Informe Especial - La Nueva Manufactura y El Real Estate by Revista Inversión Inmobiliaria, Costa Rica

LA NUEVA Y EL

REAL ESTATE

ESPECIAL

EDITORIAL Director General HernĂĄn Freer

hfreer@inversioninmobiliariacr.com

Editor Ejecutivo Daniel ChacĂłn

dchacon@inversioninmobiliariacr.com

INDUSTRIA DE MANUFACTURA LUCHA POR MANTENER

Editorial y RedacciĂłn MarĂa JosĂŠ NĂşnez DiseĂąo y diagramaciĂłn Jairo Rosales www.inversioninmobiliariacr.com

Una producciĂłn de Revista INversiĂłn INmobiliaria SRL. â&#x20AC;˘ DirecciĂłn: de la rotonda a desnivel de Multiplaza, 800mts al oeste, mano izquierda edificio VMG,1er Piso, GuachipelĂn de EscazĂş, Costa Rica â&#x20AC;˘ La responsabilidad de los artĂculos es de los autores y no refleja necesariamente la opiniĂłn de los editores. â&#x20AC;˘ Prohibida su reproducciĂłn parcial o total.

LA NUEVA Y EL

REAL ESTATE

by JULIO 2019 / 1

DespuĂŠs de la industria de servicios, la manufactura aunada a la industria de ciencias de la vida es el segundo pilar de la economĂa basada en la atracciĂłn de InversiĂłn Extranjera Directa. PanamĂĄ vive un momento de auge, impulsado por la nueva obra pĂşblica como la lĂnea del metro, que ha dinamizado zonas aledaĂąas donde se ubican plantas de manufactura. Este particular y la actualizaciĂłn de los beneficios para los distintos regĂmenes; de carĂĄcter local o de zona franca, estĂĄ beneficiando las reinversiones y dinamismo del sector de manufacturero, en beneficio de la actividad inmobiliaria del paĂs del Canal de PanamĂĄ. Algunos de los actores destacados en el especial son el Parque LogĂstico PanamĂĄ, PanamĂĄ PacĂfico, Panapark, Parque Sur, Parque Industrial de las AmĂŠricas y Zona 1. Para el caso de Costa Rica, unas 35.000 personas se desempeĂąan en empresas propias del clĂşster de ciencias de la vida o de manufactura avanzada. Solo en el caso de las empresas mĂŠdicas, operan mĂĄs de 60 empresas. El brillo del sector se entiende por la calidad del talento humano, materia prima esencial para dicha actividad. De hecho, las mismas empresas entrevistadas para este especial destacan esta virtud y la resaltan, por la capacidad existente JULIO 2019 / 2

para desarrollar procesos de calidad global. Empero, al mismo tiempo, factores como la deficiente infraestructura y costos de electricidad hacen el contrapeso y que suponen un lĂmite a un segmento que podrĂa ser aprovechado con mĂĄs intensidad. En esta ediciĂłn, analizamos la situaciĂłn actual del inventario de inmuebles dedicados a la manufactura avanzada y de ciencias de la vida, las nuevas tendencias y las proyecciones en torno de dicha industria. TambiĂŠn, gracias a la voz de especialistas como Carlos Wong, presidente de la AsociaciĂłn de Zonas Francas (Azofras), profundizamos en las razones del ĂŠxito que ha tenido la industria, y el techo a superar. Nuestras pĂĄginas le llevarĂĄn a travĂŠs de un recorrido del que podrĂĄ deducir las fortalezas y bemoles, asĂ como concluir que el paĂs es un diamante en bruto, con muchas oportunidades de cotizarse al mĂĄs alto nivel si es debidamente pulido. La industria inmobiliaria es tambiĂŠn protagonista de esta historia, como socio del Estado en el desarrollo de la obra pĂşblica o aportando las facilidades inmobiliarias a las empresas que llegan al paĂs con la expectativa de incrementar la eficiencia de sus procesos. Daniel ChacĂłn Editor Ejecutivo

ESPECIAL

INDICE

IED SOSTIENE DINAMISMO DE PANAMÁ Expectativa de crecimiento en zonas como el Caribe, con fortalecimiento en modernidad y apertura a operación de empresas de manufactura.

ELEGIR EL SOCIO CORRECTO INCREMENTARÁ LA PRODUCTIVIDAD DE SU OPERACIÓN La propuesta de valor del Build to Suit impacta en un mejor resultado respecto a la compra o renta de una bodega especulativa que requeriría ser readecuada a sus necesidades.

COSTA RICA EJEMPLO DE ATRACCIÓN DE INVERSIÓN EXTRANGERA DIRECTA En pocas décadas la nación centroamericana ha sabido reconvertir sus sectores productivos para las multinacionales que buscan el idóneo para ubicar sus operaciones.

TALENTO HUMANO: EL TESORO PRECIADO DE COSTA RICA Ingeniería industrial, en mecánica y electromecánica son las carreras universitarias más demandadas, según CINDE

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ESPECIAL

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IED SOSTIENE DINAMISMO DE Expectativa de crecimiento en zonas como el Caribe, con fortalecimiento en modernidad y apertura a operación de empresas de manufactura. Por Evelyn Fernández evelyn@inversioninmobiliariacr.com

a Inversión Extrajera Directa (IED) de Panamá mantiene el dinamismo. Cerró el 2018 con un crecimiento del 21% respecto a 2017 y las expectativas para su comportamiento en este 2019 son positivas, principalmente respecto al aprovechamiento de beneficios para impulsar el crecimiento de actividades como la manufactura y logística. A pesar de que las cifras oficiales del primer trimestre de este 2019

aún no se han revelado, hay hechos relevantes a mencionar; ya que el cierre del 2018 fue de $5.548 millones y entre 2015 y 2017 nueve sectores económicos presentaron crecimiento. Las tres actividades que más aportaron al avance del flujo de IED en Panamá fueron el comercio al por mayor y al por menor, actividades financieras y de seguros y transporte, almacenamiento y correos. No obstante, también mantuvieron dinamismo la explotación

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de minas y canteras; información y comunicación; y las industrias manufactureras, de acuerdo con datos de una categorización realizada por la Agencia de Atracción de Inversión y Promoción de Exportación de Panamá (Proinvex) del Ministerio de Comercio e Industrias. Iván Jiménez, analista económico de Proinvex mencionó que a pesar de que las cifras oficiales del primer trimestre no están aún disponibles, hay hechos a mencionar que podrían ser los más relevantes para el flujo de IED en los primeros meses de este 2019, pese

ESPECIAL

Hay que tomar en cuenta de que ahora mismo sí existe un bajón importante en Panamá, ya que algunos sectores están teniendo problemas, como el sector de la construcción y turismo; considero que muchos inversionistas están esperando al cambio de Gobierno”. Iván Jiménez Analista económico PROINVEX

a que se debe tomar en cuenta que se trata de un año de cambio de Gobierno, aspecto que por lo general genera algo de incertidumbre y cautela en las inversiones. Este año se espera al cierre de junio que los impactos más importantes en IED de Panamá sean los registrados en el cierre del primer trimestre con un acumulado de más de $2.000 millones, principalmente por adquisiciones como la realizada por la empresa Millicom International Cellular S.A (Tigo) por comprar el 80% de las acciones de Cable Onda por al menos $1.460 millones. Asimismo, el ingreso de la operación de la empresa Del Monte, que se hizo a través de una concesión del estado en Puerto Armuelles, donde ha desarrollado una gran producción de banano, de piña y ciertas frutas. Lo anterior ya está dinamizando dicha zona que estaba deprimida económicamente, porque había mucho desempleo. Este aporte se vería reflejado en números positivos para los flujos de IED de este 2019.

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“Hay que tomar en cuenta de que ahora mismo sí existe un bajón importante en Panamá, ya que algunos sectores están teniendo problemas, como el sector de la construcción y turismo; considero que muchos inversionistas están esperando al cambio de Gobierno (Partido de la Revolución Democrática, elegido el pasado 5 de mayo y que tomará posesión a partir del 1 de julio), para constatar qué nuevas políticas traen”, comentó Jiménez. La IED está compuesta o medida por tres elementos: las acciones y participaciones de capital, que son el Greenfield o nueva formación de capital bruto. Estas representaron $77,7 millones del total de IED de Panamá al cierre del 2018. La segunda es la reinversión de utilidades que en Panamá representa más del 60%. Esta fue la más significativa en la categorización por componentes, con un total de $3.281,1 millones el año pasado. ¿Qué significa esto? Que las empresas tienen confianza en el entorno de negocio en Panamá

y no repatrian su dinero, sino lo mantienen circulando en la economía. Y la otra son los pasivos relacionados a otros capitales, que representó $2189,7 millones al cierre de 2018. Jiménez destacó que lo que ha hecho la empresa Del Monte es lo que debe replicarse a nivel nacional, especialmente en el área de turismo que está muy reprimida por falta de mejorar algunas políticas. La nueva inversión en acciones y nuevos capitales dan la oportunidad de atraer opciones desde cero, lo cual sería positivo también que se comience a observar en otro tipo de compañías, como de manufactura y logística, que tiene gran potencial en el país canalero. Por otro lado, aunque es muy significativo para la medición de

El Caribe busca modernidad para potenciar IED y manufactura

la IED, cuando se presentan compras como en el caso de Millicom se efectúan registros de capital relevantes, pero eso es un flujo de dinero, no se genera nada nuevo; sin embargo, cuando se hacen proyectos nuevos es donde se genera valor y empleos. “Pienso que es clave que el nuevo Gobierno aporte de verdad, que traiga gente conocedora del sector y que desarrolle también los activos logísticos y turísticos que tenemos”, mencionó el analista. Es clave en este caso reactivar la gran cantidad de proyectos que tiene el Gobierno con los proveedores del Estado específicamente en construcción, que han pasado mucha dificultad para financiarlos; lo cual dinamizaría la economía poniendo el dinero a circular, se generen mayor cantidad de empleos y así poder reactivar la demanda interna del país.

En Panamá, los incentivos para la atracción de inversiones son varios y recientemente fueron sometidos a una revisión exhaustiva como parte del marco de BEPS (Erosión de las Bases y la Transferencia de Beneficios) un paquete de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE/G-20) publicado en octubre de 2015, que contiene medidas para mejorar la coherencia de los estándares impositivos internacionales, reforzar su focalización en la sustancia económica y garantizar un entorno fiscal de mayor transparencia. Las revisiones se realizaron a los regímenes especiales, como al Régimen Especial para el

ESTADOS UNIDOS, EL PRINCIPAL ORIGEN DE LA IED Las empresas americanas, específicamente EMPLEOS ACUMULADO EN EMPRESAS CON APOYO DE CINDE estadounidenses, son las que aportan el mayor volumen de IED en Panamá, seguido por Europa. Stock IED en miles de US$

Miles de US$

% del total

40,000,000 34,713,250

35,000,000 30,000,000 25,000,000 20,000,000 15,000,000 10,000,000

9,737,699 2,878,480

5,000,000

1,797,147

0 EUROPA

AMERICA

FUENTE PROINVEX

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ASIA

OTROS DESTINOS

ESPECIAL

Los cambios y revisiones que se realizaron, en lugar de alejar la inversión van a aumentarla en Panamá, esto va a servir para un mayor desarrollo del sector inmobiliario. Uno de los aspectos también más significativos es que Panamá no quedó considerada como un paraíso fiscal ni para la OCDE ni para la Unión Europea, por lo que hoy Panamá es un país libre de lista negra y eso ayuda mucho a traer mucha inversión extranjera hacia el país y a dar mayor seguridad para las trasnacionales”.

Establecimiento y la Operación de las Sedes de Empresas Multinacionales (SEM); la ley del Área Económica Especial de Panamá Pacífico; ley de Zonas Francas; la ley de Zona Libre de Colón Ciudad del Saber y el régimen marítimo. Panamá se comprometió a realizar una serie de cambios para asegurar su estabilidad en los incentivos que maneja para el establecimiento de empresas en cualquiera de estos regímenes. Luis Eduardo Ocando, socio Líder de Política Tributaria de Ernst & Young (EY), considera que los cambios y revisiones que se realizaron, en lugar de alejar la inversión va a aumentarla en Panamá, y cree que esto va a servir para un mayor desarrollo del sector inmobiliario. Empero, uno de los aspectos también más significativos que destacó el especialista es que Panamá no quedó considerada como un paraíso fiscal ni para la OCDE ni para la Unión Europea, por lo que hoy Panamá es un país libre de lista negra y eso ayuda mucho a traer mucha

Luis Eduardo Ocando Socio Líder de Política Tributaria ERNEST & YOUNG

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inversión extranjera hacia el país y a dar mayor seguridad para las trasnacionales. En la Zona Libre de Colón (ZLC) fue en la única que no realizaron cambios, explicó Ocando, y justamente, la ZLC se está convirtiendo en uno de los lugares más atractivos para fortalecer la atracción no solo para actividad comercial sino, para empresas de manufactura y también se visualiza como un posible futuro hub logístico. De acuerdo con declaraciones dadas a conocer en conferencia de prensa en febrero anterior por el gerente de la ZLC, Manuel Grimaldo, la actividad comercial de esta zona franca cerró año 2018 con un crecimiento acumulado de 6,7% y para este 2019 apuesta por crear una nueva estrategia que le permita implementar modelos de negocio que la dinamicen más. La Gerencia de ZLC pactó la firma de un convenio de cooperación que permitirá fijar una hoja de ruta para facilitar el comercio e implementar acciones para fortalecer, modernizar y reposicionar las actividades comerciales.

ZONA LIBRE DE COLÓN BRILLA POR SU DINAMISMO La actividad de manufactura está impulsando el desarrollo de la Zona Libre de Colón, única cuyo régimen especial se mantuvo invariable. Valor en millones de dolares

Variacion % 2018-2017

5,000

100% 67,40%

4,500

50%

4,000 14,80%

3,500

0% -50%

3,000

-58%

2,500

-100%

2,000

4,445,3

-150%

1,500 -200%

1,000

233,7

500

673,2

-248,60%

-250%

186,3

-300% BANCO DE LICENCIA GENERAL

BANCO DE LICENCIAS INTERNACIONAL

ZONA LIBRE COLON

OTROS EMPRESAS

FUENTE PROINVEX

El acuerdo busca compromisos de trabajo recíprocos para impulsar temas como el comercio electrónico (e-commerce), manufactura, nuevos mercados para las empresas de venta al detalle o comercio minorista y entre otros, un plan para implementar los más altos estándares de buenas prácticas de comercio internacional. Daniel Rojas, presidente de la Asociación de Usuarios de ZLC, comentó que ese es el inicio del ordenamiento total de la zona franca y la vía para que se modernice e implemente nuevos sistemas para que pueda ser el hub logístico de la región. De acuerdo con datos de Proinvex, la Zona Libre en los últimos años ha tenido un comportamiento de JULIO 2019 / 11

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Es el inicio del ordenamiento total de la zona franca y la vía para que se modernice e implementen nuevos sistemas para que pueda ser el hub logístico de la región”. Daniel Rojas Presidente de la Asociación de Usuarios ZONA LIBRE DE COLÓN

tendencia creciente, ya que en 2018 cerró con un crecimiento de 4,7% en volumen comercial total, aspecto que no se presentaba desde el año 2012. Todos los otros años desde el 2013 hasta el 2017 fueron números rojos. En ese factor habría influido cambios que la administración ha venido implementando, como por ejemplo el cambio de la ley en la cual se permite que hayan empresas de cierta manufactura, porque antes era un centro de distribución, pero ahora se permite que hasta empresas multinacionales tengan operaciones, desarrollen ciertos procesos de valor agregado para exportar y este componente le ha dado un poco más de dinamismo y atracción como un destino para invertir, explicó Iván Jiménez de Proinvex. La zona se ve además favorecida porque se debe tomar en cuenta que está muy bien ubicada a nivel geográfico y con varias obras de infraestructura que le favorecen. Posee tres puertos en el Caribe, un ferrocarril y una autopista que conecta con los dos océanos.

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Por esa razón, los especialistas en bienes raíces y IED consideran que el dinamismo de esta zona también tendrá y será mayor conforme se invierta en infraestructura para agilizar cada vez más oportunidades, también de inversión turística en toda la zona del Caribe panameño. En desarrollo de más oportunidades Existen carreteras muy importantes que se están desarrollando hacia la conquista del Caribe. Por ejemplo, una carretera que va de Santa Fe que es un pueblo que está en el Norte de Veraguas y que comunica hasta Calovébora, prácticamente la Costa del Caribe de Panamá. La zona del Caribe si se ve la estructura demográfica y de desarrollo es prácticamente virgen, el Caribe solamente está desarrollado en el área de Colón y Bocas del Toro por la poca infraestructura que hay, pero al hacer esta carretera se desarrolla toda esta área, donde están atractivas playas, así como

Costa Arriba de Colón que cuenta con una carretera que llega hasta Guánico. “Es una zona que tiene las mejores playas de Panamá, lo digo porque personalmente he ido a ciertos proyectos que se están desarrollando y apostando a esta zona que tiene mucho potencial y están en busca de fondos de inversión, de inversionistas que han venido producto del Foro Global de Negocios de Dubái, por ejemplo. Esa es nuestra tarea aquí desde Proinvex, darles seguimiento a esas visitas y ver cómo se les da toda la información necesaria”, destacó Jiménez. Álvaro Boy vicepresidente de la Federación Internacional de Bienes Raíces (FIABCI) y miembro de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir) resaltó que el Caribe es una de las zonas con mayor oportunidad de crecimiento en el sector inmobiliario en general. El especialista considera que es un ejemplo de cómo se pueden comenzar a descubrir grandes aspectos de reactivación de la economía

REINVERSIONES DAN PRUEBA DE LA CONFIANZA EN EL PAÍS

Una gran mayoría del flujo de capital que percibe Panamá proviene de empresas que efectúan reinversiones en el país. 77,70 1%

2,189,70 40%

3,281,10 59%

Otro capital

Reinvensión de utilidades

Acciones y otras participaciones de capital FUENTE PROINVEX

fuera de la capital, así como mostrar al mundo que Panamá tiene muchas atracciones turísticas y opciones para el establecimiento de complejos residenciales, comerciales y el aprovechamiento de los regímenes para la atracción de empresas como sectores de manufactura y logística. Asimismo, Boy considera que no solo esta zona en general puede comenzar a mostrar el potencial de Panamá, sino muchas otras del interior (fuera de la capital) como métodos para la reactivación económica mediante infraestructura que permita agilizar cada vez más la logística y operación empresarial. JULIO 2019 / 13

Boy agregó que, a nivel externo, como miembro no solo de Acobir, sino de acuerdo con su experiencia en FIABCI, el país es visto con muy buenos ojos por parte de los inversionistas. Asimismo, Ciudad Panamá -que ya posee un importante desarrollo inmobiliario-, tiene gran oportunidad de continuar atrayendo de una manera cada vez más efectiva IED, tomando en cuenta que va de la mano de un fortalecimiento en el capital humano, en aspectos como la preparación o educación, bilingüismo y otras habilidades, las cuales se han venido detectando como claves para esta tarea.

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es uno de los parques logísticos más robustos de la región gracias a su infraestructura y conectividad con puertos

Elegir el socio correcto incrementará la productividad de su operación La propuesta de valor del Build to Suit impacta en un mejor resultado respecto a la compra o renta de una bodega especulativa que requeriría ser readecuada a sus necesidades. Por Daniel Chacón dchacon@inversioninmobiliariacr.com

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a negociación de un inmueble ya sobrepasó la barrera de transacción sobre la variable del valor por m2 . Hoy día, el edificio es visto como una facilidad que tiene impacto directo en la productividad, en añadir valor y en generar variables competitivas de acceso a los mercados de interés.

Cada negocio posee sus propias particularidades y, por ello, el hecho a la medida o Build to Suit se ha convertido en un estándar. El Parque Logístico Panamá (PLP) lo ha convertido en su fortaleza. “Nos centramos en las necesidades del cliente y el producto, indagando cuáles son sus requerimientos específicos y generando así la sinergia para conseguir elaborar la fórmula de ganar-ganar. La virtud de nuestro producto se basa en la versatilidad, pues el cliente puede, por sí mismo o con nuestra intervención, desarrollar su planta de producción o nave a la medida de sus necesidades, en un Parque Clase A+, con estándares internacionales”, José Arturo López VP División de Nuevos Proyectos y Negocios Logísticos.

