Fokus Real Estate 2013

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Österreich € 9,– P.b.b. Verlagspostamt A-1140 Wien Zlg.-Nr. 06Z036886 M Sonderausgabe FOKUS Real Estate 2013

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FOKUS

R E A L E S TAT E

LIEBE LESER! Dr. Alexander Scheuch Herausgeber

MÄRKTE IM FOKUS. Die Immobilienpreiskurve steigt national in fast allen Sparten weiter an.

Mit ein Grund dafür sind zu einem eine Angebotsverknappung, die in Zusammenhang mit Mangel an verfügbarem Bauland sowie zu wenig Volumen an neuen Wohnungen zu sehen ist, zum anderen insbesondere in Ballungsräumen eine steigende Nachfrage und ein verstärkter Zuzug. Den Nachfrageanstieg leiten manche Experten auch aus dem Anlageverhalten bei Wohnimmobilien in den Städten ab. Lesen Sie mehr dazu ab Seite 6, wo wir einzelne Regionen und Bundesländer auch hinsichtlich des gewerblichen Marktes näher beleuchten und anhand von Gesprächen mit den zuständigen Fachgruppenverantwortlichen analysieren.

IMMOBILIEN-INVESTMENTFONDS. Vor dem Hintergrund der G-20 Beschlüsse im Frühjahr 2009 wurden sämtliche Manager bisher nicht EU-weit regulierter Fonds, sogenannte Alternative Investmentfonds-Manager, einer harmonisierten Regulierung unterworfen, die auf die Vermeidung von Wettbewerbsverzerrungen und Regulierungslücken abzielt. Die bis Juli 2013 vorzunehmende nationale Umsetzung der Regelung durch ein Gesetz (AIFMG) bleibt im Detail umstritten und spannend, wie Ste-

phan R. Eberhardt von Lansky, Ganzger und Partner in seinem Beitrag ausführt.

NACHHALTIGKEIT. Wir sind der Frage nachgegangen, ob Zertifikate halten, was sie versprechen. Zertifizieren statt (Wert) verlieren: Unbestritten handelt es sich um ein Thema, das immer mehr Aufmerksamkeit findet. Geht es aber dabei wirklich um nachhaltige Zertifizierung oder bloß um einen innovativen kurzfristigen Marketingansatz, der einfach „trendig“ ist und sich gut vermarkten lässt? Wir haben in der vorliegenden Sonderpublikation einen wertfreien Überblick zu aktuellen Schwerpunkten und Trends zusammengestellt. Darüber hinaus werfen wir einen Blick auf den österreichischen Markt und den Status quo respektive künftige Herausforderungen der Nachhaltigkeit in der österreichischen Immobilienwirtschaft.

REVOLUTION ZUR NACHHALTIGKEIT. Die Rolle, die ÖGNI als erfolgreiche Grass-Root-Bewegung einnimmt, welchen Stellenwert sie vorlebt und ob die ganzheitliche Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche überhaupt schon angekommen ist, beleuchten wir in einem Interview mit dem Gründungsspräsidenten und Immobilienwissenschafter Philipp Kaufmann.

Viel Vergnügen beim Lesen dieser Sonderausgabe wünscht Ihnen Ihr

Dr. Alexander Scheuch

Medieneigentümer, Herausgeber- und Chefredaktionsanschrift ÖWG Werbeagentur und Verlags GmbH, Bergmillergasse 5/Stiege 2/2. DG, A-1140 Wien, Tel. +43 (0)1/813 03 46-0, office@fokus-media.at, www.fokus-media.at Herausgeber und Geschäftsführer Dr. Alexander Scheuch Verlagsleitung Walter Thomas Chefin vom Dienst Ingeborg Zauner Grafik MG, André Unger, Leopold Engelmann Office Ingeborg Zauner, Sabine Reiterer Mitarbeiter dieser Ausgabe Dr. Alexander Scheuch, Hansjörg Preims, Walter Thomas, Dipl.-Ing. Peter Matzanetz, Dr. Stephan R. Eberhardt, Gabriella Mühlbauer Anzeigen Wolfgang Schebek, Sonja Auer, Renate Hofbauer, Sylvia Kalinka, Richard Dubois Druck Friedrich VDV Freier Vertrieb Post AG, FOKUS REAL ESTATE 2013 I FOKUS 3

FOKUS

R E A L E S TAT E

INHALT

MÄRKTE 06

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Anhaltender Aufwärtstrend

In fast allen Sparten und Regionen steigt die Immobilienpreiskurve weiter an. Gegenüber den Vorjahren allerdings merklich gedämpft, relativiert Fachverbandsobmann Thomas Malloth.

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Tempo in CEE wieder aufgenommen

Nach vorsichtigen Jahren des Abwartens sind konkrete Projekte in Zentral- und Osteuropa wieder in Fertigstellung oder werden an Investoren verkauft.

Nach dem World Trade Center in New York und der Deutschen Bank in Frankfurt gilt nun auch der IZD-Tower in Wien offiziell als „green office tower.“

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36 © Niko Kazakov

Wiener Hotelmarkt

Der Wettbewerb um die Gäste wird schärfer – diese Schlussfolgerung konnte man nach einer Hoteliersveranstaltung ziehen.

Immobilien mit grünem Etikett

Alle wollen „grüne“ Gebäude – und seit ein paar Jahren gibt es sie auch ganz offiziell mit Zertifikat.

Bestandsimmobilien upgraden?

Die Best(and)Immo-Tagung in Wien beschäftigte die Experten mit der Frage, wie weit eine Sanierung gehen soll – und ob sie überhaupt sinnvoll ist.

Zertifizieren statt (Wert) verlieren

Was eine Zertifizierung kann und was nicht, darüber wird in Fachkreisen oft und gerne gesprochen.

Starke Achse Wien – Berlin

Welche Investments sind derzeit für die Immobilien-Developer zukunftsweisend? Investitionen in welche Assetklassen?

In welchen Regionen? FOKUS fragte nach.

Immobilien-Investmentfonds

Die Umsetzung der Richtlinie 2011/61/EU zur Regulierung der Manager aller Fonds soll Wettbewerbsverzerrungen vermeiden und Regulierungslücken schließen.

4 FOKUS I REAL ESTATE 2013

Inse

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UNTERNEHMEN

Maximale Kosteneffizienz durch FM Consulting

DI (FH) Martin Voigt, Head of Consulting bei PORREAL, argumentiert im FOKUS-Interview mit Zahlen.

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Sportlich, dynamisch, ehrgeizig

Ein junger Chef voller Energie und hoch motivierte Mitarbeiter halten das Trockenbau-Unternehmen Thanner weiter auf Erfolgskurs.

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INTERVIEW Immobilien nach Maß verwalten

Gabriele Fechter, GF von andromeda, im Fokus.

Die 4. Revolution

ÖGNI-Gründungspräsident MMag. Philipp Kaufmann über den Status quo von Zertifizierungen und Herausforderungen der Nachhaltigkeit in der österreichischen Immobilienwirtschaft.

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FOKUS M Ä R K T E

TEXT FOTOS

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IMMOBILIEN IN ÖSTERREICH

ANHALTENDER AUFWÄRTSTREND In fast allen Sparten und Regionen steigt die Immobilienpreiskurve weiter an. Gegenüber den Vorjahren allerdings merklich gedämpft, relativiert Fachverbandsobmann Thomas Malloth.

6 FOKUS I REAL ESTATE 2013

Der Mangel an verfügbarem Bauland erklärt den Anstieg der Preise für Grundstücke im Land Salzburg um fast zehn Prozent. In der Stadt Salzburg ist – auf bereits sehr hohem Niveau – ein weiterer Anstieg um über zwölf Prozent zu verzeichnen.

REAL ESTATE 2013 I FOKUS 7

Projekte wie das „Goldene Quartier“ an den Wiener Tuchlauben haben eine neue Preisdimension aufgestoßen.

WEITERE WERTSTEIGERUNGEN. Der österreichische Immobi­

lienmarkt steht weiterhin hoch im Kurs, wie aus dem aktuellen Marktbericht des Immobilienberatungsunternehmens Dr. Max Huber hervorgeht. Entwicklungstendenzen zeigten sich unter ­anderem in der weiteren Wertsteigerung von Immobilien im ­Westen Österreichs sowie im Speckgürtel südlich von Wien. ­ Mag. Thomas Malloth, Obmann des Fachverbandes der Immobi­ lien- und Vermögenstreuhänder der WKO, umreißt die Situation bei der Präsentation des aktuellen Immobilienpreisspiegels etwas vorsichtiger: „In fast allen Sparten und Regionen hält der Auf­ wärtstrend weiterhin an, ist aber gegenüber den Vorjahren merk­ lich gedämpft. Lediglich die Knappheit des Angebots in Salzburg führt zu einem Ausreißer nach oben.“ WIEN UND UMGEBUNG. Der Wohnungsmarkt in Wien war 2012, wie schon im Jahr davor, geprägt von Anlegern. „Speziell im ersten 8 FOKUS I REAL ESTATE 2013

Quartal gab es einen regelrechten Run auf Vorsorgewohnungen“, so Fachgruppenobmann KommR Michael Pisecky. Hier kam es auch zu Vorziehkäufen, um noch vor dem Inkrafttreten der Immo­ bilienertragsteuer Eigentum zu erwerben. Die schon lange dau­ ernde Krise und das niedrige Zinsniveau führen auch zu einer an­ haltend guten Nachfrage bei Investments in Immobilien sowohl bei Wohnungen als auch bei ganzen (Zins-)Häusern. Dies und eine zu geringe Neubauleistung begründet auch die Preissteigerungen von nahezu zehn Prozent im Wohnbereich (neue und gebrauchte Wohnungen, Reihenhäuser). Das Luxussegment in Wien hat die Rekordhöhe von 30.000 Euro pro Quadratmeter berührt. „Pro­ jekte am Hohen Markt, Palais Hansen oder das ,Goldene Quartier‘ haben hier eine neue Dimension aufgestoßen“, so Pisecky. Dies dürfe aber nicht darüber hinwegtäuschen, „dass sich bei den ­Eigennutzern eine Preisgrenze von € 300.000 festigt und um die­ sen Preis wenig bis kein Angebot verfügbar ist.“ Deshalb könne

man auch davon ausgehen, dass die Preissteigerung in Zukunft sehr gedämpft ausfallen werde. Einen zusätzlichen Faktor für die­ se Dämpfung sieht Pisecky im Mietmarkt, der die Bewegung der ­Eigentumswohnungen bei Weitem nicht mitmache und mit unter vier Prozent Steigerung deutlich unter der Steigerung bei Eigen­ tum liege. Auch erscheine der absolute Wert von 9,11 Euro pro Quadratmeter als sehr glaubwürdig, die immer wieder publizier­ ten Werte mit weit über 13 Euro seien nur in Nobelbezirken erziel­ bar. Der Gewerbemarkt stagniert in Wien konjunkturbedingt auf niedrigem Niveau. „Der Büromarkt zeigt nach einigen Jahren Sta­ gnation wieder verheißungsvolle Lebenszeichen“, so Pisecky. In Wien-Umgebung hat sich laut Dr. Max Huber Klosterneuburg am besten entwickelt und teilweise Wiener Niveau erreicht. Demnach erzielten hier Einfamilienhäuser in ausgezeichneten Lagen Preise bis zu einer Million, Villen sogar bis zwei Millionen Euro. „Kloster­ neuburg zählt zu den charmantesten Wohngegenden vor den ­Toren Wiens“, sagt Mag. Karin Haider von Dr. Max Huber, „die immer besser werdenden Verkehrsverbindungen nach Wien und der einzigartige Charme dieser wundervollen Stadt sichern die Preisstabilität am Immobilienmarkt auch in Zukunft.“ WIENER ZINSHAUSMARKT. Die Nachfrage am Wiener Zinshaus­ markt bricht nach Recherchen der Wiener Otto Immobilien Grup­ pe derzeit alle Rekorde: Das Transaktionsvolumen lag 2012 bei 829 Mio. Euro und damit um 14 Prozent über dem des Vergleichs­ zeitraums 2011 – der höchste Wert der letzten fünf Jahre. Vor ­allem im ersten Halbjahr 2012 wurden außerordentlich hohe Um­ sätze verzeichnet, bedingt vor allem durch die steuerlichen Ände­ rungen des Stabilitätsgesetzes. Nach Recherchen der Otto-Exper­ ten ist aktuell in den Regionen innerhalb des Gürtels ein geringes Ansteigen der Mindestpreise zu ­beobachten, hier müsse man der­ zeit zumindest 1.200 Euro pro Quadratmeter bezahlen. In den Bezirken außerhalb des Gürtels liegen die Preise demnach durch­ schnittlich zwischen rund 900 und 1.600 Euro pro Quadratmeter.

NIEDERÖSTERREICH. Fachgruppenobmann Mag. Georg Edlauer sowie Paul Edlauer (Vizepräsident IR Immobilienring) haben am niederösterreichischen Immobilienmarkt folgende Entwicklung festgestellt: Baugrundstücke in NÖ sind insgesamt um drei Pro­

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zent gestiegen. „Wobei sich die Preisentwicklung an der Stadt­ grenze von Wien auffallend abgeschwächt hat“, so Edlauer, was möglicherweise auf die ausgereizte Erschwinglichkeit für die Kauf­interessenten in Balance mit der Kaufkraft schließen lasse.

In weiter von Wien entfernten Bezirkshauptstädten wie Mistel­ bach, Wr. Neustadt, Tulln waren dagegen noch stärkere Preis­ anstiege (im zweistelligen Prozentbereich) zu verzeichnen, wobei vor allem gute Wohnlagen die Gewinner sind. „Bemerkenswert ist auch der Bezirk St. Pölten-Land mit einem Plus von mehr als acht Prozent“, so Edlauer. Aus dieser Entwicklung sei zu schließen, „dass der Suchradius von Interessenten erweitert wird, wobei Bal­ lungsräume mit intakter und vollständiger Infrastruktur sowie mit guten öffentlichen Verkehrsanbindungen in die Bundeshaupt­ stadt im Fokus liegen.“ Bei den Eigentumswohnungen in NÖ sind es ebenfalls die Städte, die zweistellige Zuwächse aufweisen.

Die Begründung für diese Entwicklung sieht man unter anderem darin, dass Anleger aufgrund der Preisdynamik bereits auf die Umlandstädte ausweichen und dort nach noch bessere Renditen versprechenden Investitionsmöglichkeiten Ausschau halten. Vor allem renovierungsbedürftige Wohnungen mit einfachem bis mittlerem Wohnwert sind aufgrund der niedrigen Einstiegs­kosten gefragt, da bei solchen Wohnungen auch unter Berücksichtigung notwendiger Instandsetzungskosten die Renditeaussichten bes­ ser sind als bei hochwertigen und damit auch hochpreisigen Woh­ nungen, die überwiegend für die Eigennutzung gekauft werden. „Auch die rückläufigen Baubewilligungen für Eigentumswohnun­ gen werden in näherer Zukunft dazu beitragen, dass die Woh­ nungspreise in Niederösterreich nicht unter Druck geraten“, prognostiziert Edlauer. Spitzenreiter bei den Preisanstiegen bei gebrauchten Eigentumswohnungen in mittlerer Qualität sind Korneuburg und St. Pölten. Auch bei Reihenhäusern mit mittle­ rem bis gutem Wohnwert führen St. Pölten und Korneuburg bei den Preiszuwächsen, die in bestimmten Segmenten fast die 20-Prozent-Marke erreichen. Der Preisanstieg bei den Mietwoh­ nungen beträgt in Niederösterreich durchschnittlich knapp drei Prozent. „Höhere prozentuelle Anstiege in Teilmärkten, zum Bei­ spiel bei gefragten 2-Zimmer-Wohnungen in zentralen Stadt­ lagen, bedeuten aber in absoluten Beträgen gesehen immer noch leistbare Mieten“, betont Edlauer, „etwa für Wohnungen mit

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Das Schloss Halbturn, eine barocke Schlossanlage im Burgenland.

e­ inem mittleren Wohnwert in St. Pölten-Stadt von 4,80 bis 5,20 Euro pro Quadratmeter oder Wohnungen mit einem sehr guten Wohnwert in St. Pölten-Stadt für 6,90 bis 7,60 Euro. In St. Pölten mietet man beispielsweise ein Einfamilienhaus günstiger als eine mittelgroße Wohnung in Wien.“ Bei gewerblichen Immobilien (Büros, Einzelhandelsflächen) hat sich das durchschnittliche Preisniveau für Büroflächen und Geschäftslokale in Niederöster­ reich kaum verändert. Die Mietpreise für Büros in NÖ liegen selbst in der höchsten Qualitätsstufe (sehr guter Nutzungswert) mit ­wenigen Ausnahmen unter 10 Euro pro Quadratmeter und damit auf einem weiterhin günstigen Niveau. Die Anforderungen an Büroflächen sind weiterhin: verkehrsmäßig günstige Lage (gut ­erreichbar mit öffentlichen Verkehrsmitteln und Individual­ verkehr), zeitgemäße, moderne Architektur mit guten Ausstat­ tungsstandards, verfügbarer Parkraum und zunehmend auch niedrige laufende Bewirtschaftungskosten.

BURGENLAND. Der burgenländische Fachgruppenobmann Gün­ ter Buchinger konstatiert vor allem eine große Nachfrage nach Eigentum in den Kategorien Baugrundstücke, Eigentumswoh­ nungen und Reihenhäuser, die sich in – zum Teil stark – steigen­ den Preisen niederschlage. Auch bei den Mietwohnungen ist es laut Buchinger fast durchwegs zu höheren Preisen gekommen, mit Ausnahme von Neusiedl am See. Demnach liegen die Preissteige­ rungen gegenüber 2012 nicht selten über zehn Prozent. Im ­gewerblichen Bereich (Büros und Geschäftslokale) gab es zwar mehrheitlich ebenfalls Preissteigerungen, „je nach Region aber unterschiedlich und bei Weitem nicht so ausgeprägt wie in den übrigen Kategorien“, so Buchinger.

OBERÖSTERREICH. Die Entwicklung des oberösterreichischen

Immobilienmarktes bezeichnet Fachgruppenobfrau Mag. Michaela 10 FOKUS I REAL ESTATE 2013

Nimmervoll als „sehr ambivalent“. Im Bereich der Anlageobjekte bei gebrauchten Eigentumswohnungen etwa weist das Preisbaro­ meter durch die weiter gestiegene Nachfrage im Durchschnitt um mehr als vier Prozent nach oben, was sich unmittelbar in einer Erhöhung auch der Mietzinse niederschlägt. Auch bei Reihenhäu­ sern ist diese steigende Tendenz zu erkennen. Bei Einfamilienhäu­ sern dagegen ist der Preisanstieg moderat ausgefallen, obwohl diese nach wie vor als eine der beliebtesten Wohnformen in Ober­ österreich gelten. Für Nimmervoll könnte dies auf einen schrump­ fenden, fast nicht vorhandenen Markt zurückzuführen sein. Bei Baugründen für Einfamilienhäuser verzeichnen die Bezirke Gmunden, Kirchdorf a. d. Krems, Rohrbach, Urfahr/Umgebung, Vöcklabruck und Wels/Land – abweichend vom oberösterreichi­ schen Durchschnitt, der eine geringfügige Preissteigerung von 2,93 Prozent aufweist – in guten und sehr guten Wohnlagen Preis­ steigerungen zwischen 9 und 19 Prozent. Ausgehend von einem schon hohen Niveau beträgt der Preisanstieg in Linz Stadt wiede­ rum 7,2 Prozent. Einbrüche vermeldet die OÖ-Fachobfrau bei ­Geschäftslokalen und Betriebsgrundstücken. Der Preisrückgang bei Grundstücken für Betriebsansiedelungen – vor allem in guten Lagen in den Bezirken Kirchdorf (–19,7 %) und Vöcklabruck (–14,3 %) bzw. Schärding (–17,5 bis –19 %) – spiegle die aufgrund der nach wie vor anhaltenden gedrückten Stimmung zu beobach­ tende Zurückhaltung bei Expansionen wider, so Nimmervoll.

