Andelsbolig Nyt maj 2016

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

Maj 2016

TEMA: Naboskab og naboskik

Når nabohjælp og nabobånd går hånd i hånd Også i denne udgave:

Gadefester er gået af mode Vicevært: Administrator eller “værtsfar”?

Lejlighedsvurdering betaler sig

“Vi klarer alt, imens du drømmer om din nye altan..”

Indhold Tema: Naboskab og naboskik

4

Andelsportal.dk

7

Naboskab og naboskik

8

Gadefester er gået af mode

13

NaboSKAB dit naboskab

14

7 gode råd: Sådan bliver du en god nabo

16

Når nabohjælp og nabobånd går hånd i hånd

22

Vicevært: Administrator eller ”værtsfar”?

26

Lejlighedsvurdering betaler sig

32

Det frie tv-valg for alle

36

Andelsboliger sælges på få dage – sorte penge er fortsat et problem

38

To swap or not to swap

40

FAQ: Hvilke regler gælder for energimærkning af andelsboliger?

Det gode naboskab

Andelsbolig Nyt

Nabo, genbo, overbo, bagbo, underbo eller forbo? Definitionerne af en nabo i en andelsboligforening kan være mange og er stadig under forandring. I dette nummer af Andelsbolig Nyt ser vi nærmere på naboskab og naboskik i landets andelsboligforeninger. Hvordan har naboskabet udviklet sig, og hvad vil det sige at være naboer i dag? Det undersøger vi nærmere i artiklen Gadefester er gået af mode, hvor vi har været på besøg hos en erfaren andelsboligformand på Fyn. På side 16 har vi sat fokus på, hvordan en andelsboligforening i Albertslund, benytter naboskabet til at sikre sig mod indbrud. I dette tema kan du også få gode råd til, hvordan man bliver en god nabo eller du kan læse om et fysisk naboskab.

Viceværter er langt fra en uddød race – de gør livet lettere i mange boligforeninger, hvor de nogle steder har den samme funktion som en god nabo.

Du kan læse om tre viceværters tilgang og tanker om viceværtsfaget i artiklen Vicevært: Administrator eller “værtsfar“?

Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S Kristen Bernikows gade 6 1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Benjamin Luka Kabongo,

Louisa Henchel Vinter og

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk

Oplag: 4.000

Prisen på en andelsbolig kan ofte være svær at regne ud. Der er nemlig både andelskroneværdi og individuelle forbedringer at tage højde for. De individuelle forbedringer beregnes i stigende grad af en vurderingsmand, som besøger andelsboligen i forbindelse med salg. På side 26 ser vi, hvorfor Lejlighedsvurdering betaler sig.

Fælles tv-pakker og løsninger er i flere af landets boligforeninger roden til megen frustration og store udgifter for beboerne. Nye regler kan inden længe resultere i ændringer på dette marked – det bliver sat under lup, når vi behandler Det frie tv-valg for alle på side 32.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer eller andre input.

Dem kan I sende til os på info@andelsportal.dk.

Rigtig god læselyst

Maria Carlsen, redaktør

Er du ikke den rette modtager af dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30

Foreningsøkonomi med sund fornuft Sidder du i bestyrelsen i en andelsboligforening, som kigger efter ny bank? Så er vi en god partner for både administrator og bestyrelse. Vi finder muligheder og holder alle parter ajour med aktuelle lånetyper, nye finansieringsformer og et løbende overblik.

Læs mere om en personlig bank, der har fokus på andelsboliger på lsb.dk/abforening Ring på 3378 2388 og få en snak med en af vores rådgivere med speciale i andelsboligforeningers økonomi.

Tema: Naboskab og naboskik

Naboskab og naboskik

A

lle, der bor i andelsboligforening, ved, hvad det vil sige at have naboer. Der er dog stor forskel på, hvad det vil sige at være naboer i de forskellige andelsboligforeninger. I nogle andelsboligforeninger kender man naboerne godt.

Man hilser, låner ting af hinanden og får sig en kop kaffe i gården en gang imellem. I andre kvarterer ved man knap nok, hvem der bor ved siden af. Andre steder kan der sågar være konflikter naboerne imellem.

Der er en verden af fordele, hvis man udnytter dem. Man behøver ikke sidde hinanden på lårene for at udnytte naboskabets muligheder. Et godt naboskab kan ganske enkelt bestå i et fælles skab med fri adgang for alle.

God naboskik kan også indebære at tage vare på hinanden og hinandens boliger.

Eksempelvis kan man holde øje med de andres boliger, når de er på ferie og i fællesskab bekæmpe tyveri. Du kan læse om, hvordan en andelsboligforening i Albertslund efter mange indbrud i området har taget initiativ til at hjælpe hinanden gennem god naboskik.

Naboskab er vigtigt for livskvaliteten. Er naboskabet konfliktpræget, kan det have stor negativ indvirkning på de involveredes dagligdag. Derfor er det en god idé, at man gør en aktiv indsats for at have et godt naboskab med sine naboer. Du kan i dette tema få gode råd til, hvordan du bliver en god nabo.

I mange af nutidens andelsboligforeninger er én af de personer, som andelshaverne har mest kontakt med, deres vicevært.Vi har derfor også set nærmere på, hvad viceværtens rolle er, og hvad en vicevært laver i dag.

Som naboer i andelsboligforeninger har vi af naturlige årsager meget til fælles.

Andelsportal.dk

7

Tema: Naboskab og naboskik

S

padserer man ned ad de solskinsbelagte villaveje i det sydøstlige Odense en formiddag i marts, er der næsten ikke en vind, der rører sig. I modsætning til mange andre andelsboligforeninger centralt beliggende i etageejendomme midt i byerne er der stille og roligt i andelsboligforeningen Pilely, som er placeret i et større villakvarter.

Andelsboligforeningen Pilely ›› Placeret i den sydøstlige del af Odense ›› 20 andele i andelsboligforeningen ›› Andelsboligerne er alle mellem 75 – 100 m2 ›› Leif Jensen har været formand i 18 år ›› AB Pilely er en støttet andelsboligforening

8

Andelsportal.dk

„Jeg er slet ikke i tvivl om, at beboerne herude er glade for at bo her,“ fortæller Leif Jensen, som er formand i andelsboligforeningen Pilely. Han har inviteret Andelsbolig Nyt på besøg for at give et indblik i, hvordan det er at bo i en andelsboligforening, som ikke er placeret i et højhus på en af stenbroerne i Købstaden.

Andelsboligforening midt i grundejerforening Andelsboligforeningen Pilely blev stiftet i 1983. Dengang var de 19 andelsboliger nybyggede, og de omkringliggende grunde stod tomme. I dag er Pilely placeret midt i et større villakvarter. Med undtagelse af en enkelt anden naboforening er Pilelys beboere de eneste i området, der er organiseret i en andelsboligforening.

» Man snakker med hinanden over hækken om løst og fast, men det formelle; det klarer vi over mailen. « Leif Jensen, formand i andelsboligforeningen Pilely

Gadefester er gået af mode I den sydøstlige del af Odense ligger andelsboligforeningen Pilely.

Stedets 20 andelsboliger er eftertragtede – og med god grund.

Pilely er nemlig en moderne andelsboligforening, hvor beboerne har egne haver, billig boligydelse og vedligeholdelsesfri boliger.

Andelsbolig Nyt har været på besøg, og formanden Leif har givet et indblik i, hvordan forholdet til naboskab, vedligeholdelse og formandskab har udviklet sig.

Resten af de omkringliggende huse er private husejere, som alle er med i områdets grundejerforening, hvor mere end 1000 medlemmer er samlet – men Pilely er også medlem af områdets grundejerforening, ligesom de er medlem af antenneforeningen. „Jeg repræsenterer hele andelsboligforeningen, når jeg går til møder i grundejerforeningen, men jeg har faktisk kun deltaget et par gange. Der er ikke så meget at tage stilling til – det meste kører vi i andelsboligforeningen,“ forklarer Leif. Grundejerforeningen står for veje og lygtepæle, mens al anden vedligeholdelse udvendig som indvendig ordnes af andelshaverne og andelsboligforeningen selv. „Vi har jo masser af naboer omkring os, som ikke er andelshavere i Pilely, men båndet er altså tættest til de naboer, som også bor i andelsboligforeningen,“ udtaler Leif om forholdet til medlemmerne i grundejerforeningen.

Vedligeholdelsen styrker nabobånd Andelshaverne i Pilely har af naturlige årsager også mere til fælles med hinanden. De har blandt andet været en del vedligeholdelsesprojekter igennem sammen. Foreningen har nemlig både fået nye vinduer, udskiftet tag og renoveret endegavle – alt sammen finansieret af boligforeningen: „Vores andelsboligforening er vedligeholdelsesfri nu,“ fortæller en stolt Leif.

Vejen til at blive vedligeholdelsesfri har dog ikke været en dans på roser. Selvom AB Pilely har en meget sund økonomi, var det alligevel ved at blive en dyr affære, da de havde hyret et firma, der ikke kunne håndtere udskiftningen af deres tage ordentligt. Det viste sig nemlig allerede ved første regnskyl, at de nye tage var utætte. Firmaet, som havde stået for Pilelys tage gik konkurs, og Pilely måtte hyre et nyt firma til at Fortsættes »

Andelsportal.dk

9

Tema: Naboskab og naboskik

udbedre skaderne. I Pilely har andelshaverne selv vedligeholdelsespligten på deres boliger, men man blev enige om, at andelsboligforeningen skulle hæfte solidarisk, hvis der kom flere problemer med de utætte tage. „Vi besluttede på en generalforsamling, at boligforeningen finansierer, hvis der er nogle af boligerne, der får vand ind under næste regnskyl,“ fortæller Leif. Fire huse har indtil videre fået deres tag repareret, efter beslutningen blev truffet.

I Pilely er det generelt sådan, at alle beslutninger, der vedrører økonomi, træffes på en generalforsamling. „Vi har altid gjort det sådan, at de store økonomiske beslutninger tages på en generalforsamling. Så får vi alle sammen øretæver, hvis noget går galt. Og det har altid fungeret sådan,“ siger Leif.

20 år som andelsboligformand Leif Jensen har været formand i Pilely i mere end 18 år. Han er netop blevet genvalgt på generalforsamlingen og går nu yderligere to år som formand i møde. Han flyttede ind i Pilely, da foreningen netop var færdigbygget med hans kone Karen, som han om et par måneder kan fejre guldbryllup med. Qua hans mange år som formand i andelsboligforeningen og endnu flere år som beboer, har han et godt indblik i, hvordan relationen andelshaverne imellem har udviklet sig gennem tiden: „I gamle dage kendte jeg måske folk lidt bedre, end jeg gør i dag. Der er sket nogle ændringer. Dengang holdt vi gadefester og den slags, men det er lidt synd, at det er gået

10

Andelsportal.dk

af mode,“ pointerer han. Ifølge Leif har beboerne i dag mindre tid til at arrangere sociale arrangementer, end de havde engang.

holde huslejen nede uden, at det var på bekostning af andelsboligforeningens generelle stand.

„Folk har mere travlt i dag. Man skal sætte telt op og gøre ved, og det er der ikke så mange, der har tid til længere,“ lyder hans forklaring.