CONDÓMINOS SUMAN A LA REPUTACIÓN DE PLP El parque posee un reconocimiento por el tipo de empresas que alberga. Es un aspecto que transfiere reputación, credibilidad y es relevante a la hora de hacer negocios. Los siguientes son los principales condóminos del parque.

ZONA FRANCA DEL ISTMO

Envases Universales Ball de Panamá (Propietario): resultado de la alianza entre Envases Universales Group (Mexico) Ball Corporation (USA). Fábrica de 4,5 hectáreas, se especializan en la fabricación de latas para productos de consumo comestibles.

Caribbean International Food (Propietario): Es una empresa especializada en la fabricación y distribución de productos de panadería y pastelería congelados.

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Nos centramos en las necesidades del cliente y el producto, indagando cuáles son sus requerimientos específicos y generando así la sinergia para conseguir elaborar la fórmula de ganar-ganar. JOSÉ ARTURO LÓPEZ VP División de Nuevos Proyectos y Negocios Logísticos. PARQUE LOGÍSTICO PANAMÁ (PLP)

Parque Logístico Panamá (PLP) es un actor reconocido en el mercado regional, que cuenta con el respaldo de Grupo Corporativo Pérez (GCP) y que goza de los beneficios propios de su ubicación: el canal de Panamá y el hub aeroportuario más importante en la zona. El parque está conformado por dos zonas dentro del mismo ecosistema: la Zona Industrial (local) y la Zona Franca del Istmo. La categorización está dentro de la Zonificación Industrial Liviano, Industria Molesto y Comercial de Alta Intensidad. Posee un perfil Clase A+ y ofrece las conexiones a todos los sistemas: agua potable, agua tratada, sistema pluvial, comunicaciones, electricidad e incendio, ubicados a no más de 50 centímetros de la línea de propiedad. Todos, a excepción del de comunicaciones y electricidad, son monitoreadas por el Administrador del Parque.

Una solución personalizada

El diagnóstico es el punto más sensible en un BTS. Por ello, PLP cuenta con un equipo de profesionales in house para el manejo de la facilidad y

de las garantías, además del acompañamiento de proveedores especializados para cada etapa. Uno de ellos es, por ejemplo, el reconocido desarrollador regional PIASA ARQUITECTOS, quien, con vasta experiencia en la construcción de parques industriales, centros comerciales, hospitales y hasta aeropuertos en la región, apoya en el desarrollo conceptual de estos BTS. “En primera instancia, identificamos el lote adecuado para el desarrollo, basado en los requerimientos del Cliente, generando entonces un diseño inicial que permita visualizar y analizar la propuesta. Realizamos de igual forma, un levantamiento de costos preliminares incluyendo todas las actividades de diseño y construcción a fin de generar una cifra inicial del desarrollo y brindarle al cliente un costo bastante aproximado del costo de su facilidad BTS”, explicó Cristina Burke, Coordinadora Comercial del Parque. Para la segunda fase, se definen los detalles y características internas, brindando mayor precisión en los resultados de costos generados. De acuerdo con la modalidad de negocio adoptada, se realiza la elección del

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desarrollador considerando la relación calidad – precio, y es decisión del cliente si desea participar en la elección de los proveedores o si lo delega en la experiencia de PLP. “El cliente tiene como respaldo nuestra experiencia de trabajar llave en mano, encargándonos de todo el desarrollo, con una modalidad de open book, manejado a través de nuestra ofi cina de PMO”, complementó Ruth Noriega, Gerente de Desarrollo de Negocios. Las prácticas constructivas de PLP y los proveedores asociados apuntan a medidas constructivas y operativas orientadas a una operación limpia o sostenible del inmueble, como la reutilización de las aguas de descarga de la planta de tratamiento, de aguas residuales como sistema de riego de las áreas comunes; o bien, el uso de luminarias tipo LED en la iluminación vial o el uso de luminarias solares como respaldo al sistema vial, por mencionar algunas. De esta forma, si algún inquilino requiere alguna certifi cación, el modelo constructivo facilita la consecución de esta.

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PARQUE INDUSTRIAL

Liebherr Panamá (Propietario): Multinacional Alemana con amplia gama de productos y servicios en sus 11 divisiones de trabajo incluyendo minería, equipo de construcción, grúas de todo tipo, sistemas de transporte y aeroespacial, maquinaria y automatización de sistemas.

Justo & Bueno (inquilino del Multiusuario Los Almendros): es una mercadería colombiana cuyo concepto está basado en la idea de almacén o tienda de alimentación con grandes descuentos. Cuenta con 78 tiendas a nivel nacional y más de 700 tiendas de mercadería en Colombia.

Grupo Metales, S.A. (Propietario): grupo con incluye a Tubotec, S.A. la empresa más grande de producción de tubería de PVC de Panamá, y Metales, S.A., líder en la distribución de acero para la industria de la construcción por más de 46 años en el mercado panameño.

Master Group Panamá (inquilino del Multiusuario Los Almendros): manufactura puertorriqueña de productos cementicos, pinturas, productos limpiadores y para el revestimiento de pisos. Fuente: Parque Logístico Panamá JULIO 2019 / 17

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En primera instancia, identificamos el lote adecuado para el desarrollo, basado en los requerimientos del Cliente, generando entonces un diseño inicial que permita visualizar y analizar la propuesta. CRISTINA BURKE Coordinadora Comercial PARQUE LOGÍSTICO PANAMÁ (PLP)

El cliente tiene como respaldo nuestra experiencia de trabajar llave en mano, encargándonos de todo el desarrollo, con una modalidad de open book”. RUTH NORIEGA Gerente de Desarrollo de Negocios PARQUE LOGÍSTICO PANAMÁ (PLP)

Equipo a cargo de la administración y comercialización de PLP. De izquierda a derecha: José Arturo López, VP División de Nuevos Proyectos y Negocios Logísticos | Cristina Burke, Coordinadora Comercial | Ruth Noriega, Gerente de Desarrollo de Negocios. “Contamos con un equipo multidisciplinario compuesto por ingenieros y arquitectos que hacen las adecuaciones requeridas por el cliente, como cuartos fríos o de temperatura controlada, oficinas en piso o en mezzanine, cuatros secos, adecuaciones de pisos o losas; todo dirigido al acondicionamiento del producto a la necesidad del cliente” mencionó Cristina Burke. Para el caso de los inquilinos que requieran una solución ya construida, PLP dispone de Los Almentros, un Multi Tenant de casi 10.000 m2, con la posibilidad de ser dividido en siete bodegas de dimensiones que rondan los 1.350 m2 y 1.425 m2.

Ubicación: ventaja logística y para la atracción del talento

Panamá es una plaza interesante por ubicación privilegiada. En un mismo huso horario respecto a Estados Unidos, un aeropuerto que es hub de Copa Airlines –una de las aerolíneas con mejor conectividad en la regióny flujo de navieras que operan en el país gracias a la ventaja del Canal de Panamá son fortalezas indiscutibles y únicas.

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A lo anterior, debemos sumar que PLP es atendida por la Vía Panamericana y la Avenida José Agustín Arango, los inquilinos ganan capacidades para facilitar la movilización de cargas a través de diferentes - e independientes- arterias viales, siendo un aspecto diferenciador a favor del parque. Por ejemplo, la distancia con respecto al Aeropuerto Internacional de Tocumen es de 3,8 kilómetros, así como a 35 kilómetros de Puertos del Pacífico y 78 kilómetros de Puertos del Atlántico. Ahora bien, visto como un factor para la atracción y retención de talento humano, también es determinante. Ubicado en la zona este de la ciudad, está a un máximo de 20 kilómetros de áreas urbanas de alta densidad. Además, está servida por más de una gran arteria vial para quienes se desplazan en sus vehículos y, a 400 metros, se encuentra la subestación de la línea 2 del Metro de Panamá. En lo que a servicios se refi ere, frente al parque se encuentra la plaza comercial Nuevo Tocumen, que ofrece restaurantes, supermercados, bancos y tiendas en

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general. Complementariamente, a 1 kilómetro, se encuentra el Centro Comercial Mega Mall, que complementa la oferta de servicios y fortalece la conveniencia para el colaborador. “Adicionalmente, en PLP reconocemos la importancia que tiene para las empresas atraer y retener a los mejores profesionales. Por ello, el parque incorpora áreas enfocadas a la persona, como vastas áreas verdes y amenidades con área de picnic y una cancha deportiva multiusos; que se suman a los ya mencionados beneficios de accesibilidad y conveniencia de nuestra ubicación”, enfatizó Ruth Noriega.

Venta de lote con Administración de Proyecto: el comprador adquiere el lote y nosotros nos encargamos del desarrollar su bodega a la medida (Build-to-Suit), trabajando en conjunto con el nuevo propietario. La inversión para la construcción de la bodega es realizada por el comprador, PLP cobrará un Fee por el Project Management Administration.

Build to Suit: Modelos para todos

El Build to Suit es más que un modelo constructivo; también incide en las posibilidades de tipo de contrato que se pueden llegar a tener y que calcen con el enfoque de la empresa. José Arturo López indica que, según el modelo de negocio elegido por la empresa, las posibilidades son múltiples: puede ser por m 2 de venta de lote, de bodega BTS o de arrendamiento con o sin opción de compra. Para todos los casos que implican BTS, PLP se encarga del levantamiento del proyecto según requerimientos del cliente, y gestiona desde permisos de construcción y de ambiente en cada una de las etapas previas, hasta de la construcción de la facilidad.

necesidades, siempre cumpliendo las normativas de Desarrollo Urbano y Reglamento de Copropietario, pues PLP se encuentra sujeto a la legislación panameña y al régimen de Propiedad Horizontal.

Arrendamiento a Largo Plazo: contrato con una duración entre siete y diez años. PLP invierte en el desarrollo de la bodega hecha a la medida/ BTS y la arrienda al cliente. El precio de arrendamiento por m2 varía de acuerdo con las características de la bodega. Bajo esta figura es posible plantear la opción a compra.

Llave en Mano: el cliente realiza la compra del lote, PLP se encarga de la construcción de la bodega a la medida (Built-to-Suit) y, según especificaciones, por un precio previamente pactado, se entrega la bodega lista para iniciar operaciones.

CONTACTO

Venta de Lotes: con la adquisición del lote, el cliente desarrolla su bodega a discreción y a la medida de sus

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Teléfono: (507) 6747-2914 Correo electrónico: cburke@plp.com.pa Dirección: Ciudad de Panamá, Panamá

ESPECIAL

MERCADO INDUSTRIAL

DE PANAMร

MANTIENE

CRECIMIENTO CALCULADOR

Interconexiรณn de periferias, estrategias comerciales, de sostenibilidad y el aumento de disponibilidad industrial mantiene precios y espacios atractivos para operaciones empresariales. Por Evelyn Fernรกndez evelyn@inversioninmobiliariacr.com

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l mercado de bienes raíces en Panamá presenta un comportamiento sano, mientras que el desarrollo en infraestructura ha favorecido la interconexión de periferias claves para dinamizar no solo la facilidad residencial y comercial; sino también las opciones para el establecimiento de naves industriales que permiten el acceso a nuevas empresas y empleos. De acuerdo con María Elena Blanco, Gerente de Servicios de Activos de CBRE Panamá, el país siempre ha sido un mercado bastante sano y ha apuntado a innovar en la construcción para atraer la Inversión Extranjera Directa (IED). Inclusive, recientemente se ha visto el desarrollo de nuevos proyectos en infraestructuras certificadas LEED, para amparar las necesidades de clientes internacionales que solicitan criterios para optimizar espacios con eficiencia, amigables con el ambiente y con el colaborador. “Es verdad que en los últimos años ha habido una recesión en la construcción a miras de querer absorber lo ya construido; por ejemplo, en el ámbito de oficinas hubo un famoso ‘boom’ inmobiliario con grandes torres de oficinas para acaparar todas esas necesidades de crecimiento, a pesar de categorías de edificios de clase C o B que no eran eficientes, que no tenían los controles de seguridad exigidos por las normas de seguridad nacionales e internacionales y, así, tener que construir nuevos proyectos que pudieran parar todo esto, por lo que se generó una oferta importante que hemos venido absorbiendo de manera sana. Eso igual ha pasado en el ámbito comercial para absorber el turismo de compras, de convenciones y centros comerciales”, comentó Blanco. No obstante, se ha presentado un importante desarrollo en una serie de terrenos que se han dado en extremos de las estaciones del

metro que han generado grandes polos de desarrollo en la periferia de la ciudad, creando proyectos residenciales importantes, lo cual también ha sido un gran atractivo tanto para el desarrollo de lo nacional e internacional, y, al mismo tiempo, une espacios no solo comerciales, sino que genera atracción para proyectos industriales. “Se ha venido tratando de absorber esa demanda y ofrecer esos productos dentro de los intereses preferenciales, o las leyes que brinda el Gobierno para ese tipo de categorías”, destacó la especialista. Si bien es cierto que el mercado inmobiliario panameño se encuentra atravesando un periodo cíclico de ajuste, se espera que en este 2019 el sector industrial recupere la confianza y el dinamismo, lo cual deberá redundar positivamente en los indicadores. Justamente, de acuerdo con el informe del mercado industrial más reciente de CBRE Panamá, se reporta un aumento en la disponibilidad de proyectos de este tipo, por lo que bajó el valor promedio de alquiler de estos espacios. El análisis -que maneja datos oficiales de CBRE al primer semestre (1S) de 2018-, indicó que hasta ese momento la ocupación del mercado industrial alcanzó una ocupación del 93%. Asimismo, las rentas promedio de bodegas clase A disminuyeron a $8,40 el metro cuadrado (m²) por mes al finalizar el 1S de 2018. Además, los parques industriales mantuvieron sus precios promedios de venta durante el 1S 2018 en $1.500 por m² y un total de 141.622 m² de proyectos en construcción continúan sus desarrollos de manera cautelosa. Yamileth Castillo, Técnico de Investigación de Mercado de CBRE, comentó que de acuerdo como se ha comportado el sector industrial y la planeación de los proyectos, lo que se reflejaría más en este 2019 es la continuidad del JULIO 2019 / 21

Un parque puede ser desarrollado y/o de propiedad privada (como el caso de Parque Industrial de las Américas), estatal o mixta, y esto varía en cada país acorde a su estilo de Gobierno; y pueden tener una zonificación de uso de suelo determinado o una mezcla de varios. levantamiento de desarrollos que quizá fueron planeados hace algunos años, pero que seguirán en pie dinamizando este mercado en específico. El inventario de bodegas cerró el 1S 2018 con un total de 1.147.626 m², 13,6% más que en el 1S 2017, y registrando una absorción neta semestral de 118.622 m² del 2S 2017 al 1S 2018 tras el ingreso de más de 100.000 m² de bodegas al mercado, distribuidos entre los submercados Centro, Periferia Este y Panamá Pacífico. “El crecimiento del mercado ha sido constante y, a pesar de una ligera disminución en la ocupación de 93%, continúa con un desarrollo acorde a la demanda”, indica el informe industrial de CBRE Panamá. Polos de atracción En Panamá, dos periferias están generando un dinamismo muy interesante de interconexión: Panamá Este y Panamá Oeste. Panamá Este se favoreció con la apertura de la extensión del metro que recién se inauguró; Panamá Oeste con sus miras a las nuevas proyecciones de este mismo medio de transporte.

ESPECIAL

“Realmente son polos de desarrollo que tienen infinidad de proyectos que sus rangos de unidades residenciales andan desde las 500 hasta las 1.000 o 2.000 unidades por urbanización. Entonces, el centro de la Ciudad se ha convertido en un eje meramente comercial donde los grandes polos de desarrollo, las ciudades de dormitorio se han enfocado en toda su periferia tanto el Este como el Oeste”, destacó Blanco. Carlos Solís, analista de mercado de CBRE, comentó que el Este es el área más de logística y manufactura porque está más pegada hacia el sector de puertos y de aeropuertos.

Es verdad que en los últimos años ha habido una recesión en la construcción a miras de querer absorber lo ya construido; por ejemplo, en el ámbito de oficinas hubo un famoso ‘boom’ inmobiliario con grandes torres de oficinas para acaparar todas esas necesidades de crecimiento”. María Elena Blanco Gerente de Servicios de Activos CBRE PANAMÁ

Empero, el Oeste también ha sabido aprovechar este mercado, como lo hizo con el megaproyecto Panamá Pacífico, por mencionar una de las Áreas de Régimen Especial más grandes instaladas en esa zona. “Otro ejemplo es Costa Verde en Panamá Oeste, un sitio que se ha convertido en un proyecto importante, que tiene su sección residencial, comercial e incluso se proyectan instituciones, escuelas y otros”, comentó Solís. Entre los principales proyectos logísticos en Panamá Este se pueden mencionar el Parque Logístico Panamá (PLP), Panapark, Parque

DESARROLLO PROYECTOS CLASE A La Periferia Este es la que presenta mayor dinamismo en el levantamiento de bodegas para empresas de logística y manufactura. EN CONSTRUCCIÓN Superficie (000s, m²

2015

2016

2017

2018

200

150

100

0 Panamá Pacifico

Periferia norte

FUENTE CBRE PANAMÁ, 1S 2018

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Periferia Este

Centro

Sur, Parque Industrial de las Américas y Zona 1. Algunos de estos centros logísticos tienen el régimen de zonas francas, como es el caso del Tocumen Comercial Park, que tiene bodegas de almacenamiento el cual sí está operando de acuerdo con los especialistas de CBRE y tiene varias etapas. Destacan otros como Parque Sur, donde hay grandes compañías instaladas; por ejemplo, Bimbo, y es uno de los proyectos pioneros al igual que Panamá Pacífico. “Fueron muy similares en época, pero estaban en polos opuestos, uno cerca del aeropuerto y otro cruzando el Puente de las Américas, entonces depende de cada cliente el decidir cómo va a mover la carga, el tiempo de coste de movimiento de esa carga y/o usando los corredores que hoy están el corredor Norte y el Sur que están interconectados. Esto es muy importante porque al Norte está todo el tema de Gonzalillo Pedregal, una carretera que ahora se hizo uno de los polos de desarrollo de interconexión más significativos, que se mejoró y conecta con el corredor Norte”, explicó Elena Blanco. Entre las principales características de los proyectos industriales destinados para atraer empresas de manufactura, logística y productoras de diferentes mercaderías es que pueden optar (si aplica) para operar bajo algún régimen especial

de incentivos fiscales como por ejemplo el de Zona Franca, cuando es un proyecto con más de 20.000 m². “En zonas francas usted puede crear como desarrollador sus propios conceptos, crear clúster o hacer un negocio de bienes raíces. Usualmente aquí en Panamá eso está licenciado más para crear Bienes Raíces, pero pienso que, por ejemplo, los chinos, en caso de que se apruebe el Tratado de Libre Comercio -que aún está en negociaciones-, si lo ven como potencial y como clúster sería el gran ideal”, destacó Iván Jiménez de Proinvex. Asimismo, los proyectos industriales por lo general tienen una ubicación cercana a los puertos y aeropuertos, están cerrados con seguridad 24 horas los siete días; usualmente tienen un único dueño y están destinados a la renta. Es decir, escasos proyectos industriales son para la venta, ya que usualmente la manera comercial es destinar esas unidades de bodegas en arrendamiento, porque antes el tema industrial en Panamá era bastante rudimentario: se abría una bodega, al lado un residencial o al lado de un colegio, por ejemplo. Eso es uno de los factores que hace que el concepto de naves industriales o parques industriales llegue a modernizar y se convirtieran en sitios especiales en donde se pudiera brindar tanto el beneficio de tránsito de carga pesada

como la importancia de la misma infraestructura. Por ejemplo, las alturas de las bodegas pasaron de ser de 6 o 7 metros de alto a ser bodegas de ya de 8 o 10 metros de alto y las luces más amplias, explicó Solís. En promedio, las naves industriales en Panamá ofrecen proyectos de 20k m² hasta 100k m², y a los usuarios independientes de 5k m² a 10k m². Sebastián Arango, vocero de Grupo Shahani (compañía que lleva más de 45 años en la industria de la construcción en Panamá y fue pionero por muchos años en el desarrollo de activos logísticos bajo el formato de parques industriales) indicó que es muy importante homologar el concepto de parque industrial. “En Panamá se entiende como la agrupación de empresas dentro de un área de terreno determinado, urbanizado y organizado en lotes o fases que obedecen a un plan maestro de desarrollo, dotado de infraestructura, servicios públicos y zonas que se consideran de uso común para las empresas, sus colaboradores y visitantes. Un parque puede ser desarrollado y/o de propiedad privada (como el caso de Parque Industrial de las Américas), estatal o mixta, y esto varía en cada país acorde a su estilo de Gobierno; y pueden tener una zonificación de uso de

