Commercial Real Estate Trends - CRET 2021 by Revista Inversión Inmobiliaria, Costa Rica

EVENTOS

VISIONARIOS INTERCAMBIARON

SUS PRONÓSTICOS DEL REAL ESTATE COMERCIAL Evento virtual congregó a analistas con desarrolladores y clientes para debatir la situación de los principales segmentos inmobiliarios. Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

ABRIL 2021 / 172

EVENTOS

l presente es complejo, el mercado parece retomar dinamismo en actividades puntuales y emociona la posibilidad de una pronta recuperación de las distintas actividades productivas que dan vida a los bienes raíces comerciales.

La emoción contrasta con la razón. Los pronósticos para 2021 son fríos y advierten que los principales indicadores económicos no verán una recuperación robusta hasta dentro de tres años. Ante tal disyuntiva, en Inversión Inmobiliaria nos dimos a la tarea de organizar el 1er Commercial Real Estate Summit, Trends 2021; cuya particularidad fue juntar en un mismo panel al analista experto en números, al desarrollador y al cliente que al final del día ocupará el inmueble. Las conclusiones permitieron aclarar el norte, inferir oportunidades que ofrecerá el mercado en el corto plazo y comprender las necesidades de un presente cambiante, inconsistente y reactivo a lo que suceda con las campañas de vacunación contra la COVID-19. El panel que dejó mayor sensación de bonanza fue el de parques industriales y logística. Figuras como Daniel Román, socio de la compañía consultora Cushman & Wakefield AB/Advisory, Aída Maduro, gerente general de PANEXPORT (Panamá), Santiago Tizón, director de desarrollo de Calidad Inmobiliaria (Guatemala), Carlos Wong, director general de Coyol Free Zone (Costa Rica) yDaniel Álvarez, CEO Regional de Cushman & Wakefield AB / Advisory, en calidad de moderador, dieron vida a la ponencia. Para el caso de los parques industriales, la pandemia abrió una clara oportunidad: las multinacionales estadounidenses quieren tener al menos una parte de su cadena de suministros en plazas geográficas más próximas. Hoy día se encuentran en su mayoría en Asia, y el año anterior eso provocó afectación por desabasto y costos adicionales. En logística, mientras que las grandes empresas de retail buscan sacar sus inmuebles de las áreas urbanas, las empresas dedicadas al e-commerce han revaluado esos inmuebles por la facilidad que les brinda para atender la última milla. De hecho, el volumen logrado por el comercio electrónico abre un nicho de mercado para la tercerización de servicios logísticos. Para el caso del retail, la afectación

ABRIL 2021 / 173

es distinta en función a la zona geográfica y público meta. Al respecto, Pablo Fernández, gerente de Colliers Internacional y Carla Ferro, gerente general de Atrio Costa del Este Panamá, admitieron que la tasa de disponibilidad llegó hasta un 46% en Costa Rica, sin embargo, creen que los administradores enfrentarán 2021 con mayor anuencia a renegociar dado a que en todos los países del istmo, el consumidor local es más prudente con su gasto y la ausencia de turistas afecta el ecosistema comercial creado a su alrededor. En el caso específico de los centros comerciales, Jorge Lizán, director de Lizan Retail Advisors y Alfredo Volio, director ejecutivo de Portafolio Inmobiliario, coincidieron en que lo ocurrido el último año es inédito y fortalecerá las tendencias orientadas a espacios abiertos y enfoque hacia una experiencia urbana verde, que complemente a la ciudad, algo que ya ocurría previo a la pandemia. En el caso de los inmuebles corporativos, la afectación pudo ser apenas menor a la sufrida por el administrador de inmuebles comerciales. No obstante, el cambio que enfrentará el concepto de la oficina es mayúsculo. Este panel estuvo moderado por Carlos Robles, Managing Director de Newmark y tuvo la participación de figuras como Alberto Bonilla, director de desarrollo inmobiliario de Garnier & Garnier; José Manuel Bern, CEO de Empresas Bern y Carlos Brenner, gerente de nuevos proyectos y desarrollos de Grupo Apolo. En su conjunto, concluyen que el diseño de la oficina tendrá ahora un enfoque holístico: bienestar y productividad, confort y colaboración, sostenibilidad y salud. Es un reto para el ambiente corporativo, que ahora deberá ofrecer más que un piso y, en retribución, se podrán arrendar áreas más amplias, a pesar de la menor densidad de personal. En las próximas páginas, ahondaremos en las principales ponencias y sus conclusiones. Si tuviera interés en consultar la transmisión de los webinars, puede acceder a ellas a través del siguiente código QR.

EVENTOS

TENDENCIAS DEL SECTOR LOGÍSTICO

CON MIRAS AL MERCADO EMERGENTE CENTROAMERICANO

Expertos internacionales discutieron durante el Commercial Real Estate Summit, Trends 2021, el futuro del sector inmobiliario logístico en Centroamérica. Por Fernanda Urrutia Chaverri para INversión INmobiliaria, furrutia@inversioninmobiliariacr.com

as cosas ya no son las mismas, y en ninguna parte eso es más cierto que en el sector inmobiliario. Las restricciones sociales se han sabido sobrellevar, pero las preocupaciones sobre el mercado inmobiliario y las secuelas que el COVID ha dejado sobre éste se encuentran en la mente de muchos.

Ciertamente los sorprendentes eventos del 2020 dan para mucho que discutir en el Commercial Real Estate Trends 2021. En este sentido, las cuatro jornadas propuestas buscan abarcar y convocar a las mentes más finas de la industria, los líderes empresariales de alto nivel y los responsables de la toma de decisiones de la región, para trazar una guía a través de los problemas más urgentes, y aportar ideas oportunas para dinamizar el mercado inmobiliario centroamericano.

De este modo, el banderazo de inicio lo realizó la jornada acerca de la infraestructura logística, con el fin de analizar las posibilidades que tiene la región para posicionarse, ante las nuevas pretensiones de las empresas, en un destino cotizado en la cadena de distribución mundial. En nuestro primer panel examinamos el estado del inventario actual de la infraestructura dirigida a logística en la región. Así pues, Danny Quirós, Marker Research Director de la consultora inmobiliaria Newmark, realizó un breve recuento de las características de cada país como lo son los precios, la oferta y sus principales puntos de exportación, y resaltó las oportunidades que tienen los últimos desarrollos inmobiliarios para incorporarse en la nueva tendencia de crecimiento mundial conocida como nearshoring. Por su parte, Mike Fangman,

ABRIL 2021 / 174

fundador y CEO de LatAm Logistic Properties, explicó que en términos generales, Latinoamérica es ahora, más que antes, suelo fértil para el desarrollo de las cadenas de distribución mundial, pues precisamente los mercados emergentes a nivel logístico se nutren de empresarios que ponen especial atención en las redes de suministro y a una mayor cercanía con su principal socio comercial, Estados Unidos. En teoría, la cercanía que encuentra el istmo con Norteamérica

EVENTOS

debería favorecer a los países centroamericanos al permitirle un mayor acceso con mejores condiciones al principal mercado de sus exportaciones, en un marco comercial más ágil y transparente. Sin embargo, la condición geográfica por sí sola no es el único determinante que se debe tomar en cuenta. Asimismo, la evolución de la inmobiliaria logística moderna encuentra mayores determinantes que entran en la ecuación en el espectro global. Con el fin de profundizar sobre estos,

Sergio Pérez, director ejecutivo de Newmark, y moderador de nuestro panel, planteó a nuestros expertos una pregunta que, como región, nos hace tragar fuerte.

¿Estamos preparados para recibir el e-commerce?

Claro está que pasar de los sistemas de administración de inventario tradicionales a los sistemas automatizados y a métodos de pago en línea no sucede de la noche a la mañana. La falta de articulación con

ABRIL 2021 / 175

el sector financiero y de fiscalización gubernamental a dicho comercio son algunos de los factores que han imposibilitado equiparar a la región con las prácticas de otras latitudes. Ahora bien, la situación de los países centroamericanos varía en el tanto las operaciones logísticas de cada país han leído el crecimiento orgánico del consumo masivo. De igual forma no hay que olvidar que la pandemia mundial significó el necesario empuje hacia el cambio para muchos sectores, y por ende, a repensar si

EVENTOS

EXPERTOS DURANTE EL COMMERCIAL REAL ESTATE SUMMIT, TRENDS 2021 DÍA 1 – LOGÍSTICA.