Nur in einzelnen Bezirken (Linz/Land +9,5 %, Eferding +16,7 % und Steyr/Stadt +10,4 %) erleben Betriebsgrundstücke in besten Lagen einen Preisanstieg.

WEITGEHEND STAGNIEREND ZEIGT SICH DER BÜROMARKT IN OBERÖSTERREICH. Im Zentralraum habe es zwar gering­

fügige Preiskorrekturen in Bestlagen gegeben, „berücksichtigt man dabei aber die für 2012 errechnete Inflationsrate von 2,4 Pro­

zent, so ist erkennbar, dass sich der Büromarkt wenig bewegt“, so Nimmervoll. „Auch die Preissituation bei Geschäftslokalen spie­ gelt die nach wie vor schwächelnde Konjunktur wieder. Der ten­ denzielle Preisverfall trifft vor allem Ia-Lagen in ganz Oberöster­ reich. Diese Tendenz setzt sich in einzelnen Bezirken auch in einem Preisabschwung in Ib-Lagen und Nebenlagen fort.“ SALZBURG. „Auffällig ist, dass in einem sehr engen Markt ein höheres Transaktionsvolumen zu verzeichnen war, die Preise sind praktisch durchgängig“, berichtet Fachgruppenobmann Mag. (FH) Dr. Gerald Hubner aus Salzburg. Ein Umstand zeigt sich in Salzburg besonders konstant: der Mangel an verfügbarem Bau­ land. Dies erklärt auch den Anstieg der Preise für Baugrundstücke im Land Salzburg um fast zehn Prozent, in der Stadt Salzburg ist – ausgehend von einem bereits ohnehin hohen Niveau – ein weite­ rer Anstieg um mehr als zwölf Prozent zu verzeichnen. Bedingt durch sehr hohe Grundstückspreise in der Stadt Salzburg, weichen Gewerbebetriebe zunehmend in die Umlandgemeinden und die Bezirkshauptstädte aus, damit steigen auch dort fast durchgängig die Preise. Bei Eigentumswohnungen im Erstbezug ist die Neupro­ duktion im Bundesland Salzburg seit Jahren erstmals wieder ­höher als in den Vorjahren. Trotzdem sind durchwegs gestiegene Preise zu verzeichnen, die größte Preissteigerung zeigt die Stadt Salzburg in sehr guten Lagen mit einem Plus von mehr als zwölf Prozent. Auch gebrauchte Eigentumswohnungen und Reihenhäu­

ser sind in Salzburg sehr gefragt, die Preise damit – fast überall – gestiegen. Bei Einheiten in weniger guten Wohnlagen war der Preisanstieg am deutlichsten – „ein klares Indiz dafür, wie eng der Markt derzeit ist“, so Hubner. Wer in Salzburg ein Einfamilien­ haus sucht, trifft auf ein nur sehr schmales Angebot. Das führt fast überall zu einem Anstieg der Preise, einen zweistelligen Pro­ zentzuwachs zeigen die guten und sehr guten Lagen in der Stadt Salzburg. Qualitativ hochwertiger Wohnraum ist auch in Miete teuer, wie die bereits hohen Mietzinse zeigen. Ein relevantes ­Potenzial für Mietzinssteigerungen ist laut Hubner aber nicht mehr festzumachen, in einigen Bereichen stagnieren die Preise oder sind sogar rückläufig. Die Marktnachfrage nach Büroflächen ist im Land Salzburg nach wie vor konstant vorhanden, es gibt kaum Leerstand, die Mietpreise sind großteils stabil. Potenzial nach oben hat der Pongau in mittleren bis guten Lagen gezeigt.

Die vielfältige Geschäftsstruktur Salzburgs bietet umfangreiche Möglichkeiten. Die klassischen Lagen in der historischen Salzbur­ ger Altstadt sind nach wie vor durchaus begehrt, wobei nur die wirklich prominenten Lagen wie Getreidegasse, Residenzplatz oder der Alte Markt Spitzenpreise erzielen und auch hier eine Seit­ wärtsbewegung auf sehr hohem Niveau zu beobachten ist.

TIROL. In Tirol stellte Fachgruppenobmann Dr. Robert Moll ge­ meinsam mit Arno Wimmer fest, dass vor allem die Grundstücks­ preise für Einfamilienhäuser mit Ausnahme des Bezirks Landeck

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Spitzenreiter in NÖ bei den Preisanstiegen bei gebrauchten Eigentums­wohnungen in mittlerer Qualität: Korneuburg und St. Pölten (im Bild).

durchwegs gestiegen sind. Die Steigerungen waren zum Teil ­moderat, in guten und sehr guten Wohnlagen aber überwiegend überproportional. Von dieser Steigerung waren insbesondere der Zentralraum Innsbruck und der Raum Kitzbühel betroffen, wobei Kitzbühel als besonderer Immobilienmarkt zu betrachten ist. Die Preise für Eigentumswohnungen im Erstbezug sind im Raum Innsbruck, Innsbruck-Land und in den östlichen Bezirken über­ proportional gestiegen, im Zentralraum von Innsbruck modera­ ter, in den westlichen Bezirken nur geringfügig und zum Teil auch gefallen. Die Region Kitzbühel verzeichnete erhebliche Preisstei­ gerungen. Insbesondere 1- und 2- Zimmer-Wohnungen oder Wohnungen, die zur Anlage dienen, haben preislich stärker zuge­ legt. Christian Labbé, Dr. Max Huber Realbüro in Kitzbühel: „Es gilt nach wie vor – Kitzbühel hat Sonderstatus. Die Nachfrage ist weiterhin auf hohem Niveau vorhanden. Durch die Euro-Krise hat Kitzbühel besonders stark profitiert. Allerdings ist zurzeit eine Seitwärtsbewegung feststellbar.“ Bei den gebrauchten Eigentums­ wohnungen in Tirol waren die Preissteigerungen laut Fachgrup­ penobmann Moll mit wenigen Ausnahmen unter jenen für Eigen­ tumswohnungen im Erstbezug: im Zentralraum von Innsbruck eher moderat, in einzelnen Bezirken, insbesondere in Kitzbühel, überproportional. Bei den Reihenhäusern haben sich die Preise unterschiedlich entwickelt. Es waren sowohl moderate Preisstei­ gerungen als auch erhebliche Preissteigerungen, geringe Preissen­ kungen bis erhebliche Preissenkungen festzustellen. Die unter­ schiedlichen Entwicklungen waren vornehmlich von der Region und auch vom Wohnwert abhängig. Unterschiedliche Preistenden­ zen gibt es auch bei den Einfamilienhäusern. Wobei mit wenigen Ausnahmen die Preissteigerungen eher moderat verlaufen sind, andererseits aber auch – abhängig von der Region und vom Wohn­ 12 FOKUS I REAL ESTATE 2013

wert – unterschiedliche Preissenkungen festzustellen waren. Die Mietpreise sind im Zentralraum Innsbruck Stadt und InnsbruckLand moderat und etwas überproportional gestiegen, im Raum Kitzbühel durchwegs stark überproportional. In mehreren Bezir­ ken waren aber auch geringe, bis zum Teil auch erhebliche Preis­ reduktionen festzustellen. Die Büromieten haben sich in Tirol sehr unterschiedlich entwickelt. Im Zentralraum Innsbruck-Stadt und Innsbruck-Land sind die Mietpreise geringfügig gestiegen, in man­ chen Bezirken aber auch erheblich, und in wenigen Bezirken sind auch Preisreduktionen festzustellen. Die unterschiedliche Ent­ wicklung ergibt sich unter anderem aus der unterschiedlichen Nachfrage- und Angebotssituation in den einzelnen Regionen.

Die Mieten für Geschäftslokale haben sich sehr unterschiedlich entwickelt. In Innsbruck-Stadt sind die Preise durchwegs in allen Lagen nur sehr moderat gestiegen. In den anderen Bezirken, mit Ausnahme Kitzbühel, sind die Preise leicht bis leicht überpropor­ tional gestiegen, zum Teil aber auch stark gesunken. Die Preise für Betriebsgrundstücke haben sich regional sehr unterschiedlich ent­ wickelt. Im Bereich Innsbruck, Innsbruck-Land und in den öst­ lichen Bezirken war durchwegs eine Preissteigerung festzustellen, während in den westlichen Bezirken vornehmlich ein Preisrück­ gang zu verzeichnen war.

VORARLBERG. In Vorarlberg sind die Preise für Immobilien stark gestiegen. Die Ursachen sind laut Fachgruppenobmann Mag. ­Elmar Hagen die Angst vor einem Untergang des Euro und die seit 30 Jahren fast unveränderte Baugrenze. „In diesem seit mehr als 30 Jahren unveränderten Gebiet wurden inzwischen Zehntau­ sende Wohneinheiten gebaut. Zusätzlich zu diesen Ursachen ­ermöglichen niedrigste Zinsen die Finanzierung und damit den

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Kauf sowie die Vermietung“, so Hagen. Dr. Max Huber zählt Vor­ arlberg jedenfalls zu den Top­Regionen Österreichs. Mietwohnun­ gen in sehr guten Lagen erzielten demnach durchschnittlich 9,05, in guten Lagen durchschnittlich 7,65 Euro. Lech am Arlberg war mit einem Höchstpreis von 17.500 Euro pro Quadratmeter der Spitzenreiter. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Eigentumswohnungen in ausgezeichneten Lagen belief sich laut Dr. Max Huber auf beachtliche 10.785 Euro, in guten Lagen im­ merhin noch 7.107 Euro im Schnitt. „In Anbetracht des durch­ schnittlichen Verkaufspreises von 2,1 Millionen Euro für Häuser in Top­Regionen stellt Vorarlberg eine der teuersten Wohngegen­ den Österreichs dar“, so Dr. Max Huber. St. Anton am Arlberg konnte beim Hausverkauf bis zu 1,75 Mio., bei der Veräußerung von Villen bis zu 2,75 Mio. Euro erlangen. Am Villenmarkt konnte im Vorjahr ein Spitzenwert von 6 Mio. Euro für ein Objekt in Lech am Arlberg erzielt werden.

KÄRNTEN. Aus Kärnten berichtet Mag. Michael Fohn, Obmann der Kärntner Immobilientreuhänder, bei Gewerbeimmobilien und Büros durchwegs ein Plus in Klagenfurt, Villach und Spittal und teilweise in Wolfsberg. In den übrigen Bereichen sei es durchwach­ sen. Bei den Wohnimmobilien zeichne sich durchwegs ein Plus ab, abgesehen von einigen Ausnahmen (zum Beispiel Völkermarkt, teilweise Hermagor). Die Gesamtimmobiliensituation habe sich erholt und erhole sich langsam und stetig, so Fohn. In den von Dr. Max Huber im Raum Klagenfurt und Villach erhobenen Regio­ nen erzielten die Ortschaften Velden, Pörtschach und Krumpen­ dorf entlang des Wörthersees besonders hohe Marktwerte. Das südlichste Bundesland habe sich im Vorjahr bei Mietwohnungen mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 8,47 bis 10,8 Euro je nach guter oder ausgezeichneter Lage weiterhin gut ent­ wickeln können, heißt es weiter. Am Eigentumswohnungsmarkt wurden exzellente Lagen wie die Wörthersee­Region mit 4.320 Euro pro Quadratmeter und gute Lagen mit durchschnittlich 3.000 Euro beziffert. Häuser in Top­Regionen wurden um 300.000 bis 900.000 oder im Schnitt 544.440 Euro veräußert, Spitzen­

werte mit 1 Mio. Euro erzielten Villen am Wörthersee in zweiter bis vierter Reihe. Für Villen mit Uferanbindung bewegten sich die Preise zwischen 5 und 10 Mio. Euro.

STEIERMARK. „Der steirische Immobilienmarkt war 2012 noch

immer von einer sehr guten Nachfrage am Wohnungsmarkt, natürlich mit Schwerpunkt in Graz und nähere Umgebung, ge­ kennzeichnet“, berichtet Ing. Gerald Gollenz, Fachgruppen­ obmann Steiermark. Der Preisanstieg im Neubau ist dabei jedoch mit Ausnahme des Bezirks Murtal weniger hoch ausgefallen als in den Vorjahren. Die gebrauchte Eigentumswohnung ebenfalls spe­ ziell in Graz ist weiter sehr gefragt und verzeichnet auch einen überdurchschnittlichen Preisanstieg. Der Anstieg der Wohnungs­ mieten ist naturgemäß in jenen Regionen, wo auch das Arbeits­ angebot stimmt, höher als in der restlichen Steiermark. Die Preise für Einfamilien­ und Reihenhäuser zeigen seit Jahren einen gleich­ bleibenden Trend mit leichten Korrekturen. Der Gewerbemarkt ist sowohl bei den Liegenschaftspreisen mit Ausnahme des Bezirks Liezen als auch bei den Büro­ und Geschäftsmieten auf konstant niedrigem Niveau im Vergleich zu anderen Regionen in Österreich, wobei speziell in den Bezirken Leibnitz, Liezen und Murtal ein Anstieg zu erkennen ist. Laut Analyse von Dr. Max Huber beliefen sich die durchschnittlich erzielbaren Mietpreise in der Steiermark je nach Lage auf 7,28 bis 9 Euro pro Quadratmeter, wobei die Höchst­ preise die Hauptstadt Graz und Umgebung aufweisen. Eigentums­ wohnungen konnten in Bestlagen wie St. Leonhard oder Geidorf um durchschnittlich 3.200 Euro und in guten Lagen um 2.900 Euro pro Quadratmeter verkauft werden. Während Häuser in ausgezeichneten Lagen durchschnittlich um 400.890 Euro und in guten Lagen um 286.350 Euro den Eigentümer wechselten, erzielten Villen 763.420 Euro im Schnitt. Die Spitzenwerte bei Häusern betrugen 1 Mio. Euro (St. Leonhard und Geidorf), bei Villen 2 Mio. Euro am Rosenberg im Bezirk Geidorf.

LANDESHAUPTSTÄDTE IM VERGLEICH. Betrachtet man die

Landeshauptstädte für sich, hält der Aufwärtstrend an. In vielen

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Am Villenmarkt konnte in Lech am Arlberg im Vorjahr ein Spitzenwert von 6 Millionen Euro für ein Objekt erzielt werden.

Landeshauptstädten sind die Preise in allen Segmenten gestie­ gen, in den anderen gab es allerdings auch nur wenige und ganz geringfügige Ausreißer. In Salzburg gab es die höchsten Preis­ steigerungen – im Durchschnitt mit mehr als 10,91 Prozent. Mit einem Plus von 14,09 Prozent gab es die höchsten Zuwächse bei gebrauchten Eigentumswohnungen, die durchschnittlich 2.945 Euro pro Quadratmeter kosten. Aber auch bei Einfamilienhäu­ sern (+12,2 Prozent) und Baugrundstücken (+12,13 Prozent) zogen die Preise an. Im Vergleich sind in der Stadt Salzburg die Baugrundstücke mit durchschnittlich 865 Euro pro Quadrat­ meter am teuersten. Schon mit deutlichem Abstand folgt Linz mit einer durchschnittlichen Steigerung von 4,52 Prozent. In Linz sind vor allem die Preise für Baugrundstücke mit 7,49 Pro­ zent deutlich gestiegen. Auf Platz 3 liegen fast gleichauf St. Pöl­ ten, wo die Immobilienpreise im Durchschnitt um 4,20 Prozent durchgestiegen sind, und Innsbruck mit einer Steigerung von 4,13 Prozent. Eine sehr ähnliche Entwicklung zeigen Graz mit plus 3,88 Prozent und Klagenfurt mit plus 3,3 Prozent. Auf sehr hohem Niveau gab es in Bregenz (+1,88 Prozent) und Wien (+1,77 Prozent) nur geringere Steigungen. Als einzige Landes­ hauptstadt verzeichnet Eisenstadt mit minus zwei Prozent einen leichten Rückgang.

HOTELMARKT: „ZU NIEDRIGE PREISE.“ Laut Michael Wid­ mann, Managing Partner von PKF hotelexperts, ist Österreich ist eines der wenigen Länder weltweit, die am Hotelmarkt eine gleichbleibende, relativ positive Entwicklung bei Angebot und 14 FOKUS I REAL ESTATE 2013

Nachfrage haben. Beides steige, aber nur in geringen Maßen. Österreich habe prinzipiell einen sehr stabilen Hotelmarkt mit re­ lativ geringen Schwankungen. „Das gilt für ganz Österreich, für Wien aber doch noch stärker“, so Widmann. Auch das Aus­ lastungsniveau sei ein relativ gutes. Allerdings sei das vorherr­ schende Preisniveau am österreichischen Hotelmarkt relativ nied­ rig. „Ungesund niedrig, vor allem in der Ferienhotellerie, aber auch in der Stadthotellerie“, meint Widmann doch einigermaßen be­ sorgt, der „ein wirklich nachhaltiges Problem“ darin sieht, dass die Gäste immer mehr erwarten würden, vor allem in den Ferienho­ tels, Stichwort Spa-Bereiche, aber keiner sei bereit, auch adäquate Preise dafür zu zahlen. In London beispielsweise nähme man es als Selbstverständlichkeit hin, 250 Euro für eine Übernachtung zu zahlen, in Wien dagegen könne man dagegen nicht einmal 200 Euro verlangen – ganz zu schweigen von den Preisen im Luxusbe­ reich. Spitzenhotels in Paris hätten einen durchschnittlichen Preis von etwa 1.000 Euro, während die Spitzenwerte in Österreich bei einem Drittel dessen lägen. Einen weiteren Grund für die relativ niedrigen Preise sieht Widmann in der „enormen“ Konkurrenz. Es gebe ein sehr großes Angebot von qualitativ hochwertigen Hotel­ betrieben, und die würden von immer mehr preisbewussten Kun­ den natürlich genau miteinander verglichen. „Wir haben in Öster­ reich ein enorm hohes Qualitätsniveau“, so Widmann, „ich würde sagen, im Durchschnitt das höchste in Europa“, gleichzeitig aber hätten die Hoteliers es ­versäumt, eine diesen Mehrleistungen ent­ sprechend aktivere Preispolitik zu machen, gerade in der Ferien­ hotellerie mit ­großen Spa-Landschaften.

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PETER MATZANETZ RAIFFEISEN EVOLUTION PROJECT DEVELOPMENT GMBH, IMMOFINANZ AG

POSITIVE SIGNALE

TEMPO IN CEE WIEDER AUFGENOMMEN Nach vorsichtigen Jahren des Abwartens sind konkrete Projekte in Zentral- und Osteuropa wieder in Fertigstellung oder werden erfolgreich an Investoren verkauft. Aus heimischer Sicht sind vor allem maßstäbliche oder mit vereinten Kräften angegangene Projekte zum Erfolg bestimmt.