Ver casos como todo lo que se ha desarrollado hoy en día un Róterdam a lo largo de un río en Holanda, creo que se podría desarrollar también todo lo que es la zona dentro del Canal de Panamá en nuevos activos logísticos, llámese puertos o zonas industriales”. Iván Jiménez Ejecutivo PROINVEX JULIO 2019 / 23

ESPECIAL

La clasificación por tipo de Parque (A, B o C) no está muy definida desde la teoría ni existe evidencia de estudios que se hayan enfocado juiciosamente en esta clasificación. En la práctica esta clasificación está estrechamente vinculada con el nivel de sofisticación que ofrece el parque a sus usuarios y a la comunidad de influencia”. Sebastián Arango Vocero GRUPO SHAHANI

suelo determinado o una mezcla de varios. Así como también, bajo determinación estatal, pueden gozar de beneficios fiscales, laborales y migratorios que son ofrecidos a las empresas que se establecen en estas áreas como un mecanismo para la atracción de inversión extrajera y/o de diversificación de la oferta exportación de una ciudad, región o país”, comentó. En un mismo parque se puede encontrar empresas que desarrollan actividades logísticas o servicios, como también empresas que desarrollan procesos de agregación de valor o manufactura. Para el vocero de Shahani, la clasificación por tipo de Parque (A, B o C) no está muy definida desde la teoría ni existe evidencia de estudios que se hayan enfocado juiciosamente en esta clasificación. En la práctica esta clasificación está estrechamente vinculada con el nivel de sofisticación que ofrece el parque a sus usuarios y a la comunidad de influencia. En Panamá un gran número de multinacionales con intención de desarrollar operaciones regionales, buscan principalmente parques tipo A. Los desarrollos de parques industriales y zonas francas de Grupo Shahani están concentrados principalmente en Panamá y áreas periferias de la ciudad, sin embargo, visualizan posibilidades de desarrollar nuevos proyectos en otras zonas del país. Sus principales proyectos logísticos-industriales son el Parque Industrial de las Américas, localizado en el Este de Ciudad Panamá y Panapark Free Zone ubicado a 6 kilómetros del aeropuerto de Tocumen. También cuenta con Ofibodegas de las Américas, localizado en el área de Pacora; Ofibodegas de Panamá, en el área de Mañanitas; Panamá Distribution Center, un proyecto en proceso de construcción en el área comercial más importante de la ciudad, en la zona de Juan Díaz frente al centro comercial los Pueblos. JULIO 2019 / 24

Es el encargado del Parque Industrial Corredor Norte, localizado en la zona norte de Milla 8 Transístmica y de Ofibodegas Parque Centenario, un proyecto terminado y vendido en el área de Centennial. Este Grupo es reconocido por sus proyectos residenciales, torres de oficinas, plazas comerciales, clubs ecuestres, resorts de playa y marinas. Atractivos en refuerzo Otra de las zonas que se observa con un gran potencial para un mayor desarrollo logístico en Panamá es la Zona Libre de Colón (ZLC), en donde se espera que se fortalezca la infraestructura para aprovechar sus beneficios. La ZLC experimentó durante el 1S 2018 un crecimiento positivo en su movimiento comercial, que llegó al 8,2% en comparación con el 2017. Las estadísticas de esta Zona dan cuenta del ingreso de 8.352 entradas de turistas de enero a junio del 2018, en comparación con las 6.718 visitas de igual periodo de 2017. Lo anterior se ve respaldado por el establecimiento de relaciones diplomáticas con la República Popular de China, que refuerzan a la ZLC como un gran centro logístico, para la distribución de mercancía a toda la región latinoamericana. Simultáneamente, se ha incorporado un nuevo modelo para la promoción de exportaciones e inversiones, enfocado en ruedas de negocios con citas establecidas previamente con los compradores. Otro de los potenciales en el sector logístico-industrial es el Canal de Panamá. Proinvex informó que aún quedan proyectos muy importantes que están sobre la mesa, como es el de 1.200 hectáreas en áreas de relleno del tercer juego de esclusas para desarrollar áreas industriales de gran nivel que todavía ha estado en fase de estudio. En ese caso, no ha habido todavía

una definición concreta de cuándo iniciará este megaproyecto, incluso existe el gran reto de un posible cuarto juego de esclusas. Y, como se ha presentado una sequía con el tema del fenómeno del Niño, el Canal está explorando hacer un poEN CONSTRUCCIÓN sible túnel que una Río Indio con el 2015 2016 2017 2018 lago Gatún y así transportar agua. “De eso es lo que vive el Canal, es un administrador de aguas que permite entonces mover, cargar de un océano a otro, y yo pienso que por ejemplo China también si ve el potencial que tiene Panamá, -porque se trata de fijar y ver casos como todo lo que se ha desarrollado hoy en día un Róterdam a lo largo de un río en Holanda- creo que se podría desarrollar también todo lo que es la zona dentro del Canal de Panamá en nuevos activos logísticos, llámese puertos o zonas industriales”, comentó Jiménez. Periferia Centro La Periferia Autoridad del Canal de norte Este Panamá, reportó que entre enero AMÁ, 1S 2018 y noviembre de 2017, los puertos panameños movilizaron 6,3 millones de contenedores, 12% más que el mismo período de 2016. El mayor crecimiento en el movimiento de contenedores se registró en la terminal portuaria de Cristóbal, al aumentar de 698 mil TEUs entre enero y noviembre de 2016 hasta 1,2 millones de TEUs para el mismo período de 2017, lo que equivale a un alza del 75%. Es importante mencionar que gracias a la ampliación del Canal de Panamá inaugurada hace poco más de dos años, y por el cual pasa cerca del 6% del comercio mundial, el segmento de buques portacontenedores neopanamax se ha mantenido como el mayor usuario del tercer juego de esclusas desde que comenzó su operación comercial. Durante el 1S 2018 se registraron 4.005 tránsitos de embarcaciones, entre las que destacan 2.084 buques portacontenedores, un 52% del total que transportaban todo tipo de mercancías. En segundo lugar, se registran los buques que transportan gas licuado de petróleo

BODEGAS CON OPCIÓN DE VENTA Los precios más elevados están en clase A en Costa del Este y en clase B en Periferia Norte. PRECIO DE VENTA, POR SUBMERCADO Y CLASES (000s, US$/m²

Clase A

Clase B

0 Betania

Sur

Centro

Norte

Costa del este

Periferia Norte

Periferia Este

FUENTE CBRE RESEARCH, 1S 2018

Aclaración: Las barras representan bodegas existentes encontradas con opción de venta en los diversos submercados

o GLP con 1.094 tránsitos o 27,3%, y, en tercer lugar, las embarcaciones con gas natural licuado (GNL), con 403 barcos o el 10,1%. La vía interoceánica la utilizan 110 países de todo el mundo. Durante los últimos años, Estados Unidos y China se han mantenido en primer y segundo lugar, respectivamente, como los mayores usuarios del Canal. ¿Qué buscan los inquilinos industriales y cómo los atraen a Panamá? Arturo López, vicepresidente de la División de Nuevos Proyectos y Negocios Logísticos del Grupo Corporativo Pérez (GCP) -reconocida empresa panameña con inversiones en el sector automotriz, transporte, logística, bienes raíces y energías renovables-, considera que el cliente tanto logístico como industrial enfatiza su búsqueda considerando principalmente la ubicación de las instalaciones, facilidad de acceso para el JULIO 2019 / 25

desplazamiento de las cargas y/o distribución de la mercancía. Asimismo, busca lo que es la atención personalizada de las características particulares de la planta o bodega destinada a mejorar la productividad optimizando el desarrollo operativo, ventajas para el arribo y acceso del personal, correlación entre precio y calidad, un buen mantenimiento y funcionamiento de las instalaciones del parque y seguridad de la zona. “Nuestra clientela consiste principalmente empresas globales, multinacionales o corporaciones nacionales cuyo objetivo es abarcar el mercado, importar y exportar productos para Centroamérica, Suramérica, USA y China. Debido a su configuración - la posibilidad de instalarse en Zona Franca del Istmo o en Parque Industrial (local) – Parque Logístico Panamá (PLP) cuenta en un mismo lugar todas las alternativas, convirtiéndose en una facilidad versátil para el inquilino o propietario”, destacó López.

ESPECIAL

El cliente tanto logístico como industrial enfatiza su búsqueda considerando principalmente la ubicación de las instalaciones, facilidad de acceso para el desplazamiento de las cargas y distribución de la mercancía”. Arturo López Vicepresidente de la División de Nuevos Proyectos y Negocios Logísticos GRUPO CORPORATIVO PÉREZ

Justamente dentro de sus estrategias comerciales está trabajar esas dos grandes zonas como opciones para la demanda: la Zona Franca de Istmo (se rige por la Ley 32 del 5 de abril de 2011) y el Parque Industrial, en el que pueden instalarse empresas que tengan el objetivo de abarcar el mercado local. En los últimos tres años el crecimiento ha sido positivo de acuerdo con el vocero, y solo en ese periodo se han establecido o han adquirido la propiedad 7 empresas. Algunas de las que operan en Zona Franca del Istmos son Envases Universales Ball de Panamá: resultado de la alianza entre Envases Universales Group (México) Ball Corporation (USA) y Caribbean International Food, empresa especializada en la fabricación y distribución de productos de panadería y pastelería congelados. En el Parque Industrial hay empresas como Liebherr Panamá, que es una multinacional alemana con amplia gama de productos y servicios de refrigeración, máquinas de construcción y grúas. También se ubica Tubotec, la empresa más grande de producción de tubería de PVC de Panamá; Metales, compañía líder en la distribución de acero para la industria de la construcción por más de 46 años en el mercado panameño; también están otras como Justo & Bueno que es una mercadería colombiana cuyo concepto está basado en la idea de almacén o tienda de alimentación con grandes descuentos; y Master Group Panamá, de manufactura puertorriqueña de productos cementicos, pinturas, productos limpiadores y para el revestimiento de pisos. Como parte de los beneficios de GCP destacan, entre otros, que PLP se encuentra estratégicamente ubicado en el sector Este del área metropolitana, a 3 km del área de carga del Aeropuerto Internacional de Tocumen, a 35 km de Puertos del Atlántico, a 78 Km de Puertos del Pacífico, conectando fácilmente JULIO 2019 / 26

a través de los Corredores Norte y Sur. Ambas rutas sirviendo cinturón y conexión principal. Además, cuenta con dos vías de acceso a través de arterias viales, con una vialidad que cuenta con 22 metros de servidumbre a servidumbre lo que brinda facilidad para el flujo vehicular. El cliente construye su bodega o planta industrial a la medida o ellos se lo construyen bajo las modalidades “llave en mano” o manejo de proyecto. PLP se encuentra a 700 metros de una subestación de energía eléctrica (-seguridad de flujo eléctrico), a 500 metros de la estación de la línea 2 del metro (-accesibilidad para mano de obra). Cuenta con un sistema de seguridad y control de acceso y está cerca de comercios y plazas comerciales con servicios de comida, casas de materiales, bancos entre otros servicios (disponibilidad de servicios). Ocho factores claves Por su parte, Arango de Grupo Shahani -es uno de los mayores desarrolladores de bodegas en Panamá con más de 350.000 m² de bodegas entregadas- considera que los clientes generalmente toman la decisión de instalarse en un parque de acuerdo con el nivel de sofisticación de este, aspecto que se puede medir entonces, desde su opinión por ocho criterios. El primero sería el nivel de articulación productiva-comercial que es cuando se encuentran empresas que desarrollan actividades similares o complementarias dentro de un mismo parque, lo que da una mayor probabilidad de que éstas puedan emprender proyectos conjuntos que deriven en una transferencia de conocimiento y tecnología, lo cual se traduce en una mayor productividad y productos de mayor valor. Se desarrollan encadenamientos y redes empresariales de forma vertical y horizontal.

PROYECTOS CON OPCIÓN DE ALQUILER Las bodegas clase A al Norte de Panamá son las que están con el alquiler más elevado actualmente, seguido del Centro de la ciudad. VALOR DE ALQUILER, POR SUBMERCADO Y CLASES

Clase A

(US$/m²/mes)

Clase B

0 Betania

Sur

Centro

Norte

Costa de este

Panamá Pacifico

Áreas revertidas

Periferia Norte

Periferia Este

FUENTE CBRE RESEARCH, 1S 2018

Aclaración: Las barras representan bodegas existentes encontradas con opción de alquiler en los diversos submercados

También están los beneficios y servicios conexos, esto en relación a que un parque sofisticado se mide por el nivel de servicios de apoyo que el parque ofrece a los usuarios de forma directa o indirecta. Estos servicios generalmente se relacionan con disponibilidad de servicios bancarios, tiendas de conveniencia, foodcourts, zonas deportivas y de descanso, senderos peatonales, áreas libres de humo, entre otros. La especialización también es un factor importante, la cual se entiende como el grado de existencia de actividades altamente similares, relacionadas y/o complementarias. La seguridad, ya que generalmente son el destino de las empresas más prestigiosas. De aquí que este tipo de empresas siempre busquen los parques más sofisticados no solo en materia seguridad perimetral física y digital, sino que tenga mecanismos para combatir el comercio ilícito, con sistemas modernos de detección de irregularidades, trazabilidad de carga, manejo de inventario, control de acceso y chequeo cruzado.

La localización geográfica, es un factor que se espera que estos parques tengan, y que por su naturaleza estén concentrados en áreas periféricas de la ciudad en donde se desarrollan. La administración y gestión también es fundamental para que las empresas puedan operar sin mayores barreras ni cuellos de botella. Los atributos técnicos y medioambientales; un atributo quizá de los más utilizados a la hora de evaluar porqué un parque es mejor que otro. “Pueden entenderse un parque sofisticado bajo este criterio como un parque construido bajo estándares internacionales. Es decir, que los sistemas de construcción, aprovisionamiento de servicios públicos, los materiales y el look del parque, son ´conocidos´ o ´usados´ en el resto del mundo. Son características llamadas a la orden del día: la altura usable de los edificios, los sistemas de iluminación, la eficiencia y abastecimiento energético, amplitud de las vías, la temperatura interna de las bodegas y su distribución física, JULIO 2019 / 27

áreas de maniobra para los vehículos facilidades de carga y descarga, señalización, áreas verdes, entre otros”, resaltó Arango. Y desde luego, que los inquilinos toman en cuenta que el precio y las negociaciones sean flexibles. Lo anterior, lo menciona el empresario por la posibilidad de crecer dentro del mismo lugar que es un elemento clave para los clientes. De allí la importancia de poder ofrecer un proyecto que cuente con infraestructura y espacio flexible donde los clientes puedan expandirse o reducir espacio no operativo. Por otro lado, la reacción frente al precio en parques clase A es muy poco, casi nulo, el cliente prevalece otros factores, como los descritos anteriormente. Ya en el caso de parques clase B y C, en donde hay una mayor oferta, el cliente si compara por precio. Este grupo estima que más del 70% de las empresas que están instaladas en sus parques industriales desarrollan actividades logísticas y comerciales para atender el mercado panameño principalmente. En el caso de las zonas francas, la mayoría de ellas realizan algún proceso de agregación y más del 60% se destina a exportación. La Corporación continúa en crecimiento. “Nuestro modelo de negocio como desarrolladores se enfoca principalmente en la venta y no tanto en el alquiler, salvo en algunos casos donde contamos con inventario para alquilar. La mayoría de las bodegas en nuestros parques han sido vendidas y cambiadas de dueño en algunos casos, por esta razón hoy es difícil hacer este análisis comparativo en el tiempo. Lo importante es que la mayoría de nuestros parques terminados están casi llenos y seguimos en construcción de nuevas fases en Parque industrial de las Américas, Milla 8, Panapark y en Panamá Distribución Center. Este último, esta estratégicamente localizado, en el corazón comercial de la ciudad, será un éxito garantizado”, mencionó Arango.

ESPECIAL

País se sometió a un análisis que lo deja fuera de lista de paraísos fiscales. Por Evelyn Fernández evelyn@inversioninmobiliariacr.com

os regímenes de beneficios a las empresas que operan o buscan establecerse en Panamá, fueron revisados en el marco de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE/G-20) de lucha contra la erosión de la base imponible y el traslado de beneficios (BEPS por sus siglas en inglés). Este paquete dota a los distintos Estados de soluciones para limitar los “vacíos normativos” existentes a nivel internacional que permiten que los beneficios de las empresas “desaparezcan” o sean trasladados artificialmente hacia jurisdicciones de baja o nula tributación, en las que se desarrolla una escasa o inexistente actividad económica. De acuerdo con datos de la OCDE, las estimaciones más prudentes indican que los resultados de BEPS se traducen en unas pérdidas globales de recaudación en el ámbito del impuesto sobre sociedades (IS) de entre el 4% y el 10%, es decir, de $100 mil millones a $240 mil millones estadounidenses al año. En el caso de los países en vías de desarrollo el impacto potencial es particularmente mayor, dado que su dependencia en la recaudación por este impuesto es generalmente más alta. Las revisiones en Panamá se realizaron a los regímenes especiales como al Régimen Especial para el Establecimiento y la Operación de las

PANAMA

ACTUALIZA LEY DE INCENTIVOS Y FORTALECE SEGURIDAD JURÍDICA A INVERSIONISTAS Sedes de Empresas Multinacionales (SEM); la ley del Área Económica Especial de Panamá Pacífico; la ley de Zona Libre de Colón, Ciudad del Saber y el régimen marítimo, informó Luis Eduardo Ocando, socio Líder de Política Tributaria de Ernst & Young (EY). Los principales cambios En cuanto a los cambios realizados, fueron orientados a exigir que los regímenes tengan medios humanos y materiales para empezar operaciones desde Panamá, cumpliendo con el enfoque de nexo relacionado con la actividad que realizan. También Panamá está exigiendo ahora que se cumpla con la normativa que se conoce como precios de transferencia en el ámbito tributario, lo cual busca que se realicen operaciones con partes relacionadas y estas se hagan a valor del mercado, pero para eso tienen que pasar sobre toda la sustancia que la empresa tiene para realizar sus operaciones. En cuanto a las actividades que quedaron incentivadas, quedaron al 0% de impuestos y otras actividades grabadas con un 5% de impuestos. En aquellas compañías que tienen actividad jurídica Panamá, este acuerdo robustece y respeta la estabilidad jurídica debido a que no le cambia las reglas del JULIO 2019 / 28

juego hasta que se le venzan los incentivos. Ocando explicó que las empresas que estaban establecidas antes del 17 de octubre de 2017 se les dio hasta el 30 de junio al 2021 para que puedan cumplir con los requisitos de sustancia. “Aquellas que tienen estabilidad jurídica, van a seguir con su régimen hasta el momento que corresponda, supongo si la tienen

Uno de los aspectos más significativos es que Panamá no quedó considerada como un paraíso fiscal ni para la OCDE ni para la Unión Europea, y ya es libre de lista negra, lo que ayuda mucho a traer mucha inversión extranjera hacia el país”. Luis Eduardo Ocando Socio Líder de Política Tributaria ERNST & YOUNG

