kf nu KFnu is een uitgave van KFN en verschijnt 2 maal per jaar.
•ZuidasDok: prestigieuze locatie •Verwonderende kunst in kantoren •Heijmans Rosmalen: sober, chic en doelmatig •Lindestaete: amalgaam van oud en nieuw
1 e jaargang, zomer 2006
Lindestaete is een gebouw met geschiedenis. In 1996 vloog de oude ambachtsschool in brand. KFN ontfermde zich over de resten en liet het pand uit de as herrijzen. Het resultaat is een eerlijk stilistisch contrast tussen origineel en toevoeging. En een kantoorgebouw dat de vergelijking met nieuwbouw gemakkelijk doorstaat. Het ABP is huurder van het pand. Lees verder op pagina 42.
fotogr afie: kl aus tummer s kfnu zomer 2006
1
In dit nummer:
Doen wat je belooft
Nieuw kantoor voor Intergas
WTC Amsterdam
WTC is een sterk merk
4
8
12
16
De Amsterdamse Zuidas
Hoofdkantoor Heijmans
Gemak dient de mens
Complete interieurpakketten
20
24
30
32
Financieringsbeleid van KFN
Lindestaete, Heerlen
Kunst in kantoren
Accounting & Reporting
34
38
44
46
Colofon KFnu is een uitgave van KFN. Het magazine komt 2 keer per jaar uit en wordt verspreid onder de relaties en personeel van KFN.
Vormgeving Hollands Lof ontwerpers bv, Haarlem
1e jaargang nr 1, 2006
Drukwerk PlantijnCasparie, Capelle aan den IJssel
Redactieadres KFnu Postbus 2028, 3500 GA UTRECHT T. 030 284 38 40 F. 030 284 38 45 Redactie Frank Hendriksen, Bojoura van Rooijen, Renske Onland, Willem Koetsenruijter (tekstbureau Berkenbosch Koetsenruijter) en Michel van Ruyven (Hollands Lof ontwerpers). Verder wordt de redactie elke uitgave versterkt met één van onze Account Managers. Deze uitgave is dat Mark Adriaens, Account Director Area Zuid. 2
kfnu zomer 2006
Deze uitgave van KFN is met de grootste zorg samengesteld. Aan de inhoud kunnen geen rechten ontleend worden. Uitsluitend in overleg met KFN is het toegestaan (delen van) de inhoud (tekst en beeld) te kopiëren danwel te citeren. Voor vragen kunt u contact opnemen met Renske Onland, telefoon: 030 284 38 40 of email: r.onland@kfn.nl.
frank hendriksen
fr ank hendriksen, coo kfn
Wij houden van ons werk Graag presenteer ik u ons nieuwe magazine KFnu. Een blad dat bedoeld is voor onze relaties. Om de contacten warm te houden, natuurlijk. Maar ook om u deelgenoot te maken van wat we in ons werk aan mooie dingen tegenkomen. En dat is heel wat. Er zitten vele kanten aan het werk dat KFN doet. Wij verzorgen niet alleen de zogenaamde ‘kale’ vierkante meters, we vullen dat desgewenst aan met alles wat een mens voor zijn dagelijks werk nodig kan hebben: ICT, beplanting, energie, inrichting en zelfs kunst. We houden van ons werk. Het is mooi om de omgeving te faciliteren waarin mensen werken, waarin ze carrière maken, waarin ze hun ambities waarmaken. Daar wilden we een blad over maken: met lezenswaardige verhalen. Over gebouwen, over onze klanten, onze relaties en over de mensen achter KFN.
Zo vertelt Kees Noorman over zijn enthousiasme voor het WTC en hebben we Jaques van den Hoven (Heijmans) en Michiel van der Lande (Intergas) bereid gevonden te vertellen over de gebouwen waarin zij werken. Egbert Koster liet zijn deskundige licht schijnen over het gebouw Lindestaete, dat KFN momenteel verhuurt aan het ABP en Rijkert Knoppers sprak met Jan Doets en Jan Stoutenbeek over het Zuidasdok. Verder in deze eerste editie van KFnu aandacht voor Kunst in Kantoren, financieringsstructuren, architectuur en veel mooie foto’s. Ik hoop dat u het blad kunt waarderen en wens u veel lees- en kijkplezier! n
kfnu zomer 2006
3
‘Klant vormt het grootste risico’ paul vismans, ceo kfn
KFN koerst op serviceverlening: doen wat je belooft.
4
kfnu zomer 2006
tek st: willem koetsenruijter fotogr afie: martin van welzen
‘De lol om iemand
‘Het moet toch niet zo moeilijk zijn om echte service te bieden? Je aan je afspraak houden, doen wat je belooft.’ KFnu ondervroeg directeur Paul Vismans over de veranderingen binnen KFN, over wat hij bedoelt met mensen in plaats van stenen en wat toch ‘dat ándere kantoor’ is. ‘Als mensen vragen waar je over
van dienst te zijn, dat is een belangrijke drijfveer voor mij.’
vijf jaar staat, dan willen ze cijfers horen. Maar dat is maar de helft van het verhaal. Ik zou vooral willen dat we dan waarmaken wat we nu beloven. Hoe groot we dan zijn, vind ik van secundair belang.’
Verantwoordelijkheid nemen
De vastgoedwereld is nou niet bepaald een bedrijfstak die bij het grote publiek bekend staat vanwege de zorgen die men zich maakt over de omgeving. Vismans veert op: ‘Nou, wij dus wel. Ik hecht er groot belang aan dat men ons herkent als een bedrijf dat die verantwoordelijkheid juist wel neemt. Zowel binnenshuis naar onze mensen, als buitenshuis naar onze Sinds mei 2003 is Paul Vismans (1955) Chief klanten en naar de stedelijke omgeving waarin wij Executive Officer van KFN. De afkorting KFN is opereren. Door mijn voorzitterschap van het Urban nog een restant van de oude naam van het bedrijf: Land Institute Nederland ben ik me steeds meer Kantoren Fonds Nederland. Maar dat riekt te veel bewust geworden van de verantwoordelijkheid die naar voorbije dagen en dekt de lading allang niet je daarin als vastgoedbedrijf hebt.’ meer. Als regelrechte dochter van het ABP, belegt Nu is er bijna geen bedrijf te noemen dat in z’n mission KFN pensioengelden in kantoren en verhuurt die met net zoveel service als de klant wenst: een ener- statement niet iets opneemt over maatschappelijk verantwoord ondernemen. Meestal betreft dat toch gie of beveiligingscontract, de schoonmaak geheel uitbesteed, plantenverzorging? Het kan allemaal. En een vorm van window dressing, nietwaar? Dergelijk cynisme is aan Vismans niet besteed. ‘Ik hecht eraan KFN wil het allemaal. ‘Wij voelen ons verantwoordat je weet dat ik meen wat ik zeg. Ik vind het delijk: voor onze klanten, voor onze gebouwen en uitermate belangrijk dat je als bedrijf je nek uitsteekt.’ voor de omgeving waarin ze staan.’
kfnu zomer 2006
5
Verantwoorde omgeving KFN directeur Paul Vismans is tevens voorzitter van ULI Nederland. ULI staat voor the Urban Land Institute, een internationaal, onafhankelijk kennis en adviesnetwerk dat sinds 1936 ‘allen die betrokken zijn bij de inrichting en vormgeving van gebouwde omgeving en openbare ruimte stimuleert hier op een verantwoorde wijze mee om te gaan.’ ULI telt circa 24.000 leden in 80 landen. Het hoofdkantoor is gevestigd in Washington; in Londen is een overkoepelend kantoor voor ULI Europe gevestigd. ULI is geen lobbyorganisatie en vertegenwoordigt geen enkel specifiek onderdeel van de vastgoedindustrie. Informatie: www.uli-nl.com
‘De klant echt centraal stellen, dat het leuk is om service te verlenen.’ Is de maatschappelijke invloed van een vastgoedinvesteerder niet buitengewoon gering? ‘Nee, dat moet je niet onderschatten. Je maakt voortdurend keuzes en dat kan telkens linksom of rechtsom. Je hebt de keuze om je altijd op relatief risicoloze nieuwe locaties te storten, of je kunt het tot je taak rekenen om ook iets aan de herontwikkeling van de bestaande stedelijke gebieden te doen. Ons project ODE op het Amsterdamse Oostdokseiland is daar een mooi voorbeeld van.
6
kfnu zomer 2006
Ook door er snel bij te zijn wanneer een gebied wordt ontwikkeld, kun je invloed uitoefenen. Je bent toch vaak een belangrijke partij. Als eigenaar en als speler op de markt kun je dan een flinke vinger in de pap hebben. Natuurlijk botsen onze idealen wel eens met de beschikbaarheid van een geschikt product. Dat maakt het bijvoorbeeld wel eens moeilijk om tegen een verantwoorde rendementskwaliteitsverhouding in te kopen. De oplossing die wij daarvoor hebben is dat we onze klanten stimuleren zelf gebouwen te ontwikkelen, die wij in belegging nemen. Zo zijn de belangen van klant en belegger maximaal gewaarborgd. Ook het feit dat wij te maken hebben met langlopende contracten, dwingt je als ondernemer je verantwoordelijkheid te nemen. Als je rommel levert, zeg maar minimale kwaliteit tegen maximale prijs, dan komt dat op een dag weer op je pad.’
Nieuwe missie Vismans heeft de afgelopen twee jaar hoog ingezet op een nieuwe missie voor KFN. Daar merken niet alleen klanten wat van, ook binnenshuis is er veel veranderd. Wat betekent de nieuwe koers voor de mensen die bij KFN werken? ‘Het betekent op veel terreinen een andere aanpak. De impact van de verandering van een gebouwenorganisatie naar een klantenorganisatie is veel groter dan je op het eerste gezicht ziet. Het vergt veel van mensen, denk ik.’
KFN in cijfers 2005 In portefeuille: Omvang portefeuille: In ontwikkeling: Aantal huurders: Aantal complexen: Vijf grootste complexen: Aantal fte’s:
600.000 m2 kantoorruimte € 1,3 miljard 36.500 m2 700 88 WTC Amsterdam (123.000 m2 waarvan 61,500 m2 KFN eigendom); WTC Schiphol Airport (55.629 m2 waarvan 26.221 m2 KFN eigendom); Amsterdam Crystal Tower (20.373 m2); Transpolis Hoofddorp (18.190 m2); en Gebouw Weena, Rotterdam (18.048 m2). 43
Gaat iedereen daar zomaar in mee? ‘Nee, natuurlijk niet, zeker in eerste instantie niet. KFN heeft de afgelopen tijd niet alleen de vastgoedportefeuille kritisch tegen het licht gehouden, ook de teams zijn behoorlijk gewijzigd. Er zijn veel jonge mensen bijgekomen. Ik stimuleer om teams te vormen waarbij ieders verantwoordelijkheid verder gaat dan strikt de eigen taak. Met de nieuwe club werken we hard aan het trainen van zowel directie als medewerkers op het vlak van samenwerking en motiveren en leiding geven. Ja, dat vraag ik wel van iedereen: openstaan voor iets nieuws en de wil je te blijven ontwikkelen.’
