Revista INversión INmobiliaria® Edición Marzo - Abril 2023

Año 2023 / Edición 29/ Marzo - Abril 2023 / Centroamérica

Única revista para el profesional e inversionista inmobiliario

ESPECIAL EDITORIAL

DISPONIBLE

para estimular la inversión en

el desarrollo inmobiliario

Proyectos que incorporan la sostenibilidad tienen mayor potencial para recibir fondos blandos por parte de entidades financieras

ENTREVISTA ACTUALIDAD

CLAUDIA PELLERANO

Presidenta AZFA

“Las cifras de 2022 reflejaron ir más allá de lo que hubiéramos esperado”. P. 26

SECTOR CORPORATIVO

SE RODEA DE AIRES DE ESPERANZA PARA 2023

Aún cuando continúe prevaleciendo el modelo híbrido. P. 46

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Editorial y Redacción

Centroamérica

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Nichos para prosperar en 2023 están a la vista

Lacerteza presenta un alto valor en el mundo de los negocios. En el istmo no es la excepción, y en esta edición daremos un primer vistazo a los negocios que brindarán oportunidad a la industria del desarrollo inmobiliario. Lo primero es identificar el motor de la actividad económica de cada país: si es el mercado interno y/o externo, luego las actividades productivas, los subsegmentos y corredores en desarrollo.

Dos actividades al alza son el desarrollo de parques industriales y logísticos, así como también el de Hospitality.

En el primero de ellos, es relevante analizar los sectores que demandan los espacios. Por ejemplo, en Guatemala es el mercado interno y la industria más dinámica es el de alimentos y bebidas; por su parte, en Costa Rica es la industria vinculada a zonas francas y, en ella, la de mayor relevancia es la de Ciencia de la Vida.

Este y otros temas serán abordados en esta edición en un segmento especial, por especialistas de las firmas de bienes raíces de la región, quienes analizarán las expectativas que 2023 depara para los segmentos de inmuebles industriales, comerciales y corporativos.

Para complementar este estudio, el economista Javier Adelfang nos presentará su perspectiva del comportamiento de la Inversión Extranjera Directa para América Latina y particular para Centroamérica y, de esta forma, generar nuestras propias conclusiones de los flujos de capital esperados para el año en curso.

En Hospitality, realizamos un análisis de la situación del mercado en Costa Rica, Panamá y República Dominicana; países con alta visitación turística y que poseen datos confiables para analizar el comportamiento de los bienes raíces dirigidos a second homes y desarrollados bajo formatos branded o non branded. Definitivamente, los nómadas digitales vienen a ampliar un mercado donde antes la demanda era exclusiva de personas pensionadas.

Y, ¿cómo apalancar las operaciones? Los bancos poseen capital ocioso, a la espera de oportunidades para inversión. En el especial editorial de esta edición, vamos a detallar no solo la disponibilidad del capital por parte de los bancos, sino también la estrategia de colocación de entidades multilaterales como el Banco Interamericano de Desarrollo y los proyectos que califican para obtener fondos blandos de financiamiento.

Las adversidades estarán presentes, como siempre lo han estado; no obstante, los nichos para prosperar están a la vista y 2023 es clave para retomar el dinamismo de una industria que, en los últimos cinco años, había perdido protagonismo.

Daniel Torres

Revista INversión INmobiliaria®

Costa Rica - Panamá - Guatemala

Oficinas centrales: De la rotonda de Multiplaza, 600mts al oeste, Edificio VMG. San José, Costa Rica Tel. (506) 2505 5403, (507) 320 2165, (502) 2210 8605

La responsabilidad de los artículos es de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores.

Director editorial

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CONTENIDO PATROCINADO

Synergy Industrial Park, un proyecto de gran impacto en Guatemala

Synergy Industrial Park será el parque industrial más grande, con 500 hectáreas de terrenos para desarrollo de naves industriales y de logística operar. Las inversiones en CFZ superan los US$400 millones.

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ENTREVISTA

EN PORTADA

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Oferta de capital es favorable para inversión inmobiliaria

BANCA POSEE CAPITAL NECESARIO

para inyectar dinamismo a la construcción

102

Claudia Pellerano,, Presidenta Asociación de Zonas Francas de las Américas, AZFA.

Banca reafirma su aporte para reactivar la construcción  El sector construcción ocupa un lugar privilegiado en la oferta de créditos bancarios, principalmente en el segmento de vivienda.

“Las cifras de 2022 reflejaron ir más allá de lo que hubiéramos esperado”

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ECONOMÍA

2023 será un año de transición  Deuda y control de inflación son las tareas de la mayoría de los actores del istmo.

Pronósticos de IED navega por aguas cambiantes  Difícil prever cómo evolucionará el flujo de capitales en 2023 debido a las condiciones inciertas.

ANÁLISIS

Sector corporativo se rodea de aires de esperanza para 2023. El paulatino regreso a las oficinas vivido durante 2022 ha marcado una nueva etapa para los bienes raíces corporativos, aun cuando continúe prevaleciendo el modelo híbrido.

Sector industrial avanza a un ritmo ejemplar este 2023

Se espera que fenómenos como el Nearshoring continúen impulsando cifras históricas de absorción.

RETAIL

El entretenimiento como elemento imprescindible en los centros comerciales.

Los centros comerciales han evolucionado significativamente desde sus inicios hace más de 65 años.

HOSPITALIDAD

Turismo retoma el rol de desarrollador de las costas  Perfil de cliente se amplía, nómadas digitales y profesionales que buscan exclusividad se unen a foráneos retirados.

COSTA RICA

Costa Rica planea desarrollar marina de 854 millones de dólares en el Caribe

El Gobierno de Costa Rica anunció este miércoles un plan para desarrollar una marina, locales comerciales y un muelle de cruceros en la ciudad de Limón (Caribe), proyecto valorado en 854 millones de dólares.

Por Redacción INversión INmobiliaria  info@inversioninmobiliariacr.com

El Gobierno de Costa Rica anunció este miércoles un plan para desarrollar una marina, locales comerciales y un muelle de cruceros en la ciudad de Limón (Caribe), proyecto valorado en 854 millones de dólares.

El plan abarca una extensión de 27 hectáreas y contempla la primera

Boston Scientific expande su presencia en Costa Rica con nuevas operaciones en Cartago

Boston Scientific es el mayor empleador y exportador de dispositivos médicos en Costa Rica.

Por Redacción INversión INmobiliaria info@inversioninmobiliariacr.com

Boston Scientific Corporation (NYSE: BSX) – un líder mundial en dispositivos médicos innovadores que mejoran la vida de pacientes de todo el mundo– anunció la expansión de sus operaciones al sumar una tercera planta en Costa Rica. Estas nuevas instalaciones

se ubican en la provincia de Cartago. Agradecemos a nuestros colaboradores en la región, quienes han contribuido a la producción de tecnologías que transforman vidas de nuestros clientes y sus pacientes. Mientras expandimos nuestras operaciones en Costa Rica a Cartago, continuare-

marina turística del caribe costarricense, la construcción de un edificio para atender a los turistas de cruceros, locales comerciales, restaurantes, un mercado de artesanías, hoteles, estacionamientos y zonas de integración urbanística.

Estamos trabajando para generar más empleo

y hacer de esa ciudad en el Caribe un foco de atracción turística y de inversión internacional. dijo el presidente de Costa Rica, Rodrigo Chaves, en su conferencia de prensa semanal posterior al Consejo de Gobierno

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mos desarrollando nuestro talento y capacidades en el país.mencionó Paudie O’Connor, Vicepresidente Sénior de Cadena de Suministros Global en Boston Scientific

Durante la celebración por el nuevo sitio de Boston Scientific en Cartago, también se anunció una nueva

inversión en instalaciones de aproximadamente 40 000 m2 que se construirán en el mismo Parque Empresarial, La Lima. Se espera que este proyecto esté concluido durante los primeros meses de 2025.

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COSTA RICA

PANAMÁ

Panamá, el futuro “hub” de inversiones sostenibles de América Latina y Caribe

Panamá busca establecerse como un futuro “hub” o centro de inversiones sostenibles en Latinoamérica gracias a su “vocación internacional”, que puede convertir a ese país en el “gran protagonista global” de esta “nueva economía” comprometida con el medio ambiente y la sociedad, defendieron expertos del sector.

Por Redacción INversión INmobiliaria info@inversioninmobiliariacr.com

Panamá busca establecerse como un futuro “hub” o centro de inversiones sostenibles en Latinoamérica gracias a su “vocación internacional”, que puede convertir a ese país en el “gran protagonista global” de esta “nueva economía” comprometida con el medio ambiente y la sociedad, defendieron expertos del sector.

“Hoy necesitamos de protagonistas para la nueva económica y (estoy seguro de que) con Panamá,

Con más de 20 años de iniciar operaciones en Estados Unidos, Campero lleva su icónico sabor a las calles de Manhattan y reafirma su estrategia de crecimiento en el país norteamericano.

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PPollo Campero, marca icónica de Corporación

Multi Inversiones (CMI), expande su sabor en Estados Unidos al inaugurar sus primeros restaurantes en el corazón de Manhattan, Nueva York. Estas aperturas forman parte del rápido crecimiento que la marca espera tener en el país norteameri-

cano en los próximos años.

El primer restaurante se ubica en 601 Eighth Avenue, cerca de Port Authority, y el segundo en 966 Sixth Avenue, en Herald Square. Ambos puntos de venta se encuentran en zonas con alto flujo de personas en la “Gran Manzana”, lo cual permitirá que el Sabor Campero llegue a más

por su vocación global, internacional e innovadora, el mundo puede ver, aprender y multiplicar las prácticas desde Panamá al mundo”, dijo el responsable global de políticas públicas de B Lab, el brasiseño

Marcel Fukuyama. Fukuyama participó en el panel “Panamá como Hub de Inversiones Sostenibles” del “I Foro de Inversiones Sostenibles”.

consumidores en Estados Unidos.

Las concurridas áreas de Herald Square y Port Authority ofrecen ubicaciones fantásticas para presentarle a Manhattan el delicioso y único menú de Pollo Campero. Nos emociona estar más cerca de nuestros

consumidores, y lo vamos a lograr con nuestro plan de crecimiento que nos permitirá llegar a 200 restaurantes en este país para el 2025.comentó el director General de Campero USA, Luis Javier Rodas.

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Pollo Campero continúa su expansión en EE.UU. y abre sus primeras ubicaciones en el centro de Manhattan

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CENTROAMÉRICA

para el sector logístico de Centroamérica

La región posee una posición geográfica que brinda ventajas para las exportaciones e importaciones internacionales.

El mercado del comercio electrónico en Centroamérica representa una oportunidad importante para la industria logística. De acuerdo con Ernestina Carman, Leasing Agency director Newmark Central America, con un crecimiento anual proyectado para el 2022 de un 30%, en la industria de ecommerce no solo se visualizan oportunidades importantes en la logística internacional sino además soluciones de última milla, industrias de servicios y cash-logistics asociadas.

Asimismo, la especialista de Newmark opina que la integración comercial de la región permitirá a futuro que empresas de retail electrónico aborden el mercado como región en lugar de países independientes. Además, las oportunidades abundarán para aquellas empresas que logren integrar cadenas de valor dentro de la región minimizando su dependencia logística extra-regional.

De esta forma, los países que sobresalgan en su infraestructura tanto logístico como de comunicaciones serán claves para el crecimiento de la industria logística a nivel Latinoamericano, para la cual se proyecta un valor de $784.600 millones en el 2027.asegura Carman

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LATINOAMÉRICA

Nuevo análisis de la consultora Newmark señala algunos factores decisivos para el sector a nivel de la región.

Por Redacción INversión INmobiliaria  info@inversioninmobiliariacr.com

Dentro de las tendencias 2023 en el mercado de oficinas en América

Latina se encuentran la búsqueda de las empresas en reducir el tamaño de sus instalaciones, cambiar de ubicación y concentrar los esfuerzos en adaptar los espacios existentes para reducir la densidad.

Sin embargo, es el factor precio el más decisivo de ellos.

Así lo dio a conocer la consultora Newmark en el análisis sobre las tendencias y costos de las oficinas en Latinoamérica, elaborado por María Valdez, directora de ventas y administración del cambio de la

división de Mantenimiento de Instalaciones y Juan Zabala, director de la división de Gestión de Proyectos de Servicios Corporativos Globales de la compañía.

De acuerdo con la firma, el documento analiza las tendencias y estrategias a adoptar en cada uno de los países ante la perspectiva de escenarios complejos y cambiantes, creando una guía que permite brindar una perspectiva de lo que está sucediendo con los espacios de trabajo, hacia dónde va su diseño, bajo qué premisas se desarrollan los proyectos y cómo están variando los costos a través de la región, con el objetivo de ayudar a sacar el máximo provecho al momento de planear proyectos.

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Crecimiento del 30% en el e-commerce abre oportunidades

Por Redacción INversión INmobiliaria  info@inversioninmobiliariacr.com

Ocupación de espacios de oficinas en América Latina para el 2023 dependerá del costo, mayoritariamente

El “nearshoring” y la posible recesión en EEUU definirán la economía mexicana

El aprovechamiento de la relocalización de las cadenas de valor en México (“nearshoring”), una mayor inversión física y la posible recesión de Estados Unidos definirán el futuro de la economía mexicana en 2023.

Por Redacción INversión INmobiliaria  info@inversioninmobiliariacr.com

EEl aprovechamiento de la relocalización de las cadenas de valor en México (“nearshoring”), una mayor inversión física y la posible recesión de Estados Unidos definirán el futuro de la economía mexicana en 2023 de acuerdo a especialistas.

La incertidumbre envuelve al panorama económico de México para este año tras revelarse el martes su crecimiento de 3 % en 2022, un dato que el Gobierno mexicano espera repetir,

MÉXICO

mientras existe una falta de consenso entre analistas y organismos, que proyectan crecimientos de entre 0,3 % y 1,8 %.

De acuerdo con la más reciente encuesta del Citibanamex a analistas privados del sector financiero, el pronóstico más bajo para 2023 es del 0,3 % estimado por Oxford Economics, Bank of America y BNP Paribas.

Por el contrario, la previsión más alta para el año en curso es del grupo

Planta de BMW en San Luis Potosí,

en Latinoamérica

Recientemente empezó a producir la línea de autos BMW M2, con la cual alcanza tres distintos modelos en producción y se consolida como una importante instalación para el grupo de origen alemán.

Por Redacción INversión INmobiliaria info@inversioninmobiliariacr.com

financiero Multiva con el 1,8 %, seguido del consenso en 1,7 % de la plataforma financiera GBM, de la casa de bolsa Masari y del Banco Base.

En cambio, el Gobierno mexicano mantiene la expectativa de repetir la expansión de 3 % que obtuvo en 2022, con una escala que va del 1,8 % al 3 %.

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De acuerdo con el medio Mexico Industry, a tan sólo tres años del inicio de operaciones de la planta de BMW Group ubicada en San Luis Potosí, México, la armadora alemana ha encontrado en estas instalaciones y en el país, un destino que le permite incrementar la fabricación de sus vehículos.

En 2019, el grupo inició en San Luis Potosí la producción de la nueva generación del BMW Serie 3, más tarde anunció la fabricación del BMW Serie 2 Coupé y recientemente sumó al BMW M2.

De acuerdo con Harald Gottsche, presidente y CEO de BMW Group Planta San Luis Potosí, la marca ha decidido que esta segunda generación del BMW M2 se arme de manera exclusiva en la planta de San Luis Potosí para el mercado global.

Es muy importante tener en casa la producción de este nuevo modelo. Estamos empezando la fabricación en el 50 aniversario del modelo M. Podemos producir entre 80 y 90 vehículos al día de este modelo.reveló Gottsche.

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México, se consolida como una instalación estratégica

Perú continúa la ruta para convertirse en el hub de Asia en el Pacífico Sur

A medida que avanza el proyecto de diseño y construcción del nuevo

Terminal Portuario Multipropósito de Chancay, el Congreso de la República promueve la creación de una Zona Especial Comercial que impulse la inversión privada de infraestructura en el país.

Por Redacción INversión INmobiliaria  info@inversioninmobiliariacr.com

URUGUAY

El proyecto de diseño y construcción del nuevo Terminal Portuario Multipropósito de Chancay se ubica a 80 kilómetros al norte de la ciudad de Lima, localidad que busca convertirse en un hub regional a efectos

Calidad de vida y estabilidad: razones de extranjeros para vivir en Uruguay

La calidad de vida y la estabilidad económica, social y política son las dos principales razones por las que los extranjeros eligen instalarse en Uruguay.

Por Redacción INversión INmobiliaria  info@inversioninmobiliariacr.com

LLa calidad de vida y la estabilidad económica, social y política son las dos principales razones por las que los extranjeros eligen instalarse en Uruguay.

Así lo afirma la presidenta de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Beatriz Carámbula, que señala que muchas personas llegan al país rioplatense en una situación económica y social

“vulnerable” y que ven en Uruguay “una esperanza de progreso familiar y personal”. Apunta que la llegada de extranjeros tuvo lugar de forma fluida a partir de 2014, aunque se incrementó de forma definitiva en 2019 y mayormente en Montevideo.

Argentinos, brasileños, venezolanos, cubanos, dominicanos, chilenos y peruanos son los perfiles

de redistribuir la carga a otros países cercanos como Chile, Ecuador y Colombia.

Según el gobierno del Perú, esta terminal permitirá descongestionar las vías de acceso al puerto del Callao, generando

oportunidades para la carga proveniente del Oriente y Sierra Central,así como elevando su competitividad frente a otros mercados.

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más habituales, e incluso europeos, pero en menos proporción.detalla Carámbula Distingue dos perfiles de extranjeros que buscan residir en el país: los que vienen con trabajo y buscan zonas con buena aceptación, y los que vienen en busca de oportunidades y sin trabajo, que optan por zonas más humildes. “Eso ocurre especialmente con

los venezolanos, cubanos y dominicanos, de modo que llegan primero los referentes familiares y luego de 12 meses el núcleo familiar más numeroso, ya con trabajo y establecidos los primeros integrantes”, sostiene la experta en el mercado inmobiliario uruguayo.

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Lea

Foto: Cortesía: Gobierno de Perú

ARGENTINA un país y que, por tanto, exigen determinadas condiciones para desarrollarlo.

Se calcula que en el mundo hay unos 35 millones de nómadas digitales que desempeñan tareas laborales de manera remota desde otros países diferentes al de su residencia habitual.

Por Concepción M. Moreno,  para Revista INversión INmobiliaria®.

Una mujer de mediana edad mantiene una videollamada desde su ordenador portátil en una cafetería; un joven ejecutivo elabora su último informe junto a la cristalera de un bar mientras desvía su mirada hacia la vida en la calle. Estas son solo dos escenas cada vez más habituales en una

ciudad como Buenos Aires, Argentina.

Aunque muchas de las personas que se ve a diario haciendo estas tareas en lugares públicos, ‘coworking’ o recepciones de hotel son locales, muchos otros son los bautizados como ‘nómadas digitales’, viajeros que ejercen su trabajo al tiempo que visitan

Actualmente, el ranking “Nomad List” sitúa a la capital argentina como la cuarta ciudad del mundo elegida por los ‘nómadas digitales’ para desplazarse, por detrás de Lisboa, Canggu (Bali) y Bangkok y por delante de otras urbes de la región como México o Medellín (Colombia).

Otras plazas argentinas mencionadas en la clasificación son La Plata, Córdoba, Rosario, Mar del Plata, Salta, Mendoza o Ushuaia.Los valores apreciados por los encuestados son vida social y amigabilidad, espacios compartidos de trabajo, coste de vida, temporada turística baja, buen clima y transporte.

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Nómadas digitales buscan calidez y estilo de vida en Argentina

ARGENTINA

En las principales ciudades de Argentina es cada vez más raro toparse con un cartel que diga “se alquila” en un departamento.

Por Redacción INversión INmobiliaria   info@inversioninmobiliariacr.com

Cuatro ciudades españolas figuran entre las cien más “inteligentes” del mundo

Bilbao, Madrid, Zaragoza y Barcelona son las cuatro ciudades españolas que figuran en el listado de “ciudades inteligentes” elaborado por la escuela de negocios suiza IMD en colaboración con la Organización Mundial de Ciudades Inteligentes y Sostenibles (WeGO).

Por Redacción INversión INmobiliaria   info@inversioninmobiliariacr.com

En las principales ciudades de Argentina es cada vez más raro toparse con un cartel que diga “se alquila” en un departamento y quienes llaman a las inmobiliarias reciben como respuesta un “ya está reservado” o que está al final de una larga lista de interesados, por eso los inmuebles

no llegan a publicarse. Alquilar un departamento, una pequeña casa o un PH (propiedad horizontal) en moneda argentina para una familia o particular en la capital argentina o en las ciudades como La Plata, Córdoba, Rosario, Bahía Blanca, Mendoza o Salta se ha vuelto casi imposible.

Los propietarios prefieren destinar su inmueble al mercado de alquileres temporarios, publicándolo en plataformas como Booking o Airbnb, en inmobiliarias o portales locales, para recibir un pago en dólares.

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Bilbao, Madrid, Zaragoza y Barcelona son las cuatro ciudades españolas que figuran en el listado de “ciudades inteligentes” elaborado por la escuela de negocios suiza IMD en colaboración con la Organización Mundial de

Ciudades Inteligentes y Sostenibles (WeGO).

Este ranking, el cuarto que elabora el centro con sede en Lausana (Suiza), agrupa a 141 ciudades a partir de 20.000 encuestas realizadas a sus habitantes con base en quince

indicadores entre los que figuran el precio de la vivienda, los servicios sanitarios, la movilidad, la seguridad y la contaminación ambiental.

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Furor por los alquileres temporarios para turistas en dólares en Argentina

Ser propietario de una vivienda es el anhelo de millones de personas porque significa estabilidad y riqueza a largo plazo y los latinos de los Estados Unidos están poniendo de su parte para lograrlo, como demuestra el constante aumento de la cifra de propietarios inmobiliarios de ese origen.

Por Redacción INversión INmobiliaria   info@inversioninmobiliariacr.com

Ser propietario de una vivienda es el anhelo de millones de personas porque significa estabilidad y riqueza a largo plazo y los latinos de los Estados Unidos están poniendo de su parte para lograrlo, como demuestra el constante aumento de la cifra

de propietarios inmobiliarios de ese origen.

Si se mantiene el ritmo de aumento promedio de casi un punto porcentual cada dos años que se viene registrando desde hace 14 años, en 2025 la tasa de propiedad de vivienda entre los latinos

habrá llegado al 50 %, según pronosticó el Informe del Estado de la Propiedad de Vivienda Hispana de 2021 de la Asociación Nacional de Profesionales de Bienes Raíces Hispanos.

De acuerdo con el Análisis de Riqueza,

Propiedad de activos y Deuda de los hogares de 2020 de la Oficina del Censo de EE.UU., la propiedad de vivienda representa el 67 % de la riqueza hispana.

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La Reserva Federal estadounidense (Fed) señaló que cada vez menos empresas en EE.UU. ofrecen la opción de teletrabajar a sus empleados, apuntando a una menor flexibilidad por parte de las compañías a medida que se suaviza poco a poco la fortaleza del mercado laboral.

La Reserva Federal estadounidense (Fed) señaló que cada vez menos empresas en EE.UU. ofrecen la opción de teletrabajar a sus empleados, apuntando a una menor flexibilidad por parte de las compañías a medida que se suaviza poco a poco la fortaleza del mercado laboral. Algunos distritos han indicado que las presiones salariales han aflojado. Se espera que las subidas de salarios continúen moderándose.añadió la institución en su Libro Beige, un análisis de la situación económica que publica ocho veces al año.

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La Fed apunta que cada vez menos empresas en EE.UU. ofrecen teletrabajo

Por Redacción INversión INmobiliaria  info@inversioninmobiliariacr.com

El sueño de casa propia es también latino y hay ayuda para lograrlo en EE.UU.

Según un reciente informe elaborado por Acció, en Cataluña se superan ya ampliamente las 9.000 empresas extranjeras.

Por Redacción INversión INmobiliaria info@inversioninmobiliariacr.com

Mucho se ha escrito recientemente sobre la evolución económica de Barcelona durante los últimos años y muchas de estas veces se ha hecho en su contexto con Madrid.

Obviando esta comparación “futbolística” casi inevitable durante los últimos lustros, lo realmente

relevante para la ciudad es su posicionamiento dentro del exclusivo club de urbes globales, muchas veces catalogadas como ciudades Alpha o Beta Plus, que van a ser las ciudades que aglutinarán el desarrollo económico y, por ende, no solo las oportunidades en este

ámbito, sino las que también acabarán marcando el camino en el desarrollo social, cultural, artístico y urbanístico.

Barcelona ha sido tradicionalmente una ciudad con una admirable capacidad de reinvención, probablemente en parte alentada por el hecho de que no

La inversión inmobiliaria en el sur de Europa bate récord con 31.700 millones

La inversión inmobiliaria en el sur de Europa (España, Italia y Portugal) alcanzó en 2022 su cifra récord, con 31.700 millones de euros, lo que supone un incremento del 36 % respecto a 2021.

Por Redacción INversión INmobiliaria  info@inversioninmobiliariacr.com

disponía de las herramientas ni la fuerza gravitatoria que generan la capitalidad de un estado, por lo que la iniciativa privada en múltiples ámbitos siempre ha sido uno de sus motores más dinámicos.

Prueba de ello es por

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La inversión inmobiliaria en el sur de Europa (España, Italia y Portugal) alcanzó en 2022 su cifra récord, con 31.700 millones de euros, lo que supone un incremento del 36 % respecto a 2021. España acaparó el 52 % del total (16.000 millones de euros), según un informe de la consultora Savills, que prevé para 2023 un menor volumen de inversión en esta región, aunque con un comportamiento mejor del esperado para el resto del continente.

La región del sur de Europa registró en 2022 su mayor participación sobre el volumen total de inversión inmobiliaria en el continente, con un 11 % frente al 6 % en 2021 y por encima de una media del 7 % en los últimos cinco años.

La recuperación del consumo interno tras la pandemia, una mayor protección frente a las subidas del precio de la energía y un mayor incremento del PIB frente a la media europea impulsaron este resultado.

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¿Qué hace a Barcelona una ciudad atractiva para captar compañías extranjeras?

Maersk construirá su primer centro logístico ecológico e inteligente en Shanghái

De acuerdo con la empresa, el inmueble tendrá la capacidad de brindar a los clientes servicios de logística integrados, incluida la consolidación de exportaciones internacionales, el cumplimiento y la distribución de pedidos regionales y globales, comercio electrónico transfronterizo, entre otros.

Por Redacción INversión INmobiliaria  info@inversioninmobiliariacr.com

Con una inversión total de $174 millones, Maersk anunció la construcción del primer centro logístico ecológico e inteligente en China con bajo o muy bajo nivel de gases de efecto invernadero.

Con una superficie de aproximadamente 113.000 m2, el centro logístico ubicado en Lin-gang, Shanghái, está diseñado para tener una capacidad de almacenamiento de 150.000 m2. Además, consta de cuatro almacenes estándar de tres pisos en rampa y un almacén de 24 metros de altura con sistema automatizado de almacenamiento y recuperación (AS/RS).

De acuerdo con la empresa, el inmueble tendrá la capacidad de brindar a los clientes servicios de logística integrados, incluida la consolidación de exportaciones internacionales, el cumplimiento y la distribución de pedidos regionales y globales, comercio electrónico transfronterizo, entre otros.

Según Carolina Wu, directora general de

Maersk Greater China, la compañía busca mejorar sus capacidades logísticas para ofrecer soluciones integradas de extremo a extremo a clientes de todo el mundo, y en ese contexto, Shanghái juega un papel fundamental para su red global.

Con la proximidad de Lin-gang al puerto de Yangshan y sus favorables políticas de libre comercio, nuestro centro logístico insignia brindará soluciones ágiles y sostenibles, conectando y simplificando las cadenas de suministro de nuestros clientes. destacó Wu La ejecutiva además manifestó la intención de la empresa por continuar invirtiendo en China, y con ello contribuir a la posición de Shanghái como un centro logístico y de envío líder a nivel mundial, así como a la resiliencia de las cadenas de suministro globales.

CHINA

Nueva presidenta de la Asociación de Zonas Francas de las Américas

CLAUDIA PELLERANO:

cifras de 2022 reflejaron ir más allá de lo que hubiéramos esperado”

El 2022 fue un buen año para el sector de zonas francas de Iberoamérica. Los aportes hacia las economías de los países fueron muy importantes, sobre todo en cuanto a la generación de empleo, captación de moneda extranjera y transferencia de tecnología.

Por Alejandra Soto, asoto@inversioninmobiliariacr.com

Claudia Pellerano, asumió a finales de 2022 la presidencia de la Asociación de Zonas Francas de las Américas (AZFA), convirtiéndose en la primera mujer en llegar a ese puesto. Hoy, es responsable de guiar el gremio regional más importante de Zonas Francas, con afiliados en 25 países de dos continentes.

En una conversación con Revista INversión INmobiliaria®, la nueva presidenta de la asociación proporcionó

“Las

(Cortesía AZFA)

Claudia Pellerano asumió la presidencia de la Asociación de Zonas Francas de las Américas en diciembre de 2022.

detalles de cómo 2022 fue un año clave para el sector, con cierres históricos en cuanto a atracción de inversión, cifras en exportaciones y generación de empleo.

Además, compartió la visión que tiene el sector para 2023 y el reto de trabajar en conjunto, como región, para fortalecer las zonas francas y su aporte a las economías de los países del Istmo.

IN: ¿Cómo califica el 2022 para las zonas francas de América Latina y el Caribe? Si tuviera que utilizar un adjetivo para calificarlo, ¿cuál utilizaría?

CP: Definitivamente la palabra que utilizaría es resiliente. Fue un año donde veníamos saliendo de una pandemia que genera un desgaste a nivel de economía y operativo, y a eso se le agregaron todas las nuevas variables que se dieron durante año pasado, incluyendo la guerra entre Rusia y Ucrania. Entonces, la palabra resiliencia creo que es la que mejor nos identifica y refleja cómo fue el desempeño del sector.

IN: Entonces, ¿Cómo evalúa la ejecución que tuvo el sector durante 2022?

CP: El resultado fue muy positivo y, para sorpresa de muchos, reflejó ir más allá de lo que hubiéramos esperado. Ahora mismo operan 705 parques de zonas francas en Iberoamérica, tienen más de 10.700 empresas operando dentro de ellos, y esas empresas emplean entre 1.150.000 a 1.180.000 personas, que son empleos directos. Entonces, cuando calculas el efecto que se obtiene a nivel indirecto, dependiendo de los países, es muy importante. Realmente pueden generarse hasta 1.6 millones de empleos indirectos adicionales que, para nuestras economías, sobre todo los que estamos como país en vía de desarrollo, es un aporte inmenso. Eso trae atado un nivel de exportaciones, o sea como grupo esas zonas francas exportan más de $60.000 millones al año, que es una cifra muy importante.

Por ejemplo, en República Dominicana, el 62% de todas las exportaciones en 2022 son del sector zona franca; y en Costa Rica, creo que nada más tenemos el dato de 2021 pero igual es un 57%; mientras, en Nicaragua calculamos un 52%. O sea, el nivel de importancia que tienen las exportaciones y la generación de divisas viene de zonas francas.

Entonces, el efecto que tiene cada peso o cada unidad de dinero exenta

en esos países y el efecto que devuelve a la economía, es sumamente importante. Por ejemplo, los números que hemos calculado, dependiendo el país, se mueven entre el doble y hasta siete veces el valor de esas exenciones recibidas. En República Dominicana la relación es de uno a siete, en Uruguay y creo que también en El Salvador es de uno a seis, en Honduras de uno a cuatro, en Colombia de uno a tres, en Costa Rica de uno a dos, entonces definitivamente la mejor inversión que hace un país es justamente esa, estar invirtiendo en un sector que le está retornando a la economía “X” cantidad de veces esa concesión fiscal.

IN: ¿Cuáles considera fueron los mayores avances?

CP: Definitivamente los avances y los efectos positivos fueron muy importantes. Se generó un fortalecimiento y la resiliencia aportó a las economías de los países, porque muchas veces hablamos del sector, pero para mí es muchísimo más importante ese cascabeleo que se hace en la economía de los países, que es igualmente fuerte. Entonces, hubo recuperación de empleo hasta sobrepasar las capacidades previas a la pandemia, también captación de inversión de una manera muy importante a nivel regional, se

Las Zonas Francas de Uruguay son las que albergan el mayor número de empresas con 1.024, seguido de Colombia con 929.

(Cortesía AZFA)

apoyó el fortalecimiento de la parte de infraestructura que fue uno de los puntos donde hubo mayor avance, y en la optimización de las soluciones de logística.

Estamos claros que el efecto que tuvo la pandemia sobre la cadena logística fue muy duro, y por ende el desafío de cómo nivelar esas limitaciones que se nos generaron. Por eso es que estamos tan enfocados en ir de esa visión muy global a una más regional, que nos asegure y nos dé una permanencia operativa para poder suplir a los mercados más cercanos. Mucho de eso vino de la integración pública-privada, sobre todo de esa cercanía de los proyectos a nivel público-privado que se han dado en varios países. Eso ha ayudado a maximizar los resultados como sector.

Fue obvio que en lugar de seguir desarrollando soluciones logísticas globales hubo que reorientar y recoger para ver cómo solucionamos a nivel regional esa falta que teníamos a nivel global.

IN: ¿Y retrocesos? ¿Podría enumerar algunos?

CP: Honestamente, trato de nunca hablar de retroceso. Lo que más veo en nuestro sector ha sido sobre todo los efectos de la pandemia, lo que vino después. Como si fuera una desaceleración, una tendencia que venía dándose en crecimiento en diferentes áreas y que estábamos muy esperanzados con ciertos avances que se veían de manera acelerada, pero siento que nos recogimos.

Fue obvio que en lugar de seguir desarrollando soluciones logísticas globales hubo que reorientar y recoger para ver cómo solucionamos a nivel regional esa falta que teníamos a nivel global.

Luego creo que también había muchas soluciones que iban dándose de manera acelerada en la parte de la educación. Pero afectó mucho, sobre todo a los países en vías de desarrollo, donde nuestras políticas no estaban preparadas para ese cambio tan drástico y tuvimos una desaceleración en ese avance.

Y, a opinión muy personal, hay que agregar la participación femenina en

el ambiente laboral. Creo que la mujer fue uno de los grupos que más se afectaron con la pandemia, porque les tocó estar al cuidado de los niños y de los convalecientes. Eso las alejó durante un tiempo del mundo laboral al que se habían alojado bajo un estándar, y cuando vuelven a agregarse, el mundo laboral y todos los demás que estaban en él siguieron creciendo. Entonces, ellas han tenido que reiniciar y reinsertarse en esos procesos.

IN: A su criterio, ¿cuáles fueron las zonas francas con mejor desempeño?

CP: Realmente creo que depende de los parámetros que utilicemos para responder esta pregunta, se tendrá una respuesta muy diferente. Por un lado, si nos vamos con la participación que han tenido ciertas zonas francas en el Producto Interno Bruto de su país, podemos empezar por ejemplo con Costa Rica, que aporta prácticamente un 12% de Producto Interno Bruto; y El Salvador más de un 10%. Entonces, desde el punto de vista del aporte o la generación, las zonas

es el país con mayor número de zonas francas en la región (246).

francas en esos países fueron clave.

Si nos vamos ahora a la generación de exportaciones, en República Dominicana como mencioné representan un 62% de las exportaciones totales del país, en Costa Rica como con un 57%, en Nicaragua un 52%, o sea que son participaciones que la hacen muy exitosa.

Y, en cuanto al incremento en la cantidad de empleos, por ejemplo, República Dominicana recién cerró con más de 121.000 empleos, que es una cifra muy por encima de las cantidades que estaban prepandemia. Mientras, a los países que habían tenido sus reducciones en la parte de empleo, no solamente los llevó a nivelarse sino a sobrepasarlo.

Entonces, si hacemos un resumen, el sector fue muy exitoso a nivel global. Los aportes del sector para los países fueron muy importantes y sobre todo en lo que estamos lanzados a hacer: generar empleo, captar moneda extranjera y transferir tecnología.

IN: Ahora bien, ¿qué están haciendo bien esos países que podrían copiar el resto de la región?

CP: Yéndonos a las fortalezas que hemos visto, sobre todo los últimos dos años, en Costa Rica, por ejemplo, la optimización de toda la parte de encadenamiento productivo creo que

República Dominicana

(Cortesía AZFA)

es maravillosa. Realmente han enfocado un nivel de energía importante y también en cuanto a la institucionalización del sector.

Luego siguen las asociaciones de República Dominicana donde la parte más exitosa vino por esa asociación público-privada en la mayoría de los proyectos que se implementaron en los últimos años, y puedo decir que funciona muy positivamente cuando ambos sectores trabajan juntos en la generación de la estrategia y luego en la implementación. En nuestros países muchas veces se da que cada una de esas áreas genera su propio plan estratégico y luego van implementando por separado tratando de unirlos, pero en este caso los proyectos se concibieron desde antes, se generaron las estrategias, y luego se seleccionaron los proyectos y las áreas, y se han ido dando proyectos que no hubieran sido posibles solamente a nivel de financiamiento e implementación privado y público.

También hubo mucho aprovechamiento de la parte de los tratados ya existentes, los Tratados de Libre Comercio, que ayudaron tanto durante como en la salida de la pandemia, y a eso toda Centroamérica y el Caribe le ha sacado muchísimo provecho.

Asimismo, en actualizaciones y adecuaciones de los marcos legales de varios países que abrieron un poco la posibilidad y alcance del sector. En Paraguay ya se abrieron también las zonas para poder recibir inversiones de empresas internacionales, y se consiguieron así algunas de las más grandes inversiones a nivel internacional.

IN: En cuanto a tendencias ¿cuál o cuáles sobresalieron en 2022?

CP: Una de las tendencias se centra en dónde hemos tenido que enfocar la energía. Creo que la cantidad de cambios que se han dado en este último tiempo, y para nosotros los de las generaciones un poco anteriores, es todo un reto en este día a día saber cómo aprovechamos lo positivo que está trayendo todo esto. También cómo nos aseguramos de mantener la esencia que nos permite implementar las estrategias, conscientes de que hay que adaptarse a los tiempos, a los requerimientos, no sólo los

nuestros a manera interna sino los que tienen los países desarrollados que son los grandes mercados a los que nosotros servimos. En el caso nuestro, tenemos que mirar hacia adentro y hacia fuera con esta gran dependencia administrativa de los mercados a los que servimos.

Entonces, pensando en eso creo que las tendencias se pudieran dividir más en cuáles son globales y cuáles son más regionales. O sea, a nivel global caímos en cuenta que definitivamente tenemos que apoyarnos en esas alianzas público-privadas que hablamos, pero también en los organismos multinacionales. Esa combinación permite estar en los lugares donde se están tomando las medidas, se van haciendo las directrices y la tendencia de los negocios.

