Immobilier commercial - volume 14 numéro 1

AFFAIRES IMMOBILIÈRES, ÉCONOMIE ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

VOLUME 14 | NUMÉRO 1 | FÉVRIER – MARS 2021

« NOUS SOUHAITONS SIMPLEMENT FAIRE PARTIE DE LA DISCUSSION » – SERGE GOULET

BILAN 2020 SELON ALTUS CARBONLEO L’ART DE S’ADAPTER NOS MEILLEURES ENTREVUES EN REPRISE (4e partie)

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MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Yasmina El Jamaï, Emmanuelle Gril, Johanne Landry, Nathalie Savaria et René Vézina COLLABORATION À CE NUMÉRO Marie-France Benoit, Sylvie Bouvette, Andrée De Serres, Joanie Fontaine, Sonia Gagnon, Sylvain Leclair, Paul Lewis, Diana Lyrintzis et Alain Roy

NOS MEILLEURES ENTREVUES ET DES ENJEUX MAJEURS POUR LE DÉVELOPPEMENT DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL Nos lecteurs assidus le savent, tous les deux ou trois ans, nous regroupons nos meilleures entre­vues dans un même numéro. Cela s’avère pratique pour ceux qui en auraient manqué une, pour les jeunes de la relève qui commencent leur carrière dans le secteur de l’immobilier commercial et qui s’intéressent beaucoup à ses acteurs ou encore pour nos lecteurs hors Québec. De plus, les chefs de file dans nos pages sont soit le compétiteur de l’un, le partenaire d’affaires de l’autre ou un client potentiel convoité pour bien des lecteurs ! Des propos toujours utiles à relire avant une rencontre…

Il ne s’agit évidemment pas de reportages d’actua­­lité, mais d’informations sur le parcours de ces personnes, sur leurs principales réalisations, de même que sur leur vision. Ce numéro reprend cinq entrevues que nous avons sélectionnées pour vous.

Par ailleurs, à la une de cette publication, le président de Devimco, Serge Goulet, s’est entretenu longuement avec le journaliste René Vézina.

Harout Chitilian, le vice-président, affaires corpo­­ratives, développement et stratégies à la CDPQ Infra intervient aussi dans cet article, où il est question d’enjeux majeurs pour le développement de Montréal, durement touché par les effets de la COVID-19. Également, la journaliste Nathalie Savaria a rencontré Nicolas Désourdy, vice-président exécutif et associé chez Carbonleo.

Nos collaborateurs chez Altus, pour leur part, vous ont préparé un excellent bilan de l’année 2020, et nos chroniqueurs experts invités signent des textes d’information toujours pertinents.

Enfin, je suis très heureux de saluer le retour dans le magazine Immobilier commercial de Paul Lewis, qui partagera dorénavant avec vous sa passion et son talent pour la photographie urbaine, de même que ses réflexions.

Je vous souhaite donc une agréable lecture !

TRADUCTION ANGLAISE Neil Kroetsch

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

OUR BEST INTERVIEWS + MAJOR DEVELOPMENT ISSUES IN DOWNTOWN MONTRÉAL As our regular readers know, every two or three years we collect and publish our best interviews in a special issue. This is convenient for those who might have missed an issue, for young up-and-comers just beginning their commercial real estate careers who are interested in reading about important captains of the industry, and also for our readers outside Québec.

Moreover, the leaders featured in our pages might be your competitor, your business partner or a potential client coveted by many of our readers! Handy information to reread just before a meeting…

These are obviously not news stories, but information providing background on successful individuals, their major accomplishments and their vision for the future of their firms. This issue includes five interviews that we have selected for you.

The front cover features the president of Devimco, Serge Goulet, who sat down for a long chat with the journalist René Vézina. Harout Chitilian, who is vice-president, Corporate Affairs, Development and Strategy at CDPQ Infra, also appears in this issue to discuss major issues regarding development projects in Montréal, hard hit by the effects of COVID-19.

Another article consists of an interview by the journalist Nathalie Savaria with Nicolas Désourdy, executive vice-president and partner at Carbonleo.

Our collaborators at Altus have provided an excellent year-end review of 2020, and our expert guest colum­ nists have written informative, relevant articles.

I am also very pleased to welcome the return to Immobilier commercial of Paul Lewis, who will hence­forth share his passion and his talent for urban photography, as well as his reflections.

I wish all of you pleasant reading!

Jacques Boisvert Éditeur / Publisher 4

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher, Neil Kroetsch et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © Carbonleo PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Directeur des ventes internes Montréal Québec 418 317-0669 450 670-7770 ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice des opérations et de l’expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS Fatima Reynel Gracia abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1916-6656

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

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SOMMAIRE : : VOLUME 14 | NUMÉRO 1

4 MOT DE L’ÉDITEUR Nos meilleures entrevues et des enjeux majeurs pour le développement du centre-ville de Montréal

CHRONIQUES

Our best interviews + major development issues in dowtown Montréal 18 DONNÉES EN IMMOBILIER Transactions immobilières : secteurs commercial et multirésidentiel

7 ENTREVUE - Serge Goulet Le développement de Montréal Faire partie de la discussion EN

13 SERGE GOULET INTERVIEW The development of Montréal Getting down to business

19 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

44 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Lorsqu’une vente « telle quelle » n’est pas suffisante Responsabilité relative à la réhabilitation environnementale

48 NOUVELLE CONSO Sommes-nous prêts pour un virage durable ?

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NOS MEILLEURES ENTREVUES EN REPRISE (4e partie)

22 Vincent Chiara 26 Michel Couillard 32 Louis yves LeBEAU 36 Brett Miller 40 Oberfeld Snowcap

(english interview p. 25) (english interview p. 30) (english interview p. 34) (english interview p. 39)

50 RÉTROSPECTIVE 2020 Bilan de l’année 2020 sur les marchés immobiliers de Montréal et de Québec LE SAVIEZ-VOUS ?

Acquisition du 6600 Saint-Urbain Canderel poursuit son plan de développement dans Mile-Ex

68 BRÈVES IMMOBILIÈRES 6

EN

61 LIEUX COMMUNS Mur

(english interview p. 43)

45 ENTREVUE - Nicolas Désoury Carbonleo Agile et résilient

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59 DROITS ET OBLIGATIONS Peut-on cesser de payer son loyer faute d’usage des lieux ?

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

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INVESTISSEMENTS RESPONSABLES ET GOUVERNANCE Piloter dans la tempête de la COVID-19 et des changements climatiques en misant sur les équipes de gestion des propriétaires d’immeubles !

70 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

SERGE GOULET SUR LE DÉVELOPPEMENT DE MONTRÉAL

FAIRE PARTIE DE LA DISCUSSION PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE SPÉCIALISÉ EN ÉCONOMIE

Le président de Devimco, Serge Goulet, a fait les manchettes en décembre quand il s’est élevé publiquement pour demander qu’on allège les procédures administratives de Montréal, par rapport à d’importants projets immobiliers en cours, alors même que la ville roule au ralenti du fait de la pandémie de COVID-19. On s’interrogeait même, et on le fait encore, sur l’avenir du centre-ville en bonne partie déserté dans le contexte actuel. (Voir Immobilier commercial V13N6, p. 64)

I

l n’était pas seul à lever la voix même si c’est vers lui que les regards se sont tournés. Treize autres acteurs de poids du secteur immobilier (dont Broccolini, Cogir et Cadillac Fairview) avaient à ce moment cosigné avec Devimco une lettre publiée dans La Presse+. Tous demandaient instamment des efforts coordonnés avec l’administration municipale pour éviter le dépérissement du centre-ville, en signalant leur volonté d’y participer.

Comme pour en rajouter, le gouvernement Legault a annoncé, début janvier, une expansion du Réseau électrique métropolitain (REM), avec une branche au beau milieu du boulevard René-Lévesque. Le futur chantier perturbera une nouvelle fois la circulation montréalaise pendant de nombreuses années, elle qui a été régulièrement mise à mal ces derniers temps. Est-ce un mal pour un bien ?

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« Qu’on se comprenne bien, précise Serge Goulet. Je suis pour le développement du REM. À terme, ça va désengorger le centre-ville. C’est ce qu’on voit avec d’autres initiatives du genre ailleurs dans le monde.

De plus, en temps de crise, on s’attend à ce que les gou­ ver­nements investissent. Nous souhaitons simplement faire partie de la discussion. » UNE COLLABORATION D’ENVERGURE À cet égard, les promoteurs immobiliers sont déjà mis à contribution. Il faut rappeler que la division de la Caisse de dépôt et placement du Québec, CDPQ Infra, responsable du REM, exige qu’ils versent une « redevance de trans­port » de 10 dollars le pied carré pour toute nouvelle construction située à un kilomètre et demi ou moins des prochaines gares du train. « Dans notre cas, pour le projet Solar, dans le quartier DIX30, ça représente, à terme, 60 millions de dollars, mentionne M. Goulet. C’est beau­coup d’argent, mais on est bien d’accord. Tout le monde va y gagner. Ça a été le cas pour le métro, puis le nouveau pont Samuel-De Champlain et les autres grandes infrastructures de transport. Maintenant, pouvons-nous être considérés comme des intervenants légitimes dans le développement de la ville et avoir droit au chapitre ? » Chez CDPQ Infra, on se réjouit des projets immobiliers en bordure du REM, selon Harout Chitilian, qui en est le vice-président, affaires corporatives, développement et stra­tégie : « Nous voyons s’élever beaucoup de projets structurants, tant du côté de l’antenne de la rive sud de Montréal, à Brossard, que de celle de l’ouest de l’île, par exemple à Kirkland. La réponse des promoteurs a été constructive. »

HAROUT CHITILIAN Vice-président, affaires corporatives, développement et stratégie CDPQ Infra

En 2018, au début du projet REM, la CDPQ Infra avait fixé, sur 50 ans, un plafond de 600 millions de dollars devant lui être versés en redevances par les promoteurs. À l’automne 2020, elle avait déjà récolté 30 millions. Et c’est loin d’être terminé, même si, comme le dit Harout Chitilian, il s’agit là d’un mécanisme inédit ici alors qu’il est déjà répandu ailleurs dans le monde : « Les besoins en transport collectif ne cessent de grandir, mais il faut parvenir à financer les infrastructures. La formule que nous avons mise de l’avant le permet tout en inspirant un débat sur la façon dont nous pourrons y arriver. » Il reste que la CDPQ Infra a dû annoncer, à l’automne, des retards dans la mise en service des grands tronçons du REM, en bonne partie à cause de la pandémie. Tous les travaux ont été interrompus entre la mi-mars et la mi-mai.

Les mesures sanitaires qu’il a fallu mettre en place ont ensuite compliqué les travaux, sans compter le retrait temporaire des travailleurs infectés. Des réaménagements imprévus pour le tunnel sous le mont Royal ont encore repoussé les échéances. Du côté de Brossard, le travail va bon train, mais la mise en service du premier tronçon, qui communiquera avec le centre-ville, a été reportée de la fin 2021 au printemps ou à l’été 2022.

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UNE VISION ÉLARGIE ET AUDACIEUSE Pour leur part, les projets de Devimco avancent bien. Le projet Solar va bon train, avec ses quelque 2 500 unités d’habitation, auxquelles s’ajoutent des espaces pour des commerces et des locaux pour bureaux. Plus à l’est, le promoteur envisage la construction de quatre tours comportant 1 200 logements autour de la station de métro Longueuil– Université-de-Sherbrooke. Le projet d’un demimilliard de dollars comporte aussi le rajeunissement de la vieille station de métro et il s’inscrit parfaite­ ment dans la mouvance des TOD (Transit-Oriented Development). Il a été bien reçu par la Ville. Les travaux devraient commencer incessamment. « C’est un projet fantastique, se réjouit Serge Goulet, autour d’un véritable hub de transport, métro et autobus, tout à fait dans l’esprit d’aujourd’hui. » Mais du côté de Montréal, certains dossiers piéti­nent, et M. Goulet souhaite en particulier avoir des nou­velles

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de la CDPQ Infra pour un autre projet d’enver­gure : le redéveloppement du quartier avoisinant le bassin Peel qui profiterait grandement d’une station du REM, au sud du centre-ville. Il demeure pour l’instant en suspens. Devimco a de grandes ambitions pour ce complexe immobilier multifonctionnel : on envisage d’y loger pas moins de 4 000 unités d’habitation et 800 000 pi2 de bureaux et d’espaces consacrés à l’innovation, sans oublier les commerces. Mais ce secteur est pour l’instant mal desservi par le transport en commun. C’est pourquoi Serge Goulet demande instamment à la Caisse d’aller de l’avant avec son projet d’une gare pour le REM. Il estime qu’elle serait largement gagnante puisque la gare coûterait 25 millions de dollars alors que les redevances, elles, pourraient atteindre 200 millions !

De son côté, Harout Chitilian se fait prudent. « Nous avons revu la conception du tronçon qui passait, à l’origine, sous le bassin, pour en faire une section

aérienne en remettant à niveau un viaduc ferroviaire, dit-il. C’est ce qui mène aujour­d’hui à la prochaine gare Bernard-Landry, au nord du canal Lachine, dans Griffintown.

Cette avancée se situe aussi dans la vision de la Ville de Montréal qui souhaite encou­ ra­g er un regain de vie des quartiers qui en ont besoin, avec une densi­fication des abords du centre-ville. » Qu’en est-il alors du redéveloppement plus au sud, au bassin Peel et que réclame Serge Goulet ? Manifestement, la CDPQ Infra n’est pas prête à s’engager pour l’instant. M. Chitilian pèse de nouveau ses mots : « La nouvelle version aérienne du trajet vers le centre-ville nous permet de l’envisager, mais il reste des éléments impor­tants à déter­miner, comme l’emplacement de cette éventuelle gare. » D’autant que la Caisse doit d’abord livrer ce qui figure déjà dans les plans sans allonger les retards, même si l’on réclame son intervention de tous les côtés.

Le REM fait d’ailleurs l’envie des quartiers périphériques vers le nord-est de la ville qui devraient être desservis d’ici la fin de la décennie, et l’on en rêve aussi sur la Rive-Sud, du côté de Chambly et de SaintJean-sur-Richelieu. Prévoit-on y appliquer là aussi le principe des redevances de transport ? « C’est encore tôt pour statuer, répond Harout Chitilian. Il va falloir nous asseoir avec le gouvernement du Québec pour le financement des projets à venir, mais ce n’est pas exclu. Nous devrions être fixés d’ici la fin 2021. » UN NOUVEAU NEW DEAL Le président de Devimco, lui, souhaite d’abord un assouplissement des procédures pour ce qui est déjà en cours : « Je ne veux pas juste critiquer, mais nous attendons encore des nouvelles pour des projets de l’ordre de deux milliards de dollars. Alors même qu’on cherche à redynamiser le centre-ville !

Encore une fois, c’est une affaire gagnantgagnant ; si nous allons de l’avant, tout le monde peut en profiter : la Ville reçoit de nouvelles taxes, la CDPQ Infra perçoit ses redevances, et nous construisons ! Mais il faut coordonner les efforts. »

Il s’agirait presque ici d’une nouvelle forme de partenariat public-privé, mais où l’administration publique ne courrait pas de risques. Son rôle se résumerait à aplanir les obstacles devant les projets à venir. Mais elle pourrait cependant en retirer d’impor­tants bénéfices. « Oui, on a diabolisé les rapports entre les secteurs public et privé, rappelle M. Goulet.

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Mais nous sommes en période de crise, et tous les paliers de gouvernement ont investi d’immenses sommes, des milliards et des milliards de dollars, pour tenir l’économie à flot. Il faudra tôt ou tard passer en mode rattrapage. Et nos projets vont procurer d’importants revenus, si nous pouvons aller de l’avant. » Il suggère donc à la Ville ce qu’il appelle des « mesures d’urgence » comme, en premier lieu, la création d’une nouvelle table de concertation qui réunit les trois paliers de gouvernement – fédéral, provincial et municipal – avec le secteur privé : « Assoyons-nous ensemble pour évaluer puis faciliter les mises en chantier en toute transpa­ rence, avec reddition de comptes, pour bien présenter les enjeux à la population afin d’éliminer ce fichu clivage public-privé. » Serge Goulet ne s’arrête pas là ; à gros problème, il suggère une forte réaction. La planète traverse une crise d’une ampleur inédite depuis la Grande Dépression des années 1930. À l’époque, le gouver­­nement des États-Unis, dirigé par Franklin D. Roosevelt, avait entrepris de relancer l’économie américaine avec ce qu’on a appelé le New Deal : de très grands chantiers d’infrastructures, tant des barrages que des hôpitaux ou des routes, sans compter des aides directes aux mal-nantis, ce qui avait exigé d’énormes investissements publics dont les retombées avaient aidé à neutraliser les ravages de la crise.

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La remontée de l’économie américaine des bas-fonds avait plus tard permis de rembourser une partie des emprunts et avait contribué à l’effort de guerre des Alliés lors de la Seconde Guerre mondiale. M. Goulet lance l’idée : « Pourquoi pas un New Deal québécois ? Le secteur privé peut contri­buer largement à la relance, et pas seulement dans l’immobilier. Je suggère un programme du genre Relançons Montréal à la Communauté métro­­politaine de Montréal (CMM). On ne peut pas juste demeurer impuissant devant le déclin du centre-ville qui risque de survenir si rien n’est fait. Il faut agir. » Interrogé à ce sujet, Harout Chitilian dit ne pas exclure l’idée, mais il rappelle que c’est la Ville de Montréal qui détient l’essentiel des projets en matière d’aménage­ ment urbain. Elle sert à la fois de coordonnateur et de régulateur. La balle est dans son camp.

Au moment d’écrire ces lignes, l’Institut de la statis­tique du Québec vient de faire paraître une enquête qui montre que la ville a vu partir près de 36 000 résidents vers les banlieues en 2019-2020, la plus forte hémorragie depuis 20 ans.

De quoi espérer, dans ce contexte, que toutes les parties prenantes soient invitées à mettre la main à la pâte…

SERGE GOULET ON THE DEVELOPMENT OF MONTRÉAL

EN

GETTING DOWN TO BUSINESS

BY RENÉ VÉZINA, JOURNALIST SPECIALIZING IN ECONOMICS

The president of Devimco, Serge Goulet, made headlines in December when he spoke out, publicly calling for less red tape at the municipal level as regards major development projects now underway. The morass of red tape persists even though the city is at a standstill as a result of the COVID-19 pandemic. The current state of affairs raises doubts about the future of the downtown core, now largely deserted.

