Andelsbolig Nyt – Marts 2015

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

Marts 2015

Bag syrenhækken blomstrer fællesskabet

Omkostningskontrol i andelsboligforeninger

Tema: Byfornyelse

AB Majskolbens kamp mod vand i kælderen

HVAD DRØMMER DU OM?

Drømmen om altan er ikke kun en drøm om at forlænge de lune aftener med grill, men ligeledes en drøm om at kunne trække sig tilbage i ro og mag.

Det kan være drømmen om lidt ekstra plads, drømmen om en lille privat oase midt i byen, en krukkehave, mere lys eller blot tanken om at få naturen tættere på? Uanset hvad du drømmer om, kan vi hjælpe dig med at få dine altandrømme til at gå i opfyldelse.

2

Andelsportal.dk

TLF.: 71 85 80 00

Hvorfor vælge os?

-

Altaner i alle størrelser og former Dansk produceret 1 og 5 års gennemgang Garanti i op til 30 år Konkurrencedygtige priser Danske samarbejdspartnere Overholder Dansk/EU lovgivning Gratis og uforpligtende tilbud Sidst men ikke mindst; Jysk håndværk

WWW.ALTANDRØMME.DK

Andelsportal.dk

3

Indhold Tema: Byfornyelse

6

Byfornyelsestilskud til renovering af foreningens ejendom

7

Loven om byfornyelse gennem tiden

8

Tre cases: Byfornyelse

10

Sådan ansøger man om byfornyelse

12

Bag syrenhækken blomstrer fællesskabet

17

Omkostningskontrol i andelsboligforeninger

20

Guide til byhaver

24

Udnyt de historisk lave renter på realkreditlån

27

Sådan får I altaner i foreningen

32

Andelsboliger går som varmt brød i de større byer

34

AB Majskolbens kamp mod vand i kælderen

Er du ikke den rette modtager af dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater og vi opdaterer vores adressekartotek.

4

Andelsportal.dk

Sund og stabil økonomi i andelsboligforeningen I langt de fleste af landets andelsboligforeninger er bestyrelsesarbejde en frivillig tjans, som for de mange bestyrelsesmedlemmer skal passes ind sammen med arbejde, familieliv og andre fritidsinteresser. Alligevel er dette frivillige bestyrelsesarbejde en opgave, som kan betyde administration af formuer og ejendomme til en værdi af trecifrede millionbeløb og dermed også store, svære økonomiske beslutninger. I dette nummer af Andelsbolig Nyt har vi derfor sat fokus på finansiering, besparelser og sund økonomi i andelsboligforeninger.

Andelsbolig Nyt indledes med et tema om byfornyelsestilskud, som er en økonomisk håndsrækning til nedslidte andelsboligforeninger, der vil igangsætte renoveringsprojekter. På side 6 kan du læse om, hvilke kriterier, der uddeles byfornyelsestilskud ud fra, du kan også finde tre eksempler på andelsboligforeninger, der har anvendt byfornyelsestilskud til at renovere foreningen, og på side 10 kan du blive klogere på, hvordan man ansøger om byfornyelse.

Andelsbolig Nyt Udgives af andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S Kristen Bernikows gade 4 1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4006

Redaktion:

Toke Joensen og

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

John Krogstrup

Oplag: 4.000

Det er ikke kun med byfornyelsestilskuddet, at der er penge at spare for en andelsboligforening. Lige nu er renterne på realkreditlån historisk lave, og for mange foreninger kan der derfor være store summer penge at spare, hvis man vælger at omlægge foreningens lån. Det kan du læse mere om på side 24. På side 17 kan du få gode råd til omkostningskontrol i andelsboligforeninger og læse, hvordan regnskaber fra 50 andelsboligforeninger viser stor forskel i foreningernes udgifter.

I dette nummer af Andelsbolig Nyt kan du også læse om fællesskab og beboerinddragelse i AB Bjørnemosen, som er en lille oase, beliggende i Odense.

Eller du kan på side 34 blive klogere på, hvordan AB Majskolben gik til kamp mod vand i kælderen og klimatilpasning.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer eller andre input.

Dem kan I sende til os på info@andelsportal.dk.

Rigtig god læselyst

Maria Carlsen, redaktør

Andelsportal.dk – hjælp til landets andelsboligforeninger Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet opgaver for landets andelsboligforeninger.

Vi har et netværk på mere end 1.000 leverandører, der kan give tilbud på både foreningens opgaver og den enkelte andelshavers projekter. Når du indsender en opgave via andelsportal.dk, får du 3 gratis tilbud fra udvalgte leverandører eller håndværkere.

På andelsportal.dk kan du også finde rådgivning og guides henvendt til landets andelsboligforeninger, og du kan læse aktuelle nyheder fra andelsboligmarkedet.

Tema: Byfornyelse

Byfornyelsestilskud til renovering af foreningens ejendom Andelsboligforeninger, der har til huse i ejendomme fra før 1950, eller som har fået udarbejdet et energimærke, har mulighed for at modtage tilskud til større renoveringsprojekter, hvis deres ejendom trænger til renovering. Loven om byfornyelse gør det nemlig muligt for andelsboligforeninger at få op til 25 procent af udgifterne til et projekt dækket. Bliv klogere på, hvordan jeres boligforening kan få støtte på de kommende sider.

B

yfornyelsesloven bliver administreret ude i de enkelte kommuner, men der er i loven vedtaget regler med kriterier, som kommunerne skal følge. Reglerne skal sikre, hvilke former for projekter, der får tilskud. Hvert år bliver der på finansloven afsat en tilskudspulje, som bliver fordelt til de kommuner, der ønsker at yde støtte til byfornyelsesprojekter. Det er et krav til kommuner, der anvender puljen, at de skal støtte projektet med det samme beløb, som der kommer fra tilskudspuljen. Staten og kommunen slår derfor halv skade om tilskudsbeløbet.

Hvem kan få støtte?

Formålet med byfornyelsesloven er at gøre utidssvarende boliger og boligområder moderne eller tidssvarende. Derfor gives der ofte støtte til genopretning og renovering af ældre ejendomme eller til etablering af grønne gårdanlæg. Som udgangspunkt gives der støtte til boliger, som er opført før 1950 og efter kommunens vurdering er nedslidte.

Derudover gives der støtte til etablering af tidssvarende WC-forhold og opvarmning.

Ydermere kan boliger, der har fået et energimærke med forslag til energirenoveringer søge om støtte.

Hvilke projekter kan få støtte?

Tilskuddet gives til energibesparende tiltag,

6

Andelsportal.dk

der er nævnt i ejendommens energimærke.

Disse kan eksempelvis være arbejde på klimaskærm, som reparation, udskiftning eller fornyelse af tage, ydermure, vinduer eller døre. Også arbejde på porte, indgangspartier, facader og fundamenter giver i nogle kommuner byfornyelsestilskud.

Ligeledes gives der støtte til ejendomme opført før 1950, som er væsentligt nedslidt, hvor wc- og badeforhold ikke er tidssvarende.

Projekter, der skal flytte WC ind i lejligheder eller sørge for badeforhold i andelsboligerne, kan også resultere i byfornyelsestilskud.

25 procent finansieres Det varierer hvor meget man kan få i støtte til byfornyelse, men tilskuddet til byfornyelse kan udgøre op til 25 procent af de støtteberettigede udgifter. Den resterende procentdel af projektets omkostninger skal foreningen selv finansiere. Er der tale om en fredet eller bevaringsværdig bygning, kan tilskuddet udgøre op til 1/3 af de støtteberettigede udgifter. Bygningens status som bevaringsværdig kan man finde i kommuneplanen eller i lokalplanen.

Efter en ny lov er blevet vedtaget vil støtteniveauet hæves til 50 procent inden længe.

Tilskuddets størrelse er bestemt af kommunens principper for byfornyelsesstøtte.

Tilskuddet er skattefrit og udbetales, når byggeprojektet er godkendt. Det er dog muligt, at kommunen forudbetaler op til 80 procent, når store dele af byggearbejdet er udført.

Vær opmærksom på, at projekter, hvor udgifterne til håndværkere overskrider 3 millioner kroner, som udgangspunkt kræver det at der afholdes en licitation. Er udgifterne omvendt under 3 millioner, så er det ifølge lovens kriterier tilstrækkeligt med underhåndsbud.

Tildelingskriterier Bygningsfornyelse skal som udgangspunkt styrke social, miljømæssig og økonomisk bæredygtighed. Derudover er målet med byfornyelse, at det skal skabe og understøtte mangfoldighed i beboersammensætningen. Projekterne skal bidrage til beboernes livskvalitet, men det kan variere, hvordan der bliver tildelt støtte afhængigt af, hvilken byfornyelsesstrategi man har i den enkelte kommune for byfornyelse.

Loven om byfornyelse gennem tiden 1939

1969

Byfornyelsesloven har baggrund i loven om Boligtilsyn og Sanering af usunde bydele fra 1939. Denne lov skulle bekæmpe sundhedsskadelige boliger og områder. Målet var primært nedrivning og efterfølgende ny bebyggelse. I 1959 blev loven om sanering af usunde bydele vedtaget, men først med saneringsloven fra 1969 blev der sat gang i etablering af boliger, som var tidssvarende. Formålet med saneringsloven var ikke blot at komme usunde boliger til livs, men også at etablere byggeri, som var tidsvarende.

De såkaldte saneringer skulle sendes til godkendelse hos Boligministeriet og i kommunerne. Oftest blev projekter gennemført i København og i nogle af de større byer, og bestod primært i nedrivning.

1970’erne

I løbet af 1970’erne blev lovgivningen ændret, således at projekterne også omfattede økonomisk støtte til renoveringer og en øget grad af inddragelse af beboerne.

1983

I 1983 blev Byfornyelsesloven vedtaget. Med ordet byfornyelse var intentionen at markere, at projekterne ikke blot bestod i nedrivning. Byfornyelsesloven bliver modsat saneringsloven ikke kun anvendt i landet store kommuner, men også mindre kommuner anvender ordningen.

Støtteniveauet hæves til 50 procent for andelsboligforeninger

2014

I december 2014 blev loven om byfornyelse ændret således, at andelsboligforeninger kan få op til 50 procent af udgifterne dækket. Formålet med lovændringen er at styrke andelsboligforeningers incitament til frivilligt at søge om tilskud og til at renovere deres boliger og ejendomme. Det vil især være i København, hvor der stadig er mange nedslidte andelsboliger, at den nye lov vil få stor betydning. I Københavns Kommune er der 33 procent andelsboliger, mens det på landsplan er 8 procent af boligmassen, som er andelsboliger. Antallet af lejligheder uden basale forhold, som bad og toilet er ifølge Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter 3 gange højere i Københavns Kommune end i resten af landet. I en pressemeddelelse udtaler Carsten Hansen, minister for by, bolig og landdistrikter i forbindelse med lovændringen „Vi har stadig rigtig mange andelsboliger, hvor der ikke er bad, og WC’et er på bagtrappen. Det er ofte folk med lave indkomster, der bor her, derfor er det vigtigt for mig, at vi nu giver dem en endnu bedre mulighed for at få en lejlighed med de helt basale nødvendigheder“, siger Carsten Hansen.

