Revista INversión INmobiliaria, Ed. #11, Diciembre 2017 by Revista Inversión Inmobiliaria, Costa Rica

Año 2017 / Edición 11 / Noviembre - Diciembre/ Centroamérica

Única revista para el profesional e inversionista inmobiliario

Pronósticos auguran moderación y prudencia para 2018 Cambios de gobierno en varios países provocan un impasse en la toma de decisiones de inversión.

¿Invertir en Costa Rica? Una apuesta razonable Retorno de inversiones inmobiliarias plantea un mejor retorno que las de capital.

PAISAJE Precio: ¢3.500 ó $6.20

REGIONAL ADOPTA LAS TORRES RESIDENCIALES

A excepción de Nicaragua, todos los países exhiben incremento importante en inventario disponible y sus tasas de absorción.

DE FINCA DE CAÑA A MANUFACTURA MÉDICA ZFC es uno de los pocos parques que pueden garantizar el crecimiento a sus inquilinos para 10 o más años.

LE DAMOS LA BIENVENIDA A NUESTRO PRIMER CLIENTE DE SERVICIOS

EDITORIAL

Director General Hernán Freer hfreer@inversioninmobiliariacr.com Directora Administrativa Yolanda Guzmán yguzman@inversioninmobiliariacr.com Editor Ejecutivo Daniel Chacón dchacon@inversioninmobiliariacr.com Editorial y Redacción Costa Rica Karen Retana Evelyn Fernández María José Nuñez María F. Cisneros Soledad Montero El Salvador y Guatemala Alberto López, Julia Gavarrete Nicaragua Amparo Aguilera Panamá y Sur América Evelyn Fernández, José Luís Cieri Columnistas Luís Fernández de Ortega Bárcenas Jorge Lizan Colaboraron en esta edición Víctor Montero (presidente CTBUH), Jorge Lizan (Lizan Retail Advisors), Carlos Muñoz Grupo 4S, Randall Fernández (Colliers International Costa Rica), Juan Edgar Picado (Cushman & Wakefield), Frank Quirós (Newmark Grubb Central America), Norma Parrado García (Honduras), Danny Quirós (Colliers International Panamá), Eileen Chévez (CBRE Panamá). Diseño y diagramación Marco A. Cerquera Diseño portada Alexander Salazar Fotografía Meylin Aguilera, Garrett Britton Departamento Comercial y suscripciones info@inversioninmobiliariacr.com Tel. (506)2505-5403 Website: www.inversioninmobiliariacr.

Una producción de Revista Inversión Inmobiliaria SRL Dirección: de la rotonda a desnivel de Multiplaza, 800mts al oeste, mano izquierda edificio VMG, 1er Piso, Guachipelín de Escazú, Costa Rica La responsabilidad de los artículos es de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores. Prohibida su reproducción parcial o total.

El verdadero impacto detrás de la edificación en altura

onstruir en altura no es por sí misma la solución milagrosa a los problemas que los centroamericanos enfrentamos al transitar por nuestras saturadas y desorganizadas ciudades, que quedaron cortas en lo que se refiere a planificación urbana. La acelerada expansión de la mancha de las ciudades compromete las zonas altas de nuestros países, aquellas que son sumamente sensibles porque son las que resultan indispensables para que el agua llovida permee en el suelo, y sea posible mantener la fuente hídrica para atender a la población. También, la expansión de la mancha provoca que se amplíe el anillo de calor que traen consigo las ciudades, afectando los ecosistemas y contribuyendo con el problema de calentamiento. Y qué decir del déficit de vivienda, que según estudios del Banco Interamericano de Desarrollo publicados en 2014, afectaba al 45% de la población del istmo. Pues bien, densificar las soluciones habitacionales en el centro de las ciudades es una decisión acertada que, si bien no corrige todos los problemas, sí contribuye a mitigar las consecuencias negativas provocadas por la expansión urbana. El hecho de que en el istmo empecemos a ver la madurez de la edificación en altura es de por sí una buena señal. Esto quiere decir que los desarrolladores empezarán, ahora sí, a ver mayores oportunidades para aprovechar espacios cerca de fuentes de empleo, de puntos urbanos y que sean parte del repoblamiento de las ciudades. La densificación también es positiva para aprovechar la infraestructura ya existente, que es positiva incluso para que los municipios no tengan que realizar inversiones desproporcionadas en la expansión de sus redes, sino en el aprovechamiento de las ya existentes. La concentración es una respuesta adecuada para un mejor aprovechamiento de los recursos disponibles, y salta a la vista la escasez de algunos de ellos: terrenos en verde para construir en ciudades, accesos adecuados a los centros de trabajo, movilidad y conveniencia. El mercado está aceptando esta nueva modalidad de vida en altura, que implica algunos cambios en los hábitos: espacios más reducidos a cambio de conveniencia, reglas condominales para garantizar la convivencia y áreas comunes compartidas a cambio de conveniencia en ubicación. Los desarrolladores dieron ya el primer paso y los consumidores están validando este modelo de vida. Habrá que esperar si los gobiernos locales o autoridades ven la oportunidad de incentivar, mediante políticas públicas para la reorganización de las ciudades, la construcción de edificios que ayuden a corregir la dispersión que en este momento tiene en jaque la calidad de vida de quienes viven en las ciudades de la región, y dotarlas de un sistema de transporte público que permita la movilidad urbana oportuna y eficiente. En esta edición, última de 2017, ahondaremos en el ritmo al que está sucediendo este proceso de vivir en altura, con todo lo que conlleva. Además, de cara a las oportunidades que plantea 2018, elaboramos un amplio análisis para profundizar en las razones que justifican por qué invertir en el mercado inmobiliario en Costa Rica, especialmente en aquel afín a la actividad de la Inversión Extranjera Directa. Conozca además las expectativas económicas para el año próximo para el istmo y las principales economías de América Latina, a partir de los pronósticos efectuados por entidades multilaterales. Este es un análisis indispensable para conocer el ritmo al que se moverán los mercados, de cara a las expectativas de inversión. Además, abordaremos tendencias de mercado como las estrategias inmobiliarias para mantenerse vigente, innovar y renovarse ante la competencia del comercio digital; el uso de los “Customer Relationship Manager” (CRM) para dar atención a los clientes en su viaje de compra, y una entrevista especial con la persona detrás de la visión de Zona Franca Coyol, que pasó de ser un campo dedicado a la siembra de caña de azúcar, al parque con la mayor exportación de dispositivos médicos. Agradecemos la fidelidad y preferencia, trabajaremos con mucho mayor empeño para ofrecer una revista que supere sus expectativas en 2018 y ofrecerle contenido veraz y oportuno, para que enfrente el día a día del quehacer inmobiliario en la región. Daniel Chacón Editor Ejecutivo DICIEMBRE 2017 / 8

CO NT ENI D O

EN PORTADA

Paisaje regional adopta las torres residenciales En la presente edición, presentamos el detalle por país sobre las tendencias que están aplicando a los mercados del istmo. Lea este exclusivo reportaje realizado por INversión INmobiliaria a partir de la página 70.

ENTREVISTA EXCLUSIVA ÁLVARO CARBALLO, PRESIDENTE, ZONA FRANCA COYOL De finca de caña de azúcar, a motor de la manufactura de dispositivos médicos

ACTUALIDAD NUEVA CARA PARA LA “VIEJA” METRÓPOLI La Zona Económica Especial ha logrado sinergia entre el sector académico, el empresarial y el Gobierno Central y local.

ECONOMÍA E INVERSÍON ¿POR QUÉ INVERTIR EN COSTA RICA? Inversionistas encuentran en el país centroamericano un abanico de oportunidades para desarrollar negocios

INVERTIR EN REAL ESTATE ES ATRACTIVO PARA INVERSIONISTAS Llegada de IED en diversos sectores dinamizó el sector inmobiliario y ha generado un nicho de crecimiento

INCORPORE BIENES INMUEBLES A LA DIVERSIFICACIÓN DE SU PORTAFOLIO DE INVERSIÓN Ofrecen la posibilidad de generar réditos de forma inmediata, según la figura con la cual se invierta

ESPECIAL DESARROLLO VERTICAL – 2017

PANORAMA San José y Heredia adoptan la vida en altura Construcción en altura registrará 10.274 unidades, siendo Heredia y el Oeste de San José sectores más dinámicos.

CUATRO NUEVOS ÍCONOS DESTELLAN EN EL HORIZONTE URBANO (Contenido Patrocinado). Kirebe ofrece amplio portafolio de proyectos para amantes de las excelentes vistas.

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RENOVACIÓN URBANA PROMUEVE VIVIENDA VERTICAL EN EL SALVADOR 40 proyectos de apartamentos se desarrollan al sur de San Salvador, impulsados por la alta densidad de su población. RESIDENCIA VERTICAL DA SUS PRIMEROS PASOS EN HONDURAS Para el próximo año iniciará la construcción de 20 torres en Tegucigalpa, en San Pedro Sula se contabilizan 10. TENDENCIAS SELLO DISTINTIVO DE LA OFERTA EN TORRES La tecnología y la innovación se unen para brindar amenidades que se conviertan en elementos claves para mercadear los nuevos proyectos en altura

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MEGAPROYECTOS ÍCONOS DE LA MODERNIZACIÓN E IDENTIDAD PARA LAS URBES Conozca los edificios verticales residenciales que se construyen actualmente y que se convertirán en los más altos del mundo.

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RETAIL UN SECTOR DINÁMICO Y VIBRANTE La Industria del Retail en el 2018 a Nivel Mundial, Por Revista Inmobiliare de México.

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COMERCIO EN LÍNEA IMPULSA LA ADAPTACIÓN DE LOS ESPACIOS COMERCIALES El crecimiento exponencial de las compras en línea dentro de 10 años representará un porcentaje significativo de dólares de compras.

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MARKETING DE LA PUBLICIDAD MASIVA A LAS CONVERSACIONES ÚNICAS El uso de los CRM alineados al Marketing Digital fideliza, da inmediatez y resuelve las nuevas exigencias del consumidor.

NOTICIAS

COSTA RICA

Bambú Eco Urbano gana Premio a la Construcción Sostenible CCC-2017 Reconocimiento fue otorgado por la Cámara Costarricense de la Construcción Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

l proyecto Bambú Eco Urbano, desarrollado por RC Inmobiliaria, recibió el Premio a la Construcción Sostenible 2017 de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC-2017), el pasado 23 de noviembre en el Centro Corporativo de la entidad.

El galardón reconoce el logro de RC Inmobiliaria sobre el desarrollo sostenible, tomando en cuenta aspectos medio ambientales, socioeconómicos y culturales. Lo anterior implica aspectos como diseño, administración de edificaciones, construcción, rendimiento de

COSTA RICA

Zona Franca Coyol destaca como una de las mejores de Latinoamérica y El Caribe 8 de las principales compañías de dispositivos médicos a nivel mundial operan en Zona Franca Coyol. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

materiales y uso de recursos, todas dentro de la órbita más amplia del desarrollo y la gestión urbana. RC Inmobiliaria informó de que en cada etapa del ciclo de vida del proyecto Bambú Eco Urbano se aumentó el confort y la calidad de vida. Asimismo, se trata de un desarrollo que disminuye el impacto en el medio ambiente y aumenta la sostenibilidad económica del desarrollo, reduciendo al mínimo el uso de agua, materias primas, energía y suelo, a lo largo del periodo de vida completo de cada edificio. “La construcción sustentable es nuestra forma diferente de pensar cuidando el medio ambiente y requiere de una combinación de experiencia en arquitectura, ingeniería y construcción adquirida al paso de nuestras últimas dos décadas como constructora, con la exploración innovadora de nuevos enfoques a fin de satisfacer las demandas de generaciones futuras, ofreciendo así RC Inmobiliaria a la sociedad la oportunidad de beneficiarse de la experiencia con la que contamos en la construcción sostenible” indicó la firma en un comunicado de prensa. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

a publicación internacional Site Selection ubicó a Zona Franca Coyol como una de las dos principales zonas francas de América Latina y El Caribe en el ranking Top Free Zones realizado en el mes de noviembre. Este ranking lo determinan expertos de la industria y consultores de la revista basados en criterios como; atracción de inversión, cumplimiento, personal calificado, asistencia a prospectos, flujo de comunicación, manejo de idiomas y sitio web. En la edición de este 2017, se seleccionaron dos zonas francas por región del mundo, Zona Franca Coyol y Zona Franca Bogotá en Colombia fueron las dos principales en Latinoamérica y El Caribe. Además destacaron zonas francas de Marruecos, China, Estados Unidos, Emiratos Árabes, España, entre otras. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

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NOTICIAS COSTA RICA

MSD inicia las operaciones de su Centro Regional de Servicios Financieros en Costa Rica La decisión de la compañía de establecer este centro en Costa Rica habla de la capacidad del talento altamente preparado y disponible en el país. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

SD conocida como Merck en los Estados Unidos y Canadá, inauguró hoy en Costa Rica su Centro de Servicios Financieros. Mediante este Centro de Servicios Financieros, MSD apoyará las actividades de Contabilidad, Planificación y Análisis Financiero de la compañía en las Américas, desde Canadá hasta Chile y a la fecha ha generado 200 nuevos empleos. “Celebramos que la empresa MSD abra su centro regional de servicios financieros en nuestro país. Nos llena de orgullo cuando una compañía decide ampliar sus operaciones porque hace un reconocimiento a la capacidad y el talento humano de la población trabajadora costarricense; además, porque reafirma la voluntad de nuestra política pública de atracción de inversiones, la cual reforzamos en coordinación con los sectores productivos y cámaras empresariales, para impulsar condiciones que garanticen nuestra competitivida.” indicó el Presidente de la República, Luis Guillermo Solís Rivera. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

COSTA RICA

Edwards Lifesciences anuncia planes de expansión en Costa Rica Construcción de la nueva planta será en un terreno de aproximadamente 20,000 m2 en Zona Franca La Lima en Cartago. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

dwards Lifesciences Corporation, el líder mundial en innovaciones para los pacientes con enfermedades cardíacas estructurales y cuidados críticos, anunció hoy que estará invirtiendo US$100 millones para sus planes de expansión en Costa Rica. La compañía, con sede en California, Estados Unidos, desarrolla y fabrica válvulas para el corazón que se utilizan en el tratamiento de pacientes con enfermedades cardíacas en todo el mundo. La empresa ha estado ope-

rando en la Zona Franca La Lima de Cartago desde 2016 y acualmente cuenta con más de 200 empleados en el país. Hasta la fecha, la empresa desde Cartago apoya el proceso de manufactura de válvulas cardíacas que se realiza en otras sedes de Edwards Lifesciences en Estados Unidos y otros países del mundo. La expansión actual en Costa Rica considera la construcción de una nueva planta de manufactura y es parte de los planes globales de Edwards para

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sus operaciones de válvulas cardíacas que inició el año pasado. Esta nueva planta permitirá la fabricación de dispositivos de válvulas cardíacas de principio a fin, es decir, que serán totalmente fabricadas en Costa Rica y posteriormente exportadas y utilizadas en centros médicos de todo el mundo, como parte de la red mundial de fabricación de Edwards. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

NOTICIAS

COSTA RICA

Buffalo Wild Wings, Inc. anuncia sus planes de expansión a Costa Rica El Equipo de Desarrollo International de B-Dubs esta enfocado en el crecimiento en Costa Rica por varias razones.Una de estas es su economía en crecimiento y estabilidad económica que están alentando a los empresarios a buscar nuevas oportunidades Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

uffalo Wild Wings, Inc. (www.buffalowildwings.com) ha anunciado la continuación de sus planes de expansión internacional en Latinoamérica con la entrada a Costa Rica. Buffalo Wild Wings, Inc. estará siendo asesorado por Lizan Retail Advisors (LRA), la firma de consultoría líder en Latinoamérica, para su expansión en ese país.

Habiendo comenzado operaciones internacionales en Canadá en 2011, y expandiendose a ocho países adicionales desde entonces, Buffalo Wild Wings, Inc. anunció planes para continuar su expansión internacional con un enfoque en América Latina. Buffalo Wild Wings también conocido como B-Dubs, es el líder reconocido en el

EL SALVADOR

Desarrolladores salvadoreños apuestan a pequeños centros comerciales estratégicamente ubicados y con oferta diversa El Salvador también está siendo escenario de una nueva apuesta comercial: pequeños malls que satisfacen las necesidades de micro regiones, comunidades y suburbios en diferentes zonas del territorio. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

lgunos desarrolladores inmobiliarios salvadoreños se encuentran apostando a pequeños centros comerciales (community malls) estra-

tégicamente ubicados y con una oferta comercial diversa. Ese es el caso de dos empresas desarrolladoras inmobiliarias de menor

segmento de restaurantes casuales, ofreciendo una propuesta de valor única e innovadora. B-Dubs está listo para continuar la senda del éxito que ha tenido en México y Panamá y crecer en toda la región. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

escala en El Salvador: Prosiba y Esessa, pequeñas en comparación con los gigantes inmobiliarios conocidos en la modesta economía centroamericana. Además, se están sumando al boom inmobiliario salvadoreño que ha concentrado una gran cantidad de proyectos de construcción de todo tamaño en el Gran San Salvador (zona geográfica que reúne a San Salvador y a otros municipios circunvecinos, como Antiguo Cuscatlán, Soyapango, Mejicanos, entre otros). La empresa inmobiliaria Prosiba, con trayectoria en el sector desde 1993, inauguró en agosto pasado su primer proyecto comercial de este tamaño: Plaza Malta, con un monto de inversión de siete millones de dólares y ubicada en la exclusiva zona de Santa Elena, en su extremo oeste, en la jurisdicción de Antiguo Cuscatlán, en paralelo a la carretera que conduce al Puerto de La Libertad, hacia el sur en la costa, una zona estratégica que se encuentra en proceso avanzado de trabajos de ampliación de la vía que conduce al Puerto y por la que circulan más de 100.000 vehículos a diario, según calculó la gerente de Plaza Malta, Vanessa Funes. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

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La mejor ubicación en Coyol de Alajuela. Diseñado especialmente para empresas de logística y manufactura avanzada. Ofrecemos los mejores precios del mercado en alquiler y servicios. Nuestras instalaciones sobrepasan las normas más estrictas en calidad constructiva y seguridad. ¡Visítenos!.

Parque Empresarial y Zona Franca BES • Fácil acceso a las principales autopistas del país. • Cerca del Aeropuerto Internacional (6.5 Km). • Zona de mayor desarrollo industrial de Costa Rica. • Excelente fuerza laboral. • Almacén Fiscal. • Parque consolidado.

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NOTICIAS EL SALVADOR

Desarrolladores de conceptos de coworking y cohousing en El Salvador invierten US$5,0 millones en edificio corporativo “Colabora” “Colabora” es también la marca “holding” que aglutinará hoy a las compañías de asistencia remota Uassist.me; de coworking “Point”, Space” y “Colabora”, y de cohousing “Live”. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

os innovadores desarrolladores del concepto de coworking en los proyectos de oficinas “Point” y “Space”; y de cohousing “LIVE” (orientado al alojamiento para estudiantes universitarios y empleados), en El Salvador,

han comenzado la construcción de su nuevo concepto de edificio de oficinas “Colabora”, en la misma línea de coworking y con el agregado también de espacios comerciales, con una inversión de US$5,0 millones. Se sigue el concepto de economía compartida, como en sus anteriores emprendimientos, con un diseño innovador y fresco, con el enfoque de coworking que está marcando la tendencia (en la que “Point” y “Space” fueron pioneros en El Salvador) en otros proyectos inmobiliarios de oficinas en la capital salvadoreña, inclusive en algunos de gran tamaño.

NICARAGUA

Urbanizadores nicaragüenses prevén colocar entre 6,000 y 8,000 casas en 2018. Crecimiento en ventas podría ser como mínimo del 20%. Por Amparo Aguilera, aaguilera@inversioninmobiliariacr.com

l año 2018 pinta bien para los urbanizadores en Nicaragua, quienes estiman un crecimiento en

ventas, como mínimo, del 20% que de lograrlo estaría en el rango del crecimiento histórico del sector que

En 2009, los emprendedores salvadoreños Alfredo Atanacio Cader y Rodolfo Schildknecht comenzaron sus innovadores conceptos con “Uassist. me”, una firma dedicada a proveer ayuda administrativa remota, con asistentes ejecutivos que desde El Salvador llevan la agenda personal o corporativa de grandes ejecutivos en el mundo, donde inclusive resaltan cargos directivos globales de empresas tan renombradas como Facebook, por ejemplo. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

precisamente ha fluctuado entre un 12 y 20%. El presidente de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (Cadur), Héctor Lacayo, adelanta que el próximo año prevén colocar entre 6,000 y 8,000 viviendas. “Es una oferta nueva, incluso de proyectos que están en la tercera y cuarta etapa de sus desarrollos… (Paralelamente) vamos a fomentar el desarrollo de viviendas multifamiliares de dos, tres y hasta cuatro pisos”, explica Héctor Lacayo presidente de Cadur. En 2017, los urbanizadores colocaron 5,000 viviendas, lo que representó un crecimiento arriba del 4% según datos de la cámara. La nueva oferta prevista estará ubicada en los cuatro polos del desarrollo urbanístico de la capital que son: carretera a Masaya; Ciudad Sandino; Carretera Norte combinado con Sábana Grande, y Carretera Sur. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

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NOTICIAS

NICARAGUA

Lista ampliación de Metrocentro en Nicaragua Se trata de la cuarta etapa del mall, cuya construcción inició en 2016 y concluyó en este mes. Por Amparo Aguilera, aaguilera@inversioninmobiliariacr.com

a cuarta etapa del centro comercial Metrocentro, en Managua, ya está concluida. El gerente general del Grupo Roble Nicaragua, Javier Guzmán, lo confirmó tras recordar que idearla y darle forma tomó más de cinco años y por lo menos 20 juegos de planos. La ampliación de la cuarta etapa inició en 2016, año en el cual el mall celebró su 40 aniversario. “Prácticamente ya terminamos, faltan algunos detalles, básicamente que los clientes preparen los locales”, explicó Guzmán tras indicar que la inversión, en términos de pesos y centavos, “fue muy importante”. El alto ejecutivo precisó que la cuarta etapa contempló la construcción de 15 mil metros cuadrados, de los cuales 9 mil metros cuadrados se ejecutaron en 2016 y el resto, 6 mil metros cuadrados, en el año en curso. Solo para el área comercial, se destinaron en la cuarta

etapa más de 3 mil metros cuadrados. Metrocentro, incluyendo la ampliación descrita, ocupa actualmente un total de 60 mil metros cuadrados en el corazón de la capital nicaragüense. “Con la nueva ampliación nos convertimos en un centro comercial más actual, el diseño es un ejemplo de eso… hemos invertido en seguridad, en ahorro de energía, en ahorro de agua… y estamos queriendo que el centro comercial se integre más al medio ambiente, que sea mucho más amigable”, remarcó Javier Guzmán gerente general.

Una famosa firma detrás de su diseño

El diseño original de la ampliación lo hizo RTKL, la famosa firma global de arquitectura, planificación y diseño, considerada una de las más grandes del mundo. “El diseño se realizó en Estados

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Unidos, es moderno y de nivel mundial… nuestro equipo dirigido por la arquitecta Marcela Orellana lo tropicalizó y lo aterrizó en Nicaragua… (por otra parte) la experiencia y apoyo de todo nuestro grupo en la región nos sirvió para tener las mejores prácticas”, comentó el gerente general. El diseño del mall, en la cuarta etapa, ha incluido ambientes cálidos con áreas comunes confortables. “Queremos que la familia nicaragüense disfrute y tenga espacios donde pasar el tiempo. En las áreas comunes hemos incluido mobiliario y salas de espera; tenemos el food court en una tercera planta donde además de tener más iluminación natural y mejor climatización, se tienen acabados en cielo y en piso…”, detalló la arquitecta Marcela Orellana. Igualmente en las tiendas los ambientes han sido definidos cuidadosamente, aparte de eso en el mall ampliaron el área de parqueos, totalizando los mil en el centro comercial. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

NOTICIAS

PANAMA

Entregan 1.020 viviendas en Panamá de proyecto más grande de Centroamérica El proyecto Renovación Urbana de Colón, que alcanza un 60% en su construcción, beneficiará a unas 25.000 personas que han vivido en uno de los sitios más empobrecidos del país. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

PANAMA

Al menos 19 multinacionales se instalaron durante el 2017 en Panamá La Inversión Extranjera Directa (IED) en Panamá alcanzó los 5.209,3 millones de dólares en 2016, un 15,9 % más que los 4.494,2 millones del año anterior, informó el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF). Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

l presidente de Panamá, Juan Carlos Varela, entregó hoy los primeros 1.020 apartamentos de 5.000 del complejo habitacional Alto de Los Lagos, ubicado en la provincia caribeña de Colón, uno de los proyectos de renovación urbana más desarrollados de Centroamérica. El proyecto Renovación Urbana de Colón, que alcanza un 60% en su construcción, beneficiará a unas 25.000 personas que han vivido en uno de los sitios más empobrecidos del país, pese a contar en su entorno con puertos y la zona libre más grande del continente. El mandatario expresó en el acto de entrega de los títulos de propiedad, que luego de 41 meses, se concreta el primer proyecto de Renovación Colón, iniciativa que se decretó desde el 1 de julio de 2014 cuando comenzó su administración. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

l menos 19 empresas multinacionales se instalaron en 2017 en Panamá, incluyendo recientemente seis en los servicios de logística, auditoría, comercialización y distribución, informó hoy una fuente oficial. Las compañías, que se amparan bajo el régimen de Sedes de Empresas Multinacionales (Sem), realizarán en el primer año de operación una inversión directa de 4 millones de dólares y crearán unas 200 plazas de empleo, detalló un comunicado del Ministerio de Comercio e Industrias (Mici). Los últimas empresas que se instalaron en en Panamá fueron: Athens PVT Limited, propietaria de las tiendas por departamento Alis; Grupo Elite Flower, productores y comercializadores de flores, plantas y frutas; y la farmacéutica Grünenthal Pharma. Además está Svitzer (líder mundial en servicio de remolque para puertos y terminales), la firma auditora Ernst & Young y el corporativo Grupo Roble, desarrolladora de centros comerciales y proyectos habitacionales. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

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NOTICIAS

COLOMBIA

Chilena Parque Arauco invierte 25 millones de dólares en Colombia El proyecto, ubicado en la vía que une Bogotá con el municipio de Sopó, en el centro del país, tiene 10 locales de comida y 60 marcas de ropa, accesorios y calzado como Carolina Herrera, Swarovski, Fossil, Victoria’s Secret, Cromantic y Armani, entre otras. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

a compañía chilena Parque Arauco abrió las puertas del primer espacio comercial orientado a las rebajas de las marcas de lujo en Colombia, con una inversión de 25 millones de dólares, dijo el gerente general de la empresa en el país, Juan Pablo Romero.   “Invertimos 25 millones de dólares para tener 130.000 metros cuadrados en el Premium Outlet Arauco, que comenzó a funcionar el primero de diciembre y en el que esperamos reunir a 70 de las marcas más exclusivas del mundo”, indicó Juan Pablo Romero, gerente general de Parque Arauco. El proyecto, ubicado en la vía que une Bogotá con el municipio de Sopó, en el centro del país, tiene 10 locales de comida y 60 marcas de ropa, accesorios y calzado como Carolina Herrera, Swarovski, Fossil, Victoria’s Secret, Cromantic y Armani, entre otras.   Para la puesta en marcha del Premium Outlet Arauco se emplearon 500 personas en la construcción y ahora que ya empezó a atender al público fueron contratadas 300. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

COLOMBIA

Comienza renovación urbana en Bogotá que costará 2.335 millones de dólares El proyecto, que fue calificado por el presidente Juan Manuel Santos y por el alcalde Enrique Peñalosa como “muy ambicioso”, abarca un área de 48 hectáreas y casi 1,5 millones de metros cuadrados de espacio construido. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

l proyecto Ciudad CAN, que prevé la renovación de una céntrica zona administrativa de Bogotá y que costará siete billones de pesos (unos 2.335 millones de dólares), comenzó esta seman con la demolición del antiguo Ministerio de Transporte. El proyecto, que fue calificado por el

presidente Juan Manuel Santos y por el alcalde Enrique Peñalosa como “muy ambicioso”, abarca un área de 48 hectáreas y casi 1,5 millones de metros cuadrados de espacio construido, el doble de lo que tiene el Centro Administrativo Nacional (CAN) en este momento. Ese centro administrativo incluye las sedes de varios ministerios como los de Transporte y Defensa, además de los de otras agencias estatales como el Instituto Nacional de Vías (Invias).

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“La inversión será de unos siete billones de pesos, que es más que lo que fue el valor de la venta de (la generadora eléctrica) Isagen, es un proyecto muy grande que además de mejorar la ciudad y la productividad del Gobierno, va a generar miles de empleos en Bogotá”, dijo Enrique Peñalosa, Alcalde de Bogotá. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

NOTICIAS COLOMBIA

Sector inmobiliario en Colombia espera crecer 4,6% en 2018 Hasta septiembre de este año fueron registrados en el país 121.722 lanzamientos inmobiliarios, 17,9 % menos que en 2016. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

a construcción inmobiliaria en Colombia debe expandirse a un ritmo de 4,6 % en 2018 después de la contracción de 2,3 % esperada para este año, dijo hoy la presidenta ejecutiva del gremio, Sandra Forero Ramírez. “Para 2018 se proyecta que el sector de edificaciones crezca a una tasa del 4,6 % anual. Eso significa que crecerá casi dos veces por encima de la economía en su conjunto”manifestó Forero, presidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), en un foro en Medellín.

Hasta septiembre de este año fueron registrados en el país 121.722 lanzamientos inmobiliarios, 17,9 % menos que en 2016, según datos presentados por la dirigente en el Foro Económico Sectorial organizado por Camacol Antioquia. Las ventas cayeron 7,6 % y se comercializaron 131.750 unidades, mientras que el indicador de proyectos iniciados mostró una ligera subida de 0,1 %, con 109.821, agregó.

COLOMBIA

Zona Franca de Bogotá recibe cuatro galardones internacionales La ZFB fue galardonada en las categorías de Mejor Zona Franca de Las Américas, Mejor Zona Franca Especialista en BPO, Mejor Zona Franca en Educación, y Entrenamiento y Mejor Zona Franca con Programa de Idiomas. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

Forero atribuyó ese comportamiento al crecimiento económico del país, que este año será del orden de 1,7 %, “mucho más débil de lo esperado”, lo que hace que la inversión sea “lenta”. También apuntó como causa la merma de la confianza de los consumidores en la economía, en especial en el segmento de vivienda. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

a Zona Franca de Bogotá (ZFB) recibió cuatro distinciones en los premios “Global Free Zones of the Year 2017”, que anualmente otorga el FDI Intelligence, centro de excelencia de la inversión extranjera directa, una división del diario Financial Times, informó hoy la entidad.   La ZFB fue galardonada en las categorías de Mejor Zona Franca de Las Américas, Mejor Zona Franca Especialista en BPO, Mejor Zona Franca en Educación, y Entrenamiento y Mejor Zona Franca con Programa de Idiomas.   Ser reconocidos como la mejor Zona Franca de Las Américas nos permite tener un impacto significativo para el mercado extranjero, en el cual los inversionistas pueden encontrar un aliado estratégico integral para su proceso de instalación y el desarrollo de sus negocios en Colombia”dijo en un comunicado el presidente del Grupo ZFB, Juan Pablo Rivera Cabal. Actualmente, la ZFB genera más de 84.000 empleos directos e indirectos y en lo corrido de 2017 ha gestionado más de 21.797 operaciones de comercio exterior equivalentes a 1.003 millones de dólares. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

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ESPECIAL

PARQUES INDUSTRIALES

P RÓXI M A EDICIÓN

ENERO-F E BRERO

2018

¿Dónde hacer la próxima inversión?

Fecha de publicación: Febrero Fecha de cierre comercial: 30 de enero El incremento en inversión extranjera directa mantiene con expectativas positivas la evolución del sector industrial del mercado inmobiliario en Centroamérica. Bajo este panorama favorable dedicamos la 1ra edición 2018 de INversión INmobiliaria a Parques Industriales. Informaremos a nuestros lectores sobre la actualidad, tendencias, nuevas inversiones para el sector industrial. ¿Cuántos parques industriales conforman la oferta en la región? ¿Qué ventajas presentan los nuevos proyectos para mejorar la productividad y condiciones de trabajo a las empresas? ¿En qué consiste la automatización industrial? Entre otros temas. Además presentaremos un ranking de Parques y Zonas Francas con datos relevantes como superficies, empresas instaladas y empleos generados. Adicional un directorio con las mejores opciones de parques y naves industriales.

Temas principales • • • • • • • •

Macroeconomía: Proyección de IED. Conozca cuáles son los sectores que generan mayor inversión extranjera directa en los diferentes países de la región. Zonas Ecónomicas Especiales ¿En qué consisten?. Perspectivas y cifras: Conozca los retos y comportamiento del mercado inmobiliario industrial en centroamérica . ¿Cuántos parques industriales conforman la oferta en la región? ¿Qué ventajas presentan los nuevos proyectos para mejorar la productividad y condiciones de trabajo a las empresas?. ¿Cúales son los retos de los parques para mejorara la competitividad a traves de la sustentabilidad y costos de energía?. Gerencia: Consejos para la construcción de un “Build to Suite” exitoso. Y mucho más…

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ENTREVISTA

Coyol es el epicentro de una robusta industria dedicada a la manufactura de dispositivos médicos, convirtiéndose en la casa de las 24 empresas líderes en el segmento.

De finca de caña de azúcar, a motor de la manufactura de dispositivos médicos DICIEMBRE 2017 / 24

Álvaro Carballo Presidente Zona Franca Coyol.

ENTREVISTA

Zona Franca Coyol es uno de los pocos parques que pueden garantizar el crecimiento a sus inquilinos para 10 o más años, aseguró su presidente Álvaro Carballo en una entrevista exclusiva para INversión INmobiliaria. Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com

obre un terreno que alguna vez fue dedicado a la producción de caña de azúcar, hoy la alta tecnología y el talento humano se conjugan para desarrollar sofisticados productos y dispositivos de la industria médica. Tras una década de existencia, Zona Franca Coyol (ZFC) puede afirmar que es pionera en el desarrollo de un clúster único en el país enfocado en las

Ciencias de la Vida, donde interactúan 24 de las principales empresas líderes a nivel mundial en dicho segmento, entre las que destacan Abbott, Smith & Nephew, Microvention-Terumo, Hologic, Medtronic, Establishment Labs, Coopervision, MOOG o Apollo Endosurgery. Al celebrar 10 años de existencia, ZFC se ha convertido en motor de

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crecimiento y desarrollo del país al impulsar el 26% de las exportaciones totales de zonas francas del país y un 54% de las ventas nacionales al exterior de dispositivos médicos. Asimismo, es el artífice de nuevas oportunidades laborales con la generación de más de 10 mil puestos de trabajo, los cuales hoy están comprometidos a crear cadenas de valor y conocimiento especializado, mediante su activa participación en la fabricación de sofisticados dispositivos médicos que serán utilizados alrededor del mundo. Diversos programas de pre-selección han sido desarrollados para continuar captando talento y, con ello, elevar el nivel de empleabilidad en la zona de influencia del parque. Estos programas se desarrollan junto con las

ENTREVISTA

Nuestra mayor contribución ha sido en el empleo. Nuestro programa Intégrate a Coyol ha permitido que solo en el último año, más de 800 familias mejoren sus condiciones de empleabilidad”. Álvaro Carballo Presidente Zona Franca Coyol.

municipalidades de cantones vecinos y con diversas instituciones educativas. Aunado con sus planes de crecimiento en recurso humano, ZFC proyecta su crecimiento futuro de la mano de la tecnología y del desarrollo sustentable dentro de sus instalaciones. La Revista INversión INmobiliaria (IN) conversó con Álvaro Carballo (AC), presidente de Zona Franca Coyol, para profundizar en los principales logros alcanzados durante estos años de operación, el proceso de evolución que ha experimentado y lo que se puede esperar en el corto plazo. (IN) Tras una década de existencia, ¿en qué aspectos se ha caracterizado el proceso de evolución de Zona Franca Coyol (ZFC)? (AC) En una década, Zona Franca Coyol ha logrado transformar una finca de producción de caña de azúcar en la zona franca de mayor exportación de productos de ciencias de la vida del país, con un valor de exportaciones que supera los $1.200 millones. (IN) A su juicio, ¿qué factores han construido al posicionamiento local e internacional de la ZFC? (AC) Son varios, está en una ubicación estratégica y cercana al aeropuerto, por ejemplo. También el acceso a importantes centros de talento humano, un enfoque de nicho que le ha permitido crear un posicionamiento internacional y un ecosistema competitivo para la industria de ciencias de la vida, así como una propuesta de valor y servicio de largo plazo. (IN) ¿Cómo ha impactado la presencia de esta zona franca en el sector inmobiliario del Coyol de Alajuela? (AC) Ha sido motor de la creación del centro de logística y exportaciones más importantes del país, atrayendo inversión pública como la del Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) en la más moderna subestación eléctrica del país, en el mejoramiento de la infraestructura vial y de telecomunicaciones, proveyendo oportunidades

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para el desarrollo de nuevos parques para proveedores de partes y servicios. (IN) ¿Cuál ha sido la incidencia de ZFC en la llegada de inversión extranjera directa al país? (AC) En Zona Franca Coyol han invertido cerca de 24 empresas un monto superior a los $400 millones, entre ellas ocho del Top 30 mundial. (IN) A su criterio, ¿cómo ZFC se convirtió en un imán de inversiones para la atracción de empresas del segmento médico? (AC) Mediante la creación de una propuesta única y competitiva de valor y servicios de largo plazo. (IN) ¿Cómo ha influido el diseño e infraestructura instalada en el Coyol para la llegada de inversión de alto nivel? (AC) Ha sido muy importante ya que la misma responde a los mejores estándares de clase mundial. (IN) ¿Qué iniciativas ha implementado ZFC en cuanto a diseño sostenible? (AC) La agenda de desarrollo

ENTREVISTA

sostenible es un valor fundamental para ZFC, y se ha enfocado en varios pilares. La aprobación de ZFC como LEED Master Site, al igual que nuestros programas de uso de paneles solares, reciclado y compostaje de basura, la siembra de más de 1.000 árboles, así como el hecho de tener tres edificios certificados LEED, muestra el compromiso en esa área. (IN) ¿Cuál ha sido la principal contribución de ZFC desde el punto de vista de Responsabilidad Social Corporativa? (AC) Nuestra mayor contribución ha sido en el empleo. Nuestro programa Intégrate a Coyol ha permitido que solo en el último año, más de 800 familias mejoren sus condiciones de empleabilidad. Además, se ha contribuido con recursos para el mejoramiento de la infraestructura educativa en más de seis colegios de la región y en el mejoramiento de carreteras, infraestructura eléctrica y de agua. (IN) ¿Qué beneficios y valores agregados ofrece ZFC para impulsar

el establecimiento de más empresas en sus instalaciones? (AC) El primer valor agregado es participar de un clúster compuesto por proveedores estratégicos de importancia, como Steriss en servicios de esterilización, y más de 20 proveedores distintos ubicados en ZFC. Por otro lado, nuestro programa de formación de recurso humano calificado “Intégrate” permite tener disponible el recurso humano necesario para hacer de la operación un éxito. (IN) ¿Qué los hace diferentes? (AC) Un compromiso a largo plazo, con una infraestructura redundante y crear soluciones únicas para cada cliente. (IN) ¿Cuál es el nivel de disponibilidad con el que cuenta ZFC? (AC) Actualmente nos quedan 420.000 m2 de lotes disponibles. (IN) ¿Posee ZFC un mayor espacio para apalancar el crecimiento futuro? (AC) Es uno de los pocos parques en que una empresa puede planificar su crecimiento a 10 o más años.

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(IN) ¿Qué inversiones ha realizado ZFC para garantizar la continuidad de los servicios, especialmente en un segmento de compañías donde la suplencia de la energía es crítica? (AC) La disponibilidad y calidad del acceso de energía eléctrica en ZFC ha sido planificada junto con el ICE para los próximos 20 años, mediante la subestación de última tecnología recientemente interconectada. Por otro lado, con tres empresas ya operando con paneles solares, la ZFC tiene las alternativas para abastecer en forma competitiva y eficiente la energía que necesiten sus clientes (IN) ¿Qué nuevas iniciativas se desarrollarán en el corto plazo? (AC) Seguiremos creciendo en nuestro plan de atracción de suplidores mediante nuestros edificios multitenants, así como fortaleciendo nuestro sistema de atracción de talento mediante el fortalecimiento de la accesibilidad, calificación y entrenamiento, así como los servicios de soporte que requiere nuestra ZFC.

ACTUALIDAD

Cartago experimenta un renacimiento como generador de empleos gracias al ímpetu de sus nuevos inquilinos

Nueva cara para la “vieja” Metrópoli

La Zona Económica Especial ha logrado sinergia entre el sector académico, el empresarial y el Gobierno Central y local Por Soledad Montero, smontero@inversioninmobiliariacr.com

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ACTUALIDAD

a provincia de Cartago en Costa Rica supo cómo aprovechar en la última década su potencial de “vieja metrópoli”, que para algunos posiblemente estaba olvidado. Sin embargo, para la Zona Económica Especial de Cartago (ZEEC) no era así. Corría 2008, mientras en el mundo los ojos permanecían sobre la mayor crisis económica global, la provincia

cartaginesa no se dejó amedrantar y, a finales de ese año, se gestó la ZEEC como una iniciativa para mejorar la competitividad, el clima de inversión y aumentar el empleo de calidad. Para lograr el objetivo se puso en marcha una estrategia que “nació con el fin de reactivar la economía, a partir de un desarrollo empresarial demandante de encadenamientos y alianzas estratégicas que permitan impulsar la generación de empleo en la provincia, contribuyendo así con la calidad de vida de sus habitantes”, comentó Silvia Hidalgo, coordinadora de la Zona Económica Especial de Cartago. Varios actores forman parte de este ambicioso proyecto y se convirtieron en piezas estratégicas para llevar al éxito su implementación y, además, fueron y son engranajes para sostenerlo a lo largo del tiempo, ya por casi 10 años. El Instituto Tecnológico de Costa Rica (ITCR) lidera esta estrategia y vela por los buenos resultados. Lo primero fue estructurar y consolidar a un equipo de trabajo que involucrase a tres sectores importantes: el académico, el empresarial, al gobierno central y por supuesto al gobierno local. Es así como varias organizaciones trabajan simultáneamente y aportan en conjunto por el progreso y el desarrollo en la provincia, de la mano del ITCR. Entre ellas están JASEC, la Cámara de Comercio, Industria y Servicios de Cartago, la Municipalidad de Cartago, el Instituto Nacional de Aprendizaje (INA), la Zona Franca Zeta, la Zona Franca La Lima, Terra Campus Corporativo e instituciones como la Promotora de Comercio Exterior (Procomer) y el Ministerio de Comercio Exterior (Comex), sumándose más municipalidades de la provincia, organizaciones del sector financiero, empresas multinacionales, pymes y colegios técnicos, entre otras. Irene Matamoros, directora ejecutiva de la Cámara de Comercio, Industria y Servicios de Cartago, concuerda con la visión de la Coordinación de la ZEEC, que “únicamente agrupando a empresarios, municipalidades y académicos es como se logra un mejor desarrollo para Cartago”. La idea inicial para crear la ZEEC fue que nació gracias a una experiencia similar que se desarrolló en DICIEMBRE 2017 / 29

el país, desde la Sede Regional del Tecnológico de Costa Rica en la Región Huetar Norte. Además, hubo factores que justificaron la acción, como la poca inversión pública en infraestructura en Cartago, el impulso a un mayor desarrollo equitativo entre las diferentes regiones del país, la falta de empleo de calidad y el estancamiento socioeconómico en algunos cantones de la provincia, de acuerdo con Hidalgo. La vieja metrópoli se ubica en la Región Central del país, a 24 kilómetros de San José, aproximadamente, y de acuerdo con el INEC, al 30 de junio de 2017, albergaba una población de 529.817 personas. Un estudio de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios determinó que el 87% de las 65 mil personas que se desplazan diariamente desde Cartago hacia otras ciudades del país para trabajar estaba dispuesto a quedarse en la provincia si encontraba condiciones laborales similares. La ZEEC visionaba una Cartago más productiva, que dejara de ser “ciudad dormitorio”. Entonces, como parte de la estrategia, desarrolló varios Encuentros de Encadenamiento y se creó la Red de Bolsas de Empleo de la Provincia de Cartago. Los tres encuentros de encadenamientos ya realizados generaron más de $4 millones; asimismo, se crearon alrededor de 3 mil empleos con la instalación de nuevas empresas en los últimos 10 años, según datos proporcionados por la Coordinación de la ZEEC. Se espera que la atracción de inversión a la provincia genere actividades colaterales que propicien en un mayor desarrollo de la inversión inmobiliaria, entre otras oportunidades. “Los resultados positivos que arrojan los tres Encuentros de Encadenamientos que se han llevado a cabo indican que los empresarios pymes pueden crecer desarrollando alianzas estratégicas y que están preparados para ello”, agregó Matamoros. La directora además señaló que la llegada de empresas transnacionales a las zonas francas multiplicó el crecimiento de la economía en la provincia. Al 2015, en el país existían 331 empresas registradas en el Régimen de Zona Franca y Cartago concentró el 14% de ese total, así lo señala

ACTUALIDAD

La inversión en la zona está en aumento, principalmente en los tres mayores desarrollos empresariales: Terra Campus Corporativo, Parque Industrial Zeta y la más reciente Zona Franca La Lima”. Silvia Hidalgo Coordinadora Zona Económica Especial de Cartago.

