Re configurator afstudeerrapport

Re-configurator

Onderzoek naar het ontwikkelen van een concept, voor een configurator die gebruikt kan worden in de bestaande grondgebonden woningbouw.

Afstudeerrapport

naam: e-mail: studentnummer:

Ingmar Daldorf ingmar.daldorf@student.hu.nl 1610027

naam: e-mail: studentnummer:

Jeroen Pouw Jeroen.pouw@student.hu.nl 1579945

Begeleiders HU: begeleider ERA Contour:

Henk Brinksma en Kees Geevers Marius Heijn

Pagina | 0

Titelpagina Afstudeeropdracht:

“Hoe kan een grondgebonden woning gerenoveerd worden, waarbij de eigenaar of bewoner verschillende keuzemogelijkheden aangeboden krijgt?�

Persoonsgegevens: Naam: Studentnummer: Faculteit: Opleiding: Adres: Telefoon:

Daldorf, Ingmar 1610027 Instituut voor de Gebouwde Omgeving 3e jaar, Bouwkunde Westerlanderweg 98A 1778 KN, Westerland +31 (0)628175097

E-mail:

ingmardaldorf@hotmail.com/ingmar.daldorf@student.hu.nl

Naam: Studentnummer: Faculteit: Opleiding: Adres:

Pouw, Jeroen 1579945 Instituut voor de Gebouwde Omgeving 4e jaar, Bouwkunde Bloemenwaard 15 3945 HA, Cothen +31 (0)621185015 j.pouw@junobox.net/jeroen.pouw@student.hu.nl

Telefoon: E-mail:

Opdrachtgever: Bedrijfsnaam: Adres: Telefoon: Bedrijfsbegeleider:

ERA Contour B.V. Zilverstraat 39 2718 RP, Zoetermeer +31 (0)79-317 0170 dhr. Ir. M. Heijn marius.heijn@eracontour.nl

Schoolbegeleiding: Naam school: Adres: Telefoon: Afstudeerdocent 1: E-mail:

Hogeschool Utrecht Nijenoord 1 3500 AD, Utrecht +31 (0)30 238 8649 dhr. Ir. H. Brinksma henk.brinksma@hu.nl

Afstudeerdocent 2: E-mail:

dhr. Ing. K. Geevers kees.geevers@hu.nl

Inleverdatum:

03-06-2014 te Utrecht

Pagina | 1

Voorwoord Voor u ligt het afstudeerrapport waarin het resultaat van onderzoek naar een configurator voor de bestaande grondgebonden woningbouw wordt beschreven. In het onderzoek wordt gekeken hoe een grondgebonden systeemwoning gerenoveerd kan worden waarbij de eigenaar of bewoner verschillende keuzemogelijkheden aangeboden krijgt. Deze opdracht is uitgevoerd bij ERA Contour bv. en zorgt ervoor dat de opleiding Bouwkunde bij de Hogeschool Utrecht afgerond wordt.

Er is voor dit onderzoek gekozen nadat bekend werd dat het Lectoraat Vernieuwend Vastgoedbeheer in samenwerking met ERA Contour bv. van het onderwerp een afstudeervraag hebben gemaakt.

Voorafgaand aan het onderzoek kenden wij elkaar niet, maar door onze gedeelde interesse in het renoveren en verbeteren van bestaande gebouwen wilden we hier graag in afstuderen. Het doel van dit rapport is het ontwikkelen van een configurator die gebruikt kan worden in het renoveren van grondgebonden woningen. De resultaten wijzen zich in een opzet van wat er toegepast moet worden in een dergelijke configurator en een uitwerking van een pilotproject om te kijken hoe dit proces in zijn werking treedt.

Ingmar heeft als afstudeerrichting bouwtechniek en Jeroen heeft architectuur als afstudeerrichting. Voor beide ligt op deze punten dan ook meer inbreng in het onderzoek. Daarnaast is er intensief samengewerkt in het gehele proces waarbij beiden bij alle aspecten betrokken zijn geweest en een breed leertraject hebben afgelegd. Er was ruimte voor begeleiding, maar tot ons genoegen kon er vrij zelfstandig gewerkt worden aan het onderzoek. Hiervoor willen wij in het speciaal onze bedrijfsbegeleider M. Heijn bedanken.

Het afstudeertraject is volgens ons goed verlopen. Hwwiervoor willen wij dan ook de medewerkers van ERA Contour, de betrokken woningcorporaties, architecten en de onderwijsbegeleiders H. Brinksma en K. Geevers erg bedanken.

Wij hopen dat er door dit onderzoek anders gekeken zal worden naar het renoveren van woningen.

Daarnaast biedt ons onderzoek een onderlegger voor een nieuw concept bij bedrijven als ERA Contour.

Ingmar Daldorf en Jeroen Pouw Zoetermeer, juni 2014

Pagina | 2

Summary Background 1.2 million post-war houses are owned by housing associations. These houses are mainly for the social rented sector. The large amount of housing is now or in the near future to a large-scale renovation turn. It is in today's economy no longer profitable to demolish the houses and build something new. In addition, many people cling to their houses, and new construction is not always appreciated. Corporations have to renovate, but still cannot opt for solutions that offer a total package. The tenants want and get freedom offered by more and more corporations. It is still unclear how corporations should handle with this. For residents of rental housing is freedom of choice no standard yet. They like to have freedom of choice in addressing their rented accommodation, but these choices are often too complex without any expert knowledge. In addition, people can quickly suffer from stress when there are too many choices have to be made.

Purpose In the study, a configurator should be developed for existing housing. This configurator will by means of a structured way, enable the corporation to let its tenants to make choices at a renovation. The executing party is allowed in a good way by the configurator to go into the issue of corporations.

Method It has begun an investigation into corporations and how they work. This is accomplished mainly by taking several interviews with various corporations and parties. According to a descriptive research has been looked at how corporations deal with their property maintenance. To find out how ground-level terraced houses were built in the post-war period, a literature research has be done and several construction methods compared. Once it was known how homes were mostly built after the war is determined by a comparative and descriptive research how the houses are being renovated and according to which concepts. Within the research has been attention for the residents. Which residents living in social housing and how is it made with the several options. An important part of the elaboration of the configurator was figuring out what exactly is stress choice and whether it actually exists. This has a lot to understand in offering choices in the final elaboration. The investigations are mainly linked to descriptive, evaluative and comparative research methods. In the last chapter, the last two questions are being answered. This last chapter is one of the results of the previous investigations. The pilot project is analyzed and on the basis of this the configurator designed.

Results The result is an underlayer for a configurator in the form of a total scheme. In this scheme all comes together, the optional packages linked to targets to the costs of each option. Besides developing everything belongs in a configurator, has also the pilot project worked out. The pilot project consists of the analysis of a site plan drawing package of two variants in which the configurator is run through.

Conclusion A configurator must be tuned on specific projects. The cross-project basis must be able to cope the concept with multiple parties. In addition, the process behind the configurator must be arranged so that it is possible for the corporation in accordance with a predetermined manner to offer choices to their tenants.

Pagina | 3

Samenvatting Achtergrond 1,2 miljoen naoorlogse woningen zijn in het bezit van woningcorporaties. Deze woningen zijn voornamelijk bedoeld voor de sociale huursector. De grote hoeveelheid woningen is nu of in de nabije toekomst toe aan een grootschalige renovatiebeurt. Het is in de huidige economie namelijk niet meer rendabel om de woningen te slopen en iets nieuws te bouwen. Daarnaast hechten veel mensen zich aan hun woning en wordt nieuwbouw niet altijd gewaardeerd. Corporaties moeten gaan renoveren, maar kunnen op dit moment nog niet kiezen voor oplossingen die een totaalpakket aanbieden. De huurders willen en krijgen bij steeds meer corporaties keuzevrijheid aangeboden. Het is voor de corporaties echter nog onduidelijk hoe hiermee omgegaan moet worden. Ook voor de bewoners van huurwoningen is de keuzevrijheid nog geen standaard gegeven. Ze willen bij de aanpak van hun huurwoning graag keuzevrijheid hebben, maar deze keuzes zijn vaak te complex om zonder enige expertise te maken.

Daarnaast kunnen mensen snel last krijgen van keuzestress wanneer er teveel keuzes gemaakt moeten worden.

Doel Met het onderzoek dient een configurator ontwikkeld te worden voor de bestaande woningbouw. Deze configurator zal doormiddel van een gestructureerde manier, de corporatie in staat stellen haar huurders keuzes te laten maken bij een renovatie. De uitvoerende partij wordt door de configurator in staat gesteld op een goede manier in te gaan op het probleem van de corporaties.

Methode Er is begonnen met een onderzoek naar corporaties en hun werkwijze. Dit is voornamelijk tot stand gekomen door een aantal interviews af te nemen bij verschillende corporaties en partijen. Volgens een beschrijvend onderzoek is gekeken hoe de corporaties omgaan met hun vastgoedonderhoud. Om erachter te komen hoe grondgebonden rijtjeswoningen in de naoorlogse periode zijn gebouwd, is een literatuuronderzoek gedaan en zijn er verschillende bouwmethoden met elkaar vergeleken. Nadat duidelijk is gemaakt hoe woningen na de oorlog vooral zijn gebouwd, is er volgens een vergelijkend en beschrijvend onderzoek bepaald hoe de woningen momenteel gerenoveerd kunnen worden en volgens welke concepten.

Binnen het onderzoek is aandacht geweest voor de bewoners. Welke bewoners wonen er in sociale huurwoningen? En hoe is het gesteld met het kiezen uit verschillende opties? Een belangrijk deel voor de uitwerking van de configurator was het uitzoeken wat keuzestress precies is, en of het ook daadwerkelijk bestaat. Dit heeft namelijk uitgemaakt hoe de keuzes worden aangeboden in de uiteindelijke uitwerking van de configurator. De onderzoeken zijn voornamelijk te koppelen aan beschrijvende, evaluerende en vergelijkende onderzoeksmethoden. In het laatste hoofdstuk worden de laatste twee deelvragen beantwoord, hierbij wordt het pilotproject geanalyseerd en vindt de invulling van de configurator plaats.

Resultaten Het resultaat is een onderlegger voor een configurator samen met een totaalschema. In dit schema komt alles samen, van de keuzepakketten gekoppeld aan doelstellingen tot en met de kosten van elke optie.

Naast het ontwikkelen van alles wat in een configurator hoort, is ook het pilotproject uitgewerkt. Het pilotproject bestaat uit de analyse van de planlocatie en een tekeningenpakket van twee varianten waarin de configurator is doorlopen.

Conclusie Een configurator moet afgestemd kunnen worden op specifieke projecten. De basis moet echter projectoverstijgend zijn, om het concept aan te kunnen bieden aan meerdere partijen. Daarnaast moet het proces achter de configurator zo worden ingericht dat het voor de corporatie mogelijk is hun huurders volgens een vooraf vastgestelde manier keuzes te kunnen aanbieden.

Pagina | 4

Inhoudsopgave Voorwoord

pagina 2

Summary

pagina 3

Samenvatting

pagina 4

Inhoudsopgave

pagina 5

Inleiding

pagina 6

1.

2.

3.

4.

Corporaties en hun vastgoed

pagina 9

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

pagina 9 pagina 9 pagina 10 pagina 11 pagina 11 Pagina 13

Woningcorporaties Gegevens woningcorporatie Vastgoedonderhoud Levensduurwoningvoorraad Omgaan met vastgoed Hoe gaan corporaties om met hun bestaande vastgoed?

Opgave bestaande woningbouw 2.1 Geschiedenis naoorlogse woningbouw (1945-1980) 2.2 Grondgebonden systeemwoningen 2.3 Verschillende bouwprocessen 2.4 Bestaande renovatieprojecten en concepten 2.5 Wat zijn grondgebonden rijtjeswoningen en hoe kunnen deze worden gerenoveerd?

pagina 14 pagina 14 pagina 15 pagina 17 pagina 19

Keuzevrijheid van bewoners 3.1 bewonersgroepering 3.2 keuzes maken 3.3 keuzegedrag be誰nvloeden 3.4 keuzestress 3.5 De configurator als communicatiemiddel 3.6 Hoe kunnen bewoners van grondgebonden rijtjeswoningen meer keuzevrijheid krijgen bij het renoveren van hun woning?

pagina 22 pagina 22 pagina 24 pagina 25 pagina 25 pagina 26

De re-configurator 4.1 Bestaande analyse vaneg-woning 4.2 Schetsontwerp 4.3 Configurator bestaande bouw 4.4 Proces configurator corporatie en bewoner 4.5 Impressie idee uiterlijk configurator 4.6 Bouwsysteem ontwikkelen 4.7 Installatietechnische verbetering 4.8 Resultaten onderzoek en pilotproject 4.9 Hoe ziet het proces er uit achter de schermen van een configurator

pagina 30 pagina 30 pagina 42 pagina 45 pagina 49 pagina 50 pagina 51 pagina 52 pagina 53 pagina 53

pagina 21

pagina 29

Literatuurlijst

pagina 54

Begrippenlijst

pagina 57

Pagina | 5

Inleiding “Met de huidige renovatieoplossingen kan nog niet ingespeeld worden op de behoefte van corporaties om hun huurders meer keuzevrijheid te geven bij grootschalige renovatie” Eén op de drie huishoudens in Nederland woont in een corporatiewoning, deze corporaties hebben samen een bezit van 2,4 miljoen woningen. Ongeveer 50 procent van deze woningen is gebouwd in de naoorlogse periode van 1945-1979. Veel van deze woningen zijn toe aan een grondige renovatie of moeten worden gesloopt. In de huidige economie is het te duur om sloop-nieuwbouw projecten te realiseren, dus wordt er steeds vaker voor renovatie gekozen. Daarnaast hechten mensen zich aan hun woning en wordt nieuwbouw niet altijd gewaardeerd. De snelle rekenaar kan hieruit concluderen dat er momenteel een renovatieopgave is ontstaan van 1,2 miljoen woningen. (Het woningbezit naar bouw, 2013) Langzaam veranderen de soort investeringen die gedaan worden door corporaties. Voor 2010 werd er niets geïnvesteerd in energiemaatregelen terwijl er in 2012 al in 23.700 woningen energiemaatregelen zijn toegepast. Deze stijging is ook waar te nemen in gegevens voor woningverbeteringen. De afgelopen jaren is het investeringsbedrag in deze twee sectoren flink toegenomen. (Aedes, 2007-2012) Het lijkt erop dat corporaties beseffen dat de woningen geüpgraded moeten worden naar de wensen van de moderne tijd. De strategie die aangehouden wordt door corporaties waarbij zij bepalen wat er in de woning gebeurd, is ook aan verandering toe. De huurder krijgt steeds meer keuzevrijheid bij het aanpassen of renoveren van zijn/haar woning. Echter is het voor corporaties niet echt bekend hoe het beste omgegaan kan worden met deze keuzevrijheid. De corporatiewereld is op zoek naar een goed communicatiemiddel waarbij alle aspecten van een renovatie samenkomen.

Ook voor de bewoners van huurwoningen is de keuzevrijheid nog geen standaard. Ze willen bij de aanpak van hun huurwoning graag keuzevrijheid hebben, maar deze keuzes zijn vaak te complex om zonder enige expertise te maken. Daarnaast kunnen mensen snel last krijgen van keuzestress wanneer er teveel keuzes gemaakt moeten worden. Een innoverende renovatieoplossing waarbij alle belangen van verschillende partijen samenkomen is zowel voor corporaties, bedrijven in de bouwwereld en bewoners dan ook een waardevolle tool waar momenteel veel vraag naar is.

Doel van het onderzoek “Het onderzoek moet een goede basis zijn voor het ontwikkelen van een configurator voor de bestaande woningbouw. Hierbij ligt de nadruk op het bouwkundig uitwerken van een renovatieconcept”.

Het product dat ontwikkeld wordt in dit onderzoek zal een vorm van een configurator zijn. De configurator zal doormiddel van en een gestructureerde manier, de corporatie in staat stellen haar huurders keuzes te laten maken bij een renovatie. Hierdoor verliest de corporatie het overzicht niet en worden er minder onrendabele investeringen gedaan. ERA Contour kan met een dergelijke configurator de corporatie een product en proces aanbieden. Hiermee kunnen binnen de grote renovatieopgave klantgerichte renovatieoplossingen worden gemaakt voor de grondgebonden seriematige woningbouw.

De interface van de configurator zal achterwege gelaten worden, ERA Contour is zelf in staat deze samen te stellen. De ontwikkelingen binnen configuratoren kunnen vooral gedaan worden in wat er achter de schermen gebeurd. Belangrijke vragen zijn: hoeveel keuzes worden aangeboden, welke mensen gebruiken de configurator, In hoeverre moet de woning gerenoveerd worden en vooral, hoe verloopt het proces van keuzes maken tot samenstelling van maatregelpakketten.

Pagina | 6

Onderzoeksopzet Uit de kennisvraag van het lectoraat Vernieuwend Vastgoedbeheer en de praktijkvraag van ERA Contour B.V. is een onderzoeksvraag geformuleerd. Deze onderzoeksvraag staat centraal en geeft achteraf antwoordt op de twee externe vragen.

Kennisvraag: Op welke wijze kunnen woningen toekomstbestendig worden gerenoveerd (waarbij toekomstbestendigheid o.a. staat voor betere aansluiting op de vraag, flexibiliteit (vergrotend) en duurzamer in sociaal, financieel en milieutechnisch opzicht?

Praktijkvraag: Wat kan ERA Contour doormiddel van een configurator een woningcorporatie aanbieden, om de bewoners een passende mate van keuzevrijheid te geven bij renovatie van grondgebonden rijtjeswoningen?

Onderzoeksvraag: Hoe kan een jaren ’60-‘70 grondgebonden woning gerenoveerd worden, waarbij de eigenaar verschillende keuzemogelijkheden aangeboden krijgt?

De onderzoeksvraag is opgedeeld in vijf deelvragen. Drie van de deelvragen geven antwoord op de verschillende aspecten van het onderzoek. Zo wordt er bruikbare informatie vergaard over de naoorlogse woningbouw, de corporaties en de bewoners van huurwoningen. Met de andere twee deelvragen ontwikkelen we het op te leveren proces en product.

Deelvragen: Hoe gaan corporaties om met hun bestaande vastgoed?

In dit hoofdstuk wordt er gekeken naar verschillende corporaties en hun manier van vastgoedbeheer.

Voor het beheren van vastgoed zijn de levenscyclus van het gebouw en de visie van de corporatie belangrijk. Daarnaast is het interessant om meer te weten te komen over het totale vastgoedbestand in Nederland.

Wat zijn grondgebonden naoorlogse rijtjeswoningen en hoe kunnen deze worden gerenoveerd?

Om inzicht te krijgen hoe de bestaande woningvoorraad in het verleden gebouwd is en waarom, wordt er een antwoord gevormd op bovenstaande vraag. Deze vraag is gespecifieerd op de jaren ’60 en ’70 omdat dit ook de tijdsperiode is van het type woning dat gebruikt wordt als pilotproject voor het uitwerken van het concept. Er worden momenteel vele renovatieprojecten gerealiseerd en er ontstaan ook steeds meer renovatieconcepten.

Hoe kunnen bewoners van grondgebonden rijtjeswoningen meer keuzevrijheid krijgen bij het renoveren van hun woning?

Om antwoord te krijgen over hoe consumenten meer keuzevrijheid kunnen krijgen, wordt er een uitstap gemaakt naar de sociale psychologie. Hier wordt onderzocht hoe mensen kiezen en wat keuzes zijn.

Daarnaast worden de doelgroepen die woont in de sociale huursector beschreven, hieruit zal worden opgemaakt welke specifieke doelgroep woont in de omgeving van het pilotproject.

Hoe ziet het proces eruit achter de schermen bij een configurator?

Aan de hand van bevindingen van de eerste drie deelvragen zal een proces worden geformuleerd. Dit proces vormt de basis voor de uitwerking van een configurator. In dit hoofdstuk zal de configurator ook vorm krijgen. Wordt er ingezet op een high-end computerprogramma? Of gaat de ontwikkeling verder op basis van een eenvoudig stappenplan?

Hoe kan de configurator gerealiseerd worden op de ‘Vaneg’ woning?

Als bekend is hoe de configurator eruit komt te zien, moet deze worden getoetst op een pilotproject. Dit project zal tot op definitief ontwerp worden uitgewerkt. Er worden een aantal keuzepatronen doorgerekend en er zal worden stilgestaan bij het aanbieden van keuzes.

Pagina | 7

Onderzoeksmethodiek Ter voorbereiding aan het afstuderen is bepaald welke onderzoeksmethoden van toepassing kunnen zijn voor de uitvoering van het onderzoek. Hieronder wordt weergegeven op welke manieren onderzoek is gedaan en waarom. Aan het einde zal nog een schema worden weergegeven die de methoden verdeeld onder de deelvragen.

Literatuuronderzoek (kwalitatief) In een onderzoek bevindt zich bijna altijd een literatuuronderzoek. Hierin wordt gelezen in bestaande literatuur om de basis van het onderwerp te begrijpen. Met een literatuuronderzoek worden verschillende perspectieven van het onderwerp ontdekt.

Beschrijvend onderzoek (kwalitatief) Bij een beschrijvend onderzoek wordt onderzoek gedaan naar de: kenmerken, eigenschappen, onderdelen, stakeholders etc. Hierbij wordt vaak een analyse gemaakt van het bestaande.

Vergelijkend onderzoek (kwalitatief) Een vergelijkend onderzoek gaat in op de verschillen en overeenkomsten tussen onderdelen van het onderzoek. Onderdelen van vergelijkend onderzoek zijn analyses, enquêtes en experimenten.

Evaluerend onderzoek (kwalitatief) Het evaluerende onderzoek is er om een aantal onderdelen van het onderzoek te beoordelen. Een Multi criteria analyses en enquêtes behoren tot deze manier van onderzoeken.

Ontwerpend onderzoek (kwantitatief) Met een ontwerpend onderzoek kan een ingreep worden voorgesteld die tot een verbetering of oplossing leidt. Typische ontwerpvragen zijn: wat kan er aan gedaan worden? Hoe kan het verbeterd worden? En Wat zijn geschikte maatregelen? Aan een ontwerpend onderzoek gaan eerst evaluerend en verklarende vragen vooraf.

H1: Corporaties en hun vastgoed (deelvraag 1) Deelvraag: Hoe gaan corporaties om met hun bestaande vastgoed?

Onderzoeksmethoden: Literatuuronderzoek, beschrijvend onderzoek en evaluerend onderzoek.

H2: Opgave bestaande woningbouw (deelvraag 2) Deelvraag: Wat zijn grondgebonden rijtjeswoningen en hoe kunnen deze worden gerenoveerd?

Onderzoeksmethoden: Literatuuronderzoek, beschrijvend onderzoek en vergelijkend onderzoek.

H3: Keuzevrijheid van bewoners (deelvraag 3) Deelvraag: Hoe kunnen bewoners van grondgebonden rijtjeswoningen meer keuzevrijheid krijgen bij het renoveren van hun woning?

Onderzoeksmethoden: Literatuuronderzoek, beschrijvend onderzoek, evaluerend onderzoek en vergelijkend onderzoek.

