Revista INversión INmobiliaria® Edición Agosto 2023

Año 2023 / Edición 30/ Agosto 2023 / Centroamérica

ESPECIAL

Única revista para el profesional e inversionista inmobiliario

ENTREVISTA NEGOCIOS EVENTOS

Blanca Sorigué, directora general de Zona Franca Barcelona, CFZB. P36

Inmuebles atractivos para una SAFI, ¿cuáles son los activos mejor posicionados en la actualidad? P106

CRET SUMMIT 2023: Commercial Real Estate Trends.

CRET SUMMIT 2023 presentó las oportunidades para establecer nuevos negocios. P114

Director General

Hernán Freer hfreer@inversioninmobiliariacr.com

Codirectora General

Yolanda Guzmán yguzman@inversioninmobiliariacr.com

Directora Administrativa

Adriana Lobo admin@inversioninmobiliariacr.com

Director Editorial

Daniel Torres daniel@inversioninmobiliariacr.com

Editorial y Redacción

Centroamérica

Alejandra Soto asoto@inversioninmobiliariacr.com

Alexandra Ivanova alexandra@inversioninmobiliariacr.com

Cesar Brenes cbrenes@inversioninmobiliriacr.com

Erick Bolaños ebolanos@inversioninmobiliaricacr.com

Contenido e Investigación

Bertha Mora bmora@inversioninmobiliariacr.com

Comercial

Directora interino

Leticia Arguedas larguedas@inversioninmobiliariacr.com

Gerente de Ventas Proyectos aespinoza@inversioninmobiliariacr.om

Diseño y diagramación

Marco Cerquera

Melissa López

Fotografía

Meylin Aguilera

Coordinador web y social media

Jorge Monge

Departamento Comercial y suscripciones publicidad@inversioninmobiliariacr.com

Costa Rica: Tel. (506)2505-5403

Panamá: Tel. (507) 320-2165

Website: www.inversioninmobiliariacr.com

El dinamismo del Real Estate pasa por la tecnología y adaptabilidad

Cadanuevo inmueble que se construye tiene un fundamento: obedece a la necesidad de espacio, tecnología y diseño. Con mercados que tienen tasas de crecimiento dubitativas, el valor agregado que un inmueble puede ofrecer alimenta la demanda, contrario a hace unos años donde el apetito por metros cuadrados era mucho más fuerte.

En la presente edición profundizamos en el impacto que los segmentos de logística y de parques industriales tiene en la estrategia de desarrollo inmobiliario, Real Estate y en la economía misma. Ambos destacan por ser de los sectores más dinámicos en casi todos los países; además, para el caso de parques industriales en zona franca, suman aportes adicionales a la inversión, como conocimiento, salarios competitivos y un nivel de sofisticación determinante.

Tanto en el especial como en nuestras secciones de Real Estate veremos cómo la Inteligencia Artificial y el Internet de las Cosas están transformando procesos dentro de los inmuebles logísticos e industriales, desarrollando sistemas de entrega autónomos dentro de edificios y generando datos para hacer un uso más eficiente de los recursos, como lo puede ser la optimización en el uso de los espacios.

La adaptabilidad también es en sumo interesante. Espacios que antes eran sumamente apetecidos, hoy día pueden no tener la misma demanda. Es algo que ocurre en el sector comercial y, tomando el ejemplo de Estados Unidos, grandes Regional Centers han sido transformados a centros logísticos; en Costa Rica, centros comerciales han abierto su propuesta a inquilinos como clínicas médicas para diversificar el perfil de clientes potenciales para elevar la ocupación.

Daremos una mirada al diseño de las ciudades y cómo los ríos han sido incorporados como elementos de urbanismo en el diseño de grandes ciudades en el mundo, tendencia que se empieza a replicar en América Central y en Revista INversión INmobiliaria destacamos dichos casos.

Además, siempre bajo el enfoque de la sostenibilidad, daremos una mirada al mercado de los bonos verdes como una estrategia económica para impulsar proyectos que cumplen criterios de sostenibilidad.

Siempre en el ámbito financiero, compartiremos la experiencia de desarrolladores que han diseñado inmuebles que luego han vendido a Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión, uno de los tenedores de edificios más relevantes en Costa Rica y, en menor escala, el Build to invest, como una opción para que inversionistas de distinto tamaño y perfil de riesgo obtengan retornos financieros mediante inversiones inmobiliarias.

Una producción de Revista Inversión Inmobiliaria SRL

Dirección: De la rotonda a desnivel de Multiplaza, 800mts al oeste, mano izquierda, edifi cio VMG, 1er Piso, Guachipelín de Escazú, San José, Costa Rica

La responsabilidad de los artículos es de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores.

Prohibida su reproducción parcial o total.

Adaptabilidad y tecnología, ambas herramientas para alimentar una demanda que hoy se da no solo por la necesidad de metros cuadrados, nace más bien por el interés de subir el nivel a las exigencias de un mercado global que demanda el máximo en competitividad.

Hernán Freer

Director General

Revista INversión INmobiliaria

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EN PORTADA CONTENIDO PATROCINADO

A1 Industrial Real Estate: Irrumpe el mercado de real estate industrial regional con soluciones innovadoras.

56 64 72 90 36

Evolution Free Zone: El parque empresarial de alta tecnología que está revolucionando Costa Rica.

Nuevos Horizontes: Transformando el Futuro de Honduras con Innovación y Sostenibilidad.

Zona Franca Grecia: La única Zona Franca en el país que es parte de un proyecto de uso mixto.

Grupo Corporativo Pérez y Parque Logístico Panamá: Un hito en el Sector Industrial Inmobiliario de Panamá.

ESPECIAL

ENTREVISTA

En entrevista con Revista INversión INmobiliaria, Blanca Sorigué, directora general de Zona Franca Barcelona, CFZB.

“Nuestro objetivo es que Barcelona siga siendo una capital mundial de la nueva economía”.

Tecnología transforma parques industriales y logísticos en espacios automatizados e hiperconectados. Todo cambia dice la premisa, y es interesante ver cómo hoy día un desarrollador de un inmueble logístico o parque industrial ya no construye un edificio.

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ESPECIAL

Parques industriales 3.0 y superior, una evolución en diseño y tecnología que se abre paso en la región.

Sector industrial regional vive una transformación en cuanto a diseño e implementación de nuevas tecnologías.

Inmuebles industriales de la región acogen un variado y fortalecido ecosistema empresarial.

Tipo de industria con mayor demanda de inmuebles industriales y logísticos varía de un país a otro.

Zonas francas, modelos de competitividad y desarrollo que aportan más de $59.000 millones en exportaciones a la región.

El régimen de zonas francas y zonas económicas especiales tienen un peso cada vez mayor en las economías de los países de Latinoamérica y el Caribe.

ACTUALIDAD

América Latina debe aprovechar la oportunidad de construir de forma sostenible

La descarbonización de los edificios requerirá una inmensa transformación del sector.

NEGOCIOS

Inmuebles atractivos para una SAFI, ¿cuáles son los activos mejor posicionados en la actualidad?

Las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI) son el mayor tenedor de inmuebles de alto perfil en Costa Rica.

OFICINAS

Regreso al espacio de oficina, preferencia que va en aumento. Las pequeñas empresas tienen más probabilidades de tener una mayor asistencia a la oficina.

EVENTOS

CRET SUMMIT 2023: Commercial Real Estate Trends. De la globalización a la regionalización. CRET SUMMIT 2023 presentó las oportunidades para establecer nuevos negocios.

PARQUES

ESPECIAL PARQUES

INDUSTRIALES Y LOGÍSTICOS

Cortesía de Estudio Silicon Rain para Revista INversión INmobiliaria®

ESPECIAL PARQUES

PARQUES INDUSTRIALES 3.0 Y SUPERIOR, UNA EVOLUCIÓN EN DISEÑO Y TECNOLOGÍA QUE SE ABRE PASO EN LA REGIÓN

Sector industrial regional vive una transformación en cuanto a diseño e implementación de nuevas tecnologías para transformar a los parques en inteligencia y sustentabilidad.

Por Alejandra Soto asoto@inversioninmobiliariacr.com

El concepto industria 3.0 y 4.0 se ha popularizado en los últimos años con el fin de promover un alto desarrollo de la tecnología en los distintos sectores productivos, económicos y científicos a nivel mundial.

Cada vez más empresas e instituciones se suman al reto de integrar a su operación una amplia gama de tecnologías como Inteligencia Artificial (IA), machine learning, Internet de las Cosas (IoT), entre otras innovaciones que permitan aumentar la eficiencia de sus procesos y reducir costos.

El sector inmobiliario

industrial no es ajeno a la utilización de este concepto y ha avanzado en el diseño y construcción de inmuebles que marcan la pauta por la incorporación de tecnologías e innovaciones de primer orden.

De acuerdo con Martín Gómez Platero, director de Gómez Platero Arquitectura y Urbanismo, los parques industriales 3.0 generalmente están asociados a la automatización de sus procesos logísticos y el uso de tecnologías de la información.

Con relación a su diseño, el experto señala que este tipo de proyectos requiere una alta eficiencia funcional, producto de la intersección de múltiples flujos. En primer lugar, la importancia de lograr un profundo entendimiento del producto y las actividades en

cuestión, incluso antes que dar comienzo a la búsqueda de la innovación o la disrupción en el diseño.

“Es fundamental tener en cuenta cómo se entrelazan y coordinan diferentes procesos y movimientos para garantizar un funcionamiento óptimo y eficiente”, añade. Asimismo, tienden a incorporar fuertes infraestructuras para soportar nuevas tecnologías, establecer grandes áreas dedicadas a la automatización y reservar espacios para una mayor flexibilidad y adaptación veloz a diferentes necesidades.

En un próximo nivel, los parques industriales 4.0 escalan la búsqueda de la eficiencia enfatizando en la interconexión con otras partes del mundo, la inteligencia de las máquinas y la capacidad de tomar decisiones a distancia, en tiempo real. “Este tipo de parques

INDUSTRIALES Y LOGÍSTICOS

ESPECIAL PARQUES

INDUSTRIALES Y LOGÍSTICOS

incluiría, por ejemplo, la integración de IoT, sistemas de gestión de energía, espacios modulares y un diseño de infraestructura totalmente adaptable y escalable”, puntualiza el director de la firma global de arquitectura y urbanismo.

Tendencias en diseño

Según Gabriel Murillo, director de Estudio del Área de Práctica de Industrial y Logística, de Gensler Costa Rica, actualmente se evidencia una clara tendencia hacia la creación de conjuntos articulados de edificaciones en parques industriales y zonas francas. Estos espacios se conectan con áreas comunes y espacios verdes, adoptando un concepto de campus que va más allá de ser proyectos aislados. Se transforman en entornos de trabajo y ocio, brindando oportunidades para el aprendizaje, la actividad física y la generación de conocimiento.

En cuanto a las especificaciones de alturas, andenes y otras infraestructuras, existe la tendencia de personalizarlas para cada cliente, ajustándose a sus necesidades particulares. Sin embargo, se observa una inclinación hacia mayores alturas en las edificaciones, superando los estándares tradicionales de aproximadamente 10,5 metros al codo. Además, los patios de maniobra se están ampliando para tener capacidad para furgones de 53 pies, lo que optimiza la logística de carga y descarga, así como andenes de carga optimizados.

Lo principal, según los expertos, es garantizar una capacidad de adaptación ágil y constante para permitir que estos espacios puedan incorporar diversas operaciones y garantizar la seguridad de las personas y las mercaderías a través de sistemas integrados.

Para el representante de Gensler, las nuevas tipologías de parques industriales surgen como respuesta a las cambiantes necesidades del mercado, como las nuevas líneas de producción y suministro.

“En este sentido, se está abandonando progresivamente la estandarización, ya que la

evolución de las industrias exige flexibilidad y adaptabilidad en sus operaciones. La digitalización y la inteligencia artificial están provocando cambios en los estándares operativos, lo que obliga a crear parques industriales realmente versátiles para atender a las industrias líderes en la transformación de modelos de producción y logística”, afirma Murillo.

Otro aspecto importante son las amenidades y servicios ofrecidos por los parques, los cuales se convierten en recursos valiosos para retener el talento y evitar pérdidas de inversión en la formación de personal. Actualmente,

Gabriel Murillo Director de Estudio del Área de Práctica de Industrial y Logística Gensler Costa Rica

Un parque con características de industria 3.0 o superior desencadena operaciones y mejoras productivas, pues incorpora tecnologías que permiten a los usuarios monitorear, controlar y optimizar las repercusiones sociales, económicas y ambientales que tienen lugar en los parques industriales.

“La transición hacia ecosistemas digitales inteligentes en los parques industriales impulsa el desarrollo de infraestructuras tecnológicas avanzadas y brinda la oportunidad de diversificar los servicios disponibles, generando un entorno más dinámico y adaptable a las demandas de las industrias y promoviendo la innovación en el sector”.

ESPECIAL PARQUES

INDUSTRIALES Y LOGÍSTICOS

se enfocan en potenciar los espacios y darle un plus al proyecto para los clientes, por lo que cobra relevancia la inclusión de espacios que puedan ser disfrutados por todos.

“Los funcionarios de las fábricas y centros logísticos buscan encontrar en sus espacios de trabajo, un “sentido de pertenencia”. Por lo que incluir espacios amigables de convivencia, zonas verdes y áreas comunes de descanso también se vuelve importante”, destaca Gómez Platero.

La experiencia humana de los empleados en el parque se convierte en un aspecto tan relevante como los requerimientos técnicos de las industrias instaladas. “Teniendo en cuenta que los trabajadores pasan aproximadamente un tercio de su día en estos espacios, es fundamental proporcionar facilidades que satisfagan sus necesidades diarias y mejoren su calidad de vida”, señala Murillo.

Estándares de operación

Según Martín Gómez Platero, una de las principales exigencias de los clientes hoy en día es la búsqueda de parques industriales altamente flexibles y adaptables que se acomoden

y Urbanismo

rápidamente a los cambios en la demanda y sus necesidades operativas. Al mismo tiempo buscan un diseño confiable que garantice la continuidad de sus operaciones.

Por ello, se contemplan estos requerimientos a través de diferentes conceptos de diseño para espacios funcionales, diferenciados por zonas que satisfacen las especificidades de cada proceso y mantienen holguras que pueden abarcar nuevas actividades no previstas por el cliente en sus proyecciones de crecimiento.

Por ello, en cuanto a los estándares de operación, el experto asegura que los parques industriales 4.0 están marcando una nueva normalidad en cuanto a su funcionamiento, operaciones y su capacidad adaptativa. Aparte de ofrecer naves de mayor altura, también aparece el concepto de “flexspace”, que busca ofrecer al usuario la capacidad de generar módulos ultra-eficientes y customizables, permitiendo integrar áreas

“La inteligencia artificial está marcando nuevas formas de realizar nuestras actividades, apoyando desde el diseño de estos espacios hasta su propio funcionamiento”.

Martín Gómez Platero Director

Gómez Platero Arquitectura

La tecnología trae consigo numerosas innovaciones que se pueden aplicar para mejorar significativamente la experiencia del usuario.

ESPECIAL PARQUES

INDUSTRIALES Y LOGÍSTICOS

productivas, logísticas y administrativas en un solo lugar.

También se visualizan grandes avances en la proliferación de espacios que incluyen el uso de machine learning para mejorar su eficiencia operativa y potenciar la interconexión. Por ejemplo, la implementación de bodegas automatizadas que optimizan el almacenamiento y la manipulación de mercancías, y el uso de Big Data asociada al clima, el tráfico y la localización de paquetes en tiempo real.

En la actualidad, los parques industriales se están transformando en ecosistemas digitales inteligentes, adoptando nuevos estándares operativos que privilegian el uso de modelos gemelos (twin models) y tecnologías BIM (Building Information Modeling). Estos enfoques requieren infraestructuras de telecomunicaciones y servidores (pequeños data centers) capaces de manejar grandes volúmenes de información. Según Gensler, esta evolución abre nuevas oportunidades de mercado y servicios más allá de los tradicionales.

“La tendencia hacia visiones de usos mixtos y campus se fortalece, ya que permite la creación de servicios complementarios en respuesta a las necesidades específicas de las industrias presentes en el parque. Entre estos servicios destacan la gestión de datos, la promoción de energías limpias y la oferta de amenidades adecuadas para los trabajadores y empresas”, opina Murillo.

Edificios sostenibles

Los nuevos diseños de inmuebles industriales también traen consigo un fuerte vínculo con temas de cuidado del medio ambiente y sostenibilidad, que hoy en día se suman como un pilar de gran importancia en la estrategia de cualquier negocio, sea cual sea su finalidad.

La adopción de energías renovables no solo contribuye a una producción más amigable con el medio ambiente, sino que también, si se realiza adecuadamente, puede reducir los costos de producción. De esta manera, se logra una combinación de sostenibilidad ambiental y beneficios económicos que impulsa el crecimiento y la

competitividad del parque industrial en su conjunto.

Por ello, está en alza el uso de energías renovables, la implementación de tecnologías verdes como paneles solares, sistemas de carga para vehículos eléctricos, de recolección y reutilización de aguas, espacios para la gestión de residuos, sistemas pasivos de ventilación, así como la utilización de materiales de construcción sostenibles, más eficientes energéticamente y de bajo mantenimiento.

“La obtención de certificaciones ambientales es una práctica en auge, y los parques industriales deben establecer reglas claras y definir su alcance para ofrecer a sus clientes un entorno sostenible. La industria se está encaminado hacia la sostenibilidad y los parques industriales son el punto de

espacios industriales de la región, algunos países muestran más avances que otros. Peña destaca el caso de Colombia, que se está posicionando como un importante referente de data centers en la región, donde las zonas francas son una plataforma ideal para albergarlos, ofreciendo ventajas competitivas diferenciales como infraestructura y especificaciones técnicas de avanzada (Nivel Tier IV) que les permite realizar proyectos de inteligencia artificial, realidad virtual, videojuegos, animación de películas, entre otros.

“En el Valle del Cauca se encuentra la primera zona franca exclusiva de servicios, Zonamérica, que entre otras cosas tiene proyectado generar más de 17.000 empleos. Asimismo, el país cuenta con 14 zonas francas especiales de salud y, gracias al esquema de

partida de la cadena de producción, lo que les exige cumplir con altos estándares ambientales”, afirma el ejecutivo de Gensler Costa Rica.

Avances en la Latinoamérica

Para Angélica Peña Preciado, directora ejecutiva de la Cámara de Usuarios de Zonas Francas de Colombia, estos espacios industriales cuentan con condiciones de competitividad que facilitan el acceso tanto a nuevas tecnologías como a procesos productivos que generan valor agregado, y un impacto positivo en los agentes que forman su cadena de valor. Por ejemplo, régimen especial en comercio exterior, ecosistemas industriales de bienes y servicios que poseen condiciones de infraestructura física y logística de primer nivel, capacidad energética y de telecomunicaciones, además de sistemas de monitoreo y seguridad. De tal cuenta, se consolidan como la base perfecta para nuevos desarrollos industriales y para operaciones de “nearshoring” y “reshoring”.

En cuanto a innovación y la incorporación de nuevas tecnologías en

comercio exterior del régimen de zonas francas, se ha facilitado la adquisición de modernos equipos tecnológicos, con el objetivo de ofrecer servicios de salud de alta calidad y generar mayor competitividad a nivel nacional e internacional”, explica.

También destaca la existencia de 17 zonas francas especiales de servicios portuarios, en donde la posibilidad de ingresar equipos portuarios de alto impacto no solamente permite una gestión más eficiente, rápida y oportuna, sino que le da a Colombia herramientas para competir con otras jurisdicciones por la prestación de servicios a la carga.

Por otro lado, es importante mencionar el caso de México, donde los parques industriales no solo cumplen un papel trascendental para el desarrollo y fortalecimiento del sector exportador, sino también son parte importante de la infraestructura estratégica del país.

Solo la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), agrupa a más de 430 parques en 21 estados, más diversas naves industriales en seis entidades de la nación, que se

Los parques industriales de la región tienen claro la importancia de impulsar la innovación digital para seguir captando inquilinos que se dedican a la manufactura avanzada y al comercio electrónico.

han visto forzados a incorporar nuevas tecnologías y estándares de operación debido a la alta demanda de espacios. Empresas de electrónica, dispositivos médicos, metalmecánica, industria automotriz y de autopartes, aeroespacial, fundición, enseres domésticos, agroindustrial, textil, calzado, entre muchas otras, realizan inversiones cada vez más relevantes en el país.

En Centroamérica destaca el caso de Costa Rica, que a nivel mundial es visto como un país con una oferta de parques industriales y zonas francas de primer nivel en temas de sostenibilidad e innovación.

Un caso especial a resaltar es Zona Franca Coyol, que ha sido reconocida como una de las 10 mejores del mundo, hub del sector ciencias de la vida, la cual se suma a una oferta cada vez mayor de zonas francas y parques industriales con características innovadoras y sostenibles.

También han mostrado avances los inmuebles ubicados en zonas francas de Honduras y Panamá, con la incorporación de características en diseño que buscan ofrecer mejores experiencias y tecnología.

Lo mismo sucede en Guatemala, donde el sector inmobiliario ha mostrado su capacidad para construir complejos industriales de gran envergadura. Según Lucía Rivers, gerente general de Prime IQ, desde hace unos ocho años el país empezó a ofrecer parques industriales de clase mundial, que por mucho tiempo estuvieron ausentes.

“Ya no son los típicos complejos donde se tiene cierta cantidad de bodegas y nada más, solo el espacio para ser habitado, en venta o renta, así como lotes de terreno que ofrecen lo mínimo (…). Ahora ya son parques con una conceptualización diferente que se dividen en clusters, pero aún no veo que sean tan sofisticados en temas de tecnología”, opina Rivers.

Aunque la incorporación de innovaciones más avanzadas relacionadas con la industria 4.0, como inteligencia artificial e internet de las cosas, aún son incipientes o nulas en la región, los avances en temas de diseños disruptivos y sostenibles son un estándar cada vez más arraigado a los desarrolladores de los complejos industriales.

CARACTERÍSTICAS INHERENTES DE UN DISEÑO DISRUPTIVO

Un parque industrial o zona franca catalogado como disruptivo, innovador o “parque 3.0” incorpora características avanzadas en diseño, infraestructura y tecnología, de acuerdo con Gensler. Las principales características que deben estar presentes para que un parque industrial alcance este nivel de innovación son:

Amenidades 24/7:

El parque debe contar con servicios y facilidades disponibles las 24 horas del día, los siete días de la semana, para satisfacer las necesidades operativas de las industrias y promover un ambiente de trabajo eficiente.

Uso de energías renovables:

Implementación de paneles solares u otras fuentes de energía renovable para abastecer las operaciones industriales y reducir la dependencia de energías tradicionales y contaminantes.

Recirculación de agua y uso eficiente de recursos:

Incorporar sistemas que permitan el reciclaje y reutilización del agua para riego y otros fines no potables, buscando minimizar el impacto ambiental y optimizar el consumo de recursos.

Infraestructura para vehículos eléctricos:

Proporcionar posiciones para carga de vehículos eléctricos y sistemas alternativos de transporte interno promoviendo la adopción de una movilidad más sostenible entre los trabajadores y las empresas dentro del parque.

Tecnología de vanguardia:

Integrar sistemas inteligentes, big data y aplicaciones de inteligencia artificial para optimizar la gestión de las operaciones, mejorar la eficiencia y facilitar la toma de decisiones basadas en datos.

Ecosistema colaborativo:

Fomentar un ambiente donde las empresas del parque interactúen, colaboren y compartan conocimientos, lo que puede conducir a la generación de sinergias y oportunidades de negocio conjuntas.

Seguridad inteligente:

Implementar sistemas de seguridad avanzados, como el uso de drones, reconocimiento facial y análisis de actividades, para garantizar la protección de las instalaciones y prevenir riesgos.

Sostenibilidad y resiliencia:

Priorizar el enfoque en la sostenibilidad ambiental, la neutralidad de carbono y la capacidad de recuperación ante cambios o desastres naturales y situaciones de crisis, como enfermedades o pandemias.

Adaptabilidad y actualización tecnológica:

Ser capaz de adaptarse rápidamente a las nuevas tecnologías, renovar procesos y ajustar las cadenas de suministro en función de las tendencias y avances del mercado.

Producción de energía y créditos de carbono:

Implementar tecnologías que permitan que el propio parque industrial genere energía, incluso excedentes que puedan convertirse en créditos de carbono para su comercialización.

Plataforma compartida de información para supply chain:

Facilitar el intercambio de información entre las distintas empresas presentes en el parque, lo que favorece la coordinación y la optimización de la cadena de suministro.

Fuente: Gensler

INDUSTRIALES Y LOGÍSTICOS

ESPECIAL PARQUES INDUSTRIALES

Y LOGÍSTICOS

“NUESTRO OBJETIVO ES QUE BARCELONA SIGA SIENDO UNA

CAPITAL MUNDIAL DE LA NUEVA ECONOMÍA”

Desde su creación en 1916, el Consorci de la Zona Franca Barcelona (CFZB) ha sido un agente vivo que ha sabido adaptarse a un contexto en constante evolución. Es responsable de gestionar el principal polígono industrial de Cataluña y de España, además de promocionar la actividad económica, logística, inmobiliaria, tecnológica e industrial.

En la década de los 50, grandes empresas como la SEAT o Motor Ibérica, se instalaron en la zona franca convirtiéndola en un pulmón industrial, no solo de Barcelona sino también de Cataluña y del conjunto de España.

Actualmente, es una institución pública que gestiona un gran polígono industrial y nos encargamos de todo lo relacionado con el mantenimiento de la zona, su promoción económica, la organización de eventos y la innovación económica e industrial.

En entrevista con Revista INversión INmobiliaria, Blanca Sorigué, directora general del CFZB, brindó detalles acerca de la importancia de la zona franca y su enfoque en innovación y digitalización.

IN: ¿Cuáles son las cifras más importantes de la zona franca?

La entidad, que tiene más de 100 años de recorrido, genera empleo para más de 137.000 trabajadores, oportunidades globales de negocio en un espacio de 10.000.000 m2,

donde trabajan más de 176 empresas con una contribución a marzo de 2023 de 9.112 M€ al PIB español (más de $10.10 millones)

En la Zona Franca Aduanera, el CZFB dispone de 16 hectáreas de superficie total de suelo para: 7.518 m2 oficinas; 1.041 m2 de locales comerciales; 76.989 m2 de almacenes y 2.885 m2 de taquillas.

Dispone de una ubicación estratégica que actúa como un nexo vital entre la Unión Europea, el norte de África e Iberoamérica, permitiendo una conexión internacional fluida a través de infraestructuras únicas como la cercanía al puerto de Barcelona, el Aeropuerto de el Prat de Llobregat y la red ferroviaria que favorece las conexiones mercantiles y logísticas e impulsa la actividad en la Zona Franca. Esta infraestructura de primer nivel ha atraído a más de 40 multinacionales, consolidando la zona como un hub empresarial y comercial referente en Europa.

