AFFAIRES AFFAIRESIMMOBILIÈRES, IMMOBILIÈRESÉCONOMIE ÉCONOMIEET ETDÉVELOPPEMENT DÉVELOPPEMENTURBAIN URBAIN
VOLUME 13 || NUMÉRO NUMÉRO 66 || DÉCEMBRE DÉCEMBRE –– JANVIER JANVIER 2021 2021
« TOUT EST EN PLACE POUR VOUS ACCUEILLIR À LONGUEUIL ! » – Sylvie Parent Mairesse de Longueuil
BILAN DE L’ÉTAT DE SANTÉ DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL UN IMPÔT POSSIBLE SUR LA VENTE D’UNE RÉSIDENCE PRINCIPALE PRÉVIENT JEAN CHAREST QUÉBEC, CAPITALE DU TÉLÉTRAVAIL ESPLANADE CARTIER UN NOUVEAU SOUFFLE POUR L’ÎLOT DES PORTES SAINTE-MARIE PAS DE RETOUR À LA NORMALE APRÈS LA CRISE SELON CLÉMENT GIGNAC
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NE MANQUEZ PAS LE DOSSIER SPÉCIAL
25e ANNIVERSAIRE DE COGIR IMMOBILIER EN PAGE 37
AFFAIRES IMMOBILIÈRES, ÉCONOMIE ET DÉVELOPPEMENT URBAIN
VOLUME 13 | NUMÉRO 6 | DÉCEMBRE – JANVIER 2021
Sylvie Parent Mairesse de Longueuil
PP 41614528
L’immobilier au cœur de la relance Chez Cominar, nous croyons fermement que l’espace occupe une place primordiale au cœur des sociétés et qu’il peut faire une différence positive dans la vie des gens. Que ce soit la magie du sourire d’un collègue que l’on croise dans un corridor ou l’efficacité d’un problème que l’on résout « dans un cadre de porte », le contact de l’humain et l’expérience de l’espace n’ont pas d’égal dans le monde virtuel.
Physiquement distants, mais plus unis que jamais.
SOMMAIRE : : VOLUME 13 | NUMÉRO 6
5 MOT DE L’ÉDITEUR Les derniers seront les premiers The last shall be first 7 ENTREVUE - Jean Charest À venir, un possible impôt sur la vente de la résidence principale EN
10 JEAN CHAREST INTERVIEW A tax on the sale of your primary residence? 15
ENTREVUE - Sylvie Parent Le message de la mairesse de Longueuil aux investisseurs « Tout est en place pour vous accueillir ! »
CHRONIQUES 12 DONNÉES EN IMMOBILIER Transactions immobilières : secteurs commercial et multirésidentiel 13 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX
20 DROITS ET OBLIGATIONS Victime de migration de contaminants : que peut-elle réclamer de son voisin ?
22 FOCUS Esplanade Cartier Un nouveau souffle pour l’îlot des Portes Sainte-Marie
26 NOUVELLE CONSO Le click and collect, à la rescousse du commerce de détail
37 DOSSIER SPÉCIAL 25e anniversaire de Cogir Immobilier
28 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Premier bilan de l’état de santé du centre-ville de Montréal EN 33 BETTER
KNOWLEDGE, BETTER INVESTING First Report on the State of Health in Downtown Montréal
71 INVESTISSEMENTS RESPONSABLES ET GOUVERNANCE Apprendre de la crise de la COVID-19 en valorisant la résilience des immeubles
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DOSSIER SPÉCIAL
UMQ
64 POINT DE VUE ÉCONOMIQUE Bienvenue dans la ZOOM économie EN
68 ECONOMIC VIEWPOINT Welcome to the ZOOM economy 81 ENTREVUE - Julie Roy Leader et femme d’exception 86 BRÈVES IMMOBILIÈRES
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
73 ENJEU Québec, capitale du télétravail 77 QUÉBEC Le point sur le marché des immeubles de bureaux de Québec
84 MONDE MUNICIPAL COVID-19 et gestion des matières résiduelles : quels impacts pour les municipalités ? 88 DISPONIBILITÉ DES ESPACES
MOT DE L’ÉDITEUR
ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Gilbert Leduc, Johanne Landry, Nathalie Savaria et René Vézina COLLABORATION À CE NUMÉRO Sylvie Bouvette, Andrée De Serres, Joanie Fontaine, Sonia Gagnon, Jean-François Grenier, Alain Roy, Suzanne Roy, Yanis Samsari et Vincent Shirley TRADUCTION ANGLAISE Neil Kroetsch RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher, Neil Kroetsch et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Directeur des ventes internes Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice des opérations et de l’expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS Fatima Reynel Gracia abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.
L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656
Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca
www.jbcmedia.ca Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada
LES DERNIERS SERONT LES PREMIERS Quand nous serons vaccinés, et cela devrait se concrétiser dans la prochaine année, nous allons avoir un tel besoin de nous divertir, de voir des spectacles, d’aller au théâtre, au cinéma, de voyager, de partager un excellent repas entre amis dans un bon resto… que les commerçants et les gens d’affaires les plus touchés financièrement par cette crise seront les premiers à en profiter. Ils l’auront bien mérité. Mais encore, faut-il qu’ils soient toujours là. Au moment d’écrire ces lignes, je pense aux propriétaires de restaurants qui attendent toujours l’aide du gouvernement du Québec. Je suis convaincu qu’ils auront été entendus lorsque vous aurez ce magazine en main. S’il est essentiel que nos gouvernements interviennent pour sauver l’économie, il faudra bien sûr payer la note un jour. À cet effet, l’ex-premier ministre du Québec, Jean Charest, prévoit de possibles mesures draconiennes, destinées en particulier aux mieux nantis. C’est ce qu’il a confié en entrevue exclusive au journaliste René Vézina. Le hasard a voulu que son ex-collègue, Clément Gignac, accorde également un entretien dans ce même numéro, où il évoque notamment ses prévisions économiques post-COVID. La relance économique est au cœur des préoccupations des acteurs du milieu de l’immobilier. En ce sens, la mairesse de Longueuil, à la une de ce numéro, dit vouloir accueillir à bras ouverts les grands promoteurs immobiliers et les investisseurs, dans une entrevue accordée à la journaliste Emmanuelle Gril. Par ailleurs, le mégaprojet de redéveloppement urbain d’un milliard de dollars dans l’est de Montréal, l’Esplanade Cartier, donne aussi un nouveau souffle au patrimoine bâti de la métropole, comme en témoignent Laurence Vincent, coprésidente de Prével, et Martin Galarneau, associé chez TGTA. Ce dernier numéro 2020 du magazine Immobilier commercial vous offre également deux dossiers spéciaux étoffés. Vous y lirez bien sûr les chroniques de nos experts invités, toujours d’actualité. Soyons prudents pendant cette période de festi vités allégées, afin de pouvoir profiter ensemble du retour de jours meilleurs l’an prochain. Bonne lecture et joyeuses fêtes !
jacques.boisvert@jbcmedia.ca
THE LAST SHALL BE FIRST Once we are vaccinated, there will be such a strong desire to have fun, to see shows and concerts, to go to the theatre and the movies, to travel and to share a good meal with friends in a fine restaurant that the merchants and business people most financially affected by this crisis will be the first to benefit from it. And that is something they truly deserve. For the moment though, we have yet to reach that point. As I write these lines, I am thinking about restaurant owners still waiting for assistance from the Québec government. I’m convinced that their voices will be heard by the time you have this magazine in your hands. While it is essential that our governments intervene to save the economy, one day the bill will come due. In that regard, the former premier of Québec Jean Charest foresees the possibility of drastic measures ahead, such as a wealth tax that will affect the affluent. He shared his thoughts in an exclusive interview with the journalist René Vézina. Coincidentally, his former colleague Clément Gignac also appears in this issue, discussing what might lie ahead in the post-Covid economy. The mayor of Longueuil, who appears on the cover of the magazine, discusses her plans to welcome major real estate developers and investors with open arms in an interview with the journalist Emmanuelle Gril. The latter also talked with Laurence Vincent, co-president of Prével, and Martin Galarneau, partner of TGTA, about Esplanade Cartier, the $1 billion urban redevelopment megaproject in east-end Montréal. All that plus two special features, and articles by invited experts. Let’s be careful this holiday season, so that together we can enjoy the return of better days next year. Happy reading and happy holidays!
Jacques Boisvert Éditeur / Publisher
IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
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33 000 pi2 disponibles dans un immeuble réinventé
Un immeuble réinventé au cœur de la métropole Plus que 35 000 pi 2 d’espaces modernes disponibles
Des immeubles repensés pour le monde de demain kevric.ca | 514 397-2216
À VENIR, UN POSSIBLE IMPÔT SUR LA VENTE DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE SPÉCIALISÉ EN ÉCONOMIE
À Québec, et surtout à Ottawa, les gouvernements ont ouvert leurs goussets pour atténuer les dommages causés par la pandémie. Les employeurs comme les employés ont eu droit à des programmes de soutien. Mais la facture associée à toutes ces mesures finira par nous rebondir en plein visage. Où trouver l’argent ?
JEAN CHAREST Associé McCarthy Tétrault
JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
I
l se pourrait fort bien que les gouvernements aillent puiser dans des réservoirs de capitaux protégés depuis toujours, par exemple sur le gain en capital résultant de la vente d’une résidence principale. Le choc serait terrible. Pour des millions de Canadiens, la résidence principale demeure une importante source de capital à la retraite, une fois vendue. C’est surtout vrai dans les grandes agglo mérations où les prix ont explosé, mais le principe vaut d’un bout à l’autre du pays. Et les construc teurs eux-mêmes en subiraient les conséquences.
UNE HYPOTHÈSE À CONSIDÉRER Celui qui évoque cette mesure ne souhaite pas la voir appliquée, mais son expérience de politicien et ses connaissances du milieu lui indiquent que c’est là une des pistes que les gouvernements pour raient bien suivre le jour où la situation reviendra à la normale. Il s’agit de Jean Charest. Aujourd’hui associé au cabinet d’avocats McCarthy Tétrault, il a été tour à tour vice-premier ministre du Canada, puis premier ministre du Québec de 2003 à 2012. « Il faut comprendre que la relation la plus proche au Conseil des ministres demeure celle qui s’établit entre le premier ministre et son ministre IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
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« Les gouvernements profitent du fait que les taux d’intérêt sont historiquement bas pour emprunter. Mais ça ne durera pas éternellement. Il faudra tôt ou tard rééquilibrer les finances publiques. » – Jean Charest
des Finances », dit-il. Autrement dit, il ne lance pas cette hypothèse à la légère. Il a fait sursauter son auditoire lorsqu’il en a parlé lors d’une récente conférence virtuelle organisée par le Conseil de la transformation alimentaire du Québec (CTAQ), où il était question de l’avenir pour l’ensemble de l’économie. Il a accepté de revenir sur ses propos pour Immobilier commercial. LES MIEUX NANTIS, PLUS TOUCHÉS « Les gouvernements profitent du fait que les taux d’intérêt sont historiquement bas pour emprunter. Mais ça ne durera pas éternellement. Il faudra tôt ou tard rééquilibrer les finances publiques », croit Jean Charest. Il entrevoit plusieurs ponctions fiscales, toutes plus douloureuses les unes que les autres, avec des exemptions pour ne pas accabler la classe moyenne. Ce sont les gens plus nantis qui risquent d’écoper. Parmi les mesures possibles, il cite un impôt sur la richesse, en fait, sur la valeur des actifs d’une per sonne ou d’un ménage : « Mais je n’imagine pas qu’il s’appliquerait autrement qu’à partir d’un seuil élevé, du genre 10 millions de dollars. » Même scénario pour une mesure qui existe notamment en France, mais qu’on n’a jamais osé appliquer ici : un impôt sur les successions. « Dans tous les cas, on devrait concevoir des exemptions », estime M. Charest. Autrement dit, le couperet ne tomberait qu’à partir d’un seuil donné, quelques millions de dollars pour un héritage, par exemple. La taxe serait imposée au-delà de ce montant. Ces dispositions ne seraient certainement pas populaires, mais c’est celle qui touche à l’immo bilier qui pourrait provoquer une véritable levée de boucliers ; l’ancien premier ministre en est bien conscient. Au Canada, le fruit de la vente d’une résidence principale est aujourd’hui exonéré d’impôt. Les citoyens sont même encouragés à
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
devenir propriétaires. Le gain qu’ils pourraient obtenir plus tard, à la suite d’une vente, aiderait à adoucir leurs vieux jours. Ira-t-on leur en prélever une partie ? « Entendons-nous, prévient Jean Charest. Cette mesure devrait être soigneusement encadrée. » À ses yeux, si jamais elle entre en vigueur, il faudra établir une sorte de franchise. Ce n’est qu’à partir d’un seuil de 500 000 $, ou de 1 000 000 $, que l’impôt frapperait le gain associé à la vente d’une résidence principale. Plus important encore, le bon sens voudrait qu’on mette en place une clause de droits acquis : les propriétaires actuels seraient épargnés. « Ce serait autrement injuste de pénaliser rétroactivement les gens qui comptent souvent sur la valeur de leur résidence pour financer leur retraite », souligne l’avocat. UNE SITUATION INÉDITE Il ne s’agit pas ici d’idées lancées en l’air. « Je ne pense pas qu’elles aient été formellement débattues au gouvernement fédéral, mais il est clair que les milieux financiers les évoquent, et l’on ne peut pas simplement les écarter. Elles sont sur l’écran radar », indique Jean Charest. Il s’agirait là de mesures exceptionnelles, mais nous vivons une situation exceptionnelle. « Les bas taux d’intérêt sont devenus une drogue pour les gouvernements, qui ne regardent plus à la dépense, constate l’ex-politicien. On observe des niveaux d’endettement public un peu partout sur la planète. Qui plus est, le secteur de l’énergie, qui représente près de 10 % du produit intérieur brut canadien, est en crise. Il va bien falloir trouver, tôt ou tard, des revenus additionnels. » On n’ose même plus chiffrer le déficit que finira par présenter le gouvernement fédéral. Il faut pour l’instant veiller à ce que l’économie ne s’effondre pas. Mais il serait illusoire de penser que le redres sement à venir s’effectuera sans douleur.
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INTERVIEW
A TAX ON THE SALE OF YOUR PRIMARY RESIDENCE?
EN
BY RENÉ VÉZINA, JOURNALIST SPECIALIZING IN ECONOMICS
In Québec City and especially in Ottawa, governments have loosened the purse strings to mitigate the damage caused by the pandemic, and both employers and employees have been provided with support programs. But the cost of all these measures will eventually bounce right back in our faces. And when it does, where will the money come from? The governments might decide to draw on historically protected sources of revenue, such as capital gains from the sale of a principal residence. If so, the shock will be terrible. For millions of Canadians, the value of the primary residence remains an important source of capital for retirement once the house is sold. That is especially true in major cities where housing costs have exploded, but the principle applies all across the country. And building contractors themselves will suffer the consequences.
AN OPTION BEING CONSIDERED The person evoking this measure hopes that it will not be applied, but his experience as a politician and his knowledge of the milieu suggest that this is one of the avenues that governments may follow once the situation returns to normal. The individual in question is Jean Charest. Now a partner in the McCarthy Tétrault law firm, he was once deputy prime minister of Canada and later premier of Québec from 2003 to 2012. "What must be understood is that the closest relationship in the federal cabinet is the one between the Prime Minister and the
JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
"Governments are taking advantage of the fact that, for the borrower, interest rates are historically low. But that won’t last forever. Sooner or later public finances will have to be rebalanced."
EN
– Jean Charest
Minister of Finance," he said. In other words, it is not an assumption he makes lightly. He startled his audience with that news at a recent virtual conference organized by the Quebec Food Processing Council (CTAQ) where the future of the entire economy was being discussed. He agreed to talk about it with Immobilier commercial. THE AFFLUENT THE HARDEST HIT "Governments are taking advantage of the fact that, for the borrower, interest rates are historically low. But that won’t last forever. Sooner or later public finances will have to be rebalanced," said Jean Charest. He foresees many efforts to raise taxes, each one more painful than the last, with exemptions allowed so as not to overly burden the middle class. It is the more affluent who are likely to be hardest hit. Among other possible measures he cites a tax on wealth, in fact on the value of a person’s or a household’s assets. "But I imagine it would apply only after a high threshold, say $10 million." That scenario is a reality in France, and is something we have never dared to apply here – an inheritance tax. "In any case, we should include exemptions," notes Mr. Charest. In other words, the axe will fall only after a given threshold has been reached, a few million dollars for an inheritance, for example. The tax would be imposed above that amount. Such measures would certainly not be popular, but measures affecting real estate could cause a real outcry, something the former premier is well aware of. In Canada, the proceeds from the sale of a principal residence are now tax-exempt. Citizens are even encouraged to become homeowners.
Any gains they might make later, following a sale, would help to ease their old age. Does the govern ment now intend to take a slice of that? "Let’s be clear about this," said Mr. Charest. "Any such measure should be carefully structured." He thinks that some sort of tax exemption should be established. Only at a threshold of $500,000 or $1,000,000 would any gains on the sale of a principal residence be taxed. Even more important, common sense would dictate that a grandfather clause be put into place so that current owners would be spared. "It would otherwise be unfair to retroactively penalize people who often rely on the value of their home to finance their retirement," he added. A NEW SITUATION For the moment, such measures have not taken concrete form. "I don’t think they’ve been formally debated in the federal government, but it’s clear that the financial community is talking about them, and they can’t simply be ignored. They’re on the radar screen." They would be exceptional measures, but these are exceptional times. "Low interest rates have become a drug for governments, which have become profligate spenders," notes the former politician. "There are high levels of public debt all over the world. What’s more, the energy sector, which accounts for almost 10% of Canada’s gross domestic product, is in crisis. Sooner or later, additional revenues will have to be found." It is impossible to put a precise figure on the deficit facing the federal government. The focus now is on making sure that the economy doesn’t collapse. But it would be an illusion to think that the future recovery will be painless.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
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DONNÉES EN IMMOBILIER
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES SECTEURS COMMERCIAL ET MULTIRÉSIDENTIEL En septembre et octobre 2020, selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, société d’Equifax, 140 propriétés multirésidentielles ont été vendues plus d’un million de dollars comparativement à 94 transactions à la même période l’année précédente. En ce qui concerne les propriétés à vocation commerciale ou industrielle, 153 acquisitions de plus d’un million de dollars ont été effectuées durant les mois analysés, soit 34 de moins qu’au cours des mêmes mois en 2019.
Joanie Fontaine Experte invitée
Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.
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La tendance des mois précédents se poursuit, c’est-à-dire que le multirésidentiel demeure populaire grâce à de faibles taux d’intérêt et à une incertitude boursière qui rend l’investissement en immobilier plus intéressant, alors que le secteur commercial et industriel connaît plutôt une décroissance des transactions. Les tours de bureaux et les propriétés commerciales (principalement les centres commerciaux) sont devenues, avec la pandémie, des acquisitions plus risquées pour lesquelles des rende ments plus faibles sont attendus au cours des prochaines années dans plusieurs cas. Bref, les affaires tournent au ralenti, et plusieurs gros joueurs semblent vouloir attendre la suite des choses avant de faire un mouvement dans ces marchés.
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES La plus importante transaction concerne le Complexe médical Pierre-Brault situé au 3141, boulevard Taschereau à Longueuil (Greenfield Park). L’immeuble de bureaux de quatre étages a été vendu 30 M$ au CISSS de la Montérégie-Centre. Les temps sont difficiles pour les centres commerciaux, mais trois de ceux-ci font tout de même partie du classement des 15 plus grandes transactions de septembre et d’octobre 2020. En ce sens, l’acquisition du petit centre commercial de Coteau-du-Lac situé rue Théophile-Brassard fait l’objet de la deuxième plus importante acquisition. L’immeuble a été acquis par Investissements Théobrass s.e.c. pour la somme de 18 M$.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021 33_Conciergerie SPEICO inc.indd 1
SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL En septembre et octobre 2020, la plus importante transaction dans le secteur du multirésidentiel concerne un immeuble de 180 logements et un local situé à Gatineau. Le bâtiment, jusqu’à récemment détenu par une entreprise québécoise, a été vendu à une compagnie à numéro ayant un siège social à Toronto, pour un prix de 63 M$ ou de 350 000 $ par logement. Notre classement semble indiquer beaucoup de mouvement dans Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce avec cinq transactions dans cet arrondis sement. Les ventes du 4545, avenue Walkley et du 4550, avenue Walkley constituent en fait une seule transaction puisque les acheteurs et les vendeurs sont les mêmes. Pour les trois autres transactions de l’arrondissement, les immeubles sont situés à proximité de l’Université de Montréal. Ces propriétés ont pu souffrir de la pandémie et ont probablement vu leur taux d’inoccupation augmenter en 2020. L’enseignement à distance a eu pour effet de diminuer la demande de logements par les étudiants, ce qui exerce une certaine pression sur les marchés fortement dépendants de cette clientèle.