Esto favorece no solo al sector de bienes raíces, sino a la imagen país y a la seguridad respecto a la estabilidad y en el establecimiento de las trasnacionales”. Álvaro Boyd incorporada en el año 2015, tienen hasta el 2025 para que los cambios le apliquen, y las incorporadas luego de enero de 2019 ya estos cambios le están aplicando”, explicó el abogado. ¿Cuál es el impacto en la atracción de Inversión Extranjera Directa? Este tipo de medidas podrían generar preguntas respecto a cuál sería el comportamiento de las empresas y sus operaciones ya que cuando un país cambia sus regímenes tributarios para cobrar impuestos, en ocasiones se suele creer que las empresas se alejan. Empero, los especialistas consideran que en la práctica se observa lo contrario y las empresas más bien están más anuentes a llegar a invertir a un país que haya hecho este tipo de revisiones y cambios, que exijan a cumplir la normativa a causa de la estabilidad jurídica. Álvaro Boyd, miembro de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir), comentó que esto favorece no solo al sector de bienes raíces, sino a la imagen país y a la seguridad respecto a la estabilidad y en el establecimiento de las trasnacionales. Ocando destacó que uno de los aspectos más significativos es que

Panamá no quedó considerada como un paraíso fiscal ni para la OCDE ni para la Unión Europea, y ya es libre de lista negra, lo que ayuda mucho a traer mucha inversión extranjera hacia el país. El especialista de EY comentó que en la región en este momento Costa Rica es el principal competidor de Panamá en la atracción de IED, ya que estos dos países siempre han competido en el tema de atraer multinacionales. “Me refiero a que deciden Costa Rica o Panamá cuando se ponen a evaluar costo de m², de electricidad, etc; creo que ahí Panamá le gana a Costa Rica, pero Costa Rica tiene algo que Panamá aún está trabajando que es el tema del talento humano”, destacó Ocando. En este caso, las empresas muchas veces prefieren a Costa Rica y deciden pagar un poco más en operación porque encuentran un talento específico que están buscando. Sin embargo, los incentivos de Panamá están mejor que Costa Rica respecto a los regímenes tributarios, porque los regímenes de Costa Rica tienen fechas límites de vencimiento, mientras que en Panamá no los tienen, entonces las empresas al observar a la larga con estabilidad jurídica se deciden por Panamá. Asimismo, la evaluación que han realizado los especialistas de EY JULIO 2019 / 29

Miembro ASOCIACIÓN PANAMEÑA DE CORREDORES Y PROMOTORES DE BIENES RAÍCES

respecto a los cambios, Panamá pareciera que gana un mayor puntaje que Costa Rica sobre todo con el tema de conectividad. En el caso de regímenes especiales con gran potencial; por ejemplo, Panamá Pacífico, los principales cambios fueron requisitos para todas las empresas que operan ahí, si incentivan a 0% la actividad de logística, la actividad de manejo de datos y call centers. Para el tema de servicios del extranjero hacia Panamá, se estableció una tasa del 5%. Si eso se compara con el 25% que aplica en Ciudad de Panamá es atractivo, porque es la quinta parte del impuesto que se pagaría en una operación normal en Panamá. En el caso de los espacios de oficinas también pueden tener régimen SEM, pero con un 5% y no con un 25%. La Zona Libre de Colón fue a la única a la que no le realizaron o detectaron ningún tipo de necesidad de variaciones; sin embargo, las autoridades realizan una serie de reformas en función de ampliar sus posibilidades de atracción de empresas por ejemplo de manufactura, y modernizar la Zona con las opciones de la compra por Internet.

ESPECIAL

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COSTA RICA

EJEMPLO DE ATRACCIÓN DE En pocas décadas la nación centroamericana ha sabido reconvertir sus sectores productivos para las multinacionales que buscan el idóneo para ubicar sus operaciones.

Por María José Núñez mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

osta Rica es uno de los mayores competidores para la atracción de Inversión Extranjera Directa (IED) de América Latina, es reconocido por la excelencia de su recurso humano, por su imagen de país sostenible, de paz, democracia y generación de oportunidades para el sector empresarial. Este reconocimiento no es en vano, el país centroamericano ha logrado atraer a 305 empresas multinacionales de diversos sectores, que solo en 2018 generaron un total de 12.961 nuevos empleos,

un 10,42% más que el año anterior, según cifras de la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE). Un 64% de estas corporaciones han apostado por crecer en sus operaciones en el país, generando en su totalidad 106.707 empleos directos y 61.300 empleos indirectos. De acuerdo con Dyalá Jiménez, ministra de Comercio Exterior (COMEX), una buena parte de los esfuerzos que se realizan para atraer IED son las giras de trabajo al exterior en naciones que son socias estratégicas, como Alemania, que es el segundo país más importante en origen de inversión extranjera, después de Estados Unidos. Esta generación de empleo es gracias a empresas vinculadas JULIO 2019 / 31

con los sectores de servicios, manufactura avanzada, manufactura liviana e industria alimentaria y ciencias de la vida. El que crece con mayor fuerza es ciencias de la vida, el cual entre 2015 y 2018 ha incrementado su negocio en un 11%, seguida por los servicios que han crecido un 10,1% en dicho periodo. Por su parte, la manufactura liviana e industria alimentaria alcanzó un crecimiento del 7,8% y la manufactura avanzada un 3,1%. Precisamente, 2018 fue un año récord en la atracción de IED en el país, logrando la llega de 48 nuevos proyectos, que correspondieron a 20 compañías que arribaron al país y 28 iniciativas de reinversión, es decir, nuevos procesos y divisiones.

ESPECIAL

Estas buenas cifras se deben a la entrada en operación de un conjunto de compañías que impulsaron al país, todo producto de la estrategia de atracción de inversiones”. Dyalá Jiménez Ministra de Comercio Exterior (COMEX)

Para el 2019 se mantiene el dinamismo, dado que de enero a mayo se han establecido tres empresas nuevas y otras 11 anunciaron reinversiones, para un total de 14 nuevos proyectos de inversión. “Costa Rica se ha convertido en un lugar privilegiado, ya que contamos con tres elementos esenciales que apuntan a una nueva propuesta valor país para instalar inversión, en la cual se unen todo lo relacionado a ciencias de la vida (o un ambiente de bienestar), el valor de la sostenibilidad, que vemos como un gran potencial para desarrollar y finalmente una capa de alta tecnología relacionada con servicios, IT y software, así como las capacidades de sofisticación de los procesos”, explicó Karin Lachner, directora de Comunicación y mercadeo de CINDE. Todos esos elementos juntos forman la triada perfecta para desarrollar una tendencia de convergencia de tecnologías, donde Costa Rica puede jugar un rol muy importante como un hub para testing y desarrollo de nuevas soluciones. Manufactura: el punto de avance Uno de los sectores que ha mostrado mayores potenciales de crecimiento es el de Manufactura, lo que se evidencia con el aumento de llegada de compañías al país. Este sector está compuesto por diversos subsectores, como manufactura avanzada, que se caracteriza por ser una industria consolidada, con altos niveles de complejidad, diversidad y dinamismo. Acá destaca la producción que realizan compañías como Vitec o Samtec que han integrado gran cantidad de procesos, gracias a la robusta base de suplidores locales con que cuenta el país y que les permite reducir costos. JULIO 2019 / 32

Asimismo, destaca en la manufactura avanzada la presencia de la compañía AdAstra Rocket y VASIMR, que trabajan fuertemente en el desarrollo para propulsión aeroespacial, que permitirá realizar viajes espaciales. Según cifras de CINDE, solamente en el sector de manufactura avanzada, la generación de empleo para el 2018 es dos veces mayor que en el año 2000 y la productividad promedio por empleado aumentó en un 42%, entre 2000 y 2012. Por su parte, el subsector de manufactura de dispositivos médicos representa un 13% más de empleo, en el período del 2000 al 2015 y la productividad por empleado subió un 30%. Costa Rica es casa de seis de las 20 empresas más grandes de dispositivos médicos en el mundo y

INCENTIVOS

QUE ATRAEN Costa Rica ofrece una serie de incentivos para la atracción de nuevas empresas y la retención de las que creyeron en la economía local, entre ellos: • Incentivos del Régimen de Zona Franca • Beneficios tributarios • Un sistema académico que forma a los mejores profesionales y técnicos • Proveedores de servicios • Un excelente clima de negocios • Competitividad internacional • Seguridad jurídica • Sistema democrático • Excelente ubicación geográfica

FUENTE

CINDE

INCENTIVOS QUE ATRAEN Costa Rica ofrece una serie de incentivos para la atracción de nuevas empresas y la retención de las que creyeron en la economía local, entre ellos:

• Incentivos del Régimen de Zona Franca • Beneficios tributarios • Un sistema académico que forma a los mejores profesionales y técnicos

• Proveedores de servicios • Un excelente clima de negocios • Competitividad internacional • Seguridad jurídica • Sistema democrático • Excelente ubicación geográfica

Además, el subsector de la industria alimentaria cuenta con disfrutan de incentivos competitivos para operar en áreas fuera del Gran Área Metropolitana Ampliada (GAMA), como 100% de exención de impuesto de renta por un período de 12 años y plazos renovables y un 100% de exención, sin límite de tiempo, en impuestos de importación y exportación, retención de regalías, honorarios y dividendos, impuesto de venta sobre compras locales de bienes y servicios y sobre timbres.

definitivamente ha surgido como un líder global para albergar a la IED de tecnología médica. Por ejemplo, las exportaciones de equipo médico y de precisión crecieron de un 2% en el año 2000 a un 32% en 2015, mientras que dispositivos médicos han tenido una tendencia al alza cercana al 14,3% anual. También está el subsector de manufactura liviana que produce desde pelotas de béisbol, trajes de sastre hechos a mano y productos de acero, entre muchos otros, sumando unos 4.000 que se distribuyen a más de 150 socios comerciales en todo el mundo.

Precisamente, el IED de manufactura liviana ha identificado a Costa Rica como un nicho esencial y una plataforma idónea, gracias a las ventajas competitivas que ofrece el país. Aquí se ubican empresas de la industria de plásticos, textil, sector metalmecánico, de pañales, entre otros, que han tenido importantes crecimientos, tanto en la cantidad de empresas que se han instalado como en las cifras de exportaciones. Por último, en el área de manufactura se encuentran las empresas de la industria alimentaria, muchas de ellas dirigidas JULIO 2019 / 33

a productos agrícolas o de alimentos procesados que viajan a más de 130 destinos alrededor del planeta. Hay compañías de gran prestigio internacional, como Kraft, Cargill, Mondelez, Unilever, Bimbo, Chiquita y Dole. Son compañías que se benefician de las condiciones que ofrece el país, como el acceso a materias primas de alta calidad y una amplia agilidad logística de transporte, que les permite ubicar sus productos fácilmente y en tiempos adecuados, ya sea desde las costas del Pacífico o del Atlántico.

ESPECIAL

Un camino de evolución

Identificamos el crecimiento exponencial en diferentes industrias en Costa Rica y encontramos que existe una gran necesidad que, definitivamente, podemos satisfacer, al proveer un valor agregado a compañías operando en Zonas Francas”. Fernando Ortega Presidente SACHS CHEMICAL

Costa Rica se puso en la mira de los inversionistas hace muchos años, cuando la empresa Intel se instaló con su fábrica de manufactura de microchips se revolucionó la industria y la IED. La empresa fue clave para entender la actual Costa Rica, con una economía de servicios, más sofisticada que otras, porque su llegada hizo que muchas otras multinacionales del sector y de otros, volvieran la mirada al país. Para el año 2012, la empresa de alta tecnología representaba un 6% del Producto Interno Bruto (PIB) y un 20% de sus exportaciones, pero el cierre de la planta en 2014 supuso cerca de 1.200 despidos, para luego crear un mega laboratorio y otras unidades de negocio. A pesar de las preocupaciones de muchos expertos, lo cierto es

que el país salió adelante, se recuperó rápidamente con el impulso de nuevos sectores que lograron incrementos sostenidos en las exportaciones, sobre todo de equipo médico y de precisión, agrícola e industria alimentaria, de acuerdo con datos de la Promotora de Comercio Exterior. Solamente las exportaciones de bienes experimentaron un incremento del 6% durante el año 2018, con respecto al 2017, con un monto exportado de $11.312 millones. Estas cifras fueron producto de un incremento de ventas del 13% del sector de zona franca y un 12% de manufactura. “Estas buenas cifras se deben a la entrada en operación de un conjunto de compañías que impulsaron al país, todo producto de la estrategia de atracción de inversiones. Muchas de ellas se ubicaron en zonas francas y producen productos de alta tecnología, que es motor para la economía y que incide en que

EMPLEOS ACUMULADO EN EMPRESAS CON APOYO DE CINDE

Ciencia de la vida

Manufactura avanzada

Manufactura liviana e industria alimentaria

% 7.96

% 9.16

% 11.19

Servicios

19,328

81,423

3,378 9,277

3,450

90,539

49,440

9,947

98,839

62,719

55,706

4,229

3,801

10,157

9,920 26,471

21,436

22,399 2015

FUENTE CINDE

JULIO 2019 / 34

2016

2017

2018

106,707

62,719

EMPRESAS POR SUBSECTOR MANUFACTURA AVANZADA

DISPOSITIVOS MÉDICOS

MANUFACTURA LIVIANA

63 compañías Destacan sectores:

73 compañías Destacan sectores:

17 compañías Destacan sectores:

• Automotriz • Productos Electrónicos • Fabricantes por contrato • Ensamblaje eléctrico • Componentes electrónicos • Ingeniería y reparación • Metalúrgica • Semiconductores • Telecomunicaciones • Ingeniería, diseño y software • Clean Tech

• Estética • Biotech • Cardiovascular • Fabricantes por contrato • Dental • Endoscopía • Sistemas de Administración de Medicamentos • Neurovascular • Neuromodulación • Ópticos • Ortopédicos • Dispositivos quirúrgicos • Salud femenina • Esterilización • Suplidores

• Textiles • Real Estate • Packaging Products • Logística y distribución • Pañales • Materiales de Construcción

INDUSTRIA ALIMENTARIA

5 compañías activas • Destaca el sector de industria alimentaria

FUENTE

CINDE

las empresas locales se conviertan en proveedores”, señaló Karina López, coordinadora de Investigación de Mercados de Procomer. El sector de precisión y médico, que incluye al subsector de dispositivos médicos, es una clara muestra del cambio que ha experimentado la IED en el país y que le ha permitido ocupar eslabones más sofisticados en cadenas globales de valor. Este nicho ha incursionado en mercados muy robustos como Holanda, Japón, China y Estados Unidos, convirtiéndose en uno de los principales productos de exportación y posicionando a Costa Rica

como el líder regional en calidad, eficiencia, experiencia e innovación productiva. Actualmente la producción de dispositivos médicos representa el 59% de las exportaciones que se envían desde Zona Franca, de acuerdo con estadísticas de PROCOMER, seguido por un 16% de la industria alimentaria, un 6% de la industria eléctrica y electrónica, entre otros. A mayo del presente año, con respecto al mismo período del 2018, el sector de dispositivos médicos experimentó un incremento del 18%, mientras que la industria de plástico creció un 11% y la químico-farmacéutica un 2%. JULIO 2019 / 35

Creer en el potencial tico Como parte de los más recientes anuncios de atracción de IED, la compañía de la industria alimentaria Paradise Ingredients inauguró su nueva planta de jugos y bebidas. Siendo una de las principales compañías procesadoras de puré de banano en el mundo, continuará con la línea de procesado de jugos y bebidas, generando nuevos empleos para la provincia de Cartago, una zona con gran potencial, recurso humano y capacidad operativa.

ESPECIAL

EVOLUCIÓN DE FLUJO NETO DE ENTRADA (IED)

00 001 2 20

2,284

2,426

2,134

2,204

2,742

2,752

2,927

2,741 2,258

2,461 1,684

1,444

2,320

2,088

976 692

825

609

667

1,364

1,702

FLUJO ENTRANTE DE IED (NETO), EN MILLONES DE US$

02 003 004 2 20 2

05 20

06 007 2 20

08 09 010 2 20 20

11 20

12 20

13 20

14 015 2 20

16 20

17 20

18 9P 0P 20 201 202

FUENTE CINDE, CON DATOS DEL BCCR, ABRIL 2019

Otro de los ejemplos es la empresa Thermo Fisher Scientific que inauguró su nuevo centro de distribución, ubicado en Coyol Free Zone, en Alajuela. Esta inversión representa la tercera expansión de la compañía en el país, desde hace siete años. Se trata de un centro de distribución de 15.000 m², el cual incrementó su capacidad instalada en un 52%, espacio adicional que utilizará para almacenar y distribuir insumos de laboratorios y equipos de protección de cuartos limpios. La edificación se encuentra en proceso de certificación ISO-9001-2015. Para Jorge Sequeira, director general de CINDE, este nuevo centro de distribución de Thermo Fisher refleja el dinamismo de este sector y es también el resultado de la estrategia país de incrementar la cantidad de suplidores claves para la industria, satisfaciendo las necesidades de las empresas fabricantes de dispositivos médicos ya instaladas en el país y

promoviendo un ecosistema colaborativo para las corporaciones líderes de la industria médica, mejorando así su productividad y optimización de las cadenas de suministro. Por su parte, la firma Sachs Chemical, Inc. eligió al país para realizar una inversión superior a los $2,7 millones, en un centro de distribución de 1.900 m² en The Green Park Free Zone.

“Identificamos el crecimiento exponencial en diferentes industrias en Costa Rica y encontramos que existe una gran necesidad que, definitivamente, podemos satisfacer, al proveer un valor agregado a compañías operando en Zonas Francas, a través de nuestros diferentes servicios y productos de alta calidad”, explicó Fernando Ortega, presidente de Sachs Chemical.

Estas buenas cifras se deben a la entrada en operación de un conjunto de compañías que impulsaron al país, todo producto de la estrategia de atracción de inversiones”. Karina López Coordinadora de Investigación de Mercados PROCOMER JULIO 2019 / 36

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ESPECIAL

UN NICHO DE SOFISTICACIÓN INversión INmobiliaria conversó con Karin Lachner, directora de Comunicación y mercadeo de CINDE, para conocer cuáles son los puntos cruciales de la oferta costarricense para la atracción de IED. Por María José Núñez Chacón mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

IN: ¿Cuáles han sido las estrategias de los parques industriales y de zonas francas para adaptarse a las nuevas demandas de los colaboradores? KL: En Costa Rica, el modelo de desarrollo inmobiliario es diferente al resto de la región, cuando en muchos países, incluso a nivel global, las zonas francas se desarrollan por parte del Estado, en

Costa Rica este desarrollo ha sido liderado por el sector privado. Eso hace que el nivel y sofisticación de las soluciones inmuebles sean de mucho mayor y más alto nivel. Esto a su vez, ha implicado una gran competencia y un incremento en el nivel de requerimientos por parte de los clientes, y obviamente de los colaboradores como parte de ese entorno. JULIO 2019 / 38

Así es como vemos que cada vez más estas soluciones inmobiliarias y los mismos desarrolladores trascienden de un inmueble para ofrecer realmente una dinámica de trabajo diferente, donde cobra un enorme peso el elemento sostenible. Vemos muchas certificaciones en EDGE y LEAD Building, que en el pasado eran elementos accesorios, hoy son puntos de peso para tomar la decisión de su sitio.

se están dando. Muchas de esas sinergias que logramos con empresas ya instaladas, trascienden no solo en un único sector, sino que bajo las nuevas mega tendencias, nos obliga a pensar en convergencias de procesos críticos y más sofisticados.

