ImmoFokus Herbst 2018 by Real Estate Media Group GmbH

JUNGES URGESTEIN STEFAN WERNHART

Auszeichnung zur wertvollsten Auszeichnung zur wertvollsten ZERTIFIZIERT & AUSGEZEICHNET. Immobilienmarke Österreichs ERTIFIZIERT & AUSGEZEICHNET. Immobilienmarke Österreichs Wir leben Immobilienmakler | Asset Manager Immobilienmakler | Asset Manager

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Immobilien.

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Haus am Schottentor, Vienna

Geerdete Perspektiven „Bei neuen Projekten ist für die PEMA Gruppe besonders wichtig, eine moderne und kreative architektonische Lösung zu schaffen, die unseren hohen ästhetischen Ansprüchen gerecht wird. Erfolgreich ist eine Immobilienentwicklung aus unserer Sicht, wenn nach der Fertigstellung oder Revitalisierung eines Gebäudes ein Mehrwert für die Mieter, die Investoren und die BürgerInnen am jeweiligen Standort realisiert wurde.Wir sind bestrebt, einen urbanistischen Mehrwert für Generationen zu schaffen.” Mag. Markus Schafferer, Gründer und Mehrheitseigentümer PEMA Gruppe

PEMA Gruppe | Bruneckerstraße 1, 6020 Innsbruck | Stock im Eisen Platz 3, 1010 Wien | T +43 512 251276-10 | E office@pema.at

Holiday Inn in Danzig – Hotel

wir entwickeln. ihre zukunft. UBM ist der führende Hotelentwickler in Europa – und auch in den Asset-Klassen Büro und Wohnen international erfolgreich. In Deutschland, Österreich und Polen realisieren wir urbane Großprojekte in den besten Lagen. Unsere Aktie punktet im „prime market“ der Wiener Börse. Mit dem Kauf einer UBM Immobilie gewinnen Sie also einen renommierten Partner gleich mit.

Kompetenz Effizienz Qualität

Zalando Headquarter in Berlin – Büro

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Rubrik

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ImmoFokus

Gut geplant von Beginn an

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Herbst 2018

178

Office meets Retail INTERVIEW MIT STEFAN WERNHART

INHALT

Action und Fun bei Copa Real

HERBST

Rubriken

Blue print

16 18 20

· NACHHALTIGKEIT · DAS TEAM · BAUEN MIT ZUKUNFT? · DRAUSSEN VOR DEN TOREN · NACHHALTIGKEIT IN DER

VOM HERAUSGEBER EDITORIAL KURZ & BÜNDIG

ImFokus 58 DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT 64 VOX FEMINA 72 DIE AKADEMISCHE SEITE 78 CREDUO 80 DIE ZWEI 82 REAL CIRCLE #14 94 SICHERE RENDITE HOLZ-SYSTEMBAU 102 ZU TISCH MIT... 194 TOP DEAL 198 IMMOBILIE IM FOKUS 200 AUFSTEIGER/ ABSTEIGER

Positionen & Meinungen

IMMOBILIENBEWERTUNG

NACHHALTIGKEIT

Wissen in Theorie und Praxis

nft?

Blick in die

Praxis

Nachhaltigke it Immobilienbe in der wertun

110

VERSCHWIEGENE SPEZIALISTEN

Interview mit Stefan Wernhart Interview mit Andreas Polak-Evans & Sebastian Scheufele Interview mit Martin Löcker

· ZWIST & HADER

Bauen mit Zuku

OFFICE MEETS RETAIL

138 GUT GEBETTET

· WIENER SANIERUNGSPROJEKTE · MIT VOLLGAS GEGEN DIE

10 Chancen / 10 Risiken

Das WEG

Großer Bedarf Anpassungen an

Mobilität

Mit Vollgas gegen die Nachhaltigke it

152

138

Wien wächst in die Höhe

102

Interview mit Martin Löcker

Zu Tisch mit …

AUSGABE EXPO REAL '18

Kommentare

ImmoService

118

56 PÖLTL 60 ULREICH 62 KREMER 66 PISECKY 68 PRUNBAUER 70 BRÜN 74 KÖTTL

54 IMMOFAKTEN 172 ARS DIALOG IMMOBILIEN 174 GOLF CHALLENGE 178 COPA REAL 184 SPEED DATING 186 RÜCKBLICK 196 VORSCHAU/ IMPRESSUM 202 BUCHTIPPS

EDITORIAL EXPO REAL

120 AUF DER ÜBERHOLSPUR Wirtschaftsstandort Österreich

124 NEUES BLICKFELD

Es wird kräftig investiert

128 IN BEWEGUNG

Coworking - der neue Trend

132

ZURÜCKHALTUNG

Büro war gestern, Retail ist heute

146 HOTELIMMOBILIEN BOOMEN Renditen bleiben niedrig

152

WIEN STADT DER MIETER

Moderate Preissteigerungen

Auch ein Rücken kann entzücken „Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

Neu

JUNGES URGESTEIN

etreu unserem Motto „Wissen für Immobilienprofis“ haben wir uns getraut: Sie finden in dieser Herbst-Ausgabe ein „Heft-im-Heft“. Schon länger spukte die Idee in unseren Köpfen und jetzt ist es endlich geschafft: „BluePrint“ erblickt das Licht der Welt und der Wissenstransfer zwischen Theorie und Praxis hat endlich sein eigenes Heft. Zu Verdanken ist dies einem überaus engagierten Team und vor allem Professor Thomas Malloth, dem dieses Projekt ein Herzensanliegen ist. Mich persönlich freut dies umso mehr, da Thommy für mich ein Vorbild und wahrer Freund ist. Mit ihm gemeinsam BluePrint umgesetzt zu haben, macht mich stolz und vor allem werde ich auch in Zukunft noch viel Zeit mit ihm verbringen können, damit wir die nächsten Ausgaben besprechen bzw. planen. Diese Gelegenheiten sind immer vom Feinsten, und spätestens auf seinem Weingut im Burgenland lässt es sich wunderbar planen und nach Herzenslust diskutieren. Auf diesem Wege danke, lieber Thommy, für Deinen Einsatz und die einzigartige Zusammenarbeit. Bauen mit Zuku

10 Chancen / 10 Risiken

RT STEFAN WERNHA

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Blick in die

Praxis

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Noch ansprechender: unser Cover

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ImmoFokus

Unser Artdirector Jelio Anton Stefanov leistet schon seit einigen Monaten großartige Arbeit, und seit seiner Übersiedelung nach Linz herrscht Aufbruchstimmung im Verlag. Dieses Mal zeigt unter anderem das Cover seine einzigartige Handschrift, denn wir sind erstmals weniger eckig, sondern flächiger. Aus dem bisherigen Konzept entstand ein einfach

besseres Design. Der Vergleich zwischen dem Cover im bisherigen Stil und dem neuen überzeugt von Beginn, zumindest mich – hoffentlich auch Sie.

Wir zeigen Rückgrat Unser ImmoFokus ist umfassend, manche sagen „dick“; auf jeden Fall auffallend. Wir haben als Immobilienmagazin abseits der tagesaktuellen Schlagzeile viel Platz für tiefgründige Recherchen und einfach mehr Möglichkeiten, um komplexen Inhalten den notwendigen Raum zu bieten. Die Konsequenz ist ein Rücken, der viel breiter ist als die meisten anderen Branchenmagazine. Bisher haben wir es uns geleistet, diese Fläche weiß zu lassen. Doch dann besuchte ich einen Freund, und er hat alle, wirklich alle Ausgaben vom ImmoFokus gesammelt. Aufgereiht standen sie in seinem Regal und die Optik war schön, aber bot Verbesserungspotential. Was wäre, wenn die Rücken zusammengestellt, ein Bild ergäben? Was wäre, wenn die Fläche nicht einfach weiß wäre? Aus der Idee folgte die Umsetzung und mit dieser Ausgabe entzückt unser Rücken!

Wissen in Theorie und Praxis

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Herbst 2018

Wie Leben und Arbeiten wir morgen?

eim traditionellen RealCirlce im Wiener Park Hyatt gingen die Immobilienprofis diesmal der Frage nach, ob Open-Space-Büros und Co-Working-Konzepte etwa nur ein kurzfristiger Hype sind? Welche Büros lassen sich noch verkaufen? Oder: Wie steht es um den Bürostandort Wien nun wirklich? Die Ergebnisse lesen Sie ab Seite 82. The New World of Work sorgte u. a. auch für Gesprächsstoff im Cover-Interview mit dem frischgebackenen EHL Gewerbeimmobilien Geschäftsführer Stefan Wernhart: „Heute wird mehr Wert auf Mitarbeiterzufriedenheit gelegt“. Dem ImmoFokus verriet er, warum Clusterbildung sinnvoll ist, dass Flächen in Wien trotz steigender Qualität immer noch vergleichsweise günstig sind und Logistik hierzulande einen herausfordernden Markt darstellt. (Seite 42). Im Cover-Interview zum „Expo Real“-Spezial sprachen wir mit dem UBM Development COO Martin Löcker über die prallgefülle Pipeline. „Verschwiegene Spezialisten“ sind sie bei ihren Kunden. Im Gespräch mit dem ImmoFokus

waren sie durchaus mitteilsam: Die beiden Modesta Real Estate Geschäftsführer Andreas Polak-Evans und Sebastian Scheufele haben durch erfolgreiche Projekte auch schon Partnerschaften fürs Leben geschlossen (Seite 142). Zu Tisch waren wir diesmal mit den beiden STRABAG Real Estate Österreich Geschäftsführern Erwin Größ und Johannes Mayr. Bei besten Steaks im el Gaucho „am Rochus“ erzählten sie warum auch die STRABAG neues Terrain betreten muss, um Projekte zu realisieren (Seite 102). Laut Online-Käuferstudie der baukult ZT würden rund zwei Drittel der Befragten gleich viel für eine Wohnung aus Holzfertigteilen zahlen wie für eine aus Betonfertigteilen, 12 Prozent sogar mehr, im Durchschnitt um rund 15 Prozent (Seite 94). Übrigens: Die Immobilienwirtschaft traf sich auf Einladung des ImmoFokus wieder zum Fußballspielen. Trotz heißer Temperaturen matchten einander in der Wiener Westside Soccer Arena zwölf Mannschaften aus der Branche um die begehrte Copa Real 2018. Gejubelt wurde in grün. Detailergebnisse ab Seite 110. Herzlichst Ihr

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

ImmoFokus

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Herbst 2018

Kurz & Bündig > Wohnen Liegenschaft realisiert

Zeitgerecht

Drei über 100 Meter hohe Türme

TRIIIPLE n Die Strabag wird in Wien im Rahmen des Hochhausprojektes TRIIIPLE drei Wohntürme errichten. Im Auftrag der Soravia und ARE Development entstehen in den jeweils über 100 Meter hohen Türmen 480 Eigentumswohnungen in den Gebäuden 1 und 2 sowie 670 Micro-Apartments im dritten Turm. Der Auftrag hat ein Volumen von 110 Millionen Euro. Die Türme werden in Stahlbetonskelettbauweise errichtet. Die Arbeiten sollen im Sommer 2021 abgeschlossen sein.

Studie von bulwiengesa und Union Investment

Apartmentwohnen n In der Assetklasse Micro-Living bilden sich die soziodemografischen Veränderungen und die Flexibilisierung der Arbeitswelt am besten ab. Die temporären Wohnkonzepte in Europa sind jedoch unterschiedlich stark entwickelt. Der Großteil der Märkte befindet sich in einem frühen Stadium und steht vor einer Reifeprüfung. In Deutschland, Frankreich, UK und den Niederlanden liegen gute Rahmenbedingungen für Micro-Living-Investments vor. „In diesen bereits etablierten Micro-Living-Märkten trifft eine bereits hohe Aktivität privater Investoren, messbar am Volumen projektierter Apartmenthäuser, auf eine trotz allem niedrige private Versorgungsquote“, fasst Henrik von Bothmer, Investment Manager bei Union Investment Real Estate, zusammen. Auch kleinere Märkte, wie Österreich , Spanien und Irland, sind für punktuelle Investments und zur Portfoliobeimischung attraktiv.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Alexander Kölbl zeichnet als neuer Vertriebsleiter für die Aira Development Group verantwortlich. Sein zusätzlicher Fokus liegt im Ausbau des Vertriebs.

Die bisherigen Prokuristen und langjährigen Mitarbeiter Claudio Kohler und Herwig Bertsch übernehmen die Geschäftsleitung der Zima Wohn Baugesellschaft mbH. Der bisherige Geschäftsführer Karlheinz Steiner hat das Unternehmen nach fast 30 Jahren Firmenzugehörigkeit per Ende Juni auf eigenen Wunsch verlassen.

News Ticker Projektstatus: Beim Projekt „Am Hafen“ Neusiedl am See wurden die Tiefbauarbeiten für die 19 See- und zwei Gartenhäuser abgeschlossen. Fertigstellung aller Seehäuser ist für Sommer 2019 geplant. Ausschreibung: Zwischen „Am Kaffee-Quartier“ und „Johann-Jacobs-Straße“ verkauft die WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH ein Grundstück für eine Wohnbebauung.

ImmoFokus

Fotos: Caiaimage/Martin Barraud; AIRA Development Group; ZIMA Holding AG; ESCON GmbH

n In der Donaufelder Straße 255/Doningasse 8 wurde von der Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH gemeinsam mit der Breiteneder Immobilien & Parking GmbH ein Projekt mit drei Häusern realisert. Von den rund 50 angebotenen Vorsorgewohnungen bzw. von fast 3.000 Quadratmeter Wohnnettofläche sind derzeit nur noch wenige Einheiten verfügbar. Die Anlage besticht durch die Anbindung an die U1 sowie andere öffentliche Verkehrsmittel und die hohe Standortqualität und Nahversorgungs-Infrastruktur. Alle Wohnungen verfügen über Freiflächen und bieten auf zwei bis drei Zimmern eine hochwertige Ausstattung u.a. eine komplett ausgestattete Einbauküche, Fenster mit Mehrfachverglasung, Parkettböden sowie Sicherheitstüren. Auch bei der Wahl der Baustoffe wurde auf höchste Qualität geachtet. Die beiden Häuser in der Donaufelderstraße 255 und Doningasse 8 konnten deutlich vor dem geplanten Fertigstellungstermin bezogen werden.

Kurz & Bündig > Wohnen Frankfurter Westend

Grand Ouest n In Frankfurt entsteht in der ehemaligen kaiserlichen Oberpostdirektion eine luxoriöse Wohnanlage. Unter dem Namen Grand Ouest wird im Stil eines traditionellen Grand Hotels gebaut. Rund drei Viertel der 164 Wohneinheiten sind bereits verkauft (53 Prozent) oder derzeit reserviert (18 Prozent). Die Apartments haben eine Größe von 25 bis 112 Quadratmetern mit einer Deckenhöhe bis zu 3,60 Metern. Das Gebäude besticht durch seine Prunkarchitektur, die sich in einem Eingangsrisalit aus vier Säulen, zwei Adlerfiguren und einem Löwenkopf widerspiegelt. Das Grand Ouest ist als Teil eines Wohnquartiers mit dem Wohnhochhaus Senckenberg Carré geplant. Die Fertigstellung ist für das Q1 2020 vorgesehen.

Wohnanlage max.living

Ziel erreicht n Mitte Juli diesen Jahres wurde von der Semper Constantia Immo Invest, VBV und Corag die Wohnhausanlage max.living in St. Pöltens „Quartier Zentral“ eröffnet. Am ehemaligen Jägerbau-Areal im Gesundheitsbezirk der Stadt wurden die 49 Mietwohnungen von max.living realisiert. Alle Wohnungen sind südseitig ausgerichtet und verfügen über Freiflächen in Form von Loggien, Terrassen, Balkonen oder Eigengärten.

Die Wohnräume verfügen über Echtholzparkett und Fußbodenheizung. Eine Hälfte der Apartments wurde zusätzlich mit Kühlung und Außenjalousien versehen. Zusätzliche Services sind eine Paketboxanlage im Erdgeschoß und vorbereitete E-Ladeanschlüsse in der hauseigenen Tiefgarage. „Wir freuen uns besonders darüber, dass wir die Wohnhausanlage termingerecht fertigstellen konnten und jetzt bereits die ersten

Mieter das Haus besiedelt haben“, so Ralph Bezjak, geschäftsführender Gesellschafter von Corag. „Die Vermietungslage ist ausgezeichnet.“ max.living ist die erste fertiggestellte von drei Wohnanlagen des „Quartier Zentral“. Eine weitere in der Kerensstraße folgt im dritten Quartal 2018. Den Abschluss bildet das Wohn- und Geschäftshaus in der Kremser Landstraße im Frühsommer 2019.

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Herbst 2018

Das Beste, was Ihnen passieren kann.

Kurz & Bündig > Office cube berlin

Smart Building n Bis Ende 2019 entsteht mitten in Berlin das digitalisierte Bürogebäude cube berlin. Der cube lernt über eine Art zentrales Gehirn von seinen Nutzern und passt sich als sogenanntes Smart Commercial Building deren Bedürfnissen an. Der von 3XN Architects entworfene Neubau wird von der CA Immo mit rund 100 Millionen Euro realisiert. Um das ganzheitliche Digitalisierungskonzept des Gebäudes zu realisieren werden sie von Drees & Sommer beraten, die das Projekt mit Generalfachplanungsleistungen, wie Fassadentechnik, Energiedesign und GreenBuilding-Zertifizierung begleiten. Die künstliche Intelligenz des Gebäudes verknüpft unter den höchsten Sicherheitsstandards alle technischen Anlagen, Sensoren sowie Planungs-, Betriebs- und Nutzerdaten miteinander. So werden die Prozesse der Immobilie optimal gesteuert. Bereits zwei Jahre vor der Fertigstellung des Gebäudes hat die CA Immo begonnen, Hard- und Software des Smart Commercial Buildings in Betrieb zu nehmen und ausführlich zu testen.

Grundsteinlegung n Im Sommer wurde der Grundstein für einen neuen Bürokomplex, realisiert durch Wirtschaftförderungsgesellschaft Jena, gelegt. Am Steinweg 10 soll der achtgeschossige Bau an der Ecke zum Inselplatz entstehen. Die Intershop AG wird Hauptmieter. Bis Ende 2019 soll der erste Bauabschnitt fertiggestellt werden. Insgesamt werden rund 12.200 Quadratmeter vermietbare Büro- und Einzelhandelsflächen realisiert. Zusätzlich dazu entsteht eine Tiefgarage mit 31 PKW-Stellplätzen.

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Christoph Weipert wechselte zu Bayern Projekt und leitet als erfahrener Immobilienmanager das Großprojekt OBC Olympia Business Center.

Oliver Quint kehrt zur Strabag Real Estate GmbH zurück und übernimmt die Bereichsleitung für den Raum Köln/Bonn/ Aachen.

Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich & Chairman CEE, freut sich über die Eröffnung eines Büros für Südosteuropa in Belgrad.

News Ticker Vermietung: Bayern Projekt GmbH konnte für das Immobilienensemble Bavaria Towers einen langfristigen Office-Mietvertrag über 5.400 Quadratmeter Mietfläche mit Tech-Gigant abschließen. Coworking: Laut des CBRE Occupier Survey 2018 hat in den vergangen zwei Jahren der Trend hin zur Nutzung von flexiblen und servicierten Büroflächen auch in Wien Einzug gehalten.

ImmoFokus

Fotos: Bayern Projekt; CA Immo

Büros am Steinweg 10

Kurz & Bündig > Office Zukunft der Arbeit

Odörfer

Nutzererlebnis & Produktivität

Facelift

n Die diesjährige „EMEA Occupier Survey“ von CBRE, richtete sich an über 110 Unternehmen aus den verschiedensten Branchen vor allem mit Hauptsitz in Europa oder Amerika. 62 Prozent der Unternehmen planen, ihr Investment in die Immobilientechnologie in den kommenden drei Jahren zu erhöhen. Fast 70 Prozent waren der Meinung, dass die technologischen Innovationen in den nächsten drei Jahren hohen oder sehr hohen Einfluss auf das Unternehmen haben werden. Dabei kristallisierten sich drei Kernelemente heraus, welche die Zukunft der Arbeit beeinflussen werden: der Einsatz von Technologie, Wellness sowie eine flexible Büronutzung. „Im Zentrum der Investitionen steht die Erhöhung der Nutzererlebnisse und somit

die Steigerung der Mitarbeiterproduktivität“, so Jos Tromp, Head of EMEA Research CBRE bei einer Präsentation in Wien. Durch Investitionen in Technologien soll das Nutzererlebnis verbessert und die Produktivität der Mitarbeiter gesteigert werden. „Dieser Trend zeigt deutlich, dass die Unternehmen die Einsatzbereiche von Immobilientechnologien weiter entwickeln, von rein operativen Zielen wie dem Energiemanagement hin zur Verbesserung des Nutzererlebnisses im Arbeitsumfeld“, so Martin Pongratz, Head of Workplace Strategy CEE bei CBRE. Eingesetzte Technologien sind beispielsweise Navigations-Apps, Sensoren, tragbare Computersysteme, Kontrollsysteme aber auch Raum- oder Sitzplatzreservierungssysteme und Virtual Reality.

n Der Bürostandort von Odörfer in Brunn am Gebirge wurde innerhalb weniger Wochen komplett erneuert. Das Facelift der 40 Arbeitsplätze, Besprechungszonen und des Empfangsbereiches lässt die Räumlichkeiten nun in schlichtem Black & White vom Büromöbelhersteller Neudörfler erscheinen. „Neudoerfler überzeugte uns vor dem Hintergrund knapper Timings mit größtmöglicher Flexibilität, präziser Planung – und nicht zuletzt mit den passenden, hochqualitativen Produkten. Dies waren für uns ausschlaggebende Faktoren, da die Büros bereits während der noch andauernden Renovierungsarbeiten im Gebäude geliefert und montiert werden mussten“, resümiert Horst Witt vom Architekturbüro HochbauPlanung.

Beteiligung von Union Investment

Hochhausquartier Four n Die Union Investment hat sich als Investor an einem 100 Meter hohen, projektierten Hochhaus im Bankenviertel von Frankfurt am Main beteiligt. Es ist eines von insgesamt vier Hochhäusern der in der Realisierung befindlichen Quartiersentwicklung Four und hat eine Mietfläche von rund 24.000 Quadratmetern. Es verfügt über 25 Obergeschosse und 105 PKW-Stellplätze in der gemeinsam genutzten Quartiers-Tiefgarage. Das Gebäude wurde für den Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland erworben. Es ist das erste Gebäude des Quartiers, welches an einen Investor veräußert wurde. Verkäufer und Projektpartner ist der Projektentwickler Groß & Partner. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Union Investment wurde bei der Transaktion von Savills, Hogan Lovells und P+P Pöllath + Partners beraten. Die Fertigstellung ist für das Jahr 2022 vorgesehen. „Die Beteiligung an dieser Projektentwicklung ist unsere größte Immobilientransaktion in Frankfurt seit über zehn Jahren“, sagt Alejandro Obermeyer, Leiter Investment Management Dach der Union Investment Real Estate GmbH. „Wir nutzen eine derzeit seltene Gelegenheit, eine in Realisierung befindliche Premiumimmobilie für unseren Flaggschiff-Fonds, mit Fokus auf Gewerbeimmobilien in Deutschland, frühzeitig zu erwerben.“ Zum Transaktionszeitpunkt war das Gebäude bereits zu mehr als 35 Prozent vorvermietet. Rund 8.200 Quadratmeter wird die Anwaltskanzlei Baker McKenzie beziehen.

Herbst 2018

Kurz & Bündig > Retail Stuttgarter Engineering Park

Ankauf für Fonds n Union Investment hat für den immofonds 1 zwei Objekte im Step Stuttgarter Engineering Park erworben. Das Infrastrukturgebäude Step 4, welches im Jahr 2002 fertiggestellt wurde, wird mit seiner Mietfläche von rund 7.000 Quadratmetern für Einzelhandel-, Gastronomie- und Fitnessangebote genutzt. Das sechsstöckige Bürohaus Step 8.3 mit einer Mietfläche von ca. 8.000 Quadratmetern wurde erst vor Kurzem fertiggestellt. Beide Immobilien waren zum Zeitpunkt des Ankaufs voll vermietet. Die Step Stuttgarter Engineering Park GmbH ist Verkäufer und zukünftiger Objektverwalter. Der Kaufpreis für beide Immobilien liegt bei über 30 Millionen Euro. „Beide Objekte sind eine klare Bereicherung für den Bestand des immofonds 1. Das Step 8.3 ist ein hochwertiger Neubau mit einer gut diversifizierten Mieterstruktur. Das Step 4 wird ebenfalls von verschiedenen Mietern genutzt und bietet mittelfristig das Potenzial für Ertragssteigerungen durch aktives Asset-Management“, so Kurt Rossmüller, Union Investment Real Estate Austria AG.

CCC eröffnet im Murpark

Premium Concept Store n Der internationale Schuhmode-Anbieter CCC hat im neuen Bauteil des Grazer Shoppingcenters Murpark einen Premium Concept Store mit 750 Quadratmetern eröffnet. Dieser ist die größte Filiale im Großraum Graz, die zwölfte Filiale in der Steiermark und die 47. österreichweit. „Damit ist CCC in allen Shoppingcentern im Großraum Graz vertreten“, erklärt CCC-General Manager Gerald Zimmermann sichtlich zufrieden, „denn als Grazer ist es mir ei-

ne ganz besondere Freude, dass wir auch im Murpark der größte Schuhhändler sind und noch dazu unser neues Ladenbau-Konzept einsetzen können.“ Beim Premium Concept Store handle es sich, laut Zimmermann um das modernste Shopdesign Europas für größere Verkaufsflächen und die Top-Kategorie der Einkaufszentren. Bisher gab es dieses Konzept nur einmal in ganz Österreich. Leichte Orientierung für die Kunden steht dabei im Mittelpunkt.

Der Immobilienprofi Dieter Weiß hat die Geschäftsführung der Zima Immobilienentwicklung GmbH in Grünwald übernommen.

Karin Fuhrmann und ihr Team von TPA berieten die SignaGruppe bei der Due-DiligencePrüfung und Ankaufsstrukutierung zum Kauf von kika/Leiner.

Denise Smetana steigt ab 1. September in die Geschäftsführung des Immobilienentwicklers Haring Group auf.

News Ticker Vergleich: Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt Deutschland laut einer Untersuchung von CBRE im ersten Halbjahr nahezu auf starkem Vorjahresniveau. Titel: Kastner & Öhler expandiert mit einem Denim & Fashion Konzept und eröffnete am 30. August in der PlusCity in Linz seinen ersten eigenständigen Infected-Store auf 2.200 Quadratmeter Fläche.

ImmoFokus

Fotos: Hanna Pribitzer; Henning Kreft;

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Kurz & Bündig > Retail Einzelhandelsimmobilien Deutschland

Amicis

Niedriges Niveau

Eröffnung

n Im ersten Halbjahr 2018 wurden ca. 4,3 Milliarden Euro in Einzelhandelsimmobilien investiert. Nach einem Transaktionsvolumen von etwa 2,09 Milliarden Euro in den ersten drei Monaten hat sich das investierte Volumen im Q2 mit 2,25 Milliarden Euro auf vergleichbarem Wert konsolidiert. Der Transaktionsumsatz verringerte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 28 Prozent und liegt um ca. acht Prozent unter dem langjährigem Durchschnittsergebnis. „Aufgrund der auf dem Markt befindlichen Produkte erwarten wir für die zweite Jahreshälfte allerdings einen deutlichen Anstieg des Investitionsvolumens, so dass am Jahresende ein Transaktionsvolumen von zehn Milliarden Euro erneut überschritten sein dürfte“, so Jan Dirk Poppinga, CBRE Deutschland.

n Durch die Vermittlung von Coore konnte die Amicis Group ihre fünfte Boutique in der ehemaligen Roberto Cavalli Boutique in Wien eröffnen. Seit Anfang des Jahres findet man in Amicis Deuxieme die besten Zweitlinien und Contemporary Linien wie Isabel Marant Étoile, See by Chloé, Red Valentino oder Victoria Victoria Beckham sowie die neuesten Contemporary Marken. Das macht das Geschäft einzigartig in der näheren Umgebung. Stefan Goigitzer dazu: „Durch diese Vermietung an einen der besten Luxus Boutiquen Betreiber Wiens wird das Goldene Quartier weiter aufgewertet!“

Europacenter Weiz

Neues Leben n In Weiz wird das Europa-Center innerhalb der nächsten 15 bis 18 Monate einer umfassenden Renovierung und Restrukturierung unterzogen. Aus dem teils leerstehenden Einkaufszentrum soll ein modernes Handelszentrum mitten in der Stadt entstehen. Aktuell befindet man sich in der Planungsphase, in der die Modernisierungsmaßnahmen definiert werden. Die Fertigstellung der kompletten Revitalisierung ist für den Herbst im Jahr 2019 vorgesehen. Mit der Neupositionierung des Centers ist der Einzelhandelsspezialist Krocon beauftragt. Bürgermeister Erwin Eggenreich freut sich, dass das Konzept ankommt: „Alle derzeitigen Mieter haben sich entschlossen, langfristig im Europa-Center zu bleiben, die Bank Austria hat sich ebenfalls für diesen Standort entschieden und aktuell gibt es eine ganze Reihe von Verhandlungen mit prominenten regionalen, nationalen und internationalen Einzelhändlern über die Anmietung von Flächen und es schaut ganz danach aus, dass das Europa-Center bis zum Abschluss der Umbauarbeiten wieder vollvermietet sein wird.“ Im 4.700 Quadratmeter großen Shoppingcenter wird die Geschäftsfläche des Ankermieters Intersport Pilz deutlich vergrößert. Ebenso soll der Parkplatz freundlicher gestaltet werden und mehr Stellplätze aufweisen können. Lifte und Stiegenhäuser werden den neuesten Anforderungen angepasst.

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Herbst 2018

Kurz & Bündig > Hotel Luxushotel in Prag

Volles Dutzend

Motel One

Positive Bilanz

Rekorde über Rekorde

Hotelmarkt Ö n Im letzten Jahrzehnt sind Ankünfte um ein Drittel und Nächtigungen um mehr als zehn Prozent gestiegen. In den Landeshauptstädten Österreichs hat sich die Anzahl der Hotelbetriebe reduziert, mit Ausnahme von Wien (+12 Prozent) und Eisenstadt (+/- 0 Prozent). Im Nachfragevergleich liegen Salzburg, Wien und Innsbruck vorne. Die beste Entwicklung zeigte Salzburg mit einem Plus von 5,3 Prozent bei Ankünften und 4,6 Prozent bei Nächtigungen in den letzten zehn Jahren.

inklusive der neu eröffneten Häuser bei guten 74 Prozent. Für 2018 konnten neben der Erschließung weiterer Standorte in Deutschland auch der Markteintritt in Spanien sowie in Frankreich realisiert werden. Weitere Eröffnungen sind heuer in Glasgow, Bonn, Frankfurt, Leipzig, Köln und München geplant. Aktuell befinden sich 29 Hotels mit 9.414 Zimmern in der Entwicklung.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Jan Hein Simons ist neuer Partner bei mrp hotels. Er übernimmt zukünftig die Leitung der Aktivitäten in Deutschland und Benelux.

Das Hotelberatungsunternehmen PKF hotelexperts expandiert nach Afrika und Asien und hat zwei neue Büros in Kapstadt und Shanghai eröffnet. Leiter des Teams in Kapstadt ist Nils Heckscher. Das PKF-Büro in Shanghai wird von Robin Wattinger geführt.

News Ticker Neuanfang: Seit 8. September 2018 firmiert das Sofitel Vienna Stephansdom unter dem Namen SO/Vienna und ergänzt das Portolio der Lifestyle-Marke SO/. Team, Eigentümer und Ansprechpartner bleiben unverändert. hotelforum: 52 Hotels aus 13 Ländern bewerben sich für die europäische Auszeichnung „Hotelimmobilie des Jahres 2018“.

ImmoFokus

Fotos: Franz Pfluegl;

n Die Hotelgruppe Motel One konnte das erste Halbjahr 2018 mit 65 Hotels (Vorjahr: 57) und 18.064 Zimmern (Vorjahr: 15.467) erfolgreich abschließen. Der Umsatz konnte um 20 Prozent auf 222 Millionen Euro gesteigert werden. Der EBITA wuchs um 17 Prozent auf 65 Millionen Euro. Das hohe Vorjahresniveau der durchschnittlichen Hotelauslastung konnte mit 77 Prozent gehalten werden. Die Auslastung lag

n In der zweithäufigsten besuchten Tourismusmetropole Prag hat UBM ein weiteres Hotelprojekt akquiriert. Es ist das fünfte Hotelprojekt in diesem Jahr. Das Fünf-Sterne-Hotel ist mitten im historischen Stadtzentrum gelegen und wird ca. 175 Zimmer beherbergen. Der Standort ist außergewöhnlich: Es handelt sich um ein freistehendes historisches Ensemble, das zu Beginn des 20. Jahrhunderts errichtet wurde und aus dem tschechischen übersetzt den Namen „Sugar Palace“ trägt. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz und prägt mit seiner Fassade das Prager Stadtbild. „Mit diesem Luxushotel in Prag machen wir das Dutzend voll. Aktuell befinden sich zwölf Hotelprojekte in unserer Pipeline – ein absoluter Rekordwert“, so Martin Löcker, Chief Operating Officer von UBM Development. Die Liegenschaft wurde Ende August erworben. Ursprünglich wurde die Immobilie als Bürogebäude genutzt. Der Baustart wurde für den Herbst 2019 festgelegt. Die Fertigstellung des Hotels ist 2021 geplant.

Kurz & Bündig > Hotel NH Graz City

Eröffnung n Anfang August eröffnete das neue NH Graz City am Karmeliterplatz 4a/4b. Das Vier-Sterne-Hotel bietet insgesamt 157 Zimmer für Geschäftsreisende und Urlauber und befindet sich in guter Lage in der Altstadt. Mit diesem Neubau gibt es nun sieben Häuser der NH Hotel Group in Österreich – es ist das erste in der Steiermark. Der Grazer Bauträger Fleissner + Partner hat das Gebäude entwickelt. Für Robert Edelsbrunner, Hoteldirektor des NH Graz City, geht eine intensive Zeit der Vorbereitungen zu Ende: „Es bedarf unzähliger Schritte und einer engen Abstimmung mit vielen Arbeitsbereichen, sodass am Ende ein fertiges Hotel steht. Ich freue mich, zusammen mit meinem Team, den Gästen unser schönes Haus zu präsentieren und sage Servus in Graz!“

H+ Hotel Magdeburg

Erfolgreicher Verkauf n Das zweitgrößte Hotel in Sachsen-Anhalts Landeshauptstadt Magdeburg konnte erfolgreich von Christie & Co vermittelt werden. Das unter dem Namen H+ geführte Vier-Sterne-Hotel hat 243 Zimmer und wurde im Rahmen eines strukturierten Verkaufsprozesses veräußert. Das Hotel bietet außer effizient geschnittenen Zimmern ein Restaurent und einen umfangreichen Wellnessbereich inklusive Schwimmbad sowie einen hauseigenen Kongressbereich mit acht Tagungsräumen

und einem Festsaal. Das H+ Hotel Magdeburg, welches derzeit von H-Hotel geführt wird, befindet sich in direkter Nähe zur Autobahnauffahrt des Magdeburger Rings. Dadurch ist das Stadtzentrum schnell erreichbar. „Wir sind mit dem Ablauf des Verkaufsprozesses und der Betreuung durch Christie & Co sehr zufrieden und haben uns immer gut beraten und informiert gefühlt. Bereits in den ersten Monaten der Vermarktung gab es einige Interessenten,

Herr Michel hat das Hotel als einer der Ersten besichtigt. Wir freuen uns, dass wir eine Einigung erzielen konnten und wünschen dem neuen Eigentümer viel Erfolg“, sagt der Vertreter des Verkäufers Wolfgang Ganster. Das Hotel sei laut neuem Besitzer Ido Michel die ideale Ergänzung zum Protfolio. Zukünftig wird das Hotel vom Eigentümer und der Marke „Michel Hotels“ betrieben. Ab 1.1. 2019 wird das Hotel Teil der Michel Hotel Kette sein.

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Herbst 2018

Kurz & Bündig > Logistik Westpark Sulzemoos

Vollvermietung n RLI Investors ist es gelungen, rund 2.300 Quadratmeter an Logistikflächen im Logistik- und Gewerbepark Westpark in Sulzemoos bei München langfristig zu vermieten. Somit ist die Immobilie, die Teil des Portfolios „RLI Logistics Fund – Germany I“ ist, vollständig vermietet. Bei dem neuen Mieter handelt es sich um das Feinkostkonzept Gepp‘s. Mehr als 20 Läden werden bundesweit vom Familienunternehmen rund um Alexander Gepp betrie-

ben. Die Flächen im Logistikmarkt werden von Gepp‘s als Zentrallager für das Warensortiment verwendet. Von dort werden auch die Filialen sowie der Onlineshop bedient. „Wir konnten den Mietvertrag innerhalb von zehn Tagen nach Erstbesichtigung abschließen. Die Verhandlungen mit unserem neuen Mieter der Firma Gepp’s verliefen äußerst vertrauensvoll und höchst professionell“, so Sandra Martel, vermietungsverantwortliche Asset Managerin bei RLI.

Standortkompetenz

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Andreas Liebsch, Geschäftsführer Go Asset Development, freut sich über die Fertigstellung des Kik-Logistikzentrums in Rekordzeit von sieben Monaten.

Mit Anfang September komplettieren Felix Zilling als Country Manager Deutschland und Udo Schlosser als Head of Finance & Controlling das Management Team der Deutsche Logistik Holding. Zilling ist für die kaufmännische Projektentwicklung verantwortlich, Schlosser übernimmt die Optimierung der Prozesse.

n Logivest vermittelte für die New Wave GmbH eine Neubaufläche im Inno-Park Geiselwind. Das Unternehmen für Fashion und Sportswear ist das erste größere Projekt im fränkischen Gewerbepark. Ixocon ist der Entwickler des 10.500 Quadratmeter großen Logistikzentrums sowie eines 1.000 Quadratmeter großen Showrooms und Marken-Outlets. Der Neubau soll im Januar 2019 eröffnet werden. „Unternehmen wie New Wave wollen ihren Kunden durch den Online-Handel kurze Lieferzeiten und eine hohe Verfügbarkeit von Artikeln bieten. Eine primäre Anforderung an ein Logistikzentrum ist demnach der Standort, der u.a. gut an das Verkehrsnetz angebunden sein sollte und Unternehmen Zugang zu Fachkräften ermöglicht. Diese Voraussetzungen erfüllt der Inno-Park Geiselwind“, so Andrej Manheim, Logistikimmobilienberater im Großraum Nürnberg bei Logivest.

News Ticker Baustart 1: An der Adresse Vohburggasse/Scheydgasse entsteht in den kommenden Monaten das neue Ikea-Logistikzentrum. Ikea investiert in das Projekt mehr als 70 Millionen Euro. Schon ab Herbst 2019 sollen von hier Ikea-Kunden in Österreich beliefert werden. Baustart 2: Goldbeck Rhomberg baut in Hagenbrunn ein modernes Paketverteilzentrum für Niederösterreich.

ImmoFokus

Fotos: Goldbeck, Ixocon, Bildquelle intaurus GmbH, Luetgen Breiholdt Immobilien, DHL, GoAsset

Erfolgsfaktor

Kurz & Bündig > Logistik DHL-Immobilie für Fonds

Ankauf n Für das Portfolio des RLI Logistics Fund–Germany II hat der Asset- und Fondsmanager ein Umschlagszentrum in Neumünder erworben. Das 2018 fertiggestellte Objekt war Teil einer OffMarket-Transaktion. Die Grundstücksgesellschaft Donaubogen Drei mbH ist Verkäufer der hochmodernen Liegenschaft. Das Grundstück ist rund 15.000 Quardratmeter groß und verfügt über insgesamt rund 3.000 Quadratmeter Hallen- und Büroflächen. Es wurde über einen festgelegten Zeitraum von 15 Jahren durch die Deutsche Post Immobilien GmbH für den Nutzer DHL Express angemietet. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Die Immobilie ersetzt den bisherigen DHL-Express-Standort in der Stadt, der aufgrund des in den vergangenen Jahren massiv gestiegenen Sendungsvolumens zu klein geworden ist.

cargo-partner in Ljubljana

iLogistics Center n Noch in diesem Jahr wird mit dem Bau eines neuen iLogistics Center in Ljubljana in Slowenien begonnen. Für cargoparnter ist dies Teil der strategischen Investitionen in die Erweiterung der weltweiten Lagerkapazitäten. Mehr als 20.000 Palettenstellplätze auf über 25.000 Quadratmeter Lagerfläche werden entstehen. Im Zuge des Baus werden zusätzlich 6.000 Quadratmeter Kleinteile- und Einzelpickflächen, 5.000 Quadratmeter Cross-Docking- und Blocklagerfläche sowie 4.000 Quadratmeter an Büroflächen errichtet. Das Areal befindet sich direkt am Flughafen und ist nur etwa 20 Minuten vom Stadtzentrum der slowenischen Hauptstadt entfernt. Mit einer direkten Anbindung an die Autobahn A2 und 44 LKW-Docks bietet das iLogistics Center beste Voraussetzungen für tägliche Abholungen und Lieferfahrten. Viktor Kastelic, Managing Director von cargo-partner in Slowenien, betont: „Der Bau des neuen iLogistics Centers spiegelt unser Engagement und die stetig steigende Auftragslage auf dem slowenischen Markt wider und wird zu den vorhanden 100 Arbeitsplätzen weitere 30 Stellen schaffen. Hier hofft cargo-partner, sein Team mit neuen Talenten und Kompetenzen an seinem modernen, attraktiven Standort begrüßen zu können.“

Herbst 2018

Kurz & Bündig > Invest Handelsinvestments

Aufschwung

Studentisches Wohnen

Boom n Für Investoren werden alternative Wohnformen, wie Studentenwohnheime oder Mikroapartments, immer interessanter. Sowohl im 1. Halbjahr 2018 in Deutschland, als auch im Jahr 2017 in Österreich konnten Rekordergebnisse verzeichnet werden. In Österreich wurde im Vorjahr ein Volumen von 250 Millionen Euro investiert. Im ersten Halbjahr 2018 wurden in Deutschland in besagte Wohnformen 1,6 Millarden Euro investiert, was einem Plus von ca. 224 Prozent entspricht. In Österreich waren es im selben Zeitraum etwa 14 Millionen Euro. Das Projekt „The Fizz“ wurde noch vor Baustart verkauft. Seit 2015 wurden ca. 86 Prozent der Transaktionen als Forward Deal verwertet.

Erstes Halbjahr 2018

Starke Vermietungsbilanz n In der ersten Jahreshälfte 2018 hat Union Investment gewerbliche Immobilienflächen mit einem Umfang von 242.000 Quadratmetern neu- und nachvermietet. Aus dieser Vermietungsleistung entfielen rund 50 Prozent auf Standorte in Deutschland. Ein weiteres Drittel entfiel auf weitere europäische Märkte. Rund 15 Prozent der Vermietungen wurden im außereuropäischen Raum erzielt. Neuvermietungen machen portfolioübergreifend rund 84.000 Qua-

dratmeter aus, bei rund 158.000 Quadratmetern wurden Bestandsmieten verlängert. Die Gesamtvermietungsquote nach Ertrag bezogen auf alle aktiv gemanagten Immobilienfonds liegt bei 96,6 Prozent. Aufgeteilt nach Assetklassen machen Bürovermietungen mit ca. 140.000 Quadratmetern den größten Anteil aus. Die Nutzungsart Einzelhandel erzielt ein Halbjahresergebnis von 83.500 Quadratmeter an Neu- und Nachvermietungen.

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Stefan Artner feiert 20 Jahre bei Dorda Rechtsanwälte GmbH. Er ist geschäftsführender Gesellschafter und Leiter des Real Estate Desk bei Dorda.

Seit Juni verantwortet Christian Petter als Vorstand die Bereiche Vertrieb & Marketing der ifa Institut für Anlageberatung AG.

Ebenfalls seit Anfang Juni verantwortet Erwin Haselberger als Direktor die Bereiche Vertrieb & Marketing der ifa Institut für Anlageberatung AG.

News Ticker Crowdinvesting: Die PRIMUS Immobilien AG hat ein Crowdinvesting-Projekt mit 35 Wohnungen auf der Plattform von Engel & Völkers Capital gestartet. Partnerschaft: Der Kaufvertrag für das Startportfolio des ersten Spezial-Fonds Wealthcap Spezial Wohnen 1 für institutionelle Investoren wurde zwischen Domicil und Wealthcap geschlossen.

ImmoFokus

Fotos: Union Investment, ifa AG, MRICS

n Laut Union Investment herrscht gute Stimmung bei den Einzelhändlern und Verbrauchern vor. So präsentieren sich die Einzelhandelsmärkte im zweiten Quartal 2018 weltweit mehrheitlich in guter Verfassung. Investoren stehen durch den anhaltenden Wirtschaftsboom Wachstumsmärkte mit vielfältigen Anlagemöglichkeiten zur Verfügung. Hingegen nimmt das Gefälle zwischen den investorenfreundlichen Einzelhandelsmärkten mit guten Fundamentaldaten und den Märkten, wo bereits vor zwei Jahren Warnsignale vernommen wurden, zu. Der GRAI zeigt einen Unterschied von 20 Punkten. Als attraktivste Einzelmärkte zählen Polen und Tschechien. Das internationale Ranking führen die USA mit 111 Punkten (+ 2 Punkte) an. Der Anteil des aus Europa investierten Kapitals wird im nächsten Halbjahr bei ca. 75 Prozent liegen.

Kurz & Bündig > Invest Property Management

150 Immobilien n Union Investment ist es im Rahmen einer Großausschreibung gelungen neue Property-ManagementAufträge für 150 Gewerbeimmobilien aus ihrem Deutschlandportfolio zu vergeben. Dabei teilen sich zwei Millionen Quadratmeter Mietfläche auf 120 Büro- und Geschäftshäuser und 30 Hotels auf. Der Sachwert liegt bei ca. sieben Millionen Euro. Die Standorte sind auf ganz Deutschland verteilt. Nach einer umfassenden Bewertung, in dem eine Prüfung von 25 potenziellen Property-Management-Partnern stattfand, hat man sich auf eine „2+2“ Dienstleister-Strategie festgelegt. In Zukunft werden die größten Anteile des Portfolios von der Strabag Property and Facility Services GmbH mit 49 Objekten betreut. Weitere 45 Objekte übernimmt die Apleona Real Estate GmbH. Diese Immobilien entsprechen 73 Prozent des Ausschreibungsvolumens. Neben den bisherigen Property Manager Strabag, Apleona und B&L wurde Tattersall-Lorenz neu mit eingebunden.

Erstes Halbjahr 2018

Umsatzsteigerung n Der Engel und Völkers Unternehmensgruppe ist es gelungen den Markencourtageumsatz im ersten Halbjahr 2018 auf 382,2 Millionen Euro zu steigern. Das entspricht einem Wachstum von plus 9,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2017: 300,6 Millionen Euro). „Unsere starke Expansionsstrategie, insbesondere in Nordamerika und in unseren europäischen Fokusmärkten bildet die

Grundlage für diesen Erfolg“, sagt Christian Völkers, Vorstandsvorsitzender der Engel & Völkers AG. Aufgrund der hohen Präsenz der Marke konnte Engel & Völkers besonders im Mittelmeerraum und in den USA kontinuierlich neue Markenanteile zugewinnen. Von den Eröffnungen neuer Wohnimmobilien-Shops an Standorten, wie beispielsweise Hawaii konnte das Unternehmen, in den

Immobilien Facility Services

USA, besonders profitieren. Dort verzeichnete der Geschäftsbereich Residential den größten Zuwachs mit einem Umsatzplus von 25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.In Italien erwirtschafteten die Wohnimmobilien-Shops ein Umsatzplus von 9,7 Prozent, in Spanien ein Plus von 2,4 Prozent. Die Dach-Region zählt nach wie vor zu den umsatzstärksten Gebieten mit einem Plus von fünf Prozent.