(See Immobilier commercial 13-6, p. 64)

H

e wasn’t the only one to speak out, although media attention focused on him. Other major industry players (such as Broccolini, Cogir and Cadillac Fairview) co-signed with Devimco a letter published in La Presse+. All urged coordinated efforts with the municipal government to prevent the decline of the downtown core, and clearly signaled their willingness to participate.

As if to add to this, the Legault government announced in early January an expansion of the REM light rail rapid transit system (Réseau élec­ trique métropolitain), with a stretch of elevated tracks and stations along René-Lévesque Blvd.

That future construction site will once again disrupt Montréal traffic for many years, something that has occurred far too often in recent times.

Is this a necessary evil?

"Let me be clear," said Serge Goulet. "I’m all for development of the REM. Once it’s completed, it will relieve congestion in the downtown area.

That was what occurred with similar initiatives elsewhere in the world. In addition, in times of crisis governments are expected to invest. All we want is to be part of the discussion."

EXTENSIVE COLLABORATION In that respect, real estate developers are already involved. Keep in mind that the division of the Caisse de dépôt et placement du Québec, CDPQ Infra, the lead financier and manager of the REM project, announced that developers will have to pay a fee of $10 per square foot for new building IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

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INTERVIEW

EN

permits granted within one kilometre of the REM stations. "In our case, for the Solar real estate complex at the intersection of Highways 10 and 30, that represents in the long run some $60 million," said Mr. Goulet. "That’s a lot of money, but we agree. It’s a win-win situation for everyone.

That was also the case for the subway, for the new Samuel de Champlain Bridge and for other major transportation infrastructure projects. Can we now be considered as legitimate stakeholders in the development of the city and have a voice in its future?"

The CDPQ Infra pension fund is delighted to see real estate development projects planned near the future REM stations, according to Harout Chitilian, vice-president, Corporate Affairs, Development and Strategy. "We are seeing a lot of project proposals along the South Shore line, in Brossard and in the West Island in Kirkland, for example. The response from promoters has been constructive."

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In 2018 at the start of the REM project, the CDPQ Infra set a ceiling of $600 million in fees to be paid by developers over 50 years. By the fall of 2020, it had already collected $30 million. As Harout Chitilian noted, "Here it is a new mechanism, whereas it is a widespread practice elsewhere in the world. Public transit needs are growing, and we must be able to finance the infrastructure.

The formula that we have put forward allows for that, while also inspiring debate on how we can achieve it."

However, the CDPQ Infra acknowledged last fall that there were delays in completing and putting into service major sections of the REM, due to a large extent to the pandemic. All work ground to a halt from mid-March to mid-May. Implementation of health and safety measures then further com­ plicated the work, not to mention the temporary withdrawal of infected workers. Unforeseen readjustments for the tunnel under Mount Royal

also extended the deadlines. In Brossard the work is proceeding well, but the inauguration of the first section of the network connecting to the downtown core has been postponed from late 2021 to spring or summer 2022.

That is why Serge Goulet is urging the CDPQ Infra to go ahead with the train station project. He believes that it would be a huge win-win, given that the station would cost $25 million while revenues could be as high as $200 million!

A BOLD, EXPANSIVE VISION As for Devimco, its projects are coming along nicely. The Solar project, with its 2500 housing units and spaces for shops and offices, is progressing well. Farther east, the firm plans on constructing four large towers for 1200 housing units around the Longueuil-University of Sherbrooke subway station. The $500 million project also includes the renovation of the old subway station, in line with the TOD movement (Transit Oriented Development).

It was well received by municipal authorities, and work is scheduled to begin soon. "It’s a fantastic project," said Serge Goulet, "built around a thriving transport hub (subway and buses), and very much in keeping with a contemporary approach."

Harout Chitilian, for his part, adopted a cautious tone. "We redesigned the section that originally ran under the basin, opting for an elevated section by upgrading a railway overpass. It will lead to the next station, Bernard Landry, just north of the Lachine Canal in Griffintown. That is in line with the City of Montréal’s vision of rejuvenating life in neighbourhoods that need it, and increasing population density in the downtown core."

In Montréal, however, certain areas are making no headway. Mr. Goulet hopes for news from CDPQ Infra regarding another large-scale project, i.e. the redevelopment of the downtown Peel Basin neighbourhood, which would benefit enormously from the installation of an REM station. While it remains pending for the time being, Devimco has big plans for the project – 4000 housing units and 800,000 square feet of office space for shops, businesses and innovative startups. At the moment, the sector is poorly served by public transit.

EN

What about the redevelopment to the south of Peel Basin that Serge Goulet is asking for? It is clear that the CDPQ Infra is not ready to commit itself for the moment. Mr. Chitilian weighed his words carefully. "We are taking the new elevated version of the route to the city centre under consideration, but there are still important elements to be determined, such as the location of an eventual station." Indeed, the CDPQ Infra must first deliver what is already in the plans without adding to delays, even if all sides are calling for it to intervene.

The REM is also the envy of outlying neighbour­hoods to the northeast of downtown, scheduled to be part of the REM network by the end of the decade.

Other South Shore districts are also keen to be connected, from Chambly to St. Jean sur Richelieu.

Les nouvelles règles de financement à long terme resserrent les règles en matière de retrait d’équité. Quelles sont les conséquences ?

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INTERVIEW

EN

Are there plans for once again obliging developers to pay fees? "It’s still too early to decide," said Harout Chitilian. "We’ll have to sit down with the Québec government and discuss financing for upcoming projects, but it’s not out of the question. A decision will most likely be made by late 2021."

A NEW NEW DEAL The president of Devimco would first like to see elimination of some red tape for projects already underway. "I don’t mean to criticize, but we’re waiting for news about projects worth some $2 billion. And this at a time when we are trying to revitalize the down­ town area! Once again, it’s a win-win situation. If we go ahead, everyone benefits. The city receives new taxes, the CDPQ Infra collects fees and we build the project! What we must do is coordinate our efforts."

This then is an almost new form of public-private partnership, but one where government entities are not at risk. The role of government is to smooth away obstacles for upcoming projects, but it could also reap significant benefits. "Yes, the relationship between the public and private sectors has been demonized," said Mr. Goulet. "But this is a time of crisis, and all levels of government have invested huge sums, billions and billions of dollars, to keep the economy afloat. Sooner or later we need to switch to catch-up mode. Our projects are going to generate significant revenues, if we can move forward."

He suggests that the city adopt emergency measures such as creating a panel that brings together all three levels of government – federal, provincial and municipal – along with the private sector. "Let’s sit down together to assess and then facilitate housing starts in a transparent and accountable manner, and then present the issues to the public in order to eliminate this deplorable public-private discord."

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

Serge Goulet doesn’t stop there. As he sees it, a big problem calls for a strong reaction. The world is going through a crisis on a scale not seen since the Great Depression of the 1930s. At the time, the U.S. government under Franklin D. Roosevelt rebooted the American economy with what it called the New Deal, a program of big infrastructure projects such as dams, hospitals and highways, not to mention direct financial assistance to the poor. That required massive public investments, the benefits of which helped neutralize the ravages of the economic crisis.

The upturn in the U.S. economy during the Depression later helped to repay some of the loans and contributed to the Allied war effort in the Second World War. Mr. Goulet thus asked, "Why not a New Deal in Québec? The private sector can make important contributions to the recovery, and not only in real estate. I’m thinking of something like the Relançons Montréal program launched by the Communauté métropolitaine de Montréal (CMM).

We can’t just stand by helplessly in the face of the decline of the downtown core that is likely to occur if nothing is done. We must act."

When asked about it, Harout Chitilian did not exclude the idea but noted that it is the City of Montréal that coordinates and monitors the bulk of urban development projects, so it is up to the City to make a decision and take action.

At the time of writing, the Québec Institute of Statistics had just published a survey indicating that some 36,000 Montréalers moved to the suburbs in 2019-20, the biggest exodus in 20 years. In light of that news, it is to be hoped that all stakeholders will be invited to get involved and lend a hand.

L’immobilier au cœur de la relance La période inédite que nous vivons actuellement se présente plus que jamais comme un accélérateur de tendances. Grâce à notre agilité et à notre résilience, notre secteur va se réinventer – comme il l’a toujours fait – pour répondre aux nouvelles aspirations.

Façonnons ensemble une vision inspirante pour nos milieux de vie.

Physiquement distants, mais plus unis que jamais.

DONNÉES EN IMMOBILIER

TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES SECTEURS COMMERCIAL ET MULTIRÉSIDENTIEL

Joanie Fontaine Experte invitée

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier.

Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québé­ coises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de tran­ sactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

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En novembre et décembre 2020, selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, société d’Equifax, 237 propriétés multirésidentielles ont été vendues plus d’un million de dollars comparativement à 133 transactions à la même période l’année précédente. En ce qui concerne les propriétés à vocation commerciale ou industrielle, 196 acquisitions supérieures à un million de dollars ont été effectuées durant les mois analysés, soit 10 de plus qu’au cours des mêmes mois en 2019.

Les deux derniers mois de l’année sont toujours très actifs dans les secteurs analysés.

Les faibles taux hypothécaires et l’accroissement de l’intérêt envers des actifs moins volatiles de la part des investisseurs causé par la pandémie ont rendu le secteur multirésidentiel attractif. Par contre, le secteur commercial a connu une année plus difficile avec les nombreuses fermetures de commerces tout au long de l’année et l’attrait grandissant pour le commerce en ligne. Ainsi, pour l’ensemble de 2020, le nombre de transactions de plus d’un million de dollars a grimpé de 43 % pour le multirésidentiel et a baissé de 10 % pour le secteur commercial par rapport à 2019.

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES La plus importante transaction concerne le 200, avenue Lépine à Gatineau. Cette acquisition de plus de 45 M$ fait partie d’une plus grosse transaction entre Bell et Equinix. La société canadienne a vendu 25 centres de données, dont celui de Gatineau, à l’entreprise californienne Equinix pour un total de 1,04 G$. Alors que certains pans du secteur commercial ont connu des difficultés en 2020, les centres de données deviennent de plus en plus nombreux et recherchés. Non seulement la première transaction a concerné un centre de données, mais la deuxième plus grosse acquisition a été faite par un autre joueur de ce secteur, soit Lower Vantage Data Centers Canada. L’entreprise a acquis le 2800, autoroute Transcanadienne à Pointe-Claire.

Les transactions du 850-852, rue McCaffrey et du 350-390, rue McArthur dans l’arrondissement Saint-Laurent font partie d’une même transaction puisque dans les deux cas, les immeubles ont été acquis par Assurance vie Équitable

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER 33_Conciergerie SPEICO inc.indd 1 – MARS 2021

Canada et vendus par Sunrise Properties. Le prix total pour ces deux immeubles s’est donc fixé à 25,4 M$.

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL La tour des appartements Cartier située au 1115, rue Sherbrooke Ouest arrive au sommet du palmarès des plus grosses transactions dans le secteur multiresidentiel, avec un prix de 107 M$. L’immeuble construit en 1965 com­porte 30 étages, 168 logements et 22 locaux non résidentiels. L’entreprise Boulevard Acquisition Corp., dont le siège social est situé à Toronto, a acquis cet immeuble.

La deuxième plus importante transaction concerne un bâtiment situé au 2525A-2525C, avenue du Havre-des-Îles à Laval. L’immeuble de 15 étages comporte 400 logements et 3 locaux non résidentiels.

18-10-12 10:17

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

200, av. Lépine

Gatineau

45 116 000 $

4 560

9 894 $

2800, aut. Transcanadienne

Pointe-Claire

27 633 607 $

–

–

597, boul. Sir-Wilfrid-Laurier

Mont-Saint-Hilaire

24 100 000 $

–

–

160-180, boul. d’Anjou

Châteauguay

19 200 000 $

–

–

3980, rue Jean-Talon Ouest

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

18 000 000 $

4 078

4 414 $

550, rue McArthur

Saint-Laurent, Montréal

17 325 000 $

27 095

639 $

1205-1225, rue Hodge

Saint-Laurent, Montréal

16 750 000 $

10 681

1 568 $

850-852, rue McCaffrey

Saint-Laurent, Montréal

12 900 000 $

11 716

1 101 $

350-390, rue McArthur

Saint-Laurent, Montréal

12 500 000 $

10 103

1 237 $

3400, rue King Ouest

Sherbrooke

11 402 000 $

11 202

1 018 $

5660, rue Ferrier

Mont-Royal

11 275 000 $

8 157

1 382 $

5661-5671, boul. Laurier

Terrebonne

10 025 000 $

–

–

5600, boul. des Gradins

Québec

10 000 000 $

–

–

150, av. Saint-Alphonse

Roberval

9 860 000 $

–

–

436-460, boul. Sir-Wilfrid-Laurier

Mont-Saint-Hilaire

9 200 000 $

–

–

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

107 000 000 $

190

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

563 158 $

26 452

4 045 $

1115, rue Sherbrooke Ouest

Ville-Marie, Montréal

2525A-2525C, av. du Havre-des-Îles

Laval

71 000 000 $

403

176 179 $

–

–

1490-1500, av. du Maire-Beaulieu

Québec

44 000 000 $

225

195 556 $

–

–

2940, rue des Chênes

Sherbrooke

25 500 000 $

130

196 154 $

–

–

680, boul. Saint-Joseph

Gatineau

24 500 000 $

178

137 640 $

12 146

2 017 $

1951, boul. De Maisonneuve Est

Ville-Marie, Montréal

21 500 000 $

105

204 762 $

7338

2 930 $

1970-1986, rue Sainte-Catherine Est

Ville-Marie, Montréal

11 550 000 $

47

245 745 $

2483

4 651 $

5000-5050, av. Bourret

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

8 200 000 $

50

164 000 $

3893

2 106 $

1800, av. Victoria

Longueuil

7 000 000 $

32

218 750 $

–

–

4785, rue Bouchette

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

6 329 362 $

44

143 849 $

2723

2 324 $

505, 32e Avenue

Lachine, Montréal

5 900 000 $

47

125 532 $

2617

2 255 $

5250, ch. du Souvenir

Laval

5 895 000 $

41

143 780 $

2911

2 025 $

1125, av. Bernard Ouest

Outremont, Montréal

5 500 000 $

17

323 529 $

1240

4 437 $

1599, rue Gérald-Godin

Lévis

5 350 000 $

24

222 917 $

3450

1 551 $

470, rue de la Raffinerie

Mont-Saint-Hilaire

5 195 000 $

24

216 458 $

–

–

* novembre et décembre 2020

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

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Investis dans l’innovation Engagés à rester investis de façon durable et collaborative en mettant l’accent sur l’innovation.

RÉTROSPECTIVE

NOS MEILLEURES ENTREVUES EN REPRISE (4 partie) e

Les grands développeurs immobiliers et les experts du secteur de l’immobilier commercial se succèdent d’un numéro à l’autre. Leurs témoignages permettent de mieux connaître les idéaux, les buts et la vision qui les animent. En voici quelques-uns réunis pour cette quatrième rétrospective à conserver des grandes entrevues d’Immobilier commercial. Veuillez prendre note que nous reprenons les entrevues intégrales et que certaines ont été publiées avant la pandémie. Bien que n’étant pas d’actualité, ce document constitue une excellente source d’information sur les parcours respectifs de ces chefs de file. Nous n’avions pas l’espace nécessaire pour publier toutes les entrevues en anglais, mais nos lecteurs hors Québec auront droit cette année à un résumé qui leur permettra de découvrir les leaders de l’immobilier commercial au Québec.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

21

RÉTROSPECTIVE

CETTE ENTREVUE EST PARUE INITIALEMENT DANS L’ÉDITION AOÛT / SEPTEMBRE 2019.

Vincent

CHIARA

REDONNER UNE ÂME À DES BÂTIMENTS ET À DES QUARTIERS PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Dans sa première vie, Vincent Chiara était avocat.

Aujourd’hui, il est président et fondateur de l’un des gros joueurs du secteur immobilier québécois : le Groupe Mach. Entrevue avec un homme d’affaires qui n’a pas fini de nous surprendre.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

ABCHIARADEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZ

E

De Rico

n juin dernier, le Groupe Mach faisait la man­chette en déposant une offre d’achat pour Air Transat, proposant 1 $ de plus l’action qu’Air Canada ne l’avait fait quelques semaines plus tôt. Même si, au moment d’écrire ces lignes, on avait appris que la balance avait penché en faveur d’Air Canada, en revanche, on peut dire que Vincent Chiara sait créer la surprise en se positionnant là où on ne l’attendait pas !

Il faut dire que le PDG a fréquemment fait office de précurseur dans ses décisions d’affaires. « Nous avons souvent été les premiers à lancer des classes d’actifs dans certains quartiers. Par exemple, dans le Mile-Ex, nous avions acheté les anciens studios de CFCF-TV [405, rue Ogilvy] pour les transformer en locaux de bureaux. À l’époque, on nous disait que l’on ne pouvait pas faire de bureaux dans ce quartier, et pourtant, ça a fonctionné. Par la suite, plusieurs autres ont emboîté le pas, et ça a poussé comme des champignons », se souvient-il. Le site présente de nombreux avantages, ce qui n’avait pas échappé à Vincent Chiara : proximité du centre-ville, loyer raisonnable, accès au transport en commun…

Bref, tous les ingrédients du fameux work, live & play, tant prisé aujourd’hui, y étaient. Par la suite, Groupe Mach a repris la recette, et avec succès, dans Saint-Henri et Griffintown. La même audace transparaît dans plusieurs autres de ses projets, dont l’un des derniers en date, le très attendu Quartier des lumières.

Laflamme

Cassidy

Perreault

Carrier

DES MENTORS AVISÉS Lancée sur la base d’un capital de quelques propriétés, l’entreprise détient 20 ans plus tard un portefeuille de plus de 28 millions de pieds carrés, 4 000 appartements locatifs, et elle emploie environ 120 personnes. Acquisition, construction et gestion : elle maîtrise tous les aspects du développement immobilier. Elle a également acquis des propriétés diversifiées – bureaux, industriel, commercial, résidentiel – cherchant à maintenir un certain équilibre entre ces différents secteurs. Rien ne prédestinait pourtant Vincent Chiara à plonger dans le domaine immobilier. Après des études en droit à l’Université de Sherbrooke – afin d’apprendre le français, confie-t-il –, il revient à Montréal pour œuvrer dans un cabinet d’avocats avant de rapidement démarrer son propre bureau, démontrant déjà son sens de l’entrepreneuriat.