18-10-12 10:17
TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
TAILLE (M2)
PRIX / M2
3141, boul. Taschereau
Longueuil
30 000 000 $
–
–
75-107, rue Théophile-Brassard
Coteau-du-Lac
18 000 000 $
–
–
1-243, av. Frontenac
Pointe-Claire
14 250 000 $
6 170
2 309 $
4221-4229, rue Sainte-Catherine Ouest
Westmount
12 800 000 $
3 235
3 956 $
3964-3968, rue Notre-Dame Ouest
Sud-Ouest, Montréal
11 000 000 $
–
–
11085, boul. de l’Ormière
Québec
10 226 302 $
–
–
1594-1600, av. De Lorimier
Ville-Marie, Montréal
10 200 000 $
4 687
2 176 $
1600, rue Cyrille-Duquet
Québec
8 500 000 $
1 802
4 717 $
107, boul. Sir-Wilfrid-Laurier
Saint-Basile-le-Grand
8 100 000 $
–
–
2850, boul. des Promenades
Sainte-Marthe-sur-le-Lac
7 525 000 $
–
–
805, boul. Cristini
Lachute
7 000 000 $
–
–
411-421, rue Notre-Dame
Berthierville
6 550 000 $
–
–
2777, boul. Grande-Allée
Longueuil
6 500 000 $
6 744
1080-1100, boul. des Seigneurs
Terrebonne
6 095 000 $
–
–
30, boul. Don-Quichotte
L’Île-Perrot
6 000 000 $
–
–
964 $
TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
NOMBRE DE LOGEMENTS
PRIX / PORTE
TAILLE (M2)
PRIX / M2
78-88, rue Dollard-Des Ormeaux
Gatineau
63 000 000 $
181
2575, rue Lionel-Audet
Québec
43 500 000 $
–
4545, av. Walkley
Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
25 250 000 $
124
203 629 $
6225, place Northcrest
Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
23 300 000 $
122
190 984 $
–
–
200, boul. de la Cité-des-Jeunes
Gatineau
16 500 000 $
194
85 052 $
13 682
1 206 $
2839, boul. de la Côte-Vertu
Saint-Laurent, Montréal
7 900 000 $
64
123 438 $
5 314
1 487 $
3055, rue Delisle
Sud-Ouest, Montréal
7 425 000 $
124
59 879 $
11 776
631 $
5887-5899, av. Victoria
Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
7 000 000 $
46
152 174 $
2 258
3 100 $
1599-3447, ch. Lacoste
Rivière-Rouge
6 500 000 $
6
1 083 333 $
–
–
6000, 29e Avenue
Rosemont/Petite-Patrie, Montréal
6 050 000 $
23
263 043 $
1 289
4 695 $
7430, rue Lajeunesse
Villeray/Saint-Michel/Parc-Extension, Montréal
5 600 000 $
40
140 000 $
1 861
3 010 $
4550, av. Walkley
Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
5 500 000 $
34
161 765 $
2 726
2 017 $
4930-4940, boul. Édouard-Montpetit
Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
4 700 000 $
28
167 857 $
2 672
1 759 $
3607, rue Nicolas-Scheib
Sherbrooke
4 400 000 $
18
244 444 $
2 543
1 730 $
7650, av. Trudelle
Québec
4 300 000 $
47
91 489 $
3 167
1 358 $
348 066 $
–
8 431
7 473 $
– 11 507
– 2 194 $
* septembre et octobre 2020 Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
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LE MESSAGE DE LA MAIRESSE DE LONGUEUIL AUX INVESTISSEURS
« TOUT EST EN PLACE POUR VOUS ACCUEILLIR!» PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE
Malgré la pandémie, Longueuil demeure une communauté dynamique où plusieurs projets majeurs ont été lancés au cours des derniers mois. La mairesse Sylvie Parent nous parle avec passion de sa ville et lance aussi un message aux investisseurs.
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ongtemps considérée comme une ville dortoir, Longueuil a depuis regagné ses lettres de noblesse. Non seulement jouit-elle d’une situation géographique stratégique et d’un excellent potentiel de développement, mais elle a aussi mis sur pied une structure per mettant de faciliter les démarches des invest isseurs. Résultat : les projets struc turants se multiplient, sous l’impulsion d’une administration municipale très active qui ne ménage pas ses efforts. Tour d’horizon. SYLVIE PARENT Mairesse de Longueuil
JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
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ENTREVUE
Centre-ville (potentiel de 3 G$ d’investissements ; 500 M$ déjà reçus)
DÉPLOYER UNE VISION Élue à titre de mairesse en novembre 2017, Sylvie Parent s’est rapidement mise au travail avec son équipe pour redonner un second souffle à Longueuil. « J’y réside depuis 1986, et comme beaucoup d’autres, je trouvais que la ville manquait de vitalité. En 2009, je me suis lancée en politique, car je voulais servir autrement et contribuer à redonner de la vigueur à une municipalité qui mourait à petit feu », explique-t-elle. Diplômée d’un baccalauréat en psychoéducation, cette mère de trois enfants avait auparavant travaillé pour la Direction de la protection de la jeunesse à Montréal ainsi que pour le Directeur général des élections. Très engagée dans le milieu scolaire de Longueuil, elle a aussi été bénévole pour une école secondaire.
VILLE DE LONGUEUIL
Sylvie Parent a fait ses premières armes dans la vie politique comme conseillère municipale. Dans le cadre de ses fonctions, elle a agi à titre de présidente de la Commission des finances et de l’administration des ressources humaines de la Ville. Elle souligne que sa candidature à la mairie est, en quelque sorte, l’aboutissement de ses années d’implication. « Après avoir accompli deux mandats comme responsable des finances, j’ai constaté que je possédais ce qu’il fallait pour m’attaquer à la gestion municipale. Accéder au poste de mairesse m’a permis d’apporter ma propre couleur », dit-elle. En quoi consiste cette couleur justement ? À jeter les bases nécessaires pour faire de Longueuil une ville vigoureuse, un lieu où l’on a envie d’investir. « Pour cela, il fallait avoir une vision, miser sur les forces de la
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Montréal : 514.392.7700 Québec : 418.628.6019 groupealtus.com | info@groupealtus.com
ville et mettre en place les structures néces saires », indique Sylvie Parent. Un guichet unique où les investisseurs peuvent trouver du soutien et des réponses à leurs questions a donc été créé dès 2015. Le Bureau de dévelop pement économique de Longueuil facilite les démarches et la concrétisation des intentions d’affaires. Cette équipe, qui fonctionne en mode agile, offre un service personnalisé, ce qui contribue à accélérer la réalisation des projets. « Le Bureau est conscient de la réalité entre preneuriale et demeure à l’écoute des besoins. Cette approche nous distingue des autres municipalités. Nous aidons les entrepreneurs à évaluer rapidement les risques et les opportunités de s’installer chez nous », note Sylvie Parent. Un microsite Internet, investir. longueuil.quebec, permet notamment de repérer les terrains disponibles sur le territoire. La mairesse souhaite d’ailleurs lancer un message aux investisseurs : « Tout est en place pour vous accueillir ! Nous mettons à votre disposition des outils qui vous aideront à vous installer et nous avons encore des terrains qui offrent un fort potentiel. » Située à proximité de Montréal et des grands axes routiers stratégiques, en plus de disposer d’un bon bassin de main-d’œuvre, Longueuil possède effectivement plusieurs atouts. TROIS SECTEURS À SURVEILLER Plusieurs promoteurs ont déjà saisi la balle au bond, et trois secteurs stratégiques ont retenu leur attention. D’abord le centre-ville, un milieu de vie urbain offrant tous les services, où l’on peut faire l’essentiel de ses déplacements à pied. On peut y travailler, y vivre, se divertir et même y étudier puisque l’Université de Sherbrooke y a installé un campus. Au printemps 2020, le promoteur Devimco a annoncé un investissement de 500 M$ dans ce secteur, pour développer un complexe immobi lier multiusage de type TOD (Transit-Oriented Development). Ce projet d’une superficie totale de 1,2 million de pieds carrés prévoit près de 1 200 unités d’habitation ainsi que divers locaux commerciaux. Concrètement, on y trouvera deux tours de logements locatifs de 22 étages, au-dessus d’un basilaire commercial surplombant la station de métro Longueuil–Université-de-Sherbrooke. À cela devraient s’ajouter deux autres tours de condos à vendre, ainsi que plusieurs espaces verts.
« Nous mettons à votre disposition des outils qui vous aideront à vous installer et nous avons encore des terrains qui offrent un fort potentiel. » – Sylvie Parent
DEBBY DOKTORCZYK présidente
PATRICE GROLEAU propriétaire
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ENTREVUE
Le pôle Roland-Therrien, quant à lui, est situé entre ville et nature. On y établira un tout nouveau quartier érigé autour d’un vaste parc et connecté par le réseau de transport en commun au centre-ville, au métro, ainsi qu’au terminus d’autobus. « Ce nouveau quartier constituera un élément clé du redéveloppement de ce secteur. On y prévoit 7 000 nouveaux logements s’adressant à des clientèles variées. Il comprendra aussi un grand parc central de plus de cinq hectares », indique Sylvie Parent. Autre incontournable, la zone aéroportuaire, où Longueuil a réussi à attirer des investissements de 700 M$ au cours des quatre dernières années. Molson Coors y ouvrira sa nouvelle usine de fabrication de boissons alcoolisées au printemps 2021, un projet de 500 M$. Wiptec y construit actuellement un centre d’assemblage de commandes d’une superficie totale de plus de 1 million de pieds carrés sur un terrain de 1,8 million de pieds carrés. Cet investissement de plus de 150 M$ permettra à terme de créer de 800 à 1 000 emplois. Plusieurs autres entreprises ont choisi de s’établir à Longueuil, notamment Xnrgy, Lumenpulse, SherWeb et Ebox.
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REDÉVELOPPEMENT URBAIN ET TRANSPORT STRUCTURANT L’administration municipale a aussi sur sa planche à dessin un ambitieux projet de redéveloppement urbain, qui passe par le déploiement d’un réseau de transport structurant. Le projet Léeo (Lien électrique est-ouest de transport en commun) dévoilé par Sylvie Parent en début d’année a d’ailleurs reçu l’appui du gouvernement du Québec.
Ainsi, CDPQ Infra a démarré en octobre dernier des études visant à définir un projet de mobilité structurant dans l’axe du boulevard Taschereau vers l’est, en passant par la station de métro Longueuil–Université-de-Sherbrooke, jusqu’au cégep Édouard-Montpetit. « Cela permet de franchir un autre jalon important dans la réalisation de la vision stratégique du projet Léeo. Celui-ci nous aidera non seulement à répondre aux besoins de mobilité des citoyens, mais aussi à réduire la congestion routière et l’émission de gaz à effet de serre. Il vient s’insérer dans un secteur où s’effectuent 250 000 déplacements quotidiens, principalement en auto », mentionne Sylvie Parent, qui ajoute que ce projet permettra aussi à l’est de la Rive-Sud d’avoir accès à un réseau de transport intégré au Réseau électrique métropolitain et au métro.
LONGUEUIL EN UN CLIN D’ŒIL Longueuil c’est : • plus de 3 G$ d’investissements depuis 2014, dont 700 M$ dans la zone aéroportuaire depuis 4 ans ; • près de 500 M$ d’investissements par année ; • 1 200 logements bâtis par année. VALEUR DES INVESTISSEMENTS 800 000 000 $ 600 000 000 $ 400 000 000 $ 200 000 000 $ $
Léeo (plus grand projet, le plus récent annoncé) 18
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VILLE DE LONGUEUIL
2014
2015
Résidentiel
2016
2017
2018
Commercial et institutionnel
2019
2020 Industriel
Le pôle Roland-Therrien
VILLE DE LONGUEUIL
Léeo se trouve également au cœur du plan de redéveloppement urbain du boulevard Taschereau qui, si tout se déroule comme prévu, devrait à terme en ressortir totalement métamorphosé. Le boulevard représente une superficie de terrain de 25 millions de pieds carrés, de 7 millions de pieds carrés en superficie de locaux commerciaux et de bureaux, avec le potentiel de générer 14 000 nouveaux emplois et 30 000 nouvelles unités résidentielles. « Je suis très fière de cette avancée, nous avons su porter notre vision et réussi à convaincre les décideurs. Et avec la pandémie, Léeo prend tout son sens : c’est un projet struc turant qui aidera à relancer l’économie », se réjouit Sylvie Parent. RELANCER L’ÉCONOMIE La Ville de Longueuil s’est d’ailleurs déjà retroussé les manches et est bien décidée à prendre la situa tion à bras-le-corps. En plus du Plan de dévelop pement stratégique 2025 lancé en octobre dernier, dès le mois d’août, elle dévoilait son Plan de relance économique. En réponse à la crise générée par la pandémie, elle a en effet décidé d’agir vite pour
favoriser un retour rapide et durable sur la voie de la croissance économique. Ses objectifs ? Générer 800 M$ de retombées économiques pour les cinq prochaines années et soutenir plus de 1 800 emplois. Pour y parvenir, l’administration municipale s’est fixé quatre grands axes. « Nous allons travailler sur la mise en œuvre d’une gouvernance et d’un leadership efficaces, mais aussi offrir un soutien aux entreprises et aux industries, tout en mettant de l’avant des initiatives de développement durable et en investissant dans des projets d’infrastruc tures publiques », détaille Sylvie Parent. Neuf de ces projets ont déjà été établis et serviront de leviers de création de valeur. On y trouve notamment Léeo, ainsi que la revitalisation de la rue SaintCharles, le développement d’un complexe culturel, d’un complexe aquatique, la construction d’un viaduc, etc. Pas de doute, Longueuil n’a pas fini de faire parler d’elle ! Pour en savoir plus et découvrir les possibilités d’investissements : investir.longueuil.quebec
La pandémie a un impact sur le parc locatif québécois.
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DROITS ET OBLIGATIONS
VICTIME DE MIGRATION DE CONTAMINANTS :
QUE PEUT-ELLE RÉCLAMER DE SON VOISIN ? Me Sylvie Bouvette Experte invitée
Une décision récente de la Cour du Québec traite de cette question1. La Société de développement du fonds immobilier du Québec inc. (la « Société ») et Couche-Tard inc. (« CT ») sont propriétaires d’immeubles voisins. La Société, qui projetait de construire des condominiums sur son immeuble (l’« Immeuble »), acquis en 1994, a découvert que des hydrocarbures pétroliers y ont migré.
Elle réclame 84 997,17 $ à CT pour les travaux requis afin de retirer la contamination résidu elle laissée par CT après qu’elle a réhabilité les sols. CT s’était porté acquéreur de l’immeuble voisin (le « Site ») en 2013. Celui-ci avait été exploité comme station-service avecgarage de mécanique automobile de 1961 à 2013. Cette utilisation a cessé au moment de l’acquisition, et le garage et leséquipements pétroliers ont été immédiatement démantelés.
Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.
Dès 2013, une étude de caractérisation environ nementale du Site commandée par CT fait état de migration potentielle de contaminants à l’extérieur du Site, ce que confirme une autre étude menée en 2016. C’est alors seulement que CT en informe par écrit la Société, qui permet donc à celui-ci d’accéder à sa propriété en vue d’y réaliser une caractérisation environnemen tale. Cette nouvelle étude révèle effectivement de la contamination sur l’Immeuble surpassant le critère « C », provenant du Site. Ce rapport précise aussi qu’il existe des sols présentant des concentrations dans les plages « A-B » et « B-C ». La Société mandate sa propre firme qui recom mande une réhabilitation complète des sols de l’Immeuble par excavation. Les consultants de CT élaborent plutôt un plan de réhabilitation de l’Immeuble par voie d’oxydation chimique in situ qui est achevé en septembre 2019. Avant même que la réhabilitation proposée par CT soit terminée, la Société, non satisfaite
de la proposition de décontamination choisie, lui intente une poursuite afin de lui réclamer le coût d’une décontamination complète par excavation. Des rapports confirment ensuite qu’après la réhabil itation effectuée par CT, les sols de l’Immeuble respectent le critère « B ». La Cour répond aux questions suivantes. CT A-T-IL COMMIS UNE FAUTE AYANT MENÉ À LA CONTAMINATION DES SOLS DE L’IMMEUBLE ? La Cour conclut que la transmission tardive par CT de l’avis au voisin requis par la loi quant à la présence de contaminants aux limites du terrain n’a pas causé quelque préjudice que ce soit à la Société. La Cour détermine ensuite que la migration dans les sols de l’Immeuble ne peut être assimilée à un « rejet » de contaminants. En effet, le Tribunal est d’avis que l’interdiction de contaminer prévue à la loi ne s’applique pas à une personne proprié taire d’un terrain à partir duquel des contaminants ont migré et qui n’est pas l’auteure du rejet initial. Selon les faits, CT ne pouvait donc être responsable du rejet initial d’hydrocarbures, la preuve ayant démontré que la contamination du Site datait de plusieurs années avant son acquisition. CT n’ayant commis aucune faute et n’ayant pas contrevenu aux dispositions ci-dessus évoquées, le Tribunal conclut que sa responsabilité en vertu de l’article 1457 du Code civil du Québec ne peut être retenue.
1. Société de Développement du Fonds Immobilier du Québec inc. c. Couche-Tard inc. QCCQ 3080 17 août 2020
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ISTOCK PAR BARTCO
LA MIGRATION DE CONTAMINANTS DANS LES SOLS DE L’IMMEUBLE CONSTITUE-T-ELLE UN TROUBLE DE VOISINAGE IMPOSANT À CT DE LUI REMBOURSER LES COÛTS DE DÉCONTAMINATION ? En date de l’audience, CT avait déjà réhabilité les sols au critère « B » avec les autorisations requises. Il a donc respecté l’encadrement législatif relatif à la décontamination des sols de l’Immeuble. Pour constituer un trouble de voisinage, il faut avoir excédé, dans le contexte, le seuil de tolérance des inconvénients normaux qui doivent être supportés. Cela doit être analysé de manière objective. Une personne qui décide de vivre à proximité d’une source d’inconvénients connue accepte, dans une certaine mesure, les inconvénients normaux de l’environ nement où elle s’établit. Ici, la station-service était déjà en exploitation au moment où la Société a acheté l’Immeuble, et cette dernière aurait dû envisager le risque de migration de contamination dans les sols. Or, aucune étude de caractérisation
des sols n’a été faite. Ce fait et divers autres aspects du comportement de la Société conduisent le Tribunal à conclure qu’il n’y a pas trouble de voisi nage anormal. LA SOCIÉTÉ EST-ELLE EN DROIT D’EXIGER LA RÉHABILITATION COMPLÈTE DES SOLS ? La méthode préconisée par CT a causé moins d’inconvénients et était appropriée dans les circonstances même si elle laissait des résidus de conta mination. Les tribunaux ont déjà reconnu qu’une demande de décontamination complète d’un terrain est une exigence excessive. La Société n’a pas non plus établi que les sols décontaminés par CT ne pourraient pas être conservés sur l’Immeuble. Il n’y a donc pas lieu d’accorder une décontamination au critère « A », d’autant plus que rien ne démontre que ce critère était atteint au moment de l’achat de l’Immeuble. En conséquence, la Cour rejette la demande de la Société.
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FOCUS
ESPLANADE CARTIER
UN NOUVEAU SOUFFLE POUR L’ÎLOT DES PORTES SAINTE-MARIE PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE
À l’est du centre-ville de Montréal, la vaste zone du secteur des Faubourgs va renaître, sous l’impulsion de promoteurs qui font preuve de vision et d’audace. Parmi eux, Prével veut créer un nouveau quartier dans l’îlot des Portes Sainte-Marie.
A
vec ses 400 000 pi2 occupés essentiellement par un station nement, l’îlot des Portes Sainte-Marie fait grise mine. Avouons que ce site industriel vacant depuis des années avait besoin de beaucoup d’amour… Et de l’amour, Prével compte lui en injecter une bonne dose ! Ce quadrilatère formé par les rues Sainte-Catherine Est et Parthenais, le boulevard René-Lévesque Est et l’avenue De Lorimier sera entièrement métamorphosé. Déjà, la vie renaît dans un premier îlot, au fur et à mesure que les travaux de la phase 1 d’Esplanade Cartier progressent, un projet qui représente des investissements d’un milliard de dollars. REDÉFINIR ET REVITALISER LE SITE Plus qu’un projet immobilier, Esplanade Cartier constitue un ambitieux redéveloppement urbain. Le promoteur y voit l’occasion d’apporter une contribution exemplaire au patrimoine bâti montréalais. « Nous avons travaillé à plusieurs reprises sur des projets qui ont eu un impact positif, par exemple le Lowney, le Loft Imperial, mais aussi le 21e Arrondissement et Union sur le parc. Nous avons beaucoup appris de nos expériences, ce qui nous permet aujourd’hui de proposer quelque chose de très abouti et de réfléchi. Avec un terrain vide de cette taille, nous disposons d’un canevas exceptionnel pour déployer notre vision. Esplanade Cartier contribuera à structurer le secteur est du pont Jacques-Cartier, en plus de revitaliser une portion de la rue Sainte-Catherine Est qui a trop longtemps été laissée à elle-même », indique Laurence Vincent, coprésidente du groupe Prével.
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LAURENCE VINCENT Coprésidente du Groupe Prével
« Je ne crois pas que ce soit la fin des bureaux, tant par souci d’efficacité que pour préserver le sentiment d’appartenance des employés. D’ailleurs, nos locaux seront facilement accessibles par les escaliers, et les systèmes de climatisation et de ventilation répondront aux normes les plus rigoureuses », soutient-il. Pour assurer une véritable synergie entre les différents milieux, des idées originales sont aussi sur la table, par exemple la création de lounges communs où résidents et travailleurs du quartier pourraient se côtoyer.
NÓS ARCHITECTES / PRÉVEL
RÉVEL
Découpé en six blocs indépendants et incluant un parc central, le projet vise à offrir un lieu diversifié et représentatif de l’âme de Montréal, avec une mixité de résidents, des fonctions résidentielles qui s’adressent tant aux familles qu’aux premiers acheteurs, des commerces de proximité, des bureaux, ainsi que des espaces publics. À terme, on devrait y retrouver 2 000 logements (condos, logements locatifs et logements sociaux), 100 000 pi2 de com merces incluant une épicerie, ainsi que 500 000 pi 2 de locaux pour bureaux. Cette dernière partie a été confiée à TGTA, le promo teur derrière le succès du complexe O Mile-Ex qui abrite la cité de l’intelligence artificielle à Montréal. « Avec ce site, nous pensons pouvoir recréer les conditions gagnantes qui ont permis d’attirer les entreprises au O Mile-Ex. On se trouve à trois minutes du centre-ville, proche du pont, d’une station de métro et des accès routiers, ainsi que de la rue Sainte-Catherine. Tous les critères sont réunis pour en faire un environnement attrayant », se réjouit Martin Galarneau, associé et responsable des projets de développement chez TGTA. L’essor du télétravail et l’impact possible sur le marché du bureau ne l’inquiètent d’ailleurs pas, et il a confiance que la demande va demeurer.
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LE SAVIEZ-VOUS ?
S’ARRIMER AU MILIEU Fidèle aux principes qui le guident dans ses projets, Prével propose une approche intégrée qui tient compte de l’histoire du quartier, respecte son identité et s’insère bien dans la trame urbaine. Il ne souhaite d’ailleurs pas créer un espace clos, mais bien un écosystème ouvert sur la ville. Laurence Vincent a aussi participé à de nombreuses consulta tions publiques et rencontré divers groupes et acteurs de la communauté pour s’assurer de nouer un véritable dialogue avec eux. « On veut un projet rassembleur, porteur et structurant. C’est pourquoi nous avons entrepris une démarche de cocréation avec le milieu (placemaking) afin d’aménager des espaces urbains qui favorisent l’appropriation citoyenne. Ainsi, les citoyens et des organismes communautaires comme L’itinéraire, le Carrefour alimentaire Centre-Sud, Les AmiEs du courant Sainte-Marie, la SDC du Village, le Sentier Urbain, etc., ont été consultés. Nous planifions également la construction d’une "maison de projets" qui permettra de maintenir le lien avec la communauté durant toutes les phases de développement », explique la promotrice.