H4: De re-configurator (deelvraag 4 en 5) Deelvraag: Hoe ziet het proces er uit achter de schermen bij een configurator?

Deelvraag: Hoe kan de configurator gerealiseerd worden op de ‘Vaneg’ woning?

Onderzoeksmethoden: Vergelijkend onderzoek en beschrijvend onderzoek.

Pagina | 8

1. Corporaties en hun vastgoed Nederland is het land met de meeste sociale huurwoningen in de Europese unie, en heeft dus goede huisvestingmogelijkheden voor mensen met een laag inkomen. 381 woningcorporaties beheren deze woningen en zorgen voor een grote werkgelegenheid in de bouwsector. Alleen al voor het onderhouden van deze woningen wordt er jaarlijks ongeveer 1,6 miljard euro geïnvesteerd. Dit bedrag zal de komende jaren alleen maar toenemen. In het eerste hoofdstuk zal duidelijk worden wat een woningcorporatie is en waarom ze zijn ontstaan. Er wordt duidelijk hoe deze corporaties tegenwoordig omgaan met het onderhouden van hun vastgoed. Aan de hand van diverse interviews wordt duidelijk hoe corporaties in de toekomst om willen gaan met hun vastgoed en hoe de sociale woningmarkt zich naar verwachting zal ontwikkelen. Vastgoedonderhoud is te verdelen in drie soorten, waarmee er doelmatig onderhoud gepleegd kan worden. Twee van deze soorten onderhoud worden ingepland in de levenscyclus van een woning. Welke twee dit zijn en hoe een levenscyclus van een woning eruit ziet, zal ook duidelijk worden in dit hoofdstuk. Aan het einde van dit hoofdstuk zal een antwoord op de eerste deelvraag worden gegeven.

1.1

Woningcorporaties

Woningbouwcorporaties zijn er om woningen te ontwikkelen en beheren voor de sociale huursector. Het doel van de corporatie is om de algemene huisvestingsbelangen te behartigen en te streven naar kwalitatieve woningbouw voor de mensen met een lager inkomen. De eerste woningvereniging is in 1852 opgericht om de arbeider een goed onderdak te kunnen bieden. De woningwet van 1901 maakte het voor woningbouwverenigingen mogelijk om overheidssteun te ontvangen. Zo ontstonden de eerste gemeentelijke woningbouwverenigingen die begonnen met het bouwen van arbeiderswoningen. In de eerste jaren bouwde de corporatie voornamelijk voor zijn eigen leden. In 1960 veranderde de benadering van leden naar verhuurders en begon men met bouwen voor de gehele samenleving. Vanaf 1966 verstrekte de regering geen woningwetleningen meer, de woningbouwverenigingen werden zelf verantwoordelijk over het financieren en exploiteren van hun vastgoedbezit. Corporaties werden zakelijker, en bouwde niet alleen meer voor de arbeiders, ze stelden zelf beleidsplannen op en maakten eigen inschattingen van risico’s. Dit werd afgestemd op de marktvraag, waardoor er meer variatie ontstond in het type huurders en de bouwstijlen van de nieuwe woningen. (Veldheer, 1994). Voor het realiseren van projecten om het woningbestand uit te breiden, werkten corporaties samen met andere partijen. Ontwikkelaars, gemeenten en zusterorganisatie werden er bij gehaald om de risico’s te delen. In een vroeg stadium konden de wensen van de corporatie en samenwerkende partijen ingepast worden.

(Woude, 2004)

1.2

Gegevens woningcorporatie

Hoe de corporaties in Nederland omgaan met vastgoed, loopt sterk uiteen. Dit komt door de verschillende beleidsvormen die gevoerd worden en in welke regio de corporatie gevestigd is. De vereniging van woningcorporaties (Aedes) verzamelt alle belangrijke gegevens op het gebied van financiën, bewoners en vastgoedaantallen.

1.2.1 Bezit Nederland kent 381 woningcorporaties, die totaal 2,4 miljoen sociale woningen in bezitten hebben. Dit is één derde van de gehele woningvoorraad in Nederland. Deze woningen moeten regelmatig onderhouden worden. Het gemiddelde bedrag dat besteed wordt aan onderhoud per woning is jaarlijks 1343, - euro, deze wordt onderverdeeld in drie soorten onderhoud. Er gaat 832, - naar planmatig onderhoud, 324, naar klachtenonderhoud en er blijft 186, - over voor mutatieonderhoud. Deze gegevens kunnen invloed hebben op de manier van renoveren. Er kan bijvoorbeeld als doel gesteld worden dat het planmatig onderhoud in kosten verminderd moet worden door de renovatie.

Woningcorporaties investeren vanaf 2010 steeds minder in nieuwbouw projecten en meer in het verduurzamen van het huidige bezit. Het aantal woningen met een energielabelsprong is in 2012 fors toegenomen. Zo zijn het aantal woningen met een A-label met 52% gestegen en die van een B-label met 23%. (Aedes, 2014).

Pagina | 9

1.2.2 Bewoners en demografie Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning van de woningcorporatie moet in principe het inkomen lager zijn dan €34.000. Daadwerkelijk heeft slechts 69% ook een inkomen lager dan €34.000. De andere 31% woont in een woning die eigenlijk niet voor hen bestemd is. Deze ‘scheefwoners’ zouden moeten verhuizen naar de vrije huursector of een woning moeten kopen. In Nederland wordt er veel gebruik gemaakt van corporatiewoningen. Van alle huishoudens, woont 1 op de 3 in een corporatiewoning. Opmerkelijk is dat het merendeel van de bewoners ouder is dan 65 jaar. Dit bedraagt een ruime 75% van alle 65-plussers in Nederland.

De vraag naar levensloopbestendige woningen is voor corporaties dus erg groot. De laatste jaren is het aantal 85-plussers die in een verpleeghuis wonen sterk afgenomen. In 1996 was deze 36% en in 2011 was dit nog slechts 22%. De corporatiewoningen waar deze mensen nu wonen zijn vaak de nultredenwoningen die extra voorzieningen hebben voor minder valide mensen (Aedes, 2014).

Leeftijd bewoners

Figuur 1: Verdeling leeftijd van de bewoners.

Bron: (Aedes, 2014)

1.3 Vastgoedonderhoud “Onder vastgoedonderhoud wordt het geheel aan maatregelen verstaan, dat noodzakelijk is om de gebruikswaarde en de goede invulling van de functie, de belevingswaarde, de technische waarde en daarmee de economische waarde van het vastgoed te waarborgen gedurende de economische levensduur”. (LOSAG, 2009) Corporaties besteden de onderhoudswerkzaamheden regelmatig uit aan verschillende bedrijven. Deze hebben elk hun eigen vakdiscipline. Bij een traditionele manier van werken stelt de corporatie op basis van eigen inzicht en kennis een bestek op. Deze wordt gebruikt voor prijsvorming en uitvoering van de werkzaamheden. Onderhoud kan verdeeld worden in drie typen onderhoudsvormen: klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud.

1.3.1 Traditioneel vastgoedonderhoud Klachtenonderhoud: Dit type onderhoud bestaat uit onderhoudswerkzaamheden die gedaan worden om het gebouw op het gewenste niveau te houden. Klachtenonderhoud wordt gedaan bij onverwacht uitvallen of beschadiging van onderdelen van een pand. 24% van het totaal jaarlijks onderhoudsbudget is gereserveerd voor klachtenonderhoud. Een voorbeeld van klachtenonderhoud kan een defecte deurbel of een lekkage van een waterleiding zijn. Deze onderhoudswerkzaamheden zijn relatief duur omdat een aparte partij moet worden ingeschakeld om het probleem te verhelpen. Corporaties proberen daarom het klachtenonderhoud zoveel mogelijk te voorkomen. (Bussel, 2010).

Mutatieonderhoud: Mutatieonderhoud wordt bij een verschuiving van een huurder gedaan, circa 14% van het jaarlijks onderhoudsbudget is hiervoor gereserveerd. Bij deze onderhoudswerkzaamheden worden de aanwezige gebouwdelen van een woning weer naar het standaard niveau gebracht. Het aanbrengen en uitvoeren van eventuele gebruikerswensen van de toekomstige huurder hoort daar ook bij. Het doel van mutatieonderhoud is de woning zo snel mogelijk weer opnieuw verhuurbaar te maken (Bussel, 2010).

Planmatig onderhoud: Het planmatige onderhoud wordt vastgesteld aan de hand van inventarisaties, inspecties en door het opstellen van een meerjaren onderhoudsplan. Het meerjaren onderhoudsplan maakt het voor de corporatie mogelijk om de kosten op korte en lange termijn in beeld te brengen, hiermee kunnen de onderhoudskosten worden beheerst. Hoge bedragen voor het onderhoud van bijvoorbeeld dakafwerking vervangen wordt op deze manier opgevangen omdat er vroegtijdig een budget voor opgenomen kan worden. Planmatig onderhoud is met 62% van het jaarlijks onderhoudsbudget de grootste kostenpost (Bussel, 2010).

Pagina | 10

1.3.2 Nieuw vastgoedonderhoud Resultaatgericht of prestatiegericht vastgoedonderhoud: Deze vorm van vastgoedonderhoud is zo ingericht dat het vastgoed op zowel functioneel, esthetisch en technisch gebied het gewenste kwaliteitsniveau behoudt. Het belangrijkste is om rekening te houden met de doelstelling en strategie van de opdrachtgever. Door de opdrachtgever wordt de onderhoudsvraag omschreven door middel van de gewenste conditie, de gewenste functionele en de esthetische eisen. Het onderhoudsbedrijf stemt aan de hand van de onderhoudsvraag een onderhoudsplan af. Kenmerkend van dit soort onderhoud is de voorspelbaarheid van nodige maatregelen die tegen minimale inspanningen uitgevoerd kunnen worden. Dit komt doordat er alleen onderhoud gepleegd wordt om het vastgestelde kwaliteitsniveau te halen. Het kwaliteitsniveau kan ook bepaald worden met een conditiescore volgens de NEN 2767 methodiek. Hiermee worden bij een gebouwinspectie gebreken gecodeerd. Het belang, de omvang en de intensiteit worden vastgelegd in onderhoudsscenario’s. Deze bieden een goede basis voor een uitvoeringsplan en onderhoudscontract. (Oerlemans, 2012)

1.4

Levensduur woningvoorraad

Elk gebouwdeel heeft zijn eigen onderhoudscyclus, hierbij horen specifieke onderhoudswerkzaamheden.

Welke werkzaamheden dit zijn wordt mede bepaald door het materiaalgebruik, de omgeving en de weersinvloeden. Ook is het sterk afhankelijk waar in een gebouw welke materialen worden toegepast. Als er bijvoorbeeld stucwerk wordt toegepast op de gevel in plaats van een baksteen gevel, moet deze om een bepaalde tijd geschilderd worden. Een gevel met stucwerk heeft meer onderhoud nodig als een baksteen gevel. (D.C. Kooijman, 1989) Langzaam treedt er verandering in prestatie op. Als de prestatie onder een bepaalde grens komt, betekent dit het einde voor de levensduur van een product. De vraag naar prestatie neemt in de levensduur van een gebouw vaak toe. Hierdoor wordt het einde van de levensduur sneller bereikt. De levensduur wordt volgens verschillende factoren bepaald. Zo spelen trends in ontwikkeling van de maatschappij mee, de verandering van gebruiksbehoefte en verouderingen van bepaalde gebouwdelen. Het is dus erg lastig om van tevoren precies te bepalen hoelang een gebouw mee zal gaan. (D.C. Kooijman, 1989)De levensduur van een woning is te verdelen in drie soorten: economische, technische en functionele levensduur. Welke van deze drie het langst is, hangt af van de locatie. (Nunen, Haico van, 2013)De echte levensduur van een woning is gerust 120 jaar, echter worden woning na een periode van 50 jaar al afgeschreven. Dit geldt ook voor levensduur verlengende maatregelen. Een ingreep die gedaan wordt voor 15 jaar kan over 25 jaar misschien nog steeds gebruikt worden. De daadwerkelijke levensduur komt dus vaak niet overeen met de afschrijfperiode. Een grafiek van de levensduur van een woning wordt weergegeven in bijlage 1. (Nunen, Haico van, 2011) De huidige manier van wonen verschilt nogal met die van 50 jaar geleden. De bestaande woningen zijn ontworpen op de manier van wonen uit het verleden. De behoeften die toen gebruikelijk waren zijn sterk veranderd. In welke mate de bestaande woningen in kunnen spelen op de moderne behoeften heet het ‘accomoderend vermogen’ van een woning. Bij het ontwerpen van woningen wordt er rekening gehouden met een bepaald tijdvak waarin de woning aan de eisen moet voldoen. Hierbij kan gedacht worden aan het bouwbesluit. Dit pakket van eisen zal er over 50 jaar weer heel anders uitzien.

1.5

Omgaan met vastgoed

Het onderhouden van vastgoed kan in vele vormen gebeuren, ook is de grootte van de ingreep sterk afhankelijk van de wensen van corporatie of bewoner. Om een indruk te krijgen welke belangen en strategieën er bij corporaties spelen, over hoe om te gaan met het beheren van vastgoed, zijn een aantal interviews afgenomen. De corporatie heeft grote belangen bij de omgang met de bestaande grondgebonden rijtjeswoningen, het zijn immers hun woningen. De verschillende corporaties in Nederland hebben uiteenlopende strategieën en visies, waarmee gekeken wordt naar de ontwikkelingen in de bestaande vastgoedmarkt. Om erachter te komen hoe verschillende corporaties hiermee omgaan zijn interviews afgenomen. Ook andere partijen kijken hier naar, bijvoorbeeld architectenbureau KAW en hoogleraar Vincent Gruis van de TU Delft. In bijlage 2 is in een overzicht van zowel de uitwerking van de interviews terug te vinden.

Pagina | 11

1.5.1 Verschillende partijen Stadlander: is een woningbouwcorporatie met een woningbezit in West-Brabant en Tholen. In totaal heeft de corporatie ongeveer 15.000 woningen in bezit. De woningen staan in een gebied waar krimp in de bevolking is waar te nemen. De huurwoningen zijn verdeeld in de verschillende dorpen, die allemaal hun eigen karakter, eigenschappen en bewoners hebben.

De Alliantie: is een woningcorporatie in het Noorden van de Randstad. De Alliantie is één van de grootste corporaties in Nederland met een bezit van ongeveer 60.000 woningen. De corporatie is ontstaan in 2001 uit een fusie van vier andere corporaties. Hier zijn later nog twee corporaties aan toegevoegd.

Eigen Haard: heeft net als De Alliantie een bezit van ongeveer 60.000 woningen en is actief in Amsterdam en omstreken. Circa 20% van hun woningbezit behoort tot de grondgebonden rijtjeswoningen. Het renoveren van deze woningen staat nog niet op de agenda.

KAW architecten: heeft vele projecten in de renovatie van bestaande wijken en woonblokken ontworpen.

Eén van de directeuren: Reimar von Meding, heeft de Reimarkt bedacht. Dit wordt een supermarkt waar duurzaam wonen te koop is, en dan vooral gericht richting de renovatie markt. Het doel van de Reimarkt is een productgerichte sector te laten ontstaan.

Prof.dr.ir. V.H. Gruis: is hoogleraar Housing Management bij TU Delft daarnaast is hij lector vernieuwend vastgoedbeheer bij Hogenschool Utrecht.

1.5.2 Bevindingen Hoe corporaties omgaan met vastgoed verschilt per organisatie, hangt af van de regio waarin de corporatie actief is en de doelgroep die woont in de huurwoningen. Een woningcorporatie in de Randstad hoeft zich geen zorgen te maken over leegstaande huurwoningen. Voor een corporatie als Stadlander in Bergen op Zoom (een krimpgebied), is dit een ander verhaal. Het is dan ook niet vreemd dat Stadlander beter naar de wensen van bewoners luistert, dan een woningcorporatie als De Alliantie. Woningrenovatie in de vorm van NS1 (serie van één) is volgens Reimar von Meding en Vincent Gruis een uitgangspunt voor een goed renovatieconcept. De keuzevrijheid voor de eigenaar en bewoner is daarbij van groot belang. Dit type renovatieconcepten zal worden aangeboden om in te kunnen spelen op de wensen van de klant.

Hierbij is de verwachting dat een sneeuwbaleffect ontstaat waardoor iedereen mee gaat doen aan de renovatie. Omdat iedereen meer keuzevrijheid krijgt ontstaat er meer diversiteit in de woonwijk. Dit kan zo ver gaan dat er over twintig jaar gebouwcomponenten geleased kunnen worden in plaats van gekocht.

Interview Stadlander Stadlander neemt aan de hand van inspecties besluit om onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Bij een investering in een renovatie of groot onderhoud wordt er gekeken of de woning nog minimaal 20 of 25 jaar bruikbaar blijft en of er nog een klant voor is. Voor de realisatie van een groot renovatieproject gaan medewerkers van Stadlander bij iedere bewoner langs de deur, om te vragen of de badkamer en keuken ook aangepakt moeten worden. Hiermee proberen ze in één keer zo veel mogelijk woningen in korte tijd te renoveren. Stadlander heeft de afgelopen jaren veelvuldig onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd waarbij er ook maatregelen genomen zijn om energetisch te verduurzamen. Hun streven is om alle woningen rond 2020 naar energielabel B of hoger te renoveren.

Interview KAW architecten Reimar von Meding vindt het voor renovatieprojecten belangrijk dat er gekeken wordt welke vraag er speelt in het gebied of wijk. Bij het energetische verduurzamen van de woning komt je snel in de gevel zone terecht waardoor het lastig is om in de serie van één projecten uit te voeren. Een gemiste kans bij renovatie project is de aanpak van geluidoverlast van de woning scheidende wanden. Er wordt regelmatig alleen gekeken naar het integraal verbeteren van de gevel, waarbij de binnenkant vaak vergeten wordt. Bij het ontwerpen van een renovatieproject moet het uitgangspunt zijn, de woning of wijk te verbeteren met de huidige technieken. Hierbij moeten de bijzondere elementen van het gebouw versterkt worden.

Interview Vincent Gruijs Hoe de woningmarkt zich gaat ontwikkelen is een vraag die achteraf pas beantwoordt kan worden. Het is natuurlijk niet zo dat het geheel onduidelijk is. De komende jaren zijn er veel woningen die aan een renovatie toe zijn. De komende jaren blijft de markt voor renovatie continu sterk. Energie en duurzaamheid blijven dan ook een rol spelen, het is daarbij niet dat elke woning naar A++ gaat. Bij de professionals speelt het vraagstuk rond de vergrijzing een grote rol. Ook is de vraag hoe er straks omgegaan wordt met grote gezinnen. De kleine eengezinswoningen bij een renovatie modulair iets vergroten biedt eventueel ook kansen. Dit wordt voor de mensen met lager inkomen in de grote steden steeds belangrijker. Om deze vraagstukken op te lossen zullen op korte termijn de renovatie

Pagina | 12

mogelijkheden niet radicaal veranderen. Het renoveren met componenten biedt met de moderne technieken perspectieven. Het zou op een gegeven moment zo ver kunnen gaan dat het straks mogelijk is om een keuken ook daadwerkelijk te kunnen leasen.

Interview alliantie Renoveren van het bestaande bezit gebeurd binnen Alliantie tot energielabel B. Per woning is er een budget gereserveerd van 15.000 euro voor energie besparende maatregelen. Tijdens onderhoudswerkzaamheden of renovatie maatregelen kan dit budget besteedt worden. De uitvoering van maatregelen wordt blokgewijs gerealiseerd, waarbij het soms moeilijk is om 70% van de huurders mee te krijgen. De huurders hebben binnen het onderhoudsbeleid weinig keuzevrijheid, de alliantie probeert voor kwaliteit te gaan en vindt dit niet samengaan met veel keuzevrijheid en onderling verschil in hun bezit.

Interview Eigen haard Omdat Eigen haard veel stedelijk bezit heeft moet er bij een renovatie behoorlijk veel eigen vermogen worden ingebracht in de woning. Hierdoor is het niet mogelijk om in hoog tempo het totale bezit te renoveren. Daarnaast heeft Eigen haard te maken met huurders met het laagste inkomen van Nederland.

Hierdoor hebben zij de doelstelling om 10.000 woningen voor deze mensen te behouden. De huur van een dergelijke woning kan niet hoger dan 450 euro per maand. Voor dit geld kan uiteraard geen label B behaald worden. Bij Eigen haard krijgt de bewoner redelijke veel keuzevrijheid. Zo krijgt elke woning bij renovatie een keukenvoucher om bij hun showroom een keuken uit te kiezen.

1.6

Hoe gaan corporaties om met hun bestaande vastgoed?

Gemiddeld besteden woningcorporaties ongeveer € 1350, - per jaar aan een woning. Dit geldt alleen voor het onderhoud, dat is te verdelen in: klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud. Het planmatige onderhoud wordt uitgevoerd aan de hand van het meerjaren onderhoudsplan, hierin wordt vastgelegd hoe de woning op gewenst niveau moet blijven. Langzamerhand treedt er een verschuiving op naar prestatiegericht onderhoud van vastgoed. Hierbij wordt niet periodiek onderhouden, maar gaat men eerst uit van een controle waarbij de prestatie van het element gemeten wordt.

Een woning wordt in 50 jaar financieel afgeschreven. Dit is niet reëel omdat de woning bouwtechnisch wel 120 jaar mee kan. Echter verandert het behoeftepatroon van mensen door de jaren heen waardoor de woning niet meer voldoet aan de huidige standaarden. In het verleden had de corporatie de investering in een woning na 50 jaar ruimschoots terugverdiend, waardoor deze kon worden vervangen door een nieuwe woning. In de huidige situatie waarin corporaties voorzichtig om moeten gaan met hun budget, wordt er vaker gekozen voor het renoveren van de woningen. De investering die gedaan wordt moet worden terugverdiend in een periode van 20 tot maximaal 40 jaar. Daarnaast verandert de omgang van corporaties richting hun huurders. Deze krijgen namelijk steeds meer zeggenschap over de woning. Ook bij een renovatiebeurt wordt steeds vaker een mate van keuzevrijheid aangeboden aan de bewoners. Een probleem van het geven van keuzevrijheid is de angst dat de kosten te hoog op zullen lopen en dat er veel variatie in de woningen ontstaat waardoor het overzicht kan verdwijnen.

Uitgangspunten uitwerking configurator - De jaarlijkse kostenpost voor planmatig onderhoud is € 832, - per woning, deze kosten kunnen gereduceerd worden door slim om te gaan met de renovatie.

- De onderhoudsaanpak verschuift van planmatig naar prestatiegericht, in een configurator kunnen hier onderhoudsprestaties worden aangeboden in de vorm van onderhoudscontracten.

- Voor een configurator biedt het mogelijkheden om de gewenste prestaties in de levensduur van de woning te kunnen aanpassen. Hierdoor is er een keuze in hoeverre de levensduur verlengd wordt.

- De configurator moet een breed aanbod hebben in prestaties om zo in te kunnen spelen op de uiteenlopende wensen van corporaties.