Aunado a esto, el activo más importante en muchísimas de estas operaciones, sobre todo de servicios, es el talento humano y su retención es crítica, de ahí que las soluciones para generar un conjunto de vida sano, dinámico y que permita la interacción y el networking es justo lo que estos desarrollos inmobiliarios están ofreciendo. IN: ¿Cuáles clústeres tienen mayor potencial de ser desarrollados en Costa Rica? KL: Los sectores de servicios. Costa Rica se convierte cada vez más en una economía de servicios, en todos sus sentidos, pero también se convergen muchas tecnologías, como ciencias de la vida, que continúa siendo el producto Nº1 de exportación del país. Lejos de pensar en un sector específico, el potencial está en el enorme boom que podemos lograr cuando convergemos todos en diferentes aristas y es lo que se ve como tendencia global. La manera en que los socios más inesperados están haciendo alianzas, empresas de nivel global y de sectores totalmente distintos hacen convenios. Son mezclas que no vemos tradicionalmente y en Costa Rica ya

IN: ¿Cuáles son los principales incentivos que ofrece Costa Rica para atraer IED? KL: El régimen de Zona Franca continúa siendo un elemento referencial, pero cada vez más se convierte en una base, pues es apenas la primera capa de la cantidad de requerimientos de incentivos blandos o suaves. Lo que más atrae a las empresas es el talento humano, hay una carrera global por entender y capturar el mayor talento con las mejores capacidades y esto nos lleva como país a repensar las estrategias de desarrollo del talento humano en todos los niveles a nivel técnico y universitario, y nos inserta en un esquema en el que los profesionales estén en constante capacitación y autoaprendizaje, que hoy es sumamente fácil a través de los medios digitales. IN: ¿Cuáles son las zonas o corredores del país que están generando mayor interés para ubicar las empresas? KL: En realidad, existe todavía atractivo por operaciones y su concentración en el Gran Área Metropolitana (GAM), sin embargo, es una dinámica que hemos procurado trabajar para crear capacidades en zonas no tradicionales y ciudades emergentes fuera de GAM. Tenemos retos importantes en la creación de talento, infraestructura y conectividad en estas zonas, pero atendiéndolas y construyéndolas podrían contribuir al desarrollo de polos. Es un proceso a largo plazo, que implica el esfuerzo conjunto de múltiples instituciones para subir la competitividad de estas regiones. JULIO 2019 / 39

Costa Rica se convierte cada vez más en una economía de servicios, en todos sus sentidos, pero también se convergen muchas tecnologías, como ciencias de la vida, que continúa siendo el producto Nº1 de exportación del país”.

El régimen de Zona Franca continúa siendo un elemento referencial, pero cada vez más se convierte en una base, pues es apenas la primera capa de la cantidad de requerimientos de incentivos blandos o suaves”.

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Coyol Free Zone:

Valor Diferenciado para la IED

EL inversionista encontrará la mejor solución para el éxito de sus operaciones en Coyol Free Zone, el cual ofrece la posibilidad de instalarse en el primer Smart Park de Costa Rica, especializado en la industria de Ciencias de la Vida. Por Redacción INversión INmobiliaria info@inversioninmobiliariacr.com JULIO 2019 / 40

CONTENIDO PATROCINADO

xiste una serie de elementos que inclinan la balanza del inversionista cuando se trata de direccionar la Inversión Extranjera Directa (IED) en Costa Rica: infraestructura del más alto nivel, un ecosistema con presencia de proveedores calificados, un desarrollador inmobiliario de amplia experiencia, disponibilidad de talento humano e incentivos de parte de la zona franca. Ese inversionista encontrará la mejor solución para el éxito de sus operaciones en Coyol Free Zone, el cual ofrece la posibilidad de instalarse en el primer Smart Park de Costa Rica, especializado en la industria de Ciencias de la Vida. Costa Rica se destaca, entre otros atributos, por su acceso preferencial a dos terceras partes del mercado mundial, una democracia estable y un compromiso por promover la educación. Por su parte, Coyol Free Zone es ideal por su cercanía al Aeropuerto Internacional Juan Santamaría, principales puertos marítimos y carreteras. Adicionalmente, cuenta con redundancia y alta calidad en energía eléctrica, agua y telecomunicaciones, acceso a una fuerza laboral capacitada y comprometida, con oportunidades de capacitación para ser más competitivos en esta industria. No en vano, Coyol Free Zone fue reconocida por segundo año consecutivo, como la mejor zona franca de Latinoamérica y el Caribe, de acuerdo con el ranking Top Free Zones 2017 & 2018 y reconocida en 4 categorías por el Premio Zonas Francas Globales del Año 2018. Tampoco es casualidad que sea la zona franca de mayor exportación de Costa Rica, donde emanan un 63% de las exportaciónes del producto número uno del país: los dispositivos médicos. Coyol Free Zone alberga hoy 28 empresas, 7 de ellas son parte de las 30 empresas de dispositivos médicos más importantes del mundo.

Valor que se multiplica

Coyol Free Zone mantiene el compromiso de convertirse en un socio estratégico para las compañías que establecen sus operaciones en el parque, brindándoles numerosos servicios que garantizan el éxito de sus procesos, así como el crecimiento futuro de su negocio.

$3.247 millones

“Por tercer año consecutivo, los dispositivos médicos son el producto de mayor exportación del país con $3.247 millones en 2018, Coyol Free Zone generó el 63% de esa cifra, es decir $1.976 millones, según cifras de la Promotora de Comercio Exterior (PROCOMER)”.

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DESARROLLAMOS

NUESTRO CAPITAL HUMANO

Por tercer año consecutivo, los dispositivos médicos son el producto de mayor exportación del país con $3.247 millones en 2018, Coyol Free Zone generó el 63% de esa cifra, es decir $1.976 millones, según cifras de la Promotora de Comercio Exterior (PROCOMER). Esto es posible gracias a 14 mil personas que integran una fuerza laboral capacitada, competitiva y comprometida. Intégrate a Coyol: nace como una estrategia para integrar el talento humano de la localidad en las empresas establecidas. De esta manera, CFZ recluta, preselecciona y capacita candidatos potenciales para ofrecer personal precalificado a las empresas. Bachicoyol es una de las iniciativas de mejora y educación continua en el parque que busca apoyar a los colaboradores para que concluyan su Bachillerato por Madurez, e incentivarlos a que continúen con su proceso de capacitación. Por otro lado, con la visión de crear oportunidades de crecimiento, el Instituto Tecnológico de Costa Rica, en un campus ubicado en CFZ, ofrece opciones educativas, alineadas al giro de negocio del parque, donde los estudiantes tienen la oportunidad de tomar cursos libres, cursos técnicos, maestrías y programas de inglés.

EL VERDADERO

VALOR AGREGADO

Para solventar las necesidades de estas empresas, Coyol Free Zone atrajo a una robusta red de proveedores que permiten una integración de la cadena de valor para empresas y suplidores, lo que aumenta el volumen y valor agregado de las exportaciones. CFZ cumple con los requerimientos tecnológicos de primer nivel que elevan la productividad de las empresas como accesos primarios a fibra óptica con conectividad redundante, tendidos y conexiones subterráneas, accesos garantizados de agua potable y sistemas de monitoreo remoto. Esto es lo que implica ser el primer Smart Park de Costa Rica, lo que advierte muchas ventajas competitivas vrs. la competencia, por lo que además CFZ creó su propia conexión subterránea a la Subestación de El Coyol, garantizando la mejor calidad eléctica del país.

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INFRAESTRUCTURA

EN FUNCIÓN DE LAS EMPRESAS

La innovación, especialización y preparación para los desafíos de una sociedad en cambio inician en materia de infraestructura, cada vez más exigente y más sofisticada en la industria médica y tecnológica, al requerir de métodos constructivos flexibles pero de los más altos estándares de calidad. El grupo desarrollador de Coyol Free Zone cuenta con más de 20 años de experiencia en parques industriales y brinda diferentes soluciones a las necesidades de sus clientes, desde proyectos llave en mano ( Turn-Key), hasta edificios multitenant donde el cliente recibe una estructura moderna y funcional lista para amoldar a sus necesidades. En CFZ, las empresas empiezan a trabajar en un parque especializado con un concepto arquitectónico, funcional y estético, indispensables para las operaciones de estas empresas.

INTEGRADO A LOS PROPÓSITOS DE DESARROLLO SOSTENIBLE Recorrer Coyol Free Zone es un sinónimo de frescura, amplitud y serenidad ya que el parque se enmarca en una finca de 107 hectáreas, de las cuales el 12% se reserva para conservación de especies nativas y al corredor biológico natural de la zona. Además, el parque implementa una serie de iniciativas a lo interno como la certificación de edificios LEED, el uso de fuentes de energías renovables y la participación en programas como Bandera Azul Ecológica y Essential Costa Rica, que le permiten ser consecuente con la política país de desarrollo sostenible ante el mundo. Recientemente, la zona franca sembró su árbol #1300, una iniciativa que siembra 100 árboles nuevos por año y que se unen a 15 árboles que superan los 300 y 500 años de antigüedad en el parque y que reciben el mantenimiento correspondiente para que sigan inundando de verde la propiedad.

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ESPECIAL

TALENTO HUMANO: EL TESORO PRECIADO DE COSTA RICA Ingeniería industrial, en mecánica y electromecánica son las carreras universitarias más demandadas, según CINDE Por Roy Chinchilla U., rchinchilla@inversioninmobiliariacr.com

JULIO 2019 / 44

Promotora de Comercio Exterior de Costa Rica (Procomer), el incremento del sector manufacturero con respecto al 2017 fue del 6%, cifra que significa $11.312 millones en ventas al exterior. Y aunque en el primer trimestre del 2019 reportó un decrecimiento del 9% con respecto al primer trimestre del 2018 en un régimen definitivo, hubo un alza del 12% en régimen de zona franca, según datos de Procomer. Talento humano: un tesoro cada vez más preciado

a manufactura ha tomado un papel protagónico en Costa Rica y, por su repunte en las estadísticas en los últimos años, se considera como un sector consolidado que atrae la mirada de grandes empresas hacia el país centroamericano. Detrás de este protagonismo existen varias razones; factores estructurales que facilitan la logística de exportación y la calidad del talento humano. En lo estructural, si tomamos en cuenta la estadística de la JULIO 2019 / 45

Los argumentos que tiene el país para atraer inversión extranjera son diversos: estabilidad política y económica, situación social del país, incentivos fiscales y, el más importante, la calidad del talento humano. Hasta el momento, ha sido uno de los estandartes de la estrategia de atracción de IED; sin embargo, en otros países la especialización ya tocó la puerta. En general, en la industria manufacturera, las habilidades híbridas y súper trabajo son claves. La robótica y la automatización se incorporan rápidamente en este sector, habituado a interacción con máquinas, y es una técnica que requiere actualización constante. Por esta razón, es preciso aumentar las habilidades humanas por un lado y, por el otro, avanzar en esquema de colaboración humano-máquina. Uno de esos puntos de referencia para identificar virtudes y retos en talento y aprendizaje del talento humano es el último Estudio de Tendencias de Recursos Humanos 2019, elaborado por la consultora Deloitte, que censó a 10 mil líderes a nivel global, 261 de ellos basados en Costa Rica.

ESPECIAL

El estudio podría reflejar una mayor complejidad del sector para generar las proyecciones de nuevos puestos y habilidades que les permitan derivar en acciones de formación, así como retos en atraer talento. No obstante, debe considerarse la amplitud y profundidad de las especialidades del sector”. Cristina Cubero Directora de consultoría DELOITTE

De los datos obtenidos se infiere, según Deloitte, que el sector exige innovación y búsqueda de la optimización operativa y, por tanto, una gran necesidad de transformación del talento. Del lado de las conclusiones, el estudio identificó que el sector comparte agenda de temas clave con el país (tiene las mismas prioridades), pero con mayor urgencia en los temas enfocados al desarrollo y aprendizaje, especialmente en el campo del reskilling o enseñar nuevas habilidades para la gestión de tareas diferentes. En el primer punto, destaca la necesidad de incrementar las habilidades humanas. El estudio de Deloitte predice que los “Súper Trabajos” serán necesarios para ser competitivos en todo sector e indispensables para que las personas obtengan trabajos de valor. Un “Súper Trabajo” supera la concepción básica de trabajo híbrido o unión de características “blandas” con técnicas y se ubica como: “Roles que combinan el trabajo y responsabilidades de múltiples trabajos tradicionales, utilizando la tecnología para aumentar y ampliar el alcance del trabajo e implican un conjunto más complejo de habilidades de dominio, técnicas y humanas”.

JULIO 2019 / 46

Por otro lado, el estudio revela, como se mencionó anteriormente, que la prioridad o urgencia para una multinacional es “Acceso al Talento” (83), que presenta nueve puntos por arriba del promedio país (74); y la “Experiencia Colaborador” o acciones necesarias para generar compromiso (96), que también se ubican nueve puntos por arriba. “Estos números podrían reflejar una mayor complejidad del sector para generar las proyecciones de nuevos puestos y habilidades que les permitan derivar en acciones de formación, así como retos en atraer talento. No obstante, debe considerarse la amplitud y profundidad de las especialidades del sector”, expresó Cristina Cubero, directora de consultoría de Deloitte. A modo general de conclusión del estudio, el sector muestra un alto grado de interés y preocupación por enseñar nuevas habilidades para la gestión de tareas diferentes (reskilling), mucho más alto que la media país. El 100% del sector considera que será la tarea más crítica incluso por arriba de automatizar la operación, y de mayor impacto en el talento en los próximos tres años. No obstante, el sector no se considera totalmente preparado para lograrlo.

Universidades se incorporan al tejido empresarial Las autoridades identificaron oportunamente la necesidad de escalar un peldaño más en el proceso de formación académica de las personas. La llegada de Texas Tech University, por ejemplo, es el resultado de esa gestión por incorporar actores que puedan enriquecer la formación de especialistas. Costa Rica es su primera sede fuera de Estados Unidos e inauguró en mayo de 2018 su primer

LAS

CINDE tiene mapeadas las diez carreras con más demanda en el país en el sector de ciencias de la vida y manufactura avanzada. Las primeras tres con más demanda, y las que detallaremos, son Ingeniería industrial, Ingeniería médica e Ingeniería electromecánica. Sin embargo, el cuadro se extiende a Administración de empresas, Ingeniería en mantenimiento industrial, Ingeniería electrónica, Ingeniería en materiales, Ingeniería en software y computadoras, Ingeniería química e Ingeniería mecatrónica. • Ingeniería industrial es la carrera con más demanda. Ahora no solo se necesitan las principales capacidades de un ingeniero industrial que se basan en el desarrollo de nuevos procesos, automatización, control y calidad, así como implementación de mejora de la productividad, dirección e implementación de centros de procesamiento de datos, investigación sobre

MAYOR DEMANDA CON

nuevos productos y tecnologías, y estudios de mercado potenciales, solo por mencionar algunos aspectos. Sino que también se requieren otras habilidades blandas como pensamiento analítico, resolución de problemas, habilidad comunicativa, trabajo en equipo, etc. • La ingeniería mecánica es la segunda carrera de más demanda. Con esta carrera la especialización es un factor determinante, ya que requieren conocimientos avanzados en la industria aeroespacial, de dispositivos médicos, de procesos químicos, metalúrgicos, bioquímicos y de manufactura de todo tipo de bienes de capital y consumo. La Ingeniería mecánica aplica los principios de la ingeniería, la física y la ciencia de los materiales para el análisis, diseño, manufactura y mantenimiento de los sistemas mecánicos, pero además requiere

JULIO 2019 / 47

el conocimiento de conceptos clave como la mecánica, cinemática, termodinámica, materiales, análisis estructural, electricidad, entre otros. • Una tercera carrera en importancia es la ingeniería electromecánica. Ahora los sistemas robóticos complejos y los dispositivos médicos, por ejemplo, son considerados dispositivos electromecánicos. Al igual que en las anteriores, la fuerza laboral está considerando las habilidades blandas que van dirigidas a la atención al detalle, destreza manual, habilidades matemáticas y mecánicas, y otras con énfasis en diseños de experimentos, metrología y validación, equipos y procesos. La demanda de esas carreras sumado al potencial en el recurso humano costarricense ha sido un atractivo para las empresas que han decidido explorar la manufactura en el país.

ESPECIAL

ZONAS FRANCAS SOSTIENE SECTOR MANUFACTURERO

Cuando los fundadores consideraron opciones, analizaron la posibilidad de China y de Brasil; por ejemplo, en Brasil ofrecían beneficios muy buenos en cuanto a los terrenos, beneficios fiscales, en fin, era muy competitivo en esos aspectos, pero hay una complejidad por el tema del talento entonces al hacer el balance se inclinaron por Costa Rica”. Salvador Dada Director ejecutivo de operaciones ESTABLISHMENT LABS

Datos del Ministerio de Comercio Exterior reflejan que en el primer trimestre de 2019 hubo un incremento del 12% con respecto al mismo periodo de 2018, lo cual representó un monto de $1.430 millones en estos primeros tres meses del año.

EXPORTACIONES MANUFACTURA RÉGIMEN DE ZONAS FRANCAS 1600 1400

$ 1430 M $ 1281 M

1200 1000 800 600 400 $ 149 M

200 0 Monto total I Trim 2018

Monto total I Trim 2019 Variación Absoluta

FUENTE PROCOMER

campus, con una inversión de $10 millones. En la región, la educación es altamente valorada y la educación de marca estadounidense está muy bien reconocida a nivel mundial por su calidad, por lo cual este proyecto busca hacer que la educación superior sea disponible, accesible, y de calidad internacional para aquellos estudiantes con acceso limitado a las oportunidades de estudiar fuera del país. Es decir, con TTU-CR, se puede asistir a una universidad estadounidense sin salir de Costa Rica. El centro de educación superior ofrece carreras como Ingeniería Eléctrica, Ingeniería Industrial, JULIO 2019 / 48

Matemática, Ciencia de la Computadora, entre otras. “La decisión de traer una universidad de los Estados Unidos a Costa Rica fue la visión de un proyecto que ofrecería una experiencia universitaria de calidad internacional al ofrecer programas de estudios estratégicos, acreditados y transferibles para estudiantes de la región centroamericana a través de una alianza con una prestigiosa universidad y su instalación en Costa Rica. Junto al objetivo principal del proyecto, se realizó un análisis sobre la importancia y los beneficios de la internacionalización de la educación superior”, detalló el departamento de mercadeo del campus universitario.

En este apartado es importante destacar las razones de por qué un campus satélite en Costa Rica, según los propios inversionistas. Primero, la región de América Central está experimentando una demanda de mano de obra altamente calificada, que pueda satisfacer las necesidades de una presencia dinámica creciente de las industrias de alta tecnología, manufactura avanzada y de turismo. Consecuentemente, el desarrollo estratégico de Costa Rica y la región está relacionada fuertemente con los programas de educación en ciencias, tecnologías, ingenierías y matemáticas (STEM, por sus siglas en inglés), y turismo y hotelería, para los que la demanda supera a la oferta. ¿Dónde están las oportunidades de negocio? Costa Rica cuenta con amplia experiencia en la manufactura de productos que son parte de las

cadenas globales de valor. Según CINDE, en el 2013, casi el 40% del total de bienes exportados estaban asociados a cadenas de valor tales como los eléctricos y electrónicos, aeroespaciales y dispositivos médicos, entre otros. Para explotar esas condiciones, existen varios mercados que ofrecen el territorio costarricense como la industria de la metalurgia, el plástico, textil, ropa, cuero, el calzado, así como productos minerales no metálicos, construcción, materiales de empaque y pañales. Uno de los casos de éxito se refleja con la empresa Bekaert, la cual incursionó en metalurgia con manufactura liviana. Esta firma buscaba expandir su presencia en América Central y encontró un buen punto de partida con la planta de cable de acero de ArcelorMittal, que estaba en Costa Rica, de la cual adquirió 73% de su valor accionario. En agosto 2014, la empresa inauguró una nueva fábrica de última tecnología en Orotina,

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que se dedica a la producción de Dramix®, uno de los productos más innovadores de Bekaert para reforzamiento de concreto. La empresa pudo establecer sus operaciones y ponerlas en funcionamiento en menos de medio año. Bekaert también encontró fácil realizar el proceso de búsqueda de talento local. “Costa Rica cuenta con un excelente sistema educativo, y nuestro proceso de reclutamiento ha sido muy exitoso. Hemos encontrado buenos ingenieros en Orotina y Esparza y hemos notado que los costarricenses tienen una gran actitud hacia el trabajo, dispuestos siempre a aprender”, indicó Simón Pineda, General Manager para Centroamérica y el Caribe. Otro caso de éxito lo tiene la empresa costarricense Establishment Labs, que cuenta con más de 30 años de experiencia en la fabricación avanzada de implantes mamarios con su marca Motiva Implants®, que actualmente se distribuye a poco

ESPECIAL

Costa Rica cuenta con un excelente sistema educativo, y nuestro proceso de reclutamiento ha sido muy exitoso. Hemos encontrado buenos ingenieros en Orotina y Esparza y hemos notado que los costarricenses tienen una gran actitud hacia el trabajo, dispuestos siempre a aprender”. Simón Pineda General Manager para Centroamérica y el Caribe BEKAERT

más de 70 países de Europa, Asia y América Latina. La compañía tiene dos plantas ubicadas en Zona Franca El Coyol, en Alajuela, donde trabajan 400 personas en la producción de los implantes. La elección de consolidar su producción en Costa Rica se basó, entre otros factores, en la fuerza laboral del país. Cuando los fundadores consideraron opciones, analizaron la posibilidad de China y de Brasil; por ejemplo, en Brasil ofrecían beneficios muy buenos en cuanto a los terrenos, beneficios fiscales, en fin, era muy competitivo en esos aspectos, pero hay una complejidad por el tema del talento entonces al

hacer el balance se inclinaron por Costa Rica. “Una de las razones es que el país cuenta con una buena cantidad de personas que hablan inglés y nosotros, además de requerir el personal manufacturero, necesitamos ingenieros técnicos y administradores, y hemos ido evolucionando en otras áreas; por ejemplo, la parte legal y de marketing lo trabajamos -en su mayor parte- desde nuestra sede. Podemos decir que, en el caso específico de este sector de manufactura médica- tenemos muchas más áreas que no existen en otras empresas”, explicó Salvador Dada, director ejecutivo de operaciones de Establishment Labs.

