o kosztach finansowania Panel inwestorów

O kosztach finansowania

Podczas wrześniowej konferencji Hotel Trends Poland & CEE jeden z paneli z udziałem inwestorów hotelarskich poświęcony był kosztom finansowania hoteli i temu, jak sobie radzić w obecnej sytuacji coraz większych obciążeń, obniżających rentowność inwestycji.

 Radosław Altheim, dyrektor generalny sieci Q Hotel:  Porozmawiamy o wpływie kosztów finansowania hoteli na ich zyskowność i działalność operacyjną, ale trudno będzie nie odnieść się też do innych kosztów. Na początek, żeby zobrazować, z czym mierzą się obecnie hotelarze, jeśli chodzi o koszty finansowania, kilka faktów. Dziś mamy taką sytuację, że stopy procentowe wynoszą 6,75 proc., WIBOR 3M wynosi 7,19 proc., euro kosztuje 4,86 zł. A jeszcze niedawno – kiedy stopy procentowe praktycznie nie istniały, bo wynosiły 0,1 proc. od maja 2020 r., a od jesieni ub.r. 0,5 proc. – można powiedzieć, że kredyty hotelowe kosztowały tyle co marża plus jakaś prowizja administracyjna, czyli ok. 2,5 proc. Dzisiaj zbliżamy się do 10 proc., czyli mamy czterokrotnie wyższe koszty długu. Ale powiedzmy, że w momencie, kiedy hotele powstały, w naszych modelach biznesowych nie zakładaliśmy aż tak dobrych, czyli niskich stóp. Można było zakładać, że ten dług będzie nas kosztował ok. 4-4,2 proc. Więc tak czy inaczej to finansowanie kosztuje nas obecnie ponad dwa razy więcej, jeżeli ktoś nie zadziałał wcześniej, aby temu zaradzić. Kolejnym kłopotem stają się kredyty wzięte w euro, bo to

euro, kiedy się zadłużaliśmy, kosztowało ok. 4 zł, więc podrożało o ok. 20 proc. I teraz mamy taką sytuację, że banki zaczynają na nowo liczyć LTV [Loan to Value – stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia w postaci nieruchomości – red.] i okazuje się, że może trzeba będzie uzupełnić swój kapitał, bo po prostu w euro ten dług jest obecnie większy. Następną rzeczą, którą banki na nas wymagają lub bardzo mocno analizują, jest rachunek rezerwy obsługi długu, który też jest przeliczany dwa razy do roku, a czasami co kwartał, co też wymaga od nas wniesienia kolejnych rezerw w czasach trudnych, kiedy, łagodnie mówiąc, nie mamy dużych nadwyżek. I teraz spróbujmy odpowiedzieć, jak bardzo wpływa to na opłacalność prowadzenia obiektów hotelowych i jak można próbować temu zaradzić. Pierwsze pytanie chciałbym skierować do dzierżawców: jak ta sytuacja wpływa na oczekiwania właścicieli obiektów?

pandemicznych to inwestorzy nam w miarę swoich możliwości pomagali, teraz być może nadejdzie czas rewanżu z naszej strony. Mamy dwie nieruchomości, o których rozmawiamy na ten temat z właścicielem. W jednym przypadku w przyszłym roku kończy się IRS, więc rozważamy zamianę czynszu na euro, a w drugim czekamy na dalsze podwyższenie stóp procentowych, bo na razie ten czynsz zaspokaja oczekiwania banku, ale w przypadku kolejnych podwyżek to się może zmienić.

Łukasz Płoszyński, wiceprezes zarządu sieci Focus Hotels:

