ImmoFokus compact

compact

Wohnen in Wien AUSTRIA’s LEADING COMPANY

Nr. 1 | EHL Investment Consulting Kategorie: Unternehmen national über 10 Mio.

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Der Immobilienmarkt brummt

Die erste Adresse, wenn es um Zinshäuser geht.

Bei Immobilien zuhause.

Seit 3 Generationen.

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Vorweg Philipp Kaufmann, Herausgeber Michael Neubauer, Chefredakteur

Der Markt brummt und ist Nachhaltigkeit leistbar?

Kommentar: Philipp Kaufmann & Michael Neubauer

n Der Wohnungsmarkt brummt auf Hochtouren. Die Zahl der Fertigstellungen stieg 2018 im Jahresvergleich auf rund 11.500 Einheiten, damit setzte sich der seit 2013 feststellbare Aufwärtstrend weiter fort.

Trotz Baubooms wird die Nachfrage am Wohnungsmarkt das Angebot übersteigen. Denn Wohnungseigentum ist eine beliebte Wohn- und Anlageform der Österreicher: 2017 lebten rund die Hälfte aller österreichischen Haushalte im Eigentum, gut ein Fünftel davon in der Rechtsform Wohnungseigentum. Aktuell sorgen die niedrigen Zinsen für ideale Bedingungen, um sich den Wunsch einer eigenen Immobilie auch erfüllen zu können. Diese Niedrigzinsphase wird, so wie es aussieht, auch in den kommenden Jahren anhalten.

Landflucht in die Städte Weltweit lebt jeder zweite Mensch in einer Stadt. Tendenz stark steigend. Keine Frage: Die urbanen Ballungszentren stehen vor großen Herausforderungen: Ressourcen- und Energieverbrauch, CO2-Emissionen und Flächenversiegelung sind höher als in ländlichen Regionen. Verdichten ist hier das Gebot der Stunde – aber nicht die einzige Lösung. Bei Neubauten sind die Architekten gefragt, mit smarten Grundrissen auch auf weniger Fläche eine großzügige behagliche Atmosphäre zu schaffen. Dabei kommt den verwendeten Materialien eine hohe Bedeutung zu.

Nur mit einer Planung und Ausführung auf höchstem Niveau lässt sich eine Gebäudequalität erreichen, mit der sich niedrige Energieverbräuche und somit niedrige Heiz- und Betriebskosten, mehr Behaglich-

keit und Komfort sowie eine hohe Raumluftqualität und schlussendlich „Gesundes Wohnen“ realisieren lassen.

Billig kaufen, teuer wohnen Gerade beim Wohnen bedeutet: Wer heute (zu) billig kauft, mit schlechter Dämmung und fossiler Energie, wird bald unter hohen Kosten leiden. Wer bei den Baumaterialien spart, kann unter Umständen Schaden an der Gesundheit nehmen.

Vor allem Menschen, die ohnehin schon allergisch auf bestimmte Stoffe reagieren, sind gefährdet, im Laufe der Zeit weitere Allergien auszubilden und sollten ihren Wohnraum daher möglichst frei von bekannten Allergenen halten.

Aber darüber hinaus spielt noch eine weitere Vielzahl an Krankheiten eine stark wachsende Rolle und die Ursache könnten unsere eigenen vier Wände sein – dieser Umstand ist beschämend und die Krankheit hat mit „Sick Building Syndrom“ (SBS) auch bereits einen Namen. Gesundes Wohnen wird durch die Auswahl schadstoffarmer Materialien möglich. Im Idealfall sind die Werkstoffe gleichermaßen gesund, ökologisch und ökonomisch; es rechnet sich einfach.

Viele Naturbaustoffe sind mittlerweile überraschend günstig erhältlich. Vor allem aber: Alle sollten den Blick auf das Ganze richten – auf den Lebenszyklus und dies bei allen drei Dimensionen: soziokulturell, ökonomisch und ökologisch.

Kleines Detail am Rande: Ökologische Bauweise muss dabei nicht zwingend höhere Kosten bedeuten und vor allem, Gesundheit ist jede Investition wert.

Compact 2019

03

INHALT

6

Der Wohnungsmarkt brummt auf Hochtouren

COMPACT 6

DER WOHNUNGSMARKT BRUMMT AUF HOCHTOUREN

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LAGEZUSCHLAG GESTORBEN?

Kran an Kran. Noch nie wurde so viel gebaut wie heute – vor allem aber nicht nur in der Bundeshauptstadt.

Mancherorts wird schon auf den Abgesang des Lagezuschlags eingestimmt. Doch ist die Aufregung wirklich berechtigt?

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MIT ADLERAUGE UND BAUCHGEFÜHL

Tipps für die Immobilienbesichtigung.

26 ONLINE-RAUMPLANER-TOOLS

Planen. Hilfreiche Tools zur individuellen Gestaltung der Inneneinrichtung.

28

IM GLEICHGEWICHT

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EIGENSCHAFTEN GÄNGIGER DÄMMSTOFFE

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SCHADSTOFFE BEI IMMOBILIEN UND IHRE WIRKUNG

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AUF DURCHZUG

Optimales Raumklima. Sehr wichtig, wenngleich auch öfter unterschätzt, ist das richtige Gleichgewicht zwischen Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit.

Dicke Luft. Viele Schadstoffe finden sich unbemerkt in der Raumluft wieder.

Lüften - aber richtig. Frische Luft tut gut.

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Mit Adlerauge und Bauchgefühl

XX

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36

38

Auf Durchzug

Schöne, bunte Welt

AUSGABE 38

SCHÖNE, BUNTE WELT

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RUHE AN DER ZINSFRONT

44

Ohne Farbe kein Glanz. Die richtigen bzw. falschen Wandfarben können auch das Wohlbefinden und die Gesundheit beeinflussen.

Weiterhin günstige Kredite. Im Segment Immobilienkredite für Konsumenten mit guter Bonität stehen Kreditinstitute nun stärker im Konditionenwettbewerb zueinander.

DAS BUCH DER BÜCHER

Grundbuch. Wer den Kauf einer Immobilie überlegt, sollte auf jeden Fall einen Blick ins Grundbuch werfen.

Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt und ist gegen geringe Gebühr für jedermann öffentlich zugänglich.

46

BAUMÄNGEL: FÜR DEN FALL DER FÄLLE

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NEBENKOSTEN BEI MIETVERTRÄGEN

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NEBENKOSTEN BEI KAUFVERTRÄGEN

So kommen Sie zu Ihrem Recht. Risse im Mauerwerk, feuchter Keller, Schimmel-flecken in der Küche. Was Käufer bezüglich Gewährleistung wissen sollten, verrät Rechtsanwalt Harald Friedl im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Gesundes Wohnen

Der Wohnungsmarkt brummt auf Hochtouren Kran an Kran. Noch nie wurde so viel gebaut wie heute – vor allem aber nicht nur in der Bundeshauptstadt.

Autor: Michael Neubauer

D

ie Zahl der Fertigstellungen stieg 2018 im Jahresvergleich auf rund 11.500 Einheiten, damit setzte sich der seit 2013 feststellbare Aufwärtstrend weiter fort. Verantwortlich dafür war vor allem eine ganze Reihe bemerkenswerter Großprojekte in den Stadterweiterungsgebieten. Zu nennen sind hier beispielsweise das Hoch33 (1100 Wien, 341 Einheiten, Erste KAG), das 5in22 (1220 Wien, 265 Einheiten, SIGNA) oder die Bautätigkeit verschiedener Bauträger in der Seestadt Aspern. Die gestiegene Bautätigkeit kann den in den letzten Jahren aufgestauten Wohnungsengpass (aufgrund der gestiegenen Bevölkerungsentwicklung) zwar nicht ganz ausgleichen, führte aber immerhin dazu, dass der Anstieg der Mieten und Wohnungspreise nur moderat ausfiel. Im quantitativ wichtigen mittleren Preissegment stiegen die Mieten im wienweiten Schnitt um rund 5 Prozent, die Wohnungspreise legten teilweise um bis zu 6 Prozent zu.

Wohnungseigentum ist eine beliebte Wohnund Anlageform der Österreicher. 2017 lebten rund die Hälfte aller österreichischen Haushalte im Eigentum, gut ein Fünftel davon in der Rechtsform Wohnungseigentum. Nicht das Ein- und Zweifamilienhaus, sondern Miteigentum an einer Liegenschaft verbunden mit dem exklusiven Nutzungs- und Verfügungsrecht an einem Wohnungseigentums-

06

ImmoFokus

objekt, meist im mehrgeschossigen Wohnbau, oft aber auch in Reihenhausanlagen, kennzeichnet diese Immobilienform aus.

Doch – die Zeiten verändern sich, eine gewisse Sättigung ist eingetreten. Nach mehreren Jahren, die durch ein deutlich steigendes Angebot auf dem Wiener Wohnungsmarkt geprägt waren, könnte 2019 ein Ende oder zumindest eine deutliche Verringerung der Dynamik bringen, obwohl die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin sehr hoch und

„Offen ist, wie sensitiv der Immobilienmarkt auf steigende Zinsen gerade bei den aktuell hohen Grundund Baukosten reagieren wird.“ Manfred Kunisch, TPA Group

das Preisniveau für Wohnungsanbieter entsprechend attraktiv ist.

2019 wird die Fertigstellungszahl durch die genannten Änderungen der Rahmenbedingungen noch nicht nennenswert beeinflusst.

Sandra Bauernfeind rechnet mit einer Stabilisierung der Fertigstellungszahl auf dem hohen Niveau von ca. 11.500 Einheiten, der Anstieg der Mieten und Wohnungspreise wird zumindest nicht wesentlich höher als die Inflationsrate ausfallen. „Auch 2019 wird der Neubau von zahlreichen freifinanzierten Großprojekten geprägt. Wohnen wird nicht billiger werden, aber Wohnungssuchende können aus einer großen Vielfalt sehr unterschiedlicher Projekte mit hoher Qualität wählen.“ Die Rahmenbedingungen sind stabil, wie Manfred Kunisch, Steuerberater TPA Group meint: „Die Rahmenbedingungen für den österreichischen Immobilienmarkt waren in den letzten Jahren gerade für Investoren dank niedriger Zinsen und einer hohen Nachfrage ausgezeichnet. Offen ist, wie sensitiv der Immobilienmarkt auf steigende Zinsen gerade bei den aktuell hohen Grund- und Baukosten reagieren wird. Nachdem ich aber davon ausgehe, dass die Zinsen im 2. Halbjahr, wenn dann nur moderat steigen, werden die wirtschaftlichen Parameter nach meiner Einschätzung solide bleiben.“

Fotos: Erwin Wodicka, EHL, cityfoto, BUWOG, SIGNA, NOE, MRICS, AIRA, photo 5000

„Die Nachfrage am Wohnungsmarkt wird unverändert das neue Flächenangebot übersteigen, womit ich wie viele der Analysten auch für das kommende Jahr von einer moderaten Preissteigerung ausgehe. Mittelfristig bin ich gespannt, wie sich die Baukosten entwickeln.

Bei den gegenwärtig hohen Baukosten kann ich mittlerweile bei einigen unserer Immobilienentwickler beobachten, dass Wohnbauprojekte nicht mehr um quasi jeden Preis gestartet werden.“

Bauordnung sorgt für Unruhe „Der Anstieg der Einwohnerzahl fällt derzeit zwar wieder etwas schwächer aus als in den

Jahren 2015 bis 2017, allerdings sorgt das derzeit niedrige Zinsniveau nach wie vor für eine deutlich über dem Angebot liegende Nachfrage“, sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL Immobilien GmbH. Wichtiger noch seien aber die sich andeutenden Veränderungen auf der Angebotsseite, konstatiert Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH. Der aktuelle Fertigstellungsboom bei freifinanzierten Wohnungen werde kurzfristig durch die stark gestiegenen Baupreise gedämpft, mittelfristig werde die neue Bauordnung zu Rückgängen führen. „Wenn ein Grundstück im Hinblick auf die zu erwartende Widmungsänderung zu einem

adäquaten Preis gekauft wurde und auf einmal ein höherer Anteil geförderter Wohnungen vorgeschrieben wird, stimmt die ganze Kalkulation nicht mehr. Aktuell versuchen zwar viele Bauträger auf dem Verhandlungsweg mit der Stadt zu tragfähigen Lösungen zu kommen, aber das führt zwangsläufig zu Verzögerungen und dringend benötigte Wohnungen kommen später auf den Markt“, so Bauernfeind.

Auch der Geschäftsführer der DWK Die Wohnkompanie Roland Pichler blickt zuversichtlich in das Immobilienjahr 2019: „Der Bedarf an Wohnraum ist ungebrochen und

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07

Gesundes Wohnen

der Vertrieb bei unseren Projekten läuft sehr gut. Natürlich haben sich in den vergangenen Monaten mit den gestiegenen Grundstücksund Baukosten erschwerende Rahmenbedingungen aufgetan. Auf diese Themen haben wir uns bereits eingestellt.“

Baukosten treiben den Preis Die Entwicklung der Preise für Bauland und die immer stärker steigenden Baukosten sind die größten Probleme der Wohnbauträger in Wien. Die im Herbst 2018 angekündigte Bauordnungsnovelle sieht als Kernstück einen Anteil von zwei Dritteln geförderter Wohnungen bei Bauten auf umzuwidmenden Liegenschaften vor. Ob dies zu einer Dämpfung der Grundkosten führen wird, ist offen. Zwar seien mittelfristig durchaus preisdämpfende Effekte möglich, doch kurzfristig könne die Novelle auch zu einer Verknappung des Angebots beitragen, erklärt Andreas Holler, für das Development verantwortlicher Geschäftsführer der BUWOG Group GmbH. „Grundbesitzer, deren Liegenschaften bereits für Wohnbau gewidmet sind, sehen die Chance, die Preise nochmals anzuheben, weil

die neue Bauordnung dazu führt, dass noch umzuwidmende Flächen zugunsten des geförderten Wohnbaus nur in geringerem Maß für freifinanzierten Wohnbau zur Verfügung stehen werden. Potenzielle Verkäufer noch nicht umgewidmeter Grundstücke hingegen verschieben deren Veräußerung vorerst lieber, als unter den geänderten Rahmenbedingungen womöglich billiger zu verkaufen.“ Auf das aktuelle Wohnungsangebot hat diese Entwicklung wegen der mehrere Jahre betragenden Planungs- und Bauzeit noch keine Auswirkungen. „Wenn wir jetzt eine größere Lücke bei den Grundstückskäufen der Bauträger und den Umwidmungen in Bauland haben, wird sich das auf dem Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren in Form sinkender Fertigstellungszahlen niederschlagen.“ Roland Pichler, „Sowohl die Preise für Eigentumswohnungen, als auch für Mietwohnungen sind schon seit geraumer Zeit gestiegen, zuletzt jedoch auf sehr moderatem Niveau.

