Revista inversión inmobiliaria, ed#5, abril 2016 by Revista Inversión Inmobiliaria, Costa Rica

Año 2016 / Edición 5 / Abril- Mayo / Costa Rica

Alquileres estatales

Cuáles son las fuerzas que estan modiﬁcando el espacio de trabajo

sostienen demanda pese a incertidumbre

Ediﬁcios sostenibles

2016

E S P E C I A L

O F I C I N A S

COMPLEJOS EMPRESARIALES

MEGAPROYECTOS

Mercado local de oﬁcinas se mantendrá estable en

World Trade Center

TENDENCIA DE AMENIDADES

sobresalen en ubicaciones El ABC estratégicas de la GAM de las oﬁcinas

Industria de Oﬁcinas se acoge a la exclusividad AXIOM Development Group, redefine el desarrollo sostenible en Costa Rica, Pág.32

¿ALQUILAR O COMPRAR World Trade Center, resurge imponente en honor de la resiliencia, Pág.103

Única revista para el profesional e inversionista inmobiliario

EN EL CORAZÓN DE LAS MEJORES EXPERIENCIAS

a aventura de vivir es más intensa cuando los más extraordinarios elementos se alinean para ello: una comunidad privada de lujo, una paradisiaca playa tropical y un parque nacional a la vuelta de casa. Solo imagínelo. Así sería su vida en Élan, en Uvita... Sienta la paz de la contemplación de ballenas, explore el verde de impactantes bosques tropicales, regálese el placer de surfear en las mejores aguas de la costa pacífica, viva la adrenalina de la pesca deportiva o bucee tranquilamente en las cálidas aguas del trópico. Y así como disfrutará la perfección de la naturaleza, lo hará también del diseño del proyecto, con tres piscinas, jacuzzis y zonas especiales para niños. Ejercítese cómodamente en un espacio equipado con aire acondicionado, camine por los jardines exóticos del complejo o simplemente descanse en los múltiples espacios al aire libre que rodean su hogar.

Con modelos de dos y tres dormitorios, las unidades habitacionales de Élan están equipadas con todo lo mejor de la vida moderna. Acá, cada detalle ha sido cuidadosamente diseñado. Se trata de aposentos bañados suavemente por luz natural, amplios y cómodos, con pisos de porcelana italiana Gres. El área social combina la zona de estar, el comedor, la cocina y terraza, espacios continuos en los que nada interrumpe la diversión. La cocina está equipada con muebles con sobres de cuarzo, cocina de acero inoxidable, microondas, lavavajillas y refrigerador de puerta francesa, todos de la marca BOSCH.

Los aposentos principales están dotados con aire acondicionado Daikin y ventiladores de techo que le regalarán un ambiente fresco todo el año. Otros detalles también son especiales: luminarias LED, clósets de diseño italiano, los baños utilizan accesorios GROHE y el área de lavandería viene equipada de lavadora y secadora marca BOSCH. Otros servicios, como dos plazas de parqueo asignadas, el monitoreo de seguridad 24 horas, el área de almacenaje privada, el sistema de energía solar para las áreas comunes, puertas y ventanas con el sistema Low-E de Pella para el ahorro de energía complementan la experiencia.

AT THE HEART OF THE BEST EXPERIENCES

he adventure of life is at its pinnacle when extraordinary elements come into alignment: a luxury private community bordering a tropical paradisiacal beach and treasured national park. Just imagine. That would be your life residing at Élan, in Uvita... a place where you can feel the peace of whale watching, explore the natural corridors of the tropical forest, treat yourself to surfing in the best waters of the Pacific coast, absorb the adrenaline of sport fishing, or simply take a relaxing swim in the refreshing tropical ocean water. Just as you will enjoy nature’s perfection, you will likewise delight in the project’s design and amenities. Residents can enjoy the use of three swimming pools, Jacuzzi hot tubs, common areas for children to play, air-conditioned exercise room, and manicured pathways through the ground’s exotic gardens. Offering two- and three-bedroom models, Élan’s residential units are furnished with the best elements of modern living. Throughout the interior space, natural light softly shines through the floor- to-ceiling windows, reflecting the clean brillianc of the Gres Italian porcelain flooring. With every detail expertly chosen, each unit includes an open kitchen that leads seamlessly into dining and living rooms overlooking a private terrace. The modern kitchen boasts quartz countertops, and durable and stylish BOSCH appliances, including a stainless steel stove, microwave oven, dishwasher, and French-door refrigerator. All of the unit’s main areas are equipped with Daikin air-conditioning units and ceiling fans, producing a cool breeze even during the warmest hours of the day. Modern luxury is at its pinnacle at Élan, with every unit equipped with LED lighting, walk-in closets of Italian design, GROHE fittings in the bathrooms, and a laundry area featuring BOSCH washer and dryer. Other amenities and services, such as two assigned parking spots, 24-hour security monitoring, a private storage area, solar energy systems for all common areas, and seamless Pella doors and windows operating on Low-e mechanisms, truly define modern beachfront luxury.

LOCATION Playa Ballena, Uvita, Costa Rica

PRICE Starting at $390,000

INFO info@axiomcostarica.com Tels.: +(506) 4001-2343 (506) 8367-2466

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SOBRE NEWMARK GRUBB Newmark Grubb es una de las ﬁrmas de asesoría inmobiliaria mas importantes a nivel mundial. Con sede en Nueva York, Newmark Grubb opera más de 370 oﬁcinas en 6 continentes, siendo Newmark Grubb Central America una de sus mas recientes alianzas para asegurar su exitosa expansión al mercado latinoamericano. Gracias a esta nueva realción, aunado a más de 13 años de experiencia en el mercado local, Newmark Grubb Central America se proyecta como una excelente solución para corporaciones transnacionales, inversionistas; además de dueños y usuarios de bienes inmuebles a nivel regional.

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CC TOURNÓN Ubicación

Ubicación

San José, San Sebastián

San José, Barrio Tournón

Plaza Comercial

Tipo

Plaza comercial para inaugurar en Junio 2016, con excelente exposición sobre circunvalación

PLAZA KOROS OFICINAS Y COMERCIO

Ubicación

Tipo

Últimos locales disponibles

PLAZA 209 Ubicación

San José, Desamparados

San José, Santa Ana

Tipo

Plaza Comercial Plaza comercial nueva con oﬁcinas ejecutivas

Plaza Comercial Inauguración en Noviembre 2016

PROPIEDAD PARA DESARROLLO

LOCAL COMERCIAL

Ubicación

Guachipelín de Escazú

San José, Sabana

Terreno

Local Comercial

Tipo

Propiedad plana a solo 2 minutos de Multiplaza y Uso Mixto(Comercial-Industrial)

Contacto

Local con excelente exposición y parqueo

400m Norte de la Iglesia de Pozos de Santa Ana Oﬁcentro Madrid Piso 3. San José, Costa Rica email: info@ngcentralamerica.com T: (506) 2203.5171

CRÉDITOS

C A R TA E D I T O R I A L Director General HERNAN FREER hfreer@inversioninmobiliariacr.com Coordinador Editorial DANIEL C. TORRES Info@inversioninmobiliariacr.com Editorial y Redacción Joanna Nelson María F. Cruz Andrea Rodríguez María F. Cisneros Cesar Brenes Corresponsal, Guatemala y Panamá Juan Manuel Fernández jmfernandez@inversioninmobiliariacr.com Content Manager/Editorial Luis V. Tenorio luis.v@inversioninmobiliariacr.com Web Jorge Monge Diseño y diagramación Marco A. Cerquera Fotografía e Imágenes Garrett Britton Shutterstock Colaboraron en esta edicion Ing. Mauricio Arce/David Montero/Arq. Yolanda Guzmán/ Arq. Luís Rodriguez/ Arq. María Matamoros/Danny Quirós/Carlos Robles/Scott Figler/Francisco Navarro/Sofía Blanco/Sergio Ayala Departamento Comercial info@inversioninmobiliariacr.com Tel. (506)2505-5403 Website: www.inversioninmobiliariacr.com Una producción de Revista Inversión Inmobiliaria SRL Dirección: de la rotonda a desnivel de Multiplaza, 800mts al oeste, mano izquierda edificio VMG, 1er Piso, Guachipelín de Escazú, Costa Rica La responsabilidad de los artículos es de los autores y no refleja necesariamente la opinion de los editores. Prohibida su reproducción parcial o total.

LA INDUSTRIA SE VISTE DE TRAJE

n esta quinta edición de Inversión Inmobiliaria nos dimos a la tarea de analizar a los Complejos de Oficinas, como parte de la promesa de valor de ofrecer análisis y profundidad a quienes toman decisiones a diario y requieren información certera y oportuna para cumplir el reto. Del reportaje se concluye que la personalización debe ser el centro de toda propuesta, es una tendencia que inició en el retail y escala a prácticamente todos los negocios. La lección de la era digital es que cada cliente desea que se le trate como el único que tiene la compañía, que exista un alto nivel de conocimiento y que cada solución sea como un traje a la medida. Es difícil conocer tan a detalle las necesidades de la contraparte, pero ahí está el valor agregado. Esta tendencia se refuerza en momentos en que los participantes del mercado inmobiliario realizan esfuerzos importantes por ganar cada cliente, debido a que el crecimiento existe, pero es moderado. En esta quinta edición, presentamos el especial 5 Complejos de Oficinas a la Vanguardia, los cuales confirman que cada metro cuadrado construido responde a solicitudes específicas, pensadas en un cliente que de antemano firmó una intención de arrendamiento por un periodo específico. Por otro lado, ¿qué sucede con el inventario que existe, y se desarrolló sin que hubiera un cliente ya demandando ese espacio? Pues, la respuesta está vinculada a la paciencia. En el nicho de B, se vislumbra un riesgo y es la futura desocupación de los inquilinos del Estado. Es un planteamiento difícil porque el Gobierno se ha visto imposibilitado de llevar los trámites de construcción de Ciudad Gobierno a buen ritmo, pero tampoco abandona. La búsqueda de edificios modernos y los ritmos moderados van muy de la mano con lo que sucede en América Latina, a excepción de México, cuyo dinamismo es superior por lo robusto de sus industrias y el requerimiento de zonas francas de todo tipo. Un poco más al norte, en Estados Unidos, un hito destaca en el corazón de Manhattan. El nuevo World Trade Center recuerda a la humanidad la capacidad de reinventarse y levantarse después de eventos que marcaron a la población mundial. Este complejo pretende innovar en tendencias de diseño, funcionabilidad, sostenibilidad e ir un paso más allá en integración de espacios. Se trata de una nueva visión, que dejó atrás aquella capacidad de asombro por los rascacielos y la sustituye por la habilidad de integración con el entorno. Y, por supuesto, todo el desarrollo y vitalidad que adquiere una ciudad cuando una propuesta de este tipo reanima la vinculación entre las personas y empodera a los transeúntes para que se apropien de ellos. Daniel Chacón Editor ABRIL 2016 / 12

CO NT ENI D O

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LA ERA DE LA CONVENIENCIA El especial hace énfasis a una serie de criterios que se convirtieron en obligatorios, todos ellos dependientes de la conveniencia. La ubicación debe ser cada vez más estratégica, al igual que la calidad de los servicios y la existencia de espacios complementarios. Le invitamos a profundizar en el análisis de Inversión Inmobiliaria, que en esta edición se sumergió la realidad del mercado de oficinas.

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LA PALANCA PRIVADA DE LAS OBRAS PÚBLICAS vuelve al campo de juego Gobierno quiere apostarle a Alianzas Público Privadas para empujar las obras viales AXIOM DEVELOPMENT GROUP está redefiniendo el desarrollo inmobiliario sostenible en Costa Rica ANÁLISIS EXCLUSIVO revela los principales cambios, retos y tendencias de los últimos cinco años. Industria de oficinas se acoge a la exclusividad ALQUILERES ESTATALES SOSTIENEN DEMANDA PESE A INCERTIDUMBRE Gasto en alquileres aumentó 16.7% entre 2014 y 2016

¿CUÁLES SON LAS FUERZAS QUE ESTÁN MODIFICANDO EL ESPACIO DE TRABAJO? Compañías están repensando su estrategia de bienes raíces, a causa de cambios en las ciudades, el talento y los mercados emergentes

EN PORTADA: 5 COMPLEJOS EMPRESARIALES SOBRESALEN EN DIFERENTES ZONAS ESTRATEGICAS DEL GAM Inteligencia al servicio del inquilino Mercado de oficinas latinoamericano enfrenta retadora etapa Informe de JLL reporta altas tasas de disponibilidad y precios de alquiler estancados en varios países de la región

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OFICINAS INTELIGENTES Y FLEXIBLES: el futuro de los centros corporativos Destacar factores vinculados a sostenibilidad, tecnología y bienestar de los trabajadores moldean las principales tendencias arquitectónicas

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ABRIL 2016 / 14

EL WORLD TRADE CENTER RESURGE IMPONENTE 1.776 pies de altura resaltan como homenaje al año de la declaración de la independencia de Estados Unidos SECTOR RETAIL TENDRÁ AÑO DINÁMICO CON APERTURA DE NUEVAS PLAZAS Y TIENDAS. Se inaugurarán restaurantes, megatiendas, supermercados y puntos de venta de electrodomésticos. ZONA SUR CON NUEVOS AIRES DE INVERSIÓN 449.571 metros cuadrados llegarán a agilizar el mercado inmobiliario este año, en nuevos edificios, remodelaciones y ampliaciones. ¿POR QUÉ OPTAR POR FIDEICOMISOS PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS? Al menos tres entidades financieras privadas del país ofrecen fideicomisos para desarrollos inmobiliarios entre su cartera de productos

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NOTICIAS

Edificio más alto del país inicia preventa de espacios para su inauguración en 2019 Oficinas desde $1.900 por metro cuadrado en áreas que van desde 105 metros cuadrados hasta los 619 metros cuadrados por piso.

A Aeropuerto de Liberia en Guanacaste invertirá $10,3 millones en nuevas salas y espacios comerciales Las obras implican la construcción en 4.118 metros cuadrados. Se remodelarán un total de 1.485 metros cuadrados y se establecerá un área nueva total de 2.633 metros cuadrados. Por: Luis G. Tenorio, luis.v@inversioninmobiliariacr.com

l amplio crecimiento en el tráfico de visitantes que está experimentando el aeropuerto internacional Daniel Oduber en Liberia, motivó al concesionario a ejecutar un plan de expansión de las instalaciones, para lo cual pretende invertir alrededor de $10,3 millones. De acuerdo con CORIPORT, a cargo de la administración y operación de la terminal guanacasteca, sólo durante el último año la cantidad de turistas que se movilizaron por el lugar creció en un 33% y para este 2016 se espera que transiten por allí alrededor de un millón de turistas. Debido a ello la empresa decidió emprender un proyecto para aumentar la cantidad de salas de abordaje, construir una nueva área de recepción de equipaje y ampliar la zona de espacios comerciales. La meta, de acuerdo con César Jaramillo, gerente general de CORIPORT, es establecer en este lugar nuevas tiendas de conveniencia y oficinas. Las obras implican la construcción en 4.118 metros cuadrados. Se remodelarán un total de 1.485 metros cuadrados y se establecerá

un área nueva total de 2.633 metros cuadrados. Esto equivale a una expansión de las instalaciones de alrededor de un 20%. “Liberia ha crecido mucho destino turístico y eso se refleja en el aumento de rutas y asientos, así como en la llegada de nuevos vuelos. Todo esto nos hace trabajar en la mejora continua de nuestro servicio en la terminal. Por ello, CORIPORT hará esta importante inversión que nos permita seguir innovando” dijo Jaramillo. Dentro de las innovaciones que la empresa promete poner a disposición de clientes y usuarios se encuentran una mejora en la plataforma de internet inalámbrico y un moderno control de acceso y circuito cerrado de televisión para una mayor seguridad. También se implementarán sistemas de rayos X y un nuevo sistema de información a los pasajeros. El diseño del proyecto contempla construir estructuras de última tecnología, como por ejemplo la implementación de luces LED, así como un desarrollo moderno en armonía con el ambiente. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

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pesar de que faltan aún tres años para la inauguración, Torre 40, el edificio más alto del país en el momento en que esté concluido, empezó desde ya la preventa de sus espacios. La desarrolladora inmobiliaria de origen estadounidense Omnia ofrece oficinas desde $1.900 por metro cuadrado en áreas que van desde 105 metros cuadrados hasta los 619 metros cuadrados por piso. El edificio se levantará con una inversión de $35 millones y contará con un total de 41 pisos. La obra se realizará en Paseo Colón, contiguo a Torre Mercedes. El proyecto vendrá a dar un nuevo impulso al mercado de oficinas en la zona, el cual se vio proyectado con la conclusión el año pasado de la segunda torre de Torres Paseo Colón, en la actualidad el edificio más alto del país con 29 niveles. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

NOTICIAS

Fuerte inversión vial pretende impulsar Guanacaste como motor de desarrollo Por Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

l interés de dar un nuevo impulso a Guanacaste, no solo desde un ámbito turístico sino también como nuevo polo de atracción para empresas especialmente de servicios y tecnología, ha llevado a las autoridades a emprender un fuerte programa de inversión vial en la provincia. Este tipo de obras se vuelven prioritarias para el segmento industrial naciente y el existente, ya que debe existir una vía de comunicación de primera orden tanto para el ingreso y salida de productos por puertos y fronteras, sino también para soportar el nuevo peso vial de la fuerza laboral local. En ese contexto, la principal obra es la ampliación y rehabilitación del tramo Cañas- Liberia el cual se encuentran en etapa constructiva final La vía tiene una inversión de $200 millones y de acuerdo con el ministro de Obras Públicas y Transportes Carlos Villalta, los 50,5 kilómetros

de carretera están prácticamente concluidos y se trabaja en detalles en el puente sobre el río Corobicí (uno de los 36 que cuenta el proyecto), con lo cual la inauguración se prevé para junio próximo. “Solo en Guanacaste hay 53 rutas que se están interviniendo en 830 kilómetros a lo largo de 4 años de ejecución. Este es el quinto año con $13.142 millones en cuatro zonas de Guanacaste además del completo de obras CañasLiberia”, apuntó Villalta.

El proyecto se financia con recursos del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) e incluye pasos a desnivel por las intersecciones. Otra de las iniciativas que pretende llevar más desarrollo a la zona consiste en la construcción de una ruta alterna hacia el Aeropuerto Internacional Daniel Oduber que contará con 8.7 kilómetros. En este caso se está en los trámites previos para iniciar el proyecto, a fin de satisfacer la creciente demanda de visitantes y de convertir en un futuro el aeropuerto en una terminal aérea también de carga. Dentro de las intervenciones más importantes destacan la intervención de 15 rutas nacionales hacia zonas turísticas que totalizan 262 kilómetros y una inversión de ¢2.308 millones, de estas 15 rutas seis está en ejecución, entre ellas Ruta Nacional Talolinga - San Lázaro- Pozas- El Piave. También están contempladas las de Quebrada Honda- Corralillo, Barrio San Martín- Pozo de AguaPuerto Humo, Jabillo Abajo- Libano, Marsellesa- Quebrada Grande y Colorado- Abangaritos. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

Escapar del caos vial y caminar, la propuesta de un nuevo proyecto para modernizar la zona urbana en armonía con la naturaleza Se trata de Rutas Naturbanas, un plan desarrollado por la organización del mismo nombre con el cual se busca construir cerca de 25 kilómetros de vías en varios cantones de San José Por Luis G. Tenorio, luis.v@inversioninmobiliariacr.com

on el objetivo de conectar a las personas a la ciudad a través de la naturaleza un nuevo proyecto busca la creación de nuevas rutas que le permita a las personas dejar de lado

las motos y carros para caminar, trotar, correr, patinar o pedalear. Se trata de Rutas Naturbanas, un plan desarrollado por la organización del mismo nombre con el cual se busca construir cerca de 25 kilómetros de vías en varios cantones de San José. El proyecto implica interconectar Tibás, Goicoechea, Montes Oca, San José y Curridabat, aprovechando segmentos o pasajes del río Torres y el río María Aguilar Para ello, es necesaria la regeneración y fortalecimiento del entorno

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natural y ambiental de los ríos urbanos. Mediante la utilización de dos corredores primarios a través de los ejes este-oeste que crean los ríos Torres y María Aguilar, las rutas permitirán enlazar tres áreas verdes principales en la ciudad: las instalaciones deportivas de la Universidad de Costa Rica, el Parque Metropolitano La Sabana y el Parque

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NOTICIAS

ICSC reunión en Recon latin america 2016 Distrintas fueron las ideas y tendencias expuestas en el foro que se desarrolló del 10 al 12 de abril pasados Por Redacción Inversion Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

n un mosaico de oportunidades de negocios, México se mantuvo a la cabeza del negocio de los centros comerciales en la región hecho que motivó de nuevo el encuentro del RECon Latin America convocado por el International Council of Shopping Centers (ICSC) en Cancún, Quintana Roo. Distrintas fueron las ideas y tendencias expuestas en el foro que se desarrolló del 10 al 12 de abril pasados. Entre las más importantes destacan las necesidades de las generaciones Y y Z, el acceso al capital, la evolución de las marcas de moda y las particularidades de los mercados en la región. La industria está viendo a “la primera generación 100 por ciento tecnológica, son sociales, postean todo y es un gran mercado consumidor”, afirmó Tom McGee, presidente y director general del ICSC. Y agregó que la tecnología es un área de oportunidad de suma importancia en la industria de los centros comerciales, crear las plataformas suficientemente amigables no sólo sirve para retener a los consumidores actuales si no también para atraer a las generaciones que en el futuro tendrán capacidad de compra propia, la generación milenio.

Al encuentro asistieron desarrolladores, arquitectos, minoristas, inversionistas, profesionales de operaciones, marketing, diseño y gerencia de centros comerciales de 25 países. De acuerdo con cifras de la empresa de servicios inmobiliarios Colliers International se construirán 850 centros comerciales en la región, de los cuales ya se edifican 300. En el caso de México ya se construyen 54 nuevos centros comerciales, con 2 millones de metros cúbicos rentables. Javier Lomelín, director de la firma dijo que la expectativa de crecimiento en el sector se mantendrá en 10 por ciento de aquí al 2025. En este sentido, David Zoba, presidente del consejo global de retail de JLL, dijo que las decisiones de inversión de nuevas marcas en la región corresponden al potencial macroeconómico y demográfico de cada mercado. De esta manera Chile, Uruguay y Brasil son los países con mayor potencial para desarrollar centros comerciales, ya que si bien son pequeños tienen un crecimiento de ingresos per cápita más acelerado. Lo anterior independiente del buen crecimiento de México donde pese al poco crecimiento en el ingreso, tiene 15 veces menos área comercial por

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persona que en Estados Unidos. Esa dinámica ha generado que marcas nuevas lleguen a México. En este sentido, Carlos Miranda vicepresidente Corporativo de Grupo AXO destacó que la industria de la moda ha crecido en los últimos años y que se ha permitido la entrada de fast fashion pero que también, en rubros como el deporte. Como otro panelista del RECon Latin America del International Council of Shopping Centers (ICSC), recordó que el e-commerce es un punto importante para fortalecer ya que 43 por ciento de las compras en el mercado se hacen en línea. Argentina y Venezuela están viviendo una nueva ola de oportunidades para la industria de bienes raíces comerciales. El ICSC es la asociación más importante de bienes raíces comerciales a nivel global, es dirigida en Latinoamérica por Scott Harris. Fundada en 1957 cuenta actualmente con más de 70.000 miembros en más de 100 países, la oficina principal está en Nueva York y tiene oficinas regionales en México, Singapur, Dubái, Beijing y Londres.

NOTICIAS

Restaurante estadounidense IHOP busca abrir un nuevo local en Costa Rica Costa Rica es uno de los países centroamericanos en donde la compañía Dine Equity, dueña de las marcas y restaurantes Applebee´s y IHOP, ha decidido acelerar su expansión a nivel internacional Por Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

osta Rica es uno de los países centroamericanos en donde la compañía Dine Equity, dueña de las marcas y restaurantes Applebee´s y IHOP, ha decidido acelerar su expansión a nivel internacional. Según Daniel del Olmo, presidente Internacional de la firma para Inversión Inmobiliaria, tres regiones a nivel mundial son las que visualizan para desarrollar un mayor crecimiento potencial. “Hemos identificado tres regiones para ambas marcas en el ámbito internacional, de las cuales creemos que

ofrecen el mayor potencial de crecimiento. Estas son: el Oriente Medio, la región de Asia Pacífico y América Latina, que por supuesto incluye Centroamérica y Costa Rica, en donde tenemos actualmente tres locales de Applebee’s” confirmó Olmo. Dentro de las razones que destaca esta franquicia para crecer en Costa Rica, la compañía afirmó que el país posee una economía pujante y los costarricenses son exquisitos en cuanto a sus gustos gastronómicos. Esto quiere decir, que reconocen y aprecian la calidad y el valor en preferencia por las marcas estadounidenses. “Nos sentimos contentos con nuestro socio de franquicia, Aguacero de Bendiciones, y hay interés en ambas partes en reforzar nuestra presencia en el país. De igual manera, estamos buscando activamente un socio de franqui-

cia para traer los restaurantes IHOP al país y tenemos confianza de encontrar el socio de franquicia correcto pronto.” agregó Olmo. A corto plazo, la compañía Dine Equity tiene pensando abrir un nuevo local en Costa Rica. En donde la mayor confianza de la franquicia es encontrar el socio correcto para traer la experiencia única de IHOP al país. “Estamos acostumbrados a trabajar en un ambiente competitivo en cada país en el que incursionamos. Pero una vez más quiero decir que estamos trayendo las dos marcas #1 en sus categorías en el mercado. Por esto, tenemos confianza y nos sentimos muy entusiasmados por nuestro futuro en Costa Rica” expresó Olmo.

plo RITEVE. El inmueble contará con un total de nueve locales en los cuales se pretende instalar establecimientos comerciales como un banco, farmacia, cafeterías, un minisúper y una plaza para uso común. “El espacio se ubica exactamente a la entrada de la Zona Franca, lo que facilitará que nuestros colaboradores lleguen a pie, en auto, o utilizando el shuttle que tendremos disponible en

horas pico, y lo hará accesible también a quienes visitan Coyol y a los habitantes de los alrededores, donde en estos momentos es difícil encontrar facilidades como las que tendremos”, comentó Ericka Flores, Directora de Desarrollo de Negocios de Zona Franca Coyol.

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Crecimiento en Zona Franca Coyol motiva construcción de nuevo centro comercial Se trata de un espacio de unos 1.400 metros cuadrados con lo cual se busca atender a los cerca de 7.300 personas que a diario trabajan en la zona franca

ara atender la creciente demanda de servicios en la Zona Franca Coyol, el centro industrial contará con un nuevo centro comercial. Se trata de un espacio de unos 1.400 metros cuadrados con lo cual se busca atender a los cerca de 7.300 personas que a diario trabajan en la zona franca, así como también a sus visitantes y a la comunidad. En la zona se encuentran importantes empresas, como por ejem-

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AC T UA L IDAD

TRÁMITES

debilitan cimientos del sector construcción Construir una vivienda individual requiere de como mínimo 33 permisos diferentes en el país

Por Ándrea Rodríguez, arodriguez@inversioninmobiliariacr.com

iempo y dinero. Esos son los dos factores que debe de considerar si se va a adentrar en la aventura de construir una obra en Costa Rica.

La cantidad de trámites que se requieren para sacar adelante un proyecto es y ha sido el talón de Aquiles del sector construcción a nivel nacional. Además, la competitividad país en un tema de precios no deja de pasar la factura.

Asi que, tome nota. De acuerdo con el estudio global del Banco Mundial, “Doing Bussiness 2016: midiendo la calidad y eficiencia regulatoria”, Costa Rica se ubicó en el puesto 49 de entre 189 naciones alrededor del mundo en manejo de permisos de construcción. Este tema mide los procedimientos, tiempo y costo necesarios para construir un nuevo almacén incluyendo la obtención de licencias y permisos aplicables; la presentación de las notificaciones necesarias; la solicitud y recep-

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ción de las inspecciones requeridas; y la obtención de las conexiones a los servicios de agua y drenaje. Si se compara el resultado con los países de América Latina y el Caribe, el país sobresale como la quinta economía que lidera este rubro. Solo por debajo de Perú, Colombia, República Dominicana y San Kitts y Nevis Eso sí, Costa Rica decreció en tres posiciones en esa clasificación comparado con el resultado de un año atrás (2015). Adicionalmente, el Doing Business introdujo una nueva medición:

ACTUALIDA D

el índice de control de la calidad de la construcción. Este índice evalúa la calidad de las regulaciones en materia de construcción; la fortaleza de los mecanismos de calidad y seguridad; los regímenes de responsabilidad legal y pólizas de seguros; y los requerimientos profesionales en materia de certificación. La recopilación más reciente de datos para este proyecto se completó en junio de 2015. En una escala de 0 a 15, el país obtuvo una puntuación de 11.

Realidad en contra Entonces, si los resultados de las evaluaciones no arrojan número del todo negativos, ¿Qué pesa en la percepción negativa en el sector? En primer lugar, para la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC) estos índices reflejan una realidad a medias, pues si bien hay mejoras en tiempo esta puede estar sesgada por el buen rendimiento de una sola institución. Mónica Castillo, directora de investigación y desarrollo técnico de la Cámara, sostiene que a nivel de tramitología la entidad no se fía de ningún indicador. Empero, en consciente de mejoras a nivel nacional en los tiempos para la obtención de los permisos, no así, en la reducción de los procesos. Según estimaciones de la Cámara, la construcción de una vivienda individual viene acompañada de cómo mínimo 33 permisos diferentes. Y si hablamos de proyectos de condominios o urbanizaciones, el número asciende hasta 100 – dependiendo de las características del proyecto-. Uso de suelo y disponibilidad de agua son algunos de ellos. Como respuesta, la Cámara ha propuesto en conjunto con otras entidades la elaboración de un decreto que atienda en un plan piloto la digitalización de estos trámites previos. “Hoy un trámite puede durar desde un mes hasta lo que usted se pueda imaginar. La esperanza es lograr que en un mes máximo la obtención de todos los permisos”, comentó Castillo. Al igual que la Cámara, un ejercicio realizado por la Fundación Promotora de la Vivienda (Fuprovi) evidenció cómo los trámites asociados en los procesos de construcción de viviendas

sí inciden en el incremento del valor final de las soluciones. El Informe Nacional: “Situación de Vivienda y Desarrollo Urbano en Costa Rica 2014” señaló que en el caso de un desarrollador de vivienda de interés social, el tiempo que dedica a los trámites de construcción y financieros durante un proyecto oscila en un rango de entre 40 y 50 meses, es decir más de cuatro años. Ese tiempo contempla desde la obtención de permisos ambientales y municipales hasta la póliza de riesgos. Según estimó la Fundación, en un proyecto para la construcción de 40 viviendas de interés social, bajo la modalidad de adelanto de subsidio, los mayores costos directos se presentan en la etapa de trámites institucionales. Sobresale la obtención de la póliza de riesgos del trabajo que supera los ¢4,2 millones, le sigue el permiso de construcción ante la municipalidad con ¢2,7 millones. Al mismo tiempo, el trámite para obtener la viabilidad ambiental de la Secretaría Técnica Ambiental (Setena) supera los ¢5,2 millones. El mismo posee una duración de al menos, ocho meses. Es decir, el costo total de la tramitología de un proyecto con estas características, se estima, bajo estos supuestos, en �56,1 millones (resultado de sumar �15.1 millones de costos directos y �41.1 costos financieros), lo cual representa un 7,49% del valor total del proyecto. Estos costos inciden sobre el valor final de la solución de vivienda, aumentando su costo en �1,4 millones aproximadamente.

Hoy un trámite puede durar desde un mes hasta lo que usted se pueda imaginar. La esperanza es lograr que en un mes máximo la obtención de todos los permisos” Mónica Castillo. Directora de investigación y desarrollo técnico Cámara Costarricense de la Construcción (CCC)

¿Más costos? Si ya el tema de los trámites genera incomodidad en el sector, y se traduce

LA CIFRA

permisos diferentes como mínimo, requiere la construcción de una vivienda individual

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en gastos directos para el desarrollador, siga sumando. Un estudio de precios de materiales de construcción y mano de obra en Centroamérica, elaborado por la Cámara de la Construcción en junio del 2015, confirmando que a lo largo del tiempo (en tres periodos de análisis) nuestro país resulta ser el más caro de la región. “Es una situación que claramente nos pone en una situación de desventaja. Y hay factores que podrían estar inci-

AC T UA L IDAD

Identificación de los trámites de un proyecto de vivienda y sus costos Trámite o actividad

Duración

Costo directo

Análisis de prefactibilidad

60 días

¢1.045.346

Trámites sobre disponibilidad de agua, uso de suelo

30 días

¢47.221

Análisis de factibilidad

90 días

¢1.169.665

Valor de terreno Planificación del proceso

Costo financiero

¢152.000.000 22 días

¢5.793.051

58 días

¢713.865

184 días

¢22.690.689

Declaratoria de interés social, suministro de agua, permiso de PTAR, vulnerabilidad de mantos acuíferos, aprobación de señalización vial, APC, permiso de construcción municipal, poliza de riesgos del trabajo.

180 días

¢8.184.072

¢11.122.800

Trámite de Viabilidad ambiental

150 días

¢5.277.977

¢9.100.473

Construcción de urbanización y viviendas

270 días

¢552.010.000

Trámite de entrega de obras a municipalidades

45 días

¢178.777

Trámites para solicitud de compra del proyecto a entidad autorizada del SFNV

60 días

¢742.986

¢14.243.722

300 días

¢270.487

¢69.542.878

¢750.124.135

¢106.951.422

Trámites sobre consultas a instituciones: Alineamientos de vias, lineas de transmisión y ríos; uso del suelo, desechos, disponibilidad de agua y electricidad, análisis de vulnerabilidad, ubicación de pozos y manantiales. Estudios técnicos y diseño de anteproyecto y planos constructivos

¢2.941.548

Trámites institucionales:

diendo en esta desventaja competitiva del país: condiciones de comercialización, costo de la energía, cargas sociales, temas tributarios (tanto nacionales como de importación), tramitomanía, normativa excesiva (códigos, reglamentos), entre otros”, detalla el informe. Según el estudio, solo en un primer término, Costa Rica es uno de los países con los precios más altos para el caso de la mayoría de materiales consultados por precio unitario necesarios para la edificación de una obra. Por ejemplo, mientras el galón de una pintura mate-látex acrílica, color blanca, registra un precio unitario (con impuesto de ventas incluido) en Guatemala de $19,17; en Costa Rica alcanza los $23.84. Eso sí, la demanda no cesa y los números lo respalda. Cifras de la Cámara de la Construcción con base en datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) señalan una tasa de variación positiva del 13% en la cantidad de área construcción tramitada entre enero a noviembre del 2014 y el mismo periodo del 2015. Es decir, mientras de diciembre de

Trámites de solicitud de compra del proyecto ante SFNV TOTALES DE COSTOS DIRECTOS Y FINANCIEROS GRAN TOTAL Costos de los trámites Valores relativos de los costos directos y financieros Valor relativo del costo de los trámites en el costo total Costo de los trámites por vivienda

₡857.075.557 ¢15.415.385

¢106.951.422

1,80%

12,48% 14,28% ¢3.059.170

Fuente: Fuprovi

2013 a noviembre del 2014 se reportó el trámite de unos 6 millones de metros cuadrados tramitados, once meses después esa cifra ya sobrepasaba los 6,7 milllones. Fueron, además, las categorías de vivienda y Comercio las que impulsaron las cifras en positivo. De manera general, el propio estudio

ABRIL 2016 / 26

de Fuprovi señala un listado de recomendaciones que pretenden potenciar al sector y al país. Entre ellas, diseñar protocolos y procedimientos de revisión, gestión y actuación de las instituciones vinculadas a los trámites de vivienda, para disminuir los tiempos de respuesta, bajo la supervisión de una única institución.

AC T UA L IDAD

La palanca privada de las obras públicas vuelve al campo de juego

Gobierno quiere apostarle a Alianzas Público Privadas para empujar las obras viales Por María Fernanda Cruz, info@inversioninmobiliariacr.com

ABRIL 2016 / 28

ACTUALIDA D

n nuevo proyecto de ley que pretende reformar al Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT) podría darle un fuerte empuje a las Alianzas Público Privadas (APP), que permiten la inyección de capital y gestión de las empresas privadas en proyectos públicos para desarrollar obras que sirvan a intereses de la ciudadanía y los empresarios. Es una medida que algunos empresarios ven con buenos ojos, pues les permitiría barrer con las fronteras que hasta ahora los separan de la construcción de obra pública. También para los ciudadanos es una buena noticia: la infraestructura tendrá más fuentes desde donde obtener soporte económico. El Poder Ejecutivo presentó la propuesta este 11 de marzo ante la Asamblea Legislativa con el propósito de impulsar la creación de inmuebles indispensables para el país. Para ello, propone crear un Instituto Nacional de Infraestructura Vial (INIV) en sustitución del Consejo Nacional de Vialidad (Conavi), actual encargado de otorgar concesiones y mantener en buen estado la red vial del país. Al Instituto, que será un órgano autónomo y con recursos propios, la ley le dará herramientas alternativas de financiamiento, como fideicomisos y APPs, y le facilitará el acceso a otras figuras más conocidas como la concesión. Su propósito es que no dependa de los recursos del Estado, que usualmente son insuficientes para satisfacer las necesidades. “De esta forma, tanto el Instituto como el sector privado tendrían la capacidad de identificar potenciales esquemas de gestión de la infraestructura, y el Instituto tendría las herramientas legales para implementarlos”, destaca el proyecto de ley.

¿Para qué APPs? En un escenario de poco crecimiento de la inversión en comparación con el gasto que se hace en otros rubros como salarios, las alianzas con la empresa privada son determinantes para poder seguirle el ritmo a las necesidades de infraestructura que enfrenta el país, opinan los empresarios del sector. Aunque el ritmo de crecimiento en la

LA CIFRA

Inversión en infraestructura representa apenas el

1,4% del PIB

inversión en infraestructura ha venido aumentando entre un 14 y un 10% en los últimos dos años, sigue representando un bajo porcentaje del PIB (1,4%), lo cual ubica a Costa Rica por debajo de los países de renta media del continente. (Ver Gráfico) Mientras tanto, América Latina abre cada vez más las puertas para la inversión privada en proyectos de obra pública. En el 2012, reseña el periódico El País de España, se alcanzó la mayor cifra de participación del sector privado en obra pública en la última década. Esto significó una inversión de $87.000 millones, según cifras del Banco Mundial. Brasil, Chile, México y Perú son los líderes de la región y a quienes Costa Rica debe mirar para avanzar.

Los organismos internacionales, de hecho, ya vienen advirtiendo de la baja capacidad de este Estado de invertir en gastos de capital y de la importancia de hacerlo para dinamizar la la economía del país. El Fondo Monetario Internacional (FMI) recomendó a las comunidades mundiales aumentar su inversión en infraestructura para dinamizar la economía mundial con financiamientos privados en vez de públicos, para no recargar las finanzas de los países. Los bajos tipos de inversión que todavía prevalecen pueden ser una buena señal para darle apoyo al sector. “Un incremento del 1% del PIB en la inversión en infraestructura aumenta el nivel de producción en torno a un 0,4% en el mismo año y cerca de 1,5 % en los cuatro años siguientes”, dijo en el 2014 Abdul Abiad, jefe adjunto de la división de Investigación del FMI en una rueda de prensa reseñada por la agencia de noticias EFE. Lo dijo hace prácticamente dos años, pero su validez traspasa las barreras del tiempo, pues es hasta hoy que comienza a hacer eco entre las autoridades costarricenses. El viceministro de Proyectos y Reformas del MOPT comentó que, aún sin la ley, el ministerio está explorando otras opciones para impulsar el uso de estas herramientas alternativas. Es una buena noticia para los desarrolladores inmobiliarios que han tratado de participar en estas alianzas, pero que han obtenido resultados poco menos que desalentadores.