Andelsportal.dk

7

Tema: Byfornyelse

Case #1

Klimaskærm og isolering på Frederikssundsvej Andelsboligforeningen Frederikssundsvej 312 har fået byfornyelsestilskud til en større bygningsrenovering foretaget af Focus2 A/S. 25 procent af projektet var støttet med byfornyelsestilskud og projektet omfattede blandt andet en tagudskiftning, efterisolering af kviste, gavle, etageadskillelse, udskiftning af butiksvinduer til lavenergiruder og omfugning af deres gadefacade, som er fra 1937.

Ann-Britt B. Landrock er bygningskonstruktør og har været ansvarlig projektleder hos Focus2 A/S. Om bygningens tilstand inden projektet blev igangsat fortæller hun: „Det var en bygning, der trængte til vedligeholdelse. Facaderne fremstod med porøse fuger og manglende efterisolering af kvistene. Gavlene var uisolerede, hvilket betyder at der sker et betydeligt varmetab gennem ydervæggen.“

Efter

varede byggeprocessen 5 ½ måned“, forklarer Ann-Britt B. Landrock.

I dag, hvor arbejdet på foreningens bygning er færdiggjort, kan beboerne glæde sig over deres pæne bygning, som er blevet energirenoveret: „Beboerne har helt sikkert fået et bedre indeklima. Især dem som bor oppe i tagetagen, nu hvor kviste, gavlene og etageadskillelsen mod loft er efterisoleret.“ Også i foreningens erhvervslokaler er der kommet større vinduespartier, hvilket giver et større lysindfald i butikkerne.

Andelsboligforeningen på Frederikssundsvej var uheldige og blev ramt af to voldsomme efterårsstorme imens arbejdet stod på: „I henhold til den oprindelige tidsplan skulle byggeprojektet vare 4 måneder, men vi blev ramt af stormene Bodil og Allan, hvilket forsinkede processen med et ødelagt stillads. På grund af forlængelsen

Case #2

Energivenlig renovering i AB Søpassagen AB Søpassagen har de senere år foretaget en gennemgribende renovering af ejendommen, der blandt andet inkluderer solceller, nye vinduer og facaderenovering. Som følge deraf, er AB Søpassagen i dag et foregangseksempel på en energivenlig andelsboligforening. Årsagen til, at beboerne valgte at gøre foreningen bæredygtig forklarer bestyrelsesformand, Anders Madsen, således: „Bygningen er fra 1891, så den trængte til at blive renoveret.

Da tænkte vi, at vi lige så godt kunne få gjort det energivenligt“.

At tænke energivenligt medførte, at foreningen fik en masse muligheder for at søge om tilskud. Anders Madsen forklarer: „Vi fik sat fundraising i gang, og har deraf fået tilskud fra alle mulige fronter. Både byfornyelsesstøtten, men også fra fonde og andre former for tilskud“.

Fordi Søpassagen var tidligt ude, kunne de faktisk få ekstra høj byfornyelsesstøtte til

8

Sådan så foreningen ud før facaderenoveringen

Andelsportal.dk

deres solceller: „Solcellerne fik vi 50 procent byfornyelsesstøtte til, men det var under en tidligere ordning. De øvrige renoveringer fik vi 25 procent tilskud til“, fortæller Anders Madsen.

Og forskellen mellem at bo i Søpassagen før og nu er ikke til at tage fejl af: „Fx har vinduerne gjort en forskel, både rent støjmæssigt, men også fordi vinden ikke længere blafrer gennem ruderne, som før“, fortæller Anders Madsen.

AB Frederikssundsvej 312 A/B Alder: Bygningen er fra 1937 Antal andele: 12 andelslejligheder og 2 erhvervslokaler.

Budget: Projektet kostede ca. 3.400.000 kroner Byfornyelse: 25 procent af det samlede beløb var dækket Andelsboligforeningen fik tilskud til: ›› Tagudskiftning ›› Efterisolering af kviste ›› Efterisolering af gavle ›› Udskiftning af butiksvinduer ›› Omfugning af gadefacaden ›› Malerbehandling af vinduer på gadefacaden

Hos Bay-Byg lægger vi vægt på at levere kvalitet – til den aftalte tid og den aftalte pris

Vi kan hjælpe jeres andelsboligforening med: AB Søpassagen 2-18 Alder: Bygningen er fra 1891 Antal andele: 89 andelslejligheder Budget: Solceller: 3.323.594 kroner Vinduer og øvrige energirenoveringer: 7.847.500 kroner Byfornyelse: Solceller: 50 procent støtte (søgt under en tidligere støtteordning).

Vinduer og øvrige energirenoveringer: 25 procent støtte Andelsboligforeningen fik tilskud til: ›› Solceller på taget ›› Udskiftning af vinduer ›› Udskiftning af hoveddøre ›› Varmepumper ›› Facaderenovering, (oppudsning af fuger etc.) ›› Isolering af varmerør

¢ ¢ ¢ ¢ ¢ ¢

Murerarbejde Facadeisolering Totalentrepriser Opfriskning af terrazzogulve Badeværelse Generel vedligeholdelse

Pragsboulevard 63A 2300 København S mail@bay-byg.dk Tlf.: 31323233 www.bay-byg.dk

Tema: Byfornyelse

Case #3

Støjpartnerskab i AB Helgesbo

AB Helgesbo Alder: Bygningen er fra 1855 Antal andele: 16 andelslejligheder Budget: 200.000 kroner Byfornyelse: Udskiftning af ruder: 50 procent, som en del af et støjpartnerskab med Frederiksberg Kommune Andelsboligforeningen fik tilskud til: ›› Udskiftning af ruder

Støjpartnerskab i AB Helgesbo Foreningen AB Helgesbo på Frederiksberg og Frederiksberg Kommune indgik et støjpartnerskab for et par år siden, der indebar, at foreningen kunne få 50 procent byfornyelsesstøtte ved at udskifte ruderne med støjreducerende ruder. Støjpartnerskaber har til formål at reducere støj i boliger med støtte fra kommunen. For beboere betyder det mere ro i lejlighederne, og for kommunen er det en generel støjforbedring. I AB Helgesbo stillede Frederiksberg Kommune krav om, at de nye ruder skulle leve op til specifikke støjkrav.

Oprindeligt blev støjpartnerskabet med kommunen etableret, fordi nogle af beboerne i AB Helgesbo led under støjgener. Næstformand i AB Helgebos bestyrelse Bryan Tamakloe fortæller om tiden før de nye ruder: „Fordi foreningen ligger ud til Falkonér Allé, hvor der er meget trafik, var der især meget støj nede på 1.sal.“

Tamakloe fortæller således: „Selve udskiftningen af ruderne tog ikke mere end en uges tid“.

De nye ruder har især gjort en forskel for beboerne i de nederste etager af bygningen.

Samtidig har det i forbindelse med renoveringen været en prioritet at tage hensyn til den gamle ejendoms arkitektoniske udtryk: „Det er kun selve ruderne, der er blevet udskiftet, så de gamle rammer er blevet bevaret,“ forklarer Bryan Tamakloe.

I december 2014 fik foreningen sat de nye ruder op, og da først selve udskiftningen af ruderne kom i gang, gik det stærkt. Bryan

Sådan ansøger man om byfornyelse Det varierer fra kommune til kommune, hvordan man prioriterer tildelingen af byfornyelse. Nogle kommuner har visioner eller strategier, som kan have indflydelse på hvordan støtten tildeles. Det er derfor altid en god idé, at man tjekker kommunens byfornyelsesstrategi for at se hvilke ejendomme, vedligeholdelsesarbejder og geografiske områder, der bliver prioriteret, når man ansøger. I nogle kommuner er det også muligt at få en uformel samtale om projektidéerne og mulighederne for at få tilskud.

Hvad skal en ansøgning indeholde?

Det varierer fra kommune til kommune, hvad en ansøgning om byfornyelse skal indeholde. Som udgangspunkt skal ansøgningen indeholde en beskrivelse af projektet og et budget. Ofte er det også en god idé at vedlægge et referat fra en generalforsamling, hvor det fremgår, at projektet er blevet godkendt af generalforsamlingen. Har man allerede tilbud fra bydende håndværkere eller leverandører, så bør disse også vedlægges. Ligesom at tidsplanen for projektet kan være påkrævet i nogle kommuner. Kommunen kan også stille krav om en beregning af eventuelle boligafgiftstigninger.

Andelsboligforeningens mulighed for at få støtte afhænger ofte af, hvor ejendommen er beliggende og om de kriterier, der er besluttet for byfornyelse på i den pågældende kommune ellers er opfyldt.

10

Andelsportal.dk

Gode råd til ansøgere: ›› Læs retningslinjer og strategier grundigt igennem ›› Kontakt kommunen, hvis der er tvivlsspørgsmål og ›› Det er vigtigt, at man aldrig begynder at udføre arbejde før der ligger et støttetilsagn fra kommunen.

Ansøgningsfrister for byfornyelsestilskud København: 1.oktober 2015

Odense: Mellem 1. april og 1. august 2015

Frederiksberg 19. Marts 2015.

Nogle kommuner (blandt andet Aarhus) har valgt ikke at give byfornyelsestilskud.

TILBUDDET Vi mødes der hvor du bor • Ønsker om størrelse, mål og placering afklares.

VI KLARER ALT, IMENS DU DRØMMER OM DIN NYE ALTAN.

• Vi gennemgår sammen til buddet, så der sikres enighed.

• Vi deltager gerne på beboer møder eller generalforsamling.

PROJEKTERINGEN Målet er en byggetilladelse • Vi opmåler jeres ejendom.

• Vi tegner altanerne og udfører de statiske beregninger.

• Vi varetager al dialog med din kommune.

PRODUKTIONEN Din altan produceres • Din altan fremstilles på specialiserede fabrikker.

• Vores chauffør og montører klargør byggepladsen.

MONTAGEN Opsætningen af din altan • Først etableres dørhul og dørparti.

• Herefter monteres selve altanen.

Det vil sige bunden og rækværket.

• Endelig den sidste finish.

Hvis du har bestilt trægulv og håndliste monteres dette.

AFLEVERINGEN Tillykke med din nye altan!

• Vi fjerner nu sikkerhedslåsen fra din dør, så du kan indtage din nye altan.

• Efter endt arbejde efterlader montøren en farvelpakke, som bl.a. indeholder en bemærkningsseddel hvor evt. mangler kan noteres.

• Vi ønsker dig rigtig god fornøjelse med din nye altan.

