Immobilier commercial - volume 13 numéro 4

COMMERCIAL REAL ESTATE NEWS – Québec Market

VOLUME 13 | NUMÉRO 4 | AOÛT – SEPTEMBRE 2020

MARCEL ADAMS S’EST ÉTEINT HE DIED AT THE AGE OF 100

AVI KRISPINE UNE PASSION POUR MONTRÉAL A REAL PASSION FOR THE CITY

MAIS QUEL PROJET MIJOTE VIANNEY BÉLANGER ?

PP 41614528

L’immobilier au cœur de la relance Chez Cominar, nous croyons fermement que l’espace occupe une place primordiale au cœur des sociétés et qu’il peut faire une différence positive dans la vie des gens.

Alors que les organisations se penchent sur le futur de leurs espaces bureaux, c’est l’occasion rêvée pour l’industrie immobilière d’accélérer le virage vers la création d’espaces enrichissants et stimulants pour ses occupants. Façonnons ensemble une vision inspirante pour notre vie corporative.

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SOMMAIRE : : VOLUME 13 | NUMÉRO 4

EN

5 MOT DE L’ÉDITEUR Welcome!

CHRONIQUES

7 ENTREVUE Avi Krispine Une passion pour Montréal

18 DONNÉES EN IMMOBILIER Transactions immobilières : secteurs commercial et multirésidentiel

13 INTERVIEW Avi Krispine A passion for the city

19 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

21 POINT DE VUE ÉCONOMIQUE La pandémie va-t-elle marquer le déclin des centres-villes ?

EN

26 ECONOMIC VIEWPOINT Will the pandemic lead to the decline of the downtown core?

38 FOCUS Un projet de condos locatifs de prestige redonne vie à l’îlot Lapointe à Québec 41 LE SAVIEZ-VOUS ?

Le 1 Square Phillips Contribuer à la vitalité économique du centre-ville

32

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Une décision importante quant aux obligations du locateur en temps de pandémie

34 QUÉBEC Le marché immobilier de Québec pourrait profiter d’un déconfinement hâtif et réussi

43 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Mise à jour sur l’industrie du développement immobilier EN

46 RETAIL Rethinking the consumer journey in a post-covid 19 world 47 COMMERCE DE DÉTAIL L’après-COVID-19, ou l’obligation de repenser le parcours client

50

VIANNEY BÉLANGER : repenser l’habitation urbaine

54 HOMMAGE Marcel Adams : le magnat de l’immobilier s’est éteint EN

55 TRIBUTE Real estate magnate Marcel Adams passed away at age 100 60 BRÈVES IMMOBILIÈRES

4

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

48 INVESTISSEMENTS RESPONSABLES ET GOUVERNANCE L’après-COVID-19 : la nouvelle ère de l’investissement responsable en immobilier durable

56 DROITS ET OBLIGATIONS Passation de titre 14 ans après l’offre d’achat !

58 MONDE MUNICIPAL COVID-19 : quel avenir pour les tours de bureaux ?

62 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Gabrielle Brassard-Lecours, Emmanuelle Gril, Sylvie Lemieux et Nathalie Savaria RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Marie-France Benoit, Sylvie Bouvette, Andrée De Serres, Joanie Fontaine, Sonia Gagnon, Alain Roy, Suzanne Roy, Sébastien Samuel, Vincent Shirley, Émilie Therrien et René Vézina TRADUCTION ANGLAISE Neil Kroetsch RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher, Neil Kroetsch et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE Vianney Bélanger : © JBC Média par Denis Bernier Marcel Adams : © Courtoisie de la famille Adams Avi Krispine : © JBC Média par Denis Bernier PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Directeur des ventes internes Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice des opérations et de l’expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial.

Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

FAIRE CONNAÎTRE NOTRE INDUSTRIE, SES LEADERS ET SES OCCASIONS D’AFFAIRES, ICI ET AILLEURS À partir de ce numéro, vous verrez certains textes publiés en anglais. Nous avons ciblé des leaders du secteur de l’immobilier dans le reste du Canada et dans une moindre mesure à New York, qui font des affaires chez nous, afin de partager avec eux des réflexions, des points de vue et de l’information de qualité sur l’activité immobilière d’ici.

Dans le même but, nous comptons également diffuser plus largement la version numérique du magazine.

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

WELCOME!

Cela tombe particulièrement bien puis­ que la présente édition s’enrichit de deux nouveaux collaborateurs : René Vézina, journaliste et chroniqueur éco­ no­mique bien connu de tous, et Sonia Gagnon, présidente et fondatrice de SGM, qui traitera de commerce de détail à titre d’experte invitée. Notre chroniqueur de Québec, le journaliste Gilbert Leduc, sera de retour dès le prochain numéro.

If you are a leader working in com­ mercial real estate in Toronto, Vancouver or even New York and your firm does business in Québec, you are probably holding this magazine in your hands for the very first time. For the past 13 years, Immobilier commercial (Commercial Real Estate Magazine) has been and still is a must-read for players in the commercial real estate and urban development sectors in Québec, people seeking top quality information. Henceforth, it will be our pleasure to share with you part of the magazine’s content on real estate activity and business opportunities in Montréal, Québec City and other cities across Québec.

Bonne lecture !

Enjoy your reading!

ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

Jacques Boisvert Éditeur / Publisher

www.jbcmedia.ca

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

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VISION ACCOMPLIE SOMPTUEUX ESPACES DE VIE, LES PENTHOUSES QUINZECENT OFFRENT CONFORT ET ÉLÉGANCE TOUT EN HAUTEUR.

Avi KRISPINE

UNE PASSION POUR MONTRÉAL PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Avi Krispine est le vice-président exécutif et directeur général de CBRE au Québec. Immobilier commercial s’est entretenu avec lui, à l’occasion de la publication du palmarès des 50 meilleurs marchés technos nord-américains.

A

u départ, rien ne prédestinait Avi Krispine à faire carrière dans l’immobilier com­ mercial.

DES ANNÉES FORMATRICES Alors qu’il entreprend sa vie profession­ nelle dans le secteur de la philanthropie, une agence de recrutement, située dans l’immeuble où il travaille, le sollicite à quelques reprises avec des offres de firmes immobilières en quête de nouveaux talents. L’une d’entre elles capte son intérêt. En 2001, le jeune homme de 21 ans entre au service de Newmark Knight Frank Devencore.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

7

« J’ai eu la piqûre. Et je suis devenu un passionné de l’immobilier ! » dit-il.

Avi Krispine apprend tout du métier de courtier immo­bi­ lier, grâce entre autres à ses deux mentors, Peter Picciola et Michel Sicotte. Il se spécialise dans la vente et la location de propriétés industrielles et de bureaux, ainsi que dans la représentation de locataires dans le grand Montréal. De son passage chez Devencore, il conserve les meilleurs souvenirs : « Ces cinq ans m’ont vraiment permis d’acquérir une excellente connaissance de l’immobilier.

Pendant les deux premières années, j’avais un programme de mentorat. Ma plus grande force, c’était de faire des cold calls. C’est ainsi que j’ai pu commencer à établir ma marque : pouvoir organiser beaucoup de rencontres, l’une après l’autre. » TOURNANT DÉCISIF En 2006, sa carrière prend une nouvelle direction. Bret Miller, de chez CBRE, l’embauche à titre de vice-président et directeur des ventes. Son mandat est de taille : mettre en place un bureau satellite en banlieue de Montréal. Il raconte : « Il fallait créer un bureau de A à Z. Les premières années, j’ai joué un rôle de player coach, c’est-à-dire que j’avais à la fois la responsabilité de faire des transactions et de gérer le bureau. Au cours de ces années, CBRE a acquis quelques compagnies. L’une d’elles était Trammell

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

Crow. Lors des trois premières années, on est passés de zéro à une soixantaine d’employés environ. J’ai eu la responsabilité de gérer non seulement la division de courtage, mais aussi, par la suite, la division d’évaluation et services-conseils et, enfin, celle de la gestion de projets.

Cela a permis à CBRE de consolider sa position sur le marché et de prendre de l’avance sur ses compétiteurs. » Son plus grand défi durant tout ce processus a été de regrouper les philosophies et les cultures différentes des trois services et de créer le meilleur environnement de travail. Il y est parvenu, entre autres, au moyen de sondages internes réguliers auprès des employés. « J’écoutais ce qu’ils avaient à dire et je m’ajustais. La clé du succès vient des gens. Ils sont ravis de travailler ici parce qu’on a répondu à leurs demandes. Et quand tu as du bon monde, ça attire d’autres talents. Mon plus grand avantage, c’est la qualité des gens qui travaillent ici », explique ce gestionnaire chevronné.

En 2016, il accède au poste de vice-président exécutif et directeur général de CBRE au Québec. À ce titre, il supervise les activités au sein des bureaux du centre-ville de Montréal, de Saint-Laurent et de la ville de Québec, pour l’ensemble des services. Il est aussi membre de l’Équipe nationale de direction de CBRE.

« Pendant qu’on est en train de passer à travers cette pandémie, et alors que notre ville et notre province vont recommencer à promouvoir Montréal, c’est important de mettre l’accent sur notre talent et de faire une campagne de publicité juste pour le domaine technologique. » – Avi Krispine

ISTOCK PAR JANIECBROS

ACCOMPLISSEMENT ET ENGAGEMENT En 2017, Avi Krispine réalise son rêve le plus cher : achever ses études universitaires, qu’il avait amorcées des années plus tôt en marketing à HEC Montréal. Il obtient ainsi une maîtrise en administration des affaires, Real Estate Leadership, de l’Université de Fredericton.

Fils d’immigrés arrivés du Maroc en 1975, il a toujours senti la nécessité de redonner non seulement à sa communauté, qui est venue en aide à sa famille, mais aussi à sa ville, Montréal : « Pour moi, c’est une des choses les plus importantes. C’est aussi une façon de rencontrer des gens de manière authentique. » Il a siégé à divers conseils d’administration, comme celui de la Fondation de l’Hôpital général juif. Ces dernières années, il a récolté des fonds pour divers organismes à but non lucratif, dont la Fondation du Dr Julien, la Fondation des Canadiens de Montréal et la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes. En 2011, il a reçu le Prix du bénévole par excellence de la part de l’Association of Fundraising Professionals.

PALMARÈS 2020 DES MARCHÉS TECHNOS En juillet dernier, CBRE a dévoilé son rapport annuel intitulé Scoring Tech Talent, qui dresse le palmarès des 50 meilleurs marchés technos nord-américains d’après leur capacité d’attraction et de développement des technotalents.

Ce palmarès est établi selon 13 critères, dont l’offre de technotalents, la croissance, la concentration, le coût, les diplômes technologiques remis, les perspectives de 10

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

croissance de l’emploi dans l’industrie, ainsi que celles des marchés pour la croissance du coût des loyers des bureaux et des appartements.

On y apprend notamment que Montréal a glissé du 11e au 16e rang, alors qu’Ottawa a grimpé au 14e rang.

Selon Avi Krispine, cette situation, qui témoigne d’une vive concurrence, s’explique, entre autres, « par les nombreux contrats octroyés par les gouvernements à des entreprises du secteur technologique ». Le même phénomène est d’ailleurs observable à Washington, qui se hisse au 2e rang, juste derrière la région de la baie de San Francisco.

MONTRÉAL, LA PLUS ABORDABLE Cela dit, Montréal conserve des atouts majeurs. Elle demeure en effet la ville la moins chère parmi les 50 du palmarès, aussi bien en ce qui concerne les coûts d’exploi­ tation que les salaires, devant Vancouver, Toronto, Ottawa et Calgary.

Dans la métropole, le coût moyen annuel pour exploiter une entreprise technologique de 500 employés occu­pant 75 000 pi2 s’élève à 40,1 M$ CA. Le salaire moyen d’un technotravailleur s’établit à 80 579 $ CA, une progression de 14 % entre 2014 et 2019. En comparaison, un techno­ travailleur gagne en moyenne 84 989 $ CA à Toronto, 91 104 $ CA à Ottawa et 81 931 $ CA à Vancouver.

Cet avantage concernant les salaires s’accompagne toutefois d’un risque, souligne Avi Krispine : « D’un côté, on adore le fait d’être reconnu à l’échelle nord-américaine, et même à l’échelle mondiale, en tant que ville la plus

ISTOCK PAR BUZBUZZER

Une telle situation peut créer la perception que la qualité de la main-d’œuvre est moindre, alors que dans les faits, le coût de la vie est plus bas à Montréal qu’à San Francisco, par exemple, où le salaire moyen d’un technotravailleur est de 136 060 $ US. « Il y a un impact sur ce qu’on est capable d’aller chercher comme calibre en matière de main-d’œuvre », constate M. Krispine.

culture d’entreprise. Après seulement quatre ou cinq mois, les entreprises commencent à réaliser qu’il y a un manque de communication à l’interne, à quel point il est difficile d’avoir un lien d’appartenance et à quel point la culture d’entreprise va prendre un gros coup. Tant et aussi longtemps que ces trois facteurs ne pourront pas être résolus, cela va avoir un impact direct sur toutes ces compagnies qui ont une maind’œuvre plus jeune que la moyenne générale dans d’autres domaines. Les jeunes ont besoin d’être stimulés, de sentir cette culture d’entreprise. »

Malgré tout, la métropole enregistre de bons coups.

Compulsion Games, le studio montréalais de Xbox Game Studios de Microsoft, et Two K s’installeront au 1100, avenue Atwater, un nouvel immeuble aménagé par Kevric. Au cours des 24 derniers mois, l’ensemble des agences immo­ bilières a réalisé plus de 20 transactions majeures dans le secteur des bureaux et de multiples transactions dans le secteur industriel, pour le compte notamment de grandes sociétés technologiques comme Google, IBM et Ubisoft (voir l’encadré p. 12).

À quoi pourrait alors ressembler le palmarès de l’an prochain pour Montréal ? En raison des facteurs évoqués précédem­ ment – les salaires plus faibles et, donc, la baisse d’attractivité de la ville, mais aussi le bilinguisme requis au Québec pour travailler –, il estime que la métropole perdra encore quelques rangs, au profit d’Ottawa et de Washington. Il se peut que les technotravailleurs dont la demande de visa pour les États-Unis est pour l’instant bloquée en raison de la COVID-19, se redirigent vers le Canada. Mais combien vont atterrir à Montréal par rapport à Toronto ou Vancouver ?

ET POUR LA SUITE ?

Alors que la pandémie sévit toujours et que la menace d’une deuxième vague plane à l’horizon, qu’en est-il des perspectives du marché des technotalents à Montréal ?

Pour Avi Krispine, la crise actuelle représente une occasion à saisir pour faire la promotion de Montréal, ville techno : « Pendant qu’on est en train de passer à travers cette pan­démie, et alors que notre ville et notre province vont recommencer à promouvoir Montréal, c’est important de mettre l’accent sur notre talent et de faire une campagne de publicité juste pour le domaine technologique. Il y a une quantité d’emplois à aller chercher. Il y a un créneau, et il faut le maximiser le plus possible. Et je ne suis même pas passionné de la tech. Je suis passionné par ma ville et son potentiel de croissance ! »

abordable pour tout ce qui est lié à la technologie. D’un autre côté, on reste la ville qui paie les salaires les moins élevés. »

De l’avis de notre expert, « le secteur techno va connaître un ralentissement dans les 24 prochains mois. Tant qu’il n’y aura pas de vaccin, les compagnies vont faire du télétravail.

