Fokus Visionen 2013

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Österreich € 9,– P.b.b. Verlagspostamt A-1140 Wien Zlg.-Nr. 06Z036886 M Sonderausgabe Fokus Visionen 2013

VISIONEN

2 0 1 3 EHL als 1. österreichischer Immo-Berater für ethische Unternehmensführung zertifiziert! www.ehl.at

Wir leben Immobilien.

ecoplus. öffnet standorte.

ecoplus unterstützt Unternehmen bei allen Fragen rund um Ansiedlungs- und Erweiterungsprojekte in ganz Niederösterreich – egal ob Sie an einem bestehenden Standort investieren oder einen neuen entwickeln wollen. Dazu kommen 17 Wirtschaftsparks, die ecoplus als Eigentümer oder Partner betreibt. Was immer Sie unternehmen und wo immer Sie Platz für neue Ziele suchen: Niederösterreich öffnet Türen – mit ecoplus. www.ecoplus.at ecoplus. Niederösterreichs Wirtschaftsagentur GmbH, Niederösterreichring 2, Haus A, 3100 St. Pölten

IM FOKUS

VISIONEN

LIEBE LESER! DAS JAHRBUCH. Nach der gelungenen Premiere vor zwei Jahren halten Sie nunmehr

die dritte Ausgabe unserer „FOKUS Visionen“ in Händen. Es handelt sich bei dieser Sonderpublikation um das Jahrbuch 2013, welches uns auch auf alle relevanten Messen, Kongresse und Veranstaltungen der kommenden Monate neben den bewährten monatlichen FOKUS-Ausgaben begleiten wird. Als Abonnent erhalten Sie „FOKUS Visionen 2013“ schon jetzt.

Dr. Alexander Scheuch Herausgeber

DIE INHALTE. Da es sich um keine konventionelle FOKUS-Ausgabe handelt und diese über einen längeren Zeitraum distribuiert wird, unterscheiden sich Inhalt und Aufbau. Die Hauptrubriken haben wir in die Themenbereiche Umfrage, Märkte und Unternehmen gegliedert und fokussieren im Jahrbuch darauf, allgemeine Trends und Markteinschätzungen zu beleuchten und diese mit erfahrenen Experten aus der Wirtschaft zu erörtern.

DIE UNTERNEHMEN. Demgemäß ist eine Rubrik dieser Ausgabe der Darstellung von

Unternehmen, deren Leistungsportfolios und zukünftigen Strategien beziehungsweise deren „Visionen“ gewidmet. Einige der Firmenvorstellungen und Leistungsschauen aus den FOKUS-Ausgaben der letzten Monate sind in diesem Jahrbuch in aktualisierter Form ebenfalls enthalten. Andere Unternehmen wiederum nützen die Möglichkeit, um sich erstmals in diesem Umfeld den FOKUS-Lesern zu präsentieren.

DIE UMFRAGE. Manager aus der Immobilien- und Wirtschaftswelt stehen wieder am

Beginn des Jahrbuchs. Wir haben dabei zu einer allgemeinen Umfrage aufgerufen, die einen Rückblick auf 2012 sowie einen Ausblick auf 2013 aus Sicht dieser Experten gibt.

Rund 75 Unternehmen, das sind 25 mehr als im letzten Jahr, sind unserer Einladung gefolgt und haben uns ihre Einschätzungen bekanntgegeben sowie weiters angeführt, welche innovativen Schritte sie im heurigen Wirtschaftsjahr in ihren Unternehmen oder Institutionen umsetzen wollen.

Viel Vergnügen beim Lesen dieses Jahrbuchs wünscht Ihnen Ihr

Dr. Alexander Scheuch

VISIONEN 2013 I FOKUS

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IM FOKUS

VISIONEN

INHALT UNTERNEHMEN 48 Werte mit Tradition Im kommenden Jahr feiert das Familienunternehmen Dr. Max Huber Realbüro das 90-jährige Jubiläum.

52 Qualität und Kompetenz Dr. Eugen Otto, Otto Immobilien Gruppe, über die einzigartige Attraktivität von Wien. w

54 APCOA – We know how!

Kundenorientierte, maßgeschneiderte Lösungen – dafür steht die Nummer 1 im Parkraum-Management.

56 Immobilienpartner in Tirol Mit der Maklerfirma Immo-Real Oberlechner und der Bauträgerfirma Wohnen Heute werden in Tirol alle Bedürfnisse in Sachen Immobilien abgedeckt.

58 Tech Gate Vienna

2013 IM FOKUS

Wiens größter und wichtigster Wissenschafts- und Technologiepark bietet hochwertige Büroräumlichkeiten und einzigartige Eventflächen.

06 Die große Wirtschaftsumfrage Heimische Unternehmen bewerten im Schulnotensystem das Jahr 2012 und geben eine individuelle Einschätzung für das Jahr 2013.

64 Europaweit im Dienste der Kunden Die Rustler Gruppe expandiert weiter im In- und Ausland.

66 Tradition + Erfahrung = Erfolg

MÄRKTE 20 Investments auf hohem Niveau Der Aufwärtstrend am Wiener Büromarkt, der sich 2012 bereits abgezeichnet hat, soll auch 2013 anhalten.

24 Intelligent wachsen Die Erarbeitung eines modernen, zeitgemäßen Stadtentwicklungsplans bedeutet auch, intensiv mit der Region zusammenzuarbeiten.

30 Die Branche braucht Querdenker Die klassische Hotellerie muss kritisch hinterfragt werden.

38 Wachsender Riese Facility-Management ist binnen weniger Jahre zu einer volkswirtschaftlichen Größe herangereift.

44 Vorsorge gegen das Alleinsein Der zunehmende Bedarf an privater Vorsorge für Senioren-Wohnimmobilien wird in Zukunft viel mehr Bedeutung erlangen.

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FOKUS I VISIONEN 2013

Bei der „Wien-Süd“ wird Wohnkultur auf höchstem Niveau geboten.

68 Erfolg hat eine Adresse Der GHI-Park Seyring bietet Mietern maßgeschneiderte Lösungen.

70 Aktuelle Herausforderungen Moderne Bautechnik wie der Einsatz von Fertigteilen unterstützt die Möglichkeit der rentablen Verwirklichung von Dachgeschoßausbauten.

72 Wer pinnt, gewinnt!

Professionelle Baudokumentation einfach und spielerisch auf dem iPad.

80 Erfahrung und Know-how Die Aon Holdings Austria ist der größte Versicherungsmakler im heimischen Hausverwaltergeschäft.

Medieneigentümer, Herausgeber- und Chefredaktionsanschrift ÖWG Werbeagentur und Verlags GmbH, Bergmillergasse 5/Stiege 2/2. DG, A-1140 Wien, Tel. +43 (0)1 813 03 46-0, office@fokus-media.at, www.fokus-media.at Herausgeber und Geschäftsführer Dr. Alexander Scheuch, a.scheuch@fokus-media.at Chefin vom Dienst Ingeborg Zauner, i.zauner@fokus-media.at Grafik Markus Gold, André Unger, Leopold Engelmann Office Ingeborg Zauner, Sabine Reiterer Mitarbeiter dieser Ausgabe Dr. Alexander Scheuch, Hansjörg Preims, DI Peter Matzanetz, Walter Thomas, Gabriella Mühlbauer, DI Roland Popp Verlagsleitung Walter Thomas Anzeigen Renate Hofbauer, Wolfgang Schebek, Sylvia Kalinka, Sonja Auer Druck NP DRUCK Freier Vertrieb Medien für Med, Post AG, Reed Messe Wien, MIPIM, FOKUS Auflage 55.000

IM FOKUS

TEXT BEIGESTELLT SEITENS DER UNTERNEHMEN, ALEXANDER SCHEUCH, WALTER THOMAS, HANSJÖRG PREIMS FOTOS BEIGESTELLT, SEITENS DER UNTERNEHMEN

U M F R A G E

Umfrage

RÜCKBLICK 2012 – VISIONEN 2013 An der großen Umfrage des FOKUS zum vergangenen und zum laufenden Jahr haben über 70 heimische Unternehmen teilgenommen.

WIRTSCHAFT. Quer durch die gesamte heimische Wirtschaft haben wir über 70 Profis interviewt, wie sie das Jahr 2012 allgemein, für ihre jeweilige Branche und ihr Unternehmen empfunden haben. Weiters befragten wir diese Unternehmen noch zu ihrer Einschätzung für das Jahr 2013 und ihren geplanten Entwicklungsschritten. Optimismus ist in jedem Fall spürbar.

DIE GESTELLTEN FRAGEN: 1.

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Wie sehen/sahen Sie allgemein das Jahr 2012?

Wie sehen/sahen Sie das Jahr 2012 für Ihre Branche?

Wie sehen/sahen Sie das Jahr 2012 für Ihr Unternehmen?

Wie schätzen Sie die Entwicklungen für 2013 in Ihrer Branche ein?

5. Welche zukünftigen Strategien, innovativen Schritte und Neuerungen planen Sie (in Ihrer Firma/Institution, Ihrem Unternehmen) 2013?

Bei den ersten vier Fragen hatten alle Beteiligten die Möglichkeit, nach einem Schulnotensystem zu antworten.

(1 = sehr gut … 5 = nicht genügend)

Aluminium-Fenster-Institut

Andromeda

Mag. Harald Greger

Gabriele Fechter

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Frage 5: Das Aluminium-Fenster-Institut wird verstärkt Vorteile des ALU-FENSTERS im Wohnbau kommunizieren. Kommunen und Wohnbaugenossenschaften müssen besser über technische Vorrangstellung, niedrigste Lebenszykluskosten und Recycling informiert werden.

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Aon Holdings Austria GmbH

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KommR Franz Maier, MBA, MLE

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Frage 5: Als größter Industrieversicherungsmakler im deutschsprachigen Raum wird Aon in Österreich neben der Industrieversicherung Versicherungen für Immobilien, Berufshaftpflichtversicherungen für freie Berufe und das Privatversicherungsgeschäft verstärken.

FOKUS I VISIONEN 2013

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Atradius

Dr. Alfred Schönburg

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Frage 5: Wir werden unsere innovativen Konzepte weiterentwickeln und so wie gewohnt mit unserer Software einen Schritt voraus sein.

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Frage 5: Auch im Jahr 2013 werden wir unsere Kreditversicherungsaktivitäten stark ausweiten, und dies in allen drei Kernsegmenten: multinationale Unternehmen, große Unternehmen sowie kleine & mittelständische Unternehmen.

Austrotherm

Bondi Consult

Dipl.-Ing. Gerald Prinzhorn

Dr. Anton Bondi

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Frage 5: Wärmedämmung ist weiterhin eine der effektivsten Maßnahmen, um Energie und somit CO2 zu sparen. Wir sind bemüht, hocheffiziente und nachhaltige Produkte anzubieten und somit einen wertvollen Beitrag zur Energieeinsparung beitragen zu können.

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Frage 5: Konzentration auf wenige Projekte, Ausbau alternativer Finanzierungsmodelle, Entwicklung „leistbarer“ BPRos, die den gängigen Anforderungen auf Basis der unverändert niedrigen Mieten unter Verzicht auf Übertechnisierung des Objekts entsprechen.

Brichard Immobilien

Bundesimmobiliengesellschaft

KommR Oliver Brichard, MSc

DI Hans-Peter Weiss

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Frage 5: Die wahren Strategien wird hier niemand preisgeben – meine Einschätzung: Die Flexiblen werden in den nächsten zwei bis drei Jahren belohnt werden.

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Frage 5: Mit Gründung der ARE Austrian Real Estate haben wir den BIGKonzern vollkommen neu ausgerichtet. Die neue Tochtergesellschaft wird in Zukunft auch private Mieter ansprechen und aktiv Immobilien kaufen beziehungsweise verkaufen.

BUWOG

CHSH Rechtsanwälte

Ing. Erich W. Fuchs

Dr. Peter Vcelouch

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Frage 5: Wir werden im Zuge unserer österreichweiten Akquisitionsoffensive unsere Leistungspalette weiter ausbauen und können damit noch stärker individualisierte Angebote für institutionelle Investoren, Hauseigentümergemeinschaften oder Zinshauseigentümer vorlegen.

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Frage 5: Auf die aktuellen Gesetzesänderungen, wie etwa zu Energieausweis, Immo-ESt. und Eintragungsgebühren, ist im Jahr 2013 besonderes Augenmerk zu legen. Mit 1. 1. 2013 haben wir ein Büro in Prag eröffnet und somit unseren Tätigkeitsbereich auch geografisch erweitert.

Colliers International

CPI Immobilien AG

Georg Muzicant

KR Mag. Ernst Kreihsler

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Frage 5: Die in unserer Branche und unserem Unternehmen genützten Technologien, insbesondere was mobile Applikationen betrifft, werden sich dramatisch weiterentwickeln.

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Frage 5: Die CPI wird für 2013 die positive Entwicklung aus dem Vorjahr nutzen und weiterhin zukunftsorientiert und kundennah am Wiener Zinshausmarkt tätig sein.

RÜCKBLICK 2012 – VISIONEN 2013 VISIONEN 2013 I FOKUS

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DBJ Rechtsanwälte

Donau-Finanz

MMag. Stefan Artner

Dr. Michael Kraus

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Frage 5: Unseren Klienten sind individuelle Lösungen für ihre Problemstellungen wichtig, damit sind innovative – vielleicht durchaus unübliche – Lösungen gefragt. Unser strategischer Fokus wird 2013 weiterhin Green/Blue Buildings und Nachhaltigkeitsthemen umfassen.

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Dr. Max Huber Realbüro

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Gerhard Porsch

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Frage 5: Auch 2013 halten wir an unserem bewährten Qualitätsmanagement fest. Der Ausbau der Marke und die dahinter stehenden Services stehen im Vordergrund. Insbesondere Web- und Mobile Marketing stellen eine besondere Herausforderung dar.

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Frage 5: Wir setzen weiterhin auf Kompetenz und Kundennähe sowie auf die erforderliche Flexibilität, in Entscheidungsprozessen schnell und verantwortungsvoll zu agieren.

EHL Immobilien

Engel & Völkers t Wörthersee

Mag. Michael Ehlmaier FRICS

Hans Hein, Alexander Hein

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Frage 5: Wir werden uns auch 2013 bemühen, für unsere Kunden mit höchstem Engagement die besten Vermarktungserfolge zu erzielen, und sind optimistisch, dass uns dies auch gelingen wird.

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Frage 5: Im Jahr 2012 lag der Fokus auf der Imagepflege/Werbung im Lizenzgebiet bzw. Österreich. Für das Jahr 2013 sind große Marketingaktivitäten international geplant, um ausländischen Kunden das schöne Kärnten und natürlich die exklusiven Immobilien schmackhaft zu machen.

FMTG

GEDESAG

MMag. Robert Hermandinger

Otmar Amon

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Frage 5: Die anhaltende Marktkonsolidierung und die verstärkte Hinwendung zur Qualität bestätigen unsere Strategie, nur hochwertige und nachhaltige Projekte mit Full-Service-Konzept umzusetzen. Auch 2013 freuen wir uns darauf, viele Wohnträume zu realisieren.

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Frage 5: Leistbares, qualitätsvolles und sicheres Wohnen ist für uns oberstes Credo. Neben kontinuierlicher Neubauleistung investieren wir auch weiter viel Know-how in die Sanierung. Die Rahmenbedingungen für 2013 sind nicht die besten, aber packen wir’s an!

RÜCKBLICK 2012 – VISIONEN 2013 FOKUS I VISIONEN 2013

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EBCONT systems & solutions

Dr. Max Huber

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Frage 5: Wir werden uns 2013 auf die Wiederingangsetzung steckengebliebener und auf neue Projekte unter anderem in Bulgarien, Rumänien und dem Westbalkan konzentrieren, da dort unseres Erachtens die Immobiliensituation im Vergleich zu Österreich stetig besser wird.

Ing. Gerald Gollenz

Grandhotel Panhans

Ing. Gerald Gollenz

Heimo Leitgeb

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Frage 5: Errichtung energieeffizienter Wohnbauten in Graz.

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Frage 5: Wir werden in 2013 unsere internen Abläufe und Strukturen optimieren, das Service und die Qualität am Gast verbessern und die Mitarbeiter unterstützen, damit Sie ihr volles Potenzial erreichen und dadurch unser Image und unsere Reputation verbessern.

Leo Hillinger GmbH

HUSS HAWLIK Architekten

Leo Hillinger

DI Ernst H. Huss & DI Andreas Hawlik

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Frage 5: Wir werden unsere Shop/Lounge-Konzepte intensivieren, dort liegt zurzeit unser Fokus. Joint Ventures mit Südafrika. Neue Ideen und Visionen umsetzen.

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Frage 5: „golden agers“ sind unsere Zukunft: Sowohl ältere Gebäude als auch ältere Nutzer werden uns beschäftigen. Wir werden uns verstärkt mit der Sanierung von hochwertigen Altbauimmobilien und dem Sektor Pflegeheim befassen.

ONOFFICE STELLT SICH VOR

VERNETZT MAKELN MIT ONOFFICE SMART Die Software onOffice smart ist speziell für die Immobilienwirtschaft konzipiert und somit auf die besonderen Bedürfnisse von Immobilienmaklern ausgerichtet. Das Highlight des CRMSystems liegt in der online Verfügbarkeit, der permanenten Zugriffsbereitschaft sowie den automatischen Updates. Optimale Verknüpfungen von Objekten, Adressen, E-Mails, Terminen und Aufgaben unterstützen, neben der einfachen Objektübertragung zu über 100 europaweiten Portalen, die Vermarktung von Immobilien. Umfassende Weiterentwicklungen, stetige Serviceoptimierungen und ein engagierter Support runden das Angebot ab.

“UNI-Real versteht sich als universeller Anbieter rund um Wohnimmobilien in Österreich und deshalb haben wir uns für den einzigen universellen Softwarepartner entschieden. Mit onOffice smart haben wir ein komplettes, individuell gestaltbares und somit für uns bestens geeignetes Werkzeug zur Verfügung, um unseren hohen Anspruch an die UNI-Real Beratungsleistung erfüllen zu können.“

Martin Gram – Uni-Real Gruppe

einfach und modern makeln – jetzt noch entspannter mit onOffice smart

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HYPO NOE Gruppe Bank AG

Hypo Tirol Bank, Niederlassung Wien

Dr. Peter Wendlinger

Mag. Roman Hansel

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Frage 5: Als solide aufgestellter Nischenplayer planen wir selektives Wachstum, dabei sind vor allem unsere ausländischen Kernmärkte interessant. Beim Investmentgeschäft ist hoher Wettbewerb zu erwarten, wir werden zur Optimierung innovative Finanzprodukte logisch bündeln.

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IG Immobilien

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Dr. Kurt Rossmüller

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Frage 5: Wir werden auch 2013 unsere bereits bestehenden zukunftsweisenden Services rund um eine Immobilie weiterentwickeln und neue Projekte mit attraktivem Mehrwert wie unsere Wohnanlage „Campus Lodge“ erfolgreich umsetzen.

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Frage 5: Aktives Assetmanagement durch Verkäufe sowie Neuerwerb von Immobilien in unseren Kernmärkten Österreich und Deutschland.

Immo-Real Oberlechner KG

immovement

Friederike Loibnegger

Ing. Harald Steinberger, MAS

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Frage 5: Wir haben ein 5-fach-A-Rating – angenehm anders als alle anderen. Der Fokus liegt auf der Persönlichkeit gepaart mit Professionalität, Seriosität, Dynamik und Verlässlichkeit.

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Frage 5: Unternehmensstrategie ist „kein Wachstum um jeden Preis“, Qualitative Verbesserung unserer Beratungsprodukte, Führungsrolle in der FM-Beratung ausbauen.

Immobilien Rating GmbH

IMMOFINANZ

Dipl.-Ing. Martin M. Roth

Mag. MRICS Daniel Riedl

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Frage 5: 2013 werden wir unsere professionellen Immobilienbewertungen nicht nur für Objekte in Österreich und SEE/CEE, sondern auch für Objekte in Deutschland mit eigenen Sachverständigen erstellen, um den Bedarf unserer Kunden abzudecken.

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Frage 5: 2013 werden wir weiterhin an der Beschleunigung unserer Immobilienmaschine arbeiten. Im Vordergrund steht dabei die Verzahnung unserer drei Kerngeschäftsbereiche – damit sind wir für langfristige Erfolge optimal aufgestellt.

RÜCKBLICK 2012 – VISIONEN 2013 FOKUS I VISIONEN 2013

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IMMO Kapitalanlage AG

Ing. Hermann Klein

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Frage 5: Wir werden weiterhin als kompetenter Finanzpartner mit hoher Fachkompetenz, individuellem Service und maßgeschneiderten Produktlösungen unsere Kunden in den Bereichen Veranlagung und Finanzierung überzeugen.

ISS Austria Holding GmbH

JP Immobilien

Ing. Reinhard Poglitsch, MBA

Dr. Daniel Jelitzka

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Frage 5: Durch unsere Organisationsanpassung können wir im Vertrieb und im operativen Umsetzen Kundennutzen schaffen. Dies gelingt uns durch unser Alleinstellungsmerkmal der Eigenleistungstiefe. ISS ist der Facility-Services-Gesamtanbieter in Österreich!

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Frage 5: Im Fokus bleibt weiterhin der Wohnimmobilienmarkt mit weiterer Konzentration auf innerstädtische Top-Lagen, wobei das innerstädtische Abbruch-/Neubauprojekt zusehends – mangels verfügbarer unbebauter Grundstücke – dem Refurbishment-Projekt weichen wird.

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Manstein ZeitschriftenverlagsgesmbH

Dr. Winfried Kallinger

Prof. Hans-Jörgen Manstein

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Frage 5: Ausbau unseres neuen Wohnbaukonzepts „SLIMBUILDING®“.

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Frage 5: Wir werden sowohl den Print-, aber vor allem auch den OnlineAuftritt unserer Medien optimieren und unseren Geschäfts- und Anzeigenkunden damit noch mehr Nutzen und Service bieten.

Altbau im modernen Stil 1030 Wien, Löwengasse 14: Das Gebäude und Eigentumswohnungen unterschiedlicher Größe teilweise mit großen Balkonen werden durchgreifend saniert und modernisiert.

Novastar ist seit Jahren in der Sanierung von Altbauwohnungen in bevorzugter Lage spezialisiert. Je nach Baufortschritt wird auch individuell auf Wünsche der Kunden eingegangen, jede Wohnung weist liebevolle Details wie z.B. praktische Nischen in den Duschen, Deckenradios oder barrierefreie Duscheingänge auf. Der Fokus liegt auf der Entwicklung eher weniger Wohnungen, diese werden dafür qualitativ hochwertig und nachhaltig völlig neu gestaltet. Teilweise werden die Wohnungen auch mit hochwertigen DAN-Luxusküchen ausgestattet, die ein sofortiges Einziehen ermöglichen.

Dazu Geschäftsführer Dr. Norbert Nowak: „Wir versuchen bei jeder einzelnen Wohnung die Altsubstanz – somit den Charakter der Altbauwohnung – zu erhalten, um der Wohnung in Verbindung mit den verwendeten hochwertigen Materialien einen besonderen Reiz zu geben. Jede Wohnung wird so gestaltet, dass auch ich selbst gerne darin wohnen würde, dies ist der Grundstein unseres Erfolges.“

Aktuell vermarktet die Gruppe folgende Immobilien: Adresse 3, Löwengasse 14/12 3, Löwengasse 14/15 3, Löwengasse 14/17 3, Löwengasse 14/19 3, Löwengasse 14/20 3, Löwengasse 14/23 3, Löwengasse 14/27 3, Löwengasse 14/29 3, Löwengasse 14/33 3, Löwengasse 14/36 3, Löwengasse 14/38 3, Göllnergasse 23/22 3, Eslarngasse 26/17 - DB 3, Eslarngasse 26/18 - DB 9, Brünnlbadgasse 7/6 9, Brünnlbadgasse 7/11 14, Hütteldorferstraße 220

18, Martinstraße 14/23

Größe (m2) Balkone (m2) Preis (Euro) 47,40 189.000,00 92,00 15,23 552.809,00 81,74 9,44 439.000,00 56,84 250.096,00 53,33 229.000,00 98,19 15,23 563.649,00 71,35 321.075,00 98,95 445.275,00 143,79 9,44 775.000,00 50,00 240.000,00 136,01 15,23 775.000,00 56,00 213.000,00 148,18 49,16 920.000,00 166,07 41,69 990.000,00 93,41 6,52 431.000,00 94,74 6,52 441.000,00 12 ruhige Wohnungen zu je ca. 100m2 mit Balkonen und großen Eigengärten.

Vermarktung ab 4/2013.

45,73 13,80 219.000,00

Alle Objekte sind auf den beiden Internetportalen www.novastar.at und www.fiano.at genau beschrieben und charakterisiert.

(Info: Frau Francu: 0660/7376638)

MRG Metzger Realitäten

NHK Rechtsanwälte

KR Prof. Dr. Alfons Metzger

Dr. Alfred Nemetschke

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Frage 5: Wir orientieren uns an den internationalen Entwicklungen, vor allem an der Umsetzung und Einhaltung europäischer und globaler Standards, um Vergleichbarkeit und Risikoeingrenzung für unsere Klienten zu gewährleisten.

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Novastar ImmobilienverwertungsgmbH

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Dkfm. Stefan Mantl

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Frage 5: Wir werden an unserem erfolgreichen Konzept wenig ändern.

Wir bleiben ehrlich zum Kunden und bauen Wohnungen so, als würden wir dort selbst einziehen. Nur so können wir sicherstellen, dass der gehobene Standard erhalten bleibt und wir glückliche Kunden haben.

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Frage 5: Das onOffice Netzwerk soll weiter wachsen – auch international. Aus diesem Grund haben wir begonnen, unsere Webseite www. onOffice.com in mehreren Sprachen zu relaunchen. So können noch mehr Gemeinschaftsgeschäfte generiert werden.

ÖRAG

Österreich Werbung

Dr. Stefan Brezovich

Mag. Dr. Petra Stolba

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Frage 5: Mit unserem gewachsenen Führungsteam – Geschäftsführer und Prokuristen aus den eigenen Reihen – kümmern wir uns um die Restrukturierung der Immo-Portfolios unserer Kunden, Ausbau des Online-Zugangs, die neue ÖRAG-App sowie den Relaunch unseres Corporate Design.

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Frage 5: Forcierung der strategischen Zusammenarbeit innerhalb der Branche und eine Internationalisierungsoffensive – mit dem Ziel, neue Partner für neue Märkte zu gewinnen.

Otto Immobilien Gruppe

Parkrecht Verwaltungs GmbH

Dr. Eugen Otto

Rainer Krottenthaler

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Frage 5: Leistbares Wohnen in Wien wird für uns ein wichtiges Thema.

Dafür und auch für alle anderen Dienstleistungsbereiche wollen wir unsere Kunden weiterhin mit objektiven, transparenten Daten versorgen – durch fundierte wissenschaftliche Arbeit unserer Researchabteilung.

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Frage 5: Durch ein einzigartiges Leistungspaket dafür zu sorgen, dass Parkrecht weiterhin bundesweit die erste Adresse im Kampf gegen Falschparker auf Privatgrund bleibt.

RÜCKBLICK 2012 – VISIONEN 2013 FOKUS I VISIONEN 2013

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onOffice Software GmbH

Dr. Norbert Nowak

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Frage 5: Wir wollen den bisher eingeschlagenen Weg kontinuierlich fortsetzen, also unsere langjährigen Schwerpunkte Immobilien- und Bauvertragsrecht und Litigation, weiter ausbauen. Daneben wollen wir neue Bereiche, wie Kapitalmarktrecht und Wirtschaftsstrafrecht, weiter entwickeln.

Porr AG

Raiffeisen evolution

Ing. Karl-Heinz Strauss, MBA

Mag. Markus Neurauter

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Frage 5: „fitforfuture“ – diesen Weg wollen wir weiter konsequent gehen, etwa im Rahmen unserer Immobilienportfolio-Optimierung, Verbesserungen der Struktur und Organisation, Konzentration auf unsere ertragsstarken Heimmärkte und einzelne internationale Märkte.

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Frage 5: Wir wurden 2003 mit dem Auftrag gegründet, nachhaltige Immobilien für viele Generationen in Österreich und Osteuropa zu entwickeln. Diesem Auftrag werden wir auch weiterhin treu bleiben und erfüllen.

Raiffeisen Vorsorge Wohnung

Rant Consulting Group

Elisabeth Binder

Prof. Dipl. -Ing. Dr. Matthias Rant

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Frage 5: Unsere Abverkaufsplanung kontinuierlich umsetzen und neue Projekte akquirieren.

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Frage 5: Wir werden die weltweit neue, von Kunden als einmalig bezeichnete Dokumentationssoftware „docu-tools“ im Rahmen der Sustain Solutions GmbH & CoKG verstärkt auf den deutschsprachigen, aber auch auf den europäischen und den amerikanischen Markt bringen.

RegioPlan Consulting GmbH Hanna Bomba-Wilhelmi Frage 1 Frage 2

andromeda

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Innovation Software Systems

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Frage 5: „Value Add“-Lösungen für unsere Kunden, unabhängig ob für Immobilien oder Filialnetze, ist eine der Maximen. Eine andere der wertschätzende Umgang mit Arbeitskollegen und Kunden. Eine hohe Vorgabe, die wir uns täglich in Erinnerung rufen.