IN: ¿Cuáles son las principales características de los inmuebles que posee la zona franca?

El diseño de los inmuebles es un componente crucial que destaca en la oferta del CZFB. Con alturas adecuadas y amplias estructuras, espacios industriales y logísticos que garantizan

un ambiente propicio para la eficiencia y el flujo de operaciones. Los andenes y patios de maniobra se han planificado y diseñado para facilitar las operaciones de carga y descarga, agilizando la logística de nuestros clientes y socios comerciales.

En este sentido, es importante remarcar que la superficie comercializable abarca más de 3,6 millones de m2, brindando diversas opciones adaptadas a las necesidades específicas de cada empresa. Con un impresionante 98% de superficie arrendada, el CZFB genera confianza y un atractivo especial para que las empresas establezcan aquí sus operaciones y negocios.

En 2022, el Consorci de la Zona Franca de Barcelona logró firmar 23 contratos adicionales, lo que representa un crecimiento significativo en nuestra cartera de clientes. Esto se traduce en una superficie neta contratada de 7.668 m2, reflejando la creciente demanda y el atractivo de nuestras instalaciones.

Dentro del área industrial de la Zona Franca de Barcelona, se encuentran sectores económicos tradicionales, que se distribuyen de manera equilibrada: un 40% está dedicado a actividades industriales, un 30% a logística y otro 30% a servicios. Esta diversidad ofrece una oportunidad única para la sinergia empresarial y la creación de redes, lo que potencia aún más el atractivo de nuestra zona para inversionistas y emprendedores.

IN: ¿Qué tipo de tecnología implementan en sus diseños a favor de la competitividad, eficiencia y reducción de costos?

El plan estratégico, elaborado en 2019 y en el que seguimos trabajando, define acciones clave basadas en tres pilares, como son la sostenibilidad del CZFB a largo plazo, el desarrollo económico y social del territorio y la integración urbana y la sostenibilidad medioambiental.

En esta línea, uno de nuestros proyectos más destacados es el DFactory, un hub tecnológico puntero y vanguardista en todo en el sur de Europa, que cuenta con un espacio de hasta 17.000 m2 (y en el que se

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está edificando la segunda fase con 70.000 m2 más), que alberga más de 30 empresas y startups y ofrece espacios de innovación colaborativa, abierta y disruptiva. Este edificio cuenta con la certificación Leed Gold,

que acredita que el hub de industria 4.0 se ha construido con estándares de sostenibilidad, eficiencia e innovación.

El DFactory ofrece espacios abiertos, digitales y diáfanos para impulsar el talento y la creatividad y donde se trabajan en proyectos revolucionarios en campos como la impresión 3D, robótica, ciberseguridad, blockchain, inteligencia artificial y sensórica. Empresas como HP, Picvisa, e-Milers Company, NTT Data, On Robot, Alisys, y muchas otras han encontrado en este espacio un lugar ideal para desarrollar tecnologías innovadoras que mejoran su competitividad.

Además de DFactory, impulsamos también la 3D Incubator, la primera incubadora empresarial de alta tecnología 3D en Europa. Un proyecto liderado en colaboración con Leitat y el Consorci. Esta incubadora ha superado sus objetivos al ofrecer soporte a 100

Zona Franca Barcelona posee una ubicación estratégica que actúa como un nexo vital entre la Unión Europea, el norte de África e Iberoamérica.

Blanca Sorigué, directora general del Consorci de la Zona Franca de Barcelona.

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empresas y startups, un año antes de lo previsto. Con instalaciones de 1.000 m2, la 3D Incubator cuenta con espacios de oficina, coworking, salas de formación y laboratorios equipados con impresoras 3D de diferentes formatos. Empresas emergentes desarrollan proyectos innovadores que van desde prótesis dentales y monturas de gafas, hasta piezas de maquinaria en aluminio, impulsando así la tecnología de impresión 3D.

Asimismo, nuestra recién inaugurada Logistics 4.0 Incubator es la primera incubadora de España dedicada a la industria 4.0 en el ámbito logístico. Con el respaldo de la Fundación Incyde y los fondos europeos FEDER, esta incubadora busca impulsar el tejido productivo y desarrollar mayores competencias digitales en el sector logístico. Cerca de 30 empresas emergentes ya están trabajando en proyectos que abarcan desde robótica y almacenes automatizados hasta IoT, Big Data, impresión 3D, IA y logística verde. Con la Logistics 4.0 Incubator, estamos comprometidos a catalizar la innovación logística y potenciar el crecimiento.

IN: ¿Cuáles son los estándares de operación del parque?

Uno de nuestros ejes es desarrollar nuestra actividad alineada con la innovación, la digitalización y el impulso económico, pero también con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) establecidos por la Agenda 2030 de las Naciones Unidas. Por esta razón, situamos en el centro de todas nuestras actividades la sostenibilidad con el objetivo de convertirnos en un referente de su implementación en el ámbito industrial y empresarial y trasladar un impacto positivo a la ciudadanía, las empresas y el territorio.

Para ello creamos una estructura de gestión de la responsabilidad social corporativa para que esté alineada con los ODS que nos permita consolidar y dar continuidad a los compromisos y acciones en materia de sostenibilidad. En 2019 se dio un primer paso creando una dirección específica dedicada a la Responsabilidad Social Corporativa (RSC) y ODS. En el año 2020, todos los departamentos del

CZFB analizaron y proyectaron sus propuestas de actuaciones a corto, medio y largo plazo relacionadas con cada uno de los 17 ODS. A partir de aquí, todos los proyectos que comenzamos a implementar incluían la sostenibilidad como aspecto clave en su desarrollo.

IN: ¿Qué tipo de innovaciones tecnológicas implementan para mejorar la gestión e interacción con las personas?

Además de favorecer la innovación abierta y colaborativa, tanto en el DFactory como en la incubadora 3D y Logística 4.0, el CZFB promueve el desarrollo tecnológico de sus socios comerciales. Por ejemplo, Aldora Tech es una empresa que está desarrollando servicios autónomos de transporte aéreo de última milla con drones de tecnología, implementado por tecnología de impresión 3D; Smart Point City ha diseñado y fabricado taquillas inteligentes para puntos de recogida y flota de vehículos eléctricos a través de la robotización de las entregas y la sensórica para mejorar el proceso. O Ecodeliver que implementan, con IA, un transporte colaborativo a través de su aplicación donde particulares pueden transportar paquetes en sus trayectos entre grandes ciudades, evitando el uso de camiones y mediante

su flota de vehículos 100% eléctricos de última milla.

Otro ejemplo en procesos lo ha desarrollado Simig Solutions para los riders. Con sus soluciones analíticas innovadoras para resolver problemas de negocio. Están desarrollando a corto plazo el uso de una IA para que una plataforma pueda hacer preguntas a un usuario y de esta forma ofrecer conexiones API para agregar demanda (capacidad, nube y Machine Learning para procesar la información en tiempo real y optimizar rutas e IoT para tener las e-cargobike gestionadas y mejorar la seguridad de los riders.

Otro caso de éxito fue la participación de la incubadora 3D durante los tiempos de la pandemia y las necesidades en la industria sanitaria para hacer frente a la COVID. Y es que, con la expansión de la pandemia a nivel global, en marzo del año 2020 el equipo de la incubadora unió esfuerzos con partners tecnológicos y sanitarios para crear el primer respirador de campaña 3D validado médicamente e industrializable, e Leitat 1. Asimismo, la 3D Factory Incubator colaboró en la producción del bifurcador Multivent, que permite multiplicar el acceso a los equipos de ventilación asistida en el momento de mayor escasez de equipamientos en los Centros de Cuidados Intensivos de los Hospitales.

DFactory es considerado un hub tecnológico puntero y vanguardista en todo el sur de Europa.

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Parque

EVOLUTION FREE ZONE: el

Rica

Ubicado en Grecia, Alajuela, Evolution Free Zone combina tecnología, talento humano y sostenibilidad para impulsar las operaciones del futuro.

Por Redacción INversión INmobiliaria info@inversioninmobiliariacr.com

Evolution Free Zone es el parque empresarial de alta tecnología que ha venido a revolucionar la forma de hacer negocios en Costa Rica, en donde la infraestructura de clase mundial, las ideas globales, la innovación y el talento humano convergen de manera sostenible para generar soluciones de impacto global.

Su ubicación estratégica, en el cantón de Grecia -provincia de Alajuela-, es una de las fortalezas más destacables de este proyecto, ya que cuenta con comunicación directa a la Ruta 1 y Ruta 32, vías que conectan con los principales puertos marítimos del país y, con el Aeropuerto Internacional Juan Santamaría en tan sólo 15 minutos. Adicionalmente posee una fácil conectividad con los centros de población de la Región de Occidente.

“Evolution Free Zone está marcando un hito en la atracción de empresas de manufactura inteligente, servicios intensivos en conocimientos

y la industria de Ciencias de la Vida. Nuestra visión es establecer un parque sustentable, integrado con la comunidad, que contribuya a la generación de oportunidades para mejorar la calidad de vida del talento humano y del país”, menciona Carlos Wong, director general de CODE Development Group.

El ecosistema de próxima generación que ofrece Evolution Free Zone proporciona un entorno ideal para las empresas que buscan potenciar sus operaciones en un ambiente dinámico, con acceso a un grupo de talento humano altamente especializado, con soluciones hechas a la medida de sus necesidades y con los beneficios del Régimen de Zonas Francas

que ofrece Costa Rica a sus aliados comerciales.

Este parque empresarial es desarrollado y operado bajo el respaldo de CODE Development Group, con más de 20 años de experiencia en el desarrollo y operación de Parques Industriales y Zonas Francas. Impulsará la llegada de grandes proyectos de Inversión Extranjera Directa, que sumarán al crecimiento económico que aporta el Régimen de Zonas Francas al país y a la generación de empleo de calidad, proyectando más de 20.000 puestos de trabajo en los próximos 15 años.

¡Sea parte de la Evolución!

innovador, inteligente y sostenible con estándares globales de excelencia

parque empresarial de alta tecnología que está revolucionando Costa

Características

que diferencian a Evolution Free Zone

Parque empresarial de nueva generación con infraestructura de clase mundial.

Comunicación directa con la Ruta 1, conectividad estratégica con centros de población y Aeropuerto Internacional Juan Santamaría.

Acceso a un nuevo grupo de talento humano altamente especializado, técnica y profesionalmente.

Ambientes dinámicos, integrados con la comunidad, que fomentan el desarrollo de la Región de Occidente en Alajuela.

Soluciones a la medida para las necesidades únicas de cada empresa.

Ecosistema de entornos de trabajo excepcionales con capacitación académica y técnica en sitio.

Evolution Free Zone está marcando un hito en la atracción de empresas de manufactura inteligente, servicios intensivos en conocimientos y la industria de Ciencias de la Vida. Nuestra visión es establecer un parque sustentable, integrado con la comunidad, que contribuya a la generación de oportunidades para mejorar la calidad de vida del talento humano y a Costa Rica”.

Carlos Wong Director General CODE Development Group

msanchez @code -cr.com

(+506) 2435-6021

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“Cada sector requiere de una visión particular de sus oportunidades y eso conlleva a la generación de sus propias políticas de fomento. Al hacerlo, los países y regiones pueden incrementar su productividad, dinamizar la economía, atraer inversión local y extranjera y crear fuentes de trabajo. Todo esto se traduce en una mejor calidad de vida para la población de los países que promuevan la instalación de los clústeres”.

Ana Lucía Santacruz Socia de Impuestos, Comercio Internacional y BPS Deloitte Internacional Deloitte

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“La decisión de la Intendencia de Montevideo de que los proyectos logísticos e industriales se instalen en las afueras de la ciudad y el impulso que la Intendencia de Canelones le ha dado a la zona, por ejemplo, con la creación de una agencia de atracción de inversiones, ha representado un cambio muy importante y ha resultado en la instalación de parques industriales, empresas de diverso tipo, centros educativos, mejora de la infraestructura vial, instalación de barrios residenciales, etc.”.

Enrique Buero Gerente general Parque de las Ciencias

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NUEVOS HORIZONTES:

Transformando el Futuro de Honduras con Innovación y Sostenibilidad

La desarrolladora inmobiliaria anuncia desarrollo del primer parque industrial de clase mundial de Honduras y su segundo proyecto de oficinas.

Por César Brenes cbrenes@inversioninmobiliariacr.com

Inversiones Nuevos Horizontes mantiene la promesa que hace en su nombre. La empresa hondureña iniciará la entrega del primer parque industrial de clase mundial del país, Nuevos Horizontes Logistic Park, y la continuación de su exitoso paso por el mercado de oficinas con Nuevos Horizontes Business Park, todo en la segunda mitad del 2024.

Nuevos Horizontes Logistic Park, ubicado estratégicamente en San Pedro Sula, contará con cuatro fases de desarrollo, cada una de 20.000 metros cuadrados (m2) y se

enfocará en operaciones modernas de alta rotación y "last mile".

La primera fase, programada para entregarse en septiembre 2024, promete impulsar el crecimiento del sector logístico en la región, ofreciendo instalaciones de primer nivel para empresas que buscan eficiencia y excelencia en sus operaciones.

Por su parte, Nuevos Horizontes Business Park es la continuación de su exitoso proyecto de oficinas: NHBC. Con tres edificios de 15.000 m2 cada uno, este complejo está diseñado para satisfacer las necesidades de multinacionales, multilatinas y empresas nacionales.

Contacto

Email: john@nuevoshorizontes.com

Dirección: 2nda Calle, 3ra.

Avenida | Col. Rancho El Coco | San Pedro Sula, Honduras

Tel: (+504) 3192-9394

Website: https://nuevoshorizontes.com/

NUEVOS HORIZONTES, MÁS INNOVACIÓN

Nuevos Horizontes Logistic Park

Nuevos Horizontes Business Park

TIPO UBICACIÓN TAMAÑO ENTREGA

Logístico e Industrial BPO’s

San Pedro Sula, Honduras San Pedro Sula, Honduras

4 fases de 20.000 m2

3 edificios de 15.000 m2 Septiembre, 2024 Diciembre, 2024

Queremos ser un referente inspirador en la industria y seguir contribuyendo al crecimiento y desarrollo de nuestros clientes y el entorno en el que operamos”.

Uno de los edificios ha sido específicamente diseñado para firmas de Business Process Outsourcing (BPO), brindando espacios funcionales y servicios completos de Build to Suit (BTS), áreas y servicios comunales, así como un servicio y apoyo 24/7. La entrega de este innovador espacio está programada para diciembre de 2024, y se espera que impulse la industria de oficinas de alto nivel en la región.

Compromiso con la Innovación y la Sostenibilidad

Fundada en 2006 por los hermanos Maalouf, Nuevos Horizontes Desarrollos Inmobiliarios es una empresa líder en el mercado inmobiliario de Honduras y toda la región de

Centroamérica. Su misión es clara: crear propiedades sostenibles de alta calidad que no solo satisfagan las necesidades de sus clientes, sino que también enriquezcan y mejoren las comunidades en las que se asientan.

"En Nuevos Horizontes, no solo estamos desarrollando propiedades, sino que también construimos un futuro sostenible para las comunidades y empresas que atendemos. Queremos ser un referente inspirador en la industria y seguir contribuyendo al crecimiento y desarrollo de nuestros clientes y el entorno en el que operamos”, comentó John Maalouf, Director de Expansión Regional de Nuevos Horizontes. Con un firme compromiso con la sostenibilidad, la empresa busca marcar una diferencia positiva en el medio ambiente y en la sociedad en su conjunto.

John Maalouf Director de Expansión Regional Nuevos Horizontes

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INVENTARIO SECTOR INDUSTRIAL DE PANAMÁ

En el primer trimestre de 2023, el mercado panameño reporta estabilidad en la oferta general y los alquileres, ya que se prevén nuevos edificios listos para ser ocupados este año, de acuerdo con Colliers. La disponibilidad de las bodegas se manifiesta baja en 5,8%, luego de una absorción neta trimestral de 15.600 m2, principalmente en parques industriales Clase A y A+.

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Grupo Corporativo Pérez y Parque Logístico Panamá: Un hito en el Sector Industrial Inmobiliario de Panamá

El conglomerado panameño lanza bodega de clase A+ que estaría lista para ser ocupada en enero próximo.

Por Cesar Brenes cbrenes@inversioninmobiliriacr.com

Comprometido con el crecimiento económico sustentable de Panamá, el Grupo Corporativo Pérez (GCP), anunció el lanzamiento de un nuevo hito en el sector industrial del país: una bodega de vanguardia de 15.500 metros cuadrados (m 2).

La presentación oficial tuvo lugar el pasado 7 de julio en el Parque Logístico Panamá (PLP), ubicado estratégicamente en la Vía Panamericana KM 25 Nuevo Tocumen, Ciudad de Panamá. “Con este proyecto, ofrecemos a nuestros clientes una bodega con especificaciones A+, para que operen bajo un ecosistema industrial y logístico

de clase mundial”, comentó Arturo López, Vicepresidente de Bienes Raíces del Grupo Corporativo Pérez, Corporativo del cual forma parte Parque Logístico Panamá.

Un Nuevo Estándar de Calidad y Eficiencia

La nueva bodega está diseñada para satisfacer las necesidades cambiantes de las empresas modernas. Sus módulos flexibles desde 2.400 m2, una altura libre de 12 metros que alcanza los 14 metros en su punto más alto, y una macrolosa con una capacidad de carga distribuida de 10 toneladas por m2 son solo algunas de las características que la hacen destacar.

Con 20 andenes de carga en un patio de maniobras privado y un encerramiento de termo panel para optimizar la temperatura interior, esta bodega Clase A+ establece nuevos estándares de clase mundial en la industria inmobiliaria de Panamá.

Innovación y Excelencia

La bodega de 15.500 m2 es una manifestación tangible de la dedicación de Grupo Corporativo Pérez (GCP) para proporcionar soluciones de calidad a las empresas de manufactura y logística. De acuerdo con Cristina Burke, Gerente Comercial de Bienes Raíces de GCP, la estructura de la bodega flexible tiene un avance de más del 50% y la fecha

BODEGA PARA CLIENTES DE HOY

Clase: A+

Tamaño: 15.500 m2

Módulos: flexibles desde los 2.400 m2

Altura libre: 12 m

Altura máxima: 14 m

estimada de ocupación es enero de 2024.

Parque Logístico Panamá (PLP), lugar donde se encuentra ubicada la nueva bodega, abarca 46 hectáreas en Parque Industrial (zona local) y Zona Franca, lo cual ha atraído la atención y el reconocimiento de un selecto grupo de clientes inquilinos y propietarios.

Apostando al crecimiento Industrial y Logístico

Parque Logístico Panamá cuenta con infraestructura para que las empresas multinacionales, multilatinas y nacionales, instalen sus operaciones logísticas y de manufactura con estándares de clase mundial.

Macrolosa capacidad distribuida: 10 tons/m2

Andenes de carga: 20 en patio de maniobras privado

Otras características: encerramiento termopanel para mejorar la temperatura interior.

Con este proyecto, ofrecemos a nuestros clientes una bodega con especificaciones A+, para que operen bajo un ecosistema industrial y logístico de clase mundial”.

Arturo López Vicepresidente de Bienes Raíces Grupo Corporativo Pérez

Contacto

Email: cburke@gcp.com.pa

Dirección: PARQUE LOGÍSTICO PANAMÁ (PLP), Vía Panamericana, KM 25, Nuevo Tocumen, Ciudad de Panamá, Panamá.

Tel: +507 67472914

Website: plp.com.pa

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CARACTERÍSTICAS Y LINEAMIENTOS DEL MODELO

Cada país ha desarrollado un esquema de políticas públicas que dan sostenibilidad al régimen de zona franca. Las condiciones y objetivos varían según el mercado, pero el eje central generalmente es el mismo. A continuación, un análisis de algunos de los esquemas que se manejan en la región.

GUATEMALA

En la década de los 80 Guatemala creó dos decretos principales, el primero la “Ley de Fomento y Desarrollo de la Actividad Exportadora y de Maquila” (Decreto 29-89), y la Ley de Zonas Francas (Decreto 65-89).

Con estos modelos de incentivos, el país transformó e hizo crecer las exportaciones y se impulsó la inversión extranjera directa en diferentes sectores, por ejemplo, en la industria de vestuario y textil, que hoy es uno de los clústers más importantes.

A diferencia de otros países, que primero desarrollaron la infraestructura de las zonas francas y después atrajeron las empresas a esos espacios, en Guatemala el Decreto 29-89

permite a las empresas estar sujetas a recibir los incentivos fiscales en donde tengan su planta, edificio o dónde quisieran construir un inmueble de manufactura.

En 2016, el país modifica todo el programa de ley e incentivos, y aprovecha el Decreto 22-73, que regula la Zona Libre de Industria y Comercio “Santo Tomás de Castilla” (ZOLIC), para crear un nuevo reglamento que permite que el modelo que ZOLIC tenía en el departamento de Izabal, se pueda replicar en otras áreas. Así, surgen las Zonas de Desarrollo Económico Especial Pública (ZDEEP), que funcionan igual que una zona franca y en la actualidad se impulsan con fuerza en el país.

Ley de fomento y desarrollo de la actividad exportadora y de maquila

Decreto 29-89

Producción de bienes y prestadora de servicios

En cualquier lugar del país (planta, edificios, etc.)

Limitada a dos sectores: Vestuario y textiles y Servicios

No requiere presencia de aduanas Aprobación por el Ministerio de Economía

Ley de zonas francas

Decreto 65-89

INCAE Business School

Producción de bienes, comercialización y prestación de servicios limitada a algunas actividades específicas

Área geográfica delimitada

Requiere presencia de aduanas

Aprobación por Ministerio de Economía

Zona de desarrollo económico especial pública (ZDEEP)

Decreto 22-73

Producción de bienes, comercialización y prestación de servicios

Área geográfica delimitada

Requiere presencia de aduanas

Aprobación por ZOLIC y la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT)

“Uno de los retos más grandes para el sector de zonas francas está relacionado con la tecnología, cómo estas empresas van a cambiar las necesidades del recurso humano, qué capacidades vamos a tener que generar dentro de los países y en alianza con estas empresas para lograr hacer ese cambio en la forma de trabajar o incluso ejecutar tareas de la mano con la tecnología”.

Ronald Arce Director ejecutivo Centro Latinoamericano para la Competitividad y el Desarrollo Sostenible (CLACDS)

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COSTA RICA

La Promotora del Comercio Exterior de Costa Rica (PROCOMER) es la encargada de administrar tres de los regímenes especiales vigentes en el país, entre ellos: Zona Franca (ZF), Perfeccionamiento Activo (PA) y Devolutivo de Derechos (DD).

El estado costarricense ofrece el Régimen de ZF a empresas nacionales y extranjeras que deseen

desarrollar sus operaciones en el país, con el objetivo de incentivar la Inversión Extranjera Directa (IED), el intercambio comercial y la generación de empleo. Las empresas que opten por este régimen de incentivos y beneficios deben cumplir con los requisitos y obligaciones establecidas en la Ley No.7210, sus reformas y su reglamento.

En cuanto al tipo de empresas, las más utilizadas son las siguientes: Comercializadoras: No producen, simplemente manipulan, reempacan o redistribuyen productos no tradicionales para exportación. No pueden vender en el mercado local.

Servicios en sector estratégico: Brinda servicios a personas o compañías domiciliadas en Costa Rica, el exterior u otras empresas de zona franca. Siempre que cumplan con el Índice de Elegibilidad Estratégica para Empresas de Servicios (IEES)

Administradoras de parque: Son empresas dedicadas a la administración de parques destinados a la instalación de empresas bajo el régimen de zonas francas.

Manufactureras en sector estratégico: Transforman materia prima en productos elaborados o semielaborados. El nivel de exportación no es un requisito para ingresar, siempre que pertenezcan a un sector estratégico o establecerse fuera de la Gran Área Metropolitana (GAM). Esta categoría también aplica para empresas de manufactura que actualmente proveen a otras empresas de zonas francas como mínimo un 40%.

A lo largo de su historia, la ley ha sufrido modificaciones que obedecen al interés de armonizar la normativa interna con las mejores prácticas internacionales, así como para acomodarla a los requerimientos propios del mercado interno.

En 2022, el entonces presidente de la República, Carlos Alvarado, sancionó la “Ley de Fortalecimiento de la competitividad territorial para promover la atracción de inversiones fuera de la Gran Área Metropolitana”. La iniciativa busca fomentar la generación de oportunidades de empleo y desarrollo en estas zonas, así como

cerrar brechas persistentes que dificultan su reactivación económica.

Bajo modelo de zona franca, la ley crea 11 nuevos incentivos para atraer la inversión de sectores con alto potencial fuera de la GAM como industria alimentaria, empresas de insumos agrícolas, centros de salud especializados, actividades recreativas y de aventura sostenibles, y actividades comerciales de conservación o investigación científica que respeta el medio ambiente.

“En el modelo de zonas francas, las empresas se pueden ubicar dentro de la Gran Área Metropolitana y

fuera de ella. Al ubicarse fuera de la Gran Área Metropolitana obtienen incentivos ampliados en cuanto al plazo y tiempo, y se le agregan otros incentivos en materia de reducción del costo de las cargas sociales por ir fuera de la GAM”, explica Carlos Wong, presidente de la Asociación de Zonas Francas de Costa Rica (AZOFRAS).

También permite la opción llamada Stand Alone, es decir, tener un modelo con una operación de manufactura única. Por ejemplo, el caso de Intel, que tiene una planta que opera bajo el régimen de zona franca y es uniempresarial. No obstante, en esta opción se establecen una serie de requisitos como hacer una inversión de más de $10 millones, la generación de 200 puestos de trabajo como mínimo, y ser una inversión de un sector estratégico.

Bloques fundamentales en los que se basa el modelo de ZF

Un paquete de incentivos fiscales que varía dependiendo si la empresa se ubica dentro de la GAM o fuera de ella.

Creación de infraestructura de parques industriales que puedan albergar a estas empresas. En Costa Rica hay cerca de 42 compañías desarrolladoras de zonas francas,

A lo largo de su historia, la ley ha sufrido modificaciones que obedecen al interés de armonizar la normativa interna con las mejores prácticas internacionales.

lo que amplía las opciones para las empresas que deseen invertir en el país. Existen parques industriales y también zonas francas de servicios, y dentro de las obligaciones para establecer estos complejos está desarrollar la infraestructura, tanto del edificio, como calles y áreas

EXPORTACIONES DESDE ZONAS FRANCAS SEGÚN EL SECTOR (2021)

comunes con características de alto nivel mundial.