Altan.dk a/s . Telefon 70 26 83 03 . Øst Næstvedvej 60 - 4180 Sorø . Vest Tomsagervej 2 - 8230 Åbyhøj . www.altan.dk

Foto: Bjørnemosen

Bag syrenhækken blomstrer fællesskabet

Boligfællesskab Tæt på Odense, omkranset af en gigantisk syrenhæk, ligger Bjørnemosen. En fællesforening for 14 dobbelthuse, der hver især udgør en lille andelsboligforening. Bjørnemosen er på mange punkter anderledes end andre andelsboligforeninger. Her er beboerne på fornavn med hinanden, og fremmødet til generalforsamlinger er på 96 procent. Kom med på besøg i en andelsboligforening, hvor fælleskabet lever i bedste velgående, hvor andelsboligerne er non-profit, og hvor man i praksis kun kan beslutte noget, hvis samtlige andelshavere er enige.

B

jørnemosen er en sammenslutning af 14 små andels boligforeninger, som er samlet i en fælles forening, Foreningen af andelsboligforeninger på Bjørnemosevej.

Hver andelsboligforening består af et dobbelthus med plads til to familier. Bjørnemosen har denne struktur for at give de enkelte beboerne størst mulig medindflydelse på de nære ting, som bliver besluttet i det enkelte andelshus. I dag bor der 53 andelshavere i de 14 huse i Bjørnemosen, og så bor der et sted mellem 25 og 30 børn.

Det hele startede til en julefrokost Flemming Smedegaard, 57, fungerer i dag som formand for fællesforeningen af andelsboligforeninger i Bjørnemosen. Han var med til at stifte foreningen tilbage i 1983 sammen med en gruppe studerende, der alle boede på kollegier i Odense. „Os der tog initiativ til Bjørnemosen var en gruppe af ældre studerende, som sad i en studenterdrevet organisation, der administrerede kollegier i Odense.Vi afholdt en julefrokost i det regi, og her faldt snakken på vores snarlige afslutning af studiet og dermed også afsked med kollegieboligerne. Da blev vi enige om, at vi måtte være kreative nok til at finde en løsning på vores kommende boligsituation, og så opstod idéen til Bjørnemosen.

12

Andelsportal.dk

De allerførste skitser blev faktisk tegnet på servietterne fra julefrokosten“, forklarer Flemming.

I de følgende måneder kom hovedidéerne til Bjørnemosen på plads, og i foråret 1984 inviterede initiativtagerne til et informationsmøde. De inviterede var alle folk, der i minimum 3 år havde boet på kollegier: „Vi havde alle selv været begejstrede for at bo på kollegium, og derfor ville vi skabe et sted for ligesindede, hvor vi ville bevare den kollektive form, som findes på et kollegium. Dog med lidt mere plads“, fortæller Flemming.

På det første informationsmøde dukkede 90 mennesker op og blandt dem, der mødte op, fandt man samtlige af Bjørnemosens første beboere.

den månedlige boligafgift er på 7.000 kroner. „Vi har ligget på en prisstigning på 100 kroner om året. Så den økonomimodel vi skabte for 30 år siden – den har altså været holdbar“, slutter Flemming.

For at undgå at Bjørnemosens økonomiske model blev udfordret, har man i foreningen lavet en struktur, hvor det er svært at ændre på foreningens grundlæggende fundament. Et flertal på en generalforsamling kræver 2/3 - dele flertal i det enkelte andelshus, og samtidig skal man have 2/3 - dele flertal i fællesforeningen, hvis man skal ændre på foreningens vedtægter. „Dobbeltstrukturen er en præmis, man kender, når man flytter ind i foreningen. Som ny andelshaver er man klar over, at man i praksis kun kan vedtage noget, hvis alle i Bjørnemosen

Bygger på drømme Fundamentet for Bjørnemosen blev bygget på nogle idéer og visioner, som stadig den dag i dag præger andelsboligforeningen. Én af de centrale idéer bag Bjørnemosen var, at boligerne skulle være non-profit: „Vi ville sætte markedskræfterne ud af drift. Derfor måtte man ikke tjene penge på at sælge en bolig“, fortæller Flemming. 30 år efter er denne regel stadig gældende.

Når en andelshaver flytter fra Bjørnemosen, får de det samme andelsindskud tilbage, som de betalte ved indflytning. Det andelsindskud, som den nye andelshaver betaler, er pristalsreguleret, og differencen mellem det nye og gamle andelsindskud går til den fælles vedligeholdelse af andelen.

I 1985 betalte de første andelshavere 30.000 kroner i indskud for en andel på 123 m2, og betalte en månedlig boligafgift på 3.500 kroner. I dag er andelsindskuddet på 60.000 kroner, og

Fortsættes »

I Bjørnemosen afholdes to årlige arbejdsdage, samt en generalforsamling. Derudover er der møder i udvalgene. For at sikre deltagelse ved alle fællesaktiviteterne har man i Bjørnemosen indført en ordning, hvor hver person betaler et fælles bidrag på 200 kroner om måneden. Alt i alt skal hver person betale 2.400 kroner på et år. Ved årets udgang får man sine 2.400 kroner tilbage, såfremt at man har deltaget i arbejdsdage, generalforsamling og udvalgsmøder. I 2014 var der kun én af foreningens 53 andelshavere, som ikke fik sit fællesbidrag igen.

Andelsportal.dk

13

Syrenhæk Bjørnemosen er omkranset af en syrenhæk, der fungerer som grænsen mellem boligfællesskab og resten af omverdenen. Bjørnemosens børn lærer, at de kan bevæge sig trygt og frit inden for syrenhækken, mens at de på den anden side skal være opmærksomme og passe på trafikken.

er enige om det“, fortæller Flemming om Bjørnemosens struktur.

Naboskab og medbestemmelse I Bjørnemosen er fællesskab og godt naboskab en stor del af hverdagen. Som andelshaver må man eksempelvis ikke hegne sin have ind. I stedet har man grønne arealer, som er fælles for samtlige andelshavere. Ligeledes er der et stort fællehus med plads til alle beboere, og der er fri adgang til fælles faciliteter som køkkenhaver, vaskeri, legeplads og værksted.

Medbestemmelse og fælles ansvar er også en del af hverdagen i Bjørnemosen. Det forventes derfor, at beboerne sidder i et af Bjørnemosens fire udvalg: fælleshusudvalget, udendørsudvalget, aktivitetsudvalget eller koordinationsudvalget. Sidstnævnte fungerer som, hvad man i andre andelsboligforeninger kender som en bestyrelse. „Rigtig mange af Bjørnemosens beslutninger er lagt ud i udvalgene. Det er organiseret sådan, fordi vi er af den overbevisning, at forudsætningen for at folk har lyst til at deltage er, at de føler, at de gør en forskel. De skal føle, at de er med til at udvikle nogle ting“, forklarer Flemming.

En gang om året afholder Bjørnemosen generalforsamling.

Generalforsamlingen varer op til seks timer, og starter som regel en lørdag kl. 13. „På vores generalforsamlinger har vi et meget aktivt demokrati. Nogle kan måske synes, at det virker lidt langtrukkent, men vi ender som regel altid med at finde nogle løsninger, som alle kan tilsluttes sig“, forklarer Flemming. Dagen afsluttes med fællesspisning og fest. „Det sociale og det faglige går hånd i hånd i Bjørnemosen“, tilføjer 14

Andelsportal.dk

Flemming. Selvom generalforsamlinger i Bjørnemosen tager det meste af dagen, så har de i Bjørnemosen ikke problemer med at få andelshaverne til at møde op på generalforsamlinger.

Ved sidste generalforsamling deltog 51 af Bjørnemosens 53 stemmeberettigede.

Et trygt fællesskab Flemming Smedegaard har boet i Bjørnemosen, siden den blev opført for 30 år siden, og han er ikke den eneste. I foreningen bor der også to andre andelshavere, som har været med helt fra starten. Flemming og hans kone har ingen planer om at flytte fra Bjørnemosen foreløbigt: „Det kunne godt være, at vi kunne få et federe hus et andet sted, men vi kunne ikke få lov til at bo sammen med de mennesker i det fælleskab, som vi gør nu. Det er en helt uvurderlig kvalitet at have så godt et forhold til sine naboer og genboer, som vi har her.“ I Bjørnemosen er relationerne til menneskerne, man bor sammen med vigtige. Her er man på fornavn med hinanden, og beboerne kender hinanden, hvorfor Bjørnemosen opleves som et trygt fællesskab for både børn og voksne. Når de enkelte andelshavere går igennem svære perioder i deres liv, er der også støtte at hente fra naboerne. „Man lever med i hinandens liv og støtter hinanden. Det er det, der gør, at Bjørnemosen er drømmestedet for os [red. Flemming og hans kone]“, fortæller Flemming. For ham er Bjørnemosen, et lille paradis, som han ønsker at bo i resten af livet: „Dengang vi startede Bjørnemosen, byggede vi stedet på nogle drømme. At det er lykkedes at realisere dem, og at stedet har udviklet sig, som vi gerne ville, det er fantastisk“, slutter Flemming.

Løsninger til andelsboligforeninger Bygningsforsikring til andelsboligforeninger Entrepriseforsikring til andelsboligforeninger 30 års erfaring i erhvervsløsninger Med Alka Erhverv får I bl.a. prisfordel på hver eneste forsikring, høj kundetilfredshed, døgnskadeservice og et forsikringsselskab, der netop har rundet de 110 år på mårkedet.

KONTAKT ALKA ERHVERV PÅ 43 58 55 73

Omkostningskontrol i andelsboligforeninger Foreningsøkonomi Udgifter til administration og forsikring er store poster på de fleste andelsboligforeningers budgetter. Men hvor meget skal andelsboligforeninger egentlig betale for disse aftaler? Nogle betaler overpris for foreningens ydelser og hænger fast i dyre aftaler. En gruppe af engagerede andelsboligformænd har derfor på eget initiativ lavet en uvildig undersøgelse og sammenlignet priser på tværs af 50 andelsboligforeninger. Med undersøgelsen har de udregnet gennemsnitstal, som andre foreninger kan anvende til at gennemgå deres udgifter.

A

t sidde i bestyrelsen i en andelsboligforening er for de fleste en frivillig tjans, som skal udføres i fritiden. Tiden til at gennemgå regnskaber og foreningens udgifter er derfor begrænset, hvorfor nogle andelsboligforeninger kan hænge fast i dyre aftaler. I København og Frederiksberg har en gruppe af engagerede andelsboligformænd derfor gennemført en analyse i 50 foreninger, hvor de har sammenlignet priser på foreningers mest almindelige omkostninger. Resultaterne af undersøgelsen stiller de nu til rådighed for andre andelsboligforeninger, således at de kan bruge tallene som et værktøj, der kan indikere om den enkelte forening ligger i den høje eller lave ende af det gennemsnitlige prisniveau.

