Revista Inver Inmo,Costa Rica, Edición #4 by Revista Inversión Inmobiliaria, Costa Rica

A帽o 2016 / Edici贸n 4 / Enero-Febrero / Costa Rica

CRÉDITOS

C A R TA E D I T O R I A L Estimado(a) amigo(a):

Director General HERNAN FREER hfreer@inversioninmobiliariacr.com Coordinador Editorial FLOR MONESTEL Info@inversioninmobiliariacr.com Editorial y Redacción Flor Monestel Gabriela Badilla Karla Scott César Brenes Diseño y diagramación Laura Saborío Marco A. Cerquera Fotografía Carlos Herrera Garrett Britton Imagen de Portada Cortesía de Gensler Fotos Shutterstock Colaboraron en esta edicion Staff Colliers International/Arq. Yolanda Guzmán/ Arq. Luís Rodriguez/Arq. María Matamoros/Carlos Robles/Sergio Ayala/ Andrea Ávila /Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de C.R. Colaboradores en la región Danny Quiros, Colliers Panamá / Carlos Muñoz, G4S/Angello Figueroa IG/ Claudia Jo Ríos, Studio Domus / Jorge Lizan, Lizan Advisors / Rosa Larrea, 3g Office Departamento Comercial info@inversioninmobiliariacr.com Tel. (506)2506-3800 Website: www.inversioninmobiliariacr.com

Una producción de Revista Inversión Inmobiliaria SRL Dirección: de la rotonda a desnivel de Multiplaza, 800mts al oeste, mano izquierda edificio VMG, 1er Piso, Guachipelín de Escazú, Costa Rica Prohibida su reproducción parcial o total

n nuevo año inicia y con esto se espera un crecimiento moderado, pero saludable en el sector inmobiliario, el cual será un tanto más dinámico en los nichos residencial e industria, de acuerdo a expertos consultados y análisis realizado por nuestro equipo editorial y colaboradores, y que podrá profundizar aún más en las páginas siguientes de esta primera edición 2016. Por otro lado, y como parte de los trabajos y reportajes especiales les presentamos a todos aquellos profesionales, empresarios , inversionistas y personas que están involucrados en los negocios inmobiliarios, exponemos un análisis sobre el mercado y desarrollo del sector de oficinas, así como industrial, en diferentes zonas del Gran Área Metropolitana de nuestro país, que a su vez consideramos polos de atracción de inversión por las ventajas, accesos y facilidades que presentan estas zonas para el empresario. Hoy, zonas como Barreal de Heredia y lugares cercanos presentan las condiciones de infraestructura, servicios y ubicación que requieren las empresas. El ecosistema de la zona lo hace uno de los principales beneficiados de los flujos de Inversión Extranjera Directa, debido a que es una plaza atractiva y oportuna. A partir de la página 32, nuestra periodista Flor Monestel trae para usted un exhaustivo reportaje sobre esa localización. Si está buscando donde reubicar su operación, le recomiendo leer esta nota pues encontrará al menos 10 razones para trasladarse o ubicarse en Barreal de Heredia o en sus alrededores. En esta edición encontrará gran cantidad de artículos de interés, pero en particular dedicamos este número al desarrollo de usos mixtos. Revista Inversión Inmobiliaria y su equipo de colaboradores se dio la tarea de presentar un amplio reportaje sobre la evolucion de proyectos de este tipo. En Costa Rica, lejos de ser un boom, no hay una masificación de usos mixtos; sin embargo, ya su primera generación de inmuebles está consolidada y hoy surge una nueva ola de desarrollos conceptualizados bajo la filosofía de uso mixto que abre camino en nuestro país. En materia regional, el llamado triángulo norte del istmo, conformado por Guatemala, El Salvador y Honduras, ya experimenta la consolidación de una primera generación de usos mixtos. Las largas distancias que se deben recorrer para llegar de un punto a otro, sumado a diversas dificultades, crea el entorno ideal para el surgimiento de este modelo de edificación No obstante es Panamá el país que lleva la delantera en la evolución de este tipo de desarrollo, pero se explica por el dinamismo de su economía. Mientras que en el resto de Centroamérica, crecerá a tasas que promedian el 3%, la expectativa para el país canalero es del doble. Ya para concluir, a lo largo del 2016 estaremos dando seguimiento a lo que suceda en el mundo de los negocios inmobiliarios, por lo que reforzaremos nuestro compromiso con nuestros asiduos lectores con información de superior nivel, con secciones novedosas en 6 grandes ediciones y de forma diaria mediante nuestro sitio web. Esperamos nos acompañen!! Feliz año 2016!! Hernán Freer Director General Ps: Lo invitamos también a que recorra de forma virtual los principales desarrollos de uso mixto en Costa Rica a traves de www.inversioninmobiliariacr.com/360/vt.html

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CO NT ENI D O

66 TEMA DE PORTADA

ESPECIAL USOS MIXTOS Una de las tendencias inmobiliarias a nivel mundial es la construcción de proyectos de uso mixto y Centroamérica no es la excepción. La falta de terreno para construir en ciertas zonas urbanas, mayor rentabilidad, cambios cíclicos y de hábitos por las personas, son algunos de los elementos que hacen que este tipo de proyectos lleguen para quedarse. ¿Cuál es la evolución de los usos mixtos en Costa Rica y en la región centroamericana?

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IED REQUERIRÁ ESPACIOS PARA SERVICIOS Y MANUFACTURA 39 empresas se instalaron en el país durante 2015; en el 2016 el flujo de capital decrecerá un 2% a nivel regional BARREAL DE HEREDIA Y ZONAS ALEDAÑAS CONSERVAN SU ESENCIA DE OASIS PARA EL DESARROLLO Condiciones de infraestructura, servicios y ubicación convergen en este pequeño sector, en donde sigue existiendo fuerte demanda 2016 PROMETE CRECIMIENTO SANO PARA SECTOR INMOBILIARIO Foco de construcción se mantendrá en las áreas comercial y residencial, pero también hay buenas noticias para industria y oficinas DESACELERACION MARCARA EL RITMO EN AMERICA LATINA Entrevista especial con Barry Gosin, CEO de Newmark Grubb Knight Frankk

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LOCALES REACTIVA BIENES RAICES DE LUJO EN EL PACÍFICO Las playas del sur de Puntarenas ganan atractivo para clientes costarricenses, hoy actores estelares del mercado de bienes raices en las costas DE USO MIXTO A CENTROS DE ESTILO DE VIDA Tendencia domina los desarrollos inmobiliarios a nivel local e internacional USO MIXTO Y LIFESTYLE CENTERS DOMINAN SECTOR INMOBILIARIO NACIONAL Nuevos y ambiciosos desarrollos apuntan a esta tendencia, mientras torres residenciales y oficinas sacan ventaja de proyectos multipropósito MINI CIUDADES SURGEN EN EL ISTMO COMO CURA URBANA La saturación que enfrentan las ciudades generó las condiciones para el surgimiento de los usos mixtos LOS DESARROLLOS DE USO MIXTO EN LA CIUDAD DE PANAMÁ. La presencia de estos inmuebles ha logrado una gran efectividad en una ciudad que ha alcanzado un nivel de crecimiento en el que se comienzan a saturar las vialidades y la tendencia al desarrollo vertical. SEIS MEGAPROYECTOS DE USO MIXTO Gobiernos impulsan este tipo de proyectos para atraer inversión extranjera y oportunidades comerciales

NOTICIAS

Saturación de malls abriría camino a proyectos outlet Expertos aseguran que desarrolladores y retailers impulsarían potencial del proyecto Redacción Inversion Inmobiliaria

a saturación del mercado local de Regional Centers o malls y la consolidación de un consumidor cada vez más informado estarían abriendo una oportunidad para los “outlet malls” o centros comerciales de descuento en Costa Rica. Los complejos outlet suelen estar ubicados en las afueras de las grandes ciudades y funcionan como un espacio en el que las tiendas de venta al detalle (retailers) comercializan el saldo de sus productos, una vez finalizada cada temporada, a un precio menor y más conveniente para el consumidor. Por lo general, el alquiler de los locales suelen ser más barato que en los centros comerciales tradicionales, debido a la naturaleza del proyecto. En mercados como Norteamérica, grandes marcas de la talla de Calvin Klein, Banana Republic, Nike y Adidas utilizan esta herramienta para deshacerse de inventario. De hecho, con el inminente cierre de grandes centros comerciales en esa región, muchos de los nuevos proyectos inmobiliarios se dedican al nicho de los saldos. De acuerdo con un informe del Consejo Internacional de Centros Comerciales (ICSC, por sus siglas en inglés), entre 2012 y 2015 se han abierto un total de 41 outlet malls en Norteamérica y hay planeados 60 nuevos proyectos y expansiones, lo cual confirma la buena racha que esta industria ha presentado en los últimos años. De vuelta en Costa Rica, la poca oferta de centros de descuento (hoy solo opera el recién transformado Outlet Internacional en Alajuela y bodegas específicas de tiendas como Arenas y Extremos), aunada al poco espacio de merca-

do que queda para desarrollar grandes malls, parece abrir una oportunidad. De acuerdo con Sergio Soto, analista de la firma Colliers International, el consumidor costarricense está cada vez más educado y busca mejores precios al comprar, pues utiliza con frecuencia los medios digitales para adquirir y consultar productos. Soto indica que a nivel mundial, la mayoría de ventas de retail se realiza en los Outlet Centers, y luego en Internet. Empero, ¿por qué el concepto no ha funcionado en el país luego de intentos fallidos como el Outlet Mall en San Pedro, actualmente convertido en oficentro? “Lo más importante en todo proyecto inmobiliario es la comodidad para los usuarios, ubicación y buen mix comercial. En el pasado se intentó realizar proyectos tipo outlet, sin ningún

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respaldo en cuanto a inteligencia inmobiliaria, benchmark de proyectos similares a nivel mundial”, explica Soto. Tiendas de ropa, joyerías, relojerías, cafeterías, farmacias, restaurantes de comida rápida, cines y otros comercios podrían formar parte del mix de un proyecto como este, que podría estar ubicado, según Colliers en terrenos disponibles sobre las rutas, 27, 1 o 32 que posee comodidad de accesos. “Tienen todas las de ganar, al retailer le da la oportunidad de rotar su inventario (las franquicias extranjeras lo exigen) a un costo de alquiler mucho más barato que el del mall. El desarrollador que se involucre en este negocio tiene una excelente oportunidad pues es el giro natural de desarrollo del mercado comercial”, concluye Soto.

Bienvenido al mejor

Centro Corporativo de Costa Rica

Centro Corporativo El Tobogán, tiene espacio para su empresa en oficinas pequeñas a su medida desde 150m2 hasta 3.45 2m2 en pisos completos.

• Edificio Clase A+ •Certificación LEED Gold

•Ubicación estratégica en el centro de la ciudad

•Compromiso con el ambiente, la zona y su desarrollo •Compromiso con el cliente y sus necesidades

Agente Comercializador:

Tel: +506 4031 1040 •Mobile: +506 8703 7554 •priscilla.arguello@ab-latam.com

NOTICIAS

Nuevo Centro de Servicios y Distribución de Roche obtuvo la certificación LEED® Gold Avala que el edificio es innovador, moderno y cumple con los estándares de una construcción sostenible. La certificación la otorgó el Consejo de la Construcción Ecológica de Estados Unidos. Por Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

l nuevo Centro de Servicios y Distribución de la farmacéutica Roche obtuvo la certificación LEED® Gold categoría Remodelaciones Interiores (Commercial Interiors) versión 2009, la cual avala que dicho edificio es innovador, moderno y cumple con los estándares de una construcción sustentable. La certificación la otorgó el Consejo de la Construcción Ecológica de Estados Unidos (USGBC, por sus siglas en inglés), entidad a cargo del sistema de certificación independiente e internacional de edificaciones sostenibles llamado LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design / Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental). El proceso de certificación inició, en noviembre de 2014, en con-

junto con la construcción del nuevo Centro de la farmacéutica, ubicado en la zona franca Ultrapark, en La Aurora de Heredia. Tanto la fase de planeación como la de diseño de las instalaciones y su edificación contemplaron los diversos parámetros de LEED®. La empresa CTS (Commisioning Technology Sustainability), miembro Silver de USGBC en el país, tuvo a cargo el proceso de consultoría para buscar la certificación y la puesta en marcha del proyecto. “Roche es líder en medicina personalizada y es la mayor empresa biotecnológica del mundo. Así como estamos comprometidos con la innovación e investigación en beneficio de la salud, también lo estamos con el desarrollo sostenible. Integramos las prácticas de conservación ambiental y responsabilidad social tanto en todos

Nueva certificación garantizará calidad del cemento Rivalidad entre empresas abrió la oportunidad para generar una certificación que garantice la resistencia del material Por Flor Monestel, info@inversioninmobiliariacr.com

a llegada del cemento JCB al mercado nacional abrió una polémica entre las empresas instaladas en el país y la importadora de esta última, la cual viene desde China. La polémica giró en torno a la calidad del material y un debate respecto a quién ofrece la mejor resistencia para el interés de los constructores. Como ente neutral, el Instituto Nacional de Normas Técnicas (INTECO) apareció en medio de la discusión para ofrecer una norma técnica que garantice la calidad

del cemento, materia prima vital para garantizar la calidad de cualquier construcción. La norma establece los parámetros que deben cumplir los diferentes tipos del producto, además de posicionarse como referencia para el reglamento técnico de su comercialización. Bajo el nombre de “Cementos Hidráulicos – Requisitos y Especificaciones, la norma se basa en requisitos técnicos de países europeos y de Estados Unidos, pero ajustada a la necesidad, sísmica especialmente, del país.

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los procesos operativos de la empresa como en nuestras instalaciones a nivel mundial y nuestro Centro de Servicios y Distribución no es la excepción”, mencionó Stephan Julsing, Gerente General de Roche Centroamérica y Caribe (CAC). Para la farmacéutica, sostenibilidad es proteger el futuro mediante la correcta toma de decisiones en el presente. “Estamos convencidos que solo podemos ser exitosos si implementamos una estrategia en la que tanto la industria como la sociedad se beneficien de una manera sostenible. Esto significa cuidar el medio ambiente y ser un patrono responsable para nuestra gente; lo que se ajusta, perfectamente, a los requerimientos de LEED®”, continuó el Gerente General. El Centro de Servicios y Distribución de Roche apoya las operaciones de la farmacéutica en 23 países de Centroamérica y el Caribe. Abarca un área de 5.000 metros cuadrados, de la cual 2.200 metros cuadrados corresponden, propiamente, al centro de distribución. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

Entre los temas más novedosos están los elementos que deben de conformar cada uno de los cementos, su clasificación, especificaciones de calidad y la resistencia a la compresión; es decir, si el cemento cumple o no con lo que cada construcción requiere. Este nuevo reglamento abre la posibilidad de que sea el mismo fabricante quien determine la fecha máxima recomendada para el uso del cemento, potestad que hasta la fecha le pertenecía al MEIC. “La norma permite que sea el productor quien indique la fecha máxima de uso de su cemento, porque dependiendo del empaque y la tecnología que se utilice para transportarlo, este puede permanecer más de seis meses conservando todas sus características. Por eso, limitar el uso del cemento sin una razón técnica de peso podría crear una barrera técnica al comercio”, indicó Alexandra Rodríguez, directora de normalización de INTECO. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

IED ECONOMÍA

requerirá espacios para servicios y manufactura

39 empresas se instalaron en el país durante el 2015; para este nuevo periodo el flujo de capital decrecerá un 2% a nivel regional. Por Flor Monestel, info@inversioninmobiliariacr.com

a necesidad de inmuebles para albergar la operación de multinacionales que lleguen a Costa Rica en búsqueda de los beneficios ofrecidos por el régimen de Zona Franca persistirá, aunque el ritmo al que se consuma ese inventario será moderado. En el último año, el país captó 39 proyectos de inversión en sectores de Manufactura Tecnológica, especialmente aquella vinculada a Ciencias de la Vida, y Servicios. La Inversión Extranjera Directa (IED) total generó 12 mil nuevos empleos al cierre de 2015, según estadísticas de la Agencia de Promoción de Inversiones de Costa Rica (CINDE). Para la metodología de medición, la organización consultó la base de datos suministrada por la Caja Costarricense del Seguro Social. “Los reportes de la CCSS permiten una medición concreta del empleo. Los datos determinaron que las empresas multinacionales generaron de setiembre de 2014 a setiembre de 2015, un total de 11.935 nuevos empleos. Al hacer el balance con los puestos de trabajo reducidos en el año, el empleo neto generado por las compañías alcanza 6.456.

Esta cifra comparada con el total del empleo nacional muestra el peso importante del sector multinacional en la generación de puestos de trabajo en el país. El empleo neto multinacional representó el 17% del total de empleo creado en Costa Rica, y el 22% del empleo creado por el sector privado”, resaltó Jorge Sequeira, director general de CINDE. El empleo reportado este año por las multinacionales ha crecido a una tasa del 9,1%, 3 veces más rápido que el resto del empleo privado y del país. En términos de cantidad de nuevos proyectos de inversión, el país logró captar 39. El número superó la meta planteada de atraer al menos 35 proyectos de inversión en estos sectores. De acuerdo con CINDE, en el ámbito de Biociencias, la estadounidense American World Clinics, prevé cons-

LA CIFRA

12 mil

nuevos empleos, se genero al cierre de 2015 ENERO 2016 / 16

truir un complejo de atención a la salud con la finalidad de atraer turismo médico, valorado en $100 millones. En el sector de las manufacturas, la canadiense Gildan Activewear invertirá en una nueva fábrica textil en la provincia de Guanacaste, en el marco de un plan de expansión de la compañía, cuyo monto total asciende a $300 millones. El Ministro de Comercio Exterior, Alexander Mora resaltó los resultados alcanzados por el país en medio de una competencia internacional muy fuerte por la captación de inversión extranjera. “La instalación de 39 proyectos de inversión y los miles de empleos generados por las empresas atraídas muestran el buen desempeño de Costa Rica ante sus competidores. Año con año la competencia por captar nuevos proyectos de inversión es más férrea; sin embargo, como Gobierno asumimos el com-

ECONOMÍA

promiso de trabajar en la mejora continua de las condiciones de competitividad local para seguir siendo un destino estratégico para este tipo de inversiones. Hoy miles de costarricenses dan testimonio de los beneficios que la inversión trae al país, ocupando empleos de calidad, bien remunerados y permitiendo su desarrollo personal en ambientes de competitividad global”.

Servicios y Ciencias de la Vida: sectores de mayor dinamismo El Sector de Servicios Corporativos fue el que mayor dinamismo tuvo en el 2015 en términos de proyectos de inversión atraídos y número de empleos generados, con 5.000 empleos netos de alta calidad y la instalación de 23 proyectos de inversión en el país. Por su parte el Sector de

Estados Unidos, el principal origen

mérica Latina recibe la Inversión Extranjera de tres países, principalmente. En el caso de Costa Rica, es poco diversificada al ser prácticamente en su totalidad proveniente de Estados Unidos. Inversiones directas de los tres primeros inversionistas en la región Brasil Países bajos

México

Colombia

Centroamérica

29%

Estados Unidos

29%

14%

España

18%

13%

Fuente: Cepal

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33%

Ciencias de la Vida reportó nueve proyectos de inversión atraídos y 2.324 empleos netos. De acuerdo con ambos jerarcas, los proyectos captados confirman una tendencia de llegada de servicios y procesos productivos de mayor valor agregado y sofisticación que inician con tamaños moderados de planilla desde las 20 personas hasta las 100 en el primer año, y con planes de expansión hasta aproximadamente 400-500 en un periodo tres años. Por su parte, el sector de Manufactura Avanzada registró tres proyectos y el de Manufactura Liviana y la Industria Alimentaria cuatro. Dos de estos ubicados en zonas fuera de la Gran Área Metropolitana, específicamente en Pérez Zeledón y Siquirres. El Sector de Manufactura Avanzada generó 519 nuevos puestos de trabajo, pero reportó una disminución de 986. Misma situación del Sector de Manufactura Liviana y Alimentaria que creó 775 nuevos empleos contra una rebaja de planilla de 1.329. De acuerdo con Sequeira, son dos sectores en los que se presentan retos importantes y oportunidades de evolución. El valor agregado nacional de las exportaciones de bienes del régimen de Zona Franca crece desde $0,27 por dólar exportado en el 2010 a $0,36 en el año 2014 (+33%). De acuerdo con estimaciones de CINDE con base en datos de PROCOMER y BCCR, para este cierre de 2015, el valor agregado nacional alcanzaría el récord de $0,60 por cada dólar exportado de bienes en las Zonas Francas del país. Con respecto a las compras locales de bienes y servicios (encadenamientos productivos) como porcentaje de las compras totales realizadas por las empresas de Zona Franca, estas suben desde 20% en el 2010 a 31% en el 2014 (+11 puntos porcentuales). Las estimaciones realizadas indican que este nivel de encadenamiento llegará a cifras cercanas al 40% al cerrar el 2015.

Panorama favorable La expectativa para Costa Rica en 2016 es un decrecimiento del 2% en el flujo de IED que logrará captar, cifra idéntica al promedio que se proyecta para América Latina. La cifra es buena,

ECONOMÍA

Nuevos proyectos 2015 El Sector de Manufactura Avanzada generó 519 nuevos puestos de trabajo, pero reportó una disminución de 986. Misma situación del Sector de Manufactura Liviana y Alimentaria que creó 775 nuevos empleos contra una rebaja de planilla de 1.329 Empresa

Descripción

Ubicación

Inversión $

Servicios Cargill CBS

Centro de servicios en áreas de finanzas y recursos humanos, y en el futuro agregará servicios en tecnologías de información, abastecimiento estratégico, transporte y logística.

Oficentro El Cafetal

BOSCH

El proveedor líder de Business Process Outsourcing, amplía su red global con la apertura de su primer centro de servicios empresariales en Costa Rica.

America Free Zone

Mondelēz International

Centro de servicios de asistencia al empleado (recursos humanos) que dará soporte a su negocio en Norteamérica.

Forum

Bacardi

Centro de servicios administrativos en cuentas por pagar, manejo de inventarios, cuentas generales y reportes.

101 Avenida Escazú

Bayer

Bayer realizó una inversión inicial de $10 millones en su primera planta de dispositivos médicos en Costa Rica.

Zona Franca Metropolitana

ROCHE

Su Centro de Servicios y Distribución en el país, permitirá optimizar sus operaciones para la atención de 23 países de Centroamérica y el Caribe. También Ultrapark ampliará su capacidad de almacenamiento de productos biotecnológicos.

CASS

Empresa dedicada a fabricación de dispositivos médicos Zona Franca Zeta a base de silicón. Alajuela

Ciencias de la vida US$12 millones

US$5.5 millones

US$3 millones

Software GEP

Proveedora de servicios de consultoría, tercerización y software en compras, así como el manejo de la cadena de abastecimiento.

Lindora Park

VMware

Líder global en infraestructura de nube y movilidad empresarial, inauguró su nuevo centro de operaciones

America Free Zone

Apollo Endosurgery

Planta dedicada a la manufactura de dispositivos bariátricos y gastrointestinales

Zona Franca El Coyol

Zollner Elektronik AG

Proveedor de tarjetas de circuitos impresos para sectores como el industrial, automovilístico, electrónica de oficina, médico, tecnología de datos y equipos de medición.

Zona Franca La Lima

US$15 millones

Manufactura avanzada

Fuente: Cinde

a pesar de ser negativa, debido a que los mercados más afectados tendrán una variación negativa del 16%, según el estudio “Inversión Extranjera Directa en América Latina y El Caribe, 2015”. Dicha tendencia se debe a la disminución de los precios de los productos básicos para la exportación y a la des-

aceleración económica de la región. En el ámbito regional, Brasil continúa siendo el mayor receptor de IED de la región, seguido de Chile. Pese a esto, la inversión extranjera sigue siendo fundamental para los países, especialmente para las pequeñas economías en El Caribe, como

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República Dominicana y Trinidad y Tobago. Entre los principales inversionistas directos en la región, destacan los Países bajos que representan el 20%, el 17% proviene de Estados Unidos, España ronda un 10% y Asía aparece con un 6%.

NEGOCIOS

Trayectoria y respaldo en

inteligencia

de mercado

Los servicios de análisis del mercado inmobiliario de Newmark Grubb Knight Frank ya están disponibles en América Central. Creditos: Karla Scott, info@inversioninmobiliariacr.com

frecer servicios inmobiliarios enfocados en bienes raíces comerciales en las áreas de oficina, industria, comercio, terrenos para desarrollo, mercado hotelero y consultoría inmobiliaria, es parte de la oferta de servicios que Newmark Grubb Knight Frank ofrecerá al mercado de América Central.

Como parte del proceso, Newmark se asoció con la empresa RUT, liderada por Carlos Robles, quien tenía la representación de NAI Global/NAI Costa Rica desde 2002. En esta etapa, NAI Costa Rica fue premiada por NAI Global como la mejor oficina de la región de Latinoamérica y el Caribe en 2010. En tanto, Robles obtuvo el premio como mejor presidente

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NEGOCIOS

“

También estamos trabajando en una plataforma de correduría residencial, para llevar a cabo permisos de trabajo, migración, reubicación de casas, escuelas, asuntos fiscales y demás que comenzaría con Costa Rica en los próximos 12 meses” Carlos Robles Presidente Newmark Central America

de la región en 2012 y, además, la permite involucrarse desde el inicio designación de la Society of Industrial de un proyecto para realizar un análiand Office Realtors (SIOR), una de las sis de una mejor ubicación y así lograr más importantes de la industria y el negociar y comprar el terreno para el único en poseerla en Centroamérica. desarrollo, ejecución de estudios de Sin embargo, desde noviembre del factibilidad financiera y de mercados, 2015, los servicios de consultorías, y apoyar en la conceptualización del estudios de mercado, inversión y proyecto y ventas o alquileres. correduría han comenzado a expan“También estamos trabajando en dirse por la región centroamericana una plataforma de correduría resigracias a la alianza con una de las dencial, para llevar a cabo permisos empresas más grandes e importantes de trabajo, migración, reubicación de a nivel global como lo es Newmark casas, escuelas, asuntos fiscales y Grubb Knight Frank. demás que comenzaría con Costa “Somos la empresa Rica en los próximos 12 de Commercial Real meses” explicó Robles. Estate con mayor Asimismo, a nivel gloLA CIFRA trayectoria en Costa bal se cuenta con una Rica. Nuestro equipo plataforma de Project, en Costa Rica, de 12 Property y Facility profesionales, están Management sumacapacitados en las mente fuerte que tiene diferentes áreas y merdentro de los planes a cados, mientras que corto y mediano plazo Cantidad de oficinas en Panamá contamos ir abriendo estos serviy de colaboradores con un profesional y cios a nivel local en la que Newmark estamos en proceso de región Centroamérica. expansión. La empresa dispoGrubb Knight Frank Newmark es una ne con 380 oficinas dispone en todos empresa que, tanto a y 12.800 profesionalos continentes del nivel local como gloles que trabajan en mundo. bal, tiene una amplia todos los continentes gama de servicios que del mundo, quienes se

380 y 12.800

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NEGOCIOS

Acompañamiento desde la gestación

l abanico de posibilidades que Newmark Central America ofrecerá a sus clientes abarca desde los estudios de mercado para determinar la factibilidad de un proyecto, hasta el servicio financiero y la administración del inmueble.

