.

Noch ein Beispiel: Im Smart City Wien Strategiepapier ist geplant, Bestand zu verdichten und Mikroklimazonen in der Stadt durch mehr Balkon- und Freiflächen zu schaffen, sowie ungenutzte Flächen in der Höhe zu nutzen, weil nämlich die Bewohnerzahl in innerstädtischen Gebieten und Gründerzeitvierteln viel drastischer steigt als im restlichen urbanen Raum. Kurz gesagt: Nachverdichtung muss her.

154

ImmoFokus

Zum Autor a.o. Univ. Prof. Dr. Gunther Maier: Wirtschaftsuniversität (WU) Wien, an der er als Gründer das Forschungsinstitut für Raum- und Immobilienwirtschaft leitet. Er ist Experte für Regionalökonomie.

„Smart“ ist das neue Zauberwort Kommentar: Gunther Maier

n Die Digitalisierung hat die Stadt erreicht. „Smart“ ist das neue Zauberwort und „Smart City“ sein stadtentwicklungspolitischer Kulminationspunkt. Je nach Stadt und Standpunkt verbergen sich dahinter ganz verschiedene Dinge. Meistens spielen digitalisierte Instrumente und Dienste wie Smart Meters und Smart Grids eine wichtige Rolle und hinter dem Konzept steht das Versprechen, die Städte effizienter, fortschrittlicher, grüner und sozial inklusiver zu machen. Die Vorstellungen davon, wie dieses Versprechen erfüllt werden kann und welche Schritte dafür notwendig sind, gehen allerdings weit auseinander. Nicht alles, was digitalisiert ist und über eine App am Smartphone gesteuert und arrangiert werden kann, ist für jeden erstrebenswert und von Vorteil. Der Zores, den viele Städte derzeit mit E-Scooter-Anbietern und mit Online-Buchungsdiensten wie Airbnb haben, illustriert das recht deutlich. Natürlich ist die Digitalisierung ein Megatrend, der auch vor den Städten nicht Halt macht. Natürlich stecken in der Digitalisierung viele Chancen für die Menschen und Unternehmen in der Stadt und für die Stadtpolitik und es gilt, diese Chancen zu erkennen und zu nutzen. Wovor man aber auch sehr deutlich warnen muss, ist, „Smart City“ als Allheilmittel zu betrachten und die gesamte Stadtentwicklungspolitik an „Smart City“-Strategien auszurichten. Diese Warnung rührt gar nicht so sehr aus einer Skepsis, den Segnungen der Digitalisierung gegenüber, sondern vielmehr aus dem Charakter von Städten. Städte sind hoch komplexe Systeme mit ganz verschiedenen Akteuren mit unterschiedlichsten Interessen und Zukunftsvorstellungen, die über verschiedene Mechanismen verbunden sind und aufeinander reagieren. Der Bau von Wohnungen in einem Teil der Stadt schafft nicht nur dort neuen Wohnraum für Bewohner, sondern generiert neue Verkehrsströme, beeinflusst die Immobilienpreise in anderen Teilen der Stadt, verändert die Entwicklungschancen für andere Investoren dadurch, dass es potenzielle Nachfrager und Arbeitskräfte konzentriert usw. Und das sind nur die offensichtlichsten und direkten Auswirkungen. Daneben gibt es noch viele andere und vorallem auch indirekte Wirkungen, die über andere Subsysteme oder andere Stadtteile laufen können.

Diese Zusammenhänge laufen in sehr verschiedenen Zeitdimensionen ab. Manche Reaktionen sind unmittelbar zu sehen, andere laufen über Jahre, Jahrzehnte und manchmal sogar Jahrhunderte. Das betrifft vorallem Bauten und Infrastruktur. Die Investitionen, die wir in diesen Bereichen heute tätigen, wirken sich noch nach vielen Jahrzehnten aus. Zur Illustration, werfen Sie einmal einen Blick auf den Stadtplan der kroatischen Stadt Split. Lage und Struktur des Zentrums der Stadt spiegeln noch heute die Entscheidung des römischen Kaisers Diokletian vor über 1.700 Jahren wider, nahe seiner Geburtsstadt an der Küste einen Palast errichten zu lassen. Was haben Split und Diokletian mit „Smart City“ zu tun? Wohl die Erkenntnis, dass wir in den Städten auch dann noch mit den heute errichteten Strukturen leben werden müssen, wenn die jetzigen „Smart Technologies“ schon lange obsolet und von anderen ersetzt sein werden. Nutzen wir daher die Chancen der Digitalisierung, aber setzen wir nicht alles auf das eine Pferd. Denn in der Stadt werden auch dann noch Menschen leben und arbeiten, wenn dieses Pferd schon lange tot ist.

Herbst 2019

155

ImFokus Zum Autor Frank Brün ist Managing Partner bei Phorus Management. Er ist u.a. Vorstizender des Vorstands RICS Österreich und Mitglied der RICS Continental European Standards Board (CESB).

Smart-RICS Kommentar: Frank Brün

n In Smart Cities entwickelt sich der Verkehr hin zum selbstfahrenden Auto und die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) wird zum selbstregulierenden Berufsverband. Mit seiner über 150-jährigen Geschichte versteht sich RICS nicht nur als ältester, sondern auch als smartester Berufsverband in der Immobilienbranche weltweit. Dabei darf der Anschluss an die sich ständig im internationalen Kontext ändernden kompetitiven und regulativen Marktgegebenheiten nicht verpasst werden. Die aktuelle Strategie sieht vor, den Verband über die bisher erfolgreich angewendeten internationalen Standards für Ethik, Wertermittlung etc. hinaus - von einer Mitgliederorganisation in einen selbstregulierenden Berufsverband - weiter zu entwickeln. Soll heißen: RICS definiert nicht nur, wie bisher einheitliche, weltweit für seine qualifizierten Mitglieder zwingend verbindliche Prozesse für die Anwendung eben solcher Standards aussehen, sondern wird diese zukünftig regelmäßig und systematisch überwachen lassen. Das interne Kontrollsystem trägt nachhaltig Sorge dafür, dass die Standesregeln auch eingehalten werden (Consistently applied assurance and enforcement regime). Ziel ist es, weltweit Vertrauen und Zuversicht für den Berufsstand der Chartered Surveyor in den Märkten sicherzustellen und nach-