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Herbst 2018

Kurz & Bündig > Digital Nuki Smart Lock

Digitales Tool

Köpfe der Immobilienwirtschaft n Im Tempodrom Berlin wurden am 13. Juni, dem Tag der Immobilienwirtschaft des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA, die „Köpfe der Immobilienwirtschaft 2018“ gekürt. Die herausragenden „Köpfe 2018“ sind Norman Meyer, Leiter Digitale Geschäftsmodelle der Drees & Sommer SE und Björn Bordscheck, Bereichsleiter für Daten und digitale Geschäftsprozesse der bulwiengesa AG, für das gemeinsam entwickelte digitale

Proptech

Challenge n Heuer lädt CBRE zum zweiten Mal zur PropTech Challenge ein. Als europaweiter Wettbewerb sollen digitale Talente, die die Immobilienwirtschaft mit innovativen und zukunftsweisenden Ideen revolutionieren wollen, ausgezeichnet werden. Erstmals ist eine Teilnahme für Bewerber aus ganz Europa möglich. Die Landesgesellschaften Deutschland, Großbritannien, Portugal und Spanien richten den Wettbewerb aus. Interessierte können sich bis zum 31. Oktober 2018 anmelden.

Tool Asset Check. Das Tool ermöglicht eine schnelle, kostengünstige, fundierte und unabhängige Vorabbewertung von Immobilien verschiedener Assetklassen. Ebenso wurden in diesem Jahr auch Personen ausgezeichnet, die sich für die Einführung von Innovation in der Immobranche eingesetzt haben. Die 18 Nominierungen entsammen den Bewerbungen zum ZIA-Innovationsbericht 2018.

n Smart-Lock-Anbieter Nuki stellte auf der IFA in Berlin die Erweiterung seines Produktportfolios um das Nuki Keypad vor. Mit dieser Neuerung ist es möglich, ohne Smartphone, über einen sechsstelligen Zahlencode, den Zutritt zu erlangen. Das schlanke Keypad ist kabellos und einfach zu montieren. Dabei steht er seinem großen Bruder des Nuki Smart Locks in Sachen Sicherheit und Smartness um Nichts nach. Es kann entweder auf den Türrahmen geklebt oder an der Außenwand verschraubt werden. Die fluoreszierenden Ziffern des Tastenfeldes sind auch bei Dunkelheit gut zu lesen. Das Gehäuse ist vor Staub und Strahlwasser geschützt, also wetterfest. Strom für das Nuki Keypad wird über zwei Knopfzellen mit einer Lebensdauer von 12 bis 18 Monaten geliefert. „Wir haben intensiv daran gearbeitet unser Keypad so sicher, smart und komfortabel wie unser Smart Lock zu machen. Eine Nachrüstlösung für alle, die auch bei leerem Smartphone-Akku stets verlässlichen Zutritt haben wollen“, erklärt Martin Pansy, CEO der Nuki Home Solutions GmbH.

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In der Führungsebene von Conrad Electronic Österreich wurde ein Wechsel vollzogen: Ehrentraud Schreck übernimmt die Geschäftsführung.

Seit September 2018 verstärkt Rita Davidson als „Leitung Marketing & Kommunikation“ das Team der Immo Solutions GmbH.

Carmen Balazs-Poandl übernahm mit Mai die Position der Geschäftsführerin der PropTech-App „puck“ der JP Immobiliengruppe.

News Ticker Neukunden: Seit Juni 2018 zählt Nevaris Bausoftware GmbH drei renommierte Unternehmen zu seinem Kundenstamm: Kutter GmbH & Co. KG, Kollitsch Management GmbH aus Österreich und Project Immobilien Wohnen AG. Unterstützung: Die Real Estate Digitalisierungsplattform von control.IT bietet durch die Partnerschaft mit Fuel Enterprises eine umfassende Lösung für Immobilieninvestment-Prozesse an.

ImmoFokus

Fotos: Neumayr/Probst, Lepsi, Katerina Prokofieff, MANFRED SODIA photography, MANFRED SODIA photography

Schlüssellos

Kurz & Bündig > Digital Smarte Projekte

Gewinner n Norbert Ahammer, Geschäftsführer von Siblik, ist überzeugt, dass im Jahr 2030 ca. jedes dritte neu gebaute oder renovierte Haus „smart“ sein kann. Deshalb schrieb das Unternehmen gemeinsam mit der FH Salzburg Campus Kuchl erstmals den „Siblik SmartHome Award“ aus. Unter allen Einreichungen wurden von einer namhaften Expertenjury die besten Projekte ausgewählt. Den ersten Platz erreichte Roland Köttl mit seinem Projekt „Wirtschaftlichkeit von Wärmeerzeugung und smarte Lösungen zur Steuerung von Heizungssystemen im Einfamilienhausbereich.“ „Ich bin beeindruckt, wie professionell die Studierenden der FH Kuchl an dieses Projekt herangegangen sind“, so Jurymitglied Roman Höllbacher, Initiative Architektur Salzburg.

Präsentation auf Expo Real

Matching-Tools

Mobilfunknetz

n Immowelt stellt auf der Expo Real in München den neuen Online-Contact-Manager vor. Mit den Softwarelösungen estateSmart, estateOffice und estatePro soll die Kundenbindung und die Vervollständigung der Kundendaten vereinfacht werden. Über eine Landingpage werden die erforderlichen Informationen inklusive Dateneinwilligung direkt vom Kunden eingegeben und automatisch in die Kundendatenbank übernommen. Der Online-Contact-Manager enthält zusätzlich einen Newsletter-Assistenten, mit dem Immobilienprofis gezielt für den eigenen Newsletter um Neukunden werben können. Der Immo-Booster soll Anzeigen aus der Masse in der Suchergebnisliste hervorheben. Größere und animierte Bilder sorgen für mehr Aufmerksamkeit. Der Bereich für Gewerbeobjekte wurde komplett überarbeitet. Nun gelangen Interessenten schneller zum passenden Wunschobjekt. Außerdem haben Gewerbemakler nun die Chance, sich über die Suchergebnisliste als Branchenprofi zu präsentieren. Ein weiteres Highlight ist die Möglichkeit der Videokontaktaufnahme sowie der Immo-Bot bei der Immobliensuche.

n In einer Expertenrunde der Handelskammer Schweiz-Österreich-Lichtenstein diskutierten Top-Speaker, wie die Region zum 5G-Pionier gemacht werden kann. Am Podium der WKO Sky Lounge waren der Autor der Studie „Mobilfunkkommunikation als Schlüsselfaktor der Digitalisierung“ Stein Peeters (EY-Parthenon), Markus Baldinger (Mitglied der Geschäftsleitung bei Pöttinger Landmaschinen) und Johannes Gungl (Geschäftsführer der

Rundfunk & Telekom Regulierung RTR). Gungl zum Thema: „Die RTR wird diese Woche die erste Ausschreibung veröffentlichen. Wir planen die erste Versteigerung im Februar 2019.“ Es ist erklärtes Ziel, dass beim Endausbau von 5G auf jedem zweiten Gebäude eine Antenne installiert sein wird. Es sei denkbar, dass nicht nur Mobilfunker, sondern auch Industrieunternehmen Frequenzen erwerben können.

Herbst 2018

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement 20 Prozent

Energieeinsparung n Mithilfe von intelligenter Gebäudetechnologie und Datenanalyse von Siemens Building Technologies erzielt Dubai Airports eine vertraglich jährlich garantierte Energieeinsparung von nahezu 20 Prozent. Die Energieeffizienzmaßnahmen wurden für die Terminals 1,2 und 3 sowie für Concourse B am Flughafen umgesetzt. Dabei liegt der Fokus des sieben Jahre andauernden Projekts auf Luft- und Wasseranlagen. Der CO2-Ausstoß kann um rund 25.000 Ton-

nen reduziert werden. Damit einher gehen Strom- und Wassereinsparungen in Höhe von 50 Gigawattstunden bzw. rund 80 Millionen Liter Wasser. Die Maßnahmen werden an beiden Flughäfen umgesetzt, um die Umweltauswirkungen zu minimieren. Siemens hat für das Projekt maßgeschneiderte Lösungen konzipiert, z.B. Frequenzumrichter, Meldezentralen, Sensoren, intelligente Regler, Energiezähler und effiziente Wasseramaturen.

Produkterweiterung

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Werner Moldaschl ist neuer Geschäftsführer der WISAG Gebäudetechnik GmbH & Co. KG und strebt ein nachhaltiges Wachstum an.

Rainer Fauth freut sich über den Ausbildungspreis für die Dissertation „Entwicklung eines Modells zur Bewertung der Nachhaltigkeit in Bestandsgebäuden“.

Mit Wirkung zum 1. Oktober wird Michael Lange Chief Digital Officer von Apleona und ist zukünftig für die Digitalisierungsinitiativen verantwortlich.

n MELJAC, eines der führenden Unternehmen im Bereich von Elektroinstallationen, hat seine Kollektion namens Volumes aus Messing erweitert. Seine jüngste Kreation an Mehrfachsteckdosen, zu denen bereits die Modelle Pyramide, Z und Calypso gehören, wurde präsentiert und trägt die Bezeichnung Totem. Mit seiner neuen Form soll Totem für den Innovationswillen der Marke stehen, die für höchste Qualität aus anerkannt französischer Fertigung bekannt ist. Mit ihrer vertikalen Form ist die Mehrfachsteckdose, die am Boden zu fixieren ist, für den Einsatz in Büoumgebung, Hotelrezeptionen oder Veranstaltungsräumen bestens geeignet. Das Gadget aus Messing ist in allen Farben aus der MELJAC-Palette erhältlich. Zusätzlich bietet es Anschlüsse für USB und lässt sich mit Klappdeckeln ausstatten. Zur Individualisierung sind Gravuren möglich.

News Ticker Gold: Die Preisträger der 15. International Business Awards® wurden bekannt gegeben. Zu den Preisträgern zählt die BWT Aktiengesellschaft aus Mondsee. Die Stevie® Preisträger werden am 20. Oktober auf dem Gala-Event in London geehrt. Feuer: Am 19. Oktober ist Tag des Kachelofens. Ein Ofenfeuer im Kachelofen verbindet Entspannung und moderne Heizkultur.

ImmoFokus

Fotos: Apleona, Facility Management Austria/APA-Fotoservice/Bargad, Dubai Airports, Meljac

Totem

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement GuideBOT

Indoor-Navigation n ViewAR hat ein Augmented Reality (AR) Indoor-Navigationssystem entwickelt. Die App GuideBOT für die Nutzer durch Locations zum gewünschten Ziel. Ebenso wird eine digitale Kundenberatung ermöglicht. Wesentliche Vorteile gegenüber anderen Produkten sind die höhere Genauigkeit des AR-Trackings, die höhere Flexibilität gegenüber räumlichen Veränderungen, als auch der geringer ausfallende Aufwand für Installation und Wartung. „Unser revolutionärer GuideBOT spricht mit dem User und ermöglicht neben dem Navigations-Feature auch Kundenberatung, die auf Artificial Intelligence und Chatbot-Technologie basiert. Das Tool öffnet zahlreiche neue Marktsegmente in dieser noch jungen Industrie. Eine Erweiterung um Outdoor-Services ist ebenfalls bereits in Planung“, verrät Markus Meixner, Gründer von ViewAR. Auf der Augmented World Expo im Silicon Valley wurde der GuideBOT erstmals vorgestellt.

Der Grundstein für die Architektur der Zukunft. Building Automation von Beckhoff.

Skalierbare Steuerungstechnik Das modulare Steuerungssystem von Beckhoff bietet Lösungen vom leistungsstarken Industrie-PC oder Embedded-PC als Gebäudeleitrechner bis zum dezentralen Ethernet-Controller.

Der Automatisierungsbaukasten Das Beckhoff-Busklemmensystem für die Anbindung der Datenpunkte unterstützt mit 400 verschiedenen I/O-Klemmen alle gängigen Sensoren und Aktoren.

FIVB Beachvolleyball WM

Frisches Wasser n BWT war heuer Partner der FIVB Beach Volleyball World Championships, welche von 1. bis 5. August auf der Wiener Donauinsel stattfanden. Nach den Erfolgen im Vorjahr baute BWT die Zusammenarbeit mit den Organisator Hannes Jagerhofer aus. Die Präsenz des Magnesium Mineralized Water sollte bei diesem Event mit rund 180.000 Besuchern erhöht werden. Mit dem mineralisierten wurde die VIP-Area ausgestattet, sowie einige Wasserspender am Gelände installiert. Die BWT-Produkte tragen durch den Wegfall von Plastikflaschen deutlich zur Müllreduktion bei und sind eine umweltfreundliche Alternative zu Flaschenwasser. Zusätzlich hat ein Abkühlbecken mit gefiltertem Wasser vom Wassertechnologieunternehmen für Abkühlung der Athleten gesorgt und die Besucher der Spiele wurden an ausreichend Wasserkonsum erinnert. Vor allem bei sportlicher Betätigung ist Magnesium ein wichtiges Mineral für den Körper.

9.–10. Oktober 2018, Toscana Congress Gmunden

www.beckhoff.at/building Mit PC- und Ethernet-basierter Steuerungstechnik von Beckhoff lassen sich alle Gebäudefunktionen softwarebasiert realisieren. Das durchgängige Automatisierungskonzept mit Hard- und Softwarebausteinen für alle Gewerke bietet maximale Flexibilität bei geringen Engineeringkosten. Die Automatisierungssoftware TwinCAT beinhaltet alle wesentlichen Gebäudefunktionen sowie eine standardisierte Systemintegration über Ethernet, BACnet/IP, OPC UA oder Modbus TCP. Der Beckhoff Baukasten erfüllt eine Gebäudeautomation nach Energieeffizienzklasse A.

Herbst 2018

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Zwei neue Schalter

Entwurf n Der Hersteller für hochwertige Schalter Meljac, hat seinen Originalschalter der Kollektion Ellipse mit zwei neuen und ebenso anspruchsvollen Modellen ergänzt. Die Basis der zwei neuen Mechanismen bildet die aus Messing gefertigte Kollektion Ellipse, die durch gerade Kanten und einen Schalter mit längerlicher Grundplatte gekennzeichnet ist. Dabei stellen die Schalter die Vollendung der aus Messing und von Hand in Frankreich gefertigten Platten dar. Die neuen Kreationen wurden entsprechend dem starken Bedürfnis nach kundenspezifsichen Produkten von der Abteilung F&E entworfen und ausgereift. Seattle und JMA wurden speziell für die Anforderungen großer Designer entwickelt. Sie sollen das Kennzeichen maßgeschneiderter Produkte der Marke Meljac, in der Vordergrund heben. Zusätzlich kann eine LED-Hintergrundbeleuchtung integriert werden.

Strategie für Gewerbeimmobilien

„Manage to Green“ n Investment-Manager beschäftigen sich mit der Frage, wie sich bis zum Jahr 2050 ein nahezu klimaneutraler Immobilienbestand erreichen lässt. Vor diesem Hintergrund hat Union Investment den im Jahr 2009 erstmals eingeführten Sustainable Investment Check (SI-Check) überarbeitet. Damit wurde der Grundstein für die neue „Manage to Green“-Strategie gelegt. Durch die Neukonzeptionierung der Strategie sollen Grenzwerte pro Nutzungsart bestimmt werden,

die Objekte und Projektentwicklungen im Falle eines Ankaufs erfüllen müssen. Andererseits sollen Zielwerte definiert werden, die eine Immobilie erreichen muss. Investitionen, die für die Zielerreichung getätigt werden müssen, werden schon in der Ankaufsprüfung eingepreist und sind Teil der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Auf dieser Basis wird Union Investment bis 2020 CO2-Einsparungsziele für ihr Immobilienportfolio formulieren.

WISAG FM-Club

n Eine ganzheitliche Organisation ist für die Sicherheit essenziell. Der Faktor Mensch bleibt jedoch die zentrale Komponente. Hat der Bedienende nicht die nötige Ausbildung, nützt die beste elektronische Ausstattung nichts. In der täglichen Arbeit muss die Sicherheitstechnik deshalb in den Prozessen leb- und umsetzbar sein. Darauf lag auch der Fokus der Diskutanten des achten FM-Clubs, der von der WISAG Service Holding Austria organisiert wurde.

Zum Thema „Sicherheitstechnik: Wo die Digitalisierung ihre Grenzen findet“ trugen Jörg Dreger (Dreger Group GmbH), Heinz Friedl (Raiffeisen-Holding NÖ-Wien reg. Gen.m.b.H.), Wolfgang Langer (Safety Consulting) und Gerhard Schuster (docu tools GmbH) zur Diskussion bei. Durch den Abend wurden die rund 80 Gäste im ocean’sky des Wiener Haus des Meeres am 19. September 2018 von Journalistin Gisela Gary geführt.

News Ticker Produktneuheit: Zwei Jahre intensive Entwicklungszeit nutzten Planer, Entwickler und Designer bei Ribag, um ihre Vision zu verwirklichen. Das Ergebnis heisst Vior und überrascht mit einer besonderen Licht- und Raumwirkung. Infos: Der neue Folder Betreiberverantwortung im Facility-Management - Richtlinie GEFMA FMA 190 zeigt alle Fakten auf einen Blick.

ImmoFokus

Fotos: Siemens, Michael Hetzmannseder, MELJAC

Sicherheitskonzept

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Sicherheit

Kooperation n In puncto Sicherheit gibt es keine Kompromisse. Deshalb kooperieren der Alarmanlagenhersteller Telenot und der gemeinnützige Verein „KSÖ- Kuratorium Sicheres Österreich“ seit kurzem miteinander. Sie bieten eine nationale Vernetzungs- und Informationsplattform für Themen der Inneren Sicherheit. Das Kuratorium fungiert dabei als Schnittstelle zwischen Wirtschaft, Forschung, Behörden und Gesellschaft. „Wir verfolgen beide das Ziel, Österreich sicher zu machen, da war eine Partnerschaft einfach naheliegend“, so Sicherheitsexperte und Niederlassungsleiter von Telenot Österreich, Martin Unfried. Im Fokus der beiden Partner steht die Innovation und Sensibilisierung der Bevölkerung für das Thema. „Unternehmen, die über großes Know-how in der Sicherheitstechnik verfügen, sind für uns wertvolle Partner. Es ist ein spannender Bereich, wo sich im Moment sehr viel tut, denn die Herausforderungen sind groß. Das umfasst auch das Thema der Cybersecurity, das für uns dieses Jahr ein absoluter Schwerpunkt ist“, informiert KSÖ-Geschäftsführer Alexander Janda.

 Begehung nach ÖNORM B 1300/B 1301

 Hausbetreuung

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Herbst 2018

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Modulares Design

Customizing n Verbrauchsschwankungen sind eine besondere Herausforderung in größeren Druckerhöhungsanlagen, Versorgungsnetzen oder industriellen Prozessen. Diese müssen unbedingt berücksichtig werden, um Wasserverluste und Betriebskosten möglichst niedrig halten zu können. Das Pumpsystem muss dabei auf maximalen Bedarf ausgelegt sein. Dafür hat Grundfos das Angebot an Hochdruckleistungspumpen der Baureihe CR überarbeitet. Die bisherigen Typen CR 90, CR 120 und CR 150 werden durch die XL-Ausführungen CR 95, CR 125 und CR 155 mit einem maximalen Förderstrom bis 240 Kubikmeter pro Stunde (Nenndruck: PN 40) ersetzt. Verglichen mit dem Marktstandard sind diese Ausführungen um fünf bis zehn Prozent effizienter. Das modulare Design ermöglicht ein weitgehendes Customizing. Die Pumpen werden auf Wunsch mit weniger Zubehör ausgestattet. Das reduziert die Komplexität.

Neue Generation

Zertifiziert n Im Sommer 2018 wurden die neuen Handmelder der Serie HME nach EN54 durch den VdS zertifiziert. Die neuen Modelle ist noch robuster und funktioneller als die Vorgängergeneration. Neue Funktionen und ein ansprechendes Design standen im Fokus der Weiterentwicklung. Die konsequente Trennung zwischen elektrischem Betriebsraum und mechanischem Teil (Befestigung, Schloss) führt zu einer weiteren Erhöhung der Sicherheit.

Die Produktgruppe der ME-Gefahrenmeldetechnik GmbG ist seit Jahrzehnten für die Zuverlässigkeit bekannt und sorgt in Sekundenschnelle für Alarm an der zuständigen Stelle. Durch 20 Jahre Erfahrung und einen betriebseigenen Standort wird durchgängig hohe Produktionsqualität gewährleistet. „Als einer der wenigen Hersteller im Bereich Gefahrenmeldetechnik setzen wir auf robuste Gehäuse aus Aluminiumdruckguss“, so MEP-Geschäftsführer Jürgen Lange.

Universaldimmer

n Die Siemens-Division Building Technologies erweitert ihre Produktlinie Gamma instabus um den Universaldimmer N 554. Er kann zur Steuerung von LED und anderen Leuchtmitteln bis zu einer Gesamtlichtleistung von 1000 VA eingesetzt werden. Damit ist er insbesondere für anspruchsvolle Beleuchtungslösungen in Kinos, Theatern, Opernhäuser, Museen und Hotels geeignet. Das Gerät ermöglicht stufenloses Dimmen.

News Ticker Ausbildungsrekord: Im September begrüßte die Engie Refrigeration GmbH zehn neue Auszubildende in technischen Berufen. Insgesamt absolvieren jetzt 24 junge Menschen ihre Ausbildung im Unternehmen. Im Vergleich zum Vorjahr eine Verdoppelung der Ausbildungsplätze. Design District 1010: BWT präsentiert von 5. bis 7. Oktober 2018 vielfältige Produktneuheiten in Wien.

ImmoFokus

Fotos: FrankMay_Picture Alliance, Grundfos, Siemens,

Leistungsstarke Lichtsteuerung

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Building Robotics

Imagekampagne

Übernahme

Auszeichnung

n Mit der Übernahme von Building Robotics Inc., einem Anbieter für Workplace-Apps, erweitert die Siemens-Division Building Technologies ihr Portfolio für Smart-Building-Lösungen. Das Unternehmen ist auch unter dem Namen Comfy, dessen Hauptprodukt, bekannt und wird als hundertprozentige Tochtergesellschaft von Siemens Industry Inc. geführt. Die beiden Gründer Andrew Krioukov (CEO) und Stephen Dawson-Haggerty (CTO) bleiben in ihrer aktuellen Funktion im Managementteam von Building Robotics. „Durch diese Akquisition treiben wir unsere führende Position im Bereich Smart Buildings weiter voran“, sagt Matthias Rebellius, Siemens Building Technologies. „Die Comfy-App ermöglicht eine individuell anpassbare Arbeitsplatzumgebung durch die direkte Interaktion mit dem Gebäude.“

n Die von Siemens Building Technologies initiierte Imagekampagne #CreatingPerfectPlaces wurde in Wien erneut ausgezeichnet. Der europaweit größte Content Wettbewerb Best of Content Marketing hat die #CreatePerfectPlaces-Kampagne in der Kategorie „Bewegtbild Non Fiction“ mit Gold prämiert. Zusätzlich hat man für diese Kamagne einen Jurypreis erhalten. 2018 gab es 781 Einreichungen. Eine Jury aus 200 Fachleuten hat die Besten in 54 Kategorien ausgezeichnet. Dies ist nicht der erste Preis, den die #CreatingPerfectPlaces-Kampagne gewonnen hat. Unter anderem wurde sie mit dem „Prix Victoria in Gold“ ausgezeichnet.

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Anwendung für Dachfenster

Smart lüften n Die Versorgung mit ausreichend Frischluft und Tageslicht wird aufgrund der hohen Aufenthaltszeit in Innenräumen von 21 Stunden täglich immer wichtiger. Deshalb will die neue Smart-Home-Lösung Velux Active für Dachfenster zur Verbesserung des Raumklimas beitragen. Die Anwendung wurde von Velux gemeinsam mit dem Tech-Unternehmen Netatmo entwickelt. Dabei werden mittels Sensoren laufend verschiedene Indikatoren der Raumluft – wie z.B. CO2-Konzentration und Luftfeuchtigkeit – von diesem System gemessen. Bei Bedarf werden die VeluxDachfenster und Hitzeschutz-Produkte durch einen Algorithmus automatisch gesteuert. „Vielen ist gar nicht bewusst, welchen Einfluss die Raumluft auf Wohlbefinden und Gesundheit hat. Wir sollten darauf achten, (...) welche Luft wir einatmen...“, so Michael Walter, Geschäftsführer Velux Österreich.

Lebenszyklusmodell

Bildungscampus am Nordbahnhof n Gemeinsam mit den Partnern RBI Leasing und Granit übernimmt Siemens Gebäudemanagement & -Services G.m.b.H. (SGS) als Konsortialführer die Planung, Errichtung und Wartung für den neuen Campus am Wiener Nordbahnhof. Das Konzept des Campus in der Leopoldstadt ist als multifunktionale, ganztägig und ganzjährig geführte Bildungseinrichtung mit Kindergärten, Schulen und aktiver Freizeitgestaltung vorgesehen. Die Errichtungsphase hat im April

2018 begonnen und wird voraussichtlich bis Mai 2020 andauern. SGS ist für die Gesamtprojektleitung in der Errichtungsphase, die Lieferung der Gebäudeausstattung und -technik, die Projektleitung in der Betriebsphase sowie das Objektmanagement verantwortlich. Nach Fertigstellung wird das gesamte Facility-Management inklusie Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung von der SGS übernommen.

Zielvorgaben für 2018 bestätigt

n Meljac ist es gelungen seinen Umsatz im Jahr 2017 zu stabilisieren. Durch den dynamsichen Start im Jahr 2018 wird die Wachstumsstrategie, die auf Innovation, dem Hotel- und Gastgewerbe sowie internationaler Entwicklung basiert, sichtbar. „Unsere Fähigkeit, maßgeschneiderte, bedarfsgerechte und zunehmend personalisierte Produkte zu entwickeln, bleibt eine unserer wichtigsten Kompetenzen, die wir in den kommenden Jahren weiter stärken wollen. Der Erfolg un-

serer Innovationen ist das Ergebnis umfangreicher Studien, denn im Zeitalter der Gebäudeautomation entwickeln sich die Bedürfnisse weiter. Das sehen wir auch im Hotel- und Gastgewerbe, das einen unserer Entwicklungsschwerpunkte darstellt“, so Jean-Michel Lagarde, Generaldirektor von Meljac. Es wurden fast 200.000 Euro in eine neue, digitale Zweispindel-Drehmaschine und fünf Prozent des Umsatzes in Innovation investiert.

News Ticker Verlängerung: BMW beauftragt SPIE weiterhin mit dem Facility-Management für den Innovationspark Wackersdorf. Auftrag: Styx Sicherheitstechnik verzeichnet eines der umfangreichsten Projekte der Firmengeschichte. Ein Logstikunternehmen beauftragte Styx mit der Lieferung und Installation einer Sicherheitstechnik an zwei Standorten in Österreich.

ImmoFokus

Fotos: BTW, VELUX, Architekten_Klammer_Zeleny_ZT_GmbH

Positive Bilanz

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Technologischer Vorteil

Subtitel

Optimale Wasserqualität

Headline

n Diesen Herbst wird BWT sein Angebot ausbauen und will zukünftig neue Produkte für jeden Haushalt anbieten. Durch die patentierten Filtertechnologien werden individualisiertes Wasser für jeden Geschmack und Bedarf sowie hohe hygienische Sicherheit geboten. Die neuen Filterkatuschen passen in alle bestehenden BWT-Tischwasserfilter, als auch in weitere handelsübliche tischwasserfilter von Drittanbietern und sind optimal auf die unterschiedlichen Bedürfnisse abgestimmt. Durch die Filtration von Leitungswasser entfällt das Schleppen von Plastikflaschen, wodurch neben perfekter Wasserqualität und hygienischer Sicherheit zusätzlich die Umwelt geschützt wird. Zusätzlich zum bekannten Magnesium Mineralized Water kommt ein alkalisches Wasser mit höherem pH-Wert für mehr Balance

und Wohlbefinden (Balanced Alkalized Water), ein mit Magnesium und dem Spurenelement Zink angereichertes Wasser (Magnesium Mineralized Water +Zinc), sowie Soft Filtered Water und Soft Filtered Water Extra für den täglichen Kalkschutz, in Regionen mit unterschiedlichen Wasserhärten, in den Handel.

n Zum wiederholten Mal wurde Telenot mit dem „Protector-Award“ in Deutschland ausgezeichnet. In der Kategorie Gefahrenmeldetechnik konnte man mit dem neuen Alarmanlagen-Funkbedienteil FBT 250 eine Ehrung in Bronze erreichen. „Unser neues Funkbedienteil besticht neben einem edlen Design vor allem durch optimalen Bedienkomfort und höchste Funktionalität. In unseren Produkten steckt großes Know-how, hohes Engagement und viel Herzblut. Insgesamt arbeiten rund 40 Mitarbeiter in unserer Forschungs- und Entwicklungsabteilung, um moderne und zuverlässige Produkte am Puls der Zeit zu kreieren. Das Ergebnis kann sich sehen lassen,“ freut sich Sicherheitsexperte Martin Unfried, Telenot Österreich-Niederlassungsleiter.

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Positionen & Meinungen

Office meets Retail „Heute wird mehr Wert auf Mitarbeiterzufriedenheit gelegt“, weiß Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH aus Erfahrung. Im Gespräch mit dem ImmoFokus verrät er, warum Clusterbildung sinnvoll ist, dass Flächen in Wien trotz steigender Qualität immer noch vergleichsweise günstig sind und Logistik hierzulande einen herausfordernden Markt darstellt. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Zu Ihrem Bereich zählen jetzt Büro-, Einzelhandelsimmobilien, Asset-Management, Logistik und Market Research. Welche Aufgabe reizt Sie am meisten? Stefan Wernhart: Die Kombination aus allem. 2006 habe ich bei der CPB Immobilientreuhand, die dann in der EHL aufgegangen ist, im Retail-Bereich angefangen und bin erst nach knapp eineinhalb Jahren in den Bereich Büroimmobilien gewechselt. Sowohl von Geschäftsführer Michael Ehlmaier als auch meinem damaligen Bereichsleiter Wolfgang Scheibenpflug konnte ich viel lernen und mich sehr gut weiterentwickeln. Dass nun die Gewerbeimmobilien in eine eigene Gesellschaft zusammengeführt werden, finde ich sehr reizvoll. Daraus ergeben sich Synergien, die auch für den Kunden einen Mehrwert schaffen. Das ist eine Chance und eine Aufgabe, der ich mich sehr gerne stelle. Der Job bei der CPB war Ihr Berufseinstieg in die Immobilienbranche? >> Ich hatte mein BWL-Studium beendet und war auf der Suche nach einem Job. Immobilien haben mich schon immer interessiert. Es war ein Bereich, den ich gerne in den Medien und Fachzeitschriften verfolgt habe. Kurz nach meiner Bewerbung kam es zu einem Einstellungsgespräch, das – und es freut mich noch heute – positiv verlaufen ist. Wer war Ihr Gegenüber? >> Michael Ehlmaier. Es war ein sehr gutes Gespräch und ein toller Einstieg in das Unter-

ImmoFokus

nehmen. Ich habe den Schritt in die Immobilienbranche nie bereut. Es ist eine fordernde und lebendige Branche und ein Bereich, in dem man viel mit Menschen zu tun hat. Knapp nach Ihrem Einstieg kam die große Finanz- und Immobilienkrise. Nicht wenige sehen eine ähnliche Krise auf uns zukommen. >> Kann sein, dass das einige so sehen, aber ich denke, dass die Rahmenbedingungen schwer vergleichbar sind. Darüber hinaus wurden durchaus wirksame Kontrollmechanismen für die Finanzmärkte entwickelt, denen ich schon auch einiges Vertrauen entgegenbringe. Mögen Sie das Risiko? Oder wie gehen Sie damit um? >> Bei fast allen Entscheidungen ist ein Risiko mit dabei – einmal mehr und einmal weniger. Es kommt auf ein vernünftiges Verhältnis zwischen Risiko und gewünschtem Output an. Aber es gehört zu unserem Geschäft sicherlich dazu und bei Veränderungen ist es fast unvermeidlich, dass auch ein Schuss Risiko dabei ist. Am Wiener Büroimmobilienmarkt kommen aktuell viele Neuflächen auf den Markt. Der Markt lebt von umzugswilligen Unternehmen. Es fehlt aber der Zuzug von Unternehmen, die den Markt befeuern können. Ist 2019 Schluss? >> Es gibt keinen Grund wegen 2019 besorgt zu sein. Der Wiener Büroimmobilienmarkt

ist sehr gesund. Es stimmt schon, dass Wien im Großen und Ganzen von Umzügen lebt, aber ich sehe das auch nicht sonderlich kritisch. Die Entwicklung der Clusterregionen der letzten Jahren, führte zum Teil zu neuen Büroflächen-Agglomerationen. Jetzt gilt es in diesen auch entsprechende Synergien zu entwickeln, damit die Unternehmen auch davon profitieren können. Freiwerdende Flächen in den inneren Bezirken werden zum Teil immer noch konvertiert und anderen Nutzungen, wie z.B. Wohnen, zugeführt. Hier gibt es nach wie vor eine sehr beachtliche Nachfrage. Flächen, die keine Umnutzung erfahren, werden nach einer Sanierung, zum Teil zu attraktiven Konditionen, wieder dem Büromarkt zur Verfügung gestellt. Dass wir 2018 mit 280.000 Quadratmetern das größte Fertigstellungsvolumen seit mehr als zehn Jahren haben, ist jedenfalls einmal sehr erfreulich. Im nächsten Jahr wird es vergleichsweise deutlich weniger sein, aber dadurch hat der Markt auch ausreichend Zeit, um die hochwertigen Flächen aus 2018 zu absorbieren und wieder eine Parität herzustellen – mein Fazit daher: alles im Lot. Ist die Clusterbildung sinnvoll? >> Ich finde sie sehr sinnvoll: Wir haben dadurch Regionen in Wien, die den heutigen Anforderungen an einen modernen Unternehmensstandort optimal gerecht werden können.

Herbst 2018

Fotos: Michael Hetzmannseder

Positionen & Meinungen

Hier im Wiener Viertel Zwei funktioniert diese, von Ihnen eben angesprochene Durchmischung, aber nicht überall. An einigen Standorten ist die Durchmischung nie – obwohl geplant – Zustande gekommen. >> Man hat aus Fehlern gelernt. Die Durchmischung hat einen Mehrwert. Sie belebt auch jeden Bürocluster. Hier wird nicht nur gearbeitet, hier wird gelebt. Immer mehr Branchen bieten flexible Arbeitszeitmodelle. Nine-to-five-Jobs sind in vielen Unternehmen nicht mehr an der Tagesordnung. Durch die fortschreitende Digitalisierung kann die Arbeit auch abseits des Büroarbeitsplatzes verrichtet werden. Aus meiner Sicht ergänzt sich „Lage, Lage, Lage“ zunehmend um die Begriffe Urbanität, Flexibilität und Serviceleistungen, die an einem Bürostandort gegeben sein sollten.

„Die Assetklasse Logistik ist in den letzten Jahren sträflich vernachlässigt worden.“ Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Welche Bedeutung hat der Standort eines Unternehmens im „War for Talents“? >> Vor allem in modernen Branchen oder jungen Unternehmen verändern sich die Motivationsfaktoren leistungsfähiger, hochqualifizierter Mitarbeiter. Ihnen geht es vermehrt um die Identifikation mit der Philosophie des Unternehmens. Damit wird das Arbeitsumfeld mit einer modernen, hippen Infrastruktur und die Urbanität des Unternehmensstandortes ein Faktor, der immer mehr an Bedeutung gewinnt. Die Work-Life-Balance

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Herbst 2018

Positionen & Meinungen

rückt auch oftmals stärker in den Vordergrund. Vor allem, weil bei qualifizierten Mietarbeitern in vielen Unternehmen Arbeitswelt und Privatleben immer mehr ineinander verschwimmen. Aus diesem Grund sind unter anderem moderne Bürocluster sehr spannend und nachgefragt. Wie sieht es mit Ihrer Work-Life-Balance aus? >> Meiner Arbeit gehe ich sehr gerne nach. Und meine Frau steht seit jeher hundertprozentig hinter mir. Sie bringt mir immer schon viel Verständnis entgegen, wenn ich viel Zeit im Büro und auf Abendveranstaltungen verbringe. Aber die Zeit, die ich zu Hause bin, versuche ich mit meiner Frau und meinen zwei Kindern, Stefanie und Theresa, optimal auszunutzen und meine Kraft für die nächsten Herausforderungen zu holen.

ImmoFokus

„Unternehmen wollen am Standort bleiben, aber die Fläche verkleinern.“ Und die private Traumimmobilie schon gefunden? >> Wir haben vor kurzem eine Immobilie erworben und sanieren diese zurzeit. Idealerweise werden wir sie im Frühsommer nächsten Jahres nutzen können. Es ist ein Grundstück im 23. Bezirk mit einem bestehenden Haus darauf.

tig. Ich bin ein Mensch, der sehr gerne arbeitet, jedoch auch gern sein Zuhause im Grünen hat, um auch mit den Kindern viel Zeit im Freien verbringen zu können.

Wie schwierig ist es, etwas zu finden, das wirklich passt? Ist man als Immobilienprofi nicht überkritisch? >> Wir haben über zwei Jahre nach dem richtigen Grundstück gesucht. Die Lage war wich-

Ein EHL-Makler? >> Es war ein Marktbegleiter. Wir haben zahlreiche Kooperationen mit Kollegen und sehen diese nicht als Konkurrenz, sondern als Ergänzung.

Haben Sie einen Makler beauftragt? >> Ja, natürlich. Ich war auch mit der Leistung sehr zufrieden.

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Positionen & Meinungen

Keine Schelte dafür von Michael Ehlmaier bekommen? >> Ganz und gar nicht. Grundstücke sind leider nicht wie Sand am Meer verfügbar, die Auswahl begrenzt – und das für uns ideale Grundstück hatte eben einen anderer Makler im Portfolio. Können Sie sich an Ihr erstes vermakeltes Objekt erinnern? >> Das erste Objekt müsste eine kleine Geschäftsfläche in der Wiener Reinprechtsdorfer Straße gewesen sein. Spannend und herausfordernd. Das ist das Schöne an unserem Beruf, dass die Bemühungen, die wir tagtäglich den Kunden angedeihen lassen, am Schluss mit einem schönen Gefühl vollendet werden und wir glücklich sind, wenn der Kunde glücklich ist. … und an das bisher größte Objekt? >> Das BDO-Headquarters vom ersten Bezirk im Quartier Belvedere Central am Hauptbahnhof. Wenn man sich die Zahlen ansieht: In Wirklichkeit steigen zwar die Mieten, aber auch die Qualitäten. Viel Mehr werden sich die Unternehmen nicht leisten können?

ImmoFokus

>> Wenn wir die letzten zwei Jahre betrachten, in denen in Wien im Bereich Durchschnittsmieten ein Anstieg zu verzeichnen war, gilt es zu beachten, dass sich das Mietniveau davor eine lange Zeit gleichbleibend präsentierte. Die Mieten bewegten sich inflationsbereinigt, über den Zeitraum einer Dekade gesehen, in einem moderaten Bereich. Der aktuelle Anstieg ist für die Mieter offenbar leistbar und akzeptabel, weil die hohe Qualität der neuen Projekte die leicht gestiegenen Mietansätze auch rechtfertigt. Aber mit Sicherheit wollen bzw. können die Unternehmen nicht jeden Preis zahlen. Gegenüber anderen europäischen Städten befinden wir uns in Wien jedoch noch immer in einem vergleichsweise günstigeren Segment. Dauert es jetzt schon länger in der Verwertung? Ist es schon spürbar? >> Nein. Zwar können aufgrund des hohen Fertigstellungsvolumens nicht alle Flächen sofort absorbiert werden, aber aufgrund der hochwertigen Qualität, bin ich mir sicher, dass auch diese kurz- bis mittelfristig vermietet werden. Wie stark werden von Seiten der Mieter Konzepte wie New World of Work, Open

Space usw. nachgefragt? Oder ist es nur ein Hype? >> Es ist nicht nur ein Hype, sondern sehr wohl im täglichen Leben angekommen. Das klassische Open-Space-Konzept, wie wir es schon die letzten Jahre kennen, wird immer öfter um Rückzugszonen für konzentriertes Arbeiten oder großzügige Gemeinschafts- und Kommunikationsflächen ergänzt. Jedes Individuum hat einen anderen Anspruch an sein Umfeld, um Höchstleistungen bringen zu können und eine Büroimmobilie ist dann gut, wenn sie dieses leistungsfördernde Umfeld für alle Mitarbeiter bestmöglich schafft. Bei vielen hält sich die Irrmeinung, dass die neuen Formen der Arbeit eine Flächenreduktion bringen, dabei wird die Fläche nur anders aufgeteilt. >> Wenn man von einem klassischen Altbau in einen Neubau übersiedelt, ist tatsächlich eine Reduktion der Flächen durch Effizienzsteigerungen möglich. Ein Umzug von einem Neubau in einen anderen Neubau ergibt oftmals keine spürbare Reduktion der Flächen, da auch im Rahmen der „New World of Work“ in jeder Immobilie die entsprechenden Son-

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Herbst 2018

Positionen & Meinungen

WORDRAP mit Stefan Wernhart Sie spielen Golf? Sehr gerne.

Wie sind Sie dazu gekommen? Welches Handicap? Durch meine Eltern vor rund 20 Jahren. Mein Handicap liegt irgendwo zwischen 13 und 14. Klingt nach eifrigem Golfen. Anno dazumal, in meinen Studienzeiten. Ich habe seit geraumer Zeit keine Turniere mehr gespielt. Ich komme wegen meines Berufes und der Familie nicht mehr häufig dazu. Sind Sie ein ehrgeiziger Sportler? Oder generell ehrgeizig? Ich setze mir selbst hohe Ziele und habe hohe Ansprüche an mich. Im Sport ist das nicht immer so. Lieblingssportart? Skifahren, mein ganzes Leben schon. Im Winter versuche ich viel Zeit mit meiner Familie in den Bergen zu verbringen. Auf oder abseits der Piste? Auf der Piste gerne, aber wenn es die Schneeverhältnisse zulassen, lieber im Gelände. Sportverletzungen? Nein. Gott sei Dank noch nicht – gesund und frisch. Wie kann man Sie aus der Fassung bringen? Mit Unpünktlichkeit und Unehrlichkeit. Gibt es bei Ihnen die berühmte zweite Chance? Meistens. Morgen- oder Abendmensch? Vom Wesen her bin ich ein Morgenmensch geworden, auch durch meine Kinder. Lieblingsauto? Kein konkretes, jedenfalls aber schöne Oldtimer. Wenn Sie ins Auto einsteigen, welcher Sender läuft? Meistens Radio Wien. Wenn meine Kinder im Auto sind oft Radino, ein Kindersender. Wenn Sie zehn Millionen im Lotto gewinnen, was machen Sie damit? Ich würde nicht viel verändern, außer dass ich mir einen ausgedehnten Urlaub gönnen würde. Ihr größtes Laster? Ungeduld. Ihren Kaffee trinken Sie…? Klein und schwarz. In den nächsten zehn Jahren möchten Sie unbedingt…? ... auf eine glückliche Kindheit meiner Kinder zurückblicken können. Uhrenfan? Ja. Lieblingsuhr? Gibt es nicht. Ich bevorzuge Uhren, die nicht alltäglich sind. Mich fasziniert die Technik.

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„Durchmischung hat einen Mehrwert.“

Herbst 2018

Positionen & Meinungen

dernutzungszonen und Rückzugsorte benötigt werden. Weil Sie auch für Retail zuständig sind – welches Umfeld ist schwieriger? >> Retail ist meiner Ansicht nach ein etwas diffizileres Geschäftssegment, aber nicht minder interessant. Die Anforderungen der Kunden sind teilweise konkreter und die Suche nach Expansionsflächen wird zumeist von Profis vorgenommen. Internationale Ketten, die einen Markteintritt in Österreich suchen, wollen sich oftmals nur in ganz bestimmten Mikrolagen niederlassen. Hotspots im Retail sind jedoch nicht so breit gefächert, wie im Office-Bereich und die Anforderungen liegen mehr im Detail, womit man sich mit den Bedürfnissen der Kunden länger und intensiver auseinandersetzen muss. Ist die Flächenreduktion im Retail schon vorbei? >> Aus meiner Sicht ist dieser Trend noch nicht vorbei und es kann auch noch zu weiteren Rückgängen kommen. Unter anderem greift in diesem Bereich die Digitalisierung – Stichwort E-Commerce. Viele Unternehmen wollen zwar an ihrem Standort bleiben, aber die Fläche verkleinern. Für welches Aufgabengebiet schlägt Ihr Herz mehr: Office oder Retail? >> Es ist beides sehr spannend. Ich bin seit vielen Jahre im Office-Bereich tätig und fühle mich in diesem Segment sehr wohl. Jedoch freue ich mich sehr, ab sofort auch den Retail-Bereich gemeinsam mit Jörg Bitzer auszubauen. Wie groß ist das Team? >> Aktuell sind es 14 Mitarbeiter in der EHL Gewerbeimmobilien GmbH. Logistik: ein schwieriges Thema? >> Kein schwieriges Thema, aber ein komplexer Markt. Ein Bereich, in dem in Österreich ein immer größerer Bedarf besteht – nicht nur in Wien und Umgebung, sondern überregional. Die Assetklasse ist vor einigen Jahren noch sträflich vernachlässigt worden. Viele Unternehmen haben Logistikimmobilien lediglich für den Eigenbedarf errichtet. Es gab kaum spekulative Entwicklungen in diesem Bereich. Zudem entsprechen viele in die Jahre gekommene Bestandsflächen nicht den geforderten Qualitäten bzw. den Anforderungen nationa-

ImmoFokus

ler und internationaler Nachfrager. Aktuelle Entwicklungsprojekte sind sehr wohl darauf ausgerichtet, dass sie z.B. mit einer perfekten Anbindung an das hochrangige Straßennetz oder einer Lage in der Nähe von Ballungszentren den Erwartungen der Unternehmen entsprechen. Dort wo Logistikzentren entstehen sollen, gibt es meist viel Gegenwehr der Anrainer. >> Ja, das stimmt. Sehr viele Menschen nutzen mittlerweile Bestell- und Internetdienste und wollen ihre Einkäufe schnellstmöglich nach Hause geliefert bekommen. Dafür wäre auch ein größeres Verständnis von Anrainern in der näheren Umgebung von Logistikliegenschaften wünschenswert. Jeder will zehn verschiedene Erdbeerjoghurts zur Auswahl haben, aber nicht den LKW, der sie in der Früh anliefert. >> Das ist mit ein Grund, warum es in den Städten und Ballungszentren zu merkbaren Logistikproblemen kommt. Auch innerstädtische Beschränkungen, wie z.B. ein Nachtfahrverbot für LKWs sind hier für Logistikunternehmen ein erschwerender Faktor.