- Verschillende partijen geven aan dat de opzet van een configurator als uitgangspunt de serie van één zou moeten bevatten.

- Corporaties geven aan dat energielabel B genoeg is voor renovatie van grondgebonden woningen.

Pagina | 13

2. Opgave bestaande woningbouw In Nederland breekt een tijdperk aan waarin circa 1.2 miljoen bestaande woningen van corporaties aan het einde van hun levenscyclus zitten. Een ruime 40% hiervan zijn eengezinswoningen met twee bouwlagen en een kap. De keus voor de corporaties, is het upgraden van deze woningen of het slopen en bouwen van nieuwe woningen. De tweede optie blijkt in de praktijk te prijzig en niet rendabel te zijn, waardoor er veelal voor het renoveren gekozen wordt. Voor de bouwwereld betekent dit dat er opdrachten zullen binnenkomen waarbij deze woningen gerenoveerd moeten worden. Welke woningen moeten er gerenoveerd worden? Wat is er in het verleden met deze woningen gedaan en wat kan ermee gebeuren? Deze vragen zullen in het komende hoofdstuk beantwoordt worden. Als eerste zal bekeken worden wat de geschiedenis van de naoorlogse woningbouw is. Ten tweede wordt er gekeken naar de verschillende bouwmethoden en hun bouwsystemen. In een vergelijkend onderzoek worden een aantal systemen naast elkaar gelegd. Om erachter te komen hoe er tegenwoordig gerenoveerd wordt, zullen ook de huidige bouwmethoden, een aantal concepten en projecten worden uitgelegd. Ook deze laatste twee worden weergegeven in een vergelijkend onderzoek. De uitkomsten van deze onderwerpen zullen het antwoord op de tweede deelvraag geven.

2.1

Geschiedenis naoorlogse woningbouw (1945-1980)

Aan het einde van de tweede wereldoorlog werd er snel gestart met de wederopbouw van Nederland. Er heerste een gigantische woningnood en er moest in hoog tempo gebouwd gaan worden. Met de woningnood wordt het tekort aan woningen bedoeld, na de oorlog waren veel huizen beschadigd en de bevolking nam door de geboortegolf in 1945-1955 fors toe. Hierdoor ontstond een drastisch tekort aan woningen. De woningen die net na de oorlog werden gebouwd waren veelal nood- en duplexwoningen.

Een korte tijd na de bouw van deze woningen werden er complete woonwijken gebouwd met woongebouwen van vier bouwlagen. Er werd niet hoger gebouwd omdat de zogenaamde ‘liftgrens’ lag op vier verdiepingen.

Afbeelding: 1: Noodwoningen net na 1945 Bron: (Noodwoningen net na 1945)

Afbeelding 1: Noodwoning Flevoland Bron: (W.L.)

Afbeelding 2: Duplexwoningen Amsterdam 1950 Bron: (Kruger)

In 1947 kwam Amerika met het Marshallplan om Europese landen te helpen bij de wederopbouw van hun land. Hierdoor kreeg Nederland 1 miljard euro om in de wederopbouw te investeren. De bedoeling van het Marshall plan was dat Amerika zich af kon zetten tegen de Sovjet-Unie. Het was dus vooral uit eigen belang, maar het zette overheden van verschillende landen wel aan tot een grotere inbreng van de wederopbouw. Rond 1950 waren er pas 50.000 woningen opgeleverd, dit was veel te weinig en het tempo moest omhoog. Dit kon door het Marshallplan ook daadwerkelijk worden ingezet. (de Kroo, Noortje, 2010) De overheid begon meer invloed uit te oefenen waardoor de industrialisatie in de bouw werd doorgezet. Hierdoor kwam de systeembouw in ontwikkeling en greep men terug naar de experimenten met beton zoals deze werd toegepast vanaf circa 1920 in het Amsterdamse ‘Betondorp’. De bouwsystemen ontwikkelden zich in hoog tempo en in 1955 stond het totaal op 500.000 woningen. Er ontstonden steeds meer bouwsystemen en de mechanisatie kwam ook op een hoger niveau. In 1962 werd het hoogtepunt bereikt waarop één miljoen woningen waren gerealiseerd sinds het einde van de oorlog.

De productiesnelheid van woningen kwam op haar hoogtepunt in de jaren ’70, in deze tijd was het mogelijk om ongeveer 150.000 woningen per jaar op te leveren. Veel van de plattegronden in grondgebonden rijtjeswoningen zijn overeenkomstig met elkaar, een veelvoorkomende woning was de ‘doorzonwoning’. Deze woning had een woonkamer van voor tot achter met daarnaast alle functionele

Pagina | 14

ruimten zoals de hal, keuken, toilet en meterkast. De verdieping van deze woning was zo ingedeeld dat er drie slaapkamers waren naast een kleine badruimte. In het begin werden veel woningen gerealiseerd met een plat dak, later kwam men erachter dat schuine daken een goedkope oplossing zijn voor extra ruimte.

In de periode van 1960-1975 ontstonden nieuwe steden die de overloop van de bestaande steden moesten opvangen. Ook ontstonden er strengere minimale eisen voor woningen waardoor het woonoppervlak toenam met ongeveer 15%. Na de ontdekking van het gas in Slochteren in 1959 (Over 10 jaar sist de aardgasbel langzaam leeg, 2014) werd heel Nederland in een korte tijd voorzien van een gasnet en kregen alle woningen centrale verwarming. Vanwege de gevraagde bouwsnelheid in verband met de nog steeds heersende woningnood werden met een geïndustrialiseerde aanpak eenvormige en grootschalige woongebouwen gerealiseerd. Vanaf 1970 ontstond er kritiek op de nieuw gebouwde ‘sociale’ woonwijken. Hierdoor veranderde het idee over woningbouw naar een visie waarbij kleinschaligheid en stadsvernieuwing centraal stonden. Er werd gepleit voor een woonomgeving met meer afwisseling, hogere kwaliteit voor stedenbouw en architectuur. Hierbij moest de bewoner een hogere prioriteit krijgen dan een efficiënte bouwmethode. Vanaf circa 1975 was er een sterke voorkeur voor kleinschalige woningbouw waarbij traditioneel materiaalgebruik weer werd toegepast.

Afbeelding: 3: Hoogbouw flats Amsterdam 1969 Bron: (Anp)

2.2

Figuur 2 : Grafiek woningproductie

Grondgebonden systeemwoningen

In de ontwikkelde bouwsystemen voor zowel grondgebonden, midden- en hoogbouw zijn drie bouwmethoden te onderscheiden. Dit zijn: stapelbouw, gietbouw en montagebouw. De Stapelbouwmethode wordt gekenmerkt door een wandconstructie en een vloerconstructie die is samengesteld uit bouwmaterialen die met de hand in het werk worden aangebracht. De wanden zijn veelal opgebouwd uit betonblokken en voor de vloeren is vaak een gietvloer toegepast. In de meeste gevallen is er daarom dan ook geen sprake van een volledige stapelbouw. Voordat deze vloersystemen werden ontwikkeld, zijn alleen traditionele houten vloeren toegepast. De gietbouwmethode wordt vooral gekenmerkt door een wand- en vloerconstructie die ter plaatse in een gestandaardiseerde bekisting wordt gestort. De binnenwanden worden echter nog vaak opgemetseld uit betonblokken. Bij gietbouw gaat het vooral om constructie die in het werk gestort werd. Montagebouw wordt gekenmerkt door de dragende wanden en vloeren die worden samengesteld op de bouwplaats. Deze elementen zijn vooraf in een fabriek vervaardigd uit beton. De vooraf gefabriceerde elementen hadden al ingestorte sparingen voor leidingwerk en dergelijke.

2.2.1 Onderzoek bouwsystemen Van elke bouwmethode zijn twee bouwsystemen geanalyseerd. De systemen zijn zo geselecteerd dat ze een bijdrage leveren aan het onderzoek op het ‘vaneg’ systeem. Dit systeem zal gebruikt worden voor het pilotproject. De systemen die met elkaar zijn vergeleken, zijn terug te vinden in bijlage 3. Het onderstaande schema is zo opgebouwd dat de verschillende elementen goed met elkaar vergeleken kunnen worden. (Liebregts, Documentatie systeemwoningen '50-'75, 2013), (van Heuvel & Verbrugge, 2005), (Boom, Maessen, Noy, & Raadschelders, 2005), (Bos, 2014)

Pagina | 15

Vergelijking bouwsystemen Pégé-systeem (1956-1975)

Bouwtechniek Vloeren

Stapelbouwmethode BBB-Z-systeem (1948-1973)

Gietbouwmethode P.B.G. systeem (1964-1968)

Gietbouwmethode Breda systeem (vanaf 1965)

Montagenmethode Vaneg systeem (1965-1974)

Smit II systeem (1959-1975)

De begane grondvloer wordt uitgevoerd in een betonnen systeemvloer. De verdiepingsvloeren zijn in het werk gestort en hebben een dikte van circa 12 cm.

Geprefabriceerde vloerplaten van gewapend beton. De lengte van deze platen is aanpasbaar tot een overspanning van 4,30 meter. Alle elementen hebben ingestorte trekstangen, die onderling met elkaar verbonden worden.

In dit systeem zijn twee vloertypen gebruikt.

Sommige bouwers gebruikten nog houten vloeren, maar het was ook mogelijk om geprefabriceerde betonnen vloeren te gebruiken.

De dragende wanden zijn van in het werk gestort grindbeton. De binnenwanden zijn opgemetseld met gasbeton, de zij- en bovenkanten van deze wanden passen in vooraf ingestorte sponningen.

Gemetselde duroxblokken (gasbetonblokken). De binnenwanden zijn van opgemetseld met gasbeton, de zij- en bovenkanten van deze wanden passen in vooraf ingestorte sponningen.

Geprefabriceerde verdiepingshoge wandelementen van prefab beton, maximale breedte van 4,30 meter.

Geprefabriceerde verdiepingshoge betonnen wandelementen, maximale breedte van 4,50 meter.

Traditioneel metselwerk met houten gevelpuien. Binnenwand is gemetseld met gasbeton blokken.

Gemetseld buitenspouwblad of prefab betonelementen. Enventueel wordt er 15 mm polystyreenschuim isolatie aangebracht.

De vloer rust op een wand, deze wand ligt uit het midden van de woning. De korte overspanning is een vloer van spanbeton of perfora-elementen (Keramische prefab element met daarop gestort beton) en de lange overspanning is een houten balklaag.

Gemetselde B2-betonblokken.

De vloeren bestaan uit een houten balklaag.

Ter plaatse van de keuken werd er een systeemvloer toegepast. In de badkamer wordt een polyestervloer bevestigd op de houten balklaag.

De begane grondvloer kan worden uitgevoerd in hout of een systeemvloer. De verdiepingsvloeren worden in het werk gestort met gewapend grindbeton.

Gemetselde B2- betonblokken. De dikte afhankelijk van de gestelde eisen (geluid).

In het werk gestort grindbeton.

Niet- dragende wanden

Bestaat uit verdiepingshoge houten panelen.

Deze panelen worden aan elkaar gekoppeld zodat ze een wand vormen.

Bestaat uit verdiepingshoge houten panelen.

Deze panelen worden aan elkaar gekoppeld zodat ze een wand vormen.

Gevelafwerking

Gemetselde penanten met daartussen verdiepingshoge gevelpuien.

Traditionele metselwerk. In de gevelopeningen zijn houten stelkozijnen geplaatst.

Dragende wanden

Kapconstructie

Uitvoering

De gevels zijn spouwconstructies en hebben een binnenblad van beton en een buitenblad van metselwerk. Tussen de penanten is een pui-element geplaatst. De pui is met draadnagels bevestigd aan de wand.

Houten spanten met gordingen en daarop een Houten spanten met gordingen en daarop een Houten spanten met gordingen en daarop een Het dak wordt traditioneel uitgevoerd. De houten dakbeschot en een dakpannen houten dakbeschot en een dakpannen houten dakbeschot en een dakpannen spanten rusten op de betonnen zoldervloer. afwerking afwerking afwerking Het dakbeschot boven bewoonde ruimten wordt geïsoleerd met 2,5 cm polystyreenschuim.

Traditionele bouwwijze.

Uitvoering en ontwerp zijn traditionele Per verdieping wordt de woning opgebouwd. De bekisting bestaat uit verplaatsbare mallen bouwwijze met een breedte van 2,5 meter en een hoogte van 2,6 meter Er zijn in de fabriek ca. 152 manuren nodig per woning.

Op het werk zijn dit circa 500 manuren nodig per woning.

Minimale seriegrootte: 40 á 50 woningen.

Op de bouw zijn 494 manuren nodig per woning.

Prefabricage in een loods op de bouwplaats.

Wanden en vloeren worden gestort in een bekisting.

De binnenwanden zijn gemaakt van De niet-dragende wanden zijn ook opgebouwd betonelementen. Het komt ook voor dat er een uit prefab betonnen elementen. deel van de binnenwanden is opgebouwd uit kalkzandsteenblokken van waalformaat.

Gemetselden buitenblad met pui-elementen tussen de gemetselde penanten.

Houten spanten met gordingen en daarop een Het dak is een gordingkap met ‘Conex’ platen houten dakbeschot en een dakpannen (asbesthoudend). Het dak is afgewerkt met afwerking dakpannen.

Elementen worden in het werk gestelt met behulp van een bouwkraan. Tussen de betonelementen wordt drukvilt aangebracht en gekoppeld met boutverbindingen.

Op de bouwplaats werd alles gemonteerd met een hijskraan.

700 á 800 manuren per woning. minimale seriegrootte: 20 á 30 woningen.

Pagina | 16

2.2.2 Conclusie De manier van bouwen verschilt sterk ten opzichte van de verschillende bouwsystemen. Er zijn echter veel overeenkomsten terug te vinden in de bouwmethode en het materiaalgebruik. Onderstaand zijn de belangrijkste conclusies weergegeven: Er kon gekozen worden voor systeemvloeren maar er werd toch vaak nog een houten vloer toegepast.

De dakconstructie werd regelmatig nog traditioneel opgebouwd. Er ontstond wel meer variatie in het type dakbeschot. (bijvoorbeeld de conexplaten bij het Smit II systeem) Gevelopbouw is bij meerdere bouwsystemen hetzelfde. (metselwerk met daartussen pui-elementen) Doordat er kleine maximale overspanningen gehaald konden worden verschillen deze niet veel tussen de verschillende systemen.

Beton blijft in alle systemen een belangrijk materiaal, vooral in de dragende wanden.

2.3

Verschillende bouwprocessen

In het verleden werden er ongeveer 50 materialen gebruikt in de bouw waarvan iedereen kennis had. Nu zijn er miljoenen bouwmaterialen en is de bouw zeer complex geworden. Het wordt steeds lastiger om de juiste oplossing te vinden. In de zoektocht van de huidige bouwwereld wordt geprobeerd antwoord te vinden op de vraag: “hoe om te gaan met deze complexiteit”? Er zijn hierbij verschillende strategieën te onderscheiden: traditioneel, industrieel en conceptueel bouwen. Industrieel bouwen kent vooral veel zijsprongen, hiervan is het IFD bouwen (Industrieel, Flexibel en Demontabel) er één van. Hieronder worden deze drie uitgelegd.

2.3.1 Industrieel bouwen Door de grote vraag naar nieuwe woningen werd langzaam afgeweken van het traditionele bouwen.

Hierdoor nam de ontwikkeling in de bouwindustrieën toe en kwamen er verschillende bedrijven die zich bezig hebben gehouden met de mogelijkheden om snel woningen te kunnen bouwen.

Kenmerkend bij industrieel bouwen is de lage exclusiviteit en variatie in gebouwen. Er wordt gewerkt met vaste projectoverschrijdende oplossingen. Deze is voor een bepaalde doelgroep ontwikkeld. Het ontwikkelde systeem kan niet aangepast worden aan de specifieke wensen van een klant. Door gebruik te maken van industriële standaard modules, is het mogelijk om de kosten te reduceren. Daarnaast verloopt het proces sneller en blijven de risico’s kleiner. Bij industrieel bouwen is er één partij verantwoordelijk voor de voorbereidingen en uitvoering. De kennis van de verschillende gebouwcomponenten ligt bij diezelfde partij. De verkopende partij stuurt alle betrokken partijen tijdens de voorbereiding en uitvoering aan. De samenwerking tussen partijen bij industrieel bouwen verloopt erg soepel. Dit komt doordat de verhoudingen en belangen gelijkwaardig zijn. Bij het tegenwoordige industrieel bouwen wordt in de samenwerking regelmatig gebruikt gemaakt van een integraal ICT systeem om de keten aan te sturen (Nunen, 2013). In bijlage 4 is een voorbeeld van industrieel bouwen verwerkt.

IFD bouwen (Industrieel, Flexibel en Demontabel bouwen)

“IFD bouwen is een manier van ontwerpen, ontwikkelen en bouwen, waarin via een geïntegreerde benadering industriële, flexibele en demontabele aspecten een rol spelen”. (Putzeys & van Dessel, 2004) IFD bouwen richt zich niet alleen op de uitvoering in de bouw, maar op het gehele bouwproces. Met industrieel bouwen vergroot men de efficiëntie van het bouwproces, er kan veel geprefabriceerd worden en de uitvoering kan parallel verlopen naast deze prefabricage. De fundering kan bijvoorbeeld tegelijk gemaakt worden als de wandelementen. Flexibiliteit kan worden gezien op twee manieren. Enerzijds is er de aanpasbaarheid van de productie aan de gevarieerde wensen per project. Anderzijds moet de oplossing aanpassingsmogelijkheden bieden aan het gebouw tijdens zijn levensduur. Belangrijk is dat de componenten zo ontworpen worden dat er met de tijd aanpassingen kunnen worden gemaakt.

Flexibel bouwen heeft een aantal eisen (Hoogers, 2004): Er moet een algemeen gunstig matenstructuur zijn.

Ieder ontwerp zou de mogelijkheid moeten hebben om 20% tot 30% te worden uitgebreid.

De draagconstructie moet zwaar worden gedimensioneerd om eventuele uitbreidingen op te vangen.

Vaste componenten mogen de flexibiliteit niet belemmeren.

Pagina | 17

Demontabel bouwen is een vorm van flexibel bouwen. Als uitgangspunt van demontabel bouwen moet het gebouw gedemonteerd kunnen worden en op een andere locatie weer worden herbouwd. Een voorbeeld van een verbinding tussen twee stalen balken is het toepassen van een boutverbinding in plaats van een lasverbinding. Demontabel betekent niet alleen dat er gezocht moet worden naar een oplossing waarbij het hele ontwerp uit elkaar gehaald kan worden. Het gaat ook in op de opties om het gebouw aan te passen aan de veranderende gebruikswensen van de gebruiker. Er kan hierdoor flink bespaard worden op verbouwingskosten in de toekomst.

2.3.2 Traditioneel bouwen Traditioneel bouwen is een proces waarbij per opdrachtgever, naar een klant specifieke oplossing wordt gewerkt. Een belangrijk kenmerk binnen traditioneel bouwen, is de scheiding tussen ontwerp en uitvoering. De uitvoerende partij wordt vlak voor de uitvoering vaak op basis van prijs geselecteerd.

Hierdoor kan deze weinig tot geen invloed op het ontwerp uitoefenen. De risico’s zijn hierbij groot, dit komt door een grotere kans op: faalkosten, slechte efficiëntie, slechte communicatie en verschillende belangen. Bij traditioneel bouwen zijn alle betrokken partijen verantwoordelijk voor hun eigen voorbereiding en uitvoering van hun specifieke taak. Hierdoor werken er veel partijen tegelijk aan een bouwdeel met als gevolg dat er niet efficiënt gewerkt kan wordt, omdat iedereen langs elkaar heen werkt.

(I.R. Pijpers, 2004), (Dijkhuizen S. , 2009)

Contract

Opdrachtgever

Contract

Ontwerper/ adviseur

uitvoerende partij

Figuur 3: Proces traditioneel bouwen

2.3.3 Conceptueel Bouwen Bij conceptueel bouwen worden bouwwerken gerealiseerd volgens projectonafhankelijke concepten. Het concept wordt op de markt gebracht voor een bepaalde doelgroep en niet voor een enkel project. Het resultaat van een concept wordt daarom geen product genoemd maar een oplossing. De consument verstaat ook onder het woord ‘oplossing’ een begrip waarbij er nog steeds invloed uitgeoefend kan worden. Een bouwconcept moet genoeg open zijn om in te spelen op deze variabelen, maar wel zo concreet zijn dat klanten de oplossing al voor ogen hebben. Ze willen namelijk wel weten wat ze kopen. In het proces zal de klant niet meer op zoek gaan naar bijvoorbeeld een architect maar kiest hij meteen een concept waarin het complete product aan de klant aangeboden wordt. In bijlage 5 wordt het conceptueel bouwen uitgebreider weergegeven.

Samenwerkende keten 1

Concept 1

Samenwerkende keten 2

Concept 2

De klant kan Opdrachtgever kiezen tussen (klant) verschillende concepten

Figuur 4: Proces conceptueel bouwen

Pagina | 18

2.3.2 Voorbeeld: ‘PlusRenoveren’ VolkerWessels PlusRenoveren is een concept van VolkerWessels dat zich vooral richt op een duurzame upgrade van bestaande woningbouw. Het is een systematische benadering van advies, begeleiding en realisatie tot eventueel beheer en onderhoud. VolkerWessels heeft een stappenplan bedacht dat met vier stappen het renovatieproces bepaald, zowel voor grondgebonden woningen als woongebouwen en hoogbouw.

(Dijkhuizen S. , 2009), (Huijbregts, Conceptueel Bouwen, 2010) De vier stappen van het concept zijn: 1. Ambitie en inventarisatie 2. Het Plan van Aanpak (advies, ontwerp en communicatieplan) 3. De turn-key realisatie (ontzorgen, informatie, uitvoering en service) 4. Beheer, onderhoud en uitvoering PlusRenoveren heeft een aantal pakketten samengesteld voor de meest voorkomende renovatiemogelijkheden. Enkele voorbeelden hiervan zijn een glasverbetering, dakisolatie en verwarmingsinstallatie. Echter is het ook mogelijk om een schilrenovatie te doen waarbij de gevels en het dak worden aangepakt. Hierbij kan de hele buitenschil worden verwijderd en wordt door middel van een Houtskeletbouw-systeem (HSB) weer een nieuwe buitenschil gemaakt. Hierbij wordt de woning esthetisch ook aangepakt.

PlusRenoveren heeft een doorlooptijd van ca. 4 weken en de bewoners kunnen in hun woning blijven tijdens de renovatie. De grootste kostenpost tijdens dergelijke renovaties is het tijdelijk huisvesten van de bewoners. PlusRenoveren laat duidelijk zien dat conceptueel renoveren twee keer zo snel gaat als traditionele renovaties. VolkerWessels garandeert gelijkblijvende lasten voor de bewoners waardoor ze beter over te halen zijn. De corporatie gaat werken volgens een wijze waarbij de huur omhoog gaat en de energielasten omlaag. In Bijlage 6 staan nog twee voorbeelden van referentieconcepten. (de Bonth van Hulten SchilRenovatie Trompstraat Drunen, 2012)

Afbeelding 4: Concept PlusRenovatie van VolkerWessels.