Los resultados positivos que arrojan los tres Encuentros de Encadenamientos que se han llevado a cabo indican que los empresarios pymes pueden crecer desarrollando alianzas estratégicas y que están preparados para ello”.

el estudio Balance de Zonas Francas: beneficio neto del régimen para Costa Rica 2011- 2015, elaborado por la Procomer. En los últimos meses, algunas empresas dentro de ese régimen anunciaron a Cartago para establecerse o para continuar creciendo en el territorio costarricense, como es el caso de las empresas Edwards Lifescience s Corporation y Tek Experts. Al mismo, tiempo que se gestó un nuevo desarrollo corporativo, que generará más espacios para la instalación de más firmas. Tek Experts, una compañía de servicios tecnológicos, anunció en setiembre la inauguración de su nuevo complejo de oficinas en Terra Campus Corporativo, en Tres Ríos, con la incorporación de 450 personas a su fuerza de trabajo, que contrataría en los posteriores seis meses. La empresa también tiene oficinas en San Pedro y Costa Rica es la operación más grande del grupo, ocupando el 40% de la planilla global de la compañía, según datos de Comex. A inicios de noviembre, Edwards Lifesciences, dedicada a fabricar dispositivos médicos, adelantó una inversión por $100 millones para la ampliación de sus operaciones locales. Esto traerá consigo la contratación de más de mil empleados en los próximos años, y la construcción de la nueva planta en un terreno de aproximadamente 20 mil metros cuadrados,

Irene Matamoros Directora ejecutiva Cámara de Comercio, Industria y Servicios de Cartago

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ubicado en la Zona Franca La Lima. “Edwards Lifesciences vino a Costa Rica para crecer mano a mano con todos los costarricenses, dando una fuente especial de empleo a la población de Cartago y sus pueblos vecinos”, explicó en un comunicado oficial Josué Campos, gerente general de Edwards Lifesciences. Luego del éxito de la Zona Franca La Lima, la desarrolladora Garnier & Garnier apuesta por un nuevo proyecto de cinco edificios corporativos que se llamará La Lima Corporate Center, a ubicarte en ese parque industrial y que tendrá una inversión de $45

INTE N A LD A CRNACIO TUALID

millones, aproximadamente. Se estima que el primer edificio estará listo para su entrega durante el primer semestre de 2018. El resto de las etapas se construirán en función de la demanda; empero, la expectativa de la desarrolladora es crear un edificio por año hasta llegar a la etapa final, prevista para 2021. “Cartago tiene una ubicación estratégica que ofrece una relación costo/beneficio favorable para el establecimiento de operaciones industriales y de servicios en la provincia. Aspectos como el recurso humano calificado, la amplia cobertura y

EMPRESAS INSTALADAS EN ZONAS FRANCAS Cartago posee 50 empresas instaladas en Zonas Francas, según Procomer en su listado de empresas en Zonas Francas, al 18 de octubre de 2016.

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tarifas competitivas en electricidad y telecomunicaciones y los recursos disponibles para la atracción de inversión marcan la diferencia”, comenta Fernando Carazo, gerente general de Zona Franca La Lima. La atracción de inversión juega un papel trascendental para generar empleo y dinamizar la economía de un sector y de un país. En Centroamérica, la Inversión Extranjera Directa (IED) aumentó un 4,9%, a $11.971 millones, donde Panamá y Costa Rica fueron los únicos países con un desempeño favorable, según las cifras del informe anual de

ACTUALIDAD

Edwards Lifesciences vino a Costa Rica para crecer mano a mano con todos los costarricenses, dando una fuente especial de empleo a la población de Cartago y sus pueblos vecinos”, Josué Campos Gerente general Edwards Lifesciences.

la CEPAL: Inversión extranjera directa en los países de América Latina y el Caribe 2017. El análisis señala que “es cada vez más importante apostar por inversiones extranjeras que ayuden a cerrar las brechas productivas y sociales en la región. La IED puede ser un factor clave para la transferencia de tecnología y la incorporación de nuevos sistemas de gestión y modelos de negocios que aumenten la competitividad y la productividad”. En ese sentido, en Costa Rica, los esfuerzos de la ZEEC vienen en paralelo con la estrategia de promoción y atracción de inversiones fuera de la Gran Área Metropolitana Ampliada (GAMA), que desarrolla la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE), desde 2015 a la actualidad. Justamente, a inicios de 2017, en la presentación de la segunda fase de la estrategia de CINDE, la ZEEC participó como caso de éxito con su modelo comunitario para la atracción de inversiones. Este modelo, entre otras acciones, pretende acompañar integralmente a todo aquel inversionista que vea en la provincia una potencial oportunidad para establecerse. De ahí surge la elaboración del documento denominado “Guía de Inversión de Cartago”. Este documento recopila todo tipo de información que orientará

Cartago tiene una ubicación estratégica que ofrece una relación costo/ beneficio favorable para el establecimiento de operaciones industriales y de servicios en la provincia”. Fernando Carazo Gerente general Zona Franca La Lima.

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a inversionistas y empresarios en la toma de decisiones sobre darle el sí o el no a los futuros negocios, y a la inyección de capital; al mismo tiempo proporciona el acompañamiento de los miembros de la ZEEC tanto en la instalación como el post establecimiento y la consecución del recurso humano, con el fin de que ambos sean lo más eficientes posible para las nuevas empresas. La guía expone aspectos básicos del panorama actual de Cartago, en diferentes temas de interés. Por ejemplo, permite consultar de primera mano datos muy completos como tarifas eléctricas vigentes, telecomunicaciones, montos de alquiler para edificios industriales, lista de proveedores locales, tiempos estimados de tramitología para las gestiones municipales, cantidad de población económicamente activa, oferta del sistema educativo, servicios médicos, hoteles y sitios turísticos, entre otros. “Gracias a la Zona Económica Especial hemos logrado atraer empresas al parque La Lima, pues las compañías tienen un acompañamiento excepcional en todo el proceso para iniciar operaciones. Además, con su ayuda, conseguimos implementar programas de apoyo a la comunidad, especialmente para la capacitación y captación de mano de obra”, explicó Fernando Carazo, gerente general de Zona Franca La Lima.

ACTUALIDAD

Cartago sitio de ínteres La Zona Económica Especial de Cartago ha sido ya declarada como de interés, por distintas entidades, debido a su impacto para el desarrollo económico de la provincia. Año

Declaratoria

2009

Declarada de interés institucional por el Instituto Tecnológico de Costa Rica.

2011

Declaratoria de interés por la Cámara de Comercio, Industria, Turismo y Servicios de Cartago.

2012

Declaratoria de interés público por la Asamblea Legislativa.

2015

Declaratoria de interés por JASEC.

2015

Declaratoria de interés por el Banco Nacional.

2016

Declaratoria de interés por el Banco de Costa Rica.

Fuente: Zona Económica Especial Cartago.

En la incesante búsqueda de una mayor inversión, otro de los retos para la ZEEC es que Cartago brinde una oferta académica ajustada a la demanda empresarial, que ofrezca el recurso humano óptimo y debidamente capacitado para responder a las necesidades del mercado. El panorama le es alentador, para el Censo 2011 la dirección Regional de Educación de Cartago registró entre su población un 98,3% de alfabetismo y un 87% de educación superior con título. Cartago alberga más de 70 colegios, entre ellos el Colegio Vocacional

de Artes y Oficios (COVAO), uno de los colegios técnicos más grandes del país, y es sede central del Instituto Tecnológico de Costa Rica y de otras universidades privadas. Para aprovechar esas estadísticas, la ZEEC, en 2015, desarrolló la primera Encuesta de necesidades de recurso humano del sector empresarial de Cartago. En paralelo, se promovió la publicación “Perfil: Cartago Compite”, una iniciativa de CINDE, la cual conforma una base de datos geo referencial que permite conocer la formación del recurso humano, incluido el nivel de conocimiento del idioma inglés; unas

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2085 personas de la provincia han llenado el perfil, de acuerdo con los datos de la Coordinación de la ZEEC. “El enfoque principal del trabajo a largo plazo de la ZEEC se basa en el mejoramiento continuo de la provincia no solo para la atracción de inversión, sino, también para procurar una mejora de los servicios y las condiciones que ofrece, en procura de un desarrollo humano integral”, comentó Silvia Hidalgo, Coordinadora de la ZEEC. Un factor clave para que iniciativas como esta sean exitosas en otras provincias y comunidades, e impacten al sector inmobiliario y a otros actores importantes, es que se trabaje desde la academia, de acuerdo con Carazo, basándose en el éxito de la ZEEC y viendo el apoyo del Centro de Vinculación del Tecnológico de Costa Rica. “Esto permite que se tengan la capacidad y preparación para escuchar, unificar y coordinar los diferentes públicos interesados, sin sobreponer intereses particulares”, resaltó Carazo. Desde su puesta en marcha, la ZEEC ha sido declarada de interés en más de cinco ocasiones. Otros sectores del país podrían volver su mirada a Cartago y utilizar esta iniciativa como ejemplo para replicar el desarrollo y el progreso de su población.

PERSPECTIVAS

Tรณnica serรกn los indicadores moderados y concordantes con el entorno post crisis

Crecimiento econรณmico presente, pero sin apuro

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PERSPECTIVAS

Estancamiento del PIB per cápita es la principal amenaza para la expansión económica Por Angélica Zamora, info@inversioninmobiliariacr.com

esde 2016 la actividad económica mundial empezó a mostrar crecimiento, en parte por la mayor demanda interna de las grandes economías como China, y algunos mercados emergentes mostraron alza en el primer semestre de 2017. Este año, las finanzas mundiales han sido favorables, aunque los precios de las materias primas han caído, excepto los metales. A pesar del repunte en algunas economías, no podemos olvidar que en muchos países el crecimiento sigue siendo moderado y las perspectivas de crecimiento del PIB per cápita no son tan favorables en el mediano plazo a nivel general. De acuerdo con los pronósticos del Fondo Monetario Internacional (FMI), en el mediano plazo los riesgos de la economía mundial consisten en que las economías avanzadas se tornen más aislacionistas e incrementen el proteccionismo. Además, China sufre una drástica desaceleración y aumentan las secuelas de los conflictos geopolíticos. Sin embargo, un incremento en la confianza de los consumidores podría impulsar la demanda interna. Por su parte, en “Estados Unidos, la debilidad del consumo en el primer trimestre de 2017 resultó ser transitoria, en tanto que la inversión empresarial siguió ganando fuerza, gracias en parte a la recuperación en el sector energético. La proyección del crecimiento

Estados Unidos, la debilidad del consumo en el primer trimestre de 2017 resultó ser transitoria, en tanto que la inversión empresarial siguió ganando fuerza, gracias en parte a la recuperación en el sector energético”. Informe Perspectivas de la economía mundial del FMI.

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PERSPECTIVAS

es de 2,2% para 2017 y 2,3% 2018. Se proyecta una orientación fiscal neutra en 2017 y más restrictiva en 2018”, afirma el informe Perspectivas de la economía mundial del FMI. La inflación en EE. UU. se situaría este año en 1,8%, cifra inferior al 2,2% del 2016, y se prevé que la tasa de política monetaria se normalice debido a menores presiones inflacionarias y demanda interna. Otra de las economías que influye en el crecimiento de los países de la región es China, y para 2018 se espera que su economía crezca un 6,5%. Sin embargo, si este país sufriera una merma en su actividad económica o en el consumo, afectaría a sus socios comerciales de Latinoamérica en materia de comercio, inversión y precios de materias primas. Por su parte, la economía de América Latina apunta a una recuperación gradual en 2017 y 2018, en tanto las recesiones en Argentina y Brasil vayan pasando. Algunos de los factores que benefician a la región es el repunte en la demanda interna, que la volatilidad del mercado financiero mundial está en mínimos históricos y que las entradas de capital se mantienen. A pesar de este panorama, Venezuela está sumida en una grave crisis financiera, política y humanitaria. El déficit de la cuenta corriente se ha reducido y la “mayor flexibilidad cambiaria ha ayudado a facilitar el ajuste, ya que muchos países que permitieron que sus tipos de cambios se ajustaran han experimentado

contracciones más leves de la demanda interna y han consumido menos sus reservas”, dice el FMI. Los riesgos que enfrentaría América Latina en 2018 están relacionados a que varios países escogerán a sus nuevos gobernantes, y los peligros que se proyectan es que adopten agendas populistas que hagan retroceder los esfuerzos de reforma y de ajuste económico, lo que podría generar una reducción en el optimismo de las personas.

Estabilidad Centroamericana Por su parte, Centroamérica, en los últimos años, ha tenido una ligera estabilidad en materia de crecimiento económico, con la desventaja de que los factores externos positivos que impactaron a estas economías en 2017 podrían a diluirse para el próximo año, por variables como la caída de los precios de los commodities que anteriormente benefició a la región. Por otro lado, factores internos que continúan limitando el crecimiento en materia económica y que son males regionales se presentarán en 2018, como la alta dependencia de las remesas y de ahorro externo, factores de competitividad limitados, la pobreza y la desigualdad, entre otros. Además, la región aún tiene grandes retos en la gestión institucional y en el desarrollo de la matriz productiva, aseguró Rebeca Gamboa, Economista de Ecoanálisis Consultores Económicos y Financieros.

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Proyección de crecimiento económico mundial 2017

2018

3,6% 3,7% Proyección de crecimiento económico en América Latina 2017

1,2%

2018

1,9%

Proyección de crecimiento económico en Centroamérica 2017

2018

3,6% 3,6% Fuente: Perspectivas de la economía mundial FMI.

PERSPECTIVAS

En la región, también existe una gran incertidumbre política, porque han salido a la luz graves escándalos de corrupción en varios países. Para el caso de Costa Rica, El Salvador y Honduras se realizarán elecciones presidenciales y los cambios de Gobierno siempre generan dudas en los inversores nuevos e incluso en los que ya están invirtiendo. La región tiene una dependencia con EE. UU., ya sea por sea flujos comerciales, de inversión extranjera directa o por remesas, y los buenos resultados de ese país favorecen a los países de la región. Otro aspecto que beneficia, según Osmel Manzano, Asesor Económico Principal del Banco Interamericano de Desarrollo en Centroamérica, Haití, México, Panamá y República Dominicana, es que los precios de los bienes primarios que exporta la región, como el caso del café, han mejorado. Aunque las proyecciones de crecimiento para 2018 en la región centroamericana no son muy diferentes a los años anteriores, la justificación se centra en que algunos países han realizado ajustes fiscales. “Luego de estar casi en equilibrio fiscal en 2007, para atender la crisis financiera internacional, los países se embarcaron en políticas anticíclicas que dejaron déficits fiscales que han sido persistentes. Entre 2010 y 2014, el déficit fiscal promedio fue del 3%. Para el 2016 el déficit fiscal promedio era del 2,5%. Según el FMI, en el 2017 esta cifra se espera se ubique en 2,1%, continuando la consolidación fiscal”, detalló Manzano. Como consecuencia de estos ajustes, la deuda pública se ha comenzado a estabilizar, el resultado de la cuenta corriente también ha mejorado, incluyendo la cuenta corriente no petrolera. “Sin embargo, en un contexto de ajustes fiscales, en el 2017 se espera un déficit en cuenta corriente 3,7% del PIB, a pesar de que, con la mejora de los precios del petróleo, la balanza no petrolera pasaría a un déficit de 4,1% del PIB. Similarmente, para el 2018 se espera se mantenga el déficit en cuenta corriente y de la balanza petrolera. Esto refleja que, con los ajustes fiscales, se están dando los ajustes internos de ahorro. Sin embargo, al igual que el caso anterior, esto no es homogéneo

queda aún camino por recorrer y queda el reto de cómo la región acelera su crecimiento. El crecimiento del 2017 será de 3,5% anual, es bajo e insuficiente para una región que todavía tiene tasas de crecimiento poblacional del 1,6% y niveles de pobreza mayores a los del resto de América Latina.

Demanda interna impulsa Guatemala

Luego de estar casi en equilibrio fiscal en 2007, para atender la crisis financiera internacional, los países se embarcaron en políticas anticíclicas que dejaron déficits fiscales que han sido persistentes”. Osmel Manzano Principal Asesor Económico Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

en la región y es importante continuarlos”, dijo el analista del BID. Finalmente, en este contexto, destaca que la región continúa registrando baja inflación. Para el 2017, la inflación promedio esperada es de 3,5%, ligeramente superior al 2% del 2016, pero todavía en línea con las expectativas de los distintos bancos centrales. Para el 2018, se espera que la inflación sea similar (3,6%). En resumen, en un contexto externo relativamente favorable para la región, parecería que se están dando los ajustes necesarios para enfrentar un nuevo choque adverso. Sin embargo,

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Este año, la Cepal proyecta que la actividad económica mostrará un alza de 3,4%, impulsada por la demanda interna, un mayor gasto público y una recuperación del dinamismo del sector externo. El Banco de Guatemala prevé que la inflación cierre el 2017 en 4,5%, cifra que se encuentra dentro del rango meta planteado. Además, se espera que le déficit fiscal crezca ligeramente y llegué a 1,9% del PIB por aumentos en el gasto público. La cuenta corriente de la balanza de pagos caerá hasta un 1% del PIB, y la tasa de desempleo se mantendrá cerca del 3%. A mayo de 2017, los ingresos del Gobierno Central aumentaron solo un 0,3% en términos reales, y los gastos totales crecieron 5,1% por las alzas de los gastos corrientes y de capital. El país prevé un aumento en sus exportaciones, mejorando con ello su balance de cuenta corriente, y su crecimiento económico, dijo Rebeca Gamboa, Economista de Ecoanálisis Consultores Económicos y Financieros. También se autorizó la emisión de Eurobonos, para infraestructura, y la firma del tratado de transparencia tributaria con la OECD, que es una señal de que mayores reformas están por venir. Por otro lado, la devaluación del Quetzal podría ayudar al crecimiento de las exportaciones, añadió Gamboa. La colocación de préstamos al sector privado creció un 5,4% interanual, lo que, según la Cepal confirma que la desaceleración que se observó en 2016 continúa. Las exportaciones guatemaltecas en los primeros ocho meses del 2017 crecieron 6,5%, en relación con igual periodo del año anterior, según estadísticas del Banco de Guatemala. Los productos que impulsan las ventas al exterior son artículos de vestuario, azúcar, café, banano y grasas y aceites comestibles.

PERSPECTIVAS

Por su parte, las remesas familiares crecieron un 14,9% a mayo de 2017, en tanto, el índice mensual de la actividad económica a setiembre creció un 2,8%, impactado positivamente por sectores como comercio, intermediación financiera, seguros y actividades auxiliares, y servicios privados. Pese a que la agencia calificadora de riesgo Standard & Poor´s rebajó en octubre anterior la calificación crediticia de la deuda soberana de Guatemala, destacó su estabilidad macroeconómica y su política monetaria prudente, así como su política fiscal moderada y su bajo déficit fiscal.

El Salvador a paso lento De acuerdo con la Cepal, el crecimiento de la actividad económica salvadoreña crecerá 2,3% en 2017 gracias al desempeño de la demanda interna, impulsada por nuevos proyectos de inversión públicos y privados, y la recuperación del dinamismo del sector externo. El Banco Central de Reserva explica que el crecimiento económico del país durante el primer trimestre fue liderado por actividades como el sector agropecuario, construcción, comercio, restaurantes y hoteles, servicios financieros, bienes inmuebles y servicios prestados a empresas, entre otros. Asimismo, las exportaciones salvadoreñas crecieron 5,7% hasta agosto, impulsadas por los envíos de azúcar, y prendas de vestir. Se proyecta que el déficit de la cuenta corriente de la balanza de pagos incremente y termine el año en 3,9% del PIB, por un aumento en las exportaciones de manufactura y las remesas familiares. Mientras que las expectativas de empleo son positivas en cuanto a la creación de nuevos puestos de trabajo formales, de un 2% interanual. Por otra parte, el país tendrá elecciones políticas en 2018 y un cambio en el manejo del gobierno siempre genera dudas en los inversores nuevos e incluso en los que ya están invirtiendo. Otro punto que afecta los niveles de inversión son los altos índices de violencia que enfrenta el país. “El Salvador tiene una desventaja respecto a los otros países centroamericanos, como las debilidades en materia fiscal y altos déficits que han

hecho que las calificadoras de riesgo hayan disminuido la calificación país. Aunado a ello, en los últimos años no se ve un cambio en la tendencia de los déficits y deudas públicas”, detalló la economista de Ecoanálisis, quien agregó que el país está elaborando un plan para estimular la economía en la zona costera, que repercutiría positivamente en las exportaciones. En los primeros cinco meses de 2017, la inflación repuntó por la reducción en los subsidios a los servicios como el agua y la electricidad.

Honduras le apuesta al crecimiento El crecimiento de la economía hondureña en 2017 (3,7%), se debe a un mayor crecimiento de la economía de los Estados Unidos, un aumento de la inversión pública en pro de proyectos de infraestructura, un incremento en los precios internacionales del café y el dinamismo del consumo privado debido al flujo de remesas, informa la Cepal. Los sectores que impulsarán este crecimiento son la construcción, intermediación financiera, las comunicaciones y la agricultura. Además, se prevé que el déficit fiscal del sector público no financiero seguirá disminuyendo y se ubicará en 1,5%. El gobierno hondureño ha estado

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apostando por el turismo, apoyando los negocios y controlando la inflación, lo que ha beneficiado la economía. En paralelo, se ha presentado una ligera devaluación de la Lempira que, en un futuro, ayudaría a impulsar al sector exportador y el mayor ingreso de remesas, para dar un impulso al consumo, dijo Gamboa. A pesar de que Honduras sufre por los altos índices de violencia, el país ha realizado grandes esfuerzos por generar una estabilidad económica sólida, que han sido en ocasiones invisibilizados por los problemas en seguridad ciudadana. Otro aspecto que considerar en 2018 es el cambio de Gobierno, que siempre genera dudas en los inversores. Además, el desempleo y la migración siguen siendo una amenaza para el crecimiento económico, mencionó la economista de Ecoanálisis.

Nicaragua por el buen camino El crecimiento económico de Nicaragua se verá favorecido en 2017 por la demanda interna y por un mejor desempeño del sector externo. El sector agropecuario es el que mejor comportamiento ha tenido, mientras que la actividad comercial se ralentizó. La Cepal prevé una baja en el consumo interno y en la inversión pública.

PERSPECTIVAS

la actividad económica creció un 5%, impulsada por actividades como: pesca y acuicultura, agricultura, hoteles y restaurantes, energía y agua, pecuario e intermediación financiera. La agencia calificadora de riesgo Moody´s mantuvo la calificación de la deuda soberana de largo plazo en moneda nacional y extranjera en “B2” con perspectiva estable, destacando como fortalezas el crecimiento económico, altos niveles de inversión extranjera directa; baja carga de pago de intereses debido a la alta proporción de deuda externa concesional y una alianza estratégica con el sector privado. En contrapeso, advirtió retos como el déficit de la cuenta corriente, el alto nivel de deuda del gobierno en moneda extranjera, y el bajo ingreso per cápita, entre otros.

Costa Rica podría mostrar un estancamiento porque posee debilidades en materia fiscal y altos déficits que han hecho que las calificaciones de riesgo hayan disminuido”. Rebeca Gamboa Economista Ecoanálisis Consultores Económicos y Financieros. En tanto la recuperación de las exportaciones de mercancías y el dinamismo del turismo podrían contribuir en la reducción del déficit de la cuenta corriente. El sector exportador muestra una recuperación nominal al primer trimestre de 2017 del 3,5%, comparado con el mismo periodo del año anterior. Hasta abril la colocación de crédito al sector privado y la captación de depósitos han mostrado dinamismo. Por otro lado, la perspectiva para Nicaragua es que la inversión y el consumo generen un impulso importante sobre la demanda agregada. El Banco Central de Nicaragua informó que, entre enero y setiembre,

Costa Rica con presiones fiscales La proyección de crecimiento para Costa Rica en 2017 es ligeramente menor a la del año anterior, debido a la baja en la demanda interna por las alzas en las tasas de interés y de los precios internacionales de los combustibles. Este incremento en los precios afectaría la cuenta corriente de la balanza de pagos y significaría un repunte de la inflación, aunque se mantendrá dentro del rango meta que estableció el Banco Central de Costa Rica. De acuerdo con la Cepal, el balance fiscal volverá a estar presionado en una coyuntura de precios y tasas de interés menos favorables, y se espera un repunte que los lleve a 5,5% y 6% del PIB. En Costa Rica, para 2018, la expectativa se dirige a que el sector servicios mejore, como lo ha venido haciendo, y que con ello se vea beneficiada la balanza de pagos. Además, se están realizando esfuerzos en materia fiscal que ayudarán a mantener las calificaciones de riesgo, se espera que algunos de estos cambios se presenten en 2018. El gobierno ha continuado realizando esfuerzos por contener el gasto, creando directrices que impiden la creación de nuevos puestos de trabajos y limita ciertos gastos. Solo en el primer trimestre, el Banco Central aumentó en cinco ocasiones la tasa de interés de la política

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monetaria (4,5%) debido a presiones sobre el tipo de cambio y la inflación, además de la creciente preferencia de ahorro en dólares y movimientos al alza en las tasas de interés de los principales socios comerciales, resalta la Cepal. Entre enero y mayo las exportaciones de bienes crecieron un 4,9% interanual, gracias a los envíos de equipos y dispositivos médicos desde zonas francas. Para la economista Rebeca Gamboa, “Costa Rica podría mostrar un estancamiento porque posee debilidades en materia fiscal y altos déficits que han hecho que las calificaciones de riesgo hayan disminuido. Para 2018, la expectativa se dirige a que el sector servicios mejore, como lo ha venido haciendo, y con ello se vea beneficiada la situación en la balanza de pagos. Además, se están realizando esfuerzos en materia fiscal que ayudarán a mantener las calificaciones de riesgo”. Por otra parte, el país avanzó en el proceso de adhesión a la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), trabajando en la elaboración de 22 evaluaciones que son requisito.

Panamá a la cabeza Los sectores que liderarán el crecimiento panameño en 2017 son la construcción, el transporte, y las comunicaciones y los servicios de intermediación financiera. Otro aspecto que contribuye en el dinamismo del país es el aumento de los ingresos por la entrada en operación del nuevo juego de exclusas del Canal de Panamá. Entre enero y marzo, la economía creció un 6,2%, cifra mayor a 5% registrado en igual periodo del año anterior. Este comportamiento se explica por las mejoras que obtuvo el sector comercial gracias al aumento en las reexportaciones de la Zona Libre de Colón y al comercio mayorista local. La Cepal apunta que el déficit de la cuenta corriente se mantendrá estable e incluso podría reducirse, también se proyecta el alza en la recaudación tributaria, el control sobre el gasto corriente y los aportes del Canal permitan una reducción en el déficit del sector público. La cartera crediticia creció en

PERSPECTIVAS

el primer trimestre gracias al mayor dinamismo de sectores como la construcción, el consumo personal, la industria, ganadería y el crédito hipotecario. Durante 2017, el país aprobó una serie de proyectos para fortalecer su economía, entre ellos podemos mencionar el que reorganiza el Banco Nacional en uno de fomento y desarrollo del sector industrial, que busca la creación de una ventanilla única, entre otros. De acuerdo con cifras de la Contraloría General, entre enero y agosto el país exportó $449 millones, un 2,8% más que en el mismo periodo del año anterior; sin embargo, esta cifra sigue siendo baja si se compara con las ventas de mercancías de otros países de la región como el caso de Costa Rica, que ha setiembre exportó $10.569 millones, un 8,6% más, en relación con el mismo periodo del 2016. Los envíos de melón, sandía y piña cayeron 42%, 56,1% y 10,9% respectivamente, y las de ganado vacuna bajaron un 41%.

PERSPECTIVAS PARA LAS PRINCIPALES ECONOMÍAS DE AMÉRICA LATINA Las incertidumbres de México La economía de México ha estado envuelta en una serie de incertidumbres en aspectos tan variados como su futuro comercial con Estados Unidos, una caída en la producción del petróleo, políticas fiscales y monetarias restrictivas, así como las dudas sobre las negociaciones del Tratado de Libre Comercio de América del Norte. Para 2017, el FMI prevé que la economía mexicana crecerá 2,1% y en 2018 caerá a 1,9%, debido a las condiciones financieras restrictivas que afectan el consumo y las inversiones, lo que no hará tan visible la contribución de las exportaciones netas. Este 2017, la inflación cerraría en 5,9% y se espera que se ajuste al 3% para inicios del 2019. De acuerdo con la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (Cepal), en los primeros cuatro meses de 2017 los ingresos petroleros aumentaron un 21% y los ingresos tributarios no petroleros apenas crecieron un 0,3% real, con respecto a 2016;

mientras que, hasta abril de este año, la cartera de crédito del sector privado creció un 9,6% interanual, debido a la expansión de los préstamos para consumo, vivienda y para la actividad empresarial. En el primer semestre, México exportó una cifra récord de $197,5 millones, un crecimiento del 10,4% anual según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), mientras que la Inversión Extranjera Directa (IED) en el primer trimestre llegó a $7.900 millones, un 26% menos en el mismo periodo de 2016. Por su parte, las remesas familiares crecieron un 6,8% en el primer cuatrimestre, alcanzando los $8,9 millones.

Chile, con perspectiva moderada Las proyecciones de crecimiento para esta potencia latinoamericana son moderadas, según el FMI, ya que durante el primer semestre de 2017 su economía se vio frenada por problemas en la producción de cobre, por bajos niveles de confianza e inversión empresarial. Se espera que el crecimiento económico se afiance hacia final del 2017 y repunte en 2018, esto respaldado por el gasto de los hogares, la recuperación de la demanda en los países socios, un alza en el precio del cobre y mejores condiciones monetarias, según el informe Perspectivas de la economía mundial del FMI. Para 2017 se espera que la tasa de crecimiento del PIB se sitúe en torno al 1,4%. Esta cifra se explica por el escaso dinamismo de la demanda interna, una política fiscal más restrictiva y una política monetaria expansiva. De acuerdo con la Cepal, se espera que en 2017 la tasa de crecimiento se sitúe cerca del 1,4%, debido a que sectores económicos relevantes como la minería, manufactura, construcción, electricidad, gas y agua, así como servicios empresariales, han registrado contracciones durante el año.

Los obstáculos de Brasil Las cifras no son muy alentadoras para la economía brasileña que en 2015 y 2016 registró caídas en su producto interno bruto de -3,8% y -3,6%. En los primeros meses del 2017 se observó un crecimiento en 1%, siendo el

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primer resultado positivo desde el cuarto trimestre de 2014. Los desafíos económicos del país se centran en la recuperación de la tasa de inversión y del consumo familiar. Un informe de la Cepal afirma que el bajo dinamismo de la demanda está relacionado con la incertidumbre sobre el crecimiento futuro de la economía, ya sea por factores políticos o por restricciones económicas estructurales, como bajos niveles de productividad y de competitividad, así como el elevado endeudamiento público y sus costos, según el Estudio Económico de América Latina y el Caribe 2017 de la Cepal. La política fiscal es el eje de las medidas económicas que arrancaron en 2015 y que abarcan una enmienda constitucional que establece un límite para el gasto total primario del gobierno federal, que no puede superar la tasa de inflación del año anterior, por

PERSPECTIVAS

dólares, principalmente otorgado a empresas. En el primer trimestre de 2017, la tasa de desempleo subió a 7,7%, mostrando una pérdida en el dinamismo de su economía. El FMI proyecta que la economía peruana crecerá un 2,3% en 2018, además afirma que las autoridades están centrando la atención en ejecutar reformas estructurales en pro del crecimiento, enfocados en políticas que propicien la formalización del mercado laboral y que cierren brechas de infraestructura.

Colombia visualiza crecimiento

ejemplo, para el 2017 la tasa considerada es del 7,2%. A este punto se suman la propuesta de reforma al sistema de jubilaciones y pensiones, la grave situación financiera de algunos estados claves como Río de Janeiro, Río Grande do Sul y Minas Gerais. Por otra parte, a mayo de este año se observó una recuperación en las exportaciones, principalmente del petróleo, el gas, la minería y los vehículos. Este año, el superávit comercial creciente ha permitido financiar los gastos en servicios y otras rentas, para alcanzar los $29.600 millones entre enero y mayo. De acuerdo con el FMI, el crecimiento del país para el cierre de año será de 0,7% y en 2018 será de 1,5%. La implementación de reformas que garanticen la sostenibilidad fiscal y la recuperación en la confianza de los inversionistas podrían elevar el crecimiento.

Perú pierde dinamismo Tras crecer un 3,9% en 2016, se prevé que Perú crecerá este año solo un 2,5%, impulsado por el alza en la producción minera, esto a pesar de la caída en la demanda interna pública y privada. Otros aspectos que afectaron la economía son problemas climáticos relacionados al fenómeno de El Niño y las secuelas del escándalo de corrupción de Odebrecht. Mientras, las exportaciones impulsaron el crecimiento del PIB en 2017. Entre enero y marzo la cuenta corriente de la balanza de pagos mostró un déficit de US$961 millones, un 60% menor al registrado en el mismo tiempo de 2016, debido a la mejora en el valor de las exportaciones, indican datos de Cepal. Hasta abril de este año, el crédito al sector privado creció a 4,8%, con una caída en la cartera de préstamos en moneda local y un incremento en

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Un crecimiento en materia económica es lo que vislumbra Colombia para cierre de este año (2,1%) e inicio del próximo. Según la Cepal “la actividad económica en Colombia ha demostrado solidez y resiliencia en un contexto de ajuste ante la desaceleración de la demanda externa, la disminución de los ingresos estatales como resultado de la caída de los precios del petróleo y los choques transitorios de la oferta interna”. La economía ha estado siendo impulsada por los servicios financieros e inmobiliarios, servicios sociales, la industria y la construcción. Mientras que sectores como el agropecuario, transporte, comunicaciones y minero han mermado su participación. En los primeros cuatro meses del año el valor de las exportaciones creció un 25,4%, de acuerdo con datos de la Cepal, impulsado por la mejora en el precio de los hidrocarburos y las exportaciones de oro y productos agropecuarios, especialmente de café. Según el FMI, los aspectos que van a ayudar a la economía del país en el mediano plazo son: el programa de infraestructura, el efecto positivo del acuerdo de paz y los efectos de la reforma tributaria sobre la inversión pública y privada. Otros aspectos de defensa ante shocks externos son: el tipo de cambio flexible, y las abundantes reservas internacionales. La mejora en las perspectivas fiscales de 2017 está relacionada con los resultados de la reforma tributaria aprobada en 2016 que incrementó el IVA del 16% al 19% y que unificó los impuestos a las empresas, entre otros.

ESPECIAL

POR QUÉ INVERTIR EN COSTA RICA

POR QUÉ INVERTIR EN

COSTA RICA Inversionistas encuentran en el país centroamericano un abanico de oportunidades para desarrollar negocios.

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ESPECIAL

Costa Rica

imán para la inversión Por María José Núñez Chacón, mjnunezch@inversioninmobiliariacr.com

osta Rica es tierra de colores, cultura, naturaleza, de gente trabajadora que está dispuesta a innovar e impulsar nuevos proyectos con entusiasmo. Si bien no es uno de los países más ricos del mundo, ha sabido sacar adelante su economía, con los altibajos de una nación en vías de desarrollo, apostando por la educación, la salud, la atracción de turistas e inversores. Situada en Centroamérica, cuenta con una superficie de 51.100 kilómetros cuadrados, siendo una de las naciones más pequeñas, pero con algunos de los mayores índices económicos y sociales de la región. De acuerdo con un análisis del Banco Mundial (BM), Costa Rica es una historia de éxito en términos de desarrollo, considerado un país de ingreso medio alto, que experimentó un crecimiento económico sostenido en los últimos 25 años. Dicho progreso es producto de una estrategia de crecimiento dirigida al exterior, basada en la apertura a la inversión extranjera, así como en una gradual liberalización comercial. Su Producto Interno Bruto (PIB) fue del 3,5% en el 2013, repuntando

a un 3,7% y 4,3% en 2015 y 2016, respectivamente. Para este año se espera una leve baja a 3,9% y la expectativa para 2018 es de un 3,7%. Como un elemento destacable se puede apreciar que entre el 2014 y el 2016, el país logró bajar la pobreza total de 22,3% a 20,5%. Por otra parte, en los últimos dos años, las tasas de interés y el tipo de cambio del dólar se han mantenido muy estables, lo que ha generado confianza, tanto en consumidores, deudores e inversores, pero las perspectivas de los especialistas se inclinan hacia una probable alza de estos índices económicos, lo que podría incidir en dicha estabilidad. Este fenómeno se explica en primer lugar, por una intervención del Banco Central de Costa Rica para mantener estable el tipo de cambio y las tasas de interés, además de que existe una menor cantidad de dólares en el mercado, sumado a una mayor demanda de la moneda extranjera. Hay que tomar en cuenta que si da un cambio de este índice hay sectores que se podrían ver beneficiados, tal es el caso de los exportadores no tradicionales, como los relacionados con los insumos médicos y DICIEMBRE 2017 / 43

El problema de las finanzas públicas no es reciente y pese a ello, la Inversión Extranjera Directa (IED) ha mantenido un ritmo de crecimiento sostenido en los últimos años”. Alonso Elizondo Director ejecutivo Cámara de Comercio de Costa Rica

ESPECIAL

POR QUÉ INVERTIR EN COSTA RICA

Exportaciones regionales de bienes 2016 País

Porcentaje de crecimiento

Costa Rica

Panamá

Perú

Guatemala

El Salvador

Honduras

Nicaragua

Chile

Ecuador

15%

Colombia

21%

Fuente: PROCOMER

los servicios que están en auge, pues Costa Rica se vería ante el mundo como un país más barato. El turismo es otro sector que tendría un impacto positivo, pues los extranjeros verán como su dinero adquiere mayor valor. Emanuel Agüero, especialista en análisis económico de Aldesa explicó que las perspectivas del país para el segundo semestre del 2017 prevén un aumento del 3,9% de crecimiento económico, debido a la demanda interna, sumado a un probable incremento gradual de las tasas de interés y el tipo de cambio, con la salvedad que el desempeño de ambos índices macroeconómicos dependerá de las decisiones que tome el Banco Central de Costa Rica (BCCR). “El desempeño de la inflación podría alcanzar el rango meta del BCCR del 2,6% al cierre del año, explicado por una recuperación en los precios de los combustibles y el ligero impacto en el traspaso del tipo de cambio”, señaló Agüero.

Costa Rica está un poco lejos de entrar en una crisis de pagos, el crecimiento de la economía es mayor al 3,5% en promedio en los últimos años y tampoco hay un problema de Balanza de Pagos, si bien es cierto el déficit fiscal sigue siendo un problema que debe resolverse, no vemos una Un verdadero reto en crisis inmediata”. términos fiscales Douglas Montero, Director Aldesa-Fondos de Inversión

Recientemente el Presidente de la República, Luis Guillermo Solís hizo una advertencia sobre la gravedad de la situación fiscal del país, y la necesidad

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de alcanzar acuerdos nacionales para solventar la problemática. En este sentido, diversos sectores se mostraron preocupados por el anuncio, que en realidad no es una novedad, pues años atrás se viene discutiendo el incremento de la deuda externa, de los gastos del Estado y la reducción de ingresos que tiene el país. Para Alonso Elizondo, director ejecutivo de la Cámara de Comercio de Costa Rica este anuncio sobre la situación fiscal puede generar incertidumbre para los inversionistas, quienes podrían posponer sus decisiones de inversión. “No obstante, el problema de las finanzas públicas no es reciente y pese a ello, la Inversión Extranjera Directa (IED) ha mantenido un ritmo de crecimiento sostenido en los últimos años, ya que dichas decisiones dependen también de otros factores que podrían mantener al país como un lugar atractivo”, señaló Elizondo. En este sentido, Douglas Montero, director de Aldesa-Fondos de Inversión consideró que el impacto de dicho anuncio dependerá en gran medida de cómo lo reciba el mercado internacional, pero considera que el mensaje, aunque parece alarmante, podría no ser tan grave. “En Aldesa creemos que Costa Rica está un poco lejos de entrar en una crisis de pagos, el crecimiento de la economía es mayor al 3,5% en promedio en los últimos años y tampoco hay un problema de Balanza de Pagos, si bien es cierto el déficit fiscal sigue siendo un problema que debe resolverse, no vemos una crisis inmediata”, indicó Montero. Esta situación deberá pasar por una reforma en materia fiscal, una reducción en los gastos del sector público y una mayor intervención de diversos sectores en la búsqueda de consensos nacionales, pero es probable que no implique un impacto profundo en las oportunidades para seguir atrayendo nuevas inversiones, así como mantener e incrementar las existentes.

Oportunidades para la inversión El país ha logrado diversificar su oferta exportable, cambiar la

ESPECIAL

estructura de bienes y servicios que vende a sus socios comerciales y esto le ha valido la oportunidad de incrementar sus ventas al exterior, en momentos en que la mayoría del comercio se ha contraído en otros países. El acceso que tiene Costa Rica a los mercados internacionales ha sido producto de los Tratados de Libre Comercio que ha firmado, lo cual es fundamental para las empresas que desean operar en el país. Gracias a esta realidad la economía costarricense tiene acceso preferencial a más del 67% del PIB global, lo que equivale a más de 2,5 billones de personas. En cuanto a sus exportaciones, para el 2016 el país experimentó un incremento en el sector de bienes de un 8% y de sus servicios en un 12% (con corte a setiembre), lo que representan números positivos, pues en América Latina solamente Perú aumentó sus ventas en un 3% y naciones como México, Colombia y Centroamérica experimentaron contracciones importantes. La situación de la región latinoamericana revela que en estos países existe una gran dependencia a la exportación de un solo producto, sobre todo relacionados con el petróleo y sus derivados, que sufrieron un impacto negativo durante el año anterior. Los números positivos de Costa Rica se explican por el amplio espectro de oportunidades para invertir en diversos sectores, con productos y servicios no tradicionales, que se encuentran a la vanguardia en los mercados internacionales. Karina López, coordinadora de Investigación de Mercado de la Promotora de Comercio Exterior (PROCOMER), comentó que la apuesta de Costa Rica por diversificar se ha dado no solo en sus productos y servicios, sino también en los mercados a los que llega, innovando cada vez más. El acumulado de ventas de bienes para el año pasado fue de $9.933 millones y en servicios alcanzó los $6.160 millones, unas de las cifras más altas en los últimos cinco años,

PANORAMA

La IED continúa por la senda del crecimiento, así lo reflejan los datos proporcionados por el Banco Central de Costa Rica durante el primer trimestre de cada año. (Cifras en millones de dólares)

Año 2017

811,6 IED

Año 2016

769,7 IED

Año 2015

773,4 IED

Año 2014

878,4 IED

Fuente: BCCR

según PROCOMER, y la mayoría de los sectores contribuyeron a este crecimiento, sobre todo el Agrícola, Alimentario e Industrial. Los productos que más dinamizaron las exportaciones fueron los dispositivos médicos, los jugos de frutas, las salsas preparadas y los productos agrícolas como la piña, el banano, la yuca y la sandía. Los dispositivos médicos tuvieron una variación de crecimiento del 18%, que significaron unos $373 millones adicionales con respecto al 2015,

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para un total de $2.566 millones exportados en 2016. Estos productos tienen como principales destinos, Estados Unidos, Holanda, Bélgica e Irlanda y el sector está conformado por 95 empresas exportadoras. Los productos agrícolas que fueron parte de los impulsores de las ventas al exterior, presentaron una variación positiva del 9%, produciendo $233 millones adicionales, con respecto al año 2015 y para un monto total de $2.690 millones. En este sentido, el banano incrementó sus ventas en un 18%, la piña en un 9%, la yuca 11% y la sandía un 32%, siendo estos los principales potenciadores de las exportaciones de este sector. Asimismo, los mercados más activos para estos bienes son Estados Unidos, donde se vendió un 10%, en Italia un 16% adicional y Holanda con un 10% de incremento.

Servicios activadores De acuerdo con Alonso Elizondo, director ejecutivo de la Cámara de Comercio de Costa Rica, la economía de Costa Rica se ha transformado a una economía basada en servicios, siendo que este sector representa más del 40% del Producto Interno Bruto (PIB). “No obstante, el sector comercial sigue siendo un sector dinamizador, explicado principalmente por el consumo de los hogares, además de que es el mayor generador de empleo. En lo que respecta a la Inversión Extranjera Directa (IED) este sector tiene un rol fundamental, así como la industria de “ciencias de la vida” que ha tenido un crecimiento significativo en los últimos años”, explicó Elizondo. Por su parte, el ministro de Comercio Exterior, Alexander Mora ha sido enfático en diversas intervenciones públicas, en que el comportamiento de las exportaciones de los dispositivos médicos es sumamente positivo, tomando en cuenta que a nivel mundial ese rubro, más bien, registró una importante caída del 6% durante el año anterior. A este buen accionar de los sectores, se une el turismo, que se ha

ESPECIAL

POR QUÉ INVERTIR EN COSTA RICA

El turismo se ha consolidado como un motor económico para el país, luego de crecer en 2015 casi al triple del ritmo del resto de la economía y en el 2016 mantener su vigorosidad”. Alexander Mora Ministro de Comercio Exterior

consolidado como un motor económico para el país, luego de crecer en 2015 casi al triple del ritmo del resto de la economía, en el 2016 mantuvo su vigorosidad, con la llegada de ocho nuevas aerolíneas, que aumentaron en casi medio millón la cantidad de asientos para turistas. Actualmente, 22 aerolíneas vuelan al Aeropuerto Internacional Juan Santamaría, brindando conexiones directas con vuelos regulares a 36 destinos alrededor del mundo. Por su parte, once aerolíneas vuelan al Aeropuerto Internacional Daniel Oduber Quirós, facilitando la ejecución de vuelos regulares a 17 destinos a nivel mundial, de esta forma el país ofrece conexiones aéreas desde sus principales aeropuertos internacionales hasta 70 destinos. El país que es reconocido por su naturaleza, también ha apostado fuertemente por el turismo sostenible, lo que le ha dado un lugar privilegiado en el mapa de quienes buscan una experiencia distinta para viajar y hacer negocios. Desde las entidades relacionadas se está trabajando fuertemente en posicionar al país en el turismo de congresos y convenciones, pues es un mercado nuevo y es una actividad que ya se está realizando, en poco volumen pero con mucho potencial. Se trata de un tipo de turismo que genera muchos ingresos, pues un turista que viene por reuniones tiene un gasto tres veces mayor a un turista de vacaciones, es decir cada visitante de este sector, es como traer a tres de vacaciones. Estas alternativas son muy valoradas por los inversionistas a la hora de escoger el lugar para instalarse.

Beneficios a favor Los beneficios que ofrece Costa Rica para la Inversión Extranjera Directa (IED) son muchos, y ello le ha permitido posicionarse al país como un centro de atracción de empresas. Dentro de los beneficios destacan una estabilidad política y

DICIEMBRE 2017 / 46

3,9% Costa Rica tiene una perspectiva de crecimiento económico al cierre del 2017 del 3,9%

económica, así como la calidad de la mano de obra costarricense. Adicionalmente, el régimen de zonas francas les permite a las empresas gozar de una serie de beneficios fiscales, haciendo más atractivo para dichas compañías su establecimiento. De la misma forma, la estabilidad política y económica, aunado a la seguridad jurídica que les brinda el país a los inversionistas, son factores que juegan a favor. Eso sí, hay una serie de retos que afronta Costa Rica para atraer mayor IED, entre los que destaca mejorar la infraestructura, reducir los costos de producción como el combustible y la electricidad, así como simplificar los trámites para que dichas empresas sean más competitivas. La formación de más profesionales en áreas técnicas, que se ajusten a los nuevos requerimientos sería una apuesta determinante, y a su vez, generar más encadenamientos productivos con las empresas nacionales, con el objetivo de generar mayores oportunidades y empleo.

