ImmoFOKUS Winter 2014 by Real Estate Media Group GmbH

Winter 2014

VERMITTLUNG VERWALTUNG BAUMANAGEMENT BEWERTUNG

www.ehl.at

Österreich 12,– • P.b.b. Verlagspostamt A-1020 Wien • Zlg.-Nr. 13Z039777 M

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Die Immobilie als Marke

BEST PRACTICE!

Heimische Developer im Deutschlandfieber

BIG DEALS.

Die Geniestreiche des Karl-Heinz Strauss

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smart – eine Marke der Daimler AG

Angetreten, um zu bleiben Vom Herausgeber des ImmoFokus. 10 Jahre und kein bisschen leise.

Autor: Philipp Kaufmann

„Visionen

ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

04 ImmoFokus | Winter 2014

er ImmoFokus hat eine lange Tradition. Seit unglaublichen zehn Jahren gibt es das Magazin, welches alleine schon mit dem Titel den Fokus auf die Immobilienwirtschaft zum Programm erhebt. Jedes Unternehmen und jedes Medium lebt von den Menschen, welche dort arbeiten und mit ihrer Leidenschaft dafür sorgen, dass in unserem Fall ein Magazin regelmäßig erscheint. Ich persönlich habe durch den ImmoFokus viele neue Menschen kennengelernt und schätze diese Persönlichkeiten: so prägte sich bei mir der pointierte Stil von Walter Senk ein, Alexander Ghezzo schrieb oftmals für das Magazin und wurde zu einem engen Freund. Wie auch Heimo Rollett, mit dem ich viele schöne Stunden verbringen konnte und der mich als Pressesprecher ein Stück des Weges der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) begleitet hat. Aber auch Alexander Scheuch, Thomas Kozak oder Walter Thomas sind hier zu erwähnen und ich danke dafür, dass ich mit ihnen und all den anderen in Kontakt gekommen bin.

Der ImmoFokus hat seit dem Gründungsjahr 2004 eine bewegte Zeit hinter sich. Umso heikler war es daher, Gewohntes zu verlassen und Neues zu beginnen: Mitte des Jahres haben wir es dennoch gewagt, dem Magazin einen Relaunch zu verpassen – mit der letzten Ausgabe starteten wir in eine neue Ära des ImmoFokus. Neben organisatorischen Änderungen, etwa einem quartalsweisen Erscheinungsrhythmus oder einem deutlich gewachsenen Seitenumfang, haben wir das Augenmerk vor allem auf die inhaltliche Qualität und eine ansprechende, moderne Gestaltung gelegt. Und der Aufwand hat sich wahrlich gelohnt: Das Feedback auf die neue Ausgabe war überwältigend und somit die Bestätigung, dass wir den richtigen Weg eingeschlagen haben. Viele, die den ImmoFokus immer schon schätzten, sind uns treu geblieben, und viele, die uns nicht gekannt haben und nicht kennen wollten, sind zu Lesern geworden. So freut es mich, wenn mir Karl-Heinz Strauss unter vier Augen sagt, unser Magazin mit ins Wochenende genommen zu haben, um darin zu lesen. Genau dafür arbeitet das Team des Immo-

in Wien studierte und bei internationalen Unternehmen erste Erfahrungen sammeln durfte. Aber auch unser Grafikteam ist mit Caroline Abl und Denise Mühlböck bestens aufgestellt, um den hohen Qualitätsansprüchen, die wir in das Magazin legen, auch in Zukunft gerecht zu werden. Wir wollen an der nachhaltigen Professionalisierung unserer Branche mitwirken, Wissen vermitteln und Transparenz schaffen. Gleichzeitig wollen wir aber auch Geschichten erzählen und so die Menschen in den Mittelpunkt stellen.

Fokus. Wir schreiben für Leser und dafür wollen wir weiterhin in Reportagen, Meinungen und Portraits investieren, damit wir das höchste Gut unserer Leser, nämlich ihre Zeit, bestmöglich investiert wissen. Ich danke auf diesem Wege für die positiven Rückmeldungen und sehe diese als Bestätigung, diesen Weg als Team beständig weiter zu gehen: Mit Michael Neubauer haben wir einen fundierten Journalisten unserer Bau- und Immobilienbranche als Chefredakteur fest bei uns verankern können und dank seines Engagements steht der Inhalt im Mittelpunkt. Um ihn herum war es mir wichtig eine Immobilienredaktion aufzubauen, die diesen Namen verdient. Ich freue mich riesig, mit der Kolumne ‚Senkrecht‘ Walter Senk ins Boot (zurück) zu holen, Erika Hofbauer fix zu verpflichten und vor allem auch jungen Journalisten eine Perspektive zu bieten. Mit Robert Reumann konnten wir auch den Seitenblicker der Nation als ständigen Kolumnisten für uns gewinnen. Wir bauen am ImmoNews-Room und geben Immobilien-Journalismus, damit es diesen gibt, einen Raum. Unser Auftrag ist es, Content zu erarbeiten, zu verdichten und als Gatekeeper für unsere Leser aufzubereiten, damit diese ihre

Zeit gut eingesetzt wissen. Dabei kommen gute alte Tugenden zum Tragen, wie Recherche, Double-Checks oder Interviews. Dafür möchte ich als Herausgeber stehen. Somit werden wir Themen aufgreifen, wie vor uns es noch keiner wagte und wir werden nicht werblich, sondern fundiert recherchieren und schreiben. Aber auch auf der wirtschaftlichen Seite konnte ich seit der letzten Ausgabe neue Kapitel für das Medienhaus aufschlagen: mit Ronny (Ronald) Goigitzer kehrt ein junger, alter Hase in die Immobilienbranche zurück. Mit ihm als Profi hat der Verlag einen weiteren Geschäftsführer gewinnen können, der bestens vernetzt ist und den ich einfach nur schätze. Mit Ronny verbindet mich eine langjährige Freundschaft und ich kenne ihn seit 1989 – damals war er jung und ich noch jünger; viele Jahre hat es gedauert, bis wir jetzt endlich gemeinsam zusammenarbeiten dürfen. Ihm zur Seite steht im Verkauf Ferdinand Neubauer, der als Sohn von Michael ins kalte Wasser sprang und bewies, dass der Apfel nicht weit vom Stamm fallen muss: er überzeugte von Beginn an und brachte jugendlichen Elan. Ab Jänner 2015 wird das Verkaufs-Team durch Sabine Zehetner verstärkt, die aus Linz kommend

Zu berichten gibt es genug: Die österreichische Bau- und Immobilienwirtschaft hat sich in den letzten Jahren eine Vorreiterrolle in Europa – um nicht zu sagen weltweit – erarbeitet. Wir können stolz sein auf unsere Baukultur, unsere Architekten und unsere Unternehmen, die zu den Pionieren der nachhaltigen Immobilienwirtschaft gehören. Der ImmoFokus möchte diese Leistungen vor den Vorhang holen, genauso wie die zahlreichen Leuchtturmprojekte der Nachhaltigkeit (vom Baustoff über die einzigartige Dienstleistung bis zu unseren Gebäuden und Stadtquartieren), die schon heute zeigen, dass vieles, wovon wir bisher nur träumten, schon möglich und umsetzbar ist. Schlussendlich wollen wir einen Transfer zwischen Theorie und Praxis sicherstellen und ein Tor zur Welt sein, indem wir über internationale Trends und Entwicklungen berichten und diese kommentieren. Insofern freue ich mich schon jetzt auf die zukünftigen Ausgaben des ImmoFokus, denn wir erleben gerade eine Revolution der Bau- und Immobilienbranche. Wir werden den Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit hautnah begleiten und Ihnen quartalsweise einen Überblick über das Geschehen am Markt bieten.

Herzlichst

Philipp Kaufmann

Winter 2014 | ImmoFokus 05

Büro & Lager im Süden Wiens

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Editorial Marketing. Die Bedeutung einer Marke in der Immobilienwirtschaft. Wofür steht sie, was bringt sie. Wir gehen der Sache auf der Grund.

„Ein Logo ist dann gut, wenn man es mit dem grossen Zeh in den Sand kratzen kann.“

Wie die Zeit vergeht. Wissen die Jüngeren unter uns exakt, wo sie waren, als die beiden Tower des World Trade Center zusammenbrachen, so wissen die Älteren auch, wo sie gerade waren, als sie vom Fall der Berliner Mauer hörten. Waren gleich nach der Wende viele Raubritter unterwegs – einige davon schleppten fette Beute nach Hause, andere holten sich blutige Nasen –, so hat sich das Klima in Deutschland deutlich gewandelt. Die Profis haben das Kommando übernommen. Deutschland ist trotz Wirtschaftskrise der Immobilienmotor in Europa. Diesen Eindruck konnten wir alle von der EXPO REAL im Oktober mitnehmen. Projekte gibt es in Berlin aber auch in den B-Lagen genug. Bei uns lesen Sie, welche österreichischen Unternehmen am deutschen Markt so richtig mitmischen. Einer davon ist Karl-Heinz Strauss. Mit welchem Tempo er die PORR aus den negativen (parteipolitischen) Schlagzeilen geholt und wieder auf die Wirtschaftsseiten gebracht hat, ringt einem Respekt ab. Dass er Unternehmer mit Leib und Seele ist, beweist er Tag für Tag. Wenn Strauss eine Chance sieht und mag das Zeitfenster noch so klein sein, dann greift er zu. Dies hat er in der Vergangenheit immer wieder bewiesen. Vielen als Strauss & Partner bekannt, traute er sich den CEO der PORR zu und wandelte sich vom Projektentwickler zum Baumanager. Sein bisheriges Meisterstück ist wohl die Abspaltung der PIAG und die geplante Verschmelzung mit der UBM. Welche Pläne Karl-Heinz Strauss verfolgt, lesen Sie im großen ImmoFokus-Interview. Dass Immobilien – aber auch Projekte – verkauft werden müssen, ist wohl kein Geheimnis. Dass

dies nicht immer funktioniert auch. Stellt sich die Frage: Ist die Immobilie einfach schlecht oder die Marke, das Marketing? Doch was zeichnet eine Marke aus? Bei uns kommen die Profis zu Wort. Wir beleuchten das Thema von unterschiedlichen Perspektiven. Wir haben einige Dienstleister rund um das Thema Marke zum ersten TrendTable gebeten. Erstaunliche Einigkeit am Tisch: Wir hinken hinterher. Viele Marktteilnehmer folgen immer noch antiquierten Vorstellungen. Emotionen, aktive Marken, die eine soziale Bindung zur Zielgruppe aufbauen können, sind gefragt. Eines steht aber außer Streit: Nicht jedes Haus braucht eine Marke. Als Chefredakteur leite ich das redaktionelle ImmoFokus-Team. Das Redaktionsteam steht für kompetenten, unabhängigen, ehrlichen Journalismus, der nicht an der Oberfläche bleibt, sondern in die Tiefe geht. Begleiten sie uns bei dem Tiefgang.

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

Winter 2014 | ImmoFokus

108

Inhalt Vom Herausgeber Editorial Kurz & Bündig

4 7 10

Kunstprojekt

Come play with us!

Im Fokus

Eine moderne Schnitzeljagd in der Wiener Hofburg

Der Schreibtisch von … EHL-Chef Michael Ehlmaier

194 Immobilie im Fokus Das Plus-Energie-Strohhaus

Präsidentin Barbara Neubauer im Interview

128 Der Top Deal Raiffeisen evolution vekauft das Shoppingund Entertainment Center Promenada

122

Zu Tisch mit… UBM-CFO Heribert Smolé

107

Die Akademische Seite

Im Brennpunkt: Die Marke

… von Gunther Maier

18 95

Die Aufsteigerin Das Comeback von Sandra Bauer

Die Kraft der Marke Der ImmoFokus hat sich unter heimischen Werbern und Marken-Experten umgehört...

Im Brennpunkt: Deutschland 146 Heimspiel der Weltmeister

Der Seitenblicker Die Kolumne von Robert Reumann

Expo Real: Deutsche Kommunen wissen wie man sich präsentiert

Sprache des Empfängers sprechen Interview mit Philipp Kaufmann

Senkrecht Die Kolumne von Walter Senk

148 Das Berliner Modell 26

Im Immobilienmarketing hinken wir hinterher. Es gibt noch viel zu tun, um den Anschluss nicht zu verlieren.

120 Pro&Contra: Leerstandsabgabe Marcus Gremel vs. Martin Prunbauer

Die bewegte Immobilienwirtschaft

Kolumne von Philipp Kaufmann

Im Brennpunkt Zinshaus

TrendTable zumThema ‚Marke‘

150 Give Me Five Der deutsche Immobilienmarkt brummt auf Hochtouren

Vom Kugelschreiber zum Luftballon Markenpflege ist fixer Bestandteil einer erfolgreichen Marketingstrategie

Das Bündnis für Wohnungsneubau in Berlin

Wohnen im Porsche

154 Faste ein Heimspiel Österreichische Developer gehören

mittlerweile zu den großen Playern

Branded Buildings: nur ein Gag?

Wien ist das Gold im Portfolio Eugen Otto verspürt Rückenwind am Wiener Zinshausmarkt

Wie weit kann der Schutz von Marken gehen?

Investorenparadies an der Moldau Prag lockt mit höheren Renditen, meint Markus Arnold

170 Boomfaktor Olympia 44 Meine Marke! Mein Logo!

ImmoFokus | Winter 2014

In Deutschalnd entstehen derzeit 443 neue Hotels

172 Mieten unter Druck 48

Teile und herrsche! Franchise: Fluch oder Segen?

Die Schere bei den Einzelhandelsmieten gehen weit auseinander.

128

Positionen & Meinungen

52 Der Wiederholungstäter Porr-Chef Karl-Heinz Strauss im großen ImmoFokus Interview

‚Markenpflege‘ ... von Peter Engert

‚Vor der Kaserne, vor …‘ ... von Stephan Weninger.

134

Hotels in Wien

101

‚5 Jahre Nachhaltigkeit‘ … von Ines Reiter

103 ‚Grenzen setzen‘ … von Hans Jörg Ulreich

117

‚Ein Vertrag zu Lasten Dritter‘ … von Georg Flödl

Wissen & Strategie 119 42

‚Nicht mehr zeitgemäß‘ Präsidentin Barbara Neubauer im Gespräch zur Denkmalpflege

Der nachhaltige Mietvertrag

‚Die heile Welt der AK‘ … von Michael Pisecky

Paradigmenwechsel in der Vermietung

Green & Blue

108 Kunstprojekt „4 ASSE“ Play with us und entdecke die Wiener Hofburg

Die Fläche allein macht‘s nicht Zuerst zahlen, dann profitieren?

Immo-Service

Planspiele Planung, Strategie und Umsetzung bei Immobilien.

130 OBI Expansion Erfolgreich nachhaltig - nachhaltig erfolgreich

Apps und Immobilien Die kleinen Helferleins

178

Immobilien Events – Rückschau Sie waren nicht dabei? Hier sehen und lesen Sie, was Sie versäumt haben

104 5. Green & Blue Building (GBB) 112

Einchecken in Wien Der Wiener Hotelmarkt

134 Barrierefrei hilft allen Veränderungen im historischen Bestand

174 Die Immo-Aktien unter der Lupe 106 4. EPD Tagung 96

5 Jahre ÖGNI Vorreiter der Nachhaltigkeit

190 Immobilien erlesen 192 Vorschau 192 Impressum

Winter 2014 | ImmoFokus

2002 - Radisson Blu Wroclaw

2011 - Crowne Plaza Amsterdam South

2013 - angelo Westpark München

2009 - Park Inn Linz

2004 - Dream Castle Paris

Erfolgreiche Hotelinvestments in ganz Europa Die 1873 gegründete UBM Realitätenentwicklung AG errichtet, betreibt und verkauft Hotels in ganz Europa. Kaum ein Unternehmen kann auf eine umfangreichere Historie zurückblicken, schon gar nicht in der Immobilienbranche. Heute gilt die Gesellschaft als führender Hotelentwickler Österreichs. UBM steht für nachhaltig ökologische Lösungen und zeichnet sich bei Neubau ebenso wie bei Umnutzung und Refurbishment durch Architekturqualität und hochwertiges Bauhandwerk aus. www.ubm.at

UBM Realitätenentwicklung AG seit 1873 12 ImmoFokus | Winter 2014

Kurz & Bündig > Wohnen wohnen@fokus-media.at

Luxusquartiere 01

Stark unterbewertet n Der erste Wiener Luxuswohnungsmarkt Report von JP-Immobilien zeigt, dass High-End-Wohnungen in Wien im Vergleich zu konkurrierenden Städten in Europa unterbewertet sind. Die JP-Immobiliengruppe hat den ersten Wiener Luxuswohnungsmarkt Report vorgelegt. Der Bericht vergleicht das Preisniveau für Luxuswohnungen mit Preisen über 10.000 Euro pro Quadratmeter in Wien mit jenem konkurrierender Städte in Europa. Dabei wurde eine Vielzahl von Daten eingespeist, um den Wiener Wohnungsmarkt im High-End-Bereich im internationalen Umfeld einzuordnen.

Kostengünstigen Wohnraum

20.0oo Wohnungen n 641 Millionen Euro - diese beträchtliche Summe sieht die Stadt Wien für das kommende Jahr vor, um neue Wohnhausanlagen zu errichten, bestehende Häuser und Wohnungen zu sanieren sowie um direkte finanzielle Unterstützung für den Wohnungsaufwand zu leisten. Damit werden nicht nur leistbarer und attraktiver Wohnraum, sondern auch 23.000 Wiener Arbeitsplätze im Bauund Baunebengewerbe gesichert. „Aktuell sind knapp 200 Projekte mit mehr als 20.000 Wohneinheiten in Planung und Umsetzung. Nach der Fertigstellungrate 2014 von 7.273 Wohneinheiten ist - mit einem Fördervolumen von 290 Millionen Euro -auch im Jahr 2015 damit zu rechnen, dass rund 7.000 neue kostengünstige Wohneinheiten übergeben werden können. So werden in aspern Seestadt Ende 2015 ca. 2.900 Wohnungen, im Sonnwendviertel beim Hauptbahnhof mehr als 1.500 Wohneinheiten fertiggestellt sein“, hielt Wohnbaustadtrat Michael Ludwig fest.

Luxusquartiere 02

Ohne störende Dachschrägen n Ab sofort stehen im „Das Hamerling“ 23 High-End-Penthouses in den Dachgeschossen mit Blick über die Dächer Wiens zum Verkauf. Nach dem Baustart 2013 wurde auf den Prachtbau am Josefstädter Hamerlingpark ein zweistöckiges Staffelgeschoss mit Luxuswohnungen aufgesetzt. Aufgrund dieser Bauart der Penthouses sind die Größen flexibel gestaltbar. Die hochmodernen

Eigentumswohnungen bieten eine einzigartige Wohnkultur: „Die Bauweise ermöglicht hohe Räume ohne störende Dachschrägen und großzügige Privatterrassen auf Wohnebene mit einem atemberaubenden Ausblick über das Panorama von Wien“, sagt Irene Rief-Hauser, Geschäftsführerin der IS Vermittlungs GmbH und Verantwortliche für die Vermarktung.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Die internationale, in London ansässige Expertengruppe „Real Estate Law Experts“ listete Dr. Christian Reimitz vor kurzem als besten Rechtanwalt im Bereich Immobilien in Österreich 2014/15..

Stephan Pasquali verstärkt ab sofort die Geschäftsführung von IMMO-CONTRACT. Sein Hauptaugenmerk liegt in der Führung des Maklerteams, der weiteren Expansion des Filialnetzes.

Erich Benischek, Gründer und Geschäftsführer des niederösterreichischen Fertighauszentrums, will „in den nächsten zwei bis drei Jahren“ eine Blaue Lagune in Moskau hochziehen.eine Die Kosten: 25 bis 30 Millionen Euro

News Ticker Alarm: Gemeinnützige warnen vor Mangel an leistbaren Wohnungen: Gegensteuern durch bedarfsgerechte WBF-Dotierung und GBV-Eigenkapitalstärkung . Spatenstich: Die Wohnanlage „wohnen.plus“ wird in Niedrigenergiebauweise, barrierefrei mit Lift und einer Tiefgarage errichtet. Erdwärmepumpe und Komfortlüftung sorgen für nachhaltig niedrige Betriebskosten

Winter 2014 | ImmoFokus

Kurz & Bündig > Hotel hotel@fokus-media.at

Eröffnung

Motel One Wien-Staatsoper n Mit dem Motel One zieht das nunmehr dritte und bisher größte Wiener Haus der Low Budget Design-Hotelkette in die rund 14.000m² umfassende Immobilie nahe der Staatsoper ein. Mit einem zwischen den Partnern vereinbarten Kündigungsverzicht ist die Vollvermietung für die Investoren des nunmehr größten Hotels in der Wiener Innenstadt für zumindest 25 Jahre gesichert. Das denkmalgeschützte Ensemble am Standort Karlsplatz/Elisabethstraße wurde in nur 22 Monaten zu einem Hotel mit insgesamt 400 Zimmern umgestaltet. Ermöglicht wurde dieses Vorhaben durch das bereits 400. Bauherrenmodell der ifa AG, an dem sich 210 Investoren mit einer Gesamtinvestitionssumme von rund 54 Millionen Euro beteiligten.

Revitalisierung

Wellness und Wohnen n Das Wiener Beatrixbad wird im Frühjahr 2015 als Wellness- bzw. Sportzentrum wieder eröffnet. Die Schwimmeinrichtung in der Beatrixgasse war eine der ersten der Stadt - ursprünglich wurde es 1888 als Anstalt errichtet. Die Revitalisierung erfolgt durch private Investoren: die Sans Souci Group und das Immo-Unternehmen 6B47 Real Estate Investors. Nicht nur das Entspannungs-Areal wird wieder zum Leben erweckt. Das gesamte Gründerzeithaus, in dem sich das Bad befindet, wurde renoviert. Entwickelt wurden 40 Apartments und Penthäuser der gehobenen Kategorie. 2012 wurde mit den Arbeiten begonnen, wie es in einer Aussendung der Projektbetreiber hieß. Die Eröffnung ist für Anfang 2015 geplant. Die Kosten wurden mit 35 Millionen Euro beziffert.

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Luxusquartiere 03

Gartenpark am kleinen Auinger n Der Startschuss zum Bau der Wohnhausanlage ‚GARTENPARK am kleinen Anninger‘ ist mit dem offiziellen Spatenstich durch die beiden Projektpartner IG Immobilien Geschäftsführer Hermann Klein und IES Geschäftsführer Markus Teufel gefallen. Inmitten einer Parklandschaft entstehen auf einer Gesamtfläche von rund 13.000 Quadratmeter sieben Wohnhäuser der Architektengruppe BEHF. Jedes Gebäude bietet neun bis zwölf qualitativ hochwertig ausgestattete und energieeffiziente Wohnungen in den Größen von 50 bis 155 Quadratmeter. Die an das Parkareal angrenzenden 8.000 Quadratmeter Wiesen- und Waldflächen schließen direkt an die Wanderwege des Naturparks Föhrenberge und das Naturschutzgebiet Natura 2000 an.

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FM EnergyEnvironment Challenge

Reichen Sie ein

FOTO: VIENNA AIRPORT

n Ziel der Challenge ist es, kreative Ansätze, Ideen und Konzepte sowie bereits umgesetzte innovative Lösungen, Systeme, Prozessoptimierung in Planung, Betrieb & Restrukturierung von Objekten und Industriebetrieben hinsichtlich Energieeffizienz und Umweltschutz zu finden. Prämiert wird die „FM EnergyEnvironment Challenge“ von einer Jury sowie durch die Head 2 Head Challenge am 23. ATGA Facility Kongress 2015. Die Preisverleihung findet im Rahmen des Abendevents des Kongresses statt. (Einreichfrist 25. Februar 2015). Mentor der FM EnergyEnvironment Challenge ist die ENERGIECOMFORT.

Warburg - Henderson kauf ein

ÖGNI-Quartierzertifikat für die Flughafen Wien

n Die Warburg - Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbH, Hamburg, hat die Büroimmobilie „Workstation Wien West“ erworben. Verkäufer ist die Raiffeisen Property Holding International. Der Netto-Kaufpreis beträgt 34,4 Millionen Euro. Das Objekt besteht aus zwei Bürokörpern mit einer Gesamtfläche von 17.871 Quadratmetern, die in den Jahren 2002 und 2004 errichtet wurden. Ankermieter sind die Versicherungsgruppe Allianz und die Stadt Wien, die beide mit langfristigen Mietverträgen ausgestattet sind. Das Objekt liegt im Penzing in einer der neun Büroachsen in Wien mit direkter Anbindung an den Wiener Westbahnhof.

n ÖGNI-Quartierzertifikat ging an die Flughafen Wien AG. Einsparungen von rund einer Million Euro wurden etwa bei Klimatisierung und Fernwärmeverbrauch erzielt. Erstmals in Österreich ist ein gesamtes Gewerbegebiet für sein Nachhaltigkeitsengagement ausgezeichnet worden. Die Österreichische Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) hat laut einer Aussendung vom Mittwoch ein Quartierszertifikat für nachhaltige Immobilienentwicklung an die Flughafen Wien AG für ihr Standortprojekt „Airport City Vienna“ vergeben. „Nachhaltigkeit und Umweltbewusstsein sind auch ökologische und ökonomische Schwerpunkte unserer Immobilienstrategie“, betonte Flughafen-Vorstand Günther Ofner. Der Standort mit u.a. über 70.000 Quadratmetern Büro- und Conferencing-Fläche, Hotelangeboten sowie Verkehrsinfrastruktur werde zu einer nachhaltigen Airport City entwickelt. Das Zertifikat sei „eine Bestätigung, dass wir hier den richtigen Weg gehen“. Die laufende Energieeffizienzoffensive hat Ofner zufolge „2014 eine Reduktion des Stromverbrauches um zehn Millionen kWh gebracht, mehr als sechs Prozent des Gesamtverbrauchs“. Ebenfalls bedeutende Einsparungen seien bei Klimatisierung und Fernwärmeverbrauch erzielt worden, „wodurch auch rund eine Million Euro an Stromkosten pro Jahr gespart werden“. Weitere Maßnahmen seien in Umsetzung.

Lean Luxury

Nachhaltige Airport City

s gibt gute Gründe. Für die S IMMO AG spricht viel: Ein nachhaltiges Geschäftsmodell, stabile Partnernetzwerke und beste Perspektiven. Wir sind schlank, effizient und erfolgreich – und das seit über 25 Jahren. www.simmoag.at

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Kurz & Bündig > International retail@fokus-media.at

Zertifizierung

Eurocenter -Zagreb n Das Eurocenter – seit 2008 im Portfolio der S IMMO AG – ist seit kurzem das erste BREEAM In-Use zertifizierte Gebäude Kroatiens. Das vom Zagreber Architekten Nenad Bach entworfene Eurocenter verfügt über sechs Stockwerke, zwei Tiefgaragen mit 123 Stellplätzen liegt im Zentrum von Zagreb und bietet über 7.500 Quadratmeter Büroflächen. Im Zuge der Zertifizierung wurde unter anderem ein Energiekontrollsystem installiert. Fahrradständer und Duschen für die Mitarbeiter erhöhen den Wert des Gebäudes sowie den Nutzen für die Mieter. „Mit der ersten BREEAMZertifizierung am kroatischen Markt stärken wir die führende Position des Eurocenters in Zagreb“, kommentiert Friedrich Wachernig, Vorstand der S IMMO AG.

Entwicklungsprojekt „Cluster Produktionstechnik“

Im Frühling 2015 wird gebaut. n Die Immofinanz Group übernimmt das Entwicklungsprojekt „Cluster Produktionstechnik“ auf dem RWTH Aachen Campus von der deutschen capricorn-Gruppe und wird es bis Herbst 2016 fertigstellen. Mit 28.000 Quadratmeter Mietfläche handelt es sich dabei um das aktuell größte Clustergebäude auf der Erweiterungsfläche „Campus Melaten“ der RWTH Aachen (Rheinisch-Westfälische-Technische Hochschule). Die Immofinanz erwirbt die Projektgesellschaft capricorn CAMPUS GmbH & Co. KG sowie alle für die Projektrealisierung relevanten Planer-Verträge. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Die gesamten Investitionskosten werden sich voraussichtlich auf rund 63 Millionen

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Euro belaufen. Mit dem Bau wird im Frühjahr 2015 begonnen, die Fertigstellung ist für Herbst 2016 geplant. „Das Campus-Projekt weist einen hohen Vorvermietungsanteil und lange Vertragslaufzeiten auf. Für mehr als 50 Prozent der Mietflächen besteht eine Vorvermietung, mit dem angemeldeten Bedarf erreichen wir bereits jetzt eine Auslastung von rund 80 Prozent“, sagt Eduard Zehetner, CEO der Immofinanz Group. „Die Immofinanz Group baut damit wie angekündigt ihr Entwicklungsgeschäft in Deutschland aus.“ Das Objekt, das vom Münchner Stararchitekten Henn entworfen wurde, zeichnet sich durch seine Flexibilität, Modularität und Nachhaltigkeit aus,.

Europaviertel

Skyline verändert sich n Die Skyline von Frankfurt am Main könnte schon bald Zuwachs bekommen. Gestern wurde der Architekturwettbewerb für ein weiteres Hochhaus im Europaviertel entschieden. CA Immo hatte den international besetzten Wettbewerb in Kooperation mit der Stadt Frankfurt ausgelobt. Die Jury unter dem Vorsitz von Prof. Jo Eisele prämierte einstimmig den Entwurf von Meurer Architekten (Frankfurt/M) mit dem ersten Preis. Mit je einem zweiten Platz wurden die Entwürfe von Barkow Leibinger (Berlin) und Schneider + Schumacher (Frankfurt/M.) honoriert. Die Entwürfe der Büros Gruber Kleine Kranburg (Frankfurt/M.) und R plus Architekten (Hamburg) wurden mit einer Anerkennung ausgezeichnet.Das rund 175 Meter hohe Gebäude soll in unmittelbarer Nachbarschaft zum Tower 185, der Messe Frankfurt und dem Skyline Plaza entstehen.

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16 ImmoFokus | Winter 2014

Das Konzept für das Hochhaus sieht sowohl Büro- als auch Hotelnutzung vor. CA Immo plant das Hochhaus - wie alle Neubauten des Unternehmens - als Green Building zu realisieren und zu zertifizieren. Dabei strebt CA Immo für dieses Gebäude eine DGNB Gold Zertifizierung an. Die Realisierung des Gebäudes erfolgt in Abhängigkeit von der Marktnachfrage. Insgesamt soll das Gebäude über rund 80.000,00 Quadratmeter Bruttogrundfläche verfügen.

Aluminium-Architektur-Preis 2014

Foto: Roland Halbe

Kultur-Kongress-Zentrum Eisenstadt n Die Pichler & Traupmann Architekten ZT GmbH in Wien wurde am 13. November für das Projekt Kultur Kongress Zentrum in Eisenstadt mit dem Aluminium-Architektur-Preis 2014 prämiert. Der mit 10.000 Euro dotierte Preis wurde vom Aluminium-Fenster-Institut (AFI) in Zusammenarbeit mit der Architekturstiftung Österreich und der IG Architektur vergeben. Das Siegerprojekt konnte sich gegen 41 weitere Einreichungen durchsetzen. Es überzeugte mit seiner Verschränkung von Bestand und Neubau. Neben den architektonischen Qualitäten, war auch der städtebauliche Aspekt entscheidend. So wird das Zentrum von Eisenstadt aufgewertet und eine ansprechende neue Nutzung dieses traditionellen Stadtteils geboten. Der das gesamte Gebäude umhüllende Metallscreen schafft eine Einheit, ohne in die bestehende Struktur substanziell einzugreifen. Die schimmernde Oberfläche, die sich je nach Tageszeit in unterschiedlichen Farbtönen präsentiert, erzeugt optisch reizvolle Effekte. Aluminium wird äußerst abwechslungsreich eingesetzt und zeigt die mannigfachen Nutzungsmöglichkeiten des Materials vorbildlich auf.

Schüco LightSkin Akzentuiert Architektur.

ALUKÖNIGSTAHL – Schüco LightSkin powered by Zumtobel ist die kleinste und effizienteste LED-Beleuchtung für Fenster und Fassaden und wird einfach in Deckschalen und Riegelprofile eingeklipst. Vom LED-Modul bis zu Leitungen, Konvertern und Drahtverbindungen erhalten Sie alles aus einer Hand. Die voll profilintegrierte Lichtlösung betont Strukturen und Formen von Gebäuden durch verschiedene Farbtemperaturen nach Wunsch unterschiedlich stark und akzentuiert so gezielt die Architektur. Lichtverschmutzung und Energiebedarf werden dabei auf ein Minimum reduziert. Für nähere Informationen bzw. Unterstützung kontaktieren Sie unseren bautechnischen Außendienst: tel 01/98 130-0 oder www.alukoenigstahl.com

Im Brennpunkt: Die Marke

Die Kraft der Marke Achten Sie auf die Marke. Das war vor einigen Jahren ein eingängiger Werbespruch (der Markenartikel-Industrie), um Konsumentinnen und Konsumenten für die wohl (qualitativ besseren) Markengüter zu gewinnen. Der Immobilienfokus hat sich unter heimischen Werbern und Marken-Experten umgehört, was zu einer guten Marke gehört – und was nicht. Autor: Erika Hofbauer

1 Was sind die (zwei, drei) wichtigsten Merkmale einer erfolgreichen Marke? Was macht eine "gute Marke" aus?

Was schädigt eine Marke (und gibt es auch Marken, die „too big to fail“sind?)und: welche Stolpersteine lauern beim Prozess der Markenentwicklung

Was sind Ihre Top 3 der erfolgreichsten Marken und welche sind die schlechtesten (und worin lag die Problematik)?

Welchen Nutzen, welche Vorteile hat eine (gut eingeführte) Marke - und ist sie manchmal eher ein „Korsett“?

ImmoFokus | Winter 2014

„Starke Marken kurbeln schwache Konjunktur an“ Günter Thumser, CEO von Henkel CEE, Präsident des Markenartikelverbandes MAV Einer nachhaltig erfolgreichen Marke können im Speziellen folgende drei Eigenschaften zugeordnet werden: Vertrauen, Qualität und Leistung. Eine gute Marke schafft es, durch Qualität und Leistung Vertrauen beim Konsumenten aufzubauen. Dabei entwickelt sie sich stetig weiter, indem unter ihrem Dach innovative Produkte auf den Markt kommen. Damit trägt die Marke wiederum den sich stetig ändernden Erwartungen und Bedürfnissen der Konsumenten im Bereich Qualität und Leistung Rechnung. Das Musterbeispiel einer erfolgreichen Marke ist Persil. Fritz Henkel erfand 1907 mit Persil das erste selbsttätig wirkende Waschmittel der Welt. Immer wieder wurde im Zeitverlauf die Rezeptur von Persil verändert und an die sich ändernden Konsumentenbedürfnisse angepasst. So ist es heute eines der fortschrittlichsten Produkte im Rahmen des Kaltwaschverfahrens, dem Wäsche waschen mit nur 20°C, und entspricht somit dem Trend zu Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung. Starke Marken sind aber auch zur Ankurbelung einer schwachen Konjunktur wichtig. Denn sie ergreifen durch ihre Innovationskraft in Phasen zurückhaltender Kaufneigung die Initiative und setzen Impulse für die Wirtschaft. Gerade in schwierigen Zeiten sucht der Konsument nach Vertrauen und Vertrautem und greift zu (s)einem Markenartikel. Daher hat die Markenartikelindustrie im vergangenen Jahr die Investitionen in Werbung um fast 5 Prozent auf rund 760 Millionen Euro gesteigert. Das entsprach der höchsten Steigerung in allen Wirtschaftsbereichen. Durch Investition und Innovation treiben Markenhersteller also nicht nur den Fortschritt voran, sondern sind selbst auch ein wichtiger Faktor für die Volkswirtschaft.

„Eine gute Marke ist ‚Asset‘, nicht Korsett“ Mariusz Jan Demner, Demner, Merlicek & Bergmann (DMB): Eine gute Marke ist wie jemand, der sich von anderen abzuheben weiß. Jemand, der die Kunst der Zeichensetzung versteht und dem bewusst ist, wie Medien funktionieren. Sei anders als die anderen und mache das an wenigen, prägnanten Zeichensetzungen fest. Sei eine Persönlichkeit, die so merkfähig (gemacht) wird, dass sie sich fest im Gedächtnis der Menschen etabliert. Eine gute Marke schafft Vertrauen bzw. Vertrautheit. Beides ist enorm wichtig, gerade in einer Zeit, in der alles und jedes, vor allem aber die Medienrezeption, fragmentiert ist. Eine gute Marke lebt und ist daher immer ein ‚Asset‘ und kein Korsett. Eine Marke kann geschädigt werden, wenn sie ihre Glaubwürdigkeit verliert. Unser Ziel als Agentur ist, all unsere Marken erfolgreich und vor allem magnetisch zu machen. Dass uns das gelingt, beweisen die vielen Marktführer, darunter Vöslauer, Darbo und XXXLutz, die zu unseren Kunden zählen. An schlechten Marken waren wir bis dato zum Glück nicht beteiligt. . Daher hat die Markenartikelindustrie im vergangenen Jahr die Investitionen in Werbung um fast 5 Prozent auf rund 760 Millionen Euro gesteigert. Das entsprach der höchsten Steigerung in allen Wirtschaftsbereichen. Durch Investition und Innovation treiben Markenhersteller also nicht nur den Fortschritt voran, sondern sind selbst auch ein wichtiger Faktor für die Volkswirtschaft.

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Im Brennpunkt: Die Marke

„Gott und der Kapitalismus sind die erfolgreichsten Marken“ Dietmar Ecker, Agentur Ecker & Partner: Eine gute Marke ist immer mehr als der eigentlich konkrete Nutzen des Produktes oder der Dienstleistung. Vertrauen, Identifikation und Angemessenheit des Wertes sind dabei herausragende Zuschreibungen, die für den Erfolg der Marke wichtig sind. Da wir in einer Zeit mangelnder Autoritäten leben ersetzen Marken in den kapitalistischen Gesellschaften immer häufiger den Orientierungsrahmen für gesellschaftliche Gruppen. Das ist allerdings nicht nur gut. Eine konkret eingeführte Marke ist in Zeiten der Orientierungslosigkeit und des raschen Wandels jedenfalls ein Vorteil. Für den Erfolg der Marke ist allerdings maßgebend, auch zeitgemäß zu sein. Damit wird sie dann zum Korsett, wenn sich die Zeiten ändern und die Veränderungen nicht behutsam im Markenbild abgebildet werden können. Denken Sie an die Marke großer Sportautos mit viel PS, die in Zeiten der CO2-Diskussion und der aggressiver werdenden Verteilungsdiskussionen doch einiges an ihrer Marke bearbeiten müssen, um eine Grundakzeptanz in den Gesellschaften zu erhalten. Für jede Marke ist die Glaubwürdigkeit das fundamentale Kapital. Damit schädigt alles, was der Lüge oder der Unkorrektheit mit öffentlichen Argumenten nahe kommt. In diesem Kontext gibt es keine Marken, die „too big to fail“ sind. Außer Sie sind wie ich Agnostiker und betrachten gar nicht zynisch Gott als Marke. Dieser alte Mann ist schwer der Lüge zu überführen, wenn man an ihn glaubt. Um wieder auf den Boden der irdischen Marken zu kommen, liegen die Stolpersteine wohl in schlechtem Krisenmanagement und in ‚Im-Nicht-Wahrnehmen“ soziologischer, ökonomischer und psychologischer Veränderungen der Gegenwart. Denken Sie an die große Zäsur vor und nach der Finanzkrise 2008. Wer hier nicht begriffen hat, dass sich viel in den Gesellschaften verändert, der wird als Marke ebenfalls in seiner Bedeutung kräftig verlieren. Für mich ist neben Gott, in dessen Namen seit 2000 Jahren auch die unmöglichsten Dinge getan werden und er trotzdem unangepatzt bleibt, sowie der Kapitalismus einer der erfolgreichsten Marken, weil er scheinbar alternativlos den Rahmen unserer Lebens- und Überlebensbedingungen gestaltet. Die Problematik muss ich nicht schildern, 30 Millionen Arbeitslose in Europa sind ausreichendes Argument. Und die dritte erfolgreichste Marke sind die Männer in Österreich, weil sie es trotz allgemeinem besseren Wissens noch immer schaffen, Frauen aus der gleichberechtigten Entlohnung und Entscheidungshierarchien wegzudrängen.

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„Markenaufbau braucht Zeit und Durchhaltevermögen“ Elisabeth Pechmann, Director Strategic Consulting & Corporate Comms, Ogilvy: Wenn Sir David Ogilvy, der Gründer unserer Agentur, seinerzeit im Zusammenhang mit Marke von einer „intangible sum of attributes“ sprach, also dem in ihrer Gesamtheit nicht genau fassbaren Zusammenwirken aller Facetten einer Marke, hat er insofern immer noch recht, als ein gutes Ganzes tatsächlich mehr ist als die Summe aller Teile. Wir sind allerdings heute einen ordentlichen Schritt weiter, was die Erklärbarkeit zentraler Markenaspekte betrifft. Ausgehend vom Branding-Postulat „relevant, glaubwürdig, differenzierend“ – das leider nach wie vor manchmal nur als Auftrag zum Namen-Finden, Logo-Designen und Marketingmaterial-Behübschen missverstanden wird – und einer klugen strategischen Positionierung, die neben dem ökonomischen auch den emotionalen Kontext berücksichtigt, wachsen gute Marken heute zu echten Persönlichkeiten. Eine Marke repräsentiert im besten Fall eine echte Identität, mit Eigenschaften, Einstellungen und Werten. Und sie zeigt diese Identität auch – nicht nur in ihrer marketing-orientierten „Verpackung“, sondern auch in ihrer geschäftlichen Gebarung und in ihrem Verhalten gegenüber allen, die mit ihr zu tun haben, innen wie außen. Ist das ein Korsett? Nein. Tatsächlich nützt eine ganzheitlich starke Marke ganz wunderbar als interne Leitlinie und gibt Orientierung für nahezu jede unternehmerische Entscheidung. In der Außenwahrnehmung auf dem Markt wiederum ist die konsequent gelebte Markenidentität ein wichtiger Anker für Konsumenten, die angesichts der Überfülle an Information und Angebot immer instinktiver und emotionaler entscheiden. Die Challenge des ganzheitlichen Marken-Anspruchs ist das Erfordernis der Durchgängigkeit. Kuschelig in der Werbung, aber ignorant im Kundendienst? Geht gar nicht. Lässiges Premium im Prospekt, aber amtsdeutsche Vertragstexte? Ein totaler Vertrauens-Killer. Am realen oder virtuellen POS das phantasievolle Einkaufserlebnis, aber Dumpinglöhne und illegale Personalüberwachung hinten in der Lagerhalle? Wird durch die globale Dynamik der sozial-digitalen Vernetzung flugs aufgedeckt und nicht verziehen. Diese und ähnliche Inkonsistenzen zwischen Marken-Versprechen und Marken-Verhalten sind also fiese Stolpersteine bei der Markenführung. Weitere lauern, wenn sich Marken-Verantwortliche zu sehr auf ihre Selbstwahrnehmung und die „Innenperspektive“ stützen. Fallen warten auch dort, wo es um Konsequenz und Nachhaltigkeit geht – Markenaufbau braucht Zeit und Durchhaltevermögen.

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Im Brennpunkt: Die Marke

Sprache des Empfängers sprechen Research. „Im Konsumgütermarketing sind Marktanteile und Marktdaten mein tägliches Brot gewesen, bei uns in der Immobilienbranche haben wir nur für größere Märkte Daten und auch diese werden oft ignoriert“, meint Philipp Kaufmann im Gespräch mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte Michael Neubauer

Philipp, Du bist mein Herausgeber beim ImmoFokus, seit langem eng verbunden mit dem Thema Nachhaltigkeit und beschäftigst Dich auch mit Immobilienmarketing – seit wann eigentlich? Philipp Kaufmann. Kommunikation, Marketing und Wirtschaft generell beschäftigten mich schon sehr früh. Du wirst es nicht glauben, aber ich war bereits in der Volksschule von der Wirtschaft und vom Wirtschaften begeistert, habe im Kindergarten Blumen, die ich vorher ausgegraben habe, verkauft; diese Geschäfte waren übrigens meine bisher erfolgreichsten, da die Einkaufspreise nicht vorhanden waren. Und ich bin seit 1988 an der Börse als aktiver Teilnehmer. Mit 14 Jahren nervte ich viele Lehrer und Mitschüler mit dem Börsengang der VerbundAktie sowie dem Kauf und Verkauf von Aktien. Diese Leidenschaft habe ich ab 1993 auch studieren dürfen und konnte mit der Betriebswirtschaft, aber vor allem auch der Publizistik ein gutes Rüstzeug fürs Marketing erhalten. Was bringt die Publizistik einem Betriebswirt? >> Als Betriebswirt habe ich von den Financials kommend verstanden, was es heißt, eine Zielgruppe zu definieren, Umsatzpotenziale und Absatzchancen zu berechnen bzw. zu ermitteln und nach Philip Kotler, den ich immer

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noch gerne lese, mit dem 4P-Ansatz über ein Werkzeug zu verfügen, das die Bandbreite des Handelns aufzeigt. Was mir fehlte und was ich mit dem PKW-Studium (Anmerkung: Publizistik- und Kommunikationswissenschaft) lernte, waren generelle Fragestellungen der Kommunikation und vor allem der kreativen Arbeit: Wie entsteht eine gelungene Kampagne, ein stimmiger Claim oder ein guter Pressetext? In der Kombination spreche ich heute von inte graler Kommunikation, welche PR, klassische Absatzförderung, CI und Marketing, Ziel- und Dialoggruppen verbindet. Dieser ganzheitliche Ansatz wird immer noch selten gelebt und noch allzu oft werden unterschiedliche Stakeholder unterschiedlich „bearbeitet“. Kommunikation ist jedoch einfach zu verstehen, oder? >> Keineswegs, denn es gibt nichts Spannenderes als Kommunikation. Dies unterscheidet uns von der unbelebten Welt der Dinge und zeichnet uns Menschen aus. Jedoch können hier einfache Denkmuster helfen, Fehler zu vermeiden. So verwende ich heute noch gerne das Modell des Kommunikationsprozesses, bei der der eigentliche Vorgang zwischen einem Sender und Empfänger sowie den jeweiligen Inhalten zerlegt wird. Mit der notwendigen Ver- bzw. Ent-

Die Immobilie aus Marketingsicht 8 Charakteristika

8 Auswirkungen 1. Lage, Lage, Lage …

2. Heterogenität

2. Lokale Märkte/Besichtigung

3. Begrenzte Substituierbarkeit

3. Grundbedarf, Objektivität eingeschränkt (bes. Wohnen)

4. Lange Produktionsdauer

4. Starker Umwelteinfluss/Risiko

5. Länge des Lebenszyklus

5. Marketing by „Lebensabschnitt“

6. Höhe des Investitions volumens

6. Investoren , Risiko

7. Höhe der Transaktionskosten

7. Langfristiges Investment

8. Differenzierte Bedeutung

8. Viele Zielgruppen/Emotional unterschiedliche Bedürfnisse

Barrieren

1. Immobilität

Quelle: Philipp Kaufmann

schlüsselung und möglichen Störungen gibt es ein Modell, welches hilft, zu verstehen, ob eine Botschaft ankommt bzw. verstanden wird. Am Ende muss ich als Sender immer die Sprache des Empfängers sprechen und mögliche Störungen berücksichtigen. Hier bin ich mir bei so mancher Maklerkommunikation nicht sicher. Und als Marketer ist es meine Aufgabe, diesen Prozess zu beherrschen. Aber auch das Verständnis über direkte bzw. indirekte Kommunikation sind wesentliche Dimensionen. Gerade das Marketing für Immobilien bedeutet immer, den unmittelbaren Kontakt zum Kunden aufzubauen und zu pflegen. Ich kenne derzeit noch keine Transaktion via Impulskauf und kurzfristiger Abwicklung via Kreditkarte aufgrund der Verfügbarkeit. Ist Marketing nicht immer gleich Marketing und somit auch bei der Immobilie? >> Marketing, und das finde ich so spannend, ist oft vom Konsumgütermarketing geprägt. Viele Instrumente und Tools leben vom RePurchase. Wie ich bei Procter&Gamble lernen durfte, war es unser Ziel, potenzielle Kunden durch den Gebrauch des Produkts zu loyalen langfristigen Kunden zu machen. Bei Immobilien funktioniert dies einfach anders. Sampeln

zum Beispiel ist bei der Immobilie einfach anders zu interpretieren: Wohnen auf Zeit oder Testarbeiten funktionieren viel komplexer und sind nicht immer anwendbar. Aufgrund ihrer acht Charakteristika ist die Immobilie einfach ein anderes Wirtschaftsgut, welches immer eine intensive Kaufentscheidung voraussetzt. Meinungsbildner und damit die indirekte Kommunikation, das Image und das Vertrauen sind Werte, die für den Kauf bzw. die Anmietung von entscheidender Relevanz sind. Ist der 4P-Ansatz frei nach Kotler denn auch für die Immo-Branche von Bedeutung? >> Ja und nochmals ja! Und ich verstehe immer noch nicht, warum die konsequente Ausrichtung auf die Bedürfnisse der Kunden in unserer Branche nicht viel unmittelbarer erfolgt. Dass die Distribution (Place) über den Makler erfolgt, spricht für einen wichtigen Player in unserem Markt; dass jedoch bereits bei der Promotion (Bekanntmachung) nicht mehr alleine der Makler gefordert ist, ist schon oft ein Widerspruch. Bei diesem Punkt lebt eine Immobilie von einem stimmigen Branding und einer guten Positionierung. Noch viel schlimmer ist es beim Preis, welcher am schnellsten wirkt, jedoch auch endgültig über den finanziellen Erfolg entscheidet. Und oft vergessen wird das

Produkt. Ich bin zutiefst davon überzeugt, dass wir die Immobilie mit ihren Qualitäten besser verstehen, analysieren und gegebenenfalls auch verbessern müssen – Lage allein ist für den Erfolg nicht entscheidend. Dieser Hebel wird in der Praxis einfach vergessen bzw. ausgeblendet. Ich höre oft, dass dies beispielsweise der Makler nicht beeinflussen kann. Aber ohne das richtige Produkt für die richtige Zielgruppe kann ich am Ende nur über den Preis verkaufen und dies ist selten ein gutes Geschäft. Wie gehe ich nun konkret bei einer Kampagne vor? >> Das Wichtigste ist ein guter, fundierter Research! Im Konsumgütermarketing sind Marktanteile und Marktdaten mein tägliches Brot gewesen, bei uns in der Immobilienbranche haben wir nur für größere Märkte Daten und auch diese werden oft ignoriert. Fragen, wie groß der Büromarkt zum Beispiel in Linz wäre, können nicht von allen Marktteilnehmern beantwortet werden. Aber auch Fragen nach dem Leerstand, den Marktbewegungen führen zu Kopfschütteln. Die Exekutionsstufen einer Projektkampagne sind einfach und zugleich aufwändig. Beginnend mit dem Research und einem tiefen Verständnis des Marktes, der Kunden und der Bedürfnisse, steht das Logo mit dem Claim und der Positionierung. Anschließend folgen das Corporate Design, die Selling Line und die Definition des Big Pictures. Mit dem Marketing- und Kommunikationskonzept erfolgt die Umsetzung mit den sieben Instrumenten. Vergessen wird dann immer auf die Erfolgskontrolle und die detaillierte Analyse, was funktioniert hat und was nicht!

Exekutionsstufen einer Projektkampagne Name / Logo Corporate Design Selling Line / Big Picture / Charakter 7 Instrumente zur Umsetzung Erfolgskontrolle Quelle: Philipp Kaufmann

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Im Brennpunkt: Die Marke

Das klingt irgendwie komplex und für mich stellt sich die Frage, ob gutes Marketing erlernbar ist? >> Die Tools und das operative Wie sind erlernbar, dafür gibt es sozialwissenschaftliche Fakultäten und die Betriebswirtschaft als Wissenschaft. Aber zu einer guten Kampagne braucht es einen Marketer mit Wissen und Gefühl. Das Gute ist, trotz allem Wissen gibt es erfolgreiche Kampagnen und zum Glück auch schlechte. Wäre es nur erlernbar, wären alle erfolgreich. Im Markt zeigen sich schon Unterschiede. Welche Tipps kannst Du mitgeben? >> Kochrezepte sind immer problematisch, aber wenn Du mich fragst, gebe ich folgende Big Five mit auf den Weg: Erstens zählt einzig und allein der Kunde. Seine Bedürfnisse und Wünsche gilt es zu verstehen und nie aus den Augen zu lassen. Zweitens ist Marketing ein Prozess, der immer wieder in Schleifen läuft: zuerst die Analyse mittels Marktforschung und somit ein tiefes Verständnis des Marktes, seiner Gesetze und der Akteure, anschließend die Planung mit Zielsetzung und Konzeption, dann die Exekution und schließlich die schonungslose Bewertung bzw. Kontrolle. Drittens das Wissen, die Vorgaben zu verschriftlichen, damit die Kontrolle auch ehrlich umsetzbar ist. Somit sind Ziele zu operationalisieren und in

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Ausmaß, Zielgruppenbezug und zeitlicher Dimension exakt und schriftlich zu formulieren. Viertens der kreative Prozess und das Arbeiten mit Profis. Dafür ist jedoch ein Verständnis der Zielgruppen mit deren Insights notwendig. Viel zu wenige arbeiten mit guten Briefings, welche die Vorgaben definieren und der Kreativität die Basis für einmalige, überzeugende Arbeiten ermöglichen. Hier ist wesentlich: Kreative brauchen Raum, Feedback und somit Zeit. Und fünftens Geld: Nur mit einem Investment ist Kommunikation – vor allem eine einzigartige – erst möglich. Wie verbindet sich Dein Verständnis von Marketing mit Deinem Engagement beim ImmoFokus? >> Ganz einfach: Eine Branche ist für mich so gut wie ihre Medien und ihre Plattformen. Ich möchte beitragen, dass wir für Leser ein Magazin machen, welches so attraktiv ist, dass noch mehr der Besten unserer Gesellschaft bei uns in der Bau- und Immobilienbranche arbeiten möchten. Denn von einem bin ich überzeugt: mit den besten Köpfen findet eine Professionalisierung statt und das Zusammenarbeiten macht einfach richtig Spaß. Abgesehen davon war es schon ein Jugendtraum, mit einem tollen Team ein Medium zu gestalten und damit Inhalte wie eine saubere Immobilienwirtschaft zu prägen.

Was meinst Du mit einer sauberen Immobilienwirtschaft? >> Die Bau- und Immobilienwirtschaft kommt um die Frage der Nachhaltigkeit nicht mehr herum. Neben Industrie und Verkehr zählen die Gebäude zu den größten Energieverbrauchern im Land. Eine Branche, die für bis zu 40 Prozent des Endenergieverbrauchs verantwortlich ist, muss von sich aus Verantwortung für ihre Aktivitäten übernehmen. Nachhaltiges Bauen heißt aber in erster Linie im Lebenszyklus zu planen und zu handeln; somit werden Brüche – wie etwa zwischen Neubau und Nutzung – vermieden. Auf lange Sicht wird nachhaltige Architektur neben einer ethischen und ökologischen auch eine ökonomische Entscheidung sein. Wie kann eine Effizienzsteigerung im Bereich der Immobilien Realität werden? >> Im Sinne der Nachhaltigkeit gilt es, den Eingriff in die Natur zu minimieren und gleichzeitig die ökonomischen und soziokulturellen Qualitäten zu maximieren. Nur mit einer Steigerung der Sanierung auf drei Prozent jährlich schaffen wir einen wesentlichen Beitrag zur Energieautarkie und ermöglichen leistbares Wohnen durch günstigere Betriebskosten. Die heutigen Technologien erlauben es, den Bestand umfassend zu modernisieren und damit

Faktoren beim Marketing-Management Demographic/economic environment

Marketing Intermediaries

Technological/physical environment

ng eti m Mark syste

co ntr ol

Promotion

rg at aniza ion tion syst em

Target Place customers Price

PR Persönlicher Verkauf

ng nn i pla em

Mar ket ing sy

Mar ation ket orm f ing in m s ys e t s t Product

Suppliers

Die 7 Instrumente

Direktmarketing Publics

go t etin en k r a M m ple a nd i m

Eventmarketing

Quelle: Philipp Kaufmann

Competitors Political/legal environment

Verkaufsförderung

Baustellen– marketing

Social/cultural environment

hin zum Primär-Energiebedarf eines Objekts. Nicht umsonst sind die Kennwerte aus dem Energieausweis wesentliche Benchmarks des DGNB Systems, das die ÖGNI in Österreich anbietet.

Quelle: Philipp Kaufman in Anlehnung an Philip Kotler

sicherzustellen, dass die Energieeffizienz eines Gebäudes um 50 bis 60 Prozent und mehr verbessert wird. Hier gibt es noch ein riesiges Potenzial, das es zu heben gilt. Die Branche wird den Umbruch nicht alleine bewältigen können, die Rahmenbedingungen sind ein entscheidender Faktor? >> Es ist eine politische Herkulesaufgabe, den Immobilienbestand nachhaltiger zu machen. Intention ist es, dass die Eigentümer den Gebäudebestand durch Sanierungsmaßnahmen von sich aus (ohne Förderung per se) auf aktuelle Standards bringen und somit investieren. Hinderlich dabei ist die ewige (!) Anwendbarkeit des MRG im Bereich der Mietzinsbildung, da das Gesetz auf die ursprüngliche „Baubewilligung“ abstellt. So wie es in der Immobilienbewertung in Theorie und Praxis üblich ist, führt eine umfassende Sanierung zu einer Verjün-

gung des Objekts und schafft damit Potenzial, in den Bestand zu investieren. Daher meine Forderung an die Politik: Bitte entfesselt die Immobilienwirtschaft und schafft Rahmenbedingungen, bei denen sich Nachhaltigkeit rechnet! Mit dem obligatorischen Energieausweis hat die Politik einen ersten Schritt gesetzt. Er sollte doch Transparenz in den Markt bringen? >> Die Sinnhaftigkeit eines Energieausweises wird von vielen Gestrigen noch immer infrage gestellt. Er wird oft nur auf die Kosten, die er verursacht, reduziert. Ein notwendiges Übel, sozusagen. Es wird kaum ein Gedanke an die Möglichkeiten und Chancen verloren, welche der Energieausweis bieten kann, denn er ist ein etabliertes und zentrales Instrument zur Bewertung der thermischen Gebäudehülle bis

Aber ist das nachhaltige Bauen wirklich für alle möglich? >> Selbstverständlich! Jeder hat das Recht auf ein nachhaltiges Umfeld und gesunde Immobilien, denn jeder von uns verbringt rund 92 Prozent seiner Lebenszeit in Immobilien. Und das Beste: Es gibt keine Immobilienart, bei der es sich nicht lohnt, einfach besser zu bauen! Beispielhaft seien die Handelsbauten von Spar erwähnt; das Vorzeigeunternehmen setzt Zeichen, indem es bei allen Neubauten mit System nachhaltig baut. Für viele überraschend: Auch Sportstätten sind heute nachhaltig zu bauen. So freue ich mich schon, wenn ich die ersten Fußballstadien besuchen kann, bei denen das schlechte Gewissen aufgrund einer schlechten Immobilie zu Hause bleiben kann! Wir starteten sehr persönlich und landeten bei einem Aufruf zu mehr Qualität und nachhaltigem Handeln. n

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Im Brennpunkt: Die Marke

Wir hinken hinterher Aufholbedarf. In einem sind sich die Teilnehmer des Round Table zum Thema Immobilie & Marke einig: Es gib noch viel zu tun, um nicht international den Anschluss zu verlieren. Autor: Michael Neubauer

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TrendTable #1

edes Kind muss einen Namen haben, warum also nicht auch ein Haus“, sagt Philipp Kaufmann (Immomarketingexperte, siehe Interview Seite 22).

Der Wettbewerb steige. Und um stets neue Käufer für Eigentumswohnungen zu finden, müsse man auch immer wieder neue Werbekonzepte ausklügeln und dafür sorgen, dass Marken lange im öffentlichen Bewusstsein bleiben. Stimmt das aber auch? In einem Round Table sind wir der Frage der Bedeutung von Marken in der Immobilienwirtschaft nachgegangen. Was drin ist, ist entscheidend

„Das, was draufsteht, ist egal. Das, was drin ist, ist entscheidend“, wirft Thomas Kurzawski, Creative Director bei der comm.ag ein. „In einer Welt, in der sich Medien, Märkte und Kaufverhalten dramatisch verändern und Immobilienangebote immer vergleichbarer und austauschbarer werden, beharrt die Immobilienbranche auf altbewährten Vermarktungsstrategien“, klagt Michael Flörl, Mitglied der Geschäftsführung der comm.ag Communication Agency aus Innsbruck, die ab Jänner mit einer eigenen Niederlassung in Wien vertreten sein wird. In den Köpfen vieler Entscheidungsträger herrsche leider immer noch das „Höher-SchnellerWeiter-Prinzip“ vor. Geworben wird noch immer mit tatsächlichen Produktvorteilen, den sogenannten USPs oder Reason Whys. „Man bewirbt noch immer die Immobilie selbst – statt den Kunden zu umwerben.“ Obwohl, so Flörl, die gesamte Marketingwelt wisse, dass diese veralteten Marketingstrategien den modernen Kunden nicht mehr erreichen. „Wenn Angebote vergleichbar und austauschbar werden, müssen wir nach neuen Alleinstellungsmerkmalen suchen. Denn zu viel vom Gleichen drückt die Rendite. Wir müssen die Gefühle ansprechen.“

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Im Brennpunkt: Die Marke

Bilderreihe, v.l.n.r. Theo Hörner (filmkraft.at), Susanne Senft (senft & partner), Susanne Steinböck (CA Immo) , Oliver Heiss (Managing Partner brainds).

„Man bewirbt noch immer die Immobilie selbst – statt den Kunden zu umwerben.“ Michael Flörl, comm.ag Communication Agency

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Denn Entscheidungen und Kaufentscheidungen sind extrem stark emotional geprägt und werden nur zu einem verschwindend geringen Prozentsatz bewusst getroffen. „Niemand sehnt sich nach Quadratmetern in bester Lage“, so Flörl.

Barbara Flasch so nicht gelten lassen: „Finanzinvestoren, Investmentunternehmen – vor allem börsennotierte Gesellschaften – machen viel für ihre Marke. Bei den Bauträgern muss man differenzieren. Da hängt es in erster Linie von der Größe des Projektes ab.“

Susanne Steinböck , CA Immo Unternehmenskommunikation: „Ich denke sehr wohl, dass die Entscheidung für oder gegen einen Bürostandort ganz bewusst getroffen wird. Erfüllen der Standort und Grundriss eines Gebäudes die Anforderungen des Mieters nicht, hilft mir die Emotionalisierung der Marke auch nicht weiter. Die Marke kann eine Immobilie inszenieren, aber nicht kompensieren.“

Johannes Eisert, Member of the Executive Board der epmedia Werbeagentur, sieht einen Unterschied, ob das Unternehmen für sich oder seine Projekte wirbt: „Es gibt Unternehmen, die ganz bewusst ihre Projekte und nicht das Unternehmen in den Fokus rücken. Kleinere Unternehmen hingegen versuchen sich als Marke zu positionieren, um so deutlicher am Markt wahrgenommen zu werden.“

Dass man in Österreich massiv hinterherhinke, will M‘CAPS Advertising Geschäftsführerin

Thomas Kurzawski, Creative Director bei der comm.ag: „Im Immobilienmarketing des 21.

Bilderreihe, v.l.n.r. Thomas Kurzawski (Creative Director comm.ag), Barbara Flasch (M‘CAPS Advertising), Johannes Eisert (epmedia Werbeagentur), Michael Flörl (comm.ag Communication Agency).

Jahrhunderts wird es nur noch darum gehen, Immobilien emotional aufzuladen und aufzuwerten. Denn nur emotional aufgeladene Marken und Produkte strahlen Begehrlichkeit aus und ziehen Menschen an, was in der Folge unweigerlich ihren Wert erhöht und damit die Preistoleranz der Kunden. “ In Deutschland sei man punkto Immobilienmarketing verglichen mit Österreich deutlich aufgeschlossener: „Wir haben einige Makler, die ein sehr aktives Branding betreiben. Österreich muss auf diesen Zug noch aufspringen.“ Susanne Senft, senft & partner GmbH, sieht in den Marken starkes Potenzial zur Aufwertung ganzer Stadtviertel. „Marken haben schon einen Sinn. Sie können ganze Gebiete aufwerten. Mit einer Marke können auch Mängel wettgemacht werden. Das Sonnwendviertel ist eine solche

Marke. Alle ziehen gerne dort hin – und auch wenn es jetzt Sonnwendviertel heißt, es ist und bleibt der 10. Bezirk“. Ein weiteres positives Beispiele sei das Philips-Haus: „Das kennt jeder. Da kommt es aber nicht auf das Gebäude, sondern auf das Unternehmen selbst an.“ Senft gibt aber zu bedenken, dass Architekten den von ihnen entwickelten Gebäuden einen (Marken)Stempel aufdrücken können. „Ein Zaha-Hadid-Haus ist immer ein Zaha-HadidHaus.“ Da müsse sich ein Developer oder Investor genau überlegen, ob er sich das auch antun möchte. Ob Senft ein gutes Beispiel für eine positive Markenbildung kennt? „Der DC Tower. Der ist ja alleine als Marke konzipiert. Der ist wirklich eine Landmark. Alle wissen, dass der Tower von Dominique Perrault gebaut wurde, es bleibt aber der DC Tower.“

„Immobilien werden im War for talents immer stärker an Bedeutung gewinnen.“ Barbara Flasch, M‘CAPS

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Im Brennpunkt: Die Marke

„Die Immobilienpräsentation ist das Stiefkind der österreichischen Maklerbranche.“

„Das Geld wird schlecht ausgegeben. Besser wäre es, das Projekt gescheit zu verkaufen.“

„Die Marke kann eine Immobilie inszenieren, aber etwaige Produktmängel nicht kompensieren.“

Theo Hörner, filmkraft.at

Oliver Heiss, Managing Partner von brainds

Susanne Steinböck, CA IMMO AG

Immobilienpräsentation – das Stiefkind

„Wir müssen gar nicht über Marken sprechen. Allein die Immobilienpräsentation – das Stiefkind der österreichischen Maklerbranche“, so Theo Hörner, filmkraft.at. Für Hörner ist Architektur nur ein, wenn auch wesentlicher Bestandteil: „Man darf sich nicht nur auf die Architektur verlassen. Architektur zielt auf Unternehmen.“ Die breite Masse werde durch Architektur nicht angesprochen. „Architektur und Marken können auch Distanz schaffen.“ Senft: „Ein gutes Beispiel ist hier der DC Tower. Entweder man mag ihn – oder man mag ihn nicht“, so Senft. „Der aktuelle Verwertungsgrad lässt aber auf ein Problem schließen“, wirft Hörner ein. „Nur weil Perrault den Monolith gebaut hat, verkauft er sich nicht von selbst.“ „Wir dürfen nicht vergessen, jedes Unternehmen, das am Markt agiert, ist eine Marke. Die Marke steuert die Wahrnehmung am Markt“, unterstreicht Oliver Heiss, Managing Partner von brainds. „Die Frage ist, wie man damit umgeht. Die erfolgreiche Positionierung einer Marke führt daher unweigerlich über die Wahrnehmungswelten von Menschen, die die Bestandteile der Marke immer auf ihre persönliche Weise erleben und interpretieren.“ Gebäude können für ihn Touch-Points einer Marke sein. „In Österreich gibt es allerdings sehr wenige Corporate-Touch-Points.“ Wer braucht eine aktiv geführte Marke?