Reinberg & Partner Ing. Isabella Eckhart Frage 1 Frage 2 Frage 3 Frage 4 1

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Frage 5: Bewertung ist Vertrauenssache, das Vertrauen unserer Klienten/ Kunden ist für uns von essenzieller Bedeutung, deshalb werden wir die Qualitätsstandards im Bezug auf Wertermittlungen hoch halten, den Anforderungen entsprechen sowie internationale Standards implementieren.

Klassiker der Immobilienverwaltung einfach zu bediehnen, professionell in der Anwendung High-End Lösung zur effizienten Verwaltung und Steuerung von Immobilien A-8043 Graz, Mariatroster Straße 132 A-1150 Wien, Mariahilfer Straße 196

RÜCKBLICK 2012 – VISIONEN 2013

Tel: +43 / 316 / 32 27 58 office@andromeda-software.at

REIWAG Facility Services GmbH

Rustler – die Verwalter

KR Viktor Wagner

DI Martin Troger, MBA

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Frage 5: Kundenwünsche punktgenau zu erfüllen und nicht nur Zufriedenheit, sondern Begeisterung beim Kunden zu erwecken! Wo sinnvoll, All-by-one-Leistungen anbieten!

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s REAL Immobilienvermittlung GmbH

Michael Müller

KommR Michael Pisecky

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Frage 5: Durch innovativen Einsatz moderner Technologien werden wir unsere hohen Dienstleistungsstandards weiter steigern. Unser Mission ist die Zufriedenheit unserer Kunden.

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Frage 5: Wir haben stark in unsere Mitarbeiter investiert und unsere Abläufe optimiert. Als erfolgreichster Immobilienmakler sind wir in ganz Österreich flächendeckend vertreten, daher gehen wir mit Zuversicht ins Jahr 2013.

Immobilienkanzlei Schneeweiss

Bauunternehmen SEDLAK

Mag. Wolf-Dietrich Schneeweiss

DI Wilhelm Sedlak

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Frage 5: Im kommenden Jahr liegt unser fachlicher Fokus auf Zinshaus und Beratung rund um das Zinshaus. Als Beitrag zur Versachlichung rund um die Diskussion zu den Wohnkosten im Altbau werden wir gemeinsam mit Partnern fundierte Zahlen auf den Tisch legen, nachvollziehbar und validierbar.

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Frage 5: Motiviert, innovativ und konsequent in der Umsetzung unserer Projekte zur Steigerung der Kundenzufriedenheit.

Seefestspiele Mörbisch

SEG

Dietmar Posteiner

Dr. Silvia Wustinger-Renezeder

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Frage 5: Ziel ist, den Erlebnischarakter unserer Festspiele zu steigern sowie unserem Publikum den Aufenthalt auf dem Festspielgelände angenehmer und abwechslungsreicher zu gestalten. Zudem soll die Einzigartigkeit unserer Location noch mehr als bisher betont werden.

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Frage 5: Ich sehe eine Trendwende bei Grundstückspreisen. Die Verkaufspreise im Neubau steigen nicht mehr so rasant, dass die Baukosten zur Gänze weitergegeben werden können, daher müssen die Grundkosten nachgeben, um die Verkaufspreise marktfähig zu erhalten.

RÜCKBLICK 2012 – VISIONEN 2013 FOKUS I VISIONEN 2013

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Frage 5: Wir treiben unsere Expansionspläne im Ausland wie auch im Inland weiter voran – Eröffnung Standort Graz mit 1. 3. 2013. Unsere Dienstleistungen entwickeln wir kontinuierlich weiter. Im Bereich Kommunikation mit den Kunden wird es Innovationen geben.

Rustler Gruppe

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Siemens Gebäudemanagement

Semmelrock Group

DI Manfred Völker

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Frage 5: 2013 wollen wir mit neuen Produktsystemen und innovativen Gestaltungslösungen unsere Kunden überzeugen. Im Vertrieb planen wir eine Verstärkung am POS und im Kundenservice sowie die weitere Umsetzung von Großprojekten im Bereich hochwertiger Flächenbefestigung.

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Frage 5: Wir legen weiterhin ein besonderes Gewicht auf die Qualität unserer angebotenen Dienstleistungen. Darüber hinaus werden wir verstärkt unser bewährtes Lebenszyklusmodell am Markt platzieren.

SIGRON

SÜBA

KommR Gerhard Komarek

Heinz Fletzberger

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Frage 5: Wir werden verstärkt in den Bereich der Aus- und Weiterbildung unserer Mitarbeiter investieren sowie unser Angebot im Bereich Logistik durch eine Erweiterung im elektronischen Datenabwicklungssystem für den gesamtenen Distributionsablauf modernisieren.

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Frage 5: Die SÜBA wird sich auch künftig auf ihre Kernkompetenz, den gehobenen Wohnbau für Eigennutzer und Vorsorgeprojekte für Investoren, fokussieren. Neben dem Neubau wollen wir uns aber auch dem Umbau z. B. von bestehenden Büros und der Althaussanierung widmen.

Team Rauscher Immobilien

Tech Gate Vienna

Elisabeth Rauscher

Dr. Ingrid Fitzek

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Frage 5: Im Bereich Wohnimmobilien möchten wir unsere Marktführerschaft in Salzburg mit Team Rauscher Immobilien noch weiter ausbauen.

Bei Finest Homes Immobilien werden wir die notwendigen Impulse setzen, um im Segment Luxusimmobilien dasselbe zu erreichen.

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Frage 5: Tech Gate Vienna bietet als Wissenschafts- und Technologiepark den Mietern nicht nur Raum, sondern auch die Möglichkeiten für Synergien und Vernetzungen. Somit bin ich zuversichtlich, dass sich auch 2013 für uns erfolgreich darstellen wird.

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TU Wien

Mag. Philip Newald

Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Dr. Alexander Redlein

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Frage 5: Internationalisierung, Bewerbung für Sportwetten-Lizenz in Deutschland.

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Frage 5: Mein Institut wird verstärkt zum Beispiel im Bereich Mitarbeiterproduktivität & Wertsteigerung durch FM forschen, um eine fundierte Entscheidungsbasis im Immobilienmanagement und FM zu schaffen.

Die Weiterbildung in Europa und weltweit bauen wir weiter aus.

RÜCKBLICK 2012 – VISIONEN 2013 VISIONEN 2013 I FOKUS

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Unico Unternehmensberatung

Volksbank Wien AG

Mag. Martin Kofler

Dir. Wolfgang Layr

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Frage 5: Weitere Forcierung des Beratungsschwerpunktes Strategie, ergänzt um strategisches Controlling, damit unsere Klienten die Zukunft innovativ gestalten können.

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Dr. Friedrich Klocker

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Frage 5: Wir erwarten für 2013 eine Fortsetzung unserer expansiven Geschäftsentwicklung. Wir sind top ausgelastet, das Interesse an Büro& Lagerkombinationen ist weiter hoch. Daher haben wir schon 2012 mit der Masterplanung für eine neue Baustufe begonnen.

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Frage 5: Rückläufige Wohnbauförderungsmittel, ständig steigende Nachfrage nach kostengünstigen, qualitativ ansprechenden Wohnungen. Daher überlegen wir, diese Schere zwischen Nachfrage und Angebot durch das Segment „frei finanzierte Mietwohnungen“ abzudecken.

Wiener Kongresszentrum Hofburg

Wisag Service Holding Austria GmbH

Mag. Renate J. Danler

Brigitte Fiedler

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Frage 5: In der Kongressbranche zeigt sich eine zunehmende Komplexität bei Veranstaltungen, mehr Internationalität bei den Kunden und gleichzeitig kurzfristigeres Buchungsverhalten. Wir begegnen diesen Trends mit einem engagierten Team und einem aktiven Innovationsmanagement.

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Frage 5: Wir sehen uns als verlässlichen Dienstleistungspartner, der mit maßgeschneiderten Lösungen den Kunden hilft, sich auf sein Kerngeschäft zu konzentrieren. Diesem Leitsatz bleiben wir auch 2013 treu, mit engagierten Mitarbeitern die Kundenbedürfnisse zufriedenzustellen.

WKO Fachgruppe der Tabaktrafikanten

WKW Fachgruppe Immobilien

Obmann KommR Rudolf Peter Trinkl

Mag. Rudolf North, MBA

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Frage 5: Änderung in der Spannenberechnung und im Tabaksteuersystem sowie verstärkter Kampf gegen die Vorhaben der EU, die Raucher weiter einzuschränken.

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Frage 5: Qualität und Fachkompetenz sind für unsere Branchenmitglieder durchwegs selbstverständlich. Mit der Immobiliencard, dem Berufsausweis für Immobilientreuhänder, können Kunden auch 2013 auf fachkundige Beratung und qualifizierte Dienstleistung vertrauen.

RÜCKBLICK 2012 – VISIONEN 2013 FOKUS I VISIONEN 2013

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Wien-Süd Gruppe

Mag. Gerhard Müller

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Frage 5: Die Volksbank Wien wird sich nach den erfolgreichen Umstrukturierungen der Vorjahre auf den Ausbau des Kundengeschäftes konzentrieren.

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IM FOKUS

U M F R A G E

Zusammenfassung

SO WIRD 2013 CONCLUSIO. Die Anfang letzten Jahres von

NACHHALTIGKEIT. Einen weiteren Bedeu-

FOKUS befragten heimischen Unternehmen konnten die Entwicklungen 2012 für ihre jeweilige Branche offensichtlich sehr gut einschätzen. Denn die durchschnittliche Bewertung im Rückblick auf das vergangene Jahr deckt sich fast genau mit der damaligen Einschätzungsquote. Allerdings wurde

tungsschub wird 2013 sicher das Thema Nachhaltigkeit erfahren. Vor allem am Büromarkt konzentriert sich die Nachfrage immer mehr auf moderne energieeffiziente, aber auch flächeneffiziente Neubauten. Die Gesamtbetrachtung der Lebenszykluskosten eines Gebäudes bekommt immer deut-

Der Innovationsgeist, mit dem die meisten in das Jahr 2013 gehen, lässt durchaus die Einschätzung zu, dass der Aufwärtstrend fortgesetzt wird. im Schnitt nur etwa die Hälfte von fünf möglichen Bewertungspunkten erreicht, was natürlich noch viel Luft nach oben bedeutet. Und auch die Einschätzung der Branchenentwicklungen 2013 fällt nur unwesentlich höher aus. Man ist also sehr vorsichtig und lässt sich vermutlich lieber positiv überraschen, als beim nächsten Rückblick unter Umständen festzustellen, dass die Erwartungen zu hoch angesetzt waren.

INNOVATIONSGEIST. Immerhin aber gibt es

eine leichte Steigerung vom letzten Jahr auf heuer, was die Bewertung der jeweils eigenen Unternehmensperformance im Jahresrückblick anbelangt. Und der Innovationsgeist, mit dem die meisten in das Jahr 2013 gehen, lässt durchaus die Einschätzung zu, dass der Aufwärtstrend fortgesetzt wird.

Umso mehr, als bei sehr vielen weitere Verbesserungen von Struktur und Organisation auf der „to do“-Liste stehen.

NEUE REGELN. Speziell für die Immobilien-

branche gilt aber auch: neues Jahr, neue Regeln. Das heißt, auf die aktuellen Gesetzesänderungen wie etwa zu Energieausweis, das Stabilitätsgesetz, Immo-ESt und Eintragungsgebühren ist besonderes Augenmerk zu legen.

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FOKUS I VISIONEN 2013

lichere Konturen. Green Building-Zertifizierungen werden zunehmend zu einem unverzichtbaren Standard. Auch von Seiten des technischen Gebäudemanagements wird verstärkt auf lebenszyklusorientierte Lösungen gesetzt.

FM / FACILITY SERVICES. „Kein Wachstum um jeden Preis“, gibt ein renommierter FM-Berater seine unternehmensstrategische Devise für 2013 aus, dafür weitere qualitative Verbesserung der Beratungsprodukte. Verstärkte universitäre Forschung, etwa im Bereich Mitarbeiterproduktivität und Wertsteigerung durch FM, soll die Basis für Entscheidungen im Immobilien- und Facility-Management weiter stärken. FM-Dienstleister wollen auch 2013 ihrem Leitsatz treu bleiben, als verlässlicher Partner mit maßgeschneiderten Lösungen den Kunden zu helfen, sich auf sein Kerngeschäft zu konzentrieren und damit Kundennutzen zu schaffen. Anbieter von integrierten Facility- Services und All-by-one-Leistungen werden die Nase vorn haben.

Am Wohnimmobilienmarkt wird die Konzentration auf innerstädtische Top-Lagen anhalten, wo-

WOHNIMMOBILIEN.

bei das innerstädtische Abbruch-/Neubauprojekt zusehends – mangels verfügbarer unbebauter Grundstücke – intelligenten Umnutzungen des Bestands weichen wird.

So wollen sich Projektentwickler neben dem Neubau verstärkt auch dem Umbau, aber auch der Althaussanierung widmen.

Zunehmend beschäftigen werden die Bauund Immobilienbranche aber nicht nur ältere Gebäude, sondern auch ältere Nutzer, die sogenannten „golden agers“, für die es verstärkte Aktivitäten bei der Sanierung von hochwertigen Altbauimmobilien und dem Sektor Pflegeheim geben wird. Rückläufige Wohnbauförderungsmittel und ständig steigende Nachfrage nach kostengünstigen, qualitativ ansprechenden Wohnungen führen auch zu Überlegungen, diese Schere zwischen Nachfrage und Angebot durch das Segment „frei finanzierte Mietwohnungen“ abzudecken.

BÜROIMMOBILIEN. Nach einer etwas durchwachsenen Phase am Wiener Büromarkt, aber einem sich bereits 2012 bereits abzeichnenden Aufwärtstrend ist weiter Bemühen angesagt, damit dieser Trend, wie erwartet, auch 2013 anhält. An höchstem Engagement, für die Kunden die besten Vermarktungserfolge zu erzielen, mangelt es jedenfalls nicht.

MAKLER. Auch die Immobilienmakler ge-

hen das Jahr 2013 zuversichtlich an, vor allem jene, die in ganz Österreich vertreten sind, stark in ihre Mitarbeiter investiert und Abläufe optimiert haben. Bewährtes Qualitätsmanagement wird hoch gehalten.

Web- und Mobile Marketing sieht man als eine besondere Herausforderung.

PREISE. Wer „Preise“ sagt, sagt meist auch „steigend“. Es gibt aber auch die Meinung, dass die Grundstückspreise eine Ausnahme machen könnten und etwas nachgeben müssten – um die Verkaufspreise im Neubau noch marktfähig zu erhalten.

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IM FOKUS

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HANSJÖRG PREIMS RAIFFEISEN EVOLUTION, OLN.AT/RPHI, SIGNA

M Ä R K T E

Büromarkt Wien

INVESTMENTS AUF HOHEM NIVEAU Der Aufwärtstrend am Wiener Büromarkt, der sich 2012 bereits abgezeichnet hat, soll auch 2013 anhalten.

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FOKUS I VISIONEN 2013

Projekt „space2move“ in WienDöbling in Niedrigenergie-Bauweise.

Entwickler ist die Raiffeisen Property International GmbH.

LEERSTÄNDE STABIL. Es dürfte wohl ein

bisschen zu viel des Guten gewesen sein, was letztes Jahr an Büroflächen auf den Wiener Markt gebracht wurde. Laut CBRE wurden 2012 in Wien mit rund 338.000 m2 beinahe doppelt so viele Büroflächen fertiggestellt wie im Jahr davor. Vermutlich hatten die Bauherren, als die Grundstücke dafür gekauft wurden, mit einer baldigeren Erholung der Konjunktur gerechnet hatten.

Das vergangene Jahr durchlief konjunkturmäßig jedoch noch eine Phase der Ungewissheit. Die Vermietungsquote war aber dennoch gut, wenngleich für so viele Flächen nicht gut genug, sodass es einen leichten Anstieg der Leestände gab. Dieser Anstieg soll sich heuer aber, da relativ wenige Büroflächen auf den Markt kämen, stabilisieren, also nicht so hoch ausfallen wie letztes Jahr – „aus internationaler Sicht sogar sehr geringfügig“, sagt Andreas Ridder, Geschäftsführer von CBRE Österreich. Konkret lag die Leerstandsrate zu Jahresende 2012 bei 6,6 Prozent, und mit Jahresende 2013 soll sie laut CBRE-Prognosen einen Wert von 6,7 Prozent erreichen. An neuen Büroflächen sind für das Jahr 2013 weitere 175.000 m2, unter anderem in der Bürolage Donau City – Lassallestraße, am Wienerberg sowie in der Wiener City.

MEHR INTERESSE ALS OBJEKTE. Was Investoren und Preise betrifft, sei der Markt jedenfalls sehr gut, „es gibt mehr Interesse als Objekte, und die Preise sind für gute neue, gut vermietete Objekte sehr hoch“, so Ridder, der den Boom bei Wohnungen jedenfalls nicht als gesunden Vergleichsmaßstab gelten lässt, sondern vielmehr meint: „Der Wohnungsmarkt ist total überhitzt und wird sich wohl bald korrigieren müssen.“ Die Wohnungspreise seien viel zu hoch. Es werde zwar immer argumentiert, London und Paris seien noch teurer, was pro Quadratmeter auch stimme, aber: „Wenn man es mit der Miete und VISIONEN 2013 I FOKUS

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Höchstmieten. Für hochwertige Objekte wie dem Goldenen Quartier Office an den Wiener Tuchlauben werden absolute Spitzen-Quadratmetermieten erzielt.

der Rendite aus Wohnen vergleicht, sind wir schon viel teurer als London und Paris.“ Bei uns bekomme man maximal noch 2 Prozent für gute Eigentumswohnungen, wenn man sie vermiete, in London oder Paris 3,5 bis 4 Prozent. „Die Mieten sind dort eben viel höher als bei uns.“ VERMIETUNG STEIGEND. Doch zurück zum

Büromarkt. Auch EHL-Geschäftsführer 22

FOKUS I VISIONEN 2013

Michael Ehlmaier spricht von einem Aufwärtstrend am Wiener Büromarkt, der sich 2012 bereits abgezeichnet habe und auch 2013 voraussichtlich anhalten werde. „Nach mehreren Jahren des kontinuierlichen Rückgangs stieg 2012 die Vermietungsleistung erstmals wieder an, und zwar im Vergleich zu 2011 um zirka zehn Prozent auf insgesamt 240.000 Quadratmeter“, so Ehlmaier. Der Markt werde insbesondere durch die steigende Zahl von Großvermietungen mit mehr als 5.000 m2 Nutzfläche getrieben. Beispiele dafür seien unter anderem Bosch mit ca. 21.500 m2 in der Silbermöwe in Erdberg, Mondi mit zirka 10.000 m2 in Wien Mitte, AWS mit

zirka 5.800 m2 im 2nd Central Office am Park und die Group M mit rund 5.000 m2 im „haus an der wien“.

ENERGIE- UND FLÄCHENEFFIZIENZ GEFRAGT. Die Nachfrage konzentriert sich

dabei laut Ehlmaier hauptsächlich auf moderne energie- und flächeneffiziente Neubauten entlang der etablierten Büroachsen. Green Building-Zertifizierungen, wie zum Beispiel LEED oder BREEAM, werden zunehmend zu einem unverzichtbaren Standard. „Von dieser Entwicklung profitieren zum Beispiel das Green Worx im 2. Bezirk als erstes LEED-Platin-zertifiziertes Bürohaus Österreichs, das space-

„2nd Central Office am Park“ auf dem Areal des ehemaligen Nordbahnhofs in Wien-Leopoldstadt, das von Raiffeisen Evolution in Niedrigenergiestandard errichtet wird.

WENIGER NEUFLÄCHEN. Die Neuflächen-

2move im 19. Bezirk in NiedrigenergieBauweise und das klima:aktiv Passivhaus SILO im 23. Bezirk“, so Ehlmaier. Ebenfalls eine ungebrochen hohe Nachfrage gebe es nach den neuen bzw. erstklassig sanierten Büroflächen in der Innenstadt oder auch den direkt daran angrenzenden Lagen. Für entsprechend hochwertige Objekte könnten im 1. Bezirk Quadratmetermieten über 20 Euro erzielt werden.

Ehlmaier: „Insbesondere das Goldene Quartier Office ist dank der perfekten Lage im Bereich Tuchlauben und Kohlmarkt sowie seiner luxuriösen Ausstattung zur ersten Adresse am Wiener Büromarkt geworden.“

produktion werde 2013 weiter sinken. „Bei einem Rekordtief von etwa 160.000 Quadratmetern würden nicht einmal zwei Drittel der erwarteten Vermietungsleistung erreicht werden“, so Ehlmaier. Mehr als die Hälfte der Neuflächen entfalle mit 86.000 m2 auf den DC Tower in der Vienna DC, mit 220 m Höhe Wiens höchster Büroturm. Weitere Fertigstellungen sind das 2nd Central Office am Park sowie das Euro Plaza, das aufgrund der hohen Mieterauslastung eine neue Bauphase startet und mit Philips bereits den ersten Mieter gewinnen konnte. „Diese Neuflächen können vom Markt weitgehend absorbiert werden“, sagt Ehlmaier, sodass die Leerstandsrate stabil bei knapp unter sieben Prozent bleiben wird.“ Leerstände würden weiterhin hauptsächlich veraltete Objekte betreffen, „wobei oftmals schon gerade mal zehn Jahre alte Objekte als veraltet gesehen werden.“ AUSBLICK – TRENDS 2013. Hinsichtlich

Angebot werden, wie erwähnt, 2013 deutlich weniger Bürogebäude fertiggestellt als im Jahr 2012. Bezüglich Vermietungsleistung gehen die CBRE-Prognosen für 2013 davon aus, dass sich die Gesamtvermietungsleistung wieder auf dem Niveau des Jahres 2011 einpendeln wird. Die Leerstandsrate wird 2013 trotz des deutlich geringeren Fertigstellungsvolumens leicht steigen, was auf die stagnierende Nachfrage zurückzuführen ist. Bei den Mieten soll die Spitzenmiete für erstklassig ausgestattete

Flächen in der Wiener Innenstadt innerhalb des Rings 2013 geringfügig steigen.

Bezüglich Investitionsvolumen geht CBREGeschäftsführer Ridder davon aus, dass es sich 2013 in etwa auf dem Niveau von 2012 einpendeln werde: Die Spitzenrendite werde sich per Ende 2013 weiter leicht nach unten entwickeln und bei rund 4,95 Prozent landen. Den Grund dafür sieht man darin, dass es für Investoren einerseits noch schwieriger geworden sei, Finanzierungen – vor allem für große Transaktionsvolumina – zu erhalten und andererseits das Angebot an stark nachgefragten CoreProdukten begrenzt sei. Private Investoren seien weiter sehr aktiv und interessiert, ihr Geld in attraktiven Immobilien anzulegen.

NACHFRAGE IN CEE RÜCKLÄUFIG. Während in Moskau, Warschau und Bratislava noch Büros nachgefragt und vermietet werden, ist die Nachfrage in den meisten anderen Städten der Region laut CBREBericht um 20 bis 35 Prozent zurückgegangen. „Die Leerstandsraten sind in Städten wie Bukarest, Sofia oder Kiew ohnehin schon traditionell hoch, diese konnten auch im Jahr 2012 wegen der geringen Nachfrage nicht gesenkt werden“, so Geschäftsführer Ridder, der mit einer ähnlichen Entwicklung für 2013 aufgrund des schwierigen wirtschaftlichen Umfeldes rechnet. Einzig in Belgrad würden die Büromieten um rund 3,5 Prozent steigen, während sie in allen anderen Städten stabil blieben oder leicht fielen.

Q VISIONEN 2013 I FOKUS

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IM FOKUS

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HANSJÖRG PREIMS BERND VLAY, WONDERLAND.CX / ASPERN-SEESTADT.AT, STADT WIEN / ENF ARCHITEKTEN, TU WIEN

M Ä R K T E

Stadtentwicklung

INTELLIGENT WACHSEN Die Erarbeitung eines zeitgemäßen Stadtentwicklungsplans bedeutet auch, intensiv mit der Region zusammenzuarbeiten.

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FOKUS I VISIONEN 2013

WACHSENDE STÄDTE. Seit dem 19. JahrStadtwerk Lehen, Salzburg – Boulevard mit Nachbarschaftstreff.

hundert wächst die Zahl der Menschen, die in Städten leben, stetig. Auch der Anteil der Stadtbevölkerung an der Weltbevölkerung wächst dramatisch. Seit 2006 leben erstmals mehr als 50 Prozent der Weltbevölkerung in Städten, und bis zum Jahr 2030 wird laut UNO-Prognosen der Anteil der städtischen Bevölkerung auf über 60 Prozent anwachsen. Auch Wien wächst. Laut Bevölkerungsprognose soll die österreichische Bundeshauptstadt bis zum Jahr 2035 um 300.000 beziehungsweise – erstmals wieder seit der vorletzten Jahrhundertwende – auf rund zwei Millionen Einwohner anwachsen.

Wo werden diese zusätzlichen 300.000 Menschen Platz finden? Die städtische Planung will den entsprechenden Wohnbedarf jeweils zur Hälfte durch Neubau und durch innerstädtische Nachverdichtung abdecken. 150.000 Menschen sollen also auf der grünen Wiese unterkommen, 150.000 im bebauten Stadtgebiet.

NACHVERDICHTUNG. Der eine und an-

dere Experte ist allerdings noch etwas skeptisch, ob dieser Fifty-fifty-Plan so einfach aufgehen wird, wie am Papier vorgesehen. Die gewidmeten Bauflächen in der Stadt sollen schon in wenigen Jahren ausgehen. Und ob die entsprechend notwendigen innerstädtischen Nachverdichtungsmaßnahmen die fehlenden Bauflächen hinreichend werden ersetzen können, hänge vor allem auch davon ab, inwieweit die magistratischen Verantwortlichen zu mehr Stadtplanungsflexibilität als bisher bereit seien, sagt etwa Hans Jörg Ulreich von der gleichnamigen Bauträger GmbH. Innerstädtisch sei zwar enormes Potenzial vorhanden, aber der Wiener Flächenwidmungsplan sei zu lange dem Geist der 70er-, 80er-Jahre ver-

haftet geblieben – einer Zeit, als es eine Stadtflucht gab, die Menschen in den Speckgürtel übersiedelt sind und deshalb in den Wiener Flächenwidmungsplänen überall Dichte reduziert worden sei. Die Ausbaureserven habe man weggewidmet, so Ulreich, und damit auch attraktive Möglichkeiten zum Beispiel für Dachausbauten. Es müsse aber sowohl Neubau als auch Sanierung des Bestandes geben. Immerhin räumt Ulreich den Stadtverantwortlichen ein, das Problem doch erkannt und ein Umdenken in Gang gebracht zu haben. Wolfgang Förster, Referatsleiter der MA 50 – Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten, betont denn auch, „dass der Flächenwidmungsplan doch flexibel auf die Entwicklung in den letzten Jahren reagiert hat“, und geht davon aus, dass es bei neuen Flächenwidmungsplänen zu einer weiteren sinnvollen Verdichtung kommen werde. Jedenfalls dürfe der Bevölkerungszuwachs in Wien nicht zum Verbauen des ganzen Umlandes führen, sondern es müsse auch – „sozial verträglich“ – eine Lenkung in die dicht bebauten Gebiete geben. „Denn ist eine gewisse Bewohnerdichte in innerstädtischen Gebieten ist notwendig, um die gesamte Infrastruktur aufrechtzuerhalten“, so Förster.

SUBTILE PLANUNG. „Die innerstädtische Nachverdichtung ist heute etwas ganz Wesentliches“, bekräftigt auch Architekt DI Rüdiger Lainer, Vorsitzender des Fachbeirates für die Wiener Stadtplanung und -gestaltung, „weil Dichte grundsätzlich auch eine ökologische Qualität ist.“ Womit er Probleme habe, seien „irgendwie ausgedehnte Einfamilienhaus-Siedlungsgebiete“. Innerstädtische Nachverdichtung gerade in dichter bebauten Gebieten erfordere aber auch eine sehr subtile PlaVISIONEN 2013 I FOKUS

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Seestadt Aspern, das größte Stadtentwicklungsprojekt Wiens und eines der Top-Bauprojekte Europas.

nung. Stadtplanung mit ihrer Kernaufgabe der Flächenwidmungs- und Bebauungsplanung für die einzelnen Gebiete ist aber nur ein Teilaspekt der Stadtentwicklung, die sich mit der Gesamtentwicklung der Stadt befasst. Bereiche wie Verkehrs-, Siedlungs- und Wirtschaftsentwicklung sind dabei nicht voneinander zu trennen.

In diesem Sinne arbeitet Wien nach dem 26

FOKUS I VISIONEN 2013

STEP 05, der mit der Festlegung von Zielgebieten ganz wesentliche Impulse und sehr wichtige Rahmenbedingungen gerade auch für die Immobilienwirtschaft gebracht hat, derzeit einen neuen Stadtentwicklungsplan für 2014 aus.