Dienstbaarheid, dat heb ik hoog in het vaandel. Je werk zo doen dat een klant denkt: met die mensen wil ik werken. Dat moet toch niet zo moeilijk zijn je daarmee te onderscheiden, want het zit niet bepaald in onze volksaard. Daar kunnen we echt winst maken ten opzichte van anderen, als we een paar stapjes extra doen.
Telefoon
2010
‘Iedere klant is gevoelig voor een goed verhaal, maar veel belangrijker is dat afspraken nagekomen worden. Doen wat je belooft. Uit zakelijke overweging heb je het nodig de klant te bedienen. In risicotermen is de klant het grootste risico. Je moet je klanten pamperen.
‘Waar KFN in 2010 is? Dan wil je een cijfer horen, een aantal vierkante meters of de omvang van onze portefeuille. Maar zo wil ik niet over een organisatie denken. Veel belangrijker vind ik of we gezien worden als dé professionele organisatie die waarmaakt waar we nu allemaal mee bezig zijn. En dat dat bekend is. Ik heb een kwaliteitsdoel voor ogen: doe je werk goed. En doe het met plezier.’ ■
Concreter? Wij hebben hier voor achten en na vijven een zogenaamde harde bel op de telefoon. Dat betekent dat je op die tijden iedere telefoon op de gang kunt horen. Wat ik tekenend vind voor een organisatie, voor déze organisatie, is de lust om die telefoon op te nemen: al heeft het niets te maken met waar je Van het management vraagt dat een heel andere op dat moment mee bezig bent, je helpt die klant zo stijl van leidinggeven, inspiratie, visie en motivatie. goed mogelijk en doet dat met plezier. De lol om ‘Management is vooral een technocratische benadering. Je moet meer motiveren en minder controleren, iemand van dienst te zijn, dat is een belangrijke meer mensgericht in plaats van procesgericht denken. drijfveer voor mij. De klant gaat werkelijk voor, dat is gedrag dat ik zou willen zien. Niet omdat het moet, Je mensen uitdagen. De klant echt centraal stellen, maar omdat je het leuk vindt.’ dat het leuk is om service te verlenen.’
kfnu zomer 2006
7
tek st: marie-jeanne bisscheroux fotogr afie: jansje kl a zinga
‘Deze ruimtes nodigen uit tot communicatie, ontmoetingen, overleg en samenwerking’
michiel van der lande, algemeen directeur intergas
Nieuw kantoor voor Intergas in Pettelaarpark
Werken onder het toeziend oog van Scandinavische goden
8
kfnu zomer 2006
Het glazen trappenhuis met een felgroene wand trekt van verre al de aandacht. Helder daglicht valt naar binnen op de vierde en vijfde etage van Pettelaarpark 117. Het ruikt er nog nieuw hier en daar zetten werklui de laatste puntjes op de i. Het is duidelijk: dit gebouw is nog maar net betrokken door zijn nieuwe bewoners. Hoe Intergas een nieuwe, inspirerende stek zocht en vond in ’s-Hertogenbosch.
kfnu zomer 2006
9
nog wel samen met het netbedrijf, maar het hoort formeel niet meer bij ons. Daarom hebben we besloten om als marketingbedrijf naar een andere vestigingsplaats op zoek te gaan. Het is beter de zaken niet door elkaar te laten lopen. We zaten in Oosterhout en toen we gingen nadenken over een nieuwe plek kwamen we uit op ’s-Hertogenbosch. Aanvankelijk waren we wat teleurgesteld over de kwaliteit en het aanbod in deze stad, totdat we een tip kregen: de accountantsfirma Deloitte zou het pand in het Pettelaarpark verlaten. De keuze was toen snel gemaakt.’ Algemeen directeur van Intergas, Michiel van der Lande heeft het druk: ‘Volgende week vindt de officiële opening plaats, en daarvoor moet nog heel veel gebeuren!’ Terwijl hij door de gang loopt spreekt hij links en rechts mensen aan, beantwoordt een telefoontje en overlegt nog even met zijn secretaresse. Overal glazen wanden, opvallende eigentijdse verlichting, modern meubilair en veel kunst aan de muur. ‘Intergas is leverancier van gas en elektriciteit voor de particuliere en zakelijke markt. Wij zijn van oudsher een Brabants bedrijf met overwegend klanten in Midden- en West-Brabant. Vorig jaar zijn we overgenomen door DONG, een groot Deens internationaal opererend energiebedrijf, dat net als wij ambitieuze plannen heeft. We gaan ons best doen om behalve in Brabant ook in de rest van Nederland meer gas en elektriciteit te verkopen. We hebben de lat hoog gelegd en gaan vanaf mei met een sterk en vernieuwend aanbod de markt in.’
Splitsing ‘De energiesector heeft te maken met grote veranderingen: alle energiebedrijven worden gesplitst in onderdelen die geen eigendomsverhoudingen meer met elkaar mogen hebben. Dit is ook gebeurd met Intergas: we zijn opgesplitst in een marketingbedrijf voor gas en elektriciteit en een netbedrijf dat zich bezighoudt met de pijpen en de draden.’ Michiel van der Lande is directeur van dat nieuwe marketingbedrijf dat 70 medewerkers in dienst heeft. ‘Wij werken 10
kfnu zomer 2006
Militaire operatie ‘Met de verhuizing hebben we de kans gegrepen om met onze inrichting de nieuwe organisatiecultuur te onderstrepen en te onderbouwen. Eigenaar van het pand KFN gaf ons die ruimte. Het gebouw heeft een schitterend uitzicht, wat veel rust geeft. Bovendien is de ligging erg gunstig: dicht bij de uitvalswegen én dicht bij de stad. Je bent binnen vijf minuten in het centrum van ’s-Hertogenbosch. Kortom: een prachtige plek. In februari van dit jaar zijn we gaan verbouwen.
De vergaderruimtes zijn vernoemd naar Scandinavische goden. We beschikken over anderhalve verdieping van in totaal 1850 vierkante meters. De voormalige inrichting – dit was een accountantskantoor met allemaal kleine kamers – hebben we maar een paar minuten laten staan… de sloop kon meteen beginnen! Voor de inrichting hebben we professionals ingehuurd: een binnenhuisarchitect en een projectleider die de hele verbouwing inclusief de verhuizing coördineerde,
waardoor alles perfect verliep. Het was haast een militaire operatie. Binnen tweeënhalve maand is alles gerealiseerd, ongelofelijk snel. Het resultaat: grote moderne open, transparante ruimtes met – waar nodig – glazen wanden. Deze ruimtes nodigen uit tot communicatie, ontmoetingen, overleg en samenwerking. Het is ons goed gelukt om het kantoorconcept te realiseren dat wij voor ogen hadden.’ Origineel detail: de vergaderruimtes zijn als verwijzing naar Intergas’ Deense moeder vernoemd naar Scandinavische goden. Naast elke kamerdeur staat een korte omschrijving van de verdiensten van de betreffende godheid. Het trendy bedrijfsrestaurant draagt de toepasselijke naam “Walhalla”.
Transparantie Het vertalen van een nieuwe organisatiecultuur naar een nieuwe inrichting is nog niet zo eenvoudig. ‘Je moet heel goed weten wat je wilt. We hebben dit met een projectgroep voorbereid. Zelf heb ik ooit gewerkt bij een organisatie die zich bezighoudt met kantoorvernieuwing, dus ik weet waar je naar moet kijken en hoe je dat moet aanpakken. Ik heb de goede hand gehad in het zoeken van de juiste mensen om ons te helpen. Vroeger, vóór de splitsing, hadden we meerdere belangen te dienen. Nu is dat er maar één: de klant optimaal van dienst zijn. Dat willen we doen op een transparante manier. We doen daarom ook erg veel aan communicatie naar buiten. Een voorbeeld van
onze nieuwe manier van communiceren is onze website die onlangs helemaal is vernieuwd. De klant heeft op onze website de mogelijkheid om per video te chatten met Intergas. Als de klanten ons bellen, kunnen ze ons zien zitten. Dat onderstreept onze transparantie. Dat het pand mooi is ingericht, straalt ook af op de mensen die hier werken. En zij stralen dat op hun beurt weer uit naar onze relaties. Half mei starten we met een grote campagne in dezelfde open stijl, om onze klantenbasis te verbreden. Deze cultuuromslag is niet zozeer in gang gezet door ons Deense moederbedrijf, maar zij ondersteunen dit wel. We krijgen veel vrijheid om onze plannen uit te voeren.’ Met de nieuwe organisatiecultuur en de nieuwe huisvesting is Intergas duidelijk een nieuwe weg ingeslagen. ‘Dat moet ook wel, want energie is een product dat maar weinig mensen interesseert en het is dus heel moeilijk om je daarmee te onderscheiden in de markt. De meeste energiebedrijven bewandelen nog steeds een traditionele koers en hebben weinig wendbaarheid. Wij proberen juist met onze koers en positionering anders en vooral duidelijk te zijn voor onze klanten,’ besluit Michiel van der Lande. ■
kfnu zomer 2006
11
12
kfnu zomer 2006
fotogr afie: wim wiskerke en w tc amsterdam
WTC Amsterdam
World Trade Center Amsterdam de meest complete kantoorlocatie in Nederland. kfnu zomer 2006
13
kees noorman, managing director wtc amsterdam
WTC Amsterdam ‘Alles wat een huurdersleven gemakkelijk maakt’
Het Amsterdamse World Trade Center is de meest exclusieve kantoorlocatie in Nederland. ‘En de mooiste!’ zegt managing director Kees Noorman. ‘Ik krijg een goed humeur als ik hier door de gebouwen loop. Het WTC is een sterk merk.’
14
kfnu zomer 2006
tek st: willem koetsenruijter fotogr afie: w tc amsterdam
Kees Noorman (1964) is sinds november 2004 managing director van WTC Amsterdam. Hiervoor werkte hij bij het Gemeentelijk Havenbedrijf Amsterdam waar hij verantwoordelijk was voor de commerciële vastgoedontwikkeling.