Eine Frage aber stelle sich: „Wer braucht eine aktiv geführte Marke?“ Heiss weiß auch gleich eine Antwort: „Dort, wo Vermarktungsbedarf gegeben ist. Zum Beispiel bei Bürocentern. Die

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brauchen eine Marke.“ Der Markenexperte warnt aber vor einer regelrechten Markenflut. „Alle kreieren Marken. Logos, Farben und allerhand Chichi. Das Geld wird schlecht ausgegeben. Besser wäre es, das Projekt gescheit zu verkaufen.“ Nicht jedes Haus brauche eine Marke. „Wir haben noch gar nicht über die Zweitverwertung gesprochen“, wirft Barbara Flasch ein. „Bei Bestandsobjekten reicht es nicht, einfach nur cool zu sein.“ Steinböck: „Bei der Vermarktung von Immobilien gelten spezielle Regeln. Jede Immobilie ist ein eigenständiges Produkt, schon der konkrete Standort gibt jeder Immobilie eine einzigartige Prägung. Ein Bürogebäude muss darüber hinaus 30 bis 50 Jahre im Wettbewerb bestehen. Das heißt, ich muss bei der Produktdefinition schon berücksichtigen, welche Anforderungen Mieter in 20 und mehr Jahren haben werden und welche Spielräume ich bei der Nachvermietung brauche.. Ist die Produktdefinition in sich stimmig und auf die Bedürfnisse der Zielgruppe hin optimiert, kann die Markeninszenierung noch Mehrwert schaffen. Die Immobilie selbst muss aber immer halten können, was die Marke verspricht.“ Für große Unternehmen, so Steinböck, sei ein Gebäude immer auch ein Statement. „Wir planen zum Beispiel aktuell die Google Zentrale in Mün¬chen. Google hat hier ganz konkrete Vorstellun¬gen. Stichwort Work-Life-Balance.“ Somit sei ein Bürostandort immer Spiegel der Unternehmenskultur und ein wichtiger Faktor im Employer Branding und der Mitarbeiterbin-

dung. „Human Capital wird für Unternehmen immer entscheidender. Ein Standort ist nicht nur für Repräsentationszwecke wichtig, sondern auch als Ort für soziale Bindung, Kommunikation und Identifikation für Mitarbeiter. Hier geht es sehr stark um Emotionen und Atmosphäre, das Büro wird immer stärker zum Lifestylefaktor. Gleichzeitig müssen die hard facts stimmen.“ „Da werden wohl eher junge Start-Ups als etablierte Wirtschaftskanzleien einziehen“, wirft Susanne Senft ein. „Da muss halt das Marketing früh einsetzen – je früher desto besser“, ist Flörl überzeugt. Ob man in diesem Fall noch ein eigenes Branding für das Gebäude brauche? „Diese Aufgabe muss Google abdecken. Wenn das Gebäude nicht die Werte von Google transportieren kann – dann läuft etwas falsch“, wirft Kurzawski ein. Bei der Standortwahl geht es in erster Linie um Zahlen, Daten und Fakten. Da bleiben dann zwei oder drei Objekte in der engeren Wahl. Die Entscheidung wird zwar mit Zahlen, Daten und Fakten untermauert – die Entscheidung selbst bleibt emotional. Der Marke Leben einhauchen

Bei der Marke müssen wir viel weiterdenken. Kurzawski: „Moderne Markenpolitik bedeutet, der Marke Leben einzuhauchen. Marken müssen aktive Beziehungen zu den Menschen eingehen. Das beste Beispiel sind Smartphones. Es gibt viele technologisch bessere Smartphones – aber alle wollen ein iPhone.“ Heiss: „Die Experience ist entscheidend. Beim Budget gelten rationelle Gründe. Bei der Entscheidung kommt Emotion hinzu – bei jedem Manager.“

„Nur weil Perrault den DC Tower geplant und gebaut hat, verkauft er sich nicht von selbst.“

„Es gibt Unternehmen, die ganz bewusst nicht das Unternehmen in den Fokus rücken.“

„Moderne Markenpolitik bedeutet, der Marke Leben einzuhauchen“.

Susanne Senft, senft & partner GmbH

Johannes Eisert, epmedia Werbeagentur

Thomas Kurzawski, Creative Director comm.ag

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Neue Wege für Shopping-Center Kommentar: Wolfgang Richter Geschäftsführer RegioPlan Consulting

n Shopping-Center gehören neben Büroobjekten zu den be-

liebtesten Immobilieninvestitionsklassen überhaupt. Dennoch kämpfen einige Handelsimmobilien mit sinkenden Frequenzen und Quadratmeterumsätzen und in manchen Fällen mit chronischen Leerständen. Was macht eine Handelsimmobilie zu einem lukrativen Investitionsobjekt? Nicht erst seit dem Boom des Onlinehandels, aber gerade dadurch wird die Existenzberechtigung vieler Center in Frage gestellt. Überspitzt formuliert, ist es nicht mehr der Konsument, der die Ware sucht, sondern die Ware muss den Weg zum Konsumenten finden. Und dies wird durch den Onlinehandel scheinbar immer einfacher, ohne dass dafür noch physische Geschäfte notwendig wären. Dennoch sprechen einige Gründe für das erfolgreiche Überleben des stationären Geschäftes und diese Gründe müssen sich auch Center zunutze machen. Kurz gesagt sind es das Bedürfnis nach Nahversorgung und das Bedürfnis nach Kommunikation, warum wir auch in Zukunft im stationären Handel einkaufen werden.

Foto: regioplan

Darüber hinaus ist Konsum mehr denn je ein kommunikativer Akt. Oder anders formuliert: Man kann nicht nicht konsumieren, denn der Verführung bestens inszenierter Ware und Geschäfte können wir uns kaum entziehen. Der Grund ist einfach: Das Handeln mit Waren ist ein Handeln mit Sehnsüchten, Gefühlen, Bildern und Ideen und dies ist nichts anderes als Kommunikation. Das Bedürfnis nach Kommunikation von Angesicht zu Angesicht, von Mensch zu Mensch wird nicht verschwinden. Deshalb werden gut inszenierte Center mit attraktiven und verführerischen Marken und Geschäften auch in Zukunft gefragt sein. Über die erfolgreiche (Re)Positionierung von Centern

Ob Nahversorger oder Mega-Mall – ein erfolgreiches Center der Zukunft wird in erster Linie ein Ort der Kommunikation und

Begegnung sein, an dem durch den direkten kommunikativen Charakter Sehnsüchte wahr werden. Im Hinblick auf eine erfolgreiche (Re)Positionierung kommen einer hochwertig inszenierten Gastronomie, dem Entertainment und dem Event-Bereich, dem Service-Gedanken sowie den Dienstleistungen eine höhere Bedeutung zu als heute. Die neuen Ankermieter, die für Frequenzen sorgen, werden nicht mehr die großflächigen Elektro- oder Möbelhändler, sondern beispielsweise Pop-up-Stores und Events, Arbeitsstationen, die temporär genützt werden können, oder komplett neue Dienstleister und Händler sein. Ebenso wird beispielsweise die Nachfrage nach Abhol- und Rückgabeservices für Onlinebestellungen oder nach Home-Delivery-Angeboten in Centern steigen. Erst eine sinnvolle Mischung aus diesen und ähnlich innovativen Maßnahmen und Mietern werden für jene Frequenzen sorgen, die alle Beteiligten brauchen, um gute Geschäfte zu machen. Dadurch ergeben sich aber auch neue Anforderungen an die Fläche sowie an die Arbeit der Betreiber und Vermieter von Handelsimmobilien. Der Bedarf an kleineren und flexibel adaptierbaren Flächen, die auch nur temporär besetzt werden können, sowie an „unproduktiven“ Flächen, wo nur verweilt werden kann, wird steigen. Dabei sind auch neue Formen der Mietpreiskalkulation notwendig: Angesichts des Cross-Channel-Verhaltens der Konsumenten werden frequenzabhängige Mieten in einem Center immer wichtiger. Der Weg zu diesem neuen Center kann im Alleingang nicht reüssieren. Zum einen setzt dies ein neues Verständnis bei den Betreibern von Centern voraus, die sich weniger als Facility-Manager und vielmehr als Zirkusdirektoren verstehen müssen. Zum anderen – und hier liegt auch der Schlüssel zum Erfolg – bedarf es einer stärkeren und auf kreative Lösungen bedachten Form der Zusammenarbeit zwischen Vermieter- und Mieterseite.

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Im Brennpunkt: Die Marke

Vom Kugelschreiber bis zum Luftballon Markenpflege ist fixer Bestandteil einer erfolgreichen Marketingstrategie. Und heimische Immobilienunternehmen bedienen sich eines breiten Spektrums, um sich erfolgreich zu positionieren.

R „Heutzutage ist ja schon fast alles zur Marke geworden. Die Frage ist: Was steckt dahinter? Und hält die Marke langfristig, was sie verspricht?“ Eva Kiesenberger, Immorent-Marketingleiterin

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ankings lesen sich praktisch immer wie das Who is Who einer Branche. Das ist natürlich bei den Immobilien-Unternehmen auch nicht anders. So kürt beispielsweise das deutsche „European Real Estate Brand Institute“ (EUREB) aus Berlin jährlich die wertvollsten Marken der österreichischen und deutschen Immobilienwirtschaft. Für Österreich wurden für das Jahr 2013 über 100 Marken aus neun Teilbranchen unter die Lupe genommen. Zu finden sind dabei omnipräsente, langjährig am Markt agierende Unternehmen wie EHL Immobilien, Rustler, aber auch Immorent oder BEHF Corporate Architects. Der Initiator dieses Markenbewertungssystems, Harald Steiner, sparte im Frühjahr anlässlich der Preisverleihung dennoch nicht mit Kritik: „Österreichs Immobilienunternehmen nutzen das vorhandene Potenzial ihrer eigenen Marke kaum.“ Ein Vorwurf, den die Betroffenen so eigentlich nicht unkommentiert lassen wollen. Am Aufbau und der Pflege der brands wird laufend gearbeitet. „Unser stetes Wachstum im In- und Ausland

hat die Bedeutung der Marke ‚Rustler‘ in den Vordergrund geschoben. Eine bestehende starke Marke erleichtert den Markteintritt in neue Märkte aufgrund des Vertrauens und des positiven Images, das durch die Marke transportiert wird“, erläutert etwa Rustler-Geschäftsführer Michael Müller. Ursprünglich war das Unternehmen nur als Hausverwaltung, später auch als Immobilienmakler lediglich auf den Wiener Raum beschränkt, erzählt Müller: „Die Marke hatte für uns daher noch einen eher geringen Stellenwert. Darüber hinaus, unser Unternehmen besteht bereits seit fast 80 Jahren, war Dienstleistungsmarketing in Österreich früher sowieso eher ein Fremdwort.“ Die Expansion der letzten Jahre, insbesondere ins Ausland, jedoch auch in vier weitere Bundesländer in Österreich, habe jedoch gezeigt, dass Marketinganstrengungen erste Früchte getragen haben. Müller: „Der Aufritt als ‚Rustler – Die Immobilienexperten‘, unsere Verknüpfung der Marke ‚Rustler‘ mit Expertise, sowie die Assoziation von Vertrauen, da wir bereits seit 80 Jahren existieren, war und ist für viele unserer Kunden die Entscheidungsgrund-

Foto: Immorent

Autor: Agnes Schmid

lage, mit uns zu arbeiten.“ Der Stellenwert der „Marke“ sei daher in den letzten fünf Jahren in den Fokus der gruppenweiten Aktivitäten gelangt.

Fotos: EHL Immobilien, Fotolia

Differenzieren will auch Immorent-Marketingleiterin Eva Kiesenberger: „Heutzutage ist ja schon fast alles zur Marke geworden. Die Frage ist: Was steckt dahinter? Und hält die Marke langfristig, was sie verspricht?“ Wenn es sich um ein stimmiges Auftreten handle, ermögliche eine starke Marke gute Geschäftsabschlüsse, so Kiesenberger. Insofern hänge das Branding direkt mit dem Unternehmenserfolg zusammen. Gleichzeitig wirkt die Marke nach innen: „Sie ist die Identität eines Unternehmens und repräsentiert seine Werte. Da unterscheiden sich Unternehmen vor allem in der Immobilienbranche deutlich voneinander. Denn viele Produkte und Dienstleistungen werden nach außen hin zunehmend austauschbar. Unsere Kunden bekommen aber mehr als bloß ein Produkt. Sie wissen, dass sie Verlässlichkeit, Vertrauen, Glaubwürdigkeit, Entlastung, einen hohen Grad an persönlicher Betreuung und nicht zuletzt Menschlichkeit bekommen.

Die Marke leben

Für Michael Ehlmaier, Geschäftsführer von EHL Immobilien, ist die Marke die Visitenkarte des Unternehmens und „Markenpolitik ist mir persönlich sehr wichtig“. Jeder Mitarbeiter, Kunde, Geschäftspartner und Marktteilnehmer soll nicht nur wissen, welches Unternehmen hinter der Marke steht, sondern auch welche Geschäftspolitik, Werte und Grundsätze damit verbunden sind, erläutert Ehlmaier. Daher stehe „seine“ Marke EHL für Qualität und Vertrauen, „langjährige Kundenbeziehungen sind uns besonders wichtig und unser wichtigster Erfolgsbarometer.“ Weshalb Ehlmaier auch die Marke gelebt wissen will: „Das wird auch mit unserem Claim sichtbar: ‚Wir leben Immobilien.‘ Unsere Marke soll auch unsere Unternehmenskultur widerspiegeln, es soll ,menscheln‘ beim Anblick der Marke, sei es auf einem Transparent oder auf der Visitenkarte.“ Denn, so der Immo-Experte, je stärker sich Kunden und Mitarbeiter mit der Marke identifizieren, umso besser sei das Ziel der Markenbindung erreicht. Aber: „Am wichtigsten ist uns, dass man in der Marke nicht nur ein Logo mit hohem Wie-

„Unsere Marke soll auch unsere Unternehmenskultur widerspiegeln, es soll ,menscheln‘ beim Anblick der Marke, sei es auf einem Transparent oder auf der Visitenkarte.“ Michael Ehlmaier, Geschäftsführer EHL Immobilien

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dererkennungswert mit einem kräftigen Blau entdeckt, sondern kompetente, fleißige und vertrauenswürdige Menschen dahinter weiß.“ Welche Anstrengungen unternehmen die Immo-Firmen, um ihre Marke zu stärken?

„Eine starke Marke erzeugt bei Geschäftspartnern positive Assoziationen, vermittelt Professionalität und unterstützt hiermit den Entscheidungsprozess.“ Michael Müller, Rustler-Geschäftsführer

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Rustler-Chef Müller nimmt sich dazu in nächster Zeit einiges vor: „Die Rustler Gruppe setzt sich aus mehreren Unternehmen in unterschiedlichen Bereichen der Immobilienwirtschaft zusammen. Lediglich die Firma des Ursprungsunternehmens, die Frieda Rustler Gebäudeverwaltung GmbH & Co KG, und unser Maklerunternehmen trug früher den Namen ‚Rustler‘ im Firmenwortlaut. Unsere weiteren österreichischen Unternehmen, die Pefam Immobilien GmbH als Immobilienentwickler, die ASPEKT Bauplanung und Projektmanagement GmbH und die IFM Immobilien Facility Management und Development GmbH, beinhalteten bzw. beinhalten den

Namen ‚Rustler‘ nicht. In einem ersten Schritt haben wir unser Immobilienentwicklungsunternehmen von ‚Pefam‘ in ‚Rustler Immobilienentwicklung GmbH‘ umfirmiert. Mit Beginn des kommenden Jahres wird auch in die Firma unseres Bauplanungsunternehmens der Name ‚Rustler‘ integriert. Lediglich ‚IFM‘ wird als eigenständige Marke weiter betrieben, ist es uns doch hier bereits gelungen, die Marke erfolgreich am Markt zu platzieren.“ Denn „IFM“ wurde heuer – ebenfalls vom European Real Estate Brand Institute – zur wertvollsten Marke Österreichs im Bereich Facility Management gekürt. Geschäftsführer Müller konzentriert die Aktivitäten hinsichtlich der Marke „Rustler“ auf Beiträge und Auftritte der im Unternehmen beschäftigten Immobilienexperten, „um die Assoziation der Marke ‚Rustler‘ mit der Expertise unserer Mitarbeiter zum Ausdruck zu bringen.“ Intern wird ebenfalls durchgängig auf

Fotos: Rustler Gruppe

Im Brennpunkt: Die Marke

WIE „HILFT“ EINE STARKE MARKE IM ALLTAG MIT GESCHÄFTSPARTNERN?

Markenentwicklung gesetzt, erzählt Müller: „Im Bereich unseres Employer Brandings haben wir bereits einen Imagefilm für das Berufsbild des Hausverwalters im Hause Rustler produzieren lassen. Auch die Umsetzung unseres Corporate Design in unseren Recruitingunterlagen, Stellenanzeigen und unserer Homepage beschäftigt uns derzeit intensiv.“ Aktive Markenführung

Auch für Immorent-Marketingchefin Kiesenberger ist eine aktive Markenführung das tägliche Marketing-Brot. Aber: „Die DNA einer hervorragenden Marke ist vielschichtiger und wird auch durch unsere Kunden und durch unsere Mitarbeiter definiert. Es gilt also im Arbeitsalltag, täglich unsere Werte zu leben und sie dem Kunden glaubwürdig zu vermitteln. Sprich: Unsere Marke ist auch das Resultat unserer Leistungen und Handlungen, die wir über Jahrzehnte für unsere

Kunden und Geschäftspartner erbringen.“ Das Einhalten von Versprechungen und die zuverlässig konstant hohe Qualität der Dienstleistung stärken sowohl Marke als auch Glaubwürdigkeit, so Kiesenberger: „Daran arbeiten wir täglich.“ Vielfältige Marketingaktivitäten

Auch EHL-Boss Ehlmaier wendet ein breites Spektrum an Marketingaktivitäten an: Events, Sponsoring im sozialen und kulturellen Bereich, PR-Arbeit, Außenwerbung, Autobranding bis hin zu klassischen Inseraten und diversen Marktberichten, sogar ein gebrandeter Kinderwagen einer Mitarbeiterin ist unterwegs: „Ob Kugelschreiber oder Luftballon – wir versuchen so oft wie möglich, die Marke EHL auch augenscheinlich unter die Leute zu bringen.“ Denn, so Ehlmaier weiter, die Marke wird umso stärker, je stärker sich der Mitarbeiter als Repräsentant dieser Marke mit ihr identifiziert. n

Rustler-Geschäftsführer Michael Müller: „Uns ist die Konsistenz unserer Marke derzeit ein besonderes Anliegen. Wir arbeiten in all unseren Bereichen daran, die Marke selbst und die ihr zugedachten Eigenschaften zu manifestieren. Vertrautheit und Attraktivität sind zwei weitere Parameter der Marke, welchen wir besonderes Augenmerk widmen. Eine starke Marke erzeugt bei Geschäftspartnern positive Assoziationen, vermittelt Professionalität und unterstützt hiermit den Entscheidungsprozess, indem zu den sachlichen Kriterien einer Auftragsvergabe auch positive emotionale Kriterien hinzukommen.“ Immorent-Marketingleiterin Eva Kiesenberger: „Marken müssen individuell sein, daher kann man keine allgemeinen inhaltlichen Parameter nennen. Generell arbeitet sie aber mit Vertrauen, mit Zufriedenheit und mit Loyalität. Ein guter Indikator, um zu messen, wie sich eine gute Marke ‚bezahlt‘ macht, ist unter anderem die Weiterempfehlungsrate.“ EHL-Immobilien-Chef Michael Ehlmaier: „Ein hoher Wiedererkennungswert sowie die positive Assoziation der Marke mit guten und wichtigen Eigenschaften im Geschäftsleben, wie z. B. Vertrauen, Geradlinigkeit und Kompetenz, sind ganz wichtige Parameter einer starken Marke. Eine starke Marke erspart umfangreiche Erläuterungen zum Unternehmen und erleichtert den Beziehungsaufbau bzw. die Beziehungspflege zu unseren Geschäftspartnern. Markenkultur und Markenpflege werden auch künftig einen hohen Stellenwert für uns haben.

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und am anfang steht der name? Kommentar: Gerda Zauner pia.pink Werbung & Kommunikation GmbH

n das thema „marke“ gilt als meistdiskutiertes – und das nicht nur in fachkreisen. es beschäftigt theoretiker und praktiker, füllt studien und auch ganze bücher. nun hat die frage „wie viel marke braucht denn eine erfolgreiche immobilie?“ auch in der immobilienwirtschaft einzug gehalten. aber davor noch ein paar schritte zurück: der begriff marke per se steht für alle eigenschaften, in denen sich objekte, die mit einem markennamen in verbindung stehen, von konkurrierenden objekten unterscheiden (auszug aus wikipedia). im klartext: unverwechselbare merkmale, die am markt dem jeweiligen produkt eindeutig zuordenbar sind und an denen sich die zielgruppe orientieren kann.

Foto: pia.pink

okay, dietrich mateschitz hat das mit red bull meisterlich gezeigt (und ging auch in sämtliche marketing-lehrbücher ein), coca cola, nespresso, what else? die liste ist lang. bei waschmitteln verhält es sich schon anders. persil oder omo? beides wäscht weiß. konsumiert wird mit emotion, sehr stark von ansprechender werbung und kommunikation gesteuert. und sie sollte maßgeschneidert exakt die zielgruppe erreichen. damit ist klar, dass die marke grundsätzlich ganz entscheidend von maßnahmen rund um die abgrenzung zum mitbewerb geprägt ist. an sich verhält sich dies im imobilienmarketing doch eigentlich nicht viel anders. der projektentwicklung folgt die vermarktungsstrategie – im idealfall laufen die beiden prozesse parallel. ziel ist, ganz nahe beim kunden zu sein, ihn nicht nur zu erreichen, sondern zu binden. verändert hat sich allerdings der klassische usp, das in der kommunikation vielfach strapazierte alleinstellungsmerkmal. waren in zeiten größerer nachfrage und geringem angebot lage und ausstattung bei immobilien relevant, so bedarf es nun schon etwas mehr „unverwechselbarkeit“, um

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den mieter oder käufer davon zu überzeugen, dass er hier und nirgendwo anders seine zelte aufschlagen soll. architektur und design haben ihren status wiedererlangt und sind wieder die parameter der immobiliengegenwart. das ist gut so! für das image und erscheinungsbild eines standortes nämlich ein segen und für die vermarkter ideal. denn es gilt, die identität einer immobilie zu erarbeiten, die sie abgrenzt, nachfrage, im besten fall, begehrlichkeit erzeugt. dort will ich arbeiten, wohnen – dazugehören! ist das wirklich so? „form follows function“ vorausgesetzt, denn mieter und käufer hat sich emanzipiert. er weiß, was er will, und auch, was es ihm wert ist. das trendbewusstsein ist deutlich gestiegen. das bedeutet, dass die „verpackung“ stimmen muss. also doch sehnsucht des konsumenten nach einer marke? ergebnisse der marktforschung bei immobilien zeigen deutlich, auch wenn viele projektentwickler das nicht ganz so sehen wollen, dass sich angebot, nachfrage und auch konsumentenverhalten zwar kontinuierlich verändert haben, rein emotionale entscheidungen bei immobilien allerdings noch immer zweitrangig sind. am ende geht es, qualität vorausgesetzt, immer noch um preis und lage. der name und die botschaft einer immobilie sind wichtige teaser im entscheidungsprozess. wenn das gesamtpaket passt, fühlt man sich angesprochen, eingeladen, dabei zu sein. allerdings ist, wie generell in unserer zeit feststellbar, auch hier authentizität gefragt. was nützt ein klingender internationaler name, ein architektonisches landmark, wenn sich das zielpublikum nicht damit identifizieren kann? fazit: immobilien haben zweifellos großes potenzial, eine marke zu sein, beziehungsweise zu werden. wie jedes objekt am markt. aber es ist ein langer, aufwändiger prozess, der konsequenz, zeit und auch budget erfordert. red bull ist immer noch ein gutes beispiel, oder?

Markenpflege? Kommentar: Peter Engert Corsor GmbH

n Jahr für Jahr gibt es Rankings der wertvollsten Marken der

Welt. Wie diese Werte errechnet werden, weiß man nicht so genau, mit dem Aktienwert kann es nur bedingt zusammenhängen, eine Korrelation zu den Unternehmensergebnissen ist auch schwer herzustellen, daher ist sehr viel auf Hoffnung und Glaube kalkuliert.Gibt es wertvolle Marken im Immobiliensektor? In den Listen kommen sie nicht vor. Wenn man googelt, findet man viele Rankings der wertvollsten Marken, die Bauwirtschaft ist nicht dabei, nicht einmal in den Rankings in Österreich. Wo ist die STRABAG, die PORR, sollten sie nicht in diesen Rankings aufscheinen? Tut denn niemand etwas für die Markenpflege? Es gibt viele Marken in der Immobilienwirtschaft: Fenster, Türen, Ziegel, Farben, Dächer, Rauchfang und viele, viele mehr. Aber die Bauwirtschaft? Die Architekten, die Baumeister, die Baufirmen? OK, da sind viele KMUs dabei, die keine Markenpflege über ihr Umfeld hinaus betreiben, aber was ist mit den Großen? Tatsache ist, dass die einzige Sparte der Bauwirtschaft, die etwas für die Markenpflege tut, die Fertigteil- oder Systemhausbranche ist. In diesem Geschäft muss man als Marke in das Gedächtnis der Konsumenten, hier bringt gute Markenpflege einen finanziellen Vorteil, dem Kunden ist ja klar, dass er beim Kauf eines Fertigteilhauses auch von der industriellen Fertigung im Preis und hoffentlich auch in der Qualität profitiert. Manchen Firmen ist die Markenpflege so gut gelungen, dass sie heute noch im Gedächtnis der Kunden sind, obwohl es sie gar nicht mehr gibt.Und sonst? Wenn man als Autofahrer gerade ins Lenkrad beißt, weil man vom Zorn über die achte Autobahnbaustelle in Serie übermannt wird, bringen der lustig bemalte STRABAG-Bau-Container und die hübsche Bautafel mit dem Hinweis, dass die Baustelle noch bis Sommer 2016 behindern wird, keinen positiven Marktwert für die Marke der ausführenden Baufirma.Dann herrscht noch der Glaube vor, dass eine Marke eigentlich nicht nötig ist, da man dem Kunden ja eine individuelle Lösung anbietet und der Kunde bei Ausschreibungen nicht nach Marken, sondern nach seinen Kriterien über Preis/Leistung entscheidet. Wir sind keine Marke, jede Lösung ist eine eigene Marke! Das ist ein Ansatz, den sich Marketinggenies und Controller sicher gut überlegt

haben, wir sind ja keine Fertigteilhausfirma. Aber ist das wirklich so? Behindert eine starke Marke die Individualität, die Einzigartigkeit der Produkte der Bauwirtschaft? Beeinflusst eine starke Marke in keiner Weise die Entscheidung des Bauherrn/ der Baudame? Um bei der Planung und Kreativität zu beginnen: Ist es eigentlich schade, dass es keinen „Wiener Stil der Millenniumswende“ gibt? Wie individuell sind wir denn, wenn unsere Häuser mittlerweile aussehen wie in allen anderen Großstädten Europas? Warum haben wir keine Wiener Schule des Bauens, wo sich die fähigsten Architekten des Landes zusammentun und einen eigenen, unverwechselbaren Stil kreieren und damit eine Marke schaffen? Glaubt denn wirklich niemand, dass man damit einen Vorteil bei der Angebotslegung oder bei Wettbewerben bei österreichischen Projekten erzielen könnte? Zum Glück haben wir so viel Altbestand zur Verfügung, gut geschützt und vor 150 Jahren auch wirklich nachhaltig gebaut. Damit kann sich Österreich sein architektonisches Antlitz erhalten und wird nicht gleichgeschalten. Ist es tatsächlich so, dass Kunden die Anbieter wirklich egal sind, wenn Bonität und Preis/Leistung passen? Gibt es wirklich keinen USP, der in der Bauwirtschaft über die Marke ausgedrückt werden kann? Hat kein Teilnehmer den Wunsch, sich vom Marktbegleiter abzugrenzen, indem eine klare Markenpolitik und -pflege betrieben wird? Ich glaube nicht, dass dem so ist. Erste Anfänge gibt es ja schon: Zertifikate zeigen einen besonderen Mehrwert von Kunden und Bauausführenden auf, eine gute Referenz für Leistung und Qualität, die auf die Marke abfärbt. Der CSR-Report ist im Vormarsch, ein Bild der Leistungen des Unternehmens wird gezeichnet, das weit über Zahlen, Fakten und Projekte hinausgeht, ein wertvoller Beitrag zur Pflege der Marke. Ich denke, in diese Richtung wird es weitergehen. Der Erfolg der Bauwirtschaft wird auch darin bestehen, nicht das Gleiche anzubieten wie der Mitbewerb, sondern ein eigenes Profil zu schaffen, das sich deutlich und nachhaltig abhebt, unter anderem auch mit zertifizierten Projekten und einem transparenten CSR-Report. Damit wird aus einem Firmennamen eine Marke. Denken wir darüber nach.

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Im Brennpunkt: Die Marke

Wohnen im Porsche Die Marke Porsche verewigt sich jetzt in Frankfurt am Main mit einem Hochhaus. Die hauseigene Design-Tochter spricht sogar schon von einem neuen Wohntrend. Autor: Erika Hofbauer

an kann sie in die Garage stellen, am Handgelenk tragen oder an die Wand hängen. Die Rede ist von der Edelmarke Porsche. Markenfetischisten und Luxusliebhaber können schon bald in ihr wohnen. Denn in Frankfurt soll gleich – unter der Regie des Porsche Design Studios – ein ganzes Hochhaus entstehen. Erste Skizzen für den „Porsche Design Tower“ liegen schon vor, der Realisierungswettbewerb für das architektonische Konzept des Wohnhochhauses mit 150 bis 200 Wohnungen, genannt „Porsche Design Suiten“, läuft bereits. Aber nicht nur von außen soll alles edel sein: Innen werden die voll möblierten Appartements im Porsche-Stil eingerichtet sein. Natürlich setzt sich im Automobil-Konzept ebenfalls alles Made by Porsche durch: Die Autos werden in einer Hochgarage mit Elektrotankstellen und CarsharingMöglichkeiten untergebracht. Die Fertigstellung dieses Gesamtkunstwerks ist für Anfang 2018 geplant. Jürgen Geßler, CEO der Porsche Design Group, sieht sein Unternehmen als Vorreiter eines Trends: Branded Buidings. „In den vergangenen Jahren hat sich das Konsumentenverhalten tiefgreifend verändert“, erklärt er, „Kunden suchen heute Sicherheit. Und zwar nicht nur in Bezug auf Produkte des täglichen Lebens, wie beispielsweise Kleidung, Schuhe oder Autos, sondern auch in Bezug auf Immobilien.“ Branded Buildings sollen eben diese Sicherheit geben. Geßler: „Sie stehen für den Wert einer Marke und geben den nötigen Differenzierungsgrad eines Immobilienprojekts.“ Laut dem Design-Chef entsteht mit dem Frankfurter Hochhaus das erste „Branded Building“ in Europa. Erfahrungen hat das Studio bereits mit diesem Thema: Ein ähnliches Projekt treibt das Unternehmen bereits in Miami voran. Dort soll ein Aufzug das geliebte Auto sogar direkt ins Heim transportieren. Europaviertel im Aufschwung

In der pulsierenden Finanzmetropole Frankfurt am Main ist derzeit viel los. Im Europaviertel, einem der neuen Stadtquartiere Deutschlands, entsteht zurzeit eine urbane Mischung aus Wohnungen, Büros, Hotels, hochwertigen Ladengeschäften und Gastronomie. Eingebettet zwischen EZB-Gebäude, Messeturm und Skyline Plaza wartet auf Detailverliebte und Luxusorientierte mit dem Porsche Design Tower Frankfurt ein außergewöhnliches Bauprojekt. Die Betreiber – neben Porsche Design sind die Immobilien-Unternehmen Hildebrandt aus Stuttgart und Europaviertel-Experte aurelis real estate aus Eschborn sowie das Architekturbüro a:dk aus Mainz engagiert – sehen in diesem Bauvorhaben enormes Zukunftspotenzial: Ansprechend gestaltete Park- und Freiflächen wie z.B. der Europagarten, eine vielfältige soziale Infrastruktur, die direkte Nähe zur City sowie ein phäno-

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„Branded Buildings stehen für den Wert einer Marke und geben den nötigen Differenzierungsgrad eines Immobilienprojekts.“ Jürgen Geßler, CEO der Porsche Design Group

menaler Ausblick auf die umliegenden Hochhäuser und Türme machen den Standort perfekt für den Porsche-Turm. Frankfurt am Main zählt zu den acht Global Leaders der Finanzwelt und ist damit der Mittelpunkt der kontinentaleuropäischen Geld- und Währungspolitik. Ursprünglich als Gründer- und Stifterstadt sowie Stadt der Museen bekannt, will sich die Finanzmetropole auch als Green City oder Stadt der kurzen Wege positionieren.Das Grundstück des Porsche Design Tower Frankfurt befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Frankfurter City. Der Bauplatz liegt direkt an der Emser Brücke und bildet damit den Auftakt zum Boulevard Mitte, der einzigen Prachtstraße dieser Art in der Stadt am Main. Hochwertig gestalten sich auch die nahe gelegenen Park- und Freiflächen des Europagartens, der ein besonderes Lebensgefühl vermitteln soll. Das Projekt im Detail

Auf Baufeld 29, mitten im Europaviertel, soll also der neue Prachtbau entstehen. Gebaut wird das Designer-Haus von P+B Planen und Bauen aus Sankt Augustin. Der Bauträger verspricht eine Kombination aus einzigartiger Lage mit Blickachsen zur Frankfurter Skyline auf der einen und den Höhenzügen des Taunus auf der anderen Seite. Ermöglicht werden soll dies alles durch die Teilnahme internationaler Stararchitekten, Österreich ist hierbei durch Delugan Meissl vertreten. „Frankfurt ist der ideale Ort, um ein solches Bauvorhaben umzusetzen. Aufgrund der Lage und seiner wirtschaftlichen Bedeutung ist der Standort für eine internationale Klientel interessant“, ist Gerd Hebebrand, Geschäftsführer des Bauträgers P + B Planen und Bauen, überzeugt. Auch EdelImmobilien-Vermarkter Hildebrandt freut sich: „Die Zusammenarbeit mit der Luxusmarke Porsche Design wird nachhaltig zur Adress- und Markenbildung des Towers beitragen“, so Geschäftsführer Alfred Hildebrandt. Geplant ist ein Wohnhochhaus mit 150 bis 200 Wohnungen (40.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche). So genannte Porsche Design Suiten, voll möblierte und exklusiv gestaltete Boutique-Apartments, sowie 1- bis 5-Zimmerwohnungen, Penthouse-Wohnungen und Townhouses über zwei Etagen sollen Käufer aber auch Kapitalanleger aus dem In- und Ausland ansprechen. Fahrzeugstellplätze befinden sich in einer außergewöhnlichen Hochgarage mit Elektrotankstellen und Car-Sharing-Möglichkeiten. Parkähnlich gestaltete Außenbereiche sollen den denkmalgeschützten Wasserturm, ein Relikt aus der ehemaligen Bahnnutzung, einbeziehen. Der Architektenwettbewerb läuft noch bis Februar 2015. Danach werden die Entwürfe prämiert und vorgestellt. Baubeginn und Vertriebsstart ist für Anfang 2016 vorgesehen, die Fertigstellung ist bis Anfang 2018 geplant. n

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Nachhaltiger Mietvertrag Green Lease. Mit dem nachhaltigen Mietvertrag hat die österreichische Bau- und Immobilienwirtschaft eine Grundlage, auf der die Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) eine wirtschaftliche Win-Win-Situation für beide Seiten gestalten können.

Autor: Philipp Kaufmann

ie Themen der Nachhaltigkeit haben längst nicht nur die Immobilienwirtschaft erfasst. Im Mittelpunkt stehen bislang die Zertifizierungen von Gebäuden und deren nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung. Bisher konzentrierten sich die Aktivitäten vor allem auf den Neubau von nachhaltigen Gebäuden; von den niedrigen Betriebskosten und höheren Qualitäten profitieren die Nutzer eines Objekts, die Kosten für diese Maßnahmen trägt der Projektentwickler bzw. Investor. Alleine mit dem Argument einer besseren Vermietung sind diese Kraftanstrengungen seitens des Eigentümers aber nicht zu rechtfertigen, vielmehr soll und muss sich die Nachhaltigkeit rechnen. Darüber hinaus sind Themenbereiche wie eine nachhal-

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tigere Reinigung, eine gesündere Innenraumluft, besser gewartete Anlagen und vor allem Aufgaben wie Monitoring – sprich: handeln und denken im Kreislauf – bisher Utopie und das Handlungsfeld von Gutmenschen. Erst mit der Veränderung der rechtlichen Grundlagen können diese neuen Ansprüche die Grundlage für das Zusammenarbeiten von Vermieter und Mieter sein. Um Lösungsansätze für den nachhaltigen Mietvertrag für den österreichischen Markt zu erarbeiten, wurde eine ÖGNI Arbeitsgruppe zusammengerufen. Durch gezielte Vertragsklauseln und Regelungsempfehlungen, die eine nachhaltige Nutzung sowohl für Mieter als auch Vermieter verbindlich festlegen, setzen die

Experten einen ersten Schritt in diese Richtung. Mit dem nachhaltigen Mietvertrag hat die österreichische Bau- und Immobilienwirtschaft eine Grundlage, auf der die Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) eine wirtschaftliche Win-Win-Situation für beide Seiten gestalten können. Die derzeitige Systematik lässt es nach der Planungsphase nicht zu, ein gesamtes Haus mit unterschiedlichen Mietern gesamthaft zu steuern (sprich monitoren) und damit zu erkennen, wie sich die Ist-Werte zu den SollWerten entwickeln und ob gegebenenfalls Planungs-, Ausführungs- oder Bedienfehler vorliegen. Auch eine Darstellung der CO2-Bilanz ist bis dato nicht möglich. Der Nutzer soll mit den neuen Regelungen nicht mehr die Katze im Sack kaufen, sondern wissen, dass ein Objekt

nicht nur zu Beginn (sprich z.B. Übergabe eines Neubaus oder einer Komplettsanierung), sondern vor allem auch im Betrieb den hohen Qualitätsansprüchen genügt. Seine Vorteile liegen auf der Hand: höhere Produktivität, niedrigere Krankheitstage der Nutzer und dies bei niedrigeren Gesamtkosten. Auch der Vermieter profitiert von dieser neuen Form der Vermietung, da er höhere Mieten durchsetzen kann und langfristig von der höheren Attraktivität der Immobilien am Markt profitiert. Die große Herausforderung für alle Beteiligten ist die Veränderung bestehender Mietvertragsklauseln am Markt zu erklären, da es sich aus juristischer Sicht in Österreich um Neuland handelt. Die nachhaltigen Regelungen dürfen

den ökonomischen Sichtweisen der handelnden Parteien nicht entgegenstehen, sondern müssen angemessen in das Vertragswerk integriert werden. Eine genaue Auflistung und Beschreibung der Zielklauseln, die letztendlich das Vertragswerk gestalten, lässt sich vorab schwer definieren, da zum Beispiel die Vermietung eines Neubaus einen höheren Gestaltungspielraum hinsichtlich des Themas vorweist, als ein Bestandsgebäude, welches dem MRG in der aktuellen Fassung unterliegt. Auch die Art der Nutzung (Büro, Handel, etc.) hat erheblichen Einfluss auf die angestrebten Neuregelungen der Vertragspunkte. Die ersten Ergebnisse haben bereits zum Umdenken bei so manchem Vermieter geführt und der Markt durchlebt einen Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit. n

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Im Brennpunkt: Die Marke

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Meine Marke! Mein Logo! Mein Slogan! Markenschutz. In allen Bereichen der Immobilienentwicklung kann eine zunehmende Professionalisierung beobachtet werden. Auch in der Markenpolitik für Immobilien. Doch wie weit kann der Schutz von Marken und Slogans gehen? Autor: Stephan R. Eberhardt

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rotz des Professionalisierungstrends der Immobilienbranche werden die meisten Immobilien als sogenannte „No-NameImmobilien“ vermarket. Dabei bleibt oftmals der Wiedererkennungswert auf der Strecke bzw. wird nur nach der jeweiligen Immobiliennutzung beschrieben wie z.B. beim Bewerben des „Verkaufs einer Eigentumswohnung“. Hier hilft im Rahmen des Immobilienmarketings die Kommunikation gegenüber den Nutzern bzw. Investoren, die Immobilien als Marke zu deklarieren, um eine angemessene und erfolgreiche Marktwahrnehmung sicherzustellen. In der Immobilienmarkenbezeichnung sollten idealerweise auch die spezifischen Inhalte und Eigenschaften der betreffenden Immobilie zum Ausdruck kommen, damit sich diese von allfälligen Konkurrenzprodukten abhebt. Vor allem bei großen Immobilienprojektentwicklungen kann so eine Orientierungshilfe für Interessenten geschaffen und eine frühzeitige Marktpositionierung erzielt werden. Nicht zuletzt bestimmt die Immobilienmarke auch entscheidend das Kundenvertrauen – Kommunikationsmaßnahmen sollten daher jedenfalls koordiniert werden.

Marke, Logo, Slogan

Die Projekt- bzw. Immobilienbezeichnung im Sinne des Logos enthält in der Regel Markenname und Markenzeichen (Markenhülle). Der

Kerninhalt (Markenkern) sollte die rational wahrnehmbaren Merkmale des Immobilienproduktes einerseits und die emotional erlebbaren Features andererseits aufweisen.Entscheidend sind kontinuierliche Werbeaussagen und gewählte Schwerpunktsetzungen. Hinzu kommt meist ein Slogan, um die richtige Zielgruppe mit den speziellen Vorzügen und dem entscheidenden Interesse anzusprechen. Die Immobilienmarke ermöglicht so als Ganzes eine leichtere Identifikation für den Kunden, schafft Vertrauen, Sicherheit und Qualitätsbewusstsein, behauptet sich im Wettbewerb und dient der Marktpositionierung (USP/UAP), steigert Image und Reputation und ist letztlich für die Schaffung eines Wahrzeichens (Landmark) unumgänglich. Dies belegen auch Studien im Zusammenhang mit der Frage, worauf Käufer und Mieter besonders Wert legen. Bedeutung hat hier neben der persönlichen Erfahrung auch das Vertrauen, das man zum Unternehmen hinter der Immobilienmarke hat. Eine starke Marke schafft großes Vertrauen, vor allen in Service, Qualität und Leistungsfähigkeit des anbietenden Unternehmens. Mit Bekanntheit allein ist es nicht getan – vielmehr gehören insbesondere Erfolg, Innovation und Glaubwürdigkeit zu den Kriterien, die den Wert der Marke ausmachen. Auch bietet sich an, wesentliche Kernthemen der Immobilienwirtschaft wie zB Nachhaltigkeit und Ener-

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Im Brennpunkt: Die Marke

gieeffizienz bei der Wahl der Projekt- bzw. Immobilienbezeichnung miteinzubeziehen und so den Erfolg eines Anbieters maßgeblich zu beeinflussen. Unzeitgemäße oder nicht zukunftsweisende Immobilienprodukte wird der Markt wohl nur schwer annehmen können. Markenschutz bei Slogans

Dr. Stephan R. Eberhardt ist österreichischer und deutscher Rechtsanwalt (RAK Wien; RAK Nürnberg) und auf Bau-, Immobilienund Unternehmensrecht sowie die rechtliche Begleitung von Immobilienprojektentwicklungen spezialisiert. Er ist als Counsel bei DLA Piper Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH tätig. stephan.eberhardt@dlapiper.com

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Ein guter Slogan ist dabei oft genauso wichtig wie die Marke selbst. Ein Slogan kann auch als Marke eintragungsfähig sein. Entscheidend ist freilich, dass er ebenfalls ausreichende Unterscheidungskraft hat – nicht zuletzt zur Abhebung von Konkurrenzprodukten. Soll der Slogan exklusiv sein, ist grundsätzlich eine Eintragung als Marke beim Österreichischen Patentamt erforderlich, z.B. als Farbzusammenstellungen oder dreidimensionale Formen. Unterscheidungskräftig ist z.B. ein Werbeslogan, wenn er Bestandteile enthält, die über seine offenkundige Werbeaussage hinaus die maßgebenden Verkehrskreise – etwa durch eine gewisse Originalität und Prägnanz, die ihn leicht merkfähig machen – in die Lage versetzen, die betriebliche Herkunft der bezeichneten Produkte oder Dienstleistungen zu erkennen: Ist der Slogan weder berühmt noch die gewählte Wortfolge besonders originell oder prägnant und verlangt die Wortfolge auch nicht einen gewissen Interpretationsaufwand, so ist er nicht geeignet, eine Herkunftsfunktion zu erfüllen. Wortmarken können dabei aus einem einzigen Wort, aber auch aus mehreren Wörtern oder auch aus Sätzen bestehen. Bei sogenannten Werbeslogans wird grundsätzlich die erforderliche abstrakte Unterscheidungseignung gegeben sein, jedoch stellt sich oftmals die Frage der konkreten Unterscheidungskraft bzw. Deskriptivität und damit der konkreten Eintragungsfähigkeit – eine Prüfung im Einzelfall ist daher geboten. Die Eintragungsfähigkeit von Sätzen kann dann an eine Grenze stoßen, wenn die Texte so lang sind oder aus mehreren Sätzen zusammengesetzt bestehen, dass sie nicht mehr als Einheit erkannt werden und deshalb dem Kriterium der Einheitlichkeit der Marke als Voraussetzung der Markenfähigkeit nicht mehr entsprechen. Dann wird die Marke nicht mehr als solche wahrgenommen und erfüllt gerade nicht mehr ihre Unterscheidungsfunktion. Werden Wörter mit Abbildungen kombiniert, so spricht man von Wort-Bild-Marken – die sich bei Prüfung der Unterscheidungskraft und der Verwechselbarkeit regelmäßig ergebende Frage, ob die Kom-

binationsmarke durch den Wort- oder den Bildteil beherrscht wird, berührt in der Regel die konkrete Unterscheidungskraft. Seit einigen Jahren gilt in Deutschland, dass an Slogans keine strengeren Anforderungen als an normale Marken zu stellen sind. Nicht eintragungsfähig sind wohl insbesondere gebräuchliche Wortfolgen der deutschen Sprache, allgemeine Anpreisungen und Werbeaussagen allgemeiner Art. Die genannten Grundsätze sollten für englischsprachige Slogans entsprechend gelten – ob und inwieweit es möglich ist, es hintanzuhalten, dass ein Interessent eine fremdsprachige beschreibende Angabe für sich monopolisiert, selbst wenn die Bedeutung des fremdsprachigen Worts einem maßgeblichen Prozentsatz der inländischen Verkehrskreise unbekannt ist, sollte wiederum genau im Einzelfall geprüft werden. Fremdsprachigen Slogans steht aber womöglich auch ein europäischer oder internationaler Markenschutz offen. Indizien für eine ausreichende Unterscheidungskraft und somit auch Eintragungsfähigkeit eines Slogans sind wohl also Kürze, Originalität und Mehrdeutigkeit – d.h. der Slogan sollte kurz, originell und witzig sein! Ist der Slogan bereits für einen anderen Interessenten geschützt, kann unter Umständen eine Vereinbarung mit dem Inhaber des älteren Markenrechts abhelfen. Auch ein Blick auf den Ablauf der Schutzdauer schadet nicht. Recherche lohnt sich

Es ist natürlich anzuraten, eine Recherche vorab durchzuführen, ob der gleiche oder ein ähnlicher Slogan bereits von anderen Interessenten als Marke geschützt wird. Bei einer Recherche nach identischen Slogans hilft die Datenbank des Österreichischen Patentamtes, aber auch hinsichtlich der europäischen Gemeinschaftsmarken sowie der internationalen IR-Marken. Ähnlichkeitsrecherchen sollten ebenfalls vorab gemacht werden (gegebenenfalls über einen professionellen Suchdienst). Datenbanken bieten insoweit bereits eine wertvolle Orientierung. Schlussstrich

Letztlich lohnt der Aufwand, zeigt sich doch beträchtliches Vermarktungspotenzial und eine interessante Möglichkeit der Erfolgsmaximierung durch rechtzeitige, auch markenpolitische, Marketingmaßnahmen. Ein Investment in diesem Bereich ist jedenfalls zu begrüßen und auch wirtschaftlich sinnvoll. n

Im Brennpunkt: Die Marke

Unter dem Schutz der Marke Der Einzelkämpfer stirbt aus. Für ein Franchisesystem sprechen viele Vorteile. Allerdings gilt es einiges zu berücksichtigen, damit es sich zum Vorteil aller Beteiligten entwickelt und funktioniert. Autor: Patrick Baldia

D „Die Kunden schätzen an Franchise nicht nur Größe und Bekanntheit, sondern auch das Know-how.“ Ramon Lahme, Engel & Völkers

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arüber, dass sich die DMH (für Dr. Max Huber, Anm.) Franchise in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befindet, wurde seit längerem gemunkelt. Dennoch waren nicht wenige doch überrascht, als im Sommer Konkurs angemeldet werden musste. In Branchenkreisen wird vermutet, dass die Franchise deshalb gescheitert ist, weil die Zusammenarbeit unter den Franchisenehmern – laut Experten ein wesentliches Erfolgkriterium für ein funktionierendes Franchisesystem – nicht wirklich gepasst hat. Auch eine gewisse kritische Größe sei nicht erreicht worden – mindestens 30 Büros sollte ein Netzwerk nämlich schon umfassen, damit alle Partner profitieren. Letztlich kann man festhalten, dass die Marke – bzw. vor allem der Namensgeber – zwar in Immobilienkreisen reichlich Respekt genossen hat, unter den Kunden sei sie jedoch schlichtweg nicht bekannt genug gewesen. Über mangelnde Be-

kanntschaft kann man sich bei Remax nicht beklagen. Längst wären die Zeiten vorbei, als man – aufgrund des Unternehmenslogos – gefragt wurde, ob man Ballonfahrer sei, so Geschäftsführer Bernhard Reikersdorfer schmunzelnd. „Wir müssen nicht mehr erklären, was wir machen. Wie Umfragen bestätigen, gehören wir heute zu den bekanntesten Marken in Österreich und liegen etwa mit den heimischen Großbanken auf Augenhöhe.“ Drei Prozent vom Umsatz für Werbung

Für die Bekanntheit der Marke Remax wird auch einiges getan: Neben klassischen Werbeformen werden etwa Sportler und Sportveranstaltungen gesponsert – in der Vergangenheit gehörten dazu unter anderem Skirennen und Fußballspiele. Dass es einiges kostet, auf diesem Wege den Bekanntheitsgrad einer Marke aufrechtzuerhalten bzw. weiter zu erhöhen, ist klar. Daher würden auch von der – vom Nettoumsatz berechneten – Franchisegebühr in der Höhe von neun Prozent,

„Der klassische Einzelkämpfer stirbt aus.

Starke Marken gewinnen immer mehr an Bedeutung.“ Martin Müller, Geschäftsführender Gesellschafter JP Immobilien

drei Prozent in den gemeinsamen Werbetopf wandern, erklärt Reikersdorfer. Zum Netzwerk von Remax Austria gehören heute 110 Büros, in denen insgesamt 500 Makler tätig sind, weltweit sind es mehr als 96.000 Makler in 6.500 Büros in mehr als 95 Ländern – Tendenz: weiter steigend. Laut Angaben von Remax öffnet alleine in Europa im Durchschnitt jeden Tag ein neues Büro. Reikersdorfer sieht auch in Österreich noch einiges an Potenzial für neue Standorte und vor allem gebe es genügend Interessenten, die bereit dazu wären, 20.000 Euro für die fünf Jahre laufende Franchiselizenz zu bezahlen.

Fotos: Engel & Völkers, Remax, JP Immobilien

Potenzial am österreichischen Markt sieht man auch bei Engel & Völkers. Die deutsche Franchise hat derzeit 14 Shops in Österreich, die von der Zentrale in Deutschland betreut werden. In der Schweiz gibt es 45 Standorten, die von einem Masterlizenznehmer in Zug bei Zürich geleitet werden. In Deutschland sind rund als 300 Shops und Büros operativ tätig. Wie Group Sales Manager Ramon Lahme erklärt, sind davon 250 im Residential- der Rest im Gewerbebereich tätig. Engel & Völkers: Wollen loslegen

„Wir wollen in Österreich richtig loslegen und nicht nur neue Partner gewinnen, sondern auch an Bekanntheit gewinnen“, so Lahme weiter. In Wien wurden zuletzt strukturelle Veränderungen vorgenommen und ein Metropolitan Center gegenüber der Staatsoper eröffnet. Letzteres habe

große Strahlkraft, so Lahme. Nachdem Engel & Völkers bereits Büros in Mödling und Baden unterhalte, fasse man nun im Rahmen der weiteren Expansion den Raum Wiener Neustadt ins Auge. „Dafür benötigen wir gute Partner“, so Lahme. Wer bei Engel & Völkers an Board gehen möchte, benötigt einen gewissen finanziellen Polster. Laut Lahme müsse man mit einem Investitionsbetrag von 180.000 bis 200.000 Euro rechnen. Darin enthalten sind die einmalige Franchisegebühr von 42.500 Euro – für zehn Jahre, mit der Option des Franchisenehmers auf Verlängerung um weitere fünf Jahre – sowie die einmaligen Kosten für die Einrichtung des Standorts sowie die laufende Miete. Dazu kommt noch eine Franchisegebühr von 12,5 % vom jährlichen Nettogewinn. Auch bei Engel & Völkers wird stark auf laufende Weiterbildung gesetzt. „Und zwar zu vielen unterschiedlichen Themen“, so Lahme. Viele Vorteile

Die Franchisenehmer werden hier wie da auch mit Marktresearch versorgt oder mit wichtigen Marketing-Maßnahmen und -Tools unterstützt. Vor allem Marktforschung dürfte für kleinere selbstständige Immobilienbüros kaum zu stemmen sein. Zu den angenehmen Nebeneffekten eines Franchisenetzwerks kommen auch Kosteneinsparungen dank Einkaufskooperationen. „Einzelkämpfer müssen sich mit vielen Dingen beschäftigen, die nichts mit dem Tagesgeschäft

„Wie Umfragen

bestätigen, gehören wir heute zu den bekanntesten Marken in Österreich und liegen etwa mit den heimischen Großbanken auf Augenhöhe.“ Bernhard Reikersdorfer, Remax-Geschäftsführer

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Im Brennpunkt: Die Marke

zu tun haben“, bringt es Reikersdorfer auf den Punkt. Werden wir es künftig nur mit FranchiseNehmern zu tun haben? „Auf längere Sicht wird der klassische Einzelkämpfer wahrscheinlich aussterben“, ist Martin Müller, geschäftsführender Gesellschafter von JP Immobilien, überzeugt. Starken Marken würde dagegen immer mehr Bedeutung zukommen. Schließlich würden diese – gemeinsam mit einer gewissen Größe – für Vertrauen unter den Endkonsumenten sorgen. Nachsatz des Experten: „Käufer und Mietinteressenten schauen sich immer genauer an, mit wem sie es zu tun haben.“ Müller erwartet jedenfalls, dass künftig neben Makler-Netzwerken lediglich einige starke Marken überleben werden. Dazu zählt er im Übrigen neben dem eigenen Unternehmen unter anderem Namen wie EHL Immobilien oder Otto Immobilien. Nur sie könnten ihren Mitarbeitern die Strukturen und das Know-how bieten, die eine erfolgreiche Maklertätigkeit voraussetze. Bei JP Immobilien finden

etwa drei Mal im Jahr Fixtermine statt, bei denen Nachfragetrends und Marktentwicklungen auf den Grund gegangen wird. Teamplayer gefragt

Was macht ein erfolgreiches Franchisesystem letztlich aus? „Das Netzwerk muss gelebt werden“, so Reikersdorfer. Zu diesem Zweck sei drei Mal im Jahr ein Erfahrungsaustausch angesetzt, dazu kommen noch andere Veranstaltungen. „Mir ist es wichtig, dass sich alle auf Augenhöhe begegnen und als Teamplayer auftreten. Für die Ichbin-ich-Mentalität gibt es keinen Platz“, so der Remax Austria Geschäftsführer. Jeder müsse verstehen, dass der Erfolg des Kollegen auch als Erfolg für das gesamte Netzwerk zu verstehen sei. Laut Reikersdorfer ist eine gewisse Größe entscheidend, um die Franchise-Nehmer mit den für ihren Erfolg wichtigen Dienstleistungen versorgen zu können. Nur mit einer bestimmten Umsatzgröße kann man schließlich ein profes-

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sionelles Team unterhalten, das sich mit Dingen wie Marketing, Controlling oder dem FranchiseVerkauf beschäftigt. Mit ein, zwei Leuten sei das nicht zu schaffen. „Ein Netzwerk, das sich aus weniger als 50 erfolgreichen Maklern zusammensetzt, ist aus meiner Sicht nicht wirtschaftlich.“ „Die Kunden schätzen an einer Franchise nicht nur die Größe und Bekanntheit, sondern auch das Know-how“, berichtet Engel & VölkersExperte Lahme aus der Praxis. Dieses Vertrauen gelte es nicht zu enttäuschen. Schließlich gehe es bei einem Immobilienkauf um viel Geld, dafür könne man von einem Lizenznehmer auch eine entsprechende Dienstleistung erwarten. Letztere werde nicht zuletzt vom Lizenzgeber durch Knowhow-Transfer sowie eine professionelle Betreuungsstruktur gewährleistet. Was auf dem Spiel steht, dessen ist man sich bei Engel & Völkers genau bewusst. „Wird der Kunde misstrauisch, wird er schnell zu einem anderen Konkurrenten wechseln.“ n

Seit über 30 Jahren stark positioniert Kommentar: Ing. Oliver Attensam Geschäftsführer Attensam

n Seit über 30 Jahren ist Attensam erfolgreich in der Hausbe-

treuung tätig und hat sich rasch die Position des österreichischen Marktführers erarbeitet. Das ist natürlich nicht zufällig passiert: Wir haben stets ein offenes Ohr für die Bedürfnisse unserer Kunden. Dieses Wissen über Kundenwünsche und Markentwicklungen ist die Basis unserer Positionierung, die wir laufend kritisch analysieren und schärfen. Wir haben den Anspruch, eine starke, vertrauenswürdige Marke für unsere Kunden, unsere Mitarbeiter und unsere Partner zu sein. Im Laufe unserer Markenentwicklung haben wir uns die ungewöhnliche Frage gestellt: Kann man Häuser glücklich machen? Ein glückliches Haus steht für einen Rundum-Service, der idealerweise keine Wünsche offen lässt. Unser Leitsatz liefert die Antwort: Wenn’s einer kann, dann Attensam. Denn wir suchen unermüdlich nach den besten Lösungen.

Der Maßnahmen-Mix macht’s Wir sind ein Unternehmen, das offensiv am Markt auftritt. Unser Ziel ist es, unser starkes Markenimage und die Bekanntheit unserer Produkte durch einen geeigneten MaßnahmenMix weiterhin sicherzustellen. Im Key-Account-Management mit den Hausverwaltungen setzen wir insbesondere auf das persönliche Engagement unserer Außendienst-Mitarbeiterinnen und -mitarbeiter, die in enger Zusammenarbeit mit dem Innendienst unsere Kunden optimal betreuen. Hinzu kommt gezielte Sales Promotion durch unser Marketing. Unsere Objektleiter und Gebietsbetreuer unterstützen den Vertrieb. Für alle operativen Anliegen der Haubewohner – sei es das Ausmalen einer Wand oder der Austausch von Glühbirnen – sind unsere sogenannten „operativen Einheiten“ zuständig. Der abgestimmte Einsatz unserer Mannschaften in Kombination mit unserer klaren Positionierung hat sich als starker Wachstumsmotor bewährt.

Wir setzen nicht nur auf die Kommunikation mit Hausverwaltungen. Auch Mieter und Wohnungseigentümer interessieren sich für das Leistungsspektrum und die Qualität der Hausbetreuung. Sie beeinflussen die Entscheidung für die Beauftragung von Services maßgebend. Daher setzen wir breite, öffentlichkeitswirksame Kommunikationsmaßnahmen um: Mit Werbung im Fernsehen und auf Plakaten holen wir unsere Leistungen im großen Rahmen vor den Vorhang. Dabei gehen wir auch gerne freche, unkonventionelle Wege: Eine unserer Plakatkampagnen im Sommer 2013 hat sich auf originelle Weise der damals aktuellen Nationalratswahl angenommen und hat es damit sogar zu einer Nennung in ORFInformationsendungen geschafft. „Wenn’s einer kann, dann Attensam“ Auch bei anderen Marketinginstrumenten überraschen wir mit Ungewöhnlichem: Für unser Winterservice haben wir zum Beispiel ein Mailing mit einer formatsprengenden, meterlangen Postkarte ausgeschickt. Unsere Fahrzeugflotte ist der Träger für eine weitere wirkungsvolle Werbemaßnahme: In Wien sind Attensam-Fahrzeuge unterwegs, die aussehen, als ob sie mit Taubenkot verdreckt und mit Malerfarbe beschmiert sind. Beim genauen Hinschauen wird klar, dass es sich hier um eine Beklebung handelt, die auf originelle Weise auf unsere Schädlingsbekämpfung und unser Malerservice aufmerksam macht. Seit Oktober sind wir übrigens auch mit neuen TV-Spots on air, die auf charmante Weise und mit einem Augenzwinkern unser Credo „Wenn’s einer kann, dann Attensam“ vermitteln. Mit diesem Statement werben wir seit 2012 erfolgreich. Wir leben ihn nach innen und außen. Diese starke Markenidentifikation gepaart mit dem Mut zu kreativen Lösungen ist unser Erfolgsrezept – dem wir auch in Zukunft treu bleiben.

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Wiederholungstäter Die Geniestreiche des Karl-Heinz Strauss. Unternehmer heißt, etwas zu unternehmen. Karl-Heinz Strauss tut es. Immer wieder. Sieht er eine Chance, öffnet sich ein Zeitfenster, und mag es auch noch so klein sein. Der gebürtige Kärnter greift zu und packt an.

Das Gespräch führte Michael Neubauer

Karl-Heinz Strauss, Generaldirektor PORR AG Nach Abschluss der HTL für Tiefbau studiert KarlHeinz Strauss an der Harvard University sowie an der Management Business School in St. Gallen und absolviert ein MBA-Programm an der IMADEC University in Wien. Bis zum Jahr 2000 ist er in verschiedenen Funktionen bei der Raiffeisen Zentralbank tätig – unter anderem in den Bereichen Bau und Immobilien. Danach gründet er die Strauss & Partner Immobilien GmbH, zu deren bekanntesten Projekten das EURO PLAZA am Wienerberg zählt. Im September 2010 übernimmt er die Funktion des Generaldirektors der PORR AG.

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Positionen & Meinungen

„PORR ist über 145 Jahre alt und hat es sich verdient, dass wir mit großem Weitblick agieren und keinen Aktionismus aufkommen lassen, nur weil irgendetwas gerade sexy ist.“ Karl-Heinz Strauss

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Sie hatten gestern Ihre außerordentliche Hauptversammlung und blicken zufrieden. Also ist alles glatt über die Bühne gegangen? Karl-Heinz Strauss. Das Ergebnis kann sich mehr als sehen lassen. Alle anwesenden Aktionäre haben unseren Plänen zugestimmt. 100-prozentige Zustimmung. Keine Gegenstimme, keine Enthaltung. Erfreulich auch das Interesse der Aktionäre – 75 Prozent des Kapitals waren vor Ort vertreten, darunter wichtige institutionelle Anleger aus den USA und UK. Das ist ein klarer Vertrauensbeweis für unsere Strategie des intelligenten Wachstums. Wir sind davon überzeugt, dass der künftige Weg mit zwei Pure Playern beiden Konzerne große Vorteile bringen wird. Sowohl die PORR AG als auch die PIAG AG profitieren von dieser Maßnahme. Die PORR verbessert ihre Bilanz- und Ertragskennzahlen durch den Wegfall der Kapitalbindung in Development-Projekten sowie nicht betriebsnotwendigen Immobilien und reduziert die Nettoverschuldung gegen Null.

Mit der Mehrheit an der UBM schaffen wir zusammen mit den nicht betriebsnotwendigen Immobilien der PORR AG sowie den Immobilienentwicklungsaktivitäten von Strauss & Partner einen börsennotierten Immobiliendeveloper von europäischem Format, der einen beeindruckenden Track Record aufweist. Mit diesem einstimmigen Votum im Rücken können wir unverzüglich alle weiteren Schritte in Angriff nehmen. … und die wären? >> Jetzt wird einmal die PIAG abgespalten und Anfang Dezember an die Börse gebracht. Die Ausgliederung des Immobilienbereichs wird in einer verhältniswahrenden Spaltung erfolgen, das heißt alle bestehenden Aktionäre der PORR werden für eine PORR-Aktie auch eine PIAGAktie erhalten. Die Erstnotiz ist für die zweite Dezemberwoche geplant. Die nächsten Schritte erfolgen dann 2015. In der zweiten Jännerwoche wird bei den Hauptversammlungen der PIAG und der UBM die Fusion beschlossen werden.

