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Alexander Oswatitsch
É paradoxal que, na era da informação, ainda existam classes de ativos desconhecidas, inclusive para o cliente institucional, como é o caso da dívida privada imobiliária. Trata-se de um segmento de mercado que Alexander Oswatitsch conhece muito bem e que, segundo explica, aporta valor ao investidor que tanto anseia descorrelação e diversificação para as suas carteiras. No entanto, para capturar a oportunidade que representa esta classe de ativos são necessárias algumas qualidades e conhecimentos muito específicos que não é qualquer gestora que pode reunir. PARTNER
NER T PAR
GESTOR DO DWS EUROPEAN PROPERTY DEBT FUND
PRINCIPAIS APOSTAS
Para Alexander Oswatitsch, em geral, os mercados com menos volatilidade a curto prazo, como o alemão e os de outras nacionalidades do núcleo da Europa, poderão gerar melhores rentabilidades ajustadas ao risco. Além do país, e também da cidade, é importante a classe de ativos. Aqui o gestor prefere os setores logístico, residencial e de escritórios, embora também goste das residências de estudantes e os supermercados como apostas táticas, com um perfil de risco mais elevado.
ncontrar soluções de investimento que
Eapresentem uma baixa correlação com as ações e as obrigações converteu-se numa verdadeira obsessão para os investidores. O que propõe Alexander Oswatitsch é investir em dívida privada imobiliária através do DWS European Property Debt Fund porque, na sua opinião, são muitas as vantagens que oferece esta classe de ativos face às obrigações corporativas tradicionais. “Normalmente a dívida privada imobiliária negoceia com um prémio em comparação com a dívida negociada em mercados públicos com um perfil de risco similar devido à iliquidez ou complexidade que apresenta. Estes prémios rondam atualmente os 100 pontos base no caso dos empréstimos sénior com investment grade e ainda mais para os empréstimos júnior ou com classificação inferior ao grau de investment grade”, afirma. Mas essa não é a única vantagem que apresenta.
“A segurança dos ativos físicos subjacentes e os contratos de empréstimos com condições à medida costumam traduzir-se em rácios de incumprimento relativamente baixos, e taxas de recuperação elevadas. O diálogo bilateral permite-nos comunicar diretamente com as equipas de gestão e dos proprietários, levar a cabo um rigorosa due diligence e negociar as condições dos empréstimos. Para além de ser uma alternativa às obrigações corporativas, a dívida imobiliária é uma boa estratégia para os investidores com posições diretas em ativos imobiliários, já que lhes permite ampliar a sua exposição a este tipo de ativo e gerar rentabilidades atrativas com um enfoque mais defensivo, visto que a dívida tem uma maior prioridade na estrutura de capital”, explica.
A crise de COVID-19 tem tido efeitos negativos sobre o mercado de dívida privada imobiliária. “Em geral, os credores são agora mais cautelosos. Alguns deixaram de conceder empréstimos, enquanto que outros oferecem condições mais conservadoras, exigem rentabilidades mais elevadas ou se centram unicamente nos clientes existentes. Ao existirem menos transações imobiliárias e mais incerteza sobre as valorizações, é mais difícil avaliar os preços dos empréstimos. As margens aumentaram cerca de 25-50 pontos base no espaço sénior e mais de 75 no júnior, dependendo do setor, o país e a localização exata do imóvel”, revela. No entanto, a pandemia também gerou oportunidades.
“Existem empréstimos sénior e júnior que se originaram antes do COVID-19 com o objetivo de negociá-los, pelo menos em parte, no mercado secundário. Agora mesmo, este tipo de empréstimos, com preços e estruturas em níveis prévios à pandemia, são muito mais difíceis de colocar. Adquirimos empréstimos selecionados com um desconto sobre o valor nominal, conseguindo uma revalorização atrativa para os nosso investidores, em linha com o contexto pós-COVID-19. E o mesmo ocorre com as solicitações de empréstimos nos mercados primários”.
Outro exemplo seria o caso de um empréstimo promotor júnior em que, em vez de modificar a margem de empréstimo, pedem ao patrocinador ou sponsor financeiro uma maior participação no capital para mitigar assim o aumento da volatilidade depois da pandemia.