STADTREGIONALE KOOPERATION. Sied-

lungsentwicklungen und Mobilitätsent-

wicklung miteinander zu verknüpfen – das ist die große Herausforderung der Stadtentwicklung. Aber wie im Fall Wien nicht nur in der Stadt, sondern auch über die Stadtgrenze hinweg in der gesamten Stadtregion. Univ.-Prof. DI Sibylla Zech, Expertin für Raumplanung: „Die Stadt Wien an sich hat im internationalen Städtevergleich ja einen sehr guten soge-

nannten Modal Split, das heißt, das Verhältnis des Anteils des öffentlichen Verkehrs zum motorisierten Individualverkehr ist ein sehr positives. Aber wenn man das über die Stadtgrenze hinweg betrachtet, mit dem täglichen Pendler-, Geschäfts- und Freizeitverkehr, dann schaut es schon ganz anders aus. Da dominiert eindeutig der Pkw-Verkehr.“ Daher sei das

Angebot des öffentlichen Verkehrs in der Region eine große Herausforderung. „Wobei diese stadtregionale Kooperation eben auch eine Aufgabe der Stadtentwicklung ist, sprich: Bei der Erarbeitung des Stadtentwicklungsplans muss auch mit der Region zusammengearbeitet werden.“ Und zwar mit Blick auf das Zukunfsszenario, dass laut Prognosen die gesamte Wiener

Stadtregion, einschließlich dem niederösterreichischen Umland und dem nördlichen Burgenland, bis 2030 rund 400.000 Einwohner mehr haben wird als heute.

Das ist mehr als die Einwohnerzahl von Graz bzw. sozusagen noch einmal Bratislava in dieser Region. Wobei der Großteil von diesen 400.000 – über 200.000 – natürlich auf Wien entfällt. „Das erfordert VISIONEN 2013 I FOKUS

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Bis 2025 soll auf dem Gelände des Nordwestbahnhofs ein neues Viertel entstehen. spiel, entweder Wohnbau oder Bürobau.

Wir brauchen aber ,Stadtbau‘, den Umund Weiterbau der Stadt mit Durchmischung, damit Urbanität erzeugt wird.“ Hier läge für die Immobilienwirtschaft großes Potenzial, aber diese gehe es nicht so richtig an, sie denke und arbeite hier zu wenig über den herkömmlichen Tellerrand hinaus. „Weiters“, so Zech, „denke ich auch, dass der Bogen von der Projektentwicklung bis zum Facility-Management besser geschlossen werden müsste.

Nicht einfach ein Projekt entwickeln, egal was dann damit passiert, sondern auch in der Weitergestaltung, im laufenden Betrieb, die Standortqualität weiterzuführen – hier bräuchte es einen stärkeren Link.“ Projektentwicklung und FacilityManagement könnten ja viel voneinander lernen: In der Projektentwicklung könnte punktgenauer gearbeitet werden und auf der anderen Seite könnte das Facility-Management durchaus auch neue Aufgaben übernehmen, zum Beispiel Mobilitätsmanagement am Standort. „Das“, so Zech, „bringt Qualität, wirtschaftlichen Nutzen und Zufriedenheit.“ innere Entwicklung wie Nachverdichtung im Bestand, Umnutzungen, die Entwicklung untergenutzter Bereiche und natürlich auch Neuentwicklungen an guten Standorten“, so Zech, „also die Entwicklung von Standorten, die gut durch den öffentlichen Verkehr erschlossen oder gut erschließbar zu machen sind, so wie es am Flugfeld Aspern mit der U-Bahn erfolgt ist.

Eine Standortentwicklung wie der Wiener Hauptbahnhof mit dem Umfeld Sonnwendviertel ist natürlich schon hervorragend ins städtische Netz eingebunden.“ MARKTPOTENZIALE. Noch viel Potenzial für die Immobilienwirtschaft bieten zum einen natürlich die Zielgebiete der Wiener Stadtentwicklung, wo die Umsetzung im Laufen ist, und zum anderen in der schon angesprochenen Innenentwicklung bzw.

Nachverdichtung und Umnutzung im Bestand. „Aber nicht nur auf Wien bezogen, sondern auch in der Region, wo es doch 28

FOKUS I VISIONEN 2013

einiges an Altstandorten gibt, die brachliegen und wo eigentlich noch keiner die Power hatte, eine Entwicklung anzugehen“, sagt Sibylla Zech. „Das ist ein meist noch unterschätztes Potenzial.“ Beispiele für solche Altstandorte im Dornröschenschlaf in der Region Wien: die ehemalige Papierfabrik Kleinneusiedl und die Spinnerei in Schwadorf – beide übrigens gleich neben dem Flughafen gelegen –, die Zuckerfabrik Leobersdorf im Marchfeld oder das Bahnhofsareal Unterpurkersdorf. Von den Nutzungsschwerpunkten her ist natürlich Wohnen ein Thema, und hier sieht Zech, die ebenfalls als Expertin dem Fachbeirat für die Wiener Stadtplanung und -gestaltung angehört, vor allem in der gemischten Nutzung – wohnen und arbeiten in einem Gebiet, Baublock oder Gebäude – eine Herausforderung und Chance für die Immobilienwirtschaft bzw. die Projektentwickler. „Üblicherweise ist es ja sektoral aufgegliedert, das heißt zum Bei-

ATTRAKTIVE STANDORTE. Wenn es sich um Betriebsansiedlungen handelt, ist für die Attraktivität des Standorts in erster Linie natürlich wichtig, dass er verkehrsmäßig gut angebunden ist. „Handelt es sich um Büros, muss der Standort aber auch ein gewisses Image repräsentieren“, weiß Architekt Lainer, „zum Beispiel in der Wiener Innenstadt oder deren Umfeld, wo wir einiges planen und wo die Verwertung sicher ziemlich einfach ist.“ Darum sei es ja gerade wichtig, dass man in neuen Gebieten wie der Seestadt Aspern durch eine Stadtstruktur das Image eines „interessanten Ortes“ generiere. „Eher problematisch sind Randlagen, die vielleicht mietentechnisch günstig, aber für die dort Arbeitenden aufgrund fehlender Infrastruktur und des fehlenden Umfelds wenig attraktiv sind.“ Es gehe um Image und um Infrastruktur: „Jeder will doch auch in seinem Alltagsleben in einem lebendigen Umfeld sein“,

so Lainer. Ein derzeit sehr spannendes Pflaster sei für ihn Salzburg, „mit einigen wirklich sehr interessanten Projekten, Beispiel Stadtwerk Lehen, wo man versuche, nicht nur architektonisch, sondern auch strukturell interessante Projekte zu fördern. Das ist im Moment für mich die interessanteste Stadt“, so Lainer.

INNOVATIVE KONZEPTE. Aber auch in an-

deren österreichischen Städten gibt es innovative Stadtentwicklungskonzepte. Ein gutes Beispiel ist auch Graz, mit vielen innovativen Ansätzen bezüglich Qualität der Stadtgestaltung, angefangen von einem räumlichem Leitbild bis zu einem regionalen Verkehrskonzept mit dem Umland gemeinsam. Und einem vernetzten Grünsystem: Die Stadt Graz verfügt zwar über eine Vielzahl an Grünräumen und Grünelementen, prominente Grünbereiche und Parkanlagen wie der Schlossberg oder der Burggarten sind auch weitestgehend abgesichert. Freiräume insbesondere an den Siedlungsrändern sind aber

einem ständig steigenden Siedlungsdruck ausgesetzt, sodass man das Grazer Stadtgebiet von einem schleichenden Verlust an Grünraum bedroht sieht. Um dem entgegenzuwirken und um der Bevölkerung eine Alternative zur Fortbewegung per Auto zu bieten, wurde ein Strategie- und Maßnahmenplan zur vernetzten Fortbewegung auf grünen Wegen durch Graz entwickelt – der Masterplan „Grünes Netz Graz“, der mittel- bis langfristig umgesetzt werden soll.

Auch Innsbruck ist ein interessantes Beispiel für innovative Stadtentwicklung, gerade von der Innenentwicklung her – Umbau des Rathauses in Kombination mit Einkaufszentren und mit Wohnbauentwicklung in der Stadt. Das hat eine neue Urbanität nach Innsbruck gebracht. Erwähnenswert sind aber auch kleinere Städte – Dornbirn zum Beispiel. Dort arbeitet man mit sogenannten Richtplänen, einem Instrument aus der Schweiz, das den österreichischen Stadtentwicklungsplänen entspricht. Dornbirn hat hier über ein Landschafts- und Grünraumkonzept, ein

Verkehrskonzept und über Bebauungskonzeptionen eine beachtliche Innenstadtbelebung realisiert – aber auch sehr gute Betriebsstandorte entwickelt.

INTERESSANTES BEISPIEL. Spannend findet Sibylla Zech auch, um ein niederösterreichisches Beispiel zu nennen, die Entwicklung in Waidhofen an der Ybbs, wo es im Stadtkern einen beträchtlichen Leerbestand gab: „In den Kleinstädten ist es oft sehr schwierig, der Verödung der Ortskerne wirksam entgegenzutreten. In Waidhofen an der Ybbs aber konnte über viele Maßnahmen in der Innenstadt, angefangen von der Hauptplatzgestaltung bis zu einem aktiven Flächenmanagement, der Leerbestand massiv gesenkt und die Innenstadt auch belebt werden.

Es wurden hier bewusst keine Einkaufszentren an die Stadtränder gesetzt, sondern man orientierte sich nach innen, und das auch mit neuem innenstadtnahen Wohnbau.“ Auch von der Baukultur her sei das ein sehr interessantes Beispiel.

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IM FOKUS

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M Ä R K T E

Hotelkonzepte

DIE BRANCHE BRAUCHT QUERDENKER Die klassische Hotellerie muss kritisch hinterfragt, alte Zöpfe müssen abgeschnitten werden, will man die großen Marktpotenziale neuer Konzepte nutzen.

Im Trend. Der Gast will eine faire Leistung zu einem fairen Preis.

STABILER MARKT. Österreich ist eines der

wenigen Länder weltweit, die am Hotelmarkt eine relativ positive Entwicklung bei Angebot und Nachfrage haben. Beides steigt, stellt der international anerkannte Hotel-Consulter PKF fest. Demnach gibt es in Österreich prinzipiell einen sehr stabilen Markt mit relativ geringen Schwankungen in den letzten zehn Jahren – neben Singapur mit den geringsten Schwankungen weltweit. Das gilt für ganz Österreich, für Wien aber noch stärker. Auch das Auslastungsniveau ist ein relativ gutes. Also alles bestens? Nicht unbedingt, denn gleichzei30

FOKUS I VISIONEN 2013

tig ist der österreichische Hotelmarkt von einem relativ niedrigen Preisniveau geprägt – traditionell, aber heute mehr denn je.

PREISE „UNGESUND NIEDRIG“. Michael

Widmann, Managing Partner von PKF hotelexperts: „Auch wenn man Wien fairerweise nicht mit Paris oder London vergleicht, sondern ,nur‘ mit Städten wie Mailand oder Genf, sind wir im Auslastungsbereich zwar im oberen Viertel, beim Preisniveau aber maximal im mittleren Segment.“ Ein Preisniveau, das er für „ungesund niedrig“ hält, vor allem in der Ferien-

hotellerie, aber auch in der Stadthotellerie.

Für Widmann ist das „ein wirklich nachhaltiges Problem“, zumal gleichzeitig die Gäste immer mehr erwarten würden, vor allem in den Ferienhotels, Stichwort Spa-Bereiche, aber keiner sei bereit, adäquate Preise dafür zu zahlen. Ein ähnliches Phänomen hätten wir auch in der Gastronomie: viel zu niedrige Preise für hochwertige Gastronomie. „Wir haben uns über die Jahrzehnte einfach an sehr niedrige Preise gewöhnt“, meint Widmann. Wegen 250 Euro für eine Übernachtung in London zucke kein Geschäftsmann mit der Wimper, aber in Wien könne man nicht einmal 200 Euro verlangen – ganz zu schweigen von den Preisen im Luxusbereich: „Die Spitzenhotels in Paris haben einen durchschnittlichen Preis von etwa 1.000 Euro, während die Spitzenwerte in Österreich bei einem Drittel dessen liegen.“ Es sei schon von der Erwartungshaltung her so, dass Deutschland und Österreich als relativ preiswert gelten.

GROSSE KONKURRENZ. Ein weiterer Grund für die relativ niedrigen Preise sei die enorme Konkurrenz. Es gebe ein sehr großes Angebot von qualitativ hochwertigen Hotelbetrieben, und die würden von preisbewussten Kunden natürlich genau miteinander verglichen. „Wir haben in

Aussicht. Intelligent geplante Stadthotels mit gutem Preis-Leistungs-Verh채ltnis. Im Bild: Blick von der Terrasse des 25 hours-Hotels in Wien.

Marktpotenzial. Intelligent geplante Stadthotels mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis. Im Bild: Blick von der Terrasse des 25 hours-Hotels in Wien.

„Der Riesenmarkt für Budget-Hotels ist erst in Ansätzen befriedigt.“ Michael Widmann, PKF hotelexperts

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FOKUS I VISIONEN 2013

VISIONEN 2013 I FOKUS

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hotellerie zu übertragen, denn gerade diese will und kann mit Extraleistungen punkten. So gibt es europaweit denn auch ganz wenige Beispiele von erfolgreichen BudgetFerienhotels. „Aber die ersten zeigen schon, wie es geht“, so Widmann, „und auch hier schlummert – eingeschränkt auf gewisse Standorte, vor allem an hoch frequentierten Standorten – noch großes Potenzial.“ NEUE KONZEPTE. Ein weiterer großer

Gefragt. Was der Gast nicht unbedingt erwartet – zum Beispiel eine besonders große schöne Dusche statt der Badewanne.

Österreich ein enorm hohes Qualitätsniveau“, sagt Widmann, „ich würde sagen, im Durchschnitt das höchste in Europa“, gleichzeitig aber hätten die Hoteliers es versäumt, eine diesen Mehrleistungen entsprechend aktivere Preispolitik zu machen, gerade in der Ferienhotellerie mit großen Spa-Landschaften.

IMMER GRÖSSER UND MEHR. Andererseits aber sind für den Experten auch manche Investitionen kritisch zu hinterfragen. „Denn wenn sich große Spa-Landschaften nicht irgendwo auch im Preis niederschlagen, sind sie überdimensioniert.“ Es finde eine Art Wettlauf statt, immer größer, immer mehr. Wenn man aber vom Gast nicht auch entsprechend mehr verlange, könne es nicht funktionieren. Wobei laut Berater Widmann auch die eigene Branche nicht ganz unschuldig an dieser Entwicklung ist: „Viele Berater schwatzen den Hoteliers unnötige Einrichtungen auf – auch im Sinne von manchen Lokalpolitikern, die immer größere und luxuriösere Hotels haben wollen.“ Der Markt aber habe sich davon entkoppelt. Widmann sieht hier denn auch eine gewisse Parallele zu den Kommunen: „Allerorts wurden Bäder gebaut und Thermen gefördert – viele am Markt vorbei.“ VERKEHRTE MARKTENTWICKLUNG. Auch unsere Stadthotellerie hat sich offensicht34

FOKUS I VISIONEN 2013

lich am Markt vorbeientwickelt: „Wo gibt es das große Wachstum? Im Motel-oneSegment, nicht im 4-Sterne-Segment.“ Der Gast wolle eigentlich nur eine faire Leistung zu einem fairen Preis, und da könne er eben nicht alles haben, so Widmann. Seiner Einschätzung nach würden 60 Prozent der Gäste ein Budgethotel wählen, 30 Prozent ein 4-Sterne- und 10 Prozent ein 5-Sterne-Hotel. Das Angebot sei aber genau andersrum: „Wir haben 60 Prozent 4-Sterne-, 30 Prozent Luxus- und 10 Prozent Budget-Hotels.“ Es habe also eine vollkommen verkehrte Marktentwicklung stattgefunden: „Wir haben viel zu viele hochwertige 4-SterneHäuser gebaut und viel zu wenig intelligente Budget-Hotels.“ GROSSE MARKTPOTENZIALE. Dementsprechend groß ist das Marktpotenzial im Budget-Segment, sprich: im Segment für gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, für intelligent geplante Stadthotels, die auf bestimmte Serviceleistungen und Facilities verzichten, und für Motel-one-Häuser im unteren Segment. Dieser Riesenmarkt ist laut Widmann erst in Ansätzen befriedigt.

Witzige, schöne, trendige, aber preiswerte Hotels wie zum Beispiel das 25 hours in Wien, das „richtig eingeschlagen“ habe, fehlten noch. Wobei es freilich schwierig ist, ein solches Konzept auch auf die Ferien-

Trend, der wiederum viel stärker Ferienhotels betrifft, ist die Verknüpfung von Hotel und Verkauf von Immobilieneinheiten.

Aber auch bei Stadthotels ist das ein Thema, wie etwa die Beispiele Palais Hansen von Kempinski oder das neu eröffnete Sans Souci in Wien zeigen. Dieses Konzept rechnet sich für die Investoren nicht wegen des Hotelbetriebs, sondern wegen des Verkaufs von Wohneinheiten. Widmann: „Ein Ferienhotel ist vom Bauen und vom Betrieb her enorm teuer, das kann sich bei dem niedrigen Preisniveau, das wir haben, kaum rechnen. Und ein Ausweg ist eben der Verkauf von Wohneinheiten.“ Das werde der Megatrend der nächsten zehn Jahre in Österreich sein – auch wenn ihn bisher noch kaum jemand wahrnehme. Diese Konzepte nennen sich zum Beispiel „By to let“ – kaufen, um zu vermieten – oder „Sale and lease back“. Im Prinzip funktioniert es so, dass einzelne Hotelzimmer an Investoren verkauft werden, die es ein paar Wochen im Jahr selbst nutzen dürfen, und den Rest des Jahres sind es ganz normale Hotelzimmer.

Also keine Ferienappartements, die dann leer stehen, und auch keine freiwillige Rückvermietung, sondern eine Zwangsrückvermietung. Die Landal-Gruppe etwa, die zu Wyndham, der zweitgrößten Hotelkette der Welt, gehört, betreibt in Österreich vier solcher Hotels. Die Einheiten wurden an Holländer verkauft. „Das ist am Anfang sehr kritisiert worden“, sagt Widmann, „die Häuser sind architektonisch auch nicht besonders schön, aber das Konzept an sich ist zukunftsweisend.“ In Frankreich etwa sei das schon gang und gäbe, in Ländern wie Österreich sei es noch etwas schwierig, auch weil es keine einheitliche rechtliche Grundlage gebe bzw. eine von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche. Und die meisten Politiker würden das mit großem Misstrauen beäugen – „weil sie nicht ganz zu Unrecht befürchten, dass es ein verkappter Bau von Ferienwohnungen ist“, so Wid-

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VISIONEN 2013 I FOKUS

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umgehen sei ein Schlüssel, der auch viele andere Einsparungen mit sich bringe. Zum Beispiel unnötige Flure vermeiden und so auch kürzere Servicewege zu haben sowie weniger Fläche reinigen zu müssen.

HOSENBÜGLER ADE. Vielfach hätten sich

Modern. Hotellobby im 25 hours-Hotel Zürich West.

mann. „Daher ist es wichtig, dass es rechtlich einwandfrei ist, so wie es bei den Landal-Häusern war. Die gibt es mittlerweile schon seit zehn Jahren, sie laufen hervorragend und sind auch nicht schleichend in Ferienwohnungen umgewandelt worden.“ HOTEL DER ZUKUNFT. Klar ist für Wid-

mann auch, dass das Hotel der Zukunft sich nicht auf bauliche Dinge beschränkt, sondern dass radikale Wandlungen bei Abläufen und Services stattfinden werden. Zum Beispiel soll es in zehn Jahren keine Rezeption im Hotel mehr geben. Es soll so ablaufen wie beim Check-in am Flughafen, mit Boarding-Pass und Zimmerschlüssel per Smart(phone)-Technologie. Schon bei der Investition werde man, so Widmann, viel intelligenter an den Hotelbetrieb herangehen und nicht mehr das Füllhorn über alles ausschütten, sondern genau fragen, wofür der Gast bereit ist zu zahlen, auf das, was er gar nicht braucht, zu verzichten, und sich dafür auf Dinge zu fokussieren, die ihm wichtig sind. Die Badewanne soll nicht mehr dazugehören, auch wenn sie von klassischen Hoteliers noch immer als zwingend beschworen wird. Schließlich haben Befragungen ergeben, dass das Vorhandensein einer Badewanne nur für 0,25 Prozent der Gäste bei der Buchung ein Kriterium ist. Es ist demnach nicht buchungsrelevant. Und tatsächlich nutzen, wenn es eine Bade36

FOKUS I VISIONEN 2013

wanne gibt, diese nur drei bis vier Prozent der Gäste eines Stadthotels, der Rest duscht. „Das heißt, man muss auch mal kritisch hinterfragen, was es alles noch geben muss und was nicht, und alte Zöpfe abschneiden“, so Widmann. „Braucht ein Hotel noch ein Restaurant? Wenn ja, muss es ein Fine dining-Restaurant sein? Verlangt das der Gast überhaupt noch? Diesen Fragen müssen wir uns stellen, gleichzeitig aber Dinge bieten, die der Gast nicht unbedingt erwartet.“ Zum Beispiel eine besonders große schöne Dusche statt der Badewanne. Oder statt persönlichem Check-inund Schlüsselservice an der Rezeption einen Concierge als Ansprechpartner, der gute Tipps fürs Ausgehen in der Stadt gibt.

FLÄCHE EFFIZIENT NUTZEN. Ein weiterer wesentlicher Punkt wird in Zukunft sein, die Fläche intelligent und effizient zu nutzen. „Hier“, so Widmann, „werden die meisten Fehler schon bei der Architektur gemacht, dabei ist die Flächeneffizienz von ausschlaggebender Bedeutung.“ Aber auch die Hotelbetreiber selbst hätten diesbezüglich viel zu überzogene Forderungen: „Die Betreiber, die oft gar nicht die Investoren sind, fordern Zimmer mit 30 Quadratmetern, einen Riesen-Spa-Bereich, Gastronomie und mehr. Das sind alles Flächen, die Geld kosten – der Bau, die Wartung, Reinigung und Pflege.“ Intelligent mit Flächen

die Hoteliers auch von selbsternannten Beratern und Produktmanagern völlig unnötige Dinge aufschwatzen lassen. Zum Beispiel den Hosenbügler im Zimmer. Widmann: „Ich habe noch nie einen Gast getroffen, der ein Hotelzimmer gebucht hat, weil es dort einen Hosenbügler gibt.“ Manche würden sich zwar freuen, wenn es ihn gibt, aber nutzen tue ihn niemand. Hersteller dieser Hosenbügler hätten den Leuten aber eingeredet, das sei in einem Luxushotel ein absolutes Muss. „Dies“, so Widmann, „nur als ganz kleines Beispiel für zahlreiche andere, wo wettgerüstet wird und sich irgendwann keiner mehr fragt, ob das alles überhaupt noch jemand benötigt.“ Grund, warum das so ist, ist zwar keiner verbrieft, eine Erklärung könnte für Widmann aber sein, „dass die Hotellerie ein geschlossener Bereich ist, in dem es fast keine Quereinsteiger gibt, die auch mal Dinge hinterfragen und neue Ansätze liefern würden – solche bräuchten wir viel mehr.“ Die erfolgreichsten der neuen Hotels seien nämlich von Leuten ohne Hotel-Background. Da fielen die Zimmer auch schon mal so klein aus, wie es eine Hotelgruppe nie akzeptieren würde. „Aber es läuft sehr gut, wenn es ein sehr gutes Gesamtkonzept ist. Wir brauchen Quereinsteiger und Querdenker in der Branche.“ Q

Michael Widmann, PKF hotelexperts: „Schon bei der Investition wird man viel intelligenter an den Hotelbetrieb herangehen müssen und genau fragen, wofür der Gast bereit ist zu zahlen.“

TEXT INGEBORG ZAUNER FOTOS ANDEL’S

IM FOKUS

M Ä R K T E

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VISIONEN 2013 I FOKUS

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IM FOKUS

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HANSJÖRG PREIMS IFMA, ISS, WISAG, HSG ZANDER

M Ä R K T E

Facility-Management

WACHSENDER JUNGER RIESE Facility-Management ist binnen relativ weniger Jahre zu einer der Baubranche zumindest ebenbürtigen volkswirtschaftlichen Größe herangewachsen. Auf Geschäftsführungsebene ist man sich aber noch zu wenig bewusst, dass FM eine strategische Entscheidung ist.

Facility-Management ist eine vergleichsweise junge Branche. Bis vor wenigen Jahren gab es noch nicht einmal Einigkeit über den Leistungsumfang dieses Wirtschaftszweiges.

Dementsprechend „frei“ bediente man sich auch des Begriffs FM oder FacilityManager. Das ging so weit, dass ein Installateur, der über Internet eine Frau suchte, als Beruf den vermeintlich besser und moderner klingenden „Facility-Manager“ angab und sich damit nicht einmal außerhalb einer definierten Norm bewegte. Erst mit

SCHLÜSSELBRANCHE.

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FOKUS I VISIONEN 2013

der europäischen Norm EN15221 (2007) bildete sich langsam ein gemeinsames Verständnis über den Leistungsumfang und die Begrifflichkeit von Facility-Management. Mittlerweile gilt die Branche mit ihren Bewirtschaftungsprozessen rund um die Immobilie nicht nur als etabliert, sondern – laut Branchenreport, der vom Deutschen Verband für Facility-Management GEFMA 2010 herausgegeben wurde – sogar „unbestreitbar als eine absolute Schlüsselbranche“, mit beachtlichen 112 Milliarden Euro Bruttowertschöpfung (in

Deutschland) und einem Anteil von rund 5 Prozent am Bruttoinlandsprodukt (immerhin noch vor der mit 4,5 Prozent Anteil am BIP zeichnenden Baubranche).

Schließlich sind hinsichtlich gesamtwirtschaftlicher Bedeutung des FM nicht nur die outgesourcten bzw. an Dritte vergebenen externen Leistungen zu berücksichtigen, sondern auch jene Leistungen im Lebenszyklus von Immobilien, die eine große Anzahl von Immobilieneigentümern und -nutzern zumindest teilweise in Eigenregie erbringt, sei es als „internes FM“ oder auch ohne das Label Facility-Management zu nutzen oder es überhaupt zu kennen. Jeder zehnte Erwerbstätige in Deutschland war zum Zeitpunkt der Branchenstudie mit internen und externen Sekundärprozessen des FM beschäftigt.

Für Österreich gibt es zwar keine diesbezüglichen Zahlen, in Relation dürfte es sich hier aber ähnlich verhalten.

KRISENSICHER. FM hat sich also binnen relativ weniger Jahre zu einem volkswirtschaftlichen Riesen entwickelt, der aufgrund des enormen Bewirtschaftungsvolumens auch als krisensicher zu betrachten ist. Gebäude müssen schließlich immer bewirtschaftet werden, unabhängig davon, ob das Kerngeschäft eines Immobilieneigentümers oder -nutzers floriert oder nicht. Für zusätzlichen Auftrieb sorgt das immer wichtiger werdende Thema Nachhaltigkeit – und nicht zuletzt auch die immer stärker in den Vordergrund drängende Frage der Kosten einer Immobilie. Denn für den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie gilt inzwischen die Faustformel, dass die Baukosten lediglich 20 Prozent, die Betriebskosten hingegen 80 Prozent der Gesamtkosten verursachen. Einer Studie von Interconnection Consulting zufolge ist das Verkaufsargument „Nachhaltigkeit“ jedenfalls auch im Bereich der Facility-Services ein Erfolgsmotor. Aufgrund eines mit Facility-Dienstleistungen erzielten Gesamtumsatzes von 4,2 Milliarden Euro in Österreich im Jahr 2010 prophezeiten die Consulter bis 2014 ein jährliches Plus von 2,7 Prozent. Am meisten Luft nach oben sieht man im Bereich der technischen Services, wobei

eine weitere Spezialisierung der FacilityAnbieter vorausgesagt wird. Besonders gefragt sind demnach Technologieanbieter sowie Berater mit fundiertem Knowhow, speziell in Sachen Energieeffizienz oder Kostenoptimierung.

BESSER KOMMUNIZIEREN. Aufholbedarf ortet Nekola auch, wenn es darum geht, „im großen Feld des FM“ die abstrakte Managementdisziplin und die bodenständige Umsetzung zu vereinen. Das sei nicht immer kompatibel, aber möglich. Durchgängig ge-

„Wie jede andere Entscheidung in Unternehmen sind auch FM-Entscheidungen – make or buy – genauso Aufgabe der Geschäftsleitung.“ Reinhard Poglitsch, IFMA Austria

KEIN REINES COST CUTTING. Offensicht-

lich muss die Branche aber auch an ihrem Selbstverständnis noch arbeiten. So warnt Harald Steinberger, Gründer und Geschäftsführer des FM-Beratungsunternehmens immovement, im Branchenmedium „Facility aktuell“ vor dem „hartnäckigsten Missverständnis überhaupt“, FM sei das Instrument, um Kosten einzusparen. Diese trügerische Meinung habe sich in den vergangenen Jahren stetig in den Köpfen manifestiert. Es gehe im FM nicht um eine simple Reduktion der Kosten, sondern um eine Optimierung von Abläufen, Leistungen und Qualität. „Statt blind Leistungen zu kürzen, Niveaus runterzuschrauben und rücksichtslos Qualitäten zu kürzen, wägt das FM verhältnismäßig ab, was optimiert werden kann“, so Steinberger. Dass sich hieraus meist Einsparungen ergäben, sei eine positive Randerscheinung, aber kein Ziel. Projektmanagerin Christina Nekola (immovement) bekräftigt diese Warnung mit einem plakativen Beispiel: „In der Haustechnik so lange einsparen, bis die Innenraumluft nur mehr unzufriedene Mieter erzeugt, ist Sparen am falschen Ort. Wenn das Facility-Management aber analysiert, dass in einem Gebäudetrakt nur vier Mitarbeiter sitzen, diese dann zu einer anderen Abteilung hinzufügt und den Gebäudetrakt nicht kühlen oder heizen braucht oder gar fremdvermieten kann, macht das für alle Sinn.“

lungen sei das in der letzten Dekade jedoch noch nicht. In erster Linie gehe es darum, den Nutzen für den Kunden herauszustreichen, so wie das in Deutschland die Kampagne „Die Möglichmacher“ gezeigt habe.