Wäre hier Elektromobilität ein Lösungsansatz, vor allem unter dem Lärmaspekt? >> Auf jeden Fall. Aber es geht nicht nur um die Lautstärke, die die Verbrennungsmotoren bei der Fahrt verursachen, sondern auch um Sicherheitskomponenten oder den Vorgang des Ein- und Ausladens zu nächtlichen Zeiten, der ebenfalls eine Lärmbelästigung verursacht. Wenn man Retail und Office verbindet, gibt es Sockelzonen. In Wien ist das Erdgeschoß sehr unbeliebt? >> Grundsätzlich sehe ich das nicht. Es gibt sehr wohl die Möglichkeiten und die Nachfrage nach Office-Flächen im Erdgeschoß. Ein Augenmerk muss in diesem Bereich jedoch auf die Belichtung der jeweiligen Sockelzonen gelegt werden, um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen. Architekturbüros und andere kreative Branchen können Erdgeschoßflächen sehr wohl gut nutzen und fragen diese auch nach. Man könnte hier auch Garagen errichten? >> Das ist richtig. Wobei wir hier wieder beim Thema Logistik wären. Man könnte diese Flächen auch als Distributionslager für Logistikunternehmen für die sogenannte „Last Mile“ heranziehen. n

EHL Gruppe

EHL Immobilien Gmbh

Ab 1. Oktober 2018

Mag. Michael Ehlmaier FRICS Geschäftsführender Gesellschafter

Personal | Finanz

Marketing | IT

EHL Gewerbeimmobilien Gmbh

EHL Investment Consulting Gmbh

EHL Immobilien Management Gmbh

Mag. Stefan Wernhart MRICS Geschäftsführung

Mag. Franz Pöltl, FRICS Geschäftsführender Gesellschafter

Mag. (FH) Veronika Ecker Bruno Schwendinger, MA Geschäftsführung

• Büroimmobilien • Einzelhandelsimmobilien • Asset-Management • Logistik • Research

• Investment Consulting • Transaktionsberatung • Portfolioberatung • Strukturierte Bietverfahren • Alle Assetklassen

• Kaufmännische Verwaltung • Technische Verwaltung • Facility Management • Center Management • Baumanagement

EHL Wohnen Gmbh

EHL Immobilien Bewertung Gmbh

DI Sandra Bauernfeind FRICS Geschäftsführende Gesellschafterin

Mag. Astrid Grantner, MSc MRICS Wolfgang Wagner MRICS Geschäftsführung

• Mietwohnungen • Eigentumswohnungen • Vorsorgewohnungen • Grundstücke Häuser • Bauträger Consulting

• Verkehrswertgutachten • Portfoliobewertungen • IFRS Gutachten • Nutzwertgutachten • Gutachten für steuerliche Zwecke

Herbst 2018

DIE IMMOFAKTEN Daten und Fakten für und über die Immobilienwirtschaft Die ImmoFakten erscheinen regelmäßig im ImmoFokus und bringen erstmals Daten und Fakten für und über die Immobilienwirtschaft. Diese Serie erscheint in Kooperation mit dem IFI unter der Leitung von Robert Neuberger.

Diese und viele weitere Auswertungen sind in den IFI-ImmoFakten veröffentlicht, welche zweimal im Jahr erscheinen und im Abo vertrieben werden. Gerade die Immobilienwirtschaft hat sich oftmals nicht mit einer be-

sonderen Liebe zu Zahlen und fundierten Entscheidungen ausgezeichnet; umso mehr sollen die ImmoFakten Gedankenanstöße bieten und vielleicht sogar überraschende Zusammenhänge beleuchten, die zum Schmunzeln führen.

INVESTITIONEN & FINANZIERUNG WOHNBAU 2

PREISE & KOSTEN BAUWIRTSCHAFT 1

WOHNBAUINVESTITIONEN 18Q1 Gesamt

17Q2 bis 18Q1

2011 bis 2017

2,9 %

VERBRAUCHERPREISE Jul 18 VPI Verbraucherpreisindex

Okt 17, Jan 18, Apr 18, Jul 18

2011 bis 2017

18Q1

2,1 %

BAUPREISINDEX BPI (2010) 18Q2 Hoch- und Tiefbau

2,6 %

Hochbau

3,8 %

Tiefbau

1,2 %

17Q3 bis 18Q2

2011 bis 2017

Jän 18 Wohn- und Siedlungsbau

3,5 %

Straßenbau

4,3 %

ImmoFokus

Kreditvolumen

4,6 %

Neukreditvergabe

6,7 %

Kreditvolumen

Okt 17, Jan 18, Apr 18, Jul 18

2011 bis 2017

17Q2 bis 18Q1

2011 bis 2017

„WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE NICHTBANKEN (FIRMEN UND ORGANISATIONEN)“ 18Q1

BAUKOSTENINDEX BKI (2010)

WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE HAUSHALTE

17Q2 bis 18Q1

2011 bis 2016

2,6 %

„WOHNBAURELEVANTE ASPEKTE DER BANKENREFINANZIERUNG“ 18Q1 Einlagen bei Bausparkassen

0,8 %

17Q2 bis 18Q1

2011 bis 2017

WOHNIMMOBILIENPREISE 2

MIETEN2

HAUSPREISINDEX HPI (2010) 18Q1

17Q2 bis 18Q1

2012 bis 2017

17Q2

HPI gesamt

5,3 %

Wien – gesamt

1,0 %

Neuer Wohnraum

8,8 %

Österreich ohne Wien – Wohnungen

-4,0 %

Bestehender Wohnraum

4,2 %

Österreich ohne Wien – Einfamilienhäuser

-2,2 %

Bestehende Häuser

4,6 %

Bestehende Wohnungen

3,9 %

16Q3 bis 17Q2

2011 bis 2016

MIETEN EXKL. BETRIEBSKOSTEN2 18Q1

EIGENTUMSWOHNUNGEN 18Q1

laut VPI (Verbraucherpreisindex) 17Q2 bis 18Q1

Wien – gesamt

4,1 %

Wien – gebraucht

4,0 %

Wien – neu

5,9 %

Österreich ohne Wien – gesamt

9,2 %

Österreich ohne Wien – gebraucht

9,1 %

Österreich ohne Wien – neu

15,4 %

17Q2 bis 18Q1

2011 bis 2017

4,1 %

2011 bis 2017

WIRTSCHAFTS- & BRANCHENENTWICKLUNG 3 BRUTTOINLANDSPRODUKT 18Q2

EINFAMILIENHÄUSER

18Q1

17Q2 bis 18Q1

Wien

-5,2 %

Österreich ohne Wien

12,3 %

17Q2 bis 18Q1

2014 bis 2017

0,7 %

2011 bis 2017

GRUNDSTÜCKS- UND WOHNUNGSWESEN 18Q2 Konjunktur real

17Q2 bis 18Q1

0,3 %

BAUGRUNDSTÜCKE EIGENHEIM 17Q2

11,5 %

Österreich ohne Wien

12,5 %

2011 bis 2016

BAUWESEN 18Q2

Wien

Quelle: Statistik Austria Quelle: OeNB Oesterreichische Nationalbank

16Q3 bis 17Q2

Konjunktur real

Quelle: WIFO Österreichisches Wirtschaftsforschungsinstitut

17Q2 bis 18Q1

0,4 %

Q = Quartal Veränderung zu Vorjahresperiode in % (Vorjahresmonat, Vorjahresquartal, Vorjahr)

Herbst 2018

Zum Autor Der studierte Wirtschaftswissenschaftler Franz Pöltl ist seit nunmehr drei Jahrzehnten im Immobilienbereich mit Schwerpunkt An- und Verkauf von großvolumigen Immobilien tätig.

Expo Real 2018 Kommentar: Franz Pöltl

n In Kürze ist es wieder soweit: von 8. bis 10. Oktober trifft sich die Branche in München zur alljährlichen Leistungsschau und Finalisierung der anstehenden Transaktionen, die heuer noch über die Bühne gehen sollen. Ohne hellseherische Fähigkeiten zu haben, kann man schon vor Beginn der Messe festhalten, die Stimmung wird gut sein, obwohl viele der Investoren sehr zu kämpfen haben, um zu entsprechenden Objekten zu kommen. So mancher wird sagen, diese Story haben wir schon im letzten und auch im Jahr davor gehört – wie lange soll das noch so weitergehen? Die gute Nachricht ist: es sind keine Indizien erkennbar, die eine Trendumkehr erwarten lassen. Natürlich können die Zinsen nicht noch weiter sinken, doch mit dem Rückenwind der wachsenden Wirtschaft im Euroraum, wird auch ein moderater Zinsanstieg die Immobilienkonjunktur nicht abrupt beenden. Ganz im Gegenteil, bewirken doch die steigenden Bevölkerungszahlen in den Metropolen auch ein Ansteigen der Beschäftigtenzahlen, was einerseits in einen höheren Bedarf an modernen und effizienten Büros mündet und andererseits zu einer stärkeren Nachfrage nach Wohnraum in allen Segmenten führt.

Immobilie bei Baugenehmigung sichern Die nicht ganz so gute Nachricht: gute Immobilieninvestments sind rar und wer ein entsprechendes Produkt „ergattern“ will, muss sich frühzeitig umsehen. Aber auch diese Situation haben wir auf den europäischen Immobilienmärkten schon seit einigen Jahren: Wer sich für Core-Produkte interessiert, muss sich die Immobilie schon bei Baugenehmigung sichern, da sie bei Fertigstellung mit größter Wahrscheinlichkeit ihren Abnehmer gefunden haben wird. Was sich etwas geändert hat, sind die Immobilienkategorien und -nutzungsarten, die sich neuerdings besonderen Interesses seitens

ImmoFokus

der Investoren erfreuen: Da sind einerseits sämtliche Arten des Wohnens zu nennen, von der klassischen Vorsorgeimmobilie mit kleinen, effizienten Grundrissen bis zu studentischen Wohnungen oder Seniorenwohnen. Hier treten in den letzten 12 Monate verstärkt deutsche Versicherungen und Vorsorgewerke als Interessenten auf, die sich zunehmend zu einer ernst zu nehmenden Konkurrenz für die österreichischen Fonds und Versicherung entwickeln. Andererseits rücken im gewerblichen Bereich vor allem alle Arten von Immobilien, die für das stark wachsende Segment des Onlinegeschäfts benötigt werden, in den Fokus der Investoren. Da geht es nicht nur um die traditionellen Logistikhallen, sondern insbesondere um Immobilien, von denen aus die sogenannte „letzte Meile“ zum Kunden überbrückt werden soll, damit möglichst kurze Zustellfristen für den Endkunden darstellbar sind. Obwohl dieses Segment mit dem Wachstum des Onlinehandels besonders interessant und nachgefragt ist, leidet der Markt rund um Wien unter einem eklatanten Mangel an Investmentprodukten. Hier muss es in den nächsten Monaten und Jahren zweifellos zu einem signifikanten Entwicklungsschub kommen, um die Metropolregion Wien für das digitale Einzelhandelsgeschäft zukunftsfit zu machen und den Aufholbedarf nicht noch größer werden zu lassen. Die geschilderten Trends werden die Besucher der heurigen Expo Real neben vielen anderen Entwicklungen beschäftigen. Da es aber in allen Bereichen um Wachstumschancen und konkrete Geschäftsmöglichkeiten geht, wird die Stimmung wie eingangs bereits erwähnt, gut sein. Und so mancher Besucher wird mit neuen, guten Kontakten oder sogar konkreten Transaktionsmöglichkeiten die Heimreise antreten.

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Herbst 2018 57 mehrvomlebensehen.com

Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

#16 Frauen an die Macht Kommentar: Philipp Kaufmann, Herausgeber

n Letzte Woche war ich auf einer Konferenz und blickte durch die Reihen. Wenig überrascht sah ich fast nur Männer und musste mich bemühen, Frauen unter den Besuchern zu finden. Auch bei den Vortragenden gab es eine klare Minderheit: das weibliche Geschlecht. Es war so auffallend, dass sich mir das Thema förmlich aufdrängt. An diesem Tag waren die Vortragenden nicht mitreißend und ich begann zu grübeln. Gedankenverloren errinnerte ich mich an meine Zeit im Marketing: überwiegend Frauen. Tolle Kolleginnen, welche oftmals eine völlig andere Position vertraten und wunderbar kreativ waren. Ich vermisse diese Zeit und sehne mich nach mehr Durchmischung: mehr Frauen, weniger Testosteron und mehr Chancen für eine Kombination von Beruf und Familie. Wie schön wäre es, wenn Frauen unsere Branche rocken? Was ist notwendig, damit wir dies zeitnah erleben? Der wichtigste Schritt wäre, dass die Notwendigkeit, Frauen in die Branche zu holen, bei vielen Unternehmen ankommen würde. Erst, wenn dies gegeben ist, wird bei der Suche nach neuen Mitarbeitern mehr auf Frauen Wert ge-

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legt. Hier geht es nicht nur um Techniker, sondern auch um alle anderen Fachbereiche.

Andere Rahmenbedingungen Wenn wir die Einstellungen ändern, werden sich parallel die Rahmenbedingungen ändern. Galt es noch bei vielen als chic, möglichst lange und oftmals bis spätabends im Büro zu sein, ist dies eine Erwartung, welche nicht familienfreundlich ist. Hier gilt es, andere Spielregeln zu etablieren und gemeinsam an einer Unternehmenskultur zu arbeiten, bei der die Leistung zählt und nicht alleine die Anwesenheit. Es geht aber auch darum, Veränderungen zuzulassen. Wurde eine Karenz bisher als Karriereknick wahrgenommen, muss sich dies ändern. Dies gilt übrigens nicht nur für Frauen, sondern auch für Männer. Hier sei erwähnt, dass ich viele Bekannte kenne, welche Angst haben, sich offen für eine Karenz zu entscheiden. Die Zeit mit den Kindern kann aber nicht aufgeholt werden und andere Branchen sind uns hier deutlich voraus: geplante Auszeiten, längere Urlaube oder eben auch Zeit mit den Kindern gehört für internationale Unternehmen zur gelebten Praxis. Bei uns sind wir hier noch in der „Steinzeit“, aber dies kann sich ändern. Schön wäre es, wenn die Immobilienwirtschaft weiblicher wird. Daran gilt es gemeinsam zu arbeiten.

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Herbst 2018

Zum Autor Mag. Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien.

Einsturzgefahr Kommentar: Hans Jörg Ulreich

n Ich werde nicht müde, die Zahlen zu trommeln, selbst wenn sie mittlerweile bekannt sind, weil es notwendig ist, die tatsächliche Realität von „Wiener Wohnen“ abzubilden. Entgegen der Plakate der aktuellen Wiener Stadtregierung, liegt das Thema Wohnen in Wien mittlerweile ganz klar in privater Hand. Die private Immobilienwirtschaft ist die Nummer 1 im Wiener Wohnbau, Genossenschaften und Gemeinde sind weit abgeschlagen. Rund 60 Prozent, liebe Leserinnen und Leser, leben in Wien in einer privaten Miet- oder Eigentumswohnung. Die Nachfrage ist ungebrochen hoch. Die Mehrheit der Wienerinnen und Wiener bevorzugt, innerstädtisch in einem Altbau ansässig zu werden und zahlt dafür auch gerne mehr, als rechtlich erlaubt. Dass freifinanzierter, neu erbauter oder sanierter Wohnraum teurer sein muss, als mit öffentlichen Mitteln erbauter, versteht die Bevölkerung. Die private Immobilienwirtschaft leistet, und hat dabei noch lange nicht ihre vollen Kapazitäten erreicht. Sie könnte viel mehr, wären die rechtlichen Rahmenbedingungen endlich zeit- und kundengemäß. Eine weitere wesentliche Funktion der privaten Immobilienwirtschaft in Wien, die so nicht wahrgenommen wird, ergibt sich aus den oben genannten Zahlen: Wir helfen der Stadt und ihrer Wohnbaumisere mit unserem Tun aus – trotz aller rechtlichen Hürden und Hindernisse. Wien, als eine der am schnellsten wachsenden Metropolen, braucht dringend mehr Wohnraum – in jeder Preisklasse. Den größten Anteil an Wohnbau übernehmen derzeit wir. Es fehlt vor allem Wohnraum für jene mit Kleinst- oder gar keinem Einkommen – heute wohnen bereits mehr als 50 Prozent dieser untersten Einkommensgruppe in Wien ebenfalls in privaten Wohnungen. Es mag also schon sein, dass das Leben im Wiener Gemeindebau wie auf Werbe(!) plakaten der Stadt dargestellt, mit Herz erfüllt ist, außerhalb pfeift sozial Benachteiligten angesichts der elendslangen Warteliste auf eine Sozialwohnung aber ein eher eisiger Wind der Ablehnung aus dem Wiener Wohnservice der Stadt entgegen. Die Stadt hat viel zu wenige Sozialwohnungen in den letzten Jahren gebaut und noch viel schlimmer, Bestand wird überhaupt ohne Einkommensüberprüfungen weitergegeben. Nachverdichtung, die allein im Gemeindebau 130.000 neue Wohnungen schaffen würde, wird ebenfalls abgelehnt. Man könnte jetzt schon sagen: die Stadt hat ordentlich versagt. Sie ruht sich – noch – auf jenen Lorbee-

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ren aus, die Jahrzehnte zurückliegen – und hofft offensichtlich, dass die Wienerinnen und Wiener noch lange den Plakaten und nicht der Realität Glauben schenken. Dass die Wiener Stadtpolitik noch immer keinen dringenden Handlungsbedarf sieht, ist nicht nur an den Plakaten, sondern auch an ihren politischen Maßnahmen und ihrer Haltung erkennbar: Statt die private Immobilienwirtschaft endlich ins Boot zu nehmen und in Kooperation das Problem der Wohnungsnot zu lösen, werden mit neuen Maßnahmen nur weitere Holzprügel in den Weg gestellt. Man gewinnt langsam den Eindruck, die Stadt hat weniger Interesse, die eigenen Probleme zu lösen, beispielsweise durch sozial gerechte Wohnungsvergabe, Nachverdichtung und so weiter, um mit den eigenen Zahlen wieder in die Höhe zu kommen, sondern setzt mit ganzer Kraft darauf, dass die private Immobilienwirtschaft weniger baut, also unsere Zahlen sinken. Anders kann ich mir nämlich nicht erklären, wieso laufend bauhemmende Maßnahmen beschlossen bzw. baufördernde Maßnahmen mit rot-grüner Kraft verhindert werden. Es kann nur das Ziel sein, privaten Wohnbau einzudämmen, gleichzeitig wird aber öffentlicher Wohnbau bei weitem nicht erhöht. Wie ist es sonst zu erklären, dass man, statt in Freudentänze auszubrechen, wenn ein Investor beispielsweise endlich ein lange brachliegendes, nur mehr von Tauben besuchtes Objekt in ein tolles Beispielprojekt in Kooperation mit Anrainern umbauen möchte, nicht müde wird, diesem Forderungen über Forderungen zusätzlich abzuringen. Oder wenn Bauträger sich zum Ziel machen, ein Gründerzeithaus zu sanieren, sie um jeden zusätzlichen Balkon oder Ausbau kämpfen müssen. Angst vor menschenunwürdigen Spekulanten treibt die Stadtregierung jedenfalls nicht an – laut eigenen Aussagen gibt es in Wien weniger als fünf solcher üblen Geschäftemacher und diese sind amtsbekannt. Es ist einfach die Angst davor, sich vom geliebten und wählerbringenden Image verabschieden zu müssen, dass die öffentliche Hand den Wohnbau in Wien fest in der Hand hat. Um dieses Motto für sich wieder zu erfüllen, wird statt dem Gemeindebau offensichtlich lieber der private Wohnbau gedämmt. Die Folge dieses Irrsinns: Die Wiener Mieten steigen proportional zu den wohnpolitischen Maßnahmen der Stadtregierung. Lange lässt sich diese Botschaft nicht mehr von Plakatwänden aufhalten.

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Zum Autor Reinhard Krémer ist Chefredakteur von medianet financenet und schreibt unter anderem für Finanz- und Wirtschaftsmedien wie Forbes, die Tageszeitung „Der Standard“ oder BusinessPeople.

Wie im alten Rom Kommentar: Reinhard Krémer

n „Zuständ´ wie im alten Rom“, beklagt der gelernte Österreicher gerne, wenn ihm irgendetwas nicht passt, ihn heftig stört oder völlig absurd scheint. Damit liegt er sehr nah an der Definition: Mit „verkommene oder unhaltbare Zustände“ definiert das Lexikon die Phrase.

daraus lässt sich schon eine gewisse Problematik erkennen: Die Bausubstanz wird nicht mehr in jedem Fall erstklassig sein; bauliche Eingriffe sind oft unumgänglich – und manchmal hilft wirklich nur mehr die Abrissbirne.

Dabei ist eines sicher: Vieles, das sich heute so abspielt, hätte es im alten Rom mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht gegeben. Da fallen Einem zum Beispiel die Vorgänge um die Gründerzeithäuser in Wien ein – ein Dramolett, das im Sommer seinen Höhepunkt erreichte.

Jetzt ist es partout nicht so, dass diese Häuser von heute auf morgen altern; sie stehen immerhin schon länger da, als die meisten von uns an Jahren zählen. Viele sind aus dem Stadtbild bereits verschwunden; besonders in den 70er-Jahren des vorigen Jahrhunderts mussten sie zum Teil modernen Scheußlichkeiten weichen. 2009 fielen nur noch rund zehn Prozent aller Gebäude in der Bundeshauptstadt – etwa 15.000 Häuser – in diese klassische Kategorie. Damals wiesen die Bezirke 7, 8 und 9 den größten Bestand auf, wo knapp 40 Prozent der Gebäude dazu zählten.

Gründerzeit: Es wurde gebaut was das Zeug hält Die Bundeshauptstadt ist mit unzähligen Häusern aus der Gründerzeit gesegnet, die mit ihrer zum Teil einzigartigen, aber immer sehenswerten Fassade das Stadtbild verschönern. Die Gründerzeit, eine Phase der Wirtschaftsgeschichte im Österreich-Ungarn (aber auch in Deutschland) des 19. Jahrhunderts, setzte mit einer breiten Industrialisierung ein und dauerte bis zum „Gründerkrach“, dem großen Börsenkrach von 1873, an. Im architekturgeschichtlichen Verständnis dauert diese Phase bis 1914; eigentlich meint man damit die Phase des Historismus. In dieser Epoche übernahm das Bürgertum in Mitteleuropa die kulturelle Führung und erlangte teils beträchtlichen Wohlstand. Den neu gewonnen Reichtum wollte man auch herzeigen und so befriedigte der Historismus die Repräsentationsbedürfnisse des in der Gründerzeit reich gewordenen Bürgertums. Und weil Wien als damalige Reichs-, Haupt- und Residenzstadt die Reichen wie ein Magnet anzog, wurde eben gebaut, was das Zeug hält. Die Gebäude der Gründerzeit sind also heute mindestens 100 Jahre alt – und

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Kommunistische Eigentumsbeschränkungen Und doch brach vor wenigen Monaten in Wien ein Sturm los, weil man entdeckt hatte, dass Hauseigentümer ihre Immobilie abreißen wollten. Das kann auch schon einmal die Bürger auf die Straße treiben, wie im Fall des Restaurants „Sperl“ auf der Wieden, das einem mehrstöckigen Wohnbau weichen soll. „Spekulanten“ jaulten die Bürgerbewegten plötzlich auf und die grüne Noch-Vizebürgermeisterin ortete einen Wettlauf gegen die Zeit. Flugs zog die Stadtregierung per Initiativantrag einen Teil der Novelle der Bauordnung vor. Damit braucht ab Juli jeder, der ein Gründerzeithaus abreißen will, eine Genehmigung. Basta. Und das rot-grüne Wien führte Hals über Kopf quasi kommunistische Eigentumsbeschränkungen ein. Ob man damit dem Wirtschaftsstandort Wien einen Gefallen getan hat, wird sich noch zeigen; denn Investoren könnten diese mangelnde Rechtssicherheit immerhin auch in anderen Bereichen fürchten. Und die, hätte es im alten Rom nicht gegeben.

Bestandvertragsgebühr Bestimmte oder unbestimmte Vertragslaufzeit

Bestandverträge über eine Geschäftsraummiete unterliegen der 1%igen Bestandvertragsgebühr. Die Höhe der Bestandvertragsgebühr hängt wesentlich davon ab, ob der Vertrag auf bestimmte oder auf unbestimmte Dauer abgeschlossen wird. Bei unbestimmter Vertragsdauer bildet der dreifache Jahreswert der Brutto-Miete die Bemessungsgrundlage. Bei bestimmter Vertragsdauer sind Brutto-Mieten mit dem entsprechend vervielfachten Jahreswert zu bemessen, höchstens jedoch mit dem 18-fachen Jahreswert. Eine bestimmte Vertragsdauer führt daher im Regelfall zu einer wesentlichen höheren Gebührenbelastung als eine unbestimmte Vertragsdauer. Die Bestimmtheit der Vertragsdauer wird nach dem Vertragsinhalt ermittelt. Die Vertragsdauer wird etwa stets als ‚bestimmt‘ qualifiziert, wenn der Bestandvertrag aufgrund eines beiderseitigen Kündigungsverzichts nicht einseitig auflösbar ist und die Vertragsparteien somit zumindest für eine gewisse Zeit aneinander gebunden sind (ungeachtet ob dem Wortlaut nach auf ‚bestimmte‘ oder ‚unbestimmte‘ Dauer abschlossen). Stehen einem Vertragsteil aber ausreichende Kündigungsmöglichkeiten zur Verfügung, wird eine unbestimmte Vertragsdauer angenommen. Räumte der Bestandvertrag dem Vermieter etwa sämtliche Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG ein, wurde bislang die Möglichkeit, den Bestandvertrag jederzeit aufzukündigen, als derart ‚umfassend‘ verstanden, dass für Zwecke der Bestandvertragsgebühr von einer unbestimmten Vertragsdauer auszugehen war. Diese basiert auf der Rechtsprechung des VwGH aus den

1970ern und fand auch Eingang in die Gebührenrichtlinien der Finanzverwaltung. Diese langjährige Praxis wurde von der jüngeren Rechtsprechung des Bundesfinanzgerichts (BFG) nunmehr in mehreren Entscheidungen abgelehnt. Demnach reicht der bloße formale Verweis auf die Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG nicht aus, um eine unbestimmte Vertragsdauer anzunehmen. Entscheidend ist vielmehr die tatsächliche Eintrittswahrscheinlichkeit einer vorzeitigen Kündigung, zumal für die Geschäftsraummiete nur wenige Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG (darunter etwa Kündigung aufgrund dringendem eigenen Wohnbedürfnisses) theoretisch in Frage kommen oder deren Auslösung nicht in der Sphäre des Vermieters liegen (etwa Kündigung wegen nachteiligen Gebrauches durch Mieter). Die Ansicht des BFG wurde im Wesentlichen nunmehr auch höchstrichterlich vom VwGH bestätigt. Dieses Ergebnis ist freilich unbefriedigend, zumal die Gebührenrichtlinien der Finanzverwaltung nach wie vor nicht geändert wurden. Neben Neuabschlüssen spielt dieses Thema deshalb auch bei Transaktionen (Stichwort: Tax Due Diligence) noch eine zentralere Rolle als bisher. Sofern daher Bestandverträge aufgrund ihres bloßen Verweises auf § 30 Abs 2 MRG auf unbestimmte Vertragsdauer vergebührt wurden, besteht ein erhöhtes Risiko der Umqualifizierung in eine bestimmte Vertragsdauer (teilweise sogar in eine bestimmte Vertragsdauer mit darauffolgender unbestimmter Vertragsdauer). Dies ist aber nicht zwangsläufig der Fall: Eine Qualifikation als unbestimmte Ver-

tragsdauer ist etwa nach wie vor denkbar, wenn ein bestimmter Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 MRG realistisch eintreten kann, der Vertrag zusätzliche realistische Kündigungsgründe (etwa bei Nichterreichen eines Mindestumsatzes durch den Mieter) oder ein Präsentationsrecht vorsieht. Einem strukturierten Risikomanagement entsprechend macht aktuell eine umfassende Analyse der bestehenden Bestandverträge im veränderten Umfeld Sinn.

Ihr EY-Real-Estate-Tax-Team beantwortet gerne Ihre Fragen und freut sich auf den persönlichen Kontakt mit Ihnen. Andreas Sauer Partner T: +43 1 21170 1625 E: andreas.sauer@at.ey.com Wolfgang Siller Partner T: +43 1 21170 1323 E: wolfgang.siller@at.ey.com Gernot Ressler Director T: +43 1 21170 1409 E: gernot.ressler@at.ey.com Thomas-Michael Hölzl Senior Manager T: +43 1 21170 1219 E: thomas.hoelzl@at.ey.com Bianca Czigler-Reisner Senior Manager T: +43 1 21170 1575 E: bianca.czigler-reisner@at.ey.com Ernst & Young Steuerberatungsgesellschaft m.b.H. Wagramer Str. 19, 1220 Wien Herbst 2018 63 www.ey.com/at

Zur Autorin Prok. Heike Pantschier, MSc MRICS ist seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche; seit 10 Jahren bei Generali Real Estate S.p.A., in den Bereichen Asset & Property Management tätig. Mitglied des „Salon Real“.

Office 2030 Kommentar: Heike Pantschier

n Die Anforderungen an den Wiener Büromarkt haben sich in den letzten Jahren stark gewandelt. „Büro“ ist kein allgemein definierter Begriff, ähnlich dem „Auto“ – der Unterschied zwischen Trabi und Maserati liegt auf der Hand, wenngleich beide vier Reifen und ein Lenkrad haben. Vor einigen Jahren hätte man mit „ein Arbeitsraum, in dem schriftliche oder verwaltungstechnische Arbeiten eines Betriebes, einer Organisation o.Ä. erledigt werden“, das Auslangen gefunden. Mittlerweile ist nicht nur die Lage, sondern auch Themenkreise wie „Energieeffizienz“ und „Nachhaltigkeit“ der Immobilie für die Vermietung zunehmend relevanter. Vor allem internationale Großkonzerne folgen bei Anmietung von Büroräumlichkeiten Trends, um konkurrenzfähig zu bleiben. Der reine Nutzflächenkoeffizient für Büronutzung ist im Neubau vs. Altbau bekanntermaßen unschlagbar. Weiters steigt der interne Kostendruck der Nutzer enorm – direkt proportional dazu die Sensivität zu Betriebskosten jeder Art; diese bedingt die zunehmende Technisierung von Gebäuden. Eine zeitgemäße Gebäudetechnik bietet jedenfalls die Möglichkeit, Einsparungspotentiale zu heben. Moderne Gebäude sind zudem bereits barrierefrei konzipiert und erfüllen Anforderungen jedes Nutzers bestmöglich. Der Globalisierung ist der Trend zum Großraumbüro geschuldet, mit allen Vor- und Nachteilen. Dem Vernehmen nach, sind jedoch einige Konzerne bereits wieder in der gegenteiligen Richtung unterwegs, um hochqualifizierte Mitarbeiter für sich zu gewinnen bzw. an sich zu binden. „New World of Work“ ist die Überschrift für den gesellschaftlichen Strukturwandel vom klassischen Bild „9 to 5“, d.h. der Mitarbeiter ist nicht am Schreibtisch im Büro, sondern erbringt seine Arbeitsleistung im „Mobile Office“. Die voranschreitende Digitalisierung als Mittel zum (weitestgehend) „papierlosen Büro“ unterstützt diese Arbeitsform. Unter Ausnutzung dieser Möglichkeiten kann sich die Work-

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Life-Balance für den Einzelnen durchaus erhöhen und die Arbeit „außer Haus“ wird zunehmend an Bedeutung gewinnen. Nicht zuletzt deshalb wird der Flächenkoeffizient pro Mitarbeiter jedenfalls weiter fallen. Dies erhöht den Druck auf die Vermieter von Altbauflächen. In der Regel sind durchschnittliche Altbaubüros ursprüngliche Wohnungen, oft auch als solche ausgestattet; auf der Badewanne schafft ein Brett die Möglichkeit zur (eingeschränkten) Archivnutzung. Der Grundriss einer Wohnung mit allen Nebenräumen hält dem Vergleich nach dem Flächenkoeffizient niemals stand. Eine Umnutzung vorgenannter Flächen wird durch die Vorgaben des Marktes zusehends unabwendbar, d.h. Rückkehr zur ursprünglichen Widmung. Mietinteressenten für Wohnungen in Innenstadtlagen gibt es sonder Zahl, da die Bedeutung des Autos als Statussymbol zusehends schwindet – Carsharing ist im Vormarsch und somit Parkplatznot keine Einschränkung mehr für innerstädtisches Leben. Neben dem Gebäude als solchem ist natürlich auch bei einer Büroimmobilie die Lage entscheidend. In den letzten Jahren hat man versucht, neue Bürostandorte mit bester Verkehrsanbindung zu entwickeln, da mittlerweile eine optimale Anbindung der Arbeitsplätze unabdingbar ist. Die Zukunft wird zeigen, ob diese nach Ablauf der Vertragsbindungen weiter Bestand haben.

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Zum Autor KR Michael Pisecky ist Geschäftsführer der s Real und Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilientreuhänder.

Verdient der soziale Wohnbau noch seinen Namen? Kommentar: Michael Pisecky

n In ganz Österreich – aber vor allem in Wien – ist man stolz auf die Erfolgsgeschichte des sozialen Wohnbaus. Viele Länder beneiden uns um dieses System und lassen sich auch Tipps von uns geben. Auf den ersten Blick betrachtet ist diese Vorbildstellung sicherlich berechtigt, denn in keiner anderen Stadt ist der Anteil an Wohnungen, die über Steuern und Abgaben der Allgemeinheit finanziert werden so hoch wie in Wien. Über 220.000 Gemeindewohnungen stehen zumindest theoretisch den Bürgerinnen und Bürgern zur Verfügung. Doch funktioniert der soziale Wohnbau heute noch? Eine nicht unberechtigte Frage angesichts der zigtausenden Menschen, die aktuell in Wien aufgrund stagnierendem oder sinkendem Reallohn nach günstigen Wohnungen suchen. Unter dem Deckmantel „soziale Durchmischung“ sind im Laufe der Jahrzehnte die Hürden für den Anspruch auf eine Wiener Gemeindewohnung immer weiter abgesenkt worden. Als Alleinstehender muss man heutzutage schon mehr als 44.000 Euro im Jahr verdienen, um keinen Anspruch zu haben. Tatsächlich sind diese Sozialwohnungen also nicht mehr für die sozial Schwachen da, sondern vorwiegend für die Mittelschicht. Und das gleich für unbegrenzte Zeit, denn nach der einmaligen Feststellung, ob jemand Anspruch auf eine durch die Allgemeinheit finanzierte Wohnung hat, wird nie wieder nach dem tatsächlichen Einkommen gefragt. Eine aktuelle Studie der TU Wien zeigt die Situation aus der Sicht asylberechtigter Menschen in Wien anschaulich auf. So sind Flüchtlinge vom Zugang zu öffentlichem Wohnraum weitgehend ausgeschlossen. Für Wien-Zuwanderer ohne größeres Barvermögen ist der soziale Wohnbau generell ausgeschlossen, da man mindestens zwei Jahre in Wien gelebt haben muss, um Anspruch zu haben. Der soziale Wohnbau hat sich von der Grundidee, jenen zu helfen, die es wirklich benötigen, verabschiedet. Manche behaupten sogar, dass dies gewollt ist, um so sozial Schwächere von den Häusern und Bezirken fernzuhalten, da das Entwicklungsnachteile bringt. Der 2015 eingeführte Wien-

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Bonus, der Langzeit-Hauptstädter bevorzugt und neu Zugewanderte in der Warteschlange nach hinten reiht, wirkt zusätzlich negativ. Sozial Schwächeren bleibt also nur eine Möglichkeit: der private Mietwohnungsmarkt. Dieser ist zwar im Schnitt teurer, aber wer ein wenig Zeit und Glück hat, kann in Gründerzeithäusern außerhalb des Gürtels noch Wohnraum mit Mieten um den Richtwert erhaschen. Bereits über 50 Prozent der sozial Schwächeren und über 60 Prozent der Flüchtlinge wohnen im privaten Bereich – Tendenz steigend. Auch das ist ein deutliches Signal, dass sich Staat und Stadt längst vom Wort „sozial“ verabschiedet haben. Der geförderte Wohnbau hat sich zu sehr auf die Errichtung von Wohnraum für gut situierte Bürger konzentriert. Und selbst dort hinkt er im Neubau dem Bedarf weit hinterher. So werden bereits mehr freifinanzierte als geförderte Wohnungen errichtet – was vor allem an niedrigen Zinsen und enormen Auflagen liegt. Der soziale Wohnbau in Österreich hat Tradition und Berechtigung. Doch gerade in Zeiten, in denen es wichtig wäre jene zu schützen, die es wirklich brauchen, versagt das System. Und niemand hat den Mut oder Willen es so zu ändern, dass der soziale Wohnbau auch wirklich wieder seinen Namen verdient.

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Zum Autor Dr. Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB). Im Zivilberuf ist Prunbauer Rechtsanwalt in Wien.

Umverteilung: Umdenken statt Umlenken! Kommentar: Martin Prunbauer

n Der größte Eigentümer und Vermieter von Wohnraum ist die öffentliche Hand: Allein in Wien zählt der soziale Wohnbau rund 400.000 Wohnungen, davon 220.000 Gemeindewohnungen. Vom volkswirtschaftlichen Standpunkt aus betrachtet, geht mit der Rolle eines so dominanten Anbieters wie Wiener Wohnen, eine beachtliche Marktmacht einher, die laut eigener Angaben darauf abzielt, die Mietpreise auf dem Wohnungsmarkt niedrig zu halten.

Auf wie viel Verständnis die Situation eines privaten Vermieters bei den dafür Verantwortlichen stößt, dessen Haus in einem Gründerzeitviertel gelegen und mit Altmietverträgen „beglückt“ ist, war jüngst in einem Bericht über Wien in der deutschen „Zeit“ nachzulesen: Christoph Chorherr, der für die Grünen die Wiener Baurechtsnovelle verhandelte, erwarte sich durch diese Maßnahmen einen „ökonomischen Switch im Kopf der Hausbesitzer in Richtung Sanierung.“

Bis zu 40.000 neue Einheiten könnten errichtet werden Die Wartelisten für eine Gemeinde- und Genossenschaftswohnung sind lang und viele einkommensschwache Personengruppen müssen auf den privaten Mietwohnungsmarkt ausweichen. Mittlerweile wissen wir, dass es besonders in Wien mit der sozialen Treffsicherheit im öffentlichen Mietsektor schon lange nicht mehr zum Besten bestellt ist. Die verantwortlichen Stadthüter verteidigen den kommunalen Wohnbau mit Vehemenz als „Errungenschaft des sozialen Wiens“ und rechtfertigen ihr Förderkonzept mit ebensolcher Hartnäckigkeit: „Wien ist auf seine soziale Durchmischung stolz.“ Aber stellt sich da nicht auch die Frage, warum Menschen, denen ein finanzieller Aufstieg geglückt ist und deren Karriere in geordneten Bahnen verläuft im geförderten Wohnbau nach wie vor genau so wenig Miete zahlen sollen wie andere?

Mieter- und Preisschutz Die Wiener Stadtpolitik macht auch vor dem privaten Mietsektor nicht halt: Denn damit auch der Bestand des ohnehin durch Mieter- und Preisschutz stark regulierten privaten Wohnungsmarktes Wohnungssuchenden erhalten bleibt, schiebt – so jüngst geschehen durch eine in aller Eile beschlossenen Novelle zur Bauordnung – die Stadt einen weiteren Riegel vor.

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Die Vorteile im Wege der Nachverdichtung, eine bauliche Ergänzung des bisherigen Bestandes zu bewirken und auf diese Weise das Angebot an Wohnungen deutlich zu erhöhen, blieben auch der Arbeiterkammer nicht verborgen. In einer Broschüre aus dem Jahr 2018 „Nachverdichtung – Trotz teurem Grund an Boden gewinnen“ wird auf das Potenzial verwiesen, das auf Wiens Dächern schlummert. Laut deren Berechnungen zufolge könnten sowohl bei den Genossenschafts- und Gemeindebauten als auch bei den privaten Gründerzeithäusern in den nächsten Jahren bis zu 40.000 neue Einheiten errichtet werden. Blättert man um, so steht geschrieben: „Die durch Nachverdichtung entstehenden Wohnungen im Gründerzeit-Altbau sind jedoch für die meisten zu teuer. Deshalb sollten private Projektentwickler verpflichtet werden, einen Sozialwohnungsanteil von einem Drittel der neuen Wohnungen zu schaffen.“ Die derzeitige Umverteilungspolitik schiebt die Verantwortung weg vom Staat auf den privaten Vermieter. Wer im öffentlichen Mietsektor wohnt, soll angemessen zu den Wohnkosten beitragen. Einnahmen sollen dazu verwendet werden, jene treffsicher zu unterstützen, die tatsächlich Bedarf haben und können im Wege der Nachverdichtung dazu beitragen, das Angebot an Wohnraum auf den Bestandsflächen des öffentlichen Sektors zu verbessern.

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Zum Autor Dipl.-Kfm. Frank Brün FRICS ist Managing Partner der Phorus Managemnet GmbH. Er ist u.a. Vorsitzender des Vorstands RICS Österreich und Mitglied der RICS Continental European Standards Board (CESB).

Office 2030 nach RICS Kommentar: Frank Brün

n Wie man sich bettet, so liegt man. Sagt man. Das gilt auch und insbesondere für das tägliche Arbeitsumfeld. Umfragen zeigen, dass Angestellte, nach ihrem Arbeitsumfeld befragt, immer mehr Wert darauf legen, wie hip die Lounge ausgestattet ist, ob Single Origin Kaffee gereicht wird, ob es schnelles WLAN gibt und was der Sternekoch an veganen Gerichten so aufs Büffet legen kann. Weiter abgeschlagen im Hinterfeld finden sich die bisher gängigen Punkte Betriebsklima, Freude an der Aufgabe, Austausch mit Kollegen und schließlich ein als angemessen empfundenes Entgelt. Mittlerweile ist manch moderne Büroetage schon als Landschaft gestaltet, damit Mitarbeiter bei laktosefreiem Cappuccino chillen können und die Kreativität ungehemmt fließt. Das nennt man auf Neudeutsch Work-LifeBalance. Pessimisten behaupten, das sei das Ergebnis des „Struggle for Talents“, nämlich ein als zwingend empfundener Mindeststandard, damit überhaupt noch ein High Potential bereit ist für das Unternehmen zu arbeiten. Es könnte dem geneigten Betrachter auch der Gedanke kommen, dass eigentlich von den Defiziten der modernen Bürokonzepte abgelenkt werden soll. Einzelne Mitarbeiter haben wirklich keine Wahl. Als die Büroangestellten im Laufe der Jahre an Zahl und Bedeutung zugenommen haben, entwickelte sich die Schreibstube zum Bürosaal, dem ersten Vorboten des Großraumbüros. In den 1960ern entstanden erste konzeptionelle Bürolandschaften mit dem Ziel bei niedrigeren Bürokosten einen effektiven Arbeitsraum für eine hohe Anzahl von Arbeitsplätzen zu schaffen. Die weiteren Entwicklungen finden sich schließlich in den heute gängigen Büromodellen

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als Kombibüro, Open Space mit Co-Working, Desk Sharing mit Clean Desk Policy und Home Office wieder. Gemein ist diesen Konzepten, dass das Individuum immer mehr im halböffentlichen Raum agiert und das Design die abhandengekommene Rückzugsmöglichkeit ersetzt. Gleichzeitig bleibt die Problematik mit dem hohen Geräuschpegel, dicht gefolgt von Temperatur, Zugluft, Geruch oder mangelnder Beleuchtung. Die zwischenmenschliche Kommunikation unter der Belegschaft ist in offenen Großraumstrukturen bekanntlich sehr gering und findet interessanterweise eher in den Sozialräumen statt, welche dadurch an Bedeutung gewonnen haben und denen immer mehr an Stellenwert eingeräumt wird. Mittlerweile ist der Standardpausenraum eine offene Cafeteria mit unterschiedlichen Sitzmöglichkeiten vom Barhocker bis zum Loungesessel: wo wir wieder beim laktosefreien Cappuccino angelangt wären. Moderne Bürokonzepte sollten Kommunikation und Konzentration ermöglichen. Sie müssen Individualität sichern, konzentriertes Arbeiten ermöglichen, ein angemessenes Maß an Rückzug und Privatheit ermöglichen, Zusammenarbeit und Teamstrukturen unterstützen, informelle Begegnungen fördern, für Offenheit und Transparenz sorgen, Abläufe durch funktionelle Technik und Anordnung der Zonen unterstützen und ein ausreichendes Maß an Autonomie bei der Aufgabenbearbeitung ermöglichen. Das sind sehr hochgesteckte Ziele. Ob die heutigen Ansätze das erfüllen, wird sich bis wohl bis 2030 gezeigt haben.

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Akademische Seite

Zum Autor a.o. Univ. Prof. Dr. Gunther Maier: Mitarbeiter der Wirtschaftsuniversität (WU) Wien, wo er als Gründer das Forschungsinstitut für Raum- und Immobilienwirtschaft leitet. Experte für Regionalökonomie.

Von der Immobilienwirtschaft lernen Kommentar: Gunther Maier

n In den Sommermonaten sind Berichte durch die Medien gegangen von Journalisten, die mit offensichtlichem Unsinn bei „wissenschaftlichen“ Konferenzen vortragen durften und diese Ergüsse auch in „wissenschaftlichen“ Zeitschriften publizieren konnten. In all diesen Fällen war nicht Qualität das ausschlaggebende Kriterium, sondern das Bezahlen einer entsprechenden Gebühr. In der Wissenschaft gelten derartige Konferenzen und Zeitschriften als „räuberisch“ (predatory), weil es ihnen nur darum geht, die WissenschafterInnen über Konferenzbeiträge, Einreich- und Publikationsgebühren abzuzocken; nicht selten in eindeutig betrügerischer Absicht. Der gebotene Service ist meistens sehr beschränkt und der wissenschaftliche Wert solcher Publikationen und Konferenzteilnahmen gering. Erschreckend an dieser Berichterstattung war nicht so sehr, dass es so etwas gibt, sondern dass es anscheinend zahlreiche Kolleginnen und Kollegen gibt, die auf solche Machenschaften hereinfallen und auch einige, die bewusst hergehen und ihre Publikationslisten durch gekaufte Veröffentlichungen auffetten. Einige renommierte WissenschafterInnen sind auch eitel genug, für den Titel eines Herausgebers ihren Ruf aufs Spiel zu setzen. Sie geben damit diesen „räuberischen“ Aktivitäten eine Legitimation und unterstützen deren betrügerische Tätigkeit. Betrachtet man die Sache allerdings genauer, so sieht man nicht nur schwarze und weiße, sondern auch viele graue Schafe. Denn jede Konferenz verlangt Teilnahmegebühren, um die Kosten für Räume, Organisation und Verpflegung zu decken. Hier kommt es also auf die Höhe

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und das Preis-Leistungs-Verhältnis an, vor allem aber darauf, wer das Geld einsteckt. Viele hoch angesehene wissenschaftliche Vereinigungen finanzieren sich aus Konferenzgebühren, haben also einen gewissen „räuberischen“ Zug. Bei den wissenschaftlichen Zeitschriften hat die „Abzocke“ überhaupt eine lange Tradition. Sie wurde von den etablierten wissenschaftlichen Verlagen erfunden, die nicht mehr nur den Bibliotheken hohe Subskriptionsgebühren, sondern inzwischen auch oft den AutorInnen Einreichund Publikationsgebühren verrechnen. In ihrer Gier haben sie den Markt für die „räuberischen“ Newcomer aufbereitet, die nun mit zweifelhaften Methoden versuchen, ihren Teil vom Kuchen zu erhaschen. Übrig bleibt dabei der Einzelne. Eingepfercht zwischen Qualifizierungskriterien und Publikationsdruck muss diese Person entscheiden, welche Konferenzen besucht und wo Artikel eingereicht werden sollen. Natürlich will niemand gutes Geld einem Betrüger in den Rachen werfen. Aber viele Universitäten und Forschungsförderer ersetzen ohnedies diese Gebühren und eine zusätzliche Publikation ist eine zusätzliche Publikation. Die Universitäten und die Scientific Community müssen die Kontrolle über diesen Bereich zurückgewinnen. Dabei können sie von der Immobilienwirtschaft lernen. So wie es Bewertungsschemata für die Nachhaltigkeit von Gebäuden gibt, braucht die Wissenschaft Bewertungskriterien für die Seriosität von Konferenzen und wissenschaftlichen Zeitschriften. Mit einem Kriterienkatalog, der von vielen geteilt wird, kann man wissenschaftliche Qualität dem Geschäftsmodell des Verlages gegenüberstellen. Das ergibt auch einen Anreiz für die Guten, noch besser zu werden.