ESPECIAL

POR QUÉ INVERTIR EN COSTA RICA

Unas 300 compañías multinacionales han confiado en el clima de negocio costarricense

Talento humano es pieza clave en atracción de inversiones Manejo de un segundo idioma, capacidad para adaptarse a diversos procesos y de innovar son puntos estratégicos para las empresas que vuelven su mirada hacia Costa Rica. Por María José Núñez Chacón, mjnunezch@inversioninmobiliariacr.com

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ESPECIAL

osta Rica se ha posicionado como una de las sedes líderes en el mundo para las empresas multinacionales, sobre todo en sectores vinculados con los servicios corporativos, ciencias de la vida, manufactura avanzada, manufactura liviana e industria alimentaria. Muchas de ellas atraídas por el alto nivel y capacidad de innovación del talento humano. Pilar Madrigal, gerente sectorial de Promoción de Inversión y Post Establecimiento de la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE) señaló que el país se caracteriza por ser un destino estratégico a nivel mundial para la instalación de proyectos de inversión que requieren alcanzar eficiencia. El costarricense destaca por su preparación de alta calidad, dominio de otros idiomas, una rápida curva de aprendizaje, facilidad para absorber nuevas tecnologías, ser innovador y propositivo en la mejora de procesos. Según datos de CINDE en los últimos años, Costa Rica ha promovido con éxito la inversión extranjera directa, con el establecimiento de casi 300 compañías multinacionales, las cuales han generado más de 90 mil empleos directos de alta calidad. “A través de los años el país ha avanzado en la cadena de valor en el tipo de bienes y servicios que desde acá se producen, moviéndose a actividades de mayor complejidad y que requieren de talento humano con habilidades específicas”, indicó Madrigal.

Para Costa Rica el talento humano continúa siendo su principal ventaja competitiva para atraer la inversión extranjera. Los inversionistas reconocen la alta calidad de los profesionales y técnicos graduados en el país, capaces de llevar a cabo procesos sofisticados, de innovación y servicios de alta calidad. El gran reto que enfrenta la educación costarricense es formar mayor cantidad de costarricenses en áreas técnicas y profesionales de alta demanda, acorde al ritmo del crecimiento del mercado, aprovechando las oportunidades abiertas. De acuerdo con Carlos Wong, director de Zona Franca Coyol, las empresas que se instalan en el régimen de zona franca ven como el activo número uno del país la calidad de su recurso humano, que es altamente productiva. “Los representantes de multinacionales hacen referencia a que el talento humano costarricense aprende rápido, se adapta a los nuevos sistemas, es muy dinámico, ágil y responde a las demandas de crecimiento de las compañías. Un 60% del crecimiento del parque empresarial está relacionado con la expansión de las corporaciones ya instaladas, las cuales se sienten muy satisfechas con la mano de obra disponible”, detalló Wong.

Crecimiento constante Una de las empresas que se han instalado y expandido su inversión en el país en los últimos años es Amazon, la cual anunció recientemente que generará unos 2.500 empleos durante este 2017.

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El país ha avanzado en la cadena de valor en el tipo de bienes y servicios que desde acá se producen, moviéndose a actividades de mayor complejidad y que requieren de talento humano con habilidades específicas”. Pilar Madrigal Gerente Sectorial de Promoción y Post Establecimiento CINDE Para Alejandro Filloy, gerente general de Amazon en Costa Rica, el país ofrece talento humano de calidad, por lo que la corporación decidió continuar invirtiendo en la contratación de personal. “Compañías como Amazon han permitido que las exportaciones costarricenses de Tecnologías de la Información, alcanzaran en el 2016 los US$4.031 millones. El crecimiento de

ESPECIAL

POR QUÉ INVERTIR EN COSTA RICA

esta empresa muestra la solidez de sus operaciones y la confianza en el talento humano costarricense para hacer crecer su negocio”, declaró Jorge Sequeira, director General de CINDE al momento del anuncio. Amazon abrió su primer centro de servicio al cliente en Costa Rica en octubre del 2008 y desde entonces ha tenido un crecimiento continuo de operaciones y funciones en territorio costarricense. Otra compañía que está invirtiendo en el país es Feuji, especializada en brindar soluciones de tecnología y servicios en la nube. La empresa escogió a Costa Rica para establecer su operación gracias a las favorables condiciones de ubicación estratégica y el excelente nivel educativo de la fuerza laboral, así como la estabilidad del país. Juan Carlos Hidalgo, gerente general de Feuji Costa Rica indicó que la fuerza laboral del país es habilidosa, multilingüe y productiva, brindando valor agregado a los servicios que la compañía ofrece a sus clientes en mercados locales e internacionales. “El recurso humano del país es educado y muy productivo, además su cercanía geográfica y horaria con Estados Unidos hace aún más atractiva la relación que nuestros clientes pueden desarrollar con nuestro equipo de profesionales en tecnologías de información”, añadió Hidalgo. En este sentido, el ministro de Comercio, Alexander Mora enfatizó que inversiones como la de Feuji demuestran que el país está logrando atraer de manera exitosa buenos proyectos, que no solo generan oportunidades de empleo, sino que se convierten en plataformas de transferencia de conocimiento y formación para los costarricenses. “Demuestra nuestra capacidad de adaptarnos a las necesidades

Compañías como Amazon han permitido que las exportaciones costarricenses de Tecnologías de la Información, alcanzaran en el 2016 los US$4.031 millones. El crecimiento de esta empresa muestra la solidez de sus operaciones y la confianza en el talento humano costarricense”. Jorge Sequeira Director general CINDE

demandantes del mercado, fortaleciendo nuestra economía, para así brindar servicios sofisticados de alcance mundial y continuar ocupando posiciones cada vez más elevadas en las cadenas globales de valor”, dijo el ministro Mora.

Manejo de idiomas: punto a favor TransPerfect es uno de los proveedores más grandes de servicios de traducción y soluciones tecnológicas para negocios a nivel global y en mayo pasado anunció la apertura de su nuevo centro de contacto en Costa Rica. Escoger al país para instalar su proyecto tiene una razón de peso,

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así lo confirmó Liz Elting, Co-CEO de TransPerfect; y es que Costa Rica tiene una alta reputación en el sector, por su excelente recurso humano y el manejo que tienen de otros idiomas. “El nivel de inglés de los costarricenses permite que empresas como TransPerfect vean en Costa Rica a un socio estratégico para hacer crecer sus operaciones. Según la prueba TOEFL que mide la calidad del inglés, el país ocupa el segundo lugar en Latinoamérica, lo cual habla muy bien del talento local”, reveló Jorge Sequeira de CINDE. Douglas Montero, director de Aldesa Fondos de Inversión, coincidió con este criterio, recordando que Costa

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Rica tiene un puesto importante en los portafolios internacionales, debido a que una buena parte de su población de bilingüe, especialmente en inglés, pero que también se encuentra mucha gente que habla portugués, francés y alemán. “Costa Rica presenta muchas oportunidades para la inversión, pues tiene una fuerza laboral muy educada, eso genera que aprendamos rápido y se traduce en menores costos para las empresas, el ser bilingües permite a las empresas que llegan al país encontrar personal que se pueda comunicarse en diferentes idiomas, acelerando los procesos de comunicación”, indicó Montero.

Un talento con valor agregado Para las empresas instaladas desde hace varios años en el país, el recurso humano se ha convertido en un valor agregado para sus negocios y han entendido que Costa Rica en realidad es un país que no compite por costos, sino por calidad. Rodrigo Cal, director general Centro de Servicios de Bridgestone aseguró que por trabajar en una compañía que tiene presencia en distintas naciones, ha logrado identificar que Costa Rica, comparado con otras naciones latinoamericanas, tiene una ventaja comparativa, y la facilidad para manejar procesos que tiene el recurso humano. “Cuando se habla de calidad del talento humano, hacemos referencia a que hay recursos con muy buen conocimiento en áreas como gerencia de proyectos, mejora continua, hay muchas personas involucradas en servicios con ingenerías, lo que ayuda en gran medida a migrar a nuevos procesos o seguir flujos de cambio, afirmó Cal”. La capacidad de los costarricenses por tener una actitud positiva, dirigida al cambio constante, la innovación y la mejora, son elementos que las compañías tienen muy en cuenta, ya que este es un punto esencial para los inversores que buscan instalarse en nuevos mercados. En este sentido Mario Tucci, socio fundador de la empresa MVD Consulting explicó que hace unos años las compañías apostaban por encontrar el mejor costo para instalarse, porque muchas de las tareas se hacían de

Los procesos más especializados cuentan con recurso humano preparado y listo para innovar. (Foto: Cortesía CINDE).

Juan Carlos Hidalgo, gerente general de Feuji Costa Rica indicó que la fuerza laboral del país es habilidosa, multilingüe y productiva, brindando valor agregado a los servicios que la compañía ofrece a sus clientes en mercados locales e internacionales”. Juan Carlos Hidalgo Gerente general Feuji Costa Rica

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forma automática y no requerían de una amplia gama de conocimientos. No obstante, en la actualidad están tras personal que ayude a construir una mejor empresa, que tengan ganas de trabajar e interactuar con el negocio, que sean en sí mismos creación de valor. Los inversores apuestan por las características del país, porque esto se traduce en ahorros, no deben reprocesar, tienen productos de calidad y logran innovar procesos con mucha rapidez. Todos estos elementos al final se convierten en menos costos. Costa Rica definitivamente no es el país más barato, pero sí ofrece estas y otras ventajas de mucho valor, como la seguridad jurídica, el trato humano, la ubicación geográfica, el establecimiento de zonas francas y regímenes especiales, entre otras.

Costa Rica llena de bondades para inversionistas La cercanía que tiene Costa Rica, como punto de encuentro entre Estados Unidos y los mercados sudamericanos es otro valor que reconocen las compañías, muchas de las cuales están abandonando los offshore en naciones asiáticas para tener una solución mucho más cercana. La estabilidad económica y política del país también juegan un papel

esencial en la decisión de invertir, pues las condiciones económicas y políticas son muy predecibles, incluso con un cambio de gobierno, no se espera la paralización de la continuidad en materia de negocios. Además, los inversionistas saben que en Costa Rica pueden transitar libremente, las edificaciones no requieren de grandes mecanismos de protección o seguridad y los altos mandos no ocupan de guardaespaldas que los vigilen, pues hay una gran paz social. Otro factor esencial para la IED se asienta en la oferta de una amplia gama de espacios en zonas francas. Solo en el Gran Área Metropolitana el país cuenta con un importante número de parques industriales y/o zonas francas: Zona Franca Coyol, Ultrapark, America Free Zone, Global Park, BES Free Zone, CR Green Valley, Greenpark, La Lima Free Zone & Business Park, Lindora Park Free Zone, los parques de Zeta Group, entre otras, las cuales albergan a gran cantidad de compañías de diversos sectores productivos. Por ejemplo, en Zona Franca Coyol hay unas 24 empresas médicas de alta tecnología, donde se manufacturan implantes mamarios, dispositivos para tratamiento de epilepsia, bandas gástricas, equipo para prevención de aneurisma cerebral, válvulas para el corazón, entre otros otros.

Otra zona franca que está en proceso de desarrollo es La Lima Free Zone, ubicada prescisamente en la Lima, provincia de Cartago, un complejo industrial que cuenta con unos 800 mil m2 y que está proyectado a ser habitado en su totalidad en unos 15 años. Dentro de las denominadas zonas francas las empresas están teniendo mayor participación en la generación de empleo, crece el número de empresas que se instalan y aumenta la llegada de inversión extranjera directa, muy relacionada con el sector de servicios. “Adicionalmente el país tiene ventajas como la apertura de la academia y del gobierno para atender las necesidades de la empresa privada, con un facilitador de comercio como es CINDE, una gran oferta de cámaras empresariales que generan mucha comunicación y buenas prácticas, incluso entre compañías es posible compartir las cosas que están haciendo bien para replicarlas en otras”, indicó Rodrigo Cal. El representante de Bridgestone concluyó que el país cuenta con un Banco Central muy activo, con una inflación controlada, lo que genera valor y confort desde el punto de vista económico, todo esto da una percepción de estabilidad para los inversionistas.

Costa Rica ha logrado atraer gran cantidad de proyectos de inversión, que han dado un giro a la economía local, diversificando sectores y variando los esquemas de producción.

Cantidad de inversión extranjera atraídos por año 50 45

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El talento humano costarricense se adapta al cambio de procesos de las compañías. (Foto: Cortesía CINDE).

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POR QUÉ INVERTIR EN COSTA RICA

Dinamizadores de la economía costarricense

Especialización coquetea con inversores

Costa Rica cuenta con clusters en áreas como ciencias de la vida, centros de servicios compartidos, biotecnología, aeroespacial, servicios académicos, tecnología entre otros, ofrecen nichos especializados para la atracción de empresas y ventas al exterior. Por María José Núñez Chacón, mjnunezch@inversioninmobiliariacr.com

postar por la especialización de sectores estratégicos, muchos de ellos no tradicionales y que tienen una creciente demanda en el mercado internacional, ha sido una de las estrategias de Costa Rica para atraer las inversiones

extranjeras directas o lograr que medianas empresas logren exportar. El país cuenta con sectores muy atractivos para la inversión y que son activos en cuanto a producción, generación de empleo, dinamización de

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la economía, consumo de bienes inmuebles y que aportan a la imagen de la nación. Algunos de estos son Lifesciencies (Ciencias de la Vida), en el cual destacan las empresas de dispositivos médicos, Shared Services (Centros

Las áreas de tecnología están dando un giro a las inversiones en el país. (Foto: Cortesía Esencial Costa Rica)

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de Servicios Compartidos), el cluster de biotecnología, uno muy novedoso relacionado con el sector aeroespacial, los servicios académicos y las TIC`s (tecnologías de la información y la comunicación), de alimentos y agrícola, entre otros. Varios de estos sectores se han constituido en clusters productivos, que son conglomerados empresariales que buscan desarrollarse, apoyarse e impulsar las iniciativas para que sus sectores crezcan.

Por ejemplo, en el caso del sector servicios para el 2000 habían seis empresas instaladas y al cierre del 2016 se registraron 147. En el caso del sector Ciencias de la Vida el número de empresas pasó de ocho a 70.

Sectores de impacto Ciencias de la Vida (dispositivos médicos) se ha convertido en uno de los motores más dinamizadores de las exportaciones del país y el mercado

El acumulado de ventas de bienes para el año pasado fue de US$9.933 millones y en servicios alcanzó los US$6.160 millones, unas de las cifras más altas en los últimos cinco años, y la mayoría de los sectores contribuyeron a este crecimiento”. Karina López Coordinadora de Investigación de Mercado Promotora de Comercio Exterior (PROCOMER)

De acuerdo con Karina López, coordinadora de Investigación de Mercado de la Promotora de Comercio Exterior (PROCOMER), el éxito de Costa Rica en estos sectores y el incremento en sus índices de exportación pasan por la apuesta de diversificar no solo sus productos y servicios, sino también sus mercados, innovando cada vez más. “El acumulado de ventas de bienes para el año pasado fue de US$9.933 millones y en servicios alcanzó los US$6.160 millones, unas de las cifras más altas en los últimos cinco años, y la mayoría de los sectores contribuyeron a este crecimiento”, señaló López. Además, según datos de la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (Cinde), encargada de atraer empresas a Costa Rica, desde el 2000, el país ha registrado un incremento significativo en la llegada de proyectos de inversión, muchos de ellos vinculados con sectores especializados.

interno nacional, siendo el segundo exportador de toda Latinoamérica, superado únicamente por México. De hecho, seis de las 10 empresas más grandes del sector están instaladas en Costa Rica. Entre el 2015 y el 2016, el sector de los dispositivos médicos tuvo un crecimiento del 18%, que significó unos U$373 millones adicionales, para un total de US$2.566 millones exportados en 2016. “Estamos hablando de un sector que genera unos 20 mil empleos directos y otros 10 mil indirectos, de los cuales un 70% son de personal operativo de menor nivel de calificación y más del 50% es personal femenino. También hay empleo de nivel técnico en áreas como ingenierías, mecánica, supervisión, mandos medios y otra área de gerencia”, explicó Jorge Sequeira, director general de la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE). Otro sector, que está dirigido al área de los servicios es el de Shared

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Services, un nicho que ha hecho volver la mirada de los inversionistas hacia Costa Rica, ya que ha tomado un fuerte impulso, siendo uno de los principales en América Latina. Las empresas que se ubican en el área de servicios compartidos buscan los lugares que más les convengan, ya sea en términos de costos, experiencia del país y disponibilidad de un recurso humano que supere las expectativas del negocio. Para Fernando Calderón, gerente de Procter & Gamble (P&G), Costa Rica es un país muy competitivo en materia de servicios compartidos, porque cuenta con el talento humano necesario, es gente capacitada, con buen nivel de inglés y una capacidad de adaptarse, cambiar y aprender, elementos que llaman mucho la atención de los líderes globales. “Tenemos en el país una operación estratégica de centros de servicios compartidos, que incluyen un centro financiero para las Américas, un centro de Transformación de Negocios de TI para las Américas y el centro de Planeación de la Cadena de Suministros para América Latina, todos unificados en un solo espacio físico, con más de 1.550 empleados, de los cuales el 97% son costarricenses. Una de las razones por las que decidimos invertir en Costa Rica, es por la diversidad de capacidades del

Una de las razones por las que decidimos invertir en Costa Rica, es por la diversidad de capacidades del talento humano, su buen manejo del inglés, la ubicación geográfica del país y la estabilidad económica y social que ofrece” Fernando Calderón Gerente Procter & Gamble (P&G)

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POR QUÉ INVERTIR EN COSTA RICA

talento humano, su buen manejo del inglés, la ubicación geográfica del país y la estabilidad económica y social que ofrece”, aseguró Calderón. Otro centro compartido que funciona en el país desde el 2012 es el de Walmart, desde donde brinda servicios a ocho países, entre ellos México, Centroamérica, Argentina y Chile. Los servicios que ofrecen a través de este Shared Services son en español y están enfocados a temas de contabilidad, cierre contable, activos fijos, cuentas por cobrar o pagar,

RAZONES PARA INVERTIR

Costa Rica es un país de grandes bondades, ventajas y beneficios para la generación de negocios y la instalación de nuevas compañías. Acá presentamos ocho razones esenciales por las que invertir en esta nación centroamericana es una buena decisión.

EXPERIENCIA

El país cuenta con un historial de éxito. Hay 300 empresas compañías multinacionales operando, generando 90 mil empleos directos. El recurso humano es reconocido por su alta calidad, adaptación y búsqueda de innovación.

ESTABILIDAD

Las empresas de dispositivos médicos ubicadas en Costa Rica representan el segundo mayor exportador de toda Latinoamérica. (Foto: Cortesía Esencial Costa Rica).

Teníamos que atender a los países del Norte y Sudamérica, por lo que la zona horaria era un factor determinante, además que la ubicación geográfica nos permite trasladar a los asociados a otras operaciones a bajos costos, maximizando las oportunidades” Danniza González Vicepresidenta Shared Services Walmart Costa Rica

Costa Rica es la segunda democracia más consolidada en América Latina y el segundo país más estable políticamente en la región, de esta forma los inversionistas sienten que sus inversiones son protegidas a largo plazo, con una reducción de riesgos operativos.

MEJORA CONTINUA

Existe un sistema integrado, que incluye a la academia, de forma que es posible mejorar las habilidades y capacidades del talento humano, según las necesidades del mercado.

CONECTIVIDAD

Hay una conexión 100% redundante a través de tres cables submarinos de fibra óptica. Fuente: CINDE.

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TRÁMITES ÁGILES DE MIGRACIÓN Se ha trabajado fuertemente en la agilización de trámites para acelerar el proceso de instalación de las empresas.

LISTO PARA LOS NEGOCIOS

El país cuenta con gran cantidad de instalaciones y centros de negocios totalmente equipados, como zonas francas, centros corporativos, parques industriales y torres de oficinas, ubicados en distintos puntos del país.

CONVENIENCIA

Comparte la misma zona horaria con Estados Unidos y las distancias con Norteamérica son cortas, además ofrece más de mil vuelos semanales a gran variedad de destinos en el mundo.

INCENTIVOS

El país tiene algunos de los más atractivos paquetes de incentivos tributarios en América Latina dirigidos a la atracción de inversiones.

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administración de datos maestros, Contact Centers y planillas. Danniza González, vicepresidenta del Shared Services de Walmart Costa Rica indicó que eligieron al país, pues ocupaban un lugar que fuera exitoso en el desarrollo de startups, que tuviera la madurez y el talento humano para relacionarse con otros puntos del negocio. “Teníamos que atender a los países del Norte y Sudamérica, por lo que la zona horaria era un factor determinante, además que la ubicación geográfica nos permite trasladar a los asociados a otras operaciones a bajos costos, maximizando las oportunidades”, comentó González. Concentrix es otra compañía que recién inauguró su centro de servicios compartidos, con más de 11 mil m2 de construcción y donde combina tecnología y tendencias en diseño, con una capacidad para 1.800 personas. “El centro de servicios en Costa Rica es clave para Concentrix. La fuerza laboral en el país es comparable con las mejores del mundo y esta última inversión, que genera un excelente ambiente de trabajo para nuestros colaboradores, reafirma nuestra confianza y planes de seguir creciendo más en los próximos años”, dijo Chris Caldwell, presidente de la compañía.

Outsourcing a la vanguardia En CINDE han mapeado 80 procesos de servicios que se brindan en el país relacionados con el sector de outsourcing (tercerización de servicios) entre ellos destacan las finanzas, contabilidad, compras, mercadeo, recursos humanos, atención al cliente, soporte técnico, desarrollo tecnológico, virtualización, cyber seguridad, entre otros. Esto demuestra que el país ha tenido éxito en la oferta de un nicho distinto para los inversionistas y las compañías que buscan conectarse, vinculado, nuevamente, con la calidad del talento humano, que posee grandes capacidades y una rápida curva de aprendizaje para nuevos procesos. El outsourcing entra en el sector de servicios, el cual (excluyendo el turismo), ha crecido cinco veces desde el 2000 a la fecha, y en 2016 alcanzó los US$4.590 millones.

Los servicios del sector de Ciencias de la Vida están generando gran cantidad de empleos y de ingresos al país. (Foto: Cortesía Esencial Costa Rica)

Las ventas al exterior de servicios intensivos en conocimiento aumentaron del 9% en 2000 a 46% en el 2016, gracias a que el mercado cuenta en la actualidad con más de 140 empresas que se ubican en el sector, según datos de CINDE. Solo el año pasado el sector servicios, en general, fue un gran generador de empleo, con la creación de 8.381 puestos de trabajo, lo que representa un 10,8% más en comparación al 2015. Actualmente trabajan unas 54 mil personas trabajan para estas empresas. Para Vanessa Gibson, directora de Desarrollo Corporativo y Clima de Inversión de CINDE, Costa Rica compite fuertemente en la atracción de flujos de inversión y en materia de outsourcing el potencial se explica con dos razones, las ventajas de competitividad que ofrece y el posicionamiento previo, es decir, los mismos clientes de las compañías les solicitan que los servicios se den desde este país.

Retos productivos “Actualmente el país busca inversión extranjera de media y alta tecnología que permita seguir evolucionando en la cadena de valor del tipo de servicios y bienes que desde acá se exportan tanto para el área de servicios como de manufactura tecnológica”, explicó Pilar Madrigal, Gerente Sectorial de Promoción de Inversión y Post Establecimiento de CINDE

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Este tipo de proyectos, por los cuales Costa Rica compite a nivel mundial se denominan Greenfield, que son aquellos que hacen inversiones desde cero. Ahora hay muchos competidores emergentes, como Perú, Colombia, Croacia, Estonia Catar, Polonia, Filipinas, Paraguay, Sri Lanka, Lituania, incluso Estados Unidos. Este esfuerzo por atraer a los inversionistas hace que la competitividad interna tome aún más relevancia para seguir siendo un destino estratégico para este tipo de proyectos. Es por ello que el país tiene que trabajar en la resolución de una serie de retos, uno de ellos es graduar más personas en las áreas de demanda de las compañías, pero especialmente que tengan dentro de sus capacidades el manejo de dos o tres idiomas adicionales, lo que brinda grandes oportunidades para optar por estos puestos. Es vital trabajar en la mejora del clima de inversión e incentivar a la gente a desarrollar nuevas capacidades, reinventarse y adecuar los perfiles a las necesidades del mercado actual. También se debe enfocar la mirada hacia el transporte y la infraestructura nacional, lograr que los puertos y carreteras sean mucho más eficientes, aunado al transporte de personas. Hay que revisar el tema de costos de la energía eléctrica, del alquiler por metro cuadrado y de servicios, los cuales se han convertidos en costos premium cuando se monta una nueva inversión.

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POR QUÉ INVERTIR EN COSTA RICA

Costa Rica tiene rendimientos positivos en fondos inmobiliarios

Invertir en Real Estate es atractivo para inversionistas Llegada de IED en diversos sectores dinamizó el sector inmobiliario y ha generado un nicho de crecimiento. Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

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lo largo de nuestras vidas siempre hemos escuchado que invertir en real Estate es una buena opción. La razón es sencilla; preserva su valor en el tiempo, el precio de las propiedades crece junto con la inflación y nos protege de devaluaciones.

En Costa Rica desde que llegó Intel la realidad empresarial cambió, porque comenzó a ser visto como un país diferente, se colocó en el mapa de las inversiones en tecnología y a partir de ese momento, empezaron a llegar compañías del sector. A raíz de esto firmas de otros sectores como servicios, dispositivos médicos y otros vieron con buenos ojos arraigarse en el territorio costarricense. Este boom de inversiones generó un movimiento especial en el desarrollo de infraestructuras para albergar a las compañías que, cada vez con más frecuencia, decidían invertir en Costa Rica. De allí el crecimiento de las zonas francas y parques industriales, con impulsos inmobiliarios de gran fortaleza. Zonas francas como, Metro, Global Park iniciaron un proceso de expansión, primero con inversionistas locales que desarrollaron los parques y de a poco con inversionistas extranjeros y se creó un inventario inmobiliario de gran interés. Antonio Pérez, gerente general de Multifondos coincide con esta afirmación y considera que muchos Family Office han invertido en el sector inmobiliario, viendo el inventario de las zonas francas, haciendo crecer al mercado, creando empleo y atrayendo dólares al país. “El desarrollo inmobiliario de oficinas y la parte industrial son la punta de lanza, aunque la parte en el área habitacional la inversión también está creciendo bastante. Yo veo que hay espacios que están creciendo a un buen ritmo y vemos gigantescos proyectos en desarrollo de oficinas en distintos puntos del país. Evidentemente tenemos una fuerte afluencia de inversión extranjera directa y de compañías que están invirtiendo en inmuebles, como por ejemplo Citi y Amazon, que son compañías triple A, que compraron una buena porción de sus edificios”, comentó Pérez.

En los últimos años se ha generado un fuerte crecimiento de las zonas francas y parques industriales, con impulsos inmobiliarios para atender las demandas de la inversión extranjera directa”. Antonio Pérez Gerente general Multifondos Las zonas francas han logrado absorber la demanda de gran cantidad de empresas y desde el año 2015, el mercado inmobiliario logístico sigue una evolución positiva, gracias al crecimiento del consumo y la optimización de los centros de distribución de las corporaciones. Algunos proyectos de gran importancia han sido los nuevos centros de distribución de DHL con un área de 16.000 metros cuadrados, el del Grupo TLA con un área inicial de 20.000 metros cuadrados y el de Mayca-Sysco, con una superficie de 25.000 metros cuadrados, entre otros complejos. “En el sector bodegas o depósitos y un subsector de oficinas de alto metraje considero que hay un espacio para la estabilización de los proyectos, por la buena absorción que se ha venido dando, en el área industrial y oficinas, por

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su parte, hay faltante de espacios que se debe solventar”, dijo Luis Ramírez Umaña, director de Ram Bienes Raíces. Una de las ventajas que tiene Costa Rica, con respecto a otros mercados, como los centroamericanos, para lograr esta confianza de las compañías, es su seguridad jurídica, un elemento al que le dan mucho valor los inversionistas, además de panorama político sumamente estable. Otro elemento que nos suma a favor es que en los años ochenta, con el impulso del ecoturismo, muchos inversionistas llegaron, se enamoraron del país y decidieron quedarse. Aunado a una seguridad social importante, que difiere de otros países de la región, donde los ejecutivos deben andar en autos blindados, acá la gente de mucho dinero camina en la calle sola, hace ejercicio en sus barrios, definitivamente son factores que ayudan. Incluso frente al reciente anuncio que hizo el Presidente de la República, Luis Guillermo Solís, sobre la situación del déficit fiscal, señaló Pérez, el tema es de ocuparse pero sigue siendo estable, tomando en cuenta que Costa Rica es una economía que ha crecido en los últimos años hasta un 4%, lo cual es bueno. “Desde el punto de vista inmobiliario veo gran crecimiento, sobre todo en los fondos inmobiliarios, donde hay grandes empresas invirtiendo, las cuales en su mayoría no dependen tanto de las condiciones económicas del país, pues al ser inquilinos internacionales, aunque el Producto Interno Bruto (PIB) o con el problema fiscal, no se verán afectados”, dijo el experto. El mercado de valores costarricense cuenta con diez emisores accionarios, 42 emisores de deuda, once sociedades administradoras de fondos de inversión, las cuales ofrecen fondos financieros e inmobiliarios y existen también 6 emisiones referentes a fideicomisos de titularización. Estas cifras dan un panorama positivo para los inversionistas que buscan llevar sus recursos a los fondos de inversión, sobre todo para el mercado inmobiliario, en éste se puede obtener diferentes opciones de inversión, tanto de renta fija y variable, es posible diversificar por plazo, moneda y entre emisiones del sector público y privado.

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POR QUÉ INVERTIR EN COSTA RICA

Beneficios inmobiliarios En Costa Rica invertir en Real State tiene ventajas, vinculadas tanto con las condiciones naturales del país, como de su mercado de crédito y estimaciones económicas, entre ellas:

Absoluta seguridad sobre las inversiones en bienes raíces.

Un manejo adecuado de la dolarización en inversiones.

Revalorización anual de entre un 8% y 14% sobre el valor total de las propiedades.

Posición geográfica privilegiada.

Financiamientos disponibles de gran variedad de entidades bancarias, con políticas muy positivas para los inversionistas con calificación crediticia. Plazos de crédito en compra de inmuebles que alcanzan hasta los 30 años. Un reciente informe de la consultora Cushman & Wakefield sobre el mercado inmobiliario costarricense reveló que, aunque en 2016 el crecimiento general de la industria experimentó una contracción, hubo sectores como la construcción privada que tuvo un repunte, además de que se redujo la tasa de vacancia de los mercados del segmento industrial y de oficinas. En definitiva, la disponibilidad de inmuebles muestra indicadores menores del 10%, lo cual es saludable para el sector y se espera que se mantenga una dinámica positiva en construcción, tanto del Gran Área Metropolitana, como de zonas periféricas. En este sentido, los inversores mantienen un interés por la compra de inmuebles rentados e incluso hay algunos que han incursionado en modelos de desarrollo de proyectos para contar con nuevas alternativas de inversión. La constante llegada de inversionistas internacionales, tanto en el área de servicios como industriales de gran auge, así como la expansión de operaciones de las ya existentes muestran que la demanda de inmobiliarios va en crecimiento.

Posee un eficiente suministro de agua potable, energía hidroeléctrica fiable y un avanzado sistema de telecomunicaciones No impone limitaciones a las transferencias de fondos de capital asociadas a una inversión.

También hay una fuerte oferta en logística, orientada a una demanda que busca ampliar el consumo, pero bajando los costos logísticos y aumentando la eficiencia, de allí el impulso de espacios para minibodegas, ofibodegas, bodegas y naves logísticas. Las áreas con mayor tendencia a crecer en la GAM de Costa Rica en el ámbito inmobiliario son: la zona de Coyol en Alajuela en temas de logística; el sector Oeste de San José y Heredia, para oficinas; igualmente el sector

Las oficinas representan el inmueble de mayor preferencia de los inversionistas, con un

48,1% 29,6%

de la cartera de los fondos, seguido por un

de los locales comerciales. DICIEMBRE 2017 / 60

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Oeste de San José, para desarrollos de tipo uso mixto, cerca del Parque Metropolitano La Sabana, para el desarrollo de edificios de vivienda vertical; al Este de San José en Barrio Escalante para la gastronomía (locales comerciales) y viviendas.

Fondos inmobiliarios De acuerdo con Víctor Chacón, director Ejecutivo de la Cámara de Fondos de Inversión, los fondos inmobiliarios reúnen el aporte de muchos inversionistas para conformar un volumen de mayor dimensión, que se destina a la compra de inmuebles generadores

de alquileres, los cuales se distribuyen entre los aportantes del fondo. Para entender cómo funciona, el fondo inmobiliario recibe aportes de muchos inversionistas -cuántos más, mejor-, que pueden ser de us$1.000 como mínimo, y con la suma de todos esos aportes, se integra un monto mayor, con el cual, la Sociedad Administradora del Fondo, acude al mercado inmobiliario para adquirir inmuebles con vocación generadora de alquileres. Estas rentas ingresan a las cuentas bancarias del Fondo, y de ahí luego la Administradora las distribuye entre todos los aportantes. Es decir, todos los

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inversionistas hacen una inversión en bienes raíces, que les depara una renta inmobiliaria. “En la actualidad a través de este sistema hay 8.411 inversionistas de muy diversos tamaños y características, una cartera inmobiliaria que asciende a US$1.575,3 millones. La distribución por tipo de uso de los inmuebles adquiridos por los 14 fondos que se encuentran en operación, es muestra de las estrategias de quienes gestionan estas carteras”, destacó el experto. Las oficinas representan el inmueble de mayor preferencia de los inversionistas, con un 48,1% de la cartera de los fondos, seguido por un 29,6% de los locales comerciales (tiendas de diversa naturaleza) y los parques industriales representan el 12,1% de los inmuebles de los fondos. El sector que está presentando una mayor ocupación son los restaurantes, con un 100%, además de que la renta promedio por alquiler se ubica en el estrato alto de US$14,1 por metro cuadrado, solo superado por los locales comerciales. Chacón enfatizó que no obstante estos datos, los restaurantes solo pesan el 0,4% del valor de la cartera inmobiliaria, los locales comerciales, promedian la renta por metro cuadrado de US$14,6, pero su ocupación promedio es del 87% y las oficinas, pese a ser el inmueble de mayor peso en las carteras, poseen una ocupación que también ronda el 85%, con una renta promedio por metro cuadrado de US$13,6. “Una variable de suma importancia en cuanto a la generación de rendimiento contable y valor patrimonial, es el cálculo de las plusvalías promedios generadas sobre el valor de compra de los inmuebles. Los inmuebles con la mayor contribución han sido las oficinas con un 10,7% de plusvalía sobre costo, aunque su ocupación promedio es ligeramente menor comparada con

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POR QUÉ INVERTIR EN COSTA RICA

Hay un gran potencial con el desarrollo de las emisiones tendientes a financiar obra pública y privada, sobre todo para impulsar proyectos de infraestructura pública, como carreteras, puertos y aeropuertos”. Jorge Martínez Encargado de Análisis e Investigación Bolsa Nacional de Valores restaurantes o supermercados”, indicó el director de la Cámara de Fondos de Inversión. El sector de oficinas, ha sido sin duda, el tipo de inmueble que más estabilidad le ha dado a los rendimientos de los fondos inmobiliarios -que en promedio total posee un Cap Rates de entre 9% y 10%-. Para Víctor Chacón, subir el promedio de ocupación de Oficinas, así como elevar la participación de Supermercados y Comerciales, podrían ser parte de los retos interesantes de los fondos inmobiliarios para los próximos meses.

Beneficios de invertir en Real Estate Jorge Martínez, encargado de

Análisis e Investigación de la Bolsa Nacional de Valores señaló que Costa Rica cuenta con una aceptación importante de parte de los inversionistas, dada la estabilidad política histórica, la cual brinda confianza a inversionistas tanto del mercado financiero como del sector de Real Estate. “La institucionalidad, el marco regulatorio, la madurez y conocimiento de los participantes del mercado, especialmente la asesoría brindada por los puestos de bolsa son una referencia positiva de nuestro mercado”, comentó Martínez. Costa Rica es ampliamente reconocido por el nivel de educación que presenta su fuerza laboral, aunado a la fuerte presencia del bilingüismo y el tratamiento fiscal que se le da a

la Inversión Extrajera Directa (IED), asentada especialmente en Zonas Francas. Otros factores juegan a favor de Costa Rica, como punto de inversión en Real Estate, como el amplio desarrollo de tratados de libre comercio y los índices de globalización que ha alcanzado, entre los que destacan el acuerdo con Chile, México, Estados Unidos, República Dominicana, la Unión Europea y Centroamérica. En Costa Rica los inversores también cuentan con una amplia gama de atracciones naturales, que incluyen volcanes, hermosas y exuberantes playas, deportes como el kayak, bungee jumping, surf, y una fuerte presencia del ecoturismo, elementos de gran atractivo.

Un mercado pujante Los índices de fondos inmobiliarios demuestran que las oficinas, parques industriales y comercial tienen una alta ocupación, además son puntos atractivos para los inversores.

Costa Rica: Índices de Fondos Inmobiliarios. Junio 2017 % Ocupación

% Valor Libros

Rent $/ mt2

%Plusv/ costo

85,7

7,3

5,0

6,8

Comercial

87,0

29,6

14,6

8,0

Oficinas

84,9

48,1

13,6

10,7

Parques industriales

96,8

12,1

5,6

1,9

100,0

0,4

14,0

3,9

98,5

2,5

5,2

9,5

Bodegas

Restaurantes Supermercados

87,4 Fuente: Elaborado con datos de SUGEVAL, Cámara de Fondos Inmobiliarios.

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ESPECIAL

Desde el punto de vista de Martínez, la aceptación internacional de las emisiones costarricenses se ha mostrado constante durante los últimos años. Por ejemplo, en la última colocación de bonos de deuda externa, las ofertas de compra representaron casi cuatro veces el monto captado. Existe un gran potencial con el desarrollo de las emisiones tendientes a financiar obra pública y privada, hay una gran necesidad de desarrollar proyectos de infraestructura pública, como carreteras, puertos y aeropuertos, y en el sector privado se cuenta con iniciativas de desarrollo urbanístico, hotelero y hospitales. “El financiamiento del sector infraestructura se perfila como un mecanismo importante para impulsar el desarrollo económico del país, y a la vez una opción de inversión para muchos participantes institucionales e individuales”, señaló Martínez. Uno de los grupos que ha decidido invertir en Costa Rica es el centroamericano Agrisal (de origen salvadoreño), el cual ha incursionado en el país con una serie de proyectos inmobiliarios como Plaza Tempo, el Hotel Holiday Inn Escazú y oficinas corporativas. Según Ricardo Auspurg, gerente de Agrisal Inmobiliario, su enfoque

inmobiliario es de hoteles, oficinas corporativas y centros comerciales y piensan seguir creciendo, en la parte de hotelería y comercial, tanto en Costa Rica como otras naciones de la región. “Costa Rica es un país que llena las características que se buscan para hacer negocios sostenibles, tiene regulaciones importantes, que si bien en un principio parecen excesivas, brindan seguridad para hacer inversiones. De hecho, el país viene marcando tendencia en la región centroamericana, en cuanto a desarrollos inmobiliarios”, dijo Auspurg. El gerente de Agrisal señaló que como Grupo están interesados en seguir aportando a la economía de Costa Rica, y actualmente cuentan con algunas ideas de inversiones y posibles socios con quienes estamos conversando para seguir impulsando sus proyectos en el país.

Rendimientos positivos Por su parte Jorge Villalobos, Investment Sales Associate de la consultora Cushman and Wakefield indicó que Costa Rica es el líder regional en la industria de los fondos inmobiliarios. De acuerdo con los reportes de la Superintendencia General de Valores (Sugeval), la industria actualmente

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administra en exceso de $1.500 millones y ha alcanzado un buen nivel de profesionalismo y la mayor actividad en los fondos inmobiliarios se está dando en los fondos de renta. Los fondos de desarrollo han estado poco activos desde 2009, pero en general los fondos presentan un bajo nivel de apalancamiento, lo que hace que tengan aún mucho poder de adquisición y expansión de sus carteras. “Los rendimientos en Real Estate varían considerablemente de acuerdo con el tipo de inmueble, si es residencial, comercial, industrial o de oficinas, así como la clase de inmueble (A,B,C), su por ubicación, el plazo de los contratos de arrendamiento, la calidad crediticia del inquilino y la moneda de los contratos de arrendamiento”, declaró Villalobos. En general una combinación de todos estos parámetros resulta en un amplio rango entre el 8% y el 14% y como es común en toda inversión, a mayor riesgo, mayor rendimiento. Esto implica que los rendimientos menores estarían asociados a los mejores edificios, con los mejores inquilinos y los contratos de mayor plazo en dólares mientras que los rendimientos mayores se darían con las condiciones inversas.

NEGOCIOS

Oficinas y logística exhiben las mejores tasas de retorno en este momento

Incorpore bienes inmuebles a la diversificación de su portafolio de inversión Ofrecen la posibilidad de generar créditos de forma inmediata, según la figura con la cual se invierta Por Evelyn Fernández, evelyn@inversioninmobiliariacr.com

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NEGOCIOS

os bienes inmuebles son una opción segura para diversificar inversiones a mediano y largo plazo, con la virtud de que se comportan de una manera bastante estable en el mercado, lo que transmite confianza respecto a los réditos que pueden generar.

Dan una gran versatilidad porque abren oportunidad de analizar y elegir sobre varios tipos de submercados, como son el comercial, residencial, industrial o el de oficinas; así como permiten considerar previa y adecuadamente los aspectos geográficos y las dimensiones del proyecto que son atractivos para el inversionista. Brindan la conveniencia de que, dependiendo del tipo de inmueble seleccionado, se puede tomar ventaja sobre las tendencias demográficas y macroeconómicas para analizar y prever una demanda palpable, resaltó Frank Quirós, analista de mercado de Newmark Grubb Central America. Lo anterior genera una estabilidad al activo; sin embargo, eso también dependerá de lo asertiva que sea la elección del inversionista sobre la escogencia del producto o inmueble. Por lo general son inversiones seguras y su valor tiende a aumentar con el paso del tiempo. Además, se trata de inversiones “tangibles”, lo que ofrece una enorme confiabilidad, destacó Leslie Saborío, director general de ALD Inmobiliaria, de Grupo Aldesa. Asimismo, los retornos que tengan y el plazo en el que se verán estas ganancias van a depender mucho de qué tipo de activo se escoge. Los bienes inmuebles son activos interesantes también porque el riesgo de perder las inversiones o que pierdan valor es muy bajo, y al mismo tiempo, hay plusvalía y capacidad de obtener rendimientos por encima de los esperados. Entonces, si estos activos se saben elegir bien, tienen capacidad de mantener el valor en el tiempo o, incluso, apreciarse mientras se recibe un rendimiento que en muchos casos es similar a los activos financieros. No obstante, pese a que son activos que pueden dar muy buenos rendimientos con muy bajo riesgo, hay que tomar en cuenta que no son muy líquidos.

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Por lo general son inversiones seguras (bienes inmuebles) y su valor tiende a aumentar con el paso del tiempo. Además, se trata de inversiones “tangibles”, lo que ofrece una enorme confiabilidad”. Leslie Saborío Director general, ALD Inmobiliaria Grupo Aldesa.

“Por eso, es fundamental considerar las necesidades de flujo de caja para no verse en la necesidad de liquidar un inmueble en un mal momento”, resaltó Philippe Garnier, vicepresidente ejecutivo de la Corporación Garnier. Los activos inmobiliarios, por lo general, se deben mantener por varios años para que sea interesante su rendimiento. Y, la salida, al no ser tan líquidos, también requiere de tiempo. Por lo anterior, no es recomendable esta opción si se requiere de un flujo que se puede necesitar en el corto plazo, es decir, son activos que se deben vender en el momento adecuado. Para Antonio Pérez, gerente general de Multifondos, las inversiones en bienes inmuebles son una excelente opción y tienen una ventaja con respecto a los activos financieros, pero

NEGOCIOS

un periodo de tiempo determinado y generar un retorno más lento con un riesgo más bajo. El bien inmueble se convierte en un activo para la persona, que dependiendo de la situación del mercado puede generar una plusvalía constante y estable a largo plazo. Para el especialista de Newmark Grubb, usualmente se debería prever un periodo mayor a cinco años, el cual siempre es preferible que sea superior para darle un buen espacio para valorizarse.

Ventajas sobre los activos financieros

Es fundamental considerar las necesidades de flujo de caja para no verse en la necesidad de liquidar un inmueble en un mal momento”. Philippe Garnier Vicepresidente ejecutivo Corporación Garnier.

lo importante y lo que el Mercado de Valores recomienda a los inversionistas, es buscar la diversificación. “Debemos tener claro que las inversiones en el sector inmobiliario deben ser de mediano o largo plazo, ya que, si bien algunos instrumentos como los fondos inmobiliarios tienen cierta liquidez, el objetivo real de un portafolio es de mayor plazo”, destacó Pérez. La rentabilidad y el plazo de un producto de inversión inmobiliario están ligadas a la magnitud de la inversión, así como al manejo de riesgo, recordó Quirós. Por ejemplo, está quien construye una plaza comercial con el fin de vender los locales, lo cual conlleva un riesgo más alto, pero representando un retorno mayor. O bien, quien busca adquirir un local comercial apalancado con el fin de rentarlo, para que ese monto se dirija al pago del mismo por

Respecto a las ventajas en relación con los activos financieros, se debe mencionar que al adquirir un inmueble existe un respaldo físico tangible muy estable, considerando que la devaluación del producto se ve sujeta a factores externos poco comunes. Es decir, invertir en bienes raíces es una decisión bastante segura y poco afectada por los vaivenes de los mercados bursátiles o de deuda. Los inmobiliarios mantienen ingresos por concepto de renta, en dólares o en colones, con tasas de incremento acordadas contractualmente, las cuales protegen en cuanto a los ingresos a las tasas de capitalización (cap rate), que son una medida de valoración de bienes inmuebles utilizada para comparar diferentes inversiones inmobiliarias, afirmó Rándall Fernández, gerente general de Colliers Costa Rica. Aunque hay muchas variaciones, la tasa de capitalización suele calcularse como la relación entre el ingreso operativo neto producido por un activo y el costo de capital original (el precio pagado para comprar el activo) o, alternativamente, su valor de mercado actual. De acuerdo con Colliers International, las tasas de rendimiento en inmuebles son normalmente superiores al 7,5%. En tanto, los activos financieros dependen en general de variables de rendimiento y rentabilidad asociadas a factores mucho más variables a nivel macro económico y de política monetaria. Por su parte, el riesgo de la inversión es más bajo y contribuye a mantener un portafolio equilibrado. “Los inmuebles en alquiler permiten rentas continuas y un factor

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adicional de revalorización”, comentó Francisco Avilés, gerente general de Argo Estrategia. Para Avilés, la rentabilidad media anual de los activos inmobiliarios es superior a la de muchos otros activos. Según cálculos de Argo Estrategia, por ejemplo, la rentabilidad en edificios de apartamentos de una compra en preventa está en el entorno del 14% anual en Costa Rica, considerando alquileres y revalorización de reventa. Aspectos como los mencionados, hacen que el real estate transmita confianza a los inversionistas. Asimismo, las rentas que generan los bienes inmuebles son, por lo general, mayores a las rentas que se pueden esperar de activos financieros de renta fija, destacó Jorge Villalobos, asociado en Gestión de Inversiones de Cushman & Wakefield AB Advisory. Además, debe considerarse que los bienes inmuebles tienden a incrementar de valor en el tiempo y que las rentas típicamente aumentan anualmente. Estas inversiones tienen la ventaja de que se pueden financiar en el sistema bancario, aumentando así el valor de los inmuebles que se pueden

“Los inmuebles en alquiler permiten rentas continuas y un factor adicional de revalorización”. Francisco Avilés Gerente general Argo Estrategia.

