AFFAIRES IMMOBILIÈRES, ÉCONOMIE ET DÉVELOPPEMENT URBAIN
VOLUME 14 | NUMÉRO 3 | JUIN – JUILLET 2021
VISITE DE LA NOUVELLE PLACE BONAVENTURE TRANSACTION DEVENCORE UNE OCCASION EN OR POUR AVISON YOUNG DE PERCER AU QUÉBEC
QUE RETENIR DE LA PANDÉMIE POUR LA QUALITÉ DE L’AIR DANS NOS IMMEUBLES ? DOSSIER ÉCONOMIQUE VILLE DE LÉVIS 25 ANS DE RECHERCHE ET DE DÉVELOPPEMENT DES SAVOIRS TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX
PP 41614528
LONGUEUIL UN ÉCOSYSTÈME FAVORABLE AU DÉVELOPPEMENT DE VOTRE ENTREPRISE
Développement économique de l’agglomération de Longueuil (DEL) & le Bureau de développement économique de Longueuil mettent à profit l’ensemble des leviers à leurs dispositions pour répondre aux besoins des entreprises.
LONGUEUIL, C’EST Un guichet unique pour le soutien aux entreprises
Quatre secteurs stratégiques agroalimentaire, aérospatiale, technologie de l’information, matériel et équipement de transport
investir.longueuil.quebec
Des espaces disponibles pour accueillir de nouvelles entreprises
MOT DE L’ÉDITEUR
ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Gabrielle Brassard-Lecours, Suzanne Gagné, Emmanuelle Gril, Sylvie Lemieux et Pierre Théroux
VOUS AVEZ DIT BEAUCOUP D’INFORMATION IMMOBILIÈRE ?
COLLABORATION À CE NUMÉRO Caroline Berthiaume, Sergio Callocchia, Sylvie Bouvette, Maryse Couture, Joanie Fontaine, Sonia Gagnon, Jérôme Lampron et Paul Lewis
jacques.boisvert@jbcmedia.ca
Comme vous l’aurez remarqué, la une de ce magazine est consacrée à Place Bonaventure, un immeuble phare qui ne cesse de se renouveler depuis que Kevric a entrepris un ambitieux programme de modernisation il y a cinq ans. La journaliste Sylvie Lemieux pouvait-elle trouver meilleur guide que Sébastien Hylands pour le visiter ? Jean Laurin, qui s’est joint à Devencore à peine quelques mois après sa fondation en 1972 et dont il était l’actionnaire principal depuis quelque 25 ans, s’est entretenu longuement avec le journaliste Pierre Théroux, à propos du nouveau chapitre de sa vie professionnelle qui s’amorce avec Avison Young. La Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal célèbre cette année son 25 e anniversaire. Dans ce numéro, Andrée De Serres, sa titulaire, est interviewée par la journaliste Emmanuelle Gril pour parler de l’évolution exponentielle des sciences de l’immobilier. Depuis plusieurs mois, on assiste à une croissance marquée des prix des matériaux de cons truction. Or, cette forte augmentation aura nécessairement un impact sur l’industrie. Mais d’autres facteurs doivent aussi être pris en considération. C’est ce que nous apprend notre collaborateur expert invité Sergio Callocchia, de Groupe Altus. Aimez-vous comme moi lire les chroniques juridiques de l’avocate Sylvie Bouvette ? Personnel lement j’adore, parce qu’il s’agit habituellement de cas de jurisprudence dont les conclusions peuvent parfois surprendre. Je vous invite à lire celle-ci, qui traite de décontamination et de remblai d’un terrain. La ville de Lévis n’a jamais tant fait parler d’elle. Sa situation économique est florissante, même en ces temps de pandémie, et sa population demeure en forte croissance. C’est ce que rapporte la journaliste Sylvie Lemieux, qui signe un excellent reportage sur cette ville dynamique. Si la grande région de Montréal connaît une effervescence immobilière résidentielle exceptionnelle, la capitale nationale ne fait pas exception. Les maisons unifamiliales mises en vente trouvent preneur à des rythmes effarants et la hausse des coûts de construction ne semble pas ralentir le développement des nouveaux quartiers. C’est le constat de Jérôme Lampron et de Caroline Berthiaume de chez Altus à Québec. Tout indique que la pandémie tire à sa fin. Mais quelles leçons retiendrons-nous pour la qualité de l’air dans nos immeubles à l’avenir ? La journaliste Gabrielle Brassard-Lecours s’est intéressée à la question pour vous. Pour terminer, Sonia Gagnon, notre collaboratrice experte invitée en commerce de détail, signe un texte fort intéressant sur l’avenir des centres commerciaux. À lire absolument si ce secteur vous concerne. Sur ce, je vous souhaite une agréable lecture et un très bel été ! Demeurons prudents, la bataille est presque gagnée !
Jacques Boisvert Éditeur 4
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
TRADUCTION ANGLAISE Neil Kroetsch RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher, Neil Kroetsch et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © Kevric PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Directeur des ventes internes Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice des opérations et de l’expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3 ABONNEMENTS Fatima Reynel Gracia abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.
L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656
Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca
www.jbcmedia.ca Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada
SOMMAIRE : : VOLUME 14 | NUMÉRO 3
4 MOT DE L’ÉDITEUR Vous avez dit beaucoup d’information immobilière ? 7 COUP D’ŒIL Place Bonaventure se redessine EN
14 A LOOK New look for Place Bonaventure
CHRONIQUES 18 DONNÉES EN IMMOBILIER Transactions immobilières : secteurs commercial et multirésidentiel 19 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX
20 COURTAGE IMMOBILIER 360° Un nouveau chapitre pour Devencore 25 EN
REAL ESTATE BROKERAGE 360° A new chapter for Devencore
30 LIEUX COMMUNS Racines 38 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE Impacts de la pandémie sur la renégociation des baux commerciaux… une série
31
SÉRIE ANNIVERSAIRE
25 ans de recherche et de développement des savoirs
36 LE SAVIEZ-VOUS ? Un monde de données… en pleine évolution CoStar débarque à Montréal 46 DOSSIER ÉCONOMIQUE – LÉVIS Offrir un milieu de vie de qualité et attractif 55 LE SAVIEZ-VOUS ? Laval en voie d’adopter un nouveau code de l’urbanisme 58 ENJEU Mieux respirer en innovant Que retenir de la pandémie pour la qualité de l’air dans les immeubles ? 64 BRÈVES IMMOBILIÈRES
6
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
40 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Les facteurs qui font grimper les coûts de la construction Un regard sur la région de Montréal 44 DROIT IMMOBILIER L’obligation de décontaminer emporte-t-elle celle de bien remblayer le sol ?
51 QUÉBEC Marché multifamilial de Québec La surchauffe du marché immobilier résidentiel unifamilial 56 MOT DE L’IDU La relance économique : chacun doit faire sa part 62 NOUVELLE CONSO Les centres commerciaux n’ont pas dit leur dernier mot ! 66 DISPONIBILITÉ DES ESPACES
COUP D’ŒIL
PLACE BONAVENTURE SE REDESSINE PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE
Nouveau hall d’entrée majestueux, ajout d’espaces commerciaux, reconversion de l’aire d’exposition en campus d’affaires… Place Bonaventure se transforme ! Visite de cet immeuble emblématique du centre-ville de Montréal inauguré en 1968 qui est en train de subir une véritable cure de jeunesse.
’ C KEVRIC
est en 2016 que Kevric a amorcé ce vaste chantier grâce à un programme d’investissements d’environ 50 M$. L’objectif : offrir un nouveau départ aux espaces uniques de cet actif immobilier dans lequel l’entreprise est impliquée depuis 1997. « On mène un exercice de modernisation de l’immeuble afin d’attirer de nouveaux locataires et de créer de nouveaux usages, explique Sébastien Hylands, vice-président Développement. Autour de Place Bonaventure, le contexte urbain a beaucoup changé depuis le début des années 2000 avec la construction d’immeubles à condos et de tours de bureaux. Pour mieux servir cette population de résidents et de travailleurs, on a notamment développé une nouvelle offre de commerces de proximité. »
JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
SÉBASTIEN HYLANDS Vice-président Développement Kevric IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
7
COUP D’ŒIL
Autre changement important : la conversion du hall d’exposition en campus d’affaires. Pendant 53 ans, cet espace a accueilli nombre de foires commerciales et de salons qui ont fait les beaux jours de Place Bonaventure. « C’est une industrie qui a été très profitable, mais avec la croissance du commerce en ligne, l’avenir s’annonce moins porteur, souligne Sébastien Hylands. On notait une érosion de la participation aux événements grand public. » C’est donc le salon Expo Entrepreneur, tenu en février 2020, qui a marqué la fermeture du hall d’exposition, trois mois plus tôt que prévu en raison de la pandémie. Place Bonaventure fait partie des plus grands immeubles de bureaux de la métropole avec une superficie totale de 1,3 million de pieds carrés locatifs. « Ce n’est pas tant à cause de sa hauteur que de sa superficie. Chaque étage compte environ 230 000 pieds carrés, soit l’équivalent de 10 étages de bureaux, précise Sébastien Hylands. C’est un immeuble massif qui occupe un bloc de rue complet. Une contrainte qui offre en même temps des occasions de faire des choses intéressantes. »
UN HALL MAJESTUEUX Il a fallu plusieurs mois de travaux pour construire le nouveau hall d’entrée qui a ouvert ses portes à la fin de 2020. Nous étions à peine arrivés que Sébastien Hylands nous a entraînés à l’extérieur, de l’autre côté de la rue, pour admirer la nouvelle façade de l’édifice. « C’est le meilleur point de vue », lance-t-il fièrement. D’abord un bâtiment comportant plusieurs murs aveugles, Place Bonaventure possède maintenant une entrée prestigieuse au 800, rue De La Gauchetière Ouest. Largement fenêtrée, elle a été conçue par Sid Lee Architecture alors que la conception des espaces intérieurs a été confiée à Ædifica. « On a un plafond de plus de 45 pieds de hauteur, ce qui nous offre un volume incroyable, souligne Sébastien Hylands. On a apporté un soin particulier à l’accessibilité universelle, qui a longtemps été un défi pour Place Bonaventure. Malgré l’étroitesse de l’emprise de rue, les archi tectes ont réussi à intégrer une rampe d’accès. On a aussi un nouveau monte-personne pour les poussettes et les fauteuils roulants. »
L’entrée principale en façade de l’édifice KEVRIC
8
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
PROMOTEURS ET ENTREPRENEURS RÉSIDENTIELS
Accédez à 100 % de vos acomptes dès la mise en marché de votre projet.
Projet TAK Village Condo
Nouveauté ! Garantie de protection des acomptes
Garantie sur mesure sans limite de protection par unité
Notre solution vous permet de percevoir des acomptes et de les utiliser tout en vous conformant aux dispositions de la loi 16.
Aucune garantie supplémentaire demandée
Informez-vous avant de bâtir ! 1 800 956-7526 residentiel@acq.org acqrresidentiel..ca
Ne nécessite aucun dépôt en fidéicommis
Sans utilisation anticipée de votre financement Complémentaire à la garantie de construction Tarif imbattable !
Garantir la qualité !
COUP D’ŒIL
Des espaces commerciaux avec entrées extérieures indépendantes KEVRIC
10
KEVRIC
« La construction de ce grand hall a permis de libérer de l’espace pour créer des locaux commerciaux qui auront façade sur rue, ajoute-t-il. Plusieurs des commerces auront des entrées extérieures indépendantes. » Au total, 40 000 pi2 d’espaces commerciaux ont été ajoutés ; ils seront subdivisés en des superficies variant de 1 000 à 20 000 pi2 selon les besoins des locataires. Restaurants, boutiques, commerces de proximité, Kevric pour suit actuellement le démarchage pour attirer de nouvelles enseignes dans ce quartier fréquenté par des milliers de travailleurs et une population résidentielle en croissance. « Les fenêtres de ces commerces ont 17 pieds de hauteur. Cela rend l’espace lumineux en plus de procurer une bonne visibilité aux commerçants », mentionne Sébastien Hylands qui a bon espoir de remplir les lieux malgré l’incertitude causée par la crise sanitaire. « Plusieurs bannières sont intéressées. Elles attendent juste la fin de la COVID-19 pour prendre une décision définitive. »
UN ESPACE AUX MULTIPLES POSSIBILITÉS Sébastien Hylands nous a ensuite amenés sur les lieux de l’ancien grand hall d’exposition qui sera converti en campus d’affaires. « L’espace de 240 000 pieds carrés incluant les mezzanines offre de multiples possibilités d’aménagement pour créer quelque chose d’unique », affirme M. Hylands qui est toujours à la recherche du locataire. « Étant donné le volume disponible, cela permettrait à une entreprise de se doter d’un campus d’affaires de 100 000 pieds carrés avec un accès dédié un peu comme le font les Google et Apple de ce monde. L’entreprise profitera de tous les atouts du centre-ville, dont l’accès au réseau de transport en commun, à la gare Bonaventure et à la future gare du Réseau express métropolitain. »
L’entrée principale mène au comptoir d’accueil logé au milieu d’un grand corridor de 25 pieds de largeur qui permet d’accéder aux commerces de l’intérieur. « Notre nouvel espace commercial sera accessible par le réseau souterrain du métro. Ce sera pratique pour les travailleurs surtout
Malgré leur vastitude, les lieux profitent d’une belle lumière naturelle. En effet, Kevric a entrepris ces dernières années de fenêtrer le grand hall. « En changeant l’usage, on avait besoin d’ouvrir l’espace sur le centre-ville. On a percé les murs de béton pour installer des fenêtres de 28 pieds de hauteur
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
en hiver puisqu’ils n’auront pas à sortir pour y venir », explique-t-il. Ce vaste corridor relie égale ment les noyaux d’ascenseurs situés aux quatre coins de l’édifice.
« C’est certain que les besoins changent. Cela dit, aucun de nos locataires actuels n’a demandé à réduire sa superficie jusqu’à maintenant. » – Sébastien Hylands
Le comptoir d’accueil logé au milieu d’un grand corridor qui permet d’accéder aux commerces de l’intérieur
du côté du boulevard Robert-Bourassa et de la rue De La Gauchetière. Il nous reste à en ajouter du côté de la rue Mansfield. Seul le quatrième mur, qui ouvre sur un quai de camion, ne sera pas fenêtré. » Côté technique, le nouveau locataire bénéficiera de tous les équipements mécaniques de pointe nécessaires qui sont installés dans un espace réservé au plafond – « il n’aura donc pas à les partager avec d’autres utilisateurs ». Enfin, toutes les colonnes sont munies d’installations électriques. « C’est une toute nouvelle bâtisse que l’on propose en plein centre-ville », affir me Sébastien Hylands qui reste optimiste quant à l’avenir des locaux pour bureaux. « C’est certain que les besoins changent. Cela dit, aucun de nos locataires actuels n’a demandé à réduire sa superficie jusqu’à maintenant. Une fois que la population sera vaccinée, les gens vont recommencer à se rendre au bureau même s’ils font encore du télétravail. Les entreprises vont juste utiliser leurs espaces différemment. »
Fière récipiendaire du
Prix Pinacle INNOVATION 2021-2022 PRIX BOMA AWARDS
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
11
COUP D’ŒIL
UN BÂTIMENT EMBLÉMATIQUE DE MONTRÉAL Construit à la fin des années 1960, Place Bonaventure est un édifice de style architectural brutaliste. Il a connu des périodes de prospérité, notamment dans les années 1970 alors qu’il était le centre canadien de commerce de gros dans les secteurs de la mode, du jouet et du meuble. Les affaires ayant décliné, le bâtiment a été vendu en 1997, et les nouveaux propriétaires lancent alors une transformation en immeuble de bureaux. Il continue d’être un lieu incontournable pour les grands salons, notamment ceux du livre et des métiers d’art, qui attirent un large public. Au début des années 2000, l’édifice en transformation réussit à attirer des locataires de bureaux impor tants, comme Rogers et Cogeco, grâce aux locaux qui sont maintenant rendus lumineux et au goût du jour. Vingt ans plus tard, Kevric est toujours à l’œuvre pour maintenir l’attractivité du complexe comme emplacement de choix au cœur de Montréal.
KEVRIC
PLACE BONAVENTURE EN CHIFFRES
12
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
• Un hôtel de 400 chambres • 1,3 million de pieds carrés de locaux pour bureaux • Un quai de camions avec 13 baies de chargement • Un grand hall de 240 000 pi2 • 40 000 pi2 de nouveaux espaces commerciaux
Information et analytique en immobilier commercial
LANCEMENT À MONTRÉAL LE 1ER JUILLET
Tout ce dont vous avez besoin sur une plateforme unique Base de données sur les locataires Rapports de souscription
Inscriptions à vendre et à louer Répertoire professionnel
Nouvelles
Analytique Prévisions Comparables de location
Analyse de baux
Propriétés hors marché
Rapports de marché et de sous-marché Comparables de vente
Bureau | Industriel | Commerce de détail | Multi-résidentiel | Hôtels | Terrains
Apprenez comment CoStar peut vous aider à accélérer la croissance de votre entreprise. costar.com/Montreal | sales@costar.com | 888.226.7404
A LOOK
NEW LOOK FOR PLACE BONAVENTURE
EN
BY SYLVIE LEMIEUX, JOURNALIST
A majestic new lobby, the addition of commercial spaces, the exhibition hall converted into a business campus... Place Bonaventure has had an impressive makeover ! Visit this iconic building in downtown Montréal, inaugurated in 1968, which is undergoing a dynamic facelift.