Ebenso wichtig sei aber auch, dass dahinterliegende konkrete Managementtechniken für optimale Arbeitsbedingungen und für Qualität sorgen. „Die Ergebnisse sind dann sehr wohl praktisch, zum Beispiel wenn die Reinigungskräfte ihre Anweisungen nicht als Excel-Tabelle, sondern als schnell verständliches Piktogramm erhalten“, erklärt Nekola. „In Zukunft sollte

PRAXISERPROBT. Nicht um abstrakte Ma-

nagementansätze, sondern um gelebte Praxis im FM ging es auch Günter Loidl von dankl+partner consulting, als er Ende letzten Jahres anlässlich einer Vortragsveranstaltung zum offiziellen Start der Kooperation zwischen den Branchenvereinen FMA, IFMA Austria und der MFA eine praxiserprobte sechsstufige Vorgehensweise präsentierte, wie FM-Abläufe fit für die Zukunft gemacht und Optimierungspotenziale in Industrie und Gewerbe gehoben werden: Festlegung der Optimierungs- und Projektziele.

Analyse der Ausgangssituation, das heißt, Analyse der Leistungsströme, der Kostenstruktur und Kostentreiber, Analyse der Ausfalls-/ Störungscharakteristik der technischen Gebäudeausrüstung, Ermittlung der Kundenzufriedenheit mit den FM-Leistungen.

Organisationsanalyse: Ermittlung der Stärken und Schwächen der Aufbauund Ablauforganisation und Dokumentationsanalyse.

Performance-Prüfung bzw. Prüfung von Produktivität und Wirtschaftlichkeit, Bewertung von Verbesserungsansätzen.

Organisationsoptimierung / Aktionsplan: Identifikation von

„FM-Optimierungen müssen ernst gemeint sein und sollen nicht als Alibi-Aktionen missbraucht werden.“ Günter Loidl, dankl+partner consulting

jedenfalls die gesamte Branche immer klar aufzeigen, was der Nutzer – der Kunde wie auch der Gebäudebenutzer – durch ein gutes FM alles bekommt“, bekräftigt auch Harald Steinberger die Notwendigkeit, dass der Nutzen eines professionellen FacilityManagements auch vermehrt kommuniziert werden muss.

Optimierungsansätzen, Erarbeitung von Verbesserungsmaßnahmen, Erstellung des Umsetzungsplans.

Umsetzungscontrolling – laufende Umsetzungsbegleitung.

Als generelle Erfolgsfaktoren für FM-Optimierungen hebt Loidl vor allem hervor: VISIONEN 2013 I FOKUS

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FM-Optimierungen müssen ernst gemeint sein und sollen – wie alle Optimierungsprojekte – nicht als Alibi-Aktionen missbraucht werden. Und nicht zuletzt: „Holen Sie sich die Unterstützung der Unternehmensleitung und binden Sie die Mitarbeiter frühzeitig ein!“

arbeiterrekrutierung und Mitarbeiterbindung: „Die Frage nach Vergünstigungen in der Kantine und dem hauseigenen Fitnessraum im Bewerbungsgespräch sind bereits an der Tagesordnung. Neue Mitarbeiter entscheiden selbst, wo sie arbeiten möchten. Es liegt an den Arbeit-

„Gesamtvergaben bringen für die Kunden Vorteile wie geringeren administrativen Aufwand, Schnittstellenreduktion, niedrigere Betriebskosten.“ WISAG-Geschäftsführer Ralf Hempel

ZUKUNFTSSZENARIEN. Auswirkungen auf die Facility-Management-Branche haben natürlich auch Megatrends wie Globalisierung, demografische Entwicklung, Bewusstsein für Nachhaltigkeit, technologische Entwicklung, zunehmende Verfügbarkeit von Wissen, Individualisierung, Gesundheitsbewusstsein und neue Arbeitsweisen. Reinhard Poglitsch, IFMA Austria, hat bei der Vortragsveranstaltung denn auch die „Hausaufgabe“ ausgegeben, dass sich alle Marktteilnehmer – Auftraggeber, Auftragnehmer, FM-Manager oder andere FM-Teilnehmer – hinsichtlich dieser Megatrends für ihren Bereich eine Lösung überlegen müssen.

Anhand aktueller Studienergebnisse zeichnete er mögliche Zukunftsszenarien.

So wird die Globalisierung neue FM-Anbieter in lokale Märkte bringen; es wird neue Global Players aus Brasilien, Russland, Indien und China geben; globale Geschäfte werden „normal“ und immer weniger zu einem Wettbewerbsvorteil; die Herausforderungen in Bezug auf internationale Koordination von FM-Initiativen und FM-Standards steigen. „FMAnbieter stehen etwa bei internationalen Ausschreibungen immer häufiger vor der Frage, wie sie ‚one quality world wide‘ anbieten und sicherstellen können“, so Poglitsch. Neue Herausforderungen sieht Poglitsch nicht zuletzt auch in der Mit40

FOKUS I VISIONEN 2013

gebern, die perfekte ‚brand‘ für den Bewerber zu sein.“ Konkret fordere der FM-Markt 2020: Erfassung, Dokumentation und Reduktion des umweltrelevanten „footprints“ in Zusammenhang mit dem Betrieb von Gebäuden (inklusive Dienstleistungen) Corporate Social Responsibility (CSR) muss gesamtheitlich verstanden und nachweislich umgesetzt werden.

Neue Gebäude müssen als „green buildings“ designed und auch so betrieben werden können („green FM“).

Dienstleistungsbedarf wird durch Automatisierung gesenkt und durch intelligente Sensorik bedarfsgerecht angefordert.

Informationstechnologie zu Performancemessung und Reporting wird zu wichtigem Wettbewerbskriterium für die FM-Anbieter.

Intelligente Datenerfassung zur Bestimmung des tatsächlichen Nutzungsgrads von Flächen und entsprechend flexibel ausgerichtete FM Vertragsmodelle.

IN ÖSTERREICH. Ist Österreich für die aufgezeigten globalen Trends und Zukunftsszenarien gerüstet?

Reinhard Poglitsch sieht hier noch einigen

AUFHOLBEDARF

Aufholbedarf: „Vielen Geschäftsführern und Geschäftsleitungsmitgliedern ist es noch nicht bewusst, dass FM eine strategische Entscheidung ist. Wie jede andere Entscheidung in Unternehmen sind auch FM-Entscheidungen – make or buy – genauso Aufgabe der Geschäftsleitung. Dies erscheint mir in Österreich noch nicht gegeben zu sein.“ In Österreich noch eine „Rarität“ sind laut Ralf Hempel, Geschäftsführer der WISAG Service Holding GmbH, auch die FM-Gesamtvergaben.

Derzeit bestimmten noch die Vergaben einzelner Facility-Dienstleistungen den österreichischen Markt. „Dabei würden Gesamtvergaben, wie sie in Deutschland bereits seit einiger Zeit üblich sind, für die Kunden zahlreiche Vorteile wie geringeren administrativen Aufwand, Schnittstellenreduktion und niedrigere Betriebskosten mit sich bringen.“ Die Kunden davon zu überzeugen, stelle eine Herausforderungen dar, so Hempel, denn er wisse auch, warum Immobilienbetreiber so zögerlich bei der Gesamtvergabe von Facility-Management-Projekten sind: „Erstens werden Facility Manager als austauschbare Lieferanten betrachtet.

Zweitens bietet Eigenerbringung von FM-Leistungen ein Gefühl von Sicherheit und Flexibilität. Drittens fehlt das Vertrauen zu FM-Dienstleistern. Und viertens schwächt eine Gesamtvergabe an externe Dienstleister die eigene Position.“ Dabei trete genau das Gegenteil ein.

Durch das Outsourcing könne sich der Kunde auf seine Kernkompetenzen konzentrieren und flexibel auf FM-Dienstleistungen zurückgreifen. Zudem führe eine Gesamtvergabe zu erheblichen Kostensenkungen und der Wert einer Immobilie steige. „Bei der ganzheitlichen Betreuung einer Immobilie können wir als Facility Manager bei den gesamten Betriebskosten zwischen 10 und 20 Prozent Einsparungen realisieren“, betont Hempel. Mehr als die Hälfte der Betriebskosten werde von der Technik beeinflusst. Nach einschlägigen FM-Erfahrungen könne das Kostensenkungspotenzial der von Technik beeinflussten Aufwendungen sogar bis zu 30 Prozent betragen, so Hempel.

Interview

ES GIBT NOCH MISSVERSTÄNDNISSE Mag. Gerhard Schenk, Geschäftsführer der HSG Zander GmbH – Austria, über die Situation, Mankos und Potenziale des österreichischen FM-Marktes.

Herr Schenk, ist Facility-Management in Österreich schon richtig angekommen? Auch in den Geschäftsführungsetagen?

Diese Frage ist differenziert zu betrachten.

Während sich FM bei Asset-Managern, die für Dritte Immobilien verwalten, bereits ziemlich gut etabliert hat, orten wir bei eigengenutzten Immobilien immer noch gewisse Defizite. Diese sind vor allem durch eine von der Branche zu verantwortende Verunsicherung geprägt worden. Nicht nachvollziehbare und daher unplausible Preise mancher Anbieter haben, gepaart mit kolportierter Unzufriedenheit mit dem Dienstleistungsergebnis, das manche Anbieter geliefert haben, diese nicht wünschenswerte Situation geschaffen. Unterstützt wurde diese Situation oft dadurch, dass die einzelnen Unternehmen ihre internen FMAbteilungen aufgelöst haben und dadurch das fachliche Visavis für den FM-Dienstleister verlorengegangen ist. Und die Hoffnung, dass ein einzeln beauftragter Berater dieses Manko abdecken kann, hat sich nicht bestätigt, da dieser nicht täglich anwesend ist, um den Leistungsprozess zu exekutieren. Insofern liegt in manchen Geschäftsführungsetagen noch ein Missverständnis vor.

Wie entwickelt sich die FM-Branche derzeit in Österreich?

Leider hat sich die genannte Situation nicht verbessert und wird sich auch in näherer Zukunft nicht verbessern. Solange einzelne

Anbieter definitiv unter Gestehungskosten anbieten und Auftraggeber diese nicht kritisch hinterfragen, um sie dann abzulehnen, wird sich da auch kurzfristig nichts ändern. Dass diese Auftraggeber jedoch erhöhtes Risiko in Kauf nehmen, ist den meisten noch nicht wirklich bewusst.

Wo gibt es noch Entwicklungs- und Professionalisierungsbedarf?

Entwicklungsbedarf sehe ich vor allem im lebenszyklusorientierten FM-Consulting, das am Ende des Tages zu deutlich niedrigeren Betriebskosten führen wird. Möglicherweise auch teilweise zu niedrigeren Errich-

kosten wegen Schlechterfüllung natürlich nicht enthalten sind.

Wo liegen noch Marktpotenziale?

Marktpotenziale sehe ich im privaten Bereich bei den eigengenutzten Immobilien, im öffentlichen Bereich bei den Gesundheitseinrichtungen, wo professionelles FM einen großen Beitrag zur Kostenreduktion bringen könnte. Aber auch die Bewirtschaftung von Anlagen der öffentlichen Beleuchtung könnte ein künftig interessanter Teilmarkt des FM werden. Denn die Betriebsführungs- und Instandhaltungstätigkeiten sind mit denen für eine Immobilie durch-

„Entwicklungsbedarf sehe ich vor allem im lebenszyklusorientierten FM-Consulting, das am Ende des Tages zu deutlich niedrigeren Betriebskosten führen wird.“ Mag. Gerhard Schenk, HSG Zander tungskosten. Aber für diese Hypothese liegen uns noch zu wenig Erfahrungswerte vor. Den Professionalisierungsbedarf sehe ich in einer Versachlichung der Aufgabenstellung und einem Weggehen vom niedrigsten Preis, in dem die Folge-

aus vergleichbar. Und nicht zu vergessen wäre noch das von uns entwickelte Lichtcontracting, das nicht nur Kostenreduktionen nach sich ziehen würde, sondern auch den Energieverbrauch wesentlich reduzieren könnte.

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TEXT PETER MATZANETZ FOTOS BEIGESTELLT

M Ä R K T E

Lebenszykluskosten

VOLLKOSTEN STATT BAUKOSTEN Wo der Hebel beim nachhaltigen Wirtschaften mit Immobilien anzusetzen ist, darüber sprach der Geschäftsführer des Strategieberaters M.O.O.CON Mag. Karl Friedl mit dem FOKUS – und er entschlüsselt im Interview das magische Wort „Lebenszykluskosten“.

kosten – hinterlegt ist. So kann ich mir die unterschiedlichen Varianten eines Gebäudes in ihrem Nutzen und ihren Kosten ansehen.

Für welche Entscheidungen eignet sich so etwas konkret?

Bei der Frage nach den Alternativen Neubau oder Sanierung sowie anstehenden Ersatzinvestitionen. Auch bei Entscheidungen, wo es darum geht, ob ich in dem heute angemieteten Standort verbleibe oder ob es nicht vernünftiger ist, die nächsten zehn Jahre an einen anderen Standort zu wechseln, spielen die Vollkosten als zusätzliches Kriterium eine Rolle.

Was bedeutet das Heranziehen von Lebenszykluskosten und was ist das Neue daran?

Karl Friedl: Es geht hier betriebswirtschaftlich gesprochen um die Vollkosten von Objekt und Servicequalität. Diese setzen sich aus Investitionskosten und Betriebskosten über den gesamten Lebenszyklus zusammen. Im Produktionsprozess interessiert uns das schon lange, jedoch im geistigen Produktionsprozess erst seit Kurzem. Wir leben nicht mehr in einer Industriegesellschaft, sondern in einer Dienstleistungsund Wissensgesellschaft. Die Orte, wo wir produzieren, verändern sich, nur hat sich 42

FOKUS I VISIONEN 2013

bislang die Kalkulation eigentlich nicht verändern dürfen.

Das heißt, man wird nun vor einer Investition ins Gebäude auch betrachten, wie sich das auf die gesamte Laufzeit auswirken wird?

Wir haben im Prinzip ein Werkzeug entwickelt, mit dem man vor Investitionsentscheidungen die Vollkosten simulieren kann. Dabei handelt es sich um eine breit angelegte Datenbank, die mit Bauelementen – also den Investitionskosten und Ersatzinvestitionen sowie mit den Betriebs-

Das betrifft ja bis jetzt Entscheidungen zum Objekt. Wie sieht es nun in Bezug auf den Gebäudebetrieb aus – kommt da auch zum Tragen, wie das Gebäude optimiert werden muss, damit am Ende der Wartungsaufwand gering ist?

Ja klar, denn der im Sinne von Lebenszykluskosten billigste Quadratmeter ist der, den man gar nicht baut. Wenn ich danach trachte, eine Optimierung im Sinne des Bedarfs des Kerngeschäftes herzustellen, nennt sich das Lebenszyklusoptimierung.

Sie halten dieser Tage viele Vorträge, was ist dabei Ihr Kernanliegen?

Mir geht es darum, ein Plädoyer zu halten, dass in Österreich und in Mitteleuropa 95 Prozent der Gebäude bereits gebaut

sind. Das heißt, dass wir uns eigentlich der Revitalisierung widmen müssen. Das ist aber eine spannende Aufgabe, wenn man sie nicht rein als Sanierung betrachtet. Ich arbeite immer wieder heraus, dass Sanierung das Fortschreiben des irgendwann einmal vor dreißig oder fünfzig Jahren definierten Nutzungskonzepts ist. Revitalisierung ist hingegen deutlich mehr, nämlich den zukünftigen Bedarf auf die Möglichkeiten des heutigen Objekts zu übertragen und zu sagen: Vielleicht muss ich sogar was abbrechen.

Können Sie da auch ein konkretes Beispiel nennen?

Ja, nehmen wir das Gebäude, in dem wir gerade stehen (Anm.: Zentrale der Österreichische Volksbanken AG in der Kolingasse, 1010 Wien). Das haben wir von Beginn an, also schon in der Strategiephase, begleiten dürfen. Da haben wir gesehen, dass daraus nur ein zukunftsorientiertes Bankgebäude werden kann, wenn man ein Viertel des Gebäudes abbricht. Wenn man darauf schaut, dass Strukturen neu gedacht werden, dann entstehen solche Dinge wie der AtriumInnenhof, den es vorher gar nicht gegeben hat. Mit Funktionsplanung und paralleler Lebenszykluskostenplanung kann man immer wieder schauen, was denn die besten Alternativen für einen Bauherrn sind.

Im Vordergrund steht also dann die Adaptierung auf eine neue Nutzung?

Genau, denn im Unterschied zur Sanierung ist die Revitalisierung eine Adaptierung auf ein zukunftsfähiges Nutzungskonzept.

Was ist jetzt beim großen Thema der Nachhaltigkeit aus Ihrer Sicht der Schwerpunkt heutzutage – ist es das Plusenergiehaus?

Das Wesentliche scheint mir zu sein, dass Nachhaltigkeit nichts Eindimensionales ist. Nachhaltigkeit ist nicht Blue Building, sondern sie ist etwas, das auf drei Säulen fußt. Zum einen ist das die ökologische, und da brauchen wir uns nichts vorzumachen: Der Bereich wird in Zukunft so streng geregelt sein, dass es sowieso unvermeidbar ist, hier zu entsprechen. Die EU hat heute schon das Nearly Zero Energy Building als Vorgabe definiert. Das muss bis 2020 in die nationalen Regelungen übernommen worden sein. Da ist der Zug be-

reits am Fahren – und dass ein Gebäude in Zukunft Energie nicht verbrauchen, sondern sogar produzieren soll, ist eigentlich klar und darüber gibt es auch einen durchgängigen Konsens. Es ist heute schon gewiss, dass man Gebäude für einen Kreislauf produzieren sollte, sodass keine Schadstoffe enthalten sind und diese nicht jahrelang schädliche Emissionen ausstoßen, also ökologische Qualität haben. Dass es in Bezug auf Nachhaltigkeit eine zweite Komponente beziehungsweise zweite wichtige Säule gibt, nämlich eine soziokulturelle, das vergisst man aber oft.

Und was wäre die dritte Säule, die Sie angesprochen haben?

Das dritte Wesentliche ist, dass sich Nachhaltigkeit auch rechnen muss, also eine wirtschaftliche Qualität aufweisen muss. Ökologie, soziokulturelle Qualität und Wirtschaftlichkeit sind die drei Säulen, und wenn diese in Balance gehalten werden, dann kann man von Nachhaltigkeit sprechen und dann wird die Strategie in Bezug auf ein Gebäude auch erfolgreich sein.

Aber immer wieder ist ja die Rede davon, dass das Thema Nachhaltigkeit nur auf Widerhall stößt, wenn wirtschaftliche Rentabilität daran gekoppelt ist ...

Darauf reduzieren lässt sich das nicht, aber es stimmt, dass das ein wesentlicher Akzeptanzfaktor ist. Man wird heute in einer freien Marktwirtschaft nichts tun, das sich nicht rechnet. Das kann man nicht lang tun, da man dann betriebswirtschaftlich schlichtweg nicht am Leben bleibt. Daher ist es auch stark Aufgabe der Politik, dafür zu sorgen, dass die Rahmenbedingungen stimmen. Heute ist es leider immer noch so, dass wir im Bereich der Immobilie Kosten für die Zukunft produzieren, also betriebswirtschaftlich gesehen externe Effekte auftreten, die wir sozusagen einer nächsten Generation übriglassen.

Welche Bereiche betrifft das am ehesten, die thermische Frage oder mehr soziokulturelle Dinge, die Sie vorhin erwähnt haben?

Also wenn ein Gebäude nach zehn Jahren schon nicht mehr den Nutzungsanforderungen entspricht und völlig verändert werden muss und dabei viel Abfall entsteht, ist das so eine Hypothek für die Zukunft.

Noch mehr betroffen aber sind die energetischen Themen. Man stelle sich vor, dass wir einmal Gebäude haben, die von externen Energien abhängig sind, die wir dann gar nicht mehr haben. Dann wird es teuer, wenn die alle umgebaut werden müssen.

Auch die Kreislauffähigkeit von Gebäuden, also was die Entsorgungsfrage betrifft, ist angesprochen.

Reden Sie da von den Bauteilen oder wie ist das zu verstehen?

Bei vielen Produkten, also etwa bei Glühbirnen, Leuchtstoffröhren oder Kühlschränken, wird die Energieklasse nachgewiesen und man bezahlt beim Kauf die entsprechende Entsorgung mit. Bei den Bauteilen muss das genauso sein, denn es muss klar sein, wie man ein Gebäude wieder rückbaut.

Gibt es dafür ein augenscheinliches Beispiel?

Man denke nur an Fassadensysteme mit verschiedensten Verbundstoffen, die man später nur noch als Sondermüll deponieren kann. Die Einzelelemente müssen am Ende in den Ressourcenkreislauf wieder einge gliedert werden können.

Mag. Karl Friedl ist Geschäftsführer des Beratungsunternehmens M.O.O.CON GmbH mit Sitzen in Wien, Frankfurt, Hamburg und Waidhofen/Ybbs. Das Unternehmen unterstützt Bauherren im Planungs-, Realisierungs- und Betriebsprozess von Gewerbeimmobilien. Seit Anfang 2000 ist Karl Friedl Dozent zum Thema facilitäre Planung an der Donau-Universität Krems.

Seit 2011 ist er Vizepräsident der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilien (ÖGNI) sowie Initiator und Sprecher des Vorstands der IG Lebenszyklus Hochbau.

VISIONEN 2013 I FOKUS

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IM FOKUS

TEXT HANSJÖRG PREIMS FOTOS SHUTTERSTOCK, ROTH WERKE GMBH, KARL UND BREMHORST ARCHITEKTEN

M Ä R K T E

Senioren-Wohnimmobilien

VORSORGE GEGEN DAS ALLEINSEIN Zunehmender Bedarf, schrumpfende öffentliche Mittel – das bedeutet, dass der privaten Vorsorge für Senioren-Wohnimmobilien, die vom Hauseingang bis zur Wohnung pflegegerecht sind, in Zukunft viel mehr Bedeutung zukommen wird.

WANDEL. Der Wunsch der meisten Senioren ist nach wie vor, so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden bleiben zu können – und bei Pflegebedürftigkeit von Angehörigen gepflegt zu werden. Das ist die Idealvorstellung. Die Realität ist aber eine andere, gegenläufig sich entwickelnde – heute mehr denn je. DI Wolfgang H. Gräsel, Geschäftsführer der Golden Age Seniorenwohnpark Betriebsconsul-

GESELLSCHAFTLICHER

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FOKUS I VISIONEN 2013

ting GmbH: „Zum einen geht durch den gesellschaftlichen Wandel, Stichwort Familiengrößen, die Pflegekapazität der Töchter drastisch zurück. Zum anderen gibt es natürlich in vielen Wohnungen das Problem der Barrieren, aber nicht nur in der Wohnung, sondern schon im Haus beginnend.“ Ein Aufzug sei zwar schon fast überall vorhanden, aber oft halbgeschoßversetzt bzw. mit Differenzstufen, die die Pflege und vor allem auch

die Mobilität im Falle einer Gehbehinderung stark einschränken. „Bei schwerer Pflegebedürftigkeit und entsprechendem Gebundensein an das Haus oder die Wohnung hat die Pflege zu Hause aber auch den großen Nachteil, dass diese Menschen, wenn es keine Angehörigen oder besuchende Bekannte gibt, sehr allein sind“, so Gräsel. Ein Pflegeeinsatz finde dann bestenfalls zweimal eine halbe Stunde am Tag statt, die übrige Zeit seien diese Menschen allein. „Das sind also die Negativseiten, die der Idealvorstellung entgegenstehen.“ Und dies vor dem an sich erfreulichen Hintergrund, dass die Lebenserwartung der Menschen weiter zunimmt. Speziell die Altersgruppe der über 85-Jährigen wird überproportional hoch ansteigen – und damit auch der Bedarf an Pflegeeinrichtungen. Gleichzeitig aber nimmt die Leistungsfähigkeit der öffentlichen Hand ab. Also auch hier zwei gegenläufige Entwicklungen, zumal der Pflegebedarf von der öffentlichen Hand stark unterschätzt worden sei, sagt Gräsel. „Dabei war das Problem schon Mitte der 70er-Jahre absehbar.“ Jetzt spreche man bei der öffentlichen Hand immer wieder von der mobilen Pflege, „aber da gibt es – wie erwähnt – gewisse Gründe, die auch dagegen sprechen.“ BETREUBARE WOHNUNGEN. Zunehmen-

der Bedarf, schrumpfende öffentliche Mittel – das bedeutet, dass der privaten Vorsorge für Wohnimmobilien, die vom Eingang bis zur Wohnung selbst pflegegerecht sind, in Zukunft viel mehr Bedeutung zukommen wird. Wobei als stärkster Trend das Modell der sogenannten betreubaren Wohnungen zu sehen ist, allenthalben auch ausgeweitet zu Wohngemeinschaften, um den Effekt des Alleinseins nicht aufkommen zu lassen.

Und natürlich auch, um einen Teil der Kosten durch gegenseitige Hilfe zu substituieren. Die Politik scheint allerdings auch hier wieder einen sehr eingeschränkten Blickwinkel einzunehmen und das Ausmaß des Bedarfs zu verkennen. Gräsel: „Sehr viele Gemeinden haben ja schon betreubare Wohnungen

Entwurf Seniorenzentrum Liebigstraße, Linz. Geplanter Baubeginn Frühjahr 2013.

zur Verfügung gestellt, aber immer wieder gezielt auf tatsächlich vorhandene Sozialfälle. Künftig wird es aber so sein, dass auch Leute, die Geld haben, sich das leisten werden – wenn das Angebot vorhanden ist.“ Dieses sei aber noch kaum gegeben, daher könne man das als einen wesentlichen Zukunftsmarkt sehen.

– zum Beispiel Jung und Alt in einem Projekt oder auch mit barrierefreien Wohnungen – versuchen, ein Angebot zu schaffen, speziell im öffentlich geförderten Wohnbau. Es sollte aber, so Gräsel, auch der frei finanzierte Wohnbau für mehr Angebot sorgen. Allerdings gebe es ein großes Problem bei diesen betreu-

„Stärkster Trend ist das Modell der betreubaren Wohnungen.“ Wolfgang H. Gräsel, Golden Age Seniorenwohnpark Betriebsconsulting GmbH GEMEINNÜTZIGE ALS VORREITER. Die Ersten, die diesen Trend, wenngleich ebenfalls erst sehr spät, erkennen, sind die großen gemeinnützigen Wohnbauträger, die mit verschiedenen Modellen

baren bzw. betreuten Wohnungen, wenn das Ganze zum Beispiel als Servicewohnhaus- oder Boardinghaus-Modell geführt werde: „Im Wohnungseigentum kann die Verfügbarkeit über die Wohnung nicht VISIONEN 2013 I FOKUS

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Seniorenheim und betreubares Wohnen in der solar-city in Linz/Pichling.

Für Wolfgang H. Gräsel, Geschäftsführer der Golden Age Seniorenwohnpark Betriebsconsulting GmbH, geht es vor allem auch darum, das Schicksal des Alleinseins zu vermeiden.

eingeschränkt werden.“ Ideal fände Gräsel, wenn der Besitzer einer solchen Wohnung sie dann an jemanden weiterverkaufen würde, der den Bedarf hat, aber das könne man niemandem vorschreiben, im Wohnungseigentumsgesetz gebe es hier auch ziemliche Schranken, die bei diesem Typ von Wohnungen eigentlich geändert werden sollten. „Auf diese Problematik“, so Gräsel, „wird man jedenfalls stoßen, wenn folgender Fall eintritt: Man baut ein Haus mit betreuten Wohnungen, errichtet eine Betreuungsorganisation in dem Haus, ein Wohnungseigentümer stirbt, und – ein klassischer Fall – der Enkel sagt, er brauche diese Betreuung jetzt nicht mehr. Und ab einer gewissen Grenze, die sehr schnell erreicht ist, bricht der Betrieb zusammen, weil natürlich die Kosten nicht mehr getragen werden können, wenn nicht genügend Abnehmer da sind.“ Das sei sicher noch eine Problematik für größere Modelle.

Natürlich könnten sich Bewohner von betreubaren Wohnungen das Service auch selber kaufen – „es gibt ja genügend 46

FOKUS I VISIONEN 2013

Anbieter, sei es für Reinigung oder auch Pflege“ –, aber das sei dann von der Qualität her ein Problem. „Zumal wenn mit zunehmendem Alter die Dispositionsfähigkeit eingeschränkt ist, wäre eine organisierte Betreuung natürlich wesentlich besser“, so Gräsel, vor allem hinsichtlich der Motivation im Haus, denn es gehe ja nicht zuletzt auch darum, das Schicksal des Alleinseins zu vermeiden.