NEGOCIOS

considerar como inversión y mejorando el rendimiento para el inversionista. Empero, no se puede dejar de lado Financieras de que los activos financieros también tienen su atractivo y pueden ser la primera vía que usen los interesados en invertir más adelante en real estate. Y ¿por qué? El ahorro es un primer paso para construir un activo fiBienes nanciero grande, y este a su vez, un Raíces primer paso para considerar a futuro una buena prima para la adquisición de bienes inmuebles que, por lo general, tienen un precio elevado en el mercado e incluso pueden requerir de financiamiento. Permite estudiar tendencias y preveer Por eso, para Diego Chevez, jefe de Administración y Venta de Bienes del comportamientos para hacer inversiones más seguras Banco Nacional de Costa Rica (BNCR), Inversión a largo plazo tanto los bienes inmuebles como los activos financieros tienen sus buenas Acceso a aportes en común con figuras como fondos inmobiliarios oportunidades de inversión para las finanzas personales y la escogencia Segundas casas en las costas son una de las de una u otra opción depende de la opciones más apetecidadas situación financiera del individuo y de Menos liquidez a corto plazo las oportunidades que le presenta el Poco afectada por los vaivenes de los mercado para aprovechar. mercados bursátiles o de deuda Agregó que la adquisición de un Mayor grado de inversión bien inmueble siempre será una muy buena inversión, siempre y cuando funcione el proyecto de inversión que se propuso la persona y que esta pueda llevar la carga financiera de esta Ahorro es un primer paso para otras inversiones compra. Los bienes inmuebles que se poMás liquidez y flujo de caja en períodos menores nen a producir, por ejemplo, con alquileres, ventas de edificaciones o Inversiones con opción a corto plazo establecimiento de comercios, geneMayor grado de inversión ran mayores rendimientos mensuales que los activos financieros tradicionaMayor grado de Comportamiento más volátil les, no obstante, también involucran por factores económicos externos gastos de mantenimiento y pago de Liquidez depende de variables incostantes impuestos, que debe tomar en cuena nivel macroeconómico ta el inversionista para mantener su plusvalía y sus ganancias. De ahí, que la escogencia de decliente y de la anuencia al riesgo que co-propietarios de distintos inmuebles tenga. terminado tipo de bien inmueble (de oficinas, comerciales, industriales siempre dependerá del proyecto de A pesar de ello, actualmente uno o logística) y reciben ganancias por inversión del cliente y de su capacide los móviles más recomendados el alquiler de los mismos, cada uno dad de pago en caso de que necesite por los especialistas son los fondos según el monto que ha invertido. financiamiento. de inversión, ya que se consideran una “Estos fondos se comportan de excelente alternativa que protege a los manera muy estable y permiten diLa oportunidad de los inversores y que, durante los últimos luir los riesgos, por lo que dan muaños, han demostrado estabilidad y cha confianza a los inversionistas. fondos inmobiliarios De acuerdo con Newmark Grubb regulación que genera confianza. Adicionalmente, son inversiones reCentral America, el tipo de inversión Los fondos de inversión inmobiguladas, en donde hay un ente enque se recomienda va a depender del liaria son patrimonios colectivos que cargado de la supervisión y admiperfil de cada inversionista, y deben invierten en bienes inmuebles para su nistración, ofreciendo así una mayor contemplarse en la ecuación factores arrendamiento. Un grupo de invertransparencia”, indicó el director de como el capital del que disponga el sionistas (grandes o pequeños) son ALD Inmobiliaria.

ABC de las inversiones

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NEGOCIOS

Esta figura para invertir en bienes raíces tiene 17 años de existir en Costa Rica, y comprende una oferta de 14 fondos gestionados por 7 administradoras. Dichos activos administrados en conjunto ascienden a $1.646 millones, de acuerdo con datos de la Superintencia General de Valores (Sugeval). De acuerdo con la Cámara de Fondos de Inversión de Costa Rica, un fondo inmobiliario recibe aportes de muchos inversionistas, que pueden ser de $1.000 como mínimo. Con la suma de esos ingresos, las administradoras de los fondos acuden al mercado inmobiliario para adquirir inmuebles con vocación generadora de alquileres, y dichas rentas ingresan a las cuentas bancarias del fondo para que después se distribuyan entre todos los que aportaron.

Los inmobiliarios mantienen ingresos por concepto de renta, en dólares o en colones, con tasas de incremento acordadas contractualmente, las cuales protegen en cuanto a los ingresos a las tasas de capitalización (cap rates)”. Randall Fernández Gerente general Colliers International Costa Rica.

Multifondos considera que, en Costa Rica, a la hora de invertir, lo primordial es buscar la diversificación de la inversión y desde los fondos de inversión inmobiliarios hay diferentes sectores disponibles desde el área de comercio, industria, oficinas y educación, siendo estas las más importantes. “Nuestra recomendación desde Mercado de Valores es tener presencia en los diferentes sectores siempre”, aseguró el gerente general de Multifondos. No obstante, en este momento en el país, lo que más se mueve es el sector de oficinas, sector que ha tenido un crecimiento muy importante por el incremento de zonas francas, destacó Pérez. También, la parte de industria médica y los parques logísticos han presentado un crecimiento atractivo, nichos que se deben tener bajo la lupa, pues seguirán creciendo.

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En cuanto a la región, en este momento todavía hay posibilidades de negocio a través de fondos de inversión inmobiliarios, ya que, en algunas latitudes como lo es el caso de Nicaragua y algunos otros países, han tratado de hacer cambios en la legislación por medio de incentivos fiscales para facilitar la creación de esta figura. Sin embargo, todavía es una industria muy naciente.

Tendencias para invertir Costa Rica ofrece un amplio abanico de oportunidades de inversión en productos inmobiliarios. Está el residencial de clase media, producto tipo retail, producto industrial y oficinas, y se pueden subdividir por sector. En todos es posible obtener una rentabilidad segura y apetecible, pero este depende del gusto de cada inversionista. Las segundas viviendas (“second

NEGOCIOS

home”) son una opción con mucho apetito en el mercado local. En suelo costarricense, los norteamericanos siguen liderando la lista de los mayores compradores de casas de lujo (aunque la cantidad de transacciones enfrentó un freno drástico en 2009); sin embargo, una tendencia actual es la compra de casas de lujo por parte de los mismos costarricenses, siendo el local un comprador real, cuando hace algunos años atrás no lo era. De acuerdo con ALD Inmobiliaria, las playas del Pacífico Sur y el Pacífico Central ganan atractivo entre clientes costarricenses por encima de los extranjeros y actualmente en el Pacífico Norte la proporción entre nacionales y extranjeros se presenta al 50% - 50%. Los nuevos inversionistas costarricenses son adultos jóvenes, de perfil ejecutivo, con un importante poder adquisitivo.

Justamente, para Argo Estrategia, las tendencias tienen mucho que ver con el impacto de la entrada de los millennials al mercado residencial. “Se trata de un público que tiende más al alquiler que sus predecesores y esto afecta a la forma en que se invierte en inmuebles residenciales. Apostar a inmuebles residenciales en alquiler es la recomendación para aprovechar la tendencia, pero hay que tener en cuenta que se trata de un público con características diferenciadas y que no van a optar por localizaciones suburbanas y sin fácil acceso a transporte público o servicios”, señaló el gerente Francisco Avilés. Colliers International coincide en que la segunda vivienda, es una buena opción en proyectos costeros con condiciones para el mercado internacional que pueden ser vistos como inversiones a mediano plazo. Asimismo, la consultora resaltó que hay oportunidad en el área logística, es decir, en espacios para operaciones de las actividades de distribución y comercialización, en bodegas con espacios menores a 1.000 metros cuadrados (m2) para almacenamiento. También las mini bodegas, espacios complementarios a vivienda y alternativas para pequeñas y medianos comerciantes. No se quedan atrás las oportunidades de inversión en centros para vida asistida, y el desarrollo de proyectos para retirados con soporte de actividades complementarias. Los usos mixtos son otra opción, que contemplen vivienda, áreas comerciales, hoteles y oficinas, o al menos tres de estos. Así como, el comercio de conveniencia y strip center. Respecto al área comercial, Multifondos recalcó que brinda opciones interesantes, aunque el valor de la inversión puede depender en gran medida de la ubicación, el inquilino, antigüedad, entre otros factores del inmueble. Vivienda siempre ha sido una buena alternativa de inversión, no obstante, hoy en día existe una gran oferta en el mercado, por lo que se debe ser más cauteloso a la hora de realizar la inversión. Corporación Garnier observa que los mercados más estables, actualmente, son los comerciales, de oficinas

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La adquisición de un bien inmueble siempre será una muy buena inversión, siempre y cuando funcione el proyecto de inversión que se propuso la persona y que esta pueda llevar la carga financiera de esta compra”. Diego Chevez Jefe de Administración y Venta de Bienes Banco Nacional de Costa Rica (BNCR). y la parte industrial. Cushman & Wakefield analiza que en este momento las inversiones en los sectores de oficinas y logística tienen mejores fundamentos en cuanto a retorno y riesgo que otros sectores, aunque no descarta buenas coyunturas en otros sectores. Por su parte, el Banco Nacional recomienda en general, que los inversionistas inmobiliarios realicen los correspondientes estudios de impacto y de mercado que les permiten medir la deseabilidad de su proyecto específico en el mercado y el retorno de la inversión para invertir de manera adecuada. En ese sentido cada inversión es única y debe analizarse en forma individual con expertos en diversas áreas, por ejemplo, bienes raíces, área legal y planificación financiera.

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

PAISAJE REGIONAL ADOPTA LAS TORRES RESIDENCIALES A excepción de Nicaragua, todos los países del istmo exhiben incremento importante en el inventario disponible y en las tasas de absorción

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NUE VO S ICO N O S

l desarrollo inmobiliario en el istmo implementó la expansión urbana horizontal como la forma natural para la edificación de vivienda. El giro agrícola de la región provocó que las personas crearan un fuerte vínculo con la tenencia de la tierra, al tratarse de un sinónimo de subsistencia. Empero, en los últimos 50 años la densidad de las ciudades consumió prácticamente todos los terrenos verdes ubicados en las zonas céntricas, motivando la expansión de la mancha urbana y provocando que las personas buscaran vivienda en las afueras de las ciudades, obligándolos a recorrer distancias cada vez mayores para llegar a sus trabajos. Hoy, los habitantes de toda la región son víctimas de los embotellamientos viales, el desplazamiento es cada vez más complejo y la conveniencia tiene

un valor tal, que las personas están dispuestas a sacrificar o invertir de más con tal de vivir en lugares estratégicos. Esta saturación incrementó la plusvalía de las propiedades que gozaban de ubicación céntrica, pero la oferta es insuficiente y poco vigente. Es en este punto donde las edificaciones en altura empezaron a ser rentables, adquirieron terrenos en ubicaciones estratégicas y vive una época de franco dinamismo. Desde Guatemala hasta Panamá, exceptuando Nicaragua, las torres residenciales viven un momento de franca expansión, con tasas de absorción saludables y el ingreso de un inventario considerable. Panamá es el líder indiscutible, alberga en su ciudad al menos 280 edificios con más de 11 pisos. En este momento, unos 90 edificios residenciales se encuentran en construcción y 39 en preventa, sumando casi 15 mil unidades al inventario de apartamentos. Costa Rica, por su parte, es otro de los mercados que presenta condiciones para el desarrollo en altura. En este momento posee 73 torres con alturas entre 11 y 20 pisos; además, en este momento posee un inventario de apartamentos superior a las 11 mil unidades y una tasa de disponibilidad aproximada del 30%.

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En tanto, en Guatemala, un 88% de las construcciones de altura tienen entre 11 y 20 pisos, y solo en el primer semestre de 2017 fueron aprobados 21 proyectos adicionales. En este caso en particular, la restricción de altura en la ciudad existe por la cercanía del Aeropuerto Internacional La Aurora, porque las condiciones están dadas para edificaciones de mayor altura. En El Salvador solo un 0,02% de las edificaciones residenciales son verticales; empero, 40 proyectos están en proceso y 147 ya poseen el visto bueno de los estudios de prefactibilidad. En Honduras, sus principales ciudades avanzan a ritmos distintos: Tegucigalpa tiene un avance mayor y espera 20 nuevos proyectos para 2018; mientras que San Pedro arrancó hasta el año pasado con 13 y para 2018 proyecta 13 más. Las pruebas son claras y concluyentes en que vivir en altura dejó de ser una posibilidad a ser la realidad. Las condiciones en todos los países del istmo, excepto Nicaragua, son las propicias para este tipo de desarrollos. Además, están en una etapa en la que superarán sus resultados año tras año. Finalmente, el mercado ha dejado atrás los mitos y ha aceptado este nuevo estilo de vida, especialmente entre jóvenes profesionales. Y así, el paisaje de la región se adorna con una nueva generación de residencias en vertical. En el presente especial, presentamos el detalle por país y de las tendencias que están aplicando a los mercados del istmo.

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ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

| COSTA RICA | Tasa de disponibilidad en el segmento de edificios verticales es del 33,4%, lo que representan unas 5.103 unidades a agosto de este año

San José y Heredia

aceptan la vida en altura

Construcción en altura registrará 10.274 unidades, siendo Heredia y el Oeste de San José sectores más dinámicos Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com

a necesidad de estar más cerca de los centros de trabajo, generar menos desplazamientos y evitar, en la medida posible, el caos vial que aqueja los cascos urbanos, son algunos de los principales factores que inciden en que la construcción residencial en Costa Rica se proyecte hacia las alturas. También se conjuga con una menor disponibilidad de grandes extensiones de terreno en las ciudades, siendo la verticalización el esquema financiero adecuado para ofrecer las soluciones que demanda el mercado. La tendencia de construir en altura se refuerza en Costa Rica en los últimos años, debido a que la mayoría de construcciones desarrolladas se caracterizaron por tener alturas de cinco a nueve pisos. Sin embargo, en el último año se experimentó un salto cualitativo al registrarse un total de 23 obras de 10 niveles o más, afirmó el ingeniero Javier Chacón, director de Operaciones del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA). Actualmente, la Torre II de Torres Paseo Colón figura como el edificio más alto con 101 metros de altura. Sin

embargo, la empresa Solís ya está trabajando en un proyecto llamado Sabana Capital, que se convertiría no sólo en el edificio de mayor altura en Costa Rica, sino también en todo Centroamérica, con 152 metros de altura. Para Randall Murillo, director ejecutivo de la Cámara Costarricense de la Construcción, la altura de un edificio está supeditado a criterios financieros, a fin de garantizar la sostenibilidad del proyecto, principalmente

63% La construcción vertical acapara la mayor cantidad, representando un 63% de los proyectos actualmente en comercialización, versus un 37% de los proyectos horizontales. Fuente: Newmark Grupp Central America

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en zonas donde el costo por metro cuadrado es muy elevado. “El desarrollador necesita garantizar la rentabilidad de la obra, para ello apuesta por maximizar el espacio”, agregó. Este dinamismo también es evidente al analizar los niveles de inventario en el mercado residencial, donde la construcción vertical acapara la mayor cantidad, representando un 63% de los proyectos actualmente en comercialización, versus un 37% de los proyectos horizontales, según un estudio elaborado a agosto de este año por la firma consultora inmobiliaria Newmark Grubb Centroamérica. Para Fuad Farach, director de RC Inmobiliaria, si bien es cierto existe una mayor anuencia a vivir en este tipo de proyectos, como parte de la evolución normal de cualquier ciudad del mundo, lo cierto es que en los últimos meses se ha experimentado una contracción en las ventas el cual atribuye al alza en las tasas de interés y mayor rigurosidad en la concesión de créditos, principalmente en cuanto al porcentaje de endeudamiento. Para este año, las tasas de interés de los créditos para vivienda en moneda local se ubican en cerca del 11% en promedio, un dato que se reduce a 9,46% en el caso de los bancos públicos y crece a cerca del 13% en los privados. En el caso de los préstamos en dólares el promedio de la tasa oscila entre el 9,17% y el 8, 42%.

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

La altura de un edificio está supeditado a criterios financieros, a fin de garantizar la sostenibilidad del proyecto, principalmente en zonas donde el costo por metro cuadrado es muy elevado”. Randall Murillo Director ejecutivo Cámara Costarricense de la Construcción.

En los últimos meses se ha experimentado una contracción en las ventas el cual atribuye al alza en las tasas de interés y mayor rigurosidad en la concesión de créditos, principalmente en cuanto al porcentaje de endeudamiento”. Fuad Farach Director RC Inmobiliaria.

Si se analiza la totalidad de metros cuadrados tramitados durante el 2017 por tipo de obra, Vivienda es el sector que registra los números más altos con un 47,1%, seguido por el sector Comercial. A agosto de este año, el mercado contaba con 183 proyectos verticales en comercialización, la mayor cifra registrada hasta el momento. Los expertos de Newmark Grubb Centroamérica aseguran que esto obedece a que el mercado presenta una transición cada vez más acelerada a una mayor cantidad de proyectos verticales en el corto, mediano y largo plazo. Los cinco cantones donde se concentra la construcción en altura son los principales focos de comercio y entretenimiento del Gran Área Metropolitana, y la tendencia es que el costarricense continúe consumiendo, según la tasa sostenida de crecimiento del IMAE que cerró el periodo anterior en un 3,5%. Otra ventaja es que están conectados entre sí. San José, lleva la delantera pues colinda con los otros cuatro. Este factor resulta vital en la decisión de inversión, debido a los desafíos que implica el traslado desde el lugar de residencia hasta los centros de estudio y trabajo. “La anuencia de la población a vivir en estos proyectos ha venido incrementando de manera notable. Pese a esta realidad, aún los desarrolladores deben tener cautela con respecto a la integración de condominios verticales en zonas que cuentan con considerable competencia tipo horizontal en propiedades amplias, o zonas que son muy conservadoras y donde la aceptación hacia el formato constructivo vertical puede causar absorciones inferiores”, sostuvo Pedro E. Sánchez Jiménez, VP Consultancy Services & Real Estate Consultant de Newmark Grubb Central America. Según esta firma, la tasa de disponibilidad en proyectos en altura es de 33,4%, mientras que en vivienda horizontal alcanza un 29,1%.

Una ecuación de precio y tamaño

Vivir a lo alto también puede ser una inversión mucho más onerosa con respecto a la oferta convencional. De acuerdo con el estudio elaborado

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por Newmark Grubb Centroamérica, el precio promedio en vivienda vertical se ubica en los $2.074 el m2, cifra que viene en aumento si se compara con la del cuatrimestre anterior que alcanzó los $2.025 el m2. San José Centro es el destino que registra los precios por m2 más altos en vivienda vertical, con un promedio de $2740,1 el m2, seguido de San José Este, que presenta precios de $2492,8 el m2 habitable y San José Oeste, con $2.457,5 el m2. En contraste, La Guácima y San Rafael de Alajuela muestran los precios más bajos con un promedio de $1.449,9 el m2, mientras que Alajuela Centro reporta $1.204,8 el m2. Según los expertos de Newmark Grubb, a nivel general, el producto con precios inferiores a los US$120 mil cuentan con mejores absorciones mensuales.  Los precios de este tipo de obras contrastan con su metraje, principalmente porque existe una tendencia a desarrollar espacios más pequeños que los que usualmente estaban acostumbradas generaciones atrás. Muestra de ello es que, aunque el promedio de mercado para vivienda vertical ronda un área de 99,8 m2 habitables y 128,5 m2 totales, su extensión dependerá de la zona donde se encuentre ubicado el proyecto. Por ejemplo, el Oeste de la capital figura como el destino con oferta vertical de mayor tamaño con respecto a otras zonas, al promediar los 115,2 m2 habitables y 153,4 m2 en total. En segundo lugar, se encuentra San José Centro, con 90,2 m2 habitables y 120,5 m2 totales, seguido de

PANO RA MA

Alajuela con un tamaño promedio de 82,9 m2 habitables y 107,6 m2 totales. El sector de San José Sur es el que presenta menores dimensiones, al promediar un total de 66,2 m2 habitables y 82,8 m2 totales. “Más que el tamaño de los condominios, se brinda una oferta integral que le permite al inquilino una serie de servicios que le facilita la vida y, a la vez, le permite tener tiempo libre”, sostuvo Denia Rosich, gerente comercial de Civitar, empresa donde destaca el proyecto iFreses en Curridabat. A criterio de Rosich, las nuevas generaciones no contemplan la adquisición de grandes espacios de terreno y la posibilidad de tener a su familia y allegados en un mismo barrio, ahora buscan más la conveniencia. Es por ello por lo que, según los desarrolladores, el costo por metro cuadrado del proyecto está íntimamente ligado con la ubicación y la infraestructura instalada a su alrededor, por ello no es una coincidencia que el Oeste de San José (concentra una población de alto poder adquisitivo) sea la zona geográfica que posee un mayor dinamismo en desarrollo vertical, con 5.052 unidades, seguido del Este, con 3.258 unidades y Heredia con 2.752. “El desarrollo de nuestros proyectos está ligado con la ubicación; seleccionamos zonas urbanas prósperas que en su momento tuvieron alta plusvalía y que están logrando nuevamente sus méritos al poseer infraestructura que colabora, pues cuentan con mayor densidad de servicios”, sostuvo el arquitecto José

Luis Salinas, presidente de Grupo Inmobiliario del Parque. Esta empresa fue pionera en el desarrollo de proyectos en altura en La Sabana y hoy se ha ampliado con esta propuesta de vivienda en otras ubicaciones como Los Yoses y Heredia, que cuentan con una amplia infraestructura de servicios. Los expertos manifiestan que, a través del tiempo, estos destinos se mantienen como los preferidos en cuanto a producto ofertado. Para Ziomara Chavarría, gerente general de Vía Natura, el concepto vertical el cual se está concentrando en San José, está tomando fuerza en el mercado costarricense, debido a sus múltiples ventajas entre ellas, seguridad, disminución del mantenimiento en grandes áreas, disfrute de amenidades.

La anuencia de la población a vivir en estos proyectos ha venido incrementando de manera notable. Pese a esta realidad, aún los desarrolladores deben tener cautela con respecto a la integración de condominios verticales en zonas que cuentan con considerable competencia tipo horizontal en propiedades amplias”. Pedro E. Sánchez VP Consultancy Services & Real Estate Consultant Newmark Grubb Central America.

Torres en camino

La construcción vertical se vislumbra con fuerza en los próximos años. Muestra de ello es que se registra un total de 10.274 unidades a futuro, lo cual evidencia una fuerte tendencia a la baja en lo que respecta a construcción horizontal que proyecta unas 2.553 unidades. Considerando la ubicación geográfica, la provincia de Heredia es el destino que llevará la batuta con 2.983 unidades, seguido por San José Oeste con un total de 2.025 unidades, la Guácima con 1.536 unidades, el Este de San José con 1.045 y San José Centro con 1.055 unidades. La fortaleza de Heredia para la construcción de torres es

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El desarrollo de nuestros proyectos está ligado con la ubicación; seleccionamos zonas urbanas prósperas que en su momento tuvieron alta plusvalía y que están logrando nuevamente sus méritos”. Arq. José Luis Salinas Presidente Grupo Inmobiliario del Parque.

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

consecuente, obedece al engranaje económico que se está gestando en la provincia debido al establecimiento de más empresas de inversión extranjera, la ampliación de zonas francas y la construcción de nuevos proyectos comerciales, con lo cual el desarrollado habitacional se convierte en complemento para esa oferta de servicios que se generan alrededor. Esta tendencia no es de extrañar para el arquitecto Ramón Pendones de Pedro, vicepresidente de OPB Arquitectos, quien asegura que ubicaciones con una sólida infraestructura de servicios permiten el desarrollo de proyectos que contribuyan a reducir las distancias, impulsando la movilidad activa combinada con transporte público. En el caso del Oeste de San José, el mismo se ha consolidado a través de los años como un destino que alberga empresas multinacionales de alto nivel. Asimismo, se puede considerar como un destino de moda y aspiracional, lo cual hace que no pierda su encanto, señaló Mónica Castillo, gerente de Inteligencia de Mercado de Colliers.

Proyectos Verticales en el mercado Desde el último cuatrimestre del año 2015, el mercado de proyectos verticales vienen en ascenso a excepción del tercer cuatrimestre del 2016. 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

153

176

170

143

3˚ cuatrimestre 2015

1˚ cuatrimestre 2016

2˚ cuatrimestre 2016

3˚ cuatrimestre 2016

183

181

1˚ cuatrimestre 2017

2˚ cuatrimestre 2017

Fuente: Fuente: Newmark Grubb Centroamérica, Reporte Residencial II Cuatrimestre, 2017.

De acuerdo con las proyecciones, del total de unidades a desarrollar a futuro, un 80% representan producto vertical y 20% horizontal. A su vez, datos aportados por la Secretaría Técnica Nacional (SETENA)

revelan que entre 2016 y este año se encuentran en proceso de aprobación una serie de proyectos verticales que en conjunto cuantifican unos $600 millones, los cuales podrían materializarse en los próximos años.

Tasa de disponibilidad La tasa de disponibilidad se encuentra en un promedio del 32%. El sector con mejor tasa es: La Guácima/ San Rafael HEREDIA

0,32 0,23

SJ SUR

0,31 0,28 0,28

SJ OESTE

0,34 0,61

SJ NORTE

0,16 0,36

SJ ESTE SJ CENTRO

0,2 0,48 0 0,15

LA GUÁCIMA/SAN RAFAEL

0,43 0

CARTAGO

0,17 0,43

ALAJUELA

0,25

0,4

0,2 Vertical

Fuente: Newmark Grubb Centroamérica, Reporte Residencial II Cuatrimestre, 2017.

DICIEMBRE 2017 / 76

0,6 Horizontal

PANO RA MA

Desarrolladoras están por dar a luz nueva generación de residencias en altura El dinamismo de la residencia en torres es una realidad. La masificación de este tipo de inmueble se evidencia en toda la Gran Área Metropolitana: desde el céntrico Escazú, San José Centro y San Pedro, hasta zonas más alejadas y en los límites del anillo metropolitano. El siguiente es el detalle de esa nueva generación de inmuebles en altura, que están por sumarse al inventario de residencia en altura. Fuente: investigación propia y consultoras. Sector Heredia

Cantón Heredia

Distrito Ulloa

Tipo Vertical

Nombre del proyecto Bouulevard Park

Empresa Desarrolladora Su casa desarrollos de vivienda, s.a.

Cantidad de unidades 32

Oferta Metros 2 habitables por unidad 65 43 50

Heredia

San Francisco

Vertical

Santa Verde

Cuestamoras Urbanismo

172

60 80 90

Heredia

San Pablo

Vertical

Quinta Fontana

CasaMax

Heredia

Belén

La Ribera

Vertical

Condominio La Rivera de Belén

Torres Rojas Constructores y Consultores

Heredia

Ulloa

Vertical

Bambú 106

RC inmobiliaria

Heredia

Ulloa

Vertical

La Quinta 106

Hogares de Costa Rica

Heredia

San Pablo

Rincón de Sabanilla

Vertical

Condominio Altamira

Enconcreto uno La Laguna

Heredia

Santo Domingo Santo Tomas

Vertical

Edif Condominio Santo Tomas

Heredia

Vertical

Eco Heredia Urbano Área D

Alajuela

Belen

San Antonio

Vertical

Vistas de la Rambla

CasaMax

304 28 NS/NR

70 95 90 120 41 55 77 76 85

NS/NR

90 35 46 53 59 74

Alajuela

San José

Vertical

Qalma

Saxum

NS/NR

71 84 89 82 88 103 104

DICIEMBRE 2017 / 77

ESPECIAL

Sector

DESARROLLO VERTICAL

Cantón

Distrito

Tipo

Nombre del proyecto

Empresa Desarrolladora

Cantidad de unidades

Alajuela

San Antonio

Vertical

Vistas San Antonio

Rock Constructions

240

Alajuela

San Rafael

Vertical

Condominio 9-10

Concasa

384

Oferta Metros 2 habitables por unidad 67 75 73 65

Alajuela

San Rafael

Vertical

Condominio Solé

CasasVita

200

77 90 142

Alajuela

San Antonio

Vertical

Condominio La Rioja

HGH Desarrollos

80 80 124,15 101,64

San José Este

Curridabat

Sanchez

Vertical

Sky Park

Brenes & Salas

NS/NR

86,47 76 63,48

San José Este

San José

Zapote

Vertical

Condominio Porto Alto

Inmobiliaria Romaldelfa

61 54-86

San José Este

San José

Catedral

Vertical

Tri-o

Kirebe

110-143 94-107 30 36 40

San José Este

Curridabat

Vertical

Torre Freses

Volio & Trejos/Civitar Desarrolladores

276

56 60 66 76

San José Este

Curridabat

Sanchez

Vertical

Condominio Tulipán

Grupo Los Sueños

San José Este

Curridabat

Sanchez

Vertical

Condominio Bamboo

Grupo Los Sueños

50 30 45

San José Este

Curridabat

Vertical

Xcala

Civitar Desarrolladores

261

56 61 63 47

San José Este

Curridabat

Granadilla

Vertical

Nueve 84

Portafolio Residencial

168

71 88

San José Este

San José

El Carmen

Vertical

Bohemia Escalante

Su casa desarrollos de vivienda, s.a.

San José Este

Curridabat

Vertical

Foro 2-25

H. Solís Inmobiliaria

310

DICIEMBRE 2017 / 78

65 85 40 100

PANO RA MA

Sector

Cantón

Distrito

Tipo

Nombre del proyecto

Empresa Desarrolladora

Cantidad de unidades

Oferta Metros 2 habitables por unidad 65

San José Este

Curridabat

Granadilla

Vertical

Condominio Vía Natura

Maggi Cercone & Asociados

San José Este

Curridabat

Granadilla

Vertical

Torres de Granadilla

Estructuras S.A.

193

San José Este

Curridabat

Granadilla

Vertical

Nova Flats

Construforte

112

San José Este

Curridabat

Granadilla

Vertical

Condominio Golf Side

Culebras Group

114

101 120 57

San José Este

Curridabat

Sanchez

Vertical

Av. 46 Pinares

Pydca

60 87 92

San José Este

Curridabat

Sanchez

Vertical

Vila del este

Corelca Constructores

San José Este

San José

Zapote

Vertical

Torre Ly

Gálvez Construcción

San José Este

San Jose

Barrio Dent

Vertical

37 Dent

AEISA

San José Este

San Jose

Barrio Escalante

Vertical

Urbn Escalante

Core

290

San José Este

Vertical

101 Escalante

Interra

100

San José Este

Vertical

Latitud Yoses

Grupo Inmobiliario el Parque

136

San José Este

Vertical

Torre Los Yoses

Grupo Inmobiliario el Parque

144

San José Este

Vertical

Capannori

IDECO

100

47 94 84 112 52 136 31 72 73 117 44 94 48 68 89 97 50

San José Este

Montes de Oca

Sabanilla

Vertical

Vive Sabanilla

Vive Desarrollos Inmobiliarios

115

70 80 85

Vertical

Torres de Montemarmol

Bilco

San José Este

Vertical

Vistas de Altamonte

Edilicia

San José Este

Vertical

Ábitu

Gensler

133

San José Este

Vertical

I Freses

Civitar Independiente

276

San José Este

Vertical

Lotfxs

AEISA

San José Este

NS/NR

DICIEMBRE 2017 / 79

140

35 62 74 73 65 91 40 56 48 70

ESPECIAL

Sector

DESARROLLO VERTICAL

Cantón

Distrito

Tipo

Nombre del proyecto

Empresa Desarrolladora

Cantidad de unidades

Oferta Metros 2 habitables por unidad 65

San José Este

Vertical

Nest Freses

Castro

68 86 127

San José Este

Vertical

Via della Universitá

NS/NR

San José Este

Vertical

Natú

Kirebe

110

78 93 84 99 154 164

San José Este

Montes de Oca

Sabanilla

Vertical y Horizontal

La estefana

Kirebe

NS/NR

188 198 211 236

San José Oeste

San José

Mata Redonda

Vertical

Secrt Sabana

Core Desarrolladora (Constructora Rosenstock)

274

93 San José Oeste

Santa Ana

Pozos

Vertical

Condominio El Palco

Hogares de Costa Rica

58 89 154 76

San José Oeste

Santa Ana

Vertical

Vista a la Colina

Grupo Leumi

120

96 114 73 95

San José Oeste

Escazú

San Rafael

Vertical

San Rafael Lofts

Grupo Indeena

102 96 100 112

San José Oeste

Santa Ana

Piedades

Vertical

Vereda del Río

Constructora Keibel

229 301 102

San José Oeste

San José

Pavas

Vertical

TriBca

Argo Estrategia

127 137

San José Oeste

Escazú

San Rafael

Vertical

Torres del country

GTU Desarrollos

NS/NR

San José Oeste

Escazú

San Rafael San Rafael

Vertical

Distrito Cuatro

GTU Desarrollos

233

DICIEMBRE 2017 / 80

160 312 100 212

PANO RA MA

Sector

Cantón

Distrito

Tipo

Nombre del proyecto

Empresa Desarrolladora

Cantidad de unidades

Oferta Metros 2 habitables por unidad 77 115

San José Oeste

Escazú

San Rafael

Vertical

Lofts Avenida Escazú

NS/NR

118 156 295 50

San José Oeste

Escazú

Vertical

Caia Boutique Living

Desarrollos Mega

San José Oeste

Escazú

Vertical

Altos de Marbella

Corporación Grupo Gamber S.A.

NS/NR

San José Oeste

Escazú

Vertical

Escazu Village (El Beneficio)

Bilco de Costa Rica

NS/NR

San José Oeste

Escazú

Vertical

Condominio

Diversa

NS/NR

San José Oeste

Escazú

Vertical

Vivento

Diversa

360

San José Oeste

Escazú

Vertical

203 Guachipelin

GTU Desarrollos

75 NS/NR

DWL

NS/NR NS/NR NS/NR

San José Oeste

Escazú

San Rafael

Vertical

The Ivy

San José Oeste

Pavas

Rohrmoser

Vertical

Condominio Montez IDECO

San José Oeste

San José

Mata Redonda

Vertical

Destiny Sabana Norte

Volio & Trejos

San José Oeste

San José

Mata Redonda

Vertical

Edificio habitacional Volio & Trejos y comercial Sabana

San José Oeste

San José

Pavas

Vertical

Q-BO Rohrmoser

H. Solís Inmobiliaria

Vertical

Complejo Residencial Paradisus

Inmobiliaria ConstruReal

San José Oeste

San José

Pavas

296

112

192 74 100 198 47 66 52 70 NS/NR 49 84 84

302

86 103

San José Oeste

San José

Pavas

Vertical

One Rhormoser

Inmobiliaria ConstruReal

San José Oeste

San José

Mata Redonda

Vertical

Torre U Nunciatura

CPG Proyectos

24 245

70 117 40 80 143

San José Oeste

San José

Mata Redonda

Vertical

High Park

NS/NR

136 156

San José Oeste

San Jose

Pavas

Vertical

Azenza Tower

Garnier Garnier

San José Oeste

San Jose

Rohrmoser

Vertical

Torre W

Edica

DICIEMBRE 2017 / 81

102 26

57 83 75 146

ESPECIAL

Sector

DESARROLLO VERTICAL

Cantón

Distrito

Tipo

Nombre del proyecto

Empresa Desarrolladora

San José Oeste

San Jose

Rohrmoser

Vertical

Zafiro Nunciatura

Edica

San José Oeste

San Jose

Rohrmoser

Vertical

Torre Rohmoser

Grupo Leumi

Cantidad de unidades 24 107

Oferta Metros 2 habitables por unidad 93 110 45 55 56

San José Oeste

San Jose

Rohrmoser

Vertical

Nunciatura Flats

Civitar Desarrolladores

San José Oeste

San Jose

Uruca

Vertical

Torres de Robledal

GPO Urbanistica

San José Oeste

San Jose

Sabana

Vertical

Sabana Capital

Civitar Desarrolladores

San José Oeste

San Jose

Vertical

Cosmopolitan Tower

Core Developements

San José Oeste

San Jose

Vertical

La Vereda

REC

San José Oeste

Santa Ana

Pozos

Vertical

Condomino Calle Margarita

AYE

NS/NR

San José Oeste

Santa Ana

Vertical

Solaris

Bilco de Costa Rica

San José Oeste

Mora

Colón

Vertical

Lua Flats

NS/NR

300 126

73 78 37 103 48 53

101 81 San José Oeste

Santa Ana

Uruca

Vertical

San Nicolás de Bari

ConstruReal

108

75 105 131

San José Oeste

Santa Ana

Uruca

Vertical

Agapanthus

NS/NR

San José Oeste

Santa Ana

Piedades

Vertical

Panorama

NS/NR

112

San José Oeste

Santa Ana

Pozos

Vertical

Futura

IL Cantiere

137

San José Oeste

Santa Ana

Vertical

Malaga Santa Ana

Rock Constructions

135

San José Oeste

Santa Ana

Piedades

Vertical

Torres Río Oro

Tro-3101 S.A.

San José Oeste

Santa Ana

Vertical

Arbórea Flats

Aeísa Desarrollo Inmobiliario

San José Oeste

Santa Ana

Vertical

Flats 21

NS/NR

San José Oeste

Santa Ana

Vertical

RiOro

San José Oeste

Escazú

San Rafael

Vert y Horiz

River Grand

Safarie Australianos

San José Oeste

Escazú

San Rafael

Vert y Horiz

Condominio Dukana

Lacayo Desarrollos

DICIEMBRE 2017 / 82

NS/NR 30

58 67 77 54 78 82 113 73 154 204 80 278

PANO RA MA

Sector

Cantón

Distrito

Tipo

Nombre del proyecto

Empresa Desarrolladora

Cantidad de unidades

Oferta Metros 2 habitables por unidad

San José Oeste

Santa Ana

Brasil

Vert y Horiz

Condominio Residencial Parques del Sol

Kirebe

260

San José Oeste

Santa Ana

Vert y Horiz

Lomas del Valle

Kirebe

303

San José Oeste

Santa Ana

Pozos

Vert y Horiz

Apartamentos

Drenacreto S.A.

NS/NR

San José Oeste

Santa Ana

Vert y Horiz

Bosques de Carao

Desarrolladora H10

Inmobiliaria Romaldelfa

120

120 169

81 107 61

San José Sur

San José

Zapote

Vertical

Condominio Porto Alto

San José Sur

Desamparados

Patarrá

Vertical

Condominio 98-20

Novakon

San José Sur

San José

San Sebastián

Vertical

Bambú Eco Urbano

RC inmobiliaria

San José Sur

San José

San Sebastián

Vertical

Condominio Almendares

Cemex Costa Rica

San José Sur

Alajuelita

Vertical

Condominio Interloma

Innovación Inmobiliaria Gill S.A.

San José Norte

San José

La Uruca

Vertical

San José Norte

Moravia

La Trinidad

San José Norte

Tibás

Anselmo Llorente

Tibás

Cinco Esquinas

480 156 NS/NR

NS/NR

Condominio Distrito Distrito Irazú Irazú

Vertical

Condominio Los Tulipanes

Industrias Azomont S.A.

Vertical

Tibás Urbano

Grupo Zen

114

Vertical

Bambú Rivera Club Residences

45 San José Norte

RC inmobiliaria

448

60 75

San José Norte

Tibás

Llorente

Vertical

Torres de Llorente

68 54 68

San José Norte

Tibás

San Juan

Vertical

Tibas Vive

Vive Desarrollos Inmobiliarios

80 85 100

Cartago

La Unión

Concepción

Vertical

Condominio Torres del Sol

Eurohogar Inmobiliaria

320

90 150 80

Cartago

La Union La Union La Union La Union

Concepción Concepción Concepción

Vertical y Horizontal

Condominio La Floresta

M y J Inmobiliaria

300

125 130 200 220

DICIEMBRE 2017 / 83

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

Cuatro nuevos íconos destellan en el horizonte urbano Kirebe ofrece amplio portafolio de proyectos para amantes de las excelentes vistas. Por Soledad Montero, smontero@inversioninmobiliariacr.com

uien esté en busca de un hogar y su deseo se vislumbra en un balcón o terraza, con una vista espectacular, deberá conocer las propuestas y conceptos que tiene en la palestra Kirebe.

Su pericia para crear proyectos de calidad y a la vanguardia llevó a Kirebe a poner su ojo constructivo en varias zonas del área oeste: Escazú y Santa Ana; y en la zona este en San Pedro. Es precisamente en ellas donde nacen los complejos Urban Flats, Bosques del Café, Parques del Sol y La Estefana Flats. Cuatro proyectos referentes en el panorama de la construcción residencial en altura de Costa Rica, bajo un concepto innovador. “Los diseños verticales se enfocan en darle al usuario las mejores vistas, mediante balcones, ventanales y terrazas. Además, pensando en ir a la

vanguardia, Kirebe creó un concepto de comunidad que mezcla proyectos verticales con horizontales, para crear una cohesión entre los vecinos, facilitando un ambiente más cálido, social y comunitario”, explicó Rodrigo Cedeño, director de mercadeo y ventas de Kirebe. Las zonas que se eligieron para establecer esos cuatro complejos tienen un crecimiento urbanístico importante, están rodeadas de centros de servicios y oficentros que aumentan la plusvalía del inmueble, características que se traducen en fácil movilidad al trabajo y acceso a supermercados, cines, hospitales, entre otros. A eso se le suma, los estándares de calidad que caracteriza cada acabado en los desarrollos de Kirebe que se conjuga con amenidades y un estilo de vida moderno que muta en cada una de las residencias.

DICIEMBRE 2017 / 84

Bosques del Café ubicado en Guachipelín de Escazú.

“Hay dos características con las que logramos la diferenciación en el mercado, una de ellas es el área de cada aposento donde la amplitud domina para ofrecer una vida confortable, y en segundo la variedad de amenidades que agregamos a

Parques del Sol cuenta con un novedoso concepto de vida seguro, moderno y muy familiar.

CO NTE NIDO PATRO C I N A D O

Hay dos características con las que logramos la diferenciación en el mercado, una de ellas es el área de cada aposento donde la amplitud domina para ofrecer una vida confortable, y en segundo la variedad de amenidades que agregamos a nuestros proyectos”.

Urban Flats es diseñado pensando en quienes requieren de un estilo de vida práctico, moderno y confortable.

Rodrigo Cedeño. Director de mercadeo y ventas Kirebe nuestros proyectos”, agregó Cedeño. Con más de 20 años de un sólido recorrido en el mercado, Kirebe se ha encargado de plasmar un concepto de vida seguro y a la vez moderno, y esta no es la excepción. Su experiencia le permite ir más allá y procura que cuando los proyectos se entreguen, su operación tenga el menor impacto ambiental. “Por ejemplo, Urban Flats es el único condominio del país con una certificación Carbono Neutral para su operación”, según

Proyecto La Estefana. Condominios mixto de Town Homes y Torres de apartamentos.

el director de mercadeo y ventas de Kirebe. Urban Flats, Bosques del Café, Parques del Sol y La Estefana Flats

están disponibles para quien quiera atreverse a vivir un estilo de vida único en hermosos lugares.

Vistas que impresionan Quienes prefieren los balcones y las terrazas ya tienen la opción ideal para convertir estos apartamentos en su hogar. Proyecto

Ubicación

Precio

Disponibilidad

Urban Flats Pozos, Santa Balance Ana ambiental

Desde $122 mil

Inicia construcción en diciembre de 2017

Bosques del Café

Bienestar

Desde $155 mil

Inicia construcción en abril de 2018

La Estefana Sabanilla, Flats Montes de Oca

Comunidad con amenidades

Desde $129 mil

En preventa

Parques del Brasil, Santa Sol Ana

Comunidad

Desde $150 mil

Inicia construcción primer semestre de 2018.

Guachipelín, Escazú

Fuente: Kirebe

DICIEMBRE 2017 / 85

Concepto

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

Bambú Rivera:

armonía y sostenibilidad en el corazón de San José Son 448 condominios de lujo, con un moderno e innovador diseño contemporáneo y un estilo original en la distribución de sus áreas.

l proyecto Bambú Rivera Club Residences llega a dinamizar de una forma innovadora y sostenible las opciones residenciales en Tibás, uno de los cantones más poblados al norte de San José.

RC Inmobiliaria levantó este concepto conformado por 448 condominios de lujo, como parte de su objetivo de crear ciudades más habitables, sostenibles con el medio ambiente y que embellezcan e integren armonía con la ciudad. La firma –que ganó este año el Premio a la Construcción Sostenible 2017 de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC-2017) con el proyecto Bambú Eco Urbano- se caracteriza por mejorar sus ofertas inmobiliarias en cada etapa de su edificación. Bambú Rivera es otro ejemplo en el que se toma en cuenta aspectos medio ambientales, socioeconómicos y culturales, al igual que en el

proyecto Bambú Eco Urbano, en San Sebastián sobre la carretera circunvalación sur. Bambú Rivera busca integrar no solo el confort y el embellecimiento, sino la sostenibilidad integral, por eso optimiza las formas de inversión para que sus condominios sean accesibles para vivir o ganar plusvalía en una ubicación estratégica dentro de la capital. RC Inmobiliaria ahora pone al alcance de la mano diversas opciones de pago. Entre estas, ahorrar $368 mensuales a 27 meses y adquirir su condominio propio con acabados de lujo en Bambú Rivera, así como también podrá obtener un descuento de $6.500 sobre la prima. También ofrece descuentos sobre la prima en el proyecto Bambú Eco Urbano. Estos condominios -que también se están en etapa de entrega inmediata- ofrecen un 50% de descuento sobre la prima hasta un monto máximo de $7.500 a su favor. DICIEMBRE 2017 / 86

Ambiente entretenido

Bambú Rivera tiene amenidades como gimnasio bajo techo y al aire libre, piscina temperada semiolímpica para adultos y niños. Cuenta con Casa club, parque canino, cancha multiusos, salas para eventos privados, fire pit , lounge y BBQ en la azotea Tiene un business center, cuarto de videojuegos y mesa de pool, deck de yoga, jardín zen, cuartos de vapor, cabañas alrededor de la piscina y zonas verdes adecuadas para descanso.