Kees Noorman vouwt een glanzende brochure van het Amsterdamse World Trade Center open: ‘Mooi hè?’ Op de foto van een meter breed wijst hij de nieuwbouw aan en het gebouw waarin we ons bevinden. Zijn werkkamer op de vijfde verdieping van de H-Toren kijkt uit op de Amsterdamse ringweg waar verkeer onhoorbaar voorbij gaat. Het station WTC, pal aan de overkant, moet na de voltooiing van de Zuidas het vierde station van Nederland worden. De bereikbaarheid wordt daarmee nog beter. Nu al ligt Schiphol slechts op zeven treinminuten afstand; met aansluiting op de hogesnelheidslijn worden ook de verbindingen met het Europese achterland sterk verbeterd. Daarmee is het WTC – zolang je je niet met de auto in de spits op de Amsterdamse ring waagt – ook een van de internationaal best bereikbare kantorencentra. Met het centrum van Amsterdam op een steenworp afstand. En over naamsbekendheid heeft men niet te klagen. ‘Als je WTC zegt, weet iedereen waar je het over hebt. Wij zijn geen gebouw, wij zijn een concept.’
Parel Kees Noorman (1964) is sinds november 2004 managing director van WTC Amsterdam. Voor die tijd werkte hij bij het Gemeentelijk Havenbedrijf Amsterdam waar hij verantwoordelijk was voor de commerciële vastgoedontwikkeling. Noorman spreekt over zijn WTC als ‘de parel van de Zuidas’. Met huurprijzen van gemiddeld 300 euro per
vierkante meter is het niet de goedkoopste kantoorlocatie. Lijdt het WTC onder de malaise in de kantorenmarkt? Noorman: ‘Natuurlijk merken wij daar wat van, maar ik denk dat we nog het best af zijn van iedereen. We doen het beter dan de markt: WTC is een succesvol merk. Op de Zuidas zijn wij het enige bedrijf met een proven concept, met alle faciliteiten op topniveau.’ Gaat dat straks niet tegenwerken? Een deel van de gebouwen is ruim twintig jaar geleden opgeleverd, de wet van de remmende voorsprong? ‘Daar ben ik helemaal niet bang voor. Dit blijft toch de plaats waar mensen elkaar ontmoeten. En we hebben het nodige gemoderniseerd de afgelopen jaren. Het WTC heeft een belangrijke netwerkfunctie. We hebben hier topmensen op hun vakgebied: als je die in de buurt weet te houden, trekt dat ook anderen aan: die komen hier tussen de middag eten, en drinken na het werk een biertje.’
Indrukwekkende vides Een deel van de gebouwen van WTC is enige jaren geleden ingrijpend gerenoveerd. De bestaande torens zijn door transparante overkappingen met elkaar verbonden. Die overkappingen genereren indrukwekkende vides. Ook is het complex uitgebreid met ca. 40.000 vierkante meter kantoorruimte aan de ander kant van het Zuidplein, de zogenaamde H en I torens. Noorman: ‘Het WTC is ook wat het is door zijn bijzondere architectuur. Die vides maken de sfeer, geven het gebouw cachet. kfnu zomer 2006
15
Wat is WTC? De World Trade Association is een in 1970 opgerichte franchise organisatie. Doel van de organisatie is het samenbrengen van economische regio’s en daarmee het bevorderen van de vrije wereldhandel. Pioniers waren de centra in Houston, New Orleans, New York and Tokyo. Ook WTC Amsterdam is een van de founding members. Inmiddels zijn er wereldwijd in 100 landen rond de 300 kantorencomplexen die de naam WTC mogen voeren: van Ankara, Peking, Colombo, Cairo, Lagos, Bahrein, Beiroet, Damascus, Brazilië, Rio de Janeiro, Anchorage, Atlanta, Boston en Chicago. In Nederland zijn WTC’s in Amsterdam-Zuid, Amsterdam Schiphol, Rotterdam, Leeuwarden, Eindhoven en Almere. Meer informatie over de WTC Association: www.wtca.org.
Succes ‘Mensen weten wat ze huren, het WTC is een plek die succes uitstraalt. En het werkt ook andersom: als je hier binnenkomt, straalt de sfeer van het gebouw op je af, je krijgt er een goed humeur van en het geeft je energie. Natuurlijk bieden wij hoge kwaliteit ruimte, maar wij onderscheiden ons met name door de kwaliteit van onze huurders. Dat is de top van de financiële en zakelijke dienstverlening. Die willen bij elkaar zitten.’
doorverwijzen. ‘Dat is,’ zegt Noorman, ‘een geweldige service, met name voor onze buitenlandse gasten, die zich anders in het woud van de Nederlandse gezondheidszorg moeten storten. Hier kunnen ze snel terecht bij een arts die Engels spreekt. Het centrum is er primair voor het WTC, maar als hier aan de Zuidas straks ook woningen komen, dan worden dit soort voorzieningen ook breder toegankelijk.’
Japanse mores
De huurders in het WTC komen uit de hele wereld. Uit meer dan dertig landen volgens Kees Noorman. Wat betekent dat voor het werk van een managing Het WTC biedt een uitvoerig pakket aan services en director? ‘Wij bieden voor iedereen dezelfde internadiensten. Vanzelfsprekend kunnen standaardzaken tionale kwaliteit, dat verschilt niet. Maar in de als onderhoud, beveiliging, ICT en telefonie worden ingekocht. Het WTC garandeert dat huurders binnen omgang vraagt het soms groot inlevingsvermogen. Een voorbeeld? Wij hebben nogal wat huurders uit twee dagen volledig operationeel zijn. Een centraal Azië. Met Japanse huurders moet je bijvoorbeeld heel servicepunt zorgt voor eenvoudige bereikbaarheid omzichtig omgaan, die sector communiceert zo goed van de facilitaire dienst. met elkaar! Als die hier komen, dan hebben ze alle Maar belangrijker is misschien nog wel het aanbod contracten gezien van de andere Japanse huurders. aan retailfaciliteiten. Op de begane grond, ‘langs de plint’ vind je een groot aanbod aan koffiebars, restau- Vergaderingen met Japanners zijn vaak ceremoniële rants, een stomerij, kapper, tandarts, uitzendbureaus bijeenkomsten. De hiërarchie is daar ook heel sterk: er is één iemand in het gezelschap die het woord doet en andere kleine winkels. Onlangs opende Care Port en die je dus ook moet aanspreken. Voor Japanners is haar deuren. Care Port, onderdeel van KLM Health het heel verwarrend dat Nederlanders allemaal door Services, is een medisch centrum met daaraan verbonden fitness center, waar iedereen terecht kan voor elkaar praten, zij hebben moeite met de impliciete hiërarchie die wij kennen. Dat soort dingen leer je kleine en grotere medische zaken als vaccinaties, arbodiensten, fitness, bedrijfskeuringen en begeleiding niet op school, maar door vallen en opstaan. Ik vind die internationale dimensie wel één van de boeiende bij reïntegratie. De dienst heeft eigen huisartsen en psychologen en een samenwerkingsverband met het kanten van mijn werk. Het is bepalend voor ons handelsmerk.’ VU-ziekenhuis, zodat het centrum met voorrang kan
Faciliteiten
16
kfnu zomer 2006
Zuidas Amsterdam Het gebied Zuidas ligt aan de zuidkant van Amsterdam tussen de rivieren Amstel en Schinkel en wordt doorkruist door de ringweg A10. Het vormt de verbinding tussen de woonwijken in Amsterdam-Zuid en Buitenveldert. De werkzaamheden aan het gebied betreffen naast de bouw van een groot aantal prestigieuze kantoor- en woninglocaties ondermeer de ondertunneling van de ringweg en het onder de grond brengen van het station. Het nieuwe station Zuid/WTC brengt straks hogesnelheidslijn, trein, auto en metro bij elkaar. De investering is mogelijk door een publiek-private onderneming: 60% van de aandelen komt in handen van private financiële instellingen en 40 % blijft in publieke handen. Zie ook het artikel op pagina 20 in dit blad.
Functioneel slapen ‘Zo langzamerhand biedt het WTC eigenlijk alles wat je nodig hebt. Alleen slapen ontbrak nog. Binnenkort openen we daarom een hotel van veertig kamers. Dat wordt een hotel voor functioneel slapen. Het concept is te vergelijken met de Formule 1-hotels langs de snelweg, maar dan met hogere kwaliteit. Zonder personeel, je hebt toegang met je creditcard. Handig als je vroeg op Schiphol moet zijn of midden in de nacht hier aankomt. Enfin, je hoeft hier eigenlijk de deur niet meer uit.. We bieden alles wat een huurdersleven gemakkelijk maakt.’
Overheid Ziet Noorman ook bedreigingen voor de toekomst? ‘Op zich ben ik daar erg optimistisch over, maar een gevaar is dat door de grote populariteit van het gebied de kwaliteit van de faciliteiten om het WTC heen uit het oog wordt verloren. Je kunt wel bouwen, maar je moet de kwaliteit van de omgeving ook hoog houden, het moet ook schoon zijn. Als ik kijk naar het Zuidplein, dat is grond in eigendoom van de gemeente, dan zie je daar bijvoorbeeld al die fietsen. Dat is me echt een doorn in het oog. Onze buitenlandse gasten begrijpen dat ook niet: heb je zo’n mooi gebouw en iedereen gooit zijn fiets neer en komt ermee weg.’ Hoe zijn dat soort dingen op te lossen? ‘Ik zie het meest in een vorm van publiek private samenwerking, in integraal parkmanagement van het Zuidasgebied. Samen met de eigenaren moet je de kwaliteit van de publieke ruimte hoog houden.
Er zijn in het verleden wel meer glanzende gebieden afgeleverd, waar bleek dat het niet schoon te houden was. Toch is het in ieders belang dat dit gebied zich glansrijk ontwikkelt. Daar heb ik overigens alle vertrouwen in. Wij trekken hier vaak de parallel met de ontwikkeling van het citygebied in London. Daar is ook in hoge dichtheid een combinatie gerealiseerd van werken en wonen. Juist die combinatie is van groot belang! Als we die Londense kwaliteit op de Zuidas kunnen bereiken, ben ik dik tevreden. ■ Meer informatie over het WTC Amsterdam: www.wtcamsterdam.nl.
Feiten & cijfers Het WTC verhuurt 115.000 m2 kantoorruimte en daarnaast nog eens 12.500 m2 aan winkels, serviceruimtes en conferentieruimte. De twee grootste huurders zijn de juristen van Nauta Dutilh (15.000m2) en Kempen & Co bankiers (13.000 m2). Andere grote huurders zijn o.m. Bank of Tokyo, IMC, NTT Docomo, Michael Page en Regus. Het WTC-complex is gezamenlijk eigendom van KFN en ING Real Estate. kfnu zomer 2006
17
Het multifunctionele Conference Center voorziet in een grote behoefte met luxe boardrooms tot een theater voor 200 personen.