Cet esprit d’entreprise, Vincent Chiara le tient de ses parents, des immigrés débarqués de leur terre natale, l’Italie, vers la fin des années 1950, à la recherche d’une vie meilleure pour eux-mêmes et leurs enfants. « C’étaient de très gros travailleurs, ils ne s’arrêtaient jamais. Ils ont ouvert un com­ merce d’alimentation dans Saint-Michel où nous habitions. Pour moi, à l’époque, ce quartier était le centre du monde ! J’étais le fils de l’épicier, tout le monde me connaissait », se rappelle M. Chiara, soulignant que ses parents lui ont servi d’exemples et de mentors : « Malgré leur simplicité, ils faisaient

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DREC.CA IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

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RÉTROSPECTIVE

preuve d’un grand sens des affaires. Par exemple, mon père, qui n’avait qu’une deuxième année, tenait les livres de l’entreprise comme un comptable agréé. Les vérificateurs du ministère du Revenu étaient souvent impressionnés ! » Quant à sa mère, pour faire face à la concur­rence des épiceries à grande surface qui commençaient à ouvrir leurs portes, elle déploie une stratégie inédite. « En contre­partie de leurs achats, les clients de Steinberg recevaient des timbres qu’ils pouvaient échanger dans ce supermarché ou son grand magasin affilié, Miracle Mart. Ma mère a décidé d’accepter ces timbres dans son épicerie. Elle avait dit à mon père que de toute façon, nous les enfants avions besoin de linge, et que ces timbres permettraient d’en obtenir chez Miracle Mart », raconte Vincent Chiara, ajoutant en riant qu’il a d’ailleurs gardé certaines habitudes de son enfance. « Le soir, ma mère faisait le tour de la maison et éteignait les lumières.

Je fais pareil aujourd’hui au bureau en fin de journée.

Les employés trouvent ça drôle, ça les amuse beaucoup, mais c’est resté une sorte de réflexe chez moi. » LES PREMIERS PAS EN IMMOBILIER Le côté entrepreneur de Vincent Chiara a donc pris racine dans un terreau fertile. Mais comment est-il passé du droit à l’immobilier ? Après avoir œuvré dans ce domaine pendant une quinzaine d’années, l’avocat se sentait un peu essoufflé. « Il faut travailler dur et prendre beaucoup de dossiers quand on exploite un petit cabinet. Or, le droit immobilier constituait une bonne part de ma pratique.

J’avais parmi mes clients la famille Lieberman, qui avait effectué beaucoup d’investissements dans ce domaine.

M. Lieberman m’a pris sous son aile et m’a aidé à faire mes premières opérations immobilières, agissant un peu comme un mentor et comme bailleur de fonds », explique Vincent Chiara. Ce dernier a d’ailleurs retenu les conseils avisés de M. Lieberman, qui lui avait recommandé de toujours évaluer les transactions non pas en se demandant combien on pouvait gagner d’argent, mais combien on pouvait en perdre. « Il disait aussi souvent : Better overpay for gold than underpay for shit. Shit will always be shit and gold will always be gold… Il avait raison, et je suis encore d’accord avec cette façon de faire », souligne M. Chiara.

Au fil des ans et des acquisitions, les affaires de Groupe Mach vont prendre de l’ampleur, et d’autres investisseurs de poids vont s’associer au promoteur, notamment la famille Saputo.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

DES OBJECTIFS POUR L’AVENIR Très fier de l’équipe qui l’épaule au quotidien, des succès du Groupe Mach et de l’excellente réputation de son entreprise, Vincent Chiara regarde aussi vers l’avenir.

Parmi les projets qui l’occupent actuellement, on ne peut passer sous silence le futur Quartier des lumières, gigantesque projet qui alliera différentes classes d’actifs sur l’ancien site de Radio-Canada. « On aimerait redonner aux gens du quartier un peu de ce qu’ils ont perdu autrefois.

J’ai été très étonné du peu d’intérêt que suscitait cette zone, pourtant située tout près du centre-ville. Les gens ne réalisent pas qu’il y a presque la même distance entre la place Alexis Nihon et la place Ville Marie, qu’entre cette dernière et la tour de Radio-Canada. Pourquoi ? Parce qu’il y a un grand vide entre les deux », estime-t-il. Avec le Quartier des lumières, il espère contribuer à combler ce fossé et à retisser la trame urbaine entre l’est de Montréal et le centre-ville.

Ce sera aussi l’occasion de donner une deuxième chance à la tour Radio-Canada qui, selon lui, n’a jamais vraiment pu donner son plein potentiel, isolée au fond d’un immense stationne­ment, un espace asphalté et sans âme. « En l’inté­grant dans un environnement animé, avec des parcs, des commerces, des logements, elle pourra prendre sa pleine valeur architecturale. Elle reste malgré tout une icône de Montréal ; quand on pense à l’est de la ville, on pense nécessairement à elle », dit-il. ;;:°;sd

Le Groupe Mach n’en est pas à ses premières armes dans ce domaine et a déjà redonné une deuxième vie à des bâtiments qui ont longtemps été négligés. Mentionnons notamment le redéveloppement des anciens ateliers du CN dans Pointe-Saint-Charles. Mais Vincent Chiara sait aussi flairer les tendances. Par exemple, la propension des nouvelles géné­rations à préférer des logements plus petits au profit d’espaces communs plus spacieux.

Il estime par ailleurs que les promoteurs ont une respons abilité et doivent contribuer à créer une mixité ­ sociale dans les développements immobiliers. « Pas nécessairement dans les mêmes bâtiments, mais au moins dans le même quartier. Les immeubles à prix modique sont de très bonne qualité aujourd’hui, ils peuvent cohabiter avec du plus haut de gamme. Il faut éviter de créer des ghettos, car c’est en étant exposé à d’autres réalités que la nôtre que l’on peut développer d’autres aspirations… », dit-il. Une mission qu’il va assurément continuer à remplir avec talent.

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THIS INTERVIEW ORIGINALLY APPEARED IN THE AUGUST / SEPTEMBER 2019 EDITION.

EN

Vincent

CHIARA REJUVENATING BUILDINGS AND NEIGHBOURHOODS

BY EMMANUELLE GRIL, JOURNALIST

JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER

T

he son of Italian immigrants, Vincent Chiara began as a lawyer and is the sole owner of Groupe Mach.

Starting off small, the company now has a port­folio of 28 million square feet of real estate (primarily in Montréal and Québec City), including 4000 rental apartments, plus office, industrial and commercial properties.

"We’re often the first to redevelop certain neighbour­hoods. In Mile-Ex we purchased the former CFCF-TV studios and transformed them into office space. People said it wouldn’t work, yet it did." The area was close to downtown, had reasonable rents and access to public transit – in short, a great place to work, live and play.

One of his law clients was a man with an extensive property portfolio. "He acted as a mentor and fundraiser when I made my initial ventures into real estate." The man advised him not to look at how much he might gain, but how much he might lose, saying that "It’s better to overpay for gold than underpay for shit. Shit will always be shit, but gold will always be gold."

Something close to his heart is the Quartier des lumières development on the former RadioCanada site, a mixed-use project that includes green spaces and community centres. "We want to give back to the local people a little of what they lost in the past, to bring new life to the area."

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

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RÉTROSPECTIVE

CETTE ENTREVUE EST PARUE INITIALEMENT DANS L’ÉDITION AVRIL / MAI 2020.

Michel COUILLARD

UNE VISION GLOBALE POUR ANTICIPER LES TENDANCES PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Depuis sa fondation au Québec en 1998, BUSAC a su se tailler une place de choix sur la scène immobilière, tant au Canada qu’aux États-Unis. Menée de main de maître par son président et chef de la direction, Michel Couillard, cette société sœur du groupe newyorkais JEMB Realty a développé une expertise pointue qu’elle exporte même au sud de la frontière, grâce au leadership et à l’expertise de son équipe de direction.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

ABCOUILL ARDDEFGHIJKLMNOPQRSTUV WX YZ

C’est à Montréal que JEMB Realty a décidé d’implan­ ter BUSAC, son siège social canadien, vers la fin des années 1990. « À l’époque, le marché immobilier redémarrait après avoir traversé une période de turbulences. Notre premier investissement a été la Place Dupuis, bâtiment de près de 800 000 pi2, acheté de la Caisse de dépôt et placement du Québec. Cet actif est situé dans un secteur relative­ment difficile à l’époque, avec un taux élevé d’inoccupation. Il y avait aussi un important travail de repositionnement à faire. C’était tout un défi ! », se souvient M. Couillard.

Place Innovation, 2351, boulevard Alfred-Nobel

rue Alexander Fleming

►

Aujourd’hui, elle est très active en matière d’inves­tissement d’acquisition et de reposition­nement d’immeuble, ainsi que de développement immo­bilier et d’infrastructures aux États-Unis et au Canada.

À LOUER ESPACES DE BUREAUX

►

CHOISIR MONTRÉAL À la fois investisseur, propriétaire, promoteur et gestionnaire, JEMB est une entreprise familiale, créée il y a une trentaine d’années par Morris Bailey et Joseph L. Jerome, deux hommes d’affaires réputés de New York. La compagnie s’est rapide­ment illustrée dans le marché immobilier com­ mercial : dans son portefeuille figurent de prestigieuses adresses de Manhattan, mais aussi différentes classes d’actifs à la grandeur des États-Unis, ainsi que des investissements dans les secteurs de la finance, de l’énergie et des télécommunications.

Les acquisitions se poursuivent ensuite rapidement avec le 888, boul. De Maisonneuve Est, le 5100, rue Sherbrooke Est – revendu à Cominar depuis –, le 1200, av. McGill College, ainsi que plusieurs propriétés commerciales situées au centre-ville le long de la rue Sainte-Catherine. BUSAC a égale­ ment été partenaire du Groupe Accès Recherche Montréal, propriétaire et consortium responsable de la conception, de la construction, du finance­ ment, de l’exploitation et de la maintenance du Centre de recherche du Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM). Dans le cadre de ce partenariat public-privé (PPP), la compagnie est intervenue à titre d’investisseur en capitaux et de participant à la modélisation financière. « Nous avons aussi lancé le partenariat avec SNC-Lavalin dans le consortium Groupe immobilier Ovation, un PPP mis sur pied pour la réalisation de la Maison de l’Orchestre symphonique de Montréal », précise M. Couillard.

2311 boulevard Alfred-Nobel

►

M

ichel Couillard a toujours œuvré dans le secteur immobilier. Durant sa carrière, il a occupé plusieurs postes de haut niveau, notamment au sein de la Corporation immobilière Magil Laurentienne et de la Société immobilière du Canada. Alors qu’il était à la tête de la vice-présidence nationale de celle-ci, il a été amené à rencontrer des investisseurs liés à JEMB Realty, un groupe immobilier américain désireux de développer des affaires au Canada.

Peu de temps après, BUSAC voyait le jour. « Au départ, je n’étais pas tout à fait sûr que c’était nécessairement la bonne voie pour moi, alors j’ai préféré signer un contrat de service pendant quelques mois. Et puis tout a bougé très vite, nous avons fait plusieurs acquisitions, et dès 1999 j’ai été nommé vice-président et j’ai accédé à mes fonctions actuelles moins de deux ans plus tard », se souvient M. Couillard.

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RÉTROSPECTIVE

Très actif au sein du CRE, Michel Couillard a beaucoup travaillé à son développement à l’étranger, notamment en Europe. L’organisation est actuellement présente dans 12 pays européens, bientôt 14.

Mais ce n’est pas tout : à partir de son siège social montréalais, BUSAC assiste JEMB Realty et ses filiales dans la gestion d’actifs et offre son soutien en matière de stratégies financières, comptables et fiscales ; elle assure aussi les relations avec les divers partenaires pour l’ensemble des immeubles, projets et investissements situés à New York, au New Jersey, en Pennsylvanie et en Floride. C’est d’ailleurs ce qui fait l’une de ses spécificités. « Ce mode de fonctionnement est assez inusité ; habituellement, les choses se font dans l’autre sens, constate M. Couillard. Dans notre cas, les effectifs ont été diminués à New York et augmentés à Montréal. JEMB appréciait beaucoup notre rigueur, nos relations d’affaires et notre standardisation des processus, c’est pourquoi elle nous a demandé de prendre en charge son portefeuille américain. » BUSAC est également active auprès des autres entités de JEMB comme Basis Investment Group, Astoria Energy, Helm Equities ou Xentris Wireless, en plus d’être aussi impliquée dans des projets de développement.

Polyvalente, flexible et apte à s’adapter à la crois­ sance de JEMB et de ses nombreuses filiales, BUSAC a su se distinguer par son expertise pointue et ses façons de faire, dans les marchés canadien et américain. Ce lien particulier avec nos voisins du Sud lui donne d’ailleurs une longueur d’avance. « Notre présence là-bas nous aide à avoir une vision plus globale et à anticiper les tendances. Car bien souvent, ce qui va se produire chez nous a débuté ailleurs. Mais ce n’est pas toujours le cas, car nous avons nos particularités. Par exemple, New York connaît actuellement un surplus de bureaux, alors que ce n’est pas la réalité montréalaise. Inverse­ment, nous constatons un début de resserrement des marchés des capitaux au Canada tandis que ce n’est pas autant le cas dans les principales capitales américaines », souligne Michel Couillard.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

D’une certaine façon, BUSAC sert aussi de courroie de transmission entre les deux côtés de la frontière, notamment en amenant ses financiers et prêteurs à investir dans les actifs américains de JEMB. « Nous avons actuellement un important projet de tour de bureaux en construction à Brooklyn, et c’est la Caisse de dépôt et placement du Québec qui assure le financement de la construction, par l’intermédiaire d’Otéra Capital », illustre M. Couillard.

La relation va aussi dans l’autre sens, certaines sociétés américaines ayant investi en immobilier dans le marché canadien, en raison de leurs liens avec BUSAC. VOIR PLUS LOIN Passionné par l’immobilier, M. Couillard y voit d’ailleurs bien davantage que de la brique et du mortier. « Dans notre domaine, nous ne créons pas seulement de la valeur, mais nous avons aussi un impact sur le tissu urbain et social. Cela touche tous les aspects de la vie des individus. Or, le monde évolue et se transforme beaucoup plus vite aujourd’hui qu’autrefois, et il faut en tenir compte dans la façon dont on innove et conçoit les milieux de vie, les bâtiments résidentiels, les locaux de bureaux commerciaux, les espaces industriels, etc. », estime-t-il.

Pour élargir sa vision et trouver l’inspiration dans d’autres modèles que les nôtres, Michel Couillard a un atout de taille dans sa manche. En reconnaissance de sa contribution active à des projets profession­ nels majeurs, il a en effet été invité en 1997 à se joindre à la prestigieuse association profession­nelle Counselors of Real Estate (CRE), dont il est le président du conseil depuis novembre 2019.

Mentionnons également que M. Couillard a été nommé en 2007 Fellow de la Royal Institution of Chartered Surveyors basée au Royaume-Uni. « Le CRE compte environ 1 200 membres, issus des

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États-Unis, du Canada, mais aussi de plus en plus de pays d’Europe et d’Asie. On y retrouve toutes sortes d’acteurs liés au secteur immo­bilier, tant du côté du développement que de celui de l’investisse­ ment, mais aussi des tech­nologies ou de l’environnement. C’est un lieu extraordi­ naire de réseautage et d’échange de connais­sances. Il me permet d’avoir une per­ c ep­ t ion globale et d’observer les tendances sur différents marchés inter­ nationaux », indique-t-il.

Le CRE tient des forums deux fois par an, où des conférences, de la formation, des études de cas et plusieurs événements sont proposés aux participants. « C’est une excellente façon de se tenir au courant de ce qui se passe ailleurs, de s’inspirer d’autres expériences et façons de faire.

Le CRE possède aussi une fondation dont le but est d’investir dans diffé­rents projets, notamment dans des secteurs qui ont des besoins criants, le logement social et abordable par exemple », détaille M. Couillard.

Très actif au sein du CRE, Michel Couillard a beaucoup travaillé à son développement à l’étranger, notamment en Europe. L’orga­ nisa­tion est actuellement présente dans 12 pays européens, bientôt 14. En avril prochain, M. Couillard doit aussi se rendre au Japon en tant que conférencier et pour présider à la création de la section asiatique. « Cette association a une approche extrêmement constructive et cherche des solutions ailleurs au lieu de rester en vase clos », affirme-t-il.

Fort de cette vision d’ensemble, M. Couillard a son idée sur ce qui se profile à l’horizon. « L’immobilier est un secteur cyclique, et certains signes démon­trent que l’on arrive graduellement à la fin de l’un de ces cycles. Toutefois, il faut noter qu’il y a encore énormément de liquidités dans les marchés, que ce soit en dette ou en capitaux. J’anticipe un ralentissement économique, mais pas nécessairement une récession importante, du moins pas comme celle que l’on a connue dans le passé. À cela s’ajoute le fait que Montréal se porte très

bien et qu’il y a un réel engouement pour le marché et le talent montréalais. Certes, un repositionnement sur le plan commercial est sans doute nécessaire, mais il n’y a pas réellement de surconstruction dans le secteur du bureau et dans d’autres classes d’actifs. De plus, le multirésidentiel condos et surtout locatif poursuit sur une lancée soutenue pour le moment », analyse-t-il.

Il rappelle enfin que si l’avènement et la croissance exponentielle des achats en ligne rendent néces­saire le repo­si­tionnement du secteur du commerce de détail, ils créent du même coup des besoins dans le domaine de l’industriel léger, de la robotique d’entreposage, de la logistique et de la distribution. « La génération des milléniaux impose aussi sa marque innovante dans sa façon de vivre, de consommer, de gérer des entreprises, de travailler, de se divertir et d’occuper les différents espaces. Tous ces facteurs entraînent des changements accélérés et des turbulences en immo­bilier. Bien sûr, cela peut inquiéter, mais on connaît une période fascinante et des transformations innovantes. Il faut faire preuve de vision, se montrer proactif et capter les nouvelles tendances », conclut-il.

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RÉTROSPECTIVE

THIS INTERVIEW ORIGINALLY APPEARED IN THE APRIL / MAY 2020 EDITION.

EN

Michel COUILLARD EYES ON THE BIG PICTURE

BY EMMANUELLE GRIL, JOURNALIST

M

ichel Couillard was the 2020 Chair of the Couns­ elors of Real Estate, a global, invitation-only association of commercial property professionals.