Inserción tímida

Luego de la negativa de los inversionistas, el proyecto regresó al principio de la negociación, sin ningún avance, y ahora se gesta por medio de un fideicomiso privado que está a la espera de permisos ambientales para avanzar”. Mónica Navarro Directora Ejecutiva CODI ABRIL 2016 / 29

La figura ya es común en Latinoamérica y Costa Rica ya tiene vías para utilizarla dentro de la actual normativa. “Dentro del marco de la Ley General de Contratación Administrativa, el Artículo 55 permite que se generen contrataciones de varios tipos”, explicó el presidente de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC), Jorge Arturo González. Aunque tímidamente, el país ya ha utilizado esta y otras vías para lograrlo. El artículo 55, mencionado por el presidente de la Cámara de la Construcción, dio paso a la a la Ley de Gestión Interesada del Aeropuerto

AC T UA L IDAD

Juan Santamaría hace años. Según información de la CCC, en este momento solo se desarrolla otro proyecto en esta modalidad, que es la Terminal de Contenedores de Moín, en Limón. El proyecto empezó en febrero del 2015 y se espera que su primera etapa concluya en el 2018. Sin embargo, otros ejemplos obligan a pensar en la necesidad de contar con un marco legal concreto “que le dé seguridad jurídica a los empresarios”, dijo González.

El proyecto fallido También el Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI), que agrupa a varios empresarios del sector, trató de participar en un proyecto que podría caber dentro de la denominación de las APP, pero el plan original fracasó pues no logró recolectar todo el dinero que necesitaba para llevar a cabo la obra, que consistía en la ampliación de la Ruta 147, Radial-Santa Ana. Era un proyecto que le beneficiaba tanto a los empresarios e inversionistas que tenían sus negocios dentro de la zona como a los ciudadanos que viven en los pueblos cercanos, pero que no logró concretarse pues los empresarios no creyeron en que el Gobierno pudiera cumplir con su parte del trato, detalló la directora Ejecutiva del CODI, Mónica Navarro. Luego de la negativa de los inversionistas, el proyecto regresó al principio de la negociación, sin ningún avance, y ahora se gesta por medio de un fideicomiso privado que está a la espera de permisos ambientales para avanzar, comentó Navarro. Sin embargo, para ella esta sigue siendo una herramienta necesaria. “Es la mejor herramienta que podemos tener para lograr avanzar con la obra pública en el país”, expresó.

Desazón histórica Si son tan importantes este tipo de alianzas, ¿por qué no han prosperado históricamente? Una de las razones podría residir en la falta de costumbre de los entes involucrados. En la etapa de adaptación, todavía hay apreciaciones culturales que no logran acomodarse a los nuevos procesos: un Estado benefactor, como el que fue Costa Rica en los años 80, dejó la costumbre de que debía ser el

Inversión repunta levemente

sí ha ido aumentando o disminuyendo, año con año, la inversión en obra pública del Estado

0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0

2009-2010 2010-2011

2011-2012 2012-2013 2013-2014

2014-2015

-0,1 -0,2 -0,3 -0,4

Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Hacienda

Estado el proveedor de infraestructura. Por ejemplo, dijo Navarro, la percepción de que hay un interés oculto detrás de un proyecto desarrollado por empresarios privados prevalece entre los funcionarios.

“Dentro de la Administración existe el temor de que un aporte realizado por el sector privado siempre tiene que venir con algo oscuro”, comentó la directora del CODI. “En el caso de la ruta 147,es cierto que los inversionistas que aportaron fondos se ven beneficiados con la ampliaciónt para mejor comodidad de sus proyectos, pero son más los beneficiados que no aportan, como lo son los cientos de comercios de la zona o los vecinos de pueblos que usan esa ruta diariamente”, agregó. Para Jorge Arturo González, también los proyectos fallidos de la refinería con China, de la carretera a San Ramón con OAS e incluso el de Crucitas, dejaron una mala impresión entre los costarricenses que es necesario superar.

Otras rutas para ayudar

Dentro del marco de la Ley General de Contratación Administrativa, el Artículo 55 permite que se generen contrataciones de varios tipos” Jorge Arturo González. Presidente Cámara Costarricense de la Construcción (CCC),

ABRIL 2016 / 30

Cuando un proyecto llega a la Asamblea Legislativa se puede quedar años allí y nunca ver la luz. Si no cuenta con un buen ambiente político, puede morir enterrado bajo miles de expedientes y finalmente ser archivado. ¿Qué pasa si no se aprueba el proyecto de ley de creación del INIV, que apoya la creación de las alianzas público privadas? Existen varias vías para aprovechar la normativa que ya existe y generar convenios. También existen otras formas en que el sector privado propone colaborar: elaborar estudios y presionar al Gobierno a cumplir con sus promesas son parte importante de esas propuestas.

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N EGOC I OS

FORTALECIENDO EL DESARROLLO VERDE

AXIOM DEVELOPMENT GROUP ESTÁ REDEFINIENDO EL DESARROLLO INMOBILIARIO SOSTENIBLE EN COSTA RICA El Grupo de Desarrollo Axiom es una empresa con experiencia global en desarrollos inmobiliarios residenciales, urbanos, comerciales y recreativos de lujo, cuya visión estratégica y compromiso por ejercer un impacto positivo sobre las comunidades en las cuales construye sus proyectos aspiran a establecer un nuevo nivel de desarrollo sostenible. Por Gabriela Gitli, info@inversioninmobiliariacr.com

ABRIL 2016 / 32

INNOVAC I Ó N

l desarrollo sostenible no es un obstáculo sino un asunto de perspectiva. Si se enfoca la sostenibilidad como un beneficio para el desarrollo, la comunidad, el ecosistema y el bolsillo del comprador, esta constituye una ventaja para los desarrolladores inmobiliarios de hoy. Para Axiom, la construcción sostenible es la única solución que ofrece a los compradores una inversión inmobiliaria realmente segura. “Desde el primer día, nuestra visión ha consistido en construir proyectos integrados al tejido cultural y el paisaje que los rodean”, explica Blake Delatte, socio fundador de Axiom junto a Michael Himes. “La belleza natural de Costa Rica fue lo que nos atrajo en primera instancia, y seguimos comprometidos con la sostenibilidad y el fortalecimiento de las localidades que desarrollamos, a través de una planificación y una construcción disciplinadas”. En Costa Rica, Axiom está desarrollando tres proyectos: Élan, en Bahía Ballena; Terraces, en San Martín; y

En Élan, el grupo Axiom tomó las medidas necesarias para ayudar a preservar el ecosistema marino.

Sierra Collection, donde las primeras dos casas se encuentran listas (Meridian House y Chateau Montage). Élan será construido en tres fases; la primera, de 18 condominios, estará lista en octubre de este año y junto a las otras dos fases sumará un total de 60 condominios.

Enfrentando los retos ambientales

En un país decidido a ser el primero del mundo en alcanzar la carbono-neutralidad para el 2021, Axiom se ha unido al reto a la vez que desarrolla un

ABRIL 2016 / 33

territorio caracterizado por condiciones de suelo difíciles, terrenos escarpados y regulaciones gubernamentales estrictas que buscan proteger el medio natural. Mantener la integridad de su visión ha sido un desafío particular en el área del país escogida por la empresa para desarrollar sus proyectos, a lo largo de un sector de la costa sudoeste donde las montañas se encuentran con el mar, en el Pacífico Central. “Michael y Blake dejaron muy claro que no ahorraríamos en gastos para trabajar alrededor de rasgos únicos con el fin de crear un mejor producto”,

N EGOC I OS

explica Luis Rodríguez, arquitecto premiado, con amplia experiencia en desarrollos en Centroamérica y el concepto de integrar arquitectura y medioambiente. “Axiom está construyendo casas y comunidades que serán extensiones naturales del paisaje circundante. Es una tarea muy complicada con la cual la empresa se encuentra totalmente comprometida”.

Conocimiento y capacidad local

Fiel a sus principios de aprovechar y potenciar los recursos locales, Axiom se ha valido de firmas costarricenses para el diseño y la construcción de sus proyectos. El equipo de RSA Design Group, dirigido por el arquitecto Luis Rodríguez, ha sido clave en la consecución de algunos de los proyectos de mayor renombre en Centroamérica. Rodríguez ha enfocado su trabajo en la integración de la arquitectura y el medioambiente, diseñando hogares y comunidades que se tornan en una extensión natural del paisaje. Por su parte, Sergio Quintana, presidente de Quintana Engineers & Builders, construye apoyando economías y comunidades locales, y es ampliamente reconocido por su trayectoria en los mercados residenciales, comerciales y turísticos.

Cruzando barreras

Aunque el concepto de “desarrollo sostenible” es ampliamente conocido, Axiom ha ido más allá de los límites de su definición, adoptando prácticas que superan las limitaciones del terreno y el presupuesto. En Élan, Bahía Ballena, Axiom tomó las medidas necesarias para mitigar la escorrentía proveniente de las montañas cercanas que podía contaminar el ambiente marino hacia el cual fluía. En lugar de ignorar el tema, la empresa ha invertido en filtros establecidos a través de la propiedad para asegurar que el agua filtrada hacia el Océano Pacífico esté limpia de sedimentos. Asimismo, Axiom ha extendido el alcance de sus esfuerzos por embellecer sus proyectos para incluir las comunidades circundantes encontradas fuera de sus áreas de desarrollo, a la vez que invierte en asociaciones con Costa Rica que están ayudando

Terraces, en San Martín, estará conformada por 21 villas que aprovecharán el bosque para reducir su temperatura de forma pasiva.

“La belleza natural de Costa Rica fue lo que nos atrajo en primera instancia, y seguimos comprometidos con la sostenibilidad y el fortalecimiento de las localidades que desarrollamos Blake Delatte Socio fundador de Axiom Development Group

a avanzar las metas ambientales del país, mientras define nuevas prácticas de desarrollo inmobiliario dirigidas a integrar las comunidades con el tejido natural de la naturaleza en la que se insertan. “Uno de los proyectos que estamos trabajando con el gobierno de Costa Rica busca crear programas nuevos que culminen en el primer desarrollo inmobiliario cuyas áreas comunes funcionen enteramente a base de energía solar”, explica Delatte, cuya formación incluye una vasta experiencia como arquitecto paisajista para algunas de las firmas arquitectónicas más importantes del mundo. “Hemos incorporado también la tecnología solar a nuestro desarrollo Sierra Collection para

Meridian House — Concretando la conciencia ambiental

a casa Meridian se ubica dentro de Costa Verde Estates, una comunidad privada que abarca 1250 hectáreas entre Dominical y el Parque Nacional Marino Ballena, con vistas espectaculares hacia el Océano Pacífico. La casa cuenta con materiales y acabados de lujo y hasta un sistema de sonido de punta, pero es su respeto por el paisaje y el ambiente natural lo que la distinguen de otras viviendas de su tipo. Axiom diseñó la casa —terminada en diciembre del 2015— pensando en una interacción cercana entre esta y su ambiente natural y cultural, preservando y conservando la flora y fauna, disminuyendo la dependencia

ABRIL 2016 / 34

de combustibles fósiles, el consumo energético y los contaminantes del aire, y reduciendo en lo posible la huella ecológica. Para ello, se utilizaron prácticas sostenibles avanzadas, como • Manejo de desechos y tratamiento de aguas • Uso de materiales apropiados para la región • Utilización de fuentes alternativas de energía • Iluminación y electrodomésticos eficientes • Diseño abierto, ubicado para evitar la exposición directa este-oeste, lo cual mantiene la casa a una temperatura más fresca y reduce el consumo energético.

INNOVAC I Ó N

La filosofía ambiental de Axiom

reducir el consumo energético de la red eléctrica”. En Élan, por ejemplo, tanto los ascensores como las piscinas y la iluminación de las áreas comunes funcionan a partir de energía solar.

Abrazando la tierra

El compromiso de Axiom comienza por adquirir un conocimiento profundo del funcionamiento del paisaje en el cual desarrolla sus proyectos con el fin de garantizar que puede sostener o fortalecer el ambiente donde construye. El vivero de la empresa, conformado por unas 22.000 plantas nativas y casi 1000 árboles, es un ejemplo insigne de esta filosofía en acción. Lo mismo podemos afirmar de su práctica de “construcción local”, que apoya las economías y comunidades aledañas. “Cada desarrollo es único, pero el compromiso de la empresa es el mismo en cada lugar”, afirma Rodríguez. “Como empresa, la experiencia colectiva de Axiom en Centroamérica nos ha llevado a todos a adoptar la visión de Michael y Blake, a la vez que buscamos mejores maneras de optimizar los elementos ambientales”.

En la casa Meridian, la iluminación y los electrodomésticos son eficientes.

Axiom está construyendo casas y comunidades que serán extensiones naturales del paisaje circundante. Es una tarea muy complicada con la cual la empresa se encuentra totalmente comprometida” Arquitecto Luis Rodríguez Propietario RSA Design Group Axiom busca ejercer un efecto positivo sobre el ecosistema único de Bahía Ballena

Todos los materiales de la casa Meridian fueron pensados para reducir el consumo energético requerido para enfriarla.

ABRIL 2016 / 35

undado por Michael Himes y Blake Delatte, Axiom es conocido por crear proyectos inmobiliarios innovadores, a partir de una visión estratégica dirigida hacia el futuro. Basados en su compromiso inamovible con las prácticas del desarrollo sostenible, la empresa maximiza el valor en el largo plazo para los propietarios estableciendo comunidades balanceadas e integradas con el maravilloso bosque tropical costarricense. La filosofía de Axiom parte de que todo lugar cuenta con un alma y una singularidad que lo definen, atraen a las personas y despiertan su sentido de la aventura. Esta creencia subyace la elección del lugar y el tipo de comunidades y casas que la empresa construye. Axiom forma parte de la Asociación Green Building Council de Costa Rica (GBC-CR), organización que apoya la construcción verde en el país.

N EGOC I OS

Cambio en gustos impulsó reinvención en Plaza Roble Fuerte inversión en áreas comunes y flexibilidad de los edificios responde a los cambios experimentados en el mercado de oficinas Por Daniel Chacón, dchacon@inversioninmobiliariacr.com

os tiempos cambian y la lectura de los mismos motiva hasta a los grupos más consolidados a tomar cartas en el asunto. Grupo Roble fue visionario hace 15 años al inaugurar Plaza Roble, y hoy ejecuta el rejuvenecimiento de la misma bajo tendencias contemporáneas. Este complejo de oficinas marcó un hito en el mercado de oficinas tipo A+ en 2001, al ofrecer una propuesta integrada en concepto a Multiplaza Escazú y al hotel Real Intercontinental.

Empero, en 15 años las cosas han cambiado y la marca sabe del giro del mercado. Ya se tenían varias ideas sobre los ajustes que necesitaban los edificios, en especial en temas vinculados a ﬂexibilidad de espacios y tecnología, aspectos donde se han experimentado la mayoría de los cambios. Los inquilinos fueron parte de este proceso al ofrecer sus puntos de vista y compartir las necesidades con el grupo de consultores a cargo del rejuvenecimiento de Plaza Roble. Con este propósito, a finales de

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2014, el arquitecto Víctor Legorreta, de Legorreta®, renombrada firma internacional de diseño arquitectónico y quien tuvo a su cargo el proyecto de Plaza Roble en su etapa inicial, visitó el centro corporativo a solicitud de Grupo Roble, para analizar diferentes aspectos y presentarle una propuesta arquitectónica para modernizar y renovar sus espacios.

Renovación completa

Fue así como el año pasado, Grupo Roble inició una gran remodelación de sus lobbies, plazas, patios, y otros espacios en los seis edificios y en la gran plaza central que conforman Plaza Roble, con el fin de innovar y crear distintas áreas de colaboración para que los usuarios puedan contar con nuevos espacios de reunión y esparcimiento. El Director Corporativo de Grupo Roble, Alberto Poma Kriete, viajó desde El Salvador para anunciar en abril

VISI Ó N

la renovación de varias de sus áreas comunes, así como la incorporación de más tecnología de punta a sus instalaciones.

“Hemos invertido cerca de $5 millones en esta remodelación, cambiando elevadores en los primeros cuatro edificios, modificando controles de acceso y agregando nuevos espacios de colaboración como salas de reuniones y espacios de encuentro en las plazas, con servicios de internet para las 3.000 personas que trabajan en Plaza Roble”, indicó Poma. Entre los cambios, destaca la incorporación de nuevo mobiliario en los lobbys y áreas comunes para lograr comodidad, y que los sitios resultaran ﬂexibles y convenientes según las distintas necesidades. Adicionalmente, se hizo una importante inversión en tecnología y se instaló un eficiente sistema de aire acondicionado que está generando importantes ahorros energéticos, añadió Poma. Estas mejoras arquitectónicas generan nuevas alternativas para reunirse, áreas de colaboración en ambientes más naturales, fuera del ambiente de la oficina, algunos al aire libre, multifuncionales, facilitando el trabajo, la motivación, la creatividad y la productividad de quienes allí laboran. También las empresas pueden utilizar varios espacios como los decks y pérgolas en Plaza Central para que realicen actividades privadas o de Recursos Humanos. Con respecto a tecnología la nueva inversión en sistemas de aire acondicionado, ya genera un importante ahorro energético en la factura de electricidad. Por otro lado, se renovaron los sistemas de medición de agua helada de estos sistemas. También se mejoró

ABRIL 2016 / 37

Hemos invertido cerca de $5 millones en esta remodelación, cambiando elevadores en los primeros cuatro edificios, modificando controles de acceso y agregando nuevos espacios de colaboración”. Alberto Poma Kriete Director Corporativo Grupo Roble

la iluminación agregando una mayor cantidad de luces led. Se incorporaron nuevos circuitos cerrados de televisión y fibra óptica lo cual permite la interconexión de todos los sistemas de los edificios tales como CCTV, acceso, detección de incendio, registro de visitantes, entre varios. Además, se actualizaron los sistemas contra incendio, se modernizaron los controles de acceso al parqueo y a cada edificio y se incorporan elevadores de última tecnología los cuales permiten trasladar mayor cantidad de personas en menor tiempo y con un ahorro energético significativo respecto a los anteriores. Plaza Roble cuenta con las certificaciones ISO 9001-2000, ISO 14001 y el galardón nacional Bandera Azul Ecológica, además, forma parte del exclusivo complejo de usos múltiples de Costa Rica: Centro Comercial Multiplaza, el Intercontinental Hotel & Club Tower y el Escazú Corporate Center, todos líderes dentro de su género de negocio.

20 NEGOCIOS

GARNIER & GARNIER DESARROLLOS INMOBILIARIOS

AÑOS

n 1996, Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios nació con la visión de ser una empresa líder en la conceptualización, planificación y ejecución de soluciones inmobiliarias. 20 años después esa esencia y espíritu se mantiene sin dejar de abordar cada proyecto con propuestas creativas, eficientes e innovadoras. Durante este período, este grupo costarricense ha desarrollado 28 proyectos en el país. Entre ellos, desarrollos residenciales horizontales, verticales y costeros; hoteleros, oficentros y centros corporativos, así como parques industriales. Sólo en los últimos tres años, invirtió cerca de $150 millones. Garnier & Garnier ha hecho de la innovación, su filosofía de trabajo. La firma revolucionó el concepto de zonas francas. Global Park se convirtió en el primer parque industrial en albergar empresas de implementos médicos, con la segunda inversión extranjera más importante después de Intel. A la fecha, producto de los proyectos impulsados, sólo, en las zonas francas y parques empresariales se han generado más de 20.000 puestos de trabajo. Otros ejemplos de este esfuerzo por liderar e impulsar iniciativas innovado-

INNOVANDO EN EL MERCADO INMOBILIARIO

ras en el país son El Centro Corporativo El Cafetal, el primer centro corporativo en lograr la acreditación ambiental LEED® Silver en Centroamérica y Hacienda Espinal, el primer desarrollo urbano en Costa Rica que ofrece una solución integral de servicios e infraestructura, entre otros. De forma más reciente, la Zona Franca La Lima en Cartago, dará un fuerte impulso a la provincia. Para finales del 2018, se estima una inversión que ronda los US$180 millones, de parte de las empresas que se ubicarán en este parque y alrededor de 12 000 nuevos puestos de trabajo en su máxima capacidad. EQUIPO MULTIDISCIPLINARIO, SERVICIO INTEGRAL. Esta trayectoria le ha permitido consolidar una eficiente estructura del negocio, basada en la versatilidad en su gestión. En el presente, más de

“

60 profesionales integran un equipo multidisciplinario sólido y con amplia experiencia. De esta manera la empresa brinda un servicio integral a sus clientes: selecciona el terreno, identifica el uso óptimo de la tierra, desarrolla el plan maestro, gestiona el diseño, se encarga de la tramitología, financiamiento, administración de los contratos de construcción, comercializa y desarrolla una relación permanente con las comunidades vecinas. PILAR CONSTRUCTIVO: RESPONSABILIDAD SOCIAL EMPRESARIAL (RSE). Para Garnier & Garnier, el eje de su estrategia de Responsabilidad Social nace bajo una premisa: las empresas tienen un deber como ciudadanos corporativos, de promover cambios positivos en los públicos que impactan. Esto ha permitido la evolución de la

Aspiramos a ser un vecino activo de forma estructurada, un catalizador de oportunidades para el desarrollo, en cada proyecto que iniciamos, con el objetivo de trasladar conocimiento y dejar una capacidad instalada en las comunidades donde operamos” Laura Cruz Gerente de RSE • Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios

ENERO ABRIL 2016 / 38

EXPERIENCIA

compañía hacia un esfuerzo continuo hacia la sostenibilidad social y ambiental. Entre sus logros alcanzados en esta línea se encuentran políticas de mejores prácticas laborales, políticas de salud y seguridad ocupacional para los proveedores de construcción, certificaciones ambientales en sus proyectos inmobiliarios, políticas de relacionamiento comunitario, entre otros. De esta manera, los proyectos desarrollados por la compañía tienen en común conceptos innovadores y de calidad que además apuntan a minimizar la huella constructiva y fomentar diseños eficientes e inteligentes de la mano de iniciativas formales de organización comunitaria, educativas, de infraestructura para la calidad de vida y de conservación del ambiente. El Modelo de Relacionamiento Comunitario es sin duda, uno de los factores de éxito para impulsar iniciativas que fortalezcan la capacidad organizativa local, siempre en afinidad con el proyecto inmobiliario, en una relación ganar-ganar. Actualmente Garnier & Garnier participa en cuatro alianzas comunitarias en San Rafael (Alajuela), Ocotal (Guanacaste), La Lima (Cartago) y La Luisa (San José).

Esta filosofía de trabajo propicia un ambiente seguro y edificante para los colaboradores y promueve buenas prácticas hacia sus proveedores y otros públicos directos e indirectos, incluso, más allá del ámbito constructivo. La firma es consciente del ejemplo que puede marcar en la sociedad y fomenta una cultura empresarial de bienestar y alineada con los valores que aporta el deporte -disciplina, constancia y orientación a la meta-. Por ello, la promoción del ejercicio es parte de su enfoque de negocio, a nivel interno y en las soluciones inmobiliarias. Entre sus colaboradores impulsó un indicador de rendimiento enfocado en la salud y bienestar integral; apoya la Campaña MI FAMILIA ME ESPERA, en pro de la sana convivencia y respeto entre ciclistas, peatones y choferes, así como es uno de los principales impulsadores de la Fundación CRC ENDURANCE, que empodera a jóvenes atletas en condiciones de vulnerabilidad social. COMPROMISO CON LA MEJORA CONTINUA. A lo largo de 20 años, muchos momentos han marcado la trayectoria de Garnier & Garnier. En el

ENERO ABRIL 2016 / 39

2014, la Cámara Costarricense de la Construcción reconoció su labor y le otorgó el premio de Construcción Sostenible 2014. Por su parte, en mayo del 2015, la firma logra la acreditación Marca País, esencial Costa Rica, tras aprobar con éxito los altos estándares evaluados de excelencia, sostenibilidad, progreso social, innovación y origen costarricense. Consecuente con la visión de Garnier & Garnier, la firma desarrolló y trasladó sus oficinas al Centro Corporativo Lindora (CCL). Diseñado bajo un concepto eficiente y funcional, en apego a múltiples iniciativas que promueven la sostenibilidad, es el primer oficentro enfocado en el bienestar integral de sus inquilinos y en promover un estilo de vida más saludable. “Nuestra nueva casa en Centro Corporativo Lindora es una carta de presentación de la calidad de nuestro trabajo, de la empresa que deseamos ser y la visión que aspiramos trasladar hacia nuestro equipo, clientes y aliados comerciales por muchos años más”, comentó Karla Quevedo, Gerente Comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios.

NEGOCIOS

CUSHMAN & WAKEFIELD /AB ADVISORY: servicio inmobiliario integral de clase mundial Propietarios, inquilinos e inversionistas desarrollan sus estrategias con la ayuda de la sede regional de la firma de servicios inmobiliarios de capital privado más grande del mundo Por Redaccion Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

nfoque estratégico con soluciones integrales para sus clientes, uno de los departamentos de investigación de mercado inmobiliario más prestigiosos de la región, y el respaldo y experiencia de una compañía de clase mundial destacan entre algunas de las características que la firma Cushman & Wakefield/ AB Advisory imprime en los servicios que brinda para Costa Rica y Centroamérica. Fundada en 1917, Cushman & Wakefield nació como una empresa

LA CIFRA

$800 millones

valor de las transacciones ejecutadas por Daniel Álvarez y Rodrigo Baz durante más de 25 años de trabajo en la industria de bienes raíces.

ENERO ABRIL 2016 / 40

de administración de propiedades. Actualmente, tiene presencia en más de 62 países alrededor del mundo, más de 43.000 empleados e ingresos superiores a los $5.000 millones anuales. Estos logros la convirtieron en la firma de servicios inmobiliarios de capital privado más grande del mundo. En la región latinoamericana, su oficina central se localiza en la Ciudad de México, donde inició operaciones en 1992 y es líder de mercado desde hace 20 años. A Costa Rica, la compañía ingresó en

EXPERTISE

Actualmente, Cushman & Wakefield/AB Advisory se ha posicionado como la compañía de mayor cobertura de servicios inmobiliarios de alto valor agregado en Centroamérica, a través de un equipo de más de 20 profesionales altamente capacitados”

Daniel Álvarez, CCIM Principal & Senior VPCushman & Wakefield

el 2010 a través de The Baz Advisory Group. Posteriormente, a inicios del 2015 e impulsada por el potencial del mercado centroamericano se hace un relanzamiento de la firma con el nombre AB Advisory / Cushman & Wakefield. El proyecto incluye un agresivo plan de inversión a 5 años plazo para posicionar la firma en la región como líder en servicios inmobiliarios, según Daniel Álvarez, socio de la organización. “Actualmente, Cushman & Wakefield/AB Advisory se ha posicionado como la compañía de mayor cobertura de servicios inmobiliarios de alto valor agregado en Centroamérica, a través de un equipo de más de 20 profesionales altamente capacitados en las áreas de Tenant Rep, Landlord Rep, Project Management, Facilities Management, Market Research, Corporate Services, Investment Sales, entre otros”, agrega Álvarez. Reconocidas marcas como Honeywell, DHL, Kimberly Clark, Mondelez, Pfizer, Centro Corprativo El Tobogan, Hanesbrands, Siemens, entre otras han confiado millonarios proyectos al equipo de C&W/AB Advisory. El posicionamiento de la firma no es para menos, pues la experiencia de los socios directores Rodrigo Baz y Daniel Álvarez lo confirma. Los ejecutivos acumulan más de 25 años de trabajo en el sector de bienes raíces durante los cuales han comercializado más de $800 millones en transacciones ejecutadas

en 10 países, un background poco visto entre sus competidores. El plan para este año es abrir oficinas formales en Panamá y fortalecer la presencia en el resto de la región. Además, se continuará con los planes de inversión en cursos de capacitación para su equipo de colaboradores.

Daniel Álvarez, CCIMPrincipal & Senior VPCushman & Wakefield

Secretos del éxito

Para Rodrigo Baz, socio de Cushman & Wakefield/AB Advisory, una de las principales razones de éxito de la compañía a nivel regional y local tiene que ver con su enfoque estratégico y en la firme creencia de las relaciones con clientes a largo plazo. De hecho, el 75% de las operaciones que se realizan es por encargo de clientes recurrentes. “Somos un solo punto de contacto para brindar todos los servicios bajo un mismo techo, logrando hacer más eficientes los procesos así como los tiempos de respuesta, minimizando riesgos y optimizando resultados”, explica Baz. Además, C&W tiene como norma abrir la información a toda la comunidad inmobiliaria y trabajar conjuntamente con cualquier corredor que pudiese tener algún prospecto potencial. Esto ha representado ahorros hasta de un 30% en el tiempo de ejecución del proceso. “Creemos que, al tener una participación tan alta en el mercado, obtenemos una visión más amplia del valor de las transacciones y el lugar donde están ocurriendo, lo cual nos da un marco

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LA CIFRA

43.000 número de empleados que acumula C&W alrededor del mundo

NEGOCIOS

comparativo más sólido. Nuestras metodologías ordenan el proceso de una manera que permite un desarrollo transparente de las negociaciones y genera competencia entre los propietarios de los inmuebles”, agrega Álvaro Cortés, asesor inmobiliario, experto en oficinas.

Un vistazo a las soluciones

La propuesta integral de Cushman & Wakefield/AB Advisory ha requerido del más experimentado equipo de profesionales en distintas áreas del sector inmobiliario, con el fin de que el cliente encuentre en la firma todo lo que necesita.

Asesoría inmobiliaria en representación de inquilinos

Cuando una compañía se encuentra en fase de instalación, crecimiento o contracción necesita optimizar sus recursos al máximo, debido a que los alquileres de instalaciones de trabajo suelen ser el segundo gasto más alto, después de la planilla. Con esto en mente, la consultora busca, selecciona y negocia nuevos espacios corporativos o bien, renueva o renegocia los contratos ya firmados. “En nuestros servicios hacemos un detallado análisis, cuantitativo y cualitativo, de las necesidades de la empresa y el mercado inmobiliario, lo cual nos permite asesorar a nuestros clientes hacia una decisión financieramente sana y acorde a los objetivos del negocio”, comenta Álvaro Cortés, asesor inmobiliario, experto en oficinas.

Asesoría inmobiliaria en representación de propietarios

La firma también se encarga de asesorar a propietarios inmobiliarios con las mejores prácticas que lleven a la rápida y efectiva colocación del proyecto. Según Priscilla Argüello, asesora senior experta en oficinas y en retail, el enfoque es lograr relaciones de largo plazo y acuerdos comerciales beneficiosos tanto para arrendador como arrendatario. La lista de servicios incluye oferta de alquiler y venta, labor proactiva para generar interés en el edificio, diseño de una estrategia de mercadeo, manejo de las relaciones con clientes potenciales, etc. Actualmente, el

Centro Corporativo El Tobogán confió en exclusiva, en la asesoría exclusiva de C&W/AB Advisory para su plan estratégico de mercadeo, publicidad, búsqueda de prospectos y otros.

Servicios corporativos regionales y de consultoría

Una de las divisiones más importantes de la compañía es la de servicios corporativos regionales, que se especializa en el manejo de cuentas en la región latinoamericana. Así las cosas, C&W/AB Advisory se convierte en el único punto de contacto entre sus clientes y servicios como manejo y evaluación de portafolios, dirección y supervisión de transacciones, administración de contratos de arrendamientos, administración de proyectos, etc., explica Franco Moiso, de la división de servicios corporativos. Clientes como Honeywell International y Carlson Wagonlit Travel forman parte del amplio portafolio. Por su parte, la división de consultoría consiste en resolver problemas estratégicos relacionados con temas inmobiliarios. Desde evaluar la entrada de un nuevo desarrollador un mercado de la región, realizar estudios de mayor y mejor uso, determinar la viabilidad y proyección de ocupación de un proyecto en específico, hasta dirigir estudios de mercados para un subtipo de inmueble. Empresas nacionales y firmas internacionales como Jaguar Growth (fondo de inversiones neoyorquino con interés en mercados emergentes) han confiado en la asesoría que se brinda desde Costa Rica.

ENERO ABRIL 2016 / 42

Administración de proyectos y otros servicios

Evaluar la infraestructura y diseño de un proyecto, elaborar presupuesto y cronograma, desarrollar, planificar y valorar la calidad de la entrega de la obra, así como su sustentabilidad destacan entre los servicios de project management que ofrece la empresa. “El tener un claro conocimiento de cómo opera y funciona un país y sus leyes permite anticipar riesgos potenciales y así brindarle al cliente un efectivo paso a seguir. C&W aplica todos los conocimientos en logística de ejecución, arquitectura, ingeniería, programación, presupuesto, control de costos y de la construcción para la reducción de costos y tiempos”, indica Fernanda Gasteazoro, líder de esta división en el país. La firma también brinda el servicio de Administración de Instalaciones (Facilities Management). Según Alejandra Mora, líder del servicio para Costa Rica, los servicios suelen dividirse en hard services y soft services. Los hard services son aquellos que tienen relación con el estado físico de los edificios (mantenimiento preventivo y correctivo), mientras que los soft services hacen referencia a las tareas de limpieza, seguridad u otras actividades similares, donde el elemento principal son los recursos humanos. Por último, los servicios de inversiones y estructuración consisten en la asesoría a inversionistas y propietarios de inmuebles generadores de alquileres en la compra, en la venta y financiamiento de sus propiedades.

E S P E C I A L

O F I C I N A S

LA ERA DE LA CONVENIENCIA

e la misma forma como el crecimiento demográfico se ralentizó, las economías experimentan un cambio en la manera cómo están creciendo. Las economías ofrecen un ritmo menos acelerados que previo a la crisis, y las tendencias exhortan a repensar si en realidad se necesita tanto espacio para desarrollar las actividades empresariales. La búsqueda de eficiencias, espacios colaborativos e integrados dejan atrás el concepto de grandes complejos de edificios verticales y cambia el paradigma a pequeños espacios que resuelvan todas las necesidades, de manera sostenible. Para el caso de Costa Rica, la llegada de nuevo inventario al segmento de

oficinas decreció un 25% al comparar los datos de 2015 con los del año previo, según datos de Newmark Grubb. No se trata en sí de una mala noticia, sino de un cambio de velocidad y la forma como se consume el producto inmobiliario. Tampoco es razón para dejar el negocio: las tasas de absorción neta ayudan a consumir ese inventario que se arrastra de la época de rápidos crecimientos, reduciendo paulatinamente la sobreoferta. Para el inversionista tampoco se vislumbra una crisis por el flujo de caja, el comportamiento de los precios ha sido en sumo estable. Como parte de la lógica de oferta y demanda, hubo una ligera reducción en precios, pero dentro del margen de estabilidad. El especial hace énfasis a una serie de criterios que se convirtieron en obligatorios, todos ellos dependientes de la conveniencia. La ubicación debe ser cada vez más estratégica, al igual que la calidad de los servicios y la existencia de espacios complementarios. Les invitamos a profundizar en el análisis de Inversión Inmobiliaria, que en esta edición se sumergió la realidad del mercado de oficinas.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

Análisis exclusivo revela los principales cambios, retos y tendencias de los últimos cinco años

Industria de oficinas se acoge a la exclusividad Industria atenúa sobreoferta en medio de consolidación de centros de alto perfil y zonas poco tradicionales Por César Brenes Quirós, cbrenes@inversioninmobiliariacr.com

l mercado costarricense de oficinas ha estado luchando por atenuar una sorpresiva sobreoferta y la baja en los precios de alquiler, y a la vez ha sido partícipe de la consolidación de los centros corporativos de alto perfil y ubicaciones poco tradicionales, luego de superar la crisis

económica del 2008 y vivir una bonanza en los años posteriores, Un análisis realizado por Inversión Inmobiliaria, a partir de datos recolectados por la firma de investigación y consultoría en real estate, Newmark Grubb Central America, demuestra ABRIL 2016 / 46

que mientras en el 2012 la industria registró 120.672 metros cuadrados (m2) de nuevo inventario, en 2015 el número llegó apenas a 93.187 m2; es decir, una disminución del 28% (27.485 m2). A pesar que, en 2013, se reportó un aumento del 1,89% en ese rubro, la caída inició al año siguiente, con casi un 50% menos de nuevas oficinas. Al llegar la sobreoferta, los desarrolladores empezaron a ser más cautelosos con sus proyectos y a construir a la medida de los clientes que ya tenían asegurados. Lo anterior se vio reﬂejado en las tasas de disponibilidad reportadas por Newmark Grubb, que pasaron de 12% a 16% en 2013 y 2014, llegando a momentos que hubo hasta un 18% de espacio disponible. Como se recordará, dentro del ciclo inmobiliario el punto de equilibrio de mercado se encuentra en el 10%; más allá de eso se considera sobreoferta. En términos absolutos, el inventario disponible en 2012 era de 209.218 m2 y en 2015 de 277.314 m2. Su pico más alto lo alcanzó en 2014 con 293.482 m2. El efecto de esos hechos se reﬂejó también en el inventario total, que en 2012 registró 1.682.581 m2 y, un año

ANÁLISIS

El efecto de esas bajas se vio atenuado por un esfuerzo conjunto de la industria para aumentar el costo mensual del mantenimiento de las instalaciones de oficinas, que en promedio pasó de $1,93 en 2012, a $2,12 en 2016; es decir, un crecimiento del 10%. Esto estaría acompañado de la inclusión de nuevas amenidades dentro de los parques de oficinas. “Las empresas demandan mayores servicios complementarios: restaurantes, gimnasios, espacios de colaboración donde sus empleados puedan disfrutar almuerzos, reuniones al aire libre o nuevas zonas que no necesariamente estén dentro de la propia oficina”, comenta Elisa Rojas, gerente de mercadeo de la desarrolladora Grupo Roble.

Efectos en sector construcción

después, 8,14% adicional. En 2013, el aumento fue de apenas 2,2% y en 2014 5,23%, para llegar a 1.956.835 m2, una cifra mucho menor a la esperada por los actores del mercado. “A partir de que se salió de la crisis de 2008, la entrada de inventario nuevo al mercado ha venido decreciendo. Esto, sumado al incremento paulatino de la absorción neta, ha provocado que se disminuya en gran medida la sobreoferta general que se venía arrastrando”, explica Frank Quirós, analista de Newmark Grubb Central America. De hecho, la absorción neta pasó de 44.39 m2 en 2013 a casi el doble en 2015, 80.692 m2. Por otra parte, la sobreoferta y la consecuente disminución en el crecimiento de nuevo inventario de oficinas generó presión también sobre los precios promedio de alquiler. Por ejemplo, en la clase a A+, el costo por metro cuadrado pasó de $22,25 en 2013 (año que registró un leve aumento) a $21,6 en 2015 y $21,83 en 2016. En la clase A, la cifra pasó de $20,53 en 2012 a $20,1 en 2014 y empezó a aumentar a partir de 2015, lo cual habla de la recuperación del mercado.

La cantidad de metros cuadrados tramitados ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) para el sector de oficinas también se vio impactado con el fenómeno de auge y posterior sobre oferta en el país. En 2012 el boom de oficinas dio paso a un incremento del 65,57% de metros cuadrados tramitados en 2012, con respecto a los 345.579 m2 registrados en 2011, según datos de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC),

“

Las empresas demandan mayores servicios complementarios: restaurantes, gimnasios, espacios de colaboración donde sus empleados puedan disfrutar almuerzos, reuniones al aire libre o nuevas zonas que no necesariamente estén dentro de la propia oficina” Elisa Rojas Gerente de Mercadeo Grupo Roble ABRIL 2016 / 47

con base en informes del CFIA. En 2013, el aumento continuó, pero a un ritmo muchísimo menor (5,67%), mientras que en 2014 la cantidad disminuyó en alrededor de 5,4%; es decir, unos 32.500 m2, debido precisamente a la sobreoferta de centros corporativos. Cabe destacar que el hecho de que se hayan tramitado estos proyectos ante el CFIA no significa que todos hayan iniciado o concluida la obra propuesta. Estos números incorporan datos sobre nuevas edificaciones, remodelaciones y ampliaciones, que a lo largo de los años han representado alrededor del 9% del total de construcción tramitada ante la entidad. Para 2015, la mesura continuó y se reportó 39.308 m2 adicionales al 2014; es decir, 7% de crecimiento. A febrero del 2016, la cantidad tramitada ronda los 51.934 m2, de acuerdo con la CCC. Aarón Morales, representante de la Dirección de Investigación Económica y Legal de la CCC, cree que la estabilidad del sector de construcción de oficinas depende, tal y como pasa en otras áreas, de la atenuación de la tramitomanía, seguido por restricciones en la altura a centros corporativos en algunas zonas urbanas, que limitan el aprovechamiento del uso del suelo. “Otro reto importante está relacionado con la ineficaz movilidad urbana, lo cual obliga al desarrollo de zonas de trabajo lejos de centros urbanos. Esto obliga al uso intensivo del automóvil privado, lo cual da como resultado que se deban destinar amplias zonas para parqueos, o contratar servicios privados de transporte para los trabajadores”, agrega Morales.