Simplificación de trámites y procedimientos aduaneros más rápidos al operar en zonas francas. Estos espacios funcionan como zonas aduaneras primarias, por lo tanto, las empresas que operan bajo el régimen de

zonas francas también tienen un trámite aduanero preferencial, un ente regulador (Promotora del Comercio Exterior de Costa Rica - PROCOMER) que supervisa su relación, así como una ventanilla única de inversión que permite un proceso abreviado para iniciar sus operaciones.

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MOTOR DE LA ECONOMÍA COSTARRICENSE

El sistema de zona franca es la plataforma de mayor impulso a las exportaciones del país.

El 50% de las exportaciones de productos de manufactura que hace Costa Rica están bajo el régimen de zona franca.

Es el sector de mayor crecimiento en el país, con un 24% en el último año y 15% en el último lustro. Esto quiere decir que en menos de 10 años ha duplicado la cantidad de exportaciones debido a un crecimiento importante en el número de empresas.

El principal producto de exportación de manufactura son los dispositivos médicos, que hace 15 o 20 años no era líder dentro de las exportaciones. El otro producto líder son los componentes para la industria electrónica. También destaca el crecimiento del sector de servicios.

Las exportaciones desde zonas francas representan aproximadamente el 15% del PIB de Costa Rica.

Asimismo, destaca el crecimiento en la cadena de valor agregado, que alcanza el 45%.

EXPORTACIONES DE COSTA RICA SEGÚN RÉGIMEN (MILES DE $)

PANAMÁ

Las zonas francas de Panamá forman parte de un régimen especial, integral y simplificado para el establecimiento y operación de empresas que contribuyan al desarrollo del país y a la generación de empleos y divisas, y se incorporen a la economía global de bienes y servicios, promoviendo la inversión.

De acuerdo con el Ministerio de Comercio e Industrias de Panamá (MICI), actualmente existen 10 zonas francas operativas, cuatro en proceso de instalación y seis en construcción, que se pueden establecer en casi todo el territorio nacional. Pueden ser privadas, estatales o mixtas.

Asimismo, están amparadas bajo la Ley 32 de 5 de abril de 2011 y reglamentadas bajo el Decreto Ejecutivo No. 62 del 11 de abril de 2017, donde se establece un conjunto de beneficios fiscales, migratorios y laborales que hacen atractivo su desarrollo dentro del territorio nacional.

En cuanto al tipo de industrias que puede hacer uso de este modelo, figuran tres grandes bloques: Manufactura, ensamblaje, procesamiento de productos terminados o semielaborados, alta tecnología.

Servicios logísticos, ambientales, de salud, y servicios varios.

Educación superior y centros de investigación.

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TIPOS DE ZONAS FRANCAS EN PANAMÁ

Privadas Aquellas cuyos inversionistas son personas naturales o jurídicas, nacionales o extranjeras.

Públicas Cuyo único inversionista es el Estado. Mixtas

OTROS REGÍMENES

ESPECIALES

Zona Libre de Colón

Cuya propiedad es compartida entre el Estado y los inversionistas nacionales o extranjeros.

Decreto de ley 18 de 1948, reformada por la ley 7 de 2016 “Reorganiza la Zona Libre de Colón y dicta otras disposiciones”. Establece un sistema fiscal y aduanero especial con estructura de Puerto Libre, aplicable al territorio de la Provincia de Colón.

Ciudad del Saber

Decreto ley 6 de 1998, por el cual se aprueba el contrato entre el estado y la Fundación Ciudad del Saber para el establecimiento y desarrollo de la Ciudad del Saber.

Zona Franca de Barú

Ley 19 de 2001, que crea un régimen fiscal y aduanero especial de zona franca turística y de apoyo logístico multimodal en Barú.

Panamá Pacífico

Ley 41 de 2004, que crea un régimen especial para el establecimiento y operación del área económica especial Panamá Pacífico, y una entidad autónoma del estado denominada agencia del área económica especial Panamá Pacífico.

SEM`S – EMMA

Ley 41 de 2007, reformada por la ley 57 de 2018, que crea el régimen especial para el establecimiento y la operación de Sedes de Empresas Multinacionales y la comisión de Sedes de Empresas Multinacionales.

Agroparques

La ley No. 196 de 2021 crea el régimen especial para el establecimiento de empresas operadoras y desarrolladoras de Agroparques, y dicta disposiciones para su funcionamiento.

Zona Franca Aguadulce

El principal objetivo del Proyecto de ley No. 309 de 1 de junio de 2022, es la atracción de inversión extranjera y la generación de empleo en Panamá por medio de la instalación de empresas de manufactura, agroindustria, inmobiliarios y turismo, promoviendo el desarrollo de servicios logísticas, marítimos y aeroportuarios, alta tecnología entre otros.

Fuente: Ministerio de Comercio e Industrias (MICI)

Fuente: ProPanamá

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AMÉRICA LATINA DEBE APROVECHAR LA OPORTUNIDAD

DE

CONSTRUIR DE FORMA SUSTENTABLE

La descarbonización de los edificios requerirá una inmensa transformación del sector.

Las ciudades de Latinoamérica deben mitigar los impactos negativos del nuevo desarrollo.

Por Redaccion INversión INmobiliaria,

El entorno construido está a punto de experimentar la mayor oleada de crecimiento urbano de la historia, por lo que se espera que la superficie construida mundial se duplique hacia 2060 y los edificios representan el 41% de las emisiones en las ciudades de LATAM, frente al 60% de las emisiones en las ciudades de todo el mundo.

Así lo reveló la investigación realizada por JLL Descarbonizar las ciudades y el sector inmobiliario -El panorama latinoamericano desde una perspectiva global- que cubrió 10 ciudades y que advierte sobre la rápida urbanización de las ciudades de América Latina y, por tanto, tienen una gran oportunidad de construir de forma sustentable desde el principio, adoptando un enfoque que abarque toda la ciudad.

“Las ciudades suelen ir por delante de los países a la hora de establecer políticas ambiciosas para descarbonizar los edificios y aunque sea menor en América Latina, la escala de emisiones destaca el papel fundamental que tienen los edificios en la transición de las ciudades hacia el cero neto. Con tanta nueva inversión en construcción e infraestructura necesaria en las próximas décadas en las ciudades de LATAM, las emisiones de los edificios representan un problema inminente y crucial. La descarbonización de los edificios a lo largo de todo su ciclo de vida requerirá una inmensa transformación en el sector, pero es factible. Requerirá políticas claras y ambiciosas que fomenten una gama de medidas que incluyen materiales bajos en carbono, diseño de edificios pasivos, principios de circularidad, envolventes de edificios eficientes, tecnologías inteligentes, eficiencias energéticas, electrificación y compra de energía renovable”, destaca la investigación de JLL.

Agrega que las ciudades son responsables del 66% de las emisiones de gases de efecto invernadero en

Entre 2020 y 2040, el carbono incorporado representará el 57% de las emisiones totales de las nuevas construcciones en todo el mundo. Los propietarios de edificios, los ocupantes y los gobiernos deben actuar para abordar las emisiones de los edificios en su totalidad, haciendo hincapié en la necesidad de una evaluación del carbono a lo largo de toda la vida (WLC) que aborde tanto el carbono incorporado como el operativo.

América Latina y concentran gran parte de las causas, así como de los impactos del cambio climático en la región.

Este estudio ofrece una visión general de lo que están haciendo 10 de las principales ciudades de América Latina, entre ellas Bogotá, Buenos Aires, Guadalajara, Medellín, México, Monterrey, Santiago, San José, Sao Paulo y Río de Janeiro, en materia de objetivos y políticas climáticas, especialmente en lo que respecta a los edificios. Posiciona a estas ciudades en un panorama global y es una extensión de la investigación de JLL “Descarbonizando Ciudades y Bienes Raíces”, que cubrió 32 ciudades globalmente y fue publicada en mayo de 2022.

Esta nueva investigación de JLL advierte que ciudades de todo el mundo están actuando frente a la crisis climática estableciendo compromisos audaces para llegar a cero emisiones netas e implementando políticas específicas, regulaciones y programas de incentivos para hacer frente a las emisiones de sus sectores más contaminantes. Sin embargo, todas las regiones, países y ciudades se enfrentan a retos únicos que determinan la mejor manera de materializar sus objetivos de carbono neto cero (NZC).

Las ciudades de todo el mundo se enfrentan a grandes retos en su lucha contra el cambio climático y en su contribución al impulso mundial hacia la reducción a cero de las emisiones de gases de efecto invernadero. Los edificios son una pieza importante del rompecabezas de la descarbonización, ya que representan una de las principales fuentes de emisiones mundiales. Se necesitan normativas más estrictas para acelerar el desarrollo de edificios con bajas emisiones de carbono, modernizaciones y técnicas de construcción sostenibles. En general, las ciudades están bien posicionadas para crear y aplicar una política de construcción que tenga más impacto que a nivel federal y, en muchas ciudades de LATAM,

hacerlo ayudará a progresar en un desarrollo sostenible holístico que abarque el valor social y la equidad compartida junto con la descarbonización. La dirección a seguir está clara en todas las ciudades, pero con los largos plazos que caracterizan a los proyectos del sector inmobiliario, los promotores, inversores y ocupantes no deberían esperar a estas normativas para pasar a la acción, subraya la investigación Descarbonizar las ciudades y el sector inmobiliario -El panorama latinoamericano desde una perspectiva global-.

Las ciudades de Latinoamérica deben tratar de adoptar una construcción consciente del carbono, así como principios de construcción regenerativos y circulares que puedan mitigar los impactos negativos del nuevo desarrollo.

A diferencia de las emisiones operativas, que pueden reducirse con el tiempo mediante mejoras en la eficiencia energética y la electrificación de los edificios y el uso de energías renovables, las emisiones de carbono incorporadas se producen y se fijan antes incluso de que se ocupe un edificio.

“Entre 2020 y 2040, el carbono incorporado representará el 57% de las emisiones totales de las nuevas construcciones en todo el mundo. Los propietarios de edificios, los ocupantes y los gobiernos deben actuar para abordar las emisiones de los edificios en su totalidad, haciendo hincapié en la necesidad de una evaluación del carbono a lo largo de toda la vida (WLC) que aborde tanto el carbono incorporado como el operativo”. Alerta JLL en su investigación.

Las 10 ciudades en este estudio han establecido objetivos alineados con el Acuerdo de París, con el objetivo de lograr cero emisiones netas para 2050. Sin embargo, como es el caso de varias ciudades en otras partes del mundo, las ciudades de América Latina enfrentan desafíos para traducir estos objetivos en pasos concretos y factibles, lo que destaca la necesidad de seguir avanzando en el desarrollo de estrategias efectivas para combatir el cambio climático. Esta situación es particularmente frecuente entre los mercados emergentes en general, donde el enfoque suele ser mejorar los niveles de vida. Desafortunadamente, el objetivo interino crucial alineado con París, con el objetivo de reducir las emisiones en un 50 % para 2030, no figura en gran medida en las agendas de las ciudades latinoamericanas.

Entre las recomendaciones que ofrece JLL dentro de su investigación Descarbonizar las ciudades y el sector inmobiliario -El panorama latinoamericano desde una perspectiva global-, están:

Redoblar las iniciativas de eficiencia energética y la electrificación de edificios aprovechando la impresionante presencia de energías renovables en las redes eléctricas de los países de LATAM.

Los inversionistas y ocupantes inmobiliarios pueden y deben pensar más allá del carbono.

Con mayores niveles de desigualdad de ingresos, así como desafíos de salud y educación, las ciudades de Latinoamérica necesitarán adoptar un enfoque verdaderamente holístico que abarque el valor social y la equidad compartida junto con los esfuerzos de cero neto.

Los modelos empresariales colaborativos requieren un cambio de mentalidad.

Estar preparados para compartir la sabiduría y aprender de los demás para ampliar las mejores prácticas.

Las soluciones tecnológicas facilitarán la transición.

El sector de la construcción es fundamental para la transición a cero emisiones netas y, dado que los ciclos de planificación de capital, presupuestación y desarrollo del sector se extienden durante largos periodos de tiempo, las decisiones que se tomen hoy determinarán los éxitos y los fracasos a la hora de alcanzar las NZC en las próximas

décadas. Los gobiernos de LATAM carecen en gran medida de políticas y regulaciones prácticas que formen parte de una hoja de ruta para reducir las emisiones en el entorno construido.

Aun así, en ciudades de todo el mundo se ha descubierto que, si bien a veces puede faltar una política a nivel de ciudad, a menudo

es mucho más ambiciosa que a nivel federal. Por lo tanto, los actores de la industria deben monitorear de cerca el entorno regulatorio de las ciudades en las que operan, ya que es probable que el liderazgo, la iniciativa y la acción locales estén por delante de cualquier política y programa centralizado o nacional.

LA INVESTIGACIÓN DE JLL DESTACA 19 CASOS DE ÉXITO, ENTRE LOS QUE SOBRESALEN:

CIUDAD DE MÉXICO:

Se comprometió a reducir a la mitad las emisiones de carbono incorporadas para 2030, en colaboración con empresas líderes y a través de la firma de la Declaración de Construcción Limpia del C40, para reducir las emisiones de todas las actividades de construcción (nuevas construcciones y proyectos de infraestructura) en al menos un 50% para 2030. Junto con Oslo, Los Ángeles y Budapest, la Ciudad de México fue una de las primeras en firmar la Declaración.

RÍO DE JANEIRO:

En junio de 2022, lanzó su plan para tener en el centro de la ciudad, el primer Distrito de Bajas Emisiones de Brasil. Mejorar la calidad del aire y la salud de los ciudadanos son prioridades de la iniciativa, que se aplicará por fases hasta 2030. El Distrito se someterá a varias acciones, como el aumento de las zonas verdes, el desarrollo de un plan de movilidad limpia, la ampliación de la red de carriles bici, la vigilancia de la calidad del aire, el uso de vehículos eléctricos en la flota de la ciudad, la mejora de la recogida de residuos y proyectos educativos para implicar a la población local.

BUENOS AIRES:

Creó el programa Certificación “Sello Verde”, para promover las prácticas sostenibles y la responsabilidad ambiental entre empresas y organizaciones. Reconoce el cumplimiento de la normativa y las prácticas ambiciosas de gestión de residuos en oficinas públicas y privadas, locales comerciales y edificios residenciales. La certificación es voluntaria y las empresas deben pasar por un proceso de evaluación para obtenerla y forma parte de la Red de Economía Circular de la ciudad, una iniciativa pionera diseñada para reforzar la colaboración público-privada e impulsar la sostenibilidad en la ciudad. La red incluye 300 instituciones de los sectores público y privado y más de 140 instituciones ya han sido reconocidas con el “Sello Verde”.

Finalmente, la investigación de JLL

Descarbonizar las ciudades y el sector inmobiliario -El panorama latinoamericano desde una perspectiva global-, apuntó que las decisiones relativas al entorno construido deben plantearse a lo largo de décadas y, dado que muchos responsables en América Latina

pretenden materializar sus compromisos climáticos en el mismo plazo, deberían considerar a los propietarios, promotores, inversores y ocupantes de inmuebles como socios a largo plazo.

El sector inmobiliario reúne la experiencia, los recursos y el interés de las partes interesadas a largo plazo

MEDELLÍN:

Puso en marcha una iniciativa galardonada que amplía las zonas verdes y los espacios de refrigeración de uso público para reducir el impacto del aumento de las temperaturas asociado al cambio climático. El proyecto también pretende mejorar el transporte público y fomentar la movilidad sustentable para hacer frente a problemas como la contaminación atmosférica, la congestión del tráfico y la expansión urbana. La ciudad colombiana también ha avanzado en el desarrollo de planes detallados para garantizar que todos los edificios puedan alcanzar una emisión neta de carbono cero en 2050. Está aplicando medidas más estrictas que los requisitos nacionales y prestando cada vez más atención al carbono incorporado.

necesarios para establecer asociaciones bien fundadas con los gobiernos municipales centradas en la responsabilidad y el beneficio mutuos. Muchos gobiernos locales ya están aprovechando el compromiso de este grupo de partes interesadas para impulsar los objetivos de desarrollo sostenible de su ciudad.

Oficinas y edificios industriales son hoy día los más apetecidos por las administradoras de fondos inmobiliarios

Inmuebles atractivos para una SAFI, ¿cuáles son los activos mejor

posicionados en la actualidad?

Las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI) son el mayor tenedor de inmuebles de alto perfil en Costa Rica.

Por Erick Esteban Bolaños ebolanos@inversioninmobiliariacr.com

Todo inmueble que tenga una buena demanda por parte de inquilinos de alto perfil, será interesante para las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión. Su giro de negocio es invertir en la compra de inmuebles que ofrezcan una renta atractiva a sus inversionistas.

Las SAFI’s deben ser vistas como un cliente de alto potencial, en sus carteras administran los activos de

la mejor calidad posible: industrial y oficinas, tanto fuera como dentro de zonas francas.

Grettel Fallas Sequeira, quien ocupa el puesto de Gestora de Portafolios Inmobiliarios en la sección de fondos de inversión de Grupo Prival, firma que ofrece fondos de este tipo en Costa Rica y Panamá, se refirió al respecto y declaró que en el caso de ellos han concentrado estas inversiones específicamente en zonas francas, ofibodegas, bodegas, centros

de distribución y naves industriales. Algo similar ocurre en otras sociedades como esta, pues de acuerdo con Lidia Araya, gerente de carteras en la SAFI Multifondos de Mercado de Valores Costa Rica, ellos tienen interés especialmente en inmuebles de industria y logística en el área de zonas francas, pues consideran que esas empresas son “el principal motor de crecimiento de la economía costarricense”, además de contar con inmuebles en sectores de oficina y

comercio. Eso sí, aclaró que desde Multifondos no se cierran a valorar otro tipo de oportunidades en el mercado.

En cuanto a las características puntuales de los inmuebles, Araya declaró que se fijan principalmente en la ubicación del inmueble, la calidad constructiva de este, los usos alternativos que posea, el precio, la calidad, trayectoria; además de condiciones contractuales de los inquilinos, la proyección que se tenga tanto del inmueble como de los inquilinos, del entorno y del mercado donde operan; en conjunto con la sostenibilidad del proyecto.

En el caso de Prival, Fallas aseguró que tienen como requisito que sean inmuebles de construcción reciente o bien, con remodelaciones en su infraestructura muy recientes, esto con el propósito de que la calidad del activo sea alta. Además, también procuran que los inmuebles que adquieran cuenten con inquilinos de reconocida trayectoria y con contratos estables, preferiblemente de largo plazo en caso de ser posible.

Para esto afirmó se realiza un ‘due diligence’ (proceso de investigación de una empresa o persona que se efectúa previo a la firma de un contrato) detallado junto con el área legal, donde Fallas asegura que se solicita mucha información para el análisis y se analizan aspectos como el perfil de los inquilinos, el perfil del vendedor, la revisión de contratos de arrendamiento, la constancia en el pago de alquileres, el pago de impuestos relacionados a la propiedad, el estado físico de esta, el mantenimiento histórico del

Tenemos interés especial en inmuebles de industria y logística en el área de zonas francas, porque son el principal motor de crecimiento de la economía costarricense; no obstante, no descartamos valorar otro tipo de oportunidades. Nos fijamos principalmente en la ubicación del inmueble, la calidad constructiva de este, los usos alternativos que posea, el precio, la calidad, trayectoria; además de condiciones contractuales de los inquilinos, la proyección que se tenga tanto del inmueble como de los inquilinos, del entorno y del mercado donde operan; en conjunto con la sostenibilidad del proyecto”.

inmueble, las pólizas que tiene, entre otros aspectos.

A esto se le suma que de acuerdo con Fallas, en Prival también buscan que el inmueble y el inquilino cumpla con los criterios ESG (Ambientales, Sociales y de Gobierno, por sus siglas en inglés: Environmental, Social and Governance), siempre dependiendo del tipo de activo o sector en la industria y de la actividad de los inquilinos.

De acuerdo con la consultora Deloitte, estos criterios surgen como evolución de la Inversión Socialmente Responsable (ISR) y consisten principalmente en aquellos que procuran cuidar el medio ambiente, respetar los derechos humanos y laborales, y la buena gestión corporativa con principios éticos.

En conjunto con lo declarado por ambas sociedades administradoras de fondos de inversión, también se consultó a la constructora Garnier&Garnier, la cual ha desarrollado diversos negocios con SAFIs, principalmente en mercados de zonas francas, edificios de oficinas y edificios comerciales; en donde destacan algunos proyectos como el Centro Corporativo El Cafetal que efectuaron con la SAFI Multifondos y otros como la Zona Franca La Lima, Flexipark y plazas comerciales.

Ronny Rodríguez, gerente de Desarrollo de Garnier&Garnier, explicó que cuentan con bastante experiencia haciendo negocios con sociedades administradoras de fondos de inversión y que incluso es una de las principales estrategias que tienen dentro de sus modelos de negocio, pues considera que “es una excelente forma de colocar de nuevo en el mercado los activos

una vez desarrollados y comercializados” y que ambas partes ganan.

Asimismo, Rodríguez se refirió a los intereses de las SAFI’s destacando varios puntos que coinciden con lo que dijeron Araya y Fallas, pues afirmó que a los fondos de inversión les interesa muchos los activos de primera clase, que hayan pasado por los más rigurosos procedimientos

En nuestro caso hemos concentrado estas inversiones específicamente en zonas francas, ofibodegas, bodegas, centros de distribución y naves industriales. También buscamos que el inmueble y el inquilino cumplan con los criterios ESG , siempre dependiendo del tipo de activo o sector en la industria y de la actividad de los inquilinos”.

Grettel Fallas Sequeira

Gestora de Portafolios Inmobiliarios Grupo Prival

Lidia Araya Gerente de carteras de SAFI Multifondos

de diseño y construcción posibles, de tal manera que sus inversiones adicionales se minimicen. Esto último se lo atribuye a que el negocio de estas sociedades es financiero y no de construcción.

Por otro lado, de igual forma también resaltó la importancia que tiene para los fondos de inversión la calidad de los contratos que están detrás de la compra de los activos, relacionado principalmente a los clientes e inquilinos que ocupan el inmueble.

Finalmente, en Garnier&Garnier manifestaron que tanto ellos como las empresas y los fondos de inversión tienen especial interés en los criterios ESG y resaltó la presencia de estos en el proyecto del Centro Corporativo El Cafetal, ubicado en Belén, Heredia; especialmente en materia ambiental.

En el caso de dicho centro corporativo, aseguran que este cuenta

Mercado de Valores Costa Rica

A los fondos de inversión les interesan muchos los activos de primera clase, que hayan pasado por los más rigurosos procedimientos de diseño y construcción posibles, de tal manera que sus inversiones adicionales se minimicen.

Esto último se lo atribuye a que el negocio de estas sociedades es financiero y no de construcción.

(Venderle a las SAFI’s) es una excelente forma de colocar de nuevo en el mercado los activos una vez desarrollados y comercializados”.

Ronny Rodríguez Gerente de Desarrollo Garnier&Garnier

con certificación LEED Silver (Líder en Eficiencia Energética y Desarrollo Sostenible) en su Core & Shell, Bandera Azul Ecológica en el área de acciones contra el cambio climático y que forma parte del “Plan Empresarial de Movilidad Sostenible” de Belén, el cual promueve el transporte alternativo y otras iniciativas amigables con el ambiente.

Además, también destacaron el ejemplo de la Zona Franca La Lima, en donde destacan principalmente a los inquilinos con una tasa de rotación de personal inferior al 8% anual

y una presencia importante de empresas dentro de la lista Fortune 500, las cuales corresponden a las 500 empresas estadounidenses más grandes de capital abierto según su volumen en venta, en un listado elaborado anualmente por la revista Fortune.

Esto se lo atribuyen a que este parque industrial fue diseñado con un perfil tecnológico para la atracción de empresas cuyas actividades se centran en la manufactura avanzada, las ciencias de la vida y de empresas suplidoras como de compañías de servicios, entre otros.

Tenencia de inmuebles al alza

Lanecesidad de las SAFI’s por contar con inmuebles rentables es constante. Incluso, en el periodo 2019-2021 que se caracterizó por la desaceleración económica y por la pandemia, la cartera de inmuebles administrados tuvo un crecimiento.

* Cifras de activos en millones de colones Fuente: Cámara de Fondos de Inversión de Costa Rica

Sector residencial muestra mayor interés en construcción sostenible

Bonos verdes:

financiamiento sostenible a paso firme hacia los edificios del futuro

Alemania encabeza la lista de emisores de bonos verdes, mientras que más países de Latinoamérica incursionan en el tema en los últimos años

Por Alexandra Ivanova alexandra@inversioninmobiliariacr.com

Para reducir los efectos del cambio climático, las autoridades de los países, las organizaciones internacionales, instituciones financieras y empresas trabajan desarrollando políticas que permiten la construcción de edificios de nueva generación amigables con el ambiente, lo mismo que las tecnologías que facilitan la transición a la energía limpia.

Es por ello que el financiamiento sostenible se ha ido convirtiendo en una de las novedosas herramientas que reactivan el sector inmobiliario a nivel mundial y, a la vez, promueven la transición hacia una economía sostenible como un objetivo real. Los cambios hacia la economía sostenible requieren de los capitales correspondientes.

¿Dónde y cómo se originan estos recursos? Las economías desarrolladas

han puesto en práctica diversas medidas como impuestos a la generación de carbono, apoyo a organismos multilaterales para que canalicen recursos blandos de economías desarrolladas a aquellas en vías de desarrollo y esquemas de titularización en mercados bursátiles.

Según datos de Climate Bonds Initiative, para lograr la neutralidad de emisiones en la economía mundial

antes de 2050, se requiere una inversión estimada de $9,4 billones. Hoy día, los inversionistas públicos y privados destinan recursos económicos al apoyo de las soluciones innovadoras en áreas como la infraestructura verde, energías renovables, la eficiencia energética y carbono neutralidad.

Varios países de Europa, entre ellos, Alemania, Gran Bretaña, Italia, España y Países Bajos, así como los EE.UU. y China lideran el listado de emisores de bonos ambientales, también conocidos como bonos verdes, Latinoamérica se abre el camino en este mercado, que faculta al sector inmobiliario para acceder fondos de muy bajo costo que tienen como objetivo acelerar la carbono neutralidad.

Mientras tanto, la agencia calificadora S&P Global Ratings indica que la emisión de bonos verdes, sociales, sostenibles y vinculados a la sostenibilidad en Latinoamérica alcanzará un monto entre $30.000 y $40.000 millones en el año 2023.

Brasil, según datos del ranking de Climate Bonds Initiative, es el mercado de bonos verdes más grande de la región, con emisiones por $10.300 millones, mientras que Chile ocupa el segundo lugar con emisiones por $9.500 millones y a México le corresponde la tercera posición con emisiones por $4.000 millones. En el transcurso de 2021 y 2022 Barbados, Bermudas, Ecuador y Panamá ingresaron al mercado de bonos verdes, por lo que la lista de países emisores en la región comprende 14 posiciones. No obstante, América Latina y el Caribe solo contribuye con un 2% de la emisión mundial

ALEMANIA, EL MAYOR EMISOR DE BONOS VERDES EN 2023

Alemania, según el informe del I trimestre de 2023 de Climate Bonds Initiative, ha resultado ser el líder mundial en la emisión de bonos verdes.

