Andelsbolig Nyt maj 2017

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

Maj 2017

TEMA: Bestyrelsesarbejde

6 ekspertråd til bestyrelsesarbejdet Også i denne udgave: Hjælp, vi kan ikke sammensætte en bestyrelse

Rotten: Den ubudne gæst Sådan får du det bedste andelsboliglån

Tag dit altanliv til et nyt niveau Upon er en serie af kvalitetsmøbler, specielt designet til din altan. Møblerne er blevet til gennem et samarbejde mellem Danmarks største altanfirma, Altan.dk, og Coop, den kendte dagligvareleverandør.

Upon er resultatet af et fælles ønske om, at give danskerne muligheden for at optimere pladsen på deres altan.

Vi har døbt Upon serien ‘de svævende møbler’, fordi både borde, stole og bænke er benløse og monteres ved hælp af en ramme på altanens rækværk.

Det giver en visuel lethed, der får altanen til at syne større og mere dynamisk.

Upon er produceret i højkvalitetstræ og har et helt unikt og eksklusivt design, der kun er at finde på Altan-liv.dk.

Alle møbler fås i naturolieret teaktræ samt sortlakeret akacietræd og de nødvendige rammer leveres i rustfrit stål, eller sortlakeret.

www.altan-liv.dk

Indhold TEMA: Bestyrelsesarbejde

Side 7

Side 26

Side 38

Side 32

4

Andelsportal.dk

7

Tema: Bestyrelsesarbejde

8

Hjælp, vi kan ikke sammensætte en bestyrelse

13

6 ekspertråd til bestyrelsesarbejdet

18

Bliv klogere på, hvad det vil sige at sidde i bestyrelsen i andelsboligforeningen

24

Nyheder fra andelsboligmarkedet

26

Bestyrelsen er ikke en snakkeklub, hvor man sidder og hygger sig

30

Her er de 10 mest populære projekter

32

Rotten: Den ubudne gæst

36

FAQ: Lov om frit TV-valg

38

Sådan får du det bedste andelsboliglån

Tid til bestyrelsesarbejde

Andelsbolig Nyt Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af:

At være andelshaver i en andelsboligforening betyder ikke bare brugsretten til en bolig i foreningen. Det betyder også medbestemmelse i foreningens anliggender, en stemme på generalforsamlingen og muligheden for at pege på, hvem der skal sidde i bestyrelsen og have ansvar for foreningen. I dette tema sætter vi andelsboligbestyrelser og bestyrelsesarbejde under luppen.Vi ser nærmere på, hvilke opgaver bestyrelserne i landets foreninger sidder med, hvordan bestyrelsesmedlemmer bliver valgt, og hvordan kompetencer fra bestyrelsesarbejdet kan benyttes i andre sammenhænge.

Det er attraktivt at bo i andelsboligforening, men det er ikke altid så attraktivt at sidde i bestyrelsen. Der er i hvert fald mange andelsboligforeninger, der har udfordringer med at finde nok bestyrelsesmedlemmer. Det kan du læse mere om i artiklen Hjælp, vi kan ikke sammensætte en bestyrelse. Med dette tema spørger vi også en række eksperter om, hvilke råd de har til andelsboligbestyrelserne. Og så har vi haft en snak med erhvervsmand Asger Aamund om det professionelle bestyrelsesarbejde.

AB Gruppen A / S Kristen Bernikows Gade 6 1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Nynne Pihl Groth,

Stefan Sander Grods og

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk

Oplag: 4.000

Mange andelsboligforeninger døjer med rotteproblemer i deres andelsboligforening. De lodne kræ kan komme ind gennem huller på størrelse med en tokrone, men kan hurtigt medføre udgifter i helt andre størrelsesordner. Få svar på hvor ansvaret ligger, og bliv klogere på rotteproblematikken på side 32.

Det er rimelig begrænset, hvilke muligheder andelshavere har for at optage lån til køb af en andelsbolig. Faktisk er den eneste reelle lånemulighed at gå i banken.Vi ser derfor også nærmere på andelsboliglån og hvad man som andelshaver skal være opmærksom på, når man har et andelsboliglån.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem er du meget velkommen til at sende til os på info@andelsportal.dk.

Glædeligt forår og god læselyst!

Maria Carlsen, redaktør

Er du ikke den rette modtager af dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5

G. Elkjær

P. Roll

J. Damm

Simonsen

Jensen

Jh. Friis

Th. Holst

E. Møller

L. Jørgensen

Hessner

Er det det tid tid til et Er et forsikringstjek forsikringstjek din andelsboligforening? andelsboligforening? ii din Hos anbefalervi,vi, I som HosAlka Alka Erhverv Erhverv anbefaler atat I som andelsboligforening fårforetaget foretaget andelsboligforening får etet for ca.hvert hvert2.2.år.år.SåSå forsikringstjek sikringstjek ca. erer I I altid at være værerigtigt rigtigtdækket dækket altidsikre sikre på at ogog ikkeat betale forfor meget. ikke betale meget.