haltig zu erhalten. Die Zuversicht in den Berufsstand wird durch das Setzen von professionellen Standards mit den Regulierungsvorgaben sichergestellt und der Ruf des Verbandes durch die konforme praktische Anwendung derselben durch den Markt bestätigt (Ensuring trust and confidence). Diese regulativen Vorgaben werden seit 2010, in Großbritannien beginnend, länderweise eingeführt. Wie kürzlich bekannt gegeben, wird RICS Valuer Registration (VR) bald für alle qualifizierten RICS-Mitglieder in Österreich verpflichtend, die Bewertungen ausführen, welche in den Geltungsbereich der RICS Valuation Standards (“Red Book”) fallen. Wer ein qualifiziertes RICS-Mitglied ist und solche Arbeiten ausführt, muss sich bis zum 31. Dezember 2019 als „Registered Valuer“ registrieren (Registered Chartered Valuation Surveyor). Die verpflichtende Anwendung des Red Book bei Bewertungen durch RICS Mitglieder ist nicht neu. Neu ist das ergänzende Regulierungs- und Revisionssystem mit dem Umstand, dass RICS die Einhaltung dieser Vorgaben regelmäßig mittels desk-basierten Abfragen und/oder Qualitätskontrollen mit Revisionen vor Ort zur Einsicht in die Originalunterlagen und Datensysteme in den Büros der Mitglieder überprüfen wird. Das geht über die regelmäßigen Überprüfungen anderer Zertifizierungsstellen hinaus und ist im Sinne der Qualitätskontrolle bestimmt sinnvoll. Neu ist auch nicht, dass die Standards des Red Book keine lokalen Standards außer Kraft setzen, die in einzelnen Ländern gelten und verbindlich sind. Es wird anerkannt, dass sich Mitglieder durch Kundenauftrag oder aufgrund rechtlicher Anforderungen auf lokale Verordnungen, wie beispielsweise das Liegenschaftsbewertungsgesetz in Österreich, stützen. Bei deren Anwendung müssen jedoch allfällige Abweichungen vom Red Book unmissverständlich begründet werden. Nein! RICS verlangt nicht, dass wertermittelnde Mitglieder ab Jänner 2020 bei Bewertungen nur noch auf der linken Straßenseite fahren dürfen und Tee getrunken wird (A dash of milk and one sugar for me, please). Der Teufel steckt wie immer im Detail. Von den mehr als 300 Mitgliedern in Österreich ist etwa ein Drittel mehr oder weniger in der Wertermittlung tätig.

156

ImmoFokus

Der perfekte Plan für Ihre nächste Geschäftsidee. Wir haben ihn. Und noch viele andere - ganz egal, um welches Geschäftsmodell es sich handelt. Wir von Colliers wissen, welcher Standort sich am besten für Ihr Business eignet. Denn: Planlos zu sein ist gar nicht fein! +43 1 535 53 05 oder www.colliers.at

colliers.at #perfekterplan

Herbst 2019

157

ImFokus

Steuerabteilung 4.0 Ideen haben viele – umgesetzt wurden bisher noch wenige. Auch wenn auf den ersten Blick die Möglichkeiten der Digitalisierung in Zusammenhang mit Künstlicher Intelligenz schier unbegrenzt erscheinen. Am Faktor Mensch führt kein Weg vorbei. Vor allem dann, wenn es wie beim Thema Steuern, um die sachliche Würdigung von Sachverhalten geht. Ein RoundTable mit den Steuerexperten: Wolfgang Siller und Günther Hüttinger (EY) Bernhard Seuß (Leiter Steuern BUWOG)

Die Digitalisierung ist in den Steuerabteilungen weitgehend angekommen. Dennoch fehlt einem Großteil der Unternehmen ein tieferes Verständnis für die Chancen. Wie erklären Sie sich das? Wolfgang Siller: Nach wie vor kommen beim Thema Digitalisierung Ängste auf. Hauptargument ist, dass dann wichtige Entscheidungen von Maschinen und nicht mehr von Menschen getroffen werden. Diese Ängste sind aber unbegründet. Die Digitalisierung, besser gesagt die Anwendungen analysieren, assistieren, lernen, empfehlen, aber sie treffen keine bedeutsamen Entscheidungen. Dafür ist das Steuersystem auch viel zu komplex. Digitalisierung bleibt ein Werkzeug, das von Menschen kontrolliert wird. Schlussendlich entscheidet der Mensch. Er kann die Maschine jederzeit „overrulen“. Darüber hinaus muss die Einhaltung ethischer Standards natürlich stets gewährleistet sein. Günther Hüttinger: Digitalisierung bietet die Chance, mit neuen Technologien nichtwertschaffende Arbeiten von „der Maschine“ machen zu lassen. Erfolgreich gestalten diese Transformation, nach meiner Erfahrung die Unternehmen, die Digitalisierung als Führungsaufgabe wahrnehmen und es schaffen, im Team eine Aufbruchstimmung zu erzeugem von gewohnten Arbeitsweisen Abschied nehmen zu wollen, also jene, die neugierig auf das Neue sind. Aber Fakt ist auch, bei der steuerlichen Würdigung bzw.

158

ImmoFokus

Subsumption eines Sachverhaltes, eine der Kerntätigkeiten des hochqualifizierten Steuerberaters, stößt die Digitalisierung bis heute und nach meiner Einschätzung auch in naher Zukunft an ihre Grenzen. Außerdem ist bis heute nicht geklärt, wie steuerliche Würdigungen vom Menschen nachträglich überprüft werden können. Bernhard Seuß: Wenn Dokumente einzuscannen und am Server abzulegen Digitalisierung bedeutet, dann ist die BUWOG bereits voll digital. Es geht aber um viel mehr. Es geht um verbesserte steuerliche Compliance. Mit Einführung unseres - bei unserer Konzernmutter VONOVIA für Deutschland bereits voll zertifizierten - Tax Compliance Management Systems wurden die Steuerorganisation, die Steuerprozesse sowie Risiken umfassend abgebildet. Nun geht es um die IT-Unterstützung bei der Verarbeitung von Daten sowie die automatisierte Durchführung von Kontrollen, um insgesamt ein höheres Maß an steuerlicher Risikokontrolle zu erreichen. Siller: Ich kann das nur bestätigen. Viele Kunden stehen noch am Anfang ihrer Überlegungen. Die Grundfrage ist, wie man die Prozesse vernünftig erfassen kann. Welche Datenflüsse habe ich zu berücksichtigen, kommen alle Daten aus einem System oder bekomme ich auch Daten von externen Dienstleistern übermittelt. Wichtig ist zu wissen, wie dieses Umfeld aussieht. Da muss

man sich dann genau überlegen, wie man zum Ziel kommt. Mit der Komplexität der Materie stellt sich auch die Frage nach dem Personal, welches diese komplexen Aufgaben meistern kann. IT und Steuerabteilung stehen in der Praxis oft ohne Verbindung nebeneinander. Benötigen Unternehmen nicht einen umfassenderen Ansatz? Siller: Ziel muss sein, so viele Arbeiten wie möglich von einem Programm machen zu lassen. In einer Steuerabteilung sind diesem Prozess noch Grenzen gesetzt. Digitalisierung bedeutet die Vernetzung von Prozessen. Das funktioniert bei Routineprozessen – aber bei komplexeren Themen wird es schon schwierig. Ein gutes Beispiel sind hier die umsatzsteuerschädlichen Mieter. Ein Arzt, eine Bank, eine Versicherungsgesellschaft können nur umsatzsteuerfrei anmieten. Damit fällt auf Vermieterseite der Vorsteuerabzug aliquot weg – solange dieser Mieter

im Haus ist. Das muss korrekt abgebildet werden. Fehler können hier teuer werden.