Hier kann eher von einer Stagnation bzw.

er Marina Tow 1, 1020 Wien 29 e ss Wehlistra hochwertimit rund 500

t gt mit geplante Projek s 310 m² verfü r und Zechner n von 45 m² bi he dem Das von Zechne äc zu nfl rd oh wi W d heiten mit anbindung un gen Wohnein einheit llente Verkehrs ze em ex lg e Al e ein di er r e fü seiner Lage üb onzepts Bewohner sowi gen Mobilitätsk Extras für die eines nachhalti uufer eine Reihe an g na un Do tz te se ch Um re a. die erplattung das Üb öffnet bieten. So ist u. els er itt n m he rd äc ßerdem wi öffentliche Freifl cklung leistet. ge gi zü angedacht, au oß gr s zum einen zur Stadtentwi erschlossen, wa chtigen Beitrag INA TOWER, naus einen wi hi wurde der MAR r al be Re rü po da d Ex un se es ilien, durch m ob en m ili Im ob S r Imm Group und IE OG W Im Rahmen de rtschaft BU r wi de en t ili ob es Projek chhaltige Imm Na r ein gemeinsam fü . t et af hn ch ische Gesells Gold ausgezeic die Österreich eitszertifikat in gk lti ha ch Na m (ÖGNI) mit de jahr 2021 gstellung: Früh rti Geplante Fe

„Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Wien ist speziell in den Bezirken mit höherer Kaufkraft weiterhin sehr stark gestiegen.“ Johanna Prosenik, RE/MAX First

Wertanpassung gesprochen werden. Dies wird sich meiner Meinung nach demnächst auch im Investorenmarkt ergeben. Einen Preisverfall bzw. -abschwung sehe ich derzeit nicht. Dennoch beobachten wir den Markt und dessen Sättigung intensiv, da sich die Situation bei überhöhtem Angebot schnell ändern kann, dann vor allem in mäßigen Lagen.“ Roman Ascherov, Geschäftsführer der AIRA Development Group mahnt dennoch zur Vorsicht: „Es gibt nach wie vor eine große Nachfrage, was wiederum zur Folge hat, dass die Preise steigen. Man muss jedoch aufpassen, dass die Grundstücke nicht überbewertet werden, damit nicht das Risiko einer Immobilienblase entsteht. In Österreich ist Wohneigentum im internationalen Vergleich nach wie vor bezahlbar. Aufgrund des Niedrigzinses ist es weiterhin attraktiv in Immobilien zu investieren.“ „Als einer der größten Auftraggeber im Wohnbau und mit durchwegs großvolumigen Projekten hat die BUWOG damit noch überschaubare und lösbare Probleme“, so Holler. „Aber bei kleineren Projekten sind die Preissteigerungen besonders stark und daher werden immer öfter baureife Projekte verschoben, weil sich die Realisierung bei den derzeitigen Kosten einfach nicht lohnt. Einige kleinere Entwickler, die trotz der hohen Preise bauen wollen, bekommen manchmal nicht einmal mehr Angebote.“ Teure und we-

08

ImmoFokus

Compact 2019

09

Gesundes Wohnen

Die größten Wohnprojekte in Wien Das anhaltende Bevölkerungswachstum sorgt nach wie vor für eine solide und steigende Nachfrage nach Wohnungen in Wien. Zum Stichtag 1.1.2018 betrug das Bevölkerungswachstum im Jahresvergleich rund 22.000 Personen, was bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,2 Personen einen Bedarf von zusätzlich 10.000 Wohnungen auslöst. Die gute Konjunktur (BIP-Wachstum 2018 laut WIFO-Prognose 3,2 Prozent, 2019 2,2 Prozent) und die damit einhergehende Verbesserung der Haushaltseinkommen verstärken diesen Trend. n

NORDEN

1

5 DONAU CITY LASSALLESTRASSE (NORDOSTEN)

Danube Flats Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung

Wagramer Straße, 1220 Wien S+B Gruppe |SORAVIA 500 2023

INNERE BEZIRKE (CBD)

2 WESTEN

8 PRATER

10

2

6 HAUPTBAHNHOF

9

Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung

7

Spallartgasse 21, 1140 Wien Consulting Company ca. 1.000 ab 2020

3

4

Parkapartments am Belvedere

MySky

Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung

Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung

10

Arsenalstraße, 1030 Wien Signa 334 2019

ImmoFokus

WIENERBERG (SÜDEN)

11

Körner-Kaserne

Laaer-Berg-Straße 47, 1100 Wien UBM Development Österreich 128 bezugsfertig

4

3

ERDBERGST. MARX (OSTEN)

5

6

Marina Tower

Das Ensemble

Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung

Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung

Handelskai, 1020 Wien IES | BUWOG 640 2021

Erdberger Lände 36-38, 1030 Wien ARE | Premium 800 2019

8

7 1

Rivus

12

Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung

Laendyard Breitenfurter Straße 239, 1230 Wien BUWOG ca. 500 ab Ende 2017

9

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Park Living

TrIIIple

Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung

Penzinger Straße 76, 1140 Wien BUWOG ca. 450 ab 2020

11

Erdberger Lände 26, 1030 Wien CA Immo 500 Frühjahr 2018

Adresse Schnirchgasse 9-9A, 1030 Wien Bauträger ARE | Soravia Wohnungen 500 Fertigstellung 2020

12

Southgate Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung

Adresse Bauträger Wohnungen Fertigstellung

See See Sagedergasse 21, 1120 Wien BUWOG 242 bezugsfertig

Adresse Seestadt Aspern, Maria-Tusch-Straße 22, 1220 Wien Bauträger BUWOG Wohnungen 285 Fertigstellung 2019

Compact 2019

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Gesundes Wohnen

nige Grundstücke in Verbindung mit hohen Baupreisen werden dazu führen, dass sich die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wiener Wohnungsmarkt deutlich langsamer schließen wird, als der aktuelle Fertigstellungsboom vermuten lassen könnte, prognostiziert Holler. „Wir werden zwar aller Voraussicht nach in den nächsten Jahren keine so dramatische Unterversorgung sehen wie zwischen 2015 und 2017, aber bis ausreichend Wohnungen gebaut werden, um den steigenden Bedarf zu decken und den Rückstau aus den vergangenen Jahren abzubauen, wird es noch ziemlich lange dauern.“ So wird auch die BUWOG Group GmbH ihre starke

Neubauleistung in Wien in den kommenden Jahren weiter ausbauen. 1.729 Wohnungen befinden sich aktuell in Bau, für 688 Wohnungen wird 2019 der Baubeginn erfolgen.

Bereits 2019 zählt mit mehr als 800 Wohnungen in sieben Projekten zu einem der aktivsten Fertigstellungsjahre der BUWOG.

„Nach wie vor sehen wir eine deutlich über dem Angebot liegende Nachfrage.“ Michael Ehlmaier, EHL Immobilien GmbH.

Noch kleiner geht nicht mehr Ausgereizt erscheinen mittlerweile die Möglichkeiten, steigende Quadratmeterpreise und -mieten durch verringerte Wohnungsgrößen auszugleichen. „Noch kleiner geht nicht mehr, ohne die Wohnqualität massiv zu verschlechtern. Eine Trendumkehr in

Wien im Überblick BEZIRKE

EINWOHNER

1010 Wien • Innere Stadt

16450

1020 Wien • Leopoldstadt

105.574

VERKAUFSPREISE ABSCHLUSS

EINKOMMEN

MIETEN ABSCHLUSS

Erstbezug

Sonstige

Erstbezug

Sonstige

34.482

18.600

11200

k. A .**

k. A .**

21.527

5.200

3.800

12,10

10,20

1030 Wien • Landstraße

90.712

24.525

5.300

3.800

12,20

10,70

1040 Wien • Wieden

33.319

25.325

5.400

3.900

13,00

11,20

1050 Wien • Margareten

55.640

20.056

k.A.***

3.700

11,80

10,60

1060 Wien • Mariahilf

32.069

23.570

5.300

3.850

13,00

11,00

1070 Wien • Neubau

32.467

24.654

5.750

4.400

13,00

11,00

1080 Wien • Josefstadt

25.662

24.464

k.A.***

4.500

13,00

11,30

1090 Wien • Alsergrund

42.547

24.091

5.750

4.300

13,10

11,20

1100 Wien • Favoriten

201.882

19.122

4.150

2.700

10,90

9,10

1110 Wien • Simmering

101.420

20.568

3.600

2.300

10,00

8,90

1120 Wien • Meidling

97.624

20.083

4.150

3.100

11,20

10,00

1130 Wien • Hietzing

54.265

29.357

5.700

4.150

12,80

11,00

1140 Wien • Penzing

92.752

23.726

4.300

3.100

11,30

10,30

1150 Wien • Rudolfsheim

79.029

17.893

4.150

2.850

11,20

10,10

1160 Wien • Ottakring

104.627

19.860

4.200

2.850

11,20

10,20

1170 Wien • Hernals

57.546

21.091

k.A.***

3.000

11,30

10,00

1180 Wien • Währing

51.647

25.560

5.550

3.800

12,60

10,80

1190 Wien • Döbling

72.650

26.728

6.200

4.200

13,00

10,90

1200 Wien • Brigittenau

87.239

18.738

4.150

2.700

10,70

9,90

1210 Wien • Floridsdorf

162.779

22.338

4.050

2.750

10,80

9,70

1220 Wien • Donaustadt

187.007

24.427

4.200

2.700

11,20

10,00

1230 Wien • Liesing

103.869

25.209

3.750

2.850

10,50

9,80

Quelle: Statistik Austria, Lohnsteuerstatistik 2017, durchschnittlicher Jahresnettobezug Arbeitnehmer/innen insgesamt, in Euro, Stand Dezember 2017. ** Im Bericht wird von Wohnungsmieten ausgegangen, die nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Da im 1. Bezirk das zu beobachtende Sample zu klein ist, um aussagekräftige Angaben machen zu können, wurde hier auf die Angabe von Miethöhen verzichtet. *** Das zu beobachtende Sample war zu klein, um aussagekräftige Angaben machen zu können.

12

ImmoFokus

Preise in Wien

WIEN IM ÜBERBLICK

Eigentumswohnungen im 1. Halbjahr 2017

Die WIENKARTE soll Ihnen einen Überblick über die Wiener Bezirke geben. Zur besseren Orientierung sind U-Bahn-Linien und Autobahnen/ Schnellstraßen eingetragen.

U-Bahn-Strecken in Bau bzw.

Planung sind gestrichelt dargestellt.

> 18.000 € / m2 6.000 bis 6.999 € / m2 5.000 bis 5.999 € / m2 4.000 bis 4.999 € / m2 3.000 bis 3.999 € / m2

STRECKENFÜHRUNG U2 IN PLANUNG STRECKENFÜHRUNG U5 IN PLANUNG DERZEITIGE STRECKENFÜHRUNG U2, SPÄTER U5

21.

19.

U Leopoldau

U Floridsdorf U Heiligenstadt

18.

20.

U Spittelau

17.

16.

9.

U Elterleinplatz*

14.

U Ottakring

15.

U Hütteldorf

8.

7.

6.

U Westbahnhof

U Seestadt

1.

22.

U Stephansplatz

2.

U Karlsplatz

5. 4.

3.

13.

12.

U Simmering

U Wienerberg*

11.

10.

23.

U Oberlaa U Siebenhirten

Richtung größerer Wohnungen wird es aber solange die Preise hoch bleiben auch nicht geben“, so Bauernfeind. Die Eigentumswohnungen werden zwar immer kleiner, aber immer besser ausgestattet. Das macht sich auch in den Bau- bzw. Sanierungskosten bemerkbar. Vor wenigen Jahren konnte man

eine ältere Wohnung um netto 600 Euro pro Quadratmeter kernsanieren. Heute verändert sich dieser Richtwert gegen 1.000 Euro pro Quadratmeter. Verantwortlich ist das gestiegene Qualitätsbedürfnis punkto Materialien, aber auch immer mehr Technik zieht in unsere Wohnräume ein. Der Einbau einer

Klimaanlage, mit der man in der Übergangszeit auch heizen kann, ist bei immer höheren Sommertemperaturen ein gefragtes Extra.

Auch flächige oder versteckte LED Beleuchtung, kabelloses WLAN in allen Räumen, Bus-Systeme zur Vernetzung der Haustechnik und Alarmanlage werden oft gewünscht.

Compact 2019

13

Gesundes Wohnen

„Wenn das Bauland knapp und teuer ist, bauen wir eben mehr in die Höhe.“ Andreas Holler, BUWOG Group GmbH

Ein besonderer Trend sind Wohnungen mit freiem, unverbaubarem Blick. Hier kann man mit moderner Technik, wie z.B. Schallschutzfenstern in Kombination mit moderner Wohnraumlüftung, Lagenachteile aufgrund von Verkehrslärm-Emissionen ausschalten. Dadurch entstehen an bis jetzt weniger beliebten (lauten) Lagen neue Wohnqualitäten – und die Preise steigen auch in diesem Segment.

Quartiersentwicklung Immer größere Bedeutung kommt auch der Quartiersentwicklung zu, bei der nicht nur Wohnbauten, sondern auch Infrastruktureinrichtungen wie Schulen und Kindergärten, Nahversorger und Gewerbeobjekte mitgeplant werden. „Vereinfacht gesagt sucht der Entwickler dabei nicht eine gute Lage für seine Wohnbauten, sondern sorgt selber dafür, dass aus einem vielleicht nur durchschnittlichen Standort eine sehr gute Lage

wird“, erklärt Andreas Holler, für das Development verantwortlicher Geschäftsführer der BUWOG Group GmbH. Was die Stadt Wien mit der Seestadt Aspern in großem Stil vorzeigt, setzen private Entwickler in kleinerem Maßstab in anderen Bezirken um. Dazu gehört beispielsweise das BUWOG-Großprojekt „Rivus“ in der Breitenfurterstraße (1230), in dem in mehreren Bauabschnitten rund 800 Wohnungen und unter anderem eine Schule entstehen. Auch die Bebauung des rechten Donauufers, für das die BUWOG gemeinsam mit IES Immobilien mit dem MARINA TOWER ein Großprojekt mit Signalwirkung realisieren wird, fällt in diese Kategorie.

Dabei steht der MARINA TOWER auch für einen zweiten großen Trend im Wiener Wohnbau: die Errichtung von Wohntürmen.

Mit diesem und weiteren Objekten werden in den kommenden Jahren gleich mehrere Türme mit mehr als 100 Meter Höhe auf den

dere am Belve n s t n e m t r Parkapa ße 12-16, 1100 Wie a zend Arsenalstr

en dere“ (angr artier Belve ie Parkapartu „Q en eu d n en Mitten im k) entsteh nkonnd 4. Bezir rtige Säule an den 3. u vedere. Eine einziga Dächer ie d r be Bel de hoch ü no äu ments am eb G zo se Ren Pia hebt die chitekten struktion mhafter des Starar au kt tr je it ro P m Wiens. Das 300 Wohneinheiten dachund durch ber sstattung u umfasst ü A en er ig lt st n fä moder die viel Aussicht, pt. Durch en sich die heitskonze ößen eign gr gs n tem Sicher u n oh ent.

W d m n st u ve e Grundriss als Wohnin n sehr gut ge n u n oh W r 2019 g: Frühjah rtigstellun Geplante Fe

„Sowohl die Preise für Eigentumswohnungen, als auch für Mietwohnungen sind schon seit geraumer Zeit gestiegen. Einen Preisverfall bzw.

-abschwung sehe ich derzeit nicht.“ Roland Pichler, DWK Die Wohnkompanie

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ImmoFokus

Markt kommen. „Wenn das Bauland knapp und teuer ist, bauen wir eben mehr in die Höhe“, so Holler. „Um die Nachfrage nach Wohnungen mit Blick über die ganze Stadt braucht man sich jedenfalls keine Sorgen zu machen.“ „Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Wien ist speziell in den Bezirken mit höherer Kaufkraft weiterhin sehr stark und die Preise sind im letzten Jahr weiter gestiegen“, erklärt Johanna Prosenik, Geschäftsführerin von RE/MAX First in Wien Hietzing. „Das leicht rückläufige Angebot in diesen Bezirken wird auch 2019 zu steigenden Preisen führen.“ Fakt ist für Prosenik auch, „dass in Wien die Nachfrage nach Wohnraum in allen Bezirken anziehen wird, weil der Zuzug in die Stadt anhält. Weiters ist zu beobachten, dass der Trend zum Kauf von Vorsorgewohnungen in den meisten Bezirken weiterhin anhält.“

„In den nördlichen Wiener Bezirken 21. und 22. besteht bereits ein Überangebot an Neubauwohnungen im oberen Preissegment.