18
kfnu zomer 2006
Het World Trade Center Amsterdam werd opgeleverd in 1985. In de periode 1998 – 2004 zijn grote delen verbouwd, aangebouwd en vernieuwd. Het WTC heeft een omvang van ruim 120.000 m2 en kantoorruimten variÍrend van 26 m2 tot 4.000 m2 in de verhuur.
Meer informatie over het WTC Amsterdam: www.wtcamsterdam.nl.
kfnu zomer 2006
19
De Amsterdamse Zuidas:
ZuidasDok creĂŤert meest prestigieuze kantoorlocatie van Nederland De Amsterdamse Zuidas belooft uit te groeien tot een multifunctioneel zakencentrum met internationale allure. Wat zijn de garanties dat het project haar beloftes waar gaat maken? En verandert het gebied de komende tientallen jaren in een gigantische bouwput? Een gesprek met project directeur Jan Stoutenbeek en kwartiermaker Jan Doets.
20
kfnu zomer 2006
jan doets
Alles is dichtbij, zo lijkt het wanneer je je binnen het gebied van 225 hectare rond de Zuidas bevindt. Twintig minuten wandelen vanaf het World Trade Center (WTC) en je bent op het Museumplein in het centrum van Amsterdam, zes minuten met de trein de andere kant op en je zit op Schiphol. Treinverbindingen vanaf station Zuid/WTC maken moeiteloos de grote steden van Nederland bereikbaar, ook in de toekomst stoppen op dit station vrijwel alle soorten
tek st: rijkert knopper s fotogr afie: ba s kijzer s
‘Als het ZuidasDok doorgaat, groeit het kantoor oppervlak van 650.000 naar 1 miljoen vierkante meter’
langs de as van het gebied, de Ringweg zuid, spraakmakende architectonische ontwerpen, zoals het hoofdkantoor van ING.
Leegstand Is er nog wel behoefte aan kantoorgebouwen, nu de markt voor het eerst sinds jaren stabiel blijft en bovendien ruim 16 procent van de kantoorgebouwen in Amsterdam leeg staat? ‘Als het ZuidasDok doorgaat, groeit het kantooroppervlak van 650.000 naar 1 miljoen vierkante meter,’ vertelt Jan Stoutenbeek, projectleider Zuidas, ‘nu is al 500.000 vierkante meter gereed of in ontwikkeling, dat betekent dat we 500.000 vierkante meter in de komende 30 jaar moeten toevoegen. We blijken nu al gemiddeld elk jaar 80.000 vierkante meter meer uit te geven, die groei overtreft alle verwachtingen.’
jan stoutenbeek
openbaar vervoer: behalve de trein ook de HSL, metro en regio- en stadsbussen. De populariteit van het gebied zal alleen maar toenemen als ZuidasDok doorgaat, het onder de grond brengen van de A10-zuid, de spoorweg en de metro, die nu bovengronds het gebied doorsnijden. Dan zal het aantal mensen dat op het nieuwe station Zuid overstapt naar verwachting stijgen van 15.000 in 2002 naar bijna 70.000 in 2007. De komst van de Noord-Zuid metrolijn
zal het aantal passagiers vanaf 2011 nog verder doen groeien naar 120.000, terwijl een kleine tien jaar later 160.000 passagiers het station zullen passeren, een vertwintigvoudiging in nog geen twintig jaar. Dit alles is voor een deel een direct gevolg van de sterke groei van dit gebied, waar circa 2,3 miljoen vierkante meter vloeroppervlakte in aanbouw komt, dat ruimte gaat bieden aan 25.000 nieuwe bewoners en 60.000 werknemers. Nu al staan
Stoutenbeek is vanaf 1995 betrokken bij de opzet en start van het Zuidasproject, daarvoor was hij vanuit de gemeente Amsterdam onder meer verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het nieuwe hoofdkantoor van de ABN/AMRO bank. Op de vraag hoe de kantorenmarkt zich in de Zuidas zal ontwikkelen voegt Stoutenbeek nog een ander argument toe: ‘We hebben een vergelijking gemaakt van andere kantoorlocaties kfnu zomer 2006
21
in Amsterdam. Onze analyse is dat met name bedrijven uit het hogere segment geïnteresseerd zijn in vestiging op de Zuidas. Dat kan te maken hebben met de prijs; op Teleport betaal je 160 - 180 euro per vierkante meter, op de Zuidas in sommige gevallen het dubbele.’ Volgens Stoutenbeek betekent dit dat er op de Zuidas heel specifieke bedrijven komen, die er belang bij hebben dat bepaalde, veelal kennisintensieve bedrijven vlak in de buurt zitten, zoals banken, advocaten en accountants. ‘Die mensen hebben hoge uurtarieven, voor hen is het nadeliger dat ze twee uur in de file staan om even bij iemand op bezoek te gaan, dan dat ze 22
kfnu zomer 2006
hier hogere huurprijzen betalen en snel bij een relatie kunnen binnenwippen,’ aldus Stoutenbeek. Ook zitten er volgens hem, bijvoorbeeld in het WTC, nu al veel buitenlandse bedrijven, bijvoorbeeld Aziatische handelsbedrijven, voor wie deze locatie bij uitstek geschikt is als uitvalbasis voor de verkoop van hun producten.
zogenaamde ZuidasDok. Het plan is verkozen boven het zogeheten Dijkalternatief, waarbij de autoweg en de spoorweg op een verbreed dijklichaam zouden komen te liggen.
Bij het Dokmodel ontstaat er niet alleen veel nieuwe ruimte, ongeveer 2,5 miljoen vierkante meter vloeroppervlak voor kantoren, woningen en voorzieningen, ook het milieu gaat erop vooruit omdat de geluidsDokmodel hinder en emissies van het verkeer Veel van de toekomstige ontwikkelingen in dit gebied zullen in het teken verminderen. staan van het plan om de A10 Zuid ‘Voor de aanleg van het dok hanteren en de sporen tussen Amstel- en we een soort haasje-over systeem,’ Schinkelbrug in een 1200 meter vertelt voormalig ING-topman Jan lange tunnel onder te brengen, het
Kerngegevens Amsterdam Zuidas Plangebied: 225 ha Kantoren: 1.153.044 m2 Woningen: 1.084.130 m2 (8.000-10.000 woningen) Voorzieningen: 343.800 m2 Rijksbijdrage (Prijspeil 2005): € 653 miljoen Start bouw Dokzone: 2005 Oplevering OV-terminal: 2020
Meer informatie: www.zuidas.nl
Doets vanuit zijn positie als kwartiermaker van de Zuidas. ‘Naast de huidige weg leggen we de tunnel aan voor het wegverkeer. Als die klaar is beginnen we op de plek van de voormalige ringweg met de bouw van de spoortunnels.’ Volgens Doets gaat het technisch gezien om beproefde technieken. Ook het besluit om de tunnelbuizen voor auto en light rail boven elkaar te leggen, is niet bijzonder. Dit laatste besluit was een direct gevolg van de betrokkenheid van vijf commerciële banken, die eerder dit jaar bezorgd waren over het tempo waarin de bouw van de ZuidasDok zou verlopen. ‘Dit plan om de buizen boven op elkaar te leggen
hebben we ontwikkeld om de bouw te versnellen,’ aldus Doets. ‘In plaats dat we 15 jaar gaan bouwen zijn we nu in hooguit 12 jaar klaar.’ Overigens zal de realisatie gefaseerd plaatsvinden. Hierdoor zal de overlast voor de omwonenden beperkt blijven.’
getekend. De uitkomst is dat de bouw sneller kan verlopen en hooguit 12 jaar zal duren. Maar het mooiste is dat we over acht jaar al de eerste ZuidasDok gronduitgifte kunnen doen en de eerste resultaten zichtbaar worden.’ ■
Ook Stoutenbeek is bekend met de kritiek dat de Zuidas tientallen jaren een grote bouwput zou kunnen zijn. ‘Maar de kritiek richt zich vooral op de lange bouwprocedures en niet op de bouw als zodanig, die wordt immers gefaseerd. Rijk, gemeente en de banken hebben samen met ingenieursbureau Arcadis gerekend en kfnu zomer 2006
23
het gebouw
Aflevering: Hoofdkantoor Heijmans, Rosmalen
‘Het is een mooi gebouw dat uitstekend past bij onze doelstellingen’
jacques van den hoven, lid van de r a ad van bestuur van heijmans nv
24
kfnu zomer 2006
tek st: willem koetsenruijter fotogr afie: jansje kl a zinga
Heijmans Nederland is een grote, beursgenoteerde onderneming in vastgoed, bouw en infrastructuur. In april 2005 betrok het bedrijf in Rosmalen een nieuw kantoor. Heijmans heeft het gebouw samen met Trimp en Van Tartwijk ontwikkeld en vervolgens verkocht aan KFN. Die beheert het nu. Jacques van den Hoven is sinds 1999 lid van de raad van bestuur van Heijmans NV en nauw betrokken geweest bij de bouw van het kantoor. Hij voelt zich er als een vis in het water.
Wat waren de uitgangspunten bij het ontwerp? ‘Wij hadden drie leidende principes toen we voor het eerst over het nieuwe gebouw gingen nadenken: sober, chic en doelmatig. Sober en chic dat zegt iets over de vorm; doelmatig iets over het gebruik. Die drie ideeĂŤn zijn bepalend geweest. Zowel in de vormgeving als in het materiaalgebruik hebben we dat proberen door te voeren. De betrokken architecten (Passchier-Visser-Bouwman, Red.) hebben dat geweldig opgepakt. Die uitgangspunten lijken misschien met elkaar in tegenspraak, maar die maken het gebouw nu juist tot wat het is. Je wilt als grote beursgenoteerde bouwondernemer iets uitstralen van no nonsens; soberheid is een belangrijk element van ons imago. Maar tegelijkertijd wil je laten zien dat je een bedrijf van naam bent. Dat vind ik uitstekend gelukt in het gebouw. Als je bijvoorbeeld kijkt naar de trap die de entree in de centrale hal bepaalt, dat zijn sobere materialen: blank hout en gespoten metaal.
kfnu zomer 2006
25
‘Het gebouw straalt precies de transparantie uit die we met ons bedrijf nastreven.’ de tr ap die de entree in de centr ale hal bepa alt. sobere materialen: bl ank hout en gespoten meta al.