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Zum Autor Dr. Andreas Köttl ist Vorstandsmitglied und CEO der value one holding AG. Seit 2017 ist er Präsident der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI).

Sozial ist nicht egal. Kommentar: Andreas Köttl

n Nachhaltigkeit besteht nicht nur aus ökologischen Aspekten. Wir, bei der ÖGNI, haben das seit der Gründung konsequent verfolgt und bewerten in unseren Zertifikaten alle drei Säulen der Nachhaltigkeit, Ökologie, Ökonomie und soziale Aspekte, gleichwertig. Mit unseren Schwestergesellschaften in Deutschland, Dänemark und der Schweiz vertreten wir damit das einzige, global anerkannte Qualitätszertifikat, das Nachhaltigkeit ganzheitlich betrachtet. Die Welt dreht und ändert sich. Das gilt auch für Zertifikate. Gemeinsam mit ehrenamtlichen Experten aus allen Bereichen der Immobilienwirtschaft arbeiten wir europaweit an der ständigen Weiterentwicklung der Zertifikate. Regelmäßig werden neueste Erkenntnisse der Wissenschaft, neue Entwicklungen der Industrie in die Zertifikate eingearbeitet. Es ist uns wichtig, dass der Bauherr, der eine Zertifizierung beauftragt, sicher sein kann, dass sein Zertifikat qualitativ hochwertig ist und dem letzten Stand der Forschung entspricht, denn natürlich wird ein Zertifikat auch zu Marketingzwecken verwendet und muss halten, was es verspricht.

Bewertung sozialer Nachhaltigkeit ist schwer Die Diskussion über die Implementierung von Nachhaltigkeitsaspekten in der Immobilienwirtschaft, in die die ÖGNI intensiv involviert ist, hat zwei unterschiedliche Ausprägungen. So gibt es technische Aspekte, die eindeutig feststellbar sind. Vor allem ökologische und wirtschaftliche Themen sind meist klar bewertbar: CO2Fußabdruck, Energiekennzahlen, Lebenszykluskosten, Errichtungskosten oder Betriebskosten sind messbar und können skaliert werden. Bei der sozialen Nachhaltigkeit wird es schwerer, deshalb wird die soziale Nachhaltigkeit bei vielen Bewertungssystemen auch außen vor gelassen.

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Einfach ist die Diskussion noch bei Kriterien wie Barrierefreiheit oder Gender-Themen. Wie steht es aber bei Themen wie „Leistbares Wohnen“, Wohnungsgröße, Gemeinschaftsräume, Maßnahmen zur Förderung der Kommunikation, Flexibilität und Mobilität? Ziehen wir uns in dieser Frage auf einfache „Gibt es/Gibt es nicht“-Bewertungen zurück oder versuchen wir auch die Qualität der Maßnahmen möglichst objektiv zu bewerten? Wir, von der ÖGNI, sind der Meinung, dass auch die Qualität der sozialen Aspekte bewertet werden muss. Der klassische „Partyraum“ im Keller, der nach kurzer Zeit zum Abstellraum mutiert, wird den Anforderungen der sozialen Nachhaltigkeit, in diesem Fall dem Thema Gemeinschaftsflächen und Kommunikation, nicht gerecht werden.

Zertifizierungen: Sozialer Wohnbau ist unterrepräsentiert Die ÖGNI ist bei der Zertifizierung von Gebäuden sehr erfolgreich. Auch bei Wohnobjekten steigt die Anzahl der zertifizierten Projekte. Was auffällt ist, dass vor allem im Bereich des hochwertigen Wohnens der Wunsch nach einer Zertifizierung steigt, der soziale Wohnbau aber noch unterrepräsentiert ist. Wir wollen unsere Anstrengungen in diesem Bereich verstärken, da wir der Meinung sind, dass auch Kunden dieses Bereichs das Recht haben, in gutachterlich bestätigten, qualitativ hochwertigen Wohnungen zu leben. Eine Zertifizierung gibt den Wohnbaugesellschaften die Möglichkeit, ihren Kunden, die nicht sichtbare Qualität der Wohneinheiten, aufzuzeigen. Auch als Marketinginstrument, aber vor allem als ein Mehr an Information, um den Kunden neben den sichtbaren Kriterien, wie Lage oder Architektur in die Lage zu versetzen, auf Basis von Qualitätskriterien, zu entscheiden, denn sozial ist nicht egal.

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Vertrauen verbindet Kommentar: Sebastian Scheufele & Andreas Polak-Evans

n Corporate Real Estate Services ist ein sehr persönliches Geschäft, geprägt von Vertrauen und Verschwiegenheit. Nur wenn beide Parameter gegeben sind, kann Corporate Real Estate Services funktionieren. Es ist kein schnelles Geschäft. Viele, wenn nicht sogar die überwiegende Anzahl der Mandate kommen durch Empfehlungen zufriedener Klienten zustande. Trotzdem können vom Erstkontakt bis zur Mandatserteilung Wochen, wenn nicht sogar Monate ins Land ziehen.

Beratungsintensives Geschäft Der persönliche Kontakt und die Vertrauensbasis machen den Unterschied – ohne funktioniert es nicht. Im Zuge des Mandats wird alles offengelegt: Unternehmensziele, Verträge und Umstrukturierungen. Auch wirtschaftliche Themen werden vollinhaltlich angesprochen. Geht es doch auch darum, durch die Wahl des neuen Standorts die weitere Zukunft des Unternehmens abzusichern. Der ins Auge gefasste neue Standort mag vielleicht für zwei, drei Jahre der richtige sein, aber was ist, wenn die prall gefüllte Projekt-Pipeline explodiert? Da geht es auch unter Umständen um den Ausstieg aus bestehenden Verträgen. Es geht darum, Zeitfenster zu schaffen, damit ein neuer Standort friktionsfrei bezogen werden kann. Wie ist das mit den Außendienstmitarbeitern? Wie kann man anders arbeiten? Geht man in eine Open-Space-Zukunft? Wie wirkt sich das auf die Mitarbeiter aus? Lassen sich Produktionsstandorte so einfach zusammenlegen? Welche Konsequenzen hat das für die Supply-Chain?

Betriebswirtschaftliches Wissen Für eine optimale Betreuung müssen wir wissen, wo das Unternehmen in zehn bis 20 Jahren sein möchte und mit den Mitarbeitern beraten, welcher Standort Sinn macht. Richtig verstandener Corporate Real Estate Services berücksichtigt auch diese Umstände. Dafür braucht es nicht nur Immobilien-Know-how, da ist auch betriebswirtschaftliches Wissen gefragt, um Zusam-

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menhänge erkennen und die notwendigen Schlüsse daraus ziehen zu können. Auf den Punkt gebracht: Eine ganzheitliche Betrachtung ist notwendig. Corporate Real Estate Services ist ein beratungsintensives Geschäft. Das geht nicht zwischen Tür und Angel. Vor allem weil es sich auch um ein internationales Geschäft, das von Konzernzentralen außerhalb Österreichs beauftragt wird, handelt. In vielen Fällen lernen einander die lokal Handelnden und involvierten Personen erst nach Mandatserteilung kennen. Dann gilt es, diese Vertrauensbasis so rasch wie möglich zu schaffen. Ein intensiver Prozess. Dadurch entstehen aber auch Partnerschaften fürs Leben, denn Vertrauen verbindet.

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Die Zwei

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Lasst uns von Google lernen: Das Hero-Hub-Hygiene-Home-Modell! Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

Hero braucht „Hygiene“ und umgekehrt Gleichzeitig braucht es aber einzigartigen, überwältigenden Content, der von den Menschen begeistert wahrgenommen und geteilt (verbreitet) wird. Dieser virale Effekt erzeugt Begeisterung und bildet den Markenkern. Derartiger Content wird als „Hero“ bezeichnet und muss nicht regelmäßig präsent sein, sondern immer wieder. Oftmals unregelmäßig, aber doch derart häufig, damit die Identität langfristig aufgebaut werden kann. Das Spannende ist: es braucht beides. In der klassischen Kommunikation setzen wir derzeit immer noch auf einmalige Highlights, auch als Kampagnen bezeichnet. Zwei- oder dreimal im Jahr kommt eine wirklich kreative Umsetzung zum Einsatz und schafft Aufmerksamkeit – dies reicht aber einfach nicht mehr. Es geht darum, immer wieder Impulse zu setzen und gleichzeitig laufend zu kommunizieren.

Hub: Gib Menschen einen Grund zur Rückkehr Das dritte Element ist ein Ort, an dem Besucher/Fans oder Kunden regelmäßig vorbeikommen bzw. laufend in Kontakt bleiben. Der Marketer beherrscht dieses Feld, wenn er beispielsweise eine Internetseite entwickelt, wo ein Kunde immer wieder hilfreiche und nützliche Inhalte findet und

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von sich aus, freiwillig, gerne vorbeikommt. Dieser Ort kann aber auch eine Erlebniswelt sein, wo eine Marke erlebbar wird und Mehrwerte geschaffen werden. Dieser Hub kann aber auch gezielt ausgebaut bzw. inszeniert werden: frage nach Feedback, bitte um die Meinung des Kunden oder aktualisiere regelmäßig deinen Internetauftritt mit Inhalten, welche für den Kunden von Relevanz sind. Wenn du ihn darüber informierst, kommt er wieder vorbei und bald wieder und wieder, wieder und nochmals wieder. Der Beginn einer intensiven Beziehung – der Kunde wird dein Produkt kaufen und lieben. Das Geheimnis ist: ändere deine Einstellung von Passivität auf Partizipation. Dafür ist es notwendig, mehr Content zu produzieren, als wir es uns jemals vorstellen konnten: Backstage-Infos, nicht verwendete Szenen oder Hintergrundgeschichten – alles bietet für den Interessierten einen Fundus, ein Meer an Informationen, das er sucht und woran er Spaß hat. „Home“ ist die Aufforderung, sich seiner Markeninhalte bewusst und authentisch zu sein. Für deren Erarbeitung können unterschiedliche Kreativwerkzeuge zur Anwendung kommen. Hierzu in einer nächsten Ausgabe mehr. Vorweg reicht es für diesen Ansatz zu wissen, dass Home den Ansatz zum 4H-Modell macht. Das Konzept bietet eine einzigartige Kommunikation. Ist es in unserer Branche schon bekannt? Wer verwendet es? Ich bin auf Feedback gespannt und der ImmoFokus wird zu einem Runden Tisch einladen. Wer daran Interesse hat, auch weil er einfach mehr erfahren will, ist herzlich eingeladen – einfach unter h4@immofokus.at melden.

Winning formula = HERO HUB HYGIENE HOME Act like an advertiser. Act like a YouTube star. Cut through, disrupt Consistent, reliable HERO

HUB

HYGIENE Attention

n Bei Google gibt es The Zoo und dahinter „versteckt“ sich das kreative Inhouse-Team von Google, welches einzigartige Werbung macht und immer auf der Suche nach Innovationen ist. Vor ungefähr sechs Jahren haben die smarten Mitarbeiter bei The Zoo von YouTube-Stars, wie Felix Kjellberg (>58 Millionen Follower), Michelle Phan (>8,9 Millionen Follower), Jenna Marbles oder Bianca Heinicke, gelernt und verstanden, dass das Geheimnis erfolgreicher Kommunikation Regelmäßigkeit und der kontinuierliche Aufbau einer Community bedeutet. Die deutschsprachige Bianca beispielsweise begeistert mehr als 5 Millionen Follower und ist ein wirklicher Star der Jugend, wie wir etwas Älteren uns es kaum vorstellen können. Für viele, welche sich mit der Materie nicht beschäftigen, postet Bianca oftmals völlig Belangloses und fast schon Banales – der regelmäßige Content bindet die Fans und erhöht laufend die „Fangemeinde“. Dies wurde von The Zoo als „Hygiene“ bezeichnet und bedeutet, mit „Hygiene-“ (oder „Help-“) Content laufend User, basierend auf Research und deren Interessen, anzuziehen und zu binden.

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Judikatur-Update aus dem Immobilienbereich Parallel zum nach wie vor stark wachsenden Immobiliensektor bleiben auch Gesetzgeber und Rechtsprechung in diesem Bereich nicht untätig. Die BDO-Immobilienexperten verschaffen einen Überblick über die wesentliche aktuelle Judikatur.

BDO-Tipp: Eine entsprechende Parifizierung im Vorfeld des Verkaufes kann dazu führen, dass die begriffliche Voraussetzung einer „Eigentumswohnung“ als erfüllt anzusehen ist und die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch genommen werden kann.

Marie Christine Lumper, Steuerberaterin / Managerin

1. Hauptwohnsitz ist nicht gleich Hauptwohnsitz – zumindest aus steuerlicher Sicht (VwGH 22.11.2017, Ra 2017/13/0002)

Fotos: Karl Michalski

Der Eigentümer einer Liegenschaft samt Zinshaus nutzt das Dachgeschoß der Immobilie bereits mehrere Jahre als Hauptwohnsitz. Nun soll die Liegenschaft mit dem darauf befindlichen Zinshaus veräußert werden. Darf die Fläche im Dachgeschoß im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung von der Besteuerung ausgenommen werden? Die Hauptwohnsitzbefreiung ist für die Veräußerung von „Eigenheimen“ oder „Eigentumswohnungen“ anwendbar. Unter Eigenheim versteht das EStG ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn mind. zwei Drittel der Gesamtnutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dienen. Der Begriff „Eigentumswohnung“ bezieht sich nur auf Wohnungen, an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Eine Wohnung eines „Zinshauses“, die vom Alleineigentümer benützt wird, fällt jedoch mangels Wohnungseigentums nicht unter diese Begriffe, weswegen die Hauptwohnsitzbefreiung darauf keine Anwendung findet.

2. Mietkaufoptionen und Hauptwohnsitzbefreiung (VwGH 24.01.2018, Ra 2017/13/0005) Werden Zeiten als Mieter bei der Erfüllung der erforderlichen Fristen der Hauptwohnsitzbefreiung berücksichtigt? Das Gesetz sieht die Befreiung von der Besteuerung der Einkünfte im Zusammenhang mit Grundstücksverkäufen unter anderem für den Fall vor, dass die Eigenheime oder Eigentumswohnungen dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Auf einen Rechtstitel (Eigentum) wird dabei nicht Bezug genommen. Wird daher eine zunächst nur angemietete Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz genutzt, schließlich erworben und in der Folge unter Aufgabe oder nach Aufgabe des Hauptwohnsitzes (mind. 5 Jahre HWS innerhalb der letzten 10 Jahre) veräußert, so steht dem Veräußerer nach dem Wortlaut des Gesetzes die Befreiung zu – dies ist insbesondere bei

Info-Box Mag. Marie Christine Lumper, BSc Steuerberaterin / Managerin Telefon +43 1 537 37-541 Mobil +43 664 800 37 541 marie.lumper@bdo.at

Mietkaufoptionen von Genossenschaften ein interessanter Aspekt.

3. Parameter der Prognoserechnung (VwGH 27.11.2017, Ro 2016/15/0007) Inwiefern sind Instandhaltungs- und Reparaturaufwendungen bei der Beurteilung steuerlicher Liebhaberei zu berücksichtigen? Im Falle der Feststellung steuerlicher Liebhaberei kann die entsprechende Einkunftsquelle nicht mehr als solche berücksichtigt werden. Insbesondere können die daraus resultierenden Verluste nicht mehr mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Daher ist es wesentlich, im Rahmen einer Prognoserechnung innerhalb eines absehbaren Zeitraumes, einen Gesamtüberschuss darstellen zu können. Nach Ansicht des VwGH ist bei Erstellung einer Prognoserechnung nur jener Zeitraum zu berücksichtigen, der auch steuerlich maßgebend ist. Im Falle der Liebhabereibeurteilung sind dies 25 (+3) Jahre bzw. 20 (+3) Jahre aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten. Relevant sind daher nicht jene Aufwendungen für Erhaltung bzw. Erneuerung, mit denen über den Lebenszyklus des Gebäudes zu rechnen ist, sondern nur jene Beträge, von denen zu erwarten ist, dass sie im Prognosezeitraum tatsächlich anfallen werden. Im Hinblick auf die jeweilige Höhe sollte eine realitätsnahe Berücksichtigung erfolgen. Wie sich zeigt, bietet der Immobiliensektor auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen Ihnen die BDO-Experten gerne beratend zur Seite stehen.

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Real Circle #14

Office 2030 New World of Work. Wie werden wir künftig arbeiten? Sind OpenSpace-Büros und Co-Working-Konzepte in der Arbeitswelt angekommen oder nur ein kurzfristiger Hype? Welche Büros lassen sich noch verkaufen? Wie sieht es um den Bürostandort Wien aus? Das sind nur einige Themen, über die zahlreiche Immobilienprofis auf Einladung des ImmoFokus, EY Österreich und ImmoUnited beim traditionellen RealCirlce im Wiener Park Hyatt diskutierten.. Autor: Angelika Fleischl

er Strukturwandel in der Arbeitswelt läutet eine neue Ära ein und schafft neue Herausforderungen wie Chancen. Moderne Arbeitswelten sind für Gernot Ressler, EY, ein viel diskutiertes Thema. „Die Zukunft besteht in der Flexibilität“, ist sich Wolfgang Kahlig, Contakt-EDV AG sicher. Die Frage ist, wie viel Raum man meinen Mitarbeitern zuspricht, so Gerhard Fritz, Immobilienmanagement BMLV: „Wenn dieser nur 20 von 168 Stunden in der Woche an seinem Platz sitzt, dann ist das ein Luxus, den man sich leisten können muss.“ Mario Stöckel, Colliers International Immobilienmakler, argumentiert: „Jeder will ein Büro wie Google, aber wir sind nicht alle Google.“ Wichtiger sei die Individualisierung. Es passe nicht jedes Haus zu jedem Mieter. Immobilienentwickler müssen so bauen, dass alles möglich ist. „Es kann Open

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Space sein, es kann Zellenbüro sein – aber man muss Lösungen schaffen, die zum Nutzer passen – unabhängig von irgendwelchen Trends“, ist Stöckel überzeugt. Renate Pilz, TPA und Thomas Zhanel, Siemens AG Österreich, sind sich einig: „Man soll von den anderen lernen, die Bereitschaft dazu ist da.“ Dann sehe man auch, welche Bürokonzepte nicht zum eigenen Unternehmen passen. Für Pilz stehen die Mitarbeiter im Fokus. Diese müssen schon im Planungsprozess miteinbezogen werden. Stöckel sieht das ähnlich: „Das richtige Büro muss sich nach der Tätigkeit richten und nicht nach der Abteilung.“ Eine radikale Clean-Desk-Policy ist nicht immer umzusetzen. Junge Leute gingen anders mit der Digitalisierung um und vieles hänge von der Gewohnheit ab, so Kahlig. „Alte Rollen sind schwer zu überwinden.“, pflichtet Zhanel bei. Deshalb müsse man bei neuen Konzepten genügend Rückzugsmöglichkeiten einplanen. „Man lebt konservativ, aber es sol-

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len innovative Lösungen verkauft werden.“ Dabei spiele das Alter der Mitarbeiter keine Rolle – es geht um die Grundeinstellung. Generell gäbe es zwei Märkte: Einerseits StartUps, bei denen mit der steigender Mitarbeiterzahl auch das Büro wachsen und flexibel sein muss. Andererseits große Konzerne, die reduzieren und zentralisieren wollen. Stöckel: „Im Bereich Co-Working-Spaces ist Österreich hinterher. Vor vallem für Startups ist es wichtig, dass der Immobilienmarkt auf die sich schnell ändernden Bedürfnisse reagiert.“

„Es gibt einen starken Wandel hin zu Co-Working und Home-Office.“

Für disruptive Prozesse sind Einzelzimmer schlecht. „Eine Tür ist auch immer eine

Christian Bichlmaier, IMMOunited

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Schwelle“, so Ressler. Pilz gibt zu bedenken: „Großraumbüros können auch dazu führen, dass die Kommunikation eingeschränkt wird, weil man Angst hat, dass andere sich gestört fühlen.“ Offenheit hängt für Kahlig von der Arbeit ab: „Es gibt Tätigkeiten, die absolute Ruhe bedürfen, bei anderen muss man kommunizieren.“ Dabei bietet eine moderne Büroeinrichtung Möglichkeiten, vor allem im Bereich der Akustik. Dies sei zwar nicht billig, aber: „Was ist billiger? Auf Dauer zehn Quadratmeter mehr Platz zur Verfügung zu stellen oder die passenden Möbel?“, so Fritz.

Konzepte & Marktentwicklung Dietmar Reindl, Immofinanz, sieht mit gewisser Enttäuschung auf den Wiener Büro-

markt: „Im Vergleich zu anderen Märkten hat Wien viele Chancen versäumt.“ Er sieht die Zukunft weniger im reinen Bürosektor, als in der gemischten Nutzung von Wohnen, Arbeiten, und Freizeit. Das sieht Manfred Ton, CHSH, ähnlich: „Die Work-Life-Balance wird am Areal gesucht.“ Christian Bichlmaier, IMMOunited, hingegen sieht einen starken Wandel hin zu Co-Working-Spaces und Homeoffice und erntet Wiederspruch von Reindl: „Homeoffice ist tot und keine Forderung mehr. Man will zu Hause nicht arbeiten, sondern wohnen.“ Philipp Maisel, DPC ist überzeugt, dass das Büro nicht aussterben wird: „Der Mensch ist ein soziales Wesen und will Interaktion am Arbeitsplatz.“ Es sei schwierig, die diversen Anforderungen der Nutzerseite in der homogenen Immobilienlandschaft unterzubringen. „Der Mensch rückt wieder in den Fokus“, so Stefan Wernhart, EHL. Es seien, laut Reindl, nicht nur junge Kreative, sondern auch große,

„Großraumbüros können dazu führen, dass die Kommunikation eingeschränkt wird, weil man andere nicht stören will.“ Renate Pilz, TPA Group

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traditionelle Unternehmen für neue Arbeitswelten offen: „Es hängt vom Willen ab.“

„Wien hat an Standortattraktivität verloren.“ Philipp Maisel, Danube Property Consulting

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„Es gibt auch in den inneren Bezirken gute Standorte und genug Möglichkeiten.“ Karl Derfler, Adequat

Wernhart gibt zu bedenken: „Man muss die Entwicklungwen möglichst flexibel halten, damit der Nutzer selbst entscheiden kann, welches Bürokonzept passt.“ Langfristig machen räumliche Ausbaukosten aufgrund von Mieterwechsel Schwierigkeiten. Das schlägt sich auf die Rentabilität nieder. Flexibilität günstig herstellen zu können ist der Überlebensbringer. Die Herausforderung ist mit neuen Trends weiter Geld zu verdienen. „Sinkende Mieten, steigende Qualitäten und höhere Flexibilität – das geht sich nicht aus“, so Reindl. Neue Mietverrechnungsmodelle müssen auch diese Entwicklung wiederspiegeln.

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„Stadtentwicklung braucht Zeit. Stadtreparatur noch viel mehr“ Christian Kainz, Immofinanz AG

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Fachtagung Gebäudesicherheit Wernhart: „Entwickler haben auf den Nachfragestau reagiert, aber rein spekulativ wurde kaum errichtet – vor allem im großvolumigen Bereich.“ Keine schlechte Strategie, denn Wien ist fast ausschließlich ein Umzugsmarkt von alt nach neu. Dies gehe oft mit Flächenreduktion einher. Die Nachfrage von Unternehmen aus dem Ausland ist nicht besonders groß, das Wachstum in Wien bescheiden. Maisel: „Wien hat an Standortattraktivität verloren. Früher wollte man über Wien CEE erobern und war preislich noch attraktiver. Reindl: „Was uns wirklich schadet, ist, dass ausländische Unternehmen sich nicht willkommen fühlen.“ Mit einer aktiveren Politik

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könne man mehr machen. „Wenn wir an die Brexit-Abstimmung zurückdenken und sich damals alle über eine Chance für Wien gefreut haben, zeigt sich nun, wie wenig präsent das Thema wirklich ist“, erklärt Bichlmaier. Für Haidacher ist nicht alles negativ: „Es gibt viel Potenzial für neue Ideen.“ Wernhart pflichtet bei: „Es freut mich, dass Büroentwickler und

„Eine Tür ist auch immer eine Schwelle.“ Gernot Ressler, EY Österreich

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-eigentümer sich wendig zeigen. Die statischen Strukturen, die es früher gegeben hat, sind aufgebrochen.“

Bürostandort & Möglichkeiten Liegt es nun am Angebot der Büroimmobilien und deren Qualität, dass zu wenig internationale Unternehmen in der Bundeshauptstadt ihr Quartier aufschlagen? Keineswegs, meint

„Investoren ziehen bei gemischter Nutzung mit.“ Claus Stadler, UBM Development

nicht nur Christian Call GNK Media House Verlagsleiter. „Bei den Immobilien oder der Infrastruktur sind wir voraus.“ sagt Christoph Vrzal, Schindler Aufzüge und Fahrtreppen. Die StandortAttraktivität habe nichts mit der Qualität der Büros zu tun, sondern wie attraktiv es generell sei, in Österreich sein Headquarter aufzu-

„Bürocluster beleben die Umgebung.“ Christoph Pramböck, BDO

bauen. Auch Wlasto spricht sich positiv für die Infrastruktur aus, nicht jedoch für die Konkurrenzfähigkeit Wiens: „Wir haben Boden verloren, was Rechtssysteme, Rechtssicherheit und Steuern betrifft. Ökonomisch betrachtet eine sehr kompetitive Situation.“ Vcelouch widerspricht: „Oft wird über hohe Steuern gesprochen – das stimmt. Umgekehrt sind die Lebenshaltungskosten erträglich. Man muss abwägen, was am Ende des Tages überbleibt.“

„Man will zu Hause nicht arbeiten, sondern wohnen.“

Vergleicht man die Hauptstadt mit anderen Städten, hat man im Ausland oft den CBD (Central Business District). Wien hingegen ist office-technisch zerklüftet. Millonig zustimmend: „Diese Zerklüftung kann mühsam sein.“ Was in Wien nicht geschätzt werde, ist das gut funktionierende öffentliche Verkehrssystem. Das schwächt die Zerklüftung ab. „In Wien ist ein Mix aus Für und Wider vorhanden, der eine schöne Balance hält.“, so Millonig.

„Rein spekulativ wurde kaum errichtet – vor allem im großvolumigen Bereich.“

Dietmar Reindl, Immofinanz AG

Stefan Wernhart, EHL Gewerbeimmobilien

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„Man lebt konservativ, aber es sollen innovative Lösungen verkauft werden" Thomas Zhanel, Siemens AG Österreich

Man müsse in Wien stolz sein, die zweitgrößte deutschsprachige Stadt zu sein. „Eine Stadt muss das verkraften, wenn sich ein Unternehmen mit ein paar tausend Mitarbeiter ansiedelt“, hebt Wlasto hervor. Dieser Vorteil sei bis jetzt nicht umgesetzt worden. Karl Derfler, Adeqat, sieht trotzdem viel Bewegung im Markt: hin zu anderen Assetklassen. Andreas Millonig, IMMOunited: „Es

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„Verkehrstechnisch und logistisch sind die inneren Bezirke Wiens für große Unternehmen nicht geeignet.“ Alexander Wlasto, EY Österreich ist nicht immer eindeutig, dass es sich um Büros handelt, weil diese oftmals mit Gewerbe gemischt sind.“ „Die Mischnutzungen werden jedoch immer mehr befürwortet und teilweise gefordert“, so Call. „Verkehrstechnisch, logistisch und von der Office-Gestaltung sind die inneren Bezirke Wiens für große Unternehmen ab 100 Mitarbeiter nicht geeignet“, ist Alexander Wlasto,

„Bei den Immobilien oder der Infrastruktur sind wir voraus.“ Christoph Vrzal, Schindler Aufzüge und Fahrtreppen GmbH

EY, überzeugt. „Aber auch dort gibt es gute Standorte und genug Möglichkeiten“, so Derfler.

Konzentration steht im Vordergrund Peter Vcelouch, CHSH, zeigt den Wiener Trend hin zu neuen Objekten auf. Es steht nicht die Vergrößerung des Bürostandorts im Vordergrund, sondern die Konzentration. „Ich glaube, dass für jeden etwas dabei ist.

Altbaubüros im Zentrum für kleine und mittelgroße Unternehmen oder Türme an Randlagen oder Bahnhöfen für Großabnehmer.“ Millonig: „Derzeit wird schon so gebaut, dass es für alles irgendwie passen könnte.“

Bürovcluster & Durchmischung Unternehmen ziehen am liebsten dorthin, wo andere Firmen auch logieren. Die sogenannten Bürocluster sind in. In vielen Punkten herrschte in der Gruppe um ImmoFokus Chefredakteur Michael Neubauer Einigkeit. „Ein intelligent geplanter Office-Cluster macht durchaus Sinn“, meint Ronald Wahrlich, EOS Partner. Wobei die Betonung auf intelligent liege. Denn gescheiterte Projekte kenne man genug. „Das wichtigste ist, alle Beteiligten, auch den Bezirk und die Stadt ins Boot zu holen.“ Reine Bürostandorte hätten ausgedient – gemischt genutzte Entwick-

„Ein intelligent geplanter Office-Cluster macht durchaus Sinn.“ Ronald Wahrlich, EOS Partner

„Es steht nicht die Vergrößerung des Bürostandorts im Vordergrund, sondern die Konzentration.“ Peter Vcelouch, CHSH

Mit Blick über den Zahlenrand.

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lung heißt das Zauberwort von heute. „Bei reinen Büroclustern werden die öffentlich zugänglichen Räume zwischen den Gebäuden nicht genutzt – das muss, besser gesagt das wird sich ändern – zumindest wir bei der Immofinanz denken darüber intensiv nach“, erläutert Christian Kainz, Immofinanz. Der Wienerberg sei dafür ein gutes Beispiel. Hier finde derzeit eine Stadtreparatur statt. Man sei dabei, gemachten Fehler zu beheben. „Hier entstehen ganz spannende Projekte“. So werde demnächst mit der Planung für ein

„Man muss Lösungen schaffen, die zum Nutzer passen – unabhängig von irgendwelchen Trends.“ Mario Stöckel, Colliers International Immobilienmakler GmbH

Gebäude gestartet, ohne exakt zu wissen, ob es sich im ein Büro- oder Wohnobjekt oder eine gemischt genutzte Immobilie handeln werden. „Es muss so flexibel sein, dass alles möglich ist“. Dies sei auch möglich, da man sich von speziellen Höhen für Wohn- oder Büroräumen verabschiedet habe. „2,20 Meter Raumhöhe, das war einmal“, bestätigt Claus Stadler, UBM Development. „Bei drei Meter kann einfach zwischen Büro- und Wohnnutzung gewechselt werden.“ Diese Flexibilität wird mittlerweile auch von Investoren positiv gesehen. „Im QBC haben wir in einem Objekt oben Anleger- und Eigennutzer-Wohnungen und in den unteren Stockwerken Büroeigentum geschaffen“, zeigt Stadler neue Möglichkeiten auf. „Die Nachfrage nach Büros im Eigentum ist durchaus gegeben.“ Vor-

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sorgebüro nennt Stadler das neue Produkt. „Bei Pensionsantritt verkauft man die Firma, nicht aber die Wohnung und kassiert Miete“.

pus, Brainstormen im Schweizer Garten oder beim Arsenal. Wahrlich: „Der Standort wird in Zukunft auch oft das entscheidende Kriterium beim War for Talents sein.“

Durchmischung Wohnen Büro „In Deutschland gibt es bereits einige tolle Beispiele, wo diese Durchmischung Wohnen Büro gelungen ist“, kommt Kainz wieder zur ersten Fragestellung der Runde zurück. Bei einer Durchmischung profitieren sowohl Office-Nutzer als auch Wohnungsnutzer – sofern die Infrastruktur stimmt und die Investoren mitspielen. Christoph Pramböck, BDO: „Dank moderner Büroinfrastruktur kann man auch außerhalb des Büros zum Beispiel in einem Park oder in einem nahegelegenen Bistro gearbeitet werden“. Im konkreten Fall der BDO, die erst vor kurzem im QBC den neuen Standort bezogen hatte, heißt das – Essen zum Beispiel im Erste Cam-

„Eines aber muss uns bewusst sein“, wirft Kainz ein. „Stadtentwicklung braucht Zeit. Das sieht man am Hauptbahnhof aber auch am Wienerberg, der Triester Straße und in der Seestadt Aspern. „Auch wenn Bürocluster oft gescholten werden, sie beleben die Umgebung und bieten der Wirtschaft tolle Chancen“ sagt Pramböck. „Ein gutes – besser gesagt – schlechtes Beispiel, ist das Gebiet rund um die alte Neue WU im 9. Bezirk. “ Alle Teilnehmer sind sich einig: Ohne Wirtschaft in der Stadt geht es nicht. Dafür fehlen aber oft die geeigneten Rahmenbedingungen. Es werde den Betrieben oft viel zu schwer gemacht wieder in die Stadt zu kommen. n

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Sichere Rendite mit Holz-Systembau Hohes Potential. Laut einer Online-Käuferstudie würden rund zwei Drittel der Befragten für eine Wohnung aus Holzfertigteilen den gleichen Betrag bezahlen wie für eine Wohnung aus Betonfertigteilen, 12 Prozent sogar mehr, im Durchschnitt um rund 15 Prozent. Autor: Regina M. Lettner

as macht das Bauen so teuer? Viele Einzelfaktoren und deren Zusammenwirken treiben die Kosten. Das sind einerseits Rahmenbedingungen wie Konjunktur, Steuern und Abgaben sowie Vorschriften und Standards, nach denen sich die Branche richten muss. Andererseits gibt es gestaltbare Bereiche wie den Wohnflächenverbrauch, Fachkräftemangel, die interne Kommunikation und das zunehmend wichtige Thema Innovation.

Konjunktur Da die Nachfrage größer ist als das Angebot, steigen die Preise. Absurderweise werden gerade kleinere, an sich günstigere Wohnung besonders teuer.

Steuern & Abgaben Seit 2016 gibt es zwei neue Belastungen: Die Immobilienertragssteuer wurde von 25 Prozent auf 30 Prozent angehoben, die Abschreibungshöhe bei Instandsetzungsaufwendungen reduziert – durch die Verlängerung der Abschreibefrist von zehn auf 15 Jahre. Zudem steigen die Betriebskosten, während die Realeinkommen sinken.

Vorschriften & Standards Allein der Umfang der Regelwerke ist kaum zu bewältigen. All diese Texte müssen ja nicht nur gelesen, sondern auch beachtet werden. Hinzu kommen ständig zunehmende inhaltliche Anforderungen. Gemäß EU-Gebäuderichtlinie 2010 müssen ab 1. Januar 2021 alle Neubauten Niedrigstenergiegebäude sein, öffentliche Bauten bereits ab 1. Januar 2019. Und ab 2020 gilt die verschärfte Neufassung, die am 18. Juli 2018 in Kraft getreten ist. Eine weitere große Herausforderung bringt die kommende Änderung der Wiener Bauordnung: Gemäß §128b wird eine Gebäudedatenbank installiert, die mit zahlreichen Projektdaten zu befüllen sein wird. Experten rechnen mit zwei bis drei Tagen Erfassungsaufwand.

ImmoFokus

Wirtschaftsprüfung

Wohnflächenverbrauch Aus demografischen Gründen und wegen der Komfortansprüche ist, laut Statistik Austria die durchschnittliche Wohnfläche der Hauptwohnsitzwohnungen von 1994 bis 2016 um 13 Quadratmeter gestiegen, die durchschnittliche Wohnfläche pro Person beträgt im Wohnungseigentum rund 42 Quadratmeter. Die steigende Nachfrage nach kleineren Wohnungen hingegen ergibt sich aus der Anpassung an die Einkommenssituation.

Grundstücksmangel

Fachkräftemangel & Qualifikation

Nicht zuletzt wird auch deshalb zu wenig gebaut, weil passende Grundstücke fehlen und die verfügbaren sehr teuer geworden sind. Auch der Bestandsschutz verhindert, dass zusätzlicher Grund für Neubauten auf den Markt kommt, weil Gründerzeitbauten nicht mehr abgerissen werden dürfen. Dadurch werden viele mögliche Projekte gar nicht gebaut. Zudem werden Erschließung und Bau immer wieder

Ein österreichischer Konzern hat derzeit die Herausforderung zu meistern, dass in den nächsten vier Jahren die Babyboomer in Pension gehen – österreichweit rund 15.000 Personen. Einerseits werden diese Personen nicht nachbesetzt, um generell den Personalstand zu verringern, andererseits gibt es das massive Problem, Fachkräfte zu finden. Das Unternehmen rechnet daher damit, max. 4.000 Perso-

Rechnet sich. Steuerberatung

übermäßig verzögert, etwa durch Hürden im Bürgerbeteiligungsverfahren (Wutbürger!) oder unerwartet auftretende Anliegen, etwa im Naturschutz (Was kostet die Umsiedlung einer Zauneidechse?)

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Herbst 2018

Immo-Service

nen nachbesetzen zu können. Alle reden von BIM – um es anzuwenden, braucht man Fachkräfte. Haben Sie schon einmal versucht, einen Junior-BIM-Manager bzw. Managerin zu finden? Unser Büro hat vier Monate gesucht – erfolglos. Daher starten wir 2019 mit Eigenschulungen zu Revit und BIM. Wir bilden also unsere zukünftigen Fachkräfte selbst aus!

Fehlende Kommunikation Jeder Praktiker kennt Beispiele wir dieses: Ein Generalplaner errichtet zwei idente Kindergärten. Aber Achtung! Das Abwasser fließt am anderen Grundstück in die andere Richtung. Das steht im HKLS-Einreichprojekt und auch in den Ausführungsplänen. Der Bauleiter hatte diese Unterlagen nicht, und hat daher den Kanal ident wie im anderen Projekt errichtet. Bemerkt wurde das erst, als das Erdgeschoss schon gestanden ist!

Fehlende Innovation Um Fehler zu vermeiden, machen wir die Dinge gerne „wie immer“. Gerade das kann der größte Fehler sein, denn es lohnt sich, Andere und die Umgebung zu beobachten. Warum sollte Brandschutz durch Sauerstoffentzug nicht auch im Wohnbau möglich sein, wenn das bei Archiven und Rechenzentren funktioniert? Warum werden Wohnungen nicht schlüsselfertig geliefert wie in der Automobilindustrie? Warum legt man einen Bodenbelag unter Küche, Bett oder Schrank? Wenn in zehn Jahren die abgewohnte Wohnung saniert wird, wird ohnehin der komplette Bodenbelag ersetzt, auch der eigentlich nie gesehene bzw. genutzte unter den Möbeln.

Lösungsansätze und Empfehlungen Systembau an sich wirkt positiv auf Qualität und Kosten. Ein wesentlich größeres Potential liegt jedoch im Holz-Systembau, weil sich dank

WELCHE AUSSAGEN TREFFEN AUF WOHNBAUTEN IN HOLZBAUWEISE ZU Holz-Sympathisanten (n=139) Nicht-Sympathisanten (n=168)

0 10

20 30 40 50 60 70 80 90 100

Angenehme Atmosphäre, riecht gut, fühltsich gut an Natürlich

Schafft gutes Raumklima, feuchtigkeitsregulierend

Ist ein nachwachsender Rohstoff

Warme Oberfläche, behaglich

Ansprechend, schön

Umweltschonend (speichert CO2)

Bei richtiger Bauweise hält es ewig (konstruktiver Holzschutz)

45 46 35

Kurze Bauzeit

27 29

Wartungsintensiv (muss man streichen) Empfindlich gegen Wasserschäden

Schalldämmend 17

Leicht brennbar Rissbildung

Schädlingsbefall

9 9

Reperaturanfällig Führt zur Anholzung der Wälder Zu rustikal

29 26

8 4

20 17

Wirtschaftliche Kennzahlen für großvolumigen Wohnbau Vorurteile gegenüber manchen Baustoffen sind weit verbreitet, thematisiert werden meist Kosten und Bauzeit. Verständlich, denn bisher gibt es keine Vergleichswerte für die realen Baukosten. Das wird sich durch die Faktenerhebung „Großvolumiger Wohnbau – endlich wirtschaftliche Kennzahlen!“

ImmoFokus

ändern. Dazu lädt die baukult ZT GmbH alle Bauverantwortlichen für Wohnbauten ein. Die Online-Erhebung beginnt Anfang Oktober und wird wesentliche Benchmarks zu Baukosten, Bauzeit und Nutzfläche liefern. Ziel ist die Dokumentation von zumindest 100 Wohnbauprojekten der Gebäudeklasse 5 (Erdge-

schoss und mindestens vier Stockwerke). Den Mitmachenden bekommen die Ergebnisse als Grundlage für Ihre interne weitere Kalkulation und Planung. Zudem winkt als Dank eine Übernachtung in einem der Liebeszimmer der 2012 von baukult fertigestellten Schutzhütte Knofleben am Schneeberg. n

Qualitätssicherung, Kostensenkung, Zeitersparnis, Liquiditätsgewinn und beschleunigter Einnahmen auch Ihre Rendite verbessert.

Sicher bauen Wenn jedes Haus ein Prototyp ist, muss man bei jedem Auftrag die vollen Entwicklungskosten verdienen. Mit Prozessoptimierung und Systematisierung können massive Effizienzsteigerungen bewirkt werden. Derzeit besteht die Prozessoptimierung meist darin, einen Generalunternehmer zu beauftragen, der einen bestimmten Quadratmeterpreis angeboten hat. Dieser ist aber zu einem Händler verkommen, der Verputzer bestellt, die wiederum pro Quadratmeter Wand bezahlt werden. Diese Bauprozesse müssen völlig neu gedacht werden. Bevor man sie automatisiert, müssen sie mittels Lean Management kritisch analysiert und verbessert werden, wobei vom Beginn an alle Projektpartner eingebunden werden.

Schnell bauen Schnellere Fertigstellung bedeutet schnellere Verwertung und Wiederinvestition – der beschleunigte Geldfluss erhöht die Liquidität. So können etwa statt vier Projekten im Jahr fünf gebaut werden. Zudem erfordert die kurze Kapitalbindung geringere Finanzierungskosten. Den Zeitgewinn bringt die Kombination von Material und Bausystem: Vorfertigung, Standardisierung und Systematisierung sichern die Termintreue – dadurch erreicht man eine Reduktion der Bauzeit um etwa 45 Prozent.

Holzig bauen Laut Online-Käuferstudie der baukult ZT GmbH würden rund zwei Drittel der Befragten den gleichen Betrag für eine Wohnung aus Holzfertigteilen zahlen wie für eine aus Betonfertigteilen, 12 Prozent sogar mehr, im Durchschnitt um rund 15 Prozent. Zudem punktet Holz mit hohen Sympathiewerten n

Richtig bauen (effizient bauen) Vorfertigung ist im Holzbau bereits selbstverständlich im Einsatz, Digitalisierung nimmt zu und auch Roboter sind im Kommen. Im Holz-Systembau ist die Planung vor Baubeginn fertig, die Produktion der Bauteile in der Werkhalle erfolgt unabhängig von Jahreszeit und Witterung, in hoher Qualität und Maßgenauigkeit von Installationsfugen, mit Fenster- und Türöffnungen oder bereits vorinstallierten Leitungen. Das fertige Produkt wird auf der vorbereiteten Baustelle sehr schnell montiert, was Transportwege und -zeiten ebenso minimiert wie die Lärm-, Schmutz- und Müllbelastung. Ziel muss es sein, die fertige Wohnung mit dem LKW zur Baustelle zu liefern und dort nur noch an die Ver- und Entsorgungsleitungen anzuschließen.

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Dicht bauen (anders bauen, kleiner bauen) Effizientere Grundrisse ermöglichen weniger Quadratmeter pro Person. Neue Konzepte für Zwischen- oder Umnutzungen reduzieren den Leerstand. Bauen mit Holz bringt durch schlanke Wände etwa drei Prozent mehr Nutzfläche bei gleichen bauphysikalischen Werten (bei gleichen Außenmaßen). Intelligente Häuser kosten etwas mehr, sind jedoch kleiner und im Betrieb billiger. Auf längere Sicht sind Bau- und Betriebskosten in Summe geringer als bei „billigen“ Häusern mit höheren laufenden Kosten.