Luego, una gran tendencia es que a nivel regional tenemos que ver cómo absorbemos todos estos cambios y cómo buscamos las fortalezas de lo que tenemos como región, en lugar de buscarlas a nivel país. En ese sentido, por ejemplo, se dio la ADD, la Alianza para el Desarrollo en Democracia, implementada por República Dominicana, Costa Rica,

Panamá y Ecuador para buscar la resiliencia en las cadenas de suministro y asegurarnos de que sean eficientes, transparentes, seguras, sostenibles e incluyentes. Eso quiere decir, veámonos como región para como región convertirnos en atractivo, para que entonces esa inversión que sí está allá afuera y que puede salir a buscar nos elija a nosotros. Seamos nosotros los elegidos como destino y que cada país aporte dentro de sus fortalezas.

Otra tendencia fue el concepto de Nearshoring, que consiste en poder proveer a nuestros clientes o mercados desde la cercanía, que ellos nos perciban así.

Entonces, la intención es ver cómo aprovechamos esas tres cosas: una que es totalmente global, otra regional y por último la cercanía al mercado. Esas fueron algunas de las grandes tendencias que vimos y que inclusive en 2023 serán parte de la estrategia hacia adelante.

IN: Con respecto a la pandemia y sus efectos ¿es una crisis ya superada por el sector o qué consecuencias siguen presentes?

CP: Después de un par de años difíciles hemos aprendido a convivir con algo que se convirtió en parte de la realidad del día a día. Hoy, el COVID es una de las tantas cosas con las que nos manejamos de manera constante.

En cuanto al efecto que tuvo, a nivel de zona franca no solo se ha recuperado, sino que se han sobrepasado los niveles de prepandemia en la mayoría de las áreas, y eso va desde de la recuperación del empleo, el aumento de las exportaciones y la participación a nivel de Producto Interno Bruto.

La recuperación a nivel de país, y sobre todo del sector de zonas francas, ha sobrepasado los niveles pandémicos en su gran mayoría. Por ejemplo, Costa Rica antes de la pandemia tenía 125.000 empleos y después aumentó más o menos 140.000 al cierre de 2021; y en la parte de la exportación brincó de $6.300 millones a más de $8.000 millones. En El Salvador tuvieron un incremento de empleo de más de 6% post pandemia, y en República Dominicana sobrepasamos el 2022 con 191.000 empleos directos dentro del sector.

En cuanto al efecto que tuvo, a nivel de zona franca no solo se ha recuperado, sino que se han sobrepasado los niveles de prepandemia en la mayoría de las áreas, y eso va desde de la recuperación del empleo, el aumento de las exportaciones y la participación a nivel de Producto Interno Bruto”.

Claudia Pellerano Presidenta de AZFA

Algo importante es que no se trata nada más de empleos directos, sino cabe destacar que son empleos formales, por lo que contribuyen a todo el sistema de pensiones, salud y beneficios sociales. Por eso es que, muchas veces digo que no siempre los números reflejan el efecto total y la influencia que tiene el sector zona franca en los países, porque como fortalecen estructuras que dan soporte a través de todo el país, no se ven los niveles de subsidio que sí son generados por la formalidad del sector zona franca.

IN: En términos generales, ¿cómo vislumbra la asociación el 2023 para el sector? y ¿cuáles son los mayores retos que afrontará en el nuevo año?

CP: Para todos, no solamente para el sector de zona franca, este año va a tener retos importantes pero esos mismos retos vienen a encender nuestra creatividad y a que veamos que hay muchas oportunidades. Porque ahora mismo los niveles de cambio en el mundo van a beneficiar a quien primero busque soluciones que se generen de manera atractiva, que se den y se mantengan las inversiones en sus respectivos países.

Nosotros lo vemos como región, nuestra asociación arranca con una junta directiva nueva y con una participación muy nivelada en cuanto a nacionalidades. Eso la enriquece muchísimo porque tiene experiencias bien diversas y variadas, y a mucho orgullo también nivelada en cuanto a género, o sea que es sumamente inclusiva. Creo que eso aporta muchísimo porque da diferentes formas o abordajes de ver las cosas, y cada país ha sido lo suficientemente creativo como para implementar el concepto de zona franca. Entonces cada vez que hablamos de las fortalezas o de la clave del éxito, vemos que cada país simplemente lo adapta y lo concibe de acuerdo con sus fortalezas, a su disponibilidad de recursos naturales y recursos generados.

Estamos acostumbrados al cambio, no podemos estar sintiendo que todo está bajo control. El gran reto es justamente cómo nos adecuamos a este cambio que modifica las reglas de juego, sobre todo del lado de nuestros clientes, y que por ende nos afecta a nosotros indirectamente.

Ingeniería

en Sistemas con una especialización en implementación de proyectos, Claudia posee una experiencia de más de 25 años en el sector de zonas francas. En la actualidad también es presidenta del Consejo de Administración de Zona Franca Las Américas, vicepresidenta de la Asociación Dominicana de Zonas Francas, miembro del Consejo de Directores del Consejo de Zonas Francas de Exportación de República Dominicana y por los últimos cuatro años se desempeñó como vicepresidenta de la AZFA.

IN: ¿Cuáles son los mayores retos que enfrenta en su nuevo rol como presidenta de AZFA?

CP: Es un reto interesantísimo. He sido parte de la asociación durante más de ocho años, he estado dentro de la junta directiva y los últimos cuatro años como vicepresidente de la de la asociación. Eso me ha dado la posibilidad de irme acercando a la región y a lo que es la parte más global, me ha ayudado mucho obviamente. Pero asumir la dirección como presidenta de la asociación realmente es un reto interesante, porque ir definiendo en qué foros debemos estar, cuáles serían las estrategias para abordar como sector y cómo podemos ser de mayor servicio a los miembros de la asociación, a los países miembros, a sus economías, a cómo el sector les aporta, creo que es un reto interesante y por eso justamente lo asumí.

Tengo muchos años involucrada a nivel país dentro de nuestro sector, pero definitivamente quién se cree que vive solo en su país y solo tiene que enfocarse en él, tiene una visión humana limitada. Debemos tener

claro que somos parte de un todo, parte de una región y luego parte de un mundo global, y que lo que pasa en nuestro país está totalmente relacionado y muchas veces depende de todo lo que pasa afuera.

El gran reto va a ser asegurar que sigamos siendo parte de los foros en donde se dan las conversaciones importantes, que generan las decisiones y los lineamientos, que son a su vez luego implementados a nivel de reglas de comercio y reglas internas en cada país.

También asegurarnos de que todos nuestros países miembros conozcan el marco legal, que se mantenga la estabilidad y la idea de lo que aportan las zonas francas en esos países, que se valoren y que se busque la manera de que se sostengan y crezcan en el tiempo. O sea, la sostenibilidad y el crecimiento del sector es clave para nosotros.

Dentro de los proyectos más importantes para este año destaca que en el marco de la 26º Conferencia de Zonas Francas de las Américas, que se vamos a realizar en Barcelona en el mes de noviembre, tendremos la gran oportunidad de compartir el espacio para que también se haga el Congreso de GASEZ, Alianza Global de Zonas Económicas Especiales de Naciones Unidas, lo cual es muy importante para nosotros.

IN: ¿Cuál es la principal tarea que llegará a implementar en su nuevo rol y por qué?

CP: Hay algunas cosas hacia lo interno y otras a lo externo. Nosotros hemos tenido un crecimiento muy bueno en los últimos años, la asociación se ha fortalecido, ha captado muchos nuevos miembros, ha sido un

Crear una estrategia regional: el gran desafío

Claudia Pellerano es la segunda persona de nacionalidad dominicana que asume la presidencia de AZFA. El primero fue su padre, Luis Manuel Pellerano Amiama.

de la nueva presidenta de AZFA

muy buen tiempo para la asociación. Pero justamente este crecimiento lo que da es la institucionalización de la asociación y la implementación de buenas prácticas de gobernanza, porque cuando se tienen tantos países y tanta diversidad como miembro es importante organizarse para poder sacar provecho de toda la experiencia que traen todos los que la conforman.

Eso hemos estado destacando en el comité ejecutivo, la forma de agilizar las decisiones y, a su vez, creando comisiones en áreas clave y estratégicas para el año, de manera que podamos aprovechar todo ese conocimiento y experiencia diferente que tiene cada uno de los miembros y que aporten su mayor fortaleza. De esa manera avanzamos en paralelo en diferentes frentes y podemos entonces unificar y asegurarnos de que todos esos ejes estén alineados.

Hacia lo externo, definitivamente crear una estrategia regional para poder aprovechar esa ventana temporal que se da con el Nearshoring, conscientes de que no tenemos mucho tiempo y como región debemos definir cuál es nuestra estrategia para salir a implementarla, así como aprovechar esta ventana antes de que se cierre.

Y como repito, estamos muy enfocados en la parte de globalización, que hasta que llegó la pandemia se suponía que era la gran solución. Pero la pandemia demostró las limitaciones que de por sí tiene la globalización extrema, por lo que estamos tratando enfocarnos y volver a la regionalización, cómo unificamos nuestras fortalezas. No vernos solamente como compañeros que estamos supliendo a mercados externos, sino que nos vemos nosotros mismos los unos a los otros, generando comercio dentro de nuestros respectivos países o zonas francas.

IN: ¿Cuál cree usted que es su principal fortaleza para llevar a buen puerto esa tarea?

CP: Mirándolo desde el punto de vista de mi personalidad y estilo de liderazgo, soy de un liderazgo muy

inclusivo que considero que genera y expone a los resultados. Porque cuando uno logra convencer y montar en el barco a los diferentes actores involucrados de una manera dispuesta, cuando menos se siente avanza mucho más y a la vez se generan buenísimos resultados aprovechando lo mejor de cada uno.

Desde el punto de vista de mi formación profesional y experiencia, tengo más de 25 años en el sector de zonas francas donde he pasado por diferentes áreas. Obviamente me ha tocado hacer todo en la asociación: captar inversión, implementar proyectos para generar la infraestructura que se necesita para proveer los servicios y llevar la operatividad del parque industrial donde me encuentro, que tiene 23.000 empleados.

Y, desde el punto de vista de trabajar a nivel de gobernanza, soy presidenta del Consejo de directores de nuestra empresa, pero a la vez soy miembro de la junta directiva y vicepresidente, por ejemplo, de la Asociación Dominicana de Zonas Francas, soy una de las directoras del Consejo Nacional de Zonas Francas del país, y bueno, la experiencia que tengo como parte de AZFA desde los últimos años ocho años. Creo que justamente lo que estamos diciendo que queremos hacer es lo que me ha pasado los últimos 25 años de mi vida, y creo que tengo algo que aportar y sobre todo unificar todo lo que los demás agregan.

IN: ¿Cómo su labor se compagina con los planes de la asociación para impulsar el sector de zonas francas de las Américas?

CP: En la parte ejecutiva y estratégica, justamente lo que hemos estado trabajando no solo con empresas sino como un sector a nivel de nuestro país, y regional con la parte de AZFA, es asegurar la sostenibilidad y fortalecimiento del sector y su desarrollo, así como captar inversión. Estamos muy enfocados en el Nearshoring, porque creo que no estamos aprovechando lo suficiente esa gran ventana.

Luego, el mantenimiento del marco legal y la esencia del sector, que es algo que estamos haciendo tanto en República Dominicana como en los diferentes países, como parte de los planes de la asociación de posicionar adecuadamente al sector, de manera que se den cuenta de los niveles de efecto positivo y la bondad que trae a las economías.

O sea, lo que hago va muy compaginado con lo que estamos haciendo en la asociación, entonces para mí es una misma cosa. A veces lo miro con la mirada local, otras con la regional o con la global, pero cuando se analiza se trata justamente de los mismos lineamientos, los mismos intereses que estamos trabajando.

La diversidad de nuestros países es extrema, creo que estamos en el mejor momento para aprovechar toda esa diversidad, conscientes de que tenemos diferentes tamaños de economía, niveles de desarrollo, de educación, y por ende no hay una mejor solución, una mejor opción o zona franca, sino que hay la mejor alternativa para el país con sus realidades y sus fortalezas.

Aquí lo bueno es que, viéndolo de esa manera, como región cualquier inversión que podamos atraer va a lograr encontrar un destino que le provea lo que necesita. Si lo vemos como una cadena de aprovisionamiento vamos a buscarle dentro de la región el eslabón que mejor se acerca a las fortalezas de cada uno de los miembros de esa región. Entonces, la manera en que lo vemos es que somos una región capaz de ser la más interesante para esa captación y lo que tenemos que hacer ahora es ponernos a buscar dónde va cada uno de esos eslabones, para que esa oferta que hacemos sea más efectiva y atractiva.

Ahí tenemos que buscar alternativas, sobre todo innovando que es uno de nuestros grandes enfoques para estos años, aumentando la productividad y la competitividad, y haciéndonos cada vez más atractivos.

Spectrum incursiona en el sector de parques industriales, luego de 27 años de experiencia en la planificación, diseño, construcción y operación de negocios de bienes raíces.

SYNERGY INDUSTRIAL PARK,

un proyecto de gran impacto en Guatemala

Synergy Industrial Park será el parque industrial más grande, con 500 hectáreas de terrenos para desarrollo de naves industriales y de logística en una zona estratégica que busca atender al mercado local e internacional, aprovechando el nearshoring.

Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inverisoninmobiliariacr.com

Actualmente, Spectrum genera más de 1.500 empleos directos e indirectos y ha entregado más de 11,000 viviendas.

En diciembre 2022 se marca el inicio de la construcción de la primera fase del parque industrial, localizado en el kilómetro 53 de la carretera al Pacífico, en el departamento de Escuintla, con una ubicación estratégica y única, con accesos inmediatos a las autopistas que conectan con los principales puertos del país.

Synergy Industrial Park es desarrollado por Spectrum, empresa líder en desarrollo inmobiliario en Guatemala, parte del Grupo Pantaleon el cual tiene más de 170 años desde que se fundó. Tanto Spectrum como los negocios de Grupo, son empresas líderes en su industria, con valores sólidos, visión de largo plazo y pasión por desarrollar negocios inmobiliarios exitosos, rentables y sostenibles. Dicho parque industrial forma parte de un master plan más amplio, de 4,700 hectáreas que contará con proyectos comerciales, residenciales,

hotel, entretenimiento, universidades y colegios técnicos, entre otros. Synergy Industrial Park se desarrollará por fases para hacerlo de forma eficiente y enfocada.

El parque industrial, contará con estándares de nivel internacional para desarrollar naves industriales para logística y manufactura, build to suit, terrenos para venta, área de ZDEEP, terrenos fuera de ZDEEP para atender a diversas industrias, y se desarrollará con el principio de flexibilidad y sostenibilidad. Además, se posiciona como un complejo industrial de alto impacto en la región, que generará nuevas fuentes de ingreso, comercio, negocios y empleo.

Más allá del portafolio de productos que ofrecerá para desarrollo de naves industriales y de logística, Synergy Industrial Park contará con excelentes servicios que buscan proveer de soluciones a sus clientes para incrementar productividad y eficiencia en sus operaciones.

El ambicioso proyecto que planea desarrollar en Escuintla posiciona a Spectrum como un generador importante de empleo, comercio y negocio en el país.

Synergy Industrial Park cuenta con una ubicación estratégica en una de las zonas del país de mayor desarrollo económico.

DETALLES DE SYNERGY INDUSTRIAL PARK

Estecomplejo de gran escala tendrá un gran impacto económico y social en todo el departamento de Escuintla, con potencial de transformar la zona y mejorar la productividad de las empresas, el cual incluirá:

500 hectáreas

Bodegas de logística y distribución (built to suit)

Bodegas para renta

Área para manufactura

Terrenos para la venta

Área de ZDEEP

Ubicación estratégica, cercana a la autopista CA-09 (conecta Puerto Quetzal al sur con Puerto Barrios al norte) y fácil acceso a la autopista CA-01 (conecta este a oeste)

Compromiso con la sostenibilidad

El desarrollo implementará las mejores prácticas de sostenibilidad, el uso eficiente de los recursos naturales, así como un plan de movilidad interna, y más de 1,000,000 de metros cuadrados de áreas verdes y reservas naturales, que ya existen dentro de la propiedad.

Todos sus proyectos operan basados en la sostenibilidad, lo que le permite la creación de complejos rentables y sostenibles en el largo plazo.

Cuenta con suficiente cantidad de energía, agua para procesos productivos, gasolinera, fibra óptica y por su cercanía a la ciudad de Escuintla, se facilita el acceso y traslado de mano de obra calificada para operar de forma eficiente.

Respaldo y experiencia

Desde 1995, Spectrum se ha comprometido con generar valor a través de negocios rentables y sostenibles en el largo plazo, lo cual ha logrado a través de la creación de conceptos inmobiliarios que buscan transformar positivamente las ciudades y la vida de las personas. A la fecha, ha desarrollado más de 3,000,000 de pies cuadrados de área rentable comercial, dentro de sus proyectos destacan: Miraflores, Oakland, Portales,

Naranjo Mall, y en Colombia Fontanar* y Arkadia*. Así mismo, ha desarrollado y entregado más de 11,000 viviendas a la fecha y tiene más de 3,000 unidades en planificación y construcción para los próximos años. En los próximos años proyecta más desarrollo en sus diferentes negocios.

Asimismo, se enfoca en la innovación y en la búsqueda de nuevas oportunidades y mejores formas de desarrollar, comercializar y operar proyectos inmobiliarios. Constantemente realiza estudios profundos y analiza nuevas tendencias para estar siempre a la vanguardia y satisfacer las necesidades del mercado.

Spectrum cuenta con más de 231,000 metros cuadrados certificados LEED en su portafolio y Synergy Industrial Park es un LEED Master Site Registered. Los aliados comerciales que operen bajo el esquema de

El sueño de Spectrum es transformar ciudades, desarrollando comunidades espectaculares donde todos quieran vivir. Hoy ofrece proyectos que mejoran la calidad de vida de sus clientes al integrar, en un mismo lugar, todo lo que buscan y necesitan.

renta y venta en Synergy Industrial Park podrán adquirir los puntos que obtenga el parque industrial de tal manera que certificarse LEED será más eficiente en términos de tiempos e inversión.

“Contamos con una estrategia de desarrollo responsable robusta y concreta, con objetivos claros con los que buscamos impactar positivamente. Con 28 proyectos de vivienda desarrollados, 6 centros comerciales en operación, 1 centro de negocio y 1 centro cultural, Spectrum es hoy el desarrollador con más metros cuadrados certificados LEED en Centroamérica”, asegura Alejandro Guillén, Gerente de Negocio Parque Industrial de Spectrum.

DATOS DE CONTACTO

Dirección: Diagonal 6 10-01, zona 10, Centro Gerencial Las Margaritas, Torre II, Oficina 602

Teléfono: (502) 2208-1111

Email: aguillen@spectrum.com.gt

Website: www.spectrum.com.gt

Website: www.synergy.com.gt

synergyindustrialpark

Synergy Industrial Park

Synergy Industrial Park

Nuestra visión es que Synergy Industrial Park, en conjunto con el resto del desarrollo en Escuintla, sea un catalizador para una transformación positiva del departamento y del país, beneficiando a miles de ciudadanos, así como también a las empresas que lleguen a operar al parque, las entidades gubernamentales, municipales, y demás asociaciones”.

Alejandro Guillén Gerente de Negocio Industrial

*Los proyectos Fontanar y Arkadia fueron desarrollados en conjunto por el Grupo Amarilo y Spectrum

será un año de transición

El planteamiento de las perspectivas económicas del año era un ejercicio habitual, que podía hacerse en el transcurso del último trimestre del año previo.

Hoy día, fue requerido haber dejado transcurrir el primer trimestre del año para comprender el contexto del año y la trascendencia que tendrán las distintas variables en la economía.

¿De dónde venimos? De un año en que el golpe vino por la inflación. El rebrote de la pandemia en China y las repercusiones que el conflicto entre Rusia, Ucrania y la OTAN ha tenido en la oferta y costo de materias primas -incluidos

hidrocarburos, fletes y demás cuestiones geopolíticas, presionaron al alza en los precios.

Los bancos centrales de la mayoría de las economías respondieron con medidas de tasas altas, para contrarrestar la inflación. No obstante, esta decisión se tradujo en un desincentivo más para la construcción, por ejemplo.

Lo que nos presenta el 2023

La inflación y el conflicto en Europa del Este seguirá siendo parte de la fotografía, aunque en ambos casos con perspectiva a la baja, teniendo en cuenta que el crecimiento de los precios parecería haber alcanzado su máximo.

A media máquina

Ninguno de los países del istmo logrará un crecimiento robusto, por el contexto actual de los mercados. El desarrollo de infraestructura es la clave para el mayor crecimiento de Panamá.

Síntomas de mejoría aún no se traducen en

Además, las alzas de tasas de interés que llevaron adelante los bancos centrales el año pasado para combatir la inflación podría haber llegado ya al punto máximo de la curva; por tanto, la expectativa es que este año pueda verse una disminución de estas.

Es debido también analizar el desempeño de los mercados que influyen en la economía de la región. El caso de Estados Unidos es el más representativo para las naciones centroamericanas.

En enero pasado, el índice de probabilidades de recesión de Bloomberg señalaba un 70%, y los organismos internacionales redujeron las perspectivas de crecimiento del país del norte de 1,8% a 1,4% en tan solo unos meses.

Un aspecto positivo que ayuda a balancear la ecuación del crecimiento es la apuesta de la región por la atracción de IED gracias al nearshoring y el friendshoring.

A estas perspectivas, los países centroamericanos deben sumarle la coyuntura nacional, la cual puede jugar a favor o en contra de lo que los analistas podemos esperar.

La perspectiva costarricense

El país del “pura vida” cerró el 2022 con un crecimiento del 4,3% y, para este año, el Banco Central espera un tímido crecimiento del 2,7%.

En cuanto a la situación fiscal, por primera vez en 13 años, el país logró un superávit primario de 2,1% gracias al proceso de consolidación fiscal que comenzó en 2018, lo que colaboró para que el déficit fiscal cerrara en 2,5%. Para 2023, el Ministerio de Hacienda estima un nuevo superávit primario, esta vez de 1,6%.

El contrapeso de dicho superávit serán los intereses de deuda que Hacienda deberá pagar y que representan 5,1% del PIB, según cifras de Hacienda, para finalizar el 2023 con un déficit fiscal del 3,5%.

Precisamente, el pago de intereses de deuda, que limitan al máximo el margen de maniobra del gobierno para llevar adelante políticas públicas.

Pese a ello, el resultado fiscal y sus perspectivas han llevado a plantear al Bank Of America, que Costa Rica es candidata para recuperar el grado de inversión en el corto plazo, lo cual implicaría una mejora en su calificación

ECONOMÍA & FINANZAS

Costa Rica de mejor gestión a su deuda

Las finanzas públicas muestran un mejor desempeño, en 2022 cerró con superávit y en 2023 se espera repita, aunque en un porcentaje menor. Paulatinamente, esto aliviará la presión sobre las tasas de interés para el mercado interno.

6.4

3.5

de riesgo y el acceso a financiamiento a menores tasas de interés.

La inflación durante 2022 fue del 7,8% y el Banco Central espera que durante el último trimestre de 2023 se ubique en el límite superior de su rango meta del 4%.

En lo que respecta a la deuda del país, se estima que alcance el 64% del PIB, apenas 0,2 puntos porcentuales por encima de 2022, y entrando en una fase descendente a mediano plazo, según informó el Banco Central.

En cuanto a las tasas de interés, el Banco Central no ha realizado aumentos de la tasa de política monetaria (la cual es su forma de actuar dentro del mercado) desde octubre pasado. Teniendo en cuenta que el traspaso hacia las tasas de interés del sistema

Sin presión de acreedores

La gestión que ha realizado de sus finanzas le permite ser la economía con menor porcentaje de deuda total respecto al PIB. Es por ello que el país puede ofrecer tasas bajas, para estimular la economía en una coyuntura adversa.

toma unos seis meses, es de esperar que, de no mediar cambios, las tasas aún se mantengan relativamente altas hasta mediados de año.

Los sectores más dinámicos en el 2023 serán hotelería y turismo, con un crecimiento estimado del 7,4% y las empresas de información y comunicación con 6,6%, según el Banco Central (página 64)

Mientras tanto, se espera que el sector construcción exhiba un bajo desempeño, con una caída del 3%, tanto por la construcción pública como privada.

La perspectiva guatemalteca

Guatemala, una de las economías más estables de la región, tuvo en 2022

un crecimiento del 4%, y se espera que para este 2023 el crecimiento sea del 3,5%, que va en línea con el promedio de la última década.

Tanto el Banco Mundial como CEPAL son un poco más conservadores y consideran que el valor será de 3,1% y 3,2%, respectivamente.

Quién será más certero con el vaticinio quedará determinado por un sinnúmero de factores, pero uno importante a considerar es el índice de confianza de la actividad económica, que se fue diluyendo durante todo 2022, desde un máximo en enero de 80 puntos hasta los 50 puntos, señala el Banco de Guatemala.

Respecto a la inflación, Guatemala alcanzó en 2022 el 9,2%, y se espera que alcance el 5% para diciembre de

5.6

2023, cerrando el año en el límite superior del rango que mantiene el Banco Central como objetivo.

Para combatir la inflación, la autoridad monetaria aumentó la tasa de política monetaria durante todo 2022 y en el comienzo de 2023 volvió a hacerlo, señalando que “la inflación internacional permanece alta debido a los altos precios de las materias primas” y que, en el plano interno, se han producido “efectos de segunda vuelta, lo cual elevó las expectativas de inflación, comportamiento que fue atenuado por los incrementos en la tasa líder de política monetaria”.

Por lo tanto, se espera que para este 2023 las tasas de interés sigan subiendo para enfriar la economía; sin embargo, las tasas de interés en el sistema bancario se encuentran en “cifras históricamente bajas”, según señaló Álvaro González Ricci, presidente del Banco de Guatemala.

En cuanto al sector exterior, se espera que la balanza comercial aumente su déficit, pasando de un rojo de $16,6 mil millones a $18,3 mil millones. Sin embargo, la cifra será más que compensada con un incremento de las remesas, que alcanzarían los $19,3 mil millones.

En cuanto al déficit fiscal, el FMI espera que en 2023 la deuda alcance el 30% del PIB, mostrando que Guatemala es el país del istmo con los mejores indicadores fiscales.

Respecto al tipo de cambio, Ricci aseguró que “que en los próximos meses irá llegando a la normalidad”.

Inflación merma esfuerzos

El alto costo de vida es una de las preocupaciones de las autoridades hondureñas. Esta circunstancia limita el campo de acción de las autoridades para propiciar un entorno de tasas bajas y afecta las expectativas de consumo por parte del consumidor.

Honduras

Crecimiento % 3.5

Inflación promedio 8.5

Desempleo % 4.6

Déficit % del PIB SD

Deuda % del PIB SD

La perspectiva hondureña

El pasado 27 de enero se cumplió un año de la presidencia de Xiomara Castro en Honduras, que representó dos hechos históricos: la primera presidencia del país en manos de una mujer, y el regreso de la izquierda al poder, luego de casi una década.

El nuevo gobierno asumió con un panorama complejo, en un país donde el 70% de la población es pobre, según el Foro Social de la Deuda Externa y Desarrollo de Honduras (FOSDEH), y en el que el desempleo, el alto costo de vida y la inseguridad son las principales preocupaciones, de acuerdo con una reciente encuesta de Cid-Gallup.

Bajo ese contexto, la economía hondureña creció en 2022 en un rango del 4% al 4,5%, según cifras del Banco Central, y se espera para el 2023 un crecimiento de entre 3% y 3,5%.

El menor crecimiento estaría dado por la desaceleración de la economía norteamericana y el ajuste a la baja de los precios internacionales de los principales productos de exportación.

Sin embargo, los choques externos serían compensados con una mayor inversión pública, los efectos del nearshoring en la industria maquiladora y la resiliencia en el envío de las remesas familiares, que impulsarán el consumo de las familias, según reseña el Banco Central.

Las remesas, que en 2022 fueron de $8,6 mil millones, son un factor clave para la economía hondureña, ya que permiten financiar el 95% del déficit comercial y alcanzan casi el 30% del PIB.

En cuanto a la inflación, el Banco Central espera que en 2023 cierre en un 5,9% luego de haber alcanzado el 9,8% en 2022, la segunda más alta del istmo.

El déficit fiscal y el aumento de la deuda pública son parte de las principales preocupaciones que surgen por cuanto el gobierno aumentó el gasto público a través de subsidios al gas, el diésel, la energía eléctrica y un bono para incentivar la producción agrícola, entre otras medidas.

Así, se espera que el déficit fiscal alcance el 6% en 2023, según datos de FOSDEH.

La perspectiva salvadoreña

El Salvador es hoy una economía popular a nivel mundial por dos motivos: ser el primer país en incorporar al Bitcoin como moneda de curso legal y el segundo por su enorme deuda que le ha valido la peor nota crediticia del continente por parte de las calificadoras de riesgo.

Durante 2022, el crecimiento de El Salvador fue de 2,2% y los organismos internacionales vaticinan para el 2023 un crecimiento entre 1,6% y 1,9%, desaceleración que va en línea con las previsiones mundiales.

El gobierno de Nayib Bukele plantea que el Bitcoin introdujo un marco legal y condiciones políticas favorables para las inversiones y el comercio que operará como un aliciente al clima de negocios y una mayor apertura para las inversiones.

Deuda sobrepasó los límites

El Salvador adoptó el Bitcoin para favorecer la entrada de capital; no obstante, el impacto esperado por esta medida resultó insignificante al lado del peso de la deuda respecto al PIB, un 80%.

Parte de esa atracción se estaría viendo en las cifras de turismo, donde la ministra del sector, Morena Valdez, afirmó que “hicimos un sondeo para verificar la actividad, según el antes y después del Bitcoin. El sector turístico incrementó, en noviembre y diciembre de 2022, más del 30%”.

La situación fiscal y de deuda ponen en aprietos a El Salvador, y por ello el gobierno llevó adelante un esfuerzo con la intención de reducir el déficit fiscal, a través de medidas contra la evasión, la reducción de subsidios y una reforma de pensiones, llevando el indicador al 2,7% del PIB en 2022 según reportó Fitch ratings, muy por debajo del 5,7% de 2021.

Además, en enero realizó el pago

de $800 millones en bonos nacionales que los mercados especulaban que entrarían en default.

Pese a las buenas señales, Fitch Ratings mantuvo la calificación de riesgo del país en “CC” ya que considera que, pese a las reformas y el pago del bono, la situación continúa siendo delicada, haciendo probable algún tipo de incumplimiento de pago “dentro del horizonte de calificación”

Las dudas surgen porque, al fin y al cabo, la economía se está desacelerando, lo que genera una incógnita sobre la recaudación y, por lo tanto, de la capacidad de pago.

Por lo pronto, la deuda que cerró en 2022 en 80,3% del PIB, cerraría en 81,3% del PIB, según cifras del FMI.

La perspectiva nicaragüense

Nicaragua cerró el 2022 con un crecimiento dentro del rango del 3,5% al 4,5%, pero aún siente los efectos de la pandemia.

El empleo sigue por debajo de los valores de 2019, al igual que la informalidad, según informó el Banco Mundial.

Las condiciones geoeconómicas que golpearon a todo el mundo pudieron ser parcialmente compensadas por el aumento de los precios de una buena gama de los productos que Nicaragua exporta, como el café, la carne y el oro.

Por otro lado, la salida masiva de ciudadanos nicaragüenses del país se tradujo, paradójicamente, en un incremento considerable de las remesas al

Sanciones podrían afectar las cifras

El costo de vida es, hasta este momento, el punto álgido para la economía nicaragüense. No obstante, de prosperar las sanciones económicas de Estados Unidos contra el gobierno de dicho país, pudiera verse afectado el ingreso de divisas por concepto de la comercialización de oro, una de las principales fuentes de ingresos para la economía.

El mejor de la clase

La inversión en obra pública empuja la economía en Panamá. El bemol es el eventual deterioro de la perspectiva de su deuda, debido al incremento en el déficit fiscal.

país, que a alcanzaron los $2.578 millones entre enero y octubre de 2022 (último dato disponible), lo que representó un incremento del 48% respecto al mismo período de 2021.

Queda claro que las remesas son una de las principales fuentes de acceso a divisas de Nicaragua, al contabilizar que representaron el 18% del PIB.

Sin embargo, a fines de 2022, EE. UU. incrementó la presión sobre el gobierno de Ortega al imponer nuevas sanciones económicas, esta vez dirigidas a la industria del oro, sector identificado por el gobierno norteamericano como uno de los que facilita su financiamiento.

Para este 2023, el Banco Central de Nicaragua estima un crecimiento de entre 3% y 4%, sin embargo, los organismos internacionales son menos optimistas y estiman un crecimiento de entre 2% (CEPAL) y 2,1% (Banco Mundial).

Por su parte la inflación alcanzó durante el 2022 el 11,6%, la más alta del istmo y la única de dos dígitos. Pese a ello, el Banco Central calcula que durante el 2023 la inflación se reducirá casi a la mitad, finalizando el año dentro del rango de entre 5% y 6%, según cifras del Banco Central.

La proyección de inflación “considera también las perspectivas de un buen ciclo de producción agropecuaria, las políticas de subsidio del Gobierno para contener

el incremento del costo de vida de la población”, indica el último informe de política monetaria del Banco Central.

En cuanto al déficit fiscal, el FMI calcula que será del 1,9% (una reducción de un punto porcentual respecto a 2022) y la deuda 45,9% del PIB.

Finalmente, se espera una depreciación del Córdoba de 1%.

La perspectiva panameña

Panamá cerró el 2022 con un crecimiento del 9% y espera para el 2023 un crecimiento de entre el 4% y 5%, el más alto de la región.

Buena parte del empuje de la economía panameña se dará por “el complejo marítimo y logístico: Autoridad del Canal de Panamá, puertos, ferrocarril, Aeropuertos y las obras de

infraestructuras como la ampliación vial y Línea 3 de Metro hacia Panamá Oeste”, según señala el Ministerio de Economía y Finanzas.

Sin embargo, el alto crecimiento panameño no se traduce en generación de empleo suficiente para las necesidades de la población, siendo que la tasa de desempleo ronda el 10% y la informalidad llega al 48%, según la Contraloría General de la República.

Por lo tanto, uno de los desafíos que se plantean para este 2023 será el de la cantidad y calidad del empleo que pueda generar la economía.

Estados Unidos y Europa definen el ritmo

Otro de los retos es mantener la calificación crediticia del país. En octubre pasado, la agencia Moody’s mantuvo la nota de Baa2, pero cambió la perspectiva de estable a negativa ante la “incapacidad de las autoridades de abordar el tema fiscal” y la “falta de avances en la reforma de pensiones”, según señala la calificadora.

El desempeño de las economías es muy variado para 2023; no obstante, Latinoamérica es dependiente de lo que ocurra en Estados Unidos y, en menor grado, en Europa. Coincidentemente, ambas prevén cifras menores respecto a 2022, y esto se refleja en la expectativa para la región.

Dada la Ley de Responsabilidad Social Fiscal, sancionada en 2019, Panamá deberá mantener un déficit fiscal por debajo del 4% en 2022 y 3% en 2023 si quiere mantener su calificación. Datos preliminares señalan que el país habría cumplido con el objetivo el año pasado.

En cuanto a la deuda, el FMI estima que será el único país de la región que vivirá una reducción, aunque leve, pasando de 55,6% del PIB al 55,1% del PIB.

*Todas las cifras provienen de estimados, dado que al cierre las autoridades no contaban con el informe macroeconómico.

Alta inflación, volatilidad en apreciación de monedas y en tasas de interés son algunas razones

PRONÓSTICOS DE IED

NAVEGA POR AGUAS

CAMBIANTES

Difícil prever cómo evolucionará el flujo de capitales en 2023 debido a las condiciones inciertas.

Por Javier Adelfang, Economista, jadelfang@inversioninmobiliariacr.com

La falta de certeza ha sido la variable más recurrente para todos los pronósticos económicos desde hace ya varios años. Todavía es más desafiante proyectar los flujos de Inversión Extranjera Directa y el impacto de ésta en la construcción.

De hecho, la Comisión Económica para América Latina y el Caribe

(CEPAL), que es la institución que cada año da un panorama de la situación, no pudo vaticinar un valor para 2022, lo que hace más incierto pensar en lo que pueda suceder en 2023.

“La aceleración de la inflación y, de forma más general, la gran incertidumbre en relación con la duración y las consecuencias de la guerra en Ucrania,

hacen extremadamente difícil estimar el comportamiento de las entradas de IED en América Latina y el Caribe en 2022”, señala el informe “La Inversión Extranjera Directa en América Latina y el Caribe 2022”.

Sin embargo, Latinoamérica es un basto continente en el que las diferencias entre países asoman a cada paso. En Centroamérica, Costa Rica,

Guatemala y Panamá destacan como importantes imanes de inversión extranjera, en los que suele resaltarse su estabilidad y cercanía con Estados Unidos junto con su mano de obra. México, el segundo mayor iman de IED de la región, mantiene la buena senda y Sudamérica está sumida en diversas crisis político-económicas que atentan contra todo pronóstico de mejora para 2023.

El panorama guatemalteco

Luego de varios años consecutivos de disminución de la IED al 5%, Guatemala revirtió la tendencia.

En 2021, el país mostró la mayor recuperación del istmo con un crecimiento del 273% con una inversión que alcanzó los $3.472 millones, una cifra extraordinaria para un país acostumbrado a un promedio un poco superior a los $1.200 millones.

El incremento se produjo en todos los componentes de la IED; sin embargo, el fuerte vino por la compra de Tigo Guatemala por parte de Millicom International, según reseña CEPAL.

Más allá de la cifra outlier, lo cierto es que la agencia de atracción guatemalteca ha venido haciendo un trabajo duro y fino, que le permitió superar con creces la meta 2022 de $1.500 millones, al alcanzar los $1.816 millones,

según cifras de Invest Guatemala, la agencia de inversiones de ese país.

“Los resultados de los esfuerzos del Plan Guatemala No Se Detiene se empiezan a hacer evidentes, ya que la meta de inversión extranjera directa se va a superar por segundo año consecutivo”, afirmó María Eugenia Tabush, directora de Invest Guatemala.

Para este 2023, Guatemala ha plantado una meta de $1.700, una cifra otrora considerada ambiciosa, pero que dada la performance de los últimos años probablemente sea alcanzada. Buena parte del enfoque guatemalteco estará puesto en el nearshoring.

“A partir de la crisis de suministros globales se abren oportunidades para los próximos dos o tres años por valor de $800 millones”, afirmó el ministro de economía, Janio Rosales, en conferencia de prensa.

Otro de los sectores a los que apuesta Guatemala es el textil, el ministro afirmó que para este año ya hay inversiones aseguradas por $300 millones y que “ya se habla de plantas donde tendremos una transformación del mercado con textiles sintéticos”.

Mientras tanto, los contact centers y BPOS son parte de la apuesta grande, por cuanto tuvieron un incremento superior al 20% durante 2022.

“Invest Guatemala continuará impulsando la consolidación de nuevos

Crecimiento sobre base robusta

clústers de alto valor agregado como farmacéuticos y dispositivos médicos, BPO y ITO y manufactura de autopartes. También nos vamos a enfocar en impulsar proyectos con un enfoque sostenible; por ejemplo, en manejo de desechos sólidos, uso de fibras naturales, energía renovable y otros de economía circular”, señaló Tabush.

Al buen desempeño de las autoridades guatemaltecas, se suman los incentivos del gobierno norteamericano para atraer inversión a Centroamérica como forma de detener la migración hacia el norte: más empleo local se traduce en menos personas migrando. Así, el pasado 7 de febrero, los gobiernos de ambos países realizaron una declaración conjunta sobre diversificación de cadenas de suministro.