Baumaschinen haben es Karl-Heinz Strauss angetan. So findet sich auf einem Aktenschrank eine kleine Sammlung diverser Fahrzeuge, in Reih und Glied aufgestellt.

Analysten rechnen damit, dass die PIAGAktie unter Druck geraten könnte? >> Anfänglich ja, weil viele institutionelle Aktionäre sagen, sie dürfen zwar an einer Bau-, nicht aber an einer Immobilienfirma beteiligt sein. Einige werden also verkaufen. Aber unser Syndikat und andere Mitstreiter haben zugesagt, PIAG-Aktien aufzukaufen. Eines ist für uns klar, die UBM muss an der Wiener Börse attraktiver werden. Mein Ziel ist es, dass die UBM in den Standard Market Continuous übersiedelt und in absehbarer Zeit im Prime Market notiert, wo ich eine Notierung für die PORR bereits für Anfang Jänner 2015 anpeile.

schichten. Gerade in unseren Heimmärkten – Deutschland, Österreich, Schweiz, Tschechien und Polen – gibt es großes Investoreninteresse. Als uns die CA-Immo im Sommer ihre Beteiligung an der UBM angeboten hat, haben wir die Chance sofort beim Schopf gepackt.

Bei der UBM soll später der Streubesitz auf über 50 Prozent erhöht werden. Dies kann durch Hereinnahme eines strategischen Partners oder durch eine Kapitalerhöhung erfolgen.

Erst das Angebot der CA-Immo hat das Abspaltungsszenario möglich gemacht. Was wäre die Alternativlösung gewesen? >> Es hat immer ein Konzept gegeben, die PORR als Baukonzern zu stärken, nicht betriebsrelevante Immobilien abzubauen und Schulden zu reduzieren. Wir hätten das auch ohne Abspaltung geschafft. Aber wir hätten dann immer

Gehen durch die Fusion Arbeitsplätze verloren? >> Im Gegenteil. Wir gehen ja in liquide Märkte. Wir können Personal in diese Märkte um-

Für uns war klar, dass wir durch die Übernahme für das Unternehmen und unsere Aktionären echten Mehrwert schaffen können – ganz nach dem Motto „aus Eins und Eins mach Drei“. Wir haben die Chance erkannt und sofort gehandelt. Binnen einer Woche war der Deal perfekt.

noch eine Minderheitsbeteiligung an der UBM gehabt. Wird mit der Verschmelzung von PIAG und UBM die Marke Strauss & Partner in nächster Zukunft vom Markt verschwinden? >> Warum sollten wir erfolgreiche Marken von Markt nehmen? Die UBM wird hauptsächlich Polen, Tschechien, Niederlande und Frankreich als Developer abdecken. Österreich wird Strauss & Partner, den deutschen Markt die zur UBM gehörende Münchner Grund Immobilien Bauträger AG abdecken. Mit dieser Strategie können wir in Deutschland die Marktauftrittskosten senken und Österreich gezielter bearbeiten. Die UBM entwickelt. Die PORR baut. Ein Mussgeschäft für die PORR? >> Auch künftig wird die PORR nicht alle Projekte der UBM bauen – rund 50 bis 60 Prozent werden es aber schon sein. Der Immo-Developer UBM wird ausschreiben und muss auch

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Positionen & Meinungen

die Freiheit haben, seine Projekte durch jemanden anderen bauen zu lassen. Bei der PORR wird es keine Entwicklungen auf eigenes Risiko geben? >> Das ist nicht geplant und auch nicht notwendig. Wo sehen Sie die PORR im Jahr 2020? >> Die PORR wird dann nicht zu den Größten aber zu den Besten gehören, da wir die PORR als eines der besten Bauunternehmen in Europa sehen. Die PORR ist ein Best Place to Work und führend in unseren Heimärkten und einigen Projektmärkten wie zum Beispiel Katar erfolgreich unterwegs. Wir haben immer gesagt, wir wollen weiter intelligent wachsen. Und haben eben auch in Märkten wie Katar begonnen, die sehr gut laufen und wo überpünktlich gezahlt wird. Aber wir sind vorsichtig und sagen, dass die Betriebsleistung in den arabischen Staaten nie mehr als zehn Prozent der gesamten jähr-

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lichen Betriebsleistung ausmachen soll. Jetzt liegen wir bei fünf Prozent. Wir wollen in unseren Zielmärkten Premium-Anbieter im Infrastrukturbereich werden. Dort, wo Qualität und Termintreue bezahlt werden. Im Moment sind das die Heimmärkte und zukünftig nordische Märkte und UK. Unser Motto lautet: Wir kommen, um zu bleiben. Das heißt, wir bereiten uns auf jeden Markteintritt gezielt vor. Wir wollen Kunden und Märkte kennen. Nur so kann das Risiko minimiert werden. Wir kommen nicht nur für ein, zwei Projekte. Wir wollen in jedem Land, in dem wir tätig sind, die Chance sehen, in das erste Drittel der Bauindustrie vorzudringen. Wir wollen nachhaltig Geld verdienen. Wir gründen lokale Gesellschaften und suchen Partnerschaften mit lokalen Unternehmen. Kauf nicht ausgeschlossen – wenn sie eine nachhaltige Verstärkung für uns sind –, wie die Übernahme

der Alpine-Töchter GPS und Stump, nachdem die Alpine in die Insolvenz gerutscht war. Ist der Integrationsprozess bereits abgeschlossen? >> Wir haben knapp 800 Leute in die PORR integriert – darunter z. B. in Tirol die Asphaltierungspartien, in der Obersteiermark den gesamten Hochbau sowie die Spezialtiefbaueinheiten (Alpine-Tochter Grund-, Pfahl-, und Sonderbau GmbH) GPS und Stump in Polen. GPS ist vor allem in Österreich, Stump in Deutschland, Polen und Tschechien tätig. In Summe haben wir da rund 500 Mitarbeiter übernommen. GPS und Stump passen sehr gut zu uns. Diese Unternehmen ergänzen ganz im Sinne unserer Strategie des intelligenten Wachstums unsere Grundbau-Sparte. Der Integrationsprozess ist noch im Laufen, ist aber nahezu abgeschlossen. So eine Integration braucht Zeit. Man muss sich das genau ansehen. Was können unsere neuen Kolleginnen und Kollegen besser als wir? Was können wir vom übernommenen Unternehmen lernen? Wenn wir etwas lernen können, dann machen wir das mit Freude. Was unterscheidet die PORR von anderen Bauunternehmen? >> Die PORR wird immer ein eigentümergeführtes Unternehmen bleiben, das Syndikat aus der Ortner-Gruppe und mir wird keinesfalls auf weniger als 51 Prozent der Anteile gehen. Worin liegt für Sie der Vorteil eines eigentümergeführten Unternehmens? >> Der klare Vorteil liegt in der Langfristigkeit der Entscheidungen, es wird nicht nur von Quartal zu Quartal gedacht. PORR ist über 145 Jahre alt und hat es sich verdient, dass wir mit großem Weitblick agieren und keinen Aktionismus aufkommen lassen, nur weil irgendetwas gerade sexy ist. Wir sind kein shooting star, sondern ein rising star – und da auf einem gutem Weg. Wo sehen Sie die Zukunftsmärkte der PORR? >> Künftig sollen mehr als 75 Prozent der Projektentwicklungen in Deutschland, Österreich, Polen und Tschechien erfolgen. In anderen Märkten – unter anderem den Niederlanden,

Belgien, Luxemburg, der Schweiz und Frankreich – werden selektive Projekte umgesetzt. Der Schwerpunkt wird auf den Assetklassen Office, renditestarke Hotels, Wohnimmobilien, Logistikbauten sowie Shopping-Center und gewerbliche Sonderimmobilien liegen. Wie viele Aktien halten Sie an der PORR? >> Zu Beginn waren es etwas mehr als ein Prozent. Nachdem ich mein Unternehmen Strauss & Partner in die PORR einbringen konnte, hatte ich rund sechs Prozent. 2012 hatte ich das Glück und konnte mit Strauss & Partner die Anteile der Bank Austria UniCredit und der B&C Industrieholding an der PORR übernehmen. Gemeinsam mit meinem strategischen Partner Klaus Ortner, mit dem ich durch einen Syndikatsvertrag verbunden bin, halten wir nun 56,5 Prozent. Das ist zumindest für die nächsten zehn Jahre einzementiert. Ich habe gehört, Sie haben noch immer Ihren alten Sessel aus den Tagen bei Raiffeisen? >> Ich verbringe viele Stunden hier im Büro. Auf jeden Fall mehr als zu Hause bei meiner Familie. Da möchte ich mich zumindest mit Dingen umgeben, die mir gefallen. Mein alter Ledersessel begleitet mich von Job zu Job. Er ist immer dabei. In meinem neuen Büro habe ich auch Möbel aus meiner Strauss & Partner Zeit. … und viele Bilder? >> Ich sammle österreichische zeitgenössische Kunst. Hoffentlich gefallen diese auch mei-

nen Mitarbeitern. Bis jetzt habe ich zumindest nichts Gegenteiliges gehört. Alle sprechen von der Digitalisierung der Branche. Wie stehen Sie dazu? >> Die Digitalisierung unserer Branche ist nicht aufzuhalten, davon bin ich übezeugt. Ich muss aber nicht immer der Erste sein. Ganz bei den Ersten sein zu wollen, hat sich schon manchmal als Fehler erwiesen. Unser Ziel ist die papier- aber nicht planlose Baustelle. Das beginnt bei 5D-Plänen, die mit der Kalkulation und dem Einkauf verbunden sind. Geht weiter über den Einsatz von Microsoft Lync und Sharepoint. Künftig werden unsere Mitarbeiter nur noch Laptops, Tablets, Smartphones haben, mit denen alle Informationen abgerufen werden. Damit wir das können, haben wir in diesem Jahr kräftig in die Infrastruktur investiert und allein heuer über 1.000 PC ausgetauscht. Wir müssen technologisch vorne bleiben. Ich glaube nicht, dass die Margen steigen werden. Mein Traum ist die papierlose Baustelle, auf denen bis zum Vorarbeiter hinunter alle mit Smartphones ausgestattet sind. Da könnten nicht nur Kosten gespart, sondern auch unsinnige Schnittstellen vermieden werden. Wir müssen der Autoindustrie nacheifern: Vom Lieferschein bis zur Überweisung – alles läuft voll elektronisch ab. Die Bauindustrie ist da der Autoindustrie mindestens zehn Jahre hinten nach. Allerdings bauen wir, anders als die Autoindustrie, immer Prototypen. Dass das nicht ohne Investitionen geht, versteht sich von selbst. Aber das Risiko ist draußen auf den Baustellen. Wenn wir dort den Überblick haben, wissen wir, wie der Konzern dasteht. Wir werden lernen müssen, mit geringeren Margen zu leben. Das geht nur bei Kapital-, Risiko- und Kostendisziplin. Kosten sind wie Staub: Kaum hat man sie weggewischt, sind sie schon wieder da. Aus diesem Grund werden wir das fitforfuture-Programm zur Kostensenkung und Optimierung weiterführen. Das Programm wurde 2012 mit dem Ziel eingeführt, innerhalb von drei Jahren die operative Profitabilität zu steigern. fitforfuture erstreckt sich auf alle Business Units, regionale Einheiten sowie auf die Zentrale. Zum Umfang des Programms gehören die Senkung der betrieblichen Aufwendungen, die Optimierung der

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Positionen & Meinungen

„Mein alter Ledersessel begleitet mich von Job zu Job. Er ist immer dabei.“ Karl-Heinz Strauss

Investitionsaufwendungen, die Steigerung der Auslastung von Baumaschinen, die Optimierung der Organisationsstruktur und Prozesse sowie die Einführung eines umfassenden operativen Risikomanagements. Wollten Sie immer schon in die Immobilienwirtschaft? >> Ich bin über meine Familie quasi in einer Baufirma aufgewachsen. In Wien habe ich während des Studiums meine erste Firma aufgebaut. Um mehr über Steuern und Bilanzen zu lernen, habe ich bei einem Steuerberater angeheuert. Danach war ich in der Raiffeisen Zentralbank – länger als geplant. Ich habe dort aber viel gestalten und lernen können. Nach einem Jahr im Treasury habe ich an-

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schließend die größte Kreditabteilung der Bank aufgebaut. Bald lief alles, was mit Immobilienfinanzierungen zu tun hatte, über meinen Schreibtisch. Ein erster Höhepunkt war sicherlich die Entwicklung des Concorde Business Park. Dabei schlüpfte ich zum ersten Mal in die Rolle eines Entwicklers. Nach 14 Jahren Bank und Immobilien habe ich 2001 Strauss & Partner gegründet. Nach dem Wechsel von Wolfgang Hesoun zu Siemens habe ich mich nach langen Überlegungen und heftigem Werben überreden lassen, an die Spitze der PORR zu wechseln. Ich habe es keine Sekunde bereut. Kein Schritt war geplant. Es ist einfach passiert. Alles was ich gemacht habe, scheint eine Vorbereitung auf diesen Job gewesen zu sein.

Ihr Unternehmen Strauss & Partner war schwer im Geschäft. Die Profite dürften gestimmt haben, sonst wären Sie ja nicht in der Lage gewesen, sich in der PORR einzukaufen. Warum tut man sich aber den Chefsessel an? Warum tut man sich und seiner Familie so einen 24-Stunden-Job an? >> Wir haben das in der Familie lange und ausführlich diskutiert, ob ich mir das wirklich antun soll. Schlussendlich habe ich diese Aufgabe gerne, aber auch mit großer Demut übernommen. Ich sehe die PORR als großes Orchester, das man dirigieren muss. Wie bei einem Orchester kommt es auch bei der PORR auf jeden einzelnen Musiker an. Spielt einer falsch, so hört man das. Ich hatte großen Respekt und „Spundus“ vor dieser großen Aufgabe. Es hat mir aber vom ersten Tag an gefallen. Verantwortung zu übernehmen für Mitarbeiter und Unternehmen, das treibt mich an. Unternehmertum bedeutet auch an Samstagen und Sonntagen im Einsatz zu sein. Dass muss auch die Familie akzeptieren. Der Kontakt mit Produkten, Projekten, vor allem aber mit dem Menschen treibt mich an. Auch wenn man als Chef nicht nur mit den positiven Seiten, sondern auch mit vielen Problemen befasst ist. Aber das ist Unternehmertum. Mit dem Euro Plaza haben Sie mit Strauss & Partner einen der wohl bekanntesten und erfolgreichsten Business Parks entwickelt. War der Concorde Business Park Ihr Gesellen- und der Euro Plaza Ihr Meisterstück? >> Der Concorde Business Park war der erste Gewerbe Business Park, der von Raiffeisen, der ILBAU und Partnern aus England realisiert wurde, die schon Erfahrung aus dem Ausland mitgebracht haben. Der Concorde Business Park war nicht einfach umzusetzen – mit Liquidität und Qualität haben wir es geschafft. Er ist jetzt 20 Jahre alt, gepflegt und sieht wie neu aus. Er hat sich durchgesetzt. Den Concorde Business Park kann man schwer mit dem Euro Plaza vergleichen. Der Euro Plaza ist ein reiner Office Park mit attraktiver Architektur und einem sehr guten Preis-/Leistungsverhältnis. Von Anfang an wurde auf den Lebenszyklus der Immobilie geachtet und – was damals nicht selbstverständlich war – sehr energieeffizient geplant. Das hat sich natürlich nur mit einem höheren Investment realisieren lassen. Es hat sich aber gelohnt. Wir sind zu 100 Prozent vermietet. Viele Investoren sind hier engagiert. Keiner hat es bereut. Im Dezem-

ber haben wir mit der Bauphase 6 eine Erweiterung um 12.000 Quadratmeter Office-Flächen begonnen. Die Fertigstellung ist für Ende 2015 geplant. Wie hoch ist die Vorvermietung bei diesem Bauteil? >> Auf eine hohe Vorvermietung zu warten, macht keinen Sinn. Wenn die letzte Phase zu 50 Prozent oder mehr vermietet ist, muss man schon mit der nächsten beginnen. Die Mieter agieren kurzfristiger – und bis 2016 kommt nichts Neues auf den Markt. Das Euro Plaza wurde von der ÖGNI für seine Nachhaltigkeit als erstes Büroprojekt DGNB-Gold zertifiziert. Was bedeutet dies für Sie? >> Ich halte Zertifizierungen für wichtig. Sie geben Standards für Nachhaltiges Bauen vor und dokumentieren deren Erreichung. Wir haben 2011 den Bereich PORR Design & Engineering geschaffen. Der Fokus unseres PDE-Teams liegt auf Gebäudezertifizierungen und erneuerbaren Energien. Sie sehen, Nachhaltigkeit ist bei der PORR kein Lippenbekenntnis. Nachhaltigkeit ist Teil unserer Strategie – und Zertifizierungen gehören dazu. Das EURO Plaza ist ein sehr gutes Beispiel für Nachhaltiges Bauen. Und unsere Mieter schätzen erfreulicherweise auch die mit der Zertifizierung verbundenen Leistungen. Was hat sich unter Ihrer Führung in der PORR geändert? >> Die PORR hat sich total verändert. Wir leben eine komplett neue Kultur. Wir sind der Marktführer. Wir geben den Markt vor. Wir haben die Chance, das Baugewerbe nachhaltig zu prägen. Arbeit ist aber nicht nur dazu da, um seinen Lebensunterhalt zu verdienen. Es soll auch Spaß machen. Wir wollen ein „Great Place to Work“ sein. Wir wollen ein Unternehmen sein, in dem man gerne arbeitet. Wir PORRianer und PORRianerinnen sind die Familie der PORR. Wir zeichnen jedes Jahr rund 300 Mitarbeiter aus, die 25 oder 35 Jahre im Unternehmen sind. Wo gibt es das noch? Das Management hat aber eine große Verantwortung: Wir müssen mit den Sorgen und Ängsten unserer Mitarbeiter behutsam umgehen. Natürlich braucht es Entscheidungen. Im Vorfeld müssen wir aber auch unseren Mitarbeitern zuhören. Es gilt: zuhören, diskutieren, Entscheidungen treffen und diese dann rasch umsetzen. Die Mitarbeiter müssen sich aber auch auf das Management

verlassen können. Heute rot und morgen grün sagen, das geht schief. Wir sind auch offener geworden. Das sieht man auch an unserem Projekt „Arbeitswelt neu“. „Arbeitswelt neu“ heißt flache Hierarchien, Offenheit, Transparenz. Wir haben die Betonwände entfernt und durch Glasscheiben ersetzt. Es gibt kaum Einzelbüros. Es gibt Teams und Gruppenbüros. Das neue Bürokonzept soll auch die Beziehungen untereinander verbessern. Wer in die Beziehung investiert, baut Vertrauen auf und erspart sich Kontrollen. Wir müssen in Beziehungen investieren und einander noch mehr vertrauen. Wie entspannen Sie sich? Ich habe gehört Sie sind begeisterter Jäger? >> Die Jagd ist nur ein Thema. Ich besuche auch gerne unsere Baustellen. … und das ist erholsam? Das ist doch auch Arbeit? >> Das ist Erholung: Der Kontakt mit Kollegen. Ich reise und lese gerne. Ich lese pro Woche drei bis vier Bücher, z.B. auch leichte Literatur – Krimis aus Luxemburg und Frankreich mit Beschreibung von Land und Küche. Die letzten Bücher, die ich gelesen habe, waren das letzte Buch von Peter Scholl-Latour „Der Fluch der bösen Tat“ und Christian Ortners „Prolokratie: Demokratisch in die Pleite“. Dieses Buch habe ich dem Managementteam geschenkt. Wir sollten viel mehr selbst in die Hand nehmen. Ich habe gehört, Sie wollen wieder die Schulbank drücken und einen Kranführerschein machen? >> Mein Vater hatte ein Unternehmen für Erdbewegungen in St. Veit. Daher kann ich auch mit allen Arbeitsmaschinen umgehen, die wir im Konzern haben, mit Ausnahme der Turmkräne. Einen Turmkran habe ich noch nie bedient. Das kommt aber sicher noch. Eine letzte Frage. Mit Strauss & Partner zählen Sie zu den erfolgreichsten Developern in Österreich und sind aktuell Generaldirektor einer Baufirma. Würden Sie nicht lieber als Vorstand bei einem Developer sitzen? Sagen wir zum Beispiel bei der UBM? >> Das Schöne an meiner Position heute ist, dass ich die spannendste Baufirma führen darf und gleichzeitig die UBM/PIAG wesentlich mitgestalten darf. n

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Die bewegte ImmoWirtschaft Kapitel Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

Brücken bauen für die Branche der Brüche Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

n Bei Immobilien gibt es seit jeher Brüche zwischen Bauen und

Bewirtschaften, zwischen Planen und Ausführung, zwischen Stadtplanung und Projektentwicklung. Darüber hinaus wird bei Immobilien sequenziell und nicht partnerschaftlich gearbeitet. In unserer Branche herrscht hier vielmehr ein Gegeneinander als ein Miteinander vor. Auch wenn es ein modernes Verständnis von „Claim Management“ ausschließt, bauen einzelne Unternehmen ihr Geschäftsmodell darauf auf, Partner durch juristische Winkelzüge zu übervorteilen. Mich stört, wieviel Energie und Kraft hier in falsche Richtungen kanalisiert wird.

Was mich bei meinem Berufseinstieg verwundert hat, war der „Circle of Blame“, bei dem jede einzelne Berufsgruppe gute Argumente gefunden hat, nicht gut und schon gar nicht ganzheitlich zu planen, zu bauen und zu bewirtschaften. Die Argumente für die zweitbeste Lösung waren immer schneller gefunden als es einfach besser zu machen. Heute geht es aber darum, das Wissen vom Facility oder Property Management frühzeitig zu berücksichtigen und mit integraler Planung alle Facetten zu implementieren. Ein Schlüssel für diese Veränderung hin zu neuen Qualitäten und einem Miteinander ist die Schaffung von neuen Perspektiven und in diesem Zusammenhang die Fokussierung auf neue, bisher nicht vorhandene, Facetten: So sollen die Lebenszykluskostenbetrachtung aber auch die Ökobilanz die Folgen für unser Handeln im ökonomischen aber auch ökologischen offensichtlich machen und mithelfen, bessere Entscheidung zu treffen. Die Veränderung der Perspektive bedeutet, nicht alleine dem Diktat der Investitionskosten zu folgen, sondern in längerfristigen Zusammenhängen zu denken und zu handeln.

Es geht mir um die Veränderung der Prozesse und dies sowohl im Unternehmen selber als auch in der Zusammenarbeit einzelner Akteure, wie der Stadt, dem Projektentwickler oder dem Architekten. Ich spreche hier konkret von neuen Abwicklungsmodellen, neuen Ansprüchen im ethischen Handeln und veränderten Leistungsbildern, denn nur so kann integrale Planung, BIM oder der oben erwähnte Qualitätsanspruch von allen gelebt werden. Und nur so findet eine Optimierung über den gesamten Lebenszyklus und nicht der einzelnen Phasen, meist dem Diktat der Investitionskosten folgend, statt. Mir ist es wichtig, dass sich alle Akteure, die sich mit Immobilien über den gesamten Lebenszyklus beschäftigen, an einem Tisch zusammenfinden: von der öffentlichen Hand bis zum Bauträger, vom Facility Manager bis zum Architekten, vom Makler bis zum Nutzer. Ich bin überzeugt, wir können veränderte Geschäftsmodelle konsequent auf den Lebenszyklus einer Immobilie ausrichten und damit nicht nur einzelne Phasen eines Gebäudes optimieren. Für mich leben wir in der goldenen Zeit von „Sex, Drugs and Rock’n’Roll“. Wir haben die Technologien, das Know-how und vor allem das Bewusstsein, nachhaltig leben zu wollen und Blue Buildings zu bauen und zu bewirtschaften. Am Ende wird es ein neues Denken geben, bei dem nicht mehr nur der Billigstbieter gewinnt, sondern der Bestbieter und nicht mehr der Optimierer beim Bauen sondern über den Lebenszyklus. So betrachtet haben wir mit besserer Planung eine enorme Chance, derzeit noch nicht denkbare Potenziale zu heben. Kaum vorstellbar, aber der Paradigmenwechsel bedeutet, den Gap zwischen Errichtungs- und Nutzungsphase zu schließen.

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Vor der Kaserne, vor dem großen Tor … Nachnutzung. Seit 2006 verkauft die SIVBEG (Strategische Immobilien Verwertungs-, Beratungs- und EntwicklungsgesmbH) nicht mehr benötigte militärische Liegenschaften. „Viele Kasernen haben einen ganz besonderen Charme“, meint SIVBEG-Geschäftsführer Stephan Weninger.

Das Gespräch führte Michael Neubauer

„Das Thema Widmung bzw. Umwidmung ist eine sehr große Herausforderung.“ Stephan Weninger, SIVBEG-Geschäftsführer

Wie viele Kasernen wurden bisher über die SIVBEG verkauft? Weninger. Wir verwerten nicht nur Kasernen sondern auch andere Liegenschaften wie beispielsweise Truppenübungsplätze, Schießplätze bis hin zu ganz speziellen Liegenschaften wie Bahngleise, Seilbahnen, Tunnels. Einfach alles, was aus dem Heeresbestand kommt. In Summe haben wir insgesamt 171 Verkaufsaufträge erhalten und davon bis dato 84 Prozent abgewickelt. In Zahlen sind das 143 Liegenschaften, die wir bereits verkauft haben und aus diesen Verkäufen haben wir einen Erlös von 264 Millionen Euro erzielt. Die teuerste Kaserne bzw. jene, bei der wir den höchsten Erlös erzielt haben, war die Rainerkaserne in Elsbethen, südlich von Salzburg. Das rund 18 Hektar große Areal wurde um 23,5 Millionen Euro von Red Bull erworben. Wer schlägt bei den Verkäufen zu? Private, Bauträger, Gemeinden? >> Die größte Gruppe stellen Projektentwickler und Bauträger. Auf deren Konto gehen auch rund 50 Prozent der Erlöse, die wir erzielen. Ein

gutes Drittel der Käufer investiert zu Anlagezwecken. Der Rest teilt sich zu gleichen Teilen auf Gemeinden oder Private auf. Gibt es unter den Developern bereits richtige „Kasernen-Spezialisten“? >> Ja, durchaus. Einige Developer haben schon öfter bei uns gekauft. Einer davon zum Beispiel ist die Kohlbacher GmbH, ein auf Wohnimmobilien spezialisierter Bauträger, der zumeist Einfamilienhäuser errichtet, die er auch selbst produziert und verwertet. Was macht denn aus Ihrer Sicht den Charme einer Kaserne aus? >> Liegenschaften mit Kasernen haben unheimlich viel Potenzial. Sie bieten verschiedenste Möglichkeiten. Auch oder gerade wegen des Denkmalschutzes. Hier kann man sehr viele verschiedene Verwertungsvarianten andenken: Sei es in Richtung Gewerbe oder Wohnen. Die Kasernen liegen in der Regel in Top-Lagen. Da steckt viel Phantasie drinnen. Die meisten Kasernen verfügen über große Grünflächen.

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„Ich glaube nicht, dass man Angst vor dem Denkmalschutz haben muss. Eines aber ist klar: Man braucht Ideen.

Wie sieht es mit Umwidmungen aus? Wird vor dem Verkauf umgewidmet oder muss sich der Käufer darum kümmern? >> Das Thema Widmung bzw. Umwidmung ist natürlich eine sehr große Herausforderung. Die meisten Kasernen haben die Sonderwidmung „Bauland-Kaserne“. Wir selbst beantragen in den meisten Fällen keine Umwidmungen. Wir loten jedoch im Vorfeld die Möglichkeiten aus und sprechen mit den zuständigen Gemeinden, erstellen Entwicklungsszenarien, Masterpläne und klären diese auch weitgehend mit den Gemeinden ab. Diese Gespräche sind auch notwendig, um eine Basis für eine Wertermittlung zu haben. Gibt es irgendeine Kaserne, die Sie sich selbst gerne gekauft hätten? Gibt es ein spezielles Lieblingsobjekt? >> Also prinzipiell gibt es einige Kasernen, die sehr interessant wären. Ja, wenn ich Investor wäre, dann hätte ich mir wahrscheinlich auch die eine oder andere Kaserne gekauft. Vom Potenzial her sind die Liegenschaften in Wien sehr interessant, wie zum Beispiel die Biedermann-Huth-Raschke-Kaserne in Breitensee, bei der wir 2013 eine Teilfläche verkauft haben. Oder die Riedenburgkaserne in Salzburg, die hätte mir auch von der Lage sehr gut gefallen. Besonders spannend finde ich die MartinekKaserne in Baden, die wir gerade anbieten. Wie lange dauert der Verkauf im Schnitt? Gibt es regionale Unterschiede? >> In den Landeshauptstädten und in der Bundeshauptstadt ist die Nachfrage am größten.

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Das war beim Verkauf der Riedenburgkaserne, der Erzherzog-Rainer-Kaserne und der Biedermann-Huth-Raschke-Kaserne deutlich zu spüren. Da haben wir viele Kaufanbote gehabt. Eine größere Herausforderung war zum Beispiel der Verkauf der Kremstal-Kaserne in Kirchdorf. Kasernen, die abseits der Großstädte liegen, sind natürlich schwieriger zu verwerten. Truppenübungsplätze, Garnisonsübungsplätze, Schießplätze und Munitionslager, die in den land- und forstwirtschaftlichen Bereich fallen, sind vor allem bei privaten Investoren sehr beliebt. Der Verkauf jeder Sonderliegenschaft ist etwas Besonderes. Dass man den Verkauf einer Kaserne nicht so schnell abwickelt, wie den einer Wohnung, liegt in der Natur der Sache. Man kann keine Liegenschaft mit der anderen vergleichen. Jede hat spezielle Voraussetzungen, beispielsweise Denkmalschutz oder Widmungen, die es zu beachten gilt. Manchmal ist auch die Frage der vermuteten Kontaminationen zu klären. … sind Kontaminationen ein Problem? Wie wird das vertraglich geklärt? Oder sind Kontaminationen das Risiko des Käufers? >> Eines gleich vorweg. In den meisten Fällen stellt sich heraus, dass keine vorhanden sind. Dort, wo Verdacht besteht und wir Informationen bekommen, dass Kontaminationen vorhanden sein könnten, werden Bodengutachten erstellt. Diese dürfen die Käufer natürlich auch verwenden und einsehen. In den Kaufverträgen selbst wird vertraglich vereinbart, dass für Kontaminationen keine Haftungen übernommen werden.

Sind schon einmal Kontaminationen aufgetreten? >> Nein, bis jetzt bei bereits verkaufen Liegenschaften noch nicht. Wie läuft ein Verkaufsprozess ab? >> Es ist so, dass wir den Verwertungsauftrag vom Bundesministerium für Landesverteidigung und Sport bekommen, in diesem steht dann auch, wie lange die Kaserne noch genutzt wird. Das kann sich über mehrere Jahre hinwegziehen. Sobald wir den Auftrag haben, machen wir die übliche Due Diligence, technische und wirtschaftliche Untersuchung, gehen zu den Gemeinden, machen Masterpläne, Nutzungsstudien etc. und versuchen sie weitestgehend mit den Gemeinden abzustimmen. Die endgültige Widmung soll jedoch der Käufer gemeinsam mit der Gemeinde definieren, da er ja letztendlich andere Vorstellungen haben kann als wir. In manchen Fällen gibt es bereits eine „zivile“ Widmung. In einem nächsten Schritt werden Fragen des Denkmalschutzes und möglicher Kontaminationen abgeklärt. Sobald uns alle diese Informationen vorliegen, beauftragen wir einen externen Sachverständigen, der den Verkehrswert ermittelt. Mit diesen Gutachten gehen wir in eine interne Kommission, die den Mindestverkaufspreis festlegt. Dieser kann natürlich vom Gutachten abweichen. Mit dem Mindestverkaufspreis gehen wir auf den öffentlichen Markt, bieten die Liegenschaft mindestens zwei Monate an und sammeln in

der Zeit Angebote. Gibt es mehrere Angebote zum Mindestverkaufspreis, gibt es eine zweite Runde. Eine Verkaufsverhandlung, die ähnlich wie eine Versteigerung abläuft. Den Zuschlag erhält der Meistbietende. Die Gemeinden haben aber kein Vorkaufsrecht? >> Nein. Wenn eine Gemeinde öffentliches Interesse anmeldet, das ist im engeren Sinne zu verstehen. Öffentliches Interesse heißt nicht: Billig einkaufen und teuer weiterverkaufen. Öffentliches Interesse besteht, wenn auf der Liegenschaft ein Spital oder eine Schule oder sonstige öffentliche Einrichtungen errichtet werden soll. In diesen Fällen können wir auf Basis eines Gutachtens direkt an die Gemeinde verkaufen. Ansonsten spielt das auf der Liegenschaft geplante Projekt keine Rolle? >> Nein. Wir handeln mit Immobilien der Republik Österreich und müssen daher an den Meistbietenden verkaufen. Wir dürfen uns nicht das schönste Projekt oder die beste Idee aussuchen. Bei uns gilt rein das MeistbieterPrinzip. Wir müssen den „höchstmöglichen“ Erlös erzielen. Bei uns gilt: Transparenz, Gleichbehandlung und Meistbieterprinzip. Was wurde denn alles aus den bisher verkauften Kasernen? Haben Sie ein Lieblingsprojekt? >> Was letztlich umgesetzt wird, hängt von der jeweiligen Lage der Liegenschaft ab. Aus

einigen Kasernen wurden attraktive Wohnbauprojekte – zum Beispiel in Stockerau oder in Klagenfurt –, andere wieder wurden einer gewerblichen Nutzung zugeführt. So sind zum Beispiel auf der Liegenschaft der SmolaKaserne in Groß-Enzersdorf ein Fachmarktzentrum sowie ein Blaulichtzentrum entstanden. Im denkmalgeschützten Gebäude der ehemaligen Kaserne ist heute eine Schule untergebracht. Wie geht man damit um, wenn Sonderbauten auf Grundstücken stehen und sich das als Verkaufshindernis erweist? >> Nun, bei uns gibt es auf jeder Liegenschaft Sonderbauten und die waren bisher kein Verkaufshindernis. Für Wirtschaftsbetriebe mit speziellem Bedarf kann vielleicht sogar ein Erdbunker interessant sein. Wir haben schon mehrere ehemalige Munitionslager in verschiedenen Bundesländern verkauft. Da sind große Liegenschaften damit verknüpft, die auch meist bewaldet sind und da befinden sich auch mehrere Bunker. Diese Liegenschaften haben viele Interessenten angesprochen und waren bisher immer ein Renner. Wie viele und an welchen Orten haben Sie derzeit Liegenschaften zum Verkauf ? >> Aktuell bieten wir die Martinek-Kaserne in Baden an. Das Areal hat 400.000 m2 Grundstücksfläche und kostet 33,1 Mio. Nächstes Jahr kommen neue, sehr interessante Kasernen dazu, z.B. in Wien, Linz, Salzburg und Klosterneuburg. n

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Nicht mehr zeitgemäß Tropfen auf den heißen Stein. Die Finanzierung von Denkmalschutz gehört neu diskutiert und die Eigentümer gehören darin gestärkt, dass sie ein öffentliches Interesse wahrnehmen, meint die Präsidentin des Bundesdenkmalamtes Barbara Neubauer.

Das Gespräch führte Michael Neubauer

In allen Ministerien regiert der Rotstift. Ist auch das Bundesdenkmalamt von Einsparungsmaßnahmen betroffen? Barbara Neubauer. Unser Budget für Förderungen beträgt 13 Millionen Euro. … für ganz Österreich? >> Ja, die 13 Millionen sind für ganz Österreich. Mit diesen 13 Millionen können wir denkmalpflegerische Mehrleistungen fördern. Wenn wir bei einem Projekt zehn Prozent dieser Mehrleistungen bei einer Instandsetzung fördern können, ist das schon viel. Ganz ehrlich gesagt: Diese Art der Förderung ist nicht zeitgemäß.

„Die Förderungen im Denkmalschutz sind höchstens ein Tropfen auf den heißen Stein.“ Barbara Neubauer

Bereits bei der Beschlussfassung des Denkmalschutzgesetzes im Jahr 1923 hat man erkannt, dass für Eigentümer, die denkmalgeschützte Objekte sanieren und damit ein öffentliches Interesse wahrnehmen, dies auf die eine oder andere Art ausgeglichen werden muss. Man konnte sich aber trotz langer Diskussionen nicht einigen, wie dies aussehen soll. Man hat dann den einfachsten Weg gewählt: Man vergibt Förderungen, also Subventionen. Daran hat sich bis heute nichts geändert. Das Thema ist in den vergangenen 50, 60 Jahren immer wieder diskutiert worden. Geändert hat sich aber nichts. Wir sollten uns aber überlegen, wie wir den Eigentümern noch besser helfen können.

Das derzeitige Modell reicht nicht aus? >> Nein, das ist bestenfalls ein Tropfen auf den heißen Stein. Denkmalschutz kann eine Belastung sein. Der Eigentümer kann ein denkmalgeschütztes Objekt nicht einfach wegreißen, es aber auch nicht so einfach entwickeln. Wir sind jedenfalls intensiv bestrebt, dazu beizutragen, dass denkmalgeschützte Bauten nicht leer stehen, sondern genutzt werden. Unsere Aktivitäten bewirken grundsätzlich, dass denkmalgerecht saniert wird und dass damit Altsubstanz langfristig Bestand hat. Schnelles Sanieren mit falschen oder billigen Materialien und Techniken bringt vielleicht schnellen Profit, hat aber auch schnelle Abnützung oder Schäden durch Fehlbehandlung zur Folge. Denkmalgerechte Sanierung bedeutet für das Gebäude Qualitätssicherung und damit Wertkonstanz und langfristig gesehen eine Wertsteigerung der Immobilie. Eines steht fest: Die Subventionen, die wir vergeben können, sind in aller Regel ein Tropfen auf den heißen Stein. Die Finanzierung von Denkmalschutz gehört neu diskutiert und die Eigentümer gehören darin gestärkt, dass sie ein öffentliches Interesse wahrnehmen. Das muss abgegolten werden – und nicht nur mit ein paar tausend Euro. Das muss man sich einmal vorstellen: Da nimmt ein Eigentümer öffentliches Interesse wahr. Investiert und dann kann es passieren, dass er steuerlich in

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die Liebhaberei hineinfällt: Das muss man sich mal auf der Zunge zergehen lassen. Ich will ein komplett anderes System. Wie könnte dies aussehen? >> Zum Beispiel eine Mehrwertsteuer-Gutschrift. Kann der Eigentümer nachweisen, dass Renovierungsarbeiten von Professionisten mit entsprechendem Fachwissen ausgeführt wurden, soll er sich die Umsatzsteuer zurückholen können. Welche Rolle spielt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Eigentümers? >> Nicht jeder, der ein Denkmal besitzt ist, ist Millionär. Aber jemand, der im 1. Bezirk ein gut vermietetes Objekt hat oder vielleicht sogar das Goldene Quartier besitzt, wird von uns mit Sicherheit keine Förderung bekommen. Wobei ich schon sagen muss, auch René Benko nimmt ein öffentliches Interesse wahr. Auch er würde sich über Anerkennung, auf welche Art auch immer diese gegeben werden könnte, freuen. Wir hatten vor Jahren ein Otto Wagner Zinshaus in Wien, das war ausschließlich zum Friedenskronenmietzins vermietet. Wie hätte

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der Eigentümer jemals die Fassade herrichten können – ich kann es ihm nicht zur Gänze zahlen. Aber es kann auch nicht sein, dass ich ihm die Fassaden-Untersuchung um 5.000 Euro zahle – und das war’s dann. In anderen EU-Ländern ist mehr Geld da? >> Es gibt natürlich in Europa das eine oder andere Modell, das anders ist, wo mehr Geld da ist, dann gibt es aber auch wieder welche, wo weniger da ist, die haben dann aber andere Konstruktionen, zum Beispiel mit Stiftungen. Es gibt keine Patent-Lösungen. Das heißt ja nicht, dass man nicht etwas ganz Neues, Innovatives entwickeln könnte. Es geht um unser kulturelles Erbe – und das muss man jetzt ganz klar sagen: Österreich lebt ganz wesentlich davon. Woran ist Ihr Vorstoß gescheitert? >> Verstehen Sie mich. Ich bin Leiterin einer nachgeordneten. Dienststelle. Ich treffe keine politischen Entscheidungen. Der Anstoß müsste vom Finanzministerium kommen. Ich weiß, in der aktuellen Budgetsituation kann ich nicht verlangen, dass man viel Geld auf den Tisch legt. Aus diesem Grund spre-

che ich gar nicht von mehr Budget oder mehr Subvention. Erlasse ich aber investitionswilligen Eigentümern von Baudenkmalen die Umsatzsteuer, fördere ich die Klein- und Mittelbetriebe, kurble den Arbeitsmarkt an und sorge damit auch für Steuerrückflüsse. Ich habe mit vielen Leuten gesprochen. Viele verstehen die Problematik. Nur ist es uns nie gelungen den richtigen Zugang zu finden. Noch hat keiner gesagt: „Problem erkannt: Das gehen wir jetzt an.“ Da bin ich sozusagen als Denkmalamt dann ein zu kleiner Player. Wären wir ein Unternehmen, hätten wir ein ganz anderes Lobbying und wir könnten das ganz anders transportieren, aber wir sind eine Behörde. Könnte man die Agenden des Bundesdenkmalamtes an ein privatwirtschaftlich agierendes Unternehmen auslagern? >> Diese Frage stelle ich mir schon jahrelang. Man müsste sich das einmal im Detail ansehen. In Teilbereichen wäre es sicher möglich. Die Schwierigkeit aber ist, dass man die Aufgaben des Bundesdenkmalamtes nicht filetieren kann, weil unsere Agenden eng ineinandergreifen.

Gegen die privatwirtschaftliche Führung des Bundesdenkmalamtes spricht auch, dass wir ja nichts einnehmen, wie zum Beispiel die Austro Control, die mit ihren Wetterdiensten Geld verdient. Natürlich ist es theoretisch möglich, für die Ausstellung von Bescheiden Geld zu verlangen. Da würden sich die Grundeigentümer freuen. Da wird ihr Objekt unter Denkmalschutz gestellt, ist mit Mehraufwendungen konfrontiert und darf dann auch noch für einen Bescheid zahlen. Also das ist schwierig.

sionen sind überflüssig. Zum Beispiel die Diskussion um das neu zu gestaltende Areal rund um den Wiener Eislaufverein. Dieses Gebiet ist vom UNESCO-Welterbe Historisches Zentrum von Wien erfasst. Diese Auszeichnung gibt es nicht umsonst, die ist mit Auflagen verbunden. An diese muss man sich halten. Oder man will diesen Status eben nicht. Da kommt noch nicht einmal der Denkmalschutz ins Spiel. Beim UNESCO-Welterbe gibt es eine Kernzone und Pufferzonen. Diese Vereinbarungen müssten in den Flächenwidmungsplan. Dann kann auch der dümmste Investor nicht mehr kommen – und da ist egal, ob ich von Wien, Graz oder Dresden spreche – und ganz überrascht tun, wenn ihm jemand sagt, dass dort ein Turm nicht sein darf.

Das Bundesdenkmalamt wird als Hemmschuh, als Nein-Sager empfunden. Ein richtiger Eindruck? >> Lassen Sie mich das angebliche Problem Denkmalschutz in Zahlen fassen: Es stehen nur 1,8 Prozent der Substanz in Österreich unter Schutz. Das ist so gut wie gar nichts. International sind das mindestens 4 Prozent. Das ist ja das Doppelte an Gebäuden? >> Andere Länder, andere Sitten. In Deutschland gibt es Denkmallisten. Da wird einmal alles „Denkmalschutzverdächtige“ auf die Liste gesetzt. Erst wenn ein Bauherr ein Objekt angreifen will, entscheidet das Denkmalamt, ob es sich tatsächlich um ein Denkmal handelt oder nicht. Bei uns werden Objekte mit einem Verwaltungsverfahren unter Schutz stellen. Wir hatten in Vergangenheit diese sogenannten §2-Listen, wo alles im öffentlichen Besitz automatisch unter Denkmalschutz stand. Das hat dazu geführt, dass jede Kieshütte unter Schutz stand. Das wurde dann bereinigt. Aktuell haben wir einen konsolidierten Denkmalbestand von 37.000 Objekten. Wir stellen pro Jahr zwischen 200 bis 300 Objekte unter Schutz, das machen wir sukzessive, es hängt auch ein bisschen von unseren Möglichkeiten ab, denn eines ist auch klar, Verwaltungsverfahren werden zunehmend aufwändiger, das ist einfach ein Zug der Zeit. Haben Sie genug Personal dafür? >> Schauen Sie, es ist immer die Frage, „was will ich“? Wenn ich jetzt sage, „OK. Ich möchte das auf dem heutigen Niveau fahren, dann komme ich mit dem Unter-Schutz-Stellen derzeit gerade noch aus. Wenn ich sage, „es ist mir wichtig, das etwas voranzutreiben, damit uns nichts verlorengeht, dann müsste man hier nachbessern“. In der praktischen Denkmalpflege arbeiten wir am Anschlag. Die Anzahl der Anträge

„Wenn wir nur ‚Nein‘ sagen, dann könnte ich gleich die Hälfte der Mitarbeiter einsparen.“ steigt und steigt. Das hat den Grund sicherlich im prosperierenden Immobilienmarkt. Da ist es auch ganz klar, dass wir mehr Arbeit damit haben. Außerdem werden die Verfahren einfach komplexer werden. Ich habe nicht nur den Denkmalschutz. Ich muss auf Barrierefreiheit, Brandschutz, Arbeitnehmerschutz und diverse andere Genehmigungen, Richtlinien und Gesetze zu achten. Oder denken Sie an den Bereich Haustechnik. Vor 30 Jahren hat kein Mensch über Haustechnik gesprochen. Wird grundsätzlich für den Denkmalschutz genug getan? Wird ausreichend unter Schutz gestellt? >> Ja. Wir müssen uns nur an die Bestimmungen und Vereinbarungen halten. Viele Diskus-

Hier ist grundsätzlich ein Denkfehler vorhanden. Dass Denkmalschutz ein Hemmnis für Bauaktivitäten ist, ist hierzulande immer noch ein weit verbreitetes Klischee. In anderen europäischen Ländern oder in Übersee gilt der Schutzstatus des jeweiligen Kulturerbes schon als Auszeichnung und Qualitätssiegel. Konflikte mit dem Denkmalamt entstehen, wenn die Denkmalschützer vor vollendeten Tatsachen stehen und sich zu Recht über den Tisch gezogen fühlen. Das Bauen im Bestand erfordert grundsätzlich eine ausreichende Planungszeit. Wenn wir nur „Nein“ sagen, dann könnte ich gleich die Hälfte der Mitarbeiter einsparen. Das grenzt schon an üble Nachrede. Es soll mir irgendeiner irgendein Objekt zeigen, bei dem der Denkmalschutz darauf gedrungen hat, es unverändert zu erhalten. Selbst im Stephansdom haben wir Änderungen zugelassen. Sehen Sie: Nur ein genutztes Objekt ist ein gutes Denkmal. Wird es nicht genutzt, verfällt es. Die Ansprüche an so ein Objekt müssen sich halt an das Objekt anpassen. Umgekehrt wird es manchmal schwierig. Je früher in der Planung von Umbauten mit uns Kontakt aufgenommen wird, desto leichter ist es, von vornherein die jeweiligen Pläne, Ideen und Konzepte zu besprechen und das Mögliche und Unmögliche für die Durchführung festzulegen. Recherche und genaue Bestandsaufnahmen verhindern gröbere Überraschungen während der Ausführung, und das ist schließlich auch im Sinne der Auftraggeber. Desto schneller ist auch das Verfahren. n

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Wien ist das Gold im Portfolio Rückenwind. Eugen Otto, Geschäftsführer der OTTO Immobilien Gruppe, über notwendige Nachverdichtung, das richtige Zinshaus und fehlenden Neid.

Das Gespräch führten Erika Hofbauer & Miichael Neubauer

Dr. Eugen Otto, RICS OTTO Immobilien Gruppe Ein kleiner grüner Mini, beladen mit seinen ersten beiden Kunden, brachte Eugen Otto 1982 auf den Weg zu seinem ersten Geschäftsabschluss. Heute leitet er als Eigentümer OTTO Immobilien, eines der führenden Maklerunternehmen des Landes. Im Haus des OTTO-Firmensitzes in der Wiener Riemergasse 8 ist er aufgewachsen. Mit seiner Frau und zwei Kindern wohnt er jetzt nur einen Steinwurf entfernt. Eugen Otto ist Hausverwalter, Immobilienmakler und Sachverständiger. Er wurde 1962 in Wien geboren. Er studierte Jus in Wien und Salzburg und absolvierte einen Immobilienlehrgang an der TU Wien sowie eine Sachverständigen-Ausbildung an der European Business School in Oestrich-Winkel, Deutschland. Das Familienunternehmen OTTO Immobilien wurde 1956 gegründet und 1989 von Eugen Otto übernommen. Es ist auf Wohnen und Gewerbe spezialisiert und verwaltet 2800 Wohnungen und 500.000 Quadratmeter Büro- und Geschäftsflächen. Eugen Otto Immobilien ist Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) und exklusiver Partner von Knight Frank.

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Der Wiener Zinshausmarkt kommt nach einem eher schwachen Jahresbeginn derzeit wieder deutlich in Fahrt, heißt es in Ihrem aktuellen Zinshaus-Marktbericht. Wird der Zinshaus-Markt durch die neue Wiener Bauordnung jetzt nun gefördert? Eugen Otto. Wir bemerken am Zinshausmarkt derzeit einen starken Rückenwind, die Nachrichten aus der Branche sind positiv. Ein Zinshaus zu erwerben, ist ja die emotionalste Investition nach der Anschaffung einer eigenen Wohnung. Und die Novelle zur Bauordnung erleichtert und vereinfacht zweifellos insbesondere den Dachausbau. Jetzt scheint der politische Wille klar definiert zu sein: wir wollen die Nachverdichtung – auch bei bestehenden Gebäuden. Die Stadt hat glücklicherweise erkannt, dass es notwendig ist, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Und der Markt fasst aufgrund dieser gesetzlichen Rahmenbedingungen Vertrauen. Welches Potenzial entsteht durch Nachverdichtung? >> Meiner Einschätzung nach gibt es genügend Potenzial für Nachverdichtung: In Wien existieren rund 15.000 Gründerzeitzinshäuser. Maximal ein Drittel davon ist bereits ausgebaut, bleiben etwa 10.000 mögliche Häuser.

Geht man davon aus, dass ein Haus im Schnitt im Dachboden eine ausbaubare Fläche von netto 250 Quadratmeter bzw. 200 Quadratmeter mögliche Wohnfläche hat, ergeben sich etwa 25.000 Wohnungen (bei 80 Quadratmeter Durchschnittsgröße). Realistischerweise kann man also durch Dachgeschoßausbauten zwischen 10.000 und 15.000 zusätzliche Wohneinheiten schaffen. Mit dem Vorteil: All diese Häuser stehen im gewachsenen Gebiet, es gibt gute und vorhandene Infrastruktur – von der U-Bahn bis zu Kindergärten. Hat die Stadt Wien mit der Forcierung der Seestadt Aspern recht gehabt? >> Absolut! Es gibt keine Gründe, warum man dieses Gebiet nicht hätte besiedeln sollen. Wenn die Seestadt nicht errichtet worden wäre, gebe es diese Anzahl an Wohnungen nicht. Wer immer das Vorhaben kritisiert, soll es besser machen. Ich meine, dass die Stadt Wien mit dem, was sie in Sachen Wohnraumschaffung tut, einerseits unterschätzt und andererseits nicht ausreichend gewürdigt wird. Das hat dabei nichts mit einer politischen Richtung zu tun, die man hier vertritt. Es ist schlicht ein Riesenverdienst der Stadt, diese Projekte umzusetzen, die letztlich dazu beizutragen, dass Wien in Sachen Lebensqualität jahrelang immer an der Spitze diverser Rankings liegt.

„Ausbau von Dachböden bringt bis zu 15.000 zusätzliche Wohnungen.“ Eugen Otto

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Im Brennpunkt: Zinshaus

Apropos Lebensqualität: Ich will eine schöne Rendite, was soll ich kaufen? >> Das kommt darauf an: Sie bestimmen als Käufer die Regeln. Für den einen sind zwei Prozent gut, ein anderer möchte vier oder fünf Prozent Rendite. Ein Beispiel: Ein Arzt, 50 Jahre alt, zwei Kinder, möchte nicht spekulieren, sondern Vorsorge für seine Familie treffen. Immobilien sind ihm sympathisch und er hat rund eine Million Euro Erspartes. Meine Empfehlung würde lauten: Schauen Sie sich um ein Zinshaus für maximal das Doppelte Ihres Eigenkapitals, also rund 2 Millionen Euro, um. Eine Bankenfinanzierung aufgrund der soliden Einkommensaussicht in den nächsten Jahren ist durchaus möglich. Im 15. oder 16. Bezirk würde ich nach einer guten Mischung aus alten und neuen Mietern suchen. Die Wohnungen können ruhig teilweise saniert sein. Wichtig ist, dass das Haus in der Substanz erhalten wurde, dass also nicht das Dach undicht ist oder die Fassade bröckelt. Dann kann ich realistischerweise einen Jahresertrag von vier Prozent haben. Das sind zwar die reinen Mieteinnahmen, davon muss ich noch die Erhaltungsinvestiti-

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„Der Erwerb eines Zinshauses ist die emotionalste Investition nach der Anschaffung einer eigenen Wohnung.“ Eugen Otto

onen – etwa zwei Prozent – abziehen. Und die verbleibenden zwei Prozent muss ich natürlich noch versteuern. Findet man da überhaupt noch Käufer? >> Ja, weil es eine sichere Sache ist. Ein 2-Millionen-Euro-Zinshaus, das sind rund 15 Wohnungen, die ich gut durchmischen kann: Wenn ein

Mieter auszieht, kann ich renovieren, dafür habe ich nachher Ertrag. Der Charme am Zinshaus – sofern es mir alleine gehört – ist ja, dass ich meine Investitionen selbständig planen kann. Also soll das Zinshaus eher mit Mietwohnungen bestückt sein …? >> Ein Zinshaus soll ein Zinshaus bleiben. Wenn ich Alleineigentümer bin oder eine überschaubare oder verlässliche Miteigentümergemeinschaft – z.B. die Familie – habe, dann bin ich ‚Herr auf meinem Schiff‘. Ich kann bestimmen, was passiert und wohin es geht. Andernfalls bin ich beschränkt auf die Wohnungen, die mir gehören, ich muss ständig Mehrheiten für Investitionsentscheidungen finden. Die Meinungsbildung ist mühsam und schwierig. Wie schaut der typische Zinshauskäufer heute aus? >> Man muss unterscheiden: Handelt es sich um einen echten Anleger, also hat er Geld, das er veranlagen will, und nicht einen sehr hohen Kredit, über das er sein Investment finanzieren will. Dann gibt es die Profis – das sind sowohl

Private als auch institutionelle Anleger, aber auch Händler –, die kaufen, verbessern und verkaufen – und schließlich die Entwickler. Sie kaufen, um abzureißen, neu zu bauen oder Eigentum zu begründen. Das werden dann meist Eigentumswohnungen, die gut verkauft werden. Die Gruppe der Privaten ist – wie wir in unserem aktuellen Zinshaus-Marktbericht erhoben haben – gleichauf mit den Profis. Private sind heute weitaus informierter, beispielsweise durch Marktberichte, und schon sehr fortgeschritten in ihren Kenntnissen. Nicht so einfach ist es, wenn ein privater Erstkäufer ungeübt ist. Es ist dann teils aufwändig, ihn an die Besonderheiten des Mietrechtsgesetzes, Stichwort Mieterschutz, heranzuführen. So finden z.B. Ausländer durchaus Gefallen an den Ringstraßengebäuden, wenn sie aber von einer Mietzinsbildung mit Deckel hören, verlieren sie das Interesse.

die Stabilität in Zeiten von großen Unsicherheiten. Angelehnt an ein altes Banker-Sprichwort, könnte man ein ideales Portfolio so beschreiben: Ein Drittel Immobilien, ein Drittel Geld, ein Drittel Gold. Und in diesem Beispiel ist Wien das Gold. Da weiß man, was man hat. Welche Entwicklung sehen Sie beim Mietrecht? Es ist ja immer von Vereinheitlichung die Rede … >> Erstrebenswert ist sicher, Klarheit und Fairness zu schaffen. Ich sehe gute Chancen, weil ich Optimist bin und an die Vernunft der Menschen glaube. Aber ich gehe davon aus, dass es keine gravierenden Veränderungen im Mietrecht in nächster Zeit geben wird. Zu einer Präzisierung und Klarstellung des Systems wird es jedoch kommen müssen, und beide Seiten

werden sowohl ein lachendes als auch ein weinendes Auge habe. Zu- und Abschläge braucht es. Denn ich kann nicht alle Wohnungen über ganz Wien mit einem Mietzins über einen Kamm scheren. Wohnbau-Stadtrat Michael Ludwig meinte einmal, 10 bis 15 Bestandteile sind ausreichend, aber damit kann man kein Objekt charakterisieren. Ich gehe eher von 25 bis 30 Merkmalen aus, das ist auch administrierbar. Ich bin der Meinung, wenn es Zuschläge gibt für etwas, das einen Nutzen für Nutzer bedeutet oder auch ein sinnvoller Aufwand ist, dann soll das Berücksichtigung finden. Ein Beispiel: In einem Gründerzeithaus der Vorstadt werden neue Fenster einbaut. Dann kostet das was, und das sollte auch Berücksichtigung im Zuschlag-System finden.

Kommt aus ‚Krisengebieten‘ wie zuletzt beispielsweise Russland viel Geld? >> Die Krise ist relativ frisch und die Engagements sind derzeit eher uneinheitlich. Aber insgesamt ist es mit Interessenten aus diesen Ländern zäher geworden. Es ist ‚work in progress‘: Ich weiß heute nicht, ob alle, die kaufen wollen, auch kaufen können – und dann auch die Mittel bekommen, und ob dann die österreichischen Banken diese Geschäfte auch abwickeln dürfen … Stichwort Auslandsinvestitionen. Wien ist nicht erste Wahl, Interessenten gehen eher nach London und Frankfurt. Wie kann es Wien besser machen? >> Bei großem privaten Geld und institutionellem Geld ist Wien tatsächlich nicht an der Topstelle. Wien ist von der Größe her eher untergeordnet. London und Paris ziehen asiatische Investoren und jene aus arabischen Ländern an. Der Grund liegt für mich darin, dass diese Menschen gerne in den europäischen Metropolen leben. Aber, Paris ist sehr teuer. Toplagen sind mindestens so teuer wie bei uns. Wenn man dort ein Bürogebäude in einer Toplage kauft und mehr als vier Prozent bekommt, dann wäre das Weltrekord. In London ist es ähnlich. Aber es stimmt, ab 30 oder 50 Millionen Euro spielt Wien nicht die erste Geige. Wien hat eine andere wichtige Funktion, nämlich einen Ausgleich im VeranlagungsPortfolio zu schaffen. Interessenten investieren in sich ständig bewegende Märkte – und nehmen Wien dazu. Der ‚sex appeal‘ von Wien ist

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Im Brennpunkt: Zinshaus

Kleiner Themen-Schwenk: Der Tiroler Investor René Benko hat die Karstadt-Gruppe in Deutschland gekauft. Finden Sie das gut? Sind Sie neidisch? >> Ich bin definitiv nicht neidisch! Ob der Kauf ein gelungener Coup ist, kann ich nicht beurteilen, es ist ja ein operatives Handelsunternehmen. Aber ich finde, René Benko hat bis jetzt unglaublich toll gearbeitet. Er hat etwas zustande gebracht, was ihm erstens keiner zugetraut hätte und zweitens hat er alle Grenzen unseres Vorstellungsvermögens gesprengt. Das Goldene Quartier z.B. kann man mögen oder nicht. Aber von den Nutzungen her, von der Mikrolage, den Gebäuden her – da hat er eine Homogenität hergestellt, die es vorher nicht gegeben hat in diesem Gebiet. Der TuchlaubenDurchgang war ja früher recht unheimlich, das ist jetzt ein toller Komplex. Da muss man den Hut ziehen. Er hat Dinge in einem Tempo und in einer Dimension zuwege gebracht, das ist enorm. Also: Null Neid, viel Anerkennung – und alles Gute für ihn und seine Anleger.

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Ihre Einschätzung des Büromarktes? >> Der Büromarkt scheint für dieses Jahr schon in den Winterschlaf zu gehen. Heuer wird es nichts Neues geben, keine nennenswerten Bauherren-Entscheidungen. Das heißt, die Pipeline wird 2015 eher schwächer sein, da die zwei größten Fertigstellungen – Erste Campus im 10. Bezirk und Smart Campus im 11. Bezirk – zur Eigennutzung errichtet werden und nicht für Drittnutzer auf den Markt kommen. 2016 erwarten wir wieder größere Projekte. Aber das finde ich gar nicht so schlecht. Ist da jetzt Raum für Konvertierungen? >> Grundsätzlich sehen wir, dass größere Unternehmen neue Standorte, die effizienter oder kleiner und moderner sind, suchen. Alte Standorte werden dafür aufgegeben. Es gilt: Je besser die Lage der alten Standorte und je schlechter das Gebäude, desto größer sind die Chancen auf eine Umnutzung. Gute Standorte sind z.B. in Ottakring mit U-Bahn-Nähe und guter Infrastruktur. Es muss nicht immer der 1. Bezirk sein.

Wie interessant ist das Objekt der PSK/ BAWAG am ehemaligen Hauptsitz GeorgCoch-Platz? >> Das ist eines der eindrucksvollsten Gebäude aus architektonischer Sicht: Alles ist aus einem Guss – Fassade, Lampen, Stiegen – ein Gesamtkunstwerk. Es wird eine ziemliche Herausforderung sein, hier zu entwickeln. Denn: Welche Nutzung wäre möglich? Das Gebäude ist von der Natur her als Bank gebaut. Für einen Dienstleister dieser Art wäre das auch weiterhin eine ideale Nutzung. Ob aber ein Ministerium oder eine Behörde einziehen will oder kann, ist fraglich. Denn man muss mit der Reputation eines solchen Gebäudes leben können. Als Bürohaus wäre es wohl am geeignetsten, wenn es so wie jetzt einen Mieter hat. Aber auch als Wohn- und Geschäftshaus wäre Potenzial vorhanden, Hotelfantasien habe ich eher keine. Wien ist eigentlich schon overroomed und eher under-priced. Außerdem ist das Gebäude nicht in der ersten Lage am Ring zu finden wie etwa Imperial oder Sacher. n

Wo ich (nicht) wohnen möchte Kommentar: Robert Reumann Seitenblicker

n Kürzlich verschlug es mich nach Dubai, wo wie allgemein

bekannt der Winter kurz und wohltemperiert, der Sommer aber lang und ziemlich schweißtreibend ist. Dies ist wohl auch der Grund, warum zahlreiche Österreicher, mit dem Wunsch der Kälte zu entfliehen, Sonne und Entspannung in dem GolfEmirat suchen. Mein Besuch währte allerdings nur 36 Stunden und selbstverständlich stand dabei das Burj Khalifa, des mit 828 Metern höchsten Gebäudes der Welt, ganz oben auf meiner To-do-Liste. Denn unter uns gesagt, was soll man sich dort auch sonst ansehen? Vielleicht das Hotel Burj Al Arab Jumeirah, doch hatte mich eine wohlmeinende Bekannte im Vorfeld vor einem Besuch gewarnt, zumal man dort, um die neugierigen Touristenströme abzuschrecken, für Kaffee und Kuchen für zwei Personen das Äquivalent von 100 Euro verlangen soll. Und der Kuchen dann nicht annähernd so gut wie im Demel in Wien schmeckt.

Foto: Robert Reumann

Also setzte ich mich in die vollautomatische und ohne Fahrer betriebene Metro der Roten Linie, die sogar auf eine Station namens „Danube“ trifft – was meine patriotischen Gefühle kurzfristig jubilieren ließ –, um nach einiger Zeit voller Erwartung endlich den Ort, den man gesehen haben muss, zu erreichen. Mit der im Internet im Vorhinein gebuchten Eintrittskarte, die den nahezu lächerlichen Preis von etwa 42 Euro gekostet hatte, machte ich mich auf, das im wahrsten Sinne in den Wüstensand gesetzte Weltwunder zu bestaunen. Und registrierte bereits bei der Ankunft in der benachbarten Shopping Mall lange Warteschlangen offensichtlich verzweifelter Familien, die erkennen mussten, dass an diesem Tag bereits alle Besuchstermine ausgebucht waren. Die beginnen übrigens täglich um 8 Uhr 30 und bieten bis Mitternacht die Gelegenheit mit einem durchaus rasanten Lift in den 124. Stock des Rekordbaus katapultiert zu werden, wo man von einer wiederum stark besuchten Aussichtsterrasse die Welt von oben betrachten kann.

Der Besuch einer der 900 Residenzen in den Stockwerken 19 bis 109 ist hingegen nicht möglich. Deren größte misst mehr als 450 Quadratmeter und kostet AED 70.000.000,–, also etwa 18 Millionen Euro. Die kleineren sind hingegen Schnäppchen, ihre Preise sollen bei etwa 2 Millionen Euro beginnen. Jedoch bin ich nicht in direkte Preisverhandlungen getreten, vielleicht hätte ich aber einen noch besseren Preis herausschlagen können. Dafür bekommt man in jedem Fall, wenn auch vom Stockwerk abhängig, aus den raumhohen Fensterfronten eine außergewöhnliche Fernsicht auf eine Stadt, die mir, gleich in welche Richtung ich blickte, einer Riesenbaustelle nicht unähnlich schien. Und während ich, von Selfie-wütigen Touristen umringt, auf den dann letztlich hinter dichten Wolken kaum erkennbaren Sonnenuntergang wartete, überlegte ich mir, ob ich in einer der, wie ich hörte, zahlreichen freistehenden Wohnungen leben wollte, so ich mir dies leisten könnte. Hier wird dem mehr als betuchten Quartiersuchenden neben dem wohl einzigartigen Ausblick auch jeder erdenkliche Luxus geboten: Wie die bereits eingebaute modernste Küche, das Zimmer für die Haushaltshilfe, polierte Steinböden, edle Fußböden, silberne Travertin-Fliesen und venezianischer Stuck an den Wänden. Dazu in den Stockwerken 43, 76 und 123 jeweils ein exklusives Fitnesscenter mit Jacuzzis, Zigarrenclubs sowie Außen-Pools, überdies gibt es für die Bewohner ein eigenes Restaurant und einen ausschließlich ihnen vorbehaltenen Einkaufsmarkt, wo sie Spezialitäten aus aller Welt einkaufen können, man bleibt hier sozusagen ganz unter seinesgleichen. Und der parkähnliche Garten mit Springbrunnen vor dem Haus bietet natürlich nicht nur einen Tenniscourt, sondern auch einen eigenen Kinderspielplatz. Letztendlich ist auch mehr als beruhigend, dass all jenen, die nicht den nötigen Kunstverstand besitzen, auch gerne beim Anlegen einer repräsentativen Bildersammlung für die eigenen vier Wände geholfen wird. Schöne neue Welt.