Jeśli chodzi o chwilę obecną, to na nas jeszcze to nie wpłynęło – z trzech powodów. Po pierwsze, w większości hoteli, które dzierżawimy, były włączone IRS-y [Interest Rate Swap – instrument finansowy zabezpieczający przed ryzykiem związanym ze zmianą stóp procentowych; w uproszczeniu: inwestor zabezpiecza sobie maksymalną stopę, a bank minimalną – red.], chociaż niektóre z nich zaczną się kończyć. Część z 15 hoteli naszej sieci należy do spółek z naszej grupy kapitałowej, część do inwestorów zewnętrznych. W naszych własnych obiektach stosujemy to rozwiązanie od lat i zawsze sugerowaliśmy je inwestorom. Jeśli spojrzymy w przeszłość, kiedy te IRS-y włączaliśmy, to było dużo droższe od stopy zmiennej, bo płaciliśmy za to 1 punt procentowy, kiedy WIBOR wynosił 0,3 proc., ale dzisiaj wynosi ponad 7 proc. Drugi element, szczególnie w przypadku naszych własnych nieruchomości, to że LTV-y są na niskim poziomie, gdyż skala zadłużenia wynosi od 20 do 30 proc. I trzeci element, który nie jest jeszcze dla nas problemem, jest taki, że nasze czynsze w trakcie umowy dzierżawy i tak rosły, bo albo były waloryzowane albo były połączone z czynszem od przychodów. Wprawdzie teraz jesteśmy po dwóch latach załamania przychodów, ale już w tym roku wracają one do sensowych wartości, co pozwala zaspokajać zobowiązania kredytowe.

Sądzę natomiast, że to jest problem, z którym dopiero będziemy musieli się zmierzyć. W przypadku dzierżawy jest taka relacja z właścicielem trochę jak w małżeństwie – obydwie strony o sobie dużo wiedzą i obydwie powinny się wspierać. W ciężkich czasach

VHM Hotel Management, czyli spółka córka Satoria Group, ma takie dyskusje z właścicielami obiektów, które dzierżawi?

Andrzej Wójcik, prezes zarządu, Satoria Group: Na razie takiego tematu nie ma na stole. Właściciele go nie podnoszą, a poza tym większość dzierżaw mamy w euro, bo właściciele mają kredyty w euro, więc to też jest element, który powoduje, że po ich stronie to jeszcze nie jest takim wyzwaniem. Natomiast bardziej dla nas oznacza to duży wzrost kosztów z racji osłabienia się złotówki.

Pytałem o inwestorów – właścicieli dużych obiektów. W hotelach condo ta struktura własnościowa jest bardziej rozdrobniona. Czy macie wiedzę, jak duży procent właścicieli apartamentów i pokoi kupiło je na kredyt, w związku z czym teraz ich najbardziej dotyka ta sytuacja? Jan Wróblewski, współzałożyciel, Zdrojowa Invest &

Hotels: Na naszym przykładzie ponad 2 tys. lokali mogę powiedzieć, że jest to zdecydowana mniejszość. Ale to nie zmienia postaci rzeczy, że ci klienci mają oczekiwania w związku z bardzo wysoką inflacją co do zwrotu z inwestycji, zwłaszcza że w przypadku condohoteli można mówić o stopach zwrotu

Andrzej Wójcik, Satoria Group: 5-6 proc. Dziś lokaty bankowe

Poprosiłem dyrektora finansowego są na podobnym poziomie, więc po co inwestować w nieruchoo zestawienie, jak we wrześniu mości mieszkalne, których sprzewzrósł koszt naszych odsetek rok daż zresztą spadła ostatnio o 50 proc. do roku. I okazało się, że o 305 proc. Wiktor Wróbel, prezes

Tych, które mamy, bo też kiedy ten spółki Nosalowy Dwór: Z naszego doświadczenia rówkoszt zaczął rosnąć jesienią ub.r., zrobiliśmy analizę i część tych nież wynika, że nabywcy lokali w systemie condo to przeważnie klienci gotówkowi. W teorii najdroższych kredytów od razu spłaciliśmy. Z naszego punktu powinno to ułatwiać dialog z właścicielami lokali, ale z drugiej strony to nie jest tak, że widzenia była to najlepsza lokata operujemy w próżni, bo tych właścicieli też dotykają na wielu płaszczyznach obecne presje inflacyjne. Ciężko tu uogólniać, bo zarówno w kontekście naszej firmy, jak i całego rynku condo istnieją różne modele wypłat właścicielom czynszu. Są modele polegające na udziale w przychodzie lub na stałym czynszu, są różne alokacje kosztów, zarówno na poziomie samego lokalu, jak i części wspólnych czy dzia-

łalności hotelu. Nawet w naszej firmie na różnych etapach inwestycji przyjmowaliśmy różne modele wypłaty czynszu. To wszystko w pewien sposób determinuje, w jakim stopniu dany właściciel jest wystawiony na presję inflacyjną i na te wszystkie ryzyka kosztowe, które operator hotelu ponosi, a w jakim jest to tylko i wyłącznie presja po stronie operatora.

