Andelsbolig Nyt september 2017

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

September 2017

TEMA: Prioriteringer

Det er ikke en bolsjeforretning at drive en andelsboligforening Også i denne udgave: 13 nye anbefalinger til ansvarlig drift af andelsboligforeninger Har du fået glosuppe med kigærter og se-vitaminer?

Andelshaver versus andelsboligforening: Hvem har ansvaret?

“Vi arbejder året rundt, så du kan nyde din altan når du vil.“ / Henrik & Niels Team 03

Vest: M. P. Bruuns Gade 43, 8000 Aarhus C | Øst: Næstvedvej 60, 4180 Sorø - Gl. Kongevej 17-19, 1610 København V

Altan.dk a/s

/

Telefon 70 26 83 03

/

#altandk

/

www.altan.dk

Indhold TEMA: Prioriteringer

Side 7

Side 12

Side 32

Side 38

4

Andelsportal.dk

7

Tema: Prioriteringer

8

Det er ikke en bolsjeforretning at drive en andelsboligforening

12

Nye vinduer

14

Nye altaner

18

Renovering af opgang

20

Nyheder fra andelsboligmarkedet

25

Brevkassen

28

13 nye anbefalinger til ansvarlig drift af andelsboligforeninger

32

Har du fĂĽet glosuppe med kigĂŚrter og se-vitaminer?

36

FAQ: Hvordan er det nu med stemmeret og fuldmagt?

38

Andelshaver versus andelsboligforening: Hvem har ansvaret?

Det handler om prioritering

Andelsbolig Nyt Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af:

Hvis din andelsboligforening skulle renoveres – hvilket projekt ville I så igangsætte først? Nyt tag, udskiftning af vinduer eller maling af trappeopgangen? Eller måske bruge penge på nye altaner? Valget er svært, og prioriteringerne er forskellige alt afhængigt af hvilken andelsboligforening, der skal renovere, og hvilken andelshaver, man spørger. Netop derfor har vi i dette nummer af Andelsbolig Nyt set nærmere på, hvordan man prioriterer i andelsboligforeninger.

Vi undersøger, hvordan man træffer beslutninger og prioriterer i andelsboligforeningen. Svaret på det kan du blandt andet finde på side 7, hvor du får gode råd fra en andelsboligforening, der kender vigtigheden af at have flere valgmuligheder, når den gode prioritering skal findes.

AB Gruppen A / S Kristen Bernikows Gade 6 1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Nynne Pihl Groth,

Stefan Sander Grods og

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk

Oplag: 4.000

Du kan også få erfaringerne fra tre forskellige andelsboligforeninger, der hver i sær giver et indblik i, hvorfor de prioriterede, som de gjorde, og hvordan det gik, da de søsatte projekter i foreningen.

Det er vigtigt, at man prioriterer rigtigt i andelsboligforeningen. Også når det kommer til økonomi og drift. Tidligere på året fremlagde erhvervsministeren 13 nye anbefalinger, som skal sikre ansvarlig drift af andelsboligsektoren.

Vi giver dig et overblik over dem på side 28.

Vi er en nation af vindueskiggere, der lurer på naboerne. Det kan mærkes i landets andelsboligforeninger, hvor flere andelshavere er trætte af, at deres naboer kigger ind ad vinduerne. Har du fået glosuppe med kigærter og se-vitaminer? spørger vi om på side 32, hvor vi ser nærmere på problemstillingen.

Endelig kan du på side 38 få svar på, hvordan det egentlig er med ansvarsfordelingen i andelsboligforeninger. Er det bestyrelser eller andelshavere, der hæfter for renovering?

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem er du meget velkommen til at sende til os på info@andelsportal.dk.

Godt efterår og god læselyst.

Maria Carlsen, redaktør

Er du ikke den rette modtager af dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5

G. Elkjær

P. Roll

J. Damm

Simonsen

Jensen

Jh. Friis

Th. Holst

E. Møller

L. Jørgensen

Hessner

Er det det tid tid til et Er et forsikringstjek forsikringstjek din andelsboligforening? andelsboligforening? ii din Hos anbefalervi,vi, I som HosAlka Alka Erhverv Erhverv anbefaler atat I som andelsboligforening fårforetaget foretaget andelsboligforening får etet for ca.hvert hvert2.2.år.år.SåSå forsikringstjek sikringstjek ca. erer I I altid at være værerigtigt rigtigtdækket dækket altidsikre sikre på at ogog ikkeat betale forfor meget. ikke betale meget.

HosAlka Alka Erhverv Erhverv kan Hos kan vi vinemt nemtog oghurtigt lave et lave forsikringstjek for jer. for jer. hurtigt et forsikringstjek Ring til os på 45 85 55 73 eller send en Ring til os på 43 58 55 73 eller send mail til alkaerhverv@alka.dk, så en mail til alkaerhverv@alka.dk, så kontakter vi jer.

kontakter vi jer.

Vi jer: Vi tilbyder tilbyder jer:

ogprofessionel professionel •• Kompetent Kompetent og rådgivning til rådgivning at finde den løsning, der at finde dentil løsning, der passer til jeres passer til jeres andelsbolig forening andelsboligforening Komplette løsninger I kun •• Komplette løsningersåså I kun behøver sikre jer ét sted behøver sikre jer ét sted

• Kvalitetsforsikringer til en fair pris

•• Kvalitetsforsikringer til en fairved pris Effektiv og hurtig kundeservice levering af tilbud

• Effektiv og hurtig kundeservice ved • levering Hjælpsom imødekommende kundeafog tilbud service ved skadesbehandling

• Hjælpsom og imødekommende kun­ deservice ved skadesbehandling

Bestil et forsikringstjek inden Bestil inden Bestilet etforsikringstjek forsikringstjek inden 30. juni 2017og ogfåfå250 etfå gavekort 15.

2017 og 31.november maj 2016 kr.ettilgavekort på 250 kr.attilshoppe at shoppe på 250 kr. til for.for. gavekortet.dk 1.000 ,-

Brug dit gavekort allerede 3 hverdage efter din online bestilling

ViFor giver dig et gave­ at fejre foråret GAVEKORT kort på 250 kr.til og opmuntre 250,1.000 1.000,,hvis du bestiller at komme godtet fra TIL AT SHOPPE FOR forsikringstjek til start i 2016 giver vi din digandelsbolig­ 250 kr. til gaveforening.

Duhvis bestemmer selv, kortet.dk, du bestiller et forsikhvordan skal bruges. ringstjekgavekortet til din andelsboligforening.

Du bestemmer selv, hvordan gaveKontakt Alka Erhverv på kortet skal bruges.

43 58 55 73 eller mail til alkaerhverv@alka.dk Kontakt Alka Erhverv på 45 85 55 73 eller mail til alkaerhverv@alka.dk

Vidste du, at 75% af vores kunder vælger os igen? Det er vi stolte af! Måske det skyldes vores lange erfaring eller fordi vi giver jer service­ og behandlingsgaranti ­ så er I hurtigt videre.

6

Vidste du, at 75% af vores kunder vælger os igen? Det er vi stolte af! Måske det skyldes vores Andelsportal.dk lange erfaring eller fordi vi giver jer service- og behandlingsgaranti - så er I hurtigt videre.

Brug dit gavekort allerede 3 hverdage Brug efter dit gavekort allerede 3 hverdage din online bestilling efter din online bestilling

250,Brug gavekortet til mere end 150 butikskæder

Brug gavekortet til mere end 150 butikskæder Brug gavekortet til mere end 150 butikskæder

TEMA: Prioriteringer

TEMA:

Prioriteringer

D

e fleste mennesker oplever fra tid til anden, at det kan være svært at vælge og svært at træffe de rette beslutninger. Udfordringen bliver ikke mindre, når vi skal være flere om at træffe beslutninger i fælleskab, som man er i en andelsboligforening.

at få fordelagtige aftaler i hus. Den evne benyttede de senest, da de fik renoveret foreningens gårdhave og fik etableret grønne tage på cykel- og skraldeskure.Vi har besøgt foreningen og hørt om deres erfaringer med at drive en sund andelsboligforening.

Med dette tema ser vi nærmere på, hvordan man prioriterer i andelsboligforeningen.

Med dette tema ser vi også nærmere på, hvordan en række andelsboligforeninger har prioriteret deres bygge- og renoveringsprojekter. Hvorfor vælger en andelsboligforening at bruge tid og penge på renovering af trappeopgangene mens en anden har nye vinduer øverst på ønskelisten? Hvornår er der egentlig økonomi til at opsætte altaner? Det ser vi nærmere på fra side 12.

Hvad er det gode valg? Hvordan finder man frem til, hvilken renovering der skal prioriteres? Og hvad med økonomien?

I Schneeklothsgården bliver den gode prioritering ikke fundet over natten.

Her bruger de tid på at vælge og sørger altid for at have flere valgmuligheder, når en aftale med en leverandør skal vælges.

De er benhårde forhandlere og gode til

Andelsportal.dk

7

TEMA: Prioriteringer

Det er ikke en bolsjeforretning at drive en andelsboligforening Flere andelsboligforeninger har de seneste år lidt en hård skæbne i form af konkurser eller ildrøde tal på bundlinjen. Heldigvis er det kun et fåtal, og i ly af mørket skinner solstrålehistorierne. Én af disse solstrålehistorier findes i AB Schneeklothsgården. Her fortæller bestyrelsesformand Niels-Jørgen Schelde om, hvordan de gør tingene i Scnheeklothsgården, og hvordan de vælger ‘den gode prioritering’.

H

ar jeres andelsboligforening en masse idéer og projekter på tegnebrættet men er i tvivl om hvilke projekter, der skal prioriteres højest? Den udfordring kan en vedligeholdelsesplan være med til at løse. Her får I et eksempel på en andelsforening, som er kyniske og benhårde forhandlere på alt fra entreprenørarbejde til lån- og forsikringsaftaler.

Vedligeholdelsesplanen er et udtryk for ansvar Det kan være svært at vide, hvad man som andelsboligforening skal prioritere af eksempelvis renoveringer, finansieringer og i det hele

taget, hvordan man vælger rigtigt. Den fornuftige beslutning og gode prioritering bliver ikke truffet over natten. Den skal træffes lang tid forinden og gerne være udpenslet i den famøse vedligeholdelsesplan, som mange andelsboligforeninger har.

Vedligeholdelsesplanen er med til at garantere, at ejendommen bliver holdt ved lige, og samtidigt giver den overblik over, hvilke prioriteringer andelsboligforeningen har valgt for den kommende årrække. Ifølge bestyrelsesformand Niels-Jørgen Schelde er vedligeholdelsesplanen den bedste måde at sikre et fremtidigt overblik, både over projekter og økonomien.

» Det er ikke en bolsjeforretning at drive en andelsboligforening.

Vi administrerer 75 familiers daglige liv. Et ansvar, man ikke altid kan uddelegere til eksterne folk. « Niels-Jørgen Schelde, bestyrelsesformand hos Scnheeklothsgården

8

Andelsportal.dk

„Vi har altid haft en vedligeholdelsesplan i vores andelsboligforening. Det er et udtryk for ansvar.

På ni år har vi udført renoveringer for 18 millioner kroner uden en eneste stigning i boligafgiften,“ lyder det stolt fra Schelde.