SERGIO PÉREZ CASTILLEJA, managing director, Newmark México,

KATHERINE SHAHANI DE MARTÍNEZ, directora de marketing, Grupo Shahani Oficial,

los cambios tecnológicos deberían acelerar su ritmo en la región ante un cambio de consumo propulsado por la coyuntura. De acuerdo con Katherine Shahani, directora de marketing y ventas del Grupo Shahani, en el caso de Panamá la mayoría de los intercambios por e-commerce trataban de importaciones de productos extranjeros y no había mayores plataformas para las transacciones financieras en línea. “Es a raíz de la pandemia que esto se ha fortalecido y ya tenemos muchísimas herramientas y plataformas que te cubren este aspecto. Ahora si podemos contactar con una plataforma lo suficientemente robusta para que el e-commerce se vuelva comercial y local”, resaltó Shahani. De manera conjunta, el sector inmobiliario logístico de Guatemala se encuentra en un proceso de renovación de sus centros de distribución y almacenaje hacia estructuras más modernas, sin embargo, se reporta una transición lenta a lo que se refiere a e-commerce. Según Oliver Leonowens, director comercial y de nuevos negocios de la empresa chapina Calidad Inmobiliaria, “Guatemala tuvo una proyección de un billón de dólares en ventas de e-commmerce, y cincuenta millones de esto era local, el resto eran a través de tiendas de afuera. Es muy poco el almacenaje que necesitan, sin ocupar una bodega logística”.

muchas empresas de la región la inversión hacia el e-commerce es más cara que la mano de obra, e inclusive que el ingreso que podrían generar en el corto plazo sobre ésta. Los antecedentes de cada país en esta materia significan una gran disparidad entre la oferta y los mercados. Ciertamente como lo resumió nuestro moderador, la transición se dará en la medida que la eficiencia del modelo tecnológico se compruebe y estimule la evolución gradual de la logística. “Tenemos una gran oportunidad de crecimiento para los que estamos en real state logístico. Encarado en el reto de la transformación cultural, y demostrarles a los operadores que la operación en una nave diseñada para tener tiempos y movimientos, puertas, etc va a ser una ventaja que se traduce en dinero, tiempo y eficiencia”, señaló Mauricio Arce, presidente de PIASA Consultores. Por el contrario, la logística inversa, como se conoce a la devolución de mercadería a la estructura de distribución hasta volver al proveedor de original, es una demanda del mercado en la que el cliente precisa el producto deseado y devuelve aquel que no cumple sus expectativas. Esto significa un sistema aún más complejo con los centros de distribución que no se logrado unificar en el Triángulo Norte.

Cálculo de costo-beneficio

De manera disruptiva las nuevas empresas que incursionaron en la terciarización logística lograron dotar de estructuras para que empresas medianas y pequeñas expandieran su marco de venta o, del todo, darles un canal de distribución a quienes antes no podían costearlo, precisamente porque el modelo de terciarización tiene mayores capacidades de adaptación tecnológica y de especialización en el tema de distribución. Un ejemplo de esto es la explosión de las plataformas digitales que se ha dado con la distribución de alimentos y productos minoritas por conductores que tienen sus propias motocicletas y bicicletas. Las pequeñas empresas que quieren entrar al

El gran punto en común entre los participantes fue que la región se ha centrado en modernización de la infraestructura, con la instalación de las “naves logísticas”, término con el que se conoce a los innovadores centros de almacenaje, con mayores proporciones y estructuras ordenadas para mantener el inventario, los cuales han demostrado optimizar el espacio y mayor eficiencia en la operación del retail. En cambio, la gran disyuntiva formulada en el panel se dio en cuanto al costo-beneficio de migrar al procesamiento de transacciones en línea y a los sistemas automatizados de recolección de datos, pues para

ABRIL 2021 / 176

Rol de “third party” logístico

EVENTOS

e-commerce lo han hecho a través de los terciadizadores. En este sentido, Mike Fangman recalca que los grandes jugadores del retail hacen las inversiones necesarias para competir con las empresas establecidas como lo son Walmart, Farabella, entre otros. En manera de recomendación señala que la mejor forma de hacerlo, aunque no se cuente con este músculo económico, es a través de la tercerización de la logística.

Lo ecosostenible no es opcional, es necesario

Aunque al principio se pensó como una retórica para el mercadeo, la tendencia de la construcción eco sostenible de los desarrollos inmobiliarios ha llegado para quedarse. Tal y como lo hemos mencionado antes en Inversión Inmobiliaria, el bienestar y la convivencia con el medio ambiente se encuentran presentes en los diseños modernos tanto a nivel residencial como en los espacios laborales. La demanda de las construcciones eco sostenibles viene en aumento, precisamente ante las exigencias de los clientes de reducir su huella de carbono y un manejo de los desechos más eficientes.

La tecnología en la conducción de la distribución.

“La realidad supera a la ficción”, dicha frase hace hincapié en los avances robóticos y tecnológicos que en algún momento solo se pensaron existentes en la literatura de ciencia ficción, ahora se enfocan en las cadenas de distribución. Drones con la capacidad de transportar paquetes en largas distancias, y los vehículos autónomos son entre algunas de las innovaciones en las que los sectores encargados de la distribución han puesto mayor atención, e inclusive, se conoce que Amazon ha incursionado en la investigación de artefactos como estos.

materializar en un régimen especial, su actividad. Arce, explicó que las zonas francas logísticas conocidas como SEL, han sido un gran aporte para el sector pues complementan la cadena de suministros en Costa Rica, y dotan mayor competitividad. En el caso de Panamá, los regímenes especiales se han extendido aún más ante la coyuntura del COVID. “Entre las leyes de incentivo lanzadas el año pasado, se encuentra una que se llama EMMA, da incentivos para empresas que tengan sedes de multinacionales en Panamá, para inviertan en tecnología, en las zonas francas o zonas especiales, con incentivos laborales, fiscales y migratorios, con el objetivo de ayudar a la manufactura”, detalló Shahani. De manera conjunta el régimen de las zonas francas y el régimen especial del Pacífico, han logrado una atracción importante de Inversión Extranjera Directa (IED). Shahani resaltó la ley de fomento industrial, con lo cual se puede reducir cargas fiscales al demostrar el desarrollo de alta tecnología en las plantas que se encuentren en dicho régimen. La complementariedad entre los regímenes especiales y las ventajas competitivas entre los países de la región centroamericana vislumbra una unidad con posibilidad de empoderar el mercado emergente del istmo. En general INversión INmobiliaria desea agradecer a los panelistas por sus valiosos aportes para determinar las tendencias en el aspecto económico, con miras a una mayor eficiencia y a un menor costo posible de la logística inmobiliaria.

MIKE FANGMAN, CEO, LatAm Logistic Properties

MAURICIO ARCE, CEO, Piasa Consultores

¡Reviva esta charla aquí!

Regímenes especiales para la IED

Sin duda, uno de los apoyos más importantes para el empresario en el sector logístico que trabaja en movilizar su mercadería es precisamente

OLIVER LEONOWENS, director comercial, Calidad Inmobiliaria

ABRIL 2021 / 177

EVENTOS

NAVES LOGÍSTICAS DE ÚLTIMA GENERACIÓN PARA LA DEMANDA ACTUAL A futuro podrían preferirse edificios logísticos multinivel, cercanos a las zonas urbanas y con plazos cortos de entrega; cercanos a los centros de consumo, pero que requerirá de soluciones innovadoras, afirman expertos durante el 1er Commercial Real Estate Summit orgazinado por INversión INmobiliaria. Por Fernanda Urrutia Chaverri para INversión INmobiliaria, furrutia@inversioninmobiliariacr.com

ABRIL 2021 / 178

EVENTOS

a demanda del mercado logístico ha cambiado conforme la región centroamericana se vincula cada vez más al comercio globalizado y trata de cumplir con los requerimientos de los clientes que operan su cadena de valor en diferentes continentes.