QUARTIERCENTER. Aufwertungspoten-

zial für Wohnen der Senioren sollen auch so genannte „Quartiercenter“ bieten.

Idealerweise bestehend aus Pflegeheim oder Seniorenwohnheim, etwa wie das Kuratorium Wiener Pensionisten-Wohnhäuser sie betreut, mit Einrichtungen wie einem Tageszentrum, zum Beispiel für Demenzkranke, zumal diese eines der größten Probleme darstellen, die der demografische und gesellschaftliche Wandel mit sich bringen wird: Mit steigender Lebenserwartung steigt auch die Zahl der an Demenz Erkrankten und damit auch die der alleinstehenden Dementen.

Quartiercenter mit Tageszentren für Demenzkranke, allenfalls auch eine Art Seniorenclub, ähnlich den früher von den Parteien gegründeten Pensionistenclubs, mit etwas Leben und wo die Leute sich auch Rat holen können, wären ideal.

Kerne dafür gäbe es, so Gräsel, etwa mit großen Häusern wie den Landes-Pensionistenheimen in Niederösterreich und den Kuratoriumsheimen in Wien. Sie müssten nur organisatorisch entsprechend ausgestattet werden. Wobei hier wiederum das große Problem sei, dass alle öffentlichen Träger in dem Bereich es nicht schafften, das einigermaßen wirtschaftlich zu führen. Es würden immer wieder Kosten in den üblichen Besoldungen versteckt. „Die Landes-Pensionistenheime in Niederösterreich sind sicher nicht kostendeckend, die in Wien auch nicht“, sagt Gräsel. Das sei keine Schuldzuweisung, sondern leider ein Status.

Und wenn die Finanzierungsmöglichkeit der öffentlichen Hand abnehme, könne man sich das Ende sehr gut vorstellen: Die Tarife steigen, die Zuschüsse sinken.

Die Last der Pflegekosten werde die öffentliche Hand nicht mehr lange tragen können. Angesagt sei jedenfalls „private Vorsorge für diejenigen, die es sich leisten können. Das beginnt bei der Immobilie und geht weiter bis zu entsprechenden Organisationen, die diese Immobilien bespielen.“ INTELLIGENTE TECHNOLOGIEN. Last but not least sollen künftig auch intelligente Technologien altersgerechtes Wohnen unterstützen. Zum Beispiel bei der Schlüsselsuche zur Hand gehen, kontrollieren, ob der Herd ausgeschaltet ist, oder den Rettungsdienst alarmieren, wenn ein Bewohner nach einem Sturz verletzt liegen bleibt.

Um diese Belange kümmert sich zum Beispiel AAL (Ambient Assisted Living), ein europäisches Programm zur Steigerung der Lebensqualität älterer Menschen. Im Mittelpunkt stehen Technologien und Dienstleistungen, die den Tagesablauf älterer Menschen erleichtern und es ihnen künftig ermöglichen sollen, länger als heute in gewohnter Umgebung selbstbestimmt, autonom und mobil zu leben. Q

Ganzheitliche Gebäudesicherung klein, universal, leistungsstark und skalierbar Die neue ACU-8fach-Hub fĂźr den Innenbereich „Eine Steckdose genĂźgt“

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IM FOKUS

TEXT WALTER THOMAS FOTOS DMH, ISTOCK

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Die Erfolgsgeschichte von Dr. Max Huber Realbüro

WERTE MIT TRADITION Wahre Werte haben Beständigkeit. Im kommenden Jahr feiert das Familienunternehmen Dr. Max Huber Realbüro das 90-jährige Jubiläum einer Erfolgsgeschichte. Seit der Gründung hat sich das Traditionsunternehmen der Vermittlung und Bewertung von Immobilien sowie in jüngerer Vergangenheit auch auf regelmäßige Marktanalysen und Erstellung von Marktberichten konzentriert. Spezialisiert hat man sich dabei auf die drei wesentlichen Marktsegmente Wohn- und Freizeitimmobilien, Anlage- und Gewerbeimmobilien sowie Besitzungen im traditionellen Bereich der Land- und Forstwirtschaft. Unter der Geschäftsführung von Dr. Max Huber und dem Management seines Sohnes Mag. Florian Huber darf sich das Unternehmen bereits in vierter Generation an kontinuierlicher Expansion und einem innovativen Geschäftskonzept erfreuen.

EIN KONZEPT MIT ERFOLG. Als Pionier am österreichischen Markt entwickelte Dr. Huber ein mittlerweile ausgereiftes Franchisesystem maßgeschneidert für Immobilienmakler. Getreu dem Firmenleitsatz „Gemeinsam stärker“ ist das Traditionsunternehmen seit der Aufnahme des ers48 FOKUS I VISIONEN 2013

ten Franchisepartners kontinuierlich gewachsen. Zurzeit betreibt das Unternehmen in Österreich über 13 Büros, die unter der Marke Dr. Max Huber Realbüro professionelle Immobilienberatung und Vermittlung anbieten und abwickeln. Die Auswahl der Franchisepartner wird ent-

sprechend der hochwertigen und bekannten Qualitätsstandards vorgenommen. „Wir vergeben pro Region nur einen Franchisevertrag, und deshalb wird jeder Partner auf Herz und Nieren geprüft“, stellt Dr. Huber die Vorgangsweise bei der Selektion dar.

WERTE MIT NACHHALTIGKEIT. Starke Serviceorientierung und innovative Marketingkonzepte dienen dazu, den steigenden Qualitätsansprüchen in der Immobilienbranche gerecht zu werden. Wesentliche Grundsätze für Dr. Max Huber Realbüro bilden die professionelle Expertise und das maßgeschneiderte Vermarktungsservice kombiniert mit kundenorientierter Beratungsleistung. „Wir sind bemüht, das Vertrauen unserer Kunden durch höchste Qualität und Beratung unter Wahrung der Diskretion zu gewinnen“, beschreibt Dr. Huber die Unternehmensphilosophie. Das Netzwerk von Architekten, Innenausstattern, Restauratoren, Gartengestaltern und Finanzierungsberatern komplettiert das umfassende Beratungsrepertoire. Der Ausbau internationaler Netzwerke und die Berücksichtigung international anerkannter Standards wird die vom Traditionsunternehmen gelebte Qualität auch zukünftig sichern.

WOHNQUALITÄT. Der Wohnimmobilienmarkt war immer schon das Kernsegment bei Dr. Max Huber Realbüro. Vorrangig ist der Fokus auf hochwertige Immobilien

und die Vermittlung von Liegenschaften in den gefragtesten Wohngebieten Österreichs gerichtet. Die Wertigkeit und die Qualität eines jeden Objekts stehen dabei im Vordergrund. „Wir finden für jeden Kunden das passende Objekt, wobei uns wichtig ist, unseren Kunden eine hohe Lebensqualität zu vermitteln“, so Helmut Pfeiffer vom Büro Kitzbühel. In städtischen Lagen konzentrieren sich die Maklerbüros auf den Villen- und Häusermarkt, die Vermittlung exklusiver Mietund Eigentumswohnungen sowie den

regionalen Gewerbeimmobilienmarkt. In ländlichen Gebieten zählen charmante Wohnobjekte ebenso wie einzigartige Landsitze und Schlösser dazu. Ebenso vermittelt das Unternehmen traditionsgemäß Gutsbesitzungen, Land- und Forstgüter sowie auch Jagden in ganz Österreich und international.

IHR SPEZIALIST FÜR GEWERBEIMMOBILIEN. Die ausschließlich auf Gewerbe-

immobilien spezialisierte Firma Dr. Max Huber & Partner mit ihrem Büro in der VISIONEN 2013 I FOKUS 49

Wiener Innenstadt kann auf langjährige Branchenerfahrung zurückgreifen. Die Zusammenarbeit von Dr. Max Huber und den Partnern Andreas Pollak-Evans und Sebastian Scheufele, die ehemals einen Teil des erfolgreichen Jones Lang LaSalleGewerbeimmobilien-Teams bildeten, können bereits auf eine große Bandbreite von nationalen und internationalen Kontakten zurückblicken. Der Aufgabenbereich umfasst größtenteils klassische Dienstleistungen wie Büro- und Gewerbevermietung, Kauf und Verkauf von Industrie-, Betriebs- und Logistikobjekten sowie Corporate Real Estate Services (CRES). Dr. Max Huber & Partner zeichnet sich unter anderem durch die Wahrung internationaler Standards und ein damit einhergehendes internationales Netzwerk aus. Der Schwerpunkt der Dienstleistungen liegt dabei in Österreich und in ost- und südosteuropäischen Ländern.

Im Jahr 2012 konnten an folgende Unternehmen Flächen erfolgreich vermittelt werden: Q Philips Austria ca. 4.000 m² Q Trendwerk-Mentor Gruppe ca. 6.000 m² Q CEMAG-Gas and Trading ca. 1.300 m² Q Iventa Personalberatung ca. 1.400 m² Q GroupM ca. 4.200 m² Q Phönix ca. 4.000 m² Namhafte Referenz Projekte der letzten Jahre: Q 1010 Wien, Dr.-Karl-Lueger-Platz 5, Vermietung Büroflächen 5.600 m² Q 1030 Wien, Hilton Sky offices, Vermietung Büroflächen 2.400 m² Q 1070 Wien, Zieglergasse 6, Vermietung Büroflächen 3.200 m² Q 1100 Wien , Triester Str. 64 – Philips-Gebäude, Vermietung Büroflächen 12.000 m² Q 2102 Hagenbrunn, Logistik Zentrum Wien Nord , Vermietung Logistikflächen 25.000 m²

Beraten wurden u. a. Kunden wie Honeywell, MSD, Panasonic, Otis, Nokia, Bayer, Prologis, Gebrüder Weiß oder Harley Davidson.

INNOVATION SCHAFFT ZUKUNFT. Nicht zuletzt durch die Verknüpfung von Tradition und Innovation konnte sich der Traditionsbetrieb als eines der marktführenden Immobilienunternehmen Österreichs etablieren. Speziell in den letzten Jahren hat Dr. Max Huber Realbüro das Potenzial innovativer Lösungen im Webmarketing und Mobile Marketing erkannt und für sich genutzt. Zur Optimierung des professionellen und überregionalen Immobilienmarketings dienen neben einer benutzerfreundlichen und effizienten Internetplattform im Wohn- und Gewerbebereich auch Instrumente wie QR-Codes (Quick Response Codes). Die innovativen Konzepte des Realbüros werden auch künftig dazu dienen, den Marktvorsprung weiter auszubauen.

Dr. Max Huber im FOKUS-Interview

IN DER KRISE LIEGT DIE CHANCE Gerade in Krisenzeiten werden Immobilien häufig als sicheres Anlageobjekt dargestellt.

Wie lautet Ihre Einstellung zu diesem Thema?

Dr. Max Huber: „Sachwert schlägt Geldwert“ und im Speziellen „Grundbuch das Sparbuch“. Gerade in Krisenzeiten, die zusätzlich von Inflationsängsten geprägt sind, kommen althergebrachte und traditionelle Anlagemodelle wieder in Mode. Was ist naheliegender als der Erwerb von Grundstücken und Häusern in den verschiedensten Variationen und Anlagemöglichkeiten.

Historisch betrachtet war der Erwerb von Immobilien immer schon ein sicherer Inflationsschutz und Werterhalter, wie allseits bekannt und gelernt. Die direkte Immobilienanlage hat gerade in der heutigen Zeit einen ganz besonderen Stellenwert bekommen und wird auch in der nahen Zukunft ein sicherer Hafen bleiben.

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Dr. Max Huber Realbüro ist in den vergangenen Jahrzehnten kontinuierlich gewachsen.

Wodurch wurde die erfolgreiche Expansion ermöglicht?

Im Wesentlichen durch unser innovatives Franchisesystem und unser Engagement betreffend Qualität, Beratungskompetenz und Branchenkenntnis. Hochwertige Qualität kommt bereits im Vorfeld der klassischen Immobilienberatung zum Tragen. Es beginnt bei der professionellen Aufbereitung der Unterlagen und setzt sich fort mit intelligenten Vermarktungskonzepten und tiefgreifendem Know-how. Besonders großen Wert legen wir auf die persönliche Beratungsleistung und die laufende Information über unsere Aktivitäten. Der Unternehmensphilosophie entsprechend, werden alle unsere Kunden persönlich und professionell betreut. Damit wird die langfristige Kundenzufriedenheit sicher-

gestellt. Auf diesem Fundament werden wir unsere Expansion in Österreich und deutschsprachigen Raum weiter ausbauen.

Worin bestehen die Kernkompetenzen von Dr. Max Huber Realbüro?

Wir haben den Immobilienmarkt eindeutig in drei Marktsegmente unterteilt. Der Bereich der Wohn,- Freizeit und Gewerbeimmobilien verzeichnete bis dato für unser Unternehmen und das Netzwerk die größten Wachstumsraten. Im Bereich der Landund Forstwirtschaft zählen wir nach wie vor zu den führenden Maklern. In jüngster Vergangenheit sind wir auch im Segment der Zinshäuser sehr aktiv geworden und wollen diesbezüglich Marktanteile ausbauen. Wir sehen das als künftige Herausforderung, um den gestiegenen Anlagewünschen unserer Kunden zunehmend entsprechen zu können. Eine weitere Kernaufgabe sehen wir in der Erstellung von Wertgutachten in Form klassischer Marktwertbeurteilungen, die immer stärker vom Markt nachgefragt werden. Aufgrund unseres laufenden und regelmäßigen Marktmonitorings ist es uns leichter möglich, kommende Wert- und Preisentwicklungen in den jeweiligen Teilmärkten einschätzen zu können. Wir sind draußen im Markt.

Auf welche Erfolge der jüngsten Vergangenheit können Sie mit Stolz zurückblicken?

Besonders freue ich mich über die erfolgreiche Abwicklung eines Liegenschaftsankaufs, den ich nach intensiver Betreuung abschließen konnte. Auf der Suche nach einem großflächigen Objekt ist die chinesische Botschaft direkt auf uns zugekommen, und so war es mir möglich, ein

entsprechendes Objekt nahe der Hohen Warte in Wien-Döbling zu vermitteln, das genau den Anforderungen entsprach. Weiters gelang es uns, einen Gebäudekomplex unweit der Wiener-Staatsoper an die international stark expandierende Hotelkette Motel One als Standort für das größte Hotel der Wiener Innenstadt zu vermitteln.

Wie lautet Ihr persönliches Erfolgsrezept?

Manchmal muss man auch etwas wagen

und nach den Sternen greifen. Ein guter Geschäftsmann benötigt eine Vision und Beharrlichkeit. Es ist wichtig, die Augen offen zu halten, den Markt zu beobachten und Trends aufzuspüren. Unsere internationale Ausrichtung gibt uns den Weitblick, um erfolgreich regional und grenzüberschreitend agieren zu können. Letztendlich zählt unsere Devise „Gemeinsam stärker, besser schneller und damit mehr Erfolg für alle Beteiligten“.

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Nur guter Service führt zum Erfolg – seit 1924.

Das Leistungsportfolio von Dr. Max Huber Realbüro: Schwerpunkt Wohn- und Freizeitimmobilien Q Q Q Q Q Q Q

Verkauf und Vermietung Auftragsakquisition für Kauf und Anmietung Unabhängige Marktwertbeurteilung von Liegenschaften Projektmarketing Marktanalyse und Erstellung von Marktberichten Hausverwaltung Finanzierungsberatung

Kontakt: www.dmh.co.at

Schwerpunkt Anlage- und Gewerbeobjekte Q Q Q Q Q Q Q Q

Marktanalysen und Marktprognosen Objektanalyse / Strategie Objektbewertung und Mietpreisschätzung Preisfindung für den An- & Verkauf Nutzungs-/Vermarktungskonzept Cashflow-Analysen Investoren Due Diligence Portfolioanalysen

Kontakt: www.dmhpartner.at

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IM FOKUS

TEXT FOTO

HANSJÖRG PREIMS, WALTER THOMAS UND ALEXANDER SCHEUCH BEIGESTELLT

UNTERNEHMEN

Qualität & Kompetenz

VERTRAUEN DER KLIENTEN ALS HÖCHSTES GUT Dr. Eugen Otto, OTTO IMMOBILIEN GRUPPE, über die einzigartige Attraktivität von Wien, das ganz spezielle Marktsegment Zinshaus, ein Umdenken der Developer im gewerblichen Bereich und die Vorzüge einer exklusiven Partnerschaft.

Wie schätzen Sie die Entwicklung in der Immobilienbranche für 2013 und 2014 ein?

Dr. Eugen Otto: Wohnen und Büro sind natürlich zwei völlig verschiedene Gebiete mit unterschiedlichen Entwicklungen. Im Segment Wohnen wird weiterhin die größte Herausforderung sein, ausreichend Wohnraum zu adäquat leistbaren Bedingungen zu schaffen. In Wien ganz besonders, weil Wien als Zuzugsort und Stadt eine einzigartige Attraktivität in Europa hat. Die Wiener Bevölkerung wird in den nächsten 17 Jahren um 300.000 Personen zunehmen. Daher muss künftig der Hauptfokus von allen Marktteilnehmern sein, dass es leistbares Wohnen in ausreichender Menge gibt. 6.000 oder 8.000 Wohnungen im Jahr sind mittelfristig jedenfalls zu wenig. Wir haben uns schon in den letzten Jahren mit Bauträgern darüber ausgetauscht, wie an adäquaten Standorten mit guter Infrastruktur Wohnungen mit guten Grundrissen und zu leistbaren Preisen – sowohl für Miete als auch Eigentum – geschaffen werden können. Und bei jenen, die das Thema konkret interessiert und die auch die entsprechenden Grundstücke haben oder in der Lage sind zu erwerben, haben wir bereits massgeblich bei der Konzeption von Wohnungsprojekten mitgewirkt.

Dr. Eugen Otto 52

FOKUS I VISIONEN 2013

Stichwort Zinshaus – ist dieses Marktsegment überhitzt?

Das Wiener Zinshaus ist ein ganz spezielles Segment, weil es eine klar definierte und nicht vermehrbare historische Gattung dar-

stellt. Von einer Überhitzung würde ich dann sprechen, wenn wie vor 15 bis 20 Jahren Objekte mit 70 bis 100 Prozent Fremdfinanzierung gekauft würden. Damals mag das eventuell „machbar“ gewesen sein, weil die Zinsen niedriger und die Renditen höher waren. Aber ein nachhaltiges Modell war es definitiv keines, denn alle, die Zinshäuser um einen derart hohen Fremdkapitalanteil erworben haben, waren darauf angewiesen, dass die Werte steigen. Das hat sich in den letzten Jahren insofern verändert, als es zunehmend darum geht, in anderen Anlageklassen angelegtes Geld – vom Sparbuch über Aktien bis zum normalen Konto – zu investieren. Es gibt also eine Veranlagung von bereits anderwertig vorhandenem Vermögen – und das ganz ohne eine Fremdfinanzierung.

tektur passt daher überwiegend im Bürooder gewerblichen Bereich besser als im Wohnbau, denn wohnen wollen wir in der Regel doch lieber „gerade“ als schräg. Bezüglich Ansprüche an die Verwendung von Baumaterialien sehe ich einen klaren Trend in zwei Richtungen: zum einen weniger Experimente mit neuen Materialien und mehr Besinnung auf Traditionen und Erfahrungen mit bewährten Baustoffen. Zum anderen Nachhaltigkeit, Dokumentation und tatsächliche Umsetzung sowohl in den Materialien als auch im Modus, wie die Materialien eingesetzt und verbaut werden: Ich bin überzeugt, dass immer mehr beziehungsweise die meisten der Nutzer von Büroräumen und auch Wohnungen größten Wert auf „nachhaltig gebaut, dokumentiert, zertifiziert“ und langfristig sparsam im Gebrauch legen.

Haben die Investoren gelernt, mit etwas weniger Rendite leben zu können?

Ja. Wir haben schon Anfang 2012 festgestellt, dass das Hauptmotto des Jahres in jeder Hinsicht „Sicherheit vor Rendite“ war.

In den meisten Fällen hat es auch gute Wertsteigerungen gegeben. Das Risiko eines wesentlichen Wertverlustes ist beim Zinshaus nicht gegeben, aus unserer Sicht auch für die nächsten Jahre nicht. Der Markt an sich und auch die Wertverhältnisse sind extrem stabil. Ich gehe weiters davon aus, dass es in den nächsten Monaten eine Belebung bei den Werten geben wird beziehungsweise eine Steigerung. Weil – und das ist die Besonderheit des Zinshausmarktes – das Angebot, der Bestand nicht mehr wird. Und weil die Gründe, ein Haus zu verkaufen, stetig weniger werden. Daher ist auch das Angebot sehr überschaubar. Und auch hier resultiert die Belebung bei den Preisen aus den immer unsichereren Alternativveranlagungen. Wobei sich die Mieter in diesen Häusern – und das ist die gute Nachricht – keine Sorgen machen müssen. Die Wohnungsmieten im Altbau sind und bleiben stabil, weil sie ja gesetzlich höchst geregelt sind.

Hat hier bei den Developern schon ein entsprechendes Umdenken stattgefunden?

Es findet ein Paradigmenwechsel statt, auch weil die Bauträger und Developer von den Interessen der Investoren gesteuert werden.

Zwei Drittel der Nutzer am Büro- und Gewerbemarkt haben heute in ihrem Erstanforderungsprofil auch den Punkt „Zertifizierung, nachhaltiges Gebäude“, den es aus meiner Sicht definitiv „anzukreuzen“ gilt. Der Köder muss dem Fisch schmecken, und der Köder ist in dem Fall ein nachhaltig errichtetes, möglichst sparsames Gebäude. Aber auch im Sinne von „Form follows function“ in allen Bereichen. Es muss gut und langfristig vermietbar oder verkäuflich sein, und dazu muss der Developer diese Dinge schon bei der Planung berücksichtigen. Kein vernünftiger Entwickler, weder im Wohnungsbau noch im Büro- oder Gewerbebau, kann heute diese Aspekte außer acht lassen kann.

Was liegt Ihnen als Marktbeobachter hinsichtlich der Stadt Wien weiters am Herzen?

Eine Stadt wie Wien braucht auch spannende, im Sinne von Spannung erzeugende Architektur. Man muss sich aber auch bewusst sein, dass eine außergewöhnliche und anspruchsvolle Architektur meistens auch Auswirkungen auf die pragmatische Nutzung im Inneren hat. Spannung in der Archi-

Sie sind kürzlich vom Finanzmagazin „Euromoney“ als „Bester Immobilienberater Österreichs“ für das Jahr 2012 ausgezeichnet worden. Sie sind auch exklusiver Kooperationspartner von Knight Frank in Österreich. Wie ist Ihr Zugang zu internationalen Netzwerken, wie sind Ihre bisherigen Erfahrungen?

Knight Frank ist an uns herangetreten, erst rund ein Jahr später sind wir tatsächlich Partner geworden. In diesem Jahr haben wir in zahlreichen Gesprächen einen unerwartet hohen Grad an Übereinstimmung in der Unternehmenskultur

und in der Professionalität gefunden. Zum Unterschied von einem reinen Netzwerk ist bei Knight Frank ein klarer strukturierter und verbindlicherer Ansatz gegeben. Von den 244 Büros weltweit sind sechs nicht im Eigentum von Knight Frank, und eines davon sind wir. Kompetenz und Qualität können in einem reinen Netzwerk niemals so homogen sein wie in einem einheitlich und straff geführten, durchorganisierten und durchstrukturierten Unternehmen wie Knight Frank, das es seit dem Jahr 1898 gibt und das heute mit mehr als 7.000 Mitarbeitern der größte private Immobiliendienstleister der Welt ist. Und ich habe in meinen 33 Berufsjahren noch nie ein so homogenes Team mit so extrem engagierten und kompetenten Profis kennengelernt wie das von Knight Frank. Und zwar in allen Segmenten, im hochwertigen Wohnbereich genauso wie im gewerblichen Bereich, in der Bewertung und in der Verwaltung.

Warum braucht man ein Netzwerk?

Zum einen ist es eine Regel, dass man nur in dem Markt, wo man lokal tätig ist, die höchste Kompetenz haben kann. Und Knight Frank hat es verstanden, an den wichtigen Standorten erstklassige Teams aufzubauen. Dort, wo sie kein Top-Team zur Verfügung oder nicht gefunden haben, sind sie auch nicht präsent. Und für uns ist es wichtig, mit Knight Frank international einen Partner zu haben, von dem wir wissen, dass es passionierte Profis sind, denen wir auch das höchste Gut, das wir haben, weitergeben können – nämlich das Vertrauen unserer Klienten. Wir wissen, dass wir dort kompetent und perfekt bedient werden. Weiters zeichnet Knight Frank ein sehr großes und kompetentes Research-Team in allen Bereichen aus sowie die Herausgabe von Marktberichten und Reports, die auch ein ganz wichtiges Fundament für die Entscheidungen von Kunden bilden. Wie wichtig diese Partnerschaft für uns ist, sehen wir auch daran, dass immer wieder Kunden zu uns kommen, weil sie Knight Frank kennen, wissen, dass wir deren Partner für Österreich sind, und uns deshalb für genau die Richtigen für sie halten. Dadurch genießen wir auch einen Vertrauens- und Kompetenzvorsprung bei jenen, die uns vielleicht noch nicht persönlich kennengelernt haben.

Q VISIONEN 2013 I FOKUS

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IM FOKUS

TEXT FOKUS FOTOS BEIGESTELLT

UNTERNEHMEN

Nummer 1 im Parkraum-Management

APCOA – WE KNOW HOW! Kundenorientierte, maßgeschneiderte Lösungen – dafür steht die APCOA Parking Austria GmbH. DIE APCOA PARKING AUSTRIA GMBH.

CITY-CENTER

Als österreichische Tochter der europaweit tätigen APCOA Parking Holdings GmbH ist das führende und am stärksten diversifizierte Dienstleistungsunternehmen für die professionelle Parkraumbewirtschaftung in Österreich. APCOA als international agierender Serviceprovider deckt als einziger Komplettanbieter am österreichischen Markt alle Marktsegmente des ruhenden Verkehrs ab und sichert die Zukunftsfähigkeit des Parkraums durch ständige Überprüfung und Anpassung von Prozessen und Technologien. Das Unternehmen bietet – an allen relevanten Standorten situiert –Parkplatzpotenziale in Form von Parkhäusern, Tiefgaragen und Parkplätzen für kommunale und private Einrichtungen der folgenden Marktsegmente:

APCOA bietet City-Reisenden und Shopping-Gästen gepflegte Parkmöglichkeiten mit direkter Anbindung an Shopping-Center und Innenstadt.

AIRPORT PARKING. Hier treffen mit

Kurz- und Langzeitparkern, Businessund Freizeitreisenden sowie „meet & greet“-Kunden unterschiedlichste Ansprüche aufeinander, auf die mit internationaler Erfahrung und lokaler Kompetenz zur Zufriedenheit der Kunden eingegangen wird.

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FOKUS I VISIONEN 2013

&

SHOPPING-CENTER.

MESSEN, EVENTS UND KONFERENZZENTREN. Wichtigste Aufgabe ist hier das

staufreie Handling großer Verkehrsströme zu Stoßzeiten.

PARK & RIDE. APCOA war von der ersten

Stunde an bei der umweltbewussten Verknüpfung von Individual- und öffentlichem Nahverkehr dabei, und dieses nachhaltige und zukunftsweisende Konzept wird seit Jahren auf mehreren Standorten in der Peripherie von Ballungszentren umgesetzt.

und kümmert sich um das Einfordern von Verwaltungsgeldern.

HOTELS. Die Garage ist die Visitenkarte

des Hotels. Daher vertrauen nationale Hotels und internationale Hotelketten auf APCOA. KLINIKEN. Hier gilt es, knappen Parkraum reibungslos für die unterschiedlichen Parkkunden wie Besucher, Patienten und Personal zu organisieren und zusätzliche Ertragsquellen durch bewährte Tarifsysteme zu schaffen. Das Unternehmen APCOA bietet dem Autofahrer das sichere und bequeme Parken des Autos auf 165 Standorten mit rund 48.000 Parkplätzen in Parkhäusern, Tiefgaragen und auf Parkplätzen in ganz Österreich.

ON-STREET PARKING. Ganz im Sinne

von Public-Private-Partnership übernimmt APCOA auch die Parkraumbewirtschaftung im öffentlichen Straßenraum sowie auf privaten Parkflächen. Im Auftrag von Kommunen und privaten Eigentümern installiert und kontrolliert APCOA solarbetriebene Parkscheinautomaten im öffentlichen und privaten Straßenraum, überprüft die Einhaltung der Parkzeiten

INTELLIGENTE LEITSYSTEME. Mit dem

Anschluss an öffentliche Leitsysteme und der Kooperation mit Herstellern von Navigationssystemen sind die Parkplätze zeitsparend zu finden. Für eine klare Orientierung in den Parkhäusern sorgt die APCOA-Unternehmensarchitektur, die aus einem eigenen Leitsystem und Designkonzept besteht.