The president and CEO of BUSAC Real Estate in Montréal, he oversees the firm’s business activities in Canada and helps manage assets, acquisitions and development projects in the U.S. The company was founded in 1998, and was a success from the get-go. "Everything moved very quickly. We made several acquisitions, and in 1999 I was appointed Vice President. I took up my current position less than two years later," he noted.

The firm is affiliated with JEMB Realty Group of New York, which has a commercial property portfolio of prestigious addresses in Manhattan, as well as assets all across the U.S. "We also

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JBC MÉDIA BY ROXANE PAQUET

established a partnership with SNC-Lavalin and its subsidiary Ovation Real Estate for the construction of the Maison de l’Orchestre symphonique de Montréal. JEMB appreciates our professional rigour, our business relations and our standardized procedures, which is why it asked us to take over its U.S. portfolio."

Versatile, flexible and quick to adapt to JEMB’s growth, BUSAC stands out in the Canadian and American markets for its expertise and professionalism. "That special relationship with our neighbours to the south gives us a head start. Our presence there gives us a more global, comprehensive vision and helps us anticipate changes. You have to have vision, be proactive and be aware of new trends."

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RÉTROSPECTIVE

CETTE ENTREVUE EST PARUE INITIALEMENT DANS L’ÉDITION AOÛT / SEPTEMBRE 2019.

Louis yves LeBEAU Président de Macogep

LE GARDIEN DES INTÉRÊTS DES PROPRIÉTAIRES ET DES INVESTISSEURS PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Il a contribué au développement du concept de ges­tionnaire de projet indépendant, celui qui joue le rôle de vérificateur, de facilitateur et même de négociateur sur les chantiers de cons­truction. Rencontre avec Louis yves LeBEAU.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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était clair dans l’esprit de Louis yves LeBEAU qu’il fonderait un jour une entreprise. Après ses études en gestion de projet à Polytechnique Montréal, il a accumulé diverses expériences : ingénieur en contrôle de coût chez Gazoduc Trans Québec, chef de l’administration chez Gaz Inter-Cité Québec ; son parcours l’a mené ensuite chez l’Entrepreneur général, ainsi que chez Désourdy Construction où, étant donné le niveau d’intérêt des défis à relever comme gérant de construction, il a dérogé à son plan initial et s’est attardé trois années de plus.

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Ces années d’expérience lui ont permis de faire le tour, de travailler pour des propriétaires, des ingénieurs-conseils et des entrepreneurs en construction ; mais aussi de découvrir un créneau inoccupé : celui de représentant des propriétaires. « J’en avais vu quelques-uns manquer d’expertise pour traiter avec les presta­ taires de services », relate-t-il. En 1989, il fonde donc Macogep (pour mandataire, coor­d on­ nateur, gestion de projet). « Aucune entreprise ne jouait ce rôle à l’époque », se souvient Louis yves LeBEAU.

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Les débuts ont été lents ; il devait faire valoir les avantages de ce concept. Plusieurs, en effet, voyaient le gestionnaire de projet indépendant comme une duplication de services avec ceux des architectes qui, dans le cadre de leur mandat, assumaient un rôle administratif. « Mais ce n’était pas dans leur champ d’expertise, c’était en quelque sorte complémentaire sans être leur première préoccupation. Et il y avait des dérives budgétaires et d’échéanciers, des problèmes de gestion et de performance, difficiles à régler pour eux », expose Louis yves LeBEAU. Puis, les gouvernements ont petit à petit introduit ces notions de vérification à l’intérieur de leurs façons de faire, si bien qu’aujourd’hui, presque tous les grands donneurs d’ouvrage publics et privés ont recours à des gestionnaires de projet indépendants. « Le temps m’a donné raison, conclut-il, au point que j’ai maintenant une quinzaine de compétiteurs qui emploient chacun une vingtaine de personnes, alors que nous sommes 80 chez Macogep au Québec. S’y ajoutent une quinzaine d’employés en Europe. » Comme précurseur, pense-t-il avoir influencé l’industrie ? « Assurément, répond-il. L’industrie s’est adaptée au fil des ans, en plusieurs étapes.

Il y a eu l’arrivée des premiers gestionnaires bacheliers en ingénierie, puis les grands travaux hydroélectriques ont fait évoluer les pratiques, alors que les investisseurs américains ont exigé que la firme d’ingénierie en travaux publics Bechtel soit partenaire dans le consortium de gérance avec Hydro-Québec. Cette firme assurait le contrôle des coûts et des échéanciers, comme Macogep le fait aujourd’hui. » LA VÉRIFICATION ET LE CONTRÔLE Avec son équipe d’experts, Macogep protège les intérêts des propriétaires, investisseurs et donneurs d’ouvrage, en s’occupant entre autres du contrôle des coûts et des échéanciers, de la gestion des contrats, ainsi que du respect de la réglementation de tous les paliers gouverne­men­taux. « Nous aidons les propriétaires à définir leurs besoins, à identifier les risques potentiels, à évaluer les coûts et les solutions pour y répondre et à lancer les appels d’offres pour les professionnels qui feront la conception et pour les entreprises qui bâtiront le projet », explique Louis yves LeBEAU. « Nous prévenons les dérives », dira-t-il plusieurs fois. Des exemples ? « Plusieurs facteurs peuvent faire déraper un projet, explique-t-il, d’abord parce

qu’il y a énormément d’activités dans la construc­ tion en ce moment et que tous sont extrêmement occupés, mais les écarts peuvent aussi provenir de la façon dont les travaux ont été planifiés, des délais accordés aux entrepreneurs pour soumissionner, ou même de la complexité du design. Dans la conception d’un édifice, on a vu un cas avec plusieurs types de murs rideaux, une complexité d’exécution qui faisait majorer les prix. Qu’il s’agisse du design, du délai d’exécution, d’exigences contractuelles ou d’un transfert de risques, nous accompagnons les entreprises à poser le bon diagnostic et à mettre en place les bonnes solutions. » L’AÉROPORT MONTRÉAL-TRUDEAU PARMI LES GRANDS PROJETS La feuille de route de Macogep liste plusieurs grands projets parmi lesquels Humaniti, le centre sportif du Parc olympique, le Centre Vidéotron à Québec, ainsi que le programme de développe­ ment côté Ville de YUL Aéroport Montréal-Trudeau. « En consortium avec BTY, nous accompagnons Aéroports de Montréal dans le contrôle des coûts, la gestion des risques et la planification du programme. Il s’agit d’un projet structurant pour la métropole, qui amènera ADM à reconstruire les infrastructures d’accueil à YUL et à revoir l’intermodalité du site aéroportuaire avec l’arrivée du Réseau express métropolitain », précise-t-il.

Depuis cinq ans, Macogep est aussi présente à Paris, et à Lyon depuis le printemps dernier, une belle ouverture sur les marchés de l’Union européenne, moins compétitifs que celui du Québec avec des marges bénéficiaires plus intéressantes. Au moment de l’entrevue, des discussions avançaient également assez bien autour de projets dans les Antilles françaises, a mentionné Louis yves LeBEAU. ÊTRE À L’ÉCOUTE ET SAVOIR RALLIER Louis yves LeBEAU est aussi passé par la politique ; il a été maire de Saint-Alphonse-Rodriguez de 2005 à 2009, un petit village de Lanaudière dont il n’est pas natif, mais où il a passé les étés de son enfance auprès de sa grand-mère maternelle.

Les consultations publiques figurent parmi les expériences marquantes qu’il a vécues en politique, comme ce samedi matin où il s’est retrouvé dans une salle devant 250 forestiers hostiles à un projet de règlement qu’il désirait passer et qui, à la fin de la réunion, lui ont serré la main. Comment a-t-il fait pour générer un consensus ? « J’ai d’abord écouté ce qu’ils avaient à dire et, tout en tenant à mes objectifs, IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

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RÉTROSPECTIVE

j’ai assoupli mon plan de match, j’ai modifié quelques éléments et j’ai gagné leur confiance », explique-t-il.

C’est ainsi qu’il se comporte encore dans l’exécution de ses mandats.

En dehors des heures de travail, Louis yves LeBEAU fait du triathlon et surtout du vélo. Macogep commandite d’ailleurs une équipe féminine de cyclistes. Les mondes du vélo et de la construction ont un point en commun : la faible présence des femmes. Si le président de Macogep favorise l’avancement des femmes dans son entreprise, il veut aussi

soutenir leur inclusion dans les compétitions de cyclisme, jusqu’au Tour de France, espère-t-il.

Pendant une douzaine d’années, Louis yves LeBEAU a enseigné au Département de gestion de projet de Polytechnique Montréal, qu’il a aussi dirigé. « J’ai formé une centaine d’ingénieurs par année au baccalauréat ou à la maîtrise. Aujourd’hui, j’en rencontre plusieurs dans le cadre de réunions professionnelles et j’en ai embauché quelques-uns. C’est ma façon de contribuer à une nouvelle génération de gestionnaires de projet », dit-il.

THIS INTERVIEW ORIGINALLY APPEARED IN THE AUGUST / SEPTEMBER 2019 EDITION.

EN

Louis yves LeBEAU PROTECTING THE INTERESTS OF OWNERS AND INVESTORS

BY JOHANNE LANDRY, JOURNALIST

JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER

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ouis Yves LeBEAU is a pioneer in project management.

After graduating from Polytechnique Montréal, he was a cost control engineer at Gazoduc Trans Québec, head of administration at Gaz Inter-Cité Québec and also worked at Desourdy Construction. He gradually developed a new niche position, i.e. owner’s represent­ative. "I realized that few had the expertise to deal with service providers," so in 1989 he founded Macogep. "It was something that at the time no firm was offering."

The challenge was convincing the industry of the value of the concept. Many saw the independent project manager as a duplication of services provided by architects, who assumed an administrative role. "But it wasn’t their field of expertise, not their primary concern.

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There were often budget and schedule overruns and management and performance problems, which were difficult for them to resolve."

Slowly but steadily, the concept gained traction.

"Time has proven me right," he noted. "We now have about 15 competitors, and there are 80 of us at Macogep in Québec." Macogep protects the interests of owners, investors and contractors by ensuring cost and schedule control, contract management and compliance with government regulations.

Major projects include the sports complex in Olympic Park, Videotron Centre in Québec City and redevelop­ ment of the Montréal Airport. The firm now also has a foothold in Europe, with offices in Paris and Lyon.

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RÉTROSPECTIVE

CETTE ENTREVUE EST PARUE INITIALEMENT DANS L’ÉDITION OCTOBRE / NOVEMBRE 2019.

Brett MILLER

RETOUR AUX SOURCES PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

En février 2019, Brett Miller a succédé à Jonathan Wener au poste de chef de la direction de Canderel.

S’il entend poursuivre le travail entrepris par le fondateur de la compagnie, il souhaite également lui donner une nouvelle impulsion. Rencontre avec un visionnaire qui a aussi les deux pieds sur terre.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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lusieurs œuvres d’art, essentiellement canadien­nes, ornent les bureaux de Canderel dans le centre-ville de Montréal. La sculpture monumen­ tale d’un ours en granite, pesant une tonne, attire le regard du visiteur. Rapporté d’un voyage à Vancouver par Jonathan Wener il y a quelques années, l’imposant animal de pierre a causé quelques sueurs froides à l’époque… « Il a fallu le hisser jusqu’au neuvième étage à l’aide d’une grue, car il était impossible de le transporter dans l’ascenseur. Au dernier moment, les ingénieurs de l’immeuble ont dû vérifier que la structure du bâtiment pouvait bel et bien supporter son poids. L’œuvre a finalement été déposée à un endroit précis du bureau, au niveau d’une poutre de soutien. Mais le temps que les spécialistes fassent leurs calculs, l’ours est demeuré suspendu dans les airs pendant quelques heures ! », raconte Brett Miller, amusé par l’anecdote. L’œuvre préférée du chef de la direction ? Un portrait de Leonard Cohen, une toile réalisée par le peintre André Monet, placée bien en vue au détour d’un couloir.

LE SENS DE L’ENTREPRENEURIAT Né en Afrique du Sud et arrivé au Canada à l’âge de 13 ans avec sa famille, Brett Miller est extrêmement attaché à la ville de Montréal.

C’est de son père, un promoteur et l’un des fondateurs de CBRE Canada, qu’il tient sa passion pour l’immobilier. « Chez nous, il y avait toujours des discussions à ce sujet autour de la table.

Très jeune, je savais que je voulais œuvrer dans ce champ d’activité », raconte-t-il.

Ce n’est donc pas une surprise s’il s’inscrit au bacca­lauréat en commerce avec spécialisation en immobilier à l’Université McGill. En 1986, à la fin de ses études, il commence à travailler chez Canderel. Ce qui ne devait être qu’un emploi d’été s’est finalement transformé en poste à plein temps, le forçant à reléguer aux oubliettes le voyage de six mois en Europe qu’il avait projeté de faire une fois son diplôme en poche !

Embauché d’abord comme analyste financier, il occupe plusieurs postes de direction au sein de la compagnie, se familiarisant avec les différents secteurs de l’industrie. Mais en 1991-1992, la crise économique qui frappe le force à revoir ses plans. « C’était le calme plat pour les promoteurs immobiliers. J’ai donc décidé d’aller faire un MBA d’un an à l’Institut européen d’administration des affaires (INSEAD) de Fontainebleau, en France. Avec Jonathan Wener, nous avions eu l’idée que je pourrais éventuellement lancer une antenne de Canderel Europe. Mais finalement, la situation étant aussi mauvaise de l’autre côté de l’Atlantique qu’ici, nous avons abandonné le projet », se souvient Brett Miller.

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RÉTROSPECTIVE

devenir un lieu de consommation, il lance à Paris une entreprise spécialisée dans le nettoyage à sec avec services de livraison à domicile. Baptisée Nestor (du nom du maître d’hôtel de Moulinsart, clin d’œil à la bande dessinée Tintin), elle prend très vite de l’expansion. « On s’occupait du nettoyage de 25 000 chemises par semaine. Mais la blanchis­serie est un champ d’activité difficile à gérer : vêtements tachés ou perdus, bouton égaré… J’ai décidé de faire autre chose de ma vie et je suis parti m’installer à Londres, où j’ai travaillé pour News Corpo­ration Limited », dit-il.

Au début des années 2000, Brett Miller est alors le père de trois enfants et réalise qu’il souhaite les élever au Canada. De retour à Montréal, il est embauché chez CBRE, où rapidement on lui confie le marché de tout l’est du pays. « Ce fut une très belle réussite. En l’espace de 10 ans, CBRE est devenu le numéro un alors que c’était une marque presque inconnue ici. Puis, en 2012, JLL a frappé à ma porte pour m’offrir le poste de chef de la direction Canada. Malgré sa taille importante à travers le monde, l’entreprise était quasi inexistante chez nous.

Mon côté entrepreneur a pris le dessus, et je me suis lancé dans l’aventure », se souvient-il. Et avec succès : en six ans, JLL Canada passe de 150 à 1 500 employés, devenant un très gros joueur du domaine. Mais en 2018, Brett Miller décide de relever un autre défi…

CANDEREL 2.0 « Durant 20 ans, Jonathan Wener et moi sommes toujours restés en contact. À plusieurs reprises, il a été question que je retourne chez Canderel, mais cela n’a pas fonctionné.

C’était même devenu une blague entre nous. Je lui disais : « Je reviendrai quand tu prendras ta retraite, car je ne veux pas travailler pour toi ! », raconte Brett Miller en riant. Mais l’an dernier, à l’âge de 69 ans, le fondateur de Canderel a décidé de prendre un pas de recul. Même s’il est encore très impliqué dans l’entreprise où il est toujours actionnaire principal et président du conseil d’administration, il a confié son poste de chef de la direction à Brett Miller. « Quand je suis revenu ici, l’une de mes premières questions a été : qui est le client de Canderel ? Certains ont répondu qu’il s’agissait des locataires de l’immeuble, d’autres, des ache­teurs de condo, d’autres encore estimaient que nous travaillions pour nous-mêmes… Or, de mon point de vue, nos clients sont les institutions financières qui investissent avec nous. Depuis une dizaine d’années, les projets sont devenus si importants que nous ne pouvons plus les financer seuls à 100 %, et nous avons besoin de partenaires. Jusqu’ici, nous ne voyions pas ces 38

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derniers comme des clients, mais les choses vont changer.

Désormais, nous serons une entreprise de services qui a pour mission d’acheter, de gérer et de développer de l’immobilier à travers le Canada pour et avec des institutions financières », explique-t-il.

Cette vision stratégique transforme déjà les façons de faire à l’interne, où quatre divisions distinctes ont été mises sur pied, et les ressources humaines ont été réorganisées par centres de profit. Pour certains d’entre eux, la gestion immobilière deviendra le cœur de leurs activités.

Quant aux groupes s’occupant d’investissement, ils ont été invités à développer une théorie structurée et une approche réflexive au lieu d’être réactifs. « On est en pleine transformation, on l’appelle Canderel 2.0. Mais on travaille déjà sur la version 3.0, il faut être dans un processus de transformation continue », affirme M. Miller.

ASSURER LA STABILITÉ De propriétaire et promoteur immobilier, Canderel entreprend donc sa conversion vers l’entreprise de services. Derrière cette volonté se trouvent en filigrane les leçons du passé apprises par Brett Miller. « Le marché immobilier est cyclique. Depuis plusieurs années, nous sommes dans un cycle positif, mais de nombreux obser­ vateurs disent que cela va ralentir. Par conséquent, si Canderel agit uniquement à titre de promoteur, son activité va en pâtir, comme durant la crise de 1991-1992.

Pour éviter cela, il faut que les mandats de gestion devien­nent un revenu récurrent et pas seulement une activité secondaire. Cela constituera les fonda­tions de Canderel, la stabilité pour les périodes creuses », explique-t-il.

Autre argument de poids : les investissements en immo­bilier n’ont cessé de croître, car ce secteur est considéré comme un placement stable et rentable, comparativement aux places boursières très volatiles. Les investisseurs veulent donc faire des affaires avec des opérateurs qui disposent de plateformes nationales, avec une bonne gouvernance et une saine gestion. Exactement ce que Canderel propose de leur offrir.

Bien qu’il formule quelques bémols concernant l’impact de certaines politiques municipales sur les coûts de développement, Brett Miller demeure relativement confiant quant à l’avenir du marché immobilier. « Lorsqu’on regarde la courbe démo­graphique, on peut se montrer optimiste : les villes sont en croissance. Dans les bonnes années, ce sont en moyenne de 30 000 à 40 000 personnes qui déménagent à Montréal. Cela représente 15 000 loge­ ments ! » Des occasions en or à saisir…

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THIS INTERVIEW ORIGINALLY APPEARED IN THE OCTOBER / NOVEMBER 2019 EDITION.