Hoy por hoy la tendencia principal de los clientes multinacionales es poder replicar las condiciones logísticas que encuentran en otras latitudes del mundo en los países centroamericanos. Lo que nos llevó en nuestra jornada sobre logística a ahondar sobre el inmobiliario más apetecido en el desarrollo de parques industriales modernos, las naves logísticas. El moderador para dicha ocasión fue, Randall Fernández, colaborador de INversión INmobiliaria y consultor senior en Real Estate, quien planteó a nuestro panel de expertos comenzar por analizar la evolución de la demanda en cuanto a diseños y localizaciones dentro de la región centroamericana. Ciertamente una de las grandes transiciones en la historia del sector inmobiliario logístico se dio en la década de los noventa con la incorporación de un crecimiento en la terciarización de las operaciones logísticas, lo cual en gran medida se debió a un aumento de inventarios desde Asia. Fernando Erales, director general del parque industrial Michatoya Pacífico en Guatemala, explicó que el gran cambio de paradigma para el sector fue el pasar de un proceso logístico que aspiraba llegar al final de la cadena de valor, con lo cual el desarrollador capitalizaba su inversión con la mera entrega del inmueble, hacia una necesidad por integrarse como parte de la cadena de valor. Tratándose en definitiva de un diferente producto industrial, por lo tanto obliga al desarrollador logístico investigar aún más a los participantes del mercado. De acuerdo con Erales, “ha sido

ABRIL 2021 / 179

en los últimos dos años, precisamente poco antes de la pandemia, que la conversación con los clientes se ha centrado en la eficiencia y optimización de los recursos, fundamentalmente todos buscan un flujo de efectivo sano”. Una de las grandes referencias que invita Erales a meditar al sector es cambiar la prioridad que tradicionalmente se le adjudica a la ubicación y enfocar mayor peso al producto en sí. En este sentido, recalcó que el alcance del desarrollador se debe definir en disposición al cliente, pero sobre todo a la flexibilidad que debe estar presente en cada inmueble, con el fin de poder rotar la funcionalidad y mostrar su rentabilidad en el tiempo. Por su parte para Rafael Solís, principal socio de la firma consultora Urbanistas Asociados, señaló que la demanda evolucionó en la búsqueda de lugares óptimos para lograr eficiencia con los puntos claves (aeropuertos, puertos, etc.) y garantizar las características óptimas para la operación. Si bien es cierto los clientes desean un producto estratégicamente localizado, Solís resaltó el valor que se le ha conferido a las economías de aglomeración, pues es en los parques logísticos modernos donde la interacción con proveedores, aduanas y clientes potenciales se vuelve otro punto de atracción, dichas sinergias abren oportunidades para realizar negocios con otros actores.

El ABC del diseño de las naves logísticas

La región centroamericana es un mercado emergente en la que se están desarrollando diseños en la infraestructura industrial moderna. De acuerdo con Aris Stamatiadis, director regional de adquisiciones para LatAm Logistics Properties, “la logística es muy sensible al costo, por lo que constantemente el diseño de los espacios debe revisarse y aspirar a la eficiencia de la operación”.

EVENTOS

DURANTE EL DÍA 1 DE CRET2021 Se didicó al tema del sector inmobiliario para uso logístico donde los expertos panelistas compartieron con más de 500 asistentes su opinión y experiencias. En esta oportunidad los expositores: Bernal Rodriguez de Cushman & Wakefield, Rafael Solís, Urbanistas Asoc., Aris Stamatiadis, LatAm Logistic Properties y Fernando Erales, Michatoya Pacífico quienes nos hablaron sobre la novedad y lo último en tendencias sobre las facilidades inmobiliarias para uso logístico. El panel estuvo moderado por Randall Fernández, consultor en Real Estate y colaborador de este medio.

RANDALL FERNÁNDEZ, consultor y moderador, Real Estate.

A continuación enlistamos las características mencionadas por nuestros “speakers” y expertos durante el 1er Commercial Real Estate Summit, Trends 2021, entorno a las últimas tendencias de la ingeniería de las naves logísticas: Duradero y resiliente. La construcción debe utilizar materiales de alta calidad y resistencia. En cuanto a pisos impera la utilización de las macrolozas, y los sistemas de pisos super planos. Multifacético. Para Stamatiadis, lo que ha venido cambiando son los usos de los clientes, por lo que el diseño debe demostrar ser multifacético; bodegas que puedan albergar todo tipo de mercadería y producto. Mucha altura. La tendencia es irse a una altura libre de 12 metros para aprovechar más la capacidad cúbica. En este sentido, se complementa con la incorporación de equipos logísticos para trabajar dichas alturas. Climatización. En el caso de albergar productos que necesiten un ambiente controlado, las naves deben tener el espacio y la estructura tecnológica de tal forma que tengan la capacidad de automatizar las instalaciones si así lo requiere la operación. Ubicación y accesibilidad. Los clientes requieren que los contenedores grandes estén entrando y saliendo sin pasar por congestiones, por lo que el acceso directo a una arteria vial es trascendental. Además de cercanía a puertos y aeropuertos. En cuanto a la operación hacia las naves se debe contar con calles de acceso amplios y parqueo suficiente para las flotillas de los clientes. La cantidad de muelles para carga y descarga, debe aspirar tener por lo menos una distancia de 500 metros. Eficiencia de carga y descarga. La optimización de las áreas de maniobra es uno de los recursos a los desarrolladores les deben prestar atención. La ineficiencia de dichos espacios consume insospechadamente tiempo que atrasa el resto de la operación. Establecimiento del personal. El manejo del personal se ha vuelto un tema, de acuerdo con los requerimientos de ciertas empresas como lo son las encargadas de la producción

ABRIL 2021 / 180

de químicos, el personal debe estar contenido dentro de la misma nave industrial, pues pueden llevar contaminantes si salen de la misma, por lo que debe contemplarse un área de esparcimiento para el personal que opera el cargamento. Operación del parque. Controles de acceso con buena seguridad y una conexión estable a energía son trascendentales, en este sentido, se señala la presencia de micro redes eléctricas. El tratamiento de aguas residuales, recolección de basura periódica y el reciclaje de los desechos deben cumplir con sellos de sostenibilidad.

El desafío de la región para su adaptación

Tal y como señaló Bernal Rodríguez, director regional de servicios logísticos e industriales para Cushman & Wakefield, en nuestro panel especializado, en la región se encuentran a grandes rasgos dos tipos de empresas, las que tienen un requerimiento de espacio o de posiciones pero que desconocen cómo trasladar su necesidad a una operación logística y aquellas que tienen clara dicha consideración y tienen previamente establecido los corredores industriales que les funcionan. Rodríguez recapitulo en nuestra jornada la situación en la que los países de Centroamérica y el Caribe se encuentran, en el tanto han dispuesto su infraestructura industrial a las demandas actuales. Costa Rica. Como efecto de la coyuntura la demanda ha desacelerado, es decir, la demanda ha girado entorno a la optimación del espacio y una reducción de tamaño. En este sentido, hay una sobre oferta de productos logísticos clase B y C, e incluso tal situación ha afectado los precios de la oferta de clase A. Por otro lado, el desarrollo inmobiliario en Coyol es el más atractivo para los clientes en este momento. De igual forma, el proyecto de ciudad tecnológica en la capital que se ha planteado en los últimos años es un buen augurio para optimizar el transporte y eficiencia cúbica. Nicaragua. País que cuenta con unos cuatro corredores industriales

EVENTOS

donde se concentran doce parques industriales, textil, alimento y manufactura. La oferta logística ha crecido en la zona norte, principalmente por el desarrollo realizado por la empresa Walmart. El Salvador. Su mercado ha crecido poco. De acuerdo con Rodríguez, “un país donde la oferta existente o a futuro parece que no logrará cumplir con la demanda, al menos en un corto plazo”. Una faltante de al menos unos 100 mil metros cuadrados para proyectos empresariales por lo que imposibilita la reubicación de las operaciones que se mantienen y la consolidación de sus centros de distribución. Guatemala. El mercado ha venido creciendo en el sector de Villanueva y hacia el sector del Pacífico. El desarrollo del inmobiliario logístico se ha centrado adecuadamente a las afueras de la ciudad, donde han localizado naves clase B y C. Dicho país ha logrado absorber 50mil a 60 mil metros cuadrados, y ha buscado realizar optimizaciones. “Calidad Inmobiliaria en este sentido ha sido un pionero e innovador en lo que son la verticalidad de las bodegas, como ofibodegas multinivel y vienen con un proyecto cerca de la ciudad orientadas en la logística de última milla”, recalcó Rafael Solís sobre los planes que se encuentran desarrollándose en Guatemala Honduras. Cuenta con corredores en Choloma, Villanueva, San Pedro Sula y Santa Bárbara, enfocados en sectores industriales y manufactura. El desarrollo logístico no ha mostrado mayor avance en los últimos años. Trinidad y Tobago y Puerto Rico, son mercados donde la demanda industrial es en su mayoría entorno a la manufactura, y los productos logísticos que utilizan son clase B y C, sin embargo, cuenta con una gran oportunidad de crecimiento de presentarse un diseño que pruebe mayor eficiencia y logre atraer una demanda interesada en esa sofisticación. República Dominicana. Tal y como los países anteriores, el inmobiliario logístico es desarrollado por terceras partes, hay oportunidades en el mercado para atraer la demanda sin