Viele private Käufer, die in den letzten Jahren Wohnungen zur Geldanlage gekauft haben, sind mittlerweile versorgt und Käufer, die gerne für den Eigenbedarf kaufen würden, sind nicht bereit oder auch oft nicht in der Lage, 4.000 Euro und deutlich mehr pro Quadratmeter zu bezahlen“, erklärt RE/MAXNetzwerkpartner Wilhelm Fetscher. „Dies bedeutet, dass zum Teil am Markt vorbeigebaut wird. Banken sind oftmals nicht bereit, oder aufgrund restriktiver Vorgaben auch oft nicht in der Lage, den Kauf einer Eigentumswohnung für Private zu diesen Bedingungen zu finanzieren.“ Ein Phänomen, das er auch im Speckgürtel von Wien beobachtet. „Es ist bereits deutlich zu spüren, dass die Mehrzahl der Immobilienkäufer nicht mehr bereit ist, jeden Preis und vor allem

„Man muss jedoch aufpassen, dass die Grundstücke nicht überbewertet werden, damit nicht das Risiko einer Immobilienblase entsteht.“ Roman Ascherov, AIRA Development Group

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Gesundes Wohnen

überzogene Preisvorstellungen zu akzeptieren“, bringt es der Immobilienprofi auf den Punkt. „Im Süden Wiens und hier vor allem im Bezirk Mödling ist bereits ein spürbarer Rückgang sowohl bei der Anzahl der Immobilientransaktionen, als auch bei den Preisen festzustellen.“ Für die nächsten Jahre erwartet er keinen nennenswerten Preisanstieg. „Der Speckgürtel dehnt sich bei guter Verkehrsanbindung immer weiter aus“, sagt Fetscher, „und das Preisniveau von Wien und den guten Lagen im Speckgürtel ist beinahe schon ident. Ist eine entsprechend gute Infrastruktur nicht gegeben, spiegelt sich dies sofort sehr stark bei Nachfrage und Preis.“ So werden seit kurzem auch in Kornneuburg Preise wie in Klosterneuburg und Wien aufgerufen. Das hohe Preisniveau in Wien und die kontinuierliche Verbesserung der Verkehrsanbindungen, insbesondere mit Bahn und S-Bahn motiviert viele Wohnungs-

„Auch 2019 wird der Neubau von zahlreichen freifinanzierten Großprojekten geprägt. Wohnen wird nicht billiger werden, aber Wohnungssuchende können aus einer großen Vielfalt sehr unterschiedlicher Projekte mit hoher Qualität wählen.“ Sandra Bauernfeind, EHL Wohnen

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ImmoFokus

suchende zum Ausweichen in das Umland. „Wenn man in einer niederösterreichischen Stadt deutlich günstiger wohnen kann, aber dank rascher öffentlicher Verbindungen genauso schnell an seinem Arbeitsplatz in Wien ist wie von vielen Wohngebieten in Wien selbst, dann ist das für immer mehr Menschen ein guter Grund, zu Neo-Niederösterreichern zu werden“, freut sich der Geschäftsführer des Immobilienentwickler NOE Immobilien Development GmbH (NID) Michael Neubauer. „Ein wesentlicher Teil unserer Wohnungskäufer kommt mittlerweile aus dieser Zielgruppe.“ NID wird 2019 seine Geschäftstätigkeit deutlich ausbauen. Mit dem Baustart von drei Projekten in Niederösterreich (Baden, Krems und St. Pölten) mit insgesamt rund 234 Einheiten sowie einem weiteren Projekt in Wien mit sechs Einheiten wird heuer das mit Abstand aktivste Jahr seit Gründung der NOE Immobilien Development

„Wenn man in einer niederösterreichischen Stadt deutlich günstiger wohnen kann, dann ist das für immer mehr Menschen ein guter Grund, zu Neo-Niederösterreichern zu werden.“ Michael Neubauer, NOE Immobilien Development GmbH (NID)

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Gesundes Wohnen

Factbox Die Entwicklung des Wiener Wohnungsmarkts verläuft derzeit durchaus differenziert. Dabei ist die öffentliche Verkehrsanbindung Richtung Zentrum das wichtigste Kriterium für das Potenzial peripherer Lagen und es gewinnt sogar weiter an Bedeutung.

Besonders auffällig ist das im oft als Einheit betrachteten „Transdanubien“, also den beiden nördlich der Donau gelegenen Stadtteilen. Während der 22. Bezirk (Donaustadt), der mit U1 und U2 über exzellente Verkehrsverbindungen in das Stadtzentrum verfügt, einen wahren Wohnbauboom, verbunden mit einer überdurchschnittlich guten Preisentwicklung, erlebt, hinkt der benach-

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ImmoFokus

barte 21. Bezirk (Floridsdorf) nach wie vor hinterher. „Ähnlich gut wie der 22. entwickeln sich hier nur die Lagen im Umfeld der S-Bahn-Stationen“, stellt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH, fest „Andere Faktoren wie etwa die Anbindung an das Autobahnnetz finden vergleichsweise weniger Beachtung.“ Im Süden der Stadt kristallisiert sich der Wienerberg immer mehr als die kommende Wohnlage heraus. Dort wird sich die bisher eher durchschnittliche Öffi-Anbindung zwar erst in einigen Jahren mit der Verlängerung der U2 bis zum Wienerberg grundlegend verbessern, aber „bei so langfristigen Entscheidungen wie einem

Wohnungskauf kann man das durchaus in Kauf nehmen. Der Wienerberg hat großes Wertsteigerungspotenzial und das direkt benachbarte Erholungsgebiet Wienerberg wird für eine Lage mit U-Bahn-Anschluss einzigartig bleiben“, analysiert Bauernfeind. Ebenfalls bemerkenswert gut entwickelt sich der 14. Bezirk. Im Gegensatz zu den Außenbezirken im Norden, Osten und Süden handelt es sich hier um kein klassisches Stadterweiterungsgebiet, sondern große Neubauten entstehen auf dem Gelände der zahlreichen ehemaligen Kasernen und auf früheren Industrieliegenschaften. Besonders stark fallen die Preisanstiege in Alt-Penzing (U4- und SchönbrunnNähe) und entlang der U3 aus.

GmbH. „Damit etablieren wir uns als einer der aktivsten Bauträger im Bereich freifinanziertes Wohnen in Niederösterreich.“ Der Fokus liege klar auf wachstumsstarken Städten, die mit Lebensqualität und exzellenter Verkehrsanbindung punkten.

Dass sich der Wiener Speckgürtel immer mehr ausdehnt ist zum Beispiel in der niederösterreichischen Landeshauptstadt bemerkbar, wo sich – überspitzt formuliert – Baukran an Baukran reiht. In St. Pölten herrscht eine rege Bau- und Kauftätigkeit. Erstmals sind in der Landeshauptstadt größere Mengen an frei finanzierten Neubauten mit Preisen zwischen 2.800 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter am Markt. In St. Pölten errichten zahlreiche Genossenschaften sowie private Bauträger neue Wohnungen. Bei Eigentumswohnungen ist der Durchschnittspreis trotz Neubautätigkeit spürbar gestiegen, bei älte-

ren Eigentumswohnungen haben die Preise dagegen nur mäßig zugelegt.

Auch in Krems waren im Vorjahr leicht Preisanstiege zu verzeichnen. „Die Preise für frei finanzierte Eigentumswohnungen in der Stadt Krems befinden sich derzeit zwischen 4.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter und sind leicht gestiegen“, heißt es dazu aus Expertenkreisen. Frei finanzierte Projekte sind z.B. der Business Park W86 oder das WTC Krems. Auffallend ist, dass derzeit viele neue Bauträger aus dem Wiener Raum in Krems hochwertige Projekte umsetzen. Die teuersten Wohnungen in der Stadt liegen bei bis zu 6.000 Euro pro Quadratmeter.”

Angesichts der Preise lohne es sich „zehn Kilometer außerhalb der Stadt zu investieren, weil dort die Preise weit niedriger sind als in der Stadt.“ n

„Viele private Käufer sind nicht bereit oder auch oft nicht in der Lage, 4.000 Euro und deutlich mehr pro Quadratmeter zu bezahlen.“ Wilhelm Fetscher, RE/MAX-Netzwerkpartner

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Compact 2019

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Gesundes Wohnen

Lagezuschlag gestorben?

Viel Lärm um nichts? Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs 5 Ob 74/17v vom 20. November 2017 ist jetzt schon mehr als ein Jahr alt und immer noch in aller Munde. Doch damit nicht genug, neuen Anlass zur Aufregung im Zusammenhang mit der Mietzinsbildung in Wiener Altmiethäusern bietet seit ein paar Wochen auch die überarbeitete Lagezuschlagskarte der Stadt Wien. Mancherorts wird schon auf den Abgesang des Lagezuschlags eingestimmt. Doch ist die Aufregung wirklich berechtigt?

Autor: Rudolf Hauswirth

S

eit jeher legt § 3 Abs 2 RichtWG fest, dass ein Lagezuschlag iSd § 16 Abs 2 Z 3 MRG nur dann zulässig ist, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage.

Diese Durchschnittslage hat der Gesetzgeber in zweierlei Hinsicht definiert: erstens ist die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der

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ImmoFokus

Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen und zweitens kann eine Lage (Wohnumgebung) mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, schon kraft Gesetzes höchstens als durchschnittlich einzustufen sein. In einem solcherart definierten Gründerzeitviertel war

schon bisher ein Lagezuschlag nicht zulässig.

Der Beweis durch ein Sachverständigengutachten, dass sich eine Liegenschaft nicht in einem Gründerzeitviertel befindet, war auch schon bisher zulässig. An diesen beiden Voraussetzungen für die Zuerkennung eines Lagezuschlags rüttelt der OGH in der angesprochenen Entscheidung in keiner Weise. Auch bisher war ein Lagezuschlag nur in „überdurchschnittlichen Lagen“ zulässig. Die Frage, ob

sett zwängen, da Lagequalitäten vielfältig sind und somit auch differenzierter zu beschreiben sind.

Reiner Grundkostenvergleich nicht ausreichend

Foto: Adobe Stock/photo 5000, privat

eine Lage nach der Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens überdurchschnittlich ist oder nicht, wurde und wird üblicherweise von einem Sachverständigen aus dem Immobilienwesen beurteilt. Die Stadt Wien (MA 25) hat bislang in ihren Empfehlungen (und nichts anderes sind die von ihr veröffentlichen Kartenwerke) die Überdurchschnittlichkeit nicht gesondert begründet, sondern – grundsätzlich nachvollziehbar – überall dort einen Lagezuschlag für zulässig erachtet, wo der Grundkostenanteil über dem schon im Richtwert enthaltenen Grundkostenanteil (derzeit 288 Euro pro Quadratmeter) liegt und wo kein Gründerzeitviertel vorliegt. Die Sachverständigen haben sich für die Begründung der Überdurchschnittlichkeit idR an dieser Einstufung orientiert.

Sechs verschiedenen Kriterien Etwa ein Jahr nach der oben erwähnten OGHEntscheidung hat sich die Stadt Wien nunmehr entschlossen, die Lagezuschlagskarte derart zu überarbeiten, dass für die Mehrheit der Liegenschaften kein Lagezuschlag mehr empfohlen wird. Nicht nur, dass die MA 25 das Stadtgebiet in drei Zonen einteilt, die

die unterschiedliche Bebauungsstruktur der Gebiete darstellen sollen, erfolgt auch noch eine Beurteilung nach sechs verschiedenen Kriterien (öffentlicher Verkehr, Bildung, ärztliche Versorgung, Geschäftslokale, Grünraum, Grundkostenanteil). Nach den bisher vorliegenden (spärlichen) Informationen der zuständigen Magistratsabteilung 25 erfolgt die Bewertung nur dahingehend, ob ein Kriterium in einem Radius von 350 Meter Entfernung gegeben ist oder nicht. Zur Erinnerung: Der OGH vermeinte in der zitierten Entscheidung, dass eine U-Bahnanbindung in 350 Meter in Wien sozusagen „normal“ und somit durchschnittlich ist. Tatsächlich spielen bei der Beurteilung der allgemeinen Verkehrsauffassung eine Reihe von Überlegungen eine Rolle, die sich nicht in der Entfernungsmessung von Supermärkten und U-Bahnstationen erschöpfen können, obwohl die Infrastruktur einer Wohnumgebung natürlich auch ein zu berücksichtigender Faktor ist. Weitere Kriterien können gewisse Umwelteinflüsse, wie Immissionen aller Art, Erreichbarkeit, Nahversorgung, kulturelles Angebot etc. sein. All diese Kriterien lassen sich aber nicht so einfach in ein binäres Kor-

Der Sachverständige weiß aufgrund seiner Erfahrung (des täglichen Berufslebens), warum eine Lage besonders beliebt und daher nach der allgemeinen Verkehrsauffassung als überdurchschnittlich zu beurteilen ist.

Dabei spielen Faktoren wie das (allgemeine) Marktempfinden, der Ruf und das Image einer Gegend, Verkaufspreise von Eigentumswohnungen, die Kaufkraft der Bevölkerung und nicht zuletzt die Grundkostenanteile die entscheidenden Rollen. Es ist auch keineswegs so, dass der OGH in seiner Entscheidung das Heranziehen von Grundkostenanteilen bei der Beurteilung einer Lage auf ihre Qualität verbietet. Er postuliert aber, dass der reine Grundkostenvergleich nicht ausreichend ist.

Die oben genannten Beispiele von Kriterien, die bei der Qualitätsbeurteilung einer Lage relevant sein können, spiegeln sich aber klarerweise in den Grundkosten wider. Der Sachverständige ist im Einzelfall daher angehalten, nicht nur einen reinen Vergleich der Grundkosten vorzunehmen, sondern die Kriterien, aufgrund derer in einem bestimmten Gebiet bestimmte Grundkosten bezahlt werden, nachvollziehbar darzulegen.

Wie er das macht, bleibt aber weiterhin dem einzelnen Sachverständigen überlassen.

Die Lagezuschlagskarte der MA 25 wird ihm dabei aber eher nicht helfen, da diese auf keiner nachvollziehbaren Beurteilung beruht und daher kein taugliches Instrument darstellt, Aussagen über die Verkehrsauffassung zu treffen. In dem der Entscheidung 5 Ob 74/17v zugrunde liegenden Sachverhalt war offenbar ein Sachverständiger gar nicht involviert, weshalb zur Frage der Überdurchschnittlichkeit lediglich Parteienvorbringen vorlag. Es haben sich somit die einzelnen Instanzen dazu veranlasst gefühlt, zur Frage der Überdurchschnittlichkeit der Lage eigene Überlegungen anzustellen. Zuletzt hat sich dann auch noch der OGH gleichsam als „Obergutachter“ versucht und die an sich den Sachverständigen vorbehaltene Frage der Überdurchschnittlichkeit mit (zweifelhaftem) Leben erfüllt. In einer Art Kettenreaktion setzt die Stadt Wien nun diese Fehlbetrachtung munter fort und tut nun in völliger

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Gesundes Wohnen Autoreninfo Verkennung ihrer eigentlichen Aufgaben der Stadtverwaltung so, als sei sie dazu berufen, zu Bundesgesetzen ergangene Gerichtsentscheidungen zu interpretieren.

Aus den oben dargestellten Überlegungen sind diese Interpretationen, die die Stadt Wien mit ihren neuen Karten anstellt, schlicht falsch.

Weder die Einzelfallentscheidung des OGH noch die neue Lagezuschlagskarte der Stadt Wien sollten daher zum Anlass genommen werden, in Panik zu verfallen. Ein grauer Fleck

auf der neuen Karte bedeutet noch lange nicht, dass dort nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens nicht doch eine überdurchschnittliche Lage vorliegt. Der einzige Unterschied zur früheren Praxis ist aber, dass dieser Umstand möglichst ausführlich zu begründen ist. Diese Begründung erfolgt am besten durch einen Sachverständigen, der sich mit der konkreten Lage und ihren Besonderheiten im Einzelfall auseinandersetzt und zu einem nachvollziehbaren Ergebnis gelangt. n

Rudolf Hauswirth ist Sachverständiger für Immobilien und auf Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt.

Lagezuschlagskarte mit maximal möglichen Grundkostenanteilen für Wien - Stand 2018 EUR 0,00 (Durchschnittslage gem §2Abs3 RichtWG) EUR 0,00 (ca. EUR 288,00/m2 Nfl) EUR 0,53 (ca. EUR 450,00/m2 Nfl) EUR 1,36 (ca. EUR 700,00/m2 Nfl) EUR 2,18 (ca. EUR 950,00/m2 Nfl) EUR 3,34 (ca. EUR 1.300,00/m2 Nfl) EUR 4,16 (ca. EUR 1.550,00/m2 Nfl) EUR 10,93 (ca. EUR 3.600,00/m2 Nfl)

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ImmoFokus

Advertorial

Familienunternehmen mit Handschlagqualität 3SI Immogroup: Erste Adresse, wenn es um Ihr Zinshaus geht.

Die 3SI Immogroup zählt zu Wiens führenden Zinshausentwicklern. Im Vorjahr erwarb das Unternehmen der Familie Schmidt insgesamt 25 Gründerzeithäuser. Damit etablierte sich das Familienunternehmen als „Big Player“ am Wiener Zinshausmarkt.