Alternative tilbud Niels-Jørgen Schelde er formand for andelsboligforeningen Schneeklothsgården, som har 75 andele, og er beliggende på Frederiksberg. Da Schelde for fem år siden blev formand for Schneeklothsgården, begyndte han at kigge nærmere på foreningens regnskaber. Her blev han opmærksom på poster i regnskabet, som han mente var for høje: „Vi betalte f.eks. 172.000 i administration om året, og det, syntes jeg, var rigtig mange penge. Derfor begyndte jeg at indhente alternative tilbud“. Schelde indhentede

i alt fem tilbud på administration. „Det viste sig, at der ikke var nogle af tilbuddene, som lå over 100.000 kroner, hvorfor at jeg gik tilbage til vores administrator og fremlagde tallene for ham“, forklarer Schelde.

Efter samtaler med foreningens daværende administrator, som ikke kunne give et bedre tilbud, besluttede Schneeklothsgården at få en ny administrationsaftale med et andet selskab: „Vi valgte det dyreste af de 5 administrationstilbud, som lå på 95.000 – det var næsten halv pris af, hvad vi havde betalt før“.

Schelde kiggede også på foreningens udgifter til Fortsættes »

» Der var en stor spredning i beløbene, og det forekommer mig at være en rimelig antagelse, at beløbene ikke behøver at have så stor en spredning « Niels-Jørgen Schelde, formand AB Schneeklothsgården

Andelsportal.dk

17

forsikring, og hentede også alternative tilbud på denne aftale.

Schneeklothsgården havde på daværende tidspunkt udgifter for 145.000 til forsikring årligt. De nye forsikringstilbud, som blev indhentet, lå alle på et beløb mellem 65-75.000 koner. „Jeg præsenterede forsikringstilbuddene for vores daværende forsikringsselskab og spurgte dem, om der var noget, vi ikke ville være dækket for ved de her forsikringsaftaler i forhold til vores nuværende forsikringsaftale. De kiggede aftalerne igennem, men kunne ikke finde nogen forskel. Da spurgte jeg: hvorfor skal vi så betale det dobbelte hos jer i forhold til de andre?“ Forsikringsselskabet kunne ikke give noget tilfredsstillende svar på overprisen og Schneeklothsgården besluttede derfor også at skifte forsikringsselskab.

Udskiftningen af forsikringsselskab og administrator resulterede i en årlig besparelse på 170.000 kroner for Schneeklothsgården.

En undersøgelse blev iværksat Med inspiration i de resultater, som Schelde havde fået ved at undersøge alternative tilbud til Schneeklothsgården, iværksatte en gruppe af engagerede andelsboligforeningsformænd en uvildig undersøgelse, der skulle klarlægge, hvor meget andre andelsboligforeninger betalte for deres aftaler.

Initiativgruppen indsamlede tal fra i alt 50 andelsboligforeninger i København og på Frederiksberg. De indhentede regnskaber fra foreninger med 50 andele eller flere. „Vi skulle op i et minimum, der hed 50 lejligheder eller flere for at man kunne bruge tallene. Det siger sig selv, at en lille forening med en enkelt opgang og 8 lejligheder, har administrationsaftaler, der er dyrere for den enkelte andel end større foreninger. Derfor var det vigtigt for os, at det var repræsentative store foreninger, hvor grundbeløbet til administrationsaftalen ikke var så betydningsfyldt“, fortæller Schelde. Ligeledes valgte gruppen også kun andelsboligforeninger i København og omegn for at undgå problemer med prisforskelle mellem provinsen

og København. Regnskaberne blev fundet på foreningernes hjemmesider i løbet af 2013 og 2014, hvor de ligger offentligt tilgængelige og resultaterne var overraskende: „Der var en stor spredning i beløbene, og det forekommer mig at være en rimelig antagelse, at beløbene ikke behøver at have så stor en spredning“, tilføjer Schelde.

Gennemsnitstal til sammenligning I administration betalte de 50 foreninger i gennemsnit 1.546 kr. pr. andel årligt med en spredning fra 897 til 2.523 kroner. For at give et reelt sammenligningsgrundlag har gruppen divideret de enkelte foreningers udgifter til administration med antallet af andelsboliger i den pågældende forening.

Herved har de fået en enhedsomkostning, der gav et grundlag for at finde et gennemsnit på tværs af de 50 andelsboligforeninger.

Gennemsnittet på 1.546 kroner pr. andel til administration giver altså andre andelsboligforeninger mulighed for at se på deres udgift til administration og dividere denne med antallet af andelsboliger for at kunne sammenligne med gennemsnittet. „De konkrete tal kan du slå op i foreningens regnskaber, og se hvad betaler vi i administration om året? Derefter dividerer du beløbet med antallet af andele i foreningen og så kan du sammenligne det med 1546 kroner. Herved kan du se, om jeres forening ligger over eller under gennemsnittet“, forklarer Schelde.

Den samme gennemgang kan laves på udgiften til foreningens forsikring. Her skal man

Gennemsnit af udgifter til administration, forsikring og revision pr. år i 50 foreninger

Gennemsnit pr. andel

Administration

1.546 kr.

Gennemsnit pr. m2

Forsikring

13,21 kr.

Gennemsnit pr. andel

Revision

254 kr.

Spredning 897 - 2.523 kr.

Spredning 5,53 - 28,25 kr.

Spredning 128 - 701 kr.

Udgifter i alt 12 mio. kr.

Udgifter i alt 8,5 mio. kr.

Udgifter i alt 2 mio. kr.

Tallene er baseret på 50 andelsboligforeningers regnskaber for 2013 og 2014. Andelsboligforeningerne er beliggende i København eller på Frederiksberg og har 50 andele eller flere i den enkelte andelsboligforening.

18

Andelsportal.dk

Schelde anbefaler, at man i andelsboligforeningen sørger for at indhente alternative tilbud på poster som administration og forsikring.

blot være opmærksom på, at forsikringsbeløb opgøres efter antallet af kvadratmeter i foreningen. Derfor skal den samlede årlige udgift til forsikringsselskabet divideres med antallet af kvadratmeter i foreningen, før man har et tal, der kan bruges til sammenligning.

Da regnskaberne blev gennemgået, blev også priserne på revision sammenlignet, men her var udsvingene ikke så iøjnefaldende, som ved administration og forsikring: „Udsving i revisionen viste sig ikke at være så voldsom, fordi beløbene generelt er mindre. Samtidigt er der stor variation i, hvor meget revision, der går ind under administrationsaftalerne og så begynder tallene at blive svært sammenlignelige“, tilføjer Schelde. Ligeledes kiggede initiativtagerne på andelsboligforeningernes udgifter til vicevært og rengøring, men disse tal var også svært sammenlignelige, og kan ikke anvendes på samme måde, som de andre tal.

Værktøj som indikator Gennemsnitstallene, som gruppen har regnet sig frem til, kan kun anvendes til at give en indikation af, om man ligger over eller under gennemsnittet. Der er mange faktorer man skal være opmærksom på, når priser bliver sammenlignet. De enkelte foreninger er forskellige hvad angår, alder, vedligehold, risiko og ydelsesniveau. På forsikringsaftaler kan der ligeledes være stor forskel på selvrisikoens størrelse, og ligeledes kan nogle bygninger være mere udsatte end andre. „Hvis man f.eks. betaler en særlig lav forsikringspræmie, kunne det måske

indikere, at man ikke er tilstrækkeligt dækket“, forklarer Schelde. Derfor er det vigtigt at disse tal kun bliver anvendt til at give en indikation af, hvor foreningen ligger i forhold til andre, og ikke til at sammenligne beløb krone for krone. „Foreningerne må selv vurdere om den pris, de betaler, er rimelig. Du kan godt sidde i en forening og være meget tilfreds med din administrator og betale væsentligt over de 1.500 kroner. Det kan f.eks. være, at man får en ekstra god service.

Det her værktøj kan kun bruges som en indikator for, hvor man ligger i sammenligning med så mange andre andelsboligforeninger. Andet kan du ikke bruge det til. Det er ikke et millimeterpræcist redskab, og det er nøjagtigt det samme, der gør sig gældende på forsikring“, forklarer Schelde.

Finder man i foreningen ud af, at man betaler betydeligt flere penge end gennemsnittet, så foreslår Schelde, at man sørger for at indhente alternative tilbud på opgaven: „Det store arbejde kommer først, når du skal ud og hente alternative tilbud. Det tager noget tid, og det næste er, at du skal tilbage til din gamle administrator eller leverandør og fremlægge de alternative tilbud og høre, hvorfor man betaler mere“, fortæller Schelde.

Besparelsen, som de alternative tilbud resulterede i for Schneeklothsgården, var på 170.000 kroner årligt. Pengene har været med til at finansiere totalrenovering af 8 køkkentrapper i andelsboligforeningen.

Andelsportal.dk

19

Guide til byhaver Storbydrømme: Bor man i en andelslejlighed i en af landets større byer, savner man måske en have, hvor man har mulighed for at dyrke grøntsager og plante blomster. Det er dog ikke længere en umulig drøm, selv hvis man bor i hjertet af storbyen.

Byhaver, også kaldet urbane haver er blevet et populært fænomen verden over. Både i London, New York og København kan man finde byhaver. En byhave er en have, der ligger i enten baggårde, på flade tage, eller lignende. Her kan du læse mere om, hvordan jeres forening selv kan komme i gang med at etablere en byhave.

1

Start med at finde ud af, hvor stor interesse der er for en byhave i foreningen. Jo større tilslutning, jo nemmere er det naturligvis at etablere haven, fordi man kan hjælpes ad. En god idé kan være at give byhaven et års prøvetid, hvorefter man evaluerer i foreningen, om man fortsat vil have byhave.

3 gode råd til byhaven: ›› Skyl krydderurter, grøntsager og frugter inden de spises ›› Skræl kartofler og andre rodfrugter ›› Hvis jorden er meget forurenet, brug højbede

2

Budgettering og tilladelse Der er begrænsede udgifter forbundet med en byhave i en forening. Det meste arbejde vil foregå på frivillig basis af foreningens medlemmer. Udgifter ved en byhave kan fx være højbede, plantemuld, gødning eller frø. Og frøene kan man faktisk selv skaffe ganske gratis ved at gemme kernerne fra de grøntsager, man spiser og plante dem.

Hvis haven anlægges på foreningens egen grund, kræves der ingen særlige tilladelser, men hvis haven placeres på offentlig grund, skal foreningen søge tilladelse hos kommunen.

20

Andelsportal.dk

Undersøg interessen

3

Byhavens udformning Når foreningen har vedtaget, at der skal etableres en byhave, skal der i detaljer besluttes, hvordan haven skal udformes. Skal haven være i baggården, eller er der en mere oplagt placering? Skal der være højbede, eller skal haven være direkte i jorden? Vælger man at dyrke krydderurter og grøntsager direkte i jorden, er det vigtigt at være opmærksom på, om ens område er forurenet.