HosAlka Alka Erhverv Erhverv kan Hos kan vi vinemt nemtog oghurtigt lave et lave forsikringstjek for jer. for jer. hurtigt et forsikringstjek Ring til os på 45 85 55 73 eller send en Ring til os på 43 58 55 73 eller send mail til alkaerhverv@alka.dk, så en mail til alkaerhverv@alka.dk, så kontakter vi jer.

kontakter vi jer.

Vi jer: Vi tilbyder tilbyder jer:

ogprofessionel professionel •• Kompetent Kompetent og rådgivning til rådgivning at finde den løsning, der at finde dentil løsning, der passer til jeres passer til jeres andelsbolig forening andelsboligforening Komplette løsninger I kun •• Komplette løsningersåså I kun behøver sikre jer ét sted behøver sikre jer ét sted

• Kvalitetsforsikringer til en fair pris

•• Kvalitetsforsikringer til en fairved pris Effektiv og hurtig kundeservice levering af tilbud

• Effektiv og hurtig kundeservice ved • levering Hjælpsom imødekommende kundeafog tilbud service ved skadesbehandling

• Hjælpsom og imødekommende kun­ deservice ved skadesbehandling

Bestil forsikringstjek inden Bestil et et forsikringstjek inden 30.

2017og ogfåfå250 et gavekort 31. juni maj 2016 kr. til på 250 kr. til at shoppe for. gavekortet.dk

Brug dit gavekort allerede 3 hverdage efter din online bestilling

1.000 ,ViFor giver dig et gave­ at fejre foråret GAVEKORT kort på 250 kr.til og opmuntre 250,1.000 1.000,,hvis du bestiller at komme godtet fra TIL AT SHOPPE FOR forsikringstjek til start i 2016 giver vi din digandelsbolig­ 250 kr. til gaveforening.

Duhvis bestemmer selv, kortet.dk, du bestiller et forsikhvordan skal bruges. ringstjekgavekortet til din andelsboligforening.

Du bestemmer selv, hvordan gaveKontakt Alka Erhverv på kortet skal bruges.

43 58 55 73 eller mail til alkaerhverv@alka.dk Kontakt Alka Erhverv på 45 85 55 73 eller mail til alkaerhverv@alka.dk

Vidste du, at 75% af vores kunder vælger os igen? Det er vi stolte af! Måske det skyldes vores lange erfaring eller fordi vi giver jer service­ og behandlingsgaranti ­ så er I hurtigt videre.

Vidste du, at 75% af vores kunder vælger os igen? Det er vi stolte af! Måske det skyldes vores lange erfaring eller fordi vi giver jer service- og behandlingsgaranti - så er I hurtigt videre.

Brug dit gavekort allerede 3 hverdage Brug efter dit gavekort allerede 3 hverdage din online bestilling efter din online bestilling

250,Brug gavekortet til mere end 150 butikskæder

Brug gavekortet til mere end 150 butikskæder Brug gavekortet til mere end 150 butikskæder

TEMA: Bestyrelsesarbejde

Tema:

Bestyrelsesarbejde

D

rift af en andelsboligforening stiller ofte en bred vifte af opgaver til bestyrelsen og dens medlemmer. De skal tage stilling til alt fra både økonomi, ejendom, drift, renovering, boligsalg, beslutningstagen og administration. Det er et stort ansvar, som i nogle foreninger kan være tidskrævende og udfordrende.

Måske er det derfor, at det sommetider er svært for nogle andelsboligforeninger at få sammensat en bestyrelse? Flere andelsboligforeninger må desværre konstatere, at det er blevet en udfordring at finde nok andelshavere, der gider bestyrelsesarbejdet. Alt fra manglende tid til alderdom eller interne konflikter beboerne imellem er nogle af forklaringerne på, hvorfor det er svært at sammensætte bestyrelser. En af løsningerne er ekstern bistand til aflastning af bestyrelsen.

Hvilken form for hjælp kan man hente udefra? Det kan du læse mere om i dette tema.

Bestyrelsesmedlemmer har ofte mange kasketter på og jonglerer med varierende opgaver.Vi har derfor spurgt seks eksperter om, hvilke råd de har til bestyrelser, der jonglerer med opgaver inden for deres fagområder. Hvad skal bestyrelser være opmærksomme på? Og hvilke råd har eksperterne?

Der er mange forskelle på det professionelle bestyrelsesarbejde og det frivillige bestyrelsesarbejde i en andelsboligforening, men der er også en del ligheder.Vi ser på parallellerne og har spurgt erhvervsmand Asger Aamund hvilke faktorer, der er essentielle for en velfungerende bestyrelse.