„Huslejen på 3100 kroner blev fastlagt, dengang vi flyttede ind, og den har ikke ændret sig siden,“ fortæller han stolt. Det er også Leif, der har solgt andelsboligerne, når der har været udskiftning i boligforeningen. Han har på nuværende tidspunkt prøvet at være ansvarlig ved salg på samtlige af boligerne (på nær hans egen) – ja nogle af dem har han solgt op til flere gange.

Leif påpeger også, at klientellet er blevet ældre – i dag bor der ikke så mange børn i boligforeningen, som der engang gjorde.

Et tydeligt tegn på, at gennemsnitsalderen blandt beboerne er steget ses af den petanquebane, der nu er blevet anlagt, hvor der før har været en fælles legeplads. Selvom beboerne er blevet ældre, sørger de stadig for at forny sig. Især når det kommer til kommunikationsformen beboerne internt. „Vi er kommet med på moden, for inde på min computer ligger alle beboerne. Hvis der er noget, jeg gerne vil vende med dem, så sender jeg dem en e-mail. Med et enkelt tryk på en knap kan jeg sende en meddelelse ud til dem alle sammen,“ forklarer Leif. De vender tilbage på mail, hvis der er noget, der er interessant, og er der behov for yderligere debat, så bliver det taget op mundtligt i fælleshuset. „Så længe at det ikke er så besværligt, at vi skal på svagbørnskoloni på Fanø sammen, så kan vi ofte mødes i gruppehuset og snakke om det,“ siger Leif med et glimt i øjet.

En institution i institutionen Leif er én af de andelsboligformænd, der med sikker hånd og stor kompetence har drevet en andelsboligforening i mange år.

Hans helt store mærkesag har altid været at

Beboerne i Pilely er glade for at bo i boligforeningen, og de er glade for at have Leif som formand. De har flere gange spurgt, om man ikke kan finde en måde at aflønne ham for det store stykke frivillige arbejde, som han har lagt i andelsboligforeningen. Men det har han takket nej til: „Min hobby er mit arbejde,“ som han siger.

Leif meddelte på den netop afviklede generalforsamling, at han gerne vil tage to år mere som formand, men at det bliver de sidste år. Andelshaverne i Pilely var ikke glade for udmeldingen. „Jeg er en institution i institutionen,“ fortæller Leif. Spørgsmålet om, hvorvidt Leif har lyst til at give formandsposten videre, har han også selv svært ved at svare entydigt på. „På den ene side vil jeg gerne stoppe, og på den anden side vil jeg ikke. Det er en stor ting at give fra sig, og jeg har jo været med hele vejen. Det er mit største ønske, at vi kan blive ved med at holde huslejen nede,“ fortæller Leif.

Adupont.dk – tømrer og snedker til andelsboligforeningen

Skal jeres andelsboligforening efterisoleres?

Adupont.dk kan hjælpe med alt fra etageisolering, til hulmursisolering eller loftisolering.

Hos ADupont.dk har vi stor erfaring med isolering og hjælper gerne med rådgivning i forbindelse med jeres isoleringsopgave.

Derfor skal jeres forening vælge Adupont.dk til rensning af tag, fliser og facade: • • •

Formelle over mailen – uformelle over hækken Pilely er et godt eksempel på en velfungerende og moderne andelsboligforening. Som i så mange andre andelsboligforeninger er det ikke fordi, andelshaverne i Pilely sidder på lårene af hinanden. De har fundet en god balance i, hvordan de udnytter dét, at de bor i andelsboligforening sammen, på en hensigtsmæssig måde, som passer ind i beboernes hverdag. På spørgsmålet om naboskabet beboerne imellem forklarer Leif: „Man snakker med hinanden over hækken om løst og fast, men det formelle; det klarer vi over mailen“.

Når formelle beslutninger skal træffes eller generalforsamling skal afvikles så møder alle beboerne så op – hvilket den seneste generalforsamling vidner om, dette med hele 19 ud af 20 andelsbolighavere, som mødte op.

Derfor er det også meget populært at bo i Pilely – både fordi man for billige penge kan få både hus og have, men også fordi andelsboligforeningen har et godt ry. Leif har en venteliste, hvor de der henvender sig bliver skrevet op. I skrivende stund står ni på ventelisten. Nogle af dem, som står på ventelisten har stået der i flere år, men de venter gerne indtil en andelsbolig i Pilely er ledig. Det er der dog ikke udsigt til foreløbigt. Beboerne er meget glade for at bo i Pilely, og på nuværende tidspunkt er der ikke nogen, som har travlt med at komme væk.

• • • • •

Skriftlig tilbud eller ordrebekræftelse Professionelt udstyr med korrekt vandtryk til rensningen Alt vand opsamles og renses inden genbrug eller udløb i kloak Taget gennemgås for fejl og mangler Altid algebehandling efter rensning Eternit tage får primer og 2 gange tagmaling Et lag ekstra maling til betontagsten Fliser, tag og facade kan også efterbehandles med nanoteknologi som giver pæn lang livetid.

Tlf.: 4192 0545 Mail: anders@adupont.dk Adupont.dk Varmestop.dk Rensningaffliser.dk Logogrenen 3, 5462 Morud CVR: 25137531

G. Elkjær

P. Roll

J. Damm

Simonsen

Jensen

Jh. Friis

Th. Holst

E. Møller

L. Jørgensen

Hessner

Er det tid til et forsikringstjek i din andelsboligforening?

Hos Alka Erhverv anbefaler vi, at I som andelsboligforening får foretaget et forsikringstjek ca. hvert 2. år. Så er I altid sikre på at være rigtigt dækket og ikke betale for meget.

Hos Alka Erhverv kan vi nemt og hurtigt lave et forsikringstjek for jer.

Ring til os på 45 85 55 73 eller send en mail til alkaerhverv@alka.dk, så kontakter vi jer.

Vi tilbyder jer: • Kompetent og professionel rådgivning til at finde den løsning, der passer til jeres andelsboligforening • Komplette løsninger så I kun behøver sikre jer ét sted • Kvalitetsforsikringer til en fair pris • Effektiv og hurtig kundeservice ved levering af tilbud • Hjælpsom og imødekommende kundeservice ved skadesbehandling

Bestil et forsikringstjek inden 8. juli 2016 og få 250 kr. til gavekortet.dk

Brug dit gavekort allerede 3 hverdage efter din online bestilling

1.000 ,-

Vi giver dig 250 kr. til gavekortet.dk, 250,1.000 1.000,,hvis du bestiller et forsikringstjek til din andelsboligforening.

Du bestemmer selv, hvordan gavekortet skal bruges.

Brug dit gavekort allerede 3 hverdage Brug efter dit gavekort allerede 3 hverdage din online bestilling efter din online bestilling Brug gavekortet til mere end 150 butikskæder

Brug gavekortet til mere end 150 butikskæder Brug gavekortet til mere end 150 butikskæder

Kontakt Alka Erhverv på 45 85 55 73 eller mail til alkaerhverv@alka.dk

Vidste du, at 75% af vores kunder vælger os igen? Det er vi stolte af! Måske det skyldes vores lange erfaring eller fordi vi giver jer service- og behandlingsgaranti - så er I hurtigt videre.

Tema: Naboskab og naboskik

NaboSKAB dit naboskab Naboskab er et diffust begreb. Foreningen Naboskab har taget udtrykket bogstaveligt og opsat et fysisk skab for boligforeningers medlemmer for at styrke naboskabet og miljøet gennem deling af udstyr og fysiske genstande.

Som naboer vi dele

Tilpassede skabe

Naboskab blev stiftet i 2014 med deling og fællesskab som essensen i konceptet. Projektleder og medstifter af Naboskab, Kristoffer Ravnbøl, fortæller:

Ti naboskabe er lige blevet sat op i Københavnsområdet, og indholdet er tilpasset de enkelte andelsboligforeningers behov. Den ene forening har måske et fællesrum med et bordtennisbord, hvorfor bordtennisudstyr er passende i naboskabet. Den anden forening har måske et hobbyrum, hvor relevant værktøj dertil er mere passende. Naboskab-bagmændende servicerer skabet efter dialog med andelsboligforeningens bestyrelse, og hvis udstyr fra skabet går i stykker, reparerer Naboskab dem. Naboskabene kommer samtidigt med et låsesystem, hvor en nøglebrik eller smartphone kan åbne det. Når man låner fra skabet, skrives det på en seddel derinde, så alle ved, hvornår hvad er udlånt. Der er altså tillid til brugerne af skabet om at levere det lånte tilbage inden for et overkommeligt tidsrum – og i samme stand som ved udlån.

„Naboskabs omdrejningspunkt er at styrke deling og fællesskab mellem mennesker. Den ene del af konceptet består i et fysisk naboskab, der indeholder ressourcer og udstyr, som deles af foreningens andelshavere. Den anden del består i at støtte den sociale indsats og det lokale fællesskab i foreningen, så beboerne får et forhold til hinanden. Skabet kan indeholde alt fra boremaskiner og håndværkerudstyr til ismaskiner og udendørs familiespil.“ Skabet lægger derfor op til sociale aktiviteter, der bringer folk sammen, og praktisk udstyr, der kan være til hjælp i medlemmernes boliger.

Samtidig sparer andelshaveren også penge, frigør plads i boligen og bidrager til et grønnere miljø på grund af deletankegangen.

Hvad motiverer andelshavere til at dele?

1.

2.

3.

4.

5.

Fællesskabet Adgang til ting Miljøbevidsthed Mere plads i sin egen bolig Økonomi

*Ifølge Naboskabs brugerundersøgelser

Skab styrker naboskabet Generelt vil andelshavere gerne gøre en aktiv indsats for fællesskabet. Et naboskab er blot ét tiltag, der kan bringe beboerne tættere sammen, ligesom det kan hjælpe tilflyttere ind i fællesskabet: „I dag flytter mange unge i andelsboligforeninger i Københavnsområdet, og vores brugerundersøgelser viser, at de generelt er meget interesserede i deleøkonomi og deling af ressourcer. Samtidigt er de dog også i mindre omfang med i fællesskabet, selvom de gerne vil deltage. Her er et naboskab ideelt til at nedbryde barrieren; det kan medvirke til at integrere den unge tilflytter i foreningen,“ udtaler Kristoffer Ravnbøl.

Naboskab ser således sig selv som en slags udvidet social vicevært, der gør hverdagen bedre og lettere for andelshavere og deres boligprojekter.

Her ses de to ildsjæle og stiftere af Naboskab, Hanne Hjorth Jensen og Kristoffer Ravnbøl

Læs mere om Naboskab på www.nabo-skab.dk eller kontakt dem på info@nabo-skab.dk

Andelsportal.dk

13

Tema: Naboskab og naboskik

7 gode råd:

Sådan bliver du en god nabo Undersøgelser omkring naboskab viser, at nabostridigheder har den største negative indvirkning på livskvaliteten. Desværre har op imod hver anden haft konflikter med en nabo, og hver femte har følt sig generet af en nabo. Du kan heldigvis gøre meget for at undgå at havne i nabostridigheder; venlighed og dialog er nogle af kodeordene, når det handler om at få et godt forhold til sine naboer. Vi har samlet syv gode råd til god naboskik:

1. Hils på hinanden Det virker banalt, men det kan have stor betydning for naboskabet, at man sørger for at hilse på hinanden. Et smil, et nik eller et „hej“ er en anerkendelse af den anden part. Det er en måde, hvorpå du viser din nabo, at du respekterer ham/hende.