MARTIN GALARNEAU Associé et responsable des projets de développement TGTA
Au bout du compte, le groupe Prével espère créer un milieu de vie et de travail attrayant, où vitalité commerciale et expérience piétonne dynamique seront bien présentes. Le développement durable n’a pas été négligé, avec l’implantation de bonnes pratiques en matière de gestion des eaux de ruissellement, mais aussi des ruelles et des toits verts, de l’agriculture urbaine, ainsi que l’encouragement du transport actif, etc. « D’ici quelques années, l’est de la ville sera complètement transformé, et Esplanade Cartier va certainement devenir l’un des secteurs les plus hot à Montréal ! », assure Martin Galarneau.
NÓS ARCHITECTES / PRÉVEL
RÉVEL
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BUSAC, GAGE DE PÉRENNITÉ
BUSAC Immobilier – de concert avec JEMB Realty, sa société sœur, ses collaborateurs, clients et partenaires – privilégie les approches novatrices et multiplie les mesures concrètes pour relever les défis actuels. Grâce aux efforts concertés, BUSAC continue d’offrir des espaces invitants et fiables, qui participent à la pérennité des activités, dans une industrie fermement déterminée à se réinventer.
Isabella Longoni, Représentante à la location 514 284-0014 // i.longoni@busac.com
NOUVELLE CONSO
LE CLICK AND COLLECT, À LA RESCOUSSE DU COMMERCE DE DÉTAIL Sonia Gagnon Experte invitée
Attendre en magasin dans une file et chercher un article dans des étalages en désordre sont les deux plus gros irritants du commerce en personne, selon une étude de Bazaarvoice. En ligne, c’est plutôt la livraison tardive qui crée de la frustration. Avec la pandémie et la nécessité d’avoir des lieux sécuritaires, ces irritants sont même devenus de réelles barrières aux achats. Le ramassage en magasin, appelé communément click and collect, ne semble pas à première vue une innovation passionnante, mais il s’est vite imposé comme un incontournable. Tout se bouscule, et c’est la course pour améliorer ou lancer son click and collect dans la prochaine année. Pourquoi ? Parce que c’est un service génial, autant pour les consommateurs que pour les détaillants.
AUSSITÔT COMMANDÉ, AUSSITÔT RAMASSÉ ? Les consommateurs qui choisissent de se dépla cer en magasin ne sont pas moins exigeants. Quand ils achètent en ligne un article affiché en stock, ils s’attendent à pouvoir le récupérer dans les 24 heures.
DES MODÈLES DE RÉUSSITE Certains commerçants ont fait preuve d’innova tion pour faciliter ce processus ; c’est notamment le cas du détaillant de mode Zara. Selon le Wall Street Journal, près d’un tiers des commandes mondiales de Zara sont récupérées en magasin. À un certain moment, cette méthode d’achat est devenue si populaire que les clients en étaient rendus à faire la queue pour ramasser leur commande ; Zara a alors eu l’idée d’installer des casiers à colis directement en magasin. Le concept a d’abord été implanté en Espagne, avant de s’étendre au Royaume-Uni, en Italie, puis en Allemagne. Le magasin Zara du centre commercial Westfield Stratford à Londres propose d’ailleurs deux points de collecte automatisés et en libre-service, capables de traiter 2 400 commandes simultanément.
Leurs attentes quant à la qualité du processus de ramassage sont aussi très élevées : selon Bell and Howell, plus de 80 % des consommateurs s’attendent à passer moins de 10 minutes en magasin pour récupérer l’article acheté en ligne.
Les magasins Target ont eux aussi réussi un tour de force en la matière. Au printemps 2020, cinq ans après avoir créé son service de click and collect, l’entreprise a enregistré les meilleures performances de son histoire.
UN MOUVEMENT QUI VA S’ACCÉLÉRER Encore à ses balbutiements au Canada, le click and collect est davantage développé dans les commerces en Europe. Mais cette méthode d’achat a tout pour s’accélérer au Québec, parce qu’elle offre aux consommateurs trois choses qu’ils aiment par-dessus tout : gagner du temps, avoir le choix et économiser. L’aspect écologique représente aussi un argument non négligeable pour les nouvelles générations.
Sonia Gagnon est la présidente de SGM, une agence de marketing montréalaise réputée, spécialisée dans l’industrie immobilière. Elle est également présidente sortante de la section montréalaise de CREW M, une organisation de promotion de la réussite des femmes dans l’immobilier commercial, qui compte 12 000 membres en Amérique du Nord, dont 300 à Montréal.
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Une stratégie numérique de pointe et un parcours client sans faute sont derrière ce succès. Sur le Web, Target offre une expérience utilisateur conviviale ; le service de ramassage est facilement accessible à partir du menu principal, et le point de collecte du client est prédéterminé grâce à sa géolocalisation. En magasin, l’expérience s’avère, elle aussi, agréable. Une fois sur place, les clients reçoivent des indications claires pour se rendre au bon endroit ; il leur faut moins de cinq minutes pour récupérer leur commande. L’IMPORTANCE DES INCITATIFS Près de 60 % des acheteurs utiliseraient plus souvent l’option de ramassage en magasin s’ils bénéficiaient d’une réduction sur leur com mande ou d’un coupon pour une commande future, selon Offres.com. Le détaillant de sport Nike l’a compris : l’entreprise propose des pro motions exclusives aux utilisateurs de son application mobile. Et ça fonctionne ! Les clients, heureux d’avoir mis la main sur un article en quantité limitée, se déplacent rapidement en magasin pour le récupérer. DES DÉTAILLANTS QUI ONT TOUT À GAGNER En offrant le ramassage en magasin, les détaillants peuvent enfin attirer les internautes sur place et leur offrir une vraie expérience multicanal. Leur défi sera alors d’optimiser leur plateforme de gestion des stocks, qui devra être synchronisée en temps réel. Non seulement cette option est plus facile à gérer que le casse-tête du service d’expédition postale, mais elle génère aussi des achats spontanés. Pensez seulement à votre dernière expérience ; vous avez probablement quitté le magasin avec un peu plus que ce que vous étiez venu chercher, comme le font, semble-t-il, le tiers des consommateurs.
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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
PREMIER BILAN DE L’ÉTAT DE SANTÉ DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL Jean-François Grenier
La pandémie a entraîné bien des bouleversements dans le monde, et Montréal n’y échappe pas. Son centre-ville devra relever plusieurs défis pour s’adapter à la situation et demeurer pertinent. Voici son premier bulletin de santé. LE CONTEXTE ACTUEL Alors que travailleurs, étudiants et touristes ont déserté le centre-ville de Montréal, plusieurs de ses fonctions sont désormais au rouge.
Vincent Shirley, É. A.
Jean-François Grenier, directeur principal au Groupe Altus – Solutions de données, œuvre depuis 1982 en recherche commerciale (localisation commerciale, développement de réseaux, modélisation et techniques d’analyse spatiale informa tisée ainsi que tendances en commerce de détail). Vincent Shirley, directeur de l’équipe résidentielle au Groupe Altus Montréal, cumule plusieurs années de compétence et d’expertise dans le domaine de l’évaluation immobilière. Son champ d’expertise couvre particulièrement les études de marché afin de conseiller les développeurs et investisseurs dans leur processus décisionnel.
Bien que préoccupante, la situation n’est toutefois pas inéluctable ; pour prendre le pouls de la situation afin de nous assurer de repartir du bon pied lorsque la COVID-19 sera derrière nous, ce compte-rendu est le premier d’une série qui sera réalisée par Groupe Altus à la demande de l’Institut de développement urbain du Québec, de Montréal Centre-Ville et de la Ville de Montréal qui ont lancé la démarche. L’ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR À DISTANCE Normalement, plus de 125 000 étudiants de niveau supérieur présents sur les campus du centre-ville contribuent activement au dynamisme de plusieurs activités à Montréal. Le passage en mode virtuel depuis la mimars 2020 a eu des effets considérables. En effet, presque 90 % des étudiants suivent actuellement des cours à distance.
CARTE : LIMITE DE L’ARRONDISSEMENT VILLE-MARIE ET DE L’HYPER-CENTRE (TERRITOIRE MONTRÉAL CENTRE-VILLE ZONE BLEUE)
ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR NOMBRE D’ÉTUDIANTS SELON L’ORIGINE (Universités et Cégeps)
T3 2019
T3 2020
QUÉBEC ET CANADA
102 552
104 934
2 %
↔
24 186
22 452
-7 %
↘
TOTAL
126 738
127 386
1 %
↔
NOMBRE D’ÉTUDIANTS INSCRITS (Étudiants à temps plein et temps partiel présents au centre-ville de Montréal)
T3 2019
T3 2020
VARIATION
INDICATEUR
EN PRÉSENTIEL
125 471
12 739
-90 %
↓
1 267
114 647
8 946 %
↑
126 738
127 386
1 %
↔
INTERNATIONAL
EN COURS VIRTUEL TOTAL
VARIATION
Source : BCI et Directions des universités McGill, Concordia et UQAM ainsi que le Collège Dawson et le Collège LaSalle Automne 2019 versus Automne 2020 28
IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
INDICATEUR
L’INDUSTRIE TOURISTIQUE EN PAUSE Très prospère avant la pandémie, le tourisme est en quasiarrêt dans le centre-ville. Ainsi, l’hôtellerie affichait un taux d’occupation de 19 % en août 2020, comparativement à 88 % en août 2019. Cette chute vertigineuse est d’autant plus préoccupante que le centre-ville regroupe 68 % de toutes les chambres d’hôtel de l’île de Montréal. Les musées écopent aussi, affichant une baisse d’achalandage de 95 %. Or, le centre-ville est un produit d’appel en matière touristique. Deux grands enjeux émergent et soulèvent l’inquiétude : la déstructuration de l’offre hôtelière et la capacité de Montréal, à l’avenir, de continuer à accueillir des congrès majeurs. Si les propriétaires ne sont pas soutenus et ne peuvent bénéficier d’allègements, il y a fort à parier qu’ils ne pourront pas traverser la crise. Or, il est crucial de conserver les acquis et les actifs afin d’être en mesure de rebondir lorsque la pandémie sera derrière nous.
ISTOCK PAR BYAKKAYA
TOURISME TAUX D’OCCUPATION
AOÛT 2019
AOÛT 2020
VARIATION
88 %
19 %
-69 %
INDICATEUR ↓
443 648
97 483
-78 %
↓
TARIFS QUOTIDIENS MOYENS*
213 $
139 $
-35 %
↓
REVENU PAR CHAMBRE DISPONIBLE*
187 $
26 $
-86 %
↓
NOMBRE DE TOURISTES DANS LES HÔTELS*
665 472
146 225
-78 %
↓
FRÉQUENTATION DES MUSÉES**
228 254
8 054
-96 %
↓
CHAMBRES OCCUPÉES
Source : Tourisme Montréal * Île / agglomération de Montréal 68,3 % des chambres dans l’arrondissement Ville-Marie sur le total de l’Île de Montréal ** Château Ramezay (billetterie), Marché Bonsecours, Musée et Chapelle Marguerite-Bourgeoys, Musée McCord et Musée d’art contemporain
LE TRAVAIL À DISTANCE ET LES DÉSIRS FUTURS DES TRAVAILLEURS Actuellement, 73 % des employés travaillent à distance, à temps plein ou partiel, ce qui fait environ 180 000 travailleurs de moins quotidiennement au centre-ville. Sur ce nombre et dans un contexte de deuxième vague, 2 % seulement disaient vouloir retourner au bureau à temps plein dans le futur. LA PÉRENNITÉ DU TÉLÉTRAVAIL ? Le centre-ville représente 40 millions de pieds carrés en superficie locative de bureau, soit 38 % de la grande région de Montréal. Avant la pandémie, l’absorption était excellente.
Toutefois, l’adoption massive du télétravail depuis mars dernier soulève certains questionnements : quel sera, entre autres, l’impact sur les besoins futurs en locaux pour bureaux ? Il est encore trop tôt pour le dire ; actuellement, on observe toutefois qu’à l’excep tion des immeubles de classe C, le pourcentage de disponibilité n’a guère changé entre le troisième trimestre de 2019 et la même période en 2020. Aussi, les baux d’un peu plus de 7 % des superficies de bureaux arriveront à échéance annuellement au cours des 10 prochaines années ; si la diminution des espaces se concrétise, elle devrait être longue et graduelle.
BUREAUX T3 2019
T3 2020
VARIATION
INDICATEUR
IMMEUBLES DE CLASSE A (≈60 % de l’offre)
9,2 %
9,5 %
0,3 %
↔
IMMEUBLES DE CLASSE B (≈35 % de l’offre)
12,5 %
14,1 %
1,6 %
↗
8,5 %
18,0 %
9,5 %
↑
10,3 %
11,5 %
1,2 %
↗
DISPONIBILITÉ EN % DE L’OFFRE
IMMEUBLES DE CLASSE C (≈5 % de l’offre) ENSEMBLE DES IMMEUBLES Source : Altus InSite
IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
29
SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
LE SECTEUR COMMERCIAL TRÈS TOUCHÉ La vague de la COVID-19 frappe durement le commerce de détail, et il n’est pas surprenant que ce soit l’une des fonctions les plus atteintes par la crise. Affaiblie par l’essor du commerce en ligne, la popularité du magasinage au centre-ville avait déjà considérablement diminué au fil des ans. Toutefois, la rue Sainte-Catherine conserve un certain prestige grâce à ses boutiques de luxe, à la présence de vaisseaux amiraux (Apple, Zara, H&M, Uniqlo), à ses vastes galeries marchandes et à son impressionnant réseau piétonnier souterrain. Il n’en reste pas moins qu’à cause de l’absence relative des travailleurs, des étudiants et des touristes, le secteur commercial manque de clientèle.
ISTOCK PAR NICOLASMCCOMBER
COMMERCIAL TAUX D’INOCCUPATION PAR SECTEUR
FERMETURE TEMPORAIRE (%)
LOCAL VACANT (%)
RUE SAINTE-CATHERINE
7 %
11 %
GALERIES MARCHANDES
10 %
8 %
IMMEUBLES DE BUREAUX / GARE
53 %
1 %
AILLEURS
17 %
11 %
MOYENNE
16 %
10 %
TAUX D’INOCCUPATION PAR TYPE
FERMETURE TEMPORAIRE (%)
RESTAURATION RAPIDE
28 %
4 %
RESTAURATION AVEC SERVICE
15 %
9 %
6 %
10 %
SERVICES PERSONNELS
11 %
3 %
AUTRES
10 %
17 %
MOYENNE
16 %
10 %
BOUTIQUES DE BIENS MODE
LOCAL VACANT (%)
Source : Enquête terrain Altus
30
Un recensement des 2 600 commerces du territoire de Montréal Centre-ville, réalisé à la fin de l’été 2020, révèle que la restauration est le segment qui souffre le plus actuellement. De plus, les commerces localisés dans les immeubles de bureaux affichent le taux de fermeture temporaire le plus élevé, à 54 %. Un sondage réalisé auprès de 1 000 résidents révèle qu’avant la pandémie, près des deux tiers des Montréalais fréquentaient régulièrement ou occasionnellement les commerces et les restaurants du centreville, comparativement à seulement le quart actuellement.
Que peut-on anticiper pour le secteur résidentiel ? L’attrait d’habiter au centre-ville réside essentielle ment dans la proximité du lieu de travail ou d’étude et dans un mode de vie favorisé par l’offre d’activités culturelles et commerciales. Cet attrait a évidemment chuté au cours des derniers mois avec le télétravail et la diminution des activités ludiques habituellement disponibles. Mais rappelons que cette baisse d’attrac tivité sera temporaire et que le modèle des grands centres urbains n’est pas à remettre en question.
LA DÉTENTE DU MARCHÉ RÉSIDENTIEL Au début de l’année 2020, tous les voyants étaient au vert dans le secteur résidentiel. L’inventaire sur le marché de la revente s’élevait à six mois, et l’on affichait à la fois un faible inventaire de condos neufs et un taux de vacance locatif de 2,5 %. Au 15 mars, le marché était donc tendu au centre-ville, ce qui a permis d’absorber une bonne partie du choc initial causé par la pandémie.
En ce qui concerne les mises en chantier, le centreville a connu une augmentation de 41 % en 2020 par rapport à 2019, ce qui peut de prime abord sembler étonnant, mais il faut se rappeler que cet indicateur est le reflet des projets lancés en 2019 et au début 2020, donc avant la crise. Il existe donc un décalage, et l’impact de la pandémie sur les mises en chantier ne sera possiblement visible qu’en 2021.
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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
On note aussi une détente des conditions du marché de la revente de condos au centre-ville. Alors que l’offre augmente, la demande baisse. On atteint maintenant l’équilibre avec un inventaire de huit mois, et l’on anticipe une poursuite de la détente au courant de l’année 2021. Ce phénomène est à l’inverse de ce qu’on observe dans les banlieues, alors que l’on ne compte plus aujourd’hui que trois mois d’inventaire pour la Rive-Sud, la Rive-Nord et Laval. Quant à la chute des ventes de condos neufs de 66 % observée durant le premier semestre, il est intéressant de noter que l’année 2020 a débuté avec un faible inventaire et que deux nouveaux projets seulement ont été lancés. À cette étape, cet indicateur nous révèle sans surprise une baisse de la demande, mais la proportion n’est pas révélatrice. Selon nous, la demande en condos neufs s’est certes contractée, mais pas de 6,6 acheteurs sur 10. Ce bilan préliminaire traduit davantage un manque quant à l’offre de neuf et les effets du confinement du printemps dernier.
RÉSIDENTIEL (ARRONDISSEMENT VILLE-MARIE)
MISES EN CHANTIER DE COPROPRIÉTÉS MISES EN CHANTIER DE LOGEMENTS LOCATIFS MISES EN CHANTIER (copropriétés et logements locatifs)
VENTES DE COPROPRIÉTÉS NEUVES
T1 à T3 2019
T1 à T3 2020
VARIATION
INDICATEUR
1 035
1 267
22 %
↑
988
1 578
60 %
↑
2 023
2 845
41 %
↑
T1 et T2 2019
T1 et T2 2020
VARIATION
INDICATEUR
-66 %
↓
1 482
REVENTES DE CONDOS
T1 à T3 2019
T1 à T3 2020
VARIATION
INDICATEUR
1 301
1 056
-19 %
↓
VARIATION
INDICATEUR
41 %
↑
T3 2019 INSCRIPTIONS POUR LA VENTE DE CONDOS
498
917
T3 2020 1 295
Source : Altus / SCHL / Centris
Au cours des prochains mois, il faudra aussi porter une attention particulière à l’évolution des taux de vacance dans le secteur résidentiel locatif, une conséquence de l’absence temporaire des résidents non permanents (étudiants universitaires et travailleurs étrangers).
ISTOCK PAR STURTI
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L’AVENIR DU CENTRE-VILLE MONTRÉALAIS Malgré les nombreux défis que devra relever le centre-ville, on peut demeurer optimiste à long terme : il contient un large bassin de travailleurs liés à des industries à haute valeur ajoutée impliquant souvent de nombreuses rencontres en présentiel. Le centre-ville regroupe également trois des quatre grandes universités de Montréal et réunit une masse critique en matière de recherche et de savoir, ce qui lui confère une longueur d’avance sur bien des centres urbains. Cela l’aidera assurément à bien se positionner pour la reprise.
BETTER KNOWLEDGE, BETTER INVESTING
EN
FIRST REPORT ON THE STATE OF HEALTH IN DOWNTOWN MONTRÉAL Jean-François Grenier
The pandemic has caused considerable disruption around the world, and Montréal is no exception. Its downtown core will have to overcome many challenges to adapt and stay relevant. We include herein a first health report card, which is now available. CURRENT SITUATION While workers, students and tourists have deserted downtown Montréal, much of it the city is now in the red zone.
Vincent Shirley, É. A.
Managing director for Altus Group - Data Solutions, Jean-François Grenier has been working in commercial research since 1982 (commercial location, network development, modelling, digitized spatial analysis techniques and analysis of retail industry trends).
Vincent Shirley is the residential team manager at Altus Group Montréal, and has extensive experience and skills in the field of property valuation. His area of expertise also includes organizing market studies to guide investors and property developers in their decision-making process.
Although troubling, this situation is not insurmountable, but we must start off on the right foot once COVID-19 is behind us. This report (downtown Montréal and the City of Montréal) is the first in a series that will be published by Altus Group at the request of l’Institut de développement urbain (Urban Development Institute), which initiated the process. REMOTE HIGHER EDUCATION Normally, more than 125,000 at students downtown university campuses actively contribute to the dynamism of many activities in Montréal. The shift to the virtual world since mid-March 2020 has had considerable effects. In fact, nearly 90% of students are now attending virtual classes.
MAP : LIMITS OF THE VILLE-MARIE BOROUGH AND THE HYPER-CENTRE (DOWNTOWN MONTRÉAL BLUE ZONE TERRITORY)
HIGHER EDUCATION NUMBER OF STUDENTS BY ORIGIN (University and College)
Q3 2019
Q3 2020
QUÉBEC AND CANADA
102 552
104 934
2 %
↔
24 186
22 452
-7 %
↘
TOTAL
126 738
127 386
1 %
↔
NUMBER OF STUDENTS ENROLLED (Full-time and part-time students in downtown Montréal)
Q3 2019
Q3 2020
VARIANCE
INDICATOR
IN CLASSROOMS
125 471
12 739
-90 %
↓
1 267
114 647
8 946 %
↑
126 738
127 386
1 %
↔
INTERNATIONAL
VIRTUAL CLASSES TOTAL
VARIANCE
INDICATOR
Source : BCI and Departments of McGill, Concordia and UQÀM Universities as well as Dawson and Lasalle Colleges. Fall 2019 vs. Fall 2020 IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
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BETTER KNOWLEDGE, BETTER INVESTING
TOURISM INDUSTRY ON PAUSE Tourism was very prosperous before the pandemic, and it is now practically at a standstill in the downtown area. The hotel industry recorded an occupancy rate of 19% in August 2020, compared to 88% in August 2019. This sharp drop is all the more worrisome given that the downtown core accounts for 68% of all hotel rooms on the Island of Montréal. Museums are also taking a hit, with a 95% drop in attendance. In fact, the downtown area is a major tourist attraction.
EN
Two major issues have emerged and are causing concern: a destructuring hotel industry and the future ability of Montréal to continue to host major conferences. If the owners are not supported and cannot benefit from any government relief, it is very likely that they will not be able to get through the crisis. However, it is crucial to preserve the property and assets in order to be well positioned to rebound once the pandemic is behind us.