embargo Rodríguez resalta que los costos asociados de incursionar en dicho mercado podrían ser altos. Colombia. “El mercado colombiano por sí solo es del tamaño del mercado centroamericano” según Stamatiadis. Ante tal geografía, hay que analizar cada ciudad como un submercado distinto. En general es un mercado bastante sofisticado. A nivel de inversionista institucional se destina la creación de productos de clase A, sin embargo se debe contemplar que es mercado con mucha demanda. El potencial para incursionar en el país puede generar grandes réditos, principalmente ante el boom que tiene el e-commerce en el mercado colombiano. E-commerce es indispensable en el diseño de las naves logísticas Sin lugar a duda, el e-commerce ha sido el mayor detonante para la innovación de las naves logísticas. El desarrollo de estas debe alinear la mayor eficiencia de los espacios, el mayor volumen y junto con la conectividad automatizada de la operación. La demanda que tienen los productos de clase A exige conocer la localización en tiempo real de la operación para generar información al resto de la cadena de valor. Asimismo, asegurar al cliente las entregas ante la exportación por largas distancias de la mercadería, logrando conocer imprevistos que se den en el camino. Sin embargo, aunque los avances han sido positivos en tecnificar las naves logísticas desarrolladas en nuestra región. La brecha con las bodegas multinivel y los demás desarrollos inmobiliarios logísticos robotizados en los puertos de Asia delatan un rezago tecnológico que más temprano que tarde debe atenderse.

BERNAL RODRIGUEZ , de Cushman & Wakefield,

RAFAEL SOLÍS, Urbanistas Asoc.,

ARIS STAMATIADIS, LatAm Logistic Properties

¡Reviva esta charla aquí!

FERNANDO ERALES, Michatoya Pacífico

ABRIL 2021 / 181

EVENTOS

TRANSFORMACIÓN DE

CENTROS COMERCIALES CENTRADO EN LA EXPERIENCIA DEL CONSUMIDOR Expertos analizaron durante el CRET2021, organizado por INversión INmobiliaria, el futuro y las nuevas tendencias de los centros comerciales y retail en Centroamérica. Por Fernanda Urrutia Chaverri para INversión INmobiliaria, furrutia@inversioninmobiliariacr.com

a idea de reunir las ofertas en un gran mercado ciertamente no es nueva. Desde el inicio de la organización de la humanidad se establecieron plazas y puntos para la convergencia social e intercambios de bienes y servicios. Los centros comerciales forman una extensión de esa larga evolución comercial. En este sentido, a través de la historia los modelos y centros comerciales han cambiado conforme el retail añade más intereses de los clientes al punto de reunión. En definitiva lo que ha sido constante en la industria es el cambio. Poco se parece a los primeros comerciales de sus inicios en 1956. Las innovaciones más importantes que se han realizado a los centros comerciales se encuentran en los países del Dubai, Singapur y otros países asiáticos actualmente. Sin embargo, por sobre otras coyunturas, la convulsión causada por la

pandemia fue como ninguna antes vista para el sector de retail. De acuerdo Jorge Lizan, director de Lizan Retail Advisors, y moderador de nuestro panel, “lo que pasó en el 2020 ha sido inédito para el sector, todos los centros comerciales del mundo cerraron al mismo tiempo”. La cadena de valor del negocio, la cual consiste en el pago de renta a los desarrolladores, fue socavada ante la imposibilidad de los comercios para pagar sus obligaciones. Muchos se preguntan si el cierre por la pandemia augura la muerte de los malls. Para nuestro moderador Jorge Lizan, durante el 1er Summit de Commecial Real Estate, CRET2021, es cierto que en Estados Unidos hay un porcentaje importante de los malls regionales, que tal vez no sobrevivan los próximos cinco años; sin embargo, dicha incidencia es una realidad natural del negocio, inclusive responde al equilibrio de un mercado que se encontraba saturado y a un consumo

ABRIL 2021 / 182

decreciente, en gran medida debido a la transición de las nuevas generaciones a las grandes urbes. Por otro lado, los mercados emergentes en otras latitudes muestran otra situación. En América Latina, Medio Oriente y en Asia, los centros comerciales tomaron relevancia urbanística, y por ende, aumentado su demanda. “Es cierto que estamos en una condición un poco crítica, pero las perspectivas que se ven para la industria de retail son bastante positivas”, recalcó Lizan. De acuerdo con Alfredo Volio, director ejecutivo de Portafolio Inmobiliario, la adaptación a las tendencias se encontraba ya en los nuevos desarrollos inmobiliarios, pero lo

EVENTOS

2DA JORNADA DE COMMERCIAL REAL SUMMIT, TRENDS 2021 Expertos panelistas compartieron su opinión y experiencias durante la 2da jornada de Commercial Real Summit, Trends 2021, Retail & Shopping Centers. En la foto: Jorge Lizan, Lizan Retail Advisory, Alfredo Volio, Portafolio Inmobiliario, Hector Leal, Cayalá, Salvador Frech, Spectrum, Luis Lázaro, Merlin Properties.

JORGE LIZAN, Lizan Retail Advisory. que pasó en el 2020 fue un aceleramiento de estas tendencias.

Estigma sobre el sector

A pesar de que el sector se ha comprometido en aplicar las medidas e invertir en recursos para poder asegurar la higiene y distancia entre los asistentes, una de las duras realidades manifestadas por nuestros “speakers” durante la 2da fecha del Commercial Real Estate Summit, Trends 2021 fue el estigma que se adjudicó meses atrás a los centros comerciales como puntos peligrosos y de alto contagio. Las inversiones realizadas en filtros, geles, seguridad para controlar aforos, sistemas de medición de temperatura, así como características

propias de la infraestructura como la anchura de los pasillos y zonas abiertas, demuestran la posibilidad de adaptación de los inmuebles a acatar las medidas de salud y volver a recuperar la confianza de la población.

Nuevos aires para el retail

En INversión INmobiliaria le mostramos cuatro ideas presentadas en nuestra jornada para aumentar el tráfico de visitantes con miras a las nuevas demandas emergentes: Canales Los canales tradicionales del retail se encuentran interactuando con nuevas formas, como lo son el e-commerce, wholesale y stone in stores.

ABRIL 2021 / 183

ALFREDO VOLIO, Portafolio Inmobiliario.

EVENTOS

Lizan pronostíca que el primer gran cambio será entorno a una operación totalmente integrada, donde el cliente podrá tener diferentes experiencias para realizar su venta. Para Luis Lázaro, director de Merlin Properties Socimi, S.A. se debe ajustar el mundo logístico en convivencia directa con los centros comerciales.

HECTOR LEAL, Cayalá.

SALVADOR FRECH, Spectrum.

Tecnología El centro es y se mantiene siendo el consumidor, no obstante, estamos tratando con un consumidor informado, que mantiene relación directa con su móvil y con las tendencias del mundo globalizado. De acuerdo con Lázaro, la mayoría de la operación se encontraba en las tiendas físicas antes de la pandemia, por lo que, desde los desarrolladores, se debe promover y ayudar al retail a utilizar los medios tecnológicos para darse a conocer Zonas verdes y abiertas Las plazas y demás arquitectura que aporte circulación de aire y luz natural demuestran un espacio seguro donde las personas pueden juntarse sin temor al contagio. El open air shopping como lo es Avenida Escazú en Costa Rica y Cayalá en Guatemala, son ejemplos de una estratégica infraestructura que asocia los espacios abiertos, zonas verdes y distanciamiento, y el cual tuvo un menor impacto ante las restricciones de salud. Uso mixto El uso mixto combina múltiples usos dentro de un mismo desarrollo, tales como fines residenciales, de oficinas, hoteles, centros comerciales, espacios industriales y lugares comunitarios. Los espacios abiertos y zonas verdes en un desarrollo como éste armonizan los elementos y condensa muchos intereses para quienes interactúan con el inmobiliario “Le vemos futuro, no solo como tendencia global, es de alto potencial de provecho”, destacó Volio.

¿Es posible la transición hacia un market place?

LUIS LÁZARO, Merlin Properties.