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Im Brennpunkt: Zinshaus

Investorenparadies an der Moldau Wenn Investoren an die tschechische Hauptstadt denken, glänzen ihre Augen. Prag ist nicht nur eine attraktive Stadt, sie bietet zudem auch höhere Renditen. „In Prag schaffen Sie 5 bis 6 Prozent. Werte von denen man in Wien im Zinshausbereich nur träumen kann“, meint Markus Arnold.

Das Gespräch führte Michael Neubauer

„Die UkraineKrise hat das Interesse an europäischen Immobilien bei russischen Investoren verstärkt “ Markus Arnold

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Wie hat sich der Prager Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren entwickelt. Markus Arnold. Ich glaube grundsätzlich, dass sich der Markt Prag in den letzten 5 bis 7 Jahren dramatisch verändert hat. 2008 waren die Preise in Prag auf Wiener Niveau. Durch die Bankenkrise haben sich die Preise allerdings halbiert. 2009 und 2010 gab es so gut wie keine Transaktionen. Was waren die Gründe dafür? >> Es ist nicht so, dass die Tschechen kein Geld hätten. Die Tschechen sind nach wie die größten Marktteilnehmer. Private wie Unternehmen, wie etwa die mit der conwert vergleichbaren Pražská správa nemovitostí (PSN). Die Rechtslage aber nicht optimal. Das wurde nun geändert. Mit Anfang 2014 hat Tschechien sein Bürgerliche Gesetzbuch stark an die westlichen Rechtssysteme angepasst. Besonders positiv davon betroffen sind das Vertrags- und Immobilienrecht. Diese neuen Gesetze machen den tschechischen Immobilienmarkt wesentlich transparenter und somit für ausländi-

sche Investoren attraktiver. Nun strömt wieder mehr Kapital in den tschechischen Markt. Was hat sich konkret geändert? >> Das neue BGB hat in Tschechien den altlateinischen Grundsatz „superficies solo credit“, d.h. das Gebäude ist Bestandteil des Grundstücks, wiederhergestellt. Von 1950 bis Ende 2013 galt nämlich in Tschechien getrenntes Eigentumsrecht von Gebäuden und Grundstücken, was speziell bei ausländischen Investoren immer wieder Verwirrung stiftete. Gerade bei ausländischen Investoren, für die das alte Rechtssystem zu kompliziert war, verzeichnen wir jetzt wesentlich mehr Interesse für tschechische Immobilien Investments. Dies gilt nicht nur für Käufer aus dem Westen, sondern auch für Investoren der ehemaligen GUS-Staaten, die aufgrund der Ukraine Krise vermehrt nach Tschechien kommen. Die Ukraine-Krise hat das Interesse an europäischen Immobilien bei russischen Investoren verstärkt – und Prag ist nicht nur eine

Gesetzesänderung führt zur mehr Klarheit. Das neue BGB hat in Tschechien den altlateinischen Grundsatz „superficies solo credit“, d.h. das Gebäude ist Bestandteil des Grundstücks, wiederhergestellt. Von 1950 bis Ende 2013 galt nämlich in Tschechien getrenntes Eigentumsrecht von Gebäuden und Grundstücken, was speziell bei ausländischen Investoren immer wieder Verwirrung stiftete.

attraktive Stadt, sie bietet zudem auch höhere Renditen. In Prag schaffen Sie 5 bis 6 Prozent. Renditen von denen man in Wien im Zinshausbereich nur träumen kann. Wo liegt der besondere Unterschied zwischen dem Wiener und Prager Immobilienmarkt? >> Der Prager Immobilienmarkt ist um rund ein Drittel kleiner, aber wesentlich internationaler als der Wiener und hat sich aufgrund der vielen Verbesserungen der politischen, rechtlichen und sozialen Rahmenbedingungen zu einem attraktiven Marktplatz entwickelt. Das Grundbuch, das noch in der Monarchie eingeführt wurde, wurde auch in der kommunistischen Ära weitergeführt. Die Datenlage darf als ausgezeichnet bezeichnet werden. Nur im alten – also bis Ende 2013 – geltenden Recht wurde immer zwischen Grundeigentümer und Eigentümer der darauf stehenden Immobilie unterschieden. Das waren zwei eigenständige Rechtskörper. Haus & Grund wurden einzeln verkauft. Was bei internationalen Investoren

immer wieder für Verwirrung gesorgt hat. Das wurde mit der Novelle zum Bürgerlichen Gesetzbuch beseitigt. Anders als in anderen Länder unter kommunistischer Herrschaft wurden die Prag die Wohnungen nicht an die Mieter verschenkt. Budapest hat noch heute mit den Auswirkungen zu kämpfen. 90 Prozent der Häuser sind parifiziert. Aus diesem Grund passiert auch in Budapest wenig. Dass ist einfach kein Geld für Renovierungen vorhanden. Wien hat rund 33.000 Zinshäuser, Prag in etwa die Hälfte. Diese ist dafür aber qualitativ hochwertiger. Sie stehen tatsächlich auch in den guten Bezirken. Wien 10 oder Wien 15 gibt es in Prag im Zinshausbereich nicht wirklich, dort steht halt dann der Plattenbau. Prag hatte keine Bombentreffer, wenig Brände, wenig Naturkatastrophen. Je nachdem in welchem Bezirk sie sich bewegen, ist vom Barocken Haus bis zum neoklassizistischem Zinshaus im Prinzip jede Art der Architektur vertreten. Das macht das Stadtbild auch aus und macht es sehr interes-

sant. Wien ist halt sehr Historismus geprägt und diese Prägung hat Prag nicht. Also russischen Investoren, die im Moment in Wien abgehen sind jetzt in Prag? >> Über 60 Jahre hinweg wurde Prag von vielen Russen als Wochenendziel genutzt. Die Russen haben in Prag ihr komplett russisches Netzwerk. In Prag braucht man kein Englisch – von der Maniküre bis zum Friseur, Hausverwalter und Entwickler. Man spricht Russisch. Das ist für die Russen natürlich sehr wichtig, weil sie erstens schlecht Englisch sprechen und zweiten unsicher werden, wenn sie nicht alles verstehen. Wir haben uns natürlich darauf eingestellt und haben einen Russen im Büro, der diese speziellen Kontakte pflegt. Das ist ganz wichtig. In der Landessprache müssen sie dann mit den Kunden sprechen, sonst können sie natürlich nichts machen. Für russische Staatsbürger stellt Prag immer noch einen Anknüpfungspunkt in Europa dar. Die Ukraine-Krise hat das Interesse an europä-

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Im Brennpunkt: Zinshaus

ischen Immobilien verstärkt. Bei den Russen geht es derzeit in erster Linie um Vermögenserhalt, ähnlich wie dies 2008 bei uns das Thema war, gar nicht so sehr um Rendite. Haben Sie einige der Russen von Prag nach Wien „umleiten“ können? >> Wir versuchen das. Das Problem aber ist, dass sich die Russen bei unserem Mietrecht recht schwer tun. Wenn ich einem russischen Kunden erkläre, dass eine Mietwohnung seit 50 Jahren um 1,70 Euro pro Quadratmeter vermietet ist, dann fragt der mich: „Warum zieht der Mieter nicht aus?“. Dann antworte ich „ Weil er es nicht muss“. In Prag haben sie das umkehrte Thema, die haben ab 1. Jänner 2013 alle Altmieten beinhart zur Marktmiete angeboten. Alle Altmieter zahlen jetzt Marktmiete. … da gab es keine Proteste? Das ist ohne Widerstände so durchgegangen? >> Als Politiker würde ich mich in Wien nicht trauen alle Mieten einfach anzuheben! Da muss aber etwas geschehen. Es kann nicht sein, dass junge Familien für 70 Quadratmeter um 1.000 Euro bezahlen müssen, und ein Alleinstehender – womöglich im selben Haus – auf 160 Quadratmeter um 300 Euro wohnt. Hier fehlt der soziale Gedanke. Vor allem aber ist das Mietrecht viel zu kompliziert. Da sieht man sich ja kaum mehr durch. Ich glaube auch dass die Mieter verunsichert sind. Gibt es in Prag spezielle Gegenden wo gerne gekauft wird? >> Ja Prag 1, Prag 7, die Altstadt, die Neustadt Prager Neustadt (Pražské Nové Město) , Nuradi, das wäre so der 6, 7, 8 Bezirk in Wien, das sind so die Top-Lagen in Prag. … eine Parallele zu Wien? >> Absolut! Die Prager sind, was den Denkmalschutz betrifft, ganz, ganz streng. Sie haben den Grundsatz: Der Blick vom Hradschin darf nicht zerstört werden, das heißt wenn Sie von

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der Prager Burg herunterschauen, sehen Sie kaum Dachgeschossausbauten. Falls doch, sind sie so dezent, dass sie den Blick dennoch nicht zerstören. Die Immobilienwirtschaft freut sich darüber natürlich nicht. Jeder würde natürlich gern das Dachgeschoss ausbauen, um Wohnfläche zu schaffen. Dem Stadtbild aber tut es natürlich gut. Wie in Wien ist auch in Prag der Bauplatz begrenzt. Auch in Prag wird es – wie in Wien – einmal das Thema Verdichtung geben. Auch in Prag herrscht starker Zuzug. Dieser kann aktuell noch abgefedert werden. Es gibt rund um Prag noch mehrere Plattenbauten. Diese könnte man vermieten und verkaufen, dennoch stehen diese zum großen Teil leer. Eine kurze Frage noch zu Bratislava, ein interessanter Markt? >> Wir sind seit über einem Jahr in Bratislava tätig. Bratislava ist ein sehr interessanter Markt. Auch wegen der Nähe zu Wien. Beide Städte sind nur 45 Autominuten voneinander entfernt. Zudem sind in Bratislava Renditen von 7 bis 10 Prozent zu erzielen - teilweise sogar in Bestlagen. Zinshaus oder Wohnen allgemein? >> In der Slowakei gibt es nur einen sehr geringen Zinshausbestand. Jeder will seine Wohnung besitzen. Das ist in den ehemaligen kommunistischen Ländern ein ganz großes Thema. Die klassische vermietete Zinshausliegenschaft ist in der Slowakei nicht die Regel, weil sich dort jeder eine Liegenschaft kauft. Zum Zweiten gibt es relativ wenig Altbestand und es gibt auch nicht den klassischen Mietmarkt. In den sehr guten Stadtlagen werden viele Zinshäuser gewerblich genutzt. Sie können heute in der Michalská, der Einkaufsstraße in Bratislava Objekte mit sieben Prozent Rendite verkaufen. Bratislava hat nur 500.000 Einwohner, einen sehr überschaubaren Kern. Bratislava ist nicht so eng wie Wien. Sie haben nie das Ge-

fühl in einer Großstadt zu sein. Die Stadt wirkt eher Village-like. Die haben nicht das Problem das Prag mit den Bergen und Wien mit der Donau hat. Der Markt ist für uns sehr interessant, weil er sehr klein und somit überschaubar ist. Lassen Sie mich das mit aller Vorsicht so formulieren: Wenn sie sich drei Monate mit dem Immobilienmarkt in der Slowakei in einer halbwegs intensiven Form beschäftigen, dann verstehen Sie auch den Markt. Wie sieht es in der Slowakei und Tschechien mit den Finanzierungen aus? >> Ich rate meinen österreichischen Kunden in Österreich zu finanzieren. Das geht nicht nur schneller. Die möglichen Kreditsummen sind höher und die Finanzierungskosten deutlich geringer. Zudem verlangen die Banken in der Tschechischen Republik höhere Sicherheiten. n

 Senk recht

Pfründe vor Sinn Kommentar: Walter Senk Die unabhängige Immobilien-Redaktion

n Nach fast 20-jähriger Beobachtungszeit der Immobilienbranche bekommt man doch einen sehr guten Überblick. Vieles hat sich geändert, manches schneller, manches langsamer – manches leider gar nicht. Das betrifft vor allem die Einsicht politisch Verantwortlicher in Bezug auf viele Themen rund um Immobilien. Da gibt es immer wieder gerne die berühmten Feindbilder, die gerade dann herhalten müssen, wenn sich zum Beispiel wenig tut und der eine oder andere politische Vertreter wieder etwas Aufmerksamkeit braucht. Mit Schlagworten wie „Immobilienhaie“, „privater Vermieter“ und „Makler“ lassen sich halt immer gut Schlagzeilen produzieren und ein paar Feindbilder kreieren und dabei auch gleich für schlechte Stimmung sorgen. Ungefiltert werden Themen präsentiert, deren Inhalt sich schlicht und einfach als zumindest schlecht recherchiert, wenn nicht gar als falsch herausstellt.

Foto: Elke Mayr

Es wird zwar immer angepriesen, wie wichtig „Wohnen“ ist, aber die Thematik rund ums Wohnen muss nicht selten für irgendeinen billigen Kuhhandel oder sonstige Aufbesserungen des eigenen Images herhalten. Fast können einem die heimischen Standesvertreter leid tun, die immer wieder auf politisches Geplänkel reagieren müssen und sich mit Vorschlägen und Argumenten herumschlagen müssen, die sachlich jeder Grundlage entbehren. Nach fast 20 Jahren gehe ich davon aus, dass sich diejenigen, die solche Behauptungen nach außen tragen, sehr wohl wissen, dass

diese nicht stimmen (können) und immer wieder Äpfel mit Birnen verglichen werden. Der Umkehrschluss: Die Anschuldigungen verfolgen letztendlich einen ganz anderen Zweck – der da vermutlich heißt: Wählermaximierung. Und damit in weiterer Folge: Absicherung der eigenen Pfründe. Die Frage ist, ob so ein essentielles Thema wie „Wohnen“ für „Pfründe sichern“ überhaupt herhalten darf? So, wie in vielen Fällen argumentiert wird, ist mit einer sachlichen Diskussion in der kommenden Zeit nicht zu rechnen und so frage ich mich: Wann wird es so weit sein? Wie lange wird da noch Pingpong gespielt, ohne dass es vernünftige Lösungen gibt? Fünf Jahre? Zehn, zwanzig? Wann wird man endlich verstehen, dass es nur sinnvoll sein kann, sich gemeinsam an einen Tisch zu setzen und anstehende Themen ohne „Wenn und Aber“ zu lösen, um zu einer gemeinschaftlichen, vernünftigen Lösung zu kommen? Man muss ja nicht gleich alle Themenbereiche umkrempeln, aber es wäre doch einmal eine gute Sache, sich der einen oder anderen Thematik anzunehmen. Unabhängig davon ist es nicht vernünftig, eine Berufsgruppe immer wieder in Misskredit zu bringen und damit ein Image zu zementieren, das mit der Realität so nicht zusammenpasst. Immerhin trägt die Immobilienwirtschaft zu einem guten Teil zu unserem Bruttosozialprodukt bei – und sie kümmert sich auch ums „Wohnen“. Im Gegensatz zu denjenigen, die mit diesem Thema letztendlich nur ihre Pfründe sichern wollen.

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Planspiele In der Ausbildung zum Generalstabsoffizier gibt es sie längst: Planspiele. Am Institut für Immobilienwirtschaft der FH Wien wird gerade an einem solchen für den Wiener Immobilienmarkt gearbeitet. Institutsleiter Otto Bammer und Stiftungsprofessor Peter Sittler im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte Michael Neubauer

„Unsere Absolventen sind akademisch ausgebildete ImmobilienGeneralisten, die Lösungen ‚aus einer Hand‘ anbieten können.“ Otto Bammer, Institut für Immobilienwirtschaft der FH Wien

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Aus welchen Bereichen kommen die Studiengangsteilnehmer? Otto Bammer. In der Regel sind unsere Teilnehmer bereits in der Immobilienbranche tätig. Zu Beginn des Instituts waren die Teilnehmer älter und bereits länger in der Branche. Man kann ruhig sagen, dass wir in den ersten Jahren einen Ausbildungs-Rückstau abarbeiteten. Heute sind die Teilnehmer deutlich jünger. Das Institut für Immobilienwirtschaft bietet die erste umfassende und fächerübergreifende Ausbildung im Immobilienbereich auf akademischem Niveau in Wien an. Unsere Absolventen sind akademisch ausgebildete Immobilien-Generalisten, die Lösungen „aus einer Hand“ anbieten können. Die Absolventen findet man in allen Sparten der Immobilientreuhandschaft. Sie finden aber auch Absolventen bei Banken, bei Versicherungen, bei Bewertern, zunehmend auch beratenden Berufen mit Immobilienschwerpunkt, also Steuerberatungs-, Wirtschafts-Treuhandkanzleien oder Rechtsanwaltskanzleien mit einem

Immobilienschwerpunkt. Wir beliefern auch, wenn sie so wollen, die öffentliche Hand, allen voran die Bundesimmobiliengesellschaft. Meine Ambition ist es, den einen oder anderen sehr guten Absolventen wieder ans Institut als Vortragenden zurückzuholen – oder wie es bei Peter Sittler der Fall war, ihn als Stiftungsprofessor zu gewinnen. Scheint so, als müsste man von einem Muss für Berufseinsteiger sprechen? Peter Sittler. Es ist zumindest sehr nützlich und wäre sehr empfehlenswert, weil es erfahrungsgemäß äußerst nützlich ist, weil man hier bereits auch während des Studiums Netzwerke vorfindet und sich in ein Netzwerk einklinken kann, das einem nicht nur das Studium etwas erleichtert, sondern dann auch später die Umsetzung des hier erworbenen Wissens im Berufsumfeld. Das Besondere an unserem Lehrgang ist, dass – Praxis vorausgesetzt – der positive Abschluss die Konzessionsprüfung ersetzt.

Lehre für die Praxis. Institutsleiter Otto Bammer und Stiftungsprofessor Peter Sittler sind überzeugt: „Als Fachhochschule hat man gegenüber den Universitäten einen großen Vorteil. Wir können schnell reagieren, weil die Entscheidungen hier im Haus fallen.“

Wie hoch ist die Dropout-Quote? Was sind die Gründe? Bammer. Die Dropout-Quote liegt bei knappen fünf Prozent. Die Mehrheit davon legt von sich aus den Studienplatz zurück. Viele scheitern an der Doppelbelastung. Sie haben bereits Familie, Partnerschaft, Kinder. Da wird es zeitweise schon eng.Von einem Drittel müssen wir uns trennen, weil sich der Studienerfolg nicht so gestaltet, wie es wünschenswert wäre. Der Lehrgang ist auch gleich Sprungbrett in die Selbständigkeit? Bammer. Durchaus. 15 bis 20 Prozent unserer Absolventen wagen den Sprung in die Selbständigkeit. Bei uns wird nicht nur gelehrt und ausgebildet, bei uns wird auch geforscht. Die Schwerpunkte liegen auf Immobilienrecht und Immobilienbewertung. Der zweite im Immobilienmarketing. Besonders wichtig für uns ist es, die Forschungserkenntnisse über die Lehre direkt an die Studierenden weiterzugeben. Damit

stellen wir sicher, dass wir am neusten Stand der Wissenschaft ausbilden. Aktuell wird im Rahmen einer Stiftungsprofessur an einem Marktmodell für den Wiener Büromarkt gearbeitet. Was passiert da genau? Bammer. Dieses „Immobilienplanspiel“ soll aufzeigen, wie sich die Abläufe am Wiener Büromarkt gestalten, welche Marktparameter wann welchen Einfluss haben. Ziel ist, die Zyklen am Wiener Büromarkt besser prognostizieren zu können. Mit Peter Sittler haben wir einen ausgewiesenen Experten für Software in der Immobilienwirtschaft gewinnen können. Worauf ich besonders stolz bin: Er ist quasi eine Eigenproduktion. Seit seinem Abschluss ist er als Lektor am Institut tätig. Sittler. Ein weiterer Fokus meiner Forschungstätigkeit im Bereich Immobilienmarketing liegt in der Entwicklung neuer Technologien wie Immo-Apps. Ein weiterer Schwerpunkt liegt in der Nachhaltigkeit der Immobilienbewertung, dem Transfer der Forschungsergebnisse

„In Ostösterreich werden Sie kaum ein Immobilienunternehmen finden, wo keine Studierenden oder Absolventen von uns tätig sind.“ Peter Sittler, Institut für Immobilienwirtschaft der FH Wien

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auch nicht wirklich von Märkten gesprochen werden kann. Der Großteil der Wohnimmobilien ist dem Preisschutz des Mietrechtsgesetzes, also der Deckelung der Mietzinsbildung unterworfen. Bammer. Wir sind ein kleines Institut. Das hat Vor- aber auch Nachteile. Da ich seit der Gründung mit dabei bin, das Institut von Null auf aufgebaut habe, kenne ich das Institut aus naheliegenden Gründen in- und auswendig. Ich weiß, worin wir wirklich gut sind, weiß, wo wir nachjustieren, wo wir beispielsweise beim Lehrangebot Veränderungen vornehmen müssen. Als ich 2001 begonnen habe, waren Lehrveranstaltungen drinnen, die damals absolut notwendig waren, nach denen heute aber kein Hahn mehr kräht. Diese Lehrveranstaltungen wurden aus den Curricula herausgenommen und durch andere ersetzt, die damals noch kein Thema waren.

in Praxis und Lehre sowie in der Analyse und Verbesserung der Übernahme von Managementund Expertenrollen von Studierenden in der Immobilienbranche. Wann wird das Immobilienplanspiel fertig werden? Sittler. Die Stiftungsprofessur läuft bis Jahresende 2017. Bis dahin hoffe ich, dass wir ein Pflichtenheft fertig haben. Die Programmierung werden wir nicht selbst machen. Da lassen wir die Profis in Form von Kooperationen mit der Wirtschaft ans Werk. 2016/2017 sollten wir in der Endphase sein. Je besser das Pflichtenheft, desto kürzer sollte das Programmieren dauern. Vielleicht schaffen wir es aber auch schon früher.Wie immer hängt es natürlich auch vom Geld ab. Vielleicht findet sich auch das eine oder andere Unternehmen in der Branche, das uns finanziell unterstützt. Vielleicht könnte der ImmoFokus einen Aufruf starten? In welchem Größenrahmen spielt sich das dann ab? Sittler. Das können wir jetzt noch nicht einmal einschätzen. Schön wäre es auch, wenn man das Planspiel für die Wirtschaftsprognostik einsetzen könnte. Die Datenlage ist hier äußerst dürftig. Vor allem auch weil im Wohnungsmarkt weite Bereiche an sich mietrechtlich reguliert sind, und hier keine freien Marktkräfte wirken und daher

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… zum Beispiel? Bammer. Das Vergaberecht hat sich zu einer Spezialmaterie entwickelt. Dieses Spezialthema in aller Tiefe den Studenten zu vermitteln, macht absolut keinen Sinn. Auf der anderen Seite haben wir Dinge hineingenommen, die damals noch kein Thema waren, beispielsweise die Thematik der Due-Diligence-Prüfung, Portfolio-Management, oder Immobiliencontrolling, das sind alles Themen, die bei Gründung des Institutes noch in den Kinderschuhen steckten. Wie schnell können Sie diese Veränderungen in der FH implementieren? Bammer. Als FH hat man hier gegenüber den Unis einen großen Vorteil. Wir können schnell reagieren, weil die Entscheidungen bei uns im Haus fallen. Sowohl Peter Sittler als auch ich haben Sitz und Stimme im Kollegium, das solche Entscheidungen mitträgt. Ich sitze dort in der Kurie Studiengangsleiter, Peter Sittler in der Kurie Lehr- und Forschungspersonal, also der akademische Mittelbau. Wer gut vernetzt ist, setzt sich durch? Sittler. Ja, das gehört dazu, das erleichtert das Leben. Wie schwer ist es, einen Studienplatz zu ergattern? Bammer. Wir vergeben jährlich 40 Plätze für den Bachelor und 40 Plätze für den Master. Für den

Bachelor bewerben sich ungefähr drei Mal so viele Damen und Herren, als wir freie Plätze haben, und für den Master knapp 2,5 Mal so viele, als wir Plätze haben. Das bedingt, dass wir ein Auswahlverfahren vorschalten, das wir gemeinsam mit der Universität Wien entwickelt haben. Da ist dann bei uns im Mai/Juni jedes Jahr die ganz besonders heiße Zeit, da führen wir immer Aufnahmeinterviews durch. Aktuell liegen wir bei 400 Absolventinnen und Absolventen. Diese sind untereinander schon sehr oft sehr gut vernetzt, was natürlich für die beteiligten Player Vorteile hat. Sittler. In Ost-Österreich werden sie nicht mehr sehr viele Immobilienunternehmen finden, wo keine Studierenden oder Absolventen von uns tätig sind. Wir sind stolz auf unsere Absolventen: Andrea Dissauer, Prokuristin bei EHL-Immobilien, hat bei EHL das ganze Osteuropageschäft aufgebaut. Peter Scharinger hat ein Drittel der ÖRAG gekauft und sitzt heute im ÖRAG Vorstand, Michael Zöchling ist BAR Geschäftsführer, Christoph Petermann und Peter Weinberger sind Raiffeisen Immobilienvermittlung Geschäftsführer. Alexandra Kassler hat sich mit Wolfgang Chaloupek mit dem Wohnsalon selbständig gemacht, da gibt es auch noch Michael Klinger, selbständiger Immobilienvermögenstreuhänder. Die Liste ließe sich jetzt noch ewig fortsetzen. n

Die Marke Makler: Durch Vertrauen zum Unternehmenserfolg Kommentar: Roland Schmid Eigentümer IMMOunited GmbH & Imabis GmbH

n Häufig werde ich von unse-

ren Maklerkunden darauf angesprochen, wie ihr Berufsstand am österreichischen Immobilienmarkt wahrgenommen wird und ob private Interessenten eher zur Inanspruchnahme von Immobilieninseraten von bekannteren Immobilienmaklerunternehmen tendieren oder ob es dabei rein um das angebotene Objekt geht.

100%

90%

80%

31,91

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70%

ke profitieren, überrascht es, dass aus dieser Studie ebenso hervorgeht, dass österreichische Immobilienunternehmen das Potenzial der eigenen Marke nur spärlich nutzen.

68,09

Was wiederum in Anbetracht einer aktuellen Umfrage der Wochenzeitschrift Format verwun50% 100 42,55 dert, aus der hervorgeht, dass Trifft nicht zu 46,81 98% der befragten Immobiliensu40% Trifft eher nicht zu chenden bereits versucht haben, Trifft eher zu ihr Wunschobjekt ohne Makler zu Da wir mit IMMOunited und 30% Trifft sehr zu finden, lediglich 2% der Befragten Imabis den heimischen Markt 23,4 gaben an, den Immobilienmakler sehr genau beobachten und uns 20% als qualifizierten Dienstleister zu immer wieder gerne von laufen23,4 10,64 10% sehen. Und gerade hier könnte ein den Marktforschungen inspirie4,26 Makler von der etablierten Marke ren lassen, hat mich die jüngste 6,38 4,26 23,4 0% seines Unternehmens profitieren: EUREB-Real Estate Brand Value Der Makler ist Ohne Makler Makler kennen Makler sind ein indem Kompetenz, Seriosität und Study sehr angesprochen: hier wüsste ich nicht ein qualifizierter den Markt, notwendiges Übel, Dienstleister, der wie ich ein wesentlich mir wäre lieber, Qualität vermittelt werden, ist werden anhand einer Analyse Abwicklung eines Objekt oder besser und wenn ich ohne Miet- oder einen Käufer helfen mir, die Makler auskäme ein Immobilieninteressent eher von 107 Marken aus neun TeilKaufvertrages finden sollte besten Konditionen betreut. zu erreichen bereit, sein Objekt vertrauensvoll branchen der österreichischen Immobilienwirtschaft deutliche Unterschiede sowie etwaige über einen professionellen Immobilienexperten zu suchen, als Schwächen aufgedeckt. Unter den Ergebnissen entdeckt man ohne Beratung auszukommen. erfreulicherweise viele bekannte Geschäftspartner: unter Österreichs wertvollsten Immobilienmarken 2013 findet sich etwa EHL Am österreichischen Immobilienmarkt ist es nicht nur wichtig, gleich zweimal. Zum einen in der Kategorie Immobilienmakler, sondern mittlerweile wettbewerbsentscheidend, ob hoch qualizum anderen im Teilmarkt Asset Management. In der Teilbran- tativ gearbeitet wird. Durch die in den letzten Jahren vermehrte che Projektentwickler konnte Strauss & Partner ordentlich punk- Förderung von Qualität und Transparenz, etwa durch Auszeichten, TPA Horwath konnte seinen Titel im Segment der Immobi- nungen der qualitativsten Immobilienexperten (z.B. IMMY, Find lienberater verteidigen, Rustler überzeugt im Bereich Facility My Home Qualitätsmakler, u.v.m.), wird sichtbar, dass sich eine Management. Die Porreal erhielt den Titel im Teilmarkt Property bewährte Marke sehr wohl auf das Unternehmensimage und in Management, während BEHF als Architekten brillierten.Da der weiterer Folge auf erhöhte Kundengewinnung/BestandskunBekanntheitsgrad eines Unternehmens sowie mittel- und lang- denbindung sowie erfolgreiches Employer Branding zur Akquifristige Unternehmenserfolge nicht zuletzt vom Wert einer Mar- sition von potenziellen Mitarbeitern auswirken kann.

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Schlauer Helfer Das Angebot an Applikationen, kurz Apps genannt, wächst stetig. Allein der Apple-Store bietet mehr als eine Million dieser Mini-Anwendungen. Auch für Makler, Verwalter, Planer und Projektentwickler gibt es längst smarte Helferlein für den Berufsalltag. Text: Harry Weber.

Autor: Harry Weber

er durchschnittliche Österreicher verbringt am Tag 92 Minuten im Internet. Immer wichtiger werden dabei mobile Endgeräte. Vor allem User mittleren Alters holen im mobilen Bereich auf, wie eine aktuelle Umfrage des Linzer Instituts Spectra unter 1.005 repräsentativ ausgewählten Personen über 15 Jahren zeigt. Demnach nutzt nur jeder vierte User noch einen DesktopPC, um ins Internet einzusteigen. 58 Prozent verwenden - oft mehrere - mobile Endgeräte, wobei Smartphones die Liste anführen, gefolgt von Tablets und Mini-Tablets. Auf die Frage, wozu sie das Internet verwenden, nannten 49 Prozent die Informationssuche und Anwendungen für den Alltag. Die Bereitschaft und Notwendigkeit des Aufrüstens mit mobiler Hardware wächst zudem ständig, so die Befragung. Als großer Vorteil wird der Wegfall der räumlichen Beschränkung genannt. Kein Wunder, dass diesem Trend folgend auch immer mehr Applikationen auf den Markt kommen. Apps sind Programme, die speziell für Mobilgeräte entwickelt werden. Sie können auf unter-

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schiedlichen Wegen Umsätze generieren: über den Verkaufspreis, kostenpflichtige Services innerhalb der App oder durch Werbung. Oft sind die speziell entwickelten Anwendungen aber auch nur reine Vermarktungs-, Kundenbindungsoder Service-Tools. Mittlerweile ist das weltweite Angebot an Apps schier gigantisch. Allein in den vier größten App-Shops Google Play Store, Apples App Store, Windows Phone Store und BlackBerry World waren im November 2014 insgesamt gut 2,9 Millionen Apps zum Download verfügbar. Immer mehr Unternehmen schließen sich diesem Trend an und auch die Immobilienbranche hat das mobile Zeitalter entdeckt. So stehen im weltweiten Apple-Store bereits mehr als 300 und im Google-Store rund 250 Apps für die Immobilienbranche zum Download bereit. Viele Anbieter setzen auf beide Plattformen und lassen ihre Apps neben der Apple-Plattform auch für Android von Google programmieren. Blackberry ist nach Meinung von IT-Experten mittelfristig in diesem Segment zu vernachlässigen. Ebenso der Windows Phone Store, wo die populärste Kategorie Spiele sind.

Das Spektrum nützlicher Apps reicht von der Immobiliensuche, Maklerprogrammen, Gesetzessammlungen, Grundbuchabfragen, bis hin zu Planungshilfen und Finanzrechnern. Viele von ihnen sind speziell für Profis und Endkunden der Immobilien- und Wohnungswirtschaft entwickelt worden, bieten originelle Features, die die Arbeit erleichtern oder wertvolle Dienste leisten. Bei solchen Apps steht der Nutzwert oben an, doch es gibt ebenso viele Angebote, die vorwiegend auf Marketing- und Werbung fokussiert sind. Allen voran waren es die interneterfahrenen Plattformen wie ImmobilienScout24, Immowelt, Immonet, oder Wohnnet, die als erste das Geschäftsmodell der Immobilien-Apps für sich nutzten. Parallel zur herkömmlichen InternetPräsenz erkannten Immobilienmakler schon früh den mobilen Vorteil und nutzen bis heute die smarten Tools, um beispielsweise über die GPS-Standortbestimmung ihres Smartphones auf die für sie zugeschnittenen Objekte zugreifen zu können. So bietet etwa Immowelt.at eine App, mit der Smartphone-Besitzer bei einem Spaziergang durch ihren Lieblingsbezirk nach einer neuen Wohnung suchen können. Per GPS bestimmt die App den Standort und zeigt freie Immobilien in der Umgebung an. Geeignete Wohnungen und Häuser können auf dem Merkzettel gespeichert werden. So sammeln Immobiliensuchende erst passende Angebote. Und bei einem

Besichtigungstermin kann die SonnenbalkonFunktion hilfreich sein. Sie zeigt den Stand der Sonne am Morgen, zu Mittag und am Abend an. So erkennen Wohnungssuchende auch bei schlechtem Wetter, ob der Balkon zur Frühstückszeit oder beim Abendessen in Sonnenlicht getaucht ist. Die App von immowelt kann kostenlos heruntergeladen werden. Mit der App von Immobilien Scout24.at lassen sich alle Miet- und Kaufimmobilien aus dem Angebot von Immobilien Scout24 in Listenform oder auf einer Karte anzeigen (Privat- oder Gewerbeimmobilien). Die Suche erfolgt entweder durch Adresseingabe oder per Positionsbestimmung des Smartphones. Die Angebote können nach bestimmten Ausstattungskriterien (z.B. Balkon, Einbauküche, Dachgeschoss etc.) gefiltert werden. Es besteht auch direkter Zugriff auf Google Street View, um sich mit der Umgebung des potenziellen neuen Zuhauses vertraut zu machen. Interessante Wohnungen lassen sich auch mit Freunden teilen. Immobilien Scout24 ist kostenlos. Ähnliche Features bieten auch die Apps der anderen führenden Immo-Portale wie immonet oder wohnnet. App im Tinder-Style

Im Sommer dieses Jahres präsentierte das Hightech -Startup zoomsquare.com ein App, das nach eigenen Angaben die Immobiliensuche revolutioniert. Es gleicht Wohnwünsche mit aktuellen Angeboten ab. Völlig neu bei Immobilien Apps im deutschsprachigen Raum ist der „Wischer“-

Ansatz: Der bei Dating-Apps wie Tinder so populäre Swipe-Effekt, erlaubt dem User, gefundene Objekte mit einem Wisch übers Display nach links zu verwerfen oder nach rechts als Favorit zu speichern. Zoomsquare durchforstet über 300.000 heimische Anzeigen im Web. Die Eingabe weiterer Suchkriterien ist einfach und übersichtlich gestaltet. Dazu gibt’s noch praktische Umgebungsinfos, Öffi-Daten und Echtzeit-Push-Nachrichten für neue Objekte von mehr als 80 Immobilienseiten aus Österreich. Die kostenlose zoomsquareApp ist für iPhone und Android erhältlich, ab 2015 dann auch in Deutschland. Grundbuchauszüge App im Tinder-Style

Man steht vor einem Objekt oder Grundstück und fragt sich, wer wohl der Inhaber ist? Lexio Mobil bietet die Lösung: Die mobile Applikation für iOS- und Android-Smartphones ermöglicht, standortabhängige Grundbuchabfragen einfach und schnell durchzuführen. Die Benutzer müssen keine Registrierung beim Grundbuchamt, dem Melderegister o.ä. durchführen. Eine Anmeldung bei der medix GmbH (Marktführer bei Software für Grundbuch Firmenbuch, DKM/ Digitale Katastralmappe, Gewerberegister und ZMR/Zentrales Melderegister) reicht und muss nur einmalig in der App eingetragen werden. Entwickelt wurde die App in Zusammenarbeit mit der bedengler.com GmbH, einem Unternehmen mit Spezialisierung auf Individual-Lösungen und High-Tech Projekte.

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Wissen & Strategie

LexioMobil arbeitet mit IMD-Zugangsdaten. Die IMD GmbH ist offizielle Verrechnungsstelle für Datenbanken der Republik Österreich im Auftrag von Justiz- und Wirtschaftsministerium. Die Zugangsdaten können jederzeit bei der IMD beantragt werden. Für die Einrichtung der Zugangsberechtigung werden einmalig 25 Euro in Rechnung gestellt. Bei (Alt-)Kunden von IMD oder der Medix Informatik ist das Anmeldeentgelt reduziert oder entfällt. Die Abfragetarife richten sich nach dem Gerichtsgebührengesetz § 32. Infos, Apps und Anmeldung unter lexio.at. Auch über die Apps von Jusline.at können mobil Grundbuch- oder Firmenbuchauszüge abgerufen oder die gerade benötigten Gesetze ausgewählt werden. Auch das zuständige Gericht lässt sich anzeigen. Außerdem möglich ist die Suche nach einem auf ein bestimmtes Fachgebiet spezialisierten Rechtsanwalt oder Sachverständigen. Dies je nach Ihrem mobilen Endgerät über eine App im Apple Store oder im Android-Market. Weil es zwischen Österreich und Deutschland enge wirtschaftliche Beziehungen gibt, ist auch die neue Jusline-App für den Abruf der Handelsregister-Auszüge deutscher Unternehmen besonders attraktiv. Die Abfragen sind ebenfalls kostenpflichtig und variieren je nach Typus. Für einen Grundbuch-Auszug werden 7,99 Euro verrechnet, für eine Abfrage 10,99 Euro.

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Zwangsversteigerungs App

Fast täglich werden in Österreich Immobilien, ob Häusern, Wohnungen, Gewerbeobjekte oder Parkplätze, versteigert. Diese waren bisher nur auf einer sehr unübersichtlichen Seite der Justiz einsehbar. Die Zwangsversteigerungs App für iOS ändert diesen Umstand und bringt Edikte direkt auf iPhone, iPad sowie den Mac. Die App präsentiert sich sehr einfach und übersichtlich, Edikte werden nach und nach für den jeweiligen Kartenausschnitt geladen. Somit hat man sofort einen Überblick, ob in der gewünschten Region aktuell Zwangsversteigerungen verfügbar sind. Diese Übersicht lässt sich über die Einstellungen links oben leicht nach Mindestgebot, Objektgröße, Objekttyp sowie Favoriten filtern. Auch der verwendete Kartentyp lässt sich dort verändern. Ein Touch auf das Edikt zeigt die genaue Adresse an, ein weiterer bringt die Details zum Vorschein, u.a. eine nett animierte Minikarte der Umgebung und die Eckdaten der Versteigerung, wie das Mindestgebot, den Schätzwert, das Vadium sowie das Datum der Versteigerung. Die Bilder, sofern vom Sachverständigen hochgeladen, sind direkt zu sehen. Des Weiteren findet man die Details zur Besichtigung sowie eine Kurzfassung des Langgutachtens. Darunter hat man die Möglichkeit, das vollständige Gutachten zu laden sowie das Edikt auf der Seite der Justiz zu öffnen.

Nützlich auch die „Teilen“-Funktion: Diese erlaubt es, die Versteigerung mit allen Eckdaten als SMS, E-Mail etc. zu verschicken. Ebenso kann das Versteigerungs- und – sofern vorhanden – das Besichtigungsdatum direkt in den Kalender exportiert werden. Die App ist um 2,69 Euro im App-Store erhältlich. Baumängel im Griff

Mit Defect Radar können Entwickler, Architekten oder Facility Manager Mängel bei der Ausführung von baulichen Maßnahmen mit einer Smartphone-, Tablet-App bzw. einer Webapplikation dokumentieren und den passenden Fachleuten und Gewerken zur Behebung zuordnen. Mittels digitaler Pläne können so der Ort und die Art des Baumangels schnell erfasst und durch Text, Fotos oder Sprachnotizen ergänzt werden. Das komplizierte und vor allem fehleranfällige Hantieren mit Plänen, Tabellen, Diktiergeräten und Fotoapparaten entfällt. Die Mängel werden einfach den Auftragnehmern zugeordnet. Durch die direkte Synchronisation mit der Onlineplattform von DefectRadar erübrigt sich auch die zeitaufwändige Nachbearbeitung. Über die DefectRadar Cloud sind alle relevanten Personen immer am aktuellen Stand und alle Geräte synchronisiert. Die DefectRadar Webapplikation ermöglicht eine flexible Nachbearbeitung der

Mängel im Büro sowie erweiterte Management-, Filter- und Export-Funktionen. Auf diese Weise wird eine effiziente Kommunikation aller Projektbeteiligten und eine lückenlose Kontrolle und Dokumentation der Baumängel gewährleistet. Die App des gleichnamigen Wiener Startups wurde 2012 mit dem A1 Startup Award ausgezeichnet. Um diese App zu verwenden, wird ein DefectRadar Account benötigt, der kostenlos auf der Webseite des Unternehmens erstellt werden kann: www.defectradar.at Real Estate Analyzer

Der Real Estate Analyzer ist besonders für Personen interessant, die sich für Immobilien als Geldanlage interessieren. Die App errechnet nach Eingabe einiger Daten sowohl für weltweite Gewerbe- als auch für Wohnimmobilien den optimalen Angebotspreis für das Objekt. Es besteht auch die Möglichkeit, zu jeder analysierten Immobilie, dazugehörige Fotos zu speichern. App erstellt interaktiven Plan

Vielfältig ist die oft leistungsstarke SmartphoneKamera einsetzbar: In alten Häusern stimmen oft die Baupläne nicht mit den tatsächlichen Grundrissen überein. Das Nachmessen ist dann mühsam und zeitaufwändig. Die kostenlose App Magic Plan vereinfacht das Erstellen neuer Pläne. Das Programm nützt die Kamera von iPhone oder iPad und scannt den Raum ein. Möbel müssen nicht entfernt werden. Aktiv muss man nur die Ecken, Türen und Fenster definieren, indem man den Touchscreen an der jeweiligen Stelle berührt. Die Maße des Raumes werden automatisch ermittelt. Je genauer man dabei bei der Kalibrierung arbeitet, umso genauer der Plan.

erlaubt das Service die Pläne in diversen anderen Formate (PDF, JPG, Interaktiver Website, DXF, CVS) zu speichern, bearbeiten und versenden. Nachmessen mit dem Smartphone

Happy Measure ist ein virtueller InneneinrichtungsAssistent. Noch vor kurzem griff man zum Maßband, um die Maße eines Einrichtungsgegenstands zu ermitteln und zu prüfe ob ein Objekt passen könnte. Mit Happy Measure geht es einfacher: Ein bedrucktes DinA4-Blatt dient als Größenreferenz. Platziert auf den gewünschten Möbeln und erfasst von der Smartphone-Kamera, kalkuliert das Mini-Programm die Maße im dreidimensionalen Raum. Direkt im Immobilienobjekt können gespeicherte Gegenstände dann virtuell platziert werden. Der virtuelle Zollstab ist im Android-Store erhältlich. Wer lieber noch traditionell Maß nimmt, dem ist vielleicht PhotoMeasure Lite eine Hilfe. Das App speichert Abmessungen von Objekten, die auch weitergegeben werden können. Einfach mit dem Smartphone oder Tablet ein Foto machen, dann Pfeile, Winkel, Text oder Notizen hinzufügen. So sind Maße und Informationen im Handumdrehen gespeichert und stets in Griffweite.

Plaans

Plaans ist ein umfassendes und leicht bedienbares Dokumentations-Werkzeug für Architekten, Gutachter, Handwerker, Facility Manager und Innenausstatter. Mit Plaans benötigen man bei einer Begehung nur eins: Ein iPad. Plaans unterstützt bei der gesamten Dokumentation mittels Fotos, Sprachmemos und Notizen bis zu zahlreichen Aufmaß- und Skizzenfunktionen. Schadstoff-App

Feinstaub, Stickstoffdioxid oder Smog sind einige der größten Probleme in Großstädten. Jedoch weiß kaum jemand, wie gut oder schlecht die Luft in seiner unmittelbaren Umgebung ist. „ObsAIRve“ schafft hier Abhilfe. Dabei handelt es sich um eine neue Applikation, die die Nutzer tagesaktuell über die Luftqualität an ihrem jeweiligen Standort informiert. Mit einer einfachen Farbskala wird die Luftqualität von „sehr niedrige Belastung“ bis „sehr hohe Belastung“ angezeigt. ObsAIRve wurde im Auftrag der Europäischen Kommission entwickelt und ist vorläufig nur für das iPhone und das iPad verfügbar: www. obsairve.eu. n

Die App Magic Plan ist nur für Apple-Geräte verfügbar und erfordert mindestens iOS 5.0. Neben der Gratis-Nutzung bietet MagicPlan auch ein kostenpflichtiges Abo (8,99 Euro/Monat) für die gewerbliche Nutzung. Das beinhaltet u.a. eine Cloud-Lösung mit der Pläne und Grundrisse in der Wolke aufbewahrt werden können. Zudem

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Wissen & Strategie

Die Fläche allein macht‘s nicht Kostensenkungswillig kann man ja als Eigentümer, Vermieter oder auch Mieter einer Büroimmobilie Schnell sein. Aber die Umsetzung ist dann schon ein langfristigeres – und kostspieliges – Unterfangen. Autor: Erika Hofbauer

onsulter Andreas Gnesda weiß, wo das Potenzial liegt: „Die größte Kosteneinsparung geht immer über die Fläche.“ Fläche ist der größte Kostenindikator, erklärt er: „Wir liegen heute im Büro bei einer durchschnittlichen Mietfläche von 17,5 Quadratmeter, vor 5 Jahren waren wir bei knapp über 20 Quadratmeter.“ Wenn es um die einzelnen Kostenpositionen geht, sind die meisten Potenziale in den Bereichen Energie (Konzeption des Gebäudes, Passivhaus, Dämmung, etc.), Wartung und Instandhaltung und bei den Services wie Reinigung, Sicherheit, Empfang/ Portier realisierbar, führt Gnesda an. Jetzt hängt es eigentlich nur vom Motiv ab, wie man die entsprechenden Maßnahmen umsetze.

bzw. Verwalter wird das nur dann zum Thema, wenn er gegenüber dem Wettbewerb abfällt. Im Grunde genommen will er ja viel Fläche vermieten. Einschränkungen lauern jedoch: „Natürlich haben Altbauten Grenzen aus der Gebäudekonzeption oder beispielsweise aus dem Denkmalschutz“, so Gnesda. Seitens des Mieters ist ein hohes Maß an Expertise erforderlich, weiß Berater Gnesda ebenso. Darüber hinaus sind seine Möglichkeiten auch eingeschränkt. Denn: „Steht das Gebäude, kann natürlich nur mehr eingeschränkt optimiert werden. Massive Eingriffe in Mietimmobilien lohnen sich auch meistens nicht aufgrund der Amortisationsdauer.“ Unterschiedliche Interessen

Wer hat Interesse, welche Kosten einzusparen

Für den Mieter sind geringe Kosten und hohe Flächeneffizienz prioritär. Für den Vermieter

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Ähnlich sieht dies auch Herbert Zitter, Geschäftsführer von Bauherren-Berater M.O.O.CON: „Das größere Interesse, Energieverbrauch oder Was-

„Für den Mieter sind geringe Kosten und Flächeneffizienz prioritär. Für den Vermieter nur dann, wenn er gegenüber dem Wettbewerb abfällt.“ Andreas Gnesda, teamgnesda

Fotos: Team Gnesda, Fotostudio Floyd, M.O.O.CON, Thales

serverbrauch zu senken, hat sicher eher der Mieter, weil er niedrigere Betriebskosten hat.“ Trotzdem hat auch der Eigentümer einer Büroimmobilie an nachhaltiger Bewirtschaftung Interesse, weiß Zitter, weil ja seine Immobilie im Wettbewerb mit anderen Objekten steht. Ein wichtiger Indikator ist dabei die so genannte LEED-Zertifizierung, die sich international immer mehr durchsetzt. Auch bei Bestandsimmobilien, so Zitter. Immer kürzer werdende Mietvertragsdauer

Denn der Immobilienwert steigt durch Zertifizierung, was dann bei einem späteren Verkauf des Objekts äußerst lukrativ wirkt: „Die nachhaltige Bewirtschaftung ermöglicht dann einen höheren zu erzielenden Verkaufswert.“ Im Übrigen haben internationale Konzerne bereits als K.O.-Kriterium für die Anmietung von Büroräumlichkeiten LEED-Gold-Zertifizierung vor-

gesehen: „Als Anbieter fliegt man da leicht raus aus der Listung“, erklärt Zitter. Dem Eigentümer oder Vermieter einer Büroimmobilie kommt ein prinzipieller Nachteil – die immer kürzer werdende Mietvertragsdauer – dann langfristig doch wieder zugute, ist Experte Zitter überzeugt: „Waren früher 10 bis 15 Jahre Mietvertragsdauer durchaus üblich, sind heute 5- Jahres-Verträge oder weniger vorherrschend.“ Mieter nützen zwar durchaus einen gewissen Verhandlungsspielraum (Auszug oder Bleiben bei besseren Konditionen). Bei Neuvermietung kann der Vermieter jedoch die Gelegenheit nützen, um notwendige Adaptierungen durchzuführen. Wenn beispielsweise Klima- oder Beleuchtungsanlagen schon in die Jahre gekommen sind, wird gleich technisch aktualisiert, berichtet Zitter aus der Praxis: „Im Falle des Falles muss nicht neu verkabelt, sondern nur mehr umpro-

„Waren früher 10 bis 15 Jahre Mietvertragsdauer durchaus üblich, sind heute 5-Jahres-Verträge oder weniger vorherrschend.“ Herbert Zitter, M.O.O.CON

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Wissen & Strategie

grammiert werden, wenn ein neuer Mieter einzieht und andere Wünsche hat.“ Bürokonzept überdenken

„Je nach Konzept können hier Flächeneinsparungen von bis zu 25 Prozent erreicht werden.“ Ewald Stückler, Tecno Office Consult (TOC)

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Freilich sieht auch der M.O.O.CON-Berater die Handlungsmöglichkeiten seitens der Mieter hinsichtlich etwaiger Kostensenkungsmöglichkeiten eher eingeschränkt. Was man jedoch tun kann: „Flächeneffizienz ist durchaus möglich, indem z.B. ein neues Bürokonzept überlegt wird. Wenn etwa zu viel Fläche vorhanden ist, kann man versuchen, einen Teil der Fläche abzumieten – das ist natürlich am nachhaltigsten.“ Bei neuen, modular gestaltbaren Büroflächen sei dies nahezu problemlos möglich, so Zitter: „Heutzutage wird ohnehin kleinteiliger gedacht, um eben auf geänderte Mietverhältnisse, wie z.B. geringerer Flächenbedarf, eingehen zu können.“ Prinzipiell, so Zitter weiter, seien beispielsweise der Einbau von LED-Beleuchtung und ähnlich rasch umzusetzende Maßnahmen im gegenseitigen Interesse: „Der Mieter hat geringe Kosten und der Vermieter muss weniger oft Lampen tauschen.“

Auch Ewald Stückler, Geschäftsführer von Tecno Office Consult (TOC), sieht genügend Potenzial: „Bei der Investorenberatung beginnen wir bereits bei der Entwurfsphase der Projekte und prüfen die Pläne auf maximale Reversibilität und Nutzbarkeit. Hier erreichen wir in der Regel eine Flächenoptimierung bis zu 15 Prozent. Dies gilt ebenso für die richtige Wahl der Haustechnik.“ Heute habe man ohnehin eher das Problem der Kühlung und nicht so sehr das Problem der Heizleistung, da die Wärmespitzen immer weiter nach oben klettern (Klimaerwärmung). Bei der Bauherrenberatung werden hauptsächlich Raumund Funktionsprogramme entwickelt, die sämtliche neuen Flächen definieren und mit bestehenden Gebäuden am Markt vergleichen. Stückler: „Je nach Raumkonzept können hier Flächeneinsparungen von bis zu 25 Prozent erreicht werden.“ Einsparungen, so Stückler weiter, können im Prinzip in allen Bereichen gefunden werden, wobei natürlich ein Altbau in der Regel im Nachteil gegenüber einem Neubau ist, da hier die Flexibilität in der Haustechnik und in der

Raumplanung beeinträchtigt ist: „Als Benchmark würden wir hier von einem wirtschaftlichen Nachteil von ca. 18 Prozent sprechen, wobei auch das Prestige zählt: Will ein Mieter in einen tollen Altbau, sind Flächeneffizienz oder niedrige Betriebskosten nicht die oberste Priorität“, weiß Stückler. Ein Neubau hält also doch mehrere Vorteile in Sachen Kosteneinsparung bereit: Doppelboden, moderne Haustechnik, moderne Raumstrukturen. Grenzen im Altbau gibt es viele, da Änderungen meist mit einem sehr hohen finanziellen Aufwand verbunden sind, der eine Kosten-Nutzen-Rechnung obsolet macht, rechnet der TOCGeschäftsführer vor. Die Möglichkeiten eines Büromieters sind natürlich limitiert, räumt Stückler ein: „Die Haustechnik wird immer in der Hand des Vermieters bleiben. Der Innenausbau kann in der Regel in Abstimmung mit dem Vermieter frei umgesetzt werden. Aber Achtung bei möglichen Rückbauverpflichtungen: Diese können sehr teuer werden.“ n

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Advertorial

Energieeffizienzgesetz: Lösungen für Unternehmen Das neue Energieeffizienzgesetz ist mit Beginn 2015 in Kraft und verpflichtet große Unternehmen, ein Energiemanagementsystem einzuführen oder alle vier Jahre ein Energieaudit durch einen externen Auditor durchzuführen.

„ENERGIECOMFORT ist DER ImmobilienDienstleister für Nachhaltigkeit und Energieeffizienz im Energie- und Facility Management.“

as gilt für alle Unternehmen mit mehr als 249 Beschäftigten oder einer Bilanzsumme von mehr als 43 Millionen Euro bzw. einem Umsatz von mehr als 50 Millionen Euro. Unternehmensgruppen mit mehr als 50% Beteiligungen werden zusammengezählt. Ein Energie-Managementsystem beinhaltet u.a. die Führung einer Energiebuchhaltung über jedes „konditionierte“ Gebäude (Energie-Monitoring) und die Erstellung eines jährlichen Berichts. Die alle 4 Jahre vorgeschriebenen Energieaudits dürfen nur von externen unabhängigen Experten durchgeführt werden. Der Energiedienstleister ENERGIECOMFORT bietet hier spezielle Unterstützung an – ohne Komfortverlust und hohe Kosten. Gesetzeskonforme Lösung

Martina Jochmann, Geschäftsführerin von ENERGIECOMFORT dazu: „Wir beschäftigen uns schon sehr lange mit dem Thema Energieeffizienz, es ist Teil unseres Kerngeschäftes. Mit unserer Erfahrung, unserem Know-how bei Energieeffizienz und der Tatsache, dass wir seit Jahren Einsparungen bei Energieverbrauchern in ganz Österreich realisieren, können wir nun Lösungen speziell für die Erfüllung des neuen Gesetzes anbieten.“

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PFLICHTEN FÜR UNTERNEHMER

▪▪ Achtung – Konzernzusammenrechnung: Die Betrachtung für Schwellenwerte erfolgt immer als Summe innerhalb eines Konzerns bzw. Unternehmens inkl. aller Beteiligungen von mehr als 50%! ▪▪ Alle 4 Jahre externes Energieaudit oder ▪▪ Energiemanagementsystem (EnMS) inkl. internem oder externem Energieaudit (ISO 50001, ISO 14001, EMAS) ▪▪ Bereits durchgeführte Audits können angerechnet werden (4 Jahres-Intervall ist zu beachten).

ZEITPLAN

▪▪ Bis Ende Jänner 2015 haben große Unternehmen der Monitoringstelle zu melden, ob ein EnMS oder Audit gemacht wird. ▪▪ Die Implementierung eines EnMS inkl. Zertifizierung bzw. das Energieaudit muss bis Ende November 2015 fertiggestellt und das Ergebnis der Monitoringstelle gemeldet sein

„Eindrucksvolle Referenz ist unser Energieeffizienz-Programm Energie.Optimal.“, berichtet Geschäftsführer Manfred Blöch, „hier konnte ENERGIECOMFORT im Schnitt mehr als 13 Prozent jährlich einsparen – oft mit Maßnahmen, die dem Unternehmen keinerlei Investitionskosten verursachen. Dadurch kann man nicht nur kostenneutral die Gesetzesvorgaben erfüllen, sondern auch Geld sparen.“ n

www.energiecomfort.at effizienz@energiecomfort.at +43 1 31317-0

Potenziale und Anleitung zur Kostenoptimierung Kommentar Andreas Gnesda CEO teamgnesda Beratungsgruppe

n Im Büro ist Fläche nach den Personalkosten der größte Kostenindikator. Daher gilt die Devise: je weniger Quadratmeter, desto weniger Kosten. Das Thema wird heute sehr oft mit der „neuen Welt des Arbeitens“ in Verbindung gebracht. Die „Next World of Working“ erlaubt eine Win-Win-Situation, indem das Werkzeug Büro als Instrument verbessert und gleichzeitig die Kostensituation über eine Flächenreduktion optimiert wird. In welchen Bereichen liegen nun die Potenziale der Flächeneffizienz?

Flächenausnutzung. Säulen oder konstruktiv erforderliche Wände können die Büroplanung massiv stören und zu Fehlflächen führen.

n Die gleichmäßige Belichtung der Büroflächen ist jeden-

falls ein wichtiger Faktor. Die effizienteste Fläche nützt Ihnen nichts, wenn Sie nicht über ausreichende natürliche Belichtung verfügt.

n Das richtige Gebäude ist letztlich entscheidend, denn

Unternehmenskultur. Ein großer Faktor liegt hier in der punktgenauen Wiedergabe der unternehmensspezifischen Anforderungen. Dazu zählt aber auch Flexibilität, das heißt der Vorhalt von Flächen für Expansion und die Möglichkeit, Flächen zu reduzieren oder alternativ zu nutzen.

die beschriebenen Faktoren können nicht in jedem Haus gleich umgesetzt werden. Natürlich sind Altbauten eher weniger flächeneffizient. Leider kommt es aber doch immer wieder vor, dass Neubauten ungünstige Baukörper, Dimensionierungen oder schlecht angeordnete Tragwerkselemente haben, sodass die Flächenerfordernisse über jene des Altbaus hinausschnellen.

n Aktivitätenbasiertes Arbeiten in Büromodulen und Arbeits-

n Flächenschraube Desk-Sharing: Desk-Sharing erfährt derzeit

n Bürofläche ist das Abbild von Organisation, Prozessen und

möglichkeiten ist die Grundlage für die Entwicklung neuer Arbeitswelten. Für jeden Arbeitsprozess stehen unterschiedliche Räume und Gelegenheiten zur Verfügung, prozessunterstützendes Environment bei geringerer Gesamtfläche.

n Offene Raumstrukturen ermöglichen Kommunikation und Flexibilität. Der Gebäudeachs- oder Fassadenraster spielt eine wichtige Rolle. Entscheidend sind aber auch mögliche Büroraumtiefen oder Trakttiefen. Mindestens zwei Arbeitsplätze müssen in Raumtiefe angeordnet werden können. In der neuen Welt des Arbeitens sind größere zusammenhängende Flächen, die eine marktähnliche Anordnung von Büromodulen erlauben, sehr gefragt.

n Klar ist, dass Einzelzimmer mehr Fläche als beispielsweise

Arbeitsplätze in Vierer-Gruppen benötigen. Hinzu kommt noch der dem Chef in seinem Zimmer zugordnete Besprechungstisch, der von den Mitarbeitern nur in Ausnahmefällen genutzt werden kann.

n Das Tragwerk eines Gebäudes entscheidet über optimale

eine sehr erfolgreiche und gut akzeptierte Renaissance in der Büroplanung. Ursache dafür ist, dass die Wissensarbeiter des 21. Jahrhunderts immer weniger Zeit an ihren Arbeitsplätzen verbringen, sondern in Kommunikationsräumen. Wenn Besprechungs- und Regenerationsräume in vielfältiger und dem gewünschten Anlass entsprechender Gestaltung ausreichend vorhanden sind, akzeptieren Mitarbeiter gerne ein gut organisiertes Desk-Sharing. Der Erfolg liegt in der behutsamen Einführung und gutem Coaching der Desk-Sharer.

n Am effektivsten sparen Sie Flächen natürlich dort, wo Sie Räume und Bereiche streichen, die gar nicht benötigt werden. Führen Sie sich in diesem Zusammenhang das eine oder andere Archiv vor Augen, vollgeräumte Schränke, breite ungenutzte Gänge, Repräsentationsflächen, etc.

Mit Flächenoptimierung und effizienter Bürogestaltung können Sie Ihre Kosten jedenfalls bis zu 25 Prozent reduzieren. Neue Wege entstehen, indem man sie geht!

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Kapitel Im Fokus

Michael Ehlmaier

Der Schreibtisch

Keine Zeit für Unordnung. Maximal zwei Stunden verbringt EHL-Chef Michael Ehlmaier in seinem Büro – und dann sitzt er zumeist am Besprechungstisch. Autor: Michael Neubauer

ein Büro steht viele Stunden leer“, so EHL-Chef Michael Ehlmaier. Dies sieht man dem Büro auch deutlich an. Unterlagen sind auf den ersten Blick nicht zu sehen. „Ich hab‘ schnell noch aufgeräumt“, gesteht Ehlmaier, der damit gegen unsere Regel verstoßen hat, nur Schreibtische in „Alltagssituationen“ sehen zu wollen. „Die Unterlagen, die ich für meine Termine brauche, über diese wacht meine Assistentin Patricia Trattner.“ Dass in diesem Büro aber auch gearbeitet wird, sieht man auf den Fensterbänken. Auf diesen stapeln sich doch Stöße an Papier. Am Schreibtisch selbst finden sich viele persönliche Dinge. Fotos und von seinen drei Kindern selbst Gebasteltes. So auch eine Schreibtischunterlage. „Diese hat bereits einige Jahre überstanden.“ Ein Stehpult, das vor dem Schreibtisch steht, wird nicht genutzt. „Das habe ich geerbt. Zum Wegwerfen ist es mir zu schade. Wollen Sie‘s vielleicht?“ n

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Aufsteiger Absteiger

Sandra Bauer Das Comeback. Immobilien lassen sie nicht los. Seit Mitte Oktober leitet Sandra Bauer die Ex-Pressesprecherin von Immofinanz und Wienerberger die PORR-Konzernkommunikation.

ange hat es die 45jährige Kommunikationsexpertin Sandra C. Bauer auf der Agenturseite nicht ausgehalten. Immobilien und Unternehmen dürften es ihr wirklich angetan haben. Nach knapp zwei Jahren auf der Agenturseite feierte Sandra Bauer ihr Comeback auf Unternehmerseite.

Photo: PORR AG

Bis Ende 2012 war Bauer als Head of Corporate Communications und Pressesprecherin für die Immofinanz Group tätig. Zuvor war sie PR- und Marketingleiterin beim Management-, Technologie- und Outsourcing-Dienstleister Accenture, Leiterin der Abteilung Investor Relations & Communications bei Global Equity Partner und Pressesprecherin der Wienerberger AG. Anschließend folgten wieder zwei Jahre auf der Agenturseite. Bei currycom war sie für die strategische Weiterentwicklung des Corporate Communications Leistungsangebots der Agentur verantwortlich. Neben Strategieentwicklung zählen unter anderem disziplinübergreifende Kundenberatung und Akquisition zu ihren Aufgaben.

„Kulturwandel mit identitätsbildenden Maßnahmen begleiten.“

Nun erfolgte wieder der Seitenwechsel. Seit Mitte Oktober leitet Sandra Bauer die Konzernkommunikation. Sie hätte sich keinen besseren Zeitpunkt für einen Wechsel aussuchen können. Die Abspaltung der PIAG von der PORR und die anschließende Verschmelzung mit der UBM, wahrlich eine spannende Aufgabe – selbst für einen solchen Routinier wie Sandra Bauer. n

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Green & Blue

Vorreiter der Nachhaltigkeit 5 Jahre ÖGNI. 2009 wurde die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) von Gunther Maier und Philipp Kaufmann ins Leben gerufen. Zeit für eine Zwischenbilanz.

Autor: Michael Neubauer

ImmoFokus | Winter 2014

„Wir brauchen ein belastbares System, das von Russland bis Rumänien einsetzbar ist, und von Büro bis Handel alle Immobilienarten erfasst.“ Gerald Beck, Managing Director von Raiffeisen evolution

eit dem 29. September 2009 gibt es die erste Grassroot-Bewegung der österreichischen Bau- und Immobilienwirtschaft. Der gemeinnützige Verein ÖGNI will den Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit gestalten. Mit mehr als 300 Mitgliedern und 400 Experten ist den Gründern etwas Einmaliges gelungen – die zentralen Akteure des Vereins stellen sich beim Round-Table im Viertel Zwei in Wien der Vergangenheit und Zukunft.