ISTOCK BY CAGKANSAYIN
TOURISM AUGUST 2019 OCCUPANCY RATE NUMBER OF OCCUPIED ROOMS AVERAGE DAILY RATES*
AUGUST 2020
VARIANCE
INDICATOR
88 %
19 %
-69 %
↓
443 648
97 483
-78 %
↓
213 $
139 $
-35 %
↓
REVENUE PER AVAILABLE ROOM*
187 $
26 $
-86 %
↓
NUMBER OF TOURIST IN HOTELS*
665 472
146 225
-78 %
↓
MUSEUM ATTENDANCE**
228 254
8 054
-96 %
↓
Source : Tourisme Montréal * Island / Greater Montréal Area: 68.3% of rooms in the Ville-Marie borough from the total of the Island of Montréal ** Château Ramezay (tickets), Marché Bonsecours, Marguerite-Bourgeoys Museum and Chapel, McCord Museum and Contemporary Arts Museum
REMOTE WORK AND FUTURE DESIRES OF WORKERS Currently, 73% of all employees work remotely, either on a fulltime or part time basis, which means approximately 180,000 fewer daily workers in the downtown core. Of this number, and in a second wave scenario, a mere 2% said they wanted to return to the office full-time in the future. SUSTAINABILITY OF REMOTE WORKING The downtown core has 40 million square feet of office rental space, representing 38% of the Greater Montréal area. The absorption rate before the pandemic was excellent.
However, the massive shift to remote working since last March raises some questions: What will be, among other things, the impact on future office space needs? It is still too early to say, but with the exception of Class C buildings, the percentage of availability has not changed much between Q3 2019 and Q3 2020. Also, just over 7% of office space will expire annually over the next 10 years, and if a reduction of space materializes, it should be long and gradual.
OFFICE RENTAL SPACE Q3 2019
Q3 2020
VARIANCE
INDICATOR
CLASS A BUILDINGS (≈60 % of offer)
9,2 %
9,5 %
0,3 %
↔
CLASS B BUILDINGS (≈35 % of offer)
12,5 %
14,1 %
1,6 %
↗
8,5 %
18,0 %
9,5 %
↑
10,3 %
11,5 %
1,2 %
↗
AVAILABILITY IN %
CLASS C BUILDINGS (≈5 % of offer) ALL BUILDINGS Source : Altus InSite 34
IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
COMMERCIAL SECTOR IS GREATLY AFFECTED The wave of COVID-19 is hitting the commercial sector hard and it is not surprising that this is one of the sectors most affected by the crisis. Already weakened by the boom in on-line shopping, the popularity of downtown shopping has declined considerably over the years. However, St. Catherine Street retains a certain prestige
largely due to its luxury boutiques, the presence of flagships (Apple, Zara, H&M, Uniqlo), its vast shopping malls and its impressive underground pedestrian network.
EN
But, due to the relative absence of workers, students, and tourists, the retail sector is lacking customers.
COMMERCIAL VACANCY RATE BY SECTOR
TEMPORARY CLOSURE (%)
ST. CATHERINE STREET
VACANT PREMISES (%)
7 %
11 %
SHOPPING CENTRES
10 %
8 %
OFFICE BUILDINGS
53 %
1 %
ELSEWHERE
17 %
11 %
AVERAGE
16 %
10 %
VACANCY RATE BY TYPE
TEMPORARY CLOSURE (%)
VACANT PREMISES (%)
FAST FOOD RESTAURANTS
28 %
4 %
RESTAURANTS WITH SERVICE
15 %
9 %
FASHION GOODS BOUTIQUES
6 %
10 %
PERSONAL SERVICES
11 %
3 %
OTHER
10 %
17 %
AVERAGE
16 %
10 %
Source : Altus’ land survey
A census of 2600 establishments in the downtown Montréal area, conducted in late summer 2020, reveals that restaurants are the segment that is currently suffering the most. In fact, establishments located in office buildings have the highest rate of temporary closures, at 54%. A survey of 1,000 residents reveals that before the pandemic, nearly two-thirds of Montrealers regularly or occasionally frequented downtown stores and restaurants, compared to only one-quarter now.
À LOUER ESPACES DE BUREAUX
Place Innovation, 2351, boulevard Alfred-Nobel
What can we anticipate for the residential sector? The attrac tion of downtown living rests primarily on the proximity of the work/study location and a lifestyle favoured by the proximity of cultural and commercial activities. This attraction has in fact diminished in recent months with remote working and a decline in the recreational activities usually available. However, we should note that this decline in attractiveness will be temporary and that the model of large urban centers need not be called into question.
►
►
rue Alexander Fleming
2311 boulevard Alfred-Nobel
►
A SOFTENING RESIDENTIAL MARKET At the beginning of 2020, all the indicators for the residential sector were positive. Inventory on the resale market was vibrant and there was both a low inventory of new condominiums and a rental vacancy rate of 2.5%. As of March 15, the market in downtown Montréal tightened, thus absorbing much of the initial shock of the pandemic.
boulevard Alfred-Nobel
Technoparc Montréal
►
Station située à l’intersection de Alfred-Nobel et Alexander Fleming au coin de la Place Innovation
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
35
BETTER KNOWLEDGE, BETTER INVESTING
EN
As far as housing starts are concerned, the down town area saw an increase of 41% in 2020 compared to 2019, which may at first seem surprising, but it should be noted that this indicator reflects projects committed in 2019 and early 2020, that is before the crisis. There is thus a time lag, and the impact of the pandemic on housing starts may not be visible until 2021. Moreover, we are seeing a softening in the down town condominium resale market. Although supply is increasing, demand is declining. We have now reached equilibrium with an eight-month inventory and we anticipate that the softening should continue into 2021. This phenomenon is the
opposite of what is observed in the suburbs, where there are now only three months of inventory on the South Shore, the North Shore and Laval. Considering the 66% drop in new condominium sales observed for the first half of the year, it is interesting to highlight the fact that the year 2020 started with a low inventory and that only two new projects were launched. At this stage, this indicator unsurprisingly suggests a decline in demand, but the proportion is not revealing. In our opinion, the demand for new condominiums has certainly contracted but not by 6.6 out of 10 buyers. This preliminary report is more a depiction of a lack of new supply and the effects of last spring’s containment.
RESIDENTIAL (VILLE-MARIE BOROUGH)
CONDOMINIUM HOUSING STARTS RENTAL HOUSING STARTS HOUSING STARTS (condominiums and rental apartments)
Q1 to Q3 2019
Q1 to Q3 2020
VARIANCE
INDICATOR
1 035
1 267
22 %
↑
988
1 578
60 %
↑
2 023
2 845
41 %
↑
VARIANCE
INDICATOR
-66 %
↓
Q1 and Q2 2019 Q1 and Q3 2020 NEW CONDOMINIUM SALES
1 482
CONDOMINIUM RESALES
CONDOMINIUM RESALE LISTINGS
498
Q1 to Q3 2019
Q1 to Q3 2020
VARIANCE
INDICATOR
1 301
1 056
-19 %
↓
Q3 2019
Q3 2020
VARIANCE
INDICATOR
1 295
41 %
↑
917
Source : Altus / SCHL / Centris
Over the coming months, particular attention will also need to be given to the trend in vacancy rates in the residential rental sector. That may be affected by the temporary absence of non-permanent residents (university students and foreign workers).
ISTOCK BY GRAND WARSZAWSKI
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
FUTURE OF DOWNTOWN MONTRÉAL Despite the many challenges that await the down town sector, we can afford to remain optimistic in the long term. Downtown Montréal contains a large pool of workers in high value-added industries often involving many face-to-face meetings. The downtown area also boasts three of Montréal’s four major universities and has a critical mass of research and knowledge, which gives it a competitive edge over many other urban centers. This will undoubt edly help it position itself well for the recovery.
DOSSIER SPÉCIAL
25e ANNIVERSAIRE DE
COGIR IMMOBILIER
DONNER UN SENS À L’IMMOBILIER
Cogir Immobilier tient à remercier tous les collègues, les collaborateurs, les clients et les partenaires des 25 dernières années sans qui cette belle aventure n’aurait pas été possible.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
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DOSSIER SPÉCIAL 25e ANNIVERSAIRE REPORTAGE PROMOTIONNEL
COGIR, 25 ANS DE PASSION IMMOBILIÈRE PROPOS RECUEILLIS PAR NATHALIE SAVARIA
Après une carrière fructueuse en gestion immobilière, notamment chez Campeau Corporation et aux filiales immobilières de la Caisse de dépôt et placement du Québec, Serge G. Duguay, un passionné d’immobilier âgé à l’époque de 55 ans, fondait la Société de gestion Cogir le 1er octobre 1995.
trois autres centres. En 1999, Mathieu démarrait le secteur résidentiel, armé de son gros bon sens et de son désir de bâtir l’entreprise. La soif d’apprendre et la passion de son fils pour son travail ont finalement convaincu Serge G. Duguay de lui vendre la totalité des parts de la société en 2004. Mathieu était alors âgé de 25 ans. Lorsqu’il demandait conseil à son père, ce dernier lui disait : « Power is where power goes ! » Cela l’encourageait dans ses décisions, y compris celles qui s’opposaient parfois aux souhaits de son paternel.
JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
S
SERGE G. DUGUAY Fondateur Société de gestion Cogir
Serge G. Duguay a porté le titre de président de Cogir de 1995 à 2013 avant de le transférer à son fils. Toujours actif à 81 ans, il est fier du chemin parcouru par l’organisation qu’il a fondée il y a un quart de siècle : « Nous avons relevé avec succès le défi de la diversification des métiers. Maintenant, nous travaillons sur la croissance, dans tous nos secteurs d’activité, tant au Québec, en Ontario qu’aux États-Unis. »
e consacrant d’abord à la gestion et au redressement de centres commerciaux en difficulté, l’entreprise a ensuite lorgné du côté du secteur résidentiel et des résidences pour retraités, qui connaît depuis une croissance soutenue. « Nous n’avions pas pour autant abandonné les autres secteurs, mais les indicateurs économiques et démographiques nous poussaient résolument dans cette direction », raconte M. Duguay. Très tôt, Mathieu, le fils du fondateur, s’est intéressé au travail de son père et à l’entreprise. « Dès l’âge de huit ou neuf ans, Mathieu demandait de m’accompagner dans les propriétés ou à mon bureau. C’était la façon de passer un peu de temps ensemble. » Dès 1997, à l’âge de 17 ans, le jeune homme s’est porté volontaire pour remplacer temporairement une employée en congé de maladie prolongé. Désireux de faire ses preuves, il s’est vu proposer un premier défi, la gestion d’un centre commercial, qu’il a relevé avec succès, au point où on lui a confié par la suite la gestion de deux puis de
38
IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
MATHIEU DUGUAY Président et chef de la direction Cogir Immobilier
UNE ENTREPRISE EN CROISSANCE En cherchant toujours à donner un sens à l’immobilier, cette grande société d’ici poursuit maintenant son avancée en Ontario et aux États-Unis.
A
ssocié principal depuis 2004, président et chef de la direction depuis 2013, Mathieu Duguay résume ainsi la vision qui l’anime : « Bâtir une organisation et des équipes. Être continuellement dans un état d’esprit de dépassement de soi. Sentir qu’on s’entoure des meilleures personnes possible pour se compléter l’un et l’autre. Viser l’excellence, la créativité et humaniser nos actions. Tout faire pour respecter nos engagements et nos promesses. Enfin, établir des liens de confiance durables avec nos collègues, nos partenaires d’affaires et les gens qui vivent dans les lieux dont nous sommes responsables. »
il y a une dizaine d’années, vers l’investissement axé sur la démographie et les grandes tendances, comme les résidences pour aînés, les communautés de partage, l’urbanisation, le style de vie. « Le commerce de détail et les centres commerciaux n’en font pas partie. C’est là que nous avons décidé de nous diversifier, tout en gardant notre expertise commerciale. L’une des prochaines phases majeures de Cogir, c’est de multiplier les développements à usage mixte, un peu comme pour Humaniti, avec cinq usages pour un même complexe : du bureau, de l’hôtel, du commercial, du locatif, du condo, ou encore Le Newman », détaille Mathieu Duguay.
Pour le dirigeant, « cette vision crée une adrénaline de performance et devient un défi intellectuel très stimulant ». TROIS MÉTIERS, DE MULTIPLES CATÉGORIES D’ACTIFS Érigée sur le socle de sa société de gestion d’imm eub les, désormais une division de Cogir Immobilier, l’entreprise comporte deux autres divisions : construction et développement, ainsi qu’investissement immobilier. « Cogir Immobilier est maintenant le holding qui chapeaute ces trois divisions », explique Mathieu Duguay. Ce change ment est le fruit d’une restructuration réalisée en 2015, alors que le dirigeant a cédé une participation de 33 % principalement à la famille Ruggieri, propriétaire de la société immobilière Batipart et accompagné du Crédit Mutuel : « La vision avec cette famille, c’est qu’on puisse partager nos opportunités, nos expertises et nos partenaires financiers, avoir un réseau d’investissements en Europe, en Afrique, au Canada et aux États-Unis, en bâtissant tout cela pour la prochaine génération. » Grâce à ses trois divisions, Cogir Immobilier offre une expertise transversale intégrée sur plusieurs catégories d’actifs. En ce sens, l’entreprise s’est tournée,
Mathieu Duguay, visiblement heureux de poser avec son fils Zak, lors de la première pelletée de terre de la résidence Jazz Saint-Bruno. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
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DOSSIER SPÉCIAL COGIR
MISER SUR LE PARTENARIAT Afin d’étendre ses activités, Cogir Immobilier a entrepris une expansion en Ontario et aux États-Unis, à l’aide de partenariats, une approche qui a facilité la croissance de l’entreprise. « D’un commun accord avec la famille Ruggieri, nous avons accéléré la diversification hors du Québec et, dans mon désir de bâtisseur, nous voulons prouver nos compétences dans de plus grands marchés où il y a d’autres groupes extrêmement compétents. Charles Ruggieri et ses enfants sont les meilleurs partenaires avec qui livrer ces batailles », souligne le président. En Ontario, les premières résidences de Bloom Retirement sont en construction – à Oshawa et à Stouffville –, et deux autres sites sont en préparation de projet. Pour les réaliser, Cogir a déniché un excellent partenaire local, Fieldgate. Pour réussir sa percée américaine, l’entreprise s’est associée à Welltower, le leader mondial en immobilier touchant la santé et le bien-être et membre du S&P 500, avec qui elle a procédé à l’acquisition, en 2018, de 12 résidences pour retraités situées sur la côte ouest des États-Unis. « On fait des affaires avec eux au Canada depuis environ sept ans. On a commencé par la gestion, puis on est devenus partenaires. Maintenant, on réalise des projets de construction ensemble », indique M. Duguay. À l’automne 2018, Cogir Immobilier a officialisé la création de sa divi sion américaine qui compte deux bureaux : l’un à Seattle, l’autre à Sacramento. « On veut continuer de grandir de façon significative aux États-Unis en acquisition, en reposi tionnement d’actifs et en développement-construction d’immeubles résidentiels. On veut greffer le même modèle d’affaires où l’on touche à plusieurs catégories d’actifs.
On va faire du développement là-bas, mais la construction sera donnée en sous-traitance », poursuit-il. REDONNER À LA COMMUNAUTÉ Le chef d’entreprise est fier de pouvoir consacrer « une partie de la réussite entrepreneuriale à des initiatives communautaires qui peuvent faire une différence dans la vie des gens », comme des dons à des organismes ou l’appui à des projets dans les milieux sportifs, scolaires ou de la santé. Pour Cogir, il est important « d’être un bon citoyen corporatif, qui est engagé dans les communautés dans lesquelles il fait des affaires ». La passion pour l’art de ce collectionneur s’inscrit aussi dans cette perspective. Des œuvres d’art, telles que des sculptures monumentales, sont intégrées aux grands projets immobiliers de Cogir. Par exemple, dans le cadre du projet Humaniti, Hanima, un arbre en bronze en l’hon neur de Riopelle, a été commandé à l’artiste Marc Séguin. UN QUART DE SIÈCLE D’IMMOBILIER Mathieu Duguay dresse un bilan positif des 25 premières années de l’entreprise : « Cogir est devenue un adulte en pleine possession de ses moyens, qui continue à apprendre et à élargir ses horizons, qui est entouré de partenaires et d’une équipe de direction de niveau mondial et qui a réussi à surmonter d’innombrables défis jusqu’à présent. » Pour ce qui est du futur, le dirigeant visionnaire le voit ainsi : « Un Cogir qui s’ouvre sur le monde, qui souhaite conquérir des marchés, qui veut continuer d’innover pour devenir une référence dans l’industrie, pas seulement au Québec, mais mondialement, et multiplier la taille et la valeur de l’entre prise, avec une croissance principalement aux États-Unis. »
CHARLES RUGGIERI Associé et membre du conseil d’administration Cogir Immobilier 40
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NICOLAS RUGGIERI Associé et membre du conseil d’administration Cogir Immobilier
UNE EXPERTISE MULTIDISCIPLINAIRE LA GESTION IMMOBILIÈRE FRÉDÉRIC SOUCY Président, Société de gestion Cogir
L
a gestion immobilière est au cœur de la force opérationnelle de Cogir. « La division compte plus de 250 immeubles sous gestion d’une valeur avoisinant cinq milliards de dollars répartis en diverses catégories », indique Frédéric Soucy. La philosophie de gestion de Cogir repose sur un service hors pair tant à l’égard de ses clients qu’envers les personnes habitant les immeubles qu’elle gère. Les trois valeurs à la base de sa culture organisationnelle – humaniser, se dépasser, créer – orientent le travail de gestion au quotidien. Les initiatives se multiplient afin de faire une différence positive dans la vie des gens qui vivent ou travaillent dans ses espaces résidentiels et commerciaux. À titre d’exemple, l’équipe Cogir a mis sur pied un service d’autopartage de voiture électrique dans ses immeubles. À l’écoute des occupants, Cogir détermine les besoins qu’elle peut combler ; l’entreprise a aussi développé les premiers centres multiservices implantés dans certaines résidences qui ont bonifié l’offre classique en ajoutant un accès à divers professionnels spécialisés qui viennent directement sur place. Dans les immeubles multirésidentiels, l’approche style de vie est privilégiée; elle vise à offrir une communauté vibrante où vivre prend un nouveau sens. Faciliter le quotidien des gens figure au menu ; les résidents ont accès à des casiers intelligents, profitent de soirées 5 à 7, de cours de yoga, d’une cuisine collective, de potagers urbains et d’un espace de travail partagé. L’équipe de professionnels de Cogir a aussi utilisé cette capacité à mettre en place des initiatives de valeur durant la pandémie actuelle en lançant des escouades Cogir qui, munies de tablettes électroniques, viennent en aide aux résidents souhaitant com mander leur épicerie ou communiquer avec leurs proches. « Le défi de la pandémie constitue une situation où nous pouvons nous dépasser et déployer des actions nous permettant de protéger nos résidents tout en offrant des environnements où la vie est belle. » « C’est un peu ça, l’esprit de ce qu’on veut faire : toujours pousser notre service plus loin pour le plaisir des humains. Nous sommes une équipe qui démontre un engagement exceptionnel. Elle est digne des grandes firmes de gestion internationale ayant su conserver son agilité entrepreneuriale », résume Frédéric Soucy.
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LE DÉVELOPPEMENT ET LA CONSTRUCTION PHILIPPE KRIVICKY Président, division développement immobilier et construction Établissement de partenariats, recherche de sites, analyse de risques, conception du produit et construction, Philippe Krivicky chapeaute, avec son équipe, les différentes phases du processus de développement et de construction de projets. Cogir travaillant sur plusieurs catégories d’actifs, chaque site est scruté sous divers angles afin d’évaluer la possibilité de le développer selon plusieurs usages, de le densifier et de créer plus de valeur. Puisqu’elle conçoit et construit elle-même ses projets, « l’organisation est capable d’offrir une solution globale. On n’est pas obligé de s’associer avec un promoteur de condos ou de résidences pour aînés. Donc, ça nous offre plus d’options lorsque nous regardons des opportunités d’affaires en termes de développement ou de redéveloppement de terrains », explique Philippe Krivicky. Le Newman, dans l’arrondissement LaSalle, un imposant projet résidentiel mixte, est un bon exemple de redéveloppement urbain réalisé en partenariat avec Welltower. En contact direct avec les consommateurs, l’équipe de gestion est aussi mise à contribution afin de bien saisir l’expérience client et les tendances du marché pour un développement optimal. « On développe, on construit, puis on détient le produit pendant un bout de temps. On veut s’assurer qu’il est bien développé, tant pour la personne qui va l’utiliser que pour l’équipe qui va devoir le gérer et l’utiliser pour qu’il puisse bien fonctionner à long terme », expose M. Krivicky. JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
LA CONCEPTION DE PROJETS PHARES STÉPHANE CÔTÉ Président, division projets majeurs Selon Stéphane Côté, les projets majeurs ne sont pas juste définis selon leur taille : « Ce sont aussi des projets un peu hors norme sur le plan de l’innovation, plus complexes, mixtes, qui impliquent des partenariats et qui nécessitent plus de suivis, de réflexion et d’idéation. » Le projet « Demain Montréal », lauréat du concours Réinventer Montréal présenté dans le cadre de Reinventing Cities du C40, entre dans cette catégorie. Ce complexe immobilier écoresponsable, établi en partenariat avec Pomerleau et Ivanhoé Cambridge, est axé sur le bien-être, le développement durable et la mixité. Il visera la certification LEED Platine. « C’est un projet précurseur, autant dans le cadre du C40, un concours mondial, que pour Cogir, qui va pouvoir le communiquer à grande échelle », se réjouit Stéphane Côté. Au centre-ville de Montréal, Cogir Immobilier est à concevoir un projet mixte inclusif en partenariat avec la communauté crie, dont la construction devrait débuter au printemps 2021. L’entreprise en assurera également la construction et la gestion. Parmi les groupes d’architectes, un Autochtone, Douglas Cardinal, travaille en consortium avec Lemay. « Il était important pour les Cris qu’il y ait une certaine signature culturelle », estime M. Côté. À Québec, Cogir travaille à une nouvelle mouture entièrement repensée d’un site d’envergure pour un second Humaniti, en partenariat avec le Groupe Dallaire, un projet débordant d’innovations et structurant pour la ville.
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Pour chaque projet immobilier, Stéphane Côté est porté par une même vision : « C’est l’humain qui se trouve au centre de tout cela. Il faut aussi penser pérennité pour la ville et pour les usagers : comment ça va vivre, comment ça va vieillir. Il faut donc essayer de se projeter, même si l’on n’a pas toutes les réponses. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
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Cogir Immobilier compte aujourd’hui dans son équipe plus de 3 800 personnes passionnées et mobilisées. En croissance, cette grande entreprise québécoise crée constamment de nouveaux postes et demeure à l’affût des talents.