Ing. James Toal, MBA Geschäftsführer der APCOA Parking Austria GmbH „Wir sind ein verlässlicher Partner für unsere Kunden, bieten hohes technologisches Know-how und langjährige Geschäftserfahrung, was uns in Österreich, den meisten europäischen Ländern und zunehmend auch außerhalb Europas zum gefragten Partner für Parkraumbewirtschaftung macht. Verlassen Sie sich auf unsere in mehr als 40 Jahren erworbene Erfahrung und unser ständig weiterentwickeltes Expertenwissen zu Parkverhalten, Akzeptanz von Preisen, Anlagen- und Gebäudemanagement. Nach eingehender Standortanalyse erstellen wir für jeden Parkraum ein umfassendes und situationsgerechtes Betriebskonzept.“

SCHNELL UND BEQUEM MIT MODERNSTER TECHNOLOGIE PARKEN.

Schnell und sicher das Parkhaus gefunden, ist das Kurz- und Langzeitparken mit dem klassischen Parkticket ebenso möglich wie das bequeme Ein- und Ausfahren mit Maestro- oder Kreditkarte beziehungsweise mit der berührungslosen Dauerparkkarte.

RUND UM DIE UHR ERREICHBAR. Bei et-

waigen Kundenfragen oder Störungen vor Ort reagiert das zentrale Parking Center mit angeschlossenem mobilem Kundendienst umgehend rund um die Uhr. MOBILITÄT IST LEBENSQUALITÄT. Neue

Mobilitätskonzepte wie Car-Sharing gehören ebenfalls zu den Dienstleistungen des Unternehmens, ebenso wie SMS-Parken und Internet-Reservierung von Parkplätzen. Das vielfältige Dienstleistungsangebot macht APCOA somit zu einem wichtigen Partner in der Mobilitätskette.

fassendes Servicespektrum wie Standortanalyse, Baumanagement, Revitalisierung, Technologie, Parkraumgestaltung, Facility Services und Marketing zugreifen. Langfristige Kundenbindungs- und Verkaufsförderungsmaßnahmen wie Kooperationen mit Automobilclubs, Tankstellen, Konzertund Theaterveranstaltern sowie langjährige operative Erfahrung und technisches Know-how machen APCOA zu einem qualifizierten Geschäftspartner.

FACILITY SERVICES. Unter Facility Services bietet APCOA technisches, kaufmännisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement zur Erhaltung des ordnungsgemäßen Betriebes, der laufenden Kostenoptimierung, nachhaltigen Werterhaltung der Immobilien, Qualitätssicherung durch fachspezifisches Know-how und zur Verbesserung der Produktivität des Kerngeschäftes durch Outsourcing peripherer Aufgaben.

PARK & CONTROL. Für die professionelle

OPTIMIERUNG DER BETRIEBSSTANDORTE. Die Geschäfts- und Vertragspartner

des Unternehmens können auf Basis unterschiedlicher Vertragsformen auf ein um-

Parkraumüberwachung auf unbeschrankten Parkflächen bietet das Unternehmen zwei Geschäftsmodelle an: Das eine Modell basiert auf Parkscheinautomaten, an denen

der Kunde sein Ticket entnimmt und gut sichtbar hinter der Windschutzscheibe deponiert. Mit den auf dem Parkschein aufgedruckten Daten ist eine lückenlose und umfassende Kontrolle gewährleistet. Das Alternativmodell kommt ohne Parkscheinautomaten aus und überprüft nur die Einhaltung einer maximalen Gratisparkzeit durch regelmäßige Kontrollrunden und Vergleich der Fahrzeuge anhand der Fotodokumentation. Das Zurverfügungstellen von (Gratis-)Parkplätzen ist sowohl im Interesse der Geschäftsleute als auch der parkenden Kunden.

Q

KONTAKT APCOA Parking Austria GmbH Landstraßer Hauptstraße 146/13A, 1030 Wien Tel. +43 (0)1 717 16-0 Fax +43 (0)1 717 16-35 office@apcoa.at www.apcoa.at

VISIONEN 2013 I FOKUS

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IM FOKUS

TEXT WALTER THOMAS FOTOS BEIGESTELLT

UNTERNEHMEN

Familie Oberlechner

ERFOLGREICHE IMMOBILIENEXPERTEN IM TIROLER UNTERLAND Mit der Maklerfirma Immo-Real Oberlechner und der Bauträgerfirma Wohnen Heute werden durch die Familie Oberlechner in Tirol alle Bedürfnisse in Sachen Immobilien abgedeckt.

BAUBOOM. Der Tiroler Immobilienmarkt ist europaweit einzigartig. Seit Jahren herrscht hier ein ungebrochener Bauboom.

Mit dem EU-Beitritt Österreichs und der daraus resultierenden Öffnung des Marktes für Käufer aus dem EU-Raum hat sich die Nachfrage nochmals verstärkt. Aufgrund der topografischen Beschaffenheit Tirols sind nur zwölf Prozent der Gesamtfläche bebaubar und somit als Dauersiedlungsraum gezählt. Grund und Boden sind nicht vermehrbar – das Grundstücksangebot wird somit immer weniger, speziell in guten und sehr guten Lagen gibt es deutlich mehr Nachfrage als Angebote und damit verbunden immense Preissteigerungen. Kaum ein Investment wird deshalb stabiler und nachhaltig wertvoller sein als Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Tirol.

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FOKUS I VISIONEN 2013

Ihr Partner in allen Immobilienfragen ist das Familienunternehmen Oberlechner. Die Maklerfirma Immo-Real Oberlechner KG und die Bauträgerfirma Wohnen Heute Bau GmbH & Co KG decken durch ihre Erfolgsparameter – regionales und internationales Netzwerk, bewährte Strukturen und verlässliche Partner – sämtliche Bedürfnisse ab. ÜBERGABE DER GESCHÄFTSFÜHRUNG. Nach über 30 erfolg-

reichen Jahren in der Immobilienbranche wurde Anfang August 2012 die Geschäftsführung von Harry Oberlechner an seine beiden Kinder Friederike Loibnegger und Michael Oberlechner übergeben: „Wir sind seit über 20 Jahren erfolgreich, weil wir kompetent, seriös, dynamisch und vor allem ortskundig sind.“ Q

1

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SCHWERPUNKTE UND KERNKOMPETENZEN

1 Landhaus Prama Going – Fa. RIEDERBAU, Kufstein 2 LUX Kirchberg Residenzen – Fa. ZIMA, Innsbruck

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Projektentwicklung Vermittlung von Wohnimmobilien Vermittlung und Entwicklung exklusiver Immobilien Vermittlung von Gewerbeimmobilien Vermittlung von Retailflächen Immobilieninvestments

3 A2 – Büro und Geschäftshaus Wörgl – Fa. Achleitner, Wörgl 4 Wohnen im Zentrum „Westendorf“ – Fa. Wohnen Heute, Söll

KONTAKT Referenzen: Q Q Q Q Q Q Q

Rieder Bau GmbH & Co KG, Kufstein Unternehmensgruppe ZIMA Alois Wegscheider Unternehmensgruppe Rieder KG/Wohnbau Unterland, Zillertal Bruckschlögl Holding/Sunkid Skilifte, Imst Kurz Wohnbau GmbH & Co KG, Walchsee DAKA Entsorgungs GmbH & Co KG, Schwaz

Immo-Real Oberlechner KG Dorf 29a, A-6306 Söll/Tirol Tel.: +43 (0)5333/432 44 Fax: +43 (0)5333/432 55 office@immo-real.at www.immo-real.at

VISIONEN 2013 I FOKUS

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IM FOKUS

TEXT FOKUS FOTOS KLEMENS HORVATH, TECH GATE VIENNA

UNTERNEHMEN

TECH GATE VIENNA

WIENS GRÖSSTER UND WICHTIGSTER WISSENSCHAFTS- & TECHNOLOGIEPARK Tech Gate Vienna vereint das „gewisse etwas Mehr“ – hochwertige Büroräumlichkeiten und einzigartige Event-Flächen.

Landmark. Tech Gate Vienna, das Tor zur Donau-City.

Ring Stage

UNTERNEHMEN. Tech Gate Vienna, 2005

nach den Plänen der Architekten Holzbauer und Frank fertiggestellt, bietet innovativen technologieorientierten Unternehmen beste infrastrukturelle Bedingungen für deren wirtschaftliche Aktivitäten. Die beiden Hauptaktivitäten von Tech Gate Vienna sind einerseits die Vermietung von hochwertigen Büro- und Laborflächen innerhalb eines Rahmens, der Synergien zwischen technologieorientierten Unternehmen und umsetzungsorientierten For58

FOKUS I VISIONEN 2013

schungseinrichtungen erleichtert, andererseits die Vermietung von Event- und Veranstaltungsflächen. Die dritte wichtige Tätigkeit ist die Organisation eigener Veranstaltungen (Talk Gate), die Tech Gate Vienna als wichtigen „Ort der Technologie“ im Bewusstsein der interessierten Öffentlichkeit verankert.

VIELFALT. Als Wissenschafts- und Technologiepark stellt Tech Gate Vienna im Unterschied zu vielen anderen Büroimmobilien

Sky Stage

Multimedia Stage

Business Stage DR. INGRID FITZEK

Seit Mai 2012 ist Dr. Ingrid Fitzek Geschäftsführerin der Tech Gate Vienna Wissenschafts- und Technologiepark GmbH. Als Spezialistin in den Bereichen Immobilien und Marketing lautet ihre Devise, Tech Gate Vienna einer breiteren Öffentlichkeit zugänglich zu machen und gleichzeitig die Einzigartigkeit des Wissenschafts- und Technologieparks zu unterstreichen.

Sky Stage

sowohl hochwertige Büroräumlichkeiten (Kleinbüros und Großraumbüros) als auch Laborflächen zur Verfügung. Auf über 28.000 m² vermietbarer Fläche sind derzeit rund 65 Mieter angesiedelt. Es sind dies Unternehmen aus dem Bereich Forschung, IT, Engineering und Biotechnologie.

EVENT-LOCATION. Seit Dezember 2012 werden die Event-Flächen von Tech Gate Vienna unter einem neuen Markennamen präsentieren: The Stage.

Events, Hochzeiten, Feste, Konferenzen, Seminare, Meetings – The Stage, die EventLocation mit dem „gewissen etwas Mehr“, bietet ein einmaliges Ambiente für Veranstaltungen auf vier einzigartigen und bestens ausgestatteten Stages. 2.000 m² multifunktionale Veranstaltungsflächen, moderne Architektur, atemberaubende Ausblicke, State of the art-Equipment und professionelle Betreuung lassen so Events zu Highlights auf allen Ebenen in der Donau-City werden.

Tech Gate Vienna Wissenschaftsund Technologiepark GmbH Geschäftsführung / CEO Dr. Ingrid Fitzek A-1220 Wien, Donau-City-Straße 1 Tel. +43 (1) 20 501 11-0 Fax +43 (1) 20 501 11-900 office@techgate.at www.techgate.at events@the-stage.at www.the-stage.at

VISIONEN 2013 I FOKUS

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www.intelligenteswohnen.at DIE WISAG GEHÖRT ZU DEN FÜHRENDEN FACILITY MANAGEMENT UNTERNEHMEN IM DEUTSCHSPRACHIGEN RAUM. Philosophie und gleichzeitig Erfolgsrezept des Unternehmens ist es, alle infrastrukturellen und technischen Dienstleistungen rund um das Gebäude mit eigenen Mitarbeitern zu erbringen – ein wesentliches Alleinstellungsmerkmal im Vergleich zu anderen vergleichbaren Anbietern.

Seit 1995 am österreichischen Markt tätig, beschäftigt die WISAG Service Holding Austria GmbH rund 1.000 Mitarbeiter. Die von der WISAG angebotenen Dienstleistungen sind in fünf Bereiche unterteilt: Facility Management, Gebäude- und Betriebstechnik, Reinigung, Sicherheit und Inhouse Logistik. Der Hauptsitz befindet sich in Wien. Weitere Niederlassungen gibt es in Innsbruck, Salzburg, Graz und Linz.

Wisag Gebäude- und Betriebstechnik Gmbh & CoKG, Landstraßer Hauptstraße 99/3A, 1030 Wien, Tel. +43 1 7154102, DI Ingo Linke, Niederlassungsleiter Österreich, Tel. +43 664 235 46 49, ingo.linke@wisag.at, www.wisag.at

NUR EIN INTELLIGENTES HAUS VERKAUFT SICH GUT! Jedes Objekt, das Sie den Ansprüchen Ihrer gehobenen Klientel entsprechend ausstatten, sichert Ihnen Auslastung und Ihren Kunden modernstes Service und Komfort. Anforderungen nach Hightech-Lösungen für Ihr Facility Management und die Ausstattung der einzelnen Wohneinheiten bringen Ihnen – bei perfekter Planung und Installation – eine höhere Produktivität und den erwarteten Wertzuwachs. MOCOM, der österreichische Distributor für professionelle Audio/Video-Technik und multimediale Steuerungssysteme, bietet eine breit gestreute Produktpalette, in der sich ausschließlich Produkte international erfolgreicher Hersteller wie z. B. CRESTRON mit seiner „Intelligent Building Technology“ IBT befinden. Wir „besorgen“ keine Geräte, sondern übernehmen Verantwortung.

Communications Systeme, Handelsgesellschaft m.b.H., Modecenterstraße 14, 1030 Wien, T: +43 1/504 1370-0, www.mocom.at

LOEWE Loewe, Marktführer für Premium-Home-Entertainment-Lösungen aus Deutschland, setzt auf die Unterstützung offener Standards und standardisierter Schnittstellen und ermöglicht so die intelligente Kombination mit modernen Haussteuerungssystemen. Integrative und intelligente Einbindung von Home Entertainment- und Multiroom-Systemen von Loewe in moderner Haustechnik erlaubt so die zentrale Bedienung der gesamten Haustechnik.

DAS OPTISCHE HEIM- UND BÜRONETZWERK, DIE INNOVATIVE AUFWERTUNG JEDER IMMOBILIE IP-TV, Internet, digitales Video, Fotos und Musik benötigen ein stabiles und möglichst überall im Haus verfügbares Netzwerk, nicht nur im Büro, sondern auch im privaten Heim. Homefibre entwickelt und vertreibt ein innovatives optisches Breitband-Netzwerk für die digitale Multimedia Heim- und Bürovernetzung. Die optischen Kunststoffkabel können einfach mit der Elektroinstallation mitverlegt oder nachinstalliert werden.

Optische Switches, Medienkonverter und Datensteckdosen können einfach und schnell überall im Haus integriert werden. Das optische Kabel garantiert eine strahlungsfreie, stabile und sichere Datenübertragung.

An jeder Netzsteckdose wird ein optischer Breitband-Anschluss zur Verfügung gestellt. IP-TV, Daten, Internet, Fotos, Musik und Filme von einem Home-Server sind damit an jeder Netzsteckdose verfügbar. Sicher, sauber, schnell.

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FOKUS I VISIONEN 2013

LOEWE Austria GmbH Parkring 12, 1010 Wien T: 01 228 86 33, office@loewe.co.at www.loewe.co.at

homefibre digital network gmbh Fratrestraße 20, 9800 Spittal T: +43 4762 35 391, welcome@homefibre.at www. homefibre.at

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VISIONEN 2013 I FOKUS

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IM FOKUS

TEXT WALTER THOMAS FOTOS EDI-REAL

UNTERNEHMEN

Immobiliensoftware

AUCH 2013 EINEN SCHRITT VORAUS Bereits im vergangenen Jahr präsentierte der Marktführer bei Immobiliensoftware EDIReal ein Feuerwerk an Neuerungen. Heuer geht es in diesem Sinne weiter. Hierbei liegt der Schwerpunkt insbesondere im Ausbau der neuen Browserversion. FOKUS lud Mag. Marco Felice zum Interview, um über die letztjährigen Neuerungen sowie die Pläne 2013 zu sprechen

Für EDI-Real war 2012 erneut ein erfolgreiches Jahr. Was waren aus Ihrer Sicht die Highlights?

Mag. Marco Felice: 2012 stand primär im Zeichen der Softwareentwicklung und der Kundengewinnung. Zum einen haben wir eine neue Browserversion realisiert und zum anderen zahlreiche Kundenwünsche sowie gesetzliche Bestim62

FOKUS I VISIONEN 2013

mungen in unserer Software abgebildet. Mit aktuell über 420 User-Büros in Österreich verzeichneten wir einen Kundenzuwachs von mehr als 15 Prozent. Damit haben wir erstmals die 400er-Grenze überschritten, wodurch sich unser Ametanetz als größtes Österreichs weiter ausbaut. 2012 wurden über 1.500 Gemeinschaftsgeschäfte via EDI-Real abgeschlossen.

Ihre Software ist seit mehr als zehn Jahren auf dem Markt und gut etabliert. Was ist die Basis Ihres Erfolges?

Dem Immobilienmakler die tägliche Arbeit zu erleichtern, das ist unser oberstes Ziel und daran arbeiten wir seit Unternehmensgründung. Wir sind ständig bemüht, unsere Software auf die Anforderungen des Marktes anzupassen und auch für Kundenwünsche weiterzuentwickeln. Beispielsweise wurde 2012 die Angabe des Heizwärmebedarfs – (HWB) von uns sofort berücksichtigt, sodass Makler die vorgeschriebenen Werte rechtzeitig eintragen konnten. Als zusätzlichen Service entwickelten wir ein eigenes Tool, damit Objekte ohne eingetragenen HWB für die Internetübertragung gesperrt werden können. In der Praxis heißt das, dass kurzfristig rund 25 Prozent aller österreichischen internetfähigen in EDI-Real eingepflegten Objekte aufgrund eines fehlenden Energieausweises aus dem Netz genommen wurden.

Wie erlebt der Immobilienmakler die von Ihnen angesprochene Arbeitserleichterung durch die Softwareunterstützung in seiner täglichen Arbeit?

Diese Erleichterung ergibt sich zum Beispiel in der Art und Weise, Bilder hochzuladen. Diese ist seit Anfang 2012 komplett neu. Der Makler kann durch den vereinfachten Bild-Upload beliebig viele Bilder in EDI-Real hinterlegen und mit Rechtesystem administrieren, aber auch direkt im Programm bearbeiten. In Summe eine enorme Arbeitserleichterung.

Bei der Belieferung der Plattformpartner setzen Sie seit letztem Jahr einen neuen Maßstab. Was haben Sie genau verbessert?

Die Daten werden nun im 30-Minuten-Takt zu Immobilienscout24.at, derstandard.at/ Immobilien, immodirekt.at und willhaben.at übertragen. Damit steigt die Aktualität des Onlineangebots zum Vorteil aller, ob Portalbetreiber, Makler oder Immobiliensuchende. Nach den großen Plattformpartnern werden in den nächsten Monaten weitere Schnittstellenpartner auf eine schnellere Datenübertragung umgestellt.

Und was wird es 2013 Neues von EDI-Real geben? Wo sehen Sie Entwicklungspotenziale, wo setzen Sie Ihre Schwerpunkte?

Individuell. Ob neue Browserversion oder bewährte Java-Client-Version – jeder User entscheidet individuell, wo, wie und mit welcher Softwarelösung er arbeiten möchte.

Java-Version Q Q Q Q Q

Bekannte User-Oberfläche und -Handling Schnelle Bildkomprimierung und -upload Kompatibel mit Microsoft Office durch Word-Vorlagen und Excel-Listen Stabilität durch Installation Mehr Power durch mehr Rechte des Java-Client u. v. m.

Browserversion Q Q Q Q Q Q

Sechs Monate Schritt für Schritt gezielte Einführung Modernes Design und Usability Kompatibel mit jeglichen – auch mobilen –Endgeräten Individuelle Gestaltung des Dashboard Ansichts- und Bearbeitungsmodus Keine Installation erforderlich u. v. m.

Weiterentwicklung ist auch für 2013 das maßgebliche Schlagwort bei EDI-Real. Die nach Jahreswechsel eingeführte Browserversion, die im ersten Schritt alle wichtigen Funktionen für die tägliche Arbeit des Immobilienmaklers beinhaltet, wird weiter ausgebaut, um dem Makler eine Software für die modernen Anforderungen des Marktes zu bieten. Kunden können ab sofort mit zwei Technologien – einer Java-Client-Lösung und einer Browserversion – parallel arbeiten, je nach Anforderung. Beide bieten unterschiedliche Vorteile und Möglichkeiten. Zusätzlich wird die Einrichtung der täglichen Routinefunktionen für die Anwenderbüros optimiert, wie etwa durch ein automatisiertes Angebotswesen via EDI-Real und die vermehrte Belegung von Büroeinstellungsmöglichkeiten auf den Adminbereich – um nur einige Neuerungen zu nennen.

Q

„2013 steht bei EDI-Real ganz im Zeichen der Weiterentwicklung“, so Mag. Marco Felice.

VISIONEN 2013 I FOKUS

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IM FOKUS

TEXT ALEXANDER SCHEUCH FOTOS RUSTLER GRUPPE

UNTERNEHMEN

Die Rustler Gruppe expandiert weiter im In- und Ausland

EUROPAWEIT IM DIENST DER KUNDEN Ständige Verbesserung der Dienstleistungen, Expansion im In- und Ausland, Etablierung innovativer Produkte – so stellt sich die Rustler Gruppe heutigen und künftigen Anforderungen.

EXPANSIONSSTRATEGIE. Nach der Eröff-

nung des Standortes Linz zu Beginn 2011 wird ein weiterer Standort der Rustler Gruppe in Graz eröffnet. Ab 1. März 2013 werden Dienstleistungen wie Immobilienverwaltung, Facility-Management und Immobilienvermittlung in gewohnter Qualität auch in Graz angeboten. Nur durch die lokale Präsenz und den direkten Bezug zum Objekt beziehungsweise zu den Menschen, die darin wohnen und arbeiten, kann eine hohe Serviceorientiertheit und Schnelligkeit in der Abwicklung gewährleistet werden. Am Standort Graz steht das von Georg Habersatter geleitete Team den Kunden zur Verfügung. Dieser Standort ermöglicht der Rustler Gruppe, alle ihre Dienstleistungen im Bereich der Südachse bis nach Klagenfurt anzubieten. Die Expansionsstrategie wird nicht nur in Österreich, sondern auch im europäischen Raum strikt verfolgt. Seit 1. Mai 2012 hat sich die Rustler Gruppe auch in Rumänien niedergelassen. In der ersten Phase erfolgte das Basis-Setup mit einer erfahrenen und gut ausgebildeten Mannschaft (Immobilienverwalter, Facility-Manager, Buchhaltung, Techniker), deren Ausbildung und Einschulung nach den Richtlinien und Standards der Rustler Gruppe durchgeführt wurde, sowie die Einrichtung eines Büros in Bukarest. Derzeit werden 15 Mitarbeiter beschäftigt, weitere Projekte befinden sich in der Angebotsphase. Das vorrangige Ziel ist, vor allem internationale, aber auch lokale Immobilienbesitzer von dem für Rumänien außergewöhnlichen Service – nach den Leitlinien der Rustler Gruppe in Österreich – zu überzeugen.

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FOKUS I VISIONEN 2013

Georg Habersatter leitet das Team der Rustler Gruppe in Graz. Der neue Standort ermöglicht der Rustler Gruppe, alle ihre Dienstleistungen im Bereich der Südachse bis nach Klagenfurt anzubieten.

NEUE PRODUKTE UND INNOVATIONEN.

Das neue Produkt „BK all in“ stellt eine Lösung dar, die auf eine bestimmte Dauer sämtliche Betriebskosten in einer errechneten Höhe Euro/m² und Monat inklusive aller Verbrauchsmedien und sämtlicher Energie garantiert. Die Preisanpassung erfolgt jährlich nur in Höhe des Verbraucherpreisindex und schafft dadurch eine absolute Planungssicherheit und Preisstabilität für den Mieter. „Unter Berücksichtigung der letztjährigen Preissteigerungen nur bei Energie und Wasser – bis zu zehn Prozent und mehr – halten wir dieses Produkt für sehr attraktiv, sowohl für Mieter als auch für den Vermieter“, erklärt der Geschäftsführer der Hausverwaltung Martin Troger.

Dieses Produkt wurde bereits in einem konkreten Projekt „Silo“ (ein Bürogebäude mit zirka 13.000 m² Gesamtmietfläche) mit der Erste Group Immorent verwirklicht. Bei diesem Projekt wurden die Betriebskosten mit 2,60 Euro/m²/Monat für die nächsten zehn Jahre garantiert. „Wir haben uns in den letzten Jahren mit dem Thema „BK all in“ sehr intensiv auseinandergesetzt und halten das auch für den Trend der Zukunft“, so Martin Troger. In diesem Zusammenhang bekommt die Nachhaltigkeit, die sich jetzt nicht nur auf Energiekosten und Nutzung bezieht, sondern auf die gesamten Betriebskosten einer Immobilie, einen besonderen Stellenwert. Auch im Bereich

Kommunikation gibt es Innovationen, die seit Jänner 2013 im Einsatz sind. Die Gebäudeverwaltung Rustler wird zukünftig Umlaufbeschlüsse im Wohnungseigentum mit Mail und Online-Voting im Rustler 24/7-Netzservice durchführen. Dabei können sich die Wohnungseigentümer jederzeit über alle Einzelheiten der Abstimmungsthematik informieren – und das in Echtzeit. Selbstverständlich werden die Umlaufbeschlüsse für Wohnungseigentümer ohne PC oder für Mieter, die auf herkömmlichem Wege abstimmen wollen, mittels Postversands erledigt. In der heutigen Zeit wird es immer wichtiger, Informationen so schnell wie möglich und standortunabhängig empfangen zu können. Dieser Anforderung kommt die Gebäudeverwaltung Rustler mit dem Informationssystem via SMS nach. Dabei können Kurzinformationen direkt aus dem System auf die Mobiltelefone der Kunden/Mieter versandt werden. Verfügt man über die Mobiltelefonnummer des Kunden/Mieters nicht, wird die gleiche Information via E-Mail automatisch versandt. Dadurch ist die Gebäudeverwaltung in der Lage, Störungen, Ankündigungen oder allgemeine Informationen sofort weiterzuleiten. Auch hier werden die herkömmlichen Informationswege wie etwa Aushang weiter bestehen bleiben, um auch wirklich sicherzustellen, dass alle informiert werden.

DI Martin Troger, MBA Rustler – Die Verwalter

„Zwei unserer Ziele, die auch in der Unternehmensstrategie verankert sind, sind die Expansion im In- und Ausland und die laufende Verbesserung unserer Dienstleistungen, unter anderem durch Zuhilfenahme moderner Kommunikationsmedien oder durch Etablieren ganz neuer Produkte, wie zum Beispiel der Betriebskostengarantie. Als modernes Immobilienunternehmen dürfen wir uns den neuen Anforderungen durch unsere Kunden nicht verschließen. Ganz im Gegenteil müssen wir durch proaktives Vorgehen die Lösungen der zukünftigen Anforderungen bereits jetzt anbieten.“

Kontakt Gebäudeverwaltung Frieda Rustler GmbH & Co KG 1150 Wien, Mariahilfer Straße 196 Tel. +43 (1) 891 39-0 Fax +43 (1) 891 39-900 office@verwaltung.rustler.eu www.rustler.eu VISIONEN 2013 I FOKUS

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IM FOKUS

TEXT GABRIELLA MÜHLBAUER UND ALEXANDER SCHEUCH FOTOS WIEN-SÜD GRUPPE, WWW.SCHREINERKASTLER.AT

UNTERNEHMEN

Tradition + Erfahrung = Erfolg

WIEN-SÜD Traditionelle Unternehmen können so gut wie immer auf einen großen Erfahrungsschatz zurückgreifen. Die „Wien-Süd“ etwa ist eines der ältesten und traditionsreichsten Wohnbauunternehmen in Österreich. Hier wird Wohnkultur auf höchstem Niveau geboten.

Innovativ. Auf dem Wohnhaus „Monte Verde“ befindet sich das höchstgelegene Schwimmbad Wiens. Bereits Ende der 1980er-Jahre wurde auf den „Osramgründen“ eine umweltverträgliche Niedrigenergie-Wohnhausanlage mit über 500 Wohnungen errichtet.

TRADITION ZÄHLT. Besonders im Wohnbau-

ÖKOLOGIE – WICHTIG WIE NIE ZUVOR.

bereich kommt es auf Erfahrung, Kompetenz und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit an. Kurzum um Sicherheiten, damit die Partner und Kunden Vertrauen zum jeweiligen Wohnbauunternehmen fassen können. Voraussetzungen, die die „WienSüd“ zur Gänze erfüllt. Mit einer Bilanzsumme von über eine Milliarde Euro und einer durchschnittlichen Bauleistung von rund 1.000 Wohneinheiten pro Jahr steht das Unternehmen damit an der Spitze aller Bauträger in Österreich. Aufgrund der umfangreichen Erfahrungen, die die „WienSüd“ während der mehr als 100 Jahre ihres Bestehens gesammelt hat, ist sie im Lauf der Zeit auch Partnerin zahlreicher Gemeinden – vor allem im südlichen Umland Wiens – geworden, wo sie für die Betreuung der Anlagen und die Verwaltung von Bauten zuständig ist.