EN

Brett MILLER

RETURNING TO HIS ROOTS

BY EMMANUELLE GRIL, JOURNALIST

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rett Miller, CEO of the property management firm Canderel, has extensive international experience in real estate and entrepreneurship. He arrived in Canada at 13 from South Africa and is a McGill University graduate who is strongly attached to Montréal. He started his career with Canderel, working in various management positions from 1986 to 1992.

He then moved to France to earn an MBA at INSEAD before launching a dry cleaning company in Paris with home delivery service. "We were laundering 25,000 shirts a week, but you’re constantly managing all sorts of problems, from removing stains to searching for lost shirts or buttons. I wanted something else, so I moved to London to work for News Corporation Limited."

In the early aughts he returned to Montréal to work with CBRE, and in 2012 was named CEO of the real estate firm JLL. Under his guidance it became a top competitor in the Canadian marketplace. When Canderel founder Jonathan Wener retired as CEO in 2019, he handed the reins over to Brett. "One of my first questions was, Who are our clients? I realized our clients are financial institutions that invest with us. Development projects have become so big in the past decade that we can no longer finance a project 100% – we need partners. We are a real estate services firm that purchases, manages and develops projects all across Canada, hand in hand with financial institutions."

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RÉTROSPECTIVE

CETTE ENTREVUE EST PARUE INITIALEMENT DANS L’ÉDITION JUIN / JUILLET 2019.

L’ENTREPRISE DE COURTAGE OBERFELD SNOWCAP CÉLÈBRE SES 40 ANS DANS UN CONTEXTE QU’ELLE ESTIME FAVORABLE AUX CENTRES COMMERCIAUX CANADIENS PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Le président actuel et chef de la direction, Harley Oberfeld, son père Ted, le fondateur et quelques dirigeants de l’entreprise partagent leur perspective de l’état de santé des centres commerciaux canadiens, et nous racontent l’histoire de ce grand joueur du secteur du commerce de détail.

Qui aurait pensé qu’une entreprise née dans une maison à Dollard-desOrmeaux à l’initiative du couple Ted et Dena Oberfeld passerait aisément le cap des 40 ans ?

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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DES DÉBUTS PROVIDENTIELS ed Oberfeld a été plongé dans le monde des affaires dès son premier emploi à titre d’associé auprès d’une entreprise de chaussures, puis de gestionnaire et de superviseur. Cela lui a donné l’occasion de peaufiner l’art de la vente et d’établir un réseau de relations solide au fil de ses rencontres profession­ nelles. À la vente de chaussures a succédé l’aide au démarrage de magasins de détail en raison de coïncidences qui ont fait boule de neige.

Ainsi, il est vrai qu’une rencontre peut changer une vie : le cadre d’un des promoteurs immobiliers les plus influents au Canada a inspiré à M. Oberfeld l’idée de représenter des locataires, un service dont Ted Oberfeld est devenu l’un des pionniers au Canada. Le cadre l’a ensuite présenté à certains clients qui souhaitaient ouvrir un magasin dans un centre commercial. Ted Oberfeld ayant réussi à remplir cette mission auprès de plusieurs clients dans les années 1970, il a pris la décision de devenir son propre patron en 1979 en créant Oberfeld Entreprises.

LES RELATIONS : LA PRIORITÉ ! « Ma force est ma capacité à établir des relations privilé­giées et à les maintenir. Le monde serait un meilleur endroit si les personnes savaient nouer des relations pour bâtir une entreprise », fait remarquer Ted Oberfeld.

Tandis que l’industrie immobilière en était à ses balbutie­ments à Montréal, Ted Oberfeld a démarré son entre­prise dans le confort de son foyer, accom­ pagné de sa bienveillante épouse, qui s’occupait tour à tour de la comptabilité, de l’administration et de la coreprésentation lors de conférences et d’activités commerciales.

Trois ans plus tard, Oberfeld Entreprises s’installait dans un bureau montréalais de l’Ouest-de-l’Île et engageait son premier employé temporaire, le fils du couple, Harley Oberfeld, qui avait grandi en écoutant ses parents échanger sur le monde des affaires autour de leurs repas. Une période soutenue de croissance pour Oberfeld Entreprises a suivi jus­qu’en 1986, lorsque Harley Oberfeld s’est investi dans l’entreprise familiale, à l’âge de 20 ans, pour en prendre les rênes 10 ans plus tard. Il a, entre autres, procédé à une fusion judicieuse de Oberfeld Entreprises avec l’entreprise immobilière Snowcap Investments, ce qui a apporté plus de vigueur et de personnel.

Aujourd’hui propulsée par plus de 50 employés s’affai­rant dans les bureaux de Montréal, Toronto, Calgary et Vancouver, Oberfeld Snowcap est devenue une entreprise de services-conseils en immobilier commercial représentant plus de 250 des plus prestigieuses marques locales, nationales et internationales.

Oberfeld Snowcap a maintenant 40 ans, ce qui constitue une fierté pour la famille Oberfeld, ainsi que ses employés, dont Luc Lavigne, vice-président, services clients, qui affirme : « Célébrer les 40 ans d’Oberfeld Snowcap n’est pas rien. Très peu de nos clients ont autant d’histoire. Pour la plupart, nous les avons vus naître et prospérer et les avons accompagnés dans les différentes étapes de leur succès. » LES INGRÉDIENTS DU SUCCÈS DE L’ENTREPRISE Pour Ted Oberfeld, l’engagement envers les clients et l’entreprise, la persévérance et une relation père-fils basée sur le respect sont au cœur de la réussite obtenue. Entre deux tournois de golf, il préside le conseil d’adminis­tration de l’entreprise, visite régulièrement les bureaux montréalais, tout en faisant preuve de sa discrétion d’homme retraité.

Après 60 ans d’expertise en immobilier commercial, il sauvegarde les relations interpersonnelles avec les clients.

Harley Oberfeld attribue le succès d’Oberfeld Snowcap à la compréhension globale du marché nord-américain de son équipe de professionnels à l’affût des nouvelles tendances, ainsi qu’à leur vision stratégique pour optimiser le rendement des transactions immobilières.

Ainsi mue par la proactivité de son personnel, l’entreprise a développé une expertise dans le domaine des centres commerciaux, qu’elle compte bien continuer à exploiter en faisant preuve d’une créativité renouvelée.

Selon Sylvain Charron, vice-président, services immo­biliers, « après 40 ans, Oberfeld Snowcap continue d’évoluer et de s’accomplir. Nous avons encore un grand potentiel de croissance avec le développe­ ment de nouveaux services et marchés ».

QUEL AVENIR ?

Harley Oberfeld souhaite percer le marché américain en y fournissant stratégiquement des services qui IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

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RÉTROSPECTIVE

font actuellement l’objet de réflexions au sein de son équipe, tout en renforçant l’offre de services existants en territoire canadien. La stratégie d’expansion est en pleine gestation. À la représentation des locataires, à la plani­­fi­cation stratégique, à la location de propriétés ainsi qu’à la vente immobilière s’est ajoutée une initiative bonifiée axée sur les centres commerciaux. « Le commerce de détail a changé. De nos jours, ce qui prime est l’omnicanalité, le brique et mortier et les plateformes en ligne à cause de la révolution du commerce par Internet à l’échelle mondiale. En dépit de cela, les centres commerciaux physiques sont là pour rester. La quantité d’espaces requis a diminué, certes, mais les deux créneaux qui demeurent les plus profitables sont les ventes, ainsi que le bien immobilier », indique Harley Oberfeld.

Selon lui, l’avenir des centres commerciaux est prometteur : « C’est le meilleur moment pour faire croître ses affaires au Canada. Les locataires n’ont jamais été aussi motivés, et les occasions d’expansion sont extraordinaires. Nous avons réalisé que beaucoup d’entre­preneurs canadiens ne savent pas comment faire fructifier leur com­ merce dans les centres commerciaux existants.

Depuis deux ans, nous recherchons donc active­ ment ces entrepreneurs, incluant les startups. Nos conseillers en immobilier ont fait en sorte que

Décathlon ouvre sa première boutique au Canada, soit au Mail Champlain à Brossard, à la suite d’une négociation avec Cominar. Plusieurs boutiques de Décathlon s’ensuivront. Idem pour BonLook, qui avait démarré en ligne, puis avait ouvert ses portes au centre-ville de Montréal avant de s’étendre à l’échelle du Canada. Notre plus récent modèle d’affaires stratégique consiste à dénicher des entreprises désireuses de s’établir dans des centres commerciaux et à bien les conseiller. Il arrive même que des propriétaires veuillent aider les détaillants à s’établir et à grandir. » Harley Oberfeld estime que cette ouverture d’esprit de la part des propriétaires est manifeste depuis 2014. L’industrie connaît une véritable renaissance depuis les 12 derniers mois, d’après lui. « Cela démontre une bonne capacité à se restruc­ turer, à se réinventer et à prendre des risques pour assurer la pérennité, voire l’essor du commerce de détail et des centres commerciaux. En dépit de la débandade de Target, et plus récemment celle de Sears, les occasions abondent pour les centres commerciaux à Montréal et au Canada, même s’il faut patienter durant quelques années avant que les nouvelles stratégies de développement portent des fruits en abondance. En outre, au Québec, le projet remarquable Royalmount, le redéveloppement de CF Fairview Pointe Claire et d’autres centres commerciaux démontrent bien que les propriétaires investissent massivement et sont optimistes. » De l’avis de Harley Oberfeld, les propriétaires des centres commerciaux ont fait preuve de plus de créativité, en misant sur la mixité fonctionnelle et distinctive des usages pour densifier les trans­ actions mercantiles et valoriser leurs actifs.

Il applaudit la tendance créée pour que les centres commerciaux soient perçus comme des destinations collectives, avec l’implantation d’une clinique, d’une bibliothèque publique ou d’un centre communautaire. Ce faisant, l’expérience dans les centres commerciaux est devenue plus attrayante pour les consommateurs.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

De gauche à droite : Harley Oberfeld, Sylvain Charron, Luc Lavigne et Ted Oberfeld 42

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« En conclusion, en affaires, lorsqu’un défi se présente, il faut se remettre en question, devenir plus futé en restant centré sur le principe de res­ pon­sabilisation et d’appropriation pour trouver des solutions », considèrent Ted et Harley Oberfeld.

ABCDEFGHIJKLMNOBERFELDPQRSTUVWXYZ

THIS INTERVIEW ORIGINALLY APPEARED IN THE JUNE / JULY 2019 EDITION.

EN

Oberfeld Snowcap

SHOPPING MALL AS DESTINATION

BY YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALIST

F

JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER

ounded 40 years ago, Oberfeld Snowcap is a fullservice advisory firm that focuses on retail tenant representation, strategic planning, property and project leasing and real estate investment sales. With offices in Montréal, Toronto, Calgary and Vancouver, it represents over 250 prestigious local, national and international brands.

Founder Ted Oberfeld has always maintained close relations with clients. "My strength is my ability to establish and maintain privileged relationships. The world would be a better place if people knew how to build relationships, and thus build a business," he said.

His son Harley attributes Oberfeld Snowcap’s success to a sound understanding of the North American market, plus its team of professionals attuned to new trends and an ability to optimize the performance of real estate transactions.

The firm has developed expertise in the field of shopping centres, a skill which it intends to put to creative use. As vice president Sylvain Charron noted, "After 40 years, Oberfeld Snowcap continues to evolve. We still have great growth potential in terms of developing new services and markets."

Harley Oberfeld noted that "The retail business has changed because of online platforms and global Internet commerce. Despite that, brick-and-mortar shopping malls are here to stay." He applauds the trend towards shopping malls as community destinations complete with a clinic, greenery, leisure activities and a public library or community centre, making the shopping mall an attractive experience, a connected, exciting micro-city.

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

LORSQU’UNE VENTE « TELLE QUELLE » N’EST PAS SUFFISANTE

RESPONSABILITÉ RELATIVE À LA RÉHABILITATION ENVIRONNEMENTALE Diana Lyrintzis Experte invitée

Associée chez Avocats KRB et membre de CREW M, Diana Lyrintzis fournit depuis plus de 10 ans des conseils stratégiques à ses clients en lien avec leurs prêts garantis et leurs transactions immobilières commer­ ciales relativement à diverses classes d’actifs.

Elle a développé une expertise de pointe en conseillant ses clients sur les risques environ­ nementaux et agit régulièrement dans le cadre de projets de redéveloppement de sites contaminés et en gestion des risques qui y sont associés.

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La vente d’un bien immobilier commercial – et plus particulièrement dans le cas d’un immeuble industriel – se fait généralement sur une base « telle quelle » aux seuls risques et périls de l’acheteur. L’ensemble des risques est alors assumé par celui-ci, qui s’assure de faire sa vérification diligente de l’immeuble. Or, une telle clause n’est généralement pas suffisante pour protéger le vendeur quant à certains types de responsabilité environnementale future.

En effet, bien que les parties puissent convenir entre elles d’une allocation du risque environne­ mental, elles ne peuvent se soustraire à la res­ pon­sabilité statutaire relative à la réhabilitation environnementale. Toute entente intervenue entre ces parties ne pourra constituer un moyen de défense valide devant un ordre de réhabilitation émis en vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement ou opposable à l’autorité gouvernementale ayant émis cet ordre. Puisque le système québécois de responsabilité quant aux sites contaminés est un système hybride entre un régime « pollueur payeur » et un régime de « gardien », la responsabilité relative à la réhabilitation environnementale s’étend potentiellement à tous les propriétaires, présents et passés, de la chaîne de titre de la propriété contaminée.

Récemment, on a vu une augmentation impor­ tante de transactions où les vendeurs sont allés plus loin en exigeant que les acheteurs les indemnisent pour toute responsabilité environnementale future, approche auparavant réservée aux vendeurs dans l’industrie pétrolière et gazière. Pour protéger adéquatement le vendeur, une clause ou une convention d’indem­ nisation devrait être préparée avec soin afin de déterminer précisément les domaines de future responsabilité environnementale couverts ; par exemple, la responsabilité envers les tiers, la responsabilité de réhabilitation sur le site, les ordonnances de réhabilitation statutaire, les obli­gations de surveillance continue et les mesures de mitigation qui peuvent s’avérer nécessaires dans le futur pour préserver les parties de potentielles responsabilités environnementales, notamment pour la migration de contaminants.

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ISTOCK PAR BARTCO

Lorsqu’une contamination est connue, les vendeurs devraient également adopter une approche plus proactive en exigeant de demeurer impliqués dans le processus de réhabilitation avant ou après la vente, d’avoir le droit de superviser ce processus et de pouvoir se fier au travail effectué par l’acheteur et ses consultants en environne­ ment dans le cadre de ce processus.

Dans tous les cas, la dénonciation d’une conta­ mination environnementale à l’acheteur ne devrait jamais être vue comme un moyen d’éliminer tout risque de responsabilité environ­ nementale future pour le vendeur.

CARBONLEO

AGILE ET RÉSILIENT PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Vue de la phase résidentielle, avec notamment ses immeubles, ses jardins verticaux et son sentier linéaire

CARBONLEO

En cette période marquée par la pandémie, le promoteur Carbonleo poursuit son mégaprojet du Royalmount, s’adap­tant aux circonstances et tablant sur l’avenir avec optimisme.

N

icolas Désourdy, vice-président exécutif, est l’un des trois associés à la tête de Carbonleo, aux côtés d’Andrew Lufty, président et chef de la direction, et de Claude Marcotte, également vice-président exécutif.

En plus d’être titulaire d’un baccalauréat en admi­ n istration des affaires de l’Université de Sherbrooke, Nicolas Désourdy détient un certificat en gestion urbaine et immobilière de l’Université Laval. L’immobilier, c’est sa passion.

On peut même dire qu’il est tombé dans la marmite quand il était petit ! Il est aussi imprégné d’une culture entrepreneuriale. Du côté mater­ nel, son grand-père, Paul Racine, fut l’un des fondateurs du Groupe Delrano, bâtisseur de Place Laurier, premier centre commercial couvert au Québec inauguré en 1961. Du côté paternel, le nom de Désourdy est associé à la renommée famille de Bromont et à Désourdy Construction.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

NICOLAS DÉSOURDY Vice-président exécutif, associé Carbonleo IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

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Après un bref passage chez Immovex comme évaluateur, le jeune homme entre chez Devimco comme agent de location en 2011, pendant l’une des phases principales du Quartier DIX30, le Square, qui coïncide avec l’arrivée d’une vague de détaillants américains au Canada. « Pour moi, c’était une expérience majeure, où j’ai pu apprendre à la vitesse grand V », commente-t-il. Il passe ensuite chez Carbonleo, né de la scission de Devimco, où il grimpe rapidement les échelons, devenant vice-président location en 2015, puis associé en 2016, avant d’accéder à son poste actuel en 2019.

L’ART DE S’ADAPTER Sans hésiter, Nicolas Désourdy admet que l’année 2020 a apporté son lot de défis. Cela dit, l’agilité et la résilience dont a su faire preuve l’équipe de Carbonleo lui ont permis de faire face à la pandémie : « On a réussi à pivoter assez rapidement et à se rendre autonomes à distance presque du jour au lendemain. Assez curieusement, c’est

un processus qu’on avait amorcé un peu avant la COVID. On s’était donné comme objectif en 2020 d’augmenter l’utilisation du numérique de façon importante. La COVID nous a poussés à le faire plus vite. » Outre ce changement organisationnel, Carbonleo a embauché du personnel supplémentaire à ses bureaux. « On est aujourd’hui plus d’employés qu’avant la COVID, ce qui témoigne de la qualité de nos projets et de l’appui de nos investisseurs dans ceux-ci », souligne M. Désourdy.

LE ROYALMOUNT BIEN EN SELLE Si Carbonleo a achevé et livré, quelques mois avant le début de la pandémie, l’hôtel de luxe Four Seasons de Montréal et ses 18 résidences privées, il poursuit toujours la réalisation de Royalmount, le projet majeur qu’il a entrepris avec son partenaire minoritaire L Catterton Real Estate, à l’angle des autoroutes 15 et 40 sur un terrain de quatre millions de pieds carrés.

En février 2020, une version renouvelée du projet, qui a fait l’objet de nombreuses critiques depuis ses débuts en 2015, a été dévoilée à la suite d’une vaste consultation publique menée par le promoteur.