I
n 2016 Kevric Real Estate embarked on this vast undertaking with an investment of approximately $50M. The objective was to give a new start to the unique aspects of this real estate asset, in which the company has been involved since 1997. "We are modernizing the building to attract new tenants and to create new uses," explained Sébastien Hylands, vice-president of Development. "The urban context around Place Bonaventure has changed significantly over the past two decades, given the extensive construction of condo apartment buildings and office towers. To better serve these residents and workers, a new range of local businesses is being developed in the surrounding area." Another important change was converting the exhibition hall into a business campus. For 53 years the building hosted numerous trade shows and exhibitions that made Place Bonaventure a popular destination. "It’s an industry that was very profitable, but with the growth of online commerce the future looks less promising," he added. "There is also declining interest in attending big public events." The Expo Entrepreneur trade fair held in February 2020 marked the closing of the exhibition hall. It occurred three months earlier than planned, due to the pandemic. Place Bonaventure is one of the largest office buildings in the city with a total of 1.3 million rentable square feet. "That is not so much due to its height as to its size. Each floor has approximately 230,000 square feet, the equivalent of 10 floors of office space," said Mr. Hylands. "It is a massive building occupying an entire city block, but at the same time, that also means opportunities to do interesting things." A MAJESTIC HALL It took several months of construction to build the new lobby, which opened in late 2020. We had barely arrived when Sébastien Hylands led us outside, to the other side of the street, to admire the building’s new façade. "This is the best view," he said.
14
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER
SÉBASTIEN HYLAND Vice-president of Development Kevric
Originally a building with several blind walls, Place Bonaventure now has a prestigious entrance at 800 de La Gauchetière St. West. With daylight now shining through large windows, the new design was done by Sid Lee Architecture while the interior design was entrusted to Ædifica. "We have a ceiling that’s more than 45 feet high, which makes for an incredible volume," he noted. "We paid particular attention to universal accessibility, which had long been an issue for Place Bonaventure. Despite the narrowness of the street right-of-way, the architects managed to integrate an access ramp. We also have a new lift for strollers and wheelchairs."
"Construction of the large lobby freed up space for the creation of street-facing retail outlets. Many of the businesses will have independent outdoor entrances." A total of 40,000 square feet of retail space has been added, which will be subdivided into areas ranging from 1,000 to 20,000 square feet depending on tenant needs. Restaurants, boutiques, convenience stores – Kevric is currently canvassing to attract new businesses to this neighborhood frequented by thousands of workers and a growing residential population. "The windows in the retail outlets are 17 feet high. That makes the space bright with natural light and offers good visibility for merchants." Sébastien Hylands hopes to soon see these spaces filled, despite the uncertainty of the ongoing pandemic. "Several banner stores are interested. They’re just waiting for the end of Covid-19 before making a definite decision." The main entrance leads to a reception desk located in the middle of a large 25-foot wide corridor that provides access to the indoor shops. "Our new commercial space includes easy access to the underground subway system. That will be convenient for workers, especially in winter, as they won’t have to step outside to get here,"he noted. The vast corridor also connects to the elevator shafts located at the four corners of the building. MULTIPLE POSSIBILITIES Sébastien Hylands then led us to the site of the former exhibition hall, which is being converted to a business campus. "This 240,000 square-foot space includes mezzanines, which offer multiple design possibilities for creating something unique," said Mr. Hylands, who is still looking for a tenant for the space. "Given the volume
available, this would allow a company to have a 100,000 square-foot business campus with dedicated access, much like the Googles and Apples of this world. The tenant would benefit from all the assets of the downtown core, including access to the public transit network, the Bonaventure train station and the future REM light rail rapid transit station."
EN
Despite the vast size, the premises are awash in beautiful natural light. Indeed, Kevric has undertaken in recent years to install windows in the great hall. "In changing how the space is used, we needed to open it up to the surrounding area. The concrete walls were pierced in order to install windows that are 28 feet high along Robert Bourassa Blvd. and de La Gauchetière Street. Soon we’ll be adding windows overlooking Mansfield St. Only the fourth wall, which overlooks a loading dock, will not have windows." From the technical standpoint, the new tenant will benefit from all the cutting-edge mechanical equipment installed in a dedicated ceiling space, and won’t have to share that with other users. In addition, all columns are equipped with electrical installations. "It’s a brand new building in the heart of downtown," said Mr. Hylands, who remains optimistic about the future of office space. "Needs are obviously changing. That being said, so far none of our current tenants has asked to downsize their floor space. Once everyone is vaccinated, people will begin to return to the office while also continuing with teleworking. Businesses will simply be using their spaces differently."
The conversion of the exhibition hall into a business campus KEVRIC
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
15
A LOOK
AN ICONIC MONTRÉAL BUILDING
EN
Build in the late 1960s, Place Bonaventure is a building designed in the brutalist style of architecture. It has enjoyed periods of prosperity, notably in the 1970s when it was the Canadian wholesale centre for fashion, toys and furniture. As business declined, the building was sold in 1997 and the new owners transformed it into an office building. It continues to be a popular venue for major trade shows, including book fairs as well as arts and crafts shows, which attract large crowds. In the early 2000s the building attracted major tenants like Rogers and Cogeco, thanks to up-to-date premises filled with daylight. Two decades later, Kevric is working hard to maintain the attractiveness of the complex as a prime location in the heart of Montréal. KEVRIC
PLACE BONAVENTURE FACTS & FIGURES
• 400-room hotel • 1.3 million square feet of office space • Truck loading dock with 13 loading bays • 240,000 sq. ft. exhibition hall • 40,000 sq. ft. of new commercial spaces
SERVICES-CONSEILS INDÉPENDANTS EN IMMOBILIER La référence incontournable pour l’expertise et la compréhension du marché immobilier au Québec 16
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
Montréal : 514.392.7700 Québec : 418.628.6019 groupealtus.com | info@groupealtus.com
BUSAC, SAVOIR-FAIRE VISION PROACTIVE
Depuis un an, les initiatives stratégiques de BUSAC, de sa partenaire JEMB Realty et de leurs équipes respectives ont participé à la consolidation des acquis et au développement de procédés inédits. En jouant un rôle de premier plan et en déployant des mesures et des solutions innovatrices pour une reprise sûre et responsable, BUSAC a pu maintenir une offre de services inégalée. Pour connaître nos disponibilités à Montréal Isabella Longoni, Représentante à la location 514 284-0014 // i.longoni@busac.com
DONNÉES EN IMMOBILIER
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES SECTEURS COMMERCIAL ET MULTIRÉSIDENTIEL Joanie Fontaine Experte invitée
Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.
18
En mars 2021, selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, société d’Equifax, 135 propriétés multirésidentielles ont été vendues plus d’un million de dollars comparativement à 66 transactions à la même période l’année précédente. En ce qui concerne les propriétés à vocation commerciale ou industrielle, 114 acquisitions supérieures à un million de dollars ont été effectuées durant le mois analysé, soit 51 de plus qu’au cours du même mois en 2019. Cette forte augmentation en mars 2021 par rapport à l’année dernière est possiblement influencée par le report ou l’annulation de certaines acquisitions à l’époque, en raison de l’incertitude qui régnait à ce moment. Toutefois, l’impact de la COVID-19 sur les transactions publiées au Registre foncier s’avérait encore faible en mars 2020 puisque les acheteurs devaient respecter les offres d’achat effectuées précédemment. Ainsi, la forte croissance semble plutôt due à un regain des transactions dans le marché après une année 2020 plutôt tranquille, du moins dans le secteur commercial. En fait, les ventes en mars 2021 sont beaucoup plus nombreuses qu’en 2020, mais également qu’en 2019.
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES La plus importante transaction du classement concerne un centre de données situé à Vaudreuil-Dorion. Tare Canada Investments ULC, une entreprise de San Francisco dont le siège social canadien se situe à Vancouver, a vendu la propriété pour 50 M$ US, soit 62,35 M$ CA. Les centres de données continuent de figurer de plus en plus fréquemment dans le classe ment des plus grosses ventes, ce qui témoigne de leur forte popularité. Les entrepôts sont également une classe d’actif recherchée, et ce, encore plus depuis la pandé mie. La deuxième transaction du classement en concerne justement un. L’entrepôt situé au 3055, rue Anderson à Terrebonne a été acheté par Dream Industrial LP, un fonds immobilier qui a fait plusieurs acquisitions au cours de la dernière année. D’ailleurs, lors du dernier classement pour janvier et février 2021, il avait réalisé la plus grosse vente commerciale de la période, soit plus de 114 M$, avec l’achat du 401, rue Marie-Curie à Vaudreuil-Dorion.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL La plus importante vente est celle d’une propriété située à Gatineau composée de trois bâtisses abritant un total de 320 logements et 2 locaux. L’immeuble, mieux connu sous le nom d’Habitat du Lac Leamy, a été vendu pour 39 M$ à une entreprise dont le siège social est situé à Montréal. Le vendeur avait acquis la propriété en 2019 au coût de 27 M$. Parmi le top 15 des transactions en mars, trois des immeubles situés à Côte-des-Neiges ont été acquis par la même entreprise aux mains de particuliers. Cette compagnie à numéro a ainsi acheté le 4855 et le 4700-4702, chemin Queen-Mary ainsi que le 3495, avenue Ridgewood pour une somme totale de 18,57 M$. Cette acquisition a permis la vente de 81 unités. Tout comme lors des deux derniers mois, le secteur de Côtes-des-Neiges / Notre-Damede-Grâce a été très actif en mars avec 8 des 15 propriétés au classement se situant dans cet arrondissement. Les logements de ce secteur sont généralement très populaires auprès de la clientèle étudiante, des locataires qui pourraient revenir dès l’année prochaine si la vaccination se déroule bien.
TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
TAILLE (M2)
PRIX / M2
3500, rue F.-X.-Tessier
Vaudreuil-Dorion
62 325 000 $
17 034
3 659 $
3055, rue Anderson
Terrebonne
61 750 000 $
–
–
450, boul. Poliquin
Sorel-Tracy
16 250 000 $
–
–
2000, boul. Chomedey
Laval
14 800 000 $
–
–
4350-4376, av. de l’Hôtel-de-Ville
Plateau-Mont-Royal, Montréal
14 225 000 $
2 308
6 163 $
21 500, aut. Transcanadienne
Baie-d’Urfé
13 000 000 $
7 138
1 821 $
2850-2880, rue Botham
Saint-Laurent, Montréal
12 250 000 $
9 603
1 276 $
10 251, boul. Ray-Lawson
Anjou, Montréal
11 200 000 $
10 617
1 055 $
1350-1400, 55e Avenue
Lachine, Montréal
10 675 000 $
5 916
1 805 $
8530, 8e Avenue
Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal
10 000 000 $
6 629
1 509 $
3045-3055, boul. de l’Assomption
Mercier / Hochelaga-Maisonneuve, Montréal
9 600 000 $
2 793
3 437 $
340-356, boul. Poliquin
Sorel-Tracy
7 800 000 $
8700-8770, boul. Langelier
Saint-Léonard, Montréal
7 750 000 $
300, boul. Marcel-Laurin
Saint-Laurent, Montréal
7 350 000 $
1059, boul. des Entreprises
Terrebonne
7 100 000 $
–
–
836 $
9 272 –
–
4 925
1 442 $
TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE
ARRONDISSEMENT / VILLE
NOMBRE DE LOGEMENTS
PRIX
PRIX / PORTE
TAILLE (M2)
PRIX / M2
42-46, rue Bédard
Gatineau
39 000 000 $
322
121 118 $
–
–
950, rue Royale
Trois-Rivières
22 000 000 $
157
140 127 $
4 729
4 652 $
5050, av. Roslyn
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
9 000 000 $
34
264 706 $
3 486
2 582 $
4855, ch. Queen-Mary
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
8 860 000 $
33
268 485 $
3 636
3495, av. Ridgewood
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
6 100 000 $
31
196 774 $
2 912
2 095 $
1005, boul. Rosemont
Rosemont / Petite-Patrie, Montréal
5 985 000 $
34
176 029 $
1 852
3 232 $
6251, rue Sherbrooke Ouest
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
5 415 000 $
27
200 556 $
2 465
2 197 $
50, rue Rémy
Longueuil
5 240 000 $
35
149 714 $
1 923
2 724 $
2170, rue Scott
Saint-Laurent, Montréal
5 050 000 $
30
168 333 $
2 309
2 187 $
4850, ch. Queen-Mary
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
4 525 000 $
18
251 389 $
1 645
2 750 $
699-703, boul. du Plateau
Gatineau
3 855 061 $
–
–
–
4965, ch. de la Côte-Saint-Luc
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
3 700 000 $
20
185 000 $
1 388
2 666 $
4700-4702, ch. Queen-Mary
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
3 610 000 $
17
212 353 $
1 280
2 820 $
4720, av. Saint-Kevin
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
3 150 000 $
16
196 875 $
1 134
2 779 $
1550, boul. Édouard
Longueuil
3 150 000 $
20
157 500 $
1 154
2 729 $
* mars 2021
–
2 437 $
Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
19
COURTAGE IMMOBILIER 360°
UN NOUVEAU CHAPITRE POUR DEVENCORE Pierre Théroux Journaliste
Devencore tourne une page de sa longue et belle histoire. À la veille de ses 50 ans, l’une des plus importantes firmes privées de courtage et de conseil immobilier au pays a décidé d’aborder le prochain chapitre en se joignant à la firme immobilière pancanadienne Avison Young.
Il s’agit d’une bonne décision prise au bon moment, mais non sans un pincement au cœur, confie son PDG Jean Laurin qui s’était joint à Devencore à peine quelques mois après sa fondation en 1972 et dont il est l’actionnaire principal depuis quelque 25 ans. « La responsabilité d’un dirigeant est de gérer son entreprise au quotidien et d’avoir une vision à long terme. En regardant l’avenir et l’évolution du marché, il nous est apparu très clairement qu’il serait devenu de plus en plus difficile pour une plus petite boîte comme la nôtre de continuer à progresser », explique Jean Laurin qui assumera désormais le rôle de présidentdirecteur général d’Avison Young au Québec.
Pierre Théroux est journaliste spécialisé en économie depuis plus de 30 ans. Après avoir travaillé pendant près de 15 ans au journal Les Affaires, il collabore aujourd’hui comme pigiste pour divers médias, notamment les six quotidiens (Le Soleil, Le Droit, Le Nouvelliste, La Tribune, Le Quotidien et La Voix de l’Est) membres de la Coopérative nationale de l’information indépendante (CN2i).
Devencore était la seule entreprise de courtage immobilier au pays qui n’était pas cotée en Bourse ou financée par de grandes institutions financières, rappelle Jean Laurin. « On avait l’avantage de n’avoir de compte à rendre à per sonne, mais l’inconvénient de ne pas disposer des mêmes ressources financières que les autres grandes firmes », souligne-t-il.
JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
JEAN LAURIN Président-directeur général, Québec Avison Young
CETTE CHRONIQUE VOUS EST PRÉSENTÉE PAR
L’ALLIÉ DES COURTIERS, DEPUIS 1980 VOYEZ NOS ESPACES DISPONIBLES EN COUVERTURE 3
20
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
IMMOCREDIT.CA
LE BON FIT Or, à l’ère de l’intelligence artificielle, la firme montréalaise devait réaliser des investissements majeurs en technologies pour arriver à garder le rythme et, surtout, répondre aux besoins de sa clientèle. « On vit dans un monde d’information qui tend de plus en plus vers une meilleure collecte et une compréhension accrue des données pour mieux analyser non seulement la situation actuelle, mais aussi les tendances du marché. Il faut donc avoir des plateformes technologiques qui sont plus complètes, complexes et rapides », constate Jean Laurin. Cette association avec Avison Young lui permettra également de mieux accompagner ses clients à l’extérieur du Québec. « On avait un maillon plus faible. Certains clients avaient besoin d’être servis dans le reste du monde, mais on n’était pas en mesure de répondre à ces attentes autant qu’on le souhaitait », reconnaît Jean Laurin. Par ailleurs, si Devencore a toujours réussi à développer des affaires dans le reste du Canada en travaillant de concert avec d’autres firmes, il s’agissait bien souvent d’une relation à sens unique. « Montréal est une ville importante, mais pas autant que Toronto évidemment. On avait donc peu de retours d’ascen seur de la part des autres sociétés », mentionne-t-il.