Des revenus seront générés, mais ils ne seront pas aussi importants que ce qui avait été prévu, alors que tout le monde était réuni sous le même toit. Tout cela est lié à la

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TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES MAJEURES LIÉES AU SECTEUR DE LA TECHNOLOGIE AU COURS DES 24 DERNIERS MOIS (RÉGION MÉTROPOLITAINE) – CLASSEMENT ÉTABLI SELON LA SUPERFICIE MAJOR REAL ESTATE TRANSACTIONS IN THE TECH SECTOR OVER THE PAST 24 MONTHS (GREATER MONTRÉAL) - CLASSIFIED BY SQUARE FOOTAGE

BUREAUX / OFFICES TRIMESTRE - ANNÉE 4 – 2019 e

TYPE Renouvellement / Renewal

SURFACE (PI2) 500 000

ENTREPRISE

ADRESSE

Ubisoft

5505, boul. Saint-Laurent

4e – 2018

Nouveau bail / New lease

99 311

Google Canada

425, av. Viger Ouest

1er – 2020

Nouveau bail expansion New lease

84 616

Google

425, av. Viger Ouest

81 000

GSoft

1751, rue Richardson

Nouveau bail / New lease

66 563

Double Negative

1155, rue Metcalfe

Nouveau bail expansion New lease

61 830

IBM

800, rue De La Gauchetière

56 544

Intelerad Medical Systems

800, boul. De Maisonneuve Est

3e – 2018 2e – 2020 4e – 2019

3e – 2018 1er – 2020

Nouveau bail / New lease

49 894

Behavox Software

900, boul. De Maisonneuve Ouest

4 – 2018

Renouvellement / Renewal

46 014

ITF Technologies

350, rue Montpellier

4e – 2019

Nouveau bail expansion New lease

45 000

Alythia

1100, boul. Robert-Bourassa

3e – 2019

Nouveau bail / New lease

44 268

Dental Wings

160, rue Saint-Viateur Est

1er – 2020

Nouveau bail / New lease

41 400

Global Payments Canada

7250, rue du Mile End

3e – 2018

Expansion

37 710

Tetra Tech QE

5100, rue Sherbrooke Est

4e – 2018

Renouvellement expansion Renewal

33 631

ITF Technologies

350, rue Montpellier

33 035

Productions TMV

5000, rue Buchan

e

3e – 2018 4e – 2019

Nouveau bail / New lease

31 000

Two K

1100, av. Atwater

2e – 2019

Nouveau bail / New lease

25 612

Squarepoint Technologies

1190, av. des Canadiens-de-Montréal

1er – 2019

Nouveau bail / New lease

25 000

AdGear Technologies

800, boul. René-Lévesque Ouest

4e – 2019

Nouveau bail / New lease

23 284

Ubisoft Divertissements

405, av. Ogilvy

4e – 2019

Nouveau bail / New lease

23 000

Compulsion Games

1100, av. Atwater

3e – 2019

Expansion

21 452

Avid Technology

3500-3510, boul. Saint-Laurent

INDUSTRIEL / INDUSTRIAL TRIMESTRE - ANNÉE

12

TYPE

SURFACE (PI2)

ENTREPRISE

ADRESSE

4e – 2018

Nouveau bail / New lease

219 438

Pelican International

15300 A, rue Sherbrooke Est

3e – 2019

Nouveau bail / New lease

137 162

Saco Technologies

6000, autoroute Transcanadienne

1er – 2020

Nouveau bail / New lease

55 000

Pelican International

20701, rue Sainte-Marie

1er – 2019

Nouveau bail / New lease

55 000

Nu-B Inc.

320-400, rue Marie-Curie

3e – 2019

Nouveau bail / New lease

39 000

Andy Warehousing and Distribution

2955, boul. Jean-Baptiste-Deschamps

1er – 2019

Acquisition par l’utilisateur Acquired by user

35 486

Vantage Data Centers Canada

2900, av. Marie-Curie

1er – 2020

Renouvellement / Renewal

35 350

Centum Adetel

3200-3260, rue Guénette

3e – 2019

Acquisition par l’utilisateur Acquired by user

34 106

Cologix Canada

2060, rue de la Métropole

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

AVI KRISPINE

A PASSION FOR THE CITY

EN

BY NATHALIE SAVARIA, JOURNALIST

Avi Krispine is the executive vice-president and managing director of CBRE’s activities in Québec. Immobilier commercial interviewed him on the occasion of the property brokerage firm’s ranking of North America’s top 50 cities for tech talent.

Initially, there was nothing about Avi Krispine to suggest that he would have a career in commercial real estate.

FORMATIVE YEARS He began his professional life working in philanthropy.

A job placement agency in the building where he worked approached him several times with offers from real estate firms looking for new talent. One of them captured his interest. At age 21, in 2001 he was hired

by Newmark Knight Frank Devencore.

"I was hooked. I developed a passion for real estate!" he said.

Avi Krispine learned everything he could about being a real estate broker, thanks in part to two mentors, Peter Picciola and Michel Sicotte. He specialized in sales and leasing of office and industrial property, and in tenant representation in the Greater Montréal area.

He has fond memories of his time at Devencore.

"Those five years really allowed me to acquire an excellent knowledge of commercial real estate. For the first two years I was in a mentorship program. My greatest strength was making cold calls. That was how I made my mark, being able to organize meetings with potential clients, one after another."

JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

13

INTERVIEW

EN

ISTOCK BY WARCHI

DECISIVE MOMENT In 2006 his career took a new direction. Bret Miller at CBRE hired him as vice-president and director of sales and gave him a major challenge, i.e. establish a satellite office in the Montréal suburbs. "I had to build an office from scratch. The first few years I acted as a player-coach, which meant that I had to initiate and monitor real estate transactions and also manage the office. Over time, CBRE acquired a few companies. One of them was Trammell Crow. In the first three years we went from zero to some sixty employees. I was responsible not only for managing the brokerage division, but also the valuation and advisory division, and later project management as well. That allowed CBRE to consolidate its market position and to get ahead of its competitors."

His biggest challenge at the time was harmonizing the different philosophies and cultures of the three divisions so as to create a top-notch work environment. He succeeded, partly by conducting regular in-house surveys among employees.

"I listened to what they had to say and adjusted my approach. The key to success is the people you work with. They loved working there because we met their expectations. And when you have good people, they attract other talented individuals. My biggest advantage was the quality of our employees."

14

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

In 2016 he was named executive vice-president and man­aging director of CBRE in Québec. His job consists of supervising all activities and all divisions of the firm in downtown Montréal, Ville St. Laurent and Québec City. He is also a member of the CBRE national management team.

SUCCESS AND COMMITMENT In 2017 Avi Krispine realized a cherished dream – completing his university studies, which he had begun years earlier when in the marketing program at HEC Montréal. He received an MBA in Real Estate Leadership from the University of Fredericton.

The son of parents who immigrated from Morocco in 1975, he has always felt compelled to give back not only to his community, which provided his family with assistance, but also to his city, Montréal. "For me it is very important.

It’s also a way to establish genuine contact with people."

He has been a member of several boards of directors, including sitting on the Jewish General Hospital Foundation board. He has raised funds for diverse nonprofit organizations such as the Dr. Julien Foundation, the Montréal Canadiens Foundation and the Montréal Real Estate Foundation for Kids. In 2011 he received the Outstanding Volunteer award from the Association of Fundraising Professionals.

Le campus d’affaires au cœur de la ville

Place Ville Marie est beaucoup plus qu’une tour. C’est un milieu de vie où la gastronomie, la culture et l’art de vivre se côtoient. C’est un campus d’affaires où un réseau de visionnaires s’unissent pour façonner l’avenir.

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INTERVIEW

TOP TECH TALENT MARKETS - 2020 In July CBRE published its annual Scoring Tech Talent report, which lists the top 50 markets for tech talent in North America. The list focuses on the ability of tech firms to attract skilled tech workers and foster talent development.

EN

The scorecard evaluates 13 metrics including tech talent supply, concentration, cost, completed tech degrees, perspectives for growth within the industry and in expanding markets, and also real estate costs (rental costs for offices and apartments).

Montréal dropped from No. 11 to No. 16, while Ottawa rose to 14th place. According to Avi Krispine, this situation indicates lively competition and also reflects "numerous contracts awarded by governments to firms in the technology sector." The same phenomenon can be seen in Washington, which climbed to 2nd place just behind the San Francisco Bay area.

MONTRÉAL, MOST AFFORDABLE TECH CITY That being said, Montréal still has major assets. It is the least expensive among the fifty cities on the list, with both salaries and operating costs lower than figures for Vancouver, Toronto, Ottawa and Calgary.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

ISTOCK BY JANIECBROS

In Montréal, the average annual cost for a 500-person tech company leasing 75,000 sq. ft. is $40.1M CAD. The average annual salary for a tech worker is $80,579, a 14% increase since 2014. By comparison, a tech worker’s salary in Toronto is $84,989, $91,104 in Ottawa and $81,931 in Vancouver.

That salary advantage comes with a risk, however, notes Avi Krispine. "On the one hand, we love being recognized on a North American scale as the most affordable city for tech firms.

On the other hand, the salaries we pay are the lowest."

Such a situation can create the perception that the quality of our tech workers is lower, whereas in fact the cost of living is lower in Montréal than in San Francisco, for example, where the average salary for tech workers is $136,060 US. As he noted, "There is an impact on what we’re able to obtain in terms of the calibre of the labour pool."

Despite all that, Montréal has a number of successful ventures to its credit. Compulsion Games, the Montréal studio of Microsoft’s Xbox Game Studios and Two K will be moving into a reconverted building at 1100 Atwater Avenue, a Kevric Real Estate project. Over the past two years, real estate agencies have concluded more than 20 major transactions in the office building sector (and many more in the industrial sector) for large tech firms like Google, IBM and Ubisoft (see sidebar story).

WHAT NEXT? Although the pandemic persists and carries with it the threat of a second wave in the near future, what is the outlook for the tech talent market in Montréal?

EN

Mr. Krispine is of the opinion that "the tech sector will experience a slowdown over the next 24 months. So long as there is no vaccine, companies will continue with teleworking. Revenue will be generated, but not as much as forecast when all employees worked under the same roof. It’s all linked to corporate culture. After only four or five months firms are starting to realize that there is a lack of internal communication and that many employees do not experience a feeling of belonging, both of which have a negative impact on corporate culture. As long as those factors are not resolved, it will have a direct impact on all companies with a youthful work force, as is often the case in the tech sector. Young people need to be stimulated, to feel like they are part of a firm’s business culture."

How might Montréal fare in next year’s scorecard? Given its lower salaries and the declining attractiveness of the city, plus the fact that bilingualism is required in the Québec workplace, he feels that Montréal will drop in the rankings, surpassed by Ottawa and Washington. It might be the case that tech workers, whose applications for U.S. visas are currently blocked due to Covid-19, will focus on Canada. But how many will choose Montréal rather than Toronto or Vancouver?

For Avi Krispine the current crisis in an opportunity, an ideal moment to promote Montréal as a tech centre. "While we are going through this pandemic and once the city and the province again start promoting Montréal, it is important to place emphasis on our talent and to create an advertising campaign aimed exclusively at the tech sector. There are a lot of jobs to go after. There is a niche, and we have to maximize it as much as possible. And I’m not even into tech.

My passion is for my city and its potential for growth and development!"

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

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DONNÉES EN IMMOBILIER

TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES SECTEURS COMMERCIAL ET MULTIRÉSIDENTIEL Joanie Fontaine Experte invitée

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier.

Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

18

Entre mai et juin 2020, selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, société d’Equifax, 108 propriétés multirésidentielles ont été vendues plus d’un million de dollars comparativement à 85 transactions à la même période l’année précédente. En ce qui concerne les propriétés à vocation commerciale ou industrielle, 85 acquisitions de plus d’un million de dollars ont été effectuées en mai ou juin 2020, ce qui constitue une baisse de 44 % par rapport à la même période en 2019.

Depuis le début de la pandémie, le recul des transactions est particulièrement marqué dans le secteur des immeubles à vocation commerciale ou industrielle. Ce marché comporte plus de risque que celui des propriétés multirésidentielles, surtout dans la situation actuelle de santé publique. Les difficultés financières de plusieurs entreprises ont des impacts sur les revenus actuels et futurs des propriétaires de bâtiments commerciaux ou industriels. Dans un tel contexte d’incertitude, le faible nombre de transactions sur ces types d’immeuble étonne peu.

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES La plus grosse transaction des deux derniers mois concerne l’achat du siège social de Rona par l’entreprise du même nom pour la somme de 34,75 M$. L’immeuble était précédemment la propriété d’un fonds de placement immobilier.

La deuxième vente la plus importante concerne l’achat par l’entreprise de Vincent Chiara du 400, avenue Sainte-Croix dans l’arrondissement Saint-Laurent. Cet immeuble a été vendu par Propriétés Provigo limitée.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT1– SEPTEMBRE 2020 33_Conciergerie SPEICO inc.indd

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL En mai et juin 2020, une seule transaction a fran­ chi la barre des 10 M$ dans la liste des 15 ventes de propriétés multirésidentielles les plus impor­ tantes. Parmi les 10 plus grosses transactions, 9 concernent des immeubles situés dans la ville de Montréal. Cependant, la transaction qui figure au haut du classement a été réalisée pour une propriété sise au 10130, boulevard de Saint-Canut à Mirabel. Cet immeuble de 80 appartements s’adresse à une clientèle de retraités de 55 ans et plus et a été vendu par un particulier à une compagnie à numéro ayant son siège social à Montréal pour la somme de 11,2 M$.

18-10-12 10:17

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

220, ch. du Tremblay

Boucherville

34 750 000 $

–

–

400, av. Sainte-Croix

Saint-Laurent, Montréal

33 700 000 $

–

–

1425, rue de la Montagne

Ville-Marie, Montréal

23 168 000 $

11 486

2 017 $

3399, av. Francis-Hughes

Laval

18 000 000 $

–

1215, ch. du Tremblay

Longueuil

17 500 000 $

6 090

2 873 $

6125-6135, ch. de la Côte-de-Liesse

Saint-Laurent, Montréal

15 400 000 $

7 082

2 174 $

2250, boul. De Maisonneuve Est

Ville-Marie, Montréal

14 400 000 $

7 326

1 965 $

1100, rue Norman

Lachine, Montréal

12 330 959 $

–

–

9393, boul. Métropolitain Est

Anjou, Montréal

10 750 000 $

7 050

1 525 $

4270-4300, ch. de la Côte-de-Liesse

Mont-Royal

9 719 400 $

7 499

1 296 $

2375, av. de Vitre

Québec

9 625 000 $

2 853

3 374 $

4255, boul. Lapinière

Brossard

9 600 000 $

–

–

3737, boul. Lite

Laval

9 000 000 $

6 638

1 356 $

5500, rue Paré

Mont-Royal

7 850 000 $

2 719

2 888 $

2200, av. Bennett

Mercier / Hochelaga-Maisonneuve, Montréal

6 600 000 $

4 237

1 558 $

–

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

10130, boul. de Saint-Canut

Mirabel

5735-5745, rue Saint-Hubert

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

11 200 000 $

80

140 000 $

7 447

1 504 $

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

7 600 000 $

60

126 667 $

3 395

2 239 $

5305, rue Berri

Plateau-Mont-Royal, Montréal

6 700 000 $

99

67 677 $

2 688

2 493 $

4530, rue de Bellechasse

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

5 750 000 $

52

110 577 $

3 478

1 653 $

2070-2080, av. Papineau

Ville-Marie, Montréal

4 600 000 $

28

164 286 $

2 089

2 202 $

8435, rue Saint-André

Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal

3 900 000 $

62

62 903 $

1 003

3 888 $

5420, av. Walkley

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

3 450 000 $

23

150 000 $

1 431

2 411 $

1010, rue de Salaberry

Ahuntsic-Cartierville, Montréal

3 300 000 $

31

106 452 $

1 421

2 322 $

2710, rue Provost

Lachine, Montréal

3 020 000 $

24

125 833 $

2 378

1 270 $

70-90, boul. Henri-Bourassa Ouest

Ahuntsic-Cartierville, Montréal

3 000 000 $

38

78 947 $

1 757

1 707 $

875, rue Bertrand

Longueuil

2 900 000 $

25

116 000 $

–

–

109-113, rue Gilbert

Saguenay

2 853 000 $

32

89 156 $

–

–

584, rue Laurendeau

Repentigny

2 850 000 $

20

142 500 $

1 729

1 648 $

79, av. Bruce

Westmount

2 775 000 $

4

693 750 $

460

6 034 $

4825-4875, 4e Avenue Ouest

Québec

2 475 000 $

24

103 125 $

1 843

1 343 $

* mai et juin 2020

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

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POINT DE VUE ÉCONOMIQUE

LA PANDÉMIE VA-T-ELLE MARQUER LE DÉCLIN DES CENTRES-VILLES ?

René Vézina Journaliste

Les quartiers les plus chics de New York perdent des enseignes prestigieuses, et, chose impensable il n’y a pas si longtemps, les loyers n’arrêtent pas de baisser au cœur de Manhattan. Le prix au pied carré vient de glisser sous les 700 $, une première depuis 2011, au sortir de la précédente récession.

Certains secteurs souffrent encore plus. Dans le quartier branché de Soho, par exemple, les prix sont en chute libre. En un an, ils sont passés de 699 à 437 $, un recul de 37,5 %, selon une analyse publiée sur cnbc.com.