Fotos: cityfoto

Wer heute durch das Viertel Zwei, einem Vorzeigeareal der Bundeshauptstadt Wien, eilt, kann es kaum glauben, dass hier noch vor einigen Jahren mehr oder weniger eine „Gstätten“ war. Heute ist das Areal geprägt von beeindruckender Architektur. Internationale Nutzer und eine Außengestaltung mit See lassen einen die Vergangenheit vergessen und in Superlativen denken. Mit dem einzigartigen WU Neubau und der Anbindung an die U-Bahn ist eine Infrastruktur vorhanden, die für alle eine kurze Anreise ermöglichte. Für Professor Maier fußläufig von der WU Wien, für die anderen bequem per U-Bahn oder gut erschlossen mit dem Auto; aber Autofahren ist für Nachhaltigkeitsvordenker fast schon verpönt. Auf die Frage, warum ÖGNI notwendig ist, blickt Univ.-Prof. Dr. Gunther Maier von der Wirtschaftsuniversität Wien an die Anfänge zurück: „2009 haben wir wissenschaftlich feststellen müssen, dass Österreich im Bereich des nachhaltigen Bauens bei der Anzahl der Objekte und der Verankerung in der Bau- und Immobilienbranche nicht führend war. Das Bewusst-

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Green & Blue

Bilderreihe, vlnr. Gerald Beck (Raiffeisen evolution), Karl Friedl, (M.O.O.CON), Gerhard Haumer (Porreal), Philipp Kaufmann (Gründungspräsident ÖGNI), Andreas Köttl (value one holding AG), Gunther Maier (WU Wien), Ines Reiter (Geschäftsführerin ÖGNI)

„Gebäude sind auf idealtypische Nutzung ausgelegt: Montag bis Freitag von 7 bis 19 Uhr. Zieht dann ,überraschend‘ ein Call-Center ein, das rund um die Uhr in Betrieb ist, sind alle Berechnungen hinfällig.“ Gerhard Haumer, Geschäftsführer PORREAL Facility Management GmbH

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sein fehlte damals.“ Für ÖGNI Gründungspräsident Philipp Kaufmann waren damals drei Aspekte Auslöser für die Überlegungen zur Gründung eines gemeinnützigen Vereins: „Wir haben erkannt, dass unsere Wirtschaft international vernetzt ist und daher keine nationalen Standards braucht. Viele Architekten forderten ein internationales Zertifizierungssystem für das nachhaltige Bauen“, erläutert Kaufmann. Dem pflichtet Gerald Beck, Managing Director von Raiffeisen evolution bei, da sein Unternehmen damals auf der Suche nach einem Standard für alle Länder war. „Wir brauchen ein belastbares System, welches von Russland bis Rumänien einsetzbar ist, und von Büro bis Handel alle Immobilienarten erfasst“, begründet Beck die Entscheidung für das System der DGNB, welches die ÖGNI seit 2009 für den österreichischen Markt anbietet. Neben der Internationalität war den 125 Gründungsmitgliedern, welche den Verein aus der Taufe gehoben haben, wichtig, „aus der Branche für die Branche“ die erste Grassroot-Bewegung ins Leben zu rufen. „Wir wollten und wollen bei allen Beteiligten – ohne erhobenen Zeigefinger, wie dies oft in der ökologischen Ecke passiert –

ein Bewusstsein für die Nachhaltigkeit schaffen und alle Stakeholder einbinden“, berichtet Maier und ergänzt: „Schlussendlich gilt es, mit Marktkräften Geschäftsmodelle zu entwickeln und zu fördern, welche es Unternehmen ermöglichen, mit der Nachhaltigkeit Geld zu verdienen.“ „Diese drei Säulen begleiten uns seit damals. Wir haben 2009 als Initiatoren der Branche ein Angebot unterbreitet und dies in unser ÖGNI Roadmap festgehalten – diesen Überlegungen sind wir bis heute treu geblieben“, stellt Kaufmann ergänzend fest. Ines Reiter, Geschäftsführerin der ÖGNI, wirft ein: „Bis heute bauen wir auf dieses starke Fundament auf: mit dem 3-P-Ansatz haben wir eine strategische Ausrichtung; ÖGNI nimmt sich demnach um die Produkte, Prozesse und Personen an und verändert mit Inhalten, wie Kodizes und Empfehlungen, das Denken und Handeln.“ „Als ÖGNI Produkte gibt es die Zertifizierungen bzw. die Aus- und Weiterbildungsangebote“, ergänzt M.O.O.CON Geschäftsführer Karl Friedl, für den die Qualitätssicherung mit dem DGNB System zu einer Revolution im Bauen führte. „Erstmals können sowohl in der Planung als auch Ausführung Ergebnisse operationalisiert überprüft werden und damit für den Nutzer in seiner Relevanz erkennbar werden.“

Das internationale DGNB Zertifizierungssystem löst ein wissenschaftliches Problem, welches für alle Teilnehmer des Rount-Tables überraschend war: Früher befanden sich Entwickler im „Prisoner‘s Dilemma“, wie Maier anmerkt. „Wer setzt den ersten Schritt? Früher war Nachhaltigkeit geförderter Wohnbau.“ Für Andreas Köttl, Vorstand der value one holding AG, konnte mit der ÖGNI der „Circle of Blame“ durchbrochen werden: „Heute gibt es für einen Projektentwickler keine Ausreden mehr, denn der Nutzer erkennt mit der Transparenz des DGNB Systems die wahren Qualitäten des Gebäudes. Der Asset Manager ist im Betrieb gefordert, diese zu halten und darauf aufzubauen. Der zukünftige Investor kann das geringere Risiko einpreisen und somit höhere Werte ansetzen. Wir haben demnach bereits viel geschafft.“ Köttl ist ein Developer, der erste Schritte gesetzt hatte und es vorlebte. „Wir haben schon nachhaltig gebaut, als es den Begriff noch nicht einmal gegeben hat“, verweist Köttl auf das Viertel Zwei und freut sich schon auf die zukünftigen Entwicklungen. Für ihn war von Beginn an klar, dass die ÖGNI international aufgestellt werden muss. „Eine rein österreichische Lösung bringt nichts. Dafür

ist die Branche viel zu international ausgerichtet.“ Dass es dazu aber spezieller Spielregeln bedarf, davon ist Gerald Beck überzeugt: „Die große Herausforderung in Osteuropa ist es, ‚verkaufbar‘ zu bleiben. Der Markt tickt anders. Es gilt, den lokalen Mieter abzuholen. Es gibt niemanden mehr, der – wie zwischen 1995 und 2008 – bereit wäre, 25 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Heute werden 10, 12 vielleicht 13 Euro bezahlt.“ Die Systeme der ÖGNI haben sich dabei bewährt. „Wir haben uns alle Zertifizierungssysteme angesehen: Aus unserer Sicht ist das DGNB System der ÖGNI das beste, weil es sich auch flexibel auf neue Projekte anpassen lässt. Bei anderen Zertifizierungen – vor allem aus den USA und England – sind uns die Marketingkomponenten zu übergewichtig.“ Eine Einschätzung, die auch Karl Friedl teilt: „Es geht nicht um Marketing. Es geht vielmehr um Bestellqualität. Mit einem Zertifikat kann ein Nutzer sehen, ob er auch das bekommt, was er bestellt hat.“ Diese Qualitätsanforderungen können bereits bei der Ausschreibung berücksichtigt werden. „Hier kann auch schon die Nachweisführung eingebaut werden“, ergänzt Gerhard Haumer von der Porreal und führt aus: „Damit kommt es auch zu keinen Mehrkosten

„Mit dem DGNB System können erstmals sowohl in der Planung als auch Ausführung Ergebnisse operationalisiert überprüft werden und damit für den Nutzer in seiner Relevanz erkennbar werden.“ Karl Friedl, M.O.O.CON Geschäftsführer

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Green & Blue

„Wir werden aus der Komfortzone des Gewohnten herausgerissen.“ Philipp Kaufmann, Gründungspräsident der ÖGNI

„2009 fehlte das Bewusstsein für Nachhaltiges Bauen.“ Univ.-Prof. Dr. Gunther Maier, Wirtschaftsuniversität Wien

„Nutzer denken primär in Kosten pro Fläche und nicht in Effektivität und Effizienz.“ Andreas Köttl, value one holding AG

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durch eine Zertifizierung, da alle Daten bereits vorhanden sind. Die Kosten für den Auditor fallen dann kaum mehr ins Gewicht.“ Maier bestätigt: „Wenn transparente Kriterien bekannt sind, können diese Teil der Verhandlungen werden. Erst dann ist der Mieter auch bereit dafür zu zahlen. Man muss ihm nur den Mehrnutzen aufzeigen. Da sind wir gefragt. Hier haben wir noch einiges an Aufklärungsarbeit zu leisten.“ „Projekte entwickeln und bauen ist das eine – betreiben das andere“, kommentiert Kaufmann die aktuelle Entwicklung. „Der Nutzer zahlt derzeit drei Komponenten: Die Miete, die Betriebskosten im Sinne des MRG und die Bewirtschaftungskosten. Da ist ein neuer Ansatz gefragt. Die Tendenz geht in Richtung: Der Nutzer zahlt für Leistungen, nicht für Quadratmeter – das kann wie im Viertel Zwei auch ein See sein. Er zahlt nicht für die Fläche, sondern für Lebensräume. Erst wenn die Krankheitstage sinken, die Produktivität steigt und wir diese Umstände einpreisen, gibt es eine neue Perspektive.“ Das Dilemma aber sei, dass die Nutzer primär in Kosten pro Fläche und nicht in Effektivität und Effizienz denken, so Köttl und ergänzt: „Hier fehlen eindeutig noch geeignete Benchmarks.“ „Der Mieter muss zum Nutzer werden“, fordert Friedl ein Umdenken. „Die Zeiten da Entwickler mit Mietverträgen gedealt haben – das ist vorbei. Ziel muss sein den Nutzer zufriedenzustellen“, bringt Kaufmann ein. Bei dieser Veränderung gibt es noch viele Herausforderungen, da „die Gebäude auf einen idealtypische Nutzung ausgelegt sind: Montag bis Freitag von 7 bis 19 Uhr. Zieht dann

‚überraschend‘ ein Call-Center ein, das sieben Tage in der Woche 24 Stunden in Betrieb ist, sind alle Berechnungen hinfällig“, so Gerhard Haumer. „Aber an einem nachhaltigen Mietvertrag wird wohl kein Weg vorbeiführen. Das wird schneller kommen, als wir denken.“ Andreas Köttl führt aus: „Internationale Mieter diskutieren nicht mehr: Zertifizierung ja oder nein. Das ist mittlerweile Voraussetzung. Sie wollen sehen: Was habt ihr für die Qualität getan.“ „Gleichzeitig braucht es aber auch Mietverträge mit Klauseln, in denen sich die Nutzer zu einem bestimmten Verhalten verpflichten“, so Haumer. „Viele Fonds beschäftigen sich bereits mit diesem Thema und es ist nur eine Frage der Zeit, bis Fonds nur mehr in Immobilien mit Green Lease Verträgen investieren dürfen.“ Es sei aber schon auffallend, dass Projektenwickler bei Objekten, die sie nicht im Eigentum behalten, großzügiger denken, als bei Objekten, die sie selbst betreiben wollen. „Da sehen sie im Vorfeld die Problembereiche, die sie später haben könnten und reagieren bereits im Vorfeld darauf, um sich Diskussionen mit zukünftigen Nutzern zu ersparen“, so Reiter.„Wir werden aus der Komfortzone des Gewohnten herausgerissen und sind gefordert Inhalte für unsere Branche, die Branche der Brüche, in der sequentielles Denken und Handeln allgegenwärtig ist, zu erarbeiten und umzusetzen“, endet die Diskussion mit einem Appell von Kaufmann, der zeigt, dass die ÖGNI erst am Anfang steht und Themen wie BIM, der nachhaltige Mietvertrag, Veränderungen bei Finanzierung und Bewertung sowie veränderte Berufsbilder die Herausforderung der nächsten Jahre sind n

5 Jahre Nachhaltige Immobilienwirtschaft Kommentar: Ines Reiter ÖGNI Geschäftsführerin

n Am 29. September 2009 wurde die Österreichische Gesell-

schaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) von Gunther Maier und Philipp Kaufmann ins Leben gerufen. Und schon beim Auftakt setzte die ÖGNI mit 125 Gründungsmitgliedern ein starkes Lebenszeichen. Mittlerweile wurde daraus eine Erfolgsgeschichte: Heute besteht der Verein aus über 300 Mitgliedern. Die starke Verankerung der ÖGNI in der österreichischen Bau- und Immobilienwirtschaft hat grundlegend dazu beigetragen, dass hier ein System von der Branche für die Branche entstanden ist. 82 Leuchtturmprojekte der Nachhaltigkeit mit einer Gesamtfläche von 2,7 Mio. m² wurden bisher als Blue Buildings mit DGNB Zertifikaten ausgezeichnet, 260 weitere sind angemeldet oder gerade in Bau. Doch auch der Bestand wird nicht vergessen: Mit der blueCARD, dem „Pickerl“ für bestehende Gebäude, zeichnete die ÖGNI bisher 17 Immobilien aus. Seit Gründung wurden in etwa 190 Personen zu Auditoren ausgebildet, welche die Systeme anwenden und Bauherren bei der Zertifizierung begleiten und letztendlich die Projekte zur Prüfung einreichen. Der Schlüssel des Erfolges liegt aber nicht nur in der Gebäudezertifizierung, sondern in der konsequenten Umsetzung des 3P-Ansatzes bestehend aus Produkten, Prozessen und Personen. Neben der Gebäudezertifizierung bietet die ÖGNI in Zusammenarbeit mit der ICG eine ethische Unternehmenszertifizierung an. Bisher haben sich fünf Vorreiter der Branche diesem Prozess unterzogen, welcher es den Unternehmen ermöglicht, durch Corporate Governance, Compliance Management und Corporate Social Responsibility (CSR) umfassend nachhaltig zu agieren. Mit dem freiwilligen Regelsystem findet eine Selbstverpflichtung zu mehr Transparenz und nachhaltigem Handeln statt. Als weiterer Schritt ist die Personenzertifizierung „CSP“ in Vorbereitung und wird demnächst angeboten.

Mit den Expertenkreisen hat die ÖGNI ein Netz geschaffen, aus dem zu allen relevanten Themen und Fragestellungen Aufgaben erarbeitet werden, die in Arbeitsgruppen behandelt werden. Diese einzigartige Vorgehensweise ermöglicht es, dass erstmals alle Stakeholder bei Inhalten integriert werden können. Zielsetzung ist es hier, internationale Standards zu entwickeln in Bereichen, die bisher noch nicht oder nicht ausreichend definiert sind. Die Branche hat also die Technologien, das Know-how und vor allem das Bewusstsein, nachhaltig leben zu wollen und Blue Buildings zu bauen und zu bewirtschaften. So betrachtet, besteht mit den Tools der ÖGNI eine enorme Chance, derzeit noch nicht denkbare Potenziale zu heben.

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140701_LL_Fokus:190 x 241 mm 09.07.2014 08:06 Seite 1

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Grenzen setzen! Kommentar: Hans Jörg Ulreich Ulreich Bauträger GmbH

n Die jüngsten Aussagen des AK Präsidenten Rudi Kaske zu Miet- und Wohnpolitik lassen die Wogen hochgehen – zu Recht! Dass dringend mehr Wohnungen in Wien gebaut werden müssen, weiß mittlerweile wirklich jeder! Dass es endlich ein neues Mietrecht in Österreich braucht auch! Aber dass ein Arbeitnehmer- und Konsumentenvertreter seine öffentlichen Auftritte dazu benutzt, eine ganze Branche, nämlich die private Immobilienwirtschaft, zu verteufeln, das kann nicht sein. Kaske stellt die private Immobilienwirtschaft öffentlich an den Pranger und gibt ihr allein die Schuld an der aktuellen Wohnbaupolitikmisere. Er übersieht dabei allerdings, das es in politischen Diskussionen und selbst in Spitzenwahlkampfzeiten Grenzen gibt, die man nicht überschreiten sollte! Eine Branche, die tausenden von Menschen in Österreich Arbeitsplätze sichert, derart schlecht darzustellen, ist alles andere als „guter Ton“. Es ist Tatsache, dass die private Immobilienwirtschaft allein in Wien rund 10.000 Mitarbeiter direkt in ihren Betrieben beschäftigt! Sie sichert und schafft Wohnplätze, Kultur- und Betriebsstätten und Garagenplätze. Die Wiener Innenstadt, ein Wahrzeichen Europas, würde ohne die private Immobilienwirtschaft ein anderes Bild abgeben! Der AK Präsident legt Kurzsichtigkeit an den Tag, wenn er meint, tief greifende Probleme im Bau- und Wohnbereich mit klassenkämpferischen Hetzaussagen lösen zu können. Diese Arroganz bringt keine Wählerstimmen, sondern schafft Distanz, mitunter sogar Ablehnung aus den eigenen Reihen. Herr Kaske macht nämlich den Fehler, Arbeitnehmer, Konsumenten, Mieter zu unterschätzen. Die Bevölkerung ist aufgeklärt und gebildet genug, um zu wissen, dass komplexe

Probleme komplexe Lösungen brauchen und keine SchwarzWeiß-Malerei. Schon gar nicht von politischen Funktionären. In Wien, der Stadt mit dem größten wohnpolitischen Problem, ist es nämlich seit sehr langer Zeit die Partei des Arbeiterkammerpräsidenten, die seit Jahrzehnten fast alleine das politische Diktat angibt. Und die politischen Rahmenbedingungen! Ich lasse mich nicht auf ein derartiges Niveau herab, indem ich alleine der Politik oder nur den sozialdemokratischen Abgeordneten die Schuld an der aktuellen Situation gebe. Ich fordere auch keine unrealistischen, die Gräben vertiefenden und nicht lösungsorientierten Neuregelungen à la Kaske. Der Herr Präsident verkauft ja gerne eine Mietpreisdeckelung und ein Befristungsverbot von Mietverträgen als allheilbringend gegen Armut und Wohnungslosigkeit. Ich kann nur eines sagen: Lösungen wurden gerade beim Mietrecht durch die tiefen Gräben und Klüfte zwischen den Verhandlern vereitelt. Und jemand wie der Präsident der österreichischen Arbeitnehmer und Konsumenten sollte Missstände aufzeigen und immer auch das Gemeinwohl im Auge behalten. Keinesfalls sollte er seine Position dazu missbrauchen, ungerechtfertigte Gräben aufzureißen, in der Hoffnung Wählerstimmen für die eigene Partei zu lukrieren. Sie müssen Grenzen setzen, Herr Präsident Kaske! Im Umgangston, umso mehr aber zwischen ihren Aufgabenbereichen! Nutzen Sie die Zeit lieber, um sich tiefer in eine Materie einzuarbeiten und sich zu informieren. Damit Sie vielleicht einmal auch sachlich an einer Diskussion zu Mietrecht und Mieten Stellung nehmen können. Dann könnte man vielleicht auch einmal eine Lösung finden!

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And the Winner is … Jubiläum. Ende September fand in Wien zum fünften Mal die GBB – Green and Blue Building Conference mit mehr als 150 Teilnehmern aus der Immobilienbranche statt. Im Rahmen der Tagung wurden auch die GBB Awards vergeben.

Autor: Andreas Altstädter

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BILLA, Hervis etc. – sorgen für einen abwechslungsreichen Branchen-Mix. Markus Neurauter, Managing Director Raiffeisen evolution, dazu: „Dieses Retail-Projekt hat sich von Anfang an, trotz schwierigen Marktumfelds, als Erfolg erwiesen. Innerhalb weniger Monate hatten wir 70 Prozent der Flächen an renommierte internationale Retailer vermietet.“ Das alles hat die Jury überzeugt, den Award an Raiffeisen evolution zu vergeben. In der Kategorie Produkt wurde das Start-upUnternehmen Key to Office ausgezeichnet. Key to Office betreibt eine Plattform, die ungenützte Büro- und Meetingräume kurzfristig und kostengünstig zur Miete anbietet. Das hilft Ressourcen und Energie zu sparen, fördert Kooperation und ist deshalb so richtig nachhaltig- n

Fotos: Roman Katoch

n der Kategorie Projekt ging der GBB Award 2014 an „Promenada“ der Raiffeisen evolution – ein Einkaufzentrum in Innenstadtlage von Bukarest mit sehr guter öffentlicher Anbindung. Ein intelligentes Gesamtkonzept, das dem hohen Energieverbrauch des Handels durch effiziente Flächennutzung und Lebenszyklusorientierung entgegenwirkt. Die Mall umfasst eine Mietfläche von ca. 35.000 Quadratmeter und rund 1.300 Tiefgaragenplätze. In diesem besonderen Umfeld verbinden sich Einkaufen, Lifestyle und Unterhaltung zu einem einzigartigen Erlebnis. Ein aktuelles Angebot an Mode, Trends und Gastronomie wird Promenada zur ersten Adresse in Bukarest machen. Namhafte internationale Retailer – Peek & Cloppenburg, H&M, Zara, Deichmann, DM Drogerie Markt,

Internationale Standards Kommentar: Peter Höflechner chairman of the Austrian chapter of RICS Europe

n RICS, The Royal Institution of Chartered Surveyors, ist der größte Immobilienfachverband der Welt, mit dem Ziel höchste ethische und professionelle Standards weltweit zu etablieren. RICS wurde 1868 in London gegründet und hat weltweit mehr als 100.000 Mitglieder. Neben den in der Branche global angewandten Bewertungsstandards (Red Book) wurden in den letzten Jahren unter anderem globale Leitfäden für Immobilienmakler bzw. für die Vermessung von Liegenschaften entwickelt. Auch zum Thema Nachhaltigkeit zählt RICS als Vorreiter in der Branche. RICS Österreich hat sich innerhalb der letzten zehn Jahre als eine wichtige Größe innerhalb der Immobilienbranche etabliert. RICS Österreich hat zurzeit mehr als 200 Mitglieder aus allen Bereichen der Immobilienbranche. Zwei Universitäten (FH Wien der WKW, TU Wien) sind RICS-zertifiziert, mehr als 300 Studenten verfügen über eine studentische Mitgliedschaft. Weitere Ausbildungsstätten haben um Akkreditierung angesucht. Zweimal jährlich finden Final Assessments – Prüfungen, in denen die Eignung als Chartered Surveyor, sowohl in fachlicher als auch in ethischer Hinsicht, überprüft wird – statt. Nationale Kompetenz in der Immobilienbranche RICS Österreich verfolgt zwei Ziele: Einerseits, die ethischen bzw. professionellen Standards von RICS in der Branche zu etablieren, andererseits eigene Standards für die Anforderungen des österreichischen Marktes zu entwickeln. Zu diesem Zweck wurden sogenannte Professional Groups für Nachhaltigkeit und Bewertung gegründet, welche wichtige Fragestellungen zu diesen Themengebieten beantworten sollen. Die Professional Group

Nachhaltigkeit hat begonnen die relevanten Nachhaltigkeitsparameter aus den Zertifizierungssystemen DGNB, BREEAM und LEED zu bestimmen und die Auswirkungen auf das Ertragswertverfahren zu untersuchen. Die Ergebnisse sollen in einem Leitfaden für die österreichischen Bewerter nutzbar gemacht werden. Die Professional Group Bewertung wird sich mit Distressed Assets beschäftigen. Networking und Weiterbildung RICS Mitglieder verpflichten sich, jährlich zumindest 20 Stunden in Weiterbildung zu investieren, um am neuesten Stand in ihrer Disziplin zu sein. Zu diesem Zweck werden regelmäßige Weiterbildungsveranstaltungen angeboten, bei denen im Anschluss immer die Möglichkeit besteht sein Netzwerk zu pflegen. In diesem Jahr wurde eine große internationale Weiterbildungsveranstaltung zum Thema „Internationalisierung“ in der britischen Botschaft abgehalten, an der Mitglieder aus über fünf Ländern teilgenommen haben. Regelmäßig werden auch Studienreisen angeboten. Eine Reise nach Dubai ist geplant. Die RICS akkreditierten Universitäten haben neben der Aufgabe der Vermittlung einer profunden Ausbildung die internationalen Standards der RICS an die Studierenden weiterzugeben. RICS hat sich in der österreichischen Immobilienbranche etabliert und will auch in der Zukunft mittels eines qualitativen Wachstums einen Beitrag zur Professionalisierung der Branche liefern. Dabei liegen dem Vorstand die Weiterbildungsmöglichkeiten der Mitglieder und die Zusammenarbeit mit den akkreditierten Universitäten besonders am Herzen. Ein weiteres Ziel ist es, in Zukunft verstärkt die hohen Standards von RICS in die Gesetzgebung mit einfließen zu lassen. Das RICS Board in Österreich zählt insgesamt acht Mitglieder und deckt ein weites Themenspektrum ab.

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Das war die EPD Tagung 2014 Fachtagung. Bereits zum vierten Mal veranstalteten die (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft) ÖGNI und PE INTERNATIONAL im Tagungszentrum Schönbrunn die Fachtagung zu den Themen EPDs (Umweltproduktdeklarationen) und nachhaltiges Bauen. Autor: Sabine Dorn

die grafisch mit alten Ansichten aus Söll den Bezug zur Region herstellen, kennzeichnen diesen mittlerweile sieben Klimaschutzmarkt von SPAR. Zusätzlich stellte SPAR seine ÖGNI Serienzertifizierung vor: Ab jetzt können alle neu errichteten SPAR-Märkte mit einem Zertifikat in Silber ausgezeichnet werden.

Bilderreihe, vlnr. ÖGNI Gründungspräsident Philipp Kaufmann, Harald Schiestl (Leiter Energie/Bau/Technik), Adolf Daniel Merl (PE INTERNATIONAL) Sabine Dorn (ÖGNI) und Gerald Geiger (SPAR-Konzernleiter Bau/ Energie/Technik) bei der Übergabe des DGNB Zertifikates in Gold für den SPAR Klimaschutz-Markt in Söll

n seiner Eröffnungsrede betonte Philipp Kaufmann, Gründungspräsident der ÖGNI, den Einfluss der Bau- und Immobilienwirtschaft auf Emissionen, Mensch und Natur. „Nachhaltigkeit lebt nicht von Visionen, sondern der Umsetzung von nachhaltigen Projekten, Prozessen und Produkten“, so Kaufmann. EPDs sind daher eines jener Instrumente, welches transparente Angaben zu Inhaltsstoffen von Bauprodukten liefern und zur Umsetzung von Nachhaltigkeit beiträgt. International hat sich dabei zur Harmonisierung von EPDs die 2013 neu gegründete ECO Plattform als Dachorganisation der verschiedenen nationalen EPD-Programmhalter in Europa etabliert. In Österreich ist die ebenfalls 2013 gegründete Bau-EPD GmbH Programmhalter. Diese konnte im Rahmen der EPD Tagung erste Deklarationen an ISOVER und eine Verbands-EPD an die öster-

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reichischen Ziegler verleihen. Gerhard Koch, Verband der österreichischen Ziegelwerke, betonte die Wichtigkeit einer gemeinsamen EPDPlattform. Auch das I.B.U. durfte durch Geschäftsführer Burkhart Lehmann ECO-EPDs an Knauf AMF Deckensysteme und die Kronoply GmbH verliehen. Die Erstellung von Umweltdeklarationen wird voraussichtlich in den kommenden Jahren gesetzlich verpflichtend und bietet schon jetzt einen messbaren Vorteil am Markt. Neben EPDs wurden auch Gebäudezertifikate verliehen: Die ÖGNI konnte mit dem SPAR Klimaschutz-Markt in Söll, Tirol, ein weiteres Leuchtturmprojekt von einem der Vorreiter in Gebäudenachhaltigkeit mit Gold zertifizieren. Ökologische Baustoffe, effiziente Gebäudetechnik, ansprechende Architektur und eine Fassade,

Die EPD Tagung wurde abgerundet durch Fachvorträge und Best-Practice Beispiele, so präsentierte Max Schachinger von Schachinger Logistik sein neu errichtetes und mit DGNB-Gold ausgezeichnetes Logistikzentrum in Hörsching. Auch das Gewinnerprojekt des Solar Decathlon 2013 wurde vorgestellt: Das TU Wien Projekt L.I.S.I. (Living Inspired by Sustainable Innovation) ist das Ergebnis des weltweit anspruchsvollsten Wettbewerbs zwischen Universitäten im Bereich solaren Bauen. Als weiteren Bericht aus der Praxis erklärte Thomas Greigeritsch von Constantia Flexibles die Wichtigkeit von EPDs aus der Sicht eines der größten global tätigen Verpackungsherstellers. Mit 42 Produktionsstandorten weltweit und mehr als 8000 Beschäftigten ist Nachhaltigkeit einer DER Eckpfeiler im global Business. „Die Entwicklung vollzieht sich dabei langsam von der Produkt- hin zur Unternehmensnachhaltigkeit“, resümierte Greigeritsch. Die der abschließenden Podiumsdiskussion wurden den Teilnehmern die wichtigsten Fakten noch einmal vor Augen gehalten: Ein wesentlicher Anteil der CO2-Emissionen weltweit entfallen auf den Bau- und Immobiliensektor. EPDs und Gebäudezertifikate sind dabei Instrumente, die Transparenz und (internationale) Vergleichbarkeit in der Praxis erst ermöglichen und somit zum Wandel der Brache hin zu nachhaltigem Bauen und Bewirtschaften ermöglichen. n

Die Statistik und Immobilienbewertung Kommentar: Gunther Maier

n „Lernen S‘ a bisserl Geschichte, Herr Reporter!“ brummte der damalige Bundeskanzler Bruno Kreisky 1981 vor laufender Kamera dem ORF-Redakteur Ulrich Brunner zu. Und obwohl Kreisky in der Sache selbst gar nicht recht hatte, blieb das Argument im Gedächtnis haften, dass Kenntnis der Geschichte eine essentielle Voraussetzung für die Tagespolitik ist, aber oft nicht verstanden wird. Ähnlich sieht die Beziehung der Statistik zur Immobilienbewertung aus: essentiell wichtig, aber oft nicht verstanden. Dabei ist die Beziehung eigentlich schon in den Grundbegriffen verankert. Das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert den Verkehrswert als jenen Preis, der „üblicherweise“ mit der Immobilie zu erzielen ist. Die amerikanische Regelung spricht überhaupt vom „most probable price“ als dem Ziel der Bewertung. Beide Definitionen legen nahe, dass es nicht einen Wert, sondern eine statistische Verteilung von Werten gibt. Um daraus den „wahrscheinlichsten“ oder „üblichen“ Wert herauszufiltern, braucht es die Konzepte und Methoden der Statistik. Im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung heißt Statistik vor allem Regressionsanalyse und Methode der hedonischen Preise. Im Kern ist die Methode der hedonischen Preise ein ökonomisch und statistisch fundiertes Vergleichswertverfahren. Die Unterschiede zwischen dem traditionellen Vergleichswertverfahren und der hedonischen Methode sind aber essentiell. Während der Bewerter beim Vergleichswertverfahren von einigen der zu bewertenden Immobilie möglichst ähnlichen Vergleichsobjekten, den „Comparables“ oder „Comps“, ausgeht, basiert die hedonische Methode auf möglichst vielen und durchaus auch verschiedenen Objekten. Die Unterschiede in Eigenschaften wie Ausstattung, Lage, Transaktionszeitpunkt, usw. liefern bei der hedonischen Methode die

Grundlage, um deren Bewertung durch den Markt – die hedonischen Preise – überhaupt ableiten zu können. Dadurch, dass das Verfahren berücksichtigt, dass jeder Kaufpreis auch von unbeobachtbaren, also zufällig erscheinenden Faktoren beeinflusst wird, kann es nicht nur systematische und zufällige Einflüsse auseinandernehmen, sondern auch objektive Aussagen über die Qualität der Ergebnisse treffen: Zu jedem hedonischen Preis und zu jeder Verkehrswertprognose kann eine Verteilung mit entsprechenden Streuungsparametern angegeben werden und kann damit gesagt werden, in welchen Wertebereich das Ergebnis mit welcher Wahrscheinlichkeit fällt. Wenn der traditionelle Bewerter beim Vergleichswertverfahren die Preise der Comparables mit Zu- und Abschlägen anpasst, so muss er dafür eigentlich hedonische Preise kennen. Allerdings bezieht er seine Prozentsätze üblicherweise nicht aus einer Regressionsschätzung sondern aus Marktkenntnis und Erfahrung. Statt eines fundierten statistischen Verfahrens kommt also Methode Daumen mal Pi zum Einsatz. Denn mit aller Erfahrung lassen sich die Effekte der einzelnen Einflüsse nicht sauber voneinander trennen, was aber notwendig wäre, um Verzerrungen und Doppelzählungen zu vermeiden. Dafür braucht es ein fundiertes statistisches Verfahren wie die hedonische Methode. „Lernen S‘ a bisserl Statistik, Herr Bewerter“ könnte man angelehnt an Kreisky fordern. Denn ohne diese Basis sollte heute eigentlich kein Vergleichswertverfahren mehr gerechnet werden. Gunther Maier ist Professor an der Wirtschaftsuniversität Wien, Leiter des Forschungsinstituts für Raum- und Immobilienwirtschaft und gemeinsam mit Shanaka Herath Autor von „Immobilienbewertung mit hedonischen Preismodellen“, das im März bei Springer erscheinen wird.

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Immo-Service

4 ASSE! Come play with us! Entdecke die Wiener Hofburg. Los geht es auf dem Vorplatz der Albertina, ehe man durch die Beantwortung kniffliger Fragen zu den weiteren Stationen in der Hofburg gelangt. Autor: Walter Delle-Karth

in Hauch von Mystik umweht diese geheimnisvollen, mehr als zwei Meter hohen und außerordentlich schmucken Truhen. Was verbergen sie? Was steckt dahinter? Eines steht fest: Sie machen dieser Tage einen Spaziergang im Wiener Zentrum – im einzigartigen Gebäude-Ensemble der Wiener Hofburg – zu einem ganz besonderen, durchaus spektakulären Erlebnis. Mehr als 100 Gäste, darunter so illustre Persönlichkeiten wie Moderatorin Cathy Zimmermann, Silvia Schachermayer, Geschäftsführerin der Miss Austria Corporation, oder die amtierende Miss Vienna Katharina Nahlik, wohnten Mitte Oktober in der Albertina der Eröffnung des Urban Art Projekts bei. Und staunten nicht schlecht. Auch Burghauptmann Reinhold Sahl geriet angesichts

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des völlig neuartigen und unvergleichlichen Konzepts ins Schwärmen: „Die Spannung, die historischen Stätten mittels modernster Technik erlebbar zu machen, hat uns von Beginn an fasziniert!“ 4 Asse

So nennt sich die Aktion, hinter der eine internationale und trotz ihres jugendlichen Alters bereits außerordentlich renommierte Künstlergruppe unter der Leitung der Brasilianerin Pérola Bonfanti steckt. Dabei handelt es sich um eine moderne, virtuelle Spielart einer traditionellen Schnitzeljagd, der man sogleich Tribut zollte, auch geschmacklich. So wurden bei der Präsentation neben brasilianischen Köstlichkeiten auch alt-österreichische, panierte Delikatessen kredenzt ...

Im Mittelpunkt des Interesses stand dennoch das ehrgeizige Projekt: „Das Ganze lebt von den Installationen und deren künstlerischer Umsetzung, dem geschichtlichen Background der besuchten Orte sowie der aktuellen Nutzung“, erklärte Philipp Kaufmann, der das ehrgeizige Vorhaben unter der Fahne von CC Real und mit seinem Bruder Fabian realisierte. Wobei eben das Gebäudeensemble der Wiener Hofburg, der Öffentlichkeit frei zugänglich, die perfekte Kulisse biete. Voraussetzung, um die Abenteuerreise zu beginnen, bildet eine kostenlose App für iOS- und Android-Geräte, designt vom Linzer Ars Electronica Center. Ein QR-Code an den Türknäufen der insgesamt fünf Installationen liefert – kurzerhand gescannt – die Eintrittskarte, also den Link zu den diversen App-Stores im Internet. Los geht es dann auf dem Vorplatz der Albertina, ehe man durch die Beantwortung kniffliger Fragen zu den weiteren Stationen am Josefplatz, am Schweizerhof, am Maria-Theresien-Platz und im Burggarten geführt wird.

Auf bisher nie dagewesene Weise verschmelzen Kunst, Technologie und öffentlicher Raum. AhaErlebnisse sind dadurch ebenso garantiert wie neue Perspektiven und Zusammenhänge bekannter Tatsachen und Plätze. Und die Affinität zu neuen Technologien wirkt dabei, wie sich herausstellte, sogar generationenverbindend. Jung und Alt sind gleichermaßen gefordert, obgleich mitunter in ihren unterschiedlichen Spezialgebieten. „Innerhalb kürzester Zeit haben wir ein Augmented Reality-Projekt umgesetzt, welches internationale Beachtung finden wird“, ist Michael Badics, Senior Director von Ars Electronica Solutions, jedenfalls überzeugt. Und bereits die ersten Wochen gaben ihm Recht. Hunderte Besucher ließen sich bereits begeistert auf das Abenteuer ein, widmeten ihre Aufmerksamkeit der phantasievollen und wissensreichen Eroberung diverser virtueller Schlüssel. Damit erreichten auch die Partner des Kunstprojekts – Albertina, Kunsthistorisches Museum, Spanische

Hofreitschule, Kaiserliche Schatzkammer sowie Burghauptmannschaft – bereits ein wesentliches Ziel, die Sehenswürdigkeiten als Anlaufstellen auf dem historischen Areal in neuem Licht erscheinen zu lassen. Eine Wirkung, der Burghauptmann Sahl entscheidenden Wert beimisst. Das bringt freilich auch die Augen der Künstler zum Leuchten. Neben Pérola Bonfanti sind dies Nicolina, Marília Vasconcellos und Zel Nonnenberg, der dem aufmerksam lauschenden Publikum in der Abertina stellvertretend den Hintergrund erläuterte: „Wir beschäftigen uns mit der Bedeutung von Zeit im urbanen Raum und betrachten sie aus verschiedenen Blickwinkeln.“ Wobei die Absicht im Vordergrund steht, Menschen zu begeistern und spielerisch für die großen Fragen der Menschheit zu sensibilisieren. Pérola Bonfanti hat sich auf urbane Interventionen und multimediale Kooperation spezialisiert, unter anderem bereits in den USA, Österreich, Israel, Frankreich, Argentinien, Uruguay und

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Ein QR-Code an den Türknäufen der insgsamt fünf Installationen liefert – kurzerhand gescannt – die Eintrittskarte!

Brasilien ausgestellt. Die Arbeiten von Nicolina, Gründerin der Free Art Society in New York, schmücken den öffentlichen Raum in vielen Ländern wie zum Beispiel USA, Brasilien, Chile, Japan, China und Kuba. Sie erforscht auch, inwieweit Kunst im öffentlichen Raum ein urbanes Umfeld und dessen Bewohner verändern kann. Zel Nonnenbergs vornehmlich audiovisuelle Arbeiten sind bereits vielfach preisgekrönt. Last but not least hat sich Marìlia Vasconcellos als Fotografin weit über die Grenzen ihrer brasilianischen Heimat hinaus einen Namen gemacht. Zeit verschlingt, Zeit ist Ewigkeit, Zeit ist der exakte Moment – was stimmt? Durch das Lüften verschiedener Geheimnisse besteht nun im Verlauf des etwa einstündigen Wiener Parcours die Möglichkeit, sich sein persönliches Bild darüber zu machen – samt jeder Menge kreativem Spiel-

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raum. Die vier aus jedem Kartenspiel bekannten Asse stehen dabei für die vier Grundelemente Feuer, Wasser, Luft und Erde. Eine fünfte Karte, der Joker, versinnbildlicht die Menschheit. Pérola Bonfanti brachte schließlich noch ihre Vision auf den Punkt: Sie strebe an, sagte sie vor der staunenden Menge, nicht nur einzelne Stationen in Wien auf diese sensationelle Art begehbar zu machen, sondern künftig ganze Städte und europäische Kulturzentren virtuell und künstlerisch miteinander zu verbinden. Voraussichtlich bis Februar 2015 besteht jetzt vorerst noch die Möglichkeit, sich in Wien auf Zeitreise zu begeben, Altbekanntes neu zu entdecken und sich spielerisch mit Zukunft, Gegenwart und Vergangenheit auseinanderzusetzen. Frei nach dem Motto der 4 Asse: Come play with us! n

Digitale Schnitzeljagd Augmented Reality-Projekt. Gabriele Purdue und Michael Badics (Ars Electronica Solution) sind überzeugt: „Dieses Art Game wird international Beachtung finden.“

Das Gespräch führte: Michael Neubaeur

Um das Game 4 Asse spielen zu können, müssen Sie eine App downloaden. In dieser App ist alles drin. Sie brauchen also während des Spiels keine aufrechte Internetverbindung. Dadurch können auch Touristen, die hohe Roaminggebühren fürchten, mitspielen, da sie die App beim Startpunkt bei der Albertina über ein offenes W-LAN downloaden können. Wie viele Mannstunden wurden in das Projekt investiert? >> Das kann ich Ihnen nicht genau sagen. Man hört irgendwann einmal auf zu zählen. Wir sind ja nicht nur Auftragnehmer des Projektes – sondern auch Partner.

Was war aus Ihrer Sicht das Besondere an diesem Projekt, die Herausforderung an das Team? Das Interessanteste aus unserer Sicht ist, und das ist auch das Einzigartige an diesem Projekt, dass ein klassisches E-Guide System, wie es sie ja bereits gibt, mit einem spielerischen Zugang verbunden wurde. Das Schwierigste war, in einer App GPS Informationen und Augmented Reality miteinander zu verbinden. Wir mussten eine Lösung finden, dass die App bei jeder Witterungsbedingung oder Tageszeit funktioniert und damit auch ein flüssiges, reibungsloses Spiel ermöglicht. Eine andere Schwierigkeit war, alle wichtigen Informationen, in die App miteinzuschließen, die App gleichzeitig aber möglichst schlank zu halten. Denn das Art Game muss ohne Internet-Verbindung auskommen.

Ist so ein Projekt auch kommerziell verwertbar? >> Durchaus. Denken Sie an Einkaufszentren. Ein konkretes Beispiel dazu: Sie kaufen Schuhe und eine App zeigt Ihnen, wo eine passende Hose oder Accessoires zu finden sind – und führt Sie dann auch gleich hin. So ein Projekt wäre möglich. Jeder mag diesen Schnitzeljagd-Gedanken. Wenn es dann vielleicht noch etwas zu gewinnen gibt, dann macht so gut wie jeder mit. n

Funktioniert die App auf jedem Betriebssystem? >> Auf allen, außer auf den Windowsphones. Die App muss man davor runtergeladen haben. Am Projekt haben Grafiker, Künstler, Techniker interdisziplinär zusammengearbeitet und ihre Arbeit aufeinander abgestimmt. Lernt man bei so einem Projekt selbst wie ein Künstler zu denken? >> Bei so einem Projekt muss man intensiv auf die Künstler eingehen. Man muss versuchen, zu verstehen, wo der Künstler hin will, was er machen möchte. Künstler stecken voller Ideen, aber nicht jede davon ist auch umsetzbar. Worauf sind Sie bei diesem Projekt besonders stolz? >> Dass wir in kürzester Zeit ein Augmented Reality-Projekt umgesetzt haben. Ich bin überzeugt, dass dieses Art Game international Beachtung finden wird.

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Wissen & Strategie

Barrierefrei hilft allen Veränderungen im historischen Bestand sind möglich, sie erfordern einfach nur ein „Mehr“ an kreativer Umsetzung. Der 3. Europäische Kongress der Burghauptmannschaft stand im Zeichen der Barrierefreiheit von historischen Gebäuden – Möglichkeiten und Grenzen.

Autor: Michael Neubauer

igentümer und Betreiber historischer Gebäude stehen hier vor großen Herausforderungen. Gerade in historischen, denkmalgeschützten Gebäuden ist es mitunter nicht einfach – wenn nicht sogar unmöglich – für alle von Einschränkungen betroffenen Personen Barrierefreiheit zu gewährleisten. Wie Barrierefreiheit in historischen Gebäuden umgesetzt werden kann, dieser Frage ging der 3. Europäische Kongress über die Nutzung, Bewirtschaftung und Erhaltung historisch bedeutender Gebäude „Barrierefreiheit in historischen Gebäuden – Möglichkeiten und Grenzen“ am 9. und 10. Oktober in der Wiener Hofburg nach. In Referaten und drei speziell ausgerichteten Channels wurde das Thema von unterschiedlichsten Seiten beleuchtet. Höhepunkt des ersten Tages bildete eine Podiumsdiskussion mit Burghauptmann Reinhold Sahl, Doris Ossberger, Hans-Jürgen Gross und Bernd Vollmar, die von Gerald Wagenhofer, UBW Unternehmensberatung Wagenhofer, geleitet wurde. Wirtschaftsminister Reinhold Mitterlehner unterstützt die Initiative. „Barrierefreiheit geht uns alle an und muss daher auch in historischen Gebäuden weiter forciert werden, wenn dafür Potenziale vorhanden sind“, sagt Mitterlehner. „Wir haben in der Vergangenheit bereits viel getan. Doch wir sind noch lange nicht am Ziel“, betont der Initiator des „Europäischen Kongresses über die Nutzung, Bewirtschaftung und Erhaltung historisch bedeutender Gebäude“, Burghauptmann Hofrat Mag. Reinhold Sahl. „Eines ist uns klar: Veränderungen im historischen Bestand sind möglich, sie erfordern einfach nur ein ,Mehr’ an kreativer Umsetzung.“ Dennoch könne man auf das bisher Erreichte stolz sein.

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Fotos: bbtomas, manfredxy – Fotolia.com, baucon Immobilien, Herta Hurnaus, sReal

Besondere Anforderungen stellen in ihrer Bewegungsfähigkeit eingeschränkte Menschen, Menschen mit Gehbehinderungen, Lähmungen oder fehlenden Gliedmaßen, die oft auf Hilfsmittel angewiesen sind wie Rollstühle, Rollatoren, Gehhilfen oder auch nur Haltegriffe oder Geländer. Aber auch große oder kleine Menschen, darunter auch Kinder, Menschen mit Gepäck oder Kinderwagen, stellen besondere Ansprüche, um sich frei bewegen zu können. Sie benötigen vor allem ausreichend Platz, Durchgänge müssen ausreichend breit und hoch sein, Aufstellflächen ausreichend lang. Bewegungsflächen müssen eben sein, Höhenunterschiede oder Stufen sind für viele kaum überwindbare Hindernisse. Taster, Griffe o.ä. müssen in der richtigen Höhe sein, um sie z.B. vom Rollstuhl aus gut erreichen zu können. Rampen, Leitsysteme für blinde Menschen, induktive Höranlagen, Gebärdensprachdolmetscher und Texte im „Leichter Lesen“-Stil sollten nicht mehr als Besonderheiten gesehen werden. Sie sind lediglich Hilfsmittel, damit Menschen mit unterschiedlichen Behinderungen in unserer Gesellschaft leben können. Wie Burghauptmann Sahl sieht Maria Rosina Grundner, Mobilitätsagentur Wien, in historischen Gebäuden großes Potenzial. „Historische Bauten müssen bewohnt, gebraucht und verwendet werden. Der Anspruch unserer Gesellschaft muss es allerdings sein, ein historisches Gebäude barrierefrei nutzen zu können. Dabei kann es eine Herausforderung darstellen, die Struktur und die Gestalt eines Bauwerkes zu bewahren, während gleichzeitig Barrierefreiheit implementiert wird.“ Wirklich barrierefrei nutzbar sind Einrichtungen aber nur dann, wenn sie von den meisten Menschen grundsätzlich ohne fremde Hilfe in der allgemein üblichen Weise genutzt

werden können. Dies komme auch der Allgemeinheit zugute: „Gut nutzbare Umgebungen können demnach von älteren Personen, Familien und Menschen mit Behinderungen gleichermaßen erlebt werden. Ziel ist es nicht, etwas für Menschen mit Behinderungen zu schaffen, sondern die Angebote so zu gestalten, damit sie mit und ohne Behinderungen bzw. uneingeschränkt genutzt werden können“, so Grundner. Dieser Ansatz lasse Diskriminierung gar nicht erst entstehen. „Zudem ist er auch ökonomisch. Ein inklusiver Ansatz schafft Einsparungen von Kosten, da eine nachträgliche Adaptierung des Angebots oder Sonderangebote für Menschen mit Behinderungen grundsätzlich mehr Kosten verursachen. Wird Barrierefreiheit bereits in der Planungsphase berücksichtigt, können Kosten minimiert werden.“

„Wir haben in der Vergangenheit bereits viel getan. Doch wir sind noch lange nicht am Ziel.“ Reinhold Sahl, Burghauptmann

Finn Petrén, Präsident der EIDD European Institute for Design and Disability und einer der führenden Köpfe der Design for All-Bewegung, und Stefan Egger vom International Institute for Information Design (IIID) widmeten sich in ihren Ausführungen der barrierefreien Nutzbarkeit von Produkten und Informationen. „Das Ziel ist, unsere Lebensqualität zu verbessern – und das ist keine Frage des sozialen Gewissens“, so Egger. „Das Begreifen komplexer Umgebungen ist für

„Das Ziel ist, unsere Lebensqualität zu verbessern – und das ist keine Frage des sozialen Gewissens.“ Finn Petrén, EIDD European Institute for Design and Disability

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jeden von uns eine Herausforderung. Diese Aufgabe bedarf all unserer Sinne, unseres Wissens und unserer Fähigkeiten. Abhängig von unseren Fähigkeiten empfinden wir unsere Umgebung als unterstützend zur Erfüllung unserer Bedürfnisse, oder – im Gegenteil – als behindernd“. Um nun etwaige Unzulänglichkeiten z.B. von historischer oder umfunktionierter Architektur wettzumachen, würden zumeist stationäre Informationen eingesetzt. Dies sei positiv herauszuheben. „Trotz dieser anzuerkennenden Maßnahme müssen diese Informationen die höchstmögliche Qualität aufweisen, um uns sinnvoll zu unterstützen.“ „Gutes Design ermöglicht, schlechtes Design behindert“, bringt es Petrén auf den Punkt.Auf die speziellen Belange blinder und sehbehinderter Menschen ging Doris Ossberger, Referentin für barrierefreies Bauen beim Blinden- und Sehbehindertenverband Österreich, BSVÖ, ein. „Beim barrierefreien Gestalten sollten grundsätzlich die verschiedenen Anforderungen aller potenziellen Nutzer vom ersten Entwurf an mit einbezogen werden. Die Barrierefreiheit wird dadurch zum natürlichen Bestandteil.“ Bei Bestandsbauten kann Barrierefreiheit oft nur durch nachträgliche Adaptierungen hergestellt werden. „Dennoch ist es hilfreich, sich das Ziel zu setzen, die Maßnahmen so zu gestalten, als wären sie von Anfang an mit berücksichtigt worden, indem man z.B. die Ästhetik der jeweiligen Epoche, aus der das Gebäude stammt, sowie bestehende Elemente, die der Barrierefreiheit zuträglich sind, aufgreift und ausbaut. So hätte man sich bei den von Otto Wagner erbauten U-Bahn-Stationen die Frage stellen müssen: Wie hätte das Otto Wagner gelöst?“ Blinde Menschen orientieren sich fast ausschließlich mithilfe anderer Sinne als dem Sehsinn, vor allem dem Gehör- und Tastsinn. Ossberger: „Es gilt also dem 2-Sinne-Prinzip folgend Raumelemente und Informationen sowohl klar und deutlich sichtbar zu gestalten, als auch mit anderen Sinnen, das heißt hör- und/oder tastbar,

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wahrnehmbar zu machen.“ Dies könne durch gut durchdachte Farb- und Materialauswahl, Beleuchtungsverhältnisse und Raumakustik (visuell kontrastierende Gestaltung von Raumelementen, Vermeiden von Spiegelungen und Blendungen, Vermeiden von Lärm und Hall etc.), das Vermeiden bzw. visuell kontrastierende Markieren/Kennzeichnen sowie taktiles Kennzeichnen bzw. bauliches Absichern von Hindernissen (Stufen, Glasflächen, Objekte in Brust- oder Kopfhöhe etc.), klar strukturierte und intuitiv erfassbare Orientierungssysteme mit deutlich sicht- und tastbaren Elementen und intuitiv auffindbare und nach dem 2-Sinne Prinzip gestaltete Bedienelemente und Informationsmedien (visuelle Kontraste, klare und deutliche Schriften, Symbolen oder Grafiken, tastbare Beschriftung mit Symbolen oder Normal- und Brailleschrift, akustische Wiedergabe von visuellen Signalen und Informationen etc.) erreicht werden. Dass immer wieder versucht wird, die Normen aufzuweichen, ist Hans-Jürgen Groß, vom Verband für Menschen mit Behinderungen (ÖZIV) ein Dorn im Auge: „Die Normen sind bereits ein Kompromiss. Ein weiterer Kompromiss ist nicht möglich.“ Breiter Raum war den Präsentationen nationaler und internationaler Best-Practice-Beispiele gewidmet. So unter anderem von Barbara SimaRuml (Land Steiermark), Graham Bell (Direktor des North of England Civic Trust), Klaus SchmitzGielsdorf (Bürgermeister der Stadt Gotha) oder Bernd Vollmar (Landeskonservator, München), der mit seinen Beispielen demonstriert, dass „Barrierefreiheit und Denkmalschutz“ gleichberechtigte öffentliche Belange sind, die beileibe keinen unbedingten Widerspruch oder gar ein Ausschlussverfahren darstellen müssen, sondern in Einklang gebracht werden können. „Denkmalschutz ist der größte Feind der Barrierefreiheit“, diese oft in den Medien kolportierte Behauptung stimme einfach nicht. HansJürgen Groß vom Kompetenzzentrum für Barrierefreiheit zeigte Lösungsansätze für mehr Barrierefreiheit in der Wiener Hofburg. n

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Abtausch Wohnungseigentum gegen Erhaltungspflichten: Ein Vertrag zu Lasten Dritter! Kommentar: Georg Flödl Präsident des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI)

n Mit großer Verwunderung hat der Österreichische Ver-

band der Immobilienwirtschaft den im Ministerrat Anfang November angekündigten politischen Kuhhandel zur Kenntnis genommen: Tausche Erhaltungspflicht der Therme gegen Rechtssicherheit im Wohnungseigentum. Die Weigerung der SPÖ, in einem Land mit einer Million Wohnungseigentümern für Rechtssicherheit zu sorgen, ohne dafür eine überschießende Regelung zu junktimieren, sucht ihres Gleichen. Die ÖVP hingegen lässt sich vom Koalitionspartner für eine Angelegenheit in Geiselhaft nehmen, die schon alleine aus rechtsstaatlichen Gründen zu korrigieren gewesen wäre. Offensichtlich geht es den Regierungsparteien primär um die Optimierung von Wählerstimmen und nicht um sachgerechte Lösungen. Bis zum Redaktionsschluss dieser Ausgabe wurde der Entwurf schon dem Bautenausschuss des Parlaments zugewiesen und soll zügig offenbar noch vor Weihnachten das parlamentarische Prozedere durchlaufen. Nach dem vorliegenden Entwurf zu einer Wohnrechtsnovelle 2015 sollen Vermieter uneingeschränkt für die Erhaltung von Thermen, Boilern und sonstigen „Wärmebereitungsgeräten“ zu sorgen haben. Bei Mietverträgen, wo das sogenannte „Wärmebereitungsgerät“ vom Vermieter bereitgestellt und in die Miete einkalkuliert wurde, ist nichts gegen eine Erhaltungspflicht durch den Vermieter und deren Klarstellung durch den Gesetzgeber zu sagen. Der vorliegende Gesetzestext greift aber viel zu weit, wenn alle Geräte von der Erhaltungspflicht erfasst werden, die sich in der Wohnung befinden. Große Bedenken bestehen darin, dass rückwirkend zu Lasten der Vermieter in die mietvertraglichen Vereinbarungen eingegriffen wird, ohne die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs auch nur ansatzweise zu rechtfertigen bzw. sachgerecht zu

differenzieren. Sollte der Gesetzesentwurf unverändert beschlossen werden, wird es Aufgabe des Verfassungsgerichtshofs sein, hier für eine sachgerechte Lösung zu sorgen. Mehr als 80.000 Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG stammen noch aus der Zeit vor 1994 und bringen einen durchschnittlichen Rohertrag von 2 – 3 Euro/m². Kalkuliert man (mindestens!) 1 Euro/m² und Monat an Erhaltungskosten für allgemeine Teile des Hauses, benötigt der Vermieter die Mieteinnahmen von 10 – 15 Jahren, um die Erneuerung einer Heiztherme zu refinanzieren. Es kann nicht sein, dass der Vermieter in vielen Fällen Anlagen erhalten muss, die er nicht vermietet hat, ohne Möglichkeit die Miete anzupassen. Der Mieter hingegen profitiert weiterhin von einem extrem günstigen Zins, der vor allem deshalb so niedrig ist, gerade weil die Wohnung beim Zeitpunkt der Vermietung über kein Wärmebereitungsgerät verfügt hat. Die Ungleichheiten im Mietrecht werden durch eine solche Regelung nur verstärkt, Gewinner sind hier nicht jene, die dringend leistbaren Wohnraum benötigen, sondern der ohnehin überprivilegierte Mietadel. Ein derartiges Gesetz stellt einen bedenklichen Eingriff in das Eigentumsrecht dar. Es ist nicht nachvollziehbar, dass der Gesetzgeber unter dem Deckmantel des leistbaren Wohnens den privaten Vermieter übermäßig belastet, insbesondere solange die Treffsicherheit im sozialen Wohnbau nicht gegeben ist. Offen bleibt, ob der Appell des ÖVI als Stimme der Immobilienwirtschaft im Konzert mit WKO, Österr. Haus- und Grundbesitzerbund sowie dem Verband der Institutionellen Immobilieninvestoren fruchtet: Sie alle haben an die Abgeordneten im Parlament appelliert, im Gesetzgebungsprozess die umfangreich dokumentierten, objektiven und nachprüfbaren Argumente der Immobilienwirtschaft noch miteinzubeziehen.

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Gesamtverbrauch l/100 km: Stadt 5,7, Überland 4,5, gesamt 4,9; CO2-Emissionen: gesamt 129,0 g/km. Abb. zeigt Symbolfoto. 1Unverbindliche Preisempfehlung des Herstellers. NISSAN CENTER EUROPE GMBH, Postfach, 1100 Wien. 118 ImmoFokus | Winter 2014

Die heile Welt der Arbeiterkammer und der sozialistischen Jugend Kommentar: Michael Pisecky Wiener Fachverbandsobmann und S Real-Vorstand

n Hat die Arbeiterkammer nur ansatzweise die Konsequenzen ihrer Forderungen in Sachen Mietrechtsgesetz bedacht? Sollten wir es nicht wirklich probieren? Wenn jemand, ohne an die Konsequenzen zu denken, Forderungen stellt, nicht auf logische Einwände reagiert, dann ist man versucht, es passieren zu lassen. Folgen wir also der heilen Mieterwelt der Arbeiterkammer und der sozialistischen Jugend. Zuerst deckeln wir die Zuschläge mit 20 Prozent für alle Wohnungen im Vollanwendungsbereich, im Folgenden vereinfacht mit Altbau bezeichnet. Das bedeutet in Wien, dass zukünftig Wohnungen der Kategorie A zwischen 5,39 und 6,47 Euro vermietet werden müssen. Als nächstes streichen wir die Grundsteuer und die Versicherung aus dem Betriebskostenkatalog, und auch die Maklerprovision, irrtümlich immer wieder als Gebühr bezeichnet, soll ebenfalls nur mehr vom Auftraggeber bezahlt werden. Der nächste Streich ist, dass es nur mehr unbefristete Mieten gibt, eben günstig und ewig. Damit es wirklich gemütlich ist, sind natürlich alle Erhaltungspflichten beim Vermieter. In dieser heilen Mieterwelt wird also lustvoll eine zeitgemäß ausgestattete Kategorie A Wohnung, wo der Vermieter für die Erhaltung verantwortlich ist, mit geringen Betriebskosten, ewig oder zumindest lebenslang, wenn niemand eintritt, um 5,39 bis 6,47 Euro pro Quadratmeter in einer der lebenswertesten Städte der Welt, nämlich in Wien, gemietet. Kurzer betriebswirtschaftlicher Einwurf in diesem Mieterparadies. Bei dieser Nettomiete abzüglich Instandhaltung, zwei Euro pro Quadratmeter, Erhaltungspflichten und Überwälzungen aus dem Betriebskostenkatalog, sowie der Maklerprovision, ebenfalls durchschnittlich 2,50 Euro pro Quadratme-

ter, verbleiben vor sonstigem wirtschaftlichen Risiko und vor Steuern gerade einmal 0,89 bis 1,97 Euro pro Quadratmeter, was bei Einstandskosten von 3.000 Euro pro Quadratmeter gerade einmal durchschnittlich eine Rendite von 0,6 Prozent ergibt. Es fehlt nur ein wichtiger Aspekt in diesem Mieterparadies, nämlich die Vermieter(!). Wir werden also in spätestens 10 Jahren die letzte Vermietung einer Altbau-Mietwohnung feiern können. Bis dorthin werden günstige Wohnungen nicht mehr von Maklern, weil zu teuer, an Besserverdienende vergeben, wenn sie nicht vorher verkauft werden. Wenn diese tollen Regelungen umgesetzt werden, wird die Furcht der Investoren vor Ausdehnung auf den Teilanwendungsbereich den Neubau stoppen und rund 60 Prozent der Österreicher werden sich für eine mögliche Teilentwertung ihrer im Eigentum befindlichen Immobilie bedanken. Wir werden also in Städten mit knappem Angebot in, mangels Investitionen, desolaten Mietwohnungen leben, wo kaum Neubau stattfindet und der soziale Wohnbau auf Grund der Budgetsituation der öffentlichen Hand nicht in der Lage ist, die Wohnversorgung sicherzustellen. Ich höre nun auf, diese Konsequenzen weiterzuspinnen, weil es uns in Sachen Wohnqualität in die 1970er oder frühen 1980er Jahre zurückwirft und mir diese Gedanken Unwohlsein bescheren. Das alles, weil wir ein kompliziertes und komplexes Mietrechtsgesetz haben, dessen Grundübel in der nicht mehr zeitgemäßen Preisregulierung liegt. Ich träume von einem neuen Wohnrecht, wo für zeitgemäß ausgestattete Wohnungen eine leistungsgerechte Miete verlangt wird, dann wird für viele Details rasch eine Einigung erzielt werden können und der Mietvertrag auf einer Seite kann Realität werden. Ich gebe die Hoffnung nicht auf.

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Pro & Contra

Wohnungen sind zum Wohnen da! Kommentar: Marcus Gremel Vorsitzender der Jungen Generation in der SPÖ Wien

n Die Mieten werden teurer und teurer, Wien wächst jährlich um Krems. Dieser Zuzug erhöht die Nachfrage nach leistbarem Wohnraum von Tag zu Tag. Die Stadt Wien steuert jährlich mit 7.000 neuen geförderten Wohnungen gegen. Das ist beispielgebend für ganz Europa, kann aber dennoch die enorme Nachfrage nicht abdecken und gleichzeitig den Anstieg der Mieten aufhalten. Insbesondere am privaten Markt klettern die Mieten seit Jahren kontinuierlich in die Höhe. Alleine zwischen 2009 und 2013 um 17,2 Prozent. Besonders betroffen von diesen Mietsteigerungen sind junge Wienerinnen und Wiener. Sie haben überwiegend neue Mietverträge und zahlen daher mit Abstand am meisten – in manchen Fällen die Hälfte des monatlichen Haushaltseinkommens. Das ist für uns als Sozialdemokratinnen und Sozialdemokraten nicht hinnehmbar. Wohnen ist ein Menschenrecht und ein Grundbedürfnis, das für alle leistbar ermöglicht werden muss.

Leerstandsabgabe gegen Spekulation

100.000 Wohnungen leer?

Aus rechtlicher Sicht

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Als Argument gegen eine Abgabe wird immer wieder ins Treffen geführt, dass der Verfassungsgerichtshof so eine Abgabe bereits im Jahr 1985 aufgehoben hat. Das ist grundsätzlich richtig, jedoch zeigt sich bei genauerer Betrachtung, dass dieses Argument lediglich ein Versuch ist, das Höchstgericht als Steigbügelhalter für politischen Unwillen zu missbrauchen. Die Begründung in dem Erkenntnis des VfGH wird nämlich vollkommen ausgeblendet. Der VfGH hat das Gesetz im Wesentlichen deshalb aufgehoben, weil die Abgabe zu hoch war. Grundsätzlich wurde aber im gleichen Erkenntnis festgestellt, dass die Abgabe für sich allein nicht verfassungswidrig ist. Es spricht rechtlich also nichts gegen eine Leerstandsabgabe in Wien. Es braucht nur den politischen Willen so etwas umzusetzen.

Fotos: JG der SPÖ Wien

Gleichzeitig gehen Schätzungen davon aus, dass es in Wien zwischen 30.000 und 100.000 leerstehende Wohnungen gibt, deren Vermietung die Lage am Wohnungsmarkt entspannen könnte. Wir fordern insofern in einem ersten Schritt eine verpflichtende Meldung von Objekten, die länger als sechs Monate leer stehen. Um eine ehrliche Debatte führen zu können, müssen auch ehrliche Zahlen auf den Tisch. Leerstandserhebungen gibt es in anderen europäischen Städten wie Basel, Hamburg oder Kopenhagen auch. Selbst wenn in Wien de facto nur 30.000 Wohnungen leer stünden, ist das ein enormes Potential, das dem privaten Wohnungsmarkt entzogen wird. Würden diese Wohnungen zur Vermietung angeboten, würde sich das Angebot massiv erhöhen – und damit auch die Preise am Privatmarkt sinken.

In einem zweiten Schritt soll dann unbegründeter Leerstand ab einem Jahr mit einer Abgabe erfasst werden. Als begründeter Leerstand zu werten sind beispielsweise laufende Sanierungen oder Verlassenschaften, gemeldete Zweitwohnsitze oder Wohnungen von Menschen mit vorübergehendem Auslandsaufenthalt. Ein genauer Katalog muss jedoch noch gemeinsam mit ExpertInnen ausgearbeitet werden. Uns geht es jedenfalls nicht um die „kleinen“ EigentümerInnen, das verdeutlicht die von uns vorgeschlagene Ausnahme von gemeldeten Zweitwohnsitzen. Wir wollen damit einen Anreiz für jene schaffen, die viele Wohnungen besitzen und sie bewusst leer stehen lassen, um auf den Wertanstieg zu spekulieren. Dazu sagen wir ganz klar: Wer unbedingt spekulieren möchte, soll das mit Aktien machen, aber nicht mit unserem Grundbedürfnis nach leistbarem Wohnen.

Die inhaltliche Leere der Leerstandsabgabe Kommentar: Martin Prunbauer Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB)

n Die jüngst aufgeflammte Diskussion zur Leerstandsabgabe konzentriert sich insbesondere auf die Stadt Wien mit der Behauptung, es stünden bis zu 100.000 Wohnungen vornehmlich im privaten Bereich leer. Die Diskussion ist künstlich geschaffen und durch keinerlei objektivierbare Fakten untermauert.