4

Fordeling af ansvarsområder

5

Fordeling af ansvarsområder er vigtigt for driften af byhaven. Fx er det vigtigt at sørge for, at haven blive vandet.

Her kan man aftale, at hver andelshaver på skift har en uge med ansvar for vandingen. Den primære udfordring er selve koordineringen af arbejdsopgaverne. Her er det essentielt, at folk altid ved, hvornår de har ansvaret, og hvad opgaverne indebærer. Derfor er det en god ide at skrive vandingsplaner og andre opgaver ned for hele året, og dele planen ud til de beboere, der ønsker at deltage i projektet. Det vil både gøre det overskueligt for den enkelte andelshaver, samt sikre at haven passes. Det er i øvrigt vigtigt at pointere, at selvom der ligger lidt arbejde i planlægningen, så kræver en byhave meget lidt, i forhold til glæden en forening kan få ud af den.

Fasthold projektet Det er ikke altid lige sjovt at passe haven, især ikke om vinteren. Her er det vigtige, at man holder fast i projektet i foreningen. Et godt råd er, at man løbende minder sig selv og hinanden om de fordele, der er ved byhaven. Fordele såsom friske økologiske grøntsager, at haven er dekorativ, og at det er en god måde at dyrke fællesskabet i foreningen på. For selv om det nogle gange kan være lidt hårdt om vinteren, er en byhave det hele værd.

Lukker I uventede gæster ind i jeres ejendom?

i Problemer med rotter er det sidste år steget med 25%. Heldigvis kan I komme problemerne til livs med en rottesikring eller en rottespærre. Hos Peters Kloakkontrol har vi 20 års erfaring med rottesikring hos både private og i boligforeninger. Vi ved derfor hvilke foranstaltninger, der skal til, for at rotter ikke trænger ind i jeres forening gennem kloak- og afløbssytemer. Vi gennemgår altid kloaknettet med en tv-inspektion, så vi kan finde den optimale løsning, der kan sikre jeres forening mod rotter.

Skadedyr er et alvorligt problem.

I Danmark er antallet af rotter stigende. Rotterne ødelægger årligt for millioner af kroner, og volder skade på både kloakrør, elektriske installationer og inventar i boliger, samtidig med at rotterne er skadedyr, der bærer rundt på sygdomme, som kan overføres til mennesker.

Få sikret jeres boligforening mod rotter med rottesikring. Kontakt Peters Kloakkontrol for et uforpligtende tilbud.

Peters Kloakkontrol

Peters Kloakkontrol Tlf: 2095 2057 kloakkontrol@gmail.com kloakkontrol.com

Hvordan byder du dine gæster velkommen?

Skal vi holde et gratis indlæg om ejendomsssikring på dit næste bestyrelsesmøde?

Føler dine gæster sig velkomne, når de står ved din

mere. Derudover kan vi servicere jeres nuværende

gadedør og ringer på? Kan de tydeligt se, hvor de skal

låsesystem, installere automatiske døråbnere og dør-

ringe på og fungerer ringeknappen? Og hvad med

lukker med forsinkelse, til fx cykelkældre og porte, så

sikkerheden? Kan du se hvem, der ringer på, inden du

du kan nå at få cykler eller barnevogne med ind, inden

lukker dem ind? Har ubudne gæster for let adgang til

døren lukker.

din ejendom?

Der er ingen grænser for, hvad vi kan tilbyde inden

Hos Mejlshede er vi specialister i sikring og adgangskontrol til ejendomme. Vi har installeret dørtelefoner og

for sikring af ejendomme, og du vil blive positivt overrasket over vores priser.

adgangskontrol i et utal af ejendomme i Københavns-

Er I interesserede i at høre mere om, hvad vi kan

området og har stor erfaring og ekspertise på området.

tilbyde til jeres ejendom, eller ønsker I en gratis og ufor-

Hos os har du mulighed for at få nøjagtig den løsning

pligtende gennemgang af jeres nuværende anlæg, så

du ønsker, med mulighed for kodelås, video og meget

kontakt os på tlf. 35 39 39 39.

Speciale i dørtelefonsystemer Kun din fantasi sætter grænser for hvad der er muligt. Vi installerer topmoderne løsninger fra bl.a. Siedle.

Hovedafdeling:

Filial Østerbro:

Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84 2200 København N

Sesam låse- og Sikringscenter A/S Østerbrogade 120 2100 København Ø

35 39 39 39 • WWW.MEJLSHEDE.DK Mejlshede Gruppen A/S er forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør. Vi er registreret hos Forsikring & Pension (F&P) til udførelse af låse, tyverialarmer, mekanisk sikring, videoovervågning samt adgangskontrol og kan derfor udstede installationserklæring til forsikringsselskaberne på udført sikringsarbejde.

W W W. M E J L S H E D E . D K

☎ 35

39 39 39

paperworkz.dk

Stor erfaring i Storkøbenhavn Mejlshede Låse er en af de mest erfarne låsesmede. Her vores installation i TopHouse.

Udnyt de historisk lave renter på realkreditlån Renten på realkredit har aldrig været så lav, som den er lige nu. Derfor er der rigtig mange andelsboligforeninger lige nu, der drager fordel af de lave renter, som omlægger foreningens realkreditlån, og sparer penge til foreningen.

» Vi oplever en stor interesse for de nye lån, idet de lave renteniveauer skaber nye muligheder for både de andelsboligforeninger, der har lån med fast rente, og de der har lån med variabel rente «

H

istorisk lave renter får andelsbolig foreninger til at omlægge deres lån landet over og det med god grund.

Lige nu tilbyder realkreditinstitutterne lån, med 2,00 procent i rente over 30 år eller 1,5 procent med en løbetid på 20 år. Hos Nordea Boligforeninger kan man mærke interessen for de nye lån fra andelsboligforeningerne: „Vi oplever en stor interesse for de nye lån, idet de lave renteniveauer skaber nye muligheder for både de andelsboligforeninger der har lån med fast rente og de der har lån med variabel rente“, forklarer Lasse Andersen, der er erhvervsrådgiver hos Nordea Boligforeninger.

Lånetype

Lasse Andersen, Nordea Boligforeninger

Kontakt bank eller realkreditinstitut Andelsboligforeninger, der har lån med fast rente kan derfor i mange tilfælde omlægge deres lån til en lavere rente og derved reducere deres renteudgifter. Samtidig kan de foreninger som har et lån med variabel rente overveje, om de fortsat ønsker at påtage sig den risiko en variabel rente medfører, eller om

Hovedstol

Løbetid

Rente og bidrag

Afdrag

Samlet årlig låneydelse

3,50 % Kontantlån

10.000.000 kr.

30 år

395.000 kr.

194.000 kr.

589.000 kr.

3,00 % Kontantlån

10.000.000 kr.

30 år

345.000 kr.

211.000 kr.

556.000 kr.

2,00 % Kontantlån

10.000.000 kr.

30 år

252.000 kr.

245.000 kr.

497.000 kr.

F5 Tilpasningslån

10.000.000 kr.

30 år

66.000 kr.

328.000 kr.

394.000 kr.

– Beregninger er udarbejdet af Nordea Boligforeninger på baggrund af de aktuelle kurser den 17.02.2015

24

Andelsportal.dk

Har man i foreningen renoverings- eller vedligeholdelsesarbejde, der skal udføres, så er den lave rente en god grund til at igangsætte dem nu.

tidspunktet måske er rigtigt til at få en fast rente i 20 eller 30 år. Der er flere faktorer, der spiller ind på, om det er en god idé at omlægge lån. Derfor bør man altid i andelsboligforeningen kontakte en bank eller et realkreditinstitut: „Det er vores anbefaling, at bestyrelsen tager kontakt til foreningens bank eller realkreditinstitut og får en snak med en rådgiver om, hvorvidt andelsboligforeningen kan få glæde af de lave renter“, udtaler Lasse Andersen fra Nordea Boligforeninger.

Han tilføjer: „Foreninger med lån på 4,00 % er oplagte, og de skal kontakte deres bank“.

Indhent flere tilbud Ønsker man at omlægge andelsboligforeningens lån, så bør man være opmærksom på, at det ikke kun er renten, som man kan spare penge på. Også bidragssats og låneomkostninger kan være en udgift for foreningen, og derfor kan det i forbindelse med en låneomlægning være en god idé, at man sørger for at indhente tilbud fra mere end en bank.

I andelsboligforeningen er det i øvrigt vigtigt, at låneomlægninger bliver prioriteret og eksempelvis bliver et punkt på kommende generalforsamlinger.

Der kan være mange penge at spare, og derfor er det vigtigt at bestyrelsen får generalforsamlingsmandat til at kunne slå til, hvis den helt rigtige omlægningsmulighed opstår.

Omlæg lånene nu Selvom i foreningen har omlagt realkreditlånene i 2014 eller 2013, så kan det alligevel være en god idé at omlægge lånet igen. Har foreningen eksempelvis et lån med en rente på 3,5 % eller 3,0 %, så er der store besparelser at hente. Et 30 - årigt lån på 10 millioner til en rente på 3,5 % har det første år en årlig ydelse, der er ca. 90.000 højere end et lån på 2,0%. Med andre ord er der i dette eksempel ca. 90.000 kroner at spare, hvis lånet omlægges.

1,50 % på 30 årigt lån i sigte Lige nu er lånerenterne lave, men de kan faktisk blive endnu lavere. Nordea Kredit har i skrivende stund (18. februar 2015) åbnet et 1,50 % lån med fast rente og afdrag i 30 år. Åbningskursen er anslået til 95,70.

Lige nu tyder alt på, at kursen bliver forbedret med et par point, hvorfor at dette lån kan gå hen og blive rigtig interessant for mange andelsboligforeninger.

Den lave rente betyder også, at det kan være et fordelagtigt tidspunkt at fremrykke eller igangsætte større renoveringsprojekter på ejendommen.

Andelsportal.dk

25

FÅ RELINET JERES FALDSTAMMER OG SLIP FOR BYGGEROD! - Tilfredse beboere - Ingen genhusning - 50 års produktgaranti - 20 års erfaring med relining - Afløbene kan anvendes samme dag

Se vores film på: www.proline-group.dk

Tlf. 63618545 * info@proline-group.dk * Langebjergvænget 8A ST TV, 4000 Roskilde

Sådan får I altaner i foreningen Uderum: Hos Andelsbolig Nyt oplever vi en stor interesse for altaner fra andelsboligforeninger landet over. Andelshaverne ønsker at få et uderum i deres lejligheder, hvor de kan nyde vejret. Især i sommermånederne er en altan en attraktiv tilføjelse til lejligheden. For at få en idé om, hvordan man egentlig får altaner i foreningen, har vi kontaktet projektchef, Søren Brink, fra altanvirksomheden Randers Altanen. Læs mere her om, hvordan jeres forening kan få sat altaner op.

ting køberne efterspørger allermest, når de søger lejligheder.

Hvorfor få opsat altan?