También se da relevancia a la diversificación del origen de las inversiones. Por eso, el país tiene programado eventos en Suiza, España, en la India, Turquía, Qatar, Emiratos Árabes, Canadá y Reino Unido.

Además, la agenda legislativa deberá tratar varios proyectos que

“Los resultados de los esfuerzos del Plan Guatemala No Se Detiene se empiezan a hacer evidentes, ya que la meta de inversión extranjera directa se va a superar por segundo año consecutivo”.

María Eugenia Tabush Directora Invest Guatemala

Fuente: CEPAL, 2022

mejorarán la perspectiva de atracción de inversión. Uno de ellos es la ley de cines, que busca desarrollar el sector. “Hemos estado en contacto con Universal, Paramount, Netflix para estimular la economía naranja” señaló Rosales.

Otros de los proyectos están relacionados con el fortalecimiento de la propiedad intelectual y la reglamentación de la ley de fomento a la inversión de capital extranjero.

Por último, el gobierno señala que estará abocado a la disminución de cuellos de botella burocráticos a través de ventanillas que han ido fortaleciendo y a la creación de infraestructura para mejorar la perspectiva de atracción.

“También se está trabajando en acciones específicas para crear un mejor clima de inversiones para industrias clave como los farmacéuticos e insumos médicos, partes automotrices, economía naranja, infraestructura turística y servicios”, puntualizó Tabush.

El panorama costarricense

“Señores y señoras las estrellas están alineadas tenemos todas las oportunidades para tener un 2023 extraordinario rompiendo récords y con el compromiso de Cinde, Comex y Procomer estoy seguro que podemos lograrlo”. Con estas palabras, Erick Scharf, Presidente de la Junta Directiva de CINDE, la agencia de atracción de

inversiones de Costa Rica, palpitó las expectativas para el nuevo año.

Y es que el año pasado, Costa Rica alcanzó su máximo histórico de inversión extranjera con $3.500 millones y 22 mil puestos netos de trabajo generado, y para el 2023, estima que será de $3.755 millones.

En 2021, el país ya había mostrado cifras récords al alcanzar los $3.231 millones; sin embargo, buena parte de ese éxito fue por una inversión que se había mantenido reprimida durante la pandemia. Así, en 2020 las inversiones cayeron a $1.727 millones desde los $2.813 millones de 2019.

Las actuales cifras demuestran que el trabajo en equipo realizado por CINDE, Procomer (la promotora de comercio exterior) y Comex (el Ministerio de Comercio Exterior), un ejemplo de excelencia de alianza público-privada, está funcionando con la precisión de un reloj suizo.

No por nada, el índice Greenfield, que mide el desempeño de proyectos, colocó a Costa Rica en el primer lugar, al haber atraído inversión durante 2022 en una relación de 15 veces lo que podría esperarse de una economía de su tamaño.

“La estrategia de atracción de inversión de Costa Rica está centrada en empresas que manufacturan dispositivos médicos, dispositivos electrónicos,

Buen augurio después de un año extraordinario

Guatemala viene trabajando bien la estrategia de atracción de inversiones. A pesar de que la meta para 2023 es inferior al monto proyectado para el cierre de 2022, la cifra cumple con lo contemplado en el plan maestro del país.

Fuente: CEPAL, 2022

“La estrategia de atracción de inversión de Costa Rica está centrada en empresas que manufacturan dispositivos médicos, dispositivos electrónicos, así como servicios de alto valor agregado, sectores de tecnología que nos han convertido en un hub especializado en la región”.

Sandro Zolezzi Director de Investigación, Monitoreo y Evaluación CINDE

Martha Elena Delgado Rojas Consultora

Banco Interamericano de Desarrollo

así como servicios de alto valor agregado, sectores de tecnología que nos han convertido en un hub especializado en la región”, afirmó Sandro Zolezzi, director de Investigación, Monitoreo y Evaluación de CINDE.

El enfoque de Costa Rica para los próximos años está en seguir aprovechando el nearshoring con la atracción de empresas de EE.UU., el principal socio comercial, pero también en la apertura de nuevos orígenes y sectores, para generar un ecosistema más resiliente ante los vaivenes de la economía mundial.

En 2022 llegaron 40 nuevas inversiones, de las que 11 provinieron de mercados no tradicionales; entre ellos Canadá, Chile, Argentina, Francia y Alemania.

Para 2023, el primer y principal desafío será la generación de talento, ya que las empresas extranjeras vienen señalando hace tiempo que existe un faltante de mano de obra especializada, según reveló hace poco Roger Madrigal, presidente del Banco Central. Por tanto, existe el reto de “incidir en la transformación del sistema educativo para elevar y garantizar el nivel de talento costarricense para atender la demanda de mano de obra de las empresas”, señala una presentación de CINDE.

La idea de fondo, es fortalecer el multilingüismo y la vocación por las carreras STEM. Este objetivo viene de la mano de otro, que es el de aumentar la competitividad en un ambiente mundial donde la competencia en la atracción de inversiones es cada vez mayor.

La escasez de mano de obra puede tornarse un problema a largo plazo, ya que podría implicar un aumento considerable de los costos laborales que afectaría la decisión de las empresas.

Otro desafío será el de fortalecer la atracción de IED fuera de la Gran Área Metropolitana. De hecho, hubo un pedido expreso del presidente de la República, Rodrigo Chaves, para que así fuera, según comentó Manuel Tovar, Ministro de Comercio Exterior.

En cuanto a la diversificación del origen de las inversiones, cabe recordar que Costa Rica acaba de suscribir un tratado de libre comercio con Ecuador y aspira a ser parte de la Alianza del Pacífico.

Además, “aspiramos a otros mercados de Asia Pacífico, donde está Japón, única economía del G7 con la que CR no tiene una relación preferencial, y estamos acercándonos a Israel”, según indicó Tovar.

El panorama panameño

Panamá es el país de Latinoamérica que más ha sufrido el golpe de la pandemia y aún no se ha recuperado.

Hasta 2019, era el país del istmo que más IED recibía. Sólo en 2019, había alcanzado los $4.451 millones, según CEPAL. Sin embargo, la pandemia se tradujo en un 2020 negativo, con una cifra de inversión de -$2.155 millones.

El enorme golpe generó que en 2021 se creara una agencia nacional para la atracción de inversiones: PROPANAMA, una entidad estatal “con una estructura eficaz y moderna que le permita atraer inversión extranjera directa y promover las exportaciones

“Después de estar (Latinoamérica) bajo presión durante la mayor parte de 2022, su futuro inmediato parece inestable, lo que exige sólidos fundamentos económicos de los gobiernos de la región y un papel potencialmente mayor para los bancos multilaterales para permitir el financiamiento externo y prevenir la agitación económica”.

a través de la facilitación al inversionista” según reza el comunicado de su presentación.

Ese año, las inversiones mostraron una recuperación que alcanzó los $1.350 millones, pero que se encuentra alejada de las cifras pre pandemia.

La mayor parte de la recuperación se dio por el aumento de las entradas en forma de reinversión de utilidades, que en 2021 alcanzaron los $1.938 millones, y que logró compensar la salida de capital por préstamos entre empresas (entradas negativas por $638 millones) informó CEPAL.

La mayor parte del share de IED en 2021 se concentró en actividades financieras y de seguros (37%), seguido por comercio (27,9%), información y comunicación (15,4%), e Industrias manufactureras (12,2%), “sin duda impulsado por la tendencia de nearshoring y friendshoring” según un informe del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos de Panamá.

Si bien al cierre de esta nota no se cuenta con cifras oficiales para el 2022 completo, lo cierto es que hay expectativas positivas contemplando el cierre del primer trimestre del año pasado.

“El primer trimestre de 2022 tuvo cifras de 716,1 millones de balboas

en comparación con el primer trimestre del 2021, que fue de 236,1, lo que representan un aumento de 203,3% siendo cifras muy alentadoras” afirmó el equipo de inversiones de PROPANAMA, la autoridad para la atracción de inversiones y la promoción de las exportaciones.

La expectativa para el 2023 de las autoridades panameñas es apostar por el nearshoring y el friendshoring, haciendo gala de ser el hub de conectividad centroamericana.

“Gracias a la inigualable conectividad y robusta plataforma logística, Panamá se perfila como el sitio ideal para la IED, sobre todo de manufactura liviana que busca entrar de forma más eficiente en los mercados de Latinoamérica y el Caribe” señaló el equipo de inversiones de PROPANAMA.

En cuanto a los focos de oportunidad para este 2023, las autoridades señalan programas para facilitar exportaciones, servicios empresariales, procesos de manufactura y reempaque.

El panorama del resto de Latinoamérica

La realidad sudamericana, está en completa efervescencia, y ya es sabido que los inversionistas prefieren las aguas calmas. Si le sumamos

México es el ganador en América Latina

Del total de la IED que ingresó a Latinoamérica en 2022, una tercera parte se radicó en México. Es, quizá, el país que mejor ha aprovechado el movimiento de industrias por el efecto del Nearshoring.

la pronosticada desaceleración de la economía mundial, la incertidumbre y la coyuntura de cada nación, queda claro el riesgo del flujo de inversión hacia América Latina.

En 2021, último dato reportado, Sudamérica recibió $89.603 millones, casi dos terceras partes del total en Latinoamérica; sin embargo, no fue suficiente para alcanzar los niveles pre pandemia, quedando un 20% por debajo de los valores de 2019.

“Después de estar bajo presión durante la mayor parte de 2022, su futuro inmediato parece inestable, lo que exige sólidos fundamentos económicos de los gobiernos de la región y un papel potencialmente mayor para los bancos multilaterales para permitir el financiamiento externo y prevenir la agitación económica” afirmó Martha Elena Delgado Rojas, consultora del Banco Interamericano de Desarrollo.

Es justamente inestabilidad lo que enfrentan varios de los países que más inversión atraen en la región, lo que lleva a pensar en un 2023 sumamente complejo en materia de atracción de IED.

Es el caso de Brasil, con el regreso al poder de Lula y los intentos de desestabilización que casi terminan en un golpe de estado por parte del Bolsonarismo.

También el de Perú, donde se vienen produciendo violentas manifestaciones que exigen un llamado a elecciones tras la destitución del presidente Pedro Castillo.

Argentina es otro de los países en crisis, en el que la inflación fue de casi el 100% en 2022 por lo que el gobierno está llevando adelante políticas de ajuste que ponen presión a la olla social.

El viraje al centro izquierda en Colombia y Chile es otro de los condimentos que ensalza el panorama de incertidumbre.

Mientras tanto, México mantiene su realidad más cercana a la de Centroamérica que a la sudamericana, ya que cerró el 2022 con un récord de $37 mil millones, un crecimiento del 11% respecto a 2021, según cifras de Citibanamex.

El nearshoring y la estabilidad mexicana fueron fundamentales en el éxito.

América del Sur Centroamérica México Caribe

Sector inmobiliario encuentra nichos de crecimiento en medio de crisis inflacionaria y cambios de consumo

2023 será un año de reinicio para la

ACTIVIDAD INMOBILIARIA

extranjera

Desarrolladores enfocados en espacios para la fabricación, almacenamiento y distribución de bienes han tenido mejores resultados

Por Alejandra Soto, asoto@inversioninmobiliariacr.com

Luego de un año lleno de desafíos y renovación en el sector inmobiliario, 2023 ha llegado con buenos augurios para los segmentos más fuertes y la esperanza de mejoría para aquellos que aún avanzan a paso lento.

Con una considerable disminución de casos de COVID-19 y a pesar de las fluctuaciones que enfrenta la economía mundial, la industria de bienes raíces refleja fortaleza y estabilidad para avanzar en 2023.

Los principales brokers del sector inmobiliario cerraron sus reportes de 2022 con índices positivos y en algunos casos históricos en cuanto a absorción, y auguran que las perspectivas favorables continuarán durante los próximos meses.

A la cabeza se ubica el mercado industrial, con la llegada de inversión extranjera directa récord por el efecto del “nearshoring” y una demanda histórica de

espacios logísticos. Le sigue el sector comercial que, luego de la crisis enfrentada en los primeros años de la pandemia, ha logrado retomar con fuerza la ruta hacia la recuperación y la mejora en sus índices. Mientras, el sector corporativo se

transforma para dar la bienvenida a nuevos modelos de trabajo y avanza con más lentitud hacia indicadores más favorables.

Aunque el inversionista inmobiliario ahora analiza con más cautela el sector que mejor le favorece, así

como el momento ideal para hacer negocios, afirma estar dispuesto a consolidar nuevos proyectos en 2023. Además, vive momentos de renovación y apego a tendencias como el Nearshoring, el trabajo híbrido, la sostenibilidad, eficiencia energética, entre otras.

Mercado continúa su camino a la estabilización en medio de transformaciones

SECTOR CORPORATIVO

se rodea de aires de esperanza para 2023

regreso a las oficinas vivido durante 2022 ha marcado una nueva etapa para los bienes raíces corporativos, aun cuando continúe prevaleciendo el modelo híbrido.

Por Alejandra Soto, asoto@inversioninmobiliariacr.com

Calificar el desempeño del sector corporativo durante 2022 implica focalizarse en el retorno a los espacios físicos de oficina y en la fortaleza que ha tomado el modelo de trabajo híbrido.

Muchas empresas aún hoy continúan buscando entender cuál es la relación entre trabajo presencial y remoto que mejor le funciona a su corporación, tomando en cuenta una serie de factores como cultura, giro de negocio y demás.

De acuerdo con José Ignacio González, director de Market Research & Consulting en Cushman & Wakefield | AB Advisory, durante 2022 destacan dos palabras clave que permiten definir el rumbo de lo que sucederá en el nuevo año: recuperación y estabilización.

Aunque todavía no es posible hablar de una recuperación prepandemia y ni siquiera se está en los niveles cercanos, el sector vive un proceso donde el mercado

busca entender cuál es esa nueva realidad y los nuevos porcentajes de utilización de la oficina.

“No creemos que en el corto o

mediano plazo vayamos a acercarnos a ese 100% de lo registrado previo a la pandemia. La realidad es que en 2022 el trabajo híbrido llegó para

El paulatino

En 2023 se va a afianzar más el modelo híbrido según la relación que mejor le funcione a cada organización.

quedarse y el desempeño del sector se resume en eso, un paulatino regreso de las empresas a la oficina física”, asegura González.

El análisis varía por país y se ve influenciado por el tipo de empresa y su operación. En Guatemala, por ejemplo, existe una mayor presencia

MERCADO DE OFICINAS EN COSTA RICA

Según Cushman & Wakefield, el mercado inmobiliario corporativo de Costa Rica mantuvo un proceso de estabilización en 2022, producto del dinamismo económico y del progresivo regreso presencial de las empresas a sus oficinas. Además, destaca que el modelo híbrido, mayormente con dos o tres días de

de compañías locales versus multinacionales, y el regreso a la oficina ha sido mucho mayor. “Las empresas locales todavía tienen ese mind set de

presencialidad, se ha posicionado como la tendencia laboral de la mayoría de las empresas. No obstante, la tasa de disponibilidad del mercado continúa manteniendo niveles superiores a 19, a pesar de la absorción neta positiva de más de 50.000 m2 reportada en el mercado.

Fuente: Cushman & Wakefield | AB Advisory (4T 2022)

DESAFÍOS PARA EL SECTOR CORPORATIVO EN 2023

Elevar la construcción de nuevos desarrollos corporativos que vayan acorde a las tendencias en el sector.

Transformar los inmuebles ya existentes. Entender qué hacer con los edificios antiguos que hoy en vez de atraer a las empresas las aleja por tener complejos antiguos y sin remodelación.

Poner atención al tema demográfico y educativo. Si bien es cierto, la región ha trabajado en múltiples esfuerzos para impulsar la educación universitaria y técnica, así como el refuerzo en idiomas, aún hay mucho margen de acción y la pandemia generó un impacto negativo.

Sofisticar y modificar los beneficios fiscales y no fiscales que dan las empresas, además de mejorar constantemente del clima de negocios. De esta cuenta, las compañías se sentirán atraídas de venir a la región, no solo por la cercanía que se tiene con Estados Unidos sino porque les ofrece una serie de ventajas y facilidades para establecer negocios.

Fuente:

Cushman & Wakefield | AB Advisory

físico, de presencial y demás, entonces si uno va a estos países que tienen una mayor proporción de compañías locales se ve una mayor utilización de la oficina física”, explica el representante de Cushman & Wakefield.

Una situación muy distinta vive Costa Rica, donde alrededor de 70 al 75% de las empresas que ocupan oficinas son multinacionales. Según el análisis de González, estas organizaciones se guían más por parámetros globales y tienen una mayor relación al trabajo desde la casa. “Además, se amparan en los lineamientos de la corporación a la que pertenecen y no a decisiones locales”, añade.

Para la firma, ambos países presentan buenos fundamentos para toda la parte de oficinas corporativas y pronostican un desempeño positivo para 2023. A ellos se suma República Dominicana y Panamá, que manifiestan una serie de factores “interesantes para el desarrollo corporativo”, como personal

capacitado, con buenos niveles de educación y también conocimiento del idioma inglés, sumado a incentivos fiscales y otros aspectos que generan un imán de atracción como destino de servicios corporativos.

La transformación de la oficina

Para Cushman & Wakefield, si 2022 fue un año que marcó el retorno a las oficinas y el análisis de las empresas para descubrir qué modelo de trabajo se ajusta mejor a cada organización, 2023 se visualiza como el año en el que se afianzará el modelo híbrido, hasta ahora el más aceptado por las corporaciones.

Con ello, otro de los mayores desafíos para los desarrolladores y las empresas ha sido la transformación del diseño interno de las oficinas. Hoy, hace énfasis en espacios de colaboración y socialización, donde el trabajador se sienta a gusto y posea todo lo que necesita para ser más productivo.

Los espacios coworking continuarán en auge en 2023.

También se pronostica que para 2023 se afianzarán algunas tendencias como los espacios coworking, la inclinación hacia el “real estate as a service”, flexibilidad en los términos contractuales con el propietario del inmueble, entre otros.

“Cada vez las empresas ven más a los propietarios de sus inmuebles como solucionadores de servicios. Ya no lo ven nada más como el que llega y cobra la renta, sino como una persona o empresa aliada que trabaja con ellos para resolver sus problemas y circunstancias, además que ayudar a que la gente vuelva a la oficina. Asimismo, cada vez es más común que las empresas quieran

gastar lo menos en Capex o en gastos de capital, lo cual también es un reto importante para los desarrolladores quienes tienen que asumir la remodelación de los espacios”, destaca José Ignacio González.

Apetito por seguir invirtiendo

A los ojos del director de Market & Research de Cushman & Wakefield, los desarrolladores de la región han mostrado interés por seguir invirtiendo en el sector corporativo durante 2023, no solo en la expansión de proyectos corporativos ya existentes sino también en nuevos inmuebles. No obstante, se trata de

MERCADO DE OFICINAS EN CIUDAD DE MÉXICO

El mercado de oficinas de la capital mexicana nuevamente cuenta con demanda neta positiva, después de dos años consecutivos de contracción. Sin embargo, el análisis de Cushman & Wakefield concluye que se

encuentra aún muy lejos de los niveles que presentaba antes de 2019 y siguen existiendo numerosas oportunidades para las empresas que busquen realinear su estrategia inmobiliaria.

Para 2023 se identifican dos tendencias a corto plazo en la región: la consolidación del modelo plug and play y la adaptación de los espacios de trabajo a las nuevas tendencias y necesidades de la oficina actual.

decisiones que hoy llevan con mayor cautela, a un ritmo un poco más lento, minucioso y evaluado.

“Sí hay interés de continuar desarrollando y de explorar nuevos polos, de ir hacia esas zonas de los distintos países que están teniendo mayor auge, que tienen mejores fundamentos para atraer a las empresas. Están evadiendo un poco más aquellas zonas que se perciben como más saturadas, ya sea por el inventario o por temas de tránsito, por ejemplo”, puntualiza.

Los proyectos de uso mixto son la principal tendencia, mientras que los inmuebles “stand alone” pierden cada vez más interés. Los desarrolladores están migrando hacia proyectos de uso mixto que incluyan más comercio, experiencias, espacios residenciales, hoteleros, académicos,

es decir que se encuentren más soluciones en un mismo lugar.

Con este tipo de complejos el riesgo se diluye, apunta González. “No es lo mismo tener el riesgo concentrado en un mismo tipo de producto que varios tipos de producto en un mismo desarrollo. Esto ha despertado o ha aumentado el interés de muchos desarrolladores en entrar en este segmento y también porque vuelve más una experiencia ir a ese lugar de trabajo”.

La tendencia en el sector corporativo en la región se inclina más hacia los edificios de usos mixtos.

Aunque se avizora mejores tiempos para el sector corporativo, aún el proceso de recuperación es lento. Comparado con otros segmentos, González posiciona al mercado industrial/logístico como el mejor posicionado en esta ruta postpandemia, seguido del comercial en segundo lugar, y la parte corporativa en una tercera posición, no solo por el establecimiento del trabajo híbrido sino también porque el retorno a las oficinas ha sido bastante paulatino.

Durante el 2023 se prevé que la tasa de disponibilidad continúe presionada al alza, producto de la entrada de nuevo inventario especulativo y los bajos niveles de precolocación que presenta.

PANORAMA FAVORABLE EN LATINOAMÉRICA

Deacuerdo con Newmark, el mercado de oficinas en América Latina presentó al cierre de 2022 un panorama favorable con crecimientos en las ocupaciones, así como el fortalecimiento del flight to quality. El inventario en los nueve mercados que monitorea la firma presenta un incremento moderado en la segunda mitad del 2022 – solo 180.500 m2 – y sumó un total de 25.17

millones de m2. Además, el volumen en construcción se redujo en 16,8% en comparación con el periodo previo, con lo que se reportó una cifra por debajo de los 2.0 millones de m2, y la absorción semestral presentó un nuevo salto positivo registrando 300.000 m2 al cierre del año. El análisis de algunas de las principales ciudades es el siguiente:

CIUDAD DE MÉXICO, MÉXICO

Durante el segundo semestre de 2022, el mercado presentó cifras positivas en comparación con el cierre del primer semestre del mismo año. La absorción neta se mantuvo positiva con 63.063 m2 y se registró un aumento de la actividad de casi el 50%. Con relación a la tasa de disponibilidad, mostró una disminución del 1,2% en comparación con el semestre previo, mientras el precio promedio de renta se mantuvo constante y no superó los $22.00/m2.

BOGOTÁ, COLOMBIA

En el segundo semestre de 2022, el mercado de oficinas siguió un comportamiento favorable: registró absorciones positivas y ocupaciones de los espacios disponibles. Además, se evidenció un aumento en los precios de lista, principalmente ocasionado por la escasa oferta de espacios A+ y A. Sorprende la ausencia de grandes proyectos de oficinas próximos a terminarse, con lo cual se espera que el comportamiento registrado en el último semestre de 2022 continúe para el 2023.

SAN JOSÉ, COSTA RICA

Gran parte de la nueva oferta y propiedades actualmente en construcción corresponden a desarrollos de uso mixto. Destaca una leve tendencia hacia la recuperación en la demanda y la absorción neta acumulada al segundo semestre del 2022 fue de 77.072 m2. Sin embargo, los altos niveles de desocupación y migración hacia inmuebles más eficientes muestran una tasa de disponibilidad del 21,5%.

CIUDAD DE PANAMÁ, PANAMÁ

A pesar de una leve recuperación en la demanda, el mercado inmobiliario de oficinas en la ciudad de Panamá mostró un aumento en la tasa de disponibilidad al cierre del segundo semestre del 2022. Dicho índice se estableció en un 30,6%, siendo el Área Bancaria el submercado que presentó los mayores niveles de vacancia. Por otro lado, el precio de lista se ubicó en $14.63 /m2/mes, lo cual ha desincentivado la construcción de nuevos inmuebles y alarga a su vez los periodos en la negociación de contratos.

SAO PAULO, BRASIL

Las desocupaciones continuaron reduciéndose y resultó en una absorción neta de 27.000 m2, mientras que los indicadores de demanda se ralentizaron en comparación con el cierre del 2021. Sin embargo, los resultados acumulados del año se presentan como los mejores desde el 2019, con una absorción neta de 119.000 m2 y una absorción bruta de 330.500 m2.

BUENOS AIRES, ARGENTINA

A lo largo del año, la demanda fue por operaciones puntuales que marcaron el ritmo del mercado. Es así como, impulsado por la estabilidad de precios, el fly to quality se fortaleció a lo largo del 2022, permitiendo a las empresas migrar hacia edificios de mayor categoría.

2023 se vislumbra como un año de alto dinamismo para el sector comercial.

Estabilidad y cautela marcarán el actuar del mercado inmobiliario comercial durante 2023

SECTOR COMERCIAL

dirige el timón hacia la recuperación

Por Alejandra Soto, asoto@inversioninmobiliariacr.com

El sector de bienes raíces comerciales es considerado una importante plataforma para el desarrollo del comercio formal y aporta grandes inversiones a través de nuevos proyectos para las ciudades, así como la generación de al menos dos millones de empleos directos en Latinoamérica.

A pesar de que la pandemia y otros conflictos sociales, económicos y políticos debilitaron el ritmo de nuevos desarrollos, en el último año la reactivación del comercio y el regreso a la “normalidad” ha impulsado las ventas y el sector ha ganado confianza.

INDICADORES INMOBILIARIOS SECTOR COMERCIAL PANAMÁ

Parael segundo trimestre de 2022, el sector de bienes raíces comerciales de Panamá reportaba una absorción neta concentrada en las plazas abiertas en un 92%.

Además, el inventario permanecía estable (2,207,000 m2),

Según Newmark México, la ocupación de espacios se incrementó “excepcionalmente” durante el último trimestre de 2022 debido al retorno a los sitios de trabajo y facilidades educativas.

En el caso de América Central, el desempeño del mercado inmobiliario comercial durante el año pasado mostró un comportamiento positivo, más orientado a la recuperación, opina Danny Quirós, Market Research director de Newmark para la región.

Este actuar ha sido “consecuencia de nuevos requerimientos y modelos de negocio emergentes que obedecen a la necesidad de los ciudadanos por volver a una normalidad en sus

la demanda se incrementaba lenta pero consistentemente, aumentaba la recuperación de actividades ligadas a bienes y servicios, así como un sentimiento optimista tras el final de las restricciones locales y de viajes.

El sector inmobiliario comercial presenta mejores condiciones para consolidarse en una fase de mejoría, luego de la crisis vivida en los últimos años.

hábitos de consumo y entretenimiento, así como de los propietarios por alcanzar los niveles de retorno sobre sus inversiones inmobiliarias mediante la ocupación y alquiler de sus locales comerciales”, explica Quirós.

El comportamiento del mercado ha sido similar en la mayoría de los países del Istmo, al igual que en el resto del mundo, después de atravesar una situación como la crisis sanitaria.

Según Newmark, los tropiezos se han producido principalmente por aspectos políticos, sociales y económicos de cada administración. Sin embargo, ha existido presión de los comerciantes para retomar sus actividades, y de los propietarios por alcanzar los niveles de ocupación que acerquen al mercado a un punto de equilibrio.

“Los requerimientos acumulados en la industria del consumo, los servicios y el entretenimiento generarán necesidades inmobiliarias en diferentes estratos y sectores según las posibilidades de la población. No

De acuerdo con la Cámara Latinoamericana de la Industria de Centros Comerciales (CLICC), en toda Latinoamérica existen alrededor de 2.400 centros comerciales, la mayoría ubicados en México y Brasil por ser los mercados más grandes.

IMPORTANCIA DEL SECTOR INMOBILIARIO COMERCIAL DE GUATEMALA

Para finales de 2022, en el país operaban más de 1.900 empresas dentro de centros comerciales.

Aproximadamente el 90% de estas empresas son Pymes.

Se estima que generan alrededor de 205.000 empleos formales en el país.

Las ventas diarias que se generan dentro de centros comerciales en Guatemala superan los $8.000 millones.

Fuente: Asociación de Centros Comerciales de Guatemala

obstante, conflictos o incertidumbre generados por situaciones internas pueden reducir la intención de los comerciantes principalmente extranjeros por cumplir con sus objetivos de crecimiento”, añade Quirós al análisis.

Expectativas para 2023

A los ojos del Market Research director de Newmark Central America, 2023 se visualiza como un año “correctivo”, ya que la aparición de nueva demanda ha obligado al mercado a realizar ajustes para recuperar los niveles de ocupación previos a la crisis. Esto mediante la reconversión, remodelación y estrategias comerciales.

“Los avances se presentan inicialmente como una baja conservadora en los niveles de disponibilidad que no se apreciaba desde el 2018. También la apertura de nuevas sucursales por parte de franquicias de “fast food”, y la remodelación de locales en los principales centros comerciales para la apertura y expansión de cadenas de ropa y accesorios”, asegura Quirós.

Se espera que esta tendencia se mantenga durante todo el 2023, donde además el establecimiento de nuevos jugadores en la industria de los servicios y el entretenimiento apoyará la búsqueda del equilibrio de la industria inmobiliaria comercial.

Los cambios en el comportamiento

CIUDADES MEXICANAS CON MAYOR INVENTARIO

el último trimestre del 2022, el inventario del sector inmobiliario comercial reflejaba estabilidad en México, con pocas pero relevantes aperturas de centros comerciales, según Newmark. La afluencia a los centros

Durante

comerciales durante los últimos meses del año mostró una tendencia al alza y se reportaban 59 centros comerciales en construcción a nivel nacional, los cuales agregarían 1,417,999 m2 al inventario.

Fuente: Newmark

La industria de bienes raíces comerciales destaca por su dinamismo y la capacidad de adaptarse a diferentes modelos que permiten atender las necesidades del mercado al ofrecer espacios que dinamizan el comercio y la economía.

LOS PAÍSES CON MÁS ESPACIOS COMERCIALES

De acuerdo con la Cámara Latinoamericana de la Industria de Centros Comerciales (CLICC), los países que concentran el mayor número centros y plazas comerciales en Latinoamérica son México y Brasil, naturalmente por ser los mercados más grandes.

Para 2022, la institución estimaba que, en términos de cantidad de metros cuadrados comerciales por cada 100 habitantes, Chile registraba alrededor de 23,40 m2 de GLA (Gross Leasable Área – Superficie Bruta Alquilable), seguido de México con 20,90 m2, Venezuela con 13,20 m2 y Colombia con 12,06 m2.

Pese a que no se cuenta con un dato actualizado y completo de toda la industria de centros comerciales en Latinoamérica, se estima que en la región hay alrededor de 2.400 centros comerciales con un GLA mayor a 5.000 m2

y los gustos de los visitantes y “shoppers” podrían mantenerse en el nuevo año. Destacan, por ejemplo, la búsqueda de espacios amplios, al aire libre, mejor ventilados, de fácil acceso, tiendas no muy cerradas, así como un ambiente que le permita compartir y relajarse.

Estas nuevas exigencias han obligado al sector a rediseñar su propuesta de valor y modificar el diseño de sus espacios, con la finalidad de elevar la experiencia de compra y para atraer a los consumidores.

“Algunos propietarios presentarán obstáculos para lograr tasas de absorción expeditas basados en la evolución natural del consumo y los precios y condiciones de los inmuebles. Pero la motivación de los usuarios y dueños de los espacios por aprovechar el dinamismo de la industria, proyectan un año muy

positivo orientado a la recuperación”, afirma Danny Quirós.

Desde 2022 se visualiza cierta demora para iniciar la construcción de nuevos proyectos, apunta el análisis de Newmark. También la inclinación hacia la ocupación de espacios disponibles y la flexibilización de las condiciones previo a retomar en el desarrollo de nuevos complejos.

No obstante, destaca la inversión en proyectos de uso mixto, donde los usos complementarios generan un mercado cautivo para los comerciantes que reducen considerablemente el riesgo de establecerse en nuevos inmuebles.

Ante este escenario, el principal reto para el 2023 según Newmark se enfoca en la flexibilidad y la capacidad de adaptación de los desarrolladores y consumidores a las nuevas tendencias de la industria del consumo.

La demanda de espacios abiertos en los centros comerciales es cada vez más frecuente.

Sector registró altos índices de actividad y demanda de espacios en Latinoamérica

SECTOR INDUSTRIAL

avanza a un ritmo ejemplar en 2023

Se espera que fenómenos como el Nearshoring continúen impulsando cifras históricas de absorción.

Por Alejandra Soto, asoto@inversioninmobiliariacr.com

Entre todos los segmentos inmobiliarios, el industrial ha sido el gran ganador en los últimos años con cifras históricas en la absorción de espacios industriales y logísticos.

El desempeño ha sido similar en toda la región, acompañado por indicadores como el tipo de cambio, la inflación, la reactivación del empleo y las estimaciones de crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB), que impulsaron la recuperación económica en América Latina durante 2022. En ese contexto, el inventario del mercado industrial en los 10 mercados que monitorea Newmark alcanzó una cifra superior a los 57 millones de metros cuadrados.

Así lo afirmó Giovanni D’Agostino, presidente en México y director

El mercado de bienes raíces industriales ha evidenciado cifras históricas en los últimos años.

regional para América Latina de Newmark, en el más reciente reporte de actividades correspondientes a los bienes raíces industriales en la región, en el que destaca que la tasa de disponibilidad se redujo nuevamente y se reportó en 5,2% promedio.

Además, la firma destaca una importante recuperación de la absorción durante el segundo semestre del año pasado, con cerca de 2,5 millones de metros cuadrados. En tanto que el precio de renta se mantuvo estable y registró un promedio de $4,92/m2/mes.

“La intensa actividad industrial en Latinoamérica, en los diez mercados que se monitorean, registraron alta demanda de espacios, salvo Bogotá que, durante el segundo semestre del 2022, detuvo los proyectos de construcción y la ampliación de empresas nacionales a la espera de decisiones políticas y cambios tributarios del nuevo gobierno”, señala D´Agostino.

En opinión de Gustavo Loria, Workplace Management Lead Centro America de JLL, para 2023 los índices para el sector podrían continuar siendo positivos. A pesar de que en

ESTADÍSTICAS DEL MERCADO EN 2022

El mercado de bienes raíces industriales en América

Latina registró una intensa actividad en 2022, con una alta demanda de espacios, derivado principalmente

Los espacios industriales en Costa Rica han mostrado alta demanda del sector Ciencias de la Vida.

el mundo se avizora un panorama “difícil” en cuanto a contracción del gasto y se presta atención a temas como el incremento de la inflación.

por el nearshoring. La perspectiva para 2023 también es positiva, con un importante crecimiento y alta demanda.

Según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), las oportunidades de Nearshoring en el corto y mediano plazo para Latinoamérica significarían hasta $78.000 millones en nuevas exportaciones de productos y servicios, particularmente de industrias como la farmacéutica, energías renovables, textil, automotriz, entre otras.

Fuente: Mercado Industrial América Latina 2S 2022 – Newmark

“Lo que puede ser desgracia para unos podría representar un beneficio para otros. Una de las ventajas que tenemos en Centroamérica es la cercanía con Estados Unidos y que definitivamente somos mercados más económicos. Entonces, quizá es una oportunidad para atraer esas operaciones a los países de la región y poder competir con ese mercado. Va a estar difícil, no son decisiones que se toman a la ligera, pero eso es lo que hay que ir buscando, cómo atraer esa oportunidad”, destaca Loria.

Variaciones entre mercados

Para América Central, el comportamiento del mercado ha sido positivo y el rumbo para los próximos meses podría seguir igual o mejor. Cada país posee características distintas y la industria que atrae varía de acuerdo con las condiciones y ventajas que ofrece.

Guatemala, por ejemplo, destaca por la fortaleza de su industria de alimentos y bebidas, que al cierre de 2022 alcanzó $1.334,6 millones en exportaciones a 74 destinos. No solo es el mayor exportador del país

sino también aporta más de 100.000 empleos, contribuye con 6,5% al PIB y, solo en 2021, esta industria invirtió alrededor de $270 millones en

ampliaciones de sus plantas y nuevas adquisiciones debido a la alta demanda.

En Costa Rica, el desempeño del sector industrial ha demostrado alta demanda principalmente en el sector de ciencia de la vida, el cual ha marcado la pauta en los últimos años y no fue la excepción en 2022.

“Ha habido bastante crecimiento en los últimos dos años y se vislumbra que continuará en 2023. Hay un proyecto de una zona franca nueva en el lado occidente de la capital, en el sector de Grecia, que albergará a más compañías de manufactura y procesamiento de alto valor, principalmente en el sector de ciencias de la vida”, puntualiza el representante de JLL Costa Rica.

Mientras, el mercado industrial de Panamá presentó un alto dinamismo durante 2022 motivado por un aumento en el consumo interno, el tránsito del Canal Interoceánico y la aprobación de incentivos para la instalación de empresas de manufactura. Según JLL, el país tiene la gran ventaja de ser un hub para las Américas en cuanto a

ESTADÍSTICAS DEL MERCADO INDUSTRIAL DE COSTA RICA POR CLASE

Para el cierre de 2022, el mercado industrial y logístico costarricense reportó cifras históricas de absorción neta que reflejan un fuerte dinamismo y sólido desempeño del sector. A nivel de oferta, el mercado industrial y logístico ha continuado en su etapa de expansión como parte de su ciclo inmobiliario, mediante el desarrollo

tanto de oferta Built to Suit como especulativa. Asimismo, durante 2023 se espera que se continúen consolidando importantes transacciones de compañías de sectores como ciencias de la vida y manufactura avanzada para operaciones de alto valor agregado, las cuales demandan espacios en zonas francas.

Cushman

Fuente:

& Wakefield | AB Advisory; al cuarto trimestre de 2022.

la infraestructura de aeropuertos y el Canal de Panamá.

Al norte del continente, destaca el caso de México, que se mantiene en la mirada internacional como un importante polo de atracción de inversiones al sector industrial, prácticamente hacia cualquier sector: electrónico, dispositivos médicos, metal mecánico, industria automotriz y de autopartes, aeroespacial, fundición, enseres domésticos, agroindustrial, textil, calzado, entre otros.

En cuanto a exportaciones, la industria automotriz es la más fuerte con más o menos el 25% del total de exportaciones del país. También destaca la parte eléctrica y electrónica con un 17%, y la mecánica con aproximadamente el 18%. Además, el incremento en las inversiones extranjeras ha generado una alta demanda de espacios industriales y logísticos, que según Newmark, ronda los 75 millones de m2 de inventario en instalaciones industriales especulativas.

Principales tendencias para 2023

De acuerdo con Gustavo Loria de JLL, el sector industrial continuará el nuevo año apegándose a tendencias que han marcado el mercado en los últimos años, no solo en la región sino en el mundo. Entre ellas destaca la eficiencia económica y energética, la sostenibilidad y el enfoque en las personas y bienestar.

Según el informe sobre la Descarbonización del Entorno de la Construcción de JLL, el 93% de los inversores inmobiliarios piensan que la pandemia ha sido una llamada de atención para poner ASG (Ambiente, Sociales y de Gobierno)

en la parte superior de la agenda, mientras que el 83% de los usuarios creen que el vínculo entre los bienes raíces corporativos y la sustentabilidad es una prioridad a nivel de junta.

“Con la creciente demanda de espacios sustentables, convertirse en verde está teniendo cada vez más sentido para los negocios”, se destaca en la investigación que tomó en cuenta la opinión de 1.000 líderes senior en 20 países.