In Wien gibt es etwa 660.000 Wohnungen, rund 60 Prozent davon (57,4 Prozent) werden vom Sozialen Wohnbau angeboten (Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen), 42,5 Prozent, also rund 280.000 Wohneinheiten gehören zum privaten Mietsegment. Die Behauptung würde bedeuten, dass in Wien mehr als jede dritte private Wohnung leer steht – eine Behauptung, die sich von selbst diskreditiert. Um eine Wohnung freiwillig leer stehen zu lassen, müsste es schon sehr massive Argumente für den Vermieter geben.

Fotos: ÖGHB

Dem Vermieter entgehen nicht nur Mietzinseinnahmen, sondern wird er mit anteiligen Betriebskosten sowie mit fehlenden Einnahmen für notwendige Investitionskosten belastet. Vermieter sind selbstverständlich daran interessiert, ihre Objekte fruchtbringend zu bewirtschaften. Um das zu gewährleisten, muss aus den Einnahmen der Häuser und Wohnungen nicht nur laufend saniert werden, sondern auch den steigenden Ansprüchen einer verbesserten Wohnqualität entsprochen werden. Die Entwicklung der eigenen Immobilie mit dem Ziel ein zeitgemäßes Wohnen zu ermöglichen, erfordert eine planliche Vorausschau der eigenen Verhältnisse und Möglichkeiten.

Selbst der – hoffentlich auch der SJ unverdächtige – Stadtrat Ludwig spricht von einer Leerstandsquote von drei Prozent und daher von der notwendigen Mobilitätsreserve.

In einem Mietmarkt muss es einen gewissen natürlichen Leerstand geben, da Wohnungen saniert, Mieter gesucht, unter Umständen auch noch Gerichtsverfahren z.B. wegen Nichtbenützung durchgestritten werden müssen. Veraltetes Mietrecht verursacht Leerstände.

Ein Gutteil des Leerstandes geht auch darauf zurück, dass mieterseits Wohnungen gehortet und nicht zurückgegeben werden, weil es durch die vielfach beklagte Zweiklassengesellschaft unter den Mietern Altmieter mit Wohnungen zu absoluten Billigstpreisen gibt, die diese auch dann nicht aufgeben, wenn sie sie nicht mehr oder kaum mehr benötigen. Kündigungsverfahren sind hier schwer zu führen. Das viel größere Problem ist der Fehlbelag von Wohnungen, der auf ein veraltetes Mietrecht mit rigiden Mietzinsbeschränkungen, engen Kündigungsbeschränkungen, unflexiblen Befristungsregelungen, großzügigen Eintrittsrechten und unantastbaren Altmietverträgen zurückzuführen ist. Hier müsste der Hebel angesetzt werden, nicht mit einer bereits einmal als verfassungswidrig erkannten Leerstandsabgabe. Wenn es keine einheitliche Definition von Leerstand gibt, kann man auch keine Meldepflicht verordnen, das ist reiner Populismus. Die Leerstandsdebatte soll nur davon ablenken, dass zu wenig neue Wohnungen seitens der öffentlichen Hand geschaffen werden.

„Eine Leerstandsabgabe ist ein Angriff auf das Eigentum und damit ein Angriff auf die Freiheit einer demokratischen Gesellschaft.“ Martin Prumbauer

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Zu Tisch mit â&#x20AC;Ś

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„profit is an opinion, cash is a fact“ Jungbrunnen. Langweilig ist dem UBM CFO in diesen Tagen nicht. „Die Verschmelzung von UBM und PIAG ist ein neues spannendes Kapitel in meinem Leben“, meint Heribert Smolé im Interview mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte Michael Neubauer

E „Unser Ertrag ist beinahe vollständig durch Cashflow unterlegt und nicht durch Aufwertung des Immobilienbesitzes.“ Heribert Smolé

s war nicht ganz einfach. Aber wir haben es geschafft. Ich treffe UBM CFO Heribert Smolé in der Cantinetta Antinori, gleich hinter dem Stephansdom in der Jasomirgottstraße. Neben dem Tafelspitzrestaurant Plachutta eines seiner Lieblingsrestaurants in Wien. Was beide verbindet. „Traditionelle Küche - das mag ich“. Auch wenn er selbst, wie er zugibt, selbst nie am Herd steht. Man merkt ihm deutlich an: Langweilig ist Smolé in diesen Tagen nicht – und noch vor dem Aperitif ist das Gespräch schon bei der bevorstehenden „Verschmelzung von UBM und PORR“, wie Smolé betont, angelangt. „Es sind aufregende Zeiten. Glauben Sie mir, da gibt es genug zu tun“. Noch im Dezember soll die Erstnotiz der PIAG an der Wiener Börse erfolgen. „Im ersten Quartal 2015 wird dann die PIAG, die die Strauss & Partner Development GmbH und die nicht betriebsnotwendigen Immobilien der PORR umfasst, im Zuge eines Downstream Mergers mit der UBM verschmolzen.“ „Durch die Zusammenführung können wir unsere Geschäftstätigkeit erheblich ausweiten. Die

Verschmelzung schafft eine echte Win-win-Situation und setzt erhebliche Synergien frei. Sowohl im Entwicklungsgeschäft als auch nach Märkten und Asset-Klassen passen PIAG und UBM hervorragend zusammen. Die beiden Unternehmen ergänzen einander.“ Daher komme es weder zu hohen Anlaufkosten für die Stilllegung einzelner Geschäftsbereiche noch zu einem Personalabbau. Trotzdem herrsche in beiden Unternehmen etwas Unruhe. „Das bringen ChangeProzesse mit sich. Das wird sich aber schnell legen“. Nun finden wir endlich Gelegenheit die Speisekarte zu studieren. „Für mich den Rucola Salat mit Parmesan und Hartweizen-Tagliatelle mit Meeresfrüchten.“ Bei den Hartweizen-Tagliatelle schließe ich mich an, als Vorspeise wählte ich ein klassisches Gericht: Minestrone. „Ich achte auf gesunde Ernährung. Essen hat bei mir einen Stellenwert“, so der Nicht-Koch Smolé. In seiner Werteskala steht „Gutes Essen“ auf Platz 3. Auf Platz 1. „Meine Frau und meine beiden Töchter.“ Auf Platz 2 kommt die Musik. „Da habe ich ein breites Feld. Vor allem aber Jazz. Ich kann zwar nicht Kochen aber Gitarre-Spielen“. Berufsmusiker, hätte auch ein Job sein können. Doch seine Mut-

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Zu Tisch mit …

„Wir sind reine Entwickler. Wir errichten eine Immobilie und versuchen dann den bestmöglichen Zeitpunkt für den Verkauf zu finden.“ Heribert Smolé

ter hatte andere Pläne: „Lern einmal was G‘scheits“. Das war’s dann mit dem Berufsmusiker Smolé. Seine ersten Sporen verdiente sich der gebürtige Steirer in der Lohnverrechnung. „Da gab es noch keine Computer, da wurde alles mit der Hand gerechnet.“ Die nächsten Schritte führten ihn über Kärnten nach Wien zur PORR in die Konzernbuchhaltung. Dort wurde man schnell auf den jungen Smolé aufmerksam, der sich bei der Umstellung der Buchhaltung auf EDV seine ersten Sporen verdiente. Bald oblag ihm die Projektfinanzierung. Seit nunmehr beinahe 20 Jahren ist Smolé im UBM-Vorstand. „Mit meinem Vorstandskollegen Karl Bier verbindet mich eine langjährige Freundschaft. In geschäftlichen Dingen denken wir gleich“. Schulden als Mitgift

Dass er als CFO mit einem Schlag mit hohen Schulden, welche die PIAG als „Mitgift“ von der PORR mitbringt, konfrontiert ist, daran stößt sich Smolé nicht. „Da stehen ja auch Assets dahinter. Wir bekommen damit auch Immobilien ins Portfolio, die wir entwickeln und/oder verwerten können“. Durch die Verschmelzung von PIAG und UBM enstehe ein Immobilienvermögen von mehr als 800 Millionen Euro mit einem Loan-to-Value Verhältnis von maximal 70 Prozent. „Dadurch kann das Asset-Management kostengünstiger und effektiver gestaltet werden.“ Für das erste Jahr der Tätigkeit peilt Smolé eine Produktionsleistung von mehr als 400 Millionen Euro an. „Bei der Profitabilität wollen wir mehr als 8 Prozent erreichen.“ Ein weiteres Plus: „Durch das neue Geschäftsvolumen haben wir auch den Zugang zum Kapitalmarkt verbessert. In Summe wird die neue UBM

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auch von verbesserten Konditionen profitieren“. An der Ausrichtung der UBM ändert sich nichts. „Heimmärkte sind und bleiben Deutschland, Österreich, Polen und Tschechien.“ Immobilienentwicklungen in den Niederlanden, Belgien, Luxemburg, Schweiz und Frankreich werden weiterhin zur Diversifikation beitragen. „Attraktive Projekte in Südosteuropa und anderen CEELändern werden wir dann aufgreifen, wenn ein Exit möglich ist“. Im Gegensatz zu anderen Immobiliengesellschaften – und auch daran wird sich nichts ändern, gibt es bei der UBM kein Hold-Portfolio. „Wir sind reine Entwickler. Wir errichten eine Immobilie und versuchen dann den bestmöglichen Zeitpunkt für den Verkauf zu finden“, so Smolé. Den idealen Zeitpunkt für eine Verwertung zu finden, sei schwer genug und von Immobilie zu Immobilie verschieden. Bei Büroimmobilien sei dies in der Regel, wenn diese vollvermietet sind. Bei Hotels könne es auch einmal mehrere Jahre dauern. „Ein Hotel muss erst beweisen, dass es erfolgreich im Markt agiert. Ein Jahr mit guten Ergebnissen kann auch eine Eintagsfliege sein.“ Um den richtigen Zeitpunkt zu erwischen, komme es auf genaue Marktkenntnis an. „Bauchgefühl ist immer mit dabei.“ Mehrmarkenstrategie

„Die neue Gesellschaft wird eine Mehrmarkenstrategie anwenden. UBM bleibt Dachmarke, auch für den Auftritt am Kapitalmarkt“, so Smolé. „Die Österreich-Aktivitäten werden unter Strauss & Partner firmieren, Deutschland unter Münchner Grund, Polen unter UBM Polska, Tschechien unter UBM Bohemia, Niederlande unter UBM Holding NL, Bulgarien unter UBM Bulgaria EOOD oder Russland unter UBM Development.

Trotz aller Innovationsfreude ist UBM, was die Bilanzierung betrifft, ausgesprochen konservativ. „Unser Ertrag ist beinahe vollständig durch Cashflow unterlegt und nicht durch Aufwertung des Immobilienbesitzes. Das Motto von CFO Heribert Smolé lautet daher schlicht und einfach „profit is an opinion, cash is a fact“. „Wir bewerten unser Portfolio traditionell sehr vorsichtig.“ Der Erfolg gibt ihm Recht. Unter den österreichischen börsennotierten Immobiliengesellschaften ist es nur UBM gelungen, auch in den Jahren nach Lehman durchgängig schwarze Zahlen zu schreiben. „Man hat mir immer wieder vorgeworfen, zu vorsichtig zu agieren“. Die Bewertung erfolge gem. IAS 40 nach den IFRS-Regeln - aber eben vorsichtig. Einmal habe er sogar mit den Wirtschaftsprüfern aus diesem Grund heftige Diskussionen geführt. „Aus ihrer Sicht waren die Bewertungen viel zu niedrig. Die wirtschaftliche Lage der UBM wurde also deutlich weniger positiv dargestellt, als dies sein hätte können.“ Doch diese Kritiker seien nun verstummt. „Ich werde an dieser Bewertungspolitik auch nichts ändern. Warum sollte ich?“ Auf Nachtisch verzichten wir. Kaffee, das reicht uns. Wie sich der vielbeschäftige Smolé erholt. Lesen und Reisen, dafür hat er im Moment aber wenig Zeit. Sein Vorstandsmandat läuft noch bis 2016. „Ich sehe in der neuen UBM eine sehr interessante Aufgabe, die ich gerne bis zu meinem gesetzlichen Pensionstermin wahrnehmen möchte.„Die Verschmelzung ist wie meine 8jährige Tochter ein wahrer Jugendbrunnen. Karl Bier und ich haben viel erreicht. Die Verschmelzung ist eine weitere Herausforderung, die wir gerne gemeinsam meistern möchten. n

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Über den Tellerrand

Die Jugend von heute gibt es nicht Traditionelle Bindungen verlieren rasant an Bedeutung. Die meisten jungen Menschen definieren sich nicht mehr über politische Weltanschauungen oder soziale Klassen, über Religionszugehörigkeit oder familiäre Traditionen. Sondern über individuelle Wahlakte. Autor: Philipp Ikrath

Philipp Ikrath ist 1980 in Wien geboren, studierte Theaterwissenschaften und Germanistik und absolvierte die Fachhochschule für Marketing und Sales. Seit 2005 ist er Studienleiter bei tfactory Hamburg, seit 2007 in deren Geschäftsleitung sowie seit 2012 auch Gesellschafter der tfactory sowie der wissenschaftliche Leiter und Vorsitzende von Jugendkulturforschung.de – Jugendkulturforschung und Kulturvermittlung e.V. Neben seiner Forschungs- und Vortragstätigkeit für verschiedene Organisationen und Vereine im deutschsprachigen Raum und der Lehrtätigkeit an der Hochschule Merseburg, Fachbereich Soziale Arbeit, Medien, Kultur, ist Philipp Ikrath für die Presse- und Öffentlichkeitsarbeit zuständig.

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ie Verkommenheit der Jugend von heute ist der Dauerbrenner unter den Stammtischgesprächen. Einmal ist sie zu faul, ein anderes Mal zu strebsam. Sie sei, so hört man, zu aufmüpfig. Oder nicht doch zu angepasst? Sie hat keine Werte – oder die falschen. Sie gebe sich dem narzisstischen Körperkult hin oder hänge den ganzen Tag nur vor dem Computer ab. Sind diese offensichtlichen Widersprüche nun einfach halbgares Klischee, Ausdruck dessen, dass Erwachsene „die Jugend“ einfach nicht verstehen oder ist schlicht jeweils ein Teil des Gegensatzpaares falsch? Tatsächlich ist das eine wie das andere gleichermaßen berechtigt, denn die Jugend gibt es nicht, genauso wenig wie „die Erwachsenen“. Unter jungen Menschen gibt es angepasste und rebellische, fleißige und faule, Sportskanonen und Couchpotatoes. Damit könnte der Artikel enden, alles Wichtige scheint gesagt zu sein. Warum also weitermachen? Eines gibt es doch, was die heute junge Generation von allen anderen (und diese voneinander) unterscheidet. Das sind die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, unter denen sie aufwachsen und die sie prägen. Der Mensch sozialisiert sich nun mal nicht von selber. Er ist nicht die Summe seiner Anlagen oder individuellen Erfahrungen, sondern mindestens im gleichen Ausmaß ein Produkt der Zeit, in der er lebt und auf die er keinen Einfluss hat. Deswegen ist der Generationenbegriff auch nicht hinfällig, denn jede Generation macht ganz bestimmte Erfahrungen, die andere Generationen nicht kennen. Dass es die Jugend trotzdem nicht gibt, erklärt

sich damit, dass nicht alle Jugendlichen gleich auf diese Erfahrungen reagieren. Um ein Beispiel zu nennen: Den Menschen steht es heute offen, wie sie ihr partnerschaftliches Zusammenleben organisieren. Wer mit 30 noch nicht verheiratet ist, wird, anders als das früher der Fall war, deswegen nicht mehr schief angeschaut. Trend heißt Individualisierung liegt im Trend

Den Begriff der „wilden Ehe“ kennt kein Mensch mehr. Und trotzdem gibt es noch Jugendliche, die heiraten wollen, andere wiederum sind glücklich darüber, dass sie ihre Homosexualität offen leben können.

Sucht man nach einem Gesellschaftstrend, der die heute junge Generation ganz entscheidend prägt, stößt man schnell auf die Individualisierung. Unsere individualisierte Gesellschaft zeichnet sich dadurch aus, dass traditionelle Bindungen rasant an Bedeutung verlieren. Die meisten jungen Menschen definieren sich nicht mehr über politische Weltanschauungen oder soziale Klassen, über Religionszugehörigkeit oder familiäre Traditionen. Sondern über individuelle Wahlakte. Um beim Beispiel von oben zu bleiben:

wünschen. Da er aber immer nur die gleichen Enttäuschungen bereithält, entwickelt der NichtJetzt-Akteur häufig eine fatalistische Grundhaltung in Bezug auf das Arbeitsleben.

sie heiraten nicht mehr, weil es von ihnen erwartet wird, sondern weil sie es wollen. Bei der Berufswahl sind individuelle Vorlieben entscheidend, nicht der Beruf des Vaters. Dass Faktoren wie die soziale Herkunft nach wie vor entscheidend sind, wird dabei meist ausgeblendet. Da Traditionen keine Rolle mehr spielen, fehlt auch ein verbindlicher Leitfaden für ein gelungenes Leben. Ich kann mich nicht an den Pfarrer, den Lehrer oder den Parteivorsitzenden wenden, wenn ich einmal nicht mehr weiter weiß, es geht darum, „selbst Verantwortung zu übernehmen“, „motiviert“ und „eigeninitiativ“ zu sein. Die Entscheidungsfreiheit ist mit dem Zwang erkauft, dauernd entscheiden zu müssen. Schlüsselbegriff heißt Selbstverwirklichung

Die macht sich auch in dem Verhältnis der Jugend zur Arbeit bemerkbar. Fragt man Jugendliche, wie sie sich ihren Traumberuf vorstellen, so wird man als erstes hören, dass sie einen Job wollen, der „zu mir“ passt, der also mit individuellen Wünschen, Vorstellungen und Persönlichkeitsmerkmalen kompatibel ist. Besonders wichtig ist, dass man sich mit einem Beruf identifizieren kann. Harte Fakten wie Verdienst oder Karrieremöglichkeiten treten in den Hintergrund und sind deutlich weniger bedeutsam, als das noch in der Elterngeneration der Fall ist. Der Schlüsselbegriff heißt hier Selbstverwirklichung. Das bedeutet zwar, je nach sozialem Milieu, immer etwas anderes. Wo den einen ein prestigereicher Job wichtig ist, suchen die anderen nach einem mit sozialer Verantwortung. Wo die einen vor allem wollen, dass ihr Job mit viel Freizeit vereinbar ist, wollen andere in dem, was sie tun, aufgehen. Genauso vielfältig und widersprüchlich, wie sich die junge Generation präsentiert, sind auch ihre Anforderungen an den Beruf. Wichtig ist

aber, dass monetäre Anreize alleine nicht mehr ziehen, die Anspruchshaltungen sind verhältnismäßig, manchmal sogar unverhältnismäßig hoch. Wie lässt sich nun etwas Struktur in dieses unübersichtliche Bild bringen? Im Rahmen einer breit angelegten Untersuchung haben wir vier unterschiedliche Anspruchshaltungen in Bezug auf die Arbeit identifizieren: Keine konkreten Wünsche und Vorstellungen

Die Orientierungslosen haben gar keine konkreten Wünsche und Vorstellungen hinsichtlich ihrer beruflichen Zukunft. Sie verfügen häufig über keine abgeschlossene Ausbildung, ihnen fehlt es an den Qualifikationen, die am Arbeitsmarkt heute nachgefragt werden. Deswegen sind sie sehr schwer vermittelbar und müssen sich in gering qualifizierten, schlecht bezahlten Jobs durchschlagen. Naturgemäß räumen sie der Arbeit in ihrem Leben auch keine wichtige Bedeutung bei. Man arbeitet, um Geld zu verdienen. Eine Möglichkeit zur Identifikation mit dem Arbeitgeber fehlt. Selbstverwirklichung findet in der Freizeit statt. Diesem Typus gehören knapp 10 Prozent der Jugendlichen an. Die Nicht-Jetzt-Akteure sind mit rund 40 Prozent die größte Gruppe. Sie stellen sehr hohe Ansprüche an den Beruf, die in der Praxis kaum zu befriedigen sind. Sie möchten sich mit ihrem Job und dem Arbeitgeber identifizieren, ihnen ist ihre Freizeit wichtig und auf guten Verdienst möchten sie auch nicht verzichten. Da jeder konkrete Job an diesen Ansprüchen scheitern muss, sind sie schnell unzufrieden. Regelmäßige Jobwechsel sind an der Tagesordnung, da dieser Typus immer hofft, dass der nächste Job vielleicht mehr mit dem zu tun hat, was sie sich

Die Traditionell-Soliden wollen im Großen und Ganzen so arbeiten, wie ihre Eltern oder Großeltern. Ihnen kommt es vor allem auf Stabilität und Sicherheit an. Sie lehnen den Typus des flexiblen Arbeitskraftunternehmers ab. Idealerweise verbringt man das gesamte Berufsleben bei ein und demselben Arbeitgeber, wo man langsam, aber stetig in der Hierarchie aufsteigt. Wir haben es also mit einer recht loyalen Gruppe zu tun. Ihre Berufsbiographien wollen sie möglichst kontinuierlich gestalten, sie sind auf die Vermeidung von Stress aus und empfinden den zeitgenössischen Arbeitsmarkt als Zumutung. Rund ein Drittel der Jugendlichen lässt sich diesem Typus zuordnen. Die Eigeninitiativen, die rund 15 Prozent der jungen Population umfassen, haben Vorstellungen, die mit jenen aus zeitgenössischen Karriereratgebern übereinstimmen. Sie sind hochqualifiziert und legen beachtliche Eigeninitiative an den Tag. Ihnen ist Karriere im klassischen Sinne verhältnismäßig wichtig, allerdings geht es ihnen weniger um deren materielle Aspekte, sondern um die Selbstbestätigung, die ihnen daraus erwächst. Da sie sich alles zutrauen und sie auch dazu bereit sind, dem Beruf Opfer zu bringen, ist die Gefahr der Überforderung groß. Natürlich kommen all diese Typen in ihrer Reinform im echten Leben selten vor. Sie verstehen sich als ein Modell, das die Orientierung erleichtern soll. Wahrscheinlich tragen wir alle Aspekte jedes dieser Typen in uns, beobachten aber auch, dass diejenigen des einen Typus stärker, eines anderen schwächer ausgeprägt sind. Genauso ist es auch bei der Jugend, die es nicht gibt. Aber das haben wir ja schon festgestellt. n

Freizeit

Job

Identifikation

Gehalt

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Top Deal

Im Fokus

Erfolgreich verkauft Top-Deal. Vor kurzem erst mit dem GBB-Award ausgezeichnet, wurde die im DGNB-System entwickelte Promenada Mall vom Entwickler Raiffeisen evolution an die südafrikanische Investmentgesellschaft New Europe Property Investments (NEPI) verkauft. Autor: Michael Neubauer

Lebenszyklusorientierung. Die Mall (ÖGNI Zertifikat in Gold) zeichnet ein intelligentes Gesamtkonzept aus, das dem hohen Energieverbrauch des Handels durch effiziente Flächennutzung und Lebenszyklusorientierung entgegenwirkt.

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or gut einem Jahr, im Oktober 2013, eröffnete der Wiener Developer Raiffeisen evolution in Bukarest die Promenada Mall. Ein nachhaltiges wie modernes Shopping- und Entertainment Center im Norden der rumänischen Hauptstadt. Nun erfolgte der Verkauf an New Europe Property Investments (NEPI). Die ursprüngliche Investition in die vor rund einem Jahr eröffnete Shoppingmall betrug 130 Millionen Euro, so die Nachrichtenagentur Mediafax. NEPI erwartet jährliche Mieteinnahmen von 10 Millionen Euro für rund 40.000 Quadratmeter

vermietbare Fläche. Das Einkaufszentrum hat in den ersten sechs Monaten dieses Jahres 3,1 Millionen Euro Profit abgeworfen. NEPI verwaltet mehrere Einkaufszentren in Rumänien, darunter Ploieşti Shopping City, City Park Constanţa oder die Vulcan Strip Mall in Bukarest. In Entwicklung ist zudem die Einkaufsmeile Mega Mall im Bukarester Stadtbezirk Pantelimon. Weiteres Etappenziel erreicht

„Mit der Promenada Mall haben wir im Vorjahr das dritte Teilstück der Quartiersentwicklung Floreasca City Center (FCC) fertiggestellt. Und

mit dem Verkauf innerhalb von zwölf Monaten haben wir ein weiteres Etappenziel dieses Projektes erreicht“, freut sich Markus Neurauter, Managing Director von Raiffeisen evolution. Die Quartiersentwicklung Floreasca City Center (FCC) umfasst gesamt drei Gebäudeteile: das höchste Gebäude Rumäniens, den SkyTower, sowie das kleinere Bürogebäude FCC Office. Beide wurden bereits Ende 2011 an die Raiffeisen Property Holding International (RPHI) veräußert, welche auch die Vermietungsaktivitäten übernahm. Heute beherbergen die Gebäude u.a. das Headquarter der Raiffeisen Bank Rumänien. Die Fertigstellung der Bürogebäude erfolgte Anfang 2012. Im Herbst 2013 wurde auch das Shopping- und Entertainment Center Promenada Mall fertiggestellt und feierlich eröffnet. Die von B23T International Architectural Services geplante Mall umfasst über 38.000 Quadratmeter vermietbare Fläche und zählt Top-Marken wie Peek & Cloppenburg, Billa, Deichmann, H&M, C&A, Bershka, dm Drogeriemarkt, Jacadi Paris, KFC, Lego und viele weitere mehr zum Mieterkreis.

Fotos: Raiffeisen evolution

Die Mall zeichnet ein intelligentes Gesamtkonzept aus, das dem hohen Energieverbrauch des Handels durch effiziente Flächennutzung und Lebenszyklusorientierung entgegenwirkt. Zu den Maßnahmen zählen ein begrüntes Dach, eine flexible Nutzung der Mietflächen, eine optimierte Planung und Flächenverwendung sowie ein ausgeklügeltes Logistikkonzept (Kiss & Ride Spuren, Taxistand- und Frauenparkplätze, getrennte Wege für Müll und Frischware, eine optimierte Garagenlogistk und Verkehrswege im Shopping-Center). Neben einer Grauwasserverwendung und Wasserspararmaturen wurde das Haustechnikkonzept weitgehend optimiert. Weiters wurden LED Beleuchtungskörper berücksichtigt, welche neben Wärmerückgewinnungsanlagen die Nebenkosten gering halten: Einer der Gründe, warum das Shopping- und Entertainment Center Promenada bereits im Mai 2012 mit einem Zertifikat in Gold ausgezeichnet wurde. n

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Green & Blue

Expansion Erfolgreich nachhaltig - nachhaltig erfolgreich. Markus und Rainer Hutschinski sind sichtlich stolz: „Von unserem Fokus auf Nachhaltigkeit profitieren auch unsere Kunden: Mehr Licht, erstmalig auch Kühlung aller Verkaufsflächen, ein tolles Raumerlebnis und - das ist in Innenstadtlagen nicht selbstverständlich - großzügige Parkplätze.“

Das Gespräch führte Michael Neubauer

SOCHOR. Die 1894 gegründete Unternehmensgruppe Sochor zählt mit ihren zwei Baustoffhandelsstandorten, einem Fliesenhandelsstandort und vier OBI Baumärkten zu den bekanntesten Baustoffhandels- und Baumarktbetreibern in Wien und Umgebung. Im Baustoffbereich ist Sochor Gründungsgesellschafter der BauWelt Interbaustoff Vertriebsgesellschaft mbH. Seit 1995 ist das Unternehmen auch Franchisenehmer von OBI Österreich im Großraum Wien und betreibt als Eigentümer erfolgreich vier OBI Bau- und Heimwerkermärkte in Wien und Niederösterreich. Mit durchschnittlich 550 Mitarbeitern konnte im Jahr 2013 ein Gesamtnettoumsatz von 128 Millionen Euro erzielt werden.

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Im September 2014 haben Sie den OBI an der Triester Straße in Wien 10 neu eröffnet. Wie lange gibt es diesen Standort bereits? Markus Hutschinski. Da muss man weit zurückblicken. Wir sind seit über 70 Jahren an diesem Standort tätig. Hier an der Triester Straße wurde der Grundstein für das Unternehmen gelegt. Für uns war es auch immer klar, dass wir unsere Immobilien selbst entwickeln und selbst betreiben. Daher haben wir hier 2010 die Gelegenheit ergriffen, die beiden 16.000 bzw. 22.000 Quadratmeter großen Liegenschaften, auf denen der OBI Baumarkt und der Sochor Baustoffhandel stehen, zu übernehmen. Auch die Straße, welche die beiden Märkte verbindet, gehört uns. Sie ist eine Privatstraße mit Öffentlichkeitsrecht. Der 1980 errichtete Baumarkt war einfach viel zu klein für diesen Standort geworden. Wir bieten auf 10.000 Quadratmeter Verkaufsfläche das zentralste Baumarkt-Warenangebot in Wien in einer neuen Dimension. Näher können wir nicht zum Kunden kommen. Allein im engeren Einzugsgebiet können wir über 300.000 Kunden kompetent ansprechen. Rainer Hutschinski. Nach den Vorgaben der Stadt Wien haben wir die aktuellsten Ansprüche des Wiener Stadtbildes realisiert, eine moderne Stadtkante prägt jetzt das Entree

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Green & Blue

haben diese Standorte an OBI verkauft. Durch die Übernahme wurde OBI Marktführer in Ungarn. Für uns war klar: Wir können nicht auf mehreren Hochzeiten gleichzeitig tanzen. Ungarn und Österreich, das geht nicht. Wir haben uns dann darauf geeinigt, die Claims in Wien neu abzustecken. Und haben 1997 und 1998 die zwei großen Standorte in der Hadikgasse und in Vösendorf eröffnet. Den Rückzug aus Ungarn haben Sie nie bereut? Markus Hutschinski. Es gab natürlich die Phase, wo alles in den Osten gedrängt hat, da hatten wir ein weinendes Auge, nicht im Osten tätig zu sein. Allerdings ist das weinende Auge in den letzten zwei, drei Jahren schnell getrocknet. Es gibt immer ein lachendes und ein weinendes Auge.

Familienbetriebe denken nachhaltig. Rainer und Markus Hutschinski: „Allein durch die Wärmepumpe können jährlich 66,58 Tonnen CO2 eingespart werden. In Summe konnte der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Verkaufsfläche im Vergleich zum bisherigen Markt über 30 Prozent reduziert werden.“

auf der meist befahrenen Straße Österreichs und die ansprechende Architektur lädt ein, um einzukaufen und sich beraten lassen. So ist es uns auch gelungen, die großzügigsten und komfortabelsten Parkplätze Österreichs (bis 3,6 Meter breit) für unsere Kunden zu schaffen. Inklusive Ladestationen für Elektroautos und -fahrräder. Wie sehen Sie das Marktumfeld aktuell? Markus Hutschinski. Wir sind schon seit über 20 Jahren im Baumarktgeschäft tätig und haben so manche Hochs und Tiefs in der Branche gesehen. Im Baumarkt- und Baustoffgroßhandelsbereich ist der Markt in Österreich stabil. Wir sind nicht im Osten tätig, dadurch fallen die Risiken des Ostgeschäfts bei uns weg. Im Baumarktbereich werden wir 2015 circa 90 Millionen Euro Umsatz und im nebenan gelegenen Baustoffhandel circa 65 Millionen Euro machen. Das Jahr 2014 ist für uns wegen der Eröffnung ein Ausnahmejahr – das kann man umsatzmäßig nicht wirklich dazuzählen. Wenn ich mich recht entsinne, waren Sie kurz nach der Wende in Ungarn tätig? Markus Hutschinski. 1990 bis 1995 waren wir mit vier Standorten in Ungarn vertreten. Damals noch unter dem Namen Bauwelt. Wir

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Aktuell also keine Expansions-Gelüste? Markus Hutschinski. Wir sind regionaler Baustoffhändler und Baumarktbetreiber in Wien und Niederösterreich, ein Familienbetrieb mit vier Baumarktstandorten und zwei Baustoffhandelsstandorten und rund 550 Mitarbeitern. Nein. Im Moment lockt uns der Osten nicht. Wir machen heuer rund 140 Millionen Euro Umsatz. Wir wachsen in kleinen Schritten. Diese vorsichtige Expansion hat uns auch ermöglicht, dass dieses Projekt an der Triester Straße umgesetzt werden konnte. Rainer Hutschinski. Auch alle anderen Standorte werden und wurden von uns entwickelt. In Wiener Neudorf planen wir ein Fachmarktzentrum mit rund 3.000 Quadratmeter Verkaufsfläche, das im Herbst 2015 eröffnet werden soll. In der Brünnerstraße gab es einen kleinen OBI mit 3.000 Quadratmeter, der Markt beim Shopping Center Nord wurde geschlossen und dann langfristig an REWE vermietet. Das Grundstück wird jetzt gerade übergeben und nächstes Jahr um diese Zeit steht dann dort schon ein BILLA. Angesichts der hohen Grundstückspreise: Gab es keine Überlegungen den Standort aufzulassen, mit dem Unternehmen an den Stadtrand zu ziehen und hier ein Wohnbauprojekt zu realisieren? Markus Hutschinski. Nein, wir sind vom Herzen her Baustoffhändler und Baumarktbetrei-

ber. Wir sehen diesen Standort als Nahversorgerstandort für die innerstädtischen Bezirke. Durch die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz sind wir auch ohne Fahrzeug leicht erreichbar. Wir sind der einzige Baumarkt mitten in der Stadt. Der Standort ist ein über Jahrzehnte eingeführter Handelsstandort. Es wäre falsch gewesen, diesen aufzulassen. Daher fiel uns die Entscheidung, den Standort zeitgemäß zu adaptieren und zu positionieren, mehr als leicht. In Summe haben wir in den Standort Triester Straße in zwei Expansionsstufen 50 Millionen Euro investiert. Zeitgemäß adaptieren und positionieren. Was bedeutet das konkret? Rainer Hutschinski. Entweder ausbauen oder nicht mehr betriebsnotwendige Immobilien einer vernünftigen Nachnutzung zuführen. Wie zum Beispiel in Oeynhausen. Oeynhausen ist nur einen Kilometer von Baden entfernt. In Baden haben wir 2002 einen neuen OBI errichtet. Da bietet es sich natürlich an, die alte Halle in Oeynhausen wegzunehmen und eine neue Anlage zu errichten. Das 2009 eröffnete Fachmarktzentrum ist für unsere Mieter ein großer Erfolg, und deren Kunden sind begeistert vom Standort. Was bedeutet für Sie Nachhaltigkeit? Praktisch jedes Gebäude ist mit einem Zertifikat ausgezeichnet. Rainer Hutschinski. Der SOCHOR ist ein Green Building geworden, der OBI Markt in der Triester Straße hat ein Zertifikat in Silber von der ÖGNI und wurde mit dem ökoprofit der Stadt Wien ausgezeichnet. Der OBI in Baden und Vösendorf ist mit einem niederösterreichischen Zertifikat (Ökomanagement), der OBI in der Hadikgasse nach Wiener Zertifikat (ökoprofit) ausgezeichnet. Auf das ÖGNI Zertifikat sind wir ganz besonders stolz. Beim OBI Markt in der Triester Straße wollten wir ursprünglich nur ein Zertifikat in Bronze erreichen, dann ist sich Silber ausgegangen. Gold war außer Reichweite. Aber wir sind der erste Handelsbetrieb in dem Sektor überhaupt, der mit Silber ausgezeichnet wurde. Markus Hutschinski. Im Juni 2013 wurde der alte Markt geschlossen, im Juli wurde bereits mit dem Abbruch begonnen, im August wurden dann die ersten Fundamente gelegt und

OBI Triester Straße. Der Standort ist ein über viele Jahrzehnte eingeführter Handelsstandort. Daher fiel die Entscheidung, den Standort zeitgemäß zu adaptieren und zu positionieren, mehr als leicht.

im Dezember wurde die Dachgleiche gefeiert. Ende Juni 2014 wurde der Neubau an uns übergeben. Im Juli und August hieß es einräumen und Anfang September 2014 haben wir dann eröffnet. Das war sensationell. Das gute Wetter ist uns entgegengekommen. Es konnte sehr rasch gebaut werden. Einfach toll, was die Baufirma Handler da geleistet hat, die haben die Baustelle sehr gut im Griff gehabt. Wie ich annehme, wurde mit Sochor-Baustoffen gearbeitet? Markus Hutschinski. Zum Teil natürlich, aber das wollen wir ihnen auch nicht vorschreiben, also das konnten sie selbst entscheiden. Aber der Materialanteil ist in diesem Fall sehr gering. Zurück zum ÖGNI-Zertifikat. Können Sie mir ein paar ökologische Highlights nennen? Rainer Hutschinski. Beispielsweise die LiftSmoke-Control-Anlage (LSC-Anlage). Aufzüge sind momentan Energieschleudern, weil sie ja die warme Luft aus dem Gebäude hinauslassen, da gibt es eigene Anlagen, die dafür sorgen, dass die Wärme wieder rückgewonnen wird. Eine zentrale Lichtsteuerung über ein Gebäudeleittechnik-Bussystem, der überwiegende Einsatz von LED-Beleuchtung und die Schaffung einer Sommernachtkühlung sind nur einige der Highlights. Durch den Einsatz von Geothermie (30 Bohrungen, 120 Meter tief) für Heizung und Kühlung wird ein Großteil des Primärenergiebedarfes selber und autark hergestellt. Der Einsatz von Solarthermie ist der nächste Schritt.. >> Allein durch die Wärmepumpe können jährlich 66,58 Tonnen CO2 eingespart werden. In Summe konnte der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Verkaufsfläche im Vergleich zum bisherigen Markt über 30 Prozent reduziert werden. Obwohl wir – und das ist einzigartig für Baumärkte – alle unsere Verkaufsräume kühlen. Dies ist ein herausragendes Komfortmerkmal für unsere Kunden. Die ökologische Auswahl von Bauprodukten sowie der Einsatz nachhaltiger Hölzer und die gute Bewertung bei den Lebenszykluskosten waren hauptverantwortlich für die ausgezeichnete Bewertung. Außerdem ist der OBI besonders familienfreundlich, barrierefrei, sehr flächeneffizient und besonders fahrradfreundlich. Selbst die Umnutzung wurde schon mitgedacht. n

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Einchecken in Wien Der österreichische Hotelimmobilienmarkt bleibt in Bewegung. Einer gewissen Sättigung im 5-Sterne-Segment steht eine steigende Nachfrage im Midscale-Bereich gegenüber. Autor: Erika Hofbauer

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Nachfrage muss nachziehen. Schon in den letzten Jahren gab es einen starken Zuwachs an Hotelzimmern in der Bundeshauptstadt. Dieser Trend wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Zumindest was das Luxussegment angeht, sehen die Hotelspezialisten eine gewisse S채ttigung f체r die Destination Wien. Nun muss die Nachfrage nachziehen, um die neuen Betten zu f체llen.

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Wissen & Strategie Immobilien Tourismus

D Hauptbahnhof. Neue Projekte und Developments konzentrieren sich in Wien vor allem auf das Stadtentwicklungsgebiet neuer Hauptbahnhof. Im Budget- und Midscale-Segment wurden an diesem Standort bereits mehrere Projekte wie z.B. das A&O Hostel oder das Hotel Zeitgeist realisiert. Einige Projekte befinden sich in Bau wie Motel One oder das Star Inn.

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ie treibende Kraft für neue Projektentwicklungen ist weiterhin die Destination Wien, erklärt Matthias Hautli, Geschäftsleiter Wien des Hotel und Tourismus-Beraters Kohl & Partner: „Schon in den letzten Jahren gab es einen starken Zuwachs an Hotelzimmern in der Bundeshauptstadt. Dieser Trend wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen“, so Hautli. Zuletzt dominierte der Trend zum Luxus. „Zumindest was das Luxussegment angeht, sehen wir eine gewisse Sättigung für die Destination Wien. Nun muss die Nachfrage erst einmal nachziehen, um die neuen Betten auch zu füllen“, ist Hautli überzeugt. Neue Projekte und Developments konzentrieren sich vor allem auf das Stadtentwicklungsgebiet neuer Hauptbahnhof. Im Budget- und Midscale-Segment wurden an diesem Standort bereits mehrere Projekte wie z.B. das A&O Hostel oder das Hotel Zeitgeist realisiert. Einige Projekte

befinden sich im Bau wie Motel One oder das Star Inn. In den kommenden Jahren werden auf der dem Wiedner Gürtel zugewandten Seite weitere Hotels internationaler Marken entstehen, erzählt Hautli. Doch nicht nur der Hauptbahnhof ist Ziel von Hotelbetreibern und Projektentwicklern, weiß der Hotel-Experte: So soll an der Wiener Ringstraße ein derzeit geschlossenes, ehemaliges 5-Sterne Hotel revitalisiert werden. Zudem werden Ende 2015 die Weitzer Hotels (Hotel Daniel in Graz und Wien) am Schubert Ring 10–12 ein weiteres Haus eröffnen. In der Mariahilfer Straße wird der STAFA Tower zu einem Hotel umgebaut. Betreiber ist der Münchner Hotelier Johannes Eckelmann mit dem Cocoon Konzept. Und mit dem Motel One Wien Staatsoper hat nun auch der 1. Bezirk sein erstes Budget Hotel. In den österreichischen Landeshauptstädten wurde in den letzten Jahren das Hotelangebot kontinuierlich erweitert, erzählt Hautli von

Fotos: Kohl & Partner, Christie + Co., mrp hotels

aktuellen Entwicklungen in den Bundesländern, eine lange Pipeline an neuen Hotels kann er derzeit jedoch nicht ausmachen. Ähnlich auch die Entwicklung der Ferienhotellerie. Hautli: „Die Entwicklung neuer Hotelprojekte ist im Vergleich zu den Städtedestinationen weniger dynamisch. Investiert wird vor allem in die Qualitätsverbesserung der Betriebe sowie die Betriebsgrößenoptimierung.“

bei der ÖHV: Das Hotel als Hideout – fehlender Handy-Empfang unterstützt die Digitaldiät. Ohrwurmartige Werbesprüche wie „Disconnect to reconnect“ sollen dabei helfen. Oder wie es in der Steiermark heißt: „Ausg‘steckt is´“.

Neue Trends: Freizeit und Arbeitszeit

Neue Trends in der Hotellerie ortet die Österreichische Hoteliervereinigung: Lean Luxury à la Ruby oder Moxy (vorgefertigte Zimmereinheiten, die relativ rasch zusammengebaut werden können) sei nun im Kommen. Und das Ende der Work-LifeBalance wird ausgerufen. Soll heißen: Es vermischen sich Arbeit & Freizeit und es entsteht: Bleisure. Übersetzt in der Hotelsprache heißt das, dass Hotels hohen Freizeitwert UND perfekte Rahmenbedingungen haben müssen, um schnell einmal zwei Stunden arbeiten zu können. Andere Hotels werben wiederum mit dem „Black Hole“-Effekt, heißt es

„In Wien sehen wir im Luxussegment eine gewisse Sättigung. Die Nachfrage muss nun nachziehen, um die neuen Betten auch zu füllen.“ Matthias Hautli, Kohl & Partner

Hotelberater Martin Schaffer von MRP hotels sieht ähnliche Entwicklungen für die Hotellerie in Wien und den Bundesländern: „Die Projekte am Hauptbahnhof sind weitestgehend in trockenen Tüchern, bei einigen wird Baubeginn im kommenden Jahr sein.“ Er bemerkt, dass auch zunehmend Economybis Midscale-Produkte bzw. Pächter nicht nur an Verkehrsknotenpunkte sondern auch in die Stadtzentren wollen. Daher sei es wohl auch wenig verwunderlich, dass bereits zahlreiche Pläne für Hotelprojekte an innenstadtnahen Standorten im Gespräch sind, wobei es sich hier überwiegend um Conversions von leerstehenden Bürogebäuden zu Hotels handelt. Bei MRP sieht man auch wieder großes Interesse von deutschen Developern am Hotelmarkt Wien: „Wien ist mittlerweile die zweit-

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Wissen & Strategie

LOISIUM WINE & SPA RESORTS Eine ganz spezielle Hotel-Schiene fährt das Loisium Wine & Spa Resorts. Ursprünglich im niederösterreichischen Langenlois gestartet, geht das Konzept „Loisium“ in der Südsteiermark ins zweite Vollbetriebsjahr, zeigt sich Geschäftsführerin Susanne Kraus-Winkler mit der Entwicklung der Nachfrage „sehr zufrieden“: „Das Hotel in der Südsteiermark wird als Ganzjahresbetrieb geführt, der Aufbau des Angebots im Winter war uns daher ein besonders großes Anliegen. Wir sind ganz begeistert, wie sich derzeit in dieser Region, gemeinsam mit vielen regionalen Partnern, der Winter ganz toll zu entwickeln beginnt und die Südsteiermark immer mehr zu einer interessanten und tollen Ganzjahresdestination wird.“ Etwa Anfang Oktober wird auch das neue Gourmetlokal „Die Weinbank“ von 3-Haubenkoch Gerhard Fuchs und Winzer Manfred Tement eröffnen. Loisium-Chefin Kraus-Winkler ergänzt ab Jänner 2015 das Angebot um Versicherungsleistungen, „um das Thema Gesundheit im Rahmen unseres Loisium Wine Spas zu betonen“. Nächstes Jahr soll bereits eine Jahresauslastung von knapp 60 Prozent erreichbar sein, zeigt sich Kraus-Winkler zuversichtlich: „Ich habe auch mit zahlreichen Hotelkollegen in der Umgebung gesprochen, die mir alle bestätigt haben, dass auch sie, seit wir eröffnet haben, mehr und nicht weniger Nächte erreichen konnten. Das ist genau unser Ziel gewesen.“ Eine ganz andere Entwicklung ist gerade in der Nachdenkphase, erzählt die Loisium-Chefin weiter: „Wir haben einige Anfragen von Franchiseinteressenten, die Weinhotels mit unserer Marke andenken. Das betrifft Regionen wie Istrien und Kapadokien bzw. natürlich unser Projekt im Elsass, wo wir auf eine endgültige Baubewilligung hoffen.“

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größte deutschsprachige Stadt und der zweitwichtigste Hotelmarkt nach Berlin“, so Schaffer. Derzeit gebe es mehr Nachfrage nach Hotels von Betreibern, als Projekte am Markt vorhanden sind: „Daher sehen wir derzeit bei Verhandlungen Eigentümer leicht im Vorteil.“ Für Schaffer besonders interessant: „Kürzlich hat das Ruby Hotel in den Sofiensälen eröffnet. Das ist insofern interessant, da es sich bei diesem Hotel um ein sehr personalsparendes Konzept handelt: Der Check-in erfolgt über Self-Check-in wie am Flughafen. Zahlreiche Ketten experimentieren derzeit mit diesen Tools.“ Hotels als Investmentmarkt

Im Fokus internationaler Investoren steht weiterhin die Destination Wien, erkennt Kohl & Partner-Manager Hautli anhaltend gute Stimmung. Als einer der Gründe ist die seit Jahren positive Nachfrageentwicklung in Wien zu nennen: „Zwar sind die Renditen nicht überdurchschnittlich, was auf das im Vergleich zu anderen europäischen Destinationen niedrige Preisniveau zurückzuführen ist, aber eine stabile Wertentwicklung ist gesichert. Zumindest

für Wien kann man weiterhin von einem Käufermarkt sprechen.“ Auffallende Entwicklung der letzten Jahre, so Hautli weiter, sei die zunehmende Anzahl an branchenfremden Inves-

„Die Projekte am Hauptbahnhof sind in trockenen Tüchern, bei einigen wird Baubeginn im kommenden Jahr sein.“ Martin Schaffer, MRP hotels

toren, die auf der Suche nach einem sicheren Investment mit emotionalem Mehrwert sind und sich aus diesem Grund auch für Hotelprojekte in der Ferienhotellerie interessieren. Alternative Finanzierungsformen wie z.B. über „Buy to let“ können bei ausgewählten Projekten die Finanzierungsbasis verbreitern – der Anteil klassischer Bankfinanzierungen ist aufgrund der restriktiven Kreditvergabe jedoch rückläufig, weiß Berater Hautli. Luxusmarkt in Wien ist gesättigt

Im Neue Resortprojekte sieht hingegen MRPBerater Schaffer immer schwieriger zu realisieren: „Zumeist geht das nur in Kombination mit dem Verkauf von Apartments, die wieder zurück in die Hotelvermietung gehen. Es gibt immer weniger freie Ganzjahresstandorte und kaum mehr Förderungen.“ Den Luxus-Markt in Wien sieht er „für‘s Erste“ gesättigt, neue Projekte machen erst in einigen Jahren wieder Sinn. Ihm fehlen eher kreative Projekte (Boutique, Lifestyle etc.) – die immer noch nachgefragt werden. Wien ist nach wie vor ein Pachtvertragsmarkt, hybride Modelle sind allerdings am Vormarsch, so Schaffer. Dadurch partizipieren die Investoren limitiert nach unten, „aber natürlich dafür auch nach oben“. Grundsätzlich sieht Schaffer die Bruttogewinne pro verfügbarem Zimmer (Gross Operating Profit – GOP) unter Druck, da vor allem die Vertriebskosten steigen. Provisionen für Leistungen wie z.B. Booking betragen teilweise bis zu 20 Prozent, in manchen Fällen liegen sie sogar darüber, erzählt Schaffer. Um der steigende Nachfrage der Hotelketten im Midscale-Bereich nachzukommen, wird es vor allem Franchiseverträge in Kombination mit erfahrenen „stillen“ Betreibern geben. Schaffer: „Ausschließliches Wachstum über eigene Management- oder Pachtverträge wird für die großen internationalen Marken schwierig werden.“ Nachfrage gibt es nach Pachtverträgen seitens von Versicherungen oder ausländischen Pensionsfonds, so MRP-Berater Schaffer. n

Städtevergleich Österreich: Welcher Hotelmarkt hat die Nase vorn? Kommentar: Lukas Hochedlinger Geschäftsführer Christie + Co.

n Die rund 13.000 österreichischen Hotels bilden mit insgesamt 600.000 Bet-

ten über 70 Prozent der Gesamtkapazität aller Beherbergungsbetriebe Österreichs und sind somit das Rückgrat des heimischen Tourismus. Rund ein Drittel der insgesamt 133 Millionen Nächtigungen entfallen allein auf Wien, das Rekord auf Rekord meldet. Parallel stieg jedoch das Zimmerangebot Wiens stark, so dass Investoren und Betreiber sich inzwischen nach anderen lukrativen Standorten umsehen. Neben Wien als beliebtester Städtedestination Österreichs sind auch einige Landeshauptstädte gleichermaßen attraktiv für Geschäftsreisende wie Touristen. Obwohl diese Hotelmärkte „nur“ maximal ein Viertel der Nächtigungen Wiens verzeichnen, hat sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage mancherorts gesünder entwickelt als in Wien. Unser aktueller Städtevergleich (http://www.christie.com/de/publikationen) erbrachte interessante Fakten: In den fünf untersuchten Städten Wien, Salzburg, Innsbruck, Graz und Linz nahm die Nachfrage (Nächtigungen) innerhalb der letzten zehn Jahre in unterschiedlichem Ausmaß zu. Wien legte bei den Nächtigungen um mehr als die Hälfte zu, dagegen stieg die Nachfrage in Innsbruck „nur“ um gut ein Viertel (27 Prozent). Parallel stieg das Angebot. Die meisten neuen Hotelzimmer entstanden in Wien, gefolgt von Graz und Salzburg; das geringste Angebotswachstum gab es in Linz und Innsbruck. Geht es jedoch um die Unterscheidung von Angebots- und Nachfragewachstum, dann haben die „Provinzstädte“ die Nase vorn. Obwohl in allen Städten im Vergleich die Nachfrage (Nächtigungen) stärker anstieg als das Zimmerangebot, schneidet Wien am schlechtesten ab. Das beste Verhältnis zeigt Innsbruck, gefolgt von Linz und Graz. Aufgrund der in Wien noch entstehenden Hotelprojekte wird sich dieses Missverhältnis mittelfristig wohl noch verstärken. Die Hotellerie der Landeshauptstädte hat demnach von der relativ geringeren Nachfrage nach Hotelimmobilien „in der Provinz“ profitiert. Dies untermauern auch die erzielten Zimmererlöse: Während sie in Wien 2013 leicht rückläufig waren, stiegen sie in Salzburg und Linz. Das Interesse an Hotelinvestments in den Landeshauptstädten steigt spürbar an. Aus Investorensicht ist und bleibt Wien dennoch der interessanteste Hotelmarkt Österreichs und wird seine Vorreiterrolle auch künftig behaupten. Aber auch die hidden champions in den Bundesländern sind groß im Kommen.

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Im Brennpunkt: Steiermark und Kärnten

Vernünftiges Niveau Die Nachfrage normalisiert sich. In Kärnten und der Steiermark haben sich die Immobilienpreise stabilisiert. Bei betrieblich genutzten Immobilien ist in Kärnten sogar ein leichter Rückgang zu verspüren.

Autor: Agnes Schmid

D „Die Nachfrage nach

hochpreisigen Objekten sinkt. Die Leute wollen nicht 6.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter für einen Zweitwohnsitz zahlen.“ Doris Scarpatetti-Matheis, Wörthersee-Expertin

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enkt man an Kärnten, fällt einem augenblicklich der Wörthersee ein. Dabei hat das Bundesland noch Anderes zu bieten. Der Obmann der Kärntner Immobilientreuhänder, Michael Fohn, will unterscheiden. Zunächst einmal so: Er spricht von einem insgesamt leichten Rückgang bei der betrieblichen Nutzung von Immobilien (Grundstücke Betriebsansiedelung, Mieten Geschäftslokale, Büro). In zentraler Lage in Klagenfurt, Villach, Spittal bzw. in den Bezirksstätten stehen Lokale und Büros leer, was auch Thema der Politik – Stichwort Stadtmarketing – ist. Am privaten Markt entwickelt sich Kärnten jedoch gut: „Preise von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Mietwohnungen sind in den Bezirkshauptstädten leicht gestiegen. Außerhalb derselben wird über den Preis agiert und so sind Objekte günstiger zu haben.“ Ob das auch auf Objekte am Wörthersee zutrifft, ist schwer zu sagen. Jedenfalls schreibt das Magazin „Format“ im September, dass sich Ex-Finanzminister KarlHeinz Grasser von seiner vor Jahren aufwändig um 1,3 Millionen Euro sanierten Villa in Maria Wörth nun getrennt haben soll. Eine offizielle Bestätigung erfolgte freilich nicht.

Was aber bestätigt ist: Die Lage rund um den Kärntner See ist auch nicht mehr das, was sie einmal war. Wörthersee-Expertin Doris Scarpatetti-Matheis weiß, dass vor wenigen Jahren, als überall von Wirtschaftskrise gesprochen wurde, am See der Reichen und Schönen nichts zu spüren war: „Alles ist damals gut verkauft worden – nach einer Saison hat man alles, was man wollte, weggebracht.“ Jetzt stagniert das hochpreisige Segment, alles ist anders geworden, erzählt Scarpatetti-Matheis: „Die Nachfrage nach hochpreisigen Objekten sinkt. Die Leute wollen nicht 6.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter für einen Zweitwohnsitz zahlen. Und wir sprechen hier von Wohnungen mit 80 bis 100 Quadratmeter, die dann ab 500.000 Euro aufwärts kosten.“ Wer anlegen will, geht in andere Segmente, weiß die Luxusobjekt-Maklerin: „Bei rund 500.000 Euro ist eine Schamgrenze erreicht.“ Auch gebe es kaum Neubauangebot am See, erzählt Scarpatetti-Matheis von zwei Projekten (Apartment- bzw. Wohnungsanlage). Natürlich auch eher hochpreisig – und „dann muss die Qualität passen“. Außerdem haben sich die Ansprüche in den letzten Jahren geändert, erzählt

Steiermark

Eigentum

Erstbezug

gebraucht

Reihen- Einfamilienhaus

haus

Miete

Office

Retail

Bruck-Mürzzuschlag

87,50

1.764,43

940,63

1.221,25

1.190,43

5,07

5,90

6,70

Deutschlandsberg

63,47

1.777,10

1.078,03

1.166,75

1.271,73

5,33

6,07

7,72

Graz (Stadt) Fotos: fotolia.com, Hölzl & Huber, Immobilienscout24

Baugrund

235,83

3.079,47

1.925,70

2.011,50

2.336,70

8,03

8,20

28,40

Graz-Umgebung

92,53

2.348,10

1.446,33

1.416,40

1.754,20

7,05

6,70

9,43

Hartberg-Fürstenfeld

36,37

1.822,23

1.050,00

1.174,25

1.175,00

5,68

5,33

6,49

Leibnitz

61,23

2.047,00

1.279,50

1.057,50

1.411,75

6,03

5,27

7,44

Leoben

75,83

2.022,20

879,50

1.316,65

1.183,35

5,90

5,87

6,19

Liezen

93,33

1.847,00

1.174,25

1.299,00

1.186,75

6,75

7,87

9,91

Murau

40,43

1.450,00

717,50

813,75

843,75

4,58

4,20

4,90

Murtal

55,03

1.488,90

704,38

860,00

988,75

4,65

4,80

4,92

Südoststeiermark

40,67

1.761,00

1.283,63

1.378,50

1.338,75

5,33

6,80

6,87

Voitsberg

52,90

1.604,10

1.014,55

1.031,45

1.120,98

5,40

5,43

6,56

Weiz

52,00

2.098,83

1.367,65

1.452,38

1.429,75

6,72

7,43

7,86

Quelle: Immobilienpreisspiegel 2014 – Werte in Euro pro Quadratmeter und Monat

Winter 2014 | ImmoFokus

141

Im Brennpunkt: Steiermark und Kärnten

Graz Stadt Baugrundstücke

2013

2014

+/- %

235,83

249,50

5,80%

Eigentum Erstbezug

2.881,20

3.079,47

6,88%

Eigentum Gebraucht

1.718,45

1.925,70

12,06%

Reihenhäuser

1.756,30

2.011,50

14,53%

Einfamilienhäuser

1.964,60

2.336,70

18,94%

Mietwohnungen

7,85

8,03

2,29%

Büroflächen

8,50

8,20

-3,53%

29,99

28,40

-5,30%

Geschäftslokale

Quelle: Immobilienpreisspiegel 2014 – Werte in Euro pro Quadratmeter und Monat

„Die steigenden Verkaufspreise sind ausschließlich in den Ballungsräumen und deren Umland zu verzeichnen.“ Paul Perkonig, Immobilientreuhänder Klagenfurt

sie weiter: „Seelagen werden gegen Seeblick getauscht: das genügt auch.“ Ob Pörtschach, Velden oder Krumbach – „da gibt es noch leistbare Wohnungen“, als Ferienwohnungen wohlgemerkt. Am See selbst, erzählt die Edelimmobilienexpertin, ist es schon schwierig geworden, mehr als 500.000 Euro für eine Wohnung zu verlangen: „Der Markt hat sich geändert.“ Aber es gibt Alternativen: „Der Ossiacher See hat nachgezogen, sowohl was Projekte, Lagen als auch Preise betrifft“, berichtet Scarpatetti-Matheis weiter. In den letzten zwei, drei Jahren gab es einige schöne Projekte dort. Aber: „Der Ossiacher See ist zum Wörthersee wie Stadt zu Land – wer Lifestyle sucht, ist nach wie vor am Wörthersee besser aufgehoben.“ Und außerhalb der SeeLagen? Scarpatetti-Matheis: „Der Wohnungsmarkt ist in Klagenfurt gut gefüllt, es gibt interessante Neubauprojekte, das Angebot ist größer als die Nachfrage. Auch im Mietenbereich ist viel vorhanden.“ Bauboom in Klagenfurt

Ähnlich sieht dies auch der Klagenfurter Immobilientreuhänder Paul Perkonig: „Im Kärntner Ballungsraum, im Speziellen im Klagenfurter Bereich, herrscht nach wie vor ein Bauboom an Eigentumswohnungen, sowohl von privaten als auch gemeinnützigen Bauträgern.“ So stünden derzeit in der Kärntner Landeshauptstadt eine Vielzahl an größeren Wohnanlagen im Bau bzw. befindet sich eine ebenso große Anzahl an Anlagen sowohl in Planung als auch unmittelbar vor der Umsetzung, „sodass in den nächsten

142

ImmoFokus | Winter 2014

Jahren mit einem ungebrochenen Bauboom zu rechnen ist“. Das, erzählt Perkonig weiter, wird auch durch die politische Diskussion rund um die Verdichtung der Bebauung und die Absage an die weitere Zersiedelung unterstützt. Hinsichtlich der Preise kann man von einem durchaus stetigen Anstieg der Verkaufspreise sprechen, der vor allem auf die steigenden Baukosten zurückzuführen ist. „Die steigenden Verkaufspreise sind ausschließlich in den Ballungsräumen und deren Umland zu verzeichnen, in den ländlicheren Bereichen und entfernteren Regionen Kärntens ist jedoch im günstigsten Fall von konstanten Preisen auszugehen – meistens jedoch fallen diese, umso entlegener die Region ist“, so Perkonig einschränkend. Hinsichtlich der Mietpreise erkennt er keine nennenswerten Veränderungen, wobei der „Mietsektor“ in der letzten Zeit starke Einbrüche verzeichnet hat: „Die ständige Diskussion um überhöhte Mieten schwächt vor allem den privaten Vermieter, wenngleich die von einigen Institutionen geführte Diskussion schlichtweg unsachlich geführt wird, da nicht die Netto- sondern die Bruttomieten betrachtet werden und der Vermieter auf steigende Betriebskosten keinen Einfluss hat“, kritisiert der Treuhänder. Nicht zuletzt die kürzlich beschlossene Wohnrechtsnovelle 2015 mit der Übernahme der Erhaltungsverpflichtung von Wärmeaufbereitungsgeräten durch den Vermieter macht das „Vermieten“ in Österreich nicht attraktiver, schätzt der Immobilienexperte.

Klagenfurt Stadt Baugrundstücke

2013

2014

+/- %

166,20

167,10

0,54%

Eigentum Erstbezug

2.264,77

2.343,87

3,49%

Eigentum Gebraucht

1.322,58

1.388,03

4,95%

Reihenhäuser

1.416,93

1.508,58

6,47%

Einfamilienhäuser

1.566,05

1.612,45

2,96%

Mietwohnungen

6,75

7,18

6,37%

Büroflächen

6,83

7,10

3,95%

Geschäftslokale

9,89

9,81

-0,81%

Quelle: Immobilienpreisspiegel 2014 – Werte in Euro pro Quadratmeter und Monat

Villach im Aufschwung

Eine ähnliche Entwicklung erkennt Perkonig auch für den zweitgrößten Kärntner Ballungsraum, Villach, „wenngleich bei weitem nicht in dem spürbaren Ausmaß wie in Klagenfurt und dem umliegenden ‚Speckgürtel‘“. Für ein interessantes Projekt in der Villacher Innenstadt (Hans-Gasser-Platz) erfolgte vor wenigen Wochen der Spatenstich. So entsteht am ehemaligen Kastner & Öhler Areal in sehr guter Innenstadtlage ein neuer, moderner Geschäfts- und Wohnkomplex mit ansprechender Architektur, berichtet Perkonig. Der gewerbliche Bereich im Allgemeinen ist in Kärnten, auch in den Ballungszentren, ein nach wie vor sehr schwieriger Markt. Daher, so der Immobilienexperte weiter, sind bis auf einige lokale Projekte „keine nennenswerten Bauvorhaben zu erkennen“. In den vergangenen Jahren herrschte eine rege Bautätigkeit rund um den Wörthersee, erzählt Perkonig, die nun etwas gebrochen scheint. Aktuell werden vor allem Projekte realisiert, die in Seenähe sind. Interessant und verkäuflich sind diese vor allem, wenn sie einen Seeblick gewähren: „Da können diese zu deutlich attraktiveren Preisen angeboten werden, da sie sich nicht direkt am See befinden.“ Die Preise für Wohnungen in Anlagen direkt am Wörthersee liegen – recht stabil - nach wie vor zwischen 5.000 bis teilweise 10.000 Euro pro Quadratmeter. Perkonig: „Die Preise für ,seenahe‘ Wohnungen liegen zwischen 3.000 und 4.500 pro Quadratmeter.“ Abhängig von der Entfernung und dem „freien Blick“ auf den See.

Gerald Gollenz, Fachgruppenobmann Steiermark und Immobilientreuhänder in Graz kann sich nicht beklagen: Die Preise für Grundstücke für Einfamilienhäuser seien im Durchschnitt die billigsten in Österreich, für Betriebsansiedlungen liegen sie im letzten Drittel. Auch die Durchschnittspreise für neue und gebrauchte Eigentumswohnungen liegen unter dem Österreichschnitt. Dies, obwohl nach wie vor ein Preisanstieg über alle Lagen, speziell in Graz und Umgebung, aber auch in mehreren anderen Bezirken – sogar im zweistelligen Prozentbereich – erkennbar ist. „Das Preisniveau sowohl in der Miete als auch im Eigentum ist natürlich in den letzten Jahren gestiegen. Aber anders als in anderen Bundesländern wie Wien, Salzburg oder auch Tirol befinden wir uns in der Steiermark noch auf einem durchaus vernünftigen Level“, ist Gollenz nicht unzufrieden. Ähnlich sei auch die Situation bei Einfamilienhäusern und etwas abgeschwächt bei Reihenhäusern. Ausnahme ist dabei die Landeshauptstadt Graz, wo die Veränderung österreichweit mit fast zwölf Prozent Plus am größten ist. Gollenz führt dies auf das kaum vorhandene Angebot in den letzten Jahren zurück. Die Preissteigerung bei Mietwohnungen liegt prozentuell über dem Österreichschnitt, dies aber auch ausgehend von einem niederen Niveau. Der Gewerbemarkt ist auf einem sehr niedrigen Niveau konstant bis rückläufig, „dies entspricht dem Trend der letzten Jahre“, so der Grazer Immobilienexperte weiter. Andreas Ortner, Immobilienmakler aus Söding (Bezirk Voitsberg) würde die Preisentwicklung

„In Graz findet man

immer Mieter, weil der Zuzug enorm ist. Aber mehr als zehn Euro pro Quadratmeter wird nicht bezahlt.“ Edith Strohmaier, Immobilienmaklerin Graz

Winter 2014 | ImmoFokus

143

Im Brennpunkt: Steiermark und Kärnten

eher stagnierend bzw. leicht fallend sehen: „Meiner Meinung nach wurden viele Investitionen bereits vorgezogen und andere warten noch zu – außer in speziellen Lagen, wo eine erhöhte Preisentwicklung nach wie vor in Kauf genommen wird bzw. erkennbar ist, und bei Grundstücken, die für eine Bebauung gut geeignet sind.“ Die Grazer Immobilienmaklerin Edith Strohmaier ist hauptsächlich auf Villen und Einfamilienhäuser spezialisiert. Die Mieten findet sie in Graz dennoch zu hoch, noch dazu, wo die Nachfrage ja da wäre: „Die Mieten werden aber nicht steigen.“ Im Eigentumsbereich ortet die Grazerin ebenfalls „nicht mehr viel Spielraum nach oben – auch außerhalb von Graz“. Man muss abwarten (können), lautet die Devise. Und das ist gar nicht so leicht, ist doch alles etwas schwieriger geworden, erzählt Strohmaier: „Die Südsteiermark ist gefragt, aber die Preise werden dort ebenfalls nicht bezahlt. Für eine Toplage mit einer durchschnittlichen Grundstücksgröße ist bei 500.000 bis 700.000 Euro die Grenze erreicht. Alles was über eine Million geht, ist schwierig“, schlussfolgert Strohmaier aus den Mieten- und Preis-Entwicklungen.