Le principal objectif de Cogir est de développer une marque employeur de choix et de s’assurer d’avoir les meilleures pratiques non seulement dans le marché immobilier, mais dans le marché tout court. On a toutes sortes de postes et l’on veut se démarquer par rapport aux autres entreprises », explique Marie-Josée Legros, vice-présidente ressources humaines. L’identité de l’équipe de Cogir repose sur trois valeurs essentielles qui fondent son action : humaniser, se dépasser et créer. Ainsi, l’entreprise s’oriente avant tout vers l’humain. Les employés sont donc davantage des collègues. Chaque poste est important et il fait partie d’une chaîne. Chacun est encouragé à se dépasser au quotidien et à faire preuve de créativité dans le poste qu’il occupe. Plus qu’un emploi, Cogir veut offrir une expérience enrichis sante. À ses employés, elle souhaite proposer un milieu de travail accueillant, dynamique, stimulant et à l’écoute des besoins des personnes. Pour ce faire, l’entreprise a mis en place un programme expérience employé. « Certains recherchent un équilibre travail-famille, d’autres ont besoin de plus de services ou de congés, alors que d’autres veulent voyager, indique Marie-Josée Legros. Nous tentons de mettre en place des initiatives qui vont permettre à tous de trouver une façon d’apporter une participation et de bien intégrer le travail à leur vie pour qu’ils soient heureux. » Chaque employé a accès à la télémédecine, à des journées de congé additionnelles (jour d’anniversaire), à des journées spéciales (rentrée scolaire, journée des aînés), à des horaires plus flexibles, ainsi qu’à un programme de bien-être et d’exercices pour encourager de saines habitudes de vie. L’implication sociale est également valorisée et encouragée. À ses bureaux, Cogir organise des événements comme le café barista, la journée crème glacée et offre des services payants : une « clinique » d’impôt, un nettoyeur, des plats du chef. « Notre but est de faire en sorte d’alléger leur quotidien », exprime Mme Legros. Voilà autant de façons de reconnaître l’apport de chacun au succès de l’entreprise.
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MARIE-JOSÉE LEGROS Vice-présidente ressources humaines Société de gestion Cogir
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COGIR FAIT PLACE À LA RELÈVE CHARLES-ÉRIC FORTIER Directeur investissements et gestion d’actifs C’est une rencontre avec Mathieu Duguay, président et chef de la direction de l’entreprise, à un forum immobilier qui a déterminé le choix de carrière de Charles-Éric Fortier. D’abord stagiaire puis employé à temps partiel, le nouveau diplômé en finance de l’Université McGill intègre l’entreprise à titre d’analyste en investissement.Nommé directeur investissements deux ans et demi plus tard, il progresse au rythme de la croissance de l’organisation, acceptant davantage de responsabilités et relevant tous les défis, dont l’acquisition d’une érablière ! Encore en début de carrière, il apprécie le fait de pouvoir toucher à tout, sans savoir ce qu’il l’attend dans un ou six mois, et d’apprendre différentes choses dans une organisation qu’il sent à l’écoute des jeunes. Et surtout, Charles-Éric Fortier se réjouit de prendre part à la croissance de Cogir : « De mon premier stage à aujourd’hui, c’est quand même incroyable de voir la progres sion que l’entreprise connaît. Il y a cinq ans, on regardait de plus petits projets sur la Rive-Sud de Montréal. Maintenant, ce sont de plus gros projets à l’extérieur du Québec et même du pays. C’est l’fun de pouvoir faire partie de cette aventure. » JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
HUGO CARLONE Vice-président adjoint, division multirésidentielle Diplômé de l’école de gestion John-Molson, Hugo Carlone travaille d’abord dans l’entreprise de construction de son père puis chez BMR. C’est là qu’il entre en contact avec une personne de chez Cogir. L’organisation et ses grands projets l’intéressent. Après une série d’entrevues, il est embauché à titre de vice-président adjoint, division multirésidentielle, en mars 2019, un poste rempli de défis qui convient à sa personnalité : « Je vais mettre tous les efforts pour réussir. J’apprends très vite. » Progressivement, on lui confie plus de responsabilités et plus de clients à gérer seul. « La confiance qu’on m’accorde me permet de donner mon meilleur tous les jours. Dans chaque chose que je réalise, je me sens épaulé », dit-il. Le fait que son employeur tienne compte de sa créativité et de son regard immobilier le stimule beaucoup : « Je cherche toujours des solutions, je suis prêt à trouver différentes avenues. » Enfin, Hugo Carlone ne manque pas de souligner la relation exceptionnelle qu’il entretient avec son patron, Jean-Marc Bélanger, vice-président exploitation, division multirésidentielle : « C’est un peu comme un coach. On travaille super bien ensemble, ce qui fait qu’on accomplit de belles choses. » JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
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ON PEUT GRANDIR CHEZ COGIR VÉRONIQUE GAGNON Directrice régionale, RPA En 2000, Véronique Gagnon travaille comme serveuse au Manoir de Caroline, une résidence pour aînés à Rimouski (aujourd’hui Manoir Les Générations), quand Cogir en devient gestionnaire en mai 2007. Comme elle a touché un peu à tout dans la résidence, elle connaît bien les tâches à accomplir. Lorsque l’adjointe admi nistrative part en vacances, on lui demande d’assurer l’intérim, « le temps de faire la transition avec Cogir ». Mme Gagnon relève si bien le défi qu’elle demeure en poste malgré le retour de sa collègue. Six mois plus tard, Cogir lui propose de devenir directrice générale du Pavillon des Cèdres à Rivière-du-Loup, maintenant intégré au Manoir Lafontaine. Elle accepte cette nouvelle mission. En 2017, elle se joint à l’équipe des directeurs régionaux. Son parcours prouve qu’il est possible de progresser chez Cogir, dont l’équipe de direction a su déceler son leadership : « J’ai même répété l’expérience avec une serveuse que j’ai embauchée à Rivière-du-Loup. Elle est maintenant directrice générale du Manoir Lafontaine ! » JBC MÉDIA PAR ARIANN PHOTOGRAPHE
STEVE CHARPENTIER Directeur régional, multirésidentiel Sous-contractant pour des travaux de rénovation depuis 2004, Steve Charpentier est embauché par Cogir comme concierge résident à L’Angoulème à Sainte-Julie en 2008. En 2009, sans expérience aucune, il remplace temporairement le gérant du complexe résidentiel. Or, il fait si bien son travail qu’il reste en poste. Devenu directeur général en 2010, il se voit confier deux autres immeubles dans la même ville. En 2016, un autre défi l’attend, cette fois à Québec, où il est nommé directeur général d’un groupe d’immeubles. En 2019, il obtient le poste de directeur régional des immeubles dans les deux villes. C’est son fils qui assume désormais la direction générale des immeubles de Sainte-Julie. Selon lui, l’un des principaux atouts de Cogir, c’est de proposer constamment de nouveaux défis : « Je suis parti de zéro à directeur régional. J’ai toujours eu de l’aide et de l’encadrement. On a toujours l’impression d’être apprécié. On est reconnu pour ce qu’on fait. On nous donne des responsabilités. En tout cas, j’aime ça ! » Preuve de son attachement à l’entreprise, lorsque son petitfils est né, Steve Charpentier lui a fait faire un pyjama avec le logo de la Société de gestion Cogir ! JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
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Couvre-plancher Cuisine Électroménagers
Décoration Quincaillerie Électricité Plomberie
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Outillage manuel Outillage électrique portatif et stationnaire Portes Moulures, lambris, tuiles à plafond et accessoires
Ventilation, chauffage et climatisation Produits d’entretien
5%
Produits saisonniers et d’horticulture Automobile Matériaux de construction
8
%
Fils électriques Produits forestiers et produits forestiers alliés
3%
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COGIR, C’EST PLUS QU’UN EMPLOI, C’EST UNE PASSION HUGUES PROULX Contrôleur de la division multirésidentielle Comptable professionnel agréé, Hugues Proulx travaille à la Place Portobello, à Brossard, dans le bureau voisin de celui de Cogir, qui gère le centre commercial. À un moment donné, dans l’ascenseur, il croise Serge G. Duguay qui lui lance du tac au tac : « Tu vas voir, un jour, tu vas travailler pour nous autres. » La prédiction du fondateur et président d’alors de Cogir se réalise en septembre 1999. Vingt et un ans plus tard, Hugues est toujours au service de l’entreprise, témoin privilégié de sa croissance phénoménale au fil des ans. Actuellement contrôleur de la division multirésidentielle, il commente ainsi sa longue carrière chez Cogir : « Même si elle a eu une croissance fulgurante, la compagnie a toujours conservé son esprit familial. On y valorise beaucoup le respect et l’entraide. Il y a aussi un bon esprit d’équipe. Elle est restée une entreprise de taille humaine. »
JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
KARINE LECLERC Directrice, projets spéciaux
JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
C’est en se rendant à la Place Portobello que Karine Leclerc voit basculer sa vie professionnelle. Chargée de négocier un nouveau bail pour la firme de gestion immobilière qui l’emploie, elle fait la rencontre de Serge G. Duguay, fondateur de Cogir. Quelques semaines plus tard, elle reçoit un appel de ce dernier ; il lui offre un poste de comptable dans sa nouvelle division résidentielle. Nous sommes en septembre 1999. Comptable en management accrédité, Karine amorce ainsi ce qui deviendra une carrière durable chez Cogir où elle occupera diverses fonctions au fil du temps, délaissant même la comptabilité. Aujourd’hui directrice, projets spéciaux, elle est responsable entre autres du développement de logiciels et d’applications à l’interne. Comme son collègue Hugues Proulx, elle a été témoin de la « croissance exponentielle » de l’organisation, qui, à son arrivée, ne comptait qu’une vingtaine d’employés. Pour Karine Leclerc, c’est d’abord un sentiment d’appartenance qui explique sa longévité chez Cogir, mais également l’impression de n’avoir jamais stagné : « J’ai occupé beaucoup de postes très différents à travers les années. Il y a toujours eu de nouveaux défis à relever. Il y a aussi l’impression que ce qu’on apporte à l’entreprise fait une différence. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2021
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DOSSIER SPÉCIAL COGIR
25 anniversaire
e À l’occasion de son , saluons les belles réalisations et les projets phares de Cogir Immobilier et souhaitons longue vie à cette grande entreprise d’ici !
HUMANITI MONTRÉAL Humaniti Montréal se démarque par son concept architectural audacieux formant un ensemble distinctif. Première « communauté verticale évoluée », ce complexe à vocation mixte est conçu pour favoriser le dialogue entre les gens qui y vivent, dans un lieu et un environnement uniques, pour un style de vie inspirant.
RÉSIDENCE POUR RETRAITÉS JAZZ Les résidences Jazz nouvelle génération proposent tous les avantages de la vie moderne dans un environnement exceptionnel. Que ce soit dans l’aire de la cuisine collective, au bistro ou au bar sportif, les multiples installations offrent confort et divertissement à la communauté de retraités actifs qui y habitent.
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MOSTRA Mostra offre un style de vie où l’on retrouve tous les avantages de la location sans les inconvénients de la propriété. Espaces communs uniques (cuisine collective avec fines herbes), voitures électriques en autopartage et terrasse avec BBQ, ce concept d’habitation offre la tranquillité d’esprit et le confort tout inclus.
BLOOM Les résidences Bloom s’adressent aux retraités en quête d’une nouvelle approche pour vivre une retraite active, dans des appartements spacieux dotés d’une cuisine complète. Les aires communes stimulent les échanges entre les résidents, qui bénéficient d’une panoplie de services à la carte offerts par un personnel attentionné.
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IMPERIA
LE NEWMAN
Jouxtant le cinéma Impérial, cet immeuble au design audacieux de 22 étages comprenant 221 unités d’habitation s’inspire des nouveaux concepts en milieu urbain prônant une meilleure qualité de vie et une empreinte carbone réduite pour le futur de nos villes.
Concept multirésidentiel novateur, Le Newman se déploie autour d’un projet rassembleur aux multiples atouts : mixité de l’offre, architecture originale, aménagement durable et intégration au milieu de vie. Composé de trois bâtiments, le complexe est réparti sur une vaste superficie de 20 000 m2 (environ 216 000 pi2) entourée d’espaces verts.
TAK Les condos de Tak Village donnent accès à des commodités uniques, comme une terrasse avec une vue panoramique, un hall de style lounge connecté et un atelier de travail multifonctionnel pour réparer son vélo, faire des travaux de peinture et de jardinage, voire nettoyer son animal domestique.
UNICITÉ Immeuble inclusif comprenant des condos locatifs, une coop d’habitation et des logements abordables, Unicité occupe un emplacement de choix dans Rosemont. Outre une magnifique piscine et sa terrasse, l’immeuble comporte des commerces au rez-de-chaussée, dont un marché d’alimentation. 54
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Que le temps des fêtes soit pour vous, chers lecteurs, l’occasion de belles réjouissances, mais en toute sécurité, pour vous et vos proches. Profitons de ce temps d’arrêt pour nous concentrer sur l’essentiel, à l’approche d’une nouvelle année pleine d’espoir.
L’équipe du magazine Immobilier commercial
REPORTAGE PROMOTIONNEL
LAVAL, CAPITALE DES OPPORTUNITÉS
VERS UNE PLANIFICATION STRATÉGIQUE ADAPTÉE À UNE NOUVELLE ÉCONOMIE Laval occupe une position favorable pour assurer sa croissance économique. Selon les prévisions de Desjardins Études économiques dans le survol des régions urbaines du Québec en 2020-2021, Laval affichera la meilleure performance économique de la province en 2021, avec un taux de croissance de 7,3 %.
P
our soutenir cette croissance, Laval mise sur un plan de relance audacieux, Laval, capitale des opportunités, premier jalon de sa planification stratégique économique 2021-2025. En s’appuyant sur le leadership de son Service du développement économique, et en collaboration avec l’ensemble des partenaires et des entreprises sur son territoire, la Ville de Laval a établi les grands axes de développement permettant de transformer les défis de la pandémie en occasions d’affaires.
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« Plusieurs de nos entreprises ont besoin de soutien pour passer à travers cette période difficile et s’adapter à de nouvelles réalités, reconnaît le maire de Laval, Marc Demers. Elles peuvent compter sur nous et sur tous nos partenaires pour les accompagner dans cette transition et s’inscrire avec confiance dans l’économie de demain. Notre écosystème repose sur une volonté de coopération des ressources; c’est un outil précieux dans les circonstances, un véritable catalyseur de richesses. »
VILLE DE LAVAL
Au cœur de cette transformation, selon les experts, se trouvent le virage technologique et une forte dose d’agilité, afin d’intégrer de nouveaux paradigmes tels que la distanciation sociale, le télétravail, la transition écologique, la productivité et l’automatisation.
MARC DEMERS Maire de Laval
VILLE DE LAVAL
Dès le départ, la Ville a vu plus loin, en inscrivant la réalisation de le la a plus loin, inscrivant la Dès le départ, la Ville a vu plus loin, enen inscrivant la réalisation dede Dès Dès le départ, départ, la Ville Ville a vu vu plus loin, en inscrivant lay réalisation réalisation de projets structurants dans son plan. « D’une part, il avait urgence projets structurants dans son plan. « D’une part, il y avait urgence projets structurants dans son plan. « D’une part, il y avait urgence projets structurants dans son plan. « D’une part, il y avait urgence d’agir pour soutenir nos entreprises. Nous avons travaillé avec d’agir pour soutenir entreprises. Nous avons travaillé avec d’agir pour soutenir nosnos entreprises. Nous avons travaillé avec d’agir pour soutenir nos entreprises. Nous avons travaillé avec acharnement – et continuons de le faire! – pour fournir une aide acharnement – et continuons de le faire! – pour fournir une aide acharnement – et continuons de le faire! – pour fournir une aide acharnement – et continuons de le faire! – pour fournir une aide directe à tous ceux qui sont affectés par la situation actuelle, directe à tous ceux qui sont affectés par la situation actuelle, directe à tous ceux qui sont affectés par la situation actuelle, directe à tous ceux qui sont affectés par la situation actuelle, explique Lidia Divry, directrice du Service du développement explique Lidia Divry, directrice Service développement explique Lidia Divry, directrice dudu Service dudu développement explique Lidia Divry, directrice du Service du développement économique de la Ville de Laval. D’autre part, alors que de économique de la Ville de Laval. D’autre part, alors que économique de la Ville de Laval. D’autre part, alors que dede économique de la Ville de Laval. D’autre part, alors que de nouveaux paradigmes émergent ou gagnent en importance, nouveaux paradigmes émergent gagnent importance, nouveaux paradigmes émergent ouou gagnent enen importance, nouveaux paradigmes émergent ou gagnent en importance, nous voulons aider les entreprises à saisir ces nouvelles occasions nous voulons aider entreprises à saisir nouvelles occasions nous voulons aider lesles entreprises à saisir cesces nouvelles occasions nous voulons aider les entreprises àencourager saisir ces nouvelles occasions d’affaires. Nous sommes là pour l’innovation et la d’affaires. Nous sommes là pour encourager l’innovation d’affaires. Nous sommes là pour encourager l’innovation et et la la d’affaires. Nous sommes là pour encourager l’innovation et la transformation. » transformation. » transformation. » transformation. »
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VILLE VILLE VILLE DEDE LAVAL DE LAVAL LAVAL
DE L’URGENCE D’AGIR AUX PROJETS STRUCTURANTS L’URGENCE D’AGIR AUX PROJETS STRUCTURANTS DEDE L’URGENCE D’AGIR AUX PROJETS STRUCTURANTS DE L’URGENCE D’AGIR AUX PROJETS STRUCTURANTS Dès les premiers jours du confinement, au printemps 2020, Laval Dès les premiers jours du confinement, au printemps 2020, Laval Dès les premiers jours du confinement, au printemps 2020, Laval Dès les premiers jours du confinement, au printemps 2020, Laval a coordonné une vaste opération de mobilisation pour sonder les a coordonné une vaste opération de mobilisation pour sonder les a coordonné une vaste opération de mobilisation pour sonder les a coordonné une vaste opération de mobilisation pour sonder les besoins des entreprises, formuler des recommandations et passer besoins des entreprises, formuler des recommandations et passer besoins des entreprises, formuler des recommandations et passer besoins des entreprises, formuler des recommandations et passer rapidement à l’action. rapidement à rapidement à l’action. rapidement à l’action. l’action.
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DOSSIER SPÉCIAL UMQ REPORTAGE PROMOTIONNEL
LES MUNICIPALITÉS VEULENT PRENDRE PART À LA RELANCE ÉCONOMIQUE PROPOS RECUEILLIS PAR JOHANNE LANDRY
La rapidité d’action et d’intervention est le facteur crucial de la relance économique, selon l’Union des municipalités du Québec.
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in septembre, le gouvernement québécois annonçait une contribution de 800 M$ pour le maintien des services et la relance économique dans les municipalités québécoises, ainsi qu’une aide de 1,2 M$ pour soutenir le transport collectif. S’y ajoute une réserve de 300 M$ pour pallier d’éventuels besoins à la suite de la deuxième vague de la pandémie. Des sommes importantes ? « Oui, mais elles compensent de grosses pertes dans les revenus des municipalités auxquelles s’ajoutent des dépenses supplémentaires, et elles couvrent les années 2020 et 2021 », précise Suzanne Roy, présidente de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) et mairesse de Sainte-Julie. Au début de l’automne, l’UMQ estimait en effet que les pertes financières de l’ensemble des muni cipalités du Québec totalisaient des sommes de 953 M$ à 1,2 G$. Des pertes de revenus attribuables à la réduction de l’achalandage dans les transports collectifs, à une moindre utilisation des stationnements, à la diminution des amendes et des contraventions, à une chute des revenus de placement, à la baisse des revenus liés aux aéroports régionaux ainsi qu’à ceux provenant de l’industrie touristique, à la perte de revenus due à la fermeture des installations des écocentres et à l’annulation d’événements sportifs et culturels pendant
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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
SUZANNE ROY Présidente de l’Union des municipalités du Québec Mairesse de Sainte-Julie
et industries en difficulté, dont les fermetures se traduiront en pertes de revenus pour les municipalités », prévoit la mairesse. Le financement gouvernemental est réparti entre les villes selon une pondération au prorata de la population pour 50 %, et l’autre 50 %, selon les impacts réels connus. « Par exemple, il y a des municipalités où les revenus liés au stationnement sont plus importants, et d’autres où le confinement a été plus long », explique Suzanne Roy. Elle poursuit : « Les sommes attribuées par le gouverne ment vont compenser une portion des pertes, mais elles vont surtout nous permettre d’être partie prenante de la solution dans le cadre de la relance économique ; de mettre en place des projets dans chacune des régions du Québec, des projets de plus petite envergure que ceux déjà inscrits dans les plans triennaux d’immobilisation et qui vont contribuer à redynamiser l’économie. » ISTOCK PAR A&J FOTOS
le confinement. À cette liste s’ajoutent des augmentations des dépenses pour l’acquisition d’infrastructures informa tiques, pour le soutien d’organismes communautaires, pour le maintien des camps de jour, alors que les mesures d’hygiène ont exigé davantage de personnel et de locaux ; pour l’acquisition d’équipement de désinfection et la mise en place d’opérations sanitaires. En outre, une augmentation des coûts liés à la gestion des déchets ainsi qu’à la facture d’énergie pour la transformation des infrastructures en centres de dépistage a été constatée. Parlant de revenus qui ne seront pas au rendez-vous en 2021, Suzanne Roy mentionne des retards quant à l’impôt foncier : « On parle beaucoup d’immobilier en disant que les maisons se vendent plus cher. Effectivement, on note une hausse des coûts de l’immobilier, mais en même temps, là où il y avait 150 maisons à vendre, on s’est retrouvés, en 2020, avec 35 maisons. C’est un manque à gagner, car le coût des transactions ne compense pas la diminution de la quantité. L’impact s’est fait sentir cette année, et nous craignons que la situation se poursuive en 2021 ». Quels sont les facteurs qui expliquent cette situation ? « Les retards dans la construction, d’une part. D’autre part, plusieurs personnes ont reporté leur projet de déménagement cette année à cause des règles sanitaires encadrant les visites de maisons pendant la pandémie. Reporteront-elles encore leur intention en 2021 ? L’automne est le moment de l’année où les gens mettent leur maison en vente pour un déménagement l’été suivant. Or, cet automne, nous sommes en pleine deuxième vague, et nous voyons que la quantité de maisons à vendre est nettement inférieure à la normale. S’ajoute à cela la situation de nos entreprises, commerces
SOUPLESSE ET RAPIDITÉ Au moment de l’entrevue s’achevaient les rendez-vous régionaux du monde municipal, qui se sont déroulés en format virtuel cette année. Comment les maires pensentils assurer la relance économique ? « Une constante se dégage, tout le monde demande plus de souplesse, ainsi que des délais raccourcis et des mesures simplifiées », répond Suzanne Roy, ajoutant qu’un autre point important est d’éviter les programmes « mur à mur », chaque région ayant ses priorités. En Gaspésie, par exemple, la démographie demeure un aspect prioritaire. On veut attirer des familles, et pour qu’elles s’installent et prennent racine, il faut leur offrir des services. Dans d’autres régions, il importe de revoir le régime forestier pour mieux utiliser cette ressource qui fait partie de nos richesses naturelles collectives.