Gerade in unserer Zeit ist die Ökologie ein wichtiges Thema, es sollen durch die Reduktion des Energieverbrauchs wichtige Energieressourcen eingespart und somit die Umwelt geschont werden. Punkto Ökologie kann die „Wien-Süd“ auf beachtliche Leistungen verweisen, mit der sie eine Pionier- und Schrittmacherfunktion einnimmt. So wurde etwa gemeinsam mit dem namhaften Architekten DI Dr. Harry Glück und dem Fraunhofer Institut für Bauphysik in Stuttgart das erste Niedrigenergiewohnhaus Europas entwickelt und realisiert. Dieses Wohnhaus im 2. Wiener Gemeindebezirk gilt noch heute als Vorzeigeobjekt. Viele Großprojekte in städtischen Ballungsräumen folgten und wurden als sogenannte NiedrigenergieWohnhäuser ausgeführt – beispielsweise durch die Nutzung und Rückgewinnung

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FOKUS I VISIONEN 2013

von Wärmeenergie aus Abluft und Abwasser, durch den Einsatz von Sonnenkollektoren und die Möglichkeit der Reinigung und Wiederverwendung bestimmter Abwässer. Besonders erwähnenswert sind dabei die Projekte in Wien 2, Engerthstraße 257, das Großprojekt auf den „Osramgründen“ in Wien 23 mit mehr als 500 Wohnungen, die Anlage in Wien 11 „Am Hofgartl“ oder auch das Wohnhochhaus „Monte Verde“ im 10. Wiener Gemeindebezirk, auf dem sich das höchstgelegene Schwimmbad Wiens befindet.

ARCHITEKTUR TRIFFT AUF QUALITÄT. Die „Wien-Süd“ kann eine Reihe von viel beachteten und prämierten Wohnbauprojekten vorweisen, bei denen mit Größen aus der Architekturszene zusammengearbeitet wurde. Auch punkto Wohnkomfort wurden Konzepte und Innovationen

entwickelt, wie sie im bisherigen sozialen Wohnbau unbekannt waren, wie etwa der Einbau eines Gemeinschaftsschwimmbades, Saunen, weitläufige Grünflächen ...

EIN MANN – EIN WORT. Damit ein Unternehmen erfolgreich ist, benötigt es eine starke Führungspersönlichkeit. Bei der „Wien-Süd“ ist es der Obmann Dr. Maximilian Weikhart, der dem Unternehmen seit fast 40 Jahren vorsteht und unter dessen Führung die „Wien-Süd“ zu dem wurde, was sie heute darstellt: eine Wohnbaugenossenschaft, die dem sozialen Wohnbau verpflichtet ist und deren Ziel es ist, allen Wohnungssuchenden qualitativ hochwertiges Wohnen zu erschwinglichen Preisen zu ermöglichen und dabei auch die aktuellen Entwicklungen im Auge zu behalten. Dazu meint Dr. Maximilian Weikhart: „Wir wollen einen Wohnraum schaffen, der den Nutzerinnen und Nutzern neben dem Grundbedürfnis des Wohnens gleichzeitig ein Umfeld bietet, in dem entsprechende Erholungsmöglichkeiten vom Arbeitsalltag inkludiert sind. Und wir sind sehr stolz auf unser Zusatzangebot im Bereich ,Service und Technik‘. Kleine anfallende Reparaturen sind zumeist lästig und benötigen viel Zeitaufwand. Wir können sie nicht nur kostengünstig, sondern auch möglichst unbürokratisch lösen.“ AKTUELLE PROJEKTE. Zurzeit hat die

„Wien-Süd“ etliche interessante Wohnprojekte in ihrem Portfolio, die punkto Wohnqualität, -komfort und Qualität einzigartig sind. So werden ausschließlich hochwertige Baumaterialien verwendet, die den höchstmöglichen Niedrigenergiestand aufweisen.

DIE REIHENHAUSANLAGE „BEIM SCHLOSSPARK“ in der Eduard-Kittenberger-Gasse

in Wien 23 besteht aus 41 EigentumsReihenhäusern mit bis zu rund 130 m² Wohnfläche in herrlicher Grünlage und dennoch guter Anbindung an das öffentliche Verkehrs- und Straßennetz. Die Einheiten weisen eine spannende Architektur, gut durchdachte Grundrisse zur optimalen Nutzung der vorhandenen Flächen, Eigengärten, Dachterrassen und ein Schwimmbad mit großzügigem Liegebereich für alle Haus- und Wohnungs-

Ein aktuelles Projekt der Wien-Süd Gruppe in Pernitz.

Reihenhäuser in der Eduard-Kittenberger-Gasse in Wien 23.

eigentümer auf. Und im nahen Umfeld befinden sich Schulen, Kindergärten, Behörden und Einkaufsmöglichkeiten.

Weitere Merkmale: Bezugsfertige Ausstattung mit individuellen Mitgestaltungsmöglichkeiten, Dachterrassen, Eigengärten, Schwimmbad, Tiefgarage, Kinderspielbereich, Digitaler Sat- und Kabel-TVAnschluss, Niedrigenergiestandard.

DIE DOPPELHÄUSER IM EIGENTUM ODER MIETE „AM FUCHSRIEGEL“ in 2763 Pernitz,

Berggasse 6, errichtet von der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft „Arthur Krupp“ Ges.m.b.H., zeichnen sich durch herrliche Grünlage mit traumhaftem Ausblick und die Nähe zum Ortszentrum mit Geschäften, Schulen, Kindergärten und Behörden aus.

Sie bieten eine funktionale Architektur mit optimaler Raumnutzung, die Verwendung hochwertiger Materialien, eine umfassende Ausstattung und großzügigen Freiraum.

Weitere Merkmale: Swimmingpool bei jedem Haus, schöne Gartenflächen, große Terrassen, belagsfertige Ausstattung, zwei Autoabstellplätze pro Wohnhaus, modernste Gasbrennanlage mit solarer Warmwasserbereitung, komfortable Fußbodenheizung und Sat-Anschluss in allen Zimmern.

Informationen Erfahren Sie mehr über die Wien-Süd Gruppe unter www.wiensued.at Ihre Ansprechpartnerin zu aktuellen Projekten der Wien-Süd Gruppe: Marianne Zeidner Tel. +43 1 866 95-423 m.zeidner@wiensued.at

VISIONEN 2013 I FOKUS

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IM FOKUS

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TEXT GABRIELLA MÜHLBAUER FOTOS BEIGESTELLT

Maßgeschneiderte Lösungen

ERFOLG HAT EINE ADRESSE

Klein – und Mittelbetriebe benötigen einen Standort mit besten Rahmenbedingungen um wettbewerbsfähig zu sein. Der GHI-Park Seyring erfüllt sämtliche Voraussetzungen um den Mietern genügend Spielraum für ihre Kreativität zu lassen.

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FOKUS I VISIONEN 2013

Ideenwerkstatt. Vier Kilometer nördlich von Wien – und mit idealer Verkehrsanbindung – bietet der GHI-Park Seyring optimale Bedingungen für Gewerbe, Handel, Handwerk und Industrie. Die flexiblen Flächen erfüllen faktisch alle Kundenwünsche, egal ob Produktions-, Lager-, Ausstellungsoder Verkaufsflächen, da Einheiten von 320 bis 2.500 m2 gewählt werden können. Ein Platz für neue Ideen.

fügung, genauso wie Hallen mit 7 m Höhe – inklusive Meisterkabinen. Für besonders repräsentative Ansprüche werden zudem helle Ausstellungsflächen angeboten, die auch als Büro oder zur Feinproduktion ge-

nutzt werden können. Insgesamt stehen 22.300 m² bezugsfertige Produktions- oder Lager-, Ausstellungs- bzw. Verkaufsflächen zur Verfügung. 100 Garagenplätze komplettieren das Angebot.

Q

Unsere Stärke für Ihren Erfolg: Orte wo man seinen Betrieb führen kann gibt es wie Sand am Meer. Allerdings sollten einige Grundvoraussetzungen erfüllt werden, um dort auch wirklich glücklich zu sein und Erfolg zu haben. Da wäre etwa die Lage.

Denn nur mit einer optimalen Verkehrsanbindung werden Ihre Kunden zu Ihnen finden. Der GHI-Park Seyring liegt direkt an der Brünner Bundesstraße (B7) – mit Verkehrsanbindung zur A21, A22 und der neu eröffneten A5. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Flexibilität des Mietobjektes, denn kein Business gleicht dem anderen und die verschiedensten Ansprüche müssen erfüllt werden. Im modernen Industrie- und Gewerbepark der Ramskogler Immobilienverwaltung KG sind den Mieterwünschen so gut wie keine Grenzen gesetzt. Die Einheiten von 320 bis 2.500 m² können mit flexiblen Trennwänden individuell gestaltet werden. Natürlich ist jede mit einer Nasszelle ausgestattet. Auch die Raumhöhe ist variabel: So stehen Einheiten mit 3,5 m zur Ver-

Ramskogler Immobilienverwaltung KG Gabriele Maria Ramskogler Tel. 0664/396 80 60

Q Reibungslose Koordination aus einer Hand (Privatunternehmen): Vermietung, Verwaltung, Instandhaltung und Betriebsführung durch Eigentümer, Planer und Bauherren Q unbefristete Vermietung

Optimale Lage: Q Direkte Verkehrsanbindung an A5, B7, S1 Q Busstation samt Linienanbindung (Busse 228, 426, 431, 1018) Q Ideale Zufahrts- und Rangierflächen, Warenanlieferung mittels Lkw und Sat telzug zu jedem Objekt Q 100 Garagenplätze und ausreichend Kundenparkplätze vor den Objekten Beste Bedingungen: Q Industriewidmung Q Flexible Raumaufteilung mit Trennwänden F90 von 320 m2 bis 2.500 m2 Q Stromzuleitung bis min. 40 kW pro Einheit, eigene 1.000-kW-Trafostation – folglich rasche Objektnetzerweiterung möglich Q Lichte Raumhöhe 3,5 m oder 6,3 bis 7 m mit einer Deckenbelastung von 2.500 kg/m2, freitragend Q Lichtflächen >10 Prozent der Bodenfläche mittels Kunststofffenster und Glaslichtbänder (Büroeinbau in jedem Objekt möglich) Q Brandmeldeanlage mit Anschluss an das TUS-System Q Nachtdienst Q Öffentliches Wasser- und Kanalnetz Q Leerverrohrung für Strom, Telefon, EDV Q Löschanschlüsse, jede max. 40 m (erste Löschhilfe: Ringleitung)

Philipp Riedl Tel. 0664/468 37 43 office@ghipark.at www.ghipark.at

Industrieförderung: Q Durch die Stadtgemeinde Gerasdorf möglich

2013 VISIONEN I FOKUS 69

IM FOKUS

TEXT ALEXANDER SCHEUCH FOTOS RUSTLER GRUPPE

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Aktuelle Herausforderungen

DACHGESCHOSSAUSBAUTEN Moderne Bautechnik wie der Einsatz von Fertigteilen unterstützt die Möglichkeit der rentablen Verwirklichung von Dachgeschoßausbauten – auch in leistbaren Lagen. Dies, obwohl die Baukosten insbesondere durch behördliche Auflagen in den letzten Jahren empfindlich gestiegen sind.

tant gestiegen. Dies liegt einerseits an der allgemeinen Baukostensteigerung, andererseits aber vor allem an den erhöhten Anforderungen und Auflagen seitens Baubehörde, Brandschutz und Stadtbilderhaltung.

STRENGE AUFLAGEN. Durch die Übernah-

TREND. Vor rund 30 Jahren setzte in Wien,

auch aufgrund des damaligen Wohnungsmangels, der Trend zum Ausbau von Dachgeschoßen ein. Die damit zumeist einhergehende durchgreifende Modernisierung der betroffenen Gebäude (wie beispielsweise der Einbau von Aufzugsanlagen oder die Erneuerung der Steigleitungen), die Möglichkeit, zusätzliche Außenanlagen in Form von Terrassen zu schaffen, und der mitunter atemberaubende Fernblick von den höchsten Punkten der Gebäude haben zur Entwicklung der Dachgeschoßwohnungen von vormals einfachen Studentenunterkünften 70

FOKUS I VISIONEN 2013

zur stark nachgefragten Luxuswohnmöglichkeit beigetragen. Betrachtete man in der Gründerzeit noch das erste Stockwerk über dem Mezzanin als „Belétage“, verbindet man heute das Dachgeschoß mit der hochwertigsten Wohnlage im Haus. Blickt man auf Wien, findet man besonders in den Bezirken innerhalb des Gürtels nicht mehr viele unausgebaute Dachböden. Die Mietpreise für Dachgeschoßwohnungen in diesen Lagen haben in den letzten Jahren enorme Steigerungen erfahren. Im gleichen Zug jedoch sind die Kosten für die Errichtung von Dachgeschoßausbauten exorbi-

me der europäischen Richtlinien zum Erdbebenschutz (in Form der Bautechniknovelle 2008) wurden die Gesamtbaukosten durch die notwendige Erfüllung zusätzlicher statischer Maßnahmen wesentlich erhöht, da seither auch die möglichen horizontalen Lasten statisch ausgeglichen werden müssen, was bei vielen historischen Gebäuden kostenintensive Verstärkungsmaßnahmen erforderte. Durch das Inkrafttreten der Novelle zur Wiener Bautechnikverordnung mit Anfang diesen Jahres wurden auch die OIB-Richtlinien 2011 in Wien für verbindlich erklärt. In diesen werden in sechs Kapiteln die Themen Standsicherheit von Gebäuden, Brandschutz, Gesundheit und Umweltschutz, Barrierefreiheit, Schallschutz, Energieeinsparung und Wärmeschutz reglementiert. Insbesondere im Bereich des Brandschutzes wurden hiermit höhere Auflagen wie Feuerwehraufzüge, Brandfallsteuerungen und Druckbelüftungsanlagen, zumindest ab einer gewissen Gebäudehöhe, vorgeschrieben, welche eine empfindliche Verteuerung der Bauprojekte bedingen, ohne dass ein Käufer oder Mieter freilich deshalb bereit ist, mehr zu bezahlen.

ALTERNATIVEN. In guten Lagen mit entspre-

chend hohen Mieterträgen wurden den-

Leistungsbereiche der ASPEKT Bauplanung und Projektmanagement GmbH Q

Gebäudesanierung / Sanierungskonzepte

Q

Geförderte Sanierung

Q

Dachgeschoßausbau & -sanierung

Q

Wohnungsumbau & -sanierung

Q

Planungsleistungen

Q

Baukoordination

Q

Energiefachberater

Q

Energieausweis

Q

Energieeffizienzberechnungen

Q

Ingenieurbefund

Im Sinne der positiven Auswirkungen der Bautätigkeit auf die Wirtschaftskonjunktur hoffen wir, dass Innovationen wie der Dachgeschoßausbau light eine Perspektive zur Fortsetzung des Ausbaus ungenutzter Dachflächen bieten können.“

noch entsprechend hohe Renditen in der Vermietung von neu errichteten Dachgeschoßwohnungen erzielt. Aufgrund des mittlerweile geringen Angebots an Rohdachböden in Bestlagen und der schon erläuterten Baukostenerhöhungen, ist der Ruf nach kosteneffizienteren Möglichkeiten zum Dachgeschoßausbau lauter geworden. Baumeister Siegfried Dötzlhofer, Geschäftsführer der zur Rustler Gruppe gehörigen ASPEKT Bauplanung und Projektmanagement GmbH, hat sich diesbezüglich mit seinem Team bereits etwas einfallen lassen: „Die immer häufigeren Anfragen für Dachgeschoßausbauten in nicht so teuren Lagen und die parallel steigenden

Kosten haben uns bewogen, heuer unser Angebot um den ,Dachgeschoßausbau light‘, eine Ausbauvariante mittels Einsatzes von Holzfertigteilelementen, zu erweitern. Die Präsentation haben wir für Mitte des Jahres geplant. Hiermit versuchen wir insbesondere auch den frei finanzierten Dachgeschoßausbau in mittleren Lagen zu unterstützen.“ Baumeister Dötzlhofer spricht in diesem Zusammenhang eine weitere Problematik bei Dachgeschoßausbauten an: „Die von der Stadt Wien in den letzten Jahren in Aussicht gestellten Förderungen für Kombinationen von Sockelsanierungen mit Dachgeschoßsausbau wurden leider nur sehr restriktiv vergeben.

Baumeister Siegfried Dötzlhofer

Kontakt ASPEKT Bauplanung und Projektmanagement GmbH A-1150 Wien Lehnergasse 3 Ecke Mariahilfer Straße 196 Tel. +43 (1) 895 76 71-0 Fax +43 (1) 895 76 71-900 office@aspekt.rustler.eu www.rustler.eu

VISIONEN 2013 I FOKUS

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IM FOKUS

TEXT ROLAND POPP UND ALEXANDER SCHEUCH FOTOS FOKUS, DOCO-TOOLS ®

UNTERNEHMEN

docu-tools®

WER PINNT,GEWINNT! Professionelle Baudokumentation einfach und spielerisch auf dem iPad – Information, Datenerfassung „jetzt und sofort“ sowie Sicherheit für den Bauherrn.

BAUDOKUMENTATION. Im Baugeschehen ist die richtige Dokumentation ein sehr wichtiger und oft entscheidender Bestandteil der Arbeit geworden. Es geht auf der Baustelle und bei der Entwicklung von Immobilien immer um sehr viel Geld, manchmal um ganze Firmenexistenzen, sodass jeder Beteiligte bei einem Bauprojekt um sein „Überleben“ kämpft. Nicht nur Projektsteuerer, Bauleiter und Architekten müssen daher laufend den aktuellen Projektstand genau dokumentieren, um bei allfälligen späteren Streitfällen gut gerüstet zu sein – mittlerweile ist jeder Professionist und somit auch jede kleine Handwerksfirma gut beraten, die laufenden Arbeiten auf der Baustelle durchgängig zu dokumentieren, um nicht später gegenüber den „großen und mächtigen“ Auftraggebern bei Mängelrügen und Zahlungsabschlägen in einen Beweisnotstand zu geraten, der wesentliche finanzielle Einbußen für den Handwerksbetrieb bedeuten kann.

BEWEISKRAFT. Zur vollständigen Doku-

Mag. Dr. Gerhard Schuster (li.) und Dipl.-Ing. Dr. Matthias Rant sind die kreativen Köpfe von docu-tools®.

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FOKUS I VISIONEN 2013

mentation einer baulichen Leistung oder eines ganzen Immobilienprojekts sind oft eine große Anzahl an Fotos, oft viele hundert bis mehrere tausend Einzelbilder notwendig, dazu unzählige Aktenvermerke, Protokolle und Pläne. Die örtliche und zeitliche Zuordnung der vielen Fotos und Informationen, die man auf der Baustelle zuvor erfasst hat, wird in der nachfolgenden Büroleistung immer zeitaufwendiger und somit kostenintensiver. In vielen Büros müssen mittlerweile eigene Mitarbeiter sich ausschließlich nur mit der Dokumentation und dem Claim Management eines Bauvor-

habens beschäftigen, um sich gegen allfällige spätere Streitfälle bestmöglich abzusichern. Da diese Büromitarbeiter die Baustelle vor Ort im Detail oft gar nicht kennen, ist eine verlässliche Zuordnung der in der Praxis immer mehr werdenden Fotos, Textinformationen und Sprachaufnahmen von diesen Mitarbeitern jedenfalls nicht zu erwarten. Die verantwortlichen „Fotografen“ von der Baustelle haben abends nicht genügend Zeit, im Büro sich neben der Bearbeitung von E-Mails und Rückrufwünschen noch einer anstrengenden detaillierten Sortierung aller tagsüber gewonnenen Daten und Fotos zu widmen. Dadurch geht aber jede glaubwürdige Beweiskraft einer Dokumentation später verloren.

Der simple Schlüssel jeder Dokumentation beginnt mit dem sogenannten „Pin“. Sie können diesem Pin Fotos, Sprachdateien, Textdateien, aber auch Videos beifügen und zuordnen –

DOCU-TOOLS®. Auf Basis der Erfahrungen

alles mit tatsächlicher, unveränderbarer zeitlicher Kennzeichnung.

der größten gerichtlichen Beweissicherung der Republik Österreich, dem Skylink am Flughafen Wien – einem Projekt mit über 3.600 Räumen, über 200.000 Fotos und Tausenden Mängeln –, wurde in der Folge eine ganz einfach zu erlernende und für jedermann leistbare neue Software entwickelt: docu-tools®. Man würde es nicht glauben, wie einfach und praktisch die Anwendung dieser Software ist, wenn man es nicht mit eigenen Augen gesehen hat. Der simple Schlüssel jeder Dokumentation beginnt mit dem sogenannten „Pin“.

wie etwa verschiedene Top-Nummern, unterschiedliche Nutzer, verschiedene Geschoßebenen oder viele andere! Dadurch sind auch eindeutige zeitliche wie örtliche Zuordnungen auf einfache Weise möglich – aber auch wer, was, wann und wie angelegt hat, ist immer nachvollziehbar. Und dies alles „urkundsecht“, weil Sie auf diesem Programm nichts löschen können, sondern die gelöschten Daten nur ins Archiv verlagern.

DER „ PIN“. Stellen Sie sich einmal vor, Sie haben vor langer Zeit den jeweiligen Bauplan an der Wand befestigt und dann haben Sie an neuralgischen Stellen eine Stecknadel befestigt, einen „Pin“, mit dem Sie eine Notiz oder ein Foto an dieser Stelle befestigt haben. Das machen Sie bei docu-tools® sinngemäß auch, nur hängt der Plan nicht an der Wand, sondern ist am Bildschirm Ihres iPad und Sie setzen an der entsprechenden Stelle einen „Pin“. Diesem Pin wurde „ein Gehirn eingepflanzt“, dieser Pin kann unglaublich viel, er ist eigentlich das Schlüsselelement von docu-tools®. Sie können diesem Pin Fotos, Sprachdateien, das heißt mündliche Kommentare, Textdateien, also Notizen und Anmerkungen, aber auch Videos beifügen und zuordnen – alles mit tatsächlicher, unveränderbarer zeitlicher Kennzeichnung.

Aber Sie können diese Pins auch widmen, das heißt, sie werden für ihren gewidmeten Zweck erkennbar, zum Beispiel Mängelpins, Terminpins, Mehrkostenpins, „Gefahr in Verzug“-Pins, aber auch frei wählbare Pins,

FOTOS VERORTEN. Seine große Stärke zeigt

docu-tools® mit seiner einfachen Verortung von Fotos und aller weiteren Informationsdaten, welche klar und eindeutig am jeweiligen Plan örtlich richtig zugeordnet werden.

Sie setzen einen Pin und machen mit dem iPad ein Foto. docu-tools® weiß genau, wohin es gehört und wann es aufgenommen wurde. Sie können aber auch zwischendurch mit Ihrer externen Kamera ein Foto machen, weil Sie einen starken Blitz brauchen oder ein starkes Teleobjektiv, weil der Haarriss in 5,10 Metern Höhe ist – kein Problem, auch das externe Foto weiß, zu welchem Pin auf welchem Plan es gehört! Sie können zu diesem Foto bzw. Pin jedoch auch einen internen Kommentar hinzufügen, aber auch zusätzlich noch einen externen offiziellen, für alle lesbaren und das Foto kommentieren, was man wo darauf sieht oder warum Sie die Aufnahme gemacht haben. Sie können das Baustellenfoto aber auch um zugehörige sinnvolle Dokumente einfach durch Fotos ergänzen, zum Beispiel durch Seiten

aus dem Leistungsverzeichnis, durch Skizzen, die Sie auf der Baustelle oder bei der Besprechung gemacht haben. Sie können aber auch eine mündliche vertragliche Vereinbarung ergänzen – etwa bis wann der Professionist den Mangel beheben muss, ohne Pönale zahlen zu müssen –, dies auf dieser Audiodatei aufnehmen und so einen – auch vor Gericht – glaubhaft dokumen-

docu-tools® auf einen Blick Q Professionelle Baudokumentation Q Leicht und spielerisch anzuwenden auf dem iPad

Q Genaue zeitliche und örtliche Erfassung aller Daten

Q Fotos, Sprachdateien, Textdateien

Q

Q Q Q Q Q Q Q Q

und Videos werden einem „Pin“ eindeutig zugeordnet Vielfältige Pin-Wahl möglich (zum Beispiel Mängelpins, Terminpins, Mehrkostenpins, Ordnungspins etc.) „Urkundsechte“ Abspeicherung Datenerfassung erfolgt „jetzt und sofort“ Versendung von Daten direkt von der Baustelle Einfache und unkomplizierte Anwendung für „Bauleute“ Sämtliche Baustellenunterlagen in einer Hand Hohe Beweiskraft bei strittigen Verfahren im Baugeschäft Sicherheit für Bauherren und FM bei späteren Arbeiten und Installationen Technischer, zeitlicher und ökonomischer Vorteil für den Anwender

VISIONEN 2013 I FOKUS 73

tierten mündlichen Vertrag haben. Sie können weiters diesem Pin auch Textdateien zuordnen. Diese können Sie auch in vielen Fällen gleich mündlich diktieren und docutools® setzt dies mittels Spracherkennung in Sätze um – unglaublich, welch ein Meilenstein in der Baudokumentation! Dies alles kann ein Pin – und Sie können Hunderte, ja sogar Tausende Pins setzen.

PLÄNE. Wenn Sie mit docu-tools® über die Baustelle gehen, haben Sie immer alle relevanten Pläne bei sich, ohne ganze Papierordner tragen zu müssen. Bei einem Projekt hatten die Entwickler sogar 15.000 Pläne auf dem iPad auf der Baustelle stets greifbar, somit eine Übersicht über alle Gewerke, die Pläne übereinanderlegbar – ein unschätzbarer Vorteil. Sie können die Pläne leicht und unkompliziert auf Ihren Computer in den herkömmlichen Dateiformaten dwg, dxf und jpg laden und von dort auf Ihr iPad übertragen. Sie können daher sowohl digitale CAD-Pläne als auch Bilddateien oder sogar eingescannte Altbestandspläne als Grundlage für Ihre Dokumentation verwenden. Beides ist leicht und unkompliziert möglich – auch für Anwender, die sonst nur wenig mit Computern zu tun haben.

AUFFINDBARKEIT

UND

ORGANISATION.

docu-tools® bietet eine ganz neue Übersichtlichkeit nach dem Prinzip „Jetzt und sofort“. Durch die verschiedensten Selektionskriterien und Inhalte der Pins – ob es nun Fragen des Termins, der Mängel, der Mehrkosten oder sonstiger Kriterien sind – haben Sie jederzeit die Möglichkeit, umfassend, organisiert und richtig selektiert eine schnelle Auswahl nach bestimmten Kriterien aus der gesamten Dokumentation – oder auch nur für bestimmte Bereiche – herauszusuchen und übersichtlich aufzubereiten.

PROJEKTBETEILIGTE

Pläne können leicht und unkompliziert von Ihrem Computer auf Ihr iPad übertragen und von dort samt Ihren Pins direkt an Projektbeteiligte versendet werden.

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FOKUS I VISIONEN 2013

UND

KONTAKTE.

Eine große Erleichterung bringt docu-tools® in der Kommunikation mit den anderen Projektbeteiligten. Das Programm hat ein eigenes Tool, in dem die jeweiligen Projektbeteiligten ähnlich wie im Outlook als Kontakte gespeichert sind – Sie können daher alle auf Plänen örtlich genau zugeordneten Dateien und Fotos direkt von Ihrem iPad versenden, entweder an externe Projektbeteiligte oder an Ihre eigenen Mitarbeiter im

Büro, während Sie noch auf der Baustelle sind. Die Arbeitserleichterung, die Aktualität und die Reaktionsgeschwindigkeit sind dabei unschlagbar.

ARCHITEKTEN UND PROFESSIONISTEN.

Mit docu-tools® ist es möglich, alle Baustellen und Projekte immer bei sich zu haben, ohne Papierordner auf die Baustelle mitzunehmen zu müssen. Mögen es auch fünf oder 20 Projekte gleichzeitig sein, wie es bei kleineren und mittleren Architekturbüros und auch bei einem klassischen ausführenden Professionisten zumeist der Fall ist, die Dokumentation kann mit docu-tools® gleichzeitig über ein einziges iPad elegant durchgeführt werden. Sie haben somit alle Pläne, Problembereiche, Mängel, Mehrkostenpotenziale, kurzum alles, was Sie zu Besprechungen oder Baustellenbesuchen benötigen, immer übersichtlich und organisiert bei sich. Sogar die Skizzen, die Notizen (die Sie gleich auf dem Skizzenblock fotografieren), aber auch die mündlichen Aussagen zu Wünschen des Bauherrn oder anderer Professionisten sind eindrucksvoll gespeichert und jederzeit abspielbar. Ihre Beweiskraft überzeugt dadurch nicht nur die Beteiligten auf der Baustelle, sondern wahrscheinlich auch jedes über einen Streitfall entscheidende Gericht.

FACILITY-MANAGEMENT. Nach einer Bau-

führung ist es bislang im Idealfall so, dass dem Bauherrn bzw. dem FM Bestandspläne über sein Bauwerk übergeben werden. Die Genauigkeit dieser Pläne, insbesondere im Installationsbereich, ist aber oft mit großen Unsicherheiten behaftet. Wie es hinter den Wänden und Decken wirklich aussieht, kann das FM daher nie wissen. Die Wände und Decken müssen daher bei jeder Installationsänderung oder bei jedem kleinen Wasserschaden zeit- und kostenintensiv zur Gänze geöffnet werden. Eine nicht befriedigende Situation mit vielen Risiken, insbesondere wenn es sich um hochinstallierte Räume handelt. Führen Sie einmal in einem Operationssaal eine Installationsänderung durch, wenn Sie nicht zentimetergenau genau wissen, wie und wo die bestehenden Leitungen verlaufen. Sie müssen daher immer mehr Wand aufreißen als eigentlich notwendig, daher wird der OP länger stillstehen und Kosten verursachen. Mit docu-

tools® machen Sie vor dem Verschließen der hochinstallierten Wand mit einem Referenz-Maßstab ein Foto und Sie können damit auch Jahre später mit docu-tools® die Leitungskreuzung an der Wand so genau fixieren, dass Sie eine Wandöffnung von 10 x 10 cm machen, die Arbeiten rasch durchführen und der OP fast keine Stillstandzeit hat. Sie finden alles sofort, richtig und präzise – der zeitliche und damit der ökonomische Vorteil ist enorm.