También ha ganado terreno la demanda de espacios Built to Suit (BTS), que consiste en construir proyectos hechos a la medida de cada cliente, permitiendo que sus inversiones sean eficientes y optimicen sus recursos.

En la mayoría de los casos son las compañías multinacionales dedicadas a los procesos industriales, comerciales, logísticos y de servicios, son las que acceden al BTS, debido a que tienen requerimientos de infraestructura, alturas, pisos, muelles, distribución

de columnas, diseños de rampas, entre otras especificaciones, cuyo resultado final debe responder a sus necesidades de productividad. No obstante, esta solución ha creado interés también de otro tipo de empresas debido su enfoque en la optimización de la rentabilidad de los proyectos industriales, logísticos y comerciales.

En el sector logístico, otro segmento que cada vez más se consolida en el mercado son los centros de distribución (CEDI), espacios de vital importancia para agilizar y optimizar el proceso de distribución en la última milla.

El incremento en la construcción de este tipo de inmuebles es una tendencia que ya manifestada bastante interés antes de la pandemia, pero que se ha catapultado con fuerza en los últimos años.

Según JLL, hoy en día el desarrollo de los CEDI apunta a espacios cada vez mayores, de 30.000

El sector industrial en América Latina ha mostrado signos de fortaleza, a pesar de los tiempos desafiantes que trajo la pandemia. Los indicadores registran auge en diferentes tipos segmentos económicos.

ESTADÍSTICAS DEL MERCADO INDUSTRIAL DE PANAMÁ POR CLASE

Para el tercer trimestre de 2022, el inventario y las rentas reflejaban estabilidad, mientras se preveían nuevos edificios listos para ser ocupados en 2023. La disponibilidad reportada de bodegas existentes se mostraba baja, con 6,2%, luego de una absorción neta trimestral de 24.000 m 2, principalmente

en Clase A y A+. El reporte de Colliers también destacaba sitios listos para el desarrollo en parques industriales, incluidas las zonas libres y con regímenes especiales, así como disponibilidad para acuerdos de construcción a la medida según las necesidades de nuevos inquilinos.

hasta 100.000 m2 de construcción, con un andén cada 1.000 metros cuadrados de superficie o en algunos casos hasta un andén cada 500 m2. Además, poseen patios de maniobras cada vez más amplios para estacionamiento de muchas cajas de tráiler dentro de las instalaciones.

“También destacan detalles como alturas que superan los nueve metros, pisos super lisos para que los montacargas tengan trabajo fluido y puedan hacer maniobras a gran altura. Adicionalmente, poseen sistemas contra incendio en muchos casos con rociadores, detectores de humo, techos más ligeros y láminas traslúcidas entre un 5 y un 10% del techo para permitir menor uso de lámparas en el interior”, explica Alberto León, director ejecutivo de Servicios Industriales en JLL.

Agrega el uso de materiales eficientes que permitan un menor costo de mantenimiento, junto con un diseño flexible y funcional para garantizar máxima adaptabilidad a las operaciones de cada empresa.

Fuente: Colliers, al 3er trimestre de 2022

MÁS DE UN 50% DE EMPRESA DEL NICHO ESPERA QUE SUS COLABORADORES LABOREN PRESENCIALMENTE DE 3 A 4 DÍAS A LA SEMANA

EVOLUCIÓN Y TENDENCIAS SOBRE “ESTRATEGIA CORPORATIVA DE REAL ESTATE” EN LAS  EMPRESAS DEL SECTOR TECNOLÓGICO

Los humanos nos regimos por ciclos, tendencias, modas y nuevas ideas que nos llevan a cambiar, cuestionarnos y volver a plantearnos las cosas; así se crean y cierran los ciclos, abriendo nuevos círculos y tendencias cada vez que es necesario.

La pandemia causada por la COVID–19 ha sido sin duda alguna un parteaguas en la humanidad, que nos ha hecho replantear la vida entera y la forma en la que trabajamos.

Por José Antonio Hagg, Nelly Campos, Arturo

Orrin, Gilda Máynez y Alejandro Bada

Corenet Global México Chapter Board para Revista INversión INmobiliaria

Para entender esta nueva normalidad y la Estrategia Corporativa de Real Estate de firmas tecnológicas debemos empezar por comprender varios acrónimos que se repiten una y otra vez en las redes y el medio inmobiliario:

Los profesionales de esta industria poseen la facilidad de ser productivos desde donde sea, siempre que esté disponible conexión eléctrica y disponible

• RTO = regreso a las oficinas por sus siglas en inglés (Return to Office).

• ICD= Índice de Competencias Digitales.

• ESG= Ambiental Social y Gobernanza por sus siglas en inglés Environmental, Social and Governance.

• VUCA+H= Volatilidad, Incertidumbre, Complejidad y Ambigüedad + Hiper-conectividad por sus siglas en inglés Volatility, Uncertanty, Complexity y Ambiguity + Hiper-connectivity.

En encuestas recientes con firmas Fortune 500, hemos encontrado que más del 50% de las empresas han

establecido ya una política del RTO. Cerca del 50% de estas firmas han fijado la fecha de regreso entre marzo, abril y mayo del 2022.

La siguiente interrogante es; ¿cuántos días a la semana tendremos que ir a la oficina? Se empieza vislumbrar que un 32% de las compañías encuestadas esperan que sus ejecutivos y colaboradores acudan al menos 3 días a la semana y más del 50% espera una asistencia de 3 a 4 días por semana.

Con estos datos, podríamos pensar que las firmas de tecnología y servicios, como muchos otros sectores, presentarán una ocupación de sus espacios corporativos

entre el 60% y el 80% a finales de mayo.

Otro dato muy relevante -previo incluso a la pandemia- revela que la ocupación de las estaciones de trabajo nunca rebasó el 50%, es decir: con o sin COVID–19, las personas no ocupan sus lugares de trabajo más del 50% del tiempo laboral. Esta desocupación prepandemia se debe a muy diversos factores: viajes de trabajo, vacaciones, enfermedad, discapacidad temporal, etc.

ICD. Este indicador marca la relación de las empresas con la economía digital.

En un estudio elaborado en España antes de la pandemia se concluyó que, al menos un 50% de las empresas en dicho país presentaban un bajo índice de conectividad con la economía digital. Solo un 20% de las firmas encuestadas consideraban tener un buen posicionamiento dentro de las tecnologías de mercado. Aquí hay una gran área de oportunidad

para las firmas de tecnología que en definitiva la pandemia vino a acelerar esta transformación.

Por ejemplo, AT&T México ha establecido las siguientes categorías para la asistencia de sus colaboradores a oficinas corporativas:

Oficina: 5 días a la semana

Flex: 3 días a la semana

Virtual: 1 a 5 días al mes

Mediante un modelo de trabajo híbrido se ha logrado optimizar el espacio de oficinas reduciendo la huella del portafolio inmobiliario y se implementó un sistema de reservación para la administración y uso eficiente de los espacios.

En estos últimos 2 años hemos aprendido que debemos de mantenernos flexibles y reaccionar rápidamente a medida que cambia el mundo que nos rodea.

Es importante estar familiarizados con los conceptos que están dirigiendo la estrategia de las empresas respecto a su portafolio inmobiliario:

• Trabajo Híbrido: la tendencia

-que hemos mencionado ya- de ir algunos días a la oficina y otros días trabajar desde casa o algún

otro sitio conveniente para el empleado.

• Agile: esta capacidad de moverse y trabajar desde donde sea, con una conexión eléctrica e internet disponible es suficiente.

• ESG / Wellness: Esta muy fuerte tendencia soportada sobre todo por las nuevas generaciones que tienen una mayor conciencia ambiental y entienden -mejor que las generaciones X, Boomers y anteriores- la importancia del balance entre el trabajo, la salud, la familia y el tiempo dedicado al crecimiento personal y social. Los nuevos espacios corporativos, además de fomentar la colaboración, deberán contar con elementos que promuevan el uso consciente de la energía, el ahorro en recursos, la disminución del impacto ambiental y fomenten el bienestar de los colaboradores.

Una pieza importante es el: VUCA+H; la Volatilidad en el mercado corporativo, que está marcada por este cambio sin precedente del trabajo híbrido, la tendencia ESG / Wellness y la digitalización de los productos y servicios.

La incertidumbre que existe cuando los viejos modelos de trabajo y vida tienen que adaptarse día a día, la volatilidad no permite tener certidumbre del corto y mediano plazo. El cambio es la constante y esto incrementa la falta de certeza, y todos lo vivimos cuando tuvimos que adaptar nuestros espacios en casa en espacios de trabajo.

Nos acostumbramos a la Hiperconectividad, esta nueva posibilidad de estar conectados siempre y en donde sea a la tecnología, celulares, tabletas, computadoras, laptops, pantallas inteligentes y todo lo que nos conecta, cada día los espacios tendrán que estar más adaptados con la tecnología necesaria, un muy buen ejemplo son los aeropuertos, cafés y restaurantes, que se van vuelto espacios de trabajo activos.

Armemos ahora todas las piezas:

La nueva estrategia de Real Estate para empresas tecnológicas está y estará marcada por los siguientes factores:

La creación de espacios híbridos en el más amplio sentido de la palabra: Es decir, no sólo trabajo remoto sino, espacios de oficinas corporativas que incluirán áreas de colaboración, convivencia, esparcimiento, concentración / silencio, juntas 1:1 y de varios miembros de la firma, área para mascotas, terrazas al aire libre, cocinetas y áreas de comida saludable, facilidad para hacer ejercicio, meditación, etc.

La tecnología dentro de la oficina y fuera de ésta deberá permitir al empleado trabajar en formato “Agile”: conexiones remotas, VPN, barreras de seguridad, plataformas de colaboración y comunicación (voz, datos y video). El espacio corporativo deberá estar diseñado con una habitabilidad que fomente la salud y el bienestar. Además de los espacios de ejercicio, esparcimiento y meditación, deberán contar con iluminación natural, elementos vegetales, luz apropiada, filtros que aseguren el aire libre de elementos nocivos.

La ubicación de la oficina sí importa: en países como Estados Unidos se habla de la “gran sonrisa americana” refiriéndose a la concentración y preferencia de las familias a ubicarse en ciudades costeras y del sur del país. Esta tendencia al graficarse en un mapa forma esta “u” donde el clima y la calidad de vida incrementan esta preferencia. En países latinoamericanos esta tendencia está mucho más regida por el tamaño de la ciudad que incluye la disponibilidad de educación, vivienda, servicios y entretenimiento.

Finalmente, la digitalización: en la medida en que los diferentes sitios corporativos, comerciales e industriales de una empresa estén interconectados y puedan administrarse, monitoreados y mantenidos a distancia gracias a la tecnología, la tendencia a reducir las áreas de soporte y a tercerizar estos servicios se incrementará.

En conclusión, se espera que poco a poco este reto VUCA se convierta en visión a largo plazo, Entendimiento del mercado proveedor, consumidor y objetivo, Claridad en el panorama y agilidad de respuesta que se traducirán en espacios 20% a 30% más pequeños, mucho más colaborativos, con la tecnología que permita la hiper-conectividad, eficientes y de bienestar para las personas que a ellos acudan a socializar, trabajar en equipo y colaborar para el crecimiento de las empresas.

Fuentes:

Encuestas realizadas por la firma inmobiliaria Colliers https://www.esic.edu/rethink/tecnologia/vuca-h-sabes-lo-significa

ENTRETENI

como elemento imprescindible en los

EL CENTROS COMERCIALES

Los centros comerciales han evolucionado significativamente desde sus inicios hace más de 65 años. Originalmente eran lugares de compras, donde la gente encontraba sobre todo artículos de vestir, siendo las tiendas departamentales las anclas de los mismos.

Posteriormente evolucionaron agregando retailers especializados: hogar, artículos de cocina, electrónicos, jugueterías, tiendas de mascotas, dulcerías, papelerías, artículos para fiesta, y muchas sub-categorías más. En los años 70’s del siglo pasado se agregaron los primeros “food courts” y en los 80’s y 90’s los primeros restaurantes casuales y de comida rápida. Pero no fue hasta muy recientemente, hace unos veinte años que los restaurantes “de mantel” (fine dining) comenzaron a aparecer en los centros comerciales de todo el mundo.

El entretenimiento vino después de los restaurantes a los centros comerciales. Muy inicialmente fueron los “arcades”, conceptos muy básicos de juegos electrónicos, después vinieron los cines; sobre todo con la creación de los “multiplexes”, los complejos cinematográficos con múltiples pantallas. Y a finales de los 90’s se comenzaron a desarrollar conceptos más complejos de entretenimiento; siendo Latinoamérica una de las regiones precursoras;

Los centros comerciales han evolucionado significativamente desde sus inicios hace más de 65 años.

Por Por Jorge Lizan, Managing Director, Lizan Retail Advisors (LRA) para Revista INversión INmobiliaria®.

MIENTO

el primer Kidzania abrió en México en 1999 con el nombre de La Ciudad de los Niños, convirtiéndose después de varios años en el “benchmark” de los conceptos de entretenimiento infantil a nivel mundial.

Actualmente, no se puede concebir un centro comercial regional (regional Mall) sin una importante oferta de entretenimiento; y en algunos casos, los centros comerciales se han convertido prácticamente en centros de entretenimiento.

Los cuales cuentan no solo con cines, sino con pantallas IMAX, parques de diversiones, paredes de escalada, pistas de ski, patinaje en hielo, lugares para practicar volibol de playa, futbol, golf, dardos, billares, boliches, gimnasios, conceptos de entretenimiento infantil como Chuck E. Cheese’s y juvenil como Dave & Buster’s.

Entre los centros comerciales netamente de entretenimiento a nivel mundial se puede considerar el Dubai Mall, el Mall of the Emirates

en el Medio Oriente, Mall of America y American Dream en los Estados Unidos, West Edmonton Mall en Canadá, X Madrid en España y Centro Santa Fe en México.

El segmento seguirá evolucionando, integrando tecnología, realidad virtual y realidad aumentada y cada vez ofreciendo nuevas experiencias a los consumidores. Pero no podemos imaginar ningún mall relevante en el futuro que no cuente con una oferta de entretenimiento importante.

GASTÓN GAITÁN

Founder theleisureway ESPAÑA

Siempre he tenido especial interés en identificar lo que motiva a las personas a permanecer en un mismo lugar y disfrutarlo al máximo. Fue mi padre, que también dedicó su vida al ocio, quien puso esa semilla dentro de mí.

A día de hoy creo haber identificado tres elementos que, como si fuesen ingredientes mágicos, siempre se dan: personas, lugar y emoción.

En theleisureway tratamos de conectar estos tres factores al sabor particular de cada proyecto. Si somos capaces de entender las singularidades de una comunidad en concreto (intereses, emplazamientos, negocios, etc.) y conectarlas entre sí, seremos capaces de crear un entorno en el que estemos tan cómodos que nos apetezca volver.

Sabemos que los centros comerciales del futuro, para tener éxito, deberán estar concebidos como un “todo” que mezcle, a través del ocio, todos estos ingredientes, en consecuencia, apostamos por humanizar los lugares y hacerlos más acogedores a través de un diseño único e innovador.

Lo que hace que un recuerdo perdure en nuestra memoria son las sensaciones que sentimos en un momento o lugar concreto. Por ello, theleisureway confecciona entornos llenos de vida, que generan emociones que nos hacen querer volver a ese lugar.

VÍCTOR GARCÍA

Director de Entretenimiento GICSA

Siempre he tenido especial interés en identificar lo que motiva a las personas a permanecer en un mismo lugar y disfrutarlo al máximo. Fue mi padre, que también dedicó su vida al ocio, quien puso esa semilla dentro de mí.

A día de hoy creo haber identificado tres elementos que, como si fuesen ingredientes mágicos, siempre se dan: personas, lugar y emoción.

En theleisureway tratamos de conectar estos tres factores al sabor particular de cada proyecto. Si somos capaces de entender las singularidades de una comunidad en concreto (intereses, emplazamientos, negocios, etc.) y conectarlas entre sí, seremos capaces de crear un entorno en el que estemos tan cómodos que nos apetezca volver.

Sabemos que los centros comercia les del futuro, para tener éxito, deberán estar concebidos como un “todo” que mezcle, a través del ocio, todos estos in gredientes, en consecuencia, apostamos por humanizar los lugares y hacerlos más acogedores a través de un diseño único e innovador.

Lo que hace que un recuerdo perdure en nuestra memoria son las sensaciones que sentimos en un momento o lugar concreto. Por ello, theleisureway confecciona entornos llenos de vida, que generan emociones que nos hacen querer volver a ese lugar.

¿Cómo ves el fu turo de los centros comerciales?

Víctor García: Los centros comerciales son, sin lugar a duda, parte de nuestras vidas. Se han convertido en un lugar no sólo de compras, sino que hoy podemos ir al cine, disfrutar de un espectáculo, entretenimiento familiar, servicios, pasear a tu mascota, entre muchas otras cosas. Los cambios en los hábitos de los consumidores y el constante avance en la tecnología han hecho que los centros comerciales evolucionen al mismo tiempo. Yo considero que seguirán siendo un gran lugar de encuentro y convivencia familiar.

¡Malltertainment, la tendencia de centros comerciales de entretenimiento!

Víctor García – Los centros comerciales siguen inno vando en sus formatos. En la última década se ha visto un incremento en los formatos de centros comerciales de entretenimiento, los cuales son lugares que ofrecen tiendas para hacer compras pero también una oferta de servicios de esparcimiento y convivencia social y fami liar. Estos formatos no son únicos en México, en Estados Unidos hay algunos malls con oferta similares sin em bargo este modelo tiene mayor auge en países asiá ticos como China y Tailandia. En Estado Unidos uno de los más grandes mall de entretenimiento es el Mall of America, Bloomington, Minnesota. Y en Tailandia el Mall of Asia que tiene de igual forma una pista de go karts, boliche, teatro al aire libre entre otros. centros comerciales de entretenimiento están muy vigentes dando servicio a zonas muy am plias siendo polos de atracción de paseantes y congregando una gran gama de oferta co mercial, servicio y entretenimiento. Un nuevo formato que sin lugar a dudas permanecerá por mucho tiempo… y crecerá día con día.

SANDRA HOME

Sr. Manager | Location Based Entertainment LATAM Hasbro, Inc.

ESTADOS UNIDOS

El entretenimiento familiar unido a marcas reconocidas de propiedad intelectual, es una pieza clave diferencial en los centros comerciales que quieran ofrecer experiencias únicas, con alto nivel de percepción, generando un aumento de visitas y repitabilidad.

LUCIANA PERALES

CEO Neverland BUENOS AIRES

En la actualidad existen 2 grandes ejes estratégicos al momento de considerar la interacción de los Centros Comerciales con los operadores de entretenimiento:

protagónica de la propuesta del CC y no como un espacio sobrante, lo que a su vez permite también un consecuente ahorro de costos y un producto de mayor excelencia.

1)

En primer lugar, considerar que, así como hace unos años atrás las tiendas anlcas de los CC eran los retails con diversidad de ofertas, productos y marcas dentro de un mismo espacio físico, en la actualidad – mucho más postpandemia – el ancla son las propuestas de entretenimiento y diversión. De ahí la necesidad de que el diseño de la atracción sea desde la concepción creada en conjunto con el CC. Eso permite un análisis preciso y detallado de todo el journey del cliente en su paso por el CC en el marco del concepto del negocio y los objetivos estratégicos que se persigan. Es decir, es sustancial que todo espacio de entretenimiento se conciba

Bajo la premisa de que los CC ofrezcan experiencias superlativas en sus propuestas, es que nació el concepto de retail-tainment, que para mí es la “fórmula del éxito”. Se trata de la idea de que los centros de entretenimiento deben combinarse con la experiencia de compra tradicional en una medida exacta, en una articulación muy bien estudiada. Ya no es como antes, una especie de espacios anexos o residuales, sino que el entretenimiento hoy tiene un lugar tan o más preponderante. capturado la imaginación, las emociones y los bolsillos de millones de consumidores en muy corto tiempo.

2) El segundo punto estratégico a tener en el radar es el expertise y la capacidad de innovación que debe tener el operador de entretenimiento en relación a la creación y generación de experiencias para cada público conforme evolucionan las preferencias de los consumidores. De ahí la importancia vital de contratar operadores que tengan un legado en la creación de experiencias que cumplan 3 condiciones: sean atractivas (llamadoras) sean diversas (para todos) y sean novedosas (innovadoras) para cada segmento de público. El atributo de la novedad es clave en la época actual y diría que uno de los mayores desafíos en todos los mercados y para todos los

DAVID PÉREZ BALAGUER

TheMadMan™ Madhouse ESPAÑA

La creación de conceptos novedosos, que permitan vivir una experiencia diferencial, necesita un punto de locura. Así de claro lo tiene David Pérez, director de Madhouse, una compañía que está trabajando con marcas tan reconocidas como Lego, Disney, Marvel, Coca Cola, Warner, Nickelodeon o Juego de Tronos para diseñar este tipo de eventos. Cada vez hay más “Locos”, convencidos de que ofrecer estas experiencias es clave para incrementar el trafico y la permanencia de visitantes a los centros comerciales.

¿Cómo esperas que se incremente el espacio dedicado al ocio y la

celebración de eventos emblemáticos en los centros comerciales?

David Pérez: El mercado del ocio se ha convertido en “El Dorado”que todo el mundo busca. Intentan diferenciarse porque el “Mix comercial que encontramos, independientemente del país en el que estemos, es muy similar. Las posibilidades de aportar algo novedoso a través de operadores son limitadas, a pesar de que aparecen conceptos diferentes. Los centros comerciales están trabajando en la estrategia que les convierta en centros de preferencia intentando que su área de afluencia cada vez sea mayor. La búsqueda de “Experiencias” por parte del consumidor hace que se busque la innovación en la Restauración y el Ocio, intentando explorar nuevos conceptos en estos segmentos.

Cuando realizamos labores de consultoría, nos encontramos que se está replicando la estandarización del “Mix retail” en el apartado

del Ocio. Conceptos genéricos como Trampoline parks, las piscinas de surf, túneles de viento ó los nuevos conceptos de cines al final, se ofrecen por igual a todo el sector.

Si implementamos una oferta de ocio y restauración en nuestro centro, que puede tener cualquiera de nuestros competidores, nos encontramos con la misma situación y volvemos a tener la misma situación que con el Mix comercial.

¿Cómo se están afrontando estos retos para diferenciarse?

David Pérez: Empieza a haber en el mercado una posición de valientes, de personas y proyectos que saben que “para obtener resultados diferentes, tienen que hacer las cosas de forma diferente” y están actuando en consecuencia. Buscando conceptos únicos y exclusivos. En estos casos, es donde encontramos nuestros partners para diseñar los conceptos más novedosos, partners que se vuelven fundamentales a la hora de poner en marcha la creación de nuevos proyectos.

Se trata de una cuestión de mentalidad y de visión del futuro. Los centros comerciales son un sector con un modelo de negocio muy claro, con una forma de trabajar muy definida.

Es complicado hacer entender a la propiedad de un Fondo ó un Asset, que en ocasiones especiales, el modelo de negocio concreto referente a un local, ha de cambiar de paradigma, para convertirlo en algo diferencial y estratégico, convirtiendo esa singularidad en palanca de comunicación y marketing, capaz de rebasar los limites de áreas de influencia tradicionales.

El ritmo de vida nos lleva a buscar experiencias de todo tipo, gastronómicas, compras, de ocio, que generen emociones y que permitan compartir esos momentos.

EDUARDO A. TEIXIDÓ P.

Gerente General

Happyland Latam CHILE

Por diferentes razones y sobre todo en Latinoamérica, los consumidores demandan de sus centros comerciales, sobre todo a los de gran formato o regionales, mucho más que un centro de compras. Esperan encontrar ahí un espacio seguro, armónico y confortable, dónde puedan satisfacer todo lo que no pueden hacer u obtener desde su hogar. Es así como, de centro de compras, mutó a un centro cívico y ahora a un centro de ocio.

Hoy el consumidor invierte parte de su tiempo disponible para el ocio en los centros comerciales. Pero no sólo comprando, sino comiendo, ejercitándose, reuniéndose y divirtiéndose. El tiempo de ocio es escaso y por lo tanto valioso.

Los centros comerciales deben incorporar a sus propuestas programáticas, el entretenimiento de la misma forma que hoy se está haciendo con la gastronomía. Puede ser un cine, teatro, playgrounds etc. El entretenimiento es un ancla más y debe permear la experiencia del visitante de un centro comercial en cada visita.

En resumen una mayor oferta de entretenimiento en un centro comercial atrae a más clientes, aumenta su tiempo de estadía, fomenta la lealtad de ese cliente y diferencia al centro comercial.

“Cómo nació Happyland?”

Happyland nació hace 30 años en Santiago de Chile luego de recibir una invitación del primer shopping center que había llegado al país 10 años antes, en 1982 y que se llamó Mall

Parque Arauco. Este centro comer cial poseía todas las características del modelo original estadounidense de los años 60’s, desde su ubicación hasta su tipología, siendo una caja cerrada al entorno, con tiendas an clas y departamentales que además incluía un supermercado.

Happyland entró después de una ampliación que incluyó el primer patio de comidas del país y antes del com plejo de cines que recién se constru yó en 1998. Fue una invitación dado que en esa época el principal juga dor del entretenimiento era nues tro presidente Gerardo Arteaga O. que ya operaba el Parque de Atracciones Fantasilandia.

Hace 30 años, que nuestra empresa está asociada con ope radores de centros comerciales, tanto en Chile, Perú y México. Tenemos 80 locales en total con más de 60.000 mt2. Y puedo decir que conocemos muy bien al visitan te de un centro comercial y cada día busca mejorar su experiencia de vi sita, ya no sólo de compra.

Actualmente, no se puede concebir un centro comercial regional (regional Mall) sin una importante oferta de entretenimiento; y en algunos casos, los centros comerciales se han convertido prácticamente en centros de entretenimiento.

TINO VÁZQUEZ COUCEIRO

Director General

Grupo Diniz

Hoy en día, Recórcholis cuenta con 55 sucursales a nivel nacional ubicadas en los principales centros comerciales, somos la cadena de centros de entretenimiento preferida por las familias mexicanas.

Todos los días recibimos a cuatro generaciones de personas que desde hace más de treinta años nos visitaban para jugar, y ahora llevan a sus hijos, sobrinos y nietos para compartir la diversión de ¡Recórcholis!

Nuestro compromiso como líderes en entretenimiento, nos ha llevado hasta el punto de tener un parque de diversiones, ¡Kataplum! con más de 30 grandes atracciones en una superficie de 27 mil metros cuadrados; y lo más espectacular es que se encuentra en un centro comercial. Y como la innovación nunca se detiene, en 2021 inauguramos UPA by ¡Recórcholis! nuestros parques interiores de trampolines contando ya con 5 sucursales.

Gaura, Grupo Rosul

Escazú Village, Portafolio Inmobiliario.

INMUEBLES DE USO MIXTO,

más que una tendencia, una

SOLUCIÓN

Los proyectos de uso mixto ya generaban simpatía en el mercado inmobiliario de la región desde mucho tiempo antes del inicio de la pandemia, pero ahora han cobrado más relevancia debido a las ventajas que ofrece a desarrolladores y usuarios.

Por Alejandra Soto, asoto@inversioninmobiliariacr.com

El desarrollo de proyectos de uso mixto, que combinan algunas o todas las categorías inmobiliarias (oficinas, comercio, residencias, hotelería, bodegas/ industrial), es hoy una tendencia que cada vez adquiere más fuerza en América Central.

Para los desarrolladores, este tipo de inmuebles se han consolidado en el Istmo porque responden de manera eficaz a los retos que enfrenta el sector en la actualidad: los elevados costos de la tierra, el limitado espacio por el crecimiento horizontal de las ciudades y la crisis ambiental que demanda un mejor aprovechamiento del suelo.

“El acelerado proceso de urbanización ha potenciado este tipo de desarrollos que tienen un menor impacto en el ambiente”, opina Alfredo Volio, director ejecutivo de Portafolio Inmobiliario.

En ello coincide el análisis de Newmark, que explica cómo la escasez y el alto costo de la tierra han obligado a los desarrolladores inmobiliarios a maximizar las superficies

El crecimiento de proyectos inmobiliarios de uso mixto es hoy un fenómeno global.

de sus proyectos, con el fin de obtener un mayor rendimiento sobre la inversión y, además, ofrecer un producto más adecuado a la nueva estructura urbana de la ciudad.

“Tener un proyecto de usos mixtos también da la posibilidad de tener tres productos diferentes en el mismo terreno, por ejemplo, oficinas, comercio y apartamentos, que financieramente ayudan al desarrollo de proyectos de grandes escalas en lugares muy céntricos que tienen un costo de tierra muy alto”, puntualiza Sebastián Fernández, director de Grupo Rosul.

De tal cuenta, los inmuebles de uso mixto han emergido como la opción por excelencia para responder a estos retos, y se han convertido en una de las alternativas predilectas de los inversionistas inmobiliarios de Guatemala, Costa Rica, Panamá y el resto de la región, concluye el análisis de los conocedores del mercado.

Desarrollos de uso mixto en Costa Rica y Panamá

Costa Rica

Precio promedio de renta del metro cuadrado en uso mixto

promedia:

$18 para oficinas

$25 para retail o comercio

$8 para industrial

Actualmente existen más de 100.000 m2 en proyectos inmobiliarios de uso mixto en construcción.

En los últimos cuatro años se ha registrado la entrada de más de 437.000 m2 en este tipo de obra: 37% de esa área pertenece a oficinas

27% a residencias

16% a comercio

15% a hoteles

5% a industria

Fuente: Newmark

Panamá

Precio promedio de renta del metro cuadrado en uso mixto promedia:

$16 para oficinas

$22 para retail o comercio

En los últimos cuatro años se ha registrado la entrada de más de 300.000 m2 en este tipo de obra: El 58% de esa área pertenece a oficinas

38% a comercio

4% a hoteles.

QUO es un proyecto de uso mixto ubicado en zona 4 de Ciudad de Guatemala.

“Hoy en día, se puede argumentar que los desarrollos de uso mixto han mostrado mayor estabilidad de inquilinos y menores índices de desocupación, antes y después de la crisis sanitaria, gracias al complemento de usos que ofrecen”, comenta Danny Quirós, Market Research director Newmark Central America.

No obstante, se trata de una tendencia que mostraba su poderío

desde mucho antes de la pandemia y que ha terminado de consolidarse de manera exponencial en la era post COVID.

“Definitivamente, durante la pandemia las virtudes de un proyecto uso mixto se vivieron de manera exponencial. Nosotros desarrollamos Quo en zona cuatro de la ciudad de Guatemala y lo abrimos justo en pandemia, pero la verdad es que resultó

Cada vez hay más proyectos de usos mixtos y la tendencia seguirá creciendo, porque es la dinámica que va a seguir cualquier ciudad que se está densificando al ritmo como lo ha venido experimentando Guatemala, por ejemplo”

Sebastián Fernández DIRECTOR

GRUPO ROSUL

siendo una gran ventaja para los residentes porque no tenían que salir muy lejos al supermercado o tenían restaurantes muy cerca”, asegura Fernández.

Proveedor de soluciones

Para nadie es un secreto que los inmuebles enfocados en un solo segmento fueron los que más sufrieron durante la época crítica de la pandemia. Un proyecto destinado exclusivamente para oficinas, por

ejemplo, experimentó una crisis más severa porque sus únicos usuarios eran del segmento corporativo y ante la situación se vieron obligados a trabajar desde casa. Lo mismo pasó con los complejos puramente comerciales, que tuvieron que cerrar sus puertas ante las restricciones de movilidad.

Los proyectos de usos mixtos, en cambio, tuvieron la gran ventaja de que, en una situación donde uno de los segmentos se miraba muy

Principales ventajas de desarrollos de uso mixto

Losdesarrollos de usos mixtos representan hoy una oportunidad para desarrolladores y usuarios, a través de la construcción de edificios en ubicaciones céntricas, generalmente con varios accesos y amenidades.

• Conveniencia de vivir-trabajar en un solo espacio.

• Reducir tiempos de transportación.

• Reducción de distancias entre residencia, trabajo, servicios y otros destinos.

• Creación de entornos peatonales y de bicicletas.

• Fomentar la convivencia sin uso del automóvil.

• Mejor aprovechamiento de los recursos urbanos y del suelo.

• Desarrollo urbano ordenado.

• Preservación de espacios abiertos.

• Creación y preservación de áreas verdes.

• Maximizan escasez y alto costo de la tierra.

• Mejores rendimientos que inmuebles tradicionales o de un solo uso.

• Estabilidad de inquilinos, audiencia cautiva y menores índices de desocupación.

Fuente: Colliers México y Newmark Central America

Construir proyectos de uso mixto en los cuales se integra la sostenibilidad como columna vertebral en todo el ciclo de vida del proyecto, ha sido clave para atraer inquilinos que comparten nuestro mismo propósito y generar alianzas que trascienden a los negocios”.

Alfredo Volio DIRECTOR EJECUTIVO PORTAFOLIO INMOBILIARIO

Gaura, zona 15 Ciudad de Guatemala

afectado, otro de los usos mostraba mejores índices.

“Por ejemplo, el tema de vivienda tuvo mucho auge durante la pandemia porque algunas personas que tenían apartamentos muy pequeños tuvieron que buscar opciones más grandes. Mientras que otros optaron por sacar sus ahorros e invertir en la compra de un apartamento”, afirma el director de Grupo Rosul.

A estas razones de éxito de los inmuebles de uso mixto se agrega el incremento de la concentración de personas (audiencia cautiva), así como aprovechar los recursos urbanos e impedir el desarrollo desordenado de los productos inmobiliarios.

Asimismo, cabe destacar que este tipo de proyectos suelen ubicarse en lugares que han experimentado un crecimiento inmobiliario considerable y experimentan escasez de tierra para el desarrollo horizontal, agrega el análisis de Newmark.

“El tamaño va a depender de las restricciones que tenga la propiedad

en cuanto al uso de suelo y la capacidad de inversión del desarrollador. En cuanto al mix de inquilinos, no existe un modelo superior a otro, simplemente se desarrolla conforme a la demanda existente y se proyecta conforme al desempeño de los diferentes mercados en su entorno”, explica Quirós.

Sin embargo, para nadie es un secreto que entre más se complementen los usos, mejores resultados tendrá la obra. De hecho, Newmark asegura que el valor de las propiedades se incrementa cuando hacen parte de proyectos mixtos, ya sea que estén destinadas al arriendo o la venta, pues ofrecen facilidades que no poseen otros proyectos destinados a un solo uso.

“Estos desarrollos estimulan un modelo de ciudad eficiente, con ventajas competitivas como: acercar los servicios y centros de esparcimiento a distancias caminables, mejor aprovechamiento del espacio urbano, favorecer la creación de comunidad, aportar con un crecimiento ordenado y sostenible

de las ciudades. Por su parte, los inquilinos comerciales cuentan con un público cautivo por la concentración de personas, lo cual tiene un impacto positivo en la reactivación económica”, asegura Volio.

Además, los entrevistados consideran importante destacar que el éxito de un proyecto de uso mixto depende de la sinergia de sus piezas. La fusión de comercios, residencias y oficinas genera un interesante tráfico de personas, lo cual estimula el encadenamiento económico. Sin embargo, se requiere una planificación minuciosa para colocar el inquilino correcto, en el lugar correcto y al precio correcto. “Incluso, ubicar oficinas en proyectos de uso mixto se ha convertido en un aspecto clave para la atracción de talento. En época post COVID, ha despertado el interés de las personas por asistir a las oficinas, algo que las compañías valoran pues la presencialidad sigue teniendo un rol importante en la creación de cultura y la generación de ambientes productivos”, puntualiza el director ejecutivo de Portafolio Inmobiliario.

Avenida Escazú. Portafolio Inmobiliario.

¿CUÁNTO CUESTA ACONDICIONAR UNA OFICINA EN PANAMÁ?

Panamá es el segundo lugar más caro para construir una oficina de categoría básica (eficiente) en Latinoamérica. La estimación incluye honorarios profesionales, construcción, accesorios y mobiliario, así como equipos de IT

El establecimiento de una oficina en un centro principal de negocios de Panamá puede costar entre $980 y $1.508 por metro cuadrado, de acuerdo con un estudio de la firma de bienes raíces comerciales Newmark.

Aunque la oscilación del precio dependerá de la categoría del inmueble: eficiente, estándar o premium, el cálculo toma en cuenta el costo total de acondicionamiento por metro cuadrado que incluye honorarios profesionales, construcción, accesorios y mobiliario, así como equipos de IT tales como servidores, PCs, y monitores entre otros.

Para realizar el cálculo, los expertos de Newmark asumieron que el edificio está situado en el distrito central de negocios, las instalaciones están en buenas condiciones y tienen la infraestructura necesaria y un diseño genérico.

Asimismo, se establecieron claras diferencias por categoría. Por ejemplo, las oficinas eficientes tienen pisos de vinilo en el vestíbulo, lámparas colgantes, mobiliario sencillo, cristal laminado para divisiones y estaciones de trabajo sencillas. En este caso el costo por metro cuadrado es de $980.

Por su parte, las oficinas estándar tienen pisos de piedra o tapete de gama media, diseño y mobiliario especial, controles de iluminación regulables y oficinas interiores con sistema de acristalamiento de aluminio de línea estrecha y puertas de vidrio enmarcadas. Para esta categoría el costo es de $1.240 por m2.

La categoría premium destaca por pisos de piedra importada en el vestíbulo, recepción personalizada con acabados de piedra, metal y madera con iluminación integrada y fachadas de salas de reuniones de doble acristalamiento con puertas de

En comparación con otros 8 países de Latinoamérica, Panamá es el segundo lugar más caro para construir una oficina eficiente, arriba de Costa Rica ($803/m 2), Guatemala ($815/m 2), Brasil ($567/ m 2) y Argentina ($637/m 2), y solo superado por Chile ($985/m 2).

Vestíbulo / Recepción

CATEGORÍA DE OFICINAS DENTIFICADAS EN LATINOAMÉRICA

• Pisos de vinilo, área de recepción y pasillo orientado al cliente.

• Revestimiento de paredes de madera para acentuar las paredes.

• Pintura de paredes en pasillos públicos.

• Recepción personalizada con acabados de pintura y vidrio.

• Iluminación integrada ON/OFF en todas las áreas públicas.

• Mobiliario sencillo y lámparas colgantes.

• Pisos de piedra o tapete de gama media nacional, área de recepción y pasillo orientado al cliente.

• Revestimiento de paredes de madera para acentuar las paredes. – Revestimiento de paredes en pasillos públicos.

• Recepción personalizada con acabados de madera y vidrio.

• Iluminación con diseño y mobiliario especial.

• Pisos de piedra importada y pasillo orientado al cliente.

• Revestimiento de paredes de piedra para acentuar las paredes.

• Paneles acústicos personalizados o destacados para el pasillo orientado al público.

• Recepción personalizada con acabados de piedra, metal y madera con iluminación integrada.

• Iluminación integrada especializada en todas las áreas públicas.

Sala de Juntas

• Divisiones de cristal laminado en marcos de aluminio con puertas de chapa de altura completa.

• Paneles acústicos con equipos de presentación AV básicos con conexiones a mesa de junta

• Alfombra de telar ancho de altura media, cortinas de tela y ventanas oscuras.