ISTOCK PAR MARC BRUXELLE
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DOSSIER SPÉCIAL UMQ
Elle poursuit : « Sur tous les territoires du Québec, même dans la grande région métropolitaine, il y a des secteurs qui ne l’ont pas. Il reste un chemin gigantesque à parcourir à cet égard. » PÉNURIE DE MAIN-D’ŒUVRE Le problème existait avant que les effets collatéraux de la pandémie ne malmènent l’économie, et il s’est amplifié. « Le manque de main-d’œuvre interpelle nos maires, dit Suzanne Roy. De même que le coût des matières premières. » Partout au Québec, il manque cruellement de bras et de cerveaux, que ce soit dans les emplois spécialisés ou non spécialisés. Cet aspect s’ajoute à la liste des difficultés à surmonter. La pénurie de maind’œuvre, en effet, freine les élans de développement des entreprises. « Ça fait partie de la dynamique », ajoute la présidente de l’UMQ.
ISTOCK PAR SPACE_CAT
Ailleurs, où la base économique dépend du tourisme, la priorité est dans les structures d’accueil accrues, amélio rées et mieux adaptées à de nouveaux types de tourisme apparus durant la pandémie. « Ce qui inquiète beaucoup les maires, ajoute la présidente de l’UMQ, c’est l’impact de la pandémie sur les commerces de détail, les restaurants et les hôtels. » Suzanne Roy insiste : « Chaque région a sa réalité écono mique, et chacune souhaite des programmes qui tiennent compte de cette réalité et de ses besoins spécifiques. Ce qu’on nous a dit, surtout, c’est qu’on souhaite une accélération des projets. Nous sentons une partie de l’éco nomie s’effondrer, et ce sera long et difficile de repartir la machine ; c’est une préoccupation maintes fois expri mée par les maires. » INTERNET HAUTE VITESSE, UN SERVICE ESSENTIEL Un autre aspect important pour les maires, c’est la mise en place réelle d’un service maintenant essentiel : Internet haute vitesse, rapporte la présidente de l’UMQ. Avec la télémédecine, le télétravail, les sites transactionnels, les sites des commerces de détail, « c’est devenu aujourd’hui l’équivalent de ce qu’a été l’électricité autrefois », compare-t-elle, ajoutant qu’aussi surprenant que cela puisse paraître en 2020, l’Internet haute vitesse n’est pas accessible partout. « Souvent, dit-elle, les programmes ont été mis en place par le gouvernement, les budgets sont disponibles, mais il faut attendre deux ans pour obtenir l’autorisation d’utiliser les poteaux en place. Ça n’a aucun sens. Si l’on doit relancer l’économie sur l’ensemble des territoires du Québec, l’Internet haute vitesse doit être disponible partout. » 60
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PLAN DE RELANCE ÉCONOMIQUE Pour sortir de la crise, l’UMQ a élaboré le Plan de relance économique municipal, à la suite d’une large consultation menée auprès de ses membres et de partenaires muni cipaux et économiques. « Nous allons continuer de le travailler durant les prochains mois avec le gouvernement québécois et nous verrons quelles seront les priorités d’action. Car elles ne sont pas déterminées uniquement par les villes ; les programmes mis en place nous amènent à faire des choix. Le plan vaut pour les années 2020 et 2021, possiblement 2022 », explique Suzanne Roy. Ce plan s’articule autour de quatre grands axes d’inter vention : le développement durable, la mise en chantier des projets d’infrastructure, la vitalité des municipalités et des régions, ainsi que le soutien aux commerces et aux entreprises. « Nous sommes allés chercher les spécificités de chacune des régions au chapitre, entre autres, du tou risme, des ressources forestières, du transport aérien ou maritime, pour déterminer les outils qui feront en sorte que les solutions prennent racine dans chaque territoire », expose la présidente de l’UMQ. Elle poursuit : « Les défis des prochains mois sont immenses, tant pour les villes que pour les entreprises, et il est nécessaire d’agir rapidement. Attendre la fin de la pandémie nous mènerait vers une situation économique extrêmement difficile. Le facteur crucial est donc la rapidité d’exécution, le fait de pouvoir mettre des choses en place pour relancer certains commerces. Les nombreux locaux fermés dans les centres commerciaux, c’est déjà visible et concret. Des commerces qui ne rouvriront pas. Il faut donc s’assurer que ceux qui tiennent le coup en ce moment restent ouverts et pour cela, il faut les aider à passer à travers la deuxième vague. »
PROJET DE LOI NO 66 SUR L’ACCÉLÉRATION DES INFRASTRUCTURES
RIGUEUR ET EFFICACITÉ PEUVENT ALLER DE PAIR
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Il faut aussi mettre les chantiers municipaux sur la voie rapide, soutient l’UMQ. n octobre, l’Union des municipalités du Québec (UMQ) a présenté, en commission parlementaire, ses commentaires sur le projet de loi no 66, Loi concernant l’accélération de certains projets d’in frastructure, précisant qu’elle accueille favora blement la nouvelle pièce législative qui permettra la réalisation de grands projets d’infrastructure dans toutes les régions du Québec. Elle a aussi souligné l’importance de faire profiter les muni cipalités des mêmes mesures d’accélération que celles prévues pour le gouvernement de la province. « Nous souhaitons un effet miroir pour les villes, explique Suzanne Roy, présidente de l’UMQ et mairesse de Sainte-Julie, c’est-à-dire pouvoir aller plus rapidement dans les projets municipaux, entre autres ceux qui sont déjà dans les plans triennaux
d’immobilisation, pour lesquels le règlement d’emprunt est déjà adopté, les plans et devis déjà faits, des certificats d’autorisation déjà émis. Que nous puissions les commencer immédiatement. » Quatre grandes recommandations synthétisent le mémoire déposé par l’UMQ, soit : 1) d’octroyer aux municipalités les mêmes mesures d’accélération que celles mises de l’avant pour les projets du gouvernement du Québec dans le projet de loi ; 2) d’élargir les critères d’admissibilité du Program me de la taxe sur l’essence et de la contribution du Québec (TECQ), afin que les municipalités puissent déposer les projets indiqués dans les plans triennaux d’immobilisations ; 3) de collaborer étroitement avec les municipalités pour favoriser une implantation harmonieuse des projets d’équipements et d’infrastructures dans les milieux de vie ; 4) de réformer dès maintenant la Loi sur l’expropriation afin que l’indemnité soit basée sur la valeur marchande.
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DOSSIER SPÉCIAL UMQ
Commentant cette dernière recommandation, Suzanne Roy explique : « Chaque fois que le gou vernement veut lancer un projet, il doit apporter des modifications temporaires à la Loi sur l’expropriation. Alors, nous lui disons d’aller jusqu’au bout et de la réformer. Actuellement, c’est l’une des lois les plus généreuses au Canada qui ne tient pas compte de la valeur marchande des terrains. Telle qu’elle est actuellement, les gens n’ont pas avantage à s’entendre. Si c’est un corps public qui veut acheter le terrain, l’exproprié sait qu’il va obtenir davantage en contestant. Dans certaines municipalités, on a vu des sommes jusqu’à six fois supérieures à la valeur marchande attribuées pour une expropriation. Nous comprenons bien entendu qu’un propriétaire doit être indemnisé justement dans le cadre d’une expropriation, mais ce n’est pas parce qu’il s’agit d’argent public que ça doit atteindre de tels sommets. »
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« Chaque fois que le gouvernement veut lancer un projet, il doit apporter des modifications temporaires à la Loi sur l’expropriation. Alors, nous lui disons d’aller jusqu’au bout et de la réformer. » – Suzanne Roy
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Outre la valeur marchande n’y a-t-il pas d’autres considérations dont il faut tenir compte, car une expropriation peut avoir des impacts importants sur la vie d’un citoyen ? « Bien entendu, répond la présidente de l’UMQ. Mais actuellement, la valeur est calculée sur l’estimation du propriétaire quant au potentiel du terrain. Tout un écart ! Pour être équitable, il faut à la fois tenir compte de la valeur marchande et d’une compensation ou d’une indemnité peut-être plus difficile à chiffrer, mais d’autres provinces canadiennes y arrivent. Il est possible de trouver une formule plus juste à la fois pour les corps publics et pour les expropriés. » Enfin, concernant la collaboration plus étroite demandée entre municipalités et gouvernement, l’UMQ souhaite des communications en amont des projets. « Une collaboration plus serrée assu rera des projets qui s’intègrent harmonieusement à l’urbanisme de la municipalité et à l’aménage ment de son territoire. Le but n’est pas d’allonger les délais, bien au contraire. Nous disons au gouver nement qu’avec une meilleure collaboration, dès le début, nous trouverons le bon emplacement et mettrons ensuite en place les formalités. Si nous nous entendons en amont, les délais seront forcément raccourcis », fait valoir la présidente de l’UMQ.
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POINT DE VUE ÉCONOMIQUE
BIENVENUE DANS LA ZOOM ÉCONOMIE PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE SPÉCIALISÉ EN ÉCONOMIE
La mise au point d’un vaccin contre le coronavirus, maintenant probable, va renverser la situation. Mais il ne faut pas pour autant s’attendre à un retour à la normale, du moins, pas à la vie que nous connaissions avant la pandémie.
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INDUSTRIELLE ALLIANCE, ASSURANCE ET SERVICES FINANCIERS
est l’opinion d’un observateur chevronné du milieu socioéconomique québécois. Aujourd’hui viceprésident principal et économiste en chef chez iA Groupe financier, Clément Gignac a aussi servi comme économiste en chef à la Banque Nationale du Canada, conseiller spécial au sous-ministre des Finan ces au gouvernement de Stephen Harper et ministre du Développement économique sous Jean Charest. Des crises et des rebondissements, il en a vu plusieurs. « Je suis optimiste, dit-il. On peut espérer que l’accès à un ou à des vaccins efficaces va contrecarrer la maladie. Mais les changements qui s’annoncent modifieront notre société en profon deur. Les ajustements ne seront pas nécessairement faciles. » LE TÉLÉTRAVAIL ET LES CENTRES-VILLES Au premier chef, M. Gignac entrevoit la pérennité du télétravail, tout au moins partiellement. « Ce n’est certainement pas un phénomène passager. C’est là pour durer. Il y aura toutes sortes d’impacts. » Le développement urbain sera forcément touché. Beaucoup d’entreprises ont fait le calcul : si moins
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CLÉMENT GIGNAC Vice-président principal et économiste en chef iA Groupe financier
de gens se présentent au travail, elles n’ont plus besoin d’autant d’espace, ce qui contribue à réduire les coûts de location. Le rapport entre la présence physique et la productivité reste à définir, mais plusieurs employeurs vont recourir à cette stratégie, à plus long terme. « Les travailleurs viendront peut-être quelques jours par semaine sur place, ce qui signifie qu’on peut diminuer le nombre de bureaux individuels tout en augmentant le recours aux salles de réunion », ajoute-t-il. Comme d’autres, l’économiste se questionne sur les répercussions de ce bouleversement sur la valeur des édifices des centres-villes. En même temps, il évoque toute une série d’effets sur le tissu économique. Si moins de gens viennent en ville, il s’en trouve inévitablement moins dans les restaurants. Les spectacles sont moins courus. Le trafic est allégé. En même temps, les réunions virtuelles ont la cote, et il n’est pas assuré qu’on reviendra de sitôt aux événements qui rassemblent des centaines de personnes. Les grandes villes de congrès comme Montréal ou Québec vont encaisser le choc, à
l’image des hôtels qui accueillent les gens d’affaires ou les congressistes. Les promoteurs des tours à condos qui poussent comme des champignons risquent eux aussi de trouver le temps long. Attention ! Il n’est pas question d’une transforma tion complète de nos habitudes, mais bien d’une adaptation aux nouveaux modes de travail. Les centres-villes ne sont pas condamnés à dépérir. Ils seront juste moins achalandés. Jusqu’à quel point ? Seul l’avenir le dira. Mais tout n’est pas gris pour l’immobilier. Les résidences en banlieue gagneront en popularité, et les prix vont grimper. Même scénario pour les édifices en périphérie des grands centres urbains. Il s’agira essentiellement d’un déplacement de la demande, pense Clément Gignac. UN EFFET BOULE DE NEIGE D’autres secteurs importants de l’économie québécoise vont eux aussi subir le contrecoup de tous ces changements, à commencer par l’industrie aéronautique. « Si moins de personnes se déplacent, les transporteurs aériens vont se retrouver en surcapacité, signale Clément Gignac. Oui, les touristes n’attendent qu’une ouverture pour recommencer à voyager. Mais les gens d’affaires se précipiteront moins. C’est une autre conséquence de la ZOOM économie. » Par hasard, cette entrevue a été réalisée juste avant que la direction d’Air Canada annonce vouloir retarder, voire annuler, une commande d’appareils A220 assemblés à Mirabel, ce qui provoquera inévitablement des mises à pied. Et ce n’est qu’un exemple parmi tant d’autres. « Il n’est pas risqué de dire que nous allons assister à une consolidation dans l’industrie, ce qui veut dire, au moins au début, des pertes d’emplois », pense M. Gignac. Or, ce sont des emplois bien payés. Des salariés qui, en temps normal, peuvent espérer s’acheter une résidence. On ne peut qu’imaginer la réaction en chaîne. UNE REPRISE INÉGALE Doit-on tout voir en noir ? Pas nécessairement. Avant la pandémie, l’économie du Canada était en meilleur état que celle des autres grands pays
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POINT DE VUE ÉCONOMIQUE
industrialisés. « Il ne faut pas être dogmatique, précise Clément Gignac, et reconnaître que les gouvernements devaient réagir en injectant beaucoup de fonds publics pour soutenir l’économie. Ce qu’ils ont fait. Nous avons vu le résultat : au dernier relevé, le Canada avait récupéré 75 % des emplois perdus depuis le début de l’épidémie, par rapport à seulement 55 % aux États-Unis. Nous nous en sortons mieux que bien d’autres. » Mais il note à regret que ce redressement est asymétrique et qu’il ne profite pas à tout le monde : « J’imagine aujour d’hui une reprise en K. » Il a été question d’une reprise en V, en U, en WW ; que faut-il maintenant comprendre de cette nouvelle lettre de l’alphabet ? « Le K pointe dans deux sens opposés, précise M. Gignac. La branche d’en haut correspond aux mieux nantis. Ils ont souvent des placements en bourse, qui n’a pas chuté. Ils sont pro priétaires, et les prix de l’immobilier ont tenu. Et ils ne sont pas confinés à des emplois dans la restauration ou l’hôtellerie, moins bien payés, et qui ont souvent disparu : c’est la branche du bas. Les inégalités risquent alors de s’accentuer. »
DES MESURES DIFFICILES À ENVISAGER L’économiste se doute bien que la facture globale ne pourra pas indéfiniment s’alourdir. Il faudra tôt ou tard rembourser la dette. Il pense lui aussi (voir le texte « À venir, un possible impôt sur la vente de la résidence principale » en page 7) que les plus fortunés vont être mis à contribution avec de nouveaux prélèvements sur des actifs jadis moins imposés, comme ce qui touche le gain en capital, ou pire, autrefois épargnés, comme les successions ou la vente d’une résidence principale. En matière fiscale, ce serait là l’équivalent d’un tremble ment de terre, mais Clément Gignac répète que la vie ne reprendra pas facilement son cours normal même lorsqu’on aura réussi à circonscrire la pandémie : « Les effets vont continuer à se faire sentir pour les 5 à 10 prochaines années, au moins. Nous allons vivre une trans formation sociale à la manière de ce qui s’est passé au début du 20e siècle avec la mise en service de la Ford Model T, accessible à un plus grand nombre, et la mise au rancart des chevaux au profit des automobiles. » Ça ne s’arrêtera pas là. La télémédecine va prendre du galon, comme la télééducation et tout ce qui peut se conjuguer à distance. Et il faudra soigner les plaies non physiques. La méfiance s’est installée entre les gens, ainsi qu’entre la population et les autorités. « C’est plus que jamais une question de discipline, croit l’économiste. Il faut suivre les consignes pour revenir à une quasi-normalité dès que possible, même si ça ne sera plus comme avant. » LA SOLIDARITÉ, POUR S’EN SORTIR Clément Gignac n’est pas de nature à voir la vie en noir. Mais par expérience, il sait que les meilleures analyses peuvent dérailler. Il redoute notamment les suites de l’élection américaine, avec les tendances protectionnistes de Donald Trump qui pourraient se prolonger sous une administration démocrate. Joe Biden est moins impré visible et plus pragmatique, mais ses alliés pourraient exiger la mise en place de barrières, surtout si l’économie américaine tarde à redémarrer. Pour les Américains, le vieux réflexe veut que quand ça va mal, ce soit la faute des autres. Mais c’est une autre histoire. « Pour l’instant, il importe de nous occuper de nos propres affaires, dit Clément Gignac. Ce ne sera pas facile pour l’ensemble du Canada, entre autres dans l’Ouest, mais le Québec a des chances de mieux s’en tirer. Notre économie est plus diversifiée, et le marché immobilier moins boursouflé. »
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La morale ? « Serrons-nous les coudes. Il n’y a pas d’autres façons de nous en tirer », conclut-il.
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ECONOMIC VIEWPOINT
EN
WELCOME TO THE ZOOM ECONOMY PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE SPÉCIALISÉ EN ÉCONOMIE
The development of a corona virus vaccine, now likely, will turn the current situation around. But that doesn’t mean we should expect a return to normal, a resumption of the life we knew before the pandemic.
INDUSTRIELLE ALLIANCE, ASSURANCE ET SERVICES FINANCIERS
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hat is the opinion of a veteran observer of the socioeconomic health of Québec society. Currently senior vice-president, Investments, and chief economist at iA Financial Group, Clément Gignac has also been a vice-president and chief economist at the National Bank of Canada, a senior advisor to the deputy minister of Finance in the government of Stephen Harper and the provincial minister of Economic Development under Jean Charest. He has seen many crises and twists and turns. "I’m optimistic," he said. "There is hope that access to an effective vaccine or vaccines will counteract the disease. But the changes ahead will affect our society profoundly. The adjustments won’t necessarily be easy." TELEWORKING AND THE DOWNTOWN CORE First and foremost, Mr. Gignac views teleworking as a permanent part of the new landscape, at least partially. "This is by no means a passing phenomenon. It is here to stay. There will be all kinds of impacts."
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CLÉMENT GIGNAC Senior vice-president, Investments, and chief economist iA Financial Group
Urban development will of course be affected. Many companies have done the math : if fewer people show up for work, they don’t need as much space, which helps reduce rental costs. The relationship between physical presence and productivity has yet to be defined, but many employers will adopt this strategy over the long term. "Workers might come in only a few days a week, which means you can reduce the number of individual offices while increasing the use of meeting rooms," he added. Like many others, the economist wonders about the repercussions of this upheaval on the value of downtown buildings. The outcome of the crisis is a whole series of impacts affecting the economic fabric. Fewer people come into the city, which means fewer people in restaurants. Shows and concerts are less popular. Traffic is lighter. At the same time, virtual meetings are now in vogue and there is no guarantee that events that bring together hundreds of people will be back in
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the near future. Big convention cities like Montréal and Québec City are severely affected, as are hotels that cater to business people or conventioneers. The promoters of the condo towers springing up in cities all over the world are also facing a nasty surprise. It is not a question of completely transforming our habits, but rather of adapting to new ways of working. It does not mean that city centres are doomed to decline, only that they will be less crowded. How much less? Only time will tell. But all is not lost for real estate. Suburban homes will become more popular, and prices will rise. The same applies to buildings on the outskirts of major urban centres. It will essentially be a shift in demand, notes Clément Gignac. SNOWBALL EFFECT Other important sectors of the Québec economy are also being transformed by these changes, starting with the aeronautics industry. "If fewer
people travel, airlines will be facing overcapacity," he said. "Yes, tourists are just waiting for a chance to start travelling again. But business people will be less rushed. It’s another consequence of the Zoom economy." By chance, this interview took place just before Air Canada announced that it will postpone and also cancel some orders for A220 aircraft built in Mirabel, a decision that will inevitably lead to layoffs. And that is only one example among many. "We are going to see a consolidation in the industry which means, at least initially, job losses." These are well-paying positions filled by employees who, under normal circumstances, can hope to buy a home. One can only imagine the chain reaction. AN UNEVEN RECOVERY Is the outlook so bleak? Not necessarily. Before the pandemic, Canada’s economy was in better shape than that of other major industrialized countries. "We must not be dogmatic about it," said Mr. Gignac. "We must recognize that governments
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ECONOMIC VIEWPOINT
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had to react by injecting a lot of public funds to bolster the economy, which they did. And we’ve seen the results. At last count Canada had recouped 75% of the jobs lost since the beginning of the epidemic, compared to only 55% in the United States. We are doing better than many others." But he notes with regret that this recovery is asymmetrical and that it does not benefit everyone. "I’m now seeing a K-shaped recovery." There has been talk of a V, U or WWshaped recovery, but what does this particular letter of the alphabet imply? "The K points in two opposite directions. The upper branch is for the better-off. They often have investments in the stock market, which hasn’t fallen. They own property, and real estate prices have held up. They are not confined to employment in the restaurant or hotel industries where jobs are less well paid; indeed many jobs there have disappeared. That’s the bottom branch. And inequality is likely to increase." DIFFICULT MEASURES BEING CONSIDERED The economist is well aware that the bill for providing assistance to workers and various economic sectors cannot go on expanding indefinitely. Sooner or later the debt must be repaid. He also thinks (see "A Tax on the Sale of your Primary Residence?" on page 10) that the wealthiest will be called upon to contribute with new taxes on assets previously taxed at a lower rate, such as capital gains. Other measures might include an inheritance tax or a tax on the proceeds from the sale of a principal residence, which for the moment are tax-exempt. In fiscal terms that would be the equivalent of an earthquake, but Clément Gignac reiterates that life will not smoothly return to normal even after the pandemic has been successfully contained. "The effects will continue to be felt over the next 5 to 10 years at least. 70
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We are experiencing a social transformation similar to what happened in the early 20th century with the launch of the Ford Model T, a car millions of people could afford. It marked a new era and the end of horse-drawn vehicles." It won’t stop there. Telemedicine is going to take off, as is tele-education and anything that can be handled remotely. Non-physical wounds must also be taken care of. There is a certain amount of mistrust between individuals, and also between the community and the authorities. "It’s more than ever a question of discipline. We must comply with instructions for a return to near-normality as soon as possible, even if that reality won’t be the same as before." SOLIDARITY – THE KEY TO SUCCESS Clément Gignac does not adopt a bleak approach. But based on experience, he knows that even the best analyses can go off the rails. In particular, he fears the aftermath of the American election, especially Donald Trump’s protectionist tendencies that might persist under a Democratic administration. Joe Biden is less unpredictable and more pragmatic but his allies will insist on establishing barriers, especially if the U.S. economy is slow to recover. For Americans, the old reflex is back in force: When things go wrong, it’s someone else’s fault. But that is another story. "For the moment it’s important that we take care of our own business," observes Clément Gignac. "It won’t be easy for Canada as a whole, especially western Canada, but Québec is likely to do better. Our economy is more diversified, and the real estate market is less bloated." The moral? "We must stand united and work together. There is no other way to get out of this."