I

m heurigen Jahr wollen wir bei unseren Investitionen erstmals die Marke von 100-Millonen Euro knacken!“, hat Ing. Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup, das klare Ziel vor Augen: „Der Zinshausmarkt ist sicher auch heuer hart umkämpft. Deshalb wollen wir unsere guten Kontakte zu den Maklern nutzen und unser Geschäftsvolumen weiter erhöhen.“

Fotos: 3SI Immogroup, Kranitz Andras

Die 3SI Immogroup hat sich in der Immobilienbranche längst einen guten Namen als verlässlicher Partner für Makler und profunder Experte für Gründerzeithäuser gemacht. Fragt man Branchenkollegen nach den Erfahrungen mit dem Unternehmen der Familie Schmidt bekommt man immer wieder dieselben Beschreibungen zu hören: Handschlagqualität, schnelle Abwicklung, braver Zahler, fairer Verhandlungspartner, Gespräche auf Augenhöhe sind die meist genannten Begriffe.

Darin sieht auch Schmidt die „Stärken im Wettbewerb um die besten Zinshäuser Wiens.

Als Familienunternehmen sind uns Werte wie Vertrauen, persönlicher Kontakt und langfristige Zusammenarbeit wichtig. Gemeinsam mit Markus Steinböck, unserem Leiter des Einkaufs, kümmere ich mich deshalb persönlich um jedes einzelne Objekt.“ Das geschäftliche Interesse hat die 3SI Immogroup längst auch auf Bezirke außerhalb des Wiener Gürtels ausgedehnt. Zuletzt wurden zahlreiche Gründerzeithäuser im 17. und 18. Bezirk genauso wie jenseits der Donau im 21. und 22.

Bezirk erworben. Gleichzeitig werden auch Baugrundstücke für geplante Neubauprojekte gesucht. „Wir freuen uns deshalb über jedes Angebot“, erklärt Schmidt und verspricht: „Wir besichtigen kurzfristig und geben schnell unsere Einschätzung, damit niemand unnötig Zeit verliert! Denn als Familienunternehmen haben wir kurze Entscheidungswege.“ n

„Wir freuen uns über jedes angebotene Zinshaus oder Baugrundstücke für Neubauprojekte. Wir besichtigen kurzfristig und geben schnell unsere Einschätzung.“ Ing. Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup

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Gesundes Wohnen

Mit Adlerauge und Bauchgefühl Tipps für die Immobilienbesichtigung.

A

uf ins neue Zuhause! Bei der Suche nach einem neuen Heim ist die Wohnungsbesichtigung das erste Beschnuppern der eigenen vier Wänden der Zukunft. In kurzer Zeit sollen die Interessenten hier einen möglichst präzisen Eindruck vom Mietgegenstand bekommen. Damit bereits beim ersten Besuch entschieden werden kann, ob es sich um die Traumwohnung handelt oder hier versteckte Mängel warten, gibt es Einiges zu beachten. Gute Planung vor der Besichtigung ist daher das A und O. Um mit der Entscheidung zu den eigenen vier Wänden auch langfristig glücklich zu sein, sollte man daher auf mehr als das Bauchgefühl vertrauen.

Lage, Lage, Lage Eine alte Immobilienbesitzerregel lautet: Die Lage bestimmt, ob ein Mietobjekt attraktiv ist oder nicht. Aus diesem Grund sollten sich Mieter schon im Vorfeld über die Umgebung der Wohnung informieren: Gibt es Supermärkte in der Nähe? Wie ist es um den Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr bestellt? Wie weit ist der zukünftige Arbeitsweg? Liegt das Haus an einer vielbefahrenen Straße, an einem Bahndamm oder in der Einflugschneise des

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ImmoFokus

Flughafens? Die Lage der Wohnung sollte bei der Entscheidung eine wichtige Rolle spielen, um später Frust über Lärmbelästigung oder einen langen Arbeitsweg zu vermeiden.

weniger Wert legt. Insiderwissen findet sich übrigens auch oft am Hausflur. Wer dort auf einen Nachbarn trifft, der kann gleich eine kurze Frage zur Wohnsituation stellen.

Im rechten Licht

Prioritäten im Check

Für die Besichtigung wählt man am besten einen Termin tagsüber und vermeidet den Tagesrand. Denn so kann man nicht nur feststellen, wie viel Tageslicht einfällt, sondern kann sich auch am Lärmpegel orientieren. Den testet man am besten sowohl mit offenem als auch geschlossenem Fenster aus. Das gibt bereits gute Orientierung, wo später einmal das Schlafzimmer oder das Kinderzimmer liegen könnte. Findet man eine Immobilie wirklich interessant, ist auch eine Folgebesichtigung früh am Morgen oder Abends sinnvoll – so kennt man alle Facetten des Objekts.

Vor der Besichtigung sollte man sich überlegen, was einem wirklich wichtig ist. Möchte ich einen Garten nutzen oder brauche ich Platz für mein Auto? Ein Fragekatalog für die Besichtigung hilft, die persönlichen Prioritäten im Auge zu behalten. So kann man gezielt zum Beispiel Parksituation, die Existenz eines Dachbodens und Kellers oder die öffentliche Anbindung abklären.

Mit vereinten Kräften Mit Unterstützung klappt die Wohnungssuche effektiver: Es ist immer sinnvoll, eine zuverlässige Begleitperson für eine zweite Meinung mitzubringen. Sie sieht Details, auf die man selbst vielleicht auf den ersten Blick

Investition in die Zukunft Bereits beim Besichtigungstermin ist es sinnvoll, an die Zukunft zu denken. Sind etwa Sanierungen im Haus geplant? Dann muss man als Mieter vor allem mit Lärmbelästigung, als Käufer auch mit zusätzlichen Kosten rechnen. Zudem lohnt sich ein genauer Blick auf die Fenster, Türen, Heizung, Sicherungskasten bzw. Elektrizität und Wände. Ist etwas sanierungsbedürftig? Tritt Feuchtigkeit ein oder gibt es gar Schimmelbildung? Es ist

wichtig zu wissen, welche Arbeiten in den nächsten Jahren oder sogar sofort investiert werden müssen.

Zimmer, Küche, Kabinett

(Nicht) Auf der Leitung stehen

Viele Wohnungen werden mit Einrichtung an ihre Nachmieter vergeben. Sind Badezimmerarmaturen oder Küchengeräte vorhanden?

Wird die Immobilie mit Möbeln übergeben?

Und: In welcher Qualität wird die Einrichtung

Um die Waschmaschine oder den Fernseher auch in der neuen Wohnung in Betrieb zu nehmen, braucht es die richtigen Anschlüsse. Diese sind oft im Inserat oder in der Online- Anzeige nicht speziell gelistet. Gibt es einen Waschmaschinenanschluss in der Wohnung oder einen gemeinschaftlichen Waschraum im Haus? Welchen Internet- bzw. TV-Anschluss gibt es?

Und: Wie gut ist der Handyempfang in der Immobilie? Am besten schon vorab die Vorlieben und Wünsche an Waschmaschine, Geschirrspüler und Co. bewusstmachen, zusammenfassen und vor Ort abgleichen.

Experten-Tipp BERND GABEL-HLAWA FINDMYHOME.AT

Foto: Sergey Peterman

übernommen? Das gibt Aufschluss, mit welchen Kosten man für die Neuanschaffung bzw. den Austausch rechnen muss.

Manche verlieben sich auf den ersten Blick, und manchmal dauert die Immobiliensuche mehrere Monate - das ist Glücks- und Typensache. In der Regel besichtigen Suchende allerdings rund 15 bis 20 Objekte, bevor sie sich endgültig entscheiden.

So funkt es Um die monatlichen Nebenkosten besser einschätzen zu können, ist es sinnvoll, den Vermieter bzw. Verkäufer um Infos zu den laufenden Energiekosten für Strom und Heizung zu bitten und sich

eine Betriebskostenabrechnung zeigen zu lassen. Achtung: Wenn die Immobilie in den Vormonaten nicht bewohnt war, dann sind die Kosten dementsprechend niedrig und geben nur wenig Aufschluss über tatsächliche Nebenkosten.

Alles im Überblick Bei manchen Wohnungen ist es Liebe auf den ersten Blick. Doch weil Liebe bekanntlich blind macht, ist es empfehlenswert, für einen neutralen Eindruck eine weitere Person mitzunehmen. Diese ist in die Wohnungssuche weniger involviert und kann so eventuelle Mängel kritischer und mit Abstand beurteilen.

Hat man erstmal eine Reihe von Wohnungsbesichtigungen hinter sich, ist es zudem schwer, sich an sämtliche Details zu erinnern. Diese können jedoch bei der finalen Wohnungswahl den entscheidenden Unterschied machen. Daher ist eine Checkliste zum Ausfüllen sinnvoll: Zur Vergleichbarkeit verwendet man am besten immer dieselbe Vorlage, um Details rund um Ausstattung, Preis und Co. zu notieren. So weiß man auch nach ein paar Wochen noch, welche Wohnung den großen Balkon oder das schöne Schlafzimmer hatte. n

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Gesundes Wohnen

Online-Raumplaner-Tools Planen. Hilfreiche Tools zur individuellen Gestaltung der Inneneinrichtung.

RoomSketcher Ein 3D-Raumplaner, der auch für Architekten interessant ist und viele Funktionen bietet. Neben den üblichen Tools für die Inneneinrichtung kann mit dieser Software sogar der Grundriss des Hauses oder der Wohnung gezeichnet werden. Für die 2D und 3D Ansicht muss man zwar zahlen, Shots vom Projekt können aber auch mit der Gratisversion gemacht werden.

Homestyler Das Tool für Innenarchitektur und Raumausstattung ist einfach zu bedienen und kann auch als App genutzt werden. Per Drag&Drop zieht man die Möbel einfach in den Raumgrundriss und kann zwischen den Ansichten in 2D und 3D wechseln.

Indem man ganz einfach Fotos vom Projekt machen kann, ist der Einkauf der Wunscheinrichtung ein Leichtes. Bei der Auswahl der Möbel sind sogar Designerstücke im Sortiment.

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ImmoFokus

IKEA Home Planer Der IKEA-Planer bietet alle Möbel aus dem eigenen Sortiment zur Gestaltung von Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad und auch Büro an. Bei diesem Planer können die Möbel, für die man sich entschieden hat, natürlich auch sofort in den Warenkorb gelegt werden.

werden online gespeichert und sind somit von überall unterwegs zugänglich.

Sweet Home 3D Dieser Raumplaner kann online gratis genutzt werden, aber es gibt auch eine erweiterte Download Software, um Projekte zu speichern und später wieder zu bearbeiten.

IKEA Place Die App IKEA Place bietet Einrichtungshilfe via Augmented Reality (AR). Durch einfaches Scannen der Wohnfläche über die Smartphonekamera können hauseigene Möbel in der App ausgewählt und die Umgebung eingefügt werden. Die Ergebnisse können dann auch geteilt und weiterversendet werden.

Das Tool besteht aus 2 Feldern, im oberen können Linien für die Wände und einzelne Möbelstücke hineingezogen werden, welche im unteren Feld sofort als 3D Objekt erscheinen. Exakt nach Maß, Wunschfarbe und Muster kann die Planung dann im Videomodus betrachtet werden.

Live Home 3D Roomstyler Bei Roomstyler steht das Teilen von Projekten als Inspiration für die Raumplanung im Vordergrund. Direkt online kann der Raum skizziert und die Möbel platziert werden, Inspiration holt man sich von den veröffentlichten Projekten anderer Nutzer, wobei später das eigene auch verfügbar ist.

Mit den unzähligen Tools kann online sogar das Material der Möbel, Wände oder Böden ausgewählt und benannt werden. Virtuelle 3D-Rundgänge können gespeichert und exportiert werden und sogar handgezeichnete Skizzen können in der erweiterten Version umgesetzt werden. Selbst die Helligkeit der Nachttischlampe kann eingestellt werden und ermöglicht so die exakte Vorstellung des geschaffenen Raumklimas.

Roomeon Die Webversion bietet ein großes Sortiment an Designermöbeln und sorgt durch die ständige Verbindung mit dem Netz für die Aktualisierung aller erhältlichen Produkte. Einige Händler können direkt über das Programm erreicht werden. Die Projekte

pCon.planner Ein Planer für Experten! Dieser wird durch die verfügbaren Formate der Software auch für die Ausbildung von Fachplanern und Innenarchitekten genutzt. Die Darstellung in 3D und Panorama-Ansicht

Foto: rKalim, artjafara

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evor man loszieht, um den Lieblingstisch oder das coole XLSofa zu kaufen, sollte zuerst die gesamte Einrichtung geplant werden, da es sonst schnell zu Platzmangel kommen kann. Diese Online-RaumplanerTools sollen helfen, die Vorstellung vom eingerichteten Wohnraum zu verbessern, und einen Überblick schaffen. Einige bieten sämtliche Funktionen kostenlos an und sind nach einer kurzen Einführung simpel zu handhaben.

verschafft einen direkten Eindruck vom bis ins kleinste Detail geplanten Raum.

Roomle Diese App kann sowohl als Desktopversion als auch auf dem Smartphone abgerufen werden. Sie bietet durch Augmented Reality Technologie die Möglichkeit jedes der Markenprodukte live im Raum zu visualisieren. Sowohl in der 2D- als auch in der 3D-Ansicht kann wie bei allen anderen Online-Tools der Raum mit Möbeln in allen Größen und Farben angepasst werden. Zusätzlich bietet die Software die Integration in den Webshop der Möbelhersteller. n

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Im Gleichgewicht Optimales Raumklima. Sehr wichtig, wenngleich auch öfter unterschätzt, ist das richtige Gleichgewicht zwischen Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit.

Autor: Michael Neubauer

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enn diese Faktoren nicht ausbalanciert sind, dann fühlen wir uns häufig akut unwohl. Speziell, wenn nicht auf die Verwendung emissionsarmer Produkte geachtet wird.

Beispielsweise können ausgasende chemische Stoffe wie zum Beispiel flüchtige Kohlenwasserstoffe aus Einrichtungsgegenständen und Baumaterialen stärker wirken, wenn sie auf trockene Schleimhäute treffen. Augenbrennen und trockener Hals sind typisch für zu warme und zu trockene Räume - vor allem während der Heizperiode. Hier wird zudem seit einigen Jahren ein Trend zum Überheizen beobachtet. „Ganz generell: Wenn das Raumklima nicht passt und Luftschadstoffe in höheren Konzentrationen in der Innenraumluft vorkommen, kann es zum Beispiel zu Abgeschlagenheit, Müdigkeit oder Kopfschmerzen kommen.

Auch akute Reizerscheinungen können auftreten, wie trockene Augen und Schleimhautreizungen in Nase und Rachen“, so Hans-Peter Hutter, Department für Umwelthygiene und Umweltmedizin, ZPH, MedUni Wien. „Solche Beeinträchtigungen können sich auch negativ auf die Schlafqualität auswirken.“ Weiters leidet auch die geistige Leistungsfähigkeit unter schlechter Raumluft: mangelnde Konzentrationsfähigkeit, verlangsamte Denkleistung und verminderte Aufmerksamkeit sind die Folge.

Ist die Raumluft belastet, ist die Regeneration – die Erholung von den Anstrengungen des Alltags - nicht optimal möglich. Ein optimales Raumklima hilft unseren Körperfunktionen, sich zu regenerieren. Wir können uns besser erholen, fühlen uns besser und könnenn. so den Anforderungen und Ansprüchen des Alltags unbelasteter begegnen. „Letztlich fördert

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es unser Wohlbefinden und unsere Leistungsfähigkeit – und das auf allen Ebenen, nämlich körperlich und mental.“, so Hutter.

Schlaf ohne Erholung In Österreich leiden etwa 25 Prozent der Bevölkerung an Schlafstörungen. Von den betroffenen Personen kämpfen 80 Prozent länger als ein Jahr und 50 Prozent länger als fünf Jahre mit Schlafproblemen.

Mit dem falschen Bein aufgestanden?