Bukarest. Der Sky Tower wurde im Dezember 2012 von Raiffeisen evolution im Auftrag der Raiffeisen Properity International GmbH fertiggestellt.

16 FOKUS FOKUSI IREAL REALESTATE ESTATE2013 2013

DAS LICHT AM ENDE DES TUNNELS. Es gibt sie wieder, jene

Perspektive, aus welcher der CEE-Raum in glanzvollem Licht erstrahlt. Im Mai war in Wien ein „Investors Meeting“ über die Bühne gegangen, wo sich die wichtigsten Akteure des europäischen Teilmarktes aus Deutschland, Österreich und Großbritannien über die Lage austauschten. Ein Resümee war, dass CEE „Fortschritte macht“ und wieder Kapital und Investoren anzieht.

Liest man die Gründe nach, so würde es bei Finanzierungen wieder Erleichterungen geben und die Ertragsaussichten seien im Vergleich zum momentan dominierenden Sicherheitsdenken im Euro-Raum vielversprechender. Euro-Währungsdiskussionen fallen hier dank lokaler „Ostwährungen“ weg, und so gesehen stellt sich das viel zitierte Währungsrisiko auf einmal in anderem Licht dar. Der Investitionsbericht des Analysten Cushman & Wakefields für das erste Quartal des Jahres signaliserte für die führenden CEE-Märkte auch einen leichten Aufwärtstrend, was das Investitionsvolumen im 5-Jahres-Vergleich betrifft. Knapp unter einer Milliarde Euro war hier in Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn und Rumänien mit Gewerbeimmobilien umgesetzt worden, das meiste davon an Büroflächen.

BIG SALES. Im aktuellen Quartal hat die Immofinanz AG das als

profitabel geltenden Silesia City-Center-Einkaufszentrum in Katowice an ein Konsortium unter Führung der Allianz Versicherung verkauft. Dem Käufer war das Shoppingcenter 412 Mio. Euro wert, was den beschriebenen Trend bestätigt. Für die an der Wiener und Warschauer Börse notierte ImmofinanzGruppe findet damit eine langjährige Erfolgsgeschichte ihr Happy-End. Für die österreichischen Investoren war der osteuropäische Raum ja immer auch Hoffnungsraum, und das ist er anscheinend geblieben, wenn auch zum Teil notgedrungenerweise. „Für uns sind die neuen Hoffnungsmärkte auch die alten“, meinte Ernst Vejdovszky, Vorstand der S-Immo AG, und wollte damit im Rahmen der letzten „Real Estate Circle“-Veranstaltung bei einem Verkaufsszenario von möglichen Verlusten absehen. „Hier sehen wir das größte Potenzial und hier haben wir auch enormes Expertenwissen und Möglichkeiten, unsere Projekte umzusetzen“, legte bei der Gelegenheit auch Franz Jurkowitsch, Vorstandsvorsitzender der Warimpex Finanz- & Beteiligungs AG, seine langfristige Interessenlage dar. „Rein, raus ist für uns keine Option. Wir bleiben auf unseren Märkten aktiv“, lautet auch die Devise von Markus Neurauter, Geschäftsführer bei Raiffeisen evolution project development GmbH, die er auf einer Fachmesse gegenüber dem FOKUS kundtat.

KLEIN, ABER FEIN. Gesagt getan – und nun sind auch wieder

Projektentwicklungen von mittlerer Größe da, die auf den Märkten im CEE-Raum landen. Als Totalunternehmer realisiert beispielsweise Raiffeisen evolution im Auftrag der Raiffeisen Property Holding International (RPHI) derzeit im Norden Bukarests unter anderem das höchste Gebäude Rumäniens, den Sky Tower.

Die Quartierentwicklung Floreasca City Center, zu welcher der Turm gehört, war zuvor an die RPHI verkauft worden. Hier wird die Raiffeisen Bank Rumänien (RBRO) ihr neues Headquarter einrichten. In direkter Nähe sind auch die Bauarbeiten zum

Shopping- und Entertainment-Center Promenada im Gange. Mit dessen Eröffnung könne Ende 2013 gerechnet werden. Dort seien auch schon etwa 50 Prozent der Flächen an namhafte internationale Wiederverkäufer vermietet worden. Das „Leninsky Prospekt 119“ ist eine weitere Baustelle beim heimischen Projektentwickler Raiffeisen evolution, der heuer sein zehnjähriges Bestehen feiert. Ein Büro- und Hotelprojekt namens „San Gally Park“ ist außerdem in St. Petersburg in Umsetzung. Sich abzuheben von anderen Angeboten sei auf dem russischen Markt laut

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REAL ESTATE 2013 I FOKUS 17

Moskau. Das Class A-Bürogebäude „Leninsky Prospekt 911“ war das erste Gebäude, das unter neuen Richtlinie des ÖGNI/DGNB ausgezeichnet wurde.

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Projektbetreiber Raiffeisen evolution sinnvoll. Mit dem „Blue Building-Zertifikat“ will man das seitens des Unternehmens berücksichtigt wissen und sich innovativ präsentieren. „Die Gültigkeit einer solchen Auszeichnung trägt bestimmt zum Erfolg unseres Projekts bei, da ,grüne‘ Gebäude immer mehr an Popularität in Russland gewinnen und wir auf diesem Gebiet unter den Vorläufern sind“, meint Nicolaus Helletzgruber, der örtliche Verkaufsleiter. Mit fünf Millionen Einwohnern sei St. Petersburg nicht nur die zweitgrößte Stadt in Russland, sondern auch die viertgrößte Stadt Europas, was Anlass zur Hoffnung gäbe. Der Investor verspricht sich, dass die nördlichste Großstadt der Welt zum attraktivsten Wirtschaftsstandort der Hemisphäre wird.

Bei dem angesprochenen Projekt wird ein ehemaliges Industriegelände mit unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden nach dem Mixed-use-Ansatz entwickelt.

MIT VEREINTEN KRÄFTEN. Bei einem anderen Vorhaben in

St. Petersburg, der Airportcity, ist ein österreichisches Joint Venture bestehend aus CA Immo AG, UBM Realitätenentwicklung AG und Warimpex Finanz- & Beteiligungs AG am Werk. Die erste Projektphase ist dort abgeschlossen und eine Vollvermietung an eine Gazprom-Tochter wird seitens der Projektbetreiber vermeldet. Für die nächsten Monate sei nun die Gesamtfertigstellung geplant. Konkret geht es um den Bau eines Büroturms namens „Zeppelin“, der sich mit einer Fläche von rund 15.000 m2 aktuell im Rohbaustadium befindet. Für die Vermietung konnte eine Absichtserklärung von einem Mieter eingeholt werden. Für den Teilhaber Warimpex tut sich derzeit weiter westlich auch viel.

In Budapest geht die Modernisierung des zweiten Büroturms des von ihm zu entwickelnden Komplexes Erzsebet in die Umsetzung. Auch hier sei konkretes Mieterinteresse vorhanden bzw. feststellbar und der Vorstandsvorsitzende Franz Jurkowitsch frohlockt: „Selten hat ein Jahr für Warimpex mit so viel Aktivität begonnen wie das heurige. Es ist uns bereits mit Ende März ­gelungen, in nahezu allen unseren Kernmärkten positive ­Impulse zu setzen und so an die guten Entwicklungen des Jahresendes 2012 mit dem Verkauf des Hotels Intercontinental in Warschau anzuknüpfen.“ Dies sei eine gute Basis für das laufende Jahr.

BESONDERER NIMBUS. Nach vorne orientiert ist man auch bei

der Immofinanz AG mit ihren Vorhaben in CEE. Insbesondere in Polen ist das Unternehmen tätig, einem Markt, der nach eigenen Angaben als Schlüsselmarkt bezeichnet wird. „Hier haben wir den Schwerpunkt unserer Entwicklungsaktivitäten im PremiumOffice- und Einzelhandelsbereich angesiedelt“, verlautet Eduard Zehetner in seiner Funktion als Chief Executive Officer des Unternehmens. In Warschau sei man mit knapp 200.000 m² gar einer der größten Investoren am Büromarkt. Das aktuell in Bau befind­liche Büroprojekt nennt sich „Nimbus“ und bei diesem seien die Flächen bereits zu rund einem Drittel schon vermietet.

Dies sieht man als deutlich positives Signal und in Summe scheinen die neu angegangenen oder „aus der Schublade gezogenen“ Projekte in der Verwertung so ihre Resonanz zu haben. So gesehen haben die heimischen Projektentwickler in CEE wieder Fahrt aufgenommen – auf der Erfolgsspur ... hoffentlich. n

FOKUS M Ä R K T E

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PETER MATZANETZ RAIFFEISEN EVOLUTION PROJECT DEVELOPMENT GMBH, BOUTIQUEHOTEL STADTHALLE, IMMOFINANZ AG

HOTEL TALKS

DER UMBRUCH DES WIENER HOTELMARKTS Der Wettbewerb um die Gäste wird schärfer. Jene Schlussfolgerung konnte man nach einer Hoteliersveranstaltung ziehen, welche zuletzt passenderweise in der Mozartgasse stattgefunden hat.

Novotel. Der Projektentwickler Raiffeisen evolution hat vor einigen Jahren hinter einer historischen Fassade in der Praterstraße ein 4-Sterne-Etablissement errichtet.

Die ACCOR Gruppe mit 395 Hotels in 60 Ländern unterhält dieses Haus.

HAIFISCHBECKEN. In der Wiener Hotellerie sorgen Angebotsausweitungen und Nachfrageschwankungen derzeit für einige Bewegung. Zuletzt war der Wiener Hotelmarkt bei einer Fachtagung gar mit einem Haifischbecken verglichen worden.

Im April hat laut einer Meldung der Austria Presse Agentur jedes zweite Wiener Gästebett leer gestanden. Die Auslastung hatte nur für knapp 55 Prozent der Betten gereicht. Die Zahl der gebuchten Zimmer lag mit 68 Prozent zwar klar darüber, aber auch hier sorgte die gegenüber dem Vorjahr um 11 Prozent gesunkene Auslastung für Schlagzeilen. Die Rekordnächtigungszahlen der vergangenen Jahre hatten Stimmung gemacht und zu den Kapazitäten in Wien sind in nur einem Jahr über 4.000 Betten hinzugekommen, was einem Wachstum von 7,7 Prozent entspricht.

Vielleicht handelt es sich um einen Zufall, 20 FOKUS I REAL ESTATE 2013

aber die Zahl der Aprilnächtigungen ist praktisch im gleichen Ausmaß gesunken, wie die Bettenzahl gestiegen ist. Alle diese Fakten legen den Schluss nahe, dass jüngste und zukünftige Hotelneuerrichtungen den Markt gehörig ausfüllen.

EXPERTISE. Was die Ausrichtung des neu

hinzugekommenen Angebots und das damit einhergehende Medienecho betrifft, spricht man beim Veranstalter der Hotel Talks Christie + Co von einem medialen Zerrbild. „Am Wiener Markt wird zurzeit am meisten von den 5-SterneHotels und von den Budgethotels geredet“, meint Lukas Hochedlinger, Unternehmensleiter des Beratungsunternehmens in Österreich. Wien sei aber ein klassischer 3- und 4-Sterne-Hotel-Markt, wo sich gut 80 Prozent der Hotels und Betten in einer der beiden Kategorien wie-

derfinden würden und gut drei Viertel aller Hotelbetriebe privat geführt seien.

Ein Preiskampf sei dank mehr 5-SterneHotellerie und auch mehr Billighotellerie allerdings schon feststellbar. Inflationsbereinigt wären in den letzten Jahren darum auch die Zimmerpreise im Durchschnitt nicht gestiegen. Für die Kosten der Dienstleistung ließe sich das aber ganz und gar nicht behaupten, wodurch der Wettbewerb insgesamt an Fahrt gewinnt. „In dem schnell wachsenden Markt darf man sich nicht auf den Lorbeeren ausruhen, sondern muss weiter am Erfolg arbeiten“, folgert Hochedlinger. In die Jahre zu kommen sei für die Hotelgebäude in Zeiten des Internets nicht mehr tolerierbar, da Missstände sofort augenscheinlich wären. Vom Podium hagelte es also Denkanstöße an jene, die nicht mit der Zeit gehen würden. Es war förmlich zu spüren, wie man sich Wettbewerbsvorteile zunutze machen müsse, um nicht in Zukunft an Boden zu verlieren. Innovation, Kooperation oder sogar der Ausstieg von unrentablen Betrieben waren als überlegenswerte Vorgehensweisen im Gespräch.

DIE ANGEBOTSGESTALTUNG. Beim Wiener Hotel Wilhelmshof hat man mit einer Renovierung und einer Aufwertung in der Sternekategorie seine Hausaufgaben gemacht. Je größer der Wettbewerbsdruck, desto genauer müsse man sich die Frage stellen: „Warum soll der

Gast bei uns buchen?“ – „Da sind wir auf künstlerische Gestaltung und Nachhaltigkeit gekommen, und das hat sich bezahlt gemacht“, erläutert Roman Mayerhofer, Leiter des Hotels. Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer des Österreichischen Hoteliersverbands, freut sich über jenes Beispiel und fordert von seinen Verbandsmitgliedern Eigeninitiative nach diesem Vorbild: „Ich muss mich trauen und Strategien entwickeln, um aus dem Mittelmaß herauszukommen, wobei es da viele Möglichkeiten gibt, vom Marketing bis hin zur Architektur.“ KLARE POSITIONIERUNG. Hoteldirektor Gerhard Zeilinger, der als Vertreter der Hotelkette Motel One auf dem Podium Platz genommen hatte, braucht sich dahingehend nichts vorwerfen zu lassen: „Als Marke werden wir in zweieinhalb Jahren 1.700 Betten haben und damit größenmäßig die Nummer zwei in Wien werden.“ Dadurch sei allerdings eine gewisse Angst vor einer Übermacht seitens der Mitbewerber festzustellen. Selber ­sehe man sich allerdings mehr als Ergänzung zum vorhandenen Markt. Wer eine klare Positionierung hat, der müsse sich nicht fürchten. „Unser Konzept funktioniert aufgrund der Flächeneffizienz, TopLagen und der Festpreisgarantie“, gibt es vom erfolgsverwöhnten Manager auch Einblicke in die strategischen Belange.

Für ihn ist auch die Abgrenzung bei der An­gebotsgestaltung wesentlich, wo „gewisse Unterschiede“ einfach da sind: „Etwas, das wir als Kettenhotel mit 500 Zimmern nicht so leben können, ist persönliches Service – und da ist ein unternehmer geführter Betrieb mit deutlich weniger Zimmern immer im Vorteil.“ Beim Preis soll man sich hingegen auf sein Lifestylehotel besser verlassen können. Diese gelten dort als fix, wobei es Unterschiede sehr wohl gibt, und zwar je nach Hotellage und auch wenn Großereignisse in der Stadt sind. Das Projekt Elisabethstraße welches derzeit in der Wiener City errichtet wird, hält für die Übernachtung 79 ­Euro als Zimmerpreis bereit. Bei jener ­Lage sei das immer noch „Low Budget“.

Mit jener Preisstrategie und ganz ohne

Boutiquehotel Stadthalle. Der nachhaltig geführte Betrieb des Stadthallenhotels hat für Furore in den Medien gesorgt. Die Hoteliersvereinigung empfiehlt, solche eigenen Strategien zu entwickeln, um sich am enger werdenden Wiener Hotelleriemarkt zu behaupten.

„Sternbild“ steht man am Markt jedenfalls recht ­allein da. Für Philipp Patzel vom Beherbergungsunternehmen Hollmann Beletage wäre Erfolg hingegen nicht wirklich preisabhängig. Sein Haus soll mehr bieten als nur Übernachtungsmöglichkeiten: „Wenn ein Hotelier bei seinem Angebot als Erstes von Sternekategorie, Zimmerzahl und Lage spricht, klingt das problematisch.“ Im Prinzip würde in solchen Fällen schon einmal die Profilierung fehlen, und man wisse dann auch nicht, worauf es ankomme. „Zur Preisdurchsetzung braucht es aber Mut, den man ja nur aufbringt, wenn man ein passendes Profil hat“, so der Hotelmanager.

NEUE HOTELS FÜR DIE ZUKUNFT. Das Park Hyatt Wien, welches in das denkmalgeschützte Gebäude der ehemaligen Länderbank-Zentrale in der Innenstadt Wiens zieht, ist wieder ein anderer Fall und ein Beispiel der eingangs erwähnten Klasse­ hotels, die in Wien für Furore sorgen.

Das 5-Sterne-Luxushotel, steht kurz vor seiner Eröffnung und wird das siebente Haus der US-amerikanischen Hotelkette in Europa. Es bietet insgesamt 143 Zimmer, darunter 35 Suiten, in denkmalgeschütztem Ambiente. Beim Projektentwickler, der Signa-Holding, gibt man sich

optimistisch, was den Betriebsstart betrifft. Deren Projektmanager Dietmar Ploberger meint: „Es kommt darauf an, welches Hotelprojekt man entwickelt, ­damit es sich am Markt behauptet.“ Wichtig sei aus planerischer Sicht, das Haus nicht zu sehr auf nur einen Vertragspartner hinzutrimmen. Es gäbe hier mit dem Fondsmodell auch alternative Formen der Finanzierung. Auch Gerhard Zeilinger von Motel One sind Existenzängste fremd und er schätzt den Wiener Markt mittelfristig als sehr positiv ein. Allerdings vergaß jener Podiumsvertreter bei der eingangs erwähnten Veranstaltung nicht darauf, zu erinnern, dass möglichst in den Ausbau der Tourismusinfrastruktur zu ­investieren sei. Auch wenn also dahin­ gehend argumentiert wird, dass dank solcher Maßnahmen langfristig das hinzukommende Bettenangebot hinter der Nachfragesteigerung ohnedies zurückbleibt, ist mit einiger Bewegung in der Wiener Hotellandschaft zu rechnen. Von weiteren Kapazitätsausweitungen mit ­einigen tausend zusätzlichen Gästezimmern für Wiens Hotellerie ist die Rede.

Vor jenem Vordergrund bleibt nur zu ­hoffen, dass die gerade verzeichneten ­Gästerückgänge mit wechselhaftem Aprilwetter zu tun hatten ...

n REAL ESTATE 2013 I FOKUS 21

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PETER MATZANETZ UNIQA, SIGNA

NACHHALTIGKEIT

IMMOBILIEN MIT GRÜNEM ETIKETT Alle wollen „grüne“ Gebäude – und seit ein paar Jahren gibt es sie auch ganz offiziell mit Zertifikat.

Hat man nun wirklich umgedacht oder wurde nur „Greenwashing“ betrieben?

UNIQA TOWER. Viel technisches Know-how – unter anderem die energieschonende Betonkernaktivierung und die isolierende Doppelglasfassade – ebnete den Weg zur Auszeichnung als Green Building.