PANORAMA ESTABLE, PERO

CONTRATACIÓN SIGUE EN DEUDA Según un estudio realizado por Manpower, se prevé una estabilidad en el mercado laboral enfocado en manufactura en los próximos meses; sin embargo, existe una tarea importante en el sector en recuperar la contratación, ya que en comparación con el segundo trimestre de 2018 los planes de contratación disminuyeron tres puntos porcentuales.

EXPECTATIVA DE EMPLEO, COSTA RICA 25

0 I Trim 2018

II Trim 2018

Tendencia Neta FUENTE MANPOWER

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III Trim 2018

IV Trim 2018

I Trim 2019

Tendencia con ajuste estacional

ESPECIAL

HISTORIAS DE EXTRANJERAS ENAMORADAS DE

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Boston Scientific

inauguró su primera planta en 2004, en la Aurora de Heredia, cinco años después anunciaron la apertura de una segunda en el Coyol de Alajuela.

Establishment Labs

genera más de 300 empleos directos y exporta a naciones ubicadas en Europa, Asia y América.

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ESPECIAL

n una época en que la economía global está integrada y conectada por las facilidades tecnológicas, la ubicación es un aspecto que está definido por la competitividad que ésta ofrece. Factores asociados al talento humano, acceso a recursos y materias primas, ventajas competitivas en temas logísticos de costos pesan más que una bandera. Los países en vías de desarrollo potencian sus virtudes y apuestan por ofrecer incentivos para atraer a las multinacionales. Costa Rica tiene más de dos décadas de explotar sus condiciones para atraer Inversión

Extranjera Directa y se ha ganado un nombre como candidato de peso. Reconociendo las oportunidades de mejora, el ecosistema de Zonas Francas cumple y se mantiene vigente. Además, las condiciones para proyectar a empresas locales al mercado internacional les han permitido competir. Para comprobar la teoría, INversión INmobiliaria entrevistó a dos empresas que recientemente han anunciado reinversiones en el país, y nos explican cómo el éxito de su plan de negocios ha tenido, en parte, fundamento en la selección del país.

BOSTON SCIENTIFIC: INNOVACIÓN PARA LA EFICIENCIA EN LOS ESPACIOS DE TRABAJO

n la actualidad se distingue por sus dos plantas de manufactura y su centro de operaciones de Investigación y Desarrollo. La empresa se ha adherido voluntariamente a iniciativas como carbono neutral, bandera azul y está certificada

en ISO 14001 e ISO 5001, y fue el primer edificio del país en obtener la certificación Lead Silver. Inauguró su primera planta en 2004, en la Aurora de Heredia, cinco años después anunciaron la apertura de una segunda en el Coyol de Alajuela, convirtiéndose, JULIO 2019 / 54

de esta forma, en la primera compañía del sector de dispositivos médicos en contar con dos plantas de manufactura en Costa Rica. Adicionalmente, se espera que durante el segundo semestre de este año se contraten a unas 200 personas, principales en ramas

de STEM (ciencia, tecnología, matemáticas e ingenierías), así como colaboradores del área de producción. De acuerdo con Fernando Serrano, gerente de Facilidades Boston Scientific en Heredia, sus edificios se construyeron siguiendo y cumpliendo altos estándares, permitiéndoles obtener las certificaciones y modernizarlos con el paso del tiempo, evolucionando en la búsqueda de ambientes más amigables de trabajo. “Boston Scientific se caracteriza por ser una empresa dinámica, que busca la mejora continua, donde sus edificaciones y ambientes de trabajo no son la excepción, por ello han trabajado a nivel corporativo en una estrategia de áreas de trabajo más abiertas y con amenidades que faciliten un espacio de mayor colaboración, productividad, diversidad e innovación”, señaló Serrano. Hoy, Boston Scientific cuenta con más de 4.000 empleados y este año inauguró su primera oficina comercial, brindando servicios a toda la región de Centroamérica

y Panamá, y destaca como uno de los casos éxito del sector. Precisamente, las nuevas amenidades juegan un papel muy importante en esta nueva estrategia de áreas de trabajo, ya que promueven la colaboración, la interacción de sus colaboradores en ambientes que tienen mucha luz natural, control acústico y sistemas audio visuales, para hacerlos más dinámicos. En este sentido, los estándares para elegir sus espacios operativos se basan en cumplir con los valores éticos y funcionales, de ahí que buscan lugares basados en la colaboración, las personas, la tecnología el Wellness. La empresa ha logrado impregnar en sus equipos de trabajo su razón de ser, que es el cuidado de los pacientes, a través del compromiso con la calidad y eficacia de su producto, así como un espíritu de mejora continua. Esto gracias a que la compañía parte de una cultura de excelencia organizacional y un buen ambiente laboral. JULIO 2019 / 55

Nuestra trayectoria de 15 años ha demostrado que somos un país con la calidad de gente, tanto en sus capacidades técnicas, como en sus cualidades humanas”. Luis Javier Serrano VP de Operaciones BOSTON SCIENTIFIC EN COYOL

ESPECIAL

Una visión sostenible

Boston Scientific se caracteriza por ser una empresa dinámica, que busca la mejora continua, donde sus edificaciones y ambientes de trabajo no son la excepción”.

Carlos Alvarado, gerente de Facilidades de Boston Scientific en Coyol señaló que algunos de los elementos esenciales para la compañía a la hora de escoger sus edificaciones o hacer ajustes, incluye el aprovechamiento de la luz natural, pues promueve la empatía con la gente y brinda calidez. Otro elemento que es vital y que tienen en sus edificios son los espacios flexibles, lo que les permite soportar el crecimiento organizacional, obteniendo una mayor capacidad de adaptación. “Claro que ofrecer espacios de amenidades es vital, de manera que las personas puedan reunirse y desarrollar sus relaciones e intercambiar ideas. Nuestros estándares también pasan por contemplar espacios de almacenamiento. Tratamos de limitar las distancias para que todas las estaciones de trabajo tengan acceso a la luz natural”, indicó Alvarado. En el caso del edificio de Boston Scientific en Coyol, cuentan con la certificación Lead Silver, un reconocimiento a las facilidades que,

Fernando Serrano Gerente de Facilidades BOSTON SCIENTIFIC EN HEREDIA

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entre otros muchos aspectos, brinda espacios para el transporte colectivo, condiciones de luz natural para el ahorro de energía, el uso de alfombras con materiales reciclados y pintura amigables ambiental, centros de reciclaje y el uso adecuado de consumo del agua. “Buscamos que las personas tengan un ambiente agradable de trabajo y a la vez sea adaptable a la empresa, debe ir acompañado de la tecnología apropiada, que facilite su conexión con su trabajo desde cualquier edificio”, añadió el gerente de la planta ubicada en Coyol. Luis Javier Serrano, vicepresidente de Operaciones de Boston Scientific en Coyol explicó que los espacios colaborativos son muy apreciados por su gente, pues cuentan con lugares diferentes, en los cuales pueden salirse de la estación de trabajo. Primero fue racional, hoy la preferencia es por cualidades El vicepresidente de Operaciones de la firma en Coyol indicó que elegir a Costa Rica como sede de la

región fue una decisión basada en el acceso y calidad de la educación que tiene el país, así como la capacidad de talento que ofrece, tomando en cuenta que las universidades públicas son referencia para estudiar carreras de las ramas de STEM (Ciencia, Tecnología, Ingeniería y Matemáticas), aquellas que más buscan. “Definitivamente otra de las razones fue la estabilidad local, un clima de democracia, el

enfoque a la atracción de Inversión Extranjera Directa (IED) y el balance entre el costo y la calidad del talento. Pero no podemos dejar de lado que los costarricense tenemos pasión por lo que hacemos y eso hace la diferencia en muchos retos que la compañía se ha planteado”, dijo Serrano. A esto se suma que Costa Rica tiene enormes facilidades logísticas como el acceso a dos océanos, tiempos horarios compatibles

entre sí con la casa matriz, elementos que le ha permitido a la empresa continuar creciendo. Los planes de Boston Scientific es continuar con su proceso de expansión, no sólo en la cantidad de contrataciones, sino también en infraestructura. “Nuestra trayectoria de 15 años ha demostrado que somos un país con la calidad de gente, tanto en sus capacidades técnicas, como en sus cualidades humanas”.

CRECIMIENTO Y SOSTENIBILIDAD INversión INmobiliaria (IN) conversó con Luis Javier Serrano (JS), vicepresidente de Operaciones de Boston Scientific en Coyol sobre las condiciones en que se desarrolla la compañía en Costa Rica, los beneficios que ven en el país y los desafíos que ven al mercado local. IN: ¿Qué características ofrece el país que lo hace competitivo con respecto al resto de naciones? JS: Un factor que ha aumentado la competitividad del país es la consolidación de un sector de industrias al que podemos llamar Ciencias de la Vida. Este desarrollo ha traído consigo la especialización, no solo de los profesionales, sino también de las empresas que brindan sus servicios a esta industria (apalancamiento-integración vertical). Hoy día tenemos suplidores en el país, que al inicio de nuestras operaciones no existían y contamos con servicios locales de esterilización, entre otros. Todo esto, beneficia no solamente a las industrias del sector, sino también al país, al hacerlo más atractivo para la inversión extranjera en este segmento de industria.

IN: ¿En materia de infraestructura cómo han aportado las compañías de manufactura que han llegado al país, como Boston Scientific? JS: Con respecto al tema de infraestructura, definitivamente las compañías del sector de dispositivos médicos hemos venido a generar un nivel de edificaciones muy diferente al que existía en el pasado. Se trabaja bajo estándares internacionales rigurosos y de clase mundial. Las facilidades de hoy son más inteligentes, con ambientes más colaborativos y mayor conciencia ambiental y esta modernización irá ayudando a que el país también evolucione hacia este tipo de ambientes, los cuales ayudan a que todos nos sintamos más cómodos a la hora de trabajar. IN: ¿Qué retos observa que tiene el país en materia de infraestructura? JS: Los principales desafíos están relacionados con el tema de infraestructura. El nivel de tráfico, así como la red vial y oportunidades de movilidad urbana opacan las fortalezas que tenemos, así que urge un plan de inversión

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pública en esta materia, ya que se trata de una preocupación grande que existe. El asunto es que el crecimiento del país no va al mismo ritmo que la industria lo necesita. IN: ¿Qué características positivas tiene el recurso humano del país? JS: Definitivamente trabaja muy fuerte, técnicamente capacitado, aprende fácil y rápido. Se adapta y está dispuesto a dar la milla extra, lo cual es fundamental. Adicionalmente, tiene pasión por lo que hace.

Luis Javier Serrano Vicepresidente de Operaciones BOSTON SCIENTIFIC

ESPECIAL

ESTABLISHMENT LABS: ABANDERADO DEL ÉXITO DESDE COSTA RICA Es una empresa joven, de origen costarricense y que ha sabido innovar con la producción de implantes mamarios y tecnologías médicas para reconstrucción mamaria, no sólo ha sido exitosa en su nicho, sino que ya cotiza en la Bolsa de Valores de Nasdaq. Se trata de la compañía Establishment Labs, la cual exporta en la actualidad a 70 países en cinco continentes y que ha reafirmado la fortaleza de su gente y de las tecnologías con las que desarrolla sus productos. Hoy tienen gran éxito, pero nacieron en un garaje ubicado en la zona de Pavas en San José y en muy poco tiempo se convirtió en la primera empresa costarricense que cotiza en bolsas de valores de Estados Unidos. Su personal se ocupa de investigar, innovar, desarrollar,

conceptualizar, producir y comercializar sus productos, ubicándose como una marca de nivel internacional. Establishment Labs es parte del sector de dispositivos médicos en Costa Rica, un sector que se ubica como el primer exportador de bienes del país, y es el segundo mayor exportador de dispositivos médicos de América Latina, según datos de la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE). Precisamente, la compañía ocupa un lugar muy importante en este sector. La empresa genera más de 300 empleos directos y exporta a naciones ubicadas en Europa, Asia y América, un gran logro para una corporación que inició como pyme y que supo tener la visión para consolidarse y crecer, sin dejar de creer en el talento humano, pues el JULIO 2019 / 58

70% de sus proveedores son locales. Están en proceso de lograr ingresar al mercado estadounidense. Los implantes mamarios desarrollados por Establishment Labs se denominan Motiva Implants®, que es la pieza central de la plataforma MotivaImagine® y tiene altos niveles de supervisión que muestran tasas más bajas de eventos adversos como: ruptura, contractura capsular y reintervenciones relacionadas con la seguridad. Establishment Labs tiene un edificio agradable para sus colaboradores, quienes laboran allí se sienten a gusto, como en casa, pero sobre todo está pensado para ser sostenible, responsable con el medio ambiente y que garantice el uso eficiente los recursos. Al inicio tuvieron que adaptar su nave industrial, que ya estaba

construida, de manera que los 2.000 m² en los que se iban a ubicar estuvieran acorde con sus políticas medio ambientales y de sostenibilidad, para lograr un edificio con baja huella ecológica. Esta compañía está ubicada en Coyol Free Zone, cuenta con todo un sistema operacional que le permite hacer una planificación eficiente, incluye un cuarto eléctrico de primer nivel, un cuarto limpio, la segunda microred más grande de Centroamérica y paneles solares. Asimismo, tiene un sistema de banco de hielo para enfriar el aire acondicionado, iluminación eficiente, sensores de movimiento y de equipos, lo que reduce a casi a la mitad el consumo de energía. “Hemos desarrollado sistemas de recolección de lluvia para la irrigación y lo servicios sanitarios, el uso de compuestos orgánicos no volátiles, pinturas, recubrimientos y otros que reducen la emisión de dióxido de carbono, como el no usar ningún tipo de combustible fósil”, indicó Mauricio Arce, Engineering Manager de Establishment Labs.

De acuerdo con Arce, estos sistemas no solo les permiten ser eficientes en el uso de la electricidad, sino también en el aprovechamiento de sistemas de enfriamiento de aire acondicionado, gracias a una bomba que tiene conectada para generar mayor eficiencia. “La ventaja de invertir en sistemas como estos es que se mete JULIO 2019 / 59

en los cálculos de presupuesto el ahorro de la inversión, es hacer un uso que predice el retorno de la inversión. Esta es sólo una forma de analizar la propuesta que hemos desarrollado en nuestro edificio”, detalló Arce. Por su parte, Salvador Dada, director ejecutivo de Operaciones, indicó que desde que se arrancó

ESPECIAL

con la renovación del edificio se pensó en materiales reciclados de baja emisión, pisos de corcho natural, iluminación led, uso de tecnologías eficientes y no utilizan ningún combustible fósil. En cuanto a iluminación la misma concepción del edificio incluía el tema de sostenibilidad, pues está dotado de gran cantidad de ventanales para hacer un aprovechamiento de la luz natural y así consumir el mínimo de electricidad para este fin. Un diseño para compartir

Establishment Labs tiene un edificio agradable para sus colaboradores, quienes laboran allí se sienten a gusto, como en casa, pero sobre todo está pensado para ser sostenible, responsable con el medio ambiente y que garantice el uso eficiente los recursos”.

El diseño de su nave industrial les permitió ganarse la certificación LEED Oro del Consejo de Construcción Verde de los Estados Unidos, una distinción que les brinda honor y les reconoce como una empresa que protege y conserva los recursos naturales.

Mauricio Arce Engineering Manager ESTABLISHMENT LABS

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Tienen espacios de oficinas colaborativos, que permiten ubicar al personal acorde con el área en el cual laboran o por disciplina, por ejemplo, Manufactura cerca de Recursos Humanos, cada director vecino a su gente, el área de Finanzas aparte, una sala de innovación para hacer proyectos, salas de reuniones y espacios de esparcimiento. A lo interno cuenta con una terraza para llevar a cabo reuniones con sus clientes, realizar eventos, actividades sociales y de esparcimiento, que cuenta con elementos de diseño ambientados en las casas de Puntarenas (Puerto) y lo que ahí pasa, hay muros verdes, latas de zinc, hay máquinas para hacer “Churchil”, que genere un ambiente más agradable para los colaboradores, detalló Mauricio Arce. “Son pocos los edificios que sean tan complejos por m², pero a la vez tan eficientes”, puntualizó.

UNA MIRADA MÁS PERSONAL INversión INmobiliaria (IN) conversó con Salvador Dada (SD) de Establishment Labs, quien fue enfático en que la empresa ha venido creciendo, no sólo en cantidad de gente y expansión del negocio, sino también en innovación. Se ha convertido en una compañía global de tecnología médica, dirigida a mejorar la seguridad de los pacientes que requieren implantes mamarios, con el desarrollo e innovación de productos que tienen calidad mundial. IN: ¿Cómo se dio la evolución de la empresa? SD: Arrancamos en 2004 y en 2009 empezamos con implantes mamarios. Logramos una inversión de capital en el 2015 y salimos a la bolsa el año pasado en New York. Hemos tenido diferentes momentos de inversión en la empresa, por ejemplo, en 2013 lanzamos nuestra tercera edición del producto, que es lo que hoy vende más, el implante anatómico, el cual está ajustado a la economía y el movimiento del mercado. Eso nos permitió acceder a nuevos mercados donde no teníamos presencia. Además, con la llegada de un nuevo inversionista de New York logramos desarrollar nuestro edificio acorde a lo que requeríamos e innovamos con alianzas para un centro de distribución en Europa y otro en Brasil. La mayoría de venta se da a través de distribuidores. IN: ¿Qué talento humano requieren para desarrollar el negocio?

