SAVOIR POUR MIEUX GÉRER Une dépense innovatrice valorisante

Yvon Rudolphe , É.A., CMC, F.Ad

.A.

Yvon Rudolphe est coordonnateur de projet à l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI 2 ) et consultant senior. Évaluateur agréé, Fellow administrateur agréé et consultant en management certifié, il enseigne l’évaluation au Départ ement de stratégie, responsabilité sociale et environnementale de l’É cole des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM).

UNE DÉPENSE INNOVATRICE VALORISANTE

Selon le porte-parole du fonds d’investissement en technologie de l’immobilier Cretech, si nous tenons compte de la prolifération du Software as a Service (SAAS) et de l’infonuagique, ainsi que de l’accessibilité accrue aux données et des capacités améliorées de l’intelligence artificielle (IA), de la Machine Learning (ML) et de l’Internet des objets (IoT, Internet of Things), les prochaines années verront incontestablement l’impact encore plus important de ces technologies sur la façon dont l’industrie construit, gère, conçoit, achète et vend des biens immobiliers.

LES INNOVATIONS ET LA VALEUR AJOUTÉE

ors de mes recherches, j’ai répertorié L 12 champs d’innovation qui contribuent à la dépréciation ou à l’appréciation de la valeur de l’immobilier . Chaque champ peut s’inspirer de différentes innovations; par exemple, le champ «Innovation procédée, processus, procédure, instruction» fait appel à la structure organisationnelle et au support technologique dans la construction, sur site comme hors site. Le champ «Innovation architecturale et ingénierie – propriété intellectuelle» fait appel à l’innovation et à l’œuvre de l’esprit des professionnels de l’architecture et de l’ingénierie en lien avec la conceptualisation. Il en va de même en « Innovation financière et juridique». Pour sa part, le champ « Innovation dans la qualité de vie (bien-être) et hygiène de vie (santé) des occupants du lieu et du quartier » présente les nouvelles recherches qui touchent l’être humain et son habitat. Par exemple, des études ont démontré que la luminosité naturelle augmentait la productivité des occupants d’un immeuble.

La typologie des innovations comporte égale ment un ordre chronologique de cycle de vie de l’immeuble. En effet, il existe des innovations propres à la construction, lesquelles sont ensuite applicables à la gestion, à la transformation et à la déconstruction du bâtiment. Chaque champ des innovations du cycle de vie de l’immeuble procure des économies de coût, une productivité ou d’autres

avantages qui font que l’immobilier n’est plus que de la brique ou du béton. C’est un milieu où des êtres humains vivent, travaillent et se divertissent. L’usage optimal d’un immeuble est obtenu en comblant les besoins de l’être humain, entre autres au moyen de la technologie (immeuble anthropocentrique numérique).

L’INCIDENCE DE L’IMMOBILIER SUR LES ÉCOSYSTÈMES

L’immobilier, en général, engendre de lourds effets négatifs, à la fois sur le plan des changements climatiques et sur celui de l’utilisation de ressources non renouvelables. De plus, la construction de structures et d’infrastructures et l’utilisation de l’espace pour assurer la mobilité perturbent l’équilibre naturel des écosystèmes environ nementaux. Des décisions managériales, qui semblent de prime abord économiques et efficaces, se révèlent souvent à long terme inefficientes en regard des impacts sociaux, économiques et environnementaux, souvent par défaut d’avoir anticipé, reconnu et intégré d’importantes informations.

En effet, l’impact de l’immobilier sur la nature en général, sur la qualité de vie des occupants des immeubles et du quartier revêt aujourd’hui une importance capitale, au point d’en influencer la valeur. On pense également à l’incidence de l’utilisation des ressources, par exemple les matières premières, à l’énergie, à l’eau ou aux émissions de gaz à effet de serre. Des études ont démontré l’influence de projets immobiliers durables grâce à leurs avantages distinctifs issus de leurs technologies, de leur mode de construction ou de l’utilisation de matériaux qui génèrent à la fois un effet positif sur les occupants et une faible empreinte écologique sur l’environnement et les quartiers.

Certaines innovations favorisent un mieuxêtre pour les occupants du bâti. D’un point de vue commercial, cela se traduit par une plus grande productivité de la main-d’œuvre, en diminuant les coûts d’exploitation ou en augmentant les revenus. L’impact de l’immobilier sur la nature en général, sur la qualité de vie des occupants des immeubles et du quartier revêt aujourd’hui une importance capitale, au point d’en influencer la valeur.

Le respect du décret, l’affaire de tous.

RÉGIONS DESSERVIES

BAS-SAINT-LAURENT

SAGUENAY-LAC-SAINT-JEAN CAPITALE-NATIONALE

MAURICIE

ESTRIE ABITIBI-TÉMISCAMINGUE

CÔTE-NORD NORD-DU-QUÉBEC GASPÉSIE-ÎLES-DE-LA-MADELEINE CHAUDIÈRE-APPALACHES CENTRE-DU-QUÉBEC

727, avenue Royale, Québec (Québec) G1E 1Z1 Téléphone : 418 667-3551 | Sans frais : 1 888 667-3551 info@cpeep.com

ISTOCK PAR NICOLASMCCOMBER

DES COÛTS À NUANCER

On peut toutefois se questionner sur l’incidence des investissements associés à ces nouvelles technologies sur l’immobilier et sur sa valeur. Certaines de ces technologies sont liées aux changements climatiques, au bien-être humain, à une plus grande productivité; mais la possible obsolescence de ces innovations se traduira-t-elle par des coûts supplémentaires pour l’immeuble?

D’un autre côté, leur adoption peut également se traduire par une importante valorisation de l’immeuble. Prenons par exemple une nouvelle installation qui réduirait, pour le propriétaire, les coûts en énergie d’un bâtiment commercial de catégorie B au centre-ville. Cette innovation, au coût de 1 M$, permettrait au propriétaire de récupérer son investissement dans cinq ans. Le calcul est simple: nous avons une performance de 200000$ qui se traduit par une économie de coût. La première impression sera l’augmentation des dépenses d’investissement, mais également un gain arrondi de 25000$ (200000$ [gain espéré] - 175302$ [annuel/PMTmens.] = 24698$) financé sur 7 ans (84 mois) à un taux de 6% (ans). Vous vous dites que le coût en vaut la peine, mais encore ! Ce que vous avez oublié, c’est que l’immeuble a augmenté sa valeur de 3 636364$ dès l’année de l’investissement, toutes choses étant égales par ailleurs. En effet, selon le dernier rapport au 2 e trimestre de la société CBRE, les taux d’actualisation utilisés pour les activités d’investissement sont de 5 à 5,5% pour les immeubles de bureaux de catégorie B. Prenons le plus élevé comme jalon et appliquons ce taux à l’économie de coût d’énergie. Nous avons simplifié l’équation suivante: 200000$/,055 = 3636364$.

Il y a une corrélation positive entre les taux d’intérêt, le risque et le taux global d’actualisation (TGA). Le TGA est un indicateur d’investissement que les investisseurs, évaluateurs et courtiers utilisent pour déterminer la valeur d’un investissement.

Par conséquent, pendant que les taux d’intérêt sont bas, tout investissement générant des économies vaut très souvent plus que son coût. Bien entendu, il faut inclure dans l’analyse les coûts d’entretien de l’appareil en question et son espérance de vie économique, entre autres.