To, że w condo jest bardzo rozdrobniona społeczność, też może stanowić pewne wyzwanie, bo wytwarza się bardzo dużo różnych punktów widzenia, pewna siła odśrodkowa, która często utrudnia rozmowy i takie dostosowanie warunków umów, aby obie strony były zadowolone. A tak naprawdę wszyscy interesariusze condo muszą mieć świadomość, że podmiotem najbardziej obciążonym presjami na rynku jest operator, bo to on musi się mierzyć z wyzwaniami związanymi z połączeniem wzrostu wszystkich kosztów.  Artur Kozieja, prezes spółki Europlan:  U nas 99 proc. to są klienci kupujący za gotówkę. Rzeczywiście widać teraz zmniejszone zainteresowanie, ponieważ porównując nominalne poziomy czynszów, które określamy na 6-7 proc., z tym, co dziś oferują banki, nie wydają się one tak atrakcyjne jak rok czy dwa lata temu. Jednak zwracamy uwagę kupującym na to, że ta nasza relacja jest zawierana na wiele lat, minimum 10, 15, a nawet 20, i trzeba na to patrzeć przez pryzmat takiej relacji oraz tego, że te stopy procentowe i te depozyty, które i tak są oferowane na krótki termin i w ograniczonym zakresie, nie będą utrzymywane. Na szczęście wiele osób myśli perspektywicznie, myśli też o wartości kapitałowej tej inwestycji, a wartość samych nieruchomości podąża za inflacją. W tej chwili cena za m kw. naszego apartamentu sprzedawanego na rynku wtórnym jest o kilkadziesiąt procent wyższa niż cztery lata temu przy zakupie, więc tę wartość kapitałową każdy klient może sobie obliczyć. Niemniej jednak poziomy naszej sprzedaży spadły prawie o połowę. Przykładowo, w jednej z inwestycji, gdzie mieliśmy sprzedaż na poziomie 14 apartamentów miesięcznie, teraz średnio sprzedajemy ich osiem, więc i tak nie jest to tragedia i nadal możemy ten sposób uznać za finansowanie dalszej inwestycji w trakcie jej budowy. Ale staramy się też jakoś zabezpieczyć przez rozmowy z bankami i kredyty deweloperskie, które wspierają nas płynnościowo w zakresie budowy i uniezależniają od tempa sprzedaży.  Wiktor Wróbel, Nosalowy Dwór:  Na pewno warto podkreślić, że w przypadku finansowania condo sam wzrost wartości nieruchomości też jest bardzo istotny i żadna obligacja czy lokata tego nie zapewni. Też widzimy, że rynek wtórny w lokalach, które zostały sprzedane przez spółki z naszej grupy, jest bardzo zdrowy i pokazuje bardzo znaczące wzrosty cen nieruchomości względem cen nabycia. Jeżeli ktoś zastanawia się, czy mi się to dalej opłaca, bo jest wysoka inflacja, moje koszty finansowania np. w innej mojej działalności wzrosły, to zawsze pozostaje argument zasadniczy, że trzeba na to patrzeć całościowo, także poprzez wzrost wartości składnika aktywów, który się kupiło, a te wzrosty są bardzo duże. I myślę, że właściciele postrzegają to po prostu jako dobrą inwestycję, szczególnie jeżeli uwzględni się wypłacane przez lata czynsze. Generalnie każdy model finansowania czy strukturę kosztów finansowych inwestycji należy oceniać w perspektywie długości ich trwania. A tu mówimy o okresie długoletnim – i kredyty bierze się na wiele lat, i umowy najmu, które są podstawą wypłaty czynszu właścicielom podpisuje się na wiele lat. Na pewno dzisiaj finansowanie w systemie condo wydaje się bardziej opłacalne, ponieważ nie jest uzależnione od stóp procentowych, a jednocześnie w bardzo wielu inwestycjach jest indeksacja, która też w pewien sposób przełoży się na podwyższenie tego kosztu. Więc bardzo ciężko jest sprowadzić to do takiej kalkulacji na zasadzie, że dzisiaj wyższe są koszty, w związku z tym jest to mniej opłacalne. Trzeba na to patrzeć w kontekście całej relacji.