De façon générale, les touristes se font plus rares, et les citadins eux-mêmes fréquentent moins les magasins. Des commerces jadis courus ferment les uns après les autres, des rues huppées comme Fifth Avenue se retrouvent avec des pancartes « À louer », et les propriétaires des édifices n’ont d’autre choix que d’offrir des loyers moins chers. La situation est la même d’un bout à l’autre des États-Unis, à Chicago, Los Angeles et ailleurs.

René Vézina pratique le journalisme depuis 40 ans. Il a travaillé tant dans les médias écrits, comme au journal Les Affaires dont il a été le rédacteur en chef au début des années 2000, que dans les médias électroniques, notamment à Radio-Canada, où il a passé 15 ans. Au fil du temps, il est devenu un expert reconnu pour sa couverture des actualités économiques.

La fermeture, même momentanée, des magasins a déstabilisé nombre de détaillants. Cominar n’a pu récolter que 46 % des loyers qu’elle devait percevoir entre avril et juin. Par conséquent, l’entreprise a dû retrancher 165 millions de dollars à la valeur de son portefeuille de centres commerciaux. Si l’on ajoute les immeubles de bureaux, eux aussi sous pression, la dévaluation atteint 251,5 millions.

LA DÉSERTION DES TOURS DE BUREAUX Le commerce de détail n’est pas le seul à pâtir de la COVID-19. Bien des tours de bureaux se sont elles aussi dépeuplées. De grandes entreprises encouragent le télétravail ; certaines, à com­ mencer par Facebook, indiquent qu’elles entendent y recourir même lorsque la pandémie aura cessé ses ravages.

Le patron de Facebook, Mark Zuckerberg, disait en mai dernier qu’il voudrait voir la moitié de ses quelque 45 000 employés travailler à la maison sur une base régulière d’ici 10 ans. On s’en doute, ce n’est pas simplement par grandeur d’âme. Accommoder moins de gens dans les bureaux permet de réduire la superficie à louer et de réduire la facture de location.

Cette tendance s’observe-t-elle aussi au Québec ?

Si oui, pourrait-elle devenir la règle plutôt que l’exception ici aussi ?

On note déjà des signes de faiblesse. Le 7 août, Cominar publiait ses plus récents résultats, frappés par la pandémie, et annonçait devoir dévaluer une partie de son actif commercial.

ISTOCK PAR AUSTIN PAZ

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

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POINT DE VUE ÉCONOMIQUE

GROUPE ALTUS

MARIE-FRANCE BENOIT Directrice principale, développement stratégique Groupe Altus, Montréal

« C’est certain que le télétravail gagne en popularité et que les besoins en espace risquent de diminuer dans les édifices de bureaux, constate Marie-France Benoit, directrice principale, développement stratégique, pour le Groupe Altus, à Montréal. Mais il ne faut pas oublier que les baux commerciaux sont de 5 ou 10 ans et qu’on ne peut donc pas déménager en donnant un simple préavis. » Début août, elle animait d’ailleurs, pour l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), une table ronde ayant comme thème les conséquences de la COVID-19 sur les immeubles de bureaux. Y partici­paient des représentants de Canderel, Bentall et Colliers. Une des constatations ? Les locataires vont désormais demander plus de flexibilité. En outre, il faut s’attendre à plus de mobilité. « Mais on a beau parler de la progression du télétravail, on ne balaiera pas demain matin l’importance de la présence physique et du port d’attache. Je ne pense pas que les relations vont devenir purement virtuelles, je ne vois pas comment on en arriverait là », estime Mme Benoit.

L’IMMIGRATION : LE NERF DE LA GUERRE La question de la vitalité des centres-villes résonne fort au Canada, signale Stéfane Marion, écono­miste en chef à la Banque Nationale du Canada :

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

BN

STÉFANE MARION Économiste en chef Banque Nationale du Canada

« Les cinq plus grandes villes du pays tiennent une place déterminante dans l’économie. Environ 40 % de notre produit intérieur brut dépend de Vancouver, d’Edmonton, de Calgary, de Toronto et de Montréal, ainsi que de toute l’activité qu’elles génèrent. On parle, aux États-Unis, de 18 % pour les villes comparables. C’est dire à quel point nos grandes villes jouent un rôle clé. Leur affaiblisse­ment pourrait faire mal. » Il note cependant un risque causé par la pandémie, qui pourrait faire particulièrement mal à Montréal et à son industrie immobilière : la baisse, tout au moins temporaire, de l’immigration. « Sans immigration, dit-il, la croissance, ici, est presque nulle. Les immigrants forment 90 % des nouveaux ménages. Ils s’installent souvent près des centresvilles. Ils consomment des biens et des services.

Mais les restrictions actuelles ralentissent leur arrivée. » Sans compter que le taux de chômage des nouveaux venus est déjà plus élevé, en temps normal, que la moyenne. Si l’économie tarde à se redresser, leur situation sera fragilisée, et ils ne pourront pas, comme bloc démographique, contribuer autant qu’on le souhaiterait à l’activité économique.

ISTOCK PAR KOKOUU

« Pour le reste, il est difficile d’affirmer que des employeurs vont décider de s’installer en banlieue, en réaction à la pandémie et à la baisse de popula­ rité des centres-villes, poursuit l’économiste. À court terme, il se peut qu’on y voie diminuer la demande en pieds carrés en attendant que le portrait s’éclaircisse. Mais je le répète, à plus long terme, il faut miser sur la reprise de l’immigration, d’autant plus que les gens qui arrivent chez nous sont mieux éduqués que ceux qui débarquent aux États-Unis. Leur apport peut être significatif. »

DU CÔTÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL À première vue, les plus récentes statistiques montrent, paradoxalement, une solide reprise du marché immobilier, volet résidentiel. Début août, l’Association professionnelle des courtiers immo­ biliers du Québec (APCIQ) signalait une importante hausse des ventes et des prix en juillet pour la région métropolitaine de Montréal. Le nombre de transactions a atteint 5 356, un record pour cette période, bondissant de 46 % par rapport à juillet 2019. La même tendance s’observait dans la région

Les centres de données se multiplient au Québec

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POINT DE VUE ÉCONOMIQUE

de Québec, avec une hausse de 43 % par rapport à 2019. Il faut évidemment interpréter ces chiffres pour tracer un portrait plus précis de la réalité.

LES EFFETS SUR LE SECTEUR COMMERCIAL Ces mouvements résidentiels sont-ils prémoni­ toires de ce qui attend le secteur commercial ?

Premièrement, il s’agit essentiellement d’une forme de rattrapage. Le début du printemps, en mars et avril, a été désastreux pour les ventes résidentielles heurtées de plein fouet par le confinement.

« Chose certaine, les déplacements s’accentuent, même au-delà des deux rives, constate Joanie Fontaine, économiste chez JLR Solutions foncières.

On voit des gens qui travaillent dans la région de Montréal s’installer jusqu’à Granby ! Mais le télé­ travail n’est pas encore la norme ici, et c’est pourquoi on ne peut pas encore prédire ce qu’il adviendra du secteur commercial. Les données sont encore insuf­fi santes. S’il fallait que la pandémie se prolonge, les pressions pourraient s’amplifier. »

Deuxièmement, ce sont les banlieues qui ont le plus profité du rebond. Dans le grand Montréal, les augmentations atteignaient 84 % pour l’ensemble de la Rive-Nord, 65 % pour le secteur VaudreuilSoulanges et 41 % pour la Rive-Sud, par rapport à 31 % pour l’île de Montréal elle-même.

Troisièmement, on doit s’interroger sur la viabilité de cette vigueur retrouvée. En juillet, le réputé analyste américain Robert Shiller, Prix Nobel d’éco­ nomie, soulevait la question. Il se demandait si le prix de l’immobilier urbain n’allait pas souffrir de la baisse de popularité de la vie en ville, alors que les avantages qu’on lui attribuait – bons restaurants, musées, activités culturelles – apparaissent moins attrayants en temps de pandémie. Il entrevoyait lui aussi des déménagements durables hors des grands centres.

ISTOCK PAR IMAGINIMA

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

À Montréal, l’intérêt pour la banlieue existait déjà avant la COVID-19 du fait des innombrables chantiers qui rendaient difficile l’accès au centreville, tout comme la circulation. « Oui, c’est clair que des entreprises regardent vers l’extérieur », souligne Marie-France Benoit.

Elle note déjà une tendance à la densification de l’espace occupé, d’autant que de grands locataires s’efforcent de faire baisser le ratio pied carré / employé. « Ça peut toucher de grandes organisa­tions comme les gouvernements ou les compa­ gnies d’assurance, dit-elle, quoique pour l’instant,

les impératifs de distanciation physique ralentissent le mouvement. Mais il est déjà bien amorcé. Chez Deloitte, il y a de moins en moins de bureaux attitrés. Les gens arrivent avec leur ordinateur et peuvent travailler dans le premier espace disponible. »

Pour l’instant, on peut davantage parler de vagues, liées directement aux contraintes qu’impose la COVID-19, que de raz-de-marée. Les décideurs et les planificateurs ont toutefois du pain sur la planche pour veiller d’une façon ou d’une autre à un développement urbain ordonné.

Il sera intéressant de surveiller ce qui se produira au centre-ville de Montréal, qui affiche l’une des plus fortes concentrations au pays de l’espace occupé par le milieu des affaires par rapport à sa région métropoli­ taine. Il s’élève à 50 %. C’est dire l’importance de l’enjeu. « Ça va quand même prendre du temps avant qu’on assiste à un exode vers la périphérie », pense Marie-France Benoit, en rappelant les liens qu’imposent les baux déjà signés.

C’est probablement le cas pour les immeu­ bles de bureaux. Mais pour le commerce de détail, la migration est commencée. Le succès du Quartier DIX30, à Brossard, était déjà un signe des temps. D’autres vont suivre. La pandémie pourrait fort bien intensifier la tendance, surtout si de moins en moins de gens doivent se rendre vers les centres-villes pour leur travail.

DEBBY DOKTORCZYK présidente

PATRICE GROLEAU propriétaire

Agence immobilière #1 en vente et marketing de projets immobiliers www.mcgillimmobilier.com

Agence immobilière commerciale, division spécialisée de McGill immobilier et en collaboration avec Engel & Völkers Montréal/Québec www.mcgillcommercial.ca

Géant mondial de la vente et l’achat de propriétés de luxe depuis 1977 www.montreal.evimmobilier.com | www.quebec.evimmobilier.com

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

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ECONOMIC VIEWPOINT

WILL THE PANDEMIC LEAD TO THE DECLINE OF THE DOWNTOWN CORE?

EN

René Vézina Journalist

New York City’s upscale districts are losing big-name retailers. Unthinkable not so long ago, rents in the heart of Manhattan are now dropping steadily. The price per square foot has just slipped below 700 dollars, a figure not seen since 2011 at the end of the previous recession.

Some sectors have been hit harder than others.

In the trendy district of Soho, for example, prices are plummeting. Over the past year prices have fallen from $699 to $437, a drop of 37.5%, according to an analysis published on cnbc.com.

In general, tourists are becoming scarcer and New Yorkers themselves are shopping less frequently. Once popular businesses are closing down one after the other, posh streets like Fifth Avenue are now peppered with "For Rent" signs, and building owners have no choice but to offer cheaper rents. And it’s the same all across the United States – in Chicago, Los Angeles and elsewhere.

René Vézina has been a journalist for the past 40 years. He has worked in print media such as Les Affaires, where he was the editor of the business and finance magazine in the early 2000s, and also in electronic media, notably with the Radio-Canada radio network, where he worked for 15 years as its business and economics columnist.

Over the course of his career, he has become an expert renowned for his in-depth coverage of economic news.

It’s not just retail that’s suffering from Covid-19.

Many office towers have been depopulated as well. Large companies are encouraging teleworking, and some, starting with Facebook, are indicating that they intend to continue with teleworking even once the pandemic has ended.

Facebook boss Mark Zuckerberg said last May that he would like to see half of his 45,000 or so employees working from home on a regular basis within 10 years. Obviously, that attitude is not due to sheer generosity of spirit. Having

ISTOCK BY ALEX POTEMKIN

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

fewer people in the office means less space to rent and lower rental bills.

Is the trend also apparent in Québec? And if so, could it become the rule here too, rather than the exception?

There are already signs of weakness. On August 7 Cominar released its most recent financial statement and report on the effects of the pandemic, announcing that it would have to devalue a portion of its commercial assets. Even the temporary closure of stores has destabilized many retailers. Cominar was able to collect only 46% of the rent it would normally have collected between April and June. As a result, the company had to write down $165 million of the value of its shopping centre portfolio. If office buildings, also under pressure, are included, then the devaluation reaches $251.5 million.

"Teleworking is definitely gaining in popularity and space requirements are likely to decrease in office buildings," said Marie-France Benoit, Senior Director, Strategic Development, for the Altus Group in Montréal. "But keep in mind that commercial leases are for five or ten years, so you can’t just pick up and leave on short notice."

EN

ALTUS GROUP

MARIE-FRANCE BENOIT Senior Director, Strategic Development Altus Group, Montréal

In early August she served as moderator for an Urban Development Institute panel on the impact of Covid 19 on office buildings. Panel members included representatives from Canderel, Bentall and Colliers. One of the findings? Tenants will now demand more flexibility. At the same time, more mobility is to be expected. "But no matter how much we talk about the inroads made by teleworking, we can’t suddenly brush aside the importance of physical presence and of having a home base. I don’t think that relationships are going to become purely and simply virtual. I don’t see it coming to that."

The question of the vitality of downtown business cores resonates strongly in Canada, according to Stéfane Marion, economist-in-chief at the National

NB

STÉFANE MARION Economist-in-chief National Bank of Canada

Bank of Canada. "The country’s five largest cities play a key role in the economy, as approximately 40% of our GDP depends on Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto and Montréal and all the economic activity that they generate. In the U.S. that figure amounts to only 18% for comparable cities, which shows how important a role our major cities play.

Any waning or sharp decline could do substantial damage."

He notes, however, one impact caused by the pandemic that could particularly hurt Montréal and its real estate industry – a decline, temporary for the moment, in immigration.

"Without immigration, growth here is practically non-existent. Immigrants account for 90% of new households. They often live close to the downtown core. They consume goods and services. Current restrictions, however, are slowing down the rate of new arrivals."

Not to mention that the unemployment rate for newcomers is already higher than average under normal circumstances. If the economy is slow to recover, their situation will be weakened and they will not, as a demographic bloc, be able to contribute as much as they would like to.

"Moreover, it is difficult to determine whether employers will decide to move to the suburbs in response to the pandemic and the declining IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

27

ECONOMIC VIEWPOINT

EN

popularity of city centres," he added. "In the short term, we may see a decrease in demand for square footage while we wait for the picture to become clearer. But I repeat, in the longer term, we must focus on rebooting immigration, especially since the people who arrive here are better educated than those who move to the United States. They can make a significant contribution."

At first glance the most recent statistics show, paradoxically, a solid recovery in the residential real estate market. In early August the Québec Professional Association of Real Estate Brokers reported a significant increase in sales and prices in July for the Greater Montréal region. The number of transactions reached 5,356, a record for the summer period, 46% higher than the figure for July 2019. The same tendency was observed in the Québec City region, which saw a rise of 43% compared to 2019. Obviously, these figures need to be interpreted in detail for a more accurate portrait of the current situation.

Firstly, what is occurring is essentially a form of catch-up. Early spring (March and April) was disastrous for residential sales, which were hit hard by containment.

Secondly, it was the suburbs that benefited most from the rebound. In Greater Montréal an 84% increase was noted in North Shore communities, a 65% increase in the Vaudreuil Soulanges sector, and a 41% increase for the South Shore – compared to 31% for the Island of Montréal itself.

ISTOCK BY ROBEDERO

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

Thirdly, the viability of this upswing in real estate activity needs to be questioned. The renowned American analyst Robert Shiller (Nobel Prize in economics) raised the issue in July. He wondered whether urban real estate prices would suffer from the decline in the popularity of city life, given that a city’s perceived advantages – good restaurants, museums, cultural activities – appear less attractive during a pandemic. He also anticipates a long-term withdrawal from large urban centres as people move to peripheral areas.

2m

BUSAC, EN MODE SOLUTIONS Depuis le début de la pandémie, BUSAC Immobilier – de concert avec JEMB Realty, sa société sœur, ainsi que ses collaborateurs, clients, partenaires et actionnaires – s’est mise en mode solutions et a déployé une foule d’efforts, afin que tous soient le mieux préparés pour affronter cette crise mondiale inédite.

BUSAC a donc mis en œuvre une série de mesures exceptionnelles, a revisité certaines pratiques et adopté des solutions innovantes pour que ses espaces soient les plus conformes et sécuritaires possible, afin de favoriser la reprise des activités et un retour progressif à la normalité dans une industrie fermement déterminée à se renouveler.