Die Auswirkungen von Schlafstörungen sind vielseitig und führen zu gesundheitlichen Problemen. Menschen mit Schlafstörung müssen im Vergleich zu Menschen mit gutem Schlaf doppelt so häufig zum Arzt und haben doppelt so viele Kranken-hausaufenthalte. Psychische Probleme wie Angststörungen und Depressionen sind keine Seltenheit. Außerdem tritt – als logische Folge – vermehrt eine Tagesmüdigkeit auf, ebenso wie Schläfrigkeit, Konzentrations-

„Geistige Leistungsfähigkeit leidet unter schlechter Raumluft.“ Hans-Peter Hutter, Department für Umwelthygiene und Umweltmedizin, MedUni Wien

und Gedächtnisstörungen und eine verminderte Arbeitsleistung. Statistiken zeigen, dass Menschen mit Schlafstörungen zweieinhalbmal so häufig in Ver-kehrsunfälle verwickelt sind und siebenmal öfter Arbeitsunfälle haben. Ebenso erhöht eine zu kurze Schlafdauer nachweis-lich das Risiko für Diabetes und Übergewicht. Schlafstörungen führen zu einer verminderten Lebensqualität und nicht zuletzt zu einer kürzeren Lebenserwartung. Auch wenn Schlafprobleme oft körperliche oder psychische Ursachen haben, hilft es, die Umgebung richtig zu gestalten.

In guter Umgebung Dies beginnt schon bei den verwendeten Materialien. Wurden früher Naturstoffe verwendet, hat sich dies aufgrund techni-scher Herstellungsmöglichkeiten vor allem in den letzten Jahren stark verändert. Zunehmend werden naturfremde, synthe-tisch hergestellte Bau- und Werkstoffe eingesetzt. Der Mensch kann sich diesem rasch veränderten Wohnmilieu nicht anpassen. Das Immunsystem ist mit den artfremden Stoffen überfordert – und die so entstehenden Krankheitsbilder sind wissenschaftlich nachweisbar. Bereits bei der Auswahl des Grundstücks oder der Immobilie kann man positiv zur Schlafgesundheit beitragen, wenn man größtmögliche Abstände zu Bahnstrecken, Hochspannungsleitungen oder Handymasten einhält. Als Baustoffe werden natürliche, geruchsneutrale, möglichst umweltverträgliche und nachhaltige Materialien aus der Region, wie z.B. Ziegel oder Vollholz, empfohlen.

Für den Innenraum empfiehlt die Architektin eine geo- und baubiologische Standortbestimmung, naturgeölte Oberflächen für Boden und

Fotos: dima_pics (Fotolia); electriceye (Fotolia); Alex (Fotolia); Paipai (Fotolia); mast3r (Fotolia)

Möbel, schadstofffreie Wandfarben auf Kalkoder Lehmbasis sowie leimfreies Mobiliar.

Ebenso sollte das Raumumfeld des Schlafzimmers frei von natürlichen und künstlichen Irritationen und abseits von Emissions- und Lärmquellen sein. Essentiell ist die Vermeidung von Elektrosmog. Elektronische Geräte, wie Wecker, Fernseher oder Smartphone sollten mit einem Mindestabstand von zwei Metern zum Bett positioniert bzw. gleich gänzlich aus dem Schlafzimmer entfernt werden. Dabei ist der Flugmodus beim Smartphone über Nacht unbedingt zu aktivieren. So bleibt die Weckfunktion trotzdem erhalten.

Wichtig ist, Dinge aus dem Schlafzimmer zu verbannen, die an die Stressoren des Alltags erinnern. Für einen gesunden Schlaf sollte man sich das natürliche Licht zu Nutze machen. So fließt das Thema Feng Shui mit ein, denn die Ausrichtung des Schlafplatzes mit Kopf Richtung Norden, Osten oder Nordosten soll positiv zur Schlafgesundheit beitragen. Zur Mor-gensonne ausgerichtet, sammelt sich über den Tag vor allem in den Sommermonaten nicht zu viel

Hitze im Raum und abends dringt kein direktes Sonnenlicht mehr in das Schlafzimmer, um ein Einschlafen zu erleichtern. Viel helles Licht am Morgen und Dunkelheit am Abend bringen den Körper in den richtigen Rhythmus. Hierbei ist es wichtig, dass der Schlafraum komplett verdunkelbar ist, da durch Helligkeit das Hormon Melatonin gehemmt wird, welches für den Tag-Nacht-Rhythmus verantwortlich ist.

Des Weiteren sollte die Fläche unter dem Bett nicht als Stauraum genutzt werden. Empfohlen wird eine Raumtemperatur von ca. 19 Grad bei 50 bis 60 Prozent Luftfeuchtigkeit Hautreizungen und allergische Reaktionen sind heute keine Seltenheit, wenn stets zu warme und zu trockene Luft vorhanden ist und belastete Materialien sowie ein schlechter Bettstandort unser Immunsystem permanent im Schlaf beschäftigen.“

Oft ist es aber auch einfach Lärm, der unser Wohlbefinden stört. „Lärm ist das Geräusch der anderen“, sagte schon Kurt Tucholsky treffend. Aber was sind eigentlich Geräusche? Geräusche ent-

stehen durch Druckschwankungen in der Luft, die sich aus vielen Schwingungen mit unterschiedlichem Schalldruck und unterschiedlichen Frequenzen zusammensetzen.

Dadurch empfinden wir sie als laut oder leise beziehungsweise als hoch oder tief. Als Lärm werden Geräusche dann be-zeichnet, wenn wir uns von ihnen gestört fühlen. So empfinden die meisten Menschen Meeresrauschen in der Regel als angenehm. Sind sie jedoch Verkehrsgeräuschen in der gleichen Lautstärke ausgesetzt, fühlt sich das meist als unangenehm und störend an. Allerdings: Wie ein Mensch Lärm wahrnimmt, ist sehr subjektiv. Was also für den einen bereits laut ist, kann von einem anderen durchaus als normaler Geräuschpegel empfunden werden.

Verkehr - Lärmquelle Nummer Eins Die bei weitem wichtigste Lärmquelle ist der Verkehr. Untersuchungen zufolge ist Verkehrslärm nach der Luftverschmutzung das Umweltproblem mit den zweitstärksten Auswirkungen auf die Gesundheit. Die Europäer verlieren jedes Jahr – konserva-tiv geschätzt

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es jedoch nicht nur auf das Fensterglas an. Der Schall dringt auch noch durch andere Stellen im und rund ums Fenster ein. Zum Beispiel durch den Fensterrahmen, durch undichte Stellen zwischen Flügelrahmen und dem Fensterstock oder zwischen Fensterstock und Außenwand. Werden die Fenster nicht sorgfältig eingebaut, kann die erreichte Schalldämmung um bis zu zehn Dezibel schlechter sein als bei fachgerechtem Einbau. Aber auch da kann man gegensteuern: Undichte Stellen zwischen den Flügelrahmen und dem Fens-terstock oder zwischen Fensterstock und Außenwand können abgedichtet werden.

Mit Dämmgranulat verfüllen

Relative Luftfeuchtigkeit und Raumtemperatur sind wesentliche Bedingungen für ein behagliches Wohnklima. Im Idealfall liegt die relative Luftfeuchtigkeit zwischen 40 und 60 Prozent, die Raumtemperatur zwischen 19°C und 22°C.

– mindestens 1 Million gesunde Lebensjahre durch die gesundheitlichen Auswirkungen von Umgebungslärm. Dabei sind zwei Aspekte zu unterscheiden, nämlich die Schäden am Gehör selbst und die psychischen Auswirkungen einer dauernden Lärmbelästigung. Rund 15 Prozent der Jugendlichen hören bereits so schlecht wie 50jährige. Ist man langfristig lautem Straßenverkehrslärm ausgesetzt, steigt etwa das Risiko für Herz-Kreislauf-Erkrankungen. Wer unter Schlafstörungen leidet, hat ein deutlich höheres Risiko für Allergien, Bluthochdruck und Migräne. Die Schmerzgrenze für unsere Ohren liegt bei 120 Dezibel, aber auch Straßenlärm mit rund 80 Dezibel kann auf Dauer krank machen. Wieviel Außenlärm tatsächlich in die Wohnungen gelangt, hängt also davon ab, wie gut diese dagegen gedämmt sind. Das wiederum hängt von der Beschaffenheit der einzelnen Bauteile, also der Außenwände, Fenster, Türen und des Dachs, ab. Beschrieben wird die Dämmwirkung von

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Bauteilen im Übrigen durch das bewertete Schalldämmmaß, das die Differenz zwischen dem Lärmpegel draußen und drinnen angibt.

So bewirkt zum Beispiel ein Außenwandziegel mit einem bewerteten Schalldämmmaß von 55 Dezibel, dass der Lärm, der durch eine mit diesen Ziegeln gebaute Wand dringt, um 55 Dezibel leiser wird. Für die einzelnen Bauteile sind Mindestanforderungen an die Schalldämmung vorgeschrieben. Darüber hinaus ist es wichtig, dass das optimale Schalldämmmaß nach dem herrschenden Außenlärmpegel gewählt werden sollte.

Fenster UND Fassade Daher ist sowohl beim Neubau als auch bei Sanierungen die Wahl des richtigen Materials gerade beispielsweise an stark befahrenen Straßen wichtig. Beim Lärmschutz ist nicht nur die Qualität der Außenwände entscheidend. Auch die Fenster beeinflussen maßgeblich, ob eine Fassade gut vor Lärm abschirmt. Dabei kommt

Vor Baubeginn kann man bereits eine spätere Lärmbelästigung vermeiden. Etwa dadurch, dass Schlafräume nicht zur Straße hin geplant werden. Oft hat das Problem mit dem Lärm auch konstruktive Ursachen. Schallbrücken an Decken, Wänden oder Treppen leiten Schall in andere Räume und sorgen dafür, dass sich der Lärm durch die Schwingung weiter potenziert. Abhilfe schaffen Dämmungen, vorausgesetzt die Dämmstoffe absorbieren den Schall gut. Eine Dämmung aus mineralischen Schütt-Dämmstoffen etwa gibt Bauteilen mehr Gewicht. So lassen sich Hohlräume in Decken oder Wänden einfach mit Dämmgranulat verfüllen. Dämmplatten aus Mineralwolle schlucken durch ihre offene Faserstruktur eindringende Schallwellen. Das gilt für den Luftschall, verursacht durch laute Musik oder Lärm von außen, ebenso wie für Trittschall, der durch Bodenbeläge wie Laminat oder Parkett entsteht.

Selbst Geräusche von Rohrleitungen lassen sich mit einer entsprechenden Dämmung deutlich reduzieren. Dämmstoffe aus nachwachsenden Rohfasern mit guten schalltechnischen Eigenschaften sind beispielsweise Kokosfasern sowie Zellulose und Holzfaser.

Um hingegen dem Trittschall den Garaus zu machen, hilft je nach Material und Deckenkonstruktion beispielsweise bereits eine 20 bis 30 Millimeter dicke Trittschalldämmung.

Am wirk-samsten ist ein schwimmender Estrich. Ebenso kann das Abhängen der Decke mit speziellen Deckensystemen und die Verwendung geeigneter Dämmstoffe die Geräuschbelästigung reduzieren. Es können Verbesserungen von bis zu zehn Dezibel erreicht werden, was einer Reduzierung des Lärms um 50 Prozent entspricht. n

Eigenschaften gängiger Dämmstoffe Eigenschaften gängiger Dämmstoffe DÄMMSTOFF

WÄRMELEITFÄHIGKEIT A [W/rnK]

WASSERDAMPFDIFFUSIONS­ WIDERSTAND µ

ENERGIEBEDARF ZUR HERSTELLUNG

MÖGLICHE ANWENDUNGEN

PRODUKTE

0,04-0,045

1

niedrig

KD, OG, UG, StW, ZW

Matten, Platten

0,04-0,045

1

niedrig

AF, OG, UG, StW, ZW

Matten, lose Ware für Schüttungen

0,039-0,07

5

hoch

alles außer KA, UD

Platten

0,04-0,055

1,5-1,8

hoch

alles außer KA, TD, UD

Platten, lose Ware für Schüttungen

0,035-0,04

1-2

niedrig

KD, OG, StW, ZW, RD

Matten

0,039-0,045

1,5

niedrig

KD, StW, KB, OG, UG, ZW

lose Flocken zum Einblasen, Platten

0,032-0,04

20-100

hoch

alles außer ID

Platten, Verbund­ elemente, Formteile

Flachs

Hanf

Holzfaser, Dämmplatten

Kork

Schafwolle

Zellulose ZUM VERGLEICH

Expandiertes Polystyrol (EPS)

Wärmedurchgangs­koeffizient U: Der U-Wert ist ein Maß für die Wärmeverluste durch einen Bauteil und bezieht neben der Wärmeleitzahl auch die Dicke der Bauteilschicht ein. Je kleiner der U-Wert eines Bauteils, desto besser ist die Wärmedämmung.

Dampfdiffusion - µ-Wert - Die Dampfdiffusion wird durch den µ-Wert (sprich: [mü-Wert] = Dampfdiffusionswiderstand) beschrieben und mit der Materialstärke des Bauteils multipliziert. Der so ermittelte Wert sollte von innen nach außen abnehmen, damit der Transport der Luftfeuchtigkeit nach außen nicht behindert wird.

AF = Außenfassade; UD =Umkehrdach; ID = Innendämmung; KA = Kellerwand außen; KB = Kellerfußboden; KD = Kaltdach; OG = oberste Geschossdecke; RD = Rohrdämmung; StW = (Holz-) Ständerwände; TD = Trittschalldämmung; UG = untere Geschossdecke; WD = Warmdach; ZW = Zwischenwände.

Quellen: Ökologie der Dämmstoffe, IBO & Donauuniversität Krems, Dämmstoffe im Hochbau, Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg, Die Umweltberatung Österreich, Dämmstoffe aus nachwachsenden Rohstoffen; Dt. Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz.

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Schadstoffe bei Immobilien und ihre Wirkung

S

o gründlich auch geputzt wird, Staub findet sich in jedem Raum in großen Mengen. Staubteilchen sammeln sich vor allem am Boden, in Teppichen und Textilien an und verteilen sich in der Luft.

Hausstaub ist somit Teil unserer Innenräume.

Dieser Hausstaub besteht zum Großteil aus Gesteinskörnchen, Kunststofffragmenten, Fasern,

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ImmoFokus

Haaren, Schuppen, Pflanzenteilchen, Lebensmittelresten oder Russpartikeln. Viele Chemikalien haben die die Eigenschaft sich an den Staubpartikeln anzureichern. Der Hausstaub stellt daher einen Spiegel der Belastung unserer „Wohnumwelt“ mit Schadstoffen dar. Dies ist deswegen von Bedeutung, da wir rund 90 Prozent unserer Lebenszeit in Innenräumen verbringen. n

Foto: Joerg Rofeld

Dicke Luft. Viele Schadstoffe finden sich unbemerkt in der Raumluft wieder. Daher ist es besonders wichtig, den Wohnbereich möglichst erholsam, gesund und auch frei von schädlichen Stoffen zu gestalten.

ALLERGENE Wirkung auf den Menschen Schleimhaut- und Bindehautentzündung, Schnupfen, allergisches Asthma Häufige Quellen Hausstaub, Schimmelpilzsporen, Tierepithelien, Baumaterialien, Pflanzen, Latex Abhilfe Spezielle Staubsauger, keine Haustiere halten, Produkte für Allergiker verwenden, Schimmelbefall entfernen und Ursache bekämpfen

FEINSTAUB KOHLENMONOXID, STICKOXIDE Wirkung auf den Menschen Herz- und Sehstörungen, Kopfschmerzen, Schwindel, zentralnervöse Funktionsstörungen, inneres Ersticken Häufige Quellen Undichte Öfen und Kamine, Durchlauferhitzer ohne Abzug, Gasherde, Garagen Abhilfe Geräte regelmäßig überprüfen lassen, alte Geräte erneuern

Wirkung auf den Menschen Schädigung der Atemwege und Beeinträchtigungen der Lungenfunktion, Herz- Kreislauferkrankungen, erhöhte Sterblichkeit Häufige Quellen Tabakrauch, Kerzen, Räucherstäbchen, Außenluft, Bürogeräte, Tonerdrucker, Staubsauger Abhilfe Feinstaubfilter bei raumlufttechnischen Anlagen, Rauchen einstellen, Zentralstaubsauganlagen

OZON C02 (KOHLENSTOFFDIOXID) ASBEST* Wirkung auf den Menschen Indikator für vom Menschen verunreinigte Raumluft Häufige Quellen Menschen, Haustiere, Verbrennungsvorgänge, Autoabgase Abhilfe Häufiger lüften, Raumlufttechnische Anlagen, zentrale Garderoben in Schulen

Wirkung auf den Menschen Asbestose, Rippen-und Bauchfellkrebs Häufige Quellen Brandschutz- und Dichtungsmaterial, Rückenbeschichtungen älterer PVC-Böden, Nachtspeicheröfen Abhilfe Asbest von Fachleuten entfernen lassen

Wirkung auf den Menschen Müdigkeit, Kopfschmerzen, Einschränkungen der Lungenfunktion, Husten und Schleimhautreizungen Häufige Quellen Kopiergeräte, Laserdrucker, UV-Lampen Abhilfe Aufstellen bestimmter Zimmerpflanzen, Entfernen alter Drucker- und Kopiergeräte, wenig Lüften bei erhöhten Ozonwerten im Außenbereich

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BIOZIDE (PCP*, LINDAN*, PYRETHROIDE) Wirkung auf den Menschen Kopfschmerzen, Übelkeit, Schädigung des Nervensystems, bei PCP u.U. auch Leberkrebs Häufige Quellen Holzschutzmittel, Lacke, Teppiche, Schädlingsbekämpfung, Elektroverdampfer („Gelsenstecker") Abhilfe Gegenstände und Materialien, die Schadstoffe abgeben, entfernen oder geeignet abdichten, Fliegengitter

PAK* (POLYZYKLISCHE AROMATISCHE KOHLENWASSERSTOFFE) Wirkung auf den Menschen Krebs, Geruchsbelästigung Häufige Quellen Parkettkleber, Feuchteabdichtungen, Karbolineum Abhilfe Abdichten oder entfernen

PER (TETRACHLORETHEN) Wirkung auf den Menschen Schädigung des Nervensystems, Reizung der Schleimhäute (v.a.