Durante el primer trimestre de 2023, según datos del informe, Alemania representa un 12% de las emisiones mundiales, generando $15 billones

De este monto, $5,4 billones corresponden a las organizaciones no financieras, incluyendo las compañías proveedoras de energía; además, el fabricante de automóviles Volkswagen generó $1,9 billones.

El segundo lugar del ranking le corresponde a China, donde se ha generado más de $12 billones, lo mismo que las organizaciones supranacionales que ocuparon el tercer lugar.

El Reino Unido de Gran Bretaña, los EE. UU, Italia, Arabia Saudí, Países Bajos, España y Australia, según el informe, han sido otros países que destacaron en la materia de bonos verdes.

ALEMANIA CHINA INTERNACIONAL GRAN BRETAÑA EE.UU ITALIA ARABIA SAUDÍ PAÍSES BAJOS ESPAÑA AUSTRALIA

Fuente: Climate Bonds Initiative, 2023

Phillips Director

de bonos verdes, mientras que un 40% corresponde a Europa.

Un ejemplo de estas iniciativas es el Fondo de Bonos Verdes de América Latina (LAGREEN), a través de sus inversiones en infraestructura verde y especialmente en infraestructura de transporte. Proyecta tener 8,4 millones de beneficiarios finales y generar hasta 1.593 puestos de trabajo en la construcción y 6.373 en la fase operativa de los proyectos en Colombia, Costa Rica, Ecuador y El Salvador.

De acuerdo con los datos de la organización, se estima que cada dólar invertido por LAGREEN dará lugar a una inversión del sector privado de otros 3 dólares, movilizando de esta forma un capital de $1.500 millones de dólares y dando lugar a un volumen de inversión total de $2 mil millones en bonos verdes.

Uso de energías renovables, foco de inversión

El uso de energías renovables y las tecnologías que permiten reducir la emisión de contaminantes; por tanto, es el componente indispensable en los proyectos que se están desarrollando con el financiamiento proveniente de los bonos verdes.

“Los bonos verdes están destinados a dirigir esta inversión a los proyectos sostenibles. Uno de los rubros es la inversión inmobiliaria sostenible. Sin embargo, es importante saber cómo los inversionistas definen los proyectos como sostenibles”, afirma Nicolás Ramírez, director ejecutivo de Green Building Council Costa Rica.

Según Ramírez, a nivel internacional, los criterios para considerar un proyecto como sostenible se definen por medio de las certificaciones EDGE y LEED. Asimismo, el experto afirmó que

en Costa Rica el tema de financiamiento por medio de los bonos verdes aún está en etapa preliminar.

“Aún no podemos hablar de un impacto real de los bonos verdes en Centroamérica. Sin embargo, en Europa y Norteamérica ya se han logrado muy buenos resultados de estas prácticas, con el uso de los fondos generados por los impuestos sobre la emisión de carbono. Por ejemplo, en Canadá se busca aumentar este impuesto en magnitudes fuertes en los próximos años. Hablamos de un presupuesto basado en la cantidad de emisiones de CO2 y estamos cobrando cierta cantidad por cada tonelada”, agregó.

La idea de estas políticas, de acuerdo con Ramírez, es incentivar a los desarrolladores de proyectos a reducir y medir su huella de carbono para no tener que pagar el impuesto sobre el carbono. Por ello, los países que implementaron este sistema de impuestos buscan mitigar los efectos negativos de las emisiones de carbono mediante los fondos recaudados con estos impuestos.

En Costa Rica, según indica el experto, aún no existe el impuesto sobre el carbono, no obstante, ya se están implementando los bonos verdes.

Por su parte, en Panamá, el primer bono verde fue emitido en 2019 por la Corporación Interamericana para el Financiamiento de Infraestructura (CIFI), con el fin de financiar proyectos que mejoren la infraestructura de la región y desarrollar obras que podrían ayudar a detener el cambio climático. La emisión comprende $200 millones y se está invirtiendo en instalaciones de gestión de residuos, tratamiento de aguas residuales, efluentes, reciclaje y desvío de residuos, cogeneración, energía eólica, energía solar, geotérmica, así como en los de energía hidroeléctrica

con capacidad de 25 MW y menor, favoreciendo la mitigación de riesgos ambientales y sociales.

Costa Rica: desarrolladores

de

proyectos

residenciales muestran interés por bonos verdes

Una de estas iniciativas ha sido la Ley 10051, para potenciar el financiamiento y la inversión para el desarrollo sostenible, mediante el uso de valores de oferta pública temáticos en Costa Rica.

En Costa Rica, la iniciativa de implementar los bonos verdes surge a raíz de la necesidad de las personas de mitigar ciertas acciones e invertir los recursos en los proyectos sostenibles.

En 2018, la Bolsa Nacional de Valores creó la primera guía de bonos verdes para incentivar el uso de estos instrumentos en el mercado nacional, según lo indicó Carlos Phillips, director comercial de la Bolsa Nacional de Valores de Costa Rica.

“Los nombres radican en el objetivo final que tienen los recursos. En el caso de los bonos verdes, su fin es la mitigación de los efectos del cambio climático, incluyendo la construcción sostenible”, agregó Phillips.

De acuerdo con el funcionario, en el país también existen los bonos sostenibles y son una mezcla entre los bonos verdes y bonos sociales. Phillips citó como ejemplo la construcción de un edificio sostenible para una escuela, ya que tiene fines ambientales y sociales.

El Banco Nacional de Costa Rica, según el director comercial de Bolsa Nacional de Valores, ha sido la primera institución que implementó un bono verde en el país. “En el año 2015, el Banco Nacional hizo una emisión de $500 millones que no pasó por nuestro mercado, ya que fue colocada en los EE.UU. Luego vinieron las emisiones de bonos verdes del Instituto Costarricense de Electricidad (ICE), Banco Popular y CoopeGuanacaste, que se dio el año pasado”, señaló Phillips.

Agregó que para este año se espera la llegada de 2 o 3 emisiones verdes al mercado costarricense y que ya están en el proceso de estructuración.

“Cada vez hay más interés de nuestros inversionistas de tener en sus portafolios una inversión de este tipo.

Para los desarrolladores de proyectos residenciales, el tema verde es cada vez más importante, ya que las nuevas generaciones priorizan los ahorros energéticos y ahorros de agua”.

Carlos

comercial Bolsa Nacional de Valores de Costa Rica

Dentro de la Ley de Bonos Temáticos se estableció un incentivo fiscal para el emisor y esperamos tener el reglamento para operarlo, para generar el mayor uso de bonos temáticos en el país”, dijo el funcionario.

La promoción de los bonos verdes, a criterio de Phillips, también puede atraer a los inversionistas internacionales al mercado costarricense. Agregó que de parte del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) hay un fuerte apoyo a los proyectos de este tipo.

Para la emisión de un bono verde, así como de cualquier bono temático, según Phillips, hay dos pasos adicionales al proceso de emisión de un bono. El primero, según el experto, es el marco de referencia para valorar si el bono se puede calificar como verde. El segundo paso corresponde al verificador independiente que valida los requisitos del proyecto.

“La fiscalización del proyecto que se está realizando mediante un bono verde, se realiza una vez por año, ya que tiene que seguir siendo un proyecto verde”, enfatizó.

Para el sector inmobiliario, según Phillips, la emisión de un bono verde depende del tipo de construcción que se pretende generar. Con el financiamiento del mercado de capitales, de acuerdo con el funcionario, es muy viable tener un incentivo fiscal que impulsaría el desarrollo de la obra verde en el país.

Muchas de las construcciones que pueden ser catalogadas como verdes, según indica Phillips, no llegan al mercado de capitales, ya que están financiadas por el sector bancario. Los desarrolladores del sector residencial, a criterio del director comercial de la Bolsa Nacional de Valores, son unos de los más interesados en el tema.

El Banco Nacional de Costa Rica ha sido la institución pionera en la implementación de los bonos verdes en la construcción. “El primer proyecto de construcción sostenible que realizamos fue el edificio del Banco Central, aunque en aquel entonces no existían normas para desarrollar los fondos verdes. Es un edificio sostenible que cuenta con la categoría LEED Gold. Cuando surgió la necesidad de construir nuestro centro de datos, el diseño involucró una serie de características que permitían que la emisión que se hiciera para financiarlo fuera una emisión verde. Colocamos un monto de $15 millones y luego se invirtieron $5 millones adicionales”, indica Pablo Montes de Oca, gerente general de BN Fondos.

Esta fue la primera emisión de un fondo verde en Centroamérica, según

afirma Montes de Oca, mientras que en otros países de la región se trabaja con los bonos, pero no con fondos verdes. “El cambio climático genera cosas que nunca habíamos visto en el pasado y que provocan grandes daños a la infraestructura y a la vida de las personas. Por ello, para los proyectos de vivienda, es un tema prioritario”, reiteró.

Para las construcciones actuales, según Montes de Oca, la posibilidad de acceder a un bono verde es un gran reto, ya que los proyectos que no se ajustan a las demandas de la nueva realidad quedan fuera del mercado.

Un proyecto que se puede financiar por medio de un bono verde, según el financista, tiene que cumplir con una serie de requisitos, empezando desde el diseño que debe contemplar ciertas características, así como el tratamiento de aguas residuales y la optimización de procesos de operación. Por otro lado, según el experto, el proyecto no debe generar contaminación durante el proceso de construcción. Por ello, todos los desechos se pesan y se depositan en un lugar donde pueden ser reutilizados.

“Si lo comparamos con una edificación que no tiene estas características, la diferencia es muy notable, sobre todo, en el uso de la energía y el agua. En algunos casos se logra mejorar la zona con que se contaba antes de la construcción, plantando árboles”, detalló.

El cambio climático genera cosas que nunca habíamos visto en el pasado y que provocan grandes daños a la infraestructura y a la vida de las personas. Por ello, para los proyectos de vivienda, es un tema prioritario”

Pablo Montes de Oca Gerente general BN Fondos

Proyectos de uso mixto ofrecen un híbrido de experiencias y formatos conforme a exigencias actuales

TODO AL ALCANCE DE LA MANO:

LIFESTYLE CENTERS

SE CONSOLIDAN EN CENTROAMÉRICA

Grupo Roble de El Salvador, Portafolio Inmobiliario de Costa Rica,

Spectrum y Multiproyectos de Guatemala y Talima Venture

de Panamá son algunos

de los líderes de Lifestyle Centers en el istmo.

Por Alexandra Ivanova , alexandra@inversioninmobiliariacr.com

El deseo de tener una experiencia en un espacio abierto seguro, donde la experiencia sea el componente más relevante y que todo esté al alcance de la mano, es algo cada vez más apetecido, principalmente en aquellas ciudades donde la inseguridad ha alejado a las personas de los espacios abiertos.

Los Lifestyle Center son la respuesta que el sector empresarial da a los retos de las grandes ciudades: una propuesta de entretenimiento que combina

experiencias. Con el crecimiento de la demanda de los proyectos de este tipo, el istmo ofreció condiciones .

Grupo Roble en El Salvador, Spectrum y Multiproyectos en Guatemala y Portafolio Inmobiliario de Costa Rica son algunos de los desarrolladores que lideran en el sector de uso mixto y lifestyle centers en Centroamérica, según afirma el conferencista y director general de Lizan Retail Advisors, Jorge Lizan.

En la misma línea, Danny Quirós, director de Investigación de Mercadeo

UN DESARROLLO INMOBILIARIO RESILIENTE

La construcción de los Lifestyle Centers, según asegura Mauricio Otárola, es una forma de asegurar los desarrollos inmobiliarios más resilientes en condiciones de los cambios económicos, ya que la oferta diferenciada es más fácil de colocar y obtener los beneficios financieros.

La característica principal de un desarrollo inmobiliario resiliente, según el experto, es que sea adaptable hacia el futuro, ya que su uso puede evolucionar en un plazo de 10 a 15 años. De esta manera, el edificio ya no puede demolerse cada 15 años, sino que va a tener un ciclo de vida útil más extenso. “Tampoco tiene que hipotecar la visión al futuro por un diseño particular. Por ello, se toma en cuenta el espacio para un parqueo que ya tiene prevista su transformación en un espacio rentable”, añadió.

Para lograr un desarrollo resiliente, según Otárola, hay que destacar cuatro focos importantes.

A NIVEL DE USO. Se trata de un desarrollo que involucra y beneficia a la comunidad circundante y diversa.

A NIVEL DE POBLACIÓN. Un desarrollo que atrae un solo tipo de población no generaría la sinergia de las actividades a lo largo del día que puede tener una ciudad. Por ello, tiene que atraer distintas poblaciones de diferentes edades e intereses.

A NIVEL DEL CLIMA. Es un desarrollo responsable con el ambiente que usa materiales de alta durabilidad.

A NIVEL DE LA INTEGRACIÓN A LA COMUNIDAD. Es un desarrollo inmobiliario que logra integrar diferentes usos, poblaciones y activaciones temporales, por lo que no se desactiva los fines de semana y es meramente corporativo. Es un destino vibrante que funciona durante las 24 horas del día.

De acuerdo con el experto, hay diferentes anclas que conforman la identidad específica de un Lifestyle Center, entre ellas, el desarrollo turístico, retail, industrial o residencial.

TENDENCIAS PRINCIPALES

El futuro de los proyectos de este tipo en el istmo centroamericano y el Caribe, según asegura Jorge Lizan, es promisorio, sobre todo, en las ubicaciones que tienen un clima agradable; además, están creciendo y agregando nuevas zonas electrificadas a la trama urbana de las ciudades.

“La población joven es fundamental para el desarrollo de estos proyectos, ya que estas categorías de población ya no buscan vivir en los suburbios sino desean regresar a los centros de las ciudades. Muchos lifestyle centers están ubicados en los centros de las ciudades y se siguen desarrollando”, destacó el experto.

A criterio de Quirós, de la consultora Newmark, “se enfocan en brindar una experiencia positiva al usuario mediante un diseño urbano atractivo, la incorporación de tecnología avanzada para mejorar la eficiencia energética y la seguridad, así como la promoción de la vida comunitaria a través de eventos y

de la consultora Newmark, agrega a esta lista Talima Venture, los desarrolladores de Pacific Center de Panamá y Grupo Cayalá de Guatemala.

Lifestyle centers: una respuesta de espacios contemporáneos para generar experiencias

El desarrollo de un lifestyle center moderno que podría satisfacer las necesidades de los inquilinos en los tiempos de hoy depende del contexto en que se está realizando el proyecto, por lo que no hay una sola solución que se aplique a diferentes escenarios. Así lo considera Mauricio Otárola, director de Estudio del Área de Práctica de Uso Mixto y Centros Comerciales de Gensler.

Para Otárola, es importante contar con una visión estratégica para ver como los proyectos de uso mixto respondan a las necesidades estratégicas, como potencian sus ventajas y traen lo que no está en la zona.

actividades sociales. También se observa la integración de espacios de trabajo flexibles para adaptarse al creciente interés en el trabajo remoto y flexible”.

Mientras tanto, Otárola, de Gensler, cataloga la descentralización de los destinos integrales como una de las tendencias principales a nivel mundial y agrega que Centroamérica no es una excepción.

El foco del estilo de vida, según considera el experto, se va a definir por un lugar ancla o el contexto que el mercado tiene de base. Por ello, en las zonas costeras donde lidera el sector hospitalidad, así como en la República Dominicana, los desarrollos de uso mixto se inclinan hacia la hospitalidad y los servicios. Por su lado, en Panamá se ve el crecimiento urbano y de second homes mucho más grandes, mientras que fuera de la Ciudad de Guatemala surgen los desarrollos anclados a las zonas portuarias o productivas e industriales.

“No hay una receta donde todos los ingredientes van a funcionar. Para generar una propuesta de valor sólida para el lugar hay que tomar en cuenta el contexto”, reiteró el vocero de Gensler Latinoamérica.

La tendencia principal que se ve en Centroamérica, a criterio de Otárola, es la incorporación del uso mixto a los espacios de oficinas y comercio que poco a poco empiezan a integrar inmuebles de uso residencial. Mientras tanto, según el experto, otro crecimiento importante se presenta en los centros comerciales que inician sus primeras etapas con la incorporación de los espacios comerciales y en las segundas etapas incorporan oficinas e instalaciones de uso médico.

En Costa Rica en particular, de acuerdo con Otárola, se ve la tendencia de que los centros comerciales se conviertan en proyectos de uso mixto.

“Normalmente, los Lifestyle Centers cuentan con una importante oferta de restaurantes y entretenimiento. Otra

característica es que los vehículos circulan a través del proyecto. En muchas ocasiones los lifestyle centers son los centros de usos mixtos, ya que tienen hoteles y zonas residenciales”, explica Jorge Lizan, quien cuenta con más de veinticinco años de experiencia en el sector de retail y centros comerciales.

“El futuro se ve más prometedor para los Outlet Centers y Lifestyle Centers. Están en una etapa de desarrollo diferente, ya que los clientes buscan una fusión de servicios y amenidades, lo mismo que de experiencias en cuanto a retail”, recalcó.

Por su parte, Danny Quirós, de Newmark, precisó que un Lifestyle Center es un desarrollo inmobiliario de uso mixto que combina diversas actividades y servicios en un solo lugar con el objetivo de crear un ambiente urbano atractivo y completo para los residentes y visitantes.

“Estos centros están diseñados para ofrecer una experiencia de estilo de vida integral, brindando opciones

La población joven es fundamental para el desarrollo de estos proyectos, ya que estas categorías de población ya no buscan vivir en los suburbios sino desean regresar a los centros de las ciudades”.

Jorge Lizan Director general Lizan Retail Advisors

de vivienda, espacios de trabajo, compras, entretenimiento, gastronomía y recreación en un entorno bien planificado y cuidadosamente diseñado”, acotó.

La implementación de zonas verdes, para muchos desarrolladores, es parte del compromiso con el ambiente. Este es el caso de la desarrolladora Spectrum que busca implementar áreas verdes en sus proyectos de vivienda y centros comerciales en Guatemala y Colombia, según indican los representantes de la empresa. De acuerdo con los datos de Spectrum, más de 727 parqueos de bicicletas han sido instalados en sus proyectos, incluyendo los centros de uso mixto y distintos puntos de la ciudad en los que estos se encuentran.

Dimensiones: de una cuadra a un distrito

Los proyectos de uso mixto no necesariamente tienen que ser de gran escala para ser considerados como Lifestyle Centers. Mauricio Otárola, de Gensler, externó que en muchas ocasiones, en el istmo también se trabaja con algunos proyectos relativamente pequeños que abarcan una cuadra y empiezan a integrar usos mixtos como la forma de generar valor.

“Una de las necesidades prioritarias de los desarrolladores es generar proyectos que se diferencien de la competencia. Un Lifestyle Center se ve como un proyecto disruptivo que genere una oferta para un mercado mucho más integral”, enfatizó. Por la misma razón, según el experto, los desarrolladores que antes eran solo de oficinas o edificios comerciales, hoy en día están transicionando a los proyectos de uso mixto para atraer más inquilinos.

Por su lado, Daniel Solano, gerente general de Urban Edge, define un lifestyle center como un proyecto donde las personas puedan encontrar los servicios de toda clase para pasar un buen tiempo. “Un lifestyle center no es un lugar para hacer diligencias rápidas. Los desarrolladores de estos proyectos se preocupan por crear toda una experiencia a su visitante”, subrayó Solano.

La atracción de inquilinos de calidad a los desarrollos comerciales, residenciales o de oficinas, según enfatiza Otárola, es la primera necesidad de los desarrolladores. Por ello, se buscan anclas comerciales sostenibles y que atraigan población. Otro punto importante, según el experto, es la generación de los inmuebles que respondan a múltiples necesidades de las personas.

Mauricio Otárola Director de Estudio del Área de Práctica de Uso Mixto y Centros Comerciales Gensler Latinoamérica

CENTROAMÉRICA PROYECTOS DESTACADOS

AVENIDA ESCAZÚ

Desarrollador: Portafolio Inmobiliario

Área: cuenta con más de 13.000 m2 de área de oficinas ubicadas en los pisos superiores de los edificios y 30.000 m2 destinados al comercio minorista, hoteles y restaurantes.

Ubicado en San José, Costa Rica; Avenida Escazú es un centro de estilo de vida que combina espacios residenciales, oficinas, tiendas, restaurantes y opciones de entretenimiento en un ambiente urbano moderno.

Una de las necesidades prioritarias de los desarrolladores es generar los proyectos que los puedan diferenciar de la competencia. Un Lifestyle Center se ve como la forma de diferenciar el proyecto y generar una oferta para un mercado mucho más integral”.

Desarrollador: Talima Venture

Área: más de 200.000 m2 de construcción y 2.000 estacionamientos.

Situado en Ciudad de Panamá, Panamá, Pacific Center es otro desarrollo de uso mixto que ofrece una mezcla de componentes residenciales, oficinas, comerciales y de entretenimiento para crear un ambiente atractivo y de alta calidad.

Desarrollador: London & Regional Panamá

Área: 2.200 hectáreas

Panamá Pacífico es un proyecto de desarrollo urbano ubicado en la antigua base aérea de Howard, cerca de Ciudad de Panamá, Panamá. Es un desarrollo de uso mixto que abarca una amplia variedad de usos, incluyendo áreas residenciales, espacios comerciales y de oficinas, zonas industriales y de logística, y áreas recreativas.

Desarrollador: Municipalidad de Guatemala - varios

Área: 10 cuadras que integran Zona 10 de la ciudad de Guatemala

En Ciudad de Guatemala, Zona Viva es un popular lifestyle center que combina espacios comerciales, restaurantes, oficinas y opciones de entretenimiento en un área de alta demanda y movimiento.

Desarrollador: ONCE

Área: más de 184.000 m2

Avia es un moderno lifestyle center ubicado en Guatemala City, Guatemala. Ofrece una combinación de espacios residenciales, oficinas, áreas comerciales, restaurantes, y opciones de entretenimiento. El diseño de Avia busca crear un ambiente vibrante y atractivo para residentes y visitantes por igual.

Desarrollador: Grupo Cayalá

Área:más de 33.000 m2 de oficinas; además, se cuenta con 1.900 viviendas y una zona comercial con más de 260 tiendas, entre otros establecimientos.

Ciudad Cayalá es un ambicioso desarrollo de uso mixto en Guatemala City, Guatemala. Combina zonas residenciales de lujo, espacios comerciales y oficinas con áreas verdes y recreativas. El diseño urbano de Cayalá ha sido aclamado por su enfoque en crear un ambiente seguro y agradable para sus habitantes.

EL SALVADOR MULTIPLAZA

Desarrollador: Grupo Roble

Área: 155.000 m2 de construcción en un terreno de 94,794 m2

Multiplaza es un centro comercial y de entretenimiento importante en San Salvador, El Salvador, que también integra áreas residenciales y de oficinas en su diseño.

CAYALÁ

Oferta de habitaciones en la capital provoca una situación de sobreoferta, caso contrario ocurre en las costas

PANAMÁ OFRECE OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN EN HOSPITALITY DE PLAYA

Recuperación en el flujo de visitantes es consistente y se proyecta que la industria hotelera supera las cifras previas a la pandemia.

Como equipo de expertos en el ámbito hotelero y bienes raíces, en Consutur hemos sido testigos de un fenómeno extraordinario en Panamá. Su ubicación estratégica en el corazón de América ha demostrado ser mucho más que un famoso canal interoceánico, su posición geográfica privilegiada le ha conferido estabilidad económica, atrayendo inversiones y creando oportunidades sin igual.

Como asesores en bienes raíces y hotelería, hemos sido testigos de cómo estas ventajas han convertido a Panamá en un punto clave para el crecimiento y desarrollo sostenible de la región, atrayendo numerosos inversionistas extranjeros que buscan un ambiente propicio para desarrollar sus proyectos y realizar inversiones sólidas. Las leyes favorables para los inversionistas y la estabilidad política han sido factores determinantes que han estimulado la confianza y el interés en este mercado en expansión.

Recuperación acelerada tras el efecto Covid

El COVID-19 ha sido un fenómeno global que ha dejado una profunda

huella en diferentes aspectos de nuestras vidas, y uno de los sectores más impactados fue el turismo. A nivel mundial, esta industria enfrentó desafíos sin precedentes debido a las restricciones de viaje, cierres de fronteras y medidas de distanciamiento social implementadas para contener la propagación del virus. Panamá, un destino turístico próspero en América Central, no fue la excepción y también experimentó afectaciones significativas en su industria turística. Según datos de la Autoridad de Turismo de Panamá (ATP), el ingreso de visitantes al país tuvo una caída abrupta, luego de un rendimiento turístico destacable.

El gráfico evidencia la evolución del número de visitantes en Panamá entre 2015 y 2022, el cual refleja

claramente el impacto devastador que el COVID-19 tuvo en la industria turística del país. Durante el período previo a la pandemia, desde 2015 hasta 2019, Panamá sostuvo un promedio de 2,5 millones de visitantes anuales, lo que indica un auge significativo del turismo en el país.

Sin embargo, con la llegada del COVID-19 a principios de 2020, la industria turística de Panamá enfrentó una caída drástica y repentina en el número de visitantes. La cantidad de visitantes se redujo a sólo 0,65 millones, representando una variación del -74% en comparación con el año 2019.

En 2021 también registró una cantidad baja de visitantes, ya que la pandemia aún estaba presente. Sin embargo, hacia 2022, el gráfico muestra una recuperación significativa, con casi 2

INGRESO VISITANTES A PANAMÁ DEL 2015-2022

Por Maurice Chartier, Presidente Grupo Consutur para Revista INversión INmobiliaria®.

millones de visitantes retornando a Panamá.

Esta recuperación refleja los esfuerzos de la industria turística y del gobierno para adaptarse y responder a las nuevas circunstancias.

Centrándonos en los hechos ocurridos en el año en curso, podemos hacer una comparación de los primeros cuatros meses respecto a 2022. Vemos cómo muestran una sólida recuperación, lo cual sugiere una tendencia positiva y alentadora para la industria turística en el país.

Además, la proyección calculada para 2023, basada en la regresión lineal de los datos reales, indica que el total de visitantes para este año podría

llegar a aproximadamente 2.557.407 personas, con lo cual podría recuperarse por completo de los efectos negativos del COVID-19 y alcanzar niveles similares o incluso superiores al aforo de visitantes registrado durante el período próspero de 2015 a 2019.

Panamá: Un auge hotelero enfocado en las costas

BOCAS DEL TORO, PANAMÁ

Durante un período específico, Panamá enfrentó un desafío en el sector hotelero debido a una sobreproducción de hoteles, lo que llevó a una baja ocupación en el mercado. La sobreoferta generó una competencia feroz y una presión a la baja en los precios de las habitaciones.