Vue globale du projet Royalmount, à l’angle des autoroutes 15 et 40

Allée marchande située dans la première phase du Royalmount 46

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CARBONLEO

Royalmount se présente désormais comme un milieu de vie innovant doté d’une composante résidentielle qui comptera 4 500 unités. Si cet ajout, qui nécessite un changement de zonage, est approuvé par la Ville de Mont-Royal, les résidents pourront profiter d’un boisé urbain, d’un sentier linéaire de 3,8 km, d’une place publique, de com­ merces de proximité et de services communautaires. À 100 % piétonnier, Royalmount proposera une passerelle piétonne et cycliste raccordant l’écoquartier au métro De la Savane, des navettes électriques, 500 stationnements pour vélos et 1,5 km de pistes cyclables. Le promoteur a aussi réduit le nombre de places de stationnement de 60 % et sa composante commerciale de 30 %. Une boucle d’énergie reliera l’ensemble du site, et un système de récupération des eaux pluviales sera mis en place. Les toits seront végétalisés ou blancs à 100 %, et le stationnement souterrain offrira 148 bornes de recharge. À terme, pour son bâtiment commercial, Royalmount vise la certification LEED Or et, pour l’ensemble du projet, advenant l’addition du volet résidentiel, la certification LEED ND. La valeur totale du projet se chiffre maintenant autour de 6 G$.

Il y a quelques mois, juste avant la deuxième vague de la pandémie, Carbonleo a pris la décision de reporter à 2023 l’inauguration de la première phase essentiellement commerciale du projet (boutiques, bureaux, hôtels, lieux de divertissement, restaurants). « D’abord, on veut être soucieux de nos locataires et de nos parte­naires qui ont aussi des enjeux à régler. Cela nous donne également la chance de nous adapter à ce que sera la nouvelle réalité et de connaître un peu plus ce à quoi va ressembler le futur », indique Nicolas Désourdy.

CARBONLEO

La Piazza, située dans la première phase du projet, offrira diverses activités culturelles

Carbonleo a ainsi remanié certains éléments de la version présentée en 2020. Outre les aspects sanitaires, le design et l’analyse de la valeur (value engineering) ont été améliorés.

Le promoteur a segmenté certaines phases du projet afin de diminuer le risque. La taille du commerce de détail de la première phase a également été réduite. « Dans les derniers mois, on voyait que les détaillants qui s’enga­geaient avec nous avaient souvent tendance à prendre une plus petite superficie locative, où le magasin devient une interface plus expérientielle », indique le viceprésident. Cela a permis de faire passer de 40 à 70 % l’offre commerciale, dans laquelle des bannières propo­­sant un concept unique sont présentes en exclusivité au Royalmount au Québec.

Selon Nicolas Désourdy, l’engouement demeure au rendez-vous. La première phase, d’une superficie de plus de 900 000 pi2 et évaluée à plus de 1 G$, est en construction. Peu de noms parmi les futurs locataires ont été annoncés, à l’exception de Cineplex qui implantera son nouveau complexe de divertissement The Rec Room.

Des ententes ont été signées avec des marques de luxe majeures, avec des détaillants locaux et internationaux, ainsi qu’avec des restaurateurs, dont deux comptent un chef bien connu à Montréal. Il y aura aussi un spa de 30 000 pi2. « Seulement durant la COVID, on a signé pour plus de 160 000 pi2 de transactions commerciales », fait valoir le dirigeant.

CARBONLEO

Parlant de commerce de détail, on ne pouvait évidemment passer sous silence le fait que Groupe Dynamite, dont Andrew Lufty est le président exécutif, s’est placé sous la protection de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies au début du mois de septembre 2020.

Interrogé à ce sujet, Nicolas Désourdy tient à préciser que Carbonleo et Groupe Dynamite sont deux entités distinctes. La période de restructuration que traverse Groupe Dynamite n’a aucun impact sur les activités et les opérations de Carbonleo.

CAP SUR LE FUTUR Par ailleurs, Carbonleo s’est structuré afin de croître davantage et de développer de nouveaux projets. « Nous sommes en ce moment à explorer plusieurs projets et nous devrions être capables d’annoncer certains d’entre eux probablement à l’été », indique Nicolas Désourdy ; il ajoute cepen­dant que les projets qui verront le jour seront situés dans la grande région de Montréal et qu’il s’agira également de milieux de vie.

Pour le dirigeant, l’immobilier de demain doit offrir une expérience client plus intégrée : « Aujourd’hui, il faut s’assurer d’avoir un environnement "sans friction", c’est-à-dire qui facilite l’expérience client, et être cons­cient des biens et services que les gens souhaitent consommer et des moyens de trans­port qu’ils veulent utiliser. L’immobilier commercial doit évoluer pour tenir compte de cette expérience de A à Z. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

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NOUVELLE CONSO

SOMMES-NOUS PRÊTS POUR UN VIRAGE DURABLE ?

Sonia Gagnon Experte invitée

Dans son plus récent rapport Conscious Fashion, Lyst notait une augmentation de 37 % des recherches sur la mode contenant le mot « durable ». Même son de cloche du côté de New York, où le thème de la durabilité a été l’un des principaux sujets de discussion au NRF Retail’s Big Show en 2020. La pression monte pour créer une économie plus résiliente et saine. La pandémie de COVID-19 est-elle le grand électrochoc dont le monde du retail avait besoin ? Où en sommes-nous en tant que consommateurs et quelles sont les marques qui ouvrent la voie à de nouveaux modèles d’affaires ?

LES MILLÉNARIAUX ET LA GÉNÉRATION Z : VECTEURS DE LA PRISE DE CONSCIENCE ÉCOLOGIQUE ?

Les jeunes sont encore les plus grands consom­ mateurs de fast fashion. Pas étonnant, car cette mode accessible plaît à leur portefeuille ; et ils ne sont pas les seuls. On estime qu’une personne qui vit dans un pays développé va consommer environ 3 000 articles de mode au cours de sa vie. Si le prix a encore beaucoup d’importance pour ces générations, on observe une préférence grandissante pour les marques durables. Les millénariaux et la génération Z représentent aujourd’hui près de la moitié des consommateurs mondiaux. Leur pouvoir d’achat est indéniable, et leur influence va dicter les nouvelles manières de faire pour mieux consommer.

S’ils sont prêts à payer 10 % de plus pour des produits durables, le tiers de la génération X et le quart des baby-boomers le sont aussi.

Au Québec, selon l’Observatoire de la consom­ mation responsable, presque tous les Québécois croient que la consommation durable est un segment en croissance qui contribue positi­ vement à l’économie. Cette prise de conscience activiste de plus en plus partagée par l’ensemble des générations va forcer l’industrie du com­ merce de détail à répondre aux aspirations environnementales de ses clientèles. Mais alors que l’engouement pour l’achat local est à son plus fort, deux consommateurs sur trois déplorent encore que les commerçants ne pro­ posent pas suffisamment de produits durables.

Est-ce vraiment le cas ou l’offre de ces produits est-elle mal communiquée ?

Sonia Gagnon est la présidente de SGM, une agence de marketing montréalaise réputée, spécialisée dans l’industrie immobilière. Elle est également présidente sortante de la section montréalaise de CREW M, une organisation de promotion de la réussite des femmes dans l’immobilier commercial, qui compte 12 000 membres en Amérique du Nord, dont 300 à Montréal.

CLOTHING THE LOOP

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SIMONS ET SON ENGAGEMENT ÉCORESPONSABLE Au Québec, la stratégie de mise en marché de la Maison Simons est l’une des plus intéressantes en matière d’écoresponsabilité. Premièrement, les articles durables, que ce soit des vêtements ou des produits pour la maison, constituent une offre importante. Adroitement mise en évidence par Simons, toute une section du site Internet est consacrée aux artisans et aux produits d’ici.

Sous l’appellation « La Fabrique 1840 », la marque mise sur le développement d’une offre locale et souhaite jouer un rôle actif dans la transformation du commerce de détail.

RETUNA

UNIQLO : CHANGER LE MONDE UN VÊTEMENT À LA FOIS Arrivée à Montréal il y a trois mois, la marque Uniqlo se positionne en force avec sa promesse de « Libérer le pouvoir de l’habillement ». L’entreprise veut, à sa manière, changer le monde, par la façon dont on s’habille ou l’on fabrique les vêtements.

La stratégie de Tadashi Yanai, président d’Uniqlo, est de continuer d’offrir une mode accessible, mais qui a une plus grande durée de vie. Semblable au modèle de H&M, le service RE.Uniqlo permet aux gens de faire don de leurs vêtements, redistribués ensuite dans des organismes de bienfaisance.

L’entreprise a aussi commencé à recycler ses populaires produits en duvet et a développé DRYEX, un textile performant utilisant des fibres de polyester venant de bouteilles de plastique – un produit porté fièrement par Roger Federer, un de leurs ambassadeurs. Pourtant, quand on y regarde bien, seulement 2 % de son offre est durable. Les leaders de la mode jetable ont encore beaucoup de changements à réaliser pour répondre à nos envies de consommer de manière plus vertueuse – ce sont du moins les conclusions d’une étude menée par Lectra et Retviews, parue l’été dernier.

(réutilisation) et au zéro déchet. IKEA souhaite utiliser sa notoriété pour inciter plus de gens à vivre une vie « durable ». Avant-gardiste, elle ouvre la voie à une vraie transition vers un modèle commercial durable. Ce magasin d’occasion s’inscrit dans un projet d’innovation global qui vise à tester et à développer un modèle commercial circulaire, rentable pour l’avenir. IKEA s’est d’ailleurs engagée à ce que tous ses produits soient conçus, d’ici 10 ans, selon des principes d’économie circulaire.

DES AVANCÉES PLUS IMPORTANTES DANS LE SECTEUR DES ARTICLES DE MAISON IKEA en aura peut-être surpris plus d’un l’automne dernier avec l’annonce d’un nouveau concept de meubles et d’accessoires d’occasion. Oui, oui, vous avez bien lu ! La bannière suédoise a choisi son emplacement avec soin, au centre ReTuna – le premier complexe commercial au monde entièrement consacré au recyclage, à l’upcycling

Alors que certains États, comme les Pays-Bas, visent la pleine circularité d’ici 2030 et que, plus près de nous, le gouvernement du Québec prévoit investir 6,7 milliards de dollars en cinq ans dans l’économie verte, le moment est idéal pour définir ce que l’on souhaite pour nos industries d’ici.

Souhaitons-nous donc d’être collectivement auda­ cieux en 2021 et encore plus judicieux dans nos choix de consommation individuels.

IKEA

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RÉTROSPECTIVE 2020

BILAN DE L’ANNÉE 2020 SUR LES MARCHÉS IMMOBILIERS DE MONTRÉAL ET DE QUÉBEC Marie-France Benoit, MBA Directrice principale

Sylvain Leclair, B.A.A., AACI, É.A. Vice-président directeur

Alain Roy, É.A. Directeur général – bureau de Québec, Recherche, évaluation et services-conseils

Imprévisibilité, turbulences, incertitude… Voilà comment peut se résumer l’année 2020, qui nous a plongés dans une situation inédite. Bien qu’elle ait dû faire face à des défis importants, l’industrie immobilière a toutefois su faire preuve de résilience, certains secteurs ayant étonnamment bien tiré leur épingle du jeu. En revanche, d’autres devront encore surmonter de nombreuses embûches avant de renouer avec la croissance. Tour d’horizon d’une année hors normes.

À la mi-mars, nos vies ont littéralement basculé dans une nouvelle réalité. L’imposition de mesures sanitaires strictes n’a pas eu des réper­ cussions seulement sur notre quotidien, mais aussi sur l’industrie immobilière qui a eu à com­poser avec des changements importants, comme l’introduction massive du télétravail et la fermeture pendant plusieurs semaines des commerces non essentiels. Résultat : plusieurs segments immobiliers comme les centres com­ merciaux, l’hôtellerie et le bureau traversent une période d’incertitude ou de difficultés marquées, alors que d’autres secteurs, comme l’industriel et le multifamilial, se portent très bien.

Même si la pandémie est loin d’être derrière nous, avec plusieurs mois de recul, nous pouvons désormais tirer quelques grands constats.

Ainsi, les faibles taux d’intérêt actuellement en vigueur donnent une certaine marge de manœuvre aux investisseurs. Au 3e trimestre, l’écart entre le taux de rendement sur les Obligations d’épargne du Canada 10 ans (0,55 %) et le taux de rendement interne moyen de

Experts invités de Groupe Altus

ISTOCK PAR NICOLASMCCOMBER

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l’indice de référence de Groupe Altus a atteint un record de 563 points de base, dépassant le précédent record de 2009 (543 points). Le taux des Obligations a quelque peu augmenté au 4e trimestre (0,66 %), mais il devrait se maintenir près du plancher encore longtemps.

Les résultats de l’enquête de Groupe Altus sur les tendances d’investissement pour le dernier trimestre de 2020, achevée avant la résurgence des cas de COVID-19 enregistrée en décembre, montraient peu de variations depuis mars. Le taux global d’actualisation (TGA) moyen pour les quatre classes d’actifs de référence des principaux marchés canadiens, lequel affichait un seuil historique de 4,95 % au 1er trimestre 2020, s’est maintenu à une valeur de 5,10 à 5,15 % pour le reste de l’année.

Les variations ont toutefois été plus marquées selon la classe d’actifs. La tendance à la hausse des critères de rendement exigés amorcée en 2017 pour les centres commerciaux régionaux de cali­ bre supérieur s’est accélérée dès le 2e trimestre,

cumulant 45 points d’augmentation en 2020. Une tendance semblable est notée pour le TGA moyen du segment des bureaux, passé de 5,30 % au 1er trimestre à 5,60 % au dernier trimestre de 2020. Au cours de la même période, on observait une tendance opposée pour les propriétés industrielles et multifamiliales de référence, enregistrant des compressions au cours de l’année et des moyennes de rendements exigés au 4e trimestre 2020 inférieures à celles du 4e trimestre 2019. Le TGA moyen pour les actifs industriels se situe maintenant en deçà des exigences de rendement pour les tours de bureaux du centre-ville : du jamais vu depuis que cet indice a été créé, en 1999.

Les compressions de rendements exigés reflètent la confiance des investisseurs quant à la performance des actifs multirésidentiels et industriels. En comparaison, l’avenir reste flou pour le marché des bureaux.

Les centres commerciaux, pour leur part, sont perçus comme les plus risqués, à l’exception des centres linéaires de quartier avec épicerie comme locataire majeur. Sur le baromètre de l’indice Altus au 3e trimestre, ce type d’actif s’est d’ailleurs hissé au premier rang des préférences des investisseurs, pour la première fois depuis 2009. Les actifs industriels ont cependant repris leur première place au baromètre du 4e trimestre.

Ces tendances et ces préférences des investisseurs se reflètent égale­ment sur l’activité d’investissement. Le volume de transactions sur le marché industriel pour la première moitié de l’année est en hausse tant à Montréal (+52 %) que dans la capitale nationale (+28 %). Cependant, le volume total des transactions immobilières commerciales dans la grande région de Montréal a diminué de 17 % entre le 1er semestre de 2019 (4,04 G$) et le 1er semestre de 2020 (3,34 G$), en dépit de la forte activité au début de l’année. Sur le marché de l’investissement de Québec, le volume total de transactions du 1er semestre de 2019 et celui de 2020 restent relativement identiques (228 M$ comparativement à 232 M$). Au-delà de cette stabilité, on constate que le volume de transactions pour les hôtels, les centres commerciaux et les terrains a fléchi, au profit des segments multirésidentiel, industriel et de bureau.

Voyons comment s’est déroulée l’année 2020 dans les différents segments sur les marchés de Montréal et de Québec.

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RÉTROSPECTIVE 2020

MONTRÉAL LE BUREAU SUR PAUSE Sur le marché du bureau, les plus récentes transactions majeures remontent à janvier 2020, lors de l’acquisition, par Allied Properties, du Centre de commerce mondial de Montréal et de la vente du 1100, boul. René-Lévesque Ouest à Groupe Petra. Depuis, c’est le calme plat, hormis pour les immeubles de plus petit gabarit. L’année s’est toutefois terminée avec une transaction de 27,7 M$ (221 $ / pi2) pour un bâtiment de deux étages à Pointe-Claire acquis par la société Lower Vanguard Data Centers Canada.

La situation que l’on vit depuis mars 2020 soulève plusieurs questionnements sur l’avenir du marché des bureaux : le télétravail sera-t-il toujours généralisé une fois la pandémie contrôlée ? Quel en sera l’impact sur la demande et, par conséquent, sur les loyers ? La plupart des locataires de bureaux en sont encore au stade de réflexion quant à leur stratégie d’occupation postpandémie. On ne pourra vraiment en mesurer l’effet qu’au moment du renouvellement des baux, mais pour l’heure, bien que les immeubles de bureaux soient peu occupés, ils sont loués, et les gestionnaires collec­ tent les loyers.

Cela dit, certains locataires sont passés à l’action en testant le marché de la sous-location. On remarque aussi que le pourcentage de locaux à louer dans le Grand Montréal ne cesse d’augmenter depuis le début de la pandémie, grimpant de 10,9 % au 1er trimestre de 2020 à 13,8 % au 4e trimestre ; en outre, une bonne portion est attribuable à l’espace en sous-location, qui a plus que doublé entre le 2 e et le 4 e trimestre. Malheureusement, cette hausse vient effacer tous les gains d’absorption enregistrés en 2019.

WIKIMEDIA COMMONS PAR PYMOUSS

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RÉTROSPECTIVE 2020

UN MARCHÉ INDUSTRIEL VIGOUREUX Contrairement à d’autres secteurs, celui de l’indus­ triel n’a pas connu de ralentissement en 2020, bien au contraire. Depuis avril, on a recensé plusieurs transactions importantes et des hausses de prix.

En général, les transactions récentes affichent des taux d’actualisation de 4,5 à 5,0 %.

On remarque également une baisse marquée de la disponibilité tant pour les immeubles à locataire unique que pour les bâtiments multilocataires, ainsi qu’une forte augmentation des loyers. La progression récente des loyers n’a toutefois pas permis à Montréal de rattraper les niveaux de loyers de Toronto ou de Vancouver, mais le gain reste impressionnant. Les occupants ont de moins en moins d’options sur le marché locatif pour accommoder leurs projets d’expansion, ce qui alimente la construction sur mesure. La construction de nouveaux centres de distribution de pointe se multiplie dans les banlieues plus éloignées, là où les terrains sont disponibles, moins coûteux, et où le taux de taxation s’avère moins élevé. Les bons emplacements sur l’île demeurent prisés, avec l’essor fulgurant du commerce en ligne et la nécessité, pour certains fournisseurs, de livrer rapidement leur marchandise chez le consommateur. Amazon a d’ailleurs choisi de construire ses nouvelles installations à Lachine.

