Guy Barnard (Janus Henderson Investors

Un inizio di anno in salita per quasi tutte le asset class. Nonostante ciò la recente stagione degli utili dei REIT (Real Estate Investment Trusts) si è rivelata forte soprattutto per le società esposte alle aree di crescita strutturale. Ne è convinto Guy Barnard che spiega la filosofia alla base della strategia, tra M&A, fondamentali solidi e una particolare attenzione alla sostenibilità in fase di valutazione dei titoli. La strategia combina l’expertise del team real estate con quello di analisi quantitativa.

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CO-HEAD OF GLOBAL PROPERTY EQUITIES, JANUS HENDERSON INVESTORS

LA TENUTA DEI REIT

“La recente stagione degli utili si è rivelata forte soprattutto per le società esposte alle aree di crescita strutturale”

I

primi sei mesi dell’anno si sono rivelati più difficili del previsto. L’aumento dei livelli di inflazione, la relativa reazione delle Banche centrali e l’imprevedibile invasione della Russia ai danni dell’Ucraina hanno concorso a generare un ambiente tutt’altro che favorevole sui mercati finanziari, lasciando indenni pochissime asset class.

“In un contesto di maggiore incertezza, anche i titoli property globali hanno registrato ribassi nelle ultime settimane, innescati dall’aumento dei rendimenti reali e dagli investitori che sostengono l’impatto di un rallentamento della crescita economica o di una recessione sui flussi di reddito degli immobili” spiega Guy Barnard, co-head of Global Property Equities, Janus Henderson Investors.

Nonostante il rallentamento della crescita e il timore di una possibile frenata degli utili dei mercati azionari, “la recente stagione degli utili dei REIT (Real Estate Investment Trusts) si è rivelata forte soprattutto per le società esposte alle aree di crescita strutturale. Le prospettive positive delle società hanno sottolineato il buon posizionamento dei fondamentali del settore, con una forte domanda da parte dei locatari e un’offerta limitata, grazie a un contesto sempre più difficile per le nuove costruzioni” prosegue il gestore. Un altro punto da sottolineare quando si tratta di questo settore è quello reltivo all’M&A, “con i grandi aggregatori privati di immobili che cercano di trarre vantaggio dai titoli immobiliari quotati in borsa che vengono scambiati con ampi sconti rispetto alle valutazioni del mercato privato” racconta Barnard.

LE POTENZIALITÀ DEL SETTORE

La complessità del panorama macroeconomico, come si diceva prima, non farà sconti. Il settore immobiliare, in questo senso, non farà eccezione anche se “la sua capacità di fornire flussi di reddito più affidabili, vantaggi di diversificazione e protezione dall’inflazione nel tempo, dovrebbe fornire una certa protezione” mette in chiaro il gestore di Janus Henderson Investors.

La selezione rimane centrale per identificare attivamente i titoli azionari property che guidano il futuro del settore, senza pregiudizi di stile, settore o capitalizzazione di mercato. “Cerchiamo di posizionarci nel percorso di crescita del settore immobiliare, riconoscendo che le tendenze strutturali nel modo in cui viviamo, lavoriamo e consumiamo beni e servizi si stanno spostando, creando venti favorevoli per alcune aree del mercato immobiliare, e venti contrari in altre” prosegue Barnard. Il gestore ribadisce che la strategia è disposta ad assumere posizioni azionarie aggressive basate su una ricerca fondamentale di tipo bottom-up. “Questo ci permette di contribuire in modo significativo alla performance complessiva del fondo con i titoli che possediamo. Il nostro approccio ad alta convinzione ci consente inoltre di costruire relazioni ed engagement con le società all’interno del portafoglio per sostenerne lo sviluppo futuro” prosegue.

UN APPROCCIO GLOBALE

Il Global Property Equities, come si evince dal nome, ha un’ampia esposizione globale, con circa il 65% in Nord America, il 20% in Asia e il restante 15% in Europa. “Come accennato in precedenza, il portafoglio è incentrato sulle società che, in base alle nostre ricerche, riteniamo siano fondamentalmente orientate a capitalizzare le esigenze e gli utilizzi futuri del settore immobiliare nel medio termine” esplica il gestore. Dando invece uno sguardo ai REIT residenziali, industriali, tecnologici, alberghieri e di logistica questi costituiscono la maggior parte delle posizioni sovrappesate del fondo rispetto al benchmark dei mercati sviluppati. “Queste posizioni vanno a scapito di quelle parti del mercato immobiliare che riteniamo

debbano affrontare venti contrari strutturali alla crescita, tra cui i REIT retail, i REIT sanitari e i REIT per uffici” sottolinea l’esperto. Andando a ritroso negli ultimi mesi, un’area di crescente importanza per questa strategia è stata la solidità dei bilanci delle aziende. In mercati come quello attuale, in cui i mercati del credito si indeboliscono, l’esposizione alle aziende con bilanci più solidi dovrebbe essere premiata.

ESG, MASSIMIZZARE I RENDIMENTI

L’approccio sostenibile della strategia combina l’expertise degli specialisti real estate del team con l’analisi quantitativa. Tutto ciò per contribuire a ottimizzare i rendimenti corretti per il rischio a lungo termine per i clienti. “Attraverso il nostro processo integrato, i fattori ESG vengono ponderati in base ai principi di materialità, qualità dei dati e dispersione. I criteri quantitativi, ottenuti sia internamente che da fornitori terzi selezionati, combinati con valutazioni qualitative selettive, forniscono un quadro di riferimento in base al quale a ogni società viene attribuito un punteggio ESG” spiega il gestore. Inoltre, questo punteggio influisce direttamente sul rendimento totale atteso per quel titolo, “riflettendo la nostra convinzione che l’impegno nei confronti dell’ESG debba tradursi in un premio di valutazione. L’interazione e l’engagement con le società costituiscono inoltre un pilastro fondamentale del nostro approccio alla comprensione, alla sottoscrizione e al miglioramento dei risultati ESG” conclude Barnard.