Movimientos en la composición del inventario: clases A+ y A se fortalecen

Uno de los principales movimientos que Newmark Grubb detectó en su estudio tiene que ver con la consolidación de las oficinas clase A+ y A, en detrimento de los edificios de menor prestigio, clases B y C. La clase A+ se caracteriza por ofrecer los mejores acabados para oficinas intensivas en atención a clientes, arquitectura exclusiva, excelente ubicación en la ciudad, mientras los edificios A poseen diseño de primera en un edificio recién construido, excelente ubicación y de fácil acceso. Por su parte, la clase B utiliza

ESPECIAL: OFICINAS 2016

materiales de primera calidad, altura de piso a cielo de un mínimo de 2,40m, ﬂexibilidad en el diseño interior y la clase C cuenta con calidad inferior, pues son edificios construidos de 20 a 25 años atrás. Según las cifras estudiadas, entre 2012 y 2016 los edificios B perdieron el liderato que tenían en el primer año (40% del inventario total) para cederle el lugar a la clase A, que abarcaba el 31%. Actualmente, los centros corporativos clase A poseen 36,89% y la B 36,22%. En esos años, la clase A ganó en total cerca de 212.000 metros cuadrados y la clase B apenas 44.994. Esto se debe al hecho de que los edificios de clase B en el centro de la capital han sido ocupados por entidades bancarias y del Estado debido a su antigüedad y ubicación, mientras que el oeste es preferido por una nueva de generación de empresas que buscan cercanía con proyectos residenciales de clase alta, aeropuertos y amenidades, según expertos del sector. La clase A+ pasó de registrar el 6,51% del total de inventario a un 7,39% (145.923). Se trata de casi 37.000 metros cuadrados adicionales acaparados en ese periodo y un aumento acumulado del 34%. El ejemplo más reciente que entró a esta categoría es Centro Corporativo El Tobogán. Entre los elementos que lo hicieron merecedor de esta clasificación destacan 10 niveles de oficinas con áreas que van desde los 150 m2

“

En contraste, la clase C perdió una importante porción de mercado y solo creció unos 4.000 m2. A pesar de que en 2012 mantenía 22,73% del inventario total, actualmente no llega ni al 20%. La situación se agrava al considerar que estos oficentros tan antiguos siguen perdiendo oportunidad, pues algunos enfrentan absorciones negativas. Los edificios poseen, algunas veces, problemas irreparables como una relación de parqueo baja, lo cual los hace obsoletos, además de diseño anticuado y algunas veces hasta ineficiencia energética. Un ejemplo es Los Yoses Plaza, ubicado al este de San José, el cual, a pesar de haber sido remodelado recientemente, lucha contra las nuevas tendencias.

La principal oferta de centros corporativos en los últimos 10 años se dio en el sector oeste de San José. Sin embargo, 4D apostó al este de la ciudad con su centro de negocios Terra Campus Corporativo. De esa forma logró diferenciar su propuesta, alcanzando con gran éxito la colocación del proyecto. Terra Campus Zonas poco tradicionales Corporativo fue, durante emergen como áreas de interés muchos años, la única A pesar de que San José oeste, propuesta del mercado de su principalmente Santa Ana y Escazú, y nivel en el este de la ciudad” Heredia han sido los focos más imporLeslie Saborío Director 4D Desarrollos Inmobiliarios hasta pisos completos de 3.452m2, pent-houses corporativos con terraza al aire libre y vistas privilegiadas, azotea con helipuerto, 100% de parqueos bajo techo y bodegas disponibles en el sótano.

tantes de este tipo de proyectos durante el desarrollo y auge de centros corporativos del país, la situación está empezando a cambiar. Uno de los principales factores que ha provocado la diversificación de áreas de interés para el desarrollo de nuevos proyectos de oficinas es la concentración de focos poblacionales y sus respectivos accesos. La concentración de población en nuevos focos residenciales, y el alto

LOS ÚLTIMOS CINCO AÑOS DE OFICINAS EN CIFRAS

n informe de Nemark Grubb Central America para Inversión Inmobiliaria presenta las principales tendencias del mercado entre 2012 y febrero de 2016.

Más espacio que demanda: El inventario disponible de oficinas supera tanto la oferta como la tasa de absorción. A pesar de ello, nuevos oficentros entran

a competir por inquilinos, principalmente en las categorías de mayor valor.

140.000 120.000

Inventario Disponible por año (en m2) 350.000

120.672

122.947

300.000

93.187

100.000 80.000 60.000 64.099

40.000

12.453

20.000

Inventario Disponible

Nuevo Inventario Construido

Nuevo Inventario Construido (en m2)

0 2012

Fuente: Newmark Grubb

2013

2014 Año

2015

Nuevo Inventario Construido

2016

281.151 293.482 277.314

250.000 200.000

209.218

150.000 100.000 50.000 0 Año

2012

2013

2014

2015

Inventario Disponible

Fuente: Newmark Grubb

ABRIL 2016 / 48

294.254

2016

ANÁLISIS

congestionamiento vial han provocado que los desarrolladores vuelvan su mirada hacia zonas que antes no habían sido explotadas como edificios de oficina, y que hoy hace sentido gracias a la gran cantidad de mano de obra que habita las zonas aledañas. Tal es el caso de Sigma Business Center, Centro Corporativo El Tobogán, Centro Corporativo La Lima y Terra Campus Corporativo. “La principal oferta de centros corporativos en los últimos 10 años se dio en el sector oeste de San José. Sin embargo, 4D apostó al este de la ciudad con su centro de negocios Terra Campus Corporativo. De esa forma logró diferenciar su propuesta, alcanzando con gran éxito la colocación del proyecto. Terra Campus Corporativo fue, durante muchos años, la única propuesta del mercado de su nivel en el este de la ciudad”, afirma Leslie Saborío, director de Desarrollos Inmobiliarios de 4D. No obstante, gracias a la ubicación privilegiada de la zona oeste con respecto al aeropuerto Juan Santamaría, y la amplia gama de amenidades orientadas al mundo corporativo, como hoteles, restaurantes, etc.; la zona sigue siendo altamente apetecida por las corporaciones. Muy cerca de allí, en Paseo Colón, se desarrolla la Torre 40, el que sería el edificio más alto del país con 41 pisos y 150 metros de altura. Empero, otros ambiciosos proyectos como Centro

Corporativo La Lima en Cartago y la expansión de Centro Corporativo El Cafetal y de America Free Zone, ambos en Heredia, confirman la tendencia de diversificación. A finales de 2015, los sectores con mayor foco de inventario seguían siendo San José Oeste, Heredia y San José Centro, con 414.622 m2, 367.162 m2 y 372.051 m2, respectivamente.

Lo que viene para el mercado

Los datos más recientes de Newmark Grubb arrojan una tasa de disponibilidad del 15%, lo cual representa una sobreoferta significativa. Sin embargo, al eliminar las oficinas clase C, que son inmuebles sumamente deteriorados y obsoletos en su mayoría, la disponibilidad es de alrededor del 12%, lo cual representa una sobreoferta leve, indica Frank Quirós. Múltiples analistas de mercado hablan de una fase de recuperación del sector que continuará a lo largo del 2016 y en los próximos años. Centro Corporativo La Lima en Cartago y Omnia en Paseo Colón son solo dos ejemplos de ambiciosos proyectos de oficinas que harán crecer el inventario actual cuando se inauguren a finales de este año y en 2017, respectivamente. Si el mercado mantiene el ritmo de absorción neta positiva constante junto con la introducción de proyectos moderada tras meticulosos análisis, se presentará una etapa de recuperación

Inquilinos buscan mayor calidad:

La tendencia entre quienes arriendan ha sido la de buscar espacios con mayor calidad. Es por eso que la demanda en edificio clase A crece, en detrimento de la categoría B.

De todos los lugares, Heredia es el único en que la solicitud de permisos de construcción incrementa, según datos del Colegio Federado de Arquitectos e Ingenieros.

700 600

A+

2012

7,39%

A Clase

Heredia, el único que levanta

M2 tramitados ante CFIA por el sector de oficinas

Composición de Inventario por clase (% de inventario total)

36,89%

A B

36,22%

C 0,00%

más estable y se podrá aproximar al punto de equilibrio del 10% de tasa de disponibilidad, vaticina Newmark Grubb Central America. “En lo que llevamos del año, hemos notado que los desarrolladores están abordando con mayor cautela la elaboración de nuevos proyectos de oficinas, no se espera una entrada significativamente grande de inventario al mercado (por el momento). Siendo así, se espera que el mercado continúe la tendencia hacia una disminución de la sobreoferta presente en las clases A+, A y B”, explica Newmark Grubb. En cuanto a la composición de inventario, en 2016, el liderato sigue siendo de A y A+. De hecho, más de la mitad del nuevo inventario que se encuentra en construcción se cataloga como clase A. Asimismo, el precio promedio de alquiler llega a $17,52, muy cerca de los $17,45 que registró el 2015, mientras que la cuota de mantenimiento continúa en el rango de $2,10-$2,12. “En lo referente a tendencias y novedades, cada vez más aparece la figura de centros de uso mixto, en donde dentro del mismo desarrollo se destina espacio para oficinas, comercio, centros de ejercicios, e incluso vivienda”, comenta Aarón Morales, de la CCC. Los proyectos Torres de Heredia, City Place Santa Ana, Escazú Village, Terrazas Lindora y Avenida Escazú son parte de esa tendencia que llegó para quedarse.

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

Alajuela

2013

400

2014

300

2015

200

Puntarenas

2016

100

Guanacaste

Cartago Heredia

Limón

19,51% 5,00%

San José

500

Total 30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Año Fuente: Newmark Grubb

Fuente: Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, CFIA

ABRIL 2016 / 49

ESPECIAL: OFICINAS 2016

Alquileres estatales sostienen demanda pese a incertidumbre Gasto en alquileres aumentó 16.7% entre 2014 y 2016 María Fernanda Cruz y Ana Beatriz Fernández, info@inversioninmobiliariacr.com

as políticas en materia de alquileres que aplican el Gobierno Central y sus instituciones tienen en vilo al mercado de oficinas del país: ¿será que finalmente logran concretar sus planes para reducir el gasto de alquileres de edificios en manos privadas?

Desde el ingreso de la actual administración, en mayo del 2014, la señal que envió el Poder Ejecutivo hacia el sector privado fue de resistencia a presupuestar más dinero para arrendamiento de instalaciones, que se había duplicado en la Administración Anterior. Sin embargo, tras el paso de la primera mitad del Gobierno de Luis Guillermo Solís Rivera, los atrasos en ciertas medidas clave para lograr esta meta han provocado que ocurran pocos cambios reales en la conformación del mercado inmobiliario y el gasto en alquileres del Estado.

ABRIL 2016 / 50

Pese al ímpetu del Poder Ejecutivo, los datos del Ministerio de Hacienda sobre los gastos estatales en alquileres resultan un alivio para el sector: el presupuesto destinado a este rubro ha continuado su crecimiento en los últimos dos años. De hecho, el gasto estatal en alquileres para el 2016 creció un 16.7% con respecto al 2014, cuando entró la administración Solís Rivera al Poder. Comparando el 2016 con el 2015, el crecimiento fue menor (cerca del 2%) pero todavía al alza. “Con esos números es claramente una preocupación que mostramos nosotros desde el inicio”, José Francisco Pacheco, viceministro de Egresos del Ministerio de Hacienda. Los intereses de Pacheco están lejos de aquellos del mercado de oficinas –de hecho, como autoridad fiscal que busca reducir los gastos estatales, se podría decir que están en puntos opuestos– pero sus impresiones sobre las condiciones de este

NACIONAL

Por la magnitud y la gran sensibilidad estratégica del proyecto, se trabaja en cumplimiento de cada uno de los requerimientos normativos establecidos que conforman el bloque de legalidad que facilite la implementación de Ciudad Gobierno” Luis Fallas Calderón Viceministro Planificación Nacional y Política Económica

segmento pueden dar indicios a los inversionistas y actores. Pachecho y la administración tributaria buscan activamente “ahorrar fondos”, que en palabras para el sector privado significa recortar nuevos contratos. Para esto, en junio de 2014 la administración Solís emitió la directriz 009-H que hace un esfuerzo amplio y sostenido para reducir el gasto en este campo. “(Ante el gasto) fue que surgió la alternativa de Ciudad Gobierno que es el proyecto más ambicioso que tenemos en donde se espera que 14 instituciones puedan estar metidas lo cual ahorraría una cantidad bastante fuerte de fondos”, explicó el viceministro. Ciudad Gobierno es un proyecto planteado por la actual administración y que plantea trasladar una serie de oficinas estatales a cinco torres en Plaza Víquez. A la hora de presentar la propuesta, a mediados del 2014, el viceministro de Planificación Nacional y Política Económica, Luis Fallas Calderón, explicó que este “resolverá el problema que enfrenta el Gobierno Central al no contar con instalaciones propias para albergar la mayoría de sus dependencias, evitando que los recursos públicos sean utilizados en el pago de alquileres”. Fallas Calderón indicó a Inversión Inmobiliaria que, con esta medida, el Poder Ejecutivo pretende propiciar el desarrollo de tecnologías constructivas conocidas como edificios verdes, que sean amigables con el ambiente y generar un sensible ahorro complementario en el pago de servicios públicos. De acuerdo con el viceministro, el proyecto Ciudad Gobierno se encuentra en la etapa de preinversión: se solicitan los diseños

ABRIL 2016 / 51

arquitectónicos de los edificios, los estudios de impacto ambiental, crear el vehículo o instrumento de propósito especial para su financiamiento que conlleve la contratación de las obras y el mantenimiento, así como el ordenamiento jurídico y registral que requieren los bienes del Estado que estarán formando parte del proyecto. Todo lo anterior permitirá inscribirlo en el Banco de Proyectos de Inversión Pública de MIDEPLAN e iniciar el proceso de autorizaciones y el financiamiento. “Por la magnitud y la gran sensibilidad estratégica del proyecto, se trabaja en cumplimiento de cada uno de los requerimientos normativos establecidos que conforman el bloque de legalidad que facilite la implementación de Ciudad Gobierno”, destacó Fallas Calderón. De concretarse el proyecto, el Estado podría ahorrarse miles de millones de colones en el pago de alquileres que el mercado inmobiliario local dejaría de percibir, y que podría complementarse con un complejo para Hacienda. Aunque la solución no se encuentra al alcance en el corto plazo, según el viceministro Pacheco, “en el mediano y largo plazo creemos que con Ciudad Gobierno y la Ciudad Hacendaria se podría tener una solución del más o menos un 75 u 80% del total de alquileres que pagamos”. Solamente en el caso de Hacienda, que es una de las instituciones estatales que más gasta en arrendamientos, los ahorros para el ministerio podrían rondar cerca del 60% del presupuesto que actualmente destinan. “Lo que tenemos contemplado es que si Hacienda lograse pasarse a un edificio nuevo y propio, los ahorros rondarían los $14 millones contando la eliminación de algunos contratos de seguridad, mantenimiento y limpieza distribuidos en 14 edificios. Es decir de los casi $ 18 o 19 millones, se ahorrarían $ 12 millones”, concluye el viceministro Pacheco.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

Hacienda está apuntando a tener un edificio propio al final de esta Administración o al menos que se logre iniciar la construcción antes de que se termine el cuatrienio del presidente Solís Rivera.

Respiro al sector.

Pese a estas intenciones, Ciudad Gobierno está todavía lejos de estar lista y apenas comenzó la construcción de un primer edificio en la segunda mitad del 2015. Si todo camina de acuerdo al cronograma establecido, el Ministerio de Obras Públicas y Transportes podrá trasladar parte de sus dependencias a esta nueva estructura, pero las demás obras están todavía lejos de ser una realidad. Estas son noticias valiosas para el sector, que entre 2013 y 2014 rentó cerca de 26.000 metros cuadrados de nuevos espacios de oficina en el país a instituciones estatales, según datos de la empresa especializada en investigación de bienes raíces Inmoinfo. Los resultados de esta firma analista, reseñados por el periódico El Financiero, determinaron que esta cifra representó un un 50% de la absorción neta registrada en todo San José durante ese periodo, lo que convierte al sector estatal en un jugador clave para el mercado de oficinas. Ante la lentitud de los planes del mercado y la necesidad de contar con instalaciones para las instituciones públicas, el presupuesto del 2016 contiene alrededor de ¢32.436 millones para alquileres estatales.

LA CIFRA

El gasto estatal en alquileres para el 2016 creció un

16,7% con respecto al 2014

Las opiniones sobre el impacto varían entre los especialistas del sector. En declaraciones para Inversión Inmobiliaria, Alex Obando Rey, analista de Oficinas de Inteligencia de

Lo que tenemos contemplado es que si Hacienda lograse pasarse a un edificio nuevo y propio, los ahorros rondarían los $14 millones contando la eliminación de algunos contratos de seguridad, mantenimiento y limpieza distribuidos en 14 edificios. Es decir de los casi $18 o $19 millones, se ahorrarían $12 millones” José Francisco Pacheco, Viceministro de Egresos, Ministerio de Hacienda.

ABRIL 2016 / 52

Mercados, Colliers International, explicó que las oficinas buscadas por el gobierno son de segunda generación, es decir clase B, ubicadas en San José, y en primeros y segundos pisos para que haya mejor accesibilidad del público. A esto se contrapone que los edificios que construyen actualmente las desarrolladoras son clase A, denominadas Premium, de altísimo costo para el gobierno, que aunque podría invertir en su alquiler implicaría una polémica como la surgida por las negociaciones con El Centro Corporativo El Tobogán y otros edificios. En este contexto, dijo Obando, “se empieza a investigar y eso es algo que al menos este gobierno trata de evitar por tratar de buscar esta austeridad en el uso de los recursos”. Obando concluye que el alquiler de oficinas al sector público no es el enfoque en el desarrollo inmobiliario de oficinas, sino que más bien se dirige al sector servicios y corporativo, generadores de mayor demanda y rentabilidad para el desarrollador. El analista de Colliers International agregó que “la negociación con el gobierno es complicada, se puede tomar mucho tiempo e inclusive pueden llegar a nada. Es algo que los desarrolladores han captado y no es del interés de ellos enfocarse en ese sector”. Inmoinfo todavía considera que el mercado inmobiliario del país se encuentra en sobreoferta durante los primeros meses del 2016, pues el “índice de disponibilidad está con poco más de cinco puntos porcentuales por encima de lo considerado sano y llega a un 15,4%”, según un comunicado de prensa de la empresa especializada. De acuerdo con su análisis, para 2015 el sector planificó construir al menos 100.000 metros cuadrados de nuevos espacios de oficinas, siendo la misma cantidad que se edificó en el 2013, cuando el mercado entró en sobreoferta De este modo, una baja en la demanda estatal agravaría este déficit e impactaría principalmente a los edificios más viejos y que tienen menos posibilidades de adaptarse a las nuevas necesidades del mercado.

NACIONAL

Instituciones que más gastan en alquileres 80%

$12.000.000.000

70%

$10.000.000.000

60%

$8.000.000.000

50% 40%

$6.000.000.000

30%

$4.000.000.000

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10% 0

Amarrado.

A corto plazo, las acciones que puede tomar Hacienda se ven restringidas incluso por las propias cláusulas de los contratos entre cada institución y las empresas arrendatarios. “La vigencia de los contratos hace que sea muy poco el ahorro potencial año tras año, es muy poco lo que se tiene de impacto ahora”, señala Pacheco. El viceministro explica que han estado con algunas de las principales empresas desarrolladoras o propietarias de edificios para lograr bajar el gasto anual, pero estas acciones dependen en gran medidas de las acciones que tome cada institución, que a su vez dependen de los contratos heredados de la pasada Administración.

2016**

“La gran mayoría están amarrados hasta el 2018 o en el caso de algunos ministerios tienen 5 o 7 contratos que vencen en plazos muy distintos, por lo que no siempre se logra tener un ahorro masivo en un único año”, apuntó Pacheco. Aun cuando venzan estos contratos, a falta de un edificio propio

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Aumento porcentual 2015 - 2016

las instituciones estatales no tendrán opción que renovar (aunque podría negociar diferentes condiciones) con las actuales arrendatarias o salir a buscar nuevas ofertas en el mercado. Aparte de construir, la otra medida para contar con instalaciones propias es comprar un edificio

La negociación con el gobierno es complicada, se puede tomar mucho tiempo e inclusive pueden llegar a nada. Es algo que los desarrolladores han captado y no es del interés de ellos enfocarse en ese sector”. Alex Obando Analista de Oficinas de Inteligencia de Mercados Colliers International Costa Rica

El presupuesto dedicado por el Gobierno al pago de alquileres se mantiene en franco crecimiento, aunque con un dinamismo menor respecto a años anteriores (montos expresados en colones). $35.000.000.000 $30.000.000.000 $25.000.000.000 $20.000.000.000 $15.000.000.000 $10.000.000.000 $5.000.000.000 $0 2012

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Gasto en alquileres del Gobierno Central sigue creciendo

2011

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El Ministerio de Hacienda es el que más espacio de alquiler demanda entre todas las dependencias de Gobierno.

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*Presupuestado, **Gastado

ABRIL 2016 / 53

2016

en el formato “llave en mano”, como intentó hacer la Inmobiliaria Contempo con El Tobogán. En 2014, el Ministerio de Hacienda anunció la intención de comprar el oficentro El Tobogán, ubicado en Barrio Tournón por $121,7 millones, pero la adquisición se vio afectada luego de que la Contraloría General de la República denegara el permiso al Ministerio de Hacienda. El órgano contralor señaló que el Ministerio no incorporó en el presupuesto del 2015 el monto para adquirir el inmueble y que en el estudio del mercado que ejecutó para justificar la compra, no se analizaron edificios similares a El Tobogán.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

Las nuevas demandas de los inquilinos de oficina Amenidades, certificaciones ambientales y de calidad y espacios diseñados para las nuevas generaciones de colaboradores son parte de la tendencia en requerimientos César A. Brenes Quirós, cbrenes@inversioninmobiliariacr.com

l auge de centros corporativos cada vez más sofisticados en el país no es casualidad. La mayoría de inquilinos proviene del extranjero y, a medida que su presencia crece y se fortalece en el país, lo hacen así sus exigencias, propias de estándares internacionales. Espacios amplios y flexibles, oficinas abiertas y modernas, infraestructura tecnológica de última generación, certificaciones de operaciones amigables con el ambiente, mejora en técnicas de construcción y la presencia de amenidades como tiendas de conveniencias, restaurantes, gimnasio y hasta viviendas forman parte de una larga lista de requerimientos. Además, el modelo clásico en donde las empresas transnacionales compraban o construían su propio edificio es menos usual, indican expertos del sector. La evolución hacia la optimización de costos las ha empujado a

enfocarse en su negocio principal y dejar de lado los asuntos relacionadas a la adquisición, administración y mantenimiento de los edificios. Es por eso que, actualmente, muchas organizaciones esperan encontrar soluciones a la medida que sean provistas por un tercero, y los centros corporativos son una respuesta integral a esas necesidades. Para los inquilinos es una ventaja, pues no se incurre en inversión de capital y se trata de gastos deducibles de impuestos. Una economía como la costarricense no se puede dar el lujo de hacer

LA CIFRA

mínimo de empresas de servicios que iniciaron operaciones en el país durante 2015

ABRIL 2016 / 54

caso omiso a dichas tendencias, las cuales pertenecen principalmente al sector servicios. El sector servicios multinacional agrupa a más de 120 compañías que emplean alrededor de 50.000 personas, según datos de la Promotora de Comercio Exterior de Costa Rica (Procomer). Solo el año pasado, se registró la entrada de al menos 10 compañías como Bosch, Cargill, GEP, Mondel�z International y la ampliación de instalaciones por parte de GlaxoSmithKline (GSK), Emerson, Concentrix, Roche y The Results Companies. Recientemente, Sykes también anunció la creación de 500 nuevos empleos en un nuevo centro al este de San José. A eso hay que añadirle el hecho de que las exportaciones de zonas francas relacionadas con tecnologías de la información en 2014 representaron $2.253 millones, lo que significa el 65% de las exportaciones totales de servicios. Además, un 50% de los puestos de trabajo que se ofrecieron en ese periodo en las zonas francas provienen de la misma área. “En Garnier & Garnier, la oferta de espacios de oficinas en nuestros centros corporativos -El Cafetal, Flexipark y Centro Corporativo

NACIONAL

Lindora (CCL)- ha evolucionado muy bien y, en los tres últimos años, hemos visto un aceleramiento. Con la llegada de empresas en el área de servicios compartidos se han abierto muchas oportunidades en el país y se presentan más casos de clientes buscando establecerse en espacios de 3.000 metros cuadrados (m2) en adelante”, comenta Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios. Inversión Inmobiliaria se dio a la tarea de consultar a los principales administradores y desarrolladores de edificios de oficina del país, así como a algunos inquilinos, acerca de las principales exigencias del mercado. Voceros de Portafolio Inmobiliario (Pinmsa), Grupo Roble, America Free Zone (AFZ), Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, 4D y Centro Corporativo El Tobogán (CCET) compartieron sus impresiones.

Colaboradores son el enfoque principal

Si en algo coincidieron los administradores de oficentros es en que el foco principal de las empresas a la hora de seleccionar un espacio está relacionado con la atracción de talento, pues el sector servicios se ha

Las empresas típicamente buscan espacios que brinden las condiciones óptimas para el bienestar de sus colaboradores, sin perder de vista aspectos básicos de seguridad, comodidad (edificios con todas las facilidades) y conveniencia (cerca de áreas comerciales, vías de acceso, transporte público/privado, etc).” Franklin Apuy VP para Costa Rica NTT DATA

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caracterizado por una competencia feroz cuando se trata de recurso humano de calidad. “Las empresas típicamente buscan espacios que brinden las condiciones óptimas para el bienestar de sus colaboradores, sin perder de vista aspectos básicos de seguridad, comodidad (edificios con todas las facilidades) y conveniencia (cerca de áreas comerciales, vías de acceso, transporte público/privado, etc.)”, confirma Franklin Apuy, vicepresidente de la sede de la multinacional NTT DATA en el país. Así las cosas, las firmas buscan espacios amplios, flexibles, llenos de luz natural para transformarlos en oficinas abiertas, con pocas columnas y sin barreras visuales. Esto ha obligado a la remodelación y/o readecuación de infraestructura en casos como el de Plaza Roble en Escazú, centro manejado por Grupo Roble, donde se replantearon recientemente los espacios comunes y lobbies, y se agregaron puntos de colaboración en las plazas internas y externas, con el fin de permitir a los colaboradores de disfrutar y aprovechar de mejor manera las instalaciones del complejo. Para José Benavides, gerente general de AFZ, las demandas o gustos de las nuevas generaciones de

ESPECIAL: OFICINAS 2016

Los espacios amplios, con pocas columnas y sumamente eficientes son los más apetecidos. Para muchas empresas es importante todos los esfuerzos que se haga en pro del ambiente, la certificación LEED, buena infraestructura de telecomunicaciones y una buena relación de estacionamientos”. Elisa Rojas Gerente de mercadeo Grupo Roble

colaboradores, definitivamente tienen un impacto relevante en las formas modernas de concebir los espacios. En ese complejo, localizado en Heredia, se ha realizado un esfuerzo para contar con áreas comunes que permitan el descanso y distracción del trajín diario, con una plaza-parque que posee una fuente, música ambiente y áreas verdes. AFZ también apostó por una zona deportiva que promueve la importancia del ejercicio dentro del bienestar general de los empleados. Por su parte, el Centro Corporativo El Tobogán está apostando a los gustos y preferencias de generaciones como la Millennial, cargada de demandas en cuanto a ubicación y utilización de medios de transporte alternativo. Rodolfo Cruz, gerente general del CCET indica que, a la hora de seleccionar la ubicación del oficentro (Goicoechea de San José), se tomó en cuenta la presencia de unas 15 rutas de transporte en los alrededores, así como paradas de bus y tren muy cerca del edificio. Un parqueo para bicicletas y tres accesos distintos al oficentro forman parte de los esfuerzos por agilizar la vida de los colaboradores.

Plaza Roble, Centro Corporativo Escazú

Todo tiene que estar cerca

Uno de los requerimientos más comunes es el uso mixto. Las empresas demandan espacios donde puedan ofrecer servicios privados como bancos, entretenimiento y alimentación, entre otros. “Hemos desarrollado oficentros en la zona oeste de San José en una ubicación de fácil acceso al aeropuerto, rodeada de restaurantes, entretenimiento, hoteles, hospitales y zonas residenciales”, indican los voceros de Pinmsa, empresa pionera en desarrollos mixtos como el popular Avenida Escazú. Otros desarrollos como Terra Campus Corporativo y Plaza Roble han utilizado la ventaja competitiva de encontrarse ubicados dentro de los mismos terrenos de los centros comerciales Terramall y Multiplaza Escazú, respectivamente. En Centro Corporativo Lindora, de Garnier & Garnier, se incluyeron locales comerciales e, incluso, una academia de natación, restaurantes, tiendas y gimnasios.

LA CIFRA

50.000 Cantidad de empleos generados por el sector servicios en Zonas Francas

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Por su parte, AFZ fue más allá y creó el concepto de “ciudad empresarial”, con Food Court, parque recreativo, zona deportiva con cancha de fútbol 6, gimnasio al aire libre, cancha de tenis, pista de atletismo, duchas y vestidores; servicios bancarios; clínica y farmacia; tienda de conveniencia; universidad (Cenfotec), transporte, entre otros. En CCET opera una plaza comercial con la presencia de restaurantes, cafeterías, tienda de conveniencia y un Business Center que ofrecerá espacios para entrenamientos y reuniones, listos para alquilar por hora, día o mes. Soluciones integrales y valor agregado Una de las tendencias más destacadas, de acuerdo con Karla Quevedo, es la de clientes buscando soluciones “llave en mano” donde puedan instalarse en menos de 30 días. Por lo general, los desarrolladores pueden ofrecer estos servicios si contratan a esa misma empresa para realizar las mejoras internas. Sin embargo, en oficinas mayores a 3.000 m2 el reto es mayor y se requieren al menos tres meses. De igual forma, el contar con Régimen de Zona Franca es fundamental para las multinacionales, ya que este brinda incentivos de tipo fiscal a las compañías que se comprometan a invertir al menos $150.000 en un periodo no mayor a tres años. La estrategia le ha permitido a Terra

NACIONAL

Campus Corporativo atraer a importantes compañías como Glaxo SmithKline a zonas como Cartago, a donde no era usual la instalación de éstas. Por otra parte, hay una importante tendencia de las empresas a preferir proyectos que vayan acorde con su pensamiento de responsabilidad con el medio ambiente. En este contexto, certificaciones como LEED son un factor importante a la hora de elegir donde instalar sus oficinas. Asimismo, calificaciones como oficentro A+, Carbono Neutralidad, Bandera Azul, ISO y otros reconocimientos de la calidad de las instalaciones son factores de peso. “La tendencia es certificar los proyectos con organizaciones tipo LEED (Green Building Council), BREAM o Living Building Challenge, que además de asegurar la eficiencia energética del inmueble, el manejo de aguas y de desechos, abarcan otras áreas que van desde la proyección social y ambiental hasta el bienestar del empleado”, apunta Leslie Saborío, de 4D. Esto no solo tiene un retorno a nivel económico, tomando en cuenta las altas tarifas eléctricas del país, sino que presenta una gama de beneficios no cuantificables que mejoran la imagen del inmueble. En el caso de CCET, Rodolfo Cruz afirma que es el primer oficentro del país calificado como LEED Gold, uno de los más altos reconocimientos en procesos ecoamigables. El Centro

“Un reto es el fortalecimiento de infraestructuras como la vial, que tiene implicaciones muy importantes para nuestros clientes, y en general para todos los procesos productivos del país. José Benavides Gerente general AFZ Corporativo El Cafetal obtuvo el LEED Silver, con lo que se convirtió en el primer centro de negocios de Centroamérica en obtenerlo. En AFZ, todos los nuevos proyectos están certificados Core & Shell de LEED, y se trabaja en las certificaciones ISO 9001, Carbono Neutralidad y Bandera Azul Ecológica, mientras en Grupo Roble la gestión operativa se apoya en las calificaciones internacionales de estandarización ISO 9001 2008 y 140001 2004 y el galardón Bandera Azul Ecológica en ecoeficiencia empresarial. “En lo que se refiere a protección del medio ambiente, fuimos pioneros en la implementación del sistema de enfriamiento por medio de banco de hielo, el cual utiliza una fracción

Kurt Niehaus Swim Academy, CC Lindora

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de la energía requerida por sistemas convencionales y reduce emisiones de óxidos. También, promovemos la normativa LEED en nuestros proyectos”, afirma Pinmsa. Tecnología y otros requerimientos Una buena infraestructura de telecomunicaciones y alta tecnología en fibra óptica, cámaras de seguridad, acceso controlado, también son elementos primordiales para los inquilinos. Eficiencia en iluminación, aire acondicionado, transporte vertical, sistemas de riego automáticos y detección de incendios son parte de la inversión en tecnología que ha hecho Grupo Roble para sus oficentros. En CCET existen sistemas inteligentes para monitorear todo el edificio, redundancia de servicios, accesos automatizados y cuartos de IT, entre otros. Los parques de oficinas también invierten en gran cantidad de espacios de parqueos, debido a que la gran mayoría de empleados de empresas de servicios se transportan haciendo uso de automóviles propios.

Retos del sector

Para los desarrolladores, el principal reto es el fortalecimiento de la infraestructura vial, que impacta tanto a sus inquilinos como a los mismos administradores. Esta y otras condiciones serán fundamentales para poder promover el crecimiento de las compañías instaladas, atraer nueva inversión y colocar el inventario actualmente disponible. Otra preocupación general es la implementación de estrategias que permitan contar con la fuerza laboral suficiente para ocupar los puestos de trabajo, cada vez más sofisticados, que está exigiendo el sector servicios. En la misma línea, se vuelve crítica mantener y fortalecer los incentivos del Régimen de Zona Franca, los cuales se convierten en uno de los atractivos principales para competir con otras naciones por la llegada de multinacionales. También es fundamental que se implementen estrategias que garanticen la formación de suficiente fuerza laboral capacitada para ocupar los puestos de trabajo que se desarrollan dentro de las Zonas Francas.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

Cuáles son las

que están fuerzas modificando el

espacio de trabajo ? Compañías están repensando su estrategia de bienes raíces, a causa de cambios en las ciudades, el talento y los mercados emergentes César A. Brenes Quirós, cbrenes@inversioninmobiliariacr.com

nstalar una oficina ya no se trata solo de encontrar un lugar con espacio suficiente para los empleados de una compañía y acondicionarlo de escritorios y cubículos. Varias corrientes están cambiando la estrategia de bienes raíces de las organizaciones, esa la evolución está a la vuelta de la esquina.

El reporte “The Future of TMT Workplace: 5 forces driving change”, de la consultora internacional Cushman & Wakefield, hace referencia a las principales fuerzas que empujan la definición de los nuevos lugares de trabajo. Una de las más importantes es el talento, debido a que la demanda por nuevos trabajadores ya sobrepasa en ABRIL 2016 / 58

número a la oferta. Además, la competencia por el recurso humano es cada vez más intensa. “Atraer el talento correcto está guiando decisiones sobre ubicación y espacios de trabajo”, apunta Franco Moiso, ejecutivo de servicios corporativos de Cushman & Wakefield / AB Advisory, representante local de la multinacional.

NACIONAL

Precisamente ese énfasis en el talento está haciendo que las grandes organizaciones volteen su mirada hacia economías emergentes como la costarricense, explica el informe. El cambio en el dinamismo de economías desarrolladas a economías en vías de desarrollo está guiando a empresas a repensar seriamente en sus estrategias. “Las nuevas empresas – tanto locales como globales, buscan todas estas alternativas. Desde bufetes de abogados hasta empresas de servicio al cliente buscan tratar a sus empleados de la mejor manera, para así asegurarse el bienestar y productividad deseados”, confirma Luis Diego Quirós, director de la escuela de arquitectura de la Universidad Véritas. No es sorpresa que, solo en el 2015, Costa Rica haya recibido por lo menos a 10 nuevas empresas multinacionales como Bacardi y la expansión de otras de la talla de Mondel’z International. Ahora bien, dentro de estas economías emergentes, tanto los clientes como el talento se están concentrando en las ciudades, lo cual ha provocado que las operaciones de las firmas se centren también en los espacios urbanos. Actualmente, los ejecutivos de bienes raíces deben ser capaces de identificar cuáles son las ciudades con las mejores universidades, profesionales y lugares para establecer conexiones con compañías hermanas. “En Costa Rica se puede evidenciar la preferencia de las empresas por ciertos sub mercados, como el sector oeste de la capital, a pesar de no estar necesariamente justificado de acuerdo con criterios objetivos de selección”, explica Moiso. Por último, el reporte de Cushman & Wakefield hace énfasis en el reto que representa la irrupción de las nuevas compañías con acelerado crecimiento como es el caso de los start ups. Su expansión no solo es en tamaño, sino en tipos de segmentos, servicios y productos, lo cual hace más difícil desarrollar estrategias en el largo plazo.

¿Cómo adaptarse al cambio?

Para que las empresas enfrenten estas transformaciones de manera exitosa deben planear cuidadosamente sus posibles escenarios. Los equipos encargados de manejar y conseguir

“Atraer el talento correcto está guiando decisiones sobre ubicación y espacios de trabajo Franco Moiso Ejecutivo de servicios corporativos Cushman & Wakefield / AB Advisory propiedades deben preguntarse constantemente “¿qué pasaría si?”. “Las implicaciones de una inversión grande, el crecimiento exponencial de un nuevo negocio o una decisión fuerte de inversión en un nuevo campo sobre los bienes raíces son complejas. Por tanto, planear los posibles escenarios puede acelerar el proceso de toma de decisiones cuando más se requiera”, apunta el informe de la consultora multinacional. Una vez que se elige el lugar, se debe tomar en cuenta la flexibilidad que proporcionará. Por ejemplo, se pueden utilizar lugares de trabajo modulares,

Los 7 factores que definirán el futuro del trabajo

l informe de Cushman & Wakefield señala los rubros que se deben tomar en cuenta para estudiar el cambio de tendencias.

1. 2.

Cultura: Demografía y trabajo intergeneracional. Personas: Psicología y comportamiento, cultura de la empresa y estilo de trabajo.

3. 4.

ICT: Tecnología, conectividad y colaboración.

Transporte: Medios de transporte y facilidad para viajar en la ciudad.

5. 6.

Sostenibilidad: Comunidad e innovación.

Marca: Crear una narrativa que conecte a la organización con el espacio de trabajo, sentido de identidad y pertenencia al trabajo.

Bienes raíces: Tipos de inmuebles y espacios de trabajo.

Fuente: Cushman & Wakefiel

Las nuevas empresas – tanto locales como globales, buscan todas estas alternativas. Desde bufetes de abogados hasta empresas de servicio al cliente buscan tratar a sus empleados de la mejor manera, para así asegurarse el bienestar y productividad deseados” Luis Diego Quirós Director, Escuela de arquitectura Universidad Véritas.