Avalúos Consultorías a la medida Conceptualización de proyectos Correduría de bienes raíces Correduría residencial Estudios de mercado Ventas o alquileres Servicios financieros

Fuente: Newmark Grubb Knight Centroamérica

encuentran iniciando trabajos con varios grupos de inversión, desarrolladores, fondos y grupos hoteleros en los diferentes países de América

“

Central, como lo son Panamá, Nicaragua y Guatemala. Robles, representante de la empresa en la región, asegura que se encuen-

Tenemos diferentes clientes, tanto locales como internacionales, que quieren invertir, expandir o abrir operaciones. Entre ellos hay empresas de servicios, manufactura, retailers, centros educativos, hoteles, entre otros” Carlos Robles Presidente Newmark Central America ENERO 2016 / 22

tran trabajando en diversas áreas de servicios y planeando abrir una sede también en Panamá en un plazo no mayor a 18 meses. De igual manera, Newmark es parte de dos empresas financieras grandes a nivel global como lo son BGC Partners y Cantor Fitzgerald, que otorgan préstamos de bienes raíces, hipotecas y transacciones bolsa enfocadas en el área inmobiliaria. Proyectos en Costa Rica En el plan de trabajo de Newmark Central America, se encuentra la conceptualización y preparación de ventas de dos proyectos de uso mixto que se presentarán al mercado en el 2016. “Estamos administrando y trabajando en la conceptualización de un nuevo proyecto en Brasilito Guanacaste, el cual será un resort. El proyecto cuenta con 212 hectáreas frente a la playa y se hará en diferentes fases de desarrollo, entre estas un Beach Club, hotel, una villa comercial y residencias” aseguró Robles “Tenemos diferentes clientes, tanto locales como internacionales, que quieren invertir, expandir o abrir operaciones. Entre estas, hay empresas de servicios, manufactura, retailers, centros educativos, hoteles, entre otros. También, estamos asesorando en la expansión a diferentes retailers, un par de ejemplos son Juan Valdez y Yogurberry.” expresó Robles

NEGOCIOS

La Lima Corporate Center convertirá a Cartago en hub de firmas de servicios El proyecto, ubicado dentro de Zona Franca La Lima, albergará cinco edificios de oficinas corporativas y generará 4.500 empleos directos Por: César Brenes, info@inversioninmobiliariacr.com

spacios corporativos de primer mundo y un personal calificado con una tasa de rotación mínima es lo que encontrarán las empresas que se instalen en La Lima Corporate Center, un complejo de oficinas que se ubicará dentro del parque empresarial Zona Franca La Lima (ZFLL), en Cartago. El proyecto, a cargo de la firma Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, promete sacar provecho, tanto de las experiencias del grupo en Parques Empresariales y espacio disponible en ZFLL, como de la mano de obra altamente calificada que reside en el este del Valle Central. El plan incluye utilizar ocho de las 79 hectáreas que conforman ZFLL para

desarrollar La Lima Corporate Center, un complejo que contará con cinco edificios, cada uno con tres pisos de oficinas de 3.431 metros cuadrados (m2) por nivel y un sótano de parqueos. Con los estacionamientos externos, la obra sumará un total de 2.200 espacios. Además, se incluirá un acceso de bicicletas como parte de una iniciativa de la Municipalidad de Cartago para contar con un sistema de bicicletas de uso común en el cantón. De acuerdo con Carolina Umaña, gerente comercial de ZFLL, La Lima Corporate Center estará diseñado especialmente para las necesidades de las empresas de servicios, hasta ahora mayoritariamente alejadas de la zona de Cartago por falta de oferta de infraestructura de alto nivel.

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Debido a ello, el proyecto concentrará ventajas y beneficios, propios de un hub de firmas de servicios: •• Centro de innovación. •• Áreas para capacitación y enseñanza a disposición de diferentes centros educativos dentro del parque. •• Redundancia en telecomunicaciones. •• Circuito Cerrado de Televisión (CCTV) y seguridad las 24 horas. •• Recepción de uso común para control de ingreso en cada edificio. •• Acceso electrónico al parque. •• Consultorios médicos. •• Cajeros automáticos. •• Acceso al centro comercial Paseo Metrópoli por medio de busetas. •• Gimnasio.

NEGOCIOS

•• Sistema de transporte que contará con una bahía de buses dentro del Centro Corporativo. •• Caminos internos a los edificios. •• Amplias zonas verdes para esparcimiento. •• Área para cuerdas bajas y senderos naturales para atletismo, entre otros. Como si fuera poco, las empresas que se instalen en La Lima Corporate Center tendrán entre 10 y 15 créditos LEED pre aprobados. Umaña informó que la construcción del primer edificio de 13.000 m2 se iniciará durante el primer trimestre del 2016 y a finales de ese año comenzarán los primeros alquileres. En cuanto al resto de etapas, se construirán en función de la demanda, pero la expectativa es crear un edificio por año hasta llegar a la etapa final en 2020 con 4.500 empleos directos creados.

Caracteristicas del Centro Corporativo La Lima Terreno:

8 hectáreas

Edificios:

5 con tres pisos de oficinas de 3.431 m2 por nivel

Espacios de parqueo:

2.200

Etapa actual:

Inicio de construcción de primer edificio de 13.000 m2

Terreno total de ZFLL:

79 hectáreas

ZFLL ofrece un edificio MULTITENANT conformado por ocho bodegas industriales de 1520 m2 cada una, con un andén y dos puertas de acceso. Actualmente están disponibles varios módulos, en donde las empresas podrán iniciar operaciones de inmediato.

LA CIFRA

4,500 empleos

Empleos que generará el nuevo Centro Corporativo de ZFLL

Cartagineses: personal que podrá retener con alto grado de fidelidad Uno de los retos más importantes que enfrentan las firmas de servicios en Costa Rica es el de la rotación de personal. La llegada de nuevas compañías y la mejora de condiciones y beneficios laborales han impulsado un fuerte crecimiento empresarial y por ende, una competencia natural en el sector que motivan a la industria y al país a buscar nuevas formas y estrategias de expansión.

La Lima Corporate Center contará con acceso propio.

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NEGOCIOS

Con eso en mente, Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios realizó un estudio en el cual determinó que el 87% de las 65.000 personas que se desplazan diariamente desde Cartago hacia otras ciudades del país para trabajar, está dispuesto a quedarse en dicha provincia si encuentra condiciones similares. Esto debido a que generaría ahorros en tiempo de desplazamiento y costo de transporte, rubro que actualmente representa entre 5% y 10% de su salario. “La razón principal por la cual se escogió Cartago para el desarrollo del parque, es debido a la abundante mano de obra calificada, así como por las instituciones académicas enfocadas en

educación técnica e ingenierías. Por lo tanto, ZFLL abrirá oportunidades en trabajos de calidad a actuales y futuros profesionales; brindando a las empresas su principal activo: personal calificado con baja rotación”, explicó Carolina Umaña. De hecho, de acuerdo con el Índice de Desarrollo Humano del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), en el este del Valle Central existen 685.000 personas capacitadas para el trabajo intensivo de servicios industriales en el entorno de oficina. De la misma manera, la Zona Económica Especial de Cartago (ZEEC) registra 33.203 estudiantes universitarios entre la Universidad de Costa Rica sede San Pedro y el Tecnológico de Costa Rica (TEC), así como 2.900 graduados técnicos al 2013. Allí también se encuentra el COVAO, el colegio técnico más grande del país. Decisiones como estas han fomentado

el hecho de que Cartago sea la provincia con mejor índice de alfabetización (98,7%) del país, por encima del promedio del país (96,2%). Además, 28,7% de la fuerza laboral de Cartago habla Inglés, 2,20% Francés (1.411 personas) y 1,9% Portugués (1.215 personas). Todo ello hace que el potencial de expansión de las firmas ya presentes en la provincia sea alto, pues no solo cuentan con un espacio del tamaño de ZFLL, sino que esa es la tercera provincia con mayor cantidad de población a nivel nacional. Un caso de éxito instalado en ZFLL es la multinacional Zollner Electronik AG. Según Octavio Matus, gerente general de la corporación de origen alemán, la presencia de colegios técnicos y del TEC, aunado a un costo de metro cuadrado inferior al de otras zonas francas del país, hicieron obvia la elección por el desarrollo de Garnier & Garnier.

Ventajas de ZFLL Acompañamiento El equipo de Garnier & Garnier, junto con la provincia de Cartago darán acompañamiento a las empresas interesadas en su inversión: en instalarse en La Lima Corporate Center.

Las compañías que se instalen en La Lima Corporate Center tendrán menos competencia por el talento, comparado con otras zonas del país. La rotación en las empresas ubicadas en Cartago es menor al 4%, incluso algunas empresas lograron una rotación del 0% durante el 2015.” Carolina Umaña. Gerente Comercial de ZFLL

Talento:

La mano de obra de Cartago es abundante y muy especializada. El colegio técnico más grande del país, COVAO, está ubicado en Cartago. Las dos universidades más grandes del país están cerca, graduando especialidades muy orientadas a manufactura y servicios.

Zona Económica Especial de Cartago:

Liderado por el TEC, el comité lo conforman la Municipalidad de Cartago, JASEC, Procomer, Cámara de Comercio de Cartago, entre otras. Su objetivo es mejorar el clima de inversión de Cartago y entender las necesidades de las empresas.

Centro de Vinculación del TEC:

Apoya en la creación de nuevas carreras profesionales y técnicas, de acuerdo a la demanda de las compañías. Además, impulsa alianzas estratégicas en investigación y desarrollo.

Expansión:

Gracias al espacio y plan maestro del parque ZFLL, se puede ofrecer amplia área a las empresas para futuras expansiones, sin pensar en el traslado o segmentación de sus operaciones.

Electricidad:

JASEC provee electricidad de calidad y a un precio menor en Cartago que lo que sus competidores en otras áreas del país.

Ventaja cultural:

La participación activa de las mismas compañías en los programas de educación de colegios y centros de enseñanza superior contribuye a facilitar la transición cultural, lo cual también representa un reto para los nuevos profesionales, al ingresar a compañías extranjeras.

Fuente: Garnier & Garnier, ZEEC.

ENERO 2016 / 26

NEGOCIOS

Cartago en cifras Razones que hacen a la provincia atractiva para multinacionales.

P 685.000:

Población del este adecuada para el trabajo intensivo de servicios industriales en el entorno de oficina, según Índice de Desarrollo Humano (IDH).

P 33.203: Estudiantes universitarios del este (UCR & TEC). P 46.391: Graduados universitarios en el 2013 (54,2% reside en el este). P 38.904: Estudiantes de colegio en Cartago. P 2.900:

Graduados técnicos en el 2013.

P 98,7%: Índice de alfabetización de la provincia. P 71

colegios

(11 de ellos técnicos).

P 6 centros de formación INA. P 8 universidades. Fuente: INEC, Zona Económica Especial de Cartago (ZEEC), CONARE (Población de principales lugares del campus en San Pedro y Cartago).

La Zona Económica (TEC y la Cámara de Comercio) ofrece un estupendo soporte a las empresas que se instalan: ferias de empleos, mercadeo, permisos, aspectos legales, entre otros, por lo que se facilita la introducción de la empresa.” Octavio Matus Gerente General Zollner Electronik AG “Por otro lado, la Zona Económica (TEC y la Cámara de Comercio) ofrece un estupendo soporte a las empresas que se instalan: ferias de empleos, mercadeo, permisos, aspectos legales, entre otros, por lo que se facilita la introducción de la empresa”, afirmó Matus. De la misma forma, el personal calificado, la baja rotación, el servicio de transporte público, los salarios competitivos y la estructura de redundancia de electricidad e Internet que posee el parque destacan entre muchas ventajas.

ZFLL: aliado de las empresas

Con la incorporación de la Lima Corporate Center, ZFLL cumple su promesa de convertirse en un parque empresarial de uso mixto industrial-servicios de referencia para la zona de Cartago. El proyecto, que abarca 79 hectáreas, fue diseñado con un perfil tecnológico para la manufactura avanzada, ciencias de la vida, centros de logística, establecimiento de empresas suplidoras y compañías de servicios, entre otras. Ofrece más de 650.000 m2 para 37 lotes industriales, con una capacidad de construcción que sobrepasa los 400.000 m2, rodeada de 65.000 m2 de áreas verdes comunes. “El nivel de educación de quienes se desplazan y de los residentes en el cono urbano cerca de Zona Franca La Lima, es muy alto. Este talento tiene habilidades técnicas para empresas de manufactura y servicios. Un porcentaje importante domina otros idiomas incluyendo inglés, francés y portugués”, dice Carolina Umaña. Tras 20 años de experiencia en la industria y luego del éxito de su Centro Corporativo El Cafetal en Belén de Heredia, Garnier & Garnier Desarrollos

ENERO 2016 / 27

Inmobiliarios, quiso replicar el éxito en una región que se distingue por su talento calificado, transporte público eficiente, tarifas más bajas en servicios públicos, una nueva subestación eléctrica y mejoras en las redes de telecomunicaciones. Igualmente, ZFLL trabaja estrechamente con la ZEEC, comité interinstitucional apoyado por diferentes actores -empresariales, Municipalidad de Cartago, Junta Administrativa del Servicio Eléctrico Municipal de Cartago (JASEC), Bancrédito, TEC y demás instituciones académicas de la provincia-, cuyo objetivo es brindar apoyo a los inversionistas para agilizar trámites y el proceso de instalación de las empresas en la zona. Este organismo elaboró una guía de inversión para las compañías interesadas y un recuento de la mano de obra actual de las empresas en Cartago. Finalmente, las características de ZFLL atraerán el recurso más valioso de la provincia. “Las compañías que se instalen en La Lima Corporate Center tendrán menos competencia por el talento, comparado con otras zonas del país. La rotación en las empresas ubicadas en Cartago es menor al 4%, incluso algunas empresas han logrado una rotación del 0% en lo que va del 2015”, señaló Carolina Umaña.

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LatAm Parque Logístico Coyol revolucionará mercado industrial en El Coyol Desarrolladora con experiencia de clase mundial invertirá $55 millones en proyecto que iniciará operaciones en cuarto trimestre del 2016 Por: Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

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NEGOCIOS

n Parque Logístico Clase A dirigido a empresas de consumo masivo, retailers y operadores logísticos, que cumpla con los más altos estándares de eficiencia, es lo que traerá la empresa LatAm Logistic Properties a Costa Rica para finales del 2016. Se trata del proyecto industrial LatAm Parque Logístico Coyol que se desarrolla sobre la radial SiquiaresCoyol, en Alajuela. La obra se levantará en un terreno de 15 hectáreas ubicado frente al CEDI de Walmart y contará con 65.700 metros cuadrados arrendables, según confirmó Aris Stamatiadis, uno de los socios y gerente general de la firma LatAm Logistic Properties. Según Stamatiadis, el plan incluye cuatro grandes edificios que se pueden dividir en cuatro módulos cada uno, con el objetivo de alquilar espacios mínimos de 3.000 metros cuadrados. El proyecto ya inició el movimiento de tierra e infraestructura, con lo cual se estima que empiece a entregar las primeras bodegas durante el último trimestre de 2016. “Nuestro objetivo es ofrecer a nuestros clientes instalaciones clase A, con capacidad de almacenar más mercadería en menos área, ubicados en una zona estratégica con fácil y rápido acceso a las principales rutas, puertos y zonas de consumo”, señala Stamatiadis. LatAm Parque Logístico Coyol podrá ser utilizado por empresas operando bajo régimen nacional, de almacén fiscal y/o de zona franca. Además, generará cerca de 1.000 empleos durante su construcción y otros 1.000 una vez empiece a operar. En total, la inversión ascenderá a los $55 millones.

Oferta diferenciada

Los procedimientos de desarrollo a los cuales se apega LatAm hacen de este proyecto único en Costa Rica. Por ejemplo, la firma debe mantener estándares de altura, espacio entre columnas, tamaño de patios de maniobra y otra serie de variables fundamentales para el éxito de

un parque logístico bien diseñado y sobre todo, eficiente en términos de operatividad. “La economía y el mercado local se han venido sofisticando durante los últimos años y el ofrecer complejos logísticos con altos estándares internacionales y de última generación es parte de este proceso que busca facilitar y hacer más eficiente las operaciones de nuestros clientes”, comentó el inversionista. De hecho, el proyecto no competirá con la mayoría de desarrollos industriales edificados en el Coyol, pues se enfoca en un cliente con necesidades meramente de logística, no de manufactura, como la mayoría de parques presentes en El Coyol de Alajuela. La compañía también planea expandirse en importantes zonas del país con buen acceso a rutas de transporte, puertos, aeropuertos y con cercanías a zonas de consumo y alta concentración de clase media.

Experiencia de clase mundial

El proyecto cuenta con el respaldo de la experiencia de Mike Fangman, CEO de la firma, que ha desarrollado más de 2 millones de

ENERO 2016 / 29

Nuestro objetivo es ofrecer a nuestros clientes instalaciones clase A, con capacidad de almacenar más mercadería en menos área, ubicados en una zona estratégica con fácil y rápido acceso a las principales rutas, puertos y zonas de consumo” Aris Stamatiadis Gerente General – Costa Rica & Panamá LatAm Logistic Properties

NEGOCIOS

Las etapas de LatAm El proyecto de $55 millones se desarrollará en cuatro fases. Fuente: LatAm Logistic Properties

Fase 4:

Fase 1:

Edificio 400: consolidará operaciones en el 2017

Movimiento de tierras e Infraestructura: inició el 7 de diciembre y finaliza en mayo del 2016. A cargo de la empresa Traesa.

Fase 2: Edificios 200 y 300: iniciará en el segundo trimestre de 2016 y se entregará entre el tercer y cuarto trimestre del 2016. En proceso de licitación privada.

Fase 3: Edificio 100: edificación iniciará a finales 2016 y se entregará a mediados de 2017

Master Plan metros cuadrados de bodegas logísticas en mercados como México y Brasil. El también fundador de la empresa laboró por más de 15 años en la firma Prologis, desarrolladora líder de parques logísticos a nivel mundial. Fangman dirigía las inversiones de Prologis en México y Brasil, y detectó la oportunidad de desarrollar este tipo de proyectos en mercados que debido a sus pequeñas dimensiones, Prologis no atendía. Así fue como a finales del 2014, Fangman inició una empresa de inversión y desarrollo que atendiera las necesidades logísticas de los mercados inmobiliarios de Costa Rica, Colombia, Panamá y Perú. Por su parte, en el 2015, Aris Stamatiadis, quien cuenta con más de 10 años de experiencia trabajando en el mercado inmobiliario local y regional como asesor de importantes corporaciones e inversionistas influyentes, se unió a la firma. Paralelamente, la compañía obtuvo el respaldo económico de un

fondo de capital privado de origen neoyorquino con vasta experiencia en la inversión inmobiliaria en mercados emergentes, el cual buscaba un socio local para invertir en una plataforma de este tipo en la región. El equipo también lo integra Juan Pablo Rojas como Director de Desarrollo, quien ha dirigido técnicamente importantes proyectos industriales en el país. Adicionalmente, se cuenta con consultores locales y globales con mucha experiencia en la conceptualización, diseño y ejecución de este tipo de proyectos. En un mercado como el tico, en el que el desarrollo inmobiliario se ha enfocado principalmente en oficinas, complejos residenciales, centros comerciales y parques industriales de manufactura, la necesidad de un proyecto de logística era inminente. “Detectamos la oportunidad de ofrecer un parque logístico de clase mundial que pueda hacer más eficiente y optimizar las operaciones de nuestros clientes”, concluyó Stamatiadis.

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LAS CIFRAS

$55 millones

de inversión en el proyecto

1.000 nuevos empleos creados durante su construcción

1.000 nuevos empleos creados durante su operación

15 hectáreas de terreno donde se desarrollará

65.700

metros cuadrados arrendables

Fotografía: cortesía de American Free Zone

EN DESARROLLO

Barreal de Heredia y zonas aledañas, conservan su esencia de oasis para el desarrollo Condiciones de infraestructura, servicios y ubicación convergen en este pequeño sector, en donde sigue existiendo fuerte demanda Por: Flor Monestel, info@inversioninmobiliariacr.con

a convergencia es una virtud que vale oro para los desarrollos inmobiliarios radicados en Heredia, porque tienen lo mejor de varios mundos: acceso vial privilegiado, calidad de servicios públicos y un entorno comercial que complementa los desarrollos de corte industrial y de ‘share services’.

Este ecosistema hace de Barreal sea uno de los principales beneficiados de los flujos de Inversión Extranjera Directa (IED), debido a que es una plaza atractiva y oportuna tanto para aquellas operaciones vinculadas a industria como a servicios, éstos últimos representan un 70% de las actividades empresariales que ahí se instalan, dejando atrás el área de manufactura (17%).

ENERO 2016 / 32

“El clúster de servicios está ahí. Con empresas que hemos asesorado últimamente, el tema del aeropuerto y la posibilidad de encadenamiento con otros mercados, ha sido fundamental para la toma de decisión en cuando al inicio o traslado de operaciones”, apuntó Alex Obando, analista de mercado de Colliers Internacional. Barreal de Heredia está estratégicamente ubicado contiguo a los

EN DESARROLLO

El clúster de servicios está ahí. Con empresas que hemos asesorado últimamente, el tema del aeropuerto y la posibilidad de encadenamiento con otros mercados, ha sido fundamental para la toma de decisión en cuando al inicio o traslado de operaciones” Alex Obando Analista de mercado Colliers Internacional Costa Rica

Para el primer trimestre de 2015, los flujos de IED en Barreal de Heredia representaron $514 millones, divididos en inversión empresarial con $427 millones y el monte restante en inmobiliaria. Por esta razón, la presión por expandir el inventario en la zona depende, en gran medida, de las expectativas y flujos futuros de IED, las cuales califican como moderadas y al alza. Bosch Service Solutions, proveedor de externalización de procesos a nivel global, es uno de los últimos inquilinos que se radicó en el vecindario, específicamente en America Free Zone, operación que se suma a las 120 empresas que ya existen en el área de servicios corporativos. El director general de la compañía, Paulo Maia, alabó la infraestructura de última generación y la alta disponibilidad de talento ofrecida por Heredia. El centro proporcionará servicios en áreas como cuentas por pagar, cuentas por cobrar, libro mayor, incluyendo contadores generales y

activos fijos, cobros y soporte técnico, contabilidad general y activos fijos de Grupo Bosch en Norteamérica. Se espera tener una planilla de 300 empleados, a finales del 2016, que den sus servicios en español e inglés.

Oferta en camino

Una virtud de los parques empresariales ubicados en Barreal es que tienen espacio para crecer. Es el caso de Eurocenter, inmueble que goza de una ocupación que supera el 95% gracias a las ventajas que ofrecen a sus inquilinos, entre ellas la cantidad de metros cuadrados disponibles para las actividades que necesiten de densidad. Al tener poco inventario disponible, Eurocenter apresura la expansión, que consiste en un tercer edificio y una plataforma de parqueos, ambas necesidades que llegan a subsanar la enorme cantidad de metraje que requieren inquilinos actuales y pensando en la atención de los potenciales, indicó Ignacio Esquivel, Director Comercial del inmueble.

10 ventajas de Barreal accesos de La Valencia y de la autopista General Cañas. Además, posee cercanía con el aeropuerto internacional Juan Santamaría y con los principales hoteles de franquicias, cuyo fuerte es la atención del viajero de negocios. Además, siempre bajo el enfoque de acceso, los cambios en el sentido de varias de las vías que comunican a los parques empresariales tuvieron un efecto positivo en la facilidad de acceso. Si bien la congestión vial sigue siendo un problema, no es comparable con la magnitud del sufrido en Lindora, por citar un ejemplo.

Vínculo íntimo con la IED

El desarrollo de Barreal está enlazado al comportamiento que tengan los flujos de Inversión Extranjera Directa. En los últimos años, los inquilinos fuertes han estado vinculados a servicios y son, en la mayoría de casos, quienes demandan menor extensión de área.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Parques empresariales especializados en el sector servicios. Propietarios con espacio para crecer. Zona de mayor crecimiento de oferta en oficinas para los próximos 5 años. Empresas de renombre mundial se han ubicado en esta zona, durante los últimos 20 años y continúan llegando. Un 75% del inventario de oficinas en construcción ya está arrendado. Poca migración de inquilinos. A 10 minutos del Aeropuerto Internacional Juan Santamaría y a 20 minutos de la capital. Cerca de la Autopista General Cañas. Tránsito vehicular es más fluido. La congestión en las rutas 111 y 106 se ha reducido. Cerca de importantes focos urbanos en Belén, Alajuela, Heredia y San José que proveen personal técnico y profesional de primera calidad. Mercado inmobiliario residencial en crecimiento. Con mayor acceso a los quintiles 3 y 4 de la población en la GAM (Ingresos: ¢800.000–¢1.500.000).

ENERO 2016 / 33

EN DESARROLLO

Servicios, inquilinos principales La siguiente lista describe el tipo de compañías que han arribado en el último período y el parque en el que se han instalado. La mayoría corresponde al sector servicios y de tecnología.

Empresa

Descripción

Ubicación

Año de llegada

The Results Companies

La empresa de origen estadounidense, inauguró su nuevo centro de America Free servicio al cliente el 15 de enero, con la expectativa de contratación Zone de 500 personas.

2014

Brightstar

Su centro de servicios da soporte en las áreas de finanzas y tecnologías de la información a las diferentes sedes en las Américas. Eurocenter Instalaciones en pleno funcionamiento para el 2014, con más de 100 profesionales y personal de apoyo.

2014

IBM

Centro de Servicios de Seguridad Informática, para atender las neAmerica Free cesidades de los clientes en la región. Se proyectaron 100 puestos Zone de trabajo.

2014

Bridgestone Costa Rica

El fabricante transnacional de llantas Bridgestone abrió su primer Eurocenter Centro de Servicios Compartidos (CSC) de América Latina.

2015

Bayer

Bayer realizó una inversión inicial de $10 millones en su primera Zona Franca planta de dispositivos médicos en Costa Rica. Metropolitana

2015

BOSCH

El proveedor líder de Business Process Outsourcing, amplía su red America Free global con la apertura de su primer centro de servicios empresaZone riales en Costa Rica

2015

Dedicada al desarrollo y mantenimiento de software, desde Costa TradeStation Global Rica se desarrollan programas que luego son utilizados en países Ultrapark Services como Estados Unidos, Japón y China.

2015

ROCHE

Su Centro de Servicios y Distribución en el país, permitirá optimizar sus operaciones para la atención de 23 países de Centroamérica y Ultrapark el Caribe. También ampliará su capacidad de almacenamiento de productos biotecnológicos.

2015

VMware

Líder global en infraestructura de nube y movilidad empresarial, America Free inauguró hoy su nuevo centro de operaciones Zone

2015

Fuente: Cinde

American Free Zone, Heredia Otra expansión a considerar es la de América Free Zone, complejo que añadirá 13.500 metros cuadrados de oficinas categoría A. También destaca la Torre C y D del Centro Corporativo El Cafetal, las cuales añadirán 9.500 y 10 mil metros cuadrados de inventario en la misma categoría. A esta oferta se suman proyectos que recién han sido estrenados, como Ultra LAG, de categoría A y destinado a Oficinas, el cual suma 6.200 metros cuadrados.

ENERO 2016 / 34

EN DESARROLLO

Casi llenos La tasa de disponibilidad en naves industriales es sumamente baja. A excepción de Tech Park, prácticamente no existe metraje disponible ya construido.

Naves Industriales Global Park

Inventario (m2)

Disponibilidad (m2)

Disponibilidad (%)

108.000

0,00%

Ultra Heredia

19.700

0,00%

Tech Park

8.000

4.000

50,00%

22.000

0,00%

220.000

0,00%

377.700

4.000

1,06%

Zona Franca Ultrapark Metro Free Zone

Ofi-Bodegas

Inventario (m2)

Disponibilidad (m2)

Disponibilidad (%)

Bodegas Lagunilla

12.208

1.564

12,81%

Condominio Brancacci

2.700

0,00%

Condominio de Bodegas Tierra Uno

10.500

500

4,76%

Ofibodegas Barreal de Heredia

20.157

0,00%

Ofi Bodegas Emanuel

5.300

0,00%

Ofi-Bodegas Tabor Reimers

2.200

0,00%

Ofi-Bodegas La Valencia

2.575

440

17,09%

Ofibodegas Barreal de Heredia

2.700

0,00%

58.340

2.504

4,29%

Bodegas

Inventario (m2)

Disponibilidad (m2)

Disponibilidad (%)

Heredia 2000

3.000

636

21,20%

Mody Plaza

2.700

240

8,89%

22.000

0,00%

27.700

876

3,16%

Multicomercial Baden 2000

Fuente: Colliers Internacional

Los precios por metro cuadrado (en hectárea), rondan los $150 y $240; mientras el mayor espacio lo tienen las ofibodegas con 4,29%, las bodegas presentan un 3,16% y las naves industriales un 1,06%, reflejando la saturación de terreno industrial.