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Theorie & Praxis

#1 98

ImmoFokus

Wissen für die Umsetzung

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die Enabler

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Zu Tisch mit …

Johannes Mayr

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ImmoFokus

und Erwin

Größ

Wohlgefüllte Pipeline. Baulandreserven sind im ausreichenden Maße vorhanden. Trotzdem müsse auch eine STRABAG, um Projekte realisieren zu können, neues Terrain betreten, so die beiden Geschäftsführer Erwin Größ und Johannes Mayr von STRABAG Real Estate Österreich im Gespräch mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

ie Wahl für das Lokal war schnell getroffen. Das el Gaucho „am Rochus“. „Eines der besten SteakHäuser in Wien", schwärmt Erwin Größ. Ein Blick in die Speisekarte überzuegt mich: „Argentinisches Steak, österreichisches Dry Aged Beef …“ Gleich vorweg, die Steaks waren ausgezeichnet. Ausgezeichnet geht es auch der STRABAG Real Estate Österreich, wissen Erwin Größ und Johannes Mayr zu berichten. „Office und Wohnimmobilien stehen bei uns im Mittelpunkt - und das Geschäft läuft prima“, erklärt Erwin Größ. „Vor rund zwei Jahren ist die Raiffeisen evolution von der STRABAG übernommen worden und firmiert nun als STRABAG Real Estate Österreich." „Was aber nicht heißt, dass wir keine Retail-Projekte umsetzen könnten“, ergänzt Johannes Mayr. „Mit Office und Wohnen haben wir ausreichend zu tun. Retail ist ein schwieriger Markt und ist in der neuen Struktur

nicht unser Kerngeschäft. Bei Bedarf können wir aber auf das Know-how unserer deutschen und südosteuropäischen SRE-Kollegen zurückgreifen.“

2018 kommen viele Flächen auf den Markt Den Wiener Gewerbeimmobilienmarkt sehen beide sehr ambivalent. „Heuer kommen sehr viele Flächen auf den Markt“, so Größ, „diese müssen erst einmal absorbiert werden. Dies geschieht aktuell primär durch eine Wanderbewegung von schlechten – damit auch unter Umständen günstigeren – Lagen, in bessere, teilweise teurere Lagen. Diese Bewegungen würden so schnell nicht aufhören, denn nach wie vor gebe es, wenn man mit offenen Augen und ein wenig Phantasie durch die Welt gehe, tolle Lagen. Rund um Universitätsstandorte, da werden in Zukunft noch Flächen gesucht. Die Sigmund Freud Universität, der neue WU Campus, die Erweiterung der zahnmedizinischen Fakultät. Da gibt es auch noch schöne

ZUM UNTERNEHMEN Als eines der führenden Projektentwicklungsunternehmen mit mehr als 50 Jahren Erfahrung steht die Strabag Real Estate für die Realisierung erfolgreicher Immobilien. Mit rund 150 Mitarbeitern zählt das Unternehmen heute zu den führenden Projektentwicklungsgesellschaften in Deutschland und Europa. Seit seiner Gründung hat die Strabag Real Estate mehr als 450 Projekte mit einem Gesamtvolumen von über 7 Milliarden Euro realisiert. Im September 2016 erfolgte die Übernahme des Projektentwicklungsunternehmen Raiffeisen evolution project development GmbH. Anfang 2017 wurde das Unternehmen schließlich in STRABAG Real Estate GmbH (SRE) umbenannt. Hauptsitz der neuen SRE in Österreich ist Wien. www.strabag-real-estate.at

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Beim Wohnen setzt man auch auf ungewidmete Flächen. „Bei Projekten, die bereits eine Widmung haben, wird es immer schwieriger. Die Preise kennen nur eine Richtung, die nach oben. Derartige Projekte sind wirtschaftlich schwer darstellbar. Wir kaufen Flächen, bemühen uns um eine bessere Widmung. Das heißt auch, dass die Projekte länger brauchen. Da können schon zumindest drei bis fünf Jahre ins Land ziehen, bevor gebaut werden kann.“ Die Pipeline ist wohlgefüllt, Baulandreserven im ausreichenden Maße vorhanden. „Wir haben ein Portfolio, auf das wir zurückgreifen können, um wieder neue Projekte realisieren zu können“, so Mayr. Um Projekte realisieren zu können, müsse auch eine STRABAG neues Terrain betreten. Größ: „Früher haben wir uns auf Projekte ab 3.000 Quadratmeter Nettonutzfläche fokussiert. Diese sind mittlerweile aber rar – und man kann auch bei kleineren Projekten Schönes machen. Wir bewegen uns mit unseren Wohnprojekten in einem Segment, wo wir vom Preiswerten ins Gehobene gehen. In diesem Fall können sich auch kleinere Projekte rechnen.“ Für Mayr natürlich auch eine Frage des Standortes. „In Wien sind 1.000 bis 1.500 Quadratmeter schwierig. In Innsbruck geht man an solchen Tickets nicht vorbei. Der Markt ist wesentlich enger. Da würde ich es nicht ausschließen, auch in kleinere Flächenentwicklungen zu gehen. Wir versuchen gerade ein Projekt in Innsbruck in dieser Größenklasse zu akquirieren, einfach, um den Markt noch besser kennenzulernen und Fuß zu fassen, weil es auch Neuland ist. Aber wir haben es als hochspannenden Markt identifiziert.“ Entwicklungsflächen in Citynähe, die aber derzeit noch keine Premiumlagen sind – aber Potenzial haben“, zählt Größ gleich ein paar in Frage kommende Standorte auf.

Open Space: Abrundung des Angebots New World of Work und Open Space sind, auch nach Ansicht von Größ und Mayr die bestimmenden Einflussfaktoren der aktuellen Entwicklung. „Beide Trends sind eine Erweiterung des Sortiments. Aber eines ist sicher: Es wird nach wie vor Einzelbüros geben und diese Raster mit Zweier-, Einserbüros, und Mehrplatzeinheiten. Das Open Space ist einfach eine Abrundung des Angebots. Es ist extrem flächeneffizient.“ Auch wenn andere Branchenkollegen glauben, dass Open Space gehypt wird und bald wieder verschwinden

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ImmoFokus

wird, sind intelligente Open-SpaceSysteme das Modell der Zukunft. „Intelligent und durchdacht sind die zwei Stichworte, die mir dazu einfallen. Dazu gehört, z.B. auch Zonen zu schaffen, in denen man in Ruhe telefonieren kann. Das Gesamtkonzept muss passen.“ „In Budapest“, ergänzt Mayr, „haben wir Ende letzten Jahres im Konzern eine Büroimmobilie verkauft. Da gibt es Open-Space-Konzepte, die von den Mietern in unterschiedlichster Art und Weise umgesetzt wurden.“ Als Developer müsse man so bauen, dass traditionelle und neue Bürokonzepte wie eben New World of Work und Open Space umgesetzt werden können.

„Unser Ziel ist es dass wir vornehmlich in den Landeshauptstädten und deren Speckgürtel Projekte realisieren. Dazu kommen noch eine Handvoll Regionen, in denen es, wie zum Beispiel in Oberösterreich, wirtschaftliche Stärke gibt.“ Dass im gehobenen Segment die Luft immer dünner wird, das wollen die beiden STRABAGManager nicht so stehen lassen. „Wenn du die entsprechende Qualität bietest, findest du die Kunden. Das sehen wir bei unserem Projekt „Über den Linden“ in der Lindengasse im siebten Bezirk. Im Jänner haben wir Verkaufsstart gehabt, seit diesem Zeitpunkt haben wir mehr als 50 Prozent verwertet. Nach wie vor ist das

Thema Lage das entscheidende Kriterium. Dann aber kommt schon die Ausstattung. Hier kennen die Käufer von heute keine Kompromisse.“ Bei einer 4-Zimmer-Wohnung sollte ein zweites Badezimmer Standard sein. Zusätzlich geht es auch um Schallschutz, SmartHome-Ausstattung und vieles mehr. „Eine gut geplante Küche gehört ebenfalls dazu. Küchen im Wohnbereich sind mittlerweile Standard“, sind sich Größ und Mayr einig. „Dazu gehört auch, dass die Küche entsprechend gut in die Wohnung integriert ist. Im High-End-Bereich gibt es manchmal zwei oder mehr Küchen für z.B. Catering. Die Hauptküche selbst dient oftmals als Showeffekt." „Im Wesentlichen muss der Zweck der Küche gut erfüllt und ausreichend Platz vorhanden sein. Denn hier spielt sich eigentlich das Leben ab. Ich bin so aufgewachsen. Die Küche war das Kommunikationszentrum. Das Wohnzimmer war mehr der Ausklang“, so Größ. Beide stehen gerne in der Küche, doch was wird gekocht? Größ: „Quer durch die Bank. Baguette und Brot werden selbst gebacken – wenn Zeit ist. Wenn es schnell gehen muss: Wok mit Gemüse und Sojasoße", ergänzt Mayr.

Größ liebt mediterrane Küche – und Wild. „Da es beim Kriegler in der Perfektastraße perfektes Wild – nomen es omen – gibt, bin ich schon mal länger durch die Stadt gefahren, um zwei Fasane abzuholen.“ In den meisten Wohnungen gibt es bereits keinen Gasanschluss mehr, bedauern beide Hobbyköche unisono. Größ: „Ich würde mit Gas kochen, wenn es vorhanden wäre, weil es besser zu dosieren ist." „Holzöfen, wären natürlich noch besser“, wirft Mayr ein, der vor einigen Wochen ein Polterwochenende auf der Teichalm, in einer Selbstversorgerhütte verbracht hatte. „Zuhause vorgekocht – Gulasch und Chili con Carne. In der Hütte stand ein alter Holzofen – eine feine Geschichte.“ Im Gegensatz zu anderen Branchenkollegen sehen Größ und Mayr eine deutliche Nachfrage nach Smart-Home-Lösungen – aber auch, dass die Käufer bereit sind, für intelligente Lösungen mehr zu investieren. „In der Vergangenheit waren die Systeme komplizierter und wurden manchmal aus diesem Grunde nicht eingesetzt. Mittlerweile gibt es auch dafür Lösungen mit nachrüstbaren Systemen.Das macht die Investition auch nachhaltiger. Irgendwann gehen diese Datenimpulse über Stromleitungen und nicht

mehr über eigene Leitungen. Da wird sich viel tun, es wird sich nicht aufhalten lassen und ist ein angenehmes Feature“, so Mayr. Nach wie vor sei es ein „Nice to have”. „Aber wenn ich mir in diesem Segment ein Auto kaufe, diskutiere ich auch nicht mehr über ein Rückfahrkamera oder ein Navi, da gehe ich davon aus, dass es dabei ist." Gleiches gilt für eine Garage. Eine Garage ist „in diesem Segment nach wie vor ein Muss. Bei Kleinwohnungen – und auch diesen Trend sehen wir – bei Vorsorgeprodukten, die infrastrukturell gut aufgeschlossen sind – nicht.“ Ein Aspekt der Qualität ist auch die Bauhöhe. Kommen aufgrund der hohen Grundstückspreise Objekte auf den Markt, bei denen es um jeden Zentimeter geht, um die maximale Bauhöhe bestmöglich auszunutzen, sehen Größ und Mayr die ideale Bauhöhe zwischen 2,68 und 2,80 Meter. „2,52 Meter sind zu niedrig.“ Größ: „Ich habe mir vor zwei Jahren eine Wohnung mit einer Raumhöhe von 2,65 gekauft. Im Wohnzimmer sind es 3,2 Meter. Mit diesen Sprüngen entsteht auch ein Raumgefühl.“ Übrigens, Größ ist ein überzeugter Städter. „Ich habe eine Wohnung in einem unserer Projekte gekauft." Mayr hingegen wird seine persönliche Traumimmobilie erst in Kürze realisieren. „In Groß-Enzersdorf. Wir haben dort ein Reihenhaus, werden aber jetzt neu bauen. Für

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entwicklung ins Ausland gekommen. Nach externen Stationen bin ich über die Raiffeisen evolution, mit der Übernahme 2016, wieder in den STRABAG-Konzern zurückgekehrt.“ Größ hingegen ist über ein naturwissenschaftliches Studium in die Immobilienwirtschaft gekommen. „Ich habe bereits während des TU-Studiums in einem Planungsbüro in Krems zu arbeiten begonnen.“ Anfang Februar 2000 heuerte Größ bei Mischek im Bereich Planung an. „2004 wurde Mischek von der STRABAG übernommen. Schwerpunkt war immer die Planung. Zunehmend habe ich mich auch mit Projektentwicklung – vor allem mit Wettbewerben – beschäftigt. Wir haben Wettbewerbsteams aufgestellt und uns mit der Akquisition von Liegenschaften beschäftigt.“ Anfang 2017 dann der vorläufig letzte Karriereschritt: „Ich wurde von Intern gefragt, ob ich mir vorstellen könnte zu wechseln. Dem Ruf bin ich sehr gerne gefolgt. Es macht Spaß. Es ist eine große Herausforderung uns ein toller Standort, an dem meine Frau ihre Selbstständigkeit gut verwirklichen kann." Der Baustart ist noch für diesen Herbst vorgesehen. „Nächstes Jahr wollen wir einziehen. Bei unserem privaten Projekt ist eine getrennte Arbeits- und Abwaschküche geplant, aber gekocht wird in der Hauptküche. Gerade wenn man Gäste hat, ist es schon angenehm, wenn man das Geschirr dort hineinstellen kann“, kommt Mayr noch einmal kurz auf das Thema Küche zu sprechen. Damit die Kalorien auch wieder verbraucht werden, steht bei beiden Sport auf dem Programm. Durchaus ambitioniert, wie ich meine. Mayr startete mit 40 seine Triathlon-Karriere. „Aber nur relativ kurze, zwei bis drei Stunden. Ich bin immer schon gerne gelaufen. 1995 habe ich meinen ersten Marathon gemacht, 2010 den bislang letzten. Zum 50er in zwei Jahren ist wieder ein Marathon geplant. Dieses Ziel habe ich mir gesetzt.“ Marathon ist für Größ kein Thema: „42 Kilometer fahre ich. Ich gehe bei weitem nicht so konsequent laufen wie Hannes. Ich versuche schon, regelmäßig etwas zu machen. Ich spiele auch gerne Golf und im Winter gehe ich ins Fitnessstudio. Beim Golf schaue ich, dass ich halbwegs über den Platz komme. Es soll nicht zum Ärgern sein, sondern so, dass es Spaß macht. Ich muss ja, Gott sei Dank, nicht mein Geld damit verdienen. Wenn ich Laufen gehe, dann gerne in die Lobau, in den Prater oder an der Alten Donau. Es gibt genug nette Plätzchen.“

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ImmoFokus

Doch wie hat es die beiden in die Immobilienwirtschaft verschlagen? Für Mayr stand nach Abschluss der HTL Hochbau und der WU fest, dass er in die Bau- und Immobilienbranche will. „Mein erster Job führte mich in die Projektentwicklung der ILBAU, der Vorgängerorganisation von STRABAG. Mein damaliger Chef, Markus Neurauter, war für das operative Geschäft und die Projektentwicklung zuständig. Durch die Übernahme der ERA-Bau durch die ILBAU bin ich dann in die Projekt-

Man verliert sich aus den Augen Kontakt zu ehemaligen Studienkollegen besteht nach wie vor. „Einer meiner besten Freunde ist extra aus Liechtenstein mit seiner ganzen Familie zu meinem 50er angereist. Man hat Kontakt. Aber nicht mit vielen. Man verliert sich schon aus den Augen. Das sind aber keine Geschäftsverbindungen, es sind Freundschaften, die bleiben“, weiß Größ zu berichten. Mayr stößt in dasselbe Horn: „Ich

war erst vor Kurzem bei einem meiner Studienkollegen Trauzeuge." Dem Thema Novelle der Wiener Bauordnung stehen die beiden Immobilienprofis neutral gegenüber. „Wir werden damit leben müssen“, so der Tenor. Größ: „Jede Verordnung, jede Novellierung einer Verordnung ist die Reaktion darauf, weil irgendjemand ein System schamlos ausnutzt. Es trifft natürlich alle und es greift in eine Tiefe, wo man sich durchaus die Frage stellen darf, ob es angebracht ist. Thema Abbruch – wird ja nicht generell verboten: Man muss es nun im Vorfeld kommunizieren. Früher sind wirklich teilweise Gebäude weggerissen worden, wo man

sich fragt warum? Auf der anderen Seite darf der Erneuerungsprozess einer Stadt nicht aufgehalten werden. Ensembleschutz steht für mich aber außer Streit.“ Für Mayr ist die große Frage, wie es in der Praxis gelebt wird. Städtebaulichen Verträgen steht das Geschäftsführungsduo durchaus positiv gegenüber, wenn auch da und dort nachjustiert werden müsse. „Die Forderung nach einer Mischung von gefördertem und freifinanziertem Wohnbau sehe ich als eines der positiven Assets in der Stadt im Sinne der Wohnzufriedenheit“, so Größ. „Für den Entwickler entsteht auch ein Entwicklungsgewinn. Das Pendel schlägt nicht nur in eine Richtung

aus. Wenn man eine Projektentwicklung verfolgt, dann entstehen natürlich auch Infrastrukturkosten. Diese können aus meiner Sicht nicht nur von der Kommune getragen werden, sondern auch der Projekt-Entwickler hat seinen Beitrag zu leisten. Dieser sollte aber im Vorfeld berechenbar sein. Das ist leider derzeit nicht so. Wir haben mittlerweile städtebauliche Verträge sehr kooperativ mit der Stadt ausverhandelt. Das hat gut funktioniert. Wenn ich heute ein Gebiet entwickle, kann ich nicht davon ausgehen, dass die Straße geschenkt wird.“ Auf jeden Fall wäre mehr Transparenz von Nöten, da diese städtebaulichen Verträge aktuell nicht öffentlich sind. n

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ür diese Entwicklung hat man mehr als 200 Facility Manager, Projektentwickler und Gebäudebewohner weltweit befragt, um ihre Wünsche und Herausforderungen betreffend den Personenverkehr im Wohnbereich in den Fokus zu rücken. Dabei stellte es sich heraus, dass es oft die Kleinigkeiten sind, die eine große Auswirkung auf den Komfortlevel der Bewohner haben: eine Tür zu öffnen, wenn man die Hände voller Einkaufstaschen hat oder eine Lieferung annehmen zu wollen, wenn man nicht zu Hause ist. Auch für Gebäudeeigentümer und Facility Manager bringt die Lösung mehr Flexibilität und Komfort mit sich, denn Gebäudeinformationen können leichter geteilt werden und Zutrittsrechte überall und jederzeit verwaltet und vergeben werden. So wird das Gebäude zum smartesten im Wohnbezirk und steigert so automatisch seinen Wert. KONE Access kontrolliert und öffnet Gebäudetüren und ruft automatisch einen Aufzug um den Bewoh-

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ImmoFokus

ner zu seinem Stockwerk zu befördern – all das ohne einen klassischen Schlüssel verwenden zu müssen. KONE Visit inkludiert eine vernetzte Gegensprechanlage, die es Bewohnern ermöglicht, Besucher zu empfangen und ihnen per Smartphone App Zutritt zu gewähren. Hier bringt der Aufzug den Besucher ebenfalls direkt in das gewünschte Stockwerk. Bewohnern ist es zudem möglich, Zutrittsrechte in das Gebäude per Fernzugriff zu erteilen, was wiederum sehr hilfreich für Situationen wie Paketzustellungen ist. Das Online-Schlüsselmanagement unterstützt auch Hausverwaltung und Einsatzbereiche wie beispielsweise Kurzzeitvermietung. Mit dem KONE Information Paket können Facility Manager relevante, gebäudebezogene Informationen direkt per Push-Nachricht auf die Smartphones der Bewohner einspielen, und ebenso auf die Infobildschirme im Eingangsbereich und im Aufzug. KONE Residential Flow ist sowohl für Neubauten als auch für Bestandsgebäude verfügbar. n

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KONE Residential Flow. Eines der global führenden Unternehmen der Aufzugs- und Rolltreppenindustrie stellt seine neueste Produktlösung für Immobilienprojekte im Wohnsektor vor. Das Produkt bietet ein völlig neues Komfortlevel für Wohnungseigentümer und Bewohner, denn durch die Nutzung mobiler Technologien und Cloud-Lösungen werden Automatiktüren, Aufzüge, Informationskanäle und Gegensprechanlagen mittels einer Smartphone Applikation miteinander verbunden.

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RĂźckblick Rubrik

Martina K., ratlose Immobilienmanagerin

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ImmoFokus | Herbst 2017 ImmoFokus

Martina K., glĂźckliche Immobilienmanagerin, die gerade wichtige Zahlen und Daten in den neuen ImmoFakten gefunden hat.

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Positionen & Meinungen

Verschwiegene Spezialisten Corporate Real Estate Services. Durch erfolgreiche Projekte entstehen Partnerschaften fürs Leben, berichten die beiden Modesta Real Estate-Geschäftsführer Andreas Polak-Evans und Sebastian Scheufele im Gespräch mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„Im Segment Corporate Real Estate Services wird eine eigene Sprache gesprochen.“ Sebastian Scheufele

Worin liegt die Unique-Selling-Proposition von Modesta Real Estate? Polak-Evans: Sicher im Umfang der von uns angebotenen Dienstleistungen im Bereich Gewerbeimmobilien, egal ob es sich um die Themen „Investment“, „Bürovermittlung“ oder „Industrie- & Logistikimmobilien“ handelt. Eine Spezialität allerdings ist, dass wir Corporate Real Estate Services anbieten. Unsere USP sehe ich auch in unserer Internationalität. Wir beide kennen einander schon lange und sind schon lange am Markt tätig. Als Teil des ehemaligen JLL-Teams in Wien, sind wir damit aufgewachsen, für unsere Kunden, ihre Standorte zu optimieren. Seit mehr als 18 Jahren prüfen, analysieren und optimieren wir Standorte. Das hat sich natürlich in den letzten Jahren mit weiteren, größeren, internationalen Playern verstärkt, die mit uns zusammenarbeiten. Scheufele: Unsere Internationalität und unser in vielen Jahren aufgebautes Netzwerk sowie unsere Erfahrung in großen Pitches unterschei-

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ImmoFokus

det uns von lokal agierenden Mitbewerbern. Es freut uns natürlich, dass unter unseren Kunden viele große Namen dabei sind: Procter & Gamble, MSD und Cisco Systems , um nur einige zu nennen. Das sind Unternehmen, die von ihren Zentralen in London oder New York gesteuert werden. Ohne internationale Kontakte hat man hier keine Chance, wobei es natürlich auch Player gibt, die ähnlich strukturiert sind wie wir – internationale Maklerhäuser, mit denen wir natürlich im freundlichen Mitbewerb stehen. Es sind wenige, die sich den internationalen Markt teilen. Im Segment Corporate Real Estate Services wird eine eigene

Modesta Real Estate

ANDREAS POLAK-EVANS & SEBASTIAN SCHEUFELE

Sprache gesprochen, ein spezielles Wissen vorausgesetzt, das ein klassischer Makler, der national agiert vielleicht nicht ganz so schnell und professionell umsetzen und auf den Boden bringen kann. Polak-Evans: Der persönliche Kontakt und die Vertrauensbasis machen den Unterschied. Wie gesagt, wir sind jetzt mehr als 18 Jahre am Markt. Wir kennen die nationalen, europäischen und amerikanischen Player, wir sind auf vielen Fachkonferenzen – auch in den USA – und netzwerken dort gezielt im Bereich Corporate Real Estate Transactions. Wir versuchen

auch mit kleinen, mittelständischen Maklerhäusern in Amerika Kontakte zu knüpfen, die zum Teil auch beachtliche Aufträge an Land ziehen und diese auch europaweit betreuen. Es geht nicht immer nur um die ganz großen. Für amerikanische Verhältnisse sind es oft kleine, mittelständische Unternehmen – für uns aber große Betriebe, die 1.000 und mehr Mitarbeiter haben. Aber das sind andere Dimensionen. Gibt es ein Projekt, auf das Sie besonders stolz sind? Polak-Evans: Es gab zwei oder drei, die sehr interessant waren für uns. Eines der Größeren,

Die MG Real Estate GmbH wurde im Jahr 2002 in Wien gegründet. Neben dem Hauptsitz in Wien gibt es seit 2005 auch eine Tochtergesellschaft in Bratislava. Seit dem Gründungsjahr kann Modesta Real Estate auf eine erfolgreiche Unternehmensgeschichte zurückblicken. Einen wesentlichen Anteil daran haben renommierte Kunden wie bspw. Amisola, Bechtle, BFI, Bosch, Honeywell, Louis Vuitton, Mondi AG, Mountpark, Philips, Prologis, Siemens, Signa, USAA oder Wolseley. Millionen an Quadratmetern Büro-, Industrie- und Logistikflächen sowie Industriegrundstücke konnten bisher erfolgreich abgewickelt werden. Neben den Heimatmärkten in Österreich und der Slowakei begleitet Modesta Real Estate auch umfangreiche Transaktionen in den CEE-Märkten und unterstützt seine internationalen Partner bei zahlreichen Corporate-Real-Estate-Beratungen.

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Positionen & Meinungen

das auch am Markt gut bekannt ist, ist Philips. Philips ist natürlich eines der größeren IT-Häuser in Österreich, wo auch am Wienerberg das Gebäude sehr bekannt ist. Wir haben seinerzeit das Philips-Haus am Wienerberg verwertet. Vor dem Verkauf haben wir die Produktionsflächen optimiert. Basis war eine Bedarfsanalyse. Es ist uns gelungen, die bestehenden Zellstrukturen, die über 12 Stockwerke verteilt waren am neuen Standort Euro Plaza, auf zwei Stockwerke von 12.000 Quadratmetern auf 4.800 Quadratmeter zu optimieren. Das war ein toller Auftrag – da hat alles gepasst – von der Bedarfsanalyse über den Verkauf bis hin zu Neuanmietung am neuen Standort inklusive Optimierung der Produktionsflächen. Und nicht zu vergessen, das „Haus an der Wien.“ Group M hatte drei Standorte. Wir haben den einen Standort für die Gruppe gesucht – und im „Haus an der Wien“ gefunden. Auch hier konnten wir dank einer Open-Space-Lösung den Flächenbedarf von 7.000 Quadratmetern auf 4.000 Quadratmeter reduzieren. Sinnvolle Flächenreduktion ist die Challenge bei jedem Unternehmen. Ein Umzug muss sich auch rechnen. Sie steigen also schon bei der Beratung ein und nicht erst bei der Beschaffung der richtigen Flächen? Sie sind also schon vor dem klassischen Makler am Prozess beteiligt? Polak-Evans: Die Thematik fängt so an, dass man sich mit den Geschäftsführern zusammensetzt und die Situation analysiert. Wo wollen Sie hin? Was ist der Bedarf? Da geht es auch um den Ausstieg aus anderen Verträgen, es geht darum, Zeitfenster zu schaffen, damit man einen neuen Standort beziehen kann. Man muss wissen, wo das Unternehmen in zehn bis 20 Jahren sein möchte und mit den Mitarbeitern beraten, welcher Standort Sinn macht. Wie ist das mit den Außendienstmitarbeitern? Wie geht man in eine Open-SpaceZukunft? Und wie wirkt sich das auf die Mitarbeiter aus? Scheufele: Das ganze Change Management – wir bereiten alles vor. Es geht aber auch um die Optimierung von Verträgen. In einem aktuellen Fall in der Slowakei betreuen wir exklusiv einen international führenden Automobilzulieferer. Dieser hat mehrere Produk-

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ImmoFokus

tionsstandorte in der Slowakei, die zum Teil im Eigentum stehen und zum Teil kurz- bis mittelfristig angemietet sind. Wir sind in einer Phase eingestiegen, in der das lokale Management bereits Verlängerungen ausverhandelt hat und in manchen Fällen bereits unterzeichnet hatte. Jetzt ging von der Zentrale die Direktive hinaus, diese Verträge nochmals zu prüfen und gegebenenfalls mit den Vermietern Verbesserungen zu verhandeln. Dabei sind wir gerade. Das ist nicht einfach. Die Incentives sind vom Lokalmanagement schon verhandelt worden. Es gilt jetzt ein noch besseres Paket – trotz bereits rechtsgültiger Verträge – zu verhandeln. Ein spannendes und zugleich sensibles Thema. Welche Chancen hat man, bei einem ausverhandelten Vertrag, nachbessern zu können? Scheufele: In diesem Fall ist es so, dass an einem der großen, angemieteten Standorte ein Vermieter überlegt zu veräußern. Die bereits

vom lokalen Management ausverhandelte Vermietungslaufzeit liegt aktuell bei knapp drei Jahren. Das Thema könnte sein, dass man im Nachgang einen längeren Mietvertrag anbietet und dafür bessere Incentives lukriert. Unser Auftraggeber denkt langfristig, ist jedoch wie viele Unternehmen sehr kostensensibel. Dabei macht es auch einen Unterschied, ob es sich z.B. um einen privaten slowakischen oder einen institutionellen amerikanischen oder britischen Investor/Vermieter handelt. Die sehen das, aus dem Investmentfokus, alle anders. Der lokale mauert und wird es erstmal nicht tun. Da muss man in Ruhe analysieren, wie man zum gewünschten Ziel kommt. Durch unsere langjährige Erfahrung können wir hier entsprechenden Input leisten. Das setzt aber absolutes Vertrauen voraus? Polak-Evans: Vertrauen und Verschwiegenheit sind zwei ganz große Themen. Es wird alles offengelegt: alle Pläne, Verträge und Umstrukturierungen. Auch wirtschaftliche

Themen werden vollinhaltlich angesprochen. Ein gutes Beispiel dafür ist Cisco Systems im Millennium Tower. Hier steht eine Mietvertragsverlängerung im Raum. Es geht darum, dem Eigentümer einen längeren Mietvertag anzubieten, dafür aber den Mietvertrag dementsprechend zu optimieren, dass man Incentives bekommt und einen besseren Mietpreis erzielt. Aber auch, weil der Turm schon 15 bis 17 Jahre am Buckel hat. Die Technik muss neu verhandelt werden, damit der Eigentümer die Raumkühlung und Lüftung dementsprechend verbessert und optmiert. Das ist derzeit Thema im Millennium Tower. Der Eigentümer ist natürlich bereit alles zu tun, um seine Mieter nicht zu verlieren. In derartigen Situationen sind Eigentümer bereit sehr tief in die Tasche zu greifen. Da ist man natürlich bemüht etwas zu machen, weil sonst zwei oder drei Stockwerke wieder frei wären. Da macht man es lieber gleich als später für einen anderen Kunden. Cisco Systems ist ein spezieller Kunde. Die Cisco-Mietverträge haben wir sicher schon dreimal verlängert. Cisco Systems sitzt seit 2001 im Millennium Tower – also seit Fertigstellung des Towers. Sie hatten auch schon größere Flächen. Es wurden Flächen verkleinert und wieder anders ausgebaut. Cisco Systems begleiten wir sicher seit 15 oder 16 Jahren. Auch jetzt sind wir wieder dabei, den Vertrag um fünf Jahre zu verlängern.

Heimmarkt Österreich oder der Großraum Wien. Mit Interesse beobachten wir Ungarn, ein Markt, der wieder stark im Kommen ist und in dem wir gerade einen großen Grundstücksdeal für 2019 vorbereiten. Auch die Slowakei ist ein erweiterter Heimmarkt; so wie Tschechien.“ Aktuell finalisieren wir eine spannende Transaktion in Spanien, Madrid – ein knapp zehn Hektar großes Entwicklungsgrundstück in strategisch ausgezeichneter Lage. Wir haben seinerzeit von einem internationalen Kunden in Wien einen Auftrag bekommen und eines dieser Objekte verkauft. Dieser Kunde hat uns informiert, dass er ein Grundstück abstoßen würde, wenn die Rahmenbedingungen passen – bei dieser Transaktion arbeiten wir aber auf Käuferseite. Wir haben mit einem internationalen Entwickler auf der MIPIM Vorgespräche geführt – das ist ein klassischer Off-Market-Deal, den wir in Madrid an Land gezogen haben. Mehr Informationen hierzu werden im Laufe des Oktobers folgen.

Polak-Evans: International wollen wir unser Netz noch weiter ausbreiten. Ist Deutschland ein Markt? Polak-Evans: Definitiv, aber wir haben nicht vor, in Deutschland ein Büro aufzumachen. Der deutsche Markt ist zu groß und zu kompetitiv. Schuster bleib bei deinen Leisten. Wir konzentrieren uns auf das, was wir gut machen können. Aber es passiert immer wieder, dass wir in beratender Funktion hinzugezogen werden, wenn es im Rahmen von globalen Verträgen auch um Deutschland geht. Da ist unsere Expertise nicht zwingend gefragt, aber vielleicht ein Kontakt zu dem einen oder anderen Entscheidungsträger. Aktuell beschäftigt uns ein Auftrag von Boston Consulting. Wir führen zwei Standorte in der Wiener Innenstadt zu einem zusammen. Wir sind mit verschiedensten Eigentümern in Gesprächen, um den geeigneten Standort zu finden. n

Unter Umständen wissen Sie früher über einen Standortwechsel Bescheid als die Mitarbeiter? Polak-Evans: Das ist in den meisten Fällen so. Es ist sogar oft so, dass ein Direktor in Österreich erst davon erfährt, wenn wir von der Zentrale beauftragt werden, die Ist-Situation zu analysieren. Der wird kurz vorher vom Corporate Real Estate in London informiert, dass man Optimierungswünsche hat – und dann kommen schon wir. Scheufele: … was für beide Seiten eine nicht immer angenehme Situation ist, aber durch die Erfahrung kann man mit entsprechendem Fingerspitzengefühl damit umgehen. Wo geht die Reise hin? Scheufele: Wir werden den CorporateBereich weiter ausbauen. Unser Fokus liegt klar auf der Industrie- und Logistikseite im zentraleuropäischen Raum – nicht nur unser

Herbst 2018

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Rubrik

NEUE AUSBLICKE 116

ImmoFokus

EXPO REAL

8.–10. Oktober 2018 Besuchen Sie uns von 8. bis 10. Oktober 2018 auf der Expo Real! Sie ﬁnden uns am Stand AUSTRIA B2.110.

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Herbst 2018

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Expo Real 2018

Expo wir kommen!

s werden anstrengende, interessante Tage, aber sage bzw. schreibe ich das nicht immer, bevor ich mich nach München zur ExpoReal aufmache? Dieses Jahr stimmt es aber wirklich. Der Themenbogen ist weit gespannt.

„10 Jahre danach ist alles besser - wird es so bleiben?“

Online versus Offline? „Für den Handel ist eine intelligent vernetzte Kundenansprache das Gebot der Stunde. Omnichannel Einzelhandel heißt deshalb das zentrale Schlagwort, über das Pioniere und Experten im Konferenzprogramm der GRAND PLAZA sprechen werden. Zu den Experten zählt Martin Wild, Chief Innovation Officer der MediaMarktSaturn Group. Er wird in seiner Keynote zeigen, wie in Zukunft Roboter beim Einkaufen den Weg ins gewünschte Geschäft oder zum richtigen Regal weisen werden, wie Augmented und Virtual Reality das Einkaufserlebnis verändern und wie künstliche Intelligenz die Ansprache an den Kunden optimieren kann. In der Diskussionsrunde „Wo bitte geht’s zum Kunden? Der Handel auf der Suche nach dem Königsweg zum Verbraucher“, wird Martin Wild unter anderem mit Christine Hager, Geschäftsführerin und Head of Shopping Center Asset Management von redos und Mitglied des Vorstands des German Council of Shopping Centers, sowie Gerrit Egg, Geschäftsführer WISAG Facility Management, die Herausforderungen für den Handel und die Handelsimmobilien genauer beleuchten. Weitere Themen im Forum der GRAND PLAZA sind neue Konzepte und Geschäftsmodelle im Handel, die veränderte Rolle von Einkaufszentren („Vom Versorger zum Verführer“) und wie Handelsimmobilien zur Quartiersentwicklung beitragen können. Ein absoluter Muss-Termin für mich, steht

doch die Winterausgabe ganz im Zeichen von Retail. Oder sollte ich mehr Zeit beim Real Estate Innovation Forum (REIN) verbringen? Die Premiere des Real Estate Innovation Forum 2017 kam bei Start-ups wie etablierten Unternehmen äußerst gut an. Daher wurde in diesem Jahr das Forum vergrößert, so dass sich noch weitere 30 über die 25 in einem Contest ermittelten Top-Startups hinaus präsentieren können. Hier wird Arago Gründer Chris Boos darüber sprechen, wie Künstliche Intelligenz dem Menschen Freiraum für Kreativität und damit für Innovationen schenken kann. Wie gut es der heimischen Immobilienbranche geht lesen Sie auf den nächsten Seiten. Man sieht sich. Auf der Expo. Ich freue mich auf interessante Gespräche.

Herzlichst Ihr

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

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ImmoFokus

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Herbst 2018

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Expo Real 2018

Auf der Überholspur Rot-weiß-roter Standort. Die österreichische Wirtschaft befindet sich im zweiten Jahr einer Hochkonjunkturphase und das erfreuliche Wachstum soll sich fortsetzen, doch der Bedarf an Fachkräften wird dadurch nicht weniger.

ie globale Wirtschaft brummt, auch in Österreich steht die Konjunkturampel eindeutig auf grün. Nach einem erwarteten Wirtschaftswachstum von 2,8 Prozent 2018 bleibt Österreich 2019 weiterhin auf der Überholspur in Europa, prognostiziert der Konjunkturindikator der UniCredit Bank Austria. „Die Stabilisierung des Wachstumstempos ist der anhaltend kraftvollen Inlandsnachfrage zu verdanken, die unter anderem vom Optimismus der Konsumenten und der Hochstimmung am Bau gestützt wird“, so Chefökonom Stefan Bruckbauer von der UniCredit Bank Austria. Das internationale Exportumfeld und dessen Industrie habe sich wieder gefestigt. Die Analysen der Österreichischen Nationalbank (OeNB) zeigen ein ähnlich positives Bild: Demnach betrug das reale Wirtschaftswachs-

120

ImmoFokus

Exportdynamik

Gegenwärtig steigen die Aufträge für die österreichische Industrie aus dem Ausland allerdings wieder an. Insbesondere aus Deutschland, dem wichtigsten Handelspartner, weht starker Rückenwind. „Der globale Handel nimmt, trotz der Querschüsse durch protektionistische Maßnahmen, wieder etwas an Fahrt auf, zumal sich Sorgen über weitreichende Folgen der Türkeikrise als unbegründet erweisen“, sagt Chefökonom Bruckbauer.

Die gute internationale Konjunktur hat vor Österreich keineswegs Halt gemacht: Die Exporte von Gütern und Dienstleistungen stiegen im Jahr 2017 real um 5,6 Prozent, womit sich das Wachstum gegenüber 2016 mehr als verdoppelt hat. Die Güterausfuhren erreichten gegen Ende des Jahres 2017 ihre stärkste Dynamik, so die OeNB-Analysten.

Die österreichische Inlandsnachfrage stellt derzeit neben den Exporten die zweite tragende Säule der Konjunktur dar. Eine besonders wichtige Rolle spielen dabei die Ausrüstungsinvestitionen. Nach mehreren Jahren ausgeprägter Investitionszurück-

tum im Vorjahr 3,1 Prozent. Damit verdoppelte sich das Expansionstempo gegenüber dem Jahr 2016. Heuer soll laut OeNB das reale BIPWachstum ebenfalls bei 3,1 Prozent liegen. Erst für die Jahre 2019 und 2020 – mit dem Auslaufen des Konjunkturzyklus – zeichnet sich für die Nationalbanker eine Wachstumsverlangsamung auf 2,1 Prozent beziehungsweise 1,7 Prozent ab.

Zweite Säule 'Investitionen'

haltung begannen die Unternehmen ab der Jahresmitte 2015 zunächst verstärkt in den Ersatz veralteter Anlagen und später in eine stärkere Ausweitung ihrer Produktionskapazitäten zu investieren. Dieser Investitionszyklus hat sich in den letzten Quartalen leicht abgeschwächt und wird in den Jahren 2019 und 2020 langsam auslaufen, meinen die Nationalbanker.

Beste Stimmung Österreichs Wirtschaft wird hauptsächlich von mittelständischen Unternehmen getragen und in diesem Segment ist die Stimmung bestens, wie das jährliche Klimabarometer der Creditreform zeigt. „Erfreulich ist, dass sich alle Stimmungsindikatoren kontinuierlich verbessert haben. Die Lage der österreichischen KMU und auch ihre Erwartung für

die kommenden Monate ist ausgesprochen positiv und optimistisch“, sagt Gerhard Weinhofer, Mitglied der Geschäftsleitung von Creditreform. Die Untersuchung basiert auf einer Umfrage unter circa 1.700 mittelständischen Betrieben in Österreich. Der Index setzt sich aus den Einschätzungen der Befragten zum eigenen Betrieb, zur eigenen Branche sowie zur konjunkturellen Lage allgemein zusammen. Dabei fließen in die Gesamtbewertung sowohl die Äußerungen zur aktuellen Lage als auch zur zukünftigen Entwicklung ein. In allen vier Hauptwirtschaftsbereichen konnten die Vorjahresergebnisse getoppt werden. Den größten Aufschwung, in Höhe von 15,4 zusätzlichen Zählern und das beste Ergebnis mit plus 31,2 Punkten, erreichte im

„Alle Stimmungsindikatoren haben sich kontinuierlich verbessert.“ Gerhard Weinhofer, Creditreform

Herbst 2018

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Expo Real 2018

Die Wohnbaubewilligungen im Neubau erreichten 2017 jedenfalls mit über 61.430 (plus 13,3 Prozent) einen „absoluten Rekordwert“ – seit 25 Jahren gab es den Angaben zufolge nicht mehr so viele. Allein in Wien gab es laut Branchenradar einen Zuwachs von 27 Prozent auf rund 20.000 Bewilligungen.

„Es braucht eine Vereinfachung der Steuergesetze.“ Bernhard Gröhs, CEO Deloitte Österreich

Frühjahr 2018 die Dienstleistungsbranche. Nur unwesentlich geringer ausgefallen sind mit plus 29,9 Punkten die Ergebnisse beim verarbeitenden Gewerbe sowie in der Baubranche mit einem Plus von 28,2 Punkten. Der Handel erreichte mit plus 21,7 Punkten auch noch ein respektables Ergebnis. Im Vergleichszeitraum verbesserte der Bau sein Vorjahresergebnis um 13,0 Zähler, das verarbeitende Gewerbe um 11,1 Zähler und der Handel um 5,0 Zähler.

Rekord bei Baubewilligungen Vor allem die rot-weiß-rote Baukonjunktur hat sich 2017 überdurchschnittlich entwickelt. Die Produktion hat sich im Vorjahr – von einem ohnehin schon hohen Niveau im Jahr 2016 – um weitere 5,5 Prozent auf 39,8 Milliarden Euro erhöht. „Das ist das stärkste Wachstum, das die österreichische Bauproduktion in den letzten zehn Jahren hatte“, so Branchenexperte Dominik Otto von der Unternehmensberatung Kreutzer Fischer & Partner. Zum Wachstum beigetragen haben alle Bausparten, allein aus dem Wohnungsneubau sind 10,3 Milliarden Euro hinzugekommen. Der Wohnbau, der um 5,6 Prozent gewachsen ist, hält mit einem Umsatz von 18,2 Milliarden Euro 45 Prozent der gesamten Bauproduktion. Insgesamt wurde in Österreich mit der Errichtung von 54.200 Wohneinheiten begonnen. Besonders massiv waren die Zuwächse im Geschoßwohnbau. „Mehr als die Hälfte davon wird direkt für die Fremdvermietung errichtet, nicht für die Eigennutzung“, so der Branchenexperte.

122

ImmoFokus

Fachkräftemangel

trie mit einem Fachkräftebedarf von 60.000 Menschen sowie mit einer voraussichtlichen Fachkräftelücke von 10.500 Personen, die aktuell nicht zu füllen sei“, meint Christoph Neumayer, Generalsekretär der Industriellenvereinigung (IV), der für eine Fachkräfteoffensive plädiert. „Österreich sollte gezielt in jenen Ländern werben, in denen es Menschen mit den notwendigen Qualifikationen gibt. Gleichzeitig brauche es eine Reform der RotWeiß-Rot-Karte, um Anträge schneller abwickeln zu können.“ Zusätzlich müssten aber auch weitere Weichen gestellt werden, um Fachkräfteengpässe innerhalb Österreichs in Zukunft decken zu können. Immerhin sei die ausreichende Verfügbarkeit von qualifiziertem Personal ein wesentliches Kriterium im internationalen Standortwettbewerb.

Diese Dynamik hat Auswirkungen auf den österreichischen Arbeitsmarkt, der ein starkes Beschäftigungswachstum verzeichnet. Laut OeNB soll die Zahl der unselbstständig Beschäftigten 2018 um 2,2 Prozent zulegen. Ein stärkeres Plus wurde zuletzt nur im Jahr 1991 verzeichnet. Die gute Konjunktur macht sich allerdings in einer zunehmenden Knappheit von qualifizierten Arbeitskräften in einer Reihe von Berufen bemerkbar. „Nach wie vor stellt der Mangel an Fachkräften eine der größten Herausforderungen für die heimische Industrie, aber auch für die Wirtschaft als Ganzes, dar. Allein 2018 rechnet die Indus-

Analog, zur Entwicklung am Arbeitsmarkt, sollte Österreich auch die Inflationsentwicklung besser im Auge behalten. In den ersten acht Monaten betrug die Teuerung in Österreich durchschnittlich 2,0 Prozent bzw. 2,2 Prozent (HVPI). Damit liegt die Inflation weiterhin über dem Vergleichswert von 1,7 Prozent im Nachbarland Deutschland. Bereits seit Mitte 2009 ist die Preisdynamik in Österreich permanent höher als in Deutschland. Innerhalb dieser neun Jahre sind die Preise in Österreich um insgesamt 19

Die Wohnbaubewilligungen von 2017 sind die Baubeginne von heute. Für den Wohnungsneubau sind die Aussichten demnach auch 2018 „vielversprechend“. Die Marktforscher von Kreutzer Fischer & Partner erwarten weiterhin „ein robustes Wachstum.“ Bei der Bauproduktion sei voraussichtlich nochmals ein Anstieg von 5,8 Prozent zu erwarten.

Preislicher Wettbewerb

UniCredit Bank Austria Konjunkturindikator Österreich BIP (real; Veränderung zum Vorjahr in %)

UniCredit Bank Austria Konjunkturindikator

6 5 4 3 2 1 0 -1 -2 10

Quelle: Statistik Austria, Wifo, UniCredit Research

Prozent gestiegen, in Deutschland dagegen nur um 13,5 Prozent. „Die höhere Inflationsentwicklung in Österreich seit 2009 hat zu einer realen Aufwertung, im Vergleich zu Deutschland, von rund fünf Prozent geführt. Die österreichische Wirtschaft hat demnach an preislicher Wettbewerbsfähigkeit verloren, was auch durch eine überdurchschnittlich starke und doppelt so hohe Anhebung administrierter Preise als in Deutschland begründet wurde“, meint UniCredit-BankAustria-Ökonom Walter Pudschedl. Die Inflationsdifferenz zwischen Österreich und Deutschland werde vorerst weiter bestehen. Mit durchschnittlich 2,2 Prozent im Jahr 2018 und 2,0 Prozent im Jahr 2019 wird die Teuerung in Österreich nach Einschätzung der Ökonomen der UniCredit Bank Austria um

jeweils zwei bis drei Zehntelprozent über dem deutschen Wert liegen. Die Kollegen der OeNB rechnen 2018 ebenfalls mit einer Inflationsrate von 2,2 Prozent, bis 2020 soll sie kontinuierlich auf 1,9 Prozent sinken.

Steuerliches Umfeld In Österreichs Steuerlandschaft finden sich nach wie vor Stolpersteine für Unternehmen, die dem internationalen Standortwettbewerb ebenfalls nicht dienlich sind. Das untermauert u.a. der Deloitte Austrian Tax Survey, wonach Führungskräfte vor allem das steuerliche Umfeld als herausfordernd empfinden. Verbesserungspotenziale werden bei der Komplexität der Unternehmens-

besteuerung sowie bei der Rechts- und Planungssicherheit geortet. 70 Prozent sehen in der Vereinfachung des Steuersystems einen Hebel zur Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit Österreichs. „Das Steuersystem hat entscheidenden Einfluss auf die Attraktivität des Wirtschaftsstandortes. Die Manager sind sich einig: Es braucht eine Vereinfachung der Steuergesetze, um Österreich in die Topliga zu bringen“, so Bernhard Gröhs, CEO von Deloitte Österreich. n

„Österreich ist und bleibt auf der Überholspur in Europa.“ Stefan Bruckbauer, Chefökonom der UniCredit Bank Austria

OeNB-Prognose für Österreich 2017

2018

2019

2020

Veränderung zum Vorjahr in % BIP real

3,1

2,1

1,7

Privater Konsum

1,5

1,4

1,3

Öffentlicher Konsum

1,2

1,9

1,4

1,2

Bruttoanlageinvestitionen

4,9

3,5

2,3

2,0

Exporte

5,6

4,9

4,2

3,9

Importe

4,8

3,8

3,6

BIP-Wachstumsbeiträge

Veränderung zum Vorjahr in %

Inlandsnachfrage (exkl. Lager)

2,2

2,0

1,5

1,3

Nettoexporte

0,6

0,8

0,5

0,4

Lagerveränderungen

0,3

0,4

0,0

HVPI

2,2

2,0

1,9

Arbeitslosenquote (EU-Def.)