Fotos: Gabriel Rizar

Hüttinger: Ich würde diese Frage nicht nur auf die IT-Abteilung eingrenzen wollen. Mit dem schon erwähnten Tax CMS wird die Steuerabteilung im Auftrag der Geschäftsleitung quasi zum Hüter der Compliance. Tax CMS bedeutet, abteilungsübergreifend alle operativen Prozesse zur verstehen, Workflows aufzusetzen, die sicherstellen, dass alles richtig läuft, damit die Fehlerkontrollen präventiv greifen und – was von enormer Bedeutung ist – von dritter Seite mit Beweiskraft nachvollzogen werden können. Wenn ich das Beispiel von Herrn Siller zu den Mietverhältnissen aufgreifen darf, betrifft das Thema darüber hinaus auch vielfach externe Dienstleister. Gerade in der Immobilienbrache wirken oft externe Property Manager, Fondsbuchhalter, internes Corporate Accounting bis hin zu den externen Steuerberatern an der Erstellung einer

vollständigen und korrekten Umsatzsteuervoranmeldung zusammen. Hier entwickeln sich in der Branche derzeit neue Ökosysteme, die über die von EY bereitgestellte Steuerplattform EY Tax Suite alle Beteiligten effizient und transparent zusammenarbeiten lässt. Mit dieser Plattformstrategie gelingt es uns das Spannungsfeld zwischen Compliance und Effizienz aufzulösen oder anders ausgedrückt die Digitalisierung ermöglicht es die Unternehmen und die Geschäftsleitung vor steuerstrafrechtlichen Konsequenzen in einem finanziell überschaubaren Rahmen nachhaltig zu schützen. Für ein einzelnes Unternehmen ist das in einem gegebenen finanziellen Budgetrahmen kaum zu schaffen. Seuß: Wir haben im VONOVIA Konzern bereits die ersten Mitarbeiter im Bereich Tax Technology, die genau diese Lücke schließen. Sie befassen sich konzernweit mit dem Einsatz neuer Technologien in der Steuerabteilung. Dabei ist die Zusammen-

„Anwendungen analysieren, assistieren, lernen, empfehlen, aber sie treffen keine bedeutsamen Entscheidungen.“ Wolfgang Siller

Herbst 2019

159

ImFokus

arbeit mit anderen Fachabteilungen und der IT von entscheidender Bedeutung. Das Thema Digitalisierung betrifft schließlich nicht nur die Steuerabteilung. Bei unseren Aktivitäten setzen wir sehr stark auf unsere konzerninterne IT. Diese ist mit rund 140 Mitarbeitern – davon alleine fast 35 SAPExperten – stark besetzt.

WOLFGANG SILLER Geschäftsführer und Leiter des Bereiches „Real Estate Tax“ EY Österreich

Was verstehen Sie unter der Transformation zur Steuerfunktion 4.0? Hüttinger: Grundsätzlich wird an der Digitalisierung der Steuerabteilungen kein Weg mehr vorbeiführen. So setzen die Finanzbehörden ja bereits heute elektronische Formulare zur Abgabe der Steuererklärung ein oder fordern, dass Buchhaltung und eine Vielzahl von anderen relevanten Daten in einem vordefinierten elektronischen Format übermittelt werden. Diese Entwicklung wird sicherlich weitergehen – bis hin zu dem Punkt, an dem die Finanzverwaltungen ohne jegliche Steuerformulare und allein auf Basis der direkt beim Unternehmen digital abgegriffenen Daten die Steuern ermitteln. In Südamerika ist dies bereits der Fall. Es ist nur eine Frag der Zeit, bis die Finanzverwaltungen flächendeckend in Europa nachziehen. Das bedeutet aber auch große Anstrengungen und Investitionen der Wirtschaft, um diese Anforderungen zu erfüllen.

„Gleichzeitig kann ein Tax CMS den Vorstand vor Strafverfolgung schützen.“ Günther Hüttinger

GÜNTHER HÜTTINGER Leiter Intelligent Tax Automation EMEIA, Tax Technology and Transformation, Leiter Tax Performance Advisory | Deutschland, Schweiz, Österreich

160

ImmoFokus

Seuß: Aktuell implementieren wir ein Umsatzsteuer-Tool, das auf den Funktionalitäten des SAP Business Warehouse basiert. Bis Jahresende werden wir mit dem Global Tax Center von AMANA Consulting zudem eine Anwendung zur Berechnung der laufenden und latenten Steuern im Einsatz haben. Wei-

tere IT-Lösungen in den Bereichen Workflowund Risikomanagement sowie betreffend den Einsatz von Robotern werden derzeit evaluiert oder befinden sich in einer Testphase. Siller: Bei den Daten geht es um Qualität statt um Quantität. Die sachliche, schlussendlich steuerlich richtige Würdigung des Sachverhaltes bleibt den Menschen vorbehalten. Die Digitalisierung kann aber mit selbstlernenden Systemen helfen, typische Fehlerquellen zu vermeiden. Erkennt das Analyse-Tool eine potentielle Fehlerquelle, gibt es automatisch eine Rückmeldung. Ziel ist, dass Anpassungen dann auch automatisch durchgeführt werden. Hier ist es aber notwendig, dass die Mitarbeiter ein Vertrauen zu den automatisierten Prozessen haben. Es läuft immer auf das eine hinaus: Die Datenqualität muss stimmen. Wichtig dabei ist, die Vorlieferanten miteinzubeziehen. Das ist eine Wechselbeziehung. Was können die Daten, in welcher Qualität brauche ich die Daten? Das ist das wirklich große Thema. Hier muss ein Dialog, eine intensive Zusammenarbeit stattfinden. Hüttinger: Die Digitalisierung wird auch in Zukunft die Steuerungsfunktion der Steuerabteilung verstärken. Dazu muss der Steuerexperte aber auch die Technologie selbst beherrschen oder aber sich das Know-how von außen ins Unternehmen holen. Denken Sie über Outsourcing von Steuerprozessen nach? Siller: In der Praxis tendieren große Unternehmen dazu, möglichst viel im Haus zu behalten. Bei kleineren Unternehmen hingegen ist ein Trend zum Outsourcing zu bemerken. Es kommt dabei aber auch auf das Geschäftsmodell an. Ist es homogen, dann mag eine Inhouse-Lösung die bessere Wahl sein, ist es komplex und das Unternehmen ist in vielen Ländern aktiv, dann hat Outsourcing seine Berechtigung. Wenn es gilt, die steuerlichen Bestimmungen in einer Vielzahl von Zielmärkten zu kennen und danach zu handeln – das kann kein kleines Unternehmen stemmen. Seuß: Wir machen grundsätzlich alles im Haus. Alle Mitarbeiter, die eine Steuerfunktion ausüben, werden geschult und über das Tax CMS in die Prozesse eingebunden. Gerade die Steuerabteilung als Compliance Abteilung ist in viele Prozesse eingebunden. Das kann ein

externer Berater gar nicht liefern, dafür ist er zu weit weg. Bei großen Projekten sind externe Berater aber sehr wohl als Sparringpartner eingebunden. Hüttinger: In meiner Beratungspraxis beobachte ich jedoch auch verstärkt Fälle, bei denen sehr große Unternehmen die steuerlichen Deklarationstätigkeiten und auch weitere Accounting-Prozesse vollständig und global an einen Single Service Provider ausgelagert haben. In den meisten Fällen traut dabei der Finanzvorstand dem Leiter der Steuerabteilung nicht zu, den geforderten Kostensenkungsbeitrag durch Hebung von Automatisierungspotentialen aus eigener Kraft zu schaffen. Seuß: Der Kostendruck ist da. Ich glaube aber, dass wir aktuell beim Personal auf einen Höchststand zusteuern. Dies ist in der Implementierungsphase von Tax CMS