Oferta

3T 2014

Inventario (m2)

3T 2015

Variaciones

1.225.890

1.315.166

7,3%

Tasa de Disponibilidad

15,06%

15,40%

2,3%

Proyectos en Construcción (m2)

94.094

83.139

-11,6%

Nueva Oferta (m2)

45.066

89.276

98,1%

Precios

Precio Promedio (US$/m2)

$17,46

$17,64

1,0%

Precio Premium Promedio (US$/m2)

$19,42

$19,40

-0,1%

Fuente: Colliers Internacional

ENERO 2016 / 35

EN DESARROLLO

Oficinas en apogeo Al ser los servicios la actividad dominante, los inmuebles con orientación para albergar oficinas son los que mayor dinamismo presentan. Barreal se ubica en el tercer puesto como imán inmobiliario, por detrás de Belén y San Rafael de Heredia, con un aproximado de 14 zonas francas y 81 empresas. Otros lugares son el cantón de Flores y Santo Domingo. CLASE A Sector

Inventario m

Disponibilidad m

287.000

21.399

Heredia

Disponibilidad %

Precio renta por mes

Mantenimiento x mes

7,46%

$18,56

$2,89

CLASE B Sector

Inventario m2

Disponibilidad m2

Disponibilidad %

Precio por mes

Mantenimiento x mes

35.723

6.360

17.80%

$14.97

$2.63

Heredia

Clase

Sector

Inventario (m2)

m2 Disponibles

Tasa disponibilidad %

Renta m2 (US$)

America Free Zone

Heredia

80.000

3.200

4,00%

$18,00

America Free Zone (HP)

Heredia

20.000

0,00

0,00%

$18,00

Centro Corporativo El Cafetal (Edificios A y B)

Heredia

20.000

0,00

0,00%

$21,00

Eurocenter I

Heredia

7.000

1.036

14,81%

$21,50

Eurocenter II

Heredia

12.000

135

1,13%

$19,50

Global Park

Heredia

12.000

1.409

11,74%

$17,00

Plaza Bratsi

Heredia

3.300

140

4,24%

$19,00

Ultrapark

Heredia

54.000

14.378

26,63%

$18,50

Ultrapark II

Heredia

65.500

1.100

1,68%

$18,50

CDN Paseo de las Flores

Heredia

4.500

377

8,38%

$22,00

Edificio en Heredia

Heredia

4.323

1.422

32,89%

$10,00

Corporativo Cariari

Heredia

4.400

4.225

96,03%

$12,50

Zona Franca Metropolitana

Heredia

22.500

336

1,49%

$15,00

Inmueble

Proyectos en Construcción Inmueble Ultra LAG Centro Corporativo El Cafetal (Torre C) Centro Corporativo El Cafetal (Torre D) America Free Zone (F-33)

Inventario Disponibilidad Disponibilidad Ocupación Finaliza (m2) (m2) (%) (m2)

Clase

Sector

Tipo

Heredia

Oficinas

6.200

0,00%

6.200

Heredia

Oficinas

9.590

100,00%

Heredia

Oficinas

10.167

0,00%

10.167

2016

Heredia

Oficinas

13.500

0,00%

13.500

2016

Dic. 2015 Dic. 2015

A Futuro Inmueble

Sector

Tipo

Inventario Aproximado (m2)

Inicio

Desarrolla

America Free Zone (E-21/22)

Heredia

Oficinas

21.000

Los Arallanes S.A.

La Estación

Heredia

Uso Mixto

Urban Partners

Fuente: Colliers Internacional

ENERO 2016 / 36

EN DESARROLLO

Convergencia inmobiliaria La alta densidad de personas que trabajan en Barreal impulsan el crecimiento de todo tipo de inmuebles, desde las tradicionales oficinas hasta los servicios para quienes trabajan en ellas.

Oficentros 1. Plaza Aeropuerto 2. Corporativo Cariari 3. Plaza Cariari 4. Oficentro Bratsi 5. Paseo de las Flores – Centro de Negocios

Centros comerciales 1. Centro Comercial El Cafetal 2. Plaza Real Cariari 3. Plaza Rubí 4. Plaza Cariari 5. Plaza Bratsi 6. Paseo de las Flores

Parques empresariales (Clase (Clase (Clase (Clase

B) B) B) B)

(Clase B)

1. Centro Corporativo El Cafetal 2. America Free Zone 3. Global Park 4. Ultra Park 5. Eurocenter 6. Zona Franca Metropolitana 7. Ultra Park 2 8. Ultra – Lag

Universidades 1. Universidad Fidélitas

ENERO 2016 / 37

(Clase (Clase (Clase (Clase (Clase (Clase (Clase (Clase

A) A) A) B) A) B) A) A)

Otras empresas en la zona 1. Intel 2. Florida Ice & Farm 3. British American Tobacco 4. Amanco

EN DESARROLLO

Fotografía cortesía de Torre Condal

Zona este de la GAM experimenta expansión moderada

La zona este del Área Metropolitana experimentará una expansión inmobiliaria moderada en 2016, debido a una combinación de factores que impulsarán el atractivo para quienes buscan una plaza. Flor Monestel, info@inversioninmobiliariacr.com

a zona este del Área Metropolitana experimentará una expansión inmobiliaria moderada en 2016, debido a una combinación de factores que impulsarán el atractivo para quienes buscan una plaza. Existe disponibilidad limitada de inventario para oficinas e industria, pero a cambio ofrece una densidad interesante de personas con un poder adquisitivo atractivo y un flujo de personas que se capacitan en las universidades de la zona. Es, precisamente, ese tráfico de personas lo que hace atractivo que lleguen empresas de áreas como servicios o de industrias que requieren de colaboradores con una preparación universitaria. Un estudio de la consultora Colliers Internacional revela que el sector este de la GAM experimenta

una tendencia de contratación robusta en el área de servicios, seguido por la de manufactura. La actividad comercial complementa el grupo de industrias fuertes en la zona. De forma positiva, se ve el incremento en expectativas de contratación en San José (+11%) y Cartago (+8% con tendencia a la baja en un +5%), sin embargo, los mercados más fuertes siguen siendo Heredia LA CIFRA

46%

de los reclutadores no consigue personal bilingüe durante procesos de selección ENERO 2016 / 38

y Alajuela con un +14%, de acuerdo a la encuesta de “Expectativas de empleo para el segundo trimestre de 2015”, realizada por la firma Manpower, a 620 empleadores del país. A pesar del panorama de contratación que ha presentado el este de la capital, el común denominador que manejan las empresas, es el tema de un segundo o tercer idioma y esa es una aptitud más viable de conseguir estando cerca de universidades. En el país, un 46% de los empleadores tienen dificultades para conseguir personal bilingüe, según datos de Manpower. “En el mercado local, el manejar un segundo o tercer idioma, es una de las dificultades más grandes y comunes que enfrenta la población que busca empleo y los reclutadores que no consiguen las personas idóneas

EN DESARROLLO

El acceso a transporte, educación, comercio, consumo energético y el uso de agua, entre otros, son factores a considerar durante la planeación de mover operaciones o no. Cada vez son más empresas que hacen este tipo de evaluaciones, buscando el beneficio para los empleados y su rentabilidad.” Mariola Sánchez Gerente Comercial 4D Desarrollos Inmobiliarios

para los puestos ofrecidos. No es un tema de residencia, es una problemática del país”, enfatizó Dahiana Arias, gerente de Manpower.

Gobiernos locales se involucran

La Municipalidad de Cartago ejecuta una serie de proyectos alineados con el objetivo de crear condiciones para la instalación de empresas y lograr la colocación laboral de las personas. Por un lado, se presentan ventajas como: mano de obra especializada y localizada, centros de enseñanza de alto nivel académico y tecnológico (como el Tecnológico de Costa Rica), y una mejor integración interinstitucional que permite buscar soluciones en recursos humanos de acuerdo a las necesidades de los inversionistas, mediante su oficina de intermediación laboral.

Por otro, también se da el acceso a servicios de alta calidad y bajos costos (electricidad, conectividad, municipales y otros); red vial en buenas condiciones y la oportunidad inmobiliaria para el desarrollo de nueva infraestructura comercial, industrial, residencial o de servicios. “Hemos podido observar que las empresas que se instalan en nuestra provincia, muestran un acelerado crecimiento de infraestructura y se genera mayor demanda en mano de obra y servicios; éstas, son dos características importantes que colaboran con el dinamismo económico de la zona”, indicó Rolando Rodríguez, alcalde del municipio cartaginés.

Inquilinos en el este

Empresas como Fiserv, Grupo Bimbo, Tek Experts, Total, Zollner Elektronik AG, entre otras, han ubicado sus empresas o parte de las operaciones en sectores como Torre Condal (San Pedro), Terracampus (Tres Ríos) y Zona Franca La Lima (Cartago). Actualmente, están demandando profesionales bilingües con experiencia en administración, recursos humanos, finanzas, contabilidad, tecnologías de información, ingenierías, entre otras. Un claro ejemplo, es la farmacéutica GlaxoSmithKline (GSK), quien en

ENERO 2016 / 39

el primer semestre del 2015 anunció la ampliación de operaciones de su Centro de Servicios, con el objetivo de atender distintos mercados. Los nuevos servicios se relacionan con tecnología de información (infraestructura) y SAP a nivel global. Dicha sede se ubica en las instalaciones del oficentro Terra Campus, en Tres Ríos y tiene un total de 1.600m2. “Hemos crecido más de 300% en los últimos dos años. Nuestra expectativa es aumentar progresivamente la cantidad de servicios brindados así como el alcance geográfico de los mismos, también se proyecta la apertura de 150 nuevos empleos y una planilla total de 450 colaboradores”, comentó Esteban Coronado, director del Centro de Servicios de GSK Costa Rica, mediante un comunicado de prensa.

Metros cuadrados disponibles

Cifras de la consultora Colliers, sobre el primer trimestre del 2015, indican que sectores como San José este y Cartago, tienen una ocupación de apenas 221.680m2 y 29.682m2, respectivamente. Mientras que el sector oeste de San José presenta una ocupación de 496.211m2, Heredia con 300.223m2 y Alajuela con 19.941m2. Entre los principales inmuebles del sector están: Torre Condal con una

EN DESARROLLO

Ubicaciones posibles Existen algunos oficentros para empresas de régimen tradicional y otros para Zona Franca, que ofrecen cualidades adecuadas para albergar oficinas o una operación de manufactura. Oficentro o Zona Franca

Cantidad de inquilinos

Oficentro Torre Condal

Oficentro Terra Campus

Zona Franca La Lima

Nombre de inquilinos

Mapfre Seguros

Fundatec

Jurisis Abogados

Dino IT Technologies

Interprom

Tek Experts

GlaxoSmithKline

Pintuco

Konrad

TOTAL

Sony Music

Cinépolis

Fiserv

Pro Soft

ARTlex Attorneys at Law

AGR Leasing

P&F Costa Rica Flowers Farms

Grupo Bimbo

ECOM Coffee

Solano Bermúdez & Solano Abogados

Villanueva Abogados

Zoller Elektronik AG

Fuente: Desarrolladores

Oportunidad en el Este disponibilidad de 800m2, Zona Franca La Lima con 6.400m2 y Terra Campus, primera torre 26% y la segunda (apertura en 2015) con 59%, según datos de sus Desarrolladores. Mariola Sánchez, gerente comercial de 4D Desarrollos Inmobiliarios, explica que las empresas buscan los más altos estándares en cuanto a mano de obra, construcción, seguridad, tecnología y acceso a servicios para su buen funcionamiento. Entre las ventajas de la zona se encuentran la oferta en metros cuadrados disponibles, el costo de los servicios públicos, fácil acceso al transporte, cantidad de universidades y colegios técnicos (y sus incubadoras de tecnología, salud, ingenierías, biotecnología, entre otras), cercanía al comercio y proximidad con la autopista Florencio del Castillo. “El acceso a transporte, educación, comercio, consumo energético y el uso de agua, entre otros, son factores a considerar durante la planeación de mover operaciones o no. Cada vez son más empresas que hacen este tipo de evaluaciones, buscando el beneficio para los empleados y su rentabilidad”, agregó Sánchez.

San José y Cartago presentan condiciones favorables para que las empresas instalen sus operaciones en la zona. Ambas provincias presentan una tendencia positiva en contratación, pero con menor saturación que Heredia y Alajuela.

14% 15%

Heredia

14%

Alajuela

14% 11%

San José

8% 7%

Puntarenas y Limón

4% 5%

Cartago

8% -1%

Guanacaste

-4% -5

Tendencia Neta del Empleo con ajuste estacional Fuente: Manpower

ENERO 2016 / 40

Datos sin ajuste estacionario

EN DESARROLLO

Zona Franca La Lima, Cartago ®® Inicio de operaciones: 2014 ®® Categoría: Zona Franca ®® Clase: +A ®® Tasa disponibilidad: 6.400m2 ®® Metros cuadrado totales: 12.800m2 ®® Precio por metro cuadrado: N/D ®® Ventajas: ®® Ubicación: cercanía a centros comerciales y hospitales, a 30 min del centro de San José y a 60min del Aeropuerto Internacional Juan Santamaría. ®® Oficina de aduanas en el sitio. ®® Acceso conectado por fibra óptica. Fuente: Garnier & Garnier

Centro de Negocios Terracampus, Tres Ríos ®® Inicio de operaciones: 2012 ®® Categoría: Zona Franca ®® Clase: A ®® Tasa de disponibilidad ®® Torre I: 26.62% ®® Torre II: 59.88% ®® Metros cuadrados totales: 33.866m2 ®® Metros cuadrados disponibles para ampliar: ®® Torre I: 3,023 m2 ®® Torre II: 6,822 m2 ®® Precio por metro cuadrado: $19 ®® Ventajas: ®® 3 accesos al sitio, dos de ellos ubicados sobre Carretera Nacional (Autopista Florencio del Castillo). ®® Proximidad con las Universidades y Colegios técnicos. ®® Cerca de servicios como bancos, restaurantes, comercios y entretenimiento. Fuente: 4D Desarrollos Inmobiliarios

Oficentro Torre Condal ®® Inicio de operaciones: 2011 ®® Categoría: Oficentro ®® Clase: +A ®® Tasa de disponibilidad: 800m2 ®® Metros cuadrados totales: 7500m2 ®® Metros cuadrados disponibles para ampliar: NO ®® Precio por metro cuadrado: obra gris $18, mantenimiento $2,5 ®® Ventajas: ®® Acceso a transporte público, comercio, universidades, bancos. ®® Seguridad: cada persona que entra al edificio debe portar un dispositivo digital que activa en el lobby. Red de monitoreo 24/7. ®® Planta eléctrica para todo el edificio: en caso de un corte de electricidad, no se ven interrumpidas las operaciones de las empresas ni del Oficentro. Fuente: Grupo Condal

ENERO 2016 / 41

MERCADO INMOBILIARIO

2016 promete crecimiento sano para sector inmobiliario Foco de construcción se mantendrá en las áreas comercial y residencial, pero también hay buenas noticias para industria y oficinas Por: César Brenes, info@inversioninmobiliariacr.com

a expectativa de continuidad es la más adecuada para quienes deben planificar una estrategia vinculada al comportamiento del mercado inmobiliario el año próximo. Ese comportamiento de crecimiento moderado saludable será un tanto más dinámico en los nichos de residencias e industria. Para el caso de los comercios e industria, los desarrolladores deben ser más estrictos en los estudios de mercado, si bien existe necesidad de nuevos inmuebles, existen algunas áreas y sectores que enfrentan saturación. La tasa de crecimiento de la construcción con destino privado prevista por el Banco Central de Costa Rica

(BCCR) para el sector es de un 5,1%, cifra ligeramente menor al 5,4% experimentado en 2015. Para 2016, el dinamismo será impulsado por las construcciones de viviendas y de edificios tanto residenciales y no residenciales, de acuerdo con las intenciones de construcción reportadas en 2015 que analiza el ente bancario. La salud de la construcción con destino privado tiene un sustento en la tendencia del último año. En los primeros nueve meses del 2015, la construcción con destino privado registró una variación interanual de 10,5%, crecimiento robusto si se compara con el promedio observado para la actividad económica del país a setiembre, que

ENERO 2016 / 42

fue del 2,1%, detalló Eduardo Prado, gerente del BCCR. En este periodo destaca el crecimiento de las edificaciones residenciales (14,1%), en tanto que la construcción de edificaciones no residenciales creció 5,1%. Cabe aclarar que para el seguimiento de la actividad constructiva que realiza el BCCR se basa en las intenciones de construcción plasmadas en los trámites de solicitud constructivos presentados ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) con seis meses de anterioridad. Por ejemplo, si se toma como referencia las intenciones de construcción del cuarto trimestre del 2015, corresponde a permisos que se habían

ANÁLISIS

Sector residencial a la batuta

La construcción es impulsada, principalmente, por los proyectos residenciales, los cuales crecieron a

LA CIFRA

14%

Las obras no residenciales presentaron una caída del 14% debido a la pronta finalización de proyectos grandes dedicados a edificios de oficinas durante los primeros 9 meses de 2015. un ritmo del 21% en el tercer trimestre de 2015, de acuerdo con el BCCR. Dentro de este segmento, destaca el ritmo de construcción de viviendas de clase alta, que aumentó 111%, y el de edificios residenciales con un dinamismo del 85%. Sin embargo, es el perfil de viviendas de clase media, que crece a un 5% con respecto al año anterior, el que registra la mayor participación dentro de los metros cuadrados de las edificaciones residenciales, según señala el BCCR. Proyectos como Hacienda Espinal, Azenza Towers, Torres de Heredia, Vive Sabanilla y Tibás, Bambú

Ecourbano, 101 Escalante, QBO, Concasa, Distrito Vita y Latitud Los Yoses destacan como parte de una interminable lista de proyectos dirigidos principalmente a clase media y media alta. Por eso, no es de extrañar que, según la empresa de inteligencia inmobiliaria, Newmark, los conurbanos de Heredia y San José Oeste continúan liderando la atracción poblaciones hacia los nuevos desarrollos habitacionales. Muy de cerca, le sigue San José centro que, al parecer, ha sabido seguir la tendencia de una alta cantidad de proyectos residenciales verticales. En contraste, San José Norte, Alajuela y San José Sur son los que presentan menor absorción dentro de la Gran Área Metropolitana (GAM). Un análisis realizado por Newmark y presentado a mediados de año, destaca que los precios más altos por metro cuadrado en formato vertical se localizan en San José Centro ($2.454) y los más bajos en San José Norte ($1.311). En formato horizontal, el más bajo se encuentra en Cartago ($1.168) y el más alto en San José Oeste ($1.639). Este tipo de proyectos ya no incluyen únicamente la casa o apartamento, sino una serie de amenidades que el público meta demanda casi por

San José mantiene liderazgo En términos porcentuales, Alajuela ha presentado un dinamismo superior. Sin embargo, es San José donde se concentra el desarrollo de nuevos inmuebles. Construcción tramitada por provincia 2,500,000

Metros Cuadrados

tramitado seis meses antes. Esto se debe al rezago estimado entre el momento en que inicia la solicitud de un permiso y momento que comienza la construcción. Bajo esta metodología, el BCCR contabiliza un total de 5.128.184 metros cuadrados (m2) tramitados durante 2015, una cifra 7,9% superior a la de 2014. La batuta la lleva el sector residencial con el 60% de las intenciones de construcción y un crecimiento del 8,1% con respecto a 2014. Dentro de ese grupo, los edificios presentan el mayor aumento, con un 14%. Al analizar las cifras en detalle del comportamiento del sector residencia., el perfil de vivienda de clase media es el que mayor cantidad de trámites gestiona ante el CFIA, junto a los desarrollos de interés social. En cuanto al área no residencial, el crecimiento es de 7,5% y una de las tendencias más fuertes, además de las ampliaciones y remodelaciones, es la del grupo de edificios, con 10,7% de incremento. También, sobresalen proyectos industriales como bodegas y naves industriales, además de remodelaciones en locales de centros comerciales. Los desarrolladores que tienen actividad en los distintos perfiles confirman que 2015 tuvo un comportamiento adecuado. Para el caso de Garnier y Garnier Desarrollos Inmobiliarios, se dio la apertura de la Plaza comercial del Centro Corporativo El Cafetal y del Centro Corporativo Lindora, el cual está al 80% de ocupación. Además, en el sector residencial, la primera etapa de Azenza Towers, la cual se entregará en febrero de 2016, ya está al 65% de ocupación. Por otro lado, en Hacienda Espinal ya se inauguró una de las Casa Club del proyecto y se alcanzó la cifra de más de 165 lotes vendidos y se inició la apertura de la escuela y colegio del Country Day Scool, el cual estará instalado dentro del proyecto y será inaugurado en 2016, afirmó Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios.

2,000,000

San José Alajuela

1,500,000

Cartago Heredia

1,000,000

Guanacaste Puntarenas

500,000

Limón

0 2009

Ene-Sep

2010

2011

2012 Año

Fuente: Cámara Costarricense de la Construcción

ENERO 2016 / 43

2013

2014

2015

MERCADO INMOBILIARIO

Vivienda conserva liderazgo El desarrollo residencial es el que lleva el mayor peso en el comportamiento de la industria inmobiliaria. Aunque experimenta una recuperación desde 2010, la variación año con año es moderada. 2009

Vivienda

2010 2011

Industria Sector

defecto. Espacio para actividades recreativas, gimnasio, piscina, farmacia, supermercado, cines y seguridad 24/7 son algunos elementos en los que se fija el consumidor. Para el próximo año, la competencia por ofrecer un estilo de vida se agudizará. Una de las obras más ambiciosas es la de Torres de Heredia, un complejo de 1.240 unidades, que representa cerca del 40% de las construcciones de residencia verticales en Heredia. Otros más pequeños como Terrafé, Altos de Heredia, Lofts Cariari y el especializado en público deportiva, Sportiva, forman parte de la oferta. En Alajuela, destaca Hacienda Espinal, proyecto residencial de 112 hectáreas ubicado en el kilómetro 17.5 de la Ruta 27 San José – Caldera y desarrollado por Garnier & Garnier, el cual fusiona distintos productos –desarrollados por etapas- (lotes, apartamentos y town houses), espacios comerciales y zonas verdes, áreas culturales y de recreación. Actualmente, están construidas la Casa Club con piscina, una ciclovía y playgrounds, así como el parque escultórico Ruta de la Paz, creado por Jorge Jiménez Deredia, detalló Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios. En San José oeste, destaca el proyecto vertical River Park, de Avalon, con 200 unidades, lo cual lo posiciona como uno de los más grandes junto con Escazú Village de Pinmsa (131). Este último también va a ofrecer tiendas por departamento, restaurantes, restaurantes de comida rápida, comercio, comercio de conveniencia y servicios tales como gimnasio, guardería entre otros. En el centro de la capital, Q-Bo, de la desarrolladora H Solís, es una de las futuras obras más grandes con 280 unidades, al igual que Azenza Towers de Garnier & Garnier, con 238 residencias. Entretanto, al este de San José se desarrollan 101 Escalante de Interra (100 unidades) y Vive Tibás y Sabanilla, de Vive Desarrollos, como dos de las obras más ambiciosas. De acuerdo con Andrea Navarro, encargada de prensa de la desarrolladora Vive, la obra de Sabanilla opera con el 100% de sus primeras dos etapas

2012 2013

Comercio

2014

Oficinas Otros

500.000

1.000.000 1.500.000 2.000.000

2.500.000 3.000.000

3.500.000 4.000.000

Metros Cuadrados Fuente: Cámara Costarricense de la Construcción

En los primeros nueve meses del 2015 la construcción con destino privado registró una variación interanual de 10,5%, crecimiento robusto si se compara con el promedio observado para la actividad económica del país a setiembre (2,1%)”. Eduardo Prado Gerente del BCCR

ENERO 2016 / 44

construidas, la segunda en fase de venta y la tercera en construcción con estimaciones de ser entregada en enero de 2016. Mientras tanto, Vive Tibás iniciará la operación de su primera etapa en diciembre de 2016 aproximadamente, de la cual ya cuenta con un 25% de espacios colocados. Esta sede cuenta con un área de construcción de 22.040 metros cuadrados, 151 unidades residenciales, 19 unidades comerciales. Por su parte, 101 Escalante consiste en un edificio de 100 apartamentos con estilo retro en cuanto a arquitectura que contará con lobby con portero, ascensores panorámicos con vista al patio central, más de 30 parqueos comunes de bicicletas, bodegas, terraza BBQ, salón para eventos, ¨rooftop bar¨ con piscina temperada; entre otras. A pesar del buen momento del sector, Newark advierte que Heredia podría llegar a una situación de sobre oferta a corto-mediano plazo de continuar la introducción actual de proyectos al mercado. En cuanto, a oportunidades de nuevos desarrollos, San José norte y Alajuela cuentan con necesidades insatisfechas de obras residenciales.

PUBLICIDA

www.colliers.com | Tel: (506) 2257-3000 | info.cr@colliers.com

MERCADO INMOBILIARIO

Proyecto residencial en construcción Sportiva, Heredia.

Cámara Costarricense de la Construcción Área de construcción tramitada ante el C.F.I.A. por tipo de edificación 2009-2015 Vivienda

2009

2010

2011

2.863.465 2.583.303 2.586.077

2012 3.381.450

2013

2014

3.328.958 3.234.353

Ene-Set 2015 2.611.742

Industria

445.172

436.220

627.213

551.959

721.382

613.521

495.622

Comercio

760.426

1.059.434

1.341.984

1.658.727

1.488.538

1.282.532

1.155.325

Oficinas

282.378

352.313

571.610

605.660

570.164

606.842

390.284

Otros

226.690

287.831

306.694

510.054

345.252

287.142

242.148

TOTAL

4.578.131

4.719.101

5.433.578 6.707.850 6.454.294 6.024.390

4.895.121

*Nota: A partir del 2012 incluye datos de remodelaciones y ampliaciones. Fuente: C.C.C. con base en datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (C.F.I.A.).

ENERO 2016 / 46

Otros casos como, el de Limón, apenas empiezan a despertar. Hace pocos meses se inauguró en esa provincia la primera etapa de Condominios Parque del Caribe, megaproyecto residencial desarrollado por el grupo Calypso Developments. Esta consta de dos torres con 48 apartamentos listos para ser entregados a sus clientes. La obra se ubica a cinco minutos de Limón centro, en barrio Los Laureles, y contará con piscinas para adultos y niños, cancha deportiva multiuso, casa club y otras amenidades. El complejo, cuya construcción está a cargo de la empresa tica Eliseo Vargas & Asociados S.A., dispone de ocho hectáreas de terreno, de las cuales el 50% está destinado a bosques y senderos. El condominio posee seguridad las 24 horas, cercas perimetrales con

ANÁLISIS

sensores de intrusión, única entrada, área comercial, vistas al mar, diseños con elevadores, etc. Además, cuenta con alternativas de 1, 2, y hasta 3 habitaciones con precios que van desde los $127,000.

Cautela reina en oficinas

Los desarrolladores experimentados del sector de oficinas saben que es un mercado en sobre oferta, los nuevos espacios deben ser construidos a la medida y contra demanda, tónica que reinará en 2016. En los últimos años, el crecimiento de oferta del sector ha rondado un promedio anual de 8,6%, según datos de Colliers Internacional. Empero, durante los últimos 12 meses el aumento fue de 7,3%, con una absorción neta que estuvo dos puntos porcentuales debajo de esa cifra. Es por eso que los expertos vaticinan una reducción de ese aumento de oferta para 2016, que alcanzaría el 4% en 2017. Dicha dinámica también está provocando que los espacios de oficinas se concentren no solo en San José Oeste, sino en puntos como San José Este, Heredia y Cartago. Heredia ha seguido de cerca al Sector Oeste en cuanto a vanguardia en desarrollo inmobiliario, y es donde se han establecido el grueso de empresas especializadas en servicios. Además, ha encontrado en Belén y alrededores espacios y características del gusto del inversionista extranjero. Por su parte, Cartago presenta características demográficas que le permiten autoabastecerse de mano de obra de calidad para el sector de servicios, lo cual lo convierte en una zona de gran potencial de desarrollo para el futuro. “Este año, el oeste representa un 44% de los proyectos de construcción, la única vez al menos en los últimos 10 años que se encuentra por debajo del 50%. Se marca una preferencia creciente por el uso mixto, la cual se podrá notar mejor para el 2016 con la entrada de los proyectos que actualmente están en construcción”, apuntó Francisco Navarro, de Colliers. Ejemplos de esto son Lexus etapa II, Ultra LAG, Icono, Centro Corporativo El Cafetal, Las Terrazas, Escazú Village y Plaza Aeropuerto

Balance del sector de oficinas Análisis por zona gegráfica de Colliers International. San José Oeste:

Los proyectos A+ y A pioneros en el mercado empezaron a sufrir las consecuencias de su antigüedad y la fuerte competencia puesta por nuevos proyectos de uso mixto, innovadores y a la vanguardia tecnológica. Oferta a la baja, demanda sostenida.

Heredia:

Sector más favorecido en la relación inventario-disponibilidad-precio. Se proyecta como el nuevo foco de desarrollo en las cercanías de la Ruta 1. Oferta al alza–demanda sostenida

Cartago:

Ha visto la llegada de importantes empresas a su único proyecto Clase A. Desarrolladores de experiencia comienzan a aventurarse en este sector con estadísticas que parecen respaldar sus decisiones. Oferta al alza y demanda también creciente.

San José Este:

No es un foco de atención para el desarrollo por factores como el tráfico denso en sus principales ciudades como Zapote, San Pedro y Curridabat, además de los escasos terrenos para construir. Oferta a la baja y demanda sostenida.

San José Centro:

No ha habido mayor movimiento en la construcción y las pocas oficinas Clase A han tenido un año de absorciones negativas. Oferta sostenida y demanda a la baja.

Alajuela:

Sector con absorción pausada. Oferta al alza y demanda sostenida.