Altaner er blevet utroligt populære i landets større byer. Rigtig mange andelshavere, der bor i lejlighed ønsker at få altan, hvis der ikke allerede er det. Har man allerede en altan vil mange nok sige, at de ikke kan forestille sig et liv uden.

Danskerne har virkelig fået øjnene op for glæderne ved altaner, hvilket kan ses i antallet af nye altaner – i Danmark er der blevet sat over 4.000 nye altaner op om året, de seneste par år. Især i de lune forårs- og sommermåneder er altanen et stort plus. Både som et dejligt uderum, hvor man kan nyde en kop kaffe og læse dagens avis, men også som et samlingssted for hele familien. Skal andelslejligheden på et senere tidspunkt sælges videre, er altaner desuden en af de

Få taget beslutningen i foreningen For at få altaner kræver det, at der i foreningen er en eller flere initiativtagere på projektet. Der skal være nogle, der ønsker at få altaner, og deres første opgave er at indhente tilbud på altaner – de fleste altanvirksomheder tilbyder at give uforpligtende tilbud på altanopgaver. Når man har tilbuddene klar, har man noget konkret at gå til andelsboligforeningens generalforsamling med. Til generalforsamlingen skal det kortlægges, hvor mange i foreningen der ønsker at få altaner. Ifølge Søren Brink fra Randers Altanen Fortsættes »

Andelsportal.dk

27

er den interne beslutningsproces ofte den største forhindring i foreningers altanprojekter: „Hvis man ikke får truffet et valg internt i foreningen rimelig hurtigt, kan beslutningsprocessen trække ud i evigheder.Vi har et eksempel på en boligforening, der stadig ikke har truffet en beslutning 3 år efter at altaner kom på dagsordenen“, forklarer Søren Brink.

Det er under beslutningsprocessen vigtigt at huske, at der ikke er noget forpligtende ved at sige ok til altaner i foreningen på en generalforsamling. Der er heller ingen krav om, at hele foreningen nødvendigvis behøver at få lavet altaner – de beboere, der ikke ønsker altaner, behøver ikke at få det. Dog kræves deres accept muligvis, for at andre beboere kan få altaner. Selv hvis det skulle vise sig, at det kun er en enkelt lejlighed i foreningen, der ønsker at få opsat altan, er det ikke umuligt. Der kræves det blot, at resten af foreningen ikke stiller sig i vejen for det.

De rette tilladelser skal skaffes Når beslutningen er vedtaget i foreningen, og man har valgt et tilbud, skal foreningen sådan set bare væbne sig med tål-

CE-mærke er et krav For at kvalitetssikre nye altaner, er der på EU-plan stillet krav til, at alt byggestål skal være CE-mærket. CE-mærket er en garanti for, at kvaliteten af materialerne og monteringen af altanen opfylder alle de byggetekniske krav. Derfor er det faktisk ulovligt, hvis altanerne ikke er lavet med CE-mærket stål og svejsninger. Man kan desuden tale om, at det også er sikkerhedsmæssigt uforsvarligt, hvis altaner ikke opfylder de byggetekniske krav, som CE-mærket garanterer. Derfor bør foreninger ikke få lavet altaner af leverandører, som ikke benytter CE-mærket, selvom prisen muligvis er lavere.

CE Mærket

Tilladelserne tager tid

›› ‘CE’ er en forkortelse af Conformité Européenne

Når man skal have opsat altaner, vil man naturligvis gerne have altanerne sat op inden de gode forårs- og sommermåneder, så man hurtigt kan komme til at nyde altanerne. Dog må man, ifølge Søren Brink, forvente, at der går en 4-5 måneder fra at foreningen beslutter at få lavet altaner, og til altanerne er sat op. Han forklarer: „Det er primært tilladelserne, der

›› CE-mærket er lovpligtigt på alt byggestål i EU ›› CE-mærket er en garanti for at visse byggetekniske krav overholdes

28

modighed, mens altanprocessen bliver klaret af altanfirmaet derfra. Langt de fleste altanvirksomheder sørger også for at skaffe de relevante byggetilladelser, som kommunen kræver: „Vi ved hvilke krav, der skal til, så det er meget hurtigere, når altanvirksomheden søger tilladelserne på vegne af foreningen.

Det er også billigere for foreningerne, da man ikke skal tegne altanerne om igen og igen for at få dem godkendt“, forklarer Søren Brink fra Randers Altanen. Der kan fx være lokalplaner eller servitutter, som spiller ind, når der søges byggetilladelse.

Andelsportal.dk

» Hvis man ikke får truffet et valg internt i foreningen rimelig hurtigt, kan beslutningsprocessen trække ud i evigheder. Vi har et eksempel på en boligforening, der stadig ikke har truffet en beslutning 3 år efter altaner kom på dagsordenen. «

tager tid at få i hus. Der skal både indhentes en tilladelse til det arkitektoniske og til det ingeniørmæssige ved altanerne hos kommunen“. Sammenlagt kan de tilladelser godt tage op til 12 uger at få godkendt, og først herefter kan firmaet købe materialer hjem, for som Søren Brink påpeger: „Der er ingen logik i at bestille materialerne hjem, før man ved, om tilladelserne er godkendt.“

Jo flere altaner, jo billigere En af de centrale spørgsmål for foreninger er naturligvis, hvor meget altanerne koster. Der er selvfølgelig variabler man må tage forbehold for, men man kan ifølge Søren Brink godt tale om en generel pris på altaner: „Det koster et sted imellem 80.000-100.000 kroner at få altan i sin lejlighed, hvis der ikke er nogle specielle hensyn, der skal tages. Fx er det dyrere at sætte altan op i en taglejlighed“. Det bliver desuden billigere pr. altan, jo flere altaner foreningen sætter op. Søren Brink forklarer årsagen således: „Udgifterne til arkitekt og ingeniør er ens uanset, om der skal installeres 1 eller 10 altaner. Derfor er det billigere at være flere, da omkostningerne så kan spredes ud.“ Selvom det ikke er et lille beløb, man skal lægge for at få altan, kan det faktisk være penge, der er givet godt ud. For udover, at det er dejligt at have en altan, fungerer altaner ofte som en investering i lejligheden, der kan tjene sig selv hjem, hvis man senere sælger lejligheden.

Finansier altanerne smartest muligt Altanprojekter i foreninger kan finansieres på flere forskellige måder. Er det kun et fåtal af foreningens medlemmer, der øn-

sker altaner, kan foreningen beslutte, at de der vil have altaner, skal finansiere altanerne individuelt. Dermed kan altanen betragtes som en individuel forbedring i andelslejligheden, på samme måde som fx et nyt badeværelse ville være. Her skal man være opmærksom på, at altanen muligvis afskrives over tid, afhængig af foreningens vedtægter. Ønsker en stor del af foreningen altaner, kan det være en bedre ide at optage et fælles lån til finansieringen. Lånet betales så af via den månedlige boligafgift, som ofte vil blive hævet af denne årsag. Dette gælder naturligvis ikke, hvis foreningen har en stor opsparingskonto, der kan dække udgifterne – hvis det er tilfældet, kan altanerne måske finansieres uden at optage lån. Sidstnævnte er selvfølgelig mest optimalt, da foreningen så ikke behøver at hæve boligafgiften.

Hvis foreningen ikke har en stor opsparing, kan det være værd at undersøge, om der er penge at hente ved at kigge på foreningens faste omkostninger såsom administration, forsikring og lån. Der kan nogle gange være penge at spare ved at skifte administrator eller forsikringsselskab – og ligeledes kan det være en god forretning at omlægge foreningens lån, da renten for tiden er lav. Hermed kan foreningen måske finansiere altanprojektet helt eller delvist.

Andelsportal.dk

29

Leverandører med

Pift foreningens gårdarealer op Ofte giver nye fliser foreningens gårdhave et ansigtsløft. Rent æstetisk betyder belægningen mere end man tror.

A.H.A. Have og Anlæg udfører alt indenfor belægningsarbejde i beton og granit, anlægsarbejde, optimering af afvanding, samt fornyelse af gårdhaver med respekt for den gamle stil, som mange gårde i København har.

Uanset opgaven kan foreninger være sikre på, at arbejdet udføres i høj kvalitet. A.H.A. Have og Anlæg har desuden stor erfaring i at rådgive og hjælpe foreninger med at finde den rigtige løsning uanset behov.

Tlf.: 2913 0138 E-mail: aha@naturligenergi.dk www.naturligenergi.dk

30

Andelsportal.dk

Totalløsning til foreningen hos Ferslev Malerforretning

Kruses Varmeteknik: VVS og varmeløsninger siden 1964

Trænger foreningens mure og vægge til en kærlig hånd? Ferslev Malerforretning tilbyder totalløsninger til foreninger, der ønsker at få udført malerarbejde af høj kvalitet. Skulle man ønske selv at male, tilbyder Ferslev Malerforretning at foreninger kan købe dansk miljømærket maling af høj kvalitet til lave priser – og ligeledes få hjælp og gode råd til maleprojektet.

Kruses varmeteknik har tilbudt VVS-arbejde og varmeløsninger gennem 50 år. Vi kan derfor hjælpe jeres andelsboligforening med både faldstammer, opgaver på fyr, fjernvarme eller radiatorer, samt generel service og vedligeholdelse af høj kvalitet.

Så hvad enten foreninger foretrækker at få arbejdet udført af professionelle eller er mere til gør-det-selv løsningen, kan Ferslev Malerforretning tilbyde en totalløsning.

Tlf.: 2231 6036 E-mail: ferslevmalerforretning@gmail.com www.malerferslev.com

Vi lægger vægt på professionel rådgivning og afstemmer altid med kunders behov og forventninger til den konkrete løsning.

Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud, hvis I skal have VVS-arbejde udført.

Tlf.: 3967 0475 E-mail: info@krusevarmeteknik.dk www.krusevarmeteknik.dk

speciale i andelsboliger

Nyt liv til gulvet Hos Nansen Gulvservice varetager vi både gulvafslibning, gulvlægning og gulvbehandling i boligforeninger. Vi har også stor erfaring med reparation af eksisterende gulve. Nansen Gulvservice hjælper med store som små opgaver, hvad end der skal udføres arbejde på trappeopgange og fælles arealer eller i flyttelejligheder i ejendommen.

Vil I gerne have foreningens gulve slebet eller behandlet, så kontakt os gerne tidligt i overvejelsesfasen og få fuld gavn af vores ekspertise. Ring for en samtale og et uforpligtende tilbud på 4444 4748.

Tlf.: 4444 4748 E-mail: nansengulvservice@mail.dk www.nansengulvservice.dk

NJ

Spar penge på foreningens fællesbelysning

Professionel tagdækning til boligforeninger

Fællesudgifterne i foreninger er ofte høje på grund af gamle udtjente løsninger, ved eksempelvis belysning. Andelsforeninger kan derfor spare penge, hvis de optimerer fællesbelysningen.