Isabella Longoni, Représentante à la location // 514 284-0014 // i.longoni@busac.com

ECONOMIC VIEWPOINT

EN

ISTOCK BY JACOBLUND

IS THIS POPULATION SHIFT A HARBINGER OF WHAT LIES AHEAD FOR THE COMMERCIAL SECTOR? "One thing is certain, and that is that more and more people are moving out of the city and even beyond the outlying suburbs," notes Joanie Fontaine, an economist with JLR Land Title Solutions. "There are people who work in the Montréal region but now live in towns as far away as Granby! Teleworking, however, is not yet the norm, which is why it’s difficult to predict what will happen in the commercial sector. There is not enough data at the moment. If the pandemic continues, the pressure will increase."

In Montréal there was already strong interest in the suburbs before Covid-19 because of all the ongoing construction and infrastructure projects in the city, an activity that makes access to the downtown core difficult and also impedes the flow of traffic. "It’s quite clear that companies are seriously considering a move to suburban areas," added Marie-France Benoit.

She noted a trend toward densification of occupied spaces, particularly since major tenants are striving to lower the ratio of square feet per employee. "It is quite apparent in large organizations such as governments or insurance companies," she said, "although at the moment physical distancing imperatives are slowing down the trend. But it’s already well underway. At Deloitte there 30

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are now far fewer assigned offices. People show up with their laptops and work in the first space available."

It will be interesting to see what will happen in downtown Montréal, a city with one of the highest concentrations in the country of space occupied by the business com­munity (50%), compared to its surrounding metropolitan area.

Consequently, what is at stake is of major importance.

"It’s still going to take some time before we see an exodus to the outskirts," said Marie-France Benoit, given the obligations imposed by leases that have already been signed.

That is probably the case for office buildings. But for the retail sector, that migration is now an established fact.

The success of the Quartier DIX 30 shopping complex in Brossard is a sign of the times, and others will follow. The pandemic could very well intensify that trend, especially if fewer and fewer people need to make their way into the city to work.

For the moment the movement can be viewed as a wave directly linked to the constraints imposed by Covid-19, though not yet a tidal wave. What it does mean is that planners and policy-makers have their work cut out for them in order to ensure orderly urban development.

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Stéphanie Beauregard

Roger Plamondon

Avocate en immobilier Delegatus Services Juridiques Inc.

Président, Groupe Immobilier Broccolini

Catherine Vourakis Directrice principale Locations immobilières Gestion de placements Manuvie

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

UNE DÉCISION IMPORTANTE QUANT AUX OBLIGATIONS DU LOCATEUR EN TEMPS DE PANDÉMIE Me Émilie Therrien Experte invitée

La pandémie de COVID-19 a amené son lot de questionnements dans le cadre des relations entre locateurs et locataires. Qu’en est-il de ces clauses dites de « force majeure » ? Comment les locateurs et les locataires qui n’ont pu s’entendre sur leurs obligations respectives peuvent-ils faire valoir leurs droits ? La décision Hengyun International Investment Commerce inc. c. 9368-7614 Québec inc. 1 nous permet d’avoir un premier éclairage de la part de la Cour supérieure à cet égard.

En 2018, le locateur, Hengyun International Investment Commerce inc. (« Hengyun »), intente des procédures contre 9368-7614 Québec inc. (« 9368 »), tenant un centre de conditionnement physique, afin de l’évincer des lieux loués et réclamer des dommages pour pertes de revenus ou loyer impayé. Entre autres, 9368 réclame des réductions de loyer relativement à plusieurs événements ayant eu lieu depuis 2018, dont la pandémie actuelle.

Émilie Therrien est avocate en droit immobilier chez Gascon & Associés.

Membre de CREW M depuis plusieurs années, elle est présidente et cofondatrice de l’organisme HocheLégal, assume la fonction de secrétaire pour le Conseil du bâtiment durable du Canada – Section Québec et s’implique auprès de CREW M dans le comité communications.

À l’appui de sa demande, 9368 allègue qu’en raison du décret émis par le gouvernement du Québec le 24 mars 2020, elle n’a pu exercer ses activités dans les lieux loués, et générer des revenus par le fait même, et que cela constitue donc une force majeure la libérant de son obligation de payer le loyer durant la période

prévue par le décret, soit de mars à juin 2020.

Hengyun affirme de son côté que la situation dans laquelle s’est retrouvée 9368 à ce momentlà ne correspond pas à un cas de force majeure et que, même si c’en était un, 9368 était tenue de payer le loyer en vertu d’une clause de force majeure incluse dans le bail.

Le juge Kalichman analyse la clause en question et rappelle les critères applicables pour déterminer si nous sommes en présence d’une force majeure : un événement « imprévisible » et « irrésistible ». Le juge conclut que la pandémie est certes un événement imprévisible. L’événe­ ment « irrésistible » doit toutefois empêcher tout locataire d’exercer ses activités et de payer le loyer, et non pas seulement en raison d’un manque de revenus.

ISTOCK PAR TAWANLUBFAH

1. 2020 QCCS 2251

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ISTOCK PAR BONGKARNTHANYAKIJ

Malgré cette conclusion défavorable pour 9368, le juge souligne qu’il s’agit plutôt du locateur qui a été empêché, en raison de la pandémie, de fournir à son locataire la jouissance paisible des lieux loués, obligation prévue par l’article 1854 du Code civil du Québec. En effet, l’usage des lieux loués était prévu dans le bail comme étant « seulement un centre de conditionnement physique », dont l’exploitation était interdite par le décret gouvernemental du 24 mars 20202. Hengyun ne pouvait donc pas récla­ mer de loyer de 9368 durant cette période.

Par ailleurs, la clause de force majeure prévue au bail vise des obligations qui peuvent être remises à plus tard, et non pas des obligations qui ne peuvent pas du tout être remplies. En effet, les obligations de Hengyun de procurer la jouissance paisible des

lieux loués entre mars et juin 2020 ne peuvent être remises à plus tard : elles sont tout simplement impossibles à remplir, selon le juge. Les parties peuvent limiter de manière conventionnelle l’obli­ ga­tion du locateur de fournir la jouissance paisible des lieux loués. Cette limite n’est toutefois pas absolue, souligne le juge. Ce dernier conclut donc à une réduction du loyer payable par 9368 pour cette période.

Nous ne savons pas au moment d’écrire ces lignes si cette décision sera portée en appel. Dans la négative, il faudra évidemment en tenir compte dans l’interprétation des obligations des locateurs et locataires durant cette pandémie, qui n’a pas fini de chambouler tous les aspects de la société, y compris le droit !

2. Décret 223-2020

Informations

pour la location 514 286-0188 pvalente@btbreit.com mohebert@btbreit.com www.btbreit.com

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QUÉBEC

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE QUÉBEC POURRAIT PROFITER D’UN DÉCONFINEMENT HÂTIF ET RÉUSSI Alain Roy, É.A.

Marie-France Benoit, MBA Experts invités

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Marie-France Benoit est directrice principale, Groupe Altus, et a été membre du conseil d’administration du Parc technologique du Québec métropolitain de 2014 à 2018.

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Voilà maintenant près de trois mois que la population de Québec retrouve progressivement ses habitudes de vie d’avant la pandémie. Outre le port du masque et les mesures de distanciation physique dans les lieux publics et le télétravail pour la plupart des employés de bureau, un semblant de vie normale s’est installé naturellement avec l’arrivée du beau temps.

Cette impression de retour partiel à la normalité est attribuable au nombre limité de cas de COVID-19 dans la région depuis la levée des mesures. Aussi, la région de la Capitale-Nationale n’a pas été aussi durement touchée qu’ailleurs depuis l’éclosion de la pandémie, affichant un peu moins de 2 000 cas et 200 décès au total.

Pour sa région voisine Chaudière-Appalaches, qui comprend Lévis, le nombre de cas cumulés s’élève à 575, avec un total de 8 décès. Ces deux régions représentent un peu plus de 4 % des cas de COVID-19 au Québec, ce qui est nettement inférieur à leur poids démographique combiné, soit 13,5 % de la population.

Ces statistiques peuvent donner à la population un (faux ?) sentiment de sécurité, et la prudence est de mise pour que la reprise de l’activité économique qu’on observe depuis plusieurs semaines garde la cadence. S’il est trop tôt pour se prononcer sur les répercussions à long terme de la pandémie sur le marché de l’inves­ tissement immobilier de Québec, ce premier cycle de confinement-déconfinement permet de dégager quelques constats quant aux effets observés à ce jour sur les principaux segments de marché.

DES MESURES SANITAIRES À IMPACT VARIABLE SELON LE CRÉNEAU DE MARCHÉ Au Québec comme ailleurs au Canada, les impor­tants foyers d’éclosions de COVID-19 dans plusieurs centres d’hébergement de soins de longue durée pour aînés ont eu un effet domino sur l’ensemble des résidences pour aînés (RPA).

Si la suspension de l’activité de location et des chantiers de construction fut de courte durée, des projets en développement ont été retardés et livrés à des taux de prélocation inférieurs aux objectifs. Sur un horizon à plus long terme, des

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changements structurels majeurs se dessinent pour cette industrie. Outre la hausse des coûts liés à la pénurie de main-d’œuvre chronique déjà problématique avant la pandémie, les diverses initiatives gouvernementales encore à l’étude entraîneront une révision des modèles d’affaires en place.

Ces bouleversements touchent plus directe­ ment les résidences offrant des soins de santé.

Pour ce qui est des RPA autonomes, elles concur­rencent le marché multilocatif résidentiel ciblant la clientèle des 55 et plus. Par ailleurs, selon le plus récent sondage de Groupe Altus sur l’impact de la COVID-19 sur les conditions d’investis­ sement, le segment du multilocatif est moins touché que les autres secteurs par la crise sanitaire. La majeure partie des répondants anticipe pour ce segment des revenus stables ou en hausse au cours des 12 prochains mois, et plusieurs investisseurs prévoient même d’autres compressions des taux de rendement exigés, lesquels se situent déjà à des niveaux historiquement bas.

Du côté du marché industriel, étant donné la pénurie de sites et d’espaces disponibles avant la COVID, ce secteur reste tendu. Pour les nom­breux chefs de file des secteurs de la technologie et de la biotechnologie, tels que Medicago ou GSK, la recherche d’une solution à la pandémie peut servir d’accélérateur dans leur domaine d’excellence. Le sondage de Groupe Altus de juin démontre que partout au Canada, le secteur industriel demeure très prisé des investisseurs, qui voient positivement l’augmentation du commerce en ligne depuis le début de la crise.

Quant au marché des bureaux, avec le télétravail quasi généralisé qui se prolonge bien au-delà

VARIATION DES RENDEMENTS EXIGÉS ACTIFS DE QUALITÉ SUPÉRIEURE – JUIN 2020

Pourcentage de répondants

80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Hausse

Stable

Bureau

Commercial

Baisse Industriel

Trop tôt pour répondre Multirésidentiel

Source : Sondage spécial de Groupe Altus visant à suivre l’impact de la COVID-19 sur les conditions du marché immobilier mené au début de juin 2020 auprès de plus de 140 répondants à travers le Canada.

de ce qu’on se l’imaginait en mars, il est encore tôt pour se prononcer. Le fait que les écoles primaires et les garderies de la région aient accueilli leurs élèves pour les six dernières semaines de classe a certainement offert un répit aux parents en télétravail qui se sont prévalus de cette option. Mais parent ou pas, on se questionne tous de plus en plus sur les effets

pervers du télétravail à temps complet. Selon un article récent du journal Les Affaires, un employeur sur deux a l’intention de renoncer au télétravail en raison des coûts et des risques associés à la sécurité, à la cybersécurité et à la protection des données. Le coût des infrastructures numériques que requiert le télétravail serait hors de portée pour nombre de PME.

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QUÉBEC

PRÉVISIONS DE VARIATIONS DES LOYERS MARCHANDS – 12 PROCHAINS MOIS CENTRES COMMERCIAUX AU QUÉBEC – JUIN 2020

Pourcentage de répondants

60 %

40 %

20 %

0 % Baisse > 10 %

Baisse de 5 % à 10 % Qualité supérieure

Baisse < 5 %

Aucun changement

Hausses

Qualité inférieure

Source : Sondage spécial de Groupe Altus visant à suivre l’impact de la COVID-19 sur les conditions du marché immobilier mené au début de juin 2020 auprès de plus de 140 répondants à travers le Canada.

Il s’agit d’un point positif pour le marché des bureaux de Québec, qui compte comme locataires plusieurs petites entreprises du secteur privé occupant en moyenne de 3 000 à 5 000 pi2. En revanche, 70 % des employés de bureau du gouvernement provincial travaillent actuellement de la maison, et le Secrétariat du Conseil du trésor s’attend à ce qu’environ 60 % des 30 000 fonctionnaires provinciaux de la région de Québec poursuivent partiellement le télétravail après la pandémie, à raison de deux ou trois jours par semaine.

Pour le moment, les taux d’inoccupation sont demeurés stables entre le 1er et le 2e trimestre de 2020 dans tous les secteurs de marché. Il faudra attendre l’expiration des baux pour voir si les locataires diminueront leurs besoins en espace. D’ici là, les taux d’occupation permis devraient être atteints rapidement. Notons que les craintes de contagion liées à l’utilisation du transport en commun sont peu répandues, puisque la majorité des travailleurs de la capitale utilise encore un véhicule personnel pour se rendre au bureau.

Du côté des centres commerciaux, deux mois seulement après la réouverture du 1er juin, l’achalandage dépasse les attentes de plusieurs propriétaires. Le problème se trouve plutôt du côté des détaillants que des clients. Certains ne rouvriront tout simplement pas, comme plusieurs bannières de biens mode. Le monde du commerce de détail était déjà en pleine mutation avant la pandémie, et la crise actuelle n’a fait que précipiter les choses. C’est le cas de la montée du commerce en ligne qui poussera plusieurs détaillants à revoir leur besoin d’espace. Le

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déconfinement démontrera aussi quels concepts de restauration et de divertissement réussiront à être rentables tout en appliquant les normes sanitaires et de distanciation physique.

Au bout du compte, on risque fort de voir le nombre de locaux vacants se multiplier. Les propriétaires les plus proactifs y voient l’occasion d’accélérer le reposition­ nement de leurs centres. À court terme, on s’attend cependant à une baisse des loyers marchands pour les centres commerciaux, un des secteurs les plus durement touchés par la crise de la COVID-19, comme en témoignent les résultats du sondage spécial d’Altus sur l’impact de celle-ci.

LES PROCHAINES ÉTAPES Voilà trois mois maintenant que la levée des diverses restrictions a eu lieu dans la région métropolitaine de recensement de Québec sans qu’on assiste à une hausse significative de la contagion. Au cours de cette période, les entreprises et les consommateurs ont bénéficié de quelques semaines de déconfinement de plus que ceux de la grande région de Montréal. Ces deux ou trois semaines supplémentaires dont ont bénéficié, entre autres, les centres commerciaux, les services de soins personnels et les aires de restauration feront-elles une différence sur une année d’exploitation ? Répétons-le : il est encore trop tôt pour s’avancer. Mais avec du recul, l’application sur différentes périodes de mesures sanitaires draconiennes à l’échelle de toute une région nous offrira certainement quelques pistes pour mieux comprendre les impacts sur le marché immobilier.

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FOCUS

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MU

UN PROJET DE CONDOS LOCATIFS DE PRESTIGE REDONNE VIE À L’ÎLOT LAPOINTE À QUÉBEC PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

La vocation de l’îlot Lapointe dans le pôle Laurier à Québec sera bientôt totalement réinventée. En effet, le promoteur Immostar a récemment lancé un projet immobilier haut de gamme, résolument novateur. Tour d’horizon.

D

éjà connu pour ses condos locatifs de prestige avec Le Huppé dans le secteur Lebourgneuf et Le Maguire sur l’avenue à Québec-Sillery, Immostar pousse encore plus loin l’expérience avec le projet MU. « Le nom nous a été inspiré par la lettre grecque mµ, qui signifie mouvement, transformation », explique François Pelchat, associé, vice-président location et marketing chez Immostar. En effet, le but est de modifier et de bonifier la façon de vivre en condo locatif, ainsi que de mettre de l’avant une nouvelle philosophie.

Avec ses services tout inclus – énergie, eau chaude, électroménagers – ses matériaux de choix et sa certification WELL qui place l’humain et son mieux-être au cœur des préoccupations, MU a décidément tout pour séduire.