Si bien es cierto que ha crecido el e-commerce en forma constante, todavía representa menos de una quinta

ABRIL 2021 / 184

parte de las ventas. La gran disyuntiva se encuentra en generar una experiencia más atractiva para el cliente. De acuerdo con Héctor Leal, director general de Grupo Cayalá, la transición del e-commerce en pandemia tomó fuerza durante la coyuntura de la pandemia, sin embargo no todos los negocios que integran el complejo Cayalá pudieron adherirse a la nueva experiencia del market place. El mercado gastronómico logró adaptar su operación y ser más atractivo a los clientes a través de una plataforma que condense un servicio de pick up y delivery. Sin embargo, en cuanto al resto de comercios de retail se complica el manejo de inventario. Según Leal, los socios comerciales no quisieron participar por la poca oferta que se encontraba en la plataforma, por lo que se plantea al futuro una plataforma con una oferta robusta, que no maneje inventario, sino una interacción directa con el comercio. Volio dio un paso más allá, y considera que aún no se dan las condiciones de acceso de internet ideales en los países de la región para poder extender el e-commerce a toda la población. Las aplicaciones por el momento deben ir dirigidas hacia un uso desde los teléfonos celulares. Falta mayor inversión en infraestructura tecnológica para llevar el internet a los rincones fuera de las urbes. De igual forma, la utilización de un market place debe ir acompañada de una cultura familiarizada con la bancarización en línea y monederos digitales. La gran conclusión de nuestros expertos recayó en el desafío que tiene el sector en hacer una operación adaptable a nivel logístico, infraestructura y tecnológico, demostrando una versatilidad a la experiencia del cliente.

¡Reviva esta charla aquí!

EVENTOS

DURANTE DIA 3 – CRET2021 Expertos analizan oportunidades que motivarán demanda de metros cuadrados en el futuro cercano

OFICINAS

ORIENTAN SUS VIRTUDES HACIA LA CALIDAD DE VIDA DE LOS COLABORADORES Espacios deberán promover y proteger la salud, seguridad y bienestar de los colaboradores. Por Fernanda Urrutia Chaverri para INversión INmobiliaria, furrutia@inversioninmobiliariacr.com

a pandemia irrumpió las formas de interacción de las sociedades, así como las maneras en que se desarrollaban los espacios laborales. Desde Inversión Inmobiliaria creemos que el regreso a las oficinas es inevitable, pero, sin lugar a duda, no será como antes. La jornada en Commercial Real Estate Trends 2021 (CRET2021) sobre el sector corporativo de oficinas tuvo como objetivo analizar la cadena de

valor entorno a los centros de trabajo en la región, con el fin de profundizar sobre las adaptaciones que se deben realizar para lograr una reactivación del sector de oficinas, así como las nuevas tendencias que cambiarán el trabajo y las prioridades de los directores de empresas para generar bienestar a sus colaboradores. Los panelistas participantes interactuaron y debatieron respecto a las ideas oportunas para la colocación adicional de espacio a proyectos actuales.

ABRIL 2021 / 185

¿Cómo está cambiando el espacio de oficina? Para Carlos Robles, Managing Director Newmark, moderador de una de las charlas de oficina, “el sector inmobiliario no contemplaba migrar al teletrabajo hasta que la coyuntura de la pandemia obligó el “shut down” del sector productivo, lo que motivó que operaciones completas se adaptaran a este modelo de trabajo”. De acuerdo con Alberto Bonilla, director de desarrollo inmobiliarios de Garnier & Garnier, uno de los grandes cambios vistos en las zonas francas fue establecer modificaciones a los reglamentos de las empresas, tema que antes de la pandemia se encontraba estancado. Un ejemplo peculiar para Bonilla fue permitir a los colaboradores llevar sus sillas individuales del trabajo hacia sus casas. Por otro lado, Bonilla recalcó que las certificaciones que ahora piden los usuarios van más allá de la sostenibilidad del espacio. Aquellas certificaciones en torno al Wellness influyen directamente en el bienestar de los usuarios. José Manuel Bern, CEO d e E m p re s a s B e r n , re s u m i ó

EVENTOS

tendencias para el espacio de oficinas

anny Quirós, Market Research Director de la consultora inmobiliaria Newmark, resaltó siete tendencias del sector inmobiliario de oficinas de la región centroamericana.

DURANTE EL DÍA 3 – CRET2021

Crecimiento moderado de la oferta Después de un año de la paralización de la industria en general, las medidas sanitarias aplicadas tuvieron un impacto directo en la actividad comercial de este mercado, por lo que vamos a ver un crecimiento moderado de la oferta, ya que queda alguna incertidumbre. De acuerdo con Quirós, “se ha retomado la construcción de proyectos que estuvieron pausados durante unos meses del 2020”. Reactivación de la demanda Los proyectos a futuro aún están evaluando y midiendo el desenlace de la pandemia para retomar sus planes de desarrollo. Un análisis general del sector muestra que conforme avanza el año se da una reactivación de los proyectos plasmados en 2019. Mayor eficiencia El mercado busca migrar hacia inmuebles más eficientes. De acuerdo con Quirós, el teletrabajo trajo una mayor conciencia en la eficiencia de los espacios de oficina, por lo que se da una tendencia hacia la una reducción de espacios por los inquilinos, ante el balance a la baja de costos operativos y renta.

DANNY QUIRÓS Market Research Director Newmark

Modelo ﬂexible La oficina se mantiene como el lugar óptimo para trabajar, tanto por la seguridad cibernética y la aplicación de las leyes de incentivos. Bajo esta línea, la tendencia del mercado va hacia un modelo más flexible. De igual, dicho modelo va a traer ajustes en el alquiler de los espacios. Certificaciones Wellness Las empresas van a buscar mayor bienestar para sus empleados, comodidad y productividad, por lo que certificaciones Wellness toman fuerza e importancia para los usuarios. Reconversión de espacios Los inmuebles que muestran mayor grado de obsolescencia a nivel operativo obligan a los propietarios a invertir en remodelaciones o reconvertirlos para otro uso.

CARLOS ROBLES Managing Director, Market Leader Newmark

Modelo de entrega De acuerdo con Quirós, antes se entregaba el espacio en gris, de manera contraría, la tendencia popular en la demanda gira entorno al modelo “llave en mano”, el cual plantea que el propietario deja el espacio totalmente listo para que el usuario comience operaciones. oportunamente como “espacios con orientación holística”, que integren módulos residenciales, de salud y oficina a los desarrollos inmobiliarios. En este sentido, Town Center en Panamá es un desarrollo que busca

condensar todas estas tendencias en un solo espacio. Para Carlos Brenner, gerente de nuevos proyectos y desarrollos de Grupo Apolo, otro punto importante que la coyuntura replanteó en los

ABRIL 2021 / 186

CHRISTIAN WOLFF Principal y Director para Latinoamérica Gensler

EVENTOS

Oportunidades

or otro lado, las oportunidades encontradas en la región por parte de Newmark vislumbran un ambiente positivo para los desarrolladores que leen las disposiciones de los usuarios que buscan expandirse e innovaciones de sus operaciones.

Nearshoring La salida de empresas multinacionales de China muestra la oportunidad que tienen los mercados emergentes para atraer negocios de esta índole. En este sentido, la cercanía con Estados Unidos y los incentivos fiscales son atractivos para abrir operaciones en la región. Incremento del sector servicios Debido a la mano de obra calificada, crecimiento económico y la ubicación estratégica en el continente se da un aumento del sector servicios. De manera que el desarrollo de proyectos para este sector es el camino correcto para incursionar. Según Quirós, Costa Rica y Panamá están muy bien posicionados con atender este tipo de operaciones. Agilización de trámites y desarrollos en nuevas zonas Acciones tomadas por las instituciones estatales para agilizar y minorizar los trámites burocráticos por algunos países son oportunidades para ampliar los desarrollos inmobiliarios. En esta misma línea, los desarrollos inmobiliarios futuros deben considerar la cercanía y traslado de los colaboradores al área laboral. Se reconoce una gran oportunidad los desarrollos es la localización. “Vemos que los proyectos fuera de la capital tienen un interés en otros potenciales inquilinos, pueden negociar con un mismo desarrollador, conocen la calidad y certificaciones de los desarrolladores, un híbrido entre el lugar y comodidad, las oficinas se están acercando a los suburbios”, detalló Brenner Ciertamente la gran conclusión a la que llegan los expertos de diferentes puntos de la región es que los espacios de oficina deberán promover y

nuevos planes urbanísticos para la ampliación de la actividad productiva fuera de las grandes urbes. Crecimiento de empresas locales Principalmente en la zona del Triángulo del Norte, las empresas locales ven un aumento de la demanda de sus productos, por lo que necesitan espacios para aumentar sus operaciones. Consolidación del mercado regional Al hacer evaluación de los mercados a nivel global. Paulatinamente el mercado centroamericano ha establecido su consolidación con el establecimiento de sedes de empresas en la región y un aumento de sus exportaciones a mercados internacionales. Marco legal que respalda el sector productivo La ampliación de leyes que apoyan el régimen de zonas francas atrae el desarrollo del sector privado ante beneficios que pueden percibir a nivel fiscal. Leyes e iniciativas gubernamentales realizadas durante la coyuntura de la pandemia son una oportunidad para las empresas en invertir en inmobiliario.