SD: El talento que requiere la empresa del sector de manufactura, específicamente en el mercado de dispositivos médicos, debe contar con un buen manejo del inglés, ingenieros, administradores, personal de marketing y mercadeo, abogados, y muchos otros, pues tenemos muchas áreas de desempeño. La industria está tratando de migrar a áreas que generen mayor valor, hay un buen talento en cuanto al sector de manufactura en general, pero hay que incentivar el desarrollo de técnicos en calidad, eficiencia operacional, entre otros. Encontramos gente muy bien preparada, pero falta personal que esté preparado con habilidades blandas, porque para una empresa como la nuestra, que tiene gran apertura para la competitividad, oportunidades de aprender de los errores y donde se hacen procesos de investigación, requiere de gente con espíritu emprendedor en particular que las universidades no necesariamente forman. IN: ¿Por qué escogieron la Zona Franca en Coyol? SD: En 2009, Coyol era la zona que tenía más beneficios, excelente servicio de comunicaciones, acceso al aeropuerto y puertos, además estaba enfocado a la industria de Life Sciencies. Usan solamente el 50% de su terreno, son certificados Leed, muchas de las cosas que han venido haciendo nos ha servido para nuestros propósitos, trabajan para que las universidades y municipa-

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lidad colaboren con el desarrollo, dirigido a las empresas. El 90% de la mano de obra de manufactura proviene del Gran Área Metropolitana (GAM) IN: ¿Qué programas o servicios de Wellness brindan para mantener el talento humano? SD: Tenemos programas de fisioterapia con consultorios, clínica en sitio, programas de estiramiento, usan los espacios externos para hacer caminatas, correr, nos movemos entre los dos edificios en bicicleta, el mismo parque tiene beneficios y espacios para la distracción. Sí nos faltan áreas de Wellness, pero estamos trabajando un proyecto de área de ejercicios más definida para soportar el tema de salud, es una iniciativa que se está desarrollando con el parque industrial y otras empresas, que incluye pista de atletismo, cancha de futbol y otros.

Salvador Dada Director ejecutivo de Operaciones ESTABLISHMENT LABS

ESPECIAL

UN PASO ADELANTE

A LA MANUFACTURA Desarrolladores han tenido que adaptar su oferta para responder a necesidades de compañías con niveles de producción mucho más especializados. Por María José Nuñez mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

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ue en los años noventa que Costa Rica comenzó su despegue a la atracción de Inversión Extranjera Directa (IED), con el arribo de compañías multinacionales inició operaciones de manufactura pesada y con el paso de los años se ha vuelto una producción más sofisticada, de precisión y especializada. Las compañías de manufactura liviana encontraron en el país una plataforma idónea para producir sus bienes y exportarlos a distintos puntos del mundo, gracias a las ventajas competitivas que existen. Al ser un país que albergó firmas de primer nivel desde hace muchos años, logró desarrollar una amplia experiencia, cadenas de valor, parques industriales, incentivos tributarios, altos estándares de calidad, aunado a una excelente ubicación geográfica que atrae a los inversionistas. Según Vanessa Gibson, gerente de Clima de Inversión de la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE), la incursión del país en sectores como Ciencias de la Vida -que incluye dispositivos médicos-, tecnología de punta y más allá de la generación de productos, Servicios,

29%

exportaciÓn de dispositivos médicos para el 2018*

Para el 2017 los dispositivos médicos significaron un 27% de las exportaciones de bienes, mientras que en 2018 la cifra fue de $2.758 millones, para un 29% del total de las ventas*.

que han dado un giro a la forma en que produce el país. Precisamente, toda esta innovación ha traído consigo grandes cambios, las empresas se reinventan y con ello sus procesos de manufactura, incursionando en el internet de las cosas, nuevos materiales y regulaciones internacionales, generando mayores oportunidades de crecer. “Hemos logrado la personalización de productos farmacéuticos y médicos, se habla más de la medicina de precisión y eso implica que los productos serán diseñados a la medida. Aquí tenemos una gran oportunidad de desarrollar pequeñas empresas especializadas, con alto valor tecnológico para hacer encadenamientos”, dijo Gibson. Sin embargo, explicó la gerente de CINDE el reto es alcanzar las capacidades para que las compañías se desarrollen y sean proveedoras de estas nuevas tecnologías de información para el sector. Actualmente, estos encadenamientos se dan para suplidores de materias primas, subcomponentes, servicios de ingeniería, y se prevé que en el mundo se dará la generación de empresas que den mayor valor agregado, con productos e investigaciones, que se conviertan en socias de las corporaciones y juntos innovar. Coincide con este criterio Carolina Umaña, gerente comercial de Zona Franca La Lima, quien indicó que el país ha experimentado una evolución desde industrias menos especializadas hacia procesos de mayor valor agregado. Se ha visto una transformación de técnicas de manufactura sencillas, como se da en la industria textil, a otras más sofisticadas, en las cuales el grado educativo de la población hace posible un aporte intelectual mayor y respuesta ante la complejidad de los procesos. “Hoy, desde nuestro país se producen y exportan bienes de manufactura avanzada y dispositivos médicos. Por ejemplo, la JULIO 2019 / 63

Hemos logrado la personalización de productos farmacéuticos y médicos, se habla más de la medicina de precisión y eso implica que los productos serán diseñados a la medida. Vanessa Gibson Gerente de Clima de Inversión COALICIÓN COSTARRICENSE DE INICIATIVAS DE DESARROLLO (CINDE)

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empresa Zollner ubicada en la Zona Franca La Lima, produce tarjetas de circuitos que utilizan marcas como BMW y Tesla; en el caso de Edwards Lifesciences, manufactura válvulas del corazón, incluso en Costa Rica se fabrican componentes para los sistemas eléctricos de aviones, dijo Umaña. Precisamente, estos son ejemplos concretos de lo que la inversión en el capital humano ha producido para la competitividad del país. Sectores que se volvieron estratégicos

Desde nuestro país se producen y exportan bienes de manufactura avanzada y dispositivos médicos. Por ejemplo, la empresa Zollner ubicada en la Zona Franca La Lima, produce tarjetas de circuitos que utilizan marcas como BMW y Tesla

Para Carlos Wong, director de Coyol Free Zone se ha evidenciado en los diez años un notorio cambio en la industria de Ciencias de la Vida o Life Sciencies, que ha convertido a Costa Rica en el segundo exportador de América Latina de servicios médicos para Estados Unidos. Además, es el primer producto de exportación. Para el 2017 los dispositivos médicos significaron un 27% de las exportaciones de bienes, mientras que en 2018 la cifra fue de $2.758 millones, para un 29% del total de las ventas, de acuerdo con los datos presentados por la Promotora de Comercio Exterior (PROCOMER) y el Ministerio de Comerio Exterior (COMEX). CORTESÍA EDWARDS LIFESCIENCES

Carolina Umaña Gerente comercial ZONA FRANCA LA LIMA

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“Este sector se volvió estratégico para Costa Rica y continúa experimentando un importante dinamismo, ya que pasó de una manufactura incipiente a una especialización en dispositivos médicos, que incluso hoy son el exportador de mayor peso en el país”, detalló Wong. Según Jorge Sequeira, director de CINDE las empresas de Ciencias de la Vida encontraron en el país una alta especialización de profesionales, una amplia base de proveedores y una óptima ubicación para invertir, todas ellas, fortalezas que le permiten seguir creciendo y generando oportunidades. Esta producción de dispositivos es cada vez más sofisticada y con una tecnología más avanzada, además que se venden en los mercados más exigentes, como es el caso de Estados Unidos, Asia y Europa. Actualmente se cuenta con más de 250 compañías de alta tecnología, de las cuales 60 son de dispositivos médicos, acorde con los datos de CINDE. Pero esto ha sido un proceso, ya que comenzó generando productos de Clase I a Clase III, incluyendo aquellos de nichos como médico-estética, cardiovascular, endoscopía, dental, quirúrgico, entre muchos otros. Todo esto ha sido apoyado por un sistema que promueve la innovación, la educación y el incentivo por

RAZONES PARA ELEGIR COSTA RICA De acuerdo con CINDE hay 8 razones esenciales que atraen la mirada de los inversionistas de manufactura avanzada, que son: 1. Cadena de suplidores extensa y confiable: esto permite los encadenamientos y la generación de soluciones. 2. Tratados de Libre Comercio: facilitan el acceso a 57 socios comerciales 3. Proximidad con Estados Unidos: una enorme frecuencia de vuelos aéreos que requieren pocas horas. 4. Amplia oferta de parques industriales: con todos los incentivos que éstos implican. 5. Mejora continua: hay programas de desarrollo de habilidades del talento humano. 6. Registro de nuevos productos en línea: lo que facilita el proceso. 7. Sede de las oficinas regionales de la FDA para América Latina facilita el intercambio de información. 8. Incentivos adicionales: hay procedimientos agilizados de migración, aduanas e incentivos tributarios. FUENTE CINDE generar nuevos conocimientos que tiene el talento humano en el país. Carlos Zacapa de Greenpark está convencido de que Costa Rica ha evolucionado con mucho éxito en el tipo de manufactura, producto de la educación, que ha sido un pilar base para llevar adelante su evolución, dando un salto de tecnología.

“De esta misma forma, los desarrolladores hemos tenido que aprender y conocer las necesidades de estas nuevas empresas, pues se ha pasado de edifi cios más “básicos” a una calidad mucho más elevada, que ofrezca edificaciones con el estándar que se requiere. Los materiales de construcción hoy, deben contemplar temas como la temperatura, la humedad y la seguridad industrial para las tecnologías del primer mundo”, dijo Zacapa. Un cambio en la demanda Desde la perspectiva de Carlos Wong, defi nitivamente el cambio en el tipo de manufactura repercute en los requerimientos inmobiliarios para esta industria, pues les obliga a los desarrolladores a diseñar métodos constructivos flexibles, pero de altos estándares de calidad. Esto para por modalidades de proyectos One Stop Shop hasta edificios multitenant donde el cliente se asegura una estructura moderna y funcional, lista para amoldarse a sus necesidades. “En el caso de Zona Franca Coyol nos hemos enfocado en la construcción de edificios especializados, con el concepto multitenant, que consiste en entregar al cliente su edificación en obra gris en el interior, de manera que pueda hacer las modificaciones a su gusto y arrancar la operación, lo que les permita empezar a trabaja en tres o cuatro meses”, contó Wong. Son estructuras modernas y adaptadas a los altos estándares de la industria médica, con cielo suspendido y un sistema de aislamiento térmico contra la penetración de JULIO 2019 / 65

agua, además cuenta con su propia entrada y parqueo, rampas de carga y descarga, jardines y áreas verdes. Desde Greenpark se han enfocado en desarrollar su propia manera de hacer negocios, tienen claro que el corazón de las empresas son sus colaboradores, por ende, toman en cuenta las necesidades reales que puedan tener, con un enfoque verde y sostenible.

ESPECIAL

HOLOGIC COSTA RICA

Adaptación de oferta inmobiliaria Hoy las empresas desarrollan sus estrategias no sólo en torno al negocio, sino preocupándose por la calidad de vida de sus trabajadores, que estén contentos y puedan atraer y retener al mejor talento. Esto ha repercutido en la forma de atraer Inversión Extranjera Directa (IED) y el tipo de oferta que las inmobiliarias y parques industriales realizan para que se instalen en sus edificaciones. Nilo Caravaca, director senior de operaciones de manufactura de Hologic Costa Rica explicó que los edificios deben adaptarse a los cambios que van originándose a través del tiempo y sobre todo en una industria tan reciente como la del sector médico, donde varias características conforman una línea estratégica para permanecer y crecer en el mercado. En su criterio, es indispensable contar con flexibilidad para expandirse, pues en un mercado creciente, se vuelve una clave competitiva adquirir facilidades para la expansión, tanto en vertical como horizontal y en una mayor medida para las empresas multinacionales, donde siempre buscan relocalizar la manufactura en aquellas JULIO 2019 / 66

plantas en las que razones financieras, de calidad y empleabilidad sean más atractivas. “Además, con la creciente evolución generacional, la creación de espacios diversificados es una necesidad estratégica para la adquisición del talento, por ello, los modelos tradicionales de oficinas y estaciones de trabajo cerrada deben competir con poblaciones más jóvenes que prefieren espacios abiertos y oficinas amplias para el trabajo en equipo”, indicó Caravaca.

50% oferta industrial corresponde a naves industriales*

En cuanto a la oferta industrial, analizó el estudio de Newmark, un 50% corresponde a naves industriales, un 24% a la necesidad de bodegas, el 17% de espacios de distribución y un 9% a ofibodegas*.

Las edificaciones inteligentes también toman auge en los procesos de manufactura y su control a través de un Sistema de Administración de Edificios es una herramienta esencial en el monitoreo y control de las variables para una ejecución exitosa en cualquier proceso industrial. Otros elementos son de gran peso para las empresas, dijo el directivo de Hologic, como el uso artístico y arquitectónico de la luz natural, generando eficiencia en el consumo energético y maximización del confort del recurso humano. Asimismo, todo lo relacionado con el aporte de sostenibilidad en los procesos productivos, como costos energéticos y aporte a la preservación de recursos finitos. En este sentido, toma fuerza la utilización de sistemas de generación solar, reutilización de agua y programas de reciclaje o reúso. Por su parte, Luis Javier Serrano, vicepresidente de Operaciones de Boston Scientific ubicado en Coyol señaló que las compañías del sector de dispositivos médicos han generado un cambio en el nivel de edificaciones, muy diferente al que existía en el pasado. “Se trabaja bajo estándares internacionales rigurosos y de clase mundial. Las facilidades de hoy son más inteligentes, con ambientes más colaborativos y mayor

BOSTON SCIENTIFIC

Se trabaja bajo estándares internacionales rigurosos y de clase mundial. Las facilidades de hoy son más inteligentes, con ambientes más colaborativos y mayor conciencia ambiental, una modernización que irá ayudando a que el país también evolucione hacia este tipo de ambientes”. Luis Javier Serrano Vicepresidente de Operaciones BOSTON SCIENTIFIC JULIO 2019 / 67

ESPECIAL

IED PRIORIZA ATRACCIÓN Y RETENCIÓN DE TALENTO HUMANO

Actualmente las compañías, sobre todo las multinacionales, se reconocen a sí mismas como empresas sociales, que se enfocan en las personas y que experimentan una convivencia intergeneracional muy importante. De ahí que buscan generar un nuevo significado de trabajo que atraiga y retenga al mejor recurso humano. Muchas de las empresas de Inversión Extranjera Directa (IED) en Costa Rica ponen como prioridad elementos que brinden un valor agregado a su gente, estableciendo como prioridades el aprendizaje, la experiencia del colaborador, el rediseño del trabajo y la formación en temas de liderazgo. De acuerdo con Eugenio Del Solar, gerente de Consultoría de Deloitte Costa Rica se visualiza también que la automatización no está llegando de manera tan eficiente a los procedimientos de los departamentos de Recursos Humanos, como sí lo hacen en

conciencia ambiental, una modernización que irá ayudando a que el país también evolucione hacia este tipo de ambientes, los cuales hacen a todos sentirse más cómodos a la hora de trabajar”, dijo Serrano. De esta forma, los desarrolladores y administradores de parques empresariales han desarrollado edificios e infraestructuras que respondan a la demanda de las compañías que invierten en el país. Un estudio desarrollado por la firma consultora Newmark Grubb Central America reveló que mucho

los procesos productivos, por ello, hay muchos retos en esta materia. “Entre los aspectos positivos que están impulsando las compañías está el tema del aprendizaje, todas las industrias están desarrollando plataformas de enseñanza rápidas, que les permite a sus colaboradores acceder a ellas desde sus aplicaciones digitales y aprender nuevas tecnologías y habilidades blandas”, indicó el experto. Cuando se trata de espacios físicos, lo importante, dice Del Solar, es generar experiencias en los colaboradores, satisfacer sus necesidades e impactar en las sociedades en las que se ubica la corporación. Pero sí tiene un amplio interés crear espacios inclusivos, donde las personas puedan trabajar cómodamente, que existe flexibilidad, diferentes ofertas de horarios, días de teletrabajo, lugar para recrearse, hacer deporte y contar con comidas saludables.

del inventario que se ha ido construyendo se hizo bajo el formato Build to Suit, es decir, que se construye una vez que el cliente ha confirmado la necesidad del espacio o inmueble. Dicho informe señaló que el beneficio de este sistema es que, la mayoría del tiempo, son contratos sólidos y estables a largo plazo, lo que permite que el crecimiento se vaya dando acorde con la demanda del mercado. En cuanto a la oferta industrial, analizó el estudio de

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Newmark, un 50% corresponde a naves industriales, un 24% a la necesidad de bodegas, el 17% de espacios de distribución y un 9% a ofibodegas. Por ejemplo, la Zona Franca La Lima, ubicada en la provincia de Cartago ha impulsado tres soluciones dirigidas a ofrecer plantas a la medida para venta y alquiler, así como edificios multi-módulos (multitenant) para el arrendamiento. “Dado el éxito del primer multitenant, actualmente se está construyendo el segundo de 14.500 metros cuadrados. Es un inmueble que permite el inicio rápido de operaciones de empresas que están en proceso de construcción y adaptación de su planta permanente, o que son de menor tamaño, por ejemplo, suplidores que requieren estar cerca de sus clientes”, señaló Carolina Umaña, gerente Comercial de La Lima. La tercera propuesta es el Centro Corporativo La Lima, que es un centro de negocios y servicios, ubicado a lo interno de la zona franca y que abarca tres niveles, parqueos y área de control para ingreso. Este centro ofrece amenidades como redundancia en servicios básicos (electricidad, agua y telecomunicaciones), internet por fibra óptica, alta eficiencia energética, amplias zonas de parqueo bajo techo y en exteriores, áreas recreativas y de deportes, acceso a transporte público, capacidad de expansión, entre otras. Con un enfoque distinto, pero dirigido también a la atracción de los inversionistas actuales, Greenpark ha desarrollado una plataforma de negocios enfocada en las necesidades de los colaboradores de las compañías, con un enfoque verde y sostenible. Así como estos parques industriales, muchos otros se han esforzado por responder a las demandas específicas de las grandes empresas que vienen a invertir en Costa Rica.

Esos espacios que tanto buscan Varias empresas contaron a Inversión Inmobiliaria las características esenciales que deben tener las edificaciones para la atracción de IED en el país.

BOSTON SCIENTIFIC Para la empresa una infraestructura ideal para instalar un negocio del sector de dispositivos médicos, e incluso de otras áreas, debe garantizar: • Accesibilidad • Luz Natural • Conectividad • Flexibilidad • Adaptabilidad para el crecimiento

ESTABLISHMENT LABS Como parte del sector de Ciencias de la Vida, esta empresa ha entendido que hay prioridades en cuanto a la infraestructura, por ello buscó un espacio que cumpliera con ciertos estándares: • Un edificio sostenible • Que garantice el uso eficiente de recursos • Iluminación eficiente • Sistemas especiales de aire acondicionado • Espacios de trabajo colaborativos • Áreas de esparcimiento

EDWARDS LIFESCIENCES Esta compañía ubicada en el sector de dispositivos médicos define como elementos de gran relevancia en sus espacios de trabajo: • Edificio sostenible y amigable con el medio ambiente • Equipado con tecnología de punta • Con acogedoras amenidades para el confort de sus colaboradores • Flexibilidad acorde con el flujo de personal • Con capacidad para albergar espacios personalizados, como cuartos limpios, almacenes y laboratorios.

HOLOGIC COSTA RICA Para sus representantes la atracción de inversión siempre está relacionada con la competitividad que un país o grupo productivo pueda ofrecer y la oferta de espacios e infraestructura para ubicarse debe contemplar: • Ubicación: establecerse donde el dinamismo del sector está en auge • Servicios de primer nivel: electricidad, agua potable, telecomunicaciones, transporte, tratamiento de aguas y residuos. • Concepto verde y moderno: para mejorar la calidad de vida de las personas y la preservación del ambiente. JULIO 2019 / 69

ESPECIAL

“TENEMOS UN TALENTO HUMANO DE PRIMER MUNDO, CON INFRAESTRUCTURA DE SEGUNDA LIGA” Costa Rica convive con dos realidades: una que le permite seguir siendo competitiva y otra que no le permite despegar.