UN ENVIRONNEMENT UNIQUE Les travaux ont été lancés fin 2019, et la livraison de la première phase est prévue pour l’été 2021, alors que la deuxième sera achevée l’année suivante.

Au terme de la construction, 464 unités haut de

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FRANÇOIS PELCHAT Associé, vice-président location et marketing Immostar

IMMOSTAR

gamme, dont 50 de prestige, seront offertes sous 80 for­­mules différentes, allant des studios aux maisons en rangée, afin de répondre aux besoins variés de ses rési­ dents. « Notre projet est multigénérationnel. Nous visons tant des familles avec un ou deux enfants, que de jeunes professionnels ou des préretraités qui veulent profiter d’une belle qualité de vie », détaille François Pelchat.

Les animaux de moins de 25 livres (11 kilos) sont aussi les bienvenus et pourront même profiter d’un espace canin ainsi que d’une zone réservée au toilettage.

Par ailleurs, l’îlot Lapointe jouit d’une situation géogra­­phi­que enviable, puisqu’il est bordé par l’avenue Jean-de Quen à l’ouest, le boulevard Laurier au nord et la rue Lapointe au sud. L’indice de marchabilité de 95 est égale­ment excep­tionnel, ce qui signifie que l’on se trouve à cinq minutes de marche de tout ce dont on peut avoir besoin :

T 418-780-2330 | 1-877-780-2330 | F 418-781-0728 3200, chemin des Quatre-Bourgeois, bureau 300 Québec (Québec) G1W 0G8

épicerie, pharmacie, restaurants, loisirs et divertisse­ments, universités, parcs, soins de santé, centres commer­ciaux Sainte-Foy et Laurier, etc. Des commerces et un café seront d’ailleurs ouverts au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Avec les nombreuses lignes d’autobus qui passent à proximité et la station du futur tramway qui sera érigée juste en face, MU s’inscrit aussi dans le mouvement de mobilité durable, en plus d’être le premier vrai projet TOD (transit-oriented development) de Québec.

Son architecture signature unique est signée par un consortium de neuf architectes, jumelé à Bisson et Associés. Quant à ses milieux de vie, ils ont été conçus par CAMDI. Résultat : des matériaux aux coloris et aux textures riches, le tout intégré dans un environnement qui fait la part belle à la verdure, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur. La nature est omniprésente et culmine dans

AU SERVICE DE VOS VALEURS! IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

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FOCUS

sanitaires, nous avons aussi fait en sorte que chaque unité dispose de son propre système de ventilation indépen­ dant. La majorité des habitations sont aussi zonées en termes thermiques, ce qui permet à chaque résident de contrôler à sa guise la chaleur et la fraîcheur dans les différentes pièces de son appartement », précise François Pelchat. De plus, les résidents recevront régulièrement par courriel des conseils pour les aider à favoriser leur bonne santé et une saine alimentation.

IMMOSTAR

une cour intérieure de 25 000 pi 2 où l’on retrouvera des jardins communautaires, une piscine chauffée, une fontaine, des foyers, des aires de repos et quantité de végétaux comestibles.

On a aussi misé sur des espaces communs de 16 000 pi2 pour favoriser la qualité de vie des résidents : gymnase tout équipé, espace de coworking, terrasse aménagée sur le toit, galerie d’art, cuisine démo, salle de jeux, café barista, salle multifonctionnelle, espace cinéma, coin enfant, mais aussi un espace lounge avec cellier. Bref, tout a été mis en œuvre pour faciliter le réseautage entre les habitants des lieux, de façon à tisser une riche vie au sein de la communauté. Chaque appartement disposera également d’une case de stationnement intérieur, mais les vélos et les voitures électriques auront une place de choix.

VISER LE BIEN-ÊTRE DES RÉSIDENTS Parce que le promoteur vise la certification WELL, une attention particulière a été portée au bien-être des locataires. « Il faut répondre à un certain nombre de critères pour obtenir cette certification. Par exemple, en ce qui concerne la qualité des matériaux, de l’insonorisation, la luminosité et la lumière naturelle, mais aussi la qualité de l’air. Les cages d’escalier seront également aménagées de façon soignée afin d’encourager leur utilisation au lieu des ascenseurs. Compte tenu des récents événements

L’utilisation de chaque pied carré est optimisée, et tous les équipements et aménagements sont haut de gamme (éclairage à DEL, comptoir de quartz, etc.), voire plus encore pour les unités de prestige.

Ce projet représente un investissement de 130 M$ avec des partenaires de poids : Claridge, Ivanhoé Cambridge et Fiera Immobilier. En outre, tout a été mis en œuvre pour favoriser des relations harmonieuses avec les citoyens qui vivent à proximité du chantier. « Nous communiquons régulièrement avec eux sur l’état et l’avancée des travaux et nous avons mis sur pied une ligne téléphonique et une adresse courriel pour qu’ils puissent nous indiquer immédiatement s’ils éprouvent des difficultés liées à nos activités de construction. À nos yeux, l’acceptabilité sociale est primordiale, et nous avons assurément atteint notre but à cet égard : en effet, au lieu de formuler des plaintes, les résidents qui vivent autour de l’îlot Lapointe nous envoient des demandes de réservation d’unités », se réjouit François Pelchat.

D’ailleurs, Immostar ouvrira bientôt les portes de son bureau de location à la Place Sainte-Foy, selon un concept d’avant-garde. « Dans ce bureau-boutique, on pourra voir des maquettes virtuelles recréant les unités en trois dimensions. C’est une première à Québec, et nous sommes très fiers de pouvoir offrir cette expérience aux personnes intéressées par notre projet de condos locatifs », conclut François Pelchat. À n’en pas douter, MU constituera un lieu de vie qui sort du lot.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

GROUPE BRIVIA

GROUPE BRIVIA

LE 1 SQUARE PHILLIPS

CONTRIBUER À LA VITALITÉ ÉCONOMIQUE DU CENTRE-VILLE PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE

Ça y est ! Le Groupe Brivia a donné le coup d’envoi pour la construction du 1 Square Phillips, cette immense tour résidentielle de 61 étages qui s’érigera à un jet de pierre du magasin La Baie, rue Sainte-Catherine, et du parc urbain qui lui a donné son nom.

A

GROUPE BRIVIA

vec ce projet, le promoteur veut non seulement doter le centre-ville d’un « immeuble unique qui fera la fierté de Montréal », mais aussi « contribuer à la relance de l’économie de la métropole », a affirmé Kheng Ly, président fondateur du Groupe Brivia lors de la cérémonie de première pelletée de terre qui s’est déroulée à la mi-juillet. À la livraison de la première phase en 2024, déjà vendue à 75 %, ce sont quelque 1 100 nouveaux résidents qui déménageront au centre-ville, estime

le Groupe Brivia. Ils seront prêts à profiter des boutiques, restaurants et salles de spectacle situés à proximité.

Pour avoir un centre-ville fort et résilient, il faut qu’il soit encore plus habité qu’il ne l’est déjà, selon Émile Roux, directeur général de la Société de dévelop­ pement commercial Destination centre-ville. La crise sanitaire l’a bien démontré, alors que le cœur de la ville s’est vidé de ses quelque 400 000 travailleurs du jour au lendemain.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

« Les 40 000 résidents actuels n’ont pas pu compenser cette perte pour assurer la vitalité commerciale du secteur, explique M. Roux. Les projets offrant une mixité des usages sont la clé du développement de l’avenir. Ce sont les centres-villes habités qui tireront le mieux leur épingle du jeu dans cette période incertaine. » LA QUALITÉ D’ABORD La facture de la première phase de ce projet immobilier s’élève à 560 M$. Selon Kheng Ly, le 1 Square Phillips, avec ses 61 étages et sa hauteur totale de 232,5 m par rapport au niveau du fleuve, sera « la plus haute tour résidentielle de Montréal ». Ce titre fait toutefois l’objet d’une bataille entre promoteurs immobiliers, Devimco ayant la même prétention avec son projet Maestria, près du Quartier des spectacles.

Qu’elle soit la plus haute ou non, cette nouvelle tour inclura assurément des installations hors de l’ordinaire. Elle dispo­sera d’un sky lounge de 5 700 pi2 et d’un jardin extérieur de 4 100 pi2, tous deux installés au 50e étage, qui offriront des vues spectaculaires sur la ville. Les 20 premiers étages accueilleront les appartements locatifs, alors que les condominiums seront situés aux étages supérieurs.

GROUPE BRIVIA

GROUPE BRIVIA

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Pour la conception, Brivia a fait appel à la firme Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes avec laquelle il a déjà réalisé trois autres projets, dont le YUL Condominiums. « C’est un partenaire que l’on connaît bien et qui, comme nous, met l’accent sur la qualité », a expliqué Vincent Kou, vice-président, Développement corporatif et Croissance au Groupe Brivia. Il était aussi très heureux de souligner que c’est l’architecte paysagiste Claude Cormier, de réputation internationale, qui veillera à la conception des espaces extérieurs.

Pour les architectes, il était important que le projet s’intègre à la trame urbaine. La plus haute tour sera construite en fond de lot, alors que les deux autres (phases 2 et 3), qui compteront respectivement 20 et 14 étages, seront érigées à l’avant, respectant ainsi l’échelle du quartier, a précisé Jean-Pierre LeTourneux. Un clin d’œil sera fait à l’histoire par l’utilisation du motif prince-de-galles qui sera repris dans certains éléments architecturaux. Cet imprimé à carreaux a été popularisé par le roi Edward VII, un féru de la mode, dont la statue trône au centre du Square Phillips.

La pandémie n’a pas ralenti les acheteurs, selon Vincent Kou. Quel est leur profil ? « De jeunes professionnels qui veulent s’établir près de leur lieu de travail et de l’activité du centre-ville, des retraités qui troquent leur maison pour un condo sans faire de compromis sur la qualité. Il y a aussi environ 10 % d’acheteurs internationaux. » À noter que le projet ne comprend pas de logement social et abordable, le promoteur ayant obtenu les permis de construction pour ce projet avant l’adoption du nouveau règlement d’inclusion de la Ville de Montréal.

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

MISE À JOUR SUR L’INDUSTRIE DU DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER Vincent Shirley, É. A.

Sébastien Samuel Experts invités

Vincent Shirley, directeur de l’équipe résidentielle au Groupe Altus Montréal, cumule plusieurs années de compétence et d’expertise dans le domaine de l’évaluation immobilière. Son champ d’expertise couvre particulièrement les études de marché afin de conseiller les développeurs et investisseurs dans leur processus décisionnel.

Conseiller principal en immobilier, Sébastien Samuel travaille activement dans le domaine du développement immobilier montréalais. Son expertise est principalement orientée en avant-projet de par des études de faisabilité, des proformas de développement ainsi que des valeurs marchandes de propriétés et de terrains à redévelopper.

Il travaille également sur la « suite d’outils d’experts en développement » décrivant en temps réel les tendances du marché du terrain, du condo et du locatif dans le grand Montréal.

Les promoteurs se retroussent les manches, et les chantiers s’adaptent, mais que nous réservent les prochains mois ? Quelles sont les perspectives sur le marché du terrain ? Pourrions-nous vraiment assister à un effondrement des prix sur le marché résidentiel ?

Avant que la pandémie s’installe, il y a quelques mois à peine, rappelons-nous que Montréal se trouvait en bonne posture et que tous les indicateurs étaient au vert. Avec la croissance de la population, un taux de chômage bas et une solide création d’emploi, la confiance du consommateur atteignait un niveau record. Le marché résidentiel se portait bien, affichant de faibles taux d’inoccupation. Sécuritaire, dynamique et offrant une qualité de vie, la métropole connaissait une forte popularité auprès des entreprises technologiques et était prisée des étudiants étrangers.

Il n’y a pas de temps idéal pour affronter un tel choc économique, mais rappelons-nous que Montréal se présentait sous son meilleur jour depuis 40 ans : les fondamentaux étaient solides ! « Montréal redeviendra attractive et continuera sa transformation, mais il faut se donner un horizon un peu plus long et porter une attention particulière à notre centre-ville. » PERSPECTIVES SUR LE MARCHÉ DU TERRAIN Le marché du terrain était favorable aux ven­ deurs, voire effervescent en début d’année. Les inscriptions se faisaient rares, et les processus à offres multiples étaient fréquents.

La pandémie arrivée, plusieurs vendeurs ont pris une pause en retirant leur propriété du marché ; le peu de transactions des derniers mois ne nous permet pas de constater de tendances telles qu’une baisse des prix. Rappelons-nous que les propriétaires de terrains sont généralement patients.

L’avenir nous dira qui aura l’avantage et comment se comporteront les prix. Fondamentalement,

une offre d’achat sur un terrain à développer est généralement basée sur l’exercice d’une méthode résiduaire réalisé par l’acheteur, qui consiste à soustraire les coûts de développement des revenus pour déterminer le prix maximal pouvant être alloué au terrain convoité.

L’anticipation des développeurs immobiliers sur les quatre éléments suivants devrait être révélatrice de ce que deviendront les conditions sur le marché du terrain à Montréal : • Quelle sera la vigueur de la demande pour des unités neuves, et la vitesse d’absorption prévue permettra-t-elle une durée de développement normale ?

• Le niveau des prix / loyers ciblé dans le budget proforma sera-t-il maintenu par rapport à un exercice d’avant-crise ?

• Qu’adviendra-t-il des coûts de construction ?

Y aura-t-il inflation, maintien, déflation ?

• Quel est le niveau de risque perçu et donc le taux de rendement exigé par l’investisseur ?

Y a-t-il une prime de risque de développe­ ment liée au contexte de la COVID-19 ?

Selon nous, l’automne devrait permettre aux promoteurs d’entrer dans une démarche d’achat de terrain plus tempérée, avec la possibilité de négocier et de réaliser un processus diligent en bonne et due forme.

L’ACTIVITÉ SUR LE MARCHÉ DU CONDO NEUF « La période comprenant l’automne 2020 et le printemps 2021 sera le vrai test pour le marché résidentiel et nous donnera l’heure juste concer­ nant la dégradation des conditions anticipée. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

DES CHIFFRES REFLÉTANT LE CONFINEMENT… Sur le marché du neuf, les ventes de copropriétés au centre-ville ont chuté de façon vertigineuse au deuxième trimestre de l’année. On constate que la baisse des ventes est principalement due à l’absence de marché pendant le deuxième trimes­tre 2020, alors que l’offre et la demande n’ont tout simplement pas eu l’occasion de se rencontrer. Cela dit, l’activité et l’intérêt semblent s’être maintenus, à tout le moins au cours des mois de mai et juin où le déconfinement a eu un effet de rattrapage.

VENTES DE CONDOS NEUFS CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL

COVID-19 ISTOCK PAR IMAMEMBER

L’île de Montréal s’en est bien tirée, étant donné la situation, avec une baisse des ventes de l’ordre de 15 à 20 % par rapport au même trimestre l’an dernier. Cela représente un retour vers un niveau de vente plus représentatif d’un marché 20152016 qui précédait la période d’effervescence exceptionnelle connue en 2018-2019.

VENTES DE CONDOS NEUFS ÎLE DE MONTRÉAL

Concernant les projets en phase de livraison, les annulations de ventes ont été peu nom­breuses, donnant ainsi une certaine confiance aux promo­­teurs. Aussi, la nouvelle offre a été particulière­ ment faible au deuxième trimestre avec peu de lancements, ce qui a eu pour effet de maintenir l’inventaire à un bas niveau à l’échelle du grand Montréal. À ce jour, on compte seule­ment 218 unités neuves dispo­nibles pour occupation immédiate.

Quant au marché de la revente, le constat est le même : un effondrement des ventes de près de 40 % sur le marché du condo du Grand Montréal selon les données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). Malgré tout, les conditions demeurent pour l’instant tendues avec moins de quatre mois d’inventaire.

QU’EN EST-IL DES PRIX ? « Nous n’anticipons tout simplement pas d’effon­drement de prix à court terme sur le marché résidentiel du grand Montréal. »

On sait que les prix reflètent généralement les conditions de l’offre et de la demande. Or, le marché résidentiel s’avérait très tendu avant la pandémie. Le niveau d’inventaire était et demeure pour l’instant bas, tant du côté du neuf que

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

INVENTAIRE PAR ÉTAT D’AVANCEMENT 4 000

4 076

3 500

inventaire

3 000 2 500

2 525

2 393

2 584

2 000 1 775

1 500 1 626

1 315

1 000 366

500

218 0 2015T2

2015T4

2016T2

2016T4

2017T2

Construit

de celui de la revente. Si l’on se fie aux données des 20 dernières années, on remarque que les prix sur le marché de Montréal ont été peu volatils et particulière­ ment résilients. Par exemple, pendant la période difficile de 2013-2014-2015, les conditions détendues et le sommet d’inventaire de 15 mois n’avaient étonnamment pas entraîné de baisse de prix.