2. Informér om byggeplaner Skal du istandsætte din andelsbolig, så sørg for at naboerne er orienteret herom. Læg eventuelt en seddel i deres postkasser, hvor du informerer om bygge- og renoveringsplaner. Sørg også for at de har dit telefonnummer, så de kan komme i kontakt med dig under renoveringen. Har du byggeplaner, er det også en god idé, at håndværkerne er orienteret om boligforeningens husorden og undgår støj uden for de tidspunkter, som husordenen tillader.

3. Vær behjælpsom Et godt naboskab betyder ikke, at du skal socialisere en masse med din nabo. Men tolerancetærsklen bliver større, hvis dig og din nabo kender hinanden lidt og i ny og næ er behjælpsomme over for hinanden. Bor du i opgang, så husk at lægge dørmåtterne på plads, når der har været trappevask, og naboen er på ferie. Så kan tyveknægte ikke se, at naboen er bortrejst.

Er naboen på ferie, kan du også hjælpe med at vande planter og tømme postkasse. Det koster ikke meget tid, men kan være til stor hjælp for naboen. Du kan også hjælpe med at bære tunge ting op eller give en hånd med græsslåningen, hvis I har udendørsarealer.

14

Andelsportal.dk

4. Lån ting af hinanden Skal naboen låne en kop sukker eller en boremaskine, så træd til. Når I låner noget af hinanden har I også en relation til hinanden, og så har I mulighed for at lære hinanden lidt bedre at kende. Selvom I ikke er bedste venner, har man en højere tolerancetærskel for dem, som man har en personlig relation til.

5. Deltag i fælles arbejdsdage I mange andelsboligforeninger har man fælles arbejdsdage. Selvom en fælles arbejdsdag kan ligge på et dårligt tidspunkt og være ubelejlig, bør man forsøge at deltage på dagen. Det kan være med til at skabe relationer til de andre andelshavere, samtidig med at det sender et godt signal om, at man gerne vil bidrage til foreningens fælles pligter.

6. Vær opmærksom på støj Bor du i lejlighed, så husk at nabostøj er ganske naturligt. Det er en del af pakken, når man flytter i etageejendom. Sæt dig i naboens sted, når det kommer til støjgener og spørg dig selv, hvordan du ville have det, hvis naboen gjorde, som du gjorde? Husk, at du måske også selv larmer en gang imellem.

7. Husk at indgå i dialog Skulle der opstå små irritationer, så sørg for at indgå i dialog med naboen på et tidligt tidspunkt, så det ikke udvikler sig til en konflikt. Få en god dialog og bevar troen på, at I kan finde en løsning på småproblemerne. Lyt også til hvad din nabo siger, når I taler om irritationer, og lad ham/hende komme til orde, inden I kommer ud i en nabostridighed.

EJENDOM BYGGET FØR 70’ERNE?

SÅ ER DET MÅSKE PÅ TIDE AT GENNEMGÅ FALDSTAMMERNE UNDGÅ: VANDSKADER OG HØJE OMKOSTNINGER

- I VORES VERDEN FUNGERER ALLE AFLØB - KONTAKT OS FOR RØRRENOVERING I DAG Proline Group Tlf. 6361 8545 info@proline-group.dk www.proline-group.com

Tema: Naboskab og naboskik

Når nabohjælp og nabobånd går hånd i hånd Bor du i lavt byggeri fremfor etageejendomme kan du godt være mere udsat for indbrud. Til gengæld skaber have- og udendørslivet ofte også flere muligheder for socialt samvær andelshaverne imellem. I en andelsboligforening i Albertslund har en gruppe andelshavere fået et tæt naboskab, samtidigt med at de bekæmper tyverier med Nabohjælp. Andelsbolig Nyt har været forbi til en snak om Nabohjælp og det unikke naboskab.

I

efteråret bemærkede en gruppe beboere i Andelsboligforeningen Antaresvænget i Albertslund, at der havde været en række indbrud i nærområdet. Det blev startskuddet til et „nabohjælps-initiativ“, hvor beboerne i fællesskab bekæmper indbrud i andelsboligforeningen. „Vi havde fire-fem indbrud i efteråret, og da vi snakkede om det på et beboermøde, var vi nogle stykker, der blev enige om, at vi ville prøve det der Nabohjælp,“ fortæller Dorte, som sammen med Janni og Annette er fortalere og brugere af Nabohjælp.

Nabohjælp mod tyverier Nabohjælp er et initiativ fra det Kriminalpræventive Råd og TrygFonden, der ved hjælp af blandt andet en applikation til smartphones giver naboer mulighed for at sende og modtage advarsler, hvis der sker noget mistænkeligt i deres nabolag.

Ligeledes er der mulighed for, at man med nabohjælp kan dele sin feriekalender med sine naboer, så de ved, hvilke perioder, de skal holde ekstra godt øje med hinandens boliger. I skrivende stund er der 164.380 nabohjælpere landet over, som er tilmeldt konceptet.

16

Andelsportal.dk

Her ses det gode naboskab mellem veninderne Janni, Annette og Dorte.

På nuværende tidspunkt er det langt fra alle andelshavere i AB Antaresvænget, der er med i nabohjælpsinitiativet.

Annette forklarer, at det desværre ikke er alle, der tror på at Nabohjælp kan være en effektiv løsning mod tyveri og indbrudstyve.

Når naboerne er bortrejst, sørger de andre nabohjælpere for at holde ekstra godt øje med hinandens boliger.

Dorte forklarer, at hun cykler en lille omvej, så hun lige kan se ind til de andre på vejen hjem, ligesom de sørger for at tømme hinandens postkasser: „Hvis vi ikke havde haft Nabohjælp, var jeg ikke blevet gjort opmærksom på, at der var nogle, der var væk, så havde jeg ikke taget en ekstra runde på cyklen,“ fortæller hun.

Nabohjælp skaber tryghed I AB Antaresvænget er de flere beboere, der i dag er en del af et nabohjælpsfællesskab, og flere kommer fortsat med. Nabohjælp opfordrer til, at man som nabohjælper

Andelsboligforeningen Antaresvænget Andelsboligforeningen Antaresvænget består af 48 andelsboliger. De er beliggende i lavt tæt byggeri. Andelsboligerne er af varierende størrelse, hvor de mindste er på 48 kvadratmeter og de største af dem er på 84.

Andelsboligforeningen Antaresvænget er 28 år gammel.

tilvælger de beboere man har tillid til, når man deler oplysninger via Nabohjælp. „Tyvene skal jo også bo et sted, men alle i boligforeningen må være med. Dem har jeg valgt at have tillid til,“ fortæller Janni med henblik på de oplysninger, som hun deler, når hun er bortrejst fra sin bolig i en periode.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

17

Tema: Naboskab og naboskik

Der har ikke været nogen indbrud i andelsboligforeningen, siden de begyndte at anvende Nabohjælp. Selvom damerne ikke ved, om det er det nye initiativ, der har forhindret tyveknægte, så skaber det større tryghed blandt beboerne, at de ved, at de andre er med til at passe på deres boliger: „Man bliver mere tryg, når man ved, at de andre passer på ens bolig, mens man er væk. Men man bliver også mere opmærksom!“ forklarer Dorte. Hun henviser til juleaften, hvor de fandt ud af, at næsten hele andelsboligforeningen fejrede jul andetsteds, så de fleste boliger derfor stod tomme: „Så tænder man lige noget ekstra lys og skuer op for radioen, inden man går.

Heldigvis var der nogle, der skrev, at de var hjemme, og at de lige ville gå nogle runder,“ siger Dorte.

Nabohjælp opfordrer også til, at man plejer sit naboskab. Hilser man på sine

Nabohjælps filosofi bygger på at nabohjælp virker, når vi står sammen. Jo flere vi er, jo større er risikoen for at tyven opdages.

Du kan hjælpe både dig selv og dine naboer ved at udbrede Nabohjælp i dit nabolag. Det er gratis at hente Nabohjælps mobilapplikation.

18

Andelsportal.dk

naboer, lærer man dem bedre at kende, og så kan man hurtigere observere, hvis der er mistænkelig adfærd. Ifølge initiativtagerne bag Nabohjælp sker der noget med naboer, der bliver nabohjælpere: Flere rapporterer nemlig, at de har meget eller en del til fælles med deres naboer end blot at de bor sammen. Om det skyldes, at ligesindede finder hinanden, eller at man bliver ligesindet, når man lærer hinanden lidt at kende, vides ikke.

Naboskab blev til venskab Efter et hurtigt møde med Annette, Dorte og Janni, er man heller ikke i tvivl om, at de tre kvinder er meget mere end naboer; de er veninder, der ofte ses. På spørgsmålet om hvor ofte de er sammen, svarer Janni: „Altså, i denne her weekend, der så vi hinanden fredag, lørdag og søndag.“ Damerne griner og er enige om, at de i gennemsnit ser hinanden tre gange om ugen. De mødes til middage, hvor nogle af de andre beboere også deltager, de dyrker pilates sammen på hverdagsaftener, og så kan de godt lide at sidde ude i deres haver og nyde et glas vin, når vejret tillader det. „Om sommeren ses vi ofte lidt mere, for der sidder vi udenfor i haven, og så kommer der nogle forbi, som lige skal ind og have et glas vin,“ tilføjer Janni.

Der var ikke nogle af de tre veninder, der kendte hinanden, inden de flyttede til boligforeningen, men bebyggelsen har indbudt til socialt samvær, og så har nogle beboere været gode til at tage initiativ:

„Vi har nogle meget udadvendte beboere herude, som er gode til at invitere. En beboer er imødekommende over for nye og gamle beboere, og der har flere af os lært hinanden at kende,“ fortæller Janni. Da Dorte for tre år siden flyttede ind i andelsboligforeningen, kendte hun ikke en eneste af de andre beboere, men en aften, da hun kom hjem fra arbejdet og skulle klippe hæk, blev der lavet om på det: „Jeg kunne ikke finde ud af at sætte den maskine, som jeg skulle klippe hæk med sammen, og jeg kunne se, at de var nogle stykker, der sad udenfor. Så jeg gik hen og spurgte. Og så bød de på et glas. Inden jeg havde set mig om, skulle jeg ikke selv klippe hæk, for Annette kendte en, der kunne klippe min hæk. Sådan hjælper vi hinanden,“ fortæller Dorte.

Også i andelsboligforeningen har de flere initiativer, hvor de socialiserer. Der pyntes juletræ, afvikles miljødage, og så har de tre damer en plan om at foreslå, at andelsboligforeningen skal deltage i en landsdækkende kampagne, der hedder „Danmark spiser sammen“. „Det handler om, at der måske godt kan være nogle, der sidder alene og spiser. Og det bliver lidt ensomt, så det er et skub til at finde nogle, som man kan spise sammen med en gang imellem,“ forklarer Janni. At spise sammen er ikke fremmed for beboerne i Antaresvænget – de har nemlig før haft en dag om måneden, hvor de mødtes i deres fælleshus og spiste sammen.