AVISON YOUNG
MARK FIEDER Associé et président des opérations canadiennes Avison Young
Les discussions et les négociations auront duré plus d’un an, entrecoupées d’une pause occasionnée notamment par la pandémie. Une année pendant laquelle Jean Laurin s’est notamment assuré de partager la même vision et une culture commune d’entreprise. « Il y a une grande culture de collaboration qui est notamment liée au fait qu’Avison Young est la pro- priété de quelque 600 associés », précise-t-il, en ajoutant ne pas avoir envisagé d’autres acquéreurs : « C’était le meilleur partenaire, tant pour l’intérêt des clients que pour celui des employés. »
LE MCKINSEY DE L’IMMOBILIER Jean Laurin ne s’attend pas à perdre de clients, bien au contraire. « On s’occupait déjà très bien de notre clientèle, et elle pourra être encore mieux servie à l’avenir », assure-t-il. La complémentarité des deux sociétés permettra même de lui offrir « une expérience diversifiée en matière de services aux occupants et aux entreprises, d’administration des baux, de représentation de locataires et de services professionnels », renchérit Mark Fieder, qui préfère parler de fusion plutôt que d’acquisition.
Pour Avison Young, cette transaction lui permettra enfin de devenir le chef de file longtemps souhaité à Montréal et au Québec. « C’est un marché majeur qui a toujours été stratégique pour nous. Malgré notre croissance organique des dernières années, nous n’arrivions pas à devenir un joueur aussi important que nous l’espérions », commente Mark Fieder, associé et président des opérations canadiennes d’Avison Young.
Devencore a principalement fait sa marque en développant une approche-conseil auprès de sa clientèle. « On voulait devenir le McKinsey de l’immobilier. Avant même de passer à l’étape trans actionnelle, on se faisait un devoir de s’asseoir avec les dirigeants des entreprises afin d’abord et avant tout de les accompagner dans le développement de leur plan d’affaires et de leur stratégie immobilière », souligne fièrement Jean Laurin.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
21
COURTAGE IMMOBILIER 360°
Cette transaction réunira les 70 employés de Devencore et les 30 d’Avison Young. Tous resteront en poste, assurent Jean Laurin et Mark Fieder qui prévoient même accroître les effectifs. « L’objectif est de continuer à prendre de l’expansion et même d’ajouter des ressources », indique M. Laurin.
Ce projet immobilier de plus d’un demi-milliard de dollars, qui doit être achevé en 2022, est l’un des plus importants à voir le jour à Montréal depuis les 25 dernières années.
DES PROJETS-PHARES Devencore est notamment associée à la réalisation du Centre de commerce mondial, ouvert en 1991, qui a contribué à la relance de ce secteur de Montréal et jeté les bases du Quartier international. La firme a aussi été responsable du développement de la tour de bureaux située au 2001, avenue McGill College, de même que de la location dans les édifices de la Tour du Parc, du 1010, rue Sherbrooke Ouest ou encore du 1801, avenue McGill College.
Et comment se présente l’avenir alors que, pandémie oblige, les tours de bureaux du centre-ville de Montréal et de la plupart des grandes villes ailleurs au pays et dans le monde ont été désertées depuis maintenant plus d’un an ? « Il va encore y avoir des projets de construc tion d’envergure, c’est écrit dans le ciel. Peut-être pas l’an prochain, mais le monde actuel sera bien différent dans cinq ans, soit le temps nécessaire à la planification et à la construction de nouveaux projets », affirme Jean Laurin qui souligne que Montréal continue de se démarquer auprès notamment des investisseurs étrangers et des organisations internationales.
Elle a plus récemment collaboré à l’implantation du Campus Bell de l’Île-des-Sœurs afin de permettre à Bell Canada d’y concentrer son siège social et ses effectifs montréalais. Devencore a aussi été impliquée dans la construction de la nouvelle tour de 40 étages de la Banque Nationale, au 800, rue Saint-Jacques Ouest, et dans la vente du siège social actuel de l’institution financière au 600, rue De La Gauchetière Ouest.
Il fait également valoir que la ville peut compter sur Montréal International, l’une des agences de dévelop pement économique parmi les mieux cotées au monde et qui, malgré la COVID-19 et la fermeture des frontières, a réussi à accompagner en 2020 un nombre record de 90 projets totalisant des investissements de plus de 2,23 G$ et entraînant la création de plus de 8 000 emplois.
Campus Bell de l’Île-des-Soeurs CHRISTINA FLEURY PHOTOGRAPHE
22
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
Ensemble, réimaginons l’expérience de travail Chez Cominar, nous croyons fermement que l’espace occupe une place primordiale au cœur des sociétés et qu’il peut faire une différence positive dans la vie des travailleurs. Que ce soit par la magie du sourire d’un collègue que l’on croise dans un corridor ou par l’efficacité d’un problème que l’on résout « dans un cadre de porte », le contact de l’humain et l’expérience de l’espace n’ont pas d’égal dans le monde virtuel. Une nouvelle ère de bureau est en train de s’ouvrir et c’est l’occasion de réimaginer l’expérience de travail tous ensemble pour que les employés reprennent avec enthousiasme le chemin du bureau.
www.cominar.com
COURTAGE IMMOBILIER 360°
« Le télétravail a ses limites. Tout le monde se sent en cage, et le besoin de socialiser et de se retrouver dans un bureau entre collègues va éventuellement reprendre le dessus. » – Jean Laurin
ISTOCK PAR NENSURIA
LES EFFETS DE LA PANDÉMIE N’empêche, les locataires remettent en question leurs besoins futurs d’espace de travail. Ainsi, les renouvellements de baux à court terme ont été plus fréquents ces derniers mois, et plusieurs locataires ont commencé à repenser leur modèle d’occupation pour tenir compte de la popularité et de l’adoption généralisée du télétravail. Le marché est inondé de sous-locations, et certains occupants envisagent de réduire leurs espaces actuels de 20 à 30 %, révélait une étude sur le marché des bureaux du centre-ville publiée par Devencore en février dernier. « Le télétravail a ses limites. Tout le monde se sent en cage, et le besoin de socialiser et de se retrouver dans un bureau entre collègues va éventuellement reprendre le dessus », estime Jean Laurin, qui recon naît que la pandémie va néanmoins modifier pour toujours les habitudes et que le travail en mode hybride devrait perdurer. La reconfiguration des locaux pour bureaux pourrait être révisée, croit-il : « Il y a 10 ans, une personne occupait l’équivalent de 250 pieds carrés, et cette superficie avait depuis baissé jusqu’à 75 à 150 pieds carrés. Ça pourrait maintenant remonter. » La décentralisation des bureaux est aussi envisagée. Une grande entreprise pourrait décider d’installer
24
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
son siège social au centre-ville tout en ayant des bureaux satellites en banlieue. Le Réseau express métropolitain et ses projets envisagés de prolongation vers l’est de l’île, Laval et Longueuil pourraient faire partie des solutions pour offrir plus de flexibilité aux employés et aux employeurs. « La création de bureaux satellites était déjà amorcée avant même le début de la pandémie, mais la tendance pourrait s’accentuer », croit Mark Fieder. Par ailleurs, le niveau d’activité demeure particulière ment élevé dans le marché industriel, constate Jean Laurin. De fait, le taux de disponibilité continue à descendre dans le marché du Grand Montréal et se situe maintenant à 3,1 %, démontre une étude de Devencore dans un survol de la fin de l’année 2020. Le taux était de 6 % en 2017, ce qui constitue donc une réduction de 50 % du taux de disponibilité en l’espace de trois ans. La crise de la COVID-19 ayant précipité les habitudes d’achat en ligne des consom mateurs, la demande de centres de distribution a notamment explosé. « Montréal est un marché incroyablement actif, et je m’attends à ce que la ville continue à vivre encore de très bonnes années », conclut Jean Laurin.
A NEW CHAPTER FOR DEVENCORE Pierre Théroux
EN
Devencore is turning to a new page in its long and splendid history. On the eve of its 50th anniversary, one of the country’s largest privately owned real estate brokerage and consulting firms has decided to embark on the next chapter by joining the Canada-wide real estate firm Avison Young.
Journalist
"It’s a good decision taken at the right time, but not without a twinge of regret," said CEO Jean Laurin. He joined Devencore just a few months after its founding in 1972, and has been its principal shareholder for some 25 years.
not publicly traded or funded by large financial institutions. "We had the advantage of not having to answer to anyone, but the disadvantage of not having the same financial resources as large firms."
"The responsibility of a director is to manage his company on a daily basis and to have a long-term vision. Looking at the future and the evolution of the market, it became very clear to us that it would be more and more difficult for a smaller company like ours to continue to grow," he explained. Mr. Laurin will now assume the role of president and CEO of Avison Young in Québec.
A GOOD FIT In an era of artificial intelligence, the Montréal firm had to make major investments in tech nology to keep pace and, above all, to respond to the needs of its clients. "We live in a world of information, one that is increasingly moving towards better data collection and under standing so as to better analyze not only the current situation, but also market trends. That requires technology platforms that are not only faster, but also more complex and comprehensive," he said.
He noted that Devencore was the only real estate brokerage firm in the country that was
Pierre Théroux has worked as a journalist specializing in economics for over 30 years. After nearly 15 years at Les Affaires newspaper, he now works as a freelance writer for various media, including the six dailies (Le Soleil, Le Droit, Le Nouvelliste, La Tribune, Le Quotidien and La Voix de l’Est) that are members of the National Independent Information Cooperative (CN2i). JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER
JEAN LAURIN CEO, Québec Avison Young IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
25
REAL ESTATE BROKERAGE 360°
Joining forces with Avison Young will allow the firm to better serve clients outside Québec. "We had a weak link. There were customers who needed to be served in the rest of the world, but we were unable to meet those expectations to the extent we wanted to," noted Jean Laurin. While Devencore has always been successful developing business in the rest of Canada by working with other firms, it was often a one-way relationship. "Montréal is an important city but not as important as Toronto of course, so we didn’t get much feedback from other companies."
EN
Discussions and negotiations lasted more than a year, interrupted by a pause due to the pandemic, and during that time Jean Laurin made sure that both parties shared the same vision and a common corporate culture. "There is a strong culture of collaboration, which is partly due to the fact that Avison Young is owned by some 600 partners," he said, adding that he never considered dealing with any other firm. "It was the best partner, in terms of the interests of both clients and employees."
À LOUER ESPACES DE BUREAUX
Place Innovation, 2351, boulevard Alfred-Nobel
►
►
rue Alexander Fleming
►
2311 boulevard Alfred-Nobel
boulevard Alfred-Nobel
Technoparc Montréal
►
Station située à l’intersection de Alfred-Nobel et Alexander Fleming au coin de la Place Innovation
REM - Réseau express métropolitan Pour les demandes de location, veuillez appeler au
514 334-4545 MORGUARD.COM
26
MORGUARD AGENCE IMMOBILIÈRE
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
AVISON YOUNG
MARK FIEDER Partner and president of Canadian operations Avison Young
For Avison Young the transaction will finally allow it to attain a long-sought position as a leader in Montréal and Québec. "This is a major market that has always been a strategic goal for us. Despite our organic growth in recent years, we were not able to become as big a player as we had hoped," said Mark Fieder, an Avison Young partner and president of Canadian operations. THE MCKINSEY OF REAL ESTATE Jean Laurin does not expect to lose any clients – quite the opposite. "Our clientele was already very well taken care of, and will be even better served in future." The complementary nature of the two firms means they will now be able to offer "diversified experience in terms of tenant and business services, lease administration, tenant representation and professional services," added Mark Fieder, who prefers to talk about a merger rather than an acquisition. Devencore mainly made its mark by developing a consulting approach with its clients. "As regards management consulting, we wanted to become the McKinsey of real estate. Even before moving on to the transactional stage, we would sit down with the company’s management in order to first and foremost assist them in developing their
business plan and real estate strategy," Jean Laurin noted proudly.
EN
The transaction will combine Devencore’s 70 emp loyees with the 30 employees of Avison Young. No one will lose his or her position, stated Jean Laurin and Mark Fieder, and they even plan to increase staff. "The objective is to continue with the expansion and perhaps add some resources," said Mr. Laurin. FLAGSHIP PROJECTS Devencore is most notably associated with the building of the World Trade Centre, which opened in 1991. It helped reboot that part of Old Montréal and laid the groundwork for the Quartier international. The firm was also responsible for the development of the office tower at 2001 McGill College Avenue, as well as leasing in the Tour du Parc and the buildings at 1010 Sherbrooke St. West and at 1801 McGill College Avenue. More recently it collaborated in establishing the Bell Campus on Nuns’ Island so that Bell Canada could concentrate its head office and its Montréal workforce there. Moreover, Devencore was involved in the construction of the new 40-storey National Bank tower at 800 St. Jacques West, and also in the sale of that institution’s current head office at 600 De La Gauchetière West. This $500M real estate project is to be completed in 2022, and is one of the biggest construction projects in Montréal of the past 25 years.
33_Conciergerie SPEICO inc.indd 1
Bell Campus on Nuns’ Island
COMINAR
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021 18-10-12 10:17
27
REAL ESTATE BROKERAGE 360°
EN
ISTOCK BY PROSTOCK-STUDIO
And what does the future hold when, due to the pandemic, office towers in downtown Montréal and most other major cities across the country and around the world have been deserted for over a year now ? "There will be more large-scale building projects – it’s virtually inevitable. Perhaps not next year, but the world today will look a lot different in five years, which is how long it takes to plan and build new projects," noted Jean Laurin. He mentioned that Montréal continues to attract foreign investors and international organizations. In particular, he points out that the city can count on Montréal International, one of the top-ranked economic development agencies in the world. Despite Covid-19 and the closing of borders, in 2020 the agency managed to provide support for a record 90 projects worth a total investment of more than $223G, not to mention the creation of more than 8000 jobs.
28
eventually take over," said Mr. Laurin, who recognizes that the pandemic will nevertheless change habits forever and that the hybrid work model is likely to persist. He believes that reconfigurations of office spaces could be revised. "Ten years ago one person occupied the equivalent of 250 square feet. That has since declined to an area of 75 to 150 square feet. It may now be going back up." Decentralization of offices is also being considered. A large company could decide to locate its headquarters downtown while having satellite offices in the suburbs. The REM rapid transit network and its plans for tracks extending to the eastern end of the Island, as well as Laval and Longueuil, could be part of the solution as it offers greater flexibility for both employees and employers. Mark Fieder mentioned that "the creation of satellite offices was already underway before the pandemic began, but that trend could increase."
EFFECTS OF THE PANDEMIC Nonetheless, tenants are questioning their future work space needs. For example, short-term lease renewals have been more frequent in recent months, and many tenants have begun to rethink their occupancy model to accommodate the popularity and widespread adoption of teleworking. The market is flooded with sublets, and some occupants are considering reducing their current space by 20 to 30 percent, as indicated in a study of the downtown office market published by Devencore in February.
Jean Laurin notes that the level of activity remains particularly high in the industrial market. In fact, the availability rate continues to decline in the Greater Montréal market and now stands at 3.1%, according to a Devencore year-end review of 2020. The rate was 6% in 2017, which means a 50% reduction in the availability rate over the previous three years. Covid-19 kicked consumers’ online shopping habits into high gear, and demand for distribution centres has exploded.
"Teleworking has its limits. People feel caged in, and the need to socialize and meet in an office with colleagues will
"Montréal is an incredibly active market, and I expect the city to have many more good years," added Mr. Laurin.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
Investis dans l’opportunité Qu’il s’agisse de développer, de bâtir ou de gérer des propriétés et des partenariats à travers l’Amérique du Nord, nous nous sommes engagés à le faire de façon durable, créative et collaborative. Il nous fera plaisir de vous accompagner lors de votre prochain projet immobilier commercial ou résidentiel.
canderel.com
LIEUX COMMUNS
Paul Lewis
PAUL LEWIS, 2020, RACINES
Paul Lewis était jusqu’à tout récemment professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal. De 2014 à 2018, il en a été le doyen et, de 2018 à 2020, il a occupé le poste de vice-recteur associé aux relations avec les diplômés. Il fait depuis quelques années de la photo urbaine, en prolongement de ses années d’enseignement en urbanisme. On peut voir ses photographies au paullewis.photos.
30
RACINES Les arbres nous rendent de très grands services en milieu urbain. À la fois climatiseurs et purificateurs d’air, ils rendent surtout la ville plus belle, plus agréable à vivre. Mais les conditions dans lesquelles ils vivent ne sont pas toujours idéales, surtout ceux qui ont été plantés le long des rues, dans un sol compacté, sans que leurs racines aient suffisamment d’espace, contraintes par le béton et les réseaux urbains. Aussi, les arbres se trouvent souvent en situation de stress hydrique ; ils ont un accès restreint aux nutriments qui leur sont
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
essentiels, limitant d’autant leur croissance et leur efficacité. L’arbre sur la photo vit sur le boulevard Saint-Laurent, à l’angle de la rue NotreDame. La lumière chaude de ce matin de la fin septembre lui donnait une jolie couleur jaune, le temps d’un rayon de soleil. L’éclat est d’autant plus grand que l’arbre peut profiter du mur sombre du Palais de justice pour se mettre en valeur. Les fissures au sol sont comme autant de racines qui montrent les liens entre l’arbre et la ville, entre le végétal et le minéral.
SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM
25 ANS DE RECHERCHE ET DE DÉVELOPPEMENT DES SAVOIRS PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE
La Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) célèbre cette année son 25e anniversaire. Un quart de siècle consacré à la recherche, à l’innovation et au développement de nouvelles connaissances, de compétences et de formations en immobilier. Aperçu des grands enjeux et des avancements dans ce domaine de recherche qui évolue constamment.
ISTOCK PAR CHUNYIP WONG
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
31
SÉRIE ANNIVERSAIRE
’ L
immobilier est partout et joue un rôle grandissant dans nos vies. Loin d’être statique, ce secteur a connu plusieurs vagues de changement qui ont engendré des transformations importantes au fil du temps, y faisant progresser du même coup la recherche. « Il y a d’abord eu la transformation vers le bâtiment durable, appuyé par sa transformation numérique, mais aujourd’hui on assiste aussi à une transformation écologique qui s’inscrit dans le cadre de la nouvelle gouvernance climatique. À cela s’ajoute la transformation sociale, dans la mesure où l’immobilier se doit d’être redéfini en fonction de son utilité et des impacts sociaux, économiques et environnementaux qu’il génère pour les humains », résume la professeure Andrée De Serres, titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier et directrice de l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2) à l’ESG UQAM.
ADOPTER UNE VISION GLOBALE ET MULTIDIMENSIONNELLE DE L’IMMOBILIER On cerne déjà bien les effets de la transformation numé rique en immobilier, en particulier grâce au développement des systèmes informatiques, des connaissances en gestion des mégadonnées et maintenant celles en intelli gence artificielle. À la faveur des avancées technologiques et numériques, on peut désormais mieux identifier, évaluer et gérer les risques et les attentes des occupants des immeubles. « Ces avancées ont permis de redéfinir les modes de gestion et de gouvernance en immobilier. Aujourd’hui, on peut aussi les utiliser pour relever les enjeux liés aux changements climatiques ainsi que leurs impacts sur les humains, par exemple en matière de santé, de sécurité et de bien-être des individus qui occupent les immeubles », illustre Andrée De Serres.
ANDRÉE DE SERRES, LL.L., MBA, PH. D. Titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier et directrice de l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2) ESG UQAM
ISTOCK PAR METAMORWORKS
32
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
SÉRIE ANNIVERSAIRE
Elle souligne que pour bien saisir ces différents enjeux, il faudrait privilégier une approche systémique et même écosystémique pour concevoir l’immeuble dans ses multiples dimensions : « Par exemple, le cycle de vie de l’immeuble s’inscrit dans le cycle de vie de son quartier, qui lui-même se positionne dans son territoire naturel. Cela nous oblige à développer une approche globale et multidimensionnelle de la gestion et de la valeur de l’immeuble prenant en compte son cycle de vie et celui de son territoire, au lieu de fonctionner en silos comme on l’a fait traditionnellement. » MIEUX GÉRER LES IMPACTS SOCIAUX, ÉCONOMIQUES ET ENVIRONNEMENTAUX D’UN IMMEUBLE Le développement de nouveaux indicateurs, d’outils de mesures et de pratiques de gestion a aussi contribué à faire évoluer les connaissances en matière de bâtiment durable, intelligent et smart. Les impacts environnementaux visent notamment la gestion de l’énergie, la réduction des gaz à effets de serre, la gestion de l’eau des déchets, la mobilité, les espaces verts. Andrée De Serres souligne que les chercheurs, comme les propriétaires d’immeubles, s’intéressent aussi de plus en plus à la gestion des impacts sociaux et économiques générés par un immeuble sur ses occupants et même sur ceux de son quartier. « On pense par exemple à l’incidence de l’aménagement des espaces et des locaux sur la santé, la productivité et la motivation des équipes de travail. Le contexte de crise sanitaire, lié à la COVID-19, nous a aussi amenés à repenser la relation entre l’immobilier, le quartier et la ville afin de mieux soutenir un développement durable, qui se doit d’être aussi inclusif. Une condition sine qua non pour se préparer aux effets des change ments climatiques et pour développer une résilience communautaire », remarque-t-elle. MISER SUR LES INNOVATIONS ET LE TRANSFERT DES CONNAISSANCES Les connaissances développées devront toutefois se traduire en pratiques de gestion novatrices et en nouveaux outils de prise de décision pour les gestionnaires. « D’ailleurs, nous avons développé un sixième axe de recherche pour la Chaire, en créant l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2) il y a cinq ans. Le travail de cet observatoire a pris une grande importance ces dernières années, en mettant l’accent sur le transfert et la valorisation des innovations pour les adapter à la pratique de tous les jours », mentionne la titulaire de la Chaire. Elle conclut en soulignant que, même si le domaine des sciences immobilières est encore jeune, ses applications en gestion ou en investissement ont déjà révélé tout leur potentiel et leur nécessité. Selon Andrée De Serres, cela passe par le partage et la valorisation des plus récentes connaissances acquises en sciences immobilières et par le développement de pratiques innovatrices en gestion et en investissement. Ce sont des étapes incontournables pour mieux comprendre et gérer les impacts sociaux, économiques et environnementaux des immeubles sur les humains et sur leurs milieux de vie. La Chaire poursuivra ses recherches sur le développement d’une vision écosystémique incluant l’immeuble, son quartier, son territoire naturel et surtout les humains qui y habitent. Dans un contexte de pandémie et de lutte contre les changements climatiques, il y a urgence de penser l’immobilier autrement !
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
33
SÉRIE ANNIVERSAIRE
LES SIX AXES DE RECHERCHE DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER DE L’ESG UQAM Les travaux de recherche de la Chaire Ivanhoé Cambridge s’articulent autour de six grands axes.
1 2
LES MÉTIERS EN IMMOBILIER Les projets de recherche sur les métiers étudient l’évolution des compétences, des métiers et des professions dans le domaine de l’immobilier en fonction des changements institutionnels, technologiques et organisationnels. LA GESTION DES IMMEUBLES Elle vise l’étude et la création d’outils, d’indicateurs et de pratiques en gestion immobilière et en bâtiment durable, intelligent et smart . Elle a pour objet l’étude des impacts des immeubles et de leurs aménagements sur les occupants. Elle inclut aussi les développements en gestion de projet et l’étude de l’évolution de la fonction de l’immobilier au sein des organisations du secteur privé et du secteur public.
Avison Young et Devencore unissent leurs forces à Montréal avisonyoung.ca Services immobiliers commerciaux Avison Young Agence immobilière commerciale
4 5
Avec l’acquisition de la firme Devencore à Montréal, Avison Young devient l’une des plus grandes sociétés immobilières commerciales de la région. Ensemble, notre but est de créer des lieux de travail sains et productifs pour les employés, des villes prospères pour leurs citoyens, et des lieux qui créent un avantage net pour l’économie, l’environnement et la communauté.
34
3
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
6
LE DÉVELOPPEMENT DE L’ÉCOSYSTÈME IMMOBILIER Il vise l’étude de l‘évolution des interactions et des interdépendances entre les humains, les immeubles, les villes et le territoire naturel. Il concerne aussi l’étude et la compréhension de l’évolution des interactions entre les différents acteurs de l’écosystème immobilier au sein des grandes villes et la mesure des impacts de leurs activités sur le développement durable, environnemental ainsi que sur le développement social, culturel, patrimonial et économique de leur territoire. L’INGÉNIERIE CONTRACTUELLE, LE CYCLE DE VIE ET LA GESTION DES RISQUES Ce volet vise l’étude des montages juridico-financiers innovateurs et de la gestion des risques des grands projets immobiliers et d’infrastructures en prenant en compte les spécificités du contexte institutionnel, politique, légal et réglementaire. L’ÉVALUATION, L’ASSURANCE, LE FINANCEMENT ET L’INVESTISSEMENT DANS LES ACTIFS IMMOBILIERS Cet axe vise l’étude de l’évolution de la valorisation des immeubles. Il y est question du développement des connaissances, des méthodes et des outils en évalua tion, assurance, financement, investissement et gestion des portefeuilles d’actifs immobiliers durables. L’OBSERVATOIRE ET CENTRE DE VALORISATION DES INNOVATIONS EN IMMOBILIER (OCVI2) Il regroupe les chercheurs, les étudiants et de nom breux partenaires du secteur privé et du secteur public dans le but de valoriser ainsi que de transférer les connaissances et les innovations technologiques ou numériques pour les transformer en nouveaux outils soutenant les décideurs en immobilier.
Disponibilité 2021
Des nouveaux espaces uniques situés en plein cœur du Centre-ville
Rue De La Gauchetière
Espaces du Grand Hall
Espaces sur la rue De La Gauchetière
Espaces à bureaux uniques disponibles de style campus de plus de 100 000 pi2 Entrée dédiée sur la rue De La Gauchetière avec opportunités de signalisation extérieure
Espaces avec entrées dédiées et terrasses Excellente visibilité
Nouvelles fenêtres et hauteur de plafond à 30’
Nouvelles fenêtres et plafond à plus de 30' de hauteur offrant une luminosité naturelle exceptionnelle
Une efficacité de plancher optimale avec une trame de colonne de 50' x 75'
Espaces disponibles variant de 2 500 pi2 à 20 000 pi2
Accès direct aux stations de métro Bonaventure et Square-Victoria-OACI
Immeuble certifié LEED Or
Un projet réalisé par
À proximité de la station Gare Centrale du nouveau REM, des trains de banlieue, autobus et station de Bixi
LE SAVIEZ-VOUS ?
UN MONDE DE DONNÉES… EN PLEINE ÉVOLUTION
PAR SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE
L’arrivée d’un nouveau joueur, CoStar Group, dans le marché montréalais des plateformes immobilières met en évidence le rôle de plus en plus important que les données jouent dans le quotidien des professionnels de ce secteur. Plus que jamais, nous vivons dans un monde de données, et il évolue de jour en jour !
«
En moyenne, les professionnels de l’immobilier commercial passent environ 40 % de leur journée à recueillir et analyser des données afin de pouvoir offrir des renseignements et faire des recommandations à leurs clients en matière d’achat et de location », affirme Mark Ibbotson, directeur général, Canada, CoStar Group. En fait, les données procurent un net avantage à ceux qui savent s’en servir, qu’ils soient courtiers, propriétaires, bailleurs de fonds ou évaluateurs, en leur permettant d’obtenir un portrait clair des projets, des immeubles et des marchés.
Or, nombreux sont les intervenants qui accélèrent la collecte et l’analyse de ces données en s’appuyant sur des plateformes comme Altus Data Studio, du Groupe Altus, déjà bien présente dans le marché montréalais et qui n’a plus besoin de présenta tion. Et voilà qu’à compter du 1er juillet prochain s’y ajoutera la plateforme bilingue CoStar Suite, offerte par CoStar Group. Cette société, fondée en 1987 à Washington, D.C., est présente sur les marchés américains et britanniques et, au Canada, sur ceux de Toronto, d’Ottawa, de Calgary, d’Edmonton et de Vancouver. 36
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
MARK IBBOTSON Directeur général, Canada, CoStar Group
ISTOCK PAR PPAMPICTURE
CoStar DÉBARQUE À MONTRÉAL
Elle s’apprête à lancer son service à Montréal après avoir travaillé pendant trois ans sur ce projet. En gros, CoStar Suite couvre toutes les propriétés commerciales, peu importe leur taille : bureaux, immeubles industriels, commerces de détail et centres commerciaux, immeubles d’habitation comptant plus de cinq logements, hôtels, terrains... Elle comprend également des données sur les locataires. Pour le moment, elle couvre princi palement la région de recensement de Montréal, mais l’équipe compte graduellement l’enrichir pour y inclure toutes les grandes villes de la province. « Les professionnels du secteur immobilier cher chent de plus en plus à obtenir des données à jour et exactes, qui leur permettront de prendre de meilleures décisions », dit Mark Ibbotson. CAP VERS L’INTERNATIONAL Les plateformes de données permettent également aux intervenants d’élargir leur champ d’action. Ainsi, auparavant, seuls les grands joueurs comme
les investisseurs institutionnels ou les propriétaires d’envergure pouvaient traiter des affaires à l’international, mais voilà que les plateformes démocratisent cette tendance et permettent à l’ensemble des professionnels du marché immo bilier de s’y lancer, et ils ont commencé à en profiter. « Par le passé, les clients ne faisaient affaire que dans leur marché local, souligne Mark Ibbotson. Nos statistiques démontrent que de 40 à 50 % des transactions sont maintenant faites à l’extérieur de leur marché habituel. En mai, nous avons donc offert à nos clients l’accès à notre plateforme de données dans tous les marchés. Ils peuvent ainsi obtenir des renseignements sans devoir se rendre sur place. » CoStar Group planifie également l’ajout des marchés européens et asiatiques à sa plateforme. « Nous comptons éventuellement être présents dans les 20 plus grandes villes du monde pour pouvoir profiter de cette mondialisation du marché immo bilier », indique M. Ibbotson.
4200, boul Saint-Laurent, Montréal
1205, rue Ampère, Boucherville
Jusqu’à 44 776 pi2 disponibles
Jusqu’à 25 348 pi2 disponibles
GESTION IMMOBILIÈRE COURTIERS PROTÉGÉS
antrev.com
info@antrev.com|514 499-1997
2107, rue Sainte-Catherine, Montréal
800, boul Chomedey, Laval
Jusqu’à 10 710 pi2 disponibles
Jusqu’à 19 800 pi2 disponibles
BUREAUX À LOUER
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
37
EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE
IMPACTS DE LA PANDÉMIE SUR LA RENÉGOCIATION DES BAUX COMMERCIAUX … UNE SÉRIE Maryse Couture Experte invitée
Nous vivons une période charnière dans l’évolution des affaires et nous constatons que cela ne sera plus jamais pareil. Que ce soit le « B to B » ou le « B to C », chaque niveau d’affaires devra s’adapter à une nouvelle réalité. Il faudra innover, changer les modèles et prendre des décisions stratégiques pour retrouver la rentabilité et générer les liquidités nécessaires pour affronter les obligations financières ou pour attirer les ressources afin de répondre à un volume d’affaires accru. Pour certains entrepreneurs, ce sera plus facile que pour d’autres. Diverses pistes de solutions avantageuses peuvent être envisagées, que vous soyez propriétaire ou locataire, autant dans le secteur du bureau que dans l’industriel et le commercial. DANS CE PREMIER VOLET, NOUS EXAMINONS LA POSITION DES LOCATAIRES. Les locataires devront, au préalable, se poser diverses questions stratégiques. • Mon espace convient-il encore à mes opérations ? • Comment évoluera mon secteur d’activité au cours des prochaines années ?
Maryse Couture est présidentedirectrice générale de Toiture Couture, une entreprise spécialisée en entretien préventif et prédictif des toitures au Québec dans les secteurs commercial, industriel et institu tionnel. Elle est membre de CREW M depuis 2013 et aujourd’hui présidente sortante.
• Quelles améliorations dois-je apporter dans mes espaces afin d’être plus performant ? • Comment réagiront mes clients après la pandémie ? Quelles seront leurs nouvelles habitudes de consommation, leurs nou velles attentes à l’égard de mes services ? • Comment le télétravail et l’utilisation des technologies affecteront-ils mon entre prise, mon modèle d’affaires ? • Comment puis-je assurer la santé et la sécurité de mes employés et de mes clients dans mes espaces ? • Comment attirer et engager de nouveaux talents ?
38
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
QUELLES SONT LES OPTIONS ? NÉGOCIER… 1. Une réduction de l’espace ou la sous-location d’une partie de celui-ci ? 2. Une diminution du loyer de base et un report de la différence à la fin du bail ? 3. Un ajustement de loyer, pour une période déterminée, sur une base à pourcentage du volume des ventes (locaux commerciaux) ? 4. La division du bail sur des espaces situés dans différents immeubles (bureaux satellites) ? 5. Une extension du terme avec nivellement du loyer de base ? 6. Une extension des plages horaires de services en réponse aux exigences de flexibilité ? 7. Des améliorations locatives adaptées aux besoins actuels ? 8. L’obtention de certificats de conformité des systèmes aux exigences sanitaires ? 9. L’accès à des espaces communs spécialisés et / ou à des services de conciergerie ? Nous pouvons adapter diverses solutions immobilières pour chaque locataire selon ses activités.