Bron: (www.volkerwessels.com, 2012)

2.4

Afbeelding: 5: Resultaat van PlusRenoveren Bron: (Renovatie 25 woningen Drunen, sd)

Bestaande renovatieprojecten en concepten

Afgelopen jaren zijn al renovatieprojecten gerealiseerd in de bestaande bouw. Om hier een goed beeld van te krijgen wordt een drietal projecten met elkaar vergeleken op bouwtechniek, installaties, uitvoering en energie. Daarnaast ontstaan er steeds meer concepten waarmee projectgewijs gerenoveerd kan worden.

Elk concept heeft zijn eigen principes maar de basis ligt vooral bij het verduurzamen van de woning. In bijlage 7, 8 en 9 staan nog enkele voorbeelden van renovatieprojecten en concepten(Putzeys & van Dessel, 2004), (I.R. Pijpers, 2004), (Dijkhuizen S. , 2009) De projecten en concepten zijn gekozen aan de hand van de volgende criteria: Er moet een totaalaanpak te gerealiseerd zijn of worden aangeboden.

De projecten en concepten moeten worden toegepast op grondgebonden rijtjeswoningen.

Bouwtechnische en installatietechnische aspecten moeten worden aangesneden.

De concepten moeten projectoverstijgend toegepast kunnen worden.

Pagina | 19

Vergelijking renovatieconcepten en projecten afbeelding Built 4u

Prestatiehuis

PlusRenovatie

Renovatie Kaalheide, Kerkrade

Passiefrenovatie Multatulistraat, Zelhem

Bestaande woningbouw Circa €54.000 euro per woning - Grote diversiteit in uitstraling.

- Renovatie met een gegarandeerde prestatie - Complete schilrenovatie bouwtechniek - verschillende mogelijkheden - Prefab HSB-elementen verschillende Rc-waarden.

- Ventilatiekanalen in de schil - Vloer en dakisolatie ook mogelijk

Grondgebonden sociale woningbouw Circa €125.000 euro per woning - passiefkeurmerk - complete schilrenovatie met installatie - concept is ontstaan vanuit bestaand project.

- Kruipruimte onbekend - Prefab HSB-elementen, Rc: 8 m2W/K - hardhouten passiefkozijnen, driedubbel glas - dak is opgebouwd uit HSB-elementen, 8,8 m2K/W. kunststof dakafwerking met groeven

Bestaande woningbouw Verschilt per uitvoering - Beheer, onderhoud en uitvoering mogelijk - meerdere niveau;s van renoveren - garantie dat het snel en bewoond gebeurt - alle toegepaste ingrepen zijn per project verschillend. Dit komt door de veelzijdigheid van het concept.

Grondgebonden sociale woningbouw Circa €100.000 euro per woning - Totaalrenovatie in tien dagen per woning - Renoveren naar passief

Grondgebonden sociale woningbouw onbekend - Complete schilrenovatie passief - Uitgevoerd als pilotproject

installatie

- bij een totale schilrenovatie wordt een balansventilatie toegepast.

- Type installatie hangt af van soort renovatie.

- Een passiefhuis toestel (gasgestookte luchtverwarmingskast met ketel).

- zonneboiler aangesloren op de ketel

- Type installatie hangt af van soort renovatie.

- Na-isolatie in de kruipruimte, Rc: 5 m2W/K. - Prefab HSB-elementen met buitengevelisolatie totale Rc: 10 m2W/K. - Hardhouten passiefkozijn, driedubbel glas - Prefab scharnierkap bevestigd op bestaand dakbeschot, Rc: 8 m2W/K. - Gebalanceerde mechanische ventilatie - Hr-ketel met een zonneboiler - PV-panelen op het dak - zonwering toegepast.

energie

- Bij een totale aanpak is het mogelijk om te renoveren naar 0-op-de-meter.

- Uitvoering in vijf werkdagen.

- Gevel maximaal een dag open.

- Bewoonde staat (www.built4u.nl, 2014)

- Energielabel van F naar A++ - EPC van 0.5 - Realisatie in vijf werkdagen.

- Bewoonde staat

- Hangt van het keuzepakket af

- Energielabel van F naar A++ - EPC van 0.38 - Realisatie in tien werkdagen.

- Bewoonde staat

- Bestaande kruipruimte gevuld met XPS-korrels - Prefab HSB gevelopbouw, Rc: 8,4 m2W/K. - Hardhouten passiefkozijnen, driedubbel glas - Op bestaande dakvloer (holle baksteenvloer) wordt na-geïsoleerd door steenwolisolatie met een Rc van 7,5 m2W/K - Ventilatiesysteem D, mechanische toe- en afvoer luchtbehandelingskast op het dak geplaatst.

- lucht/water warmtepomp gemonteerd op woningscheidende wand.

- Zonneboiler met collectoren - zonwering toegepast - Energielabel van E naar A++ - EPC van 0.6 - Realisatie in drie werkdagen.

- Bewoonde staat

(Prestatiehuis, 2014)

(Koning, 2013)

(Roosmalen, 2013)

(Passief renovatie multatulistraat, 2012)

doelgroep kosten kenmerken

uitvoering

bron

- Hangt van het keuzepakket af

Pagina | 20

2.4.1 bevindingen vergelijking concepten en projecten De huidige concepten en projecten worden hoofdzakelijk ingezet bij de sociale huurwoningen van corporaties. De oudere concepten, zoals prestatiehuis zijn allemaal gemaakt met passief bouwen als uitgangspunt. In alle gevallen wordt er bij een totale schilrenovatie gebouwd met HSB-elementen. Bij het project passiefrenovatie Multatulistraat heeft de woningcorporatie de vijf woningen als pilotproject gebruikt, deze worden twee jaar lang gemonitord. Bij positieve resultaten zullen er meerdere woningen in de woonwijk van de corporatie worden aangepakt. Financieel verkopen de concepten zich met de uitspraak dat de totale woonlasten niet voor de bewoner omhoog gaan en de investering van de renovatie terug wordt verdiend door een besparing op de energierekening. De bedoeling van deze concepten is namelijk dat de huurprijs omhoog gaat met het bedrag dat de energiekosten dalen.

Belangrijke speerpunten concepten en projecten Kruipruimten vaak gevuld met isolatiemateriaal, hierdoor kan de bestaande vloer blijven zitten.

Gevelafwerking is een licht materiaal dat snel aan te brengen is. (steenstrips of stucwerk) Hellende daken krijgen vaak een nieuwe dakopbouw. Het hangt echter van het type renovatie (bewoonde staat of niet) af of het bestaande dakbeschot blijft zitten.

Bij alle drie de projecten wordt er gewerkt met installatiesystemen geïntegreerd in één module.

Zonne- en PV-panelen zorgen voor de voorverwarming van het warmtapwater en opwekking van elektriciteit.

De leidingen van elektra, centrale verwarming en ventilatie worden weggewerkt in of onder HSBelementen.

Hoge energielabels worden gehaald met de passieve renovaties, Hierdoor kost de totale renovatie ook erg veel geld.

PlusRenoveren heeft ook mogelijkheden om kleine ingrepen aan een woning te realiseren. Het gaat bij dit concept vooral om het proces van werkvoorbereiding en uitvoering, niet zo zeer op het product zelf.

In de uitwerking van het concept staat de bewoner op een centrale positie.

Alle concepten kunnen worden gerealiseerd in een bewoonde staat.

2.5

Wat zijn grondgebonden rijtjeswoningen en hoe kunnen deze worden gerenoveerd?

Grondgebonden rijtjeswoningen zijn woningen met twee bouwlagen en eventueel een kap. Veel van deze huidige woningen zijn gebouwd in de naoorlogse periode van 1945-1980. In deze tijd werd een groot deel van de woningen gebouwd volgens de stapel-, giet- en montagebouwmethode. Hierdoor was het mogelijk om rond 1970 ongeveer 150.000 woningen per jaar te bouwen. Een bekend type woning is de doorzonwoning, deze woning had een woonkamer van voor- tot achtergevel. Vaak werden deze voor- en achtergevel ingevuld met een houten pui-constructie die werd ingesloten door penanten van metselwerk. Er zijn al meerdere gerealiseerde projecten waarbij de woning gerenoveerd wordt naar een passiefhuis. De nadruk bij de huidige renovatiemethoden ligt op het energetisch verduurzamen. De woning krijgt hierbij een nieuwe omhulling en installatie. Een nadeel van dit type renovatie is dat alleen het exterieur wordt aangepakt terwijl het interieur verouderd blijft. De afgelopen jaren ontstaan veel renovatiemethoden in de vorm van concepten. Hiermee wordt een totaalaanpak aangeboden aan de klant waarmee de omhulling en installaties worden verbeterd. Er missen echter nog concepten voor de totaalaanpak van een woning, waarbij zowel interieur als exterieur wordt gerenoveerd.

Uitgangspunten uitwerking configurator - Door het toepassen van slimme bouwsystemen konden er in korte tijd veel woningen gebouwd worden. Met een slimme renovatiemethode kan er ook op grote schaal gerenoveerd worden.

- Ondanks dat er met verschillende bouwsystemen werd gebouwd, zijn er onderling vele overeenkomsten.

- In de huidige tijd vindt er een verschuiving plaats van een traditionele aanpak naar een conceptuele aanpak. Hierbij wordt een totaalaanpak gerealiseerd, waarbij de concepten projectoverstijgend toegepast kunnen worden.

- Voor nieuwe renovatieconcepten in de grondgebonden woningen bedraagt de realisatietijd circa vijf werkdagen.

- In vele concepten voor grondgebonden woningen wordt de schil aangepakt met houtskeletbouw componenten.

Pagina | 21

3. Keuzevrijheid van bewoners In Nederland zijn in totaal circa 7 miljoen huishoudens die bestaan uit een grote variatie aan mensen.

Welk type mensen woont in de sociale huurwoningen? In dit hoofdstuk worden de doelgroepen bepaald die huishoudens in deze sector hebben. Het is immers van groot belang dat bekend is voor wie de configurator ontwikkeld wordt. Uit de bevindingen van een bewonersonderzoek dat is gedaan in de omgeving van Bergen op Zoom wordt duidelijk welke eisen en ambities de sociale huurders hebben. Er blijkt wel animo te zijn voor een renovatie, maar de huurders hebben hier wel duidelijke standpunten bij.

In het voorgaande hoofdstuk werd duidelijk dat corporaties meer keuzevrijheid willen aanbieden aan hun huurders. De vraag is nu: hoeveel keuzevrijheid kan de huurder aan? Bij een groot keuzeaanbod kan al snel ‘keuzestress’ ontstaan. Hierover zijn verschillende theorieën bekend, bestaat het nu wel of niet? Uit onderzoek blijkt dat keuzes beïnvloedt kunnen worden, dit wordt momenteel veelvuldig gebruikt in reclamecampagnes. In dit hoofdstuk is het onderzoek weergegeven naar een optimale keuzevariatie voor de sociale huurders. Als laatste wordt er ingegaan op het ontstaan van configuratoren, in welke branches kom je deze tegen? En hoe zijn ze opgebouwd?

3.1

Bewonersgroepering

Het onderzoeksbureau Experian heeft de afgelopen jaren onderzoek gedaan naar de samenstelling van consumentengroepen. Experian heeft met hun onderzoek de Mosaic database opgezet voor huishoudens.

Deze consumentenhuishoudens zijn verdeeld in 50 groepen. In deze groepering zijn alle zeven miljoen huishoudens in Nederland te verdelen. In het onderzoek naar bewoners van de sociale huurwoningen kan er met de documentatie van Experian inzicht verkregen worden over de samenstelling van Nederlandse huishoudens. In het afstudeeronderzoek van, van der Werf wordt via deze methode gekeken welke huishoudens er in de huursector wonen. Of dit ook geldt voor de omgeving van Bergen op Zoom zal worden geconcludeerd uit de bevindingen van het bevolkingsonderzoek van KAW architecten in deze omgeving. De bevindingen zijn terug te vinden in bijlage 10.

3.1.1

Groepering Nederlandse huishoudens

Figuur 3: verdeling doelgroepen volgens Mosaic. Bron: (Mosaic Huishouden, 2012)

Pagina | 22

3.1.2 Samenstelling huishoudens sociale huursector Groep C: Samen starten: Deze groep bestaat uit mensen van circa 25 tot 45 jaar. Een deel van de groep woont samen en is getrouwd, een ander deel woont alleen. In sommige gevallen zijn er kinderen tot een leeftijd van 19 jaar oud. Het opleidingsniveau van deze groep is vrij laag en hier is hun financiĂŤle situatie dan ook naar. De groep samen starten bevindt zich in een sociaal lage klasse. Een groot aantal mensen uit deze groep werkt niet of parttime. Ondanks dat ze weinig middelen hebben, wordt er wel geld uitgegeven. Hier worden nog wel eens leningen voor afgesloten. De woning waar deze groep in woont, is vaak een eenvoudig rijtjeshuis van 90 -135 m2. Deze woning wordt vaak gehuurd waardoor er weinig aandacht en zorg besteed wordt aan bijvoorbeeld de keuken en het uiterlijk van de woning. Het ambitieniveau van deze groep mensen is niet hoog. Zoals het nu gaat, gaat het goed genoeg.

Groep G: Sociale huurders: De sociale huurders hebben een middelbare leeftijd van 45 t/m 65 jaar oud. Vaak zij ze alleenstaand en zijn er niet vaak kinderen, als deze mensen wel kinderen hebben zijn ze minimaal 20 jaar oud. Deze groep mensen is vaak laag opgeleid en in sommige gevallen middelbaar opgeleid. Sociale huurders zitten vaak werkloos thuis of zijn met de VUT. Net als de groep samen starten behoren de sociale huurders tot een lage sociale klasse. De woningen van deze groep mensen zijn simpele huurwoningen van een corporatie.

De woningen hebben gemiddeld een oppervlakte van circa 90 m 2. De woningen zijn veelal naoorlogs en hebben sindsdien alleen het standaard onderhoud van de corporatie gehad. De voorzieningen zijn niet meer van deze tijd maar voldoen nog wel. De sociale huurders leven eenvoudig, ze zouden willen dat iedereen gelijk was en ook zo zou worden behandeld. Echter merken ze dat dit nooit het geval is. Ze geloven erin dat taken moeten worden uitgevoerd, maar zijn hier niet altijd toe in staat.

Groep H: Rijpe middenklasse: Deze groep mensen is meestal tussen de 50 en 75 jaar oud. Vaak zijn het getrouwde mensen en wonen ze samen. Meestal zijn er geen kinderen in het spel, en als dit wel zo is dan zijn ze minimaal 13 jaar oud. De rijpe middenklasse is middelbaar opgeleid en werkt zowel fulltime als parttime. Een deel van deze mensen is al met pensioen. De rijpe middenklasse woont in ruim opgezette woonwijken in een naoorlogse rijtjeswoning. Meestal zijn dit de koopwoningen tussen de huurwoningen. De oppervlakte van de woning ligt tussen de 90 tot 135 m2. De mensen uit deze groep hebben niet veel nodig en hebben nooit een groot uitgavenpatroon gehad. Ze houden van zekerheid en stemmen van tevoren beslissingen af. Ze nemen het leven zoals het komt.

Groep M: Welverdiend genieten: De welverdienende genieters zijn 55 jaar en ouder. De meesten zijn al met pensioen of gaan dit in de nabije toekomst. Veelal zijn deze mensen getrouwd en de kinderen zijn al uit huis. Ze genieten volop van hun kleinkinderen. Deze groep is redelijk hoog opgeleid. Ze wonen veelal in twee-onder-een-kap woningen of appartementen. De woonoppervlakte ligt tussen 90 tot 135 m2. De meesten uit deze groep woont in een koopwoning, maar een deel van deze mensen huurt nog van een organisatie of van een particulier. Deze groep mensen heeft lang uitgekeken naar hun pensioen en zijn van een generatie harde betrokken arbeiders. Ze hebben altijd al een normaal uitgavenpatroon gehad en hebben hierdoor de tijd en het geld om van het leven te genieten.

Groep N: Vergrijsde eenvoud: De vergrijsde eenvoud is vaak alleenstaand en boven de 65 jaar. Een groot deel van deze mensen is zelf 75 jaar en ouder. Als ze kinderen hebben, dan hebben ze nu ook vaak kleinkinderen. Het inkomen van deze groep mensen is beneden modaal, ze hebben vroeger een eenvoudige opleiding gevolgd en zijn vaak laaggeschoold. Het overgrote deel van deze groep, huurt een corporatiewoning in een naoorlogse buurt.

Deze buurten kenmerken zich door de functionele wijkopzet met een mix aan nationaliteiten. Alle voorzieningen zitten dichtbij wat de buurt geliefd maakt voor deze groep. Deze groep leeft sober een eenvoudig, ze hebben geen actieve dagbesteding meer. Voor deze groep is de wereld enorm veranderd, toch hebben ze nooit grote ambities gehad om hierin mee te gaan. Zo snappen de meeste niks van computer en mobieltjes. Ze zijn over het algemeen snel tevreden. (Mosaic Huishouden, 2012)

Pagina | 23

3.1.3

Welke belangen en ambities hebben deze mensen bij een renovatie?

Uit de bevindingen van het omgevingsonderzoek blijkt dat de hiervoor weergegeven groepen mensen ook woont in de omgeving van Bergen op Zoom. Het belangrijkste gegeven is dat de bewoners van de sociale huurwoningen erg varieert. Van jonge starters tot en met alleenstaande 75 plussers en gezinnen met een verschillend aantal kinderen. Het is dus een goed uitgangspunt om de doelgroep te verdelen in bovenstaande groepering. Er is ook duidelijk geworden wat de belangen en ambities zijn van de bewoners van deze woningen. De bewoners geven aan dat ze daadwerkelijk graag verandering willen zien, de meesten zijn dan ook erg betrokken en staan positief tegenover grote renovaties. De mensen vinden vooral comfort erg belangrijk en willen een goede woning, Ze hoeven niet de allerbeste oplossing maar willen wel aanpassingen binnenin de woning. De volgende punten vinden deze bewoners het belangrijkste: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Er zijn veel problemen met de radiatoren, mensen geven aan dat ze een goede radiator belangrijker vinden dan goede isolatie.

Mensen staan veelal open voor een uitbouw om de woning te vergroten.

Men geeft aan veel zelf te willen doen en er zijn ook een aantal mensen die zelf al wat gedaan hebben.

Kleine huurverhogingen zijn acceptabel, als comfort maar gegarandeerd wordt.

Zeker de oudere mensen staan open voor het levensloopbestendig maken van de woningen.

Als er gerenoveerd gaan willen de mensen duidelijke overzichten van welke kosten er mee gemoeid gaan en ze willen ook weten hoe het proces zal gaan verlopen.

Schimmel moet worden aangepakt, dit is in veel woningen terug te vinden.

Er is veel vraag naar dakisolatie, echter wil de bewoner dit niet betalen.

3.2 Keuzes maken “Het bewust zijn lult maar wat. Keuzes maken doen we vooral op grond van onbewuste voorkeuren en intuïtie.” (Dijksterhuis, 2011) In het boek ‘Hoe mensen keuzes maken’ van Tielemeijer wordt er onderscheid gemaakt tussen vier type ‘breinen’. De eerste is het ‘rationele brein’ waarbij mensen voor de keuze gaan wat het hoogst verwachte nut oplevert. Mensen die rationele keuzes maken zijn geneigd de voorkeur te geven aan het handhaven van de situatie.

De tweede is het ‘automatische brein’. Hierbij zijn twee processen te onderscheiden voor het verwerken van informatie die leidt tot het maken van een keuze. Namelijk, onbewuste en automatische processen en bewuste overwogen processen. Vaak verloopt het gedrag van proces twee naar proces één. Bijvoorbeeld bij het autorijden. In het begin denkt men na over hoe te schakelen en wordt steeds naar het dashboard gekeken, wanneer er meer ervaring is worden deze keuzes automatisch gemaakt.

Het derde brein is het ‘willoze brein’. Hierbij wordt de vraag gesteld of keuzes aan de hand van een ‘vrije wil’ gemaakt worden of er een onbewuste keuze ten grondslag ligt aan de bewuste keuze.

De vierde is het ‘sociale brein’. Mensen reageren negatief op afwijzing en uitsluiting. Een onbewuste keuze kan gevormd worden door, het ergens bij willen horen. In de praktijk is men erachter gekomen dat dit regelmatig gebeurt. Informatie over wat buurtgenoten doen heeft een grotere invloed op keuzes dan standaard overwegingen.

In het boek ‘het slimme onbewuste’ stelt auteur Ap Dijksterhuis dat de verwerkingscapaciteit van het onbewuste ongeveer 200.000 maal groter is dan van het bewustzijn. Ook blijkt dat we oneindig veel meer zien, horen en waarnemen dan we bewust weten. Als aan mensen gevraagd wordt wat ze willen kunnen ze snel en bewust een antwoord geven. Echter willen ze dan vaak iets totaal anders op onbewust niveau.

Zouden ze voor de bewuste keuze gaan dan kunnen ze in een later stadium ontevreden worden. Bedrijven spelen dan ook steeds vaker in op het onbewuste keuzegedrag. Ze gebruiken vaak associatie als middel om hun product te verkopen. Associatie raakt het onbewuste keuzegedrag van mensen, evenals het werken met visueel materiaal. Dit laatste is echter nog niet wetenschappelijk bewezen, aldus Dijkstra.

Pagina | 24

Het keuzegedrag van mensen kan verdeeld worden in drie types: 1. Snelle, onnadenkende beslissers (bewust) 2. Onbewuste beslissers die er een nachtje over slapen (onbewust) 3. Mensen die na grondige analyse tot hun besluit komen. (bewust) Al in 1955 constateerde Herbert Simon dat mensen lang niet altijd streven naar het maximale resultaat, maar vaak genoegen nemen met een voldoende resultaat. Zodra er tijdens een keuzeproces een optie langskomt die voldoet aan de minimale eisen, dan wordt er vaak voor deze optie gekozen en niet verder gekeken. (Tiemeijer, 2011) Wat leidt tot het beste resultaat? Deze vraag zullen mensen die keuzes moeten maken vaak in hun gedachten stellen. Soms blijkt dat het gevoel een betere raadgever is dan een bewuste analyse van voor- en nadelen. Vertrouwen op je gevoel leidt in sommige gevallen tot een betere besluitvorming.

3.3

Keuzegedrag beïnvloeden

3.3.1 Priming en Framing Hoe biedt je een keuze aan? Welke alternatieven zijn zichtbaar en hoe worden deze geformuleerd? De methode om antwoord te vinden op de bovenstaande vragen heet ‘priming’. Priming is het manipuleren van gedrag door het activeren van mentale concepten zoals normen, doelen, kenmerken of stereotypen, waardoor deze concepten makkelijker toegankelijk worden. Belangrijk om te weten is dat priming niet alleen het genoemde concept activeert. Het geheugen kan beschouwd worden als een associatief netwerk.