7

TEMA: Bestyrelsesarbejde

Hjælp, vi kan ikke sammensætte en bestyrelse Flere andelsboligforeninger har svært ved at finde kandidater, der vil sidde med i andelsboligforeningens bestyrelse. En ekspert giver gode råd til, hvordan man kan få flere til at sige ja til bestyrelsesarbejdet og fortæller samtidig, hvordan ekstern bistand kan aflaste bestyrelsen.

N

år nogen eller noget er på valg, betyder det at bestemme sig for én af to eller flere muligheder. Er der valg i demokratiske lande, skal en større eller mindre gruppe vælgere ved afstemning udpege én eller flere personer til at sidde i fx parlamentet. I andelsboligforeninger er bestyrelsen også på valg, men her er muligheden for at vælge ikke altid så stor.

Tværtimod er det ofte kun lige akkurat det antal bestyrelsesmedlemmer, som det kræver for at bestyrelsen kan bestå, der vælges. Her er ikke nogle brandtaler og valgkamp fra kandidater, der alle ønsker at komme med i bestyrelsen. Her er valgmulighederne begrænsede. Og det er et problem.

Mange andelsboligforeninger har nemlig svært ved at sætte den bestyrelse, som deres vedtægter foreskriver.

Bestyrelse efterlyses „Hvad gør en andelsforening, hvis der ikke kan etableres en bestyrelse?“ skriver en frustreret andelshaver til brevkassen på Andelsportal.dk. Hun har siddet i bestyrelsen i mere end 15 år og ønsker nu at komme ud, fordi alderdommen trykker. En anden andelsboligforening har problemer med at sammensætte en bestyrelse på grund af uoverensstemmelser bestyrelsesmedlemmerne imellem: „Jeg sidder i en bestyrelse, hvor der hele året har været interne konflikter og manglende

8

Andelsportal.dk

samarbejde, hvilket har været nedslidende, og jeg har derfor valgt ikke at genopstille.

Da jeg meddelte det, kom formand og næstformand i konflikt og trak sig begge.

Hvad gør vi?“ De to brevkassespørgere er langt fra de eneste, der bor i andelsboligforeninger, hvor det kan være svært at få sammensat en bestyrelse. Andelsportal.dk modtager jævnligt henvendelser fra frustrerede andelshavere, der søger råd til, hvordan de finder det rette antal bestyrelsesmedlemmer. Portalens arkiver afslører særligt mange henvendelser fra små foreninger, hvor et lille antal af andele i foreningen giver begrænsede muligheder, når en bestyrelse skal sammensættes.

Alderdom er også en udfordring i flere foreninger, fordi størsteparten af andelsboligforeningens beboere har nået en alder, hvor de ikke længere kan eller har lyst til bestyrelsesarbejdet. Aldersproblematikken har også omvendt fortegn.

Hos nogle foreninger er der mange små andelsboliger, som tiltrækker unge andelshavere, der på grund af deres livssituation kun bor i andelsboligforeningen i en kortere periode, og derfor ikke engagerer sig i bestyrelsesarbejdet.

Andre foreninger henvender sig til Andelsportal.dk, fordi de har problemer med konflikter mellem både andelshavere og bestyrelsesmedlemmer i så stor grad, at det er svært for dem at sammensætte en velfungerende bestyrelse.

Ligeledes er der foreninger, der kæmper med en meget styrende formand, eller få bestyrelsesmedlemmer, der har siddet mange år i bestyrelsen, som kæmper mod forandringer.

Problemstillingerne er mange. Men hvad gør foreningerne, når de ikke kan danne en bestyrelse?

De gemmer sig bagerst i butikken Winnie Worsøe er konsulent i den finansielle rådgivningsvirksomhed Status, som blandt andet er specialiseret i at hjælpe

» Det er lidt ligesom at komme ind i en forretning, hvor alle ekspedienter gemmer sig bagerst i butikken, så de slipper for at ekspedere kunden « Winnie Worsøe, konsulent hos Status ApS

andelsboligforeninger med optimering og overvågning af deres realkreditlån samt oprydning i komplicerede finansielle løsninger. Hun fungerer som uvildig rådgiver for en lang række andelsboligforeninger, hvor hun aflaster dem i deres bestyrelsesarbejde ved at overvåge foreningens lån og finanser. Derfor er hun også jævnligt i kontakt med bestyrelser, hvor bestyrelsesarbejdet er ved at vokse dem over hovedet, og problemstillingen med manglende kandidater til bestyrelsen kan hun nikke genkendende til: „Der er mange andelsboligforeninger, der har svært ved at sammensætte en bestyrelse. Når jeg er ude som dirigent på generalforsamlingerne kan man se, de sidder og dukker sig, når vi når til det punkt, der hedder valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Det er lidt ligesom at komme ind i en forretning, hvor alle ekspedienter gemmer sig bagerst i butikken, så de slipper for at ekspedere kunden,“ forklarer Winnie Worsøe.