Personligt engagement og passion – dét er drivkraften Schelde er pensioneret og bruger flere timer om dagen på bestyrelsesarbejdet. Han er godt klar over, at alle andelshavere og andelsboligforeninger ikke har samme privilegier, når det kommer til tidsforbruget. Men netop tidsforbruget skal, ifølge Schelde, ikke være det altoverskyggende grundlag for en sund og veldrevet forening. „Det handler om personligt engagement og passion.Vi er heldige, at vi har folk i bestyrelsen, som rummer en bred skare af kompetencer. Men i bund og grund handler det om, at alle ønsker de bedste vilkår for sig selv og for foreningen. Derfor er vi benhårde, når det kommer til forhandlinger og valg af leverandører,“ fortæller Schelde og uddyber, hvad han mener mange andelsboligforeningen bør blive bedre til. „Det er ikke en bolsjeforretning at drive en andelsboligforening.Vi administrerer 75 familiers daglige liv. Det er et stort ansvar. Et ansvar, man ikke altid kan uddelegere til eksterne folk,“ siger Schelde, mens han banker passioneret i det mørkebrune mahognibord.

Den personlige iver og involvering mener Schelde ikke, at man kan forlange af en administrator. Administratoren er en vigtig figur for de fleste andelsboligforeninger, men den dybdegående og grundige analyse mener Schelde, at man som almindelig interesseret andelshaver og bestyrelsesmedlem bør foretage selv. „Vi er et eksempel på, hvordan en andelsboligforening kan drives sundt og ansvarligt. Det er ikke den eneste rigtige måde, men det virker for os og har resulteret i en exceptionel god øko-

AB Schneeklothsgården ›› Stiftet i 1982 ›› 75 boliger ›› Gældssats på kun 9%

›› Renoveringer for 20 millioner kroner på 9 år. ›› Ingen stigning i boligafgiften

nomi i vores forening. Det giver os stort råde- og spillerum, som andre ikke nødvendigvis har,“ påpeger Schelde.

Alligevel har Schelde tre gode råd, som han mener, at alle bestyrelser og andelsboligforeninger bør tage til efterretning og benytte.

1. Spil tilbuddene ud mod hinanden AB Schneeklothsgården har haft stor succes med at stille høje krav til deres leverandører, ligegyldigt om det er banker, forsikringsselskaber eller entreprenører. Schelde og bestyrelsen lader til at være benhårde forhandlere, som ikke bider på krogen ved det første og det bedste tilbud. Derfor mener han, at flere andelsboligforeninger bør have mere is i maven.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

9

TEMA: Prioriteringer

„Vi modtager altid flere tilbud på aftaler, som foreningen skal have ordnet eller være en del af. Derefter spiller vi dem simpelthen ud mod hinanden,“ lyder det fra Schelde, som understreger, at foreningen ikke er bange for at vrage leverandører, der ikke længere kan matche standarden eller andre tilbud. Det sikrer en god økonomisk prioritering.

2. Find en kompetent og kvalificeret rådgiver Når projekterne er fastlagt og besluttet, handler det om at finde en kompetent rådgiver. Her mener Schelde, at det er vigtigt, at man finder rådgivere, som varetager bygherrens, altså foreningens, interesser. På den måde sikrer man, at nogen holder skruen lige i vandet, især på områder, som er svære at kontrollere og administrere, som eksempelvis et altanprojekt til mange millioner kroner. „Vi har været utrolig heldige at samarbejde med nogle særdeles dygtige byggerådgivere.Vi indhenter altid referencer på tidligere opgaver og tager gerne ud og ser lignende projekter, som byggerådgiveren har varetaget,“ siger Schelde, der samtidigt mener, at det giver en tryghed at kunne rådføre og overlade store projekter til en pålidelig og professionel rådgiver. „Selvom en byggerådgiver for nogen kan virke som en unødig udgift, så har det for os været én af de bedste prioriteringer, vi har gjort os, og er efterfølgende blevet en fast del af prioriteringslisten, når der skal foretages nye projekter,” tilføjer Schelde.

3. Lån med faste renter og årligt afdrag Når det kommer til finansiering af projekter, kræver det stor bevågenhed at overskue de mange forskellige lånetyper, og hvor lang løbetiden bør

10

Andelsportal.dk

være for de enkelte projekter. I AB Schneeklothsgården har man eksempelvis finansieret et altanprojekt over 30 år med fast rente på to procent, mens det nye gårdprojekt er finansieret over 10 år med fast rente på 0,5 procent. Bidragsprocenten for begge lån udgør 0,4 procent, og der afdrages altså på begge lån. „Det er altafgørende, at man ikke accepterer det første tilbud, der bliver smidt på bordet. Bankerne er også til at forhandle med og kan på lige fod med andre leverandører spilles ud mod hinanden. En måde at gøre det på er via portalen MyBanker, som selv en pensioneret herre som jeg kan navigere rundt på,” lyder det kontant og lunt fra Schelde, der afslutningsvis påpeger, at der er en rigtig stor fortjeneste at hente, både som privat andelshaver og som forening, hvis man bruger nogle timer på et grundigt forarbejde.

Personlig Professionel Bundsolid

Er der brug for en bank, som hjælper med løsninger til bestyrelser i ejer- og andelsboligforeninger?

Ring 3378 2388 hvis du vil bruge vores erfaring

Carsten Nygaard, Storkundechef.

Ansvarlig for boligforeningskunder i Lån & Spar

Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre ejereller andelsboligforening - eller administrerer en boligforening, har du brug for en bank, som hjælper dig i dit arbejde.

Storkundechef Carsten Nygaard og resten af erhvervsteamet er bankfolk med mange års erfaring inden for ejer- og andelsboligmarkedet. Derfor får I en brugbar partner til boligforeningens bestyrelse og administrator.

I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Og hvis der bliver brug for en ekspert i kulissen eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde.

Så er der brug for at finde muligheder i regnskabet? Overvejer I en ny vurdering, eller måske andre lånemuligheder?

Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

RING 3378 2388 og få en snak med Carsten Nygaard eller en af de andre erhvervsrådgivere.

TEMA: Prioriteringer

Hvordan prioriterer man projekter og finansiering i andelsboligforeningen?

Vi har talt med tre forskellige andelsboligforeninger, der netop har afsluttet tre forskellige renoveringsprojekter.

Nye vinduer

hos AB Damsøhusene

AB Damsøhusene ›› Beliggende på Vinkelager 16-56 i Vanløse ›› Grundlagt i 1986 ›› Foreningen består af cirka 144 andelsboliger, hvor der også er erhvervsboliger tilknyttet ›› Lejlighederne er på 45-120 kvadratmeter, bestående af alt fra 1-3-værelses lejligheder og nogle sammenlagte lejligheder

Støjdæmpende, energirigtige og nemme at vedligeholde – det er de nye vinduer, der præger facaderne hos Andelsboligforeningen Damsøhusene i Vanløse. Andelsboligforeningen har valgt at få udskiftet alle foreningens vinduer - senest sidste år, hvor den sydvendte facades vinduer blev udskiftet til en nyere model. Et tiltag, der blandt andet har gjort foreningens ejendomme mere energieffektive og har betydet mindre støj fra gaderne.

Søsætning af projekt ‘nye vinduer’ Grundet alderen på vinduerne vidste bestyrelsen i AB Damsøhusene, at det snart var tid til at udskifte ejendommens gamle vinduer. Derfor besluttede

12

Andelsportal.dk

foreningen første gang for fire år siden at udskifte alle de nordvendte vinduer, og sidste år kom turen så til de resterende vinduer på den sydvendte facade. Med nye vinduer ville foreningen placere ansvaret for vedligeholdelsen hos foreningen og gøre boligerne mere energivenlige: „Nogle andelshavere havde allerede fået udskiftet deres vinduer selv.Ved et fællesudskift af alle vinduerne ville vi gøre det til foreningens ansvar at vedligeholde vinduerne,“ fortæller bestyrelsesmedlem i AB Damsøhusene Morten Lohse, som sad med ved beslutningsbordet, da vinduesrenoveringen skulle vedtages.

Da foreningen havde besluttet, at der skulle bruges penge på vinduesrenovering, gik bestyrelsesmedlemmerne i gang med at undersøge, hvad det ville koste foreningen, og ikke mindst, hvad det ville koste den enkelte andelshaver. „Efter at have undersøgt den finansielle del fandt vi ud af, at vi kunne optage det nødvendige lån, uden at det betød en stigning i boligydelsen for den enkelte andelshaver. Det var sådan set det, som startede projektet,“ siger Morten Lohse.

Fællesareal hos AB Damsøhusene

Sådan prioriterede vi...

Gå efter et firma med gode anbefalinger Da udskiftning af vinduer er et større projekt, valgte AB Damsøhusene at entrere med et projektfirma, der skulle stå for hele projektet, herunder indhente tilbud, tilladelser og anden relevant planlægning. „Projektgruppen indhentede nogle tilbud hjem fra flere entreprenører, og så valgte vi den entreprenør, der var prismæssig fornuftig ud fra andre parametre, som projektgruppen kunne anbefale.

Så kom de ellers og satte stillads op og lavede deres egen lille byggeplads,“ fortæller bestyrelsesmedlemmet.

Brugen af en projektgruppe var en succes i første etape af vinduesudskiftningen, men sidste år, da de restende vinduer skulle udskiftes, oplevede AB Damsøhusene, at foreningen måtte træde væsentligt mere ind i byggeprojektet end ønsket: „Ved det andet udskift havde vi pludselig selv meget uventet arbejde, og vores varmemester havde også vanvittigt meget.Vi brugte en del tid på at gennemgå fejl og mangler. Selvom vi var kontraktligt forpligtet med projektfirmaet, kunne vi ikke komme efter dem i forhold til, at de skulle være mere aktive i byggeprojektet,” fortæller Morten Lohse, som tager oplevelsen

som en god læring til næste gang, andelsboligforeningen skal vælge en projektgruppe: „Næste gang vil vi prioritere firmaer, som andre andelsboligforeninger har god erfaring med. Finde nogle firmaer, som andre konkret har brugt og kan anbefale. Dette er også mit råd til andre andelsboligforeninger, der skal i gang med en større renovering.“ Resultat: Billigere varmeregning og bedre energimærke Spørger man bestyrelsesmedlem Morten Lohse, har udskiftningen af foreningens vinduer til trods for udfordringer i renoveringsprocessen været det hele værd: „Vi er meget tilfredse med resultatet.Vi har fået meget bedre vinduer, som både er støjdæmpende, isolerende og nemme at vedligeholde. Det giver den enkelte andelshaver en billigere varmeregning.“

Morten Lohse, bestyrelsesmedlem i AB Damsøhusene

Derudover har de nye vinduer også givet andelsboligforeningen et bedre energimærke, hvor foreningens ejendomme er steget fra energiklasse D til C. Hos AB Damsøhusene har de nye vinduer altså været en god investering, og foreningen er glade for resultatet.

Andelsportal.dk

13

TEMA: Prioriteringer

Nye altaner

hos AB Rigensgade 28 mfl.

Hos AB Rigensgade 28 mfl. kan flere andelshavere nyde sensommersolen på deres nye altaner. Ideen om altaner startede med at spire i den kun tolv år gamle andelsboligforening for et par år siden. Der var styr på kommende renoveringer, og derfor valgte flere andelshavere at takke ja til altandrømmen, som var en selvfinansieret forbedring for den enkelte andelshaver og derved foreningens økonomi uvedkommende. Men at få altaner var dog lettere sagt end gjort. Det endte nemlig med at tage godt to og et halvt år, før andelshaverne kunne nyde morgenkaffen i den friske luft. Her fortæller AB Rigensgade 28 mfl. deres altanhistorie.