Augen), Kopfschmerzen, Müdigkeit, Atemwegserkrankungen, möglicherweise krebserregend Häufige Quellen Chemische Reinigungsbetriebe, chemisch gereinigte Kleidung, Metallentfettung Abhilfe PER-freie Reinigungsverfahren, Kleidung wählen, die keine chemische Reinigung erfordert, Gewerbebetrieb sanieren

FORMALDEHYD Wirkung auf den Menschen Reizung der Augen und der Atemwege, Unwohlsein, Kopfschmerzen, in höheren Konzentrationen krebserregend Häufige Quellen Tabakrauch, Spanplatten und Holzwerkstoffe, Dispersionskleber, Lacke, Parkettversiegelungen, Desinfektionsmittel, offene Gasflammen Abhilfe Rauchen einstellen, formaldehydfreie Produkte vorziehen, Schadstoffquelle entfernen oder abdichten

PCB* (POLYCHLORIERTE BIPHENYLE) Wirkung auf den Menschen Schädigung der Leibesfrucht, Beeinträchtigung des Immunsystems, Krebsverdacht Häufige Quellen Fugen- und Dichtungsmassen, Kleinkondensatoren in Leuchtstofflampen, alte Wandfarben Abhilfe Von Fachleuten entfernen lassen

Quelle: Wegweiser für eine gesunde Raumluft. Die Chemie des Wohnens.

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TABAKRAUCH Wirkung auf den Menschen Herz-Kreislauf- und Atemwegserkrankungen, Lungenkrebs, Asthma Häufige Quellen Zigaretten, Zigarren, Pfeifen Abhilfe Rauchen in Innenräumen einstellen

VOC (FLÜCHTIGE ORGANISCHE VERBINDUNGEN) PESTIZIDE Wirkung auf den Menschen Mattigkeit, Lustlosigkeit, Allergien, Störungen von Leber- und Nierenfunktion, Schleimhautreizungen, Schlafstörungen

Wirkung auf den Menschen Reizung des Atmungstraktes, Beeinträchtigung des Nervensystems, Geruchsbelästigung, Befindlichkeitsstörungen, zum Teil krebserregend

Häufige Quellen Pflanzenschutzmittel, Anstriche von Massivhölzern, Lederimprägnierung, Insektensprays

Häufige Quellen Lösungsmittel, Farben, Lacke, Kleber, Ausgleichsmassen, Gewerbebetriebe (z. B. Putzereien, Lackieranlagen)

Abhilfe Biologisch abbaubare Putz- und Hausmittel verwenden, Lufterfrischer ohne Paradichlorbenzol verwenden

Abhilfe Lüften, lösungsmittelfreie Produkte verwenden, Quelle entfernen oder abdichten, Gewerbebetrieb sanieren

SCHWERMETALLE

RADON Wirkung auf den Menschen Lungenkrebs Häufige Quellen Erdreich, Baustoffe, Mineraliensammlungen, Erdgas, Leitungswasser Abhilfe Abdichten, belüften

Wirkung auf den Menschen Vergiftungssymptome, Allergieauslöser, Nervenschädigung Häufige Quellen Farbpigmente älterer Holzschutzmittel, Batterien, Autoreifen, Dünger, PVCBodenbeläge, Teppich Abhilfe Kontrolle über Hausstaub, Analyse (abgestandenen) Leitungswassers, Austausch von Wasserleitungen

SCHIMMELPILZSPOREN UND -TOXINE, BAKTERIEN Wirkung auf den Menschen Allergien, Reizungen, Geruchsbelästigung, Infektionen Häufige Quellen Schimmelbildung an Bauteilen, Keimbildung in Klimaanlagen und Luftbefeuchtern Abhilfe Ursachen nachhaltig beseitigen: Sanierung von Bauschäden, Luftfeuchte reduzieren, belüften

WEICHMACHER, FLAMMSCHUTZMITTEL Wirkung auf den Menschen Diverse langfristige gesundheitliche Schäden Häufige Quellen PVC-Produkte (z.B. Boden-beläge, Textilien etc..), diverse Kunststoffe, elektronische Geräte, Wandfarben Abhilfe Weichmacherfreie Produkte verwenden, Produktdeklarationen beachten * in Österreich mittlerweile mit wenigen Ausnahmen verboten

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Auf Durchzug Lüften - aber richtig. Frische Luft tut gut – daher sollten auch Innenräume regelmäßig gelüftet werden. Doch auch das will gelernt sein.

Die Folge: Mit zunehmender Verschlechterung der Luftqualität sinkt die Konzentrationsfähigkeit, dafür steigt die Wahrscheinlichkeit beispielsweise für Müdigkeit und Kopfschmerzen. Auch dem gefürchteten Schimmelbefall wird durch falsches oder zu geringes Lüften Tür und Tor geöffnet. Denn wo wenig gelüftet wird, steigt die Luftfeuchtigkeit – und die ist wiederum der ideale Nährboden für Schimmel.

Also: Fenster auf!

Das gilt vor allem nach dem Duschen, Baden und Kochen – und generell bei beschlagenen Fensterscheiben. Mehrmals täglich sollten alle Fenster ganz geöffnet und nach einigen Minuten wieder geschlossen werden. Dabei gilt: Je mehr Bewegung herrscht und je mehr Menschen, aber auch Tiere und Pflanzen im Raum sind, desto öfter sollte für frische Luft gesorgt werden. Denn diese verbrauchen nicht nur Sauerstoff, sondern durch sie steigen auch Temperatur und Luftfeuchtigkeit im Raum.

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Allerdings gibt es beim Lüften zwischen Sommer und Winter durchaus Unterschiede.

Kurz, oft und intensiv heißt die Devise in der kalten Jahreszeit. Je kälter es draußen ist, desto kürzer sollte gelüftet werden. Fünf bis zehn Minuten mehrere Male am Tag reichen aus, um frische Luft in die Räume zu bringen.

Selbst wenn die Fenster nur kurz offen sind, kann die feuchte Luft nach draußen entweichen und im Gegenzug trockene, sauerstoffreiche Luft in den Raum gelangen. Weil diese sich leichter erwärmt, wird nach dem Schließen der Fenster die gewünschte Raumtemperatur schnell wieder erreicht.

No-Go: gekippte Fenster Ein No-Go sind übrigens in der kalten Jahreszeit stundenlang gekippte Fenster. Denn trotz langer Öffnungszeit kann die Luft nicht optimal zirkulieren, dafür kühlen Wände und der Bereich rund ums Fenster zu sehr ab.

Sommer: Lüften in den kühleren Morgen- oder Abendstunden Anders als in den Wintermonaten, können die Fenster im Sommer wesentlich länger geöffnet bleiben. Wobei es sinnvoll ist, in den kühleren Morgen- oder Abendstunden zu lüften – so vermeiden Sie, dass warme und oft auch feuchte Luft von draußen in die Zimmer gelangt. Wie im Winter ist auch im Sommer die Luftzirkulation wichtig: wenn möglich, öffnen Sie zwei gegenüberliegende Fenster.

Ist dies nicht möglich, hilft ein Ventilator. Positionieren Sie das Gerät jedoch in der Nähe des Fensters, damit es die kühlere Außenluft ins Zimmer bläst und die feuchte Raumluft nach draußen gelangt. n

Foto: ribalka yuli

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icke Luft – damit fühlt sich kaum jemand wohl. Dabei sind wir ihr oft Tag für Tag stundenlang ausgeliefert. Warum? Weil wir zu wenig lüften! Denn bleiben die Fenster länger geschlossen, entsteht die besagte „dicke Luft“: Der Sauerstoffgehalt in den Räumen sinkt, dafür steigt der CO2Anteil. Die Gründe dafür sind vielfältig, sie reichen von der Atemluft, die man ausstößt, über Schadstoffe, die möglicherweise von Möbeln, Lacken usw. abgegeben werden, bis zum Zigarettenrauch.

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Rubrik

Schöne, bunte Welt Ohne Farbe kein Glanz. Farben sind nicht nur Ausdruck der persönlichen Vorlieben und des eigenen Stils. Die richtigen bzw. falschen Wandfarben können auch das Wohlbefinden und die Gesundheit der Menschen, die in einer Wohnung leben, beeinflussen.

Farben können unsere Kreativität steigern oder sogar die Durchblutung fördern.

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as Auge ist das wichtigste Sinnesorgan des Menschen und nimmt Farben und Licht wahr. Was also stellt das geschulte Auge in den letzten Jahren fest? Farben haben ihren Weg in die Immobilien gefunden. Die Begründer der heutigen Farbenlehre, Leonardo da Vinci und Isaac Newton, sind schon vor vielen Jahren gestorben, ihre wissenschaftlichen Thesen bestehen jedoch bis heute. Man weiß mittlerweile, dass Farben physiologische und psychologische Prozesse wie Atmung, Blutdruck, Aufmerksamkeit und Gefühlsempfinden beeinflussen und anregen. Damit können sie sogar zum Teil be-

stimmen, ob wir uns in den eigenen vier Wänden wohlfühlen oder nicht. Helle Farben vermitteln in Räumen zum Beispiel Offenheit und Weite.

Dunkle Farben lassen ein Zimmer zwar kleiner, aber dafür auch behaglicher wirken. Die Stimmung eines dunklen, nach Norden gerichteten Raumes ist deutlich kühler, als wenn der Raum sonnig und nach Süden ausgerichtet ist. Ein weiterer Unterschied findet sich zwischen warmen und kalten Farben – während erstere aufmunternd und aktivierend wirken und sogar die Raumtemperatur höher geschätzt wird, bringt ein Raumanstrich mit kalten Farben Entspannung und Beruhigung. n

Rot Die Farbe der Liebe und des Feuers regt uns an und wirkt appetitfördernd. Die wohltuende und wärmende Wirkung der Farbe wird auch in der Heiztechnik genutzt – man denke nur an die Infrarotstrahlung. Weil Rot überdosiert aber aggressiv machen kann, sollte man die Farbe nur gemäßigt verwenden.

Rosa Die abgeschwächte Variante von Rot sehen viele Menschen als Idealfarbe für das heimische Schlafzimmer, weil sie Aggressionen abschwächen soll.

Foto: victor zastol'skiy

Gelb Die Farbe Gelb assoziiert man mit Sonne, Wärme und Licht. Sie soll konzentrationsfördernd wirken und Körper, Seele und Geist beleben. Außerdem: Gelb gestrichene Decken lassen Räume größer wirken.

Orange Auch Orange zählt wie Rot und Gelb zu den warmen Tönen. Orange steht für Optimismus, Lebensfreude und soll aufbauen und kräftigen. Wie durch die Farbe Rot wird der Appetit und die Verdauung angeregt – Orange gilt deshalb als ideale Farbe für Küche und Esszimmer.

Blau Die kalte Farbe Blau beruhigt und entspannt.

Stress und Hektik sind in blauen Räumen abgeschrieben. Man sollte jedoch aufpassen: Zu viel Blau lässt Räume kalt, ungemütlich und unpersönlich wirken.

Grün Die Farbe der Hoffnung. Sie symbolisiert Fruchtbarkeit und Frieden, Natur und die Unsterblichkeit. Menschen in grü-

nen Räumen sind kreativer und ruhen in sich. Häufig wird die Farbe deshalb in Wohn- und Arbeitsräumen aufgetragen.

Weiß Ein weißer Raum sagt viele Dinge aus. Über Licht und Glaube, das Gute, Sauberkeit und Unschuld bis hin zu Wahrheit, Neutralität und Klugheit. Die Statement-Farbe lässt die Zimmer außerdem größer und heller wirken.

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Ruhe an der Zinsfront Weiterhin günstige Kredite. Im Segment Immobilienkredite für Konsumenten mit guter Bonität stehen Kreditinstitute nun stärker im Konditionenwettbewerb zueinander, zumal sie nicht mehr über große Spielräume verfügen, sich über die Produktausgestaltung zu differenzieren. Zugleich dämpft die Konjunkturabkühlung Zinserwartungen.

Autor: Andreas Altstädter

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ie globale Leitwirtschaft China, die auch der größte Rohstoffverbraucher ist, erleidet infolge der Strafzölle der USA einen konjunkturellen Abschwung. Von 2017 auf 2018 verlangsamte sich das BIP-Wachstum von 6,8 auf 6,6 Prozent, und somit auf den niedrigsten Stand seit 28 Jahren. Und, es geht weiter abwärts: Das Wachstumsziel der Regierung in Peking liegt für 2019 nur noch in einem Korridor zwischen 6,0 und 6,5 Prozent, zumal sich vom 3. auf das 4.

Quartal 2018 das Wirtschaftswachstum von 6,5 auf 6,4 Prozent verlangsamte.

In den USA verzeichnete der Industrie-Einkaufsmanagerindex ISM im Dezember 2018 den stärksten monatlichen Rückgang seit 2008 und im Euroraum fiel der auf Umfragen basierende IHS Markit Flash Eurozone EMI, der Produktion und Dienstleistung berücksichtigt, auf den niedrigsten Stand seit November 2014. Vor allem das Neugeschäft in der Industrie schwächelt. Die Preise für Öl und konjunktursensible Rohstoffe, wie Kupfer, Nickel und Holz, sind vorübergehend teils stark eingebrochen. Die Folge: Im Euroraum ging die Inflationsrate von 2,2 Prozent im Oktober, bis Dezember auf 1,6 Prozent zurück. Im Dezember lag die Inflationsrate bereits in 12 Euroländern unter 1,9 Prozent, einem Wert, der in etwa dem Stabilitätsziel der EZB entspricht (nahe, aber unter 2 Prozent). Die von der EZB genau beobachtete Kerninflationsrate (ex Energie, Lebensmittel, Alkohol und Tabak) verharrt auf 1 Prozent.

Bereits Ende Oktober 2019 endet das Mandat Mario Draghis als EZB-Präsident und angesichts aktueller Rahmenbedingungen sind bis dahin keinerlei Leitzinsanhebungen zu erwarten. Die weitere Geldpolitik hängt von Draghis

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Nachfolgern ab. Infrage kommen nach aktuellem Stand IWF-Chefin, Christine Lagarde, für die eine geplante Erhöhung der Frauenquote in der obersten Führungsetage der EZB spricht, der Harvard- Absolvent und Chef der estnischen Zentralbank, Ardo Hansson, und als möglicher „Kompromisskandidat aus einem kleinen Land“, der Gouverneur der finnischen Zentralbank Olli Rehn. Von allen Dreien ist ein wohlüberlegtes und besonnenes Vorgehen mit innovativen Lösungsansätzen im Krisenfall zu erwarten. Mittlerweile verschieben sich die Expertenerwartungen einer Leitzinswende weiter in die Zukunft. Frühestens ab 2020 ist mit konkreten Schritten zu rechnen. Nicht umsonst ist der Bundfuture im 4. Quartal 2018 um 3 Prozent gestiegen, während der für 10jährige Fixzinsbindungen relevante 10 Jahres EURIBOR ICE Swapsatz von 0,98 auf 0,74 Prozent zurückging. Fast unverändert war indessen der 3-Monats-Euribor, der lediglich marginal von -0,317 auf -0,31 Prozent anstieg.

zu differenzieren. Auf der anderen Seite haben Banken auch auf ihre Rentabilität zu achten.