26
kfnu zomer 2006
Kunst Niet zelden wordt op het allerlaatste moment het obligate percentage van de bouwkosten in een kunstwerk geïnvesteerd dat niets met het gebouw of met het erin gevestigde bedrijf te maken heeft. Heijmans heeft echter al in een vroegtijdig stadium op basis van hoofdlijnen opdrachten gegeven voor kunstwerken in en om het gebouw. Het beeld voor de deur, een geschenk van KFN, is van de hand van de Belgische kunstenaar Luk van Soom en draagt de titel ‘Een Kosmisch verlangen’. In het gebouw zelf is werk te zien van onder andere Arthur Spronken, Tom Claassen, Ria van Eyk en Guido Geleen. ‘Niet alleen zijn de kunstwerken mooi geïntegreerd in het pand, maar ze hebben ook een plekje veroverd in de harten van de gebruikers van het pand.’ Dat zegt Yvònne Joris, directeur van het Stedelijk Museum ’s-Hertogenbosch. Heijmans gaf samen met dit museum een boek uit over de eigen kunstcollectie met de titel Kunst bedrijven.
het beeld voor het gebouw ‘kosmisch verl angen’ van luk van soom.‘
De vorm van de trap is chic en tegelijkertijd buitengewoon doelmatig, zonder zaken die afleiden van de functie. Ik vind dat het gebouw heel goed uitstraalt wat we zijn.’ Zijn er nog meer dingen waar dat uit blijkt? ‘Een belangrijk kenmerk is bijvoorbeeld transparantie. Als modern bouw- en vastgoedbedrijf hebben wij dat hoog in het vaandel. De bouwwereld heeft in het verleden op dat gebied niet altijd genoeg zijn best gedaan. Ik vind dat wij een naam hoog te houden hebben. En het gebouw straalt dat uit. Op vele plekken heb je mooie doorkijken, zie je lang doorlopende lijnen. Of het nu winter is of zomer, de lichtval in het gebouw – vooral in de grote hal – is altijd prachtig.’ Waarom heeft Heijmans het gebouw verkocht aan KFN? ‘De belangrijkste reden is dat we ons geld liever in machines en grondstukken stoppen dan in een gebouw. Wij zijn een bouwer en ontwikkelaar, geen vastgoedbelegger. En beleggen is ook een vak. Waarom KFN? Wij kenden KFN uit eerdere contacten, wij hadden al vele malen wat aan hen verkocht. Zij waren bereid om in een vroegtijdig stadium op basis van hoofdlijnen afspraken met ons te maken. Het was voor ons allebei een mooie kans. Het is misschien een beetje flauw om dat in een magazine van KFN te zetten, maar we zijn erg tevreden over die constructie. kfnu zomer 2006
27
Leidende principes bij de bouw waren chic, sober en doelmatig
Terug naar het gebouw, wat is de mooiste plek? Ik vind de entree het mooist. Heel uitnodigend. Als ik daar ’s morgens binnenkom, dan geeft me dat een trots gevoel: die enorme hal waar je vriendelijk ontvangen wordt. Mooi is ook dat de hal alle gebouwdelen verbindt. En niet alleen de gebouwdelen, ook natuurlijk de mensen die in die delen werken. Het voordek vind ik ook een hele markante plek: van daaruit zie je prachtig de compositie van beide gebouwdelen en de ligging in de oksel van twee snelwegen.’ 28
kfnu zomer 2006
Wat is er in het bedrijf veranderd door het gebouw? Zo één op één werkt dat natuurlijk niet, maar ik vind wel dat je merkt dat mensen bijvoorbeeld gemakkelijker met elkaar communiceren. In ons oude gebouw – of ik moet eigenlijk zeggen in onze oude gebouwen, want dat waren er veel meer – zaten we met 700 man op tien locaties. Dat is nu heel anders: het bedrijf is meer een eenheid geworden en dat merk je in de communicatie. Mensen communiceren beter in een gebouw dat zich daartoe leent. De transparantie van
Feiten & cijfers Architect: Passchier-Visser-Bouwman Architekten B.V. ’s Hertogenbosch Het gebouw van Heijmans N.V. bestaat uit twee delen.
Gebouw I: Hoofdkantoor Heijmans N.V. • 10.229 m2 vvo en 244 p.p. • huur kantoren € 167,90 /m2 vvo • huur parkeren € 907,56 /p.p. • totaalhuur Gebouw I: € 1.935.213 /jaar
Gebouw II: 2e kantoor Heijmans • 8.209 m2 vvo en 200 p.p. • huur kantoren € 158,82 /m2 vvo • huur parkeren € 907,56 /p.p. • totaalhuur Gebouw I: € 1.485.250 /jaar
het k antoor van heijmans in rosmalen op nog geen vijfhonderd meter van de vroegere werf. heijmans, bekend van de deltawerken, wegena anleg, de brug bij heusden en z altbommel, is al vanaf de oprichting in 1923 a an de gr a afseba an gevestigd. boven: gebouw ii: 2e k antoor heijmans. onder: gebouw i: hoofdk antoor heijmans n.v.
het gebouw vertaalt zich in de organisatie. Ruimtes als de ontvangsthal, de fitness-ruimte en het auditorium, dat zijn plaatsen waar mensen elkaar gemakkelijk ontmoeten. Zulke plekken smeden een bedrijf aaneen.’ Zijn er mensen die mopperen over het gebouw? ‘Er zijn altijd en overal wel eens mensen die mopperen, maar ik ben echt eerlijk als ik zeg dat het er hier wel heel erg weinig zijn. Iedereen is buitengewoon te spreken over dit gebouw.’
Waar mopperden die paar dan over? ‘Over de kunst voor het gebouw. Hoewel het beeld van Luk van Soom buitengewoon veel lof oogst, had de kunstenaar volgens sommigen … hoe zal ik dat eens netjes zeggen … iets meer in het midden mogen laten of het een man of een vrouw betreft. Ach, dat zegt toch meer over de klagers dan over het beeld vind ik.’ ■
kfnu zomer 2006
29
Beheer en facilitaire diensten in één hand
Een kantoor met volledige service ‘Gemak dient de mens’ Steeds meer bedrijven willen af van de tijdrovende en geldverslindende organisatie rondom hun huisvesting. KFN speelt daarop in en biedt haar huurders het gemak van een serviceconcept waarbij zij gebruik kunnen maken van diensten als inrichting, ICT, schoonmaak en postbehandeling. Het resultaat: lagere kosten, minder zorgen en meer gemak voor de klant. 30
kfnu zomer 2006
tek st: marie-jeanne bisscheroux fotogr afie: wim wiskerke en chris hoefsmit
KFN is een van de weinige Nederlandse institutionele beleggers die huurders de mogelijkheid biedt een totaalconcept in te kopen voor alle mogelijke facilitaire diensten. En het idee lijkt in een groeiende behoefte te voorzien. Het serviceconcept past uitstekend in strategie waarmee KFN haar klanten probeert te winnen en te behouden. Klantfocus is de kern van die strategie; zo heeft elke klant een eigen account manager als aanspreekpunt, waardoor de contacten tussen KFN en huurders direct en persoonlijk kunnen verlopen.
Servicecontracten De ervaring heeft geleerd dat met name nieuwe kantoren met goede voorzieningen op gemakkelijk bereikbare locaties in trek zijn. KFN concentreert zich dan ook vooral op jonge kantoorgebouwen met een aansprekende architectuur in de randstad. Daarnaast hechten huurders steeds meer waarde aan goede dienstverlening en aan flexibiliteit waardoor ze kunnen inspelen op veranderingen. KFN Service Management biedt daarom samen met een aantal preferred suppliers de huurder een kantoorruimte met volledige of gedeeltelijke service. Het voordeel van de samenwerkingsverbanden met vaste dienstverleners is dat KFN snel kan schakelen: een kantoorruimte kan desnoods binnen een maand volledig operationeel worden opgeleverd. â–
kostenverlaging Het serviceconcept van KFN maakt het beheer en de exploitatie van gebouwen niet duurder dan voorheen. De huurder krijgt een betere dienstverlening voor minder kosten. Dit wordt mogelijk door met minder partijen dan voorheen samenwerkingsverbanden aan te knopen. En dat levert natuurlijk inkoopvoordelen op. kfn desk Een ander onderdeel van het serviceconcept is de helpdesk waar huurders 24 uur per dag en zeven dagen per week terecht kunnen. Eventuele storingen geeft de helpdesk direct door aan de leverancier, zodat de problemen snel verholpen worden. De helpdesk meldt de storing ook aan KFN zodat men daar precies wat er bij de huurders gaande is en beter kan inspelen op hun behoeften. tevredenheidsonderzoek Elke huurder wordt twee keer per jaar gevraagd de uitstraling van het gebouw te beoordelen in een tevredenheidsonderzoek. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om het verfwerk, het tuinonderhoud en de glasbewassing. KFN hanteert zelf vaste parameters om het onderhoud aan haar gebouwen te beoordelen. Daarbij komen onder andere het onderhoud van de installaties, de veiligheid en de uitstraling van de gebouwen aan bod.
in elke uitgave van kfnu laten we een van onze preferred suppliers a an het woord. in deze eerste uitgave is het woord a an sven brookhuis van de vastgoedinrichter. zie pagina 32.
kfnu zomer 2006
31
preferred supplier kfn
De uitdaging van vastgoedinrichter Sven Brookhuis:
‘Alle beslissingen op één A4-tje’
‘Sven Brookhuis, Twentse nuchterheid: ‘Ze weten wat ze aan me hebben.’ sven brookhuis
32
kfnu zomer 2006
Het interieur van kantoorruimtes krijgt steeds meer aandacht, het moet aangenaam zijn om er te verblijven, mensen moeten zich er thuis voelen. Interieurlease/De Vastgoedinrichter richt zich op de lease én verkoop van complete interieurpakketten.
‘Toen ik 2003 startte met mijn bedrijf Interieurlease, richtte ik mij op de lease van wandbekleding,’ vertelt Sven Brookhuis, directeur-eigenaar van Interieurlease en De Vastgoedinrichter. ‘Al gauw merkte ik dat klanten niet alleen wandbekleding wilden leasen, maar een compleet interieur. We zijn toen een alliantie aangegaan met Nederlandse marktleiders op het gebied van projectinrichtingsproducten, zoals vloeren, raambekleding, wandbekleding, en meubelen. Vervolgens ben ik complete interieurpakketten in lease gaan aanbieden. Om deze succesvol in de markt te kunnen zetten, heb ik naast Interieurlease De Vastgoedinrichter opgericht. Sindsdien richt Interieurlease zich uitsluitend op het financiële maatwerk voor kantoorinrichting, terwijl De Vastgoedinrichter het inrichtingsproces van ontwerp tot en met oplevering verzorgt. We werken met diverse preferred suppliers die de producten aanleveren en de inrichtingswerkzaamheden verrichten. Wij hebben dus zelf geen wandenbouwers of vloerenleggers in dienst, wij coördineren het werk alleen.’