• Controles de iluminación ON / OFF. – Techos de paneles de yeso con pocas inserciones de baldosas acústicas.

• Frentes de acristalamiento laminado en marcos de aluminio con puertas de chapa de altura completa.

• Paneles acústicos con equipos de presentación AV integrados con capacidad de video conferencia sencilla.

• Alfombra de telar ancho de alta gama

• Controles de iluminación regulables para iluminación integrada.

• Techos de paneles de yeso con inserción de baldosas acústicas.

• Fachadas de doble acristalamiento con puertas de chapa de altura completa.

• Paneles acústicos personalizados con equipos de presentación AV de última generación totalmente integrados.

• Credenzas de servicio y almacenamiento incorporadas para todas las salas de reuniones orientadas al cliente.

• Alfombra de telar ancho de lana, tonos de tela de altura completa y ventanas oscuras.

• Controles de iluminación de configuración de escena con una integración a los sistemas AV.

Áreas

Abiertas

• Control de iluminación de conmutación múltiple.

• Alfombras de baldosas al suelo y rejilla estándar del techo con baldosas de clasificación acústica media.

• Oficinas interiores con sistema de cristales de aluminio estándar y puertas de madera pintada.

• Techos de paneles de yeso en pasillos interiores, con iluminación empotrada y difusores lineales. Look industrial con techo/placa a la vista.

• Estaciones de trabajo sencillas, con sillas de costo eficiente.

• Controles de iluminación de conmutación múltiple en áreas abiertas.

• Alfombras de baldosas al suelo y rejilla estándar del techo con baldosas de alta clasificación acústica.

• Oficinas interiores con sistema de acristalamiento de aluminio de línea estrecha y puertas de vidrio enmarcadas.

• Techos de paneles de yeso en pasillos interiores, con iluminación empotrada y difusores lineales.

• Acabados en madera, techos elaborados con incrustaciones de materiales acústicos y texturas.

• Iluminación regulable en todas las áreas abiertas.

• Alfombras de alta gama al piso y rejilla de techo suspendido de línea estrecha con baldosas de alta calificación acústica.

• Oficinas interiores con sistemas de acristalamiento de aluminio de línea estrecha y puertas de vidrio alto.

• Techos de paneles de yeso en pasillos interiores, con iluminación empotrada y difusores lineales

• Molinos personalizados en la cafetería con encimeras de cuarzo y salpicaduras de azulejos de vidrio.

chapa de altura completa, entre otros. Aquí el costo asciende a $1.508 por m2

En las tres categorías, el 60% del costo total es absorbido por los llamados hard costs (materiales de construcción asociados con la construcción real del proyecto) y los soft costs (indirectamente relacionados con los materiales, la mano de obra o la construcción física del proyecto.) suelen abarcar entre 12% y 17%.

Lo que sí es diferente es la participación del mobiliario dentro del mix de la inversión. Mientras en la categoría eficiente este rubro abarca un 20%, en las oficinas estándar aumenta a 20% y llega a 30% del total en los espacios premium.

¿Cuál país es más costoso en la región?

En comparación con otros 8 países de Latinoamérica, Panamá es el segundo lugar más caro para construir una oficina eficiente, arriba de Costa Rica ($803/m 2 ), Guatemala ($815/m 2 ), Brasil ($567/m 2 ) y Argentina ($637/m 2), y solo superado por Chile ($985/m 2).

Entretanto, si se trata de un espacio estándar el país ocupa el tercer lugar, pues es más costoso hacer lo mismo en Guatemala ($1328/m2) y México (1250/m2) , y más barato en Costa Rica ($1190/m2), Brasil ($567/m2) y Argentina ($637/m2).

Finalmente, al comparar los costos

premium Panamá llega al sexto lugar, superado por Guatemala (2.334/m2), Perú ($2.100/m2), Costa Rica ($2.050/ m2), Colombia ($1.542/m 2) y México ($1.600/m 2), y menos costoso que Chile ($1.434/m2) y Brasil ($1.234/m2).

Tendencias en remodelación y optimización de espacios

Si bien muchas empresas buscarán reducir su tamaño y posiblemente cambiar de ubicación, habrá un número significativo que concentrará sus esfuerzos en adaptar sus espacios existentes para reducir la densidad, indica el reporte de Newmark.

Lo que - tradicionalmente - eran espacios de trabajo de planta abierta procurarán reflejar la nueva realidad del trabajo. Las empresas se esforzarán por crear espacios que atraigan a los empleados de regreso a la oficina y, al menos a corto plazo, faciliten el distanciamiento físico y garanticen

que el lugar de trabajo sea un entorno seguro.

Una vez más, esto debería impulsar un nuevo enfoque por parte de los diseñadores de oficinas para adaptar el diseño y optimizar los espacios teniendo en cuenta a los empleados. Las empresas deben poner un mayor énfasis en la calidad del espacio por sobre la cantidad de metros cuadrados.

También puede haber casos en el que, tanto las empresas como los inquilinos, busquen subarrendar lo que ahora es espacio en exceso, esencialmente dividiendo lo que necesitan de lo que no y colocando esto último en el mercado. Si ello sucede, inevitablemente conducirá a un aumento en la demanda de servicios de renovación de oficinas, ya que las empresas buscarán optimizar el espacio existente o el espacio más pequeño al que se acaban de mudar, incluso como subarrendatario.

Montos en dólares al tipo de cambio del Banco Nación. Valores sujetos a la variacion del tipo de cambio

Los precios presentados en este ejercicio se han calculado con base en una metodología de estimación paramétrica, en la cual se estiman los valores en US$ por metro cuadrado para cada una de las categoríasasignadas Eficiente, Estandar y Premium. Se han tomado diversas muestras representativas de precios de las tres tipologías en cada uno de los mercados, para posteriormente examinar y validar las relaciones que saldrían entre los valores adjudicados a este ejercicio. No obstante debido a los altos indicios de inflación que ha experiemnetado América Latina durante 2022 en los principales insumos para la construcción (acero, cemento, prefabricadosy cobre entre otros, es recomendable siempre comparar los precios de este ejercicio con los valores de mercado más reciente.

Al comparar los costos premium Panamá llega al sexto lugar, superado por Guatemala (2.334/m 2), Perú ($2.100/ m 2), Costa Rica ($2.050/m 2), Colombia ($1.542/m 2) y México ($1.600/m 2), y menos costoso que Chile ($1.434/m 2) y Brasil ($1.234/m 2).

EFICIENTE TOP 3 MÁS ALTOS EN LATINOAMÉRICA

Flexibilidad en los tiempos de los contratos y menos costos operativos son algunas de las razones que promueven el uso de oficinas temporales.

OFICINAS DESCENTRALIZADAS AD HOC

Cada vez es más común que los espacios flexibles y la preocupación por el bienestar de los colaboradores sean una prioridad para las empresas, con miras a mejorar su productividad.

Por Alejandra Soto, asoto@inversioninmobiliariacr.com

La revolución que trajo la pandemia en las dinámicas laborales continúa generando nuevas tendencias dentro de las empresas, que cada vez más toman una filosofía centrada en el colaborador.

El boom del teletrabajo y la inclinación de muchas compañías hacia un modelo híbrido que les permita mayor flexibilidad ha reinventado el tipo de oficina tradicional e incrementado la demanda de espacios compartidos.

En este contexto, las empresas han optado por descentralizar sus operaciones con oficinas repartidas por distintas ciudades, modelo

conocido como “hub and spoke”, donde las organizaciones tienen una oficina “hub” centralizada, es decir un centro de operaciones, y también oficinas dispersas en otras zonas

donde viven sus trabajadores.

De tal cuenta, el “hub and spoke” incluye una red de oficinas mejor distribuidas geográficamente, que permite a los profesionales trabajar

se abren paso con fuerza en la región y encuentran en los espacios flexibles una opción

desde el nodo central de la empresa o desde una ubicación satélite estratégicamente situada.

El núcleo suele ser más grande y la parte central o el epicentro de la

cultura de la organización. Mientras, los centros satélites son generalmente espacios más pequeños, que incluso pueden usarse de forma flexible e intermitente, además de

ofrecer un entorno de trabajo eficaz cerca de casa.

Esta tendencia hacia la descentralización ayuda a las empresas a crear una fuerza laboral distribuida

Crecimiento en la ocupación de espacios coworking

Latransformación en los modelos de trabajo que han vivido las empresas debido a la pandemia ha desencadenado un incremento en la demanda de espacios compartidos. Hoy, los coworking son considerados espacios polivalentes para todo tipo de empresas en el desarrollo de sus actividades laborales.

En Costa Rica operan 16 marcas de coworking y hay 21.500 m2 de espacios en inventario.

Panamá cuenta con 18 marcas que ponen a disposición 18.000 m2 de oficinas temporales.

En México existen entre 950 y 1.000 coworking en todo el país, los cuales equivalen a unas 400 marcas. En total, esta industria pone a disposición alrededor de 13 millones de m2, la mayoría concentrados en la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, pero con muestras de crecimiento en otras ubicaciones en el interior del país como San Luis Potosí, León y Querétaro.

para reducir la necesidad de viajar, sin descuidar la conexión y la cultura de la empresa. Permite que los empleados trabajen desde una oficina en ubicaciones más cercanas a donde viven y, de esta manera, viajar menos.

“Antes de la pandemia, la descentralización no era un término que se usara con frecuencia, y tampoco era un modelo que muchas organizaciones consideraran adoptar seriamente. Sin embargo, preocupadas por la pérdida de productividad y bienestar laboral de los colaboradores, muchas empresas están buscando descentralizar sus oficinas”, explica Juan Carlos Peñaloza, Country Manager de WeWork Costa Rica y Colombia.

En este contexto, el coworking es sin lugar a duda una de las soluciones más populares donde el sistema “hub and spoke” se aplica con gran éxito.

En el caso de Costa Rica, esta tendencia se ve reflejada en las estadísticas presentadas por WeWork, que logró aumentar en un 10% la ocupación de sus edificios durante el primer semestre de 2022, gracias a la

Fuente: Newmark y AMXCO

fuerte activación del formato híbrido, junto con la adopción de la tendencia de oficinas descentralizadas por parte de grandes corporaciones.

“En Costa Rica tenemos dos edificios, uno en Real Cariari y otro ubicado en Escazú Village, y hay empresas que deciden tener la oficina principal en nuestros espacios, pero también brindan a sus colaboradores la opción de trabajar ciertos días desde sus hogares; o bien, que utilizan nuestros espacios para reunirse con determinados clientes”, asegura Peñaloza.

Mientras, para la Asociación Mexicana de Coworking y Espacios Flexibles (AMXCO), la pandemia impulsó en más de un 50% el crecimiento de oficinas descentralizadas, donde muchas de las empresas redujeron sus espacios de trabajo y empezaron a rentar coworking en otras ciudades.

“Hemos visto un crecimiento enorme del modelo. Muchas de las compañías se dieron cuenta que ya no necesitan 1.000, 2.000 o 3.000 metros cuadrados en un solo lugar y optaron por tener espacios mucho más adecuados y pequeños de 500 a 1.000 metros, así como la opción de tener algunas oficinas satélites donde la gente ya no tenga que viajar más de una

Modelos de trabajo se transforman

Lapandemia tuvo un fuerte impacto en la forma de vivir, convivir y trabajar. Las empresas en la región aún debaten cuál es el modelo ideal para trabajar en un mundo post pandemia, pero definitivamente la tendencia se inclina hacia la modalidad híbrida.

• 94% de los consultados en Latinoamérica, entre 46 a 55 años, prefiere una modalidad de trabajo híbrida.

• Tanto los millennials (49%), como la Generación Z (40%) y los Baby Boomers (67%) prefieren trabajar 2 días presenciales y 3 remotos.

• El mobiliario funcional y ergonómico es la principal demanda del 81% de las personas encuestadas.

• Un 75% considera necesarias las salas de reunión con estructura para encuentros híbridos.

• 52% de los ejecutivos cree que la oficina del futuro no es un lugar único, sino una red de espacios y servicio.

• El 75% considera que la integración entre áreas y empleados es un beneficio de las actividades presenciales.

• El 99% está de acuerdo en que el ahorro de tiempo en desplazamientos es la principal ventaja del trabajo remoto.

trabajo en Latinoamérica”, elaborado por WeWork, HSM y Egon Zehnder.

60% po r

y un 40% de PYMES”

Peñaloza COUNTRY MANAGER WEWORK COSTA RICA Y COLOMBIA

WeWork ha logrado atraer tanto a empresas multinacionales de gran tamaño, como a PYMES y emprendedores que surgieron en la pandemia y que ahora requieren de espacios que les permitan crecer y expandir su base de empleados de forma inmediata. Al cierre del primer semestre de 2022, la cartera de empresas que operan en los espacios de WeWork Costa Rica se conforma en un

multinacionales

Juan Carlos

Fuente: Estudio “Redefiniendo los modelos de

hora para llegar al trabajo”, comenta Eric Pérez, presidente de la AMXCO.

Asimismo, esta tendencia no solo ha permitido el aumento de los niveles de ocupación en los espacios temporales sino también ha diversificado el tipo de usuarios. De acuerdo con Newmark Central America, ahora no solo atraen a freelancers y emprendedores sino también a compañías de mayor densidad laboral que alquilan espacios más grandes que el promedio registrado antes de la pandemia.

Mientras que, en México, los usuarios de espacios flexibles ya no se centran solo en multinacionales estadounidenses que ya venían

trabajando con el modelo de oficinas descentralizadas, sino también se ha notado más el interés de empresas locales y de otros países de América Latina en el uso de esta tendencia.

“Lo que estamos viendo es que cada vez más las empresas están teniendo contratos para uno o dos años en espacios compartidos, cuando antes eran para seis meses. Esto porque los espacios flexibles les han demostrado que los trabajadores siguen siendo igual de productivos que estando en una oficina central, entonces por eso están alargando ahora los contratos y a nosotros nos está beneficiando muchísimo”, comenta Pérez.

Modelo hub and spoke Para

las empresas, decantarse por el modelo hub and spoke también supone grandes beneficios:

• Rentabilidad. El no tener a los trabajadores en una sede principal permite a las organizaciones un mayor ahorro de costes, tanto fijos como variables.

• Mejora la productividad. La flexibilidad que supone esta alternativa para los empleados puede llegar a incrementar su productividad, al evitar el cansancio que, en ocasiones, supone desplazarse durante largas horas de camino al trabajo.

• Mayor expansión. Las empresas que apuestan por este modelo tienen una mayor visibilidad y les ayuda a tener más escalabilidad. Contar con oficinas deslocalizadas se traduce en tener una marca visible con mayores probabilidades de captar la atención de la gente.

Fuente: CINK Coworking

Para el caso del coworking en México, antes de la pandemia veníamos creciendo a un ritmo del 30%, en 2021 todavía nos vimos un poco reducidos pero recuperamos gran parte de lo que ya teníamos instalado, y para el 2022 hemos crecido un 20%. Esperamos que para 2023 regresemos al 30% de crecimiento anual”

Eric Pérez PRESIDENTE

ASOCIACIÓN MEXICANA DE COWORKINGS Y ESPACIOS FLEXIBLES (AMXCO)

¿Qué atractivos ofrecen los coworking para este modelo de trabajo?

La flexibilidad en los tiempos de los contratos y la baja en los costos operativos representan las

principales razones por las cuales más empresas migran hacia este tipo de facilidades.

En su forma más básica, el espacio de oficina temporal se puede alquilar por un período más corto de

tiempo que un contrato de arrendamiento tradicional. Además, estos formatos cuentan con espacios listos para operar en cuanto a mobiliario, tecnología y servicios.

De acuerdo con Danny Quirós, Market Research director de Newmark Central America, entre las ventajas de los espacios coworking destacan el disfrute de instalaciones y servicios que normalmente se encontraría en una oficina, pero reduciendo los costos considerablemente, ya que la infraestructura es compartida entre todos.

“Además, muchas oficinas temporales están ubicadas en zonas de negocios muy céntricas, con fácil acceso a transporte, tiendas, gimnasios, entre otros servicios que, de rentarla de forma independiente, sería más costoso”, añade.

Alquilar un coworking reduce también las cargas operativas que conlleva rentar y mantener una oficina corporativa con todo lo necesario para su funcionamiento. Estos espacios disponen de comodidades, equipamiento y servicios típicos de una oficina, como conexión a internet, impresoras-escáner, salas de reuniones, servicio de limpieza, cocinas, aperitivos, café, zonas de juego, etc.

Beneficios del hub & spoke

El“hub and Spoke” es considerado un modelo con grandes beneficios tanto para colaboradores como para las empresas. Según el sitio web de CINK Coworking, este sistema de trabajo flexible genera más interés y confianza en las organizaciones.

En el caso de los trabajadores, las oficinas descentralizadas proporcionan:

• Flexibilidad. La posibilidad de trabajar en espacios que no son de la propia sede central de la empresa genera mayor libertad para el trabajador, que puede completar su jornada laboral en

otras ubicaciones de una manera más flexible.

• Mayor bienestar. Con esta modalidad, los tiempos de desplazamiento hacia el trabajo se ven reducidos, lo que supone una mejora en el bienestar de los colaboradores. De esta forma, se tiene un mayor aprovechamiento del tiempo.

• Instalaciones. Optar por hub and spoke permite disponer de entornos de trabajo totalmente equipados, con instalaciones ergonómicas y pensadas para la tranquilidad de los trabajadores.

No obstante, Quirós considera que este modelo de negocios no funciona para todos los usuarios. Puesto que hay empresas que, por imagen corporativa, políticas internas, confidencialidad, seguridad y estrategia comercial/empresarial, seguirán utilizando la oficina tradicional.

Por otra parte, estos centros de negocios se nutren, por lo general, de las grandes empresas y los principales centros de comercio. Al encontrarse dichos establecimientos mayormente en el centro de las ciudades, los coworking suelen ubicarse próximos a ellos. Como resultado, un profesional independiente, empleado remoto o un nómada digital que decida acceder a un coworking alejado del centro urbano, se le dificultará la búsqueda.

Fuente: CINK Coworking

Las métricas de desempeño juegan un papel importante en el éxito de cualquier organización.

Medir el rendimiento del sector inmobiliario es hoy una prioridad

Las organizaciones ahora se centran mucho más en proporcionar experiencias mejoradas en el lugar de trabajo.

Los cambios originados por la pandemia provocaron que las empresas establezcan nuevas prioridades y reajusten sus planes de negocio. Como consecuencia, es necesario la aplicación de una nueva generación de métricas que aporten una mayor claridad sobre las necesidades inmobiliarias actuales.

Cortesía: freepik.com / unsplash.com

Por JLL Latam para Revista INversión INmobiliaria®

“Ha llegado el momento de que la medición del rendimiento de las empresas inmobiliarias sea objeto de una revisión exhaustiva”, destaca un nuevo estudio de JLL que presenta una selección de métricas, fórmulas, definiciones y herramientas que ayuden al sector inmobiliario a medir y mejorar su desempeño en la era pospandémica.

Según el estudio, en la actualidad los responsables de la toma de decisiones del sector inmobiliario corporativo (CRE) impulsan una transformación profunda y a largo plazo de sus carteras inmobiliarias para tener éxito en un mundo donde las nuevas áreas de enfoque serán las futuras fuentes de creación de valor.

Esta transformación que experimentan las organizaciones está

causando que los tomadores de decisiones de CRE vuelvan a priorizar sus gastos futuros para ofrecer nuevos objetivos en torno a la experiencia humana, la sostenibilidad, el trabajo híbrido y el valor social.

De acuerdo con JLL, en este escenario surge una clara necesidad de medir y articular el valor creado por CRE para las partes interesadas exigentes de toda la organización, que van desde las personas que ocupan los puestos de alta dirección hasta la masa de trabajadores híbridos recién empoderados.

Por ello, la firma ve imperativo identificar medidas que consoliden el vínculo entre la estrategia de CRE y los objetivos organizacionales, a medida que el rendimiento y el valor de los bienes raíces se someten a un escrutinio “como nunca antes”.

“Este cambio está provocando un replanteamiento radical de la medi-

Las 15 nuevas métricas principales

Lasnuevas métricas se organizan en tres pilares y proporcionan a los administradores de bienes raíces la inteligencia que necesitan para cuantificar la contri-

Excelencia operativa y agilidad

Valor para las partes interesadas

COO, CFO, CIO:

- Rendimiento financiero

- Planificación de cartera

- Planificación de capital

- Resiliencia empresarial

- Operación

- Tecnología CRE

- Cumplimiento

Las 15 métricas estándar principales

1. Utilización del espacio

2. Planificación de capital

3. Ahorro de costos

4. Costo total de CRE por persona

5. Utilización del espacio en tiempo real

bución de CRE al rendimiento empresarial, además de evaluar cómo contribuyen directa e indirectamente al rendimiento general del negocio.

Experiencia humana y rendimiento

CHO, CMO:

- Atracción de talento.

- Compromiso de los empleados

- Trabajo remoto

- Salud y bienestar

- Disponibilidad y efectividad del espacio

- Marca

1. Compromiso de los empleados

2. Tasa de deserción

3. Calidad del ambiente interior

4. Disponibilidad de opciones de espacio

5. Composición del espacio de trabajo por tipo

Fuente: “La próxima generación de medición del rendimiento”, JLL

Bienes Raíces y sostenibilidad responsables

CSO:

- Huella de carbono

- Compra

- Diversidad e inclusión

- Cumplimiento

- Eficacia energética

- Transporte limpio

- Circularidad

1. Huella de carbono / emisiones de GEI

2. Edificios energéticamente eficientes

3. Lugar de trabajo inclusivo

4. Diversidad de proveedores

5. Diversidad de la fuerza laboral

ción del rendimiento y una revisión exhaustiva de cuáles son las “métricas que importan”. Para garantizar que estas métricas sean adecuadas para el propósito en el nuevo mun-

do del trabajo y reflejen los nuevos objetivos estratégicos de CRE, hemos actualizado nuestra selección de métricas en 2021/2022”, añade la investigación.

Es importante crear una cultura basada en métricas para potenciar la toma de decisiones basada en datos en tiempo real.

Nuevas áreas de creación de valor

El análisis de JLL concluye que los KPI (Indicadores Clave de Rendimiento) tradicionales ya no responden completamente a las preguntas sobre cómo los bienes raíces corporativos respaldan los objetivos y la estrategia comercial de una organización.

Al mismo tiempo, ve imperativo identificar las medidas que muestran claramente el valor agregado que los bienes raíces crean para la empresa y cómo CRE contribuye al negocio en general, la fuerza laboral y todas las partes interesadas. El cambio hacia estas nuevas áreas de creación de valor, junto con potentes conocimientos de rendimiento que son posibles con nuevos datos y análisis, está provocando un replanteamiento radical de las métricas.

Fotos cortesía freepik.com y unsplash.com

“Al ir más allá de los KPI tradicionales y entrar en nuevas áreas de impacto para CRE, este nuevo conjunto de métricas de rendimiento se centra en medir lo que realmente importa, a su vez, crea una cultura de toma de decisiones basada en datos y, al mismo tiempo, introduce informes estandarizados a nivel mundial en las organizaciones”, puntualiza.

Según JLL, las métricas de la nueva era van más allá del estatus quo y vinculan la estrategia inmobiliaria con los objetivos y la estrategia de la organización. De tal cuenta, las nuevas métricas se organizan en tres pilares y muestran las áreas clave de la contribución de CRE a diferentes partes interesadas en toda la organización.

• Excelencia operativa y agilidad: La capacidad de los bienes raíces para ser flexibles y ágiles es crucial para impulsar la transformación futura de las carteras para que tengan una mayor resiliencia y sigan siendo competitivas.

De acuerdo con la investigación, CRE es un facilitador clave para una mayor excelencia empresarial, innovación, enfoque en el retorno de la inversión, eficiencia y productividad a través de plataformas de trabajo predecibles y automatizadas que facilitan la prestación de servicios mejorados.

• Experiencia humana y rendimiento: Los lugares de trabajo impulsados por la experiencia humana y que priorizan el bienestar físico y mental de los empleados aprovecharán lo mejor del capital humano, lo que permitirá a los empleados prosperar y desempeñarse a largo plazo. La efectividad de la experiencia humana debe ser visible en mejoras positivas en la retención del personal, la salud, el empoderamiento y el compromiso.

• Bienes Raíces y sostenibilidad responsables: El compromiso de reducir las emisiones de carbono y fomentar un ciclo continuo

Si bien algunas métricas tradicionales continúan siendo referenciadas, muchas se han ampliado para capturar el impacto de los bienes raíces.

para la transición hacia la sostenibilidad y los resultados netos cero, al tiempo que se logran eficiencias operativas, es ahora un objetivo corporativo común. La sostenibilidad está profundamente arraigada en la cultura corporativa, emergiendo como un impulsor de decisiones de CRE en todo el ciclo de vida de los bienes raíces y en beneficio de toda la fuerza laboral.

Estos tres pilares convergen en resiliencia empresarial y preparación para el futuro, que a la vez demanda que las organizaciones sean adaptables, ágiles y responsables. Aquellas empresas que incorporan un alto nivel de elasticidad en su estrategia de CRE podrán adaptarse rápidamente a los cambios continuos. Mientras, las organizaciones que crean una cultura basada en métricas para potenciar la toma de decisiones basada en datos en tiempo real, prepararán su negocio para el futuro e impulsarán la transformación futura de su cartera.

Los 5 pasos a tomar en cuenta antes de empezar

Según JLL, es fundamental que CRE establezca las bases adecuadas para manejar los nuevos requisitos de datos y medir lo que realmente importa. Cualquier organización que busque mejorar su rendimiento necesita

evaluar el estado de sus métricas y oportunidades de datos actuales. Por ello, las organizaciones deben comenzar por tomar en cuenta los siguientes cinco pasos: ¿Qué? ¿Por qué? ¿Cómo?

1 Comprender los objetivos corporativos Agregar el máximo valor requiere una alineación de la estrategia inmobiliaria y corporativa.

Identificar los objetivos organizacionales que está tratando de lograr.

2 Seleccionar las métricas que importan

El enfoque de medición del rendimiento debe adaptarse seleccionando las métricas más relevantes para los objetivos y prioridades particulares de la empresa.

Evaluar qué métricas ayudarán a rastrear el progreso y medir el logro de los objetivos.

Muchas métricas son complejas y requieren datos o acciones en otros departamentos, como Recursos Humanos, Finanzas o TI. Los equipos de CRE deben identificar a las partes interesadas internas y desarrollar un enfoque colaborativo para lograr una mayor alineación y agregar más valor del que se puede lograr de forma aislada.

Seleccionar los departamentos involucrados en la elección, el seguimiento y la evaluación de las métricas.

Las capacidades de datos que admiten métricas complejas serán una fuente de ventaja competitiva en los próximos años. Las organizaciones deben invertir en las herramientas, tecnologías y experiencia (por ejemplo, científicos de datos y analistas) necesarias para obtener inteligencia empresarial y conocimientos basados en datos.

Planificar las habilidades y herramientas que necesitará para recopilar, agregar y analizar datos de rendimiento.

En el pasado, CRE ha sido notoriamente lento para aprender de sus errores o detectar “manzanas podridas”. Al implementar métricas estandarizadas y sofisticadas, los equipos de CRE pueden identificar mejor el rendimiento insuficiente o excesivo y desarrollar mediciones y mejoras continuas.

Fuente: “La próxima generación de medición del rendimiento”, JLL

Enumerar las lecciones aprendidas y los éxitos que deben reproducirse.

3 Trabajar en todas las funciones

4 Crear capacidades de datos

5 Actuar sobre los datos

3 días Exposición Summit Workshops Parks Tour

EXPOPARKS: Es la feria, congreso y tour de Parques Industriales de Centroamérica y Caribe. Combinará el formato de feria y, en paralelo, charlas con expertos del sector, bajo el formato de Summit. Este es un evento de Revista INversión INmobiliaria®.

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ESPECIAL EDITORIAL

Oferta de capital es favorable para inversión inmobiliaria

BANCA POSEE CAPITAL NECESARIO

para inyectar dinamismo a la construcción

Organismos multilaterales privilegian proyectos orientados a vivienda social e inmuebles con criterios de sostenibilidad

Por Daniel Torres, daniel@inversioninmobiliariacr.com

El mercado de capitales atraviesa un dilema favorable para la industria inmobiliaria: ¿dónde invertir el capital en 2023?

La pregunta es válida porque, en muchos casos, el mercado interno no genera la demanda suficiente de capital por la contracción del consumo interno.

No obstante, existen clientes sofisticados en el sector privado que experimentan una dinámica que vería con buenos ojos el acceso a recursos que permitan financiar proyectos y emprendimientos en este momento.

Alejandra Soto, periodista de Inversión Inmobiliaria, consultó a los bancos respecto al enfoque que tendrán este año para atender a este perfil de cliente y sus estrategias de colocación.

Efraín Caballeros, subgerente de vivienda y vehículos en Banco Industrial (BI), afirma que en este momento la entidad atiende a más de 100 desarrolladores en Guatemala, y el enfoque de financiamiento está dirigido a aquellos proyectos que estén dentro del rango de $32 mil hasta $675 mil.

Siempre en Guatemala, BANRURAL plantea como estra- tegia ser socio de inversionistas, desarrolladores y compradores a través de productos acordes a cada uno, destaca Mario Urrutia, director de vivienda de la entidad financiera.

En Costa Rica, la situación es similar. Proyectos residenciales, logísticos, de hospitalidad, industriales y Shared Services resultan de interés para las entidades financieras, según Laura Moreno, vicepresidenta de Relaciones Corporativas de BAC.

La estrategia particular del banco, indica Moreno, se centra en adaptar sus productos a la necesidad del sector inmobiliario, donde convergen necesidades de vender, arrendar, gestionar estadías y otros, para lo cual el diseño de los productos permite dar el soporte adecuado al buen funcionamiento del proyecto”, explica Moreno.

Un segmento novedoso es la posibilidad de acceder a fondos blandos dispuestos por organismos multilaterales, como el caso del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

En esta edición, presentamos una entrevista a profundidad para comprender los criterios que hacen a un proyecto calificar a recursos a través de BID Invest, entidad del banco que atiende a la empresa privada siempre que cumpla con criterios de sostenibilidad o desarrollo de vivienda de interés social, entre varios.

Le invitamos a adentrarse en los criterios y desarrollo de la industria que tiene el potencial de inyectar de recursos y dinamismo a la industria de la construcción.

El sistema bancario de la región ha demostrado resiliencia y estabilidad ante los efectos de las crisis globales entre 2020 y 2022

BANCA REAFIRMA SU APORTE

CONSTRUCCIÓN para reactivar la

El sector construcción ocupa un lugar privilegiado en la oferta de créditos bancarios, principalmente en el segmento de vivienda.

Anoviembre de 2022, el sistema bancario regional estaba conformado con 112 bancos, muchos de los cuales pertenecen a conglomerados financieros o subsidiarias de bancos regionales.

Para esa fecha, Panamá se consolidaba como el país donde operan el mayor número de entidades bancarias (44), seguido de Guatemala (17), Costa Rica (15), Honduras (15), El Salvador (12) y Nicaragua (9).

Para tener un escenario más completo respecto a la cantidad de capital que destinan los bancos de América Central al sector construcción, en Revista INversión INmobiliaria elaboramos un ranking con las instituciones bancarias que destinan más dinero en créditos dirigidos a este segmento económico.

En la región destacan tres bancos de Costa Rica no solo por la cantidad de capital que dirigen hacia el sector construcción, sino también porque dichas sumas

ocupan más de 30% del total de su cartera.

Según la Superintendencia General de Entidades Financieras de Costa Rica (SUGEF), al 31 de diciembre de 2022, Banco Nacional de Costa Rica (BNCR) reportaba $2.726 millones para el sector construcción, posicionándose en el primer lugar del top 9 de América Central. Le siguen Banco de Costa Rica y BAC San José, con $2.378 millones y $1.868 millones respectivamente.

Continuando con el ranking,

Por Alejandra Soto, asoto@inversioninmobiliariacr.com

Los bancos con mayor cartera crediticia hacia sector construcción

Luego de evaluar a las instituciones bancarias más grandes de la región, con la mayor cartera crediticia, en el mapa financiero destacan tres países: Guatemala, Costa Rica y Panamá. No solo se ubican entre los bancos con mayor cartera de créditos en la

región, sino también, con el mayor aporte al sector construcción. Para elaborar el ranking, se tomaron los tres principales bancos de cada uno de estos países, según la inyección de capital que dan hacia el segmento inmobiliario.

Fuente: Superintendencia de Bancos de Panamá, Superintendencia de Bancos de Guatemala, Superintendencia General de Entidades Financieras de Costa Rica

también destacan en la cuarta y quinta posición los bancos panameños Banistmo ($1.147 millones) y Banco General ($948 millones). Mientras, en la séptima posición está

Global Bank Corporation ($571 millones), también de Panamá.

Y, en el caso de los bancos de Guatemala, destaca la participación que tiene Banco Industrial,

Contexto regional

Según la calificadora SC Riesgo, pese a los momentos de crisis que ha enfrentado el mundo en los últimos años, la recuperación económica y las mejoras en los niveles de desempleo en la región han contribuido con el crecimiento del crédito. Los diferentes sectores económicos han mostrado interés y demanda de recursos para capital de trabajo y nuevos proyectos de inversión.

Sin embargo, la firma percibe fuertes desafíos para 2023, entre estos: altos niveles de inflación, endurecimiento de las condiciones financieras globales y procesos recesivos en las grandes economías, principalmente Estados Unidos.

Datos recopilados por SC Riesgo destacan que, al cierre de noviembre de 2022, Honduras fue el país que registró el mayor crecimiento de cartera (+18,0%), concentrado en préstamos comerciales (62,4%

que ocupa la sexta posición en el ranking con $731 millones, Banco G&T Continental (octava posición$397 millones) y Banrural (novena posición - $398 millones).

del portafolio total), derivado que el sector consumo está afectado por la inflación creciente y la disminución de los ingresos reales. Guatemala exhibió un aumento del 16,8%, asociado al crecimiento del microcrédito (+60,5%) y consumo (+17,6%). El resto de los países expandieron sus portafolios de crédito de la siguiente manera: Nicaragua (+14,8%), El Salvador (+9,2%), Costa Rica (+7,0%) y Panamá (+6,4%).

Guatemala destaca por la estabilidad, solidez y solvencia de su sistema financiero.

VIVIENDA,

GUATEMALA un imán de créditos bancarios en

En la actualidad operan 18 instituciones bancarias en el país, entre ellas un neobanco, las que ofrecen una variedad de productos dentro de su cartera crediticia

Al 31 de enero de 2023, las instituciones bancarias del sistema financiero guatemalteco supervisadas por la Superintendencia de Bancos (SIB), reportaban un monto superior a los $34.865 millones en su cartera de créditos. De esta cantidad, más de $1.988 millones (6%) corresponden a capital dirigido al sector construcción, pero también destaca el capital que se destina para el desarrollo y compra de vivienda.

Ser un país con alta densidad poblacional genera una constante demanda de un lugar donde vivir, situación que coloca este segmento como el eje central de la oferta crediticia de los bancos del sistema nacional.

Las propuestas que ofrecen las instituciones financieras hacia este tipo de inversiones presentan una variedad de opciones, entre créditos directos a

compradores, como financiamiento de capital de trabajo para desarrolladores y constructores.

“Es una cartera muy importante para Banco Industrial porque estamos dándole oportunidad a muchas familias guatemaltecas de tener su casa propia, de convertirlos en propietarios, así como de incrementar el patrimonio familiar. Nuestra cartera ha crecido alrededor de 15 a 20% cada año desde que incursionamos en este mercado”, señala Efraín Caballeros, subgerente de vivienda y vehículos en Banco Industrial (BI).

La cartera crediticia para el sector construcción de los dos bancos más grandes del sistema financiero guatemalteco, representan cerca del 56% del monto total de créditos destinados a ese sector económico.

En el caso de Banco Industrial, el último reporte de la SIB al 31 de enero 2023 señala un monto de más de $738 millones en créditos para el sector construcción. Mientras, Banco de Desarrollo Rural (BANRURAL) reporta una cifra que supera los $374 millones de capital crediticio para este segmento.

“Los resultados de 2022 generaron un impacto positivo en los indicadores financieros de BANRURAL, obteniendo un nivel de solvencia medido a través del índice de adecuación de capital del 21,11%, superior al exigido por la normativa vigente. Del total de

la cartera bruta al 31 de diciembre 2022, el 16,3% corresponde al sector vivienda”, comenta Mario Urrutia, director de vivienda del banco.

Los productos que ofrecen ambos bancos para la inyección de capital en el sector inmobiliario se diseñan según las necesidades de sus clientes. Banco Industrial los divide en dos grupos: créditos dirigidos a desarrolladores para financiar sus proyectos o para la compra de tierras, así como crédito al consumidor final, es decir el comprador de esos inmuebles.

En cada uno de dichos créditos cuenta con diferentes productos. Por ejemplo, para el crédito final (el comprador de la vivienda) ofrece créditos hipotecarios, créditos a través del sistema FHA (Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas, institución estatal que facilita la adquisición de vivienda a través del aseguramiento del crédito a largo plazo), créditos para cesión de derechos, créditos sostenibles, créditos a través de fideicomisos, créditos para guatemaltecos viviendo en el extranjero, plan ahorro para enganche de vivienda, entre otros.

“Atendemos a más de 100 desarrolladores en todo el país, los cuales tienen proyectos de vivienda de todo tipo y para todos los segmentos. Estamos financiando apartamentos o casas con precios desde $32.000 hasta $675.000”, agrega Caballeros. En el caso de BANRURAL, ha

CARTERA CREDITICIA POR SECTOR ECONÓMICO

Como entidad cuya misión es promover el desarrollo, principalmente en el área rural, BANRURAL está consciente del déficit habitacional en el país y de la importancia de actuar para coadyuvar a rebajarlo.

Por esta razón impulsa con mucho entusiasmo la Ley de Interés Preferencial para el Acceso a la Vivienda Social, y en una primera fase espera atender a más de 3.500 familias con intención de comprar su primera vivienda”.

Mario Urrutia DIRECTOR DE VIVIENDA BANRURAL

Fuente: Superintendencia de Bancos de Guatemala (SIB)

puesto a disponibilidad alrededor de $256 millones para atender a primeros propietarios de vivienda, utilizando la tasa preferente que otorga la Ley de Interés Preferencial para Facilitar el Acceso a la Vivienda Social -LIP-, aprobada en 2022. Además, cuenta con créditos bajo el sistema FHA, créditos directos a compradores de vivienda y financiamiento de capital de trabajo para desarrolladores y constructores.

“Los créditos para compra de vivienda nueva y existente, para construcción en lote propio, para ampliación, mejoras y remodelación de vivienda se suman a los préstamos para compra de vivienda a migrantes en Estados Unidos o sus familias”, añade Urrutia.

Aliados para impulsar la construcción

Ser un motor que potencie el sector construcción del país no solo es uno de los principales objetivos de las instituciones bancarias, sino también representa un reto que las impulsa a encontrar la táctica ideal para lograrlo.

Según el representante de BI, una de las estrategias más importantes de la institución es la innovación, así como estar a la vanguardia en tecnología. “Estamos en constante cambio, siempre pensando en servir a los clientes de la forma más rápida, ágil y eficiente”, puntualiza.