„Gerade die Steuerabteilung ist als Compliance Abteilung in viele Prozesse eingebunden.“

BERNHARD SEUSS BUWOG, Leiter Steuern

Bernhard Seuß

und IT-Lösungen sicher notwendig. ersetzen durch: Im Konzern sehen wir diese Kosten jedoch als Investition in höhere Compliance Sicherheit, in gesteigerte Produktivität der Prozesse sowie in die breitere Qualifikation unserer Mitarbeiter. n

erstebank.at/wohnmesse

Erste Wohnmesse powered by Erste Bank und Wiener Städtische

Häuser Wohnungen Finanzieren Versichern

tt Eintri frei

MAK - 1. Weiskirchnerstraße 3 Sonntag, 10. November 2019 10 bis 18 Uhr

Herbst 2019

161

Events & Awards Branchen & Services

164

186

JOB SPEED DATING

SOCIETY-RÜCKBLICK Der Sommer ging zu Ende – und es wurde kräftig gefeiert.

Jung, hungrig & talentiert – so präsentierten sich auch dieses Jahr die „Young Professionals in der Immobilienwirtschaft“ im Festsaal der TU Wien.

178

COPA REAL

Campeones. Mit vollem Einsatz holte sich 6B47 wie vor zwei Jahren den Turniersieg.

162

ImmoFokus

Internationale Immobilienmärkte

Fokus Deutschland

Jetzt schalten

Am Mittwoch, dem 20. November 2019, widmet sich „Die Presse” erneut in einem mehrseitigen Fokus dem spannenden Thema der Immobilienmärkte in Deutschland. Geplante redaktionelle Themen: • Großprojekte österreichischer Bauträger und Investoren in Deutschland und deutscher in Österreich. • Investments und Anleihen: Österreich und Deutschland im Ländervergleich. • Entwicklung im Bereich Wohnbau, Hotels, Büros. • Aktuelle Zahlen und Daten zu den Immobilienmärkten in Deutschland und Österreich mit Fokus auf Städte und Lagen. • Trend zu österreichischen Innovationen in internationalen Objekten. Anzeigenschluss: Montag, 11. November 2019 Kontakt: Roman Schleser Geschäftsbereichsleiter Immobilien Tel.: +43/(0)1/514 14-203 roman.schleser@diepresse.com

Herbst 2019

163

Events

Young Professionals

Jung, hungrig & talentiert Karrierechance. Auch dieses Jahr standen bei den „Young Professionals in der Immobilienwirtschaft" im Festsaal der Technischen Universität Wien Networking, Professionalität und Informationsvorsprung im Vordergrund. Zum Job Speed Dating luden Vertreter der 6B47, IMMOFINANZ, EHL Immobilien, ÖRAG und Soravia.

ie Nächte werden länger, die Temperaturen sinken und scheinbar völlig verwaiste Räume beginnen sich wieder zu füllen. Der Sommer ist vorbei und das Wintersemester beginnt. Mit dem Abschluss dieses Semesters liegt für unzählige Absolventen ein erfolgreicher, höherer Bildungsabschluss in greifbarer Nähe. Das Wissen, dass sie sich angeeignet haben, öffnet ihnen viele Türen, doch an die Pforten der Immobilien- und Bauwirtschaft zu klopfen, kommt nicht jedem in den Sinn. Dabei wäre der eine oder andere ein idealer Kandidat für viele Top-Player der Branche. Aus diesem Grund lud der ImmoFokus Mitte September im Festsaal der TU Wien zum Netzwerk-Treffen „Young Professionals

164

ImmoFokus

in der Immobilienwirtschaft“, um Arbeitgeber und zukünftige High Potentials zusammen zu bringen. Dass die heimische Immobilienbranche durchaus auch weiterhin einer rosigen Zukunft entgegenblicken dürfte, hat sich bei den Interessenten offensichtlich rumgesprochen. Das Fach-Event bot auch in diesem Jahr jede Menge konkrete Karrierechancen und Entfaltungsmöglichkeiten jenseits des klassischen Immobilienmaklers. Experten unterschiedlicher Unternehmen plauderten aus dem Nähkästchen und stellten sowohl ihr Berufsbild als auch ihr Unternehmen vor.

Bedeutung von Soft Skills nimmt zu Zwar würde die Ausbildung durchaus eine Rolle spielen, Soft Skills, in Form von per-

sönlicher und sozialer Kompetenz würden aber immer wichtiger werden. Eigeninitiative, Neugier und Selbstvertrauen sind ebenso gefragt wie Teamfähigkeit, Kommunikationsfähigkeit und das Interesse an der Materie. Um in der Branche tätig zu sein, braucht es neben einer fundierten Fachausbildung nämlich auch eine Portion Interesse an Immobilien. Somit können auch Quereinsteiger in der Immobranche durchaus Fuß fassen. Das Geheimrezept vieler erfolgreicher Immo-Unternehmen ist wohl gerade diese Mischung der Mitarbeiter: jeder Einzelne bringt einen speziellen Blickwinkel ein und trägt seinen Teil zum großen Ganzen bei, um das ganz Große zu ermöglichen. Zu Beginn schilderten Ex-

Fotos: www.scenicdesign.org

Autor: Amelie Miller

perten der 6B47, Immofinanz, EHL, ÖRAG und Soravia aus erster Hand, welche Anforderungen und Tätigkeiten typisch für Projektentwickler, Makler, Asset Manager, Hausverwalter und Investment Manager sind. Hier zeigte sich anhand der eigenen Biographien, was für einen kunterbunten Background viele der etablierten Vertreter mitbringen und worauf sie bei der Personalauswahl Wert legen. Will man ein Bauvorhaben von Anfang bis zum Ende begleiten, trifft das Berufsbild des Projektentwicklers ins Schwarze. Entscheidend ist hier, dass „der Projektentwickler ein Team aus unterschiedlichen Projektbeteiligten mit unterschiedlichen Ansprüchen koordiniert und deshalb nicht nur Kenntnisse der Architektursprache, sondern auch hervorragende Marktkenntnisse braucht“, betont Silvia Wustinger-Renezeder, Geschäftsführerin des 6B47 Wohnbauträgers in Österreich, bei der Vorstellung des Berufsbildes eines Projektentwicklers. Der Projektentwickler

ist also ein Bindeglied zwischen verschiedenen Teildisziplinen.