Au bout du compte, peu de doute subsiste sur le fait qu’il y aura détente des conditions de marché, mais il serait peu probable de constater une correction des prix généralisée

2017T4

2018T2

En construction

2018T4

2019T2

2019T4

2020T2

En prévente

entre 2020 et 2021. Il faudrait d’abord que le marché se dégrade de façon importante avant que les prix cèdent.

REGARD VERS L’AVENIR Les éléments différenciateurs qui composent l’ADN de Montréal seront présents une fois la pandémie résorbée.

La métropole redeviendra attractive et continuera sa transformation. Il faut cependant se donner un horizon un peu plus long et porter une attention particulière et immédiate au centre-ville, dont le tableau de bord affiche plusieurs indicateurs au jaune.

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RETAIL

RETHINKING THE CONSUMER JOURNEY IN A POST-COVID 19 WORLD

EN

Sonia Gagnon Experte invitée

The pandemic has shaken up nearly every facet of our way of life. And among the endless laundry list of changes, consumer habits have veered off in totally new directions. Mandatory social distancing has restricted access to public places. As a result, the online shopping boom has forced most business owners to wonder just what the consumer journey actually means.

To improve the customer experience and ensure that everyone feels safe, shopping centres, offices, airports, convention centres and other public places must now rethink the ways people engage with their spaces. Simply put, a new type of consumer calls for a new type of journey.

Sonia Gagnon est la présidente de SGM, une agence de marketing montréalaise réputée, spécialisée dans l’industrie immobilière. Elle est également présidente sortante de la section montréalaise de CREW M, une organisation de promotion de la réussite des femmes dans l’immobilier commercial, qui compte 12 000 membres en Amérique du Nord, dont 300 à Montréal.

Sonia Gagnon is the president of SGM, a renowned Montréal marketing agency specializing in the customer path experience, at every touchpoint. She is also past president of the Montréal chapter of CREW M, an organization promoting the success of women in commercial real estate, with 12,000 members in North America, 300 of whom are in Montréal.

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A few marketing initiatives are paving the way.

For instance, “phygital” retail (an approach to shopping where the physical and digital intersect) and BOPIS (Buy Online Pick Up In Store – also referred to as Click & Collect) are merging physical spaces and digital solutions to the point where the two fields are nearly indistinguishable. Moving forward, technology will undoubtedly play an integral part in the physical consumer experience. Offline and online are poised to coexist seamlessly, facilitat­ing everyone’s access to goods and services.

In fact, this transformation is already underway.

In 2019, 46% of Québec online shoppers made a BOPIS purchase. This figure shows that we’re catching up to our neighbours to the south, 70% of whom use Click & Collect systems. The trend is spreading to other countries as well. Since 2019, the Funan centre in Singapore has had a fully automated Click & Collect area in its parking lot. Moreover, in Europe and Australia the Westfield real estate firm provides an online car delivery service. Although this consumer trend has yet to dominate in Canada, the pandemic has most certainly given it momentum.

It’s only a matter of time.

Already, we’re seeing businesses embracing these new strategies at an exponential rate—most notably, players in the food and beverage industry. Many restaurateurs have already transformed their approach, making sophisticated dishes now accessible for takeout.

Not only does this strategy help them maintain their clientele but it also makes ambitious dining

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

options accessible to those who normally opt for more cookie-cutter takeout fare.

And it’s not only restaurants that are shaking up their strategies. Shopping centres are also being forced to retool. Before COVID-19, many were banking on food courts to make up for declining sales in the fashion sector and in fact, shopping centres had planned to increase their restaurant areas by 25%. However, the pandemic now makes that strategy less realistic. Instead, these centres must reinvent the food court entirely.

Hot and cold food storage units, for example, could be used to reduce queues, making the experience more efficient and, above all, safer.

However, beyond the profound changes COVID-19 demands from the customer experience, human contact remains the heart and soul of the consumer journey. Virtual connections can never replace our basic human need to socialize. Yes, the crisis will change the way we consume, but developers and managers of public places must nevertheless continue making people the focal point of their operations. For despite everything, we’re all looking forward to raising a glass on a patio with friends.

ISTOCK PAR DJORDJEDJURDJEVIC

COMMERCE DE DÉTAIL

L’APRÈS-COVID-19, OU L’OBLIGATION DE REPENSER LE PARCOURS CLIENT Bousculé par la pandémie, notre mode de vie est en pleine transformation, laissant ainsi émerger des tendances qui modifient les habitudes des consommateurs. Distanciation obligatoire, recours accru à l’achat en ligne, accès restreint aux lieux publics : autant de pressions sur nos comportements qui obligeront les gestionnaires de lieux publics à redéfinir leur parcours client.

Ainsi, centres commerciaux, tours de bureaux, aéroports, centres de congrès et autres lieux publics devront redéfinir leur espace afin d’établir un parcours client optimal et sécuritaire, qui répondra aux besoins des nouveaux consommateurs que nous serons devenus.

Plusieurs concepts déjà connus se développeront et changeront définitivement les points de contact entre les consommateurs et les espaces commer­ciaux.

Qu’on pense au « phygital » (contraction de « physique » et « digital ») ou encore au BOPIS (Buy Online Pick Up In Store), qui permet d’acheter en ligne et de récupérer la marchandise en magasin ; dorénavant, il n’y a plus de frontière entre l’espace physique et le numérique.

La technologie sera partie intégrante du parcours physique du client. Hors ligne et en ligne cohabiteront de manière fluide et faciliteront l’accès des consom­ mateurs aux biens et services.

Cette transformation du parcours client est déjà engagée puisqu’en 2019, 46 % des cyber­acheteurs québécois ont récupéré en magasin des produits achetés en ligne, une statistique qui frôle les 70 % chez nos voisins du Sud, adeptes du Click & Collect, permettant aux consommateurs de prendre livraison en un seul endroit de leurs achats effectués en ligne. Cette tendance s’est d’ailleurs grandement développée dans certains pays : depuis 2019, le centre Funan de Singapour propose une zone Click & Collect entièrement robotisée dans son stationnement ; en Europe et en Australie,

la société immobilière Westfield offre un service de livraison à l’auto. Si jusqu’à maintenant, ce genre de service n’était pas aussi étendu ici, la pandémie de la COVID-19 pourrait avoir changé la donne.

En effet, de nouvelles stratégies s’imposent graduelle­ ment dans plusieurs domaines, notamment dans celui de la restauration. Ainsi, de nombreux restaurateurs ont déjà transformé leur approche pour tirer leur épingle du jeu et répondre à la demande des consommateurs, et préparent maintenant des plats raffinés à emporter.

Et il n’y a pas que les grands restaurants qui sont tou­chés ; les centres commerciaux qui misaient sur la restau­ra­tion pour combler le manque à gagner dû à la baisse des ventes dans le secteur de la mode seront obligés, eux aussi, de revoir leur offre. En effet, alors même qu’ils envisageaient d’augmenter à 25 % la superficie consacrée aux restaurants, ils doivent soudain rectifier leur tir : la pandémie rend dorénavant cette vision irréaliste. Il semble maintenant évident que l’aire de restauration devra être réinventée ; par exemple, des casiers chauffés et réfrigérés pourraient être utilisés afin de diminuer les files d’attente et de rendre le parcours plus fluide et, surtout, plus sécuritaire.

Cependant, au-delà des transformations en profondeur des lieux publics qu’amènera la pandémie, les contacts humains occuperont toujours une place de choix dans la vie des consommateurs. L’activité virtuelle ne pourra jamais combler le besoin fondamental des humains de socialiser. La crise fera évoluer nos façons de consommer, mais il faudra que les développeurs et gestionnaires de lieux publics et commerciaux continuent de placer l’humain au cœur du parcours qu’ils proposeront. Car malgré tout, même si on devra apprendre à vivre différemment, il faudra bien un jour se retrouver entre amis sur une terrasse.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

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INVESTISSEMENTS RESPONSABLES ET GOUVERNANCE

L’APRÈS-COVID-19 :

LA NOUVELLE ÈRE DE L’INVESTISSEMENT RESPONSABLE EN IMMOBILIER DURABLE Andrée De Serres Experte invitée

Comment la crise de la COVID-19 marquera-t-elle l’investissement responsable en immobilier ? Plusieurs éléments laissent présager une nouvelle ère d’investissement durable, intelligent et résilient, dont on peut suivre et mesurer les impacts, positifs ou négatifs, générés sur les humains, la société, l’environnement, l’économie et la nature.

LE VÉRITABLE BÂTIMENT DURABLE La pandémie a pour conséquence d’accélérer la mise en œuvre de multiples innovations tech­ no­logiques, numériques et managériales en bâtiment durable. Préexistante à la crise et considérée comme un moyen de lutter contre les changements climatiques, leur implantation a été retardée par le manque d’enthousiasme de plusieurs intervenants du secteur immobilier par rapport au changement. Ils étaient encore nombreux au début de la crise de la COVID à se demander pourquoi et comment faire du bâtiment durable, tout en se questionnant sur les coûts qui y sont associés et sur les modèles d’affaires efficaces pour en capter la valeur. S’ils n’ont pas été convaincus de l’urgence de lutter contre les changements climatiques, ils sont maintenant obligés dans l’urgence de réagir à la COVID-19.

Andrée De Serres, Ph. D., titulaire, Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, et directrice, Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2), ESG UQAM

Le bâtiment durable est un concept largement reconnu dans la littérature scientifique comme dans la pratique pour ses bonnes perfor­mances en gestion écoénergétique et environnemen­ tale, en gestion des eaux et des déchets, ainsi qu’en gestion de la sécurité, de la santé, du confort et du bien-être de ses occupants ; il doit en outre offrir une bonne performance sur le plan de la mobilité, des espaces verts et de l’approvisionnement, ainsi que des services multiples. Un bâtiment durable devrait être doté de systèmes intelligents permettant de surveiller sa performance de façon continue. Il est en somme plus résilient que des immeubles comparables qui ne sont pas dotés des mêmes caractéristiques.

Un bâtiment véritablement durable ne l’est pas uniquement à son ouverture. Il doit pouvoir être adapté, rénové et transformé pour le demeurer tout au long de son cycle de vie et continuer à

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

être utilisé pour des usages variés. Pendant la longue phase d’exploitation, ses gestionnaires devraient être outillés pour assurer le maintien de sa bonne performance et de sa santé. Ils gèrent du même coup les risques menaçant la continuité des services et les flux des coûts et des revenus, élément qui devrait plaire aux investisseurs, aux financiers et aux assureurs, ainsi qu’au voisinage et à l’adminis­tration de la ville.

LE BÂTIMENT DURABLE PROPULSÉ PAR LA PANDÉMIE ?

Le confinement a obligé la cessation presque complète des activités dans tous les immeubles commerciaux et les tours de bureaux, durables ou non. Cependant, le déconfinement et le retour progressif au travail ont procuré l’occa­ sion d’apprécier les avantages qu’offrent aux locataires les bâtiments durables. Les proprié­ taires de condominiums et les locataires d’immeubles multirésidentiels devraient aussi les apprécier.

La COVID-19 servirait-elle ainsi de brusque réveil et produirait-elle l’effet de propulser la mise à niveau et le développement accéléré du bâtiment durable ? Elle en fait effectivement ressortir sa meilleure résilience en permettant d’assurer le fonctionnement de l’immeuble et l’occupation de ses espaces de façon sécuritaire par les locataires et les usagers, et ceux-ci savent l’apprécier.

Pour demeurer concurrentiels dans l’aprèsCOVID, les acteurs de l’immobilier récalcitrants au bâtiment durable devront maintenant bouleverser leur modèle d’affaires afin de répondre aux nouvelles attentes des clients et des usagers des immeubles de même qu’à celles des régulateurs qui devraient se montrer plus

ISTOCK PAR WARCHI

exigeants en adaptant leur cadre réglementaire en conséquence. Le défi sera maintenant de développer les capacités pour pouvoir rendre compte à ses clients et à ses usagers du bon état de santé de l’immeuble, incluant la qualité de son entretien et de son maintien. Pour y parvenir, le bail vert sera utile et devra être partie intégrante du bail commercial. Il faudra aussi s’approprier rapidement les applications et les innovations en bâtiment durable et résilient, en BIM (Building Information Modeling) et 3D, en gestion de données, apprentissage profond, intelligence artificielle, Internet de l’objet, automatisation, robotisation et autres. Ces technologies numériques nous transportent dans une nouvelle ère, celle de la transparence de l’état de santé, ou d’obsolescence, de l’immeuble.

Les investisseurs les plus avant-gardistes transfor­ meront leur modèle d’affaires : de propriétaire de bâtiments, ils pourraient se muter en fournisseurs d’un flux varié de services mesurables grâce aux applications numériques, qu’il s’agisse de quantité

ou de qualité, services que les usagers choisiront moyennant un coût à fixer et à payer. L’actif financier n’est plus le bâtiment lui-même. C’est plus que le terrain, la brique et le béton. Le bâti­ment se mute en projet immobilier, en système à durée de vie déterminée. Le choix des matériaux et des composants effectué lors de la phase de concep­tion, au moment de sa construction ou de sa trans­formation, devient garant de la capacité de livrer et d’adapter les services offerts durant la phase d’exploitation. Les mauvais choix et les économies irréfléchies se transformeront en facteurs de dégradation préma­turée de ce sys­tème immobilier de produc­tion de services et du flux de revenus qui lui est associé. Le coût global du cycle de vie de l’immeuble devient plus important que le seul coût de conceptionconstruction traditionnel, car à défaut de pouvoir livrer les services déterminés, la contre­-partie est conséquente sur la valeur de l’actif. Êtes-vous prêts à aborder la nouvelle ère de l’inves­ tissement responsable en immobilier durable ?

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

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VIANNEY BÉLANGER

REPENSER L’HABITATION URBAINE PAR GABRIELLE BRASSARD-LECOURS, JOURNALISTE

Cumulant plus de 30 années d’expérience dans le domaine du développement immobilier, Vianney Bélanger travaille depuis deux ans sur un concept qui tentera de révolutionner l’habitation urbaine comme jamais auparavant.

UN RICHE PARCOURS Président et fondateur de la firme COPRIM depuis 1990, l’architecte de formation a œuvré principalement comme gestionnaire de projets. « Ça m’a permis de travailler avec plusieurs bureaux d’architecture, d’ingénierie, de consultants spécialisés en construction, d’avocats et avec des institutions financières, ainsi que de mieux maîtriser les processus de création, mais surtout de réalisation d’un projet immobilier. C’est un vaste écosystème qui part de la conception jusqu’à la réali­ sa­tion et qui implique la structure juridique, financière, l’interprétation des codes, la mise en marché, etc. J’ai touché à tous ces points pendant ma carrière », résume Vianney Bélanger.

COPRIM offre plusieurs services, soit le développement, la gestion et la mise en œuvre de projets, de même qu’un service de représentant / propriétaire. Parmi les projets pilotés par l’entreprise, on compte notamment le siège social du Port de Montréal à la Cité du Havre dans le secteur bureaux, le Ritz-Carlton hôtel et résidences à Montréal dans le secteur multifonctionnel, l’intégration des services de Radio-Canada des réseaux français et anglais au centre-ville d’Ottawa, l’expansion du marché JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

Jean-Talon dans le secteur commercial, le stade des Internationaux de tennis au parc Jarry dans le domaine sportif et culturel, le parcours de golf et le complexe résidentiel à Terrebonne en urbanisme, plusieurs projets pour les YMCA du Québec, des projets récréo-résidentiels à Saint-Donat et plusieurs autres.

Parmi les réalisations dont il est le plus fier, M. Bélanger note les Lofts Redpath le long du canal Lachine à Montréal, ainsi que le monastère Bon-Pasteur : « J’étais un gestion­naire de 33 ans avec une jeune équipe quand j’ai hérité de ce projet. Nous avons transformé un bâtiment classé monument historique en un projet à usage multiple. » Situé rue Sherbrooke près du boulevard Saint-Laurent, cet ancien monastère abrite aujourd’hui une cour intérieure paysagée, une résidence pour personnes âgées, une coopérative d’habitation, un centre culturel commu­ nautaire, des bureaux, une garderie, un stationne­ment, des condominiums, ainsi qu’une salle de musique classique de notoriété à Montréal dans l’ancienne chapelle BonPasteur. « Il s’agissait du premier projet qui comprenait des entités distinctes (copropriétés divises) à l’intérieur d’un même bâtiment classé monument histo­rique », raconte encore avec passion Vianney Bélanger.