Beim Bau der ersten echten Wiener Büro­ hochhäuser, den Twin Towers am Wiener­ berg, die 2001 fertiggestellt wurden, hatte man das Projekt so weit reduziert, dass ein ökologisches Unding herausgekommen ist. „Die kurzlebigen Marktzyklen waren dafür verantwortlich, dass an der ökologischen Verträglichkeit gespart wurde,“ attestiert der Innovationsexperte beim Trockenbau­ unternehmen Knauf Thomas Grudl aus zeitlicher Distanz. Die zweite Gebäude­ hülle aus Glas wäre auf der Strecke geblie­ ben, was zur Folge hatte, dass innen liegen­ 22 FOKUS I REAL ESTATE 2013

der Blendschutz nachgerüstet werden musste. Als Folge würden auch die Klima­ anlagen jenseits des sinnvoll möglichen und ökologisch Wünschenswerten arbei­ ten. Tatsächlich gibt es praktisch keine Tage, an denen weniger als die Hälfte Pro­ zent der Rollos heruntergelassen sind, wie ein regelmäßiger Kontrollblick auf die auf­ ragende Südfassade bestätigt.

EFFEKTHASCHEREI. Solche Fehler hat man bei späteren Bürohochhäusern ver­ mieden – und zu verdanken ist dies dem

wichtiger gewordenen ökologischen Be­ wusstsein. Gerade was das Image gegen­ über Kunden, sogenannten Shareholdern oder Mietern, betrifft, ist Nachhaltigkeit ein nicht unwichtiges Plus geworden. Als Nachweis gilt gemeinhin die Zertifizie­ rung nachhaltiger Eigenschaften eines Ge­ bäudes – und eines der ersten Gebäude, für das man eine Entsprechung suchte, war der Uniqa Tower in Wien. Dieses Gebäude, das als Zentrale der namensgebenden Ver­ sicherung dient, war bald nach den Twin Towers geplant und 2004 eröffnet worden.

2008 ist dann eine europäische Auszeich­ nung der Nachhaltigkeit des Baues erfolgt.

Die allgemeine Gültigkeit der ökologi­ schen Ausrichtung ist nicht nur wegen der mittlerweile gestiegenen Ansprüche an die Nachhaltigkeit aber fragwürdig. Am Ge­ bäude leuchten immerhin jede Nacht Fas­ sadenlichter und vergeuden so nicht nur stetig etwas Energie, sondern sorgen auch für einen Effekt, der unter dem Namen „Lichtverschmutzung“ bekannt ist. Sie stört den Biorhythmus aller möglicher Lebewesen, nicht zuletzt jenen des Men­ schen. Vor dem Hintergrund der erfolgten Zertifizierung scheint das dem Gründen­ ken keinen Abbruch zu tun. Auf Nachfrage beteuert Unternehmenssprecherin Silvia Kuballa: „Die Lichteffekte machen nur etwa den Energieverbrauch eines Haus­ halts aus.“ Auffällig ist, dass auch hier die Fassade komplett aus Glas ist. In Bezug auf die Wärmeregulation ist jene Gebäude­ konstruktion eher heikel. Zwar hat man mit erneuerbarer Energie und technisch

REAL ESTATE 2013 I FOKUS 23

arbeiter im gleichen Zeitraum mit ihren Kfz im Straßenverkehr ausstoßen. Ob dies nun viel oder wenig ist, sei dahingestellt.

Jedenfalls lassen CO2­Einsparung immer Interpretationsspielraum offen, gegenüber welcher Alternative eingespart wurde.

ENERGIEEFFIZIENT ODER ÖKOLOGISCH. Beim an der Donau beziehungs­ HERZEIGBAR. Zu repräsentativen Zwecken macht sich ein Zertifikat immer gut.

gekonnt Energieeinsparungen erzielt, je­ doch bleibt die Frage offen, ob der Ge­ bäudebetrieb energieschonend oder letzt­ lich doch wieder nur energieeffizient ist.

Architektin Ursula Schneider von pos­Ar­ chitekten ist auf nachhaltige Bürobauten spezialisiert und äußert sich dazu vorsich­ tig skeptisch: „Hohe Verglasungsanteile sind möglich, wenn man weiß, was und wie man es macht. Vollverglasungen kön­ nen in einer bestimmten Situation zwar sinnvoll sein, generell jedoch eher nicht.“ Im angesprochenen Fall beträgt der ange­ gebene jährlich eingesparte CO2­Ausstoß 84 Tonnen, was ungefähr dem entspricht, was 30 Personen beziehungsweise Mit­ 24 FOKUS I REAL ESTATE 2013

weise am Handelskai gelegenen, von der Signa Holding errichteten und ebenfalls als nachhaltig zertifizierten Projekt River­ gate ist sogar die Gebäudedeckung voll­ ends aus Glas. Will man kritisch sein, kann man sagen, dass die angewandte Technologie nichts weiter als einen erhöh­ ten Grundenergiebedarf einspart. 35 Pro­ zent werden hier an Einsparung eines errechneten Energieaufwands vom Pro­ jektbetreiber angegeben. Nahezu gleich hoch ist aber mit 32 Prozent Gesamtver­ brauchsanteil der Kühlbedarf, wie die zer­ tifikatausstellende EU­Behörde attestiert.

Gebäude aus Glas im Sommer energieauf­ wendig zu kühlen, ist mittlerweile jedoch Standard geworden. So gesehen scheint Energieeffizienz zu genügen, um sich öko­ logisch zu geben. Der Eindruck erhärtet

sich, wenn man einen Blick auf die ver­ wendeten Baumaterialien wirft. Der Blendschutz, welcher aufgrund der tren­ digen Glasfassade notwendig wurde, ist offensichtlich aus Aluminium, welches in der Produktion rund hundert mal mehr Energiebedarf benötigt als der Baustoff Holz. Der Energieaufwand, welcher in den Materialien steckt, macht aber immerhin bis zur Hälfte des Gesamtenergieaufwan­ des innerhalb eines Lebenszyklus aus.

Außerdem gibt es die im Rivergate vor­ handene Erdwärmegewinnung nur in Kombination mit einem mehrfach unter­ geschoßigen Parkhaus, das sicher nicht zum Anreisen mit öffentlichen Verkehrs­ mitteln anregt. Ein wieder anderer Fall eines Goldzertifikats für einen Super­ markt, der letztes Jahr eröffnet wurde: Wenn nämlich dieser wie in Perchtolds­ dorf an einem normalen Verkehrsknoten­ punkt liegt und eine tolle Standortbewer­ tung mit hoher soziokultureller funk­ tionaler Qualität attestiert bekommt, stellt sich doch die Frage, wodurch das zu begründen ist. Der Kampf um den Park­ platz dürfte dort zumindest nicht anders sein als anderswo.

DIE PRAXIS ALS ZWEITES PAAR ­SCHUHE. Jene Beispiele zeigen, dass

das „Grün“ einer Auszeichnung für eine Immobilie in der Realität sich nicht zu 100 Prozent widerspiegeln muss und Vor­ sicht im Umgang mit Zertifikaten ange­ bracht ist. Ein anderes, internationales Beispiel demonstriert hingegen, dass die Kombination aus ökologischem Image und modernem Design attraktiv und lu­ krativ ist. Im Düsseldorfer Stadttor, wel­ ches mit ausgeklügelter Technik und Doppelfassade Energie sparen hilft, hatte ein Großmieter noch vor dem Immo­ bilienboom Spitzenpreise von rund 20 Euro pro Monat und Quadratmeter be­ zahlt. Der Betreiber ist auf seine Heizung mit Wärmerückgewinnung von 70 Pro­ zent stolz. Und dennoch musste das ­Objekt mit Fernwärme nachgerüstet wer­ den, weil der reale Bedarf mit den Zahlen der Berechnungen nicht Schritt gehalten hatte. Da hat auch die Auszeichnung nichts geholfen, die man für das Design bei der Immmobilienmesse MIPIM be­ kommen hatte. Auszeichnungen sind demnach brauchbare Indikatoren für

die Qualität eines Gebäudes aber letztlich zeigt erst die Praxis, ob hier alles funktioniert. Der guten Vermietbarkeit tat das Energiedilemma im Düsseldorfer Stadttor jedenfalls keinen Abbruch.

Landmark-Alleinstellungsmerkmal sei Dank, stecken ja noch andere Qualitäten in dem Bau.

bild ist, dank natürlicher Putze bezie­ hungsweise wegen der natürlichen Oberflächen, nicht ganz so wie in einem modernen Büro. Der energieschonenden Nutzung ist das aber zuträglich und in die Mödlinger Peripherie, wo sich das ­Gebäude befindet, passt jenes Design ­ohnedies besser.

WIRKLICH NACHHALTIG IST SELTEN.

GANZHEITLICHES KONZEPT. Der Be­ treiber, die SOL4 Immobilien GmbH, wirbt nicht nur mit Energieeinsparun­ gen, sondern mit einem ganzheitlichen Konzept: „Das Nichtraucherhaus ent­ spricht den Anforderungen nach einem gesunden Umfeld. Die offene und klare Architektur fördert außerdem Kontakte und Kommunikation.“ Der soziale Nach­ haltigkeitsgedanke, welcher bei den Zer­ tifikaten mittlerweile auch eine Rolle spielt, war hier schon vor zehn Jahren ein Thema. Außerdem ist die tatsächliche Raumklimagüte dank öffentlich einseh­ barem Gutachten evident. Bei so viel Transparenz braucht es scheinbar auch keine großartige Auszeichnung von inter­ nationalen Stellen.

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Das SOL4 in Mödling, 2005 mit über 2.000 Quadratmetern Nutzfläche errich­ tet, ist von einem anderen, kleineren Ka­ liber. Das Vorzeigeprojekt ist eines der wenigen, die sich finden, wo der Ökolo­ giegedanke nicht mit protzigem Design einhergeht. Thomas Grudl, der mit seiner Bausystemfirma hier die Bodenelemente beigesteuert hat, meint über den Pionier­ geist beim Projekt: „Hier wurde jedes ­Detail übergenau auf die ökologische ­Verträglichkeit geprüft.“ Auch die Bau­ stoffbilanz war nicht ausgespart geblie­ ben, weswegen man zum Beispiel auch auf die Hohlböden seines Unternehmens gekommen ist, die den Primärenergie­ bedarf senken helfen. Das Erscheinungs­

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BESTANDSIMMOBILIEN UPGRADEN? Die Best(and)Immo-Tagung in Wien beschäftigte die Experten mit der Frage, wie weit eine Sanierung gehen soll – und ob sie überhaupt sinnvoll ist.

NACHHALTIGKEITSFRAGE. Dass die Städ­ te ja schon gebaut wurden, ist ein Aspekt, der in der schnelllebigen Immobilienwirt­ schaft oftmals zu kurz kommt. Nicht so bei einer „confare“­Tagung, die sich dem Im­ mobilienbestand widmete. „Bestandsim­ mobilien umfassen den größten Teil des Verbesserungspotenzials“, pochte Philipp Kaufmann von der Nachhaltigkeitsvereini­ gung ÖGNI darauf, insbesondere hier an­ zusetzen. Das Grünthema in Bezug auf den Gebäudebestand aufzuarbeiten, ist auch für Thomas Beyerle, Managing Director der deutschen IVG Immobilien AG, ein Ge­ bot der Stunde. In seinem Unternehmen, eine Investmentplattform, die ein 20­Mil­ liarden­Gewerbeimmobilienportfolio mit rund 2.000 Gebäuden verwaltet, wird seit 26 FOKUS I REAL ESTATE 2013

drei Jahren gezielt nach Verbesserungs­ potenzialen geforscht. Der Hebel für Maß­ nahmen, die mehr Effizienz und letztlich weniger Ausgaben im Gebäudebetrieb mit sich bringen, sei jedenfalls groß. Dass dies aber nicht automatisch zu massiven Inves­ titionen in den Gebäudebestand führt, machte der Manager auch gleich klar. Als Beispiel wurden von ihm die 2,5 Millionen Quadratmeter an Dachfläche im Portfolio genannt. Deren Nutzung für Solarenergie sei nämlich nicht bedenkelos umzusetzen: „Bei einem Investitionszeitrahmen von 22 Jahren stellte sich für uns die Frage, ob diese Technologie wirklich so lange hält?“ Offensichtlich kam man zu einem negati­ ven Schluss, und der defensive Umgang mit grünem Zeitgeist setzt sich beim Fas­

sadenthema fort. „So lange der Mieter drinnen ist, wird mit der Dämmung nichts unternommen“, hatte Beyerle dem Fach­ publikum sein Credo mitgeteilt. Die Mieter würden zwar alle zwei Jahre ein renovier­ tes Büro wollen, seien aber letztlich zu 90 Prozent mit dem Istzustand zufrieden.

INVESTITIONSASPEKTE. Ein Anpassungs­

bedarf lässt sich demnach immer argu­ mentieren. Bleibt die Frage, ob und in wel­ chem Ausmaß auch gehandelt wird. Neben den anzustrebenden Standards war auf der Veranstaltung auch die Grundsatzent­ scheidung von Revitalisierungen im Mit­ telpunkt des Interesses gestanden. Ob sich ein Umbau lohne, sei letzten Endes auch eine Frage des Standorts und nicht unbe­

dingt nur eine der Objektqualität. „Bei uns ist das eine Landkartenentscheidung. Es wird investiert, wo der Bodenpreisdruck am höchsten ist“, bringt es Beyerle auf den Punkt. Objekte in unattraktiven Rand­ lagen, wie es sie aus den Entstehungsepo­ chen der 1980er- und 1990er-Jahre gibt, würden dabei durch den Rost fallen. Ein­ fache Wertsteigerungsformeln, wie sie Großinvestoren im Kopf haben, würden dort nicht greifen. Investitionen in den ­Bestand am falschen Standort seien so ge­ sehen von einem Totalausfall bedroht. Der Bewertungsspezialist und Geschäftsführer der Immobilien Rating GmbH Martin Roth schlug in die gleiche Kerbe und nannte Bei­ spiele von Umnutzungen in Hotels. Dabei sei der Bodenwertanteil am Investment ein

hilfreiches Indiz: „Im Fall des Hotels Daniel betrugen die Bodenkosten im Vergleich ­zirka ein Drittel der Baukosten.“ In schlechten La­ gen mit geringen Bodenkosten würden sich hingegen kaum Alternativnutzungen finden.

Eine Hotelumnutzung würde sich manchmal anbieten, denn hier wären höhere Erträge als bei Büros möglich. So würde sich dann eben auch ein Umbau in ein „Budgethotel“ moti­ vieren lassen, wie ihn die Motel One-Kette gerade in einem eleganten gründerzeitlichen Viertel Nahe der Wiener Oper umsetzt.

ZUSATZTHEMEN. Bedeutende Zusatzthe­ men für Revitalisierungen wurden im Denk­ malschutz und in den aktuellen Bauvor­ schriften geortet. „Einen Umbau bekomme ich immer genehmigt, nicht so aber bei

­ bbruch und Neubau“, gab Roth zu be­ A denken. So könne man sich die bislang ­gültigen Bauvorschriften noch einmal zu­ nutze machen. Der Denkmalschutz sei aber dabei auch nicht nur als Verhinderer zu ­sehen. So könne man im historischen ­Wohnungsbereich bei der Vermietung nach Umbau die vorgegebenen Richtwerte ge­ trost ignorieren. Insgesamt würde sich die Entscheidung pro Bestandsrenovierung aus der Entscheidung ergeben, eine ertraglose Zeit zu beenden. Was aus ­einer Immobilie zu machen, ohne dabei aber ­einen kos­ teninten­siven Neubau anzugehen – das sei die Idee. „Der Aufwand einer Renovierung gegenüber einem Neubau ist um ­sechzig bis siebzig Prozent geringer“, argumentiert Roth überzeugend. n REAL ESTATE 2013 I FOKUS 27

FOKUS M Ä R K T E

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PETER MATZANETZ RAIFFEISEN EVOLUTION PROJECT DEVELOPMENT GMBH

„WICHTIGER KAUFANREIZ“

ZERTIFIZIEREN STATT (WERT) VERLIEREN Was eine Zertifizierung kann und was nicht, darüber wird in Fachkreisen oft und gerne gesprochen.

Nachhaltigkeitszertifikate machen sich zweifellos gut in der Vermarktung. Neuerdings gibt es mit Betriebskostenansätzen aber alternative Modelle, die nachhaltiges Wirtschaften versprechen.

28 FOKUS I REAL ESTATE 2013

„Büro bewegt“. Das zukunftsweisende Projekt space 2move, bestehend aus fünf zusammenhängenden Baukörpern mit 46.000 m2 Bürofläche, wird von der Raiffeisen Property International GmbH in WienHeiligenstadt entwickelt.

GRÜNES GEWISSEN BERUHIGEN. Zu­ mindest wenn Gebäude international ge­ handelt werden, lässt sich heutzutage ein gewisser Bedarf an offizieller Anerkennung der Nachhaltigkeit schwer abstreiten. Da­ rauf verweisen insbesondere international tätige Fondsmanager und Projektentwick­ ler und es scheint so als ob das grüne ­Gewissen des heutigen Konsumenten auch in den ökonomischen Entscheidungsfin­ dungen der Immobilienbranche so seine Entsprechung finden muss. Für Projekt­

entwickler auf Investoren- sowie auf Finan­ ziererseite ist eine „Grünzertifizierung“ so etwas wie das Gebot der Stunde. Der allge­ meine Handlungsbedarf in Sachen Nach­ haltigkeit ist grundsätzlich auch schwer von der Hand zu weisen, zumal es durch ein Zuviel an Emissionen zu allgemein auch anerkannten Klimaschädigungen kommt.

Gut 40 Prozent aller klimaschädigenden Emissionen sind dabei dem Gebäudesektor anzulasten. 8,6 Millionen Tonnen Treib­ hausgase emittiert dieser laut der UN-­

Behörde UNEP jährlich – und sollte nichts unternommen werden, könnte sich der Wert bis 2030 verdoppeln. Als problema­ tisch gilt vor allem der Bestand und es kur­ siert die Faustformel, dass rund 95 Prozent der Gebäude, welche 2030 das Klima be­ lasten werden, heute bereits gebaut sind.

Die Antwort der Immobilienwirtschaft auf diese Problematik sind neue ökologische Standards, die in Form von Zertifikaten ­einem Gebäude quasi als Auszeichnung umgehängt werden. > REAL ESTATE 2013 I FOKUS 29

„Junges Wohnen“. Das neue RaiffeisenVorsorgewohnungsprojekt in 1020 Wien, Walcherstraße, punktet unter anderem mit ausgezeichneter Verkehrsanbindung.

ÖKO-STANDARDS. Die verbreitetsten in­ ternationalen Zertifikate dabei sind LEED in den USA und in Europa das britische BREEAM- sowie deutsche DGNB-Zertifi­ kat. In Österreich gibt es zwei Vereine, bei denen man sein Gebäude zertifizieren las­ sen kann. Die ÖGNI und die ÖGNB bieten das jeweils als Dienstleistung an. Die bei­ den waren zunächst stark in Konkurrenz zueinander gestanden. Auf den grund­ legenden Unterschied geht Robert Lech­ ner, Präsident der ÖGNB ein: „Wir sind eine Open-Source-System, was heißt, dass man für das Bewertungstool nichts zahlen muss.“ Die ÖGNI hingegen gilt als Ableger der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) und ihr ­wurde darum auch zu Beginn der Vorwurf gemacht, nicht für die österreichischen Verhältnisse geeignet zu sein. Das ÖGNIVorstandsmitglied und Grazer TU-Profes­ sor Peter Maydl entgegnete damals: „Es braucht international einheitliche Bewer­ tungsfelder.“ Wie hoch die Standards ge­ setzt werden, hänge dann ohnedies von den Ländern ab, in denen geprüft wird.