Chance für Quereinsteiger Für den Immobilienmakler zählen vor allem die Soft Skills, weiß Johannes Endl, ÖRAG: „Die passende Immobilie zu finden, erfordert hervorragende Marktkenntnisse, Erfahrung und Einfühlungsvermögen in individuelle Bedürfnisse. Aus diesem Grund ist der Beruf des Immobilienmaklers auch für Quereinsteiger offen.“ Endl selbst absolvierte das Studium der Rechtswissenschaften, bevor er ein postgraduales Studium der Immobilienbewertung an der TU Wien abschloss. Auch für den Asset Manager ist ein „Hochschulabschluss von Vorteil, aber nicht zwingend notwendig“, kann Leon Vakovis, Immofinanz, aus der Praxis berichten. Was der Asset Manager aber definitiv mitbringen muss, ist „neben sozialen Kompetenzen, technisches Know-How, Kenntnisse in Immobilien- und Steuerrecht, aber auch ein Basiswissen, was die Bewertung und Finan-

zierung betrifft.“ EHL-Immobilienverwalter Clemens Zimmel hingegen schildert, welche Arten der Hausverwaltung es gibt und wie diese sich voneinander unterscheiden. „Bei uns erwarten den Bewerber kleine Teamstrukturen mit flachen Hierarchien, wobei laufend interne Fortbildungen absolviert werden“, so Zimmel. Nino Predota, Soravia, präsentierte, auf der Suche nach den besten Köpfen für spannende Projekte, das Berufsbild des Investment Managers und gab spannende Einblicke in die Unternehmensstruktur. „Dank Gleitzeitmodell mit Kernzeiten kann sich bei uns jeder Mitarbeiter seine Work-Life-Balance selbst schaffen“, so Predota. Welche Herausforderungen kommen in naher Zukunft auf die jungen Menschen in der Immobilienwirtschaft zu? Im Rahmen einer abschließenden Podiumsdiskussion zeigte sich, dass die Digitalisierung natürlich auch vor der Immobranche nicht Halt macht. Die Soft Skills sind die Basis, Digital Skills sind die Zukunft, waren sich alle Beteiligten einig. n

Das nächste Jahr ist schon in Planung. Bewerben Sie sich unter: young.professionals@media-house.at

Herbst 2019

165

Advertorial

Young Professionals

Stabilität und Diversität als Schlüssel zum Erfolg 6B47 Real Estate Investors AG ist seit 2009 erfolgreich als Immobilienentwickler in Österreich, Deutschland und Polen tätig. Gegründet 2009 nach der Finanzkrise mit dem Ziel, einen für Investoren transparenten Immobilienentwickler zu schaffen, entstand mit 6B47 ein Unternehmen mit einem erfahrenen Management an der Spitze und einem Team von hochprofessionellen Immobilienspezialisten.

on der Projektkonzeption über den Ankauf und die Finanzierung bis zur Projektrealisierung und -verwertung deckt 6B47 alle wesentlichen Wertschöpfungsbereiche der Immobilienprojektentwicklung ab. Mit dem Anspruch, Projekte umzusetzen, die dem Zeitgeist entsprechen, Stadtentwicklungen berücksichtigen und so wertbeständige Objekte mit attraktiven Renditen für Partner und Kunden erzielen, ist 6B47 seit nunmehr zehn Jahren auf einem stetig wachsenden Erfolgskurs.

Vernunft als Prämisse der Entscheidungen Der Name 6B47 (gesprochen „six before seven“) entstand in Ableitung aus der Numerologie

166

ImmoFokus

und der Bedeutung einzelner Zahlen. Die „6“ steht für die „Entscheidung“ und die „7“ für die „Tat“. Übersetzt heißt 6B47: „Die Entscheidung kommt vor der Tat“. Hinter dem Namen steht die Vernunft als Basis des Handelns. Dieser Zugang zu umsichtiger und nachhaltiger Unternehmensführung setzt sich auch in der externen und internen Kommunikation sowie in der Mitarbeiterführung fort.

Kontinuität und Veränderung – kein Widerspruch Mittlerweile beschäftigt 6B47 insgesamt rund 100 Expertinnen und Experten aus Bereichen wie z.B. Projektentwicklung, Projektmanagement, Finanzierung und Verwertung. 6B47

achtet nicht nur bei der Umsetzung der Projekte auf höchste Leistungsstandards, sondern auch im Umgang mit den Mitarbeitern, die das Fundament des Unternehmenserfolges bilden. Dabei wird bewusst auf Diversität und Integration gesetzt. Hervorzuheben ist die – gerade für die Immobilienbranche immer noch nicht selbstverständliche – ausgeglichene Geschlechteraufteilung. Rund 50 Prozent des Teams sind weiblich. Mehr als ein Viertel der weiblichen Mitarbeiterinnen ist zudem in Führungspositionen tätig. Gehaltsunterschiede zwischen Männern und Frauen gibt es nicht – ein Umstand, der schon längst branchenübergreifend selbstverständlich sein sollte. Auch was die Altersstruktur der Mitarbeiter angeht, kann

sich 6B47 über eine Vorbildfunktion freuen: Der Altersdurchschnitt liegt bei ca. 40 Jahren und ist somit auch ein wesentlicher Faktor in punkto Diversität.

Fotos: 6B47

Zahlreiche Benefits wie diverse Gesundheitsangebote, Bio-Obst, gratis Kaffee und Getränke ebenso wie die 6B47 E-Bikes oder auch der firmeninterne Fitnessraum machen 6B47 als Arbeitgeber zusätzlich attraktiv. Flexible Arbeitszeiten sind bei 6B47 State-ofthe-Art und ermöglichen eine ausgeglichene Work-Life-Balance und somit einen erheblichen Mehrwert – für jeden einzelnen ebenso wie für das gesamte Team. Gemeinsame Aktivitäten wie Betriebsausflüge und Feiern interner Milestones oder Ereignisse fördern nicht nur den Teamgeist, sondern auch die Identifikation mit dem Unternehmen und seinen Werten. Die Büros und Konferenzräume bei 6B47 sind großzügig, hell und modern gestaltet. Das Herzstück ist jedoch die 6B47

Mitarbeiter Lounge mit ihrer attraktiven Gemeinschaftsküche, wo man sich trifft und austauscht, wo man mittags gemeinsam kocht und isst oder sich gern auch „afterwork“ noch zusammenfindet. Hier steht eine angenehme, Teamgeist fördernde Atmosphäre im Fokus. Auch die laufende fachliche und persönliche Weiterbildung der MitarbeiterInnen ist 6B47 wichtig. Ein spezielles „Potential“-Programm ermöglicht, sich – professionell gecoacht – über einen längeren Zeitraum fachspezifisch und zielgerichtet weiterzubilden. Darüber hinaus gibt es ein vielseitiges Angebot, intern organisierte Fachvorträge zu besuchen sowie an externen Weiterbildungsveranstaltungen – organisiert von Verbänden, in denen 6B47 engagiert ist – teilzunehmen.

Mitgestaltung durch modernen Management-Ansatz Durch die Implementierung eines integrativen Führungsstils werden viele Entscheidun-

gen durch einen Team-internen herbeigeführt und nicht mehr nur von einer Führungskraft getroffen. Führungskompetenz zeigt sich dann in der Verantwortung des jeweiligen Projektteams für den Entscheidungsprozess, in dem die besten Ideen aller Beteiligten koordiniert und zu gemeinsam getragenen Entscheidungen geführt werden. Das Team übernimmt damit Gesamtverantwortung und gestaltet selbst aktiv mit. Sehr viel Wert wird bei 6B47 auf eine respektvolle, wertschätzende Unternehmenskultur und Teambuilding gelegt. Eine gelebte Feedbackkultur, abseits von althergebrachten Hierarchien, trägt den Veränderungen in der Arbeitswelt und dem Wunsch der Menschen nach Mitbestimmung und -gestaltung Rechnung. All diese Faktoren haben die vergangenen Jahre über wesentlich zum Unternehmenserfolg von 6B47 beigetragen und werden auch künftig maßgeblich im Fokus der Unternehmensphilosophie stehen. www.6B47.com n

Herbst 2019

167

Advertorial

Young Professionals

EHL IMMOBILIEN GRUPPE Sucht, fordert und fördert begeisterungsfähige junge Menschen. Wir freuen uns auf Sie!