L’entrepreneur originaire du bas du fleuve a touché à tous les types d’habitation. « J’ai réalisé beaucoup de projets avec des clients variés, dont des promoteurs privés et des organismes à but non lucratif. J’ai commencé ma carrière en développant des coopératives. Je sais ce qu’est un groupe communautaire et comment susciter l’enthou­ siasme, la motivation et travailler en collaboration. J’ai appris beaucoup au contact de ces groupes, et ça m’a été d’une grande utilité toute ma vie », affirme-t-il. Il s’est ensuite tourné vers le développement de condominiums. « Un complexe de condominiums, c’est une copropriété où chacun des occupants est généralement propriétaire, mais en réalité, c’est un peu la même dynamique que dans les coopératives », observe-t-il. « J’ai toujours motivé les gens avec qui je collabore à se dépasser. J’ai travaillé d’arrache-pied toute ma vie et j’ai réussi dans les projets que j’ai entrepris grâce à mes capacités, à mon leadership et à mon expertise. Je suis une personne d’éthique et d’écoute. Je suis capable de changer d’idée, mais il faut que la nouvelle idée qu’on me présente soit plus pertinente, sinon la mienne prévaut », explique le gestionnaire pour justifier sa manière de travailler.

« La sécurité du noyau familial, le fait de pouvoir y contrôler son environnement, la sécurité des enfants, l’homogénéité du voisinage, l’autonomie, l’espace, l’accès à des services ; c’est l’essentiel. » – Vianney Bélanger

UN RETOUR À L’ESSENTIEL Ce sont donc toutes ses expériences et ses observations au fil de sa carrière à propos des différents aspects de la vie en milieu urbain qui ont donné l’idée à Vianney Bélanger de développer un nouveau concept d’habitation adapté à la vie urbaine moderne.

Les réglementations, les politiques de développement de l’habitation, les programmes gouvernementaux et municipaux de soutiens financiers sont enlisés dans des façons de faire difficiles à changer. D’après lui, son concept innovant est simple même s’il implique de repenser les manières de faire à chaque étape de sa mise en œuvre.

M. Bélanger explique qu’il manque d’habitations pour les familles à Montréal. « On parle toujours d’étalement urbain et du fait que les familles, depuis des décennies, quittent la ville. Mais à mon avis, c’est parce que l’offre qui s’y trouve n’est pas adaptée aux réalités d’aujourd’hui pour elles », dit-il.

Celui qui a étudié en architecture à Québec insiste sur le fait qu’il faut imaginer un concept qui comporte les caractéristiques de la maison individuelle, mais en ville : « La sécurité du noyau familial, le fait de pouvoir y contrô­ler son environnement, la sécurité des enfants, l’homogénéité du voisinage, l’autonomie, l’espace, l’accès à des services ; c’est l’essentiel », affirme l’homme d’affaires.

Quel est le défi associé à sa démarche, qu’il appelle pour l’instant un produit résidentiel innovant ? Offrir des habitations conçues à 100 % pour les familles, en intégrant des lieux de socialisation et des espaces verts sécuri­taires permettant aux enfants d’y jouer sans la surveillance

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

constante des parents. « Je suis allé à la marche pour le climat avec mon petit-fils à l’automne 2019 et j’ai réalisé à quel point l’environnement préoccupait les jeunes et les familles. Je me suis demandé ce que je pouvais faire pour contribuer au mouvement, avec mon expertise », confie le grand-papa. En plus d’intégrer la verdure à son projet d’habitation, l’agriculture urbaine, la lumière naturelle en abondance dans son système et la superposition de ces unités résidentielles urbaines, le produit redonne à même son site la totalité des espaces verts sacrifiés pour l’implantation du projet.

Chaque unité aurait au minimum deux chambres à coucher, offrirait de la lumière naturelle sur trois, voire quatre façades (contrairement à une ou deux dans les logements existants) et aura un accès individuel et une pleine auto­nomie technique. « De cette façon, on réduit les espaces inutiles comme les corridors d’accès partagés, et l’on diminue les frais communs », affirme Vianney Bélanger.

Pour lui, toutes les unités résidentielles doivent compor­ ter les mêmes avantages et répondre aux besoins de toutes les couches sociales. « Il ne faut pas distinguer les familles pauvres, moyennes ou riches ; elles ont toutes les mêmes aspirations. Les fondamentaux doivent être là pour toutes les unités et générer les mêmes bénéfices pour tout le monde, affirme le concepteur. J’ai toujours pensé qu’il fallait créer une réelle intégration sociale dans les immeubles d’habitation. » Pour réduire la lourde empreinte écologique des chantiers de construction, souvent mal organisés selon l’entre­ preneur, ce produit résidentiel sera bâti avec une part 52

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

importante de préfabrication pour accélérer la cons­ truction, réduire les coûts et les nuisances en milieu urbain. Selon Vianney Bélanger, c’est un système flexible et adaptable qui pourra se configurer selon les carac­ téristiques des sites et des réglementations municipales dans la majorité des villes canadiennes.

LES PROCHAINES ÉTAPES Pour l’architecte de formation, ce projet constitue un réel retour à la page blanche, avec l’implacable nécessité de repenser complètement l’habitation à toutes les étapes de conception et de réalisation. « Cette initiative va sans doute bouleverser certaines normes environnemen­ tales, des réglementations et les façons d’aménager les villes. Il faut impliquer et convaincre les acteurs, mais jusqu’à présent, je n’ai eu aucune difficulté à mobiliser les gens autour de ce produit », confie M. Bélanger. Il compte d’ailleurs sur son expérience et sa crédibilité dans le milieu pour faire avancer ce projet innovateur.

L’entrepreneur a déjà testé son concept auprès de groupes de discussion et travaille avec des architectes au développement conceptuel, en plus de rencontrer plusieurs partenaires stratégiques pour mettre en place ce nouveau type d’habitation. « Il faut qu’on change nos habitudes, qu’on pense diffé­ rem­ment notre milieu de vie », conclut ce penseur urbain, qui décrit son projet comme étant « un produit postcon­ temporain, conçu pour répondre aux besoins des familles modernes, en tenant compte des enjeux environne­men­ taux et des impacts de l’actuelle pandémie ».

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HOMMAGE

MARCEL ADAMS

LE MAGNAT DE L’IMMOBILIER S’EST ÉTEINT Ce pionnier dans le développement de centres commerciaux est décédé le 11 août dernier, à Montréal. Il venait d’avoir 100 ans.

D’une discrétion légendaire, Marcel Adams s’est bâti un empire immobilier qui lui a permis de se hisser parmi les gens les plus riches au monde.

Selon le magazine Forbes, sa fortune est évaluée à 1,6 G$ US (soit plus de 2,1 G$ CA). Après Chang Yun Chung, 102 ans, fondateur de la société de transport maritime Pacific International Lines, il était le milliardaire le plus âgé de la planète.

La famille Adams en 1966 : Julian, Marcel, Linda, Annie et Sylvan

En 1958, il quitte pour de bon la tannerie et fonde Dévelop­ pe­m ents Iberville. Parmi les fleurons de l’entreprise, mentionnons La Canardière, premier centre commercial de Québec (1959), le Carrefour de l’Estrie à Sherbrooke (1973) et les Galeries de la Capitale à Québec (1981). Au fil des ans, le promoteur s’est constitué un portefeuille de plus d’une centaine de propriétés représentant près de huit millions de pieds carrés, au Canada et aux États-Unis.

De confession juive, Meir Abramovici est né en Roumanie le 2 août 1920. Durant la Seconde Guerre mondiale, les nazis le font prisonnier. De 1941 à 1944, il est interné dans des camps de travail avant de s’enfuir vers la Palestine. En 1948, l’armée le mobilise pendant la guerre d’indépendance d’Israël.

En 1966, Marcel Adams et sa famille déménagent à Montréal.

Immigré au Canada, il s’installe à Québec en 1951 où il reprend son métier de tanneur. À l’instigation de son patron, il change son nom pour celui de Marcel Adams.

En 1992, il cède les commandes de son empire à son fils Sylvan, qui restera en poste pendant plus de deux décennies.

La compagnie Développe­m ents Iberville, qui se serait départie de la majorité de ses actifs, est maintenant dirigée par Joshua, petit-fils du fondateur et fils de Sylvan.

À compter de 1955, l’homme se lance dans l’immobilier résidentiel pour ensuite orienter ses activités vers l’immobilier commercial et les centres commerciaux.

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COURTOISIE DE LA FAMILLE ADAMS

PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

Afin de se diversifier, il crée, en 1986, Les Placements Jeton Bleu, une société spécialisée dans les prêts commerciaux à haut risque.

Promoteur, homme d’affaires, mécène, Marcel Adams aura marqué profondément l’histoire de l’immobilier commercial, tant au Québec qu’au Canada.

TRIBUTE

REAL ESTATE MAGNATE MARCEL ADAMS PASSED AWAY AT AGE 100

EN

Shopping Mall Pioneer died on August 11 in Montréal With legendary discretion, Marcel Adams built a real estate empire that made him one of the richest people in the world.

According to Forbes magazine, his fortune is valued at $1.6 billion US (over $2.1 billion CAD). After Chang Yun Chung, the 102-year-old founder of the Pacific International Lines shipping company, he was the oldest billionaire on the planet.

Born Meir Abramovici to a Jewish family in Romania on August 2, 1920, during the Second World War he was imprisoned by the Nazis. From 1941 to 1944 he was forced to work in labour camps before fleeing to Palestine. In 1948 he was drafted into the army during Israel’s war of independence.

He emigrated to Canada, settling in 1951 in Québec City where he resumed his trade as a tanner. At his employer’s suggestion, he changed his name to Marcel Adams.

In 1955 he began investing in residential real estate, before focusing his efforts on commercial real estate and shopping centres.

ADAMS FAMILY COURTESY

In 1958 he left the tannery for good and founded Iberville Developments. Its touchstone shopping malls include La Canardière, Québec City’s first shopping centre (1959), the Carrefour de l’Estrie in Sherbrooke (1973) and the Galeries de la Capitale in Québec City (1981). The company now owns and manages a commercial real estate portfolio of over 100 properties covering nearly 8 million square feet in Canada and the United States.

In 1966 Marcel Adams and his family moved to Montréal.

In order to diversify, in 1986 he established Blue Chip Invest­ m ents, a company specializing in high-risk commercial loans.

In 1992 he handed over control of his empire to his son Sylvan, who held the position for over two decades.

Iberville Developments disposed of most of his assets and is now directed by Joshua, grandson of the founder and son of Sylvan.

Real estate promoter, business man and philanthropist, Marcel Adams had a profound impact on the history of commercial real estate both in Québec and across Canada.

Family reunion in Romania : Julian, Marcel, Annie, Leora, Linda and Sylvan IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2020

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DROITS ET OBLIGATIONS

PASSATION DE TITRE 14 ANS APRÈS L’OFFRE D’ACHAT !

Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Voici une décision de la Cour d’appel du Québec du 23 juillet 2020 dans l’affaire Mansour c. Fatihi 1 qui confirme une passation de titre plus de 14 ans après la signature de l’offre d’achat initiale.

Fatihi Auto inc., dont le seul administrateur est Abdul Fatihi (ci-après « Fatihi »), cherche un local pour loger son commerce de vente d’automo­biles d’occasion et rencontre le courtier de 9074-9094 Québec inc. (« 9074 ») en avril 2006, dont l’immeuble est à vendre. M. Mamdouh Mansour (« Mansour ») apparaît être l’âme dirigeante de 9074.

présente pas. Il allègue que la décontamination devait alors être assumée par Fatihi.

Une promesse d’achat intervient au prix initial de 335 000 $. Cependant, de la contamination ayant été trouvée sur le site, l’offre a été modifiée plus tard en avril 2006, afin d’ajouter un engagement du vendeur de décontaminer le terrain à ses frais et de prévoir l’obtention d’un nouveau financement par Fatihi pour une somme de 285 000 $. Le financement offert par la Banque de développement du Canada (« BDC ») à Fatihi ne s’élève toutefois qu’à 240 000 $. À noter que la BDC était par ailleurs déjà créan­ cière hypothécaire de l’immeuble depuis 1989.

De plus, en octobre 2016, Tembridge inc. signe un acte de prêt hypothécaire avec 9074 et 9183 selon lequel elle est subrogée dans les droits antérieurs de la BDC ; une nouvelle hypothèque y serait aussi créée, en sa faveur.

La clôture doit avoir lieu chez le notaire le 15 août 2006, mais Mansour fait défaut de se présenter pour le vendeur, 9074, prétendant que l’offre était nulle étant donné la lacune dans le mon­ tant du financement, alors que Fatihi témoigne posséder les ressources financières pour combler la différence.

La preuve révèle que le refus de Mansour de signer l’acte de vente en janvier 2007 découle du fait qu’il ne veut pas payer la commission due à l’agent immobilier. Même si les délais ne sont pas tout à fait respectés, la Cour supérieure avait conclu que le comportement des parties impliquait une modification à l’offre, laquelle était donc demeurée valide. Même si l’offre était devenue nulle comme le prétend Mansour, ce dernier a renoncé à cette nullité

Fatihi intente alors une action en passation de titre en septembre 2006 avec réclamation de dommages-intérêts. Cette action est préinscrite au registre foncier contre le titre de l’immeu­ ble visé.

En décembre 2006, une nouvelle entente inter­ vient, avec, cette fois, une diminution du prix. Un nouveau rendez-vous est prévu chez le notaire en janvier 2007. Encore une fois, Mansour ne se

1. AZ-51696433

56

Malgré les procédures en cours et la préinscrip­ tion, 9074 procède à la vente de l’immeuble à 9183-1164 Québec inc. (« 9183 ») en juin 2007, mais l’acte de vente ne sera publié que le 11 octobre 2007. Il appert que 9183 est liée à 9074.

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ADOBE STOCK PAR GUYNAMEDJAMES

par son comportement, notamment par le fait que Fatihi a payé en partie pour le coût de déconta­ mination avec le consentement de Mansour.

La Cour d’appel confirme que la passation de titre peut avoir lieu sans qu’il soit nécessaire pour Fatihi de consigner le prix à l’avance, puisqu’il possède les liquidités nécessaires et que la vente intermé­ diaire qui est intervenue ne rend pas impossible la passation de titre. La Cour d’appel reconnaît que le juge de première instance n’a pas commis d’erreur pour en conclure que les parties étaient liées par la promesse d’achat d’avril 2006 comme modifiée.

Elle constate que le comportement de Mansour n’est pas compatible avec la caducité de l’offre qui a fait l’objet d’une renaissance en décembre 2006.

En conséquence, la Cour d’appel accorde la passa­ tion de titre et déclare que la publication de la préinscription rend l’offre d’achat et l’action en passation de titre opposables aux tiers. La vente faite à 9183 a donc été conclue en violation de la promesse d’achat, mais également en violation de l’action en passation de titre. Cette vente à 9183 était aussi factice, car Mansour a utilisé sa fille pour détenir des actions de cette société en son nom. La Cour confirme aussi la radiation de l’acte d’hypothèque et de subrogation en faveur de Tembridge inc.

Dans le jugement de première instance, Mansour a été personnellement condamné à payer des dommages-intérêts malgré le fait qu’il agissait par l’intermédiaire d’une société incorporée ; la Cour d’appel a continué de retenir sa responsabilité personnelle. Par ailleurs, le fait que la procédure a été en dormance pendant plus de sept ans n’est pas un argument permettant aux appelants de disposer de l’immeuble dans l’intervalle.

Finalement, l’acte de subrogation devait être radié du fait que la subrogation se trouvait comprise dans un seul acte avec une nouvelle hypothèque, sous un même numéro de publication. Mais la Cour d’appel note que la subrogation elle-même demeurerait valide si elle était effectuée posté­ rieurement, car les droits visés sont ceux de la BDC qui étaient antérieurs à la préinscription.

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MONDE MUNICIPAL

COVID-19

QUEL AVENIR POUR LES TOURS DE BUREAUX ?

Suzanne Roy Experte invitée

La crise sanitaire liée à la pandémie de la COVID-19 a entraîné, au cours des derniers mois, des impacts profonds, tant sur le plan économique que sur le plan social. De nouvelles tendances de fond viendront bousculer les habitudes de vie tradition­ nelles des citoyens et auront des conséquences directes sur les municipalités.