Hun fortæller om en generalforsamling, hvor hun var med som dirigent: „Der sad én ovre i hjørnet og krøb sig ned i stolen. Han ville gerne vide, hvad en suppleant egentlig lavede, og da jeg havde fortalt det, sagde han til sidst ja til at være suppleant. Er man med som dirigent, skal man nogle gange være lidt proaktiv for at bestyrelsen kan sammensættes“.

En vaks dirigent på generalforsamlingen kan være en god primus motor for at hive de sidste bestyrelsesmedlemmer frem. Og ellers handler det om information om bestyrelsesarbejdet. Winnie Worsøe

anbefaler derfor også, at andelsboligforeningen har en forretningsorden, hvor spørgsmål om bestyrelsens rolle og opgaver bliver besvaret.

En forretningsorden kan være en hjælp Ifølge Gyldendals opslagsværk Den Store Danske er en forretningsorden et dokument, hvori bestyrelsen i et aktie- eller anpartsselskab, en forening eller en fond fastlægger nærmere forskrifter for sin virksomhed, fx for mødehyppighed og forberedelse. Nogle andelsboligforeninger har en forretningsorden med som en del af deres vedtægter. „Jeg anbefaler ofte, at de får en forretningsorden. Specielt hvis de er selvadministrerende. Så kan alle læse den og se, hvad det egentlig er en bestyrelse laver, så der er nogle klare retningslinjer, man kan forholde sig til,“ fortæller hun.

Tanken bag en forretningsorden er, at der skal være et sæt etablerede og anerkendte spilleregler for arbejdet i bestyrelsen. Spillereglerne kan blandt andet fortælle noget Fortsættes »

Forretningsorden, et dokument, hvori bestyrelsen i et aktie- eller anpartsselskab, en forening eller en fond fastlægger nærmere forskrifter for sin virksomhed, fx for mødehyppighed og forberedelse.

Andelsportal.dk

9

TEMA: Bestyrelsesarbejde

Bestyrelserne i landets andelsboligforeninger består typisk af mellem 3-8 bestyrelsesmedlemmer. Bestyrelsesmedlemmer vælges typisk for en 2-årig periode på en generalforsamling. Her vælger generalforsamlingen samtidig hvem, der skal være formand og 1-2 suppleanter vælges også.

om, hvornår og hvor tit, der afholdes bestyrelsesmøder, hvem der indkalder til møderne, hvilke regler der er for referat, og hvordan man træffer beslutninger. Har man spillereglerne på plads, er det lettere for kommende bestyrelsesmedlemmer at vide, hvad det er, de går ind til. Der findes forslag på og vejledninger til forretningsordner online, som bestyrelser frit kan anvende til at udarbejde andelsboligforeningens egen forretningsorden.

Tidskrævende bestyrelsesarbejde kan begrænses med ekstern bistand Spørger man andelshaverne, hvorfor de ikke engagerer sig mere i bestyrelsesarbejdet, vil mange svare, at det er for tidskrævende. De har ikke tid til bestyrelsesarbejdet, og de har ikke tid til at sætte sig ind i de mange opgaver og forhold, som bestyrelsen har ansvaret for.

Særligt de foreninger, der ikke har en administrator tilknyttet og selv står for administrationen, har mange opgaver og stort ansvar, der pålægges bestyrelsen. Professionel hjælp er derfor en løsning, som mange foreninger søger til for at aflaste bestyrelsen. Særligt i forhold til den post, der handler om foreningens gæld og økonomi, er det en god idé med en sparringspartner, der kan hjælpe bestyrelsen. I nogle tilfælde er bestyrelseshonorar også så høje, at de er i en liga, hvor det er billigere med en professionel administrator. „For en bestyrelse kan der være en del arbejde og forpligtelser i forhold til overvågning af andelsboligforeningens realkreditlån. Derfor er det en god idé at søge ekstern bistand, som den vi sidder og laver, hvor vi overvåger deres lån og hjælper dem med omlægning,“ fortæller Winnie Worsøe.

Hun har lige hjulpet en andelsboligforening med en konvertering, der betød, at de sparede 132.000 kroner om året - blandt andet fordi

10

Andelsportal.dk

deres bidragssatser blev ændret samtidig med låneomlægningen. Winnie Worsøe har arbejdet med andelsboligforeninger siden 1998 – specielt i den finansielle sektor. Hun har derfor nogle kompetencer og redskaber, som mange bestyrelsesmedlemmer kan drage nytte af. Hun ved, hvordan andelsboligforeningerne bør håndtere deres realkreditlån, hvordan man forhandler lån og hvornår prisniveauet på et lån er for højt. Det er de egenskaber hun benytter, når hun hjælper som sparringspartner for bestyrelser. Professionel hjælp til bestyrelsen er naturligvis ikke gratis. Overvågning af lån, som den de tilbyder hos Status koster 2.400 kroner om året. Til gengæld er det penge, der hurtigt er tjent ind igen, da det resulterer i besparelser for foreningen og samtidigt aflaster det bestyrelsen med ekstern bistand udefra.