Stappenplan Het serviceconcept van KFN paste goed bij de aanpak van Brookhuis: ‘Vorig jaar hebben we een samenwerkingsverband gesloten met KFN. Zodra een huurkandidaat belangstelling heeft voor kantoorinrichting, worden wij aangehaakt. Wij vertalen het eisenprogramma van de huurkandidaat in een eerste inrichtingsvoorstel: een ontwerp voor het fysieke inbouwpakket. Daarbij moet je denken aan vloerbedekking, wanden, meubels, verlichting, binnenzonwering, en interieurbouw op maat zoals keukens, balies en showrooms. Aan dat ontwerp hangen we meteen een prijskaartje. Dit eerste voorstel loopt vaak mee met de huuraanbieding van KFN. Gaat de klant verder met KFN en met
tek st: marie-jeanne bisscheroux fotogr afie: jansje kl a zinga
ons, dan verfijnen we het eisenprogramma verder tot de klant het gevoel heeft: dit past bij mij. We bekijken waar de wanden moeten komen, wat de mogelijkheden en wensen zijn. Het resultaat is een definitieve indelingstekening. Deze vertalen we naar producten. Moeten het bijvoorbeeld glazen of dichte wanden worden? Wordt het een houten vloer of een tapijtvloer? Ten slotte volgt een concrete aanbieding met kostenoverzicht en opleveringsdatum.’
Maatkostuum ‘Momenteel werken we onder andere voor de KFNgebouwen Transpolis in Hoofddorp, Rijnhuizen in Nieuwegein en voor het hoofdkantoor van KFN in Utrecht. Mijn ervaring is dat klanten doorgaans heel goed weten wat ze willen. Onze taak bestaat vooral uit begeleiding in het keuzeproces. Wij maken een voorselectie in een oerwoud aan mogelijkheden en zetten alle te nemen beslissingen overzichtelijk op één A 4-tje, zodat de klant snel tot een productkeuze kan komen. Mijn uitdaging is om de klant een ‘maatkostuum’ voor een interieurpakket aan te meten met onzichtbare confectieachtige trekjes, rekeninghoudend met de eigenschappen van het pand, de beschikbaarheid van producten, het budget en de opleveringsdatum. Het is de kunst om niet steeds opnieuw het wiel te hoeven uitvinden. Dat levert voordeel op voor de huurder, voor KFN en uiteindelijk ook voor ons.’ Het bedrijf van Brookhuis is gevestigd in het Twentse dorpje Albergen. ‘Het dorp is zo klein dat de bank er is weggegaan. In dat pand is nu mijn huis en mijn bedrijf gevestigd. Hoog in ons vaandel staat: afspraak is afspraak. Geen praatjes, maar nakomen wat je afspreekt. Misschien is het Twentse nuchterheid, maar bij KFN weten ze wat ze aan mij hebben. Als je dingen doet waarin je gelooft, dan merken je klanten dat. Die voelen: dat komt wel goed!’ ■ kfnu zomer 2006
33
Het andere financieringsbeleid van KFN.
Ruimte voor groei en kwaliteit
hans gerritsen 34
kfnu zomer 2006
tek st: marie-jeanne bisscheroux fotogr afie: jansje kl a zinga
‘CMBS is een obligatielening met een hypotheek De afgelopen jaren maakte de kantorenmarkt een moeilijke tijd door: veel kantoren stonden leeg en het renteniveau was relatief hoog. Reden voor KFN om in 2004 het renterisicobeleid te herformuleren en een herfinanciering door te voeren. KFN heeft
op commercieel vastgoed als onderpand’
daarbij als eerste in Nederland gebruikgemaakt van Commercial Mortgage Backed Securities, kortweg CMBS. Wat dat is en hoe het werkt, vertelt Hans Gerritsen van Real Scan die KFN als adviseur terzijde stond.
‘Ik was eerder als adviseur betrokken bij een herfinancieringoperaties van een vastgoedfonds voor woningen. Bij KFN gaat het echter om commercieel vastgoed. Men had de wens te groeien tegen lagere financieringslasten en wilde meer geld lenen. Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) biedt de mogelijkheid om meer geld ter beschikking te krijgen tegen lage rente en flexibele voorwaarden. Tenminste als je het goed organiseert en structureert. CMBS is een financieringsinstrument dat is overgewaaid uit Amerika. Het komt neer op een obligatielening die een vastgoedonderneming kan uitgeven om vreemd vermogen aan te trekken tegen relatief gunstige voorwaarden, waarbij als onderpand een hypotheek op commercieel vastgoed wordt verstrekt.’
Financieringsbehoefte ‘We besloten om van de circa 600 miljoen euro die KFN wilde herfinancieren 450 miljoen te financieren via CMBS-obligaties en 150 miljoen via een bankfaciliteit. ‘Het begon met een inventarisatie: welke financieringen lopen er nu, wat zijn de plannen met de portefeuille? Op basis daarvan is samen met KFN de financieringsbehoefte voor de toekomst bepaald en is er een financieringsmemorandum opgesteld in nauwe samenwerking met de externe juristen, fiscalisten en accountant van KFN. Dat memorandum werd voorgelegd aan een groot aantal Nederlandse en internationale banken met de vraag of zij een voorstel konden formuleren voor de invulling van deze financieringsbehoefte. Daarbij gaf KFN aan dat zij dachten aan een obligatielening in de vorm van een
kfnu zomer 2006
35
‘De beste oplossing voor de klant’ Hans Gerritsen, directeur-eigenaar van Real Scan, dochterbedrijf van Market Scan, begeleidde het CMBS-traject van KFN: ‘Real Scan richt zich als onafhankelijk adviesbureau op ondernemingen als beleggers, ontwikkelaars, makelaars, beheerders en operators die actief zijn op het gebied van vastgoed in Nederland en daarbuiten. Behalve met Real Estate Finance houden we ons ook bezig met Business Processes zoals procesbeschrijvingen, pakketselecties en implementatiebegeleiding van vastgoedsoftware. Daarnaast richten wij ons op Business Strategy: haalbaarheidsstudies voor leisure bedrijven, herformulering van beleggingsbeleid en internationalisatievraagstukken. Wij stellen ons onafhankelijk op van banken, Rating Agencies en eventuele softwareleveranciers.’
CMBS, en flexibiliteit in de vorm van een gewone bankfaciliteit. De twee uitverkoren banken traden vervolgens op als zogeheten mandated lead arrangers, MLA’s. Zij bemiddelden tussen KFN als geldvrager en de obligatiemarkt als geldschieter’, aldus Gerritsen.
Uniek feit
‘De leegstand van kantoren, daar kijken Rating Agencies met argusogen naar: wat gebeurt er in Nederland en Europa? Maar ook: hoe ziet de portefeuille eruit en hoe is het management ervan? Welke huurcontracten heeft KFN, wie zijn de huurders, in welke business zitten ze? Allemaal factoren die de zekerheid van de CMBS kunnen beïnvloeden. Pak papier Hoe beperkter het risico voor obligatiehouders, hoe Daarna stelden deze MLA’s samen met hun juristen, en met de juristen en fiscalisten van KFN en Real Scan groter de kans op een hoge rating. KFN heeft een een document op: ‘Een dik pak papier met een uitge- jonge Nederlandse portefeuille en heeft vooral vastgoed in de Randstad, waar de leegstand van kantoren breide beschrijving van de Nederlandse markt, van KFN, de strategie, de beheersorganisatie, de directie, relatief laag is. De portefeuille en de organisatie van de KFN gaven zoveel vertrouwen dat de Rating de toekomstplannen, de huurders én de wens om Agencies uiteindelijk tot een triple A rating zijn 450 miljoen euro te lenen. In feite is dit document, gekomen, de hoogst haalbare categorie. Een uniek de Offering Circular, een verzoek aan institutionele beleggers om zich in te schrijven voor deze obligatie- feit voor een Nederlandse kantorenportefeuille in een economisch nog zwakke markt. Een dergelijke lening. De MLA’s gingen vervolgens aan de slag met hoge rating voor een CMBS was in Nederland nog de marketing naar hun wereldwijd gevestigde klanten.’ Om de obligaties op de markt te kunnen brengen niet eerder voorgekomen. moest de voorgenomen CMBS-transactie en daarmee KFN door een ratingproces heen. Dit werd uitgeProfessionalisering voerd door de Londense Rating Agencies Standard Door de CMBS bespaart KFN enkele miljoenen euro’s & Poor en Fitch. ‘Zij geven op basis van de Offering per jaar, omdat de kosten van het vreemd vermogen Circular een rapport af gericht aan de markt met een lager zijn dan voorheen. Bovendien heeft de CMBS, rating, een oordeel over de kredietwaardigheid van gecombineerd met een gesyndiceerde banklening de betreffende CMBS. En hoe beter die rating is, hoe (lening verstrekt door een groep van banken) van meer vertrouwen er bij de institutionele beleggers is 150 miljoen euro, voldoende financiële ruimte gecrein de kwaliteit van de obligatie en de achterliggende ëerd voor groei. Dat was uiteindelijk het doel van portefeuille, en hoe lager de rente is die zij acceptedit traject. Een ander gevolg van het CMBS-traject ren op het geld dat zij besteden aan die obligaties.’ is dat er meer structuur is aangebracht in het 36
kfnu zomer 2006
jeroen den otter, director finance kfn en hans gerritsen
‘Een bijkomend effect is een toenemende professionalisering van de organisatie’ financieringsbeleid en vooral in de uitvoering. ‘Het is veel werk, maar vervolgens heb je een structuur die het gemakkelijk maakt om nieuwe en goedkopere leningen te krijgen. De obligatieleningen van KFN zijn bovendien beursgenoteerd, wat meer controles met zich meebrengt. Elk kwartaal moet een rapportage worden gemaakt. Kopers en verkopers van obligaties willen immers zeker weten wat ze in handen hebben. En ten slotte beoordelen de Rating Agencies elk jaar of de rating kan worden gehandhaafd. Een bijkomend effect van dat alles is een toenemende professionalisering van de organisatie. Je wordt gedwongen na te denken over processen en de verdeling van taken en verantwoordelijkheden. Het betekent ook investeren in mensen en middelen. KFN zal voortaan nóg meer letten op de kwaliteit van het vastgoed en de huurders!’, besluit Gerritsen. ■ kfnu zomer 2006
37
Intrigerend amalgaam van nieuwe toevoegingen en historische reconstructies kantoorgebouw lindestaete, heerlen
38
kfnu zomer 2006
tek st: egbert koster fotogr afie: wim wiskerke
Architecten Het oorspronkelijke ontwerp van Lindestaete is van Jan Stuyt (1868-1934). Stuyt was een late exponent van het Hollands neoclassicisme. Naar zijn mening dienden openbare gebouwen zich in vormgeving en situering duidelijk te onderscheiden van private bouwwerken. Het ontwerp van het toenmalige schoolgebouw maakte deel uit van een stedenbouwkundig plan voor een compleet nieuwbouwwijkje op het zogeheten ‘Lindenveld’, een onbebouwd grondstuk dat in bezit was van een van de grondleggers van de Oranje-Nassau mijnen. De inspiratie voor de opzet van dit wijkje putte Stuyt uit de door zichtassen en groene pleinen gekenmerkte ontwerptraditie van de Engelse tuinsteden. De bijna honderd meter brede voorgevel van Lindestaete ligt aan een idyllisch parkachtige woonplein met herenhuizen, precies op een stedenbouwkundige zichtas die aan het andere uiteinde wordt beëindigd door het gebouw van de Openbare Leeszaal.