Ainsi, le contexte des derniers mois a accéléré, de façon très claire, la démocratisation du télé­travail.

Selon une étude de l’Institut national de santé publique du Québec (INSPQ)1, au 31 mai 2020, près de la moitié des gens en emploi faisaient du télétravail ; parmi cette population, 6 travailleurs sur 10 souhaitaient poursuivre le télétravail.

Cette situation liée aux mesures de confinement a contribué à la désertion des tours de bureaux.

Alors que l’économie s’est graduellement rouverte, des questions ont commencé à se poser quant à l’avenir de ces lieux de travail : le déploiement du télétravail va-t-il entraîner une révision à la baisse des besoins d’espaces de travail actuels ?

Au contraire, sera-t-il nécessaire d’avoir plus d’espace afin de maintenir une certaine distan­ ciation physique ? Ou encore, allons-nous assister à la naissance d’un modèle hybride généralisé de « travail de la maison-travail du bureau », qui nécessitera d’équiper l’ensemble des employés dans des lieux distincts ?

Suzanne Roy est présidente de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) depuis mai 2020.

Elle a auparavant présidé l’organisation de 2014 à 2016.

Elle est également mairesse de Sainte-Julie depuis 2005, où elle a aussi œuvré comme conseillère municipale de 1996 à 2005.

Les réponses à ces questions impliqueront néces­sairement de répondre à d’autres interrogations, notamment celle portant sur la nécessité de conserver des bureaux dans de grands centres – où le prix au pied carré est plus élevé – ou de migrer vers les banlieues urbaines, alors que les employés et la clientèle se sont accoutumés aux réunions par l’intermédiaire d’outils numériques (par exemple, Teams, Zoom, Google Hangouts).

Cette réflexion incontournable sur l’avenir des tours de bureaux aura une incidence directe sur les finances des municipalités. Rappelons en effet qu’en vertu du modèle fiscal en vigueur au Québec, celles-ci tirent près de 70 % de leurs

ISTOCK PAR FREDFROESE

revenus de l’impôt foncier, fondé sur la taxation du cadre bâti. Alors que la transformation de l’économie avait déjà contribué à éroder la base fiscale municipale reposant sur un modèle mis en place au XIXe siècle, bien avant l’avènement des technologies numériques, cette nouvelle donne accentue l’urgence d’aller encore plus loin dans la modernisation de la fiscalité municipale et la diversification des sources de revenus des municipalités.

Le partenariat 2020-2024, conclu en 2019 entre le gouvernement du Québec et les gouverne­ ments de proximité, a certes contribué à une avancée historique à ce chapitre, en introduisant un mécanisme de transfert direct de l’équivalent de la croissance d’un point de la taxe de vente du Québec (TVQ) aux municipalités. Or, nous sommes désormais dans un tout nouveau paradigme qui nous oblige à être encore plus innovants et audacieux. Autrement, ce sont les services de proximité à la population qui vont en pâtir.

1. Institut national de santé publique du Québec (INSPQ). COVID-19 – Pandémie, emploi et télétravail.

Repéré à https://www.inspq.qc.ca/publications/3035-emploi-teletravail-covid19

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AVIS DE NOMINATION

UN NOUVEAU VICE-PRÉSIDENT BUREAU DE QUÉBEC POUR MACH

Marc-André Dion, vice-président, Construction, EDYFIC Construction (division Construction de Devimco Immobilier)

MACH est heureux d’annoncer la nomination de Michel Ayotte à titre de viceprésident, bureau de Québec. Dans le cadre de ses nouvelles fonctions, il aura la charge du département Exploitation et location. En poste depuis le 3 août dernier, M. Ayotte vient ainsi renforcer la présence sans cesse grandissante de MACH dans la grande région de Québec.

Devimco Immobilier est fière d’annoncer la nomination de M. Marc-André Dion au poste de vice-président, Construction, pour EDYFIC, sa division Construction en date du 3 août 2020.

Marc-André Dion œuvre dans le domaine de la constrution depuis plus de 35 ans. Il a évolué, tout dernièrement, au sein du Groupe Sélection en tant que directeur, Architecture et Construction.

MACH

Par le passé, il fut notamment impliqué dans des projets d’envergure tels qu’Espace Montmorency, District Union et Sélection Retraite Repentigny. Il a agi comme directeur de projets pour des constructions d’importance comme Sélection Panorama, la première résidence pour aînés de 30 étages au Canada. Il a également assuré le poste de directeur de projets pour le Groupe EMD Construction – Bâtimo.

Entrepreneur en construction se spécialisant en bâtiments résidentiels de prestige, M. Dion a remporté pas moins de trois prix décernés par l’Association de la construction du Québec et un prix Domus de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec dans les catégories « Entrepreneur de l’année » et « Bâtiments énergétiques ». Membre de l’Ordre des technologues professionnels du Québec, il est reconnu pour son leadership et sa rigueur.

Située en plein cœur du Vieux-Montréal, au 106, rue Saint-Pierre, La Maison Jean Lapointe ajoute plus de 95 000 pi² au portfolio du Groupe. Cet édifice contient : 45 logements locatifs sur 2 étages, près de 50 000 pi² de bureaux et 5 000 pi² de locaux commerciaux au rez-de-chaussée.

DÉJÀ UNE 10e BOUTIQUE IMMOBILIÈRE POUR ENGEL & VÖLKERS AU QUÉBEC Patrice Groleau et Debby Doktorczyk, propriétaires de McGILL IMMOBILIER, McGILL COMMERCIAL et ENGEL & VÖLKERS, ont acquis un condo commercial dans le projet haut de gamme LE CHARLEBOIS à Pointe-Claire, permettant ainsi l’ouverture de ENGEL & VÖLKERS OUEST DE L’ÎLE.

IMMOPHOTO

LE GROUPE ALFID SERVICES IMMOBILIERS COMPTE UN NOUVEAU CLIENT SOUS GESTION

La présidente et chef de la direction de Roy., Mme Julie Roy, est heureuse d’annoncer la nomi­nation de M. Jacques Marion à titre de vice-président développement stratégique. Cumulant plus de 30 ans d’expertise en matière d’entretien ménager commercial, il sera responsable de la planification des projets de transformation stratégique organisationnelle liés à la gestion des opérations. Il veillera à l’efficacité des équipes et à la pleine satisfaction de leur clientèle.

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ?

Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca.

Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

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JAZZ PHOTO_RENÉ GOBEIL

JACQUES MARION NOMMÉ VICE-PRÉSIDENT DÉVELOPPEMENT STRATÉGIQUE

VOODOO REMPORTE UN MANDAT POUR LA TRANSFORMATION DE LA VILLE SOUTERRAINE DE HELSINKI EN FINLANDE L’agence de stratégie urbaine et commer­ciale Voodoo Associates s’est vu octroyer un mandat par la ville de Helsinki en Finlande pour étudier l’état du réseau piétonnier souterrain au centre-ville. Elle sera chargée de proposer des scénarios d’amélioration de l’expérience piétonne, de trouver des solutions pour mieux relier le réseau souterrain à la rue, ainsi que de stimuler le développement commercial et communautaire du réseau.

AVIS DE NOMINATION Luc Girard, vice-président, Construction, EDYFIC Construction (division Construction de Devimco Immobilier)

Devimco Immobilier est fière d’annoncer la nomination de M. Luc Girard au poste de vice-président, Construction, pour EDYFIC, sa division Construction en date du 3 août 2020.

Cumulant plus de 40 années d’expérience dans le secteur de la construction, Luc Girard a fait ses débuts dans le domaine de la menuiserie. Sa carrière l’a conduit à travailler sur une multitude de projets dans les marchés commercial, institutionnel et résidentiel, notamment pour la construction d’immeubles locatifs, de condos et de résidences pour personnes âgées. Il a œuvré autant au Québec que dans le reste du Canada et aux États-Unis.

M. Girard a, auparavant, été entrepreneur général et a occupé des postes de directeur de projets pour Intrawest, la Corporation Proment et Groupe Sélection. Dernièrement, il a assuré le poste de vice-président, Construction, pour le Groupe EMD Construction – Bâtimo.

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DÉVOILEMENT D’UN PROJET IMMOBILIER D’ENVERGURE DANS L’ARRONDISSEMENT SAINT-LAURENT

LOGISCO annonce l’acquisition des Immeubles Couillard de près de 450 appartements constitués des projets Les Jardins Innovation, l’Édifice Brown et Le Battlefield, respec­ tivement situés à Sainte-Foy et en plein cœur du quartier Montcalm. Cette transaction totalisant 52 M$ est l’une des plus importantes de l’histoire de l’immobilier multirésidentiel de la région de Québec.

MONARC

LOGISCO

Trantor immobilier a lancé officiellement MONARC, un projet immobilier mixte au cœur de l’arrondissement Saint-Laurent.

MONARC comprend quatre tours – de 6 à 13 étages – proposant plus de 650 rési­dences (condominiums en vente et en location). Ce projet jouit d’un emplacement de choix en raison de la proximité de commerces, de restaurants, d’espaces verts ainsi que de l’arrivée prochaine du REM Bois-Franc (situé à 3,2 km). L’investissement global est évalué à 250 M$.

TRANSACTION MAJEURE À QUÉBEC !

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Présentée par

DISPONIBILITÉ ESPACES DISPONIBILITÉDES DES ESPACES MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL DISPONIBILITÉ DES ESPACES Source : Groupe Altus Solutions de données – novembre 2019 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Bureaux Source : Groupe Altus Solutions de données – juillet 2020 MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL LAVAL Marché: Groupe de bureaux Grand Montréal Source Altus–Solutions de données – novembre 2019 Le taux de disponibilité sur le marché des immeubles de bureaux du grand Montréal a augmenté modestement dans tous les secteurs depuis mai, mettant fin à deux années de baisses continues. Le taux de disponibilité pour l’ensemble du marché a ainsi grimpé de 11,0 % à 11,7 %, retrouvant le niveau de janvier 2020. Si les mesures de confinement drastiques et la mise sur pause de nombreux secteurs d’activité économique dans les semaines suivant l’éclosion de la pandémie n’avaient pas encore eu de d'impact sur les taux de disponibilité relevés en mai, quatre mois plus tard, les répercussions de la crise sur le marché locatif de bureaux se dessinent de plus en plus clairement. L’attente d'un déconfinement plus complet et la possibilité d’une récession dont l’ampleur et la durée ne sont encore que des prévisions laissent entrevoir une baisse de la demande dans le secteur de bureau et une hausse de la vacance et de la sous-location d’ici la fin de l’année.

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

Bureaux DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ %

pi2

11,3 DISPONIBILITÉ

498 200

LAVAL

LAVAL % OUEST-DE-L'ÎLE

%

DISPONIBILITÉ

MONTRÉAL CENTRE-VILLE % pi2 EST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ 9,8 DISPONIBILITÉ % %

412 300

pi22 pi OUEST-DE-L'ÎLE 11,3 22,7 2 498 405 200 100 DISPONIBILITÉ

EST-DE-L'ÎLE 9,7

OUEST-DE-L'ÎLE PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE % pi2

EST-DE-L'ÎLE RIVE-SUD %

DISPONIBILITÉ 22,7 DISPONIBILITÉ

2 420 500

DISPONIBILITÉ 10,1 DISPONIBILITÉ

% %

pi22 pi

22,7 12,4 DISPONIBILITÉ

405600 100 32305

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

11,5 DISPONIBILITÉ

=

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE % pi2 EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

RIVE-SUD

3 139 000

%

pi2

12,4 LAVAL

3 305 600

RIVE-SUD * Marché industriel – Grand Montréal OUEST-DE-L'ÎLE CENTRE-VILLE La disponibilité est restée stable sur le marché industriel du Grand Montréal depuis mai. Le marché industriel fait preuve de résilience en temps de pandémie et les perspectives sont reluisantes si l'on considère l’augmentation accéléré du volume d’achats en ligne et la prise de conscience collective en faveur de la fabrication locale. Le taux de disponibilité reste inchangé par rapport au mois de mai, à 3,1 %, et le marché locatif compte un peu moins de 11 millions de superficie à louer. La demande est toujours au rendez-vous, avec une variation positive de la superficie louée de près d’un demi-million de pieds carrés depuis mai. On observe quelques variations selon les secteurs, avec une demande plus forte pour le marché de Laval, qui a absorbé plus de 350 000 pi2 au cours de la période. Les secteurs Sud-Ouest et Est-de-l’Île affichent aussi une absorption positive respective d’un peu plus de 125 000 pi2. Notons également que les plus petits marchés de Laurentides-Lanaudière et de VaudreuilDorion, qui ne figurent pas au tableau, mais sont comptabilisés dans les statistiques d’ensemble, affichent une croissance nette EST-DE-L'ÎLE combinée de l’espace loué de plus de 260 000 pi2, venant LAVAL compenser les variations négatives pour le secteur Nord MONTRÉAL 2 (-215 000 pi2) SAINT-LAURENT et Ouest-de-l’Île (-111 SECTEUR000 pi ). Les variations dans NORD les autres secteurs sont minimes.

RIVE-SUD

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

MONTRÉAL SECTEUR SUD

LACHINE SAINT-LAURENT LACHINE MONTRÉAL SECTEUR NORD

RIVE-SUD

OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE

MONTRÉAL SECTEUR SUD

%

pi2

4,4 DISPONIBILITÉ

982 600

LAVAL

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

LAVAL % OUEST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ 11,8

Industriel =

pi22 pi 5294 195800 100 pi2 257 900

=

pi22 pi 294400 800 762 pi2 621 400

%

pi2

14,4 EST-DE-L'ÎLE

762 400

% pi % pi OUEST-DE-L'ÎLE 4,4 982 3,1 1 424 600 500 DISPONIBILITÉ

OUEST-DE-L'ÎLE % SAINT-LAURENT

==

pi22 pi SAINT-LAURENT 3,1 1 424 500 2,5 1 629 600 DISPONIBILITÉ

=

% % LACHINE 2,5 5,0 DISPONIBILITÉ

pi pi 1 629 600 1 052 100

DISPONIBILITÉ 4,3 909 700 TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) % pi2

2 001 500

3,8 DISPONIBILITÉ

1 877 000

pi22 pi

MONTRÉAL SECTEUR NORD 2,3 1 686 200

DISPONIBILITÉ 3,7 DISPONIBILITÉ % %

1 779 200

5,0 DISPONIBILITÉ

1 425 600

pi22 pi

MONTRÉAL SECTEUR SUD 3,8 1 877 000

DISPONIBILITÉ 2,9 DISPONIBILITÉ % %

2 2

pi2

DISPONIBILITÉ 2,7 DISPONIBILITÉ % %

MONTRÉAL SECTEUR % pi2 SUD RIVE-SUD

pi2

2 171 000

1 686 200

MONTRÉAL SECTEUR NORD % pi2 SUD MONTRÉAL SECTEUR

pi2

DISPONIBILITÉ 3,3 DISPONIBILITÉ

2,3 DISPONIBILITÉ

pi2

EST-DE-L'ÎLE % pi2 NORD MONTRÉAL SECTEUR

1 114 400

SAINT-LAURENT % LACHINE

%

EST-DE-L'ÎLE Industriel

=

382 900 2 2

LACHINE % DÉFINITIONS :

11,5 14,4 DISPONIBILITÉ

RIVE-SUD %

pi2

DISPONIBILITÉ 1,6 DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ 2,4 DISPONIBILITÉ % %

% %

RIVE-SUD

5 244 300

Industriel DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ CENTRE-VILLE EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

OUEST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ 11,6

pi2

MONTRÉAL CENTRE-VILLE Bureaux 9,7 5 195 100

pi2

DISPONIBILITÉ 9,6 DISPONIBILITÉ % %

Présentée par

RIVE-SUD 5,0

2,9 DISPONIBILITÉ

=

Pourcentage de la 5,0 1 052 100 totale DÉFINITIONS : superficie disponible à la location pour l'ensemble TAUX DE DISPONIBILITÉ du marché, incluant les(%) locaux à louer DÉFINITIONS et à sous-louer. : Pourcentage de la superficie totale TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2) disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer Pourcentage dedisponible, la superficie totale Superficie totale pour occupation et à sous-louer. disponible à la location pour l'ensemble immédiate ou future. du marché, incluant les locaux à louer SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2) et à sous-louer.

RIVE-SUD %

827 100 pi22 pi 1789 425200 600 pi2

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INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI. PROJ E T : BLIZZARD OUEST, QUÉBEC

PARTENA I R E :