Wanneer één concept geactiveerd wordt, neemt deze andere gerelateerde concepten mee. Mensen zijn zich doorgaans niet bewust van het effect van priming, dit komt omdat er uitgegaan wordt van onbewuste beïnvloeding. Een voorbeeld van priming is het tonen van een woord of afbeelding gerelateerd aan het concept, die personen onbewust kan aanzetten tot het maken een keuze.

Een andere vorm van priming heet ‘framing’. Framing kan de resultaten sterk beïnvloeden. Uit veel experimenten met opinieonderzoek blijkt dat het eenvoudig is om mensen andere meningen te laten vormen door de vraagstelling subtiel te veranderen. In alle gevallen gaat het erom dat men de voorkeuren van mensen sterk kan beïnvloeden door dezelfde achterliggende realiteit verschillend te presenteren.

Mensen hebben bijvoorbeeld liever vlees dat beschreven wordt als 75% goed, dan vlees dat wordt beschreven als 25% slecht. (Tiemeijer, 2011)

3.4

Keuzestress

3.4.1 Wat is keuzestress?

Keuzestress wordt veroorzaakt door de vele keuzes die mensen tegenwoordig moeten maken. Bij elk product dat gekozen wordt of elke beslissing die genomen moet worden, zijn erg veel opties van manieren hoe het anders kan. Steeds meer mensen krijgen last van keuzestress. Barry Schwartz verteld in zijn lezing op het TED conference van juli 2005 over de gevolgen van het hedendaagse aanbod van keuzes. Keuzes geven vrijheid, maar teveel keuzevrijheid maakt de mens niet gelukkiger.

Er zijn drie negatieve effecten aan het hebben van veel keuzevrijheid: 1. Keuzestress zorgt ervoor dat mensen helemaal niet meer kiezen.

2. Mensen zijn minder tevreden met een keuze als er veel keuzeopties zijn, zelfs al hebben ze een goede keuze gemaakt.

3. Als er veel keuzeopties zijn, dan worden de verwachtingen ook veel hoger. Vaak is het dan zo dat de gekozen optie niet aan deze verwachtingen voldoet.

Schwartz geeft aan dat er een perfecte hoeveelheid keuzes is voor producten. Consumentenpsycholoog Maud Ebbekink, geeft weer in haar artikel ‘meer klanten behalen? Voorkom dan keuzestress en verwarring’ dat mensen maximaal zeven producten goed met elkaar kunnen vergelijken. Is dit aantal meer, dan ontstaat er al een mate van keuzestress. De hoeveelheid stress die ontstaat, hangt van het product af. Het geeft uiteraard minder stress als men moet kiezen tussen tien koekjes, dan dat men moet kiezen tussen tien verschillende aanbouwen voor hun woning. (Tiemeijer, 2011), (Dijksterhuis, 2011)

Pagina | 25

3.4.2 Bestaat keuzestress nu wel of niet?

Het is natuurlijk aannemelijk dat mensen overweldigd worden door het grote aanbod van keuzes. Het kan zijn dat ze helemaal geen keuze maken door dit aanbod. Misschien is dit wel een verkeerde interpretatie en hebben mensen helemaal geen last van keuzestress. Waarom heeft Starbucks 80.000 drankcombinaties en waarom hebben supermarkten tientallen soorten kaas en melk? Het is mogelijk dat supermarkten en Starbucks niet slim genoeg denken over het maximaliseren van hun winst, echter is dit niet aannemelijk.

Het aanbieden van veel keuzes lijkt dus niet altijd een verschil te maken. Mensen hebben de gewoonte om dingen te vergelijken. Het aanbieden van een grote variatie in producten kan dus helpen mensen tot een beter keuze te laten komen. Keuzeangst kan bij mensen verminderen nadat ze weten dat ze alles hebben geanalyseerd. Mensen zijn dan geruster bij hun keuze en dus tevredener.

3.4.3 Conclusie Keuzestress bestaat weldegelijk, het ligt er alleen aan waarover de keuze gemaakt moet worden. Is het een alledaagse aankoop in de supermarkt waarvoor 10 varianten beschikbaar zijn, zal geen keuzestress ontstaan. Mensen zullen even nadenken en hun keuze maken. Ze hebben het product echter nodig en zullen hoogstwaarschijnlijk tot aankoop overgaan zonder enige stress. Dit wordt bijvoorbeeld bij duurdere elektronica al een iets ander verhaal. Als mensen bijvoorbeeld een televisie willen kopen zullen ze vaak op onderzoek uitgaan. Ze willen weten welke televisie het beste is in hun prijsklasse. Keuzestress kan hier wel ontstaan, maar het zal niet snel voorkomen. Mensen willen graag een televisie en zullen er ook één kopen. Heeft de beslissing een belangrijke invloed op de toekomst, bijvoorbeeld het kopen van een nieuwe woning, dan ontstaat keuzestress veel sneller. Mensen zullen gaan vergelijken tussen woningen en komen erachter dat er heel veel mogelijk is en er vele keuzes gemaakt moeten worden om een woning te kopen. Het is aannemelijk dat men keuzeangst krijgt en bang is om de verkeerde keuze te maken. Zowel voorstanders als tegenstanders van het bestaan van keuzestress hebben gelijk, maar het ligt wel aan het type keuze dat gemaakt moet worden.

3.5

De configurator als communicatiemiddel

Een configurator is een systeem waarmee het mogelijk is om verschillende basisbouwsystemen te kiezen en schikken tot de gewenste functionele vormen. (woorden-boek.nl, 2014) De configurator wordt vaak gebruikt bij relatief complexe producten die uit verschillende componenten tot één eindproduct samengesteld wordt. Enkele voorbeelden van dit soort producten zijn: auto’s, keukens en computers. Een kenmerk van een product uit een configurator is dat deze vaak de mogelijkheid biedt om de verschillende bouwstenen onafhankelijk van elkaar te kunnen wisselen. Een configurator zorgt ervoor dat de beschikbare informatie op een duidelijke manier wordt overgebracht naar de klant. Achter de schermen wordt duidelijk wat er moet gebeurden nadat een keuzepakket is samengesteld. De verkopende partij kan met deze informatie het product ook daadwerkelijk samenstellen en gereed maken voor de klant. Het doel van een configurator is het zo efficiënt mogelijk vormgeven aan een proces, waarbij de klant keuzevrijheid krijgt en de aanbieder deze keuzes omzet naar acties/processen.

3.5.1 Autoconfiguratoren In de autobranche worden configuratoren al geruime tijd gebruikt bij bijna alle automerken. Als klant kun je kiezen tussen: type, uitvoering, kleur, velgen, motor eigenschapen, interieur, velgen, etc. Toekomstige kopers kunnen hierdoor gestuurd keuzes maken over specificatie- en aanpassingsmogelijkheden voordat de auto gefabriceerd wordt. Omdat de configuratoren uit de auto-industrie veelal als voorbeeld gebruikt worden in de bouwwereld zijn er drie configuratoren bekeken van de automerken: Audi, Volkswagen en Citroën. Hoe deze eruit zien is in de volgende tabel zichtbaar. Aan de hand van deze tabel is een conclusie gevormd. (Thompson, 2013), (Schwartz, 2007), (Doren, 2011)

Pagina | 26

stap 4

Interieur: - keuzepaketten interieur

vergelijking auto-configuratoren Configurator Audi stap 1 model kiezen: - Modellenreeks van 12 modellen carrosserie (alleen informatie, geen prijs weergave) - Keuze in uitvoering stap 2 Motor kiezen: - Selectie filteren en vergelijken - Uitrustingsniveau - motor en aandrijving (diesel of benzine) stap 3 Exterieur: - lakkleur/kleur motorkap - velgen

stap 5

stap 6

(Audi, 2014)

Uitvoering: - uitvoeringspaketten - exterieur - velgen/banden - interieur extra's - stuurwielen - stoelen - veiligheid en techniek - infotainment Accesoires: - verschillende keuze in accesoires Samenvatting

stap 7 stap 8 stap 9 stap 10 bron

(Citroen, 2014)

Opties: - protectie, muziek, beleving, etc.

Accessoires: - hoezen, koffers, trekhaak, etc.

Service paketten Samenvatting

model kiezen: - keuze in modellen (prijs, foto en informatie past zich aan de keuze aan) Uitvoering: - zakelijk - normaal - speciaal Motor kiezen: - motorkeuze - versnellingsbak Kleur en interieur: - kleur carrosserie - afweking interieur

Configurator Volkswagen Configurator citroĂŤn model kiezen: keuze auto: - keuze in modellen -persoonsauto of bedrijfswagen (prijs, foto en informatie past zich aan de keuze aan) Uitvoering: - vier of tweedeurs - basisscpecificaties Motor kiezen: - diesel of benzine - vermogen etc.

Kleuren en velgen: - kleuren - velgen Opties en accessoires: - paketten - veiligheid - functioneel - exterieur - interieur - accessoires - inbouwpaketten (muziek, navigatie, comfort, logo's etc.

Samenvatting

(Volkswagen, 2013)

Pagina | 27

3.5.2 Conclusie De drie automerken hebben diverse automodellen in verschillende prijsklassen. Binnen de verschillende modellen is er een ruim aanbod aan verschillende modellen en accessoires. Het aanbod in keuze is sterk afhankelijk van het merk en de prijscategorie.

Keuzemogelijkheden vooral in de extra’s voor interieur en elektronica.

Naarmate de prijsklasse hoger wordt, zijn er ook meerdere keuzes beschikbaar.

Kenmerkend voor Audi is dat er meer losse keuzes aangeboden worden in plaats van de keuzepakketten van Volkswagen en Citroën.

Opvallend is dat veel keuzes niet zichtbaar gemaakt worden in het model, maar dat deze met behulp van afbeeldingen aantoonbaar zijn.

Bij autoconfiguratoren moet in één keer het model gemaakt worden. Als er verschillende varianten worden samengesteld kunnen deze aan het einde niet naast elkaar worden gelegd ter vergelijking.

Factor

Lekker eigen huis

Het stadse huis

Aan de waterkant

3.5.3 Woningconfiguratoren Om de verschillende configuratoren uit de bouw te analyseren zijn er drie met elkaar vergeleken in een Multi criteria-analyse. Voor deze analyse zijn de drie configuratoren doorlopen. Deze zijn uitgebreid weergegeven in bijlage 11. Ook de onderbouwing van de verschillende beoordelingscriteria en hun weging is uitgewerkt in bijlage 12. De systematiek van deze configuratoren loopt sterk uiteen, terwijl het eindresultaat hetzelfde is. Door de analyse zo breed te maken kan er gekeken worden welke configurator het beste totaalbeeld geeft. De configuratoren zijn gekozen op basis van: ‘Lekker eigen huis’ van ERA Contour is gekozen omdat met deze configurator gekeken kan worden welke kennis binnen het bedrijf aanwezig is.

‘Aan de waterkant’ van Woonconnect is gekozen omdat deze configurator vooraanstaand is in de bouw en zij hun product verkopen aan professionele bouwpartijen.

‘Het stadse huis’ van Mitros is gekozen omdat dit meer ingericht is als een stappenplan. Deze manier van het samenstellen van een woning is veel laagdrempeliger dan een echte configurator.

Visualisatie plattegronden

9

81

63

36

Visualisatie totaal

9

63

36

81

Keuze in architectuur stijlen

8

64

32

48

Keuze in plattegronden

11

88

99

44

Keuze in aanbouw, dakkapel

8

64

56

48

Keuze in energiepakketten

10

40

40

60

Keuze in servicepakketten

7

0

0

0

Technische informatie

6

36

36

48

Prijsinformatie

14 126 98

84

Woningconfigurator

Bedienbaarheid

18 126 126 108 Totaal 100 688 586 557

Figuur 4: Multicriteria-analyse woningconfigurator.

3.5.4 Conclusie De woonconfiguratoren bieden verschillende platengrondindelingen en extra’s voor een grondgebonden rijtjeswoning. Naast de verschillende woningplatengronden is er een aanbod in verschillende gevelafwerkingen en woninguitbreidingen mogelijk. Het aanbod en aantal keuzes is maar beperkt en wordt met prijzen aangegeven.

Keuzemogelijkheden voornamelijk in plattegrondindelingen.

Bij ´Lekker eigen Huis´ en ´Aan de waterkant´ worden er 3 verschillende geveltypes aangeboden.

De drie configuratoren bieden verschillende variatie in gevelindeling.

Keuzen om de woning extra energetisch te verduurzamen wordt niet benut (bijvoorbeeld, geen keuze voor extra zonnepanelen).

Pagina | 28

3.6

Hoe kunnen bewoners van grondgebonden rijtjeswoningen meer keuzevrijheid krijgen bij het renoveren van hun woning?

Bewoners hebben pas wat aan keuzevrijheid als deze is afgestemd op de juiste doelgroep en de daarbij behorende behoeften. Bewoners in de sociale huursector hoeven geen grote vrijheid waarin ze alles zelf mogen bepalen, ze willen gewoon een goede woning. De zaken waar ze wel graag in meebeslissen gaan over het wooncomfort en het oplossen van de huidige problemen. Uit de bevindingen van het bewonersonderzoek in de omgeving van Bergen op Zoom blijkt dat de bewoners hier zelfs graag aan mee willen helpen. Er wordt door verschillende corporaties dan ook onderzocht in hoeverre de bewoner mee kan helpen en of dit dan ook daadwerkelijk kosten bespaart.

Om mensen de juiste mate van keuzevrijheid aan te bieden moet er wel een beeld zijn over hoe keuzes gemaakt worden. In de marketingwereld behoort dit tot algemene kennis omdat bijvoorbeeld reclamecampagnes de doelgroep aan moet zetten tot gebruik van het product. Keuzes worden gemaakt volgens drie verschillende manieren. Er zijn mensen die direct, zonder na te denken een keuze kunnen maken, er zijn mensen die er eerst een nachtje over willen slapen en de verschillende opties even laten bezinken en er zijn mensen die de opties goed afwegen en analyseren wat nu de juiste keuze is. Vooral de doelgroep in de sociale sector kiest over het algemeen niet het hoogst haalbare resultaat, maar gaat voor een optie waar men zich goed bij voelt. Naast het goed aanbieden van keuzes, is de vraag hoeveel keuzes er aangeboden moeten worden? Het hangt van verschillende factoren af hoeveel opties mensen nog goed met elkaar kunnen vergelijken. Als er een ingrijpende keuze gemaakt moet worden, kunnen mensen nog maar maximaal zeven opties goed met elkaar vergelijken. Er moet dus goed nagedacht worden over de hoeveelheid opties die per keuze worden aangeboden.

Uitgangspunten uitwerking configurator - De samenstelling van de doelgroep wonende in sociale huurwoningen is divers. Een groot deel van de doelgroep heeft de leeftijd van 45 jaar al wel gepasseerd.

- Bewoners staan vaak wel open voor een renovatie. Ze willen dan graag betrokken worden in het proces, maar niet voor alle ingrepen willen betalen in de vorm van een huurverhoging.

- De eerste keuze op gevoel is na grondig analyseren vaak nog steeds de uiteindelijke keuze. Een groot deel van het keuzeproces vindt onbewust plaats.

- De manier waarop keuzes worden aangeboden heeft effect op het keuzepatroon van de consument.

- In de configurator mogen niet meer dan zeven opties tegelijk worden aangebonden, de kans op keuzestress is aanwezig door de ingrijpende keuzes die gemaakt moeten worden.

- Bij autoconfiguratoren wordt altijd begonnen met een basismodel, bij elk keuzethema kunnen hier extra’s aan toe worden gevoegd.

- Bij bestaande configuratoren voor woningen is het belangrijk dat de opties niet te bouwkundig worden weergegeven. Er moet rekening gehouden worden met eindgebruikers zonder bouwkundige kennis.

Pagina | 29

4. De re-configurator Systeemwoningen die een renovatiebeurt nodig hebben, zijn veelvuldig te vinden in Nederland. Hiervoor zijn al veel mogelijkheden ontwikkeld en beschikbaar op de markt. Er mist echter nog een goed product/proces waarbij renovaties keuzegericht te realiseren zijn. In dit hoofdstuk wordt aan de hand van een pilotproject een configurator ontwikkeld die ervoor zorgt dat dit mogelijk wordt. In de woonwijk Steenbergen-Zuid staan veel vaneg-woningen. Een aanzienlijk deel hiervan behoort tot het bezit van de woningcorporatie Stadlander. De woonwijk heeft verschillende kwaliteiten, maar ook een aantal valkuilen. Welke dit zijn, wordt duidelijk in de analyse van de huidige situatie. Circa 19% van de bevolking in Steenbergen is 65+. Wat opvalt, is dat er ook nog een aanzienlijk deel jongeren in de wijk woont. De onderdelen uit de analyse zijn onder andere: een functionele-, een architectonische-, een bouwtechnischeen een installatietechnische analyse. Om goed te onderbouwen dat de woningen thermisch lek zijn, is er een met een infraroodcamera gekeken waar zich precies de grootste warmtelekken bevinden. Uiteindelijk is er met de bestaande gegevens een visie ontwikkeld op het plangebied en zijn er vier verschillende schetsontwerpen gemaakt. Het is de bedoeling dat met een dergelijke analysefase genoeg informatie verzameld wordt om de configurator af te stemmen op het plan. Hoe de configurator ontwikkeld is, wordt weergegeven na de verdieping in het pilotproject waar deze op getest zal worden. De configurator zal in twee delen gesplitst worden om de overgang te kunnen maken van corporatie naar huurder. Het doel van dit proces is een optimale keuzevrijheid aanbieden, die voldoet aan de wensen van de corporatie. Als laatste zal het ontwikkelde bouwsysteem voor de configurator en de uitwerking van het pilotproject toegelicht worden.

4.1

Bestaande analyse Vaneg-woning

Voor het pilotproject zal gebruik gemaakt worden van een vaneg-woning in de gemeente Steenbergen.

Deze woning zal voor het renovatieproject ‘Reimarkt’ worden omgebouwd tot modelwoning. Reimarkt is een concept dat tot stand is gekomen door KAW architecten. Momenteel is er een samenwerkingsverband met ERA Contour en een aantal consortia, de opdrachtgever voor dit project is de woningcorporatie Stadlander uit Bergen op Zoom. De woning is volledig geanalyseerd, er is onder andere een thermische meting verricht en er is een bezoek gebracht tijdens het strippen van de woning.

4.1.1 Omgevingsanalyse De planlocatie voor het pilotproject betrekt de Polanenstraat in Steenbergen. In de planlocatie staan 30 type 107 woningen uit dezelfde bouwperiode. De Polanenstraat is gelegen in Steenbergen-Zuid. Deze woonwijk heeft 3975 inwoners en bestaat uit 1635 huishoudens. De woonwijk heeft een totaal oppervlakte van 123 hectare. Door middel van onderstaand kaartmateriaal worden de eigenschappen van het plangebied weergegeven. (CBS, Bevolking en huishoudens, 2013)

Afbeelding 6: Woonblokken aangrenzend aan plangebied (geel omkaderd) van Polanenstraat.

Bron: (Maps, 2014)

Afbeelding 7: Bebouwing in relatie met verkeer

Pagina | 30

De planlocatie beslaat twee zijdes van twee aaneengrenzende woonblokken. Aan de rechterzijde van blok twee is opvallend dat de kavels erg diep zijn en alle woningen vrijstaand. Er is aan deze zijde geen duidelijke herhaling van kavelvarianten te vinden, elke kavel heeft andere afmetingen. De overige zijdes bestaan allemaal uit rijtjeswoningen met een vrij vaste verkaveling. De wegen in en om de planlocatie liggen binnen een 30 km/u zone. Er is tijdens het bezoek aan de woning weinig verkeer waargenomen.

Mede hierdoor wordt geconcludeerd dat het een rustige buurt is met alleen woonverkeer. Als ingezoomd wordt op de Polanenstraat is duidelijk te zien dat de straat gesloten en eentonig is. Er is weinig reliĂŤf in de gevelstructuur te vinden en de straat wordt gekenmerkt door een herhaling van zetten.

Figuur 8 laat zien waar in het plangebied zich groen bevindt. In deze figuur zijn openbaar groen en nietopenbaar groen samen zichtbaar. Figuur 9 laat onder andere de openbare groenvoorzieningen van een grote deel van de wijk zien. Als deze twee naast elkaar worden gelegd, kan geconcludeerd worden dat er veel groen aanwezig is, maar dat het meeste hiervan niet openbaar is. De hoeveelheid bruikbare groenvoorziening is laag, dit maakt de wijk er niet levendiger op. Een aantal voorzieningen rondom de planlocatie zijn: een supermarkt (rood), een autodealer (rood), een speeltuin en een basisschool (blauw).

Omgevingsfoto’s van de woonwijk zijn terug te vinden in bijlage 13.

Afbeelding 8: Bebouwing in relatie tot groen

Afbeelding 9: Openbare voorzieningen in relatie tot niet-openbare bouwblokken

Pagina | 31

4.1.2 Demografische gegevens Om op het gebied van demografie te weten te komen hoe Steenbergen eruit ziet, zijn de cijfers van het kennisinstituut gemeenten (KING) geanalyseerd. Daarbij is er gekeken naar de bevolkingssamenstelling in het kader van leeftijd en globale afkomst, het aantal woningen en de woonbezetting in de woonwijk van het plangebied (Steenbergen-Zuid). Als laatste is er gekeken naar de woningvoorraad binnen de gemeente.

Leeftijd 0-19 20-29 30-39 40-49 50-64 65-79 80 en ouder 65+ in percentage totale bevolking Autochtoon Allochtoon Westers Allochtoon niet-Westers

Aantallen 4991 2426 2331 3845 5331 3410 1066 19,1% Figuur 7: Kenmerken woningvoorraad van de gemeente Steenbergen 2008. Bron: (KING, 2010) 23400 21390 1316 694

Tabel 1Kenmerken woningvoorraad van de gemeente Steenbergen 2008.

Bron (KING, 2010):

Steenbergen Gemiddeld € 28.200 Werkenden € 33.700 niet-werkenden € 17.900

Noord-Brabant € 28.300 € 34.200 € 18.400

Nederland € 28.500 € 34.700 € 18.200

Tabel 2: gemiddeld inkomen Nederlandse bevolking in 2010. Bron: (KING, 2010)

Uit de cijfers van tabel 1 wordt duidelijk dat het aantal senioren hoog is in vergelijking tot de jonge mensen. Het aantal starters in Steenbergen zal hierdoor waarschijnlijk laag zijn en de behoefte aan seniorenwoningen blijft groot. Dit is ook af te lezen uit de gemiddelde woonbezetting in Steenbergen-Zuid.

Deze is 2.52, wat betekent dat er ongeveer 2,5 mensen in een woning wonen. Het landelijk gemiddelde zit nog op 2.30, maar de verwachtingen voor Steenbergen is dat de bezettingsgraad zal dalen naar 2,21. De vergijzing in Steenbergen is dus volop in gang. Het aantal huishoudens neemt fors toe, terwijl de bezetting daalt. In onderstaande grafiek wordt deze verandering weergegeven van 1997-2025.

Figuur 8: geïndexeerde ontwikkeling van het aantal huishoudens en de totale bevolking in Steenbergen.