LES CENTRES COMMERCIAUX : UN BILAN À NUANCER L’hiver s’annonce long et difficile pour le commerce de détail, surtout pour les galeries marchandes du centre-ville, privées de la clientèle touristique et de l’achalandage des travailleurs de bureaux.

Les programmes d’aide d’urgence pour le loyer accordé par le gouvernement fédéral ne réussiront pas à sauver tous les détaillants de commerces non essentiels. Les plus fragiles ont déjà déposé leur bilan. En se basant sur l’expérience de la première vague de cas de COVID-19, on peut s’attendre à ce que ce deuxième confinement et la fermeture des commerces non essentiels jusqu’en février frappent encore plus durement un segment de l’économie déjà à bout de souffle (et de liquidités).

Il n’est donc pas étonnant que l’activité d’investisse­ ment sur le marché des centres commerciaux de la métropole en 2020 soit tournée essentiellement vers l’acquisition de centres linéaires de quartier avec épicerie ou pharmacie comme locataire principal.

Plusieurs transactions pour ce type de propriétés se sont conclues au dernier trimestre de 2020, notam­ ment à Terrebonne, Saint-Hilaire, Châteauguay et L’Île-Perrot. On observe aussi de l’activité du côté des investisseurs privés qui jugent que le moment est opportun pour acquérir des centres dont le site offre un excellent potentiel de densification et de redéveloppement. Notons également en décembre la vente d’intérêts partiels dans le Carrefour Laval, pour un montant de 211 M$.

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LA DEMANDE TOUJOURS AU RENDEZ-VOUS POUR LE MULTIFAMILIAL LOCATIF Le segment multifamilial avait déjà connu une année faste en 2019, et la tendance s’est poursuivie en 2020. La pandémie n’a pas eu d’impact sur les rendements, et plusieurs importantes transactions ont été enregistrées au cours de l’année.

La demande de logements de qualité ne s’essouf­ fle pas, au contraire. Les projets d’apparte­ments locatifs comptent pour 53 % des 9 700 unités mises en chantier au cours des neuf premiers mois de 2020, contre 30 % pour la copropriété et 18 % pour l’unifamilial. Le nombre de mises en chantier d’habitations a maintenu essentiellement la même cadence qu’en 2019 sur le territoire de la Région métropolitaine de recensement de Montréal.

Apportons un bémol, par contre, pour les conditions de location au centre-ville, secteur très touché par la fermeture des frontières aux nouveaux arrivants

et aux étudiants étrangers. Outre la baisse de la demande, l’ajout sur le marché locatif d’appar­ tements destinés à la location à court terme par l’intermédiaire des plateformes comme Airbnb et d’unités en copropriété non écoulées a entraîné une hausse importante du taux d’inoccupation.

Cette conjoncture défavorable est cependant temporaire, et le marché du centre-ville devrait retrouver l’équilibre une fois la pandémie jugulée.

En fin d’année, les TGA des transactions de tours d’appartements de qualité sont restés très faibles, sous la barre des 4 % pour les meilleurs actifs. Les investisseurs sont prêts à s’éloigner du centre-ville si la qualité est au rendez-vous. Même pour les immeubles de moindre qualité ou moins récents, les TGA restent agressifs, comme en témoigne la vente de deux tours d’habitation de construction 1960-1970, situées dans l’arrondissement Côtedes-Neiges – Notre-Dame-de-Grâce, à un taux d’actualisation sous la barre des 5 %.

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RÉTROSPECTIVE 2020

QUÉBEC CALME PLAT SUR LE MARCHÉ DES BUREAUX Avant la pandémie, on observait un intérêt de plus en plus marqué de la part des investisseurs institutionnels de grande envergure pour les actifs desservis par les nouvelles infrastructures de transport collectif au cœur des grandes agglo­mé­rations urbaines. Cette stratégie a graduellement laissé la chance aux investisseurs privés de faire des acquisitions d’envergure dans les marchés de plus petite taille, comme Québec. C’est ainsi que Groupe Mach et Cromwell ont pu se hisser parmi les cinq plus grands propriétaires de bureaux de la capitale. Cromwell a fait une entrée remarquée en acquérant, en décembre 2019, le Complexe Delta sur le boulevard Laurier au coût de 72,5 M$. Outre cette transaction, notons aussi, en décembre 2019, l’acquisition par la Société québécoise des infrastructures (SQI) de trois immeubles de bureaux appartenant à des propriétaires privés. Totalisant près de 25 M$, ces acquisitions s’inscrivent dans la stratégie immobilière de la société d’État visant à équilibrer le ratio location / détention de son vaste portefeuille. Aucune autre transaction majeure (de 5 M$ et plus) n’a depuis été conclue sur le marché des bureaux de Québec.

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Ce marché offre pourtant plusieurs avantages, notamment l’absence de surconstruction, ainsi que des taux d’inoccupation relativement bas et plutôt stables. Le taux d’inoccupation au 4e trimestre 2020 n’était que de 7,3 %. Seulement deux nouveaux immeubles totalisant 80 000 pi2 et loués à 80 % se sont ajoutés à l’inventaire de 20 millions de pieds carrés. Autre point distinctif, la sous-location reste marginale, soit seulement 24 000 pi2 sur une superficie vacante totale d’un peu plus de 1,5 million de pieds carrés, mais l’on sent que la tendance s’accélère. La capitale n’est pas à l’abri des bouleversements suscités par l’introduction massive du télétravail. Pour les grands occupants d’espaces, telles la SQI, les compagnies d’assurances et les grandes firmes de services professionnels, la réflexion suscitée par les bouleversements actuels demande du temps. Mais le marché de Québec compte beaucoup de petites entreprises pour lesquelles une décision de réduire la taille de leurs bureaux ou de ne pas renouveler leur bail peut se prendre très rapidement.

LE MARCHÉ INDUSTRIEL : PÉNURIE ET PRIX À LA HAUSSE Le marché industriel de Québec, comme ailleurs au pays, a affiché une très bonne performance malgré la pandémie. La demande dans les zones industrielles des quartiers centraux est restée forte. La rareté des produits offerts, tant pour les propriétaires occupants que pour la location, a d’ailleurs entraîné d’autres hausses des valeurs et des loyers en 2020. Nos analyses indiquent que le prix des terrains dans les secteurs centraux varie de 18 $ à 22 $ / pi2, des taux plus élevés que ceux des terrains commerciaux dans plusieurs secteurs de la ville. Les prix tendent toutefois à diminuer dès que l’on se déplace en périphérie, vers les secteurs de Beauport, de Saint-Augustin-de-Desmaures ou de Lévis.

L’inventaire industriel de Québec, dont l’économie est axée sur les services, ne compte que 20 millions de pieds carrés, répartis presque également entre immeubles locatifs et immeubles de propriétaire occupant. Il y a actuellement un manque criant de locaux à louer, ce qui exerce une pression à la hausse sur les loyers. Il faut payer en moyenne 8 $ net / pi2, voire plus pour des bâtiments neufs et de très bonne qualité ou à proximité d’une auto­ route. Devant la pénurie d’espace, la construction demeure la seule possibilité pour les entreprises en croissance. Or, la hausse des coûts de construction et des terrains rend cette option peu attrayante,

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puisque le loyer économique dépasse nettement le loyer marchand, à moins d’être déjà propriétaire d’un terrain acheté à un prix moindre que ceux observés actuellement.

Au cours des dernières années, la Ville de Québec a développé de vastes parcs industriels privilé­giant les entreprises de haute technologie. Ces zones, dont l’Espace d’innovation Chauveau et l’Espace d’innovation Michelet, peinent à suffire à la demande. Par conséquent, les options dispo­nibles se font d’autant plus rares pour le secteur plus traditionnel de la logistique et de la distri­ bution, qui connaît un essor fulgurant en contexte de pandémie.

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RÉTROSPECTIVE 2020

LES CENTRES COMMERCIAUX : UN PREMIER CONFINEMENT MOINS PÉNIBLE Sans dire que les centres commerciaux de la capi­ tale se portent bien, la fermeture des commerces non essentiels et les restrictions sanitaires imposées pour faire face à la première vague de cas de COVID-19 ont été de plus courte durée dans la région, et le rebond des ventes au détail lors du déconfinement partiel estival a été plus vigoureux que dans la RMR de Montréal. Reste à savoir si ces quelques semaines de décalage feront une différence.

En ce qui concerne l’activité transactionnelle, aucune vente majeure de centre commercial (5 M$ et plus) n’a été conclue en 2020 sur le marché de Québec. Les plus récentes transactions d’envergure remontent à novembre et décembre 2019, alors que des investisseurs privés ont acquis des centres de quartier avec épicerie : Place Duberger (9,7 M$) et 1855, route des Rivières à Lévis (9,6 M$). Toujours en décembre 2019, Cominar a disposé du Carrefour Les Saules, un centre doté d’un mail intérieur avec comme principal locataire l’épicier Maxi, acquis par Bitton Properties pour la somme de 9,3 M$.

Comme à Montréal, on s’attend à voir des projets de redéveloppement de sites commerciaux par la densification et la mixité des usages.

LE SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL : NOMBRE RECORD DE MISES EN CHANTIER La pandémie n’a aucunement touché le secteur multirésidentiel en 2020. Le volume d’acquisition a plus que doublé, et les TGA sont restés très bas. Les investisseurs locaux ont dominé l’activité, rassurés

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par la forte demande des locataires. D’ailleurs, la construction de nouveaux projets locatifs ne semble pas s’essouffler. De 2016 à 2018, environ 2 600 nouveaux logements à louer sont arrivés chaque année sur le marché. En 2019, on a atteint un sommet avec près de 3 700 nouvelles unités.

Mieux encore, de janvier à juillet 2020, près de 3 500 nouvelles unités ont été mises en chantier, et l’on pourrait même avoir dépassé le cap de 4 000 nouveaux logements à la fin de 2020, un bond de 150 % par rapport à 2019. Donc, si vous voyez une grue à Québec, il y a de fortes chances qu’il s’agisse de la construction d’un immeuble résidentiel multilocatif.

La pandémie n’a d’ailleurs en rien perturbé le rythme de la construction, ce qui illustre bien la vigueur de ce secteur. Le marché locatif a accaparé plus de 70 % de toutes les mises en chantier d’unités d’habitation en 2019, comparativement à seulement 25 % en 2012. De ce nombre, les résidences pour aînés, où l’on constate un certain ralentissement, représentent tout de même 16 % des unités locatives en construction. Qui plus est, malgré cette offre abondante, l’absorption demeure excellente pour la très grande majorité des projets, avec un écoulement moyen de huit unités par mois. Pour se protéger d’un possible ralentissement de l’absorption, les promoteurs favorisent la construction en phases d’environ 100 à 150 unités au maximum. Il s’agit d’une bonne façon d’éviter de se retrouver avec un inventaire disponible pendant une trop longue période, et cela permet de louer un immeuble dans un délai de 12 à 18 mois. Le marché de la copropriété de Québec n’a pas connu l’effervescence observée depuis quelques années dans les quartiers centraux de la métropole. Le marché des acheteurs investisseurs ou spéculatifs demeure marginal à Québec, et les délais de vente sont encore longs.

Les unités en copropriété dans la RMR de Québec ne comptaient que pour 6 % des mises en chantier en 2019. Le vieillissement de la population de la capitale favorise davantage le marché locatif.

Pour conclure, tant à Montréal qu’à Québec, la pandémie de COVID-19 a contribué à ébranler certains secteurs déjà fragiles ou a déstabilisé des segments du marché qui jusqu’ici se portaient relativement bien. Mais tout n’est pas joué, et dès que la crise sanitaire sera derrière nous (nous ignorons bien sûr à quel moment), la situation pourrait se rétablir rapidement, même si nos préférences et nos modes de vie demeureront sans doute profondément transformés.

DROITS ET OBLIGATIONS

PEUT-ON CESSER DE PAYER SON LOYER FAUTE D’USAGE DES LIEUX ?

Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Dans une décision de la Cour supérieure rendue par le juge Peter Kalichman le 5 janvier 20211, les demandeurs, qui sont des sociétés du Groupe Dynamite (collectivement le « Groupe Dynamite »), veulent se faire relever de leur obli­gation de payer leur loyer dans les circonstances où leur capacité d’utiliser les lieux loués était entravée par les décrets gouvernementaux liés à la COVID-19.

Le Groupe Dynamite exploite plus 300 magasins au Canada et aux États-Unis sous les noms de Dynamite et de Garage. Il s’est placé sous la protection de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies (la « LACC »), et des ordonnances lui ont déjà été émises, notamment pour que les créanciers de Groupe Dynamite ne puissent prendre ou continuer des procédures pendant la période de suspension qui lui avait été accordée. Il est aussi prévu, tant dans la Loi que dans les ordonnances, qu’aucune personne fournissant des marchandises ou des services ou fournissant auprès de ce groupe l’utilisation de biens loués après l’ordonnance puisse être empêchée de requérir paiement.

La LACC a pour objectif de faciliter la mise en place d’arrangements par un débiteur envers ses créanciers afin que l’entreprise puisse continuer de faire des affaires. Pour cela, une suspension est accordée afin de permettre à l’entreprise visée d’établir un tel plan.

Le nœud du litige repose sur la notion de fourniture de l’« usage de lieux loués », qui figure dans l’ordonnance émise et dans la LACC. Làdessus, la position de Groupe Dynamite comme locataire est opposée à celle des propriétaires.

Selon Groupe Dynamite, les mots utilisés mettent l’accent sur l’usage et non pas sur l’occupation

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentre­ preneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

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1. Groupe Dynamite inc. v. Deloitte Restructuring Inc. 2021 QCCS 3.

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DROITS ET OBLIGATIONS

des magasins. Comme la continuité des paie­ments découle de l’usage des lieux, ni l’existence d’un bail ni l’occupation de locaux n’impliquent nécessairement leur usage. Selon la LACC, on devrait examiner s’il y a jouissance du bénéfice économique comme les parties aux baux l’ont convenu. Groupe Dynamite consi­dère ne pas avoir l’usage des magasins. Il expli­que que, selon son modèle d’affaires, ceux-ci servent au marketing et à la reconnaissance de la marque. Voilà pourquoi Groupe Dynamite privi­ légie des centres commerciaux de première classe. Cependant, en raison des restrictions imposées par la pandémie de COVID-19, Groupe Dynamite a été obligé de fermer ses magasins au Manitoba et en Ontario. L’option pour celui-ci de mettre en place un service d’achat en ligne et de ramassage en magasin n’était pas viable, car cela ne représente que 0,5 % de ses ventes globales, qui sont en outre déjà traitées par

son siège social à Montréal. Par ailleurs, Groupe Dynamite reconnaît que s’il était effectivement obligé de payer les loyers, cela ne l’empêcherait pas d’établir un plan d’arrangement qui serait acceptable ; cependant, l’utilisation de sommes à telles fins serait contraire aux objectifs de la LACC. De leur côté, les propriétaires ayant contracté des baux avec Groupe Dynamite allèguent que ce dernier n’a pas demandé leur résiliation et que dans les faits, il n’est pas empêché d’utiliser les locaux. Dans l’intervalle, les propriétaires doivent continuer d’assumer les dépenses liées aux magasins sans recevoir le bénéfice du loyer, donnant ainsi un avantage à Groupe Dynamite.

Pour eux, la Cour n’aurait pas discrétion pour satisfaire à la demande de Groupe Dynamite, et celle-ci aurait pour effet de réécrire les baux ; ainsi, seuls les propriétaires subiraient le fardeau des restrictions associées à la COVID-19.

Groupe Dynamite n’a pas voulu renoncer à ses locaux, ce qu’il aurait pu faire en demandant de mettre fin aux baux. En n’y renonçant pas, Groupe Dynamite confirme qu’il est le seul ayant le droit à la possession.

Pour la Cour, il n’est effectivement pas néces­ saire de poursuivre des activités commerciales dans les lieux loués pour en avoir l’usage. À ce compte, il pourrait être trop facile pour un locataire de choisir de cesser temporairement ses opérations dans les lieux loués et de pré­ tendre que le bailleur n’a pas droit au paiement.

Il n’y a pas de doute que les restrictions liées à la COVID-19 touchent de manière importante les opérations de Groupe Dynamite. Celui-ci a choisi de ne pas abandonner ces baux, mais plutôt de les conserver. Cela confirme que le Groupe est le seul possesseur des lieux. La Cour se range aux arguments principaux des propriétaires et considère que la position des demandeurs donnerait un résultat injuste. De plus, les termes des baux ne relèvent pas Groupe Dynamite de son obligation de payer le loyer en cas d’action gouvernementale ou de situation de force majeure. En conséquence, les propriétaires ne sont pas empêchés de réclamer le paiement immédiat de leur loyer et peuvent donc le faire.

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LIEUX COMMUNS

Paul Lewis

Les lieux communs sont nombreux dans nos villes, ils font partie de notre quotidien et, ce faisant, ils appartiennent à tous. Nous les voyons sans les voir, nous ne les regardons pas vraiment, justement parce que ce sont des lieux communs, des lieux qui vont sans dire en un sens. Ces lieux peuvent être uniques, mais ils peuvent aussi être banals. Dans tous les cas, ce sont des composantes essentielles de la ville, qui la définissent et qui font sa richesse.

PAUL LEWIS, 2020, MUR, OUTREMONT

Paul Lewis était jusqu’à tout récemment professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal.

De 2014 à 2018, il en a été le doyen et, de 2018 à 2020, il a occupé le poste de vice-recteur associé aux relations avec les diplômés. Il fait depuis quelques années de la photo urbaine, en prolongement de ses années d’enseignement en urbanisme. On peut voir ses photographies au paullewis.photos.

MUR Les bâtiments se transforment, au gré des besoins de ceux qui les possèdent, les habitent et les utilisent. Leurs fonctions changent parfois, avec l’arrivée de nouveaux usagers, qui leur donnent une autre vie.

Montréal doit beaucoup à l’industrialisation.