Datos de contacto: Si está interesado puede comunicarse al teléfono: 4010-1400, o bien, escribir al chat en línea en la página web www.rcinmobiliaria.cr

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

DUKANA: un mix de viviendas con buen gusto El proyecto se ubica en Guachipelín de Escazú y brinda diseños modernos, amigables, con amplios espacios internos y excelentes acabados

a comodidad y el buen gusto son una combinación ideal que ofrece el Condominio Dukana, el cual permite elegir diversas opciones de viviendas diseñadas para brindar una experiencia placentera a sus habitantes. Lacayo Desarrollos y la firma de arquitectura, arquitecto Daniel Lacayo & Asociados fueron los encargados de desarrollar este mix de unidades tanto verticales como horizontales, y que permiten satisfacer diferentes gustos, dependiendo de la etapa de vida en la que se encuentre cada persona. Se trata de un proyecto diseñado para gente que disfruta del buen vivir, de estar cerca de la ciudad pero rodeado de naturaleza, con estructuras eficientes, organizadas, amigables con el ambiente y con las mascotas. Dukana es idóneo para quien busca invertir en una de las zonas de mayor plusvalía de la capital, ya que tiene una

ubicación estratégica en Guachipelín de Escazú, cerca de los principales centros de negocios de Costa Rica. Con excelentes vistas a las montañas de Alajuela y Heredia, sus habitantes también pueden disfrutar de la recreación y el deporte con plena tranquilidad porque cuenta con seguridad las 24 horas y un circuito cerrado de televisión. Tiene casa club, piscina con carril de nado salinidificada, gimnasio, piscina para niños y área para juegos infantiles. La primera de tres torres de apartamentos, los town house y las residencias ya están para entrega inmediata.

Servicios amigables Terreno total: 27.500 m². Tres torres de 12 apartamentos cada una y 4 por piso. Van desde los109 m² con opción de1,2 ó 3 dormitorios. Dos parqueos en sótano y bodega, y las residencias y town house tienen dos parqueos bajo techo y dos sin techar. Town House de 285 m² de terreno y 297 m² de construcción con 3 y 4 habitaciones. Residencias de 4 dormitorios, 306 m² de construcción y terrenos de 595 m². Ubicación: 1,5 kilómetros al norte de Construplaza, acceso directo a ruta 27 y a cinco minutos de Multiplaza Escazú y el hospital Cima. Toda la iluminación es led; tiene 3.500 m² de reforestación y protección, cuenta con laguna de mitigación pluvial y tiene planta de tratamiento.

Datos de contacto: Los inversionistas interesados en comprar se pueden comunicar a los teléfonos: 2204-77-27, 8384-40-35 o escribir al correo: info@lacayodesarrollos.com .

DICIEMBRE 2017 / 88

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

DICIEMBRE 2017 / 90

PANO RA MA

| PANAMÁ | Ingreso acelerado de nuevo inventario reta la capacidad de absorción por parte del mercado

Cautela marca colocación de vivienda vertical 88 edificios se encuentran en construcción y 39 se encuentran en preventa, sumando 14.160 unidades entre este y el próximo año. Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com

anamá es el epicentro de edificios verticales en toda la región centroamericana, de los cuales 12 sobrepasan los 200 metros de altura. Este boom inmobiliario residencial que se gesta en las alturas no pierde fuerza, en este momento 88 edificios se encuentran en construcción y 39 se cotizan en preventa. Estos nuevos desarrollos aportarán al mercado entre este y el próximo año unas 14.160 unidades, según un estudio elaborado por la firma CBRE Panamá. Varios factores actúan en conjunto para potenciar el atractivo que posee el país canalero, entre ellos contar con una economía abierta y dolarizada, poseer un sistema democrático consolidado y ser un hub logístico regional reconocido, lo que favorece en la toma de decisiones por parte del inversionista a la hora de desarrollar productos de este tipo. Hay quienes consideran que el dinamismo que experimenta data de tres décadas atrás, cuando recuperó la soberanía del Canal que estuvo bajo la administración de Estados Unidos. Otras variables que han favorecido la construcción residencial en Panamá es su posición geográfica, sistema político y escasa actividad sísmica, explicó Danny Quirós, director de consultoría y avalúos de Colliers International en Panamá.

La obra residencial también viene a complementar el desarrollo de proyectos de oficina en altura, que se ha venido gestando a través de los años, propiciado por la llegada de un número importante de empresas de inversión extranjera. A enero de este año, el país registraba unas 134 sedes de empresas multinacionales, que han producido un engranaje económico a su alrededor, entre ellos la necesidad de alternativas de vivienda cerca de las urbes donde se desarrolla la dinámica de negocios. El gobierno ha otorgado incentivos para la inversión extranjera en el sector inmobiliario. Ejemplo de ello es el proyecto Panamá Pacífico, una alianza pública privada entre el gobierno panameño y la empresa London & Regional Panamá. Este consiste en el desarrollo inmobiliario de uso mixto más grande del mundo que incluye más de 20.000 propiedades

10.958 Cantidad de viviendas que proyecta construir Covivienda en este año.

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habitacionales, servicios empresariales y recreativos. A la oferta de proyectos que se encuentran en construcción se sumarán en el corto plazo nuevos desarrollos que están en permisos, o que ya superaron el proceso de trámites y que hoy inician con la preventa. Ejemplo de ello es el de Empresas Bern, que acumula más de 8.500 unidades entregadas y que ahora tiene en construcción un proyecto en Costa del Este, cuatro más están listos para entrega y siete torres adicionales se encuentran en proceso de pre venta. En el caso de esta compañía, la estrategia está claramente definida a continuar creciendo en el sector de la construcción, principalmente con la finalidad de atraer jubilados extranjeros y turistas dentro de su portafolio residencial, aseguró José Manuel Bern, gerente general de Empresas Bern. También figura Grupo Corcione, con más de 1.000.000 de m2 y 5.000 viviendas construidas, metraje que se sumará los ocho proyectos residenciales que recientemente logró colocar.

Cautela

Sin embargo, pese a la bonanza que representa la proyección de unidades a desarrollar, el 2016 marcó el inicio de un período de mayor cautela en la promoción y consumo en el segmento del mercado residencial no preferencial, reflejado tanto por las pre ventas y el número de unidades en construcción, así como por una absorción cada vez más moderada. Este comportamiento se acentuó durante el primer semestre de este

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

El 2016 marcó el inicio de un periodo de mayor cautela en la promoción y consumo en el segmento del mercado residencial no preferencial, superior a los $120 mil, reflejado tanto por las preventas y el número de unidades en construcción, así como por su absorción, cada vez más moderada”. Eileen Chevez Market Research Coordinator CBRE Panamá

año, pues si bien se construyeron 9.767 unidades, lo que significó un aumento del 2,1%, lo cierto es que su colocación no logró calentar lo suficiente en los primeros meses del año. Por ejemplo, la absorción de unidades de apartamentos se redujo de 68,1% a 67,5%. El inventario actual es de 15.239 unidades de todas las clases, experimentando un crecimiento de 6,1%. “El periodo comprendido entre los años 2013 al 2017 se ha caracterizado por la ralentización de la actividad en el mercado residencial en Ciudad de Panamá. Los datos muestran una absorción muy variante, pero menguante en el primer semestre 2017, lo cual ha tenido su impacto en la ocupación, probablemente debido a una oferta relativamente alta especialmente en Clase A”, manifestó Eileen Chevez, de CBRE Panamá. Este argumento se refuerza con el hecho de que el monto en millones de dólares en concesión de permisos se redujo en la Ciudad de Panamá. Se otorgaron permisos por un valor que sobrepasó los $343,6 millones, lo que representa una baja de un 4,6%, con respecto al primer trimestre del 2016.

De ellos, US$90,7 millones correspondieron a permisos residenciales. Debido a la gran demanda de viviendas en altura y a la poca disponibilidad de áreas para construir se ha presentado un encarecimiento en el costo de la tierra en la capital panameña, aseguró Miguel De Janón, presidente del Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (Convivienda). Esto ha propiciado que los mismos desarrolladores aumenten la cantidad de unidades a sus proyectos para lograr los niveles de rentabilidad esperados, aseguró Quirós, de Colliers En la actualidad, el inventario de unidades de apartamentos existentes registró un incremento del 6,1% para el primer semestre de 2017, con un total de 15.239 unidades en todas las clases.

Precio construcción

Otro elemento que influye e inquieta tanto a desarrolladores como a compradores son los costos de la construcción, que han venido en aumento. Ente ellos figuran la tarifa de los permisos de construcción y ocupación, el alza en los costos de la mano de obra, tasas de servicios de los

Mercado residencial por El mercado panameño cuenta con una mayor cantidad de inventario en torres presenta una menor disponibilidad de inventario. Submercado Centro

Colocación acumulada (unidades)

4,6

299

3,3

Línea Costera

3.868

8,5

Periferia Este

1.307

19,9

234

202

15,3

Total Clase A

5.741

351

Centro

1.341

21,1

212

Sur

2.249

1,2

Línea Costera

1.903

3,7

Periferia Este

1.275

3,3

Norte

2.730

18,9

Total Clase B

9.498

9,9

329

Norte

Danny Quirós Director de consultoría y avalúos Colliers International Panamá.

Disponibilidad en inventario (%)

Sur

Las variables que han favorecido la construcción residencial en Panamá es su posición geográfica, sistema político y escasa actividad sísmica”.

Inventario (Unidades)

Fuente: CBRE Panamá, 1S 2017. Colocación Acumulada*: representa la unidad que se conoce ha sido vendida o pre vendida a los inquilinos o propietarios-ocupantes durante el período de la investigación. Una unidad se considera como colocada una vez han sido firmados los contratos o existen acuerdos vinculantes. Incluye edificios terminados, en construcción y pre venta.

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bomberos, el aumento en las tasas de interés de los préstamos de financiamiento, la aprobación de los planos de construcción y la eliminación del subsidio eléctrico, los cuales, a criterio de Iván De Icaza, presidente de la Cámara Panameña de la Construcción, han influido poderosamente en los costos. Para Icaza, la reducción en la colocación de las nuevas unidades es consecuente con la situación que enfrenta el mercado. “Existe inventario terminado; sin embargo, los precios de venta se mantienen o bajan mientras que los precios de construcción al alza”, sostuvo. Una de las alternativas que está barajando la construcción panameña ante los altos costos de la construcción es optar por joint ventures con los propietarios de terreno, optimizar los costos en materiales e incluso crear la figura de alquiler con opción de compra. Pese a ello, en Covivienda proyectan construir en este año 10.958 viviendas y producir ventas por $979 millones, un 23,4% más que las generadas en 2016. El lugar donde se concentrará la mayor cantidad de nuevas viviendas es Panamá, seguido de Panamá Oeste

clases Clase B que de Clase A, sin embargo, Unidades en construcción

Precio promedio solicitado de venta ($/m2)

2.738

565

2.802

704

3.107

2.012

3.097

468

2.633

3.815

3.068

1.877

2.261

649

2.078

1.082

2.377 2.344

2.344

2.139

5.952

2.217

(La Chorrera y Arraiján). La clase media emergente, principalmente representada por jóvenes profesionales, así como inversionistas, profesionales y retirados extranjeros son los principales usuarios para este tipo de obras.

Estabilidad en los precios

Los precios de ventas del segmento residencial se mantuvieron estables. Por ejemplo, en proyectos de Clase A se mantuvo a $3,068.00 el m2 y de alquiler en $15 el m2. Además, se registró una baja en la disponibilidad de unidades de apartamentos al pasar de 13,3% a 11%. Por su parte, los proyectos Clase B existentes mantuvieron sus precios en $2,21 por m2, con una disponibilidad de 9,9%. De acuerdo con los expertos, en los dos próximos años, el aumento de precios se mantendrá regulado debido a la oferta limitada de personas que pueden adquirir apartamentos que empiezan desde los $200 mil. “El 2016 marcó el inicio de un periodo de mayor cautela en la promoción y consumo en el segmento del mercado residencial no preferencial, superior a los $120 mil, reflejado tanto por las preventas y el número de unidades en construcción, así como por su absorción, cada vez más moderada”, agregó Chevez, de CBRE Panamá. El valor promedio solicitado de alquiler para los proyectos Clase A se mantuvo en $15 por m2 por mes, al finalizar el primer semestre de este año. En el caso de los proyectos Clase B, aumentaron ligeramente su tasa de arrendamiento de $10por m2 por mes a $12 por m2 por mes. El alquiler de apartamentos ha comenzado a verse afectado, producto de la oferta existente para alquiler en el mercado. Algunos propietarios se han mostrado dispuestos a negociar y bajar sus precios, al ofrecer los apartamentos completamente amueblados. Fuente: CBRE Panamá, 1S 2017. Colocación Acumulada*: representa la unidad que se conoce ha sido vendida o pre vendida a los inquilinos o propietarios-ocupantes durante el período de la investigación. Una unidad se considera como colocada una vez han sido firmados los contratos o existen acuerdos vinculantes. Incluye edificios terminados, en construcción y pre venta.

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La reducción en la colocación de las nuevas unidades es consecuente con la situación que enfrenta el mercado. “Existe inventario terminado; sin embargo, los precios de venta se mantienen o bajan mientras que los precios de construcción al alza”. Iván De Icaza Presidente Cámara Panameña de la Construcción

En el caso de esta compañía, la estrategia está claramente definida a continuar creciendo en el sector de la construcción, principalmente con la finalidad de atraer jubilados extranjeros y turistas dentro de su portafolio residencial”. José Manuel Bern Gerente general Empresas Bern.

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| GUATEMALA | Los proyectos en altura representan el 30% de las construcciones dedicadas al segmento residencial

Torres irrumpen en la urbe guatemalteca En el primer semestre de este año, fueron autorizados 21 proyectos de vivienda vertical. Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com

n estilo de vida que busca estar más cerca de las ciudades, de los centros de trabajo y, principalmente, que evite enfrentarse a diario con el tráfico vehicular, está potenciando la construcción en altura en la ciudad de Guatemala. Prueba de ello es que la vivienda vertical representa el 30% de las obras residenciales que se edifican cada año, según información proporcionada por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradoras (FHA). En el primer semestre de este año se han autorizado un total de 21 proyectos de vivienda vertical, una cifra que probablemente sobrepasará a las cuantificadas en 2016, que reportó 30 proyectos en total. En la Cámara Guatemalteca de la Construcción señalan que el dinamismo en vivienda vertical es el resultado de la evolución natural de cualquier centro urbano y pronostican que, en el corto y mediano plazo, todas las zonas céntricas contarán con edificios de apartamentos. Otro factor que ha contribuido a este despertar de la construcción en altura es la topografía en la Ciudad de Guatemala y el alto valor de la tierra. Por ejemplo, el metro cuadrado de tierra en la zona 10 y 14 de la capital

puede alcanzar hasta los $1.000. Por ejemplo, hace cinco años se calculaba que el valor del terreno era de alrededor el 14% de la inversión total, hoy puede representar el 25%, un porcentaje que es asumido por el consumidor, por ello con terrenos tan caros la opción viable es densificar. Oscar Sequeira, coordinador de la Comisión de Estadística de la Cámara de la Construcción, explicó que la expectativa de nuevos proyectos verticales se concentrará en las zonas 1, 4, 8, 7, 10 y 11. En algunos casos, existen limitaciones de altura debido a la operación del Aeropuerto Internacional La Aurora en la zona 13. Por ejemplo, en las zonas 9,10, 14 y 15 las torres deben ser de 1.582 m sobre el nivel del mar; y en

938.000 Cantidad de personas que viven en la capital, de las cuales la zona 18 registra la mayor cantidad, con casi 200 mil habitantes.

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la 7, 8 y 11 de 1.551 según la Dirección General de Aeronáutica Civil. Sin embargo, esta tendencia no es exclusiva de la capital, sino que está proliferando en el resto del país, donde cada día es más frecuente observar nuevas torres que surgen con la promesa de brindar una serie de servicios en un mismo lugar. Así lo aseguró Mauricio Barillas, CEO de Studio Domus, quien explicó que los nuevos diseños buscan responder a las necesidades del consumidor, con un alto enfoque a la conveniencia y optimización de tiempo. Según la experiencia de esta compañía, las nuevas generaciones están más anuentes a limitar su espacio por una zona de fácil acceso que les permita contar con una serie de servicios a su alcance. Este criterio lo comparte Juan Carlos Martínez, gerente de Ventas de Grupo Rosul, quien aseguró que la alternativa más viable para dotar de vivienda a la población es por medio de la construcción vertical. Para ello es indispensable el desarrollo de esquemas de ordenamiento urbano en otras municipalidades para adoptar este tipo de obra. Actualmente, una buena parte de la población debe destinar largos periodos de tiempos en traslados, lo

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Los principales factores que impulsan la construcción vertical son la escasez de la tierra y el tráfico que cada día es más congestionado. No se puede seguir construyendo cada vez más lejos en la periferia de la ciudad, pues los tiempos de traslado son cada vez mayores”. Juan Pablo Estrada Presidente ANACOVI

cual no es sostenible desde el punto de vista económico y por calidad de vida. Un estudio elaborado por la firma Inspecciones Globales reveló que cada día ingresan y salen a la capital más de 2 millones de personas que vienen de municipios aledaños. En la capital viven más de 938.000 personas, de las cuales la zona 18 registra la mayor cantidad, con casi 200 mil habitantes. Por otra parte, el déficit habitacional en Guatemala es de más de 1,6 millones de casas, una cifra que está creciendo exponencialmente. Pese a esta realidad, los desarrolladores se han enfocado en los estratos económicos medios y altos, los cuales han incrementado en un 30%, según la Cámara Guatemalteca de la Construcción. La oferta dirigida a estos estratos supera el 27% y se encuentran localizados en el área periurbana, en las zonas 3, 6, 7, 8, 9, 12 y 18. Por ejemplo, de los 5.600 edificios verticales, unos 2.000 son Clase A, de acuerdo con esta agrupación. Las viviendas de este tipo no sólo

se caracterizan por ofrecer una amplia gama de servicios sino también por espacios mucho más amplios que van desde los 200 m2 hasta los 1.000 m2. En este momento, el inventario general de vivienda vertical que se encuentra a la venta es de 86 proyectos, según la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda de Guatemala (ANACOVI). En dicha asociación señalan que los costos pueden oscilar entre los $1.650 y $2.400, donde la tendencia es que, a menor metraje, mayor el precio por metro cuadrado. Juan Pablo Estrada, presidente de ANACOVI, reconoció que en algunas zonas se está dando especulación como resultado de la carencia de terreno y la dificultar para obtener los permisos de construcción. “Seguimos batallando con algunos obstáculos inesperados en cuanto a tramitología para permisos de construcción, por lo menos la presa que detuvo el inicio de nuevos proyectos durante los primeros cuatro meses del año pasado ya se liberó”, dijo Estrada.

Por las alturas La densificación implica mayores costos, ya que se ha dado un mayor incremento de hasta el 100% en sólo unos pocos años, llegando a precios de hasta $1.000 el m2.

Zona

Los nuevos diseños buscan responder a las necesidades del consumidor, con un alto enfoque a la conveniencia y optimización de tiempo”. Mauricio Barillas CEO Studio Domus

Precio por m2 ($)

2.079

1.835

1.773

1.743

1.452

1.372

1.369

1.358

1.318

1.216

1.071

Fuente: Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (ANACOVI), 2017.

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| EL SALVADOR | Cambios en patrones de consumo y en estilos de vida contribuyen al desarrollo en altura en El Salvador

Renovación urbana promueve vivienda vertical 40 proyectos de apartamentos se desarrollan al sur de San Salvador, impulsados por la alta densidad de su población. Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com

on tan solo 20.742 km2 de extensión y una alta densidad poblacional que alcanza los 279 habitantes por km2, El Salvador es un destino idóneo para la construcción vertical.

Pese a que décadas atrás fue uno de los primeros países de la región en incursionar en este tipo de obras, en 1986 mermó a raíz del terremoto que destruyó la capital. Luego de este suceso, la ciudad se expandió a lo ancho y actualmente presenta un fuerte arraigo a la construcción residencial unifamiliar. Prueba de ello es que solo el 0,02% del área urbana tiene edificios verticales, mientras que más del 46% corresponden a edificios de un nivel, de acuerdo con la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS). El ingeniero Carlos Pastrana, miembro de la Asociación de Ingenieros y Arquitectos (ASIA), que impulsa la construcción en vertical, señala como necesaria una campaña de concientización previa, en la que

se le asegure a la gente que vivirá en comunidad, en un lugar con las garantías de resistencia a la actividad sísmica, tomando en cuenta que existe un reglamento que norma las construcciones. Actualmente, el país experimenta una serie de cambios en cuanto a patrones de consumo y estilo de vida, que contribuye a generar una renovación urbana que incluye la edificación en altura como una tendencia. Ángel Antonio Díaz, presidente

$186,4 millones Monto otorgado por los bancos para el crédito de vivienda durante el 2016.

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de la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO), reconoce que la oferta es escasa; sin embargo, más desarrolladores están apuntando por construir este tipo de obras debido a que el salvadoreño desea vivir en la ciudad. La Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador reportó que un 66,8% de los permisos otorgados en el último año fueron utilizados para construcción de vivienda, la mayoría de ellas desarrolladas en San Salvador, Santa Tecla, Antiguo Cuscatlán, Mejicanos, Soyapango y San Marcos. Díaz sostuvo que existe un despertar en la construcción de vivienda en El Salvador el cual podría ser atribuido a una fase expansiva de crecimiento y otorgamiento de créditos. Muestra de ello es que, en 2016, los préstamos girados a dicho sector alcanzaron los $186,4 millones; es decir más de un 9% comparado con el periodo anterior. Precisamente, para impulsar la intensión de compra de este tipo de proyectos, el Fondo Social para la Vivienda elevó el techo del crédito para vivienda nueva a $125.000, lo que ha impulsado el desarrollo de proyectos de apartamentos en San Salvador. A ello se suman otros esfuerzos

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Más desarrolladores están apuntando por construir este tipo de obras debido a que el salvadoreño desea vivir en la ciudad”. Ángel Antonio Díaz Presidente Cámara Salvadoreña de la Construcción

En los últimos años hemos visto un gran potencial en el desarrollo de condominios verticales en nuestro país”. Carlos Guerrero Director ejecutivo Constructora Inmuebles

que se llevan a cabo como lo es la creación del Organismo de Mejora Regulatoria, donde se elevan las gestiones para buscar la discusión y el respaldo de dicho organismo, el cual, tras un diagnóstico de la problemática en materia de trámites y permisos, entregó 15 recomendaciones al Gobierno para agilizar los procesos para la entrega de permisos de construcción, explicó el jerarca de CASALCO. En El Salvador, los inversionistas enfrentan obstáculos para obtener permisos de construcción, como consta en el Doing Business 2017, al obtener la posición 156 entre los 189 países, solamente delante de Nicaragua. Actualmente, lograr un permiso de construcción requiere un promedio de 276 días hábiles, de los cuales 73 días se destinan para lograr la factibilidad de agua y alcantarillado. El ingeniero Waldo Jiménez, director de Asuntos Económicos y Sociales de la Asociación Nacional de la Empresa Privada (ANEP), señaló que el principal atractivo que tiene un empresario para invertir en un país es la confianza, que es la base de las relaciones humanas. No obstante, lo que ha sucedido en El Salvador es que la confianza se ha deteriorado. Pese a ello, esto no ha impedido a que muchos empresarios continúen con sus proyectos y por eso la economía está mejorando. “Si las empresas del sector pueden incorporar la tecnología, sin duda los proyectos costarán menos y será más fácil comercializarlos y colocarlos en el mercado”, agregó Jiménez.

Lo que viene en camino

Pese a la incertidumbre a nivel del crecimiento económico, los empresarios siguen apostando por el país, pues hay 40 proyectos de apartamentos que se desarrollan en la zona

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sur de San Salvador y la y el próximo año iniciarán 147 proyectos inmobiliarios que cuentan con factibilidad, señalan en CASALCO Por ejemplo, la firma Urbánica tiene un ambicioso plan de crecimiento en los próximos años con nuevas inversiones al norte y sur del Gran San Salvador, donde edificarán pequeñas ciudades. La constructora Inmuebles S.A se encuentra en espera de autorización de permisos para iniciar con tres edificios de condominios en San Salvador que representarían una inversión de $15 millones. “En los últimos años hemos visto un gran potencial en el desarrollo de condominios verticales en nuestro país”, sostiene el director ejecutivo de la empresa, Carlos Guerrero, al explicar los fundamentos en que se basa la apuesta. A su vez, la inmobiliaria 3 Torres está por finalizar la construcción de Torre Constella en El Salvador y, a corto plazo, iniciará con los edificios Nuva 112 en Santa Tecla. Los precios para este tipo de alternativa habitacional son variados e igualmente sujetos a la ubicación e incluso influye el tema de la seguridad. Yonny Marroquín, director de Desarrollo Territorial, Urbanismo y Construcción del Ministerio de Obras Públicas señaló que en el país se carece de los mecanismos para controlar la especulación. En la Cámara Salvadoreña de Bienes Raíces explican que hace una década en algunas áreas del país, el metro cuadrado se cotizaba en $30, mientras que ahora se pueden cotizar hasta en $400, provocando una este fenómeno. Dicha agrupación presentó el año pasado una propuesta de ley con el objetivo de ordenar el sector inmobiliario, así como estandarizar precios; sin embargo, aún se encuentra en discusión.

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| HONDURAS | Búsqueda de seguridad e indicios de escasez de tierra en ciudades da pie a la primera generación de desarrollos

Residencia vertical da sus primeros pasos en Honduras Para el próximo año iniciará la construcción de 20 torres en Tegucigalpa, en San Pedro se contabilizan 10. Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com

paso lento, pero seguro. Así se vislumbra la construcción residencial vertical en Honduras, país cuyas ciudades empiezan a conquistar las alturas con proyectos de mayor escala.

y se tiene una serie de servicios y amenidades en un mismo lugar. “Este comportamiento obedece a la necesidad de vivir cerca de las zonas vivas y fuentes de empleo, sumado con el alto costo de la tierra

Cabe destacar que el sector de la construcción es una actividad muy dependiente a la actividad económica. De acuerdo con el Banco Central de Honduras, para el primer trimestre de 2017, el área total construida para la edificación de apartamentos representó el 8% del sector residencial, siendo los más destacados inmuebles de condominios y torres. Este despertar por la vivienda en altura es atribuido a las ventajas que ofrece este tipo de soluciones, pues no es necesario invertir en seguridad

8% Peso porcentual del área total construida de vivienda que corresponde a residencia vertical, según el Banco Central de Honduras al cierre del primer trimestre de 2017.

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en las urbes”, explicó William Hall, gerente de la constructora William y Molina.

Tegucigalpa, un paso adelante

Tegucigalpa fue la primera ciudad en Honduras en sentir la necesidad de cambiar su modelo de planificación urbana y fue hace una década que inició de forma tímida la construcción de proyectos corporativos y de apartamentos en altura. Uno de ellos es el proyecto habitacional Ecovivienda, que construye un edificio de 120 apartamentos, que se conocerá como Distrito Verde. El arquitecto Fernando Castrillo, gerente de proyecto, indicó que el tema de la ubicación y de la seguridad ha contribuido en la demanda de su este tipo de oferta, pese a que la cultura del hondureño aún no es afín a la vivienda vertical. Para el próximo año se proyecta la construcción de unas 20 torres de apartamentos en Tegucigalpa y

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La escasez de tierra en las urbes, principalmente en el caso de Tegucigalpa, ha propiciado este tipo de obras, en especial los apartamentos están ganando protagonismo entre familias de estrato social medio y medio alto por las facilidades que ofrece al estar ubicados en áreas cercanas al trabajo o escuelas”. Silvio Larios Gerente general Cámara Hondureña de la Construcción

Comayagüela, reveló José Azcona Bocock, ingeniero civil y desarrollador, dato que fue confirmado en la Gerencia de Control de la Construcción de la alcaldía del Distrito Central. Según la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción (Chico), los sectores exclusivos de la capital continúan siendo foco para la edificación de este tipo de proyectos, entre ellos los alrededores de los bulevares Juan Pablo II y Morazán. A ello, se suman los avances que ha experimentado la construcción y la tecnología en edificios verticales en Tegucigalpa, donde se implementan losas postensadas y vigas metálicas, lo que permite levantar un piso por semana, cuando antes representaba casi 30 días por losa, explicó Juan Carlos Skaffy, vicepresidente de la Cámara Hondureña de la Construcción (Chico).

El despertar sanpedrano

Cinco años después, San Pedro Sula da sus primeros pasos. El año pasado, arrancó con la construcción de 13 torres de apartamentos y hoy, las expectativas se mantienen positivas, pues se contabiliza el inicio de 10 proyectos más. Por el momento, el inventario actual ronda las 400 unidades, las cuales se sumarán a una oferta más reducida de torres de menor altura. Para potenciar la construcción de este tipo de obras, se está llevando a cabo un Plan de Desarrollo Urbano, que va a favorecer a las ciudades para los próximos años, porque incluye normativa adecuada para facilitar el entorno propiocio para el desarrollo de las construcciones verticales.

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Alto costo de la tierra encarece obras

La suma de los proyectos en ciernes en Tegucigalpa y San Pedro Sula añadirá más de 1.000 nuevas unidades de dos, tres y hasta cuatro habitaciones al mercado inmobiliario residencial. La oferta de proyectos en altura es variada en cuanto a precios: los más asequibles se encuentran entre los $120.000 y $180.000, mientras que los más caros oscilan el rango de los $350.000, los cuales en su mayoría van dirigidos a clientes extranjeros de alto poder adquisitivo. Sin embargo, en el sector de la construcción reconocen que con el paso de los años, los precios se han encarecido. Por ejemplo, el valor de una vara cuadrada (0,69 m2) en el último año rondó entre los $230 y $250, 10 años atrás era de $60, debido a la oferta-demanda, según datos del Colegio de Arquitectos de Honduras. La escasez de tierra en las urbes, principalmente en el caso de Tegucigalpa, ha propiciado este tipo de obras, en especial los apartamentos están ganando protagonismo entre familias de estrato social medio y medio alto por las facilidades que ofrece al estar ubicados en áreas cercanas al trabajo o escuelas, sostuvo Silvio Larios, gerente general de la Chico. Hoy día, el perfil del comprador son familias o jóvenes solteros de clase media y alta, que desean invertir menos y vivir con amenidades que no posee la vivienda convencional. También ha contribuido que existe una generación que años atrás apostó por este estilo de vida, han compartido sus experiencias y han reconocido el valor agregado que ofrece vivir en estos espacios.

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| NICARAGUA |

Gremio anticipa y promueve especialización en materia de calidad y seguridad en construcción vertical

Primera generación de torres aún está en gestación Desarrolladores aguardan a que despierte el interés entre la población en este tipo de edificaciones como alternativa de vivienda. Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com

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icaragua aún está lejos de ser el hogar de los rascacielos. De hecho, es el país menos desarrollado en cuanto a edificaciones residenciales en altura.

Las únicas estructuras verticales, de los pocos que posee, son de índole corporativo y apenas suman unos 15, siendo el edificio del Banco de América el más alto, con 70 metros. Una serie de limitantes restringen la construcción nicaragüense en altura, entre ellas la aversión de un segmento relevante de la población a vivir en este tipo de opción de vivienda al ser un país altamente sísmico, la carente oferta y; además, la necesidad del sector de aplicar normativas para la edificación de proyectos antisísmicos. Carlos Fernández, presidente de la Asociación Nicaragüense de Ingenieros y de Arquitectos, sostuvo que la construcción vertical se ha enfocado más en oficinas, debido a que en este segmento la demanda es más alta, principalmente entre empresas multinacionales e instituciones internacionales, que buscan este tipo de obras para establecer sus operaciones. Sin embargo, este año, el sector de la construcción se ha propuesto iniciar un proceso para revertir esta realidad y con ello no sólo dinamizar la construcción de oficinas verticales, sino también de obra residencial. Actualmente, existen solicitudes aprobadas para la construcción de edificios de 20 pisos y 30 solicitudes para torres de 30 pisos, muchos de ellos mixtos, señalaron en la Alcaldía de Managua. Zonas como la ubicada en la Carretera a Masaya están tomando impulso para la construcción de proyectos residenciales dirigidos a estratos económicos medios y altos. En esta ubicación, el precio va desde $100 hasta $300 la vara cuadrada (0,6 m2). Igualmente, en la zona costera, como en San Juan del Sur, se están desarrollando proyectos de este tipo dirigidos a extranjeros o nacionales de estratos económicos altos. Según Héctor Lacayo, presidente de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua, se pretende iniciar

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también el desarrollo de condominios que permitan el aprovechamiento del terreno con edificios de cuatro pisos. No obstante, reconoció como vital realizar una serie de estrategias de mercadeo orientadas a persuadir a la población, en especial a las nuevas generaciones, para que apuesten por este estilo de vida en altura. Pese a que tradicionalmente la oferta de vivienda nicaragüense es unifamiliar, Lacayo se muestra optimista, pues la cámara que dirige está trabajando en una nueva Ley de Condominios, mucho más moderna en cuanto a temas de administración. Por otro lado, en materia de crédito, están planteando un proyecto para aumentar el acceso a crédito para personas cuyos ingresos no son demostrables ante la banca privada. “Lo importante para nosotros es irnos (con la construcción de altura) más hacia el centro de Managua, promover edificios multifamiliares, para que la familia pueda estar más cerca del trabajo, de hospitales, colegios, universidades y de los diferentes sub-centros de comercio que tiene la ciudad. En Nicaragua ya la familia prefiere lo céntrico por la movilidad y cercanía, ya no tenemos la barrera del patio. En el país, por ejemplo, hay 16 nuevos edificios de oficina, en Managua, y casi todos están contratados. Para el próximo año, hay el interés de seis nuevos proyectos, que serían edificios de viviendas”, indicó Lacayo. Nicaragua tiene a su favor un comportamiento positivo en cuanto a su crecimiento económico, lo que contribuye en materia de atracción de inversiones. La expectativa para este año es que cerrará con un aumento del 7,6%. Como parte de los esfuerzos que empiezan a surgir en Nicaragua figura el II Congreso Nicaragüense de Ingeniería Sísmica, “Apostando al Crecimiento Vertical”, evento que se realizó en noviembre pasado con la finalidad de ser marco de referencia para la capacitación del sector en cuanto a diseño sísmico de edificios, normativas, entre otros temas. Rodrigo Pereira, presidente de la Cámara Nicaragüense de la Construcción, sostuvo que esta iniciativa tuvo como premisa mostrar las

metodologías para mejorar la construcción del país tanto en cuanto a seguridad como calidad. Para el jerarca del sector, el país debe apuntar por la densificación, pero de forma planificada. Lo positivo es que, en la consecución de este objetivo, el sector privado no está sólo, pues existe el interés del sector público para dinamizarlo. “Tenemos que empezar a hacer mejor las cosas. Como sector privado ese es el llamado que hacemos, porque muchos inversionistas vienen al país y lo que buscan es el ahorro, cuando no podemos escatimar esfuerzos ni ahorros a la hora de construir porque en los edificios habitan personas, hay vidas humanas”, agregó Pereira. Actualmente, existe un Plan Maestro de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Managua, que contempla la edificación de torres y que fue posible gracias a asistencia de la Agencia de Cooperación Internacional de Japón. Dicho plan detalla zonas de alto potencial en la capital para el desarrollo en altura como lo son las pistas Juan Pablo II y Suburbana y en el kilómetro 7 de la carretera a Masaya. Además, de la mano de las iniciativas en pro de los rascacielos, surge a su vez la convicción de empezar a controlar la construcción horizontal para reducir el impacto que este tipo de obras genera en materia urbana y ambiental. Sin embargo, los constructores reconocen que por momento el área de construcción en el segmento residencial se encuentra a la baja desde el año pasado, cuando disminuyó a 1.425.179 m2. Según el Informe de Construcción Privada del Banco Central de Nicaragua (BCN), en el segundo trimestre de este año las áreas de construcción privada crecieron a nivel nacional en promedio 1,7% en relación con igual período del año pasado, pero se registró disminuciones en las edificaciones residenciales 9,5%. Según los desarrolladores esto obedece a los trámites para permisos de construcción y limitantes en áreas destinadas al desarrollo inmobiliario. Carlos Melhado, gerente de país de la firma Spectrum en Nicaragua,

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Se pretende iniciar también el desarrollo de condominios que permitan el aprovechamiento del terreno, con edificios de cuatro pisos”. Héctor Lacayo Presidente Cámara de Urbanizadores de Nicaragua

En Nicaragua, para construir en altura hay que involucrar a todos los actores, como a la academia porque se requiere de su actualización, de sus últimas tendencias, de sus métodos, para construir de manera segura y planificada”. Edwin Obando, subdirector Instituto de Geología y Geofísica (IGG-CIGEO) de la UnanManagua.

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

Hoy las amenidades representan entre un 4% y un 9% del área vendible de los proyectos residenciales

Sello distintivo de la oferta en torres

La tecnología y la innovación se unen para brindar amenidades que se conviertan en elementos claves para mercadear los nuevos proyectos en altura Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com

as amenidades se han convertido en uno de los principales argumentos para posicionar e influir en la decisión de compra en los nuevos proyectos en altura. Con el paso de los años, las mismas han venido evolucionando conforme aumentan las expectativas y exigencias del cliente, pues más allá de cantidad, ahora la clave es innovación. Hoy, las amenidades representan entre un 4% y un 9% del área vendible de los proyectos residenciales, un peso importante en el posicionamiento de un proyecto tanto en preventa como también durante su operación. La demanda por espacios más cómodos es un punto clave que

muchas empresas adaptaron como requisitos dentro de su modelo de construcción. Algo similar ocurre en los países desarrollados, donde la construcción en altura es parte del paisaje urbano, y en Centroamérica también se quiere vivir ese estilo de vida. Fuad Farach, director de RC Inmobiliaria, afirmó que el mercado se ha vuelto cada vez más exigente a nivel local, lo que demuestra una evolución contundente en los estilos de vida. “Ya no basta con el rancho y áreas de recreo, el consumidor está buscando una opción de vivienda global donde pueda realizar sus actividades cotidianas de esparcimiento, diversión y trabajo”, dijo.

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TENDENCIAS

En el caso de Bambú Rivera, este proyecto ha tomado en cuenta aspectos que van orientados hacia un consumidor más consiente ambientalmente, que valora la calidad de vida en términos de salud y bienestar, por ello han diseñado el proyecto en función de este tipo de elementos. Los ranchos para barbacoa, la piscina, áreas de juegos infantiles y gimnasio es la constante que no puede faltar en estos proyectos; sin embargo, el mercado está pidiendo más. No ha de extrañar que las nuevas torres de edificios residenciales incorporen salas de cine, áreas de coworking, zonas diseñadas para combinar salud y bienestar, como lo son las áreas para realizar yoga y meditación. En el caso del proyecto TRÍ-O, de Kirebe y ubicado en Barrio Luján, en San José, incluirá lavandería comunitaria, sala de reuniones con área de conveniencia, mini auditorio y espacio para oficinas y comercio. Los espacios de co-working es una amenidad que también ha tomado importancia para responder a las necesidades de los millenials, debido a que esta generación está más orientada a trabajar como freelancers o a lanzar startups, lo cual los obliga a llevarse el trabajo a la casa. También, cada vez más personas en Costa Rica tienen la oportunidad de trabajar desde sus casas, ya sea porque son trabajadores independientes o porque sus empleadores aplican la modalidad de teletrabajo. Por este motivo, los desarrolladores inmobiliarios incorporan, con mayor frecuencia, estaciones de trabajo individual dentro de proyectos residenciales. Sobre este tema, Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier explicó que los millennials buscan, principalmente, productos inmobiliarios que integren amenidades o áreas comunes amplias que respondan a sus necesidades sociales. Los espacios de co-work están diseñados para que profesionales de diferentes sectores compartan el mismo espacio físico, como salas de juntas y mesas de trabajo, para ocuparse de sus propios proyectos. Además, son acondicionados para recibir clientes, para compartir con

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ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

Los millennials buscan, principalmente, productos inmobiliarios que integren amenidades o áreas comunes amplias que respondan a sus necesidades sociales. Los espacios de co-work están diseñados para que profesionales de diferentes sectores compartan el mismo espacio físico, como salas de juntas y mesas de trabajo”. Karla Quevedo Gerente Comercial Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios

Hoy existen amenidades que son casi obligatorias y otras que son un plus que ofrece cada desarrollo”. Arq. Ramón Pendones Vicepresidente OPB Arquitectos

otros profesionales e, incluso, para intercambiar ideas, proyectos, conocimientos y experiencias”, afirmó. Actualmente, las áreas de co-work y salas de trabajo individual son un factor diferenciador de los proyectos de vivienda. Para el arquitecto Ramón Pendones, vicepresidente de OPB Arquitectos, hoy existen amenidades que son casi obligatorias y otras que son un plus que ofrece cada desarrollo. Por ejemplo, las áreas recreativas son esenciales para que el comprador, en la mayoría de los casos, sacrifique espacio habitable por áreas sociales para su esparcimiento. Las zonas verdes, aunque son consideradas como amenidades “obligatorias”, las mismas experimentan un upgrade con dos cambios fundamentales: por un lado, la vegetación es seleccionada para que haya frutos comestibles y con ello convertirse en un recorrido gastronómico natural. Asimismo, se suma la capacidad de integrar huertos de aprendizaje en las mismas áreas, que permiten que los niños conozcan sobre los alimentos y el valor de lo natural, una tendencia que viene de los Estados Unidos, según estudios de la firma consultora 4S. En el mercado panameño, donde la construcción en altura

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se encuentra consolidada, el tipo de amenidades no ha variado sustancialmente, según comentó Oscar A Álvarez, cofundador de Gogetit.com, empresa que realizó en el último año un estudio que analizó lo que busca el consumidor panameño en un área social. Según los resultados, más de la mitad buscan un gimnasio completo, seguido por una piscina amplia, área para BBQ, áreas destinadas para niños y visitas, entre otros. (ver recuadro) En Costa Rica, proyectos como Urbn Escalante, en Barrio Escalante; o Cosmopolitan Tower, en Rohrmoser; dan la opción de conocer a los vecinos en un ambiente lounge, establecer grupos de trabajo en las salas de coworking y ejercitarse en el estudio de yoga, entre otras. En El Salvador, Inversiones Bolívar está desarrollando el proyecto Casa 5, en la Avenida Las Magnolias, con un concepto de lobby gallery que permita emular la sensación de visitar una galería de arte y contará con un business box (espacio para actividades laborales y colaborativas con diferentes ambientes). A criterio de José Miguel Porras, presidente de la Cámara de Bienes Raíces en Costa Rica, además de ofrecer una ubicación estrategia, los clientes buscan soluciones tecnológicas dentro de los complejos habitacionales.

TENDENCIAS

En el mercado panameño, donde la construcción en altura se encuentra consolidada, el tipo de amenidades no ha variado sustancialmente”. Oscar A Álvarez Co-fundador Gogetit.com

IFreses y Xcala son dos proyectos de 25 niveles cada uno, desarrollados por Civitar Desarrolladores, en Curridabat. Ambos incorporan una torre de parqueos automáticos con el sistema Speedy Parking, para que el usuario simplemente deje su vehículo en un espacio para que el sistema se encargue de parquear el automóvil automáticamente. “Estos sistemas se utilizan en otras ciudades como Medellín, en Colombia; es algo que viene a innovar y ha sido muy aceptado por los clientes, por el buen uso del espacio”, comentó Denia Rosich, gerente comercial de Civitar Desarrolladores. Otros servicios asociados con la tecnología es el que ofrece proyectos como Azenza Towers, que incorpora sistemas que promueven la sostenibilidad, tales como sensores de movimiento en los pasillos de áreas comunes, con lo cual se disminuye el consumo energético, y loza sanitaria de bajo consumo y grifería eficiente en todas las unidades para reducir el consumo de agua en más de un 20%. En este tipo de obras en altura es usual la incorporación de Sistemas de Gestión de Edificios, donde se pueden integrar todos los sistemas de la edificación y, así, controlar aires acondicionados, iluminación, control de acceso, control de persianas, música, entre otros. U Nunciatura, ubicado en Rohmoser, Pavas; se distingue porque sus apartamentos poseen un sistema ligado al teléfono, con el cual se puede abrir y cerrar puertas, controlar la

iluminación, la música y las cortinas, dijo Rosich, de Civitar Desarrolladores. Otras de las facilidades que ofrecen los desarrollos verticales son las ludotecas para niños, que a veces incluyen el servicio de guardería para que puedas dejar a los hijos un par de horas en lo que tienes que salir de casa y así no tengas que subirlos al coche contigo. “En la actualidad, las personas le dan tanto valor a sus momentos de esparcimiento que están dispuestos a limitar su espacio y privacidad por un área cercana y de fácil acceso”, sostuvo Mauricio Barillas, director creativo y CEO de Studio Domus CA. En el caso de Guatemala, la firma Studio Domus enfoca su gestión en la creación de proyectos que atiendan a diversos segmentos de mercado y cambios en el comportamiento. La variedad y oferta de las amenidades no es una decisión que simplemente busca complacer al comprador, sino que detrás de ellas se encuentran investigaciones que están íntimamente ligadas con el público meta al cuál se dirige cada uno de los proyectos. Por ejemplo, el concepto minimalista que se desarrolló en Torre Borja valoró los espacios abiertos como parte de las amenidades y áreas destinadas a practicar yoga y calistenia,

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En la actualidad, las personas le dan tanto valor a sus momentos de esparcimiento que están dispuestos a limitar su espacio y privacidad por un área cercana y de fácil acceso”. Mauricio Barillas Director creativo y CEO Studio Domus CA.