Por Daniel Chacón dchacon@inversioninmobiliariacr.com

Carlos Wong Presidente ASOCIACIÓN DE ZONAS FRANCAS (AZOFRAS)

osta Rica como locación es como un diamante en bruto para las empresas de Inversión Extranjera Directa (IED): podría llegar a ser una plaza de altísimo valor, pero no lo logrará si no llega a ser pulida adecuadamente. La desproporcionalidad entre sus atributos y vulnerabilidades le tienen en una zona gris, donde algunos valoran la virtud de la formación académica de los profesionales; sin embargo, otras empresas anteponen la barrera que supone la deficiente infraestructura y altos costos de operación. El país es altamente dependiente de la actividad económica JULIO 2019 / 70

vinculada a la IED: genera más de 106.000 empleos directos y casi 55.000 indirectos. En un año (2017-18) tuvo la capacidad para abrir 12.000 plazas nuevas, que significa una tasa de crecimiento del 10,82%. El peso de la manufactura avanzada y de ciencias de la vida suman casi la tercera del empleo generado por la IED, aunque es el de mayor valor por el conocimiento de las personas que trabajan en ellas. Para analizar el presente, los retos y futuro del país como sede de empresas de manufactura de alto valor, INversión INmobiliaria (IN) a Carlos Wong (CW), presidente de la Asociación de Zonas Francas (Azofras) y figura clave del éxito que ha tenido la Zona Franca Coyol en el clúster de Ciencias de la Vida. IN: Costa Rica ha logrado posicionarse como una plaza competitiva para la atracción

de empresas de manufactura. ¿Cuál es el nivel real del país en términos de lo que ofrece a las empresas que nos consideran como plaza para ubicar inversiones? CW: Costa Rica es un país que se ha destacado en la atracción de empresas de manufactura, particularmente en el caso de la manufactura de dispositivos médicos, donde nos destacamos por ser el exportador per cápita #1 de Latinoamérica y el segundo en volumen de exportaciones. IN: Si tuviéramos que dividir a los países en categorías por sus cualidades competitivas en infraestructura y talento

humano, ¿en qué liga estaríamos y cuál sería nuestra perspectiva: ascendiendo o descendiendo? ¿Por qué? CW: Estaríamos en dos ligas completamente distintas. A nivel de talento humano, nuestro país se ubicaría en las Grandes Ligas. Tenemos un talento humano muy bien preparado, innovador y de excelencia, que ha demostrado ser capaz de producir con calidad y alta productividad gran variedad de productos sofisticados para el mercado mundial. En lo que a infraestructura respecta, nuestro país se ubica en otras ligas. Costa Rica requiere mejorar su infraestructura vial, de modo que permita reducir los

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El mayor reto que enfrenta hoy Costa Rica es en la formación de los niveles técnicos que se requieren tanto en la industria de manufactura, como la de servicios. Para esto, los procesos de educación dual y de reforma del Instituto Nacional de Aprendizaje (INA) son fundamentales.

ESPECIAL

costos y tiempos de transporte tanto de carga como del personal. IN: Los desarrolladores han logrado una experiencia valiosa luego de aprender los procesos de empresas multinacionales líderes. ¿En qué detalles podemos observar esa madurez y crecimiento de la industria inmobiliaria para ofrecer la infraestructura correcta a una compañía que debe cumplir estándares mundiales? CW: Detalles más importantes en infraestructura a desarrollar se pueden observar tanto en oficinas, mediante desarrollos inmobiliarios, certificación LEED y WELL. En términos de manufactura, a través de las certificaciones LEED y FM Global, así como los estándares ISO de Sistema de Gestión Ambiental, de los cuales muchas empresas ya cuentan con este tipo de certificaciones. Los centros de educación superior han invertido y acompañado al sector productivo. Es visible el acompañamiento del TEC, y el objetivo de Texas Tech University de aprovechar las oportunidades en formación de profesionales para el sector de empresas de zona franca, incluidas las de manufactura. IN: ¿Qué criterio le merece la calidad presente del talento local y el reto en un mediano y largo plazo, tomando en consideración las capacidades de formación actuales? CW: Una de las mayores fortalezas de Costa Rica, reiterada por los inversionistas operando en el país, es la calidad del recurso humano. Esta calidad se ha logrado gracias a una inversión sostenida en el tiempo de fortalecimiento del sistema educativo de Costa Rica. Ejemplos son el TEC y Texas Tech, universidades que permiten la formación de los mandos medios y altos con los mejores estándares mundiales.

La mayor debilidad que se tiene está relacionada al costo de electricidad y de telecomunicaciones. Es necesario, por lo tanto, que las autoridades pongan en ejecución las acciones para lograr la tarifa TMT-B, la cual permitiría que una cantidad de empresas puedan reducir su factura eléctrica. El mayor reto que enfrenta hoy Costa Rica es en la formación de los niveles técnicos que se requieren tanto en la industria de manufactura, como la de servicios. Para esto, los procesos de educación dual y de reforma del Instituto Nacional de Aprendizaje (INA) son fundamentales. A largo plazo, el reto más importante que enfrenta todo el sistema educativo del país es la adaptación de los procesos de la economía digital y la inteligencia artificial, frente a lo cual, Costa Rica debe flexibilizar los procesos de apertura de nuevas instituciones especializadas y el intercambio académico con otras universidades. IN: Históricamente, Costa Rica ha tenido problemas de ejecución para robustecer su infraestructura y red de servicios. ¿Cuáles son los principales retos que identifica de cara al entorno que ofrece el país a las multinacionales? CW: La limitada infraestructura de carreteras del país hace que la movilidad de recurso humano, de materias primas, así como de productos terminados, sea uno de los grandes retos que enfrenta el país. MARZO 2019 / 72

IN: En términos de costos, ¿dónde tenemos debilidades y cuáles tendrían ya camino avanzado en procura de soluciones? CW: La mayor debilidad que se tiene está relacionada al costo de electricidad y de telecomunicaciones. Es necesario, por lo tanto, que las autoridades pongan en ejecución las acciones para lograr la tarifa TMT-B, la cual permitiría que una cantidad de empresas puedan reducir su factura eléctrica. En telecomunicaciones, se deben visualizar los retos que se vienen para el país en materia de tecnología 5G, por lo que se debe mejorar su infraestructura de telecomunicaciones y ampliar el acceso particularmente en zonas rurales. IN: Resulta interesante el trabajo del grupo que conforma la Zona Económica Especial (Cartago), donde interactúan los gestores de las zonas francas, el TEC, Jasec y los principales colegios técnicos. ¿Ha sido posible replicar este ecosistema en torno a otras regiones con alta densidad de zonas francas? CW: La experiencia de la Zona Económica Especial de Cartago es una experiencia que otras zonas francas han seguido con diferentes denominaciones, creando mecanismos similares. En zonas fuera de GAM se debe continuar promoviendo estructuras similares que articulen y/o mejoren la competitividad de las ciudades emergentes. IN: Distintos estudios privilegian los incentivos para atraer inversión de que manufactura por encima de la asociada a servicios, porque poseen la virtud de ser apuestas a largo plazo. Partiendo de este supuesto, ¿qué nos hace falta para incrementar nuestra participación en ese mercado, entendiendo que el fuerte de nuestra IED está orientada al sector de servicios?

CW: La inversión en manufactura y la inversión en servicios tienen diferentes factores de atracción, lo que hace que el país atraiga las inversiones en forma diferente. La inversión en manufactura tiene una relación muy clara con factores tales como costo de electricidad y disponibilidad de talento para manufactura. En el caso del sector de servicios, la atracción de inversión tiene una relación directa con la disponibilidad del recurso humano calificado, multilingüe y una plataforma de telecomunicaciones adecuada. Ambas requieren una infraestructura y movilidad urbana eficiente. Con base en esto, para aumentar la inversión, el país tiene que fortalecer la disponibilidad de recurso humano calificado, tarifas eléctricas más competitivas, y una mejor urbano-movilidad. IN: La manufactura encontró en el clúster de ciencias de la vida un caso de éxito. ¿Cómo ocurrió y cuáles condiciones potenciaron el dinamismo de esta industria? CW: El clúster médico de este país ha evolucionado constantemente desde los primeros proyectos pioneros de Baxter y Abbott con plantas de implementos médicos sencillos que han venido a convertirse en la base de los equipos gerenciales y personal calificado de las más de 60 empresas del clúster médico que existen hoy en el país. Los elementos diferenciadores han sido entonces: una clara colaboración academia-empresas-Estado, que ha permitido -mediante los incentivos del sistema de zona franca-, el apoyo de instituciones como el Instituto Tecnológico de Costa Rica (TEC) con procesos de formación de técnicos de calidad, producción industrial y operaciones, ingenierías especializadas y la Maestría en Ingeniería en Dispositivos Médicos.

IN: Cinde ha resultado premiada como una de las agencias de atracción de inversiones más destacadas del mundo, pero también requiere un “producto” competitivo para vender. ¿Cuál es la situación de ese “producto” en el mercado de locaciones que disputan atraer la IED? CW: Costa Rica sigue siendo un producto competitivo en los mercados metas que se tienen hoy en día; sin embargo, para poder aumentar su competitividad necesitamos como país resolver temas estructurales tales como costo de la electricidad, flexibilidad laboral, educación dual, e infraestructura vial y medios de transporte. IN: Bajo las circunstancias actuales, ¿qué le espera a Costa Rica en la próxima década en lo que se refiere a la atracción de IED y el tipo de empresas que seguirán viendo la plaza con interés? CW: Dependiendo de cómo Costa Rica logre resolver los problemas antes mencionados de competitividad, esto se verá reflejado en un aumento en el flujo de atracción de inversiones o un flujo de atracción extranjera estable. Desde AZOFRAS no visualizamos una decaída, pero para crecer es necesario resolver los problemas estructurales que nos llaman. IN: ¿Cómo están siendo afectados los flujos de IED por la retórica de Trump atraer de vuelta la producción de compañías estadounidenses? CW: Los planteamientos de política comercial de los Estados Unidos buscan desviar los flujos de comercio y atracción de inversión a ese país. Estos procesos han impactado, a nivel regional, los flujos de inversión, provocando que países como Costa Rica tengan que replantear sus estrategias, generando acciones que les permita aumentar su competitividad. JULIO 2019 / 73

Una de las mayores fortalezas de Costa Rica, reiterada por los inversionistas operando en el país, es la calidad del recurso humano. Esta calidad se ha logrado gracias a una inversión sostenida en el tiempo de fortalecimiento del sistema educativo de Costa Rica. Ejemplos son el TEC y Texas Tech, universidades que permiten la formación de los mandos medios y altos con los mejores estándares mundiales.

IN: A manera de reflexión final, ¿por qué cree o no que las autoridades tienen claro el impacto que pueda tener la atracción de IED orientada a manufactura en términos económicos y productivos? CW: Creemos que las autoridades tienen claro el impacto e importancia de atraer inversión extranjera directa en manufactura y servicios. De allí que consideramos que sé están haciendo esfuerzos para mejorar competitividad de país. Sin embargo, se debe seguir insistiendo en mejorar los factores de competitividad país, y mantener la estabilidad y seguridad jurídica que a través de los últimos 20 años ha tenido Costa Rica.

ESPECIAL

Millones m2

Durante el año 2018 se tramitaron unos 6.619.747 m² para construcción de edificaciones para manufactura.

En total los proyectos propuestos formalmente a futuro suman 1.032.467 m², la cifra más elevada que se ha registrado.

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En general la oferta total del mercado de Industria para el primer trimestre del año 2019 es de 6.012.926 m², incluyendo el inventario de manufactura pesada.

Industria del régimen definitivo experimenta una reconversión, pues hay tendencia a la baja.

Un crecimiento basado en IED

Por María José Núñez Chacón mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

sí como crece la llegada de Inversión Extranjera Directa (IED), mejoran las condiciones de desarrollo inmobiliario para el sector industrial, aunque las buenas noticias son para las corporaciones relacionadas con los parques industriales y que gozan del régimen de zona franca. Durante el año 2018 se tramitaron unos 6.619.747 m² para construcción de edificaciones, lo que significó un 2,29% más que el año anterior y de los cuales un 12,18% estuvo dirigido al sector de industrias, según el reporte trimestral de Industria en el Gran Área Metropolitana de Newmark Grubb Central America.

Dicho informe reveló que la tasa de disponibilidad del mercado industrial se ubica en un 6,66% y destaca sobre todo movimiento en la clase A, es decir, inmuebles con diseño de primera, recién construido, con una buena ubicación y de fácil acceso. Es precisamente, la clase A la que cuenta con una buena estabilidad y más del 80% del producto arrendado se ha mantenido sin rotación. Además, señala el estudio de Newmark que el mercado ha venido creciendo contra demanda, bajo proyectos de formato “build to suit”, precisamente respondiendo a la tendencia de las empresas ubicadas en zonas francas.

De acuerdo con Randall Fernández, General Manager de Colliers Costa Rica, cuando se habla de desocupación inmobiliaria del bloque de manufactura ubicado en zonas francas no se mide por m², pues existe muy poco que se encuentra en desarrollo, debido a que se construye por demanda. “Pero es claro que hay un crecimiento cuando se trata de zonas francas, la tendencia es que las empresas se desarrollen, hay muchas expansiones, por ejemplo, en La Lima ubicado en Cartago, que cuenta con terrenos y potenciales capacidades para el crecimiento”, indicó Fernández. En el caso de la manufactura del régimen definitivo, que está mucho más vinculado con la industria

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN TRAMITADA ANTE EL CFIA EN METROS CUADRADOS 2014-2018 8,000,000

30% 13.80%

Metros cuadrados tramitados

7,000,000

20%

6,000,000

15% 8.92%

5,000,000

2.29%

3,000,000 2,000,000

10% 5%

4,000,000

-6.55%

10%

1,000,000

15%

-13.34%

20%

0 2014

Reporte trimestral de Industria en el Gran Área Metropolitana de Newmark Grubb Central America.

25%

Tasa de variacion anual

El mercado ha venido creciendo contra demanda, bajo proyectos de formato “build to suit”, precisamente respondiendo a la tendencia de las empresas ubicadas en zonas francas

2015

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Metros cuadrados anualiazdos

2017

2018

Tasa de variacion

FUENTE C.C.C. CON BASE EN DATOS DEL COLEGIO FEDERADO DE INGENIEROS Y ARQUITECTOS (CFIA)

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ESPECIAL

Metros cuadrados tramitados

Tasa de variacion anual

Hay caídas muy alarmantes e importantes en industrias como la alimentaria de -11% y la metalmecánica de -12%. Se exportaron en este primer cuatrimestre de 2019, $45 millones menos que en el mismo período de 2018, de hecho, en América Central, donde se dirige el 58% de dichas exportaciones, se va cayendo un -10%”.

nacional, sí hay una tendencia a la $45 millones menos que en el misbaja, dado que existe en la actuamo período de 2018, de hecho, en lidad una fuerte afectación al conAmérica Central, donde se dirige el sumo y altos costos de electricidad, 58% de dichas exportaciones, se va lo que se evidencia con la salida cayendo un -10%”, añadió Gamboa. de las compañías para producir en Todo lo anterior se refleja en que otros países más baratos. el Índice Mensual de Actividad Según Fernández, este parque Manufacturera fuera de zona franÁREA DE CONSTRUCCIÓN ELseguidos CFIA sí presenta desocupaciones, ya ca, TRAMITADA que lleva 10ANTE meses de EN METROS CUADRADOS que corresponden a espacios de caída, desde junio de 2018 hasta empresas que se han ido, como 2014-2018 marzo de 2019 que es el último dato Mabe y Yanber, por lo tanto, se disponible, lo que incide fuertemen8,000,000 30% reconvierten para otros usos, inte en la desocupación de espacios. 13.80% cluso logística. “El tema no va necesariamente 25% 7,000,000 Sobre este tema, Francisco por cuanta desocupación hay, sino Gamboa, director ejecutivo de la cómo se transforma o hacia 20% qué 6,000,000 Cámara de Industrias de Costa nicho se dirigen, pues muchas15% de 8.92% se encuentran en San José, Rica, explicó ellas 5,000,000que los datos sobre 2.29% las exportaciones de la industria donde hay dificultades de uso10% de fuera de zona franca muestran un suelo, precio de la tierra o temas 5% 4,000,000 panorama bastante oscuro, pues ambientales. Esto incide en que continúan contrayéndose al mes las compañías busquen salir0% del 3,000,000 abril, con una caída de -5,3% con Gran Área Metropolitana (GAM) 5% -6.55% 2,000,000 respecto al primer cuatrimestre e instalarse en zonas industria10%o del año anterior. les, como Grecia, la Valencia 1,000,000 “Hay caídas muy alarmantes e Liberia”, dijo el experto. 15% -13.34% importantes en industrias como la Un ejemplo de ello es la empresa 0 -11% y la metalmealimentaria de Coca Cola que salió del GAM20% ha2015 2014 2016 2017 2018 cánica de -12%. Se exportaron en cia Liberia, con un régimen más este primer cuatrimestre de 2019, favorable, más exoneraciones, más Metros cuadrados anualiazdos Tasa de variacion

FUENTE C.C.C. CON BASE EN DATOS DEL COLEGIO FEDERADO DE INGENIEROS Y ARQUITECTOS (CFIA)

OFERTA POR TIPO DE PRODUCTO

Francisco Gamboa

Se presenta un detalle de la distribución de cada una de las clases de construcción industrial disponible en el mercado.

Director ejecutivo CÁMARA DE INDUSTRIAS DE COSTA RICA

PORCENTAJE QUE REPRESENTA CADA CLASE EN EL MERCADO 9%

17%

24%

Bodega Ofibodega Nave industrial

50%

Distribución

FUENTE NEWMARK

JULIO 2019 / 76

anual

10%

Bodega

15%

Nave industrial

20%

Ofibodega

tiempo y más años para pagar, lo que les estimuló a irse a una zona de variacion menos tradicional. Otras áreas a las que se están OS Y ARQUITECTOS (CFIA) trasladando las industrias son San Carlos, donde se han ubicado muchas productoras de cítricos, La Francia de Siquirres, que son áreas de mayor producción agrícola y valor agregado o el cono de Puntarenas RCADO que brinda distintas condiciones. Ahora bien, sectores de empresas médicas o de alto contenido tecnológico no buscan zonas alejadas, pues requieren captar mano de obra especializada y estar cerca de las facilidades aeroportuarias, de allí que El Coyol y Cartago se estén convirtiendo en un polo tan importante para este nicho.

90% MERCADO INDUSTRIAL

2018

En cuanto al inventario se presenta una alta tasa de disponibilidad para las bodegas y niveles más equitativos entre las naves industriales y las ofibodegas.

FUENTE NEWMARK

MERCADO INDUSTRIAL POR PRODUCTO 6,000,000

12.0%

•

5,000,000 4,000,000 3,000,000

11.0%

10.0% 8.0%

•7.4%

• 6.5%

•

7.20%

6.0% 4.0%

2,000,000

Bodega

Ofibodega

Nave industrial

Zonas de mayor convergencia

El estudio de Newmark evidenció que hay zonas que continúan consolidándose para la inversión en inmuebles para manufactura e industria, como Heredia, Alajuela y Pavas, que cuenta con 1.377.566 m², 1.461.160 m² y 983.564 m² de inventario, respectivamente. Estos sectores se han consolidado, dice el estudio, como los que tienen mayor atracción de demanda histórica, por ser puntos donde el EL uso de suelo es permisivo para TRAMITADA ANTE CFIA UADRADOS actividades industriales y de gran2018 des beneficios para su desarrollo. En total 30% los proyectos propuestos formalmente a futuro suman 25% 1.032.467 m², la cifra más elevada que se ha 20% registrado hasta el momento, por15% lo que los expertos aler% tan a los desarrolladores a mante10% 2.29% ner el crecimiento contra demanda. 5% Actualmente hay desarrollo 0% de oferta en Zona Franca La Valencia, 5% Greenpark, en Coyol, Parque Industrial Caleco y 10% Parque Industrial 506, además 15% del desarrollo de expansiones -13.34% en Zona Franca Coyol, La Lima, 20% 2017 2018 Zeta Alajuela, el Parque Logístico Coyol y el Parque Industrial La Tasa de variacion Valencia.

Distribución

1,000,000

•

2.0% 1.4%

0 Ofibodega

Bodega

Nave industrial

Inventario

Distribución

•

Total

Tasa disponibilidad

FUENTE NEWMARK

INVENTARIO EN CONSTRUCCIÓN La mayor parte de proyectos industriales en construcción corresponden a naves industriales. EN CONSTRUCCIÓN 6%

Tasa de variacion anual

Bodega Nave industrial Ofibodega

90% FUENTE NEWMARK

ERADO DE INGENIEROS Y ARQUITECTOS (CFIA)

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0.0%