ALBERTO BONILLA Director de Desarrollo Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios

JOSÉ MANUEL BERN CEO Empresas Bern

proteger la salud, seguridad y bienestar de los equipos, mejorando de esta forma su calidad de vida.

¡Reviva esta charla aquí! CARLOS BRENNER Gerente de Nuevos Proyectos y Desarrollos Grupo Apolo

ABRIL 2021 / 187

EVENTOS

DURANTE EL DÍA 3 – CRET2021 Commercial Real Estate Trends 2021 concentró a los profesionales más reconocidos de la materia

TOME NOTA:

CLAVES PARA CONECTAR CON LA DEMANDA CORPORATIVA Expertos descifraron exigencias actuales de quienes arriendan oficinas y las adaptaciones aplicadas al diseño de edificios corporativos Por Fernanda Urrutia Chaverri para INversión INmobiliaria, furrutia@inversioninmobiliariacr.com

ABRIL 2021 / 188

EVENTOS

onforme las sociedades han asimilado la convivencia con la Covid-19 y normalizado las medidas que deben regir ahora en las interacciones sociales, de igual forma los espacios laborales convocan nuevamente a los trabajadores.

El Online Summit Commercial Real Estate Trends 2021 (CRET2021) dedicó una de sus ponencias al ámbito corporativo, para el cual convocó a los profesionales más reconocidos de la materia para entender las adaptaciones que se han generado a los diseños de edificios corporativos y las exigencias actuales de la demanda. En este sentido, Daniel Álvarez, CEO regional de Cushman & Wakefield Ab/Advisory y moderador

del panel, explicó como las empresas consultoras se encuentran analizando la recuperación post-Covid en Asia y el regreso a los centros de oficinas en Occidente. “Nuestros clientes en Estados Unidos están acelerando el regreso a sus oficinas y, con cada semana que pasa, vamos consiguiendo más datos sobre qué está funcionando y qué no, cuales cambios significarán ajustes estructurales a largo plazo y cuáles fueron cambios por situaciones temporales, más específicas a la coyuntura”, detalló Álvarez. Los grandes tomadores de decisiones de las compañías han entendido y coincidió que la oficina juega un rol fundamental en la creación de cultura y mantener equipos de trabajo altamente motivados e interconectados, además de sus conocidos aportes a la productividad de la operación. Aquella incertidumbre sobre la desaparición del modelo de oficinas se ha levantado. Ahora bien, la gran disyuntiva para el sector gira entorno al modelo más eficiente que las compañías pueden ir desarrollando. Álvarez puntualizó sobre las indagaciones que se están realizando para dicho propósito en la coyuntura actual. “Estamos en un proceso de identificación de patrones, de análisis de datos, medir todas las variables que impactan los modelos de Workplace de las compañías a nivel global, para que, desde un análisis pragmático de datos, definir las estrategias hacia adelante”. Por su parte, para lograr aportes en el proceso de toma de decisiones de las compañías establecidas en Centroamérica, se debe realizar una necesaria diferenciación en la composición de la demanda, las oficinas y el tipo de negocios que se encuentran en cada país, pues tienen dinámicas distintas y han realizado diferentes transformaciones ante las tendencias y objetivos de sus mercados locales. “Como jugadores del mercado de Real Estate, tenemos la responsabilidad de estar preparados de la mejor manera para ser altamente competitivos y estar a la altura ante las principales economías del mundo en términos de sofisticación y preparación para lo que viene”, agregó Álvarez. Por consiguiente, la intención

ABRIL 2021 / 189

DURANTE EL DÍA 3 – CRET2021

DANIEL ÁLVAREZ CEO Regional Cushman & Wakefield Ab/ Advisory,

RAFAEL MONZÓN CEO Calidad Inmobiliaria

EVENTOS

CARLOS FIGUEROA Socio Gerente Bambu Development

RODRIGO CARAZO Fundador y Director de Diseño Carazo Arquitectos

AGUSTÍN MORALES Director de Planeamiento y Sostenibilidad Portafolio Inmobiliario

del panel titulado “Oficinas en Centroamérica: página en blanco para transformar” consistió en destacar elementos clave para los principales stakeholders, con el fin de preparar a la región para ser altamente competitiva y orientar el mercado emergente inmobiliario a nuevas oportunidades que perfilan las dinámicas comerciales internacionales. Para Álvarez, tendencias el Nearshoring abre puertas de crecimiento económico para las distintas economías en la región.

Paciencia y conocimiento, virtud en la nueva realidad

Para Carlos Figueroa, socio gerente de Bambú Development, la mayor amenaza para los inversionistas en el sector inmobiliario es tomar decisiones precipitadas, pues la coyuntura más bien amerita ser más pacientes con las decisiones y esperar que el mercado termine de acomodarse. El teletrabajo tenía un indicio al principio que estaba funcionando muy bien; sin embargo, ahora, se están dando cuenta las empresas que no se puede mantener una operación con la mitad de personal. Esa productividad que se pensaba se iba a poder mantener en el tiempo, no se ha podido sostener. La necesidad del contacto humano y la colaboración es importante para la fuerza laboral. Otra amenaza que destaca Figueroa es la reducción de área y menor plazo en contratos, tiene ambos un efecto en la depreciación de mejoras. Para los desarrolladores, menor área implica mayores espacios comunes. “Si bien es cierto se puede dar el tema de costo también, lo cual me lleva como una amenaza para el desarrollador, y al no tener contratos que respalden esas áreas comunes, los bancos que financian los proyectos también se sienten menos protegidos, conllevando a una presión de equity, lo cual se refiere a un mayor costo para el cliente final”, detalló

Nuevos esquemas de desarrollo

Nunca en la historia habían estado los altos ejecutivos de las compañías internacionales tan involucrados en entender el rol que juegan las oficinas

ABRIL 2021 / 190

en sus operaciones y en medir el impacto que tienen estas en la cultura de las organizaciones y cumplir los objetivos organizacionales. En este sentido, la arquitectura tiene el gran reto de plantear esquemas de desarrollo y ayudar a las empresas a lograr los objetivos del negocio, a través de un adecuado diseño de sus espacios corporativos. Para el arquitecto costarricense, Rodrigo Carazo, las decisiones tomadas por las empresas durante el comienzo de la pandemia buscaron mantener, de alguna forma, las operaciones; sin embargo, no contaban con un análisis de profundidad y los efectos secundarios que podrían derivar en el largo plazo en la cultura organizacional. “Esta situación nos hace avanzar más rápido hacia cosas que no son nuevas, sino que no tenían el suficiente impulso”, agregó Carazo. La transformación de los espacios debe enfocarse ahora en formar motivación y aumento de la productividad, así como una distribución del espacio que genere una sensación de seguridad. En esta línea, el diseño actual debe incorporar espacios naturales a espacios ya construidos y generar esa posibilidad al colaborador de libertad en el espacio. De acuerdo con Carazo, la caja de vidrio que caracteriza los espacios corporativos se ha visto enfrentado ante los nuevos retos modernos. “Adaptarse al futuro de una manera más abierta y menos estructurada”, mencionó Carazo. El desarrollador que no se adapte y proponga el mismo diseño de espacio y solamente haga arreglos cosméticos, no va a tener un futuro a largo plazo, pues mantiene una acción inmediata sin un análisis de los sentimientos y preocupaciones que ahora son presentes en los colaborares.

¡Reviva esta charla aquí!

EVENTOS

Elementos que activan la demanda

os siguientes elementos resultan clave para comprender las motivaciones que impulsan e impulsarán la demanda actual de espacios en el segmento de oficinas.