Det var tid til overskudsrenoveringer Da ejendommen i AB Rigensgade 28 mfl. i 2014 stort set var blevet gennemrenoveret, var der overskud hos bestyrelsen til at prioritere denne særskilte forbedring.

›› Foreningen AB Rigensgade 28 mfl. blev stiftet i 2005

„Vi snakkede om altaner i sommeren 2014.

Ejendommen var stort set blevet gennemrenoveret, og derfor kunne den enkelte andelshaver nu prioritere individuelle overskudsrenoveringer, så som at etablere altan og fransk altan,“ fortæller formanden Annette Enevoldsen, som også var med til at stifte andelsboligforeningen tilbage i 2005.

›› Lejlighederne er cirka 80-100 kvadratmeter

Snakken faldt straks på altaner, som flere af andelshaverne gerne ville poste penge i. Et projekt, som den handlekraftige formand hurtigt fik igangsat:

›› Altanprojektet var selvfinansieret.

5 andelshavere fik lavet altaner i gården, og 6 andelshavere fik etableret franske altaner

„Jeg indhentede meget hurtigt en forhåndsgodkendelse hos kommunen og tog kontakt til altanfirmaet Altan.dk, som kom med tilbud og udregninger på projektet. De fortalte os om

›› Foreningen er beliggende i København K ›› Der er 18 andelshavere i foreningen

14

Andelsportal.dk

processen og fremsendte os et tilbud, som vi kunne udarbejde et budget ud fra. Herefter blev der indkaldt til en generalforsamling, hvor foreningens medlemmer vedtog, at der måtte etableres altaner og franske altaner. Så udarbejdede bestyrelsen indmeldelsesblanketter til de interesserede andelshavere. Den enkelte andelshaver deponerede penge svarende til det fulde beløb på den kommende altan. Det gjorde de på en dertil oprettet bankkonto i foreningen, da der hæftes solidarisk,“ forklarer Annette Enevoldsen om projektforløbets opstartsfase.

Da kommunen satte bremserne i Altanprojektet kørte fra dag ét i overhalingsbanen hos AB Rigensgade 28 mfl., men efter et par måneder satte kommunen bremserne i.

Etablering af de franske altaner

Fortsættes »

EJENDOM BYGGET FØR 70’ERNE?

SÅ ER DET MÅSKE PÅ TIDE AT GENNEMGÅ FALDSTAMMERNE UNDGÅ: VANDSKADER OG HØJE OMKOSTNINGER

- I VORES VERDEN FUNGERER ALLE AFLØB - KONTAKT OS FOR RØRRENOVERING I DAG Proline Group Tlf. 6361 8545 info@proline-group.dk www.proline-group.com

TEMA: Prioriteringer

i stilstand på en konto i langt over to år, havde formanden ikke regnet med.

Råd: Hav et godt altanfirma i ryggen De seks franske altaner og de fem almindelige altaner, der pryder AB Rigensgades facader, vidner om, at altanprojektet endte godt. Foreningen fik nemlig til sidst en godkendelse på projektet – og herfra gik det stærkt. „Da vi endelig fik godkendelsen fra kommunen, efter vi havde taget kontakt til et medlem af Teknik- og Miljøudvalget, Niels E. Bjerrum, der i den grad tog os alvorligt og fulgte op på vores byggetilladelse, tog det ikke lang tid, før vi kom i gang, og altanfirmaet gav os vores drømmealtaner,“ fortæller en tilfreds Annette Enevoldsen, og understreger, hvor vigtigt det er at have et godt altanfirma i ryggen: „Altan.dk kunne bidrage positivt til den snørklede proces med kommunen.Vi havde en god dialog med dem undervejs, og de kunne hjælpe os med ‘hvad gør vi nu og hvad venter vi på’-spørgsmålene. De sendte også løbende relevante informationer til kommunen på foreningens sag.“ Man får ikke bare altaner over natten Erfaringen står klar, når formanden tænker tilbage på hele altan-affæren i andelsboligforeningen.

„Vi var sådan set helt klar.Vi havde fundet det rette altanfirma, som var klar til at gå i gang, og vi havde sat penge på en konto til projektet,“ siger Annette Enevoldsen og fortsætter: „Men så stødte vi ind i en del kommunale uenigheder. Først fik vi besked på, at vi både kunne få franske altaner stort set, hvor vi ønskede dem og almindelige altaner mod gården i vores forening, men så trak kommunen det tilbage igen. Efter meget kommunikation frem og tilbage fik vi så at vide, at vi måske ingen altaner kunne få overhovedet.“ En melding som skulle vise sig at ende ud i et to og et halvt års langt forløb, hvor foreningen lå i forhandling med kommunen. AB Rigensgade 28 mfl. er beliggende i det indre København, og derfor gælder der mange regler i forhold til altaner.

Men at andelshaverne skulle have penge stående

16

Andelsportal.dk

„Det tager et par år at få en altan, fra man starter med at snakke om det. Derfor skal man som forening væbne sig med tålmodighed. Det tager tid, også selvom man ligesom os er hurtige til at eksekvere,“ erfarer Anette Enevoldsen og tilføjer: „Det er svært at gennemskue, hvad man kan og hvad man ikke kan, når det gælder altaner. Derfor vil jeg råde andre andelsboligforeninger til at have en byggesagkyndig inde over projektet og eventuelt foreningens administrator til papirarbejdet og reglerne. Det behøver ikke være et stort og fint ingeniørfirma, det kan såmænd være en administrator, hvis denne har en byggeteknisk afdeling eller et mindre firma, der har en teknisk afdeling,“ slutter formanden Annette Enevoldsen.

Altandrømmene endte med at gå i opfyldelse hos AB Rigensgade 28 mfl., hvor flere andelshavere nu kan nyde deres morgenkaffe eller solstrålerne på altanen. Altangoder, som i sidste ende har været hele besværet værd.

Frasælg tørreloftet og få råd til renovering En renovering af tag, facader og vinduer i en etageejendom er en bekostelig affære, som belaster andelsboligforeningens økonomi.

Ved at frasælge tørreloftet med henblik på at indrette nye lejligheder, kan udgifterne dertil helt eller delvist spares.

Andelsboligforeningen Trekanten i København færdiggjorde i 2017 deres renovering af tørreloftet. Læs om projektet og se flere billeder på velux.dk/tagbolig.

Du er også velkommen til at kontakte VELUX Danmarks projektafdeling på tlf. 45 16 45 16 for gratis sparring om jeres projekt, dagslysrådgivning og inspiration fra lignende initiativer.

Har I også et tørreloft, der kan bruges bedre?

Fra gammelt tørreloft til lækker lys bolig

TEMA: Prioriteringer

Renovering af opgang I AB Holsteinsgade 36-38 AB Holsteinsgade ›› AB Holsteinsgade 36-38 er stiftet i 1974 ›› Beliggende på Østerbro i København ›› Foreningen består af 12 andelsboliger fordelt på to opgange ›› Renoveringer for 18 millioner kroner på 9 år ›› Renoveringen af foreningens trappeopgang og de nye døre kostede 260.000 kroner samlet ›› ››

AB Holsteinsgade på Østerbro i København fik sidste sommer renoveret foreningens trappeopgang.

I samme ombæring fik de udskiftet hoveddørene.

Vi har spurgt tovholder på projektet Uffe Sveistrup om, hvordan det gik, da de fik renoveret trappeopgangen.

Vedligeholdelsesplan

Bygningsundersøgelser og analyser

Danmarks største leverandør af energimærke

Vi vil være din foretrukne bygningsrådgiver OBH-Gruppen har leveret ingeniørrådgivning til andelsboliger siden 1965.

Bredden af fagkompetencer og specialer, som vi i OBH-Gruppen spænder over, gør os til en attraktiv samarbejdspartner og leverandør af ingeniørrådgivning.

www.obh-gruppen.dk

Mere end 50 års erfaring som rådgivende ingeniører

Ring i dag:

76 78 47 31

eller skriv til: kontakt@obh-gruppen.dk

og få et tilbud

Set i bakspejlet Resultatet er de glade for i AB Holsteinsgade – dog er der en lille anke: „Der er nogle fugninger, der ikke er lavet godt nok, og hoveddøren er lidt skæv.“ AB Holsteinsgade har derfor nu (et år efter) kontaktet firmaet, der udførte arbejdet, for at få dem til at udbedre fejl og mangler, som de er blevet opmærksomme på efterfølgende.

Rådet til andre foreninger, der skal renovere, er derfor også at være omhyggelig, når man vælger det firma, der skal udføre arbejdet: „Hvis vi skulle beslutte om, så tror jeg faktisk, at vi havde taget et af de tilbud, der var lidt dyrere. Det er min fornemmelse, at deres løsning havde været bedre.“ Han tilføjer:

Sidste sommer fik AB Holsteinsgade renoveret deres trappeopgange og udskiftet hoveddørene. „Vi gik i gang, fordi opgangen var slidt og kedelig at se på. Dørene var også i rimelig dårlig stand – de var meget tynde, og håndtag faldt af,“ fortæller Uffe Sveistrup, som var tovholder for andelsboligforeningen under projektet.

Uffe Sveistrup sidder i bestyrelsen i AB Holsteinsgade 36-38. Han stod også for at indhente tilbud på renoveringen, da det var besluttet, at projektet skulle igangsættes. Han indsendte opgaven til Andelsportal.dk, hvorfra han fik tre tilbud på renoveringen fra tre udvalgte firmaer.

„Ellers vil jeg anbefale foreninger at indhente referencer på de firmaer, som afgiver tilbud på projektet.

Måske har håndværkerne udført et lignende stykke arbejde før?“ På trods af fejl efter, at projektet er afsluttet, har AB Holsteinsgade 36-38 stadig masser af mod på at renovere deres forening. Næste projekt er udskiftning af døre i foreningens anden opgang, og så er der en mur i kælderen, der skal mures op.

„Efter vi havde indhentet tilbud, valgte vi dem med den billigste pris,“ siger han.

Prioritering og finansiering Da AB Holsteinsgade skulle vælge hvilken renovering, de ønskede at prioritere, benyttede de sig af en prioriteringsliste over opgaver, som de har lavet i andelsboligforeningen. „Trappeopgangen har været på vores vedligeholdelsesliste de sidste to år. Derfor besluttede vi i bestyrelsen, at nu var tiden kommet til at igangsætte renoveringen af trappeopgangen,“ siger Uffe Sveistrup. Pengene havde de på en post i budgettet, som de kalder ‘vedligeholdelse og renovering’.

Istandsættelsen gik i gang sommeren 2016 og varede en måneds tid. Selve renoveringen husker Uffe Sveistrup som gnidningsfri: „Det gik rimelig let. Der var lige en dag, hvor låsene sad lidt løst, men der var ikke nogle større problemer – og byggerod var vi heller ikke generet af.“

Andelsportal.dk

19

i

Nyt fra andelsboligmarkedet

Andelshavere sælger boligen selv – og huslejesager er et problem i solgte konkursforeninger

Nyt fra et boligmarked, hvor et udvalg, der skal se andelsboligmarkedet efter i sømmene, er nedsat. Samtidigt er der store udsving på andelsboligpriserne, og en andelsboligforening er netop frivilligt opløst efter opkøb af en investor.