PROCESSO DE ANÁLISE
Oswatitsch assegura aplicar um rigoroso processo controlado pela sua equipa de investimento em dívida. Este processo baseado num enfoque pan-europeu, abarca a identificação de empréstimos, tanto em mercados primários como secundários, a realização de uma exaustiva due diligence, que inclui contribuições da equipa de análise e da de ações imobiliárias, e a execução e encerramento com o apoio de um assessor jurídico externo.
“Para nós, o imóvel sempre representa o ponto de partida de análise. Quando analisamos um ativo imobiliário fixamo-nos nas garantias subjacentes que oferece desde a perspectiva de equity, o que nos fornece mais informação do que uma simples valorização externa, que é a que utilizam muitos credores bancários”, revela.
Basicamente, avaliam os riscos da transação do ponto de vista da equity e logo analisam as condições do empréstimo (o enquadramento legal do contrato de empréstimo) para determinar se a dívida oferece uma rentabilidade atrativa em termos ajustados ao risco. “Quando avalia-
mos um sponsor fixamo-nos na sua capacidade para levar a cabo as tarefas necessárias para manter e aumentar o valor do imóvel, com independência de se já existe uma relação prévia”. Também tem em conta parâmetros financeiros como o rácio empréstimo-valor (LVT), o rendimento da dívida, o rácio de cobertura de juros (ICR) ou o do serviço da dívida (DSCR), assim como os indicadores chave de performance (KPI) do setor imobiliário.
“Analisamos em detalhe distintos cenários de fluxo de caixa, que incluam possíveis perdas, e definimos sempre uma estratégia de saída recorrendo às garantias, uma análise chave sobretudo para as posições em empréstimos júnior. A documentação do empréstimo e a capacidade para executar as garantias reais fazem parte essencial do nosso processo de análise”.
Na sua opinião, a chave está em que o gestor de dívida conheça a propriedade e disponha de equipas locais de profissionais do setor imobiliário que possam avaliar e valorar os ativos reais que servem como garantia de depósitos.
RENTABILIDADES ESPERADAS
Dependendo do setor, do país, da localização concreta e dos parâmetros financeiros (como LTV, rendimento da dívida ICR/DSCR), as margens no espaço sénior oscilam entre os 75 pontos base e os 200-220 relativamente a uma taxa interbancária com uma cláusula apenas que lhe impede de cair abaixo dos 0%.
Quanto aos empréstimos júniores, as rentabilidades movem-se entre os 5% e os 10%. “Os empréstimos com garantia de capital através de ativos mais defensivos e com capacidade para gerar liquidez situam-se no extremo inferior do intervalo, mas as rentabilidades poderão superar 10% quando se trata de ativos ou de promoções mais oportunísticas ou de valor acrescentado, ou de setores mais afetados pela pandemia de COVID-19, como o comércio de retalho e a hotelaria”.
São as rentabilidades que oferece uma classe de ativos desconhecida para o grande público que, segundo explica Alexander Oswatitsch, fornecem o que atualmente o investidor tanto anseia: menor correlação potencial com outras classes de ativos e, portanto, uma maior diversificação.
Rui Araújo, CFA
GESTOR DE CARTEIRAS, BPI GESTÃO DE ATIVOS
O ANO DE EXCELÊNCIA DO BPI ÁSIA PACÍFICO
O fundo registou o retorno mais elevado de toda a oferta de produtos de investimento nacionais em 2020. O gestor conta a estratégia seguida, bem como os fatores de sucesso.
BPI Ásia Pacífico da BPI Gestão de Ativos
Ofoi a estratégia nacional que mais se destacou entre todas as classes de fundos nacionais em 2020. Com quase uma década de atividade, este fundo de ações “tem o propósito de oferecer exposição a empresas da região Ásia Pacífico em economias de grande crescimento”, começa por referir Rui Araújo, CFA, gestor do produto desde 2018. Na visão do gestor, estas economias em crescimento, alcançarão nos próximos anos níveis de produção e consumo muito relevantes a nível global.