Bron: (KING, 2010)

Pagina | 32

4.1.3

Zonstudie

In de omgeving is opgevallen dat het merendeel van de woningen zonwering heeft op alle vensters aan de voorzijde. Dit kan gedaan zijn omdat alle bewoners erg gehecht zijn aan hun privacy. Echter is het ook mogelijk dat de woningen veel last hebben van de zon. Het glasoppervlak van de woningen is nogal hoog en er is relatief weinig massa waardoor de woning snel kan opwarmen. Om na te gaan of er veel zoninstraling is op de planlocatie is er een zonstudie gedaan. Er is gekozen voor de volgende data: 19 februari, 21 juni en 21 oktober. Deze data zijn gekozen omdat zo een beeld ontstaat vanuit het voorjaar, de zomer en het najaar. Onderstaande afbeeldingen laten van elke datum de schaduw zien rond het middaguur. In bijlage 13 is de gehele zonstudie terug te vinden. De afbeeldingen hieronder van de zonnestand rond het middaguur zijn weergegeven omdat hier de zon het hoogst staat. Er is duidelijk te zien dat de woningen veel belasting hebben van de zon. In de totale studie is ook waar te nemen dat er een groot deel van de dag veel zonbelasting op de gevels is.

Afbeelding 10: 19 februari om 12:30

Afbeelding 11: 21 juni om 11:00

4.1.4 Wet- en regelgeving Bestemmingsplan Het bestemmingsplan laat zien dat de woningen met hun voorgevel op de bouwgrens zijn gebouwd. Voor de woningen langs loopt een strook die is aangeduid als ’tuin’. Indien de voorgevel verdikt wordt, is het nodig deze bouwgrens circa 5 cm te verleggen.

Doordat de tuinzone behoort tot het perceel van de woning is er geen probleem dat de woning bij renovatie over de perceelgrens heen gaat.

Afbeelding 12: 21 oktober om 12:30

Figuur 9: Bestemmingsplan van Polanenstraat. Bron: (ruimtelijkeplannen)

Structuurvisie In de structuurvisie wordt weergegeven dat bij de verdere ontwikkeling van woningbouw wordt ingezet op inbreiding en herstructurering. Alle bestaande woningen hebben in het bestemmingsplan voor een groot deel van de kavels een woonbestemming. Deze bestemming biedt veelal ruimte voor uitbreiding en aanpassing van de woning. Hierbij moet wel rekening gehouden worden met de door de gemeente vastgestelde bebouwingsgrenzen. De verkaveling dient daarnaast ook gehandhaafd te worden en woningvermeerdering in de vorm van woningsplitsing is niet toegestaan. Op basis van het door de gezamenlijke woningbouwcorporaties uitgevoerde marktonderzoek, blijkt dat er de komende jaren een overschot ontstaat in de sociale huursector. In totaal gaat het in de gemeente Steenbergen om 220 woningen aan overschot binnen de komende tien jaar. Dit verwachte overschot vraagt om herstructurering door verdunning in bestaande woonwijken. (Structuurvisie gemeente Steenbergen, 2012)

Pagina | 33

Vergunningscheck De van toepassing zijnde onderdelen van de omgevingsvergunning zijn getoetst op de website van het omgevingsloket. Hieruit blijkt dat er een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd voor het bouwen en dat er een meldingsplicht is voor het slopen. Om ervoor te zorgen dat echt alle benodigde vergunningen aanwezig zijn, is het van groot belang om dit met de gemeente af te stemmen.

Advies omgang gemeente Om voor elkaar te krijgen dat er in een woonwijk gewerkt kan worden met een plan waarbij de woningen stapsgewijs en met variatie in het uiterlijk aangepakt worden, moet al vroeg in het project de gemeente betrokken worden gemaakt. Momenteel kan bij een grootschalig renovatieproject in één keer de vergunning worden aangevraagd, omdat het renoveren van de woningen steeds op dezelfde wijze gebeurd. Bij het renoveren van een wijk volgens de serie van één, waarbij ook iedereen iets anders krijgt, zal de gemeente telkens opnieuw de vergunningsaanvraag moeten behandelen. Dit zorgt voor erg veel werk, zowel van de gemeente als van een uitvoerende partij.

In de verouderde woonwijken hebben de gemeenten ook baat bij het renoveren van de woningen, zeker in krimpgebieden zoals de omgeving van Steenbergen. Het mooiste zal toch een vergunning zijn, die in één keer wordt afgegeven en geldt voor het hele project. Om dit voor elkaar te krijgen moet de gemeente tijdens de ontwerpfase al worden ingeschakeld. Hier zal worden meegedacht over goede uitgangspunten voor de ontwerpen, waardoor er minder snel problemen optreden met onder andere de welstand. Door de gemeente enige inbreng te geven, kunnen al vroegtijdig knooppunten ontdekt en verholpen worden.

Bijvoorbeeld: In het bestemmingsplan staat niets over het verdikken van de voorgevel, tot in een klein gedeelte in de tuinzone van het perceel. Met de gemeente kan afgestemd worden tot welke afmetingen dit wordt toegestaan. De woningen moeten immers verduurzaamd worden, daar kan de gemeente niet omheen. Als dit soort afspraken al vroegtijdig gemaakt worden, kan er in de ontwikkeling van het plan rekening mee gehouden worden.

Pagina | 34

4.1.5 Functionele analyse De plattegronden van de woning zijn geanalyseerd. Er is hieronder een vlekkenplan te zien waarbij de vierkante meters en de functie per ruimte zijn genoteerd. Een functionele analyse zorgt voor inzicht in het gebruik van de woning. In bijlage 14 is de tekstuele toelichting op de ruimtestaat weergegeven.

Uitrekstaat oppervlakten Woonkamer Keuken Hal Meterkast/trapkast Toilet Slaapkamer 1 Slaapkamer 2 Slaapkamer 3 Overloop Badkamer Totale oppervlakte incl. zolder(GBO)

21,9 m2 5,76 m2 3,66 m2 1,41 m2 1,16 m2 10,32 m2 11,88 m2 5,46 m2 2,77 m2 2,42 m2 78,66 m2

Legenda ruimten Woonkamer Keuken Hal Meterkast/trapkast Toilet Slaapkamer 1 Slaapkamer 2 Slaapkamer 3 Overloop Badkamer

Figuur 10: vlekkenplan bestaande Vaneg-woning

4.1.6 Architectonische analyse Type doorzon De vaneg-woning behoort tot het type doorzonwoning. De doorzonwoning komt oorspronkelijk uit de jaren ’20 en ’30 en had een kamer en suite. Woning werden gebouwd met twee beuken, een brede beuk voor het leefgedeelte en een smallere beuk voor de keuken en de overige functies. Het woongedeelte was verdeeld in een voor- en achterkamer. Waarbij de voorkamer gebruikt werd als formele ruimte, ook wel salon genoemd. De achterkamer stond in verbinding met de keuken en werd gebruikt voor het dagelijkse leven. Na de oorlog was er meer behoefte aan nieuwe goede woningen. De plattegrond van het eerste type doorzonwoning werd hiervoor als basis gebruikt. In het nieuwe ontwerp, werd de beukmaat smaller, kwamen er grotere ramen aan de voor- en achterzijde van de woning en werd de tussenmuur in het leefgedeelte weggelaten. Hierdoor ontstond een ruimere woonkamer en door de grote ramen kon men door de gehele woning heen kijken. De afmetingen van de woning varieerden door de jaren. De breedte schommelt rond de zes meter en de diepte van de woning zit tussen de 7 en 8,5 meter. De oppervlakte komt hiermee op circa 50 á 55 m2. De kleinste doorzonwoningen hebben echter maar een oppervlakte van 40 m2.

Pagina | 35

Figuur 11: Plattegrond doorzonwoning voor de tweede wereldoorlog. Bron: (Vossebeld, 2013)

Figuur 12: Plattegrond doorzonwoning na de tweede wereldoorlog. Bron: (Vossebeld, 2013)

Architectuurstroming De zogenaamde ‘wederopbouwarchitectuur’ werd in gang gezet om de woningnood te verhelpen. De meeste woningen zijn gebouwd in de vorm van hoogbouw en in strokenbouw. Kenmerkend van deze woning is de eenheid in verkaveling, de gebouwvorm en de hoogte van bouwblokken. In de naoorlogse tijd is veel geëxperimenteerd in de geïndustrialiseerde bouw. Specifiek voor de vaneg-woning werd het ontwerp gemaakt door de verkopende partij. Opdrachtgevers konden uit een aantal systeemwoningen kiezen met elk systeem zijn eigen variaties. In de huidige tijd zijn de vaneg-woningen op verschillende manieren aangepast. Ze hebben een nieuwe gevelindeling en vaak is de pui vervangen door metselwerk.

De aanpassingen die zijn gemaakt, zijn vrijwel alleen bij particuliere woningen gedaan. Om te laten zien welke gangbare veranderingen zijn gedaan, zijn een aantal foto’s van de Polanenstraat in Steenbergen geplaatst. Deze geven weer welke invloed de hedendaagse architectuur heeft op de woningen.

Afbeelding: 12: bestaande aanzicht Vaneg-woning

Afbeelding: 14: nieuw aanzicht

Afbeelding: 15: nieuw aanzicht

Pagina | 36

4.1.7 Bouwtechnische analyse Het onderstaande schema geeft inzicht in de bouwkundige situatie, met de daarbij behorende warmteweerstanden van de uitwendige scheidingsconstructies. Deze gegevens zorgen voor een inzicht in de bestaande toestand. De gegevens zijn verkregen op basis van een visuele opname en rapportages vanuit de projectrapportages van de Reimarkt, het project waarop het pilotproject is gebaseerd. Onder andere zijn hier de tekeningen van INBO Architecten gebruikt.

Bestaande materialen specificatie

afmetingen

algemene staat

Fundering Draagkracht Funderingsbalk Isolatie

Gewapend beton Geen

400x300 mm -

-

Gewapend beton Cement dekvloer Geen

Dikte: 150 mm Dikte: circa 50 mm -

-

½ steens metselwerk Lucht Geen Kalkzandsteen (waalfor.)

Dikte: 100 mm Dikte: 70 mm Dikte: 100 mm

Donkerrood Geventileerd Afwerking: stucwerk

Hardhout Dubbel en enkel glas Keramisch Natuursteen tegels Stucwerk + aftimmer lat

67x114 mm Dikte: 22 mm -

Wit schilderwerk Donkerrood Grijs -

Volkern kunststof plaat Vuren hout Aftimmerlatjes

Dikte: 9 mm 95x67 mm -

Crème Onbekend Onbekend -

½ steens metselwerk Lucht Varieert Gewapend beton

Dikte: 100 mm 70 mm Dikte: 220 mm

Donkerrood Geventileerd -

Gewapend beton Gewapend beton

Dikte: 220 mm Dikte: 110 mm

-

Gewapend beton Zandcement dekvloer Gipskarton op rachels

Dikte: 200 mm Dikte: circa 50 mm 22 mm rachel, 9 mm gips

-

Houten balklaag Vuren delen Gipskarton op rachels

3660x70x170 mm Dikte: 22 mm 22 mm rachel, 9 mm gips

-

Gordingen Varieert Keramische dakpannen Zinken bakgoot

50x150 mm Breedte: 160 mm

Sommige woningen Sneldek betonpan Type: B37

Begane grond Constructie Dekvloer Isolatie

Voor- en achtergevel Buitenzijde Spouw Isolatie Binnenzijde

Opbouw bestaand kozijn Kozijn Beglazing Raamdorpelsteen Vensterbank randafwerking Opbouw gevelpaneel Buitenzijde Luchtspouw Stijl en regelwerk Isolatie Folies Binnenzijde

Kopgevel Buitenblad Spouw Isolatie Constructief

Binnenwanden Woningscheid. wand Constr. binnenwand

Verdiepingsvloer (1ste) Constructief Dekvloer Afw. onderzijde

Zoldervloer Constructief Dekvloer Afw. onderzijde

Dak (gordingkap) Binnenzijde Isolatie Buitenzijde Goot

Pagina | 37

4.1.8 Constructieve analyse De constructie van de vaneg-woning is opgebouwd uit prefab betonelementen. De dragende wanden zijn samengesteld uit verdiepingshoge panelen, met een maximum breedte van 4300 mm. De dikte van de panelen bedraagt 180 mm tot 230 mm voor de woningscheidende wanden. Voor de dragende tussenwanden zijn 160 mm dikke elementen gebruikt. De verstijvingswand in langsrichting is 100 mm dik. Alle elementen zijn voorzien van wapeningsnetten en een trekstang met een diameter van 14 mm, die op de koppelpunten is voorzien van schroefhulzen. Waar nodig is het element voorzien van hijsogen, leidingen, klossen en ankers. De onderlinge koppeling van de zijkant, is gerealiseerd met een los Uvorming profielijzer. Deze is met bouten bevestigd aan de horizontale trekstangen. De vloerplaten hebben een maximum breedte van 4300 mm en een minimale dikte van 80 mm. De vloerplaten zijn voorzien van trekstangen om daarmee de onderlinge koppelingen mogelijk te maken. Voor de begane grondvloer was het gebruikelijk om een systeemvloer toe te passen. De vaneg-woningen zijn gebouwd met plat dak of schuine kap. Hierbij was het gebruikelijk om de schuine kap van gordingen, en kalkzandsteen topgevels te maken. De prefab betonwanden en vloeren zijn stijf, door de onderlinge koppelingen. Om de woning stabiel te maken is er haaks op de woningscheidende wand een stabiliteitswand geplaats (Ir. R. S. F. J. van Elk en Dr. ir, 1971)

Figuur 13: Groen: prefabbeton wandelementen, Blauw: systeemvloer, Oranje: prefabbeton verdiepingsvloeren.

Bron: (Ir. R. S. F. J. van Elk en Dr. ir, 1971)

Figuur 14 bevestigingsdetails wand met vloer.

Bron: (Ir. R. S. F. J. van Elk en Dr. ir, 1971)

Pagina | 38

4.1.9 Fabricage en uitvoering Van Egteren IndustriĂŤle Constructiebeton Maatschappij N.V. is een van de fabrieken waar betonelementen van het vaneg-type geproduceerd werden. Beton werd in de fabriek aangemaakt en gestort in stalen mallen waarna deze mechanisch verdicht en afgewerkt werden. Om de elementen snel te laten verharden werd er gebruik gemaakt van specifiek verwarmde ovens. In de fabriek kon geproduceerd worden volgens een transportbandsysteem. Het was mogelijk om twee type woningen naast elkaar te produceren. Het vervoer van de betonelementen vond plaats per schip of via vrachtverkeer, waarbij de elementen op pallets waren gestapeld. Met vrachtverkeer kon er maximaal 20 ton getransporteerd worden, waarbij de maximale afmetingen van elementen 3400 x 4380 mm was.

De fundering en eventuele opstortingen zijn gemaakt met in het werk gestort beton, waarop vanegwoning rust. De wandpanelen zijn op hoogte gesteld door middel van stelblokjes en vervolgens onderling gekoppeld met een U-profiel of doormiddel van ingestorte ankerbout. De vloerplaten werd met behulp van een doorgaande strook drukvilt opgelegd op de dwarswanden. De koppeling tussen wand- en vloerelementen werd gerealiseerd met behulp van een U of S vormige profielen. De voegen en sparingen van de onderlinge de koppelconstructie werd vervolgens gevuld met specie.

4.1.10 Bouwfysische analyse Geluidwering Voor de renovatie van de bestaande woning is het belangrijk om de geluidwering de gevel en dak te weten. Daarnaast is het contact- en luchtgeluid van de woningscheidende wanden van belang. Het is niet eenduidig te zeggen wat de geluidwering van de woningscheidende wanden en vloerelementen is, dit is afhankelijk van de dikte van het element. Wanden hebben minstens een volumegewicht van 2000 kg/m3, en de vloeren 2350 kg/m3. De constructieve wand- en vloerelementen zijn gekoppeld met elkaar, waardoor contact geluid zich door het gebouw kan verplaatsen. Geluid van buiten kan gemakkelijk door de ventilatie roosters of de dakconstructie de woning binnendringen.

Installatietechniek bestaande situatie

Gebouw gebonden installaties specificatie

afmetingen

algemene staat

CV installatie Merk Model HR/VR Open/gesloten Installatiejaar Locatie Leidingen CW-klasse Warmteafgifte Type afgiftesysteem Thermostaatkraan Locatie thermostaat Ventilatie Toevoer Afvoer Sturing Elektra Inbouw/opbouw Aantal groepen Leeftijd stoppenkast

Pagina | 39

Ferroli MegaDens 3 122 HR 100 Gesloten circuit Augustus 2010 Onverwarmde zolder Koperen leidingen CW 5

-

06/03/12 onderhouden -

Radiatoren (HT) Analoge thermostaat Naast woonkamerdeur

Gelijk aan venster -

Goed -

Kozijnroosters Kozijnroosters Natuurlijke ventilatie

Breedte kozijn Breedte kozijn -

Vervuild Vervuild -

Opbouw en inbouw 4 a 5 groepen Varieert

-

Verouderd Varieert tussen oud/nieuw -

GPR-berekening bestaande situatie Om in kaart te brengen welk energielabel de vaneg woningen in de Polanenstraat hebben, is de huidige situatie in het GPR berekeningsprogramma verwerkt. De uitkomst hiervan is een huidig energielabel G. Vooral de thema’s Energie en Milieu scoren slecht. Dit komt door de slechte isolatie en aanwezigheid van kieren. De overige thema’s hebben een score boven de 5,5 gemiddeld. Dit is relatief goed omdat een score van 6 minimaal is voor nieuwbouwwoningen.

Figuur 13: GPR resultaten huidige situatie.

Pagina | 40

4.1.11 Thermische analyse Om te kunnen bewijzen dat er veel warmte en dus energie verloren gaat door het niet isoleren van de woning, is een infraroodmeting verricht. Met deze meting zijn de zwakke plekken in beeld gebracht en is duidelijk geworden hoe groot de warmtelekken zijn en waar ze zich bevinden. Er zijn vier foto’s verder bewerkt om duidelijk te maken hoe groot het temperatuurverschil op sommige plekken is. De kleur kan namelijk misleiden omdat blauw 10 graden kan zijn en donkerrood 13 graden. Visueel een groot verschil, maar in de praktijk valt dit wel mee. In het rapport bevinden zich twee van deze foto’s, de rest is terug te vinden in bijlage 15.

Afbeelding: 16: infraroodmeting nok vanuit buiten op een verwarmde woning

Afbeelding: 17: Infraroodmeting dakvoet vanuit koude woning richting verwarmde woning

In afbeelding 16 is te zien dat de temperatuur bovenin de nok het hoogst is. De in de woning opgestegen warmte lekt hier dus weg. De buitentemperatuur is circa 8 graden Celsius, terwijl de temperatuur bij de nok 13,4 graden Celsius is. Op de foto is ook duidelijk te zien dat de langsgevel niet geïsoleerd is. De temperatuur van de gevel is ongeveer 12,3 graden Celsius. Op de echte foto is niets opmerkelijks te zien, hierdoor is het ook lastig mensen ervan te overtuigen dat er veel warmteverlies is. Echter blijkt op de infraroodfoto, dat er nogal wat warmteverlies ingeperkt kan worden. Op afbeelding 17 is de binnenzijde van de dakvoet zichtbaar in combinatie met de woningscheidende wand. De ruimte waarin gemeten is, is onverwarmd, Echter is de woningscheidende wand circa 19 graden Celsius. De verwarmde naastgelegen woning verliest dus veel warmte door de betonwand heen. Hoe dichterbij de dakvoet gemeten wordt, hoe kouder het is. Opmerkelijk is een verschil van 6 graden Celsius op de woningscheidende wand binnen een afstand van één meter. Als laatste valt op dat het dakbeschot een lage temperatuur heeft. De kou komt hier van buiten naar binnen, waardoor het dakbeschot tussen de 12 en 14 graden Celsius ligt. Uit de metingen blijkt dat het wel degelijk zal lonen om te woningen te isoleren. Via alle wanden, het dak en de vloer is warmteverlies merkbaar via de infraroodcamera.

Pagina | 41

4.2

Schetsontwerp

4.2.1 Visie Voor de input van de configurator is er gekozen voor twee verschillende ontwerpvisies. Het idee hierachter, is dat de bewoner zelf een keuze kan maken in het uiterlijk van de te renoveren woning. De samenstelling van deze visies zorgt ervoor dat de straten levendiger worden omdat er meerdere ontwerpen zullen worden toegepast. Hierdoor verdwijnt het eentonige ouderwetse straatbeeld. Dit eentonige is ook nog veel terug te vinden in huidige renovatieopgaven. De straat kan dan wel gemoderniseerd zijn, maar alles is nog steeds hetzelfde.

De visie ‘eigentijds en behoud’ zorgt ervoor dat bewoners ervoor kunnen kiezen om hun woning vrijwel hetzelfde te laten, of te laten aansluiten bij wat de particuliere woningen in de straat al hebben. Daarnaast zal ook de materiaalkeuze aansluiten bij de huidige woningen. Hierdoor is de woning gerenoveerd, maar ontstaat er minimaal verschil met de andere (particuliere) woningen. Er zijn voor deze visie twee indelingsvarianten mogelijk. De eerste is het behouden van de pui-vorm, door het eventueel vervangen van de huidige pui. Hierbij wordt een nieuwe pui in dezelfde vorm teruggebracht. Men moet bij deze variant denken aan een kunststof kozijn met een nieuw paneel. Indien er een nieuwe gevelafwerking nodig is om naar label A of hoger te renoveren, zal gekozen worden voor metselwerk tussen een klein aantal steenkleuren die veel lijken op de huidige uitstraling. De tweede variant is een nieuwe gevelindeling met losse kozijnen. De pui wordt hierbij verwijderd en de nieuw gekozen gevelafwerking wordt rondom de kozijnen voortgezet. Dit is de variant die al herhaaldelijk is gekozen door veel particuliere woningbezitters in de omgeving. Bij deze tweede variant wordt het glasoppervlak op de begane grond kleiner. Hierdoor ontstaat een hoek in de woonkamer die bruikbaarder is. Als hier een kast wordt geplaatst staat deze niet gelijk voor het raam.

De visie ‘modern en contrast’ is er om de mensen uit te dagen voor iets nieuws te gaan. Deze visie laat zien dat de woning ook gerenoveerd kan worden en een nieuwe uitstraling kan krijgen. De verwachting is dat een beperkt aantal mensen deze keuze daadwerkelijk maakt, maar de mensen die ervoor kiezen, brengen diversiteit aan in de straat. De eerste variant van deze visie heeft veel weg van de eerste variant van ‘eigentijds en behoud’. De pui wordt hierbij eventueel vervangen door een nieuwe pui. Ook hierbij zal de pui van kunststof worden. Het paneel zal er door kleurkeuze of materialisering minder traditioneel uitzien. Daarnaast zal bij een nieuwe gevelafwerking de keuze gemaakt moeten worden tussen steenkleuren die niet in de buurt komen van de traditionele steenkleur. De tweede variant van deze visie is een totaalaanpak van de gevel. Hierbij wordt ook een losse indeling gemaakt, maar is er een grotere materiaalkeuze. Het ontwerp is een tweedeling van materialen op de woning. Zo kan er bijvoorbeeld een plint van tegels gemaakt worden, met daarop een wit gestucte verdieping.