Andelshavere dropper mægler og sælger boligen selv Det er ikke længere ejendomsmæglernes ‘til salg skilte’, der pryder vinduerne i landets andelsboliger – flere og flere andelshavere vælger nemlig at sælge boligen selv. Og den stigende efterspørgsel på andelsboliger, særligt i hovedstaden, gør det nemmere at finde en køber uden hjælp fra en ejendomsmægler.

Nye tal fra Boligsiden.dk viser, at der i første halvår af 2017 er blevet solgt andelsboliger for 1,1 milliard kroner af ejendomsmæglere, hvilket er en halvering sammenlignet med tallene fra 2014. En dynamik, som er velkendt på andelsboligmarkedet, når andelsboligerne er i høj kurs. Kommunikationschef Jan Nordmann fra EDC påpeger dog, at ejendomsmæglerne stadig spiller en rolle i sager, hvor andelsprisen er høj, ved nybyggeri, og i tilfælde, hvor boligens beliggenhed er langt fra hovedstaden.

Svenske investorer køber to konkursramte andelsboligforeninger Nykredit har i løbet af juni solgt to konkursramte andelsboligforeninger til svenske investorer, begge med overtagelse den 1. september. En af de solgte ejendomme er Danmarks forhenværende største andelsboligforening, Hostrups Have på Frederiksberg, som blev solgt for 1,7 milliarder kroner til det svenske boligselskab Heimstaden. Ugen efter solgte Nykredit en anden underskudsforretning; nemlig Duegården,

som også er beliggende på Frederiksberg, til et andet svensk ejendomsselskab. Ejendomsselskabet ved navn Akelius Residental Property AB-koncern købte Duegården for 482 millioner kroner. Sammenlagt gik Nykredit ud med et tab på omkring 450 millioner kroner. Med overdragelsen fik de daværende andelshavere en ny status som lejere.

Huslejesager indbringes for huslejenævnet Salget af Hostrups Have har nu fået konsekvenser på huslejekontoen for de tidligere andelshavere. De næsten 770 lejere skal nemlig i september betale et stort beløb til den nye svenske ejer. Opkrævningen lyder på knap 40.000 kroner, hvilket dækker over tre måneders forudbetalt husleje og depositum. Sagen er nu indbragt for Frederiksberg Kommunes huslejenævn, og opkrævningen er sat i bero, indtil huslejenævnet har truffet afgørelse.

I en lignende sag, omhandlende AB Klostergården, har Københavns Huslejenævn tidligere i år truffet en afgørelse. Her nægtede fire andelshavere at gå med til de nye ejeres huslejekrav og ankede sagen i huslejenævnet. Andelshaverne betalte stadig det, som udlejeren forlangte, men nægtede at skrive under på en lejekontrakt. Ifølge foreningen AB i krise endte sagen godt for de fire andelshavere, da huslejenævnets afgørelse indebar et fald i huslejen fra cirka 775 kroner per kvadratmeter årligt til 460 kroner.

På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen på andelsboligmarkedet »

20

Andelsportal.dk

Jeres personlige servicetømrer med over 60 års erfaring sammenlagt.

Vi sikrer jer en kvalitetsløsning efter jeres ønsker og behov - uanset størrelsen af jeres opgave.

Få en fast vedligeholdelsesaftale på: Vindues- og dørudskiftninger Gipsarbejde Gulve Reparationer Renovering af skure +45 20512183 tboch@mail.stofanet.dk Rundhøj Alle 78, 2. tv., 8270 Højbjerg

AT Murerfirma ApS - kun det bedste er godt nok

Hvis jeres andelsboligforening søger en erfaren murer, som laver løsninger, der holder – så er AT Murerfirma det rigtige valg!

Vi har erfaring med både større og mindre projekter – derfor har AT Murerfirma kompetencerne til at varetage og rådgive om selv de mest komplekse byggeopgaver.

Vi er eksperter indenfor disse områder: Badeværelsesrenovering Betonarbejde Facaderenovering Flise- og fugningsarbejde Pudsning og muring Tilbygninger

Kontakt os på 26 59 46 87 for et godt råd og et uforpligtende tilbud!

AT Murerfirma Tlf: Dannevirkegade 12, st. th. Mail: CVR: 1763 København V Web:

ømrer- og Snedkerfirmaet Christiansen & Søn ApS

26 59 46 87 info@at-murerfirma.dk 35665498 www.at-murerfirma.dk

Anlægsgartner med faglig stolthed at-murerfirma-kvartside.indd 1 20/02/2017 11.56

christiansen-søn-kvartside.indd 1

Nyanlæg af haver

Flisebelægning

Beplantning

Anlæg af parker

Vedligeholdelse

Saltning og snerydning

18/08/2017 09.

Tlf.: Email: Web: By: CVR:

bykærs-halvside.indd 1

47 52 98 47 info@bykaers.dk www.bykaers.dk 4050 Skibby 27514073

18/08/2017 13.26

Wantzin Ejendomsadvokater er et specialiseret advokatkontor inden for andelsboligret og daglig administration af andelsboligforeninger. Vi har advokatbistand og ordentlig ejendomsadministration samlet under ét tag. Tryghed for andelshaverne er vigtigt i dagligdagen. Derfor kræver det, at rådgivningen også i ejendomsadministrationen er ordentlig og til tiden. Disse er kodeord i vores arbejde med klienterne.

Wantzin Ejendomsadvokater rådgiver også selvadministrerende foreninger, andelshavere - både nuværende og potentielle samt underviser bl.a. på kurser hos Andelsboligforeningens Fælles Repræsentation (ABF).

Vi tilbyder en lang række ydelser og kan blandt andet hjælpe jeres forening med: • • • • •

Ejendomsadministration Byggesagsadministration Andelsboligforeningsret Stiftelse af andelsboligforeninger Rådgivning i forbindelse med køb af andel

Og meget mere.

”

Vi er et moderne advokatkontor med ejendomsadministration.

Høj juridisk rådgivning, svar til tiden og ordentlig IT, som gør det nemt for andelsboligforeningernes bestyrelser og andelshaverne at kunne se deres dokumenter og bilag ét sted.

Wantzin Ejendomsadvokater Adelgade 15, 5. sal 1304 København K Tlf: 33 13 11 35 Mail: info@wzn.dk Web: www.wzn.dk

Den Digitale Generalforsamling gør de demokratiske beslutningsprocesser i foreningen nemmere for både bestyrelsen og andelshaverne.

DATEA gør generalforsamlingen digital I kender det måske: Generalforsamlingen er gået i gang, men det står hurtigt klart, at der ikke er nok fremmødte til at stemme vedtægtsændringerne igennem. Det manglende fremmøde er ikke kun en udfordring i jeres forening.

DATEA oplever, at færre andelshavere har tid til at engagere sig i andelsboligforeningens liv og i de demokratiske beslutningsprocesser. Det gør det svært at træffe de nødvendige beslutninger og dermed sikre en ordentlig drift og udvikling i foreningen.

Uafhængig af tid og sted Med Den Digitale Generalforsamling bliver andelshaverne løsrevet fra kravet om at være et bestemt sted på et bestemt tidspunkt, når der er generalforsamling. Man kan stemme online eller via vores app, og på den måde være to steder på samme tid.

”Håbet er, at det kan få flere til at stemme. Samtidig gør vi det også muligt for bestyrelsen at forberede sig til generalforsamlingen uden at mødes fysisk. Det vil forhåbentlig være medvirkende til, at flere engagerer sig i bestyrelsesarbejdet”, siger Anette Dyhl, afdelingsdirektør for foreningsejendomme i DATEA. Brugervenligt og intuitivt I mange foreninger bor ældre mennesker, som hverken ejer en computer eller smartphone.

Mange er også glade for den ”klassiske” generalforsamling. ”Det er helt afgørende for os, at Den Digitale Generalforsamling er brugervenlig, enkel og intuitiv, så alle kan være med, ligesom det også er muligt at lade sig repræsentere ved fuldmagt, hvis man ikke selv er digitalt indstillet. Jeg ved, at det langtfra er alle foreninger, der ønsker at være fuldt digitale, og jeg forventer således også, at nogen fortsat vil afholde fysiske generalforsamlinger. Jeg vil dog opfordre foreningerne til at være åbne og eventuelt give det en chance.” siger Anette Dyhl.

Vil du vide mere om Den Digitale Generalforsamling?

Kontakt Jacob Linvald – telefon 45 26 05 02 eller JAL@datea.dk I DATEA leverer vi skræddersyede løsninger til andels- og ejerforeninger samt ejere af investeringsejendomme. Vi er kendte for at være professionelle, empatiske og værdiskabende, hvilket sikrer løsninger, der understøtter vore kunders forretning.

Læs meget mere på datea.dk 24

Andelsportal.dk

Brevkassen I brevkassen på Andelsportal.dk modtager vi en bred vifte af spørgsmål fra andelshavere og andelsboligforeninger. Se et udpluk af spørgsmål og ekspertsvar her.

110.000 kroner under bordet for andel. Hvad gør vi?

Garanti for lån

Hej

Vi skal have lavet nye vedtægter og i de gamle står der et afsnit om garanti for lån: „Erhververen kan forlange, at foreningen over for et pengeinstitut giver garanti for lån til delvis finansiering af overdragelsessummen efter reglerne i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber“. Skal dette afsnit være med? Og i så fald hvilken § står det under i andelsboligloven?

Hej brevkasse

Jeg skriver, da min datter og svigersøn er i gang med at købe en andel. Det var dem, der fik lov til at købe andelslejligheden, da de bød højst på et ‘IKEA’-bord (DKK 110.000). De har ikke lyst til at betale de 110.000 for bordet. Papirer vedr. andelen skal klares online, så der ikke blandes andre fra andelsforeningen ind i købet, andet end at de selvfølgelig også skal underskrive elektronisk. Jeg (som den bekymrede mor, jeg er) kan blive bange for, at de bliver taget ved næsen. Og har selvfølgelig frarådet, at de betaler de ekstra penge, som sælger ønsker, før handlen er HELT på plads – eller fortælle sælger, at hun ikke får sine ‘under-bordet-penge’, når handlen endelig er på plads. Men kan sælger fortryde salget? De har fået lovning på at få nøglerne til lejligheden på lørdag (den 6. maj 2017) og overtagelse den 15. maj 2017.

Hilsen Maiken Svar: Kære Maiken Indtil den 1/2-2005 kunne man som andelshaver få stillet en garanti for lån til delvis finansiering af overdragelsessummen. Dette blev ændret i forbindelse med at reglerne om pant og udlæg blev indført pr. 1/2-2005. I den forbindelse ændrede i formentlig jeres vedtægter, så de var i overensstemmelse med lovgivningen. Da jeres forening formentlig har haft stillet en eller flere garantier inden 1/2-2005, har det været nødvendigt fortsat at have en bestemmelse i vedtægten omkring de garantier, som var stillet. Er der ikke forpligtigelser overfor nogle af andelshaverne mere, da behøver I ikke længere at have nogen bestemmelse i jeres vedtægter om garantier.

Svar: Hej Det er strafbart at forlange penge under bordet. At betinge salg til en bestemt køber af, at vedkommende samtidig giver 110.000 kr. for et Ikea-bord, er i den sammenhæng overpris i strid med andelsboligforeningslovens § 5 og dermed strafbart efter samme lovs § 15 stk. 3, hvori strafferammen er anført til ”..bøde eller fængsel i indtil 4 måneder..”