I det hele taget lyder opfordringen til mange andelsboligforeninger, at de skal være opmærksomme på, om deres udgifter er så store, at der ikke er råd til at aflaste bestyrelsen med ekstern hjælp. Aftaler på lån, administration, revision, forsikringer eller ejendomsservice bør fra tid til anden gennemgås. Nogle foreninger betaler nemlig i dyre domme for deres faste aftaler. Kan omkostninger begrænses ét sted, kan det frigive penge til at indkøbe ekstern hjælp et andet sted. Måske er det tid til en revisor med mere ansvar? Eller også skal administrationen have en anden rolle, så den kan aflaste bestyrelsen? „Du kan købe hjælp til mange ting, du skal bare vide, hvad det er du vil købe hjælp til, så kan man sagtens finde den hjælp, der er brug for til andelsboligforeningen,“ slutter Winnie Worsøe.

Personlig Professionel Bundsolid

Er der brug for en bank, som hjælper med løsninger til bestyrelser i ejer- og andelsboligforeninger?

Ring 3378 2388 hvis du vil bruge vores erfaring

Carsten Nygaard, Storkundechef.

Ansvarlig for boligforeningskunder i Lån & Spar

Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre ejereller andelsboligforening - eller administrerer en boligforening, har du brug for en bank, som hjælper dig i dit arbejde.

Storkundechef Carsten Nygaard og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for ejer- og andelsboligmarkedet. Derfor får I en brugbar partner til boligforeningens bestyrelse og administrator.

I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Og hvis der bliver brug for en ekspert i kulissen eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde.

Så er der brug for at finde muligheder i regnskabet? Overvejer I en ny vurdering, eller måske andre lånemuligheder?

Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

RING 3378 2388 og få en snak med Carsten Nygaard eller en af de andre i teamet

GN Entreprise ApS Kvalitetsbevidst partner

-gennem hele din byggeproces

• totalentrepriser • tømrerarbejde

• murerarbejde • malerarbejde

• elarbejde • VVS-arbejde

• facadearbejde • service, dialog og rådgivning

Vi har flere afdelinger og servicerer hele landet – kontakt os for et uforpligtende tilbud.

GN Entreprise ApS Tlf.: 31234432 • Email: info@gnentreprise.dk Østerled 6 • 4300 Holbæk www.gnentreprise.dk

TEMA: Bestyrelsesarbejde

6 ekspertråd til bestyrelsesarbejdet Som bestyrelse i en andelsboligforening er der mange forskellige projekter, krav og beslutninger at tage stilling til. Vi har derfor samlet en række eksperter fra forskellige fagområder og spurgt om deres råd til bestyrelsesarbejdet. Hvad skal bestyrelsen være opmærksom på? Hvad kan gøre processerne lettere?

Den byggetekniske rådgiver Der er mange processer at holde styr på og ofte mange meninger og spørgsmål fra andelshaverne, når et byggeprojekt skal igangsættes i en andelsboligforening. Det er bestyrelsens opgave og ansvar at informere andelshaverne korrekt, indgå entreprenørkontrakt og sikre, at byggeriet overholder de gældende lovkrav. Det kan trække store veksler på bestyrelsen, som ofte bliver overrasket over den tid, de skal bruge på et byggeprojekt. Derfor anbefaler projektchef Thomas Mortensen fra ejendomsforvaltningsselskabet DEAS, at bestyrelsen samarbejder med en byggeteknisk rådgiver, der kan håndtere processen fra start til slut.

Før byggeriet Før byggeriet påbegyndes, er det vigtigt at få lavet en korrekt afgrænsning af byggeprojektet, så der kan indhentes brugbare og sammenlignelige tilbud på opgaven.

„Mange bestyrelser indhenter hurtigt tilbud på eksempelvis nyt tag uden at have taget stilling til, hvad der skal indgå, om isolering og stillads skal inkluderes. Det betyder, at de får nogle meget forskellige og usammenlignelige tilbud,“ siger Thomas Mortensen, der bl.a. står for byggeteknisk rådgivning til foreninger ved større projekter og styrer vedligeholdelsesopgaver.