FORENINGSADMINISTRATION – OVERLAD ANSVARET TIL DATEA Stop med at bekymre jer om lovgivning og regler.

Med mange års ekspertise i foreningsadministration guider vi jer sikkert på vej.

Administration er mere end opkrævning af husleje og udarbejdelse af årsregnskab. Det handler i lige så høj grad om, at andelsboligeller ejerforeningens vedtægter stemmer overens med nyeste lovgivning, løbende bliver opdateret, og at foreningen i øvrigt drives efter de gældende regler. Alt det kan DATEA som administrator sikre. Ligesom DATEA også kan hjælpe med juridiske og tekniske spørgsmål. Med andre ord kan vi med vores kompetencer sammensætte en løsning, som passer præcis til de behov, I har i din andelsbolig- eller ejerforening.

DATEA – NØGLEN TIL DEN RIGTIGE LØSNING Læs mere på DATEA.dk/foreningsejendomme

BYD FORÅRET OG DINE GÆSTER VELKOMMEN MED NY DØRTELEFON Foråret er i gang, og mange andelsboligforeninger benytter lejligheden til at sætte skub i vedligeholdelse af ejendommen – og deres dørtelefoner. Men det kan ikke altid betale sig at reparere; ikke mindst fordi prisen på selv rigtigt gode dørtelefoner er faldet. Dårligt fungerende dørtelefoner kan samtidigt gøre livet surt for både gæster og beboere, men det er unødvendigt at lade det være til gene og skabe utryghed.

Individuel rådgivning, service og garanti Mejlshede sælger og installerer dørtelefoner fra forskellige leverandører efter den enkelte forenings behov.

Alle dørtelefoner skræddersys til den opgang, de skal passe til, og vi lægger vægt på at finde den mest effektive løsning og vejlede individuelt.

Vi er for nylig blevet Siedle partner. Derfor får vores personale den bedste uddannelse, ligesom Siedle giver fem års garanti på sine produkter, når vi har installeret dem.

Vi tilbyder også: Indbygget teleslynge, knapper med blindskrift, automatisk døråbning og tydelige optiske symboler i dørtelefonen -­ det skal være nemt og bekvemt.

Plads til alle beboeres behov Med Siedle kan vi tilbyde et hav af stilarter og konfigurationsmuligheder. Det giver os også kompetencen til at fokusere på tilgængelighed for personer med nedsat syn, hørelse eller førlighed.

Indbygget teleslynge, knapper med blindskrift, automatisk døråbning og tydelige optiske symboler i dørtelefonen, så hørehæmmede hjælpes på vej – det er nogle af de (velfærds) teknologiske løsninger, vi hjælper med at installere. For personer med normal førlighed er det rigtig rart, men for personer med nedsat førlighed kan det være essentielt.

NØGLEBRIK TIL FRU OLSEN: Sådan hjalp vi en forening med nyt adgangssystem På Frederikserg har foreningen AB Lykkesholm 5A-D udskiftet dørtelefoner, fået elektronisk adgangskontrol og automatisk åbning af gadedøre.

De ville det dårligt fungerende dørtelefonsystem til livs og fik desuden udskiftet et ældre, usikkert låsesystem.

Valget faldt på dørtelefoner fra Siedle og adgangskontrol fra Salto. Med elektronisk adgangskontrolsystem kan de selv programmere nøglebrikker efter behov: Hvis fru Olsen får stjålet sin taske om eftermiddagen, kan foreningen aktivere en ny nøglebrik til hende

Mejlshede Låse har afdelinger på både Østerbro og Nørrebro og havde 50 års jubilæum sidste år. Vi beskæftiger cirka 50 personer og vil være en glad arbejdsplads, der leverer godt håndværk og individuel service i store som små opgaver. Derfor uddanner vi også vores egne låsesmede, har næsten altid 5-6 lærlinge under uddannelse og tager gerne praktikanter ind, hvis de vil snuse til faget eller er i arbejdsprøvning.

samme aften, imens den gamle nøglebrik deaktiveres. Foreningen opnår øget sikkerhed til en lavere pris end et almindeligt mekanisk låsesystem og har været godt tilfredse med arbejdet: ”Vi har været i kompetente hænder og haft en god dialog med Mejlshede om, hvad vi ønskede. Konkret giver løsningen os større kontrol over adgangen til ejendommen, når folk fx flytter – det skaber tryghed. Og så er det rart at kunne byde velkommen med en indbydende og velfungerende dørtelefon,“ fortæller formand Per Fredberg.

Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84, 2200 København N Tlf. 35 39 39 39, info@mejlshede.dk CVR nr. 83059311 SESAM Låse Østerbrogade 120-122, 2100 København Ø Tlf. 35 42 00 33 info@mejlshede.dk

Tema: Naboskab og naboskik

Vicevært:

Administrator eller “værtsfar“?

De fikser praktiske opgaver, tager en sludder og gør livet lettere i mange boligforeninger – viceværten er langt fra en uddød race, men rollen og arbejdsopgaverne varierer i faget, der har mange år på bagen.

E

n kost føres over jorden i én forening, imens en dør åbnes af “reserveviceværtsnøglen“ i en anden: Rundt i det ganske land findes der et hav af slagsen. Det er selvfølgelig viceværter, vi taler om. Og viceværter har stor betydning i landets boligselskaber og ejendomme, selvom titlen som vicevært bæres forskelligt, og opgaverne spænder bredt.

Viceværtens rejse gennem tiden „En person, der passer en ejendom for ejeren (værten).“ Sådan lyder beskrivelsen af ordet “vicevært“ på denstoredanske.dk. Og det er også det, en vicevært gør; passer ejendommen og agerer en slags vært. For ud over praktiske opgaver og forefaldende arbejde er viceværten på mange måder en samlende figur for boligforeninger landet over. Og sådan har det været i mange år. Formand for Ejendomsfunktionærernes fagforening i Midtjylland og mangeårig vicevært, John Nielsen, giver os et historisk indblik i udviklingen for et fag, de fleste støder ind i.

Fyrmester, fuldtid og fagforening „I gamle dage havde hver opgang en beboer, som de øvrige beboere kunne gå til.Vedkommende hældte kul på fyret, som de gamle ejendomme havde stående i kælderen, og ofte fulgte en billigere husleje „med i købet“. Med tiden blev kutymen, at lejligheden nederst i ejendommen var forbeholdt viceværten,“ fortæller John Nielsen. Faget udviklede sig siden til ofte at være et fuldtidsjob, og københavnske viceværter fik deres første fagforening i 1928, imens århusianerne først fulgte efter i 1946.

Med tiden blev det mere normalt, at også en person, som ikke boede i ejendommen, kunne agere vicevært; sporene fra dette opbrud ser vi stadigvæk i dag, hvor de fleste af landets cirka 10.000 viceværter kommer udefra.

I takt med denne udvikling er de gammeldags “24/7“viceværter også en uddød race; flere organiseres under administrationskontorer, som fordeler viceværterne til de forskellige foreninger alt efter antallet af opgaver og timer.

Kost og computer forenes Også arbejdsopgaverne har udviklet sig, og især IT har sneget sig ind på mange af opgaverne. Hvor arbejdet tidligere mest bestod i at skifte pærer, feje, rydde sne, slå græs og hente juletræ, indebærer det i dag også koordinering med håndværkere og administrativt arbejde i foreningen. Samtidigt er der også kommet flere såkaldte sociale viceværter – personer, der sideløbende med det praktiske arbejde, er ansat til at støtte beboere med særlige behov.

Gammelt billede af viceværtsfaget Kilde: Ejendomsfunktionærernes fagforening

22

Andelsportal.dk

myndigheder, advokater og lignende, når de fx ikke kan få fat i en beboer,“ uddyber han og understreger, at flere boligorganisationers lyst til at “trimme“ systemet og afskaffe den faste vicevært ofte ikke falder i god jord hos de enkelte beboere. De værdsætter denne kontakt med ejendommens “tillids- og handymand“ (eller kvinde!)

Vidner til vores virkelighed Og netop viceværtens rolle i det sociale liv i en forening er ret unik, hvis man spørger John Nielsen: „Viceværtsrollen er ofte en tillidssag. De er i mange tilfælde vidner til beboernes liv – og ofte er det dem, der spotter usædvanligheder og kan hjælpe politi, sociale

Indblik – viceværtens forskellige ansigter: Én har 40 år på bagen, en anden betjener mange foreninger på én gang og en tredje er kvinde i et traditionelt mandefag – hør tre viceværter fortælle om deres tanker og tilgang til jobbet som vicevært.

Steen Nejland Vicevært i Arbejdernes Andels Boligforening, Aarhus, 40 års jubilæet er netop overstået: Hvordan startede du som vicevært?

Mine 40 år som vicevært startede med, at jeg var i tømrerlære men stoppede og blev afløser i en boligforening. Siden udviklede det sig, og her er jeg i dag.

vicevær

t

3,5 år

Så lang tid varer nutidens uddannelse til vicevært – så kan man kalde sig ejendomsservicetekniker.

Hvilke opgaver bruger du arbejdsdagen på?

Reparation og vedligehold – som varmemester syner jeg eksempelvis lejligheder, reparerer toiletter og holder styr på renoveringsprojekter.

Hvordan er din rolle som vicevært for foreningerne?

Det er fedt at være beboernes egen mand. Det giver et sammenhold, at jeg er der til at lave praktiske opgaver men også giver en hånd med, hvis en ældre beboer skal have læst et brev op, eller hvis en udlænding har svært ved at finde rundt i det danske „system“. Jeg formidler kontakt til en socialrådgiver eller giver en hånd med, når et billede skal hænges op – naturligvis når jeg også har klaret mine andre opgaver.

Hvordan er kontakten til foreningen?

Jeg er tæt på foreningen som 37 timers vicevært. Det giver et stort kendskab, samtidigt med at beboerne efter „åbningstid“ kan få fat i en vagt på vagttelefonen.

r e t s e m varme

Fortsættes »

Andelsportal.dk

23

Tema: Naboskab og naboskik

Birgitte Østergaard Ejendomsservicetekniker og tillidsrepræsentant i Lysningen, Ebeltoft: Hvordan startede du som vicevært?

Jeg kiggede ud af vinduet, så på min vicevært og tænkte „det job kunne jeg da godt tænke mig“. Jeg vidste, at jeg ville lave en form for håndværk, men alsidigheden i uddannelsen gjorde, at jeg uddannede mig ejendomsservicetekniker. Det har jeg været i 16 år.

Hvilke opgaver bruger du arbejdsdagen på?

Alt fra syn af lejligheder og vedligeholdelse af grønne områder til beboerservice. Jeg elsker netop alsidigheden, og selvom der også er tunge opgaver i dette traditionelle ”mandefag”, lærer uddannelsen som ejendomsservicetekniker én at koordinere og håndtere de forskellige opgaver.

Hvordan er din rolle som vicevært for foreningerne?

Jeg er ansat i foreningen Djursbo men fast tilknyttet én forening i Ebeltoft – og så har jeg nogle løse opgaver for andre små foreninger. Internt kan vi viceværter sparre med hinanden og rådgive beboerne. På den måde er mit arbejde også socialt – det skaber en tryghed for beboerne, at der er en fast person at tage fat i.