Hinter dem Erfolgsunternehmen EHL stehen mittlerweile 190 Immobilienexperten, die für ein kontinuierliches Wachstum sorgen. Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien: „Wir sind stets auf der Suche nach hochmotivierten und begeisterungsfähigen jungen Menschen, die ihren Kollegen, unseren Geschäftspartnern und Kunden mit Fairness, Integrität und Leidenschaft begegnen. Eine langfristige Mitarbeiterbindung und deren Entwicklung liegen uns besonders am Herzen.“ Einsteiger können im Rahmen eines Trainee-Programms die Möglichkeit nutzen, alle Bereiche und somit den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie

Alma Radel, Trainee

168

ImmoFokus

kennenzulernen – für die Vertiefung von Spezialwissen bietet EHL seinen Mitarbeitern laufend aktuelle Aus- und Weiterbildungen an. Diese Wertschätzungskultur findet man auch in den Erfahrungen und Worten der Mitarbeiter wieder: Alma Radel: „Meine Zeit bei EHL begann vor knapp einem Jahr. Seither habe ich mit dem Traineeprogramm die Möglichkeit gehabt einige spannende Abteilungen zu durchlaufen und ihren Alltag mitzuerleben. Ich finde es toll, wie man als Trainee die Chance bekommt, so viele verschiedene Bereiche und Tätigkeiten eines Unternehmens kennenzulernen. Ich blicke den nächsten Monaten meines Programms bei EHL voller Erwartung und Zuversicht entgegen!“ Manuel Hacker: „EHL bietet vor allem jungen Menschen eine hervorragende Möglichkeit alles rund um das Thema Immobilie kennen zu lernen. Die sehr breit aufgestellte Unternehmensgruppe ermöglicht es den Mitarbeitern, eine Vielzahl an Erfahrungen in den verschiedensten Bereichen des Immobiliengeschäfts zu sammeln und sich entsprechende Kompetenzen anzueignen. Durch die vielseitige Unternehmensstruktur und die optimale Nutzung, der daraus entstehenden Synergien, ergeben sich ständig neue Chancen, Herausforderungen und attraktive Möglichkeiten sich innerhalb des Unternehmens weiter zu entwickeln.“ Als ein Team, das Immobilien lebt, konnten wir auch bereits viele Erfolge feiern – so wurden wir unter anderem bei der letzten IMMY Verleihung mit zweimal Gold ausgezeichnet. n

Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter

Factbox FIRMENSITZ Prinz-Eugen-Straße 8-10 1040 Wien T +43-1-512 76 90 www.ehl.at KONTAKT karriere@ehl.at www.ehl.at/karriere BRANCHE Immobilienvermittlung und -verwaltung STANDORT Wien

Manuel Hacker, Wohnimmobilien | Teamleiter Miete

Fotos: EHL

EHL Immobilien ist einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs und auf Gewerbe-, Investment- und Wohnimmobilien spezialisiert. Das Spektrum reicht von Immobilienvermittlung über Immobilienbewertung, Liegenschaftsverwaltung, Baumanagement, Asset- und Center Management, Portfolio Management bis hin zu Market Research und Investmentberatung. Die seit kurzem bestehende Partnerschaft mit BNP Paribas Real Estate sichert der EHL Immobilien Gruppe ein globales Netzwerk und passt somit perfekt zu der internationalen Ausrichtung von EHL.

Teamgeist Wir leben

EHL Immobilien Gruppe

Wir vermitteln Dienstleistungen mit Mehrwert.

Wir sehen uns als Komplettanbieter fĂźr alle Dienstleistungen wĂ¤hrend des Lebenszyklus einer Immobilie.

ehl.at

Wir leben Immobilien. Herbst 2019

169

Advertorial

Young Professionals

Grenzenlose Möglichkeiten. Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern mit Schwerpunkt auf Zentral- und Osteuropa. Aktuell sind bei uns über 350 Mitarbeiter in sieben Kernmärkten beschäftigt.

it einem Immobilienportfolio von rund EUR 4,5 Mrd. zählen wir zu den größten Unternehmen am Gewerbeimmobilienmarkt in Kontinentaleuropa. Unser Büro- und Einzelhandelsportfolio verteilt sich auf stabile Märkte in Westeuropa sowie auf stärker wachsende osteuropäische Länder. Neben professioneller Immobilienbewirtschaftung liegt unser Schwerpunkt auf wertschaffendem Wachstum durch eigene Projektentwicklungen und Akquisitionen. Immer mit dem Ziel, unser Bestandsvermögen und nachhaltigen Cashflow zu stärken. Unseren Fokus legen wir dabei auf zwei Bereiche: Büro und Einzelhandel. Diese beiden Geschäftsfelder haben einiges gemeinsam: • einen spannenden Arbeitsalltag, der im wahrsten Sinne des Wortes keine Grenzen kennt • flache hierarchische Strukturen • ein kundenorientiertes Umfeld   • sowie schnelle, internationale Teams.   Im Mittelpunkt unserer Arbeit stehen unsere Kunden. Ziel ist es, durch eine professionelle Bewirtschaftung unserer Immobilien unser Angebot für unsere Mieter laufend zu optimieren. Dabei konzentrieren wir uns auf unsere Marken STOP SHOP (Einzelhandel), VIVO! (Einzelhandel) und myhive (Büro), die ein Qualitäts- und Serviceversprechen für unsere Mieter darstellen.

170

ImmoFokus

Die Büromarke myhive Mit unserer Büromarke myhive definieren wir den Arbeitsalltag neu. So setzen wir mit einem Wohlfühl-Ambiente, einer guten Infrastruktur, einem umfassenden Service sowie einer starken Community im Office-Bereich neue Maßstäbe.

Werden Sie Teil unseres Teams und wachsen Sie mit uns mit! Weitere Informationen über unser Unternehmen und offene Stellen finden Sie auf www.immofinanz.com/karriere. n

Erfolgreich shoppen Im Retail-Bereich haben wir zwei Marken etabliert: STOP SHOP steht für praktische Retail Parks und unkompliziertes Einkaufen in nächster Nähe. VIVO! ist unsere Marke für Shopping Center und bietet mit einem Mix aus breitem Angebot, Gastronomie und Entertainment ein ShoppingErlebnis für die ganze Familie.