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

un business center y una mezcla entre área infantil y coffee station, destinado para compartir en familia, sostuvo Jorge Mario Figueroa, director general de Íntegro, desarrolladora de grupo Aicsa a cargo del edificio. “Las amenidades son el resultado de ejercicios etnográficos y en respuesta a peticiones específicas de estudios de demanda. Las nuevas amenidades no eliminan otras que ya se le da al cliente, pues cada mercado es diferente y se debe entregar en el proyecto lo que el mercado valore más que su costo”, señaló Carlos Muñoz 4S, Chief Future Officer de Grupo 4S. Algunas de las propuestas de amenidades que de acuerdo con esta firma consultora han generado más valor percibido en vivienda de nivel residencial son por ejemplo la biblioteca de objetos. De acuerdo con un estudio elaborado por 4S se detectó que hay más de 500 objetos en las viviendas que se utilizan menos de una vez al mes. Estos objetos pueden llegar a consumir hasta un 20% del área habitable. Estos objetos van desde aparatos de cocina hasta herramientas y artículos de uso en reuniones sociales. “Tener una biblioteca centralizada de objetos permite que los residentes no tengan que adquirir estos bienes poco usados y además ahorran espacio interior en sus viviendas”, señaló Muñoz. El tiempo de esparcimiento también es otra variable considerada por las nuevas generaciones y uno de los

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TENDENCIAS

TOP 10

DE LOS QUE BUSCA LA

GENTE EN UN ÁREA SOCIAL Hoy más que nunca, los apartamentos son espacios aprovechables y diseñados inteligentemente que satisfacen las nuevas necesidades de los residentes. La firma Gogetit.com realizó una encuesta entre más de 500 personas en Panamá para saber qué es lo que la gente busca, quiere y necesita a la hora de tomar la decisión de escoger un edificio. En la encuesta, se les preguntó a los usuarios cuáles eran sus preferencias dentro de una lista de más de 15 amenidades que suelen tener las áreas sociales, pudiendo seleccionar todas las opciones que más valoraran. POSICIÓN

AMENIDAD

Gimnasio completo

PORCENTAJE

POSICIÓN

AMENIDAD

PORCENTAJE

50,5

Privacidad y ambiente

33,3

Piscina grande

43,3

Canchas múltiples

23,3

Área de BBQ

36,7

Salón de fiestas

23,3

Área de niños

33,3

Decoración

Vista

33,3

Jacuzzi

6,7

Fuente: www.gogetit.com

Las amenidades son el resultado de ejercicios etnográficos y en respuesta a peticiones específicas de estudios de demanda. Las nuevas amenidades no eliminan otras que ya se le da al cliente, pues cada mercado es diferente y se debe entregar en el proyecto lo que el mercado valore más que su costo”. Carlos Muñoz Chief Future Officer Grupo 4S.

puntos delicados en la convivencia de condominios. De esta inquietud surge el llamado Karaoke Room, espacio que se conceptualizó como un salón de eventos, pero aislado acústicamente para evitar disturbios entre los vecinos. IFreses incorpora zonas de entretenimiento como un “beer garden”, un cuarto de música con aislamiento acústico, cinema room, así como un espacio artístico, un muro para

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escalar, un carril de nado semiolímpico, terraza deportiva para los que practican crossfit. Los salones de evento también se están modificando. Anteriormente un cuarto vacío sin decoración se entregaba como salón de eventos. Hoy es necesario espacios con interiores agresivos, únicos y auténticos; es decir, espacios de experiencias. Otras de las nuevas tendencias en amenidades son aquellas que se

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

Amenidades en tendencia De acuerdo con la firma consultora 4S estas son las principales tendencias en amenidades, propuestas que han generado más valor percibido en vivienda de nivel residencial. Son amenidades “nuevas” que han sido poco utilizadas, pero su aparición en proyectos no implica que se eliminen otras que ya da por hecho el cliente.

1 Biblioteca de objetos ahora se complementa con biblioteca de actividades, biblioteca deportiva y biblioteca de juguetes.

2 Parques privados comestibles y de aprendizaje: La vegetación es seleccionada para que haya frutos comestibles.

3 Coworking

4 Car-sharing de autos divertidos: Cada residente (de un proyecto de 100 unidades) recibe 4 días al año por carro, en total 20 días con carros divertidos. Las cuotas de mantenimiento incluyen la renovación de estos vehículos cada 3 años y consideran periodos de mantenimiento.

5 Social media “readyeventspace”: Espacios con interiores agresivos, únicos y auténticos. Espacios que enmarquen la personalidad del edificio y sus residentes. Fuente: Grupo 4S

brindan fuera del proyecto en tiempo compartido, los cuales son espacios que se adquieren fuera del predio como apartamentos en la playa, yates etc. “Hemos notado un crecimiento dramático en los proyectos que han adoptado este sistema de amenidades. Una propiedad que se adquiere puede dividirse para 50 o 100 unidades del proyecto, lo cual provoca un valor importante y su impacto en costo no es tan relevante”, explicó Muñoz. Los proyectos inmobiliarios están necesitados de terceros lugares; es decir, espacios abiertos a la comunidad, que logren convocar a sus residentes y lo hagan de una forma sutil. Serán espacios cómodos, que entienden a sus usuarios y siempre se mantienen abiertos y limpios para ellos. El uso de escaleras deportivas es un concepto que está tomando fuerza en algunos proyectos en altura, el mismo pretende casar los conceptos de deporte y vida en un solo lugar y que fue aplicado en de Sportiva Skyhomes, en Heredia, donde en las escaleras del edificio se instalarán equipo de audio y se diseñará un circuito de ejercicio el cual termina en la azotea, con un gimnasio al aire libre. Además de lo que ofrece el proyecto per sé, las facilidades y ventajas que ofrece el proyecto en su espacio exterior es un punto a favor para el mercadeo del mismo. El arquitecto José Luis Salinas, presidente de Grupo Inmobiliario

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De la mano de la ubicación están la integración de los servicios con la tecnología, que permite mayores eficiencias y ahorros en costos eléctricos. Se restringe de espacio habitable, pero tiene mejores acados en el”. Arq. José L. Salinas Presidente Grupo Inmobiliario del Parque.

TENDENCIAS

del Parque, considera que una de las fortalezas de los proyectos que desarrolla esta firma es su ubicación, pues a su criterio una ventaja que valora el consumidor es no tener que trasladarse durante una hora u hora y media para llegar al trabajo, ahora tiene la posibilidad de vivir en una torre donde todo se encuentra al alcance y que, además. Por ejemplo, las calles están cada vez están más llenas, la conexión de edificios y los espacios comunes elevados ayudarían a aliviar la congestión a nivel del suelo y a que la vida en las alturas sea más sostenible socialmente. Este criterio lo comparten en Inversiones Bolívar, de El Salvador, pues en el caso de Casa 5, uno de los grandes atractivos del condominio es su ubicación, pues se encuentra en las cercanías de la Zona Rosa, donde existe una variedad de servicios comerciales y gastronómicos. “Existe una disponibilidad no sólo de conveniencia, sino también de buen vivir”, comentó Diego de Sola, Director Ejecutivo de Inversiones Bolívar. “De la mano de la ubicación están la integración de los servicios con la tecnología, que permite mayores eficiencias y ahorros en costos eléctricos. Se restringe de espacio habitable, pero tiene mejores acabados en su hogar”, sostuvo el arquitecto Salinas. A su criterio las amenidades

ofrecidas, tanto en Costa Rica como en el resto de países de la región, son muy similares a las que se observan en ciudades como Nueva York, Buenos Aires, Tokio, pues toda gira en torno a propiciar una sana convivencia e interactuar. Son diversas las ventajas de las amenidades residenciales, pero los desarrolladores deben tener cuidado con la cantidad y su grado de sofisticación, pues tienen un impacto directo en la cuota de mantenimiento y en el costo final de la obra. En el caso de Costa Rica, los desarrolladores aseguran que para que sea rentable el proyecto, es necesario realizar espacios más pequeños por la cantidad de elementos que estos deben contemplar no sólo en cuanto a amenidades, sino al cumplimiento de regulaciones, códigos, sistemas de emergencias, rociadores, escaleras, los cuales son vitales para salvaguardar la vida de los ocupantes, pero que igualmente elevan el costo final.

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Existe una disponibilidad no sólo de conveniencia, sino también de buen vivir”. Diego de Sola Director Ejecutivo Inversiones Bolívar.

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

Verticalidad; camino a la sustentabilidad La construcción y operación de los edificios puede tener profundo impacto en el medio ambiente, la sociedad y la economía. En el campo del diseño sustentable, el diseño busca balancear las necesidades de estos aspectos usando una aproximación integral para crear soluciones de diseño donde todos ganan. Por Luis Fernández de Ortega, luis.fdeortega@v-fo.com

a construcción y operación de los edificios puede tener profundo impacto en el medio ambiente, la sociedad y la economía. En el campo del diseño sustentable, el diseño busca balancear las necesidades de estos aspectos usando una aproximación integral para crear soluciones de diseño donde todos ganan.

Los objetivos principales del diseño sustentable es reducir o evitar por completo el agotamiento de los recursos más críticos, como energía, agua, tierra y materia prima; prevenir la degradación ambiental producida por edificaciones e infraestructura a través de su ciclo de vida y, por otro lado, crear ambientes habitables, confortables, seguros y productivos. Los edificios usan recursos como energía, agua, materia prima, etcétera y generan desperdicios a través de su construcción, ocupantes y demolición, emiten peligrosas sustancias a la atmósfera por el consumo de energía fósil, cambian el uso de la tierra y su capacidad de absorber y capturar agua al sub suelo. El reto de desarrolladores, constructores y arquitectos radica en reducir esos impactos negativos, así como el consumo de energía y maximizar el uso de los recursos disponibles. Adicionalmente a estos conceptos vertidos en los nuevos edificios, debemos pensar que la reutilización y actualización de edificios actuales es una estrategia sustentable mejor que la demolición y sustitución por

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nuevas edificaciones. Muchas veces esta estrategia es más adecuada, desde el punto de vista costo-beneficio ya que ayuda a que las edificaciones existentes incrementen su resiliencia y la energía utilizada en su construcción original no se desperdicia si se permite su decadencia o demolición. La definición a través del tiempo ha evolucionado y son seis los fundamentos principales que persisten en esta definición: Optimización del potencial del sitio Optimización del uso de energía

SUSTE NTAB I L I DA D

Conservación y protección del agua Optimización del espacio y uso de materiales Mejoramiento de la calidad ambiental interior Optimización de la operación y mantenimiento. Para el caso de esta participación, nos enfocaremos en el primer fundamento y una de sus aproximaciones: La Verticalidad y la densidad. Mucho se ha discutido acerca de la relación entre la densidad y

la sustentabilidad y las evidencias apuntan a que la densidad es más sustentable que la dispersión. Las ciudades tienen problemáticas cada vez más complejas de tránsito vehicular, desabasto de agua, conflictos de recolección de basura, saturación de drenaje, etc., son cada día más difíciles de administrar y mantener y los costos asociados a la administración y mantenimiento son más costosos, en términos económicos y ambientales. La verdad es que la densificación de la ciudad no es, por sí misma la solución a todos estos problemas,

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pero sí ayuda a combatir algunos; las distancias de transporte se acortan, la infraestructura es menos extensa, la deforestación de áreas verdes, generación de islas de calor, son algunos de los problemas que se ven disminuidos por la densificación y verticalización de la ciudad. Sin entrar en la discusión de los modelos de desarrollo urbano, diré que el desarrollo inmobiliario está regido por las normas establecidas en los planes de desarrollo urbano publicados por los gobiernos locales y están encaminados a darle forma a la

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

La imagen de la Torre Koi permite acomodar un programa grande de manera vertical y dejar espacio para una plaza que articula el conjunto.

ciudad pero también tienen un fuerte propósito de administración y operación y sus costos asociados. La población se ha convertido en su mayoría en población urbana, tendencia muy clara en todo el mundo; el fenómeno de migración hacia las ciudades en global y se intensificado desde los años setenta del siglo pasado y no parece revertirse. Por otra parte la sociedad ha evolucionado; cambiado, en los últimos

años y estos cambios son cada vez más acelerados; la familia tradicional ha sido relegada y han aparecido composiciones familiares singulares como los DINKS, Solteros Mayores, Jóvenes Divorciados, parejas con “Nido Vacío” y un sinnúmero de combinaciones. Por la parte de las oficinas, el costo de operación ha llevado a la descentralización o al outsourcing de procesos no esenciales para la operación, la

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aparición cada vez más frecuente de back office y necesidades de espacios corporativos más eficientes. Con todo lo anterior en consideración, vemos que la verticalización de los proyectos, tiene cada vez más sentido; el costo de la tierra se incrementa y la necesidad de mantener la infraestructura de las ciudades bajo control es cada vez más relevante. Las razones de la demanda pueden ir desde la seguridad o la percepción que otorgan los desarrollos verticales a la vivienda. También la necesidad que tienen empresas locales y regionales de ocupar espacios eficientes diseñados específicamente para este uso, en lugar de locales comerciales o casas adaptadas. En nuestra experiencia como diseñadores de ambos usos, hemos visto la evolución de los desarrollos de usos mixtos y cómo la composición de ellos se ha adaptado a las necesidades del mercado, donde el comprador es el rey. En los proyectos que hemos participado, hemos visto que la demanda por los espacios habitables en los desarrollos verticales no ha disminuido, el ritmo de absorción se ha mantenido constante y los precios, debido a la demandan, siguen creciendo. Volviendo al tema de la sustentabilidad en el desarrollo vertical y la optimización en el uso del suelo, propongo el siguiente ejercicio y pongo como ejemplo la Torre Koi en Monterrey, México: 234 unidades habitacionales, 43,786 m² de oficinas y 2,600 m² de uso comercial y la necesidad alojar 1,500 autos. Ahora imagine que todo el parqueadero necesario lo construye en superficie, necesitará de unas 10 hectáreas de terreno. Para las residencias necesitará construir en vivienda dúplex unas 117 unidades. Las oficinas, imagine que las divide en edificios de unas siete plantas y algunos pequeños locales comerciales: todo este programa requiere de cerca de 14 Hectáreas de terreno; cuando la Torre, para alojar ese programa, ocupa menos del 10% de esa superficie; unos 12,000 m² de terreno. El costo del desarrollo de toda esa tierra es enorme, sin mencionar que las áreas verdes serían casi inexistentes, con la consecuente generación de

SUSTE NTAB I L I DA D

El edificio de Renzo Piano en Londres; la Torre Shard, con 87 niveles, residencias, hotel y oficinas solamente cuenta con 47 lugares de estacionamiento.

islas de calor, infraestructura urbana: alumbrado, agua, drenaje, sistemas de comunicación, etc. Adicionalmente, el costo para la ciudad es enorme: sistemas de transporte, recolección de basura, vigilancia, etc. Con este ejemplo, trato de poner de manifiesto que un proyecto vertical será siempre menos demandante de desarrollo urbano comparado con

los desarrollos horizontales; sin embargo, habrá que tomar en consideración que la ciudad debe estar preparada para albergar esta densidad; las calles y la saturación vehicular son la consecuencia directa, demanda de agua y drenajes ademas de la infraestructura eléctrica deberían estar preparados para esta capacidad de suministro. Pueden argumentarse también, las condiciones sísmicas y de protección civil para quienes habitan estos edificios; la solución está en la adecuada planeación y diseño para proteger a los usuarios mediante rutas de escape protegidas y suficientes, de acuerdo a las normas técnicas y a los parámetros establecidos por las autoridades a través de sus reglamentaciones. A veces, inclusive, es necesario participar con la autoridades de la cuidad y referirse a los códigos internacionales porque, en países emergentes como los de América Latina, apenas comenzamos a ver este tipo de edificaciones. El problema vehicular puede resolverse mediante la promoción de rutas de transporte público que tengan tres características principalmente: debe tener capacidad, frecuencia y calidad suficientes, además de las

rutas adecuadas para que la gente lo use sin necesidad de llevar sus autos. Esto disminuiría la demanda de estacionamiento y, por tanto, la necesidad de construirlo. Por ejemplo, la torre Shard en Londres , un edificio de 87 plantas con departamentos, oficinas, hotel, spa, comercio y restaurantes, además de un mirador, es el el remplazo de un edificio de de los años 70’s, cuenta con solamente ¡47 lugares de estacionamiento! es decir un auto cada 2,712.53m², considerando que el edificio cuenta con 127,489m² construidos. ¿Cómo han hecho los ingleses para llegar a estas cifras? ¿en una ciudad tan congestionada y densa?, en principio con reglas de desarrollo urbano que lo permiten y con la infraestructura que puede alojar tales cifras. Ciertamente, se ha encontrado una vía donde el desarrollo inmobiliario puede darse sin necesidad de arruinar el entorno urbano y social. Esa es la apuesta del desarrollo vertical.

La distribución vertical del programa de la Torre Koi: en la parte baja, en verde la zona de comercio, en azul las oficinas y en rosa las residencias.

El mismo programa de la Torre Koi en una visualización horizontal. Claramente, el extenso programa requiere de mucha tierra para su desarrollo.

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Promedio de área habitable en proyectos verticales inicia desde los 35m2

Versatilidad supera el valor del tamaño Promedio de área habitable en proyectos verticales inicia desde los 35m2 Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com

mponentes y majestuosos por fuera, mientras que en su interior la arquitectura juega con el espacio hasta crear una oferta de vivienda de tamaño reducido. Así son los nuevos proyectos en torres que se levantan en el país. Los desarrolladores prometen compensar el tamaño del espacio habitable por otros valores agregados como una ubicación estratégica, acceso a una infraestructura de servicios consolidada, comercio y seguridad. Esta apuesta responde, entre otros argumentos dados por los desarrolladores, a diversos estudios de mercado, que revelan una demanda creciente de espacios con diseño eficiente y funcional.

Asimismo, existe una nueva generación de compradores que está mucho más dispuesta a sacrificar espacio para lograr cercanía a sus trabajos y fácil acceso a servicios, comentó Fuad Farach, director de RC Inmobiliaria. Por esta razón, la oferta que se encuentra en el mercado arranca desde los 35 metros cuadrados (m2) hasta los 90 m2 en promedio, y sus costos de venta inician desde los $65 mil y hasta los $200 mil. Aunque estos tamaños pueden ser catalogados como ínfimos, algunos desarrolladores aseguran que son igualmente cotizados. Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, sostuvo que los

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apartamentos de uno y dos dormitorios experimentan alta demanda. “En el caso de Azenza, ya no tenemos disponibles los de una habitación, lo que demuestra esta tendencia”. El promedio del mercado para producto vertical es de 99,8 m2 habitables y 128,5 m2 totales, según un estudio elaborado por Newmark Grubb Central America. El sur de la capital es el que muestra áreas más reducidas en cuanto al tamaño de las unidades habitacionales, con 82,8 m2, seguido por San José Norte y Heredia con 90,3 m2 y 96,9 m2. Sin embargo, en el mercado es posible encontrar áreas mucho más pequeñas, conocidos como estudios.

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

Tendencias en proyectos de vivienda vertical Las siguientes son las principales características de la generación actual de residencia en vertical.

Fotografía con fines ilustrativos. Proyecto Iconnia, San José, Costa Rica

ESPACIOS: Altos costos de construcción provocan que los espacios interiores tengan que reducir para mantener el precio acorde a las posibilidades del mercado.

DEMOCRATIZACIÓN: Mayor aparición de proyectos en los segmentos que tienen mayor profundidad de mercado, y que hoy permanecen desatendidos.

AMENIDADES: Mejores amenidades con cuotas de equipamiento para crear verdaderos espacios memorables.

MICROCIUDADES: Los usos mixtos serán la norma, la integración de proyectos de gran escala permitirá el posicionamiento de microciudades que hace más apetecible el desarrollo vertical y en comunidad.

¿Demanda o costos de la tierra?

Estamos frente a un cambio que ha sido producto de la toma de conciencia en detener la expansión horizontal. Además, entra en juego la necesidad de densificar las ciudades como única solución sostenible para el futuro”.

La demanda no es la única razón por la cual ha surgido en el mercado este tipo de oferta, también ha influido la escasez de terreno en las ciudades como resultado de la falta de ordenamiento territorial, caracterizado por una “mancha horizontal”, no sólo en Costa Rica sino también en el resto de países de la región. Las urbes son los principales destinos donde se han concentrado este tipo de proyectos, ya que uno de sus atributos principales es la ubicación y acceso a servicios al alcance. Esta demanda ha provocado que los precios de venta del metro cuadrado en el mercado alcancen, en

Ronald Steinvorth Presidente IECA

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ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

Los desarrolladores buscan el mayor rédito con respecto alto costo de la tierra principalmente en las urbes, lo cual obliga a diseñar opciones de vivienda de pequeño tamaño para que sean accesibles al usuario final y que también combine usos mixtos, lo cual es parte de una tendencia cultural”. Abel Castro Laurito Presidente Colegio de Arquitectos de Costa Rica

algunas áreas, muy buena plusvalía, lo que no solo están aprovechando los desarrolladores nuevos, sino aquellos que quieren vender la propiedad que compraron hace años atrás. “Cada tipo de desarrollo residencial viene a dar solución a una demanda en específico. Los desarrolladores de vivienda vertical están orientados de manera muy estrecha al valor de la tierra, a la cobertura y el uso de suelo permitido”, comentó Pedro Sánchez, consultor de Newmark Grubb Central America. Dicha afirmación es consecuente con los datos que se desprende de un reporte elaborado por la firma consultora inmobiliaria Newmark Grubb Central America, donde se evidencia que el centro de la capital es la que muestra una tendencia de precios mucho más elevada que el resto de ubicaciones, donde en promedio el m2 se ronda los $2.740,16. En el caso del centro de la capital es evidente la carencia de terreno para construir, lo cual ha impulsado los precios hacia arriba, de ahí que la clave es aprovechar la infraestructura existente revalorizándola y ofreciendo servicios complementarios que hagan más atractivo vivir en el centro. El ingeniero Ronald Steinvorth, presidente y Socio de IECA, compañía con una amplia trayectoria en proyectos verticales, reconoció el esfuerzo que realizan diferentes actores del sector de la construcción para crear espacios atractivos en zona que por muchos años dejaron de ser habitadas y que hoy vuelven a ganar protagonismo. “Estamos frente a un cambio que ha sido producto de la toma de

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conciencia en detener la expansión horizontal. Además, entra en juego la necesidad de densificar las ciudades como única solución sostenible para el futuro”, señaló Steinvorth. El Este de San José es testigo de esta tendencia que menciona el ingeniero Steinvorth, pues, aunque existe mayor disponibilidad de áreas para construir, lo cierto es que el destino se ha convertido en una ubicación en franco crecimiento para este tipo de proyectos. Muestra de ello es que hasta el momento se desarrollan en la zona de Curridabat, en un espacio de 3 km, más de 29 proyectos en altura. En el Este los precios rondan los $2.492,84 el m2 y en el Oeste, un mercado muy consolidado sigue manteniendo su atractivo, con un promedio de $2.457,5 el m2. Analizando las cifras antes expuestas es posible determinar que la vivienda vertical muestra un valor en su metro cuadrado mucho más elevado que la oferta horizontal. Ante este panorama, uno de los principales desafíos que enfrentan los desarrolladores es lograr abaratar los costos en el proceso de construcción. E l a rq u i te c to A b e l C a st ro Laurito, presidente del Colegio de Arquitectos de Costa Rica, explicó que los desarrolladores buscan el mayor rédito con respecto alto costo de la tierra principalmente en las urbes, lo cual obliga a diseñar opciones de vivienda de pequeño tamaño para que sean accesibles al usuario final y que también combine usos mixtos, lo cual es parte de una tendencia cultural. A ello se suma que Costa Rica es el segundo país más caro de

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

CUESTIÓN DE TAMAÑOS

En el mercado vertical, San José Oeste es el sector que ofrece el producto con mayor tamaño en comparación a los demás conurbanos y promedia 115,2 m2 habitables y 153,4 m2 totales. Le siguen San José Centro y Alajuela. San José Oeste

Gran Área Metropolitana

128,5

153,4 San José Centro

120,5

La Guácima / San Rafael

Alajuela

103,8

107,6 San José Este

101,0

San José Sur

82,8

San José Norte

Heredia

90,31

96,9 Fuente: Newmark Grubb Central America

Centroamérica para construir. La mano de obra, el concreto y otros materiales son mucho más baratos en el resto de países de la región, según un estudio elaborado por la Cámara Costarricense de la Construcción. El ingeniero Javier Chacón, del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos, comentó que las ventajas para el desarrollador en cuanto a tiempo y materiales en las construcciones en altura es similar a la edificación de vivienda unifamiliar, una de las diferencias es que en la última se puede acelerar o desacelerar la construcción conforme a la demanda. Por su parte, el arquitecto José Luis Salinas, presidente de Grupo Inmobiliario del Parque, señaló que no sólo el costo del m2 encarece

la obra, sino también una serie de elementos esenciales que forman parte de la edificación como lo son los sistemas de emergencia, rociadores, escaleras, el cumplimiento de las normativas nacionales a nivel de códigos. “El metro cuadrado de construcción se encarece hasta en $100 debido al exceso de regulaciones, que en algunos casos no se ajustan a la realidad del país” aseguró Salinas. A ello se suman las cargas sociales, que incrementan el costo laboral, ya que en el país es de un 53%, mientras que en el resto de la región es de 44%. Estos factores influyen a la hora de determinar los espacios de cada unidad, los cuales son compensados con una gama de servicios para hacerlos atractivos.

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Las ventajas para el desarrollador en cuanto a tiempo y materiales en las construcciones en altura es similar a la edificación de vivienda unifamiliar, una de las diferencias es que en la última se puede acelerar o desacelerar la construcción conforme a la demanda”. Javier Chacón Ingeniero Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA).

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DESARROLLO VERTICAL

En nuestro caso tenemos un producto que brinda financiamiento del 100% de la propiedad más los gastos de formalización y está dirigido para quienes no tienen posibilidad de ahorrar y pagar un alquiler”. Javier Del Campo Director Comercial Cuestamoras Urbanismo

Comodidad fuera del apartamento En este tipo de proyectos, las áreas comunes ganan protagonismo. Su diseño busca atender tanto actividades sociales como laborales, por lo cual no es de extrañarse que además de piscinas, gimnasio, bar y zona de barbacoa; los inquilinos encuentren la opción de centros de negocios de uso gratuito, con oficinas completamente equipadas para trabajar a distancia. La empresa Civitar busca promover el estilo urbano, de ahí que todos sus proyectos son verticales, un estilo que hace que las personas ganen calidad de vida, ya que pueden aprovechar todos los servicios

que están alrededor del proyecto sin la necesidad de trasladarse a largas distancias. Denia Rosich, gerente comercial de Civitar Desarrollos, explicó que muchos de estos proyectos se han concebido para maximizar los espacios por medio de muebles modulares; o bien, tienen movilidad funcional donde, por ejemplo, es posible que la cama se almacene en un mueble, brindando mayor espacio en la habitación. También entra en juego la domótica para el manejo de la electricidad, todo ello para crear espacios más prácticos y confortables. Cabe destacar que algunas obras no restringen el acceso a áreas más

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grandes dentro de su oferta residencial. En ese sentido, el diseño ha sido vital para lograr este objetivo, y las unidades hoy más que áreas estáticas, se convierten en un “lego” donde el comprador puede sumar espacio. Este es el caso del proyecto TRÍ-O, cuya característica es la flexibilidad con apartamentos modulares. “Desde luego, se pueden comprar varios de estos apartamentos con la idea de agrandar el espacio de vivienda y construir así uno de hasta tres cuartos. “Es como un lego gigante”, aseguró Ivannia Jaikel, gerente de ventas. Javier del Campo, gerente comercial de Cuestamoras Urbanismo, considera que de la mano de la gama de servicios que se ofrece en este tipo de proyectos, el mercado tiene que ir evolucionando para crear propuestas de valor e innovación a nivel financiero. “En nuestro caso tenemos un producto que brinda financiamiento del 100% de la propiedad más los gastos de formalización y está dirigido para quienes no tienen posibilidad de ahorrar y pagar un alquiler”, afirmó del Campo. Los compradores jóvenes, las familias de pocos miembros y profesionales asalariados forman parte de un grupo generacional que para el 2018 representará el 75% de la fuerza laboral en Costa Rica. Ellos son el target que buscan seducir los nuevos proyectos en altura.

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

Sectores medios y altos presentan mayor preferencia por estas soluciones

Proyectos de pequeña huella resucitan como solución de vivienda

Construcción de proyectos debe ir de la mano con el desarrollo de soluciones de transporte para acercar a la gente a los puntos de convergencia en la ciudad. Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

n el pasado era normal ver proyectos de Multifamiliares, que se convertían en una solución de vivienda, tanto de interés social como de familias de clase media; eran grupos de edificios de apartamentos

que compartían un mismo terreno y áreas comunes. Con el paso de los años, este concepto se dejó de lado y se expandió la construcción de pequeñas casas individuales en proyectos de amplios terrenos. DICIEMBRE 2017 / 127

Los multifamiliares fueron desarrollados tanto por el sistema de vivienda nacional como por el sector privado, algunos con gran éxito y otros no tanto, pero no fueron iniciativas que se extendieron por mucho tiempo, debido a las familias tienen una mayor preferencia por tener viviendas sobresuelo, con patio o jardín. Esta característica ha estado muy arraigada en la cultura del costarricense, incluso recientemente el sistema de vivienda nacional para interés

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DESARROLLO VERTICAL

Las condiciones actuales hacen que los multifamiliares vuelvan como una alternativa, sobre todo como opciones de pequeña huella, que son apartamentos de unos 24 metros cuadrados a dos niveles”. Minor Rodríguez Gerente general Fundación Promotora de la Vivienda (FUPROVI).

social y clase media ha tratado de desarrollar iniciativas en vertical, pero no siempre son bien aceptadas por la población. Por ejemplo, el edificio en el cual se ubica la sede central del Ministerio de Ambiente y Energía, así como el del Banco Hipotecario de la Vivienda en la zona de Montes de Oca fueron concebidos para vivienda, pero no cumplieron con su objetivo. Así lo confirmó el ministro de Vivienda, Rosendo Pujol, quien agregó que otro elemento que incide en el poco impulso de proyectos de interés social y para clase media en vertical está relacionada con que los desarrolladores que usualmente construyen estas soluciones no son los mismos que tienen experiencia en el levantamiento de edificios de varios pisos, por lo que hay una importante resistencia. Sin embargo, con el crecimiento de la mancha urbana, el elevado costo de la tierra en el Gran Área Metropolitana y las dificultades de una ciudad que se extiende poco a poco, el concepto de multifamiliares o proyectos de pequeña huella comienza a tomar fuerza nuevamente. Hay una limitada disponibilidad de áreas que tienen condiciones para ser urbanizadas y desarrolladas, dado el proceso constructivo horizontal que se ha dado por años, entonces algunos sectores que tienen mayores recursos económicos ven en los multifamiliares de apartamentos una opción. “Existen dos elementos por los que la gente podría presentar una mayor predisposición a aceptar proyectos multifamiliares en edificios de unos cuatro pisos: uno es el alto costo de la tierra y que como la ciudad ya está construida, si se quiere tener un lote y casa al gusto es necesario alejarse del Gran Área Metropolitana (GAM), lo que implica mayores tiempos de traslado, debido a los problemas de transporte e infraestructura vial”, señaló el ministro Pujol. Una alternativa viable, señaló el jerarca, es que la gente que trabaja en la GAM busque edificios que ya

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están desarrollados, no solo para solventar estas dos variables anteriores, sino también porque el tamaño de las familias se ha disminuido en las últimas décadas, siendo en promedio de unas 3,3 personas, necesitando espacios más reducidos. Esto lo satisface la vivienda vertical, eso sí con ciertas condiciones; edificios de 3 o 4 pisos de altura, casas de pequeña huella, es decir que ocupan poco espacio de construcción, pero a dos pisos. De hecho, ya se han impulsado algunas iniciativas, promovidas desde el gobierno y desarrolladores de vivienda popular con un balance exitoso, en diversos puntos del país. “Es importante entender que edificios de más de cuatro pisos para vivienda de interés popular no es recomendable, por un asunto social, y es que la convivencia en este tipo de construcción vertical requiere de gastos comunes y cumplimiento de reglas de condominios, aún la gente no está acostumbrada a esta idea. No obstante, para otros nichos es una buena alternativa”, indicó el ministro de Vivienda. Ahora bien, indicó Pujol, si se viera desde la perspectiva de los desarrollos ideales, se trataría de proyectos de 6, 7 u 8 pisos para clase media, porque permiten llevar con mayor facilidad el agua, la luz y el acceso a servicios, lo que se complica si se eleva el tamaño de las infraestructuras. Éxito con pequeña huella Para Minor Rodríguez, gerente general de la Fundación Promotora de la Vivienda (FUPROVI), en los primeros proyectos de multifamiliares que se impulsaron en Costa Rica se contaba con condiciones favorables, pues había suelo del Estado disponible, de manera que este costo no era una variable de gran peso. Al perder el Estado capacidad de gestión, los desarrollos quedaron en el sector privado, haciendo que los costos por terrenos sí fueran un factor determinante, se comenzaron a impulsar bonos de vivienda, con poca planificación y con conceptos simplistas de vivienda de una planta.

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“Pero las condiciones actuales hacen que los multifamiliares vuelvan como una alternativa, sobre todo como opciones de pequeña huella, que son apartamentos de unos 24 metros cuadrados a dos niveles, con frentes pequeños, que permite que los proyectos sean más rentables, desde el punto de vista financiero”, detalló el experto. Bajo este concepto es posible desarrollar unas 90 unidades por hectárea, y si fuera de cuatro niveles se contaría con unas 100 o 120 soluciones, por lo que los proyectos de pequeña huella parecen ser una alternativa muy eficiente. Estas iniciativas permiten garantizar el derecho de la gente a seguir viviendo en la ciudad, cerca del empleo y de las oportunidades que la GAM ofrece y a la vez permite aprovechar la infraestructura actual de alcantarillados, calles y acueductos, se promueve el arraigo, se aprovechan las líneas de transporte y se reducen los tiempos de traslado, mejorando la calidad de vida. “Definitivamente estos proyectos tienen grandes ventajas, porque a pesar de ser de dos plantas, no hay vecinos arriba o abajo, solo laterales, es posible contar en el edificio con más áreas verdes y de recreación y genera una huella menor”, señaló Rodríguez. Eso sí, indicó el jerarca de FUPROVI, es necesario educar a las personas para ocupar en este tipo de proyectos, entender que hay que seguir normas de convivencia y organización. Socialmente es un reto enorme.

Proyectos en marcha

FUPROVI ha venido desarrollando este tipo de soluciones habitacionales en cuatro zonas prioritarias del país, como un esfuerzo para la erradicación de precarios y alternativas de vivienda de interés social. Uno de ellos es el Condominio La Arboleda en la zona de Tibás, ubicado en una zona muy céntrica, cercano a los principales servicios y equipamiento urbano. Consta de cuatro

DESARROLLO VERTICAL

edificios de 16 soluciones cada uno, con cuatro pisos de altura. También hay proyectos en Goicoechea, tal es el caso de Aves del Paraíso, con edificios de viviendas de dos plantas en sitios circundantes y que están a máximo 800 metros de distancia. En Desamparados también hay un proyecto de pequeña huella, con unas 160 soluciones habitacionales, una intervención de vivienda de alta calidad, con condiciones urbanas superiores, para el cual ya se cuenta con permisos de construcción. “Todas las iniciativas que desarrollemos en un plazo de 5 años van a tener el enfoque de pequeña huella. Fundación Costa Rica-Canadá también está impulsando soluciones de este tipo y otros desarrolladores privados se han involucrado en proyectos de dos niveles”, detalló el director de la Fundación.

Retos de pequeña huella

Si bien es una solución rentable y viable para diversos segmentos de la población costarricense, lo cierto es que para algunos sectores del país hay una serie de retos a resolver, como es la disponibilidad de servicios de agua potable, pues si las empresas y entidades encargadas no desarrollan su capacidad para dar el suministro, será difícil avanzar en el tema. Es necesario extender las redes, en algunos casos mejorarlas e incrementar la capacidad del bombeo para llevar el agua a alturas mayores. El tema del alcantarillado sanitario también es un desafío, porque pensar en proyectos de altura con planta de tratamiento es mucho más costoso, lo que elevaría el valor de las unidades. “Es urgente controlar el precio del suelo, generar mecanismos que promuevan mejores precios y evitar la especulación inmobiliaria. Asimismo, urge eliminar normativa poco práctica y crear mecanismos financieros, como el leasing habitacional, que faciliten la adquisición de unidades de este tipo y no que se rijan con la ley de arrendamiento”, añadió.

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Un elemento que incide en el poco impulso de proyectos de interés social y para clase media en vertical está relacionada con que los desarrolladores que usualmente construyen estas soluciones no son los mismos que tienen experiencia en el levantamiento de edificios de varios pisos”. Rosendo Pujol Ministro de Vivienda

EMSEGA P E CPR I AOYEC L DESARROLLO TOS VERTICAL

Tendencia apunta conectividad entre los pisos superiores, redundancia de servicios y salidas secundarias de emergencia

ÍCONOS DE LA

MODERNIZACIÓN

E IDENTIDAD PARA LAS URBES Conozca los edificios verticales residenciales que se construyen actualmente y que se convertirán en los más altos del mundo. Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com

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lementos distintivos de las ciudades, sinónimo de modernidad y poderío, así son los nuevos rascacielos que emergen en las principales ciudades del mundo. Estas estructuras monolíticas representan los mayores logros arquitectónicos de la humanidad hasta la fecha, con la premisa de ayudar a aliviar los desafíos más críticos de nuestro tiempo: el crecimiento de la población, la urbanización, el cambio climático y las ciudades en expansión. Las nuevas tecnologías, materiales innovadores que combinan flexibilidad y resistencia, la experiencia de sus diseñadores, pero sobre todo la invención de los ascensores hizo posible pensar hacia arriba y, además, entrar en la competencia por desafiar las alturas y acreditarse el puesto del “más alto del mundo”. En esta definición de mediciones, características, materiales e innovaciones entra en juego el Council on Tall Building and Urban Habitat (CTBUH) organismo mundial responsable de medir rascacielos, recopilando información sobre la creación, el diseño la

construcción y la operación de edificios altos y ciudades futuras. Precisamente, el arquitecto Víctor Montero presidente del CTBUH en Costa Rica, explicó que el marco conceptual y técnico del CTBUH reconoce los edificios de altura en tres categorías: Altura Arquitectónica, Mayor Altura de Piso Ocupado y Altura a la Punta del Edificio, siendo la categoría de Máxima Altura Arquitectónica la más utilizada para definir el ranking de los edificios más altos del mundo. Con base en una de las clasificaciones desarrolladas por este organismo, la Revista INversión INmobiliaria presenta a continuación los 10 proyectos verticales más altos en el mundo, que se encuentran en construcción y que contemplan el componente habitacional, el cual integra a su vez oferta inmobiliaria comercial y de oficinas. Esto por cuanto una de las tendencias que revela el CTBUH es el cambio en la funcionalidad de los edificios. Muestra de ello es que, de los 100 edificios más altos del mundo, el 41% son de uso mixto y el 40% son de oficinas. “Esto supone un cambio en la tendencia tradicional de usos comerciales

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que por muchos años dominó. Ahora, se mueve hacia la búsqueda de la compacidad urbana, generando en un mismo edificio la posibilidad de contener usos residenciales, oficinas y comercio como mínimo, pero que se vislumbra como un tejido urbano con conexiones entre edificios, tanto físicos (sótanos, primeros pisos y puentes aéreos) como funcionales (generación de energía en sitio compartida, captura compartida de aguas del proyecto y otros)”, sostuvo el arquitecto Montero. La tendencia apunta a edificios que se conecten en sí en los pisos superiores, mayor redundancia en términos de suministro de energía y agua, así como salidas secundarias de emergencia. Según el CTBUH la conexión de edificios y los espacios comunes elevados contribuirán a aliviar la congestión a nivel del suelo, y que la vida en las alturas sea más sostenible socialmente. No es de extrañar que en de los proyectos que se presentan a continuación exista una gran mayoría de proyectos en Asia y Medio Oriente, específicamente en China y la India, los dos países más poblados del mundo.

ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

Dubai Creek Tower

La torre tendrá una altura de más de 1.100 metros

a torre se encuentra en construcción y se lleva a cabo en Dubái (Emiratos Árabes Unidos) con una altura que supera al Burj Khalifa actual rascacielos más alto del mundo. El proyecto está a cargo del arquitecto español Santiago Calavatra. La obra inició en 2016 y finalizará en 2020. La torre tendrá una altura de más de 1.100 metros, con apartamentos, restaurantes y un hotel.

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MEGAPROY EC TO S

Jeddah Tower Ocupará un área de 243.866 m2

ascacielos que finalizará entre el 2019 y el 2020. El proyecto se construye en Arabia Saudita, en la ciudad de Yeda, y se encuentra a cargo del arquitecto estadounidense Adrian Smith y la constructora Grupo Saudi Binladin. Tendrá una altura de 1.000 metros y ocupará un área de 243.866 m2. Su arquitectura será triangular con el objetivo de soportar mejor las fuerzas de los vientos. La obra inició en junio de 2013. Contará con apartamentos de lujo, un hotel Four Season.

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ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

Wuhan Greenland Center Medirá 636 metros de altura y 126 pisos

l proyecto se convertirá en el tercer rascacielos más alto de China. El mismo medirá 636 metros de altura y 126 pisos. La torre se localiza en Wuham, la ciudad más poblada del centro de China y contará con unas 303.275 m2 de superficie, de los cuales 50.000 m2 se destinarán a apartamentos y condominios. El rascacielos está compuesto por una cúpula para reducir la resistencia del viento y posee rendimiento aerodinámico. La obra finalizará en 2019. El arquitecto de la obra es Adrian Smith + Gordon Gill Architecture y el propietario Wuhan Greenland Bin Jiang Property Co. Ltd.

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Grand Rama 9 Tower Medirá 615 metros y tendrá 125 pisos

l rascacielos inició obras en el 2017 en un área de 360.000 m2, en la ciudad de Bangkok, Thailandia, y su finalización está prevista para el 2021. Medirá 615 metros y tendrá 125 pisos. Contará con apartamentos, hotel y oficinas. Fue diseñado por K.C.S Associates Company Limited, el diseño estuvo a cargo de Architects 49 Ltd.

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ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

Tianjin CTF Finance Centre Con una altura de 530 metros, 97 pisos y 81 elevadores

ascacielos en construcción en la ciudad de Tianjin, China. Con una altura de 530 metros, 97 pisos y 81 elevadores. Inició su construcción en 2013 y finalizará en 2020. Se localiza en el Binhai New Area de Tianjin. El diseño estuvo a cargo de Skidmore, Owings & Merrill LLP. Será de uso mix pues albergará apartamentos, oficinas y hotel

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Evergrande IFC

Su altura es de 518 metros y tendrá 112 pisos

l proyecto se desarrolla en la ciudad de Hefei en China. El mismo inició obras en 2016 y su finalización se proyecta para el 2021. Es un rascacielos de uso mixto pues alojará hotel, apartamentos y oficinas. Su altura es de 518 metros y tendrá 112 pisos. Su diseño estuvo a cargo de la firma Atkins; Gensler.

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ESPECIAL

DESARROLLO VERTICAL

Central Park Towe r

Tendrá una altura de 472 metros, 95 pisos y estará compuesto por 179 apartamentos

e desarrolla en la ciudad de Nueva York en los Estados Unidos. Inició en 2014 y finalizará en 2020. Tendrá una altura de 472 metros, 95 pisos y estará compuesto por 179 apartamentos. El diseño estuvo a cargo de James Carpenter Design Associates; Adrian Smith + Gordon Gill Architecture y su desarrollador es Extell Development Company; SMI USA

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Vincom Landmark 81 Con una altura de 461,2 metros, 81 pisos y 241.000 m2

on una altura de 461,2 metros, 81 pisos y 241.000 m2 de extensión, la torre ubicada en la ciudad de Ho Chi Minh City Vietnam inició obras en 2015 y finalizará su construcción en 2020, convirtiéndose de ese modo en el edificio más alto de Vietnam. El diseño está a cargo del arquitecto británico Atkins y su desarrollador es Vingroup. El proyecto tendrá un SOHO, residencias y hotel. La torre busca ser un signo emblemático y único en cuanto a desarrollo de uso mixto, así como en cuanto a integración y diseño sostenible en el ámbito público.

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ESPECIAL

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Suzhou IFS Se desarrolla en un área de 278.000 m2, tiene una altura de 450 metros y 98 pisos

l rascacielos se desarrolla en un área de 278.000 m2, tiene una altura de 450 metros y 98 pisos. Su construcción inició en 2012 y se prevé que finalizará en 2018. Se levanta en la ciudad de Suzhou en China. Fue concebida como un edificio de uso mixto de gran altura, pues albergará oficinas, apartamentos y hotel. El diseño está a cargo de Kohn Pedersen Fox Associates

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l proyecto inició su construcción en el 2011 en la ciudad de Mumbai, India; a la fecha no se ha dado a conocer el año de su finalización. El rascacielos tendrá una altura de 442 metros, 117 pisos y un total de 290 apartamentos. El desarrollador de la obra es Lodha Group y el diseño arquitectónico Pei Cobb Freed & Partners. Hasta hace poco, los edificios residenciales de gran altura en la ciudad tenían alrededor de 50 pisos. Planear una torre con el doble de esa altura implicaba la reinvención del proceso típico de diseño y la reconsideración de una amplia variedad de enfoques estructurales y de planificación, incluida la seguridad y la sostenibilidad.

World One Tendrá una altura de 442 metros, 117 pisos y un total de 290 apartamentos

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GERENCIA

¿En manos de quién queda la administración del condominio? La ley exige crear un reglamento para establecer obligaciones del administrador y de los condóminos. Por Soledad Montero,

smontero@inversioninmobiliariacr.com

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GERENCIA

i está pensando en designar a una persona o empresa para que asuma la administración del condominio en el que usted es socio o dueño; o bien, en el que reside, antes deberá revisar la normativa vigente en el tema, para tener claro las reglas del juego. El administrador podrá ser una persona física o jurídica. Lo primero es crear un reglamento de condominio y administración, que le permita al administrador y a los condóminos tener claras ciertas disposiciones que exige la ley. Se trata de la legislación N° 7933, la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que debe ser acatada en Costa Rica por todo proyecto, propiedad o finca, acogida al régimen de propiedad en condominio, sea este horizontal, vertical, combinado o mixto. Muchos dirían que administrar un condominio es una tarea sencilla; sin embargo, esa labor engloba compromisos legales, y aspectos minuciosos que deben estar bien definidos, para evitar inconvenientes futuros con inquilinos y con otros vecinos. El reglamento que exige la normativa permitirá designar foralmente a una Asamblea de Propietarios, que será la figura encargada de destinar a un administrador. El objetivo es que por escrito se establezcan los límites y las responsabilidades entre las partes.