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los cuales pueden ser fácilmente reacomodados para nuevos puestos y estilos de labor. Moiso hace énfasis en que estas fuerzas económicas, demográficas y tecnológicas no son modas y tienen consecuencias profundas en los espacios de trabajo y los bienes raíces. Por ello, la estrategia de espacios de trabajo debe estar alineada a la estrategia corporativa, una forma de lograrlo es hacer que los directos estén al tanto de las decisiones que se están tomando con respecto a las oficinas físicas y virtuales desde un inicio. “Los centros de trabajo del futuro serán aquellos con un claro entendimiento de las fuerzas de donde se origina el cambio, la visión y capacidad de solventar las necesidades del futuro y la capacidad de comenzar a tomar esas decisiones desde hoy”, concluye Moiso.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

Oﬁcinas inteligentes y ﬂexibles:

el futuro de los centros corporativos Destacar factores vinculados a sostenibilidad, tecnología y bienestar de los trabajadores moldean las principales tendencias arquitectónicas Por César A. Brenes Quirós, cbrenes@inversioninmobiliariacr.com

spacios de trabajo ﬂexibles, en armonía con el medio ambiente, que aprovechan los recursos naturales para su funcionamiento y que no solo consumen, sino que producen su propia energía, destacan entre las principales tendencias que los arquitectos están tomando en cuenta a la hora de diseñar centros de negocios. El diseño de los edificios, actualmente, más modernos incluye un minucioso estudio de condiciones ambientales tan específicas como la variación solar, ángulos de proyección de luz, fuerza del viento, calidad del aire, humedad relativa y la huella de carbono, entre otros aspectos importantes. “Existen técnicas como el llamado ‘mapeo ambiental’, en el cual se detectan especificidades de una locación para aprovechar elementos como la incidencia solar y la dirección del viento en la arquitectura del edificio”, detalló Cristian Wolff, co director de Gensler Costa Rica. Lo anterior toma más relevancia si

se toma en cuenta que los edificios representan el 40% de la demanda energética mundial y pronto representarán el 60%, según predicciones de los expertos. Además, el 15% de la huella de carbono de un edificio es producida por los materiales de construcción, mientras el 80% se debe al consumo de energía. Adicionalmente, el 19% de la energía eléctrica del planeta es utilizada en iluminación, por lo que un meticuloso análisis de la orientación del edificio y del aprovechamiento de la luz natural también forma parte de las mejores propuestas. Por otra parte, hay una tendencia a crear complejos que sean autosuficientes, parcial o completamente, en la producción de su propia energía, a través de métodos solares y eólicos, en armonía con espacios públicos. El desarrollo y puesta en práctica de certificaciones como LEED permite que estos esfuerzos se estén consolidando a lo largo y ancho del planeta. Los edificios súper modernos también están dejando a un lado la automatización, en pro de los llamados

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centros inteligentes. Se trata de la integración de sistemas que toman las condiciones del mismo espacio y se comunican entre sí para responder a las necesidades de los usuarios, lo cual genera un mayor ahorro de recursos, de acuerdo con expertos. el llamado Building Management System (BMS), por ejemplo, utiliza sensores para activar o desactivar luces en ciertos espacios, en tanto el Mission Critical System se encarga de proveer redundancia en accesos, servicios y aire acondicionado.

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Fotografía: cortersía de 3gOffice, Unilever Perú

Ascensores ultra rápidos e inteligentes también forman parte de esta tendencia en oficentros de primer nivel. “Desde el mismo momento de la concepción de un edificio corporativo con tendencia verde y eficiente es muy importante considerar el uso de tecnología que, además de ser funcional, tome en cuenta que todos sus elementos deberán ser capaces de ser integrados entre sí, de tal manera que funcionen como un ‘ecosistema’ que será capaz de interactuar”, explica Alexander Moreira, Director de

Soluciones y Servicios de Schneider Electric Costa Rica.

Nuevas exigencias de los espacios laborales Los nuevos espacios corporativos y de oficinas están respondiendo a dos fuertes cambios en la cultura laboral, analiza Luis Diego Quirós, director de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Veritas. Uno tiene que ver con la división entre trabajo, vida personal y entretenimiento, la cual se hace cada vez

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menos perceptible con personas que trabajan desde casa, restaurantes y cafés. El segundo es una variación en la cultura laboral de muchas empresas, donde los procesos tienden a ser más colaborativos y horizontales que individuales y verticales. Así las cosas, las oficinas modernas deben ofrecer un espacio multifuncional y mucho más dinámico, donde no solo se satisfagan las necesidades laborales, sino las personales y de entretenimiento, y con ello promover, la colaboración y creatividad

ESPECIAL: OFICINAS 2016

Hoy los edificios están cambiando. Los centros de negocios se instalan y sacan provecho de las tramas urbanas, pues necesitan amenidades alrededor del edificio para que el empleado pueda salir a estudiar, trabajar y entretenerse”. Cristian Wolff Co director Gensler Costa Rica. en la solución de problemas de todo tipo. “En términos espaciales esto significa que las oficinas tienden a tener espacios más abiertos, con menos barreras. También, tienden a tener mejor iluminación natural y un contacto visual y físico más fuerte con la naturaleza. Los espacios de oficina actuales tienden a ser mucho más dinámicos, con muebles que se mueven y se adapten según las necesidades de las personas”, afirma Quirós. De la misma forma, la tecnología tiene que dar soporte y flexibilidad a estos nuevos espacios; por ejemplo, con instalaciones eléctricas en el piso o en el cielo y no solo en las paredes.

Otra de las características es la unión entre interiores y exteriores para que las personas no se sientan “prisioneras”. Las amenidades también dan soporte a este nuevo estilo de trabajo: gimnasios, sodas, cafés y espacios para el entretenimiento (juegos de mesa, de video y hasta pequeñas salas de proyección) destacan entre la oferta actual. “Hoy los edificios están cambiando. Los centros de negocios se instalan y sacan provecho de las tramas urbanas, pues necesitan amenidades alrededor del edificio para que el empleado pueda salir a estudiar, trabajar y entretenerse”, confirma Cristian Wolff. El experto explica que estos cambios han desembocado en una reducción de la necesidad de Real Estate de las organizaciones, ya que cerca de un 30% de la población laboral hace trabajo desde casa.

Desafíos del nuevo panorama Con los cambios llega el reto de utilizar de mejor manera el espacio disponible, un 55% de los espacios se encuentra poco o mal utilizados dentro de una organización, según

estimaciones de Gensler. En este punto es fundamental la flexibilidad de la planta del edificio, además de su eficiencia. Es decir, no solo se trata de que exista el espacio necesario para los colaboradores de la empresa, sino de una distribución y uso correcto; por ejemplo, de alturas, columnas y zonas de circulación, explica Wolff. Gensler también recomienda analizar a qué tipo de grupos de trabajo se dirige a una empresa para establecer sus parámetros de eficiencia, utilización de espacio y sus políticas de trabajo desde casa. Estos varían según la industria o mercado a la que se pertenece, de acuerdo con la generación que prime entre los colaboradores, pues las necesidades de un millennial son distintas a las de un baby boomer. “Un edificio inteligente tiene que saber qué clase de labores serán realizadas para poder proveer las características espaciales necesarias con la menor inversión y gasto en la estructuración de los mismos. Idealmente, cualquier edificio debe de estar optimizado tanto espacial como estructuralmente”, advierte Luis Diego Quirós.

Top 10 de demandas de los inquilinos

os siguientes aspectos son los que tienen mayor redundancia entre las exigencias de los clientes más sofisticados a la hora de comprar o rentar su espacio de oficinas.

1. Entradas y Lobby: muchos ahora buscan que su marca esté presente desde la entrada. 2. Calidad del aire fresco y acondicionado. 3. Cantidad de servicios sanitarios. 4. Elevadores en excelente estado. 5. Tecnología: Internet, fibra óptica, servicios de seguridad. 6. Sistemas de control de aire acondicionado 7. Altura apropiada: lo ideal es llegar a 3 metros de altura o más. 8. Máximo aprovechamiento de luz. 9. Flexibilidad de planta 10.Eficiencia del espacio utilizado. Fuente: Cristian Wolff, co-director de Gensler Costa Rica

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TE NDE N C I A

Tendencia de amenidades en oﬁcinas Ante un entorno competitivo más hostil e inventarios desocupados acumulándose en las principales ciudades de Latinoamérica se requiere un cambio de paradigma. Por: Carlos Muñoz, Chief Knowledge Oﬃcer, Grupo 4S, carlos@grupo4s.com

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ESPECIAL: OFICINAS 2016

l desarrollo de oficinas se había caracterizado por simplificar al máximo el producto entregado. Los desarrolladores se habían protegido bajo entregas de obra gris y producto ampliado mínimo. Pero hoy, ante un entorno competitivo más hostil e inventarios desocupados acumulándose en las principales ciudades de Latinoamérica se requiere un cambio de paradigma. Aquí mostraremos dos tendencias de oficinas que se han integrado en el curso del año:

de proyección 1.Amenidades de imagen.

Uno de los drivers fundamentales en la selección de oficinas para una empresa, radica en la presencia que logrará con el nuevo inmueble. Sin embargo cuando la empresa aterriza su presupuesto interior y de mobiliario, generalmente se comprometen espacios de imagen por un balance de funcionalidad y eficiencia. Ante esto una posibilidad para el desarrollador es la de ofrecer amenidades de proyección de imagen para uso común en el complejo. Estas amenidades

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TE NDE N C I A

pueden incluir espacios como: salas de consejo, salas de atención a clientes, terrazas privadas entre otros. Para aquellas empresas que contemplan visitas de clientes a sus instalaciones, la valoración de imagen es fundamental.

2.Áreas de recreación.

La visión de Sillicon Valley de integrar recreación con trabajo parece ser la herramienta ideal para mejorar la atracción de talento y fomentar una cultura de trabajo deseable. Ante esta visión, desarrolladores están encontrando espacios para integrar toboganes, salones de juego y videojuegos para cortar las largas jornadas de trabajo. El interiorismo atrevido, informal y ligero es parte importante para lograr permear una cultura más relajada. Level Oficinas es un proyecto de oficinas concebido bajo la visión de integrar microinversionistas para el desarrollo de edificios de oficinas de nivel A+. Se destaca el proyecto porque, además de tener todas las especificaciones técnicas resueltas, es de los

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primeros edificios con un planteamiento contundente de amenidades. Ofrece dos tipos de amenidades: por un lado, una presencia con salas de juntas y espacios públicos muy formales para la imagen y por otro, espacios creativos y de juego donde se mezcla la recreación y el entretenimiento y se forja una cultura de trabajo ligera y deseable. Aunque los primeros proyectos recién inician, el concepto ha generado una reacción positiva por la visión tan futurista que pretende. Los tickets para inversionistas empiezan desde USD 100.000 y se integran al pool general del proyecto, el cual es responsable de la renta integral del edificio. La labor de desarrollo de oficinas está en constante evolución. Prueba de ello son estos ingredientes de nuevas formulas de agresividad en propuestas de oficinas. Se acabó la época en que los mercados reaccionaban equitativamente con los proyectos que aparecían en ellos. Hoy, ser agresivo y contundente en la salida al mercado tiene valor económico.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

¿Comprar o alquilar oﬁcinas? Se trata de una decisión estratégica de la empresa, que debe tomar en cuenta perspectiva de mediano y largo plazo Por César A. Brenes Quirós, cbrenes@inversioninmobiliariacr.com

oda empresa nueva o con intenciones de expansión debe enfrentarse a la decisión de comprar o alquilar su espacio de oficinas. Tomar el mejor camino dependerá de un análisis individualizado y exhaustivo, debido a que se trata de uno de los elementos básicos de una buena estrategia empresarial. Esteban Batallas, director de asesoría financiera de Deloitte Costa Rica, aconseja estudiar cuidadosamente la decisión, considerando una perspectiva de mediano y largo plazo. Esta dependerá de aspectos como la estructura societaria de la empresa, la oportunidad que da una u otra opción

y consideraciones de mercado, legales y financieras. “Normalmente, hay opciones en el mercado, tanto para la compra o la renta, e incluso hay opciones en las que las oficinas que se pueden rentar complementan servicios, dando facilidades como servicios secretariales, mensajería, telefonía, impresión, entre otras”, apunta Batallas. Uno de los aspectos principales tiene que ver con el costo de ambas alternativas. En el país, el precio promedio mensual de arrendamiento por metro cuadrado (m2) llega a los $17,52. Sin embargo, los oficentros clase A, que son los más buscados por los clientes, tienen un precio de

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$20,58, a lo cual hay que añadirle aproximadamente $3 mensuales por cuota de mantenimiento. De acuerdo con datos de Colliers International, los precios de venta dependen más de la clase del edificio. El metro cuadrado en clase A oscila entre $2.100 a $2.700, A+ $2.700 a $3.200, y B entre $1.600 a $2.200. Para Francisco Navarro, gerente de mercadeo de Colliers International, antes de tomar la decisión el cliente, debe asesorarse bien sobre el precio de mercado y lo que ofrece cada centro corporativo, sus clases y sectores, ya que existen grandes diferencias en tarifas de un edificio a otro. También, se aconseja tener claro que

EXPERTO RECOMIENDA

Precios de venta por m2

Normalmente, hay opciones en el mercado, tanto para la compra o la renta, e incluso hay opciones en las que las oficinas que se pueden rentar complementan servicios, dando facilidades como servicios secretariales, mensajería, telefonía, impresión, entre otras” Esteban Batallas Director de asesoría financiera Deloitte Costa Rica los contratos no serán de corto plazo, por lo que la decisión va a pesar en los gastos de la compañía por un periodo significativo. Una vez con esa información, la compañía deberá analizar cuál de los dos modelos favorece más a sus estados financieros desde la perspectiva fiscal, crédito y gastos adicionales.

Opción 1: Alquilar oficinas

En Costa Rica, la mayoría de proyectos propiedad de grandes desarrolladores nacionales son exclusivamente para alquiler, confirma Francisco Navarro. Es por eso que el arrendamiento es la alternativa más común. No obstante, su popularidad ha crecido por sus múltiples ventajas. Alquilar permite evitar la inversión inicial, según Batallas, debido que, aunque se requiere una garantía, no se solicita prima como en el caso de la compra de una propiedad. Además, esta opción permite flexibilidad para trasladarse a otra oficina y así estar más cerca de clientes, proveedores o simplemente mejorar el espacio. “Esta versatilidad aplica también en el aspecto de crecimiento. Si se espera crecer en el mediano o largo

Clase de Edificio

Precios

A+

entre $2.700 a $3.200

entre $2.100 a $2.700

entre $1.600 a $2.200

Fuente: Colliers International

plazo, la renta permite pagar solo por los metros que necesita y, cuando se crece, se expande en espacio también. La renta se pasa por gasto y esto trae también un beneficio fiscal”, agrega Francisco Navarro. Asimismo, al arrendar en uno de estos centros, se puede lograr que las mejoras y el mobiliario estén incluidos como parte de la renta, así como servicios provistos por el arrendatario, como seguridad y mantenimiento, lo cual genera ahorros importantes. Entre los puntos en contra de alquilar, destaca la incertidumbre del mercado y sus contratos. Por ejemplo, si la empresa firma un contrato por siete años que establece algún tipo de aumento anual, y al pasar dos o tres años el mercado ha bajado sus tarifas, es probable que la organización termine pagando de más por el espacio actual.

Tome en cuenta también que se trata de una opción que suele ser más económica con la del alquiler, pero requiere una mayor inversión inicial. A pesar de ello, en el mercado existen copines para facilitar el financiamiento a mediano y largo plazo, con primas que pueden ser bajas. Al hablar de contras de comprar, el sacrificio de liquidez por inversión inicial que podría utilizarse en maquinaria, equipo o promoción es quizá, el principal. Adicionalmente, si se necesita cerrar la empresa, mudarse o crecer, el movimiento se hace mucho más complejo.

Opción 2: Comprar

La compra de espacios de oficina en el país es utilizada principalmente por inversionistas. Empero, cada vez son más los desarrolladores que están ofreciendo la alternativa de venta, como es el caso de Plaza Murano y Torre Lexus en Escazú, City Place en Santa Ana y Terra Campus Corporativo en Tres Ríos de Cartago. De acuerdo con los expertos consultados, si la operación es estable y no se prevé crecimientos o disminuciones en esta a largo plazo, comprar podría ser una buena opción. Según Esteban Batallas, si se compra en el futuro la compañía o inversionistas puede beneficiarse de la apreciación y si el pago es de contado, también implica un ahorro con respecto al alquiler. Disponer del activo en el momento que se decida y de una garantía real para obtener crédito bancario destacan entre otras ventajas.

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“Esta versatilidad aplica también en el aspecto de crecimiento. Si se espera crecer en el mediano o largo plazo, la renta permite pagar solo por los metros que necesita y, cuando se crece, se expande en espacio también. La renta se pasa por gasto y esto trae también un beneficio fiscal Francisco Navarro Gerente de Mercadeo Colliers International, Costa Rica

ESPECIAL: OFICINAS 2016

ABC

Siga esta guía para elegir el punto más conveniente para sus instalaciones de trabajo Por Redaccion Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

uscar un nuevo espacio de trabajo es una tarea seria y con un mercado que roza casi la sobre oferta, lo recomendable es que usted cuente con los datos que le ayuden a seleccionar el complejo de oficinas que mejor se adapte a sus necesidades. A continuación, los conceptos que debe conocer a la hora de elegir una nueva oficina:

de las oﬁcinas

Disponibilidad de espacios: el estándar en el mercado de oficentros indica que cuando el nivel o tasa de disponibilidad sobrepasa el 10% del inventario disponible en la industria se entra en sobre oferta. Si está entre 0% y 5% hay faltante de inventario y si se encuentra entre 5% y 10% el mercado se encuentra en equilibrio. En la Gran Área Metropolitana (GAM), las firmas de bienes raíces

Cuando seleccione un nuevo espacio de oficina no solo debe pensar en el precio.

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hablan de un 15.4% de tasa de disponibilidad. lo que indica que existe una sobre oferta considerable. Esto lo puede aprovechar su empresa al obtener mejores precios y condiciones en los complejos existentes y en pre colocación. Clase del inmueble: en el mercado inmobiliario, se clasifican los oficentros según estándares internacionales de la siguiente manera:

EXPERTO RECOMIENDA

Consulte el tamaño de sus oficinas en su contrato de arrendamiento.

A+:

es la categoría más alta de la industria. Son edificios con prestigio, calidad, arquitectura exclusiva y una ubicación inmejorable. Hay excelencia en su mantenimiento diario y todas las amenidades que incluye la clase A. Son los más caros del mercado. Según Newmark Central America, el precio promedio de arrendamiento mensual del metro cuadrado ronda los $21,86 y su mantenimiento $4,12.

“No se fije solo en el precio de la oficina. Tome en cuenta la disponibilidad de parqueo, la categoría del edificio y la reputación del desarrollador a cargo”.

se trata de edificios recién construidos con excelente ubicación y acceso. Son demandados por clientes de prestigio en el mercado con parqueo bajo techo, mínimo de un parqueo por cada 25 metros cuadrados, uso de materiales de alta calidad, acceso controlado, aire acondicionado, sala de reunión lujosa y amplio lobby de entrada, según describen los expertos de Newmark Central America. Su precio de renta mensual es de $19,86 en promedio y se cobra por mantenimiento cerca de $2,66.

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ESPECIAL: OFICINAS 2016

“La cantidad promedio de espacio por empleado de oficina a nivel mundial se ha reducido a 13,9 metros cuadrados o menos, de 20,9 metros cuadrados registrados en 2010, según una encuesta mundial realizada recientemente por la firma CoreNet Global.”

de acuerdo con Newmark Central America, se trata de edificios con altura de piso a cielo de mínimo 2,40 metros, flexibilidad en el diseño interior (espacios abiertos), seguridad 24/7 y acceso controlado. Se utilizan materiales de primera calidad. Su precio de renta mensual es de $15,52 en promedio y se cobra por mantenimiento cerca de $1,41.

por lo general, se trata de espacios con calidad inferior. Usualmente, han sido utilizados para uso administrativo desde hace 20 ó 25 años y no han sido renovados, modernizados y están funcionalmente obsoletos. Además, no fueron construidos con materiales ecológicos. Su precio de renta mensual es de $10,72 en promedio y se cobra por mantenimiento cerca de $0,19. Cuota de mantenimiento: pregunte sobre cómo se le cobrará la cuota mensual de mantenimiento del edificio. Algunas compañías incluyen ese rubro dentro del precio de alquiler total, mientras que otros lo cobran aparte. El mantenimiento incluye por lo general la limpieza del lugar, seguridad externa, recepción, pintura, mantenimiento de equipos, elevadores, entre otros. Los servicios, así como los precios, variarán de complejo a complejo.

otorgamiento de parqueo en el oficentro seleccionado.

¿Cómo reubicar su oficina?

La decisión puede estar motivada por razones financieras, estéticas, de conveniencia o capacidad. Reubicar espacios de oficina puede ser un proceso complicado, caro y absorbente en cuestión de tiempo. Por lo general, es algo que la gerencia de la compañía necesita hacerlo una vez cada tres o más años. Aunque usted ya haya pasado por el proceso anteriormente, se enfrentará a una dinámica de mercado diferente cada vez que busque un nuevo espacio. La decisión de moverse a una nueva oficina puede estar motivada por razones financieras, estéticas, de conveniencia o capacidad. El acceso a buena información y el uso de un agente de bienes raíces pueden ayudarlo a tomar la decisión

Plazo mínimo de arrendamiento: algunos contratos de arrendamiento establecen plazos mínimos para poder entrar y ocupar un espacio de oficinas. Los plazos pueden ir por lo general de 1 a 3 años. Espacios de parqueo: el mejor estándar de parqueo es un espacio por cada 25 metros cuadrados arrendados. Pregunte por las políticas de ABRIL 2016 / 70

correcta sobre si renovar un arrendamiento o buscar otro lugar. Si decide hacer lo segundo, uno de los principales asuntos que tendrá que atender es cuánto espacio de ofi cina necesita la compañía. Cuando se trata de una empresa grande, lo mejor será contratar a un arquitecto; empero, las pequeñas y medianas empresas lograrán hacerlo con una guía de análisis de sus necesidades y objetivos operacionales. Calcular cuánto espacio de oficina necesita su negocio no es una ciencia exacta, pero no es tan simple como usar únicamente de referencia el tamaño de su actual zona laboral. Esto debido a que su oficina puede ocupar más de un piso o tener formas que quizá no sean las más adecuadas. Estos aspectos afectan la eficiencia del espacio y la densidad con la cual puede ser utilizado. A pesar de ello, algunos suelen aplicar simplemente la fórmula básica de metros cuadrados por empleado. Este promedio ha caído a nivel global de 20,9 m2 en 2010 a 13,9 m2 en la actualidad, de acuerdo con una encuesta hecha por la firma CoreNet Global. Pero aquí, la matemática no siempre es la mejor elección, pues muchos factores pueden intervenir. Por ejemplo, ¿Sus empleados reciben a clientes frecuentemente? ¿Necesita de estaciones de trabajo más privadas o prefiere un espacio abierto? ¿Con cuánta frecuencia sus empleados conviven entre sí?

EXPERTO RECOMIENDA

Guía Le presentamos una pequeña guía para que usted encuentre su propia respuesta: Conozca su espacio actual. Consulte el tamaño de sus oficinas en su contrato de arrendamiento. Si no confía en esto, utilice una cinta métrica para determinar el tamaño. Para ello, tendrá que dividir los segmentos en rectángulos que se puedan medir a lo largo y ancho. Multiplique el ancho por el largo de cada rectángulo para obtener la cantidad de metros cuadrados, y luego sume el total de cada división. Analice sus actuales condiciones y futuras necesidades. ¿En qué puede ser mejorada su actual oficina? Tal vez, el cuarto de descanso siempre está lleno de gente. ¿Qué no es necesario ahora? Es posible que usted acaba de empezar a utilizar la nube para almacenar sus datos y ya no necesita un cuarto para los servidores o un equipo de TI. ¿Cuánto de su espacio puede ser reutilizado? Muchos escritorios se mueven fácilmente de lugar, pero esas alfombras o paredes de yeso no.

Paso 1.

bien, no olviPaso 2.Ahora de que si opta por un nuevo lugar se estará comprometiendo por al menos tres años.

Por lo tanto, añada entre 10% y 15% en cantidad de metros cuadrados para crecimiento futuro. Recuerde que el costo de terminar un contrato antes de lo estipulado y moverse de oficina en un período corto será mucho más caro que prever este espacio adicional. un tamaño Paso 3.Calcule de espacio aproximado. Aplique las siguientes directrices para cada miembro de su equipo según el puesto y añada otros requerimientos de su oficina. Requerimientos de espacio promedio • Empleados que requieren oficinas • Presidente (37,2 m2) • Vicepresidentes (18,6 m2) • Gerentes (13,9 m2) Empleados que requieren cubículos • Secretarios (11,6 m2) • Representantes de servicio al cliente (11,6 m2) • Contadores (13,9 m2) • Programadores (11,6 m2) • Ingenieros (16,3 m2) Empleados en área abierta • Recolectores de datos (11,6 m2)

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• Oficinistas (11,6 m2) • Empleados temporales (9,3 m2) Otros requisitos de oficinas • Área de recepción (9,3 m2 + 0,9 m2 por persona en espera) • Salón (4,6 m2 + 2,3 m2 por persona sentada) • Sala de trabajo (11,6 m2) • Cuarto de archivos (18,6 m2) • Biblioteca o bodega (18,6 m2) • Sala de almuerzo o descanso (7,0 m2 + 2,3 m2 por persona sentada) • Otras áreas de especialidad (el tamaño varía según el uso) sus resulPaso 4.Compare tados. Añada la tasa de crecimiento de personal a su nuevo cálculo y compárelo con el tamaño de su base de referencia para determinar si la diferencia está más o menos relacionada con las conclusiones que obtuvo en el paso 2. Ahora usted ya cuenta con datos cruciales para la búsqueda de nuevoespacio. No obstante, recuerde que cada espacio puede ser diferente, dependiendo de la disposición, paredes internas, colocación de las áreas comunes, etc. Lleve su nuevo requisito de tamaño, salga al mercado, empiece a buscar los espacios físicos existentes en su rango y asegúrese que su cálculo concuerde con la realidad.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

AFZ, Heredia Terracampus, Curridabat

El Tobogan , San José

COMP EMPRES

sobresalen en ubicaciones

Inteli al servicio

os edificios también tienen sentido común. Esa es la clave y punto de cohesión entre los 5 Complejos de Oficinas elegidos para la 5 Edición de Inversión Inmobiliaria. El diseño puesto en función de la operación eficiente es necesaria y casi obligatoria. El costo energético es uno de los más elevados, siendo el aire acondicionado el principal enemigo del cargo energético y de la huella de carbono de las actividades desarrolladas en los inmuebles. Aerocentro Parque Empresarial, por ejemplo, está construido con

cristalería que mejora la iluminación de los espacios y aísla el calor, doble aporte a la operación de todo inquilino. La innovación en sostenibilidad ayuda también a las empresas, ya que no solo se certifican los edificios, sino los inquilinos. Un caso es el de IBM Costa Rica, que recibió una certificación LEED, categoría Gold, en el interior de uno

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de los edificios que ocupa en AFZ, centro corporativo destacado por su esfuerzo en certificarse y reducir la huella generada por operación de los edificios. Los edificios deben ser también atractivos para las nuevas generaciones. En el caso del Centro Corporativo El Tobogán, sus desarrolladores afirman que es el único diseñado y construido

EN PORTADA

Aerocentro, Alajuela

LEJOS ARIALES

estratégicas de la GAM

Forum 2, Ed M&N Santa Ana

gencia del inquilino pensado en el medio ambiente, aspecto que resulta atractivo para los Millenials. La innovación en espacio iluminados, abiertos, cómodos, de fácil acceso y la implementación de la tecnología en cada amenidad son parte de los aspectos que hacen de este lugar uno más atractivo para los jóvenes profesionales. La inteligencia también tiene que

ver con la ubicación. Los centros corporativos albergan actividades intensivas en conocimiento, nicho en el que existe alta demanda de profesionales y la tarea de atraerlos pasa por un tema de ubicación y facilidades. Forum II destaca su ubicación estratégica, a 20 minutos del centro de San José y del Aeropuerto Juan Santamaría. Además, está

ABRIL 2016 / 73

en el centro de un área Premium, que ofrece una amplia oferta gastronómica y de servicios. Una situación similar ocurre con Terra Campus, pero en el sector Este. Aprovecha la alta densidad residencial, con el desarrollo de la zona y facilita a las empresas atraer al talento que no quiere trasladarse hasta el Oeste. El menú es amplio, además de variado, tal cual expone la 5 Edición de Inversión Inmobiliaria. La elección es bastante personalizada, al existir amplitud en personalización, gustos y sabores.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

CENTRO CORPORATIVO EL TOBOGÁN

el edificio inteligente que las empresas esperaban Proyecto desafía los estándares de oficentros locales con su ubicación estratégica cercana a 15 rutas de transporte, la única certificación LEED Gold del país y amenidades que atraerán al mejor talento millennial Por: César Brenes Quirós, cbrenes@inversioninmobiliariacr.com

l Centro Corporativo El Tobogán (CCET), ubicado en el corazón de San José en San Francisco de Goicoechea, llegó al país con una clara misión: elevar los estándares del mercado local de oficentros con una propuesta inteligente y diferenciada

en tecnología, diseño, espacio, ubicación, relación con el medio ambiente y atracción de talento. Inmobiliaria Contempo, desarrolladora del proyecto, no escatimó en invertir en los elementos más

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importantes de un centro corporativo de primer nivel, que lo hacen un edificio A+. Múltiples accesos y salidas, 10 niveles de oficinas con áreas que van desde los 150 metros cuadrados (m2) hasta pisos completos de 3.452 m2, pent-houses corporativos con terraza al aire libre y vistas privilegiadas, azotea con helipuerto, 100% de parqueos bajo techo y bodegas disponibles en el sótano, destacan entre las principales amenidades. Pero… ¿qué hace al CCET el edificio de oficinas más inteligente de Costa Rica? La respuesta la encontrará en su

SECCIÓN ESPECIAL COMERCIAL

ACOMPAÑAMIENTO: Un equipo experto de profesionales, asesores acompaña a sus clientes en todo momento dentro de la toma de decisiones. En la foto: De izq. a derecha, Priscilla Argüello, asesora de Cushman&Wakefield, Rodolfo Cruz, Gerente General de CCET, Paola Colombari, Ejecutiva de ventas de CCET

“La mayor concentración de edificios se ha dado en el sector oeste del país, sin considerar que la zona con mayor fuerza de trabajo es el sector este. Los socios apostaron a esta ubicación para que a los trabajadores se les haga cómodo y fácil el poder trasladarse a su zona de trabajo”.

excelente ubicación, ambiente ideal para fuerzas laborales tan demandantes como los millennials, prácticas ecoamigables y tecnología de punta. Veamos.

llegar caminando o en bicicleta al centro de San José forman parte del atractivo de esta inteligente ubicación.

Millennials llegarán al CCET

Localización inmejorable

El proyecto se encuentra ubicado en el sector norte de la Gran Área Metropolitana (GAM), una zona de gran valor histórico que concentra la mayor cantidad de servicios financieros, institucionales y de negocios privados del país. Además, para comodidad de los inquilinos cuenta con más de 15 rutas de transporte en las cercanías del edificio, una parada de bus y una estación de tren a menos de dos cuadras de distancia. “La mayor concentración de edificios se ha dado en el sector oeste del país, sin considerar que la zona con mayor fuerza de trabajo es el sector este. Los socios apostaron a esta ubicación para que a los trabajadores se les haga cómodo y fácil el poder trasladarse a su zona de trabajo”, explica Rodolfo Cruz, gerente general del CCET. De la misma forma, el proyecto tiene cerca los principales servicios de bancos, centros comerciales, hoteles, gimnasios y a menos de 5 Km. las principales universidades del país, una garantía de que el mejor talento del país se verá atraído por las empresas que se instalen allí. De hecho, ya hay una importante lista de compañías, como la multinacional alemana Evonik, que decidió

El CCET es el único centro corporativo del país que cuenta con la certificación LEED Gold (Leadership in Energy and Environmental Design)

apostar por el nuevo proyecto, confiando en la cantidad y calidad de talento que ya están logrando atraer. A ellas, se unirán empresas nacionales y multinacionales que buscan los más altos estándares de calidad y seguridad, ahorros en sus costos operativos, espacios con Régimen de Zona Franca, centros de servicios compartidos, entre otros. El desarrollo de la futura Circunvalación Norte, accesos directos a la Ruta 32, calles primarias y secundarias que conectan fácilmente con toda la GAM y la posibilidad de

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“Con el crecimiento de los Millenials como parte de la fuerza laboral, las empresas deben enfocar sus esfuerzos en ubicar sus oficinas en proyectos que sean diferentes y que estén estratégicamente cerca de todo”, explica Priscilla Argüello, asesora senior de la firma Cushman & Wakefield / AB Advisory, empresa que maneja en exclusiva la comercialización del complejo. Por otra parte, al ser el único proyecto corporativo diseñado y construido con una mentalidad enfocada al medio ambiente, el CCET lleva las de ganar con las nuevas generaciones de trabajadores que buscan espacios iluminados, abiertos, cómodos, de fácil acceso y con tecnología de punta. Incluso, el CCET promueve el uso del transporte alternativo como las bicicletas, ya que cuenta con un amplio parqueo para este medio de transporte, cómodas duchas y lockers para sus colaboradores. La utilización cada vez más popular del tren será un atractivo más para una generación de trabajadores dinámica, preocupada por el medio ambiente y cada vez más apática a adquirir automóviles. Si ese fuera el caso, las molestas presas no serán

ESPECIAL: OFICINAS 2016

problema, debido a que el CCET cuenta con tres accesos que evitarán los congestionamientos en horas pico.

Único con certificación LEED Gold: impulso a la eficiencia operativa y productividad laboral en la empresa

El CCET es el único centro

“

Este entorno baja los niveles de estrés, fomenta el bienestar, el rendimiento, la creatividad y la disposición del trabajador dentro de su lugar de trabajo. Para las empresas esto es muy beneficioso, ya que incrementa considerablemente la eficiencia de sus colaboradores y el nivel de satisfacción y realización personal”.

corporativo del país que cuenta con la certificación LEED Gold (Leadership in Energy and Environmental Design) del US Green Building Council. Esto quiere decir que las prácticas aplicadas al diseño y la construcción reducen en gran medida o eliminan el impacto del edificio sobre el medio ambiente y sus ocupantes en cinco áreas: el emplazamiento sostenible, la protección y eficiencia del agua, la eficiencia y energía renovable, la conservación de materiales y recursos naturales y la calidad ambiental interior. El proyecto ha sido consciente no sólo con el medioambiente, sino también con las personas que laboran y que pasan gran parte del día dentro del inmueble. A través de la iluminación, la calidad del aire, los espacios y la tecnología, estas oficinas se transforman en lugares de trabajo agradables. “Este entorno baja los niveles de estrés, fomenta el bienestar, el rendimiento, la creatividad y la disposición del trabajador dentro de su lugar de trabajo. Para las empresas esto es muy beneficioso, ya que incrementa considerablemente la eficiencia de sus colaboradores y el nivel de satisfacción y realización personal”, señala Rodolfo Cruz. La certificación LEED también califica los dispositivos ahorradores de agua como llaves, regaderas, captación de agua pluvial y sistemas de tratamiento de agua que permiten ahorros operativos de hasta el 40%. Las empresas que se instalen en el CCET podrán tener ahorros muy significativos en sus costos operativos.

Tecnología de última generación

El CCET es un edificio que fue diseñado y construido bajo los más altos estándares de calidad y tecnología. Según Priscilla Argüello, de Cushman & Wakefield / AB Advisory, un edificio inteligente se construye haciendo uso de toda clase de tecnologías para hacer más eficiente su uso y control, las cuales abarcan categorías como seguridad, comunicaciones, apoyo logístico y automatización de procesos.

El CCET cuenta con: •

•

BMS (Building Management System): sistema inteligente que monitorea y controla todos los sistemas del edificio. Por ejemplo, las luces de las áreas comunes funcionan con sensores para ahorrar electricidad y ayudar al medio ambiente. MSC (Mission Critical Systems): redundancia en accesos, servicios y otros sistemas. El aire acondicionado está compuesto por torres de enfriamiento (sistema hidrónico). Todos los accesos son automatizados con tecnologías de punta que aseguran la seguridad y eficiencia operativa. CCTV: cuenta con más de 180 cámaras que tienen la capacidad de guardar la información, hasta por 90 días, de todos los eventos que se den en áreas comunes del proyecto. 10 elevadores inteligentes de

Amplias zonas verdes en diferentes ubicaciones del CCET.

Rodolfo Cruz Gerente General Centro Corporativo El Tobogán

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SECCIÓN ESPECIAL COMERCIAL

•

pasajeros para que los usuarios no tengan que perder tiempo al detenerse en todos los pisos, y puedan ir directo al piso seleccionado. Cuartos de IT en cada piso facilitan el manejo de infraestructura tecnológica de los inquilinos.

¿Por qué apostar por el CCET?

Otros elementos diferenciadores del CCET incluyen cuartos eléctricos y de telecomunicaciones en cada uno de los niveles, con el fin de que los clientes no tengan que hacer sus conexiones electromecánicas desde el sótano. Asimismo, todos los espacios ya cuentan con su acometida eléctrica, lo cual genera ahorro en la inversión de remodelación. Como una amenidad más, el centro posee en su primer nivel una plaza comercial con la presencia de restaurantes, cafeterías, tienda de conveniencia y otros locales de servicio. También,

10 elevadores inteligentes en el edificio corporativo de los cuales 3, son elevadores panorámicos

en junio próximo abrirá un Business Center que ofrecerá espacios para entrenamientos y reuniones listos para alquilar por hora, día o mes.

Las empresas instaladas también tendrán ahorros significativos en electricidad y agua, gracias a la certificación LEED Gold.

Amenidades del CCET Estos son solo algunos de los elementos diferenciadores del CCET.

 Múltiples accesos y salidas  10 niveles de oficinas con áreas desde los 150m2 hasta pisos completos de 3,452m2



Pent-houses corporativos con terraza al aire libre y vistas privilegiadas

 10 elevadores inteligentes en el edificio corporativo de los cuales 3, son elevadores panorámicos

 6 elevadores más para el

área de sótanos, torre de parqueos y un

elevador exclusivo de carga



Torre de parqueos con puentes peatonales que se comunican con el edificio corporativo en los niveles 5 y 8

 100% de parqueos bajo techo

“

Priscilla Argüello Asesora Senior Cushman & Wakeﬁeld / AB Advisory



Bodegas disponibles en sótano



Áreas verdes para el esparcimiento de los usuarios



Plaza comercial con restaurantes y servicios



Business Center con salas de reuniones, entrenamiento y oficinas ﬂexibles



Azotea con helipuerto



Espacio para bicicletas para promover el uso de este transporte alternativo



Duchas cómodas y lockers para impulsar el deporte



3 accesos al proyecto para evitar el congestionamiento en las horas pico



Parada de bus en el proyecto, más de 15 rutas de buses en las cercanías y parada de tren a 200 metros.

Fuente: CCET

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ESPECIAL: OFICINAS 2016

Terra Campus Corporativo combina ubicación, experiencia y satisfacción de inquilinos en un mismo lugar.

Clientes confirman conveniencia y productividad de sus colaboradores en un complejo desarrollado por la compañía inmobiliaria pionera del este de la GAM Por Redacción Inversión Innmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

“E

stábamos buscando un lugar con infraestructura de nivel premium que contara con el régimen de zona franca. También, queríamos estar en las cercanías de los principales centros de enseñanza superior dentro de un lugar con fácil acceso para los colaboradores desde casi cualquier sector de la Gran Área Metropolitana (GAM)”.

Así describe Marco Fernández, gerente general de la multinacional de tecnologías digitales Konrad Group, las razones por las cuales la empresa que dirige eligió el oficentro Terra Campus Corporativo, ubicado en el cantón de Tres Ríos, como su centro de operaciones en Costa Rica desde inicios del 2013. Un ﬂujo vehicular menos pesado en el sentido oeste-este y hacia Cartago,

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que propicia que los colaboradores viajen en la ruta opuesta a las presas de automóviles en horas pico también fue parte fundamental de la decisión. Precisamente, con esas ventajas en perspectiva, el grupo empresarial Aldesa, decidió desarrollar en el 2008 lo que hoy es Terra Campus Corporativo. La firma aprovechó el expertise que le generó crear, desde el año 2000, Terramall -el más grande

SECCIÓN ESPECIAL COMERCIAL

“

Ponemos a disposición del mercado un centro corporativo Clase A con espacios para oficinas de primera calidad, 33.866 m² de área de construcción que incluye accesos, calles, aceras, plaza peatonal, entre otras obras”. Leslie Saborío Director 4D Desarrollos Inmobiliarios.

e importante centro comercial en la zona este de la GAM y aplicarlo en su nuevo proyecto. Desde entonces, Terra Campus Corporativo se ha dedicado a generar gran cantidad de puestos de trabajo en el área y a activar su dinámica comercial. Actualmente, cerca de 1.700 personas laboran en el complejo y se espera que la cifra llegue a 2.500 en su capacidad máxima.