Lindestaete is een gebouw met
dat de vergelijking met nieuwbouw
Oorspronkelijk werd het monumentale pand ontworpen als een Ambachtsschool voor smidbankwerkers, fitters, elektriciens, timmerlieden en huisschilders. Bij de ingebruikname, in 1913, was de school gelijk het grootste gebouw van het toenmalige Heerlen. Begin jaren negentig kwam het leeg te staan. Een plan om het te verbouwen tot luxe appartementen stuitte aanvankelijk op verzet van omwonenden. Op 31 oktober 1996 was de verkoop van de appartementen in ‘Residence Lindenstaete’ uiteindelijk toch van gestart gegaan toen een uitslaande brand het ooit zo trotse pand binnen een paar uur veranderde in een troosteloze ruïne. De vermoedelijke oorzaak was brandstichting door junks die illegaal hun intrek in het leegstaande pand hadden genomen. Alleen het tuinhek en het verkoopbord van de makelaar ontkwamen aan de vlammen.
gemakkelijk doorstaat. Het ABP is
Ruïne
geschiedenis. In 1996 vloog de oude ambachtsschool in brand. KFN ontfermde zich over de resten en liet het pand uit de as herrijzen. Het resultaat is een eerlijk stilistisch contrast tussen origineel en toevoeging. En een kantoorgebouw
huurder van het pand.
Na deze fatale brand ontfermde KFN zich over de ruïne en liet het pand vervolgens in zijn oude luister – maar met een compleet nieuwe ‘vulling’ – uit de as herrijzen. In zijn tweede leven heeft de voormalige school de functie van kantoorgebouw gekregen. Achter de representatieve klassieke gevels gaat een volledig nieuw, hedendaags ‘marktconform’ kantoor schuil dat in geen enkel opzicht onderdoet voor vergelijkbare nieuwbouw. In tegendeel. Huurder is het ambtenarenpensioenfonds ABP waarvan het hoofdkantoor achterbuurman is van Lindestaete. kfnu zomer 2006
39
t wee nieuw toegevoegde betonnen tafelconstructies onder steunen de ‘te grote’ toegevoegde k antoorverdiepingen op het dak. de expressieve vor m van de constructies verwijst na ar de entree van ‘achterbuur man’ en huurder abp die, samen met kfn en gemeente heerlen, het initatief nam voor de herbouw van lindestaete. de over ma atse dakk apel ter hoogte van de nieuw toegevoegde dak verdiepingen is een verkleinde replica van de voorgevel van de heerlense openbare leesz a al wa arvan david mack ay – onterecht – veronderstelde dat hij, evenals lindestaete, tot het oeuvre van jan stuy t behoorde.
Radicale oplossingen Het verbouwingsontwerp van Lindestaete is van de hand van het Spaanse architectenbureau MBM Arquitectes uit Barcelona. Dit internationaal bekende architectenbureau was aanvankelijk door Slokker Vastgoed ingeschakeld om de school te verbouwen tot appartementen. Na de brand stelde KFN de Spanjaarden in staat om hun reeds in het project geïnvesteerde deskundigheid en energie alsnog productief te maken. Hierbij stuitte projectarchitect David 40
kfnu zomer 2006
de in 1913 gebouwde ambachtsschool ging l ater technische school heten. ornamenten in de vor m van tandwielen en gereedschap op de gevels en het hek werk verwijzen na ar de oor spronkelijke bestemming.
Mackay (1933) al snel op budgettaire beperkingen. KFN zou de hoge restauratiekosten van de zwaar beschadigde monumentale gevels namelijk onmogelijk terug kunnen verdienen als het schoolgebouw na de verbouwing niet aanmerkelijk meer vloeroppervlak zou hebben dan de twee bouwlagen plus zolder in de oorspronkelijke situatie. Om de verbouwing van de ru誰ne tot een marktconform kantoorgebouw exploitatietechnisch rond te kunnen krijgen, was Mackay genoodzaakt om het vloeroppervlak van het
gebouw te verdubbelen. Dit deed hij door ter plaatse van de grote uitgebrande zadeldaken twee compleet nieuwe kantoorverdiepingen te maken en deze aan de achterzijde zelfs nog een stuk buiten de oude gevels uit te laten steken. Een radicale oplossing die in handen van minder begaafde architecten ongetwijfeld een buitengewoon lomp resultaat zou hebben opgeleverd. Mackay wist het nieuw toegevoegde bouwvolume echter dermate elegant met de oorspronkelijke architectuur van Jan Stuyt (1868-1934) kfnu zomer 2006
41
te integreren dat zij met elkaar een voorbeeldige symbiose van fraai gerestaureerde klassieke architectuur en onversneden modernisme vormen. Voor de hoofdopzet koos Mackay hierbij voor een ‘eerlijk’ stilistisch contrast tussen origineel en toevoeging. Op onderdelen schroomde hij echter niet om nieuw toegevoegde elementen in historiserende stijl uit te voeren of het oorspronkelijke ontwerp van Stuyt bij de restauratie en reconstructie enigszins aan te passen aan de nieuwe situatie.
Betonnen tafels
‘Een eerlijk stilistisch contrast tussen origineel en toevoeging’
Voor zover de buitengevels na de brand nog overeind stonden, zijn zij gerestaureerd. De delen die waren ingestort zijn in historiserende stijl nieuw opgetrokken. Boven de oorspronkelijke gootlijn vormen nieuwe toevoegingen en historische reconstructies een intrigerend amalgaam. Zo verving Mackay weliswaar de uitgebrande zadeldaken door moderne kantoorverdiepingen maar gaf hij het gebouw tegelijkertijd ook de drie oorspronkelijke puntdaken terug. Bij die reconstructie nam hij overigens wel de vrijheid om de puntdaken ruim een meter ‘op te tillen’ om ruimte te maken voor een nieuw toegevoegde installatielaag. Terwijl de zichtbare buitenkant van deze installatielaag werd uitgevoerd in een strak vormgegeven combinatie van ‘historische’ mergelsteen, moderne ventilatieroosters en een tweede dakrand van staal, tilde Mackay de zorgvuldig gereconstrueerde dakkapellen zo onopvallend mogelijk met de puntdaken mee omhoog. Aan de achterzijde van het gebouw plaatste hij twee hypermoderne betonnen tafelconstructies tegen de buitengevels als ondersteuning van de eigenlijk ‘te grote’ toegevoegde kantoorverdiepingen op het dak. Tussen de poten van deze betonnen ‘tafels’ kon hij, mooi uit het zicht, twee vluchttrappen kwijt. Binnen de klassieke gevels van het voormalige schoolgebouw is geen steen of balk van de oorspronkelijke indeling gehandhaafd. Hier heeft Mackay in staal en beton een efficiënt nieuwbouwkantoor opgetrokken waarvan de kolommen en dragende wanden keurig op het marktconforme maatraster van 1.80 meter
42
kfnu zomer 2006
Projectgegevens Adres: Burgemeester de Hesselleplein 31, Heerlen Oorspronkelijk ontwerp: architect Jan Stuyt (1868-1934) Bouwjaar: 1913 Verbouwingsontwerp: MBM Arquitectes, Barcelona (David Mackay) i.s.m Bouwstart Dienstverlenende Architecten uit Nieuwegein Herbouw: mei 2000 – maart 2001 Verhuurbaar vloeroppervlak: 9.562 m² Huurder: ABP Parkeren: 187 parkeerplaatsen op eigen terrein
Architect David Mackay (Sussex, 1933) is sinds 1962, samen met Josep Martorell en Oriol Bohigas, naamgever van MBM Arquitectes uit Barcelona. In tegenstelling tot veel andere succesvolle internationaal opererende architectenbureaus heeft MBM geen herkenbare bureausignatuur of ‘huisstijl’. Elk project krijgt een eigen identiteit die zo goed mogelijk aansluit bij de aard van het gebruik en de locatie. Daarom wordt bijvoorbeeld vaak gebruik gemaakt van lokale bouwmaterialen en constructietechnieken. Ook duiken in de ontwerpen van MBM vaak citaten op van bekende regionale of historische bouwwerken. Voor de architecten van MBM is de constructie altijd het belangrijkste architectonische expressiemiddel.
staan. In de ruimten op de onderste twee bouwlagen verraden alleen de klassieke vensters en de ongebruikelijk grote verdiepingshoogten dat deze bouwlagen in het originele bouwvolume zijn gesitueerd. Het interieur van de twee nieuw toegevoegde dakverdiepingen onderscheidt zich in geen enkel opzicht van gewone nieuwbouw. Met uitzondering van de vergaderzalen in de drie puntdaken die door hun onmiskenbare zoldervorm en het uitzicht via de gereconstru-
eerde dakkapellen duidelijk geen gewone nieuwbouw zijn. In het interieur komt het contrast tussen de originele buitengevels en de compleet nieuwe invulling van het gebouw alleen echt saillant tot uitdrukking in de entreehal van Lindestaete. Kaal ‘ruïneus’ metselwerk aan de binnenzijde van de voorgevel laat er hier geen misverstand over bestaan dat de klassieke schil van het gebouw echt oud is en de inhoud volledig nieuw. ■ kfnu zomer 2006
43
Marijke de Goey is geboren in Utrecht op 14 april 1947. Na een carrière als kinderpsychologe in Groningen studeerde zij in 1979 af aan de Gerrit Rietveld Academie in
Kunst in KFN Kantoren
Amsterdam, richting textiel. Sindsdien is zij werkzaam als beeldend kunstenaar en ruimtelijk vormgever. Vanuit haar atelier aan de Sint Willibrordusstraat in Amsterdam werkt zij voor diverse opdrachtgevers aan grote en kleine kunstwerken. Zij maakt geregeld werk voor KFN.