L’essor de la ville L’avenir des nations se joue principalement dans les villes. L’essor de la ville, c’est une prise de position forte en faveur d’un développement immobilier centré sur des espaces sains, à forte teneur en activité humaine, où le mieux-être des personnes se conjugue avec croissance économique. L’IDU, le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale au Québec, joue un rôle de premier plan en favorisant les échanges et la coopération entre les membres de l’industrie, les autorités publiques ainsi que l’ensemble des parties prenantes de l’écosystème de l’immobilier commercial. www.idu.quebec
NOS PARTENAIRES ANNUELS
PLATINE
OR
ARGENT
GRAND PARTENAIRE DU RÉSEAU DES JEUNES AMBASSADEURS
BRONZE
PRESTIGE
MÉDIA
FOURNISSEUR PRIVILÉGIÉ
SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
LES FACTEURS QUI FONT GRIMPER LES COÛTS DE LA CONSTRUCTION
UN REGARD SUR LA RÉGION DE MONTRÉAL Sergio Callocchia Expert invité
Depuis plusieurs mois, on assiste à une croissance marquée des prix des matériaux. Or, cette forte augmentation aura nécessairement un impact sur l’industrie de la construction. Mais d’autres facteurs doivent aussi être pris en considération. Tour d’horizon. Bois, acier, portes et fenêtres, divers produits métalliques… Les prix ont littéralement flambé depuis un an. Un récent sondage de l’Association québécoise de la quincaillerie et des matériaux de construction auprès de ses membres révélait d’ailleurs qu’environ 42 % des répondants affirmaient que le coût des matériaux de cons truction avait grimpé de 20 % depuis mars 2020. En fait, si l’on calcule la moyenne des différentes composantes, on évalue à environ 6 % le taux d’inflation dans la construction. Toute une différence par rapport au faible 2 % d’inflation observé sur l’Indice des prix à la consommation…
Sergio Callocchia est le directeur de la division coûts et gestion de projets pour la province de Québec chez Groupe Altus, au bureau de Montréal. Il est économiste en cons truction spécialisé en mécanique du bâtiment. Il a plus de 26 ans d’expérience à titre de directeur de projets, d’analyste senior et d’estimateur en mécanique de bâtiment. Il assume la responsabilité de la réalisation et du suivi d’importants projets de construction.
40
Sans surprise, les constructeurs doivent désor mais choisir entre ajuster leur prix à la hausse ou réaliser des projets à perte, alors que les faillites se multiplient chez les sous-traitants. Et l’esca lade est loin d’être terminée ! Voyons certains éléments qui provoquent une telle surenchère. FORTE DEMANDE Les fluctuations dans les coûts des matériaux et de certains produits utilisés en construction n’ont jamais été aussi fortes. Par exemple, le prix des 2×4 a plus que triplé, alors que celui des portes et fenêtres en acier et aluminium a crû de 20 à 30 %. Depuis le début de l’été dernier, le bois d’œuvre est passé de 300 $ à plus de 1 000 $ le pied-planche. Les prix des tuyaux, fils métalliques, conduits, feuilles d’acier, pour ne mentionner qu’eux, ont aussi connu une montée en flèche. Il faut dire que la demande s’est accrue considé rablement, propulsée par les consommateurs qui se sont lancés dans des travaux de rénovation ou d’amélioration de leur propriété pendant la pandémie. Le boum résidentiel a aussi alimenté
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
la hausse : ainsi, la COVID-19 a incité bien des gens à acquérir une maison plus grande ou même à se bâtir un chalet loin de la ville. Devant l’explosion de la demande, l’offre n’a pas suivi, et ce, pour plusieurs raisons. Ainsi, les conflits successifs avec les États-Unis concernant le bois d’œuvre ont porté un dur coup à l’industrie forestière et de transformation du bois. Certaines scieries ont fermé leurs portes alors que d’autres ont fortement ralenti leurs activités. Il ne faut donc pas s’étonner que ce matériau ne soit pas produit en quantité suffisante pour répondre à la surchauffe du marché. Du côté des produits métalliques, les matières premières cotées en Bourse (acier, cuivre, alu minium, etc.) ont elles aussi connu une flambée depuis quelques mois, ce qui se répercute sur les prix. Les renégociations ou la disparition d’ententes commerciales entre pays en raison de divers conflits politiques ont aussi rompu des liens qui permettaient un approvisionnement en acier suffisant, par exemple. Or, on ne fabrique presque plus ce métal ni d’autres au Canada et aux États-Unis, et la production locale ne peut donc pas prendre le relais. De plus, la plupart des usines – ici et ailleurs – ont réduit leur produc tion en raison de la pandémie, ce qui accentue davantage la pénurie. Cette situation tendue pourrait persister jusqu’en 2022 ou 2023, selon certains experts. MANQUE DE MAIN-D’ŒUVRE QUALIFIÉE Mais ce n’est pas tout : pour bâtir, des bras sont nécessaires, et justement les bras manquent. Il faut dire que l’on n’avait pas connu une telle activité en construction depuis des décennies au Québec, et les investissements des
ISTOCK PAR BUZBUZZER
gouvernements dans les infrastructures n’avaient pas atteint de tels niveaux depuis des années. Réseau express métropolitain (REM), échangeur Turcot, pont SamuelDe Champlain, autoroute Bonaventure : ce ne sont pas les chantiers qui manquent dans la grande région de Montréal. Ne serait-ce que pour le REM, chaque station située sur son tracé de 67 km génère autour d’elle une véritable effervescence économique, sur le plan tant résidentiel que commercial. À cela s’ajoutent les nombreuses tours de bureaux et résidentielles actuellement en construc tion, et la douzaine d’autres à venir dans la métropole. Car la pandémie n’a pas mis l’industrie sur pause, et les projets en cours sont ceux qui ont été planifiés il y a déjà quelques années. À cet égard, l’impact de la crise sanitaire et un certain ralentissement devraient plutôt se faire sentir en 2022. Cette multitude de projets draine une importante quantité de main-d’œuvre, et celle-ci ne suffit pas à la tâche. Dans ce domaine comme dans plusieurs autres, les ressources
humaines vieillissent, et la relève n’est pas toujours au rendez-vous. Les manques se font sentir tant dans les métiers de la construction que chez les gestionnaires. Le problème se pose avec encore plus d’acuité en région parce que le bassin de ressources humaines y est réduit ; en outre, il s’avère souvent difficile de recruter des tra vailleurs venant de l’extérieur. Là encore, le phénomène de rareté pousse nécessairement les prix à la hausse. CHAÎNES D’APPROVISIONNEMENT PERTURBÉES Les chaînes d’approvisionnement mondiales ont été fortement perturbées par la pandémie, et la situation ne semble pas s’être normalisée. Le manque de maind’œuvre – manutentionnaires, opérateurs d’équipement, etc. –, les retards de livraison, la congestion des terminaux, l’insuffisance du nombre de conteneurs en raison de délais prolongés ne sont que quelques-uns des facteurs qui nuisent à un approvisionnement fluide entre les pays et les continents. Selon une étude menée par DHL en février 2021, il manquerait d’ailleurs 25 000 conducteurs de camions au Canada et 75 000 aux États-Unis.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
41
SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
Le retour à la normale ne semble pas être pour demain, et le marché demeure très fragile, lourdement touché par les perturbations du commerce mondial. D’ores et déjà, les trans porteurs imposent des frais additionnels pour compenser les coûts supplémentaires, et d’autres pourraient s’ajouter dans le futur. FRAIS DE DÉVELOPPEMENT Enfin, on ne saurait conclure ce bref tour d’horiz on sans aborder la question des nouvelles taxes auxquelles les constructeurs doivent désormais faire face. La taxe REM sur les projets situés dans un rayon d’un kilomètre d’une station ou d’une gare du Réseau (0,5 km pour les stations McGill et Édouard-Montpetit) permet de percevoir une redevance de transport sur les nouvelles constructions. Elle s’élève actuellement à 10 $ / pi2 constructible et sera indexée chaque année. Sur un projet de 100 M$, elle peut donc représenter jusqu’à 5 M$ à elle seule.
ISTOCK PAR :JAIMIE TUCHMAN
N’oublions pas la taxe 20 / 20 / 20. Ce règlement de la Ville de Montréal vise à promouvoir la construction de logements sociaux, abor dables et familiaux dans le cadre de projets de développement immobilier. Si le constructeur ne se conforme pas à ces exigences, il devra verser en lieu et place une contribution finan cière. À cela s’ajoute la taxe de 10 % sur les frais de parcs pour les nouvelles constructions. Ces différentes taxes viennent alourdir encore davantage la facture pour tout promoteur qui souhaite lancer un projet immobilier. Même si ces montants supplémentaires pourraient être en partie transférés à l’acheteur, les multiples taxes et redevances font augmen ter les coûts et contribuent à la hausse géné ralisée. Dans ces conditions, il y a fort à parier que les prix continuent leur ascension au cours des prochains mois.
ISTOCK PAR BAKERJARVIS
42
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
À NE PAS MANQUER DANS NOTRE PROCHAIN NUMÉRO !
SPÉCIAL
30e ANNIVERSAIRE Depuis 1991, le Fonds immobilier de solidarité FTQ contribue au développement économique du Québec en investissant dans des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables, en partenariat avec des leaders du secteur immobilier. Année après année, le Fonds immobilier a su s’adapter aux tendances du marché en ajustant sa stratégie d’investissement et en revisitant ses classes d’actifs de manière à optimiser ses investissements et ainsi, générer des rendements positifs aux actionnaires-épargnants du Fonds de solidarité FTQ. Immobilier commercial est fier de souligner les 30 ans de ce joueur incontournable du développement urbain, économique et social dans son prochain numéro, qui sera disponible en primeur le 9 août, lors du tournoi de golf de l’IDU à Montréal.
CONTACTEZ VOTRE CONSEILLER PUBLICITAIRE DÈS MAINTENANT POUR RÉSERVER VOTRE ESPACE PUBLICITAIRE DANS CE NUMÉRO D’EXCEPTION
1 866 446-3185 | 450 670-7770 | jbcmedia.ca
70, rue De La Barre, bureau 120, Longueuil QC J4K 5J3
DROIT IMMOBILIER
L’OBLIGATION DE DÉCONTAMINER EMPORTE-T-ELLE CELLE DE BIEN REMBLAYER LE SOL ? Me Sylvie Bouvette Experte invitée
En 2008, 9222-6901 Québec inc. (l’« acheteur ») présente à E.R.C.D. Industries Inc. (le « vendeur ») une offre d’achat afin de se porter acquéreur pour la somme de 320 000 $ d’un immeuble anciennement exploité comme station-service. Cette offre est conditionnelle à ce que des travaux de décontamination soient effectués, incluant l’enlèvement de réservoirs souterrains, afin de le rendre conforme à une utilisation résidentielle et aux normes du ministère de l’Environnement. L’acte de vente, intervenu en août 2010, prévoit que le vendeur procédera à une telle décon tamination et que l’offre d’achat survit à cet acte. La somme de 160 000 $ est retenue à même le prix de vente par le notaire pour assurer la correction de la situation. Diverses modalités sont convenues entre les parties relativement à la décontamination, notamment que le vendeur tienne l’acheteur indemne de tous les dommag es découlant directement des travaux. Ceux-ci se terminent en janvier 2013, et un avis de décontamination est publié au Registre foncier en juillet 2013. Alors que l’acheteur commence la construction de son immeuble, il constate que le remblai utilisé par le vendeur, après avoir effectué les travaux de décontamination auxquels il s’était obligé, ne
Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.
ISTOCK PAR SLOOT
44
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
permettait pas à l’immeuble d’avoir la capacité portante nécessaire pour y construire son bâti ment. L’acheteur a dû alors de nouveau excaver le sol à une profondeur de 12 pieds pour retirer le remblai instable qui avait été installé. Il l’a remplacé par du remblai neuf et bien compacté, alors qu’il n’avait prévu une excavation que d’une profondeur de cinq pieds. L’acheteur réclame donc la remise de la somme détenue en fidéicommis. Le vendeur plaide de son côté notamment que son obligation n’était que de décontaminer le sol et non pas de remblayer ou de compacter les espaces créés par les excavations selon une méthode particulière.
La Cour d’appel1 revoit l’analyse du juge de première instance et les témoignages qui ont été produits. Le juge de première instance avait retenu à l’encontre du vendeur un article de la promesse d’achat. Celui-ci stipulait que la promesse était conditionnelle à ce que l’acheteur puisse examiner l’état et la condition physique de l’immeuble et s’assurer que son projet de construction est « réalisable et viable » faute de quoi il avait alors le choix d’annuler la promesse d’achat s’il en était insatisfait. Selon le juge de première instance, cela imposait au vendeur l’obligation de rendre l’immeuble conforme à une utilisation résidentielle devant être « réalisable et viable ».
que lors de l’offre d’achat. À ce dernier moment, la surface de l’immeuble était plate et asphaltée. Lorsque l’acheteur peut finalement entreprendre sa construc tion au printemps 2013, l’immeuble n’est plus dans cette condition, et il doit effectuer des travaux additionnels pour le rendre « dans la même condition que lors de l’offre d’achat ».
Or, la Cour d’appel ne voit pas du tout cette clause comme imposant une condition au vendeur, car elle permettait tout au plus à l’acheteur de se soustraire à ses propres obligations s’il n’avait pas été satisfait de son examen.
Le vendeur s’était assujetti à une obligation de délivrance selon l’offre (qui a continué de lier les parties après la signature de l’acte de vente), ce qui impliquait que l’immeuble soit livré dans la même condition qu’au moment de celle-ci, sauf pour la décontamination ; cela incluait nécessairement un remblayage et un compactage adéquats. Un autre article de l’offre exigeait aussi « qu’il n’existera aucun changement de la condition de la propriété », ce qui apparaît conforme à l’intention des parties qui ont fait survivre cette obligation.
Le texte important est plutôt celui qui prévoit que l’immeub le doit être livré dans la même condition
Le vendeur a donc vu sa condamnation contre lui maintenue.
1. ERCD Industries Inc. c. 9222-6901 Québec inc. 2020 QCCA 1240
PROTECTION DES ACOMPTES DE VOS ACHETEURS
Développeur immobilier : continuez d’utiliser 100% des acomptes de vos acheteurs pour financer vos projets. Offert en partenariat avec Westmount Guarantee Services Inc, leader national de l’assurance des acomptes, nous bâtissons une solution flexible et sur mesure pour chacun de vos projets. -
Solution la plus économique sur le marché Aucune réserve d'acomptes partagée entre développeurs Aucun risque pour les acomptes de vos acheteurs Processus supporté et garanti par un assureur canadien gradé A+ par S&P
Communiquez avec Centrex, cabinet en assurance de dommages au 1 855 608-8546. info@centrex-apchq.com I apchq.com/assurance-acompte
apchq.com
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
45
DOSSIER ÉCONOMIQUE
LÉVIS
OFFRIR UN MILIEU DE VIE DE QUALITÉ ET ATTRACTIF PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE
Lévis se développe à vitesse grand V. Sa situation économique est florissante même en ce temps de pandémie, et sa population demeure en forte croissance. Pilote de cette transformation, le maire Gilles Lehouillier veille toutefois à offrir encore et toujours un milieu de vie de qualité à ses résidents. Après tout, c’est ce qui fait sa force.
GROUPE CSB
P
reuve de son dynamisme économique, Lévis s’est encore une fois retrouvée au premier rang de l’indice de développe ment économique publié par l’Institut de la statistique du Québec en 2021. Elle avait détenu cette position lors des deux éditions précédentes en 2016 et 2018. Elle décroche la palme quant au revenu annuel moyen, qui s’établit à 44 000 $, au haut niveau de participation de sa population active (83,3 %) et à l’accroissement de sa population. Cette vitalité économique s’accompagne d’une importante croissance démographique. En 2020, Lévis a accueilli 2 124 nouveaux résidents et est ainsi en bonne voie de franchir la barre des 150 000 habitants cette année. Résultat : les grues s’activent sur son territoire notamment dans le secteur résidentiel. L’an dernier, la Ville a octroyé un nombre record de permis de construction dont la valeur s’est élevée à plus de 409 M$. Au total, il s’est ajouté quelque 1 853 nouvelles unités d’habitation comparativement à 1 541 en 2019. « À l’intérieur de notre périmètre urbain, nous disposons de suffisamment d’espace pour accueillir 25 000 unités supplémentaires au cours des prochaines années », souligne le maire Gilles Lehouillier. C’est donc dire que Lévis n’a pas besoin d’empiéter sur son territoire agricole pour poursuivre son développement résidentiel, une situation avantageuse comparée à celle d’autres municipalités.
46
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
VILLE DE LÉVIS
GILLES LEHOUILLIER Maire de Lévis
GROUPE CSB
Une vue aérienne de l’esplanade du Quartier Umano
NOUVEAUX QUARTIERS EN DEVENIR Plusieurs projets multirésidentiels sont en cours de réalisation sur le territoire. Il y a le Quartier Umano qui se développe tout près du Campus de Lévis de l’Université du Québec à Rimouski. Lancé par le Groupe CSB, il prévoit la construction de 3 900 nouvelles unités résidentielles d’ici 10 ans de même que la création d’un nouveau pôle commercial et d’affaires. « On planifie l’ajout de 900 000 pieds carrés de locaux pour bureaux », précise Stephen Boutin, président du Groupe CSB qui investit 900 M$ dans ce projet. Son ambition : offrir un milieu de vie et de
De Rico
Laflamme
Cassidy
Perreault
Carrier
STEPHEN BOUTIN Président Groupe CSB
travail axé sur la proximité des services, de même que des aires naturelles et des espaces verts accessibles à courte distance de marche. Il y a aussi Cocité, un projet mixte de haute densité de 1 000 logements qui seront construits près du fleuve, un investissement de 315 M$. Quelques projets visent la construction d’unités locatives. C’est le cas notamment de Loges, érigé au cœur du quartier Saint-Nicolas par Immostar, qui offrira d’ici 2026 plus de 800 condos en location.