Terra Campus cuenta con dos edificios de aproximadamente 11.351 m2 cada uno

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ESPECIAL: OFICINAS 2016

De hecho, al 31 de Marzo del presente año se logró con éxito la colocación del 70% del proyecto, quedando disponible 6.500 metros cuadrados (m2) de área arrendable, según confirmó Leslie Saborío, director de 4D Desarrollos Inmobiliarios, división de Aldesa a cargo del proyecto. Además de Konrad Group, Fiserv, Grupo Bimbo, GlaxoSmithKline (GSK), H.B. Fuller, Prosoft, Cinépolis, Agri Leasing, Villanueva Abogados, ARTLex, Sony Music, Ecom Coffee y Total forman parte de la cartera de inquilinos de Terra Campus Corporativo. Por su parte, 4D es una empresa con más de 18 años de experiencia en el mercado local inmobiliario. Cuenta con amplia experiencia en el desarrollo de espacios comerciales, corporativos, industriales, sector turismo (hoteles), entre otros.

Colaboradores e inquilinos satisfechos

Uno de los principales motivos del éxito de las operaciones de los inquilinos de Terra Campus Corporativo tiene que ver con la satisfacción y calidad de vida de sus colaboradores. De acuerdo con Francisco Alba De La Vega, gerente de la empresa de software Fiserv, existe mucha motivación

“

Los edificios cuentan con elevadores inteligentes y sistemas de alarma y supresión de incendios en áreas comunes.

entre los 120 empleados de esa sede, debido a que su lugar de trabajo ahora está muy cerca de sus casas. “Algunos de nuestros asociados ahora pueden pasar por sus hijos al colegio, pueden ir a almorzar a sus casas y desayunar mejor y con más calma. En general, la mayoría indica que se siente más satisfecho con su trabajo y con la compañía, al haber mejorado su calidad de vida”, comenta el ejecutivo. Esa motivación fue uno de los principales elementos que tomó en cuenta

Fiserv en el 2014, cuando decidió instalarse en Terra Campus. Además de querer ser una de las primeras empresas tecnológicas en el este de la ciudad, la firma vio el potencial de atraer más fácilmente a estudiantes y universitarios y poder ofrecer a muchos de sus asociados la disminución significativa del tiempo de transporte diario hasta Heredia, donde se encuentra la sede principal de Fiserv en el país. En GSK, la reacción ha sido similar. En el año 2012, la compañía relocalizó

“

Estábamos buscando un lugar con infraestructura de nivel premium que contara con el régimen de zona franca. También, queríamos estar en las cercanías de los principales centros de enseñanza superior dentro de un lugar con fácil acceso para los colaboradores desde casi cualquier sector de la Gran Área Metropolitana (GAM)”.

Al estar localizados al costado del centro comercial, resulta conveniente para las personas que van a los restaurantes, al supermercado o a las diferentes tiendas”.

“

Algunos de nuestros asociados ahora pueden pasar por sus hijos al colegio, pueden ir a almorzar a sus casas y desayunar mejor y con más calma. En general, la mayoría indica que se siente más satisfecho con su trabajo y con la compañía, al haber mejorado su calidad de vida”.

Marco Fernández Gerente General Konrad Group

Esteban Coronado BSC Head GSK Costa Rica.

Francisco Alba De La Vega Gerente Fiserv

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SECCIÓN ESPECIAL COMERCIAL

sus operaciones debido a su plan de expansión. Como la mayoría de sus colaboradores pertenecen a la región de Cartago y sector este de la GAM, se seleccionó el mejor oficentro de la zona. Ahora, los empleados de la compañía no solo deben pasar menos tiempo viajando de la casa al trabajo y viceversa, sino que se encuentra cerca de las principales universidades, donde muchos aún siguen estudiando. “Asimismo, al estar localizados al costado del centro comercial, resulta conveniente para las personas que van a los restaurantes, al supermercado o a las diferentes tiendas”, confirma Esteban Coronado, BSC Head de GSK Costa Rica. La cercanía de Terramall es clave para los trabajadores de GSK quienes, según su gerente, gustan mucho de las instalaciones y disfrutan tener un centro comercial justo al lado de su oficina. Tal ha sido el éxito en la satisfacción de los clientes de Terra Campus Corporativo que los planes de expansión para las compañías no se detienen. Por ejemplo, Konrad está a punto de iniciar la construcción de la segunda fase de su oficina, la cual duplica el espacio y permitirá contar con capacidad para alojar hasta 130 colaboradores. Por su parte, Fiserv estará abriendo

una segunda etapa para 125 asociados más en julio de este año y la tercera en enero del 2017 con otros 125 puestos. De esa forma, a finales del próximo año, la planilla de colaboradores en ese oficentro alcanzará los 350. En GSK, hace seis meses se realizó una expansión de 130 estaciones de trabajo para nuevos empleados que se unirán pronto al equipo de 380 personas.

Su empresa también puede estar en Terra Campus

Sin duda, Terra Campus Corporativo se ha convertido en el mejor centro de negocios del este de la GAM, gracias a su estratégica ubicación geográfica. Se trata del proyecto de su categoría más cercano a reconocidas universidades públicas y privadas del país, así como colegios técnicos y vocacionales, lo que facilita el acceso a capital humano del más alto nivel. A s i m i s m o , Te r ra C a m p u s Corporativo cuenta con tres ingresos y en todos ellos acceso directo a transporte público, lo que facilita el traslado de colaboradores y visitantes al proyecto. Uno de los principales valores agregados que el proyecto ofrece es su cercanía con Terramall, convirtiéndose en un proyecto de uso mixto que permite satisfacer diferentes necesidades para

Plaza peatonal con amplias zonas verdes

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los colaboradores y socios comerciales del oficentro. A solo 75 metros de distancia y a través de un paso techado, los colaboradores y visitantes de Terra Campus pueden disfrutar de todos los servicios bancarios, cines y entretenimiento, casual dining y food court, peluquería, salón de belleza, boutiques, tiendas por departamentos, gimnasio, entre otros. “Ponemos a disposición del mercado un centro corporativo Clase A con espacios para oficinas de primera calidad, 33.866 m2 de área de construcción que incluye accesos, calles, aceras, plaza peatonal, entre otras obras”, destaca Leslie Saborío, director de 4D Desarrollos Inmobiliarios. El proyecto está conformado por dos edificios, cada uno con 11.308 m2 disponibles para alquiler y/o venta en cinco niveles: el primero para uso comercial y/o para oficinas, 2do, 3er, 4to y 5to nivel para oficinas, así como un nivel subterráneo para estacionamientos. Los edificios están conectados por una plaza peatonal de 2.245 m2 con agradables zonas verdes para el disfrute de los inquilinos. Como parte de los beneficios que tienen condóminos del complejo, Terra Campus Corporativo Torre 2 opera dentro del Régimen de Zona Franca sin ningún costo adicional para socios comerciales.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

AFZ aún cuenta con un 70% de su superficie disponible para nuevos desarrollos, lo que garantiza oportunidades de expansión para sus clientes.

AMERICA F R E E

Z O N E

crece de la mano con la sostenibilidad

Empresa proyecta obtener certificación de carbono neutralidad en octubre de este mismo año. Por: Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

merica Free Zone (AFZ) continúa creciendo en metros cuadrados. Incorporó la sostenibilidad ambiental dentro de sus edificaciones y, actualmente, todos sus nuevos proyectos cuentan con la certificación internacional Core & Shell de Liderazgo en Diseño Ambiental y Energía (LEED, por sus siglas en inglés).

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Esto facilita que las empresas que ocupan sus instalaciones y que tienen una visión ambiental puedan obtener sus propias certificaciones, para lo cual deben trabajar en aspectos como sus niveles de iluminación, reducción en la utilización de agua, documentación del tratamiento de desechos durante la remodelación del espacio y contar con un sistema de reciclaje. Las compañías interesadas en efectuar este tipo de mejoras reciben el apoyo del equipo humano de America Free Zone. “Someter nuestros proyectos a estas revisiones tan exhaustivas demuestra el compromiso de America Free Zone con la eficiencia energética y la conciencia ambiental. Sabemos que alinearse a estos estándares representa una inversión importante que asumimos con gusto, pues aparte de significar un valor agregado para todos nuestros clientes -quienes experimentan una optimización de sus costos operativos- el esfuerzo

SECCIÓN ESPECIAL COMERCIAL

LA CIFRA

300.000 Litros de agua al año se ahorran con la incorporación de sistemas amigables con el ambiente en los servicios sanitarios.

Una primera instalación de más de 5.100 metros cuadrados de paneles solares, respaldan el compromiso de AFZ con las soluciones ambientalmente sostenibles.

contribuye con el bienestar del planeta y eso es muy relevante para nosotros”, expresó José Benavides, Gerente General de AFZ. Una empresa que ya tiene una experiencia positiva en esta área es IBM Costa Rica, que recibió una certificación LEED, categoría Gold, en el interior de uno de los edificios que ocupa en AFZ.

Tecnología amigable con el ambiente

La empresa también desarrolla otras iniciativas para reducir su impacto sobre el medio ambiente, dentro de las cuales destaca la inclusión de tecnologías limpias. Por ejemplo, en la zona deportiva de AFZ y azoteas de edificios han instalado más de 5.100 metros cuadrados de paneles solares y se colocaron 62 postes de iluminación con energía solar en los parqueos. Se incorporaron sistemas amigables con el ambiente en los servicios sanitarios, que permiten ahorrar 300.000 litros de agua al año. Por otro lado, el sistema de riego de zonas verdes se alimenta de aguas reutilizadas de su planta de tratamiento. El inmueble cuenta con aires acondicionados inteligentes y todos los edificios e iluminación pública poseen tecnología LED, lo que reduce el consumo convencional de energía a la mitad.

AFZ obtendrá tres certificaciones

Dado el incremento de inquilinos -que genera una mayor cantidad de residuos- la empresa puso en práctica un

Los edificios de AFZ exhiben modernos acabados, que se complementan con un cuidadoso diseño paisajístico.

Plan Integral de Manejo de los Desechos Sólidos. Este plantea la realización de jornadas de reciclaje periódicas, que educan sobre una adecuada gestión de los residuos y de los desechos no recuperables. En julio del año pasado se llevó a cabo la primera jornada, lo que inició el camino hacia su meta de obtener una certificación en carbono neutralidad. AFZ proyecta alcanzar esta condición en octubre del presente año.

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Someter nuestros proyectos a estas revisiones tan exhaustivas demuestra el compromiso de America Free Zone con la eficiencia energética y la conciencia ambiental”. José Benavides Gerente General AFZ.

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¿Por qué elegir America Free Zone?

stas son las principales ventajas de esta zona franca, ubicada junto a la Autopista General Cañas. • Beneficios del régimen de zona franca. • Tiene una superficie de 40 hectáreas, que garantiza posibilidades de expansión a sus clientes. • Ubicación estratégica, con tres accesos distintos al complejo. • Servicios de transporte público y privado con amplia cobertura geográfica y variedad de horarios. • Servicio al cliente de un equipo multidisciplinario de profesionales. • Redundancia eléctrica y de telecomunicaciones. • Sistema centralizado de seguridad de última tecnología. • Exhaustivo protocolo de salud y seguridad ocupacional. • Variedad de servicios complementarios. • Sus edificios integran tecnologías eco-amigables. • Su operación se certificará carbono neutral, Bandera Azul Ecológica e ISO 9001 este 2016. • Contacto: Tel: (506) 2509-9999 Email: jbenavides@americafreezone.com Web: www.americafreezone.com

ESPECIAL: OFICINAS 2016

El Sports Zone de AFZ, promueve la práctica deportiva como un componente esencial en la vida de los colaboradores de las empresas instaladas en el complejo.

Este mismo año obtendrá otras certificaciones importantes como la Bandera Azul Ecológica y la ISO 9.001 referente a los sistemas de gestión de calidad en una empresa. “Los esfuerzos de mitigación y la integración de prácticas responsables con el medio ambiente no son un tema nuevo para AFZ, los implementamos desde hace muchos años. Sin embargo, con el crecimiento exponencial que el proyecto ha experimentado, contar con una planificación formal en materia ambiental y con un sistema que la certifique se convirtió en una prioridad”, manifestó Cindy Donato, Gerenta de Salud y Seguridad Ocupacional de AFZ.

Nuevas construcciones

America Free Zone continúa creciendo en sus instalaciones: actualmente se desarrolla un nuevo edificio de ocho niveles, con un total 37.600 m2 de construcción, y que estará listo en noviembre. Los primeros cinco pisos serán espacios de parqueo bajo techo, mientras que los tres superiores se emplearán como oficinas. Habrá un helipuerto en la azotea. La siguiente fase estará conformada por dos edificios más, ambos de seis pisos. Uno tendrá 2.400 metros cuadrados por

piso y el otro contará con 2.000 metros cuadrados por piso. Además, este desarrollo contempla la construcción de una nueva plaza de comidas, adicional a la que existe hoy en día. Estos dos edificios serán inaugurados en 2017, y se complementarán con dos más que se construirán en el mediano plazo. En general, aquellas empresas que estén interesadas en ocupar un espacio en el complejo de 40 hectáreas que constituye AFZ, lo recibirán en obra gris

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Los esfuerzos de mitigación y la integración de prácticas responsables con el medio ambiente no son un tema nuevo para AFZ, los implementamos desde hace muchos años”. Cindy Donato Gerenta de Salud y Seguridad Ocupacional AFZ.

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o llave en mano. Si requieren instalarse de inmediato, se ofrece la modalidad Plug & Play. Esta zona franca –que tiene 16 años en el mercado inmobiliario- posee numerosos servicios complementarios, como una plaza de comidas, un centro médico y una farmacia, una tienda de conveniencia, una zona deportiva, bancos, una universidad, transporte público y privado, entre otras facilidades. Además, está respaldado por un equipo multidisciplinario de profesionales especialistas en áreas como dirección de proyectos, infraestructura, acabados, sistemas eléctricos, sistemas de telecomunicaciones, sistemas de alarmas, control de acceso y circuito cerrado de televisión. A su vez, existe un equipo de apoyo en presupuestos, diseño arquitectónico y salud ocupacional, entre otros campos. Dentro de sus clientes destaca una amplia cartera de firmas multinacionales, la mayoría del sector de servicios: hasta la fecha hay 22 compañías instaladas y cuatro adicionales se colocarán próximamente. Se proyecta que a finales de este 2016 todas las empresas situadas en AFZ agrupen a un total de 10.000 trabajadores.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

AEROCENTRO

Parque Empresarial

UNA VIBRANTE PROPUESTA DE NEGOCIOS Con un innovador enfoque y una ubicación estratégica, el proyecto esta diseñado para que sus inquilinos logren construir espacios empresariales más competitivos Por Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

EROCENTRO es un Parque Empresarial que cuenta con una ubicación estratégica cerca del Aeropuerto Internacional Juan Santa María, con acceso desde la Radial Francisco J. Orlich (Alajuela) y conexión con las principales rutas nacionales. Con excelente visibilidad y fácil acceso, el Parque Empresarial se encuentra localizado en un área

rodeada por hoteles, supermercado y comercio. La cercanía con City Mall confirma el valor de la zona y el polo de crecimiento que se esta desarrollando junto a una amplia oferta de conveniencia, gastronomía y entretenimiento que suma al proyecto un alto valor. El dinamismo comercial y la continua expansión de la zona promueven la instalación de empresas de

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renombre que se complementan entre sí por la oferta de opciones y servicios. La zona se ha convertido en un centro de oportunidades para aquellas compañías que se encuentran en busca de recurso humano calificado, con más de 185,000 posibles colaboradores en la zona, con fácil acceso a centros de formación académica/ técnica y facilidad de interconexión

SECCIÓN ESPECIAL COMERCIAL

La ubicación estrategica brinda una alternativa eficiente que optimiza a las personas el dezplazamiento vehicular, lo cual trae consigo ahorro de tiempo y combustiible, constituyendo, junto a las áreas de conveniencia, una propuesta única para la comodidad de los colaboradores”. con los servicios de transporte público y privado. La ubicación estratégica brinda una solución eficiente que optimiza el desplazamiento vehicular, lo cual trae consigo ahorro de tiempo y combustible, constituyendo, junto a las áreas de conveniencia, una propuesta única para la comodidad de los colaboradores. Adicionalmente, Aerocentro cuenta con certificación Core&Shell de Liderazgo en Diseño Ambiental y Energía (LEED, por sus siglas en inglés), convirtiéndose en el primer

Locales comerciales desde 40m2

El edificio cuenta con elevadores de alta velocidad

oficentro que utiliza estrategias encaminadas a la sostenibilidad, combinando el rendimiento ambiental, económico y el rendimiento orientado a los ocupantes, ofreciendo espacios que son más saludables y seguros para estos, además son una representación física de los valores de las organizaciones que los poseen y los ocupan. El edifi cio cuenta con ofi cinas para venta y alquiler que van desde los 90 m2, hasta pisos completos de aproximadamente 1,350 m2. Tiene un área comercial y de conveniencia que ofrece locales desde los 40m2. Importantes empresas como SNAP, UPS y EDIFY se han sumado a las ventajas que ofrece Aerocentro y la zona.

Un lujoso y amplio lobby de acceso reﬂeja el estatus corporativo del Parque Empresarial

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Propuesta integral: Desarrollador: GTU Desarrollos Área total arrendable: 7,585 m2 Parqueos Totales: 1 parqueo cada 30 m2 Oficinas individuales desde 90 m2 Medios pisos de oficinas desde 550 m2 Pisos completos de oficinas hasta 1,350 m2 Locales comerciales desde 40 m2 Sostenibilidad: Certificación LEED CS Ubicación estratégica: Alajuela, sobre la Radial, frente al Hotel Marriott Courtyard Web: www.aerocentrocr.com Tel: +506 8899-2244

ESPECIAL: OFICINAS 2016

EDIFICIOS MN

FORUM 2

un parque empresarial tecnológico y eﬁciente El complejo está estratégicamente ubicado en un área premium, a tan solo 20 minutos del centro de San José y del Aeropuerto Internacional Juan Santamaría Por: Redacción Inversión Inmobiliaria info@inversioninmobiliariacr.com

l complejo de oficinas Parque Empresarial Forum 2 cuenta con modernos edificios, entre estos los denominados M y N, equipados con diversas facilidades tecnológicas

y servicios para aquellas empresas interesadas en operar de forma eficiente. Por ejemplo, poseen dos niveles de

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sótanos de parqueo, cinco niveles de espacio de oficinas y la distribución de los edificios está hecha como planta libre de aproximadamente 1.000 metros cuadrados de área útil.

SECCIÓN ESPECIAL COMERCIAL

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En los alrededores de Forum 2 se pueden encontrar todo tipo de servicios de apoyo y de comercio, un sinnúmero de restaurantes, así como bancos, tiendas de conveniencia, servicios médicos, entre otras facilidades”, según representantes de Cuestamoras Urbanismo

Forum 2 en detalle: • Nombre: Forum 2 • Diseño: urbano y contemporáneo • Ubicación estratégica cerca de servicios y comercio: Lindora, a 8 kilómetros del Aeropuerto Internacional Juan Santamaria • 98.000 metros cuadrados de espacio alquilable distribuido en 17 edificios y 2 plataformas en 7.5 hectáreas. • Compañías de clase mundial, nacionales y extranjeras. • Edificio M&N con posibilidad de expansión en los otros “pads” • Cinco niveles con dos de parqueo subterráneo. • Plataforma de parqueo adicional con más de 675 espacios. • Espacios disponibles desde los 700 metros cuadrados. • Opción de oficinas “build to suit”. • Datos de contacto Rosemary Alvarado Tel: (506) 2520 6231 Email: ralvarado@cuestamoras.com

Tienen una plataforma de 683 espacios de estacionamiento, ubicada en el noreste del parque empresarial, que está equipada con caseta de guarda en el acceso principal y servicios sanitarios para hombres y mujeres, habilitados bajo los parámetros de la ley 7.600. Un aspecto que destaca de su infraestructura es que un núcleo de circulación vertical y de servicios une a ambos edificios, lo que propicia la flexibilidad de comunicación entre ellos. De esta manera, los hace más eficientes y adecuados para la expansión futura de los inquilinos. Los edificios pueden ser diseñados internamente de acuerdo con las especificaciones y distribuciones especiales de cada cliente. Quien tenga interés en ocupar un espacio podrá encontrar tamaños desde 700 metros cuadrados, que pueden ser entregados en obra gris o “llave en mano”. La empresa propietaria del proyecto es Cuestamoras Urbanismo, que tiene 20 años de experiencia en la gestión profesional y desarrollo de inmuebles de oficinas, de carácter habitacional y comercial. Cuenta con una cartera de activos de más de 100 inmuebles distribuidos en todo el territorio nacional.

Altos estándares tecnológicos

Forum 2 es un complejo de oficinas contemporáneo y urbano, diseñado con altos estándares internacionales en tecnología e infraestructura. Cuenta con amplias áreas de parqueo, zonas verdes, amenidades y múltiples accesos. La estructura está diseñada de forma tal que provee de comodidad y disfrute a los peatones que circulen. El ordenamiento de los edificios en una cuadrícula permite una cercanía

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entre edificios, que facilita la comunicación entre ellos a través de aceras cubiertas y pequeñas plazas. Este parque empresarial está estratégicamente ubicado en un área premium, a tan solo 20 minutos del centro de San José y del Aeropuerto Juan Santamaría. Ello implica que se halla en una de las zonas de mayor desarrollo residencial y comercial del oeste de la Gran Área Metropolitana, donde se conjugan la conveniencia y la plusvalía que necesitan las empresas y sus ejecutivos: Lindora, Santa Ana. En sus alrededores se pueden encontrar servicios de apoyo y de comercio, como restaurantes, bancos, tiendas de conveniencia, servicios médicos, entre otros.

Capacidad de expansión

Este proyecto tiene la capacidad de ampliarse. Por ello, en el futuro se proyecta la construcción de edificios en los pads OP, QR y GHI, lo que representa un estimado de 40.000 metros cuadrados adicionales para quien presente nuevos requerimientos de crecimiento. Se ofrece la opción de crear soluciones estilo “build to suit” (construir a la medida). Adicionalmente a la oferta de espacio de oficinas con las que cuenta Forum 2, los edificios por desarrollar poseerán usos variados, que incluirán opciones de amenidades, recreación, salud y hospedaje para ejecutivos y profesionales que visitan el parque empresarial y la zona en general. Por otro lado, los espacios de oficina serán abiertos y flexibles, con un diseño innovador que permitirá la iluminación natural y reducción en el uso de aire acondicionado y electricidad, con una arquitectura bajo estándares internacionales de eficiencia de espacios.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

Mercado de oﬁcinas latinoamericano enfrenta retadora etapa Informe de JLL reporta altas tasas de disponibilidad y precios de alquiler estancados en varios países de la región Por César A. Brenes Quirós, cbrenes@inversioninmobiliariacr.com

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INTERNACIONAL

Costanera Center, Santiago, Chile

a industria de oficinas de Latinoamérica no parece estar en el mejor de sus momentos, varios de los países de la región están siendo impactados por la baja en los precios de sus mercancías, poco movimiento de exportaciones y una política monetaria restrictiva por parte de los Estados Unidos. Tales factores han hecho que la mayoría de mercados de la región experimente altas tasas de disponibilidad y precios de alquileres estancados.

Estas son las principales conclusiones de un informe elaborado por la firma regional de servicios financieros, inmobiliarios y de gestión de inversiones, JLL, sobre la situación del mercado de oficinas durante el 2015. La consultora cuenta con oficinas en 80 países y una amplia presencia en Latinoamérica. De hecho, el reporte incluye cifras de 20 naciones en todo el subcontinente, siendo Ciudad de Guatemala, su más reciente adición a la lista. La región incorporó un total de 2,5 millones de metros cuadrados (m2) en 2015, de los cuales absorbió de forma neta, solo 1,5 millones de m2. Como resultado, la tasa de disponibilidad aumentó en un 1,3% con respecto al año anterior, describe JLL. Este panorama colocó a ciudades líderes de la industria como Bogotá (Colombia), San José (Costa Rica), Lima (Perú), Santiago (Chile) y Panamá (Panamá) en la “fase de caída o sobreoferta” del llamado reloj de mercado del ciclo inmobiliario. Además, Guatemala (Guatemala), Rio de Janeiro y Sao Paulo (Brasil), San Juan (Puerto Rico) y Buenos Aires (Argentina) ya pasaron a la categoría de mercados en recesión. Solo Guayaquil y Quito en Ecuador, Cali en Colombia y Montevideo en Uruguay se destacan como mercados en recuperación, mientras que Monterrey y Ciudad de México en México, Medellín en Colombia y Caracas en Venezuela se colocan en la etapa de expansión. La situación es preocupante si se toma en cuenta que en los próximos dos años, JLL proyecta 5,2 millones de m2 de nuevo inventario en centros de negocios, lo cual seguirá empujando la tasa de disponibilidad hacia arriba y bajará los precios de alquiler, elementos propios de mercados en sobre oferta. Solo para San José, Costa Rica se estima la entrada de 160.000 m2 que podría estar impulsando las altas tasas de disponibilidad y la baja en los precios, en favor de los inquilinos y en detrimento de los desarrolladores.

Principales indicadores

La devaluación que sufrieron las monedas latinoamericanas durante el año pasado redujo el valor de varias

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Los mercados de oficinas más grandes de Latinoamérica siguen siendo Ciudad de México, Sao Paulo, Santiago y Bogotá. Esto es consistente con el posicionamiento de estos lugares en el top de hubs de negocios en la región, ya que concentran cerca de la mitad de los 30 millones de m2 que rastrea JLL en Latinoamérica.

de sus economías, en términos de dólares estadounidenses, principalmente de Colombia, Chile, Perú, Venezuela, Argentina y Brasil, de acuerdo con JLL. De hecho, la mayoría de naciones reportó un crecimiento económico moderado en 2015 y algunas incluso llegaron a contraerse (Brasil, Puerto Rico y Venezuela). A pesar de esas noticias, los mercados de oficinas más grandes de Latinoamérica siguen siendo Ciudad de México, Sao Paulo, Santiago y Bogotá. Esto es consistente con el posicionamiento de estos lugares en el top de hubs de negocios en la región, ya que concentran cerca de la mitad de los 30 millones de m2 que rastrea JLL en Latinoamérica. Solo Ciudad de México supera los 5,5 millones de m2, seguida por Sao Paulo con más de 4 millones, Santiago superando los 3 millones y Bogotá con poco más de 2 millones de m2. Guadalajara, Cali, Montevideo y Medellín ocupan los últimos lugares con menos de 1 millón de m2. En la lista, San José ocupa el puesto 12 con un inventario que supera el millón de metros cuadrados. En cuanto a tasa de disponibilidad, Panamá es la ciudad que lidera el indicador en toda Latinoamérica, e incluso se coloca como una de las mayores del mundo, con más de 45%,

ESPECIAL: OFICINAS 2016

El ciclo inmobiliario en latinoamérica

mportantes mercados como Panamá y Bogotá se encuentran con San José, en fase de sobreoferta Caracas Mexico City Bogotá San José

En crecimiento

En sobreoferta

Monterrey, Medellín Guadalajara

En recuperación

Lima, Santiago Panam City

En recesión Guatemala City Rio de Janeiro

Colombia Caribbean, Montevideo

San Juan, São Paulo Guayaquil, Quito, Cali

Buenos Aires

Fuente: JLL Research (2015)

cuando el equilibrio de mercado se encuentra entre el 8% y 10%. La zona es caracterizada por una alta inversión en bienes raíces con capital originado en otros países. JLL reporta ocho ciudades por encima del equilibrio de mercado en disponibilidad, lo cual significa que se está en situación d favorable para los inquilinos, quienes pueden encontrar una feroz lucha de mercado en cuanto a precios, amenidades y ubicaciones estratégicas. Rio de Janeiro, Sao Paulo, San Juan, Monterrey, Lima y San José forman parte de la lista en sobreoferta. De hecho, la capital costarricense ocupa el octavo entre los 20 países analizados. En contraste, seis ciudades cuentan con una disponibilidad por debajo del equilibrio de mercado, entre ellas, Buenos Aires, Caracas y Quito, las cuales han visto una limitada nueva entrada de inventario debido a la incertidumbre de mercado. Por su parte, Montevideo, Guayaquil y Guatemala tienen bajas tasas debido a que son pequeños mercados y la mayoría de desarrolladores se encuentran reticentes a introducir nueva

en puntos con un ritmo de demanda tan lento. Sobreoferta en aumento Las tasas de disponibilidad han aumentado con respecto al periodo anterior debido a que muchas ciudades están en el medio de un ‘boom’ de construcción, que está dejando

En cuanto a tasa de disponibilidad, Panamá es la ciudad que lidera el indicador en toda Latinoamérica, e incluso se coloca como una de las mayores del mundo, con más de 45%, cuando el equilibrio de mercado se encuentra entre el 8% y 10%. La zona es caracterizada por una alta inversión en bienes raíces con capital originado en otros países.

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exceso considerable de espacio. Barranquilla, en Colombia, vio pasar su indicador de 8% a 37%; San José creció en 1,1% y solo cinco ciudades (Montevideo, Monterrey, Cali, Guatemala y Caracas) vieron una pequeña reducción. Con respecto a la producción de nuevo inventario, Ciudad de México lideró la lista con cerca de 675.000 m2 en 2015. Le siguieron Sao Paulo (400.000+), Lima (250.000+) y Bogotá (200.000+). Solo Cali, Quito, Guayaquil, Monterrey, Guadalajara y Montevideo reportaron una absorción neta mayor a la producción, pues se trató de un año donde la mayoría de mercados vivió un récord en nuevo inventario. Por otro lado, Ciudad de México fue, nuevamente, responsable por la absorción de 470.000 m2, es decir un tercio de la absorción neta total de la región. San José ocupó el octavo lugar en este rubro con menos de 100.000 m2 y registró por cuarto año consecutivo una demanda neta negativa. Ahora bien, al hablar de precios promedio de alquiler de oficinas clase A por metro cuadrado, Caracas ocupa el primer lugar al solicitar alrededor de $40, seguido de Montevideo con más de $30, río de Janeiro, Buenos Aires y México, todos superando los $25.Guatemala es el lugar más barato para rentar oficinas con un precio que apenas supera los $10 y San José se posiciona en la lista de número 14 con rentas cercanas a los $19. Este indicador es uno de los que más ha caído en toda la región como consecuencia de incrementos en la producción y un estancamiento en la demanda. La situación ha sido intensificada por devaluaciones de monedas latinoamericana, que ha afectado más a unos países que a otros. Brasil registró la caída más pronunciada, con un 40% de reducción.

Oportunidades para San José

Las proyecciones de JLL indican que México representará alrededor de 1.000.000 m2 del nuevo inventario estimado para los próximos dos años; es decir, un crecimiento del 18% de su actual oferta. Los mercados que más crecerán en proporción a su tamaño actual serán Guadalajara, con más del doble,

INTERNACIONAL

Mercado en sobreoferta Panamá es una de las ciudades con mayor tasa de disponibilidad de la región y el mundo Panama City Col. Caribbean Rio de Janeiro São Paulo San Juan Monterrey San José Lima Mexico City Bogotá Santiago Guadalajara Cali Medellín Buenos Aires Guayaquil

Punto de equilibrio vacancy rate: 8-12%

Guatemala City Montevideo Caracas Quito 0%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Fuente: JLL Research (2015)

Proyecciones de nuevo inventario Crecimiento de mercado de oficinas en relación al tamaño de la industria de cada ciudad. Mexico City

14%

São Paulo

18%

28%

Bogotá Lima

21%

Monterrey

33%

130%

Guadalajara

15%

Rio de Janeiro

Santiago Quito

20%

Panama City

16%

Buenos Aires

14% 16% 13%

San José Caracas Medellín

48%

Col. Caribbean Guayaquil

23% Current Stock Production, 2016-2017

12% 9%

Guatemala City

12%

Cali San Juan

Montevideo -

0% 1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

Area Rentable (m2) Fuente: JLL Research (2015)

Lima, Bogotá, Medellín y el caribe colombiano. San José ocupa el lugar 12 en este ranking, pues se estima un nuevo inventario cercano al 16%, por encima de lugares como Caracas, Medellín y Guatemala.

“San José ha sido históricamente uno de los mercados más estables de América Latina, los desarrolladores en San José tienden a ser más reacios al riesgo. En tanto, otras ciudades, como Ciudad de Panamá, están viendo la

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nueva oferta excesiva como resultado de la euforia de los inversores”, comentan los expertos de JLL. Lo anterior se refleja en la producción anual de nuevo inventario que nunca ha superado 100.000 m2, ni ha caído por debajo de 30.000 m2. Los desarrolladores, por lo general, optan por añadir nuevos espacios dentro de un complejo de oficinas existente una vez que tienen un compromiso con un gran inquilino. “Los centros corporativos del país ofrecen una serie de ventajas tales como sistemas de seguridad, tecnología e infraestructura de punta (fibra óptica redundante, sistemas de administración de energía, nodos para telefonía, etc.), edificios modernos y de alta calidad (acabados de primera calidad, plantas eléctricas de emergencia, aire acondicionados centralizados, etc.). La mayoría están ubicados en zonas estratégicamente convenientes según el tipo de industria”, señala Franklin Apuy, vicepresidente de la sede tica de la transnacional NTT Data. .Esa es una de las razones por las que JLL estima que en los próximos dos años se añadirán cerca de 160.000 m2, lo cual mantendrá la tendencia de sobreoferta y tasa de disponibilidad al alza. Empero, se espera que la demanda incremente progresivamente a medida que sus principales mercados de exportación, EE.UU. y Europa, ganen presencia y requieran nuevos espacios. Una de las tendencias que se mantendrá con la entrada de nueva oferta es la descentralización de zonas fuertes como Escazú y Santa Ana, con la llegada y/o expansión de complejos como El Cafetal, Lindora Park, Belén Business Center y La Lima Corporate Center. “La demanda no es la misma de años atrás y la competencia es muy fuerte. Mucha investigación previa y una apuesta con menos riesgos es la que vamos a ver en el futuro. Menos desarrollos por especulación y más con inquilinos firmados de previo. Esperemos que el mercado no se vea afectado por nuevos desarrollos especulativos que puedan afectar al mercado general”, aporta Francisco Navarro, gerente de mercadeo de Colliers Costa Rica.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

Mercado de oficinas en latinoamerica en cifras SAN JOSÉ, COSTA RICA Total inventario (m2): 1,035,000 Tasa de disponibilidad general: 16,3% Producción anual, 2015 (m2): 73,000 Absorción anual, 2015(m2): 51,000 Oficina clase A para renta (US$/ m2/año): $15 - 23 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m2/año): $14 - 21

CIUDAD DE MÉXICO, MÉXICO Total inventario (m2): 5,624,000 Tasa de disponibilidad general: 12% Producción anual, 2015 (m2): 675,000 Absorción anual, 2015(m2): 470,000 Oficina clase A para renta (US$/ m2/año): $25 - 32 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m2/año): $20 - 28

CIUDAD PANAMÁ, PANAMÁ Total inventario (m2): 1,268,000 Tasa de disponibilidad general: 45,3% Producción anual, 2015 (m2): 196,000 Absorción anual, 2015(m2): 80,000 Oficina clase A para renta (US$/ m2/año): $15 - 28 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m2/año): $16 - 23

CIUDAD GUATEMALA, GUATEMALA Total inventario (m2): 510,000 Tasa de disponibilidad general: 6,0% Producción anual, 2015 (m2): 18,000 Absorción anual, 2015(m2): 15,000 Oficina clase A para renta (US$/ m2/año): $9 - 11 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m2/año): $8 - 10

BOGOTÁ, COLOMBIA Total inventario (m2): 2,054,000 Tasa de disponibilidad general: 11,4% Producción anual, 2015 (m2): 247,000 Absorción anual, 2015(m2): 122,000 Oficina clase A para renta (US$/ m2/año): $20 - 25 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m2/año): $15 - 22

QUITO, ECUADOR Total inventario (m2): 1,342,000 Tasa de disponibilidad general: 3,2% Producción anual, 2015 (m2): 71,000 Absorción anual, 2015(m2): 83,000 Oficina clase A para renta (US$/ m2/año): $16 - 23 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m2/año): $10 - 18

CARACAS, VENEZUELA Total inventario (m2): 1,135,000 Tasa de disponibilidad general: 4,45% Producción anual, 2015 (m2): 18,000 Absorción anual, 2015(m2): 11,000 Oficina clase A para renta (US$/ m2/año): $29 - 35 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m2/año): $20 - 32

SAO PAOLO, BRAZIL Total inventario (m2): 4,493,000 Tasa de disponibilidad general: 23,6% Producción anual, 2015 (m2): 412,000 Absorción anual, 2015(m2): 206.000 Oficina clase A para renta (US$/ m2/año): $11 - 48 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m2/año): $10 - 40

LIMA, PERÚ Total inventario (m2): 1,485,000 Tasa de disponibilidad general: 14,8% Producción anual, 2015 (m2): 287,000 Absorción anual, 2015(m2): 120,000 Oficina clase A para renta (US$/ m2/año): $21 - 25 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m2/año): $18 - 24

MONTEVIDEO, URUGUAY Total inventario (m2): 291,000 Tasa de disponibilidad general: 5% Producción anual, 2015 (m2): 0 Absorción anual, 2015(m2): 5,400 Oficina clase A para renta (US$/ m2/año): $29 - 35 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m2/año): $21 - 27

SANTIAGO, CHILE Total inventario (m2): 3,115,000 Tasa de disponibilidad general: 9,9% Producción anual, 2015 (m2): 117,000 Absorción anual, 2015(m2): 162,000 Oficina clase A para renta (US$/ m2/año): $27 - 30 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m2/año): $18 - 24

Por otro lado, JLL advierte enfáticamente sobre el efecto de la situación fiscal del país sobre la industria de las oficinas. “Si el tema no se resuelve pronto y el Gobierno necesita aumentar sus ingresos para cubrir los gastos, podría impactar los incentivos de impuestos del Régimen de Zona Franca, una idea que fue explorada en la anterior administración. Esta decisión haría que algunas importantes

compañías presentes en San José miren hacia otros lugares”, explican los expertos. Otro de los retos tiene que ver con infraestructura vial, pues la cantidad de vehículos circulantes sobrepasa la capacidad instalada de las calles, carreteras y puentes, especialmente en el Valle Central. Según Apuy, los tiempos de transporte incrementan año con año y esto supone un deterioro

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BUENOS AIRES, ARGENTINA Total inventario (m2): 1.307.000 Tasa de disponibilidad general: 7.2% Producción anual, 2015 (m2): 32.000 Absorción anual, 2015(m2): 26.000 Oficina clase A para renta (US$/ m2/año): $27 - 30 Oficina clase AB/B+ para renta (US$/ m2/año): $18 - 25

en la calidad de vida del empleado, así como un impacto al empleador. En la misma línea, Octavio Matus, gerente general de la empresa alemana Zollner Electronics, el mercado también debería revisar el costo de la tarifa adicional de parqueos, pues competidores como México son más atractivos en ese punto y es un factor que está incidiendo en la determinación de negocios.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

Mercado inmobiliario de oﬁcinas en la ciudad de Panamá Durante el último año, el inventario se incrementó en más de 160,000 metros cuadrados, alcanzando 1,576,396 metros cuadrados de área arrendable total, mostrando un crecimiento mucho más conservador si se compara con años anteriores. Por: Danny Quirós. Director de Consultoría Colliers International Panamá.

na ubicación estratégica, nuevas conexiones de transporte, los beneficios fiscales de la Ley 41 SEM (que ofrece incentivos fiscales tanto para las empresas multinacionales, como migratorios para su personal extranjero en mandos medios y altos), la infraestructura tecnológica, una economía dolarizada y un buen ambiente para el desarrollo de los negocios, siguen consolidando a la ciudad de Panamá, como un destino atractivo para el establecimiento de operaciones empresariales. El superávit del 26.1% registrado al tercer trimestre del 2015 en la

balanza de servicios y un crecimiento del 10.70% en los servicios de intermediación financiera, pronostican un panorama muy positivo en la demanda para el mercado inmobiliario de oficinas para los próximos períodos. Durante el último año, el inventario se incrementó en más de 160,000 metros cuadrados, alcanzando 1,576,396 metros cuadrados de área arrendable total, mostrando un crecimiento mucho más conservador si se compara con años anteriores. Los motivos principales de la desaceleración que muestra este mercado en la evolución de la oferta, obedecen

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principalmente a la corrección de los excesos cometidos previamente. Esta situación a su vez, pretende una estabilización de la situación coyuntural en la interacción de la oferta y la demanda. Para finales del año anterior, la tasa de disponibilidad se ubicó en el 22.90%. Indicador que refleja una tendencia del mercado a la búsqueda de niveles de equilibrio. Al cierre de este período, la absorción neta anual fue de aproximadamente 151.000 metros cuadrados de inventario existente. Con esta cifra podemos confirmar que las tasas de

INTERNACIONAL

Comportamiento de la oferta: Inventario (m2), disponibilidad (%)

Demanda: absorción Neta anual (m2)

$26.00 $25.00 $24.00

Precios de arrendamiento: Lista vs. Cierre (us$/m2/mes)

160,000

1,800,000

30,00%

140,000

1,500,000

25,00%

120,000

1,200,000

20,00%

900,000

15,00%

600,000

10,00%

300,000

5,00%

100,000

$23.00

80,000

$22.00

60,000

$21.00

40,000

$20.00

Dic 12

Dic 13

Dic 14

Dic 15

Precio de Cierre Precio de lista

0,00%

20,000

Dic 12

Dic 13

Dic 14

Dic 15

Dic 13

Inventario (m2)

Dic 14 Dic 15

Tasa de Disponibilidad

Colliers International, Panamá

ocupación han crecido a pesar de los altos niveles de oferta existentes y en proceso de construcción. Este indicador refleja una tasa de ocupación interanual del 9.60% del inventario actual del mercado. La expansión de operaciones de empresas locales ha contribuido considerablemente al crecimiento de este indicador, así como la mudanza a inmuebles con amenidades que garantizan mayor comodidad a los usuarios. El establecimiento de conglomerados o “clusters” empresariales en algunos sub-mercados, también han apoyado el crecimiento en los niveles de absorción; Principalmente en lo que se refiere a servicios financieros y servicios compartidos.

