ile kosztuje Budowa hotelu Panel inwestorów

Zastanawiamy się teraz, co robić. Na szczęście hotel w perspektywie długoletniej jest denominowany do przychodów w euro, więc pewnie będziemy tę drugą połowę zmieniać na euro. Ale tam jest do tego podstawa w przypadku kontraktów międzynarodowych, relacji z międzynarodowymi touroperatorami, które bardzo często są denominowane w euro.

Poszukujemy odpowiedzi na pytanie o wpływ kosztów finansowania na naszą działalność operacyjną. Gdyby to był rok 2019, gdy mieliśmy GOP na poziomie 40-50 proc., pewnie nie byłoby to tak bardzo odczuwalne, chociaż też byłoby. Dzisiaj jeśliby porównywać przychody z ubiegłego roku i stopy z tego roku, to te stopy by nas dobiły. Większość biznesów by tego nie udźwignęła. Jeśli weźmiemy ten rok, kiedy możemy założyć, przynajmniej z mojego doświadczenia, że obroty wzrosły w porównaniu z zeszłym rokiem około dwukrotnie, to powiedzmy, że te stopy dałoby się udźwignąć. Gdyby to były tylko koszty finansowania... Tylko że teraz zaczynamy mieć problemy, jeśli chodzi o koszty prądu i gazu, mamy koszty pracy, które będą tylko rosły. Ja powiem szczerze, że na części swoich mniejszych obiektów jeszcze na początku roku, w styczniu, lutym, które nie były tak dobre jak późniejsze miesiące, to się trochę nie spinało. Jeszcze taki przykład: gdy ktoś ma 100 mln zł kredytu i wcześniej on kosztował 2 mln rocznie, to dziś kosztuje 8 mln, a może nawet 9 mln.

Łukasz Płoszyński, Focus Hotels:

Pandemia miała charakter przejściowy, a teraz wchodzimy w nowe realia, przede wszystkim kosztowe. Jak do tej pory udaje się przenosić rosnące koszty na klientów, stale podwyższając ceny. Moment, w którym strona popytowa przestanie to akceptować, będzie dużym sprawdzianem dla hoteli

Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest & Hotels:

Cały rynek hotelarski i nieruchomości stał się bardziej skomplikowany, więcej zależy od niuansów, lokalizacji i koncepcji na projekt. Nie jest już tak, jak było dotychczas, że miało się dobry grunt, budowało się hotel i od razu się zarabiało. Rynek się zmienił

Andrzej Wójcik, Satoria Group: Ja poprosiłem o takie zestawienie, jak we wrześniu wzrósł koszt naszych odsetek rok do roku. i okazało się, że o 305 proc. Tych, które mamy, bo też kiedy ten koszt zaczął rosnąć jesienią ub.r., zrobiliśmy analizę na początku roku i część tych najdroższych kredytów od razu spłaciliśmy, bo mieliśmy wolne środki po sprzedaży dwóch nieruchomości. Z naszego punktu widzenia była to najlepsza lokata, a wtedy jeszcze bank dawał 2-3 proc., podczas gdy stopy rosły już dwukrotnie. Ale część kredytów zostawiliśmy, żeby mieć swego rodzaju tarczę podatkową, no i żeby nie pozbyć się całej gotówki.

Ale chciałem zarysować trochę szerszy obraz, bo widzę, że w branży zapanował duży optymizm wynikający z odbicia, jakie nastąpiło. Te dwa lata pandemii rzeczywiście bardzo nas wymęczyło operacyjnie i gdy ten rok z punktu widzenia wzrostu podstawowych parametrów jak obłożenie i szansa na podnoszenie cen wygląda całkiem nieźle, to pojawił się też optymizm. Ale dla mnie cały czas podstawową kwestią jest pytanie o makroekonomię: jak to będzie wyglądało w najbliższych dwóch-trzech latach, jeśli chodzi o inflację, bo to ona wyznacza grę dla całej ekonomii? I tutaj nie jestem takim optymistą. Bank centralny nie dokonuje mocnych działań antyinflacyjnych, do tego mamy wojnę za najbliższą granicą, co też oddziałuje operacyjnie na część naszego biznesu, ale przede wszystkim patrzę na koszt pieniądza. A stopy realne, czyli skorygowane o wskaźnik inflacji CPI, są cały czas ujemne, i to coraz bardziej. Więc inwestorzy międzynarodowi patrzą na nasz rynek i coraz bardziej się zastawiają, czy inwestować. Brak zdecydowania NBP w porządkowaniu inflacji nie napawa optymizmem, że sobie z nią szybko poradzimy. A jeśli sobie z nią nie poradzimy, to realny kryzys gospodarczy jest dopiero

przed nami, bo już mamy kryzys energetyczny, kryzys finansowy, do tego geopolityczny, ale obawiam się, że my dopiero jesteśmy przed takim prawdziwym kryzysem. Mówimy o wycenie wartości nieruchomości i o tym, że ich wzrost chroni przed inflacją, ale indeks wartości nieruchomości w USA, w Kanadzie, w Anglii spadł już o ok. 10 proc. U nas tego jeszcze nie widać, ale co, jeżeli zacznie się realny kryzys, więc radykalnie spadnie siła popytowa? Już jest drożyzna i wszystkie biznesy mają problemy, deweloperom już od kilku miesięcy stanęła sprzedaż i produkcja. Składając te wszystkie elementy, można się obawiać, że przyszły rok będzie dla hotelarzy dużo trudniejszy, niż to przewidujemy na podstawie tego roku. Dlaczego?