Il Fiore Maastricht linea cardica: ‘hartslag of beurskoers? ’ ‘In opdracht van KFN heb ik in 2001 een kunstwerk ontworpen voor de vier gebouwen van Il Fiore aan de Avenue Céramique in Maastricht. Ik heb gekozen voor de verbeelding van een hartslag om op deze manier de verbintenis tussen de vier gebouwen aan te geven. De neonlijnen zijn per gebouw geplaatst in vier verschillende kleuren – geel, rood, blauw, groen. In een continue beweging gaat de hartslag door de vier gebouwen heen. Je zou ze eigenlijk kunnen zien als de hartslag van een bezoeker of voorbijganger, iemand die om deze gebouwen heenrijdt of -loopt. Ik heb er mijn eigen hartgrafiek voor gebruikt.’
‘Een vleugje humor in het kunstwerk verlicht de zakelijkheid van een gebouw.’ 44
kfnu zomer 2006
Flight Forum Eindhoven ‘hetgeen geschied is, zal altijd zijn’ En…gun een ieder zijn verantwoordelijkheid. Een mooi uitgangspunt voor een flinke klus als deze. In 2003 vroeg KFN mij voor het nieuwe hoofdkantoor van Deloitte & Touche kunstwerk te maken dat het statige driehoekige stenen gebouw op speelse wijze kon verluchtigen. Voor een kunstenaar komt dit gebouw stoer en onverzettelijk over. De enige doorbrekingen in het gedisciplineerde karakter van de gevels zijn de openingen en krommingen. De mensen die werken in het gebouw heb ik gevraagd een speciaal woord op te geven. Op een grote blauwe muur van 10 x 5 meter heb ik allerlei woorden in diverse talen én in neon licht gezet. In het midden staat een spreuk van mijzelf: Het geen geschied is, zal altijd zijn, gun een ieder zijn eigenverantwoordelijkheid! In de avond geeft het blauwe neonlicht een heel speciaal en wonderbaarlijk effect”.
Lindestaete Heerlen marsupilami’s: ‘een heelal van neon geheimpjes’ ‘Een gebouw met een lange traditie en historie heeft aanpassing in de tijd nodig. De architect David Mackay is erin geslaagd de nieuwbouw van de thuishaven van ABP een ander gezicht te geven. Op zijn verzoek heb ik de aslijn door het gebouw – zowel horizontaal als verticaal – geaccentueerd en met humor getracht de zakelijkheid van het gebouw enigszins te verlichten. Ik heb de entree een dartele en omhoog wijzende staart gegeven, waarin verlichte kubussen zijn aangebracht. De reflecterende binnenwanden van de kubussen maken de weerspiegeling van de neon sculptuurtjes duidelijk zichtbaar en geven soms een oneindige diepte te zien. Dit alles wordt voltooid door een kroonluchter die begint in het glazen torentje van het gebouw en eindigt in de onderliggende vergaderzaal. De grote kubus boven in het gebouw fungeert als baken en dit symboliseert de zorgzaamheid voor de mens. Dit past goed bij een organisatie als het ABP.’
tek st: renske onl and fotogr afie: wim wiskerke en marijke de goey
kfnu zomer 2006
45
The Office Accounting & Reporting
lars kolfschoten
46
kfnu zomer 2006
tek st: willem koetsenruijter fotogr afie: jansje kl a zinga en bart nijs
‘Als wij ons werk goed doen, merkt de klant weinig van ons’ de mensen van kfn
In de rubriek The Office maakt KFnu kennis met de mensen van KFN. In deze aflevering de afdeling Accounting & Reporting. Lars Kolfschoten is hoofd van die afdeling. Afdelingsmanager, Lars Kolfschoten: ‘Wij zijn de mensen van het cijferwerk; registratie en verslaglegging. We sturen de rekeningen en innen de huur van onze klanten. Debiteuren - crediteuren, ja. We bestieren met z’n twaalven in totaal ruim 80 gebouwen met een waarde van zo’n 1,3 miljard euro. De klant merkt weinig van ons als we ons werk goed doen. Ik vind dat wij gemotiveerde mensen in huis hebben. Het is een goede samenstelling van verschillende achtergronden en opleidingen en over het algemeen zijn het mensen die positief in het leven staan. Van huis uit ben ik geen vastgoedman en ik heb hier veel geleerd. BTW en vastgoed is bijvoorbeeld een buitengewoon gecompliceerde combinatie. Natuurlijk, er zijn wel eens dingen die me steken… al moet ik er wel even over nadenken. We hebben onlangs onze organisatie-indeling veranderd. In plaats van een indeling in functionele eenheden zoals debiteuren, crediteuren en servicekostenadministratie, zijn we per area gaan werken. Ik had eigenlijk gehoopt en gedacht dat het sneller zou gaan, maar dat heeft nogal wat voeten in de aarde. Maar waar heb je dat niet?’ ■ kfnu zomer 2006
47
‘Ik houd ervan dingen tot op de bodem uit te zoeken’
48
kfnu zomer 2006
Lars Kolfschoten (37) Manager Accounting & Reporting Bij KFN sinds 2001 laatst gelezen boek Dan Brown, Het Juvenalis Dilemma laatste film gezien The Italian Job (F. Gary Gray) muziek van dit moment Epica, Road to Paradiso vak antieplannen Lissabon in de agenda Ik ben momenteel druk met de accountants om de vennootschappelijke jaarrekeningen op orde te krijgen. Morgen heb ik een eindbespreking daarover en moet ik verder met KFN’s financiële rapportage over het eerste kwartaal. leukste aan mijn werk De combinatie van vakinhoudelijk werk en het managen van een team. ergste aan mijn werk Ik controleer iedere week de betalingen. Het hoort erbij … over een jaar Ik zie nog voldoende uitdagingen bij KFN.
Wil van Dijk (49) Senior corporate administrator Bij KFN sinds december 2000 laatst gelezen boek Arthur Japin, Een schitterend gebrek laatste film gezien Curtis Hanson, Not in her shoes (‘Beetje flauwe film’) muziek van dit moment Brahms, en dan vooral zijn Deutsches Requiem. vak antieplannen Een groepsreis naar China in de agenda Ben momenteel samen met Lars bezig met de jaarrekeningen van de diverse vennootschappen van KFN. Ik maak de concepten en daar ben ik nog wel een paar dagen mee bezig. leukste aan mijn werk Je moet affiniteit met wetsteksten hebben, het uitzoeken van verschillen vind ik het allerleukst. ergste aan mijn werk Kopiëren. Is dom werk, maar ja, het moet gebeuren. Gelukkig wordt het minder. over een jaar Hoop ik hier nog te zitten.
Gijs van Velzen (28) Business administrator Bij KFN sinds 2005 laatst gelezen boek ….. een boek? laatste film gezien Andrew Adamson, De kronieken van Narnia muziek van dit moment Krezip, What are you waiting for vak antieplannen Een rugzakrondreis door Tanzania en Malawi. in de agenda Ik had area-overleg, daarbij bespreken we het wel en wee rondom alle gebouwen. Daarna heb ik een fikse stapel facturen gecodeerd. In de tussentijd telefonisch nog wat klanten te woord gestaan. leukste aan mijn werk Ik haal mijn voldoening uit een tevreden omgeving. En ik houd van technische uitzoekerij: hoe dingen belastingtechnisch precies in elkaar steken, me verdiepen in juridische zaken. Daar krijg ik hier de ruimte voor. ergste aan mijn werk Is er iemand die graag data intypt? over een jaar Ik heb nog wel even nodig om echt goed in de materie thuis te raken. Ik zit er net.
Luc Reuvers (49) Senior Corporate administrator Bij KFN sinds mei 2000 laatst gelezen boek Peyami Safa, Dokuzuncu Hariciye Koğuşu laatste film gezien Kurtlar Vadısı Irak muziek van dit moment Candan Erçetin, Sezen Aksu vak antieplannen Wat denk je? Turkije natuurlijk in de agenda De BTW-aangifte stond op het programma, maar daar is vandaag weinig van gekomen door een bezoek van de accountant en een reeks rekeningen die de deur uit moest. Morgen ga ik wat zaakjes in de salarisadministratie opschonen, zodat ik binnenkort met een gerust hart op vakantie kan. leukste aan mijn werk Ik heb veel met andere mensen te maken, ook doordat ik me met de BTW-aangiftes bemoei. ergste aan mijn werk Ik kan echt niets bedenken: dingen lopen wel eens niet zoals ze moeten lopen, maar waar is dat niet? over een jaar Zitten we met z’n allen een portiek verder. KFN verhuist namelijk.
Kader Özmuk (21) Coporate administrator Bij KFN sinds 2005 laatst gelezen boek Gitty Feddema en Alette Wagenaar, Als we nou weer eens gewoon gingen opvoeden. laatste film gezien Doug Liman, Mr. & Mrs Smith muziek van dit moment Turkse muziek vak antieplannen Naar een vakantiehuisje in Turkije in de agenda Ik ben bezig met het afhandelen van de inkomende facturen voor de servicekosten en exploitatiekosten. leukste aan mijn werk Ik houd ervan dingen tot op de bodem uit te zoeken. Taaie incassokwesties daar bijt ik me graag in vast. Je begrijpt zeker wel dat we wel eens in de clinch liggen met bepaalde leveranciers … ergste aan mijn werk Soms ben je erg afhankelijk van anderen. Ik kan er slecht tegen als dingen op een ander bureau liggen terwijl ik ermee verder moet. over een jaar In september begin ik een commerciële opleiding. Ik hoop dat ik daarmee bij KFN verder kan.
KFN. Het ándere kantoor
Voor de titel KFnu is gekozen, omdat KFN met haar klantfocusconcept ernaar streeft er voor haar klanten en relaties te zijn. U, dus. Direct contact, afspraak is afspraak zijn onze basisprincipes. KFnu staat niet alleen voor het directe contact met u, maar ook voor het ‘NU’. Actualiteiten vanuit de wereld van de kantoren, onze business en úw zorg. KFN neemt die zorg uit handen zodat u zich op úw business kan richten.