Makrogazdasági és pénzpiaci környezet
2.4. Az ingatlanpiac nem mozdult el a mélypontról
20. ábra Főbb ingatlanpiaci mutatók Magyarországon 70
Ezer db
Ezer db, %
320
2013
2012
2011
2010
40
2009
80
0
2008
10 2007
120
2006
160
20
2005
30
2004
200
2003
240
40
2002
50
2001
280
2000
60
Átadott új építésű lakások Kiadott lakásépítési engedélyek Lakáspiaci tranzakciók (ezer db, jobb skála) FHB reálindex (%, jobb skála) Forrás: KSH, FHB.
21. ábra Lakásvásásárláshoz szükséges jövedelem és megtakarítás 300 280 260 240 220 200 180 160 140 120 100
Ezer Ft
2009 2010 2011 2012 Forinthitelhez szükséges havi jövedelem 20 és 30 százalékos PTI mellett Szükséges önerő (jobb skála)
Millió Ft
2013
3,5 3,4 3,3 3,2 3,1 3,0 2,9 2,8 2,7 2,6 2,5
Megjegyzés: Medián lakásvásárlás hitelből, Housing Affordability Index alapján 20-30 százalékos jövedelemarányos törlesztőrészlet (PTI) és 60 százalékos hitelfedezeti mutató mellett (LTV), azaz 40 százalék önerő mellett. Forrás: MNB, FHB, Khr alapján saját számítások.
A lakásárak esése folytatódott, a trendfordulót keresleti és kínálati problémák is nehezítik Historikus mélypontra süllyedtek a főbb hazai lakáspiaci mutatók. A piac pangásáról többek között a 2013-ban rekordalacsony kiadott építési engedélyek, új építések és a teljes piaci forgalom árulkodik. A teljes lakáspiaci tranzakciószám 2013-ban 73 ezer körül alakult, ami alacsonyabb az előző két évben tapasztalt értékeknél. A tranzakciók emellett szinte teljes egészében használt lakások vásárlására vonatkoznak. Az alacsony piaci forgalom mellett a lakásárak folyamatosan csökkennek, 2008 vége óta reálértelemben 35 százalékot estek, a mérséklődés pedig 2013-ban is folytatódott. (20. ábra) A lakáspiac keresleti oldalát befolyásoló tényezők javuló tendenciát mutatnak. A gyengélkedő lakáspiac mögött elsősorban a gyenge hitelkereslet áll, de a lakásvásárlás elérhetőségét korlátozzák a jelenlegi szigorú banki hitelfeltételek is. A lakásvásárlás elérhetősége azonban jelentősen javult az elmúlt években a csökkenő lakásárak és hitelkamatok hatására, miközben a bérek emelkedtek. Az új lakáshitelek teljes hitelköltsége 2012 óta közel 4 százalékponttal mérséklődött, mialatt a lakásárak mintegy 10 százalékkal estek vissza. 60 százalékos hitelfedezeti mutató (40 százalék önerő) és szigorúbb jövedelemarányos törlesztőrészletek mellett számolva 2011 végéhez képest mintegy 30 százalékkal kisebb háztartási jövedelem (140-200 ezer Ft háztartási nettó jövedelem) és 3 millió forintnál kisebb megtakarítás is elég jelenleg egy tipikus lakás megvásárlásához. (21. ábra) A nem teljesítő hitelek mögötti fedezetek érvényesítése érdemi nyomás alá helyezi a lakáspiacot. A problémás jelzáloghitelek portfólióból való kitisztítását nehezíti az alacsony piaci forgalom, ugyanakkor a fedezetként szolgáló ingatlanok nagy száma szintén nyomást gyakorolhat a piacra. A kényszerértékesítési kvótán belül a kijelölt lakóingatlanok száma negyedévenként nem érte el a kvóta által megengedett mennyiséget, de a kijelölt ingatlanoknak ténylegesen így is csak egy csekély részét – 2013 végéig valamivel több mint 1300 darabot – tudták értékesíteni a bankok és az adósok. A kényszerértékesítésre váró lakásállomány a kijelölések alapján ezért továbbra is több mint másfélszeresen meghaladja a negyedéves lakáspiaci tranz-
Pénzügyi Stabilitási Jelentés • 2014. május
29