5,5

5,0

4,9

Unselbstständig Beschäftigte

1,9

2,2

1,4

1,1

Leistungsbilanz

1,9

2,3

2,4

2,7

Budgetsaldo

-0,7

0,0

0,2

0,4

Quelle: www.oenb.at

Herbst 2018

123

Expo Real 2018

Neues Blickfeld Marktentwicklung. In österreichische Immobilien wird kräftig investiert. Der hohen Nachfrage nach TopBüroobjekten steht kein ausreichendes Angebot gegenüber, sodass Investoren vermehrt auf alternative Assetklassen zurückgreifen.

as Interesse der Investoren an Büroimmobilien ist weiterhin vorhanden, aber das Angebot hat sich deutlich verringert“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich. Trotz des fehlenden Angebotes an Büroimmobilien aus dem CoreBereich ist das erste Halbjahr 2018 mit einem Investitionsvolumen von rund 2,3 Milliarden Euro sehr gut gelaufen und liegt nur knapp hinter dem ersten Halbjahr 2017, in dem etwa 2,5 Milliarden Euro investiert wurden. Das Rekordjahr 2017 war geprägt von großvolumigen Transaktionen bei Büroimmobilien. 2018 gibt es eine Trendwende, denn in Österreich wurde nur mehr eine Bürotransaktion mit einem Volumen von mehr als 100 Millionen Euro registriert (Lassallestraße 1+5, Käufer: Nemat Farrokhnia, Verkäufer: Bank Austria). „Die Trendwende liegt vor allem am eingeschränkten Angebot an Büroimmobilien. Der Markt bietet nicht mehr viel, daher setzen die Investoren zunehmend auf andere Assetklassen – vor allem Retail und Wohnen“, so Fichtinger. Rund 70 Prozent der in den Jahren 2016 bis 2018 fertiggestellten Büroflächen in Wien (Eigenentwicklungen nicht eingerechnet) wurden bereits im Rahmen von Forward Deals an Investoren verkauft. Bei den Retail-Transaktionen ist der Verkauf des Kika-/Leiner-Portfolios an die Signa der prominenteste und größte Deal. Daneben gab es einige weitere Investments in Einkaufszentren, Fachmarktzentren sowie Einkaufsstraßen. Internationale Investoren, vor allem aus Deutschland, haben im ersten Halbjahr 2018

124

ImmoFokus

in Österreich verstärkt in Wohnimmobilien investiert, wobei weniger als in den vergangenen Jahren in Sonderwohnformen, sondern vermehrt in klassische Wohnprojekte in Form von Forward Deals investiert wurde. „Österreichische und internationale, vor allem deutsche Käufer, investieren weiterhin massiv in österreichische Immobilien. Die gute Konjunktur, niedrige Leerstandsraten und ein in allen Teilbereichen durchwegs gut abgesichertes Mietenniveau machen Veranlagungen auch tatsächlich außergewöhnlich attraktiv“,

kommentiert Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, das aktuelle Marktgeschehen. „Für den Wohnungsmarkt ist das stark wachsende Interesse internationaler Investoren sehr positiv. Diese suchen langfristige Veranlagungen und wollen die von ihnen erworbenen Objekte dauerhaft vermieten, statt als Eigentumswohnungen abzuverkaufen.“

Heimische Käufer dominieren Die Renditen blieben im Vergleich zum Jahresbeginn stabil. Aktuell liegen die Spitzenrendi-

Einzelhandel (High Street) Einzelhandel (FMZ)

Einzelhandel (EKZ)

Büro

6% 5% 4% 3% 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018* * Prognose

Quelle: EHL Market Research | H1 2018

Marktvolumen nach Investoren

Marktvolumen nach Sektoren 3% 6%

36%

11%

34%

43% 14%

30%

23%

Institutionelle Investoren Entwickler

Quelle: EHL Market Research | H1 2018

ten für Büroobjekte bei ca. 3,75 Prozent, bei Einkaufszentren liegen diese bei ca. 4 Prozent und bei Fachmarktzentren bei ca. 5 Prozent. Im Neubauwohnungsbereich tendieren die Renditen für sog. Forward-Purchase-Transaktionen von aktuell ca. 3,75 Prozent aufgrund der starken Nachfrage in Richtung 3,5 Prozent. Mit einem Anteil von knapp 1,5 Milliarden Euro bzw. 72 Prozent dominierten im ersten Halbjahr 2018 heimische Käufer den österreichischen Investmentmarkt, gefolgt von deutschen Investoren mit 552 Millionen bzw.

EUR 4.000 Mio.

26 Prozent. Mit einem Anteil von drei Prozent am Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr fielen die Aktivitäten sonstiger internationaler, also nicht deutschsprachiger Investoren nur sehr gering aus. Dies ist darauf zurückzuführen, dass diese Käufergruppe nahezu ausschließlich an großvolumigen Investments interessiert ist und es in diesen Größenklassen aktuell schlicht zu wenig Angebot gibt.

MARKTVOLUMEN 2015 –H1 2018

Q4 EUR 905 Mio.

Einzelhandel Büro gemischt genutzt Wohnen Hotel Logistik | Industrie

Der hohen Nachfrage nach Top-Objekten steht kein ausreichendes Angebot gegenüber, sodass Investoren vermehrt auf die nachgelagerten Qualitätssegmente ausweichen. Das führt dazu, dass sich der Abstand zwischen den Spitzenrenditen und jenen im Non-CoreBereich tendenziell verringert. Auch alternative Assetklassen wie Studentenwohnungen, Serviced Apartments, Senioren- und Pflegeheime und Gesundheitsimmobilien rücken wegen des geringen Angebots in den klassischen Segmenten verstärkt in das Blickfeld von Investoren. Pöltl: „Die starke Nachfrage und das limitierte Angebot motivieren Käufer dazu, auch abseits der ausgetretenen Pfade nach Investitionsmöglichkeiten zu suchen. Das rückt Objekte unterhalb des Spitzenseg-

Q3 EUR 1.500 Mio.

EUR 3.000 Mio.

Q4 EUR 1.753 Mio. Q4 EUR 705 Mio.

EUR 2.000 Mio. Q3 EUR 637 Mio.

Q2 EUR 1.250 Mio. Q2 EUR 1.033 Mio.

Q3 EUR 786 Mio.

EUR 1.000 Mio.

Q2 EUR 839 Mio.

Fotos: FRICS, CBRE

Q2 EUR 629 Mio.

Q1 EUR 321 Mio.

2015

Q1 EUR 1.045 Mio.

Q1 EUR 1.126 Mio.

Q1 EUR 490 Mio.

2016

2017

2018 Quelle: EHL Market Research | H1 2018

„Der HealthcareSektor wird zu einem der wichtigsten Wachstumsmärkte der Zukunft.“ Franz Pöltl, EHL Investment Consulting

Herbst 2018

125

Expo Real 2018

ments und kleinere Nischenmärkte wie etwa Gesundheitsimmobilien oder neue Assetklassen, wie Studenten- oder Seniorenwohnen, immer stärker ins Blickfeld.“

Wachstumsmarkt Gesundheit „Investments in Gesundheitsimmobilien sind international ein wachsender Bestandteil der Portfoliostrategie vieler institutioneller und privater Investoren“, sieht Pöltl eine neue Assetklasse in den Startlöchern. „Die demografische Entwicklung und die Verschiebungen innerhalb der Alterspyramide in den kommenden Jahrzehnten machen den Healthcare-Sektor zu einem der wichtigsten Wachstumsmärkte der Zukunft. Er ist krisenbeständig und daher für langfristig orientierte

Anleger besonders attraktiv. Diesem Trend folgend, bieten wir sowohl unseren privaten als auch institutionellen Kunden fortlaufend auch Ärzte- oder Gesundheitszentren an, so zum Beispiel derzeit ein Objekt mit mehr als 35 Praxen in Salzburg oder eine Gesundheitsimmobilie in Wien-Simmering.“ Bei Ärztezentren erwartet Pöltl in den kommenden Jahren einen Schub durch die tiefgreifenden Änderungen im Gesundheitssystem: „Die vorgesehene Stärkung des niedergelassenen Bereichs, die Schaffung von Primärversorgungszentren und die Forcierung von Gruppenpraxen werden zu stark steigendem Flächenbedarf führen. Die Ordination in einer, ein wenig umgebauten Wohnung ist hingegen tendenziell ein Auslaufmodell.“ n

„Das Angebot an Büroimmobilien hat sich deutlich verringert.“ Georg Fichtinger, CBRE Österreich

Ausgewählte Transaktionen im 1. Halbjahr 2018 Lassallestr. 15

Büro

111.500 m2

Unicredit Bank Austria

Imfarr

Adler & Ameise

Büro

23.930 m2

Wealthcap

TH Real Estate

Kai 20

Büro

7.260 m2

6B47

Privatinvestor

Competence Center

Büro

5.810 m2

Wealthcap

Deutsche Pensionskasse

Biocenter

Büro

4.350 m2

Wealthcap

Deutsche Pensionskasse

Kika/LeinerPortfolio

Einzelhandel

n.a.

SteinhoffGruppe

Signa

Einzelhandelsportfolio AT

Einzelhandel

70.000 m2

ADIA

BVK

Shopolis

Einzelhandel

25.600 m2

Blue Asset | Tristan Capital

BVK

50 % Weberzeile Ried

Einzelhandel

25.000 m2

SES

TH Real Estate

Geschäftshaus Mariahilfer Str.

Einzelhandel

16.000 m2

M&A Real Consult

Imfarr

K1 Kittsee

Einzelhandel

13.100 m2

Privatinvestor

TH Real Estate

Arena Mattersburg

Einzelhandel

13.000 m2

Privatinvestor

Semper Constantia

Pittarello Vösendorf

Einzelhandel

10.000 m2

Semper Constantia

Privatinvestoren

Welas Park

Einzelhandel

9.500 m2

Privatinvestor

Rutter Gruppe

Mariahilfer Straße 31

Einzelhandel

3.650 m2

Privatinvestor

BBB Holding

Max Tower Graz

gemischt genutzt

6.200 m2

Privatinvestor

Union Investment Immofonds I

WE Anteil Wipplinger Straße 35

gemischt genutzt

4.450 m2

PGIM Real Estate

Hallmann Holding

Styria Center Graz

gemischt genutzt

n.a.

Projektentwickler

Union Investment

Erdberger Lände 3638, BT 15

Wohnen

25.590 m2

ARE | Premium

ArtInvest

Erdberger Lände 3638, BT 9+10

Wohnen

16.340 m2

ARE | Premium

Aberdeen

Grünangergasse 2

Wohnen

n.a.

Privatinvestor

BBB Holding

Logistikportfolio AT

Logistik | Industrie

98.500 m2

Alpha Industrial

Frasers Property Investments

Cineplexx Innsbruck

sonstiges

6.640 m2

Trivalue | Immovate

Privatinvestoren

Quelle: EHL Market Research | H1 2018

126

ImmoFokus

Herbst 2018

127

Expo Real 2018

In Bewegung Coworking. Mit einiger Verspätung ist ein internationaler Trend endgültig am Wiener Büromarkt angekommen, der für zusätzliche Dynamik sorgt. Autor: Patrick Baldia

m Wiener Büromarkt tut sich wieder etwas! Nach einem ruhigen Jahr 2017, das von einer schwachen Vermietungsleistung und einem überschaubarem Angebot an neuen Flächen – Stichwort: Vorvermietung – geprägt war, ging es im bisherigen Jahresverlauf deutlich dynamischer zur Sache: Zwischen Jänner und Juni lag die Vermietungsleistung bei 122.000 Quadratmetern, was einem Plus von 42 Prozent gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres entspricht. Im ersten Quartal konnten sogar um 70 Prozent mehr Büroflächen vermietet werden als in den ersten drei Monaten 2017. „Aufgrund der aktuell positiven Konjunkturdaten, der guten Vermietungsleistung im ersten Halbjahr und der gut gefüllten Pipeline für die zweite Jahreshälfte, erwarten wir heuer gegenüber 2017 einen Anstieg der Gesamtvermietungsleistung“, so Stefan Wernhart, EHL Gewerbeimmobilien. Insgesamt sollen heuer rund 280.000 Quadratmeter an neuen Flächen – und damit der höchste Wert der vergangenen zehn Jahren – fertiggestellt werden. „Unseren Erfahrungen zufolge, kurbeln kurzfristig beziehbare und hochwertige Erstbezugsflächen in der Regel auch die Vermietungsleistung an“, hält Wernhart fest. Letztere soll sich bis zum Jahresende bei 200.000 Quadratmeter belaufen.

Hochwertige Erstbezugsflächen Vor allem in der zweiten Jahreshälfte 2018 werden einige großvolumige Büroprojekte auf den Markt kommen, wie etwa der Austria Campus (160.000 Quadratmeter) im zweiten Wiener Gemeindebezirk, The Icon Vienna am Hauptbahnhof mit rund 74.500 Quadratmetern, das ViE mit ca. 13.800 Quadratmetern in Wien-Erdberg, das HoHo Wien mit 8.000

128

ImmoFokus

Quadratmetern in der Seestadt Aspern, das FUTUREbase mit 7.100 Quadratmetern im 21. Bezirk oder das messecarree Wien mit 4.600 Quadratmetern in Wien Leopoldstadt. „Die große Auswahl an qualitativ hochwertigen Erstbezugsflächen belebt den Vermietungsmarkt deutlich“, sagt auch Mario Stöckel, Head of Office Retail Estate bei Colliers International. Mit einiger Verspätung ist ein internationaler Trend endgültig am Wiener Büromarkt angekommen, der für zusätzliche Dynamik sorgt: das Coworking. „Die Nachfrage aus dem Bereich Coworking und Serviced Offices ist derzeit außergewöhnlich hoch“, sagt Wernhart. Im ersten Halbjahr 2018 zeichnete das Segment bereits für 17 Prozent der Vermietungsleistung verantwortlich. Laut Wernhart wurde diese Entwicklung vor allem von Anbietern, die bereits am österreichischen Markt etabliert sind, getrieben. Dazu zählt der Experte etwa Regus mit seiner Tochtergesellschaft Spaces, die seit Juni 521 Arbeitsplätze und diverse Gemeinschaftsflächen im Orbi-Tower anbietet. Anfang 2019 soll ein zweiter Standort mit rund 5.000 Quadratmetern im The Icon eröffnen.

sich das Angebot der Coworking-Center vor allem an Start-ups und EPUs. Sie könnten dort auf eine funktionierende, mit anderen Office-Nutzern gesharte Büroinfrastruktur zurückgreifen und gleichzeitig von Vernetzungsmöglichkeiten profitieren, die sich in der Coworking-Community ergeben. Fix zugeordnete Räumlichkeiten zur Anmietung stünden in den Coworking-Centern – auch wenn es sie dort durchaus gebe – nämlich nicht im Vordergrund, sondern Pauschalpakete, die die Nutzung aller angebotenen Flächen ermöglichen. Das eröffne reichlich Möglichkeiten zur Interaktion mit anderen Mietern.

Coworking: Kleinteilige Büromietflächen Neue internationale Player befeuern den Trend hin zu flexiblen und servicierten Büroflächen zusätzlich: Im Spätherbst wird ein Campus des italienischen Anbieters Talent Garden mit fast 5.000 Quadratmetern, die auf sechs Stockwerke verteilt sind, in der Liechtensteinstraße Eröffnung feiern. „Im Gegensatz zu den bisherigen Bürocentern bieten die neuen Anbieter von Coworking Spaces kleinteilige Büromietflächen auf Gesamtflächen jenseits der 4.000 Quadratmeter“, so Stöckel.

„Im Gegensatz zu den bisherigen Bürocentern bieten die neuen Anbieter von Coworking Spaces kleinteilige Büromietflächen auf Gesamtflächen jenseits der 4.000 Quadratmeter.“

Wie Martin Pongratz, Head of Workplace Consulting CBRE Austria und CEE, erklärt, richtet

Martin Pongratz, CBRE Austria

„Vor allem in den letzten drei Jahren haben Union Investment (Beispiel: Quartier Belvedere Central 3) oder Deka Immobilien (DC Tower) ihre Bestände in Wien aufgestockt.“ Christoph Lukaschek, Otto Immobilien

Büromarkt Wien 2014

2018 320.000 280.000

300.000 m2

150.000 m2

210.000*

220.000

225.000 m2

200.000 150.000 120.000

2014

2015

2016 Vermietungsleistung in m2

6% Leerstandsrate 5%

60.000

Neuﬂächenproduktion in m2

185.000

130.000

75.000 m2

2017

2018

*Prognose Quelle: EHL Market Research | H1 2018

Herbst 2018

129

Expo Real 2018

„Im Gegensatz zu den bisherigen Bürocentern bieten die neuen Anbieter von Coworking Spaces kleinteilige Büromietflächen auf Gesamtflächen jenseits der 4.000 Quadratmeter.“

„Die große Auswahl an qualitativ hochwertigen Erstbezugsflächen belebt den Vermietungsmarkt deutlich“ Mario Stöckel, Colliers International

Zu den Treibern des Trends zählen aber auch größere Unternehmen, die einen Markteintritt in Österreich planen, aber noch nicht wissen, ob sie sich durchsetzen werden, ebenso wie Firmen, deren Projektteams vom kreativen Arbeitsumfeld der Coworking-Center profitieren sollen. Dementsprechend glaubt Pongratz, dass der Wiener Markt durchaus noch einige einschlägige Flächen vertragen könnte. Bis zum Frühjahr soll der Gesamtbestand an flexiblen servicierten Konzepten, die auch kleinen Firmen eine Infrastruktur bieten, über die sonst nur große Unternehmen verfügen, jedenfalls auf 80.000 Quadratmeter ansteigen, was auf Einjahressicht ein Plus von 30 Prozent bedeutet.

Die Spitzenmieten haben sich in der ersten Jahreshälfte jedenfalls leicht rückläufig entwickelt. Wurde im vierten Quartal 2017 in den Top-Lagen der Wiener City noch 26 Euro für den Quadratmeter pro Monat verlangt, sind es aktuell 25,50 Euro. Bei den Durchschnittsmieten hat sich der Aufwärtstrend im ersten Halbjahr hingegen fortgesetzt. Sie liegen derzeit bei monatlich 14,40 Euro pro Quadratmeter. Der Hintergrund: die Nachfragekonzentration auf die neuen Top-Objekte. Für ältere Bestandsobjekte und Flächen außerhalb der gefragten Bürocluster bleibt die Lage hingegen schwierig. Die Mietpreise liegen dort zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter im Monat. Was die Leerstandsquote betrifft, erwarten Experten – aufgrund der Vielzahl an Fertigstellungen – bis zum Jahresende einen leichten Anstieg von derzeit 5,3 Prozent auf 5,6 Prozent. Aufgrund des für 2019 erwarteten geringeren Fertigstellungsvolumens soll das allerdings nur ein kurzfristiger Zustand sein. Außerdem können sich 5,6 Prozent im europäischen Vergleich – der Durchschnitt liegt hier bei 6,7 Prozent – noch immer sehen lassen.

gistriert. Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich, führt das auf das fehlende Angebot an Core-Büroimmobilien zurück. Wie er weiter ausführt, wurden nicht weniger als 70 Prozent der zwischen 2016 und 2018 in Wien fertiggestellten Büroflächen im Rahmen von Forward Deals verkauft. Die Folge des knappen Angebots an Core-Büroobjekten: Investoren setzen verstärkt auf Assetklassen wie Einzelhandel und Wohnen. So oder so waren Büroimmobilien mit einem Anteil von 23 Prozent am Transaktionsvolumen (2,16 Milliarden Euro) im ersten Halbjahr 2018 noch immer die zweitbeliebteste Assetklasse.

Deutsche Investoren lieben Wien Auffallend ist der stattliche Anteil deutscher Investoren am Wiener Büromarkt. Laut Otto Immobilien stehen mehr als 20 Prozent der insgesamt 5,7 Millionen Quadratmeter an neuen Büroflächen im Besitz von deutschen Publikums- und Spezialfonds. „Vor allem in den letzen drei Jahren haben Union Investment (Beispiel: Quartier Belvedere Central 3) oder Deka Immobilien (DC Tower) ihre Bestände in Wien aufgestockt“, erklärt Christoph Lukaschek, Leiter Investment Büro- und Gewerbeimmobilien bei Otto Immobilien. Auch heuer waren deutsche Investoren am Wiener Markt aktiv. So sicherte sich etwa die Deutsche Pensionskasse im ersten Halbjahr zwei Büroobjekte mit insgesamt rund 10.000 Quadratmetern. n

Am Investmentmarkt hat sich zuletzt eine Trendwende abgespielt. Nachdem das Vorjahr von großvolumigen Bürotransaktionen geprägt war, wurde heuer bislang nur ein Deal mit einem Volumen von mehr als 100 Millionen Euro re-

Ausgewählte Großvermietungen Hl 2018 Mieter

Adresse

Austro Control

12.700 m2

1030, Austro Tower

1030

Wien

Austro Tower

ASFINAG

9.400 m2

1030, Austro Tower

1030

Wien

Austro Tower

RHI

7.000 m2

1120, Euro Plaza 6

1120

Wien

Euro Plaza 6

Regus

5.000 m2

1100, THE ICON VIENNA

1100

Wien

THE ICON VIENNA

Talent Garden

4.800 m2

1090, Liechtensteinstraße

1090

Wien

Liechtensteinstraße

REWE

4.600 m2

1120, Euro Plaza

1120

Wien

Euro Plaza

Bitpanda

2.300 m2

1020, Austria Campus

1020

Wien

Austria Campus

GfK

2.300 m²

1030, ViE/Lände 3

1030

Wien

ViE/Lände 3

Tech Data

2.200 m2

1120, Euro Plaza 6

1120

Wien

Euro Plaza 6

Quelle: EHL Market Research | Hl 2018

130

ImmoFokus

„Wir erwarten heuer, gegenüber 2017, einen Anstieg der Gesamtvermietungsleistung.“ Stefan Wernhart, EHL Gewerbeimmobilien

Fertigstellungen 2018 Objekt

GRÖSSE

Adresse

Austria Campus

160.000 m2

1020, Walcherstraße 1

1020

Wien

Walcherstraße 1

THE ICON VIENNA

74.200 m2

1100, Wiedner Gürtel 11

1100

Wien

Wiedner Gürtel 11

ViE/Lände 3

13.800 m2

1030, Erdberger Lände 26A

1030

Wien

Erdberger Lände 26A

Inno Plaza

11.000 m2

1120, Pottendorfer Straße 23-25

1120

Wien

Pottendorfer Straße 23-25

HoHo Wien

8.000 m2

1220, Seestadt Aspern

1120

Wien

Seestadt Aspern

FUTUREbase

7.100 m2

1210, Gieffinggasse 4

1210

Wien

Gieffinggasse 4

messecarree Wien

4.600 m2

1020, Ausstellungsstraße 50

1020

Wien

Ausstellungsstraße 50

Quelle: EHL Market Research | Hl 2018

Vermietungsleistung zieht deutlich an Die Vermietungsleistung auf dem Wiener Büromarkt summierte sich im zweiten Quartal 2018 auf rund 52.100 Quadratmeter – das sind annähernd 86 Prozent mehr als im zweiten Quartal 2017 und 24 Prozent mehr als im ersten Quartal 2018. Zu diesem Ergebnis kommt das Vienna Research Forum (VRF) nach der Auswertung der aktuellen Eckdaten des Wiener Büromarktes. Dabei werden vom VRF nur moderne Büroflächen berücksichtigt, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden und gewisse Qualitätskriterien wie Klimatisierung, Lift oder ITStandard erfüllen.

leistung auf dem Wiener Büromarkt im zweiten Quartal 2018. Weitere größere Vermietungen wurden wiederum im Submarkt Erdberg - St. Marx (Osten) mit ca. 9.400 Quadratmetern (Vorvermietung) bzw. mit rund 5.000 Quadratmetern (Vorvermietung) im Submarkt Hauptbahnhof registriert. Insgesamt wurden im zweiten Quartal 53 Vermietungen verzeichnet – das sind im Vergleich fünf Vermietungen mehr als im Vorquartal und eine weniger als im zweiten Quartal 2017. Betrachtet man die Vermietungsleistung nach dem Anteil der Vermietungsarten, so entfallen 40 Prozent der Fläche auf Neuvermietungen und 60 Prozent auf Vorvermietungen.

Erdberg – St. Marx Die größte Vermietung (Vorvermietung) fand, laut VRF mit rund 12.700 Quadratmetern im Submarkt Erdberg – St. Marx (Osten) statt. Sie entspricht rund 24 Prozent der Vermietungs-

Im zweiten Quartal 2018 betrug die Leerstandsquote im VRF-Bestand moderner Bürogebäude in Wien 4,7 Prozent und ist damit gegenüber dem Vorquartal (5,2 Prozent) weiter gefallen.

Auch im Vergleichszeitraum des zweiten Quartals 2017 weist die Leerstandsquote ein Minus von 0,9 Prozentpunkten auf. Die niedrigste Leerstandsquote wurde mit 2,1 Prozent im CBD – Innere Bezirke registriert, die höchste mit 10,1 Prozent im Submarkt Norden.

AirportCity Vienna erstmals dabei Das VRF hat erstmals im September 2016 für Wien auch den Gesamtbestand an modernen Büroflächen erhoben und diesen mit Ende des zweiten Quartals 2018 aktualisiert: Er beträgt demnach 5.840.593 Quadratmeter, davon entfallen, laut VRF-Standard, 57 Prozent auf Flächen der Klasse A und 43 Prozent auf Flächen der Klasse B. Im zweiten Quartal 2018 hat sich, durch die Fertigstellung des Projektes Futurebase sowie die Ergänzung moderner Büroflächen im neuen Submarkt AirportCity Vienna, der Bestand um rund 94.800 Quadratmeter vergrößert. n

Vienna Research Forum Submartkname

aktive Objekte Gesamtfläche in m²

aktive Objekte Gesamtfläche in m² Klasse A

aktive Objekte Gesamtfläche in m² Klasse B

Leerstandsrate in %

Vermietungsleistung gesamt Q2 2018

Innere Bezirke - CBD

2.232.636

985.311

1.247.325

2,1%

6.535

Donaucity

528.936

278.834

250.102

3,6%

1.660

Prater/Lasallestraße

613.603

512.215

101.388

2,6%

4.588

Erdberg - St. Marx (Osten)

665.592

549.973

115.619

8,4%

25.936

Hauptbahnhof

451.866

308.565

143.301

4,5%

8.670

Wienerberg (Süden)

555.129

281.348

273.781

9,2%

Norden

454.042

237.017

217.025

10,1%

3186

Westen

255.989

140.693

115.296

6,5%

450

Airportcity Vienna

82.800

46.000

36.800

2,8%

1027

Gesamt

=C11+B14

3.339.956

2.500.637

4,7 %

52.052

Quelle: EHL Market Research | Hl 2018

Herbst 2018

131

Expo Real 2018

Zurückhaltung Büro war gestern, Retail ist heute. Diesen Eindruck kann man durchaus gewinnen, wenn man das erste Halbjahr 2018 am heimischen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien Revue passieren lässt. Autor: Patrick Baldia

it einem Anteil von 43 Prozent am Transaktionsvolumen lösten Einzelhandelsimmobilien nämlich den Dauerbrenner Büro (23 Prozent) – zumindest vorübergehend – als beliebteste Assetklasse ab. Geprägt wurde diese Entwicklung freilich von einem spektakulären Einzeldeal: die Übernahme der kika/Leiner-Gruppe durch den Immobilieninvestor René Benko für rund 500 Millionen Euro. Vergleichsweise attraktive Renditen sind aber sicherlich auch ein Grund, dass Einzelhandelsimmobilien zuletzt hoch in der Gunst der Investoren standen. Während etwa die Spitzenrenditen für Büroobjekte und im Neuwohnungsbereich bei rund 3,75 Prozent bzw. 3,5 Prozent liegen, sind mit Top-Einkaufs- und –Fachmarktzentren 4 bzw. 5 Prozent drinnen. Damit haben sich die Spitzenrenditen gegenüber 2017 stabil entwickelt. Zum Vergleich: 2011 war mit Fachmarkt- und Einkaufszentren noch knapp 7 Prozent bzw. 6 Prozent zu lukrieren.

Wenn, dann komme es derzeit höchstens zum Ausbau bestehender Einkaufszentren. Erweiterungen würden nahezu ausschließlich nur mehr dann durchgeführt, wenn die Vermietung bereits vor dem Baustart sichergestellt sei, meint Bitzer. Als Trend lässt sich hingegen der Umbau bzw. die Revitalisierung von Einkaufszentren bezeichnen. Den Anfang machte hier die Shopping City Süd (SCS) im Vorjahr. Andere große Objekte, wie etwa die Shopping City Seiersberg bei Graz sind nachgezogen bzw. ziehen nach. Auf regionaler Ebene würde es – in Zusammenarbeit mit den Kommunen – zur Revitalisierung kleinerer Objekte kommen, so Bitzer. Dazu zähle etwa das Europa-Center in Weiz. „Dessen Neube-

Developer halten sich zurück Ungeachtet, der zuletzt starken Investorennachfrage, ist eine weitere Entwicklung hingegen nicht von der Hand zu weisen: die spürbare Zurückhaltung der Developer. „Was neue Shopping-Center oder Fachmarktzentren betrifft, gibt es derzeit so gut wie keine Neuentwicklungen mehr“, sagt EHL-Einzelhandelsexperte Jörg Bitzer. Eine der wenigen Ausnahmen stellt hier das Intro-Shopping-Center in Siegendorf, in der Gemeinde EisenstadtUmgebung, mit einer vermietbaren Fläche von 8.000 Quadratmetern, auf der insgesamt 12 Shops einen Mix aus Lebensmitteln, Textil und Gastronomie bieten, dar.

132

ImmoFokus

„Die Nachfrage nach Flächen in den Highstreet-Lagen ist zwar tendenziell leicht gestiegen, jedoch ist uns der Markt große Eröffnungen schuldig geblieben.“ Stefan Goigitzer, Coore Real Estate Boutique

lebung soll zum Zugpferd für den gesamten Einzelhandelsstandort Weiz werden“, erklärt der EHL-Einzelhandelsexperte.

Fertigstellungen gehen zurück Zu den erwähnenswerten Erweiterungen zählt Walter Wölfler, Head of Retail Austria & CEE bei CBRE Österreich, das Fashion Outlet Parndorf. In unmittelbarer Nähe davon wurde im Sommer das Parndorf-Entertainment-Center, mit Restaurants, einer Bowlingbahn sowie einem Cineplexx-Kino, eröffnet. Insgesamt wurden im Vorjahr in Österreich rund 88.700 Quadratmeter in Einkaufszentren fertiggestellt. Laut Wölfler entspricht das einem Rückgang von rund 25 Prozent gegenüber 2016 (119.000 Quadratmeter). Von diesen Fertigstellungen würden mehr als die Hälfte auf Sanierungen bestehender Shopping-Center entfallen, gefolgt von Erweiterungen mit 24 Prozent und Neuerrichtungen mit 21 Prozent. Es gab in Österreich auch schon mal mehr Fachmarktzentren, die neu auf den Markt gekommen sind. 2017 wurden nicht mehr als vier eröffnet – drei davon wurden im Übrigen auf Grundstücken von ehemaligen BaumaxFilialen entwickelt. Im März dieses Jahres kam in Klagenfurt ein weiteres, das auf dem Parkplatz einer kika-Filiale entwickelt wurde, dazu. Zur Erweiterung oder Sanierung von bestehenden Fachmarktzentren sei es im Vorjahr, im Übrigen, nicht gekommen, hält Wölfler fest. Was lässt Investoren und Retailer auf die Expansionsbremse steigen? In diesem Zusammenhang lässt sich vor allem eine Entwicklung hervorheben: die anhaltende Umsatzverlagerung von der stationären Fläche hin zum Online-Handel. Davon sind vor allem

„In den HighstreetLagen ist die Nachfrage der Investoren nach wie vor hoch.“ Walter Wölfler, CBRE Österreich

Elektronik, Bücher, Mode und Schuhe betroffen. Für Experten erschließt sich der Eindruck, dass nicht alle Einzelhändler wissen, wie sie damit umgehen sollen – einige reagieren progressiver, andere hingegen weniger. Zur Gruppe der Ersteren zählen Retailer, die in ihren Geschäften eigene Bereiche geschaffen haben, in denen im Internet bestellte Ware, abgeholt, probiert und auch wieder zurückgegeben werden kann.

Flächenkonsolidierung Laut RegioData Research ist die Zahl der Verkaufsflächen im österreichischen Einzelhandel im Vorjahr zum vierten Jahr in Folge zurückgegangen – und zwar um 200.000 Quadratmeter. Dieser Trend soll bis auf Weiteres anhalten: Allein bis 2020 soll das Flächenangebot um 8 Prozent zurückgehen. In diesem Zusammenhang spielt allerdings nicht nur der Online-Handel eine Rolle, dieser wachse nämlich auch nicht mehr ins unermessliche, meint Bitzer. Vielmehr wären noch in den vergange-

nen zwei Jahren große, neue Einzelhandelsflächen auf den Markt gekommen. Dementsprechend gut bedient ist der Markt. Tatsächlich gehört Österreich mit 1,7 Quadratmeter pro Einwohner in puncto Verkaufsflächendichte zu den Spitzenreitern in Europa. Nicht von der Hand zu weisen ist aber auch, dass die Österreicher immer weniger Geld im klassischen Einzelhandel liegenlassen. Deutlich mehr Kaufkraft fließt hingegen in Gastronomie und Unterhaltung. Dieser Entwicklung tragen vor allem die großen heimischen Einkaufszentren mit einem zunehmenden einschlägigen Angebot längst Rechnung. Als Vorreiter gilt hier der Europark Salzburg, der über eine eigene Bühne verfügt, auf der regelmäßig diverse kulturelle Events stattfinden.

Kein Patentrezept „Auch wenn es hier kein Patentrezept gibt, so müssen abseits üblicher Einkaufsmöglichkeiten neue Strategien entwickelt werden – etwa

Herbst 2018

133

Expo Real 2018

indem diverse neue Dienstleistungen angeboten oder emotionale Komponenten gefördert werden – um den Kunden ein einmaliges stationäres Einkaufserlebnis zu bieten und in weiterer Folge langfristig zu binden“, bringt es Thomas Belina, Managing Director bei Colliers International, auf den Punkt. Er verweist dabei auf die derzeitige Leerstandsrate von „lediglich 5 Prozent“ in Einkaufszentren. „Obwohl Retailer, was Standortfragen betrifft, deutlich selektiver und vorsichtiger geworden sind, werden heuer in Österreich zwischen 30 und 40 Marktneueintritte international renommierter Marken erwartet“, so Belina weiter. Einiges getan, hat sich in dieser Hinsicht zuletzt in den Top-Lagen der Wiener City – sprich dem „Goldenen U“ – die stark vom boomenden Tourismus profitieren. Erst Anfang September hat H&M-Tochter „& Other Stories“ einen Shop in der Kärntner Straße eröffnet. Eröffnung feierte in der Kärntner Straße in der ersten Jahreshälfte ebenfalls Österreichs erster Apple Store sowie der erste Shop des niederländischen Feinkostunternehmens „Cheese & More“. Sowohl für Kohlmarkt, Graben und Kärntner Straße gilt: die Leerstandsrate bewegt sich gegen Null. „In den Highstreet-Lagen ist die Nachfrage der Investoren nach wie vor hoch“, sagt Wölfler. Sie würden sich dort sicher fühlen, Immobilien zu extrem hohen Preisen

„Was neue ShoppingCenter oder Fachmarktzentren betrifft, gibt es derzeit so gut wie keine Neuentwicklungen mehr.“ Jörg Bitzer, EHL Immobilien

134

ImmoFokus

zu kaufen – auch weil sie die Highstreet als jenes Format sehen, das dem zunehmenden E-Commerce die Stirn bieten könne. Stichwort Preis. Auch die Mieter müssen im „Goldenen U“ einiges springen lassen. Laut Belina werden am Kohlmarkt Mieten von bis zu 600 Euro pro Quadratmeter im Monat verlangt. Etwas günstiger zur Sache geht es dagegen am Graben (190 bis 300 Euro pro Quadratmeter im Monat) und Kärntner Straße (monatlich 130 bis 290 Euro pro Quadratmeter).

Mariahilfer Straße im Umbruch „Angrenzend an das 'Goldene Quartier' und das 'Goldene U' entwickeln sich auch einige Nebenlagen sehr positiv und werden anhaltend stark nachgefragt“, so Belina. Hervorzuheben sei etwa das Grätzel Brandstätte/Bauernmarkt, in dem, in den letzten Monaten zahlreiche moderne Marken, wie etwa American Vintage, Liu Jo, Aesop, Viu oder Golden Goose, eröffnet hätten. „Auch Anmietungen von Creed in der Seilergasse oder Tumi in der Wallnerstrasse würden vom hohen Interesse der Retailer an City-Nebenlagen zeugen“, ergänzt der Immobilienprofi. Auf der größten Einkaufsstraße Österreichs, der Mariahilfer Straße – ebenso wie in deren Nebenlagen – gibt es hingegen durchaus das eine oder andere leerstehende Geschäftslokal. Für Experten stehen dahinter „unterschiedliche Preisvorstellungen zwischen Vermietern und Einzelhändlern.“ Dabei ist das Preisniveau mit einer Bandbreite von monatlich 35 bis 120 Euro pro Quadratmeter um einiges niedriger als in der City. Aber auch der Online-Handel spielt hier eine Rolle, so Wölfler: „Die Mariahilfer Straße befindet sich nach wie vor im Umbruch, was große Flächen betrifft.“ „Die Nachfrage nach Flächen in den HighstreetLagen ist zwar tendenziell leicht gestiegen, jedoch ist uns der Markt große Eröffnungen schuldig geblieben“, so Stefan Goigitzer, Core Real Estate Boutique. „H&M hat zwar auf der Mariahilfer Straße die Fläche von Forever 21 übernommen, jedoch den Laden noch nicht eröffnet; L'Occitane hat einen neuen Flagshipstore auf der Kärntner Straße eröffnet, & Other stories den durch CCORE vermittelten Flagshipstore im September, und Hemi den ersten Highstreet-Store auf der Mariahilfer Straße. Es ist aber aus dem Markt zu hören, dass es viele spannende neue Konzepte, z.B. aus dem

„Angrenzend an das 'Goldene Quartier' und das 'Goldene U' entwickeln sich auch einige Nebenlagen sehr positiv und werden anhaltend stark nachgefragt.“ Thomas Belina, Colliers International

Gastro- bzw. Hightech-Bereich gibt, die auf den Markt drängen und nach Flächen suchen. Nach wie vor hält der Trend der Systemgastronomie an, welche versucht vermehrt auch die Toplagen zu besetzen.“ Weitaus weniger rosig ist die Lage in anderen Wiener Einkaufsstraßen, wie etwa in der Favoritenstraße oder der Meidlinger Hauptstraße – ganz zu schweigen von deren Nebenlagen. Dort zeigt sich im Übrigen eine Entwicklung, die in ganz Europa auszumachen ist: die Schere zwischen Top-Lagen und zweitklassigen Standorten ist nach wie vor groß. n

Miete Top Einkaufsstraßen | H1 2018 Kohlmarkt

250 – 400

Graben

190 – 300

Kärntner Straße

130 – 290

Innere Mariahilfer Straße

35 – 120

Rotenturmstraße

35 – 130

Favoritenstraße

15 – 65

Neubaugasse

15 – 55

Landstraßer Hauptstraße

10 – 50

Meidlinger Hauptstraße

10 – 30

Quelle: EHL Market Research | H1 2018

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Herbst 2018

135

Zum Autor Seit Oktober 2016 ist Thomas Belina als Prokurist und Managing Director bei Colliers International Immobilienmakler GmbH tätig. Zuvor war Belina in der Karl Wlaschek Privatsitftung für Marketing und Vertrieb verantwortlich.

Wien spielt in der Top-Liga Kommentar: Thomas Belina

n Österreich und vor allem Wien ist und bleibt im Fokus der Expansionsmanager. Auf der Liste der weltweit begehrtesten Retail-Standorte belegt die österreichische Bundeshauptstadt den starken 10. Platz. Ein Spitzenergebnis. Im europaweiten Ranking spielt Wien mit Platz 5 sogar in einer Liga mit Paris, Mailand oder London. Herz was willst Du mehr. Obwohl Händler, was Standortfragen betrifft, deutlich selektiver und vorsichtiger geworden sind, werden wir heuer zu Jahresende in Österreich zwischen 30 und 40 Marktneueintritte international renommierter Marken gesehen haben. Ein kleines Namedropping sei hier gestattet: Apple, Decathlon, Manufactum, Karl Lagerfeld, Domino’s Pizza, Ace & Tate, Hema, die kürzlich Standorte eröffnet haben. Und es werden weitere neue Konzepte folgen. Dazu zählen American Vintage, Liu Jo oder Daniel Wellington oder der traditionsreiche, französische Parfumhersteller CREED, der im Sommer – nach New York, Las Vegas und Miami – in der Wiener Innenstadt den ersten Store im deutschsprachigen Raum eröffnet hat. In Wien sind das „Goldene U“, rund um Kärntner Straße, Graben und Kohlmarkt, sowie die Mariahilfer Straße weiterhin das Hauptziel der meisten Expansionsvorhaben. Diese Hotspots unter den Standortzonen entwickeln sich anhaltend positiv, was sich vor allem in der starken Nachfrage nach Flächen und vergleichsweise hohen Mieptreisen wider-

136

ImmoFokus

spiegelt. Rund um das „Goldene U“ ist auch eine positive Entwicklung der Nebenlagen zu beobachten. Hervorzuheben ist ebenfalls die starke Entwicklung der Rotenturmstraße unter Händlern und Gastronomen in den letzten ein bis zwei Jahren. Dies schlägt sich selbstverständlich auch auf die Mieten nieder. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet die Rotenturmstraße einen leichtes Mietenplus. Trotz dieser positiven Aspekte darf nicht vergessen werden, dass sich der heimische Einzelhandel weiterhin in einem Wandlungsprozess befindet. Einerseits geht der Anteil der stationären Einkaufsflächen weiter zurück, andererseits nimmt die Bedeutung des Onlineshandels in nahezu jeder Branche sukzessive zu. Auf der Angebotsseite hat sich die Zahl der Online-Shops im heimischen Internet-Einzelhandel in den vergangenen zehn Jahren auf 9.000 nahezu verdreifacht. Händler, die zukünftig erfolgreich und nachhaltig wirtschaften wollen, sind einem ständigen Innovations- und Veränderungsprozess ausgesetzt. Auch wenn es hier kein Patentrezept gibt, so müssen abseits üblicher Einkaufsmöglichkeiten neue Strategien entwickelt werden. Den Kunden könnten also neue Dienstleistungen angeboten werden und/oder emotionale Komponenten gefördert werden, um ein einmaliges stationäres Einkaufserlebnis zu ermöglichen und den Kunden in weiterer Folge langfristig zu binden. Denn der Kunde will Emotion – sorgen wir dafür, dass er sie auch bekommt. Shoppen ist mehr als das Stillen von Grundbedürfnissen. Shoppen will erlebt werden.

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Herbst 2018

137

Positionen & Meinungen

Gut gebettet Hotelentwickler Nr. 1 in Mitteleuropa. „Wir fokussieren uns auf unsere Strategie und Kompetenz. Alles, was wir nicht wollen, lassen wir gnadenlos weg. Das schafft Konzentration auf das Wesentliche.“ COO Martin Löcker über das Erfolgsrezept der UBM Development. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Wie sind Sie in die Immobilienbranche gekommen? Martin Löcker: Gendefekt. Mein Vater war Baumeister und dadurch bin ich schon als kleiner Bub mit fünf oder sechs Jahren auf den Baustellen und bei den Bauherren dabei gewesen.

womit ich geködert wurde, nichts zu tun gehabt. (lacht). Aber das weiß man ja vorher nicht. Dann habe ich ein Jahr bei der Porr als Junior Projektleiter gearbeitet.

In die Fußstapfen des Vaters zu treten und das Familienunternehmen zu übernehmen, stand nie zur Diskussion? >> Mein Vater war Geschäftsführer einer kleinen Baufirma und nebenher planender Baumeister in der Steiermark. Das Murtal war mir zu eng. Ich habe dort mitgearbeitet, aber ich wollte schon immer raus.

Mein erstes Projekt ist gleich hier am QBC ums Eck. In der Mommsengasse haben wir für die Wiener Zeitung ein Gebäude umgebaut. Mein nächstes Projekt war dann schon in Paris. Auch ein Zufall. Im Büro rief mein damaliger Chef am Gang: „Wer kann französisch?“. „Ich“, war meine Antwort – eine Woche später bin im ich Flugzeug nach Paris gesessen, wo wir für die UBM das Disney Hotel gebaut haben. Also habe ich die nächsten zweieinhalb Jahre in Paris verbracht. Besser gesagt, in der Nähe von Paris, denn Disneyland liegt schon ein ganzes Stück draußen. Es war ein spannendes Projekt. Wir haben ein 400-Zimmer-Hotel gebaut, ohne eine Ahnung zu haben, wie man in Frankreich agiert. Wir haben ein Team aufgebaut und haben es geschafft in 18 Monaten das 400-Zimmer-Hotel in Einzelvergabe, ohne Generalunternehmer zu bauen. So ist es mit der UBM losgegangen, damit war ich in der UBM – und bin bis heute geblieben.

Wie sind Sie in die UBM gekommen? >> Ich habe mich nach dem Studium bei der Porr beworben. Es war die einzige Bewerbung, die ich jemals geschrieben habe. Ich hatte damals andere Jobangebote. Geködert hat man mich mit einem Projekt oben am Laaer Berg, das gerade in Entwicklung war. Da dachte ich: „Das ist eine super Sache, das passt mir gut.“ Das, was ich dann gemacht habe, hat mit dem,

Einmal Hotel immer Hotel? >> Die UBM hatte während das Projekt Paris im Laufen war, ihre Deutschlandbeteiligung gekauft, die Münchner Grund – jetzt UBM Deutschland. Da bin ich von Paris hin gewechselt und habe fünf Jahre lang sehr breit das Projektentwicklungsgeschäft von der Pike auf gelernt. In der Leopoldstraße in München haben wir ein großes Stadtquartier, ähnlich wie

Das war für mich immer klar, ich möchte etwas im Bereich Bau, Gestalten, Entwickeln tun. Architektur oder Bauingenieurwesen waren meine Interessen und ich habe mich für Bau entschieden. Während des Studiums war sehr schnell klar, dass Projektentwicklung das ist, wo es mich hinzieht. Auch meine Schwester ist Baumeisterin. Das dürfte bei uns im Blut liegen.

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ImmoFokus

Fotos: Jasmina Rahmanovic

Zur Person DI Martin Löcker wurde 1976 in Leoben, Österreich, geboren. Er schloss 2000 das Studium des Wirtschaftsingenieurwesens/Bauwesens an der Technischen Universität Graz, Österreich, ab und erwarb 2005 einen postgraduellen Abschluss in Immobilienökonomie an der European Business School in München, Deutschland. 2001 startete er bei der PORR-Gruppe. Seit 2002 arbeitet er für die UBM AG, wo er sich für Projekte in Österreich, Frankreich und Deutschland verantwortlich zeichnete. Seit 2007 hat er diverse Führungspositionen im UBM Konzern inne. Seit dem 1. März 2009 ist er Mitglied des Vorstands. Martin Löcker ist als CCO der UBM Development für Development und Technik im Konzern sowie für die Hotelsparte UBM hotels zuständig.