Modelo híbrido

Con respecto a la relación entre empleador y colaboradores, se considera que la pandemia reveló una tensión en el modelo presencial del trabajo, el empleador desea volver con su operación tal y cómo estaba antes, mientras los colaboradores no quieren deponer los esfuerzos que realizaron por adaptar sus hogares a la producción laboral. Por lo tanto, se vislumbra la adopción de un modelo híbrido que establezca una jornada que contenga la presencialidad y el teletrabajo.

Demanda de las PYMES

A diferencia de las grandes empresas y las transnacionales, las pequeñas y medianas empresas están volviendo más lento a los inmuebles, dándose altas desocupaciones de espacios. Esto responde a algunos impases que tienen los negocios de este tipo en sus operaciones. La modalidad híbrida, va a ser más utilizado por este grupo empresarial, pronosticaron los conferencistas del panel.

Mercado sobre servido

Los espacios no están condicionados para usarlos de inmediato, por tanto, altera las ofertas en el mercado. De acuerdo con Rafael Monzón, CEO y fundador de Calidad Inmobiliaria, los proyectos inmobiliarios en El Salvador se ofrecen en su mayoría en “obra gris”, lo cual significa que cuentan solamente con el cableado y la estructura básica, mientras que en Guatemala lo hacen en “obra blanca”, con acabados de interiores y cerámica en pisos. En consecuencia, los inversionistas compran los espacios para formar un patrimonio y rentarlo nuevamente, por lo que se forma un mercado secundario de rentas y venta. Monzón agregó que, en los casos de Guatemala y El Salvador, hay un mercado distinto, siendo más las áreas en esquema patrimonialista. “Hay niveles de desocupación de alrededor del 10% al 15%, que se traduce a unos 100 mil m2 disponibles para desarrolladores, y unos 50 mil m2 en secundario. Lo que indica que el mercado de renta está sobre servido”. En ese sentido, tomará tiempo para que el mercado absorba todo el producto que ha recibido, ante el boom de los espacios de oficina tanto en los países mencionados.

Reconversión de espacios

“Oportunidades en logística”

Por su parte, en los últimos años, el e-commerce ha mostrado gran potencial. Se está dando oportunidades de oficina corporativa como espacio para logística o bodegas. El incremento del e-commerce en países desarrollados se dio durante la coyuntura, por lo que Figueroa resalta una oportunidad que puede tener la región para reconvertir espacios ante un eventual aumento de dicho mercado.

Aquellos proyectos que están en etapa de planificación aún son los que mejor han podido adaptarse, pues no son espacios construidos aún y los desarrolladores reconvirtieron los diseños originales, agregándoles el esquema residencial. Los proyectos que están en construcción encuentran un mayor reto, si bien han tratado de ajustar el espacio, no siempre les es posible porque dependen de los permisos estatales que se obtuvieron y la funcionalidad de los proyectos que se habían destinado anteriormente. No obstante, hay una importante diferenciación en términos de diseñado en los proyectos inmobiliarios que estaban encontrando la conclusión de su construcción durante la pandemia o ya se encontraban vacantes. De acuerdo con Monzón, los edificios de clase A presentaron desocupaciones considerables, teniendo que ajustar precios de renta. Los edificios antiguos fueron los más golpeados, por lo que modificaron sus rentas, dicha oferta encuentra un mayor reto para capturar inquilinos. En suma, depende de la fase en que éste el proyecto las reconversiones son más o menos costosas. La demanda busca diseños de interiores más modernos, funcionales y, en general, la tendencia va hacia la disminución espacial de los mismos.

ABRIL 2021 / 191

EVENTOS

DURANTE EL DÍA 4 – CRET2021 Parques industriales y logísticos se beneficiarán de decisión de empresas estadounidenses de “acercar” inversiones en Asia a países próximos

INDUSTRIAL Y LOGÍSTICA

LIDERARÁ EL DESARROLLO VINCULADO A IED Desarrollos fuera de las ciudades y nuevos modelos para la pujante industria del e-commerce son punta de lanza Por Fernanda Urrutia Chaverri para INversión INmobiliaria, furrutia@inversioninmobiliariacr.com

osicionarse bien para atraer inversiones originalmente basadas en Asia que, por un tema de diversificación y cercanía, las empresas estadounidenses buscarán atraer a un lugar más próximo. Este es el pequeño oasis para la industria inmobiliaria vinculada a la Inversión Extranjera Directa (IED, en un momento de la historia en que los flujos se encuentran en puntos bajos por el impacto del Coronavirus en las economías.

ABRIL 2021 / 192

Esta es uno entre varios hallazgos expuestos en la cuarta jornada del evento Commercial Real Estate Summit, Trends 2021. En su agenda, abordó temas como la disponibilidad de parques o facilidades para manufactura o industria, proyección de inversión para el presente año y las oportunidades de crecimiento de este nicho en Centroamérica. El panel estuvo conformado por Daniel Román, socio de la compañía consultora Cushman & Wakefield AB/Advisory, Aída Maduro, gerente general de PANEXPORT (Panamá), Santiago Tizón, director de desarrollo de Calidad Inmobiliaria (Guatemala), Carlos Wong, director general de Coyol Free Zone (Costa Rica) y, como moderador del encuentro, Daniel Álvarez, CEO Regional de Cushman & Wakefield AB /Advisory. IED a la baja, ¿dónde están las oportunidades Según Román, en su análisis, el rumbo que ha tomado el mercado en la actualidad es hacia una disminución en la inversión extranjera directa, encontrándose desafíos en las cadenas de valor internacional y una búsqueda a un modelo al cual migrar. Las proyecciones contempladas

EVENTOS

en el cierre del 2020 en cuanto a recuperación y a IED no eran optimistas con los flujos de inversión; de acuerdo con Román, disminuyeron un 42% con relación al 2019. Desde el punto de vista económico para Latinoamérica, el sector industrial y el turismo tuvieron una afectación importante, conllevando a un decrecimiento generalizado de un 7,4%. Por otro lado, la región centroamericana, que venía creciendo en los últimos cinco años y que tenía un porcentaje de crecimiento económico del 0,3% en sus proyecciones más optimistas, no mostró un declive sustancial en su flujo económico. “Cuando se habla del periodo 2021 se espera que ande un 4% el potencial de crecimiento económico. Puede inclusive que el 2022 sea aún más alta esa recuperación”, subrayó Román. De acuerdo con CEPAL y las proyecciones del Fondo Monetario Internacional, para alcanzar a los niveles prepandemia, el sector productivo deberá esperar hasta 2023 y 2024. De acuerdo con Román, lo más importante es destacar cómo, a pesar de que se tiene un marco legal de incentivos, se sigue trabajando por mejorar el clima de inversión para atraer nuevas inversiones, lo cual marcará la pauta

en los próximos años para la recuperación de la región.

Cadenas regionales de valor

Hay grandes oportunidades para atraer empresas en temas de logística, distribución, industria alimentaria, entre otras, que tienen actualmente cadenas globales de valor, la intención es mostrarles a estas un aliado fundamental en Centroamérica, pues son países que ya cuentan con el “know how” de como poder trabajar estas distintas industrias, y como dichas cadenas que ya están concentradas en la región pueden incursionar en cualquier tipo de operaciones. Román detalló que la oportunidad es mostrarles a los inversionistas globales que pueden encontrar sus suplidores en el istmo. Son modelos que cada país puede explotar y desarrollar así distintos proyectos industriales para brindar los espacios más adecuados para que las empresas puedan aterrizar a los lugares más seguros para sus inversiones.