AU SERVICE DE VOS VALEURS!
T 418-780-2330 | 1-877-780-2330 | F 418-781-0728 300-3200, chemin des Quatre-Bourgeois Québec (Québec) G1W 0G8
DREC.CA IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
47
DOSSIER ÉCONOMIQUE
Enfin, en avril dernier, le Groupe Dallaire a lancé un autre ambitieux projet, le Quartier des Pionniers, qui comptera près de 8 000 portes d’ici 20 ans. Situé à la tête des ponts dans le secteur des Chutes-de-la-Chaudière Est, il comprendra des jumelés, des cottages, des plex et des complexes multilocatifs pour répondre aux besoins d’une clientèle intergénérationnelle.
DANIEL THIBAULT
Parcours des Anses
Cette effervescence dans la construction domi ciliaire s’explique en bonne partie par un marché du travail dont le dynamisme s’est maintenu malgré la pandémie. Lévis compte 75 000 emplois sur son territoire. Fait à souligner, la majorité des résidents de Lévis y travaillent. En effet, au sein de la Communauté urbaine de Québec, elle est la municipalité la moins dépendante du marché de l’emploi de Québec. INVESTIR DANS LA QUALITÉ DE VIE Grâce aux nouveaux revenus de taxation et à une gestion rigoureuse des dépenses et de la dette, Lévis a les moyens d’investir dans ses infrastruc tures et dans l’amélioration de ses services. Son Programme triennal d’immobilisations 2021-2023 prévoit une injection de 431,6 M$, dont une bonne part, soit 54,4 M$, sera investie dans divers projets pour « préserver la qualité de vie » des Lévisiens, affirme Gilles Lehouillier.
DANY VACHON
Parc de la Pointe-De la Martinière, parc urbain de 125 hectares (plus grand que les plaines d’Abraham)
DANIEL THIBAULT
Parc des Chutes-de-la-Chaudière 48
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
« On est attractif parce que la région offre des emplois intéressants, mais aussi pour la grande qualité de vie dont bénéficient nos résidents. On place l’humain au cœur de nos priorités, ajoute le maire. Et l’on a la chance inouïe d’avoir un indice du bonheur élevé. » En effet, en 2019, Lévis est arrivée au premier rang de l’indice du bonheur Léger. Cette année, elle a glissé en deuxième position, ayant été devancée de peu par Saguenay. En plus d’être une ville où il fait bon vivre, Lévis « maintient une fiscalité concurrentielle », un autre élément qui contribue à attirer des familles et de jeunes travailleurs. Parmi les projets d’investissements, il faut men tionner le nouveau Centre culturel de Lévis, évalué à 9 M$, dont la construction s’est amorcée cette année. Le Complexe aquatique multifonctionnel a pour sa part été inauguré au début de 2020. Construit au coût de 35,5 M$, il compte un bassin récréatif et un bassin semi-olympique. Lévis investit également dans ses parcs et ses espaces verts. Au cours des prochaines années, elle compte développer et aménager pas moins de 10 grands parcs urbains.
COMMERCIAL | BUREAU | INDUSTRIEL
ÇA VOUS MANQUE ? NOUS AUSSI. Parce que bientôt, nous retrouverons le plaisir d’aller au bureau.
ESPACES À LOUER groupeMACH.com n /groupe-mach fl
514 729-8484
DOSSIER ÉCONOMIQUE
PERMIS DE CONSTRUCTION : UN RECORD ABSOLU EN 2020 SECTEURS RÉSIDENTIEL
2020 (en M$)*
2019 (en M$)*
2018 (en M$)*
2017 (en M$)*
409,3
309,8
274,3
284,2
COMMERCIAL
54,5
58,6
68,4
65,2
INDUSTRIEL
46,8
30,0
35,7
15,0
INSTITUTIONNEL
46,5
19,3
AUTRES TOTAL
33,1
21,6
1,0
1,4
1,9
N / D
558,2
443,2
402,1
383,9
Source : Ville de Lévis, 2021 * Tous les nombres ont été arrondis, y compris les totaux.
REPRISE DANS LE SECTEUR COMMERCIAL Le secteur commercial, mis à mal durant la pandémie, retrouve de sa vigueur. Les quelque 10 000 emplois qui ont été perdus au début de la crise sanitaire ont presque tous été récupérés, selon le maire Lehouillier. La campagne d’achat local lancée en juin 2020 a certainement contribué à ce résultat en raison de l’excellente réponse des citoyens et des commerçants. La Ville a produit un répertoire des commerces lévisiens et a mis en place une initiative pour aider les commerçants à prendre le virage numérique par l’intermédiaire de la plateforme achetonslevis.ca, soutenue par la Chambre de commerce de Lévis et le Journal de Lévis. L’année 2021 est sous le signe de la reprise. De nouveaux commerces ont ouvert leurs portes depuis le début de ce printemps qui a été très actif. BOOM INDUSTRIEL Un autre secteur qui s’en tire plus que bien, c’est l’indus triel. En 2020, la valeur des permis de construction s’est élevée à près de 47 M$, en forte progression par
rapport à l’année précédente (30 M$). Ce record est déjà pulvérisé puisque dans les premiers mois de 2021, la valeur des permis pour les projets industriels a dépassé 75 M$. Avec l’Innoparc et le Dataparc Lévis, la ville est en voie de se doter de deux zones d’innovation. L’Innoparc, d’une superficie totale de deux millions de pieds carrés, dont 60 % des terrains sont déjà vendus, se concentre de plus en plus sur trois créneaux à fort potentiel de croissance, soit les biotechnologies et la transformation alimentaire, les technologies industrielles et les matériaux avancés. Une deuxième phase de développement est déjà projetée avec l’ajout de trois millions de pieds carrés. Quant au Dataparc Lévis, il peut accueillir des projets d’entreprises dans le domaine de l’intelligence artificielle appliquée. Tous ces développements vont forcément se traduire par l’arrivée de nouveaux résidents. Lévis est fin prête à les accueillir.
OmegaChem, une des plus importantes entreprises de recherche par contrat au Canada dans le secteur de la chimie organique VILLE DE LÉVIS
50
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
QUÉBEC
MARCHÉ MULTIFAMILIAL DE QUÉBEC Jérôme Lampron
Caroline Berthiaume Experts invités
Œuvrant dans le milieu de l’évaluation depuis 2006 et engagé comme évaluateur agréé chez Groupe Altus depuis 2009, Jérôme Lampron se spécialise dans l’évaluation de propriétés résidentielles, commerciales et industrielles. Il a agi à titre de témoin expert devant plusieurs tribunaux et a collaboré à de nombreux projets de développement actifs dans la grande région de Québec. Caroline Berthiaume détient un baccalauréat en administration des affaires avec un cheminement spécialisé en gestion urbaine et immobilière à l’Université Laval. Elle œuvre en évaluation immobilière au sein du Groupe Altus depuis 2016 et se spécialise dans l’évaluation de la valeur marchande de terrains, d’immeubles multirésidentiels et commerciaux ainsi que dans la réalisation de diverses études de marché. Élue au comité du Réseau des Jeunes Ambassadeurs, elle agit à titre de représentante dans la région de Québec.
LA SURCHAUFFE DU MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL UNIFAMILIAL Depuis plusieurs mois, il est régulièrement question de la flambée des prix du marché immobilier dans la grande région de Québec. Les maisons unifamiliales mises en vente trouvent preneurs à des rythmes effarants, et la hausse des coûts de construction ne semble pas ralentir le développement des nouveaux quartiers.
La pandémie et la série de programmes gouver nementaux qui ont suivi font partie du portrait actuel, mais bien futée est la personne qui saura mesurer avec précision leurs impacts sur le marché immobilier une fois qu’ils auront disparu. En outre, la tendance à déserter les centres-villes que l’on voit poindre dans les autres grandes villes canadiennes semble moins affecter le marché de Québec. À juste titre, le Baromètre du marché immobilier résidentiel publié par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) au 1er trimestre 2021 fait état d’une hausse de transactions dans tous les secteurs, bien qu’une propension plus importante ait été constatée pour la périphérie nord, signe que Québec ne fait pas exception. Cet engouement du marché de la résidence unifamiliale combiné avec la flambée des prix aura nécessairement un effet à moyen terme. Mais qu’en est-il du marché locatif et des nombreux projets de développements multifamiliaux qui poussent sur le territoire ? DE NOUVELLES DYNAMIQUES POUR LES SECTEURS CENTRAUX ET LES BANLIEUES Le taux d’inoccupation de la région métropo litaine de recensement (RMR) de Québec s’est établi à 2,7 % en 2020, soit légèrement plus élevé qu’en 2019 (2,4 %). Néanmoins, ce n’est pas parce que le taux d’inoccupation demeure relativement stable sur le marché que cette dynamique s’observe pour tous les secteurs de la région. Effectivement, le marché s’est détendu dans certains secteurs centraux alors qu’il s’est resserré dans plusieurs secteurs de banlieue et sur la rive sud.
La Haute-Ville, la Basse-Ville et Sainte-Foy–Sillery sont des secteurs habituellement prisés par les étudiants, les migrants et les résidents non permanents, qui sont principalement composés de ménages locataires. La fermeture des fron tières canadiennes pendant la pandémie de COVID-19 a indubitablement fait diminuer la demande de logements provenant de cette clientèle. De plus, la suspension du présentiel par les établissements d’enseignement a contraint les étudiants à suivre leurs cours à distance. Cette baisse de la migration, jumelée à l’éducation à distance, a affaibli la demande locative pour ces secteurs. La chute de l’activité touristique en temps de pandémie a également libéré des logements qui auraient autrement été offerts en location à court terme. Avec la progression de l’offre et une demande affaiblie, le taux d’inoccupation a subséquemment aug menté dans ces secteurs centraux. Parmi les impacts positifs du télétravail lié à la COVID-19 figure la popularité accrue des banlieues où l’inoccupation a continué de se resserrer. Une diminution importante de l’inoccupation a d’ailleurs été observée sur le territoire de Saint-Augustin-de-Desmaures– Cap-Rouge (-6,8 %), Lévis (-1,2 %), Beauport (-0,7 %) et La Haute-Saint-Charles (-0,7 %). De son côté, le secteur Les Rivières fait état d’un relâchement (+0,7 %), mais cela s’explique par la forte activité de construction de logements locatifs. Le taux d’inoccupation des autres secteurs, soit Charlesbourg (-0,4 %) et Val-Bélair– L’Ancienne-Lorette (-0,4 %), a quant à lui connu une diminution plus modérée, mais il poursuit sa baisse pour une troisième année consécutive.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
51
QUÉBEC
PAS DE RALENTISSEMENT DU CÔTÉ DE LA CONSTRUCTION MULTIFAMILIALE Le nombre de mises en chantier de nouveaux logements locatifs (excluant les résidences pour personnes âgées) est demeuré élevé en 2020 dans la RMR de Québec. La construction de 4 684 nouvelles unités a débuté, soit 1 000 logements de plus qu’en 2019. On observe désormais que le nombre de mises en chantier a doublé par rapport à ce qu’on observait en 2015, alors qu’à l’époque, ce chiffre était déjà perçu comme une croissance fulgurante par rapport aux années antérieures. Il est ainsi possible de noter qu’entre 2011 et 2016, le rythme soutenu de mises en chantier avait eu pour effet de faire augmenter le taux d’inoccupation. Les anticipations étaient donc favorables à la poursuite de cette tendance à la hausse, particulièrement après le bond de mises en chantier de 2015. Cependant, force est de constater que la réalité fut différente. Un facteur important observé depuis les dernières années est le vieillissement de la population qui continue de s’accélérer. Ce phénomène a joué un rôle majeur dans l’accroissement de la demande de logements locatifs, ce qui a favorisé une baisse du taux d’inoccupation malgré la croissance soutenue de l’offre. Le nombre élevé de mises en chantier a permis non seulement d’augmenter considérablement l’offre, mais aussi de la diversifier. Autrefois inexistants sur le marché, les projets récents offrent des logements locatifs avec une qualité de finition haut de gamme, possédant de bonnes superficies et de nombreux espaces et services communs,
ce qui diverge du cadre bâti existant qui est vieillissant. Ces projets semblent particulièrement séduire les ména ges propriétaires dont les enfants quittent le nid familial ou ceux qui sont en mode préretraite, si ce n’est déjà fait. IMPACTS SUR LES LOYERS Les nombreuses enquêtes et études menées par le Groupe Altus au cours de la dernière année nous font croire en la vigueur du marché, et le rythme d’écoulement observé est favorable à la livraison de ces projets. Or, la hausse fulgurante des coûts de construction entraîne nécessairement son lot de complications dans la plani fication des projets en cours de développement. Il est facile de concevoir que le constructeur d’une maison unifamiliale transmette la facture à un acheteur qui consent à payer une résidence à prix plus élevé dans les conditions du marché actuelles. Il est cependant plus difficile de penser qu’un locataire, dans un marché où la hausse des coûts s’avère si forte, accepte une augmentation similaire de son loyer. Cela est sans compter l’impact du contrôle qu’exerce le Tribunal administratif du logement sur le marché locatif. Cette situation va nécessairement accentuer l’écart entre les logements existants et les logements neufs. La conséquence à moyen terme de cet écart sera un manque à gagner pour ces propriétaires, qui peineront à maintenir la compétitivité de leurs logements, ce qui pourrait conduire à des situations plus critiques comme des entretiens différés sur des éléments structuraux ou mécaniques importants, ou encore à des projets de rénovations en vue de redresser les loyers, un terme malheureusement trop à la mode depuis quelque temps.
MISES EN CHANTIER ANNUELLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ET TAUX D’INOCCUPATION, RMR DE QUÉBEC En nombre d’unité
SOURCE : SCHL
ISTOCK PAR KEVIN BRINE
52
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
Le campus d’affaires au cœur de la ville
Place Ville Marie est beaucoup plus qu’une tour. C’est un milieu de vie où la gastronomie, la culture et l’art de vivre se côtoient. C’est un campus d’affaires où un réseau de visionnaires s’unissent pour façonner l’avenir.
Découvrez un réseau de possibilités : David Salomon-Lima david.lima@ivanhoecambridge.com | 514 841-7669
QUÉBEC
TRANSACTIONS MAJEURES Le marché transactionnel a été très actif au cours des derniers mois, affichant plusieurs transactions d’impor tance dans la région, dont trois qui ont particulièrement retenu notre attention. Deux d’entre elles concernent des immeubles de construction récente qui témoignent de l’engouement pour ce type de produit. Mentionnons d’abord un départ remarqué dans le marché de Québec : celui du bras immobilier de la caisse de retraite des fonctionnaires municipaux de l’Ontario, Oxford Properties Group, qui a vendu ses actifs à S.E.C. Domaricor pour la somme de 118,1 M$, pour 527 logements (224 169 $ / logement), soit pour la vente des complexes Aristocrate, Domaine des Méandres et Villas Cortina. Puis, le Groupe Dallaire a vendu des participations dans son projet Faubourg du Moulin à Beauport sur la base d’un prix de 96 M$ pour les immeubles Sirocco et Alizée, lesquels comptent un total de 449 logements (213 808 $ / logement).
815-825
boulevard Lebourgneuf
Québec
Informations
pour la location Claude Pellicelli 418 683-0188 cpellicelli@btbreit.com www.btbreit.com 54
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
Pour des emplacements stratégiques et de proximité
ISTOCK PAR EYECRAVE
De son côté, Immeubles Rainier Speth a vendu les Jardins de Coulonge à Logisbourg pour la somme de 44 M$ pour 228 logements (192 982 $ / logement), lesquels ont choisi de rebaptiser le complexe Le Bourg de Coulonge dans le secteur Sillery. Ces transactions illustrent bien l’appétit des investisseurs, et il est intéressant de noter que dans les trois cas, les acquéreurs sont des propriétaires locaux avec des capitaux privés. Il y a fort à parier qu’avec la flambée des prix dans les grandes villes canadiennes comme Montréal et Toronto, d’autres joueurs pourraient se manifester dans la région de Québec, et ce, dans un proche avenir. ET POUR LES PROCHAINS MOIS … Le retour en présentiel des étudiants locaux et interna tionaux dans les établissements d’enseignement et l’afflux des travailleurs étrangers devraient permettre au marché locatif de se rétablir graduellement. Les secteurs qui ont souffert pendant la pandémie connaîtront pro bablement un regain d’intérêt lorsque les effets de celle-ci se dissiperont. Également, le repositionnement des ménages qui se sont éloignés des grands centres pendant la crise sanitaire pourrait se faire avec le retour sur les lieux de travail. Cependant, le rattrapage en matière d’immigration internationale pourrait s’étaler sur plusieurs années, et le retour éventuel de la population qui s’est déplacée en périphérie des grands centres n’est pas acquis. La question se pose alors. Retrouverons-nous le marché d’autrefois au moment du retour à la normalité ou sera-t-il différent de ce que nous avons connu dans les dernières années ? Jusqu’à maintenant, la présence de nombreuses grues un peu partout sur le territoire de la RMR de Québec nous démontre bien que le segment locatif est en pleine effervescence et qu’il ne semble pas y avoir de ralentissement prévu de l’offre. Cependant, qu’en sera-t-il de la demande ? Étant donné qu’un des moteurs importants de la demande est le vieillissement de la population, tout porte à croire, si le rattrapage se fait comme prévu au centre-ville, qu’elle devrait aussi être au rendez-vous.