Ese enfoque tecnológico acompaña sus planes para 2023, principalmente en el desarrollo de nuevas herramientas y procesos más ágiles para el comprador de vivienda, por ejemplo, precalificaciones por medio de código QR. También tiene contemplado lanzar nuevas líneas de créditos, entre las cuales destacan los créditos sostenibles; así como fortalecer el portal de vivienda que habilitó a raíz de la pandemia, que incluye más de 68 inmobiliarias, alrededor de 100 proyectos y más de 300 modelos de apartamentos o casas para distintos segmentos.

Mientras, BANRURAL busca ser el socio de los inversionistas, desarrolladores y compradores a través de productos y servicios adecuados, innovadores y accesibles. De acuerdo con Urrutia, ser el banco con la mayor cantidad de clientes en el país le ha permitido conocer el historial, las necesidades y las capacidades de pago de quienes prefieren a la institución.

Para el nuevo año, el banco continuará en constante búsqueda de las mejores condiciones para sus clientes. Por ello, tiene planificado fomentar una relación más cercana con desarrolladores y clientes individuales, así como estar a la vanguardia en los proyectos de vivienda, tales como vivienda verde, ahorro programado para vivienda, canalización de remesas y nueva tecnología.

Para finales de 2022, la cartera de vivienda del Banco Industrial ascendía a $1.647 millones. Este dato no incluye los créditos que se le dieron a los desarrolladores como capital de trabajo para poder llevar a cabo la construcción de los inmuebles, ya que estos se contabilizan de diferente forma”. Efraín Caballeros

Fuente: Superintendencia de Bancos de Guatemala (SIB)

El sector construcción representa el 8,6% de las importaciones totales del país y el 9,9% del valor bruto de producción a nivel nacional

Destacado aporte crediticio al

SECTOR CONSTRUCCIÓN COSTARRICENSE

Al 31 de diciembre de 2022, la cartera crediticia de los 15 bancos en Costa Rica reportaba alrededor de $33.513 millones, de los cuales más de $10.080 tenían como destino el segmento de construcción, compra y reparación de inmuebles

El sistema bancario de Costa Rica está compuesto por 15 entidades, las cuales se subdividen en dos bancos comerciales del Estado, dos más creados por leyes especiales, y 11 que son de capital privado.

Al cierre de 2022, la cartera de crédito de los bancos de Costa Rica representaba el 59% de los activos. Según la calificadora SC Riesgo, el comportamiento del crédito total para ese periodo mostraba una recuperación en su tasa de crecimiento, influido principalmente por el aumento en el crédito en moneda nacional (colones).

En su informe de julio 2022, SC Riesgo afirmaba que alrededor del 85% del crédito lo conformaban las siguientes actividades económicas: vivienda con un 30,2%, consumo con 21,6%, servicios con 17,7%, comercio con 11,2% e industria con 4,7%.

“Al analizar el crecimiento del crédito en esas principales actividades se observa una notable recuperación. Vivienda presenta un crecimiento de 7,9%, consumo creció 3,4%, servicios en 16,4%, comercio aumentó 1,5% e industria en 10,6%”, apunta la firma.

Al igual que en el resto de la región, el sector construcción es considerado estratégico para el crecimiento de la economía costarricense, así como un importante impulsor de otros sectores económicos como las actividades inmobiliarias, el comercio, entre otros.

Esta relevancia también se refleja en la cartera crediticia que destina el sistema bancario hacia el sector construcción y vivienda. El reporte económico de enero 2023 elaborado por la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC) destaca que el crédito otorgado por el Sistema Bancario Nacional para construcción y vivienda creció un 2,5% entre 2021 y

2022, tomando en cuenta los saldos de crédito a noviembre de cada año desde el 2018 al 2022.

“Al desagregar estos datos, se puede observar que, en cuanto a construcción, el crédito creció un 0,22% entre el 2021 y 2022 (0,35% en el 2020-2021). Mientras, en lo que respecta a vivienda, el crédito creció un 2,73% en el período 2021-2022 (4,41% en el 2020-2021). Finalmente, se puede mencionar que la participación relativa del crédito del sector construcción (vivienda + construcción) dentro del total de crédito a noviembre 2022 fue de 32,8%”, apunta el informe de la CCC.

Oferta del sector bancario

Banco Nacional de Costa Rica y BAC San José son dos de las principales instituciones financieras que inyectan la mayor cantidad de capital al sector inmobiliario del país.

De acuerdo con la Superintendencia General de Entidades Financieras de Costa Rica (SUGEF), mientras BNCR reportó alrededor de $2.726 millones al 31 de diciembre del año pasado en créditos hacia el sector construcción, BAC registró más de $1.868 millones para el mismo segmento económico.

Según Kattia Ramírez, subgerente general de riesgo y crédito del BNCR, aún con el decrecimiento en la producción real del sector construcción en los últimos tres años (de un -0,8% en promedio), el banco colocó entre 2020 y 2022 un total de 119 préstamos por un monto cercano a los $195 millones, en zonas como San José, Guanacaste y Puntarenas. Asimismo, destaca que la cartera de construcción está compuesta en un 37% de créditos a PYMES.

“Para el Banco Nacional la actividad de construcción es muy relevante. A hoy, el segmento de vivienda

representa un 30% de la cartera total al cierre del 2022 y, a su vez, el segmento empresarial posee una participación del 21,6% de la cartera. Estas cifras sumadas equivalen a ¢2.447.481 miles de millones ($4.4 millones)”, afirma Ramírez.

La institución cuenta con distintas líneas de financiamiento de inversión para ser utilizado en la actividad de construcción de casas, edificios, urbanizaciones (obras de infraestructura o lotificaciones), edificaciones habitacionales dentro de las urbanizaciones, contratación de obras públicas (carreteras, puentes y túneles) y de capital de trabajo (planilla, materiales), entre otras.

Además, posee una línea de inversión para construcción, para lo cual desarrolló un nuevo producto que consiste en una línea de crédito para inversión a 30 años plazo que se ajusta a la dinámica del sector. Esta nueva

Históricamente se ha brindado apoyo a todas las actividades productivas país, tanto para su desarrollo como para la atención de emergencias y situaciones especiales. Se cuenta con la capacidad necesaria para atender las distintas necesidades, por ejemplo, durante la pandemia se otorgaron compromisos de pago a 30 clientes empresariales del sector construcción, así como a 13.774 de clientes físicos de vivienda”

Kattia

CIFRAS Y METAS

Banco Nacional de Costa Rica: Su cartera de pasó de ¢1,3 billones ($2,3 millones) en dic-2020 a ¢1,4 billones ($2,4 millones) a dic-2022. En lo que respecta a la colocación para 2023 en el sector de construcción e inmobiliario, proyecta un estimado de ¢241,328 millones ($426 millones).

BAC San José: Su meta de clúster es mantener un 30% de su cartera corporativa en proyectos de desarrollo inmobiliario con un crecimiento en los últimos tres años por encima del 10%, en diferentes subdivisiones: hospitalidad & real estate, Shared Services, logística, oficinas, residencial, industrial, salud y comercio.

línea de crédito brinda la posibilidad a las empresas de contar con una opción para que puedan realizar sus diferentes proyectos, ajustada al plazo del plan de inversión.

“A nivel de unidades habitacionales, el Banco Nacional mantiene una oferta que tiene como objetivo que las familias puedan adquirir su casa propia, para ello se han robustecido las condiciones del producto de vivienda, tanto para vivienda que se encuentran en un proyecto inmobiliario como fuera de este. También se brinda a la población el financiamiento de vivienda con bono, lo que es más accesible para aquellas personas que no cuentan con una prima para su proyecto de adquisición de casa”, explica la representante del BNCR.

En el caso de BAC, la importancia del sector construcción no sólo radica en su evolución y potencial, sino también en la generación de ecosistemas

COMPOSICIÓN DEL ACTIVO TOTAL

Lacartera de créditos ocupa más de la mitad de los activos de los 15 bancos que conforman el sistema financiero costarricense. La mayor parte de ese capital se destina al sector vivienda + construcción.

productivos y encadenamiento de actividades empresariales que beneficien a la sociedad.

Según Laura Moreno, vicepresidenta de Relaciones Corporativas de BAC, el banco puede disponer hasta su límite legal establecido por Grupo de Interés Económico (GIE) en diferentes tipos de proyectos a desarrollar, entre ellos: residencial, logísticos, de hospitalidad, industrial, Shared Services, entre otros.

La estrategia del banco se centra en adaptar sus productos a la necesidad del sector inmobiliario a través de: préstamos de mediano y largo plazo para el desarrollo de proyectos residenciales, comerciales, hospitalidad o de oficinas; la construcción de fideicomiso para la administración de flujos de efectivo, primas u otros propósitos; la estructuración de financiamiento del proyecto; la generación de valor para el financiamiento de clientes finales (adquirentes) del proyecto; y un portafolio de financiamiento a PYMES. A estas opciones agrega garantías y cartas de crédito; manejo de cuentas corrientes; pago a proveedores; cash management; descuento de facturas; compra de divisas, entre otros.

Conocimiento del ecosistema inmobiliario

Para ajustar sus productos a la demanda específica del mercado, las instituciones financieras han tomado como estrategia clave la especialización profesional de su equipo de trabajo, así como una oferta de valor integral con productos que se enfocan en atender todos los flancos relevantes para el desarrollador, operador, comprador y cliente final.

BAC elabora su propuesta en conjunto con el desarrollador con la finalidad de hacer un producto integral que atienda todas las necesidades requeridas por el proyecto, desde su origen hasta su concreción y operación.

– Informe del Sistema Bancario de Costa Rica Julio 2022

“En la actualidad, la elaboración de ecosistemas y productos nos permite el financiamiento de desarrollos mixtos (residencial, oficina, comercio, logística, salud, hospitalidad, entre otros), donde convergen necesidades

Para ajustar sus productos a la demanda específica del mercado, las instituciones financieras han tomado como estrategia clave la especialización profesional de su equipo de trabajo.

de vender, arrendar, gestionar estadías y otros, para lo cual el diseño de los productos permite dar el soporte adecuado al buen funcionamiento del proyecto”, explica Moreno.

En el caso de Banco Nacional, la necesidad de financiamiento se define en función al plan de inversión o capital de trabajo.

Aparte de las líneas de negocio mencionadas con anterioridad, brinda crédito para construcción, líneas para capital de trabajo, línea de inversión anotada previamente, crédito para vivienda en diferentes modalidades como, por ejemplo: vivienda con bono (donde se aporta el bono del Banco Hipotecario de Vivienda como parte de la prima), y vivienda eco amigable dirigido a unidades habitacionales de bajo impacto ambiental.

“En el banco tenemos muy presente la importancia que reviste este sector en el desarrollo del país, razón por la que se brindan ofertas personalizadas según el segmento al que pertenece el cliente dentro del sector inmobiliario y específicamente en proyectos inmobiliarios. Se dispone de condiciones diferenciadas y líneas de atención específicas, así como una amplia lista de proyectos precalificados que brindan agilidad

en el proceso para la materialidad del financiamiento de la vivienda y que se precalifican según su grado de madurez”, señala la representante del BNCR.

Para 2023, los bancos proyectan continuar con planes específicos para el sector. BAC, por ejemplo, tiene como meta el desarrollo de zonas fuera del Gran Área Metropolitana (GAM), en particular el impulso de un ecosistema empresarial de la provincia Guanacasteca. Su intención es contribuir con el desarrollo de proyectos sustentables, así como generar un ambiente de comunicación entre todos los actores del sector (ingenieros, arquitectos, desarrolladores, constructores, subcontratistas, etc.) que facilite los mecanismos para el establecimiento en la ejecución de los proyectos mediante productos BAC, tales como leasing, descuento, garantías, fideicomisos, pago de proveedores, cartas de crédito, cash management, entre otros. Mientras, el Banco Nacional continuará impulsando el sector de la construcción, tanto a nivel empresarial como a nivel de cliente físico, mediante soluciones financieras adaptadas a las necesidades de los clientes según su perfil.

COMPOSICIÓN DEL CRÉDITO POR ACTIVIDAD

y consumo ocupan el porcentaje más alto en el listado de actividades económicas a las que los bancos del sistema financiero de Costa Rica inyectan más capital crediticio.

Vivienda

Contar con un equipo especializado en materia financiera, técnica, legal, seguros entre otros, le permite a BAC modelar escenarios de condiciones adversas en los diferentes subclusters (residencial, logística, hospitalidad, oficinas, industria) y adaptar la oferta de valor a estas condiciones, de manera que el cliente pueda contar con una herramienta que le permita mitigar cualquier efecto adverso”.

Laura Moreno VICEPRESIDENTA DE RELACIONES CORPORATIVAS

La industria de la construcción está muy conectada a la inversión. El Banco Interamericano de Desarrollo (BID), con su brazo BID Invest, es uno de los principales actores que proveen de recursos a la banca latinoamericana para que, a su vez, canalicen créditos blandos a sus clientes, cumpliendo con estándares previamente definidos por el organismo multilateral.

La sostenibilidad se está convirtiendo en la variable determinante para clasificar los proyectos que pueden optar por estos fondos, para promover el desarrollo económico, social y medio ambiental en la región.

El BID ha liderado el diseño e implementación de operaciones y proyectos, principalmente en el sector de desarrollo urbano y vivienda. A la fecha, cuenta con una cartera de 918 proyectos aprobados y una inversión

que supera los $19.000 millones. Para conocer más acerca de los programas que posee el banco para inyectar capital financiero al sector inmobiliario, entrevistamos a Ignez Tristao, representante del BID en Guatemala. En las siguientes líneas destaca las prioridades que tiene la institución para la selección de asignación de fondos, así como algunos ejemplos relevantes vinculados al sector construcción.

IN: ¿Cuáles programas posee el BID dirigidos a construcción y desarrollo inmobiliario en Latinoamérica, aplicables para América Central? ¿En qué consisten?

IT: En el Banco Interamericano de Desarrollo, trabajamos para mejorar la calidad de vida de las personas en América Latina y el Caribe (ALC). Hay pocas cosas que contribuyen a esto más que el acceso a una vivienda digna.

Sin embargo, la necesidad de

El tema de vivienda social es una prioridad para el BID.

“NOS INTERESA APOYAR A PROYECTOS QUE TENGAN ALTOS COMPONENTES DE INNOVACIÓN Y SOSTENIBILIDAD”

Cartera de inversión asciende a $19 mil millones y 918 proyectos

Por Alejandra Soto, asoto@inversoininmobiliariacr.com

IGNEZ TRISTAO,

representante del Banco Interamericano de Desarrollo, Guatemala

nuestra región en este tema es muy amplia. Casi el 45% de los hogares de ALC está en déficit habitacional, en una región que se caracteriza por sus altos niveles de urbanización (según la CEPAL, el 82% de la población vive en ciudades) y experimenta procesos de migración intrarregional sin precedentes (ONU Hábitat, 2018).

La necesidad en América Central es incluso más imperativa, ya que el déficit habitacional asciende al 48% (Bouillon, 2012). A todo esto, es necesario añadir una visión de sostenibilidad en la construcción de soluciones habitacionales, ya que su ausencia impacta directamente en los bolsillos de los más pobres. Por ejemplo, los hogares en el quintil más pobre de ALC gastan en energía seis veces más de sus ingresos que las familias más ricas, por lo que mejoras en el desempeño ambiental de las viviendas, como la eficiencia energética y los materiales de baja emisión de carbono, pueden proporcionar beneficios

económicos adicionales a los hogares de bajos ingresos.

Además, el contexto actual de desigualdad social, vulnerabilidad postpandemia, segregación urbana y emergencia climática, así como, los sesgos contra los hogares liderados por mujeres y por otros grupos vulnerables; demanda una amplia gama de productos y servicios de vivienda integrados con la planificación urbana, que apoyen la economía local y promuevan el desarrollo nacional. En este sentido, la acción del Grupo BID en el mundo de la vivienda social busca ser prioritaria, decidida e integral.

En su trabajo con el sector público, el BID apoya el desarrollo de viviendas asequibles, accesibles y resilientes a través de préstamos y asistencia técnica para los gobiernos de sus países prestatarios. El objetivo principal de este trabajo es aumentar la eficacia y la escala de las políticas de vivienda que apoyan el acceso a la vivienda sostenible para todos, particularmente para los hogares de bajos ingresos.

Sin embargo, esto no es suficiente. En ALC, existe una brecha creciente entre los recursos financieros públicos disponibles y la capacidad de ejecución de los Estados para enfrentar el déficit habitacional (CEPAL, 2021), por lo que el papel de los bancos y las instituciones financieras privadas es muy importante para satisfacer las necesidades de la demanda y la oferta de viviendas asequibles, bajas en carbono y resilientes.

Es por esto que tenemos a BID Invest, nuestro brazo que se dedica exclusivamente a apoyar a actores del sector privado de ALC y que tiene un amplio abanico de productos financieros disponibles para apoyar al sector de vivienda social, tanto con el fondeo directo a constructores y desarrolladores, como uniendo fuerzas con instituciones financieras privadas que buscan cerrar la brecha habitacional.

Ejemplos de lo que BID Invest puede hacer incluyen el financiamiento de carteras hipotecarias, el otorgamiento de garantías de crédito a emisiones públicas, soluciones de capital de trabajo y préstamos de largo plazo para desarrolladores, fondeo revolvente para titularizar cartera hipotecaria, la estructuración y suscripción de emisiones de bonos sociales de entidades del mundo de la vivienda, la inversión en fondos especializados en este sector, entre otros. Todo esto acompañado de soluciones no financieras que buscan promover la sostenibilidad de los proyectos y clientes en los que BID Invest invierte.

IN: ¿Cuáles son los criterios utilizados para seleccionar la asignación de fondos, ya sea bancos colocadores o directamente a los proyectos?

IT: Los préstamos que otorga el BID al sector público cuentan con garantía soberana, por lo que el criterio principal es el que la intervención sea relevante y prioritaria de cara a las necesidades del país, y haya sido requerida y programada en conjunto con el Ministerio de Finanzas y las entidades gubernamentales encargadas del desarrollo de vivienda del país beneficiario.

Mientras tanto, BID Invest busca trabajar con empresas que estén comprometidas con el desarrollo de ALC y quieran ejecutar proyectos sostenibles

con fundamentos sólidos. Los productos de BID Invest no cuentan con garantía soberana, por lo que el proceso de selección evalúa múltiples aspectos, incluyendo integridad, riesgo crediticio y salvaguardas ambientales, sociales y de gobernanza corporativa. Este proceso busca desarrollar soluciones ajustadas a las necesidades de los clientes, fortalecerlos para lograr su sostenibilidad de largo plazo (por ejemplo, hemos otorgado asistencia técnica para desarrollar las capacidades de vivienda verde de nuestros clientes, ayudándoles a obtener certificaciones verdes y fortaleciendo sus estrategias de sustentabilidad), así como maximizar el impacto en el desarrollo.

IN: ¿Qué segmentos inmobiliarios son los que más solicitan apoyo del BID para facilitar capitales blandos a sus proyectos?

IT: En el segmento residencial, BID puede apoyar a iniciativas públicas de desarrollo urbano y de vivienda social, mientras que BID Invest se enfoca en la vivienda social (no financia proyectos de alta gama), aunque también puede invertir en proyectos industriales y logísticos. Además, no intervenimos en los sectores comercial y de oficinas.

En todos los casos, nos interesa apoyar a proyectos que tengan altos componentes de innovación y sostenibilidad. Por ejemplo, estamos muy interesados en promover la vivienda verde, la cual no necesariamente es más costosa ya que la evidencia de los mercados emergentes muestra que el

aumento real en los costos de diseño y construcción puede ser tan solo del 1% para lograr ahorros de energía de hasta el 30%.

Es posible incorporar capitales blandos en los productos financieros de BID Invest por medio de la inclusión de fondos concesionales administrados por nuestro grupo, siempre que se demuestre que los proyectos a apoyar sean muy innovadores, tengan un muy alto perfil de impacto y tengan riesgos reales o percibidos como demasiado altos que no permitan el acceso a financiamiento comercial.

En caso de tener programas activos vinculados a desarrollo inmobiliario, ¿podrían ampliarnos el detalle de ellos?

IT: El BID tiene como parte de sus áreas prioritarias de atención el apoyar el acceso universal a viviendas de calidad, trabajando en toda la cadena de valor de la vivienda. En este sentido, actualmente cuenta con proyectos de vivienda activos entre los que se encuentran:

• Programa para la promoción de nuevas estrategias de vivienda en Brasil para la población de bajos ingresos, que tiene como objetivo dotar a los actores públicos, privados y de la sociedad civil de nuevas herramientas para facilitar y diversificar los medios de apoyo a la vivienda de las familias de bajos ingresos, con el fin de aumentar el acceso a una vivienda digna.

• Programa de soluciones de vivienda para hogares pobres y vulnerables

El Salvador es uno de los países donde el BID apoya con programas de vivienda.

en Ecuador, que busca disminuir el déficit habitacional cuantitativo a través de subsidios para la construcción de vivienda nueva en terreno propio en áreas urbanas y rurales, de acuerdo con la estructura familiar y criterios arquitectónicos adaptados a la zona bioclimática, así como subsidios parciales para la adquisición de vivienda urbana. • Programa de mejora y revitalización urbana en Trinidad y Tobago que contribuye a la mejora de la calidad del entorno urbano construido a través de mejorar las condiciones de vivienda de los hogares de bajos ingresos, con subvenciones para viviendas asequibles que incluyen mejoramientos, construcción o adquisición de viviendas básicas.

BID Invest trabaja de la mano de sus clientes con el fin de innovar en los productos y servicios financieros que permitan cerrar aún más la brecha habitacional en la región, fomentando un mayor acceso a financiamiento de vivienda con un enfoque de género, diversidad y sostenibilidad ambiental. Los últimos ejemplos de proyectos en el mundo de la vivienda ejecutados por BID Invest son:

• La asociación con Home Mortgage Bank y RBC Caribbean para emitir el primer bono social en el Caribe, el cual apoyará el financiamiento hipotecario a familias de bajos y medianos ingresos en Trinidad y Tobago, ejecutado en enero 2023.

BID Invest se enfoca en la vivienda social, aunque también puede invertir en proyectos industriales y logísticos. Además, no intervenimos en los sectores residencial de alta gama, comercial y de oficinas. En todos los casos, nos interessa apoyar a proyectos que tengan altos componentes de innovación y sostenibilidad”. Tener cuidado porque hay dos puntos al final de la cita actual.

• En julio de 2022, BID Invest otorgó una línea de crédito revolvente de $50 millones a un fondo de inversión privado de Chile, estructurado exclusivamente para comprar activos hipotecarios originados y administrados por una filial fintech del Grupo AVLA. Este tipo de

productos, llamados líneas de almacenamiento, permiten acumular activos para su posterior titularización en los mercados de capitales, multiplicando de esta forma la disponibilidad de crédito hipotecario, como fue también el caso de la transacción realizada en diciembre de 2021 con La Hipotecaria en Panamá y El Salvador.

• En agosto 2022 BID Invest otorgó un financiamiento por MXN1.500 millones (más de $80,5 millones) a Ruba Inmobiliaria, desarrolladora de vivienda líder en México, para financiar el desarrollo de vivienda de interés social y vivienda media en el país.

Estas operaciones redundarán en una mejora del acceso al financiamiento de personas de ingresos bajos y medios, con especial énfasis en vivienda social.

IN: ¿A cuánto asciende la suma de la posible inversión o disponibilidad de capital que podrían inyectar a programas/ financiamiento dirigido a construcción y desarrollo inmobiliario en 2023?

IT: EL BID ha liderado activamente el diseño e implementación de operaciones y proyectos en el Sector de Desarrollo Urbano y Vivienda. A la fecha, cuenta con una cartera histórica de 918 proyectos aprobados, con una inversión de $19 mil millones

Actualmente, el BID se encuentra en proceso de preparación de operaciones de préstamo y cooperaciones técnicas en el sector de vivienda social para El Salvador, Ecuador, Perú, Panamá, República Dominicana, Brasil, Colombia y Trinidad y Tobago. Por su parte, BID Invest busca mantener un diálogo constante con empresarios y representantes del sector privado a fin de identificar nuevas oportunidades.

Finalmente, me gustaría recalcar que desde el Grupo BID seguirá habiendo una coordinación público – privada para buscar formas más eficientes y efectivas de abordar los desafíos relacionados al cierre de la brecha habitacional, y mejorar la calidad de vida de los habitantes de América Central.

BID Invest también apoya el financiamiento de proyectos industriales y logísticos.

Panamá negativo, Costa Rica errático y Guatemala con lo justo

Financiamiento a la construcción busca recuperarse en

El crédito es el combustible que permite mantener en funcionamiento a ese motor de la economía que es el crecimiento, pero también un termómetro de la economía en general.

La situación respecto al crédito para la construcción en el triángulo Panamá – Costa Rica – Guatemala tiene puntos en común debido a los golpes que recibió la economía mundial en los últimos años, pero también sobradas diferencias dadas por la coyuntura interna.

La cartera en Panamá

Panamá es, desde hace tiempo, el país con mayor crecimiento de Latinoamérica y el sector construcción fue uno de los emblemas de este proceso; sin embargo, en los últimos años la situación ha cambiado.

Así, antes de la pandemia, el sector representaba el 15% del PIB, cifra que poco a poco comenzó a disminuir y hoy se coloca en el 10% del PIB,

según cifras de la Cámara Panameña de la Construcción. El famoso boom inmobiliario panameño estuvo impulsado por la mejora de las condiciones

crediticias al país y la llegada masiva de capitales.

“Con la obtención del grado de inversión y la atracción de

Datos en rojo

La cartera panameña mantiene una caída constante año a año (cifras en miles de balboas, crecimiento en porcentaje en el eje izquierdo).

Con la obtención del grado de inversión y la atracción de inversión extranjera directa, el modelo desarrolló un apetito voraz por apalancarse en el sector construcción por su efecto de onda expansiva que llegó a su pico al representar un 19% del Producto Interno Bruto en 2017.La expansión en construcción creó un dinamismo inédito, pero que sabíamos no sería sostenible principalmente porque no fue un proceso planificado”.

Carlos Araúz Socio Fundador Fidinem Financial Services

inversión extranjera directa, el modelo desarrolló un apetito voraz por apalancarse en el sector construcción por su efecto de onda expansiva que llegó a su pico al representar un 19% del Producto Interno Bruto en 2017.La expansión en construcción creó un dinamismo inédito, pero que sabíamos no sería sostenible principalmente porque no fue un proceso planificado. El urbanismo pasó a segundo plano y la construcción en los sectores residenciales y comerciales despegó gracias a una demanda muy fuerte”, afirmó Carlos Araúz – Socio Fundador - Fidinem Financial Services.

El auge y posterior desaceleración se vio reflejada en la cartera de crédito al sector construcción, que fue disminuyendo a un ritmo de 5,1% anual. A diciembre de 2017 la cartera era de $6,7 mil millones, mientras que en el mismo mes de 2022 era de $5 billones.

Sector advierte situación crítica

En 2022 la cartera de crédito en Costa Rica sufrió una caída del 0,1% (cifras en millones de colones, crecimiento en porcentaje en el eje izquierdo).

La cartera en Costa Rica

La cartera de Costa Rica mantiene un comportamiento errático, aunque con una tendencia a la baja, en respuesta a las dificultades que afronta el sector.

En 2018 y 2019 la cartera tuvo crecimientos del 9,8% y del 13%, que reflejan el importante repunte que tuvo la construcción privada durante 2018 (con un crecimiento mensual promedio del 15%).

Sin embargo, ese año representó una cifra outlier dentro de la tendencia a la contracción que lleva el sector desde 2016. La pandemia, la inflación y la crisis fiscal pusieron mayor presión al sector, lo cual se reflejó en tasas de crecimiento del crédito de 1,7% en 2020, 5,5% en 2021 (tener en cuenta el efecto rebote) y una caída del 0,1% en 2022.

El incremento en el precio de materias primas importadas, costo de transporte, así como la inflación general -que provocó la pérdida del poder adquisitivo de las familias costarricenses- y los aumentos en las tasas de interés a los que se recurrió para contener el crecimiento de los precios, conformaron un conjunto de desincentivos a la construcción apalancada con recursos del sistema bancario”.

Superintendencia de Bancos de Guatemala (SIB).

“La caída del crédito no sorprende ya que es una mezcla de cautela crediticia ante la sobreoferta combinada con una inestabilidad en materia de empleos, que impide la generación de tranquilidad al momento de aprobar préstamos tanto al desarrollador como al comprador final”, amplió Araúz.

El desempleo es una de las principales preocupaciones en Panamá, ya que aún se encuentra lejos de las cifras prepandemia. En 2018 el índice marcaba un 6%, en 2019 un 7,1% y actualmente es del 9,9%.

Otra cuestión importante que puede explicarnos la caída, sobre todo en el último tramo tiene que ver con la disminución de la inversión extranjera directa (IED), que aún está lejos de recuperarse. En cuanto a la mora, la situación también ha generado algunos incrementos.

“La mora en el sector está en 4% promedio para aquellos proyectos que venían ya ejecutándose. La mora en el sector inmobiliario residencial ha subido poco por encima del 3% principalmente por efectos del desempleo y de la informalidad que ha afectado la capacidad de repago. El sector inmobiliario comercial presenta desafíos serios por el lado de la sobre oferta considerable que existe y las oportunidades limitadas de renta o de venta. En este sector la morosidad está también por encima de lo que se ha acostumbrado ver (4.5%)” puntualizó Araúz.

“El incremento en el precio de materias primas importadas, costo de transporte, así como la inflación general -que provocó la pérdida del poder adquisitivo de las familias costarricenses- y los aumentos en las tasas de interés a los que se recurrió para contener el crecimiento de los precios, conformaron un conjunto de desincentivos a la construcción apalancada con recursos del sistema bancario” señaló Carlos Trejos, presidente de la Cámara Costarricense de la Construcción.

Es probable que en la caída del año pasado haya contribuido la importante devaluación del colón durante el primer semestre del año, que no hizo más que aumentar el grado de incertidumbre.

Los empresarios del sector mantienen la preocupación teniendo en cuenta que este 2023 terminará de consolidarse el impuesto al valor agregado a los servicios a la construcción.

“Para el 2023 se vislumbra un panorama complejo con muchos retos para el sector construcción, entre los que destacan el aumento al 13% en el IVA para los servicios de construcción a partir de septiembre próximo” comentó Trejos.

Las esperanzas del sector, que permitirían la reactivación del crédito, están puestas en la reducción de las tasas de interés, proceso que parecería haber comenzado en marzo pasado cuando el Banco Central redujo la tasa de política monetaria a 8,5% luego del pico alcanzado en octubre de 2022 de 9%.

“Para reactivar el crédito resulta fundamental mejorar la confianza de los agentes económicos y para ello es necesario trabajar en la estabilización de los macro precios, específicamente, en lo que respecta a las altas tasas de interés” cerró Trejos.

Guatemala, única en positivos

De los países analizados, Guatemala es el único que tuvo crecimiento durante el período 2018 – 2022, pero al igual que Costa Rica ha presentado una desaceleración en los últimos años.

Entre 2019 y 2020 el país vivió un boom de crédito para la construcción con tasas de crecimiento de dos dígitos.

En 2019 la tasa alcanzó el 10,2%, impulsado por la implementación de una ventanilla única de trámites, con la que se autorizaron alrededor de un millón de metros cuadrados para construir, según información del Ministerio de Economía de Guatemala.

En 2020, y pese a la pandemia, el buen momento de la construcción no se detuvo y se reflejó en una cartera de crédito que aumentó un 16,6%, impulsada por los consumidores que buscaban adecuarse a la nueva realidad.

“El cambio de gustos y preferencias de los consumidores que en ese momento buscaban más espacio para convivir con la familia; como resultado

de las medidas de distanciamiento social por el COVID-19 y que también incentivó el teletrabajo; influyó para que muchas personas tomaran la iniciativa de cambiar de vivienda, remodelar o ampliar” señaló la Superintendencia de Bancos de Guatemala (SIB).

La necesidad de adecuarse a los cambios en el comercio digital también influyó.

“La construcción de bodegas y centros de distribución, registraron una alta demanda, debido al auge del comercio electrónico (e-commerce) y la necesidad de almacenaje de sectores como ropa, calzado, automotriz, farmacéutico y electrónico” confirmó la SIB.

Sin embargo, el cimbronazo de la inflación de las materias primas para la construcción impactó de lleno en la actividad, así en 2021 el crecimiento fue del 1,2% y en 2022 de sólo el 0,8%. “El incremento en el precio de las principales materias primas impactó en el precio de las viviendas, lo cual influyó en una postergación en la decisión de compra de los agentes económicos” confirmó el SIB.

Además, el boom anterior chocó con la realidad de la escasez de mano de obra especializada. “Algunos desarrolladores inmobiliarios han experimentado problemas para cubrir plazas de maestro de obras, lo cual ha retrasado la velocidad del desarrollo de los nuevos proyectos” afirmó el SIB.

Saludable

Luego de un crecimiento de dos dígitos, la cartera de crédito guatemalteca fue desacelerando (cifras en Quetzales, crecimiento en porcentaje en el eje izquierdo).

El cambio de gustos y preferencias de los consumidores que en ese momento buscaban más espacio para convivir con la familia; como resultado de las medidas de distanciamiento social por el COVID-19 y que también incentivó el teletrabajo; influyó para que muchas personas tomaran la iniciativa de cambiar de vivienda, remodelar o ampliar”.

Carlos Trejos Presidente Cámara Costarricense de la Construcción

Para este 2023, el sector espera una recuperación dada por el crecimiento del sector construcción, que se estima será del 1,9%, de la actividad inmobiliaria que será del 3,9%, y la llegada de remesas por valor de $19,3 mil millones, según proyecciones del Banco Central de Guatemala. Además, el año pasado se sancionó una ley de acceso a la vivienda social, lo cual tendría impacto positivo en el crédito para el sector.

“La Ley de Interés Preferencial para Facilitar el Acceso de la Vivienda Social tendrá un impacto positivo en el sector construcción, en la actividad crediticia y en la población guatemalteca, con el objetivo de reducir el déficit de vivienda que actualmente ronda 1,7 millones de unidades”, concluyó la SIB.

Fuente: Superintendencia General de Entidades Financieras

Turismo y Second Homes recuperan el peso habitual en el PIB de Costa Rica y República Dominicana

TURISMO

retoma el rol de desarrollador de las costas

Perfil de cliente se amplía, nómadas digitales y profesionales que buscan exclusividad se unen a foráneos retirados

Por Angélica Castro Camacho, acastro@inversioninmobiliariacr.com

Cuando una persona se topa con la posibilidad de acceder a una segunda vivienda, se abre ante sí un mundo de necesidades y de intereses nuevos.

Mientras que al comprar un inmueble que actúe como hogar principal se piensa en factores como la ubicación cercana a lugares de trabajo, la buena conexión con la red de transporte o la cercanía con centros de estudio o comerciales, el segundo hogar se proyecta desde un lugar muy diferente.

Pensados como espacios para el disfrute o como inversiones a futuro, ¿y por qué no ambas?, el mercado inmobiliario para segundos hogares sigue sus propias lógicas frente al tradicional. En este contexto, los países del Istmo Centroamericano y el Caribe ocupan un lugar al centro y al frente, siendo unos de los destinos más atractivos en el mundo.

Enfocado en un público principalmente extranjero, proveniente en su mayoría de Estados Unidos (EE. UU.)

y Europa, los beneficios son claros: buen clima, buenos precios y buena vida. La búsqueda de estos componentes influye en un mercado concentrado en las costas, que destacan por sus paradisíacas y poco explotadas playas tropicales. En estas zonas, las grandes hoteleras internacionales y los desarrolladores inmobiliarios independientes hacen caminar una amplia gama de proyectos. Las costas de los países de la región ven florecer desde torres de apartamentos en cercanía con la costa, hasta grandes mansiones

al frente de la playa, pasando por apartahoteles y villas.

Al amplio margen de precios que abre posibilidades a diversos grupos de compradores, como pensionados y nómadas digitales, se suman los incentivos que cada país desarrolla con el objetivo de atraer más de esta inversión a su territorio. En este sentido destacan beneficios legales y migratorios como visas y exoneraciones fiscales, que hacen la compra de segundas viviendas más atractivas y expeditas.

Tras un retroceso debido a la pandemia por Coronavirus 19, los mercados de los países de la región han visto un repunte en la compra de este tipo de propiedades. Al mismo tiempo se ha acentuado una tendencia de uso mixto de estos espacios, con propietarios que los utilizan de manera privada durante algunos meses del año y los alquilan el resto del tiempo, percibiendo una ganancia por su inversión.

En Costa Rica y República Dominicana, la estrategia estatal apunta en esta dirección y ofrece una ambiciosa proyección a futuro. En ambos países la estabilidad política y económica, así como la belleza natural y su atractivo cultural, hacen del mercado de los segundos hogares un terreno fértil para la aparición de nuevos proyectos inmobiliarios.

Los polos están en la costa

Las playas tropicales de Centro América y el Caribe son un atractivo turístico obvio por su belleza reconocida a nivel mundial. Esto se evidencia en el mercado de segundos hogares, que como su nombre indica, son espacios enfocados en una vida fuera de la rutina.

Tanto en Costa Rica como en República Dominicana, los polos turísticos y económicos en las costas orientan el desarrollo de dicho mercado inmobiliario. Complementariamente, los nuevos centros de desarrollo de proyectos están abriendo espacio a regiones que no han sido tradicionalmente el foco del turismo.

Dominicana: turistas multiplican la población de la isla

Según datos del Ministerio de Turismo de República Dominicana (Mitur), la inversión extranjera directa en el turismo durante 2022 fue de más de $1.000 millones, con lo cual el sector contribuyó con 16% del Producto Interno Bruto (PIB). El destino más importante en este sector económico es Punta Cana, al este del país.

Osman González es un arquitecto de origen venezolano trabajando en los bienes raíces en el país y un

habitante de Punta Cana desde hace seis años. Para González, el desarrollo que experimenta esta región es evidente, con cada vez más personas migrando a dicha parte del país.

“Desde que yo llegué el rush hour no existía aquí. Ahora hay y han puesto más semáforos y acá hay más gente y hora pico. En seis años ha sido un desarrollo increíble en la zona turística, pero increíble. He podido ver apertura de plazas de centros comerciales, de lugares nocturnos, lugares de paseo. Es decir, cada desarrollo propio ha ido creciendo”, comentó González.

Como parte de este fenómeno muchas de las desarrolladoras inmobiliarias que trabajaban originariamente en la capital Santo Domingo, han empezado a migrar a la zona turística, comenta Archibald Nairn, ingeniero de la compañía Caribe Gardens.

“El desarrollo no es que ha parado, ni ha disminuido el desarrollo urbano, pero sí el aumento ha sido tanto y la demanda ha sido tanta de proyectos inmobiliarios en la zona turística, que

La proyección internacional es impresionante. El país está colaborando sumamente bien. El apoyo del Estado es fundamental para la proyección de ese turismo inmobiliario al que queremos llegar, pero tenemos también internamente un apoyo con los incentivos que se le otorgan, no solo al inversionista de second home, sino también al que compra propiedades por primera vez”.

Alberto Bogaert PRESIDENTE ASOCIACIÓN DE AGENTES Y EMPRESAS INMOBILIARIAS REPÚBLICA DOMINICANA

muchas constructoras lo que han hecho es tener dos equipos: uno para la zona urbana y uno para la zona turística. Personas que estaban radicadas totalmente en Santo Domingo ya tienen dos equipos”, explicó Nairn.