Factbox FIRMENSITZ Wienerbergstraße 11 1100 Wien career@immofinanz.com www.immofinanz.com/karriere

KONTAKT Gerald Pühringer

BRANCHE Immobilien

IMMOFINANZ Um unseren erfolgreichen Kurs weiterzuverfolgen, sind wir stets auf der Suche nach engagierten Mitarbeitern, die bereit sind, sich persönlich weiterzuentwickeln und sich neuen Herausforderungen zu stellen. Sie sind fit für unser Team, wenn Sie • Interesse an Immobilien haben • unternehmerisch denken, • eine dynamische und begeisterungsfähige Person sind sowie • Spaß an einem internationalen Arbeitsumfeld haben.

STANDORTE Österreich, Deutschland, Polen, Rumänien, Slowakei, Tschechien, Ungarn

Unsere Marken 22 myhives in 6 Ländern www.myhive-offices.com

81 STOP SHOPS in 9 Ländern Weitere STOP SHOPS in Entwicklung www.stop-shop.com 10 VIVO! in 4 Ländern

www.vivo-shopping.com

WILLKOMMEN IN EINEM STARKEN TEAM.

Herbst 2019

171

Advertorial

Young Professionals

Immobilien-Entwicklung. Immobilien-Dienstleistungen. Immobilien-Investments. Und noch viel mehr. Unser Erfolg basiert auf dem Engagement unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Innovation, Werthaltigkeit und die Schaffung qualitativ hochwertiger Lebensräume sind unser Ziel. Unsere Projekte sind außergewöhnlich, unser Denken unkonventionell und progressiv. Gemeinsam realisieren wir wegweisende Lebensräume und nachhaltigen Erfolg für Generationen. Mit anderen Worten: Die aufregendsten Immobilienprojekte!

Zu den aktuellen Projekten zählen das TRIIIPLE – drei Wohntürme mit je über 100 m Höhe direkt am Donaukanal in 1030 Wien.

172

ImmoFokus

Gleich daneben entsteht der 136 m hohe AUSTRO TOWER, der ab 2021 zum Headquarter von ASFINAG und Austro Control werden wird. Mit THE BRICK entsteht ein Gebäudeensemble direkt an der Triester Straße, das neben Büros auch ein Hotel und das neue Wienerberger Headquarter umfassen wird. Mit dem Landmark-Projekt Danube Flats entsteht der höchste Wohnturm Österreichs.

Engagierte Köpfe für begeisternde Projekte Eigenverantwortlich handeln, mitdenken und aktiv Ideen einbringen wird bei uns groß geschrieben, Teamarbeit und offene Kommunikation gelebt. Entscheidungen werden rasch getroffen, Leistungen anerkannt und Weiterentwicklung gefördert. Gemeinsam erzielen wir die besten Ergebnisse – und gemeinsam feiern wir unsere Erfolge. Wir sind immer auf der Suche nach qualifizierten MitarbeiterInnen, die mit Freude und Engagement für ihren Job zu begeistern sind. Es

ist uns wichtig, dass sich unsere MitarbeiterInnen mit unserer Unternehmenskultur identifizieren und Teamplayer mit kreativen und innovativen Lösungsansätzen sind. n

Factbox FIRMENSITZ TownTown, Thomas-Klestil-Platz 3 1030 Wien www.soravia.at

KONTAKT Mag. Julia Höfer jobs@soravia.at

BRANCHE Immobilienentwicklung Immobiliendienstleistungen Immobilieninvestments

ORAVIA ist ein innovatives Familienunternehmen in den Bereichen Immobilienentwicklung, immobiliennaher Dienstleistungen sowie Unternehmensbeteiligungen. Unsere führende Stellung in Österreich, Deutschland und CEE verdankt es kreativen Ideen, state-of-the-art Lösungen und kompetenter Umsetzung. Als Top-Developer konzentrieren wir uns auf die Geschäftsfelder Wohnbau, Stadtteilentwicklung und Revitalisierung. Zusätzlich ergänzen wir das Kerngeschäft gezielt durch Tochterunternehmen wie der ifa AG, Spezialist für Immobilieninvestments, dem Immobilienberater ivv GmbH, dem Asset- und Facility- Management ima GmbH sowie Beteiligungen am international renommierten Auktionshaus Dorotheum oder der innovativen „lean luxury“ Hotelgruppe Ruby Hotels.

MEIN

SAM

www.soravia.at

Herbst 2019

173

Advertorial

Young Professionals

ÖRAG Gruppe: Tradition und Innovation „Starten Sie Ihre Karriere bei Österreichs größtem, unabhängigen Immobiliendienstleister.“ Heute ist die Unternehmensgruppe mit rund 300 MitarbeiterInnen der ideale Partner für vielfältige Dienstleistungen im Immobilienbereich. Als Mitarbeiter der ÖRAG Gruppe unterstützen wir Sie bestmöglich in Ihrer fachlichen und persönlichen Weiterentwicklung. Erfahren Sie mehr darüber direkt von unseren Mitarbeitern:

ÖRAG Akademie sowohl mit internen fachspezifischen als auch mit persönlichkeitsbildenden Schulungen, um eine ganzheitliche Weiterentwicklung sicherzustellen. Nikolaus möchte sich in Zukunft auf den Bereich „Büroflächen“ spezialisieren, da er hier ein eindeutiges Wachstum am Markt erkennen kann.

Nikolaus Grablowitz, M.A.

174

ImmoFokus

Factbox Lukas Semelmayer, LL.B.

„Ich komme jeden Tag mit einem Lächeln in die Arbeit“, sagt Lukas Semelmayer – Assistent Immobilienmanagement und seit einem Jahr engagierter Mitarbeiter in der ÖRAG Gruppe. Lukas ist neben seiner beruflichen Tätigkeit auch Student an der TU Wien im Master-Studiengang „Immobilienwirtschaft & Liegenschaftsmanagement“. Nach seinem Bachelorstudium wollte er in der Immobilienbranche

FIRMENSITZ Herrengasse 17 1010 Wien T + 43/1/534/73-0 www.oerag.at KONTAKT Mag. Katharina Schostok, M.A. karriere@oerag.at STANDORTE Wien, Salzburg, Graz, Frankfurt, Berlin, München

Fotos: ÖRAG

ach seiner vorbildlichen Karriere im Automobil-Sektor, hat sich Nikolaus Grablowitz der Immobilienbranche gewidmet. Als Junior-Makler trägt er maßgeblich zum Erfolg unseres Makler-Teams „Büro, Retail“ bei. „Die Maklerei macht mir sehr viel Spaß! Ich bin total begeistert von meiner Abteilung und meinen Kollegen.“ Auf die Frage, was ihm an seinem Beruf am besten gefällt, antwortete er: „Es sind die unterschiedlichen Bereiche die aufeinandertreffen. Ich setze mich mit juristischen, wirtschaftlichen und technischen Aspekten auseinander und bin auf diese Weise Generalist, was mir sehr gefällt.“ Ein großes Highlight ist für ihn seine rasant steigenden Lernkurve – „Was ich in den letzten elf Monaten gelernt habe ist unglaublich!“ Neben dem Masterstudium zum Immobilientreuhänder unterstützt ihn die

durchstarten. „Die Arbeit als Hausverwalter kann in vielen Firmen wahrscheinlich ähnlich ausgeführt werden, aber ausschlaggebend war dann für mich das Arbeitsklima in der ÖRAG Gruppe. Es ist ein großes Unternehmen, aber dann oft wieder sehr familiär in den einzelnen Teams.“ Was er an seinem Beruf liebt? Die Herausforderungen. Kein Tag gleicht dem anderen: „Je komplizierter ein Problem ist, umso mehr Spaß macht es mir.“ Die Zukunft im Immobilienmanagement sieht Lukas in der Digitalisierung. Hier kann sich das Unternehmen von der Masse absetzen. Lukas möchte diesen Trend weiterverfolgen und bestmöglich in seinen Arbeitsbereich implementieren. n