Fuente: Colliers

que, junto con otras obras, suman un total de 75.139 m2 en construcción. Los nuevos oficentros ofrecen pisos completos de hasta 2.500 m2, pero con previstas electromecánicas para áreas a partir de los 50 m2. Cuentan, también, con un diseño apropiado para afectar pisos con Régimen de Zona Franca, abriendo las puertas a empresas nacionales como extranjeras, grandes y pequeñas. Asimismo, Colliers reporta 129.270 m2 de complejos por desarrollar, entre los cuales destacan Parque Empresarial del Este (B-5), La Lima Free Zone & Business Park, AFZ, Corbel, Belén Business Center, Tribu etapa 3, Ciudad del Este, La Estación, entre otros.

Dinamismo sigue a nivel comercial

La tendencia de raíces comerciales continuará en 2016, según la predicción de expertos en inteligencia de la firma Colliers International. Francisco Navarro, gerente de mercadeo de la empresa, indicó que el mercado seguirá en movimiento

ENERO 2016 / 47

y crecimiento, pues estarán entrando desde Regional Center hasta Strip Center. “No obstante, la hasta hoy baja tasa de disponibilidad podría sufrir un poco de estrés en ciertos sectores y clases. La tasa continuará saludable por debajo del 10%, pero ya no será sostenible por debajo del 5%”, explicó Navarro. Luego de la inauguración del esperado City Mall Alajuela, de más de 280.000 metros cuadrados de construcción, y de otros desarrollos medianos como Zona Centro en Desamparados, las obras seguirán llegando. Centro comercial Montenegro y Plaza Real tercera etapa en Alajuela, Vivo Plaza en Cartago y Curridabat, Momentum Escazú, Expreso Desamparados y Plaza Barcelona forman parte de los proyectos actualmente en construcción y/o planeamiento. En cuanto a ubicación geográfica, el oeste de la capital (Escazú, Lindora, Sabana y Santa Ana) mantendrá un desarrollo constante, pues posee características que

MERCADO INMOBILIARIO

Proyecto comercial de uso mixto en construcción, Terrazas, Lindora Santa Ana.

aseguran el flujo de clientes de clase media-alta y alta por la robusta densidad poblacional y de centros corporativos. “Igualmente, existen zonas con un dinamismo muy mínimo como por ejemplo Cartago que es una parte del país donde la población y sus costumbres no son modernas, por lo que desarrollar inmuebles tipo usos mixtos o regional center no es una buena opción”, aseguró Navarro. De la misma forma, el mercado verá la continuación de algunas tendencias y la llegada de otras. El desarrollo de plazas y centros comerciales en complejos de uso mixto se mantendrá, pero también se asoma la posibilidad de operación de complejos tipo outlet. Este es el caso de la reciente transformación del Mall Internacional Alajuela a Outlet Internacional, ante la inminente llegada de City Mall a esa provincia. Incluso, Colliers ha propuesto la construcción de un mega outlet

desarrollado sobre la ruta 27 o 32, pues de acuerdo a sus análisis las tiendas de retail, cuentan con importantes retos para deshacerse de sus saldos. Algunas posibles locaciones del tentativo proyecto son el Antiguo Casino en Heredia o bodegas construidas sobre la ruta 27.

Obras industriales en expansión

Uno de los mercados con mejores perspectivas para 2016 es el industrial. De acuerdo con Colliers, el segmento se encuentra en fase de expansión, con base en la teoría del ciclo inmobiliario. Esto se debe a que, a lo largo de 2015, se experimentaron niveles moderados de crecimiento, principalmente en los segmentos de naves industriales y ofibodegas, además que la tasa de disponibilidad se mantuvo por debajo del 5%, una de las más bajas de los últimos años. La construcción de inmuebles hechos a la medida y la falta de nuevas

ENERO 2016 / 48

instalaciones han sido factores que han incidido en la disminución de este indicador, según Colliers. Para 2016, el enfoque estará también el desarrollo de naves industriales a la medida, principalmente para centros logísticos y de distribución. La existencia de una zona como El Coyol de Alajuela ha contribuido al buen momento del mercado. Esta área es estratégica, debido a que se interconecta con las dos principales autopistas del país, aeropuertos y un puerto marítimo, lo cual ha permitido la ampliación de proyectos existentes y el desarrollo de algunos nuevos. Para muestra un botón. LatAm Parque Logístico Coyol es uno de los nuevos proyectos industriales que se desarrollan sobre la radial SiquiaresCoyol, para atender las necesidades de operadores logísticos, empresas de consumo masivo y retailers, entre otros clientes. La obra se levantará en un terreno de 15 hectáreas ubicado frente al CEDI de Walmart y contará con

ANÁLISIS

La economía y el mercado local se han venido sofisticando durante los últimos años, y el ofrecer complejos logísticos con altos estándares internacionales y de última generación es parte de este proceso que busca facilitar y hacer más eficiente las operaciones de nuestros clientes.”

para parques y operaciones industriales y logísticas. Un ejemplo es Zona Franca La Lima, una obra de 79 hectáreas de uso industrial mixto para empresas de los sectores de Ciencias de la Vida, manufactura avanzada y sector servicios como la multinacional Zollner Electronic. “El sector este de la GAM experimentará mayor dinamismo durante el próximo año. En dicha zona la oferta es escasa y en su mayoría no satisface los requerimientos actuales del mercado. Se avecinan nuevos proyectos

Aris Stamatiadis Director General Latam Logistics Properties

65.700 metros cuadrados arrendables, según confirmó Aris Stamatiadis, vocero de la firma LatAm Logistic Properties, encargada del desarrollo. Según Stamatiadis, se trata de cuatro grandes edificios que se pueden dividir en cuatro módulos cada uno, con el objetivo de alquilar espacios mínimos de 3.000 m2. El proyecto ya adjudicó la licitación de movimiento de tierra e infraestructura, con lo cual se estima que la construcción inicie en semanas próximas para entregar los primeros locales durante el último trimestre de 2016. “La economía y el mercado local se han venido sofisticando durante los últimos años, y el ofrecer complejos logísticos con altos estándares internacionales y de última generación es parte de este proceso que busca facilitar y hacer más eficiente las operaciones de nuestros clientes”, comentó el consultor. Al lado de El Coyol, Cartago y el este de la GAM se están convirtiendo en puntos cada vez más atractivos

ENERO 2016 / 49

que apuntan a la optimización de cada metro cuadrado”, mencionó Francisco Navarro. De la misma manera, el oeste de San José se posiciona como líder en el campo de las ofi-bodegas, principalmente con espacios de entre 200 y 400 metros cuadrados. También, es un buen momento para las llamadas mini bodegas que actualmente experimentan expansión con proyectos como Mr. Bodeguitas, que dispone de 5.826 metros cuadrados para alquilar.

MERCADO INMOBILIARIO

OFICINAS:

Un diagnóstico del 2015

Durante el 2015 hemos podido ver un mercado inmobiliario de oficinas con cambios drásticos en sus indicadores Por: Randall Fernández, Gerente General, Colliers International Costa Rica.

urante el 2015 hemos podido ver un mercado inmobiliario de oficinas con cambios drásticos en sus indicadores, algunos que nos dicen que Costa Rica sigue siendo vista como un destino deseable para las empresas extranjeras de servicios, que la capacidad del costarricense como profesional es bien valorada a nivel mundial, su capacidad como emprendedor es alta y sus empresas tienen oportunidades para proyectarse más allá del mercado nacional. Pero otros indicadores nos revelan que no es suficiente una demanda con números positivos a lo largo de un año para mitigar el efecto de tanto proyecto inmobiliario emergente o tanto edificio en condiciones no aptas

para las exigencias de los mercados globalizados de la actualidad. Si bien se observa, a pesar de que la desocupación de espacios de oficinas en el año que acabamos de concluir fue tan solo un 30% de lo que se ocupó, dando así un total de setenta y nueve mil metros cuadrados nuevos arrendados y un aumento de la demanda en 7,9% con respecto a diciembre del 2014, también cabe señalar que la oferta aumentó un 9,7%, llevando así la tasa global de disponibilidad que se encontraba en diciembre anterior en 15% hasta un 17,8% en los últimos días del 2015. Durante la primera mitad del 2015 la tasa de disponibilidad fue un indicador con tendencia a la baja,

ENERO 2016 / 50

entre marzo y abril llegó a estar en 13,5%. No obstante, la gran mayoría de proyectos que entonces estaban en construcción debían concluir la misma entre junio y diciembre, lo cual efectivamente sucedió así, aumentando vertiginosamente la cantidad de espacios desocupados y dejando claro que el mercado de oficinas se encuentra en una fase de sobre oferta. Los datos que arrojan las estadísticas nos revelan que la inflación de la tasa de disponibilidad es una consecuencia directa del crecimiento mayoritariamente especulativo del inventario de oficinas dentro del Área Metropolitana y no por una disminución de cantidad de metros cuadrados demandados entre un año

COLUMNA

en la zona y la congestión en la ruta y otro, ya que el mercado al menos las ciudades de San José, Alajuela, 27 así como la radial Santa Ana–Belén, durante los últimos 5 años ha tenido Cartago y Heredia, siendo esta últihan hecho que muchos inquilinos deabsorciones netas por encima de los ma la de mayor crecimiento en 2015 cidan trasladarse a otros sectores, 30.000 metros cuadrados, e incluso y proyectándose como el sector de dentro del mismo sector a inmuebles promediando cerca de 62.000 metros mayor crecimiento en oferta inmobimás nuevos y con mejor precio por cuadrados ocupados principalmente liaria por los próximos dos años. metro cuadrado y también se ha dado en proyectos Premium. la reducción de operaciones. Y es que las empresas siguen Heredia. Son los cantones de Sigue siendo un polo de importanviendo a Costa Rica como un Hub Heredia y Belén donde se ha situado te crecimiento residencial, comercial, importante para su crecimiento esla gran mayoría de proyectos de ofiindustrial y de oficinas, pero su madutratégico. Tal es el caso de emprecinas con un énfasis en la operación rez y prolongado desarrollo le afecta a sas como Grupo Bimbo y 3M que en de shared service centers. Durante los inmuebles con más años en el mer2015 encontraron en Costa Rica una el 2015 no sólo ha crecido la oferta cado debido a la fuerte competencia. mezcla interesante de bienes raíces sino que ha sido el sector donde los con capital humano para establecer proyectos han tenido mayor colocaCartago. La llegada de empresas el centro de servicios compartidos. El ción de empresas ya sea durante el como GSK, Fiserv, Konrad, Total y análisis que hacen para seleccionar el período constructivo o previo a este. Bimbo recientemente han elevado la inmueble ideal para sus operaciones El crecimiento planificado de algunos atención de desarrolladores y otras va más allá de la ubicación y tipo de desarrolladores que han construido empresas por este sector que reúne inmueble. Ellos analizan el bienestar contra demanda y no especulativaalgunas características excepcionales de su futuro empleado, buscando mente, ha colocado a Heredia como el dentro del Área Metropolitana como las mejores condiciones en acceso y sector más sano dentro del mercado la excelente calidad y la cantidad del amenidades. Algo que rescatar, según nacional y uno de los más llamativos recurso humano, el bajo costo por la retroalimentación de los clientes, para la inversión. Además, el creciconsumo eléctrico, la disponibilidad es la infraestructura de los edificios miento de oficinas ha venido acompade terrenos y una opción para desque ofrece el país para las empresas ñado por la construcción de proyeccongestionar la ciudad al generar emde servicios; son de nivel corporativo tos residenciales que complementan pleos en el polo opuesto de donde ha cuando se comparan con los de otras el desarrollo ordenado de este cluster estado el desarrollo en los últimos 20 regiones. Costa Rica tiene una excede servicios. años. Cartago se vislumbra como otro lente carta de presentación para las sector en auge dentro de las ramas de empresas que quieran establecer sus San José Oeste. Este sector ha manufactura y servicios para el 2016. operaciones en el país. sido el referente de mercado. De aquí Ciudades de San José como Otro aspecto de gran importanse ha modelado el desarrollo inmobiZapote, San Pedro, Curridabat y el cia dentro del plan estratégico de la liario que se desea en otros sectores. casco central no tuvo durante este empresa que desea establecer sus Sin embargo, la saturación de oferta año mayor movimiento operaciones de serviciosde tierras, remodelación compartidos radica en la Ciclo Inmobiliario de edificios o colocación capacidad que tiene un de empresas que proyecto para albergar la Sectores de la G.A.M. puedan sugerir un mayor totalidad de su crecimiento S.J. Oeste crecimiento para el físico proporcionándole la próximo año. No es el confianza de que el espacaso del norte de San José cio estará listo para cuandonde se añadieron cerca do sea necesario. Debe Heredia 34.000 metros cuadrados considerarse que, en proal inventario y se medio, las empresas recién Crecimiento Crecimiento de rentas se de rentas se construyen actualmente establecidas proyectan el desacelera desacelera ocho mil más. crecimiento de su opeEn el sector de ración cada doce meses Alajuela se registraron y pueden llegar a crecer Crecimiento Rentas están para diciembre 8.500 hasta los 10.000 metros de rentas tocando metros cuadrados dentro cuadrados o en ocasiones acelerado fondo de un mismo proyecto. más. Sin embargo este sector, El sector servicios es S.J. Centro así como San José centro, sin duda el principal imeste y norte no han sido pulsador de la demanda Cartago Alajuela de mayor atractivo de oficinas en nuestro país, para la colocación de este representa cerca del S.J. Este importantes metrajes 80% de la absorción anual durante el año en curso. de espacios de oficinas en

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MERCADO INMOBILIARIO E N T R E V I S T A |

E S P E C I A L

Desaceleración marcará el ritmo en América Latina Barry Gosin, CEO de Newmark Grubb Knight Frank, analizó el entorno regional y las oportunidades para inmuebles de alto perfil Por Karla Scott, info@inversioninmobiliariacr.com

a Inversión Extranjera Directa (IED) es un elemento esencial en el comportamiento de la industria inmobiliaria. Para 2016, ese flujo seguirá abierto, pero con una menor intensidad que en años anteriores. La perspectiva para América Latina sigue siendo favorable, existiendo oportunidades de nicho, como el de las oficinas clase A, analizó Barry Gosin, CEO de Newmark Grubb Knight Frank. ¿Cuál es la previsión que se tiene del comportamiento de los mercados inmobiliarios en América Latina? La mayoría de los principales mercados de la región se encuentran en o cerca de la parte inferior del ciclo inmobiliario. Las economías de los países de la región, desde hace varios años, les apuestan a las grandes importaciones a países como China. Pero ese “boom” se ha debilitado, y los países de “altos vuelos” mercados emergentes de la región están experimentando un crecimiento más lento o recesiones directas junto con problemáticamente alta inflación como la Inversión Extranjera Directa se ralentiza o invierte. Los mercados inmobiliarios se

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ENTREVISTA ESPECIAL E N T R E V I S T A |

E S P E C I A L

están adaptando a estas tendencias. Aunque las condiciones están suavizando, la demanda de espacio de alto perfil de clase A se mantiene fuerte en la demanda de los inquilinos y ocupantes se mueven arriba. ¿Qué país de LATAM liderará en crecimiento? Panamá tiene, por mucho, el ciclo de crecimiento más fuerte con el PIB proyectado para crecer por un robusto 6,0% en 2016. La ampliación del Canal y el papel de la ciudad como centro financiero de América Central están empujando este crecimiento. Por su lado, la economía de México se está expandiendo gracias a su estrecho lazo comercial y de exportación Estados Unidos, que está creciendo. En el caso de Chile, uno de los más avanzados de los mercados emergentes en América del Sur, continúa en expansión. Brasil y Argentina son propensos a ver las recesiones en 2016, con una inflación, en el caso de Argentina, por encima del 20%. ¿Qué aspectos hay que analizar para anticipar presiones sobre el mercado? En general menciono algunos temas generales que afectan a América Latina serían los relacionados a los precios de las materias primas. El más importante, el bajo precio del petróleo, el cual afecta a Brasil, México y Venezuela. También, se prevé que un dólar más fuerte pueda incidir en mayor inflación, además la expectativa de un menor crecimiento económico en general. ¿Qué se puede esperar de la región en términos inmobiliarios? ¿Cómo cree que será el comportamiento de los países que lo componen? Preveo que los alquileres de oficinas en América Latina ablandarán en respuesta a una desaceleración en la contratación y por el aumento en la oferta. También, la falta de confianza de los consumidores en el comercio minorista pesará en una menor demanda de espacio.

Preveo que los alquileres de oficinas en América Latina ablandarán en respuesta a una desaceleración en la contratación y por el aumento en la oferta.“ Barry Gosin, CEO de Newmark Grubb Knight Frank

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Por otro lado, las economías enfrentarán un debilitamiento generalizado por los menores flujos de inversión y una menor actividad en general. ¿Cómo se prepara NGKF para su estrategia y prestación de servicios globales? Estamos constantemente trabajando para ampliar nuestras capacidades con el fin de servir mejor a nuestros clientes corporativos globales y los inversionistas globales. Como parte de esa misión, continuamos creciendo nuestra presencia en México, sumándose a nuestras operaciones existentes que tenemos en eses país.

COMERCIAL

Una nueva visión comercial

Las amenidades y la combinación del comercio con oficinas o residencias destacan en la propuesta de inventario que ingresará en 2016 Por: César Brenes Quirós, info@inversioninmobiliariacr.com

i su empresa está por abrir un local comercial dentro de la Gran Área Metropolitana (GAM), le conviene considerar variables como el tipo de plaza o centro que elegirá, la ubicación, número de parqueos, conveniencia de acceso y precio por metro cuadrado. El inventario comercial que ingresará al mercado en 2016 es sumamente diverso: malles, plazas comerciales, pequeños centros de conveniencia y complejos de uso mixto. De hecho, la firma de bienes raíces Colliers International, reporta cerca de 200.000 metros cuadrados de área arrendable en construcción (el informe incluye aún a City Mall Alajuela) dentro de la GAM.

Sin embargo, el nivel de sofisticación que exige el cliente añade nuevos criterios a la elección, ya de por sí compleja, del lugar indicado para ubicar un negocio. Alajuela es uno de los puntos calientes en este momento, por el desarrollo de obras como City Mall, Centro Comercial Montenegro, la tercera etapa de Plaza Real y Plaza Alicante; el cual va paralelo a la expansión residencial que vive el oriente de la provincia. Por su parte, San José Este mantiene un buen ritmo con Plaza Barcelona, O2 Wellness Center Pinares, Vive Sabanilla Torre III y Cronos Plaza. Terrazas Lindora, Momentum Escazú y Escazú Village se desarrollan al oeste, mientras Zona Centro, Bambú Plaza y Expreso

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Desamparados se encuentran en el sur de la capital. En Cartago, destaca la edificación de Vivo Plaza, un Community Center de 757 metros cuadrados a cargo de Grupo Zeta. Esta será la segunda plaza de la cadena que lanzó la firma hace casi dos años y la cual inició con Vivo Yoses. Próximamente, el grupo inaugurará también Vivo Este en Curridabat y lanzará el proyecto en el país vecino de Nicaragua, en la capital Managua. Otra empresa que gestiona los permisos ambientales para la creación de su propia cadena de plazas y uso mixto es la firma Letru S.A para el complejoThe Hills. Esa razón social inició trámites para el proyecto en varios puntos de la GAM: La Ribera de Belén, Heredia y Tibás, San José.

COMERCIAL

De acuerdo con expedientes públicos consultados por esta publicación, The Hills Belén es un proyecto mixto que supera los $2 millones, mientras que su homónimo en Tibás requeriría una inversión de $500.000. Fuera de la GAM también hay movimiento en zonas turísticas como Jacó, en Garabito de Puntarenas. Ese es el caso de Jacó Walk, una obra comercial cuya primera etapa contempla 8 locales comerciales de conveniencia y 6 consultorios médicos. BAC San José, Óptica Visión, Farmacia don Gerardo, Super Salón, Laboratorio Clínico Jacó y GNC son algunas de las marcas que iniciarán operaciones a partir de diciembre de este año. De acuerdo con Alfredo Atmetlla, uno de los socios de Interra, firma desarrolladora, la segunda etapa es una plaza viva; un paseo gastronómico y comercial, la cual tendrá un horario más extendido y se entregará en octubre del 2016. Son 32 locales comerciales en total y ya se confirmó la presencia de Tzunami Sushi, Subway, Hamburguesia, Surf Dogs, Moyo, Claro y Green Roo. La tercera etapa se entregará en octubre del 2017 e irá más en la línea deportiva. El complejo se ubica en

STRIP CENTER

REGIONAL CENTER Jacó centro, contiguo a la Cruz Roja. “Este es un proyecto muy ambicioso, ubicado en una propiedad de 8,2 hectáreas que va desde la playa hacia la montaña, con amplios frentes comerciales”, indicó Atmetlla.

El costo adecuado

Debido a la pérdida de fuerza de los Regional Center, los desarrolladores tienen que buscar las necesidades de la población, conocer qué es lo que quieren de modo que se pueda acoplar a esos requerimientos y poder continuar” Francisco Navarro Gerente de Mercadeo Colliers International Costa Rica

En cuanto a los precios, Colliers reporta que durante este 2015 hubo pequeñas variantes, pero se mantuvo un rango promedio de entre $20.00 a $23.00 por m2 en renta y una cuota de mantenimiento que osciló entre $2 y $3,5 por m2. Sin embargo, el costo varía de acuerdo al inmueble en que se establezca el negocio. Por ejemplo, los locales de un mall o Regional Center ascienden a $32,3 por m2, a $24,28 en Lifestyle Center (centros de uso mixto) y $20, 71 en un Urban Center (espacios comerciales que se ubican en los niveles bajos de edificios de oficinas o residencias). Cuando se trata de un Community Center (centro comercial abierto de tamaño medio), el costo por m2

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ENTERTAIMENT CENTER

LIFESTYLE CENTER mensual llega en promedio a $20,50 y un Entertainment Center (inmuebles en los que el 50% de los inquilinos son destinados al entretenimiento) a $19,72. La situación se vuelve más accesible cuando se acerca a los Neighboorhood Center (plazas comerciales al aire libre de hasta 5.000 m2), con $16,34 por m2 y a los Strip Center (formato más pequeño de centro comercial con al menos tres tiendas contiguas y estacionamiento al frente) con $14,37 por m2. De hecho, estos dos últimos formatos son los más construidos últimamente por los desarrolladores, excluyendo los proyectos de uso mixto. La razón principal de su auge tiene que ver con la facilidad y comodidad para los usuarios que los visitan, pues ahora es más común que las personas prefieran adquirir sus artículos y suplir sus necesidades sin tener que entrar a un gran mall e invertir el tiempo y dinero que esa actividad demanda. “Todo redunda en la conveniencia”, destaca Francisco Navarro,

COMERCIAL

Proyectos en Construcción Lista de principales plazas y centros comerciales que estarán en construcción y/u operación en el GAM durante el 2016 Inmueble Comercial

Tipo

Sector

Empresa–Representante

City Mall

Regional Center

Centro Comercial Montenegro

Strip Center Alajuela

Plaza Real Alajuela–Etapa III

Community Center

Alajuela

Plaza Alicante

Community Center

Alajuela

Vivo Plaza Cartago

Community Center

Cartago

Miniciudad Punta Fina Etapa I

Mix-Used

Heredia

Terrazas Lindora

Mix-Used

San José Oeste (Santa Ana)

Momentum Escazú

Community Center

San José Oeste (Escazú)

4.974 Desarrolladores 506

Escazú Village

Mix-Used

San José Oeste (Escazú)

26.500 Portafolio Inmobiliario

City Place Town Center Etapa II

Mix-Used

San José Oeste (Santa Ana)

Centro Comercial Plaza Barcelona

Strip Center San José Este

O2 Wellness Center Pinares

Strip Center San José Este

Vive Sabanilla–Torre III

Strip Center San José Este

Centro Comercial Cronos Plaza

Community Center

San José Este

5.306 Cronos Plaza

Zona Centro

Regional Center

San José Sur

11.245 Integra Kapitales

Bambú Eco- Urbano Comercial–Etapa I

Strip Center San José Sur

Expreso Desamparados

Community Center

Alajuela

65.116

Total de Metraje (m2)

Inmobiliaria Corporación Lady Lee

1.187 Inmobiliaria Piedras Blancas 75.822 8.298 Independiente 1.221 La Jolla de Bajamar 757 Inversiones Zeta S.A 3.893

Grupo Inmobiliario del Parque S.A

757 3.893

31.970 Urban Partners

68.869

5.425 Kirebe 2.179

Constructora y Consultora del Este

3.947 Inhaus Real Estate 12.032

San José Sur

600 Grupo IPL Bienes Raices

2.558 NAI Costa Rica

37.664

18.555 Expreso Tibas

Total Proyectos en Construcción

199.037

Fuente: Colliers International

gerente de Mercadeo de Colliers, para explicar este comportamiento. “Debido a la pérdida de fuerza de los Regional Center, los desarrolladores tienen que buscar las necesidades de la población, conocer qué es lo que quieren de modo que se pueda acoplar a esos requerimientos y poder continuar”, continúa el experto. Para los expertos, el éxito de una plaza comercial se encuentra en el mix de inquilinos que logre “amarrar”. El hecho de que se trabaje con una marca de poco peso y/o prestigio en el mercado puede llevar a una constante rotación de inquilinos

y esto no le daría una buena imagen a la plaza.

¿Qué buscan los inquilinos?

Algunas marcas de prestigio y experimentadas en la búsqueda de locales comerciales, consultadas por esta publicación, compartieron los puntos claves que buscan en una plaza o centro para establecer su punto de venta. María Escalante, una de las socias de la franquicia de restaurantes Cosí, indicó que la marca opta por ubicaciones de alto tránsito y que cumplan con el perfil del segmento meta. Además, necesitan de un mix

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comercial adecuado, facilidades de parqueo, áreas comunes utilizables tanto en verano como en invierno y, por último, un monto de alquiler de acuerdo a las ventas proyectadas. “Es de gran valor escoger un buen desarrollador de plazas que tenga la experiencia para reunir inquilinos que se formen un mix exitoso. Hemos visto como ahora hay sobre oferta de plazas y todas prometen ocupación máxima. Es importante cerciorarse de que lo que están diciendo sea realidad”, advierte Escalante. Para Gustavo Sáenz, gerente general de la cadena de cines Nova

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Precio de locales (us$/m2) Costo varía según tipo de inmueble Renta promedio mensual del metro cuadrado Precio promedio de renta frente a tipo de inmueble

Pablo Fernández Gerente de Expansión QSR International Cinemas, de Repretel, lo más importante es que las locaciones tengan una mezcla comercial conveniente de acuerdo al perfil de la marca. “Tratamos de invertir en puntos altamente estratégicos para lograr la mayor cantidad de clientes satisfechos según su radio de acción y estilo de vida”, indica Saénz. En el caso de QSR, franquiciada de los restaurantes de comida rápida y casual Quiznos, Teriyaki y Smash Burger, el primer paso es realizar un master plan con un enfoque claro de la marca/producto, mercado meta y áreas de influencia. “Lo más importante es su ubicación. Si la ubicación responde a las necesidades antes descritas, los factores importantes a considerar serían el costo por m2, mantenimiento, cantidad de parqueos, facilidad/conveniencia de sus accesos y salidas, su mix de oferta comercial, etc.”, comenta Pablo Fernández, gerente de expansión de QSR. Para el ejecutivo, un buen desarrollador debe conocer los diferentes giros que planea darle a su inmueble y basar en eso la selección de la ubicación de su plaza comercial.

$14,37

Strip Center TIPO DE INMUEBLE

Lo más importante es su ubicación. Si la ubicación responde a las necesidades descritas anteriormente, los factores importantes a considerar serían: el costo por m2, mantenimiento, cantidad de parqueos, facilidad/ conveniencia de sus accesos y salidas, su mix de oferta comercial, etc.”

$20,50

Community Center

$19,72

Entertainment Center

$24,28

Lifestyle Center

$32,30

Regional Center

$16,34 $20,71

Neighboorhood Center Urban Center $0,00

$5,00 $10,00 $15,00 $20,00 $25,00 $30,00 $35,00 PRECIO PROMEDIO DE RENTA

Fuente: Colliers International

Tipos de centros comerciales Tome en cuenta esta nomenclatura a la hora de elegir su local comercial. Es el más grande de los centro comerciales. En Costa Rica el área arrendable o vendible va desde los 10.000m2 hasta los 50.000m2 y cuenta con amplios parqueos, áreas de comidas, tiendas por departamentos, cines, agencias bancarias y otro tipo de comercio. Por lo general, esto está distribuido en un rango de 40 a 100 locales.

Community Center Es de igual modo al aire libre, con áreas que van desde los 800 hasta los 5.000m2. En estos inmuebles se encuentran de 3 a 15 tiendas y generalmente un supermercado de formato más pequeño. Estos desarrollos buscan atender las necesidades de las zonas residenciales aledañas.

Lifestyle Center

Estos son los inmuebles en los que el 50% de los inquilinos son establecimientos destinados al entretenimiento de los clientes.

Strip Center No hay especificaciones de tamaño y contempla espacio comercial en los niveles bajos de los edificios de oficinas de los centros urbanos. Generalmente no poseen espacio para estacionamientos ni amenidades que complementen la visita de los consumidores.