Het maakt voor de doelstelling niet uit welke visie er gekozen wordt. Met beide visies kan gewerkt worden naar een A+ label. Daarnaast maakt het esthetisch ook niet uit welke visie er gekozen wordt. Kiest de hele straat voor ‘eigentijds en behoud’ dan blijft de uitstraling zoals hij was. Kiest iedereen voor ‘modern en contrast’ dan krijgt de straat wat meer diversiteit, er zijn hierbij meerdere materiaalkeuzes waardoor de uiteindelijke ontwerpen per woning verschillend zullen zijn. De uiteindelijke ontwerpen zijn gebaseerd op een verdeling van bestaande zones, waarop in het ontwerp nadruk wordt gelegd. Door deze zonering kan zowel een eigentijdse en moderne variant in de ontwerpen gemaakt worden. De zonering beperkt de ontwerpmogelijkheden waardoor er in de technische uitwerking zo min mogelijk elementen hoeven worden ontwikkeld. Op de volgende pagina worden de verdeling visueel weergegeven.

Pagina | 42

Figuur 14: De vier verschillende gevelzones als basis voor het ontwerp

4.2.2 Randvoorwaarden ontwerp Onderstaand de belangrijkste randvoorwaarden die zijn ontstaan vanuit de visie. Deze voorwaarden zijn gebruikt bij het schetsontwerp: 1. Indien de woning direct naast de te renoveren woning niet wil deelnemen, is het verplicht deze woning en de bewoners ervan te ontzien van de renovatie.

2. De goothoogte mag niet hoger worden dan 6,0 meter en de bouwhoogte is maximaal 10,0 meter zijn. vastgesteld in het bestemmingsplan.

3. Tijdens de uitvoering blijft de woning bewoont, Het is hierdoor verplicht om het de bewoner gemakkelijk te maken. Denk bijvoorbeeld aan het vrijhouden van de entree.

4. Er moet in dit ontwerp verschillende varianten komen waaruit corporatie en bewoner kunnen kiezen.

5. Het is mogelijk voor de bewoners om de geluidswering van de woning te kunnen verbeteren.

6. Bij renovatie in plaats van behouden, moet er een ventilatiesysteem worden toegepast conform bestaande bouwbesluit.

7. De gekozen toepassingen moeten worden getoetst op prijs, kwaliteit en eenvoud.

Pagina | 43

4.2.3 Standaard keuzevarianten ‘Eigentijds en behoud’ De eerste ontwerpvariant van deze visie maakt het mogelijk dezelfde uitstraling te behouden. Het is echter wel mogelijk diverse energielabelsprongen te maken. De kenmerken van de vaneg-woning blijven in deze variant behouden. Zo wordt de gevelpui gerepareerd of vervangen door een kunststof kozijn met dezelfde afmetingen en blijft het toiletvenster met de smalle opening in het buitenblad behouden. De huidige panelen zijn al een keer vervangen en zorgen voor een verouderde uitstraling. Nieuwe kunststof beplating in overeenkomende kleuren zorgen voor een verbeterde uitstraling. Het dak wordt al bij energielabelsprong B aangepakt. Het is hierbij mogelijk om te kiezen voor het herplaatsen van de bestaande dakpannen of het kiezen van nieuwe dakpannen in de kleur antraciet. Wanneer men kiest voor een energielabel A+ zal het buitenblad vervangen worden door een HSB-element met steenstrips als afwerking. Fabrikant Wienerberger kan overeenkomende stenen leveren in steenstripformaat. Deze zullen op het HSB-element verwerkt worden. In deze variant draait alles om het behouden van de vorm en uitstraling, maar dan wel met een mogelijkheid tot eigentijdse inbreng van materialen.

De tweede ontwerpvariant is gebaseerd op de particulier verbouwde vaneg-woningen. Bij deze woningen is de pui vervangen door een losse kozijnindeling, waar eerst de pui zat, zit nu metselwerk. Deze verschijningsvorm is veelvoorkomend. Het grote kozijn op de begane grond is nog steeds vrij groot. Het nieuwe kozijn is echter wel een meter minder breed als het oude kozijn, waardoor een bruikbare hoek verkregen wordt, voor een (tv) kast. Deze ingreep zorgt voor een betere indeelbaarheid van de woning. Op de verdieping krijgen de slaapkamers twee hoge raamkozijnen, hierdoor ontstaat door de vrij kleine oppervlakte nog geen betere indeelbaarheid, maar wel meer privacy. Het vermoeden na bezichtiging is dat de rolluiken en gordijnen veelal dicht blijven om de privacy te garanderen. Ook dit type is zo ontworpen dat deze bij alle labelsprongen ingezet kan worden. Voor de afwerking zijn dezelfde materialen beschikbaar als bij de eerste variant. Het belangrijkste van deze variant is dat, ondanks de renovatie een goede aansluiting bij het straatbeeld wordt gemaakt.

Figuur 14: variant 1 en 2 'eigentijds en behoud'

‘Modern en contrast’ De eerste ontwerpvariant van de tweede visie heeft nog steeds het grootste kenmerk van de vanegwoning, dit is de pui. De gevelpui wordt vervangen door kunststof kozijnen met een paneel ertussen. Wat hoofdzakelijk verschilt ten opzichte van de eerste variant uit de eerste visie, is dat de materialisering is afgestemd op een modern uiterlijk. Zo kunnen er andere steensoorten gekozen worden, die een andere uitstraling meebrengen, en wordt de kleur van het paneel ook anders dat bij de eerste visie. De verschillende kleuren in de verschillende visies zijn wel op elkaar afgestemd.

Pagina | 44

De tweede ontwerpvariant is de meest opmerkelijke variant. Deze zorgt namelijk voor een totaal ander uiterlijk met keuze uit verschillende materialen. De bestaande woning is nogal voorzien van verticale lijnen, dit komt door de hoge, smalle kozijnen aan weerszijden van de pui. Daarnaast is ook het metselwerk smal en hoog. In deze ontwerpvariant wordt dit doorbroken omdat er een duidelijke horizontale lijn in de gevel zit. Deze lijn is de scheidingslijn van de twee materialen. De gevelafwerking bij deze variant komt niet overeen met de materialen die gebruikt worden in de andere varianten of de huidige woningen. De bedoeling van deze variant is dat dit totaal afsteekt van de rest en echt opvalt in de straat. Het ontwerp is wel zo gemaakt, dat het systeem achter de afwerking ook toegepast kan worden bij de andere varianten.

Figuur 15: Ontwerp variant 1 en 2 'modern en contrast'

4.3

Configurator bestaande bouw

4.3.1 Proces gebruik configurator De configurator wordt in twee stappen doorlopen. Er komt een configurator voor de corporatie en voor de bewoner. De configurator voor de corporatie bevat alle mogelijke opties en ontwerpen voor het project.

De corporatie kan aan de hand van hun gegevens en ambities bepalen wat er volgens hun eisen en beleid toegelaten kan worden in het plan. Als de corporatie de configurator heeft doorlopen, wordt een eerste selectie van mogelijkheden gemaakt. Daarna wordt een tweede versie openbaar gemaakt voor de bewoners van het plan. De configurator voor de bewoners bevat alle mogelijkheden die goedgekeurd zijn door de corporatie. De bewoner kan zo op gestructureerde manier kiezen tussen een aantal opties om de woning te verbeteren. Naast het verbeteren van de woning kan er ook nog gekozen worden voor extra pakketten waarmee de woning verder aangepast kan worden aan de wensen van de bewoner. Het doel van dit proces is een optimale keuzevrijheid aanbieden, die voldoet aan de wensen van de corporatie.

Voordat de configurator in gebruik genomen kan worden door de corporatie, zal eerst een bijeenkomst worden georganiseerd. Hier wordt uitleg gegeven over het gebruik van de configurator en maakt de corporatie duidelijk hoe het project eruit ziet en wat de gemeentelijke eisen zijn. Na de bijeenkomst moet de corporatie bekend zijn met het gebruik van de configurator en zijn bij de uitvoerende partij, de randvoorwaarden van het project bekend. Met deze gegevens kan dan onder andere het ontwerp gemaakt worden.

Pagina | 45

Uitvoerende partij verwerkt informatie

eerste bijeenkomst

Corporatie zet configurator direct door naar bewoners

configurator corporatie

• uitleg configurator.

• corporatie test voorbeeld.

• vaststellen eisen en ambities.

• definitieve versie vrijgeven aan corporatie.

• instellen ambitieniveau.

• selectie van mogelijkheden.

configurator bewoners

• variant vrijgeven aan bewoners.

• keuze uit voorgeselecteerde mogelijkheden • eigen ambitieniveau bepalen

Figuur 16: proces gebruik configurator

4.3.2 De configurator in stappen Stap 1: invullen algemene gegevens Deze gegevens worden gevraagd zodat alle partijen op de hoogte zijn van de algemene zaken binnen het project. Daarnaast zorgt het invullen van deze gegevens ervoor dat de resultaten van de configurator vergeleken kunnen worden met de huidige situatie. De corporatie moet onder andere het investeringsbudget, het aantal woningen en de energie-ambitie invullen. Bewoners moeten adresgegevens, meterstanden en staat van onderhoud aanleveren. Bij de staat van onderhoud gaat het er vooral om dat de bewoners achterstallig onderhoud kunnen melden.

Stap 2: doelstelling kiezen De tweede stap in de configurator is het aangeven van de te realiseren doelstelling. Altijd is er een idee of strategie, maar deze is niet concreet of verschilt per locatie. De configurator biedt daarom de mogelijkheid om meerdere doelstellingen te gebruiken. Bij elke doelstelling hoort een pakket, dit pakket zorgt ervoor dat de doelstelling ook daadwerkelijk gehaald wordt. De doelstellingen waaruit corporaties kiezen zijn in de bewonersconfigurator veranderd van naam. De configurator moet laagdrempelig zijn omdat veel huurders uit de doelgroep geen verstand hebben van computers, energielabels en bouwkundige termen.

Door de energielabelsprongen te veranderen in de termen ‘goed’, ‘beter’ en ‘best’ gekoppeld aan het woord energie, maakt het voor de bewoners begrijpelijk en eenvoudig. Kiest de bewoner bijvoorbeeld voor energielabel B, dan wordt de gebouwschil verbeterd met spouwisolatie, vloer- en dakisolatie. Het glas wordt vervangen door Hr++ glas en er wordt een mechanische ventilatie geïnstalleerd.

Stap 3: uitstraling kiezen In de configurator wordt uitgegaan van een viertal ontwerpen. Deze ontwerpen zijn specifiek gemaakt voor het project. In het ontwerp dient de ontwikkelde bouwmethode altijd worden toegepast. Er mogen niet teveel ontwerpen gemaakt worden omdat de configurator minder duidelijk wordt. Vier ontwerpen is een goede middenweg, hierdoor kan de corporatie indien gewenst nog steeds een keuze maken tussen de ontwerpen. De vier ontwerpen waaruit gekozen kan worden zijn al in het schetsontwerp besproken bij de uitwerking van de configurator voor het pilotproject. Met de derde stap wordt de doelstelling gekoppeld aan een ontwerp. Alle ontwerpen moeten dan ook gerealiseerd kunnen worden in de vier doelstellingen.

Stap 4 en 5: thema’s en optiepakketten kiezen De laatste twee stappen zijn in de configurator verweven met elkaar. Er wordt hier een thema gekozen waarna de optiepakketten van dat thema getoond worden. Na het kiezen van een optiepakket gaat men automatisch naar het volgende thema. Het eerste thema is ‘uiterlijk’, hierbij zijn alle te kiezen afwerkingen per ontwerp en per energielabel te kiezen. De zichtbare opties worden aangepast aan de voorgaande keuzestappen. Wordt er voor energielabel A gekozen dan zijn de afwerkingsopties die horen bij energielabel B niet meer te zien. Dit zorgt ervoor dat de configurator voor de gebruiker overzichtelijk blijft en er meer prestatiegerichte keuzes gemaakt worden. Ook in de laatste twee stappen zijn twee versies van zichtbare thema’s ontwikkeld.

De configurator voor bewoners bevat namelijk andere termen, die beter te begrijpen zijn voor de bewoners. ‘Ruimte’ wordt hier bijvoorbeeld ‘meer ruimte’ genoemd. Het is nu meteen duidelijk dat het gaat over uitbreiden. Ditzelfde geldt voor de thema’s ‘interieur’ en ‘zorg’, deze zijn hier veranderd in ‘beter wonen’ en ‘comfort’.

Pagina | 46

4.3.3 Uitwerking themapakketten Uiterlijk (bouwkundige afwerkingen) De bouwkundige afwerkingen zijn per ontwerp in de configurator los te kiezen. Hierdoor zijn er meerdere materialen mogelijk per ontwerp. De bewoner kan hierdoor zijn eigen gewenste uitstraling kiezen. Bij sommige ontwerpen kan er gekozen worden tussen twee materialen, terwijl andere ontwerpen meer keuzes hebben. Rekening is gehouden met het feit dat mensen bij teveel opties, lastig kunnen kiezen.

Daarnaast gaat de welstand over het algemeen niet akkoord als er veel variatie ontstaat in verschillende uitstralingen en ontwerpen. Daarom is er voor een kleine keuzevrijheid gekozen. Onderstaand worden alle materialen weergegeven. Bij welk ontwerp en doelstelling er voor een welk materiaal gekozen kan worden staat volledig uitgewerkt in Gevel: Bij variant 1 van ‘eigentijds en behoud’ kunnen pas andere gevelmaterialen worden toegepast vanaf energielabel A+. Dit komt omdat er bij de andere prestaties geen nieuwe gevel wordt geplaatst. Bij de tweede variant komt er altijd een andere gevel, dus hier kunnen wel andere gevelmaterialen worden gekozen. Het gaat bij beide varianten om twee soorten steenstrips, die veel weghebben van de bestaande baksteen. In de volgende schema’s zullen deze steenstrip 1 en 2 genoemd worden.

Figuur 16: steenstrip 1 en steenstrip 2

In varant 1 en 2 van ‘modern en contrast’ zijn meer mogelijkheden voor een gevelafwerking. Er zijn twee uiteenlopende steenstrips, maar er kan ook gekozen worden voor vezelcement rabatdelen met een houtuitstraling, lichte tegels en donkergrijze leien. De geboden gevelafwerkingen worden allemaal prefab bevestigd op het HSB-element.

Figuur 17: steenstrip 3 en steenstrip 4

Figuur 18: wandtegels en vezelcement rabatdelen

Figuur 19: bestaande, antracieten en rode dakpannen

Dak: Er zijn drie verschillende dakafwerkingen mogelijk. Bij ‘eigentijds en behoud’ kunnen de bestaande dakpannen herdekt worden, of er kan gekozen worden voor nieuwe vergelijkbare antraciet dakpannen. Bij de moderne varianten komt hier de optie bij om ook rode dakpannen te kunnen kiezen.

Kozijn en paneel: In ‘eigentijds en behoud’ variant 1 blijven de bestaande kozijnen in principe zitten, behalve bij label A+, hier komen nieuwe kunststof kozijnen. Dit is echter wel een optie bij de andere labelkeuzes. De overige varianten krijgen nieuwe kozijnen van kunststof. Een extra optie bij alle vier de varianten zijn openslaande deuren aan de achterzijde. In twee van de vier varianten komt het kenmerkende paneel ter hoogte van de verdiepingsvloer terug. Het paneel is in de configurator verkrijgbaar in drie kleuren.

Figuur 19: Trespakleuren: Cream white, Translucent Green en Silver Grey

Pagina | 47

Ruimte leefruimten in de bestaande woningen is beperkt en de indeling is vaak nog als bij de bouw van de woning.

Deze indeling voldoet regelmatig niet aan huidige wensen van de bewoner. Met het aanbieden van een woninguitbreiding of indelingsverandering kan ingespeeld worden op de wensen. De begane grond kan uitgebreid worden met een aanbouw aan de achtergevel. Ook is het mogelijk om de keuken bij de woonkamer te betrekken. Of de huidige kleine badkamer om te bouwen tot berging en de kleine slaapkamer aan de achtergevel om te bouwen tot slaapkamer.

Veiligheid Veilig voelen in een woning kan bijdragen aan de kwaliteit van een woning en het comfort. Deze veiligheid kan bevorderd worden door voorzieningen aan te brengen die het lastigere maken om in te breken in de woning. Ook speelt brandgevaar altijd een grote rol, het voorkomen van brand ligt in de handen van de bewoner. Met een brandmelder is de bewoner tijdig gealarmeerd van de brand. Dit kan door te kiezen voor rookmelderpakket. Voor een klein kind is een woning vol met gevaren, zoals vallen van de trap, elektrocuteren of het hoofd stoten tegen de tafel. Om deze te gevaren te miniseren kunnen de ouders kiezen voor een veilig kind pakket, zo wordt het voor een kind een veiliger.

Interieur Met het interieur van de woning kan een bewoner de woning anders inrichten. Dit wordt dan ook vaak gewijzigd bij een mutatie of grootschalige renovatie van een woning. Gerichte aanpassingen of vernieuwingen van het interieur verhogen het wooncomfort. Dit kan door te kiezen voor een keukenrenovatie, badkamerrenovatie en toiletrenovatie. De geluidsoverlast van de buren kan aangepakt worden door het kiezen voor een voorzetwand voor de woningscheidende wand, daarbij wordt de wand ook meteen weer strak afgewerkt.

Zorg Zorg gaat steeds een grotere rol spelen binnen de sociale huursector. Hierop kan ingespeeld worden door woningaanpassingen te realiseren die het gebruik van de woning te vergemakkelijken. De bestaande woning heeft een kleine begane grond met smallen deuren en een trap die lastig te belopen is. Voor zorgbehoevende bewoners genoeg reden om zich niet prettig te voelen in de woning. Bij de keuze voor het pakket domotica, kan de bewoner met een alarmknop op de slaapkamer, keuken en badkamer zorg hulp in roepen. De begane grondwoning maakt het mogelijk om in de woning te wonen met een rolstoel. Ook kan er gekozen worden om een rolstoellift te installeren zo de verdieping weer bereikbaar te maken.

Energie Het energieverbruik wordt verminderd bij het installeren van maatregelen om de gebouwschil thermisch te isoleren en het vernieuwen van de installaties. Deze maatregelen zijn ingepast bij de doelstellingen keuzes (label B, A en A+). Om buiten het standaardpakket van maatregelen extra voorzieningen te kunnen aanbieden is er een aanbod in extra zonnepanelen en een bewustwording pakket dat de bewoners meer inzicht geeft in het energieverbruik. Water kan bespaard worden door het aanbrengen van waterbesparende maatregelen zoals een waterbesparende toiletspoeler, keukenkraan en douchekop.

Buurt en service De configurator is vooral gericht op het aanpassen van de bestaande woning. Het comfort en de leefbaarheid binnen de woning wordt daarmee verbeterd. De leefbaarheid voor de buurt wordt niet direct aangepakt, terwijl het interessant zou zijn om dit in de configurator mee te nemen. Dit kan door een buurtactiviteit of een schoonmaakactie in de buurt te organiseren. Dit moet de samenhang tussen de buurtbewoners verbeteren. Helemaal ideaal zou het zijn als de bewoners in de configurator kunnen zien welke activiteiten de buren wensen. Door bijvoorbeeld een kaart van de straat of wijk pictogrammen op de woningen te plaatsen.

4.3.4 controle met parameters Om voor de corporatie naast energie en kosten duidelijk te maken op welke punten de woning nog meer verbeterd wordt met de renovatie, zal gebruik worden gemaakt van KiB (kwaliteit in balans). Dit is een methode om kwaliteit meetbaar te maken en richt zich op onderhoud, renovatie en investeringen. KiB is uitgewerkt in zeven thema’s. Na invulling resulteert elk thema in een cijfer. De kwaliteit van elk thema is hierdoor meetbaar en er kan over gediscussieerd worden.

De zeven thema’s waarop KiB toetst zijn: Veiligheid, gezondheid, energieprestatie, wooncomfort, milieu, toekomstwaarde, leefbaarheid.

Pagina | 48

4.4

Proces configurator corporatie en bewoner

Pagina | 49

5.

Impressie idee uiterlijk configurator Configurator voor de corporatie

Configurator voor de bewoners

Pagina | 50

4.4

Bouwsysteem ontwikkelen

Om een goed bouwsysteem te ontwikkelen voor grondgebonden rijtjeswoningen, met name de vanegwoningen, zijn een groot aantal mogelijkheden onderzocht. Om dit onderzoek te structureren zijn de isolatiemogelijkheden verdeeld in: de begane grondvloer, de gevel, en het dak. Alle mogelijke toepassingen zijn getoetst op een aantal aspecten, waaronder: prijs, recycling, snelheid en eenvoud. In de besluitvorming hebben prijs en eenvoud/maakbaarheid de grootste rol gespeeld. Als hoofduitgangspunt is rekening gehouden met modulair bouwen en het maken van één systeem waarin alle afwerkingen en labelsprongen kunnen worden gerealiseerd. In bijlage 16 zijn de tabellen terug te vinden waarin alle methodes vergeleken worden.

4.4.1 Vloer De begane grondvloer wordt na-geïsoleerd met EPS parels als bodemafsluiter. De kosten van dit product zijn €20, - p/m2 en kunnen in de kruipruimte geblazen worden zonder dat deze toegankelijk hoeft te zijn. Met een laag van 150 mm kan er een RC-waarde gehaald worden van 4.0 W/m2K. Door het vullen van de kruipruimten zijn de leidingen onder de vloer niet meer toegankelijk, bij een eventuele lekkage kunnen de EPS parels met een stofzuiger verwijderd worden. Het voordeel van de EPS parel is dat er geen toegang naar de kruipruimten noodzakelijk is. Door openingen van buitenaf naar de kruipruimten te boren kunnen de parels gemakkelijk worden aangebracht. De overige begane grondvloer isolatiesystemen hebben een minimale hoogte in de kruipruimte van 50 cm nodig. Deze eis komt van de ARBO en zorgt ervoor dat de toepassing veilig kan worden aangebracht.

Afbeelding 18: EPS parels in de 4.4.2 Gevel spouwisolatie De gevel kan in het bouwsysteem op twee manieren worden geïsoleerd.

Kostentechnisch is het niet verantwoordt om het op één manier te realiseren. Bij energielabel B alle varianten en bij energielabel A een enkele variant is gekozen voor het na-isoleren van de spouw. De spouw is circa 7 cm en breed genoeg voor een isolatielaag met een Rc-waarde van 2,1 m²K/W. Daarnaast is de technologie van spouwvulling verbeterd en door het gebruik van een nieuwe lijm, zakt de spouwvulling niet meer in. Er wordt gebruik gemaakt van EPS-parels van Isosun. De kosten van spouwvulling liggen rond de €20, - p/m2. Door deze methode te gebruiken kan de bestaande gevel behouden blijven. EPS parels kunnen weer worden verwijderd en zijn tot vijf keer thermisch te recyclen.

kruipruimte gespoten.