Esta situación afectó la rentabilidad de los hoteles, ya que las tarifas bajas dificultaron recuperar los costos operativos y generar ganancias significativas. No obstante, el panorama hotelero en Panamá ha experimentado un cambio significativo en su enfoque desde hace unos años. Si bien en el pasado los hoteles se dirigían principalmente al mercado de la Ciudad de Panamá, con la sobreproducción mencionada anteriormente, se ha observado un notable

auge en la construcción y desarrollo de hoteles de playa, cambio de enfoque que responde a la creciente demanda de turistas en busca de experiencias vacacionales relajantes y de alta calidad en las impresionantes playas y destinos costeros de Panamá.

La diversidad de atractivos naturales y la rica oferta cultural del país han llevado a que el turismo de playa se convierta en un segmento atractivo y rentable para los inversionistas y empresarios hoteleros. Además, lugares como la Península de Azuero, con sus playas vírgenes y festivales tradicionales, y la región de Pedasí, reconocida por su autenticidad y encanto, también han experimentado un incremento en el turismo de playa. Estos destinos costeros ofrecen a los visitantes una amplia gama de actividades recreativas, opciones de alojamiento y una experiencia única y auténtica de la cultura panameña.

Según datos del ATP, se muestra la disminución o tendencia a la baja en el promedio de ocupación de habitaciones en Ciudad de Panamá. Por el contrario, como se aprecia en gráficos anteriores, la variable de cantidad de turistas aumentó, esto sugiere un cambio en el comportamiento turístico, donde las personas no se están localizando tanto en Ciudad de Panamá y más bien se están optando por desplazarse hacia otros destinos dentro de Panamá, favoreciendo especialmente el turismo hotelero de playa.

La disminución en el promedio de ocupación de habitaciones en Ciudad de Panamá puede deberse a varios factores, como la competencia con otros destinos turísticos, cambios en las preferencias de los viajeros, o una mayor oferta de alojamiento en la ciudad. Sin embargo, el aumento en la cantidad de personas que ingresaron al país indica que el turismo en general está en crecimiento.

Este fenómeno indica que el turismo hotelero de playa está en auge y presenta una oportunidad interesante para los inversores y desarrolladores hoteleros. Los destinos de playa en

PORCENTAJE PROMEDIO DE OCUPACIÓN EN HOTELES EN CIUDAD DE PANAMÁ

de que los destinos costeros son la única opción atractiva para los viajeros.

Panamá pueden beneficiarse del crecimiento turístico, la diversificación de los viajeros y el incremento en la demanda de alojamiento, lo que puede llevar a una mayor ocupación y rentabilidad para los hoteles en estas áreas.

Por otra parte, la cantidad de visitantes por medio de puertos a lo largo de varios años revela un patrón interesante en el turismo marítimo en Panamá. De 2016 al 2017, se aprecia un impresionante aumento del 76% en la afluencia de turistas por puertos, indicando un crecimiento sólido en el sector. Durante los siguientes tres años, la tendencia se mantuvo en alza, reflejando una continua preferencia por viajar a través de puertos en lugar de otros medios de transporte.

Sin embargo, el panorama cambió drásticamente en el 2020 y 2021 debido a los efectos del covid-19. Para 2022, se produjo una notable mejora en la cantidad de turistas que

ingresaron por puertos, experimentando un impresionante crecimiento de más del 400% con respecto al año anterior. Aunque en 2022 aún no alcanzó la cantidad de visitantes por puertos registrada en la mejor época (2016-2017), las proyecciones indican que el turismo marítimo hacia las costas de Panamá está en camino hacia la estabilización.

Se espera que para el 2023, la cantidad de turistas por puertos se consolide y se acerque cada vez más a los niveles pre-pandemia.

Aunque es evidente que la demanda de turistas se está direccionando hacia las costas de Panamá, hoteles como el Sofitel Legend Casco Viejo, en la ciudad de Panamá, han demostrado que hay espacio para romper paradigmas y destacar en medio de esta tendencia. Este hotel ha logrado posicionarse como un oasis de lujo y encanto histórico en el corazón del Casco Antiguo, desafiando la noción

El éxito del Sofitel Legend Casco Viejo radica en su capacidad para ofrecer una experiencia única y auténtica que combina la rica historia y cultura de la Ciudad de Panamá con la elegancia y el lujo distintivo de la cadena Sofitel. Al rescatar y realzar la arquitectura colonial del edificio y al ofrecer un servicio impecable y personalizado, el hotel ha atraído a una audiencia que valora la sofisticación y la excelencia en la hospitalidad, independientemente de la ubicación.

Este caso de éxito demuestra que hay espacio para la diversidad en la oferta hotelera de Panamá, y que el atractivo de un hotel puede ir más allá de su ubicación en la costa.

HOTEL CASCO VIEJO CIUDAD DE PANAMÁ

Panamá: Una mirada a la inversión hotelera en las costas

Al tomar la decisión de invertir en hoteles, los inversores deben considerar no solo la belleza y atractivo del destino, sino también aspectos sociales y políticos que influyen en la estabilidad y prosperidad a largo plazo. Panamá destaca como un destino que cumple con todas estas características clave para una inversión exitosa en el sector hotelero.

Panamá goza de una estabilidad política que ha sido un pilar fundamental para su crecimiento económico. Con una democracia sólida y un ambiente de negocios favorable, el país ofrece un entorno seguro y propicio para la inversión.

Sin embargo, la provincia de Panamá tiene muchos más establecimientos de

Crucero Viking Star, Puerto Colón

Primer atraque con el crucero en el 2021 con 681 pasajeros

alojamiento, en contraste, las provincias turísticas emergentes en auge, como Bocas del Toro, San Blas, Coronado, Pedasí y la Península de Azuero presentan una menor cantidad de establecimientos de alojamiento en comparación con la provincia de Panamá. Esto puede ser un indicativo de una menor competencia en estos destinos, lo que representa una oportunidad para los inversores hoteleros.

Además, las estrategias de inversión y desarrollo hotelero en lugares de la costa pueden beneficiarse de una oferta menos saturada y una mayor flexibilidad para adaptarse a las preferencias cambiantes de los viajeros.

Lo interesante es que, a pesar de una disminución en el porcentaje de ocupación en los hoteles ubicados en la provincia de Panamá, ha sido la provincia que más inversión ha recibido en el establecimiento de hospedajes, lo cual podría indicar una desconexión entre la demanda turística emergente y las estrategias de inversión de los empresarios hoteleros.

El hecho de que la provincia de Panamá siga recibiendo una mayor inversión en establecimientos de hospedaje a pesar de la disminución en la ocupación podría indicar que los inversionistas no han identificado plenamente la dirección hacia la que se está moviendo la demanda turística, por ende, quiere decir que es un buen momento para poner la vista en las zonas costeras de Panamá y decidir invertir en ellas.

Dentro de los hoteles que están aprovechando el auge de las costas en Panamá se destaca La Carolin Island, un paraíso hotelero situado en una isla privada en Bocas del Toro. Este exclusivo hotel ofrece a sus huéspedes una

experiencia única de lujo y privacidad en medio de la naturaleza exuberante del Caribe panameño. Con diferentes lujosas habitaciones frente al mar, La Carolin Island brinda una atención personalizada y un ambiente íntimo para aquellos que buscan escapar del bullicio y conectar con la belleza natural de la región. Sus comodidades incluyen una playa privada de arena blanca, una piscina infinita con vistas panorámicas, actividades acuáticas como kayak y snorkel, y un spa de clase mundial para el relajamiento total de los visitantes. Con su enfoque en la sostenibilidad y la conservación del entorno, La Carolin Island se destaca como una joya de hospitalidad y elegancia en el floreciente mercado hotelero de la costa panameña.

HOTEL ISLAS CHIRIQUISECASPANAMÁ

Este hotel de eco-lujo es un referente en sostenibilidad y conservación, ofreciendo a sus huéspedes la oportunidad de disfrutar de un entorno natural intocado y de participar en diversas actividades de turismo responsable, como avistamiento de aves, senderismo, buceo y snorkel en arrecifes prístinos. Además, Islas Secas se ha comprometido con la preservación y protección del ecosistema circundante, y ha desarrollado programas de conservación marina para garantizar la sostenibilidad a largo plazo.

Con su exclusividad y enfoque en el lujo sostenible, Islas Secas se ha ganado una reputación como un destino único para aquellos que buscan una experiencia excepcional en medio de la belleza natural de las costas de Panamá. Los huéspedes de este hotel tienen la oportunidad de desconectarse del estrés de la vida cotidiana y conectarse con la naturaleza, creando recuerdos invaluables en uno de los destinos más fascinantes de la región.

LA CAROLINA

Sin lugar a duda otra referencia es Islas Secas, la cual se posiciona como una verdadera joya en el archipiélago de Chiriquí. Ubicado en una isla privada y exclusiva, este resort de lujo ofrece a los huéspedes una experiencia inigualable de tranquilidad y conexión con la naturaleza en un entorno paradisíaco. Islas Secas cuenta con solo cuatro casas privadas de lujo, lo que garantiza una experiencia íntima y personalizada para cada visitante.

En conclusión, el mercado de real estate en Panamá, especialmente en el sector de hotelería y residencias de playa, presenta una excelente proyección a futuro. El auge del turismo y la creciente demanda de experiencias vacacionales en destinos costeros, como Bocas del Toro, San Blas, Coronado, Pedasí y la Península de Azuero, indican un crecimiento sostenido en esta industria.

Asimismo, se espera una tendencia hacia la venta de residencias en estas áreas, ya que los turistas y los inversores buscan adquirir propiedades como segundas viviendas o para inversión a largo plazo.

HOTEL

ISLAND BOCAS DEL TORO PANAMÁ

Bocas del Toro Provincia de Panamá Panamá Oeste Herrera Los Santos

TRANSFORMACIÓN ES UN MANDATO

los Regional Centers en Costa Rica

Por Erick Esteban Bolaños ebolanos@inversioninmobiliariacr.com

Los centros comerciales de gran escala enfrentan un proceso de adaptación para su sobrevivencia en el mercado costarricense. Los Regional Centers, sobre todo los que tienen mayor tiempo en el mercado, están tomando distintas medidas para mantenerse vigentes y atraer a un público que actualmente no es el mismo ni se comporta igual al público respecto a aquel que atendieron cuando fueron inaugurados.

“Antes la gente era capaz de trasladarse con frecuencia y llegar a estos Regional Centers en un radio de hasta 10 kilómetros con respecto a su hogar; sin embargo, hoy se estima que la gente no está dispuesta a trasladarse más de 3 kilómetros para ir a un centro comercial a consumir o pasar el día”, destaca Francisco Navarro, gerente de la consultora inmobiliaria CDL Mercadeo.

En cuanto al tema de la distancia, Navarro explicó que en la actualidad la gente ya no se desplaza para acudir a

Consumidores buscan espacios de uso mixto, abiertos y prefieren aquellos lugares que les requieran un menor esfuerzo de desplazamiento.

Diversificar formatos más allá del tradicional comercio es uno de los principales cambios para su subsistencia

para

un centro comercial de la misma forma en que lo hacía cuando estos comenzaron a aparecer en el país. Incluso, destaca que ya en algunos lugares del mundo se está aplicando el concepto de “Walkability” o “Caminabilidad”, el cual hace referencia precisamente a cómo ya algunas personas se desplazan tan poco al punto de limitarse y optar por ir a lugares a los que puedan acudir incluso caminando.

Esto tendencia se está presentando principalmente en lugares donde existe un alto flujo vehicular y mucha congestión vial, pues esto provoca que en algunos casos demande mucho tiempo recorrer distancias relativamente cortas.

Antes la gente era capaz de trasladarse con frecuencia y llegar a estos Regional Centers en un radio de hasta 10 kilómetros con respecto a su hogar; sin embargo, hoy se estima que la gente no está dispuesta a trasladarse más de 3 kilómetros para ir a un centro comercial a consumir o pasar el día”.

Francisco Navarro

Gerente

Consultora inmobiliaria CDL Mercadeo

Por esta razón, el especialista destaca la necesidad que tienen los centros comerciales hoy, más que nunca, de ubicarse en un lugar donde se concentre mucha gente, ya sea porque vive o porque trabaja presencialmente en estos lugares. Esta es una de las situaciones que más ha perjudicado a algunos Regional Centers, pues Navarro asegura que algunos comenzaron a sufrir cuando por alguna razón, el sector residencial o laboral se empezó a alejar de donde el mall fue construido.

“Cuando la gente empezó a trabajar desde su casa, los Regional Centers ubicados cerca de casas se vieron favorecidos, pero aquellos cuya apuesta fue atraer personas que iban a una oficina sufrieron más en ese sentido”, agregó. Resaltó favorablemente al Regional Center Multiplaza de Escazú como uno de los menos ha sufrido problemas en los últimos años, precisamente por estar en una ubicación muy favorable: en medio de muchas residencias, oficinas e incluso con cercanía a inmuebles del sector industrial.

A esto último, además, se le suma la llegada del e-commerce o comercio electrónico, lo cual también limita la actividad comercial en los Regional Centers debido a que ahora algunas personas optan incluso por comprar desde sus casas.

fuerza. Fue esta economía la que impulsó este formato de grandes piezas de concreto dedicadas al comercio.

No obstante, el tiempo pasó factura a aquellos inmuebles que no fueron adaptados oportunamente. Según confirma el sitio de noticias de NBC News, la empresa de servicios de última milla, Amazon, compró al menos 25 centros comerciales en ese país en 2021 para transformarlos completamente en bodegas y centros de distribución; mientras que en otros está adquiriendo segmentos del mall con locales desocupados.

En la mayoría de estos casos, Amazon demolió la estructura completa de dichos centros comerciales, los cuales fueron adquiridos una vez que se desocupó su último local y en sus ubicaciones se construyó desde cero un centro de distribución. Algunos ejemplos de estos fueron el Greendale Mall y el Foothills Mall.

Los Regional Centers en Estados Unidos son una manifestación de

De acuerdo con Navarro, él afirma que le parece poco probable y que casos como estos son los menos comunes, en el sentido de que considera que los Regional Centers son más propensos a migrar a la oferta de servicios no comerciales de forma parcial, como los casos expuestos en los que se abre un espacio para oficinas, mas no cree que la transformación completa a otro tipo de sector inmobiliario como el de bodegas u oficinas sea el destino que le espere a

En ese sentido, ¿se podría decir que los Regional Centers podrían desaparecer?

Innovar es la respuesta: aciertos que dan un nuevo rostro a los malles

Momentum Pinares creó una Torre Médica para consultorios en sus instalaciones.

la mayoría de los centros comerciales de este tipo.

En Costa Rica, es visible la transformación de la oferta de servicios que ofrece un Regional Center tradicional. Dentro de los principales cambios que se constatan en los Regional Centers de Costa Rica y del mundo está la incorporación de oficinas, de centros de salud y hoteles -integrados o contiguo- para generar nuevas modalidades de tráfico y vinculación de ecosistemas.

Terramall es uno de esos casos; hoy día se complementa con un oficentro corporativo construido justo al lado, el cual lleva por nombre TerraCampus y cuyo flujo de empleados trabajando ha

fortalecido un poco la actividad comercial en el lugar.

Similar es la historia del primer Regional Center de Costa Rica, el Mall San Pedro, que aparte de los tres pisos dedicados completamente a locales comerciales, hoy día cuenta con niveles superiores dedicados en su totalidad a espacios de oficinas. Un centro comercial igualmente histórico, Plaza del Sol, si bien es de menor tamaño, recientemente habilitó gran parte de su espacio para la apertura de una sede del Hospital Metropolitano.

Esta estrategia de incorporar consultorios médicos a centros comerciales se está volviendo tendencia.

Anteriormente, este mismo centro médico ya había inaugurado otra sede en el mall Lincoln Plaza.

En el caso de City Mall, el gerente de Mercadeo de Corporación Lady Lee, Asdrúbal Vargas, se refirió a cómo ha sido este proceso de adaptación durante los últimos años, desde su inauguración en 2015, en donde destacó que dejaron atrás la visión de solo ser un espacio comercial y apostaron por transformarse en un “centro de negocios donde los consumidores pueden encontrar infinidad de servicios”.

“Los intereses de los consumidores han cambiado muchísimo en los últimos años. La clientela busca cada

Los intereses de los consumidores han cambiado muchísimo en los últimos años. En City Mall nos hemos tenido que adaptar al mercado y ofrecer más que simplemente tiendas y productos, incorporando elementos como entretenimiento, área médica, zona bancaria, restaurantes, gimnasio, espacios de reunión o áreas de descanso, música, arte y, por supuesto, eventos especiales”.

vez más una experiencia de compra enriquecedora y significativa cuando visitan los centros comerciales. En City Mall nos hemos tenido que adaptar al mercado y ofrecer más que simplemente tiendas y productos, incorporando elementos como entretenimiento, área médica, zona bancaria, restaurantes, gimnasio, espacios de reunión o áreas de descanso, música, arte y, por supuesto, eventos especiales”, dijo Vargas.

En ese sentido, Vargas resaltó que como parte de este proceso tomaron

Asdrúbal Vargas

Gerente de Mercadeo

Corporación Lady Lee

City Mall es uno de los Regional Centers que ha empleado estrategias para adaptarse. Foto aportada por Corporación Lady Lee.

Nueva oferta olvida a los Regional Centers en Costa Rica.

Los Regional Centers quedaron fuera de los formatos comerciales que tuvieron crecimiento durante los primeros meses de 2023. Esta será la tónica de este formato, dado los cambios en los gustos y preferencias de los consumidores, los cuales afectan al formato.

responsabilidades, además de otros elementos favorables como los servicios de estacionamiento y seguridad que reciben tanto ellos como sus clientes.

la decisión de abrir sus propios espacios para cierto tipo de comercios y actividades, entre los que destacan un restaurante/cafetería, un centro de entretenimiento tanto para niños como adultos, una tienda de conveniencia y una tienda departamental, además de un gimnasio y un espacio de coworking (estos últimos dos pertenecientes a franquicias estadounidenses).

Con relación a esto, el gerente afirmó que parte de su estrategia incluye la incorporación de elementos interactivos, exhibiciones artísticas, espacios para selfies y eventos especiales para atraer a los consumidores. Estas experiencias sociales no solo aumentan el atractivo del centro comercial, sino que también “ayudan a crear una conexión emocional con la marca que se traduce en una mayor visitación”.

Parte de esos eventos y actividades especiales incluyen conciertos como algunos realizados este año con las agrupaciones musicales Marfil y Gaviota, espectáculos de comedia, shows de magia, exhibiciones como la de Dragonland y espacios para otras actividades como la habilitación de una pista de patines, cuerdas para canopy y trampolines.

Finalmente, Vargas también mencionó que City Mall apostó desde su inauguración por abrir un Área Médica, en 2022 abrieron el hospital Blue Medical dentro del mismo centro comercial y, este año, tienen planeado inaugurar un hotel con conexión al mall, el cual llevará el nombre de Hilton Garden Inn.

Otros centros comerciales nuevos en el este de la capital, como lo son

Momentum Pinares y Cronos Plaza (ubicados uno al frente del otro), incluyeron también una torre médica con consultorios dentro de sus instalaciones, en su mayoría ocupados por médicos individuales o por empresas de menor tamaño. Estos no son precisamente Regional Centers, pero han incorporado estos servicios a su formato.

En ese sentido, Gina Latorraca, médica dermatóloga y copropietaria del consultorio Piel y Tórax, ubicado en el área médica de Cronos Plaza, explicó que para ellos como médicos resulta una inversión atractiva principalmente porque no tienen que preocuparse por el cuidado del lugar, ya que el centro comercial asume dichas

Resulta una inversión atractiva principalmente porque no tenemos que preocuparnos por el cuidado del lugar, ya que el centro comercial asume dichas responsabilidades, además de otros elementos favorables como los servicios de estacionamiento, seguridad, servicios adicionales dentro del inmueble y una ubicación favorable para los clientes”.

Gina Latorraca

Además, también destacó un elemento mencionado anteriormente por Navarro, pues Latorraca considera la ubicación geográfica como otro de los atractivos que ofrecen los centros comerciales para un consultorio como este. Dicha afirmación resalta precisamente la importancia de la ubicación geográfica expuesta por el especialista inmobiliario y la necesidad de que un centro comercial esté en un lugar céntrico con una gran concentración de personas.

Ahora bien, estos son ejemplos de centros comerciales que se han ido adaptando o que nacieron con un concepto diferente para mantenerse activos y vigentes en calidad de centros comerciales, pero ya se dio un caso notorio como el de Real Cariari, otro de los malls más viejos del país que fue inaugurado en 1995, el cual acabó por completo con su modelo de Regional Center y en 2021 se transformó en un centro de oficinas con el nombre de C3 Cariari Corporate Center.

Si bien no se cree que los Regional Centers desaparezcan por completo, Navarro es del criterio de que lo más probable es que se dejen de construir nuevos y que se apueste por otros modelos como los Lifestyle, Community y Neighborhood Centers.

Estos modelos, si bien tienen diferencias entre sí, se caracterizan por la novedad de agregar un espacio para el sector residencial dentro de su proyecto, como el caso de Bambú EcoPlaza, donde cuentan con un centro comercial vinculado directamente a edificios de apartamentos.

Navarro afirma que estos son los proyectos que tienen más potencial precisamente por el afán de las personas de desplazarse cada vez menos y también a la nueva dinámica en donde la gente trabaja desde la casa o en la que existe la posibilidad de vivir en el mismo edificio donde hay oficinas, pues este tipo de centros comerciales con residencias y ocasionalmente oficinas permiten que las personas ahora vivan, trabajen y realicen el consumo que hacían en los Regional Centers en el mismo lugar.

Copropietaria consultorio Piel y Tórax Cronos Plaza

Fuente: Colliers CR, 1Q 2023.

Sector inmobiliario es responsable de un tercio de todas las emisiones de CO2 producidas por el hombre

TOMA FUERZA VERIFICAR

la sostenibilidad de inmuebles

Cumplir con ciertos estándares de sostenibilidad en aspectos medioambientales y sociales hoy es considerado una obligación en los esfuerzos para descarbonizar las ciudades.

Por Alejandra Soto asoto@inversioninmobiliariacr.com

Las ciudades son responsables del 66% de las emisiones de gases de efecto invernadero en América Latina y concentran gran parte de las causas, así como de los impactos, del cambio climático en la región. Esta es una afirmación categórica, emitida y respaldada por el Banco Mundial.

Según el PNUMA, la inversión en eficiencia energética dentro del sector global de la construcción creció a más de $237.000 millones en 2021, marcando un incremento de alrededor del 16% respecto a los niveles de 2020, y reflejando una importante inversión gubernamental en eficiencia, así como un mayor número de edificios nuevos y eficientes.

José Bonivento

de Sostenibilidad

Ante esta situación, distintos sectores en todo el mundo están actuando frente a la crisis climática, estableciendo compromisos para llegar a cero emisiones netas, así como implementando políticas específicas, regulaciones y programas de incentivos para hacer frente a las emisiones de sus sectores más contaminantes.

En este sentido, destaca el alto nivel de contaminación que genera el sector inmobiliario, responsable de un tercio de todas las emisiones de CO2 producidas por el hombre. Esta afirmación no sólo pone en evidencia el efecto que tiene el sector en la huella ambiental, sino también el impacto positivo que representaría el compromiso de todos sus integrantes.

Según el estudio “Descarbonizar las ciudades y el sector inmobiliario”, elaborado por JLL, el sector de la construcción es fundamental para la transición a cero emisiones netas y, dado que los ciclos de planificación de capital, presupuestación y desarrollo del sector se extienden durante largos periodos de tiempo, las decisiones que se tomen hoy determinarán los éxitos y los fracasos a la hora de alcanzar los objetivos de carbono neto cero (NZC) en las próximas décadas. No obstante, “los gobiernos de Latinoamérica carecen en gran medida de políticas y regulaciones prácticas que formen parte de una hoja de ruta para reducir las emisiones en el entorno construido”, destaca.

Entre 2020 y 2040, el carbono incorporado representará el 57% de

las emisiones totales de las nuevas construcciones en todo el mundo. Por tal razón, el estudio señala que los propietarios de edificios, los ocupantes y los gobiernos deben actuar para abordar las emisiones de los edificios en su totalidad, haciendo hincapié en la necesidad de una evaluación del carbono a lo largo de toda la vida (WLC) que aborde tanto el carbono incorporado como el operativo.

Aun así, el sector inmobiliario de la región ha dado muestras evidentes de su compromiso con estos objetivos globales y, desde hace algunos años, planifica la transición neta cero de su inventario de edificios y

El entorno construido está a punto de experimentar la mayor oleada de crecimiento urbano de la historia, y se espera que la superficie construida mundial se duplique de aquí a 2060. Latinoamérica es una parte integral de esta historia de crecimiento, ya que se calcula que la superficie construida solo en la región crezca un 65% para 2050, de acuerdo con Global Alliance for Buildings and Construction.

nuevas construcciones, conscientes de que no hacerlo puede poner en riesgo tener activos que no se pueden vender, alquilar o queden en el abandono.

“Definitivamente sí están involucrados. Apuntan también a la reducción de consumos y están dentro de sus políticas para la reducción de emisiones de su operación. Entonces, los desarrolladores, no solamente los nuevos, sino que también los que tienen propiedades existentes, están adaptando sus propiedades para poder descarbonizarlas. Un ejemplo que se me viene a la mente puede ser México, donde algunos desarrolladores de espacios industriales se han comprometido a certificar EDGE Building 250 propiedades con SGS, entonces con eso demuestra la aceptación por parte de este gremio”, destaca José Bonivento, jefe de Sostenibilidad en SGS y líder en Latinoamérica para el desarrollo de mercado de la certificación EDGE.

Sellos verdes

Una herramienta que promueve la sostenibilidad de los edificios es la certificación de edificio ecológico, una manera de adoptar y reconocer normas superiores del rendimiento energético de los edificios y parámetros más amplios de sostenibilidad.

A veces no nos detenemos a pensar que esas decisiones que realizamos en el día a día, como el tipo de iluminación que vamos a instalar o la grifería a comprar, ya estamos aportando a construir verde, porque muy posiblemente estamos utilizando elementos que tienen un consumo menor y a veces pensar en edificios verdes no significa necesariamente instalar paneles solares”.

Jefe

SGS

Las certificaciones verdes cuantifican el impacto ambiental, social y económico de los edificios. Cortesía: Unsplash

PROGRAMAS GLOBALES DE CERTIFICACIÓN DE EDIFICIOS

El Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente reportó en su Informe de estado mundial de edificios y construcción de 2022 la existencia de 74 sistemas de certificación de edificios ecológicos en todo el mundo, la mayoría administrados por miembros del World Green Building Council (WorldGBC). Al menos 184 países tienen edificios certificados bajo estos sistemas.