Ved store byggesager skal projektet godkendes på en generalforsamling, og her oplever Thomas Mortensen, at grundlaget ikke altid er i orden. „Det er et krav, at beslutningsforslagene skal være korrekte, så beboerne i foreningen ved, hvad de siger ja til. Bestyrelsen skal oplyse om, hvad byggesagen går ud på, omfanget, tidsplanen, den estimerede pris, konsekvenserne for de enkle beboere og hvorvidt projektet kræver ændringer i vedtægterne,“ understreger Thomas Mortensen.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

13

TEMA: Bestyrelsesarbejde

Tjek entreprenørkontrakten og det færdige arbejde Det er alfa og omega at grundlaget for entreprenørkontrakten er helt i orden inden foreningen og entreprenøren skriver under på projektet. Den skal blandt andet indeholde arbejdsbeskrivelse, materialer, udførelsesperiode, tidsplan, lovmæssige aftaler, forsikringer og sikkerhedsstillelse, hvis projektet bliver forsinket, eller hvis firmaet går konkurs midt i byggesagen.

Det er nemlig bestyrelsens ansvar, at lovkravene bliver overholdt og ikke håndværkerens,“ fortæller projektchefen.

Ifølge Thomas Mortensen er mange andelsboligforeninger ikke klar over, at de har 10 års garanti på det udførte projekt. Derfor anbefaler han, at foreninger får lavet både en 1- og 5-års gennemgang af det udførte arbejde, hvis der skulle være opstået fejl og mangler på byggeprojektet efterfølgende.

„Mange foreninger er dårligt stillet, hvis ikke de har haft alle disse aftaler på plads inden projektets start.

Den byggeadministrative rådgiver

Det at sidde i en bestyrelse er arbejde på frivillig basis.

Det er derfor sjældent, at bestyrelsen har ressourcer til at administrere de større projekter på egen hånd. Derfor oplever kunderådgiver Tim Vibeholm fra DEAS, at flere og flere andelsboligforeninger supplerer med hjælp fra en byggeadministrativ rådgiver, hvilket han mener er en god investering.

Ifølge Tim Vibeholm er det fundamentalt for en god økonomi, at foreningen får lavet en vedligeholdelsesplan. En vedligeholdelsesplan giver et tiårigt overblik over kommende projekter i andelsboligforeningen, som foreningen kan planlægge sin økonomi ud fra. „Uden en vedligeholdelsesplan arbejder bestyrelsen i blinde, da de ikke får skabt et overblik over de fremtidige projekter.Vedligeholdelsesplanen skal bruges som styringsværktøj til planlægning af de faste projekter. Eksempelvis kan det betale sig at pulje projekterne i vedligeholdelsesplanen og optage finansiering til ét samlet projekt. Dette giver typisk bedre priser fra entreprenøren og besparelser på byggeplads, stilladsudgifter med videre. Foreningen kan med en vedligeholdelsesplan få et overblik over, hvad der kan betale sig at gå i gang med, eller slå sammen, således at de får

14

Andelsportal.dk

udført deres projekter i den bedst tænkelige rækkefølge,“ fortæller Tim Vibeholm, der bl.a. rådgiver DEAS’ andelsboligforeninger om økonomi og finansiering af større projekter.

Tag fat i projekterne nu Et andet godt råd Tim Vibeholm vil give til bestyrelserne er at huske på, hvor vigtigt det er at inddrage foreningens beboere i forslagene. „Ved at inddrage andelshaverne hurtigt i processen kan bestyrelsen få inputs, gode råd og kritiske spørgsmål, som kan bruges konstruktivt i beslutningsprocessen. På den måde kan bestyrelsens forslag blive udfordret på den gode måde, så foreningen får det projekt de gerne vil have,“ forklarer Tim Vibeholm.

Tim Vibeholm anbefaler, at bestyrelserne tager fat i projekterne nu. „Tag fat i projekterne nu, hvor det er billigt at finansiere. Det er en meget lav rente lige nu, og derfor vil vi anbefale, at foreningerne udnytter, at markedet er som det er lige nu,“ fortæller Tim Vibeholm.

Finansieringsrådgiveren

Spørger man erhvervsrådgiver hos Nordea Michelle Skovbjerg Andersen, er det vigtigt at bestyrelserne har styr på mandaterne i foreningen, så bestyrelsen kan operere, når kurserne svinger.

„En andelsboligforening skal kunne holde i mange år, og dette kræver, at foreningen bruger penge på vedligeholdelse, legepladser eller andet relevant. Derfor må en andelsboligforening altså gerne have gæld,“ fortæller erhvervsrådgiveren.

„Ofte ser vi, at bestyrelserne ikke har tilladelse til at omlægge eksisterende lån, når kurserne rykker, hvorfor de så må afholde ekstraordinære generalforsamlinger.

Det skal stå i referatet og eventuelt i vedtægterne, at man godt må omlægge foreningens lån,“ fortæller Michelle Skovbjerg Andersen.