 Łukasz Płoszyński, Focus

Hotels:  Tylko jedną rzecz dopowiem w odniesieniu do porównania finansowania bankowego i condo. W przypadku finanso-

Artur Kozieja, Europlan: My zaczęliśmy budowę hotelu wania bankowego prędzej czy później te stopy się obniżą i rata pójdzie nam w dół, a w condo miejskiego Campanile w Warszawie po roku starania się o finansowanie. my już z tym zrewaloryzowanym czynszem zostajemy.  Jan Wróblewski, Zdrojowa I uzyskałem finansowanie pomostowe Invest:  Ja bym wyszedł od biznesplanu samego projektu, od funduszu. Taki rodzaj finansowania bo to, czy to jest finansowane będzie być może jakimś rozwiązaniem w condo czy w inny sposób, jest kwestią wtórną. Najpierw zadałdla nowych projektów w najbliższym bym sobie pytanie jako potenczasie przy tym systemowym cjalny nabywca w condo, czy w danym miejscu i w danej problemie, który istnieje obecnie lokalizacji jest jeszcze miejsce wśród polskich banków na hotel. Gdy patrzę na miejscowości wypoczynkowe w Polsce i na pipeline, czyli tysiące pokoi praktycznie w każdej sensownej miejscowości, i gdy dodam do tego jeszcze ok. 20 tys. budowanych apartamentów wakacyjnych, a do tego popatrzę na koszty, to nie wygląda tak dobrze. Gdy widzę, że daje się klientowi 70 proc. przychodu, 10 proc. daje się sieci za markę, to zostaje 20 proc. przychodów z pokoi, żeby utrzymać hotel plus przychody z gastronomii. Nie widzę, jak to się może spiąć. I o ile rzeczywiście ceny nieruchomości mieszkalnych rosły, o tyle teraz rośnie inflacja, a ceny nie rosną i nie wiadomo, jaka jest perspektywa. Cały rynek hotelarski i nieruchomości stał się bardziej skomplikowany, więcej zależy od niuansów,

Wiktor Wróbel, Nosalowy Dwór: Myślę, że nadchodzi czas próby, która w wielu aspektach może być trudniejsza niż pandemia, bo covid dawał ewidentną przesłankę do renegocjacji różnego rodzaju zobowiązań. Nie wpłynął też na wszystkie branże w równym stopniu, na pewno nie tak drastycznie jak na firmy z branży hotelarskiej. Być może dopiero teraz czeka nas prawdziwy reset na rynku

lokalizacji i koncepcji na projekt. Nie jest już tak, jak było dotychczas, że miało się dobry grunt, budowało się hotel i od razu się zarabiało. Rynek się zmienił.

Jeśli chodzi o koszt kredytów, to można było trochę temu zaradzić. Wcześniej wspominaliśmy o IRS – zabezpieczeniu stopy procentowej i o kredytach w euro. Czy stosowaliście takie narzędzia? I czy stosowaliście je dobrowolnie czy zostaliście zmuszeni przez banki?

Łukasz Płoszyński, Focus Hotels: O IRS-ach już mówiłem, a jeśli chodzi o kredyty w euro, to jest tak: w jednej z naszych nieruchomości przeszliśmy w ub.r. na euro z racji tego, że oprocentowanie było znacznie bardziej atrakcyjne, a ponadto jakąś część przychodów mamy też w euro, więc nie musimy go kupować, mamy też duży bufor między wartością naszych przepływów w euro a wysokością raty.