Este documento deberá incluir como mínimo los siguientes puntos:

1 Las maneras de designar, contratar o sustituir al administrador, sus atribuciones y obligaciones, el período del nombramiento o la contratación y las causas para removerlo.

2 Las aportaciones de los propietarios para gastos comunes.

3 La frecuencia con que se reunirá la

Asamblea de Propietarios, la forma de convocarla, la persona que presidirá las reuniones y el procedimiento para designarla.

El administrador tendrá a su cargo

El cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes.

El uso de las cosas comunes, las limitaciones y las condiciones en que se ejercerá y, en general, los derechos y las obligaciones de cada propietario.

5 El régimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolución de disputas.

6 Las reglas necesarias para afectar las fincas filiales al régimen de propiedad en condominio, las cuales se convertirán en fincas matrices, sin perder por ello su condición original.

7 La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del conjunto. El servicio o la estrategia de la administración podrán variar según el tamaño que posea el condominio, ya que las necesidades que tiene un condominio pequeño pueden resultar distintas a las de uno más grande. Es bueno saber que existen administradores profesionales y empresas que ofrecen servicios de asesoría y de administración como tal; al fin y al cabo, eso es algo que se puede estipular en el reglamento de administración. Usted puede confiar en alguien externo para la gestión de cobranzas, dejar en otras manos la contratación de proveedores de servicios, la realización de auditorías, además el seguimiento y actualización de estados financieros, la supervisión de áreas comunes, la elaboración de los protocolos, de procedimientos de seguridad y emergencia, así como los manuales operativos, entre otros. En Costa Rica hay varias compañías que prestan este servicio y que brindan distintos valores agregados

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La atención y operación de las instalaciones y los servicios generales. La conservación del condominio. La ejecución de los acuerdos de la Asamblea de Condóminos. La recaudación de cuotas. Emisión de recibos. La comunicación contante con los propietarios. Atención de los protocolos de emergencia. Entre otros. Fuente: Macondo

Un administrador en sitio brinda un mejor servicio, pero no es financieramente viable para condominios pequeños. Después de 100 filiales, se puede evaluar la posibilidad de un administrador en sitio” Alejandro Crespo Gerente general Macondo.

GERENCIA

MÁS CONDOMINIOS Y MENOS APARTAMENTOS (Cifras en metros cuadrados) Sub obra

2014

2015

2016

Apartamento

515.251

388.980

427.639

Condominio

634.357

874.224

613.721

Fuente: Informe Anual 2016 sobre Indicadores de la Construcción en Costa Rica, elaborado por el CFIA.

según las necesidades específicas. Para Alejandro Crespo, gerente general de Macondo, una de las empresas que brinda este tipo de servicio, “el proceso de selección debe empezar por definir el tamaño, presupuesto y necesidades específicas del condominio para encontrar a la empresa ideal, ya que las administradoras tienen diferentes fortalezas, como precio, calidad, capacidad de volumen y ubicación geográfica. Normalmente la incidencia del precio de la administración es muy baja en la cuota por lo que sugerimos contratar a una empresa consolidada”. En tanto, la Asamblea de Condóminos deberá celebrarse una vez al año, con un quórum de votos que represente los dos tercios del valor del condominio. Ahí se verán asuntos de interés común, asimismo, se conocerá el informe de rendición de cuentas del administrador. En ese espacio, también se aprobará el presupuesto de gastos para el año y los medios para aportar los fondos necesarios para cubrirlo, así como el monto de la remuneración por los servicios que brinde el administrador. La legislación además estipula que deberá contarse con un libro de actas para la Asamblea y otro para la Junta Directiva -cuando esa exista-, en ellos se constarán cada uno de los acuerdos tomados. Asimismo, para que el administrador consigne los egresos por concepto de gastos comunes como los ingresos provenientes del pago de los propietarios o de cualquier otro

Es aquí donde entra en juego la experiencia y astucia de la empresa administradora para diseñar un modelo operativo y financiero que rinda de alta calidad. Por ejemplo, con el uso de tecnología se puede mejorar la seguridad y la convivencia a un costo bajo” Alejandro Crespo Gerente general Macondo.

concepto, debe existir un libro de caja, de acuerdo con el artículo 32 de la Ley. Son derechos comunes el terreno donde se asienta el edificio -cuando se trate de construcciones verticales-, los cimientos, las paredes maestras y medianeras, los techos, las galerías, los vestíbulos y las escaleras, además

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las vías de acceso, los locales de alojamiento para el personal encargado de la administración o seguridad, así como los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros. También serán comunes los ascensores, los incineradores de residuos y, en general, todos los artefactos y las instalaciones destinados al beneficio común. Según el artículo 13, de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, “los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes”. Si un propietario infringe cualquiera de los aspectos de la legislación se le puede sancionar de la siguiente forma: con una prevención por escrito, con una multa previamente establecida en el reglamento de administración, o bien con la obligación de desalojo. Usted puede confiar en alguien externo para la gestión de cobranzas, puede dejar en otras manos la contratación de proveedores de servicios, la realización de auditorías, el seguimiento y actualización de estados financieros, la supervisión de áreas comunes, la elaboración de los protocolos, de procedimientos de seguridad y emergencia, así como los manuales operativos, entre otros. Para la administración de las áreas comunes y para una buena gestión de seguridad, Crespo recomienda

GERENCIA

La tendencia de construcción de obra habitacional en condominios resultó, en 2016, más atractiva por encima de la figura de apartamento.

comenzar con un planeamiento financiero y operativo. “Es aquí donde entra en juego la experiencia y astucia de la empresa administradora para diseñar un modelo operativo y financiero que rinda de alta calidad. Por ejemplo, con el uso de tecnología se puede mejorar la seguridad y la convivencia a un costo bajo”, agregó el gerente general de Macondo. En caso de toparse con morosidad persistente, será de suma importancia una asesoría a tiempo, que le permita corregir ese panorama e incluso ahorrar gastos adicionales en abogados por dejar pasar el tiempo y no buscar soluciones oportunas. “Es clave que la administración sepa cuándo recurrir a un experto legal. Asumiendo buenas relaciones entre los vecinos, normalmente las empresas administradoras con trayectoria pueden brindar el servicio de asesoría legal. Sin embargo, con situaciones complejas, es importante contratar los servicios de un experto. El ahorro obtenido de no hacerlo puede salir muy caro para el condominio y la administración”, señaló Crespo. En tanto, es recomendable que siempre exista una comunicación eficaz y transparente entre cada uno de los propietarios y quien administre el

inmueble, ya que de eso dependerá la sana convivencia. En ciertos momentos es pertinente el envío de boletines, circulares y otros documentos. Incluso, en aras de propiciar un flujo eficaz y eficiente de información entre las partes, se puede hacer uso de las Tecnologías de la Información y Comunicación (TIC), para crear estrategias que le faciliten una adecuada interacción. Las aplicaciones y redes sociales pueden ser una buena herramienta, según así se requiera, por ejemplo, para tener un calendario común de las fechas de pago, de la prestación de ciertos servicios como la limpieza, para convocar a una Asamblea o hasta para emitir reportes varios sobre el estado del condominio, entre otros. “Herramientas como el teléfono, mensajes de texto y correos ya no son suficiente para cumplir con las expectativas de servicio de los clientes. En estos tiempos de información instantánea, en Macondo hemos recurrido a la tecnología para mejorar la comunicación. Programas en línea como iCondo, que tiene un portal para condóminos, nos están permitiendo brindar total transparencia financiera, comunicaciones masivas o individuales desde el celular, registro y estadísticas de solicitudes

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de servicio, reserva de áreas comunes y autorización de invitados; todo desde un celular o computadora y con la frecuencia con que el cliente se sienta cómodo”, agregó Crespo. En tendencia. En general en Costa Rica, la tendencia de construcción de obra habitacional en condominios resultó, en 2016, más atractiva por encima de la figura de apartamento, y en ese periodo el Colegio Federado de Ingeniero y Arquitectos (CFIA) tramitó 613.721 metros cuadrados para condominios, unos 186.082 más que para la sub obra de apartamento, según el Informe Anual 2016 sobre Indicadores de la Construcción en Costa Rica, elaborado por el CFIA. Si usted es un inversionista y está pensando en someter un inmueble al régimen de propiedad en condominio, sea este un condominio de uso habitacional, agrícola, industrial comercial, turístico, hotelero, de recreo, de oficinas, pecuario, estacionamiento, de servicios y en general, el propietario, propietarios o concesionarios deberán manifestarlo mediante escritura pública. Lo anterior, siempre teniendo en cuenta los aspectos tanto de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio como de su respectivo reglamento.

RETAIL

LA INDUSTRIA DEL RETAIL EN 2018 A NIVEL MUNDIAL Un sector dinámico y vibrante Contenido cortesía de Revista Inmobiliare de México.

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RETAIL

Por Jorge Lizán,

Director General de Lizan Retail Advisors (LRA)

ace apenas un par de semanas tuve la oportunidad de volver a asistir como cada año a MAPIC. La mayor “fiesta” del retail a nivel mundial. MAPIC que tiene lugar en Cannes, Francia es el lugar donde la industria global de retail se reúne cada año para hablar de las tendencias y de los temas que afectan la industria en diferentes regiones del mundo.

Como cada año MAPIC reunió a cerca de 10,000 asistentes de mas de 70 países. Los cuales además de asistir a las sesiones también se reunieron con colegas de la industria con el objetivo de desarrollar nuevos negocios. El tema de este año fueron los restaurantes y como el segmento de alimentos y bebidas esta aumentando su importancia y presencia en los centros comerciales de todo el mundo. Es difícil reconciliar el ambiente festivo y de alguna manera inspirador de los asistentes a MAPIC y de los temas que ahí se discutieron con lo que leemos todos los días en la prensa sobre todo en Estados Unidos sobre el famoso “Retail Apocalyse” de 2017. Y no podemos negar que la situación de la industria, sobre todo en Estados Unidos es difícil. Pero el retail, tanto físico como electrónico esta prosperando en general en todo el mundo. Este año en los Estados Unidos hemos visto la quiebra de muchos retailers. Solo falta caminar por cualquier centro comercial para ver algunas ubicaciones de tiendas departamentales como Macy’s o Sears cerradas. Y aventurándose un poco mas en esos centros comerciales podremos encontrar mas locales cerrados que alguna vez albergaron marcas como Radio Shack, Rue 21, The Limited, Wet Seal, BCBG Max Azria. Las desarrolladores de centros comerciales en los Estados Unidos han tenido que reinventarse y hasta de alguna manera han cambiado sus marcas y estrategias para adaptarse mejor a los cambios del mercado. Los principales desarrolladores han adaptado sus propiedades para convertirse en “centros de ciudad vibrantes” con mas elementos de estilo de vida. Y en este proceso, las tiendas de moda y de ropa han reducido su superficie de forma significativa y en algunos casos están siendo reemplazados. Según estudios el segmento de moda se ha reducido del 70% al 50% del GLA en los centros comerciales de Estados Unidos. Mientras que el de Alimentos & Bebidas se ha incrementado del 5% al 10% en los últimos diez años. En Europa DICIEMBRE 2017 / 147

RETAIL

estos números alcanzan un 15% o hasta 20% de muchos centros comerciales. La quiebra de varios retailers especializados y los cierres de múltiples ubicaciones de tiendas departamentales han dejado a los desarrolladores con “cajas” vacías obligándolos a desarrollar estrategias innovadoras. Pero no solo los desarrolladores han estado cambiando físicamente sus centros comerciales, sino también transformando sus compañías. Pero esto no refleja la realidad de lo que esta pasando con el retail actualmente. El famoso “retail apocalypse” que teóricamente esta sucediendo en los Estados Unidos realmente no coincide con la realidad: En 2017, los retailers americanos han abierto hasta 1,300 más de lo que han cerrado. Si agregamos los restaurantes a esta cifra el número sube a 4,000 aperturas con más de 5,000 planeadas para 2018. El problema es que muchas de las cadenas que han quebrado son cadenas de alto perfil, por lo que estos cierres se han magnificado y han hecho demasiadas olas. La realidad es que en Estados Unidos 42% de los retailers han agregado tiendas mientras que solo 15% de los retailers se han reducido.

No obstante, los centros comerciales a nivel mundial ya no solo son centros de compras sino lugares de reunión para sus respectivas comunidades, por lo mismo, no pueden desaparecer. Los centros comerciales están evolucionando con la incorporación de más comida, entretenimiento, servicios, gimnasios y otros usos tales como hoteles, clínicas, oficinas, residencial y escuelas.

Si analizamos el caso de Amazon, este no es el culpable de las numerosas quiebras de retailers. Muchas de estas son de compañías que en algún momento fueron adquiridas por Hedge Funds, los cuales en muchos casos hicieron que estas compañías acumularan deuda para después liquidarlas. A decir verdad, muchos de estos retailers son rentables, y algunos tienen incrementos en sus ventas, pero esos recursos se fueron para pagar la misma deuda. Por otro lado, es cierto que algunos retailers si son culpables de su destino al no haber entendido a sus clientes y no adaptarse a los cambios del mercado y consumidor.

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En Estados Unidos la mitad de las quiebras de retailers corresponden a la categoría de moda y electrónicos. El cambio en el comportamiento de los consumidores, los cuales están privilegiando a los “discounters” y a las marcas de fast fashion, además de la penetración de comercio electrónico han impactado sobre todo estas categorías. Otra de las categorías que ha sido severamente impactada es la de papelería, ya que se encuentra severamente “comoditizada” ya que estos artículos se pueden encontrar en muchas diferentes tiendas y también en línea. Las tiendas departamentales es un segmento que ha sido impactado fuertemente con los cambios demográficos. Actualmente muchas tiendas departamentales viven de rentar espacio a marcas que abren “corners” y realmente han perdido su vocación original. Algunas de las compañías de tiendas departamentales en los Estados Unidos actualmente valen mas por el real estate que poseen que realmente por el negocio al que se dedican. Y algunos de los inversionistas dueños de estas compañías las están forzando a deshacerse de estas propiedades para generar valor. El cierre de tiendas es algo natural en el ciclo de desarrollo de retail. Lo que sucede en este momento es que con el internet y los medios sociales, esta dinámica se ha acelerado ya que una marca fácilmente puede ponerse de moda y dejar de serlo de una forma mas rápida que en el pasado. Lo que es claro es que cada vez mas se está borrando la frontera entre online y offline, y que los retailers que no evoluciones y se adapten a la nueva realidad y a los nuevos gustos y aspiraciones de sus clientes tenderán a morir y desaparecer. Pero mientras tanto, esta es una de las épocas mas fascinantes para estar en la industria del retail.

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RETAIL

La industria de Retail en 2018:

Latinoamérica

Por JORGE LIZÁN, Director General de Lizan Retail Advisors (LRA) Nueva York, NY, Estados Unidos

n la región en general ha habido una pequeña desaceleración en el ritmo de aperturas de centros comerciales, más debido a factores internos, políticos y económicos de cada país que como resultado de cambios de hábitos o del comercio electrónico. Amazon esta creciendo rápidamente en la región, así como tiendas en línea multimarcas y de retailers específicos. Pero la penetración de internet aun es muy baja comparado a otras regiones. Definitivamente el comercio electrónico ocupará un lugar mas relevante en el futuro del retail en Latinoamérica, pero por lo menos en el corto plazo no impactará al comercio físico ya que mas que en otras regiones del mundo, en Latinoamérica los centros comerciales juegan un rol mas importante por que al no haber espacios públicos donde la gente pueda pasear, se han convertido en las nuevas “plazas del pueblo”. En Latinoamérica, en 2017 se agregaron unos 50 nuevos centros comerciales a los cerca de 1,850 existentes. Lo cual solo agrego aproximadamente un 3% al GLA existente. México por mucho es el país que cuenta con más desarrollo y donde los proyectos son mas sofisticados.

Definitivamente el comercio electrónico ocupará un lugar más relevante en el futuro del retail en Latinoamérica, pero por lo menos en el corto plazo no impactará al comercio físico.

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RETAIL

Este año vimos la apertura de algunas ampliaciones como el Fashion Drive en Monterrey, proyectos de uso mixto como la Torre Manacar y Carso Palmas en la Ciudad de México, y master plans como Arboleda en Monterrey, entre muchos otros proyectos. En 2018 no se prevé ningún cambio significativo, aunque las elecciones y la renegociación del TLCAN pueden hacer que esto cambie. En Colombia cabe destacar el aceleramiento en el proceso evolutivo del modelo de negocios de los centros comerciales, los cuales poco a poco están pasando de un modelo de condominio a uno de dueño único con arrendamiento. Algunos de los proyectos inaugurados este año con el nuevo modelo y tal vez los primeros desarrollados en Colombia con estándares internacionales son Parque La Colina y Multiplaza La Felicidad, ambos en Bogotá. En 2017 la economía Colombiana sufrió una desaceleración debido a la reforma tributaria y a la firma

de la paz. Se espera que en 2018 haya un crecimiento mayor que en este año. Chile también tuvo una desaceleración económica en 2017 lo cual impacto a las ventas minoristas. Esto debido a la política fiscal restrictiva del actual gobierno. Pero con las recientes elecciones y la victoria del presidente Piñeira se espera que haya un crecimiento mayor en 2018. Uno de los proyectos inaugurados en este año a destacar es Mall Plaza Los Dominicos. La economía Peruana sigue creciendo pero a un ritmo menor que la pasada década, por lo que las ventas minoristas también sufrieron en 2017. Pero los desarrolladores de centros comerciales siguen muy activos. Otro país que vale la pena mencionar es Bolivia, y en especifico Santa Cruz de la Sierra, ciudad en la cual hay una “revolución del retail” ya que se están desarrollando mas de cinco nuevos proyectos, en un país donde apenas en 2013 se abrió el primer centro comercial moderno.

Acerca de Lizan Retail Advisors (LRA)

LRA es el líder de la industria en el sector inmobiliario global minorista y nos enorgullece ser una empresa de asesoría innovadora centrada en el cliente. LRA tiene una red establecida de Líderes de la Industria Global dentro de la Industria Minorista. Jorge Lizan, fundador y director general de Lizan Retail Advisors (LRA), ha ayudado a las empresas minoristas a desarrollar sus negocios a nivel internacional durante más de 15 años. Ya sea como desarrollador, inquilino o durante los últimos 8 años como Vicepresidente de Desarrollo Comercial para el Consejo Internacional de Centros Comerciales (ICSC), es una autoridad internacional muy respetada en la industria de centros comerciales y minoristas.

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RETAIL

Lo que esta sucediendo en el resto del mundo Para saber que esta pasando en otras partes del mundo tuve la oportunidad de entrevistar a expertos de la industria en cada región, con quienes colaboramos en proyectos de consultoría y asesoría. Esto es lo que nos dijeron:

La industria de Retail en 2018:

Medio Oriente y África del Norte

Por IRINA COOPER Director Ejecutivo de Retail Boutique Dubái, Emiratos Árabes Unidos ¿Qué permanece el futuro para la industria minorista para la región medio oriente? A medida que el mercado continúa evolucionando, los minoristas y los propietarios comprenden que para mantenerse conectados con los clientes, deben brindar experiencias atractivas de venta minorista que apelen a sus emociones, en una búsqueda para aumentar y mantener las visitas repetidas. Vale la pena señalar que los minoristas han cambiado significativamente su enfoque de la forma en que operan. Mientras que en el pasado la atención se centraba en los formatos de grandes almacenes y una amplia presencia física, ahora los minoristas están mucho más enfocados en administrar los gastos y mejorar la eficiencia operativa, así como en expandir el comercio electrónico y otros canales directos de comunicación con los clientes.

La tecnología definitivamente está redefiniendo la experiencia minorista, haciendo que los clientes sean muy conocedores de la información minorista con tan solo un clic, ya sea que esté comparando precios o revisando revisiones. Los impulsores de esta tendencia son los millennials sin duda, que tienen una gran expectativa de acceso inmediato a la información a través de la tecnología, empujando a las marcas minoristas a mejorar su juego en términos de proporcionar la máxima comodidad al precio más bajo. ¿Qué avanzada es el modelo omnicannel de oriente medio comparado con otras regiones internacionales, y cómo esto es impactante el papel de las tiendas y de los centros comerciales? Si bien aún no está a la par con Europa, el modelo omnichannel se está expandiendo rápidamente, ya que una gran parte de los consumidores de toda la región están adoptando las compras en línea. Aunque el crecimiento ha sido constante, la categoría todavía representa solo el 15% de las ventas minoristas totales. El comercio electrónico en Oriente Medio aún tiene que superar la reticencia de los clientes a proporcionar los datos de su tarjeta en línea, lo que ha llevado a los minoristas a introducir servicios alternativos, como pedidos en línea con pago en efectivo a la entrega. Sin embargo, este modelo no ofrece ventas garantizadas, ya que a menudo los clientes cambian de opinión después del pedido y terminan no recolectando su compra al llegar.

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El Medio Oriente continúa siendo una nueva oportunidad de mercado atractiva para los minoristas que buscan expansión internacional. Uno de los factores que hacen que este mercado sea tan atractivo es la estructura demográfica.

RETAIL

¿Por qué el oriente medio aún es un mercado apesante para nuevos minoristas? La reciente recuperación de los precios del petróleo y la aún resistente demanda interna en muchos países de Medio Oriente y África del Norte (MENA) sugieren que la economía de la región está emergiendo nuevamente, después de registrar la tasa de expansión más débil en el segundo trimestre desde el punto álgido de la crisis financiera en 2009. Según las últimas proyecciones del Fondo Monetario Internacional, el crecimiento económico de los Emiratos Árabes Unidos se acelerará al 4,4 por ciento en 2018, ya que se espera que el crecimiento mundial aumente a partir de 2017, impulsado por el repunte de las inversiones, las manufacturas y el comercio. La economía de los EAU ha sido resistente al impacto de la caída en los precios del petróleo, ya que se ha beneficiado de una economía relativamente diversificada, excelente infraestructura, estabilidad política y amplios activos extranjeros, según el Instituto de Finanzas Internacionales. El Medio Oriente continúa siendo una nueva oportunidad de mercado atractiva para los minoristas que buscan expansión internacional. Uno de los factores que hacen que este mercado sea tan atractivo es la estructura demográfica. Casi la mitad de la población del Medio Oriente tiene menos de veinticinco años. Esta es una región con una tasa de natalidad muy alta. Muchos de estos consumidores más jóvenes son profesionales adinerados, particularmente en el área del Golfo, y esto presenta un gran mercado prometedor para las próximas dos décadas. Y, por supuesto, también hay impuestos bajos en comparación con Occidente.

Acerca de Retail Boutique

Somos una agencia de asesoramiento minorista de servicio completo con sede en Dubai y que opera en toda la región. Con un conjunto completo de servicios de administración minorista y con el respaldo de metodologías comerciales probadas, brindamos soluciones a medida para cada cliente. Nuestro equipo está formado por un colectivo de profesionales con experiencia en ventas minoristas con amplia experiencia local, regional e internacional en todos los campos del espectro minorista, tanto como minoristas como propietarios.

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RETAIL

La industria de Retail en 2018:

Asia Pacífico

y parques de trampolín. Los centros comerciales son fundamentales para la vida cotidiana de las personas, mucho más que en los EE. UU., Por ejemplo.

Por JOEL SILVERSTEIN Presidente de East West Hospitality Group Hong Kong ¿Cómo se ve la industria minorista en 2018 en Asia Pacífico? Asia Pacífico es la región de más rápido crecimiento en el mundo e incluye dos de los mercados de consumidores con mayor potencial, China e India. La situación difiere significativamente según el país según el estado del desarrollo económico y el grado de comercio electrónico. En general, sigue siendo una gran oportunidad de crecimiento para los desarrolladores inmobiliarios comerciales. ¿Qué tan importantes son los centros comerciales para la vida cotidiana de los consumidores asiáticos? La propiedad es extremadamente costosa en la mayoría de los mercados de Asia, por lo que el espacio habitable es generalmente muy pequeño, en algunos casos tan pequeño como de 400 pies cuadrados para una familia pequeña. La gente quiere salir de sus residencias con la mayor frecuencia posible y alejarse de las condiciones de hacinamiento. Los centros comerciales son los lugares naturales para ir en familia durante todo el día, aprovechando los restaurantes con cines con aire acondicionado, tiendas de estilo de vida y, a menudo, nuevos entretenimientos como pistas de patinaje

¿El comercio electrónico es una amenaza para los centros comerciales? Menos que en los Estados Unidos, pero las condiciones en China son más desafiantes con el fuerte crecimiento del Grupo Alibaba y sus competidores. China es ahora un líder mundial en comercio electrónico, banca móvil y entrega de alimentos. Si bien las ventas totales de prendas de vestir y productos de estilo de vida están aumentando, la cantidad de tiendas minoristas físicas está disminuyendo. Al igual que en los EE. UU., Los operadores de centros comerciales chinos están agregando más ofertas de F & B, así como otras opciones de entretenimiento para generar interés en sus propiedades. Los centros comerciales pueden seguir prosperando en países como Vietnam, Indonesia, Tailandia e India, por ejemplo, porque siguen siendo una novedad y ofrecen una gran experiencia. También hay muchas oportunidades de desarrollo en ciudades secundarias de estos países. ¿Qué se ve particularmente prometedor? Los desarrolladores de centros comerciales están buscando nuevos tipos de entretenimiento minorista para impulsar el tráfico. La categoría F & B está en su mayoría altamente saturada. Los complejos de cines de lujo con buena comida, parques de nieve, parques de trampolín, salas de escape y similares están encontrando un gran interés, así como conceptos de realidad virtual y fitness. Los conceptos que combinan el entretenimiento con la comida son especialmente bienvenidos, aunque deben ser altamente relevantes culturalmente. Los conceptos de EE. UU. Como Top Golf, Dave & Busters, Punch Bowl Social tienen pocas probabilidades

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de recibir una amplia aceptación debido a sus grandes huellas y altos costos de inversión. Los desarrolladores de centros comerciales de Asia casi nunca aceptan las mejoras de los inquilinos. Entonces, ¿todavía hay oportunidades? Hay muchas oportunidades para

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China es ahora un líder mundial en comercio electrónico, banca móvil y entrega de alimentos.

Acerca de East West Hospitality Group (EWHG) los conceptos correctos. La clave es traer un concepto con amplio atractivo para el consumidor y una sólida caja económica. Los arriendos en Asia tienden a ser muy cortos, por lo general de 3 + 2 años, por lo que los operadores están buscando reembolsos en efectivo de 2-3 años como máximo y ventas a relaciones de inversión de 3 a 1.

Somos una consultora boutique líder en el sector de la hospitalidad en la región de Asia Pacífico. Proporcionamos soporte completo para la entrada en el mercado en China y en los principales mercados de Asia Pacífico, específicamente a las empresas de la industria hotelera y de franquicias. Haremos todo lo posible, desde el desarrollo del plan de negocios hasta la apertura de puertas de restaurantes de propiedad de la empresa y la presentación de socios estratégicos. Oficinas en Hong Kong, Sydney, Ciudad Ho Chi Minh, Shanghai, Seúl, Tokio, Mumbai y Los Ángeles.

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La industria de Retail en 2018:

Europa

Por LARA HINTON Presidente de Hinton Partners París, Francia

¿Qué grandes marcas internacionales están llegando a Europa? Cinco marcas, Primark, Nike, Adidas, Fying Tiger, la mayoría de las marcas de cosméticos coreanas y japonesas (80% del mercado europeo) han ingresado al mercado europeo. También muchas marcas estadounidenses que solían ingresar al Reino Unido primero y luego se expandieron a Europa ahora están buscando una entrada directa a Europa a través de Francia o España antes de mirar al Reino Unido. ¿Cuáles son las tendencias actuales en el sector minorista en Europa? Las actividades que realmente se están desarrollando en Europa son Alimentos y Bebidas, Belleza, Fitness, Hogar y Decoración, Artículos Deportivos y Descuentos. Tanto en Europa como en los EE. UU., Las tiendas y los puntos de venta están experimentando una profunda transformación. No solo por las nuevas formas de consumo, sino también por la mayor integración de plataformas digitales e incluso AI. Hay 5 tendencias principales en el sector minorista europeo: (1) El “sentirse como en casa”, ya sea en un punto de venta independiente o en una gran cadena, (2) la tienda del mañana es un segundo hogar, un mundo versátil,

El 78% de los comerciantes europeos dijeron que ya vincularon sus canales de venta en línea a su tienda, o planean hacerlo en los próximos 2 años: haciendo clic y recogiendo o haciendo compras en línea en las tiendas. DICIEMBRE 2017 / 156

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familiar, acogedor, cálido. (3) El principio de “buen momento”, el cliente paga el tiempo dedicado a disfrutar del lugar donde está, (4) el servicio es ilimitado (bebida, wifi, juegos de mesa) es una forma de empoderar al cliente y salir él la libertad de consumir como él desea. (5) La relación con el cliente es mensurable en valor emocional y calidad de servicio. La tendencia hacia la ultra conexión, El lugar de venta ya no debe ser considerado como un espacio geográfico confinado. Algunas marcas habilidosas aprovechan la experiencia en la tienda para desarrollar su notoriedad en la web. La experiencia vivida en tiendas o en el exterior, se transmite directamente en las redes sociales. La experiencia Post Digital, ciertas marcas reviven o viven para los clientes una experiencia de un cierto estilo de vida, uno que precede a la llegada de lo digital, la marca se materializa en el consumidor físico diario y el vínculo toma una dimensión humana, concreta y auténtica, y finalmente , el “Todo en Uno”, las nuevas áreas de venta son parte de la vida cotidiana de los clientes, el espacio está más dedicado a la incorporación de los valores y la vida de la marca que la presencia de productos. La comunidad se convierte en el gen viviente de la marca, la tienda es el catalizador (información cortesía de influencia.net). ¿Cuáles son los sectores minoristas más dinámicos? En Europa es Apparel and fashion, Beauty, Food & beverage, nuevas tecnologías y Fitness. Trabajando con Andrea en Nueva York, estamos entusiasmados de poder traer muchos nuevos jugadores en estas categorías a nuestro mercado. ¿Cómo afecta el comercio electrónico al comercio de distribución tradicional?

Acerca de Hinton Partners

El comercio electrónico es el factor que tiene el mayor impacto en el mercado para los centros comerciales y minoristas en Europa. En cuanto a los signos se ha notado una fuerte disminución de los flujos de clientes en las tiendas debido al comercio electrónico, es en la calidad de los servicios a los consumidores y en la evolución del formato de las tiendas físicas que las señales harán venir y / o cliente de devolución. El comercio electrónico y las tiendas deben ser complementarios y no adversarios. No lo afecta, es complementario porque los clientes siempre necesitan tocar y ver sus compras, de ahí el aumento del clic y ¡recopilar! Brindar una experiencia omnicanal es una prioridad clara para los minoristas europeos. El 78% de los comerciantes europeos dijeron que ya vincularon sus canales de venta en línea a su tienda, o planean hacerlo en los próximos 2 años: haciendo clic y recogiendo o haciendo compras en línea en las tiendas. En la industria minorista, ¿cuál es el estado actual de las inversiones y las transacciones? ¿De dónde vienen los inversores? La mayor parte de las inversiones afecta a Francia, Reino Unido y Alemania, con fondos invertidos por empresas chinas, coreanas y japonesas, inversores de los Emiratos Árabes (4,2 mil millones invertidos en comercio para Francia, fuente de BNP Paribas Real Estate) representa la mitad de esta cifra y el comercio «périphérie» (las afueras de la ciudad) está ganando un renovado interés, especialmente en el parque comercial premium. Esta es un área importante para nosotros con nuestros socios de EE. UU. En Abrams Global, ya que muchos minoristas de los EE. UU. Buscan a EE. UU. Para ayudarlos con los socios o inversores de JV locales.

Hinton Partners es una compañía especializada en consultoría estratégica para empresas, desarrolladores, inversores privados y entidades públicas. Lara Hinton es pionera en la búsqueda permanente de conceptos disruptivos. Su experiencia en relaciones internacionales, combinada con su mentalidad abierta, alienta el pensamiento innovador y el éxito posterior de los proyectos comerciales. Lara es una dueña de un negocio tenaz y pragmático, con una gran visión. Se ha rodeado de expertos independientes que han compartido sus valores y éxitos a lo largo de su vida profesional. Con sus socios estratégicos en los Estados Unidos, América Latina y Europa, Hinton Partners forma una alianza basada en una visión común de lo que está en juego en el mundo del comercio y las relaciones con los clientes.

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La industria de Retail en 2018:

Los Estados Unidos

Por ANDREA A. ABRAMS Fundador y CEO de Abrams Global Nueva York, NY, EE. UU. ¿Qué grandes marcas internacionales están llegando a los Estados Unidos? Los minoristas estadounidenses siguen buscando expansión en el Reino Unido y Europa, pero Brexit, el costo de entrada y la complejidad de construir equipos completos para abordar la distribución y el crecimiento constante en los mercados europeos, se ha convertido en un incentivo para que muchos minoristas estadounidenses miren a México o Canadá. primero. París sigue siendo un importante punto de entrada importante para los jugadores de EE. UU. Que miran a Europa en 2018. En cuanto a quién vendrá a EE. UU., Seguiremos viendo una cantidad de maravillosos minoristas del Reino Unido (recientemente asesoramos a The White Company y abrimos sus primeras dos tiendas y están trabajando en estrategia para varias otras marcas del Reino Unido). Las marcas francesa, española y canadiense continúan liderando en cuanto a nuevos participantes. Sin embargo, estamos muy entusiasmados con el reciente aumento en las marcas de América Latina, especialmente de México, Colombia y Perú. También pop-ups como Latin Curated, que ofrecen marcas latinas durante el mes de la Semana de la Moda.

¿Cuáles son las tendencias actuales en el sector minorista en los Estados Unidos? En los EE. UU., Los e-tailers, compañías como Eberjey, Everlane y Rent The Runway, que anteriormente dependían de su plataforma solo en línea para tener éxito, han tenido un gran impulso, y todos han comenzado a abrir tiendas físicas. Las plataformas de consejos de estilo de vida, como Goop.com, también han estado abriendo ventanas emergentes a medida que pasan de los consejos puros a la venta de productos, incluida su indumentaria de marca privada. Otra gran tendencia es la expansión de las marcas de belleza indy. Marcas jóvenes como Kylie Cosmetics

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(fundada por Kylie Kardashian, la realidad televisiva) se han convertido en historias de éxito instantáneas y han abierto ventanas emergentes en ciudades como Nueva York. También las marcas de belleza coreanas están haciendo una gran inversión en los Estados Unidos. Finalmente, el cierre de muchas tiendas departamentales ha creado nuevas tendencias para los desarrolladores que buscan formas de llenar cuadros muy grandes. WeWork está tomando algunos de esos espacios en ciertos mercados y están estudiando el componente minorista de WeWork. También los gimnasios son inquilinos muy codiciados una vez más. Los propietarios del centro comercial a

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Los e-tailers, compañías como Eberjey, Everlane y Rent The Runway, que anteriormente dependían de su plataforma solo en línea para tener éxito, han tenido un gran impulso, y todos han comenzado a abrir tiendas físicas. menudo trataban los gimnasios como último recurso en el pasado. Ahora les están dando algunos de sus mejores bienes inmuebles. La gran tendencia en los Estados Unidos para 2018 es que el comercio minorista ya no esté dominado por los formatos tradicionales de venta minorista en espacios y alquileres tradicionales. Se trata de la experiencia y la experiencia se está transformando. ¿Cuáles son los sectores minoristas más dinámicos? En los EE. UU. Es comercio minorista experiencial. Cualquier cosa que le permita al cliente experimentar algo durante un período de tiempo más largo. Nuevos buques insignia para las principales marcas están creando experiencias únicas que la marca no encuentra en otros lugares. También la venta minorista de viajes se está redefiniendo en los Estados Unidos. Las marcas de hoteles combinan excelentes marcas de alimentos, marcas de hospitalidad, experiencias, arte y venta minorista. Se trata de capturar al consumidor en un momento en que están relajados y las compras son parte de su experiencia. Estamos trabajando con una serie de hoteles boutique y compañías de cruceros y jugando matchmakers entre ellos y las principales marcas minoristas. Nuestra asociación

Acerca de Abrams Global

con Lara en París nos ha abierto muchas oportunidades con excelentes minoristas experimentales de alimentos que podrían encajar perfectamente en las Américas. ¿Cómo afecta el comercio electrónico al comercio de distribución tradicional? Vemos el comercio electrónico como una necesidad para todos los minoristas en los Estados Unidos. Incluso aquellos cuyo éxito se basa en el ladrillo y el mortero, han abierto un pequeño sitio de comercio electrónico para complementar la distribución y muchos se han asociado con Farfetch, por ejemplo, para poder liquidar el inventario después de que termina una temporada. En la industria minorista, ¿cuál es el estado actual de las inversiones y las transacciones? ¿De dónde vienen los inversores? En los Estados Unidos, muchos minoristas han sido asignados por fondos de capital privado en los últimos años y también hay algunas OPI interesantes esperadas en 2018. Vemos nuestra asociación con Lara Hinton en París y con Jorge Lizan en América Latina, como una muy relaciones importantes para la inversión. Nuestros clientes minoristas de EE. UU. Confían en que trabajemos con nuestros socios en estos mercados para identificar a los inversores y socios de riesgo compartido. Contamos con una red de inversionistas privados en los EE. UU. Que siempre buscan ayudar a desarrollar marcas internacionales con las características adecuadas para tener éxito en los EE. UU.

Abrams Global es una firma de servicios de asesoría con sede en Nueva York que trabaja con minoristas, grupos de moda y minoristas y propietarios y desarrolladores de uso mixto en diversas partes del mundo. La fundadora de Abrams Global, Andrea Abrams (anteriormente Andrea Bills), ha dedicado los últimos 24 años a concentrarse en adquisiciones estratégicas, desarrollo y reposicionamiento de locales comerciales en los EE. UU. E internacionalmente, así como a expandir marcas internacionales en EE. UU. Y Canadá. Andrea también ha trabajado en la incubación de nuevos conceptos de venta minorista, incluida la ejecución de una iniciativa de New Ventures, GGP Ventures, mientras que en US REIT GGP. Durante su tiempo en GGP, el segundo REIT más grande con sede en los Estados Unidos, Andrea ocupó diversos puestos en Desarrollo y Gestión de Activos, se convirtió en Director Nacional de Big Box Development y ayudó a lanzar iniciativas internacionales de GGP como Vicepresidente de GGP International Ventures. estableciendo la presencia de GGP fuera de los Estados Unidos con transacciones en Brasil, Turquía y América Central y forjando relaciones en Europa, Asia y América Latina.

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Comercio en línea impulsa la adaptación de los espacios comerciales El crecimiento exponencial de las compras en línea dentro de 10 años representará un porcentaje significativo de dólares de compras Por Evelyn Fernández Mora, evelyn@inversioninmobiliariacr.com

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ada vez más todo y todos los consumidores se están moviendo en línea y alterando viejos hábitos, como la forma en que se compra y adónde se compra. La venta de comercios al detalle digitales brinda más maneras de adquirir, un mayor acceso a productos y servicios y libertad de conseguirlos cuando sea y adónde sea. En este momento existe un mercado mundial de 3,5 mil millones de personas usando Internet, 7,4 mil millones de suscripciones de telefonía móvil y 1,79 mil millones de usuarios activos en la red social Facebook; y las ventas en línea captan una participación de retail de doble dígito en muchos mercados, según datos de la Encuesta Global de Nielsen sobre Comercio Conectado 2016. Ante esta realidad, los diversos jugadores del sector inmobiliario, tanto inversionistas como desarrolladores, diseñadores, firmas arquitectónicas y minoristas -que trabajan el sector comercial principalmente-, deben conocer cada vez más la forma de cómo complementar el tipo de espacios físicos que demandan los consumidores actuales con las ventas en línea. En China -el mercado de e-commerce más grande del mundo- las ventas en línea representaron 12,9% del total de compras minoristas en el 2015; en Corea del Sur fue un 11, 6%; y en Gran Bretaña lo que está en línea representó un promedio de 12,5% de todos los gastos minoristas durante los 10 primeros meses del 2016. En Latinoamérica las ventas por internet también están ganando terreno, principalmente en las categorías de bienes durables. Un 44% de los latinoamericanos consultados vía online ha comprado alguna vez ropa o accesorios a través del comercio digital, 42% libros, música o papelería; 41% electrónicos personales, 41% viajes y 40% entradas para eventos. En Estados Unidos, el e-commerce representó un porcentaje de 8,1% del total de ventas minoristas durante los primeros tres trimestres del 2016, un porcentaje que Nielsen proyecta que va a crecer a una tasa anual compuesta (CAGR) de 12,2% durante el 2020. A pesar de que esta tendencia mundial ha venido en crecimiento, no todos los mercados se adaptaron a tiempo o no tomaron medidas por DICIEMBRE 2017 / 161

el impacto del cambio. Tal es el caso de varios retailers en Estados Unidos. Hasta marzo de 2017, se anunciaron al menos 2.300 cierres de tiendas detallistas de diversos segmentos (como zapaterías, joyerías, electrónica, vestimenta y artículos de oficina), de acuerdo con un estudio de Cushman & Wakefield AB Advisory. Entre esos detallistas figuraron anuncios de marcas como Payless ShoeSource, Crocs, RadioShack, JCPenney, Office Depot, Target, Savers y otros.

Métodos de adaptación

Mientras que se presenta una conducta de más ventas en línea, el comportamiento actual del consumidor es un poco más complicado y por eso, los retailers de tipo tradicional expanden su presencia digital, mientras que los retailers en línea también están abriendo tiendas físicas. La noción de estar conectado está tomando un nuevo significado: los minoristas implementan tecnologías digitales innovadoras que transforman las experiencias de compra con el fin de volverse más relevantes para los estilos de vida que llevan los consumidores y para los momentos de compra. Es decir, pensar en términos tradicionales versus términos en línea es anticuado; fuera de línea y en línea es la realidad actual y futura de la venta al detalle. “En un ambiente de omni-channel, marcas líderes y retailers deben conocer a sus compradores, sus demandas, lo que compran y cómo lo compran -tanto en la tienda en línea y fuera de línea- y luego aprovechar los puntos de contacto específicos para potencializar al máximo su experiencia de compra”, afirmó Florencia Rauzi, líder de Shopper de Nielsen Colombia. Un retailer debería de tener su propia tienda en línea. De no ser posible, hay muchas opciones donde se pueden montar como Daditi, Amazon, Mercado Libre y algunas otras especializadas, recomendó Jorge Lizán, managing director de Lizan Retail Advisors (LRA). “El principal reto es la integración de canales. Tiene que ser sin errores, click and collect; el cliente no debe de notar la diferencia y debe poder comprar en línea, en la tienda física o en la tienda pero en línea. Deben de poder obtener sus productos donde ellos quieran, en

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En un ambiente de omni-channel, marcas líderes y retailers deben conocer a sus compradores, sus demandas, lo que compran y cómo lo compran -tanto en la tienda en línea y fuera de línea- y luego aprovechar los puntos de contacto específicos para potencializar al máximo su experiencia de compra”. Florencia Rauzi Líder de Shopper Nielsen Colombia. la tienda, en su casa, en un Amazon locker, entre otros”, comentó Lizán. En el caso de los desarrolladores, tienen que adaptar sus formatos de centros comerciales, tal como lo han hecho por los últimos 60 años, destacó el especialista. Es decir, un centro comercial de los años 50 y del siglo pasado en nada se parece a un centro comercial de 2017. En este caso, la evolución y el cambio es lo único seguro y eso es lo que está sucediendo.

A su parecer, los arquitectos no tienen ni tendrán ningún problema, ya que diseñarán lo que les soliciten o lo que haga sentido. Para Doug Stephens, fundador de la firma Retail Prophet, a pesar del rápido crecimiento, los niveles de comercio electrónico en la región de América Central, todavía son relativamente bajos y una porción muy pequeña de la economía minorista total. Empero, los desarrolladores y diseñadores de centros comerciales sí deben ser conscientes de que, dado el crecimiento exponencial de las compras en línea, dentro de 10 años representará un porcentaje significativo de dólares de compras. Por lo tanto, los arquitectos a largo plazo tendrán que dar cuenta del consumidor que desea comprar en línea y recoger en el centro comercial o comprar en el centro comercial y enviar sus artículos a casa. “En cualquier caso, una parte del centro comercial debe dedicarse a la logística”, resaltó Stephens. A corto plazo, los minoristas también compiten contra otros aspectos de la vida del consumidor en los que prefieren gastar su dinero, como son el entretenimiento, socialización, comidas fuera, actividades para niños y otros. Lo que deben tener claro los participantes del sector comercial y minorista es que cada vez más los consumidores dicen que no solo ansían productos, sino también, quieren gastar en experiencias. Por lo tanto, los diseñadores de centros comerciales tendrán que prestar mucha atención a los alimentos y el entretenimiento como componentes de la experiencia, con un énfasis menor en las tiendas minoristas. “El centro comercial debe ser un lugar adónde los consumidores les guste ir si compran allí o no”, enfatizó Stephens. Asimismo, hay que visualizar a tiempo las principales barreras que tienen los consumidores para realizar compras en línea, para que quien decida abrirse paso en ese canal, lo haga de la manera más fácil y agradable para el cliente. Las principales barreras que manifiestan los consumidores encuestados por Nielsen a la hora de comprar en línea, radican en la imposibilidad de

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inspeccionar los productos al momento de la compra, la incertidumbre frente a la verdadera calidad, la exactitud del pedido y los horarios de entrega de los mismos. Casi 9 de cada 10 consumidores consultados en Latinoamérica le animaría comprar en línea beneficios como la posibilidad de seguir en la web el progreso de su orden, el envío gratuito después de cierto monto, la reposición del producto el mismo día si no están satisfechos y los horarios de entrega cada 30 minutos para elegir el que mejor se ajuste a su agenda. ¿Cómo se adapta el sector en la región? Tanto firmas desarrolladoras como de arquitectos de América Central, son conscientes de los cambios que demanda la tendencia en línea respecto a sus ofertas en el área comercial. Por eso, varios participantes del sector inmueble ya implementan

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Los desarrolladores y diseñadores de centros comerciales sí deben ser conscientes de que, dado el crecimiento exponencial de las compras en línea, dentro de 10 años representará un porcentaje significativo de dólares de compras”. estrategias que buscan ofrecer un buen complemento del retail físico con el e-commerce, apoyándose en estilos versátiles a la adaptación de espacios que transmitan experiencias y sensaciones. Grupo Roble, considera que aunque las ventas online son una tendencia, el usuario necesita aún la experiencia de conectarse con espacios físicos que se traduzcan en sensaciones. “La tienda es el medio para lograr eso. En Multiplaza creemos que la innovación y la creatividad serán parte

del reto”, comentó Elisa Rojas, gerente comercial de Grupo Roble. En el sector arquitectónico, algunas firmas regionales han logrado ejecutar planes en busca de adecuarse al cambio y dar un giro en armonía con el e-commerce, las exigencias de sus clientes y los cambios de las coyunturas económicas. Por ejemplo, debido a la gran oferta y demanda que transcurrió en los últimos 7 años en Panamá, y a la alta tasa económica que presenta el inmueble, muchos inversionistas apostaron al

Un 44% de los latinoamericanos consultados vía online ha comprado alguna vez ropa o accesorios a través del comercio digital, 42% libros, música o papelería; 41% electrónicos personales, 41% viajes y 40% entradas para eventos.