Este desarrollo también se ha asociado con el crecimiento del aeropuerto internacional de Punta Cana, que actualmente recibe el mayor número de visitantes en el país. “La zona más pujante ahora mismo es Punta Cana, porque se ha abierto más rápido. Pero el país cuenta con desarrollos en otras zonas”, comentó Nairn.

De 2020 a 2022, República Dominicana experimentó un crecimiento de 107,6% en el flujo de turistas por vía aérea, para un total de casi 6,5 millones. De estos 73% fueron extranjeros no residentes y un 26,8% dominicanos no residentes.

Para el presidente de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias del país, Alberto Bogaert, esto ha traído ese desarrollo inmobiliario no solo para las personas extranjeras que

visitan sino para los mismos dominicanos, residentes dentro y fuera del país, que adquieren una segunda vivienda vacacional, pero la utilizan como una inversión.

Sin embargo, Bogaert dejó claro que son diversas las regiones del país que se han unido a este flujo de desarrollo inmobiliario. Entre ellas se encuentran Puerto Plata en la zona norte, Puerto Cabrera en el noreste y la zona sur del país, que ha sido históricamente una de las zonas con una de las mejores playas, pero con muy poco desarrollo inmobiliario y hotelero y turístico.

“(La zona sur) ha sido lanzada en estos años y en los próximos años vamos a tener una de las mejores playas del mundo como oferta para el turismo y el second home, porque en el máster plan se ha tomado en cuenta. Desde ahora hay gente poniéndole ojo a esa zona del país, Bahía de las Águilas, Pedernales. En los próximos años van a hablar de esto a nivel internacional”, agregó Bogaert.

Se generan dudas. Es Latinoamérica, hay proyectos que han arrancado, sobre todo durante la pandemia, algunos proyectos que aún no han terminado. Siempre existe un poquito el miedo, la duda, la inquietud. Y es un poquito lo que nosotros tratamos siempre de transmitir vía Zoom o en presencia. Ese círculo de confianza es lo que hace que se logre el clic”.

Osman González ARQUITECTO REPÚBLICA DOMINICANA

mercado en crecimiento, sobre todo, después de la pandemia del Covid–19, hemos cambiado hacia un nuevo normal que contempla la adaptabilidad del ser humano a ser capaz de dirigir empresas, realizar trabajos y otras actividades sin necesidad de estar presente o siquiera cerca de donde se desarrollan estas actividades. Además de eso, para la humanidad cada vez es más importante el bienestar personal y familiar. Que mejor forma de tener bienestar que vivir en un lugar paradisiaco, sin tener que pensar en problemas de inestabilidad, que le beneficie en su calidad de vida y que a la postre sea más asequible económicamente que su lugar de origen.”

Jorge Jiménez INGENIERO INDUSTRIAL, MBA Y PROJECT MANAGER COSTA RICA

Costa Rica: Pacífico domina la atracción de inversiones

El mercado costarricense comparte características con el dominicano, al evidenciar también un desarrollo del mercado concentrado en zonas específicas. El país centroamericano observa una actividad sustancialmente enfocada en la costa Pacífica, con polos Norte, Central y Sur, y un mercado de mayor trayectoria en la provincia de Guanacaste.

El desarrollador Jorge Jiménez, quien actualmente lidera el portafolio de inversión inmobiliaria de Stone Alliance, destacan en este contexto a los proyectos asociados a playas reconocidas por su belleza natural y por su estado de conservación. En este grupo se encuentran zonas como Santa Teresa, Papagayo, Nosara y Flamingo, así como los dos mayores centros turísticos y comerciales de las costas del país: Tamarindo y Playa Jacó.

La provincia de Guanacaste experimenta la misma situación que el vecino caribeño, pues la afluencia turística ha influido en el desarrollo del Aeropuerto Internacional Daniel Oduber, ubicado en el cantón de Liberia. En lo que va de 2023, este ha recibido un 35% del total de visitantes que llegan por vía área, reportando un crecimiento porcentual de 21,6% desde 2019 y de 53,9% con respecto al año anterior, según datos del Instituto Costarricense de Turismo (ICT).

Para el presidente de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces, Adrián Mora, esta tendencia es parte de un fenómeno de larga trayectoria. “Costa Rica siempre ha sido un gran mercado para la inversión en segunda vivienda. En la Gran Área Metropolitana es el tico y en las costas es, por lo general, el norteamericano que compra su segunda vivienda para diversión, para vacaciones, pero también cuando no está lo pone sobre la modalidad Airbnb”, explicó Mora.

La oferta y la demanda

El principal cliente del mercado de segundos hogares en el Istmo y

el Caribe es extranjero, específicamente proveniente de Norteamérica y Europa. En el caso de Costa Rica, el grupo que más compra bienes raíces en la costa Pacífica proviene de la clase media de Estados Unidos y Canadá, que busca una segunda inversión con potencial de ingresos en el mercado de alquiler de vacaciones.

Este contexto se repite en República Dominicana, donde la mayoría de los compradores también proviene de estas regiones. “Muchos extranjeros que vienen de visita se dan cuenta del desarrollo, y dicen “oye, pero con lo que yo gano en mi país, puedo ajustar para tener una vivienda propia en República Dominicana”, ilustró Bogaert.

Dichas tendencias corresponden con la afluencia turística que experimentan los países. Por ejemplo, en la nación caribeña el 32,4% de los las personas que visitaron durante el mes de diciembre de 2022 fueron nacionales estadounidenses, seguidos por canadienses, colombianos, franceses, españoles e ingleses, según el Ministerio de Economía, Planificación y Desarrollo.

Sin embargo, el presidente de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias destacó que en los últimos dos años han percibido un aumento considerable de dominicanos residente en el exterior que están comprando su segunda viviendo en lugares turísticos e inclusive en su ciudad natal.

Para el desarrollador costarricense Jorge Jiménez, el mercado de los segundos hogares se puede dividir en dos grupos. Primero están los que compran una residencia como negocio y alquilan sus propiedades a turistas durante algunas semanas del año, lo que usualmente les genera ingresos significativos. Después están los que compran inmuebles con la finalidad de vivir en el país tiempos prolongados.

El perfil etario también juega un papel en el mercado tico, que tradicionalmente ha atraído a personas retiradas provenientes de países con altos niveles de poder adquisitivo, que disfrutan del beneficio que pueden sacar

Creo firmemente que estamos ante un

a su pensión con los precios del país.

“Ellos quieren una inversión con valor, calidad y rendimiento para aumentar su estrategia de jubilación. Sin embargo, viene con mucho incremento los compradores de alto poder adquisitivo que buscan exclusividad, locaciones majestuosas y privacidad. Quienes prefieren los branded residences con el servicio y respaldo que estas ofrecen”, retrató el desarrollador Jiménez.

Actualmente se une un mercado más joven, “nómadas digitales”, que cuentan con niveles de flexibilidad nunca antes observados en el mercado

laboral. “La bandera ecológica de Costa Rica es una motivación no solamente como se decía hace algunos años, para el viejito ya retirado que quería escaparse de los inviernos y venir aquí a su segunda casa, sino que es una tendencia que está marcando a los jóvenes. Los nómadas digitales, que pueden hacer work from home”, detalló el presidente Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces.

La variedad de los públicos interesados en invertir en bienes raíces en ambos países se refleja en el amplio abanico de opciones que ofrece el mercado. Todos los expertos

Guanacaste es el epicentro del Second Home en Costa Rica

De casi 11.000 metros cuadrados de Second Homes en construcción en el país, el 80% está en Guanacaste. La Península de Papagayo es el principal lugar de desarrollo

consultados por Inversión Inmobiliaria concordaron en que el portafolio para quien busca un segundo hogar en estos destinos “ofrece de todo”: desde precios accesibles para público nacional hasta villas de lujo que ascienden a varios millones de dólares.

“La nacionalidad depende del proyecto. La oferta que se tiene es muy amplia. (...) Eso va a variar bastante dependiendo de lo que quiera la persona, pero hay un menú bastante amplio, para el que tiene muchos millones y para el que tiene también que hacer un sacrificio para tener una vivienda en este paraíso”, declaró el presidente de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias de República Dominicana.

Dentro de esta variedad, hay propiedades en torres de apartamentos que emulan una suite de hotel que van de los 30m2 a los 70m2, con dos o tres habitaciones y equipamiento básico en un rango cercano a los $70 mil. Una propiedad de gama media en el downtown de Punta Cana con esas características se coloca con un valor de mercado de entre los $82 y $102 mil dólares, según el ingeniero de Caribe Gardens, Archibald Nairn.

Bogaert ejemplificó que otras propiedades de valores más altos son apartamentos de una habitación en puntos calientes de los polos turísticos. En Avenida Anacaona, Punta Cana, un apartamento de 50m2 se cotiza en $330k, según el presidente.

Los expertos dominicanos concordaron con que el mercado de su país está dominado por desarrolladores individuales, pero de larga trayectoria y que en muchos casos empezaron como propiedades familiares. En el caso de Costa Rica, Jiménez opinó que los desarrolladores individuales son más predominantes, pero que posterior al Covid-19 se ha visto un incremento de visitantes de alto poder adquisitivo que prefieren las branded residences.

“Para nadie es un secreto que la mayoría de proyectos en la costas son desarrolladoras de alto revuelo que lo que hacen es que compran una bandera internacional hotelera y arman un proyecto inmobiliario en las costas,

Guanacaste

Pacífico Central

Pacífico Sur

Fuente: Consutur.

que anuncia una cadena hotelera, y alrededor de ese hotel hacen una plaza comercial con restaurantes y dos o tres proyectos habitacionales de high target y lo empiezan a mercadear fuera”, opinó por su parte Mora.

Entre estos destacan inversionistas de proyectos como Marriot Los Sueños, Hacienda Pinilla y Four Seasons. Según información de Consutur, el precio promedio por metro cuadrado en Guanacaste para branded residences es de los $14.748, mientras que para non-branded residences es de $3.70. Por lo que se evidencia que estas grandes cadenas atraen al público de mayor poder adquisitivo.

“Sin embargo, en la playa hay de todo, proyectos in-land y no necesariamente con vistas al mar, hay gente desarrollando proyectos desde $40 mil y $50 mil el lote. Los condominios en torre son tendencia frente al mar para sacar el mayor provecho. Hay condominios desde los $250 mil hasta los $2 millones y mansiones dentro del Four Seasons que valen hasta $4 millones”, contrastó Mora.

Lo que todos estos proyectos comparten es la idea de ser un paquete de beneficios más allá de la ubicación. La oferta de segundos hogares atrae al público con inmuebles que cuentan con áreas sociales, piscinas, gimnasios, recintos deportivos y mucho más.

“El público internacional valora tema de seguridad, recintos cerrados, amenidades de los proyectos. Tú estás brindando segunda vivienda, pero con ciertas amenidades que ofrecen los todo incluido”, explicó Nairn. “A nivel de estilo de vida lo que se ofrece es la cercanía a las playas, vivir de retiro, una vida un poquito tropical, una vida nocturna y una segunda vivienda”, agregó.

Un paraíso tropical, con sus beneficios

Aunque los atractivos naturales de los países tropicales son suficientes para enamorar a cualquier turista, convencer a un inversionista es una tarea distinta. Quien buscar poner su capital a jugar en un lugar donde no

vive y que por tanto no puede cuidar de manera personal, concentra su preocupación en contar con condiciones que le brinden confianza y estabilidad.

“El mercado de second homes en Costa Rica es muy atractivo para los extranjeros. Entre los principales motores de demanda de este producto se encuentran el clima tropical, la belleza natural, la localización global de Costa Rica, las actividades recreativas y sobre todo la tranquilidad de estar en un país sin ejército y con una estabilidad social centenaria”, explica Jiménez.

A lo anterior se le une el atractivo de ser países con un costo de vida inferior al de origen, que en costos como servicios médicos privados es muy significativo. “Aquí viene una persona retirada de cualquier país, que ganas $1.500 mensuales, puede vivir bastante bien. Le va a alcanzar para pagar la renta y comer todo el mes completo, tener distracciones. No es un país en el que haya que tener miles de dólares para sostenerse”, ilustró Bogaert.

En busca de sacar más provecho a sus condiciones ventajosas naturales,

Punta Cana es el epicentro en Dominicana

La isla del Caribe es sumamente atractiva para los foráneos por su exuberancia y el costo de vida. No obstante, el desarrollo inmobiliario se ha mantenido focalizado en Punta Cana.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Banco Central de la República Dominicana y el Ministerio de Turismo; Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias de República Dominicana.

los gobiernos de ambos países han desarrollado estímulos para atraer la inversión extranjera. Por ejemplo, han aprobado visas especiales para inversores extranjeros, que otorgan estatus de residentes legales en el país por la compra de activos de cierto valor mínimo, que trabajan de la mano con beneficios como exoneraciones fiscales que hacen más directo y fácil el proceso de compra de una propiedad.

“Esto también viene acompañado de una legislación amigable con el inversor extranjero, en donde paralelamente de la inversión que haga, si quiere traer su carro de EE.UU., su menaje de casa, ese tipo de cosas, puede hacerlo al país con exención de gravámenes tributarios”, explicó el presidente de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces.

Otro de los atractivos que ofrecen estos polos es el gran foco de interés turístico que generan, lo cual se traduce en un uso mixto de las propiedades. De la mano de una consolidación del uso de la plataforma Airbnb, las personas propietarias de un segundo hogar que residen en el extranjero lo ofrecen para alquileres cortos o de mediano plazo y recuperan la inversión que hicieron en su propiedad.

“Los extranjeros que compran acá, por lo general su vivienda la tienen con una administradora de Airbnb y un socio local que haga las veces de administración, limpieza. Y apartan

su vivienda por un par de semanas o las estaciones que quieran en el año, vienen, usan su vivienda y el resto del tiempo la vivienda les está generando recursos. Luego de la pandemia esto ha crecido ampliamente y se están generando proyectos de vivienda de gama media hasta de una gama muchas veces impensable”, concluyó el ingeniero Archibald Nairn.

Proyectando un mercado seguro a futuro

La recuperación del sector turístico tras la pandemia del Covid-19 ha significado un repunte en el mercado de los segundos hogares. Gobiernos y desarrolladores han aprendido a utilizar nuevas herramientas tecnológicas y estrategias publicitarias para atraer a públicos nuevos y más amplios.

Sin embargo, para el arquitecto Osman González, los desarrolladores de la región todavía tienen mucho que aprender para hacer prosperar el mercado. “Se generan dudas. Es Latinoamérica, hay proyectos que han arrancado, sobre todo durante la pandemia, algunos proyectos que aún no han terminado. Siempre existe un poquito el miedo, la duda, la inquietud. Y es un poquito lo que nosotros tratamos siempre de transmitir vía Zoom o en presencia. Ese círculo de confianza es lo que hace que se logre el clic”.

Con este fin, las empresas inmobiliarias han comenzado a ampliar su gama de servicios, que ya no se limitan solo a la venta del proyecto. La asistencia al público extranjero incluye la facilitación de servicios legales para la adquisición de la propiedad y otros bienes, de asesoramiento para adquisición de servicios asociados y de herramientas que reflejen la transparencia y den más confianza al proceso de compra.

En opinión del presidente de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias de República Dominicana, la estrategia país está encaminada en la dirección correcta, pues está logrando la articulación de todos los sectores. Adicionalmente, se están brindando internamente los incentivos necesarios al inversionista de

segundos hogares y a quien compra propiedades por primera vez.

“En 2022 logramos un récord de visitantes, de turistas que vinieron a la zona de Punta Cana en su gran mayoría. Estimamos que este turista que vino a vacacionar muy pronto lo veremos haciendo turismo inmobiliario en la misma zona. Son turistas que vienen y pasan 10 o 12 días acá, aprovechan para ver la oferta inmobiliaria, se quedan con algún contacto en el país y su próximo viaje es a conseguir su segunda vivienda”, concluyó convencido Bogaert.

Por su parte, el presidente de la Cámara Costarricense considera que el gobierno debe adoptar una estrategia más agresiva en el exterior, promoviendo la inversión del nuevo público enfocado en Millenials y nómadas digitales.

“El gobierno ha hecho un trabajo muy bueno para atraer turismo, pero yo creo que, de la mano de la atracción de ese turismo, para tratar de recuperar los niveles que tenía el país antes de 2020, debería hacer una campaña de la mano de desarrolladores y empresarios de las zonas turísticas, promoviendo los beneficios fiscales para que el inversor venga a comprar su segunda casa en Costa Rica”, detalló Mora.

El desarrollador Jorge Jiménez concuerda en el buen trabajo del ICT para promover el país como destino turístico, pero agregó que el talón de Aquiles del país es la burocracia para la creación de reglamentos a las leyes y el poco interés de muchos funcionarios públicos ser eficientes en su aplicación. No obstante, el empresario cree en el futuro del mercado.

“Creo firmemente que estamos ante un mercado en crecimiento. (...) Para la humanidad cada vez es más importante el bienestar personal y familiar. ¿Qué mejor forma de tener bienestar que vivir en un lugar paradisiaco? Sin tener que pensar en problemas de inestabilidad, que le beneficie en su calidad de vida y que a la postre sea más asequible económicamente que su lugar de origen”, concluyó Jiménez.

Expectativas de los clientes, tendencias y oportunidades del sector

El futuro de la hotelería y el nuevo lujo en América Latina

Celebrar

Regional del Área de Hospitalidad, Gensler Latinoamérica para Revista INversión INmobiliaria®.

David Darlington,

Los constantes cambios y adaptaciones que hemos visto en los últimos años, producto a la crisis humanitaria, impusieron una gran tensión en la industria de los viajes en general; no obstante, la transformación en el sector de la hotelería sigue ampliando los límites de las expectativas y los deseos de los viajeros.

Como región arraigada en la cultura, historia y belleza, las características de América Latina están demostrando que encajan de forma natural a la hora de adaptarse a una experiencia más significativa para el huésped y materializar el sueño tropical de un turista.

Los viajeros de hoy en día buscan calidad en lugar de cantidad, lo que permite

fomentar una conexión intencional con amigos y familiares, así como encuentros de inmersión cultural, la comunidad y el entorno local. Buscan una experiencia que desafíe la norma, armonice sus sentidos y les proporcione una experiencia en la que sientan que están influyendo de algún modo en la historia del contexto. Como resultado, los hoteles y complejos turísticos de la región se centran cada vez más en ofrecer experiencias que vayan más allá de la definición tradicional de lujo.

Nuevo lujo, menos brillo

Aunque algunos siguen buscando baños de mármol y muebles opulentos, existe una tendencia creciente a dar prioridad a las relaciones y los vínculos por encima de una percepción anticuada del lujo.

A medida que el ocio y el estilo de vida impulsan las decisiones de inversión en viajes, los desarrolladores y las

la marca cultural puede impulsar a la comunidad local a crear oportunidades para que los huéspedes interactúen con las personas de la zona.

Por:

Líder

marcas se enfrentan al reto de pensar más allá de la oferta estandarizada de diseño y experiencias genéricas que pueden encontrarse en cualquier hotel o complejo turístico del mundo.

Los hoteles de la región están tratando de evolucionar para satisfacer estas nuevas expectativas, ofreciendo experiencias que sean únicas para su ubicación específica y se relacionen con el entorno a través de la vida al aire libre y un viaje que incorpore la naturaleza.

Celebrar la marca cultural puede impulsar a la comunidad local a crear oportunidades para que los huéspedes interactúen con las personas de la zona, aprendan de ellos y entablen relaciones que van más allá de la habitual relación huésped-anfitrión. Estas actividades pueden estar diseñadas en el programa o ser el resultado de la ubicación geográfica: algunas de las más recientes incluyen surf, ciclismo,

senderismo, exhibición de obras de arte locales, clases de cocina tradicional o asociación con operadores turísticos locales para ofrecer a los huéspedes la oportunidad de explorar la belleza natural de la región a través de excursiones de marca.

En la industria de la hotelería latinoamericana, una cambio notable es la

evolución de los servicios de lujo tradicionales hacia un enfoque más de salud. Especialmente en la era pospandémica, el bienestar se convierte en algo más que una visita ocasional a un spa y más hacia una necesidad para lograr un estilo de vida pleno. Una oportunidad para que las marcas integren la alimentación saludable, el ejercicio, la salud mental

y la rutina en un paquete de bienestar holístico que los huéspedes puedan llevarse a casa, puede conducir a una mayor lealtad a la marca, al tiempo que contribuye a un impacto humano positivo más allá de los límites de la propiedad.

Difuminando las fronteras entre la hospitalidad tradicional y la vivienda

Al igual que se observa una tendencia hacia viajes más deliberados y pausados, también se está modificando la forma en que los viajeros combinan su vida laboral y familiar. Como resultado, los desarrolladores y las marcas se están adaptando para satisfacer las necesidades de esta creciente población, que busca más espacio y la posibilidad de conectarse durante períodos más largos en un apartamento más grande, de estilo residencial, en lugar de una

habitación de hotel tradicional. La evolución de los requisitos del espacio de trabajo y el trabajo remoto han cambiado las reglas del juego para muchas personas, al permitirles trabajar desde cualquier lugar con conexión a Internet. Este beneficio ha abierto nuevas oportunidades para quienes buscan combinar trabajo y viajes. América Latina es un destino atractivo para los trabajadores a distancia, por su clima cálido, sus hermosas playas y su coste de vida asequible. Muchos hoteles y complejos turísticos se dirigen ahora a este mercado ofreciendo espacios de co-working y conexiones a Internet de alta velocidad.

El auge de los nómadas digitales (personas que utilizan la tecnología para trabajar a distancia mientras viajan por el mundo) también ha contribuido a este modelo de hotelería híbrida. A menudo permanecen en un mismo lugar durante varios meses o incluso años, lo que los convierte en huéspedes ideales para hoteles y complejos turísticos. Algunos desarrolladores inmobiliarios están construyendo

propiedades diseñadas específicamente para ellos, con características como espacios de trabajo compartidos, Internet de alta velocidad y contratos de alquiler flexibles.

Otra tendencia en aumento, son los viajes de ocio en familia extendida. Los huéspedes buscan experiencias de celebración comunales, con espacios compartidos y amplias zonas privadas para distanciarse cuando sea necesario.

Los hoteles y complejos turísticos tradicionales tendrán que adaptarse a estas demandas de flexibilidad. Los desarrolladores y las marcas deben ser creativos para seguir siendo competitivos en este panorama cambiante; los que consigan crear establecimientos que se adapten a estos nuevos mercados estarán bien posicionados para el éxito.

Residencias privadas de marca hotelera

A pesar de la inflación continua, el riesgo ante una recesión pendiente y la guerra, el mercado residencial de marca

en Latinoamérica se ha mantenido extremadamente activo en los últimos años. La región ha sido, durante mucho tiempo, un destino popular para quienes buscan una residencia vacacional (second homes); sin embargo, la pandemia ha puesto de relieve la importancia de contar con un refugio seguro lejos del caos mundial.

La inversión en América Latina se ha centrado tradicionalmente en bienes raíces, como edificios de oficinas y centros comerciales. Sin embargo, el cambiante panorama también ha creado nuevas oportunidades de inversión en el sector de las residencias vacacionales. Estas propiedades ofrecen la posibilidad de obtener mayores rendimientos que las inversiones inmobiliarias comerciales tradicionales, especialmente cuando se operan bajo una marca establecida.

En muchos casos, esta nueva ola de compradores es más joven, con nuevas fuentes de riqueza, y no especialmente interesada en la idea tradicional de un complejo turístico o una casa de vacaciones. En lugar, buscan algo fresco e innovador que satisfaga sus necesidades y expectativas al ofrecer acabados de alta calidad, tecnología moderna, un servicio excepcional, un diseño respetuoso con el medio ambiente y servicios centrados en el bienestar.

Siguiendo la tendencia, los nuevos complejos turísticos del mercado actual casi siempre incluyen un elemento residencial, los complejos existentes buscan ampliar su inventario actual o introducir viviendas a la venta por primera vez. Los compradores están interesados en invertir en propiedades que puedan

utilizar para sí mismos, a la vez que generan ingresos a través de programas de alquiler; todo ello vinculado a las comodidades y servicios de un hotel.

Sostenibilidad y ASG

En los últimos años, el sector hotelero de América Latina también ha prestado más atención a la sostenibilidad y a las estrategias ASG (Ambiental, Social y de Gobernanza). Los viajeros de hoy están cada vez más preocupados por el impacto que tienen sus viajes sobre el medio ambiente y las comunidades locales; los hoteles y resorts de la región están respondiendo a esta demanda.

Si bien los conceptos de cambio real a través de inversión de impacto han progresado más lentamente de lo deseado, la expectativa es que a medida que los modelos exitosos muestren los beneficios económicos, ambientales y sociales, el interés aumente. Los desarrolladores, marcas e instituciones fuentes de financiamiento se están dando cuenta que los viajeros están dispuestos a gastar bajo un propósito y a vivir experiencias que dejen una huella positiva. Asimismo, están comprendiendo que debe hacerse hincapié en la reducción de emisiones a lo largo de la cadena de valor de sus experiencias, no sólo en la compensación a través de terceros.

Un aspecto importante de este cambio hacia la sostenibilidad es la adopción de estrategias de diseño y tecnología resilientes. Los diseñadores están incorporando elementos como iluminación de bajo consumo, sistemas de conservación del agua, gestión responsable de residuos y materiales de construcción ecológicos. De este

modo, los hoteleros no sólo reducen su impacto ambiental, sino que crean modelos de negocio más sostenibles que pueden resistir los retos del cambio climático y otras amenazas medioambientales, mientras continúan atrayendo viajeros socialmente conscientes.

Muchos proveedores de servicios de hotelería están adoptando una perspectiva holística de su compromiso con la comunidad a través de un lente humano, ofreciendo formación, oportunidades laborales, un salario digno y prestando especial atención a principios de inclusión en su mano de obra. Otros se asocian con artesanos y agricultores locales para ofrecer experiencias culturales auténticas que beneficien a la economía local.

Estos avances hacia una mayor sostenibilidad y conciencia social en el mercado hotelero de América Latina son positivos tanto para el sector como para la región en general. Al adoptar prácticas más sostenibles y de impacto social positivo, los proveedores no sólo satisfacen las necesidades cambiantes de sus huéspedes, sino que también contribuyen a un futuro más resistente y sostenible para la región.

El futuro de la hotelería latinoamericana

A medida que el mundo sigue cambiando, también lo hacen nuestras necesidades, deseos y valores. Si algo hemos aprendido en los últimos años, es que el bienestar, la necesidad de conexión humana y la celebración del momento, deben ser prioritarios.

En general, estas tendencias sugieren que la industria hotelera en América Latina está evolucionando para satisfacer las necesidades y preferencias cambiantes de los viajeros modernos, que buscan experiencias más auténticas, sostenibles, innovadoras y enriquecedoras cuando viajan.

En consecuencia, los promotores y diseñadores latinoamericanos que puedan adaptarse a estas demandas cambiantes probablemente prosperarán en los próximos años, al tiempo que contribuirán al bienestar a largo plazo de las comunidades en las que operan.

Construcciones nuevas y existentes pueden optar por certificaciones

en sostenibilidad de CERTIFICACIÓN EDIFICIOS

indispensable para albergar trasnacionales

Más de 350 compañías multinacionales que operan en el país propician el aumento de estándares de sostenibilidad de instalaciones.

Por Alexandra Ivanova, alexandra@inversioninmobiliariacr.com

La certificación en sostenibilidad va a paso firme hacia la posibilidad de convertirse en un requisito indispensable para los proyectos corporativos que albergan las oficinas de empresas e instituciones, tanto nacionales como trasnacionales. El motivo detrás de este requerimiento pasa por criterios como los de la salud y el bienestar de las personas que trabajan en oficinas.

En los tiempos de pandemia, el sector de edificios corporativos y oficinas ha sido uno de los más afectados, por lo que la necesidad de mejorar la calidad del ambiente interior y las condiciones para los ocupantes,

según lo afirmó el director ejecutivo de Green Building Council de Costa Rica, Nicolás Ramírez.

“La nueva normalidad no será igual para todos. Hay ciertos giros de negocio que se prestan para el trabajo más remoto; otros no, por lo que, en este momento, estamos viviendo un gran cambio. Habrá que analizar qué cosas funcionan bien para diferentes realidades”, precisó Ramírez.

El especialista amplió que el mismo proyecto puede tener diferentes funciones y citó como ejemplo e l complejo de edificios Avenida Escazú, que pertenece a Portafolio Inmobiliario. Este proyecto cuenta con

las secciones de oficinas, donde en un piso se puede ubicar una empresa de arquitectos, mientras que en otro piso se puede encontrar un bufete de abogados, por lo que estos diferentes giros pueden demandar el uso diferente de los espacios.

“Estamos en la época cuando las cosas ya no son como antes, cuando prendíamos las luces a cierta hora y luego se apagaban. Habrá mucho cambio y mucho ajuste. Hay que tener la flexibilidad que requiere cada empresa, sin olvidar del cuido del bienestar de los ocupantes y buscar ser eficientes entre todo esto. Estos aspectos se están modificando, mientras hablamos, los procesos se están dando forma”, destacó el director ejecutivo de GBCCR.

Para las empresas, se ha vuelto más común estar en escala global, pero la salud y bienestar de las personas que trabajan en estas edificaciones se están convirtiendo en un factor decisivo para atraer y detener el recurso humano de alta calidad.

De acuerdo con Ramírez, en los últimos años los profesionales dan más importancia a las oportunidades de hacer ejercicio cerca de su lugar de trabajo y tener un ambiente confortable en el mismo, mientras que antes todos estos temas eran secundarios, sobre todo, si hablamos de las empresas trasnacionales.

“Un profesional que tiene opciones de trabajo en diferentes empresas, porque es cotizado en diferentes organizaciones, escoge el lugar que le brinda más comodidades. Las personas que son buscadas por diferentes empresas cada vez más toman en cuenta estos temas, para tomar la decisión de escoger un lugar de trabajo. Las empresas que se ubican en un

lugar que realimente está aportando a la sostenibilidad, son un ícono de cómo deberían de ser los edificios, cómo se maneja la armonización de todos los factores y cómo tratan a sus empleados, velando por su salud y bienestar”, resaltó.

Por ello, surgen más proyectos que buscan ser sostenibles dentro del sector comercial y de oficinas. Desde hace unos 5 o 4 años se está dando un aumento constante y firme en los proyectos que buscan ser más sostenibles, y, sobre todo, los edificios corporativos y las oficinas que buscan estas características”, señaló.

Sostenibilidad país presente en infraestructura para multinacionales

El constante interés de las empresas trasnacionales por operar en Costa Rica incentiva al sector inmobiliario a evolucionar los estándares de construcción y promover los proyectos corporativos sostenibles en el país.

Según información de la Zona Franca Coyol, a inicios de este año, 18 empresas multinacionales expresaron sus planes de expandirse en Costa Rica y crear más fuentes de empleo. La Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE) añade que Costa Rica es el lugar donde más de 350 compañías multinacionales pueden colaborar y converger diferentes tecnologías o sus capacidades para probar nuevas soluciones de alto valor agregado para el mundo.

“Costa Rica busca posicionarse cada vez más como un aliado estratégico para las empresas que apuntan a la sostenibilidad productiva de sus operaciones. Esto se refleja en el pilar de nuestras personas, el talento humano calificado, multilingüe y

con fuertes destrezas tecnológicas. Nuestro liderazgo en sostenibilidad que es referente mundial y nos permite ser un socio integral para las empresas multinacionales que buscan crear un verdadero impacto para sus clientes y su entorno”, destacó Carlos Morales, gerente de comunicación de CINDE.

Según Morales, Costa Rica ha mostrado un gran potencial para el “new nearshoring” no solamente por su ubicación geográfica, sino por su política abierta que le ha permitido insertase en las cadenas globales de valor a través de una robusta plataforma de tratados internacionales, pero más aún en el contexto de esta crisis, ha probado ser un aliado en su capacidad de respuesta, la resiliencia para asegurar la continuidad de operaciones y más aún, una capacidad para reinventar y rediseñar soluciones. También mencionó los tres pilares que ayudan a potenciar la sostenibilidad productiva del país: personas, planeta y prosperidad.

“Somos un país cada vez más comprometido con la sostenibilidad que puede contribuir con los

Según datos de la institución, al cierre del 2020, CINDE reportó cifras récord en proyectos de inversión, así como generación de empleo formal a partir de las empresas multinacionales. Se generaron casi 20.000 empleos formales y se confirmaron 81 proyectos de inversión entre nuevas empresas y reinversiones.

objetivos comunes de las empresas en esta línea, tenemos una plataforma dinámica para desarrollar el talento humano y continuamos impulsando el desarrollo en la industria 4.0 para llevar mayor prosperidad de nuestra gente”, añadió Morales.

Según datos de la institución, al cierre del 2020, CINDE reportó cifras récord en proyectos de inversión, así como generación de empleo formal a partir de las empresas multinacionales. Se generaron casi 20.000 empleos formales y se confirmaron 81 proyectos de inversión entre nuevas empresas y reinversiones.

“Estos números son realmente positivos si consideramos el contexto de pandemia que atravesamos y reafirma el potencial que tenemos como país para seguir atrayendo inversión y generar empleo a partir de ella, siempre y cuando las condiciones de competitividad país se mantengan”, enfatizó el vocero de la organización.

Por último, el vocero de CINDE concluyó que el país ha impulsado de forma estratégica desde hace más de dos décadas a los sectores que se han visto beneficiados durante esta

pandemia, así como los de dispositivos médicos o servicios habilitados por las tecnologías digitales.

Infraestructura y construcción en la mira del Plan Nacional de Descarbonización

El balance entre los tres factores, el ambiental, económico y social, es fundamental para que las empresas multinacionales puedan operar en el país; además, también es importante para las organizaciones nacionales.

Según el vocero de GBCCR, en el panorama de opciones que escogen las empresas internacionales, Costa Rica ocupa un lugar muy particular, ya que cuenta con el Plan Nacional de Descarbonización. Dentro de este plan nacional, el Eje 5 corresponde al tema de la infraestructura y construcción; por ello, se busca concientizar y educar la población y alinear los esfuerzos.

“Este plan no es algo que el Gobierno puede lograr solo; por tanto, tiene que trabajar en conjunto con el sector civil, por lo que buscamos unir diferentes grupos”, precisó

Ramírez. Como un buen ejemplo de ello, mencionó nuevamente la Avenida Escazú, que hace poco tiempo se certificó como Carbono Neutral. “Este proyecto no solo implica oficinas, sino también residencias y locales comerciales. Es una buena muestra de que un proyecto busque concentrar las cosas en lugar de esparcirlas y hacer uso mixto.

Mientras tanto, muchas empresas hacen sus aportes en sus giras de negocios y están alineados a las metas comunes o también las Contribuciones Nacionalmente Determinadas, o NDC, por sus siglas en inglés. Se trata de las contribuciones para las metas más específicas con que el país se compromete internacionalmente ante las Naciones Unidas. Costa Rica se comprometió desde y vienen las metas específicas para el sector de construcción”, detalló.

Para Ramírez, es importante destacar en sector construcción, lo primordial es la sostenibilidad y no solo la ecología pura.

“Lo que buscamos en la sostenibilidad es tener un balance en la parte ambiental, la parte social y la parte económica. Cuando hablamos del sector privado, la factibilidad económica también es importante. No se puede hacer cosas muy ecológicas a costa del factor social o de la afectación de otros factores”, precisó.

En cuando a los edificios corporativos, la tendencia exponencial va en aumento. Por ello, Ramírez subrayó que GBCCR busca que el concepto de un lugar sostenible que vela por la salud y el bienestar de los ocupantes no sean solo las empresas transnacionales y de alta tecnología.

“Buscamos cambiar el paradigma de que solo las empresas de muchos recursos económicos puedan tener edificios certificados. Hay diferentes formas de lograrlo, además de la más alta tecnología y los más altos costos. Cuando se nota que hay soluciones que van en pro de la parte económica, social y ambiental, hay que implementarlas”, indicó. También destacó que las personas que regresan a sus oficinas tienen que saber qué es lo que se está haciendo para velar por su salud.

Factores de sostenibilidad

Más

1. 2. Un

Ubicación

La ubicación en un lugar accesible es el requisito número uno para un edificio corporativo sostenible, según indica Ramírez. “Si un edificio que es muy verde, ecológico y sostenible, está ubicado en un lugar donde hay que conducir unos 20 kilómetros para llegar, ya no es tan sostenible, ya que afecta directamente la calidad de vida de la persona que tiene que viajar. El combustible, el desgaste económico, la necesidad de llevar los servicios de agua, luz e internet hacia un lugar muy alejado, todo esto va sumando en la factura y afecta el estatus de sostenibilidad del proyecto”, precisó el ejecutivo. El sitio tiene que ser accesible por el transporte público o hasta para llegar en bicicleta, porque es lo que cada vez se busca en las zonas más pobladas.

Diseño pasivo

proyecto de este tipo es aquel altamente eficiente en el consumo de recursos como agua y energía. Por ello, hay herramientas de diseño pasivo, que buscan reducir el consumo de estos recursos. En los sistemas EDGE y LEED es un punto muy importante, sobre todo, el uso del agua en los servicios sanitarios y la reutilización del agua son los factores que se toman en cuenta.

En cuanto al uso de energía, en Costa Rica hay una red de generación de energía limpia, por lo que no se queman combustibles fósiles para generar energía.

“Producimos un 98% de la energía de las fuentes hídricas, solares y eólicas. Para hacer el uso eficiente de la energía, ya es la responsabilidad del edificio. Hay que medir muy bien la energía que se consume, por lo que los proyectos corporativos tienen sistemas de medición o sub

medición, para detectar cuanto se gasta en luz, aire acondicionado, los electrodomésticos, para ver qué es lo que genera más gastos y solucionarlo si algo está gastando demasiado”, indicó Ramírez.

Un ejemplo del uso de energía son los sensores de movimiento. “Antes entrabamos a un baño de la oficina y las luces estaban encendidas durante el día y noche. Estamos hablando de los baños que pueden atender de 10 a 30 personas al mismo tiempo. Hoy en día, hay sensores de movimiento. Cuando alguien entra al baño, la luz se enciende y luego se apaga pues la energía se utiliza cuando se ocupa”, explicó el ejecutivo.

Otra tarea del diseño pasivo es reducir cuánto dependemos de tecnología para lograr ciertos aspectos de confort. Si las ventanas en un edificio se ubican donde entra la luz natural, los

trabajadores no dependerán de la luz eléctrica todo el tiempo; además, hay estudios que demuestran que la luz natural contribuye a la salud física y mental de las personas.

“El diseño de las ventanas también es importante. Hay que tomar en cuenta la dirección hacia donde se puedan abrir, para que entre el aire y evitar el uso del aire acondicionado. Las diferentes personas tienen diferente nivel de sensibilidad hacia el calor. Si una persona necesita tener una ventana a la par para abrir y cerrarla y otra no lo necesita, todo esto afecta el rendimiento en la oficina. Por ejemplo, si una persona se enferma cada dos o tres meses y no llega a trabajar durante unos dos días, esto afecta la empresa socialmente, ambientalmente y económicamente. El diseño pasivo busca mitigar estos efectos”, expuso Ramírez.

de 350 compañías multinacionales que operan en el país propician el aumento de estándares de sostenibilidad de instalaciones.