Plusieurs usines ont disparu, et nombre d’entre elles ont été démo­lies. Il en reste toutefois un riche patrimoine : certains des édi­­fices qui témoignent de l’histoire industrielle ont été convertis, alors que d’autres sont encore en attente de nouveaux occupants.

Cette photo a été prise au début du mois de février 2020, à Outremont. Ce bâtiment est peut-être abandonné, mais son mur de briques beiges attire le regard, avec ses grandes plaques de ton pastel, comme un tableau abstrait.

Les deux arbres, qui font en quelque sorte corps avec le mur, com­p lètent le tableau. Ce mur raconte une histoire, qui est peut-être oubliée. En février dernier, le mur était toujours là, comme le témoin d’un autre temps, mais aussi comme arrière-plan de nos vies, de nos errances dans une ville qui n’a de cesse de se transformer.

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INVESTISSEMENTS RESPONSABLES ET GOUVERNANCE

Andrée De Serres Experte invitée

Andrée De Serres, Ph. D., est professeure, titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier à l’École des sciences de la gestion (ESG UQAM), et directrice de l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2).

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PILOTER DANS LA TEMPÊTE DE LA COVID-19 ET DES CHANGEMENTS CLIMATIQUES EN MISANT SUR LES ÉQUIPES DE GESTION DES PROPRIÉTAIRES D’IMMEUBLES !

Les effets de la crise de la COVID-19 se répercutent sur tous les citoyens et dans tous les secteurs d’activité. L’immobilier n’a pas été épargné. La crise a cependant révélé un effet inattendu : elle a mis en évidence l’importance, trop souvent sousestimée, des immeubles et de leur bonne gestion comme vecteur de la dynamique du développement social et économique. Pour faire face à l’autre crise en cours, celle des changements climatiques, il faudra pouvoir compter plus que jamais sur le savoir-faire des gestionnaires des immeubles privés ou institutionnels. Ils peuvent faire la différence !

Les immeubles de toutes les catégories se trouvent directement touchés par cette crise sanitaire, et les équipes de gestion sont à pied d’œuvre pour maintenir la continuité de leurs opérations tout en développant des moyens de réactualiser l’offre de services. Alors que la lutte contre la pandémie demeure la priorité absolue, elle n’est malheureusement pas la seule : la crise des changements climatiques menace, elle aussi, notre santé, notre économie, notre mode de vie et notre planète. Nous étions mal préparés à faire face à la pandémie de COVID-19.

Il faut en tirer une leçon dans la lutte contre les changements climatiques, qui passe aussi par le développement de bâtiments, existants ou à construire, durables, intelligents et résilients.

Les humains qui habitent, occupent ou utilisent les immeubles et les quartiers dans lesquels ils se situent sont redevenus au centre des préoccupations des propriétaires immobiliers.

Il devrait en être de même pour les gestionnaires des propriétés : il faut donner à ces acteurs clés l’espace discrétionnaire nécessaire pour pren­ dre les bonnes décisions.

Pour concrétiser leur durabilité et leur résilience, les immeubles doivent pouvoir être adaptés, voire transformés, pour affronter les change­ ments de source externe, mais aussi les nouvelles attentes des usagers, devenus avec la crise sanitaire plus conscients et soucieux des impacts des espaces qu’ils occupent sur leur sécurité, leur santé, leur bien-être et leur confort. Or, un constat s’impose : la durabilité et la résilience

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d’un bâtiment ou d’un quartier ne dépendent pas uniquement des caractéris­tiques de son cadre bâti ou de ses systèmes technologiques et intelligents, même si ceux-ci contribuent grandement à leur bonne exploitation. C’est certes d’une grande impor­tance, mais insuffi­sant. La durabilité et la résilience d’un immeuble devant être préservées tout au long de son cycle de vie, cela suppose l’adoption d’une approche systémique, qui favorise son adaptation et sa transforma­tion au fur et à mesure des change­ ments, incluant ceux relatifs aux attentes de ses usagers.

Depuis plusieurs années, on développe les concepts de bâtiment durable, intelligent, « smart ». Les systèmes technologiques et numériques qui appuient la gestion du bâtiment devenu intelligent et « smart » sont appelés à être bientôt combinés à des outils d’intelligence artificielle. Un immeuble n’étant pas un sys­ tème indépendant, la qualité et la mixité du quartier soutiennent directement sa valeur et son utilisation, le futur de l’immeuble est de ce fait indissociable de celui de son quartier ; cela oblige les gestionnaires à prendre en compte les moyens de mobilité, les données socioéconomiques, l’évolution des infra­ struc­tures et des services publics et, ainsi, la durabilité et la résilience du quartier. À son tour, le quartier devient durable, intelligent et « smart ». Cet immeuble et son milieu de vie sont aussi directement dépendants des carac­ téristiques géologiques, hydrogéologiques et météorologiques du territoire naturel.

ISTOCK PAR METAMORWORKS

Ainsi, le périmètre de la gestion d’un immeuble durable et résilient tout au long de son cycle de vie prend de l’expansion, imposant aux gestionnaires un fardeau de plus en plus lourd sur le plan des connaissances, des compétences, de la synthèse et de l’analyse.

Or la concrétisation de la durabilité et de la résilience des immeubles, incluant l’optimisation de leur utilisation, dépend de la qualité des déci­ deurs et des gestionnaires et de leurs aptitudes à prendre les décisions adéquates. Que ce soit en situation de crise comme celle de la COVID-19, qui a obligé les gestionnaires à prendre des décisions à court terme pour assurer l’utilisation sécuritaire de leurs immeubles, ou encore dans le contexte de la lutte contre les changements climatiques, qui oblige la prise de décisions dans une perspective à plus long terme, la qualité, les connaissances et les compétences des gestionnaires font la diffé­ rence. Ces gestionnaires représentent des acteurs incontournables pour la pérennité, l’efficacité et le succès des modèles d’affaires des propriétés immobilières privées ou publiques.

Pas de doute, un immeuble, aussi durable, intelli­ gent, « smart » et résilient soit-il, ne le serait pas sans l’intervention de gestionnaires intelligents et habiles ! Le maintien de son utilisation et de sa valeur en dépend.

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CANDEREL

LE SAVIEZ-VOUS ?

ACQUISITION DU 6600 SAINT-URBAIN

CANDEREL POURSUIT SON PLAN DE DÉVELOPPEMENT DANS MILE-EX PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Canderel a entrepris de rénover de fond en comble le 6600 Saint-Urbain, un immeuble de bureaux situé dans le quartier Mile-Ex, à Montréal. Une véritable métamorphose pour ce bâtiment qui offrira une grande flexibilité à ses occupants.

L

e Mile-Ex est dans la ligne de mire de Canderel, et le leader immobilier a mis la main sur plusieurs bâtiments dans le secteur depuis trois ans. Il faut dire que ce quartier a le vent dans les voiles et attire des start-ups et de gros joueurs dans le domaine des technologies de l’information et de l’intelligence artificielle.

L’immeuble de 157 000 pi2 situé au coin des rues Saint-Urbain et Beaubien devrait lui aussi retenir l’attention des entreprises, estime Brett Miller, le chef de la direction de Canderel. D’ailleurs, tout a été mis en œuvre pour répondre à leurs besoins et à leurs préoccupations, notamment celles liées à la pandémie.

PLUS FLEXIBLE QUE JAMAIS Le 6600 Saint-Urbain sera entièrement modernisé et rénové. Fenestration abondante, remplacement des ascenseurs, espaces de type loft et plusieurs autres améliorations constituent un nouveau départ pour ce bâtiment qui accueillait autrefois une usine de textile.

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BRETT MILLER Chef de la direction Canderel

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Mais ce n’est pas tout, car il propose aussi une flexibilité inégalée à ses occupants, tant pour ce qui est de la taille et de l’adaptabilité des locaux que pour ce qui concerne la durée des baux « Par exemple, nous mettons à la disposition des locataires les Suites Pronto, des espaces prêts à louer, incluant le design et les meubles. Les entreprises en démarrage vont certainement apprécier cette formule », souligne Brett Miller.

Et puisque le climat d’incertitude actuel rend les entreprises plus frileuses, il sera désormais possible de signer un bail de seulement quelques mois à un an. « Sur le marché, on voyait déjà que les engagements de longue durée étaient moins recherchés. La pandémie a accéléré cette tendance », remarque M. Miller.

Pour mieux répondre aux enjeux sanitaires, chaque bureau disposera également de son propre système de ventilation, et il sera possible d’ouvrir les fenêtres.

CANDEREL

Avec la généralisation du télétravail, de nom­ breuses questions se posent sur l’avenir du secteur des immeubles de bureaux. Brett Miller ne possède pas de boule de cristal, mais il est convaincu que la flexibilité fait partie des pistes de solution. « Les entreprises auront encore besoin de locaux de bureaux, mais elles voudront aussi avoir plusieurs options. C’est ce qu’elles trouveront au 6600 SaintUrbain », conclut-il.

Pour en savoir plus : 6600saint-urbain.com IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

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GLT+ EN CROISSANCE DEPUIS 30 ANS !

AVIS DE NOMINATION RICHARD LALIBERTÉ EST ÉLU PRÉSIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’AMCQ L’Association des Maîtres Couvreurs du Québec (AMCQ) a le plaisir d’annoncer la nomination de M. Richard Laliberté, président de l’entreprise Multi-Toits, à titre de président du Conseil d’administration. Il succède à M. Pascal Lapierre de Lacasse et fils Maîtres Couvreurs qui devient président sortant.

GLT+ construit son tout nouveau siège social au 3839, boulevard Taschereau à Saint-Hubert. Il abritera dès le mois de mars un guichet unique de six services intégrés : Gestion de projets et gérance de cons­truc­tion, BIM (Building Information Modeling), Économie de la construction et estimations, Consultation en coûts, Inspection diligente et gestion du maintien d’actifs et Code et normes.

M. Laliberté pourra compter sur une solide équipe d’administrateurs pour l’année 2021, soit M. Sylvain Audet (Couvreur La Relève), M. Giancarlo Bellini (Toitures Trois Étoiles), M. Carl Fleury (Toitures Gilles Veilleux), Mme Isabelle Morissette (Groupe Pentagone), M. Stéphane Poissant (Ernest Hotte) ainsi que M. Stéphane Truchon (Truchon Toiture et Imperméabilisation).

Les membres du Conseil d’administration de l’AMCQ travaillent en étroite collaboration à trouver des solutions à long terme et ils veillent à assurer la bonne santé financière de l’Association. La garantie Maître Plus 10 de l’AMCQ connaît d’ailleurs d’importantes modifications qui permettront de la rendre plus compétitive et plus adaptée à la réalité du marché privé.

L’agence de stratégie urbaine et commerciale Voodoo Associates s’est vu octroyer un mandat par la ville de Tampere en Finlande pour étudier les stratégies de redéveloppement du stade (28 000 sièges). Elle devra améliorer les fonctions sportives et d’amphithéâtre, ajouter des estrades et des fonctions spectateurs sur la structure historiquement protégée, redéfinir l’espace urbain autour du stade et consolider un quartier des événements entre ce stade et le nouvel aréna Uros.

GLT+

VOODOO EST MANDATÉ POUR LA STRATÉGIE DE REDÉVELOPPEMENT DU STADE DE TEMPERE Jasmin Martel, ing., ECC, président-directeur général devant le nouveau siège social de GLT+

GALA DU CRE-MONTRÉAL 2021 : DÉPOSEZ VOTRE CANDIDATURE DÈS MAINTENANT Le Conseil régional de l’environnement de Montréal (CRE-Montréal) est heureux de lancer la 15e édition du Gala du CREMontréal avec l’ouverture de la période de mise en candidatures. Jusqu’au 28 février 2021, toute organisation implantée sur l’île de Montréal qui a développé un projet, mis en place un processus ou une démarche au cours des dernières années, peut présenter un dossier de candidature dans une des trois thématiques du Gala : lutte contre les changements climati­ques, gestion des matières résiduelles ou protection de la biodiversité. Le Gala virtuel aura lieu le 29 avril prochain.

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UN SIÈGE SOCIAL QUI OBTIENT UNE CERTIFICATION VÉLOSYMPATHIQUE

C’est en 1996 que l’agence a ouvert son premier bureau dans la province, alors mené d’une main de maître par Jacqueline Boutet, Michèle Boutet, Pierre Lacroix et Ramsay Lunan. L’équipe compte désor­ mais 93 professionnels au service de Montréal, depuis 25 ans.

Cela fait maintenant un an qu’Ambioner Québec a emménagé au 787, boulevard Lebourgneuf dans son nouveau siège social parfaitement adapté aux besoins de ses employés : espaces lumineux, « garage-vélo » intérieur, vestiaires, douches, gym, cuisine commune, lounge. Leurs installations leur ont d’ailleurs permis de décrocher la certi­fication VÉLOSYMPATHIQUE Bronze de Vélo Québec !

AMBIONER

LE BUREAU DE CBRE À MONTRÉAL CÉLÈBRE SON 25e ANNIVERSAIRE

PROJET MAJEUR POUR GROUPE DALLAIRE À L’ESPACE D’INNOVATION CHAUVEAU Groupe Dallaire est fier d’annoncer l’arrivée d’un client majeur, Distribution Stox, à l’Espace d’innovation Chauveau, le nouveau site industriel et de haute technologie qu’il développe actuellement dans la région de Québec. Il s’agira du tout premier immeu­ble de 250 000 pieds carrés à être construit sur le site afin d’accueillir le nouveau centre de distribution, en mai prochain.

De gauche à droite : Blake Hutcheson, Jacqueline Boutet, Michèle Boutet, Evan White, Pierre Lacroix

GROUPE DALLAIRE

NOMINATION À LA SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT ANGUS Passionnée de développement des affaires et experte en ingénierie de projet, Marilou Hudon-Huot est promue au poste de vice-présidente, location commerciale et développement résidentiel pour Angus.

Formée à l’Université York de Toronto et à l’Université libre de Bruxelles, elle évolue dans le domaine des communications et du développement des affaires depuis plus de 10 ans. À la SDA depuis 2013, elle développe et dirige des projets immobiliers d’envergure dans une perspective de revitalisation des quartiers.

SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT ANGUS

KEVRIC

CERTIFICATION LEED® OR – OPÉRATIONS ET MAINTENANCE POUR LA PLACE BONAVENTURE

GRAND GALA BOMA QUÉBEC 13 MAI 2021, 17 H Un rendez-vous virtuel unique pour célébrer l’excellence immobilière et récom­penser les leaders de l’industrie qui participent au Défi énergie en immobilier, à la certification BOMA BEST ® et au concours des prix BOMA. Détails et inscription au boma-quebec.org

Kevric est fier d’annoncer que le Conseil du bâtiment durable du Canada a décerné à la Place Bonaventure la certification LEED® Or – Opérations et Maintenance, l’une des plus grandes distinctions de l’industrie reconnaissant les plus hauts standards de durabilité à l’égard de la cons­truction et l’exploitation des immeubles.

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ?

Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca.

Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

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DISPONIBILITÉ DISPONIBILITÉDES DESESPACES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données – janvier 2021

Marché de bureaux – Grand Montréal Le taux de disponibilité sur le marché des immeubles de bureaux a augmenté de 40 à 100 points de pourcentage dans la plupart des marchés depuis novembre. Seuls les secteurs de l’Ouest-de-l’Île, affichant un léger repli de 10 points de pourcentage, et de l’Est-de-l’Île sont épargnés. Le centre-ville et sa périphérie ont enregistré les hausses les plus importantes, notamment pour l’espace en sous-location. Depuis avril, la superficie à sous-louer au centre-ville a triplé ; elle représente 12 % de l’offre globale de locaux à louer en janvier et monte à 15 % sur le marché des immeubles de catégorie A. Le taux de disponibilité en sous-location dans les autres secteurs est resté relativement stable depuis les statistiques publiées en novembre.

EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

16,3

714 100

12,2

6 526 100

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

21,6

2 391 100

13,1

336 100

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi

14,2

4 038 800

2

%

pi2

13,1

735 600

RIVE-SUD

Industriel

CENTRE-VILLE

LAVAL

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

Marché industriel – Grand Montréal *

%

pi2

%

pi2

La forte demande sur le marché industriel semble se stabiliser en ce début d’année. Le taux de disponibilité, qui avait atteint un creux historique de 2,7 % en novembre, s’est légèrement détendu en janvier, avec 2,9 %. Ce taux demeure toutefois légèrement inférieur aux moyennes observées au cours de 2020 et nettement en deçà des taux de 2018 et 2019. Dans l’ensemble, les hausses selon les secteurs depuis novembre demeurent modestes, soit de 20 à 30 points de pourcentage, à l’exception de Laval (+90 points) et Lachine (+120 points), avec l’ajout récent de blocs importants qui n’ont pas encore trouvé preneur. Notons que les marchés des Laurentides et de Lanaudière, absents du tableau, affichent un taux de disponibilité combiné de seulement 0,5 % et enregistrent une absorption soutenue.

En excluant les constructions sur mesure pour de grands utilisateurs (Molson Coors, IKEA et autres), on recense peu de chantiers de projets locatifs destinés aux plus petits locataires.

2,3

540 000

3,5

2 597 300

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi

2,2

1 014 200

2

=

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR NORD

OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE

RIVE-SUD

MONTRÉAL SECTEUR SUD

LACHINE

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2021

%

pi2

3,6

1 720 400

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

3,0

1 925 200

2,6

736 000

LACHINE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi

2,0

878 400

2

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%)

SAINT-LAURENT

70

OUEST-DE-L'ÎLE

DÉFINITIONS :

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

=

disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)

immédiate ou future.

%

pi2

2,0

540 300

L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com

6400, av. Auteuil, Brossard

6300, av. Auteuil, Brossard

> > > >

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Superficie maximum 3 692 pi À 5 minutes à pied du Terminus d’autobus Panama reliant le centre-ville 2

Espaces communs modernisés Rénovations majeures et rajeunissement de l’extérieur complétés

Superficie maximum 1 774 pi2 Près du Mail Champlain et de tous les services (Taschereau, DIX30...) À 10 minutes du centre-ville Hall d’entrée et espaces communs modernes et lumineux

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On bâtit à la hauteur de l’avenir.

Des projets immobiliers qui soutiennent notre économie et qui enrichissent nos communautés, c’est ce qu’on met en chantier.

Avec des partenaires leaders dans leur secteur, on participe financièrement et stratégiquement à la réalisation d’un développement urbain durable et responsable. fondsimmobilierftq.com

Projet : Auguste et Louis – Montréal En partenariat avec :