INVESTISSEMENTS RESPONSABLES ET GOUVERNANCE
APPRENDRE DE LA CRISE DE LA COVID-19 EN VALORISANT LA RÉSILIENCE DES IMMEUBLES Andrée De Serres
Yanis Semsari Experts invités
Andrée De Serres, Ph. D., titulaire, Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, et directrice, Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2), ESG UQAM
La crise de la COVID-19 a entraîné dans son sillage d’importants impacts sur l’immobilier commercial. Les propriétaires d’immeubles de bureaux affrontaient déjà certaines perturbations, notamment le début de la vague de l’adoption du télétravail par les entreprises locataires, combiné au réaménagement des locaux en espaces de travail ouverts, le tout accompagné de services numériques de plus en plus sophistiqués. La préoccupation pour le bien-être et la santé des occupants commençait aussi à se percevoir avec l’engouement croissant pour l’obtention de nouvelles certifications comme Well et Fitwell. Le passage vers le bâtiment durable, le Smart Building, et la ville intelligente était bien en marche. Cependant, la crise sanitaire a brusquement rappelé une faiblesse : le manque de résilience des immeubles et des villes, remettant au premier plan la priorité à apporter à la qualité de la gestion immobilière et à la gestion des risques touchant la santé, la sécurité, le bienêtre et le confort des occupants. Les immeubles de bureaux ont été fortement touchés par les mesures qu’ont adoptées les gouvernements et par le ralentissement ou l’arrêt des activités de leurs locataires. Un sondage diffusé durant les premiers mois de la crise par notre équipe de chercheurs a permis de suivre en direct les défis affrontés par les propriétaires d’immeubles et les moyens adoptés pour y faire face au moment même de leur survenance. Voici quelques constats tirés des 534 réponses d’experts du secteur immobilier recueillies entre les mois d’avril et de juillet 2020.
La nécessité d’avoir un plan de contingence – Pour pouvoir assurer la continuité de leurs opérations, les entreprises ont eu à déployer leur plan de contingence. Celles qui disposaient d’un plan bien pensé et connu des employés s’en sont sorties moyennant quelques jours d’adaptation pour apprendre à travailler en mode télétravail. Pour les autres organisations prises de court par la crise, cette transition s’est avérée complexe. Certaines ont dû mettre en place en urgence des moyens techniques et investir en équipements informatiques pour permettre le télétravail. Par la suite, elles ont vécu l’apprentissage du travail à distance. La gestion, l’entretien et le maintien des lieux – Pour tous les propriétaires, il a fallu déterminer, parmi les employés, ceux qui devaient rester sur place pour assurer le fonctionnement
Yanis Semsari est assistant de recherche pour la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) et de l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2). Étudiant à la maîtrise en science de l’administration spécialisation marketing, profil mémoire, il est titulaire d’un baccalauréat en science de la gestion de l’ESG UQAM concentration marketing, profil Honor, et d’une licence en gestion – option Management et gestion des organisations de l’Université Paris Dauphine. ISTOCK PAR FRANCK-BOSTON
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INVESTISSEMENTS RESPONSABLES ET GOUVERNANCE
technique, l’entretien et la gestion de l’immeuble, en intégrant les règles décrétées par les autorités de santé publique. Parmi celles-ci, notons des barrières matérielles pour instaurer la distanciation physique, fermer certaines aires communes, prévoir un sens de circulation et les limites de personnes par ascenseur, etc. Plusieurs organisations ont effectué des changements rapides et mis en œuvre de nouveaux moyens plus sophistiqués en matière d’entretien visant à rehausser les exigences des protocoles de nettoyage tant sur le plan de la fréquence que sur celui de la qualité
du ménage et de la désinfection. Elles ont eu à se montrer plus transparentes : par exemple, les équipes d’entretien ménager se sont mises à effectuer leurs rondes durant les heures habi tuelles de travail pour rassurer les occupants des immeubles. Les problèmes financiers – Avec le prolongement de la crise, plusieurs organisations ont connu d’importantes difficultés financières. De nom breux locataires ont été incapables de payer leur loyer. En conséquence, certains propriétaires n’ont pu honorer leurs obligations auprès de leurs créanciers et de leur ville. Cette situation a nécessité la négociation d’ententes de paiements ou la renégociation des baux. Les répondants ont expliqué avoir dû aussi composer avec le manque de clarté relativement aux modalités d’application et d’admissibilité des différents programmes d’aide des gouvernements au fur et à mesure que la crise perdurait. Les problèmes de communication – Des diffi cultés ont été rapportées par les propriétaires d’immeubles en matière de communication : avec leurs employés en début de crise ; avec leurs locataires, qui ne se trouvaient plus dans les lieux loués ; avec les autorités, pour obtenir plus de précisions sur l’état de la situation ; avec leurs propres créanciers, etc. Les propriétaires devront assurément mettre plus l’accent sur les pratiques de communication et mieux définir les rôles et les responsabilités de chaque intervenant ; ils devront aussi développer les compétences permettant de discerner les informations devant être diffusées promptement aux occupants, surtout dans un contexte où les différentes directives des autorités publiques sont appelées à évoluer rapidement. C’est un facteur clé pour contribuer à maintenir la confiance des locataires et à réduire leur incertitude. En conclusion, il ne fait aucun doute que cette crise fera évoluer les modèles d’affaires des propriétaires immobiliers. Il semble incontournable qu’ils doivent dorénavant miser sur une stratégie visant à optimiser la gestion des impacts des immeubles sur la santé, la sécurité, le bien-être et le confort de leurs occupants et même de leurs voisins. Cela contribue, du même coup, à l’amélioration de la résilience des immeubles et des villes, en plus de nous préparer à mieux affronter les changements climatiques.
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QUÉBEC, CAPITALE DU TÉLÉTRAVAIL
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PAR GILBERT LEDUC, JOURNALISTE
Québec est la capitale politique et administrative de la Belle Province. Elle est aussi la capitale de l’assurance au pays. En ces temps de pandémie de COVID-19, Québec est aussi devenue, en quelque sorte, la capitale du travail à domicile !
«
À la mi-octobre, 67 % de l’effectif de la fonction publique québécoise était en télétravail », rapporte Catherine Paquet, conseillère en communication interne au ministère du Conseil exécutif et au Secrétariat du Conseil du trésor. Dans la région de la Capitale-Nationale, les ministères et les organis mes comptent près de 27 000 employés réguliers.
à Québec, à peine 80 d’entre eux assurent les services essentiels à partir de nos bureaux », ajoute Pierre Picard, responsable des relations publiques chez IA Groupe financier.
Les sièges sociaux de huit des plus importantes compagnies d’assurance de dommages et d’assu rance de personnes au Canada ont pignon sur rue à Québec et à Lévis. Ils fournissent un gagne-pain à plus de 12 500 personnes dans les deux villes. « Présentement, 97 % de nos 5 200 employés travaillent chez eux, et nous ne prévoyons pas de retour au bureau à court terme », informe Jean-Pascal Lavoie, conseiller en relations avec les médias et affaires publiques pour La Capitale et SSQ Assurance, deux sociétés qui viennent de fusionner leurs activités. « De nos 2 800 employés ISTOCK PAR BARTEKSZEWCZYK
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ENJEU
DEUX ACTEURS DE POIDS Le gouvernement et les assureurs ne sont pas seulement d’importants employeurs dans la région de Québec. Ils sont des acteurs incontournables dans le marché immobilier. Selon le Groupe Altus, ils occupent environ 29 % des bureaux de 20 000 pi2 et plus dans la capitale. « Ce n’est que la pointe de l’iceberg, souligne Alain Roy, directeur général du bureau du Groupe Altus à Québec. Notre inventaire ne recense que les propriétés de 20 000 pi2 et plus, et nous savons pertinemment que le gouvernement et les assureurs, en plus de loger leurs travailleurs dans les immeubles leur appartenant, en louent dans le secteur privé. »
ALAIN ROY Directeur général du bureau de Québec Groupe Altus
en ajoutant que l’inventaire de nouveaux pieds carrés de bureau disponibles n’a presque pas bougé au cours des derniers mois : « Il ne s’est ajouté que 90 000 pi2 entre le premier et le dernier semestre 2020. C’est très très peu. »
L’Édifice Marie-Guyart, siège social de la Société québécoise des infrastructures 74
LA CAPITALE
SOCIÉTÉ QUÉBÉCOISE DES INFRASTRUCTURES
« C’est certain que si ces deux poids lourds décident de réduire les superficies de bureau au profit d’un recours accru au télétravail, l’impact se fera sentir sur le taux d’inoccupation qui se situe à 6,9 % au troisième trimestre 2020 et que l’on juge normal et sain pour la région. Il pourrait grimper à plus de 11 % si le gouvernement et les assureurs décident de diminuer les espaces de 20 % », explique M. Roy
GROUPE ALTUS
Le siège social de la compagnie d’assurances La Capitale, rue Jacques-Parizeau à Québec
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UNE POLITIQUE-CADRE EN MATIÈRE DE TÉLÉTRAVAIL Le gouvernement a affiché ses couleurs à l’égard du télétravail. « Cette forme d’organisation du travail est appré ciée par une vaste majorité du personnel. Une politique-cadre en matière de télétravail pour le personnel de la fonction publique sera déposée sous peu, indique Catherine Paquet dans un courriel. Il est difficile de prévoir exactement les impacts qui en découleront sur le parc immobilier du gouvernement. » CCIQ
« Toutefois, outre l’application de la politiquecadre en télétravail du gouvernement qui pourrait avoir une influence sur l’utilisation des espaces, la Société québécoise des infrastructures travaille actuellement au développement de nouveaux espaces de travail qui misent sur la flexibilité, la mobilité de certains employés et l’adaptabilité, en tirant profit de l’évolution des technologies de l’information. Non seulement cette approche favoriserait l’innovation et la créativité, mais elle permettrait également de réduire les espaces occupés tout en maintenant une distanciation adéquate et sécuritaire. » Pour le moment, du côté des assureurs, les dirigeants suivent l’évolution de la pandémie. Desjardins a annoncé la création d’un groupe de réflexion qui se penche sur l’avenir de son parc immobilier, notamment en abordant les enjeux du télétravail et de l’utilisation optimale des superficies.
STEEVE LAVOIE Président et chef de la direction Chambre de commerce et d’industrie de Québec
UNE NOUVELLE FAÇON DE FAIRE Au bureau de Québec du Groupe Altus, le nombre d’employés en télétravail avant la pandémie de COVID-19 se comptait sur les doigts d’une seule main. À la Chambre de commerce et d’industrie de Québec (CCIQ), la présence au bureau des salariés était obligatoire avant que la maladie à coronavirus vienne s’installer dans nos vies. « Je ne me vois pas exiger le retour au bureau à temps plein de mes employés une fois la pandémie derrière nous, affirme le président et chef de la direction de la CCIQ, Steeve Lavoie. Le moment venu, nous nous réunirons pour déterminer, ensemble,
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le modèle d’organisation du travail que nous allons nous donner. En ce moment, je peux vous dire que ça fonctionne bien avec le télétravail. » Pour sa part, Alain Roy estime que le télétravail va s’imposer comme une « nouvelle façon de faire » dans les entreprises : « J’estime qu’une partie de notre équipe composée d’une soixantaine d’employés va vouloir continuer de travailler à la maison deux ou trois jours par semaine. Le travail à domicile à temps plein ? Je n’y crois pas vraiment. Un jour, il y aura un vaccin, et les craintes des travail leurs vont se dissiper. » En août dernier, la CCIQ dévoilait les résultats d’un sondage réalisé auprès de 421 employeurs du secteur privé visant à connaître leur appréciation du travail à domicile. Les résultats ont révélé, entre autres, que 82 % des patrons interrogés avaient modifié positivement leur perception à l’égard du télétravail et que 72 % d’entre eux avaient l’impression que leurs employés travaillant à la maison étaient aussi sinon plus productifs. Par ailleurs, le sondage – réalisé en juillet – indiquait que 57 % des salariés des employeurs interrogés étaient en télétravail à temps plein au début de la pandémie. Ce pourcentage avait chuté à 32 % en juillet et devrait s’établir à près de 17 % en décembre. La deuxième vague de la pandémie a assurément bousculé cette projection.
JÉRÔME JOLICŒUR Directeur général du Groupe commercial AMT et vice-président-directeur général Groupe immobilier Tanguay
LES IMPACTS : « ATTENDONS UN PEU » « Avant de construire un nouvel immeuble de bureaux, nous allons y penser deux fois », assure Jérôme Jolicœur, directeur général du Groupe commercial AMT et vice-président-directeur général du Groupe immobilier Tanguay, deux entreprises possédant environ 1,5 million de pieds carrés de locaux à louer principalement à Lévis et à Québec. « Avant même la pandémie, nous avions commencé à déplacer nos billes vers le secteur industriel. » Le Groupe immobilier Tanguay vient de construire un nouveau siège social de 50 000 pi2 pour Exceldor à Lévis. Le défi de Jérôme Jolicœur est mainte nant de dénicher de nouveaux locataires pour occuper l’ancien siège social de la coopérative agroalimentaire situé, lui aussi, à Lévis. « Je ne suis pas persuadé de pouvoir louer les espaces vacants au cours des 6 à 12 prochains mois », confie-t-il.
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« Dans le contexte actuel d’incertitude, des locataires préfèrent renouveler leur bail pour une période plus courte, par exemple un an ou deux plutôt que cinq, pour voir venir les choses. Éven tuellement, vont-ils vouloir abandonner des pieds carrés en raison de l’adoption du télétravail par leurs employés ? Je n’en suis pas certain. Attendons un peu. Ce qui risque d’arriver, par contre, c’est que des entreprises retardent ou abandonnent des projets d’agrandissement », prévoit-il.
QUÉBEC
LE POINT SUR LE MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX DE QUÉBEC Alain Roy, É.A. Expert invité
Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.
Après une année affichant des indicateurs records en 2019, on observe majoritairement de bons résultats dans la plus récente analyse du Groupe Altus sur le marché des immeubles de bureaux de Québec, et ce, malgré la période d’incertitude liée à la COVID-19. L’IMPACT DE LA COVID-19 L’éclosion du nouveau coronavirus (SARS-CoV-2), déclarée par l’Organisation mondiale de la Santé (OMS) comme une pandémie mondiale le 11 mars 2020, a bouleversé les marchés financiers à l’échelle de la planète. La distanciation physique et des restrictions de voyages ont été appliquées par de nombreux pays, et plusieurs secteurs de l’économie sont durement touchés. Dans le marché des locaux pour bureaux de Québec, les locataires continuent majoritairement à payer leur loyer même si leurs employés travaillent de la maison. À court terme, le timide retour au bureau a très peu d’impact sur les revenus (sauf pour les revenus de stationnement), l’inoccupation et les mauvaises créances que les répondants à notre sondage appliquent à leurs modèles financiers. Or, les protocoles de retour au bureau dans le respect des mesures de distanciation physique nécessitent davantage de ressources de formation, de sécurité, de nettoyage et de désinfection. Ces coûts d’exploitation additionnels se maintiendront tant qu’il y a un risque de nouvelles vagues de cas de COVID-19, et peut-être même après. Les nouvelles stratégies d’occupation des loca taires se dessineront également plus clairement
au fil des renouvellements de baux. À plus long terme, la réduction potentielle des besoins en espace liée à l’augmentation du nombre de télétravailleurs sera compensée par moins de densité par poste de travail, mais nul ne peut dire encore si le solde sera positif ou négatif ni dans quelles proportions. L’ABSORPTION DEMEURE POSITIVE Depuis la dernière publication de notre étude au deuxième trimestre 2019, on remarque que la variation de l’espace occupé est positive, avec une croissance de plus de 280 000 pi2. Ce taux d’absorption annuelle est plus faible que la croissance de plus de 460 000 pi2 enregistrée à pareille date l’an dernier, mais reste semblable à la moyenne sur cinq ans qui se situe autour de 265 000 pi2. Notons que 2020 marque une qua trième année de croissance positive après les deux années d’absorption négative en 2015 et 2016. Lorsqu’on analyse les statistiques par classe, on remarque qu’elles ont toutes connu une absorp tion positive cette année, même la classe C, qui a affiché plusieurs années d’absorption négative. La classe B est la classe d’immeubles qui a connu la plus forte absorption en 2020, tout comme les deux années précédentes, comme le montre le graphique qui suit.
VARIATION DE L’ESPACE OCCUPÉ PAR CLASSE D’IMMEUBLE MARCHÉ DE QUÉBEC
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Rappelons que la pandémie a démontré sans équivoque la faisabilité technologique du travail à distance, bien qu’il reste à prouver que les gains de productivité du télétravail sont durables sur le long terme. Il semble toutefois envisageable que les locataires d’immeubles de bureaux puissent réviser leur stratégie spatiale, même si l’ampleur de ces changements et leur impact ne se manifesteront qu’au moment du renouvellement des baux. Plus spécifiquement, le Mouvement Desjardins a annoncé qu’il allait réévaluer la pertinence de l’ensemble de son parc immobilier au cours des prochains mois. Il sera alors question de l’avenir des actifs immobiliers et des locaux loués, dont le siège social à Lévis. La possibilité d’un partage des journées entre la maison et le bureau pourrait alors être privilégiée. Plusieurs grands utilisateurs d’espace feront la même analyse prochainement. Est-ce que de petits occupants d’espace pourraient réviser leur stratégie spatiale à la baisse suffi samment pour avoir un impact considérable sur l’absorption à venir ? À plus grande échelle, dans quelle mesure l’absorption s’en trouvera-t-elle touchée si les grands occupants d’espace tels que
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Desjardins décident de diminuer considérablement leurs superficies louées ? Il est encore tôt pour observer ces effets, mais il n’en demeure pas moins qu’une diminution considérable de l’absorption pourrait avoir un impact sur le taux d’inoccupation et sur le taux de disponibilité dans les années à venir. LE TAUX D’INOCCUPATION EN BAISSE La livraison de près de 63 000 pi2 depuis la dernière parution de notre étude de marché en septembre 2019, qui est le plus faible nombre de pieds carrés livrés depuis 2015, a certes eu un effet à la baisse sur l’inoccupation à Québec. Le taux d’inoccupa tion est passé de 7,5 % l’année dernière à 6,6 % au deuxième trimestre de 2020. L’inoccupation à Québec n’avait pas été aussi basse depuis 2015. De manière plus précise, on remarque que tous les secteurs ont connu une baisse de leur taux d’inoccupation mis à part celui de Lévis. Le secteur Centre-ville a enregistré la plus importante baisse avec une diminution de 1,8 % de son taux d’inoccu pation, passant de 8,0 % à 6,2 %. Les deux autres secteurs (Sainte-Foy ainsi que Nord et Ouest) ont eux aussi connu des baisses de leur taux d’inoccupation, respectivement de 0,4 % et 0,8 %.
Taux d’inoccupation
ÉVOLUTION DE L’INOCCUPATION PAR SECTEUR – 2010 À 2020
Pour l’année 2020, cinq immeubles sont actuelle ment en construction. Il s’agit du siège social de la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST), de l’édifice Fasken au centre-ville, de la phase 3 du Centre d’affaires Henri-IV, du projet 800 sur le boulevard Charest Est et de l’immeuble situé au 1500, rue Métivier à Lévis. L’année 2020-2021 offrira donc au
moins 170 000 pi2 additionnels, si l’on fait abstraction du siège social de la CNESST, qui sera exclu de l’inventaire étant donné son classement dans les immeubles gouvernementaux. L’immeuble Fasken du Groupe Mach et le projet 800 de GM Dévelop pement ajouteront quant à eux 178 000 pi 2 à leur achèvement en 2022. Ainsi, le nombre limité de projets en construction devrait continuer à
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favoriser une baisse du taux d’inoccupation à court terme. Néanmoins, à plus long terme, bien qu’il soit encore tôt pour le ressentir, peut-on envisager que la réduction des besoins en espace associée à l’augmentation du nombre de travailleurs à domicile à cause de la COVID-19 puisse générer une plus faible demande à long terme ? Advenant un tel scénario, nous pourrions nous attendre à ce que certains projets en prélocation soient mis sur pause pendant quelques mois, voire quelques années. UNE AUGMENTATION DE LA DISPONIBILITÉ ET MOINS D’OPTIONS POUR LES LOCATAIRES L’analyse de la disponibilité permet de constater que bien qu’il y ait environ 1 370 000 pi2 actuelle ment vacants dans le marché de Québec, près de 1 655 000 pi2 sont disponibles pour la location. L’écart positif entre les espaces vacants et les espaces disponibles peut laisser présager une hausse du taux d’inoccupation pour les prochains trimestres si les superficies disponibles ne trouvent pas preneurs rapidement. De manière plus précise, les secteurs du Centre-ville et de Sainte-Foy ont vu une dimi nution de leur disponibilité. Le secteur de Lévis a quant à lui connu une légère hausse avec 10 000 pi2 supplémentaires, alors que le secteur Nord et Ouest a affiché une hausse significative, soit près de 150 000 pi2 d’espace disponible supplémentaire. Le nombre d’édifices pouvant offrir des locaux de 10 000 pi2 contigus, qui avait atteint un sommet au quatrième trimestre de 2015, est en baisse. En date de septembre 2020, si l’on inclut les édifices en construction, on observe cependant une légère augmentation, alors que le marché locatif de
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Québec comptait 29 édifices pouvant offrir au moins 10 000 pi2 contigus. De ce nombre, un seul édifice peut proposer jusqu’à 50 000 pi2 contigus pour accommoder un locataire majeur. Dans l’ensemble, le marché des immeubles de bureaux de Québec s’est amélioré par rapport à l’année dernière. Le taux d’inoccupation a connu une baisse, et l’absorption demeure positive pour une quatrième année consécutive. De plus, le nombre limité de projets en construction devrait continuer à favoriser une baisse du taux d’inoccup ation à court terme. En contrepartie, les tendances d’occupation de l’espace pourraient connaître d’impor tants changements dans les années à venir, et les mises en chantier des projets annoncés pourraient être retardées en raison de l’incertitude liée à l’occupation de l’espace attribuable à la COVID-19. En outre, le taux de disponibilité est en augmen tation dans notre dernière étude, ce qui peut laisser présager une hausse de l’inoccupation pour les prochains trimestres si les locaux disponi bles deviennent vacants à l’échéance des baux en place. POUR 2021… Cela dit, même en période de volatilité associée à la pandémie, l’investissement immobilier est basé sur le long terme. La situation reviendra un jour à la normale. Interrogés sur les conditions essentielles à ce retour à la normalité, les répondants à notre sondage ont été nombreux à répondre en chœur : un vaccin ou un traitement. D’ici là, on continue à apprendre, à s’adapter et à cerner de nouveaux repères d’analyse des risques et des possibilités.