PAÍS CERTIFICACIÓN

Brasil

Colombia

Guatemala

Estados Unidos

GBC Brasil CASA, GBC

Brasil Condomini, GBC

Zero Energy

Casa (Colombia), ICONTEC

Casa Guatemala

LEED, ILFI Zero Energy and Zero Carbon, Parksmart, PEER, RELi, SITES, TRUE, WELL

PAÍS CERTIFICACIÓN

Egipto

Kenia

Sudáfrica

Túnez

Uganda

Green Pyramid Rating System

Green Mark

Green Star SA, Net Zero/ Net

Positive EcoBat

Green Star Uganda

PAÍS CERTIFICACIÓN PAÍS

China

Hong Kong

India

Indonesia

Assessment Standard for Green Building of China

BEAM Plus

IGBC, GRIHA Greenship

Japón

Líbano Malasia

Pakistán

CASBEE ARZ rating system Green Building Index

Pakistan Green Building Guideline (PGBG) BD+C

Filipinas

Arabia Saudita Singapur

Corea del Sur

PAÍS CERTIFICACIÓN

Austria

Croatia

Dinamarca

Francia

Alemania

Irlanda

Italia

Latvia

Holanda

Noruega

Rusia

España

Suecia

Suiza

Reino Unido

DGNB Austria

DGNB Croatia

DGNB Denmark

HQE

DGNB

Home Performance Index

GBC Home, Historic Building, Quartieri, Condomini

BREEAM-LV

BREEAM-NL, DGBC

Woonmerk

BREEAM-NOR

OMIR

DGNB Spain, VERDE

BREEAM-SE, Miljöbyggnad, Miljöbyggnad iDrift, CEEQUAL, NollCO2

Minergie, SNBS, DGNB

Switzerland

BREEAM, EDGE

PAÍS CERTIFICACIÓN

Australia New Zealand Green Star Homestar, NABERSNZ, Carbon zero

BERDE, Advancing Net Zero (ANZ/PH), PHILGBC Health and Well being Tool for Buildings saaf (Saudi Green Building Forum) Green Mark, Singapore Green Building Product/Services Certification Korea Green Building Certification

Sri Lanka Turquía

Emiratos Árabes

Unidos

Vietnam

GreenSL

B.E.S.T – Residential and Commercial Buildings Certificate PEARL (Abu Dhabi), TARSHEED

LOTUS

Fuente: Informe de estado mundial de edificios y construcción de 2022 - Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente.

Mediante evaluaciones subcontratadas e imparciales, realizadas por distintas fuentes, las certificaciones tienen como objetivo verificar los aspectos sostenibles de cualquier construcción. Cada una de ellas aborda elementos constructivos particulares y se han adaptado al mercado y necesidades de ciertas regiones del mundo.

Según el Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente (PNUMA), a partir de 2020 el número de certificaciones en todo el mundo ha aumentado un 19% entre los sistemas analizados. Y para 2021, reportaba la existencia de 74 sistemas de certificación de edificios ecológicos en todo el mundo, la

mayoría administrados por miembros del World Green Building Council.

De acuerdo con el Informe de estado mundial de edificios y construcción 2022, elaborado por el PNUMA, existe un reconocimiento continuo de los sistemas de certificación de edificios ecológicos en todo el mundo. Los sistemas de calificación energética y de sostenibilidad de los edificios evolucionan continuamente para abordar las emisiones netas cero, y han establecido criterios para la evaluación de acciones sostenibles en el sector de la construcción relacionadas con la energía, el agua, los residuos, el transporte, el consumo de materiales y recursos, la contaminación, el uso del suelo y la salud.

Nicolás Ramírez Director ejecutivo Green Building Council Costa Rica

Puedo decir que en Costa Rica, y podría ser similar en mayor o menor escala en los demás países de la región, los proyectos de uso mixto de oficinas, de retail y las zonas industriales, casi todos se están yendo a certificación por default. Ahora, en cuanto a un sector en particular, las zonas francas y el sector industrial, en Costa Rica están arriba del 50% de las certificaciones, o sea, la mitad de las certificaciones en el país se hacen en esos proyectos”.

“Estas certificaciones proporcionan una evidencia creciente del progreso que está realizando el sector de la edificación hacia prácticas sostenibles y respetuosas con el medio ambiente en la edificación y la construcción”, apunta el estudio.

En Latinoamérica, los dos sellos más utilizados en el sector inmobiliario son LEED y EDGE. El primero, creado por el World Green Building Council, y el segundo, desarrollado por la Corporación Financiera Internacional (CFI), miembro del Grupo del Banco Mundial.

“En las certificaciones de proyectos, en particular en el área industrial, zonas francas y en manufactura, las certificaciones más utilizadas son las mismas que prefieren en el resto del entorno construido. ¿Por qué? Porque las certificaciones más utilizadas se dividen por rubros o por tipología. Entonces, a nivel global, las dos más utilizadas son la certificación LEED y EDGE, ambas tienen diferentes categorías para distintas tipologías desde un hospital, una residencia multifamiliar, bodega, industria, lo que sea, nuevo, remodelado, existente”, comenta Nicolás Ramírez, director ejecutivo Green Building Council Costa Rica (GBCCR).

No obstante, la variedad de opciones en cuanto a sellos de sostenibilidad se amplía a otras alternativas internacionales, así como a sellos creados en cada país según las necesidades propias de ese mercado o dirigidos a sectores en particular que poseen mayor demanda.

CONSTRUCCIÓN VERDE EN NÚMEROS

Según la Corporación Financiera Internacional, en el mundo hay más de

50 millones de metros cuadrados certificados. Solo en México hay más de 5 millones de metros cuadrados

LEED es la certificación más utilizada en todo el mundo, implementada en más de

170 países

Certificaciones

EDGE realizadas por SGSSintali: +2.5 millones de m2 en América Latina y el Caribe, +9 millones de m2 en Europa, +3 millones en Asia, +150.000 en África.

En Argentina, Brasil, México y Colombia invertir en la retroadaptación de edificios podría generar

3.6 millones de empleos formales y reducir las GEI por 40.4 millones de toneladas de CO2 entre

2020 y 2030.

Fuente: IFC, SGS, GBC Costa Rica

Los edificios ecológicos incluyen medidas y soluciones para reducir el consumo de energía. Cortesía: Unsplash

Por ejemplo, Costa Rica creó la norma RESET, en Brasil se desarrolló EDIF, para el mercado chileno existe CES, en Guatemala se creó CASA, por mencionar algunas de las certificaciones locales.

¿Cuál escoger?

Si bien el mercado de América Latina y el Caribe tiene a disposición distintas certificaciones verdes, el reto real es cuál elegir.

A los ojos Bonivento, existen cuatro criterios importantes que deben considerarse para elegir la certificación

adecuada para el inmueble: el primer criterio son los procesos, es decir, preguntarse quiénes son los que están involucrados en la certificación, si se requiere o no de un consultor, así como qué tiempo toma entrar en este tipo de certificación.

El segundo criterio es el enfoque, saber qué cubre el estándar. Es decir, ¿solamente se centra en el bienestar de los usuarios durante la operación de la edificación o se enfoca también en la eficiencia energética, de agua o material que se pueda utilizar en el proyecto? Además, prestar atención al sistema de puntaje que utiliza, cómo

El sector construcción a nivel mundial está experimentando una significativa transformación en cuanto a sistemas de evaluación y certificación de sustentabilidad. La urgencia de ser sostenibles ha dado lugar al surgimiento de diferentes certificaciones que avalan si las edificaciones cumplen con ciertos estándares de construcción con los que se debe cumplir para poder obtener el sello. A continuación, una descripción de las más utilizadas por los desarrolladores de la región:

LEED EDGE WELL BREEAM

Leadership in Energy and Environmental Design

Es un sistema de certificación de edificios verdes que nace en Estados Unidos en 1998. Desarrollado por el US Green Building Council, se centra en la sostenibilidad de los edificios en los aspectos medioambientales y sociales a través de ocho categorías, las cuales giran en torno a la calidad ambiental interior, reducción de emisiones GEI y eficiencia del consumo de agua y energía. El número de puntos obtenidos por el proyecto determina el nivel de certificación LEED que recibirá. Está disponible en cuatro niveles progresivos de acuerdo con la siguiente escala:

Certificado (LEED Certificate), Plata (LEED Silver), Oro (LEED Gold) y Platino (LEED Platinum).

Excellence in Design for Greater E ciencies

Es una innovación de la Corporación Financiera Internacional creada en 2014. Este esquema se enfoca en tres componentes: primero, un software que ayuda a identificar las formas más rentables de reducir el consumo de recursos de un edificio (agua, energía, energía embebida en materiales, impacto ambiental y financiero de las estrategias pasivas y activas utilizadas en el proyecto). El segundo se enfoca en un estándar verde, donde a través de una línea base genera información de eficiencias dependiendo de la localización del proyecto, y al generar una eficiencia del 20% en los ámbitos de energía, agua y energía embebida en materiales, puede aplicar a un etiquetado verde verificado, el cual es el tercer componente.

Esta certificación verde tiene sus orígenes en Estados Unidos y fue creada en 2014. Tiene un enfoque social orientado al bienestar y salud de los usuarios del edificio durante su operación.

Building Research Establishment

Environmental

Assessment Method

Surge en 1990 en Reino Unido. Fue el primer sistema de certificación en el mundo para evaluar, clasificar y certificar la sostenibilidad de los edificios. Su foco es la energía, salud y bienestar, uso del suelo, materiales, contaminación, transporte y residuos.

Fuente: SGS

LAS CERTIFICACIONES MÁS CONOCIDAS EN LA REGIÓN

Y, por último, la marca. En este sentido cabe destacar aspectos como cuántos años ha estado el estándar en operación, el nivel de reconocimiento, el respaldo que brinda, entre otros puntos clave.

Más que una tendencia

Actualmente, establecer una estrategia de construcción ecológica es un componente importante de la sostenibilidad general de una empresa, y ha pasado de ser una “moda” a convertirse en una “necesidad”.

Los motivos que impulsan la obtención de un sello verde ya no solamente se centran en los beneficios ambientales, sino también en temas como rentabilidad financiera, impacto social, entre otros. Según los entrevistados, este tipo de propiedades son actualmente más cotizadas en el mercado que las que no tienen ningún sello verde.

Sostenible

CARBON NEUTRAL

EDIFICIOS CON CERO EMISIONES NETAS DE CARBONO

Según el Informe de estado mundial de edificios y construcción de 2022, elaborado por el Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, existe una serie de términos que describen las emisiones de CO2 de los edificios y la construcción. El progreso hacia edificios con cero emisiones netas de carbono puede cubrir:

EFICIENCIA ENERGÉTICA

Un edificio con un alto grado de eficiencia energética en su tejido y servicios del edificio que consumen energía, calefacción, refrigeración, cocina, iluminación, ventilación, agua caliente y electrodomésticos.

CASI CERO EMISIONES DE CARBONO

Un edificio que es energéticamente eficiente y puede tener algunas emisiones cero disponibles suministro de energía (en el sitio o fuera del sitio), pero que no compensa el 100 por ciento de la energía del edificio demanda.

CERO-CARBONO

Un edificio que es energéticamente eficiente y tiene su demanda energética completamente cubierta a través de energía de cero emisiones generada en el sitio o fuera del sitio.

LOW-CARBON

Un edificio que es energéticamente eficiente (low energy) y se alimenta con energía baja en carbono.

CARBONO CERO NETO

Un edificio que es energéticamente eficiente y depende de fuentes de energía de cero emisiones que satisfacen la demanda de energía en el transcurso de un año (u otro cronograma establecido, por ejemplo, un mes).

CARBONO NEGATIVO

Un edificio energéticamente eficiente que genera energía renovable en el lugar que no solo cubre completamente la demanda de energía propia del edificio, sino también produce un exceso de energía renovable que se retroalimenta a una red y se puede utilizar para otros fines fuera del sitio.

CICLO DE VIDA COMPLETO, CERO EMISIONES NETAS DE CARBONO

Un edificio con cero carbono con el requisito adicional de que las emisiones incorporadas asociadas con los materiales utilizados para la construcción sean en sí mismas cero neto, ya sea a través de la descarbonización o la compensación.

Federico Steinvorth Socio fundador Sphera

Considero que la certificación LEED es la que lidera el mercado industrial. Creo que las mismas Zonas Francas se han dado cuenta que si le dan ciertas facilidades al inquilino, van a tener una ventaja competitiva. Entonces, siento que la Zona Franca se ha dado cuenta más que la industria misma le haya dicho que necesita algo”.

Fuente: Informe de estado mundial de edificios y construcción de 2022 - Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente.

DISEÑO Y EL CUMPLIMIENTO DE CRITERIOS

ESG

Las siglas ESG (Environment, Social and Governance) son cada vez más importantes en el entorno empresarial. En la práctica, hacen referencia a los factores que convierten a una compañía en sostenible a través de su compromiso social, ambiental y de buen gobierno, sin descuidar nunca los aspectos financieros.

Aunque la huella de estos criterios se plasma dentro de las empresas, su impacto podría extenderse a otros campos, entre ellos el diseño del inmueble.

De acuerdo con la firma Gómez Platero, una buena arquitectura y urbanismo pueden contribuir de manera significativa a cumplir con los criterios ESG, al promover un desarrollo sostenible que tenga en cuenta tanto el medio ambiente como las necesidades de la sociedad y sus diversas comunidades. “Al adoptar prácticas arquitectónicas y urbanísticas sostenibles, podemos construir ciudades más saludables, inclusivas y responsables para todos”, opina en un artículo de su página web. Por ejemplo, tendencias actuales en arquitectura como los usos mixtos, la flexibilidad y la diversidad de experiencias, pueden ayudar a lograr un impacto positivo en el medio ambiente, la sociedad y la gestión de las ciudades.

Asimismo, existen muchas estrategias e implementaciones sostenibles que se pueden incluir en el diseño de estos espacios, que aportan en la reducción de consumo energético y en el establecimiento de uso eficiente de los recursos.

Por mencionar algunos, Gómez Platero destaca la implementación de sistemas de iluminación de alta eficiencia, utilización de aislamientos térmicos adecuados, sumar dispositivos de recolección de agua y plomería de bajo flujo, estrategias de diseño que pueden reforzar la sostenibilidad en inmuebles.

ENVIRONMENTAL:

El uso de materiales y tecnologías verdes, como la captación de energía solar o la eficiencia energética en la construcción, pueden contribuir a reducir la huella de carbono y la dependencia de los recursos naturales. Además, la incorporación de espacios verdes en el proyecto y la conexión con la naturaleza existente, pueden mejorar la calidad de vida de los habitantes, potenciar sus relaciones sociales y fomentar la biodiversidad local.

“Tener una certificación y esas características sostenibles, es la manera de decirle a la gente estoy haciendo algo, este es mi plan de sostenibilidad, esta es mi nueva planta de manufactura. Entonces, más que una moda ya es una necesidad, la empresa que no tenga su certificación casi que está quedando rezagada”, opina Federico Steinvorth, socio fundador de Sphera Sostenible.

SOCIAL:

SocialEn este caso, la arquitectura y el urbanismo pueden contribuir a la creación de comunidades más inclusivas y sostenibles que fomenten el bienestar de las personas. La creación de espacios públicos de fácil acceso fortalece la interacción y la colaboración entre los habitantes de cualquier comunidad. Para esta dimensión es importante considerar las obras como plataformas de experiencias diversas, que además de buscar la producción de rentabilidad, también busquen convertirse en el soporte ideal para los más diversos proyectos de vida, garantizando espacios seguros e inclusivos para todos.

De acuerdo con el representante de Green Building Council Costa Rica, otro aspecto importante a destacar es que cada vez hay más concientización sobre los costos reales asociados a la certificación de un inmueble. Hace dos años, algunas encuestas globales mencionaban que la percepción de la diferencia de costos entre un proyecto certificado y un proyecto tradicional oscilaba entre el 15 y 40%, pero la realidad es que representa ahorro de dinero.

“Puede que el costo de construcción sea 4 a 8% más, pero el retorno de la inversión puede ser muy diferente si se está operando a un costo que genera un ahorro de 30% de energía al mes, por ejemplo. Entonces, esto los inversionistas ya lo han detectado, los desarrolladores se han percatado, pero también depende del segmento, porque hay desarrolladoras que construyen para alquilar o Lease, y hay otros que venden y salen de la jugada”, asegura Ramírez.

GOVERNANCE:

Las buenas prácticas arquitectónicas y urbanísticas pueden contribuir a una gestión más sostenible y ética, asegurando que se consideren las necesidades de todas las personas.

Dentro de esta dimensión, la flexibilidad es un concepto clave a aplicar para promover la gobernanza de las comunidades. Los edificios deben ser diseñados de tal manera que puedan ser adaptados y reutilizados con el tiempo, para satisfacer las necesidades cambiantes de la sociedad.

Definitivamente los edificios son una pieza importante del rompecabezas de la descarbonización, ya que representan una de las principales fuentes de emisiones mundiales. La certificación de inmuebles ha sido clave para avanzar en el proceso, no obstante, según JLL, es necesario crear normativas más estrictas para acelerar el desarrollo de edificios con bajas emisiones de carbono, modernizaciones y técnicas de construcción sostenibles. “En muchas ciudades de Latinoamérica, hacerlo ayudará a progresar en un desarrollo sostenible holístico que abarque el valor social y la equidad compartida junto con la descarbonización”, destaca la firma.

Recurrir a los inmuebles como inversión individual para generar una renta es una alternativa a las herramientas financieras

BUILD TO INVEST: VIVIENDA E INDUSTRIAL SON EL MEJOR REFUGIO PARA INVERSIONISTAS

Expertos recomiendan el sector residencial para inversionistas con perfil conservador

Por Erick Esteban Bolaños, ebolanos@inversioninmobiliariacr.com

El propósito de todo capital es ponerlo a trabajar en una actividad que genere rentabilidad. La industria inmobiliaria siempre ha sido una alternativa interesante, dada la capacidad de generar rentas a partir del alquiler de un inmueble.

En la actualidad los sectores de vivienda y de industrias son los dos que ofrecen los mejores rendimientos, según el criterio de expertos en el mercado.

En el primer caso, son cada vez más las personas que eligen alquilar una casa o apartamento, en gran medida debido a la flexibilidad y menor carga económica respecto a la compra del activo vía crédito. En tanto, el sector industrial se proyecta como alternativa para grandes inversionistas, al tratarse del nicho más dinámico entre las diferentes opciones de actividades productivas.

Como en cualquier negocio en el mundo de la economía, incluyendo el inmobiliario, existen inversiones que son mejores que otras en términos de seguridad y rentabilidad. Partiendo de esto, en primera instancia, ¿por qué invertir en el mercado inmobiliario? Francisco Navarro, gerente general de la consultora inmobiliaria DLC Mercadeo y Melizandro Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (CENFI) responden a la pregunta.

Diseñar el plan de inversión: reconocer el alcance y la tolerancia al riesgo

De acuerdo con Francisco Navarro, invertir en inmuebles siempre es una buena opción por la necesidad humana de tener espacios físicos en donde vivir, trabajar y almacenar cosas; además de que es una de las inversiones que genera mayor protección ante los efectos inflacionarios que suelen presentarse en la economía.

Navarro afirma que las mejores opciones para invertir dependen principalmente del presupuesto del inversionista, el cual es la limitante más notoria para invertir en este sector; pero sobre todo de la forma en la que se quiere recibir el retorno de la inversión.

Según Melizandro Quirós, el perfil del inversionista varía en cuanto a si

este es conservador, agresivo o si se encuentra en un punto medio entre ambos perfiles. Para Quirós el sector inmobiliario es una buena opción para invertir sobre todo para el inversionista de perfil conservador o intermedio, pues este usualmente está más dispuesto a apostar por inversiones en un plazo mediano o largo y tiene más paciencia a la hora de esperar para recibir un retorno.

En el caso del inversionista agresivo, también conocido como “amante del riesgo”, Quirós explicó que este suele apostar por inversiones más arriesgadas con el fin de buscar rentabilidades más altas que el promedio del mercado y en plazos más cortos, lo cual no es un impedimento para invertir en inmuebles, pero sí una limitante debido a las características de la mayoría del sector. Eso sí, resalta que este tipo de inversionista no tiene una presencia tan

fuerte en la región.

Una vez entendido esto, ambos especialistas coincidieron en que los sectores residencial e industrial son los más demandados y los más recomendables para realizar una inversión inmobiliaria dentro de la coyuntura actual en la economía y en el sector.

Desde el punto de vista de Quirós, el mercado residencial tiende a ser la inversión en inmuebles más segura debido a que todas las personas requieren un lugar donde vivir, por lo cual es el sector inmobiliario donde hay mayor demanda y porque en cualquier ubicación física se puede hacer una inversión de este tipo.

Aquí es importante destacar que además, según los expertos, los inmuebles residenciales también son la inversión inmobiliaria más accesible que existe, pues invertir en el sector residencial con el fin de obtener un

Melizandro Quirós Director ejecutivo Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario

El mercado residencial tiende a ser la inversión en inmuebles más segura debido a que todas las personas requieren un lugar donde vivir, por lo cual es el sector inmobiliario donde hay mayor demanda y porque en cualquier ubicación física se puede hacer una inversión de este tipo”.

retorno es posible con una suma de alrededor de $200.000; sin embargo, ambos aseguran que para invertir en otro sector sería necesaria una suma de dinero mayor.

Eso sí, aquí es necesario establecer una diferencia entre los

bienes residenciales de corta y de larga estancia.

Por ejemplo, Navarro manifestó que en caso de querer recibir un retorno en el corto plazo, la mejor inversión estaría enfocada en los inmuebles residenciales de corta estancia tipo Airbnb o Booking.

En caso de querer recibir un retorno en el corto plazo, la mejor inversión estaría enfocada en los inmuebles residenciales de corta estancia tipo Airbnb o Booking. Esto se debe no solo a la rapidez con la que un inversionista puede recibir un retorno, sino además por el hecho de que expertos internacionales indican que el mundo próximamente entrará en una recesión inmobiliaria y que este sería el único sector inmobiliario que no presentaría caídas en rendimientos ante esta situación”.

Francisco Navarro Gerente general Consultora inmobiliaria DLC Mercadeo

Esto se debe no solo a la rapidez con la que un inversionista puede recibir un retorno, sino además por el hecho de que expertos internacionales indican que el mundo próximamente entrará en una recesión inmobiliaria y que este sería el único sector inmobiliario que no presentaría caídas en rendimientos ante esta situación. Sobre este tipo de residenciales, Quirós afirma que normalmente los de corta estancia suelen ser atractivos para un inversionista de tipo más agresivo y que en caso de tener éxito, dicha inversión es perfectamente capaz de generar más dinero en un mes que una casa o apartamento de larga estancia, es decir, aquellos que están ocupados permanentemente.

Eso sí, lo que es necesario entender es que si bien el ingreso generado por los inmuebles de corta estancia tiene mucho potencial y puede ser más alto que el de ocupación permanente, también tiende a ser más irregular y es más propenso a variar dependiendo de los meses del año.

Ya en caso de contar con más dinero disponible para invertir y de querer llevar a cabo un proyecto de un plazo más extenso, el sector inmobiliario recomendado por ambos expertos sería el industrial.

Esto se debe principalmente por ser el sector que menos afectado se vio por la pandemia y que incluso creció durante este período; añadido al hecho de que posterior a la pandemia se mantuvo estable tras los ajustes y las modificaciones que se realizaron en aquel momento.

Este dato está respaldado en Costa Rica por la Cámara de Industrias nacional, en donde indicaron que para el final de 2021 el sector industrial costarricense creció en promedio un 12%, específicamente un 5,7% en el Régimen Definitivo y un 30,8% en el de zonas francas.

En caso de querer invertir en el sector industrial de pequeña escala, comercial, de oficinas; Navarro indica que

para esto se necesita un presupuesto aproximado o superior a los $500.000 (quinientos mil dólares), mientras que el millón de dólares es el “número mágico” para elegir cualquier mercado Presupuesto para invertir

PRESUPUESTO REQUERIDO SEGÚN TIPO DE INMUEBLE

Tipo de inmuebles accesibles con dicho presupuesto

$200 mil

Presupuesto para invertir

$500 mil $1 millón

Presupuesto para invertir

Tipo de inmuebles accesibles con dicho presupuesto

Tipo de inmuebles accesibles con dicho presupuesto

Únicamente residencial Comercio, oficinas, bodegas o industria pequeña escala Se puede invertir en cualquier tipo de inmueble

inmobiliario sin estar limitado por el presupuesto.

Aquí es importante aclarar que estos montos no aplican en caso de invertir en fondos inmobiliarios, lo cual es otra opción para invertir en inmuebles que consiste en que una sociedad administradora y regulada compra inmuebles con el dinero de múltiples inversionistas que reciben un retorno según la cantidad de dinero que invirtieron.

Por otro lado, Navarro destacó que el sector de oficinas no está entre los más recomendados para invertir en este momento para inversionistas individuales, pues a pesar de sus signos de recuperación post-pandemia aún no regresa a las cifras de ocupación y rendimiento que tenía antes de que comenzara el periodo de aislamiento, ni existe una garantía de que se vayan a retomar tales cifras.

Navarro considera que este es el sector inmobiliario con mayor riesgo en la actualidad principalmente porque

Tabla: Erick Esteban Bolaños (INversión INmobiliaria) · Creado con Datawrapper

si bien las empresas y colaboradores ya están regresando progresivamente a las oficinas, aún existe una alta disponibilidad (e hipotética competencia) en este mercado y no hay certeza de cuál será el comportamiento generalizado de este sector en los próximos meses, lo cual provoca una incertidumbre de cara a una posible inversión en oficinas.

Esto fue complementado por Quirós, quien afirmó que es un sector en suspenso e impredecible, aunque también resalta un escenario que se caracteriza por la reducción de los espacios de oficina, mas no por el abandono completo de este tipo de inmuebles.

En el caso de Quirós, este dejó al sector hotelero como otro de los menos recomendados, pues desde que comenzó la pandemia el turismo fue el sector económico que experimentó una mayor caída y aún se encuentra en un proceso de recuperación, por lo cual actualmente la inversión hotelera se produce en gran medidad principalmente por parte de cadenas grandes que pueden enfrentar el costo operativo, pero en el caso de los hoteles pequeños cuentan con muchas dificultades.

Esto significa que al menos ahora, los hoteles pequeños se están devaluando significativamente y en caso de venderlo, el mercado tiende a exigir que se venda en un monto muy bajo para compensar el riesgo de la inversión. Eso sí, también destacó que depende mucho de la zona en que se ubique el hotel, pues no es lo mismo vender uno actualmente en una zona (económicamente) “caliente” como Tamarindo y ciertos sectores de Guanacaste, que hacerlo en una zona donde no haya tanto tráfico de turistas.