Der heutige Präsident Philipp Kaufmann verweist darauf, dass das System nach dem Subsidaritätsprinzip länderweise ­adaptiert worden sei, und zerschlägt da­ mit die anfänglichen Bedenken des „Über­ stülpens“ von unpassenden ausländischen Beurteilungskriterien. Der internationa­ 30 FOKUS I REAL ESTATE 2013

lere Ansatz der ÖGNI hat heute jedenfalls mehr Marktpräsenz und die Bindung an die DGNB als internationale Marke ist an­ gesichts der Internationalität der Immo­ biliengeschäfte in der Praxis zum pro-­ Argument mutiert. Nachdem nun die Marktpositionen bezogen sind, ziehen die beiden österreichischen Gesellschaften mehr am gleichen Strang. Was nun im Vordergrund steht, ist die generelle Zerti­ fizierungsfrage.

VERKAUFSANREIZ „ÖKO-LABEL“. Die Zertifizierung sei immer nur als Ergän­ zung zu anderen Investitionskriterien zu sehen – darauf verweisen Immobilien­ manager unisono, wenn man sie auf das Thema anspricht. Markus Neurauter, Ge­ schäftsführer bei Raiffeisen evolution, meint: „Da unser Unternehmen ja ein rei­ ner Developer ist, sehen wir das auch als wichtigen Kauf­anreiz.“ Ganz Ähnliches meint Karl Bier, Geschäftsführer der UBM Realitätenentwicklung AG: „Beim Verkauf geht es da­rum, mit der Zertifizierung zu­ sätzlichen Anreiz zu schaffen.“ Bier wägt im Einzelfall ab, ob es Sinn macht, das ­Gebäude entsprechend auszustatten: „In Österreich ist es wegen der hohen Ge­ samtkosten schon schwerer, die Mehrkos­ ten in den Verkaufspreis hineinzurech­ nen.“ Beim Projektentwickler Raffeisen evolution ist man da konsequenter. „Wir

haben die Produktion von Büros komplett auf Green Buildings umgestellt“, berichtet Markus Neurauter. Grund dafür seien die steigenden Ansprüche der Abnehmer von Bürogebäuden. „Eine nachhaltige Aus­ richtung ist wichtig, um den langfristigen Wertverlust und damit das Investitions­ risiko zu gering zu halten“, streicht auch Robert Peto, Vizevorsitzender beim inter­ national tätigen Immobiliendienstleister DTZ, heraus. Die Zertifizierung der Im­ mobilienprojekte ist also am internatio­ nalen Markt durchaus motivierbar.

MARKTZWÄNGE. Die der Zertifizierung

vorgelagerte Frage, ob man den Mehr­ wert auch vermarkten kann, scheint in­ dessen wichtiger zu sein als die Zertifizie­ rungsinhalte selbst. Bei der ÖGNI war das schlichtweg auch der Grund, warum man begonnen hat, Bürohäuser zu zerti­ fizieren. „Weil hier die Veranlassung, sich prüfen zu lassen, wegen der Marketing­ tauglichkeit größer ist“, hatte Peter Maydl, der erster Verbandspräsident der Gesellschaft war, damals bei der Einfüh­ rung der Zertifizierung bekundet. Ist die Nachhaltigkeit allerdings der Vermarkt­ barkeit nachgelagert, ist sie auch schon ein Produktmerkmal geworden. Das ist zwar durchaus ein exklusives, aber eben trotzdem ein Minderheitenprogramm.

Einerseits wird das Nachhaltigkeitssiegel

„Silo“ in Wien-Liesing. Die Erste Group Immorent realisiert als erster privater Bauentwickler ein klima:aktiv-Passivhaus für gewerbliche Mieter mit 13.000 m2 Gesamtfläche.

als wertsteigernd verkauft, aber auch in Zeiten wie diesen als werterhaltend. „So weiß ich, dass mein Immobilienportfolio frei von Risken und nachhaltig gut aufge­ stellt ist“, meint ÖGNI-Präsident Philipp Kaufmann. Die Behörde, welche das LEED-Zertifikat ausstellt, sieht das na­ turgemäß genauso und unterlegt das mit konkreten Zahlen. Auf betriebliche Ein­ sparungen im Betrieb von bis zu neun Prozent wird von ihr verwiesen sowie auch auf Wertsteigerungen im Verkauf von bis zu sieben Prozent. Dass sich Zer­ tifizierung nachweisbar auf den Markt­ wert einer Immobilie auswirken würde, ist ein Argument, dem man aber auch nicht bis in allerletzte Konsequenz folgen muss. Thomas Beyerle, Fondsmanager der deutschen IVG Immobilien AG, warnt praktisch davor, Zertifizierungen als In­ vestmentkriterium zu überschätzen: „Die Gefahr besteht, dass einem die Dinger in ein paar Jahren vor die Füße fallen.“ Eine Nachhaltigkeitszertifizierung wäre sei­ ner Meinung nach noch keine Garantie für Werthaltigkeit – er verweist auf die härtere Währung der CO2-Verbräuche.

BETRIEBSKOSTENANREIZ ALS ALTERNATIVE. Was langfristig zählt, sind die

tatsächlich anfallenden Verbräuche. So hört es sich auch an, wenn Alexander Redlein, TU-Professor für Facility­ 31

FOKUS I REAL ESTATE 2013

management an der TU Wien, spricht.

Seiner Meinung nach würden die Zertifi­ zierungen hier Schwächen haben: „Es ist nicht garantiert, dass die Gebäude im Be­ trieb dann auch effizienter sind, also tat­ sächlich Betriebskosten gespart werden.“ Die langfristigen Effekte gelten aber als wesentlich, um den Anspruch der Nach­ haltigkeit zu erfüllen. Darauf verweist Christina Ipser, wissenschaftliche Mit­ arbeiterin am Zentrum für Facilityma­ nagement und Sicherheit im Department für Bauen und Umwelt der Donau-Uni­ versität Krems: „Je größer der Betrach­ tungszeitraum wird, desto weiter nähern sich wirtschaftliche und ökologische ­Ziele einander an.“ Mehr langfristigen Nutzen versprechen hier neu ins Spiel kommende Betriebskostenansätze. Bei diesen hält man sich nicht groß mit Zerti­ fizierungen auf oder brüstet sich damit, stattdessen werden die gebäudebezoge­ nen Betriebskosten minimiert und in ihrer Höhe über einen langen Zeitraum festge­ schrieben. Warum im Normalfall niedrige Verbräuche als Thema untergehen, erläu­ tert Energie-Autarkie-Coach Michael Wann­ bacher: „Wenn der Mieter entscheiden soll, zahlt er lieber 50 Cent weniger Netto­ miete pro Quadratmeter, als vielleicht niedrigere Betriebskosten zu haben.“ Mit dem Liesinger Projekt „Silo“ von der Erste Immorent wird derzeit erstmals ein Pro­

jekt umgesetzt, bei dem Nachhaltigkeit direkt über Betriebskosteneinsparungen in die Projektentwicklung Eingang finden soll. „Die Verschränkung von Nutzung und Planung wurde mit dem Ergebnis ­minimaler Betriebskosten für die Mieter ausgereizt“, erläutert die Projektbetreue­ rin Manuela Schweighofer. Dank Passiv­ hausstandard, dem Einsatz von Geother­ mie und solarer Energie werden diese auf ein Minimum gedrosselt und das Argu­ ment der Nachhaltigkeit schwingt auf ökonomischer Ebene einfach mit.

OFFENE FRAGEN. Ob dieser Ansatz mehr Breitenwirkung erzeugt als jener der Zerti­ fikate, wird sich weisen. Von Letzteren muss man allerdings behaupten, dass ihre gesamtökologische Wirkung eine margi­ nale ist. Nächs­tes Jahr, zum zehnjährigen Jubiläum der ÖGNB, wird man dort ganze 100 Gebäude zertifiziert haben. Nach dem DGNB-Standard sind es bis dato 750 Ge­ bäude, die zertifiziert wurden, und darin sind die österreichischen Fälle bereits ­inkludiert. Zu mehr Nachhaltigkeit am ­Immobiliensektor trägt dies de facto nicht einmal den sprichwörtlichen Tropfen auf den heißen Stein bei. Für die einzelnen Immobi­lieneigentümer mag es wirtschaft­ lich gesehen mehr bedeuten, immer vor­ ausgesetzt, die Zertifikate behalten ihre volle Gültigkeit über die Jahre. n REAL ESTATE 2013 I FOKUS 31

FOKUS M Ä R K T E

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HANSJÖRG PREIMS CAPRICORN DEVELOPMENT, PATRIZIA IMMOBILIEN AG, ZOOM VP.AT

WEGWEISENDE INVESTMENTS

STARKE ACHSE WIEN – BERLIN Welche Investments sind derzeit für die Immobilien-Developer zukunftsweisend?

Investitionen in welche Assetklassen? In welchen Regionen? Regional sowie projekttypenmäßig eher gestreut oder eher schwerpunktmäßig? FOKUS fragte nach.

ERSTES PLUSENERGIEHAUS DEUTSCHLANDS. Eduard Zehetner, Vorstandsvorsitzender der IMMOFINANZ Group: „Im Development-Bereich legen wir zum einen den Fokus auf hoch qualitative Einzelhandels- und Bürogebäude, zum anderen mit unserer Tochter BUWOG auf Wohnungsentwicklungen in Wien und Berlin.“ In Osteuropa stünden derzeit Investitionstätigkeiten in den Ländern Russland und Polen im Vordergrund. „Hier realisieren wir große Development-Projekte wie etwa die beiden Shoppingcenter Tarasy Zamkowe in Lublin und Goodzone in Moskau sowie das Office-Projekt Nimbus in Warschau“, so Zehetner, „in Polen treiben wir zudem die Expansion unserer Fachmarktzentren STOP.SHOP voran.“ Aber auch Deutschland spielt in diesem 32

FOKUS I REAL ESTATE 2013

Zusammenhang eine wichtige Rolle. Dort baut die IMMOFINANZ aktuell unter anderem das drittgrößte innerstädtische Quartiersentwicklungsprojekt des Landes – das Gerling Quartier in Köln. Es handelt sich dabei um die ehemalige Zentrale des Gerling Versicherungskonzerns. Das Gesamtinvestitionsvolumen dieses Projekts beläuft sich auf rund 400 Mio. Euro. Auf etwa 74.000 Quadratmetern entstehen Eigentumswohnungen und Büroflächen. Zudem realisiert die IMMOFINANZ mit der Casa Stupenda Deutschlands erstes Plusenergiehaus sowie das Bürogebäude Panta Rhei – beide Projekte in Düsseldorf. Das wegweisende Projekt Casa Stupenda wird im Rahmen eines Joint Venture mit dem Düsseldorfer Projektentwickler capricorn

Stadtentwicklungsareal „Quartier Belvedere“ in Wien.

Hierauf liegt mittelfristig der Entwicklungsfokus der S IMMO.

DEVELOPMENT entwickelt und realisiert. Für die Gestaltung des Gebäudekomplexes zeichnet Stararchitekt Renzo Piano verantwortlich. Ende der Arbeiten: voraussichtlich 2015.

INVESTOREN WOLLEN WERTERHALT. Als die Hauptkriterien für die Investition in und die Umsetzung von Developments nennt Zehetner einerseits natürlich die Lage und andererseits die Ergebnisse der Investmentkalkulation. „Zusätzlich beziehen wir die Markt- und die Konkurrenzsituation in unsere Über­ legungen mit ein.“ Was Wohnimmobilien anbelangt, biete sich für Residential-Anbieter derzeit eine nahezu ideale Situation in Deutschland und Österreich. „Wir sehen eine starke Nach­frage nach Eigentums- und Mietwohnungen, aber auch am Investorenmarkt“, so Zehetner. „Die Gründe dafür: zum einen eine ­Angebotslücke, die tendenziell größer wird, etwa in Wien und Berlin – zwei Märkte, auf die wir fokussieren.“ Zum anderen seien Wohnimmobilien, insbesondere in den letzten Jahren, verstärkt in den Fokus vieler Investoren gerückt, für die nicht die Höhe der Rendite ausschlaggebend sei, sondern der Wert­erhalt – Stichwort: „safe haven“. Für diese Anleger zählen die relative Stabilität und die hohe Vorhersehbarkeit der Einkommensströme.

KONZENTRATION AUF TOP-IMMOBILIEN. Die IMMOFINANZ

Group konzentriert sich auf Top-Immobilien in den vier Assetklassen ­Einzelhandel, Büro, Logistik und Wohnen in acht Kernländern: in Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland. Das IMMOFINANZPortfolio mit einem Buchwert von 10,5 Mrd. Euro befindet sich

derzeit rund zur Hälfte in Ost- und Westeuropa. Die jüngste Verkaufstransaktion der IMMOFINANZ ist das polnische ­Silesia City Center in Katowice, eines der Premium-Bestandsobjekte des österreichischen Immobilienkonzerns. Es wird von einem internationalen Investorenkonsortium unter Führung der Allianz erworben. Der Kaufpreis liegt mit 412 Mio. Euro über dem Buchwert. Der Vertrag wurde am 27. Mai 2013 unterschrieben. Für die Transaktion ist nur noch die Zustimmung der polnischen Wettbewerbsbehörde erforderlich. „Beim Silesia City Center handelt es sich um eine der bislang größten Erfolgsstorys der IMMO­ FINANZ im Retailbereich“, so Vorstand Zehetner. Das Einkaufszentrum sei voll vermietet und zähle zu den Top Five in Polen.

BERLIN ALS TOP-INVESTMENTSTANDORT. Dr. Bruno Etten­

auer, CEO der CA Immobilien Anlagen AG, rechnet für den gesamten deutschen Immobiliensektor mit einer weiter steigenden Performance, vor allem im Investmentbereich. „Regional betrachtet, zieht Berlin nach, 2012 war die deutsche Bundeshauptstadt TopInvestmentstandort unter den deutschen Big Six-Immobilienhochburgen“, so Ettenauer. Besonders ­hohes Potenzial sieht er für Wohnimmobilien in Deutschland – „hier können wir zum Beispiel mit unserer Münchner Wohnquartiersentwicklung Baumkirchen oder auch in Berlin hochwertige Flächen anbieten. Darüber hinaus werden auch zentral gelegene, gut vermietete Core-Immobilien im Bürosegment weiterhin stark nachgefragt sein – vor allem in Deutschland, aber auch zum Beispiel auch in Warschau CBD.“ Die CA Immo Gruppe ist mit einem guten ersten Quartalsergebnis ins Jahr 2013 gestartet. Sowohl das Ergebnis aus der GeschäftstätigREAL ESTATE 2013 I FOKUS 33

Mit dem wegweisenden Projekt „Casa Stupenda“ in Düsseldorf entwickelt und realisiert die IMMOFINANZ gemeinsam mit dem Düsseldorfer Projektentwickler capricorn DEVELOPMENT Deutschlands erstes Plusenergiehaus.

keit (EBIT) als auch das Konzernergebnis konnte im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesteigert werden. Besonders erfreulich sei, dass diese Steigerung auf einer Stärkung der nachhaltigen Ertragsbasis und nicht auf Einmaleffekten beruhe, betont der Vorstand.

Die Erhöhung der Profitabilität und Eigenkapitalquote werde auch in den kommenden Perioden vorrangiges Ziel sein, die Fokus­sierung des Portfolios auf bestehende Kernregionen und die Assetklasse Büro werde weiter vorangetrieben. Die wichtigste Einzeltransaktion der nächsten Monate ist für die CA Immo der (Teil-)Verkauf des Tower 185 in Frankfurt am Main. Ein erfolgreicher Abschluss wird für diesen Sommer erwartet.

BREITE STREUUNG. Die S IMMO AG setzt auf eine breite Streuung nach Regionen und nach Nutzungsarten, um diverse Marktschwankungen auszugleichen, und investiert in dem wirtschaftlich nach wie vor herausfordernden Umfeld – nach bewährter Strategie – weiter gezielt in den vier Segmenten Büro, Geschäft, Hotels und Wohnen. Mit der Kombination von Bestandsimmobilien und Entwicklungsprojekten soll das Verhältnis zwischen Chance und Risiko optimiert werden. Investiert wird in Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Kroatien, Bulgarien und Rumänien. Der Fokus liegt dabei auf Immobilien in den Hauptstädten innerhalb der Europäischen Union – von Berlin über Prag und Wien bis Bukarest. Dadurch könnten laut S IMMO Vorstand „die Vorteile aus den unterschiedlichen Immobilienzyklen genützt werden“. In Deutschland, dem derzeit erfolgreichsten Markt, profitiert das Unternehmen von der ­anhaltend guten Stimmung bei Wohnimmobilien.

FOKUS AUF „QUARTIER BELVEDERE“. Das gesetzte Ziel, etwa fünf Prozent des Portfolios – vor allem in Wien, Hamburg und Berlin – mit einem Gesamterlös von mindestens 100 Mio. Euro zu veräußern, wurde bereits übertroffen. Diesen Plan will die S IMMO auch im kommenden Jahr verfolgen. Die Verkaufs­ erlöse sollen unter anderem für attraktive Investitionsmöglichkeiten in Berlin eingesetzt werden. Mit dem Kauf des Berliner Büroobjekts „Sonnenallee“ wurde ein erster Schritt getan. Die Immobilie wurde 1917 errichtet und 1994 komplett revitalisiert, um einen Neubau erweitert und verfügt nun über rund 12.000 Quadratmeter vermietbarer Fläche. „Wie im Geschäftsjahr 2012 werden wir uns auch dieses Jahr auf die Steigerung unserer ­Ertragskennzahlen konzentrieren. Das erreichen wir durch ­lukrative Verkäufe, selektive Investitionen und konsequentes Asset Management“, ist S IMMO-Vorstand Friedrich Wachernig 34

FOKUS I REAL ESTATE 2013

Besonders hohes Potenzial sieht CA Immo-CEO Dr. Bruno Ettenauer für Wohnimmobilien in Deutschland, etwa mit der Münchner Wohnquartiersentwicklung Baumkirchen (Joint Venture mit der PATRIZIA Immobilien AG).

sehr zuversichtlich, alle für 2013 gesteckten Ziele zu erreichen.

Im Bereich Entwicklung liegt der Fokus der S IMMO mittelfristig auf dem innerstädtischen Projekt „Quartier Belvedere Central“ rund um den neuen Hauptbahnhof in Wien, wo die S IMMO auf einer Bruttogeschoßfläche von etwa 130.000 Quadratmetern gemeinsam mit Partnern in den kommenden Jahren Büros, ­Hotels und Geschäftsimmobilien entwickelt.

EXPORTSCHLAGER „WOHNEN DER ZUKUNFT“? Für die Raiff­ eisen evolution project development GmbH, die sehr stark in Osteuropa investiert hat und dies immer noch tut, ist Deutschland noch relatives Neuland, aber schon Ende vergangenen Jahres zeigte Geschäftsführer Markus Neurauter die Richtung auf: „Wir sehen, dass sich Osteuropa nur sehr langsam wieder erholen und weiterentwickeln wird und suchen daher nach neuen Investitionsmöglichkeiten, und da ist Deutschland künftig für uns auch ein Thema, speziell Hamburg und Berlin.“ Man wolle zunächst einmal schauen, ob das in Wien erfolgreiche WOHNBASE-Konzept „Wohnen der Zukunft“ dort auch so funktioniere wie in Wien, um es eventuell auch auf Deutschland zu übertragen.