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Regional Center Es un centro comercial abierto, que va desde los 2.000m2 hasta los 10.000m2. Generalmente tienen como ancla un supermercado de cadena u otro tipo de comercio, restaurantes, farmacias, bancos, entre otros.

Neigborhood Center

Es lo que comúnmente se denomina como “Uso Mixto”, pero lleva consigo un sector residencial de apartamentos, un área de oficinas, un sector comercial y un hotel.

Entertainment Center Son un formato pequeño de centro comercial con al menos tres tiendas en una serie de locales continuos frente a un estacionamiento. Estos no tienen tiendas ancla.

Urban Center

COMERCIAL

City Mall Alajuela. La nueva referencia en centros comerciales de Centroamérica La apertura de City Mall en Costa Rica significa además la creación de una gran cantidad de empleos. Se estima que para el final de 2015 e inicio de 2016, City Mall habrá impulsado la creación de unos 3,500 nuevos empleos directos y más de 4,000 indirectos. Por Jorge Lizán. Director General. Lizan Retail Advisors (LRA). jorge@lizanretail.com

atinoamérica sigue siendo una de las regiones del mundo con mayor crecimiento en el sector de centros comerciales a nivel global, y Centroamérica en particular ha sido tradicionalmente una región que cuenta con centros comerciales muy novedosos. Desde los grandes centros comerciales tales como Albrook Mall y Multiplaza Pacific en Panamá, Miraflores y Oakland Mall en Guatemala, City Mall San Pedro Sula en Honduras y Multiplaza Escazú en Costa Rica; así como los de lujo tales como Soho en Panamá y los de Estilo de vida tales como La Gran Vía en El Salvador y Avenida Escazú en Costa Rica. Pero desde hace años, Costa Rica estaba esperando el desarrollo

de un centro comercial regional en la Provincia de Alajuela, donde se encuentra la Ciudad de Alajuela, la segunda ciudad más poblada del país. El City Mall Alajuela tendrá más de 300 tiendas, de todo tamaño y variedad, restaurantes, supermercado, servicios de salud, zona bancaria, cines, gimnasio y parques de entretenimiento (Snow Fun, City Kidz y Game Company). Con el plan continuo de inauguraciones, se espera que la ocupación será superior al 95% para esta temporada navideña. El mall cuenta con parqueo bajo techo para 2,000 vehículos. City Mall abrió sus puertas en Alajuela el pasado 11 de noviembre. En el acto de inauguración participaron Luis Guillermo Solís Rivera, Presidente de la República; el ministro

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de Comercio Exterior a.i., representantes de la Corporación Lady Lee; el alcalde de Alajuela, y una gran cantidad de invitados de diversos sectores de la economía nacional., “Con nuestro plan continuo de aperturas durante las siguientes semanas, prácticamente la totalidad de los establecimientos en City Mall Costa Rica estarán abiertos al público, una cifra que demuestra la confianza que hemos logrado construir para llegar a este día”, afirmó Rachid Maalouf Jr., Presidente Ejecutivo de Corporación Lady Lee, propietaria del centro comercial. La apertura de City Mall en Costa Rica significa además la creación de una gran cantidad de empleos. Se estima que para el final de 2015 e inicio de 2016, City Mall habrá impulsado la creación de unos 3,500 nuevos

COMERCIAL

Con nuestro plan continuo de aperturas durante las siguientes semanas, prácticamente la totalidad de los establecimientos en City Mall Costa Rica estarán abiertos al público, una cifra que demuestra la confianza que hemos logrado construir para llegar a este día”

más de 70,000m2 de Área Bruta Arrendable (GLA). Algunos de los conceptos novedosos del centro comercial son el parque de nieve Snow Fun. Como parte del Plan Maestro para la apertura de City Mall se contemplaron mejoras viales en la radial Francisco J. Orlich de Alajuela, con una inversión superior a los 4,000 millones de colones que incluyen: un paso a desnivel de 40 metros de extensión y 5.50m de altura, con 4 carriles para el ingreso y salida de la

Rachid Maalouf Jr., Presidente Ejecutivo de Corporación Lady Lee, propietaria del centro comercial.

empleos directos y más de 4,000 indirectos. “Con este primer gran proyecto, miramos al futuro con optimismo, creemos en la calidad humana y profesional del costarricense, confiamos en el Estado de Derecho y la Seguridad que el país le garantiza a los inversionistas, somos responsables y asumimos con seriedad nuestra nueva posición como ciudadanos corporativos; por eso nos llena de orgullo darles la bienvenida y reafirmar nuestra gratitud y nuestro compromiso con Costa Rica” concluyó el Presidente Ejecutivo de Corporación Lady Lee. City Mall diseñado por la firma de arquitectos internacional Beame Architectural Partnership (BAP) de Miami, cuenta con un concepto en donde los visitantes pueden disfrutar de sus compras en un ambiente de lujo, 100% climatizado, construido en una sola etapa de 179,000m2 y

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ciudad; retornos amplios en ambos sentidos, un carril exclusivo para el ingreso al hospital San Rafael de Alajuela, un paso peatonal a nivel de vía, dos carriles adicionales en el puente sobre el río Ciruelas, 1,200 metros de aceras y conexiones al nuevo City Mall. Definitivamente, el City Mall Alajuela representa una gran adición al stock de centros comerciales en Costa Rica y establece un hito en el desarrollo de centros comerciales en la región centroamericana.

COMERCIAL

Ante esta nueva dinámica, Grupo 4S ha insistido que se requiere una nueva manera de planear centros comerciales. Por Carlos Muñoz, Socio Director de Conocimiento, Grupo 4S carlos@grupo4s.com

n ó i c s a e e l a n i a c l p er

a m v o e c u s n o r a

L cent de

n el mundo de desarrollo inmobiliario comercial se están moviendo las placas tectónicas. Convergen tres tendencias que están modificando el status quo: • Por un lado, el crecimiento acelerado del comercio electrónico que atenta contra los espacios físicos tradicionales de comercio. • Una tendencia más urbana de retail, en el que se privilegian más los usos mixtos y los formatos de ciudad sobre el centro comercial cerrado del pasado. • Una tendencia a la baja de la mayor parte de tiendas departamentales de gran escala que debilita el anclaje tradicional (de cajas grandes). Ante esta nueva dinámica, Grupo 4S ha insistido que se requiere una nueva manera de planear centros comerciales. Esta nueva hipótesis insiste

que debemos de trabajar al centro comercial como una convergencia de cuatro componentes, los cuales debemos de desarrollar primero de manera independiente y posteriormente integrarlos protegiendo los objetivos y fuerzas que cada uno aporta. Estos componentes estratégicos son:

Anclaje artificial

Los centros comerciales siempre se han considerado un lugar de rescate de la ciudad –donde uno puede vivir espacios en una escala peatonal-. Estos distritos peatonales que estamos creando requieren que sea la comunidad misma la que genere los flujos e interés por visitar un sitio (y no la necesidad artificial de asistir a una tienda). En ese sentido, aquellos proyectos que se dediquen a entender su mercado para capitalizar sobre las

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necesidades existentes y diseñar estos espacios de convivencia irán un paso adelante. Para estos componentes será fundamental un análisis profundo de etapas de vida e intereses de la comunidad para diseñar experiencias ejemplares. Antes de ser comercio, el centro comercial del futuro es un punto de reunión natural de su comunidad. Sobre este punto en particular, redactamos un artículo en semanas anteriores sobre 11 ejemplos de anclas artificiales. Lo primero que sucederá en la nueva planeación de centros comerciales será tener la certeza de un proyecto anclado, aún sin tener un solo m2 firmado.

Anclaje tradicional es ahora anclaje rápido

En el pasado, entre más grande era la caja, más fuerte percibíamos el

COLUMNA

anclaje de un proyecto. Hoy vivimos los tiempos del fast fashion, donde importa mucho más la capacidad que tiene un ancla de generar tráfico reincidente que su escala. Como referencia, los conceptos de fast fashion generan 17 visitas al año (por cliente) mientras que la tienda departamental tradicional solo 4. Hoy es evidente que el anclaje tradicional debe transformarse en anclaje rápido. Con esto no solo me refiero a que dichas marcas de ropa se hacen protagónicas, sino que debemos identificar en nuestro mercado específico qué motores de flujo pueden crear esos índices de reincidencia y tratarlos como anclas. Esto quiere decir que el acomodo de estos generadores de reincidencia debe ser el que provoque la derrama hacia los demás negocios y se debe incentivar su posición incómoda. Una vez definido el anclaje artificial, el centro comercial definiría anclaje -tradicional y rápido- garantizando que todos los m2 rentables reciban de los beneficios de cualquiera de los tres anclajes.

Tecnología

En los mercados más desarrollados se ha entendido que en lugar de percibir a la tecnología como antagónica

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al desarrollo inmobiliario comercial, deberíamos sumarla como aliado. Ante eso, el desarrollador inmobiliario debe anticipar una inversión importante en adiciones tecnológicas que contribuyan a recrear la experiencia del visitante. Estas adiciones permiten amenidades como tener conectividad absoluta en el proyecto hasta una profesionalización de la promoción del proyecto. Sistemas más sofisticados como el geo-fencing, que detecta que un cliente se acerca a un perímetro de cercanía al proyecto y le alerta de ofertas que solo existen en físico en el centro comercial están siendo más agresivos al momento de atraer al cliente. En general, la tecnología será un vehículo para fortalecer la atracción al proyecto, así como crear una experiencia virtual integrada con la realidad física.

Convivencia

Finalmente mucho hemos venido comentando sobre la importancia de mantener centros comerciales (además de planearlos). Es claro que aquellos proyectos que tienen un margen de maniobra económico para crear activaciones –de cualquier tipo- tienen mejor probabilidad de generar una convivencia más activa y por lo tanto mejores números en visita y reincidencia. Para ello, es necesario que el modelo de negocio completo planteado en el proyecto permita la existencia del Fondo de Entretenimiento, Experiencias y Comunidad. Hay un artículo previo que detalla su operación y funcionamiento, por lo pronto solo queremos reforzar que será esta convivencia la que unirá los tres elementos anteriores y generará contenido exclusivo que hará al proyecto una experiencia auténtica y única. En nuestra visión un proyecto que logre proyectar su personalidad de marca a través de esta convivencia tiene garantizado un espacio en su comunidad al largo plazo. El desarrollador comercial del futuro debe dejar el proceso tradicional de planeación por un esquema multi-dimensional que le permita trabajar en los cuatro ingredientes citados con anterioridad; solo ahí podrá crear un proyecto resiliente al movimiento tectónico del presente.

MERCADO TURÍSTICO

Locales reactivan bienes raíces de en el

lujo

Pacífico

Las playas del sur de Puntarenas ganan atractivo para clientes costarricenses, hoy actores estelares del mercado de bienes raíces en las costas

Fotografía cortesía de AXIOM Costa Rica

Creditos: Karla Scott, info@inversioninmobiliariacr.com

ENERO 2016 / 62

MERCADO TURÍSTICO

En el Pacífico norte, el turista norteamericano es el responsable de la mitad de las compras de inmuebles residenciales. La otra mitad es ahora impulsada por inversionistas costarricenses de clase alta, quienes casi monopolizan el mercado en el Pacífico sur. La aparición del costarricense como un cliente real es la novedad, muchos de ellos lo están haciendo como parte

LA CIFRA

$500 a $950 MIL Rango de precios en el que se está desarrollando el negocio de bienes raíces de lujo en las costas.

Fotografía cortesía de AXIOM Costa Rica

n nuevo perfil de comprador es el que está dando vida a los bienes raíces en la costa, dinamismo presente en el Pacífico sur y sectores puntuales de Guanacaste.

de un proyecto de vida, una inversión e; inclusive, como parte de un plan de retiro. Ellos vienen a sustituir la expansión inmobiliaria que impulsaron los ‘baby boomers’, estadounidenses nacidos después de la Segunda Guerra Mundial y hasta 1960, todos ellos jubilados y que vieron en Guanacaste la oportunidad de comprar una casa de retiro. El aeropuerto Daniel Oduber, la apertura de hospitales privados y un sinnúmero de servicios de alto perfil surgieron para atenderles. Los bienes raíces en vivienda y comercio adquirieron plusvalía y un ritmo de crecimiento sin igual, convirtiendo en próspera la situación de muchos negocios. Sin embargo, la tendencia fue revertida en 2009, a causa de la crisis que enfrentó la economía en Estados Unidas y provocada; precisamente, por una burbuja hipotecaria y el consecuente ajuste en las tasas de interés. Un claro ejemplo de esto, es en el Pacífico Norte en la zona de Tamarindo. En donde en el 2009, las construcciones representaron un total de 10.445 m2. Mientras que para el ENERO 2016 / 63

“

A nivel nacional la inversión turística es similar, pero las provincias de Guanacaste y Puntarenas registran, en conjunto, aproximadamente el 50% de los metros cuadrados del sector turismo del país” Javier Chacón. Subdirector de Proy ectos Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos

MERCADO TURÍSTICO

“

Antes se veían muy pocos costarricenses invirtiendo en casas de lujo o en la costa, porque sentían que los precios eran muy elevados. Si nos devolvemos a hace 10 años, no pensábamos en venderle a un costarricense una propiedad en la zona de Manuel Antonio, por ejemplo, pero ahora se ha convertido en un mercado real” Scott Cutter Socio 2 Costa Rica Real Estate

2010 y el 2011, sufrieron una caída de 9 mil metros cuadrados en ambos años, siendo el 2013 uno de los perores años en este sector, con un total de 6.106 metros cuadrados construidos, de acuerdo con datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA). Además, desde esa fecha, el mercado para casas cuyo costo supere el $1 millón es prácticamente inexistente. Por debajo de ese monto sí existe mayor actividad, afirmaron corredores de bienes raíces consultados INVERSIÓN INMOBILIARIA.

Resurgir de la mano local Con una extensión de 1.254 km y compuesto por 48 distritos, los cuales en conjunto suman 10.909 km2, el litoral Pacífico costarricense ofrece un enorme potencial para el desarrollo de los bienes raíces de lujo, por la exuberancia de las playas y de la naturaleza local. En Costa Rica, los norteamericanos siguen liderando la lista de los mayores compradores de casas de lujo, aunque la cantidad de transacciones enfren-

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tó un freno drástico en 2009 y aún no muestra síntomas de recuperación, explicó Scott Cutter, socio de 2 Costa Rica Real State. “La cantidad de canadienses que compran casas de lujo en el país ha disminuido, por un rebote de los valores de precios y por la gran diversidad que presenta todo el continente” manifestó Cutter. Sin embargo, él afirma que parte de las novedades o tendencias que presenta el mercado inmobiliario costarricense es la compra de casas de lujos por parte de los mismos costarricenses y no necesariamente de extranjeros, siendo el local un comprador real, cuando hace algunos años atrás no lo era. “Antes se veían muy pocos costarricenses invirtiendo en casas de lujo o en la costa, porque sentían que los precios eran muy elevados. Si nos devolvemos a hace 10 años, no pensábamos en venderle a un costarricense una propiedad en la zona de Manuel Antonio, por ejemplo, pero ahora se ha convertido en un mercado real” dijo Cutter.

MERCADO TURÍSTICO

Dentro de los precios que se manejan actualmente en el mercado costero de casas de lujo en suelo costarricenses, el costo oscila entre los $500 mil y $5 millones, los cuales van depender o variar según el sector en donde se ubique la propiedad; entre más cerca se encuentre del mar, mayor el costo. Gabriel González de la empresa de bienes raíces Century 21, comparte la misma opinión de Cutter, al afirmar que un gran porcentaje de compradores de casas de lujo en el país ahora son costarricenses. “Los costarricenses representan la mayoría de compradores en el Pacífico Central, por encima de los extranjeros. Mientras, en el Pacífico Norte, la proporción entre nacionales y foráneos es más equilibrada”, agregó González. El propósito de la compra es, en la mayoría de las ocasiones, el de adquirir un lugar para vacacionar, que pueda ser visto como una inversión. Para el caso de los extranjeros, son personas que tienen el mismo propósito de un lugar para vacacionar, que les quede en el rango de un vuelo directo para llegar a él. Por eso, el aeropuerto Daniel Oduber es un diferenciador favorable a Guanacaste respecto al Pacífico sur. Las cifras del CFIA demuestran que, en los alrededores de Bahía Ballena, en Osa, se presenta un crecimiento constante en edificaciones

los metros cuadrados del sector turismo del país” explicó Chacón.

“

Los nuevos inversionistas en el Pacífico costarricense son adultos jóvenes, de perfil ejecutivo, con un gran poder adquisitivo y que buscan la aventura”. Luis Rodríguez Propietario RSA Arquitectos.

Para Javier Chacón Hernández, Subdirector de Proyectos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, durante el 2014 y el 2015, las obras turísticas registradas en el Pacífico presentan mayores proyectos en puntos específicos. “A nivel nacional la inversión turística es similar, pero las provincias de Guanacaste y Puntarenas registran, en conjunto, aproximadamente el 50% de

Jacó dominante, Ballena dinámico

a cantidad de permisos tramitados para construir en las costas exhibe un repunte en las principales áreas turísticas. Jacó ejemplifica que Garabito sigue siendo, sin duda, el que mayor volumen presenta, mientras el Pacífico sur vive un dinamismo interesante en Osa y Bahía Ballena.

Dinamismo de construcción en las costas Datos en m2 entre 2009 - 2015 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

8.952 18.034 28.743 63.872

104.027

13.465 2009

2010

Tamarindo

29.475

19.529 27.004

39.471

55.113

8.185 17.771 21.374 5.196

39496 5.566

2011

2012

Tempate

Jacó

27.328 35.885

13.332 23.643 8.092

20.351

48.112 12.304

2013

2014

2015

Osa

Bahía Ballena

Fuente: Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos

ENERO 2016 / 65

Una nueva generación de norteamericanos La época en que podía dedicarse el esfuerzo turístico a los ‘baby boomers’ está en el ocaso. Esta generación permitió el auge inmobiliario de Guanacaste, pero pronto será sustituida por la llamada Generación X. El repunte turístico vendrá de la mano de ellos, personas adultas, que rondan los 40 años y quienes comparten con los ‘baby boomers’ el gusto por los paisajes naturales que ofrece Costa Rica. Sin embargo, la oferta debe ser ajustada y ofrecer aventura de alto poder adquisitivo. “Son ejecutivos consolidados, en una adultez joven, con un gran poder adquisitivo y que buscan la aventura. Hablamos de la generación X y Y que vienen a las playas a disfrutar de la naturaleza, la pesca, el surf y andar en bicicleta” explicó Luis Rodríguez, propietario de RSA Arquitectos. La nueva generación también experimenta con tendencias, como el turismo residencial, alternativa para alquilar lugares cómodos para hospedajes de unas cuantas semanas, en la mayoría de los casos. De esta forma, es posible desentenderse de las responsabilidades como dueño. Para Oliver Schuschner, Hotel Manager de Los Sueños Marriott Ocean & Golf Resort, la tendencia de turismo residencial en Costa Rica es un mercado que tiene actualmente un gran crecimiento. Los clientes son los propios ‘baby boomers’ canadienses y estadounidenses, mercado que antes estuvo en posibilidad de comprar las viviendas, pero ahora ve esta opción como alternativa. Igualmente, afirma que existen propietarios provenientes de estos países que tienen condominios y vienen esporádicamente de vacaciones. Además, quienes los tienen únicamente como negocios y vienen de vez en cuando a supervisarlos. Según Schuschner, una habitación de condominio puede costar alrededor de $350 por noche, tarifa que va a depender de la temporada y tamaño del lugar.

USOS MIXTOS

Fotografía cortesía de Gensler

Una de las tendencias inmobiliarias a nivel mundial es la construcción de proyectos de uso mixto y Centroamérica no es la excepción. La falta de terreno para construir en ciertas zonas urbanas, mayor rentabilidad, cambios cíclicos y de hábitos por las personas, son algunos de los elementos que hacen que este tipo de proyectos lleguen para quedarse. ¿Cuál es la evolución de los usos mixtos en Costa Rica y en la región centroamericana?

USOS MIXTOS

¿Qué les hace atractivo para inversionistas a la par del auge que existe en proyectos de oficinas, comerciales y residenciales? ¿Cuáles son los mayores desafíos para los desarrolladores? ¿Qué oportunidades de crecimiento perciben los diferentes tipos de inversionistas, locales e internacionales, en proyectos

de uso mixto y estilo de vida? ¿Cuáles son lo principales países de la región con mayor dinamismo? ¿Cuál es la nueva oferta y que novedades ofrecen al mercado? Éstas y otras interrogantes responderemos en el siguiente especial

L.A. Live, California, US Fuente: Gensler

ESPECIAL: USOS MIXTOS

Proyecto Centenary City, Nigeria

De uso mixto a centros de estilo de vida Tendencia domina los desarrollos inmobiliarios a nivel local e internacional César Brenes Quirós, info@inversioninmobiliariacr.com

s hasta años recientes que el movimiento conocido como Uso Mixto evolucionó a los llamados Lifestyle Center, aunque la utilización de un espacio inmobiliario para más de una actividad lleva décadas presente en nuestro país y el mundo. Este modelo de usos mixtos o Lifestyle Center irá ganando terreno. Posiblemente las recientes inversiones en grandes centros comerciales como City Mall Alajuela, Lincoln Plaza y Paseo Metrópolis sean las últimas de esa generación y, en el futuro, los proyectos combinarán más de un uso.

Los expertos de Colliers Internacional indican que Avenida Escazú, Plaza Tempo, Distrito 4 y Momentum Pinares son los cuatro primeros grandes Lifestyle Centers edificados en el país. Todos ellos comparten características típicas de los centros como amenidades al aire libre, espacios para caminar y aceras espaciosas, entre otras. A este tipo de espacios también les caracteriza la llamada arquitectura del confort, y aunque hay gastos extra en aspectos como señalización, pavimento, fachadas, fuentes y aceras, los desarrolladores reportan importante ahorro de recursos al no

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tener que construir un “gran techo de mall”. El Consejo Internacional de Centros de Compras (ICSC, por sus siglas en inglés) define a los Lifetsyle Centers como centros especializados que cuentan con tiendas de alta gama, mezcladas con restaurantes y entretenimiento en un ambiente al aire libre. Además, los describe como “destinos de ocio multi propósito, que incluyen restaurantes, entretenimiento, diseño de ambiente y amenidades como fuentes y mobiliario urbano que son conducentes a recorridos rápidos”. Según una investigación de New Republic, los Lifestyle Centers

ESPECIAL

Ronald Fonseca Líder de Uso Mixto para Gensler Latinoamérica

proporcionan un antídoto ecléctico a la acartonada imagen de tienda de mall tradicional por locales que cada vez se parecen menos a las típicas cadenas de retail. El uso mixto se refiere a cualquier inmueble que tenga más de un propósito (comercio-residencia; residencia-oficinas; comercio-oficinas, etc.). Sin embargo, cuando tienen al menos tres de cuatro componentes específicos (residencia, hotel, oficinas y/o comercio) se convierten en Lifestyle Centers o centros de estilo de vida. Según la publicación estadounidense NewRepublic.com, estos centros han emergido con fuerza en ese país desde hace 15 años y mezclan sus desarrollos con apartamentos, condominios, restaurantes, salas de cine, supermercados e incluso, hoteles, un giro que se aleja mucho del mall tradicional. El ICSC estima que en Estados Unidos operan 412 centros de estilo de vida, un número apenas 2% menor a la cantidad de malls tradicionales. Asimismo, New Republic indica que ningún mall ha abierto sus puertas desde 2007 y que, incluso, algunos han quitado sus techos para seguir la tendencia del uso mixto.

¿Por qué funcionan?

La versión evolucionada del uso mixto responde a la falta de experiencias urbanas significativas en nuestras ciudades, considera Ronald Fonseca, arquitecto líder del Área de Práctica de Uso Mixto de Gensler Latinoamérica. “Nuestro caótico modelo de ciudad hace que muchas de estas iniciativas tiendan a enfocarse en la solución de entornos controlados en cuanto a seguridad y confort urbano, que crean un modelo aspiracional en la mayoría de sus usuarios”, explica el experto. Además, también responden a preocupaciones que tienen que ver con la importancia de un desarrollo planificado integralmente, nuevos modelos de movilidad, la creación de ciudadanos más que consumidores y la necesidad de mezclar experiencias de entretenimiento y generar destinos.

Fuente: Gensler

Los proyectos más exitosos consisten en la creación de distritos memorables en donde se cree una densidad de programas variados que atraigan gente y la retengan.”

El concepto nació a finales de 1980 en Memphis, Estados Unidos, de la mano de los desarrolladores Poag y McEwen, pero se transformó en tendencia 10 años después. Usualmente, están localizados en áreas suburbanas de gran cantidad de hectáreas y con amenidades al aire libre.

Proyecto Coex Mall, Seúl

ENERO 2016 / 69

De hecho, el Manual de Desarrollo Comercial y de Uso Mixto elaborado por el Programa de Transporte y Manejo de Crecimiento de Oregon, Estados Unidos, recomienda estos proyectos debido a que siguen una serie de principios, propios del llamado “desarrollo inteligente”. Uso eficiente de la tierra, utilización completa de los servicios urbanos, uso mixto de terrenos compatibles, opciones de transporte que incluyen caminar, bicicleta y servicio público y diseño inteligente destacan entre las ventajas de centros de estilo de vida bien planeados. El incremento del costo de la tierra, las dificultades de traslado y la tendencia del desarrollo vertical también han detonado en la necesidad de la nueva tendencia, que, además, parece mezclar seguridad y confort al mismo tiempo, señala Francisco Navarro, gerente de mercadeo de Colliers Internacional. La fórmula se vuelve más exitosa si se toma en cuenta que un estudio de Real Capital Analytics (RCA), una firma internacional dedicada al análisis de datos del sector inmobiliario, determinó que una propiedad puede aumentar su valor en un 25% si las personas pueden resolver al menos tres necesidades de cuatro

ESPECIAL: USOS MIXTOS

(residencia, hotel, oficinas, comercio) en una distancia menor a 600 metros. Es decir, la “caminabilidad” del centro será fundamental en su éxito y en el valor agregado de cualquier proyecto que apunte a ser un Lifestyle Center. Las ventajas para el consumidor final son muchas: conveniencia de tener el trabajo y la vivienda en un solo espacio, reducción de largos traslados, mejor aprovechamiento del suelo, preservación y disfrute de espacios abiertos y verdes, incremento de la densidad por el crecimiento vertical y entornos peatonales. Empero, Ronald Fonseca, de Gensler advierte que el modelo actual desarrollado en Costa Rica y basado en el concepto de mini ciudad gravita alrededor de un mercado inmobiliario tendiente a la sobre oferta y, en muchos casos, basa su enfoque principal en la rentabilidad económica, más que en la integración efectiva de un tejido urbano y social. “El atraso en las políticas de planificación urbana, movilidad y un marco de incentivos inexistentes aleja al mercado de soluciones verdaderamente integradas”, agrega Fonseca.

Uso Mixto Inteligente Algunos de los principales objetivos de un desarrollo exitoso.

Desarrollo compacto:

Edificios, áreas de parqueos, calles, aceras y espacios públicos desarrollados para acortar viajes y utilizar menos el automóvil, lo cual promueve la utilización máxima de los servicios urbanos.

Tierra de uso mixto:

Ubicar tiendas, oficinas, residencias, servicios públicos y entretenimiento en una distancia caminable promueve la independencia de movimiento, especialmente para los niños y adultos mayores; la seguridad, soporte para quienes trabajan desde casa, etc.

Acceso peatonal:

Provee la conveniencia de llegar al destino caminando, en bicicleta o en transporte público, lo cual aumenta la accesibilidad, seguridad y confort.

Conexiones de calles:

Es útil para vincular tiendas, servicios, residencias y amenidades en lugares adyacentes, en lugar de en calles aisladas del resto de servicios.

Creación de espacios públicos:

El objetivo es mantener, crear y fortalecer espacios públicos como aceras, plazas, parques, edificios públicos y lugares de reunión para permitir reuniones informales e interacción social con múltiples personas.

Fuente: Manual de Desarrollo Comercial y de Uso Mixto elaborado por el Programa de Transporte y Manejo de Crecimiento de Oregon.

ENERO 2016 / 70

ESPECIAL: USOS MIXTOS

Uso mixto y lifestyle centers dominan sector inmobiliario nacional Nuevos y ambiciosos desarrollos apuntan a esta tendencia, mientras torres residenciales y oficinas sacan ventaja de proyectos multipropósito Por: César Brenes Quirós, info@inversioninmobiliariacr.com

asi cualquier gran proyecto inmobiliario en planeamiento, desarrollo o construcción en el país está sacando provecho del uso mixto. Esta tendencia se ha convertido casi que en un requisito entre las nuevas torres residenciales, complejos de condominios horizontales y verticales, oficentros, parques industriales y hasta clubes sociales que se desarrollan en la Gran Área Metropolitana (GAM). Ciudad del Este, Belén Center, Escazú Village, Torres de Heredia, Terrazas Lindora, Hacienda Espinal y City Place son algunas de las más recientes adiciones a una lista, que incluye proyectos ya maduros como Avenida Escazú, Distrito 4, Momentum Pinares y Plaza Tempo.