JULIE ROY
LEADER ET FEMME D’EXCEPTION PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE
Le 28 septembre dernier, la présidente et chef de la direction de Roy. recevait le prix Leadership, Femme d’exception Financière Sun Life, catégorie Grande entreprise, au 40e concours Les Mercuriades de la x x Fédération des chambres de commerce du Québec.
la tête d’une entreprise de plus de 2 550 employés, Julie Roy est l’une des rares femmes propriétaires majoritaires au Québec. Arrivée en poste en 2000, elle a gravi tous les échelons avant de reprendre en 2013 les rênes de l’entreprise familiale fondée en 1954. Aujourd’hui, avec plus de 400 clients au Québec et en Ontario, cette société totalement québécoise, certifiée propriété féminine, s’est taillé une place de leader en entretien général d’immeubles.
JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
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En recevant ce Mercure prestigieux, Julie Roy a immédiatement pensé à sa famille. « Dans une entreprise familiale, il y a des gens qui croient en toi. Pour moi, c’est une façon de dire merci à mes parents. » Ce prix rejaillit aussi sur son équipe : « Je fais partie de la marque Roy. Ma visibilité est importante pour l’entreprise. Cela rassure les gens de voir que leur présidente est reconnue. Ils savent qu’ils travaillent pour une bonne entreprise. » En retour, elle croit qu’un tel prix lui permet d’être toujours mieux entourée. « On dit que c’est l’équipe qui fait notre force. Oui, je pense que je suis une bonne leader. Mais il faut que je les attire, ces gens-là, puis que je les motive, » croit Mme Roy. Selon la dirigeante, l’obtention de ce Mercure est le résultat de divers facteurs : « C’est une année de crise sanitaire, et Roy. a été à l’avant-scène. Il y a aussi le fait qu’il s’agit d’une compagnie de troisième génération avec une direction bien en selle. Les chances qu’une relève de troisième génération fonctionne sont de moins de 10 %. Nous avons franchi ce cap. La propriété féminine rendait également ma candidature intéressante. » Enfin, son implication auprès de la Maison Jean Lapointe et d’AXIA, une entreprise d’économie sociale visant à donner des emplois de qualité à des gens vivant avec des limitations, l’a certainement aidée à remporter ce prix, ajoute-t-elle. MISER SUR LA RÉUSSITE Pour Julie Roy, le succès de Roy. repose d’abord sur l’excellence des services offerts à ses clients. La qualité et la stabilité de la main-d’œuvre sont donc d’une importance capitale. « Le manque de main-d’œuvre est un frein à la croissance pour plusieurs entreprises, dans tous les domaines confondus. On n’y échappe pas non plus. Si l’on recherche des clients qui sont prêts à payer pour la qualité, eux, de leur côté, veulent obtenir des services qui ne seront pas en dents de scie », expose-t-elle. Deux principes, la bienveillance et la reconnais sance, jouent un rôle déterminant dans l’engage ment et la fidélisation des employés au sein de l’organisation. La dirigeante maintient le cap sur un objectif ultime : devenir le meilleur employeur au Canada d’ici 2025. Un premier pas a d’ailleurs été
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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
« Le nerf de la guerre, c’est de garder les nouveaux. Le processus d’accueil, d’intégration et de formation est donc capital dans notre expérience candidat /expérience employé. » – Julie Roy
accompli lors des Mercuriades 2020 puisque Roy. était également finaliste dans la catégorie Employeur de l’année Manuvie, Grande entreprise. « On vise aussi à obtenir ce prix-là », souligne Julie Roy. ÊTRE SÉLECTIF Même si l’entreprise a toujours déployé des efforts pour attirer les meilleurs talents, la pénurie de maind’œuvre actuelle l’incite à investir davantage dans sa stratégie de meilleur employeur. Tout en utilisant les sites de recherche d’emploi, Roy. se tourne de plus en plus vers une stratégie d’acquisition de talents numériques innovante. Le but est, entre autres, de recruter des candidats potentiels dans d’autres secteurs d’activité écono mique. Avec un taux horaire de base d’environ 18 $ pour un poste de préposé à l’entretien, l’entreprise attire d’abord les chercheurs d’emploi par le salaire et les avantages sociaux, puis par les possibilités d’avancement. Roy. reçoit en moyenne plus de 2 000 curriculum vitæ par mois. De ce nombre, seulement 3,4 % des candidatures sont retenues. « On est très sélectif à l’embauche », précise Julie Roy. Si aucun diplôme n’est requis, certaines qualités personnelles s’avè rent essentielles. Outre une bonne forme physique, le préposé à l’entretien doit aimer bouger, travailler vite et bien, savoir gérer les priorités et être dispo nible le soir, la nuit et la fin de semaine. ACCROÎTRE LA RÉTENTION Si l’entreprise affiche un taux de roulement envia ble de 24 %, elle travaille constamment à l’amé liorer. Pour la présidente, « le nerf de la guerre, c’est de garder les nouveaux. Le processus d’accueil, d’intégration et de formation est donc capital dans notre expérience candidat /expérience employé ». Ainsi, les recrues reçoivent une formation technique de base afin qu’elles sachent à quoi s’attendre.
« Après cette formation, certains nous disent : "C’est pas pour moi." Et c’est tant mieux », croit Mme Roy. Par la suite, le nouvel employé reçoit une for mation complète et bénéficie d’un programme d’accompagnement. L’équipe à la répartition joue également un rôle clé dans la rétention des nouveaux venus. Puisque ces derniers n’ont pas de poste fixe, comme les employés syndiqués, ils sont appelés à effectuer de nombreux remplacements. « Comment faire pour qu’ils ne se tannent pas ? Eh bien, c’est en leur donnant de la rétroaction, en s’assurant qu’ils sont heureux et bien reçus », fait valoir Julie Roy. Rapidement, l’entreprise s’efforce de détecter les employés ayant le potentiel de devenir des chefs d’équipe. « Tout passe par le développement des leaders. Ce sont eux qui ont vraiment le contrôle sur le taux de roulement. J’aurais beau être l’employeur le plus gentil au monde, si un employé n’a pas le goût de rentrer travailler parce que son chef d’équipe lui fait dresser les poils sur les bras, il va aller chercher un emploi ailleurs », indique la dirigeante. Les aspirants chefs intègrent ensuite l’Académie Roy. « Il s’agit d’un programme de formation sur mesure pour nos chefs d’équipe. Il est presque exclusivement axé sur le savoirêtre. Nous nous concentrons sur l’essentiel : la communication, le langage non verbal, le service à la clientèle, l’accueil des nouveaux. Nous voulons montrer à nos chefs combien la reconnaissance est importante pour rallier les équipes », détaille-t-elle. Au centre de la stratégie de rétention se trouve aussi Planète Roy, une page Facebook interne où l’entreprise partage les bons coups, les nouvelles et les bonnes pratiques, félicite les employés pour leur réussite et invite le personnel à faire de même. CROIRE EN SON ÉQUIPE À propos de son leadership, Julie Roy « ne pense pas qu’il soit si féminin que cela. C’est plus dans l’air du temps. C’est du leadership participatif. Mes équipes sont très responsabilisées dans ce qu’elles ont à faire. Je ne suis vraiment pas dans la microgestion. Ultimement, c’est moi qui tranche s’il y a des dissensions. Je crois beaucoup à l’atteinte d’un consensus dans l’équipe. Si je ne l’ai pas, je vais tenter de comprendre pourquoi et d’analyser tous les angles avant de prendre l’ultime décision. Mais souvent, cette décision vient de l’équipe ».
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MONDE MUNICIPAL
COVID-19 ET GESTION DES MATIÈRES RÉSIDUELLES :
QUELS IMPACTS POUR LES MUNICIPALITÉS ? Suzanne Roy Experte invitée
Les mesures mises en place depuis la mi-mars au Québec en lien avec la COVID-19 ont significativement altéré l’activité économique et, par le fait même, la composition des matières résiduelles au Québec. Certaines municipalités craignent de devoir faire les frais d’un déplacement de la consommation résidentielle, se traduisant par des hausses exceptionnelles de matières résiduelles en bordure de rue. Afin d’y voir plus clair et d’avoir l’heure juste sur cette question, le Caucus des municipalités de la Métropole de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) – formé des 82 municipalités comprises dans le territoire de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) – a confié un mandat à Chamard stratégies environne mentales il y a quelques mois. Cette firme spécialisée de consultation en ges tion des matières résiduelles a ainsi effectué une évaluation du gisement récent de ces matières afin de définir les impacts possibles de la pandé mie sur la quantité et la qualité des matières collectées par les municipalités.
Suzanne Roy est présidente de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) depuis mai 2020. Elle a auparavant présidé l’organisation de 2014 à 2016. Elle est également mairesse de Sainte-Julie depuis 2005, où elle a aussi œuvré comme conseillère municipale de 1996 à 2005.
Le recours au télétravail, la hausse de l’achat en ligne, la croissance des commandes de repas à emporter ou livrés à domicile sont tous susceptibles de contribuer à l’augmentation des matières résiduelles dans les foyers. Cela peut se manifester par plus d’emballages, de résidus alimentaires ou d’ordures à collecter et dont il faut disposer.
ISTOCK PAR HROE
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L’analyse effectuée à la demande des élus révèle des soubresauts dans les quantités de matières collectées en mars et avril 2020 pour le secteur résidentiel, mais celles-ci ont été compensées par une chute généralisée au mois de mai. Les quan tités de matières recyclables reçues dans les centres de tri sont relativement stables puisque le tonnage à la baisse du secteur des institutions, commerces et industries a été compensé par la hausse des quantités à l’échelle municipale pendant les mois de confinement. Toutefois, sur une période de six mois, les quantités totales de matières recyclables, de matières organiques ou d’ordures n’ont pas évolué significativement par rapport au même semestre de 2019. Par ailleurs, des augmentations de volume plus importantes ont été observées du côté des collectes d’encombrants, plus particulièrement en périphérie de la grande région de Montréal où la croissance peut atteindre plus de 85 %. Sans surprise, les gestionnaires de centres de tri interrogés dans le cadre de l’étude ont observé, entre mars et juin 2020, des augmentations de
ISTOCK PAR BRETT HOLMES PHOTOGRAPHY
la présence de contenants consignés, de papier et cartons, d’emballages de livraison de colis et de verre (bouteilles d’alcool). Fait plus préoccupant, ils ont également remarqué une hausse de 3 à 5 % du taux de contamination des matières par la présence de nouveaux objets comme les masques et les gants chirurgicaux, mais aussi de divers emballages alimentaires non recyclables. Globalement, les restaurants demeurés actifs pendant et après le confinement ont certes consommé davantage d’emballages à usage unique (EUU) afin de répondre au besoin croissant de repas en mode livraison ou pour emporter. Les cafés et les restaurants rapides sont ceux qui ont massivement opté pour le remplacement de la vaisselle durable par la vaisselle jetable. Malgré tout, compte tenu de la fermeture de plusieurs autres restau-
rants et à la lumière d’entrevues réalisées auprès d’acteurs de ce secteur, l’analyse n’a pu relever de signe montrant une hausse ou une diminution de la quantité globale d’EUU sous gestion municipale. Même si une présence accrue d’EUU a été observée, leur poids demeure relativement faible par rapport au total des matières résiduelles. Bref, bien que le portrait dressé à l’initiative du Caucus des municipalités de la métropole de l’UMQ paraisse meilleur que celui auquel on aurait pu s’attendre, les municipalités doivent poursuivre plus que jamais leur rôle d’information et d’accompagnement auprès des citoyens, des institutions, commerces et industries, alors que la deuxième vague de la COVID-19 est bien amorcée et qu’il persiste une certaine confusion quant aux bons gestes de tri à adopter à la source.
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URBANIA HAUS : UN INVESTISSEMENT DE 72 M$ À LAVAL La Société de développement Urbania inc., en partenariat avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ, lance Urbania haus, ce tout premier ensemble résidentiel de 240 unités variées de logement locatif dans un secteur straté gique de Laval, situé à un jet de pierre de la station de métro Montmorency, de la Place Bell, des campus universitaires, du Collège Montmorency, de la salle André-Mathieu, de la Maison des Arts de Laval, de restaurants, boutiques et cen- tres commerciaux : un véritable village urbain au cœur d’un nouveau centre-ville actif, vibrant et dynamique.
IVANHOÉ CAMBRIDGE DÉPLOIE UN SYSTÈME DE GESTION VIRTUELLE DE FILES D’ATTENTE DANS SES CENTRES COMMERCIAUX AU CANADA Dans le but d’offrir un environnement de magasinage des plus sécuritaires et d’optimiser l’expérience dans ses centres commerciaux durant la période des fêtes, Ivanhoé Cambridge déploie un système de gestion virtuelle des files d’attente dans ses centres commerciaux au Canada. La technologie sera également offerte gratuitement aux locataires d’Ivanhoé Cambridge qui souhaiteront s’en doter. « La santé et la sécurité de nos locataires, clients et visiteurs sont notre priorité », indique Nathalie Palladitcheff, présidente et cheffe de la direction d’Ivanhoé Cambridge. « Notre système de gestion virtuelle des files d’attente offrira une solution clé en main à nos clients et nos locataires pour minimiser l’attente, tout en permettant de mieux planifier le temps de magasinage dans le plus grand respect des mesures de santé et de sécurité. » Une technologie innovante au service des consommateurs
NOUVEL IMMEUBLE HAUT DE GAMME À SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU
IVANHOÉ CAMBRIDGE
INTERCOM SERVICES IMMOBILIERS
Intercom Services immobiliers est fière d’annoncer le début de la construction d’un nouvel immeuble haut de gamme dans un secteur en pleine expansion de Saint-Jean-sur-Richelieu. Situé sur le boulevard Saint-Luc, il sera occupé, entre autres, par la Clinique Acti-Sport.
Il sera possible pour le client de réserver la plage horaire de sa prochaine visite chez un détaillant participant, depuis la maison, en accédant au système de gestion virtuelle des files d’attente via les sites Web des centres commerciaux d’Ivanhoé Cambridge. Une fois rendus dans le centre commercial, les visiteurs pourront utiliser le système grâce aux codes QR affichés chez les détaillants participants. Ils pourront ainsi réserver les plages horaires disponibles et obtenir des mises à jour via SMS de l’évolution de la file d’attente virtuelle d’un commerce ou d’un service offert par le centre commercial.
Forts de leur expérience de propriétaire et gestionnaire immobilier, les Immeubles Roussin ont comme objectif de surpasser les attentes de la clientèle avec L’Aromate, un projet de condos locatifs uniques et distinctifs au cœur de Sainte-Foy. Ces 189 nouvelles unités locatives plairont aux gens recherchant le bon goût et la valeur des espaces aménagés avec intelligence.
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LES IMMEUBLES ROUSSIN
LES IMMEUBLES ROUSSIN DÉVOILENT L’AROMATE
UN DESIGN NOVATEUR
Le Parc olympique de Montréal se démarque une fois de plus avec son projet de revitalisation de la Tour de Montréal, puisqu’il est l’un des trois finalistes du prestigieux prix Projet de l’année du PMI International, qui récompense l’excellence en gestion de projets à travers le monde. Le Parc a été retenu dans le trio de tête parmi les 13 projets sélectionnés et évalués par un groupe d’experts.
FOR. design planning est fier d’annoncer l’achèvement de la phase IV du design d’intérieur du siège social de Genetec. Situés dans le Technoparc, les bureaux de Genetec occupent plus de 150 000 pi2 et présentent des aménagements novateurs pour favo riser la collaboration, la cocréation et le travail en équipes agiles.
STÉPHANE BRÜGGER
CHRISTIAN FLEURY
LA TOUR DE MONTRÉAL, FINALISTE AU PMI INTERNATIONAL
De gauche à droite : Michel Labrecque, président-directeur général ; Maurice Landry, premier vice-président, Construction et entretien et Nadir Guenfoud, directeur, Projets majeurs
UN PILIER DU DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER ET ÉCONOMIQUE DANS LA RÉGION DE QUÉBEC
LE BOISÉ DU RUISSEAU CLAIR : NOUVEAU PROJET RÉSIDENTIEL À MONT-TREMBLANT
Après avoir annoncé en septembre dernier la construction de son 22e et plus récent parc immobilier, La Consolata, la Société immobilière Huot, par sa filiale Millénum Construction, confirme qu’un investissement de 300 M$ sera consacré à de nouveaux projets d’ici 2023. L’année 2020 marque une étape importante du développement de l’entreprise, présidée par Stephan Huot, qui fait travailler actuellement plus de 3 000 personnes, faisant d’elle un acteur majeur du développement immobilier et économique sur le territoire de la Capitale-Nationale.
MACH et NSE Services Techniques & Logistiques ont procédé à la pelletée de terre officielle qui marque le début de la construction d’un immeuble de plus de 200 000 pi2 situé dans le nouveau quartier Innoparc Albatros, à Saint-Eustache. La réalisation des travaux de construction et d’aménagement du site devrait se terminer à l’automne 2021.
FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ
MISE EN CHANTIER À SAINT-EUSTACHE !
Le Fonds immobilier de solidarité FTQ s’associe aux promoteurs Luc Desmarteau et Jean Beaulieu, associés de l’entreprise Vision villégiature, dans le cadre du développement du tout nouveau projet résidentiel « Le Boisé du Ruisseau Clair », à Mont-Tremblant. Ce projet résidentiel comprend un bâtiment de trois étages incluant 18 unités en copropriété et 23 cases de stationnements souterrains. Les travaux de construction devraient débuter au printemps 2021 pour une livraison au printemps 2022.
VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ?
MACH
Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca. Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.
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DISPONIBILITÉ DES ESPACES DISPONIBILITÉ DES ESPACES
Présentée par
MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données – novembre 2020
Marché de bureaux – Grand Montréal Le taux de disponibilité sur le marché des immeubles de bureaux a augmenté dans tous les secteurs depuis septembre, à l’exception de l’Ouest-de-l’Île, seul à afficher une croissance nette de 372 000 pi2 loués. Les locataires ayant mis sur pause tout projet d’expansion à cause de la pandémie ou qui tentent de sous-louer les locaux qu’ils ne comptent plus utiliser commencent à avoir un impact concret sur l’offre. Les hausses depuis septembre sont substantielles, notamment au centre-ville (+70 pts), plus particulièrement pour les immeubles de catégorie B (+120 pts). La banlieue affiche aussi des hausses importantes, surtout à Laval (+2,7 %) et sur la Rive-Sud (+120 pts), sans distinction de classes. Dans l’ensemble, il s’est ajouté depuis septembre environ 700 000 pi2 à louer et 300 000 pi2 à sous-louer. L’ajout de ces superficies a fait passer le taux de disponibilité global de 12,3 % en septembre à 13,2 % actuellement.
Bureaux LAVAL
MONTRÉAL CENTRE-VILLE
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
15,3
661 700
11,3
6 008 900
OUEST-DE-L'ÎLE
EST-DE-L'ÎLE
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi
21,7
2 416 600
2
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
13,4
3 796 300
12,7
665 300
LAVAL RIVE-SUD
Marché industriel – Grand Montréal* Contrairement au bureau, la demande d’espace industriel s’est intensifiée depuis septembre. Tous les secteurs affichent de l’absorption positive et des taux de disponibilité à la baisse, sauf une très faible augmentation (+10 000 pi2) pour le secteur nord de l’île (Midtown). Le taux de disponibilité a reculé de 50 points de pourcentage pour l’ensemble des secteurs. Des 11,1 millions de pieds carrés disponibles en septembre, il n’en reste que 9,3 millions. Lachine affiche la plus forte baisse de disponibilité (-1,4 %), suivi des secteurs de marché de la Rive-Sud (-1,3 %) et Saint-Laurent (-0,8 %). L’industriel étant favorisé par l’essor du commerce en ligne en période de pandémie, on s’attend à ce que le marché se resserre davantage.
EST-DE-L'ÎLE
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
1,4
322 300
3,2
2 402 200
OUEST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
2,2
1 026 500
3,4
1 593 100
SAINT-LAURENT
MONTRÉAL SECTEUR SUD
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
2,7
1 774 700
2,7
764 600
LACHINE
RIVE-SUD
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
2,9
606 200
1,8
502 700
TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) MONTRÉAL SECTEUR NORD
RIVE-SUD
OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE
MONTRÉAL SECTEUR SUD
LACHINE
* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.
Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.
L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com
SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)
Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.
Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. 88
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=
MONTRÉAL SECTEUR NORD
DÉFINITIONS :
EST-DE-L'ÎLE
SAINT-LAURENT
335 300
Industriel
CENTRE-VILLE
LAVAL
13,1
RIVE-SUD
EST-DE-L'ÎLE
OUEST-DE-L'ÎLE
pi2
PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE
LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE
%
6400, av. Auteuil, Brossard
6300, av. Auteuil, Brossard
> > > = >
> > > > >
Superficie maximum 3 692 pi2 À 5 minutes à pied du Terminus d’autobus Panama reliant le centre-ville
Espaces communs modernisés Rénovations majeures et rajeunissement de l’extérieur complétés
Superficie maximum 1 774 pi2 Près du Mail Champlain et de tous les services (Taschereau, DIX30...) À 10 minutes du centre-ville Hall d’entrée et espaces communs modernes et lumineux
Éclairage écoénergétique
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2120, av. Victoria, Greenfield Park > Superficie maximum 2 079 pi2 > Intérieur de l’édifice rénové > Près de tous les grands axes routiers de la Rive-Sud
=
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Projet : District Union
En partenariat avec :
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