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Positionen & Meinungen

das QBC hier am Hauptbahnhof, entwickelt. Wir haben Einzelhandel entwickelt, einen Metro gebaut. Wir haben Büro und auch Wohnen gemacht – und relativ schnell wieder ein Hotel. Die UBM hatte sich bereits Anfang der 2000er Jahre erfolgreich im Hotelgeschäft etabliert. 2007/08 folgte das erste Hotelprojekt in

München. Das Hotelthema hat mich immer begleitet. Was ist das Reizvolle an Hotelprojekten? >> Ich finde, bei einem Hotelprojekt kannst du dich jedes Mal neu verlieben. Das ist eine tolle Sache. Egal, ob du ein Economy Hotel baust

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Büros in Entwicklung

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ImmoFokus

oder ein Luxury Hotel – bei einem Hotelprojekt kannst du nicht nur, du musst Persönlichkeit hineinlegen. Da ist es egal, welche Qualitätsstufe du machst. Du musst eine Geschichte erzählen können mit dem Hotel. Das ist das, was mir daran so gefällt. Weil man nicht nur das Gebäude gestaltet, sondern runter bis zum

VF: 41.150 m2 Zalando Headquarter, Berlin

Aussuchen des Geschirrs man für die gesamte Atmosphäre verantwortlich zeichnet. Lieblingshotel? >> Das darf ich nicht sagen (lacht). Mein privates Lieblingshotel ist das Kettner’s in London. Das ist vom Gründer von Soho House. Ein tol-

les kleines Boutique-Hotel im Vintage Style. Aber unter unseren über 50 von UBM entwickelten Hotels habe ich natürlich kein Lieblingshotel. In Summe sind 3.000 Betten in der Pipeline? >> Genau, wir haben jetzt „as we speak“ zwölf Hotelprojekte mit insgesamt über 3.200 Hotelzimmer in der Pipeline. Aber wir freuenuns nicht nur über die Pipeline, sondern sind auch stolz auf die fertiggestellten Hotels im letzten Jahr: Dieses Haus, das Novotel, in dem wir hier sitzen hat 600 Zimmer und ist letztes Jahr fertig geworden. Wir haben in Amsterdam über 200, in München 300 Zimmer fertiggestellt. Worauf ich besonders stolz bin, ist, dass wir in den letzten vier bis fünf Jahren diese kontinuierliche Entwicklung in der Hotellerie geschafft haben. Österreich, Deutschland & Polen sind die Kernmärkte – wo sind die Hoffnungsmärkte? >> Wir haben als UBM die klaren Kernmärkte Deutschland, Österreich, Polen – wo wir 80 bis 90 Prozent unserer Investments in den drei Assetklassen Hotel, Wohnen, und Büro tätigen. Mit dem Produkt Hotel wissen wir, dass wir auch interessante Märkte, die rundherumliegen bedienen können. Als Hotelentwickler haben wir die Kompetenz haben in jedem europäischen Land entwickeln zu können. Aktuell sind wir wieder in Holland unterwegs. Genauer gesagt: Wir haben in Den Haag ein Projekt gekauft.

Der Großteil unserer Hotelprojekte, findet sich in Deutschland. In Polen haben wir zwei Projekte am Start. Das jüngste Baby ist ein Luxushotel in Prag. Wir haben in der Prager Innenstadt den sogenannten „Sugar Palace“ erworben und werden ihn – wie ich hoffe – in ein Schmuckstück verwandeln. Wie groß ist das Team, das sich um die Hotel-Developments kümmert? >> Da muss man unterscheiden: Wir haben einerseits den Development-Bereich und den UBM-Hotel-Bereich, die die Hotels pachten. In Summe haben wir 14 Hotels mit rund 3.500 Betten gepachtet. Das Team für den Hotelbetrieb sitzt weitestgehend in Wien. Die Development-Kompetenz aber sitzt immer lokal. Grundstücksakquise ist ein dezentrales, lokales Geschäft. Die Teams sitzen in Warschau, in Berlin und Hamburg. Ob aber ein Projekt realisiert wird, das wird zentral in Wien entschieden. … klingt nach vielen Flugreisen? >> Nachdem die Immobilien immobil sind (lacht), muss man sich bewegen. Im schlimmsten Jahr waren es um die 100 Flüge, aber inzwischen bin ich ca. 70 Mal im Jahr im Flieger, das reicht. Ihre berufliche Lieblingsdestination? >> Eine gute Frage. Wenn die Teams gut arbeiten, fahre ich überall gerne hin. Im Moment finde ich Berlin sehr spannend. Da ist einerseits die Fertigstellung des ZalandoHeadquarters mit 40.000 Quadratmetern vermietbaren Büroflächen, die derzeit Schritt für Schritt an Zalando übergeben und ein spannendes Wohnbauprojekt im High-EndBereich hinter dem jüdischen Museum im Bau. Ein tolles, exklusives Projekt mit 80 Wohneinheiten. Wir entwickeln aber auch ein sehr großes Hotelprojekt am Alexanderplatz mit über 500 Zimmern. Ebenfalls in Berlin entwickeln wir gerade eines unserer größten Wohnprojekte mit über 400 Wohnungen. So gesehen ist Berlin eine der spannenderen Ecken. Aber: Dort, wo man hin muss, fährt man hin.

2020

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QBC 1, Wien VF: 8.300 m2

QBC 2, Wien VF: 27.700 m2

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Positionen & Meinungen

Wie sehr beschäftigt Sie das Thema Airbnb? Naht der Untergang der Hotellerie? >> Genauso wenig wie Uber der Untergang der Taxis ist. Ich bin der Meinung, was Airbnb betrifft: Man sollte Äpfel mit Äpfeln vergleichen. Es sollen alle nach den gleichen Spielregeln spielen. Das ist wichtig, in jeder Branche. Ansonsten finde ich persönlich Airbnb eine tolle Bereicherung. Selbst schon einmal über Airbnb gebucht? >> Einmal gut und einmal schlecht. Das ist auch der Unterschied zwischen Airbnb und der professionellen Hotellerie: Bei der professionellen Hotellerie bekommst Du das, was Du bestellst. Bei Airbnb kriegst Du vielleicht etwas anderes. Ich finde Airbnb bereichernd. All diese Entwicklungen haben die Branche weitergebracht. Auch als die Online Travel Agencys aufgekommen sind, haben alle geschrien. Natürlich stellt es die Branche vor eine Herausforderung: Aber normalerweise wird man besser dadurch. Darum sehe ich Airbnb durchaus okay. Natürlich, wer wünscht sich schon einen starken Konkurrenten? Bleiben wir bei den Fakten: In Europa hat Airbnb einen einstelligen Marktanteil. Das soll man nicht überdramatisieren. Zurück zu den Hotelprojekten. Gibt es ein Wien-Projekt in der Pipeline? >> Als österreichisches Unternehmen mit Österreich als Kernmarkt haben wir eine Reihe interessante Projekte in Bewegung. Eines ist hier das QBC. Daneben sind wir in Österreich stark in Wohnprojekten mit einer Pipeline von 1600 Wohnungen. Ein paar heiße Eisen haben wir noch im Feuer.

Wo ist es – Stichwort Grundstückspreise und/oder Baupreise – wirtschaftlich einfacher? >> Einfach ist es im Moment nirgends, das ist klar. In manchen Städten Deutschlands ist schon eine gewisse Nähe zur Überhitzung des Grundstücksmarktes zu sehen. Nicht des Immobilienmarktes. Da braucht man die richtige

WORDRAP mit Martin Löcker Womit kann man Sie aus der Fassung bringen? Fast gar nicht. . Morgen- oder Abendmensch? Morgenmensch aus Notwendigkeit und nicht aus Überzeugung. Lieblingsauto? Ein noch nicht ganz fertiger Oldtimer, ein Mercedes 190 SL, der hoffentlich bald wieder fahrtüchtig ist. Beim Renovieren bin ich aber nur First Second Assistent. Die Hauptarbeit macht ein guter Freund von mir, der kennt sich wirklich gut aus. … und wie lange wird schon gebastelt? Zu lange. (lacht) Seit ca. zwei Jahren. Ich habe ein Joint Venture beim Oldtimer, das war die Auflage von meiner Frau und mir. Gott sei Dank habe ich das gemacht. Ein sehr guter Freund von mir kennt sich wirklich aus und hat gesagt, das machen wir gemeinsam. Entweder es ist das Ende unserer Freundschaft oder es besiegelt die Freundschaft bis ans Lebensende. Wie ist der Stand derzeit? Also der Freundschaft geht es gut, wie es dem Auto geht, weiß ich im Moment nicht so genau. Welches Buch liegt am Nachttisch? Das habe ich mir gedacht, dass die Frage kommt. Es ist der Geschichtenerzähler von Mario Vargas Llosa. Ich lese das Buch zum zweiten Mal. Dafür gibt es zwei Gründe. Erstens: Ich schlafe beim Lesen relativ schnell ein. Und zweitens: Es ist wirklich ein spannendes Buch über die Ureinwohner in Peru. Welcher Radiosender ist in Ihrem Auto eingestellt, wenn Sie einsteigen? Ö1, gehört gehört! Welche drei Dinge würden Sie auf eine Insel mitnehmen? Meine Familie, ein gutes Buch und die Taucherflossen. Ihren Kaffee trinken Sie am liebsten…? Doppelt, kurz, schwarz. Das größte Laster? Nachdem ich mein 20-jähriges „Fast-nicht-Rauchen“ aufgegeben habe, fällt mir gar nichts Richtiges ein. Wahrscheinlich, dass ich immer alles genau wissen möchte. Wenn Sie zehn Millionen im Lotto gewinnen, was tun Sie damit? Natürlich in Immobilien investieren. Sind Sie privat in Immobilien investiert? Ich bin in die UBM investiert. Wie alle, die im Vorstand und im Executive Committee der UBM sind. Ich bin Überzeugungstäter, was Immobilien betrifft.

2019

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Hotels in Entwicklung

Holiday Inn & Super 8, Hamburg Zimmer: 592

Zollhafen, Mainz Zimmer: 216

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ImmoFokus

Zimmer: 240 Holiday Inn Danzing City Centre, Danzing

Zimmer: 445 Moskauer Straße, Düsseldorf

2021

2022 Central Tower, Berlin Doppel-Hotel / Zimmer: 561

Kneuterdijk, Den Haag Zimmer: 210

Mlynska, Kattowitz Zimmer: 260

Zimmer: 175 Sugar Palace, Prag

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Positionen & Meinungen

Nase oder das richtige Netzwerk, dass du an ein Grundstück herankommst. Andererseits – und das sehen wir als Vorteil – wenn du kompetent bist und das Handwerk verstehst und auch schwierigen Projekten etwas machen kannst, ergeben sich schon immer wieder gute Projekte. Wir jammern natürlich auch über die hohen Grundstückspreise. Wir haben eine Pipeline von 1,8 Milliarden Euro. Sie ist so gut gefüllt, wie sie noch nie war. Wir haben weitere Projekte in der Akquisition. Man muss halt sehr sorgfältig sein. Was hat sich mit Thomas Winkler an der Spitze der UBM geändert? >> Wir sind ein gutes Managementteam. Kein Team of Stars, sondern ein Star-Team. Das versuchen wir auch zu leben – und, so glaube ich - es gelingt uns. Wir haben jetzt die 20 wichtigsten Köpfe der UBM in ein Executive Committee geholt und haben aus der UBM,

die verschiedene Evolutionsphasen durchgemacht hat, eine Firma gemacht. Das ist jetzt auch außen angekommen. Es gibt nur noch eine Marke: UBM Development. Heute gibt es keine deutsche oder österreichische Tochter, die anders heißt. Es war ein natürlicher Evolutionsschritt. Als ich bei der UBM angefangen haben, waren wir 18 Personen. Heute sind im reinen Development über 300 Mitarbeiter beschäftigt. Jeder hat natürlich andere Schwerpunkte. Wir haben eine klare Strategie. Wir fokusieren uns auf das was wir tun wollen. Alles, andere, lassen wir gnadenlos weg. Das hilft und schafft die Konzentration auf das Wesentliche. Wir spielen heute mit der UBM in einer anderen Liga. Mit über 300 Mitarbeitern im Development und Projekten von 200 Millionen Euro. Wir sind sehr stark gewachsen und mit uns die Projekte. Wohnprojekte mit 500 Einheiten waren vor wenigen Jahren für uns nicht üblich.

2019

Wohnprojekte mit 500 Einheiten in Wien oder Österreich sind kein Thema? >> Hier gleich nebenan errichten wir 130 Apartments und fast 200 Wohnungen – das sind schon gut 300. Aber Serviced Apartments sind doch sehr an die Hotellerie angelehnt? >> Das stimmt. Wir haben einige Projekte, wie den Rosenhügel, wo wir 150 bis 200 Wohneinheiten errichten. Sie dürfen nicht vergessen: In Deutschland gibt es wenig geförderten Wohnbau. Daher sind auch die Projekte im freifinanzierten Wohnungsbau deutlich größer als in Österreich. In Berlin bauen wir 400 Wohnungen an einem Standort, in München fast 500 Wohnungen an einem Standort. Auch die Nachfrage ist deutlich größer. Die UBM baut ohne Joint-VenturePartner? >> Wir haben nach wie vor eine gelebte Partnerkultur. Ich würde sagen, ungefähr ein

2020

Wohnungen in Entwicklung Riedenburgkaserne, Salzburg Wohneinheiten: 63 144

ImmoFokus

Neugraf, Prag Wohneinheiten: 177

QBC 6.2, Wien Wohneinheiten: 131 Storchengrund, Wien Wohneinheiten: 82

The Brick, Hamburg Wohneinheiten: 101 Wohneinheiten: 75 Neuhouse, Berlin

Drittel unseres Investitionsvolumens machen wir in Joint Ventures und zwei Drittel ohne. Auch dieses Projekt hier ist ein Joint Venture, eines bei dem die S Immo mit an Bord ist. Wo liegen die Vorteile? Die UBM wäre doch finanziell stark genug aufgestellt, Projekte auch alleine durchziehen zu können? >> Es ist Joint und Venture. Man macht es gemeinsam und riskiert gemeinsam. Für uns ist es einerseits ein Vorteil, wenn wir mit einem lokalen Partner Projekte realisieren, wo der Partner das Grundstück bringt und wir bringen das Know-how und die Abwicklungssicherheit. Das Hyatt Hotel in Amsterdam war zum Beispiel so ein Projekt, wo ein lokaler Entwickler ein Projekt dieser Größenordnung nicht alleine stemmen hätte können. Der zweite Vorteil ist die Risikostreuung.

Welches Projekt hat Sie am stärksten gefordert? >> Ein Projekt mit vielen Herausforderungen – wo man aber jetzt auch sieht, dass sich die Mühe lohnt – ist unser jetzt fertig gestelltes Projekt in München am Leuchtenbergring. Da haben wir Hotel, Büro und Einzelhandel mit einem Projektvolumen von fast 190 Millionen Euro entwickelt und in diesem Jahr fertiggestellt. Das brauchte fast zehn Jahre Entwicklungsdauer. Wir haben wirklich sehr viele schwierige Phasen gehabt – Blut, Schweiß und Tränen. Aber es hat sich gelohnt. Einer der Gründe, warum die UBM auf das Rekordjahr 2018 zusteuert, ist der Erfolg dieses Projektes. Aber den Weg vergisst man relativ schnell, wenn man nahe am Gipfel ist. Apropos Gipfel. Als Obersteirer müssen Sie Gipfelstürmer sein? >> Ich bin bekennender Steirer. Meine Familie und ich leben, seit wir nicht mehr in München leben, in der Obersteiermark und genießen

sehr den Unterschied zwischen dem hektischen Immobilienparkett in Wien und dem vergleichsweise ruhigem Leben im Grünen. Bergsteigen ist meine Leidenschaft. Gott sei Dank teilt das inzwischen auch mein großer Sohn mit mir. Er ist jetzt 13 und inzwischen ist es so beim Klettern, dass er sagt: „Papa, lass mich vorsteigen.“ Da bin ich sehr froh. Ich liebe das Bergsteigen aller Arten. Was war der höchste Berg bis jetzt? >> Der höchste Berg war in Chile. Da waren wir auf 4.800 Meter oben, was dort nicht schwierig ist. Der Reiz liegt ja nicht nur in der Höhe, sondern auch, wie du dort rauf kommst. Man kommt ja auf jeden Berg irgendwie rauf. Haben Sie Ihre Traumimmobilie schon gefunden? >> Ich habe so viele Immobilienträume, dass es nicht auszuhalten ist. Aber: ja. Aber mein persönlicher Immobilientraum wäre ein kleines Hotel in Triest, als Hobby. Vielleicht werde ich das irgendwann verwirklichen. Aber ansonsten fühle ich mich mit den Traumimmobilien, die wir entwickeln schon ganz wohl. Wo steht die UBM heute? >> Die UBM spielt in einer neuen Liga mit einer großen Pipeline. In Ihrem 145-jährigen Bestehen steuert sie auf das erfolgreichste Jahr aller Zeiten zu. Wir sind finanziell gut aufgestellt, und das nicht zulasten der Pipeline. Wir investieren weiter. Und – und damit unterscheiden wir uns deutlich von anderen Developern – das Management ist – investiert. Das Team partizipiert mit fünf Prozent am Unternehmenserfolg. Wir sind Hotelentwickler Nr. 1 in Mitteleuropa, niemand macht in Mitteleuropa mehr als wir. Aber man darf nicht vergessen: Wir haben auch 3.700 Wohnungen in der Pipeline und 130.000 Quadratmeter Büroflächen. Diese drei Assetklassen, die Diversifikation und Risikoausgleich sind, sind unsere Standbeine. Auf den Punkt gebracht: Die UBM steht für die kompetente und fokussierte Immobilienentwicklung. n

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2022 Immergrün, Berlin Wohneinheiten: 501

Wohneinheiten: 82 Waterkant, Mainz

Mlynska, Kattowitz Zimmer: 260

Wohneinheiten: 50 Hafeninsel V, Mainz

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Expo Real 2018

Konstant niedrige Renditen Hotelimmobilien boomen. Abseits von Wien entdecken internationale Investoren und Betreiber nun auch die Landeshauptstädte für das 3- und 4-Stern-Segment.

er Hotelinvestmentmarkt des ersten Halbjahres 2018 war durch weniger, aber dafür große Deals gekennzeichnet, die mit einer Summe von etwa 230 Millionen Euro den Vergleichszeitraum des vergangenen Jahres doch deutlich überstieg. Im ersten Halbjahr 2017 konnten nur 130 Millionen Euro erzielt werden“, erklärt Simon Kronberger, Associate Director bei Christie & Co. Eine der größten Transaktionen des ersten Halbjahres 2018 stammt überraschenderweise aus einer Feriendestination. Das Hotel Grand Tirolia (81 Zimmer) im bekannten Skiort Kitzbühel wurde von der Beneco Privatstiftung an einen privaten österreichischen Investor verkauft. Auch sonst konnten einige Transak-

„Die Revenues per available room (RevPAR) sind konstant niedrig.“ Stefan Csejtei, Coore Real Estate Boutique

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ImmoFokus

tionen in den Bundesländern registriert werden. So veräußerte Hunguest Hotels das Hotel Heiligenblut (113 Zimmer) und das Hotel Post (50 Zimmer) in Kärnten an einen ungarischen Privatinvestor. Darüber hinaus wurden 50 Prozent der Anteile, des 175-Zimmer-Hotel Park Inn Linz von UBM an den Co-Eigentümer, die List Group, verkauft. Im Juni gab es noch einen Abschluss in der Steiermark. Das 44-ZimmerHotel Landskron in Bruck an der Mur wurde vom bisherigen Eigentümer, dem Hotelier Bernd Hinteregger, ebenfalls an einen österreichischen Privatinvestor verkauft. Erfahrungsgemäß lohnt sich auch der Blick in die österreichische Hauptstadt. Wie schon in den vergangenen Jahren hat sich in Wien, gemessen am Transaktionsvolumen, am meisten bewegt. Die größte Transaktion war dabei das 400-Zimmer-Hotel Motel One am West-bahnhof, welches als Teil einer Mixed-Use-Immobilie von der schweizerischen Acron Group an die Real I.S. veräußert wurde. „Seit Christie & Co den Transaktionsmarkt beobachtet konnte erst einmal, und zwar im Rekordjahr 2016, ein höheres Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr erreicht werden. Vor allem die Vielzahl an Transaktionen in den Bundesländern zeigt, dass auch Ferienregionen zunehmend in den Fokus von Investoren rücken“, ergänzt Lukas Hochedlinger, Geschäftsführer bei Christie & Co in Österreich. Abseits von Wien entdecken internationale Betreiber nun auch die Zweitstädte für das 3- und 4-Stern-Segment. Neben den etablierten Tourismus-Hotspots Salzburg und Innsbruck gibt

„Ferienregionen rücken zunehmend in den Fokus von Investoren.“ Lukas Hochedlinger, Christie & Co

es zunehmend Interesse an Graz und Klagenfurt. Während in Graz noch viele renommierte Betreiber im Budget-Segment den geeigneten Standort prüfen, hat sich Anfang des Jahres die Novum Gruppe in der Klagenfurter Innenstadt mit dem Moser Verdino eine Top-Location für ihr Novum Select (4-Stern-Segment) gesichert. Zusammen mit der Lilihill Capital Group wird das Bestandsgebäude umgeplant und soll im zweiten Quartal 2019 eröffnet werden. „Wir erleben die Nachfrage an Hotelimmobilien ungebrochen hoch. Investoren aller Art sind interessiert an dieser speziellen Assetklasse. Darüber hinaus bahnen sich weitere große Transaktionen für das zweite Halbjahr an. Einige davon, unter anderen an Top-Standorten in Wien und Salzburg sowie in Feriendes-

tinationen wie Reichenau an der Rax oder dem Salzburger Land, werden aktuell von Christie & Co vermarktet. Wenn sich der statistische Trend fortsetzt und sich einige der bevorstehenden Transaktionen realisieren, gehen wir davon aus, dass das Transaktionsvolumen 2018 deutlich über dem Gesamtjahr 2017, und nahe am Rekordjahr 2016 liegen wird“, resümiert Kronberger.

gerung der RevPARs von knapp 5 Prozent auf rund 87 Euro erzielt werden konnte. Der positive Trend bei den Nächtigungen wird in der zweiten Jahreshälfte 2018 durch Medizinkongresse und dem großen Petrochemie Kongress anhalten. Ich gehe von leicht steigenden RevPARs aus.“ In den letzten zehn Jahren hat sich die Anzahl der Hotelbetriebe in Österreichs Landeshauptstädten deutlich reduziert. Ausnahmen sind Wien, mit einem Plus von über zwölf Prozent und derzeit 434 Betrieben und Eisenstadt, wo die Anzahl der Hotels gleichgeblieben ist. Parallel ist zu erkennen, dass es trotz des Rückgangs der Betriebe jedoch zu einer Steigerung der Zimmeranzahl kam. Boten alle neun österreichischen Landeshauptstädte im Jahr 2008 knapp 42.400 Zimmer an, so konnte das Angebot bis 2017 um 9.000 Zimmer erhöht werden. Besonders hervorzuheben ist der Wiener Hotelmarkt, der die Zimmeranzahl mit über 30 Prozent auf derzeit 33.610 Zimmer deutlich erweitern konnte. Allein rund um das Großbauprojekt des Wiener Hauptbahnhofes entstanden über 6.000 Zimmer. Man kann auch in Zukunft davon ausgehen, dass sich die Anzahl der Betriebe langsamer entwickeln

Konstant niedrige Renditen „Generell bleibt die institutionelle Nachfrage auf Käuferseite auf Top-Lagen und nachhaltige, großvolumige, neue Produkte fokussiert und damit die erwarteten Renditen gleichbleibend niedrig“, so Stefan Csejtei, Coore Real Estate Boutique, der aber besorgt auf die RevPAR blickt: „Die Revenues per available room (RevPAR) sind aufgrund des zusätzlichen Angebots im Wesentlichen konstant niedrig bei im Schnitt 58,1 Euro geblieben. Die leichte Steigerung von 56,9 auf 58,1 ist nur auf den starken RevPAR-Anstieg im Februar (+30 Prozent) durch die hohen Zimmerraten im 4- und 5-Sterne-Bereich – aufgrund der zahlreichen medizinischen Kongresse – zurückzuführen.“ Wien hinke dabei im europäischen Vergleich hinterher, wo eine durchschnittliche Stei-

wird als jene der Zimmer, was bedeutet, dass die Hotelgröße zunimmt.

Salzburg wächst stark Unverändert haben im direkten Nachfragevergleich der österreichischen Landeshauptstädte Salzburg, Wien und Innsbruck die Nase vorne. Mit 6,5 Millionen Ankünften und 13,8 Millionen Nächtigungen ist die Nachfrage in der Bundeshauptstadt Wien am größten. Die stärkste positive Entwicklung hingegen zeigte der Salzburger Hotelmarkt, dessen jährliche Wachstumsrate im Vergleich der letzten zehn Jahre einen Anstieg von 5,3 Prozent bei den Ankünften und 4,6 Prozent bei den Nächtigungen verzeichnen konnte. Im starken Mittelfeld anzutreffen sind die westlichen Landeshauptstädte Innsbruck und Bregenz, die auch bei den Ankünften eine deutliche Steigerung vorweisen konnten. Innsbruck registrierte 2017 über 860.000 Ankünfte (+31 Prozent) und mehr als 1,4 Millionen Nächtigungen (+26 Prozent). Schlusslichter sind die Hotelmärkte St. Pölten und Eisenstadt, wobei St. Pölten eine geringe Steigerung bei den Nächtigungen verzeichnen konnte, wohingegen es in der burgenländischen Hauptstadt einen Nächtigungsrückgang gab. n

Ausgewählte Hoteltransaktionen in Österreich in der ersten Jahreshälfte 2018 Wien

Gartenhotel Altmannsdorf

SPÖ/Renner Institut

Privat

Wien

7 Days Premium Hotel Vienna

SPÖ/Renner Institut

Privat

Wien

Motel One Westbahnhof

400

Acron Group

Real I.S.

Wien

Hotel zur Staatsoper

Privat

Heiligenblut

Hotel Heiligenblut

Hunguest Hotels

Privatinvestor aus Ungarn

Heiligenblut

Hotel Post

Hunguest Hotels

Privatinvestor aus Ungarn

Linz

Park Inn Linz (50% der Anteile)

175

UBM

List Group

Kitzbühel

Grand Tirolia

Beneco Privatstiftung

Privat

Bruck/Mur

Hotel Landskron

Bernd Hinteregger

Privat

Quelle: Christie & Co.

„Das Volumen 2018 wird deutlich über dem Vorjahr liegen.“ Simon Kronberger, Christie & Co

Herbst 2018

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Expo Real 2018 Linz Veränderung 2017 vs 2008 Anzahl Hotels

Ankünfte

-14,6 %

+28,0 %

Anzahl Zimmer

Nächtigung

- 6,0 %

+18,1 %

= CAGR - 1,7 %

= CAGR + 2,8 %

= CAGR - 0,7 %

Salzburg Veränderung 2017 vs 2008 Anzahl Hotels

Ankünfte

-4,6 %

+58,6 %

Anzahl Zimmer

Nächtigung

+12,0 %

+49,4 %

= CAGR + 0,5 %

= CAGR + 1,3 % ADR

100 € + 4,1 %

ADR

75 €

+ 2,3 %

= CAGR + 5,3 %

= CAGR + 4,6 % Auslastung

79 €

+ 3,1 %

RevPAR

79 €

+ 7,3 %

Innsbruck Veränderung 2017 vs 2008 Anzahl Hotels

Ankünfte

-10,4 %

+31,3 %

Anzahl Zimmer

Nächtigung

+4,2 %

+28,3 %

= CAGR - 0,7 %

= CAGR - 0,1 % ADR

96 €

+ 4,3 %

148

ImmoFokus

= CAGR + 3,1 %

= CAGR + 2,6 % Auslastung

80 €

+ 2,4 %

RevPAR

77 €

+ 6,9 %

= CAGR + 1,9 %

Auslastung

74 €

+ 0,8 %

RevPAR

55 €

+ 3,1 %

Wien Veränderung 2017 vs 2008 Anzahl Hotels

Ankünfte

+12,4 %

+51,3 %

Anzahl Zimmer

Nächtigung

+31,2 %

+44,9 %

= CAGR + 1,3 %

= CAGR + 4,7 %

= CAGR + 3,1 % ADR

= CAGR + 4,2 % Auslastung

97 €

75 €

+ 0,5 %

+ 1,4 %

RevPAR

73 €

+ 1,9 %

Graz Veränderung 2017 vs 2008 Anzahl Hotels

Ankünfte

-5,9 %

+47,9 %

Anzahl Zimmer

Nächtigung

+0,7 %

+43,1 %

= CAGR - 0,7 %

= CAGR + 0,1 % ADR

63 €

- 0,1 %

= CAGR + 4,4 %

= CAGR + 4,1 %

Auslastung

74 €

+ 7,9 %

RevPAR

47 €

+ 7,9 %

Quelle: Christie & Co

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Expo Real 2018

Wien: Stadt der Mieter In keiner anderen europäischen Stadt wird so viel gemietet wie in Wien. Österreichs Hauptstadt ist laut aktuellem Deloitte Property Index führend beim Anteil der Mietwohnungen am Gesamtwohnungsmarkt. Auch bei Wohnbauvorhaben hat Österreich die Nase vorn: Hierzulande werden im Durchschnitt die meisten Bauvorhaben initiiert.

um siebten Mal hat das Beratungsunternehmen Deloitte in einer Studie die Situation am europäischen Immobilienmarkt analysiert. Dabei zeigt sich: Mieten ist in Österreich besonders beliebt. Mit 77 Prozent hat Wien den höchsten Mietwohnungsanteil von Europas Hauptstädten. Im vergangenen Jahr stieg der Mietbestand österreichweit zudem um weitere 40.000 Wohneinheiten an. Eine gute Nachricht für private wie institutionelle Investoren. Wenn auch die Mieten verhältnismäßig günstig sind. „Gerade in Wien sind die Mietpreise für eine europäische Hauptstadt moderat: 9,60 Euro zahlt man hier im Durchschnitt pro Quadratmeter. Ver-

„Gerade in Wien sind die Mietpreise für eine europäische Hauptstadt moderat.“ Alexander Hohendanner Deloitte Österreich.

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ImmoFokus

gleichbare Städte wie Prag mit 13,10 Euro und München mit 16,50 Euro liegen weit darüber. London und Paris sind mit rund 26 Euro die Spitzenreiter“, erklärt Alexander Hohendanner, Partner bei Deloitte Österreich. Grundsätzlich hält der Immobilienboom ungebrochen an. Der Property Index zeigt im Jahr 2017 ein rekordverdächtiges Transaktionsvolumen von 10 Milliarden Euro am österreichischen Wohnimmobilienmarkt. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist demnach trotz attraktiver Mietkonditionen hoch. Gerade im oberen Marktsegment haben sich die Wohnungspreise auf einem hohen Niveau stabilisiert. Doch auch das Interesse am Mittel- und Niedrigpreissegment ist stark gestiegen. „Die unverändert hohe Nachfrage treibt auch in Österreich die Preise weiter nach oben. Sowohl Mieten als auch Kaufen wird künftig kostspieliger. Gerade Eigentum entwickelt sich dadurch immer mehr zu einem Luxusgut. Das heizt auch den Bedarf nach verhältnismäßig günstigen Mietwohnungen weiter an“, prognostiziert Hohendanner. Die Lage auf dem Wiener Wohnungsmarkt hat sich im ersten Halbjahr 2018 gegenüber dem Vorjahr aus Sicht der Wohnungskäufer und -mieter wenig verändert. „Der anhaltend starken Nachfrage steht ein zunehmendes Angebot gegenüber, was wiederum eine mo-

derate Steigerung der Kaufpreise und Mieten bewirkt“, so Sandra Bauernfeind von EHL Wohnen GmbH.

Einschränkung des Neuflächenangebots Die Entwickler hingegen kämpfen bereits mit teils drastisch gestiegenen Baukosten, die oft zu einer empfindlichen Verschlechterung der Ertragslage führen. „Wenn die hohen Baupreise kein vorübergehender Ausreißer sind, sondern das aktuelle Niveau beibehalten, wird das ein echtes Problem für den Gesamtmarkt. Schon jetzt werden Projekte verschoben, weil sich die Kalkulationen nicht mehr ausgehen und das kann speziell im Preissegment „Leistbares Wohnen“ zu einer Einschränkung des Neuflächenangebots führen.“ Im ersten Halbjahr wurden ca. 4.600 Wohnungen und damit rund 4,1 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres fertiggestellt. Obwohl die großen Neubauprojekte naturgemäß zum größten Teil in Randlagen und den neuen Siedlungsgebieten nördlich der Donau entstehen, entfällt dennoch ein wesentlicher Teil der Wohnungsproduktion auf die zentraler gelegenen Teile der Stadt, in denen zahlreiche kleine Projekte in Baulücken sowie Dachbodenausbauten insgesamt doch eine beachtliche Dimension erreichen. „Der Wohnungsneubau ist zwar stark gestiegen, deckt aber den jährlichen Bedarf an

Herbst 2018

151

Expo Real 2018

zusätzlichem Wohnraum noch immer nicht ab. Da gleichzeitig die starke Konjunktur und das niedrige Zinsniveau für steigende Investitionsbereitschaft der privaten Haushalte sorgen, wird die Nachfrage das Angebot auch in den kommenden Jahren übersteigen“, so Bauernfeind. Zu den wichtigsten Projekten, die im ersten Halbjahr 2018 fertiggestellt wurden, gehören das „MySky“ (Strauss&Partner, 10. Bezirk, 128 Wohnungen), das „Laendyard“ (JPI & CA Immo, 3. Bezirk, 500 Wohnungen), die „Steinterrassen“ (Consulting Company, 14. Bezirk, 78 Wohnungen) und das „5in22“ (BAI, 22. Bezirk, 265 Wohnungen). Zu den am meisten beachteten Baustarts zählten das

„Trlllple“ (Soravia & ARE, 3. Bezirk, 500 Wohnungen), das „SeeSee Living“ und „SeeSee Home“ (BUWOG, 22. Bezirk, 181 Wohnungen) und „Das Ensemble“ (ARE & Premium, 3. Bezirk, 800 Wohnungen).

Internationale mit Forward-Deals Auffällig war das starke Interesse institutioneller – auch ausländischer – Anleger an langfristigen Investitionen in großvolumige Wohnungsneubauprojekte. Allen voran sind hier deutsche Fonds zu nennen. So wurden im zweiten Quartal beispielsweise 390 Wohnungen des Projekts „Das Ensemble“ an der Erdberger Lände von der Kölner Art-Invest

Real Estate erworben. Dies war das bislang größte Direktinvestment eines ausländischen Käufers in ein österreichisches Wohnbauprojekt. Aufgrund der sinkenden Renditen und des Zuflusses an ausländischem Kapital werden verstärkt Wohnungseigentumsprojekte in Mietprojekte umgewandelt und im gesamten, teilweise als Forward-Deal, verkauft. Dies führt zu einer Reduktion im Angebot an Eigentumswohnungen und zu einem Trend in Richtung Miete. Aber auch Privatstiftungen nehmen vermehrt Wohnungen bzw. kleinere Wohnanlagen ins Portfolio. Die Bauträger

Ausgewählte Hoteltransaktionen in Österreich in der ersten Jahreshälfte 2018 Anzahl

+/- Vorjahr

Preis

+/- Vorjahr

m² - Preis

+/- Vorjahr

Österreich

26.166

4,00%

192.475

1,00%

3.059

0,50%

Wien

7.790

7,10%

221.222

1,10%

3.771

2,10%

Wien 7.,Neubau

195

30,90%

177.804

-31,60%

3.392

-27,10%

Wien 4.,Wieden

118

-9,20%

267.002

-23,20%

4.651

-13,60%

Wien 11.,Simmering

394

30,90%

193.484

5,20%

2.824

-8,20%

Wien 14.,Penzing

501

25,30%

213.164

3,80%

3.272

-7,60%

Wien 16.,Ottakring

406

2,00%

158.805

-5,30%

3.206

-5,70%

Wien 23.,Liesing

416

-16,30%

261.956

1,80%

3.495

-5,50%

Wien 2.,Leopoldstadt

572

73,30%

228.844

1,00%

3.803

-4,00%

Wien 8.,Josefstadt

11,80%

307.978

1,60%

4.931

-3,80%

Wien 1.,Innere Stadt Wien

-15,50%

1.097.834

20,20%

9.606

-3,10%

Wien 13.,Hietzing

240

54,80%

299.135

3,00%

4.135

-2,70%

Wien 22.,Donaustadt

571

18,00%

226.801

-3,20%

3.819

0,10%

Wien 20.,Brigittenau

441

79,30%

156.244

-4,30%

3.113

0,50%

Wien 15.,RudolfsheimFünfhaus

346

-3,40%

162.732

1,80%

3.244

0,70%

Wien 9.,Alsergrund

243

21,50%

328.445

-1,80%

5.180

2,40%

Wien 5.,Margareten

215

-2,30%

208.902

3,70%

4.013

4,30%

Wien 18.,Währing

276

-1,40%

243.076

-8,70%

4.571

6,30%

Wien 17.,Hernals

227

-20,90%

205.161

4,50%

3.846

6,60%

Wien 6.,Mariahilf

174

4,20%

266.167

10,00%

5.124

8,00%

Wien 3.,Landstraße

588

1,60%

252.579

5,80%

4.618

10,50%

Wien 12.,Meidling

373

-7,00%

205.554

10,90%

3.842

12,80%

Wien 21.,Floridsdorf

357

-18,90%

201.976

-1,60%

3.412

13,00%

Wien 10.,Favoriten

724

-10,30%

176.779

2,50%

3.439

17,40%

Wien 19.,Döbling

258

-11,30%

397.719

31,90%

4.992

18,70%

Quelle „RE/MAX-ImmoSpiegel / IMMOunited GmbH, die Experten für Immobiliendaten“

152

ImmoFokus

„Anhaltend starke Nachfrage sorgt für moderate Steigerung der Kaufpreise und Mieten.“ Sandra Bauernfeind EHL Wohnen GmbH

Veränderung m2 Flop 3 Wien 7.,Neubau

-27,10%

Wien 4.,Wieden

-13,60%

Wien 11.,Simmering

-8,20%

Top 3 Wien 19.,Döbling

18,70%

Wien 10.,Favoriten

17,40%

Wien 21.,Floridsdorf

13,00%

Quelle „RE/MAX-ImmoSpiegel / IMMOunited GmbH, die Experten für Immobiliendaten“

können sich freuen, denn so manches Objekt wechselt noch vor Fertigstellung den Eigentümer. So hat der SÜBA AG-Vorstand Heinz Fletzberger bei Baubeginn des „Das Kutscha“ noch von einem Projekt, das sich sowohl für Eigennutzer als auch Anleger eignet, gesprochen, jedoch findet sich auf der Homepage nun der aktuelle Hinweis, dass mit einem Gesamtinvestor über den Verkauf aller 25 Wohneinheiten verhandelt werde.

Längere Leerstandszeiten Die Angebotslücke ist dank der stark gestiegenen Wohnungsproduktion kleiner geworden. Daher ist gegenwärtig kein wesentlich über der Inflationsrate liegender Preisauftrieb festzustellen. Aus diesem Grund wiederum sind die Möglichkeiten von Wohnungsanbietern, gestiegene Kosten (Baupreise, Grundkosten) an die Käufer oder Mieter weiterzugeben, sehr beschränkt. Diese Versuche enden oft mit längeren Leerstandszeiten,

bevor das Pricing auf ein marktadäquates Niveau zurückgefahren wird.“ „Zum vierten Mal in Folge erleben wir einen neuen Allzeit-Rekord am Wohnungsmarkt. Auch wenn das Wachstum nur halb so groß war wie 2016 und 2017; das Niveau der Marktaktivitäten ist weiterhin beachtlich. Mit ein Grund dafür ist natürlich, dass Wohnungseigentum als Anlageform bzw. Pensionsvorsorge weiterhin sehr beliebt ist, aber auch die höhere Mobilität der Bewohner und damit der raschere Kauf und Verkauf – gerade von kleineren Einheiten – tragen ihren Teil dazu bei“, sagt RE/MAX Austria Chef, Bernhard Reikersdorfer.

„Die Preissteigerungen sind im Vergleich zu den Vorjahren ungewöhnlich niedrig.“ Bernhard Reikersdorfer RE/MAX Austria

Moderate Preissteigerungen Die Preise für Eigentumswohnungen sind laut RE/MAX Austria im Jahresvergleich im ersten Halbjahr 2018 von 190.603 Euro auf 192.475 Euro gestiegen, dies entspricht einer

„Erfahrung in allen Immobilienangelegenheiten ist durch nichts zu ersetzen“ www.spiegelfeld.eu

Herbst 2018

153

Expo Real 2018

Die größten Wohnprojekte in Wien

Das anhaltende Bevölkerungswachstum sorgt nach wie vor für eine solide und steigende Nachfrage nach Wohnungen in Wien. Zum Stichtag 1.1.2018 betrug das Bevölkerungswachstum im Jahresvergleich rund 22.000 Personen, was bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,2 Personen einen Bedarf von zusätzlich 10.000 Wohnungen auslöst. Die gute Konjunktur (BIP-Wachstum 2018 laut WIFO-Prognose 3,2 Prozent, 2019 2,2 Prozent) und die damit einhergehende Verbesserung der Haushaltseinkommen verstärken diesen Trend. n

Danube Flats Adresse Bauträger Wohnungen

Wagramer Straße, 1220 Wien Soravia 500

Fertigstellung

2019

NORDEN

1 5 DONAU CITY LASSALLESTRASSE (NORDOSTEN)

INNERE BEZIRKE (CBD)

2 WESTEN

8PRATER 10 6

HAUPTBAHNHOF

WIENERBERG (SÜDEN)

11 7

154

ImmoFokus

ERDBERG-ST. MARX (OSTEN)

Körner-Kaserne

Parkapartments am Belvedere

MySky

Adresse Bauträger Wohnungen

Spallartgasse 21, 1140 Wien Consulting Company ca. 1.000

Adresse Bauträger Wohnungen

Arsenalstraße, 1030 Wien Signa 334

Adresse Bauträger Wohnungen

Laaer-Berg-Straße 47, 1100 Wien Strauss & Partner 128

Fertigstellung

ab 2020

Fertigstellung

Ende 2018

Fertigstellung

2017

Marina Tower

Das Ensemble

Rivus

Adresse Bauträger Wohnungen

Handelskai, 1020 Wien IES 640

Adresse Bauträger Wohnungen

Erdberger Lände 36-38, 1030 Wien ARE | Premium 800

Adresse Bauträger Wohnungen

Breitenfurter Straße 239, 1230 Wien BUWOG ca. 500

Fertigstellung

offen

Fertigstellung

2019

Fertigstellung

ab Ende 2017

Laendyard

Park Living

TrIIIple

Adresse Bauträger Wohnungen

Erdberger Lände 26, 1030 Wien CA Immo 500

Adresse Bauträger Wohnungen

Penzinger Straße 76, 1140 Wien BUWOG ca. 450

Adresse Bauträger Wohnungen

Schnirchgasse 9-9A, 1030 Wien ARE | Soravia 500

Fertigstellung

Frühjahr 2018

Fertigstellung

ab 2020

Fertigstellung

2020

Southgate

See See

Adresse Bauträger Wohnungen

Sagedergasse 21, 1120 Wien BUWOG 242

Adresse Bauträger Wohnungen

Seestadt Aspern, Maria-Tusch-Straße 22, 1220 Wien BUWOG 285

Fertigstellung

Herbst 2017

Fertigstellung

Frühjahr 2019

Herbst 2018

155

Expo Real 2018

Preissteigerung von +1,0 Prozent. Das ist insofern bemerkenswert, da dies weniger als die Inflationsrate im selben Zeitraum (+2,0 Prozent) und spürbar weniger als die Baukostenindex-Steigerung laut Statistik Austria (+3,7 Prozent) ist.

kommentiert Reikersdorfer das aktuelle Marktgeschehen. Die typischen Quadratmeterpreise sind in Österreich durchschnittlich von 3.045 Euro (Halbjahr 2017) auf 3.059 Euro (Halbjahr 2018) gestiegen.

Preissteigerungen ungewöhnlich niedrig „Die Preissteigerungen sind im Vergleich zu den Vorjahren ungewöhnlich niedrig. Sie resultieren aus nahezu konstanten Quadratmeterpreisen und nicht etwa aus kleineren Wohnungsgrößen. Die Durchschnittswohnflächen sind seit 2015 mit knapp über 66 Quadratmetern beinahe konstant. Preisdämpfend wirkt sicherlich auch der heuer etwas geringere Anteil an Erstbezugswohnungen“,

Das aktuell schwierigste Marktsegment ist der Luxusbereich. Zwar gibt es weiterhin zufriedenstellende Nachfrage nach sehr exklusiven Objekten, doch reicht das nicht, um das deutlich ausgeweitete Angebot auszugleichen. Das wirkt sich weniger bei den absoluten Spitzenprodukten aus, für die weiterhin bis zu 35.000 Euro pro Quadratmeter erzielt werden, sondern vielmehr bei Wohnungen,

Eigentumswohnungen Wohnungen - m²-Preis

2015

2016

2017

HJ 2017

HJ 2018

Wien

3.384

3.442

3.746

3.693

3.771

Wien 1.,Innere Stadt Wien

8.315

7.332

10.162

9.913

9.606

Wien 2.,Leopoldstadt

3.297

3.693

4.069

3.961

3.803

Wien 3.,Landstraße

3.915

4.074

4.161

4.179

4.618

Wien 4.,Wieden

4.509

4.820

5.777

5.386

4.651

Wien 5.,Margareten

3.371

3.787

3.794

3.849

4.013

Wien 6.,Mariahilf

4.004

3.931

4.730

4.743

5.124

Wien 7.,Neubau

4.306

4.213

4.706

4.654

3.392

Wien 8.,Josefstadt

4.114

4.343

4.912

5.127

4.931

Wien 9.,Alsergrund

4.620

4.091

4.872

5.061

5.180

Wien 10.,Favoriten

2.343

2.888

3.324

2.929

3.439

Wien 11.,Simmering

2.720

2.630

3.064

3.077

2.824

Wien 12.,Meidling

3.378

3.103

3.606

3.407

3.842

Wien 13.,Hietzing

4.072

4.161

4.172

4.251

4.135

Wien 14.,Penzing

3.445

3.526

3.542

3.272

Wien 15.,RudolfsheimFünfhaus

2.596

2.614

3.225

3.222

3.244

Wien 16.,Ottakring

3.143

3.325

3.316

3.400

3.206

Wien 17.,Hernals

3.429

3.584

3.676

3.607

3.846

Wien 18.,Währing

4.174

4.244

4.331

4.302

4.571

Wien 19.,Döbling

4.351

4.816

4.540

4.207

4.992

Wien 20.,Brigittenau

2.723

3.017

3.291

3.096

3.113

Wien 21.,Floridsdorf

2.838

3.226

3.311

3.021

3.412

Wien 22.,Donaustadt

3.301

2.750

3.797

3.816

3.819

Wien 23.,Liesing

3.114

3.309

3.648

3.699

3.495

Quelle „RE/MAX-ImmoSpiegel / IMMOunited GmbH, die Experten für Immobiliendaten“

156

ImmoFokus

die sich oft nur in Nuancen von den absoluten Topobjekten unterscheiden, und bei denen Käufer wegen des großen Angebots heute eine äußerst gute Verhandlungsposition haben.