Centros de oficinas, cines, tiendas de ropa, restaurantes, supermercados y cafeterías con grandes espacios al aire libre son parte de las propuestas de estas obras en operación o planeamiento. Mientras en algunas priva el componente residencial como en las 1.200 unidades que desarrolla Grupo Inmobiliario del Parque (GIP) en Torres de Heredia o la firma Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios en Hacienda Espinal, en otros, como Ciudad del Este y Terrazas Lindora el activo principal es el comercial. Según José Luis Salinas, presidente de GIP, la ubicación es la que dicta si se pueden desarrollar proyectos de uso mixto. En el caso de esta empresa, obras de la talla de Vistas del Parque, Torres del Parque, Saban Real, Paseo Colón, Latitud Dent y la primera etapa

ENERO 2016 / 72

de Torres de Heredia que se entrega en diciembre de este año, se han ejecutado dentro de los centros urbanos, donde existe un público cautivo. Para Salinas, la clave es ofrecerle a los condóminos calidad de vida y poca inversión de tiempo, gasolina y estrés para desplazarse y realizar sus gestiones. “En Torres de Heredia es fundamental porque se le está dando a la población un abanico de servicios que van desde una tienda de conveniencia, restaurantes, bancos, entretenimiento, servicios médicos, veterinario, áreas culturales, entre otros, para que no tengan que salir de su zona. Incluso se procura que los condóminos tengan su trabajo cerca también”, dijo Salinas. Otro de los proyectos más ambiciosos actualmente en el mercado

NACIONAL

Tipos de uso mixto La flexibilidad de estos desarrollos les permite presentarse en distintos formatos. u

Sector residencial, comercial, oficinas y hotel.

Oficinas con tienda de conveniencia y sector comercial.

Hospital, sector comercial y restaurantes con marcas de prestigio.

Universidades, sector comercial, cafeterías/restaurantes con marcas de prestigio.

Fuente: Colliers

Avenida Escazú, Costa Rica

es Hacienda Espinal, de Garnier & Garnier. La obra se asienta en 112 hectáreas ubicadas en el kilómetro 17.5 de la Ruta 27 en sentido San José-Caldera y pretende mezclar lotes, apartamentos, town houses, espacios comerciales, zonas verdes, áreas culturales, ciclovías, cas club con piscina y playgrounds, entre otros.

Para Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier, la incursión de la firma en proyectos de uso mixto fue casi natural, pues se trata de productos que se convierten en una solución completa para sus clientes. “Desde el punto de vista constructivo, también son proyectos muy interesantes de diseñar, ya que suponen retos nuevos y oportunidades para innovar. Adicionalmente, en términos de eficiencia, se pueden maximizar el uso de equipos del proyecto principal, como es el caso de las plantas de tratamiento de agua o sistemas de iluminación”, confirma Quevedo. De hecho, en los últimos años, Garnier & Garnier ha desarrollado, además de Hacienda Espinal, cuya primera etapa se entregará en el primer semestre de 2016, otros tres productos de uso mixto. Uno de ellos es Azenza Towers, proyecto vertical de apartamentos, ubicado cerca del hotel San José Palacio en la Uruca. Allí,

¡El inquilino gana! Principales beneficios para los clientes de proyectos de uso mixto. u

Conveniencia de tener el trabajo y la vivienda en un solo espacio.

Reducción de largos traslados.

Mejor aprovechamiento del suelo.

Preservar y disfrutar de espacios abiertos/verdes.

Incremento de la densidad (crecimiento vertical).

Creación de entornos peatonales.

Fuente: Colliers

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incorporó un área con cinco locales comerciales para cafetería, farmacia y tienda de conveniencia, entre otros. Asimismo, Centro Corporativo El Cafetal, en San Antonio de Belén, cuenta además de un área de oficinas de 43.000 m2, con una plaza comercial, creada específicamente para atender las necesidades de trabajadores y vecinos de la zona. Por último, Centro Corporativo Lindora, opera como un oficentro con locales comerciales como el restaurante Terraza 66, Mugs Café y la academia de natación Kurt Niehaus Swim Academy. Por otro lado, la firma pionera en lifestyle centers y creadora de Avenida Escazú, Pinmsa, anunció en julio pasado la construcción de Escazú Village, un proyecto dividido en dos etapas que ofrecerá tiendas por departamento, restaurantes, comida rápida, comercio de conveniencia, gimnasio, guardería, oficinas y residencias. “Escazú Village es un proyecto de uso mixto ubicado en la entrada principal de Escazu, uno de los cantones de mayor dinamismo y movimiento económico del país y de la región. Tiene múltiples y sencillos métodos de ingresos y salidas a las rutas principales y ofrecerá todo lo que necesiten los que vivan y trabajen ahí”, indicó Alfredo Volio, gerente del proyecto. Otra empresa que entró recientemente a este mercado es Kirebe, con su proyecto City Place, el cual inauguró hace unas semanas su primera etapa, ubicada en el centro de Santa Ana. Alberto Orlich, gerente de proyectos de la compañía, señaló que la compañía desarrollará la nueva etapa en 2016 y desde ya busca alternativas para continuar en 2017.

ESPECIAL: USOS MIXTOS

Distrito Cuatro, Escazú, Costa Rica

“Un proyecto de este tipo tiene una demanda compuesta por espacios cómodos de oficinas, gastronomía, áreas de esparcimiento y entretenimiento, conveniencia, residencia, entre otros”, agregó Orlich. En cuanto a los proyectos mixtos con mayor enfoque comercial, Terrazas Lindora alista su apertura para el próximo 4 de mayo de 2016. Mario Barzuna, vocero del proyecto, que solo se encuentra disponible el 25% de sus espacios para alquiler y/o venta. Cinépolis, GEF, Adidas, Óptica Visión, Da Noi, Fonda Azteca, Fillipos, Argento, Mango Surf Shop, Applebee’s, Johnny Rockets, Chichis, Banco Promerica, KFC, Quiznos, Ta Bueno, Pizza Hut, Juan Valdez, Pikeos

La proporción de cada uso ya sea comercio, oficinas, residencial, hotel, o incluso bodegas, dependerá de la demanda que exista en determinado lugar para cada uno de ellos.” Francisco Navarro, Gerente de Mercadeo Colliers International Costa Rica

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y Moyo destacan entre las marcas confirmadas. “Es la tendencia mundial. Se trata de desarrollos o mini ciudades en donde yo vivo, trabajo, me divierto y resuelvo mis necesidades de bienes y servicios, sin necesidad de sacar mi vehículo y con total seguridad”, explicó Barzuna. Por su parte, Grupo Zeta hará su primera apuesta por un centro de estilo de vida con Ciudad del Este, ubicada en Curridabat. Una de sus primeras etapas, la plaza comercial Vivo Este, de 20.000 metros cuadrados, entrará en operación en el año 2017, según anunció la empresa a un medio de prensa local. En total, Ciudad del Este pondrá en marcha un proyecto que con todos sus componentes alcanzará los 99.000 m2.

NACIONAL

Potencial para más

La lista de anuncios de obras inmobiliarias multipropósito crece a un ritmo constante, lo cual indica que en el país aún hay zonas con potencial para albergar más lifestyle centers y edificios de uso mixto. Ejemplo de ello es el Santa Ana Country, obra que se ubicará sobre la Ruta 27, frente al residencial Villa Real en Santa Ana, y que como parte de su concepto de club social incluirá canchas de tenis, fútbol, piscina, gimnasio, restaurantes y salas de eventos. Actualmente, la nueva propuesta inmobiliaria se encuentra vendiendo acciones a los socios interesados. Esta publicación intentó obtener más detalles con la vocera Sylvia Casas, sin embargo las consultas no fueron respondidas al cierre de edición. Lo que sí se sabe es que las empresas Zurcher Arquitectos, Meco, Edificar, Interra, E3 y Logicom forman parte del grupo de desarrolladores a cargo del proyecto. Francisco Navarro, de Colliers International, explica que la ventaja del uso mixto es que puede ser factible casi en cualquier zona, debido a su flexibilidad. Por ejemplo, a nivel macro, cualquier sector de la GAM y otras cabeceras importantes del país como Liberia, Pérez Zeledón, San Carlos y Limón podrían ser aptas para este tipo de desarrollos. “La proporción de cada uso, ya sea comercio, oficinas, residencias, hotel o incluso bodegas, dependerá de la demanda que exista en cada lugar”, detalla Navarro. Así las cosas, los planes parecen continuar. Ronald Fonseca, líder de uso mixto para Gensler Latinoamérica, reveló que la firma concluyó el diseño de un plan maestro en Curridabat para un grupo importante de inversionistas venezolanos. Igualmente, se la empresa se encuentra en la etapa de desarrollo de un plan maestro al oeste de la ciudad capital, en Lindora, para un desarrollador comercial que ha puesto interés particular allí. “De forma continua analizamos y estudiamos oportunidades inmobiliarias en todo el país, pero entre las zonas atractivas para desarrollar edificaciones de uso mixto podríamos mencionar la zona oeste, específicamente: Alajuela –Guácima, Santa Ana

En Torres de Heredia es fundamental porque se le está dando a la población un abanico de servicios que van desde una tienda de conveniencia, restaurantes, bancos, entretenimiento, servicios médicos, veterinario, áreas culturales, entre otros, para que no tengan que salir de su zona. Incluso se procura que los condóminos tengan su trabajo cerca también.” José Luis Salinas, Socio Grupo Inmobiliaria del Parque

y en el este, la zona de Cartago también tiene potencial”, reconoce Karla Quevedo, de Garnier & Garnier. En el caso de otros actores de la industria, el punto clave es un área con mercado in situ desarrollado, es decir, focos urbanos de población. “Cualquier centro urbano que sea dinámico y tenga las facilidades técnicas para que el proyecto pueda tener éxito”, dice José Luis Salinas, de GIP. De hecho, esa compañía ya tiene planes para comenzar a construir el próximo año el proyecto Latitud Los Yoses, localizado sobre Avenida Central, antes de llegar a Los Yoses y frente a la cafetería Starbucks. La obra tiene 22 niveles y abarca 24.000 metros cuadrados de construcción. Además, el grupo iniciará con la segunda etapa de Torres de Heredia. Y es que el potencial es tal, que existen empresas que nacieron con vocación de uso mixto. Por ejemplo,

ENERO 2016 / 75

Vive Desarrollos, la empresa tica encargada de las torres de Vive Sabanilla y más recientemente, Vive Tibás cree en la importancia del crecimiento de estas obras en una ciudad como San José. Andrea Navarro, gerente de mercadeo de la empresa, indica que la ubicación estratégica de un proyecto de uso mixto permite un menor desplazamiento y acceso a servicios y seguridad con tecnología de punta. Otras ventajas importantes incluyen la garantía de un crecimiento en la plusvalía de los inmuebles en el corto plazo y un menor costo de mantenimiento de los edificios, pues se trata de un formato compartido y proporcional al espacio utilizado.

Claves de éxito en el uso mixto

Además de la ubicación, el éxito de un proyecto de uso mixto depende de la creación de una nueva dinámica (social y económica) que logre la propuesta en el entorno en que se ubique, explica Ronald Fonseca de Gensler Latinoamérica. Asimismo, la firma encargada debe velar por un planeamiento estratégico que se adapte a eventuales cambios durante el proceso.”La esencia de la estrategia en uso mixto recae principalmente en la habilidad de crear un marco programático flexible que permita cambiar según las necesidades específicas del mercado y de los posibles grupos de inversión asociados”, agrega Fonseca. Francisco Navarro, de Colliers, aconseja hacer énfasis en el mix comercial, pues los clientes y otros inquilinos buscan marcas de prestigio para satisfacer sus necesidades dentro del complejo. Por otra parte, este tipo de complejos necesita crear una estrategia de integración obra-comunidad y viceversa. Los expertos indican que las compañías deben entender que el proyecto no se mantiene solo y necesita que los clientes y visitantes estén interesados en pasar tiempo ahí y comprar. Cuando no se toman en cuenta estas particularidades, la comercialización del inmueble se ve afectada con rotación de inquilinos y tasas de disponibilidad altas.

ESPECIAL: USOS MIXTOS

Altia, Honduras

Forum Zona Viva, Guatemala

Mini ciudades surgen en el istmo como cura urbana La saturación que enfrentan las ciudades generó las condiciones para el surgimiento de los usos mixtos Por Karla Scott, info@inversioninmobiliariacr.com

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a saturación que enfrentan las ciudades generó las condiciones para el surgimiento de los usos mixtos La planificación urbana en América Central ha sido superada por los desarrollos privados, que avanzan conforme a las necesidades de espacios que demanda, principalmente, el sector privado. Las consecuencias de estas acciones ha sido el crecimiento de ciudades que hoy se ven congestionadas por el tráfico vial, desordenadas y que ofrecen poca accesibilidad al peatón. A estas amenazas se debe añadir la inseguridad y poca conectividad, razones por la cuales los automóviles son casi indispensables para desplazarse a través de ellas. Es a causa de este colapso, que los desarrolladores encontraron la oportunidad de integrar en un mismo ecosistema a las viviendas con el comercio y el lugar de trabajo. Esta solución es funcional no solo para el cliente, sino también para la viabilidad financiera de los proyectos en las ciudades, ya que la poca

REGIONAL

disponibilidad de terrenos hace que su precio sea sumamente elevado. Costa Rica, pionero. Panamá, a la cabeza El mercado inmobiliario en Costa Rica y Panamá lleva un ritmo de desarrollo más acelerado. La llegada de un flujo mayor de inversión extranjera directa, para el primer caso, y el desarrollo financiero en el segundo, genera que el capital empuje fuertemente al sector de la construcción. En Costa Rica no hay una masificación de usos mixtos; sin embargo, ya su primera generación de inmuebles está consolidada. Hoy existe una segunda generación de desarrollos conceptualizados bajo la filosofía de uso mixto que se abre camino, como Terrazas Lindora, Momentum Escazú y Escazú Village al oeste, mientras Zona Centro, Bambú Plaza y Expreso Desamparados se encuentran en el sur de la capital. “Todo redunda en la conveniencia”, destaca Francisco Navarro, gerente de Mercadeo de Colliers, para explicar este comportamiento. En un inicio, desarrollos como Avenida Escazú o Distrito 4 tuvieron

Altia, Honduras Torre 1

un reto en la absorción de mercado, pero en el último año operan bajo una ocupación estable e, inclusive, Avenida Escazú estrenó una nueva torre el año anterior y que está dedicada a albergar la división corporativa Purdy Motor, concesionario de Toyota en Costa Rica y uno de los más relevantes en el país. Para el caso de Panamá, los casinos son un ancla en sumo relevante para cualquier proyecto por el denso tráfico de personas que puede atraer, explicó Danny Quirós, director de Análisis de Mercados para Colliers Panamá. Este país lleva la delantera en la evolución de usos mixtos, pero se explica por el dinamismo de su economía. Mientras que Centroamérica crecerá a tasas que promedian el 3%, la expectativa para el país canalero es del doble.

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Cayalá se ubica en una de las zonas más exclusivas de la ciudad de Guatemala, por tanto, debíamos mantenernos dirigidos al mismo segmento para no romper con el entorno” Lisa Bendfeldt Gerente de Mercadeo Cayalá, Guatemala

ESPECIAL: USOS MIXTOS

Centro Morazán, Honduras

A eso se suma el adelanto comercial que tiene, gracias a las facilidades fiscales, de la genética de su ciudad y por haberse convertido en una reconocida capital para el comercio.

Dinamismo arranca en el norte

El llamado triángulo norte del istmo, conformado por Guatemala, El Salvador y Honduras, ya experimenta la consolidación de una primera generación de usos mixtos. Para el caso de Guatemala, las largas distancias que se deben recorrer para llegar de un punto a otro, sumado a las dificultades ya mencionadas, creó el entorno ideal para el surgimiento de este modelo de edificación. La historia de los usos mixtos en Guatemala tiene unos dos años de haber iniciado y es una tendencia atractiva para el futuro, porque en la actualidad se da mucho desperdicio al seguir la tendencia que la vivienda y el trabajo estén tan alejados, analiza Oscar Sequeira, director de Estadística de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC). El desarrollo de estas mini ciudades es viable, según Sequeira, en la medida en que la oferta esté dirigida a un segmento que valore las ventajas que ofrece, como por ejemplo uno dirigido a solteros y que se ubique en la zona 10. “Ya ha habido ejemplos de uso mixto, como se ven en Cayalá y Fontabella. La sinergia en el uso de recursos aumenta la rentabilidad de proyectos, aunque carecemos de estadísticas de crecimiento específico, sabemos que

está en auge”, añadió el funcionario de la CGC. Ángello Figueroa, analista de la consultora IG, resalta que los proyectos de usos mixtos aún son escasos en Guatemala y, de momento, lo que más hay son apartamentos con comercio en los primeros niveles, u oficinas también con comercio. Figueroa resalta que en la Zona 4 de Ciudad de Guatemala existe una gran oportunidad, debido a que ahora está dedicada a edificios de oficinas, apartamentos y posee calles exclusivas para peatones, ofreciendo condiciones atractivas para este tipo de proyectos que ofrecen una mezcla. “De los proyectos que si tienen un uso mixto, esta “Avia”, en la Zona 10. Este se encuentra en construcción, en la primera fase tendrá oficinas y hotel, en la segunda fase apartamentos y todo el primer nivel será comercial, con zonas peatonales en medio”, detalló Figueroa. Es, precisamente, el tener todo más cerca lo que permite tener ventajas competitivas frente a desarrollos que se dan de forma aislada e individual. Aunque es incipiente, el uso mixto ya tiene una mejor absorción de mercado, explicó Lisa Bendfeldt, gerente de Mercadeo de Grupo Cayalá. El desarrollo mixto liderado fue Paseo Cayalá, el cual está dirigido al segmento de mercado de Clase A, debido a que el sector ya contaba con una trayectoria de varios años en los que la plusvalía y los precios se encontraban entre los más altos de mercado. “Cayalá se ubica en una de las

ENERO 2016 / 78

La historia de los usos mixtos en Guatemala tiene unos dos años de haber iniciado y es una tendencia atractiva para el futuro, porque en la actualidad se da mucho desperdicio al seguir la tendencia que la vivienda y el trabajo estén tan alejados” Oscar Sequeira Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC).

Paseo Cayalá, Guatemala

REGIONAL

Rápido crecimiento Panamá es el país de la región que ofrece el mayor inventario de desarrollos de uso mixto. El crecimiento de esta tendencia va de la mano con el ritmo que experimenta su economía.

DESARROLLOS DE USO MIXTO

EXISTENTE

EN CONSTRUCCIÓN

OFICINAS

HOTEL

CONSULTORIOS MÉDICOS

LOCALES COMERCIALES

APARTAMENTOS

CASINO

Plaza Edison

√

SOHO Mall & Plaza

√

Sortis

√

Trump Ocean Club

√

Bicsa Financial Center

√

Global Business Terminal

√

Panama Pacífico *

√

Pacific Center

√

Evolution Tower

√

Town Center

√

EDUCATIVO

INDUSTRIAL

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Green Valley *

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Costa Verde *

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√ *MEGAPROYECTOS

Fuente: Colliers Internacional/Panamá

zonas más exclusivas de la ciudad de Guatemala, por tanto, debíamos mantenernos dirigidos al mismo segmento para no romper con el entorno”, detalló Bendfeldt. Cayalá integra residencias con comercios, con entretenimiento y amplias áreas gastronómicas y de servicios. En Honduras, el desarrollo de los usos mixtos lleva un ritmo menos acelerado que en Guatemala, pero ya se identifican desarrollos clave y que experimentan buen suceso. Dos de ellos son el Altia Smart City y el Centro Morazán. El primero de ellos se ubica en la ciudad de San Pedro Sula y está compuesto por un parque de negocios con sus torres de oficinas, centro comercial, vivienda, área de servicios y comercios. Como ancla posee además un hotel, universidad y hospital. “Todos nuestros desarrollos son importantes, pero este en especial es el más potencial, porque es una obra de gran valor para esta zona de la ciudad”, valoró Daniela Gómez, coordinadora de mercadeo de Grupo Karims.

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ESPECIAL: USOS MIXTOS

El ritmo de crecimiento es similar al del resto de la industria. Nuestro mercado no está en una etapa de crecimiento rápido, así que la absorción moderada es positiva” Norma Godoy Inmobiliaria Alianza, Honduras

Green Valley, Panamá

La oportunidad de llevar adelante un proyecto de este tipo se basa en la oportunidad de albergar a 5 mil personas trabajando en las torres de negocios y una masa de 6 mil estudiantes de la UNITEC dentro del complejo,

sumando un mercado potencial de más de 20 mil personas. “Consideramos también que en esta zona de la ciudad no existía una oferta comercial o de servicios, por lo cual también se verán beneficiados los

Pioneros, pero en consolidación Costa Rica fue el primer país donde se llevó a cabo el desarrollo de las primeras mini ciudades, pero la consolidación le tomó tiempo. Hoy, esa primera generación ya fue absorbida por el mercado, y una segunda generación está teniendo buen suceso.

Oficinas

Comercio

Residencias

Hotel

Consultorios médicos

Casino

Mini bodegas

Avenida Escazú Distrito 4 Plaza Tempo MomentumPinares City Place Town Center Sabana Business Center SolariumLiberia Fuente: Colliers Internacional/Panamá

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Bodegas

más de 75 mil residentes de la zona”, manifestó Gómez. El nivel de ocupación de este desarrollo es del 100% y, por ello, desde ya está en gestación una cuarta torre de negocios y que pueda entrar en funcionamiento en el transcurso del año. En esta segunda fase también está contemplada la construcción del hospital y los apartamentos estudiantiles, entre varias ampliaciones. Otro de los inmuebles de uso mixto referente en el país es el Centro Morazán, cuyo desarrollo estuvo a cargo de la inmobiliaria Alianza. Norma Godoy, vocera de la compañía, explica que el modelo se populariza en el mercado, y son las personas jóvenes quienes mejor se adaptan a estos modelos. Además, bajo este modelo, las oficinas son el ancla principal, y lo residencial y comercial son atraídos por la masa de personas que trabajan en el lugar. “El ritmo de crecimiento es similar al del resto de la industria. Nuestro mercado no está en una etapa de crecimiento rápido, así que la absorción moderada es positiva”, describió Godoy.

REGIONAL

Los desarrollos de uso mixto en la ciudad de Panamá La presencia de estos inmuebles ha logrado una gran efectividad en una ciudad que ha alcanzado un nivel de crecimiento en el que se comienzan a saturar las vialidades y la tendencia al desarrollo vertical Por Danny Quirós A. Director de Consultoría y Valuaciones, Colliers International Panamá.

l desarrollo de inmuebles de uso mixto es una tendencia que se consolida cada vez más en la ciudad de Panamá. La escasez y el alto costo de la tierra han obligado a los desarrolladores a maximizar las superficies de sus proyectos con el fin de obtener un mayor rendimiento sobre la inversión y además, ofrecer un producto más adecuado a la nueva estructura urbana de la ciudad. La presencia de estos inmuebles ha logrado una gran efectividad en una ciudad que ha alcanzado un nivel de crecimiento en el que se comienzan a saturar las vialidades y la tendencia al desarrollo vertical. Esto ha motivado el aumento en la construcción de espacios para el comercio

minorista en todos sus formatos que buscan la cercanía con mercados de consumo cautivos en inmuebles para usos específicos. En el sentido más amplio, los desarrollos de uso mixto en la ciudad de Panamá corresponden a proyectos urbanos o sub-urbanos que proporcionan una combinación de

Los proyectos de uso mixto, generalmente experimentan costos iniciales mucho más elevados.”

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usos empresariales, industriales, comerciales, residenciales, culturales, institucionales y de entretenimiento, donde las actividades están funcionalmente integradas en un entorno peatonal que busca mitigar el tráfico, mejorando así la calidad de vida de los habitantes y elevando la plusvalía de las zonas circundantes al proyecto. A pesar de que el concepto como tal es bastante nuevo en Panamá, se puede asegurar que el modelo multi-uso ha estado presente en el mercado desde hace ya algunos años. Locales comerciales en las plantas bajas de inmuebles de oficinas y residenciales han sido los primeros indicios de una diversificación en la oferta que buscaba lograr la permanencia de los usuarios evitándoles así,

ESPECIAL: USOS MIXTOS

SOHO Mall & Plaza, Panamá

el desplazamiento y brindándoles comodidad en el acceso a sus necesidades básicas de trabajo, consumo y entretenimiento en un mismo lugar. Uno de los elementos más triviales en la ciudad de Panamá para este tipo de desarrollos es la oferta de estacionamientos ya que son considerados esenciales por los usuarios en todos los tipos de uso pero a su vez, estos espacios implican un costo considerable para los desarrolladores. Otro elemento contemplado de gran importancia, es el contar con el

apoyo de los vecindarios en el área de influencia. El tomar en cuenta la densidad y la aceptación de las áreas circundantes ha marcado importantes diferencias en el éxito o fracaso de estos desarrollos. Es importante destacar que originalmente, estos desarrollos fueron planeados bajo un modelo de negocio principal y el resto de los usos se iban consolidando de manera complementaria, donde este uso predeterminado era el más viable y rentable del proyecto y los otros usos se iban

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agregando de manera subsecuente. Actualmente, se puede argumentar que los desarrollos de uso mixto han sido motivados por el atractivo que representan para sus potenciales clientes y una clara comprensión de las necesidades, gustos y expectativas de los usuarios, buscando crear una sinergia entre los inmuebles y los lugares donde se establecen, fundamentados también en una lógica comercial del entorno. Los potenciales usuarios de este tipo de espacios han comenzado a comprender el valor comercial que representan este tipo de desarrollos. Para los desarrolladores, el éxito financiero siempre ha estado ligado a la capacidad de maximizar y mezclar los usos de una manera que responda a las condiciones del mercado, las oportunidades proyectadas y la economía del país o la región donde se establecen ya que los proyectos de uso mixto, comúnmente experimentan costos iniciales mucho más elevados en la planeación y construcción del inmueble, así como el valor de la tierra si se comparan con proyectos dedicados a un solo uso en particular. En la ciudad de Panamá, los desarrollos de uso mixto se pueden segmentar en dos grandes categorías según las condiciones actuales del mercado y el sector geográfico donde se han desarrollado o se pretenden desarrollar. Por un lado, existen inmuebles en sectores donde el auge empresarial ha demandado la construcción de edificios donde el uso principal son las oficinas con locales comerciales, hoteles y casinos; Avenida Balboa, Obarrio, Bella Vista y San Francisco, son sectores pertenecientes al Área Bancaria donde se aprecian la mayoría de productos de este tipo. El otro segmento que promete un gran potencial para los próximos años es el desarrollo de megaproyectos o mini-ciudades, cuyo objetivo primordial es la descentralización de los núcleos urbanos ofreciendo un producto que permite a las personas vivir, trabajar, consumir y acceder a los servicios en un mismo lugar. Estos proyectos se ubicarán en la periferia de la ciudad aprovechando las recientes obras públicas de vialidad y

REGIONAL

Usos complementarios en inmuebles de oficinas

Composición de la oferta de productos de uso mixto en fase de construcción

16% Consultorios

31% Retail 38% Hotel

25% Hotel En construcción

Oficinas

25% Oficinas

31% Casino

Fuente: Colliers International Panamá.

transporte para mantenerse conectados, pero al mismo tiempo ajeno a los congestionamientos y los contratiempos que ocasionan entrar y salir diariamente de los lugares de trabajo.

34% Retail

Fuente: Colliers International Panamá.

Importantes desarrollos de este tipo se construyen actualmente en el norte, este y oeste de la ciudad y han mostrado una aceptación importante por parte de personas y comerciantes

que encuentran en ellos una mejor calidad de vida, servicios de consumo, salud, educación y entretenimiento complementarios al lugar donde residen.