Samtidig er regelsættet skruet sådan sammen, at køberne har krav på at få overprisen tilbagebetalt af sælger. Retssag om tilbagebetaling af overprisen skal anlægges inden 6 måneder efter man vidste eller burde vide, at der er erlagt overpris, ellers fortabes kravet. Udfordringen består som regel i at bevise, at der er lagt penge under bordet. Kontakt mig gerne for drøftelse af din datter og svigersøns muligheder.

Venlig hilsen Nicholas Wantzin

Fortsættes »

Med venlig hilsen Erik Matthiesen Advokat (H)

Spørgsmål til Andelsportal.dk’s brevkasse bliver besvaret af vores ekspertpanel, som har kompetencer inden for blandt andet jura, ejendomsvurdering og administration.

Ekspertpanelet kan desværre ikke nå at svare på alle henvendelser, men det er muligt at søge i tidligere svar i arkivet på www.andelsportal.dk/brevkasse/

Andelsportal.dk

25

Brevkassen fortsat Skal loppemarked sidestilles med erhverv?

Arvingers stemmeret i andelsboligforening

Hej brevkasse

Hej

Kan jeg få hjælp til et svar herinde? Vi er flere i vores forening, der gerne vil afholde et loppemarked på foreningens grund.Vi har fået afslag fra en uenig bestyrelse med den begrundelse, at der ikke må drives erhverv fra foreningen. Der må da slet ikke opslås skilte for at gøre opmærksom på tidspunktet for det evt. loppemarked, da det så er offentlig, og det må man da slet ikke.

Kan et loppemarked sidestilles med det at drive erhverv fra boligen? Hvad mener I? På forhånd tak for hjælpen.

Hilsen Ulla Svar: Hej Ulla Et helt almindeligt loppemarked, hvor man sælger ud af brugt indbo tøj m.v., er ikke erhvervsmæssig drift. Kun hvis I begynder at leje stadepladser ud til professionelle kræmmere, eller hvis andelshavere erhvervsmæssigt begynder at sælge effekter, som er indkøbt med videresalg for øje, vil der være tale om erhvervsmæssig anvendelse.

Jeg er derfor ikke enig i bestyrelsens begrundelse. Når dette er sagt, er det samtidig min vurdering, at bestyrelsen ikke er forpligtet til at acceptere et loppemarked, da der er tale om råden over fællesarealer, som kræver foreningens tilladelse.

En andelshaver er død og arvingerne ønsker ikke at overtage boligen. Den er lige udbudt til salg. Har disse arvinger stemmeret på generalforsamlingen?

Venlig hilsen Annie Svar: Kære Annie Tak for henvendelsen. Dødsboet indtræder i afdødes rettigheder og vil derfor i udgangspunktet også kunne stemme på generalforsamlingen. Dødsboet repræsenteres i den sammenhæng ved privat skifte af en advokat, der møder i henhold til fuldmagt fra arvingerne. Er der tale om bobestyrer-bo vil dødsboet være repræsenteret ved en af skifteretten udpeget bobestyrer.Vedtægterne indeholder sædvanligvis regler for hvornår og hvordan afhændelse skal ske i forbindelse med dødsfald.

Jeg håber ovennævnte besvarer din henvendelse, i modsat fald er du velkommen til at kontakte mig.

Med venlig hilsen Erik Matthiesen Advokat (H)

Med venlig hilsen Erik Matthiesen Advokat (H)

Hvad dækker andelsboligforeningens forsikring?

Hej Jeg bor i en andelsforening med 34 boliger af forskellig størrelse. Boligerne er nu over 25 år gamle. Kunne godt tænke mig at vide, hvordan man typisk forsikrer sig?

Altså hvordan forholdet er mellem forening og andelshaver? Hører, at der kan være forsikringsselskaber, der kun dækker procentvis. Gode idéer, så vi kan føle os sikre både som privat og som andelshaver?

Med venlig hilsen Olle Svar: Hej, Mit kendskab til andelsboliger er sket igennem en lang årrække, og jeg har aldrig hørt om, at den selvstændige andelshaver skal lave individuel forsikring (bygning).

Alka laver mange andels/ejerforeninger, og det er altid foreningen, der står for dette – det er bestyrelsen, som er valgt er øverste myndighed, som har den endelige beslutning. Forsikringen tegnes normalt på fuld og nyværdi – og kunden skal ikke stilles ringere end før 26

Andelsportal.dk

skaden.Forsikringen kan tegnes med selvrisiko og størrelsen hænger sammen med besparelsen i præmiekroner. Der er dog afskrivning fx, når nyværdien er nedsat med mere end 30%, hvilket er en stor del og sjældent forekommer. – Man skal dog være opmærksom på, at der er afskrivning på rørskader og der er flere forskellige versioner alt afhængigt af, hvilket selskab andelsboligforeningen er forsikret i. En normal dækning for en Andelsbolig kan være: Brand inkl. Kortslutning, anden Bygningsbeskadigelse (storm-vandskader-indbrud etc.), svampe- og insektskader, udvidet rørskade, glas og sanitet. Forsikringen kan udvides med en del andre dækninger. Håber at det kan besvare spørgsmålet – ellers er du og din andelsboligforening altid velkomne til at kontakte mig.

Venlig hilsen Henrik Uhrskov Erhvervskonsulent hos Alka

Har I brug for et erfarent og kvalitetsbevidst malerfirma til jeres andelsboligforening?

- Så er Malerfirmet E. Brocks A/S det rette valg

Hos Malerfirmaet E. Brocks tager vi os af alt fra facaderenovering til flyttelejligheder. Vi hjælper også gerne med en gennemgribende renovering af trappeopgangen og kan stå for alt fra maling af opgang, gelændre og døre til ny belægning på trapper og trappeafsatser.

Vi har over 25 års erfaring i malerbranchen og varetager både udendørs og indendørs maleropgaver.

Malerfirmaet E. Brocks er altid garant for en god pris med løsninger af højeste kvalitet, der udføres til tiden.

Malerfirmaet E. Brocks A/S har blandt andet udført opgaver for: • • • • • •

Københavns Kommune Ishøj Kommune AAB boligselskab Lejerbo KAB Københavns Lufthavn

Malerfirmaet E. Brocks A/S

Telefon: Email:

4354 9080 malerfirmaet@ebrocks.dk

Adresse: Bredekærsvænge 212 2635 Ishøj CVR:

34470677

13 nye anbefalinger til ansvarlig drift af andelsboligforeninger Andelsboligforeninger skal afdrage på deres gæld – og det skal være slut med en lav husleje for andelshavere i konkurstruede foreninger. Sådan lyder nogle af de centrale anbefalinger, som erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) vil tage udgangspunkt i for at komme andelssektorens konkurser til livs. De 13 anbefalinger skal sikre ansvarlig drift af andelsboligsektoren. Få overblikket over dem her.

T

idligere på året nedsatte erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) den arbejdsgruppe, som har fremlagt 13 nye anbefalinger til en bedre og mere ansvarlig drift af andelsboligforeningerne.

Anbefalingerne kommer i kølvandet på økonomiske problemer i flere af landets andelsboligforeninger. De 13 anbefalinger indbefatter løsninger til stiftelsessituationer, finansiering, den daglige drift af andelsboligforeningen og vilkår i tilfælde af opløsning af en andelsboligforening.

Arbejdsgruppen består af Andelsboligforeningers Fællesrepræsentaion(ABF), FinansDanmark og Erhvervsministeriet.Vi har ridset de 13 anbefalinger op og samlet reaktionerne.

Anbefalinger til stiftelsessituationer

Arbejdsgruppens tredje anbefaling er, at ministeren udsteder en vejledning i andelsboligloven om, hvordan andelsboligforeninger udarbejder en god vedligeholdelsesplan.

1.

Den første anbefaling fra arbejdsgruppen er en ændring i andelsboligloven. Alle nystiftede andelsboligforeninger skal udarbejde en vedligeholdelsesplan.

Hvorfor? En vedligeholdelsesplan er med til at give et overblik over andelsboligforeningens fremtidige økonomiske situation. Samtidig vil det give potentielle andelskøbere et overblik over, hvad deres boligydelse går til.

28

3.

Andelsportal.dk

2.

Hvorfor? En vejledning skal, ifølge arbejdsgruppen, give en oversigt over, hvilke punkter man som andelsboligforening som minimum bør tage stilling til.

Arbejdsgruppens anden anbefaling lyder på et lovkrav om en vedligeholdelsesplan, som skal opdateres løbende og minimum hvert femte år, samt at vedligeholdelsesplanen ved revision rækker minimum 15 år frem.

Hvorfor? Ved at indføre krav om en ajourført og opdateret vedligeholdelsesplan sikres det, at andelsboligforeningerne og deres bestyrelser tager stilling til vedligeholdelse af foreningens ejendom.

4.

5.

Hvorfor? De fleste afdragsfrie realkreditlån udløber efter 10 år. Denne anbefaling skal derfor sikre, at andelsboligforeninger bliver stiftet på et sundt, fornuftigt og levedygtigt grundlag.

Hvorfor? Model-budgettet skal fungere som en hjælpende hånd ved stiftelse af en andelsboligforening.

Arbejdsgruppen anbefaler, at der udarbejdes en vejledning og et model-budget til brug ved stiftelse af andelsboligforeninger. En lignende model blev skitseret om årsregnskaber i andelsboligforeninger af Erhvervsstyrelsen for et par år siden.

Den fjerde anbefaling omhandler stiftelsesbudgettet. Det skal dække en periode på 15 år i stedet for de nuværende 10 år.

6.

Anbefalinger vedrorende finansiering af andelsboligforeninger

Arbejdsgruppen anbefaler, at der i andelsboligloven indføres særlige regler omkring andelsboligforeningernes lånemuligheder ved stiftelse. For eksempel med inspiration i afrapporteringsmodellen (40-40).

Hvorfor? 40-40 modellen begrænser afdragsfriheden til de første 40 procent af foreningens lån, således at realkreditbelåningen mellem 40 og 80 procent skal afdrages.

8.

Den ottende anbefaling lyder på et udbetalingskrav, som fastsættes ved køb af en andelsbolig. Denne anbefaling skal indgå i god-skik-bekendtgørelsen for boligkredit.

Hvorfor? Formålet med dette er at afprøve købers robusthed og evne til at spare op. Dermed sikrer man, at køber ikke sætter sig for dyrt og pludselig ikke kan betale sin boligydelse.

7.

Det anbefales, at der i andelsboligloven fastsættes et udbetalingskrav på mindst 5 procent af købesummen ved stiftelsen af en andelsboligforening.

Hvorfor? I dag er der intet lovkrav om egenfinansiering, når andelshavere går sammen om at stifte en andelsboligforening. Arbejdsgruppen mener, at et krav om egenfinansiering vil bidrage til et godt økonomisk fundament for foreningen, og at det viser et sundt engagement fra stifternes side.

9.

Arbejdsgruppen anbefaler, at ministeren fastsætter klarere regler om valuarvurderinger i andelsboligloven.

Hvorfor? Flere andelsboligforeninger har haft misvisende valuarvurderinger, da reglerne og juraen om valuarvurderinger har givet for stort et spillerum.

10.