Fakt ist, dass innerhalb der Marktstichprobe des IKI im 4. Quartal 2018 3 Kreditinstitute ihre Aufschläge erhöhten und nur 2 reduzierten. 7 Institute ließen ihre Konditionen unverändert.

Per Saldo hat sich der Aufschlag zum Vorquartal nur marginal um 2,3 Basispunkte verteuert, womit sich der IKI nahe dem tiefsten Stand seit Juli 2017 befindet. Im Gesamtjahr 2018 ist der Rückgang mit einem Minus von 14,9 Basispunkten hingegen deutlicher spürbar. Konkret bedeutet dies bei einem durchschnittlichen Wohnkredit in Höhe von 100.000 Euro mit 25 Jahren Laufzeit auf Jahressicht einen Rückgang der effektiven Monatsrate von 396,90 auf 390,74 Euro.

Aufschläge bei variablen Krediten nach wie vor günstig

Besonders auffällig ist die enge Bandbreite bei den Aufschlägen der Banken. Diese lagen in der Marktstichprobe zwischen 1,25 und 1,625 Prozent - ein Ergebnis des Konditionenwettbewerbs zwischen den einzelnen Kreditinstituten.

Kreditangebote wurden im 4. Quartal 2018 etwas homogener, da die FMA nun die genaue Umsetzung des HIKRG (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz) einfordert. Banken müssen genau prüfen, ob sich Kreditnehmer den Kredit nachhaltig, und somit auch in der Pension, leisten können. Dadurch werden die durchschnittlichen Kreditlaufzeiten auch tendenziell kürzer. Hinzu kommt, dass Banken wieder mehr Eigenmittel fordern. Im Segment Immobilienkredite für Konsumenten mit guter Bonität stehen Kreditinstitute nun stärker im Konditionenwettbewerb zueinander, zumal sie nicht mehr über große Spielräume verfügen, sich über die Produktausgestaltung

Lange Zeit haben Banken mit besonders günstigen Konditionen bei Fixzinsbindungen geworben, da diese, nach der verpflichtenden Weitergabe negativer Indikatorzinsen bei Immobilienkrediten an Verbraucher, damit wesentlich höhere Einnahmen erzielen. Im vergangenen Quartal schlug das Pendel wieder in die andere Richtung. Aufgrund der Volatilität der langfristigen Swapzinssätze, gaben die meisten Banken Verbilligungen bei Neuabschluss von Fixzinsbindungen nicht mehr an Kunden weiter. 4 Institute verteuerten sogar die Konditionen für 10jährige Fixzinsbindun-

Fixzinskredite - stabil günstig

gen. Dem stehen 2 Konditionssenkungen gegenüber, während 6 Institute ihre Konditionen unverändert ließen. Eine marginale Verteuerung der durchschnittlichen Nominalzinsen bei zehnjähriger Fixzinsbindung von 1,811 auf 1,823 Prozent p.a. im 4. Quartal war die Folge - und dies trotz Rückgang des 10 Jahres EURIBOR ICE Swapsatzes um 0,24 Prozentpunkte.

Die Konditions-Bandbreite liegt bei 1,625 bis 2 Prozent p.a., wobei 4 Institute der Stichprobe 1,75 Prozent p.a. verlangten.

Fixzinsbindungen ab 15 Jahre: Angebotsvielfalt leicht verringert Die weiterhin sinkenden, langfristigen Swapsätze und die damit verbundenen niedrigen Kundenzinssätze im Fixzinsbereich, stellen für einige Kreditinstitute mittlerweile ein erhöh-

tes Risiko dar. Diese Kreditinstitute verzichten daher auf eine Angebotslegung bei 15- oder gar 20jährigen Fixzinsbindungen.

um 3,3 Basispunkte entspricht. Hingegen ging der 20 Jahres EURIBOR ICE Swapsatz um 22,5 Basispunkte auf 1,255 Prozent zurück, woraus ebenfalls eine relative Verteuerung resultiert.

Die Konditionenbandbreite bewegte sich nur noch zwischen 2,25 und 2,375 Prozent. Das bedeutet, die einzelnen Kreditinstitute kalkulieren sehr ähnlich und lassen sich vom jüngsten Zinsrückgang am langen Ende kaum mehr beeinflussen.

Die verbleibenden Institute ließen auch hier eine relative Konditionenverschlechterung zu.

Während der 15 Jahres EURIBOR ICE Swapsatz vom 1. Oktober 2018 bis 2. Jänner 2019 um 22,6 Basispunkte auf 1,097 Prozent zurückging, lag der Rückgang bei den durchschnittlichen Konditionen für fünfjährige Fixzinsbindungen lediglich bei 1,1 Basispunkten. Im Schnitt lag die nominelle Fixzinskondition über 15 Jahre bei 2,047 Prozent p.a. Die gesamte Konditionenbandbreite bewegte sich zwischen 1,875 und 2,25 Prozent. Für 20jährige Fixzinsbindungen fielen indessen im Schnitt 2,329 Prozent (nominell) an, was einer Verteuerung

Auf Jahressicht haben sich die Konditionen für 10jährige Fixzinsen weniger stark verändert, als jene für variabel verzinste Kredite. Die Verbilligung lag lediglich bei 6,9 Basispunkten oder anders ausgedrückt: Die monatliche effektive Rate bei Neuabschluss zehnjähriger Fixzinsbindungen im Falle eines Kreditbetrags

INFINA KREDIT INDEX (IKI) BENCHMARK FÜR WOHNKREDIT-KOSTEN 3,81%

2,51%

1,62%

1,58%

448,45 399,67

1,56%

441,55 396,83

2,51%

2,49%

2,44%

1,48%

43763

441,00

396,08

392,98

2,55%

1,43%

1,38%

441,83

443,33

390,33

388,42

2,42%

1,60%

436,75 397,85

2,42%

2,33%

1,57%

1,56%

436,78

432,60

396,54

396,90

2,31%

2,25%

2,26%

1,46%

1,40%

1,43%

431,27

428,72

429,00

392,04

389,37

390,74

04.16 07.16 10.16 01.17 04.17 07.17 10.17 01.18 04.18 07.18 10.18 01.19 Effektivzinssatz p.a. (10 Jahre fix)

Effektivzinssatz p.a. (variabel)

Monatsrate effektiv (10 Jahre fix)

Fixzinskredit, 10 Jahre*

Monatsrate effektiv (variabel)

Variabel verzinst, 3-Mo-Euribor*

DATUM

NOMINALZINS

EFFEKTIVZINS**

RATE EFFEKTIV**

MARGE

NOMINALZINS

EFFEKTIVZINS**

RATE EFFEKTIV**

03.04.2017

2,073%

2,51%

441,83

1,344%

1,014%

1,43%

390,33

03.07.2017

2,104%

2,55%

443,33

1,313%

0,982%

1,38%

388,42

02.10.2017

1,973%

2,42%

436,75

1,512%

1,183%

1,60%

397,85

02.01.2018

1,892%

2,33%

432,60

1,487%

1,158%

1,57%

396,90

03.04.2018

1,975%

2,42%

436,78

1,478%

1,150%

1,56%

396,54

30.06.2018

1,863%

2,31%

431,27

1,376%

1,055%

1,46%

392,04

01.10.2018

1,811%

2,25%

428,72

1,315%

0,998%

1,40%

389,37

02.01.2019

1,823%

2,26%

429,33

1,338%

1,028%

1,43%

390,74

* 25 Jahre Vertragslaufzeit, monatliche Kreditraten in Euro, Kreditbetrag EUR 100.000,** Die Effektivzinskalkulation erfolgt gemäß den Standardwerten des Infina-Kreditrechners unter www.infina.at.

Compact 2019

41

Gesundes Wohnen

von 100.000 Euro ging bei 25 Jahren Laufzeit nur um Euro 3,27 auf 429,33 Euro zurück. Auch bei 20jährigen Fixzinsbindungen hat sich die Rate nur um Euro 5,20 auf 454,80 Euro verbilligt, da der durchschnittliche Nominalzins nur um 0,10 Prozentpunkte auf 2,329 Prozent zurückging. Zusammenfassend kann man also getrost von einem sehr ruhigen Jahr 2018 mit nur wenigen Up- and Downs sprechen.

Ausblick: Der Immobilienboom hält in Österreich weiter an. Allerdings dürfte in einigen Preissegmenten der Plafonds erreicht sein. Die Konjunktur hat sich auf einem vernünftigen Level eingependelt und die unselbständig Beschäftigten können mit Gehaltssteigerungen rechnen. Hinzu kommen steuerliche Erleichterungen, wie der Familienbonus. Da durch die EZB nicht mit erheblichen Leitzinsanhebungen

zu rechnen ist, werden auch die Kreditzinsen auf Sicht niedrig bleiben. Nicht auszuschließen ist jedoch, dass die Zinskurve steiler wird. Dies würde dann einen größeren Abstand zwischen variabel und fix verzinsten Krediten bedeuten.

Bis dahin dürfte aber noch einige Zeit vergehen, sodass Kreditnehmer weiterhin sehr günstige fix verzinste Kredite erhalten und sich langfristig gegen Zinsanstiege absichern können. n

Fixzins 10 Jahre Euro Swap* DATUM

ZINS (NOMINAL)

ZINS (EFFEKTIV)**

MONATSRATE EUR

02.10.17

1,97%

2,42%

436,75

02.01.18

1,89%

2,33%

432,6

03.04.18

1,98%

2,42%

436,78

30.06.18

1,86%

2,31%

431,27

01.10.18

1,81%

2,25%

428,72

02.01.19

1,82%

2,26%

429,33

Variabel Euribor 3 Monate* DATUM

ZINS (NOMINAL)

ZINS (EFFEKTIV)**

MONATSRATE EUR

02.10.17

1,18%

1,60%

397,85

02.01.18

1,16%

1,57%

396,9

03.04.18

1,15%

1,56%

396,54

30.06.18

1,06%

1,46%

392,04

01.10.18

1,00%

1,40%

389,37

02.01.19

1,03%

1,43%

390,74

* 25 Jahre Vertragslaufzeit, monatliche Kreditraten in Euro, Kreditbetrag EUR 100.000,** Die Effektivzinskalkulation erfolgt gemäß den Standardwerten des Infina-Kreditrechners unter www.infina.at.

Infina Kredit Index (IKI) Es wird von folgenden Parametern ausgegangen: • Kreditbetrag 100.000 Euro • Vertragslaufzeit 25 Jahre Die enthaltenen Nebenkosten entspre- • Rückzahlung monatliche Pauschalrate chen marktüblichen Standardwerten gem. Hypothekar- und Immobilienkredit- Zu Grunde liegende gesetz. Für den Index wurden zwei häu- Kunden bzw. Objektparameter: fig anzutreffende besicherte Kreditfälle • Neubau, der Wohnbaubank-Bedingungen unterstellt. erfüllt

Der IKI wird als Nominal- und Effektivzins sowie als Monatsrate für einen Wohnkredit in Höhe von 100.000 Euro angegeben.

42

ImmoFokus

• Kunde mit guter Bonität ohne KSV-Eintrag • Beleihung max. 80 Prozent des Schätzwertes • keine Wohnbauförderung Die Werte des Index entsprechen dem Durchschnitt der Konditionen von 12 überregionalen sowie regional tätigen Kreditinstituten. Die einzelnen Konditionen ergeben sich entweder aus tatsächlich abgewickelten Fällen oder aufgrund konkreter Anfragen bei den betreffenden Instituten.

Compact 2019

43

Gesundes Wohnen

Das Buch der Bücher Grundbuch. Wer den Kauf einer Immobilie überlegt, sollte auf jeden Fall einen Blick ins Grundbuch werfen. Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt und ist gegen geringe Gebühr für jedermann öffentlich zugänglich.

Autor: Andreas Altstädter

Hauptbuch Das Hauptbuch ist zur Aufnahme der Grundbuchseintragungen bestimmt. Es ist zunächst in Katastralgemeinden (KG) gegliedert. Für jeden Grundbuchskörper (das ist die Liegenschaft, auf die sich Eintragungen beziehen) besteht eine so genannte Einlage, die je Katastralgemeinde mit der sogenannten Einlagezahl (EZ) eindeutig bezeichnet ist.

Jede Einlage besteht aus drei Teilen („Blättern“):

A-Blatt – Gutsbestandsblatt Es besteht aus zwei Teilen: Im A1-Blatt sind alle zur Liegenschaft gehörigen Grundstücke mit ihrer Grundstücksnummer angeführt (in der Grundstücksabschrift werden hier weitere Daten des Katasters zum Grundstück wiedergegeben).

Das A2-Blatt enthält mit dem Eigentum an Grundstücken verbundene Rechte (z.B. das Recht des Zugangs zu dem Grundstück über

44

ImmoFokus

ein Nachbargrundstück) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen.

Auch Veränderungen des Grundbuchskörpers durch Zu- oder Abschreibungen von Grundstücken werden hier eingetragen.

B-Blatt – Eigentumsblatt Im Eigentumsblatt sind der Eigentümer bzw. die Eigentümer der Liegenschaft eingetragen.

Nach einer laufenden Nummer ist jeweils die Größe des Anteils in Form einer Bruchzahl und die Eigentümer des Miteigentumsanteils angegeben.

Außerdem wird jedenfalls die Urkunde angeführt, die die Grundlage für den Eigentumserwerb war.

Sie wird in der Urkundensammlung verwahrt.

Unterliegt der Eigentümer in seiner Vermögensverwaltung irgendwelchen Beschränkungen (z.B. Minderjährigkeit, Sachwalterschaft, Konkurs etc.), so ist das ebenfalls im B-Blatt eingetragen.

C-Blatt – Lastenblatt Es enthält die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Belastun-

gen (z.B. Pfandrechte, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, Dienstbarkeiten (Servituten), Bestands-, Vor- oder Wiederkaufsrechte).

Solche Belastungen können sich auf die gesamte Liegenschaft oder auf bestimmte Eigentumsanteile erstrecken. In letzterem Fall wird durch den Vermerk „auf Anteil BLNR …“ darauf hingewiesen.

Belastungen gehen bei Kauf oder Verkauf grundsätzlich nicht unter, belasten daher den neuen Eigentümer. Lässt der Verkäufer diese Belastungen beim Verkauf löschen, spricht man von Lastenfreistellung.

ImmoFokus-Tipp: Die Eintragungen im Grundbuch über ein Pfandrecht sagen nichts über die aktuelle Höhe der noch aushaftenden Verbindlichkeiten aus. Die Schuld kann schon teilweise oder ganz getilgt sein. Erfragen Sie unbedingt den aktuellen Stand! n

GRUNDBUCH 01008 Margarethen EINLAGEZAHL 2250 BEZIRKSGERICHT Innere Stadt Wien ***************************************************************************** WOHNUNGSEIGENTUM ************************************ A1 1 ************************************* G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 2 GST-NR 200/1 GST-Fläche 3500 424 4 Baufl.(Gebäude) Baufl.(befestigt) 76 Mustermannstraße 2/22 ************************************ A25 ************************************* ************************************ B 6************************************** 29 7 ANTEIL: 239/5144 Mustermann Michael Dr. GEB: 1981-10-10 ADR: Mustermannstraße 2/22, Wien 1050 a 8 1950/2012 9Wohnungseigentum an W 22 c 10 3755/2012 11Kaufvertrag 2002-04-31 Eigentumsrecht vorgemerkt d 12 3755/2012 134211/2002 Verbindung gem § 12 Abs 1 WEG 1975 mit B-LNR 30 e 4345/2012 Rechtfertigung 30 ANTEIL: 239/5144 Mustermann Michaela Mag. GEB: 1975-08-08 ADR: Mustermannstraße 2/22, Wien 1050 a 14 950/2012 Wohnungseigentum an W 22 c 15 3755/2012 Kaufvertrag 2002-04-31 Eigentumsrecht vorgemerkt d 3755/2012 164211/2002 Verbindung gem § 12 Abs 1 WEG 1975 mit B-LNR 29 e 4345/2012 Rechtfertigung ************************************ C 17 ************************************** 9 a 18 1950/2012 19Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gem § 32 WEG 2002 15 auf Anteil B-LNR 29 30 a 20 4345/2012 21Pfandurkunde 2002-04-26 PFANDRECHT

EUR 450.200,-für Muster–Sparkasseaktiengesellschaft ********************************* HINWEIS ***********************************

1. Enthält Grundstücksnummer(n), Benützungsart, Fläche und Liegenschaftsadresse.

9. Die dem Miteigentümer zugeordnete Eigentumswohnung mit TOP-Nummer

2. Grundstücksnummer

11. Verträge als Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch

3. Grundstücksfläche

13, 16. Ersichtlichmachung, dass die Eigentumswohnung zwei Partnern gemeinsam gehört.