INTERESSANTE BÜRO- UND HOTELSTANDORTE. Auch Mag. Michael Wurzinger, Geschäftsführer der STRAUSS & PARTNER Development GmbH, sieht die Immobilienmärkte Österreich und Deutschland als zukunftsweisend. Besonders Ballungszentren wie die Büro- und Hotelstandorte in Wien, München und Berlin seien für Investoren immer noch sehr interessant. Natürlich brauche es dazu zukunftsreiche Konzepte und hohe Qualität in der Ausführung und Lage. „Langfristig sehen wir im Bereich Wohnen in Wien und München ebenfalls ein großes Potenzial“, so Wurzinger, „auch Top-Standorte in Städten wie etwa Innsbruck bleiben weiterhin vielversprechend.“ n

Von Ihnen die Vision.

Von uns die Immobilie.

IMMOBILIEN VERMITTLUNG

LIEGENSCHAFTS VERWALTUNG

ARCHITEKTUR BAUMANAGEMENT

FACILITY MANAGEMENT

1010 Wien, Herrengasse 17, T +43 (1) 534 73-0

FOKUS M Ä R K T E

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STEPHAN R. EBERHARDT SHUTTERSTOCK

RICHTLINIE ÜBER DIE VERWALTER ALTERNATIVER INVESTMENTFONDS (AIFMD) – CHANCE UND HERAUSFORDERUNG

IMMOBILIENINVESTMENTFONDS

Vor dem Hintergrund der G-20-Beschlüsse im Frühjahr 2009 wurden sämtliche Manager bisher nicht EU-weit regulierter Fonds, sogenannte Alternative Investmentfonds Manager (AIFM), einer harmonisierten Regulierung unterworfen. Durch die Umsetzung der Richtlinie 2011/61/EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds und zur Änderung der Richtlinien 2003/41/EG und 2009/65/EG und der Verordnungen (EG) Nr. 1060/2009 und (EU) Nr. 1095/2010 zur Regulierung der Manager aller Fonds sollen dabei Wettbewerbsverzerrungen vermieden und Regulierungslücken geschlossen werden. Die bis Juli 2013 vorzunehmende nationale Umsetzung der Regelung durch ein AIFM-Gesetz (AIFMG) bleibt im Detail umstritten und spannend.

ZIEL. Die Zielsetzung des AIFMG-Entwurfs besteht in der Festlegung gemeinsamer Anforderungen für die Zulassung von AIFM und deren Beaufsichtigung, der Schaffung eines Binnenmarktes für AIFM sowie der steuerlichen Gleichstellung von AIF mit Wertpapier- bzw. Immobilien-Investmentfonds. Die Verwalter alternativer Investmentfonds sollen insoweit einem europaweit harmonisierten und strikten Regulierungs- und Kontrollrahmen für ihre Tätigkeiten innerhalb der Europäischen Union unterworfen werden. Der Entwurf des Bundesministeriums für Finanzen wurde im April 2013 versandt. Mit dem AIFMG soll die AIFMD der EU in österreichisches nationales Recht umgesetzt 36 FOKUS I REAL ESTATE 2013

werden. Die Richtlinie regelt dabei die Tätigkeit von bestimmten Fonds, die keine Investmentfonds im Sinne der UCITS-Richtlinie (Richtlinie zur Koordinierung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften betreffend bestimmte Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren) sind, zum Beispiel von Hegdefonds, Immobilienfonds, Risikokapital- und Private Equity-Fonds ab einer gewissen Größe.

OFFENE IMMOBILIEN-INVESTMENTFONDS. Das Sondervermö-

gen von offenen Immobilien-Investmentfonds gemäß Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) steht im Eigentum

Erhebung systemaufsichtsrelevanter Daten von AIFM sowie ein Mechanismus für den Informationsaustausch zwischen den Aufsichtsbehörden. Da auch die Standards für Beaufsichtigung und Anlegerschutz unionsweit nicht harmonisiert waren, würde ein für Investoren und Gegenparteien ausreichendes Schutzniveau fehlen.

einer Kapitalanlagegesellschaft und wird treuhändig für die Anteilinhaber gehalten und verwaltet. Bei offenen ImmobilienInvestmentfonds können unbeschränkt Anteile ausgegeben und erworben werden. Im Zuge der Finanzkrise haben viele Fondsgesellschaften ihre offenen Immobilienfonds geschlossen und die Rücknahme von Anteilen verweigert. Dabei hatten sie für diese Fonds immer mit dem Argument geworben, Anleger könnten ihre Anteile börsentäglich zurückgeben. Zuletzt sorgten ein in Deutschland diskutiertes Verbot offener Immobilienfonds, wie es Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble erwog, sowie die diskutierte Vorgabe, dass diese Investmentvehikel nur noch an einigen Börsentagen im Jahr gekauft werden können, für Furore.

EUROPARECHTLICHER RAHMEN. Die AIFM verwalten einen

erheblichen Teil aller investierten Vermögenswerte, sind in beträchtlichem Umfang am Handel auf den Märkten für Finanzinstrumente beteiligt und können die Märkte und Unternehmen, in die sie investieren, erheblich beeinflussen. Die geltenden Rechtsvorschriften bieten keine umfassende und wirkungsvolle Grundlage für die Überwachung und Kontrolle jener Risiken, die AIFM für ihre Gegenparteien und das Finanzsystem darstellen.

Da sich die Aktivitäten und Investitionen von AIF zumeist nicht auf einen Mitgliedsstaat beschränken und auch Drittstaaten betroffen sind, wäre eine wirksame Beaufsichtigung nur eingeschränkt möglich. Es fehlen insbesondere Vorschriften für die

NATIONALE UMSETZUNG. Die Umsetzung der AIFMD in das nationale AIFMG ist grundsätzlich zu begrüßen. Im Besonderen wird auch für positiv erachtet, dass der in der AIFMD vorgestellte Unterschwellenbereich in den AIFMG-Entwurf aufgenommen wurde. Allerdings führten und führen wesentliche Änderungsnotwendigkeiten im derzeit diskutierten Gesetzesentwurf zu intensiven Auseinandersetzungen. So wird die verkürzte Übergangsfrist für EU-AIFM im Vergleich zu AIFM als nicht nachvollziehbar angesehen. Trotz Begrüßung der Unterschwellenregelung sieht die AVCO den vorgesehenen Registrierungszwang im Unterschwellenbereich und eine zwingende Konzessionierung als AIFM als problematisch an, falls während der Fondslaufzeit das Portfolio die genannten Schwellen überschreitet. Gleichzeitig werden Unklarheiten für Immobilien-AGs hinsichtlich des gesetzlichen Anwendungsbereichs moniert. Börsenotierte Immobilien-AGs könnten nicht automatisch als AIF gelten und somit ihren gesamten Rechtscharakter zu einem Fonds verändern. Die Anforderungen einer neuen Regulierung im Sinne der AIFMD würden in massivem Gegensatz zur Rechtsperson der AG stehen. Fraglich sei insoweit der Mehrnutzen für Immobilien-AGs, wenn sie sich als AIF definieren, weil diese keine europaweite Zulassung benötigen, da sie täglich an der Börse handelbar sind. Weiters hätten sich deren Aktionäre entschieden, in eine AG und nicht in einen Fonds zu investieren. Das Aktienforum schlägt daher vor, die Einfügung einer „aufsichtsrechtlichen Einzelfallprüfung“ zum Geltungsbereich des AIFMG vorzunehmen. Letztlich wird auch die fehlende Abstimmung des AIFMG-Entwurfs mit anderen gesetzlichen Regelungen (zum Beispiel KMG) kritisiert, insbesondere sollte geklärt werden, ob das KMG auch anzuwenden ist, wenn ein Vertrieb gemäß AIFMG zulässig ist. Im Ergebnis ist die Notwendigkeit für ein einheitliches Rahmenwerk freilich unbestritten, die nationale Umsetzung im Detail bleibt jedoch spannend.

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Der Autor Dr. Stephan R. Eberhardt ist Rechtsanwalt (RAK Wien, RAK Nürnberg) und Head of Real Estate bei LANSKY, GANZGER & Partner Rechtsanwälte GmbH. Er ist auf Immobilientransaktionen und Restrukturierungen von Immobilienfonds spezialisiert A-1010 Wien, Biberstraße 5 Tel. +43 (0)1/533 33 30-0 eberhardt@lansky.at www.lansky.at

REAL ESTATE 2013 I FOKUS 37

FOKUS

UNTERNEHMEN

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HANSJÖRG PREIMS PORREAL

MAXIMALE KOSTENEFFIZIENZ DURCH FM CONSULTING

PORREAL Viele Facilitymanagement-Consulter tun sich noch schwer, die wirtschaftlichen Vorteile ihrer Dienstleistung zu quantifizieren. DI (FH) Martin Voigt, Head of Consulting bei PORREAL, argumentiert und überzeugt im FOKUS-Interview mit Zahlen.

rung von 0,01 Euro pro Monat und Quadratmeter machen bei 50 Jahren und 10.000 Quadratmetern immerhin 60.000 Euro aus.

Wobei die tatsächlichen Möglichkeiten der Beeinflussung der Kosteneffizienz bei bis zu dem Hundertfachen liegen. Bei diesen Dimensionen lohnt es sich auf alle Fälle, darüber nachzudenken.

Aber ist es nicht so, dass berechnete Lebenszykluskosten schon beim ersten Nutzerwechsel oder Umbau wieder Schnee von gestern sind?

Wenn die Berechnung von Lebenszykluskosten herangezogen wird, etwa um damit ein Budget auf 50 Jahre zu berechnen, halte ich das auch für unseriös. Lebenszykluskosten helfen aber Entscheidungen zu treffen, die ohne diese Berechnung in ihren Auswirkungen nicht greifbar wären. Ein konkretes Beispiel: Ist der Pflegeaufwand für Boden A im Monat 0,86 Euro, für Boden B aber 1,17 Euro pro Quadratmeter, so verursacht Boden B bei 10.000 Quadratmetern Jahresmehrkosten in Höhe von 37.200 Euro. Dieser Wert kann nun in die Investitionsentscheidung mit einfließen.

Vor allem wenn es darum geht, diese entstandenen Mehrkosten von Boden B gegenüber Gremien argumentieren zu müssen.

DI (FH) Martin Voigt, Head of Consulting bei PORREAL

Warum braucht ein Team für ein Immobilienprojekt auch noch einen FM-Berater, wenn alle Fachbereiche von der Architektur über die Haustechnik bis zur Bauphysik abgedeckt sind?

Voigt: Die Spezialisten dieser Fachbereiche bringen ihre Erfahrung und ihr Know-how in die Projekt- und Bauphase ein. Auch alle Budgetplanungen drehen sich um diese Zeitspanne bis hin zur Baufertigstellung. Der FM-Berater hat jedoch weit darüber hinaus die Betriebsphase nach Baufertigstellung und letztlich die Effizienz des Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus im Fokus. Die Echtdaten und auch Erfahrungen aus dem täglichen Betrieb landen im Property- und Facilitymanagement und sollten von hier aus auch genutzt werden.

Wie rechnen sich die Kosten für die Engagierung eines FM-Consultants, der er auch schon auf die Planungsphase Einfluss nimmt?

Lässt sich das mit Zahlen konkretisieren?

Man darf nicht vergessen, dass eine Immobilie mehrere Jahrzehnte nahezu unverändert in Betrieb ist. Das heißt, eine Kostenverände38 FOKUS I REAL ESTATE 2013

Es geht hier stark um die Betriebskosten. Diese werden aber vom Mieter bezahlt beziehungsweise werden sie auf diesen umgelegt.

Warum also sollte ein Eigentümer oder Investor Geld ausgeben, das später Dritten zugute kommt?

Nicht alle Betriebskosten sind problemlos auf den Mieter umzulegen, im Gegenteil: Ein erheblicher Teil ist von Seiten des Eigentümers zu entrichten. Außerdem werden Immobilien heute fast ausschließlich nach dem Gesamtpreis aus Miete und Betriebskosten ausgewählt. Unattraktive Betriebskosten können – insbesondere in Zentral- und Osteuropa – zum Scheitern des Vertragsabschlusses mit einem Mieter führen. Zudem sind Kalkulationen der potenziellen Mieter auf einen Gesamtpreis, also die Summe aus Mietzins und Betriebskosten, ausgerichtet. Kann nun der Anteil der Betriebskosten gesenkt werden, so kann der Mietzins – theoretisch – im gleichen Maße angehoben werden. In der Praxis zeigen sich aber meist Fälle, wo beispielsweise der Mietzins „nur“ nicht gesenkt werden muss. Kalkulatorische Mieten für die Projektrefinanzierung werden so also eher abgesichert.

Abgesehen von den Betriebskosten – welche weiteren wirtschaftlichen Vorteile kann Ihre FM-Beratung bringen?

Das kommt darauf an, welches Ziel man mit einer Immobilie verfolgen will. Meist stellt sich schon von Anfang an oder erst nach ein

Hotel Marriott, Budapest. Nicht nur bei Büroimmobilien ist PORREAL aktiv. Auch Spezialimmobilien wie beispielsweise das Hotel Marriott in Budapest haben bereits von der Beratung profitiert.

Hier bestand die Consultingleistung der PORREAL aus einer umfassenden energetischen Analyse.

paar Jahren die Thematik, eine Immobilie zu verkaufen. Wir FMConsulter sind aber spätestens in der Bauendphase damit beschäftigt, für den Eigentümer oder Investor die Dokumentation in dem geforderten Umfang und der vereinbarten Qualität auch tatsächlich zu bekommen und fortzuführen. Immobiliendeals geht in der Regel ja eine ausführliche Due Diligence voraus, bei der neben rein kaufmännischen Aspekten inzwischen auch die technische Due Diligence eine erhebliche Rolle spielt. Kann nun eine lückenlose und auf Letztstand gebrachte Immobiliendokumentation vorgelegt werden, so wirkt sich dies positiv auf den Kaufpreis aus.

Umgekehrt sind Fälle bekannt, wo der Käufer einen zirka zehnprozentigen Abschlag wegen fehlender und nicht aktualisierter Dokumentation geltend gemacht hat. Bei Werten von mehreren Millionen Euro ist das ein häufig unterschätztes Risiko. Facility Management Consulting unterstützt also von Anfang an lückenlos durchgeführte Dokumentation in entsprechender Qualität.

Sie bieten auch Unterstützung bei Vertragsgestaltungen in der Errichtungsphase. Inwiefern?

Bei der Gestaltung von Vertragstexten, zum Beispiel für den Generalübernehmer, ergeben sich hier meist letztmalig Möglichkeiten, Forderungen ohne Mehrkosten diesem zu übertragen. Dies betrifft insbesondere die Dokumentation, das Gewährleistungsmanagement, Prüfrechte auf der Baustelle durch den Auftraggeber, zu liefernde Dokumente für Zertifikate, selbstverständlich auch für Nachhaltigkeit, und so weiter. Wir stellen entsprechende Mustertexte zur Verfügung, die dann vom Bauherrn oder seinem Rechtsberater entsprechend eingepflegt werden können.

Was macht PORREAL zum Partner erster Wahl, wenn es darum geht, eine Nachhaltigkeitszertifizierung wie LEED, BREEAM oder ÖGNI/DGNB zu erlangen?

Wir haben vor einigen Jahren erkannt, dass sich etwa 75 Prozent der Themen dieser Zertifikate mit jenen überschneiden, die wir schon seit vielen Jahren im Rahmen unserer Beratungen thematisieren. Es erscheint also nur logisch, dass wir auch hier die Erfahrung aus dem Betrieb mit den Erfordernissen der Zertifikate

kombinieren. Wir beraten ja deshalb nicht mit einem anderen Fokus auf den Betrieb – meist sind nur die Möglichkeiten bei der Umsetzung durch die Vorgaben des Zertifikats eingeschränkt.

Sollte unser Kunde noch unschlüssig sein, welches Zertifikat für seine Immobilie das richtige ist, so können wir ihm mit unserer Beratung einen von ihm definierten „Mindesterreichungsgrad“ für alle Zertifikate garantieren. Die eigentliche Zertifikation kann dann im Anschluss stattfinden.

■ DIE VIER HAUPTASPEKTE DER FM-BERATUNG DURCH PORREAL

■ ■ ■

Optimierter und effizienter Gebäudebetrieb

■

Sofortige Verfügbarkeit und Vollständigkeit der

Betriebskostenoptimierung/-senkung Gesicherte Verfügbarkeit von aktuellen Projektinformationen Gebäudedokumentation

ZUM UNTERNEHMEN PORREAL bietet als Full-Service-Provider im Immobiliengeschäft Dienstleistungen in den Bereichen Property, Facility- und Assetmanagement sowie Immobilienconsulting an. Kunden profitieren so von ganzheitlichen, integrierten und maßgeschneiderten Lösungen rund um die Immobilie. Die PORREAL-Gruppe ist mit Standorten in Österreich, Ungarn, Deutschland, Polen, Tschechien und Rumänien aktiv.

Weitere Informationen: www.porreal.com PORREAL EURO PLAZA A-1120 Wien, Am Euro Platz 2 T +43 50 626-8989 F + 43 50 626 99-8989 office@porreal.com

REAL ESTATE 2013 I FOKUS 39

FOKUS

UNTERNEHMEN

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HANSJÖRG PREIMS BEIGESTELLT

THANNER GES.M.B.H.

SPORTLICH, DYNAMISCH, EHRGEIZIG Ein junger Chef voller Energie und hochmotivierte Mitarbeiter halten das Trockenbau-Unternehmen Thanner weiter auf Erfolgskurs.

Xxxxxxxrth, MBA, Geschäftsführer der Fachgruppe Wien.

Verfassungsgerichtshof, 1010 Wien

Casino Admiral, Prater, 1020 Wien

Novomatic Zentrale, Gumpoldskirchen

Hotel Royal Palace, 1140 Wien

EKZ Gerngross, 1060 Wien

Erfolgreicher Geschäftsführer und Unternehmer mit Vision: Daniel Thanner

Verfassungsgerichtshof, 1010 Wien

Casino Admiral, Prater, 1020 Wien

FLEXIBILITÄT, PERFEKTION, INDIVIDUALITÄT. Im Jahr 1987 erkannte der Vater

Erwin Thanner das große Zukunftspotenzial des Trockenbaus (Leichtbauweise aus Gipskarton) und gründete die Thanner Ges.m.b.H. 2008 übertrug er seinem Sohn Daniel die Geschäftsführung, welcher ab 2001 im kontinuierlichem Aufbau von neuen Kundenbeziehungen für die Firma tätig war und somit ein Zeichen für die Zukunft setzte. Um seinen Slogan „Qualität hat einen Namen“ gerecht zu werden, besuchen seine Mitarbeiter jährlich produktund anwendungstechnische Schulungen, 40 FOKUS I REAL ESTATE 2013

Novomatic Zentrale, Gumpoldskirchen

Hotel Royal Palace, 1140 Wien

um auf dem neuesten Stand der Technik, der Produkte und der internationalen Normen zu bleiben. Zudem sorgen ein großer Fuhrpark, eine Lagerfläche von 600 Quadratmetern und ausreichend motivierte Mitarbeiter dafür, auf flexible Wünsche der Kunden promptest reagieren zu können.