Kært barn har mange navne Gårdmand, varmemester, ejendomsservicetekniker, ejendomsfunktionær eller bare vicevært ­– titler er der nok af, og de dækker ofte over samme arbejdsopgaver og roller.

Gardma o

nd

Hvordan er kontakten til foreningen?

I arbejdstiden kan de altid få fat på mig – derudover er der en vagttelefon. Jobbet handler om service; jeg er her for at servicere beboerne, og det er mit mål uanset opgavens art.

Kenneth Aamann Vicevært i Aamann og Wulff ApS Ejendomsservice og Vinduespolering:

s m o d ejen kniker es rvicete ejendo msfunktionær 24

Andelsportal.dk

Hvordan startede du som vicevært?

Jeg startede for 12 år siden som vinduespudser og gik over til at være vicevært i vores firma.

Hvilke opgaver bruger du arbejdsdagen på?

Alt fra trappevask, tømning af kælderrum og rekvirering af håndværkere, hvor vi selv har kontakter for at sikre hurtig „udrykning“.

Hvordan er din rolle som vicevært for foreningerne?

Vores firma tilbyder viceværtsydelser til de foreninger, der ikke har behov for fuldtidsviceværter. Det betyder, at vi skal hjælpe foreningerne nogle timer om ugen og konstant være vakse og vide, hvad der rører sig, når vi er på den enkelte forenings matrikel.

Hvordan er kontakten til foreningen?

Qua vores funktion som en “ydre“ service går vi meget op i løbende kommunikation med foreningen; det er vilkårene i dag, hvor foreningerne i stigende grad vil have resultater og effektivitet – der er ikke tid til at læne sig op ad kosten, som faget måske ind imellem kunne slippe af sted med i gamle dage.

Skal I omlægge jeres realkreditlån?

Ring og aftal møde på 55 47 09 79 Udnyt renteniveauet til at sikre lav rente de næste 20 eller 30 år.

Ring på 55 47 09 79 og aftal et uforpligtende møde.

Lejlighedsvurdering betaler sig Når en andelsbolig skal overdrages og prissættes, beregner man prisen ud fra to parametre: Andelsboligforeningens andelskrone og de individuelle forbedringer i den enkelte andelsbolig. Sidstnævnte har vi sat under lup, og vi har været med på syn og skøn af en andelslejlighed i København.

P

å 4. sal i en andelsboligforening på Østerbro ligger Kirsten og Stefans andelslejlighed. Andelslejligheden, som er 86 kvadratmeter, er ved første øjekast i flot stand, og det kan også hurtigt bekræftes, at både køkken og badeværelse er blevet renoveret af nuværende andelshaver.

Kirsten har boet her siden 2007 og siden, hun flyttede ind, er andelsboligen steget betydeligt i værdi. Baggrunden for bestilling af vurderingsmand har været at få en klar vurdering af

26

Andelsportal.dk

lejlighedens forbedringer og mangler i forhold til prissætning i forbindelse med et planlagt salg senere på året.

Forbedringer og mangler Vurderingen foretages af VALUAREN, som har ejendomsmægler og DiplomValuar Peter Ryaa og erhvervsmægler Lars Søholm Olsen ude for at inspicere lejligheden. De er iklædt de samme blå futter, som vi kender fra svømmehallen, og med sig har de papirer og kamera, som skal dokumentere lejlighedens stand.

Også på badeværelset er der flere forbedringer at notere. Det er ligesom køkkenet blevet totalrenoveret, efter at Kirsten flyttede ind. „Da jeg flyttede ind i lejligheden, var der brunt tapet på væggene, plastikfoldedøre, sænkede lofter, væg til væg-gulvtæpper og ikke etableret bad på badeværelset,“ forklarer hun. Det var et dødsbo Kirsten overtog, og der blev ikke udarbejdet en vurderingsrapport af de individuelle forbedringer, da hun flyttede ind.

Syn- og skønsvurdering kræver erfaring Det varierer fra andelsboligforening til andelsboligforening, hvilke regler og aftaler, der findes ved vurdering af individuelle forbedringer. I nogle andelsboligforeninger er det nedskrevet i andelsboligforeningens vedtægter, at der skal udarbejdes en vurderingsrapport af de individuelle forbedringer ved fraflytning. I andre andelsboligforeninger har man ingen regler herfor.

Engang var det ofte bestyrelsesmedlemmer eller formænd, der havde ansvaret for at udarbejde en vurderingsrapport i forbindelse med overdragelse af andel.

„Jeg kan se, at loftet er med glasfilt, og det er faktisk en forbedring,“ siger Lars, imens han begynder at notere. Han spørger ind til køkkenet og vil gerne vide, hvornår det er fra, og om der er kvitteringer på renoveringen. Kirsten fortæller og forklarer, hvordan en væg er blevet fjernet, og om et større VVS-arbejde, der er blevet foretaget i forbindelse med renoveringen af køkkenet.

Lars gennemgår slavisk en liste for at være sikker på, at alle forhold bliver noteret. Både de nye køkkenelementer,VVS-arbejdet, filt på vægge og de nye elektriske installationer er forbedringer, som medtages i rapporten. „Gulvet her er til gengæld en mangel – det trænger til at blive slebet og efterbehandlet,“ siger Lars.

„Der er rigtig mange andelsboligforeninger, der ikke længere selv ønsker at foretage vurderinger. Det kan godt skabe en dårlig stemning, når man har boet ved siden af hinanden i 25 år og så pludselig går og værdisætter stand og forbedringer i naboens bolig,“ fortæller Lars. Derfor ønsker mange bestyrelser i dag, at det er en ekstern vurderingsmand, der udarbejder syn og skøn.

Der findes ikke en egentlig uddannelse til de, som foretager vurderinger af individuelle forbedringer. Typisk fungerer valuarer, arkitekter eller ansatte i administrationshuse som vurderingsmænd.

Erfaring er kodeordet, når en god vurderingsmand til individuelle forbedringer af andelsboliger skal findes. Lars har det seneste år lavet i omegnen af 50 syn- og skønsvurderinger.

» Det er lidt pudsigt, men timepriserne varierer fra København til provinsen, og det er simpelthen fordi, en håndværker er dyrere i København end i Jylland. «

„Det kommer meget i perioder, og nogle gange har jeg haft op til fire syn og skøn på en uge. Det er vigtigt, at man sørger for at dokumentere det hele,” forklarer Lars, imens han ser ned på det digitalkamera, som fotograferer hver en afkrog i andelslejligheden.

Lars ser efter det, han kalder for uens overflader, da dette er en mangel: „Det er lige meget, om væggene er malet i forskellige farver. Det, jeg ser efter, er de uens overflader som eksempelvis her,“ siger han og peger på en dørtærskel, der ikke er behandlet som gulvet omkring den.

Manglerne kan også bestå i huller i væggene (større end almindelige borehuller), eller det kan være til-kalkede eller flækkede fliser på badeværelset.

Jyder er billigere end københavnere Forbedringer behøver ikke at blive foretaget af håndværksvirksomheder. Andelshavere kan også selv udføre arbejde, der tæller som individuelle forbedringer. Her foreligger der naturligvis ikke kvitteringer for arbejdet – i stedet anvender man en timesats, der hvert år fastsættes ud fra timepriserne på, hvad en nyuddannet håndværker ville bruge af tid på arbejdet. „Det er lidt pudsigt, men timepriserne varierer mellem København og provinsen, og det er simpelthen, fordi en håndværker Fortsættes »

Afskrivninger på forbedringer På køkken og badeværelse er det typisk, at der kan være individuelle forbedringer, som kan tillægges maksimalprisen.

Badeværelser og køkken afskrives typisk over 20 år. Gulvbehandling betragtes derimod typisk som almindeligt vedligehold.

På Andelsportal.dk kan du finde et katalog med afskrivninger, som andelsboligforeninger kvit og frit kan anvende, når vurderinger af andelsboligens individuelle forbedringer skal foretages.

Afskrivningskataloget finder du på www.andelsportal.dk/afskrivninger/

Lars Søholm Olsen, erhversvmægler hos VALUAREN

Andelsportal.dk

27

er dyrere i København. Det justerer ABF afskrivningerne med hvert år“. Timesatsen er i på 156 kroner i provinsen, imens den er 178 kroner i København i afskrivningskataloget for 2015.

Vælger man at udføre arbejdet selv, er det kun det timeforbrug, som en uddannet håndværker ville bruge, og ikke det timeantal, som en amatør ville bruge på arbejdet, som honoreres. „Det letteste er jo, hvis der er kvitteringer på forbedringerne. Så behøver man ikke skønne, hvor meget forbedringen har kostet og hvornår den er blevet udført,“ tilføjer Lars med henblik på forbedringer og afskrivninger.

Afskrivninger på forbedringer er nedfældet i andelsboligloven, men afskrivningssatser er ikke medtaget. De fleste andelsboligforeninger og vurderingsmænd anvender derfor et fastlagt afskrivningskatalog udarbejdet eksempelvis af ABF. Værdien af forbedringerne nedskrives over et antal år svarende til forbedringens forventede holdbarhed. Et nyt køkken nedskrives for eksempel typisk over 20 år, mens nye låse afskrives over ti år.

El- og VVS-tjek er aldrig en dårlig idé Lars påpeger, at det i forbindelse med VVS og elektricitet er at foretrække, hvis sælger eller foreningen sørger for, at professionelle udfører el- og VVS-tjek: „Jeg kan jo ikke tjekke, om tingene er lavet, som de skal. Det skal man have uddannelse og autorisation til. Det eneste, jeg kan, er at notere, hvis noget som vurderes som en mangel“. Eftersyn af el- og VVS skal kun ske i de foreninger, hvor det fremgår af vedtægterne. Ellers vælger sælger selv, om det skal foretages. Hos VALUAREN anbefaler vurderingsmændene derfor altid, at der foretages el- og VVS-tjek, hvis ikke andelsboligforeningen allerede anvender det. Således er der aldrig tvivl om hvilke løsninger, der er lovlige, og hvilke der ikke er.

Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i § 5, stk. 9: Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.

28

Andelsportal.dk

Hvorfor udarbejder man en vurderingsrapport?

Når en vurderingsmand foretager syn og skøn af en lejlighed, er det ofte først ved gennemgang af andelsboligen i selskab med andelshaveren. Herefter udarbejdes en rapport, hvor summen af både forbedringer, mangler og løsøre sammenlægges. Andelsboligen er typisk beboet, og mangler som huller i vægge eller problemer på gulve er ikke altid synlige. Køberen af andelsboligen har derfor også mulighed for at gøre indsigelser, ligesom mangler kan udbedres af sælgeren inden overtagelsen. Ofte vil de sidste beløb blive endeligt afgjort i samarbejde med administrationsselskabet. „Sælger og køber har ofte hver deres interesse,“ forklarer Peter Ryaa. Han tilføjer:

„Det er derfor, det er en god idé at få en vurderingsmand til at udarbejde en rapport med prisen på de individuelle forbedringer.