O SEGREDO PARA O SUCESSO
O processo de investimento bebe das mesmas fundações de vários outros fundos de ações por si geridos: consistência, simplicidade e disciplina. Este processo, como explica o profissional, é constituído por duas fases: a seleção e a construção do portefólio.
Rui Araújo explica que a seleção de títulos é feita através de uma abordagem bottom-up, em que num primeiro momento se parte “de um total de 2.000 empresas” excluindo “tudo o que é considerado junk equity”. Entretanto, já numa segunda fase, “a construção do portefólio é feita tendo em conta vários parâmetros, entre os quais a exposição aos fatores de risco, aos setores e aos vários países”, afirma o gestor. Este é um processo que tem por hábito, segundo o profissional, ocorrer trimestralmente após todas as empresas terem reportado os seus resultados. “Extraímos os dados das cerca de 2.000 empresas, trabalhamos a informação e apresentamos as nossas propostas de alteração ou manutenção, junto do comité de investimento”, explicita.
Os critérios ESG não ficam de fora deste fundo, fazendo assim jus à política que a BPI GA segue, sendo que “parte da integração ESG assenta no envolvimento com as empresas em que investimos, no chamado Active Ownership”. Rui Araújo prossegue e explica que “por meio do exercício de voto” tentam “influenciar as políticas corporativas das empresas para melhorar os aspetos ESG”. Adicionalmente, “o nosso comité de investimento socialmente responsável estabelece desde logo restrições que afetam o investimento em empresas com atividades controversas, como armas e contratos militares, ou ligadas a areias betuminosas e thermal coal”, esclarece Rui Araújo.
Mais concretamente no processo de investimento, contam com a informação de providers externos, sendo que “a incorporação dessa informação na análise dos aspetos ESG é necessária para identificar os critérios restritivos e incorporar essa informação no nosso processo de investimento”, afirma. Através deste método, o profissional conta que consegue evitar setores e empresas que vão contra as políticas de investimento socialmente responsável da BPI GA, monitorizando o desempenho em todos os critérios da temática, com uma especial atenção a situações de elevada controvérsia. “Nas nossas tomadas de decisões finais existe a preocupação em refletir o desempenho ESG na avaliação, por exemplo, ao nível do custo do capital exigido”, conclui.
ESTABILIDADE
Poderia pensar-se que o fundo nacional mais rentável de 2020 fez muitas alterações ao longo do ano... mas isso não aconteceu e, neste caso, a estabilidade foi um fator de sucesso. “As alterações feitas durante o ano foram muito ligeiras, devido à filosofia de baixo turnover do fundo”, coloca o gestor. O profissional afirma que como “a seleção não é diretamente influenciada por visões macroeconómicas, as alterações foram muito reduzidas e resultaram apenas em encontrar melhores empresas noutros países ou noutras regiões que se enquadravam na filosofia do fundo e nos critérios de seleção. Parte das pequenas alterações ocorridas na carteira resultaram também de pequenos rebalanceamentos, por exemplo, ao nível das financeiras que sofreram uma forte desvalorização”.
Com uma carteira de 60 títulos e um turnover baixo, os setores com maior peso são consumo e tecnologia. Neste caso, é a filosofia de longo prazo que predomina. “Não procuramos reversões temporárias, procuramos tendências estruturais de longo prazo. Pretendemos manter em carteira uma empresa durante um longo período de tempo o que permite reduzir os erros a tentar fazer market timing”, aborda.
Explica que “apesar da grande volatilidade que existiu durante o ano, diria que o fundo protegeu bastante bem na queda comparativamente com as ações globais”, diz. Resumindo, para além da disciplina no processo de investimento e da boa seleção de empresas, o BPI Ásia Pacífico também beneficiou de outros fatores como, “o bom comportamento da economia chinesa, a expectativa da vitória de Joe Biden nas eleições dos EUA, a desvalorização do dólar desde abril de 2020 e as notícias de desenvolvimento e distribuição da vacina”, conclui.
O ENGENHEIRO APAIXONADO POR BASQUETE
Com formação em engenharia, o gestor joga basquetebol desde os cinco anos. Jogou ao nível semi-profissional, mas hoje em dia a paixão está restrita aos campeonatos do INATEL que frequenta e, claro, aos jogos da NBA... como espetador.