Ja pamiętam, gdy w 2017 r. zaczęliśmy negocjacje kupna hoteli w Krakowie, a sfinalizowaliśmy je 8 sierpnia 2018 r. I perspektywy dla Krakowa były wówczas bardzo dobre. A we wrześniu upadł Lehman Brothers. Jeszcze z rozpędu Kraków obronił swoje ceny i obłożenie do końca roku, ale przez następne dwa lata sprzedaż w tych obiektach spadała dwucyfrowo. Nasz biznesplan opierał się na tym, że tam miało rosnąć o 10 proc. rocznie, a malało o 18-20 proc. przez następne dwa lata. I patrząc na to trochę retrospektywnie, uważam – chociaż chciałbym się mylić – że przed nami dużo trudniejsze czasy, dlatego że oczekuję, iż przy tej inflacji siła popytowa zacznie spadać. Zresztą wygląda na to, że NBP na to gra, dlatego nie chce podnosić już stóp i dokładać się do osłabienia tej siły, tylko liczy na to, że to ten wzrost kosztów spowoduje spadek popytu, a to z kolei spadek inflacji. Tylko jaki będzie efekt? Taki, że aktywa będą musiały być przecenione, oczywiście przez jakiś czas, ale w horyzoncie dwóch-trzech lat czeka nas weryfikacja wycen i wartości aktywów, co znowu wywoła problemy z zabezpieczeniami, z dokładaniem do equity, żeby uaktualnić wartość zabezpieczenia – a to wywoła reakcję łańcuchową. I nie mówię tylko o naszej branży, ale o całej gospodarce. W czasie pandemii mówiło się, szczególnie w naszej branży, że będzie sporo upadłości. To nie nastąpiło, bo wszedł bardzo duży strumień pieniądza od państwa, zwłaszcza do małych i średnich przedsiębiorstw. Ale teraz nie ma co na to liczyć. Reasumując, nie jestem takim optymistą. Raczej zadaję sobie pytanie, czy recesja będzie płytka, bo że będzie, to wydaje mi się pewne, czy głęboka.

My w każdym razie w naszej organizacji szykujemy się przynajmniej na jeszcze dwa długie, operacyjnie ciężkie lata i jeżeli nie będziemy dokładać do interesu, to już będziemy zadowoleni, ale jeżeli trzeba będzie dokładać, to będziemy mieli z czego. I na to się przygotowaliśmy. Ale komuś, kto teraz jest w trakcie realizacji inwestycji – czy już ją musi otwierać albo w ogóle właśnie ją otworzył – to nie zazdroszczę, jeżeli ten wariant pełnej recesji, jakiej nie przeżyliśmy od czasu transformacji, się spełni. A biorąc pod uwagę te wszystkie rzeczy, wydaje mi się, że teraz dostaniemy mocno w kość – ale to moja opinia. Wiktor Wróbel, Nosalowy Dwór: Myślę, że ogólnie nadchodzi czas próby, która w wielu aspektach może być trudniejsza niż pandemia, bo covid dawał ewidentną przesłankę do renegocjacji różnego rodzaju zobowiązań. Nie wpłynął też na wszystkie branże w równym stopniu, na pewno nie tak drastycznie jak na firmy z branży hotelarskiej, więc z niektórymi podmiotami łatwiej można było rozmawiać. Być może dopiero teraz czeka nas prawdziwy reset na rynku, jeśli chodzi o istniejące obiekty, choć nie dla wszystkich oznacza to upadłość. Być może po prostu nadchodzi czas, kiedy rynek powie „sprawdzam”. Bo w czasie

Radosław Altheim, Q Hotel: Dzisiaj są chyba tylko dwa banki pandemii było wsparcie państwa i to niezaprzeczalnie pomogło przejść przez nią wielu podmiow Polsce, które jeszcze rozmawiają i analizują projekty hotelowe – Pekao tom z branży hotelarskiej, które być może by jej w ogóle nie przetrzymały, gdyby nie ono. SA i Santander. Oczekiwanie banku to A teraz dużo wskazuje na to, że takiego wsparcia nie będzie. jest 50 proc. wkładu własnego. Można  Łukasz Płoszyński, Focus powiedzieć, że dziś uzyskanie Hotels: Poza tym pandemia miała charakter przejściowy, finansowania jest na pewno bardzo chociaż nie wiedzieliśmy oczytrudne, a czasami wydaje się wiście, jak długo potrwa, a teraz wchodzimy w nowe realia, niemożliwe przede wszystkim kosztowe. Jak do tej pory udaje nam się przenosić rosnące koszty na naszych klientów, stale podwyższając ceny. Moment, w którym strona popytowa przestanie to akceptować, będzie dużym sprawdzianem dla hoteli.

Na zakończenie pozwolę sobie jeszcze opowiedzieć o naszych obecnych doświadczeniach z finansowaniem bankowym. Jesteśmy w trakcie procedowania jednego projektu. Dzisiaj są chyba tylko dwa banki w Polsce, które jeszcze rozmawiają i analizują projekty hotelowe – Pekao SA i Santander. Oczekiwanie banku to jest 50 proc. wkładu własnego. Można powiedzieć, że dziś uzyskanie finansowania jest na pewno bardzo trudne, a czasami wydaje się niemożliwe.

 Artur Kozieja, Europlan:  My w ubiegłym miesiącu zaczęliśmy budowę hotelu miejskiego Campanile w Warszawie ze 152 pokojami po dawnym hotelu Grot na Żeraniu, po roku starania się o finansowanie. I uzyskałem finansowanie pomostowe od funduszu. Taki rodzaj finansowania będzie być może jakimś rozwiązaniem dla nowych projektów w najbliższym czasie przy tym systemowym problemie, który istnieje obecnie wśród polskich banków, które – trzeba pamiętać – borykają się jeszcze z postcovidowymi restrukturyzacjami wielu hoteli. 