Køber man eksempelvis en lejlighed, hvor køber giver 200.000 kroner for forbedringerne, uden at der er nogle specifikationer, fakturaer og lignende, så kan køber efterfølgende påpege, at en eventuelt overpris skal tilbagebetales. Der er andelsboligloven rimelig klar.“ Dette problem kommer Kirsten dog næppe i, da der har været brugt autoriserede håndværkere, givet byggetilladelse til de dele som kræver det fra Københavns Kommune, og i øvrigt regninger på alle forbedringsdele. Den færdige vurderingsrapport af forbedringerne i hendes lejlighed løber også op i 315.000 kroner, mens der er mangler for 12.000 kroner. Løsøre er der ingen af. Hun ved

endnu ikke, hvad hun vil sælge sin andelsbolig og de individuelle forbedringer for. Peter supplerer: „Man kan altid vælge, hvad man sælger sin andelsbolig til under maksprisen, men man kan også sælge til andelsværdien plus forbedringerne. Det bestemmer man selv“. „Jeg synes faktisk, det har været hyggeligt at gå rundt og snakke om lejligheden. Man har jo boet her og gået og sat i stand over mange år. Havde vi været presset på privatøkonomien, ikke haft regninger på de dyre dele eller boet meget nedslidt, havde jeg måske haft en anden oplevelse af det her besøg,“ slutter Kirsten.

Vi har den helt rigtige glas– og sanitetsforsikring til jeres forening Den dækker alt glas og sanitet i ejendommen—i både lejligheder, opgange, cykelkældre, vaskekældre osv.—uden selvrisiko. Da vi ved, at mange foreninger har fast glarmester og VVS’er, bestemmer I selv, hvem der skal reparere en skade.

Vi har også drivhusforsikring—både til det private drivhus og det fælles i foreningen. I foreninger kan det være svært at få forsikret drivhuse, så derfor har vi lavet en særlig drivhusforsikring, der dækker hele drivhuset.

Ring 45 87 13 66 og hør nærmere —eller se på

www.danskglasforsikring.dk

L everandører med

Professionel hjælp til dørtelefon og låse

Søger du en leverandør med erfaring og skarpe priser?

Trænger jeres trappe til en kærlig hånd?

Nye dørtelefoner, udskiftning af låse og rådgivning om sikring af ejendomme – lad Mejlshede hjælpe med sikring og adgangskontrol af foreningens ejendom.

Stegsted Byg & Kloakservice ApS er et kvalitetsbevidst firma, der har 30 års erfaring at give ud af. Vi tilbyder en bred vifte af ydelser og kan både hjælpe med kloak-, maler-, murer- og tømreropgaver samt totalentrepriser. Arbejdet bliver altid udført af professionelle, faglærte arbejdere.

Hos Larsen og Lyngse ApS har vi specialiseret os i renovering af hovedtrapper og bagtrapper.

Vi håndterer både udskiftning af belægning og renovering af hele opgangen.

Vi er en forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør, der hjælper boligforeninger med stort som småt – og vi rykker hurtigt ud, kort og godt.

Kontakt os og lad os skræddersy en løsning til netop jeres forening med fokus på en flot, effektiv og indbydende sikring af ejendommen.

Hos Stegsted Byg går vi op i at levere kvalitetsarbejde til den rette pris, og ingen opgaver er for små til os. Derfor sætter vi en ære i altid at levere et stykke arbejde, der indfrier kundens forventninger. Samtidig overholder vi naturligvis aftalte betingelser og leveringstider.

I Larsen og Lyngse ApS sætter vi en ære i vores arbejde, og vi har derfor eksisteret i gulvbranchen i mere end 60 år.

Vi leverer kvalitet, præcision og faglært arbejdskraft i alle vores opgaver; store som små.

I er altid velkomne til at kontakte os for råd og vejledning samt en uforpligtende besigtigelse og et tilbud.

Du er altid velkommen til at kontakte os for en samtale eller en uforpligtende pris på din kommende opgave.

Tlf.: 35393939 E-mail: info@mejlshede.dk www.mejlshede.dk

Porttelefoni Hos Mejlshede Gruppen er vi specialister i porttelefoner og anden elektronisk aflåsning. Vi kan reparere din eksisterende installation eller installere en helt ny porttelefon.

Vi servicerer de fleste mærker, og sælger bl.a.

Siemens, Videx og Siedle.

www.mejlshede.dk 35 39 39 39 Nørrebro • Østerbro • Valby

30

Andelsportal.dk

Tlf.: 40167272 Email: info@stegstedbygogkloak.dk www.stegstedbygogkloak.dk

Tlf.: 36464300 / 26289255 E-mail: ej@larsenoglyngse.dk www.larsenoglyngse.dk

P

speciale i andelsboliger

Mindsk varmeregningen med energivinduer

Hjælp til dit el-projekt eller dørtelefon?

Foreningens vinduer trækker, og boligerne er lang tid om at varme op. Holstrup Service står klar med et kvalitetsbevidst resultat. Vi leverer og installerer lavenergivinduer, så I mindsker jeres varmeregning i foreningen, opnå bedre indeklima og måske endda forbedre energimærket.

Med mange år på bagen og en bred kompetence inden for el-installationer, videoovervågning og dørtelefoni kan du trygt lade Boris Hansens Eftf. hjælpe dig med forårsklargøringen af din forening.

Holstrup Service dækker hele Sjælland, og vi er specialister i lavenergivinduer og gips, ligesom vi også udfører tømrerarbejde.

I kan altid kontakte os om råd, muligheder eller tilbud på jeres næste byggeprojekt.

Service er en selvfølge – før, under og efter din installation eller reparation. Vi har tilmed erfaring fra nogle af landets største andelsboligforeninger, der søger erfaring, rådgivning og gode priser.

Kontakt os for et uforpligtende tilbud.

Øg værdien af din forening med en overskuelig vedligeholdelsesplan Få hurtigt og nemt styr på din boligforenings drift- og vedligeholdelsesudgifter. Vi hjælper dig med at sammensætte en plan over vedligeholdelsesopgaver, samt digitalisere den, hvis du ønsker det.

Ved en digital vedligeholdelsesplan er der mulighed for at holde dig ajour med kommende vedligeholdelsesopgaver og denne vil automatisk give dine leverandører eller andelshavere besked, når de skal udføre arbejdet.

Vi sammensætter en individuel pakke, som passer til din forening med de forventninger og krav der måtte være.

Kontakt os for et uforpligtende og specialrettet tilbud.

Tlf.: 29716122 E-mail: nh@holstrupservice.dk

Tlf.: 43990234 E-mail: bh@boris-el.dk www.boris-el.dk

Tlf.: 42785456 / 53609795 E-mail: info@bygkontrol.dk www.bygkontrol.nu

P

E

Andelsportal.dk

31

Det frie tv-valg for alle 1. juli 2016 træder den nye lejelov i kraft – den skaber blandt andet nye muligheder for din andelsboligforenings tv-løsning. Vi giver dig et overblik over, hvad der er værd at vide omkring det frie tv-valg i andelsboligforeninger.

Som andelshaver kan du være pålagt en bestemt tvudbyder og tv-pakke gennem ens andelsboligforening.

Problemstillingen ændres nu gennem den nye lejelov, så foreningen pr. 1.juli ikke længere kan pålægge alle beboere én bestemt tv-løsning.

To sider af sagen Fra den 1. juli 2016 får andelshavere et friere tv-valg.

Debatten har stået på et stykke tid, men nu er det altså snart en realitet. Grundlæggende har der været to sider af sagen i den offentlige debat om frit tv-valg. Den ene del af diskussionen gik på, at andelshavere og foreninger skulle have mulighed for frit valg af tv-udbyder, mens den anden del omhandlede muligheden for et frit valg af tv-pakker og valgfrie kanaler.

Når den nye lov træder i kraft, kan andelshavere selv tilog fravælge tv-udbydere.

Dog bliver helt frit kanalvalg endnu ikke en realitet.

Nogle udbydere har tilbudt danskerne frit valg af tvkanaler gennem længere tid, mens andre tv-udbydere så småt er begyndt at åbne op for valgfrie kanaler i deres tv-løsninger.

Andelsboligforeninger forhindrer frit tv-valg Selvom andelshavernes tv-valg udadtil betegnes som frit, kan andelsboligforeningen på den årlige generalfor-

32

Andelsportal.dk

samlingen forhindre, at den enkelte andelshaver har helt frit valg. Har foreningen fx en tv-aftale med et selskab om at tildele alle husstande i foreningen den store tv-pakke til en fælles pris, er beboerne tvunget til at betale for denne tv-aftale – såfremt det bliver vedtaget ved et flertal på generalforsamlingen. Tv-aftalen betales i disse tilfælde oftest som en ekstraudgift i forbindelse med den månedlige boligafgift.

Administrerende direktør hos Boxer TV, Ulf Lund, fortæller: „Vores undersøgelser viser, at rigtig mange danskere er trætte af at betale for en masse tvkanaler, de ikke ser, og samtidig er over halvdelen af danskerne reelt bundet til én bestemt tv-udbyder. Det er heldigvis snart slut. Hos Boxer betaler kunderne kun for de tv-kanaler, de selv har valgt, og Folketinget har sørget for, at man også snart kan undgå at betale for en tv-løsning, man ikke selv har valgt.“

Nye boller på tv-suppen Hidtil har loven haft den konsekvens, at boligforeningerne kan diktere, hvilke tv-pakker beboerne skal betale for. Mange har følt sig stavnsbundet til deres tv-pakker, fordi beboerne har vidt forskellige behov. Det er nemlig sjældent, at alle beboere er enige om, hvilke tv-pakker der skal betales for i fællesskab. Med de nye tv-regler er det kun muligt at lave en frivillig kollektiv aftale på generalforsamlingen.

Fra 1. juli behøver tv-glade danskere således ikke at underlægge sig foreningens beslutning om en fælles tv-aftale. Lovgivningen betyder med andre ord et helt frit, individuelt tv-valg.

Tidligere havde mange andelsboligforeninger de såkaldte sløjfeanlæg, hvilket betød, at man ikke kunne frakoble enkelte andelshavere fra anlægget. Mange foreninger har idag skiftet til et system, hvor alle betaler til en grundpakke. Her er der mulighed for at understøtte løsninger, for det er kun de beboere, der ønsker at betale til en tv-pakke, der skal være med. Med de nye former for lovgivning ser det ud til, at en øget fleksibilitet også snart vil være at finde på andelsboligmarkedet.

Skærpet konkurrence blandt tv-udbydere Frit tv-valg i boligforeninger bliver en gevinst både for forbrugeren og for tv-branchen.

Ifølge en analyse foretaget af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen fra 2015 bliver den økonomiske gevinst estimeret til 68 millioner kroner, da de, som ikke ønsker den fælles tv-løsning udbudt i boligforeningen, forventes gennemsnitligt at spare 149 kroner om måneden. Direktør for Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, Agnete Gersing, byder også konkurrencen velkommen: „Muligheden for at fravælge de fælles tv-løsninger er et vigtig element i at styrke konkurrencen på området,“ udtaler hun.