Arbejdsgruppen anbefaler, at andelsboligloven opdateres, så den er retvisende i forhold til de uddannelseskrav, der gør sig gældende i forbindelse med foretagelsen af valuarvurderinger af en andelsboligforening.

Hvorfor? Kravene til valuarer er blevet nedgraderet.Valuaren skal nu kun have kendskab til udlejningsejendomme og ikke nødvendigvis hele ejerboligmarkedet.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

29

Anbefalinger til driften af en andelsboligforening

11.

12.

Hvorfor? Det er vurderet, at en ny lovbestemmelse kan gavne nye og nuværende bestyrelser, da den skal medføre flere frivillige andelshaveres lyst til at deltage i bestyrelsesarbejdet. Samtidigt skal lovbestemmelsen danne et klart blik over, hvad det vil sige at sidde i bestyrelsen.

Hvorfor? I nogle andelsboligforeninger har der været tale om såkaldte ‘misbrugstilfælde’, og det skal den nye generalklausul forsøge at eliminere.

Arbejdsgruppen anbefaler, at der indføres en ny lovbestemmelse af bestyrelsens opgaver og ansvar.

Anbefaling ved oplosning af andelsboligforening

13.

Den sidste og mest i øjenfaldende anbefaling er, at andelsboliglovens paragraf 4 ønskes ændret, så det fremstår klart, hvilke vilkår der er gældende i tilfælde af en andelsboligforenings opløsning. Hvis ejendommen går fra andel til lejer anbefales det, at huslejen fastsættes ud fra et 3-5 årigt gennemsnit af boligafgiften.

Hvorfor? Der er i den nuværende paragraf 4 stadig anledning til usikkerhed omkring brugsforholdet mellem udlejer og den tidligere andelshaver. Arbejdsgruppen mener, at det er vigtigt, at der ikke hersker nogen tvivl omkring retstilstanden, og derfor foreslår man en ændring.

Forkert diagnose medfører forkert behandling Vi har været i dialog med Niels Bjørnstrup, formand for AB i Krise, som før har stillet sig uforstående overfor sammensætningen af arbejdsgruppen og dens formål. „Præmissen er forkert. Arbejdsgruppen undersøger den uansvarlige drift i andelsboligforeninger, selvom der ikke har været nogen uansvarlig drift i andelsboligforeningerne,“ lyder det uforstående fra Niels Bjørnstrup, som mener, at erhvervsministeren ikke har set på de parametre, der ligger til grundlag for foreningernes omstændigheder. Ifølge Niels Bjørnstrup, handler det om uansvarlige finansieringsplaner

30

Andelsportal.dk

Den tolvte anbefaling lyder på en generalklausul, som skal sikre, at generalforsamlingen ikke må træffe beslutninger, som gavner visse andelshavere på andre andelshaveres bekostning.

fra bankernes side. Men indgangsvinklen undrer ikke Niels Bjørnstrup. „Intet sted i rapporten står det skrevet, at banker og realkreditinstitutter kan være en del af årsagen til andelsboligforeningernes problemer. Men det er selvsagt, når man ser på, at arbejdsgruppen er sammensat af repræsentanter fra Erhvervsministeriet, FinansDanmark og ABF, hvis formand sidder i repræsentantskabet for Nykredit og på intet tidspunkt har været kritisk overfor Nykredit. Det er en uheldig interesseblanding, som vi nu ser resultatet af.“ Niels Bjørnstrup og AB i Krise savner en arbejdsgruppe, som ønsker at forstå helheden i problematikken i stedet for at tilgodese bankerne. Ifølge Niels Bjørnstrup er diagnosen forkert, og derfor bliver andelsboligforeningerne behandlet forkert. „Ingen andelsboligforeninger har efterspurgt de såkaldte swap- eller lokkelån. Og nu skal andelshaverne så betale prisen for bankerne og kreditinstitutters forsøg på at maksimere deres indtjening,“ afslutter Niels Bjørnstrup.

Anbefalingerne modtager også positiv respons Ikke alle parter er utilfredse med de nye anbefalinger.

ABF-direktør Jan Hansen udtrykker stor tilfredshed med anbefalingerne. „Jeg synes det er meget tilfredsstillende, at arbejdsgruppen nu foreslår en øvre grænse for afdragsfrie lån, når en andelsboligforening skal stiftes,“ udtaler Jan Hansen.

ABF er overbeviste om, at resultatet vil skabe mere økonomisk robuste andelsboligforeninger, når der fremadrettet stiftes nye foreninger.

AL

&

HOLM malerfirma ApS

første skridt på vejen til et godt malerarbejde!

Keldsøvej 24 • 2100 København Ø • Tlf.: 44 84 99 44 Garanti for veludført malerarbejde info@alogholmmalerfirma.dk • www.alogholmmalerfirma.dk

Malerfirmaet E4

- Når kvalitet er et krav

Søger jeres andelsboligforening et professionelt og kvalitetsbevidst malerfirma?

AL og Holm Malerfirma er en dynamisk og professionel virksomhed, der løser maleropgaver inden for kernekompetencerne renovering og vedligeholdelse.

Så er E4 det rette malerfirma til opgaven!

Hos Malerfirmaet E4 har vi stor erfaring med alle slags maleropgaver – ude såvel som inde. Vi kan blandt andet hjælpe med:

Med over 25 år i branchen har vi erfaringerne og kompetence-niveauet til at løse både de enkle og komplekse maleropgaver.













Facader Lofter Vægge Fuldspartling (også ved nyopsatte gipsvægge og lofter) Tapetsering og opsætning af filt Ring til indehaveren Rasmus K. Nielsen for et uforpligtende tilbud på +45 61144873 – Vi ser frem til at høre fra jer. +45 61144873 mrkne4@gmail.com

Tlf.: 44 84 99 44 info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

www.malerfirmaete4.dk

Keldsøvej 24, 2100 København Ø

al-holm-kvartside-ann.indd 1

Offenbachsvej 25, 2. mf., 2450 København SV





08/02/2017 10.54

PWJ har serviceret københavnske  Søger I et af Københavns mest andelsboligforeninger i mere erfarne VVS-firmaer?

- Så er V. Sæmer & Søn det helt rette for jer end 75 år...   

• • • • • • • • • •

Hoved-, total- og fagentrepriser Tagarbejde Facadebehandling Isolering Kloakering og fugtisolering Energirådgivning Døre og vinduer P. Winther Jespersen A/S Badeværelser Hejrevej 5, VVS-arbejde 2400 København NV Malerarbejde

• Servicearbejde

www.pwj.dk Telefon: 35 82 21 20 CVR: 10915635 - 14813748

Vi har eksisteret siden 1921 og er en kvalitetsbevidst virksomhed med et højt serviceniveau, der leverer kvalitetsarbejde til den rette pris.

Vi servicerer dagligt ejer- og andelsboligforeninger i København og på Frederiksberg med alt fra faldstammer til vandhaner.

Vi tilbyder døgnvagt alle ugens dage – og er kendt for at rykke hurtigt ud, når det brænder på.

Vi bygger vores succes på tilfredse kunder.

Kontakt os for et godt og uforpligtende tilbud!

V. Sæmer & Søn A/S Adresse: Telefon: www: E-mail:

Dybbølsgade 17, KBH V

33 22 70 01 saemer.dk saemer@saemer.dk

Har du fået glosuppe med kigærter og se-vitaminer?

Mange gør det uden at tænke over det.

Mens nogle er så nysgerrige, at de gør det med vilje. Vi er en nation af vindueskiggere og altanlurere.

Og det kan mærkes i landets andelsboligforeninger.

E

n undersøgelse om vindueskiggeri hos naboen, foretaget af Analyse Danmark på vegne af gardinvirksomheden Luxaflex, viser, at næsten to ud af tre danskere kigger ind ad andres vinduer. Ifølge 60 procent sker det helt ubevidst.

Transparent arkitektur Det er også blevet lettere at lure. Arkitekturen bliver nemlig mere og mere transparent, altaner knopskyder frem, og historisk er vi flyttet tættere og tættere sammen i byerne. Og andelsboligforeningerne er ingen undtagelse. Her er man særligt eksponeret, fordi vi ofte bor så tæt sammen i en boligforening.

Marie Stender har forsket i, hvad det vil sige at bo i glashus, og hvad der sker, når bygninger åbnes op med lys, glas og vinduer. Hun fortæller om den transparente arkitektur:

Foto: Rentokil Initial

32

„Jeg har kaldt det åbenhedens dogmatik. For arkitekter handler det om, at det er synd at lukke lys og luft ude, men det handler også om en anden form for social åbenhed, hvor den transparente bygning signalerer, at vi ikke har noget at skjule. Det signalerer, at vi er åbne, at vi ikke har nogle tabuer og er klar til at invitere verden indenfor,“ fortæller Marie Stender, der er antropolog, Ph.d. og forsker hos Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet.

» Mange kigger ind til naboerne, fordi de synes, det er hyggeligt at se, at genboen også laver aftensmad, eller at dem overfor er lige så tidligt oppe som én selv. Det handler om samtidighed i hverdagens gøremål. Der er en form for diffust fællesskab. « Marie Stender, antropolog, Ph.d. og forsker hos Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet

Men selvom vi designer boliger, hvor privatlivet i højere grad eksponeres for omverdenen, så har vi stadig behov for at begrænse eksponeringen af privatlivet i den offentlige sfære: „I mine undersøgelser var det tydeligt, at folk har behov for ikke at stå til skue hele tiden. De har også behov for at være private, og det præger deres adfærd. Der opstår hurtigt nogle zoner i boligen, hvor folk ved, at her er de ikke så eksponerede.

Eksempelvis når de klæder om.“ Det er hyggeligt at følge med hos de andre Føromtalte undersøgelse viser også, at mere end hver tredje dansker ikke bryder sig om, at der bliver kigget ind i privaten, og derfor ruller gardinerne ned. Alligevel vinder nysgerrigheden, og vi kigger ind af vinduerne eller over på altanerne hos naboen.

„Det private rums kontrol og måde at fungere på rykker lidt ud i det offentlige. Selvom der er græsplæner eller bænke til offentlig brug foran glaspartier, så kan folk ikke lide at bruge dem. De føler hurtigt, at de går ind i andre folks stuer“.

Udposninger af noget privat På Andelsportal.dk er der jævnligt andelshavere, der henvender sig, fordi de føler sig beluret af deres naboer. Både igennem vinduerne, men i stigende grad også via altanerne.

Rigtig mange andelsboligforeninger har fået altaner i løbet af det sidste årti, og det har i mange foreninger skabt nye situationer, konflikter og normer. For hvordan forholder man sig egentlig til naboen, der sidder og solbader på sin altan en meter fra hvor man selv er placeret? Hilser man eller opretholder man anonymiteten?

Mennesker er nemlig sociale dyr, der tiltrækkes af lys eller bevægelse, og så kan vi godt lide at se på andre mennesker. Det er hyggeligt at spejle sig i, hvad naboerne laver i deres boliger:

„På en måde, så er altanerne nogle små udposninger af noget privat, for folk bruger det jo som et ret privat rum, ligesom en stue. Det er en slags udposning, som enten er ud i et semioffentligt rum, som gården, eller helt ud imod det offentlige rum på gaden.“

„Mange kigger ind til naboerne, fordi de synes, det er hyggeligt at se, at genboen også laver aftensmad, eller at dem overfor er lige så tidligt oppe som én selv. Det handler om samtidighed i hverdagens gøremål. Der er en form for diffust fællesskab. Der er også mange, der synes, det er hyggeligt at gå tur om aftenen, når man kan se, at der er lys i vinduerne hos de andre. Så der er en eller anden indirekte deltagelse i fællesskabet,“ forklarer Marie Stender.