LE SAVIEZ-VOUS ?
LAVAL EN VOIE D’ADOPTER UN NOUVEAU CODE DE L’URBANISME PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE
VILLE DE LAVAL
La Ville de Laval poursuit ses démarches vers l’adoption de son nouveau Code de l’urbanisme (CDU). En avril, elle a adopté le projet de règlement qui a marqué le coup d’envoi d’une dernière étape de consultation publique comme le prévoit la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, qui se poursuit jusqu’à la mi-juin.
L
e nouveau CDU s’inspire des meilleures pratiques en matière d’urbanisme, Laval voulant offrir à tous ses citoyens des milieux de vie diversifiés, sains, conviviaux et à échelle humaine. Il s’inscrit également dans une approche réglementaire novatrice, développée aux États-Unis, qui met l’accent sur la forme urbaine (Form-Based Code), l’architecture et les espaces publics plutôt que sur les usages. C’est en 2018 que la Ville a lancé ce chantier qui a débuté à la suite de l’entrée en vigueur du Schéma d’aménagement et de développement révisé (SADR). Le CDU regroupe l’ensemble de la réglementation d’urbanisme (zonage, lotissement, construction, etc.) en un seul règlement beaucoup plus facile à comprendre et à interpréter. Entre autres, l’ajout de plus de 500 illustrations et l’explication des intentions derrière chacune des normes réglemen taires faciliteront la vie aux Lavallois et aux professionnels pour la réalisation de leur projet d’aménagement, de construction ou de rénovation.
CONSULTATION PUBLIQUE En mai, Laval a mené des séances publiques virtuelles d’information pour faire connaître les grandes lignes de sa future réglementation. Dans la semaine du 14 juin, elle tiendra aussi des audiences publiques où les citoyens et les groupes seront invités à présenter leur mémoire ou leurs avis et commentaires. La date limite pour le dépôt des mémoires est le 14 juin 2021. Pour consulter le projet de règlement et connaître les modalités de participation à la consultation publique, il suffit d’accéder à la plateforme Web des Portes ouvertes virtuelles à revisionurbanisme.laval.ca. À la suite de la consultation publique, la Ville procédera à l’analyse des contributions citoyennes et décidera si elles seront intégrées ou non dans la version définitive du règlement. L’entrée en vigueur du CDU se fera au cours des mois qui suivront son adoption par le conseil municipal.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
55
MOT DE L’IDU
LA RELANCE ÉCONOMIQUE : CHACUN DOIT FAIRE SA PART Jean-Marc Fournier
L
a campagne de vaccination est en mode accélération. Depuis plusieurs semaines, nous plaidons auprès de la santé publique pour un calendrier de retour graduel s’appuyant sur l’administration d’une première dose du vaccin à 75 % des adultes. Évidemment, les employeurs et les gestionnaires d’immeubles devront prévoir le respect de certains protocoles comme le port du masque et la distanciation physique entre employés. Aussi, les autorités pourraient recommander un horaire de retour flexible pour éviter une affluence trop grande dans les transports collectifs et à l’accueil des immeubles. Avec le télétravail qui se maintiendra partiellement et les vacances d’été, le contexte est favorable à la levée de l’obligation du travail à domicile. Bien sûr, ce retour doit être sécuritaire, et nous nous en remettons aux scientifiques pour nous guider. LA RELANCE ÉCONOMIQUE Le retour au bureau est un élément fondamental de reprise. Cela dit, les décideurs publics devront aussi mettre la main à la pâte pour améliorer l’attractivité économique du Québec. Les municipalités québécoises doivent réduire le fardeau fiscal disproportionné que supporte le secteur non résidentiel. C’est encore plus vrai en cette période où les rôles d’évaluation en préparation
ISTOCK PAR ONFOKUS
56
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
devront tenir compte des effets de la crise sanitaire sur les valeurs immobilières. Le gouvernement du Québec ne pourra pousser cette réalité sous le tapis comme il l’a fait avec le projet de loi no 67. Nos villes ont de grandes responsabilités, mais elles ne disposent pas des ressources financières pour répondre aux besoins. Pour éviter une surcharge fiscale des valeurs foncières comme c’est le cas présentement, le gouvernement du Québec devrait convenir d’un nouveau partenariat municipal. Par exemple, en habitation, la compétence en matière sociale de Québec appelle l’adoption d’un plan national de développement de logement social, abordable et familial. Cela permettrait de répondre à un besoin réel sans recourir à une ponction fiscale du foncier qui a des effets sur l’attractivité et les investissements. Évidemment, les décideurs municipaux devront éviter les réglementations qui contribuent à augmenter les coûts. Nous leur demandons de considérer davantage les effets des contraintes appliquées aux hauteurs permises ainsi qu’aux superficies de plancher et aux coefficients d’occupation au sol. Aussi, dans le contexte de la cible de carboneutralité de 2050, le gouvernement du Québec devrait favoriser une densification adaptée et attrayante pour réduire la pression de l’étalement urbain. Il devra financer une offre améliorée de transport collectif. Cela impliquera un changement majeur dans son financement. Comme en Ontario, Québec devrait inverser la proportion de ses budgets en voirie et en transport collectif. Nous sortirions tous gagnants de l’établissement d’une nouvelle relation entre nos décideurs publics. Jean-Marc Fournier Président-directeur général – IDU jmfournier@idu.quebec
MERCI D’AVOIR CHOISI L’ÉDIFICE SUN LIFE Nous sommes DNEG, l’une des plus importantes sociétés d’effets visuels pour le cinéma et la télévision, d’animation et de conversion stéréo au monde.
« Déménager dans l’Édifice Sun Life a été une transformation pour nous. Être en plein cœur du centre-ville de Montréal avec tout ce qu’on y trouve est formidable en soi, mais en plus de cela, les installations, le soutien et la conception de l’édifice répondent à l’ensemble de nos besoins. » Gavin Graham, Directeur général, DNEG Montréal.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
57
ENJEU
BRAINBOX AI
MIEUX RESPIRER EN INNOVANT
QUE RETENIR DE LA PANDÉMIE POUR LA QUALITÉ DE L’AIR DANS LES IMMEUBLES ? PAR GABRIELLE BRASSARD-LECOURS, JOURNALISTE
Même si les tours de bureaux sont moins occupées depuis la pandémie, cette dernière a révélé que la qualité de l’air dans les immeubles devait devenir une préoccupation dans un éventuel retour à la normale. Qu’est-il possible de mettre en place pour améliorer l’air que l’on respire au bureau ? Deux entrepreneurs proposent stratégies et technologies à la rescousse de la recherche du meilleur air.
L
58
es recherches sur la propagation du coronavirus ont démontré qu’une meilleure circulation et un traitement de l’air permettaient de réduire les risques de propagation d’agents pathogènes. Il faut donc, au contraire des pratiques de chauffage, de ventilation et de conditionnement d’air (CVCA) traditionnelles, revoir les façons de faire afin d’optimiser la quantité d’air frais dans les immeubles plutôt que de tenter de la réduire. « En temps de pandémie, le risque 0 n’existe pas. Plus on met de stratégies en place, mieux on protège les occupants des bâtisses », croit Daniel Robert, vice-président des ventes et de l’ingénierie chez Kolostat, qui se spécialise dans tous les aspects des systèmes mécaniques qui desservent les bâtiments.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
DANIEL ROBERT, ING. Vice-président des ventes et de l’ingénierie Kolostat
DILUER L’AIR « Plus on fait entrer de l’air frais, plus on dilue les contaminants », explique l’entrepreneur. Il admet que cette stratégie nécessite un certain coût d’implantation, qui peut augmenter quand il fait très froid ou très chaud. Mais selon l’American Society Heating, Refrigerating and Air-Conditioning (ASHARE), il est possible d’arrêter le système CVCA après trois changements d’air sur une période donnée. « Avant la pandémie, on réduisait l’apport d’air frais suivant l’occupation des bâtiments pour économiser. Afin de diminuer les risques de contamination, une dilution adéquate implique donc de reprogrammer les systèmes pour faire le contraire », ajoute Daniel Robert. AUGMENTER LA FILTRATION La qualité des filtres à air dans les installations contribue inévitablement à assurer un bon environnement intérieur. Plus le chiffre MERV des filtres à air (Minimum Efficiency Reporting Value ou valeur d’efficacité minimum) est élevé, plus le filtre s’avère performant. Traditionnellement, on utilise des MERV 8 dans la plupart des installations. Bien que les filtres soient offerts du niveau MERV 1 à 20, l’ASHARE affirme que les filtres MERV 13 sont d’une efficacité suffisamment adéquate pour capter les agents pathogènes dans l’air, et cela entraîne une perte de pression acceptable pour la plupart des systèmes CVCA. « Il faut aussi changer les filtres sur une base régulière, idéalement tous les trois mois », tient à préciser le diplômé de Polytechnique. 26_Groupe Laroche Estrie inc.pdf
1
2021-05-27
DÉSINFECTER GRÂCE AUX RAYONS ULTRAVIOLETS Daniel Robert explique que l’installation de lumières ultraviolettes constitue une autre stratégie qui peut être mise en place dans les systèmes de ventilation pour réduire les risques associés à la COVID-19 et qui, grâce à une longueur d’onde spécifique, permet d’irradier les agents pathogènes. « Le problème, c’est qu’il faut diriger l’air qui contient les pathogènes pour que les particules passent directement devant la lumière afin d’être détruites, ce qui n’est pas toujours évident à faire », met en garde celui qui est aussi chargé de certifier toutes les conceptions de l’entreprise et responsable de la formation technique et de la conformité aux codes chez Kolostat. DE NOUVELLES TECHNOLOGIES L’ionisation bipolaire, la photo hydro ionisation ou l’ajout de radicaux d’hydroxyle : ce sont là de nouvelles technologies qui, bien qu’émergentes en CVCA, pourraient grandement aider à purifier l’air. Elles sont utilisées depuis longtemps dans le domaine médical, mais peuvent s’appliquer dans d’autres types de bâtiments par l’intermédiaire des systèmes de chauffage ou de refroidissement. En effet, certains essais cliniques ont démontré que lorsque l’installation est adéquate, ces tech nologies se relèvent efficaces pour détruire pathogènes, bactéries, moisissures et composés organiques volatils ainsi que pour éliminer les odeurs dans toute la pièce où l’air est distribué, en 13:46
PHASE 2 EN CONSTRUCTION RÉSERVEZ VOTRE ESPACE !
PORTLAND
Carrefour des boul. Portland, Industriel et René-Lévesque Sherbrooke
groupelaroche.com
819 340-0229 IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
59
ENJEU
BRAINBOX AI
BRAINBOX AI
plus de détruire les biofilms dans les serpentins de refroidissement des unités de CVCA. « C’est la responsabilité des propriétaires de bâtiments de déterminer combien ils sont prêts à investir pour mettre en place ces stratégies et diminuer les risques de propagation par l’air », termine Daniel Robert. Il précise également que si, malgré toutes ces stratégies mises en place, les occupants d’un bâtiment ne portent pas le masque, les risques de contamination restent élevés. L’INTELLIGENCE ARTIFICIELLE À LA RESCOUSSE ? Intelligence artificielle et gestion de la qualité de l’air : voilà deux domaines que l’on n’associe pas naturellement. C’est pourtant ce que propose Jean-Simon Venne, cofondateur et chef de la technologie de BrainBox AI, une compagnie montréalaise d’avant-garde dans le domaine de la technologie des bâtiments. La technologie d’intelligence artificielle qui y est développée permet de rendre les bâtiments autonomes et écoresponsables. « Avant, nos algo rithmes d’intelligence artificielle étaient seulement déployés pour faire économiser temps et argent et pour réguler la température dans les immeubles pour le confort des gens. Quand la COVID-19 est
60
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
JEAN-SIMON VENNE Cofondateur et chef de la technologie BrainBox AI
arrivée, on a modifié nos algorithmes pour qu’ils puissent aussi augmenter l’apport d’air frais dans les bâtiments », explique Jean-Simon Venne. À titre comparatif, l’entrepreneur explique qu’on effectue un changement d’air 30 fois par heure dans un hôpital. Dans les édifices commerciaux, le même procédé s’effectue six ou sept fois dans une heure. Avec l’intelligence artificielle, BrainBox AI affirme pouvoir faire 14 ou 15 changements d’air par heure dans des immeubles. « Ce n’est pas encore autant que dans un hôpital, mais c’est plus élevé que la moyenne », observe M. Venne. L’intelligence artificielle permet de s’adapter en temps réel et de façon continue aux comportements et aux variables dans un immeuble. « Quand on implante un apprentissage profond dans un nouvel édifice, il est vierge à l’installation. Au bout de deux ou trois mois, il s’est complètement adapté à la bâtisse. On ne pourrait pas le transférer à un autre édifice », explique Jean-Simon Venne. De plus, l’intelligence artificielle est toujours là, même quand on est absent ou en vacances. « Il s’agit d’un outil puissant et autonome, qui permet aux gestionnaires d’immeubles de se concentrer sur autre chose et de réguler l’air en tout temps », conclut le cofondateur de BrainBox AI.
COMMERCIAL REAL ESTATE NEWS – Québec Market
Nos lecteurs contribuent annuellement à la hauteur de 15,1 milliards de dollars au PIB du Québec. Ils génèrent plus de 12 milliards de dollars en retombées directes et indirectes et plus de 115 000 emplois sont soutenus par leurs activités*. Our readers contribute $15.1 billion annually to the province’s GDP, generating more than $12 billion in direct and indirect economic benefits as well as approximately 115,000 jobs*.
Informez-vous sur nos différents forfaits de campagnes publicitaires ciblées et efficaces. Find out about our various targeted and effective advertising campaign packages.
* Données sur l’industrie immobilière au Québec, Institut de développement urbain du Québec * Data on the real estate industry in Quebec, Urban development institute of Quebec
1 866 446-3185
|
450 670-7770
jbcmedia.ca
NOUVELLE CONSO
LES CENTRES COMMERCIAUX N’ONT PAS DIT LEUR DERNIER MOT ! Sonia Gagnon Experte invitée
Sonia Gagnon est présidente et directrice générale de SGM, une agence de marketing et de design thinking axée sur l’innovation. L’agence a développé une expertise recherchée pour accompagner les organisations dans la transformation de leurs espaces commerciaux, multi-usages ou de bureaux, et dans la création de parcours clients toujours plus connectés qui dépassent les attentes des visiteurs.
62
Dans le cadre du Sommet immobilier de Montréal, Jean-Marc Rouleau (Cominar), Alexandre Jalbert (Mediavore), Alexandre Areosa (SGM) et Chris Walton (Omni-Talk) se réunissaient pour discuter avec Tracy Smith de l’accélération du commerce en ligne. C’est qu’il y a près d’un an, M. Walton publiait dans Forbes un article au titre controversé : « Malls Should Not Reopen Until These 5 Ideas Are In Place ». Son intention ? Inciter les centres commerciaux à prendre leur place auprès des consommateurs. Chris Walton s’étonnait en effet de voir que les centres commerciaux, notamment américains, étaient complètement en dehors de la conversation sur le commerce direct aux consommateurs. Et ce, malgré leur énorme potentiel pour mettre en place trois idées phares énoncées dans l’article. La première : créer des places de marché électroniques (e-marketplaces) permettant d’aller à la rencontre des consommateurs. La deuxième : greffer à ces places de marché toute une gamme de services à valeur ajoutée, comme la collecte à l’auto et les retours simplifiés. Et la troisième : reconvertir certains espaces vacants en centres de traitement des commandes coopératifs. OÙ EN SOMMES-NOUS VRAIMENT EN MATIÈRE DE STRATÉGIE OMNICANAL ? Pour Alexandre Areosa, vice-président Création et innovation chez SGM, il n’y a pas de doute : l’avenir des centres commerciaux est certainement phygital. « La création d’une expérience omnicanal où le numérique et le physique révèlent toute la force du commerce de détail est une solution des plus intéressantes à la fois pour les centres, les détaillants et les consommateurs », affirme-t-il. Depuis 2020, on ne compte d’ailleurs plus les annonces des grands joueurs qui ont lancé différents types de marketplace pour contrer l’effet Amazon : Simon Property Group, La Baie, Walmart, et l’an dernier, chez nous à Montréal, le Complexe Desjardins devenait le premier centre commercial canadien à lancer une place de marché transactionnelle multicommerçants. On le sent, ça bouillonne. Tout le monde expérimente et teste de nouvelles solutions. POURQUOI TANT D’INTÉRÊT POUR LES PLACES DE MARCHÉ ? C’est qu’elles ont complètement redéfini la manière de magasiner. Elles ont donné encore plus de pouvoir aux consommateurs grâce à l’amélioration des technologies et des processus de livraison accélérés. S’il est vrai que les ventes en ligne ne représentaient encore que 10 % du commerce en 2019 au Canada (EMarketer), il faut
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
regarder de près les indicateurs sous-jacents. Même avant la pandémie, le prémagasinage en ligne s’imposait avec force, et les ventes élec troniques continuaient leur ascension, telle une force tranquille, pour atteindre 305 milliards de dollars en 2019 (Statistique Canada). Sans parler de 2020, qui a été une année record. Aujourd’hui, 50 % des ventes électroniques mondiales se jouent sur les places de marché, qui sont d’ailleurs de plus en plus prisées par les millénariaux et la génération Z. Ils ont raison de vouloir gagner du temps. Et quoi de mieux qu’un seul site pour tout trouver en une seule commande ?