3.

Ergonometría

y soluciones arquitectónicas también juegan un papel importante. Uno de los puntos a destacar es la ubicación de los baños, para que las personas no tengan que caminar unos 300 metros.

“Tener el ambiente de descanso, para no tener que ir al parque que queda en 2 kilómetros de distancia de la oficina. También contar con un área de esparcimiento cerca de su área de trabajo, la interacción social, comedores más agradables, todo esto influye en el bienestar y la salud de los ocupantes de las oficinas”, destacó Ramírez.

De acuerdo con el ejecutivo, económicamente, los edificios de este tipo son más rentables, ya que la productividad de las personas generaría más recursos al propietario de la empresa.

4. 5.

Giro de negocios

Otro factor importante es el giro de negocios, sobre todo, en el caso de las zonas francas o empresas multinacionales. “En estos espacios hay que optimizar el impacto que pueden tener los mecanismos de diseño pasivo, entre ellos, la ventilación cruzada y la ventilación natural. Hay que utilizar lo que hay dentro de cada proyecto”, añadió Ramírez.

Materiales de construcción

Losmateriales que se escogen para la construcción de un edificio corporativo, también tienen impacto en las personas. “Los compuestos de los materiales son muy importantes, ya que es necesario evitar los compuestos orgánicos volátiles y elementos que fueron declarados cancerígenos”, dijo el director ejecutivo de GBCCR.

Entre los materiales que hoy en día son considerados por los médicos como nocivos para la salud, Ramírez mencionó el asbesto, ciertos pegamentos de alfombras y muebles, pinturas y acabados de superficies. “También es importante que sean fáciles de limpiar, sobre todo, en los tiempos de pandemia”, precisó.

6.

Tipo de acabados

El tipo de acabados también forma parte del perfil de un edificio corporativo sostenible. “Hay que estar seguros de que las ventanas ayuden a conservar el frío que está dentro de la oficina, para no usar mucho el aire acondicionado. Incluso hay proyectos importantes donde en la fachada se da mucha iluminación solar, por lo que se usa un tipo específico de ventanería”, explicó Ramírez.

Por otro lado, del tipo de pintura también depende, si el edificio refleja o absorbe más calor. “Hay estructuras que se convierten en las islas de calor. En San José se puede encontrar muchos edificios como estos. Lo que se hace para mitigar el problema es subir el aire, por lo que se usa mucho el equipo poco eficiente y esto se convierte en un círculo vicioso”, añadió.

El director ejecutivo de GBCCR enfatizó que estas técnicas se tienen que implementar no solo en las oficinas nuevas, sino también en los existentes.

“Empezando una nueva construcción, hay una ventaja de tomar en cuenta todos los factores mencionados,

no obstante, cada año, de las estructuras que hay, solo un 2% son los edificios nuevos. Normalmente, los edificios se construyen para un plazo de 40 a 80 años, pero en nuestro país hay edificios muy viejos, que se diseñaron y se construyeron sin saber todo lo que sabemos ahora”, señaló Ramírez.

Por ello, el tema de remodelaciones verdes está tomando auge. Para muchas empresas, no es sostenible demoler el edificio y construir la nueva estructura, por lo que se busca implementar los elementos que ayuden a subir el nivel de sostenibilidad. “Además de los factores mencionados, hay temas más macro, entre ellos, el tipo de concreto, la forma de diseño y los efectos de la huella de carbono, entre otros”, agregó el ejecutivo de GBCCR. Entre los proyectos que están implementando más técnicas de sostenibilidad, Ramírez mencionó el proyecto de uso mixto Cityzen, que está buscando la certificación en LEED y EDGE; además, el Centro Corporativo El Cafetal, ubicado en Belén y El Cedral, en San Antonio de Escazú, que cuentan con la certificación en LEED.

LOS ALMACENES SIGUEN CRECIENDO DE MANERA MÁS INTELIGENTE, Y GRAN PARTE DE ESE IMPULSO DE COEFICIENTE INTELECTUAL (IQ) PROVIENE DE DIFERENTES TECNOLOGÍAS.

LOS ALMACENES INTELIGENTES AUMENTAN SU IQ

La implementación de IOT, IA, Drones y otras soluciones digitales inteligentes en su almacén es una medida brillante.

Por Inbound Logistic Latam para Revista INversión INmobiliaria®.

Los almacenes siguen creciendo de manera más inteligente, y gran parte de ese impulso de coeficiente intelectual (IQ) proviene de tecnologías que interactúan con los sistemas de administración de almacenes (WMS). Por sí solo, un WMS puede brindar a una operación de almacén un nivel de inteligencia que cambia el juego. Hoy, sin embargo, las empresas utilizan soluciones basadas en el Internet de las cosas (IoT), inteligencia artificial (IA), robótica y otras tecnologías digitales para ampliar aún más las ventajas de un WMS.

Estos son algunos de los mejores y más brillantes desarrollos en la administración de almacenes.

PIENSE DOS VECES EN LOS ROBOTS

Los robots en el almacén adoptan muchas formas, incluidos los sistemas tradicionales de almacenamiento y recuperación automatizados (ASRS),

sistemas fijos que realizan una tarea especifica, como la recolección de piezas en un solo lugar, y sistemas autónomos que se mueven de un lugar a otro. OPEX Warehouse Automation combina robots móviles inteligentes con tecnología ía ASR S en dos soluciones de almacén: el sistema de recolección Perfect Pick de productos a persona y la solución Sure Sort para clasificar artículos pequeños.

Los dos sistemas intercambian datos con cualquier WMS a través de una interfaz de programación de aplicaciones (API). Y ambos incorporan el iBOT de OPEX, un vehículo multidireccional con comunicaciones inalámbricas que traslada el producto de un lugar a otro.

Perfect Pick, un sistema de estantería de alta densidad utiliza iBOT para mover el producto de manera tanto horizontal como vertical.

“Los robots iBOT navegan a lo largo de un sistema de seguimiento

integrado, recuperando, almacenando y clasificando los artículos de inventario de forma rápida y precisa hacia o desde una variedad de ubicaciones de pedidos y almacenamiento”, comenta Monty McVaugh, gerente de proyectos de ingeniería en OPEX.

Sure Sort proporciona clasificación automatizada de alta velocidad. “El iBOT de Sure Sort recoge y carga los productos de manera individual y los coloca en un transportador de alimentación, que es inducido por un sistema automatizado humano o robótico”, explica McVaugh. “El producto se clasifica y se asigna al contenedor apropiado. Luego repite esta operación”.

Los robots son comunes en los almacenes en estos días, y una instalación podría usar varios sistemas distintos para diferentes funciones. Lamentablemente, cada sistema robótico tiene su propio software patentado para comunicar-se con el WMS, y conectar varios sistemas a la vez podría causar conflictos.

Kenco espera resolver ese problema. Está trabajando con SVT Robotics, el cual ha creado una plataforma de middleware que recibe información de los distintos tipos de robots, se conecta al WMS una vez y optimiza el análisis del trabajo para

Con la cabeza en alto

Losnuevos sistemas de visualización montados en la cabeza utilizan tecnología de realidad aumentada para dar instrucciones a los empleados del almacén desde un WMS lo que les permite tener las manos libres para trabajar con el inventario. Uno de estos productos es la unidad portátil HD4000 presentada recientemente por Zebra.

Utilizado con el software Fulfillment Edge de Zebra, el HD4000 ayuda a los nuevos empleados del almacén a aprender sus trabajos rápidamente, y mejora la productividad para todos los empleados, comenta Mark Wheeler, director de soluciones de la cadena de abastecimiento de Zebra. “Es intuitivo, y nuestra prueba de concepto inicial muestra que puede reducir el tiempo de incorporación hasta en un 90%”.

los diferentes robots.

Los desarrolladores de Blue Yonder esperan desarrollar una capacidad similar en el WMS propio de la empresa. El nombre comercial actual para esta característica es “orquestación de tareas”, señala Matthew Butler, director de estrategia de la industria en Blue Yonder. “Nos permite utilizar el poder de la computación en la nube para comprender las relaciones entre las tareas del almacén, ya sea que las realice un robot o un ser humano”.

Al analizar todo el trabajo que debe realizar el almacén, los recursos disponibles y los plazos para surtir varios pedidos a tiempo y en su totalidad, la tecnología asignaría tareas a los recursos de la manera más efectiva posible.

El sistema Blue Yonder también extraería datos de los robots mientras realizan su trabajo en el piso del almacén. “De esa forma, al conocer la disponibilidad y el inventario que

Kenco implementó un sistema visual de recolección de LogistiVIEW recientemente, que incluye gafas de realidad aumentada de Vuzix. Agregó esta tecnología para ayudar a un cliente a llevar la precisión de selección al 100% y mejorar el servicio a sus clientes minoristas.

El sistema mejora la precisión al proporcionar señales visuales. “Cuando un socio se acerca a un estante lleno de productos, el sistema resalta la ubicación correcta en verde y todas las demás ubicaciones en rojo”, comenta Kristi Montgomery, vicepresidenta de innovación, investigación y desarrollo de Kenco. Después de cada selección, el sistema proporciona una confirmación de voz. “Si se elige el producto incorrecto, arroja una gran X roja sobre él y espera a que se elija el producto correcto.”

tienen, podemos orquestar de manera más integral qué pedidos deben, con el objetivo de precisión y velocidad”, señala Butler.

TECNOLOGÍAS DE ALMACÉN A TOMAR EN CUENTA

Conocimiento de la cadena de abastecimiento. A medida que las empresas recopilan y sintetizan más datos sobre la demanda de los clientes y el estado del inventario en cualquier punto de la cadena de abastecimiento, pueden tomar mejores decisiones sobre las actividades en un almacén.

“Obtener una visibilidad completa de extremo a extremo permite pensar de manera más integral en lo que debe hacerse en el almacén”, comenta Matthew Butler, de Blue Yonder.

“¿Con cuánta antelación puede anticipar la disponibilidad de los artículos pedidos para preparar los volúmenes de pedidos y comenzar a pensar en ocupar el espacio cúbico de sus

camiones?”

Butler llama a esa capacidad “conocimiento de la cadena de demanda” o “conocimiento de la cadena de abastecimiento de extremo a extremo”. Requiere que una compañía combine señales de pronóstico de la demanda, de una variedad de herramientas de pronóstico, con datos sobre el estado del inventario que sean lo más actuales y detallados posible.

“Estamos buscando un mejor aprovechamiento de las señales de proyección de la demanda en las primeras etapas sin existencias, el valor del producto y su impacto en la utilidad neta”, señala Butler. Esa información impulsará las decisiones sobre qué productos descargar primero,

cómo priorizar la distribución sin almacenamiento y cómo reponer las líneas de productos de manera más dinámica.

Gemelos digitales. Durante años, los planificadores han utilizado software de modelado y simulación para probar posibles estrategias operativas sin realizar cambios físicos en un almacén.

Hoy, sin embargo, existe un software que lleva el modelado un paso más allá, construyendo un “gemelo digital” de un almacén. El software del gemelo digital ejecuta múltiples escenarios de “qué pasaría si”, usa la IA para evaluar los resultados y luego aplica esas evaluaciones a las operaciones actuales.

“El software del gemelo digital puede hacer recomendaciones en tiempo real a un almacén”, explica Jeremy Tancredi, director de excelencia de operaciones y administración de la cadena de abastecimiento en West Monroe Partners, una firma de consultoría de gestión con sede en Chicago.

Por ejemplo, a medida que los camiones llevan el inventario hacia una instalación, el software puede determinar la mejor manera de manejar ese producto entrante y luego instruir al WMS a cambiar ciertas reglas para implementar ese plan.

“Los gerentes de almacén usan el software para tomar decisiones operativas, no solo como una herramienta

diseño de ingeniería”, agrega Tancredi.

LA IA PROPORCIONA PODER CEREBRAL

A medida que los sensores de IoT brindan a las soluciones WMS más datos para trabajar, la IA les proporciona una mayor potencia analítica. “Muchos proveedores de WMS han estado tratando de agregar más algoritmos de toma de decisiones de IA a su software”, comenta Jeremy Tancredi de West Monroe Partners.

A modo de ilustración, la inteligencia artificial podría aportar un razonamiento más sutil a las decisiones sobre dónde colocar el producto. Tradicionalmente, las soluciones de WMS han buscado espacios que se adapten al tamaño de varios pallets, y han tratado de agrupar los pallets similares, por ejemplo, al juntar todas las sopas enlatadas. Pero la IA podría reconocer patrones de pedidos que influyan en los procesos de almacenamiento.

“Cada vez que se pide sopa, por ejemplo, también se piden galletas”, señala Tancredi. Un sistema de IA podría reconocer la necesidad de

Existe un software que lleva el modelado un paso más allá, construyendo un “gemelo digital” de un almacén. El software del gemelo digital ejecuta múltiples escenarios de “qué pasaría si”, usa la IA para evaluar los resultados y luego aplica esas evaluaciones a las operaciones actuales.

de

agrupar los malvaviscos cerca del chocolate caliente durante el invierno, pero colocarlos cerca de las galletas integrales y las barras de chocolate, durante el verano añade.

Del mismo modo que los sensores IoT detectan la necesidad de dar mantenimiento a los sistemas mecánicos, la IA puede usar los datos de esos sensores para predecir los problemas antes que ocurran.

“La IA comienza a reconocer patrones, por ejemplo ‘¿Cómo se veía ese transbordador justo antes de descomponer-se?’”, dice Tancredi. Al solicitar a las cuadrillas que realicen el mantenimiento preventivo, el análisis predictivo podría ayudar a evitar que el equipo deje de funcionar.

En los almacenes que usan robots, la IA transforma los sistemas de máquinas que siguen las instrucciones del WMS pasivamente en sistemas inteligentes que ajustan su trabajo en función de las condiciones del momento.

“Por ejemplo, los

sensores de los robots identifican a otros robots en la misma área de selección”, agrega Tancredi. “Así que vuelven a secuenciar su pedido y siguen rutas nuevas para evitar las áreas de congestión alta”. A medida que un robot optimiza el proceso de selección, envía información sobre la ruta revisada al WMS.

“Hay una tendencia a largo plazo hacia la implementación del Internet de las cosas en el almacén”, asegura Mark Wheeler de Zebra Technologies en Holtsville, Nueva York. Eso incluye un uso más extenso de identificación por radiofrecuencia (RFID) para la captura de datos.

Un avance reciente es el uso de etiquetas RFID pasivas, que no requieren baterías, con lectores de área amplia que capturan datos en un área de 1,600 pies cuadrados a la redonda.

El nuevo lector de área amplia de Zebra, el ATR7000, puede determinar la ubicación de cualquier etiqueta en un radio de unos cuantos pies, manteniendo al WMS al tanto del estado de un artículo en el almacén en todo

Un avance reciente es el uso de etiquetas RFID pasivas, que no requieren baterías, con lectores de área amplia que capturan datos en un área de 1,600 pies cuadrados a la redonda.

momento, no solo cuando pasa por una puerta de muelle u otro portal.

“La tecnología pasiva nos permite poner una etiqueta de bajo costo y de un solo uso en los materiales y extender la visibilidad en tiempo real hasta ese nivel”, señala Wheeler.

Respaldado por esta tecnología, un WMS podría, por ejemplo, priorizar el manejo de diferentes a r t íc u los en un muelle receptor.

“No solo puedo saber qué hay allí sin requerir que alguien escanee un área de preparación, lo que podría o no hacer correctamente, sino que además puedo tener reglas para actuar según lo que está sucediendo en el piso”, comenta Wheeler.

Por ejemplo, si el sistema detecta productos que exigen una cadena de frío ininterrumpida, el WMS puede indicar a los emplea-dos que muevan esos artículos al almacenamiento refrigerado antes de realizar otras tareas.

En otra aplicación de IoT, el SmartPack Trailer de Zebra usa una cámara de video y un sensor de luz

para detección y alcance (lidar) para construir un registro tridimensional de la mercancía a medida que los empleados la cargan en un tráiler. En lugar de basarse en un supervisor que monitoree el proceso en persona, una empresa puede evaluar el rendimiento en función de los datos del sistema.

“Usted puede generar alertas basadas en criterios predefinidos, como un tráiler en particular que se carga con poca utilización de espacio cúbico”, expone Wheeler. “Esa es una oportunidad de entrenamiento para el cargador”.

Los sensores de IoT en el equipo en un almacén pueden proporcionar datos para predecir cuándo una máquina necesitará mantenimiento o baterías nuevas, advierte Matthew Butler de Blue Yonder en Scottsdale, Arizona. El WMS puede incorporar esa información en su planificación.

LOS DRONES HACEN UN RECUENTO

Los lectores RFID y otros sensores IoT en drones están comenzando a aparecer en el almacén. Los drones de lectura RFID posiblemente se pueden usar para el recuento de ciclos.

“Usted puede omitir un producto si hace los recuentos de ciclos en forma manual”, señala Jeremy Tancredi de West Monroe Partners. “Pero si envía un avión no tripulado a través del almacén, este captará la frecuencia RFID y encontrará ese pallet que pensó había perdido hace semanas”.

En su Laboratorio de innovación, una instalación de prueba de 10,000 pies cuadrados en Chattanooga, Tennessee, el proveedor de logística de terceros (3PL) Kenco ha estado investigando el uso de drones para el recuento de ciclos. Al trabajar con una empresa emergente de desarrollo de drones, Kenco planea iniciar pilotos del sistema en varias de sus propias instalaciones para finales de 2020.

“Al utilizar el aprendizaje automático, la IA y el IoT en

combinación con las tecnologías

Wi-Fi, los drones se están volviendo muy poderosos”, asegura Kristi Montgomery de Kenco. Los sistemas más nuevos pueden encontrar su propio camino en un almacén, eliminando la necesidad de instalar marcadores de ubicación. Estos drones también incorporan cámaras que leen códigos de barras y caracteres alfanuméricos.

Todos los drones reconocen un pallet, pero algunos pronto irán más lejos. “Varias empresas emergentes están trabajando para contar cuántas cajas hay en ese pallet y saber qué producto está en el pallet”, señala Montgomery. En un futuro cercano, sus drones también podrán detectar y contabilizar un segundo pallet almacenado detrás del primero, agrega.

Además, el socio de Kenco en su programa piloto está desarrollando un dron que puede cambiar su propia batería al dejar caer la batería gastada en un muelle de carga y recoger una nueva.

EL ESPACIO INTELIGENTE

El rápido desarrollo de las nuevas tecnologías de la información y la comunicación junto con el crecimiento de los sistemas inteligentes atraviesan hoy todas las áreas de la vida modificando profundamente no solo la forma de trabajar sino también la manera en que se diseñan y operan los modernos espacios de trabajo. Al aprovechar estas tecnologías, las oficinas inteligentes mejoran la experiencia y el rendimiento de sus ocupantes y crean lugares de trabajo más atractivos al mismo tiempo que se optimizan los costos de operación.

La inteligencia artificial y la automatización hoy son parte de la vida cotidiana. Muchos de los productos y servicios que utilizamos a diario, desde la publicidad personalizada de los motores de búsqueda y los traductores automáticos hasta el reconocimiento facial en las redes sociales y los teléfonos inteligentes, todos están empezando a incorporar este tipo de tecnología para ayudarnos en determinadas tareas o para mejorar nuestra experiencia como consumidores. Google, Amazon, Fa-

cebook y Netflix, por nombrar solo los servicios más populares, lo implementan en nuestra interacción con sus productos. También la podemos encontrar en otras áreas de la actividad económica tales como los servicios bancarios, el marketing, el comercio electrónico, la seguridad, los call centers, etc.

Pero no es solo en nuestra vida personal donde estas nuevas tecnologías están apareciendo cada vez con más fuerza. En el ámbito laboral también están comenzando a estar presentes en una cantidad de aplicaciones y servicios que nos ayudan con nuestras tareas y nos brindan un entorno más confortable, seguro y personalizado.

Tal como ha sucedido históricamente con todas las tecnologías emergentes, los sistemas inteligentes también van a cambiar tanto la naturaleza del trabajo como el espacio de trabajo. Estos nuevos entornos utilizarán miles de sensores para reaccionar de manera inteligente y controlar una amplia gama de variables con el foco puesto en mejorar la experiencia del usuario.

Estas nuevas tecnologías tam-

Por Contract Workplace para Revista INversión INmobiliaria®

desarrollo de las nuevas tecnologías de la información y la comunicación junto con el crecimiento de los sistemas inteligentes atraviesan hoy todas las áreas de la vida modificando profundamente no solo la forma de trabajar sino también la manera en que se diseñan y operan los modernos espacios de trabajo.

bién nos ayudarán a realizar algunas tareas más rápido y con mayor precisión, lo que redundará en procesos más baratos y eficientes. Muchos trabajos se automatizarán liberando a los empleados de las tareas rutinarias (por ejemplo, reserva de salas de reuniones y taxis, chatbots para atención al público, etc.) para que puedan concentrarse en realizar un trabajo más creativo y transformador. Pero también, como en otras épocas, esto dará lugar a la necesidad de nuevas habilidades y nos obligará a adaptarnos y evolucionar.

INTELIGENCIA ARTIFICIAL Y AUTOMATIZACIÓN

Aunque se suelen utilizar indistintamente, los conceptos de Inteligencia Artificial (IA) y automatización tienen algunas diferencias importantes. La IA es un algoritmo o sistema que puede programarse para buscar patrones y desarrollar autoaprendizaje a través de la experiencia. Trata de emular la capacidad humana de pensar, tomar decisiones o realizar actos, y abarca una gran variedad de áreas.

Por otro lado, la automatización consiste en un software que sigue una cadena de reglas preprogramadas destinadas a ejecutar procesos y que generalmente se aplica a tareas monótonas y repetitivas tales como las líneas de fabricación o algunos procedimientos administrativos (envío de facturas, por ejemplo).

Sin embargo, la frontera entre la IA y la automatización es borrosa. Los avances actuales en la capacidad de procesamiento, el crecimiento del almacenamiento de datos en La Nube y el diseño de potentes algoritmos hacen que la distinción entre tareas rutinarias (las que las personas pueden delegar fácilmente) y tareas no rutinarias (aquellas que requieren intervención humana) se esté difuminando.

La IA puede procesar y dar sentido a los datos con mucha mayor rapidez que el cerebro humano, además de ser menos propensa a cometer errores. Al aprender por sí misma puede resolver algunas tareas de las que antes nos ocupábamos nosotros y esto nos permitirá dedicarnos a aquellas actividades para las que es-

HACIA LA SMART OFFICE

UnaSmart Office es un entorno altamente tecnológico, dotado de Inteligencia Ambiental y orientado a mejorar la experiencia de los trabajadores. Consiste en un ecosistema inteligente compuesto por una serie de dispositivos conectados en red que monitorean, controlan y administran diversas operaciones y condiciones dentro del espacio de trabajo.

Así, las oficinas inteligentes son capaces de tomar decisiones basándose en la forma en que los usuarios utilizan los espacios, de mejorar las tareas cotidianas, la comunicación, la productividad y el bienestar, de hacer un uso eficiente de los recursos mejorando los costos de operación y de optimizar la experiencia laboral en su conjunto. Para ello es

• Control ambiental

necesario abordar aspectos tales como el diseño y la tecnología los que, junto con una variedad de dispositivos inteligentes, ayudarán a los empleados en sus actividades diarias anticipando proactivamente sus necesidades para hacer su tarea más eficiente; todo dentro de un contexto de seguridad, confort y bienestar.

Una oficina inteligente también se beneficiará con un diseño de layout flexible y basado en las actividades de las personas, con un incremento de las áreas compartidas (60%) en detrimento de las privadas (30%), salas de reuniones (10%) y una gran versatilidad para la reconfiguración y adaptación a los distintos requerimientos.

Algunas de sus características incluyen:

Los factores que intervienen en el confort ambiental tales como el confort térmico, lumínico, visual y acústico junto con la calidad del aire interior son monitoreados constantemente teniendo en cuenta el momento del día, las variaciones del clima exterior, el factor de ocupación, la actividad y las preferencias personales.

• Gestión de la identidad

La tecnología de una oficina inteligente se centra en la gestión de la identidad. Esto incluye el control de accesos y la ubicación y localización de las personas dentro del edificio. También juega un rol importante a la hora de reconocer los ajustes o preferencias personales que se hayan fijado con anterioridad para adaptar el entorno a esas preferencias, el contexto y la agenda personal de cada usuario.

• Utilización del espacio

La tecnología de una oficina inteligente permite recoger los datos de ocupación del espacio en tiempo real para optimizar su uso. Gracias a un sistema de software altamente dinámico y sensible al contexto, los usuarios pueden encontrar fácilmente una sala vacía para sus reuniones o un espacio para trabajar según sus necesidades.

• Ocupación en tiempo real

Los sensores ubicados en los puestos de trabajo junto con dispositivos personales tales como los wearables o los smartphones se usan para medir la ocupación de los puestos de trabajo en tiempo real y observar el movimiento de las personas dentro de la oficina.

• Personalización

En el contexto de las oficinas inteligentes, las preferencias personales incluyen diferentes tipos de información tales como la temperatura y la intensidad de la iluminación para adaptarse a los ajustes previos extraídos del historial de cada uno. La personalización puede incluir el calendario para considerar la agenda y las actividades diarias.

• Comunicación

Las nuevas tecnologías permiten una comunicación fluida entre los colaboradores. Los sensores permiten saber si una persona está en el edificio y dónde se encuentra exactamente en un momento dado. Y los sistemas de videoconferencias o telepresencia también hacen posibles las reuniones entre equipos geográficamente distantes. Al mismo tiempo, la conectividad ubicua garantiza el flujo de información en distintos formatos y dispositivos, en cualquier momento y desde cualquier lugar.

• Seguridad

Los sistemas de gestión de la seguridad pueden detectar cualquier siniestro a través de los sensores específicos (llama, humo, gases, etc.) y poner en marcha las acciones tendientes a controlarlo y minimizar los riesgos (cierre de válvula de gas, activación de alarmas, etc.).

tamos mejor preparados y que mejor sabemos hacer: la creatividad, la estrategia y la interacción con otras personas.

Gracias a estas nuevas herramientas junto con otras tecnologías emergentes, el lugar de trabajo evolucionará y se reestructurará para adaptarse a esta nueva revolución.

EL ESPACIO INTELIGENTE

Ya en la década del 90, Mark Weiser, el ideólogo de la computación ubicua, afirmaba: “Las tecnologías más profundas son las que desaparecen. Se entretejen en la trama de la vida cotidiana hasta hacerse indistinguibles de ella. Considere-

mos la escritura, tal vez la primera tecnología de la información. Su capacidad para capturar la lengua oral mediante una representación simbólica y para almacenar esa información a largo plazo ha ampliado los límites de la memoria individual. Hoy en día, esta tecnología es omnipresente en los países industrializados. No solo los libros, las revistas y los periódicos transmiten información por escrito sino también las señales de tránsito, los carteles, los letreros e incluso los graffiti. La presencia constante y cotidiana de estos productos de la “tecnología de la alfabetización” no requieren una atención activa; la información que

transmiten está lista para ser usada de un solo vistazo. Es difícil imaginar la vida moderna de otro modo.”. Weiser afirmaba que una vez que las personas aprenden algo lo suficientemente bien dejan de ser conscientes de ello para poder enfocar sus objetivos más allá. Los chips en los interruptores de luz, los termostatos, los equipos de música y los hornos ayudarán a impulsar el mundo. Estas máquinas estarán cada vez más interconectadas en una red ubicua, sostenía.

Algo parecido está sucediendo hoy con la tecnología aplicada al espacio construido, lo que está dando origen a la llamada “Inteligencia Ambiental”, un entorno digital sensible, adaptable y que responde a la presencia de las personas. Este nuevo paradigma tiene como finalidad mejorar la calidad de vida y la experiencia de la gente creando la atmósfera y la funcionalidad deseadas a través de sistemas y servicios inteligentes,

Algo parecido está sucediendo hoy con la tecnología aplicada al espacio construido, lo que está dando origen a la llamada “Inteligencia Ambiental”, un entorno digital sensible, adaptable y que responde a la presencia de las personas.

personalizados e interconectados .

Así, una serie de dispositivos electrónicos integrados en el entorno (actuadores y sensores) operan colectivamente recogiendo información en tiempo real. La iluminación, los dispositivos de audio y video, los smartphones, las notebooks, los wearables y los servicios distribuidos cooperan entre sí para alcanzar este objetivo. En este sentido, la Inteligencia Ambiental va un paso más allá de la automatización haciendo posibles entornos sensibles y receptivos a la presencia de las personas.

Pero para que todo esto pueda suceder hace falta la presencia de tres condiciones básicas.

• Un entorno consciente del contexto provisto de sensores integrados capaces de determinar la identidad de las personas, su posición y la interpretación de consultas.

• Acceso inalámbrico ubicuo de tal manera que la información pueda transmitirse hacia y desde cualquier dispositivo presente en el entorno.

• La posibilidad de que los usuarios pueden interactuar con el entorno en forma natural a través del habla, los gestos y los movimientos táctiles.

Sin embargo, junto con los beneficios que se pueden derivar de la Inteligencia Ambiental también existen riesgos que hay que considerar. Uno de los que tiene mayor peso es la aceptación de las personas para adaptarse a la sensación de que el entorno monitorea cada uno de sus movimientos, pendiente del momento adecuado para intervenir. Esta aceptación dependerá, eventualmente, del beneficio percibido de tales entornos y de su capacidad para interactuar con las personas de una manera natural.

Además, existe la preocupación real de que gran cantidad de información personal pueda circular libremente sin la protección adecuada junto con el hecho de que el sistema pueda tomar decisiones autónomas sin el debido control.

LOS BENEFICIOS DE LA OFICINA INTELIGENTE

Latecnología ha ayudado a desarrollar entornos de trabajo cada vez más eficientes, flexibles e inclusivos que ayudan a las organizaciones a mejorar la productividad al mismo tiempo que incrementan el bienestar y la seguridad de los ocupantes. Es por esto que cada vez más empresas están adoptando soluciones para transformar su entorno de trabajo en un espacio inteligente, interconectado y de alta tecnología. De acuerdo con un reporte reciente, el nuevo paradigma de la Smart Office presenta una serie de beneficios que pueden satisfacer las diferentes expectativas tanto de las empresas como de los usuarios :

• Una mejor experiencia para el usuario

Las tecnologías inteligentes de los nuevos espacios de trabajo tienen el potencial de mejorar la experiencia laboral permitiendo que las personas se sientan seguras, cómodas y con un mayor control sobre su entorno, y que puedan encontrar los espacios, el apoyo y los compañeros adecuados cuando los necesiten.

• Mayor bienestar para las personas

La oficina inteligente tiene la capacidad de promover y apoyar el bienestar en el trabajo. Esto ayuda al desarrollo de una fuerza laboral más saludable, productiva y comprometida con la organización.

• Mayor agilidad

La adopción de este nuevo paradigma hace que el espacio de trabajo sea más ágil y flexible, permitiendo su reconfiguración para dar respuesta a las cambiantes necesidades de los usuarios en tiempo real. Los trabajadores pueden encontrar los espacios que necesitan de acuerdo con su estilo de trabajo, ayudando a la colaboración y la innovación.

• Mayor conectividad

La infraestructura tecnológica de las oficinas inteligentes brinda una mayor conectividad para dar soporte a los nuevos estilos de trabajo colaborativo. Los trabajadores pueden conectarse sin problemas a las redes en cualquier espacio dentro o fuera de la organización, lo que mejora la experiencia y la productividad.

• Menor impacto ambiental

Las oficinas inteligentes tienen un menor impacto ambiental: ocupan menos superficie gracias a la optimización del uso del espacio, reducen el gasto de energía y los costos de los viajes gracias a sus sistemas de videoconferencia y telepresencia, y permiten el trabajo a distancia.

• Mayor retención de empleados

Las oficinas inteligentes pueden ayudar a una empresa a establecer una cultura de trabajo positiva y a motivar a su fuerza laboral. Esto promueve un mayor compromiso entre los colaboradores y mejora la retención de los empleados.

• Más productividad

Usando las nuevas tecnologías y un número cada vez mayor de herramientas de software dotadas con IA, los colaboradores y los equipos de trabajo contarán con instrumentos más eficaces para desarrollar todo su potencial y mejorar la productividad.

GIGAFÁB

complejos que buscan revolucionar

la industria automotriz y proyectan oportunidades para la región

La gigafábrica de Tesla ubicada en Nevada, Estados Unidos, es una de las plantas de mayor volumen para motores eléctricos, productos de almacenamiento de energía, sistemas de propulsión y baterías para vehículos.

RICAS,

Si bien el foco de atención de las gigafábricas se centra en la electrificación de los automóviles, este tipo de edificaciones también podrían tener otros clientes ajenos a la industria automotriz.

Por Alejandra Soto asoto@inversioninmobiliariacr.com

MEGAPROYECTOS

Cadavez es más recurrente en los mercados energéticos la necesidad de baterías para satisfacer la movilidad debido al incremento en la demanda de vehículos eléctricos, y para de almacenamiento de energía renovable utilizada en múltiples usos.

Según estimaciones de la Agencia Internacional de la Energía (AIE), la capacidad de producción global de baterías para vehículos eléctricos requerirá de un incremento de más del triple entre 2020 y 2025, a fin de cumplir con el objetivo de producción de vehículos eléctricos estimado a nivel mundial. Asimismo, calcula que la producción anual de baterías alcance alrededor de 1.500 GWh para 2030 para todos los vehículos eléctricos en el mundo.

Ante esta exigencia, la construcción de fábricas destinadas a la

producción de este tipo de baterías se convierte un desafío para los desarrolladores inmobiliarios del mundo.

Dentro de este contexto surge el término gigafábrica, relacionado con la palabra gigavatios y acuñado por el fundador de Tesla, Elon Musk. Este término hace referencia a las fábricas que producen baterías para vehículos eléctricos a gran escala, pero también para una variedad de otras aplicaciones de almacenamiento de energía renovable.

Tesla posee dos gigafábricas en Estados Unidos, una en Shanghái, China, y la recién inaugurada Tesla Gigafactory 4 ubicada en BerlínBrandeburgo, Alemania. Su construcción comenzó en julio de 2020, culminó en octubre de 2021 y fue inaugurada oficialmente en marzo de 2022.

Una de las características de estos

inmuebles ha sido su rápida construcción. Mientras que la mayoría de propiedades industriales o edificios corporativos pueden llegar a tardar años en edificarse, cada fábrica de baterías de iones de litio, o mejor conocidas como gigafábricas, se puede construir en 12 a 18 meses.

De acuerdo con ESCALA, empresa dedicada a la administración de proyectos de construcción, para satisfacer esta demanda y rapidez en la construcción de un complejo industrial tan grande requiere de planificación y prefabricación digital.

“La única forma en que es posible crear una instalación de producción de este tamaño, en tan poco tiempo, es mediante el uso de componentes estandarizados y una producción en serie escalable. El factor clave son los elementos de construcción prefabricados, tales como columnas, techos y

La Gigafábrica 4, ubicada en Berlín, Alemania, es la primera que construye Tesla en Europa. Descrita por la empresa como la más avanzada, sostenible y eficiente.

paredes en serie; sólo es necesario el montaje en el sitio. Otro factor detrás del rápido tiempo de construcción, es el diseño de la gigafábrica como un edificio multifuncional en lugar de una fábrica construida a la medida”, asegura Yamal Chamoun, fundador de ESCALA.

No obstante, la construcción de este tipo de infraestructuras no solo se acuña a Tesla, en la actualidad existen distintas empresas e industrias que requieren de la producción de baterías de litio y también trabajan en la construcción de gigafábricas para satisfacer sus demandas.

“Todo aquel aparato que cuente o pueda ser adaptado con una batería, se puede convertir en un cliente potencial a futuro de este tipo de inmuebles”, argumenta Guillermo Salas, director de Proyectos de ESCALA.

Actualmente hay más de 20

gigafábricas en Europa y según El Öko-Institut, institución alemana de investigación y consultoría, se espera que la demanda mundial alcance las 220 gigafábricas para 2050. De acuerdo con el sitio GlobalData, la competencia por la inversión en gigafábricas aumentará y se prevé que la capacidad global para 2030 sea 10 veces su nivel de 2020. Además, estima que se

invertirán entre $106.000 millones y más de $177.000 millones en gigafábricas en todo el mundo entre 2020 y 2030.

Se trata de estructuras que se visualizan significativamente más grandes que las actuales y más dispersas. La investigación muestra que en 2020 había 66 plantas con una capacidad promedio de 6,3 GWh, pero para 2030

Dentro de este contexto surge el término gigafábrica, relacionado con la palabra gigavatios y acuñado por el fundador de Tesla, Elon Musk. Este término hace referencia a las fábricas que producen baterías para vehículos eléctricos a gran escala, pero también para una variedad de otras aplicaciones de almacenamiento de energía renovable.

habrá aumentado a 155 plantas con un tamaño promedio de 26,4 GWh.

Oportunidades para Latinoamérica

Con el Nearshoring apuntando de manera privilegiada al continente, los países de América Latina son hoy un atractivo en esta tendencia del mercado, principalmente la región centro y norte de México debido a que han demostrado una mayor captación de inversión extranjera, asegura Salas.

“El reto que presenta Latinoamérica para este tipo de proyectos es contar con la infraestructura necesaria para que estos complejos operen. Aquellos países que inviertan en su infraestructura que garanticen certeza jurídica para las empresas extranjeras y ofrezcan mano de obra calificada, podrán capitalizar los beneficios de este tipo de complejos”, opina.

Asimismo, la edificación de grandes obras siempre implica retos de igual medida para el sector de la construcción. Por ejemplo, gran cantidad de mano de obra calificada, así como de equipos y herramientas suficientes. A inicios de marzo 2023, Elon Musk confirmó la construcción de una gigafábrica de Tesla en México. La planta se ubicará en el municipio

de Santa Catarina, en los suburbios de Monterrey, y cuando finalice su construcción será la primera planta de la compañía fuera de Estados Unidos, Alemania y China.

La noticia ha creado expectativa porque, además de llevar una importante inyección de Inversión Extranjera Directa (IED) al país, posicionaría al suelo mexicano como el nuevo “hot spot” del sector inmobiliario industrial en América Latina.

“El que una gigafábrica se instale en México implica un gran impacto en la economía de la región donde se instale ya que, tanto en la fase de construcción como en su operación, este tipo de fábricas atraen más inversiones y empleos relacionados con las cadenas de suministro. Así como un alza de plusvalía inmobiliaria en la zona”, opina el gerente de proyectos de ESCALA.

México ya destaca en la región

como uno de los países más dinámicos en cuanto a atracción de IED, y la industria automotriz ocupa el 25% del total de sus exportaciones.

De hecho, la construcción de fábricas destinadas a la producción de baterías de iones de litio no es algo nuevo en el país. A mediados de enero, Cenntro Automotive México anunció la inversión de aproximadamente $200 millones en una planta dedicada a la fabricación de baterías de iones de litio.

La empresa, importadora y distribuidora nacional de Cenntro Automotive Corporation, anunció su llegada a México para convertirse en el mayor proveedor de vehículos comerciales eléctricos de cero emisiones del país.

Como prueba de su compromiso en el país, Cenntro ha construido una planta de última generación de 10,436 m2 que proyecta iniciar operaciones en el segundo trimestre de 2023.

Se estima que la inversión de la nueva planta de Tesla en México será de unos $5.000 millones.

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