BICSA Financial Center

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ESPECIAL: USOS MIXTOS

Diseño de proyectos mixtos: La visión del crucero La tendencia positiva ha provocado un mayor número de emprendimientos de este tipo en todas las ciudades principales de Latinoamérica Carlos Muñoz, Chief Knowledge Officer, Grupo 4S, carlos@grupo4s.com

l crecimiento en el desarrollo de proyectos mixtos obedece a múltiples fenómenos recientes. Por un lado, un entendimiento sobre los beneficios financieros de maximizar posibilidades de mercado; por otro una nueva conciencia sobre los beneficios sociales que generan este tipo de proyectos y el apoyo de parte de autoridades (intencional o no) para generarlos. La tendencia positiva ha provocado un mayor número de emprendimientos de este tipo en todas las ciudades principales de Latinoamérica. El problema es que al terminarse la obra, pocos resultados tangibles se alcanzan a ver sobre un nuevo

modelo de convivencia social. Más bien se han desarrollado proyectos de combinación de usos y no de usos verdaderamente mixtos. Para mejorar el proceso de diseño de proyectos mixtos hay que cambiar nuestra visión de arquitectura. Tenemos que imaginar en lugar de pensar en un edificio simple, que estamos construyendo un crucero. ¿Por qué? Aquí diez puntos que detallan las ideas de este enfoque: Ante todo, el crucero se mueve. Cambia su ubicación y nos lleva a puertos diferentes, idealmente mejores que su lugar de salida. Un proyecto mixto debe tener la capacidad de “trasportarte” fuera de la ciudad o de su zona.

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Nos olvidamos del carro. No hay uso para el carro en altamar. Incluso poca necesidad hay de salir del barco si uno no lo quiere. En un proyecto mixto debemos tener la capacidad de lograr separar al visitante o residente de su automóvil. El uso principal dentro del crucero no se define como vivienda o comercio. El uso se define como ENTRETENIMIENTO. Todo está pensado para disfrutar el tiempo en el barco. Quien diseña proyectos mixtos, debe pensar profundamente sobre la capacidad de su proyecto para crear esferas de convivencia de esta naturaleza incorporadas en su proyecto. El barco es incluyente de

COLUMNA

diferentes niveles socioeconómicos conviviendo en espacios físicos muy cercanos. Debemos romper la noción sobre la imposibilidad de reunir diferentes segmentos. Un proyecto mixto es un punto de reunión que democratiza la zona y a la vez encuentra públicos de segmentos socioeconómicos más altos que son atraídos por el concepto. Las actividades “a bordo” están segmentadas por etapa de vida. Esto crea una convivencia mucho más apropiada y genera reuniones naturales. Además, aprovecha los espacios que mejor funcionan para cada uso (piensen en la ubicación de la discoteca versus la guardería). El barco está diseñado en una escala en que funcionan los servicios comerciales y la convivencia. Un barco demasiado pequeño no tendrá la masa crítica suficiente para operar correctamente. Los espacios privativos son extremadamente eficientes. Se entiende que el área es escasa y por lo mismo se debe maximizar el uso de cada centímetro privado. A cambio, se

propone un esquema en donde hay muchas más áreas públicas que en un proyecto tradicional de un solo uso. El servicio se vuelve protagónico de la experiencia a bordo. En una encuesta reciente a turistas de crucero, la segunda razón –después del entretenimiento- por la cual se prefiere este tipo de viaje es el servicio a bordo. Entender al proyecto como un gran negocio de hospitalidad implica que estemos preparado para un modelo operativo mucho más sofisticado al de un edificio inerte. Las áreas de reunión se dispersan a través del barco pero a la vez se crean espacios centrales que se vuelven el “corazón” de convivencia. En este corazón siempre se tiene un lugar vibrante de reunión. Las circulaciones verticales se trabajan de tal forma que sea deseable hacerlas peatonalmente. De esta forma se reduce el uso de elevadores, pero también se genera una convivencia de encuentro y se activa (deportivamente) a la comunidad. En mi primer crucero me sorprendí de la cantidad de gente usando

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El barco está diseñado en una escala en que funcionan los servicios comerciales y la convivencia. Un barco demasiado pequeño no tendrá la masa crítica suficiente para operar correctamente.

las escaleras (aún con elevadores disponibles). Estos son solo algunos de los puntos en los cuales esta visión se puede hacer tangible. En la nueva dinámica de ciudad se necesitan arquitectos de altamar. Los invito a seguir navegando la profundidad de la nueva realidad urbana.

ESPECIAL: USOS MIXTOS

Azenza Towers

integra hogar, trabajo y bienestar Encontrar “todo en un mismo lugar”, es la filosofía de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios Por: Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

ncontrar “todo en un mismo lugar”, es la filosofía que Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, firma costarricense con casi 20 años en el mercado inmobiliario, decidió transmitir en Azenza Towers. Gracias a su propuesta integral enfocada en la calidad de vida, los residentes tendrán a su alcance, diversión y esparcimiento, e incluso, una zona de trabajo y comercio. Así, se posiciona como una solución habitacional en vertical que integra hogar, trabajo y bienestar. Para Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier, los

proyectos de uso mixto velan por suplir varias necesidades a la vez, y principalmente ahorran tiempo de desplazamiento. “El desarrollo mixto seguirá presente en Costa Rica, como parte del crecimiento urbano y de las ventajas que ofrecen y a nosotros como desarrolladores, nos motiva a buscar nuevas formas de innovar”, apuntó. La experiencia de la firma en diferentes proyectos mixtos, confirma la visión por la que apuestan y reitera su fórmula exitosa basada en identificar las necesidades del cliente cautivo, del público alrededor y del que transita para determinar el alcance del proyecto en concreto.

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El área comercial de este proyecto residencial será un complemento ideal para los residentes que buscan comodidad.

Funcional se traduce en bienestar Con una ubicación estratégica, y tras un año de construcción, en febrero del 2016, Azenza abrirá sus puertas, la primera de dos torres de 23 niveles que abarcan un total de 238 apartamentos. Su oferta incluye apartamentos de 1, 2 y 3 habitaciones, con el beneficio de parqueos subterráneos contiguos y bodegas. Sin duda, este desarrollo vertical desea ser un lugar placentero y sus tres áreas independientes de esparcimiento son esenciales, al convertirse en espacios de respiro para sus residentes. En el área verde alrededor de las torres, ya está en pie, uno de sus principales atractivos: la Casa Club de tres niveles, cada uno de 150 m2, más 290 m2 de zonas exteriores. De

REPORTAJE ESPECIAL

e impacto. Por su parte, en el tercer nivel, se encuentra un deck para yoga o pilates con una estructura tipo pérgola cubierta para brindar sombra. Su diseño arquitectónico, baños con acabados de lujo y duchas externas en la zona de piscina, serán los mejores aliados para una agradable experiencia. La segunda área social -el Rooftop Lounge (en la azotea)- con área techada y terraza abierta, estará ubicada en el último piso de la Torre A, con capacidad para 45 personas aproximadamente. Desde ahí podrán admirar las montañas que rodean el Valle Central de San José o el Estadio Nacional de Costa Rica. Además estará equipada con una espaciosa cocina, una pantalla gigante y confortable mobiliario tipo lounge. En otra área de entretenimiento -el “Game Room”-, los jóvenes y adultos disfrutarán de mesas de ping pong, futbolines y videojuegos, en el primer piso de la Torre B.

Además de la seguridad que ofrece un condominio, deseamos que los clientes perciban su inversión. Por eso, la versatilidad de los diferentes espacios de Azenza se traducen en bienestar y son también una oportunidad para generar “comunidad” con otros vecinos” Karla Quevedo Gerente Comercial Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios

Visión sostenible Un mejor uso del suelo permitirá destinar cerca del 38% en áreas verdes reforestadas con especies nativas y los senderos y jardines verticales, refuerzan la cercanía con la naturaleza. Asimismo, se hará un mejor aprovechamiento de la luz natural y ventilación cruzada, lo que representa una contribución al ambiente y un menor costo de vida para el propietario.

Una visita al apartamento modelo de Azenza permite comprobar la calidad de acabados y su distribución funcional.

entrada, este espacio ofrece una piscina recreativa para adultos, alimentada por una cascada desde el segundo nivel, y otra para niños, con profundidad máxima de 70 cm, así como una zona de bar junto a una terraza abierta y mirador. En el segundo nivel se ubica un gimnasio de 150 m2 totalmente equipado, que incorpora una cocineta y piso de goma especial para instalaciones deportivas, aislante del sonido

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Características Azenza Towers 16,000 m2 de terreno: 6,000 m2 de áreas verdes y senderos y 38,000 m2 de construcción. Abarca dos torres con 238 apartamentos de una a tres habitaciones, bajo un concepto cálido y exclusivo que incorpora la naturaleza. Distribuidos en 23 niveles: 17 de apartamentos, 4 de parqueos con área de bodega, el nivel 0 para el acceso principal y el rooftop lounge. Etapa 1 (102 aptos.) y etapa 2 (136 aptos.) con parqueos subterráneos y contiguos: • Tipo A (75 m2 área total): 1 dormitorio, 1 parqueo y 1 bodega. • Tipo B (115 m2 área total): 2 dormitorios, 2 parqueos y 1 bodega. • Tipo C (135 m2 área total): 3 dormitorios, 2 parqueos y 1 bodega. Ubicación: 150 m. este del Hotel San José Palacio. Teléfono 2205-3654. www.azenzatowers.com

ESPECIAL: USOS MIXTOS

Deck para yoga o pilates en tercer nivel.

A partir de febrero de este año, los residentes de la primera etapa podrán disfrutar de la Casa Club.

Todo en un mismo lugar Azenza ofrecerá los beneficios de una oficina cerca de su hogar. Los residentes tendrán acceso a un centro de negocios (“Business Center”) de uso gratuito; con dos modernas salas de reuniones, cuatro estaciones de trabajo individual con impresión y una zona para preparación de alimentos y bebidas.

Centro de negocios de uso gratuito para residentes de Azenza.

“Garnier & Garnier se consolida a nivel constructivo en Azenza. Nuestra visión procura edificaciones que apuntan a la sostenibilidad, mediante diseños inteligentes, la eficiencia energética y la reducción de la huella constructiva. Sobre todo, trabajamos para que nuestros clientes se sientan felices con el espacio cálido y confortable que adquieren”, comentó Alberto Bonilla, director

de proyectos de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios. Azenza es ideal para quienes buscan un estilo de vida cómodo y práctico, sin dejar de lado lo estético. Una visita en sitio permite conocer el apartamento modelo y la Casa Club. A la fecha, está vendida cerca del 70% de la primera etapa (Torre B) que se entregará en febrero del 2016.

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Su propuesta integral también considera un área comercial con cinco locales a partir de 70 m2 (área total de 350 m2), para cafetería, farmacia y tienda de conveniencia, entre otros. Una mezcla de servicios selectos, acorde con el concepto del proyecto busca brindar comodidad y crear un ambiente atractivo. Su apertura está programada para el primer semestre del 2016.

ESPECIAL: USOS MIXTOS

Escazú Village: Uso mixto en inmejorable ubicación La propuesta que combina oficinas, comercio y residencias en el oeste de la capital llegará en 2017 Por: Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

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n lugar en el que se podrá vivir, trabajar, comprar y entretenerse dentro de una ubicación incomparable es lo que traerá el proyecto Escazú Village a partir de este 2017 al oeste de San José. De la mano de la desarrolladora local Portafolio Inmobiliario (PINMSA), pionera en centros de estilos de vida como Avenida Escazú, esta obra dará una nueva alternativa de conveniencia a empresas, trabajadores y compradores. Escazú Village está estratégicamente ubicado en la entrada

REPORTAJE ESPECIAL

Tamaño de terreno:

26,500m2

Tamaño de construcción:

130,000 m2

Zona habitable:

16,000 m2

Zonas verdes en mts2:

5,000 m2 de parques y plazoleta

principal al cantón de Escazú (Trejos Montealegre), por lo que tiene varias formas de ingreso y de salida. Asimismo, debido a su altura tiene vista espectaculares al Valle Central, a las montañas de Escazú y a las montañas de Heredia. El terreno donde se edifica Escazú Village cuenta con 26.500 metros cuadrados (m2) y albergará una construcción de 130.000 m2. Dentro de esta, habrá una zona habitable de 16.000 m2 y 5.000 m2 de parques y plazoletas. El proyecto también se compone de 132 apartamentos, 16.000 m2 de área comercial y 10.000 m2 destinados a espacios de oficina con tamaños desde los 100 m2 hasta pisos completos de 2.000 m2. La primera fase de la propuesta se encuentra actualmente en construcción y está conformada por un componente comercial en los primeros dos niveles, y a partir del tercer nivel una torre residencial y una torre corporativa. La segunda fase de la obra se encuentra en etapa de diseño y estará compuesta de un primer nivel comercial y a partir del segundo piso, será corporativo. De acuerdo con PINMSA, la fecha estimada de inicio de operaciones será en julio de 2017. “Escazú es un cantón con gran auge económico y una población interesante y dinámica. Tiene una clase media fuerte, ofrece una gran cantidad de fuentes de trabajo, y recibe una cantidad importante de turismo local e internacional. Adicionalmente el gobierno local apoya el desarrollo ordenado, acorde con su plan regulador, y en armonía con el ambiente”, afirma la desarrolladora.

Número de apartamentos:

132

Valor agregado

Área de oficinas:

10,000 m2 de oficinas desde 100 m2 hasta pisos completos de 2,000 m2.

Área comercial:

Aproximadamente 16,000 m2

Ubicación:

Entrada principal a Escazú, Trejos Montealegre

Caracteristicas de Escazu Village

Vivir, trabajar o comprar dentro de Escazú Village incorpora una serie de valores agregados que lo diferencian de cualquier otro proyecto de su categoría. En el proyecto se mezcla un arquitectura moderna y urbana con amplios balcones, zonas verdes con parques y plazoletas, impresionantes vistas a las montañas de Escazú y Heredia, amplio parqueo para visitas, entre otros.

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Escazú es un cantón con gran auge económico y una población interesante y dinámica. Tiene una clase media fuerte, ofrece una gran cantidad de fuentes de trabajo, y recibe una cantidad importante de turismo local e internacional. Adicionalmente el gobierno local apoya el desarrollo ordenado, acorde con su plan regulador, y en armonía con el ambiente.”

Además, habrá control de acceso, parqueo en sótano con ingreso y salida exclusiva para residentes, laundry room, sala de cine y juegos, sala de lectura, sala de billar y ping pong, además de sus exclusivos beer garden y wine garden. Como si fuera poco, Escazú Village contará con una piscina climatizada, semiolímpica y recreativa y dispone de una estrategia de ahorro energético y eficiencia operativa que le hizo acreedor de la certificación LEED. Por su parte, PINMSA es una empresa de capital centroamericano cuyos socios son inversionistas de gran reconocimiento en la región. Es uno de los más grandes desarrolladores inmobiliarios de Costa Rica con más de $450 millones. Sus proyectos procuran además de ser rentables, mejorar la calidad de vida de los ciudadanos con énfasis en los espacios públicos y en la generación de experiencias memorables para toda la gente que habita o los visita.

ESPECIAL: USOS MIXTOS

Green Valley: La Eco-ciudad de los grandes proyectos en Panamá El complejo combina espacios de Uso Mixto para residencias y comercios en las 200 hectáreas que lo conforman

Principales caracteristicas Nombre:

Green Valley Panamá

Ubicación:

Panamá Norte

Tipo de proyecto:

Desarrollo urbano

No. de hectareas:

200

Lotes para ed. de altura:

Desde 2.500m2

Lotes comerciales:

Baja y alta densidad

Lotes institucionales:

Áreas para la construcción de universidades, colegios y hospitales. Área mínima 4.500m2.

Casas:

Área exclusiva para la construcción de viviendas unifamiliares o edificios.

Por: Karla Scott, info@inversioninmobiliariacr.com

reen Valley es el proyecto de desarrollo urbano más innovador de toda América Latina, cuya propuesta de mini ciudad contempla áreas abiertas que integran a las zonas residenciales con las dedicadas al comercio. En sus casi 200 hectáreas, ofrece ocho parques, dos grandes lagos, amplias avenidas de cuatro carriles con aceras de un mínimo de tres metros, más de 10 kilómetros de ciclo vías, cableado subterráneo, un enorme complejo deportivo, plantas de tratamiento y mucho más. La comercialización del proyecto está abierta a aquellos promotores que deseen desarrollar su proyecto

inmobiliario tanto comercial como residencial, detalla Carola Malo de Molina, Según Carola Malo de Molina, sub Gerente General de Green Valley. “La mayor parte de nuestros clientes son empresas panameñas con mucha experiencia en la promoción inmobiliaria y la construcción de proyectos en el país. Sin embargo, también tenemos clientes extranjeros” explicó Malo de Molina. Dentro de los lotes que ofrece este proyecto, se encuentra el residencial de alta densidad. Este espacio está destinado para edificios en altura en donde los promotores y desarrolladores encontrarán lotes desde los 2.500 metros cuadrados a

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partir de $450 por metro cuadrado. La residencia de media densidad es otro de los lotes que ofrece Green Valley, ubicados frente al lago y con acceso directo a la zona comercial, la ciclo vía y los senderos que tiene este complejo. El área mínima de este terreno es de 2.000 metros cuadrados y su precio se encuentra desde los $350 por metro cuadrado. Igualmente, los precios de lotes comienzas desde los $900 mil para el desarrollo de un proyecto de torre de apartamentos en esta zona.

REPORTAJE ESPECIAL

La mayor parte de nuestros clientes son empresas panameñas con mucha experiencia en la promoción inmobiliaria y la construcción de proyectos en el país.” Carola Malo de Molina, Sub Gerente General Green Valley, Panamá Por otro lado, los lotes comerciales de baja densidad ofrecen una gran cantidad de opciones para diseñar y crear un local comercial al gusto del cliente, siendo el área mínima de 1.000 metros cuadrados. Además, los lotes de mixto comercial urbano son perfectos para la construcción de supermercados, gasolineras y grandes superficies. Estos cuentan con una conexión directa al Corredor Norte, con una alta cuota en el mercado ya que son escasos en la ciudad de Panamá y está conectado con una amplia zona

residencial, iniciando su costo en $720 por metro cuadrado. La plusvalía que ganará el proyecto por su privilegiada ubicación es otra virtud del proyecto que emerge al norte de la ciudad de Panamá, al tener dos salidas directas y verse beneficiado por la ampliación de la vía Panamá Norte a cuatro carriles. Estos accesos le permitirán tener acceso directo desde el Club de Golf mediante la vía Panamá Norte. De igual forma, está ubicado a 12 minutos del aeropuerto Internacional de Tocumen, a 15 minutos del centro de la ciudad de Panamá y tiene una conexión directa a Colón. Además, Green Valley forma parte de la

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futura área de desarrollo de la ciudad en el sector norte de Panamá. Bueno para las personas, amigable para el ambiente La filosofía verde Green Valley incorpora una serie de elementos de sostenibilidad que, además de beneficiar al medio ambiente, mejoran la calidad de vida de quienes habitan en ella. Las energías renovables, la eficiencia energética de las viviendas, el control en el consumo de agua y la perdurabilidad y el reciclaje son puntos clave que se toman en cuenta en los periodos de construcción ante una sociedad que avanza hacia este tipo de mentalidad. El diseño de mantenimiento de áreas verdes, por ejemplo, emplea elementos de ahorro energético como iluminación LED. Asimismo, cumple con todas las normativas y permisos necesarios que protegen el medio ambiente, para el desarrollo de oficinas, plazas comerciales, supermercados, centros comerciales, gasolineras, escuelas, centros médicos y mucho más. Igualmente, la empresa pertenece al Green Building Council de Panamá, encargados de liderar la evolución del desarrollo sostenible en Centroamérica y El Caribe. Actualmente, las obras de Green Valley avanzan de una manera sumamente rápida. Ya que se está culminando la primera fase del proyecto y la entrega de la segunda y tercera fase serán otorgadas para el 2016.

ESPECIAL: USOS MIXTOS

Forum Zona Viva:

Su propuesta arquitectónica marca la tendencia corporativa de uso mixto en Centromérica El proyecto inmobiliario de índole corporativa generará más de 3,500 empleos en término de dos años, con una inversión de más de US$25 millones que impactarán positivamente la economía de Guatemala y la región Por: Redacción Inversión Inmobiliaria

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REPORTAJE ESPECIAL

región, en un hub de negocios sin precedentes. “El sector inmobiliario y de construcción se establece como uno de los más dinámicos en Guatemala y algunos países de la región”, según el Ingeniero Pelayo Llarena de PUCOM, Project Manager de Forum Zona Viva, Presidente de Cámara de Construcción de Guatemala y Vicepresidente del CACIF en Guatemala. “La inversión en el sector construcción aumenta, y prueba de ello es el surgimiento de proyectos como éste que activan la economía y generan empleos, pero sobre todo aportan certeza al sector económico”. Guillermo Gracias de Inmobiliaria Media Luna, grupo desarrollador de Forum Zona Viva, indica que la idea del complejo corporativo surge hace 5 años, en un terreno adquirido por los inversionistas hace 25 años. “Forum Zona Viva ha implicado una cuidadosa planificación, donde los actores tales como la firma de arquitectos Studio Domus, los investigadores de mercado de Grupo Integral Regional, la empresa costarricense Sphera especialistas en sostenibilidad y certificaciones LEED, la auditoría de PUCOM y otros más, han puesto sobre la mesa su expertise lo cual aporta certeza y respaldo al proyecto. “Esta inversión

l proyecto inmobiliario de índole corporativa generará más de 3,500 empleos en término de dos años, con una inversión de más de US$25 millones que impactarán positivamente la economía de Guatemala y la región. Estará listo en Noviembre de 2017 y espera instalar a diversas multinacionales que ubicarán su sede en dicho centro corporativo. Los movimientos de tierra iniciaron hace dos meses y grandes empresas en la región ya esperan que el proyecto esté listo para ocuparse. Forum Zona Viva ha generado mucha expectativa, gracias a su audaz propuesta arquitectónica y la certeza de los desarrolladores que están apostándole a convertir a la

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Esta inversión para nosotros significa desarrollo, trabajo y entusiasmo. Creemos en la región y sabemos que vamos con paso firme como epicentro de negocios” Guillermo Gracias de Inmobiliaria Media Luna para nosotros significa desarrollo, trabajo y entusiasmo. Creemos en la región y sabemos que vamos con paso firme como epicentro de negocios” afirmó Gracias. Grupo Integral Regional, especialista en estudios de mercado, indica que fueron 3 estudios dentro de un Diagnóstico de Oportunidad Inmobiliaria los que evidenciaron la necesidad complejos corporativos con características arquitectónicas puntuales los que se requieren en la región “Muchas multinacionales tienen la mira en la región y se necesita

ESPECIAL: USOS MIXTOS

arquitectura que satisfaga la demanda de los estándares internacionales, tales como espacios sostenibles, seguros y urbanos”. Por su parte Mauricio Barillas de Studio Domus, firma de arquitectura diseñadora del proyecto indica que el complejo corporativo está compuesto de dos torres de oficinas que albergarán diferentes negocios. “Desde el inicio coincidimos con los desarrolladores que este proyecto debía responder a una visión que anticipara las nuevas formas de vida tanto en Centroamérica, con soluciones positivas al peatón y su entorno urbano, que le den lugar al dinamismo que existe en el mundo de los negocios”. L a arquitectura de Forum se inspira en esta actividad y lo comunica en la sutileza de sus

LA CIFRA

3,500

empleos

se generarán en el término de 2 años formas memorables que proyectan elegancia y productividad. Sin duda alguna es el proyecto del año y muchos esperan ya que se materialice para vivir la experiencia que un centro corporativo como este puede brindar.

El especialista en certificación LEED, Federico Steinvorth de Sphera en Costa Rica, afirma que el proyecto está contemplado a minimizar costos de operación a largo plazo, para lo que se realizarán simulaciones energéticas y los estudios necesarios con el fin de minimizar el impacto en el medio ambiente y un eficiente uso de los recursos. El proyecto contará con paneles fotovoltaicos para eficiencia en el consumo energético además de otras características sostenibles así como políticas de RSE a lo largo de la construcción y operación del mismo. Forum Zona Viva es un proyecto que revolucionará la forma de hacer negocios, por su diseño arquitectónico y su visión a largo plazo. Una inversión que se afianzará en dos años de movimiento económico, generando empleos y desarrollo, con conciencia firme en el impacto ambiental. Medirá 48mil m2 generando un corredor de negocios que comunicará dos avenidas importantes de la zona de negocios en Guatemala y contará con más de 700 parqueos para automóviles y espacio para bicicletas y motocicletas. Un proyecto que colocará a la región en el mapa internacional de Centros Corporativos AAA. Su diseño contemporáneo aportará al desarrollo urbano de la región y contará con todos requerimientos necesarios para que cualquier multinacional de la región se instale y genere su sede desde este complejo corporativo. El complejo tiene proyectado integrar un portal comercial con 22 locales disponibles. Dos torres de 8 y 11 niveles respectivamente, de 800 a 1000 m2 por nivel, 7 sótanos con más de 700 parqueos y 12 elevadores inteligentes. Cabe mencionar que su diseño audaz remata en un puente que conectará comercialmente a las dos torres en el nivel 9. Este proyecto está proyectado a completarse en Noviembre de 2017. Acerca de FORUM: www.forumzonaviva.com Acerca de Studio Domus: www.studiodomus.com Acerca de Sphera: www.spherasostenible.com

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ESPECIAL

USOS MIXTOS MEGAPROYECTOS

de uso mixto apuestan por la tecnología y sostenibilidad Gobiernos impulsan este tipo de proyectos para atraer inversión extranjera y oportunidades comerciales Por: Gabriela Badilla, info@inversioninmobiliariacr.com

n los últimos años Oriente Medio han incursionado en una nueva era que incentiva la inversión inmobiliaria en el sector privado. Varios países de estas zonas cuentan con proyectos inmobiliarios y de uso mixto multimillonarios, con lo último en tecnología en sistemas eléctricos, hídricos y redes viales. Los gobiernos han apostado por estas iniciativas en la búsqueda de un mayor crecimiento económico y nuevas oportunidades de mercado.

Además dichas inversiones han venido a atender necesidades reales, como el incremento en la demanda de alimentos, agua, energía y una sociedad cada vez más interesada en mejorar su estilo y calidad de vida. Estas ciudades aparte de ser millonarias inversiones, tienen en común que tratan de integrar el negocio residencial, con el comercial, se ubican en la costa lo que facilita el comercio a través de los puertos

y novedosas vías de comunicación. A continuación hacemos un recuento de algunos de los principales Megaproyectos que se desarrollan en esta región.

Centenary City, Nigeria

ESPECIAL: USOS MIXTOS

King Abdullah Economic City, Arabia Saudita

ing Abdullah Economic City (KAEC) es una de las ciudades más nuevas y modernas del reino de Arabia Saudita. Este centro urbano fue impulsado por el fallecido monarca Abdalá bin Abdulaziz al Saud. La Ciudad Económica del Rey Abdalá podría albergar en el futuro a dos millones de personas. La nueva urbe está ubicada a una hora y media de la localidad de Yeda, entre el mar Rojo y el inicio del desierto. Tiene una extención de 181 millones de metros cuadrados e integra un Valle Industrial, El Puerto, Comunidades costeras y un ferrocarril. Además, esta zona económica brinda condiciones especiales para las empresas y personas que deseen adquirir una propiedad. También existen facilidades en cuanto a permisos,

reglamentación portuaria y licencias para residentes, trabajadores y compañías. Este megaproyecto posee una amplia oferta en cuanto a vivienda, por ejemplo Al Murooj es uno de los barrios más exclusivos de King Economic City, mientras que Al Talah Gardens es un proyecto de vivienda dirigido a familias y personas jóvenes. The Hejaz Gate, es un centro ejecutivo de negocios, comercial y zona residencial, ubicado alrededor de la estación de tren Haramain, Este lugar se convertirá en un punto de encuentro de millones de personas al año, en un destino para conferencias y exposiciones y el hogar de los centros comerciales y puntos de venta. La sede corporativa, colegios, lugares de formación profesional de enseñanza y centros médicos especializados también ocuparán esta área.

ENERO 2016 / 98

La ciudad estará entre las dos ciudades santas de la Meca y la Medina. Las vías de acceso básicas de la ciudad serán un puerto, un aeropuerto internacional y una vía férrea que conectará a ciudades importantes de Arabia Saudita. Vista KAEC

King Abdullah Economic City Ubicación:

Arabia Saudita

Extensión:

181 mil km2

Inversión:

US$100 mil millones aproximadamente.

Fecha de inicio:

2005

MEGAPROYECTOS

Songdo International Business Distric, Corea del Sur

n el 2005 inició en Seúl, Corea del Sur la Construcción de Songdo International Business distric, por la empresa Gale International. Este proyecto tiene una extensión de más de 6 mil kilómetros cuadrados. Songdo constituye una ciudad pensante y amigable con el ambiente, actualmente el 40% posee áreas verdes y 118 edificios cuentan con la certificación LEED. Actualmente habitan 36 mil personas, sin embargo, la expectativa de ocupación para el 2020 es de 65 mil personas y para ese entonces también la cifra de empleos alcanzará los 300 mil. Entre otras cosas Songdo posee una red de cableado con servicio de conexión de banda ancha de alta velocidad para todos los sistemas de información, comerciales, corporativos

y residenciales. La inversión de este proyecto es de 35 mil millones de dólares, con los cuales se ha desarrollado un concepto donde los mismos sistemas de comunicación e información pueden ayudar a regular el gasto de energía de un hogar o en las oficinas, alertar sobre un siniestro o hacer que funcionen los medios de transporte. Dos de los edificios más importantes de esta mega ciudad son el Northeast Asia Trade Tower (NEATT) y la First World Towers. Además, posee un centro de convenciones, una escuela internacional, un museo, un centro cultural, hospitales, apartamentos y un campo de golf. Otro de los grandes atractivos, es la incorporación de réplicas de hitos arquitectónicos de todo el mundo, como el Central Park de Nueva York y los canales de Venecia.