Auch für Makler Ortner nimmt die Südsteiermark nach wie vor eine Sonderstellung ein: „Das Gebiet ist ja als ,steirische Toskana’ bekannt und daher sind hier nach wie vor viele Liebhaber unterwegs, die investieren.“ Immobilientreuhänder Gollenz differenziert etwas zum Thema Südsteiermark: „Derzeit gibt es dort keine wirklich relevanten Projekte, abgesehen von kleineren touristischen Investitionen. Das liegt aber auch an einem kaum vorhandenen Liegenschaftsangebot bzw. an teilweise nicht nachvollziehbaren Grundstückspreisen.“

„Anders als in

anderen Bundesländern wie Wien, Salzburg oder auch Tirol befinden wir uns in der Steiermark noch auf einem durchaus vernünftigen Level.“

Apropos interessante Projekte: Was tut sich vor allem in Graz? Ortner fällt dazu der Wohnpark Graz Gösting ein: „Meiner Meinung nach bieten Wohnparks wie diese, wenn ein gutes Gesamtkonzept vorhanden ist, viele Möglichkeiten wie z.B. sämtliche Abdeckung des täglichen Bedarfs wie Einkauf, Ärzte, eventuell sogar Arbeitsplätze und Altersvorsorge für die Bewohner. Dadurch haben die Bewohner kurze Wege und das Gefühl einer Gemeinschaft und Sicherheit.“

Gerald Gollenz, Fachgruppenobmann Steiermark und Immobilientreuhänder in Graz

Für Gerald Gollenz gibt es derzeit einige interessante Projekte, natürlich speziell im Großraum Graz. „Zu erwähnen wären der Styria Tower oder die beiden Wohnbauprojekte ,Eggenberge’ und ,Pfauengarten’. Der Styria Tower besticht durch seine Architektur und die Höhe, die beiden Wohnbauprojekte durch ihre Innovation und Lage.“ n

Ganz pessimistisch ist sie dennoch nicht: „In Graz findet man immer Mieter, weil der Zuzug enorm ist. Aber mehr als zehn Euro pro Quadratmeter wird nicht bezahlt.“ Beim Einfamilienhaus am Stadtrand mit 500 Quadratmeter Grund ist bei 700.000 bis 800.000 Euro auch Schluss mit lustig.

Kärnten

Baugrund

Eigentum

Reihen- Einfamilien-

Miete

Office

Retail

Erstbezug

gebraucht

haus

Feldkirchen

61,87

1.933,33

1.144,30

1.238,50

1.331,28

5,40

5,87

8,76

Hermagor

52,20

1.873,03

1.187,13

1.277,75

1.2w79,75

5,10

6,00

6,63

Klagenfurt (Land)

80,97

1.872,33

1.187,73

1.283,13

1.425,08

5,73

5,00

6,96

Klagenfurt (Stadt)

167,10

2.343,87

1.388,03

1.508,58

1.612,45

7,18

7,10

9,81

105,87

2.287,30

1.373,40

1.350,35

1.569,18

6,57

6,83

9,06

Spittal a.d. Drau St. Veit a.d. Glan

66,03

1.910,00

1.059,55

1.211,65

1.242,38

5,33

7,13

Villach (Land)

84,90

1.855,67

1.204,93

1.333,50

1.450,90

5,63

5,43

7,43

Villach (Stadt)

144,90

2.135,53

1.385,08

1.392,50

1.567,95

6,40

6,43

8,43

Völkermarkt

49,10

1.805,33

1.081,75

1.089,75

1.011,68

5,25

4,80

5,32

Wolfsberg

85,83

2.130,53

1.150,00

1.264,00

1.347,75

4,85

6,17

8,16

Quelle: Immobilienpreisspiegel 2014 – Werte in Euro pro Quadratmeter und Monat

144 ImmoFokus | Winter 2014

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Winter 2014 | ImmoFokus

145

Im Brennpunkt: Deutschland

Heimspiel der Weltmeister Sie sind Fußballweltmeister. Auch bei den Summen, die in deutsche Immobilien investiert werden, sind die Deutschen weltmeisterlich. Entscheidend ist die konsequente Arbeit am eigenen Standort. Deutsche Kommunen und Unternehmen wissen, wie man sich bei der EXPO REAL vor 74 Nationen erfolgreich präsentiert. Autor: Walter Senk

ereits Ende September hat das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt das Vorjahresergebnis erreicht – der Fünfjahresschnitt ist sogar um über 130 Prozent getoppt worden. Da schien die Expo Real für die deutschen Aussteller nur noch eine Zugabe zu sein. Die Geschäfte, die hier gemacht oder angebahnt wurden, werden wohl frühestens im Frühjahr 2015 den Marktumsätzen zu Gute kommen – der Rückschluss: Die Umsätze des heurigen Jahres wurden sicher zu einem guten Teil in den vergangenen Jahren angekurbelt. Selbstbewusste Präsentation

„Ich habe einen sehr guten Eindruck von der Messe und es herrscht eine positive Stimmung – vor allem für Deutschland.“ Georg Folian, Stellvertretender Vorstandsvorsitzender der WARIMPEX

146

ImmoFokus | Winter 2014

Eine Messe alleine macht noch keinen guten Wirtschaftsstandort aus, aber unsere deutschen Nachbarn wissen ihren Standortvorteil in München zu nutzen und präsentieren sich entsprechend selbstbewusst. Schon im Vorfeld der Messe war klar, dass die Expo wieder ein deutsches Heimspiel wird, denn mit Presseaussendungen bewarben die Städte und Regionen nicht nur ihre Vorteile und den Messe-Stand, sondern auch ihre jeweiligen Veranstaltungen. „Ich habe einen sehr guten Eindruck von der Messe und es herrscht eine positive Stimmung – vor allem für Deutschland“, so Georg Folian, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der WARIMPEX. Die deutsche Wirtschaft ist für europäische Verhältnisse mehr als stabil, und die aktuelle wirtschaftliche Lage haben sich die Deutschen wohl sehr genau an-

geschaut, und geahnt, was da in Form von Investitionen auf sie zukommen wird, denn „die Märkte sind vom billigen Geld getrieben“, wie Georg Formanek, Geschäftsführer von Derfler Helbich Formanek, meint. Daher war eine gute Präsentation der eigenen Stärken in den vergangenen Jahren jetzt von Erfolg gekrönt. Rekorde in fast allen Segmenten

Kaum ein Immobiliensegment in Deutschland, das nicht heuer seinen Rekord bricht. Nach Zahlen von JLL summierten sich die Transaktionen von Juli bis September bereits auf 8,6 Milliarden Euro, sodass für die ersten neun Monate 25,5 Milliarden Euro und damit ein Drittel mehr als im Vorjahreszeitraum zusammenkam. Die Messe scheint für ausländische Investoren mittlerweile ein echter Magnet zu sein. „Die EXPO REAL hat sich im Vergleich zum letzten Jahr insbesondere durch die Präsenz vieler ausländischer Investoren in ihrer Attraktivität gesteigert. Sie hat sich erneut als bedeutendster Treffpunkt von etablierten wie ‚neuen‘ Investoren bestätigt“, so Ulf Buhlemann, Leiter Investitionen Deutschland bei Colliers International. Die Umsatzzahlen in den deutschen Städten innerhalb dieses Jahres scheinen seine Aussage zu bestätigen. Mit einem Plus von 38 Prozent erlebten Stuttgart und Hamburg den größten Zuwachs. Die Stände der beiden Städte waren auch prominent platziert und entsprechend groß. Danach folgte bereits München mit einem Plus von 34 Prozent.

„Nirgendwo sonst können wir in kurzer Zeit so intensiv und umfassend mit Investoren und Entwicklern ins Gespräch kommen.“

„Wir verkaufen hier keine Häuser und keine Büros. Viele Zeichner unserer Immobilienanleihen kommen Deutschland. “

Martin Günthner, Senator für Wirtschaft, Arbeit und Häfen der Freien Hansestadt Bremen

Martin Müller, JP Immobilien Geschäftsführer

Von A- und B-Standorten

Aber nicht nur die großen Städte und Metropolregionen waren aus Deutschland vertreten, sondern auch die B-Standorte, in die von Seiten der Investoren immer mehr Geld fließt. So ist zum Beispiel die Expo Real seit zwölf Jahren ein Pflichttermin für die Bremer Immobilienwirtschaft. „Nirgendwo sonst können wir in kurzer Zeit so intensiv und umfassend mit Investoren und Entwicklern über die Immobilienkompetenzen und Investitionsmöglichkeiten in Bremen und Bremerhaven ins Gespräch kommen“, betont Martin Günthner, Senator für Wirtschaft, Arbeit und Häfen der Freien Hansestadt Bremen. Bremen behauptet seinen Spitzenplatz unter den deutschen B-Städten. Lag das gesamte Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr bei 237 Millionen Euro, lag die Stadt bis Mitte November bei einem Rekordwert von knappen 400 Millionen Euro. Das Bundesland Bremen ist einer der größten Logistikstandorte Deutschlands und einer der entscheidenden Knotenpunkte für den internationalen Warentransport. Allein in Bremen-Stadt sind über 25.000 Beschäftige und mehr als 1.000 Unternehmen dem Bereich Logistik zuzuordnen. Für die österreichischen Beteiligten, die sich auch auf den deutschen Märkten tummeln, war der Besuch ohnehin ein Muss. Ein heimisches Unternehmen war das erste Mal auf der Messe und dann gleich mit einem beeindruckenden Stand.

Für Christoph Stadlhuber, Geschäftsführer der SIGNA, eine klare Sache: „Da wir in Deutschland so präsent sind, ist es wichtig, einen eigenen Stand in entsprechender Größe und guter Lage zu haben. Es läuft bestens für uns.“ Aus einem anderen Grund, war auch JP Immobilien zum ersten Mal als Aussteller vertreten – es ging auch um Präsenz, allerdings um eine etwas andere, wie Geschäftsführer Martin Müller erklärte: „Wir verkaufen hier keine Häuser und werden auch keine Büros vermieten. Wir sind aus einem anderen Grund hier: Wegen unserer Immobilieninvestmentprodukte – hauptsächlich die indirekten. Es hat sich bei unseren zwei Immobilienanleihen herausgestellt, dass viele unserer Zeichner aus Deutschland kommen. Wir haben bei unseren Anleihen – unerwarteterweise – auch einige deutsche Großinvestoren und deswegen haben wir gesagt, wir gehören auf die Messe.“ Die Architekten kommen Auch andere deutsche Berufssparten wussten die Messe zu nutzen. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) trat auf einem großen Gemeinschaftsstand mit der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) und dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit auf unter dem Motto „Sustainability – Made in Germany“. Auf dem Stand gab es ein umfangreiches Vortrags- und Diskussionsprogramm, Einzelprojekte wurden vorgestellt,

Grundsatzfragen erörtert und Podiumsdiskussionen zum Standmotto „Sustainability – Made in Germany“ veranstaltet. „Deutsche Architekten stehen für Nachhaltigkeit beim Bauen, schaffen die planerischen Grundlagen und sorgen für materiellen wie baukulturellen Mehrwert der Gebäude. Und dies im In- wie im Ausland“, erläuterte die Präsidentin der BAK, Barbara Ettinger-Brinckmann: „Ohne Architekten geht auch in der Immobilienwirtschaft nichts.“ n

„Da wir in Deutschland so präsent sind, ist es wichtig, einen eigenen Stand in entsprechender Größe und guter Lage zu haben.“ Christoph Stadlhuber, Geschäftsführer der SIGNA

Winter 2014 | ImmoFokus

147

Im Brennpunkt: Deutschland

Das Berliner Modell Kürzlich wurde ein „Bündnis für Wohnungsneubau in Berlin“ beschlossen. Das Bündnis wird einen Boom im Wohnungsneubau bringen, ist Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup, Staatssekretär für Bauen und Wohnen, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Land Berlin, im Gespräch mit dem ImmoFokus überzeugt.

Das Gespräch führte Michael Neubauer

Berlin wächst. Wie sieht es aktuell am Immobilienmarkt aus. Gibt es genug Wohnungen? Daldrup. Seit 2005 ist Berlin im Durchschnitt schneller gewachsen als die Bundesrepublik. Dadurch hat sich auch der Immobilienmarkt äußerst positiv entwickelt. In den letzten drei Jahren betrug der Nettozuwachs 130.000 Einwohner. Kein Wunder also, dass der Wohnungsmarkt mittlerweile angespannt ist. Wir haben darauf reagiert und haben in diesem Jahr – zum ersten Mal nach vielen Jahren – 10.000 neue Wohnungen gebaut. Diese Bauleistung wird, so wie es aktuell aussieht, in den nächsten Jahren weiter nach oben gehen.

148

ImmoFokus | Winter 2014

Eine Reaktion auf stark steigende Preise für Eigentum? >> Das ist mit Sicherheit eine Reaktion auf die Preisentwicklung. Die Preise sind in den letzten Jahren deutlich nach oben gegangen. Die Kurve hat sich verflacht. Ich rechne aber nicht damit, dass die Preise sinken werden. Als Reaktion darauf erleben wir auch im großvolumigen Wohnbau einen Neubau-Boom – vor allem von privaten Entwicklungen. In einem geringen Umfang fangen wir jetzt wieder an mit den großen öffentlichen Wohnbaugesellschaften zu bauen. Dazu haben wir mit dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) und dem Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) ein „Bündnis für Wohnungsneubau in Berlin“ geschlossen. Darin verpflichten sich die beiden Verbände, über ihre Mitgliedsunternehmen bis zum Jahr 2025 jährlich 10.000 neue Wohnungen zu errichten. Das VerbändeBündnis sieht auch einen Anteil preiswerter Wohnungen vor. Bei größeren Projekten von mehr als 100 Mietwohnungen sollen die BBUMitgliedsunternehmen einen Anteil von 10 bis 33 Prozent der Wohnungen zu Kaltmieten unter 7,50 Euro je Quadratmeter anbieten. Im Gegenzug hat das Land Berlin zugesagt, die Baugenehmigungen schnell zu erteilen und Bebauungspläne zügig zu erstellen. Das heißt, mit dieser Initiative schaffen Sie 100.000 Wohnungen in den nächsten 10 Jahren? >> Ich vermute, dass es sogar vielleicht mehr werden. Die Marktteilnehmer haben sich ver-

DAS BERINER MODELL

pflichtet zumindest 10.000 Wohnungen pro Jahr auf jeden Fall zu stemmen.

tieren – auch in den neuen Stadtentwicklungsgebieten.

Was bedeutet „preisgünstiger Wohnungsbau“ genau? >> Wenn wir fördern, liegt die Durchschnittsmiete bei 6,50 Euro. Wenn wir von preiswertem Wohnungsbau reden, reden wir von unter 7,50 Euro (Kaltmiete netto).

Wir haben zum Beispiel um den Hauptbahnhof herum das Europaviertel. Hier werden 3.000 Wohnungen gebaut und 5.000 bis 6.000 Arbeitsplätze entstehen. Also direkt in der Nähe des Hauptbahnhofs, ein sehr entspanntes Viertel. Schon länger in Entwicklung ist der Adlershof, ein Forschungs- und Dienstleistungsstandort. Hier wurden in den letzten Jahren 15.000 neue Arbeitsplätze geschaffen. Mittlerweile auf eine Menge neuer Wohnungen gebaut. Auf dem rund 14 Hektar großen Areal Adlershof am Groß-Berliner Damm entstehen in den nächsten Jahren rund 1.000 Wohnungen, 380 Studentenappartements sind bereits fertig. Im Rahmen des Projekts „Wohnen am Campus“ werden hochwertige Eigentumswohnungen in Reihenhäusern und Townhouses ebenso errichtet wie Mietwohnungen im Geschossbau. Auch hier sind neben privaten Investoren kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften beteiligt.

Im Vergleich zu anderen Städten in Deutschland – was ist das Besondere am Berliner Markt? >> Berlin ist mittlerweile der größte Immobilienmarkt. Berlin hat 3,5 Millionen Einwohner. Der Zuzug ist enorm. In Deutschland ist Berlin die Stadt mit der höchsten Wachstumsrate. Erfolgt die Zuwanderung innerdeutsch oder durch Migration von Ausländern? >> Das hält sich die Waage. Eine Hälfte kommt aus dem Ausland, die andere Hälfte aus Deutschland. Berlin ist ja besonders attraktiv für die 18- bis 30-Jährigen: Berlin gilt als besonders attraktiver Standort. Berlin ist eine sehr lebendige Stadt mit viel Medien, sehr viel Kultur und einem großen IT-Bereich. Berlin hat in Deutschland immer eine Sonderstellung gehabt. Berlin gilt nach wie vor als „coolster“ Standort. Gleichzeitig sind wir aber immer noch preiswert. Berlin ist noch immer eine bezahlbare Metropole. Natürlich passiert jetzt auch eine Menge auf diesem Markt, der Markt ist sehr dynamisch, die Angebotsmieten sind enorm gestiegen und das macht es natürlich auch interessant in Berlin zu inves-

… was ist mit Tegel? >> Wenn der neue Flughafen endlich einmal fertig wird – eigentlich ist er ja schon fertig, aber es gibt ja noch Probleme mit der Entrauchungsanlage –, dann wird Tegel eine große Entwicklungsfläche werden. In diesem Areal wollen wir nicht nur Wohnungen bauen. Wir wollen auch urbane Technologien ansiedeln. Ebenso vorgesehen sind eine Universität und eine Hochschule. n

Das Berliner Modell sieht vor, dass der Projektträger grundsätzlich sämtliche dem Land Berlin entstehenden Aufwendungen, die Folge oder Voraussetzung des geplanten Wohnungsbauvorhabens sind, übernimmt. Dabei richtet sich der Umfang dieser Maßnahmen nach den jeweiligen Erfordernissen des Einzelfalls. Für die Umsetzung von Vorhaben zwingend erforderlich sind jedoch eine gesicherte Erschließung sowie die Deckung des durch das Vorhaben ausgelösten zusätzlichen Bedarfs an Plätzen in Kindertageseinrichtungen und in Grundschulen. Unter Berücksichtigung der für die Planung formulierten städtebaulichen Ziele soll der Vorhabenträger Mietpreis- und Belegungsbindungen für einen Anteil von 10 bis 33 Prozent der geplanten Wohnungen übernehmen. Dabei gelten die Bedingungen der Wohnungsbauförderbestimmungen 2014. Auch ohne Fördermittel können die entsprechenden Bindungen vertraglich vereinbart werden. Damit wird dem Bedürfnis nach durchmischten Quartieren Rechnung getragen. Es gilt der Grundsatz, dass die vereinbarten Leistungspflichten den Bauherrn nicht unangemessen belasten dürfen. Um dies sicherzustellen, verwendet das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung ein einheitliches Bewertungsschema. Dabei wird – auf Basis der jährlich vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landes Berlin veröffentlichten Bodenrichtwerte – der Bodenwert zu Beginn der Planung dem geschätzten Bodenwert am Ende der Planung gegenübergestellt. Der dadurch ermittelte, durch die Planung angenommene Wertzuwachs des Bodens dient als Orientierungsmaßstab für die Bewertung der Angemessenheit.

Winter 2014 | ImmoFokus

149

Im Brennpunkt: Deutschland

Give Me Five

Der Beitrag der Top-5-Märkte zum gesamtdeutschen Transaktionsvolumen stieg auf 60 Prozent.

150

ImmoFokus | Winter 2014

München Reges Investmentgeschehen trotz hoher Preise

Berlin Investoren fragen zunehmend Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings nach

Mehr als 1,3 Milliarden Euro wurden in den Monaten Juli bis September in Münchener Gewerbeimmobilien investiert, womit das 3. Quartal das umsatzstärkste im laufenden Jahr war. Damit summierte sich das Transaktionsvolumen der ersten drei Quartale 2014 auf ca. drei Milliarden Euro – ein Plus von 33 Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum.

Knapp 2,5 Milliarden Euro wurden in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres in Berliner Gewerbeimmobilien investiert und damit 12 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.

Trotz der inzwischen sehr niedrigen Nettoanfangsrenditen im Spitzensegment (3,5 Prozent bei Geschäftshäusern, 4,2 Prozent bei Büros) führte der Anlagedruck weiterhin zu zahlreichen Transaktionen. Die Investoren weichen aber vermehrt auch auf Lagen außerhalb der Altstadt aus. So wechselten im 3. Quartal mit dem ZOB München und dem Kontorhaus zwei Objekte im Arnulfpark den Eigentümer und auch in weniger zentrumsnahen Lagen wie etwa RamersdorfPerlach fanden im selben Zeitraum zahlreiche Transaktionen statt.

Inzwischen reicht die Nachfrage über alle Risikoklassen. Die Mehrzahl der Investoren ist nach wie vor stark auf Core-Objekte sowie Objekte in guten B-Lagen fokussiert. Gerade in solchen B-Lagen fanden daher im 3. Quartal einige Transaktionen statt, unter anderem erwarb die TLG ein an Verdi und die Deutsche Bahn vermietetes Objekt am Ostbahnhof. In den Top-Lagen kaufen in erster Linie noch Privatinvestoren bzw. Family Offices. Auch Standorte in den Randlagen standen zuletzt stärker im Fokus. Besonders im Blick haben Investoren dabei die Achse Richtung Flughafen Schönefeld/BER, aber auch in anderen Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings sehen sich Investoren nach Investitionsgelegenheiten um.

Foto: Fotolia

Der Immobilienmarkt brummt auf Hochtouren. Die Top-5-Märkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) erreichten in den ersten drei Quartalen mit Neuinvestitionen in Höhe von 12,24 Milliarden Euro den höchsten absoluten Neunmonatswert nach 2007.

Die größten Transaktionen im 1. bis 3. Quartal 2014 im Überblick Objekt/Portfolio

Nutzungsart

Standort(e)

Volumen

Käufer

Verkäufer

Leo-1-Portfolio

Büro

Hessen

ca. 1.000 Mio. Euro

Patrizia

Commerz Real

Accor-Portfolio

Hotel

Deutschland + Niederlande

ca. 720 Mio. Euro

Accor

Moor Park

Centro (50 %-Anteil)

Einzelhandel

Oberhausen

ca. 540 Mio. Euro

Unibail-Rodamco

Stadium Group

Christie-Portfolio

Einzelhandel

Ostdeutschland

ca. 400 Mio. Euro

Morgan Stanley, Redos

Prudential et al.

Büro

Düsseldorf

ca. 350 Mio. Euro

Blackstone

Portigon

Portigon-Komplex Quelle: Savills

Hamburg St. Pauli war im 3. Quartal der aktivste Teilmarkt

Frankfurt Umsatz könnte in Q4 aufgrund zahlreicher Großdeals noch ins Plus drehen

Düsseldorf Hohe Aktivität in allen Risikoklassen

Etwas mehr als zwei Milliarden Euro flossen in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres in Hamburger Gewerbeimmobilien und damit knapp ein Drittel mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.

Mehr als 1,9 Milliarden Euro flossen in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres in Frankfurter Gewerbeimmobilien. Damit lag das Transaktionsvolumen 19 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Die mit Abstand größte Transaktion war dabei der Verkauf des Messeturms, zudem fanden einige weitere Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich statt. Da auch für das 4. Quartal mit dem Abschluss etlicher Großtransaktionen zu rechnen ist, könnte sich das Umsatzminus bis zum Jahresende durchaus noch in ein Plus verwandeln. Aufgrund der Knappheit an Core-Objekten passen einige Investoren ihr Suchprofil an und werden mutiger. Dies äußert sich vor allem in einer steigenden Zahl von Ankaufsprüfungen in den periphereren Lagen, etwa in Niederrad oder am Osthafen. Vor allem Niederrad ist inzwischen ein sehr vitaler Teilmarkt. Im bisherigen Jahresverlauf wechselten in der ehemaligen Bürostadt bereits vier Objekte den Eigentümer.

In Düsseldorf wechselten in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres Immobilien für etwa 1,38 Milliarden Euro den Eigentümer, womit das Transaktionsvolumen 18 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahres lag.Das außerordentlich hohe Transaktionsvolumen fußt dabei auf einer sehr breiten Basis. Zwar findet die Aktivität vor allem in den Segmenten Büro (Umsatz von ca. 870 Mio. Euro) und Handel (ca. 450 Mio. Euro) statt, ist aber auf viele Lagen und alle Risikoklassen verteilt.

Die beiden größten Transaktionen im 3. Quartal spiegeln die Gesamtsituation am Hamburger Investmentmarkt gut wider. Dabei handelt es sich um das Atlantic-Haus sowie die Tanzenden Türme in St. Pauli, beides hochwertige Objekte in guten B-Lagen. In solchen zentrumsnahen B-Lagen ist die Aktivität derzeit am höchsten. Neben St. Pauli stand dabei im bisherigen Jahresverlauf vor allem die HafenCity im Fokus, auch im flughafennahen Stadtteil Langenhorn fanden einige Transaktionen statt. Im 4. Quartal ist mit weiteren Verkäufen in diesen Teilmärkten zu rechnen, zudem laufen einige Verkaufsprozesse in der City Nord.

So wurden im bisherigen Jahresverlauf sowohl klassische Core-Objekte (z. B. Metro-Zentrale und Kö-Galerie) als auch Value-add-Produkte (bspw. La Vie) verkauft. Aber auch im opportunistischen Segment ist viel Bewegung: Hier steht vor allem der Seestern im Fokus, wo auch komplett leer stehende Büroimmobilien einen Käufer finden, die entweder ein Refurbishment oder eine Umnutzung in Wohnen anstreben. n

Winter 2014 | ImmoFokus

151

Im Brennpunkt: Deutschland

Wohnen hoch im Kurs Die Preise haben ihr Niveau gefunden. Für größere Bestandsportfolios sind unverändert Quadratmeterpreise zwischen 750 und 900 Euro pro Quadratmeter anzusetzen. Ältere Bestandsobjekte (Block Sales) bewegen sich weiterhin überwiegend im Bereich von 1.100 bis 1.300 Euro pro Quadratmeter.

Autor: Andreas Altstädter

Durchschnittliche Kaufpreise nach Assetklasse Ältere Bestandsobjekte*

1.100–1.300 €/m²

Bestandsportfolios

750–900 €/m²

Moderne Bestandsobjekte*

1.900–2.100 €/m²

Projekte

3.000–3.500 €/m²

Sonderformen

2.500–2.900 €/m²

* Block Sales an einem Standort Quelle: BNP Paribas Real Estate

152

ImmoFokus | Winter 2014

as Transaktionsvolumen mit größeren Wohnungsbeständen lag in den ersten drei Quartalen 2014 bei gut 9,47 Milliarden Euro, was einer Steigerung um 14 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Der zehnjährige Durchschnitt konnte sogar um 28 Prozent übertroffen, und das drittbeste jemals registrierte Ergebnis erzielt werden. Verantwortlich hierfür ist vor allem ein sehr starkes erstes Quartal mit rund 5,1 Milliarden Euro Investmentumsatz. Insbesondere einige Großdeals, wie die Ankäufe von rund 30.000 Wohneinheiten der Vitus-Gruppe, 11.500 von der Dewag durch die deutsche Annington oder ein von der BUWOG erworbenes Paket mit ca. 18.000 Wohnungen, sorgten für diesen Investitionsschub. Aber auch das dritte Quartal mit einem Resultat von knapp 2,55 Mrd. Euro unterstreicht das weiterhin große Interesse an deutschen Wohnimmobilien. Berücksichtigt wurden in der Analyse 188 Transaktionen mit knapp 160.000 Wohneinheiten. Knapp zwei Drittel aller Deals wurden im eher kleinteiligen Marktsegment bis 25 Millionen Euro abgeschlos-

sen, was für eine breite und rege Nachfrage unterschiedlicher Anleger spricht. Mit einem Anteil von gut 71 Prozent am Transaktionsvolumen führen auf mehrere Standorte verteilte Bestandsportfolios die Riege der Assetklassen erwartungsgemäß klar an. Projektentwicklungen konnten ihren Bedeutungszuwachs festigen und liegen auch nach neun Monaten bei knapp 10 Prozent. Vor allem eigenkapitalstarke Core-Investoren sind in diesem Marktsegment sehr aktiv und mit großer Intensität auf der Suche nach Investitionsmöglichkeiten. Deutlich zugenommen hat der Anteil älterer Bestandsobjekte (Block Sales), der sich mittlerweile auf gut 16 Prozent beläuft. Mehr als 79 Prozent des Transaktionsvolumens entfallen auf deutsche Investoren. Der Anteil ausländischer Käufer hat sich leicht auf knapp 21 Prozent verringert. Der Löwenanteil hiervon entfällt nach wie vor auf europäische Investoren, die fast 16 Prozent zum Gesamtumsatz beitragen. Ein Großteil hiervon resultiert aus dem Ankauf von rund 18.000 Wohnungen durch die BUWOG. n

Wer sich auf die Metropolen beschränkt, lässt große Chancen ungenutzt! Kommentar: Daniel Riedl CEO der BUWOG Group

n Der deutsche Wohnungsmarkt gilt für internationale Investoren als einer der chancenreichsten Immobilienmärkte überhaupt. Und das völlig zu Recht. Das hat natürlich mit der starken wirtschaftlichen Entwicklung des Landes und seiner Rolle als führende europäische Volkswirtschaft zu tun, doch gibt es auch strukturelle Faktoren, die unabhängig von der Wirtschaftslage dafür sorgen, dass Immobilienunternehmen hier dauerhaft ausgezeichnete Investitionsmöglichkeiten vorfinden. Investoren, die diesen Gegebenheiten im Rahmen ihrer Investitionsstrategie entsprechende Beachtung schenken, können auch in dem vermeintlich überlaufenen deutschen Markt immer wieder exzellente Transaktionen realisieren. Dabei erschließen sich die strukturellen Unterschiede nicht bloß besonders tiefschürfenden Marktkennern, sie liegen eigentlich offen zu Tage – und werden dennoch oft genug negiert. Wie kein zweites europäisches Land ist Deutschland polyzentrisch aufgebaut. Berlin ist die Hauptstadt, Frankfurt das Finanzzentrum, in München und Stuttgart finden sich die Zentralen der größten Industriekonzerne, Hamburg ist die traditionelle Medienhauptstadt des Landes. Keine Stadt spielt für Deutschland auch nur eine annähernd vergleichbare Rolle wie Paris für Frankreich, London für England oder Wien für Österreich. Und auch außerhalb der genannten Städte, die zusammen mit Köln die „Big 6“ des deutschen Immobilienmarkts repräsentieren, finden internationale Käufer attraktive Investitionsmöglichkeiten vor. Die in den meisten Ländern völlig richtige Grundregel, sich auf den größten Teilmarkt zu fokussieren, gilt in Deutschland nicht. Im Gegenteil: Wer sich als Investor in Deutschland auf die Hauptstadt Berlin oder die oben angeführten Metropolen beschränkt, lässt große Chancen ungenutzt. Eine für Deutschland optimierte Investitionsstrategie muss auch die Mittelstädte mit Einwohnerzahlen zwischen 150.000 und 500.000 berücksichtigen, denn die „Perlen“ des

deutschen Markts mit hohen laufenden Renditen bei gleichzeitig guter langfristiger Entwicklungsperspektive finden sich genau in diesem Segment. Daher ist es alles andere als Zufall, das sich von den rund 52.500 Wohnungen der BUWOG rund 5.000 in der Metropole Berlin befinden, die restlichen rund 21.000 Einheiten in Städten mit 100.000 bis rund 500.000 Einwohnern. Während wir uns im Entwicklungsgeschäft auf den Berliner Markt spezialisiert haben, sind wir im Ankauf fast ausschließlich in vergleichsweise kleineren Märkten tätig. Und das aus gutem Grund: Unsere Portfolios in Städten wie Kiel, Lübeck, Kassel oder Braunschweig bringen deutlich höhere Renditen als das Österreich-Portfolio, die Mieten sind moderat und haben damit weiteres Aufwärtspotential, die Leerstände sind nachhaltig auf einem niedrigen Niveau. Damit finden sich im Portfolio tatsächlich einige Perlen. Diese haben wir aber nicht zufällig gefunden, sondern das große wirtschaftliche Potenzial ist das Ergebnis einer an klaren Vorgaben orientierten Akquisitionsstrategie: Marktgröße spielt in dieser allenfalls eine Nebenrolle, das entscheidende Kriterium ist die Wachstumsdynamik einer Stadt. Wie entwickeln sich die dort ansässigen Unternehmen, sorgen Universitäten für Zuzug junger Menschen, wie ist die Lebensqualität zu bewerten, wie die Anbindung an das Autobahn- und ICE-Netz, etc. Auf Basis dieser komplexen Bewertungskriterien trifft die BUWOG ihre Standort- und Investitionsentscheidungen und ich denke, das Ergebnis kann sich sehen lassen. Unser Portfolio ist nach den Maßstäben des deutschen Marktes noch nicht besonders groß, im Hinblick auf Rendite und wirtschaftliche Nachhaltigkeit ist es aber außergewöhnlich – und im Hinblick auf unser Deutschland-Engagement zählt genau das für uns und unsere Aktionäre.

Winter 2014 | ImmoFokus

153

Im Brennpunkt: Deutschland

Fast ein Heimspiel Deutschland, der zweite Heimatmarkt. CA Immo, UBM, STRABAG, PORR, 6B47 gehören mittlerweile zur etablierten Entwicklerszene. Bisweilen machen sie in Deutschland bessere Geschäfte als in Österreich.

Autor: Michale Neubauer

Das bulwiengesa Ranking der Top-Entwickler Rang Projektentwickler

Fläche in qm

Hochtief

741.010

Zech Group

552.951

NCC

508.163

Bayerische Hausbau

398.137

CA Immo

381.756

Wilma Wohnbau GmbH

301.982

High Gain House Investments (HGHI)

Strabag

Baywobau

Bouwfonds

284.141

OFB

273.108

294.423 292.125 288.440

Groß & Partner

Pandion

266.689 261.869 259.722

ECE

Frankonia Eurobau

Bauwens

199.868

Groth Gruppe

186.667

Isaria Wohnbau

Corpus Sireo

211.167

174.171 173.103

Quantum

Kondor Wessels

PROJECT PI Immobilien AG

164.377

Behrendt Wohnungsbau GmbH & Co. KG

160.502

Interhomes

158.739

SEGRO

158.557

154

ImmoFokus | Winter 2014

171.163 168.135

n der Gesamtbetrachtung ist Hochtief mit 741.000 Quadratmeter Entwicklungsfläche zwar noch der aktivste Projektentwickler in Deutschland. Gefolgt wird er von der Zech Group mit 553.000 Quadratmeter und NCC mit 508.000 Quadratmeter. Mit 381.756 Quadratmeter liegt die CA Immo auf Platz 5. Die STRABAG (292.125 Quadratmeter) ist das zweite heimische Unternehmen unter den Top-10. Beim Wohnsegment liegt NCC mit 508.000 Quadratmeter Wohnfläche vor Hochtief mit 358.000 Quadratmeter und Wilma Wohnbau GmbH mit 291.000 Quadratmeter. Bei den Büroprojektentwicklern ist Hochtief mit 343.000 Quadratmeter Mietfläche vor der Zech Group mit 330.000 Quadratmeter und der CA Immo mit 231.000 Quadratmeter. Im Segment Einzelhandel positioniert sich HGHI mit 217.000 Quadratmeter Nutzfläche vor der ECE mit 95.000 Quadratmeter und der Bayerischen Hausbau mit 52.000 Quadratmeter. Die Volumen der Hotelprojektentwickler liegen deutlich darunter. Diese werden angeführt von der OFB mit fast 80.000 Quadratmeter Nutzfläche, gefolgt von der IVG Immobilien mit 55.000 Quadratmeter und der PORR Gruppe mit 41.000 Quadratmeter. Insgesamt erstreckt sich das Gesamtprojektentwicklungsvolumen über rund 24 Millionen Quadratmeter. Das ist einmal der komplette Wohnraum Stuttgarts. „Bei der Entscheidung nach Deutschland zu gehen, war es nicht absehbar, wie sich Deutschland entwickeln wird. Es war für uns erkennbar, dass es keinen Sinn macht, weiter Geld in den CEE-Raum zu schicken. Wir haben eine Balance zwischen CEE und Westeuropa gesucht. Mit dem Engagement in Deutschland ist uns das gelungen“, so Bruno Ettenauer, CEO von CA Immo. Dieser Weg sei aber nicht unumstritten gewesen. „Im Nachhinein ist es immer leicht zu sagen: Der Weg war richtig. Bei unserem Einstieg wollten wir gleich klotzen, nicht kleckern. Wir wollten nicht einige wenige Immobilien kaufen, um am Markt als Nummer 3000 einzusteigen. Da kam 2006 das Hessen Portfolio

Das bulwiengesa Ranking der Top-Entwickler gerade recht. Uns war wichtig, in unseren Märkten von Anfang an eine relevante Rolle zu spielen, sichtbar zu sein.“ Aus strategischer Sicht sei der Markteintritt goldrichtig gewesen. Wie auch die Entscheidung in das Development Geschäft einzusteigen. „Heute vertraut man uns, dass wir Probleme lösen können. Das haben wir zum Beispiel beim Europaviertel in Frankfurt eindrucksvoll bewiesen. An diesem Areal waren bereits andere namhafte Entwickler, ich will nicht sagen, gescheitert. Sie haben sich aber zumindest die Zähne ausgebissen. Nicht wenige hatten Zweifel, ob wir das schaffen werden. Wir haben es geschafft.“ CA Immo: In Deutschland ein relevanter Player geworden

Herausragendes Objekt ist sicher der Tower 185, der als einer der ersten Hochhausneubauten in Europa das Nachhaltigkeitssiegel LEED Gold des U.S. Green Building Council verliehen bekommen hat. Mieter des Gebäudes sind u.a. das Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen PwC (PricewaterhouseCoopers), die Anwaltskanzleien Mayer Brown LLP und Dechert LLP, ein Excellent Business Center, das Investment unternehmen CBRE Global Investors sowie die Frankfurter Niederlassung der Australia New Zealand Banking Group (ANZ Bank) – und bald auch Hyundai auf drei Stockwerken. „Seit dem Tower haben wir es auch bei der Suche nach größeren Mietern für unsere Objekte leichter. Wir sind in Deutschland zu einem relevanten Player geworden, und werden ein relevanter Player bleiben“, so der CA Immo CEO.

Foto: Fotolia

Auch für die UBM ist Deutschland in den zurückliegenden Jahren zum wichtigsten Markt geworden, rund die Hälfte des Konzernumsatzes entfällt bereits auf Aktivitäten in den deutschen Städten München, Berlin und seit einiger Zeit auch Frankfurt. Aktuell sind in Frankfurt 143 Eigentumswohnungen und Penthäuser in einem Frankfurter Stadterweiterungsgebiet (Bauteil 1 vollständig verkauft, Bauteil 2 zu 70 Prozent) mit durchschnittlichen Quadratmetererlösen von 4000 Euro und – laut

Rang Projektentwickler

Fläche in qm

IVG Immobilien

158.430

Demos

Becken Gruppe

154.441

AUG. PRIEN Immobilien

152.378

Freo

150.250

Patrizia

144.770

Münchner Grund

144.596

LBBW

157.071

141.808

Otto Wulff Projektentwicklung

136.040

Amand GmbH & Co. KG

134.900

Hubert Haupt

Ten Brinke

129.550

Lang&Cie

129.325

SNS Property Finance

125.758

Buwog Meermann GmbH

124.038

Bauwert Gruppe

117.293

ARGENTA Internationale Anlagegesellschaft & Co. Grundbesitzgesellschaft

115.930 114.563

132.821

Accumulata

Euref AG

Stefan Frey AG

107.773

TAS KG Immobilien- und Beteiligungsgesellschaft

106.165

DIC

104.870

Sanus AG

103.627

cds Wohnbau

Hamburg Team

111.561

101.879 100.636

Winter 2014 | ImmoFokus

155

Im Brennpunkt: Deutschland

Das bulwiengesa Ranking der Top-Entwickler Fläche in qm 51

6B47 REAL ESTATE INVESTORS GmbH

92.322

Garbe Group

91.397

CG Gruppe

89.198

Hines

89.000

Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft

85.400

Concept Bau GmbH

85.330

PORR Gruppe

84.397

WvM Immobilien + Projektentwicklung

Tishman Speyer

75.909

Capricorn Development GmbH

72.000

Terrafinanz Immobilien AG

70.930

Design Bau

70.597

77.010

Primus Developments GmbH

67.542

Stofanel Investment AG

67.470

Investa

67.055

ABG Unternehmensgruppe

66.745

Rheinmetall Immobilien GmbH

Momeni Gruppe

GBI

65.329

Fay Gruppe

64.550

Rheinwohnungsbau GmbH

64.396

Reiß & Co

64.267

Dornieden Generalbau GmbH

63.542

Union Investment

63.376

Doblinger-Gruppe

63.135

156

ImmoFokus | Winter 2014

66.216 65.660

UBM CEO Karl Bier – „sehr attraktiven Deckungsbeiträgen“ sowie ein bereits an einen Endinvestor (Union Investment) verkauftes Holiday Inn in Bau. Weil die Hotelerrichtungskosten deutlich unter Budget abgehen, dürfte auch dieses Projekt die Kassen kräftig füllen. Zugute kommt der UBM bei ihrem Deutschland-Roll out ihr seit Jahrzehnten aufgebautes Netzwerk und die Bekanntheit am Markt. Immerhin ist die Deutschlandtochter der UBM, Münchner Grund, seit 50 Jahren am Markt, die UBM selbst in Deutschland auch schon seit Jahrzehnten. Schon unmittelbar nach der Wiedervereinigung wurden erste Liegenschaften in den neuen deutschen Bundesländern und in Berlin gecheckt. Flächen für Neubau gibt es in attraktiven Lagen heute kaum mehr

Erst vor kurzem konnte die UBM einen Verkauf in Deutschland finalisieren: Das Bürohaus Concor in München ging um knapp 60 Millionen Euro an einen börsennotierten REIT-Fonds aus Singapur. „Es ist das erste Mal, dass ein österreichisches Unternehmen an einen Investor aus Singapur verkauft, dementsprechend war die Vorlaufzeit mit neun Monaten besonders lang“, so UBM Chef Karl Bier. Das 70er-Jahre-Bürohaus wurde von UBM aufwändig revitalisiert. Heute ist das Concor ein zertifiziertes Green Building und voll vermietet. Bier ist überzeugt, das Sanierungs-Know-how der Gesellschaft auch künftig nutzen zu können: „Flächen für Neubau gibt es in attraktiven Lagen heute kaum mehr, damit ist fast jedes spannende neue Projekt ein Um- oder Zubau“. Das angelo Hotel München Leuchtenbergring – ein Co-Produkt der österreichischen Unternehmen UBM und Vienna International – wird erweitert. Zusätzlich wird UBM auf der Liegenschaft Büro- und Retailflächen errichten. Bis Ende 2017 sollen die Bauarbeiten abgeschlossen sein Das 2008 eröffnete Hotel angelo Leuchtenbergring zählt zu den profitabelsten Immobilien im UBM-Portfolio. Die Auslastung liegt seit 2011 bei 80 Prozent. Ein definitiver Vorteil des 146 Zimmer umfassenden Hauses ist der

Foto: CA Immo

Rang Projektentwickler

direkte S-Bahn-Anschluss zu Flughafen, Zentrum und Messegelände. Aufgrund der von Jahr zu Jahr gestiegenen Auslastung soll das Hotel nun um 131 auf 277 Zimmer und um einen großzügigen Konferenzbereich und eine Wellness-Area erweitert werden. Da sich der Münchner Bezirk Bogenhausen immer größerer Beliebtheit erfreut, sollen im Zuge des Hotelausbaus auf der 9.190 Quadratmeter großen Liegenschaft Leuchtenbergring 20 auch 12.500 Quadratmeter Büroflächen und 8.300 Quadratmeter Shoppingflächen errichtet werden. „Hotels erfreuen sich bei institutionellen Anlegern wachsenden Interesses, da diese höhere Erträge als Büroimmobilien aufweisen und eine gute Absicherung gegen Inflation bieten. Zusätzlich kann man in dieser Assetklasse in Deutschland bei ähnlich niedrigem Risiko eine bessere Rendite als in Österreich erzielen.“ (Bier) Für die Erweiterung des angelo Hotels und den Neubau von Büro- und Einzelhandelsflächen sind knapp 70 Mio. Euro budgetiert. Die Finanzierung ist bereits im Vorfeld gesichert. UBM errichtet aktuell in der Assetklasse Hotel in Frankfurt am Main ein Holiday Inn, verwertet in Berlin die letzten Grundstücke des ehemaligen Berliner Zentralvieh- und Schlachthofes und plant zwei weitere Hotels in deutschen Städten. Berlin braucht Wohnungen Foto: Strabag

Die rein in Wohnimmobilien investierende BUWOG hat sich durch deutsche Zukäufe (DGAG, Apollo) substanziell vergrößert und hält nun bei 53.000 Wohneinheiten im Bestand mit einem

Fair Value von rund 3,5 Milliarden Euro. Die knappe Mehrheit davon befindet sich in Deutschland, wo man vor allem auf Berlin sowie den Nordwesten setzt. Weitere Zukäufe geplant

„Zwischen Kassel und Kiel“ seien deshalb auch weitere kleinere Zukäufe geplant, so BUWOG CEO Daniel Riedl. Erst vor kurzem hat die BUWOG Pläne für ein neues Wohnquartier mit 650 Eigentumswohnungen in Berlin-Köpenick vorgestellt. Auf einem rund 100.000 Quadratmeter großen Areal an der Regattastraße sollen bis zum Jahr 2022 in zehn Bauabschnitten rund 650 Eigentumswohnungen und Reihenhäuser errichtet werden. Darüber hinaus sind 550 Tiefgaragenstellplätze sowie eine Kindertagesstätte geplant. Die Fertigstellung des ersten Bauabschnitts soll im April 2017 erfolgen. Die Wohnungen werden sowohl Selbstnutzern als auch Kapitalanlegern zum Kauf angeboten, sodass zumindest ein Teil der Wohnungen auch den zunehmend angespannten Köpenicker Mietwohnungsmarkt entlasten wird. Der Berliner Bezirk Treptow-Köpenick verzeichnete in den letzten drei Jahren ein deutliches, über dem Durchschnitt aller Berliner Bezirke liegendes Wachstum der Einwohnerzahl. Bis 2030 ist mit einer weiteren Steigung um bis zu 7,4 Prozent zu rechnen, was entsprechend posi-

DAS RANKING

bulwiengesa bewertet die Perspektiven von Immobilienmärkten und einzelnen Liegenschaften auf Basis von langjähriger, exakter Daten- und Beratungskompetenz. Mit seiner mehr als 30-jährigen Tradition und knapp 80 Mitarbeitern ist bulwiengesa eines der großen unabhängigen Beratungs- und Analyseunternehmen für Regionalökonomie und Immobilien in Kontinentaleuropa. Regionale Arbeitsschwerpunkte liegen in Deutschland sowie Zentral- und Osteuropa. Das Leistungsspektrum umfasst sämtliche Immobilienteilmärkte und -typen (Wohnen, Einzelhandel, Büro, Logistik, Gewerbe, Freizeit, Sonderimmobilien).

Winter 2014 | ImmoFokus

157

Im Brennpunkt: Deutschland tive Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage in Köpenick erwarten lässt. Entwickler müssen lokal extrem gut aufgestellt sein. Deutschland besteht aufgrund der Größe aus vielen Submärkten, die man sich jeweils genau anschauen bzw. analysieren muss. Deutschland hat aber auch den Vorteil, dass es durch die große Anzahl an institutionellen Investoren ein sehr liquider Markt ist. Ein Umstand, der gerade für einen Developer wie die 6B47 wichtig ist, da diese nach Abschluss einer Projektentwicklung auch einen gesicherten Exit haben will. 6B47-Vorstand Peter Ulm hat Universitätsstädte ab 150.000 Einwohner, für die ein demografisches

Wachstum erwartet wird, etwa Nürnberg, Ingolstadt, Münster, Aachen oder Heidelberg, auf seinem Radar. „Die vorrangige Zielgröße der Projekte bleibt bei einem Volumen zwischen 20 bis 50 Millionen Euro. Dort, wo größere Liegenschaften gekauft werden, werden Partner involviert oder es werden Teile des Grundstückes abverkauft und nur das Kernstück zur weiteren Entwicklung behalten“, erklärt Ulm. Dadurch werde ein Klumpen-Risiko vermieden. Warum aber ist gerade Deutschland ein so interessanter Markt? „Wir sehen in Deutschland bei unseren Projekten Netto-Mieten zwischen 11,50 Euro bis 12,50/13 Euro pro Quadratmeter.“ Mieten, die er in Österreich kaum sieht. „In Österreich haben wir günstige Mieten, aber hohe Eigentumsprei-

se. Mich wundert, dass nicht mehr österreichische Anleger in Deutschland im Wohnungsmarkt investieren. Er ist liquide und Städte wie München oder Frankfurt wachsen, wachsen und wachsen.“ Dass es demnächst Projekte in Berlin geben könnte, will Ulm nicht ausschließen. „Berlin ist aber auch ein spezieller Markt. Ohne lokalen Partner geht dort nichts. Den lokalen Markt kann man von Wien aus nicht zu 100 Prozent verstehen. Wir suchen daher immer lokale Partner. Wir haben Know-how, stellen die Finanzierung. Der lokale Partner hat die Expertise, wie der Markt funktioniert. Einen solchen haben wir für Berlin aber noch nicht gefunden. Wir haben aber ein wachsames Auge.“ n

Große deutsche Benchmark-Projektentwicklungen 2014 bis 2018

Stadt

Objektname

Projektentwickler

Fertig-

Nutz-

stellung

fläche*

Office*

Retail*

Hotel*

Wohnen* Sonstiges*

Berlin

Shopping-Center

HGHI

2018

100.000

80.000

20.000

München

Gartenstadt Perlach

Bayerische Hausbau

2018

100.000

München

Quartier „Am Südpark“

Accumulata

2018

100.000

5.000

90.000

München

Schwabinger Tor

Jost Hurler

2017

85.400

16.400

3.700

34.500

22.500

8.300

Berlin

LP 12

HGHI

2014

78.500

845

50.000

7.655

20.000

München

Siemensallee

Hubert Haupt

2018

75.000

Frankfurt/Main

TaunusTurm

Tishman Speyer

2014

61.909

56.909

5.000

Hamburg

Kolbenschmidt-Gelände

Rheinmetall Immobilien

2018

60.200

2.000

41.700

16.500

Frankfurt/Main

Hochhausprojekt

Hochtief

2017

58.000

Hamburg

Ehem. BP-Zentrale

TAS KG

2017

57.200

40.000

2.000

15.200

Berlin

Kudamm-Karree

Ballymore Properties

2017

55.209

3.200

12.500

29.700

9.809

Berlin

Lehrter Straße

Groth Gruppe

2017

54.000

Berlin

Freudenberg-Areal

Bauwert Gruppe

2017

53.600

5.000

48.600

Berlin

Bikini Berlin

Bayerische Hausbau

2014

53.300

19.000

25.000

6.300

3.000

Köln

Klostergärten

Pandion

2016

53.133

6.500

46.633

Hamburg

Mitte Altona 1. Entwicklungsabschnitt

ECE

2018

52.500

50.000

2.500

Berlin

Segro Business Park Berlin Airport-Logistik Park

SEGRO

2018

50.000

Düsseldorf

Andreasquartier

Frankonia Eurobau

2015

46.964

11.503

32.382

3.079

Stuttgart

Milaneo

Bayerische Hausbau

2015

46.000

6.000

8.300

31.700

* Angaben in Quadratmeter – Quelle: bulwiengesa

158

ImmoFokus | Winter 2014

Agieren am internationalen Büromarkt: Strategien und Trends Kommentar: Bruno Ettenauer CEO CA Immo

n Deutschland hat für österreichische Immobilienunternehmen seit einigen Jahren eine enorme Anziehungskraft. Einerseits machen die Polyzentralität und Marktgröße, die Nähe und gemeinsame Sprache unser Nachbarland zu einem attraktiven Investmentstandort. Diese Faktoren werden derzeit noch verstärkt durch ein allgemein historisch niedriges Zinsumfeld und die wirtschaftliche Stärke sowie das günstige Umfeld für Finanzierungen in Deutschland. Und CEE? Hier haben die Österreicher stark am Aufschwung mitgearbeitet. Und viele sind immer noch erfolgreich auf diesen Märkten tätig. Unser Rezept für eine erfolgreiche internationale Marktbewirtschaftung: Portfoliostärke und Visibilität an jedem Standort, eigene Teams mit lokaler Marktexpertise vor Ort und eine möglichst tiefe Wertschöpfungskette, um den Return on Investment zu optimieren. Das heißt: Im eigenen Kompetenzbereich von der Grundstücksaufbereitung, der Planung und Entwicklung bis zur Vermietung und Bewirtschaftung oder dem Verkauf der Immobilie alles aus einer Hand anzubieten. Diese In-house Projektentwicklung bringt uns höhere Wertschöpfung und – nach Fertigstellung – beste Bestandsqualität. Evolution statt Revolution: Der langsame Wandel der Arbeitswelten

Entwicklungskompetenz ist ein riesiger Vorteil für das Bestandsgeschäft und ermöglicht dem Vermieter bestmögliche Flexibilität in der langfristigen Servicierung seiner Mieter. Flexi-

ble Strukturen, die fließende Übergänge von Arbeits- und Kommunikationsräumen bei gleichzeitig effizientester Flächennutzung – Stichwort Desk-Sharing – ermöglichen, sind zunehmend gefragt. Wer solche Anforderungen in der Entwicklungsphase einkalkuliert und umsetzt, wird auch die neue Generation der Entscheidungsträger als Mieter gewinnen können. Das Büro der Zukunft – oder wo und wie würden Sie gerne arbeiten?

Wohin könnte die Reise gehen? Bestehende und künftige Mieter quer durch alle Branchen lassen klare Tendenzen erkennen: Dem Büro als Ort der Identifikation und der sozialen Bindung, als Schnittstelle zwischen virtueller und realer Welt, kommt auch in Zukunft eine wichtige Bedeutung zu. Der eigene Arbeitsplatz wird kleiner bzw. löst sich in bedarfsgerecht genutzten Großraumstrukturen auf, Statussymbole ändern sich. Urbane Räume, die Arbeit und Freizeit verbinden, sind gefragt. Individuelle Arbeitszeiten, die mehr persönlichen Freiraum bieten, und Arbeitsumfelder, die effiziente Produktivität und Innovationskraft fördern, kommen dem verstärkten Wunsch nach Work-Life-Balance entgegen. Fazit: Im internationalen Büroimmobiliengeschäft sind neue Konzepte gefragt. Zur Akquise und Bindung vor allem größerer Mieter werden ein guter Standort und technische Ausstattung nicht reichen. Das Büro als Lifestylefaktor ist im Vormarsch.

Winter 2014 | ImmoFokus

159

Im Brennpunkt: Deutschland

Frankfurt Spürbar rückläufiger Flächenumsatz. Der Frankfurter Büromarkt verzeichnete in den ersten drei Quartalen den schwächsten Flächenumsatz der letzten zehn Jahre.

Zeitenwandel: „shared desk policy“ führt zu deutlichem Rückgang beim Flächenumsatz

it einem Ergebnis von 275.000 Quadratmeter im gesamten Marktgebiet wurde das Vorjahresresultat um stolze 22 Prozent verfehlt. Besonders auffallend der für Frankfurter Verhältnisse ausgesprochen geringe Anteil größerer Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter. In den beiden oberen Größenklassen zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmeter sowie über 10.000 Quadratmeter wurden bisher nur ein bzw. zwei Vertragsabschlüsse registriert. Allein aufgrund dieser für Frankfurt ungewöhnlichen Situation hat sich der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um rund 71.000 Quadratmeter verringert, wodurch sich über 90 Prozent des Rückgangs beim Gesamtergebnis erklären lassen. Eine Ursache ist dabei in längeren Entscheidungsprozessen der Unternehmen zu sehen, die nicht zuletzt aus der Stimmungseintrübung und verringerten Wachstumsprognose der Gesamtwirtschaft resultiert.

Düsseldorf Flächenumsatz und Leerstandsrate Flächenumsatz

Leerstand nimmt ab

Trotz des moderaten Flächenumsatzes nimmt der Leerstand in weiter ab. Seit Mitte 2014 hat er sich um fast drei Prozent verringert und liegt aktuell bei knapp 1,86 Millionen Quadratmeter. Damit bewegt er sich wieder auf dem gleichen Niveau wie 2008. Mit einem Volumen von rund 839.000 Quadratmeter stellen modernen Leerstände rund 45 Prozent des Gesamtleerstands. Auch wenn sich für die kommenden drei Monate ein deutlich höherer Umsatz abzeichnet als in den Vorquartalen, erscheint ldiglich ein Gesamt-resultat zwischen 400.000 Quadratmeter und 450.000 Quadratmeter realistisch. Aufgrund der geringen Bautätigkeit sowie der anhaltenden Umwidmung von Büro- in Wohnflächen wird sich der Leerstand voraussichtlich weiter reduzieren. Die Spitzenmiete sollte in der nächsten Zeit auf dem erreichten Niveau konstant bleiben. n

Düsseldorf Mietpreise

Leerstandsrate 14%

600.000

12%

500.000

10%

400.000

m²

700.000

€/m²/Monat

Veränderung Spitzenmiete (jährlich)

Spitzenmiete

Durchschnittsmiete

15%

10%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*

Quelle: Savills / *Prognose

160

275.000

182.000

342.400

-10%

310.000

312.000

100.000

373.000

-5%

202.000

424.100

4% 520.700

200.000 322.400

267.142

300.000

ImmoFokus | Winter 2014

-15%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014* Quelle: Savills / *Prognose

Die größten Vermietungen im 1. bis 3 Quartal 2014 BMZ Mieter

1.1

Deutsche Bank AG

32.000

1.1

Deutsche Bundesbank

15.400

KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau

7.300

FOM Hochschule für Ökonomie & Management

5.000

1.2

China Construction Bank NL Frankfurt

4.000

MainFirst Bank AG

3.500 Quelle: BNP Paribas Real Estate

Quelle: BNP Paribas Real Estate

Kennzahlen Frankfurt Q3 2014 – Büromarktzonen BMZ

Höchstmiete Euro pro Quadratmeter

Flächenumsatz*

bis 38,00 Euro

61.800

Leerstand *

Flächenangebot* verfügbar

projektiert

in Bau

88.200

128.200

265.800

72.700 18.400

City

Bankenviertel

Westend

bis 37,0 Euro

26.100

97.300

101.100

26.600

Innenstadt

bis 35,0 Euro

46.300

254.800

284.400

345.500

47.300

Hauptbahnhof

bis 17,0 Euro

13.900

40.300

5.400

30.000

Cityrand

16,0 bis 17,5 Euro

42.300

188.700

210.800

182.600

175.100

Stadtrand

Nebenlagen

11,0 bis 15,5 Euro

14.100

227.100

246.300

6.000

11,9 bis 28,0 Euro

49.500

687.600

688.100

476.800

6.500

254.000

1.584.000

1.680.000

1.549.000

356.000

Summe 5

Peripherie Total

21.000

272.000

426.000

25.000

275.000

1.856.000

1.952.000

1.975.000

381.000

Quelle: BNP Paribas Real Estate, * in qm

Winter 2014 | ImmoFokus

161

Im Brennpunkt: Deutschland

München Der Münchener Büromarkt folgt dem Bundestrend. nach den ersten drei Quartalen liegt München unangefochten vor Berlin und Hamburg auf Platz.

Quartal ohne großvolumige Transaktionen – Mieten legen zu

rotz einem Minus von sieben Prozent konnte sich München erneut an die Spitze aller großen deutschen Städte setzen, wenn auch nur relativ knapp vor Berlin und Hamburg. Wie an anderen Standorten mangelt es im bisherigen Jahresverlauf vor allem an großen Abschlüssen. Auf Verträge ab 5.000 Quadratmeter entfallen aktuell lediglich 17 Prozent des Ergebnisses. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum lag dieser Anteil noch bei über 28 Prozent. Der Rückgang des Gesamtumsatzes lässt sich damit nahezu vollständig erklären. Verantwortlich hierfür ist auch, dass die Anfang des Jahres so nicht absehbare Stimmungseintrübung in der Wirtschaft und die Verunsicherung bezüglich der globalen Krisenherde zu längeren Entscheidungsprozessen bei vielen Unternehmen führt. Auch in den vergangenen zwölf Monaten setzte sich der Leerstandsabbau weiter fort. Nach einem Rückgang um knapp fünf Prozent beläuft sich das

Düsseldorf Flächenumsatz und Leerstandsrate Flächenumsatz

Volumen aktuell auf knapp 1,26 Millionen Quadratmeter und liegt auf dem niedrigsten Niveau der letzten zehn Jahre. Das Marktsegment der modernen Leerstände reduzierte sich im gleichen Zeitraum sogar um fast 13 Prozent. Damit verfügen nur noch knapp 26 Prozent des Leerstands über eine hochwertige Qualität. Diese Entwicklung spiegelt sich in der Leerstandsquote wider, die im gesamten Marktgebiet auf 6,2 Prozent gesunken ist. Bezogen auf das Stadtgebiet erreicht sie sogar einen auch im langfristigen Vergleich sehr niedrigen Wert von nur noch 5,1 Prozent. Perspektiven

Es bleibt abzuwarten, ob und in welchem Umfang sich die abgekühlte Gesamtwirtschaft auf die weitere Entwicklung des Flächenumsatzes auswirken wird. Bezogen auf das Flächenangebot ist überwiegend von einer stabilen Situation auszugehen, und auch die Spitzenmiete wird vermutlich erst einmal auf dem erreichten Niveau verharren, so die Exprten von BNP Paribas Real Estate.

Düsseldorf Mietpreise

Leerstandsrate 14%

600.000

12%

500.000

10%

400.000

m²

700.000

€/m²/Monat

Veränderung Spitzenmiete (jährlich)

Spitzenmiete

Durchschnittsmiete

15%

10%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*

Quelle: Savills / *Prognose

162

275.000

182.000

342.400

-10%

310.000

312.000

100.000

373.000

-5%

202.000

424.100

4% 520.700

200.000 322.400

267.142

300.000

ImmoFokus | Winter 2014

-15%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014* Quelle: Savills / *Prognose

Die größten Vermietungen im 1. bis 3 Quartal 2014 BMZ Mieter

Brainlab

21.300

BayWa AG

Ministerium für Gesundheit

8.500

Netma EF Nato Development

7.800

MyTheresa.com GmbH

6.300

Linde Gas Therapeutics GmbH

20.000

5.100

Quelle: BNP Paribas Real Estate Quelle: BNP Paribas Real Estate

Kennzahlen München Q3 2014 – Büromarktzonen (BMZ) BMZ

Höchstmiete Euro pro Quadratmeter

Flächenumsatz*

Leerstand*

Flächenangebot* verfügbar

projektiert

in Bau

City

1.1

City

bis 34,0 Euro

75.000

181.000

218.500

6.500

91.500

1.2

Bogenhausen

bis 29,0 Euro

8.500

15.500

17.500

3.000

2.000

Cityrand (innerhalb Mittlerer Ring)

16,5 bis 25,0 Euro

123.500

212.500

285.000

49.500

91.00

Nebenlagen

14,5 bis 19,6 Euro

117.000

412.000

447.000

425.000

105.500

324.000

821.000

968.000

484.000

290.000

83.000

436.000

478.000

115.000

105.000

407.000

1.257.000

1.446.000

599.000

395.000

Summe München 4

Peripherie

10,9 bis 14,9 Euro

Total 5

Peripherie Total

21.000

272.000

426.000

25.000

275.000

1.856.000

1.952.000

1.975.000

381.000

Quelle: BNP Paribas Real Estate, * in qm

Winter 2014 | ImmoFokus

163

Im Brennpunkt: Deutschland

Berlin Das beste 9-Monats-Ergebnis der vergangenen Dekade. Die lebhafte Nachfrage auf dem Berliner Büromarkt setzt sich entgegen dem bundesweiten Trend weiter fort. Selbst im Jahr 2011, das zu den nachfragestärksten Jahren zählt, konnte kein besserer Wert erreicht werden.