LUSTVOLL UND SPIELERISCH. Entschei-

dend für docu-tools® ist, dass es eine Software ist, die – wie es heißt – „lustvoll und spielerisch“ ist. Man muss also kein EDVFreak sein, um sie nutzen zu können. Jeder „Baumensch“ findet sofort heraus, wie er mit diesen Werkzeug dokumentieren kann, und hat dann schnell alle seine Informationen stets bei der Hand, übersichtlich geordnet und gut organisiert – auf seinem iPad. WER KANN DOCU-TOOLS® NUTZEN? Die

Art der Nutzer ist vielfältig. Diese Software ist nicht nur für Bauleiter, Architekten, Professionisten oder Projektsteuerer sinnvoll zu nutzen, sondern auch für Controller, aber vor allem für Bauherren. Der Bauherr hat bei einem sinnvollen Einsatz von docutools® die gesamte technische und chronologische Historie seines Projekts samt allen Risikostellen und Problembereichen stets griffbereit, er weiß aber auch, wie es hinter jeder abgehängten Decke aussieht und unter jeder verputzten Wand. Aber nicht nur er, sondern auch das FM und der Hausverwalter, aber auch der Mieter oder der Wohnungseigentümer können ihre Objekte dauerhaft und mit höchster Beweiskraft dokumentieren.

PRAKTISCHE ANWENDUNGEN. Obwohl das

kreative docu-tools® noch ein junges Produkt ist, wurde es schon sehr erfolgreich eingesetzt. Nach seiner Feuertaufe bei der Anwendung beim Projekt Skylink am Flughafen Wien wurde diese Software auch für die gerichtliche Beweissicherung eines weiteren Großprojekts verwendet, als es galt, zigtausend Zwischendeckenräume und etwa 25.000 Stahlabhängungen zu dokumentieren. Ein ausländisches Großprojekt, und zwar eine Kette von großen Kraftwerken in der Türkei, welche von einem öster-

reichisch-französischem Konsortium errichtet wird, wird derzeit mit docu-tools® von Beginn an dokumentiert – aber nicht nur firmenintern, sondern auch verpflichtend für alle Subunternehmer. Etliche mittelständische Bauunternehmen vertrauen ebenso wie Sachverständige, die damit ihre Befundaufnahmen durchführen, bereits auf docu-tools®.

DIE ENTWICKLER MIT ERFAHRUNG. Die

österreichische Firma Sustain Consulting GesmbH hat docu-tools® als professionelles Werkzeug für die Bau- und Immobilienbranche entwickelt. Die erfahrenen Köpfe, die hinter diesem Meilenstein der Baudokumentation und Befundaufnahme stehen, besitzen eine über 30-jährige Bauerfahrung und vermissten – insbesondere bei größeren oder komplexeren Projekten – immer diese technischen Möglichkeiten.

Sie wissen, wie leidvoll Dokumentationsfehler oder -mängel sein können, entweder auf der Baustelle oder vor Gericht. Niemand Geringerer als das Team rund um die Bau- und Immobilienspezialisten Dr. Matthias Rant und Dr. Gerhard Schuster hat seine Erfahrungen, sein Know-how und sein Engagement für das Produkt selbst eingebracht. Die Aufgabenstellung war klar: übersichtliche Dokumentationen mit allen Selektionsmöglichkeiten gut organisierbar und leicht auffindbar zu machen – und dies in einer leicht mitnehmbaren Form, daher iPad-fähig. Aber auch so einfach, dass der Anwender kein EDV-Spezialist sein muss, sondern ein ganz normaler Baubeteiligter – er muss daher nicht der „EDV-begeisterten“ neuen Generation angehören; er soll kurzum „lustvoll und spielerisch auf der Baustelle dokumentieren“.

Das Produkt kann als sehr gelungen und wunderbar praxistauglich bezeichnet werden, kann die Arbeit aller Baubeteiligten wesentlich erleichtern und das Risiko von späteren Verwechslungen verhindern.

Nach der ersten Anwendung auf der Baustelle haben Sie es sofort heraus, wie es funktioniert, und sind sich bewusst, eine geeignete „Waffe“ zu haben, die Sie beschützt. Sie können nämlich für nichts verantwortlich gemacht werden, wofür Sie kein Verschulden haben, wenn Sie es verantwortungsvoll und rechtzeitig mit docutools® dokumentiert haben.

WER SCHREIBT, DER BLEIBT! Baudoku-

mentation ist für Baubeteiligte leider häufig eher lästig, mühsam und unbeliebt. Sie hat jedoch eine unglaublich wichtige ökonomische Bedeutung. Man sagt nicht umsonst: „Wer schreibt, der bleibt.“ Das bedeutet übertragen ins Bau- und Immobilienwesen: „Wer besser dokumentiert, hat die besseren Beweise in der Hand.“ Wer eine lückenlose Beweiskette schafft, hat weniger Risiko, dass ihm später ein Verschulden nachgewiesen werden kann. Aus der Sicht des Bauherrn hat dieser eine wesentlich bessere Information, Dokumentation und Sicherheit seines eigenen Bauvorhabens. Ein entscheidender Vorteil für Anwender von docu-tools® sowohl technisch wie ökonomisch.

Q

DIE ENTWICKLER Mag. Dr. Gerhard Schuster

Q Geschäftsführender Gesellschafter der Sustain Solutions GmbH & Co KG

Q 30 Jahre Erfahrung in der Beratung von Unternehmen in der Bau- und Immobilienwirtschaft mit einem besonderen Fokus auf Themen der Nachhaltigkeit und Effizienz.

Dipl.-Ing. Dr. Matthias Rant

Q Geschäftsführender Gesellschafter der Sustain Solutions GmbH & Co KG

Q Präsident des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs

Q Rant hat als Gerichtssachverständiger die größte Beweissicherung der Republik Österreich am Flughafen Wien (Skylink) mit über 200.000 Fotos in 3.600 Räumen erfolgreich durchgeführt.

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VISIONEN 2013 I FOKUS 75

IM FOKUS

TEXT PETER MATZANETZ FOTOS S IMMO FOTOARCHIV

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Hotels. Hotelprojekte in Osteuropa sind stark von Exklusivität und Lage abhängig. Die Erholung der Märkte sollte in jenem Segment am ehesten zu spüren sein (Bukarest, City Center).

Handlungsbedarf

DER LANGE ATEM DER IMMO-AGs Im Jahr 2010, zum Zeitpunkt, da die Immofinanz sich erstmals wieder nach vorne orientierte, lud der FOKUS den Unternehmensvorstand Manfred Wiltschnigg zum Gespräch. Viele Änderungen und Anpassungen waren durch die neue Ausgangslage infolge des Lehman-Bankencrashs 2008 notwendig geworden. Nun ist erneut Zeit, Bilanz zu ziehen, was von dem umgesetzt worden ist und wohin sich die größte heimische Immobilien-Anteilsgesellschaft entwickelt hat. Auch bei den anderen Publikums-Aktiengesellschaften hierzulande sind Umbrüche angekündigt worden. Dieser Tage wurden langfristige Unternehmensziele verlautbart und neue Unternehmesstrategien stehen dabei durchwegs am Plan. Grund genug, ein Auge darauf zu werfen, wohin die Reise geht.

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FOKUS I VISIONEN 2013

Märkte. Deutschland, der aktuelle Favorit in den Portfolios (Mönckedamm, Hamburg).

gezieltem Portfoliomanagement nach Asset- und Länderklassen Rechnung tragen.

Russland, Rumänien und Deutschland waren die Länder, in denen schließlich zugekauft wurde – und was die Assetklassen betrifft, kann eine Konzentration vor allem auf den Einzelhandel und die Logistik ausgemacht werden.

PORTFOLIOMANAGEMENT. Angesprochen

DIE UMSETZUNG. Ein größerer Deal waren

auf die strategische Umsetzung unternehmerischer Neuausrichtung, meinte der scheidende Immofinanz-Vorstand Manfred Wiltschnigg vor etwa zwei Jahren: „Wir haben unsere Strategie neu definiert und das Portfolio entsprechend umgestellt.“ Zu 80 Prozent sollten die Ergebnisse von nun an aus dem Assetmanagement erzielt werden, also aus dem vorhandenen Portfolio heraus. Konzentrieren sollten sich die geplanten Transaktionen zum Beispiel auf die Boom-Region Köln – Düsseldorf. Im Frühjahr 2012 wurde dies mit dem Erwerb von Restanteilen eines Düsseldorfer Büroprojekts nicht nur gesagt, sondern auch getan.

Als definiertes Unternehmensziel für solche Deals waren Standortzusammenführungen genannt worden sowie das Herbeiführen von konzentrierten Entscheidungsgewalten. Ergeben sollte sich daraus in erster Linie mehr Homogenität fürs Unternehmensportfolio für letztlich mehr Überschaubarkeit und gleichzeitig weniger Verwaltungsaufwand. „Wir haben in den letzten zwei Jahren mehr als eine Milliarde Euro Transaktionsvolumen umgesetzt“, meinte Wiltschnigg schon damals, und einige hundert Millionen sollten folgen. Dem Veranlagungsrisiko wollte man außerdem mit

aus dem Mund des Vorstandsmitgliedes der Immofinanz in Bezug bezüglich Deutsche Lagerhaus in Aussicht gestellt worden, der in Folge auch umgesetzt worden war. Ein weiterer größerer Einkauf im Bereich Logistik in St. Petersburg sollte folgen. Die Aufstockung von Anteilen im Logistikbereich war aber nicht die einzige Marktoffensive, die sich zu Buche schlagen sollte. Ein Dutzend Fachmarktzentren und weitere Anteile an großen Shoppingcentern in Russland wurden erworben. Beim Moskauer Golden Babylon Shopping Center geschah dies letztes Jahr und auch beim Center Rostokino, ebenfalls in Moskau, waren alle Anteile in den Besitz des fünftgrößten europäischen Immobilienunternehmens übergegangen.

Die nötigen Finanzierungen holte sich die Immofinanz zuletzt von russischen Banken, die dem Unternehmen anscheinend die Treue halten. „Das Portfolio soll besser werden, höhere Qualität haben und unseren Investmentkriterien entsprechen“, hatte Wiltschnigg gegenüber dem FOKUS zu Protokoll gegeben. Wenn damit lohnende Investments gemeint waren, dann wurde hier, was Russland betrifft, Wort gehalten. Die Börsenzeitungen vermeldeten dazu zumindest Schlagzeilen über Rekordrenditen.

DEUTSCHLAND. Die „Immobilienmaschine“ unter den heimischen Aktiengesellschaften, als die sich die ImmofinanzGruppe selber gerne darstellt, treibt ihre Geschäfte, Krisenszenario hin oder her, in gewohnt konsequenter Manier voran. Zuletzt verstärkte sie sich im deutschen Wohnsegment gezielt. Man hatte dort personell aufgestockt und bearbeitet hier aktuell acht Wohnbauprojekte. „Mittel- und langfristig ist es eine Überlegung, ein größeres deutsches Wohnungsportfolio aufzubauen, das man zusammen mit der österreichischen BUWOG in einem eigenen Konzern an die Börse bringt“, gab Eduard Zehetner, Generaldirektor der Immofinanz, letzten Sommer am Rande einer Veranstaltung preis und schlug damit Wellen, die bis in die Gegenwart noch nicht geglättet sind. Mit der Gründung der BUWOG-Tochter Meermann hat man in Berlin zuletzt drei größere Grundstücke erworben. Auf diesen wird aktuell die Errichtung von rund 1.000 Wohnungen vorangetrieben. Insgesamt verfügt BUWOG Meermann nach dem jüngsten Grundstückskauf und nur ein Jahr nach dem Markteintritt in Berlin über eine Projektpipeline von rund 1.200 Neubauwohnungen. Die Aufstockung des deutschen Wohnungsbestandes mit dem finalen Abverkaufsziel scheinen also wie geplant voranzugehen.

DER WOHNUNGSSPEZIALIST. Deutschland ist derzeit auch für die conwert Immobilien Invest SE eine vielversprechende Region, um in Wohnimmobilien zu investieren. Eine derartige Richtung hat zumindest der unlängst aus dem Unter2013 VISIONEN I FOKUS

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Grennfield. Großmieter mit guter Bonität zeigt man gerne (Viertel Zwei, Wiener Prater).

nehmen ausgeschiedene Direktor Jürgen Kelber vorgegeben: „Wir verkaufen in Wien Zinshäuser mit niedrigen Renditeaussichten und kaufen in Berlin mit höheren zu.“ Hier sei im Gegensatz zum Osteuropageschäft auch noch die nötige Liquidität gegeben. Der deutsche Markt sollte dabei als Investitionsstandort ausgebaut werden, und in den urbanen Metropolregionen sieht das Unternehmen den Wachstumstreiber der nächsten Jahre schlechthin.

Im größeren Stil wurden zuletzt auch weitere Zukäufe bekannt. Der börsennotierte Wohnimmo-Konzern hat mit dem Erwerb von 60 Prozent an der deutschen Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Hamburg hier konsequent weiter investiert. Das Deutschland-Portfolio von conwert ist damit um 9.700 Einheiten um zwei Drittel auf 24.500 Einheiten angewachsen. „Mit der Transaktion erhöhen wir die Ertragskraft und schaffen die nötigen Voraussetzungen, um unser langfristiges Bestandsmanagement auszubauen", so conwert-Aufsichtsratschef Johannes Meran.

DIE BEREINIGUNG. Die CA Immo AG hat sich zuletzt selbst verpflichtet, ihr Portfolio zu bereinigen. Zum Verkauf vorgesehen sind darum kurz- bis mittelfristig vor allem Immobilien, die nicht dem Kerngeschäft zugeordnet werden, und zwar sowohl was Märkte in Südosteuropa und auch die Assetklassen wie Hotel, Logistik und Wohnen betrifft. Darüber hinaus werden auch Größe und Mieterstruktur als entscheidende Kriterien für den künftigen Verkauf einzelner Immobilien genannt. Bruno Ettenauer, Vorstandsvorsitzender der CA 78

FOKUS I VISIONEN 2013

Immo AG, will das Unternehmen als Maß aller Dinge nehmen: „Wir sind Spezialisten für die Bewirtschaftung von großen, modernen Bürogebäuden in den Großstädten unserer definierten Kernregionen. Kommen wir zu dem Schluss, dass wir einzelne Objekte aufgrund unserer lokalen Personal- oder Portfoliostruktur nicht profitabel genug bewirtschaften können, suchen wir einen Investor für die Immobilie.“ Für 2013 steht unter anderem der anteilige Verkauf des Frankfurter Büroturms Tower 185, ein Prestigeprojekt des Unternehmens, am Programm. Deutschland wird aber weiterhin auch Zielgebiet für Zukäufe für die CA Immo sein. Für Ettenauer steht dabei die bereits gegebene Marktpräsenz im Vordergrund: „Es ist wichtig, schon ein relevanter Player am Markt zu sein, und das sind wir in Deutschland.“ München, Frankfurt und Berlin sollen nun verstärkt in den Fokus der Investitionstätigkeit rücken. Was den zentraleuropäischen Raum betrifft, will man sich hauptsächlich auf die eigene Marktkompetenz verlassen. Entgegen der allgemeinen Markttrends tut man sich in Rumänien mit den Investments nicht schwer, da hier laut Unternehmensangaben profitabel vermietet wird. „Man kann in jedem noch so schwierigen Markt erfolgreich agieren, wenn man gute Immobilien und standorttreue, bonitätsstarke Mieter hat“, leitet Ettenauer daraus ein Credo ab. Dennoch ist man bei Neuinvestitionen hier vorsichtig und verlautbart vorerst nichts in die Richtung.

KONSOLIDIERUNG. Die S Immo AG stuft das Umfeld, in dem sie in den osteuropä-

ischen Märkten investiert ist, weiter als herausfordernd ein. Das österreichische Unternehmen hat laut Geschäftsführung insbesondere vor, sich qualitativ besser aufzustellen, wie auf einer Veranstaltung Ende letzten Jahres mitgeteilt wurde. Von aktuellen Zukäufen ist hier nicht die Rede gewesen und man verhehlte auch nicht, dass man eher schwer an dem trägt, was in früheren Perioden an Immobilien angehäuft wurde. Gewinnwachstum statt Unternehmenswachstum, könnte man sagen, steht hier also am Programm. Verkäufe machen dabei nur einen Teil der Aktivitäten aus, um profitabler zu werden. Der einfache Kampf um den Mieter und Kostenoptimierung stehen im Vordergrund. Das gesetzte Ziel, im abgelaufenen Geschäftsjahr etwa fünf Prozent des Portfolios mit den erwünschten Erlösen zu veräußern, wurde laut Pressemeldung aber geschafft. Diesen Plan wird das Unternehmen daher auch im kommenden Jahr verfolgen, um schlanker und effizienter zu werden.

Neu investiert wird, soweit bekannt, nur in Wien am Standort des neuen Zentralbahnhofs – und jenes Investment, das als Teil eines Konsortiums getätigt wird, kann als sicher gelten. Mit der neuen Zentrale des Schwesterunternehmens (Bank Austria) ist ein Großteil der Fläche schon vor Baubeginn vermietet. Für Osteuropa rechnet die Geschäftsführung der S Immo AG langfristig wieder mit besseren Zeiten.

STAY EAST. Mit besseren Zeiten rechnet

man eher früher als später auch beim Projektentwickler Warimpex und bleibt seiner angestammten Region treu. „Hier sehen wir das größte Potenzial, hier haben wir auch enormes Expertenwissen und Möglichkeiten, unsere Projekte umzusetzen“, erklärt Franz Jurkowitsch, Vorstandsvorsitzender der Warimpex Finanz- & Beteiligungs AG, die Unternehmenssicht der Dinge. Das größte noch vorhandene Potenzial wird dabei in Polen und vor allem in Russland geortet. Aktuelle Projekte hat man dort in unmittelbarer Nähe zu Flughäfen mit nationaler wie auch internationale Bedeutung gestartet, welche nach Unternehmensangaben jeweils exklusive Hotel- und Officeangebote darstellen. Verbunden damit ist jedenfalls auch die Hoffnung, dass die Hotels früher von positiven Veränderungen am Markt betroffen sein würden.

Das allerdings wird in einem nächsten Lagereport zu klären sein.

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IM FOKUS

TEXT GABRIELLA MÜHLBAUER FOTO ISTOCK, BEIGESTELLT

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Aon Holdings Austria GmbH

WO KNOW-HOW UND ERFAHRUNG ZÄHLEN ...

Versicherungen sind ein heikles Thema. Sie erfordern Feingefühl, Fachwissen und Erfahrung der Mitarbeiter sowie Vertrauen der Kunden.

WELTWEITER ERFOLG. Die international vernetzte Aon-Gruppe gilt mit ihren 1.800 Mitarbeitern an 19 Standorten in Österreich, Deutschland und der Schweiz als Marktführer bei Industrieversicherungen im deutschsprachigen Raum. Allein in Österreich betreuen 225 Mitarbeiter an 80

FOKUS I VISIONEN 2013

sechs Standorten die zufriedenen Kunden. Und das ist kein Wunder, denn wo auch immer auf der Welt ein Versicherungsfall eintritt, Aon kann mit seinen Schwestergesellschaften, die in über 120 Ländern dieser Welt vertreten sind, so gut wie jedes Problem lösen und hat so einen

klaren Vorteil gegenüber Versicherungsmaklern, die nur in einem Netzwerk arbeiten.

MASSGESCHNEIDERTE LÖSUNGEN. Ein weiterer Grund für den Erfolg der Aon Holdings Austria GmbH ist die ein-

ren in dieser Branche tätig ist, ist heute CEO der Aon Holdings Austria GmbH. Kurzum ein Mann mit Erfahrung und Tradition – ganz wie es der Philosophie des Versicherungsmaklerunternehmens entspricht. Weitere kleinere und mittelgroße Maklerbüros, die alle Erfahrungen und Kenntnisse in speziellen Branchen mitbrachten, kamen dann in den letzten zehn Jahren dazu.

SPEZIALTHEMA HAUSVERWALTUNGEN UND IMMOBILIEN. Die Aon Holdings

zigartige Kombination aus Fachleuten und Know-how sowie die Möglichkeit, dadurch Lösungen anzubieten, die genau zu den Anforderungen der Kunden passen.

Und das Know-how kommt nicht von ungefähr, denn das Unternehmen kann – speziell in Österreich – auf eine lange Tradition gepaart mit einem reichen Erfahrungsschatz zurückgreifen. So wurde das Versicherungsmaklerunternehmen bereits im Jahre 1927 unter dem Namen „Jauch & Hübener“ in Österreich gegründet. Im Jahr 1997 erfolgte dann der Zusammenschluss mit der amerikanischen Aon-Gruppe, dem weltweit größten Versicherungsmakler. Im Jahre 2005 stieß dann ein im Familienbesitz befindliche Maklerbüro, die Hans Windisch-Graetz GmbH, dazu. Dr. Alfred Schönburg, der bereits seit 15 Jahren dieses Unternehmen leitete und mittlerweile seit 30 Jah-

Austria GmbH ist der größte Versicherungsmakler im heimischen Hausverwaltergeschäft. Mehr als 200 Hausverwaltungen und Immobilienfonds zählen zu ihren Kunden und versichert wird alles – angefangen bei der Feuerversicherung bis hin zur umfassenden All Risk-Versicherung. Zudem betreut Aon 11 der 20 größten ATX-Unternehmen sowie Berufsgruppen wie Ziviltechniker, Ärzte und Rechtsanwälte neben Industrie- und Privatkunden. Aber auch die haftungsrechtlichen Elemente der beteiligten Unternehmungen können mit Versicherungslösungen abgefedert werden. Alle profitieren von den Leistungen des erfahrenen Versicherungsberaters, dessen Ziel die Optimierung des Versicherungsschutzes, das Erstellen individueller Lösungen und die Betreuung im Schadensfall ist – und zwar weltweit. Für die Buchführung, die Formulierung von Verträgen, die Bewertung der Risikoträger und die Abwicklung eingetretener Schadensfälle werden modernste, hoch entwickelte Instrumente der Informationstechnologie eingesetzt.

So gibt es etwa AonLine, das Infoportal für Kunden, das nicht nur genaueste Informationen über Versicherungsprogramme und -themen bietet, sondern – in einem eigenen Folder – auch jedem Kunden die Möglichkeit gibt, in den jeweiligen Stand seiner Polizzen Einblick zu nehmen. Zudem können hier versicherungs- und risikorelevante Dokumente platziert werden. So kann der Kunde immer und überall auf seine Daten zugreifen und ist auf dem letzten Stand.

MIT TRANSPARENZ ZUM ERFOLG. Wer eine Versicherung über Aon abschließen möchte, ist immer gut beraten, wird doch

CEO Dr. Alfred Schönburg

von den Experten – nach einer umfassenden Risikoanalyse – ein maßgeschneidertes und individuelles Versicherungskonzept für ihn erarbeitet. Zusätzlich wird ständig nach neuen Lösungsansätzen und Tools gesucht, die es möglich machen, neue oder veränderte Risiken und ihre Abdeckung rechtzeitig zu erkennen und somit auch angemessen darauf reagieren zu können. Mit anderen Worten – Know-how, Service und Zuverlässigkeit sind bei Aon nicht nur Theorie, sondern gelebte Praxis, in deren Fokus immer der Kunde steht. Ein wichtiger Punkt sind dabei Klarheit und Transparenz und damit ein ehrlicher DiaQ log über Preis und Leistung.

Zur Aon Holdings Austria Gesellschaft m.b.H. gehören: Q Q Q Q Q Q Q

Aon Jauch & Hübener Gesellschaft m.b.H. Aon Hewitt GmbH Versicherungs-Maklerbüro Hans Windisch-Graetz GmbH Winfried Bonn, Versicherungsberatung und -vermittlung GmbH Asta Versicherungsbüro Dr. F. Nitsche Beratungen und Vermittlungen GmbH Panczelos Gesellschaft m.b.H. Aon Benfield Rückversicherungsmakler GmbH

Aon Holdings Austria GmbH Versicherungsmakler A-1110 Wien, Geiselbergstraße 17 Tel. + 43 (0)5 7800-0 Fax + 43 (0)5 7800-6138 aon@aon-austria.at www.aon-austria.at

2013 VISIONEN I FOKUS

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IM FOKUS

TEXT HANSJÖRG PREIMS FOTO BEIGESTELLT

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Colliers International

2013 WIRD POSITIV Georg Muzicant, MBA, MRICS, Geschäftsführender Gesellschafter von Colliers International Immobilienmakler GmbH, über Immobiliensteuern, MRG-Reform, Retailmarkt und die neuen Trends in der Hotelszene.

Wie werden sich die neuen Immobiliensteuern auf den Anlegermarkt und auf die Immobilienpreise auswirken?

Georg Muzicant: Die Immobiliensteuern und die Art, wonach die neuen Steuern kalkuliert werden, teilen den Anlegermarkt in zwei Gruppen: jene, die weiterhin als langfristige Anlage investieren und so gut wie nie verkaufen, und jene Immobilienunternehmen, die auch bisher ge- und verkauft haben. Beide diese Gruppen werden also meiner Überzeugung nach durch die neue Steuerstruktur kaum beeinträchtigt werden. Im Resultat hat sich auch gezeigt, dass die neu eingeführten Immobiliensteuern so

„Der Retailmarkt hat sich sehr gut entwickelt.“ gut wie keinen Einfluss auf die Immobilienpreise gehabt haben. Zu einer Beruhigung der kontinuierlich steigenden Immobilienpreise wäre eine zusätzliche Steuer auch im Betriebsvermögen für Immobilien, die kürzer als zum Beispiel ein Jahr gehalten wurden, sinnvoller gewesen.

Was im Mietrechtsgesetz bedarf am dringlichsten einer Reform?

Das MRG ist meiner Meinung nach eine treibende Kraft bei den steigenden Preisen im innerstädtischen Bereich – deutlich über 90 Prozent aller dem MRG unterliegenden Wohnungen sind innerstädtisch. In Wien sind durch die große Anzahl an MRG-Objekten innerhalb des Gürtels kaum Verdich82

FOKUS I VISIONEN 2013

tungsmöglichkeiten gegeben. Nur ein Drittel aller Wiener Dachböden in Jahrhundertwendeobjekten ist ausgebaut, was oft daran liegt, dass ein Mieter – zum Beispiel einer 60-m²-Wohnung mit 10 m² Lager im unausgebauten Dachgeschoß – nach dem MRG einen Dachausbau um Jahre verzögern oder auch komplett verhindern kann.

Gleichzeitig sind Fälle, wo das „Enkerl“ in die 200-m²-Altbauwohnung der Großmutter, die 170 Euro netto pro Monat dafür bezahlt, noch schnell vor ihrem Versterben den gemeinsamen Haushalt vortäuscht und dann einzieht, viel häufiger, als man glaubt. Dieses System ist langfristig nicht zu erhalten. Gleichzeitig ist es unverständlich, warum Abgaben wie Grundsteuer oder Versicherung von den Mietern über die Betriebskosten zu bezahlen sind.

Wie wird sich der Retail-Immobilienmarkt in Österreich weiter entwickeln?

Der Retailmarkt hat sich über die letzten Jahre sehr gut entwickelt, da sich eine Zeitlang der Luxusbereich besonders positiv dargestellt hat und jetzt wieder der Discountbereich positive Akzente setzt. 2011 und 2012 ist es uns gelungen, auf der Tuchlauben eine Fläche wie die der gesamten Retailfläche des Wiener Kohlmarktes ausschließlich an Luxusretailer zu vermieten.

Wir erwarten für 2013 einen ähnlichen positiven Trend in der Retailbranche und sind mit etlichen Marken, die in Österreich noch nicht vertreten sind, in Gesprächen.

In welche Richtung sollten Hotelinvestments gehen, in Richtung Luxushotel oder eher in Richtung Budget-Hotel?

Die letzten zwei bis drei Jahre haben einen

Trend zum Luxus- und Budget-DesignHotel gezeigt, die 3- bis 4-Sterne-Kategorie hatte eher weniger Nachfrage. Nachdem in der Luxushotellerie in Wien mehr als genug Betten zur Verfügung stehen und etliche ältere Objekte, zum Beispiel Hotel Imperial, Hotel Ambassador, in Modernisierungen investieren müssen, gehen wir davon aus, dass nur mehr sehr begrenzt neue Luxushotels entstehen werden, etwa Four Seasons. Eine Nische hat sich für die aufgetan, die nicht im klassischen KettenLuxusburghotel untergebracht sein wollen, sondern das Besondere suchen und im Luxusbereich ein Boutique-Hotel präferieren. Projekte wie The Guesthouse bei der Oper werden hier neue Maßstäbe setzen.

Auch im Bereich Budget-Design-Hotel ist noch Platz für Entwicklung.

Fitnesscenter

Bars

Solarien

Spielzeughändler

Zahnärzte

Optiker

Floristen

Freibäder

Schulen

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