DURANTE EL DÍA 4 – CRET2021

DANIEL ROMÁN Associate Cushman & Wakefield / AB Advisory

Reshoring a nivel global

En cuanto a cadenas globales de valor, el gran reto se encuentra en cómo Centroamérica puede apalancar y transformar la tendencia a la migración de cadenas regionales, ofrecer

Innovación constante

e acuerdo con expertos, el istmo ha venido trabajando fuerte en la aceleración y práctica de estrategias innovadoras en la mayoría de los países de la región, las cuales se han probado e implementado incluso previo a la pandemia, destacando las siguientes: Guatemala desde finales de 2019 desarrolló un nuevo plan de incentivos con las zonas de desarrollos industriales, generando estímulos a nuevas empresas para invertir. El Salvador extendió una ley de servicios internacionales, la cual pretende poder brindar más y mejores posibilidades para el sector servicios, ampliando hacia negocios en temas logísticos y aeroespaciales. En Honduras se promueven las zonas económicas de desarrollo especial, donde los centros industriales funcionan como islas. Costa Rica cuenta con la ley de zonas francas que ha sido un modelo exitoso, actualmente se busca desconcentrar y movilizar nuevos desarrollos fuera de la gran área metropolitana. Panamá ha generado un modelo para exportar servicios atracción de empresas de manufactura y sus distintos procesos. Fuente: Commercial Real Estate Summit, Trends 2021

ABRIL 2021 / 193

DANIEL ÁLVAREZ CEO Regional Cushman & Wakefield / AB Advisory

EVENTOS

CARLOS WONG Director General Coyol Free Zone

una solución a todos los retos que han estado teniendo, mantener costos competitivos con las cadenas instaladas en Asia y mitigar factores de riesgo, así como aplicar tendencias más nuevas como el reshoring. En este sentido, la organización “reshoring iniciative” es una entidad sin fines de lucro que acompaña a las empresas norteamericanas en su proceso de análisis para reestablecer operaciones en su país de origen. México y Colombia se consideran como los grandes ganadores de alinearse a dicho modelo; sin embargo, la región centroamericana podría verse beneficiado de adoptarla para mayor atracción “Dos tercios de las empresas estadounidenses que hacen oﬀshore han considerado reubicar operaciones, bien sean en sus países de origen o en países cercanos donde puedan apalancarse con las cadenas regionales de valor”, enfatizó Román.

E-commerce y Real Estate fuera de la GAM

AÍDA MADURO Gerente General PANEXPORT | Asociación de Zonas Francas de Panamá

Todos los desarrollos para e-commerce se concentran precisamente la periferia que rodea las ciudades, con el propósito de cumplir la promesa de entregas inmediatas y aplicar la tendencia de la última milla.

Esta práctica es una virtud para el Real Estate y el aprovechamiento que dejaron de inmuebles que dejaron de ser atractivos para las operaciones de manufactura, las cuales ahora se establecen lejos de lugares de alta densidad poblacional. De hecho, es positivo el poder llevar inversión fuera de la Gran Área Metropolitana. Lo que atrae a los desarrolladores fuera de las ciudades es un esquema de incentivos diferenciados. Además de esto, se debe medir la disponibilidad de la mano de obra en regiones locales. De acuerdo con Carlos Wong, la estrategia país promocionada por CINDE para Costa Rica se alinea con los implementos que buscan las empresas y los desarrollos que benefician al país. Por otro lado, las iniciativas de gobiernos locales pueden ser una fuerza positiva para atraer operaciones logísticas y de manufactura que se encuentran en la GAM y articular con otros municipios aledaños.

Parques industriales desde la óptica del empresario

Los expositores describieron el contexto en torno a los parques industriales desde tres puntos diferentes. “Para analizar hacia dónde vamos,

Innovació parques industriales

os parques industriales tienen en la mira grandes oportunidades para su desarrollo, ser motor económico y dar un impulso al Real Estate, afirmó Daniel Román, socio de la compañía consultora Cushman & Wakefield AB/Advisory. Los siguientes son los nuevos desarrollos que se vislumbran en el istmo y que fueron nombrados en el evento.

SANTIAGO TIZÓN Director de Desarrollo Calidad Inmobialiaria

Guatemala, actualmente hay 5 nuevos proyectos en planes o en construcción, ubicados en la zona del Atlántico y cerca de la frontera con México. El Salvador, actualmente se construyen nuevos desarrollos logísticos. Sin mayor detalle al cierre de edición. Honduras, a inicios del 2020 empezó operaciones uno de los proyectos inmobiliarios más grandes de la región. Sin mayor detalle al cierre de edición. Costa Rica, fuera de la Gran Área Metropolitana (GAM) y en la zona de occidente se desarrollan exitosas zonas francas Panamá, se anuncia la apertura de 6 nuevos proyectos de zonas francas. Fuente: Commercial Real Estate Summit, Trends 2021

ABRIL 2021 / 194

EVENTOS

primero tenemos que entender cómo hemos llegado”, afirma Carlos Wong, CEO de Coyol Free Zone. Uno de los logros en Costa Rica destacó Wong, fue darle continuidad de negocios a las empresas. Según relató, una gran cantidad de las empresas que se encontraban en el país lograron mantener sus proyectos de expansión. Particularmente con la pandemia, solamente el sistema de zona franca logró aumentar en veinte mil puestos de trabajo su aporte a la economía nacional, siendo uno de los sectores más resilientes durante la coyuntura. “Vemos un futuro en que Costa Rica debe continuar profundizando su sector de implementos médicos y su crecimiento en el sector de servicios”, añadió el empresario. De acuerdo con Wong las empresas que se encuentran en zona franca deben imaginarse ante una dinámica diferente, más sofisticada en cuanto a sus procesos de producción, así como también enfocarse en factores globales para mantenerse en la vanguardia del sector productivos. People oriented, operaciones integradas, certificaciones de sostenibilidad, inteligencia logística y continuidad del negocio son medulares para toda operación. Wong destacó que Costa Rica tiene el gran objetivo de diversificar su producción, dirigida fuera del GAM. Este reto implica llevar el desarrollo de parques industriales a la zona norte, Caribe y Occidente, acción que conllevará crear nueva oferta inmobiliaria y nuevos sectores, como lo es el sector de agroindustrial. En otros países, los retos de innovación que encuentran ubicaciones como Guatemala y El Salvador es la sofisticación a nivel financiero, en comparación con otras plazas de la región, pues estos tienen fondos de pensión e inversión que imposibilita la capacidad de desarrollos enfocados en el sector industrial. Para el caso de Guatemala, el empresario Santiago Tizón, director de desarrollo de Calidad Inmobiliaria, el desarrollo la minería en Guatemala ha atraído inversión extranjera directa, tecnología y emprendedurismo, logrando capacitar a industria tecnificada a mano de obra que antes dependía

Columna vertebral de los parques industriales

os siguientes son factores clave en la nueva generación de inmuebles destinados a la actividad de parques industriales, según criterio de Carlos Wong, director general de Coyol Free Zone. People oriented. Las empresas deben adaptarse para ser focos de atracción para personal competitivo. Operaciones integradas. No solamente son empresas con una sola operación, sino que se articulan diferentes procesos. Certificaciones de sostenibilidad. Cada vez es mayor es la conciencia de los colaboradores sobre la sostenibilidad. Logística. Se vuelve un elemento fundamental al relacionar las operaciones con el fin de exportar a terceros mercados. Continuidad de negocios. El crecimiento de valor agregado es invertir en sectores que sean resilientes a las crisis, como lo es el sector de implementos médicos. Fuente: Commercial Real Estate Summit, Trends 2021

de la agricultura por subsistencia. “No tenemos la masa crítica que tienen otros países; sin embargo, contamos con mano de obra que culturalmente ha desarrollado mucha destreza manual a temas de manufactura liviana, compleja, e inclusive hacia dispositivos médicos”, destacó Santiago Tizón. Por su parte, Panamá enfrenta la contracción de su economía en casi 18%. La pandemia dejó al sector una serie de lecciones, como lo es promover una industria y capital humano más tecnificado y un uso más eficiente de los espacios. “Como país debemos aprender y utilizar las nuevas alternativas que tenemos con la modernización de plataformas digitales, la oportunidad para Panamá es el desarrollo de las tecnologías”, achaca Aída Maduro, gerente general de Panaexport. A pesar de que hay múltiples incentivos apoyados en el marco legal panameño, el siguiente paso es dotar de un valor agregado en la parte financiera, siendo un sistema sólido y accesible. En este sentido, darle un espacio a la innovación en los nuevos centros industriales que se están creando fuera de las ciudades, y consolidarse como un hub logístico. Añadió que la agilización de trámites como los son la inscripción de empresas y ventanillas únicas digitales abiertas 24/7 son elementos que en

ABRIL 2021 / 195

general deben modernizarse en toda la región, con el fin de articular con el resto del mercado global. La mayoría de las exportaciones de Centroamérica tiene sus destinos en México, Estados Unidos y Canadá; sin embargo, no se cuenta con una relación comercial balanceada. De acuerdo con Maduro, dicho objetivo se logrará en la medida que se fortalezca la conectividad.

Talento humano, factor determinante

Daniel Álvarez, moderador del foro, puntualizó que es clave la coordinación del sector público con el sector privado a nivel de instituciones educativas, con el fin de adaptar la oferta académica a las necesidades específicas de las empresas. “Las necesidades van cambiando, y el mercado debe tener esa flexibilidad y adaptación, en función de esas necesidades que surgen”, citó Álvarez.

¡Reviva esta charla aquí!