4. Nutzung des Grundstücks 5. Enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte.

17. Belastungen der Liegenschaft

6. Liste der Eigentümer der Liegenschaft

19. Ersichtlichmachung, dass für die Aufteilung der Betriebskosten ein besonderer Aufteilungsschlüssel vereinbart wurde.

7. Liegenschaftseigentümer mit ihren Eigentumsanteilen

21. Vertrag als Grundlage für die Eintragung der Belastung

8., 10., 12., 14., 15., 18., 20. Tagebuchzahl: Nummer, unter der Verträge in der Urkundensammlung zu finden sind.

Compact 2019

45

Baumängel: Für den Fall der Fälle So kommen Sie zu Ihrem Recht. Risse im Mauerwerk, feuchter Keller, Schimmelflecken in der Küche.

Was Käufer bezüglich Gewährleistung wissen sollten, verrät Rechtsanwalt Harald Friedl im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Was genau versteht man unter einem Mangel?

Bitte nennen Sie ein Beispiel.

und Wasserzufuhr gegeben ist und die Möglichkeit

Harald Friedl: Von einem Mangel im Sinne des

>> Wenn Sie ein Auto kaufen und dazu sonst nichts

eines Netzanschlusses vorliegt. Der Käufer eines Ein-

Gewährleistungsrechtes etwa bei einem Kauf

weiter besprochen wird – und auch nicht von vorn-

familienhauses darf davon ausgehen, dass die Liegen-

sprechen wir, wenn die geleistete Kaufsache vom

herein klar ist, dass es sich dabei um ein Wrack

schaft nicht auf einer ehemaligen Deponie steht, es sei

vertraglich Vereinbarten abweicht, also nicht die

handelt – dann dürfen Sie wie selbstverständlich

denn, das Gegenteil wäre eigens erwähnt worden.

vertraglich vereinbarten Eigenschaften aufweist.

davon ausgehen, dass das Fahrzeug fahrtauglich und zum Straßenverkehr zugelassen ist, ohne dass

Gibt es hier Anhaltspunkte für Immobilienkäufer?

Kommt es nur auf die Eigenschaften an, die im

dies eigens erwähnt werden müsste. Trotzdem gilt

>> Das äußere Erscheinungsbild und Angaben des

Vertrag erwähnt werden?

diese Eigenschaft als vertraglich geschuldet und

Verkäufers – etwa zum Baujahr – spielen eine nicht

>> Nein, es kommt nicht nur darauf an, welche

ihr Fehlen stellt einen Mangel dar.

unbedeutende Rolle, welche Eigenschaften ich als

Eigenschaften im Vertrag Erwähnung finden.

Käufer für gewöhnlich erwarten darf. Es versteht

Es gibt Eigenschaften, die so selbstverständlich

Wie lässt sich das auf Immobilien ummünzen?

sich etwa von selbst, dass bei Gebäuden, die in den

sind, dass sie nicht angeführt werden müssen.

>> Beim Kauf einer Wohnung darf etwa der Käufer

60er Jahren errichtet wurden, andere Baustandards

Man spricht in diesem Zusammenhang von ge-

davon ausgehen, dass dafür eine baubehördliche Be-

gegolten haben. Daher stellen auch gewisse bauli-

wöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften. Laut

nützungsbewilligung als Wohnraum vorliegt – auch

che Eigenschaften, die heute bei einem Neubau als

dem Gesetz gelten diese Eigenschaften – auch

wenn das im Vertrag nicht eigens vereinbart wurde.

Baumangel angesehen werden würden, damals aber

wenn sie nicht eigens erwähnt werden – dennoch

Weiters kann man als Käufer grundsätzlich davon

nicht, beim Kauf einer gebrauchten Immobilie kei-

als vertraglich vereinbart.

ausgehen, dass die Heizung funktioniert, eine Strom-

nen Sachmangel dar.

46

ImmoFokus

Fotos: animaflora2016, kritchanut

Autor: Patrick Baldia

Gesundes Wohnen

Wie kann man sich noch absichern?

der Hand hat, um die Mängel selbst beheben zu

kapital der allseits so beliebten Projektgesellschaf-

>> Beim Immobilienkauf ist es empfehlenswert, das

lassen. Der Haftrücklass ist aber nur beim Bauträ-

ten sollten daher untersucht werden. Handelt es

Objekt gemeinsam mit einem Architekten, Baumeis-

gervertrag und auch hier nur gegenüber Konsu-

sich etwa um eine gründungsprivilegierte GmbH,

ter oder Sachverständigen vorab eingehend zu be-

menten zwingend vorgeschrieben. Beim schlich-

die mit einem Stammkapital von 10.000 Euro an-

sichtigen. Auch zu empfehlen ist eine Einsicht in den

ten Kauf mag man zwar daran denken können,

stelle des sonst vorgesehenen Mindestkapitals von

Bauakt bei der Baubehörde. Dann lässt es sich auch

einen Haftrücklass zu vereinbaren, aber darauf

35.000 Euro gegründet wurde, liegt die Gefahr zum

rechtfertigen, eine Gewährleistungsverpflichtung

wird sich kaum ein Verkäufer einlassen, müsste

Greifen nahe. Aber auch bei einer Gründung mit

des Verkäufers für Mängel, die bei der Besichtigung

er ja dann drei Jahre auf den Restkaufpreis war-

einem Stammkapital von 35.000 Euro, das nur zur

hätten erkannt werden können, auszuschließen.

ten. Er wird daher an einen Käufer verkaufen, der

Hälfte in bar eingezahlt wurde, stellt sich die Frage,

nicht auf solche Ideen kommt.

wieso das der Fall ist. Ganz generell gilt aber, dass

Wieso sollte man sich auf den Ausschluss der

Projektgesellschaften in der Regel nur so lange

Gewährleistungsverpflichtung einlassen?

Wie geht man nun als Immobilieneigentümer kon-

ein einigermaßen ausreichendes Haftungskapital

>> Beim Immobilienkauf unter Privaten hat sich – aus

kret vor, wenn nachträglich ein Mangel auftritt?

haben, solange sie noch Immobilienbesitz haben –

meiner Sicht – die Unsitte eingebürgert, dass wie

>> Wird ein Mangel angezeigt, so hat der Verkäufer

und der darf nicht mit Pfandrechten der projektfi-

selbstverständlich davon ausgegangen wird, dass der

das Recht – entsprechend dem Primat der Verbes-

nanzierenden Bank zugepflastert sein.

Käufer auf seine Rechte aus der Gewährleistung ver-

serung – auf einen einmaligen Verbesserungsver-

zichten muss. Ich nenne das deshalb eine Unsitte, weil

such. Weigert sich aber der Verkäufer oder schei-

Das heißt: Vorsicht beim Kauf von Projektge-

nicht einzusehen ist, dass für ein Ungleichgewicht

tert der einmalige Verbesserungsversuch oder

sellschaften?

von Leistung und Gegenleistung nicht einzustehen ist

disqualifiziert sich der Verkäufer sonst besonders,

Projektgesellschaften sind immer ein Risiko und es

und ein Käufer darauf beschränkt sein soll, den Ver-

sodass es dem Käufer gar nicht mehr zumutbar ist,

ist nur dann nicht vom Kauf abzuraten, wenn eine

käufer nur bei Täuschung belangen zu können.

einen Verbesserungsversuch zuzulassen, kann der

renommierte Gesellschaft als Gesellschafter hinter

Käufer Kaufpreisminderung oder Wandlung des

der Projektgesellschaft steht, die es sich nicht leis-

Kann eine differenzierte Leistungsbeschreibung

Vertrags, das heißt die Aufhebung, einfordern. Die

ten kann, medial in Verruf zu geraten oder auch

auch in zulässiger Weise eingeschränkt werden?

Gewährleistungsbehelfe sind aber innerhalb der

sonst auf ihren guten Namen bedacht sein muss.

>> Weil die Frage, ob ein Mangel im Rechtssinne

Gewährleistungsfrist gerichtlich geltend zu ma-

In diesen Fällen rate ich immer dazu, diese Gesell-

vorliegt, immer am konkreten Vertragsinhalt zu

chen, damit diese nicht verjähren.

schaft im Vertrag neben der Projektgesellschaft als Mitschuldner aufzunehmen, damit im Krisenfall

messen ist, kann etwa eine Gewährleistungsverpflichtung durch eine sogenannte differenzierte

Wie kann man vorab einschätzen, ob sich vom

auch jemand greifbar bleibt. Der Argumentations-

Leistungsbeschreibung in zulässiger Weise einge-

Verkäufer auch etwas holen lässt?

spielraum, darauf nicht eingehen zu wollen, ist ein

schränkt werden. Die Leistungsmerkmale, also die

>> Das Risiko, das der Verkäufer nicht sofort insol-

eingeschränkter, weil ja bei einer Ablehnung offen-

Eigenschaften, werden im Vertrag beschrieben und

vent ist, lässt sich ein wenig abfedern, indem man

gelegt werden müsste, dass die Projektgesellschaft

damit sind Eigenschaftsmankos kein Mangel mehr.

den Verkäufer näher betrachtet und durchleuchtet.

eben gerade zur Flucht in die Insolvenz gegründet

Die möglichen Assets und das mögliche Haftungs-

wurde, wenn es eng werden sollte.

n

Was versteht man unter einem Haftrücklass? >> Kauft man eine Immobilie von einem Bauträger, so ist ein Haftungsrücklass zwingend vorgegeben.

Das bedeutet, dass ein gewisser Anteil des Kaufpreises für den Zeitraum der Gewährleistungsfrist von drei Jahren – entweder beim Käufer oder bei einem Treuhänder – einbehalten wird, um Geld in der Hand zu haben, auftretende Mängel zu beheben – wenn sich der Bauträger weigert oder dazu nicht in der Lage ist. Gesetzlich vorgeschrieben sind allerdings bloß 2 % des Kaufpreises, was bei wirklich substanziellen Mängeln in der Regel bloß ein Tropfen auf den heißen Stein ist.

Wie kann man sich dann vor substanziellen Mängeln schützen? >> Grundsätzlich ist man vor einem substanziellen Mangel nur dann geschützt, wenn man als Käufer noch ausreichend Geld in der Hand hat, um entweder über das Zurückhalten des Geldes Druck auf den Verkäufer ausüben zu können, die Mängel zu beheben, oder man ausreichend Mittel in

Compact 2019

47

Gesundes Wohnen

Nebenkosten bei Mietverträgen 1. Vermittlungsprovision Für die Berechnung der Provision wird der Bruttomietzins (BMM) herangezogen. Dieser besteht aus dem Haupt- oder Untermietzins, den anteiligen Betriebskosten und den laufende öffentliche Abgaben, dem Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (zum Beispiel Liftanlagen) und einem allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche

Leistungen des Vermieters. Für die Berechnung der Provisionsgrundlage ist die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen.

Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5 Prozent kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.

2. Vertragserrichtungskosten nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des Urkundenerrichters. n

Vermittlung von Mietverträgen (Haupt-­oder Untermiete) über Wohnungen und Einfamilienhäuser Höchstprovision (zzgl. 20% USt.) VERMIETER

MIETER

Unbefristet oder Befristung >3 Jahre

3 BMM

2 BMM

Befristung < 3 Jahren

3 BMM

1 BMM

Vereinbarung einer Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis

Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM

Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM

Vermittlung von Wohnungen durch einen mit der Verwaltung des Objekts betrauten Hausverwalter* Höchstprovision (zzgl. 20% USt.) VERMIETER

MIETER

Unbefristet oder Befristung > 3 Jahre

2 BMM

1 BMM

Befristung auf mind. 2 max. 3 Jahre

2 BMM

½ BMM

Befristung kürzer < 2 Jahre

1 BMM

½ BMM

Vereinbarung einer Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis

Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamte Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM

Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM

48

ImmoFokus

Nebenkosten bei Kaufverträgen 1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung - 3,5% (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich) 2. Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) ist eine Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises zu entrichten. Sollten Sie das Kaufobjekt durch eine Hypothek belasten, fallen nochmals 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung an.

3. Da in der Regel der Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt oder einem Notar oder errichtet wird und dieser auch den Antrag auf Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) stellt, muss der

Tipp 2

en zum intragung E i e b d ir W s die s Eigentum ng oder e d rb e rw E hu rch Abbuc rmäGebühr du t, e te h ic g entr Einziehun Euro.

2 2 m iese u ßigt sich d

Käufer weitere Kosten einkalkulieren. Die Höhe der Rechtsanwalts- oder Notariatskosten beträgt ungefähr 1-3 Prozent des Kaufpreises und ist durch die jeweiligen Kammertarife festgelegt. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.

4. Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch den Parteienverkehr nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters.

5. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich) 6. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen - Übernahme durch den Erwerber: Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50 Prozent des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.

7. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grund-

Tipp 1

gserrichden Vertra ie S n n e W önnen, ssuchen k u a st lb se en und ter Sie die Kost n für n e h ic le rg ve nge g der Leistu bün fa m U n de nd ng und gru die Errichtu hführung des urc cherliche D mehrerer es g Kaufvertra Notare. r e d o Anwälte

stücks) sowie Anschlussgebühren und -kosten (Strom, Gas, Wasser, Kanal, Telefon etc.).

8. Vermittlungsprovision (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision) bei Kauf, Verkauf oder Tausch von • Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen • Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird • Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück. n

Immobilienpreis

Maklerprovision zzgl. 20% MwSt.

bis 36.336,42 Euro

4 % des Verkaufspreises

von 36.336,42 Euro bis 48.448,51 Euro

1.453,46 Euro*

über 48.448,51 Euro

3 % des Verkaufspreises

Compact 2019

49

IMPRESSUM

Rubrik Vorschau

Media

Lesen Sie im : r h a j h ü r F s u k ImmoFo erung op Immobilienfinanzi

wickeln. timal planen und ab

enfinanzierung ili ob m Im n vo ng ru Strukturie s Immobilienprojekte da r fü r tu uk tr its ed Kr d optimale ts Regulation (CRR) un en m ire qu Re l ta pi Ca da Basel III, ktbedingungen - Kana ar M e nd er nd rä ve h it … sich rasc ational - Zu Tisch m rn te In kt ar m en ili ob als Imm mit …

Das große Interview

Medieneigentümer GNK Media House GmbH Breitwiesergutstraße 10 A-4020 Linz Tel. +43.1.813 03 46-0 office@media-house.at www.media-house.at Redaktionsanschrift Handelskai 94-96 A-1200 Wien Geschäftsführer Philipp Kaufmann & Michael Neubauer Chefredaktion

Michael Neubauer Verlagsleiter & Anzeigen Henrik Schaller Artdirector Jelio Anton Stefanov Grafik & Layout Jelio Anton Stefanov, Johanna Hinterdorfer, Annalena Hofinger & Lukas Brunmayr Lektorat Amelie Miller

pril 2019 A : IN M R E T S G N U CHEIN

ERS

Aktuell informiert auf: www.immo-fokus.at

Autoren dieser Ausgabe Andreas Altstädter, Angelika Fleischl, Patrick Baldia, Philipp Kaufmann, Reinhard Krémer sowie die Kommentatoren.

Photos wenn nicht anders angegeben: GNK Media House / Katharina Schiffl, GNK Media House / Michael Hetzmannseder Druck Ferdinand Berger & Söhne GmbH DER IMMOFOKUS WENDET SICH IM SINNE DER GLEICHSTELLUNG GLEICHERMASSEN AN FRAUEN UND MÄNNER. AUS GRÜNDEN DER ÜBERSICHTLICHKEIT UND VERSTÄNDLICHKEIT KANN ES BEI DEN BEITRÄGEN VORKOMMEN, DASS NUR DIE MASKULINE ANSPRECHFORM VERWENDET WIRD. ImmoFokus ist Mitglied bei:

50

ImmoFokus

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