Henvendelserne på Andelsportal.dk handler også om, at naboen kan kigge lige ind i af vinduet fra deres altan. Altanerne skaber nemlig også platforme, der giver nyt udsyn ind i boligerne. Det er langt fra alle, der synes det er rart at få øjenkontakt med mennesker på naboaltanen, alt i mens de sidder i dagligstuen og ser tv.

Og heldigvis kan de fleste godt mærke, hvor grænsen går.Vi er nemlig også blufærdige. Ifølge Marie Stender er det rent faktisk sådan, at mange ikke kan lide at kigge for åbenlyst ind ad vinduerne hos andre. Tæt på de bygninger, der har store glaspartier, er der endda en tendens til, at bylivet forsvinder, når der opføres boliger med frit udsyn til hvad, der sker inde i boligen:

„Altanerne nedbryder de normer vi har omkring grænser for offentlig og privatrum i tilknytning til boligen, og det skal man så udvikle et adfærdskodeks i forhold til,“ siger Marie Stender.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

33

Hvad siger loven?

Men hvad siger loven egentlig i forhold til at lure på naboen? Føler man, at naboen kigger ind, skal der være tale om grove forseelser, før det kan meldes til politiet som blufærdighedskrænkende. Eksempelvis hvis en kikkert tages i brug, eller hvis man bevæger sig ind på privat grund. I disse tilfælde er det straffelovens §264a, der gælder.

Bygningsreglementet kan også hjælpe med at beskytte mod indbliksgener fra naboerne. Der er nemlig krav til bygningens udformning. I parcelhusområder og sommerhusområder er der krav til, hvor tæt på skellet hævede opholdsarealer og byggeri må placeres. Når det kommer til etageejendomme, er det dog lidt anderledes. For vinduer, altaner og lignende er der ikke nogen præcis angivelse af, hvad der er indbliksgener for naboen. Det er blot defineret, at vinduer og altaner ikke må medføre væsentlige indbliksgener for naboen, men det er op til kommunen at afgøre, hvad der er væsentligt i de enkelte sager.

Find en fredelig løsning Derfor er det ofte en god idé at tage en dialog med naboen eller genboen om eventuelle indbliksgener.

Måske kan man finde en fredelig løsning? Og ellers kan man måske afskærme sig med eksempelvis gardiner eller planter.

Ligeledes med gener i forbindelse med altanerne.

Mange andelsboligforeninger vælger at udvide deres husorden, når de får opsat altaner. Her definerer de også, om der må grilles på altanerne, de nedskriver foreningens politik i forhold til støj på altanerne og i samme ombæring, hvad der er acceptabelt i forhold til naboernes privatliv, når man opholder sig på altanerne.

Grænser for offentlig og privat er til forhandling Vi skal også huske, at vi har forskellige grænser, og at grænserne rykker sig med tiden. Både i forhold til hvordan vi indretter os, og i forhold til hvor anonyme, vi ønsker at være over for naboen. „Grænserne for det private og offentlige har forskubbet sig, og det kan man jo se på en masse punkter. Man kan se det i forhold til, hvordan folk bruger mobiletelefoner og har meget private tele-

34

Andelsportal.dk

fonsamtaler i det offentlige rum. Eller når der bliver lagt en masse på sociale medier,“ forklarer Marie Stender.

De sociale normer skal forhandles på plads løbende. Og når man indretter sig med altaner og større udsyn ind til naboerne handler det om at få etableret en kultur for, hvordan man bor under de forhold.

Om afstandsforhold i bygningsreglementet Stk. 2.3.2 Ved fastlæggelse af afstande efter stk. 1 skal det i øvrigt sikres at: 2) Vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrund.

SBI-anvisning fra statens byggeforskningsinstitut

Indbliksgener I tættere og højere bymæssig bebyggelse forventes en større tolerance over for indbliksgener, fordi det betragtes som en del af det at bo i byen. I områder med karrébebyggelse i flere etager, kan indbliksgener i et vist omfang næppe undgås. Derimod er der mindre tolerance over for indbliksgener i for eksempel områder med fritliggende enfamiliehuse, hvor der typisk lægges vægt på privathed inden for den enkelte ejendom. Men heller ikke i disse områder kan indbliksgener helt undgås, især ikke i områder med boliger i mere end et plan. Under alle omstændigheder er det op til kommunalbestyrelsen i det enkelte tilfælde at bestemme, om indbliksgenerne er væsentlige.

Vi sørger for, at du sparer op til 70% på varmeregningen Vi tilbyder: • • • • •

Luft til luft varmepumper Luft til vand varmepumper Service på alle typer varmepumper God vejledning Store energibesparelser

Hos Huspumpen servicerer vores erfarne håndværkere hele Danmark med varmepumper. Vi kæmper for et grønnere Danmark, som bliver mere bæredygtigt – og det kan både du og jeres andelsboligforening hjælpe os med.

Vi benytter os udelukkende af certificerede kølemontører, som har erfaring med mere end 1.500 monteringer.

Vi sørger samtidigt for dit energitilskud og kommer gerne gratis ud og rådgiver, så vi sammen finder den bedste løsning til dig og din andelsboligforening.

Huspumpen er stolt leverandør for Venligbolig – derfor udfører vi altid vores arbejde med social omtanke, hvor bolig og integration tænkes sammen, som en helhed.

Du kan spare op 70% på din varmeregning ved at få monteret en af vores varmepumper.

Ring for et godt råd og et uforpligtende tilbud på 29 72 07 17!

4600 Køge | Telefon: 29 72 07 17 | CVR: 38524038 | E-mail: info@huspumpen.dk | Web: www.huspumpen.dk

Ofte stillede spørgsmål på Andelsportal.dk:

GENERALFORSAMLINGEN:

Hvordan er det nu med stemmeret og fuldmagter?

Den årlige generalforsamling er stedet, hvor man som andelshaver har indflydelse på de kommende projekter i andelsboligforeningen.

Det er også her, man får lov til at give udtryk for sine holdninger og synspunkter om alt fra det årlige regnskab til valg af bestyrelsesmedlemmer. Men hvad gør man, hvis man ikke har mulighed for at være til stede men stadig gerne vil give sin mening til kende?

Hvem kan deltage og stemme ved generalforsamlingen?

Hvis du som andelshaver er i tvivl om, hvorvidt du har ret til at deltage og stemme ved generalforsamlingen, skal du undersøge vedtægterne.

Der kan nemlig være særlige regler, hvis du eksempelvis for nyligt er blevet en del af andelsboligforeningen eller netop har sat din andelsbolig til salg. I vedtægterne er det et krav, at de helt klare stemme- og deltagelsesregler er udpenslet og nedskrevet. Det er også kendt som en standardvedtægt. Er der tale om en person, eller en præmis, som ikke stemmer overens med standardvedtægtens bestemmelser, kan personen ikke deltage ved generalforsamlingen.

Hvis du ikke selv kan være til stede Har du ikke mulighed for at deltage ved generalforsamlingen er der flere muligheder for at få indflydelse alligevel. Du har nemlig både mulighed for at afgive en generel fuldmagt, en speciel fuldmagt eller sende en brevstemme. Der er dog en markant forskel på de tre muligheder.Ved en generel fuldmagt umyndiggør man sig selv ved at overdrage stemmeret og overbevisning til en anden andelshaver, hvor man med en brevstemme selv eksplicit skriver, hvad man vil stemme til diverse forslag.

Sådan kan du bruge en fuldmagt Som andelshaver har du mulighed for at have medbringe én fuldmagtshaver til generalfor-

samlingen. På den måde kan en fuldmagtshaver ikke ‘hamstre’ andre andelshaveres stemmer, som ikke selv har mulighed for at være til stede.

Et eksempel på en general fuldmagt kunne lyde: „Jeg giver hermed Jesper Hansen, Krohnvej 1, ret til at stemme på mine vegne ved generalforsamlingen d. 1/8-2017 vedrørende alle forhold, der kommer til afstemning på generalforsamlingen. Hilsen Peter Sørensen, Krohnvej 3“ Ved en speciel fuldmagt angiver en andelshaver i sin fuldmagt, hvilke specifikke emner, der skal stemmes ja eller nej til. Det betyder, at den specielle fuldmagt ikke giver stemmebemyndigelse ved andre afstemninger til generalforsamlingen.

Den moderne brevstemme Førhen skulle man sende en skriftlig brevstemme til dirigenten ved generalforsamlingen omhandlende, hvad man ville stemme ja og nej til. I dag kan man nøjes med at sende en SMS eller en mail. Det gælder i øvrigt også i forbindelse med overdragelse af fuldmagt. På den måde sørger man for stadig at have indflydelse og stemmeret, selv hvis man ikke kan være til stede.

Tjek www.andelsportal.dk/guides/alt-omgeneralforsamling/ for mere viden om stemmeret, forslag og vedtægter.

På På Andelsportal.dk Andelsportal.dk kan kan du du læse læse flere flere nyheder nyheder fra fra andelsboligmarkedet andelsboligmarkedet

36

Andelsportal.dk

HVERT HJEM FORTJENER EN ELEVATOR Der er en stigende efterspørgsel på elevatorer i dag, der kan sikre en nem og ubesværet adgang til hjemmet igennem hele livet. I KONE har vi over 100 års erfaring med at installere elevatorer og kan hjælpe dig og din forening med at gøre jeres idé til virkelighed.

Med en elevator kan du blive boende i en ældre ejendom igennem hele livet og nemt komme ud og hjem – med både barnevogn, cykel, rollator og tunge ting. Der er mange fordele ved en elevator, såsom en øget ejendomsværdi for alle beboere og en ubesværet adgang for hele familien og alle besøgende.

I KONE har vi over 100 års erfaring med at installere elevatorer – hurtigt, nemt og med et minimum af forstyrrelser. Vi er med dig hele vejen fra den indledende rådgivning til planlægning, installation og service. Vores løsninger tager altid afsæt i foreningens behov og bygningens arkitektur, og vi garanterer, at din elevator vil køre sikkert igennem hele din bygnings levetid.

Kontakt KONE for et uforpligtende tilbud Tlf.: 35 87 80 00 Mail: denmark@kone.com www.kone.dk/andelsforening

Vi kan installere en elevator på enten hovedtrappen, bagtrappen eller fastmonteret uden på bygningen.

Du er velkommen til at kontakte os for en besigtigelse af din bygning og et uforpligtende tilbud.

FORDELE VED EN ELEVATOR •

Sikker, nem og bekvem adgang til boliger på alle etager

•

Ubesværet adgang til kældre og loftrum

•

Øget ejendomsværdi for alle beboere

•

En mere attraktiv ejendom for fremtidige lejere og købere

Andelshaver versus andelsboligforening:

Hvem har ansvaret?

Hvem hæfter, hvis en renovering går galt? Og hvem skal stå for vedligeholdelsen af døre, vinduer og altaner? Det er spørgsmål som advokat Erik Matthiesen ofte møder i sit arbejde med andelsboligforeninger. Vi ser nærmere på gråzonen for ansvarsdelingen mellem andelshaver og forening.