Trotz hoher Nachfrage verhaltener Flächenumsatz im 3. Quartal

esonders erfreulich für die Analysten bei BNP Paribas Real Estate ist, dass das Ergebnis nicht nur auf einigen Großabschlüssen beruht, sondern gleichermaßen auf einem sehr regen Marktgeschehen in den kleineren und mittleren Flächensegmenten. Die Verteilung des Umsatzes nach Größenklassen weist große Parallelen zum Vorjahr auf, rund 24 Prozent entfallen auf die Kategorie 2.000 bis 5.000 Quadratmeter, knapp 22 Prozent auf das darunter liegende Segment zwischen 1.000 und 2.000 Quadratmeter und rund ein Drittel auf alle übrigen Flächengrößen unter 1.000 Quadratmeter. Mit rund 171.500 Quadratmeter gehören die Teilmärkte in der City erneut zu den beliebtesten Lagen. Insgesamt hat sich das Volumen kurzfristig verfügbarer Flächen in den vergangenen zwölf Monaten um rund sechs Prozent reduziert und summiert sich aktuell auf 910.000 Quadratme-

Düsseldorf Flächenumsatz und Leerstandsrate Flächenumsatz

ter. Damit fällt die Leerstandsquote deutlich unter die 5-Prozent-Grenze (4,8 Prozent). Der Leerstandsabbau vollzog sich zu einem Großteil in den Teilmärkten der Citylagen, die nahezu alle Rückgänge im zweistelligen Bereich aufweisen. Aufgrund der nur eingeschränkten Verfügbarkeit moderner Flächen in den Top-Lagen ist die Höchstmiete leicht, um gut zwei Prozent, auf 22,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Erzielt wird sie wie im Vorjahr am Potsdamer/Leipziger Platz. Auch in fast allen sonstigen Teilmärkten zeigt sich die Knappheit adäquater Flächen: Hier konnten sowohl bei den jeweiligen Höchst- als auch den Durchschnittsmieten leichte bzw. zum Teil auch sehr deutliche Zuwächse beobachtet werden. Perspektiven

Trotz eines voraussichtlich weiter sinkenden Leerstands dürfte sich die Spitzenmiete auf dem Niveau erst einmal einpendeln, wobei Anstiege der Höchst- und Durchschnittmieten in den Teilmärkten grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden können. n

Düsseldorf Mietpreise

Leerstandsrate

600.000

12%

500.000

10%

400.000

m²

14%

€/m²/Monat

Veränderung Spitzenmiete (jährlich)

700.000

Spitzenmiete

Durchschnittsmiete

15%

10%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*

Quelle: Savills / *Prognose

164

275.000

182.000

342.400

-10%

310.000

312.000

100.000

373.000

-5%

202.000

424.100

4% 520.700

200.000 322.400

267.142

300.000

ImmoFokus | Winter 2014

-15%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014* Quelle: Savills / *Prognose

Die größten Vermietungen im 1. bis 3 Quartal 2014 Berlin BMZ Mieter

50Hertz Transmission GmbH

Idealo Internet GmbH

20.000 10.500

ATOS GmbH

10.100

myToys.de GmbH

9.800

KfW

8.600

Deutsche Post

8.200

Quelle: BNP Paribas Real Estate

Kennzahlen Berlin Q3 2014 – Büromarktzonen (MBZ) BMZ

Topcity

1.1

Topcity West

Höchstmiete Euro pro Quadratmeter

Flächenumsatz*

bis 21,5 Euro

28.500

Leerstand *

43.000

Flächenangebot* verfügbar

projektiert

in Bau

63.000

40.000

25.000

1.2

Topcity Ost

bis 21,0 Euro

27.000

70.000

76.500

9.000

19.500

1.3

Potsdamer/Leipziger Platz

bis 22,5 Euro

17.500

64.000

65.500

21.500

1.500

2´

City

12,5 bis 20,5 Euro

171.500

201.500

249.000

473.500

195.000

Cityrand

Nebenlagen

Peripherie

9,0 bi 16,0 Euro

107.000

167.000

173.000

232.500

11.500

7,0 bi 15,5 Euro

40.500

364.500

379.000

110.500

14.500

21.000

272.000

426.000

25.000

275.000

1.856.000

1.952.000

1.975.000

381.000

Total Quelle: BNP Paribas Real Estate, * in qm

Winter 2014 | ImmoFokus

165

Im Brennpunkt: Deutschland

Hamburg Stolze 17 Prozent plus beim Flächenumsatz. Sieben Nutzer haben Verträge im Bereich ab 10.000 Quadratmeter abgeschlossen und sind schon allein für fast ein Drittel des Flächenumsatzes verantwortlich.

Höchster Quartalsumsatz seit drei Jahren

er Hamburger Büromarkt erzielte bis zum Ende des dritten Quartals einen Flächenumsatz von 372.000 Quadratmeter und liegt damit 17 Prozent über dem Vorjahresresultat. Ermöglicht wurde dieses überdurchschnittliche Ergebnis insbesondere durch eine außergewöhnliche Häufung von Großabschlüssen, die auch zu einem hohen Eigennutzeranteil beigetragen haben. Insgesamt sieben Nutzer haben Verträge im Bereich ab 10.000 Quadratmeter abgeschlossen und sind schon allein für fast ein Drittel des Flächenumsatzes verantwortlich. Auf die Telekom in der City Nord (32.000 Quadratmeter) und die VBG Verwaltungs-Berufsgenossenschaft in Barmbek (22.000 Quadratmeter) entfallen dabei die beiden größten Abschlüsse. Obwohl mit der Funke Mediengruppe (Hamburger Abendblatt) nur ein Großvertrag in der Innenstadt liegt (12.000 Quadratmeter), ist die City erneut mit großem Abstand die beliebteste Büromarktzone

Düsseldorf Flächenumsatz und Leerstandsrate Flächenumsatz

(22 Prozent). Sie profitiert dabei von einer regen Nachfrage in allen Flächensegmenten. Leerstand stablisiert sich

Das Volumen der leer stehenden Flächen beläuft sich aktuell auf insgesamt 858.000 Quadratmeter. Damit ist der Leerstand im Vergleich zum dritten Quartal 2013 zwar um 1,5 Prozent gesunken, seit seinem vorläufigen Tiefststand am Jahresanfang hat er aber wieder leicht zugelegt. Nach einer kontinuierlichen Reduzierung in den vergangenen Jahren scheint sich der Leerstand damit zunächst auf dem aktuellen Niveau zu stabilisieren. Perspektiven

Bis zum Jahresende ist mit einer stabilen Nachfrageentwicklung zu rechnen, sodass ein Gesamtergebnis leicht über dem zehnjährigen Durchschnitt (470.000 Quadratmeter) realistisch erscheint. n

Düsseldorf Mietpreise

Leerstandsrate 14%

600.000

12%

500.000

10%

400.000

m²

700.000

€/m²/Monat

Veränderung Spitzenmiete (jährlich)

Spitzenmiete

Durchschnittsmiete

15%

10%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*

Quelle: Savills / *Prognose

166

275.000

182.000

342.400

-10%

310.000

312.000

100.000

373.000

-5%

202.000

424.100

4% 520.700

200.000 322.400

267.142

300.000

ImmoFokus | Winter 2014

-15%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014* Quelle: Savills / *Prognose

Die größten Vermietungen im 1. bis 3 Quartal 2014 MBZ Mieter

Telekom

32.200

VBG Verwaltungs-Berufsgenossenschaft – Gesetzliche Unfallversicherung

22.000

1.3

Marquard &Bahls Aktiengesellschaft

15.000

Goodgames Studios (4 Verträge)

13.000

WPP

12.600

1.1

Hamburger Abendblatt – Funke Mediengruppe

12.000

Quelle: BNP Paribas Real Estate

Kennzahlen Hamburg Q3 2014 – Büromarktzonen (BMZ) Höchstmiete Euro pro Quadratmeter

Flächenumsatz*

bis 25,0 Euro

83.000

bis 19,5 Euro

Leerstand *

Flächenangebot* verfügbar

projektiert

in Bau

108.000

129.000

160.000

49.000

2.000

22.000

35.500

30.000

14.000

bis 24,0 Euro

30.500

49.000

150.000

23.000

City

1.1

City

1.2

Östlicher Hafenrand

1.3

HafenCity

Cityrand

13,5 bis 23,0 Euro

100.000

273.500

333.000

295.000

100.500

Nebenlagen

10,75 bis 16,5 Euro

156.500

405.500

434.500

470.000

80.500

372.000

858.000

981.000

1.105.000

267.000

Total Quelle: BNP Paribas Real Estate, * in qm

Winter 2014 | ImmoFokus

167

Im Brennpunkt: Deutschland

Düsseldorf Spitzenmiete geht zurück – ausgehend von extrem hohem Niveau. Der Flächenumsatz liegt mit 258.000 Quadratmeter und rund 18 Prozent unter dem hervorragenden Vorjahreswert, aber immer noch im langjährigen Mittel von plus drei Prozent.

Umwidmungen leer stehender Büroimmobilien werden Leerstand signifikant verringern

it einem Flächenumsatz von rund 192.000 Quadratmeter im Stadtgebiet fällt das Ergebnis im Düsseldorfer Büromarkt nicht gerade zufriedenstellend aus. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum wurde nahezu ein Drittel weniger Fläche umgesetzt. Besonders Großvermietungen fehlen: Nachdem im Vorjahr gleich mehrere Abschlüsse ab 5.000 Quadratmeter registriert werden konnten – darunter der Vertrag des Landes Nordrhein-Westfalen für das Innenministerium mit rund 45.000 Quadratmeter – konzentrierte sich das Marktgeschehen im aktuellen Jahr auf die Flächensegmente bis 5.000 Quadratmeter, so BNP Paribas Real Estate in einer aktuellen Studie. Im gesamten Marktgebiet inklusive Peripherie summiert sich der Umsatz auf 258.000 Quadratmeter und liegt damit rund 18 Prozent unter dem hervorragenden Vorjahreswert, aber immer noch im langjährigen Mittel (plus drei Prozent). Drei Viertel des Ergebnisses entfallen auf das Stadtgebiet, wo der Teilmarkt Derendorf mit rund 25.000

Düsseldorf Flächenumsatz und Leerstandsrate Flächenumsatz

Quadratmeter den ersten Rang einnimmt. Nachdem die Höchstmiete im Düsseldorfer Markt zwischenzeitlich ein absolutes Spitzenniveau von 27,50 Euro pro Quadratmeter erreicht hatte, liegt sie nun wieder bei 26,50 Euro pro Quadratmeter. Erzielt wird sie nach wie vor im CBD/ Bankenviertel. Aufgrund des mangelnden Angebots im Premiumsegment ist hier auch die Durchschnittsmiete gesunken. Gleiches ist auch in einigen anderen Lagen zu beobachten, da insgesamt weniger Abschlüsse im hochpreisigen Segment stattgefunden haben. Perspektiven

Auch wenn die ersten drei Quartale nicht ganz so schwungvoll wie im Vorjahr verlaufen sind, wartet der Düsseldorfer Büromarkt doch mit einem voraussichtlich recht lebhaften Schlussquartal auf. Da noch einige größere Abschlüsse ausstehen, bestehen gute Chancen, dass das vierte Quartal das mit Abstand beste des Jahres werden wird. Der Leerstand sollte sich währenddessen auf dem aktuellen Niveau einpendeln. n

Düsseldorf Mietpreise

Leerstandsrate 14%

600.000

12%

500.000

10%

400.000

m²

700.000

€/m²/Monat

Veränderung Spitzenmiete (jährlich)

Spitzenmiete

Durchschnittsmiete

15%

10%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*

Quelle: Savills / *Prognose

168

275.000

182.000

342.400

-10%

310.000

312.000

100.000

373.000

-5%

202.000

424.100

4% 520.700

200.000 322.400

267.142

300.000

ImmoFokus | Winter 2014

-15%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014* Quelle: Savills / *Prognose

Die größten Vermietungen im 1. bis 3 Quartal 2014 BMZ Mieter

Mitsubishi Electric Europe

23.000

Rheinmetall AG

6.400

FOM Düsseldorf

5.300

mfi management für immobilien AG

4.600

Mitsui &Co. Deutschland GmbH

4.400

Techniker Krankenkasse

4.300

Quelle: BNP Paribas Real Estate

Kennzahlen Düsseldorf Q3 2014 – Büromarktzonen (BMZ)

City

1.1

CBD/Bankenviertel

1.2

Innenstadt

Höchstmiete Euro pro Quadratmeter

Flächenumsatz*

bis 26,5 Euro

18.500

bis 21,5 Euro

Leerstand *

Flächenangebot* verfügbar

projektiert

in Bau

55.500

18.000

20.500

70.000

103.000

33.000

Bürozentren

12,5 bis 23,5 Euro

86.500

302.000

343.500

332.500

93.500

Cityrand

12,5 bis 19,0 Euro

17.500

61.000

25.500

Nebenlagen

10,0 bis 17,5 Euro

49.000

260.500

272.000

372.000

24.500

192.000

749.000

835.000

748.000

151.000

Summe 5

Peripherie

9,9 bis 13,5 Euro

Total

66.000

263.000

264.000

23.000

258.000

1.012.000

1.098.000

1.012.000

174.000

Quelle: BNP Paribas Real Estate, * in qm

Winter 2014 | ImmoFokus

169

Im Brennpunkt: Deutschland

Boomfaktor Olympia Die Olympischen Sommerspiele 2024 könnten in Deutschland stattfinden. Als Ausrichter-Städte bewerben sich Berlin und Hamburg, just die beiden Städte mit den meisten Hotelbauprojekten des Landes. In Berlin werden derzeit 32 neue Hotels gebaut, in Hamburg sind es 20 Hotelbauprojekte. Insgesamt entstehen derzeit in Deutschland 443 neue Hotels. Autor: Andreas Altstädter

Philipp Kraneis, Head of Hotel Transactions Deutschland und Osteuropa bei CBRE

n den ersten neun Monaten 2014 sind am Hotelimmobilienmarkt 1,95 Milliarden Euro investiert worden. Damit wurde das Ergebnis des Vorjahreszeitraums von 1,07 Milliarden Euro um 83 Prozent gesteigert. Das Gesamtergebnis aus dem Jahr 2013 wurde ebenfalls bereits um 13 Prozent übertroffen. Das geht aus einer Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor. Im dritten Quartal wurden knapp 500 Millionen Euro umgesetzt. „Der deutsche Hotelinvestmentmarkt profitiert weiterhin von einer starken Nachfrage von ausländischen und inländischen Investoren, dabei sind auch Player, die sich vorher nicht für Hotelimmobilien interessiert haben“, sagt Olivia Kaussen, Head of Hotels für Deutschland und Osteuropa bei CBRE. Die Anzahl der verkauften Hotels, inklusive Portfolio-Assets, hat sich von 72 in den ersten drei Quartalen 2013 auf 163 in diesem Jahr mehr als verdoppelt. Zwei großvolumige Portfoliotransaktionen

Maßgeblich für den starken Anstieg sind zwei großvolumige Portfoliotransaktionen aus dem ersten Halbjahr: der Verkauf des Moor Park Portfolios an Accor und der Verkauf eines europäischen Portfolios von Holiday Inn, Holiday Inn Express und Crowne Plaza Hotels an Apollo Real Estate. Bei den Einzeltransaktionen ist im dritten Quartal vor allem das Hilton Frankfurt mit einem Volumen von mehr als 110 Millionen hervorzuheben, das von London & Regional an einen internationalen Privatinvestor verkauft wurde. Der von CBRE Hotels betreute Deal ist damit die bisher größte Einzeltransaktion des laufenden Jahres. Eine weitere große Transaktion im dritten Quartal war der Verkauf des Kempinski Taschen-

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ImmoFokus | Winter 2014

bergpalais in Dresden an Erwin Conradi (ehemals Metro), der die Topimmobilie von der Octavian Hotel Holding zu einer ungenannten Summe übernahm. Kempinski bleibt Hotelbetreiber. Das Hochhausprojekt in Berlin „Upper West“ am Breitscheidplatz in der Nähe des Kurfürstendamms mit dem Hauptmieter Motel One (582 Zimmer) wurde von der Strabag an die RFR Holding GmbH verkauft. Ausländische Investoren dominieren

In den ersten neun Monaten 2014 dominierten ausländische Investoren mit ca. zwei Dritteln des investierten Gesamtvolumens. „Ausländische Investoren interessieren sich zunehmend aufgrund der starken Wirtschaft sowie der politischen Stabilität für Anlagemöglichkeiten im deutschen Hotelimmobilienbereich“, sagt Philipp Kraneis, Head of Hotel Transactions Deutschland und Osteuropa bei CBRE. „Zudem schätzen sie die Aussichten für die nächsten Jahre auf dem Hotelmarkt positiv ein. Das anhaltende Niedrigzinsumfeld und die gute Verfügbarkeit von Krediten sorgt für die nötige Eigenkapitalrendite.“ Sekundärlagen rücken in den Fokus

Die Renditen im Core-Segment geraten unterdessen weiter unter Druck und liegen bei rund 5,25 Prozent und in Einzelfällen deutlich darunter. Die Rendite nähert sich dadurch der Spitzenrendite in bedeutenden Märkten wie Paris (4,5 Prozent) und London (5,0 Prozent). „Die Nachfrage nach Hotelimmobilien, besonders in den Kernmärkten, ist enorm“, bestätigt Kraneis. „Daher nimmt der Risikoaufschlag bei Hotels im Vergleich zu den Spitzenrenditen bei Büroimmobilien weiter ab.“ n

Foto: Fotolia

„Ausländische Investoren interessieren sich zunehmend für Anlagemöglichkeiten im deutschen Hotelimmobilienbereich.“

Wohnungsmarkt wichtigstes Expansionfeld Kommentar:Karl Bier CEO UBM

n Deutschland, wo die Gesellschaft seit 1999 durch Münchner Grund Immobilien Bauträger AG vor Ort vertreten ist, ist der wichtigste Markt des UBM Konzerns. Deutschland ist für österreichische Entwickler ein ganz formidabler Markt. Die Produktionskosten liegen bei vergleichbarer Bauqualität auf heimischem Niveau. Die Mieten jedoch sind um wenigstens 5 Prozent höher. Dementsprechend sind auch im Eigentumswohnungsbau die Margen deutlich größer als hierzulande. Nicht nur die Nachfrage, auch die Größe des Marktes trägt zur Attraktivität des Nachbarlandes bei. Da hier investiert wer Rang und Namen hat, lassen sich Immobilienentwicklungen viel rascher bei Fonds oder institutionellen Anlegern platzieren als in Österreich. Wichtigstes Expansionsfeld von UBM ist der Wohnungsmarkt: Die Nachfrage ist groß, das Angebot überschaubar und das Geld billig. Trotz der aus österreichischer Sicht recht stolzen Preise, läuft die Verwertung hervorragend. In der Regel sind bereits bei Baubeginn alle Wohnungen verkauft. Der Markt ist entgegen allen Unkenrufen von Wirtschaftspessimisten gesund, weil der Boom nicht nur auf dem Trend zu Sachwerten, Stichwort Betongold, basiert, sondern auch eine handfeste demographische Basis hat. Zuzug verzeichnen vor allem Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, Köln und München. Auch in Berlin wächst die Bevölkerungszahl. Noch absorbieren die zahlreichen Freiflächen und der Altbestand die Nachfrage. In wenigen Jahren könnten aber auch in der Hauptstadt die Preise aufholen. Hoffnungsgebiete sind auch die Berlin-nahen Teile von Brandenburg und Leipzig. Trotz gewaltiger Preissteigerungen besteht nicht die Gefahr einer Immobilienblase. Ebenso wie in Österreich, sind auch in Deutschland die Wohnungskäufe überwiegend Eigenmittel-finanziert. Ein Zinsanstieg würde durch Schaffung einer Veranla-

gungsalternative bestenfalls die Entwicklung dämpfen. Ein Sell off wegen unfinanzierbar gewordener Kredite ist nicht möglich. Im europäischen Vergleich schneiden trotz weitgehender Sättigung Retailflächen gut ab. Die niedrige Arbeitslosigkeit sowie hohe Tarifabschlüsse stützen den Konsum und fangen die für den Einzelhandel negativen Auswirkungen des Internets ab. Der Bürobereich schneidet fundamental nicht so gut ab. Was fehlt ist das Wachstum. Die Zehntelprozent-Steigerungen des Bruttosozialproduktes werden durch Rationalisierungen kompensiert. Auch die international tätigen Konzerne agieren vor dem Hintergrund einer schwächelnden Weltwirtschaft und den Krisenherden Euro und Ukraine sehr zurückhaltend. Daher wird die Büroflächenproduktion in den nächsten Jahren stagnieren. Weil viele, in den letzten Jahren unattraktiv gewordene, Gebäude noch nicht ihre wirtschaftliche Lebensdauer erreicht haben, werden aber flächenneutrales Refurbishment und energetische Ertüchtigung zunehmen. Wo es von der überörtlichen Raumordnung her möglich ist, wird es auch vermehrt zur Umnutzung von Büroflächen in Wohnungen kommen. Dieses Spezialgebiet verspricht kompetenten Entwicklern gute Chancen. Dass die Preise von Büroimmobilien trotz der widrigen Rahmenbedingungen weiter moderat steigen, liegt am Veranlagungsdruck. Wem der Aktienmarkt zu risikobehaftet und der Bondmarkt zu ertragsschwach ist, der investiert in Immobilien. Dementsprechend erfreuen sich die Fonds enormer Mittelzuflüsse. Sie und Institutionelle haben auf der Suche nach Rendite die Hotelimmobilie entdeckt. Sie bringt bei guter Sicherheit mehr Ertrag als Büros, Wohnungen oder Retail. Erfolgsvoraussetzung ist ein diversifiziertes Geschäftsmodell, also die gängigen Betriebsformen Geschäftsreise, Tagung, Städtetourismus und Ferien so weit wie möglich zu kombinieren. Neben unterversorgten Sekundärstädten erscheinen vor allem Berlin und München vielversprechend.

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Im Brennpunkt: Deutschland

Mieten unter Druck Die Schere bei den Einzelhandelsmieten in Deutschland geht weiter auseinander. Während die Metropolen und die größeren Städte sich über steigende Mieten und ein zunehmendes Interesse auch internationaler Einzelhändler freuen, zählen Städte mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern und Kleinstädte unter 30.000 Einwohnern zu den Verlierern.

ie Schere bei den Einzelhandelsmieten in Deutschland geht weiter auseinander. Während die Metropolen und die größeren Städte sich über steigende Mieten und ein zunehmendes Interesse auch internationaler Einzelhändler freuen, zählen Städte mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern und Kleinstädte unter

30.000 Einwohnern zu den Verlierern. Bei Letzteren sind die Mieten in den Geschäftskernen um knapp 0,44 Prozent zurückgegangen. In Großstädten mit mehr als 300.000 Einwohnern sind die Mieten in den 1A-Flächen der Geschäftskerne hingegen um 1,17 Prozent gestiegen, in Städten zwischen 100.000 und 200.000 Einwohnern sogar um fast vier Prozent.

Entwicklung der Ladenmieten im Geschäftskern 2014 Veränderung der Nettokaltmieten für Ladenflächen in 1A- und 1B-Lagen im Geschäftskern (> 100 m²), in Prozent gegenüber dem Vorjahr, unterteilt nach Städtegrößen BERLIN 1,17

über 300.000

0,88 320

1250,94

200.000 bis 300.000

3,70

100.000 bis 200.000 50.000 bis 100.000

0,77 -1,22 4,14

30.000 bis 50.000 unter 30.000 1A-Lagen 1B-Lagen

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ImmoFokus | Winter 2014

% 2

3,99

3,02

3,23 -1,12

-0,44

über 300.000

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3,23 -1,12

% 2

München mit den höchsten Mieten, Münster mit dem stärksten Anstieg

Die höchsten Einzelhandelsmieten werden nach wie vor mit großem Abstand in München gezahlt. Mit 320 Euro pro Quadratmeter liegt die Schwerpunktmiete 130 Euro vor dem zweitplatzierten Frankfurt am Main mit 190 Euro pro Quadratmeter. An dritter Stelle folgt bereits Münster mit 160 Euro pro Quadratmeter, noch vor den RheinMetropolen Düsseldorf und Köln mit 140 Euro bzw. 130 Euro pro Quadratmeter. Zwischen den Ladenmieten in 1A- und 1B-Lagen der deutschen Großstädte zeigen sich deutliche Unterschiede. Gründe für die Schere zwischen den beiden Preisniveaus sind die Ladenmieten für Flächen in den Top 1A-Lagen, die die Anbieter von Luxusmarken aus dem In- und Ausland zu zahlen bereit sind. In B- und C-Städten sind bei den Ladenmieten ebenfalls deutliche Anstiege zu verzeichnen. In C-Städten (100.000 bis 200.000 Einwohner) legten sowohl Mieten in 1A- als auch 1B-Lagen je um mehr als drei Prozent zu. In Städten mit 200.000 bis 300.000 Einwohner legten insbesondere die Mieten in 1B-Lagen zu. Für internationale Einzelhändler spielt außerdem eine Rolle, dass Deutschland aufgrund seiner föderalen Struktur über eine Vielzahl von interessanten Investitionsstandorten auch abseits der großen Zentren verfügt. Die Tendenz der Händler, sich auch dort nieder-

3,99

3,02

-0,44

zulassen, spiegelt sich in den Mietpreisen wider. So legten die Ladenmieten in den 1A-Lagen (Geschäftskern) in Städten mit 200.000 bis 300.000 Einwohnern um rund 0,9 Prozent zu. In 1B-Lagen konnten Anstiege von 3,7 Prozent verzeichnet werden. Insgesamt stehen aber vornehmlich die Metropolen im Mittelpunkt der internationalen Einzelhändler. Nach den amerikanischen gewinnen seit einigen Jahren vor allem europäische Einzelhändler immer mehr an Bedeutung auf dem deutschen Einzelhandelsmarkt. Speziell Markenhersteller aus dem Premium- und Luxusbereich sind zunehmend unter den Neueintritten am deutschen Markt zu verzeichnen. „Die Mieten entwickeln sich aktuell fast überall nach oben, in den Top-Lagen ziehen die Preise zum Teil sogar extrem stark an“, stellt Schick fest. Bei der Entwicklung der Mieten in Nebenkernlagen ist keine einheitliche Tendenz zu beobachten. Deutlich wird jedoch: Ein starkes Wachstum verzeichnen die Nebenlagen in den deutschen Großstädten mit mehr als 300.000 Einwohnern. So wiesen Nebenlagen in Hamburg mit elf Prozent noch das niedrigste Mietpreiswachstum auf. Das höchste Mietpreiswachstum konnten die Nebenlagen in der Berliner City-West mit einem Plus von 23 Prozent verbuchen. „Der Grund dafür ist die starke Nachfrage von Mietern, die

aus den Top-Lagen verdrängt werden – und in Berlin zum Beispiel vom Kurfürstendamm in die bislang vom Einzelhandel kaum beachteten Seitenstraßen abwandern“, erklärt Schick. Solche Stadtteillagen zählen zu den Gewinnern des Vermietungsjahres 2013/2014. Denn es zeigt sich, dass viele Einzelhändler auf der Suche nach Alternativen zu A-Lagen sind und in diesen Stadtteillagen für sich ein Wachstumsfeld sehen. „Das Wachstum geht allerdings von einem niedrigen Niveau aus, da die Mieten in diesen Lagen bislang eher niedrig waren“, sagt Schick. Sinkende Mieten in den Klein- und Mittelstädten

Der demografische Wandel und die Abwanderung der Bevölkerung in die Metropolen sowie der Online-Handel sorgen dafür, dass die Einzelhandelsmieten in den Klein- und Mittelstädten in Deutschland (weniger als 30.000 beziehungsweise weniger als 100.000 Einwohner) weiter sinken. Dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zufolge sind mehr als 30 Prozent der Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern von Schrumpfungsprozessen betroffen. Zudem ersetzt der E-Commerce gerade in ländlichen Gegenden zunehmend den Einzelhandel. „Ausnahme sind Waren des täglichen Bedarfs wie Lebensmittel und Drogerieprodukte – hier bleiben Nahversorger gefragt“, erläutert Schick. n

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Immo-Service

Zinsniveau positiv für Immoaktien Österreichische Immobilienaktien gelten gegenüber der Peergroup als stark unterbewertet. Attraktiv mache sie vor allem die Kombination aus stabilen Mieteinnahmen und sinkenden Kosten. Autor: Patrick Baldia

it einer Performance von rund 2,55 Prozent seit Jahresbeginn, hat der Immobilien-ATX, der sich aus sieben heimischen Immobilienunternehmen zusammensetzt, nicht gerade für Aufsehen gesorgt. Verglichen mit dem ATX, der bislang ein Minus von 13,77 Prozent verzeichnete, kann sich die Entwicklung dennoch sehen lassen. Auch wenn Aktien wie die CA Immo (+18 Prozent) oder S Immo (+15 Prozent) schon seit längerem schön gelaufen sind, sehen Experten durchaus noch weiteres Kurspotenzial. Allerdings gelte es genau unter den einzelnen Unternehmen zu unterscheiden. „Für heimische Immobilienaktien spricht in Summe die Kombination aus stabilen Einnahmen und sinkenden Kosten“, so Erste Group-Analyst Günther Artner. Schließlich wären Zinsen ja der Hauptkostenfaktor für Immobilienunternehmen. Allerdings dürfe man laut dem Experten nicht vergessen, dass sich das niedrige Zinsniveau nicht von heute auf morgen auswirken werde. „Viele Finanzierungen werden erst in den kommenden Jahren auslaufen“, sagt er. Nachsatz: „Auf mittlere Sicht kann man jedenfalls sagen, dass die Finanzierungskosten jedes Quartal sinken werden.“ Was die Mieteinnahmen betrifft, schaut es derzeit jedenfalls nicht durchwegs positiv aus – die springende Frage ist, von welchen Märkten die Rede ist. Schwierig sei die Lage etwa am Warschauer Büromarkt oder für Retail-Immobilien

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stark aufgestellt. Für den Fall, dass die Altmieter in Zukunft ausziehen, könnten die Wohnungen verkauft werden. „Dabei handelt es sich um einen schönen Ergebnisträger“, so Neuhold.

„Der Newsflow, der für einen steigenden Aktienkurs so wichtig ist, passt derzeit für die Immofinanz einfach nicht.“ Martin Rupp, Fondsmanager 3 BankenGenerali Investmentgesellschaft in Moskau, so der Grundtenor unter Experten. Am Budapester Gewerbemarkt sei der Tiefpunkt dagegen erreicht, in Bukarest und Sofia gehe es bereits wieder bergauf. Auf der anderen Seite entwickeln sich Wohnimmobilien im Durchschnitt sehr gut – vor allem in Deutschland. „In Summe ist der Ausblick positiv“, so Artner. Buwog defensiver Play

Bei der Erste Group werden im derzeitigen Umfeld Buwog, S Immo und CA Immo als die Hauptprofiteure gesehen. Dementsprechend werden alle drei Aktien auf Sicht der nächsten zwölf Monate zum Kauf empfohlen. Für die Buwog spreche etwa die stabile Dividendenrendite von 4,5 Prozent, ein deutlicher Abschlag zum NAV sowie die Tatsache, dass in den kommenden zwei Jahren die Profitabilität gesteigert wird. „Das Unternehmen wird sich also der deutschen Peergroup annähern“, so Artner, der insgesamt von einem „defensiven Wert“ spricht.

Fotos: cityfoto

Auch Thomas Neuhold, Head of Austrian Equity Research bei Kepler Cheuvreux, gefällt die Buwog-Aktie nach eigenen Angaben gut. „Das Unternehmen ist eine interessante Kombination aus einem defensiven Geschäftsmodell, CashflowWachstum sowie einer schönen Dividendenrendite“, so Neuhold, der zudem einige „schlummernde stille Reserven“ sieht. Die Buwog sei nämlich in Österreich im geförderten Wohnbau

„Das konservative Management um CEO Riedl macht eine sehr solide Arbeit“, so auch Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3 Banken-Generali Investmentgesellschaft. Er bezeichnet die Aktie im derzeitigen Niedrigzinsumfeld als „attraktives Bond-Proxy“. „Wünschenswert wäre es, wenn die Immofinanz mittelfristig einen Teil der Buwog-Aktien abgibt, um den Free Float zu erhöhen“, so Rupp. Letzteres würde nämlich die Aktie auch für große institutionelle Investoren aus Gründen der Handelsliquidität noch attraktiver machen. Bauchweh wegen Russland

Während Rupp die Buwog-Aktie zu jenen Papieren zählt, die einen guten Schlaf garantieren, bereite ihm die Immofinanz schon eher Bauchweh, weshalb die Aktie in dem von ihm gemanagten 3 Banken Immo-Strategie (AT0000A07HD9) derzeit nicht gewichtet ist – und zwar trotz der hohen FFO-Rendite auf den Immobilienanteil exklusive Buwog sowie den Abschlag von rund 50 Prozent auf den NAV – „das Russland-Exposure ist zwar eingepreist“, meint er. Angesichts des dynamisch abwertenden Rubels, der ordentlichen Druck auf die russischen Mieter in den Einkaufcentern ausübe, befürchtet Rupp jedoch Rückgänge bei den Mieteinnahmen. „Der Newsflow, der für einen steigenden Aktienkurs so wichtig ist, passt derzeit für die Immofinanz einfach nicht“, so Rupp. Da sich daran noch länger nichts ändern könnte, bevorzuge er die schaumgebremste Variante der bis 2018 laufenden Wandelanleihe, um Exposure gegenüber dem Unternehmen aufzubauen. „Diese bietet derzeit ein hervorragendes Chancen-Risikoverhältnis“, so der Fondsmanager. Angesichts der extrem guten Konvexität würde die Wandelanleihe bei steigenden Aktienkursen stark partizipieren, bei fallenden hingegen kaum. Neben der Immofinanz weist auch Atrium ein beträchtliches Russland-Exposure auf. Beide Unternehmen sind nahezu ausschließlich im Retail-Bereich tätig. Während sich das Portfolio der Immofinanz auf fünf gut vermietete ShoppingCenter in Moskau sowie eine Logistik-Immobilie

„Die BUWOG ist eine interessante Kombination aus einem defensiven Geschäftsmodell, Cashflow-Wachstum sowie einer schönen Dividendenrendite.“ Thomas Neuhold, Head of Austrian Equity Research Kepler Cheuvreux

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Immobilien: Bulle & Bär

in St. Petersburg beschränkt, ist Atrium auch in anderen Regionen präsent. Wie Mario Gallop, Analyst bei der Raiffeisen Centrobank (RCB), erklärt, wird das Unternehmen derzeit wegen seines Russland-Portfolios mit einem Abschlag zum NAV von rund 35 Prozent gehandelt. Atrium: 5,8 Prozent Dividendenrendite

„Atrium hat fast keine Entwicklungsprojekte, aber eine exzellente operative Performance, die sich in konstanten Dividendenzahlungen niederschlägt.“ Mario Gallop, Raiffeisen Centrobank

„Conwert ist fast schon zu billig und daher ein Übernahmefall.“ Günther Artner, Analyst Erste Group

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ImmoFokus | Winter 2014

„Atrium hat fast keine Entwicklungsprojekte, dafür aber äußerst stabile Cashflows und eine exzellente operative Performance, die sich in konstanten Dividendenzahlungen niederschlägt“, so Gallop. Die Dividendenrendite liege derzeit bei 5,8 Prozent. Ein deutlich höheres Volumen an Entwicklungsprojekten – im Übrigen auch gegenüber allen anderen heimischen Immobilienunternehmen – habe dagegen die CA Immo vorzuweisen. „Das Wachstum wird weniger vom Cashflow getrieben, als vom zukünftigen, erwarteten Wert der Immobilienprojekte in Deutschland“, so Gallop. Dazu komme eine niedrigere Dividendenrendite von 3,3 Prozent. Für die CA Immo spricht laut Gallop die starke Deutschland-Präsenz, wodurch das Unternehmen von der dortigen Preiseffizienz sowie der Stabilität im Gewerbe- und Wohnbereich profitiere. Dem Einstieg des russischen Investors O1 steht er positiv gegenüber, ebenso wie der Tatsache, dass das Unternehmen eine klare strategische Ausrichtung verfolgt mit Fokus auf die Verbesserung der nachhaltigen Cashflow- und Dividendenkapazität. In diesem Zusammenhang soll das bestehende Immobilienportfolio gestrafft und strategisch nicht relevante Assets verkauft werden. Seine aktuelle Empfehlung: „Kaufen.“ Eine „Halten“-Empfehlung hat Gallop wiederum für die S Immo ausgesprochen. Sie sei nicht zuletzt deswegen interessant, weil sie kein Exposure in Russland aufweise. „Das Unternehmen hat die Möglichkeit, die Finanzierungskosten durch Rückführung von Partizipationskapital deutlich zu reduzieren“, so der Analyst. Zudem biete es derzeit eine interessante risiko-adjustierte Cashflow-Rendite. Das diversifizierte Portfolio – sprich: Büro, Einzelhandel, Hotel und Wohnen - habe sich zudem auch in der Krise als sehr stabil erwiesen. Allerdings würden sich institutionelle Investoren derzeit eher auf so genannte „PurePlays“ konzentrieren. Laut Artner wird die S Immo-Aktie derzeit mit einem Abschlag von

40 Prozent zum NAV gehandelt, die Dividendenrendite liege wiederum bei drei Prozent – „man kann also nicht allzu viel falsch machen.“ Conwert: fast zu billig

Weniger Potenzial spricht der Erste Group-Analyst dagegen der Conwert-Aktie zu, die er derzeit zu „halten“ empfiehlt. Trotz schwacher Ergebnisseite gehe er nicht von weiteren Kursverlusten aus. „Conwert ist fast schon zu billig und daher ein Übernahmefall“, so Artner. Allerdings sei es mit insgesamt drei Unternehmen – sprich: Eco Business und KWG – kein einfaches Übernahmeziel. Sollte dies doch eintreffen, so rechne er dennoch mit kurzfristigem Kurspotenzial. „Der Abschlag zum NAV ist durchaus gerechtfertigt“, so Neuhold. Für den Fall, dass es das Unternehmen schaffe, Leerstände und Kosten zu senken, sei mittelfristig wieder ein Upside möglich. Noch weniger angetan von der Conwert-Aktie ist offensichtlich Rupp. Fundamental betrachtet bleibe die Aktie für ihn ein relativer Underperformer. „Aufgrund der ungünstigen Kostenstruktur und der hohen Finanzierungskosten sowie bedingt durch bestehende lang laufende ZinsSwaps bleibt die FFO-Rendite wohl noch auf Jahre hinaus zu niedrig“, sagt er. Für Aktionäre bleibe unterm Strich einfach zu wenig CashRendite übrig. Ganz zu schweigen von der Tatsache, dass derzeit unter diesen Umständen eine im Vergleich zur Peergroup attraktive Dividende nur schwer möglich sei. Wie auch Artner, hält der Fondsmanager eine Zerschlagung zwar für möglich, dies sei aus heutiger Sicht allerdings schwer einschätzbar und höchst spekulativ. Nach einer starken Vorjahresperformance von knapp 75 Prozent, läuft es heuer für die Warimpex-Aktie weniger gut. Seit Jahresbeginn ist der Kurs um 48 Prozent zurückgegangen. Das Unternehmen leidet offensichtlich auch unter der Ukraine-Krise. „Ein Trigger für die Aktie wäre der Verkauf der Business Towers Jupiter 1 und 2 in St. Petersburg“, so Gallop. Laut Angaben des Unternehmens könnten die Verkaufsverhandlungen noch bis zum Jahresende abgeschlossen werden. Nachsatz: „Unglücklicherweise zeigt die Bilanz des Unternehmens eine hohe Verschuldung – die Eigenkapitalquote liegt bei ca. 20 Prozent.“ n

Teiloption zur steuerpflichtigen Vermietung Kommentar: Ingrid Winkelbauer und Gunther Lang Steuerberater und Partner bei TPA Horwath in Wien

n Durch das 1. StabG 2012 wurde die Möglichkeit, bei der

Neuvermietung von Geschäftsräumlichkeiten zur 20-prozentigen Umsatzsteuer zu optieren, stark eingeschränkt. Geschäftsräumlichkeiten können an Neu-Mieter, die nicht nahezu ausschließlich (d.h. zu mindestens 95 Prozent) zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, grundsätzlich nur noch umsatzsteuerfrei vermietet werden; die Option zur 20-prozentigen Umsatzsteuerpflicht der Miete ist dann nicht zulässig. Der Gesetzgeber begründete die Einführung dieser gesetzlichen Änderung mit n Steuergerechtigkeit, n umsatzsteuerlicher Gleichbehandlung vergleichbarer Möglichkeiten der Gebäudenutzung, und n der Vermeidung einer Kumulation von Umsatzsteuer in der Unternehmerkette, wenn die Unternehmer zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.

Bei Vermietung an teilweise vorsteuerabzugsberechtigte Mieter hat diese Änderung allerdings, wie die Erfahrung der letzten zwei Jahre zeigt, vielfach zu zusätzlichen von in der Unternehmerkette ungerechtfertigten Belastungen geführt. Es ist also tatsächlich eine ungerechtfertigte Kumulation von Umsatzsteuer eingetreten, insbesondere dann, wenn der Mieter die Voraussetzung einer nahezu ausschließlichen Vorsteuerabzugsberechtigung knapp nicht erfüllt. Dazu ein Beispiel: Der Mieter erzielt zu 90 Prozent umsatzsteuerpflichtige Umsätze. Damit in Zusammenhang stehende Vorsteuern sind abzugsfähig. Lediglich 10 Prozent der Umsätze werden aus umsatzsteuerfreien Umsätzen, die den Vorsteuerabzug ausschließen, erzielt. Für die Anmietung einer Bürofläche durch den Mieter ist nach aktueller Rechtslage, da die 95-ProzentGrenze nicht erreicht wird, die Anmietung einer Bürofläche nur zur Gänze umsatzsteuerfrei möglich. Muss die Anmietung zur Gänze umsatzsteuerfrei erfolgen, bedeutet dies für den Vermieter den Verlust seines Vorsteuerabzugs, soweit es sich

um Vorleistungen handelt, die dieser umsatzsteuerfrei vermieteten Fläche zuzurechnen sind. Häufig ist damit eine Berichtigung von in Anspruch genommenen Vorsteuern im Zusammenhang mit der Anschaffung/Herstellung dieser Mietfläche seitens des Vermieters verbunden. Die nicht abzugsfähige bzw. zu berichtigende Vorsteuer wird beim Vermieter zum Kostenfaktor und verteuert den Mietzins in der Regel erheblich. In derartigen Fällen ist daher zu überlegen, ob die Voraussetzungen für eine Teiloption für die Mietflächen, welche zur Erzielung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze dienen, vorliegen. Nach derzeitiger Auffassung der österreichischen Finanzverwaltung ist eine Teiloption nur möglich, wenn die „Optionseinheit“, d.h. die kleinste Fläche für die zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optiert werden soll, eine parifizierbare Fläche ist. Beinahe „revolutionär“ mutet im diesem Zusammenhang das jüngst ergangene Urteil des deutschen Bundesfinanzhofes (BFH-Urteil vom 24.4.2014 – V R 27/13, veröffentlicht am 23.7.2014) an. Dem Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Eine umsatzsteuerpflichtig vermietete Bürofläche wurde vom Mieter im Ausmaß von 5,68 Prozent für umsatzsteuerfreie Umsätze und von 94,32 Prozent für umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwendet. Die Finanzbehörde verwehrte daraufhin den Vorsteuerabzug, da ein wirksamer Verzicht auf die Steuerbefreiung infolge zu hoher vorsteuerschädlicher Ausgangsumsätze nicht möglich sei. Der BFH hat der eingebrachten Klage stattgegeben. Ein Teilverzicht ist unter der Voraussetzung, dass die Nutzung der Teilflächen eindeutig bestimmbar ist, zulässig und zwar auch dann, wenn sich der Teilverzicht nur auf einzelne Räume bezieht. Ein abgrenzbarer Funktionsbereich (vergleichbar der seitens der österreichischen Finanzverwaltung geforderten parifizierbaren Fläche) ist nicht erforderlich. TPA Horwath-Tipp: Bei Vermietung von Büroflächen und Geschäftsräumlichkeiten an nur teilweise vorsteuerabzugsberechtigte Mieter empfiehlt es sich jedenfalls, die Möglichkeit einer Teiloption, uU auch nur für einzelne Räume, genau zu prüfen.

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Kapitel

ÖSW HOFFEST

****** 03. SEPTEMBER Rund 450 Gäste folgten der Einladung der Vorstände des Österreichischen Siedlungswerks (ÖSW), Michael Pech und Wolfgang Wahlmüller, zum Hoffest in den Innenhof des ÖSW-Firmensitzes in der Feldgasse im 8. Wiener Gemeindebezirk. Das diesjährige Hoffest wurde auch als Anlass genommen, das 65-jährige Bestehen der ÖSW AG zu feiern. Bei Spanferkel, österreichischen Spezialitäten vom Grill und mediterranen Schmankerln wurde gefeiert und die Gelegenheit zum entspannten Networking genutzt. Musikalisch untermalt wurde das Fest heuer erstmals von „Jazzatbwm“, einer Jazz-Gruppe rund um das Büro BWM Architekten, die an dem lauen Abend für beschwingte Stimmung sorgte.

SALON REAL

****** 09. SEPTEMBER Der „Back to work Cocktail“ im Wiener Szene-Lokal Fabio’s, genoss auch in diesem Jahr großen Anklang. Bereits zum dritten Mal lud der Salon Real die Branche zu Herbstbeginn ein, in ausgelassener Stimmung zu feiern und bis weit nach Mitternacht zu tanzen. Sommerliche Temperaturen auf der Terrasse und gute Stimmung machten das exklusive Fest in der Wiener Innenstadt zum Ereignis der besonderen Art. „Wir sind überwältigt vom großen Andrang und Zuspruch der Immobilienbranche“, so Ingrid Fitzek, Salon Real Vizepräsidentin und Gründungsmitglied. Grund zum Feiern gab nicht zuletzt das 5-jährige Jubiläum der Gründung des Salons.

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SCHÖNHERR FEIERT EINZUG AM SCHOTTENRING 19

******

05. SEPTEMBER

Mehr als 300 Gäste kamen zur offiziellen Einweihungsfeier der neuen Büroräumlichkeiten am Schottenring 19 in Wien. Gesehen wurden u.a. Mayr Melnhof Vorstand Andreas Blaschke, Vienna Capital Partners Director Oliver Bergmann, Deutsche Bank Österreich Vorstand Harald Friedrich, 6B47 Real Estate Investors Vorstand Friedrich Gruber, Staatsanwältin Sonja Herbst, Mondi Vorstand Franz Hiesinger, Jacoby GM Pharma Vorstand Heinrich Jacoby und S Immo Vorstand Ernst Vejdovszky. Guido Kucsko, Senior Partner bei Schönherr und einer der Initiatoren des neuen Schönherr Haus Projektes führte durch den Abend.

Innovative Gebäude

****** 09. SEPTEMBER Die IG Passivhaus heißt nun Innovative Gebäude. Die Plattform Innovative Gebäude will künftig ein flexibleres und ganzheitliches Konzept von Bauen und Wohnen verwirklichen. Der neue Kriterienkatalog umfasst die sechs Säulen Umwelt, Effizienz, Architektur, Gesundheit und Komfort, Technik und Energie.

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Mai

Kapitel

10 JAHRE T.O.C. IM DC TOWER

****** 11. SEPTEMBER

Ewald J. Stückler und sein Team von T.O.C. (TECNO OFFICE CONSULT & Partner) luden zum 10-jährigen Firmen-jubiläum in Österreichs höchste Event-Location im DC Tower in den 58. Stock. Im Rahmen des Jubiläums der T.O.C. & Partner, präsentierten die Geschäftsführer vor über 150 geladenen Gästen ihre „HALL OF FAME“ in einem Jubiläumsbuch der letzten 10 Jahre. Darin sind Projekte wie waagner biro, Johnson & Johnson, Parlament Österreich oder Hutchison 3 Austria und Marionnaud enthalten. T.O.C. Consult – INFRACOM SOLUTIONS & T.O.C. Ziviltechniker ZT hat sich zu einem der Top-Player am heimischen und internationalen Markt im Bereich der Immobilienbranche entwickelt.

Urban Land Institute

****** 22. SEPTEMBER

Aktuelle Themen der Stadtentwicklung in Berlin und Wien standen bei einer vom Urban Land Institute veranstalteten Podiumsdiskussion im Mittelpunkt. Am Podium: Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup, Staatssekretär für Bauen und Wohnen Berlin, Mag. Maria Vassilakou, Amtsführende Stadträtin für Stadtentwicklung, Verkehr, Klimaschutz, Energieplanung und BürgerInnenbeteiligung Wien, Mag. Alexander Neuhuber, Geschäftsführer MAGAN Holding, Experte für Immobilieninvestments in Wien und Berlin, Abgeordneter zum Landtag und Gemeinderat in Wien. Durch den Abend, zu dem Dr. Manfred Wiltschnigg, Chairman ULI Austria, geladen hatte, führte Andreas Schiller, Schiller Publishing House.

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Photos: xx xxxxxx

VZI Spätsommerfest

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15. SEPTEMBER

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Der Verband der Ziviltechniker- und Ingenieurbetriebe Österreichs (VZI) lud zum neunten Mal zum traditionellen Spätsommerfest ein, das diesmal im Wiener Kursalon Hübner stattfand. VZI-Präsident DI Andreas Gobiet konnte mehr als 180 hochkarätige Gäste aus der Bauindustrie, der öffentlichen Verwaltung und Politik sowie Architekten, Ziviltechniker und Ingenieure begrüßen. Genetiker Prof. Dr. Markus Hengstschläger zeigte in seinem launigen Festvortrag „Talente, Gene, Chancen für die Zukunft“ auf, dass nicht Gene sondern das talentefeindliche Bildungssystem Österreich in eine Durchschnittsfalle führt. Im Anschluss daran heizte die Band „Mairegen“ die Stimmung auf.

DEAL AND MEAL

****** 24. SEPTEMBER Zum diesjährigen Branchentreff DEAL and MEAL luden FMA und IFMA Austria ins vollkommen renovierte Palmenhaus des Schlosses Miller-Aichholz. Einer der Höhepunkte des Abends: Die Keynote „Fit für Kommunikation 2030?“ von KommunikationsProfilerin Tatjana Lackner.

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Mai

Kapitel

5 JAHRE ÖGNI

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29. SEPT. Am 29. 9. 2014 feierte die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) ihren 5. Gründertag in der Blauen Lagune. Als Höhepunkt des Abends erhielt Professorin Karin Stieldorf von der TU Wien die Ehrenmitgliedschaft der ÖGNI. „Mit Karin Stieldorf zeichnet die ÖGNI die Vorreiterin der Nachhaltigkeit aus und freut sich auf ihr Engagement in den Reihen der ÖGNI-Familie“, so ÖGNI Botschafter Erich Benischek (Blaue Lagune). Mit dem „LISI the house“ hat Stieldorf ein Leuchtturm- und Weltmeisterprojekt der Nachhaltigkeit entwickelt, welches nunmehr in der Blauen Lagune ausgestellt wird. Professorin Stieldorf ist nach Professor Werner Sobek, der diese Anerkennung bei der ersten Gründungsveranstaltung verliehen bekommen hat, das zweite Ehrenmitglied.

41. BUNDESIMMOBILIEN TAG

****** 01. OKT.

BE DIFFERENT! lautete das Motto des 41. Bundestages der Immobilienund Vermögenstreuhänder, der heuer besonders viele Facetten bot. Wie jedes Jahr war der Bundestag das größte Event der Branche – über 400 Teilnehmer informierten sich über die aktuellen Entwicklungen und nutzten diese drei Tage intensiv für die Weiterbildung, aber vor allem auch dafür, sich mit Kollegen zu vernetzen und neue Wege der Zusammenarbeit zu beschreiten. Ein hochkarätiges Vortragsprogramm mit Top-Referenten bildete den Rahmen für ein Programm, das keine Wünsche offen ließ. Die stimmungsvollen Abende förderten das Get-together der Branche und vermittelten zudem das Flair des Seewinkels.

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Mai

Kapitel

EXPO REAL 2014

****** 06. OKT.

Die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI), welche das internationale DGNB System in Österreich anwendet, durfte fünf Gebäudezertifikate an Leuchtturmprojekte der Nachhaltigkeit verleihen. Ausgzeichnet wurden: „Euro Plaza 5“, Bürogebäude, Wien; DGNB Zertifikat in Gold „Quartier Belvedere Central – Baufeld 3 (QBC 3)“, Bürogebäude, Wien; DGNB Vorzertifikat in Gold „Quartier Belvedere Central – Baufeld 4 (QBC 4)“, Bürogebäude, Wien; DGNB Vorzertifikat in Gold „Motel One“, Hotelgebäude, in Wien; DGNB Zertifikat in Silber „REWE Zentrallager West, Ohlsdorf“, Industriegebäude in Ohlsdorf; DGNB Zertifikat in Gold

EPD Tagung

****** 21. OKT.

Bereits zum vierten Mal fand in Kooperation von ÖGNI und PE INTERNATIONAL die Fachtagung zum Thema Umweltproduktdeklarationen und nachhaltiges Bauen im Tagungszentrum Schönbrunn statt. Gastgeber Philipp Kaufmann, Gründungspräsident der ÖGNI, stellte eindrucksvoll den Einfluss der Bauund Immobilienwirtschaft auf Emissionen, Mensch und Natur dar. Die EPD – „Environmental Produkt Declaration“ – als Datengrundlage für die ökologische Gebäudebewertung ist daher eines jener Instrumente, welches transparent Angaben zu Inhaltsstoffen von Bauprodukten liefert.

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TALK IM TOWER

****** 13. OKTOBER Was kann Entwicklungshilfe f端r Afrika leisten? Beim Talk im Tower diskutierten Stefan Scholz (EZA BMEIA), Rainer Nowak (Die Presse), Rupert Weber (Menschen f端r Menschen), Hans Stoisser (Unternehmensberater), Eduard Zehetner (Immofinanz Group), Robert Treichler (profil) und Yilma Taye (Menschen f端r Menschen).

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Mai

Kapitel

GANSLESSEN 01

****** 05. NOVEMBER „Etwas, was so gut funktioniert und einen fixen Platz im Terminkalender hat, sollte man nicht aufgeben“, sagte Prof. Alfons Metzger, CEO der MRG Metzger Real Estate Group. „Mit dem Ganslessen möchten wir auch unseren langjährigen Kunden und Partnern ‚Danke‘ sagen und sie in einem entspannten Umfeld treffen. Abseits des Büros lässt es sich einfach besser plaudern.“ Nicht entgehen ließen sich das MRG Ganslessen unter anderem Bundeskanzler a. D. Dr. Franz Vranitzky, Ing. Theodor Klais (STRABAG), Dr. Christoph Matznetter, UBM Vorstand Heribert Smole, Präsident KR Adolf Wala, Mag. Dr. Daniela Witt-Döring, Volksanwalt Dr. Günther Kräuter sowie Brigitte Just mit Christian Kolonovits und Klaus Wildbolz mit Nadine von Vöhren.

QUALITÄTSMAKLER-GALA 2014

****** 06. NOVEMBER

Ehre, wem Ehre gebührt: Bei der Qualitätsmakler-Gala 2014 des Immobilienportals FindMyHome.at wurde im festlichen Rahmen das österreichweit einzige Qualitätssiegel, das auf Basis der Bewertungen von ImmobilienSuchenden erfolgt, an die besten Makler 2014 überreicht. In der Kategorie „Qualitätsmakler 2014“ standen im Vorfeld die meisten Anwärter in den Startlöchern: Unter den 31 ausgezeichneten Immobilien-Makler-Unternehmen waren die Top 3: Elisabeth Tengg (Elisabeth Rohr Real Estate), Norma Hörhager (GF Normreal Immobilien) sowie Christian Nitsche (GF LIV Immobilienberatung). Anschließend sorgte Rock ’n‘ Roll-Legende Andy Lee Lang für ausgelassene Stimmung und heizte mit seiner mitreißenden Live-Show bei der Gala so richtig ein.

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IMMOBILIENCLUBBING

****** 23. OKTOBER Mehr als 800 Immobilientreuhänder, Geschäftspartner und Studierende feierten gemeinsam bis in die frühen Morgenstunden im Club LVL 7 das ÖVI Real Estate Clubbing. Das ÖVI Real Estate Clubbing sollte man auch in Zukunft nicht verpassen.

GANSLESSEN 02

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06. NOVEMBER

Beim diesjährigen EHL Ganslessen hatte die heimische Immobilien- und Wirtschaftsgesellschaft wieder die Möglichkeit, sich auf Einladung von EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier zusammenzufinden, um einen genussvollen Abend zu verbringen. Mittlerweile ist das EHL Ganslessen zu einer fixen gesellschaftlichen Veranstaltung innerhalb der Immobilienbranche geworden, der auch heuer rund 320 Gäste folgten. Für die richtige Einstimmung sowie zum Aufwärmen wurde den Gästen ganz traditionell Maroni, Punsch und Glühwein aufgewartet. Gesehen unter anderem: Dietmar Reindl (Vorstand IMMOFINANZ AG), Christoph Stadlhuber (CEO Signa Holding) und Michael Möstl (Signa Development) sowie die sixB4seven Vorstände Peter Ulm und Friedrich Gruber.

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Mai

Kapitel

4 ASSE

****** 19. NOV. Endlich war es so weit. In der Albertina fiel der Startschuss zur digitalen Schnitzeljagd. Mit Freunden und Geschäftspartnern und vielen jungen Künstlern wurde mit Perola Bonfanti, der künstlerischen Leiterin des Spiels, und den Sponsoren CC Real und Fokus-media House ausgelassen gefeiert. So mancher Gast machte sich trotz starken Windes und später Stunde auf, um die 4 Asse im Areal der Hofburg zu entdecken. Mit Philipp und Fabian Kaufmann, den Initiatoren der digitalen Schnitzeljagd, feierten u.a. Gerhard Haumer (Porreal), Andreas Mladek (6b47 Aufsichtsrat), Reinhold Sahl (Burghauptmann) und Franz Pöltl (EHL Immobilien).

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RE.COMM 14

****** 18. NOVEMBER Insgesamt zwölf internationale Top-Speaker aus den verschiedensten Wirtschafts- und Wissenschaftsgebieten präsentierten über drei Tage hinweg in Kitzbühel innovative Ideen und gaben Gedankenanstöße, um den persönlichen und beruflichen Horizont der Teilnehmer zu erweitern und über das Daily-Business zu reflektieren.

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Buchtipps

Immo-Service

Baudenkmäler

EDITOR´S CHOICE:

Standards der Baudenkmalpflege

Lesenswert!

Das Buch, herausgegeben vom Bundesdenkmalamt bietet erstmals einen einheitlichen Orientierungsrahmen für die Bestandaufnahme und Voruntersuchungen, den Erhalt denkmalgeschützter Gebäude und Altbauten sowie für deren bauliche Veränderungen. Selbst nicht rechtswirksam, geben die Standards aber Orientierung darüber, welche Abwägungen das Bundesdenkmalamt bei Verfahren nach dem Denkmalschutzgesetz vornimmt. Das Nachschlagewerk richtet sich an Denkmaleigentümer, Architekten, Planer und alle Ausführenden in den Baugewerken, im Handwerk, in der Bauforschung sowie der Restaurierung. Das Handbuch kann über die Website des Bundesdenkmalamtes www.bda.at kostenlos heruntergeladen werden.

Bundesdenkmalamt Wien Standards der Baudenkmalpflege 416 Seiten Eigenverlag Gratis Download oder € 25 für ein Buchexemplar

Cover beschneidet Hintergrund!

Reinhold Moritz BauO Wien 748 Seiten ISBN: 978-3-214-03099-5 MANZ Verlag Wien € 128

Sibylla Amstutz / Peter Schwehr Human Office – Arbeitswelten im Diskurs 168 Seiten ISBN: 978-3728135940 vdf Hochschulvlg € 34

Unverzichtbarer Arbeitsbehelf

BauO Wien „Bauordnung Wien“ von Reinhold Moritz behandelt in der aktualisierten 5. Auflage u.a. die jüngsten Änderungen in Bezug auf Balkone und Dachgeschoßausbauten, die Energieausweisdatenbank, solare Energieträger, die Abschaffung der Bauoberbehörde für Wien und der Abgabenberufungskommission, die neue Beschwerdemöglichkeit an das Verwaltungsgericht Wien und die wesentlichen Änderungen bei der Stellplatzverpflichtung. Es beinhaltet bereits die BauO-Novelle 2014. Besonderes Augenmerk gilt der Judikatur, bis hin zu jüngsten Entscheidungen vom Juni 2014 mit wichtigen neuen Aussagen zum Kreis der Nachbarrechte: Ein unverzichtbarer Arbeitsbehelf für alle Rechtsanwender, die mit baurechtlichen Fragestellungen konfrontiert sind.

Human Office

Arbeitswelten im Diskurs Geregeltes Arbeiten, das war einmal. Begriffe wie Mobilität, Flexibilisierung und Individualisierung rücken immer mehr in den Mittelpunkt. Durch die immer seltenere Präsenz der Mitarbeitenden an ihrem eigentlichen Arbeitsplatz verlieren sie zunehmend die Beziehung zu ihrer Arbeit und ihrem Unternehmen. Um diesem Trend zu begegnen, muss sich das Office wandeln. Zukünftig wird sich das Büro als Ort präsentieren, der eine sinnstiftende Alternative zu dieser Entfremdung von Arbeit und Unternehmen bietet, als Ort, der den Mitarbeitenden einen Mehrwert in Form von Begegnung, Erleben und Identifikation ermöglicht. Wie solche Arbeitswelten aussehen könnten, zeigt die Publikation „Human Office“.

Standardwerk der österreichischen Immobilienbewertung

Immobilienbewertung Österreich

Das Interesse an Investitionen in Immobilien ist ungebrochen. Marktentwicklungen stehen im Blickpunkt einer breiten Öffentlichkeit. Banken und Notenbanken sind genauso an qualitativen Aussagen zum Sven Bienert / Margret Funk Immobilienbewertung Österreich 1.056 Seiten ISBN: 978-3-902266-25-5 ÖVI Immobilienakademie € 104,50

Immobilienmarkt interessiert wie potenzielle Käufer und Verkäufer. Umso mehr sind die Immobiliensachverständigen gefordert. Das Standardwerk der österreichischen Immobilienbewertung bietet Antworten auf die vielfältigen Aspekte der Immobilienbewertung und die spezifischen österreichischen Ausprägungen. Neben einer Aktualisierung der Erläuterungen zu den nationalen und internationalen Bewertungsmethoden werden folgende Themenschwerpunkte neu bzw. umfangreicher erörtert: Flächendefinitionen, Denkmalschutz, Kontaminierungen, Energieausweis sowie International Accounting Standards IAS.

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Vorschau

Lesen Sie in der e b a g s u A n e t s h c nä

Ist „leistbares Wohnen“. et ut de be as W kt n. ne Leistbares Woh lich – Immobilienmar ög m g un er rd Fö ne ch oh g– leistbares Wohnen au ional: Tirol & Vorarlber at N kt ar nm ilie ob m n – Im International: Kroatie Interview mit … Das große ImmoFokus

jahr 2015 h rü F : in m r e t s Erscheinung Coming soon … Sondernummer zur MIPIM 2015

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BluePRINT - der Transfer zwischen Theorie und Praxis

Impressum: Medieneigentümer: Fokus-media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@fokus-media.at, www.fokus-media.at Redaktionsanschrift: Raimundgasse 1/10, A-1020 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer, Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Caroline Abl, Denise Mühlböck, André Unger Lektorat: Mag. Karlheinz Hoffelner Autoren dieser Ausgabe: Mag. Andreas Altstädter, Ing. Oliver Attensam, Mag. Patrick Baldia, Mag. Karl Bier, Walter Delle Karth, Dr. Stephan Eberhardt, Mag. Peter Engert, Dr. Bruno Ettenauer, Georg Flödl, Andreas Gnesda, Mag. Marcus Gremel, Mag. Lukas Hochedlinger, Mag. Erika Hofbauer, Peter Höflechner, Mag. Philipp Ikrath, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Dr. Gunther Lang, Univ.-Prof. Gunther Maier, Michael Pisecky, Dr. Martin Prunbauer, Ines Reiter MBA, Robert Reumann, DI Wolfgang Richter, Mag. Daniel Riedl, Mag. Martin Schaffer, Mag. Roland Schmid, Agnes Schmid, Mag. Walter Senk, Mag. Hans Jörg Ulreich, Harry Weber, Mag. Ingrid Winkelbauer, Gerda Zauner Anzeigen: Ronald Goigitzer, Ferdinand Neubauer Photos: wenn nicht anders angegeben: www.cityfoto.at Druck: Ferdinand Berger & Söhne

192 ImmoFokus | Herbst 2014

Immobilie im Fokus

Plus-Energie-Strohhaus

Fotos: Unser Strohhaus Bau GmbH

„Die Immobilie im FOKUS“. ist Projekten gewidmet, die abseits des Mainstreams an außergewöhnlichen Orten entstehen, mit innovativen Nutzungskonzepten punkten, oder Architektur vom Feinsten bieten.

Ökobilanz. Die Ökobilanz dieser Bauweise

ist unschlagbar, über 100 Tonnen CO2 werden der Umwelt alleine bei der Errichtung erspart. Das entspricht ca. 700.000 Kilometer mit einem Mittelklasse-PKW.

er 2013 in St. Andrä-Wördern, Niederösterreich, errichtete Bungalow mit der niedrigen Energiekennzahl von 9 kWh/m2 sorgte schon bei der Hausübergabe für Aufsehen und großes mediales Interesse. Als erstes lasttragendes Plus-Energie-Strohhaus Österreichs wurde der Bau zu 90 Prozent aus nachwachsenden ökologischen, heimischen Rohstoffen wie Stroh, Holz und Lehm in einer Bauzeit von 3,5 Monaten errichtet. Vor kurzem wurde das Projekt auch mit dem solarpreis 2014 der Eurosolar Austria ausgezeichnet. Höchste Sparsamkeit und Energieeffizienz vereint mit hoher Wohnqualität überzeugte die Jury in der Kategorie solares Bauen. „Der Gewinn des Solarpreises 2014 ist eine Anerkennung und Bestätigung für unseren eingeschlagenen Weg. Jedes Haus ist ein lebenswerter Ort zum Entfalten und Wohlfühlen, ein Platz, in dem wir mit gutem Gewissen, im Einklang mit uns, der Umwelt und vor allem mit den nachfolgenden Generationen leben können“, so Michael Gromer, Geschäftsführer der Unser Strohhaus Bau GmbH. Seit einem Jahr leben die Bauherren in ihrem gesunden und allergenfreien Stroh-LehmBungalow mit dem behaglichen Raumklima. Eine Photovoltaik- Anlage mit einer Spitzenleistung von 4 kWp erzeugt den notwendigen Strom. Acht 6V-250Ah Speicherbatterien sorgen dafür, dass dem Haus auch bei Schlechtwetter genügend Energie zur Verfügung steht, und ermöglichen so einen energieautarken Betrieb. Der niedrige Heizwärmebedarf von nur 1,631 kW/ha wird mit einer LuftWasser-Wärmepumpe abgedeckt, die auch für Warmwasser und bei Bedarf für Kühlung sorgt. Bau-Strohballen sind seit 2010 offiziell als Baustoff zugelassen. Stroh als Baustoff hat unübertreffliche Eigenschaften, es dämmt ausgezeichnet Wärme/Schall, ist günstig und sorgt in Verbindung mit Lehmputz für ein ausgezeichnetes und gesundes Raumklima. Die Ökobilanz dieser Bauweise ist unschlagbar, über 100 Tonnen CO2 werden der Umwelt alleine bei der Errichtung erspart. Das entspricht ca. 700.000 Kilometer mit einem Mittelklasse-PKW. Somit leistet das Strohhaus einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz und hinterlässt einen ökologischen Fußabdruck. n

194 ImmoFokus | Winter 2014

Repräsentative Büroflächen Von rund 350 – 2.500 m² auf einer Ebene. Jetzt besichtigen! Kontakt Tel.: +43 (0)1 88090-2900 E-Mail: offices_at@immofinanz.com

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