A pesar de que los precios de renta han alcanzado niveles considerablemente altos si se comparan con otros mercados en la región, la ley de la oferta y la demanda ha producido rebajas conservadoras en este indicador para algunos inmuebles. La brecha entre los precios de lista y precios de cierre es de aproximadamente un 7.00%. Para diciembre del 2015, el precio de lista promedio se estableció en los US$23.20 por metro cuadrado por mes, inferior al año anterior, como consecuencia de transacciones recientes que han sido cerradas a niveles por debajo del precio de equilibrio. El precio de cierre, posterior a las extensas negociaciones,

se ha establecido en US$21.73 por metro cuadrado por mes. Al día de hoy, el mercado inmobiliario de ofi cinas posee más de 217,400 metros cuadrados en construcción, considerando los diferentes tipos y categorías de inmuebles. Estos proyectos estarán ingresando al mercado durante el 2016 e inicios del 2017; El área bancaria, Costa del Este y Santa María Business District son las zonas que albergan la mayoría de este inventario, lo cual confirma el auge que consolida estos sectores como los polos de desarrollo de oficinas en la ciudad de Panamá.

Segmento de lujo

La oferta de oficinas en el segmento de lujo, sigue mostrando mayor aceptación conforme a las exigencias y necesidades que están más allá del confort y funcionalidad. La posibilidad de reflejar una imagen de solidez corporativa, ha aumentado la posibilidad de los desarrolladores para ofrecer servicios adicionales a los espacios de trabajo, que a su vez se relacionen con la productividad de sus colaboradores. Espacios con mejores acabados, mayor tecnología y elementos que brinden más efi ciencia espacial y energética, se han convertido en los más atractivos para los usuarios que encuentran en la ciudad de Panamá, una oferta con mayor sofisticación si se comparan con el resto de países en Centroamérica.

ABRIL 2016 / 97

ESPECIAL: OFICINAS 2016

EDIFICIOS CORPORATIVOS

SOSTENIBLES El concepto de la sostenibilidad en el sector corporativo ha sido un tema emergente y de suma importancia durante la última década. Por: Arq. María Matamoros Bolaños, Ámbito Arquitectura y Sostenibilidad

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SOSTENIBILIDAD

materiales sostenibles, y el manejo correcto de los desechos.

Beneficios de los edificios corporativos sostenibles:

Arq. María Matamoros Ámbito Arquitectura y Sostenibilidad

l concepto de la sostenibilidad en el sector corporativo ha sido un tema emergente y de suma importancia durante la última década. La sostenibilidad corporativa debe tomar en cuenta las dimensiones ambientales, sociales y económicas de una empresa, además de referirse a las decisiones que impactan a la corporación tanto a corto plazo como a largo plazo. Hoy en día, un número creciente de corporaciones alrededor del mundo está haciendo grandes esfuerzos para incorporar la sostenibilidad tanto en sus prácticas diarias como en el espacio físico de trabajo. Este esfuerzo de ve reflejado también en América Latina, donde esta tendencia toma cada día más fuerza. En la parte ambiental, las estrategias de sostenibilidad utilizadas en los edificios corporativos van desde el ahorro energético hasta el enfoque integrado de varios temas que incluyen, pero no se limitan a: la eficiencia en el uso de agua, la utilización de

Los edificios corporativos sostenibles benefician tanto al inquilino como al propietario, ya que son más económicos y su costo de operación se reduce considerablemente. Estos edificios son más eficientes en el uso de los recursos como la energía, el agua, los materiales y hasta el sitio, y logran bajar su consumo energético hasta en un 50% en comparación a los edificios de oficinas convencionales. Para poder sacar el mayor provecho en desarrollos de gran escala y evitar sobrecostos innecesarios durante la construcción del proyecto, la sostenibilidad debe ser abordada desde el inicio del proceso de diseño, y debe ser parte de un proceso integrado. Los edificios de oficinas diseñados conscientemente tienden a ser mucho más saludables para los ocupantes por la incorporación de iluminación natural y buena calidad de aire interno, lo cual no sólo incrementa la retención de empleados sino que aumenta la productividad de éstos. Es importante que los espacios que se diseñen sean flexibles y adaptables para que puedan ser reutilizados por futuras generaciones de ocupantes y así prolongar la vida útil del edificio.

Edificios corporativos sostenibles en Costa Rica:

En nuestro país existen 54 proyectos de oficinas que han implementado las más estrictas normas de sostenibilidad en su diseño y construcción y han optado por buscar una certificación LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental) en

Torre MMG, Panamá Desarrollador:

Green Tower Properties, Inc.

Nivel de certificación:

LEED Gold, Núcleo y Envolventes

Apertura:

2013

Área del Terreno:

67,174 m2

Área total construida:

34,600 m2

Área de oficinas:

1,652.81 m2

Parqueos:

10 pisos

Plaza Comercial: 7 locales comerciales ubicados en PB

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distintos sistemas de calificación como: Interiores Comerciales, Nueva Construcción, Núcleos y Envolventes, y Operaciones y Mantenimiento de Edificios Existentes. Esto representa un 48% (casi la mitad) de todos los proyectos que han sido certificados o están registrados para optar por una certificación LEED en el país; un indicador de la gran importancia que le dan los desarrolladores a la sostenibilidad en edificios corporativos. Dentro de las certificaciones LEED más buscadas por los desarrolladores está la certificación denominada Núcleos y Envolventes (Core & Shell). Esta certificación va dirigida a los edificios nuevos en donde el propietario tiene un nivel limitado de influencia sobre el desarrollo de su edificio, ya que los espacios internos van a ser subarrendados a terceros. En este caso, se asume que el equipo del proyecto no va tener control sobre todos los aspectos del diseño y la construcción del edificio, sino únicamente de los sistemas base (sistemas mecánicos, eléctricos, y de protección contra incendio). Este tipo de certificación es muy popular porque se puede complementar con otra certificación denominada LEED para Interiores Comerciales, en donde cada inquilino aprovecha los beneficios de la certificación del edificio madre y se somete a su propio proceso de certificación para su espacio interno.

En la parte ambiental, las estrategias de sostenibilidad utilizadas en los edificios corporativos van desde el ahorro energético hasta el enfoque integrado de varios temas que incluyen, pero no se limitan a: la eficiencia en el uso de agua, la utilización de materiales sostenibles, y el manejo correcto de los desechos”.

ESPECIAL: OFICINAS 2016

Centro Corporativo El Tobogán, Costa Rica Uno de los primeros centros corporativos en obtener la certificación LEED para Núcleos y Envolventes es Aerocentro, ubicado en Alajuela. Este parque empresarial, obra de GTU Desarrollos, logró un ahorro de agua mayor al 40% en el interior de su edificio principal, al igual que un ahorro energético del 10%. Se especificaron materiales de bajas emisiones, materiales regionales, y sistemas de piso bajos en VOCs (Componentes Volátiles Orgánicos). Además, Aerocentro optó por una la revisión ó comisionamiento de sistemas electromecánicos a profundidad, garantizando que el edificio se desempeñe de acuerdo a las metas de ahorro propuestas en el diseño. (por aqui imagen de Aerocentro) El Centro Corporativo El Tobogán (San José) y El Cafetal (Belén) son dos de los proyectos más reconocidos en nuestro país que han logrado certificar exitosamente sus edificios en el sistema de Núcleos y Envolventes, bajo la versión 2009 de LEED. El Cafetal optó primero por una Precertificación oficial en donde obtuvo el nivel Plata por medio de la descripción de las intenciones de estrategias sostenibles que planeaba aplicar en su edificio. La

Desarrollador:

Contempo

Nivel de certificación:

LEED Gold

Apertura:

2015

Tipo de edificio:

Clase A+

Área de oficinas:

96 oficinas desde 150m2

Parqueos:

100% bajo techo

Plaza Comercial: 20 locales comerciales Ubicación:

Barrio Tournón, San José, Costa Rica

Precertificación es un reconocimiento formal por parte del USGBC (Consejo de Construcción Verde de los EEUU) de que el propietario o el desarrollador del edificio ha establecido el sistema de LEED para Núcleos y Envolventes como una meta a corto plazo para su proyecto. En este caso, esto le dio a los propietarios de El Cafetal un respaldo formal ante sus futuros inquilinos, de que el edificio iba ser diseñado y construido incorporando estrategias de sostenibilidad. La Precertificación se buscó en una etapa temprana del proyecto y se basó estrictamente en las metas declaradas y las intenciones de aplicar estrategias verdes que luego fueron desarrolladas. Después de obtener esta Precertificación y una vez terminados

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los planos constructivos, los centros corporativos que constan de varios edificios, como el Centro Corporativo El Cafetal, pueden registrar su proyecto bajo la modalidad de LEED “campus”, dentro de la cual se documentan los créditos de sitio compartidos entre los edificios, y luego cada uno certifica sus diferentes instalaciones aprovechando estos créditos de sitio pre-aprobados. En el caso de este conjunto, uno de sus edificios ya obtuvo una certificación en nivel Plata, demostrando un ahorro de agua mayor al 40%, y un ahorro de energía de casi 30% en comparación a un edificio base con características similares. El Centro Corporativo El Tobogán también obtuvo el año pasado una certificación en nivel Oro bajo la

SOSTENIBILIDAD

categoría de Núcleos y Envolventes demostrando ahorros de 14% en consumo de energía y 40% en uso de agua. Además de muchos otros créditos aprobados, este edificio optó por crear una guía de diseño y construcción para inquilinos dentro de la cual detalla las estrategias de sostenibilidad aplicadas al edificio base y da recomendaciones a sus inquilinos para el máximo aprovechamiento de los sistemas proporcionados por el edificio. (por aquí imagen de El Tobogan) Algunas otra corporaciones en Costa Rica han optado por someterse

a procesos de mejora en las operaciones y el mantenimiento de sus edificios actuales y buscar una certificación LEED para Edificios Existentes. Este es el caso de Intel (Belén), quien logró certificarse exitosamente en el 2013 con una certificación nivel base. Para esto es necesario hacer un levantamiento de los procesos actuales del edificio, incluyendo la clasificación de desechos que generan los usuarios, el consumo de agua de por lo menos un año atrás, y el gasto energético de sus sistemas. Una vez teniendo estos datos, Intel logró hacer las mejoras

AEROCENTRO Parque Empresarial, Costa Rica Desarrollador:

GTU Desarrollos

Nivel de certificación:

LEED para Núclos y Envolventes

Área total arrendable: 7,585 m2 Parqueos totales:

1 parqueo cada 30 m2

Área de oficinas:

Oficinas individuales desde 90 m2

Medios pisos de oficinas desde 550 m2 Pisos completos de oficinas hasta 1,350 m2

Ubicación:

Alajuela, Costa Rica

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necesarias para reducir el gasto de agua potable para riego externo en más de un 60%, instaló medidores de consumo para algunos subsistemas, y creó planes de manejo para sus desechos. Los desechos regulares (papel y cartón, plástico, vidrio, metales y cartuchos de tóner) se debieron reducir en un 50% y sus desechos electrónicos (computadoras, monitores, impresoras, fotocopiadoras, y electrodomésticos) en al menos un 75%. Además de esto debieron crear un plan de manejo para las baterías que desechen, en donde explican cómo van a evitar que por lo menos el 80% de éstas termine en la basura, ya sea por reducción (cambiando a baterías recargables) o reutilización.

Edificios corporativos sostenibles en centroamerica:

En el resto de Centroamérica, la consciencia por la sostenibilidad aún está en desarrollo. En cuanto a proyectos corporativos que buscan una certificación LEED, Belice cuenta con

ESPECIAL: OFICINAS 2016

Estrategias para diseñar edificios corporativos sostenibles: SITIOS SOSTENIBLES: Ubicar los edificios en un espacio geográfico en donde ya exista una red de transporte público establecido, y comercios cercanos que permitan al usuario del edificio desplazarse sin la necesidad de utilizar un vehículo privado. TECHOS VERDES: Los techos que incluyen vegetación bajan las emisiones de gases efecto invernadero absorbiendo el dióxido de carbono. También ayudan a mitigar la escorrentía de lluvia, y proporcionan una opción atractiva que puede ser habitada por el usuario si se desea. AISLAMIENTO: Especificar materiales de techo y envolvente con suficiente aislamiento para evitar el sobrecalentamiento del edificio y la sobrecarga de sistemas de enfriamiento. MANTENIMIENTO: Hacer chequeos preventivos y darle el correcto mantenimiento al edificio para asegurar que los sistemas funcionen de manera óptima y de acuerdo a las metas de consumo propuestas en el diseño. ENERGÍAS RENOVABLES: Intcorporar paneles fotovoltaicos u otra forma de energías renovables para bajar el costo energético del edificio. ILUMINACIÓN: Diseñar con el máximo aprovechamiento de luz natural y especificar sensores de ocupación y bombillos de alto rendimiento. AHORRO DE AGUA: Especificar piezas sanitarias y accesorios de bajo consumo, y de ser posible reutilizar aguas grises o recolectar agua llovida para la descarga de inodoros y orinales. La reducción en el uso de agua reduce también el gasto energético asociado con llevar el agua al edificio y distribuirla en distintos niveles. COMUNICACIÓN/EDUCACIÓN: Es importante involucrar a los usuarios del edificio en las metas de ahorro para puedan colaborar y estar conscientes del consumo diario del edificio y los efectos que esto tiene en el medio ambiente.

MANEJO DE DESECHOS: Reducir, reutilizar y reciclar los desechos diarios de los ocupantes, para así evitar la sobrecarga de basura en los botaderos.

un único proyecto registrado, mientras que Nicaragua cuenta con dos y El Salvador con tres. Guatemala se mueve un poco más rápido hacia esta tendencia con 14 proyectos de oficinas, algunos de ellos ya certificados bajo la modalidad más popular para este tipo de edificios: LEED para Núcleos y Envolventes. Dentro de los proyectos más destacados en Guatemala encontramos el proyecto Terra Esperanza,

un edificio de uso mixto (residencial, comercial y de oficinas) que alcanzó la certificación LEED Gold en el 2015. Este edificio logró incorporar energías renovables equivalentes al 1% del consumo energético total anual de su edificio y un ahorro de energía mayor al 20%. En cuanto al uso de agua, cumple con una reducción mayor al 40% en comparación a edificios similares, y además eliminó en un 100% el uso

ABRIL 2016 / 102

de agua potable para riego de áreas verdes. En Panamá el interés por la sostenibilidad y las certificaciones LEED en edificios corporativos también ha tomado mucha fuerza en los últimos años. Ellos cuentan con 46 proyectos totales de oficinas que se están sometiendo a este proceso de certificación. Proyectos como Corcione Business Plaza, Dream Plaza, Plaza del Este, Plaza Real Costa del Este, Torre 50, y MMG Tower han obtenido la certificación LEED para Núcleos y Envolventes. Esta última, que es la sede del grupo Morgan & Morgan en Panamá obtuvo una certificación nivel Oro el año anterior, validando la eficiencia de la torre y confirmando los beneficios ambientales y económicos así como el interés de los propietarios por el bienestar de los ocupantes. MMG Tower, ubicada en Costa del Este, cuenta con 18 pisos de oficinas y fue diseñada para reducir el consumo energético utilizando estrategias como la especificación de vidrios de alta eficiencia en su fachada para proteger al edificio de la alta radiación y carga térmica que hay en Panamá. Esto, junto con la especificación de equipos eficientes culminó en una reducción de energía mayor al 18%. Durante el proceso constructivo se recicló alrededor del 75% de los desechos de la obra, y se implementó un plan de calidad de aire interior que veló por la salud, el aseo y el orden de todos los empleados que trabajaron en la obra. Además de esto, se diseñaron techos verdes que logran mitigar el efecto de isla de calor en la ciudad y que ayudan a recolectar agua de lluvia que luego es reutilizada en el edificio. (por aquí imagen de MMG Tower) Al obtener esta certificación LEED, MMG Tower se posiciona dentro del grupo selecto de edificios en el mercado de bienes raíces de Panamá, convirtiéndose además en el pilar de la iniciativa de responsabilidad social corporativa de esta empresa. Diana Morgan, una de las propietarias, cita en la página web de este proyecto: “Ahora es nuestro turno de transmitir lo que hemos aprendido y enseñar con el ejemplo que es posible continuar con el desarrollo de nuestra querida Panamá siendo eficiente y responsable en el uso de nuestros recursos”.

MEGAPROYECTOS

World Trade Center

resurge imponente en honor al poder de la resiliencia

Asi lucirá el World Trade Center de Nueva York

El World Trade Center tiene su altura máxima en los 1,776 pies, en homenaje al año de la declaración de la independencia de los Estados Unidos de América. Por Ana Beatriz Fernández González, info@inversioninmobiliariacr.com

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ESPECIAL: OFICINAS 2016

Vista nocturna desde el río Hudson, Nueva York, EE.UU.

l atentado terrorista del 11 de setiembre de 2001 dejó una profunda y dolorosa herida en el imaginario de los estadounidenses luego del ataque a las Torres Gemelas del World Trade Center, emblema del poder económico de Nueva York y Estados Unidos, ubicado en el Bajo Manhattan. Cumplidos 15 años desde la tragedia, un nuevo complejo de 5 edificios, más una terminal de transporte para pasajeros, un Memorial y un museo en recuerdo a las 2.982 víctimas fallecidas, resurge imponente para honrar la capacidad de resiliencia de los seres humanos, de una ciudad que vivió un trauma. Poquísimo tiempo después del

atentado y con una voluntad de superación inquebrantable, Larry Silverstein, -quien poseía el arrendamiento de las torres por 99 años-, se propuso levantarlas de nuevo, y en marzo de este año el complejo comercial de 64749,7 m2 abrió sus puertas del Transportation Hub, finalizando así otra etapa. La espectacular y polémica estación diseñada por el reconocido arquitecto español Santiago Calatrava y que simboliza una paloma blanca, no solo costó $ 4,000 millones, el doble de lo presupuestado (más alrededor de $400 millones por los daños ocasionados por el huracán Sandy), sino que tomó el doble del tiempo de construcción.

Sin embargo, el centro supone una importante mejora en las conexiones de transporte masivo en toda la región. El arquitecto costarricense José Luis Salinas Ollé, presidente del Grupo Inmobiliario de El Parque, ha seguido de cerca la construcción del WTC, pues viaja a Nueva York constantemente. “Es un proyecto profundamente agresivo desde todo punto de vista. La cantidad de metros de construcción es imponente, mejoraron la arquitectura y tiene dos elementos que lo hacen atractivo: el Memorial donde estuvieron las dos torres, que es muy místico y con el que lograron su cometido de recordar a las

LÍNEA DEL TIEMPO: Marzo 2016 Transportation Hub World Trade Center abre oficialmente

Mayo 2015 Abre sus puertas el Observatorio del One World Trade

Noviembre 2014 Oficialmente abre el One World Trade Center

Noviembre 2014 Condé Nast se traslada al One World Trade Center

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Mayo 2014 Se abre el público el National September 11 Memorial Museum Memorial

Noviembre 2013 Oficialmente abre el 4 World Trade Center

MEGAPROYECTOS

miles personas que murieron, y el edificio que diseñó Calatrava, que en medio de ese complejo se destaca, pues es totalmente diferente; es como una nave espacial”, comentó Salinas en entrevista para Inversión Inmobiliaria.

Memorial Plaza. Un homenaje al pasado y lugar de esperanza. Compuesto por 8 acres

Proyecto titánico

Dos años después del atentado, el proyecto de reconstruir el WTC fue presentado por el gobernador George E. Pataki y el alcalde de Nueva York Michael R. Bloomberg, mientras que los diseños fueron asumidos por los arquitectos Daniel Libeskind y David M. Childs del estudio Skidmore, Owings & Merrill LLP. También fueron seleccionados Michael Arad, Peter Walker, Richard Rogers, Fumihiko Maki y Lord Norman Foste, Bjarke Ingels de Bjarke Ingels Group (BIG) y Rogers Stirk Harbour + Partnership (RSHP). La nómina arquitectónica la completa Silverstein Properties, que montó un estudio de diseño en el 7 World Trade Center con arquitectos, ingenieros y consultores que juntos trabajan con un espíritu colaborativo sin precedentes. En el diseño arquitectónico se distingue la torre denominada One World Trade Center por su altura de 1,776 pies de altura (541.3 metros), como recordatorio del año en que se declaró la independencia de Estados Unidos de América (EE.UU.). Dicha torre está ubicada en el extremo noroeste del complejo e incorpora la más alta tecnología en diseño, construcción y seguridad. Con su aguja que apunta hacia el cielo, el edificio se convierte en el más grande del hemisferio Occidental, según información difundida por diversas fuentes. “La arquitectura de las torres está bien, nada fuera de lo normal.

11 de setiembre 2011 Se conmemora el décimo aniversario del atentado

La antigua The Freedom Tower o actual One World Trade Center para mí fue un acto de coraje; después de esos atentados ¿quién querría alquilar una torre de estas por el peligro que representa?”, reflexiona Salinas. De acuerdo con el arquitecto, el corazón del actual edificio es una masa enorme de concreto. Recuerda que el desaparecido WTC fue construido con acero y que cuando los aviones explotaron, los corazones de las torres que eran los ascensores y las escaleras causaron un efecto chimenea, derritiendo los centros de los edificios que cayeron hacia abajo y no al costado. El especialista asegura que en el caso de la nueva edificación, no escatimaron en gastar una fortuna en preparar las torres estructuralmente, de tal manera que si volviera a suceder un ataque similar, estas no colapsarían.

Junio 2011 El 4 World Trade Center es el primer edificio que se despunta en el complejo del World Trade Center.

Julio 2010 Es la primera vez que todo el complejo está bajo construcción

Algunos datos curiosos de los materiales constructivos de One WTC: el exterior contiene la cantidad de vidrio como para cubrir 20 canchas de fútbol profesional, el edificio tiene tanto acero como el utilizado para fabricar 20,000 automóviles y suficiente concreto para una acera de cuatro pulgadas de espesor construida de Nueva York a Chicago. One WTC abrió sus puertas en noviembre de 2014, teniendo como primeros inquilinos a la editorial Condé Nast y al Observatorio, ubicado en el los pisos 100 y 102, que opera desde mayo de 2015. La segunda torre más alta del WTC llamada 200 Greenwich Street o 2 World Trade Center fue inicialmente diseñada por Norman Foster, y ocupa una posición central en la esquina noreste del Memorial Park. Con 88 plantas y 414 metros de

Diciembre 2006 Se colocan las primeras columnas de acero del One World Trade Center.

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Mayo 2006 Abre el 7 World Trade Center 11 de setiembre 2001

11 de setiembre 2001 El World Trade Center fue destruido por los ataques terroristas

ESPECIAL: OFICINAS 2016

altura contiene cuatro plantas comerciales y 60 de oficinas. El vestíbulo tiene su entrada por Greenwich Street (de ahí su nombre) que conecta directamente con el nuevo Centro de Transporte del complejo. A mediados de 2015, 21st Century Fox and News Corp. anunció el arrendamiento de la mitad inferior del 2 WTC, cuyo nuevo diseño dirigido por Bjarke Ingels se adaptaría a las necesidades de los estudios de televisión de los inquilinos. Sin embargo, en enero de este año, la corporación desistió de trasladarse al edificio. La torre 3 WTC diseñada por Richard Rogers, del estudio Rogers Stirk Harbour + Partners, tiene 383 metros de altura con 80 plantas, 54 de ellas dedicadas a oficinas. Contó con el financiamiento de $159 millones procedentes del seguro en compensación por los atentados terroristas de 2001. El 4 WTC es la cuarta torre más alta con sus 298 metros de altura y 72 plantas. Situada en el 150 de Greenwich Street, junto a Zucotti Park, fue diseñada por Maki and Associates y es la sede de la Autoridad Portuaria de Nueva York y Nueva Jersey. El edificio abrió sus puertas el 13 de Noviembre de 2013. El 7 World Trade Center fue el primer edificio del complejo en ser completado. Diseñado por el estudio

Memorial Museum Situado en el corazón arqueológico del WTC

Skidmore, Owings and Merrill, LLP, comenzó su construcción en 2002 en el mismo lugar donde se encontraba el anterior 7 World Trade Center. Con 226 metros de altura, 52 plantas y 156.000 metros cuadrados de oficinas, fue inaugurado el 23 de mayo de 2006. El Transportation Hub, que se inauguró en marzo del 2016, mide 74.000 metros cuadrados distribuidos en tres plantas, tiene un vestíbulo principal de 111 metros de largo y una altura en el punto más alto de 35 metros.

WTC Transportation Hub

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La estructura externa tiene forma de alas con una gran claraboya en su base en forma de ojo llamada “Oculus”, formada por 114 columnas. Con los nombres de las víctimas grabadas alrededor en bronce, el Memorial (bautizado como Refl ecting Absence o Refl ejando la Ausencia) fue diseñado por el arquitecto Michael Arad y el paisajista Peter Walker, para rendirle homenaje a las 2.982 personas que murieron en los ataques terroristas al World Trade Center, más aquellas de Pensilvania y el Pentágono. El monumento está compuesto por dos piscinas ubicadas en el mismo lugar de las antiguas Torres Gemelas y una plaza adoquinada con más de 400 árboles caducifolios alrededor. Las piscinas de 4.000 metros cuadrados de superficie y 9 metros de profundidad, están alimentadas por cascadas de agua en sus paredes. El Memorial fue inaugurado el 11 de septiembre de 2011, durante la ceremonia del 10º aniversario de los atentados del 11/S. Como complemento al Memorial, el museo, fue diseñado por Davis Brody Bond, LLP y es un registro histórico con la exposición de objetos y artefactos que contribuyen a preservar la historia de lo ocurrido esa mañana trágica. El Museo abrió al público el 21 de mayo de 2014.

MEGAPROYECTOS

One World Trade Center

Descripción del edificio: Vista nocturna de OWTC

Inicio Construccion: 2006 Arquitecto: Skidmore, Owings & Merrill (David M. Childs) Desarrollador: Autoridad Portuaria de las ciudades de Nueva York y Nueva Jersey Altura: 417 mts / 1.368 pies Altura antena: 124 m / 408 pies, diseñada con la colaboración del artista Kenneth Snelson. Pisos: 104 pisos Tamaño: 914,400 metros cuadrados (3 millones de pies cuadrados). 71 pisos de oficinas, incluyendo dos para emisiones de TV abierta Retail: 16,764 metros cuadrado / 55,000 pies (conexión con la red de transporte público). Sostenibilidad: lEED CS Gold Característica especial: la altura total de la torre es de 1,776 pies; y fue en el año de 1776 cuando los Estados Unidos lograron su independencia. La altura del edificio en sí es la misma que tenían las Torres Gemelas: 417 m= 1,368 pies. Dirección: Block #88, Financial District, NYC

ne World Trade Center es el sustituto de las Torres Gemelas en Manhattan. La construcción inicio en abril de 2006 y finalizó en noviembre de 2014. Es el edificio principal del complejo reconstruido WTC ubicado en Lower Manhattan, NY. Ademas el rascacielos más alto del hemisferio occidental y el sexto más alto del mundo. Sus 541 metros de altitud equivalen a 1.776 pies, cifra simbólica en honor al año de la independencia de los Estados Unidos. Cuenta con espacios para oficinas, restaurantes y otros servicios, el One World Trade Center cuenta con el National September 11 Memorial & Museum. Este edificio propiedad de la Autoridad Portuaria de Nueva York & Nueva Jersey es conocido como Freedom Tower o Torre de la Libertad.

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OWTC es también llamada la Torre de la Libertad

ESPECIAL: OFICINAS 2016

2 World Trade Center

WTC es un rascacielos de oficinas que estará al lado de la calle Greenwich, calle donde estuvieron una vez las torres gemelas. El inicio de la obra se dio a mediados del 2008 y se espera que finalice su construcción a finales del 2020. El rascacielos tendrá una altura de 414 metros / 1.349 pies. Una vez construida será la segunda torre más alta del complejo WTC y sexto edificio más alto en Nueva York.

Descripción del edificio: Inicio construccion: 2015 2WTC Diseñado por Foster & Partners

Arquitecto: Foster & Partners Altura: 414 mts / 1,349 pies pisos: 88 pisos Vestíbulo principal: 38,000 pies cuadrados (3,530 cm), 40 pies de altura Ascensores: Destino de Despacho: Mejora el vestíbulo del flujo y limita el tráfico de hacinamiento por la dirección de los pasajeros a los vehículos asignados Seguridad vital: Acero núcleo central de hormigón revestido de los sistemas de seguridad de hormigón armado exteriores del marco de acero estructural exceda código de construcción Retail: 5 niveles de tiendas y restaurantes Amenidades: canchas de baloncesto, una pista de atletismo, una cafetería y salas de proyección. Los pisos de esparcimiento se encuentran para que puedan alimentar directamente a los parques de la azotea.

Lobby principal de 2WTC de 38mil pies cuadrados

Dirección: 200 Greenwich Street, entre Vesey Street y Fulton Street ABRIL 2016 / 108

MEGAPROYECTOS

3 World Trade Center

a obra inición en el 2010 y se espera que concluya para su posterior apertura a finales de 2018. El arquitecto galardonado con el Premio Pritzker, Sir Richard Rogers, fue elegido para su diseño. El arquitecto concibió un rascacielos de 80 plantas y de altura 383 mts / 1079 pies.

3WTC tendrá conección con el Transportation Hub 3WTC diseñado por Rogers Stirk Harbour + Partners

Descripción del edificio: inicio de construccion: 2010 Desarrollador: Silverstein Properties, Inc. Arquitecto: Rogers Stirk Harbour + Partners Tamaño: 2.8 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas 3WTC contará con 7 entradas diferentes

Altura: 383 mts / 1079 pies pisos: 80 pisos Dirección: 175 de la calle Greenwich

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ESPECIAL: OFICINAS 2016

4 World Trade Center

l original 4 WTC fue un edificio de oficinas de 9 pisos de alto en la esquina sureste del complejo verdadero en el Bajo Manhattan de Nueva York. El area del nuevo 4 WTC es de 1,8 millones de pies cuadrados o 167 mil metros cuadrados de uso para oficina o comercial. La colocación de la primera piedra fue en enero de 2008, y finalmente se inauguró el 13 de noviembre de 2013.

4WTC contará con vistas iliminatas

Descripción del edificio: Inicio construccion: 2008 Arquitecto: Fumihiko Maki Altura: 298 mts / 978 pies pisos: 72 pisos Tamaño: 1,8 millones de pies cuadrados / 167.000 metros cuadrados

4WTC contará con 72 pisos Lobby sobre la calle Greenwich

Lobby principal: 46 ‘terminó techo con el suelo hasta el techo de cristal con vistas a 8 acres del parque. Características importados acabados de granito, mármol y madera Ascensores: Sistema de envío de destino de alta velocidad Sistema eléctrico: Las provisiones para energía de emergencia inquilino Sostenibilidad: hacia la certificación LEED GOLD Seguridad: Su diseño supera los códigos de construcción de NYC Retail: 500.000 pies cuadrados destinados al comercio

Esquinas sudoeste y noreste del 4WTC ayudan a definir los bordes de la fachada diseñada por el arquitecto Fumihiko Maki

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Dirección: 150 Greenwich Street, entre la calle de la libertad y de manera Cortlandt

MEGAPROYECTOS

7 World Trade Center

a construccion del nuevo 7 WTC comenzó en el 2002 y finalizó en el 2006. Tiene 226 mts de altura. El diseño actual del 7 WTC puso énfasis en la seguridad, con un núcleo de hormigón armado, escaleras más anchas y unos soportes de acero con una resistencia al fuego mejorada.

7WTC estará ubicada 250 Greenwich St

Descripción del edificio: Arquitecto: David Childs Altura: 226 mts / 750 pies Pisos: 52 pisos Tamaño: 1,7 millones pies cuadrados o 518,160 metros cuadrados Ascensores: 29 pasajeros; 3 ascensores de servicio Todos los pisos que se acceden por medio de ascensores directos plantas Cross-over: 20, 29, 37, y 45 Sostenibilidad: sistemas de energía eficiente, ultra-clara, ventanas de cristal de larga duración de alta efi ciencia HVAC y de fontanería eficiencias energéticas recogida de aguas pluviales en la azotea Seguridad: Su diseño supera los códigos de construcción de NYC Dirección: 250 Greenwich Street, entre Vesey Street y la calle Barclay.

7WTC marca la puerta de entrada al nuevo WTC

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Próxima Edición/Julio Especial

Centros comerciales Industria de Centros comerciales en Latinoamérica ¿Cuáles son las expectativas de crecimiento para los siguientes años? Desafíos y oportunidades en el desarrollo de espacios comerciales La nueva generación de Centros Comerciales ¿Qué anclas y sub-anclas generan sinergias a los CC? Retos y oportunidades de los CC ante nuevos hábitos de compra y preferencias de consumidores Proyectos outlet

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REPO R TA J E ES P EC I AL

Oﬁcentro Plaza Aeropuerto:

transforma el paisaje empresarial

El Complejo Empresarial ofrece espacios ﬂexibles para oficinas corporativas y ofibodegas para quienes requieren facilidades tecnológicas, imagen y cercanía al aeropuerto. Por Gabriela Gitli, info@inversioninmobiliariacr.com

naugurado 28 de abril del presente año, el oficentro está conformado por 22.000 m2 de construcción, con opciones de alquiler desde los 60 m2 y la posibilidad de crear espacios acordes con las necesidades de cada empresa. Desde hace algún tiempo, el Grupo Jiménez Alfaro deseaba atender dos carencias de la zona aledaña al aeropuerto internacional Juan Santamaría.

Franklin Robleto, Director de Ventas y Mercadeo del grupo, señala que, por un lado, el contraste que enfrentaban los visitantes –en especial quienes arriban a nuestro país en viajes de negocios— entre las modernas instalaciones del aeropuerto y el paisaje periurbano de bodegas, industrias y edificaciones de más de treinta años de antigüedad. Por otro lado, identificaba una necesidad urgente por ofrecer un espacio integrado para empresas y

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compañías que brindan servicios, o que requieren de la cercanía geográfica al aeropuerto.

Un aliado para un nuevo rumbo

Un nuevo impulso requería también un nuevo enfoque. El grupo encontró un aliado en Zürcher Arquitectos; quienes se vieron atraídos a participar del proyecto por su ubicación estratégica y por el concepto de centro logístico cerca del principal aeropuerto del país y, sobre todo, por el empeño y compromiso del Grupo Jiménez Alfaro por revitalizar una zona del Área Metropolitana catalogada típicamente como industrial. Los diseñadores quisieron proyectar una arquitectura muy funcional, alejada de lo pretencioso, para así

RE PO RTAJE E SP EC I A L

Nos atrajo, sobre todo, el empeño y compromiso de nuestro cliente por revitalizar una zona típicamente catalogada como industrial Adrián Saballos Arquitecto Zürcher Arquitectos

generar un oficentro que respondiera a los requerimientos industriales y logísticos, marcando la diferencia con muy buenos acabados y lo último en tecnología. Con una arquitectura moderna, los materiales como el acero, concreto y vidrio se muestran tal cual son. El panel perforado de sus fachadas principales logra “tamizar” efectivamente el ruido y el sonido proveniente del tráfico de la autopista en horas pico, así como el asoleamiento. Sin buscarlo, se convirtió en el elemento más distintivo del proyecto. Utilizarlo requirió un verdadero voto de confianza por parte del Grupo Jiménez Alfaro, pero el resultado fue tan positivo que

De izquierda a derecha: Ronny Morris (Arquitecto), Ademar Jiménez (CEO), Franklin Robleto (Director de Mercadeo), Irene Jiménez (abogada) Luis Miranda (CFO), Adrián Saballos (Zurcher & Arquitectos). Participaron de la inauguración del complejo.

fue integrado a la oficina del grupo desarrollador mismo. Construir tan cerca de un aeropuerto internacional –Plaza Aeropuerto se ubica a 700 metros del Aeropuerto Juan Santamaría—presenta retos particulares. Entre ellos cabe mencionar la altura permitida, por ubicarse en una zona de aproximación de los aviones, frente a la altura efectiva de piso a piso con todas sus instalaciones electromecánicas, sobre todo tomando en cuenta la escala tradicional aceptable en oficentros de primera clase.

Estratégicamente ubicados frente a la autopista General Cañas

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Por otra parte, el concepto mismo de un oficentro con ofibodegas adaptables una gran variedad de requerimientos empresariales presentó complejidades particulares; por ejemplo, era importante establecer una losa de entrepiso que permitiera la circulación de eventuales inquilinos con camiones de carga y maquinaria pesada, así como construir un estacionamiento lo suficientemente amplio como para alojar empresas de alquiler de vehículos, clientes idóneos para un centro tan cercano al aeropuerto.

Cercanía con clientes y elegancia en la imagen corporativa

A pocos días de su inauguración, el Oficentro Plaza Aeropuerto contaba ya con un 35% de ocupación. Entre sus inquilinos está la empresa de transporte de carga y pasajeros Swissport, que trabaja con aproximadamente 650 compañías en el sector de la aviación en 36 países del mundo y emplea cerca de 40 personas. En este momento, esta empresa alquila 356 m2 de espacio para sus oficinas principales, a las que pronto sumará un espacio adicional de bodegas. La ventaja principal que brinda Plaza Aeropuerto para Swissport es la poca distancia respecto a la terminal aérea, donde se desarrolla el 70%

REPO R TA J E ES P EC I AL

de las operaciones de la empresa en Costa Rica. Sin embargo, para Diego Ramírez, CEO de Swissport para Costa Rica, hay otra razón de peso para elegir este espacio: el concepto arquitectónico de Plaza Aeropuerto “sugiere direccionar los esfuerzos hacia el afinamiento de la percepción de nuestros clientes y, en este sentido, indudablemente Plaza Aeropuerto reúne todas las condiciones de ambiente, facilidades, arquitectura, profesionalismo e infraestructura que hemos determinado como fundamentales para continuar cultivando el interés y la confianza entre nuestros socios comerciales”, puntualizó.

Hemos encontrado en Plaza Aeropuerto un aliado estratégico de gran valía para fortalecer la imagen corporativa de nuestra empresa Diego Ramírez CEO Costa Rica Swissport International Ltd.

Solución comercial moderna, ﬂexible e integral

El Oficentro Plaza Aeropuerto presenta tres tipos de oficinas para alquiler: Premium Clase A (80-1200 m2), Clase B (70-1220 m2) y Espacio de Bodegas (10-3350 m2). Esta variedad de espacios y tamaños permite a sus inquilinos formular su ambiente de acuerdo con sus necesidades y adaptarlo, según estas vayan cambiando

en el tiempo, porque ninguna empresa es estática. El Grupo Jiménez Alfaro no solo ha desarrollado el proyecto, sino que también lo administra con un enfoque dirigido a brindar un servicio al cliente de primer nivel. El espacio cuenta con

una planta de tratamiento de aguas residuales de tecnología de punta, generadores eléctricos, fibra óptica redundante, CCTV, oficiales de seguridad, sistema de acceso con tarjeta de banda magnética, control de ingreso de visitas, un sistema moderno de prevención de incendios, plan de evacuación y seguridad ocupacional. Los colaboradores y empleados de las empresas ubicadas en esta zona comercial pueden hacer uso de la una cafetería, un restaurante Bistro, un local de bebidas naturales y una soda típica, además de espacios para actividades sociales y culturales. El oficentro cuenta con una relación de un espacio de estacionamiento por cada 40 m2 de área de oficina, un 80% de estacionamiento techado y un amplio parqueo para visitantes. Dada la naturaleza internacional de muchos de los negocios que el lugar atrae, el Grupo Jiménez Alfaro ha establecido convenios que facilitan tarifas especiales corporativas con Hoteles Marriott y para alquiler de vehículos con Sixt Rent a Car, Vamos Rent a Car, Service Rent a Car y Brunca Rent a Car.