Artur Kozieja, Europlan: W naszym dużym hotelu w Krakowie finansowanym kredytem rata w tej chwili wzrosła dwukrotnie. Płacimy teraz ponad 10 proc. Część kredytu jest zabezpieczona w IRS – i tu rada, że warto czasami słuchać bankowców, jako były bankowiec mogę to potwierdzić – bo to bank wymógł na nas ten IRS w trakcie refinansowania cztery lata temu, niestety tylko na połowę kredytu, a wycena tego SWAP-a jest teraz na ok. 10 mln zł, tzn. gdybym go rozwiązał, to dostałbym od banku 10 mln. Niestety drugą połowę ma eksponowaną do obecnych kosztów 100-procentowych.

ILE KOSZTUJE BUDOWA HOTELU

Podczas majowej konferencji Hotel Investment Trends Poland & CEE w panelu inwestorów moderowanym przez Dorotę Malinowską z firmy Pro Value jednym z wątków był koszt budowy hotelu.

Czy możemy podjąć się wskazania jakichś poziomów kosztów budowy, które w tej chwili funkcjonują w branży?

Marcin Antczak, CEO Grupy Antczak, która m.in. jest właścicielem hotelu Hampton by Hilton Kalisz, otwartego w 2019 r., a planuje też Hamptona w Zielonej Górze i Holiday

Inn Express przy lotnisku w Gdańsku: Trudno jest porównać obiekt do obiektu, bo każdy jest trochę inny. Ale trochę łatwiej jest porównać taki 3-gwiazdkowy hotel sieciowy jak Hampton by Hilton. Dzisiaj jestem na etapie porównania i planowania dwóch obiektów na podobnym poziomie dwóch sieci – Hampton by Hilton i Holiday Inn Express. I koszty 2019 vs. 2022 to jest 100 proc. więcej. W 2019 r. pokój kosztował mnie 177 tys. zł, dzisiaj kosztuje mnie ponad 300 tys.

Piotr Biliński, prezes spółki BB Old Town, która jest właścicielką hotelu Hampton by Hilton Poznań, otwartego

w 2019 r.: Ja jestem przykładem inwestora, który wstrzymał realizację hotelu full service’owego, czyli DoubleTree by Hilton w Kołobrzegu, bo nie możemy uzyskać odpowiedniego poziomu kosztów. Jeśli miałbym precyzyjnie odpowiedzieć na pytanie o poziomy cenowe takiego 3-gwiazdkowego obiektu jak Hampton w Poznaniu dzisiaj, to maksymalny koszt na pokój to jest 300 tys. zł. Ale i tak nieosiągalny, aby się w nim zawrzeć. Dzisiaj gdybyśmy mieli zrealizować Hamptona za 420-440 tys. na pokój to – w mojej ocenie – nie ma takiej możliwości, żeby on się zwrócił. Należałoby założyć, że przez jakiś okres będziemy do tego interesu dokładali. Czysta matematyka wskazuje na maksymalny poziom 300 tys. zł, ja na więcej bym się nie zdecydował, bo uważam, że to jest bardzo ryzykowne.

Wojciech Popis, wiceprezes firmy VHM Hotel Management,

zarządzającej czterema hotelami sieciowymi: Jeśli kiedyś można było myśleć, aby taki 3-gwiazdkowy hotel zbudować za 200-240 tys., to teraz jest to między 340 a 400 tys., biorąc pod uwagę obiekt sieciowy, który może ma trochę większe wymagania dotyczące „pożarówki” i IT.

Łukasz Płoszyński, wiceprezes sieci Focus Hotels: Sprawdzaliśmy to na początku maja pod kątem hotelu 4-gwiazdkowego i wychodziło nam, że nie da się zrobić tego taniej niż 12,6 tys. zł za m kw., a dzisiaj też jest to już pewnie nieaktualne.

Jacek Grzybowski, członek zarządu firmy Unihouse: Prowadzimy biznes polegający na budowie budynków modułowych w technologii drewnianej i to poniekąd jest odpowiedź na dzisiejsze problemy. Co do cen, poziom 300 tys. zł za pokój jest osiągalny, może 320-340 tys., na pewno nie 400 tys., więc jest to pewna odpowiedź na dzisiejsze zapotrzebowanie rynku. 