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Doug Stephens Fundador Retail Prophet

sector inmobiliario como un negocio en potencia invirtiendo en alquileres, compras y ventas. Sin embargo, en los últimos 4 años esa demanda ha ido mermando poco a poco y el valor comercial ha seguido siendo el mismo, y por ello, muchas empresas generalmente las más nuevas, inician sus negocios a través del e-commerce aprovechando esta plataforma virtual para comercializar sus productos y servicios de una manera menos costosa, explicó César Valdespino Ortega, gerente general de la firma de arquitectos Espacius Panamá. No obstante, Espacius informó que como firma de arquitectura se ha comprometido en optimizar diseños

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Las estrategias más efectivas comienzan con una profunda comprensión de cómo los compradores toman decisiones en su camino para hacer una compra -tanto en línea como en tienda física- y luego ofreciendo puntos de contacto que son específicos y relevantes a sus necesidades”. Kristen Cocco Vicepresidente global de Medición de e-commerce Nielsen.

sacándole el mayor provecho a los metros cuadrados de construcción, para procurar que cada inversión sea lo más rentable posible desde el punto de vista arquitectónico. “Adaptarnos a esta baja en el sector inmobiliario ha sido un reto y nos ha motivado a buscar nuevos mecanismo, herramientas, sistemas económicos y funcionales para hacerle frente a este déficit y que el mismo afecte lo menos posible en la demanda del diseño y la construcción. Para nosotros la optimización de los espacios siempre van de la mano de la funcionalidad, estética arquitectónica y confort de los habitantes, por ello, orientamos y asesoramos a nuestros clientes para buscar la mejor solución correspondiente a sus operaciones y así poder determinar la cantidad de espacio físico o herramientas virtuales necesarias para sus funciones”, manifestó Valdespino. La firma visualiza la tendencia del e-commerce como una oportunidad de comercializar sus servicios a nivel nacional e internacional buscando los mecanismos y recursos necesarios para beneficiarse de este. “Podemos decir que en un futuro no muy lejano (10 años) el comercio en línea será tan importante como el comercio presencial que tenemos actualmente, en donde cada empresa pondrá a disposición los distintos servicios o productos que ofrece”, destacó el Gerente. Por su parte, la empresa salvadoreña, EMC Arquitectura, informó que establece fuertes lazos de colaboración con sus clientes, los cuales perduran en el tiempo, fruto de la calidad del servicio que se presta y del valor agregado que la firma ofrece, el cual consiste en replantear precedentes o esquemas prefijados que cada cliente pueda tener con el fin de descubrir (en la fase de planeación) el escenario más favorable para sus intereses. “En EMC somos optimistas con el futuro. Más que un cambio de demanda por influencia del comercio en línea, como firma estamos particularmente interesados en lo que algunos han definido como e-collaboration, lo cual nos permite tener un óptimo flujo de información y trabajo colaborativo a distancia”, aseguró Mauricio Rivas, vocero de la compañía. Como parte de su adaptación y para

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estar más preparados ante los cambios y exigencias de los inversionistas con base en la demanda digital, en enero de 2011 EMC estableció como socio estratégico a la empresa constructora ORG y con ello también se comenzaron a dar pasos para la implementación de un sistema BIM (Modelado de Información de Construcción) para el desarrollo de los diseños. Ese cambio, constituyó no sólo una implementación de un software apropiado, sino, principalmente un cambio de cultura de trabajo en la empresa de arquitectura, ya que se pasó de un esquema de coordinación - cooperación a un modelo colaborativo. “Este último presenta un alto grado de integración y permite involucrar el trabajo de todo el equipo para alcanzar objetivos compartidos y a su vez nos habilita para trabajar en cualquier mercado internacional”, aseguró Rivas. Gensler -una firma de arquitectura, diseño y planificación con 44 ubicaciones y más de 5.000 profesionales en Asia, Australia, Europa y Américadio a conocer mediante su Instituto de Investigación un índice de Experiencia, que indica que la tecnología, como indicador, se integra en los espacios de todo tipo, siendo los que cuentan con “la última tecnología” los que reciben las mejores calificaciones y se posicionan como los favoritos, atrayendo un porcentaje de visita-retorno más elevado. De acuerdo con el estudio, la tecnología es un símbolo importante de innovación que debe reflejarse en el diseño y para mantenerse relevantes, es necesario desarrollar estrategias comerciales que sean auténticas, simples y atractivas. En el caso de la tecnología, es importante ser consistente a través de todos los medios, combinando tecnologías móviles, ventas en línea y el espacio físico. Gensler informó que se deben programar todos los espacios con el mismo objetivo y personalización de la experiencia en línea, facilitando una navegación clara, tecnología fácil de usar y servicios que apoyen el estilo de vida de alta conveniencia del consumidor actual, ya que la tendencia consiste en crear un destino de experiencia que invite a “jugar y quedarse” en lugar de “llegar e irse”.

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Mezcla de herramientas y categorías de compra

Dependiendo de la categoría y el país, la mezcla de las fuentes tradicionales y las digitales utilizadas para influir en la compra de productos o servicios debe ser considerada cuidadosamente. “Las estrategias más efectivas comienzan con una profunda comprensión de cómo los compradores toman decisiones en su camino para hacer una compra -tanto en línea como en tienda física- y luego ofreciendo puntos de contacto que son específicos y relevantes a sus necesidades”, recomendó Kristen Cocco, vicepresidente global de Medición de e-commerce de Nielsen. El e-commerce es sólo una parte del cuadro digital. Cada vez más, las tiendas se vuelven digitales cuando los retailers incorporan una variedad de herramientas digitales que van desde cupones digitales hasta estantes inteligentes o tiendas virtuales. “Esas tecnologías conectan el mundo en línea con el mundo físico trayendo la facilidad, conveniencia y personalización de lo en línea a las tiendas de tipo tradicional. Y no son tan sólo funciones ‘cool’ y agradables para tener; estas opciones crean valor real para los retailers”, agregó Cocco. De acuerdo con el estudio de Nielsen sobre las ventas en línea, la habilitación de opciones digitales en las tiendas ha mostrado aumentar el tiempo de permanencia, los niveles de compromiso, el tamaño de la compra y la satisfacción del comprador. Mientras que sólo un pequeño porcentaje de consumidores alrededor del mundo dicen utilizar tecnologías digitales para ayudarse en sus compras (por ejemplo los escáneres portátiles, las cajas de autoservicio y las aplicaciones móviles), su uso está creciendo. Además, la disponibilidad de muchas de las tecnologías digitales en la tienda es más frecuente en los mercados avanzados, donde el comercio moderno está mejor desarrollado y las tasas de penetración de Internet y de teléfonos inteligentes son altas. Los involucrados en el sector de inversión retail deberían percatarse de que igual de importante es tanto la tendencia de aumento de consumidores que compran en línea como el impacto

que tiene el e-commerce en los comportamientos en las tiendas físicas. En este caso es importante que se pregunten si una vez que los consumidores hacen una compra en línea para una categoría particular, ¿vuelven a comprar más seguido en línea? O ¿vuelven a sus comportamientos de compra en tienda física? En varias categorías de bienes duraderos o relacionados con servicio, los resultados sugieren que una vez un consumidor realiza una compra en línea, el canal en línea sigue siendo el destino favorito de compras. Entre los encuestados globales que afirmaron haber comprado productos o servicios de viaje, más de dos tercios (69%) afirmaron que compran más la categoría en línea que en las tiendas físicas. Lo mismo se cumple para boletos para eventos y productos relacionados con videojuegos, donde casi seis de cada 10 encuestados por Nielsen que han comprado las categorías en línea afirman que ellos compran más en línea (62% y 58%, respectivamente) que en las tiendas físicas. Pero la historia no es la misma para todos los bienes durables. Para las categorías con etiquetas de alto precio, de ciclo de compra poco frecuente y de dimensión experiencial (donde la interacción con el producto es importante), el canal en línea no es tan dominante. Por ejemplo, entre los encuestados globales que han comprado electrónica de consumo en línea, sólo 37% dijeron que compran la categoría más frecuentemente por la web; 21% afirmaron que compran con mayor frecuencia en tiendas físicas y 43% indicaron que compran en línea y en tiendas físicas con la misma frecuencia. Para temas de moda, 33% aseguraron que compran más en línea y 26% compran más en tiendas físicas. Y para muebles y decoración, el porcentaje que compra más a menudo en tiendas físicas (30%) es mayor que el porcentaje que afirmó que compra más seguido en línea (25%), aunque la mayoría adquiere de la misma manera en tiendas físicas y en línea (46%). La Encuesta Global de Nielsen sobre Comercio Conectado se condujo del 31 de octubre al 18 de noviembre de 2016 y encuestó a más

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Adaptarnos a esta baja en el sector inmobiliario ha sido un reto y nos ha motivado a buscar nuevos mecanismos, herramientas, sistemas económicos y funcionales para hacerle frente a este déficit y que el mismo afecte lo menos posible en la demanda del diseño y la construcción”. César Valdespino Ortega Gerente general Espacius Panamá.

de 30 mil consumidores en línea en 63 países en Asia-Pacífico, Europa, América Latina, Medio Oriente, África y América del Norte. Este sondeo de Nielsen está basado sólo en el comportamiento de los encuestados con acceso a Internet. La penetración web puede variar por país y Nielsen utilizada un estándar mínimo reportado de 60% de penetración para una población en línea de 10 millones para ser incluidos en el sondeo.

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Sector tiene un 10% de disponibilidad y de aquí a 2019 se espera una entrada al mercado de alrededor de 348.000 m2

Oficinas sostendrán crecimiento con modernidad y especialización Los desarrolladores buscan ofrecer eficiencia en el uso de los espacios, la tecnología, iincluir más y mejores amenidades y la construcción sostenible en ubicaciones estratégicas. Evelyn Fernández, evelyn@inversioninmobiliariacr.com

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a construcción de oficinas en Costa Rica seguirá con un crecimiento saludable si el sector logra mantener la atracción de Inversión Extranjera Directa (IED) en la industria de servicios, pero de una manera cada vez más especializada. En este momento, el enganche ideal para que el país continúe siendo un buen destino para estas compañías –que ahora ocupan más del 70% de estos espacios inmobiliarios- es la preparación y educación de la fuerza de

trabajo, la cual seguirá marcando una elección hacia estas áreas en el país. Lo anterior va de la mano con la capacidad de crecimiento nacional, que resulta de la suma de una serie de factores que le van a generar mayor o menor competitividad y atractivo para el establecimiento y desarrollo de empresas. El nivel de disponibilidad se encuentra actualmente en un 10% en el sector oficinas, el mejor porcentaje en los últimos cuatro años. Para lo que resta de este 2017 y hasta 2019 se espera una entrada al

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mercado de alrededor de 348.000 m2 de nuevo inventario de estas edificaciones; es decir, un promedio de 116.000 m2 por año, de acuerdo con un reciente estudio del sector llamado “Are We Overbuilding”, de la firma Cushman & Wakefield AB Advisory. A pesar del gran tamaño que representa este número para un mercado como el costarricense, no se considera que se esté construyendo más allá de la demanda, siempre y cuando el país no sufra cambios significativos en su panorama político y macroeconómico

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mercado institucional el tema es de conveniencia para el usuario y en el mercado corporativo, se trata de un tema de posicionamiento de acuerdo al mercado que funcione.

Inventario Elen ciclo construcción Inmobiliario total en o Latinoamérica propuesto: 2017-2019 120.000 40.000

100.000

Capacidad y propuestas

80.000

7.200

60.000 22.400

20.500

40.000 35.680

20.000 2.300

6.100

9.900 9.000

20.900 17.600 14.000 13.200

2017

Cartago

22.500 7.400

9.000

2018

Heredia

42.700 3.200

2019

San José Este

San José Oeste

San José Centro

Fuente: Cushman & Wakefield AB Advisory.

que vayan a afectarla, comentó Daniel Álvarez, socio director de Cushman & Wakefield AB Advisory. Uno de los aspectos claves para que Costa Rica siga siendo atractivo y competitivo, especialmente en el área de servicios, es que deben prevalecer aspectos como la especialización, innovación, el conocimiento y la colaboración, las cuales generen cada vez más actividades de investigación

y desarrollo de tecnología, análisis financiero, Big Data, minería de datos y mejora de procesos. “El tipo de empleo que atrae esta clase de estructuras es una variable que cada vez toma más fuerza, y en el caso de los centros de servicios es un indicador con un peso cada vez mayor”, recalcó Rándall Fernández, gerente general de Colliers International. Para Fernández, en el caso del

De acuerdo con el análisis de Cushman & Wakefield AB Advisory, desde la perspectiva de infraestructura y espacios, Costa Rica aún tiene capacidad de crecimiento en el corto y mediano plazo, pero para el largo plazo es necesario realizar importantes inversiones en infraestructura pública, a fin de disminuir los tiempos de desplazamiento, los costos asociados y telecomunicaciones, así como para aumentar la velocidad y estabilidad de las redes. “Desde un punto de vista de bienes raíces, en suelo costarricense sí se posee la capacidad de mantener este crecimiento en el largo plazo gracias a que hay grupos desarrolladores experimentados, posicionados, con estrategias de crecimiento establecidas y con capacidad financiera y operativa para desarrollar sus proyectos”, destacó Álvarez. Sin embargo, para eso, los inversionistas no deben perder de vista que formar parte del crecimiento saludable de los próximos años implicaría enfocar muy bien el valor agregado que

Gráfico El ciclo deInmobiliario empleo acumulado en Latinoamérica por sector

54.860 49.440

Servicios 21.436 19.328

Ciencias de la Vida 9.577 9.277

Manufactura Avanzada

3.391 3.378

Manufactura Ligera

89.264 81.423

Total

0 Fuente: Cinde.

10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 2016

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2015

100.000

O FICIN A S

El Cafetal

La Lima CORTESÍA GARNIER & GARNIER

brindarán y que poseerá cada uno de sus edificios. Eso conlleva nuevas propuestas, no solo a nivel de estructura y modernización, sino, que ofrezcan eficiencia en el uso de los espacios, la tecnología, incluir más y mejores amenidades y trabajar la construcción sostenible. Justamente, a eso buscan adaptarse varios desarrolladores en Costa Rica, con el fin de suplir una demanda real de espacios generada por la entrada de nuevas empresas al mercado o por la reubicación, expansión o consolidación de operaciones ya existentes. Tal es el caso de Garnier & Garnier. Esta firma considera que como parte de la tendencia mundial, ha sabido leer el mercado global y está a la vanguardia de lo que exigen las multinacionales. Por ejemplo, busca incluir más y mejores amenidades para el bienestar

de los colaboradores de las empresas inquilinas en los oficentros, tales como gimnasios, guarderías, plazas de conveniencia con restaurantes y bancos; entre otros servicios, resaltó su director de Desarrollo, Alberto Bonilla. Comentó sobre la importancia de construir edificios sostenibles para reducir el impacto al ambiente y un mayor ahorro de recursos energéticos y de agua; así como de crear espacios compartidos, como salas de reuniones o parqueos adicionales a los que cada empresa posee en el inmueble. Precisamente, Garnier & Garnier construye un centro corporativo específico para centros de servicios en la Zona Franca La Lima, en Cartago, el cual conlleva una inversión inicial de $40 millones. Dicho complejo de oficinas es de 8 hectáreas (80.000 m2) de terreno, que

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Desde un punto de vista de bienes raíces, en suelo costarricense sí se posee la capacidad de mantener este crecimiento en el largo plazo gracias a que hay grupos desarrolladores experimentados, posicionados, con estrategias de crecimiento establecidas y con capacidad financiera y operativa”. Daniel Álvarez, Socio Director Cushman & Wakefield AB Advisory.

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Inventario existente y nuevo inventario 2014-2017 1.600.000 1.550.000

Cifras en m2

1.500.000 1.450.000 1.400.000 1.350.000 1.300.000 1.250.000 1.200.000

III

2014

III

2015

Inventario Existente

III

2016

2017

Nuevo Inventario

Fuente: Cushman & Wakefield AB Advisory.

Se requiere incluir más y mejores amenidades para el bienestar de los colaboradores de las empresas inquilinas en los oficentros, tales como gimnasios, guarderías, plazas de conveniencia con restaurantes y bancos; entre otros servicios”. Alberto Bonilla Director de proyectos Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios

albergará cinco edificios de oficinas de tres pisos (3.431 m2 por nivel) cada uno. Se conceptualizó para albergar empresas de servicios que operen bajo el régimen de zona franca y es un proyecto dirigido a compañías de diversos sectores, tales como ingeniería, informática, servicios compartidos, investigación y desarrollo, centros de contacto, desarrollos de software, entre otros. También está en desarrollo de una nueva etapa del Centro Corporativo El Cafetal, que sumará un área de terrero de 35.812 m2, un área de construcción de 80.174 m2 y 11.278 m2 de área para zonas verdes. En total son tres nuevos edificios: el edificio E -tres niveles-, estructura de 9.404 m2, que estará finalizada para abril de 2018 y ya se encuentra colocada. El edificio F (12.579 m2) y G (12.579 m2) de cuatro niveles cada uno y que estarán listos para el primer semestre de 2020. Otro aspecto que se debe tomar en cuenta es que al igual que en el mercado global de oficinas, los nuevos proyectos que están entrando vienen a actualizar el inventario de oficinas existente. Eso quiere decir que el nuevo inventario viene a sustituir edificios antiguos, poco llamativos e ineficientes por desarrollos acorde a los requerimientos y necesidades actuales de los inquilinos en términos de tecnología, amenidades, eficiencia en el uso de los espacios, prácticas ambientales responsables,

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altas relaciones de parqueo y otros servicios. Se espera que los trabajos en oficina crezcan en 10.100 posiciones en 2018 y 10.800 en 2019. Esto es equivalente a una demanda de oficina de 89.700 m2 y 95.800 m2, respectivamente. Para Allan Carmona, coordinador de proyectos de la desarrolladora HSolís, en los últimos años se ha dado una necesidad importante de modernización en la construcción de oficinas ya que los estándares se están globalizando, lo cual genera un movimiento importante en el mercado. “Modernizando la construcción de oficinas somos más atractivos para que transnacionales pongan sus ojos en Costa Rica para sus próximos centros de operación, y esto eventualmente viene a generar más empleo de todo tipo”, manifestó Carmona. No obstante, Costa Rica se encuentra un poco desactualizado en materia de utilización de los espacios con respecto a tendencias mundiales como lo son el “coworking” o sitios de trabajo cooperativo, que poco a poco se empiezan a ver en el mercado local. Carlos Robles, Frank Quirós y Pedro Sánchez, especialistas de la empresa Newmark Grubb Central America, coinciden en que precisamente eso es una oportunidad de mejora que se presenta. También estos expertos observan conveniente usar estándares de medición internacionales utilizados por

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muchas multinacionales que buscan espacios de oficinas en Costa Rica, como los de la Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios (BOMA) Internacional, que no toma en consideración las áreas no utilizables de las oficinas para obtener un área arrendable final. Colliers International recalcó que otro sector que va en crecimiento y puede llegar a ocupar más opciones son las pequeñas y medianas empresas (pymes) y profesionales liberales que tradicionalmente han ocupado casas para oficinas, pero podrían estar más cómodos en edificios más adecuados con sus necesidades.

Estudiar el mercado y ubicación

El estudio “Are We Overbuilding” especifica que la economía mundial creará 9,9 millones de empleos nuevos netos que utilizarán oficinas durante los próximos tres años, por debajo de los 10,7 millones creados en los tres años previos, sin embargo, continúa sólida. Las ciudades más grandes seguirán liderando la región en términos de gran cantidad de trabajos creados, pero son los mercados secundarios los que verán el movimiento más claro en crecimiento, tasas y clasificaciones. Y en total, alrededor del mundo, más de 65 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas están en construcción, los cuales serán entregados en el transcurso de estos años hasta finales de 2019. Costa Rica se encuentra en capacidad de mantener un crecimiento en el sector de oficinas saludable, siempre y cuando se lleve a cabo un análisis cauteloso y asertivo del mercado donde se pretenda desarrollar. “Considerando que en la actualidad el mercado de oficinas cuenta con aproximadamente 2.000.000m², los desarrolladores deben evaluar correctamente el impacto de la dimensión del proyecto a desarrollar”, aconsejan los voceros de Newmark Grubb Central America. Asimismo, es indispensable que los desarrolladores consideren la demanda real en cada zona, para evitar así que un proyecto impacte de manera negativa un submercado y genere una sobreoferta. Es decir, la ubicación es un aspecto estratégico que debe ser tomado en

Inventario Total y Nuevo Inventario, 2014-2017 Año

2014

2015

2016

2017

Trimestre

Inventario Existente

Nuevo Inventario

1.325.700

9.000

1.325.700

30.800

III

1.356.500

12.100

1.368.600

7.900

1.376.400

12.600

1.389.000

39.100

III

1.428.100

10.600

1.438.700

30.800

1.467.300

13.300

1.480.700

17.000

III

1.493.300

8.700

1.506.400

12.100

1.519.600

17.500

1.537.100

14.400

Fuente: Cushman & Wakefield AB Advisory.

cuenta para la decisión final al momento de invertir en los próximos años en oficinas. Por ejemplo, la construcción actualmente se concentra en submercados que históricamente han sido los más populares, como Heredia y San José oeste, donde ya existe una considerable cantidad de inventario. Empero, la visión de muchos inversionistas ya recae en dar más opciones en el este de la Gran Área Metropolitana (GAM) y en el puro corazón de la ciudad, como en San José centro. Por ejemplo, Portafolio Inmobiliario es una de las compañías que considera que en San José centro y en sus periferias hay gran oportunidad de colaborar con el desarrollo urbano y generar nuevas ofertas, por lo que ya planea el desarrollo a futuro de algunas opciones en estas zonas. Colliers International destacó que en la evolución del levantamiento de oficinas en los próximos años se tendrá más en cuenta la diferenciación de mercados y segmentos y los temas de movilidad urbana y disposición de recurso humano. “Creemos que el ciclo de recuperación se mantendrá y los desarrolladores buscarán nuevos desarrollos con contratos pre establecidos, con

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ampliaciones de operaciones ya consolidadas y potenciales llegadas de más empresas”, aseguró el gerente general Rándall Fernández. Sin embargo, esta firma de consultoría inmobiliaria no visualiza una disposición a agregar una oferta de carácter especulativo. En este sentido, visualiza el oeste de San José con sus edificios A+ para actividades corporativas y a Heredia -como cluster de servicios- mantendrá su desarrollo de forma prudente pero consistente. Respecto a otras zonas como el este de la capital, sí estima que se completará la oferta, buscando estar más cerca de la mano de obra y ofrecer a las empresas incluso, la posibilidad de satelizar sus operaciones y aprovechar la cantidad de centros educativos. Por otra parte, las áreas próximas al anillo central (como La Uruca, Zapote, Tibás, Calle Blancos, Plaza Víquez) tendrán desarrollo para el mercado institucional, el cual no tiene alternativas en el casco central. Y, en zonas como La Sabana y áreas cercanas a la Avenida 10, se empezarán a ver proyectos buscando mayor movilidad del recurso humano para empresas que desean captar y retener talento de las diferentes áreas.

ENTREVISTA

Entrevista a Daniel Álvarez, Principal & Senior Vice President de Cushman & Wakefield /AB Advisory

“Sin un estudio de mercado, se podría entrar al juego con una perspectiva limitada” La principal garantía es la validación del modelo de negocio bajo el cual se desea desarrollar el proyecto Por Soledad Montero, smontero@inversioninmobiliariacr.com

nte una oportunidad de inversión en el sector inmobiliario, para no comprometer el capital, hay ciertas variables o factores propios y externos que requieren de una lupa experta que los analice. Revista INversión INmobiliaria (IN) entrevistó a Daniel

Álvarez (DA), Principal & Senior Vice President de Cushman & Wakefield/ AB Advisory. De acuerdo a Álvarez un estudio de mercado permitirá examinar exhaustivamente esos elementos y validar el modelo de negocio bajo el cual se desea desarrollar un proyecto.

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(IN)Realizar una inversión carácter inmobiliario siempre requiere un análisis exhaustivo que permita augurar el éxito del proyecto. ¿Qué seguridad brinda un estudio de mercado en ese escenario? (DA) El nivel de éxito que llegaría a tener un proyecto inmobiliario depende de una serie de variables y factores propios y externos. Un estudio de mercado permite analizar desde una perspectiva integral ambas aristas, ya que no solo se estudia el proyecto como tal, sino también las condiciones de mercado bajo

ENTREVISTA

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ENTREVISTA

las cuales se desarrollará. En cuanto a los factores propios, un estudio permite entender si el concepto propuesto coincide con las necesidades reales del mercado y lo que requieren los potenciales inquilinos y/o usuarios. En cuanto a las variables externas, el conocimiento de mercado del equipo consultor permite analizar las tendencias macroeconómicas, inmobiliarias, demográficas, educativas y tecnológicas históricas, actuales y futuras a fin de darle visibilidad a la empresa desarrolladora sobre las condiciones reales del mercado. (IN)¿Qué garantías ofrece el estudio de mercado al inversor o al grupo de inversores que está por inyectar capital a un proyecto inmobiliario? (DA) La principal garantía es la validación del modelo de negocio bajo el cual se desea desarrollar el proyecto. El equipo consultor transmite su experiencia y conocimiento ofreciendo un análisis imparcial del proyecto y las características que lo componen para posteriormente desarrollar conclusiones y recomendaciones fundamentadas en los resultados obtenidos. Asimismo, un buen estudio de mercado debe poder validar el proyecto desde un punto de vista comercial y financiero. Desde un criterio comercial, la experiencia de mercado de Cushman & Wakefield permite definir las mejores prácticas, técnicas y herramientas que van a determinar el atractivo comercial del desarrollo. Desde una perspectiva financiera, durante el proceso de estudio se analizan los flujos de efectivo, tiempos de colocación y el rendimiento proyectado del proyecto. Esto permite a los inversionistas tener un panorama preciso del retorno esperado previo a sus inversiones. (IN)¿Cómo el mapeo de datos complejos, en los distintos parámetros de un estudio, permitirá conceptualizar un desarrollo inmobiliario que se diferencie de lo existente en el mercado? (DA) Cuando un mercado inmobiliario es incipiente, el éxito de muchos proyectos puede estar sujeto a su simple oferta. No obstante, conforme el mercado madura y los inquilinos se vuelven más sofisticados, como es el caso actual de Costa Rica, el éxito de un proyecto inmobiliario se basa en lograr cumplir con las amplias y variadas exigencias del mercado. Durante el proceso consultivo de un estudio

de mercado, Cushman & Wakefield / AB Advisory analiza datos y parámetros de las diversas variables que afectan un proyecto inmobiliario. Este análisis exhaustivo permite entender el estado actual de un mercado para así encontrar las fortalezas y debilidades, y dotar al proyecto de factores diferenciadores que le generen un valor agregado contra lo ya existente. Estos factores incluyen temas técnicos y estructurales, distribución, accesos, amenidades presentes y demás que marcan la diferencia entre un proyecto inmobiliario y otro, logrando el éxito del proyecto. (IN)¿Un estudio de mercado puede orientar al inversor para tomar ventaja de las condiciones cambiantes del mercado? (DA) El mercado de bienes raíces se desarrolla en el tiempo a través de lo que se denomina el ciclo inmobiliario. Al igual que los ciclos bajo los cuales trabajan diversos sectores de la economía, el mercado inmobiliario pasa por etapas de expansión, desaceleración e incluso recesión que afectan a los factores que componen este mercado como, por ejemplo: precios de renta, tasas de disponibilidad, construcción de nuevo inventario, expectativas, entre otros. Un estudio de mercado le muestra al inversionista y a la empresa desarrolladora la etapa en la que se encuentra el mercado dentro del ciclo inmobiliario, lo que le permite adelantarse a las condiciones esperadas y así tomar ventaja. Con esto, se puede tener una visión macro del mercado para así determinar el mejor momento para desarrollar y calcular los tiempos de construcción, entrada al mercado y colocación. (IN)¿Qué criterios deben prevalecer y qué se debe tener en cuenta para solicitar un estudio de mercado? (DA) El primer punto que se debe tener claro es qué es exactamente lo que se quiere evaluar o hasta qué nivel de detalle se desea analizar. Por lo tanto, los criterios que deben prevalecer van a depender del tipo de estudio que se desee, por ejemplo, un estudio de conceptualización para caracterizar un proyecto desde sus inicios, un estudio de mercado completo para analizar las variables inmobiliarias, socioeconómicas, demográficas y técnicas que afectan un proyecto, un estudio de evaluación de riesgos, entre otros.

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(IN)¿Qué parámetros de calidad se deberían exigir? (DA) La calidad de la información y el nivel de confianza deben prevalecer a la hora de solicitar un estudio de mercado. Dichas características se pueden medir con tres parámetros: Es importante considerar los años de experiencia de la compañía en el mercado local, regional y mundial. Quien realiza el estudio debe estar en la capacidad de demostrar resultados previos relevantes, tales como casos de éxito o testimonios de otros clientes. Por último, se debe contar

ENTREVISTA

con un equipo interdisciplinario y experimentado que tenga los conocimientos y habilidades necesarias. (IN)Y, ¿en cuanto a las tecnologías y herramientas para desarrollar el estudio? (DA) Es importante una constante investigación y capacitación en nuevos avances tecnológicos debido a que en los últimos años se incrementó el uso de nuevas herramientas o formas de trabajar, que poco a poco afectan el mercado inmobiliario y lo harán a mayor medida durante los próximos años. Prácticas como

home-office, coworking, Inteligencia Artificial (AI, por sus siglas en inglés), Automatización Robótica de Procesos (RPA, por sus siglas en inglés) y el Internet de las Cosas (IoT, por sus siglas en inglés) son cada vez más habituales y aplicables al mercado inmobiliario, por lo que se debe tener un conocimiento actualizado en estos temas para poner a los desarrolladores e inversionistas en perspectiva de estos avances. (IN)¿Qué riesgos toma quien se lanza a invertir en un proyecto inmobiliario sin un estudio de mercado formal?

(DA) Una empresa desarrolladora o un grupo de inversionistas que se lanza a invertir en un proyecto inmobiliario sin un estudio de mercado formal pueden entrar al juego con una perspectiva limitada del mercado, tal vez sin tener claridad total de las tendencias actuales, perspectivas futuras, competidores ni las condiciones demandadas. Esto puede retrasar la colocación del inmueble, aumentando el riesgo de las inversiones realizadas y afectando los rendimientos esperados.

Un estudio de mercado le muestra al inversionista y a la empresa desarrolladora la etapa en la que se encuentra el mercado dentro del ciclo inmobiliario, lo que le permite adelantarse a las condiciones esperadas y así tomar ventaja”. Daniel Álvarez Principal & Senior Vice President Cushman & Wakefield /AB Advisory.

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EVENTOS

Seminario Guanacaste Crece tuvo la participación de 150 participantes entre expertos, desarrolladores y líderes de instituciones públicas y privadas

GUANACASTE Una provincia con potencial para la inversión y el crecimiento económico

Guanacaste cuenta con un enorme potencial y ventajas competitivas para encadenar prosperidad por medio de la atracción de inversiones en sectores como servicios, industria y manufactura liviana. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

on el objetivo de posicionar a la provincia de Guanacaste como una oportunidad de inversión y analizar temas como infraestructura, desarrollo humano, proyectos en avance, potencial para la exportación, demanda local y producción, se llevó a cabo por primera vez en el país el seminario “Guanacaste Crece”. La actividad fue organizada por Colliers International Costa Rica, el miércoles 1 de noviembre del 2017, en el Hotel Real Intercontinental en Escazú y ofreció a los participantes, charlas y debates de alto nivel con panelistas del gobierno de la República, la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE), el Instituto Costarricense de Turismo (ICT), el Estado de la Nación, la Universidad EARTH, el AYA, el MOPT, el Banco Nacional de Costa Rica, entre otros. Durante el seminario se observó que la provincia de Guanacaste cuenta con un enorme potencial y ventajas competitivas para encadenar prosperidad por medio de

la atracción de inversiones en sectores como servicios, industria y manufactura liviana. Así coincidieron autoridades de gobierno, expertos y líderes de instituciones públicas y privadas durante la 1era edición del seminario “Guanacaste Crece”. Randall Fernández, Gerente General de Colliers International Costa Rica, comentó: “Pese a que el turismo es el principal motor que impulsa las nuevas inversiones, la provincia requiere de la creación de espacios complementarios, servicios comerciales, de logística e industriales. Este foro sirvió para medir el potencial en infraestructura, desarrollo humano, exportación, demanda local y activación económica”. En el seminario se dió a conocer que el próximo año el aeropuerto internacional Daniel Oduber presupuesta una inversión de USD$10,3 millones que abarca un área total de 4.118 m2 incluyendo una nueva terminal de carga, expansión comercial, aumento del área de reclamo de equipaje, mejoras en las

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EVENTOS

Pese a que el turismo es el principal motor que impulsa las nuevas inversiones, la provincia requiere de la creación de espacios complementarios, servicios comerciales, de logística e industriales”. Randall Fernández Gerente general Colliers International Costa Rica.

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EVENTOS

Para atender las crecientes necesidades en las inversiones hoteleras y de carga se inició un proceso de expansión desde mayo del 2016 y en donde hasta la fecha se han invertido casi ¢2.000 millones”. César Jaramillo Gerente general CORIPORT.

oficinas de aerolíneas y counters, creación de salón diplomático, un salón VIP y el doble de las salas de abordaje. Esta nueva terminal se convertirá en un jugador clave para el desarrollo de Guanacaste debido a que permitirá una mayor afluencia de extranjeros que ya no solo vendrán a vacacionar, sino que también invertirán en la zona. “Para atender las crecientes necesidades en las inversiones hoteleras y de carga se inició un proceso de expansión desde mayo del 2016 y en donde hasta la fecha se han invertido casi $2.000 millones”, sostuvo César Jaramillo, Gerente General de CORIPORT. Datos de CINDE, reflejan que Guanacaste cuenta con oportunidades de inversión en sectores como transporte, logística, servicios, manufactura liviana, acuicultura, tecnologías limpias además de investigación y desarrollo

en biotecnología. CINDE ha venido promoviendo a través de los años la contribución para el desarrollo económico y el progreso social del país mediante la atracción de inversión extranjera directa y la sustentación de un clima de inversiones propicio para hacerlo, generando 12.307 nuevos empleos formales. Para ello ha identificado cinco zonas clave de inversión: pacífico Norte, zona Norte, pacífico central, caribe y zona Sur. Durante el evento se mostró la estrategia de desarrollo para la promoción de inversión del Pacífico Norte, en donde trabajan enfocados en dos comités principales:

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“En el área de transporte y logística, Liberia es uno de los principales focos para CINDE con una inversión de $35 millones en la nueva terminal aérea, y el inicio en el 2018 de la construcción de la terminal de carga”, señaló Karin Lachner, directora de mercadeo de CINDE. Otra de las ventajas de Guanacaste expuestas en el seminario es la elaboración de electricidad mediante la generación de energía eólica y geotérmica que se extrae de los volcanes con la cual se produce el 27% de la electricidad que se consume en Costa Rica. Guanacaste también ofrece opciones de desarrollo y construcción bajo el régimen de zona franca y

EVENTOS

En el área de transporte y logística, Liberia es uno de los principales focos para CINDE con una inversión de $35 millones en la nueva terminal aérea, y el inicio en el 2018 de la construcción de la terminal de carga”. Karin Lachner Directora de mercadeo CINDE.

METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCIÓN GUANACASTE POR TIPO DE CONSTRUCCIÓN DATOS ANUALIZADOS OCTUBRE A SEPTIEMBRE 2012-2017

600,000

471,059

524,567

500,000

520,500

472,709

552,681

454,891

400,000 300,000 200,000 100,000 0 2012

2014

2015

2016

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Vivienda Unifamiliar

Condominios

Bodegas

Edificios industriales

Edificios comerciales

Hoteles

Oficinas comerciales

Oficinas institucionales

Edificios educacionales

TOTAL

TURISMO INTERNACIONALES QUE INGRESAN AL PAÍS 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000

Fuente: Elaboración propia con base en los Anuarios Estadísticos del ICT

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2013

2011

2012

2010

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2009

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2006

2003

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2001

2000

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1997

1998

1996

0 1995

parque industrial, como lo es el parque de negocios SOLARIUM, que posee un desarrollo inmobiliario de uso mixto de 1.000.000 m2 al frente del aeropuerto internacional Daniel Oduber. SOLARIUM cuenta con terrenos disponibles para el desarrollo inmobiliario, y proyectos completamente terminados como Solarium Business Park que tiene oficinas, hotel, bodegas y locales comerciales. “Liberia, Bagaces, Cañas, Carrillo, Tilarán y La Cruz se han convertido en centro de empresas del sector alimentario, la acuicultura, servicios, investigación, energía limpia y propulsión espacial. Costa Rica tiene la ubicación

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EVENTOS

preferida en Latinoamérica por inversionistas extranjeros interesados en establecer sus negocios en la región”, manifestó Sammy Weisleder, director de proyectos de DWL. Mónica Castillo, Gerente de Inteligencia Inmobiliara de Colliers International Costa Rica, mostró el desarrollo inmobiliario en la provincia de Guanacaste: Además, presentó un análisis para cada cantón de la provincia de acuerdo al desarrollo del recurso humano, proyectos de vivienda, hoteles y desarrollos inmobiliarios en general. Guido Barrientos, capacitador del área de difusión en el programa del Estado de la Nación, indicó que los cambios en la estructura productiva a partir de los 90´s reflejan un cambio en la economía base agropecuaria hacia una más enfocada e el turismo y los servicios. El empleo en actividades agropecuarias pasó de

representar un 22.5% en el 2005 a un 11.8 % en el 2015, mientras que el empleo en hoteles y restaurantes creció de 10.2% a 14,16% en el mismo período. Durante la tarde se desarrollaron dos foros, el foro de infraestructura de la zona con la participación de César Jaramillo, Gerente General de CORIPORT, Guiselle Alfaro, Ingeniera de Infraestructura del MOPT y Gerardo Rivas, Ingeniero en la Unidad de Estrategia de Negocios del AyA. Y el foro de desarrollo humano a cargo de Arturo Condo, rector de la Universidad EARTH y Guido Barrientos, Capacitador del Área de Difusión en el Programa Estado Nación. Finalmente, Diego Chevez, jefe de administración y venta de bienes del Banco Nacional de Costa Rica expuso la oportunidad de adquirir lotes, fincas para negocios y proyectos inmobiliarios

Liberia, Bagaces, Cañas, Carrillo, Tilarán y La Cruz se han convertido en centro de empresas del sector alimentario, acuicultura, servicios, investigación, energía limpia y propulsión espacial”. Sammy Weisleder Director de proyectos DWL.

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en Guanacaste con un financiamiento de hasta un 100% y con tasas fijas por todo el plazo del crédito. Las propiedades se pueden acceder en la página web www.bnventadebienes.com

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MARKETING

Los CRM anticipan el perfil de cliente con quien se conversa

De la publicidad masiva a las conversaciones únicas El uso de los CRM alineados al Marketing Digital fideliza, da inmediatez y resuelve las nuevas exigencias del consumidor. Por Soledad Montero, smontero@inversioninmobiliariacr.com

l adquirir un producto o servicio ya no se limita solo a satisfacer las necesidades inmediatas o a atender compras compulsivas. Ahora, la búsqueda de experiencias y valores agregados empezó a ser trascendental en esa decisión final. Ahí inicia el reto para los diferentes sectores comerciales, y el inmobiliario no es la excepción. A ese escenario hay que sumarle otro reto, la transformación digital del mercado, donde se innova constantemente y quien no se adapta, no sobrevive, esto desde el punto de vista técnico y operativo, así como desde una cultura organizacional. Gracias a los avances en materia tecnológica, existe una herramienta que podría ser la solución para administrar de una manera adecuada la relación con todos los clientes y a partir de ahí vislumbrar un crecimiento en los resultados financieros. ¿Lo que toda organización o empresa busca, no? Para Erick Sosa, Cloud BG Lead de Microsoft, tres de los cuatro pilares de transformación digital es conectarse mejor con los clientes, optimizar

las operaciones y empoderar a los empleados. E l C u sto m e r Re l a t i o n s h i p Management (CRM, por sus siglas en inglés) es un software que se convirtió en un caballo de batallas para el nuevo marketing, aquel que busca estrechar vínculos y fidelizar; es decir, conectar profundamente con los consumidores. La productividad en las ventas suena como algo sencillo: comenzar a vender, cerrar la venta y mejorar los ingresos. En teoría es fácil, pero en la realidad no lo es debido a los cuellos de botella que se pueden presentar en el proceso, de acuerdo con Sosa.

Lo anterior, en referencia a ciertos obstáculos a los que se enfrentará una organización como saber con certeza dónde están las posibilidades de ventas, contar con mucha información y poco tiempo para poder analizarla, al igual que identificar oportunidades perdidas que pudieron rescatarse, pero que no fue así.

En este mundo, la capacidad de detectar y responder de inmediato a los clientes es la ventaja competitiva”. Erick Sosa Cloud BG Lead Microsoft.

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MARKETING

Entonces, el CRM puede convertirse en un gran aliado para cualquier compañía, incluso en su mano derecha. Cuando de ventas se trata, para nadie es secreto que un adecuado análisis de los datos propiciará la toma de decisiones oportunas y coherentes. La pregunta es muy sencilla, ¿qué hace usted con la avalancha de información que recolectan sus asesores o vendedores cuando salen en busca de sus clientes o prospectos? “Al comprender mejor a sus clientes, las oportunidades de venta cruzada y de reventa se vuelven claras, ofreciéndole la oportunidad de obtener nuevos negocios de clientes existentes”, según Salesforce en su sitio web oficial. EL CRM permite recopilar información desde una gran variedad de fuentes en su empresa, desde las áreas de marketing, ventas, así como servicio al cliente. Dentro de las funcionales que agrega este software, están sus extensiones más comunes: módulo de ventas,

módulo de servicios, módulo de marketing, informes y cuadros de mando, y su extensión CRM social, entre otras. “En este mundo, la capacidad de detectar y responder de inmediato a los clientes es la ventaja competitiva”, Erick Sosa, Cloud BG Lead de Microsoft. El software genera una visión 360 de los clientes, recogiendo datos sin precedentes sobre las preferencias, los niveles de satisfacción y lo que se dice acerca de la marca. Con ello es más fácil detectar problemas oportunamente e identificar brechas, para mejorar los productos y servicios. Además, se puede segmentar la base de clientes en diferentes grupos, en función de sus características, por ejemplo, su comportamiento o ubicación geográfica. De esa forma, se contará con el insumo para crear campañas de marketing exclusivas y personalizadas según el canal que se desee. Gestionar los puntos de contacto que se tienen y dar seguimiento a las

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oportunidades de venta que se generan en ellos es otra de las funciones del CRM, aunque esa oportunidad llegue por teléfono, correos, redes sociales, también por medio de leads en otras plataformas como sitios web. Hágase otra pregunta sencilla, ¿qué sucede con la avalancha de información que su empresa recolecta desde su sitio web y en las redes sociales? Si hablamos de ventas no podemos dejar de lado la Internet, donde la economía digital ha tomado la batuta, y del e-Commerce o comercio electrónico emanan nuevas formas de vender las cosas, y el que no se adapta pierde. En ese escenario, el tiempo es el mayor enemigo, nada se logra con generar leads, si no se tiene la capacidad y las herramientas adecuadas para darles seguimiento, filtrarlos y atenderlos correctamente. La pérdida de oportunidades de venta podría ser millonaria sin una adecuada gestión.

MARKETING

¿Por qué implementar una solución CRM? Permite la personalización de consumidores, que a su vez genera experiencia de usuario. Muestra un mapa del público objetivo y arroja información sobre cómo los clientes se relacionan con la organización, lo cual ayuda a consolidar la relación con ellos y genera fidelidad. Es posible monitorear las conversaciones ocurridas con tu marca o la competencia.

Al ser las redes sociales un canal de comunicación, les debemos dar un tratamiento consistente con las demás experiencias de usuario, teniendo en cuenta que su naturaleza es la información no estructurada. El CRM social pone el foco en la relación con los clientes”.

No solo conoces más a tus consumidores, también a prospectos.

La información queda documentada en un solo lugar.

Jaime Durán Gerente de Soluciones SAP Centroamérica. Jaime Durán, Gerente de Soluciones para SAP Centroamérica, expone como caso de éxito a Lorna Jane, una marca australiana de ropa deportiva que “encontró en el CRM el potencial necesario para incrementar sus ventas hasta un 400%. La implementación del módulo Hybris en su sistema de atención al cliente proporcionó una experiencia agradable a los potenciales compradores, para convertirlos en clientes, y a su vez fue capaz de soportar la gran cantidad de pedidos online. Ahora la marca cuenta con 130 tiendas en Australia, 20 en Estados Unidos y continua sus planes de expansión”. En el mundo de las redes sociales, el tiempo se vuelve el activo más preciado para una organización. Aunque estas en un principio solo eran vistas como plataformas digitales de entretenimiento

Posibilita el seguimiento de leads y clientes. Fuente: SAP Centroamérica

u ocio, ahora la perspectiva es más amplia, también son utilizadas como enormes ventanas para los negocios en línea. A diario, a través de las redes sociales se generan millones de oportunidades que no pueden pasar desapercibidas por las marcas. Por esa razón, el concepto CRM Social adquiere cada vez más importancia. Para que se haga una idea, solo en la red social de Facebook, en Costa Rica, se registraron 2,9 millones de usuarios a junio 2016, según el Estudio de Redes Sociales en Centroamérica y el Caribe 2016, elaborado por Lifebelt.

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“Al ser las redes sociales un canal de comunicación, les debemos dar un tratamiento consistente con las demás experiencias de usuario, teniendo en cuenta que su naturaleza es la información no estructurada. El CRM social pone el foco en la relación con los clientes, no solo a través de los canales tradicionales, sino también en los nuevos canales de comunicación que propician las redes sociales, donde la interacción en tiempo real es la norma, y las posibilidades de cultivar una relación más estrecha con el cliente se multiplican”, explica Durán.