Flertallet bibeholder fælles tv-løsning Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen forventer dog, at op mod 66 procent af boligforeningere, som har en fælles tv-løsning, vil fortsætte med det. Du kan faktisk spare penge på en fælles tv-løsning, hvis du gør brug af alle kanaler eller Fortsættes »

Når du vil skifte tv-udbyder Forskellige forhold spiller ind, når man vil skifte tv-udbyder som andelshaver.

Det kan godt være en uoverskuelig proces, da det ikke er alle udbydernes tv-løsninger, der dækker alle områder i Danmark. Du vil derfor ikke kunne vælge en valgfri tv-udbyder grundet udbyderens manglende dækning i dit område.

For at vide mere om processen, hvordan du skifter tv-udbyder som andelshaver og hvad de forskellige udbydere tilbyder af tv-valg: se www.andelsportal.dk/tv/

Andelsportal.dk

33

de dyrere kanaler. Hvis din forening opsiger løsningen, skal du selv finde en tv-udbyder og -pakke, og så kan du risikere en prisstigning på 37 kroner om måneden. Ser du derimod ikke så meget tv, er der altså penge at spare ved selv at kunne vælge tv-løsning. I bund og grund er der altså fordele og ulemper for den enkelte andelshaver ved både den fælles tv-løsning og det frie tv-valg.

Lange opsigelsesaftaler står i vejen for foreningen Lange opsigelsesaftaler mellem andelsboligforeningen og tv-udbyderen kan fastholde andelsboligforeninger til deres nuværende fælles løsning. Der er nemlig mange andelsboligforeninger, der er bundet til faste tvaftaler, som kan være svære at komme ud af.

Hvis foreninger vil ud af deres fælles løsning, risikerer de at skulle betale et gebyr og vente op mod tre år fra opsigelsen finder sted, til de er helt ude af aftalens betingelser.

Streamingtjenester: Netflix – Ubegrænset adgang til film, dokumentarer og serier: Pris: 89 kroner per måned.

HBO Nordic – Ubegrænset adgang til film og serier: Pris: 89 kroner per måned.

TV2 Play – Adgang til alle TV2-kanalerne samt serier, film og programmer: Pris: 129 kroner per måned.

Viaplay – Ubegrænset adgang til film og serier: Pris: 89 kroner per måned.

For den sportsinteresserede: Viaplay Sport giver fodbold, formel 1, NFL, golf etc. Pris: 269 kroner per måned. *Se deres udbud af film, live TV og serier på deres hjemmesider.

34

Andelsportal.dk

Et fremlagt lovforslag i Folketinget skal dog gøre det muligt at komme ud af de lange opsigelsesaftaler for andelsboligforeninger, så de i sidste ende hurtigere kan vælge den rigtige tv-løsning for dem.

Danskerne streamer løs Flere og flere vælger at opsige deres tv-pakker for i stedet at se forskellige programmer, film og tv-serier online via diverse streamningtjenester. Danskerne har med andre ord taget streamet tv til sig i en sådan grad, at det i løbet af få år vil indhente traditionelt tv. Med en overkommelig abonnementspris hos de forskellige streamingtjenester er streaming blevet det foretrukne hos mange danskere. Her er alle programmerne tilgængelige døgnet rundt via både computer, smartphone eller Smart TV. For eksempel tilbyder Boxer TV alle deres tv-kanaler på alle enheder døgnet rundt.

Ifølge en analyse foretaget af Mindshare streamer især de unge deres tv-indhold. 58 procent af de unge mellem 15-29 år streamer via tv’et eller streamingtjenester ugentligt.

Samtidig viser en rapport udarbejdet af DR Medieudvikling en stigning i streaming af tv-indhold fra 28 procent til 43 procent mellem 2013-2015 blandt unge danskere.

Det skal dog tilføjes, at streaming af tv-indhold ikke vinder indpas på bekostning af tv-flow, som indikerer, hvorvidt tv-seeren bliver på samme tv-kanal efter at have set et program færdigt. Udviklingen viser således, at flere og flere streamer tv-indhold, men uden at sige farvel til det traditionelle flow-tv. De samme undersøgelser viser nemlig også, at danskernes forbrug af traditionelt tv ikke er faldende, men derimod ganske stabilt. Med andre ord forbruger de fleste danskere både traditionelt flow-tv og online streaming.

Hvis du kun ser specifikke kanaler, som eksempelvis sportskanalerne, eller blot får dækket dit tv-behov gennem film og serier, er der penge at spare ved at fravælge en tv-pakke, og dermed kun have et abonnement hos en af streamingtjenesterne.

DEN OFFENTLIGE EJENDOMSVURDERING

ER SAT I BERO

- FÅ EN VURDERING NU!

Kender I den aktuelle værdi af jeres andelsboligforening?

Lad VALUAREN udarbejde en valuarvurdering for jer.

Hvem er VALUAREN? VALUAREN er ejendomsmæglere og har DiplomValuar uddannelsen. Vi er specialiseret i vurdering af andelsboligforeninger, og vi vurderer årligt et stort antal ejendomme ejet af andelsboligforeninger.

Vi er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening og såvel ansvars- som garantiforsikret.

DiplomValuar er DE’s nyeste uddannelse inden for vurdering af ejendomme. VALUAREN har taget uddannelsen med speciale inden for vurdering af andelsboligforeninger.

Hvorfor valuarvurdering?

En valuarvurdering er den mest præcise og opdaterede af vurderingsformerne for andelsboligforeninger, og den giver dermed det bedste overblik over andelsboligforeningens økonomi og formue.

Den offentlige ejendomsvurdering er ofte præget af stor vilkårlighed, idet SKAT ikke besigtiger ejendommen.

Fordelene?

En valuarvurdering er meget mere end en vurdering. Det er også en omhyggelig gennemgang af ejendommen, dens stærke og svage sider og muligheden for, at rådføre sig med en erfaren valuar med årelang erfaring i drift og vurdering af fast ejendom. En valuarvurdering er den mest præcise værdiansættelse af ejendommen. vu Hvordan?

Vurderingen gennemføres af en af vores erfarne DiplomValuarer og udarbejdes efter de normer, som Dansk Ejendomsmæglerforening foreskriver. I praksis sker det ved, at vi fra administrator eller andelsboligforeningen får tilsendt ejendommens dokumenter for at give os et samlet overblik over indtægter og udgifter.

Herefter besigtiger vi ejendommen og udarbejder dernæst valuarvurderingen.

Honorar?

Honoraret for en valuarvurdering er afhængig af ejendommens størrelse.

Kontakt os venligst for et konkret tilbud.

- Vi udarbejder også vurderingsrapporter over individuelle forbedringer og mangler.

www.valuaren.dk VODROFFSVEJ 9A - 1900 FREDERIKSBERG C - TLF. 40 64 00 10 - MAIL@VALUAREN.DK

i

Nyt fra andelsboligmarkedet

Andelsboliger sælges på få dage – sorte penge er fortsat et problem

Andelsboligmarkedet er i foråret 2016 præget af stor efterspørgsel på andelsboliger. Den stigende efterspørgsel har i hovedstadsområdet resulteret i at sorte penge ved andelsboligkøb fortsat er et problem.

Andelsboliger sælges på seks dage Mange andelsboligforeninger har formået at holde deres priser på et væsentligt lavere niveau, end det er tilfældet på ejerboligmarkedet. Det betyder, at der endnu engang er rift om de andelsboliger, der er udbudt til salg. Hos Boligsiden.dk beretter man om en marts måned, hvor hver anden andelsbolig blev solgt på blot seks dage. Gennemsnittet i februar var helt nede på blot fire dage for den hurtigst sælgende halvdel af andelsboligerne. Det er dog primært i København at andelsboligerne går som varmt brød.

På landsplan har andre boliger også stor interesse blandt køberne, da priserne på ejerboliger i yderområderne, ikke er skruet nær så højt op.

Sorte penge florerer stadigvæk Ved salg af andelsboliger er sorte penge forsat et problem. Særligt i hovedstadsområdet foregår handler med penge under bordet forsat. Andelsboligmarkedet er ophedet, og som følge heraf er mange købere og sælgere parate til at lægge ekstra penge oven i købsprisen, når boligen overdrages. Selvom det kan være fristende, når køberne står i kø for den samme andels-

bolig, så skal man være opmærksom: Det er nemlig ulovligt at sælge en andelsbolig for mere end maksimalprisen, og i værste fald kan salg med overpris resultere i fængselsstraf. Erhvervsminister Troels Lund Poulsen (V) har kaldt det yderst uacceptabelt, at der handles med penge under bordet på det københavnske andelsboligmarked. Han har over for flere medier påpeget, at han vil holde øje med problemstillingen.

Afgørelse i sagen om Duegården Opskruede ejendomspriser og risikable lån har været to af hovedingredienserne i Andelsboligforeningen Duegårdens langvarige konkurssag. Andelsboligforeningen måtte indgive konkursbegæring, og en retssag med Nykredit begyndte. Sagen var i december 2014 for retten i Sø- og Handelsretten, hvor foreningen fik lov at gå konkurs. Denne kendelse blev appelleret, og sagen endte i juli 2015 for retten i Østre Landsret. Sagen om Duegården bliver fulgt tæt, da andre andelsboligforeninger er i situationer, der ligner denne. I april 2016 havde Duegården sin sag for Højesteret. Afgørelsen er faldet, efter dette blad gik i trykken, men du kan læse om sagens udfald på Andelsportal.dk.

På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen på andelsboligmarkedet »

36

Andelsportal.dk

ØJE FOR DETALJEN OG GOD SERVICE VI KAN HJÆLPE JER MED: -

Ejendomsservice Træfældning Ukrudtsbekæmpelse Anlægsarbejde Beskæring Snerydning

Egedal Gruppen bygger på flere års konstant og positiv udvikling. Gennem årene har vi betjent en lang række gode professionelle kunder, som er kommet igen og igen. Der er samlet en masse erfaring op på vejen, hvilket kommer vores kunder til gode. Sammen med vores engagerede og kompetente medarbejderstab danner vi et stærkt fundament for vores virksomhed.

Vores vision er enkel: Vi vil give dig den bedste service. Det vigtigste for os er, at du får maksimalt udbytte af vores service, og er fuldt tilfreds med hele processen fra første samtale, til den udførte opgave. Kvalitet er nøgleordet, og vi sætter en stor ære i at levere professionelle ydelser, der møder vores kunders behov.

Ønsker du et uforpligtende prisoverslag, er du meget velkommen til at kontakte os.

Hvad enten det drejer sig om ejendomsservice, snerydning eller havearbejde, kan du altid stole på at vi klare opgaven.

EGEDAL GRUPPEN SVALEHØJVEJ 6, 3650 ØLSTYKKE

TLF: +45 7020 0844 EMAIL: EGEDAL@EGEDALGRUPPEN.DK WEB: WWW. EGEDALGRUPPEN.DK

To swap or not to swap Gamle swap-aftaler skal i mange andelsboligforeninger omlægges.

Vi undersøger, hvad der er op og ned i swap-mulighederne, der måske ikke er så ringe endda.

F

or mange foreninger er det ved at være tid til at få ændret de nuværende swap-aftaler – en løsning, der af medierne ofte omtales i negative vendinger. Men er I vakse og laver aftalen for en kortere periode, kan det være en god forretning – ikke mindst grundet den nuværende lave rente.Vi har spurgt Nordea Boligforeninger, hvad der er op og ned i swap-aftalerne, som kan give en større budgetsikkerhed i andelsboligforeninger.