Herbst 2019

175

Branchen & Services

DIE IMMOFAKTEN

Daten und Fakten für und über die Bauwirtschaft

INVESTITIONEN & FINANZIERUNG WOHNBAU 2

PREISE & KOSTEN BAUWIRTSCHAFT 1

WOHNBAUINVESTITIONEN 19Q1 Gesamt

18Q2 bis 19Q1

2014 bis 2018

5,3%

WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE HAUSHALTE 19Q1

VERBRAUCHERPREISE 19Q2 VPI Verbraucherpreisindex

18Q3 bis 19Q2

2014 bis 2018

Kreditvolumen

4,8 %

Neukreditvergabe

1,5 %

19Q2 Hoch- und Tiefbau

3,2 %

Hochbau

3,5 %

Tiefbau

2,7 %

„WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE NICHTBANKEN (FIRMEN UND ORGANISATIONEN)“ 18Q3 bis 19Q2

2016 bis 2018

19Q1 Kreditvolumen

19Q2 Wohn- und Siedlungsbau

1,9 %

Straßenbau

-0,8 %

18Q2 bis 19Q1

2014 bis 2018

2,6 %

„WOHNBAURELEVANTE ASPEKTE DER BANKENREFINANZIERUNG“

BAUKOSTENINDEX BKI (2015)

ImmoFokus

2014 bis 2018

1,6 %

BAUPREISINDEX BPI (2015)

176

18Q2 bis 19Q1

18Q3 bis 19Q2

19Q2 2016 bis 2018

Wohnbauanleihen

2014 bis 2018

März 18-Feb 19

2014 bis 2018

-53,1 % Jän. 19

Einlagen bei Bausparkassen

18Q3 bis 19Q2

-41,2 %

Die ImmoFakten erscheinen regelmäßig in Kooperation mit dem IFI im ImmoFokus und bringen erstmals Daten und Fakten für und über die Immobilienwirtschaft. Diese und viele weitere Auswertungen sind in

den IFI ImmoFakten veröffentlicht, welche zweimal im Jahr erscheinen und im Abo vertrieben werden. Gerade die Immobilienwirtschaft hat sich oftmals nicht mit einer besonderen Liebe zu Zahlen und fundierten

Entscheidungen ausgezeichnet; umso mehr sollen die ImmoFakten Gedankenanstöße bieten und vielleicht sogar überraschende Zusammenhänge beleuchten, die zum Schmunzeln führen.

WOHNIMMOBILIENPREISE 1, 2

HAUSPREISINDEX HPI (2010) 19Q2

18Q3 bis 19Q2

EINFAMILIENHÄUSER 2014 bis 2018

19Q2

HPI gesamt

6,7 %

Wien

4,5 %

Neuer Wohnraum

5,3 %

Österreich ohne Wien

1,0 %

Bestehender Wohnraum

7,1 %

Bestehende Häuser

4,7 %

Bestehende Wohnungen

9,1 %

18Q3 bis 19Q2

Wien – gesamt

10,1%

Wien – gebraucht

10,4%

Wien – neu

8,8 %

Österreich ohne Wien – gesamt

5,2 %

Österreich ohne Wien – gebraucht

7,3%

Österreich ohne Wien – neu

2,5 %

2014 bis 2018

BRUTTOINLANDSPRODUKT 19Q2 -

Quelle: Statistik Austria Quelle: ÖNB Österreichische Nationalbank

0,7 %

Konjunktur real

18Q3 bis 19Q2

3,3 % 3

2015 bis 2018

GRUNDSTÜCKS- UND WOHNUNGSWESEN

MIETEN EXKL. BETRIEBSKOSTEN laut VPI (Verbraucherpreisindex)

18Q3 bis 19Q2

19Q2

2014 bis 2018

WIRTSCHAFTS- & BRANCHENENTWICKLUNG

EIGENTUMSWOHNUNGEN 19Q2

18Q3 bis 19Q2

0,5 %

BAUWESEN 2014 bis 2018

19Q2 Konjunktur real

Quelle: WIFO Österreichisches Wirtschaftsforschungsinstitut

18Q3 bis 19Q2

0,3 %

Q = Quartal Veränderung gegen das Vorquartal in %

Herbst 2019

177

Wachablöse. Comeback. 6B47 konnte den Turniersieg von 2017 wiederholen. Vorjahressieger TPA musste sich mit dem vorletzten Platz zufrieden geben.

rotz heißer Temperaturen machten sich in der Wiener Westside Soccer Arena zehn Mannschaften aus der heimischen Immobilienwirtschaft um die begehrte Copa Real 2019. Auch bei der vierten Auflage des vom ImmoFokus organisierten „Soccer Highlights“ des Jahres, galt es die Gruppenphase zu meistern. Nachdem die Reihung in Gruppe A und B ausgespielt war, hieß es: „Auf in die Finalrunde!“ Der Wettergott hatte Nachsicht und so blieben

178

ImmoFokus

die Temperaturen in einem erträglichen Ausmaß. Tapfer und mit vollstem Einsatz wurde um jeden Ball gerungen. Die Schiedsrichter pfiffen hart, aber fair. Im großen Finale ging die Mannschaft der 6B47 - wie bereits 2017 - als Sieger vom Platz, die in einer spannenden Partie die BUWOG mit 4:2 bezwang. Nach 224 Toren in 25 Spielen blieb der Hunger nicht aus und so bot sich die Gelegenheit, mit Schmankerln vom Grillbuffet und kühlen Getränken beim gemütlichen Zusammensein, den einen oder anderen Spielzug ausführlich zu analysieren und zu

diskutieren. DJ Bert sorgte für entsprechende musikalische Untermalung und ließ auch bei den Mannschaften, die zum Teil schwere Niederlagen einstecken mussten, diese rasch verschmerzen. Tenor: „2020 wird unser Jahr. Nächstes Jahr wollen wir Revanche. Wir wollen ganz nach oben.“ Wie der ImmoFokus in Erfahrung bringen konnte, soll der Mannschaftsumbau bei einigen Teams bereits voll im Gange sein. Der Termin für die Copa Real 2020 steht bereits fest. Am 20. Juni 2020 heißt es wieder der Beste möge gewinnen. n

GRUPPENPHASE TORE

GRUPPE A: 67 TORE – SCHNITT 6,7

GRUPPE A

SPIELE

NIEDERL.

UNENT.

SIEGE

SUMME

DIFF

PKT.

6B47

11:7

Schindler

15:11

IMMO Solutions

16:14

17:20

-3

TPA

8:15

-7

GRUPPE B: 100 TORE – SCHNITT 10,0

GRUPPE B

SPIELE

NIEDERL.

UNENT.

SIEGE

SUMME

DIFF

PKT.

BUWOG