Det er en god idé at andelsboligforeningen ser på, hvilke projekter de kan bruge deres penge på. „Det er en god idé at lave en tiårig vedligeholdelsesplan så foreningen ved, hvad den skal have penge til og spare sammen til at få lavet i fremtiden,“ siger Michelle Skovbjerg Andersen, hvis anbefaling er klar:

En forening må gerne have gæld Groft sagt er opfattelsen, at en andelsboligforening skal afdrage hurtigt og helst ingen gæld må have, forklarer Michelle Skovbjerg Andersen. Dette er dog ikke sandt.

Andelsboligforeninger behøver ikke at afdrage på det hele.

„Nogle foreninger har mange penge stående i banken, men da der ikke er indlånsrenter, så får de 0 kroner for at have dem stående der. Derfor bør foreningen kigge på, hvad de kan bruge pengene til, både i forhold til projekter og afdrag,“ fortæller Michelle Skovbjerg Andersen.

Kommunikationseksperten

Emne og afsender Emne: For det første er det vigtigt, at bestyrelsen har et fælles og klart billede af det emne, som den ønsker at kommunikere. Er emnet let tilgængeligt eller komplekst? Er det kontroversielt? Vækker det følelser i folk?

Mange bestyrelser er i deres kommunikation slet ikke opmærksomme på, at de rent faktisk varetager en tillidsbaseret ledelsesopgave, og er derfor mere optaget af, hvilke budskaber de ønsker at få ud, end til hvem og på hvilken måde de formidles. Sådan lyder det fra kommunikationsrådgiver Jan Erik Elgaard fra Elgaard Mancom, der blandt andet rådgiver bestyrelser i foreninger og virksomheder.

Afsender: For det andet bør bestyrelsen vurdere, hvilken rolle og troværdighed, den har, og om hvor kendte bestyrelsesrollerne er i foreningen.

„Jeg anbefaler, at bestyrelsen udarbejder en køreplan for, hvordan den kommunikerer sine budskaber. En klassisk model for kommunikation tager afsæt i emne, afsender, modtager, situation og form,“ fortæller Jan Erik Elgaard.

„Er I forholdsvis ny som bestyrelse og dermed lidt ukendte i foreningen, kan der være brug for at underbygge både troværdighed og tillid til jeres roller som bestyrelsesmedlemmer. Det kræver, at man ved, hvem I er og hvad I står for,“ fortæller Jan Erik Elgaard.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

15

TEMA: Bestyrelsesarbejde

Modtager og situation I forhold til modtageren skal bestyrelsen se på, hvad modtagerne, altså andelshaverne, ved i forvejen.

Jan Erik Elgaard uddyber: „Er der behov for at opsummere forhold fra tidligere vedrørende samme emne? Hvilken ny information og eventuel baggrundsinformation har andelshaverne brug for osv.“ Her kan bestyrelsen med fordel give en oplysning om, hvor andelshaverne kan få yderligere information, eller hvem de skal kontakte om pågældende emne.

Det næste parameter, Jan Erik Elgaard nævner, er situation. „Her bør bestyrelsen overveje de ydre og indre omstændigheder. Er der udefrakommende forhold; lovgivning, skærpede krav, konkurrenceforhold, der ligger til grund for bestyrelsens beslutning, bør andelshaverne være bekendt med det. Blandt de indre omstændigheder bør I som bestyrelse vurdere den situation, I selv befinder jer i, og som er styrende for, at I vil formidle, og hvordan I vil formidle. Der er forskel på, om budskabet skal gives mundtligt på den årlige generalforsamling, eller det skal sendes ud som brev til beboerne, som opslag på en hjemmeside, eller eksempelvis på Facebook, hvor der lægges op til dialog,“ understreger Jan Erik Elgaard.

Form og sprog Til sidst er der form og sprogbrug, hvor Jan Erik Elgaard har fire råd: 1. Sproget skal være passende, dvs. andelshaverne skal forstå og kende anvendte begreber, sprogbrug og argumenter.

2. Sproget skal være klart, dvs. budskabet skal fremstå entydigt og uindpakket for modtagerne.

3. Sproget skal være fejlfrit.

4. Brug pynt, dvs. brug billeder, metaforer og analogier, der holder jeres modtagere fast og skaber nysgerrighed: „Vi andelsboligejere er fanget i økonomisk krydsild”. „Vi skal som andelsboligejere passe på, at vi ikke kommer til at stå med håret i postkassen og vi har derfor…“ Bestyrelsen skal ifølge Jan Erik Elgaard også være opmærksom på at bruge 1. og 3. person, når de kommunikerer: „Brug du, I, vi og jeg – det er meget mere personligt og nærværende. Passivt sprogbrug er også passivt i oplevelsen. Der er forskel på ‘det værdsættes, at eventuelle kommentarer fremsendes senest en uge inden generalforsamlingen’ og ‘I må meget gerne sende jeres eventuelle kommentarer senest en uge før vi holder generalforsamling’,“ slutter kommunikationskonsulenten Jan Erik Elgaard