Flexibilität ist neben Perfektion und Individualität auch einer der Kernpunkte der gelebten Unternehmensphilosophie im Hause Thanner in Vösendorf, und darauf ist der Chef auch stolz: „Wir führen nicht nur Großprojekte durch, sondern auch prompte Eintagesarbeiten. Wir organisie-

EKZ Gerngross, 1060 Wien

ren für den Kunden jedes kleinste Detail so, dass er zufrieden ist. Das ist auch einer der Gründe, warum wir erfolgreich sind.“ Allem voran steht Daniel Thanner für Ehrlichkeit, Termintreue, hohe Qualität sowie kundenfreundlichen Umgang. Ob Großprojekt oder Kleinauftrag – Thanner legt höchsten Wert auf zuverlässige Abwicklung und individuelle Betreuung. „Ein ,Das geht nicht!‘ gibt es bei uns nicht, es gibt immer einen Weg und eine Lösung“, so Thanner Daniel.

KOMPLETTLÖSUNGEN AUS EINER HAND. Ein weiterer Erfolgsfaktor von

Thanner sind maßgeschneiderte Lösungen aus einer Hand. Daniel Thanner dazu: „Im Gegensatz zu anderen Trockenbau-Unternehmen bieten wir Generalunternehmerarbeiten in kleinem Umfang an. Denn schon bei einem relativ einfachen Umbau, etwa Wände aus einem bestehenden Büro entfernen, braucht es oft dafür fünf Gewerke: den Bodenleger, der den Boden ergänzt, den Elektriker, den Maler sowie einen Trockenbauer und unter Umständen einen Baumeister, welcher den Estrich ergänzt.

Von uns bekommt der Kunde das alles aus einer Hand! Wir entfernen die Wand, betonieren den Estrich aus, ergänzen den Boden, versetzen die Lichtschalter und erledigen Malerarbeiten. Somit muss der Kunde nicht die verschiedenen Gewerke koordinieren, hat nur einen Ansprechpartner, mit welchem er einen Termin vereinbart.“ Neben dem klassischen Trockenbau umfasst das Leistungsportfolio der Thanner Ges.m.b.H.: abgehängte Decken als Mineralfaser-, Metall- oder Gipskartondeckensysteme-,Trennwandsysteme in allen Brandschutzqualifikationen und bis zu einer Höhe von zehn Metern herstellbar, Dachausbau sowie spezielle Brandschutzplatten in jeder Brandschutzqualifikation, mit denen Decken, Trennwände, Schächte, Rohrbzw. Lüftungsverkleidungen oder tragende Bauteile schnell, sauber und kostengünstig geschützt werden können. Dabei sind dem Trockenbau in der Formgebung mittlerweile keine Grenzen mehr gesetzt – aufgrund von Fertigteilen und Formteilen, welche man schon vorab produzieren kann.

QUALITÄT HAT EINEN NAMEN. Qualität

hat einen Namen, Qualität hat ihren Preis.

Der Wettbewerb in diesem Segment sei allerdings sehr umkämpft, so Daniel Thanner, man müsse hart gegen Dumpingpreise ankämpfen. „Aber Gott sei Dank pflegen wir sehr gute Kontakte und konnten uns Büroausbau Schottengasse 1, 1010 Wien.

nachhaltig einen guten Namen aufbauen, sodass man unserer Arbeit vertraut und auf unsere Qualität setzt.“ Um einen kurzen Einblick auf eine lange Referenzenliste zu geben: Novomatic Konzernzentrale in Gumpoldskirchen, Novomatic Forum (1. Bez.), Europas größtes Automatencasino Admiral (2. Bez.), Kaufhaus Gerngross (7. Bez.), das Hotel Royal Palace (14. Bez.) neben den Technischen Museum, der Verfassungsgerichtshof bei der Freyung (1. Bez.) und viele mehr, berichtet Daniel Thanner.

AKTUELLE STOLZE THANNER-PROJEKTE MIT BEAUFTRAGUNG FÜR DIE KOMPLETTEN TROCKENBAUARBEITEN: Motel One für IG Immobilien

im 2. Wiener Bezirk in der Ausstellungsstraße sowie – ebenfalls für IG Immobilien – die „Campus Lodge“, eine Wohnhausanlage und Studentenwohnungen neben dem Stadioncenter. Weiters wurde soeben ein großes Büroprojekt (ehemalige Zentralsparkasse) der Signa Holding von Rene Benko in der Vorderen Zollamtsstraße 13 im 3. Bezirk fertiggestellt.

SEHR HOHES KUNDENNIVEAU. „Für Novomatic, Signa Holding und IG Immobilien haben wir schon sehr viel gemacht“, hebt der motivierte Daniel Thanner hervor.

Zu den weiteren renommierten ThannerKunden zählen die Oesterreichische Nationalbank, die Immobilienfirmen AMISOLA, Novoreal und Estrella von Karl Wlaschek sowie Breiteneder Immobilien, Gerald Schweighofer – Schweighofer Holzindustrie, ecoplus – die Wirtschaftsagentur des Landes Niederösterreich, das Land Niederösterreich selbst, die Oberbank, die Raiffeisen Bank, C&A und viele mehr. Auf diesem hohen Kundenniveau will Daniel Thanner sein Unternehmen auch in Zukunft steuern. „Ich bin ehrgeizig und motiviert, ob ich mein Unternehmen expan-

diere liegt jedoch in den Sternen“, sagt Thanner, aber das Akquirieren von Kunden in der Bau- und Immobilienbranche, Architekten und Projektmanagement möchte er zielstrebig ausbauen und weiterhin durch Qualität und Flexibilität überzeugen.

SPORTLICH UND SOZIAL ENGAGIERT.

„Als sportlich begeisterte Familie sind wir auch Businesspartner des diesjährigen Fußballmeisters FK Austria Wien und unterstützen unter anderem regionale Fußballvereine in den umliegenden Gemeinden sowie einen Triathlonverein und kleinere Schwimmvereine.“ Aber auch sozial engagiert sich Daniel Thanner immer wieder.

Gerne unterstützt er Schulprojekte sowie bedürftige Familien aus der Umgebung und spendet für den guten Zweck („Ärzte ohne Grenzen“, „Seite an Seite“ ...).

LEITSÄTZE, FÜR DIE DER UNTERNEHMER DANIEL THANNER STEHT:

■ Leben und leben lassen ...

■ Gemeinsam sind wir stark!

■ Ein Nein gibt es nicht – es gibt immer eine Lösung!

■ Erfolg ist eine Einstellungssache!

■ Ich setze auf Handschlagsqualität, das ist wie das Amen im Gebet!

■ Tempo, Tempo, sei schneller als die anderen – aber bleib ehrlich und steh zu dir selbst!

■ Das Leben ist wie ein Wettlauf: Nur die, die alles geben, werden vorne dabeisein! ■

Zum Unternehmen 1987

Gründung der Thanner Gesellschaft m.b.H.

2001

Mit Einstieg durch Sohn Daniel Thanner Kundenstockerweiterung

2008

Daniel Thanner übernimmt die Geschäftsführung Umsatz: 6 Mio. Euro/Jahr Mitarbeiter: 35, bei Großprojekten mit Subunternehmen bis zu 80

Thanner Gesellschaft m. b. H. A-2334 Vösendorf Eisgrubengasse 2–6 Tel. +43 (0)1/69 85 222 Fax +43 (0)1/ 69 85 222-99 thanner.gmbh@thanner.at www.thanner.at

REAL ESTATE 2013 I FOKUS 41

FOKUS

UNTERNEHMEN

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GABRIELLA MÜHLBAUER SHUTTERSTOCK, TPA HORWATH

EIN STARKER PARTNER AUF AUGENHÖHE

KOMPETENZ UND PROFESSIONALITÄT TPA Horwath zählt zu den führenden Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen in Österreich sowie in Mittel- und Südosteuropa. Ein Unternehmen, das den Blick aufs Wesentliche lenkt.

STEUERBERATUNG, WIRTSCHAFTSPRÜFUNG UND UNTERNEHMENSBERATUNG. Das sind die Leistungen die TPA Horwath

für seine Kunden erbringt. Allerdings wäre das Wort Partner angebrachter, denn als dieser sieht sich das zukunftsorientierte Dienstleistungsunternehmen. Es werden verständliche Lösungen erarbeitet und die Kunden bei deren Umsetzung begleitet. Dazu meint die Steuerberaterin Karin Fuhrmann, die unter anderem in den Bereichen Immobilienwirtschaft, Bauherrenmodelle, Investitions- und Finanzierungsmodelle berät: „Es ist wichtig, die Anliegen der Kunden zu verstehen und kreative Lösungen zu finden.

Da von Seiten des Gesetzgebers laufend neue Regelungen vorgesehen werden, benötigen Unternehmen einerseits Unterstützung bei der Umsetzung derselben – zum Beispiel AIFM, Compliance, und so weiter –, aber auch in der Kommunikation mit der finanzierenden Bank ist oft eine begleitende Beratung sinnvoll und notwendig.“ Aufgrund des Engagements, der Professionalität und der Umsetzung der Kundenwünsche ist es kein Wunder, dass das Unternehmen zu den führenden Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen in Österreich sowie in Mittel- und Südosteuropa zählt. „Wir beschäftigen rund 450 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter an elf Standorten in Österreich“, freut sich Steuerberater Erich Resch, der sich vorwiegend mit Steuerfragen 42 FOKUS I REAL ESTATE 2013

rund um die Immobilie beschäftigt. Er ist Spezialist für alle Arten von Immobilienfonds. „In Summe beschäftigt die TPA Horwath Gruppe in elf Ländern – nämlich in Albanien, Bulgarien, Kroatien, Polen, Rumänien, Österreich, Serbien, Slowakei, Slowenien, Tschechien und Ungarn – zirka 1.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.“ Steuerberaterin Ingrid Winkelbauer, die als Spezialistin in der steuerlichen Beratung von Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften gilt und in diesem Zusammenhang namhafte in- und ausländische Klienten betreut, ergänzt: „Unsere Unternehmenskultur wird durch Teamgeist, Respekt und Wertschätzung, Fairness, Offenheit und vieles mehr geprägt. Das ist unerlässlich bei so einem großen Team. Wir haben unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter befragt und die Rückmeldung bekommen, dass man sich bei TPA Horwath nicht nur wie ein ,kleines Rädchen‘ in einem großen Getriebe fühlt, sondern wichtiger Teil des Unternehmens ist. Und das quer durch alle Positionen. Teamwork ist somit ein sehr wichtiger Bestandteil unserer Unternehmenskultur. Auch wird die Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Bereichteams gefördert.“ APROPOS IMMOBILIEN. Ein wichtiger Bereich bei TPA Horwath sind die Leistungen, die den Immobiliensektor betreffen. So begleitet das Unternehmen in- und ausländische Investoren im

Karin Fuhrmann berät primär in den Bereichen

Erich Resch beschäftigt sich vorwiegend mit

Ingrid Winkelbauer kann auf langjährige Erfah-

Immobilienwirtschaft, Bauherrenmodelle, Investi-

Steuerfragen rund um die Immobilie. Er ist Spe-

rung im Immobilienbereich verweisen. Sie ist

tions- und Finanzierungsmodelle sowie Umgrün-

zialist für alle Arten von Immobilienfonds und

Spezialistin in der steuerlichen Beratung von

dungen und Strukturierung von in- und auslän-

für die Strukturierung von nationalen und inter-

Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften

dischen Transaktionen.

nationalen Immobilientransaktionen, die steuer-

und in der steuerliche Betreuung von Architek-

liche Beratung bei Kapitalveranlagungen und die

ten und Ziviltechnikern.

Beschäftigung mit Privatstiftungen.

Rahmen der Investitionsentscheidung. Karin Fuhrmann: „Das kann entweder die Erstellung einer Prognoserechnung für eine Vorsorgewohnung sein oder aber die Due Diligence und Ankaufsstrukturierung bei Ankauf von Immobilienportfolien beziehungsweise Projektgesellschaften. Ebenso beraten wir Bauträger, Immobilienentwickler und Initiatoren bei der Strukturierung ihrer Produkte, etwa Bauherrenmodelle, Anleihen, geschlossene und offene Immobilienfonds im In- und Ausland.“ Die derzeit am meisten gefragten Produkte am Immobiliensektor sind die Vorsorgewohnungen, offene Immobilieninvestmentfonds und die Bauherrenmodelle. Und das ist kein Wunder, denn: „Vorsorgewohnungen bieten den Vorteil, selbst im Grundbuch stehen zu können, und sichern ebenso wie die anderen Produkte ein wertgesichertes Zusatzeinkommen. Offene Immobilieninvestmentfonds in Österreich sind ebenfalls wertbeständig und zeichnen sich durch ihre jederzeitige Rückgabemöglichkeit aus, wodurch auf kurzfristigen Finanzbedarf des Anlegers gut reagiert werden kann. Zusätzlich ist das Produkt sehr stark reglementiert und von den Schwankungen der Börse unabhängig“, meint dazu Erich Resch. Ingrid Winkelbauer weiß: „Das Bauherrenmodell ist hingegen eher im Sanierungsbereich anzutreffen und bietet durch die rasche Absetzbarkeit von Herstellungs- und Sanierungskosten steuerliche Vorteile.

Zudem stehen – abhängig von den Regelungen im entsprechenden Bundesland –auch Fördermittel zur Verfügung.“ APROPOS WIRTSCHAFTSWACHSTUM. Die Weltwirtschafts-

krise hatte auf TPA Horwath in Österreich keine Auswirkungen.

Der Bedarf nach Beratung ist ungebrochen hoch. Dazu Karin Fuhrmann: „Allerdings haben sich zum Teil die Kundenbedürfnisse geändert. Dem Thema Finanzierung und alternative Finan-

zierungsmöglichkeiten wurde mehr Augenmerk geschenkt. Ebenso haben zum Teil Investitionen in den Ländern Mittel- und Südosteuropas merklich nachgelassen.“ PERSPEKTIVEN & MEHR. Um den Kunden eine umfassende und

professionelle Betreuung zu gewährleisten, wird bei TPA Horwath nicht nur Wert auf eine gründliche Ausbildung gelegt, sondern die Mitarbeiter finden auch gute berufliche Entwicklungschancen – und auch jene Freiräume, die eine kontinuierliche Entfaltung ihrer Persönlichkeit ermöglichen. Erich Resch ist von der Philosophie des Unternehmens überzeugt: „Bei TPA Horwath einzusteigen bedeutet für Berufserfahrene und auch noch nicht so stark Berufserfahrene, an dem Wachstum eines der größten österreichischen Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen mitzuwirken. Wir bieten unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern vielfältige Karrierechancen. Ebenso können diese von den unterschiedlichen Entwicklungs- und Weiterbildungsmöglichkeiten eines erfolgreichen Unternehmens profitieren. Uns ist es vor allem wichtig, ein Arbeitsumfeld zu schaffen und anbieten zu können, in dem man sich wohlfühlt und sich bestmöglich beruflich entfalten kann.“ ■

Information TPA Horwath A-1020 Wien, Praterstraße 62–64 Tel. +43 (0)1/588 35-217 -0 www.tpa-horwath.at www.tpa-horwath.com

REAL ESTATE 2013 I FOKUS 43

FOKUS

INTERVIEW

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GABRIELLA MÜHLBAUER FOKUS

ANDROMEDA INNOVATION SOFTWARE SYSTEMS

IMMOBILIEN NACH MASS VERWALTEN Branchenspezifische Software ist heutzutage wichtiger denn je – gerade im Bereich der Immobilienverwaltung erleichtert sie die tägliche Arbeit.

Das Grazer Softwarehaus andromeda hat sich intensiv diesem Thema gewidmet.

HIGH-END-LÖSUNG. Wer jemals mit der Branche Immobilienverwaltung zu tun hatte, der weiß, wie arbeitsaufwändig und zeitintensiv es ist, seine Kunden umfassend zu betreuen. Die Firma andromeda in Graz hat sich auf die Entwicklung individueller Branchensoftware spezialisiert und setzt bereits seit Jahren neue Maßstäbe in der Immobilienverwaltung. Dazu meint die Geschäftsführerin Gabriele Fechter: „Unser Unternehmen steht für Nachhaltigkeit und trotzdem höchste Flexibilität – und das von Anfang an. Unsere ganze Software ist so konzipiert, dass wir jegliche Änderung dem Anwender selbst überlassen und nicht eingreifen müssen. Wir haben Kunden, die von Anfang an dabei sind.“ DREI PROGRAMME. Möglich wird das Ganze mit drei verschie-

„Unser Unternehmen steht für Nachhaltigkeit und trotzdem höchste Flexibilität – und das von Anfang an.“ Gabriele Fechter, Geschäftsführerin andromeda 44 FOKUS I REAL ESTATE 2013

denen Programmen. Etwa andromeda easy, das mittlerweile zum Klassiker der Immobilienverwaltung gereift ist. „Sämtliche erforderlichen Abrechnungen für den Mieter, den Wohnungseigentümer und den Hauseigentümer können damit durchgeführt werden“, so Fechter. „Selbst die komplizierteste Mischhausabrechnung kann mit wenigen Arbeitsschritten exakt erstellt werden. Natürlich passen wir das Programm laufend an geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen an. Aber ehrlich gesagt empfehle ich es nur mehr Privatpersonen, die nicht mehr als ihre eigenen Zinshäuser verwalten möchten. Alle anderen – die vielleicht irgendwann einmal wachsen und professionell werden wollen – sind besser mit easy pro light bedient.