ENERO 2016 / 99

El Centro de Convenciones Songdo Convensia abrió al público el 07 de octubre 2008. Campo de golf Jack Nicklaus, en el distrito internacional de Negocios de Songdo. Vista nocturna de Songdo.

Songdo International Business distric Ubicación:

Corea del Sur

Extensión:

6 mil km2

Inversión:

US$35 mil millones de dólares.

Fecha de inicio:

2005

ESPECIAL: USOS MIXTOS

Marassi Al Bahrains, Emiratos Árabes Unidos

ste proyecto urbano podría convertirse en un destino único en el reino de Bahrein. El proyecto es ejecutado por la compañía desarrolladora Eagle Hills, la cual tiene su sede en Abu Dhabi, capital de los Emiratos Árabes Unidos. Este desarrollo se implementó dentro de Diyar Al Muharraq el mayor proyecto de urbanización privada en Bahrein. Ubicado a la orilla del mar y con una extensión de 864 kilómetros este complejo comprende hoteles, restaurantes de lujo, edificios residenciales, centros comerciales, sitios de esparcimiento y de deporte. La arquitectura combina elementos tradicionales y culturales con modernas instalaciones exclusivas; mientras que los hoteles, los restaurantes y cafés ofrecen vistas espectaculares hacia las playas. Un total de 480 apartamentos y residenciales ofrecen acceso a la

playa y vistas espectaculares hacia la costa de Bahrein. Según Maher Al Shaer, director general del proyecto, la primera de las cinco fases de desarrollo se completará en 2019. Al Shaer agrega que Marassi Al Bahrains integra calidad e innovación en su diseño y cuenta con la experiencia internacional de Eagle Hills, que ha realizado proyectos de este tipo en Jordania, Marruecos, Serbia y Nigeria. “La integración de la playa como un lugar de interés, para ser disfrutado durante todo el año, va a transformar los estilos de vida en el país y a satisfacer una demanda creciente de vida frente al mar “, agregó el director. Al finalizar, Marassi Al Bahrain será el hogar de 22.000 residentes con un total de 3.500 viviendas y una superficie comercial de 250 kilómetros cuadrados, creando más de 1.200 puestos de trabajo.

ENERO 2016 / 100

Marassi Al Bahrain esta situado a la entrada de Diyar Al Muharraq Las instalaciones combinan entretenimiento y negocios con una excelente vista hacia el mar. El propósito de este proyecto es ser proveedores de estilo de vida sostenible y convertirse en uno de los principales destinos turisticos y comerciales.

Marassi Al Bahrains Ubicación:

Reino de Baréin

Extensión:

864 km2

Inversión:

n/a

Fecha de inicio:

2014

Fecha de finalización:

2019

MEGAPROYECTOS

Masdar City, Emiratos Árabes Unidos

ese a que los Emiratos Árabes Unidos es una zona reconocida por sus recursos como gas natural y derivados del petróleo, en los últimos años se ha generado una limitación en estas fuentes. Con el fin de enfrentar esta situación el estado ha dado un mayor impulso a la inversión enfocada en el desarrollo sostenible. Bajo esta premisa se centra el proyecto de Masdar City, una ciudad 100% sostenible. Su abastecimiento de energía se basa completamente en fuentes renovables, tendrá cero emisiones y no generará residuos. El proyecto inició en el 2008 y aunque originalmente se planificó concluirlo en el 2016, problemas en el presupuesto retrasaronla fecha y ahora se planea terminar en el 2020. Este territorio de 6 kilómetros cuadrados, albergará de 45.000 a 50.000 personas además de 1.500 empresas y 60.000 trabajadores. La

inversión ronda los 22 billones de dólares y el capital se generó de una alianza entre el gobierno y entidades privadas. La ubicación de Masdar City fue elegida de forma estratégica, la infraestructura tiene una conexión entre el centro de Abu Dhabi, capital de los Emiratos Árabes Unidos con su aeropuerto. Además, está en las cercanías del sistema de transporte público de la ciudad. Entre otras cosas, la ciudad eliminaría por completo el uso de vehículos operados por combustibles fósiles y le da gran importancia al área peatonal. Tiene un muro perimetral, para contener los fuertes vientos y las tormentas de arena, así como un sistema que canaliza el aire bajo el suelo y mantiene fresca la ciudad. Desde el 2013 Masdar City cuenta con una zona abierta para visitantes y ya están a la venta los primeros residenciales.

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Masdar será una ciudad ecológica modelo”sin emisiones de carbono y sin residuos”. Una de las innovaciones es el uso de un vehículo del sistema automatizado.

Masdar City Ubicación:

Abu Dhabi, Emiratos Árabes Unidos

Extensión:

6 km2

Inversión:

US$22 billones

Fecha de inicio:

2008

Fecha de finalización:

2020

ESPECIAL: USOS MIXTOS

Todas las instalaciones están previstas para ser capaces de soportar hasta terremotos de 9.0 magnitud. La Torre Azerbaiyán es un rascacielos. Fue un proyecto de un rascacielos el cual estaría ubicado dentro del archipiélago de islas artificiales islas Khazar.

Khazar Islands, Azerbaiyán

ejor conocidas como Islas del Mar Caspio, son un archipiélago de islas artificiales ubicadas a 24 kilómetros de costa Sur de Bakú, Capital de Azerbaiyán. El proyecto estará conformado por 41 islas, el área general del proyecto es de 24 kilómetros cuadrados, pero el área es de construcción 30 mil kilómetros cuadrados. Este megaproyecto estuvo a cargo de la empresa desarrolladora Avesta, la cual espera que el proyecto esté finalizado entre el 2020 y 2025. Proyecto se construye en tres etapas: desde 2011 hasta 2016, 20142019, 2017-2023. La expectativa es que 1 millón de personas habiten el lugar. Khazar Islands constará con 150 escuelas, 50 Kinder Garden, 5 Universidades, 50 hospitales y centros de día, parques, centros comerciales y centros culturales.

Asimismo, contará con un autódromo Fórmula 1 calidad hipódromo y la famosa Torre Azerbaiyán, la cual podría convertirse en una de las más altas del mundo con 186 pisos. Todas los edificios fueron construidas para soportar terremotos de hasta 9.0 grados de magnitud. Para comunicarse con la Bakú, capital de Azerbaiyán, o entre islas existen varios medios de transporte, ya sea avión, helicóptero, barco o vehículo. El complejo cuenta con tres tranvías que conectan todas las islas. Otra de las innovaciones, es que no habrá semáforos debido al diseño de las carreteras, pues los caminos no se conectan entre sí y hay pasos peatonales cada 250 metros. El uso de vehículos en la ciudad tiene un control estricto, al punto de que los edificios no tienen parqueos, sino que la gente puede dejar sus vehículos en prqueos en la entrada a la ciudad y utilizar el transporte público.

ENERO 2016 / 102

Khazar Islands Ubicación:

Azerbaiyán

Extensión:

24 km2

Inversión:

n/a

Fecha de inicio:

2011

Fecha de finalización:

2020-2025

MEGAPROYECTOS

Centenary City, Nigeria

s un nuevo y ambicioso proyecto del gobierno de Nigeria para construir una ciudad inteligente a siguiendo la misma linea de Dubai, Mónaco y Singapur. La ciudad se va a construir desde cero en un pedazo 1.260 hectáreas de tierras vírgenes situada a varios kilómetros al sureste de la capital de Niger City Centenary City en un nuevo y ambiocioso proyecto del gobierno de Nigeria para construir una ciudad inteligente siguiente la misma linea de Dubai, Mónaco y Singapur. Catalogada como ciudad del futuro de ese país ya que el desarrollo se concibe como una ciudad dentro de la ciudad y añadira un enorme valor a la economía nigeriana. Es un centro de desarrollo espectacular por Eagle Hills, una compañía de inversión privada, con sede en Abu Dhabi, como parte de un acuerdo

de empresas en conjunto con la ciudad de Centenary City Plc. Repartidas en 1.300 hectáreas, Centenary City será una ciudad inteligente interconectada, anclado por la torre más alta de África - Torre en 308 metros - y el mayor destino comercial y de entretenimiento, el centro comercial de Nigeria, The Nigeria Park, repartidas en casi 30 hectáreas. Esto proporcionará Centenary City un atractivo sin igual, ofreciendo a sus visitantes e inquilinos espacios verdes, abiertos de lujo con escapadas naturales estéticas para los residentes. El desarrollo contará con un centro de Uso Mixto urbano, un distrito central de negocios, un centro financiero, un museo y un centro cultural para promover las artes globales, hoteles de clase mundial, parques empresariales y tecnológicos, los distritos residenciales de África y, con un campo de 18 hoyos cursos, centros de

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Hechos rápidos Desarrollado por Eagle Hills, en colaboración con el Gobierno de Nigeria Superficie:

1.300 hectáreas

Total superficie construida:

8.890.000 metros cuadrados

Carácteristicas:

Anclado por 308 metros de alto de la torre de África

Campo de golf:

18 hoyos

Hoteles:

Residencial:

60% residencial

Comercial:

25% residencial

I + D, las instalaciones deportivas y de ocio y servicios para la colectividad. Al finalizar, Centenary City será el hogar de 137,850 habitantes y una comunidad en la oficina de más de 87.000 trabajadores, aparte de más de 60.000 trabajadores de espera en el Parque de las Ciencias y Tecnología.

OFICINAS

Oficinas Panamá, I Parte:

Alto dinamismo en el mercado inmobiliario de oficinas en el sector de Costa del Este y Santamaría “Business District” En los últimos cinco años, se ha visto un alto dinamismo en el mercado inmobiliario de oficinas en el sector de Costa del Este y Santamaría “Business District”. Danny Quirós. Director de Consultoría y Valuaciones Colliers International Panamá

ste sub-mercado surgió gracias a la conectividad que le brinda el corredor sur con el área bancaria y el aeropuerto internacional de Tocúmen, creando a su vez una descentralización de la actividad empresarial que se acumula en el núcleo de la ciudad. La exclusividad del sector y sus amenidades han convertido a este sector en uno de los favoritos por parte de empresas multinacionales para el establecimiento de sus sedes regionales, ya que encuentran en Panamá un

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PANAMÁ

ambiente estable, una ubicación geográfica privilegiada, un costo de la mano de obra razonable y una economía con un crecimiento de los más saludables de la región. Otro elemento que ha fomentado el crecimiento de este sector es la creación de la ley 41, que otorga beneficios fiscales y migratorios tanto para las Sedes de Empresas Multinacionales (SEM) como para el personal extranjero de niveles medios-altos que se establezcan en Panamá. La oferta sigue aumentando de forma exponencial con planes para nuevos edificios en construcción que se encuentran bajo las normas y estándares que exigen las empresas como Centros de Llamadas, Servicios Compartidos y “Back Office” en términos de diseño del espacio y elementos tecnológicos y de comunicación, los cuales han convertido a este sector en un “Cluster” especializado en albergar este tipo de organizaciones. Para la primera mitad del 2015, la oferta experimentó un crecimiento interanual del 19.00% ubicando al inventario en los 309,644 metros cuadrados de área arrendable total. Por su lado, la tasa de disponibilidad se mantiene en 25.70%, esto como consecuencia del ingreso simultáneo de inmuebles con bajos niveles de pre-colocación. Desde el lado de la demanda, la absorción neta anual mostró un incremento del 16.00% alcanzando 31,718 metros cuadrados que corresponden a un 10.00% del inventario. Un elemento que ha fomentado la ocupación de espacios en el sector de Costa del Este ha sido el que muchos de los inmuebles que se han venido desarrollando, cuentan con Certificación Leed y otros se encuentran en proceso de obtención de la misma. Los precios de renta experimentaron durante el último año una caída moderada al igual que el resto del mercado producto de altos niveles de oferta. Sin embargo, este sector sigue siendo uno de los que muestran los cánones de arrendamiento más elevados en la Ciudad de Panamá. Además del crecimiento en oficinas, el sector ha demostrado un importante desarrollo en el sector residencial y comercial, brindando las amenidades y comodidades a todas las personas que trabajan y habitan en la zona.

Costa del Este y Santamaría, inventario: (m2) 3 50,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0

Jun 12

Jun 13

Jun 14

Jun 15

Inventario (m2)

Costa del este y santamaría, crecimiento en la oferta vs disponibilidad: (%) 35.00% 30.00%

35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%

25.00% 20.00% 15.00%

10.00% 5.00% 0.00%

Jun 12

Jun 13

Jun 14

Tasa14 de Disponibilidad Jun Jun 15 (%)

Jun 13

Tasa de disponibilidad (%)

Incremento (%) en la(%) oferta Incremento en la oferta

Costa del este y santamaría, absorción neta anual: (m2) 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0

Jun 12

Jun 13

Jun 14

Jun 15

Absorción Neta (m2)

Costa del este y santamaría, rango de precios de renta por clase (us$/m2/mes)

$21.00

A+ $19.00

$25.49

$25.00

$20.00 $21.00 $22.00 $23.00 $24.00

Fuente: Colliers International Panamá

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$26.50

$25.00 $26.00 $27.00 $28.00 $29.00 $30.00

Jun 15

OFICINAS

Proyectos de oficinas en construcción ubicados en Costa del Este:

Times Square Center

Edificio Clase A ubicado en la avenida Costa del Sol, un boulevard que muestra bastante actividad constructiva y comercial. Cuenta con 25,212 metros cuadrados de oficinas los cuales se pueden segmentar en módulos de entre 90 m2 hasta los 860 m2. El inmueble posee un diseño contemporáneo y entre sus características más significativas se pueden citar: Un elegante lobby, doble entrada, ventanas panorámicas de piso a techo, seis elevadores de alta velocidad, jardines y elegantes acabados. Además contará con amenidades como gimnasio, spa, terrazas y cafetería en los dos primeros pisos dedicados a locales comerciales.

Plaza del Este

Plaza del este es un moderno centro empresarial diseñado con estándares de eficiencia, seguridad y sostenibilidad que permite albergar infinidad de operaciones empresariales que buscan la excelencia. La eficiencia de sus plantas, la amplitud de sus áreas comunes, el acceso a través del corredor sur y las amenidades a su alrededor, y la experiencia de su desarrollador diferencian este producto y lo hace muy atractivo para el establecimiento de empresas internacionales que buscan un producto flexible que les permita adaptar el espacio conforme a sus necesidades. El complejo además posee amplios salones para eventos y conferencias de uso común, una relación de estacionamientos de las más competitivas de la zona, plaza central, terrazas, sistema de administración y 11 elevadores que buscan brindarle a sus usuarios la máxima comodidad para el ingreso, la estadía y la salida de su lugar de trabajo.

Plaza Boulevard del Este

Plaza Boulevard del Este es un inmueble que estará ubicado con frete a la avenida cincuentenario, una de las más transitadas y de mayor actividad en Costa del Este. Posee un diseño contemporáneo y elegante; Es un concepto flexible que ofrece áreas desde los 90 m2 hasta los 900 m2 con dos plantas dedicadas a locales comerciales que brinden servicios a todos los usuarios que establezcan sus operaciones en las oficinas. Dentro de los elementos que lo destacan se pueden citar, los acabados de sus áreas comunes, ventanearía para el ahorro energético, amplias terrazas y una relación de parqueos que permite operaciones de mediana y alta densidad de colaboradores.

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TENDENCIAS

Nuevos espacios de

oficinas rompen esquemas

Por Karla Scott, info@inversioninmobiliariacr.com

a movilidad, la convergencia y la integración derrumbaron los viejos conceptos de cómo debe ser una oficina, e imponen sus nuevas reglas en cuanto a diseño y uso del mobiliario. Este movimiento es el resultado de la globalización, las nuevas tecnologías disponibles y los distintos enfoques bajo los cuales se conciben actualmente las áreas de trabajo. Este movimiento se da porque en algunas empresas ya no existen puestos de trabajo asignados personalmente. Las zonas de descanso y donde poder estar tranquilo son esenciales para garantizar el trabajo en silencio y la concentración, así como áreas abiertas

Propiciar la colaboración, el uso de espacios abiertos, eficiencia y reflejar la personalidad corporativa son algunas tendencias en diseño

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TENDENCIAS

para reuniones y habitaciones especiales para telefonear, destaca Sergio Ayala, gerente general de Paneltec. Como muestra de ello, existen empresas globales impulsadas por empresas y que trascienden fronteras. Es el caso de Google, Microsoft, Unilever, Bacardi y L’Oreal, las cuales son constantes en el proceso de incorporar su esencia del ADN corporativo en el diseño de los espacios de trabajo. Francisco Vázquez, presidente de Grupo 3g office, considera que el diseño de una sede corporativa debe ser el reflejo de la estrategia de la compañía, su cultura, filosofía, valores, actividad, marca y personas que trabajan en ella, ofreciendo un abanico de espacios tan amplio como sea necesario y posible. “En este momento la tendencia se inclina hacia una oficina flexible, entendida como aquella que da respuesta espacial a las necesidades actuales de los profesionales y de las empresas; sin embargo, no hay un modelo preestablecido. Lo aconsejable es huir de la estandarización” expresó Vásquez. Entre los espacios que se deben de ofrecer en las oficinas es necesario considerar salas y espacios de reunión únicos y diferentes entre sí, sala de

proyección y auditorio, áreas de formación, salas pequeñas para reuniones de dos a tres personas, salas de creatividad, de ocio y despachos individuales, entre varios. “A nivel local e internacional, la tendencia la marcan los espacios de trabajo diseñados a la medida, en donde nosotros (3g-office Caricam), realizamos para cada una de ellas un estudio a fondo de sus necesidades espaciales, estudiamos muy seriamente cada tipo de puesto de trabajo y lo que mejor se adecúa a cada uno de ellos” Las empresas están apostando cada vez más por la flexibilidad de los espacios en cuanto a su uso, y en generar espacios de trabajo más humanizados, dirigidos al confort de sus empleados que, al fin y al cabo, pasan más del 60% de su tiempo trabajando. “A nivel funcional, las nuevas propuestas en mobiliario de oficina que el mercado ofrece nos permitirá obtener unos puestos de trabajo más eficientes y ergonómicos, donde el trabajador toma un protagonismo especial. La comodidad, las prestaciones y la adaptabilidad a las necesidades son la gran baza de estas opciones de mobiliario de oficina”, añadió Ayala.

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En este momento la tendencia se inclina hacia una oficina flexible, entendida como aquella que da respuesta espacial a las necesidades actuales de los profesionales y de las empresas Francisco Vázquez, Presidente de 3g Office

TENDENCIAS

Entre la gama de posibilidades está el uso de mesas con alturas regulables, sillas especiales que se pueden ajustar por el peso del colaborador, entre varias alternativas en exposición en el showroom de Paneltec. Desde el punto de vista estético, el uso de un mobiliario que esté vinculado a la imagen de la empresa ayudará a personalizar la identidad corporativa e, inclusive, será parte de su tarjeta de presentación ante clientes y proveedores, añadió Ayala.

Un ambiente productivo Tan importante y necesaria es la correcta distribución de los espacios, como el diseño que se elija para un área. Esto, por la influencia de bienestar y tranquilidad que puede trasmitir al profesional. Por ejemplo, utilizar la luz natural, los muebles ergonómicos, la utilización de materiales orgánicos, la elección adecuada de colores, calidad de la iluminación artificial, la regulación del aire y temperatura interior, las zonas con presencia de vegetación natural, jardines verticales, materiales naturales y reciclados y casilleros personales, son algunos de los elementos que permiten crear espacios de ambiente fresco, ligero, divertido, diferente e innovador. Estos nuevos espacios de trabajo, no solo son atractivos a nivel visual y de comodidad para trabajar dentro de ellos; también deben favorecer un ambiente laboral que permita a las personas que trabajar en conjunto. “La oficina debe convertirse en el elemento integrador que permita y facilite el trabajo colaborativo, eficiente y creativo, y se transforma en una herramienta que mejora la comunicación, fomenta la autoestima individual, la creatividad, favorece la colaboración y mejora la productividad”, resaltó Vásquez. Inclusive, cuando las paredes comienzan a apretar y el lugar de trabajo no es agradable, la luz y el color son los aliados perfectos para generar confort y espacio donde no existe. Asimismo, el mobiliario, los elementos de decoración que se eligen y el lugar donde se ubican en el espacio son parte de los puntos a tomar en cuenta para crear un espacio laboral moderno, tecnológico y

atractivo, indicó Sergio Campos, Project Manager de Sylvania. “Una oficina estrecha, una habitación reducida y cualquier otro rincón pueden lucir unos metros más grandes si se escogen los colores adecuados y se colocan las luces y el mobiliario de manera estratégica”, asegura Campos. Este proceso debe involucrar a los empleados, y permitir que ellos participen en la elección de los diseños en los espacios que trabajan. Además, el diseño de los espacios de trabajo evoluciona según la tecnología, la cual marca la pauta en gran parte del modo de vida contemporáneo, la cual permite desarrollarse a cada persona mejor profesionalmente desde cualquier lugar y a cualquier hora.

Consciencia ambiental El mundo laboral está viviendo la revolución de la era del Workplace, la cual promueve el aprovechamiento de recursos naturales para generar un menor impacto al medio ambiente y el diseño arquitectónico son puntos esenciales que deben ser tomados en cuenta en una propuesta integral. Bajo esta premisa, toda oficina moderna debe ser tecnológica y sostenible.

“

Desde el punto de vista estético, el uso de un mobiliario que esté vinculado a la imagen de la empresa ayudará a personalizar la identidad corporativa e, inclusive, será parte de su tarjeta de presentación ante clientes y proveedores” Sergio Ayala Gerente general Paneltec

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“Tecnología IP, paredes interactivas, paneles informativos, conectividad dentro y fuera de la oficina, dispositivos portátiles, oficina sin papeles, sistemas de videoconferencia, control de presencia virtual o equipos para compartir datos en la nube, son hoy en día, algunos de los imprescindibles tecnológicos en una oficina que es moderna y amigable con el ambiente” explicó Vásquez. En la actualidad, para Vásquez, la prioridad del cliente ha sido y sigue siendo la rentabilización de los espacios corporativos que, en la mayoría de los casos, han quedado obsoletos. El cliente actual se deja asesorar, y se le hace ver que la solución pasa por

TENDENCIAS

Seis pasos para mejorar su oficina

xisten algunas prácticas sencillas que ayudan a propiciar un ambiente colaborativo, productivo y que atienda a las nuevas necesidades que deben satisfacer los lugares de trabajo.

Instale iluminación general, sin efecto caverna, para que el espacio se vea uniforme y coloque iluminación vertical (wall wash) sobre las paredes, para dar tridimensionalidad al espacio. Los focos pequeños cuya luz se amplía conforme baña la pared logran sensación de profundidad.

apostar por el bienestar del empleado para ganar en productividad. “Aunque queda mucho trabajo por hacer, son ya numerosas las empresas que han adoptado la fórmula de diseñar espacios de acuerdo a las actividades que se van a desarrollar, en lugar de hacerlo en base a una jerarquía” manifestó Vásquez. Detrás de estas estrategias, vienen planes para medir la productividad de los empleados por objetivos y resultados, no por horas de trabajo delante de una mesa. De esta manera, se comienza a desarrollar el trabajo flexible, de forma natural y surge la demanda de la oficina capaz de acoger esta nueva realidad” añadió Vásquez.

Escoja colores claros, que brindan una sensación de limpieza, claridad, elegancia y profundidad. Utilizar colores claros es la clave para las habitaciones pequeñas, pues reflejan mayor cantidad de luz, lo que lograra un efecto de ambiente más espacioso. Estos colores deben utilizarse para pintar las paredes donde la luz llega directamente, de forma tal que estas iluminen el resto de la habitación y generen una sensación de amplitud. El techo debe tener el color más claro que las paredes para lograr una sensación de más espacio. Además del color blanco, optar por tonos neutros permiten que otros aspectos de la decoración salgan a la luz, y, si se mezclan con tonos oscuros, logran un contraste agradable y funcional. En este sentido, la recomendación en habitaciones con techo bajo es dividir la pared en dos y pintar la parte inferior con un color oscuro y la superior, de uno claro para que el techo parezca que está a mayor altura.

Elimine las divisiones y unifique las zonas comunes para ampliar los espacios y lograr ambientes comunicados. En este tipo de lugares compartidos, es clave que la decoración sea congruente.

Ubique espejos sin marco en muros de color neutro y frente a ventanas para generar amplitud y luz. Los que se colocan de pie, en vez de guindarse, son perfectos para ambientes angostos y poco iluminados, puestos a un lado de las puertas o frente a luz natural. De esta forma, brindan la sensación de estar en un espacio grande y aumentan su luminosidad.

Utilice mobiliario funcional y adaptable de una línea de diseño congruente y a la medida del espacio disponible para maximizar hasta el rincón más pequeño. Los muebles multipropósito suelen estar hechos de materiales ligeros, tener líneas simples, ocupar menos espacio y están pensados para servir en más de una ocasión, gracias a que su diseño se hizo teniendo en mente funcionalidad y confort. Usualmente, se pueden mover fácilmente, plegar, girar, apilar y adaptar a la medida. En cuanto a las cortinas, se recomiendan colocar unas que sean de tonos claros, como los de las paredes, y que vayan de piso a techo para crear un efecto de mayor altura.

Menos es más. La limpieza visual debe ser la guía para reconocer, rescatar y sacar partido a los rincones, lo cual significa que no se debe abusar de la instalación de espejos, luces, o mobiliario –por más funcional que éste sea—para no hacinar el espacio y lograr la amplitud visual que se pretende.

Fuente: Sylvania

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TENDENCIAS

Tendencias de Oficinas Modernas ENERO 2016 / 112

Fuente: 3g-Office

TENDENCIAS

D I V E R S I D A D Diferenciar las tipologías de espacios La oficina tiene que dar respuesta a todas las inquietudes de sus usuarios, creando un abanico de espacios tan amplio como sea necesario y posible.

B A

Realizar un balance según empresa

A R E A S D E R E U N I O N I N F O R M A L Eliminar etiquetas a espacios. Zona de clientes que funcionan como lugar de encuentro, work shop, auditorio, y crear la idea de que cada espacio debe ser aprovechado para realizar las diferentes actividades del día a día. Por ejemplo el “work café” que siendo un espacio de cafetería tiene vocacion de zona de trabajo y de reunion. ENERO 2016 / 113

TENDENCIAS

C A

Imagen de marca, parte del edificio. El diseño de una sede corporativa debe ser el reflejo de la estrategia de la compañía, su cultura, filosofía, valores, actividad, marca y gente que trabaja en ella

E S P A C I O P A R A T O D O S Crear espacios de trabajo para todos. Desaparezca la idea de oficina tradicional. Nada de “corner office” para los jefes, entradas privadas ni elementos “personales e instransferibles”. El despacho deja de ser una propiedad para pasar a ser el sitio de todos.

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TENDENCIAS

E S P A C I O S D E M A Y O R P R I V A C I D A D

U E Q

Favorecer el trabajo en equipo La tendencia es crear más y mejores espacios que favorezcan la colaboración. La oficina debe ser un espacio integrador que permita y facilite el trabajo colaborativo, eficiente, y creativo.

Crear espacios con entornos controlados.Todo ello sin olvidar los espacios de privacidad, donde hacer una llamada o realizar un trabajo que exija concentración. Zona de casilleros en los que guardar las cosas personales.

A R E A S D E E S P A R C I M I E N T O Fomentar áreas de reunión informal Salas de creatividad y de juegos para fomentar la innovacion, zonas informarles para encuentros “espontáneos”. La oficina se transforma en una herramienta que mejora la comunicación, incentiva la colaboración y mejora la productividad.

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TENDENCIAS

H U I R D E LO S M O D E LO S ESTÁ N DA R Cada compañía es única. El diseño del espacio de trabajo es una de las claves que puede marcar diferenciacion. Los propios empleados deberian participar en la eleccion del mejor diseño.

R EC U RS O S N AT U R A L ES Aprovechar los recursos naturales Otro aspecto a lo que los diseñadores dedican especial atencion son el acceso a la luz natural como hilo conductor de los diferentes espacios, muebles ergonómicos, materiales orgánicos, color, calidad de iluminación artificial, calidad de aire interior, zonas con presencia de vegetacion natural, jardines verticales, materiales naturales, reciclados, etc.

ENERO 2016 / 116

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