Frys renten og forlæng budgetsikkerheden Der er ingen tvivl om, at de udskældte swap-aftaler KAN være et fornuftigt valg – ikke mindst for at sikre en større budgetsikkerhed og udnytte det lave renteniveau: „En swap-aftale giver stor fleksibilitet for foreningerne, idet de kan forlænge rentesikringen uden at pille ved det underliggende lån,“ fortæller Helene Kelstrup, erhvervs-

kunde direktør i Nordea Boligforeninger.

Det betyder kort sagt, at foreningen kan lave aftalen i dag og sikre sig nuværende renteniveau, imens aftalen først træder i kraft den dag, foreningens gamle aftale udløber,” forklarer Helene Kelstrup.

Lån til 1 procent over 10 år Og netop markedet lige nu gør swapaftalerne ekstra interessante: Renterne er nemlig faldet til et historisk lavt niveau, som det er attraktivt at låse sig fast til.

Med mulighed for at låne til en fast rente på én procent over ti år er renteniveaet altså skruet helt i bund. Og med en swap-aftale kan foreningerne som sagt lave en såkaldt „fast forward“-aftale, der sikrer dem nuværende renteniveau allerede inden, lånet skal refinansieres. Alternativt skulle foreningen omlægge deres finansiering til et fastforrentet lån med lav rente, men det træder ofte i kraft med det samme og til en markant højere

Om SWAP-lån: At swappe er det samme som at bytte.

Ved et swap-lån bytter man rentevilkår med en kreditforening eller en bank. Man kan bytte et lån med variabel rente til et lån med en fast rente. Ofte gør foreninger det for at opnå større budgetsikkerhed med fast rente. Til gengæld kan lånet, der praktisk talt minder om et F10-lån, ikke konverteres.

38

Andelsportal.dk

Eksempel for en andelsboligforening: En andelsboligforeningen har en renteswap-aftale, som udløber om to år.

Foreningen skal beslutte, hvad de gør med finansieringen, når renteswapaftalen udløber – på det tidspunkt kan renten jo være højere end i dag.

Foreningen har så allerede i dag mulighed for at lave en aftale om renteswap og sikre sig den nuværende lave rente – den nye aftale træder bare først i kraft om to år, hvor det eksisterende lån udløber.

rente. Det skyldes konverteringsretten. Desuden er swap-aftaler et godt alternativ for foreninger, der ønsker at begrænse deres konverteringsomkostninger.

Undgå lange bindingsperioder På landsplan er det dog et fåtal, der har en swap-aftale. Spørger man bankerne, har debatten også generelt været unuanceret – ikke mindst grundet finanskrisen, der har udviklet en “bad will“ omkring produktet og især de såkaldte “trappe-swaps“.

I følge Nordea er det i særdeleshed de lange aftaler indgået kort før krisen på et højt renteniveau, der har vist sig at være risikable. Med denne type aftaler risikerer foreningerne at blive stavnsbundet til den høje rente, og det kan være en dyr aftale at komme ud af.

„Når en forening har indgået rente-swaps på over ti år, begynder forretningerne at blive meget rentefølsomme, hvilket kan give en negativ markedsværdi og påvirke andelskronens værdi negativt,“ fortæller Helene Kelstrup.

Men branchen har lært af historien. Som konsekvens af problematikken med de lange lån tilbyder pengeinstitutterne nu kun swapaftaler for fem eller ti år ad gangen; på aftaler med så kort løbetid og på nuværende renteniveau er swap-aftalerne nemlig mindre risikable – og så ser Nordea en tendens omkring de sagnomspundne swaps: „Jo mere indsigt i swap-lånet folk får, jo mere kan de lide det,“ som Helene Kelstrup pointerer.

Tip

Ring til en ven Mulighederne kan variere alt efter foreningens forhold.

Få derfor altid en snak med både finansieringsinstitut og administrator – så er I sikret den bedste finansiering til jeres andelsboligforening og fuld indsigt i de faktorer, der påvirker aftalen.

Andelsportal.dk

39

Ofte stillede spørgsmål på andelsportal.dk:

A

2020

A

2015

A

2010

B

C

D

E

F

G

Hvilke regler gælder for energimærkning af andelsboliger?

1. januar 2016 trådte nye regler for energimærkning af andelsboliger i kraft. På Andelsportal.dk har vi fået en del spørgsmål i den forbindelse. Gælder de nye regler for alle former for andelsboliger? Er det kun ved salg, at energimærkerne skal fornys?

Når en andelsbolig sælges, skal der fremvises et gyldigt energimærke. Reglerne for energimærkning er lavet om for de andelsboligforeninger, der ikke holder til i etageejendomme.

Energimærker i lavt byggeri I en andelsboligforening er det andelsboligforeningens ansvar, at et gyldigt energimærke er til rådighed for overdragen, når en andelsbolig overdrages. Det er andelsboligforeningen, der skal betale for energimærket så længe, andelsboligen er beliggende i et fleretagers byggeri.

For andelsboliger i rækkehuse, lavt byggeri, kædehuse eller lav bebyggelse er reglerne fra 1.1.2016 ændret. Her betragtes hver enkelt andelsbolig nu som én bygning, hvilket indebærer, at der kun er krav om, at den enkelte boligenhed energimærkes. Det er derfor også den enkelte andelshaver, der skal betale for udarbejdelsen af den lovpligtige energimærkning.Ved energimærkning af andelsboliger i fleretagers byggeri gælder de samme regler som tidligere. Her er det stadigvæk andelsboligforeningens ansvar at stille et gyldigt energimærke til rådighed for ejendommen, når en andelsbolig skal sælges.

Annonceringspligt og gyldighed Ved salg af en bolig er det sælgers pligt, at køber har modtaget energimærket for den pågældende ejendom inden, en aftale om salg indgås. Fra 1. januar 2013 har det desuden været lovpligtigt, at energimærkning af bygningen synliggøres ved annoncering for boligen i kommercielle medier. Det er derfor lovpligtigt, at energimærkningen er udarbejdet ved annonceringstidspunktet, hvis den ikke allerede foreligger.

Sælger en andelshaver en andelsbolig i lavt byggeri med lodret skel, er det andelshaveren, der selv er ansvarlig for, at et energimærke bliver udarbejdet for andelsboligen, som er til salg. Ligeledes er det sælgeren af den pågældende andelsbolig, der skal betale for energimærkningen og ikke andelsboligforeningen.

En energimærkning er som udgangspunkt gyldig i ti år. Bliver der ved udarbejdelsen af energimærket identificeret besparelser med en tilbagebetalingstid på mindre end ti år, som tilsammen udgør 5 procent af energiforbruget, er gyldigheden dog kun syv år.Vær i øvrigt opmærksom på, at et energimærke sagtens kan genbruges, hvis en bolig sælges inden for 7-10 års perioden, hvor energimærket er udarbejdet.

På Andelsportal.dk kan du læse flere nyheder fra andelsboligmarkedet

40

Andelsportal.dk

Totaladministration af andelsboligforeninger

Høj faglighed og engagement Fast kontaktperson Digital dokumenthåndtering 10-årig vedligeholdelsesplan

Kon

kur

ren c pris edygtig er e

Vopa Ejendomsadministration Amagerfælledvej 56, 2300 København S Tlf: 81 11 www.vopa.dk kontakt@vopa.dk 11 12 Andelsportal.dk

41

NY LEJELOV!

SÅ ER DER FRIT TV VALG TIL ALLE NU HAR ALLE DINE NABOER FRIHED TIL SELV AT VÆLGE DE TV-KANALER DE VIL SE

RING OG HØR HVORDAN PÅ 7033 3223 Andelsportal.dk 42 FRIHED TIL AT VÆLGE SELV

Leverandørnøglen Her kan du finde kompetente leverandører, der er klar til at hjælpe jeres forening med de opgaver, I må stå overfor. Leverandører, der er udvalgte og som samarbejder med Andelsportal.dk

HTT

ApS

HEDENSTED TØMRER - & TAGDÆKNING

v/ GLENN OG BOYE MALUND 26278723 - 20879603

Branche: Vinduer & Døre Område: Sjælland Web: www.spektrumvinduer.dk E-mail: info@spektrumvinduer.dk Telefon: 3874 6969

Branche: Tømrerfirma, totalentreprise Område: Trekantsområdet Web: www.htt-aps.dk E-mail: boye@htt-aps.dk Telefon: 2627 8723 el. 2087 9603

Branche: Altaner Område: Sjælland Web: www.henckelhus.dk E-mail: jacob@henckelhus.dk Telefon: 2424 7637

Branche: VVS-installatør Område: Hovedstadsområdet Web: www.hansenogberg.dk E-mail: info@hansenogberg.dk Telefon: 2652 0998 el. 6067 2613

Branche: Forsikringer Område: Danmark Web: www.alka.dk E-mail: eca@alka.dk Telefon: 4358 5573

Branche: Nedrivning Område: Sjælland Web: www.hockerup-aps.dk E-mail: nh@holstrupservice.dk Telefon: 2481 9522 el. 4028 1348

Branche: Tømrerfirma Område: Hovedstadsområdet Web: www.palund.dk E-mail: kontakt@palund.dk Telefon: 7171 0101

Branche: Altaner, smede Område: Danmark Web: www.smeden-als.dk E-mail: info@smeden-als.dk Telefon: 7441 5783

Branche: Entreprenør Område: Sjælland Web: www.norsam.dk E-mail: info@norsam.dk Telefon: 7060 5868

Spar på varmeregningen og pas på miljøet Ved korrekt vandbehandling kan I: • Spare energi og vand • Spare vedligeholdelses- og driftsomkostninger • Nedsætte korrosionsrisikoen i beholdere og rør • Nedsætte risikoen for bakterier i det varme brugsvand

Er din beholder ren?

– eller er det noget du tror?

Vi viser gerne vores gode arbejde frem.

Se forskellen på renbeholder.kruger.dk Indtast ordrenummer 134629

www.kruger.dk/da/ydelser/rens/ Ring for tilbud på tlf. 43 45 16 76

ANDELSBOLIGFORENINGENS STÆRKE FINANSIELLE PARTNER Team Andelsbolig

Går din andelsboligforening med planer om:

• Omlægning af lån • Nyt tag på ejendommen • Nye altaner

• Grønne og bæredygtige løsninger • Optimering af forbrugsudgifterne • Øvrige byggeopgaver

Team Andelsbolig er klar med sparring og rådgivning om finansieringen.

Vi har stærke kompetencer og mange års erfaring med andelsboligforeninger.

Ring til en af os for rådgivning, så din forening kommer godt i mål med at realisere jeres projekter.

44

Andelsboligchef Mikael Vedel

Andelsboligchef Søren Møller

Boligkundechef Lise Maaløe

31 41 52 10

21 21 62 86

40 15 40 73

Andelsboligrådgiver Randi Arpe

Andelsboligrådgiver Susanne Sejer Clemensen

Andelsboligrådgiver Henrik Larsen

45 26 25 95

45 26 27 13

45 26 23 55

andelsboliger@brf.dk Andelsportal.dk

www.brf.dk