Afbeelding 19: EPS parels

houtskeletbouw elementen spouwvulling De tweede manier om de gevel te isoleren in het bouwsysteem, is het toepassen van HSB-elementen. Hierbij wordt het bestaande buitenblad verwijderd. De HSB-elementen kunnen dan worden geplaatst op de bestaande fundering. Het merendeel van de renovaties zal worden uitgevoerd met deze methode.

Verschillende gevelafwerkingen zijn mogelijk waardoor er met één systeem meerdere ontwerpen gerealiseerd kunnen worden. De HSB-elementen kosten rond de €50, - p/m2 en kunnen erg snel geplaatst worden, waardoor de bouwtijd korter wordt ten opzichte van isolatiemethoden die op locatie moeten gedaan worden. Daarnaast zal het HSB-systeem modulair worden gebouwd, het idee hierachter is het toekomstbestendiger maken van de woning. HSB-elementen zijn bekender dan de staalframebouw-elementen. De keuze tussen deze twee vergelijkbare systemen is op basis van flexibiliteit gedaan. Beide Afbeelding 20: HSB-element als nieuw systemen verschillen weinig van elkaar, behalve dat het met buitenblad staalframebouw lastiger is om maatafwijkingen op te vangen.

Pagina | 51

4.4.3 Dak Er zijn verschillende manieren waarop het dak bij een renovatie geïsoleerd kan worden. De prijzen van deze methodes liggen redelijk dicht bij elkaar. Welke methode nu het beste is, is bepaald door het feit dat er gerenoveerd wordt in bewoonde staat. Hierbij wil men de woning ‘dicht’ houden en het dakbeschot laten zitten. Hierdoor vallen alle opties waarbij dit eraf moet af. Er kan ook geïsoleerd worden van binnenuit, maar als je weet dat de zolder vol ligt met spullen van de bewoners is dit niet handig. Er is in voor het bouwsysteem dan ook gekozen voor een isolatiemethode waarbij geïsoleerd wordt op het bestaande dakbeschot. Alle oude panlatten en tengels worden verwijderd, op het bestaande dakbeschot wordt dan een isolatieplaat gelegd. Deze platen kosten circa €38- p/m2 en de tengels zijn er al op bevestigd, dit scheelt bij het maken van panlatten weer werk. Een nadeel van buitenaf isoleren is dat het dak omhoog komt waardoor de goot verplaatst ten opzichte van goot van Afbeelding 21: Isoleren op bestaand de buren. Hier moet dan wel een juiste aansluiting of overgang dakbeschot worden gerealiseerd.

4.5

Installatietechnische verbetering

In het bouwsysteem worden ook de installaties meegenomen. Bij de bezichtiging in de Polanenstraat, Steenbergen werd duidelijk dat er in sommige gevallen nog een vrij nieuwe HR-100 combiketel aanwezig is. Ook voor de installaties zijn mogelijke systemen met elkaar vergeleken. Het onderscheid is bij dit onderzoek gemaakt tussen verwarming/tapwater en ventilatie. De systemen zijn getoetst op o.a. kosten, bedieningseenvoud, onderhoud, comfort en reactiesnelheid. In bijlage 17 zijn de mogelijkheden uitgewerkt.

4.5.1 Verwarming en tapwater Om de woning te kunnen verwarmen is er gekozen voor een nieuwe Hr-107 ketel. Deze ketel wordt alleen toegepast wanneer nodig, dus niet in de woningen die nog meekunnen naar energielabel B met de bestaande Hr-100 ketel. Vooral het grote verschil in prijs deed de andere systemen de das om. Ook kunnen de meeste andere systemen niet aangesloten worden op het bestaande leidingwerk. Aangezien het erg lastig is om ruimte te reserveren voor bijvoorbeeld luchtkanalen, is het beter om het bestaande wat nog gewoon in goede staat is te blijven gebruiken. Daarnaast is het mogelijk om een zonneboiler aan te sluiten op de Hr-ketel waardoor deze een stuk duurzamer wordt. Op het gebied van duurzaamheid scoort de Hr-ketel minder goed als andere installaties, maar technisch gezien is de ketel een goede oplossing. Vanaf energielabel A zal ook de zonneboiler ook geplaatst worden.

4.5.2 Ventilatie De woningen worden in bestaande situatie alleen geventileerd via roosters in een aantal vensters. Deze roosters garanderen een natuurlijke ventilatie, maar na het inpakken van de woning voldoet dit niet meer. In de Vaneg-woningen is een ventilatiesysteem nodig met een capaciteit van minimaal 350 m3/u. Dit kan gegarandeerd worden met een eenvoudige mechanische ventilatie. Hierbij wordt de lucht afgezogen door een ventilator box en aangevoerd met nieuwe suskasten. Er is voor dit systeem gekozen omdat er kleinere kanalen nodig zijn als bij een systeem dat ook kan verwarmen, er alleen afvoerleidingen gebruikt hoeven worden en er geen hele grote aanpassingen gedaan hoeven worden in de bewoonde woning. Bij de andere systemen zijn deze aanpassingen groter. Daarnaast liggen de kosten van een mechanische ventilatie lager dan de meeste andere systemen. Alleen gebalanceerde ventilatie met een Afbeelding 225: Mechanische ventilatie afvoer WTW is ongeveer dezelfde prijs. Deze is niet gekozen vanwege de grotere hoeveelheid kanalen. Als de kosten van het installeren en wegwerken van deze kanalen bij het systeem worden opgeteld, is deze ook duurder.

Pagina | 52

4.6

Resultaten onderzoek en pilotproject

In hoofdstuk vier wordt de totale analyse van het pilotproject aangehaald. Daarnaast wordt de ontwikkeling en invulling van de configurator weergegeven. Hierin is te zien welke stappen er zijn en wat voor keuzes er allemaal gemaakt kunnen worden. Als laatste wordt in dit hoofdstuk de ontwikkelde bouwmethode uitgeschreven. Alle gebouwelementen kunnen worden gerenoveerd volgens bepaalde methoden. De samenvoeging van deze toepassingen vormen samen het bouwsysteem dat bij alle doelstellingen toegepast kan worden.

Het resultaat van de ontwikkelde configurator, is volledig uitgeschreven in een schema. Dit schema is allesomvattend en laat onder andere de kosten, de gemiddelde besparingen en het gehele keuze aanbod zien. Ter verduidelijking van het keuzeproces zijn hier twee voorbeeldberekeningen aan toegevoegd. Voor het uitwerken van het pilotproject hebben beide afstudeerders het schema doorlopen en hun keuzes uitgewerkt op de bestaande woning. Er is een uitwerking van de woning die gerenoveerd wordt naar energielabel A en een uitwerking naar A+. Om een breed beeld te geven zijn er meerdere extra’s gekozen, dit laat zien wat er allemaal mogelijk is binnen de configurator. De uitwerking van het pilotproject resulteert in een 3D model met al het tekenwerk dat benodigd is voor DO (definitief ontwerp) niveau.

4.8

Hoe ziet het proces er uit achter de schermen bij een configurator?

Het proces begint met een idee van de corporatie. Deze is op zoek naar een mogelijkheid om gestuurd keuzes te bieden aan haar huurders bij een renovatie. Met de configurator kan dit worden aangeboden door de uitvoerende partij. Het proces begint met een eerste bijeenkomst waarbij de randvoorwaarden worden vastgesteld en de werking van de configurator wordt uitgelegd. Het is van groot belang om de gemeente er in deze fase al bij te betrekken, omdat deze moeten meedenken over wat mogelijk is. Zodat er geen problemen ontstaan in de wet- en regelgeving. Nadat in hoofdlijnen duidelijk is wat de wensen en mogelijkheden zijn, gaat de uitvoerende partij aan de slag met het ontwerp en de invulling van de configurator. De invulling is projectspecifiek, maar de methoden en opties zijn projectoverstijgend.

Hierdoor kan efficiënt en volgens een vast systeem te werk worden gegaan.

De corporatie doorloopt de ingevulde configurator en kiest wat er mogelijk is binnen het project en het budget. Hierdoor krijgt de corporatie altijd wat gewenst wordt. De bewoner gaat hierna aan de slag met een configurator die is omgevormd tot een begrijpbare en laagdrempelige tool. Het voordeel is dat bewoners enige keuzevrijheid krijgen binnen het renovatieproject.

Het is mogelijk gemaakt om in de serie van één te renoveren. De corporatie zou hierdoor de 70% participatieregeling niet meer hoeven toe te passen. Dit kan veel proceskosten besparen en maakt de bewoners betrokken bij het verbeteren van de woningvoorraad. Per woning renoveren is voor de bewoners aantrekkelijker omdat deze binnen een vastgestelde periode zelf bepalen wanneer gestart wordt. Daarnaast kunnen de bewoners een eigen prestatie kiezen waardoor deze langer in de woning kunnen blijven.

4.9

Hoe kan de configurator gerealiseerd worden op de vaneg-woning?

De configurator is specifiek gemaakt op het pilotproject, volgens de projectoverstijgende methoden. Er is gebruik gemaakt van een modulaire gevel, zodat deze bij verdere verduurzaming eenvoudig te verbeteren is. Het belangrijkste uitgangspunt voor de configurator is, dat de renovatie in bewoonde staat gerealiseerd dient te worden. De gebruikte toepassingen zorgen ervoor dat er zo min mogelijk last is voor de bewoners. Er is ingezet op eenvoud en gebruiksgemak, niet alleen de omhulling wordt aangepakt maar ook de woning zelf wordt verbeterd. Dit is vooral een pluspunt voor de bewoners en het comfort in de woning. In de gemaakte tekeningen en het totaalschema is te zien hoe de bestaande vaneg-woning gerenoveerd kan worden, volgens het gebruik van de configurator.

Pagina | 53

Literatuurlijst Bibliografie Aedes. (2007-2012). Opgeroepen op Maart 19, 2014, van www.aedes.nl: http://www.aedes.nl/content/feiten-en-cijfers/geld-en-investeringen/wat-doenwoningcorporaties-met-hun-geld/expert--wat-doen-woningcorporaties-met-hun-geld.xml Aedes. (2014, Februari 25). feiten en cijfers. Opgehaald van www.aedes.nl: http://www.aedes.nl/content/feiten-en-cijfers/Feiten-en-Cijfers.xml Anp. Amsterdam-Osdorp-Flats. Amsterdam-Osdorp-Flat. Algemeen Nederlands Perbureau, Osdorp.

Audi. (2014, Maart 03). Configurator. Opgehaald van www.audi.nl: http://www.audi.nl/content/nl/brand/nl.html Boom, v. P., Maessen, W., Noy, D., & Raadschelders, J. (2005). Jellema 8 woningbouw. z.pl.: ThiemeMeulenhoff.

Bos, M. (2014). Renovatie jaren '60 en '70 woningen. Amersfoort.

Bussel, R. (2010). Onderhoud als basis voor een duurzaam woningbestand. Wolters TVO. CBS. (2013, Januari 1). Bevolking en huishoudens. Opgehaald van www.drimble.nl: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=82245NED&D1=0,6370&D2=1560&HDR=T&STB=G1&VW=T CBS. (2013). Demografische kerncijfers per gemeente 2013. Den Haag: Centraal Bureau voor Statistiek.

Citroen. (2014, Maart 03). carconfigurator. Opgehaald van carconfigurator.citroen.nl: http://carconfigurator.citroen.nl/C5/Tourer#?step=5&Grades=10187033&Engines=BB&Transm ission=6&Version=1CX7C5KBB601URC4&Color=0M#1#0MM00N9V&Features=0P#0#0PZ10RFX &MulticityConnect=0&Options0=LV#3#LV00&Accessories0=9427CW D.C. Kooijman, H. S. (1989). Programmering onderzoek Technische beheer vastgoed. Delft: Delftse Universitaire Pers. de Bonth van Hulten SchilRenovatie Trompstraat Drunen (2012). [Film]. de Kroo, Noortje. (2010). This is what America wants for you. Middelburg: Erasmus Universiteit Rotterdam.

Diersen, P. (2012, Maart 27). Leidingen buitenom bij renovatie. Opgeroepen op 02 20, 2014, van www.bouwwereld.nl: http://bouwwereld.nl/project/leidingen-buitenom-bij-renovatie/ Dijkhuizen, S. (2009). Strategisch conceptueel bouwen. Hengelo.

Dijkhuizen, S. (2009). Strategisch conceptueel bouwen. Hengelo: Conceptueel bouwen.

Dijksterhuis, A. (2011, Augustus). vragen stellen heeft geen zin. (F. v. Mijn, Interviewer) Doren, L. (Regisseur). (2011). Barry Schwartz: The paradox of choice, The critique [Film].

Duurzame woningrenovatie in Kroeven te Roosendaal. (2012, Maart 27). Opgeroepen op Februari 20, 2014, van www.duurzaamgebouwd.nl: http://www.duurzaamgebouwd.nl/renovatie/20120327duurzame-woningrenovatie-in-de-kroeven-te-roosendaal een blok stad. (sd). Opgehaald van www.eenblokstad.nl.

Het woningbezit naar bouw. (2013, December 31). Opgeroepen op Maart 19, 2014, van www.aedes.nl: http://www.aedes.nl/content/feiten-en-cijfers/woning/hoe-ziet-de-gemiddeldecorporatiewoning-eruit/expert--hoe-ziet-de-gemiddelde-corporatiewoning-er.xml Hoogers, A. e. (2004). Bouwen met de tijd. Ministerie van VROM. Rotterdam: SEV. hp architecten. (sd). Opgehaald van www.hparchitecten.nl.

Huijbregts, P. (2008). Bouwen is oplossingen aanbieden. Gouda: Regieraad bouwen en PSIBouw.

Huijbregts, P. (2010). Conceptueel Bouwen. aeneas.

I.R. Pijpers. (2004). Jellema 1 Bouwnijverheid. Utrecht/Zutphe: Š ThiemeMeulenhoff.

Ir. R. S. F. J. van Elk en Dr. ir, H. P. (1971). niet-traditionele woningbouwmethoden in Nedelrland. Alphen aan den Rijn: Samsom uitgeverij nv.

Kerkhof, Hans. (sd). Info over Passiefhuizen De Kroeven. Opgeroepen op Februari 18, 2014, van www.bamwoningbouw.nl: http://www.bamwoningbouw.nl/nlnl/project/1/40/661/passiefhuizen-de-kroeven-fase-1.aspx KING. (2010). Inkomenspositie van huishoudens en personen in Steenbergen. Opgehaald van www.watdoetjegemeente.nl: http://www.watdoetjegemeente.nl/index.php?id=658&geoitem=851 Koning, E. (2013, juni 20). De huurder betaalt voor gratis stroom. BRC Handelsblad, p. 25.

Pagina | 54

Kroeven - Project met ventilatie met warmteterugwinning. (sd). Opgeroepen op Februari 18, 2014, van www.zehnder-jestorkair.nl: http://zehnder-jestorkair.nl/ventilatie/referenties/kroeven-projectmet-ventilatie-met-warmteterugwinning/ Kruger, R. Duplexwoningen, Amsterdam (1950). Nederlands Fotomuseum, Amsterdam.

Liebregts, M. (2013). Documentatie systeemwoningen '50-'75. Eindhoven.

Liebregts, M. (sd). www.bouwhulp.nl. Opgeroepen op 02 12, 2014, van www.bouwhulp.nl: http://www.bouwhulp.nl/downloads/extra/meer_info/Tabloid_CR_nr3_markt.pdf Liebregts, M. (sd). www.bouwhulp.nl. Opgeroepen op 02 12, 2014, van www.bouwhulp.nl: http://www.bouwhulp.nl/downloads/extra/meer_info/Tabloid_CR_nr2_beeld.pdf LOSAG. (2009). Leidraad Resultaatgericht Vastgoedonderhoud. Waddinxveen: FOSAG. Maps, G. (2014). van Polanenstraat 21. Steenbergen, Brabant, Noord-Brabant.

Mosaic Huishouden. (2012). Den Haag, Zuid-Holland, Nederland.

Noodwoningen net na 1945. Noodwoningen. seniorplaza, Amsterdam.

Nunen, H. v. (2013, januari 24). meest recente berichten. Opgehaald van wwww.bestaandewoningbouw.nl: http://www.bestaandewoningbouw.nl/een-nieuw-era-begint/ Nunen, Haico van. (2011, Januari 01). meest recente berichten. Opgehaald van www.bestaandewoningbouw.n: http://www.bestaandewoningbouw.nl/vastgoedbeheer-visievoor-de-lange-termijn/ Nunen, Haico van. (2013, december 03). Levensduur-denken. Opgehaald van www.levensduur-denken.nl: http://levensduur-denken.nl/ Oerlemans, C. (2012). Efficient vastgoedonderhoud. Vlaardingen: studio ilse van klei.

Over 10 jaar sist de aardgasbel langzaam leeg. (2014, Januari). Leeuwarder Courant.

Passief renovatie multatulistraat. (2012, Augustus 28). Opgeroepen op 02 25, 2014, van www.luchtdichtrenoveren.nl: http://www.luchtdichtrenoveren.nl/portfolio/passiefrenovatie_multatulistraat Prestatiehuis. (2014, februari 20). Prestatiehuis. Opgehaald van Concept: http://www.prestatiehuis.nl/homepage/nieuws.aspx Prestatiehuis: energetische renovatie voor beter rendement. (2011, Oktober 4). Opgeroepen op Februari 20, 2014, van www.brinkclimatesystems.nl: http://www.brinkclimatesystems.nl/nieuws/2011(1)/Prestatiehuis--energetische-renovatie-voor-beter-r.aspx Putzeys, K., & van Dessel, J. (2004, Oktober). Wat is IFD bouwen? Opgeroepen op Maart 12, 2014, van ifd bouwen: http://www.ifdbouwen.be/media/docs/artikels/IFDYC_LastVersion.pdf Renovatie 25 woningen Drunen. (sd). Opgeroepen op Maart 20, 2014, van www.planetfit.nl: http://www.planetfit.nl/nl/in-de-praktijk/detail/plusrenoveren Roosmalen, K. v. (2013). Verduurzaming van de voorraad. De Architect, 76-82. ruimtelijkeplannen. (sd). Opgehaald van www.ruimtelijkeplannen.nl.

SBR en TNO. (mei 2013). Leidraad resultaatgericht samenweken bij investeren en onderhouden. Rotterdam: SBR. Schwartz, B. (Regisseur). (2007). The paradox of choice - Barry Schwartz [Film].

(2012). Structuurvisie gemeente Steenbergen.

Thompson, D. (2013, Augustus 19). More is More: Why the paradox might be a mythe. Opgeroepen op 03 06, 2014, van www.theatlantic.com: http://www.theatlantic.com/business/archive/2013/08/more-is-more-why-the-paradox-ofchoice-might-be-a-myth/278658/ Tiemeijer, W. (2011). Hoe mensen keuzes maken. Amsterdam: Amsterdam University Press. van Heuvel, W., & Verbrugge, I. B. (2005). Geschiedenis van de bouwkunst. Rijswijk: ThiemeMeulenhoff.

Veldheer, V. (1994). Kantelend bestuur. Leiden: VUGA Uitgeverij bv.

VolkerWessels. (sd). Opgehaald van www.volkerwessels.com.

Volkswagen. (2013, Maart 03). configurator. Opgehaald van volkswagen.nl: http://www.volkswagen.nl/configurator W.L., S. Flevoland (Nederland) een noodwoning. . Nederlands Fotomuseum, Flevoland.

Wind, H. (2014, februari 17). Nieuws. Opgehaald van www.bouwwereld.nl: http://bouwwereld.nl/nieuws/fabrikanten-ontwikkelen-concept-voor-woningrenovatie/ Wind, Henk. (2014, februari 17). Nieuws. Opgehaald van www.bouwwereld.nl: http://bouwwereld.nl/nieuws/fabrikanten-ontwikkelen-concept-voor-woningrenovatie/ woorden-boek.nl. (2014, 02 12). woorden-boek. Opgehaald van woorden-boek: : http://www.woordenboek.nl/woord/configuratie Woude, I. P. (2004). Jellema 1 bouwnijverherheid . Utrecht/Zutphen: ThiemeMeulenhoff.

Pagina | 55

www.built4u.nl. (2014, Februari 25). Techniek. Opgehaald van www.built4u.nl: http://www.built4u.nl/techniek/ www.volkerwessels.com. (2012, Augustus 27). Archief. Opgehaald van www.volkerwessels.com: http://www.volkerwessels.com/nl/nieuws/detail/plusrenoveren-digitaal-gepresenteerd

Pagina | 56

Begrippenlijst Definities Bewustzijn Concept Configureren Demografie Duplexwoning Eengezinswoning Energielabel Grondgebonden woning Huishouden Levensduur Levensloopbestendige woning Mechanische ventilatie Onbewuste Pilotproject Prefabriceren Proces Rationeel Renoveren Sociale huursector Turn-key Woningcorporatie

Inzicht in een situatie, dreiging of crisis.

Een schets waarmee een beleidsvisie of een beleidsdoestelling in een ruimtelijk principe worden omgezet en daarmee als het ware “ruimtelijk vertaald” wordt.

Is het samenstellen van een product uit verschillende basisbouwstenen.

Wetenschap die de ontwikkelingen in omvang, samenstellen en ruimtelijke verdeling van de bevolking bestudeert.

Een duplexwoning is een woning die tijdelijk is gesplitst in twee deelwoningen.

Elke woning die tevens een geheel pand vormt.

Aanduiding van de mate van zuinigheid van een product.

Een woning die rechtstreeks toegankelijk is op straatniveau en waarvan een bouwlaag aansluit op het maaiveld.

Een verzameling van een of meer personen die een woonruimte bewoont en daar zichzelf mee voorziet, of door derden wordt voorzien.

De tijdsperiode dat een product of productiemiddel bruikbaar is.

Woning voor ouderen waar zij gegarandeerd tot hun overlijden kunnen blijven wonen.

Systemen die frisse lucht aanvoeren en/of uitlaten door middel van mechanische hulpmiddelen.

Een mentaal proces of fenomeen dat niet bewust door ons ervaren wordt, maar ons leven wel sterk bepaald Proefproject dat indicatie moet opleveren over omvang, inpassing en haalbaarheid van het definitieve project.

Van tevoren in onderdelen vervaardigen.

Een set van samenhangende activiteiten om input om te zetten in output Alles wat verband houdt met of gebaseerd is op de gave van de mens om consequent te kunnen redeneren.

Herstellen en zo nodig gedeeltelijk vernieuwen van een gebouw.

Met de sociale huursector worden de gesubsidieerde huurwoningen bedoeld.

Turn-key wordt ook wel sleutelklaar genoemd. Er hoeft in principe niets meet te gebeuren.

Een organisatie die zich zonder winstoogmerk richt op bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte.

Afkortingen ERA HU BVO GBO HSB IFD

Pagina | 57

Eesteren’s rationele aanpak Hogeschool Utrecht Bruto vloeroppervlakte Gebruiksoppervlak Houtskeletbouw Industrieel, flexibel en demontabel