Asimismo, Quirós destaca que el sector comercio en los últimos años experimentó una caída en su rentabilidad principalmente debido a que la situación económica obligó a los dueños de locales comerciales a bajar el precio del alquiler para que los inquilinos se mantengan en el local. En ese sentido, a veces tienen un rendimiento más alto, pero se debe al riesgo de que se desocupen los locales que implica este tipo de inversión.

Además, ambos explicaron que el sector comercial, sea del tipo que sea, tiene la particular característica de que requiere estar rodeado por un

RENDIMIENTO SEGÚN SECTOR INMOBILIARIO

desarrollo residencial o industrial cercano para prosperar, pues es necesario que la gente viva o trabaje alrededor para que existan consumidores que sostengan el comercio.

Ya hablando específicamente sobre los rendimientos, Navarro, destacó que estos varían entre los distintos mercados inmobiliarios y que cada uno tiene un rendimiento distinto.

En el caso del sector residencial, según datos obtenidos y facilitados por CDL Mercadeo, la tasa de rendimiento en Costa Rica oscila entre el 6% y el 8% (usualmente ubicada justo en el 7% y muy estable en los últimos años); en comercio y oficinas las tasas se encuentran habitualmente entre un 7% y el 8,5%, aunque en este caso el de oficinas a veces se ubica debajo del 7% mientras que el de comercio suele rondar el 8% dentro del país. Finalmente, el sector industrial cuenta con tasas normalmente ubicadas en el 9% en territorio costarricense.

Eso sí, aquí tanto Navarro como Quirós resaltan que en caso de querer invertir fuera de Costa Rica e incluso fuera de Centroamérica, como por ejemplo en Estados Unidos, los rendimientos tienden a ser más bajos y que en el caso del residencial ronda el 4%, pero con una estabilidad con un plazo más extenso. El sector industrial en Estados Unidos también presenta una diferencia bastante importante en cuanto al rendimiento, pues se ubica en promedio alrededor de un 3%.

Este último elemento se pudo verificar a través de un estudio realizado por la National Association of Real Estate Investment Trust (Nareit), una de las asociaciones más importantes en Estados Unidos para la industria

de fondos de inversión inmobiliarios, la cual muestra un promedio de rendimientos que sirven de referencia fuera de nuestras fronteras.

Con base en esto, Quirós explicó que en el sector inmobiliario se recomienda invertir por un plazo de 5 años para poder materializar una ganancia significativa.

Finalmente, aparte de todos los elementos anteriores, también se consultó a los especialistas sobre los condominios de uso mixto, los cuales también entran como una posible opción para invertir.

Estos se caracterizan por mezclar en un mismo condominio distintos tipos de espacios inmobiliarios, donde se combinan usualmente apartamentos con oficinas o con comercios. Aquí Navarro destacó que los rendimientos no varían y que simplemente van a estar asociados al área en que se invierta.

Es decir, que si se invierte en el área residencial de un condominio de uso mixto, el inversionista va a obtener el rendimiento del sector residencial en el espacio destinado a eso y de la misma forma ocurre con los espacios para comercio u oficinas dentro de estos condominios.

Eso sí, pese a que los rendimientos de estos condominios no varían, tanto Navarro como Quirós destacan que este tipo de complejos cuentan con mayor estabilidad debido a que al contar con múltiples usos y facilidades, el complejo eleva su valor y se vuelve más atractivo para los inquilinos, quienes de mantener la capacidad económica tienen una tendencia superior a mantenerse en esos lugares sin irse que en otro tipo de espacios más limitados.

Tabla: Erick Esteban Bolaños (INversión INmobiliaria) · Fuente: Nareit y CDL Mercadeo · Creado con Datawrapper

La IA tiene un enorme potencial para remodelar los bienes raíces, con impactos a corto y largo plazo que van desde la aparición de nuevos mercados y tipos de activos hasta innovaciones en modelos de inversión e ingresos.

Un ecosistema de IA en rápida expansión y su infraestructura de apoyo impulsarán la demanda de bienes raíces en diferentes mercados de todo el mundo.

La adopción de PropTech ha sentado una base sólida para la integración de la IA en el sector inmobiliario. Las organizaciones deberán considerar cómo pueden aprovechar la IA de manera estratégica y ética, probando aplicaciones antes de escalar para ofrecer valor.

IA

Tecnologías de “realidad extendida” ofrecen diversos niveles de inmersión, interacción y experiencia de aprendizaje

EXPLORANDO NUEVAS FRONTERAS: TECNOLOGÍA INMERSIVA PARA LA CAPACITACIÓN

El mercado industrial de manufactura y logística es cada día más competitivo. Para optimizar la operación y retener el talento, es fundamental poder capacitar al personal de una manera continua, eficiente y efectiva. La formación para el correcto manejo de las emergencias, los procesos de mantenimiento, la óptima operación de un complejo industrial y la puesta en marcha de nuevas instalaciones, la podemos mejorar mediante programas de entrenamiento digital.

El sector industrial mira hacia el avance tecnológico de los gemelos digitales, la simulación de procesos, máquinas, fábricas y la red de transporte en tiempo real para encontrar soluciones a las operaciones del futuro. El entrenamiento de estos procesos puede darse en espacios digitales inmersivos que nos permitan vivir las situaciones reales del día a día.

La digitalización de los procesos de capacitación nos brinda la posibilidad de entrenar a un mayor número de personas en un menor período de tiempo, utilizando espacios dedicados y eliminando la interacción física en las zonas operacionales activas de las industrias. La trazabilidad del avance en la obtención de nuevo conocimiento y la pericia en nuevas habilidades se vuelven variables más fáciles de medir y un respaldo en el estándar de calidad en el entrenamiento. Esto permite tomar decisiones sobre el potencial y capacidad real de tareas a realizar, previo a la inserción de nuevos colaboradores, así como la evaluación del sistema mismo en búsqueda de entrenamientos más efectivos y enfocados.

Simultáneamente, esta solución de aprendizaje puede ofrecer una mayor

flexibilidad y personalización para el usuario en términos de horarios y frecuencia de estudio. Además, permite a la persona en proceso de entrenamiento centralizar sus evaluaciones y recibir retroalimentación de manera más eficiente.

La transformación digital de los programas de entrenamiento

La transformación digital de las diferentes industrias está generando una acelerada evolución de los procesos productivos, de las operaciones y del manejo de talento. Como parte de esta evolución, la capacitación y los entrenamientos para desarrollo de habilidades específicas ha crecido cada vez más hacia los simuladores inmersivos, los asistentes digitales y los tutoriales cortos.

Las experiencias inmersivas nos permiten hoy en día vivir simulaciones en primera persona de situaciones reales de trabajo que, en su práctica real, podrían implicar un riesgo para la persona que se está entrenando, la producción o un alto costo operativo por traslado, materiales o por el tiempo de utilización de equipos de alto valor.

La recreación de espacios físicos en el mundo virtual nos permite una fidelidad muy alta en la representación de equipos de alta complejidad o espacios con procesos y protocolos críticos. Esta fidelidad no es solo en lo visual, sino también en su correcto funcionamiento. Es por esta razón que recrear las consecuencias de una mala decisión o simular escenarios de crisis debido a una falla técnica se puede realizar de manera muy realista sin implicar ningún riesgo para la

operación ni para las personas durante el proceso de entrenamiento. De igual manera, las interacciones que ocurren con otras personas durante el entrenamiento en situaciones reales pueden ser representadas mediante recursos audiovisuales o planificadas para llevarse a cabo en un formato multiusuario dentro de una plataforma inmersiva, donde personas que desempeñan distintos roles entrenan en conjunto para realizar tareas colaborativas.

La realidad extendida en la experiencia de entrenamiento

Las tecnologías agrupadas bajo el término “realidad extendida”, que incluyen la realidad virtual, aumentada y mixta, nos ofrecen diversos niveles de inmersión, interacción y experiencia de aprendizaje. Su utilización ha experimentado un notable crecimiento en el ámbito educativo.

Con la realidad aumentada podemos colocar capas digitales en el

La capacitación y los entrenamientos para desarrollo de habilidades específicas ha crecido cada vez más hacia los simuladores inmersivos, entre otros.

Por Alejandro Guido , Director de Estudio de Experiencias Digitales, Gensler Costa Rica para Revista INversión INmobiliaria®

espacio físico utilizando dispositivos móviles. Estas capas pueden ser interactivas y mantienen su posición, orientación y escala cuando movemos el dispositivo. Esto nos permite referenciar información, animaciones, infografías y contenido al espacio físico, permitiéndonos asignar instrucciones o evaluaciones a lugares específicos del espacio. Al ejecutarse con un dispositivo móvil es una tecnología muy amigable para ser escalada a un mayor número de usuarios.

La realidad mixta puede reconocer las cualidades físicas del espacio en el que nos encontramos, por lo que podemos generar interacciones dinámicas entre el mundo físico y el digital. Para desarrollar este tipo de experiencias es necesario contar con dispositivos como Hololens o Apple Vision Pro.

La realidad virtual puede describirse como la sustitución completa del espacio físico por un entorno virtual, donde nos sumergimos en una

físicas y nos permite una amplia gama de interacciones. Las experiencias pueden vivirse tanto en primera persona, asumiendo el rol de protagonista, como en tercera persona, observando desde fuera.

Estas vivencias pueden navegarse a través de una computadora, visualizandose en un monitor tradicional, o de manera más inmersiva utilizando un visor como dispositivo de visualización como el Oculus o HTC-Vive.

La utilización de modelos digitales

Uno de los usos más conocidos de los modelos digitales tridimensionales en la industria de manufactura y logística en la actualidad es el de los gemelos digitales. Estos modelos pueden ser utilizados tanto para apoyar la operación como para diseñar la capacitación continua de los colaboradores. De acuerdo con las funcionalidades y niveles de interacción con la realidad, una posible cla-

es: Modelo digital, Sombra Digital y Gemelo digital.

El modelo digital es una representación digital idéntica generada por computadora de un espacio, un objeto, un sistema o un modelo. Este tipo de desarrollo es fundamental para la capacitación, la inducción de procesos y la prevención de crisis, ya que nos permite presentar con gran detalle y de forma estática, animada o dinámica, procesos de alta complejidad. De esta manera, se reflejan todos los detalles del flujo de trabajo, el equipamiento y el software de operación de manera exhaustiva.

La sombra digital no solo es una representación idéntica de la realidad en cuanto a estructura, geometría y textura, sino que también se actualiza constantemente con los datos generados por el mundo real, captados mediante sensores y otras tecnologías conectadas al espacio u objeto físico. Esta se emplea habitualmente

con fines de monitoreo y análisis de datos, y se actualiza casi en tiempo real. Es de gran utilidad en procesos de capacitación para observar en detalle el funcionamiento de los equipos y los parámetros que deben ser monitoreados.

El gemelo digital es el modelo más avanzado en cuanto a funcionalidad e interacción con el mundo físico. Es un modelo interconectado capaz de representar los cambios que se dan en el mundo real, pero además incorpora el historial de datos, utiliza modelos predictivos y tiene la habilidad de modelar escenarios futuros. Por su versatilidad este tipo de modelo es el más utilizado para recolección de datos, análisis y diagnóstico para la optimización y la toma de decisiones informada por datos.

El futuro de los gemelos digitales y la capacitación en la web3

La web3 ha tenido mucha difusión y controversia por el amplio espectro de posibilidades de diseño de experiencia digital, social, interactiva, que se relaciona al concepto de metaverso.

Más allá de ser un término que intenta abarcar un vasto universo de posibilidades, la web3 nos brindará la oportunidad de explorar espacios interactivos tridimensionales en línea con funciones sociales o multiusuario, lo cual puede tener múltiples aplicaciones en operaciones y capacitación.

Esta nueva era representa una gran oportunidad para la innovación y la búsqueda de nuevos flujos de trabajo, especialmente en el ámbito del trabajo remoto y las operaciones distribuidas. El futuro de las tecnologías

de realidad extendida, así como de los gemelos digitales, estará estrechamente vinculado a la web3.

Explorar las soluciones

Es necesario desarrollar un plan estratégico de transformación digital, donde la capacitación sea una prioridad. Si las personas de nuestro equipo reciben capacitación continua de buena calidad, se elevan las posibilidades de crecimiento, los procesos de actualización constante son más fáciles de absorber y las personas se sienten motivadas a crecer sus carreras en su lugar actual de trabajo.

Para los programas de capacitación digital es importante no limitar el entorno inmersivo a un simulador o a únicamente capas digitales de información. Si el entrenamiento tiene componentes narrativos

(storytelling), y elementos propios del lenguaje de los juegos (gamificación) genera una mayor retentiva y acelera el proceso de aprendizaje.

La creación de experiencias inmersivas de los diversos entrenamientos que necesitamos para mantener un equipo humano altamente competitivo, pueden ser soluciones escalables en plataforma y fáciles de personalizar en su método de consumo.

Las oportunidades no solo de capacitación si no de procesos de inducción laboral, de cultura organizacional y de comunicación empresarial son esenciales en el crecimiento de la operación y sin duda serán parte de las estrategias de implementación de Web3 para la industria.

EFECTOS DE IA para el diseño y construcción

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Fortalecimiento de los procesos creativos y buscar las nuevas soluciones para los proyectos.

Análisis de datos que se realiza de la manera más rápida y permite generar las soluciones más customizadas de acuerdo con la solicitud del cliente y el usuario final del proyecto.

Ser propietario de bienes en el metaverso representa una oportunidad novedosa en el ámbito de la realidad virtual conectada

SER PROPIETARIO DE BIENES RAÍCES EN EL METAVERSO. ¿QUÉ SIGNIFICA ESTO PARA LOS COSTARRICENSES?

El concepto de poseer bienes virtuales dentro del metaverso ha ganado una atención significativa, con individuos y empresas invirtiendo en esta propiedad digital.

El metaverso es un mundo virtual que se está creando mediante la confluencia de internet, realidad virtual (VR por sus siglas en inglés) y realidad aumentada (AR por sus siglas en inglés) donde las personas interactúan entre sí, y con contenido digital, de una manera más inmersiva y realista que nunca antes.

Ser propietario de bienes en el metaverso representa una oportunidad novedosa en el ámbito de la realidad virtual conectada, donde las personas pueden llevar vidas digitales paralelas a sus vidas reales. El concepto de poseer bienes virtuales dentro del metaverso ha ganado una atención significativa, con individuos y empresas invirtiendo en esta propiedad digital.

Uno de los aspectos clave del metaverso es la posibilidad de ser propietario de bienes raíces

virtuales. Esto significa que se puede adquirir un pedazo de tierra digital y utilizarlo para diversas finalidades, como construir una casa virtual o gestionar un negocio.

El mercado inmobiliario del metaverso está experimentando un crecimiento notable, se proyecta alcanzar los $16 mil millones para el año 2030. El metaverso permite ser propietario de bienes a través de tokens no fungibles (NFT), activos digitales únicos que representan propiedad virtual y

Para las empresas, los bienes raíces del metaverso ofrecen oportunidades para establecer una presencia digital y conectar con los clientes de formas innovadoras.

diversos objetos. Alternativamente, se pueden comprar directamente desde la plataforma que alberga el mundo virtual.

Los costarricenses interesados en invertir en bienes raíces del metaverso deben abordar esta oportunidad con precaución y estar dispuestos a comprender los riesgos potenciales asociados.

Expresión personal y socialización

El mercado inmobiliario del metaverso facilita la expresión personal y la socialización, ya que los usuarios diseñan sus propiedades

Dr. Nikolajs Sulima *, Ph. Ec., MSc. Lic. Giulio Sansonetti Hautala **, MBA & L.L.M. Para Revista INversión INmobiliaria

virtuales para reflejar su personalidad e intereses, y así conocer amigos y participar en actividades. El atractivo radica en mostrar la creatividad y conectar con personas afines.

Presencia empresarial y de marca

Para las empresas, los bienes raíces del metaverso ofrecen oportunidades para establecer una presencia digital y conectar con los clientes de formas innovadoras. Las marcas crean tiendas virtuales, showrooms y experiencias para exhibir y vender

CONSIDERACIONES AL SER PROPIETARIO DE BIENES RAÍCES

VIRTUALES EN EL METAVERSO:

El tipo de mundo virtual en el que desea invertir. Hay varias plataformas de metaverso disponibles, cada una con sus características y beneficios propios.

La ubicación de su propiedad La ubicación de su propiedad puede tener un impacto significativo en su valor. Por ejemplo, las propiedades ubicadas en áreas populares probablemente tengan más valor que aquellas ubicadas en áreas menos populares.

El uso previsto de su propiedad. ¿Qué planea hacer con su propiedad? Si planea utilizarla con fines comerciales, asegúrese de que la plataforma que elija permita operar negocios.

El costo de la propiedad. El costo de la propiedad en el metaverso varía según la plataforma y la ubicación. Investigue para asegurarse de obtener un precio adecuado por su propiedad.

Para los costarricenses, el mercado inmobiliario del metaverso presenta tanto riesgos como oportunidades en este emergente paisaje virtual.

productos y servicios. Eventos y conferencias virtuales organizados en estas propiedades pueden alcanzar audiencias globales. El metaverso permite a las empresas aprovechar el poder de la tecnología y llegar a una base de usuarios en constante crecimiento.

Potencial de inversión y comercio virtual

Los bienes raíces virtuales han surgido como una clase de activos de inversión, con los primeros adoptantes observando un aumento en el valor de sus propiedades. A medida que el metaverso se expande, se espera un aumento en la demanda de terrenos virtuales, lo que podría impulsar el incremento de los precios. Los inversionistas que identifican propiedades virtuales prometedoras se involucran en un desarrollo estratégico y aprovechan las tendencias del mercado en espera de capitalizar el potencial de inversión de los bienes raíces del metaverso. Los propietarios pueden monetizar sus propiedades al alquilar espacios a empresas o individuos.

Riesgos Asociados con los Bienes Raíces Virtuales del Metaverso

En general, ser propietario de bienes raíces virtuales en el metaverso es una tendencia nueva y emergente. Sin embargo, también existen riesgos asociados. Es importante investigar antes de decidir invertir en terrenos virtuales. Por ejemplo: la plataforma que aloja el mundo virtual podría declararse en quiebra o cerrar, lo que haría que la propiedad no tenga valor. Además, el valor de los terrenos virtuales es aún relativamente especulativo, por lo que no hay garantía de que aumente su valor. AGOSTO

Falta de regulación. El metaverso sigue siendo un ámbito relativamente nuevo y no regulado. El marco legal en torno a los contratos inteligentes aún está evolucionando y su aplicabilidad puede variar en diferentes jurisdicciones. Existe el riesgo de que pueda perder su inversión, por ejemplo, si la plataforma que está utilizando se declara en quiebra o cierre.

Control del operador de plataforma. Los operadores de plataformas pueden dictar los términos de uso, incluida la capacidad de restringir el acceso o incluso eliminar por completo la plataforma. Como resultado, los propietarios de bienes raíces virtuales pueden tener menos derechos en comparación con los propietarios tradicionales de bienes raíces, ya que los operadores de plataformas pueden ejercer una influencia significativa.

DAO. Algunas plataformas del metaverso funcionan como Organizaciones Autónomas Descentralizadas (DAO por sus siglas en inglés). Los protocolos de gobernanza y los contratos inteligentes asociados con los DAO proporcionan seguridad, pero limitan la flexibilidad y no hay margen para modificar los términos sin el consentimiento del DAO.

Dificultades técnicas. El metaverso sigue siendo un trabajo en progreso, y diversas dificultades técnicas podrían potencialmente resultar en la pérdida o daños de su propiedad debido a un fallo técnico.

Riesgos de seguridad. El metaverso es un mundo virtual y, como tal, presenta varios riesgos de seguridad. Por ejemplo, su propiedad podría perderse, ser hackeada o robada.

EL FUTURO DE LOS BIENES RAÍCES VIRTUALES DEL METAVERSO

El futuro de los Bienes Raíces del Virtuales metaverso aún está en desarrollo, con factores clave moldeando su perspectiva:

Avances tecnológicos que amplían las posibilidades de propiedad y utilización de bienes virtuales

Desarrollos regulatorios para abordar los desafíos legales y jurisdiccionales en el mundo virtual

Adopción por parte de los usuarios y accesibilidad que mejoran las interfaces de usuario, simplifican los procesos de incorporación y mejoran la experiencia general del usuario

Interoperabilidad e integración entre plataformas para mover activos y experiencias entre diferentes plataformas del metaverso

Sostenibilidad e impacto ambiental para implementar prácticas y tecnologías sostenibles que aseguren la viabilidad a largo plazo y la aceptación social de los bienes raíces del metaverso

Para los costarricenses, el mercado inmobiliario del metaverso presenta tanto riesgos como oportunidades en este emergente paisaje virtual. Aunque la falta de regulación, las limitaciones tecnológicas y las posibles estafas representan riesgos significativos, el potencial para la expresión personal, la innovación empresarial, los retornos de inversión y la colaboración creativa hacen del mercado inmobiliario del metaverso una perspectiva atractiva siempre teniendo en cuenta y navegando los riesgos asociados con los bienes raíces virtuales.

El inmueble cumple con los ambiciosos objetivos de Ámsterdam para el uso de energía.

MATRIX ONE UN DISEÑO QUE AMPLÍA LOS LÍMITES DE LOS

EDIFICIOS SOSTENIBLES Y DE VANGUARDIA

Por Alejandra Soto asoto@inversioninmobiliariacr.com

Diseñado por MVRDV, firma de Arquitectura y Urbanismo fundada en Róterdam, Países Bajos, Matrix ONE es un edificio de 13.000 m2 de oficinas y laboratorios ubicado en el corazón del Parque Científico de Ámsterdam.

Es el edificio principal, y el más grande, de los siete edificios que

conforman el Matrix Innovation Center. Su construcción finalizó en mayo de 2023, incluye espacios sociales y servicios clave, y su diseño ha cautivado por sobrepasar los límites de sostenibilidad e innovación.

Destaca por ser una construcción desmontable, por tener “escaleras sociales”, por su sistema de generación de energía solar e iluminación

inteligente y por incluir generosas cantidades de estacionamiento para bicicletas.

La ubicación de la “escalera social” alienta a las personas a usar las gradas en lugar de los ascensores, que se encuentran más adentro del edificio, con lo cual alienta a los usuarios a llevar un estilo de vida saludable. Además, en la parte trasera del

El complejo arquitectónico de seis pisos se presenta con un diseño vanguardista y sostenible a niveles extendidos. Entre las innovaciones que posee destaca la capacidad de poder ser desmontable y reciclable.

inmueble se ubica el acceso a un estacionamiento de bicicletas que es visible desde el atrio, alentando a quienes trabajan en el edificio a utilizar dicho medio de transporte en lugar de conducir un vehículo.

Fruto de todas estas medidas de sostenibilidad y salud, Matrix ONE obtuvo la certificación BREEAMExcellent. A ello se agrega que los

usuarios del edificio también trabajan en soluciones de sostenibilidad, como el SustainaLab de la Universidad de Ámsterdam que desarrolla tecnologías para un futuro sostenible.

Cabe destacar que el inmueble también incluye una combinación de laboratorios científicos y ofici nas para empresas tecnológicas, in cluidas Qualcomm, y empresas de

El edificio es de vanguardia ahora, pero también reconoce que el estado de la técnica está cambiando constantemente. Así que hicimos que tanto los espacios interiores, como las instalaciones técnicas que los sirven, sean lo más flexibles posible. Las oficinas se pueden modificar fácilmente para convertirse en laboratorios y viceversa, y los laboratorios se pueden actualizar con nuevos sistemas para adaptarse a los estándares cambiantes”.

sostenibilidad como Photanol, Skytree y la startup FUL Foods.

De acuerdo con Frans de Witte, socio de MVRDV, Matrix ONE ofreció a la firma arquitectónica una excelente oportunidad para probar una serie de estrategias de reducción de carbono que han estado investigando durante mucho tiempo.

“El edificio es de vanguardia ahora, pero también reconoce que el estado de la técnica está cambiando constantemente. Así que hicimos que tanto los espacios interiores, como las instalaciones técnicas que los sirven, sean lo más flexibles posible. Las oficinas se pueden modificar fácilmente para convertirse en laboratorios y viceversa, y los laboratorios se pueden actualizar con nuevos sistemas para adaptarse a los estándares cambiantes”, explica Witte.

La intención de estas medidas recae en que, cuando el edificio deje de ser de vanguardia, se convierta en una fuente para recolectar materiales para otros inmuebles. “En el futuro, esperamos que así funcionen todos los edificios, y estamos emocionados de ver que Matrix ONE se convierte en un abanderado en nuestra propia oficina”, destaca el representante de MVRDV.

Más del 90% de los materiales del edificio se pueden reutilizar más tarde. Posee una plataforma que provee información de los productos utilizados y el almacenamiento de CO2 de más de 120.000 piezas individuales.

Posee 1.000 m2 de paneles solares en el techo que generan una parte de la energía del edificio, mientras que los accesorios de iluminación y calefacción conectados a Internet ayudan a reducir el consumo de energía.

Un elemento clave del diseño es la “escalera social”, que incluye asientos estilo tribuna para presentaciones, mesas para reuniones informales y estaciones de café. Estas escaleras reúnen a trabajadores de diferentes industrias, lo que les permite relacionarse y compartir ideas.

También tiene un restaurante en la planta baja, un bar en la parte superior de la escalera, así como un auditorio con 100 asientos.

Su diseño es flexible. Las oficinas se pueden modificar fácilmente para convertirse en laboratorios y viceversa, y los laboratorios se pueden actualizar con nuevos sistemas para adaptarse a lo que exigen los estándares cambiantes. Cuando el edificio ya no sea de vanguardia, se convertirá en una fuente para recolectar materiales para otros inmuebles.

Fuente fotografías: Daria Scagliola

PANAMÁ: SECTOR

INMOBILIARIO COMERCIAL AVANZA CON ÉXITO HACIA LA FASE DE EXPANSIÓN

Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninimobiliariacr.com

El mercado inmobiliario comercial de Panamá mantiene una recuperación estable luego de la crisis sanitaria y se encuentra en una fase de expansión, según indican expertos de la firma de bienes raíces comerciales Newmark Central America en su más reciente reporte del sector.

Al cierre del primer semestre del año, el inventario se estableció en 1.473.105 m2 de área arrendable total, un 0,41% mayor comparado con el mismo período de 2022. Mientras tanto, la tasa de disponibilidad registró un 9,51%, confirmando el alto dinamismo que ha presentado la industria durante este período y una absorción neta de 47.242 m2.

Los claros ganadores en este contexto, según Newmark, son los proyectos de uso mixto, quienes cuentan con mayor demanda pues los clientes buscan en un solo lugar diferentes opciones para elegir.

“Las plazas comerciales han tenido que hacer adecuaciones en sus espacios para atraer una mezcla de inquilinos diferente frente a los otros proyectos, y los malls han atraído otros componentes de entretenimiento como teatro, bowling, go karts y rubros como concesionarias de autos”, explicó Nubia Hernández, associate director de la compañía en Panamá.