Øernes Tagdækning er specialister indenfor tagpap og folie, samt dertilhørende opgaver indenfor ovenlys, isolering og blikarbejde.

Hvad end jeres forening står med mindre tagreparationer eller større tagudskiftninger, så er vi parate til at løse opgaven. Uanset opgavens størrelse, så er vores fokus altid på høj kvalitet og service.

Stevns EL Service A/S har stor ekspertise i at reparere og vedligeholde fælles elinstallationer i foreninger, inklusiv porttelefoner og belysning. Med stor erfaring i at optimere belysningen kan Stevns EL Service A/S installere LED-pærer i gården og på trapperne, og gøre foreningens elregning lavere. Der er desuden mulighed for få serviceaftaler hos Stevns EL Service A/S for at sikre løbende vedligeholdelse af fællesinstallationerne.

Tlf.: 5650 3308 E-mail: renek@stevnselservice.dk www.stevnselservice.dk

Øernes Tagdækning arbejder efter de nyeste teknikker, så vi kan vurdere jeres tag grundigt, så vi er sikre på at den rigtige udbedring bliver foretaget.

Kontakt os gerne hvis I har spørgsmål eller ønsker et uforpligtende tilbud.

Tlf.: 5414 7272 / 2688 8282 E-mail: kontor@oernestagdaekning.dk www.oernestagdaekning.dk

Nansen Gulvservice

Andelsportal.dk

31

i

Nyt fra andelsboligmarkedet

Andelsboliger går som varmt brød i de større byer Andelsboligmarkedet bliver ved med at sætte rekorder. De fleste andelsboliger er til salg i korte perioder, og liggetiderne på andelsboliger er for tiden ekstremt lave. Årsagen til de lave liggetider kan blandt andet findes i gode låneforhold på boligmarkedet. De lave liggetider gør dog ofte sælgere og købere lidt for kreative, og flere historier om penge under bordet i forbindelse med salg florerer.

B

olighandlerne på andelsboligmarkedet går lige for tiden enormt stærkt. Der er så mange købere om buddet, at man i mange tilfælde skal være klar til at skrive under med det samme, hvis man ikke vil overhales af andre købere.

At andelsboligerne går som varmt brød, kan også ses af de lave liggetider i forbindelse med salg af andelsboliger. I en undersøgelse af Boliga Selvsalg foretaget for Andelsportal.dk var den gennemsnitlige liggetid på selvsalgs-andelslejligheder i København på 36 dage.

For mæglersalg af andelslejligheder var den gennemsnitlige liggetid i 2014 på 6-8 dage. Årsagen til, at så mange andelslejligheder går som varmt brød, kan blandt andet findes i, at priserne er kraftigt stigende på ejerboligmarkedet. Samtidig er lånerenterne lavere, end hvad de har været i mange år.

Lukrative renter på andelsboliglån Renten på realkreditlån er lige nu historisk lav, og andelsboligforeninger har derfor mulighed for at få historiske lave renter på deres lån, men også andelshavere kan lige nu glæde sig over lave renter. Renten på andelsboliglån er nemlig også meget lav. Faktisk er den så lav, at fire større banker i februar 2015 tilbød andelsboliglån til en rente på under 4 procent. Det

er ikke mange år siden, at renterne på andelsboliglån lå på omkring 7-8 procent. De lave renter er et tegn på, at bankerne konkurrer om kunderne, og skaber samtidig et incitament for endnu flere købere til at gå på andelsboligjagt.

Penge under bordet ved salg af andelsboliger I en lang periode har andelsboligmarkedet haft ry for, at foreningerne var præget af dårlig økonomi. Men langt de fleste andelsboligforeninger har lige nu rigtig god økonomi med lille gæld og fornuftig drift. Derfor bliver det sværere og sværere at få fat i en andelsbolig.

Rygter om sorte penge på andelsboligmarkedet er derfor begyndt at florere igen. Flere og flere andelsboliger bliver solgt til maksimalpriser, men der er købere, der er klar til at betale endnu mere end maksimalprisen for andelsboligerne. Ofte sker handlerne med penge under bordet ved, at møbler i andelsboligen købes som et tillæg til lejligheden til ualmindeligt høje priser. De offentlige ejendomsvurderinger, som kan være med til at regulere maksimalpriserne og dermed også priserne på de enkelte andelsboliger, vil først komme i 2018.

På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen på andelsboligmarkedet »

32

Andelsportal.dk

Fra DRĂ˜M til VIRKELIGHED

Randers Altanen er med hele vejen

tlf. 2495 5980

‌lidt bedre end andre gode altanfirmaer

sb@randers-altanen.dk www.randers-altanen.dk

AB Majskolbens kamp mod vand i kælderen Klimatilpasning: Efter at have haft oversvømmede kælderrum for tredje gang på 6 år tog AB Majskolben, nord for Aarhus, i 2012 kontakt til Aarhus Kommune for at komme vandproblemet til livs. Dette initiativ førte til et samarbejde med kommunen, som er udmøntet i forskellige pilotprojekter i området, der er blevet etableret for at undgå fremtidige oversvømmelser. Læs mere her om, AB Majskolbens erfaringer og bliv klogere på, hvordan jeres forening kan forberede sig bedst muligt mod oversvømmelser.

Monsterregn Beboerne i AB Majskolben, beliggende i Lystrup nord for Aarhus, glemmer næppe den 26. august 2012 foreløbig. Her vågnede de op til, hvad medierne kaldte for ‘monsterregn’.

Monsterregn bliver brugt om meget kraftige skybrud, og den dag faldt der knap 80 mm regn på mindre end 3 timer i Lystrup. Regnen skulle vise sig at få store konsekvenser for AB Majskolben. Da beboerne om morgenen opdagede, at der var vand i adskillige af boligernes kældre forsøgte foreningen med alle de midler, der stod til deres rådighed at begrænse skaderne. En disciplin de desværre efterhånden kender lidt for godt, da det er langt fra første gang, foreningen har døjet med vand i kældrene. Både i 2006, 2007 og altså i 2012 har kraftige

34

Andelsportal.dk

regnmængder gjort livet surt for andelshaverne.Værst var dog monsterregnen i 2012, hvor 12 ud af foreningens 22 boliger fik vand i kælderen, ligesom store dele af forstaden Lystrup var oversvømmet, længe før regnen endelig stoppede.

Det var i kølvandet på monsterregnen, at man i foreningen besluttede, at der måtte gøres noget for at stoppe de gentagende oversvømmelser, der opstod i Majskolben og de omkringliggende foreninger.

Samarbejde med kommunen Efter oversvømmelsen i 2012 tog daværende bestyrelsesmedlem i AB Majskolben, Maren Bach, initiativ til at få kommunen involveret i en permanent løsning på de gentagne problemer med oversvømmelser. På vegne af både sin egen

De to billeder er taget samme sted, og viser oversvømmelsen i 2012, samt hvordan dammen siden er blevet gravet ud til et stort vandbassin.

forening Majskolben, to tilstødende foreninger AB Majsbo, AB Hovslaget og en stor afdeling af socialt boligbyggeri i området, skrev hun et brev til kommunen om problemerne. Det viste sig at være en god idé: „Samarbejdet med Aarhus Vand og kommunen er gået over al forventning“, fortæller Maren Bach og tilføjer: „Jeg tror, at det har gjort en forskel, at vi i foreningerne inviterede til et samarbejde, i stedet for at gøre mødet med kommunen til en konfrontation“.

Som følge af det frugtbare samarbejde, blev der iværksat adskillige pilotprojekter i området. Det betegnes som pilotprojekter, da man endnu ikke ved, om projekterne vil virke i praksis, men viser de sig at være effektfulde, kan løsningerne benyttes i andre bydele i kommunen. Pilotprojekterne er derfor blevet en del af Aarhus Kommunes klimatilpasningsstrategi. Alle pilotprojekterne er lavet med udgangspunkt i to forskellige strategier: Enten at lede vandet væk fra husene eller at sørge for at brøndenes og bassinernes kapacitet øges tilstrækkeligt til at kunne håndtere ekstreme vandmængder.

Et eksempel på et af pilotprojekterne er et vandhul, der er blevet udvidet, som bestyrelsesmedlem Maren Bach fortæller: „Vi havde et lille vandhul, man ville betegne som en branddam, hvor man nu har ‘høvlet’ hele siden af, så volumen er blevet betydeligt større. Samtidig har man sørget for, at vandet nu løber ud mod marken i stedet for ind mod

husene, hvis bassinet bliver fyldt.“ Maren Bach håber, at pilotprojekterne i fremtiden vil tage sig af vandmængderne ved skybrud, men forklarer: „Indtil videre har vi ikke haft tilsvarende mængder regn som i 2012, så løsningerne er ikke blevet testet i praksis endnu.“

Foreningen ansvarlig for eget kloaksystem Som konsekvens af klimaforandringerne er alle kommuner i Danmark nu forpligtede til at udarbejde en klimatilpasningsplan, der blandt andet handler om, hvordan man bedst muligt forhindrer oversvømmelser. Derfor er kommunen også forpligtet til at sørge for, at de offentlige kloaksystemer er i stand til at lede vandet væk. Kommunen er dog ikke ansvarlig for andelsboligforeningers egne kloaksystemer og brønde. Dem skal foreninger selv sørge for fungerer, ligesom de

Maren Bach tegner og forklarer pumpesystemet i Majskolben

Fortsættes »

Om skybruddet i 2012 ›› Aarhus og Djursland var de hårdest ramte områder ›› Faldt 80 mm regn på knap 3 timer ›› Djurslandsmotorvejen blev oversvømmet på dele af strækningen ›› Medførte oversvømmelse i store dele af Aarhusforstaden Lystrup

Andelsportal.dk

35

Pilotprojekter sat i værk: ›› Vandbassiner er blevet udvidet for at øge kapaciteten ›› Grøfter er gravet, til at lede vandet væk fra bebyggelser

Hvad AB Majskolben selv har gjort: ›› Fået sat ventiler, så vand fra offentlige rør ikke kan presses ind i foreningens rør ›› Fået installeret flyderalarm, der alarmerer ved forøget vandstand i foreningens brønde ›› Lavet serviceaftale med firma, der kontrollerer at alt fungerer jævnligt ›› Udarbejdet beredskabsplan til brug ved oversvømmelser

i 2012 at udarbejde en beredskabsplan, så ingen fremover vil være i tvivl om, hvordan man forholder sig, hvis uheldet atter skulle være ude. Beredskabsplanen fungerer som en tjekliste over hvilke opgaver, der skal klares ved en oversvømmelse.

Første trin i planen er fx, at den første beboer, der opdager vand i kælderen skal varsle de øvrige beboere ved at ringe på en klokke, der hænger ved fælleshuset. Desuden indeholder beredskabsplanen relevante kontaktoplysninger til forsikringsselskab, skadesservice, beredskabsstyrelen og lignende.