H

vornår er noget den enkelte andelshavers ansvar, og hvornår er det andelsboligforeningens ansvar? Almindeligvis er regler om, hvem der bærer ansvaret i en andelsboligforening reguleret i foreningens vedtægter – men i flere tilfælde er, der stadig tvivl om, hvem der egentligt har ansvaret. Tvivlssituationer som disse har Advokat Erik Matthiesen fra Advodan mange års erfaring med, og her deler han ud af sine gode råd på området.

38

Andelsportal.dk

Ansvaret for vedligeholdelse I den daglige drift af en andelsboligforening kan der opstå usikkerhed om, hvornår pligten for vedligeholdelse er hos den enkelte andelshaver eller hos andelsboligforeningen.

Dette kan føre til interne konflikter, som ender hos en administrator eller hos en advokat som Erik Matthiesen. „Ødelægger man noget på fællesejendommen, hæfter man selvfølgelig selv for det. Der, hvor vi møder problemer, er

set i forhold til, hvem der skal vedligeholde hvilke dele af ejendommen. Altså spørgsmålet om, hvor grænsen mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse går,“ fortæller Erik Matthiesen.

Her er hovedreglen, at andelshaveren er ansvarlig for de elementer, der er placeret inden for de indvendige vægge. Med undtagelse af vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, fælles forsynings- og afløbsledninger er andelshaveren altså forpligtet til at vedligeholde alt det, der er inde i lejligheden.

Modsat har andelsboligforeningen pligten til udvendig vedligeholdelse af eksempelvis vinduer og døre. Dette betyder også, at en andelshaver ikke selv kan bestemme, hvilken type hoveddør lejligheden skal have.

Husk at søg tilladelse inden du udskifter hoveddøren Og udskiftning af hoveddør er en problematik, som advokat Erik Matthiesen ofte møder: „Der, hvor vi typisk har haft problemstillingen, er i de lejligheder, hvor folk har 70’er døre ud mod opgangen, som de gerne vil udskifte. Eller i de tilfælde, hvor andelshaverne gerne vil udskifte deres hoveddør til en mere tyveri- og brandsikret model eller en mere støjdæmpende dør,“ forklarer Erik Matthiesen.

Når badeværelsesgulvet slår revner I mange ældre andelsboliger er der typisk lagt terrazzogulv på badeværelset, som med tiden godt kan begynde at revne. Dette skyldes som oftest at gulvets bærende I-jern begynder at ruste.

Da gulvet befinder sig inde i lejligheden, kan der i disse sager opstå uenighed om, hvem der skal betale for reparationen. „Da I-jernet er placeret i etageadskillelsen i selve betonen, hører det til fællesområdet udenfor boligens afgrænsende vægge, og dermed er det foreningens ansvar,“ fortæller Erik Matthiesen og fortsætter: „Hvis skaden i badeværelsesgulvet derimod skyldes, at andelshaveren ikke har tilset og vedligeholdt sine overflader, kan andelshaveren godt stilles til ansvar overfor andelsboligforeningen.“ Hvem skal reparere altanen?

Når andelshaveren har ansvar for de indvendige dele, og foreningen har ansvar for de udvendige dele – hvad så med altaner? „I ABF-standardvedtægterne fremgår det, at andelshaveren skal vedligeholde de indvendige sider af altanen. Andelshaveren bærer derfor ikke ansvaret for de bærende dele og skal dermed ikke vedligeholde udvendig side af altanerne,” siger Erik Matthiesen.

Et skift som andelshaverne ikke må foretage uden godkendelse fra andelsboligforeningen. Dette skyldes at hoved- og bagdørene vender ud mod fællesarealet og dermed befinder sig på det, man kalder ‘fællesejendommen’. For ifølge reglerne må andelshaveren ikke råde på fællesejendommen uden tilladelse fra bestyrelsen.

Får andelshaveren tilladelse til et dørudskift skal andelshaveren være opmærksom på, at udskiftningen vil ske på egen regning. Og skulle foreningen senere hen vælge at få udskiftet alle hoveddøre, er andelshaveren stadig forpligtet til at betale til dette via boligafgiften som alle andre. Giver bestyrelsen tilladelse til et særskilt dørudskift, anbefaler Erik Matthiesen, at bestyrelsen tænker på, hvilke farver og design, der gives tilladelse til. På den måde sikrer bestyrelsen, at andelshaveren ikke får etableret en dør, der slet ikke passer til ejendommen.

Fortsættes »

Andelshaverens vedligeholdelsespligt: En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.

Andelsportal.dk

39

Man skal dog altid huske at tjekke sin egen andelsboligforenings vedtægter. Nævnes altaner ikke som ‘særejendom’, er det andelsboligforeningens ansvar at vedligeholde de bærende dele.

Spar penge på vandudgiften – gør toiletter til fællesejendom I de fleste foreningsvedtægter hører toiletter under andelshaverens forpligtigelse, men dette kan i visse tilfælde koste andelsboligforeningen dyrt. For afregnes det kolde vand ikke efter individuelle målere, har andelsboligforeningen ikke kontrol over vandudgiften på samme måde, som hvis foreningen selv har ansvaret for toiletterne. „I de tilfælde, hvor det kolde vand ikke afregnes efter individuelle målere, bør andelsboligforeningen fortage vedtægtsændringer, således at toiletterne bliver fællesejendom. For derigennem at sikre, at foreningen – som afholder vandudgiften over driftsbudgettet - kan sørge for montering af lavtskylstoiletter,“ fortæller Erik Matthiesen.

A/B Thomas Laubs Gade 25-29 i Landsretten En konkret sag, der sætter spørgsmålet om ansvaret i andelsboligforeninger på spidsen, er sagen

om Andelsboligforeningen Thomas Laubs Gade 25-29 i København. Her havde en andelshaver fået tilladelse af foreningen til at inddrage og indrette loftrummet, som en del af lejligheden.

Da lejligheden skulle sælges, opdagede den nye køber, at udvidelsen ikke var helt lovlig. Ifølge synsog skønserklæringen bestod manglerne af; isoleringen i manglende eller ukorrekt opsatte membraner på ydervægge i ejendommen, skillevægge til lejligheden og etageadskillelsen over lejlighed.

Derfor stævnede den nye køber den tidligere andelshaver, som havde udført arbejdet. Sagen endte i Landsretten, som fastslog, at det ikke var andelshaveren men andelsboligforeningen, der bar ansvaret for denne fejl. „Dette er en god sag, da den viser konsekvensen af sondringen mellem andelshavers ansvar og foreningens ansvar. Da fejlen omhandlede isolering udenfor væggene, blev det andelsboligforeningens ansvar – til trods for at foreningen ikke havde været en del af projektet. Foreningen stod pludseligt til ansvar selvom det var andelshaveren, som havde lavet et forkert stykke arbejde,“ fortæller Erik Matthiesen, som understreger at alt indvendigt arbejde normalt er den fraflyttende andelsejers ansvar.

Andelshaveren har ansvar for:

Andelsboligforeningen har ansvar for:

›› Indvendig vedligeholdelse

›› Udvendig vedligeholdelse

›› Indvendige sider af altanen

›› Udvendige sider af altanen

›› Håndtaget på indersiden af døren

›› Etageadskillelser

›› Vandrette vandrør

›› Håndtaget på ydersiden af døren

›› Toilet

›› Låsen i døren ›› Lodrette stigstrenge/rør

40

Andelsportal.dk

JK

JK TOTALBYG APS

Et firma til alle aspekter af opgaven

I en uoverskuelig byggeproces, som kræver håndværkere fra flere forskellige fagområder, kan det være svært at sikre sig den rigtige og mest kompetente til opgaven. Den bekymring behøver jeres forening heldigvis ikke at have, hvis I vælger JK-Totalbyg. Vi hjælper jer med hele processen – lige fra skitsetegning til eksekvering – og står med overblikket og det fulde ansvar.

Hvad enten det er belægning i gården, et nyt skraldeskur eller renovering af beboerlokalet, så er JK-Totalbyg ApS klar til at hjælpe jeres andelsboligforening.

Med mere end 40 medarbejdere ansat har vi en bred vifte af kompetencer inden for alle de fagområder, der skal til, når jeres andelsboligforening skal renoveres.

Ring for at drøfte jeres næste projekt på tlf.: 60 66 77 25

Totalentrepriser Kloak og dræn Anlægsarbejde Belægning Hegn og terrasser Murværk Fundament Støttemure Nedrivning

Agervang 9, Gershøj 4070 Kirke Hyllinge

Tlf.: 60 66 77 25 info@jk-totalbyg.dk

CVR-nr: 37855448

www.jk-totalbyg.dk

GN Entreprise A/S Kvalitetsbevidst partner

-gennem hele din byggeproces

• totalentrepriser • tømrerarbejde

• murerarbejde • malerarbejde

• elarbejde • VVS-arbejde

• facadearbejde • service, dialog og rådgivning

Vi har flere afdelinger og servicerer hele landet – kontakt os for et uforpligtende tilbud.

GN Entreprise A/S Tlf.: 31234432 • Email: info@gnentreprise.dk Østerled 6 • 4300 Holbæk www.gnentreprise.dk

Brandt-Entreprise KVALITETSARBEJDE TIL FASTE PRISER

Vi udfører opgaver indenfor: Renovering af lejligheder ved til- og fraflytning Renovering af opgange Renovering af facade Total renoveringer af ejendomme Service og vedligeholdelse

Brandt-Entreprise er et topkvalitets og detaljeorienteret entreprenørfirma. Vi står for planlægning og koordinering af alle typer opgaver indenfor Tømrer, El-Installation, Maler, Murer og Hovedentrepriser. Vi varetager alle opgaver fra store renoverings opgaver til mindre service med kæmpe engagement, og vi er i tæt dialog med bygherre fra start til slut.

Hos Brandt-Entreprise har vi stor forståelse for, at det kan være til besvær at have håndværkere. Derfor går vi meget op i at være fleksible og kan derfor altid tilgå og udføre opgaver med kort varsel. Vi har et fast-pris-koncept – I er derfor garanteret et bæredygtigt og udspecificeret tilbud, som altid lever op til konkurrencedygtige priser.

Vi dækker hele Sjælland. Kontakt os for en uforpligtende snak eller tilbud på jeres projekt!

før

Telefon: +45 27 59 27 20

Mail: info@brandt-entreprise.dk

efter

før

efter

Web: www.brandt-entreprise.dk

Andelsboligforeningens stærke finansielle partner TEAM ANDELSBOLIG Går din andelsboligforening med planer om:

• Omlægning af lån • Nyt tag på ejendommen • Nye altaner

• Grønne og bæredygtige løsninger • Optimering af forbrugsudgifterne • Øvrige byggeopgaver

Team Andelsbolig er klar med sparring og rådgivning om finansieringen.

Vi har stærke kompetencer og mange års erfaring med andelsboligforeninger.

Ring til en af os for rådgivning, så din forening kommer godt i mål med at realisere jeres projekter.

Andelsboligchef Mikael Vedel

Andelsboligchef Søren Møller

Andelsboligchef Lise Maaløe

Andelsboligrådgiver Randi Arpe

Andelsboligrådgiver Susanne Sejer Clemensen

Andelsboligrådgiver Jakob Foller

31 41 52 10

45 26 25 95

44

andelsboliger@brf.dk Andelsportal.dk

21 21 62 86

45 26 27 13

40 15 40 73

45 26 20 29

Andelsboligrådgiver Henrik Larsen

45 26 23 55

www.brf.dk