Dabei handelt es sich um die High-End-Lösung easy pro, die allerdings in gewissen Bereichen gesperrt ist. Somit bekommt jeder Kunde das gleiche Programm – der Profi genauso wie der Anfänger. Und genauso wie das Unternehmen wächst, wächst auch die Software modular mit ihm.“ EINFACH EASY. Ein Hauptaugenmerk legt andromeda bei der

Entwicklung der Immobilienverwaltungssoftware auf die einfache und übersichtliche Bedienbarkeit. „Wir haben im DOSZeitalter mit der Hausverwaltung angefangen, die erste Lösung jedoch weggeworfen und dann alles unter dem flexiblen Win-

S Round Table. andromeda-Geschäftsführerin Gabriele Fechter besuchte das FOKUS-Team am Sitz des Verlages zu einem Expertengespräch.

dows neu gemacht. Das kommt dem Anwender jetzt zugute“, erinnert sich Fechter. Die Produkte wurden in enger Zusammenarbeit von Spezialisten aus der Immobilienverwaltung mit EDV-Experten unter Verwendung modernster Softwaretechnologien entwickelt. So ergibt sich auch ein harmonisches Zusammenspiel mit Standardprogrammen wie Microsoft Word, Excel und Outlook. Dazu Fechter: „Mit unserer Software kann man ganz einfach den Überblick bewahren und Zeit sparen. Sämtliche Zahlungsarten werden automatisch verbucht und auch die Überweisungen des Unternehmens werden automatisch verarbeitet und an die Bank weitergeleitet. Kurzum – andromeda managt den Zahlungsverkehr.“

Italien, Slowenien, Kroatien und Deutschland. Und es gibt auch eine englische Version, die in Rumänien eingesetzt wird. Fechter: „Man kann behaupten, dass andromeda easy pro weder inhaltliche noch geografische Grenzen kennt. Mit den bereits zusätzlich zu Deutsch implementierten Sprachen Englisch, Tschechisch, Ungarisch, Slowenisch, Kroatisch und Italienisch wird die Software im mittel- und osteuropäischen Raum eingesetzt. Wir arbeiten praxisbezogen, anwenderfreundlich, individuell, kundenbezogen und flexibel. Das sind unsere Stärken, die wir immer weiter ausbauen.“ ■

FLEXIBILITÄT IST WICHTIG. Jedes Unternehmen stellt ganz

spezifische Anforderungen an die Software, mit der es arbeitet. Kein Problem für andromeda, denn: „Ein Großteil unserer Tätigkeit ist die Individualprogrammierung. Der Kunde kann zu uns kommen und sagen, er möchte dies und jenes mit dem Programm tun. Wenn wir die Lösung dafür noch nicht im Programm haben, wird ein Angebot erstellt und die Lösung speziell genau für diesen Kunden umgesetzt. Das ist unsere Philosophie – Individualität, die genau auf die jeweiligen Nutzer zugeschnitten ist“, so Fechter. „Wenn der Kunde uns zusätzlich auch erlaubt, das Ganze an andere Nutzer weiterzuverkaufen, dann wird es natürlich billiger für ihn.“ PROFIS UNTER SICH. Mittlerweile haben sich in Österreich

rund 200 Hausverwaltungen für andromeda entschieden – angefangen beim kleinen Einmannbetrieb bis hin zu großen Unternehmen wie etwa Spar oder Erste Bank. Fechter: „Sie setzen zum Großteil die High-End-Lösung von andromeda – easy pro – zur effizienten Verwaltung und Steuerung von Immobilien ein, die speziell für große Immobilenverwaltungen entwickelt wurde und die notwendige Unterstützung zur Verbesserung der Verwaltung, Wahrung des Überblicks und vor allem zur Steigerung der Rendite aus den Immobilien liefert.“ Auch im Ausland ist das Unternehmen bereits aktiv. Etwa in Tschechien, Ungarn,

KONTAKT andromeda Software GmbH Standort Wien: A-1150 Wien, Mariahilfer Straße 196 Standort Graz: A-8020 Graz, Brückenkopfgasse 1 Tel.: +43/316/32 27 58 office@andromeda-software.at www.andromeda-software.at

REAL ESTATE 2013 I FOKUS 45

FOKUS

INTERVIEW

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ÖGNI, WALTER THOMAS BEIGESTELLT

NACHHALTIGKEIT UND ZERTIFIZIERUNG

DIE 4. REVOLUTION Im Interview mit dem FOKUS spricht der ÖGNI-Gründungspräsident MMag. Philipp Kaufmann über den Status quo von Zertifizierungen und Herausforderungen der Nachhaltigkeit in der österreichischen Immobilienwirtschaft.

ÖGNI. Die erste Grass-Root-Bewegung

Mit welcher Zielsetzung wurde die ÖGNI 2009 gegründet und welche Philosophie steckt dahinter?

Kaufmann: ÖGNI ist die erste Grass-Root-Bewegung der Immobilienwirtschaft und wir haben den Zweck, die Revolution hin zur Nachhaltigkeit zu gestalten. Für uns sind die Bewusstseinsbildung und die Erarbeitung der Inhalte zentral, aber darüber 46 FOKUS I REAL ESTATE 2013

hinaus vertrauen wir auf Zertifizierungssysteme, um Qualitäten transparent zu machen. Wir bieten mit dem DGNB-Zertifizierungssystem den Qualitätsführer unter den internationalen Ratingtools, um Gebäudequalitäten messbar zu machen. Der Verein ÖGNI war für 125 Gründungsmitglieder im Herbst 2009 aufgrund von drei Leitgedanken notwendig: Internationalität,

„Wir leben in der goldenen Zeit der Nachhaltigkeit.“

logie, der Ökonomie und dem Soziokulturellen, sind alle Bereiche einer Veränderung unterworfen. Aus diesem Grund leben wir den 3P-Ansatz. Wir bieten demnach ein umfassendes Nachhaltigkeitskonzept bestehend aus den Produkten, wie Immobi­ lien oder Baustoffen, aber eben auch den Prozessen und Personen. Uns ist bewusst, dass ohne die Prozesse keine Veränderung erfolgen wird. Und hier geht es uns darum, das Zusammenarbeiten innerhalb eines Unternehmens, aber auch darüber hinaus zu verändern, um den Zielen der Nachhaltigkeit gerecht zu werden.

Des Weiteren geht es um ethisches Handeln: Wir wollen der Branche Referenzstandards für ein angemessenes Complianceund Wertemanagement anbieten. Und natürlich sollen die Personen befähigt sein, in den Inhalten der Nachhaltigkeit zu denken und zu handeln.

Warum sind diese Prozesse so notwendig?

Denken Sie an die Textilwirtschaft: Es zählen – zum Glück – schon lange nicht mehr allein die Ergebnisse, sondern auch der Weg dorthin. Unsere Gesellschaft will nicht mehr akzeptieren, nicht zu wissen, wie die Produkte erzeugt beziehungsweise ­hergestellt werden. Denken Sie an Bangladesch und den Einsturz einer Textilfabrik. Auch Apple hat diese Erfahrung bereits mit seinem Lieferanten machen müssen. Und auch die Immo­ bilienwirtschaft stellt sich der Verantwortung und handelt wertorientiert.

Philipp Kaufmann.

Immobilienwissenschafter und Mensch mit Visionen.

Marktkräfte nutzen und „aus der Branche für die Branche“ handeln. International, da unsere Branche über die österreichischen Grenzen vernetzt ist und nationales Handeln allein zu wenig ist.

Des Weiteren sollte nicht eine Institution gegründet werden, die sich ein Geschäft aufbaut, sondern vielmehr sollen die Mitglieder die Chance erhalten, „green jobs“ zu schaffen und mit den Herausforderungen der Nachhaltigkeit zukunftssichere Geschäftsmodelle entwickeln. Das meinen wir mit „Marktkräfte nutzen“ und auf diesem Weg sind wir bereits mit unseren weit mehr als 100 Auditoren ein gutes Stück weitergekommen. Zuletzt war es uns wichtig, dass alle (!) Akteure der Immobilienwirtschaft – vom Architekten bis zum Nutzer, vom Ingenieur bis zum Investor – sich in einer Organisation am „runden Tisch“ zusammenfinden, um aus der Branche für die Branche Inhalte und Standards zu entwickeln. Mit heute mehr als 300 Mitgliedern aus allen Bereichen haben wir diese Zielsetzung erreicht und sind daher die erste Grass-Root-Bewegung.

Nachhaltiges Bauen ist schon lange ein Thema, aber Sie wollen mehr?

Ja, wir wollen mehr, denn die Nachhaltigkeit verlangt nach MEHR: Aufbauend auf den drei Dimensionen, nämlich der Öko-

Gelebte Werte als Basis für ganzheitliche Nachhaltigkeit?

Werte definieren unser Handeln und gerade in Unternehmen bilden die Werte das Fundament einer Organisation. Aus diesem Grund haben die ÖGNI-Mitglieder einen Kodex für Werte­ management erarbeitet. Zentrale Eckpfeiler sind Fairness, Professionalität, Integrität und Transparenz.

Nachhaltigkeit wird mit Verzicht verbunden – und ist doch etwas für Weltverbesserer?

Ganz im Gegenteil: Nachhaltigkeit ist die Chance für gute Manager. Wir sprechen nicht von Gutmenschen, sondern von gutem Management. Die 4. Revolution wird unsere Gesellschaft verändern, wie es bereits die Eisenbahn, die Industrialisierung und der Einzug des Computers getan haben. Persönlich werbe ich dafür, diese Veränderung lustvoll und lebensfroh zu gestalten – denn wir haben die Technologien, das Wissen und können es umsetzen!

Sie müssen sich bewusst sein, dass wir etwa beim Thema CO2 weltweit die gewünschten Reduktionen bisher nur in Zeiten der Rezession geschafft haben. Dies kann aber nicht unsere Strategie sein, und daher wollen wir den Paradigmenwechsel nicht weiterhin im Chaos – sprich dank des wirtschaftlichen Abschwungs – passieren lassen, sondern gemeinsam gestalten. Wir sehen die Möglichkeit, dass die Revolution bei „Design“ zu schaffen ist.

Es wird nicht einfach, aber das Chaos sollten wir verhindern.

Ist die Nachhaltigkeit in der Branche schon angekommen?

Ja und nochmals ja. Wir leben in der goldenen Zeit der Nachhaltigkeit, sprich wir können vieles von dem umsetzen, wovon Generationen davor nur träumen konnten. Wir haben die Technologien und vor allem das Know-how, um Gebäude mit den besten REAL ESTATE 2013 I FOKUS 47

Zertifizierung. Als erstes österreichisches Hotel wurde das Falkensteiner-Projekt in Bad Leonfelden ausgezeichnet.

Spiegelt sich darin auch ein Gesellschaftstrend wider?

Eindeutig. Wir stellen den Komfort der Nutzer von Beginn der Planung an in den Mittelpunkt. Wir wollen weg von Gebäuden, die krank machen – dies wird auch als „Sick Building Syndrom“ bezeichnet – hin zu solchen, welche die Gesundheit fördern beziehungsweise erhalten.

Das klingt doch alles sehr vielversprechend. Aber welche Vorteile ergeben sich konkret für den Benutzer?

Blue Buildings verringern den Bedarf an Energie, Trinkwasser oder Rohmaterial, ohne dabei den Komfort und den Lebensstandard der Nutzer einzuschränken. Im Gegenteil: Diese werden sogar dank Baubiologie und permanenter Qualitätssicherung ­erhöht und gesichert. Nachhaltigkeit bringt niedrige Bewirtschaftungskosten und einen langfristig höheren Wert der Immobilie.

Qualitäten zu bauen, um unser Handeln zu verändern. Und die Branche setzt das auch um: In Österreich gibt es derzeit rund 50 zertifizierte Gebäude, weitere 200 sind allein bei ÖGNI angemeldet und werden gerade geplant beziehungsweise gebaut. Im Neubau ist es ein „must have“, sich mit der Nachhaltigkeit zu beschäftigen, denn der mündige Mieter ist nicht mehr bereit, für unbestimmte Qualitäten viel zu bezahlen. Wir sprechen davon, dass wir den Komfort der Nutzer von Beginn der Planung in den Mittelpunkt stellen. Und mittlerweile ist das Thema auch im Bestand die zentrale Herausforderung. Als ÖGNI war uns immer wichtig, dass wir nicht ein weiterer Think Tank sind, der Richtiges und Gutes denkt, sondern eine Umsetzungsorganisation sind.

Welche Vorreiter gib es hier bereits?

Wir erkennen ganz klar, dass die Branche bereit ist, Verantwortung zu übernehmen: In Österreich gibt es zahlreiche Leuchtturmprojekte, also Gebäude, die sich durch deren Qualitäten aus der Masse abheben. Namhafte Unternehmen machen es vor und bekennen sich klar zur Nachhaltigkeit: SPAR, REWE, Erste Bank, STRABAG, PORR, Schachinger Logistik, Raiffeisen evolution, ­Energie AG und viele mehr lassen ihre Gebäude von der ÖGNI nach den internationalen DGNB-Kriterien zertifizieren und leben bereits heute die Chance, Immobilien nachhaltig zu bauen und zu bewirtschaften. Beim ethischen Handeln gibt es in Österreich mit dem Vorreiter CA Immo, dem Makler EHL, Rhomberg Bau, IG ­Immobilien oder dem ersten kommunalen Unternehmen IIG aus Innsbruck Unternehmen, die mit gutem Beispiel voran gehen.

Warum werden dabei neben der Energieeffizienz und der Nachhaltigkeit der verwendeten Baustoffe auch soziokulturelle ­A spekte berücksichtigt?

Wir verbringen rund 92 Prozent unseres Lebens in Immobilien.

Da kann es doch nur unser oberstes Ziel sein, dass wir uns darin auch wohlfühlen! Nachhaltige Gebäude bieten ein Umfeld, in dem wir gerne arbeiten oder leben wollen. Bei Blue Buildings werden schädliche Baustoffe vermieden. Wir schaffen so Ge­ bäude, die glücklich machen!

48 FOKUS I REAL ESTATE 2013

Als Betriebswirt ist für Sie vermutlich die Ökonomie die entscheidende Dimension – oder?

Im Sinne der Nachhaltigkeit gibt es kein Primat einer Dimen­sion.

Alle drei Säulen sind gleichberechtigt. Ich persönlich sehe die Entwicklung der letzten Jahre dahingehend positiv, da die Bewirtschaftungskosten der Gebäude verstärkt berücksichtigt werden.

Ich behaupte sogar, dass die Kosten über den Lebenszyklus nunmehr erstmals berechnet und laufend optimiert werden.

Welchen Stellenwert hat für Sie der Bestand?

Ohne den Bestand bekommen wir die Nachhaltigkeitsziele nicht gelöst. Der Ziegel, der schon produziert ist, sollte doch möglichst lange genutzt werden – oder? Genau aus diesem Grunde haben die Mitglieder der ÖGNI die BlueCARD als Typenschein für den ­Bestand entwickelt, um Transparenz zu schaffen. Erst wenn der Zustand erhoben ist und Verbesserungspotenziale bekannt sind, beginnt der Kreislauf hin zu einer laufenden Verbesserung. Die BlueCARD ist ein Management-Tool für die Bewirtschaftung, fürs Portfolio. Mit der laufenden Anwendung werden wir den Bestand nachhaltiger machen. Erstmalig auf der Welt sprechen wir hier von Lebenszyklusrendite, da wir nicht mehr allein die Kosten ­berücksichtigen. Und es ist doch schön, wenn wir aus Österreich heraus internationale Entwicklungen vorantreiben – oder?

Neue Perspektiven. EURO PLAZA Wien.

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Signifikant. Nachhaltiges Stadtquartier: VIERTEL ZWEI.

Wie schneiden wir generell bei der Nachhaltigkeit im internationalen Vergleich ab? Österreich gehört zweifelsohne zu den Vorreitern der Nachhal­ tigkeit. Das waren wir immer schon. Wir können stolz sein auf unsere Baukultur und unsere Unternehmen, die in CEE und weit darüber hinaus zu den Pionieren gehören. Begriffe wie Energie­ effizienz, nachhaltiges Bauen oder Passivhaus sind eng mit Österreich verbunden. Das Thema ist ein Exportschlager bezie­ hungsweise könnte ein noch viel größerer werden.

Das klingt ja alles sehr positiv, aber ist das Thema nicht für viele Unternehmen ein Marketing-Gag, sollten wir nicht vielmehr von „greenwash“ sprechen?

Grundsätzlich besteht schon die Gefahr, dass Unternehmen ein­ fach mal ein Gebäude aus einem riesigen Bestand zertifizieren und sich mit einer Aktivität als nachhaltig deklarieren und schmü­ cken, jedoch sonst nicht viel damit anfangen können. Gerade des­ halb ist für die Mitglieder der ÖGNI das Fundament aus den Wer­ ten und dem ganzheitlichen Konzept wie unserem 3P-Ansatz wichtig. Denn wenn wir die Prozesse verändert haben und die Personen von Nachhaltigkeit überzeugt sind, werden die Ergeb­ nisse, sprich unsere Immobilien, automatisch nachhaltig sein.

Viel wichtiger ist zusätzlich noch der Aspekt der Transparenz und der Sicherheit, welche ein Zertifikat garantiert. Ich möchte dies an einem Beispiel verdeutlichen: Wenn heute ein Nutzer weiß, dass es Immobilien gibt, die gesund machen und solche, die nicht gut für seine Gesundheit beziehungsweise Produktivität sind, und er nunmehr dank den Zertifikaten diese Qualitäten schwarz auf weiß sieht und damit beurteilen kann, bin ich hundertprozen­ tig von einer Veränderung seiner Entscheidungsfindung über­ zeugt. Dieser Nutzer wird sich entweder bewusst für die bessere Immobilie entscheiden oder die schlechtere in Kauf nehmen, 50 FOKUS I REAL ESTATE 2013

­ afür aber zumindest weniger zahlen wollen. Das Gleiche gilt fürs d ethische Handeln, wo ich persönlich den Partner wähle werde, bei dem ich weiß, dass Korruption, ­Bestechlichkeit oder einfach un­ faires Verhalten nicht Teil der Unternehmens-DNA sind.

Wie gehen Sie damit um, wenn ein Bauherr derzeit aus Marketinggründen zertifiziert?

Wenn das Gebäude gut ist und die Qualitäten unseren hohen An­ forderungen entsprechen, dann ist mir jedes Leuchtturmprojekt herzlich willkommen – ganz ehrlich! Und wenn dieses Unterneh­ men sieht, welche Vorteile es hat, richtig zu handeln, dann wird er auch dabei bleiben, davon bin ich überzeugt.

Sie sind also voller Zuversicht – und was können wir 2013 von der ÖGNI noch erwarten?

Als ÖGNI haben wir noch viel vor: Neben den Zertifizierungen ­beschäftigen sich die Mitglieder intensiv mit den Inhalten. Wir ­haben mit den Expertenkreisen ein Netz geschaffen, aus dem zu allen relevanten Themen und Fragestellungen Aufgaben erarbeitet werden, die in Arbeitsgruppen behandelt werden. Diese einzigartige Vorgehensweise ermöglicht es, dass wir erstmals alle Stakeholder bei Inhalten integrieren. Alle Vorreiter und Interessenvertretun­ gen sind eingeladen, sich einzubringen. Wenn dabei ein konkretes Thema behandelt werden soll, dann gründen wir eine Arbeits­ gruppe, die möglichst zeiteffizient festgelegte Inhalte wie eine Empfehlung, einen Kodex, ein Positionspapier oder einen Leitfaden erarbeitet. Derzeit gibt es mehr als 20 Arbeitsgruppen. Beispielhaft erarbeitet Weatherpark gemeinsam mit der BOKU, der ZAMG und weiteren Experten eine Empfehlung für das Mikroklima, welches durch Immobilien beeinflusst ist. Oder: Stefan Artner (Anm.: Dorda Brugger Jordis) hat eine schlagkräftige Gruppe versammelt, die am nachhaltigen Mietvertrag für Österreich arbeitet. n

Wiens modernster Office Park

Ausgezeichnet in Nachhaltigkeit

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© NEUMAN + PARTNE

www.strauss-partner.com

Das EURO PLAZA am Wienerberg zählt zu den modernsten und erfolgreichsten Büro-Standorten Wiens. Der Office Park wurde bereits für nachhaltige Planung und Bauweise prämiert.

Bis 2014 werden in der Bauphase 5 weitere 36.000 m2 hochwertige und nachhaltige Büroflächen fertig gestellt. Neben den bestehenden Langzeitmietern – darunter Coca-Cola, Kapsch, L‘Oreal, Hewlett-Packard, Microsoft, Nestlé oder Sony – werden dann auch 3M und Philips Büros am Wienerberg beziehen.

Entwickelt und vermarktet wird das EURO PLAZA von STRAUSS & PARTNER Development.

Logistik

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© agentur wulz services

Twin City Liner

© LBS Redl

Hafen Wien

© Georg Mantler

DDSG Blue Danube

© Eva Kelety

WienCont

© Hafen Wien

Marina Wien

Menschen verbinden. Güter bewegen.

Der Hafen Wien, bedeutender Umschlagplatz Mitteleuropas, die Central Danube mit dem Twin City Liner, die DDSG Blue Danube und Tina Vienna, das Kompetenzzentrum für Urban Technologies & Strategies machen die Wien Holding zu einem der bedeutendsten Logistikunternehmen Österreichs und zu einem Motor für Wiens Wirtschaft. facebook.com/wienholding www.wienholding.at

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Das Unternehmen der

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