Investoren entdecken Mikroapartments Alternative Wohnformen wie Studentenwohnheime oder Mikroapartments werden mehr und mehr interessant für Investoren und das, obwohl es sich dabei um einen kleinen Markt handelt. Von 2015 bis 2017 wurden in Wien rund 3.700 studentische Wohneinheiten fertiggestellt, unter anderem in den Projekten „Linked Living“ in 1020, „The Fizz“ in 1200 und „base19“ in 1190. Insgesamt wurden seit 2015 rund 370 Millionen Euro in Studentenwohnheime und Mikroapartments in Österreich investiert. Rund 86 Prozent der Transaktionen von Studentenheimen und Mikroapartments wurden im Rahmen eines Forward Deals verwertet, wie zum Beispiel das Projekt „The Fizz“ am Wiener Hauptbahnhof, das sogar noch vor Baustart verkauft wurde. Die nächsten Transaktionen werden im zweiten Halbjahr 2018 erwartet. „Alternative Wohnformen wie Studentenwohnheime oder Mikroapartments für Young Professionals sind in Österreich mittlerweile zu einem relevanten Investmentprodukt geworden. Wir sehen großes Interesse daran,

„Studentenwohnheime oder Mikroapartments sind zu einem relevanten Investmentprodukt geworden.“ Georg Fichtinger, CBRE Österreich

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Expo Real 2018

da es in keinem anderen Immobiliensegment einen so hohen Anteil an Forward Deals gibt“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich. 95 Prozent der Investoren in Studentenwohnheime und Mikroapartments in Österreich kommen aus dem Ausland. Während in Deutschland Portfolio-Deals dominieren, ist Österreich in diesem Bereich ein Land der Einzeltransaktionen. „Die nächsten Projekte im Bereich

158

ImmoFokus

studentisches Wohnen mit rund 3.350 Wohneinheiten entstehen in den nächsten zwei bis drei Jahren, unter anderem in einem der drei TrIIIple Türme und im DC Tower 3 in der Donau City sowie im „The Fizz am Hauptbahnhof“. Zwei der drei Projekte sind bereits verkauft“, so Fichtinger. Mietrechtsreform: Mit Spannung wird, die in regelmäßigen Abständen angekündigte

Mietrechtsreform erwartet. Derzeit ist jedoch noch nicht abschätzbar, wie sich die Änderungen auswirken werden. Es ist anzunehmen, dass dabei der Altbestand, also die im Vollanwendungsbereich des MRG liegenden Objekte, im Fokus stehen wird. Aus diesem Grund ist davon auszugehen, dass sich Reformen vor allem auf diesen Teilmarkt und weniger stark auf den Neubaumarkt auswirken werden. n

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Herbst 2018

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159

Expo Real 2018

Reifeprüfung

n kaum einem anderen aktuellen Wohntrend manifestieren sich die soziodemographischen Veränderungen und die Flexibilisierung der Arbeitswelt so wie in der aufstrebenden Assetklasse Micro-Living. Doch von einer einheitlichen Neudefinition des Temporären Wohnens sind die europäischen Märkte weit entfernt. Was die europäischen Länder eint, ist die in hohem Maße ausdifferenzierte Vielfalt des Apartmentwohnens auf Zeit. In Bezug auf Anbieterstrukturen, der Professionalität und Internationalität der Akteure, steuerliche Regelungen oder Beteiligung der öffentlichen Hand an der Wohnraumversorgung, zeigen sich hingegen signifikante Unterschiede. Diese beschreiben in Europa eine markante Trennlinie zwischen großen und bereits etablierten Märkten mit nachhaltigen Renditeperspektiven und „emerging markets“ und einer gering ausgeprägten Investmentfähigkeit. Der Großteil der Märkte in Europa befindet sich in einem frühen Entwicklungsstadium und steht damit noch vor der Reifeprüfung. Zu diesem Ergebnis kommt die breit angelegte Marktstudie „Micro-Living in Europa“ von bulwiengesa und Union Investment, bei der erstmals die wichtigsten europäischen Investment-Hotspots in den beiden populärsten Marktsegmenten, Studenten- bzw. Businessapartments und hotelnahe Serviced Apartments, zusammenfassend untersucht wurden.

Etablierte Micro-Living-Märkten Als Leuchttürme für Micro-Living-Investments identifiziert die Untersuchung Deutschland, Frankreich, Großbritannien und die Niederlande. „In diesen bereits etablierten Micro-Living-Märkten trifft eine bereits hohe Aktivität privater Investoren, messbar am Volumen projektierter Apartmenthäuser, auf eine trotz allem niedrige private Versorgungsquote“, fasst Henrik von Bothmer, Investment Manager bei Union Investment Real Estate, die Studienergebnisse zusammen. Gute Voraussetzungen also für Wohnentwickler und Investoren. Was weiterhin auffällt: Hinsichtlich Transparenz und Transaktionsvolumina befinden sich die für den Marktreport analysierten Märkte für Studenten- und Businessapart-

160

ImmoFokus

ments in allen neun untersuchten Ländern auf einer höheren Entwicklungsstufe als die jeweiligen Märkte für Serviced Apartments. Entsprechend breiter präsentiert sich bei den Studenten- und Businessapartments auch das Spektrum der investmentfähigen Märkte.

Portfoliobeimischung Auch kleinere Märkte für Studenten- und Businessapartments sind investmentfähig. So bieten im Segment der Studenten- und Businessapartments nicht nur die bereits etablierten Märkte in den großen europäischen Volkswirtschaften, sondern laut der Untersuchung auch die kleineren Märkte Öster-

reichs, Spaniens und Irlands gute Rahmenbedingungen für punktuelle Investments und zur Portfoliobeimischung. In dieser Gruppe sticht Österreich besonders hervor, das mit seinem Renditeniveau in der gleichen Liga spielt wie die etablierten europäischen Länder, was wiederum auf einen bereits stabilen Markt schließen lässt. „Die Aktivitäten der privatwirtschaftlichen Anbieter in Österreich konzentrieren sich noch weitgehend auf den Hauptstadtmarkt Wien. Vom Nachfragepotenzial, das die neuen Lebens- und Arbeitsstile mit sich bringen, dürften jedoch künftig auch Städte wie z.B. Salzburg oder Graz noch stärker profitieren. Hier werden sich mittelfristig deutlich höhere Transaktions-

volumina zeigen“, sagt Felix Embacher von bulwiengesa. So wurden in Österreich 2017 mit 307 Millionen Euro 230 Prozent mehr umgesetzt als im Jahr 2016.

Serviced Apartments als Nischenprodukt Im Vergleich zu den Studenten- und Businessapartments ist im Segment Serviced Apartments die Investmentfähigkeit der kleinen Märkte kritisch zu hinterfragen. Mit Serviceangeboten ausgestattete Apartmenthäuser stellen selbst in den großen und etablierten Märkten nach wie vor eher ein Nischenprodukt dar, deren Transaktionsgeschehen noch vergleichsweise intransparent sind. n

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Herbst 2018

161

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Wirtschaftsstandort und Wohnstadt mit Lebensqualität St. Pölten für Investoren. St. Pöltens Bürgermeister Matthias Stadler im Interview über eine Stadt im Aufbruch, die Vorteile gegenüber Wien und warum St. Pölten Europäische Kulturhauptstadt 2024 werden sollte.

Herr Bürgermeister, einst graue Industriestadt, heute Boomzone inmitten der Metrolpolregion Wien: Warum hat sich St. Pölten so gewandelt? Matthias Stadler: St. Pölten ist seit längerem eine Stadt im Aufbruch, gerade in der intensiven Phase nach der Hauptstadterhebung im Jahre 1986 haben sich Image und Selbstbewusstsein stark verändert: Einst waren wir eine der Hochburgen der Textilindustrie mit 8.000 Arbeitsplätzen in den besten Zeiten. Heute haben wir keinen einzigen Textilindustriearbeiter mehr, sind aber ein wichtiger Wirtschaftsstandort und eine Wohnstadt mit Lebensqualität. Durch den Bau der Hochleistungsstrecke der ÖBB, der Güterzugsumfahrung plus dem neuen Bahnhof sind wir auch für Wien interessant geworden: Für Betriebsansiedlungen und für Wohnungssuchende. Die Grundstückspreise sind noch wesentlich niedriger als im nahen Wien. Außerdem benötigt man nur 23 Minuten um mit der Bahn von Wien Hauptbahnhof nach St. Pölten Hauptbahnhof zu gelangen.

Die Stadt hat noch großes Entwicklungspotenzial? >> Wir sind mit 109 Quadratkilometern flächenmäßig größer als andere österreichische Städte wie Linz oder Salzburg und müssen daher zum Glück nicht mit jedem Quadratmeter geizen: wir bemühen uns trotzdem, nicht auf der grünen Wiese zu bauen, sondern setzen auf Verdichtung und zentrumsnahe Lagen: Ein beispielhaftes Zukunftsprojekt ist das Areal der ehemaligen Industriehallen der Glanzstoff - 24 Hektar, nur 10 Minuten vom Hauptbahnhof entfernt. Ein solches Potenzial haben nicht viele Städte. St. Pölten hatte lange vor allem für die Wiener das Image einer Provinzstadt. Ist das vorbei? >> Das hat sich längst geändert, bei Kunst und Kultur war das nie so: Viele Künstler, die später Karriere auf den Bühnen Wiens gemacht haben, waren vorher im Stadttheater St. Pölten, egal ob der legendäre Burgtheater-Direktor

Zur Person Matthias Stadler (SPÖ) ist seit 9. Juli 2004 Bürgermeister der niederösterreichischen Landeshauptstadt St. Pölten. Er hat Deutsche Philologie sowie Geschichte und Sozialkunde an der Universität Wien studiert. Kontakt: Zukunftsentwicklung, Wirtschaft und Marketing Wirtschaftsservice ecopoint Magistrat St. Pölten Rathausplatz 1, A-3100 St. Pölten

162

ImmoFokus

Tel.: 0043 2742 333-2900 E-Mail: ecopoint@st-poelten.gv.at Web: www.st-poelten.gv.at www.stp-konkret.at www.insbesondere.at Broschüren: www.ecopoint/download “Gebrauchsanleitung für St. Pölten“

Gerhard Klingenberg, Ioan Hollender, Peter Minich oder Raoul Aslan. Früher hat man auch gesagt, die Wiener würden nicht ins Theater nach St. Pölten fahren. Heute haben wir, egal ob im Landestheater oder im Festspielhaus, einen hohen Prozentsatz Wiener Publikum. Und man sieht es sogar an unseren Hochschulen: Wir haben Studiengänge, bei denen 60 Prozent der Studierenden aus Wien oder dem Wiener Umland kommen. Die Stadt hat sich verändert und wird sich in den nächsten Jahren noch einmal gewaltig verändern. Das sehen wir an der Zusammensetzung der Bevölkerung. Früher war sie von Industriearbeitern geprägt, heute spielt natürlich der Dienstleistungssektor eine herausragende Rolle, auch der Akademikeranteil ist bereits hoch und nimmt ständig zu. Diesen Umstand haben wir natürlich auch der Fachhochschule St. Pölten, der New Design University (NDU) und dem Universitätsklinikum der Karl Landsteiner Privatuniversität für Gesundheitswis-

senschaften zu verdanken und der Anteil wird mit der jüngst erfolgten Akkreditierung der Bertha von Suttner Privatuniversität für Psychotherapie und Humanwissenschaften noch steigen. Ich würde uns daher als erfolgreiche Mittelstadt sehen, in der die Leute gerne wohnen und arbeiten. Das hat sich vor allem geändert, seit wir Landeshauptstadt sind: Vorher hatten wir 26.000 Arbeitsplätze, inzwischen sind es 60.000. Wir haben inzwischen mehr Einpendler als Auspendler, aber wir bemühen uns, diese in St. Pölten zu halten: Aktuell haben wir 1.800 Wohnungen in Bau, mehr als 4.600 Wohnungen sind eingereicht. Der Wohnungbedarf für die nächsten Jahre ist mit 6.400 Wohnungen gedeckt? >> Das wird man sehen, aber wir haben natürlich Flächen und Infrastruktur – zum Beispiel für die Abwasserentsorgung - für wesentlich mehr als die 60.000 Einwohner, die wir jetzt haben.

Fotos: Christian Fürther, Magistrat St. Pölten

Auch bei Gewerbeflächen können wir aus dem Vollen schöpfen: Zum Beispiel mit den ÖBBLiegenschaften im Süden von St. Pölten: Zwei größere Betriebe, einer mit 80.000 qm, ein anderer mit 35.000 qm haben sich bereits dort angesiedelt. Natürlich wollen wir auch produzierende Industrie und Gewerbe in die Stadt etablieren. Dabei geht es nicht nur um Neuzuzug, sondern auch um Nutzung bestehender Industriehallen. Einerseits Industrie, andererseits Startups: Wie bringen Sie das unter einen Hut? >> Unsere Hochschulen sind sehr kreativ. Durch die New Design University (NDU) sind wir eine Hochburg der Kreativwirtschaft und der Architektur, die Fachhochschule ist im Bereich IT und Medien, aber auch bei Gesundheit und Sozialem stark. Dass sich aus diesem Fundus

Startups bilden, liegt auf der Hand. Diese jungen Unternehmen unterstützen wir auch, wie alle anderen heimischen Betriebe, mit Förderungen. Das war schon immer unsere Stärke: Bestes Beispiel ist die Kunststoff-Firma Sunpor, die 1986 von O. N. Sunde, einem Unternehmer aus Norwegen, hier mit zwei Mitarbeitern gegründet wurde. Daraus ist ein Imperium mit Öltankern, Fähren und mehr als 800 Sportgeschäften in Skandinavien entstanden: Heute hat der Konzern weltweit mehr als 30 000 Beschäftigte, aber lange Jahre fuhren auch die Schiffe unter österreichischer Flagge mit Bewilligungen, die wir in St. Pölten ausgestellt haben Das ist ein Beispiel, wie offen wir sind: Im Betriebsansiedlungsbereich sind wir zu vielem bereit. Wir haben noch immer 194 ha Gewerbefläche disponibel. 88,5 ha davon Industriegebiet. Welche Branche sehen Sie als besonders zukunftsträchtig? >> Den Gesundheitsbereich – nicht nur mit der neuen Bertha von Suttner Privatuniversität für Psychotherapie und Humanwissenschaften, sondern auch mit dem Neubau des St. Pöltener Zentralklinikums mit 11 Operationssälen und 400 Betten, der im September 2018 in Betrieb geht. Das ist eines der modernsten Spitäler in

Österreich. Außerdem sitzen große Ärztezentren und eines der größten privaten Röntgeninstitute im Land in St. Pölten. Was fehlt Ihnen noch für St. Pölten? >> Die Zuerkennung der Europäischen Kulturhauptstadt 2024: Wir wollen damit unser Image noch einmal beträchtlich verbessern und uns in Kultur und Kunst nachhaltiger positionieren. Schon jetzt haben wir einen Kulturbezirk mit einem Festspielhaus und einem Fassungsvermögen von über 1.000 Plätzen, die Bühne im Hof (BIH), die sich Kleinkunst und Tanz widmet und das Landestheater, das als Sprechtheater renommiert ist. Auf der anderen Seite haben wir Veranstaltungen wie das Frequency-Festival (für Undergroundund Alternative-Music, Anm. d. Red.) mit 160 000 Besuchern, wir haben zahlreiche Museen und Galerien und mit dem Cinema Paradiso auch das erste Programmkino in Niederösterreich. Aber auch die Architekturlandschaft ist einzigartig: St. Pölten ist von Barock und Jugendstil geprägt aber auch zahlreiche Schlüsselbauten moderner Architekten schmücken das Stadtbild. Wir sind daher guter Dinge, dass die Entscheidung im Ende 2019 zu unseren Gunsten ausfällt. n

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Expo Real 2018

Ist die Party bald vorbei? Katzenjammer? Der Immobilienzyklus endet vermutlich erst dann, wenn die Hypothekenzinsen wieder ordentlich steigen, hört man immer wieder. Aber stimmt das auch? Da und dort wird schon heute – ohne massiven Anstieg bei den Hypothekenzinsen von einem nahen Ende des Immobilienbooms gesprochen. In welchen Assetklassen und Regionen lässt sich im aktuellen Marktumfeld noch Geld verdienen. Wo winken hohen Renditen. „Prognosen sind äußerst schwierig, vor allem wenn sie die Zukunft betreffen“. Dieses Zitat wird immer mal wieder jemandem anderen zugeschrieben, mal Mark Twain, mal Winston Churchill, manche wollen Kurt Tucholsky als Urheber kennen. Der ImmoFokus hat es dennoch versucht und sich bei den Immobilienprofis umgehört. Autor: Michael Neubauer

DIE FRAGEN Ist die Party bald zu Ende? Naht das Ende des Immobilienzyklus?

In welchen Assetklassen, in welchen Regionen würden Sie aktuell Investieren?

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ImmoFokus

DIE ANTWORTEN

Es mehren sich die Anzeichen, dass sich die Preise verflachen. Gerade wegen der Erwartung, dass wohl ab 2020 die Zinsen wieder steigen, sind die derzeitigen Renditen nicht mehr darstellbar und ist eine Seitwärtsbewegung der Investoren in höher rentierliche Assetklassen zu erkennen. Wenngleich nachwievor noch abenteuerliche Renditen aufgerufen werden gehe ich davon aus, dass es schon im Laufe des Jahres 2019 zu einer spürbaren Konsolidierung verbunden mit einem Ansteigen der Renditen kommen wird. In dieser Phase wird auch wieder wesentlich mehr Augenmerk auf Qualität und Lage der Projekte gerichtet werden.

Anton Bondi de Antoni Bondi Immobilien-Consulting

Büro und Logistik sowie Sozialimmobilien sind auf dem Vormarsch; neben den klassischen Märkten in Österreich, BRD, etc. gewinnt auch der CEE Raum (insbesondere Rumänien), aber auch die ehem. jugoslawischen Länder - auch aufgrund der dort höheren Renditen - wieder massiv an Bedeutung.

Der Immobilieninvestment läuft seit einigen Jahren ausgezeichnet – neue Investoren haben den österreichischen Immobilienmarkt für sich entdeckt und das gute Kapitalmarktumfeld lässt das Interesse an Immobilien weiter steigen. In solchen Phasen fragen sich Skeptiker natürlich, wie lange kann diese Entwicklung noch andauern? Aktuell sehen wir allerdings keine Anzeichen, die eine signifikante Trendumkehr ankündigen, zumal vor allem die EZB die Zinsen gem. den letzten Ankündigungen noch zumindest 12 Monate unverändert lassen dürfte.

Michael Ehlmaier EHL Immobilien

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Expo Real 2018

Die ungebrochen hohe Nachfrage im Immobilienbereich wird primär durch die Niedringszinspolitik im EU-Raum befeuert. Da einzelne Volkswirtschaften weiterhin stark unter Druck stehen (beispielsweise Italien) ist es derzeit nur schwer denkbar, dass die EZB die Leitzinsen in den nächsten drei Jahren signifikant anheben wird. Angebotsseitig ist schon länger eine Produktverknappung zu beobachten, die allerdings den Zyklus maximal in eine leichte Seitwärtsbewegung gebracht hat. Eine kleinen Zinskorrektur nach oben wird die Nachfrage nur in geringem Ausmaß beeinflussen, weshalb wir von einem Abschwung erst ab den Jahren 2021/2022 ausgehen. Dieser Abschwung wird mit einer Marktbereinigung - insbesondere im Bereich der Developer - einhergehen.

Richard Lemon Danube Property Consulting Immobilien

Die Assetklasse Office ist natürlich weiterhin interessant, jedoch ist es schwierig hier das richtige Produkt zu einer vernünftigen Rendite zu finden. Deswegen würde ich aktuell den Fokus eher auf Logistikimmobilien setzen und natürlich weiterhin im Bereich Wohnentwicklung investieren.

Eine generelle Trendwende könnte nur durch eine allgemeine Wirtschaftskrise oder einen deutlichen Anstieg des Leitzinses im Euroraum ausgelöst werden – aktuell gibt es zumindest mittelfristig für beides keine nachhaltigen Anzeichen..

Ich würde in Wohnimmobilien mit zeitgemäßen und am Markt orientierten Konzepten wie Student Housing, Serviced- / Micro- Apartments investieren, die eine höhere Rendite als beim klassischen Wohnen erwirtschaften. Allerdings gilt auch hier, dass der Investor die immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten wie Lage der Wohnung, Grundriss, Verkehrsanbindung etc. immer im Auge behalten muss.

Eugen Otto Otto Immobilien

Wir rechnen für 2019 mit keinen wesentlichen Preissteigerungen mehr, aber wir gehen auch nicht von einem abrupten Ende des Zyklus mit Preisverfällen aus. Viel mehr rechnen wir für die nächsten 2-3 Jahren mit einer Seitwärtsbewegung der Preise, da wir auch nicht von einer stärkeren Zinserhöhung ausgehen.

Andreas Ridder CBRE GmbH

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ImmoFokus

In Österreich ist leistbares Wohnen in Großstädten interessant. In CEE bieten beispielsweise Rumänien und Serbien im Bürobereich noch attraktive Renditen. Besonders Mutige sollten sich jedenfalls den Büromarkt in Moskau anschauen, da dort die Renditen sehr hoch und die Mieten und der Rubel sehr niedrig sind. Der Londoner Büromarkt ist im Moment auch aus Renditesicht interessant.

Gute Konjunkturdaten, weiterhin niedriges Zinsumfeld und stetiges Bevölkerungswachstum lassen auf ein mittelfristiges Anhalten der positiven Zyklusphase hoffen. Es wird aber von entscheidender Bedeutung sein, wie bzw. ob ein möglichst friktionsfreier Übergang in schwächere Konjunkturphasen möglich sein wird.

Wolfgang Scheibenpflug Flughafen Wien AG

Die AirportCity Vienna und die umliegende AirportRegion haben sich in den letzten Jahren zu einem sehr dynamischen Wirtschaftsstandort entwickelt. Internationale Unternehmen wie u.a. Maktia, DHL und Cargopartner haben sich in unmittelbarer Nähe zum Flughafen angesiedelt. Der zielstrebige Ausbau der AirportCity Vienna mit z.B. Eröffnung des Moxy Hotels und es AirCargoCenters Ost im Jahr 2017 und der laufenden Errichtung des Office Parks 4 bilden eine erfolgreiche Basis für die weitere Entwicklung der Region. Das umfangreiche Dienstleistungsangebot, welches u.a. Gesundheitszentrum, Kindergarten, Postservice, Fitnesscenter, etc. umfasst, steigern zusätzlich die Attraktivität des Standorts für Investoren.

Wir beobachten nach wir vor einen hohen Anlagedruck, in Immobilien zu investieren – z. B. auch seitens US-Investoren. Für uns als Immobilienkonzern ist jedenfalls wichtig, einen hohen Vermietungsgrad und eine komfortable Liquidität zu haben. Damit sind wir gut aufgestellt und können bei einem sich verändernden Marktumfeld auch opportunistisch Chancen nutzen.

Wir konzentrieren uns unverändert auf unsere beiden Assetklassen Büro und Einzelhandel in unseren Kernländern. In Deutschland haben wir unsere Grundstücksreserven genutzt und soeben unsere beiden Landmark-Bürogebäude trivago Campus und FLOAT im Düsseldorfer Medienhafen fertiggestellt. Jedes Gebäude hat an die 30.000 m² und ist voll vermietet. Des Weiteren errichten wir ein weiteres Büroobjekt neben dem trivago Campus – das wird zugleich unser erstes myhive-Office in Deutschland werden. Im Einzelhandelsbereich forcieren wir v.a. das Wachstum unserer Retail Parks STOP SHOP auf rund 100 Standorte. So prüfen wir derzeit mehrere Portfolioankäufe und wachsen zudem über Projektentwicklungen. Bei STOP SHOP erwirtschaften wir sehr gute Renditen von an die 8% und sehen eine dynamische Nachfrage unserer Retailer.

Oliver Schumy Immofinanz AG

Die „Party“ generell, wird nicht so beendet sein. Es wird in manchen Bereichen zB Luxuswohnungen immer schwieriger werden. Ich glaube, dass der Wunsch nach Eigentum stark gegeben und gefördert wird und daher preiswerte Wohnimmobilien in guten Lagen, nach wie vor eine gute Anlage ist.

Georg Spiegelfeld Spiegelfeld Immobilien

Investieren würde ich in Wohnprojekte die „leistbares“ Wohnen möglich machen, aber auch in gemischt genutzte Immobilien oder Immobilienprojekte in guten Frequenzlagen. Alternativ glaube ich auch, dass ein Investment in Ferienimmobilien interessant sein könnte – da spielt natürlich die Planung, Bautechnik, Lage und Ort eine große Rolle.

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Der aktuelle Bauboom ist sehr stark mit dem aktuellen Zinsniveau verknüpft. Wir gehen davon aus, dass in den kommenden Monaten allenfalls leichte Steigerungen des Leitzinses vonstattengehen werden, wodurch die Auswirkungen auf den Immobiliensektor noch verkraftbar sein werden. In St. Pölten ist die Nachfrage nach Projekten im freifinanzierten Wohnbausektor nach wie vor ungebrochen hoch.

Die Beurteilung der Renditen in unterschiedlichen Assetklassen liegt nicht im Aufgabenbereich einer Stadtverwaltung. Dennoch können wir aus den zahlreichen Gesprächen mit Bauträgern und Investoren herauslesen, dass trotz des mittlerweile erhöhten Wohnungsangebots, ein hohes Potential in St. Pölten weiterhin gegeben ist. Das liegt einerseits an der aktuellen Preissituation in der Stadt und andererseits am konstanten Wachstum, aufgrund des positiven Imagewandels und der hohen Lebens- und Wohnqualität, die St. Pölten bietet.

Matthias Stadler St. Pölten

Derzeit scheint kein Ende der Party in Sicht. Interessante Großprojekte – wie zB DC-Tower 2, Austria Campus, etc – werden bereits oder zumindest demnächst realisiert. Die Zinsen sind weiterhin auf Rekordtief. Die Nachfrage nach spannenden Projekten ist daher ungebrochen. Große Wohnbauprojekte, wie etwa Triiiple, allenfalls Danube Flats, o.ä., bieten ebenfalls – zumindest im freifinanzierten Bereich – Investitionsmöglichkeiten. Auch junge Assetklassen, wie zB studentisches Wohnen, stehen vermehrt im Fokus der Entwickler und sind bei Investoren begehrt.

Dr. Peter Vcelouch

Dr. Manfred Ton

Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati

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ImmoFokus

Die Assetklassen des freifinanzierten „klassischen“ und des studentischen Wohnens bieten sich derzeit für Investments gut an. Dies vor allem in der Bundeshauptstadt und in den Landeshauptstädten. Angesichts des stark wachsenden Online-Handels können auch Micro-Logistikflächen in den Ballungszentren in naher Zukunft interessante Anlagemöglichkeiten sein.

Die vergangenen Jahre waren von einer kontinuierlichen Aufwärtsspirale geprägt. Wir wissen um mögliche Markt-Dynamiken – wir sind hier sehr wachsam. Vor allem auch mit dem 6B47Fokus auf der Assetklasse Wohnen in den Metropolen in Deutschland, Österreich und Polen. Wir haben generell schon jetzt mit steigenden Grundstückspreisen und Baukosten zu kämpfen - die Verkaufspreise steigen aber nicht im gleichen Maß.

Bei 6B47 setzen wir gezielt auf Portfolio-Diversifizierung. Neben der Fokussierung der Assetklasse Wohnen ergreifen wir auch gute Gelegenheiten in der Assetklasse Gewerbe und ergänzen unser Portfolio z.B. durch Büro- oder Hotelentwicklungen. In Österreich fokussieren wir innerstädtische Verdichtungen und zusehends komplexe Quartiersentwicklungen mit durchmischter Nutzung. In Deutschland sind es die Top-7 Städte (Schwerpunkte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, München und Stuttgart) sowie gute innerstädtische Lagen in B-Städten. 6B47-Polen hat Wohnund Gewerbeentwicklungen in den großen Städten und Ballungsgebieten wie Warschau, Breslau und Krakau auf der Agenda.

Peter Ulm 6b47

Ich glaube nicht, dass es den einen Immobilienzyklus gibt, sondern viele verschiedene – je nach Region und Assetklasse. Die Preise sind aktuell in einigen Märkten sehr hoch, da braucht es viel Marktexpertise und Erfahrung, um noch gute Investitionsmöglichkeiten zu finden. Ich bin aber überzeugt davon, dass Immobilien auch in den nächsten Jahren eine verlässliche und stabile Anlegeform sind. Vielleicht ist es keine Party mehr, aber sicherlich immer noch ausreichend Grund zur Freude.

Ernst Vejdovszky SImmo AG

Unser Schwerpunkt liegt nach wie vor auf Deutschland. Seit einigen Monaten konzentrieren wir uns stark auf große Städte wie zum Beispiel Leipzig. Hier findet man Objekte, die bei niedrigem Mietniveau eine ordentliche Rendite bringen und somit großes Wertsteigerungspotenzial aufweisen. Wir achten bei der Auswahl der Städte vor allem auf die demografische und wirtschaftliche Entwicklung der jeweiligen Region.

Die Konjunktur in Österreich dürfte sich am Höhepunkt befinden. Trotz leichter Abschwächung ist kein substanzieller Nachfragerückgang bei Wohnungen erkennbar. Investoren kaufen bei unseren Großprojekten, wie beispielsweise dem Ensemble, durchwegs ganze Baufelder. Auch Büroimmobilien in guten Lagen sind nach wie vor sehr begehrt. Steigende Baupreise sind allerdings der Nachteil dieser grundsätzlich positiven Marktlage. Generell ist die globale Situation aber durch zahlreiche Risiken und Unsicherheiten wie beispielsweise dem schwelenden Handelskonflikt zwischen China und den USA geprägt. Auch lokale Märkte – wie Österreich – sind in hohem Maß von diesen Entwicklungen abhängig.

In Zeiten komplexer Systeme, deren Indikatoren selbst für viele institutionelle Investoren nicht mehr durchgängig kalkulierbar sind, gelten umso mehr klassisch, althergebrachte Regeln. Die Lage, die Qualität und Nachhaltigkeit einer Immobilie sind und bleiben auch in Zukunft entscheidende Kriterien. Nur bei Berücksichtigung dieser Parameter sind langfristige Investments sichere Ertragsbringer.

Hans-Peter Weiss Bundesimmobilien Gesellschaft

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Advertorial

Seestadt strahlt über ihre Grenzen hinaus Einblicke. Gerhard Hirczi, Geschäftsführer der Wirtschaftsagentur Wien und Siemens-Vorstand Wolfgang Hesoun berichten im Doppelinterview über die jüngsten Innovationen in Aspern und wagen einen spannenden Blick in die Seestadt der Zukunft.

In der Seestadt Aspern wird das Technologiezentrum derzeit erweitert und so entstehen auf 6.800 Quadratmetern neue flexible Flächen. Welche Besonderheiten und Vorteile hat der Standort Ihrer Meinung nach zu bieten? Gerhard Hirczi: Wir reagieren damit auf die große Nachfrage und schaffen noch mehr notwendigen Platz für Produktionsunternehmen, Hightech-Anlagen und Coworking Spaces. Das neue Gebäude ist perfekt für Start-ups und smarte Produktion geeignet. Das wirkt als nachhaltiger Motor und internationaler Multiplikator für die Seestadt und über ihre Grenzen hinaus. Wir sehen ja schon heute, wie sich der Standort mit Global Playern wie Atos, Siemens, Opel oder Hoerbiger enorm rasch entwickelt und auch große internationale Beachtung findet. Wolfgang Hesoun: Aspern vereint Wohnen, Bildung, Forschung – und ist vor allem ein Technologie-Hotspot. Statt nur im Labor zu tüfteln, entwickeln wir als Partner in der Forschungsgesellschaft ASCR neue Technologien in einem lebendigen, echten Stadtteil. Wir binden die Menschen in der Seestadt intensiv ein. Das ist einzigartig, und man kann durchaus sagen: Die Metropolen der Welt lernen von der Seestadt Aspern. Siemens forscht in der Seestadt Aspern schon seit einiger Zeit an der Energiezukunft. Können Sie uns bitte mehr darüber und die bisher gewonnenen Erkenntnisse erzählen?

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ImmoFokus

Hesoun: Für uns ist die Seestadt wie eine Leinwand, auf der wir die Landkarte zur Energiezukunft entwickeln. Ganz konkret helfen uns die Forschungserkenntnisse, etwa beim Smart-Meter-Projekt der Wiener Netze. Bis Ende 2020 sollen 80 Prozent der Wiener Haushalte mit digitalen Stromzählern ausgestattet werden. Die Forschung in Aspern vereinfacht also die Modernisierung des Stromnetzes in ganz Wien. Welchen Stellenwert hat Industrie 4.0 für den Wirtschaftsstandort? Hirczi: Die Stadt, der Wirtschaftsstandort und die Menschen in Wien profitieren gleich mehrfach, da Industrie 4.0 die Produktion wieder städtetauglich gemacht hat: Statt rauchender Schornsteine und Abgasen ist es heute aber digital vernetzte Produktion, die industrielle Abläufe und IKT kombiniert und so echten Mehrwert für die Stadt und ihre Bevölkerung schafft – nicht zuletzt deshalb, da Nachhaltigkeit und Regionalität berechtigterweise eine immer wichtigere Rolle spielen. Hesoun: Ich sehe hier eine große Chance für den Wirtschaftsstandort, da im globalen Wettbewerb der Know-how-Vorsprung immer wichtiger wird. Wir treiben die Digitalisierung mit unseren Lösungen voran und schaffen durch intelligente Analyse konkrete Wettbewerbsvorteile. Welche Aspekte müssen bei einer zukunftsfähigen Stadt- und Standortplanung Ihrer Ansicht nach besonders beachtet werden?

Hirczi: Für mich ist Multifunktionalität ein Schlüssel zur Zukunftsfähigkeit von Metropolen wie Wien. Städte, die wirtschaftlich und sozial breit aufgestellt sind, können Herausforderungen besser als andere bewältigen. Hätten wir etwa, wie manch andere Stadt, in der Vergangenheit nur auf Dienstleistungen gesetzt und die Produktion ziehen lassen, könnten wir heute nicht von den Chancen von Industrie 4.0 profitieren – denn die braucht beides. Zudem sind gut durchmischte Städte auch die mit der höchsten Lebensqualität – was die jüngste Bewertung des „Economist“ bestätigt, wo Wien erstmals zu lebenswertesten Stadt der Welt gewählt wurde. Hesoun: Städte nehmen nur 2 Prozent der Erdoberfläche ein, beherbergen aber rund die Hälfte der Menschheit. Dazu wird in Städten 75 Prozent der globalen Energie verbraucht und 80 Prozent aller CO2-Emissionen verursacht. Der Kampf gegen den Klimawandel wird also in den Städten entschieden. In der Stadtplanung muss das mitgedacht werden. Nur mit Hilfe von intelligenten Infrastrukturen und Technologien können die wachsenden Herausforderungen gelöst werden, damit Menschen weiterhin gerne und gut in Städten leben. Wie könnte Ihrer Meinung nach die Seestadt im Jahr 2030 aussehen und wie wird sich das Leben dort gestalten? Hirczi: Wenn ich mir einen Spaziergang durch die Seestadt der Zukunft vorstelle, sehe ich einen lebendigen Ort, der noch mehr mit dem Zentrum verwachsen ist und der von

Visualisierung: ATP/ Telegram71 / Giacomo Dodich

den übrigen Wienerinnen und Wienern ganz natürlich als Teil von Wien und vitales Grätzel wahrgenommen wird. Und viele Besucher aus dem Ausland, die sich fragen, wie die Wiener das schon wieder gemacht haben. Drehen wir den Uhrzeiger aber wieder etwas zurück, lässt sich feststellen, dass die Seestadt schon jetzt ein Top-Standort ist, der sich international mehr als sehen lassen kann. Wo sonst kann man etwa seine Mittagspause direkt an einem

See genießen, während wenige Meter weiter internationale Topunternehmen produzieren und forschen, um dann mit der U-Bahn direkt ins Stadtzentrum zu fahren? Hesoun: Viele unserer Technologien werden auch künftig das Gelingen des Alltagslebens sicherstellen. Das betrifft viele Aspekte, wie etwa den optimierten Energieverbrauch des Stadtviertels, das bis dahin vielleicht

sogar selbst Strom erzeugt. Autos und Busse werden auch ohne Fahrer sicher und zügig unterwegs sein, viele davon mit elektrischem Antrieb. Es wird ganz selbstverständlich sein, Fahrzeuge jederzeit und überall aufzuladen – mit wenig Zeitaufwand. Für die Menschen wird der Strom aber weiterhin einfach aus der Steckdose kommen. Wir sorgen dafür, dass es wirklich so ist und dazu auch ressourcenschonend passiert. n

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Advertorial Erweiterung Bauteil 2 • • • • • • •

Erweiterung um ein Gebäude bezugsfertig April 2019 Fläche Erweiterung: 6.800 m² Fläche bisher: 7.100 m² Multifunktionale Flächen mit erhöhter Nutzlast max. 30 Einheiten auf 3 Ebenen max. 14 Einheiten an Lagerflächen im Untergeschoß • Optionaler Anschluss an Photovoltaik-Gemeinschaftsanlage • Heizen/Kühlen: Betonkernaktivierung, mechanische Be- und Entlüftung • Flexible Konfiguration der Mieteinheiten • Möglichkeit für Maschinenfundamente

Hohe Standards – Nachhaltigkeit im Fokus

ie Wirtschaftsagentur Wien erweitert das Technologiezentrum Seestadt um einen weiteren Bauteil und schafft neue, flexible Flächen für Produktionsunternehmen. ATP architekten ingenieure gingen als Sieger der europaweiten Ausschreibung hervor. Durch moderne Architektur und Freiraumkonzepte wollen sie im Technologiezentrum für ausreichend Inspiration sorgen.

Neue Strukturen Während der erste Bauteil von einem eleganten Stil gezeichnet war, tritt in den neuen Bauteilen der gewerblich-industrielle Charakter in den Vordergrund. Industrie 4.0, Labore und Werkhöfe bilden die Grundpfeiler. Die Campus-Atmosphäre wird durch die Fortsetzung der Materialsprache erhalten. Dennoch wird für jeden Bauteil eine eigene Identität durch Variationen in der Profilierung oder Metalltönung geschaffen. „Begeistert vom Innenleben im Eingangsfoyer vom Bauteil 1 legen wir großen Wert auf eine hohe Aufenthaltsqualität“, so Architekt Hannes Achammer, ATP archi-

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tekten ingenieure. Die eigenwillige Gebäudestruktur gilt als Highlight dieses Projekts. In dem fünfeckigen Grundstück sieht man eine große Chance: „Wenn man den H-Typ des ersten Bauteils adaptiert, kann die Fläche bestens genutzt werden. Unsere Erkenntnis: Bürogebäude müssen nicht immer rechteckig sein, um optimal zu funktionieren.“

Nachhaltig gedacht Dabei steht die Nachhaltigkeit stets im Fokus. „Der hohe Anspruch an Nachhaltigkeit in der Seestadt war eine Vorgabe. In Zusammenarbeit mit ATP sustain setzen wir die energieschonenden Maßnahmen aus dem ersten Bauteil fort und ergänzen sie mit neuen Elementen“, erklärt Achammer. Die Büroflächen werden im Passivhausstandard erbaut. So erreichten die aktuell in der Umsetzung befindliche Erweiterung sowie ein weiterer geplanter Bauteil mit 932 von 1000 möglichen Punkten den ÖGNB Gold-Status. Im Energiekonzept werden möglichst nur die am Standort verfügbaren Ressourcen, wie zum Beispiel Grundwasser, Abwärme und Strom

aus Photovoltaik genutzt und flexibel den Gegebenheiten angepasst. Dazu dient eine zentrale Wasser- und Wärmepumpe, bei der sowohl die „erzeugte“ Kälte, als auch Wärme bei einer Kapazität von jeweils 10.000 Litern zwischengespeichert und bei Bedarf gleichzeitig genutzt werden können. Als echtes Novum hat man versucht, einige innovative Elemente umzusetzen: „Sonnenstandsgeführte Kollektoren und Lichtkabel führen das Tageslicht in den zentralen, mehrgeschossigen Begegnungsraum. Kombiniert mit Kunstlicht schaffen wir eine differenzierte Lichtqualität und sparen Strom“, erklärt der Experte.

Flexibel Auch zukünftige Nutzungsänderungen wurden für eine nachhaltige, andauernde Bewirtschaftung bedacht. Dabei hat man stets Wirtschaftlichkeit und Energieeffizienz im Auge behalten. Angefangen bei der Raumeinteilung über die Tragwerksplanung bis hin zur technischen Gebäudeausrüstung, wurde im Falle wechselnder Nutzer, Relevanz beigemessen. n

Immo-Service

Im Dialog Die Akademie für Recht, Steuern & Wirtschaft (ARS) veranstaltete gemeinsam mit dem ImmoFokus den „Dialog Immobilien 2018“.

m 11. Juni veranstaltete die Akademie für Recht, Steuern & Wirtschaft (ARS) in Kooperation mit dem ImmoFokus den „Dialog Immobilien 2018“ in den Räumlichkeiten der ARS. Andreas Köttl, Präsident der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI), Georg Greutter, COO Simacek Facility Management Group und Gerald Beck, Geschäftsführer von Strauss & Partner Development standen ImmoFokusChefredakteur Michael Neubauer zum Thema „Hat Nachhaltigkeit bei Immobilien Zukunft?“ Rede und Antwort. Conclusio des Abends: Ja, sie hat. Je früher nachhaltige Projekte umgesetzt werden, desto besser. Noch spiele der Kostenfaktor eine bedeutende Rolle, denn Umweltschutz müsse man sich auch leisten können. Durch serielle Produktion könnten die Verfahren aber deutlich günstiger sein. Highlight des Abends war die Präsentation von „Building Future”, das neue Magazins der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI), das vom GNK Media House, im Auftrag der ÖGNI, herausgegeben wird. n

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Rubrik

Schönes Spiel

Abschlag im Frühsommer. Mit einem Einladungsturnier unter der Schirmherrschaft des FV der Immobilientreuhänder fand eines der Highlights der Immo-Golfsaison in der Reiters Golfschaukel Stegersbach-Lafnitztal statt.

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ImmoFokus

Fotos: XXX

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Rubrik

m 13 Uhr war es endlich soweit. Bestens vorbereitet machten sich die Spieler bei idealen Bedingungen bei Sonnenschein- obwohl es bis Mittag geregnet hatte - mit den Marshalls auf den Weg zum Südburgenlandkurs. Mit Carts ging es zu den jeweiligen ersten Tees. Die (An-)Spannung unter den Teilnehmern war sichtlich zu spüren. Noch ein paar Probeschwünge, noch schnell den Mitspielern ein „Schönes Spiel“ gewünscht, dann aber mit voller Konzentration beim 1. Abschlag. Kanonenstart – los geht’s. Es waren spannende Flights, wissen die fachkundigen Beobachter zu berichten. Wenn auch so mancher Ball weit ins Rough oder in einem der listig angelegten Bunker, die das Green bestens verteidigten, landete. Damit die Spieler die Kräfte nicht verließen, wurden sie während des Turniers mit Snacks, Obst und Getränken versorgt. So wurde die Halfwaystation am

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ImmoFokus

Abschlag 10 dankbar angenommen. Kein Wunder: Es wurde mit vollem Einsatz gespielt. Am Abend ging‘s zum Galadinner inklusive Siegerehrung ins Hotel & Spa Larimar in Stegersbach. Bei der gemeinsam von ImmoFokus und GROSS & GROSS ins Leben gerufenen Golf Challenge 2017/2018 – gespielt wurde unter anderem im Diamond Golf & Country Club Atzenbrugg und Fontana – gingen bei der Bruttowertung Claudia Lager bzw. Moritz Attems-Gilleis als Sieger vom Platz. Die Nettowertung konnte in der Gruppe A Günther Göbelbecker und in der Gruppe B Daniel Deutsch für sich entscheiden. Beim Einladungsturnier verließ die Bundesmeisterin von 2016, Gabriele Stadlhuber, als Siegerin den Platz, bei den Herren war Marcel Reifschneider nicht zu schlagen. Thomas Strobl sorgte mit seiner „MusikSchmäh-Mitsingshow“ für Stimmung und einen gemütlichen Ausklang. n

Die Ergebnisse IMMOFOKUS/GROSS GOLFCHALLENGE 2017/2018 Bruttosieger Damen – Claudia Lager Bruttosieger Herren – Moritz Attems-Gilleis Nettosieger Gruppe A – Günther Göbelbecker Nettosieger Gruppe B – Daniel Deutsch EINLADUNGSTURNIER STEGERSBACH-LAFNITZTAL Brutto Sieger Damen – Gabriele Stadlhuber Brutto Sieger Herren – Marcel Reifschneider Netto Sieger Gruppe B 1. Platz – Josef Horvath Netto Sieger Gruppe B 2. Platz – Michael Brand Netto Sieger Gruppe B 3. Platz – Christian Lindenhofer Netto Sieger Gruppe A 1. Platz – Jochen Seibert Netto Sieger Gruppe A 2. Platz – Josef Vuzem Netto Sieger Gruppe A 3. Platz - Robert Angst

Wir möchten an dieser Stelle den Sponsoren ein herzliches Dankeschön auszusprechen!

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Immo-Service

Jubel in Grün Copa Real 2018 – die Immobilienwirtschaft traf sich wieder zum Fußballspielen.

Trotz heißer Temperaturen matchten sich in der Wiener Westside Soccer Arena zwölf Mannschaften aus der heimischen Immobilienwirtschaft um die begehrte Copa Real 2018. Auch bei der dritten Auflage des vom ImmoFokus organisierten „Soccer Highlights“ des Jahres mussten die Teams zuerst einmal die Gruppenphase meistern. Nachdem die Reihung in Gruppe A und B ausgespielt war, hieß es: „Auf in die Finalrunde!“ Obwohl sich bei einigen bereits erste Erschöpfungszustände bemerkbar machten, wurde tapfer und mit vollstem Einsatz weitergekickt. Schließlich ging die Mannschaft von TPA als Gesamtsieger hervor, nachdem sie gegen die gegnerische Mannschaft zwei Bälle mehr ins Tor brachte. Rang zwei für C&P Immobilien wurde mit den Worten begleitet: „Revanche im nächsten Jahr.“ n

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ImmoFokus

Fotos: XXX

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Immo-Service

EHL

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Ã&#x2013;RAG

ENGIN DENIZ

BUWOG

C&P IMMOBILIEN

CC REAL ZAGREB

SCHINDLER

MARSH AUSTRIA

RUSTLER

TPA

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ImmoFokus

Beim Spiel um den dritten Platz kämpfte das Team Schindler, das bis dahin nur eine Niederlage hinnehmen musste, mit „Herz & Leidenschaft“. Doch Rustler war an diesem Tag die bessere Mannschaft und holte sich somit den 3. Platz. „Fußball ist unser Leben“, kommentierte das junge Rustler-Team den Podestplatz. An manchen Stellen des Turniers war das Gewinnen jedoch gar nicht mehr so wichtig. Vielmehr rückte das Miteinander in den Fokus und die Freude über kleine persönliche Erfolgserlebnisse war deutlich zu spüren. „Teamgedanke, Zusammenhalten“, so ein oft gehörter Tenor. Neben dem sportlichen Treiben auf den Kleinfeldern, bot das Drumherum genug Möglichkeiten, um bekannte Gesichter zu treffen und ein wenig Branchentalk zu führen. n

GRUPPENPHASE GRUPPE A

SPIELE

NIEDERL.

UNENT.

SIEGE

SUMME

DIFF

PUNKTE

TPA