LE COMMERCE ÉLECTRONIQUE EST-IL L’ENNEMI NO1 DES CENTRES COMMERCIAUX ? On en arrive rapidement à se demander quels seront les enjeux pour le commerce physique. Un centre commercial, par définition, vit au rythme des gens qui franchissent ses portes et qui y passent du temps. Mais en quoi une marketplace est-elle une piste de solution pour les centres commerciaux ? La question doit plutôt se poser à l’inverse. Les centres peuventils rester en marge du commerce électronique quand on sait que plusieurs centres dans le monde observent des baisses d’achalandage ? Ils ont une occasion extraordinaire, par la force de leur offre, de présenter une solution de rechange aux places de marché existantes. Jamais ils ne pourront concurrencer Amazon. Et ce n’est pas le but. L’intérêt, c’est d’être là où les consommateurs sont, c’est-à-dire sur le Web. De leur donner accès à des produits en moins de 24 heures, parce qu’ils proviennent des stocks de magasins qui se trouvent tout près de leur maison ou du travail (parce que nous allons y retourner). C’est leur donner la possibilité d’encourager les commerçants locaux ou de proximité, une tendance qui s’est assurément imposée depuis la pandémie. C’est aussi leur offrir des solutions plus écologiques comme la collecte au centre ou une seule livraison. Pas étonnant de voir que, malgré la pandémie, des marques dites « natives » (créées en ligne) qui connaissent du succès, comme les chaussures Allbirds, continuent d’ouvrir des magasins. Il y a quelque chose d’organique dans le fait de pouvoir toucher les produits ou d’être conseillé par un expert. Aujourd’hui, la technologie et l’expertise sont disponibles pour que les centres commerciaux intègrent dans leur modèle d’affaires des centres d’exécution des comman des qui génèrent des ventes directes pour leurs détaillants. Et, au bout du compte, qui créent une expérience omnicanal complète pour les consommateurs, ce que le commerce électronique n’arrivera jamais à faire.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
63
NOMINATION CHEZ GROUPE CARBONIC
Groupe Dallaire a annoncé le lancement de la première phase de son tout nouveau développement résidentiel à Lévis, le Quartier des Pionniers. Intergénérationnel, sécuritaire et situé dans un secteur de choix à la tête des ponts, ce quartier résidentiel à vocation mixte sera composé de produits résidentiels diversifiés tels que jumelés, cottages, plex et complexes multilocatifs. Ce projet comptera près de 8 000 portes à terme d’ici les 20 prochaines années.
C’est avec enthousiasme que Groupe Carbonic a nommé Patrick Bourget au poste de vice-président développement stratégique. Avec plus de 20 années d’expérience en génie-conseil, il mettra à profit son sens organisationnel et son expérience pour faire croître l’entreprise. Il aura la responsabilité de mettre en place et coordonner les axes stratégiques du groupe et de contribuer au dévelop pement de l’équipe.
GROUPE DALLAIRE
GROUPE DALLAIRE LANCE LE QUARTIER DES PIONNIERS À LÉVIS
151 M$ POUR L’HABITATION ABORDABLE LES MIEUX GÉRÉES : 20 ANS POUR MONTONI QUI DEVIENT L’ENTREPRISE IMMOBILIÈRE AVEC LA PLUS GRANDE ANTÉRIORITÉ POUR CE TITRE AU QUÉBEC Pour une vingtième année consécutive, le Groupe Montoni se voit décerner le titre de lauréate des sociétés les mieux gérées au Canada grâce à son rendement global et à sa croissance soutenue, ce qui en fait l’entreprise immobilière détenant la plus grande antériorité pour ce titre au Québec. Célébrant ses 25 ans cette année, Montoni a, une nouvelle fois, dépassé sa performance des années précédentes, en plus de cumuler un carnet de commandes record.
JOSÉE NOISEUX À LA TÊTE DU CA DU PALAIS DES CONGRÈS Le Conseil des ministres a nommé Josée Noiseux le 24 mars dernier pour un mandat de cinq ans, faisant de cette dernière la première femme à la tête du CA du Palais des congrès. Mme Noiseux cumule plus de 25 ans d’expérience à titre d’associée au sein du cabinet international Norton Rose Fulbright. Elle a été présidentedirectrice générale de la Fondation de l’Institut de cardiologie de Montréal et de NewCities.
NOVIA : UN NOUVEAU PROJET IMMOBILIER À LONGUEUIL LSR GesDev s’associe à un groupe d’investisseurs privés et au Fonds immobilier de solidarité FTQ pour lancer le nouveau projet mixte NOVIA évalué à quelque 105 M$. Situé au 300, place Charles-Le Moyne, au cœur du nouveau Longueuil, le projet mixte NOVIA comprendra 273 unités résidentielles locatives et 28 000 pieds carrés d’espaces commerciaux et de bureaux, dont 25 000 pieds carrés seront occupés par le siège social du Groupe KO. Les travaux de construction du projet NOVIA seront assurés par Pomerleau et débuteront à l’été 2021. La livraison du projet est prévue pour l’été 2023.
Le gouvernement du Canada, le gouvernement du Québec, le Fonds de solidarité FTQ, Ivanhoé Cambridge et plusieurs autres investisseurs se regroupent pour mettre 151 M$ à la disposition des coopératives, des organis mes à but non lucratif (OBNL) et des offices d’habitation pour la construction ou pour la rénovation de 1 500 logements abordables et familiaux au Québec. Ce partenariat stratégique sera géré par l’Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ) dès l’automne 2021.
DES IMMEUBLES DOTÉS DE LA TECHNOLOGIE HALO-LED™ POUR LUTTER CONTRE LA COVID-19 Parce que la sécurité de tous les occupants de leurs immeubles est leur priorité absolue, et pour assurer le retour au bureau le plus sécuritaire qui soit, Immocrédit a équipé ceux-ci de la plus récente technologie parmi les systèmes de purification de l’air : HALO-LEDTM. Ce système sans mercure et certifié zéro ozone élimine de façon importante les bactéries, les moisissures et les virus présents dans l’air en plus de réduire les odeurs, les allergènes et les COV. Immocrédit est fière de contribuer à la lutte contre la pandémie.
MACH FAIT L’ACQUISITION DE L’ENSEMBLE COMMERCIAL « CÔTÉ NORD » DES GALERIES DE LA CAPITALE Cette acquisition vient affirmer la position de MACH comme chef de file de l’immobilier dans la région de la Capitale-Nationale. L’ensemble commercial de six bâtiments et de 124 196 pi2 est situé sur le boulevard Lebourgneuf face aux Galeries de la Capitale. Son emplacement stratégique lui confère une visibilité et une accessibilité exceptionnelles dans l’un des secteurs les plus achalandés de la ville de Québec. 64
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
100_Conciergerie Speico _avis de nomination.pdf
LE MANSFIELD : UN PROJET RÉSIDENTIEL UNIQUE DANS UN LIEU EMBLÉMATIQUE SURPLOMBANT LA RUE SAINTE-CATHERINE Le Groupe Brivia, en partenariat avec le Groupe Tianqing Investment, a lancé un nouveau projet immobilier situé en plein cœur du centre-ville de Montréal. Le Mansfield est stratégiquement situé au coin des rues Sainte-Catherine et Mansfield sur le site de l’emblématique Théâtre Loew’s et, plus récemment, du Club Athlétique Mansfield. Cette nouvelle tour résidentielle de 19 étages s’intégrera parfaitement au paysage urbain avoisinant. D’importants investissements seront nécessaires pour ériger ce projet qui conjuguera histoire et modernité.
1
2021-05-26
11:47
AVIS DE NOMINATION SPEICO services aux immeubles est heureux et fier d’annoncer la nomination de Sandra Arruda au poste de vice-présidente aux opérations et associée. Sandra cumule près de 30 ans d’expérience dans le domaine des services aux immeubles, notamment en planification stratégique de la main-d’œuvre, en contrôle qualité et en satisfaction de la clientèle. Sandra est reconnue pour sa capacité d’adaptation, de priorisation des tâches et surtout son sens de la communication. Avant sa nomination, elle agissait à titre de directrice générale et d’associée pour la région Ottawa / Gatineau. Nous croyons que son approche humaine et ses aptitudes de polyvalence et de persévérance seront très bénéfiques pour nos équipes ainsi que pour la satisfaction de la clientèle. Joignez-vous à nous pour féliciter Sandra pour sa contribution exceptionnelle et lui souhaiter bonne chance dans son nouveau rôle.
LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE HUOT : DÉLAIS RESPECTÉS MALGRÉ LES ALÉAS DE LA PANDÉMIE
NOUVELLES NOMINATIONS AU CONSEIL D’ADMINISTRATION D’IVANHOÉ CAMBRIDGE À la suite de l’approbation du conseil d’administration de la CDPQ, Ivanhoé Cambridge et la CDPQ ont annoncé des nominations au sein du conseil d’adminis tration d’Ivanhoé Cambridge. Michel Lalande, premier vice-président, affaires juridiques et secrétariat à la CDPQ, a été nommé président du conseil de la filiale. En plus de la nomination de M. Lalande, trois administrateurs indépendants, une administratrice représentant la CDPQ et une administratrice représentant le Régime de rentes du Mouvement Desjardins ont été nommés, soit Bertrand JulienLaferrière, Estelle Métayer, Pierre-André Themens, Annie Houle et Mylène Villeneuve, respectivement.
BOMA QUÉBEC DÉVOILE LES LAURÉATS DE LA 17e ÉDITION DU CONCOURS DES PRIX BOMA C’est avec grande fierté que BOMA Québec a souligné le leadership du secteur de l’immobilier commercial dans le cadre du Grand gala BOMA Québec le 13 mai 2021. Cet événement reconnaissance virtuel était l’occasion de récompenser les forces vives de l’industrie qui participent au Défi énergie en immobilier, à la certification BOMA BEST et au concours des Prix BOMA.
BOMA QUÉBEC
GROUPE BRIVIA
En dépit des nombreux bouleversements engendrés par la pandémie dans l’industrie de la construction depuis plus d’un an, la Société immobilière Huot poursuit le développement de ses parcs actuellement en construction et confirme la livraison finale de deux projets d’envergure dans les délais. L’entreprise soulignera en juin la conclusion de son important projet Les Diplomates, dont la quatrième et toute dernière phase, qui comprend 108 unités, sera finalisée. Le mois de juin coïncidera aussi avec la conclusion de la construction de 117 unités de logement de La Cité M, projet dont les travaux ont représenté des investissements de 150 M$.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
65
DISPONIBILITÉ DISPONIBILITÉDES DESESPACES ESPACES
Présentée par
MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données – mai 2021
Bureaux
Marché de bureaux – Grand Montréal Le taux de disponibilité sur le marché des immeubles de bureaux de Montréal est resté stable à 14,4 % entre mars et mai, soit une superficie à louer totale de 15,2 millions de pieds carrés. Le taux de disponibilité est également resté stable au centre-ville, à 12,8 %. On observe une accalmie en mai après l’ajout de plusieurs superficies offertes en sous-location depuis l’automne surtout. La livraison de la phase 4 du projet Jonxion sur la Rive-Sud explique la hausse du taux de disponibilité par rapport à mars. Une absorption relativement modeste à Laval (+14K pi2) et pour l’Est-de-l’Île (34K pi2) a fait baisser le taux de disponibilité pour ces secteurs. Quoique le taux de disponibilité soit resté inchangé pour le Midtown, ce secteur a enregistré une absorption positive équivalente à la superficie de nouveaux projets bien loués.
LAVAL
MONTRÉAL CENTRE-VILLE
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
16,3
711 800
12,8
6 832 000
OUEST-DE-L'ÎLE
=
EST-DE-L'ÎLE
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi
22,1
2 444 900
2
=
%
pi2
13,5
345 500
PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE
RIVE-SUD
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
14,1
4 041 700
=
%
pi2
14,7
854 700
EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE
Industriel
RIVE-SUD
LAVAL
CENTRE-VILLE
EST-DE-L'ÎLE
DISPONIBILITÉ
Marché industriel – Grand Montréal * Le rythme d’absorption s’accélère depuis le début de l’année sur le marché locatif industriel de Montréal et continue de devancer la nouvelle offre, faisant reculer le taux de disponibilité de 20 points de pourcentage seulement depuis mars 2021. À 2,5 %, la disponibilité sur le marché industriel du Grand Montréal n’a jamais été aussi serrée. Laval et l’Ouest-de-l’Île sont en situation de pénurie à la suite de l’absorption d’environ un demi-million de pieds carrés chacun depuis mars. Notons également l’absorption de près d’un million de pieds carrés sur le marché de la Rive-Sud, soit un peu moins que la superficie totale des projets récemment achevés, entraînant une légère hausse de la disponibilité qui devrait se résorber rapidement. La faible hausse du taux de disponibilité dans les secteurs centraux de l’île (Midtown) s’explique par une augmentation des superficies à louer et non par de nouveaux projets.
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
0,6
158 300
3,4
2 711 900
OUEST-DE-L'ÎLE
MONTRÉAL SECTEUR NORD
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
1,2
564 300
4,2
1 974 900
SAINT-LAURENT
MONTRÉAL SECTEUR SUD
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
2,2
1 453 400
2,1
583 700
LACHINE
RIVE-SUD
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
4,0
845 000
1,9
548 400
DÉFINITIONS : EST-DE-L'ÎLE
LAVAL SAINT-LAURENT
MONTRÉAL SECTEUR NORD
OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE
TAUX DE DISPONIBILITÉ (%)
RIVE-SUD
MONTRÉAL SECTEUR SUD
disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer. SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)
LACHINE
* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.
66
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2021
immédiate ou future.
L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com
UN CHOIX VARIÉ D’ESPACES DE QUALITÉ, POUR RÉPONDRE À TOUS VOS BESOINS
6400, AV. AUTEUIL, BROSSARD
6300, AV. AUTEUIL, BROSSARD
• • • •
• • • • •
Superficie maximum 3 692 pi À 5 minutes à pied du Terminus d’autobus Panama reliant le centre-ville Espaces communs modernisés Rénovations majeures et rajeunissement de l’extérieur complétés 2
Superficie maximum 1 774 pi2 Près du Mail Champlain et de tous les services (Taschereau, DIX30...) À 10 minutes du centre-ville Hall d’entrée et espaces communs modernes et lumineux Éclairage écoénergétique
2120, AV. VICTORIA, GREENFIELD PARK
À BROSSARD
• Superficie maximum 2 435 pi2 • Intérieur de l’édifice rénové • Près de tous les grands axes routiers de la Rive-Sud
NOTRE NOUVEAU PROJET N’ATTEND QUE VOUS !
662, AV. VICTORIA, SAINT-LAMBERT
4605, BOUL. LAPINIÈRE
DISPONIBLE DÈS MAINTENANT ! COMMERCIAL (JUSQU’À 2 150 PI2) BUREAUX (JUSQU’À 4 721 PI2)
• • • •
• Stationnements intérieurs et extérieurs OLIVIER COULOMBE / 450 671-6300, POSTE 23 / OCOULOMBE@IMMOCREDIT.CA
Installations écoénergétiques en place Accès rapide à l’autoroute 10 et au centre-ville de Montréal Près du Quartier DIX30 À 10 minutes à pied du Terminus Express-Chevrier
BUREAUX À LOUER
IMMOCREDIT.CA
On bâtit à la hauteur de l’avenir. fondsimmobilierftq.com
Des projets immobiliers qui soutiennent notre économie et qui enrichissent nos communautés, c’est ce qu’on met en chantier. Avec des partenaires leaders dans leur secteur, on participe financièrement et stratégiquement à la réalisation d’un développement urbain durable et responsable.
Projet : NOVIA – Longueuil
En partenariat avec :