Da AB Majskolben tidligere har haft oversvømmelser, har de nogle vandpumper stående – i beredskabsplanen står der, hvem der kan finde ud af at bruge dem, og hvor pumperne står. Desuden er såkaldte ’tovholderfunktioner’ også defineret.

Tovholderens opgaver er fx at tage kontakt til forsikringsselskabet samt at føre logbog. Især en logbog kan sidenhen blive vigtig, som Maren Bach forklarer: „En erfaring jeg gjorde i 2012 var, hvor vigtigt det er at føre logbog. Jeg skrev minutiøst ned, hvem der gjorde hvad under monsterregnen – det har senere vist sig at være meget gavnligt, når man skal dokumentere, at man i foreningen har gjort alt, hvad man kunne for at begrænse skadernes omfang.“

Ekstra alarm og serviceaftale skal finansieres af foreningen. I AB Majskolben viste det sig, at foreningens kloaksystem slet ikke var gearet til den mængde regn, der falder i dag: „Da boligerne blev bygget i 1989, blev skybrud som det i 2012 betegnet som noget, der skete hvert 20. år. Men nu er det sket adskillige gange på de seneste 7 år, og de vandmængder har rørene aldrig været beregnet til“, fortæller Maren Bach og fortsætter: „Derfor var det nødvendigt for os at få ordnet vores eget drænsystem – sammenlagt har udbedringerne kostet os omkring 150.000 kroner.“

Beredskabsplan ved skybrud

AB Majskolben har besluttet at være på den sikre side og installeret såkaldte flyderalarmer i foreningens brønde: „Flyderalarmer er alarmer, der går, hvis vandstanden stiger over normalt“, fortæller Maren Bach og forklarer: „Alarmerne køber os ekstra tid, så vi kan nå at sætte interimistiske pumper i gang og aflaste brøndene, inden det udvikler sig til oversvømmelse.“ Alarmen er placeret på en af foreningens gavle.

Efter 2012 blev der desuden lavet en såkaldt ‘tjansegruppe’ i foreningen, der fik ansvar for foreningens brønde og pumper.

Maren Bach forklarer grunden til dette: „Tjansegruppens opgave er fx at indhente tilbud på serviceaftaler til vores brønde og pumper. Det nytter ikke noget at tro, at vi kan gøre det selv, der skal simpelthen være fagfolk på opgaven.“

Efter at have stået med oversvømmede kældre tre gange siden 2006 valgte man efter monsterregnen

Monsterregn: Vandet fosser ud af kloakken, som et springvand i august 2012.

36

Andelsportal.dk

Alarm: Her ses en flyderalarm på en gavl i Majskolben.

VALUAREN tilbyder vurdering af jeres andelsboligforening!

Hvem er VALUAREN? VALUAREN er ejendomsmæglere og har DiplomValuar uddannelsen. Vi er specialiseret i vurdering af andelsboligforeninger, og vi vurderer årligt et betydeligt antal ejendomme ejet af andelsboligforeninger.

Vi er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening og såvel ansvars- som garantiforsikret.

DiplomValuar er DE’s nyeste uddannelse inden for vurdering af ejendomme. VALUAREN har taget uddannelsen med speciale inden for vurdering af andelsboligforeninger.

Hvorfor valuarvurdering?

En valuarvurdering er den mest præcise og opdaterede af vurderingsformerne for andelsboligforeninger, og den giver dermed det bedste overblik over andelsboligforeningens økonomi og formue.

Den offentlige ejendomsvurdering er ofte præget af stor vilkårlighed, idet SKAT ikke besigtiger ejendommen.

Hertil er ejendomsvurderingen fra SKAT’s side sat i bero et par år fremover.

Fordelene?

En valuarvurdering er meget mere end en vurdering. Det er også en omhyggelig gennemgang af ejendommen, dens stærke stæ og svage sider og muligheden for, at rådføre sig med en erfaren valuar med årelang erfaring i drift og vurdering af fast ejendom. En valuarvurdering er den mest præcise værdiansættelse af ejendommen.

Hvordan?

Vurderingen gennemføres af en af vores erfarne DiplomValuarer og udarbejdes efter de normer, som Dansk Ejendomsmæglerforening foreskriver. I praksis sker det ved, at vi fra administrator eller andelsboligforeningen får tilsendt ejendommens dokumenter for at give os et samlet overblik over indtægter og udgifter.

Herefter besigtiger vi ejendommen og udarbejder dernæst valuarvurderingen.

Honorar?

Honoraret for en valuarvurdering er afhængig af ejendommens størrelse.

Hvis Andelsboligforeningen tegner sig for en 3-årig aftale, har vi mulighed for at tilbyde attraktive vilkår.

Kontakt os venligst for et konkret tilbud.

www.valuaren.dk

Andelsportal.dk

Kongevejen 159 - 2830 Virum -tlf. 40 64 00 10 - PR@VALUAREN.DK

37

TOTALLØSNINGER TIL ANDELSBOLIGFORENINGENS KLOAKKER

Undgå oversvømmelser i kælderen

DØGNVAGT

2825 7037

TV-INSPEKTION AF KLOAKKER STRØMPEFORRING AF KLOAKLEDNINGER HØJTRYKSSPULING RENSNING AF STOPPEDE KLOAKKER OPGRAVNINGSFRI KLOAKRENOVERING OMFANGSDRÆN UDSKIFTNING AF BRØNDE MV. SKYBRUDSSIKRING

Flere og flere andelsboligforeninger er blevet ramt af voldsomme regnskyld: kloaknet er blevet overbelastet og ejendommens kældre er blevet oversvømmet. Borup kloakteknik tilbyder skybrudssikring af jeres forening og kan hjælpe jer med at komme af med de kraftige nedbør.

Eksempelvis med højvandslukker eller kværne.

Slip af med rotterne Rotter er skadedyr og kan forvolde skader på ejendom og kloaknet. Har I problemer med rotter, bør de derfor håndteres så hurtigt som muligt.

Hos Borup Kloakteknik kan vi hjælpe med rotteskader. Vi udfører både rottesikring, opsætter rottespærrer eller laver en strømpeforing af jeres kloakledning, hvis der er behov for dette.

Totalløsninger til foreninger Ved skader på kloaknet eller stoppede kloakker udfører vi en TV-inspektion af kloakledningen, så vi kan få et overblik over, hvilken løsning, der er den mest hensigtsmæssige for at I kommer kloakproblemerne til livs. Efterfølgende kan vi være behjælpelige med de renoveringen af jeres kloaknet, hvad end det drejer sig om en strømpeforing af en eksisterende kloakledning, en rensende højtryksspuling eller etablering af nye kloakker.

Kontakt os og lad os finde en løsning, der passer jeres behov

Borup Kloakteknik Flensborggade 22 1669 København V Telefon: 2825 7037 borup@borupkloakteknik.dk www.borupkloakteknik.dk

BORUP KLOAKTEKNIK

TV-INSPEKTION • STRØMPEFORING • PUNKTRENOVERING • HØJTRYKSSPULING

AUT. KLOAKMESTER

AUT. KLOAKMESTER

2825 7037

borupkloakteknik.dk

Leverandørnøglen Her kan du finde kompetente leverandører, der er klar til at hjælpe jeres forening med de opgaver, I må stå overfor. Leverandører, der er udvalgte og som samarbejder med Andelsportal.dk

Branche: Blikkenslager Område: Fyn & Sjælland Web: www.blikkenslagerenint.dk E-mail: perbloch@gmail.com Telefon: 2047 6511

Branche: Gulvfirma Område: Sjælland Web: www.francksgulvservice.dk E-mail: info@francksgulvservice.dk Telefon: 4074 9585

Branche: El-installatør Område: Sjælland Web: www.vesterledelservice.dk E-mail: allan2812@gmail.com Telefon: 3031 2912

Branche: Isolering Område: Sjælland Web: www.isoleringsspecialisten.dk E-mail: irming@c.dk Telefon: 6070 8586

Branche: Maler Område: Midtjylland Web: www.hoegsbergmaler.dk E-mail: bhjmaler@gmail.com Telefon: 2554 7660

Branche: Maler Område: Fyn Web: www.maleren.org E-mail: post@maleren.org Telefon: 2095 5099

Branche: Tagpap Område: Sjælland Web: www.oernestagdaekning.dk E-mail: kontor@oernestagdaekning.dk Telefon: 2688 8282

Branche: Valuar Område: Sjælland Web: www.jensklein.dk E-mail: Info@jensklein.dk Telefon: 2261 2511

Aut. Kloak & Murermester

Fjældhøj &Far Telefon: 42 70 50 10

Branche: Forsikring Område: Danmark Web: www.alka.dk E-mail: kce@alka.dk Telefon: 7012 1416

Fjældhøjogfar.dk

Branche: Kloak & murer Område: Sjælland E-mail: dkkloak@gmail.com Telefon: 4270 5010

Branche: Murer Område: Sjælland Web: www.bay-byg.dk E-mail: mail@bay-byg.dk Telefon: 3132 3233

Branche: Vinduer & døre Område: Sjælland Web: www.nvdenergi.dk E-mail: mail@nvdenergi.dk Telefon: 4045 6498

AdminiStrAtion tilpASSet jereS forening Nemmere, hurTIgere og bIllIgere!

CubuS Administration har indgået et samarbejde med uNIK boligsalg, der er et mæglerselskab specialiseret i salg af andelsboliger.

CubuS Administration assisterer mægler og sikrer en nemmere, hurtigere og billigere sagsgang for alle.

Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger.

Cubus Administration har tre advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er hverken for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.

Foreningens andelshavere opnår, at få deres andelsbolig solgt via mægler for kun kr. 32.500,- inkl. moms, markedsføring, fotografering, salgsopstilling, håndtering af alle henvendelser, forhandlinger m.m. - og tilmed efter “solgt-eller-gratis”. læs mere om tilbuddet og uNIK boligsalg på unikboligsalg. dk eller kontakt din administrator hos CubuS Administration på telefon 7026 9910 – så hjælper vi dig godt videre!

Som noget nyt kan vi nu også tilbyde hjemmesider tilpasset jeres forening.

Cubus Administration | Dronningens Tværgade 30 | Postboks 9060 | 1022 København K | www.cubusadministration.dk | Telefon.: 33 23 10 10

ER DU KLAR TIL ENDNU BEDRE DIGITALE OPLEVELSER?

Gode oplevelser kommer ikke af sig selv Derfor arbejder vi hver dag på at gøre vores produkter endnu mere fleksible, enkle og letforståelige, så det bliver nemmere for dig at bruge dem.

Vi arbejder også for at give dig den bedste service og hjælp, når du har brug for det. Alt sammen for at give dig endnu bedre digitale oplevelser.

Stofa kæmper hver dag for endnu bedre digitale oplevelser til gavn for mennesker og virksomheder i Danmark.

Stofa er en del af SE koncernen.

40

Andelsportal.dk