El Oficentro presenta tres tipos de oficinas para alquiler: Premium Clase A (80-1200m2), Clase B (70-1220 m2) y Espaciode Bodegas (10-3350 m2).

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COM E R C I A L

PANORAMA POSITIVO

Sector retail tendrá año dinámico con apertura de nuevas plazas y tiendas Se inaugurarán restaurantes, megatiendas, supermercados y puntos de venta de electrodomésticos. Por Joanna Nelson, jnelson@inversioninmobiliariacr.com

n este 2016 habrá disponibles más de 111.700 metros cuadrados de índole comercial, ya sea para ser ocupado por desarrolladores que pretenden arrendar el inventario a inquilinos o para ser utilizados por sus mismos propietarios, de acuerdo con datos de la firma Newmark Grubb Central America (ver recuadro abajo). “Se espera que el año cierre de manera positiva. Se sabe que hay apetito por seguir la expansión del mercado comercial. Siempre y cuando los desarrollos sean ejecutados basados en

estudios de mercado que verifiquen la viabilidad del proyecto, no habrá un crecimiento desmedido que ponga en escena una sobre oferta en el mercado que afecte a futuro”, vaticinó Pedro Sánchez, director de servicios de consultoría de Newmark Grubb Central America. Las zonas con un atractivo para el establecimiento de tiendas y comercios son Desamparados, Curridabat, Escazú, Santa Ana, Heredia y se vienen nuevos negocios en áreas un poco más alejadas de la capital como Guápiles, Grecia y Ciudad Quesada.

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Aperturas

Los expertos en el sector retail proyectan que el país experimentará expansiones de cadenas de supermercados reconocidas, tiendas de conveniencia, farmacias, cines, restaurantes, franquicias internacionales de ropa y accesorios para mujer y de otras áreas, gimnasios, entre otros. Por ejemplo, la multinacional Walmart tiene un plan de crecimiento que incluye la construcción de nuevos supermercados en distintas partes del país. “Las nuevas aperturas se anunciarán de manera oportuna. En lo que

CO M E R C I A L

Mas x Menos, San Ramón

Cortesía de Walmart

va del año ya realizamos la apertura de tres tiendas: un Palí en Palmares, un Másxmenos en San Pablo de Heredia y un Maxi Palí en Santa Bárbara de Heredia. Para estas aperturas, la inversión fue de unos $15 millones”, detalló Yolanda Fernández, gerenta de Asuntos Corporativos de Walmart. Entre tanto, Auto Mercado tiene un plan de extensión que proyecta abrir – en promedio- dos supermercados por año, entre el 2016 y el 2024, publicó en diciembre el diario La Nación. En lo que respecta al sector de alimentación, varios restaurantes

Las nuevas aperturas se anunciarán de manera oportuna. En lo que va del año ya realizamos la apertura de tres tiendas: un Palí en Palmares, un Másxmenos en San Pablo de Heredia y un Maxi Palí en Santa Bárbara de Heredia. Para estas aperturas, la inversión fue de unos $15 millones” Yolanda Fernández Gerenta de Asuntos Corporativos Walmart.

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vislumbran instalar al menos un nuevo espacio comercial. El restaurante Hamburguesía, que se convirtió en franquicia en febrero del 2015 luego de un proceso de 14 meses, abrirá una sede en octubre de este año en el centro comercial Jacó Walk, en Puntarenas. El espacio tendrá un área de aproximadamente 140 metros cuadrados. Según Adrián Vega Montero, presidente de Hamburguesía, esa zona representa un alto atractivo debido a los turistas que acuden en verano y los fines de semana. Actualmente, este negocio cuenta con cinco puntos, que suman entre todos aproximadamente 817 metros cuadrados. Se ubican en Cronos Plaza, Avenida Escazú, Plaza Real Alajuela (abrió en enero de este año), Mall Paseo de las Flores en Heredia y Multiplaza Escazú. De ellos, cuatro son operados por franquiciados y el de Avenida Escazú por sus fundadores. Este restaurante –que empezó a operar en el 2012- incluso se extenderá hasta Ciudad Panamá, donde un grupo de inversionistas venezolanos adquirió la franquicia. Empezaría a funcionar en el mes de julio.

COM E R C I A L

Las inauguraciones dependen de los locales disponibles, pues estos deben de cumplir con ciertos requisitos de ubicación y demográficos que garanticen una operación eficiente y de conveniencia para los clientes” Restaurante Sabanilla de Montes de Oca.

Según Montserrat Odio, Gerenta general Subway

Cortesía de Subway

“La idea de Panamá es poder operar tres restaurantes en un plazo de aproximadamente tres, cuatro años, ese es el plan de negocios que tenemos”. Hamburguesía se encuentra dentro del segmento fast casual (un ambiente más formal) y su público meta son las personas de clase media, media alta y alta. Dentro de sus propósitos a largo plazo está desarrollar un modelo adicional, un tanto más informal. La idea es eventualmente estar en un food court. “Esto todavía está muy en pañales”, aclaró Vega. Por su parte, la cadena estadounidense de comida fast casual, Così, continúa con un ambicioso plan de aperturas que ahora incluye puntos al este y centro de San José. María Cristina Escalante, socia de la empresa franquiciada de la marca en el país, confirmó a Inversión Inmobiliaria el interés de la cadena por llegar a Curridabat, dentro del proyecto de uso mixto Ciudad del Este (2017). Asimismo, ya hay negociaciones para entrar a un local del centro de San José, sin embargo, la ubicación aún es confidencial. “Es de gran valor escoger un buen desarrollador de plazas que tenga la experiencia para juntar inquilinos que se potencien entre sí para lograr un mix exitoso”, indicó Escalante sobre la acuciosa selección que hace la

marca de los lugares donde decide operar. El restaurante Buffalo Wings prevé abrir su tercer restaurante aproximadamente en el mes de octubre y se ubicaría en el área de San Pedro, anunció Pablo Villalta del Valle, gerente general de la empresa en Costa Rica.El sitio tendrá aproximadamente 300 metros cuadrados y se invertirán

El restaurante Hamburguesía, que se convirtió en franquicia en febrero del 2015 luego de un proceso de 14 meses, abrirá una sede en octubre de este año en el centro comercial Jacó Walk, en Puntarenas. El espacio tendrá un área de aproximadamente 140 metros cuadrados”. Adrian Vega Presidente, Hamburguesía

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unos $400.000, para un total de más o menos 900 metros cuadrados sumando los tres locales. Hoy hay dos restaurantes de esta marca: uno en Plaza Tempo y otro en City Mall (abrió en febrero de este año). “El otro año pensaríamos en dos o tres aperturas”, comunicó Villalta. El segmento de este restaurante son especialmente jóvenes de un mayor poder adquisitivo, a quienes les gusta la comida “tipo americana” y que disfrutan estar en un sport bar. Rostipollos ve en su horizonte operar dos nuevas sedes este año, pero todavía no define dónde se ubicarán. “Aún se están escogiendo cuáles son los ideales y no tenemos nada fijo, solo que son dos”, dijo Vanessa Valldeperas, gerenta de mercadeo de la empresa. La transnacional Subway determina sus planes de crecimiento en el país en conjunto con su casa matriz y cada año la proyección es abrir de cuatro a ocho restaurantes. Según Montserrat Odio, gerenta general de la compañía, las inauguraciones dependen de los locales disponibles, pues estos deben de cumplir con ciertos requisitos de ubicación y demográficos que garanticen una operación eficiente y de conveniencia para los clientes. Próximamente, se abrirán restaurantes en Guápiles y Barva de Heredia y en varios de los proyectos inmobiliarios que se inaugurarán este año.

CO M E R C I A L

Sobre los últimos no especificó cuántos, ni la zona en la que funcionarían. Odio señaló que están explorando aperturas fuera del área metropolitana, en regiones como Ciudad Quesada, Puntarenas, Limón San Ramón, Grecia, Nicoya y Santa Cruz. La compañía QSR International, franquiciada en la región de los restaurantes Smashburger, Teriyaki y Quiznos, confirmó la apertura de la menos seis locales nuevos para los próximos meses. Pablo Fernández, gerente de expansión de franquicias, anunció que pronto se estará abriendo un nuevo Teriyaki en Multiplaza Escazú, Quiznos en City Mall, Terrazas Lindora, Cronos Plaza y Torres Heredia y un Smashburger en City Mall. De acuerdo con el ejecutivo, el punto de inversión más alto es el de Smasburger, pues requiere entre $355.000 y $750.000 y espacios entre 160 y 255 metros cuadrados. Quiznos, necesita entre $155.000 y $300.000 y locales de 90-125 m2, mientras que Teriyaki Experience demanda entre $195.000 y $350.000 y de 155 a 150 m2.

En el campo de cines

La cadena de cines Nova Cinemas, propiedad de la empresa de comunicación Repretel, anunció la apertura de 18 salas en los centros comerciales

El proceso de planificación que iniciamos meses atrás tiene como objetivo la integración de ambos bancos (Scotiabank y Scotiabank Transformándose) en uno solo, trabajo que hemos estimado para unos 24 a 36 meses” Ingrid Guzmán, Subgerenta Scotiabank. Plaza Real en Alajuela y Vivo Este en Curridabat. Así lo confirmó a Inversión Inmobiliaria, Gustavo Sáenz, gerente general de la división de cines. El ejecutivo señaló que se trata de nueve salas y más de 3.000 butacas por proyecto.

Scotiabank, sucursal Sabana norte Cortesía del Banco Scotiabank

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Nova Cinemas Plaza Real abrirá en diciembre próximo y en Vivo Este Curridabat se manejan fechas de inauguración entre finales de 2016 e inicios de 2017. “La experiencia integral que ha brindado Nova Cinemas ha sido totalmente aceptada y con gran éxito por el público costarricense. Nos sentimos con la confianza y el compromiso de llevarla a más sectores de la población, quienes durante estos años nos han mostrado su preferencia”, dijo Saénz.

Tiendas de electrodomésticos y megatiendas

En el sector de tiendas de electrodomésticos, Grupo Monge trabaja en la apertura de diez tiendas más, tanto de Monge como de El Verdugo, anunció Gastón Monge, CEO de Grupo Monge. “Además, continuaremos trabajando en el remozamiento de nuestras tiendas Monge en todo el territorio nacional”, agregó. La empresa también se orienta al mercado centroamericano y peruano. “Nuestra expansión regional está muy enfocada con la apertura de nuevas tiendas en Perú. Recientemente abrimos nuestra tienda número 500 en toda la región y esperamos seguir consolidando nuestro liderazgo”. En Perú proyectan concluir el 2016 con 40 tiendas. En el caso del segmento de megatiendas, Yamuni prevé inaugurar la que sería su cuarta tienda en noviembre en Escazú Village; Ekono abrirá dos nuevas sedes y remodelará cuatro; Mundo Mágico abrirá un local en Limón y remodelará sus 26 tiendas, según información publicada recientemente por el diario La Nación. En el sector de telecomunicaciones, la empresa Claro abrirá cuatro nuevos centros de atención al cliente, dentro y fuera de la Gran Área Metropolitana. “En este momento tenemos más de 150 tiendas de atención y ventas. Nuestro objetivo es finalizar con más de 30.000 puntos de venta Claro en todo el país, en donde veremos un crecimiento no solo en centros de atención al cliente, sino también en los puntos de recarga y de venta de nuestros productos y servicios como son los bancos, las cadenas de tiendas, pulperías y distribuidores

COM E R C I A L

autorizados”, indicó Carolina Sánchez, vocera de la empresa.

Entidades bancarias

El sector bancario, considerado ancla al atraer a los consumidores, también posee planes de expansión. Entidades como Scotiabank apuestan –dentro de su estrategia de inversión y crecimiento- a la integración de los negocios de banca comercial y de personas de Costa Rica y Panamá que pertenecían a Citibank y que ahora se llaman Scotiabank Transformándose. “El proceso de planificación que iniciamos meses atrás tiene como objetivo la integración de ambos bancos (Scotiabank y Scotiabank Transformá ndose) en uno solo, trabajo que hemos estimado para unos 24 a 36 meses”, expresó Ingrid Guzmán, subgerenta de Scotiabank. El banco contempla también la apertura de nuevas sedes, aunque no se brindaron detalles. “La prioridad será la integración de los negocios adquiridos”, recalcó Guzmán. El Banco Nacional de Costa Rica pretende crecer en materia de crédito un 12%. El crecimiento principal es en colones y los ejes centrales de colocación se ubican en vivienda, banca de desarrollo, tarjetas de crédito, gastos personales, vehículos y el crédito corporativo. Los segmentos por los que apuesta esta entidad pública son las mujeres (con su producto Banca Mujer) y los millennials. “Tanto a nivel del crédito personal, como el crédito de mipymes. Especial énfasis está dando (el banco) al crédito tramitado a través de la Banca Móvil y a través de Internet Banking y el nuevo modelo de negocio busca que el banco sea el que vaya al cliente”, notificó Mynor Retana, director de segmento de personas del banco. Según el director, el principal desafío es llegar a los clientes con novedosos dispositivos basados en herramientas tecnológicas de punta, por lo que procuran lanzar una nueva aplicación para teléfonos inteligentes. “La principal amenaza es la alta competitividad que nos hace redoblar esfuerzos a fin de mantener y aumentar nuestra participación de mercado y, para ello y en un corto plazo, se

busca perfilar un nuevo modelo de negocio basado en la atención integral de las necesidades del cliente, pasando de un esquema de venta de productos a venta de canastas de productos según sea el perfil del segmento”, concluyó. La entidad tiene planeadas varias remodelaciones integrales y de fachada en algunas de sus sedes como Alajuela, Escazú, Pavas, Guápiles, San Rafael de Escazú, Ciudad Quesada, Depósito Libre de Golfito, entre otros. El Banco de Costa Rica no abrió nuevas sucursales en el primer trimestre de este año. Marvin Corrales, subgerente general de la entidad, expresó que están analizando la viabilidad de abrir algunos puntos comerciales en lo que resta del año.

Más plazas

En el país existe un auge de las plazas comerciales. Dentro de los nuevos

En este momento tenemos más de 150 tiendas de atención y ventas. Nuestro objetivo es finalizar con más de 30.000 puntos de venta Claro en todo el país, en donde veremos un crecimiento no solo en centros de atención al cliente, sino también en los puntos de recarga y de venta de nuestros productos y servicios como son los bancos, las cadenas de tiendas, pulperías y distribuidores autorizados” Carolina Sánchez Vocera Claro Costa Rica

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proyectos en construcción hay varias de ellas y centros comerciales, como la segunda etapa de Plaza Bratsi, la segunda etapa de Comercial La Ribera, Plaza Santa Lucía, Plaza Luko Santa Ana, que albergarán diferentes tiendas y comercios. Por otro lado, existen proyectos propuestos a futuro –que se tienen planeados, pero aún no se concretan- como Plaza Vivo Curridabat, Plaza Andem Miraflores, Belén Center, Centro Comercial Altos de Sabanilla, la segunda etapa de Cronos Plaza en Curridabat y otros inmuebles comerciales que suman 133.873 metros cuadrados. Hay una expectativa de que este 2016 sea dinámico en materia de construcción de nuevos inmuebles comerciales, aunque habrá un menor inventario que el del año pasado en el que ingresó City Mall Alajuela, que constituye un proyecto bastante grande. “Desde el año 2012 se ha promediado un ingreso anual de inventario nuevo de 86.502,6 metros cuadrados y cabe destacar que el año con mayor ingreso de nuevo inventario fue el 2015 con un total de 149.452 metros cuadrados nuevos”, manifestó Frank Quirós, analista de mercados y asesor inmobiliario de Newmark Grubb. Hasta la fecha hay 105.206 metros cuadrados nuevos en construcción en el área de San José oeste y San José sur. “Hay una cifra similar en permisos de construcción que podrían salir en un plazo de 12 a 24 meses”, expresó Quirós.

Tendencias

Sergio Soto, consultor de bienes raíces de Colliers International, prevé que se consoliden aquellos proyectos de uso mixto y que inicie la construcción de por lo menos dos lifestyle centers. Estos últimos son desarrollos que poseen oficinas, en algunos casos hoteles y cines, comercio, restaurantes y residencias. Uno de los lifestyle centers que se empezará a construir es Ciudad del Este, localizado en el cantón de Curridabat en una propiedad de 150.000 metros cuadrados. “Vemos que a nivel mundial los regional centers (malls) vienen perdiendo fuerza, debido a gustos de los

CO M E R C I A L

Se espera que el año cierre de manera positiva. Se sabe que hay apetito por seguir la expansión del mercado comercial. Siempre y cuando los desarrollos sean ejecutados basados en estudios de mercado que verifiquen la viabilidad del proyecto, no habrá un crecimiento desmedido que ponga en escena una sobre oferta en el mercado que afecte a futuro” Pedro Sánches Director de servicios de consultoría Newmark Grubb Central America

Aperturas este año Las empresas inaugurarán entre uno y diez nuevos comercios. Empresa

consumidores. En Costa Rica pueden presentar ciertas señales de sobre oferta que no se reflejan en la ocupación, sino en que muchos malls están viviendo momentos complicados y no les está yendo lo bien que quisieran”, indicó Soto. Para Priscilla Argüello, asesora senior de Cushman & Wakefield/AB Advisory, un aspecto que hoy resulta esencial en el sector retail es la ubicación de los comercios. “Hoy día, las personas buscan conveniencia, no tener que desviarse de la oficina a la casa para poder obtener un producto y eso ha hecho que cada vez más se construyan pequeñas plazas comerciales cerca de los principales desarrollos residenciales”, comentó la asesora. Además, muchos comercios están enfocando sus esfuerzos en desarrollar puntos de venta tipo stand alone, con la posibilidad de contar con un auto servicio que pueda ser aprovechado por las personas.

Plan de inversión en el 2016

Hamburguesía

Abrirá un restaurante en Jacó y otro en Panamá.

Buﬀalo Wings

Abrirá un restaurante en el área de San Pedro. En febrero inauguró uno en City Mall.

Rostipollos

Se abrirán dos unidades más. La empresa está en proceso de elección de los sitios.

Subway

Se abrirán restaurantes en Guápiles y Barva de Heredia y en varios de los proyectos inmobiliarios que se inaugurarán este año.

Grupo Monge

Abrirán 10 tiendas adicionales este año, tanto de Tiendas Monge como de El Verdugo. Su estrategia también se dirige también hacia Centroamérica y Perú.

Walmart

Este año se inauguraron tres supermercados. Se tiene planeado abrir otros en lo que resta de este año.

Auto Mercado

Proyecta abrir dos supermercados al año –en promedioentre el 2016 y el 2024.

Ekono

Abrirá dos nuevas tiendas y remozará cuatro.

Yamuni

Abrirá una nueva tienda en noviembre en Escazú Village.

Mundo Mágico

Abrirá un local en Limón y remodelará sus 26 tiendas.

Claro

Abrirá cuatro nuevos centros de atención al cliente.

Fuente: Negocios consultados y diario La Nación, 2016.

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COM E R C I A L

Nuevos proyectos comerciales en construcción La oferta es amplia e incluye plazas, supermercados, locales. Nombre

Provincia

Área arrendable (metros cuadrados)

Comercial La Ribera - Etapa 2

Heredia

905

Plaza Bratsi - Etapa II

Heredia

4.728

BAC Santo Domingo

Heredia

380

Autolavado y centro de mantenimiento automotriz Curridabat

San José

1.754

Locales comerciales y apartamentos

San José

272

Local comercial Guadalupe-Antigua PIAF

San José

600

Mayca Escazú

San José

548

Local comercial

Alajuela

396

Local comercial Fabrosa

San José

445

Plaza Luko Santa Ana

San José

503

Local comercial

Cartago

780

Maxi Palí Santa Bárbara

Heredia

2.420

Plaza Santa Lucía

Heredia

561

Edificio Comercial

San José

464

Local comercial

San José

684

Edificio Centro de Idiomas Intercultura

Heredia

790

Osiris Street Mall

San José

730

Hacienda Paraíso – Comercial

San José

614

Edificio CH

San José

856

Centro Comercial

Heredia

795

Expreso Desamparados

San José

18.555

Bambú Eco-Plaza - Etapa I

San José

2558

Vive Sabanilla - Torre 3

San José

600

Centro Comercial Plaza Barcelona

Cartago

2.179

Tecnomotriz Enderezado y Pintura - Etapa II

San José

420

Edificio Comercial

San José

800

Locales Comerciales - AVE 8

San José

850

Locales comerciales y apartamentos La Jarra

Heredia

Local Comercial Guadalupe

San José

1.462

Local comercial

San José

1.862

Edificio Antiguo Enmarcarte

San José

480

Escazú Village - Comercial Central

San José

13.000

Terrazas de Lindora

San José

49.626

Fuente: Newmark Grubb Central America, marzo 2016.

ABRIL 2016 / 124

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MÁS DE 20 SPEAKERS

I N D UST R IA L

CRECIMIENTO

País tiene potencial para desarrollo de más parques logísticos Existen varios desarrollos de uso logístico privado recién inaugurados y en proceso de edificación. Por Joanna Nelson, jnelson@inversioninmobiliariacr.com

l Coyol de Alajuela, La Lima de Cartago, Orotina, Barranca de Puntarenas y Limón son algunas zonas que, por sus características, representan espacios ideales para el desarrollo de más parques logísticos en Costa Rica, según expertos consultados. Su cercanía con puertos, carreteras relevantes como la ruta 27 y 32, aeropuertos y centros de distribución de empresas destacadas son algunos factores claves que hacen sobresalir a estos sitios. Un nuevo parque logístico en desarrollo –que absorberá una parte sustancial de la demanda- es LatAm Parque Logístico Coyol, ubicado precisamente en El Coyol de Alajuela, muy cerca del centro de distribución de Walmart. Zona Franca La Lima también tiene un amplio espacio para el desarrollo de empresas de diferente índole, incluidas aquellas de carácter logístico que requieren construir naves industriales.

Pero, ¿qué es un parque logístico y cuáles son sus características? Se trata de un área destinada a la optimización de todos los procesos que tengan que ver con almacenamiento, logística y producción de las empresas, define David Montero, arquitecto senior de la empresa PIASA. Estos parques, compuestos por naves industriales de más de 1.000 metros cuadrados, tienen características específicas para ser considerados como tales. No se trata de cualquier estructura. Sus áreas de andenes; por ejemplo, calles y los patios de maniobra deben ser amplios para que los furgones y camiones puedan realizar las descargas cómodamente. La altura de las naves debe ser vasta para un adecuado y eficiente almacenamiento de los estantes o racks (ver recuadro Características de los parques logísticos).

Panorama actual

Una parte importante de los parques logísticos que existen en Costa

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Rica son de carácter privado. Debido a una limitada oferta, en algunos casos, y al interés de contar con sus propios desarrollos, las empresas construyen sus centros de distribución y los adaptan a sus necesidades. Por ejemplo, DHL inauguró su terminal logística hace menos de un año. Según Arnoldo Carranza, director general de la empresa en Costa Rica, se encuentran en planes de expandirla. A pesar de ello, la empresa no cierra la posibilidad de establecerse en centros logísticos externos, pues así lo han hecho en otros países como Panamá. “Cuando planeamos un nuevo desarrollo nos fijamos mucho en el flujo vehicular, cercanía de carreteras principales, cercanía de los clientes que estarían utilizando nuestro desarrollo y acceso a puertos y aeropuertos, además del acceso del mercado de nuestros clientes”, expresó Carranza. El Centro de Distribución Grupo TLA es otro ejemplo de un parque logístico, el cual tiene un área de más

INDU ST R I A L

Cuando planeamos un nuevo desarrollo nos fijamos mucho en el ﬂujo vehicular, cercanía de carreteras principales, cercanía de los clientes que estarían utilizando nuestro desarrollo y acceso a puertos y aeropuertos, además del acceso del mercado de nuestros clientes”. Bodegas DHL Global Forwarding Alajuela

Arnoldo Carranza Director General DHL Global Forwarding, Costa Rica

Características de los parques logísticos

l perfil de las empresas a las que se dirigen son operadores logísticos, compañías de consumo y, en general, las empresas que requieren almacenar productos. Ubicación estratégica para fines logísticos y cerca de mano de obra calificada. Las áreas de andenes son grandes. Tienen calles amplias, no angostas, para evitar embudos. Los tamaños de los patios de maniobra son extensos La altura de las naves debe ser bastante alta, no baja. Debe haber una estricta seguridad, 24 horas al día, siete días a la semana y controles eficientes, dado que muchos de los productos que se almacenan son onerosos. Amplios espacios de parqueo para particulares. Buena fibra óptica. Áreas comunes. En su arquitectura, se utilizan láminas de cerramiento continuo, cerramientos laterales, paneles de cerramiento aislantes que reduzcan el control térmico, se facilita la iluminación y ventilación natural. Se utilizan pisos de concreto de alto rendimiento para que soporten los productos que se almacenarán. Normalmente, se maneja en formato build to suit, de manera que se edifica puntualmente lo que necesita el cliente. Fuentes: David Montero, de PIASA; Pedro Sánchez, de Newmark Grubb Central America; y Bernal Rodríguez, de Colliers International, 2016.

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I N D UST R IA L

“Walmart cuenta con sus propios centros de distribución: uno en Santa Ana y otro en El Coyol de Alajuela. Este último es uno de los más modernos de toda Centroamérica, con un terreno de 363.000 metros cuadrados y un área de trabajo de 39.000 metros cuadrados. El 70% de los productos vendidos por nuestras tiendas pasan por medio de nuestros centros de distribución, atendemos alrededor de 1.500 proveedores en Centroamérica Yolanda Fernández Gerenta de Asuntos Corporativos Walmart 30.000 metros cuadrados y cuya última nave se espera inicie la fase de construcción a finales de este año. Alejandro Gurdián, gerente de proyectos de Grupo TLA, indicó que el centro hoy tiene dos naves industriales que implicaron una inversión de $15 millones. Casi 16.000 metros cuadrados del parque logístico están siendo utilizados por TLA y alrededor de 5.000 metros cuadrados por Grupo Bimbo.

Parque Pacífico Caldera, Puntarenas

La propiedad tiene un espacio que podría alcanzar 50.000 metros cuadrados y en el que, eventualmente, se edificarían nuevas naves que serían ocupadas por TLA, según su crecimiento, o por otras empresas. El perfil de los inquilinos que se atraerían son compañías de logística, que tendrían que desembolsar $9,5 por cada metro cuadrado que empleen. Otros parques privados son el parque logístico de Grupo Tical y el de la empresa Servica, que está en proceso de construcción. Transnacionales como Walmart poseen espacios diseñados exclusivamente para cumplir con sus exigencias. “Walmart cuenta con sus propios centros de distribución: uno en Santa Ana y otro en El Coyol de Alajuela. Este último es uno de los más modernos de toda Centroamérica, con un terreno de 363.000 metros cuadrados y un área de trabajo de 39.000 metros cuadrados. El 70% de los productos vendidos por nuestras tiendas pasan por medio de nuestros centros de distribución, atendemos alrededor de 1.500 proveedores en Centroamérica”, puntualizó Yolanda Fernández, gerente de Asuntos Corporativos de Walmart. Parque Hacienda San Rafael, ubicado en Desamparados, es otro parque logístico significativo, dado

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su amplia área de 500.000 metros cuadrados (50 hectáreas), extensión que pertenece a la Compañía Inversionista Las Brisas. En total, hay arrendados 100.000 metros cuadrados, con un 100% de ocupación, especialmente de centros de distribución de empresas transnacionales.

INDU ST R I A L

De acuerdo con Julio Acosta Musmanni, gerente comercial de Hacienda San Rafael, el parque logístico pretende expandirse en un 20% en los próximos dos años. Dentro de sus características se encuentran la existencia de naves de una altura considerable, pisos súper planos, predios amplios para movilizar los camiones, bodegas con rack, sistema contra incendios propio del parque, compañía de seguridad, entre otros. Este parque que inauguró en el 2000 su primera etapa y la segunda etapa en el 2006. Además, genera alrededor de 3.000 empleos, según Acosta. Otro polo de desarrollo para las empresas logísticas es La Lima de Cartago con Zona Franca La Lima, el cual ofrece varias opciones por etapas, que incluyen lotes industriales para el desarrollo de naves entre 5.000 y 15.000 metros cuadrados para compra o alquiler, hasta un edificio multitenant, con módulos de alrededor de 1.500 metros cuadrados de alquiler. Dentro de las cualidades de este espacio se hallan 65.000 metros

“Zona Franca La Lima se encuentra en una etapa de comercialización con diferentes oportunidades y soluciones para todo tipo de empresas Carolina Umaña Gerenta comercial Zona Franca La Lima.

cuadrados de zonas verdes y áreas comunes, acceso de ingreso electrónico, seguridad perimetral, recolección de desechos y programa de reciclaje interno, interruptor automático de fibra óptica que, en menos de un minuto, conecta la planta en caso de una falla eléctrica, entre otros. “Actualmente, el parque solo cuenta con una empresa instalada, Zollner, dedicada a la manufactura de componentes electrónicos para la industria automotriz. Próximamente se anunciará la llegada de otras empresas, estamos en una etapa de comercialización con diferentes oportunidades y soluciones para todo tipo de empresas”, señaló Carolina Umaña, gerente comercial de Zona Franca La Lima.

Zona Franca La Lima Cartago

LatAm Parque Logístico Coyol

Este es uno de los nuevos grandes proyectos que se está desarrollando. Tiene un área de 15 hectáreas, lo que

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equivale a 150.000 metros cuadrados. De ellos, se arrendarán 65.500. El parque –cuya inversión será de $55 millones- tendrá cuatro edificios y cada uno se puede dividir en cuatro módulos separados, expresó Aris Stamatiadis, gerente de LatAm Logistic Properties en Costa Rica y Panamá. Las empresas que se instalen tendrán la posibilidad de operar como zona franca o almacén fiscal. Este parque, en el que hasta la fecha se han invertido unos $20 millones, se encuentra en la etapa de movimiento de tierras e infraestructura, próximamente se iniciará la construcción del primer edificio de bodegas para iniciar operaciones a finales de este año. Se espera que se instalen operadores logísticos, almacenes fiscales, empresas de consumo masivo, compañías de zona franca que requieran espacio para almacenamiento de productos y todas aquellas empresas que tengan necesidades de almacenamiento y distribución de mercadería. Stamatiadis prefirió no revelar qué empresas se instalarían, pues se encuentran en proceso de negociaciones. Según proyecciones de LatAm, este parque logístico generaría 1.000 empleos indirectos durante toda la construcción y 1.000 directos una vez que se encuentre operando al máximo.

Posiciones

El criterio de Bernal Rodríguez, director de la División Industrial y Logística de Colliers International, aparte de algunos parques logísticos privados existentes, los inmuebles que en la actualidad califican como parques logísticos –abiertos para ser arrendados- son el Parque Hacienda San Rafael y el proyecto LatAm Parque Logístico El Coyol. Si bien existen otros proyectos de uso logístico, para él incumplen con las características mencionadas de un parque logístico. “¿Qué es lo que pasa mucho en Costa Rica? Que hay muchas bodegas, muchas naves que no son naves logísticas, son naves simplemente, son bajas o son ineficientes, pero tienen un uso logístico. ¿Por qué? Porque no hay otra oferta en el

I N D UST R IA L

Centro de distribución Grupo TLA Heredia

“Empresas que exporten o importen a través de Puerto Caldera y que además tengan movimiento dentro de la Gran Área Metropolitana, se verían muy bien ubicadas en sectores como Coyol de Alajuela y zonas aledañas a la ruta 27, inclusive en el sector de Orotina. En estos sectores tendrían además buen acceso al Aeropuerto Internacional Juan Santamaría Pedro Sánchez Director de Servicios de Consultoría Newmark Grubb

mercado que permita desarrollar estas actividades en los diferentes tipos de negocios. Al no haber zapatos, las empresas acomodan los zapatos que hay”, ilustró Rodríguez. Para él, el nuevo proyecto LatAm absorberá la demanda de empresas de consumo porque está cerca del centro de distribución de Walmart, en El Coyol de Alajuela, y de rutas de acceso como la ruta número 27 y la 1. También tiene proximidad con el aeropuerto Juan Santamaría y con Puerto Caldera. Aunado a ello, el crecimiento poblacional se está enfocando en el sector oeste, en áreas como La Guácima, Ciruelas y Ciudad Colón. Pedro Sánchez, director de Servicios de Consultoría de Newmark Grubb Central America, opina que cada uno de estos establecimientos se adapta a las necesidades de los clientes. “Por ejemplo, empresas que exporten o importen a través de Puerto Caldera y que además tengan movimiento dentro de la Gran Área

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Metropolitana, se verían muy bien ubicadas en sectores como Coyol de Alajuela y zonas aledañas a la ruta 27, inclusive en el sector de Orotina. En estos sectores tendrían además buen acceso al Aeropuerto Internacional Juan Santamaría. Si, por otro lado, es un enfoque donde se importa y exporta de Puerto Moín, entonces estarán mejor ubicados en el sector de La Lima de Cartago que cuenta con mejor conectividad vial hacia dicha zona”, aconsejó. Para David Montero, de PIASA, algunas de las zonas con mayor potencial para el desarrollo de parques logísticos son El Coyol de Alajuela, La Lima Cartago y Barranca de Puntarenas. Él juzga que estar cerca de la ruta 27 es clave para los parques logísticos en general, pues se reducen costos y es más fácil para las empresas pasar directo del barco a la zona del proceso, sumado a que el aeropuerto está cerca (ahora es el Juan Santamaría y en un futuro el que se construirá en Orotina). Todo ello genera eficiencia, mencionó.

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RESIDENCIAL

Aunque el menú de opciones para comprar casa aun cuenta con ciertos proyectos residenciales a la carta, las preferencias de un público que se deja persuadir por las amenidades y la seguridad de los condominios. Respecto al detalle de la oferta, los desarrollos verticales muestran precios más elevados, en comparación con los horizontales, tanto por metro cuadrado de construcción como por el valor de la obra como un todo. Además, el espacio de área habitable es menor.

Construcción por sector

Mercado residencial retoma dinamismo Durante el 2015, la cantidad de metros cuadrados tramitados ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) alcanzó los 6.855.928, lo que se traduce en un 13,8% más que lo registrado un año atrás Por María Fernanda Cisneros, info@inversioninmobiliariacr.com

l desarrollo de condominios verticales y horizontales continuó capturando mercado a lo largo del 2015 y este año las expectativas dictan que la oferta de vivienda estará determinada por esta misma tendencia, aprovechando además un mayor dinamismo del sector.

LA CIFRA

$173.941 valor promedio de una vivienda en el GAM

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Durante el 2015, la cantidad de metros cuadrados tramitados ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) alcanzó los 6.855.928, lo que se traduce en un 13,8% más que lo registrado un año atrás, según indican cifras de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC). De esa cifra, el sector vivienda es el que acapara la mayor participación, con el 53,4% del total tramitado. En ese año, el área tramitada ante el CFIA en la construcción de viviendas unifamiliares creció 13,4%, alcanzando una cifra que supera los 2.8 millones de metros cuadrados. Un año atrás el crecimiento había sido de 10,2%. En contraste, los desarrolladores tramitaron poco más de 767.000 metros cuadrados para construir condominios, gracias a un crecimiento de 4,7%, mientras el año previo habían presentado una reducción. El crecimiento más fuerte sigue siendo hacia el oeste de la capital, sin embargo se ha observado un repunte en las zonas del sur de esta. En el arranque del 2015, los resultados eran poco alentadores pero conforme avanzó el año la dinámica del mercado varió positivamente. Durante el segundo semestre del año pasado, los trámites para la construcción de viviendas tomaron velocidad, el mercado acogió una aceleración de la demanda y la oferta empezó a generar atractivo entre los compradores. “A la única explicación razonable que hemos llegado es que cuando hubo cambio de gobierno en el 2014, mucha incertidumbre rodeó al país, por lo que la gente pospuso sus planes de compra de vivienda. Esto pudo haber generado una demanda acumulada que se empezó a soltar a mediados del 2015”,

RESIDENCIAL

Precio Entre tanto, al analizar el nicho residencial del Gran Área Metropolitana (GAM) como un todo, el área habitable promedio concluyó el 2015 en 110,54m2, con un precio promedio de la vivienda de $173.941, según el estudio del mercado residencial elaborado por Newmark Grubb Centroamérica. Lo anterior ubica al precio promedio por m2 habitable en $1.606,51. Al detallar este resultado según sea el formato de construcción vertical u horizontal, la conclusión es que la primera opción termina representando, en promedio, costos más altos por metros cuadrados. En el nicho vertical, el precio de venta de la vivienda ronda los $175.395, en un área habitable de 92,4 metros cuadrados. Cada metro cuadrado resulta más costoso en el centro de San José,

Vivienda se acelera Millones de metros cuadrados tramitados para la construcción de edificaciones, por año

Vivienda unifamiliar Condominios

Millones

explicó Alejandro González, presidente del Comité de Vivienda y Desarrollo Inmobiliario de la CCC.Además, otros factores como una mejor tónica en las condiciones de crédito, llegaron a ayudar la capacidad de pago del cliente para comprar vivienda. La cantidad de unidades que se contabilizaban en el GAM durante el año pasado fue de 22.147, incluyendo proyectos que estaban por terminar sus últimas viviendas, como los que estaban saliendo al mercado. En ese momento, la tasa de disponibilidad se ubicó en 34% (7.461 unidades disponibles), indican cifras de Newmark Grubb Centroamérica. A futuro, las provincias de Heredia y San José son las que representan la mayor cantidad de unidades por ofrecer al público. La zona de Heredia está registrando una alta intensidad de introducción de nueva oferta que la puede llevar a una sobre oferta en el corto o mediano plazo, explica el estudio realizado por Newmark Grubb. En contraparte, Alajuela y la zona norte de San José presentan necesidades insatisfechas de vivienda.

2013

2014

2015

Nota: Incluye datos sobre nuevas edificaciones, remodelaciones y ampliaciones. Fuente: Cámara Costarricense de la Construcción, con datos del CFIA

A la única explicación razonable que hemos llegado es que cuando hubo cambio de gobierno en el 2014, mucha incertidumbre rodeó al país, por lo que la gente pospuso sus planes de compra de vivienda” Alejandro González Presidente del Comité de Vivienda y Desarrollo Inmobiliario Cámara Costarricense de la Construcción en este tipo de vivienda, pero el más barato se encuentra en La Guácima de Alajuela. En la otra acera, la oferta de casas en desarrollo horizontal cuenta con un espacio de 126,92 metros cuadrados, para un costo promedio total de $166.172.

Precios final del mercado Valor promedio de vivienda, por clase socioeconómica. Clase media - baja: $60.000 - $85.000 Clase media - media: $86.000 - $180.000 Clase media - alta: $181.000 - $300.000 Clase alta: Por arriba de los $300.000 Fuente: Cámara Costarricense de la Construcción (CCC)

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Al igual forma, el precio más alto de este tipo de construcción se encuentra en el Oeste de San José, mientras que el más bajo es Cartago.

Preferencias del cliente La seguridad y amenidades que brindan los condominios los han convertido en el producto estrella del mercado residencial, con una oferta tanto vertical como horizontal. Aunque se espera que el menú de opciones de compra de vivienda sea bastante jugozo en opciones de desarrollo vertical, aún existe una fuerte porción de la población que busca sentirse dueño de una porción de tierra. Además, los costos de construcción de este producto son mayores, algo que aún consideran algunos desarrolladores. A la vez, existe una moderada apuesta de los desarrolladores por los proyectos de uso mixto, que incluyen una oferta de viviendas pero a la vez locales comerciales para el alquiler de empresas de este nicho. Las exigencias palpan a la clase media, tanto como a la alta. Ambas clases sociales se valora la relación precio-producto, metros cuadrados de construcción, distribución interna, áreas comunes que ofrece el condominio, ubicación de acuerdo a las necesidades del cliente y respaldo de la empresa que desarrolla, dijo González. La única diferencia que se encuentra es en el precio y el producto que cuenta con mejores acabados, áreas sociales más amplias, más metros cuadrados de construcción y de terreno.