Además, agrega que el resultado ha sido positivo, mejorando la rentabilidad para el arrendador, mayor tráfico de personas a sus proyectos y competitividad en el mercado.

Tipos de locales en auge

De acuerdo con Hernández, la alta demanda se ha concentrado en cuatro tipos de clientes. Uno de ellos es el sector automotriz, debido a la entrada al mercado de nuevas marcas de vehículos. Esto ha hecho que las existentes tengan que revisar sus

ubicaciones y mejorar posiciones dentro del mercado.

En segundo lugar están las cadenas de supermercados, que mantienen un plan de expansión importante en metros cuadrados ocupados en la ciudad y en el interior del país, con formatos grandes y medianos para

llegar a todas las áreas donde viven sus consumidores.

También destacan las franquicias de comida, las cuales han estado posicionándose en el mercado cubriendo el interior del país, algunas innovando con sus conceptos co-branding con drive thru en la ciudad.

Finalmente, Newmark menciona que las canchas de Padel -un deporte que parece haber llegado para quedarse en Panamá- están logrando ocupaciones y reconversiones de áreas que antes no estaban contempladas para alquiler comercial, sino de bodegas o azoteas, ayudando así a los propietarios a aumentar la rentabilidad y tráfico de personas en sus proyectos.

Los reportes de Newmark indican que la tendencia de 2023-2024 estará enfocada en entretenimiento. Los malls buscarán brindar a sus clientes una experiencia completa y desarrollarán salas de VR (Virtual Experience), bowling temático, pistas de go karts, pistas de hielo, teatros y otros componentes distintos a la oferta convencional.

En el primer semestre del año se registró una absorción neta de 47.242 m2 de espacios comerciales, reflejando una recuperación estable. La mayor demanda se ha registrado en sectores como: automotriz, cadenas de supermercados, franquicias de comida y canchas de padel.

Las plazas comerciales han tenido que hacer adecuaciones en sus espacios para atraer una mezcla de inquilinos diferente frente a los otros proyectos, y los malls han atraído otros componentes de entretenimiento como teatro, bowling, go karts y rubros como concesionarias de autos”, explicó Nubia Hernández, associate director de la compañía en Panamá.

Commercial Real Estate Trends 2023, organizado por Revista INversión INmobiliaria, presentó una mirada al futuro

DE LA GLOBALIZACIÓN A LA REGIONALIZACIÓN. CRET SUMMIT 2023 PRESENTÓ LAS

OPORTUNIDADES PARA ESTABLECER NUEVOS NEGOCIOS

Innovación, creatividad, resiliencia, sostenibilidad y transformación serán los pilares para construir las estrategias inmobiliarias del futuro, según lo dieron a conocer los numerosos expertos que tuvieron participación en el congreso Commercial Real Estate Trends 2023 (CRET SUMMIT 2023), organizado por la Revista INversión INmobiliaria.

Los expositores del CRET SUMMIT 2023 presentaron la información más actualizada sobre las nuevas tendencias en la logística, oficinas, retail y centros comerciales, lo mismo que en el sector industrial, hotelero y de usos mixtos.

Con la participación de más de 50 exponentes de la industria, los participantes del evento actualizaron sus conocimientos y conocieron las soluciones creativas para los retos que enfrentará el mercado inmobiliario durante los próximos años.

Temas prominentes

¿Cuáles son las oportunidades en Centroamérica para colaborar en la movilización de la producción?

Este fue el tema principal analizado por los expertos en logística, quienes dieron a conocer los retos que enfrentan las cadenas de suministros, en tanto la estructura logística mundial se continúa reacomodando.

Mientras tanto, el sector industrial analizó los resultados de la expansión del comercio electrónico y la necesidad de más espacio

de almacenamiento provocada por el mismo, al igual que la economía en crecimiento, sobre todo, la estadounidense, la migración de la población y el deseo de «stock de seguridad» en tierra.

Para el sector de oficinas, el «friendshoring» fue uno de los puntos clave del análisis, junto a los principales movimientos de Inversión Extranjera Directa a nivel corporativo dentro de la región.

Por su lado, los representantes del sector inmobiliario comercial recibieron la información sobre las estrategias que podrían usar los desarrollos de retail para diversificarse y alcanzar distintos nichos de mercado; también se analizó la posibilidad de transformar los espacios para generar mayores ocupaciones.

Por su parte, el uso mixto se posiciona como la respuesta del sector inmobiliario regional a la optimización y uso eficiente de los espacios. Dentro de este concepto, las viviendas, oficinas, comercios, restaurantes y entretenimiento se reúnen en un mismo lugar, lo cual logra la reducción de emisiones de carbono al eliminar traslados de larga distancia y ayuda a revertir la desigualdad de acceso al espacio público que se evidenció durante la pandemia.

En cuanto a la industria hotelera, este sector aún no alcanza los niveles de ocupación de los años previos a la pandemia, pero, según afirman los expertos, se encamina hacia allí. ¿Cuáles son las formas más novedosas y creativas de generar mejores

Enfoque en la psicología del usuario, agilización de movilidad, soluciones arquitectónicas creativas, el uso de tecnología y el aprovechamiento de las oportunidades que brinda el nearshoring fueron protagonistas en la agenda del evento

Por Alexandra Ivanova , alexandra@inversioninmobiliariacr.com

números? Inteligencia artificial, robots y nuevos formatos de hoteles que combinan estancias de corto y largo plazo con espacios de coworking son algunas de las soluciones que proponen los desarrolladores.

Para todos los sectores de Real Estate, el factor de la sostenibilidad ha ocupado un lugar importante, por lo que varios paneles y keynote exposiciones fueron dedicados a temas como la reducción de la huella de carbono y buenas prácticas en esta materia.

Sector logístico: nuevas soluciones para mejorar movilidad

Las consecuencias de la disrupción de las cadenas de suministro, sobre todo, los vestigios de contenedores aún siguen impactando las cadenas logísticas y sector inmobiliario correspondiente a nivel mundial. Sacar las conclusiones de las lecciones aprendidas en el pasado y aprender de las buenas prácticas de resiliencia del

mercado inmobiliario logístico, estos fueron los temas del panel moderado por Federico Villalobos, especialista en infraestructura y APP, con la participación de José Arturo López Olivares, vicepresidente Real Estate de GCP Grupo Corporativo Pérez y John Knohr Guardia, CEO de Centroamérica y el Caribe de DHL Global Forwarding.

¿Cómo hacerle frente a una posible recesión económica? De acuerdo con José Arturo López, aún no se puede afirmar con seguridad si se da o no una recesión dentro de uno o dos años, ya que esto corresponde a los economistas.

“Sabemos que habrá una recesión, porque la economía tiene ciclos. Lo más importante es saber cómo vamos a estar posicionados para aprovechar las oportunidades que se presenten dependiendo del ciclo en que nos encontramos”, resaltó el experto.

Asimismo, López añadió que en Centroamérica y, sobre todo, en Panamá, se presenta un crecimiento

económico que debería permitir al sector inmobiliario caminar con tranquilidad y fortaleza, realizando las inversiones necesarias. Enfatizó que si hablamos de una posible recesión, nos referimos a los EE.UU , ya que tendrá un impacto en otros países, por ello, para Centroamérica es necesario posicionarse correctamente en el caso si esto suceda.

Las posibles oportunidades en el mercado asiático, sobre todo, en China, es otro tema importante para el sector. A criterio de López, las perspectivas de las inversiones son distintas, debido al cambio de las cadenas de abastecimiento.

“Hablando de las cadenas de abastecimiento, estamos regresando de la globalización a la regionalización. Ya hay oportunidades en algunos países que están capitalizando las ganas de rediseño de abastecimiento a nivel global y, seguramente, esto va a impactar a nuestros países. Independientemente de cuánto crezca la economía de los EE.UU, las cadenas de abastecimiento global deberían de existir e impactar positivamente a los países que se beneficien de este replanteamiento”, explicó el experto.

Resaltó que se espera que Panamá y Centroamérica capten una buena parte de estas inversiones, mientras que México lidere en este proceso, por su mayor cercanía a los EE.UU. Por otro lado, los países como India tienen una gran fortaleza en mano de obra.

Refiriéndose a las oportunidades que tendría Panamá, López catalogó la buena conectividad logística, propiciada por el Canal de Panamá, como la ventaja principal que tiene el país, así como la ubicación del aeropuerto y la infraestructura de parques logísticos que permite capturar más beneficios de todo lo que pasa a través del canal.

El sector logístico e industrial, según López, son los sectores que presentan más oportunidades de crecimiento en el mercado inmobiliario.

Los impulsores de fortalecimiento y los desafíos del crecimiento de estos dos sectores fueron el tema del otro panel que contó con la participación

“Sabemos que habrá una recesión, porque la economía tiene ciclos. Lo más importante es saber cómo vamos a estar posicionados para aprovechar las oportunidades que se presenten dependiendo del ciclo en que nos encontramos”.

José Arturo López Olivares Vicepresidente Real Estate GCP Grupo Corporativo Pérez

de López, junto a Bernal Rodríguez, vicepresidente regional de Servicios Industriales y Logísticos de la consultora Cushman & Wakefield AB Advisory y Mario Pacheco, general manager de InnovaPark Logistics and Free Zone. Esta exposición fue moderada por Ricardo Sojo Quirós, CEO y presidente de Logistics Research International.

La red de transporte como catalizador de la actividad económica fue un punto especial al que se dedicó una exposición a cargo de Federico Villalobos, especialista en infraestructura y APP.

Durante su exposición, Villalobos precisó que es importante recordar que no toda infraestructura genera desarrollo, ya que el sector logístico depende de varios factores. “Tenemos que cambiar la visión de obra o proyecto a la visión de servicio. Por otro lado, necesitamos de una política monetaria creíble que permitiría tener un impacto. Lo mismo sucede con la infraestructura pública, para que el sector privado pueda tener tiempo para tomar las decisiones sobre el establecimiento de un parque industrial o cualquier otra actividad económica que dependa del desarrollo del proyecto de infraestructura”, dijo el experto.

La carga terrestre en Centroamérica, según recordó Villalobos, se mueve a menos de 20 kilómetros por hora, por lo que la red de carreteras sigue siendo fundamental para los procesos logísticos dentro del istmo, ya que los

ferrocarriles aún son muy poco aprovechados en la región pues se cuenta con tan solo de 300 mil kilómetros operativos a nivel regional.

Por otro lado, las necesidades de inversión en infraestructura para todo Latinoamérica, son otro factor importante. El experto indicó que, según datos del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), se estima que hay que invertir por lo menos un 3% del PIB por año en la infraestructura, mientras que

en algunos países de la región la inversión apenas supera 1% y en promedio comprende 1.8%.

“Hablar de esta inversión no nos dice mucho, ya que lo más importante es definir los servicios de infraestructura que queremos implementar y cómo los mantenemos en el tiempo”, enfatizó el expositor. Cómo se mantiene la política del Estado en el tiempo, según Villalobos, es otro factor importante para el sector logístico, ya que permite mantener los proyectos en el tiempo.

Finalmente, el experto calificó el posicionamiento de la región como un destino de inversión, el financiamiento de los proyectos y la definición de los tipos de impuestos correspondientes y la creación de infraestructura con una política del Estado como otros ejes importantes del desarrollo del sector logístico de la región.

Sector industrial: el impacto positivo de friendshoring

Las negociaciones geopolíticas actuales ponen sobre la mesa una

“Hace unos 7-9 años las grandes familias a nivel mundial invertían tan solo un 9% de su capital en proyectos relacionados con Real Estate, sea la inversión directa o indirecta, mientras que ahora algunos reportes hablan de hasta un 16%”.

Gustavo O’Farrill Director fundador Impacto Creer

“Nuestro país (Guatemala) provoca el interés de muchas empresas también por el tema logístico, debido a su ubicación que permite la conexión con los dos océanos y México”.

Alejandro Guillén Gererente

de Negocio Industrial Spectrum

Jorge Lizan Presidente Lizan Retail Advisory

posible transformación del mercado de bienes raíces comerciales a nivel mundial, gracias al llamado de la primera economía del mundo a que sus empresas trasladen sus operaciones lo más cercano posible de EEUU. Según los pronósticos de los expertos, esto impactaría la estructura productiva en algunos países de la región, sobre todo, México, Guatemala, Costa Rica y Panamá.

¿Cuál será el impacto en nuestras estructuras productivas? ¿Qué dicen los expertos y expertas en IED sobre esta oportunidad? ¿Cuáles son los riesgos y principales ventajas? Estas fueron las preguntas que analizaron los panelistas Francisco Javier Urra, jefe de operaciones de Costa Rica del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), Juan Pablo Rivera, presidente y CEO de Grupo ZFB y Alejandro Guillén, gerente de Negocio Industrial de Spectrum, bajo la moderación de Carlos Wong, director general de Coyol Free Zone. Friendshoring y su impacto en el 2023 sobre la estructura productiva en Centroamérica y Caribe fue el tema principal del panel.

De acuerdo con Carlos Wong, el nearshoring viene a brindar oportunidades a toda Latinoamérica, sobre todo, a México, Colombia y el Caribe.

“Exploramos a profundidad dos casos particulares, de Guatemala y de Colombia, e hicimos una aproximación muy general sobre el caso de Costa Rica. Efectivamente, el nearshoring está transmitiendo muchas oportunidades a nuestra región”, dijo Wong.

Refiriéndose al caso de Colombia, el experto destacó que durante los años 2020-2022 se dio el récord de inversiones que dieron muy buenos resultados, lo mismo que en Costa Rica, Guatemala y México.

Para Guatemala, Colombia y Costa Rica, a criterio del panelista, el reto principal es la infraestructura que necesitan desarrollar estos países para responder competitivamente a las nuevas oportunidades; además, el experto mencionó el recurso humano y la disponibilidad del Estado para proveer una serie de incentivos para los nuevos sectores.

Wong destacó que Costa Rica se encuentra frente a un flujo de la

Inversión Extranjera Directa más importante de los últimos años y aclaró que en esto, Coyol Free Zone ha destacado como el primer lugar en el cual invierten las empresas de dispositivos médicos y sigue siendo la zona franca más destacada de las Américas con la presencia de un 55% de las empresas de dispositivos médicos establecidos.

Por el momento, Coyol Free Zone genera más de 20 mil puestos de trabajo y está exportando más de $2 mil millones en dispositivos médicos.

“Estamos representando casi un 3% del PIB de Costa Rica y somos un caso único en la región”, destacó el experto. Costa Rica, a criterio de Wong, también destaca en el tema de servicios de valor agregado, manufactura avanzada y electrónica con el caso de Intel, procesos agroindustriales y las inversiones fuera de la Gran Área Metropolitana.

Por su lado, Alejandro Guillén, de Spectrum, Guatemala, destacó los temas relevantes para el sector inmobiliario industrial de la región. Uno de ellos, según el experto, es que el nearshoring es un fenómeno que no reemplaza los procesos de transformación que están sucediendo en Asia. El segundo punto es la posibilidad de tener las condiciones que permitan a las empresas operar en la región.

Los retos que enfrenta Guatemala ante la nueva realidad, según Guillén, han sido el establecimiento de la estrategia a largo plazo, la preparación del recurso humano y el aumento del nivel académico de las personas y el reforzamiento de la infraestructura. Otros puntos importantes han sido el turismo y la exportación.

Enfocándose en el sector industrial, el experto catalogó la industria textil como una de las más importantes en la tierra chapina; además, la industria de envases, alimentos y bebidas y la industria farmacéutica atraen las inversiones.

“Nuestro país provoca el interés de muchas empresas también por el tema logístico, debido a su ubicación que permite la conexión con los dos océanos y México”, añadió el experto.

“Los clientes están en constante demanda de nuevos productos, servicios y experiencias. Para el experto, la innovación está en la capacidad de entender al cliente y darle lo que está pidiendo, desde los productos y servicios hasta el acceso a la tecnología”.

Según Juan Pablo Rivera, CEO de Grupo ZFB, para Centroamérica, el principal reto es poder competir con los países como México que genera de $32 a $35 billones por efecto de nearshoring.

En el caso de Colombia, según explica Rivera, el año pasado el país alcanzó el nivel histórico de inversiones, recibiendo $17,6 billones de la Inversión Extranjera Directa.

“Tenemos el reto de poder diversificar las exportaciones que estamos haciendo en materia de minas y energética. Se han identificado 128 productos en los cuales Colombia tiene una ventaja comparativa frente a lo que se está haciendo en Asia. Por ello, estamos concentrando esfuerzos para traer anclas para atraer las empresas que van a desarrollar bienes que les permitan encadenarse con estas anclas”, agregó.

Entre los productos identificados, el experto mencionó los agroindustriales, por lo que se requiere que las personas regresen al campo, pero al campo productivo y con oportunidades.

La diversificación de la matriz productiva, lo mismo que la evolución de los diferentes clústers y las

oportunidades para el Real Estate en Centroamérica y Caribe, también fue el tema del panel moderado por Bertha Mora, Content & Research Manager de la Revista INversión INmobiliaria y que contó con la participación de Carlos Wong junto a Katherine Shahani, directora de marketing y ventas de Grupo Shahani y Fredy Palma, gerente general de la Asociación de Zonas Especiales de Guatemala y gerente de la Zona Libre Puerta del Istmo.

La posibilidad de reducir los cuellos de botella que aún existen en la región, el destino hacia dónde se dirige el sector productivo y el potencial de crecimiento en cuanto a la atracción de inversión y desarrollo de parques industriales fueron los temas de esta exposición.

Sector comercial: estrategias de diversificación

Más de seis exposiciones de esta edición de CRET Summit fueron dedicadas al sector inmobiliario comercial y las estrategias que está desarrollando el sector retail para adaptarse a las nuevas condiciones, así como los efectos negativos de la inflación, nuevas prácticas de financiamiento comercial y la transformación digital, entre otros.

Uno de los keynote speakers fue David Bitner, director de Global Research de Newmark, quien realizó la exposición sobre las inversiones en el tiempo de transición.

Mientras tanto, la innovación como el constante reto para el sector retail fue el tema del panel moderado por Jorge Lizan, managing director de Lizan Retail Advisors y que contó con la participación del director de José Ignacio González, Market Research y Consulting de Cushman & Wakefield AB Advisory, Guillermo Destefanis, gerente general de Unicomer y Jean

“Hoy en día en el sector no se habla del mercado sino de las personas. El éxito de estos proyectos, está en “human centered design” que toma en cuenta la psicología de las personas a la hora de diseñar un edificio; también se busca entender los cambios demográficos y culturales.

Bea de Paz Directora de Diseño y Líder Global del Área de Práctica de Centros Comerciales Gensler

“Lo que las personas desean, es una ciudad segura donde puedan caminar y divertirse. Nosotros como desarrolladores asumimos esta responsabilidad”, reiteró Leal”.

Héctor Leal CEO Grupo Cayalá

De acuerdo con los expertos, un inmueble de retail pierde la relevancia cuando deja de innovar, ya que las marcas y consumidores se ven atraídos por conceptos innovadores, en constante evolución y que no pierden de vista la experiencia del cliente.

Según afirma Jorge Lizan, los clientes están en constante demanda de nuevos productos, servicios y experiencias. Para el experto, la innovación está en la capacidad de entender al cliente y darle lo que está pidiendo, desde los productos y servicios hasta el acceso a la tecnología. Asimismo, citó como ejemplo la cadena de mueblerías Gaya en México, la tienda de anteojos Ben & Frank y la tienda de colchones Luna que evolucionaron de ser un negocio en línea a tener tiendas físicas.

Lizan también precisó que, a pesar de que durante la pandemia se pronosticaba la desaparición de muchos centros comerciales, debido al cambio a las plataformas digitales, esto no sucedió; más bien, las personas buscan nuevas experiencias en los lugares físicos.

Por su lado, Guillermo Destefanis resaltó que la permanente satisfacción de los clientes es el factor principal para mantener un negocio de retail. “Hoy en día los clientes van a los

puntos de venta que realmente tienen una experiencia relevante y necesaria, si no, buscan las oportunidades más rápidas de comprar, así como e-Commerce. La experiencia incluye los servicios, la atención, la agilidad de tecnología y los productos. El segundo factor es la digitalización general, por lo que las personas llegan a las tiendas siendo muy bien informadas de lo que quieren y nuestro trabajo es guiarlas sobre las alternativas. Y lo tercero es la huella social que dejamos como compañía en las comunidades donde estamos”, explicó.

Añadió que la implementación de la plataforma de pago EMMA en las tiendas Gollo de Costa Rica y la región ha sido un rotundo éxito. Mientras tanto, la keynote exposición del economista Daniel Suchar Zomer, CEO-fundador de Corporación Keleti de Costa Rica, fue dedicada a las tasas de interés e inflación, los key performance indicators para este 2023 en el desarrollo inmobiliario a nivel mundial.

Las nuevas herramientas y mejores prácticas para el financiamiento para los proyectos de commercial real estate, por su parte, fueron dadas a conocer durante el panel dirigido por Monique de Céspedes, Partner Centroamérica y Caribe de 4S Real Estate Foresight, con la participación de Ignacio Mariátegui, fundador de FIBRA Prime, Paulo de León, director

Philippe Garnier CEO Garnier & Garnier

de Inteligencia Económica y Financiera de CABI y Eduardo Caballero, CEO de Norfolk Financial Group.

Según consideran los panelistas, la continua transformación tecnológica influye también en formas innovadoras de invertir en el mercado del real estate, así como crowdfunding, REIT’s (Real Estate Investment Trust), los fondos mutuales los Real Estate ExchangeTraded Funds (ETF’s) y las plataformas online.

Con respecto a las principales fuentes de financiamiento en Panamá, Eduardo Caballero mencionó los bancos como los financiadores originales y los fondos inmobiliarios que han ido creciendo en el mercado de valores.

Sector de oficinas y uso mixto: lugares más atractivos para trabajar y vivir

Hoy en día el rol de las oficinas ha cambiado. Así lo consideran los panelistas, Danny Quirós, Market Research Director de Newmark Central America, Ramón Rappaccioli, socio director de Lacayo Arquitectos, Jorge Gallegos Flórez, Sales & NM director LAC distribution de MillerKnoll y Philippe Garnier, CEO de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios.

A criterio de estos expertos en materia inmobiliaria, es por esta razón que los edificios de oficinas también tienen

Francois Dubois, director adjunto de Metroproyectos.

“Hay que dar a la gente las razones de por qué venir a la oficina, ya que ya no es un ritual de todas las mañanas. Por ello, los edificios se empiezan a construir con mucho más propósito y se reinventan”.

y deben de convertirse en destinos atractivos, sostenibles y centrados en las personas para diferenciarse en un mercado tan competitivo y para generar un sentido de pertenencia entre los colaboradores.

Según Danny Quirós, durante los últimos años el concepto de la oficina tradicional se ha ido cambiando a un modelo más flexible, así como los espacios de coworking donde existe una serie de amenidades que ayudan a los usuarios a volver a su sitio de trabajo.

Asimismo, dijo que aún existe una cantidad de espacios ociosos que se quedaron después de la contracción de las empresas durante la pandemia. La descentralización, de acuerdo con el experto, permitirá a los usuarios facilitar el desplazamiento. Otra tendencia es la personalización, por lo que los desarrolladores buscan entender mejor las necesidades de los usuarios.

Por su lado, Philippe Garnier resaltó que antes los espacios de coworking eran considerados como destinados a emprendedores, sin embargo, ahora las grandes empresas, entre ellas, WeWork, convierten partes significativas de sus espacios en un lugar de coworking.

“Hay que dar a la gente las razones de por qué venir a la oficina, ya que ya no es un ritual de todas las mañanas. Por ello, los edificios se empiezan a construir con mucho más propósito y se reinventan”, recalcó el experto.

Mientras tanto, Gustavo O’Farrill, director fundador de Impacto Creer, quien realizó una exposición sobre las tendencias de Real Estate y el mundo de los family offices, indicó que un gran porcentaje de las familias de mayor ingreso invierten alrededor de un 14% de su portafolio en Real Estate, pero aún hay lecciones que aprender para solidificar.

“Hace unos 7-9 años las grandes familias a nivel mundial invertían tan solo un 9% de su capital en proyectos relacionados con Real Estate, sea la inversión directa o indirecta, mientras que ahora algunos reportes hablan de hasta un 16%. Esta tendencia va a

continuar, por ello, los desarrolladores tendrán la oportunidad de acceder a este capital”, señaló.

Para el sector de usos mixtos, la exploración de las grandes oportunidades y los desafíos en los proyectos de reurbanización en Centroamérica y cómo estos están cambiando el panorama del real estate, fue el tema de uno de los paneles.

Los proyectos de usos mixtos mantienen su auge en la región, según afirman los especialistas. El exitoso formato ha probado ser pieza fundamental en el desarrollo de ciudades interconectadas. ¿Cómo se ajustan las diferentes naciones a esta tendencia? ¿Qué queda aún por hacer? ¿Cuáles son los “sí” y “no” a la hora de desarrollar uso mixto? Las respuestas a estas preguntas buscaron Bea de Paz,

Asociada Senior, Directora de Diseño y Líder Global del Área de Práctica de Centros Comerciales de Gensler, Héctor Leal, director general de Grupo Cayalá y Alfredo Volio, director ejecutivo de Portafolio Inmobiliario.

Según Bea de Paz, hoy en día en el sector no se habla del mercado sino de las personas. El éxito de estos proyectos, de acuerdo con la experta, está en “human centered design” que toma en cuenta la psicología de las personas a la hora de diseñar un edificio; también se busca entender los cambios demográficos y culturales.

Alfredo Volio, por su lado, calificó el tema de usos mixtos como sumamente evolutivo y resaltó que ahora se habla de la transformación de las ciudades en que vivimos y la incorporación de la sostenibilidad en todo lo que hacemos.

En Guatemala, la Ciudad Cayalá es referente del uso mixto. La creación de una experiencia para todo el que la visita ha sido clave en su éxito. Héctor Leal, director general de la desarrolladora Grupo Cayalá, señala que lo más importante para lograrlo ha sido devolver la ciudad a las personas, para que puedan acceder a los espacios para comprar, divertirse y vivir.

“Lo que las personas desean, es una ciudad segura donde puedan caminar y divertirse. Nosotros como desarrolladores asumimos esta responsabilidad”, reiteró Leal.

Refiriéndose a los proyectos de uso mixto en Guatemala, indicó que Ciudad Cayalá nació hace 12 años y luego surgió el interés para generar edificios de uso mixto en el país y crear lazos de comunidad.

“Hoy llevamos un poco menos del 50% de toda el área desarrollada y seguimos comprometidos con las personas. Se nos acercaron los grupos que desean impulsar proyectos similares, ya que es lo que representa la ciudad y el país”, finalizó.

“Para Centroamérica, el principal reto es poder competir con los países como México que genera de $32 a $35 billones por efecto de nearshoring”.

Juan Pablo Rivera CEO Grupo ZFB

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