B I ENES R AÍ C ES

Zona Sur con

nuevos aires de inversión 449.571 metros cuadrados llegarán a agilizar el mercado inmobiliario este año, en nuevos edificios, remodelaciones y ampliaciones. María Fernanda Cisneros, info@inversioninmobiliariacr.com

a Zona Sur del país se está convirtiendo en un nuevo foco de inversión inmobiliaria, abriendo las puertas al desarrollo económico de una región que hasta el momento no acogía aires tan alentadores. Una mayor cantidad de metros cuadrados de construcción llegarán a esta área del país durante el 2016, además el lanzamiento de una marina, con una inyección inicial de más de

$9 millones, prometen darle un nuevo respiro a la zona. La alta biodiversidad es el mayor atractivo que encuentran los inversores para seleccionarla de entre otras riquezas del país, así como la oportunidad de recibir una población turística deseosa de conocer el lugar. A diferencia de otras zonas costeras costarricenses, la oferta de hotelería y gastronomía está lejos de alcanzar una saturación, por lo que

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Golfito Marine Village & Resort, Puntarenas, Costa Rica

las oportunidades inmobiliarias son amplias. En contraparte, el mejoramiento de la infraestructura vial es uno de los mayores retos, ya que se requiere de largos recorridos para interconectar atractivos. Entrando en detalle sobre el dinamismo inmobiliario, el 2016 parece ser el mejor periodo de los últimos cinco años para la región. El área tramitada ante el Colegio

COSTERO

Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) para la construcción de edificaciones en la Zona Sur muestra una aceleración de 52% respecto al periodo previo, considerando las cifras anualizadas, de febrero a enero de cada año. En total, 449.571 metros cuadrados llegarán a agilizar el mercado inmobiliario este año, en nuevos edificios, remodelaciones y ampliaciones. Estos datos fueron elaborados por la Cámara Costarricense de la

Construcción (CCC), tomando en cuenta los cantones de Buenos Aires, Corredores, Coto Brus, Golfito, Osa y Perez Zeledón. Con los resultados de estos cantones, utilizados como referencia para determinar el comportamiento de la Zona Sur – porque no existen datos de la región como un todo –, es posible determinar que ese crecimiento es representativo y rompe las cifras negativas de los dos años anteriores. Tanto en el 2013 como en el 2014, la cantidad de metros cuadrados en nuevas edificaciones, remodelaciones y ampliaciones vieron una reducción de 10,6% y 2,7%, respectivamente. Los trámites están colglomerados en construcciones en el nicho residencial, específicamente con apartamentos, casas y condominios. Al detallar los resultados por cantón, las variaciones son positivas en su mayoría, con excepción de Golfito, que muestra, por ahora, una reducción de 2,9%. En sector construcción ve una mayor aceleración en Buenos Aires, Corredores, Coto Brus, Osa y Perez Zeledón, en donde repuntaron los metros cuadrados tramitados entre un 10,3% y un 190,5%, según los datos de la CCC. El primer cantón de esa lista ha mostrado un crecimiento continuo en

Dinamismo por cantón 449.571 metros cuadrados llegarán a agilizar el mercado inmobiliario este año, en nuevos edificios, remodelaciones y ampliaciones.

160.000

Pérez Zeledón Osa

120.000

Golfito Coto Brus

80.000

Corredores Buenos Aires

40.000

2012

2013

2014

2015

2016

Nota: Incluye datos sobre nuevas edificaciones, remodelaciones y ampliaciones. Se toma como referencia de la Zona Sur del país, la región Brunca, que incluye los cantones de Buenos Aires, Corredores, Coto Brus, Golfito, Osa y Perez Zeledón Fuente: C.C.C. con base en datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (C.F.I.A.).

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los últimos dos años, con más construcción en Boruca y Buenos Aires. Al afinar el lápiz en otros cantones, Osa registra un total de 51.068 m2 para ser construidos este año, con preferencia por Bahía Ballena y Palmar. El año pasado, la cifra fue de 41.596 m2, luego de un crecimiento interanual de 28%. Por su lado, Coto Brus espera más inversión inmobiliaria este 2016, siguiendo el comportamiento positivo que mostraba desde el año pasado. Un total de 45.571 m2 se traducirán en inyección de dinero en este lugar, que obtuvo un crecimiento de 35%. Por su lado, 182.737 m2 están tramitados en Perez Zeledón, zona que ha capturado la mayor cantidad de remodelaciones, nuevas construcciones y ampliaciones de la Zona Sur del país, a lo largo de los últimos cinco años. La contraparte del crecimiento alentador de la zona para este 2016 es Golfito, según las cifras de la CCC. Los datos muestran que la zona registró una reducción de 2,9% para este 2016, sin embargo, en el 2015 había presentado un aumento de 55%, lo que diferencia este lugar del resto de la Zona Sur – que reportó rebajas el año pasado –.

Golfito con nuevos aires

La apertura de más desarrollo económico, espacios turísticos y por ende más posibilidades de puestos de trabajo serán ampliadas en la zona de Golfito a partir de este 2016. Se trata de golfito Marina Village & Resort, un proyecto de Hacienda El Dorado S.A. que se dividirá en tres etapas, y que contará además, con un hotel y unas villas de tiempo compartido. La sociedad propietaria de la marina está conformada por tres grupos accionarios: Bahía Escondida Azul, Golfito’s five y Empresas M.E.S.A. La inversión de este desarrollo alcanza los $41,8 millones, 30% proviene de recursos propios y 70% de financiamiento del Banco Nacional de Costa Rica (BNCR). El proyecto promete crear 400 empleos directos y más de 800 indirectos, con el compromiso de

B I ENES R AÍ C ES

contratar en la mayor medida posible a trabajadores de Golfito. “Es una zona linda en belleza natural y condiciones favorecedoras del océano, protegido naturalmentepor montañas, lo que hace que no se requiera rompe olas”, explicó Pedro Abdalla, gerente del proyecto. Todo lo que rodea a la zona son atractivos turísticos como Corcovado y la Isla del Caño, además la actividad es un imán de visitantes: surfing, avistamiento de ballenas y delfines, entre otros. Con la marina, la llegada de cruceros a la Zona Sur será una realidad, lo que dinamizará la entrada de turistas y por ende abriría oportunidades de nuevas inversiones. Con el objeto de formar a la población de la zona, tanto en manejo de la marina como en el segmento hotelero, el Instituto Nacional de Aprendizaje (INA) traza su ruta para abrir una sede en Golfito. La inyección de $9.898.100 es solo el punto de partida de la primera fase de Golfito Marina Village & Resort, proyecto que tomará la costa sur del país entre setiembre y octubre de este año. En esta etapa inicial el proyecto llegará al mínimo permitido para arrancar la operación, y hasta este punto es donde cuentan con financiamiento, proporcionado por el BNCR. De entrada, la marina contará con 50 puestos de atraque, 400 metros cuadrados de área comercial, un muelle de combustible y 13 pespacios para almacenamiento de yates en seco. Además, se contará con espacios para servicios estatales como migración y aduanas. La administración prevée que estos primeros pasos del proyecto estarán listo a más tardar en octubre, con el objetivo de aprovechar la temporada alta. La segunda fase tendrá una inversión de $16.277.000 para la construcción del Hotel Marina Club, que contará con 48 habitaciones y piscina. También, se incluirán 86 nuevos puestos de atraque, un restaurante flotante de 1097 m2, 1500 m2 de área comercial. El parqueo para 68 vehículos, 34 espacios para almacenamiento de yates en seco y un espacio para

La Zona Sur muestra una aceleración de 52% respecto al periodo previo, considerando las cifras anualizadas, de febrero a enero de cada año”. Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) reparación y mantenimiento de yates de hasta 50 pies serán otras de las novedades. Esta segunda etapa estará lista a finales del 2017. La última fase planeada conlleva la inversión de $15.685.785, en 52 unidades de alojamiento, villas de tiempo compartido, más espacios de parqueo y un spa.

Atractivos y retos

Entre tanto, la zona es turísticamente muy importante y fruto de ello es que esté contemplada dentro del Plan Nacional de Turismo. El turismo de la zona es dinámico. Los análisis de pisos de demanda1 para el 2014 indican que la zona podría estar captando cerca del 12 al 15 % de la demanda internacional, muy posiblemente atraído por lo diverso del producto turístico que involucra desde ecoturismo de alta calidad, aventura, sitios arqueológicos, pesca deportiva, áreas naturales protegidas de singular belleza y otros más. A las bellezas naturales de la zona, se unen atractivos turísticos como el Depósito Libre Comercial de Golfito. Recientemente se aprobó en segundo debate, la Reforma Integral de la Ley de la junta de Desarrollo Regional de la Zona Sur (Judesur), que busca fortalecer la capacidad institucional de ejecutar proyectos productivos, de infraestructura, fortalecimiento agropecuario y de fomento de la educación, para generar empleo y desarrollo en la región. La nueva legislación determina que los concesionarios del

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depósito de Golfito serán auxiliaries de la Hacienda Pública, además, los productos que se venden en esta zona percibieron una reducción del impuesto único que se cobra en la comercialización. La iniciativa, que contó con el apoyo unánime de los legisladores en el plenario, rebaja el actual tributo del 18% de forma gradual. La reducción es de un 14% durante el primer año de vigencia de la ley, un 12% el segundo, y un 10% para el tercer año, cuando la tasa quedaría fija. Este proyecto de Ley nos permite generar mejoras oportunidades de empleo y garantizar que el Depósito Libre siga siendo un foco de desarrollo de la región, explicó Luis Paulino Mora, ministro a.i. de la Presidencia. A esto se le suma, la inversión del Aeropuerto Internacional de la Región Brunca (AIRB), que la Dirección General de Aviación Civil (DGAC) despegó en el 2014. La ubicación definida para este aeropuerto es a cinco kilómetros de Palmar Sur y a la misma distancia de Sierpe, en el cantón de Osa, Puntarenas. La primera fase contemplaba una pista de 2.200 metros de longitud por 45 metros de ancho, para un máximo desarrollo posterior de 3.300 metros de largo. En las primeras etapas, la terminal tendría la capacidad de recibir entre 150 y 200 pasajeros por vuelo. La inversión total de este aeropuerto rondaría entre los $45 o $50 millones. Aunque el atractivo turístico y el interés de sumarle bondades a la zona revela la oportunidades de inversión, existen retos que se interponen. La zona del Pacífico Sur del país requierre de recorridos más largos para interconectar atractivos y productos turísticos. Ante esto, el mejoramiento de vías, puentes, aeródromos y otras facilidades que permitan recorridos más eficientes, explicó Alberto López, gerente general del Instituto Costarricense de Turismo (ICT). 1

Los pisos de demanda son una estimación de la cantidad de turistas que al menos pernoctaron una noche en alguna de las 7 Unidades de planeamiento del país.

ECONOMÍA&FINANZAS

Rentabilidad e innovación suman atractivo a los fondos inmobiliarios en 2016 Los inmuebles que pertenecen a los fondos inmobiliarios del país reciben mes a mes ingresos por alquileres en una cifra superior a los $10,3 millones. Por Andrea Rodríguez, arodriguez@inversioninmobiliariacr.com

a estabilidad en la demanda de oficinas, locales comerciales y naves industriales, le ha valido a los fondos inmobiliarios el convertirse en un apetecido producto de inversión en el mercado financiero, sobre todo en este 2016. En época de tasas bajas –tanto en colones como en dólares-, estos ins-

LA CIFRA

Entre el

6,5% y el 8% es el rendimiento en fondos inmobiliarios

ABRIL 2016 / 138

trumentos han logrado mantener un alto nivel de rentabilidad, principalmente sustentado en los altos ingresos que generan mensualmente por concepto de rentas. De acuerdo con datos compilados por la Cámara de Fondos de Inversión, con corte a diciembre del 2015, los inmuebles que pertenecen a los fondos inmobiliarios del país reciben mes

ECONOMÍA&FINANZAS

a mes ingresos por alquileres en una cifra superior a los $10,3 millones. Dichos recursos provienen de unos 1.056 inquilinos que actualmente mantienen una ocupación casi total del área arrendable por el conjunto de sociedades administradoras de fondos de inversión (SAFI). Esta área total administrada ronda los 949.809 metros cuadrados, distribuidos en inmuebles que son diversificados tanto por tipo de negocio, como por ubicación geográfica. La ocupación actual es del 92%, una cifra superior al promedio histórico del 90% que ha sido registrado por los inmuebles a lo largo de los últimos 15 años. Los inversionistas buscan donde colocar su inversión y que eso les genere una alta rentabilidad, este instrumento lo permite. Estamos hablando que se logran rendimientos de entre el 6,5% y el 8%”, explicó Douglas Montero, director de fondos de inversión, Aldesa. Según su experiencia, a los inversionistas les gusta la inversión en bienes raíces, y por medio de este producto logran adquirir pequeñas participaciones dentro de bienes que son “tangible”, lo que da sentimiento de seguridad. “Eso es lo atractivo de los fondos de este tipo”, agregó. El crecimiento marcado por estos fondos fue del 13,9% en 2015, un año en el que la inflación del país no alcanzó ni siquiera el 1%. Estos niveles de crecimiento interanual son similares a los que mostró la industria previo a la crisis financiera de 2008, lo que hace que tanto las

Los inversionistas buscan donde colocar su inversión y que eso les genere una alta rentabilidad, este instrumento lo permite. Estamos hablando que se logran rendimientos de entre el 6,5% y el 8%”. Douglas Montero, Director de Fondos de Inversión Aldesa

administradoras como los inversionistas observen con optimismo el desempeño mostrado en los últimos años.

Instrumento sólido A diciembre pasado, los activos de todos los fondos inmobiliarios del país alcanzaron los $1.278 millones. De este monto, $1.221 millones correspondieron al valor en libros de los inmuebles y $57 millones fue-

Cartera de activos inmobiliarios y financieros Fondos inmobiliarios $1.221 millones correspondieron al valor en libros de los inmuebles y $57 millones fueron otros activos financieros incluidos dentro de los fondos para optimizar su rentabilidad. 1.221.400.000.00

Cartera de activos 57.000.000.00 200.000.000.00

400.000.000.00 600.000.000.00 800.000.000.00 1.00.000.000.00 1.200.000.000.00 1.400.000.000.00

Fuente: Cámara de Fondos de Inversón

Financieros

Inmobiliarios

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ron otros activos financieros incluidos dentro de los fondos para optimizar su rentabilidad. Asimismo, en el último año se contabilizó un valor por plusvalías y mejoras por $138,2 millones. “Las tasas de interés tan bajas hace que los fondos puedan pedir prestado y salgan también a adquirir más propiedades. Al mismo tiempo, la alta demanda presiona a los fondos a eso justamente, a salir a comprar y ahí es donde se ven los crecimientos. Para el 2016 si veo a los fondos con gran dinamismo, pero más en la parte de bodegas y comercio”, dijo Montero. Por tratarse de alquiler de inmuebles (oficinas, comercios e industria) el 99% de los activos de los fondos inmobiliarios está denominado en dólares. Las sociedades administradoras BCR Safi, Improsa Safi y Aldesa Fondos de Inversión concentran en la actualidad más de un 70% de los fondos no-financieros, entre los que se encuentran los fondos inmobiliarios y los de desarrollo inmobiliario. A diciembre del 2015 se registran 7.525 inversionistas. No obstante, una buena parte de las participaciones han sido adquiridas por operadoras de pensiones complementarias, puestos de bolsa y otros. Los fondos inmobiliarios son de tipo “cerrado”, esto significa que el número de participaciones de inversionistas dentro del fondo son finitas y el ingreso como inversionista está restringido, únicamente a quienes tengan un perfil “sofisticado”, es decir, que tiene conocimientos amplios en materia de inversión. En el mercado costarricense dos tipos de fondos de inversión concentran un 86% de los recursos administrados: los fondos de mercado de dinero (inversiones con alta liquidez) y los fondos inmobiliarios.

Innovación para seguir creciendo

Pese a que el segmento crece a buen ritmo y con solidez, la industria busca flexibilizar algunas restricciones para que otro de los componentes del sector, los fondos de desarrollo inmobiliario, también pueda consolidarse como una opción para los inversionistas. En la actualidad dichos fondos están

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Complejo de oficinas, Terra Campus Corporartivo, Tres Ríos, Cartago

restringidos a inversionistas institucionales (bancos, entes estatales, operadoras de pensiones) En retos y perspectivas tenemos la proyección de sugeval de convertir los fondos de desarrollo inmobiliario a uno de desarrollo de proyectos. “En retos y perspectivas tenemos la proyección de Sugeval de convertir los fondos de desarrollo inmobiliario a uno de desarrollo de proyectos”, dijo Víctor Chacón, director ejecutivo de la Cámara de Fondos de Inversión (CAFI). Explicó que la Superintendencia ya ha anunciado cambios importantes en reglamentos de fondos, los cuales deberán ser sopesados por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (Conassif), con la finalidad de que sean productos más accesibles. También está sobre el tintero el plan de crear “fondos desarrollo de proyectos” que consistirían en patrimonios independientes que serían administrados por sociedades administradoras de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes. El objetivo primordial es la inversión en proyectos en distintas fases de diseño, desarrollo o equipamiento, para su conclusión y venta, o explotación según se defina en un contrato.

LA CIFRA

$1.278 millones

Es la cifra alcanzada en activos de todos los fondos inmobiliarios del país a diciembre del 2015

En retos y perspectivas tenemos la proyección de Sugeval de convertir los fondos de desarrollo inmobiliario a uno de desarrollo de proyectos” Victor Chacón Presidente Cámara de Fondos de Inversión de CR

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De manera complementaria, dichos fondos podrían adquirir terrenos o bienes inmuebles para la generación de plusvalías o para arrendamiento. Este tipo de fondos también preservaría la característica de ser un fondo cerrado, es decir, en el que el número de participantes es finito y para que un nuevo inversionista entre debe suceder que crezca el número de activos, o bien, que salga del fondo otro inversionista. La iniciativa sobre el nuevo tipo de fondos determina que no podrían ser propietarios de los terrenos, siendo el usufructo el mecanismo de legitimación del uso de los terrenos y su explotación. El plan es que los activos mínimos ronden los $5 millones, y que el monto mínimo de cada participación en manos de los inversionistas sea de $1.000. Los activos y pasivos del proyecto a desarrollar se pueden incorporar a través del uso de vehículos financieros de estructuración como figuras societarias o fideicomisos, siempre y cuando sean exclusivos para ese fin. Además, si se usan los derechos de usufructo, el fondo deberá contar con un contrato de construcción específico para la fabricación del activo.

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¿POR QUÉ OPTAR POR FIDEICOMISOS PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS? La figura es idónea para la seguridad de los bienes inmuebles y reducir los gastos de administración cuando éstos sean relevantes Por María Fernanda Cruz y Ana Beatriz Fernández, info@inversioninmobiliariacr.com

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os fideicomisos tienen un papel todavía menor en el mundo de los desarrolladores inmobiliarios de proyectos privados y habitacionales, aseguran los bancos, pero hay algunas ventajas a las que vale la pena prestarles atención.

Al menos tres entidades financieras privadas del país ofrecen fideicomisos para desarrollos inmobiliarios entre su cartera de productos. Se trata del Bac San José, Scotiabank y Banco Improsa, según se destaca en sus propios sitios web y medios de comunicación del país. Los bancos estatales, mientras tanto, manejan esta figura para el desarrollo de infraestructura pública; como hidroeléctricas, o edificios; como el de la Facultad de Ciencias Sociales de la Universidad de Costa Rica. El Banco Nacional, en este momento, mantiene seis proyectos similares. Entre ellos, dos en su etapa de finalización: el proyecto hidroeléctrico Cariblanco, uno con Incop y otro con el Instituto Costarricense de Turismo (ICT). “Es una buena época para utilizarlos para este tipo de fines, porque existen nuevamente las herramientas financieras para este tipo de proyectos y el suficiente dinero a nivel institucional”, aseguró Lourdes Fernández, directora de Fideicomisos y Estructuraciones del Banco Nacional.

¿Cómo funciona un fideicomiso? Usualmente, existe una persona física o jurídica que tiene un bien (fideicomitente), se lo encarga a un intermediario (fiduciario) y este, a su vez, se lo asigna a un beneficiario (fideicomisario). En el caso de los proyectos inmobiliarios, este último se encarga del desarrollo de la obra.

Los pasos para obtener un fideicomiso

unque algunos requisitos varían entre un banco y otro, estos son a grandes rasgos los pasos para fideicomisar una propiedad o un bien: “Debe contar con un modelo de negocio probado y haber acumulado suficiente experiencia y el conocimiento sobre el mercado y su producto de manera que, su plan aporte la confianza y transparencia necesaria para que el mercado financiero reciba la propuesta con la confianza de participar en un proyecto bien calificado”, recomendó Chaves, de Aldesa.

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Los montos mínimos para iniciar el fideicomiso suelen ser de $100.000 para personas físicas y de $500.000 para jurídicas.

Se firma un contrato de fideicomiso con los términos establecidos por las partes.

4 En palabras simples, si un padre tiene cierto capital y se lo quiere dar a su hijo para que vaya a la universidad, pero no confía en él o prefiere que el dinero lo administre alguien de más confianza, se lo da a un banco (o a un tercero) y este lo administra durante el tiempo y bajo los términos del contrato. Este sería una especie de fideicomiso de garantía.

Apegarse a la normativa de varias legislaciones. Entre ellas, la Ley Reguladora del Mercado de Valores, el Código Civil, la Normativa y Circulares de la Sugef y la Sugeval, etc.

El fideicomiso para los desarrolladores inmobiliarios puede ser utilizado de por lo menos tres maneras diferentes en el país, aunque existen más. La primera de ellas es la de garantía: cuando la inmobiliaria requiere financiar parte del proyecto o cuando necesita garantizar el aporte de otros inversionistas privados, recurre a ella, explicó la ejecutiva de Crédito

Los sujetos de los fideicomisos Fideicomitentes: Persona física o jurídica que traspasa los bienes de su patrimonio a una propiedad fiduciaria.

Fiduciario: Es el ente que tiene bajo su poder el bien durante la vigencia del contrato.

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Fideicomisario: Beneficiario (empresa desarrolladora, por ejemplo).

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¿Y sus ventajas?

stas son algunas de las ventajas extraídas de conversaciones con Scotiabank, Aldesa, la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del INS y los sitios web de diferentes entidades bancarias: MENORES COSTOS DE REGISTRO: Los costos disminuyen respecto a una hipoteca. “A modo de ejemplo, en una hipoteca por $100.000 los gastos ascienden a $260.270 y los honorarios a $723.750. En el fideicomiso de garantía, entiéndase el traspaso de la finca por la misma suma de $100.000, tendría gastos por $15.000, más los honorarios por la formalización del crédito”, explicó Sáenz. FINES TESTAMENTARIOS: con la aprobación del deudor o fideicomitente, se incorpora al contrato que la propiedad sea traspasada a la persona elegida ante el fallecimiento del deudor. El traspaso, entonces, se llevará a cabo sin el proceso mortual. Ello implica un ahorro en costos por el deceso.

Para el desarrollo de la infraestructura pública o privada en el país, el fideicomiso es una figura más que puede ser utilizada y ha dado buenos resultados en varios proyectos hidroeléctricos”. Manfred Sáenz Director legal Scotiabank

SEGURIDAD: como el bien está inscrito a nombre de un tercero, este es el responsable de ejercer todas las defensas necesarias para proteger este bien. EMBARGOS: como el bien está a nombre del fiduciario, no podrá ser embargado por terceras deudas del fideicomitente (el deudor). Solo podría ser perseguido por deudas del mismo fideicomiso o impuestos sobre la finca: municipales, cuotas del condominio, impuesto solidario, etc. “La ventaja de este mecanismo es que el proyecto inmobiliario se estructura fuera del balance de la empresa inmobiliaria”, comentó Oscar Luis Chaves, director de Aldesa Finanzas Corporativas. VALOR FISCAL: cuando el crédito es cancelado, la propiedad se traspasa al cliente con el valor fiscal que la finca tenga en ese momento. PERMITE LA PARTICIPACIÓN DE INVERSIONISTAS: varias personas físicas o jurídicas pueden financiar un mismo proyecto mediante la figura del fideicomiso. Fuente: entrevistas

Corporativo de INS SAFI, Patricia Chacón. A este se le da uso con mayor frecuencia, especificaron los especialistas consultados. El que suele utilizar el Estado para sus proyectos de infraestructura pública es el de Administración, que otorga sus bienes al fideicomisario para que lo administre de la mejor manera posible, sacando los mayores rendimientos y con el menor riesgo. “El fiduciario administra los bienes, haciendo uso óptimo de ellos y procurando el mayor beneficio, conforme a los lineamientos contractuales”, destaca el Banco Nacional en su sitio web. “Para el desarrollo de la infraes-

tructura pública o privada en el país, el fideicomiso es una figura más que puede ser utilizada y ha dado buenos resultados en varios proyectos hidroeléctricos”, dijo Manfred Sáenz. Director legal de Scotiabank.

Entonces, ¿por qué son menos conocidos? La costumbre de utilizarlos para grandes proyectos de infraestructura pública; sin embargo, podría ser una de las razones por las cuales el esquema de financiamiento no es muy conocido en el medio, expuso Sáenz. “Se tiene el preconcepto de que se trata de algo muy complicado, cuando realmente no lo es y puede ser utilizado para infinidad de propósi-

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tos, además de garantizar créditos de vivienda”, comentó Sáenz. Otra posible razón por la que se conocen menos que las hipotecas; por ejemplo, es porque no todos los bancos ofrecen esta opción, y los créditos tradicionales son los más ofertados. También es posible que algunos desarrolladores observen sus desventajas. Por ejemplo, la morosidad es más castigada: el banco puede adjudicarse la propiedad en menor tiempo que con una hipoteca. Que el administrador del fondo pueda cobrar una cuota anual por la administración de la propiedad es otra de las posibles desventajas. Para Sáenz, la ventaja en el Scotiabank es que se pueden financiar esos costos.

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Inversión extranjera se muestra cauta para el 2016 Cinde seguirá apostando por atracción de proyectos en los sectores de servicios y manufactura liviana Por Ándrea Rodríguez, arodriguez@inversioninmobiliariacr.com

l 2016 no promete números exponenciales en la atracción de inversión extranjera directa (IED) para Costa Rica. Las proyecciones de la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (Cinde) son cautas y hasta venidas a menos si se comparan con los resultados que obtuvo el sector en el 2015.

Solo en el número de nuevos proyectos que espera captar el país, la proyección se reduce en nueve inversiones. Es decir, Costa Rica se ha propuesto atraer 30 proyectos de inversión durante el presente año, contra 39 instalados un año atrás. Esta última cifra, además, fue la misma reportada durante 2014, año en que según un informe de la Comisión Económica para América Latina y el

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Caribe (CEPAL), Costa Rica fue el único país de centroamérica que vio caer el flujo de inversión de extranjera.

La caída fue equivalente a $2.106 millones.

Para la Coalición, el número sigue siendo positivo y ambicioso, en una coyuntura internacional donde más países se disputan la hegomonía de la IED.

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“Para el 2016 a pesar de una complicada coyuntura internacional y competencia muy agresiva, estamos redoblando esfuerzos para lograr mantener niveles de inversión y generación de empleo similares al que se tuvo un año antes”, sostuvo Vanessa Gibson, directora de desarrollo corporativo y clima de inversión de Cinde. Así, más allá de los resultados el país continuará apostando por la promoción y atracción de inversiones en sectores ya consolidados a nivel nacional, como lo son servicios, ciencias de la vida y manufactura avanzada. Al tiempo, que la promoción de inversiones fuera de la Gran Área Metropolina Ampliada (GAMA) y la disponibilidad de recurso humano capacitado, se asoman como los principales retos para el sector en los meses venideros.

LA CIFRA

6.000

Nuevos empleos netos que se espera generar hacia sectores ya consolidados como: servicios, manufactura avanzada y ciencias de la vida. Solo el sector de servicios contabilizó en 2015 cerca de 5.000 empleos netos de alta calidad y la instalación de 23 proyectos de inversión en el país.

Cifras bajo la lupa

Y es que lo cauto del sector no solo se queda a nivel de proyectos de inversión, que se estancaron en el 2015 y que no preven aumentar durante el presente año, sino en la cantidad proyectada de generación de empleo. Cinde se ha propuesto la creación de por lo menos unos 6.000 puestos netos de calidad; una cifra que tampoco supera con creces los resultados de un año antes. En 2015, el empleo neto generado – balance con los puestos de trabajo reducidos en el año- por las compañías instaladas en suelo nacional fue de 6.456. La comparativa toma aún más fuerza si se considera que para el año pasado, el empleo neto multinacional representó el 17% del total del empleo generado en el país. “Pero el empleo reportado este año (2015) por las multinacionales ha crecido a una tasa del 9,1%, 3 veces más rápido que el resto del empleo privado y del país”, justificó Jorge Sequeira, director general de la Coalición durante el informe anual de resultados de la entidad en diciembre del 2015.

Más servicios

Lejos de las estadísticas, las autoridades locales dirigen su línea de atracción y promoción de inversiones

Para el 2016 a pesar de una complicada coyuntura internacional y competencia muy agresiva, estamos redoblando esfuerzos para lograr mantener niveles de inversión y generación de empleo similares al que se tuvo un año antes”. Vanessa Gibson Directora de desarrollo corporativo y clima de inversión Cinde

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De igual forma, la Coalición fue enfática en que reforzará su labor de promoción en sectores de inversión como: manufactura liviana e industria alimentaria. En lo que va del presente año, la entidad contabiliza cuatro firmas que han anunciado nuevas inversiones en el país. Vea Tabla. Una de ellas es la compañía NTT Data, multinacional especializada en el área de servicios de tecnologías de la información y con presencia en más de 40 países. La firma anunció la apertura de un nuevo centro de servicios en febrero pasado para ofrecer soporte a uno de sus mercados: Norteamérica. La nueva sede en el país supondría la contratación de 100 profesionales con experiencia en el área de tecnología y servicios, durante el primer año de operaciones. Para Carlos Wong, CEO, de Zona Franca Coyol (CFZ por sus siglas en inglés), este tipo de anuncios motivan a pensar en positivo. Asegura, desde la zona franca están preparados para asumir un eventual incremento en la demanda. Empero, CFZ tiene espacio disponible para construir unos 200.000 metros cuadrados adicionales al actual desarrollo del proyecto. “Venimos creciendo a una tasa promedio de 20.000 m2 anuales”, agregó. CFZ cuenta con más de 15 firmas instaladas. La mayoría de ellos ligados a la industria médica. De igual criterio es Marco Garro, gerente general de Grupo Z. Como respuesta al dinamismo que ha tenido el sector, la compañía se alista para darle el banderazo de salida a la construcción de una nueva nave en la zona franca que opera el grupo en Alajuela. Datos del Grupo sostienen que su porcentaje de crecimiento en atracción de proyectos durante el 2015 fue en el orden del 20%, siendo las firmas de fabricación de dispositivos médicos y de partes de automotrices las que han aportada en mayor medida a los números. “De nuestra parte seguimos teniendo capacidad para hospedar a nuestros parques más proyectos de inversiones sofisticadas como las que nos han presentado en el pasado”, manifestó Garro.

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Retos palpables

Cinde asegura que trabaja en el lanzamiento y puesta en marcha de una nueva estrategia de promoción de inversiones en ciudades fuera de la Gran Área Metropolitana Ampliada, con el único objetivo de llevar los beneficios de la inversión extranjera a zonas no tradicionales. Un año antes, solo dos de los 39 proyectos atraídos por el país se ubicaron en zonas fuera de la GAMA. Los mismos fueron de los sectores de manufactura liviana y de la industria alimentaria, ubicados en los cantones de Pérez Zeledón y Siquirres. En este punto, Gibson fue enfática en que son concientes que se debe de luchar contra viejos conocidos: como el acceso eficiente y de calidad de la energía eléctrica y el fortalecimiento de la infraestructura.

“Estamos preparados para asumir un eventual incremento en la demanda. Zona Franca Coyol tiene espacio disponible para construir unos 200.000 metros cuadrados adicionales al actual desarrollo del proyecto. Carlos Wong CEO Zona Franca Coyol

A ello se le auna la necesidad de generar recurso humano cada vez más capacitado. El propio ministro de Comercio Exterior, Alexander Mora, confirma la tendencia de llegada de servicios y procesos productivos de mayor valor agregado y sofisticación que inician con tamaños moderados de planilla desde las 20 personas hasta las 100 en el primer año, y con planes de expansión hasta aproximadamente 400-500 en un periodo tres años. De acuerdo con la décima encuesta de escasez de talento que realiza la firma Manpower Group, un 46% de los empleadores costarricenses reportaron haber tenido dificultades para cubrir puestos de trabajo vacantes en sus compañías. Según la encuesta, las empresas demandan técnicos que sumen valor a su hoja de vida con certificaciones o especializaciones en algún campo, además de idiomas y habilidades para establecer negociaciones comerciales. Dayana Arias, de la consultora, es del criterio que las firmas y el mercado se está volviendo cada vez más exigente, y ya un segundo idioma dejó de ser la principal demanda. Los puestos de oficios calificados, técnicos y representantes de ventas fueron los más difíciles de cubrir. De esta forma, Cinde subraya la necesidad de impulsar las sinergias entre las empresas multinacionales, el sector académico nacional e internacional y Gobierno, para promover la actualización de carreras técnicas

“De nuestra parte seguimos teniendo capacidad para hospedar a nuestros parques más proyectos de inversiones sofisticadas como las que nos han presentado en el pasado. Marco Garro Gerente General Grupo Z y profesionales, con el fin de estar a la vanguardia en lo que la industria internacional requiere del recurso humano.

Primeros resultados

nuncios públicos de inversión o reinversión atraídos en primeros meses del 2016

Empresa

Tipo de anuncio

Sector

NTT Data

Apertura

Tecnología de 100 plazas durante 15 febrero la información el primer año del 2016

Ingram Micro Inc.

Re inversión

Tecnología de la información

11 de febrero del 2016

Uber

Apertura

Servicios

300 puestos durante 2016

26 enero del 2016

Evonik

Apertura

Servicios

50 puestos

19 enero del 2016

Fuente: CINDE

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Cantidad de Fecha del empleos a generar anuncio

MARKE T I N G

Al momento de construir una marca se debe generar una propuesta de valor diferenciada, que cubra las necesidades del cliente, con amenidades que refuercen su estilo de vida”. Adriana Delgado Gerente Comercial GTU Desarrollos.

Marketing,

un pilar del nicho inmobiliario Cinco claves de éxito y cinco errores usuales en el planteamiento de una estrategia Por María Fernanda Cisneros, info@inversioninmobiliariacr.com

l marketing es a una empresa lo que un pilar es de imprescindible para la estructura de cualquier edificación. Un desarrollo inmobiliario puede llegar a la cima con el apoyo de una buena estrategia de

promoción, pero también puede fracasar en el camino, en parte, por una mala táctica. El reto del marketing no es solo llevar el producto o servicio que se

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promueve a la boca de todos, si no que el recuerdo de la marca perdure con el tiempo. Por esto, la importancia de considerar cinco puntos indispensables que pueden hacer de su campaña de marketing una movida exitosa, y cinco pasos que podrían llevarlo a concluir con un final antagónico. En la acera de lo que puede catapultar el negocio está determinar el público meta y ahondar en sus necesidades, conocer cada detalle del producto que está vendiendo, establecer alianzas, darle un lugar al marketing digital y destacar un diferenciador que no necesariamente sea el precio. Mientras, crear falsas expectativas al momento de promocionar un proyecto es uno de los puntos que le pueden jugar en contra. Pero antes de afinar estos factores, ¿por qué es importante detenerse a pensar si la estrategia de marketing que utiliza es adecuada? El nicho inmobiliario ha pasado, y pasará, por ciclos de innovación en los que las desarrollaras afinarán su apuesta por atraer al público. Costa Rica ha escaneado la experiencia de mercados inmobiliarios sofisticados como Londres, Tokyo y Nueva York – por dar algunos ejemplos – con el fin de importar las prácticas más exitosas. Así, las desarrolladoras han añadido creatividad a los equipos de

M A R K E T I NG

Cinco fallas por evitar

Los cinco factores clave Entrando en materia, el primer paso para que una estrategia sea exitosa es apostar por conocer el público meta, pero sobre todo comprender las necesidades del consumidor, solo así se podrá ofrecer una propuesta que le agregue valor. Este sector depende de los planes de inversión de las empresas y los hogares, por lo que su estrategia deberá girar entorno a conceptos que sean fáciles de recordar por los clientes. La estrategia debe perseguir en los gustos, preferencias y necesidades del mercado, comentó Adriana Delgado, gerente de mercadeo de GTU Desarrollos.Además, si el producto cumple con las expectativas y la oferta se ajusta a la realidad, la buena comercialización tomará el cauce correcto. Conocer a fondo el bien o servicio que se vende será determinando para establecer una ruta de acción que esté acorde a lo que se está ofreciendo y el mensaje que se busca dar. Como tercer factor clave está establecer alianzas con proveedores y socios de la industria inmobiliaria, que permitan cambiar la táctica y sorprender con descuentos y beneficios de compra. El cuarto punto es destacar el músculo o factor diferenciador que sea destacado en cualquiera de los canales en donde se promocione la empresa o proyecto, de modo que sea recordado por ese beneficio. Aunque la batalla de precios llega en algunos ciclos de esta industria, puede ser parte de oferta de valor pero la estrategia no debería girar en torno a este factor. La conceptualización de la marca debe mostrarse en canales dirigidos a su público meta, y en la actualidad el marketing digital se ha convertido en un modo más fácil y más económico de llegar a la vista de los clientes, a través de redes sociales o sitios web mediáticos especializados en el nicho.

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La estrategia debe ir de la mano de un plan que requiere estrategia de mercadeo, análisis de costos/ beneficios, rentabilidad y ROI. Es muy importante que el proyecto tenga claramente identificado el target”.

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Karla Quevedo Gerente Comercial, Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios

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trabajo y el mercado ha evolucionado. Condominios verticales, edificios de uso mixto que combinan una oferta comercial con residencial, e incluso oficinas son solo algunos de los desarrollos que se han importado. Hace no mucho tiempo atrás, estas tendencias eran otras. Aun en medio de esa evolución, no sería inusual ver cómo algunas empresas fracasan en el intento de atraer clientes, en un mercado más sofisticado y competido.

La respuesta a ellos es que estas nuevas tendencias inmobiliarias no pueden caminar por sí solas, el marketing también debe dar nuevos pasos junto con ellas. Nunca está de más recordar el principio de esta rama: la creación de valor para el cliente y la construcción de relaciones fuertes con este en un entorno global de alta tecnología y en constante cambio, en la pluma de Phillip Kloter, a quienes muchos llaman el padre del marketing.

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El mercado competido reta a los directores de marketing de las compañías inmersas en el sector. El primer error es no definir con anticipación un plan con estrategia medible y sus objetivos claros desde. El plan debe ser revisado y ajustado periódicamente según las necesidades y tomando en consideración los resultados de las ventas generadas como resultado del plan. En los casos en que no se hagan cambios puede fracasar la empresa o proyecto, explicó Karla Quevedo, gerente de mercadeo de Garnier&Garnier. Como segundo punto, lo que se ofrece debe estar en línea con el producto real que se está vendiendo. La credibilidad que el comprador tendrá del proyecto depende de cada acción y mensaje, ambos deben ser coherente e ir en la misma línea, dado que todo comunica. La publicidad pagada en medios comunicación, sea en papel o de modo digital, sigue siendo un recurso potencial. El tercer mayor error en esta línea es pautar en medios que no están dirigidos al público meta. El cuarto punto es no desarrollar una experiencia asociada al proceso de compra, el cliente debe vivir la marca desde el primer acercamiento hasta el momento de recibir su nueva propiedad. Por último, el reto del marketing en la web es contar con personal que conozca sobre tendencias para sacar el máximo provecho a la red de Internet y las múltiples posibilidades que habilita. Uno de los errores es no darle la importancia necesaria a este nicho del mercadeo o verlo como un complemento, restando relevancia al perfil de profesional que debe encargarse del área.