Ejendomsmægleren

Når der indstilles til ny andelskrone, skal bestyrelsen tænke alle scenarier igennem, råder Tony Robinson, adm. direktør og ejendomsmægler hos Base1. „Som ejendomsmægler sælger vi fortsat andelslejligheder i gode og sunde foreninger.Vi støder tit på en bestyrelse, der ‘ønsker en stabil andelskrone’ og dermed holder prisen kunstigt nede. Ulemperne ved dette er, at man i værste tilfælde kan anspore til ‘penge under bordet’.Vi har også erfaringer med, at andelshavere ikke har haft interesse i løbende vedligehold, da det ikke afspejlede sig i andelsprisen på grund af en kun-

16

Andelsportal.dk

stig lav andelskrone. Som bestyrelse skal man derfor huske, at det er lovligt, når markedet regulerer prisen ned, men ikke når markedet regulerer prisen over den tilladte værdi,“ fortæller Tony Robinson.

Intern venteliste Nogle andelsboligforeninger har en intern venteliste, og her er rådet fra Tony Robinson klart: „Vi står tit med forvirrede andelshavere, når de skal sælge. I vedtægterne står anført en salgsprocedure inklusiv venteliste, men i praksis er proceduren ændret

i årenes løb. Et godt råd er løbende at få ændret vedtægterne, så de stemmer overens med procedurerne, herunder om foreningen benytter sig af venteliste med videre,“ forklarer ejendomsmægleren.

Salgsprocessen Der er fortsat andelsforeninger, der kræver et møde med en ny andelshaver/køber inden salg af andelsboligen.

kraftigt i værdi, er den gamle andelstanke blevet udvisket. Prisen på andelsboliger er i mange tilfælde bestemt af markedskræfterne. Når en bestyrelse kræver et møde med en ny andelshaver, skaber det tit en unødig usikkerhed hos både køber og sælger, og man burde måske overveje helt at droppe ‘godkendelsesprincippet’,“ slutter Tony Robinson.

„I takt med reguleringen af ‘lov om andelsboliger’, som har gjort at mange andelslejligheder er steget

Valuaren

Overordnet set er bedømmelsen af en andelsboligforenings ejendom vigtig, især i forhold til salg. Der findes tre vurderingsmetoder til at vurdere andelsboligforeningens ejendomme: offentlige vurderinger, valuarvurderinger og anskaffelsesprisen, hvor de to første er de hyppigst anvendte former i andelsboligforeninger.

Ifølge valuaren Peter Ryaa, indehaver og DiplomValuar hos VALUAREN, er en valuarvurdering altid relevant for en forening, da den giver et overblik over ejendommens egentlige værdi.

fessionelt, hvad en investor vil give, hvis den skulle lejes ud. Det har altså ingen sammenhæng til, hvorvidt det er let eller svært at sælge den enkelte andelsbolig,“ forklarer Peter Ryaa og fortsætter: „Lovgivningsmæssigt er der sat en maxpris for andelsboligforeningens ejendom, hvilket udgør forskellen på andel og ejer. Når man køber en andelsbolig, tror man kun at boligen kan stige, men det er altså ikke tilfældet.

Det er en rentefølsom ting, da det handler om, hvor billige lån investorerne kan købe ejendommen med. Hvis renten er lav, er vurderingen af boligen altså automatisk højere,“ fortæller valuaren.

„Hvis man som forening har en høj offentlig vurdering kan denne sagtens falde igen. Derfor er det en god idé at få lavet en valuarvurdering, ligegyldig hvorvidt den offentlige vurdering er lav eller høj, så man ved, hvad der sker i forhold til ejendommens egentlige værdi,“ fortæller Peter Ryaa.

Valg af den rette valuar I valget af valuar er det vigtigt, at bestyrelsen tjekker op på valuarens uddannelse og baggrund. Her er Peter Ryaas råd klart:

Hvad en valuarvurdering egentligt betyder „Vi oplever tit at andelshavere misforstår, hvad en valuarvurdering egentligt er. En valuarvurdering er en vurdering af ejendommens handelsværdi og rent pro-

„Der blev lavet en ny valuar-uddannelse for 4-5 år siden, der hedder Diplom i vurdering, da den gamle uddannelse blev kritiseret for dårlig kvalitet.Vælg derfor en valuar, der har den nye uddannelse. Undersøg også, hvorvidt valuaren er medlem af Dansk Ejendomsmægler Forening. Det giver forsikringsgaranti,“ slutter Peter Ryaa.

Andelsportal.dk

17

TEMA: Bestyrelsesarbejde

Bliv klogere på, hvad det vil sige at sidde i bestyrelsen i andelsboligforeningen Alle andelsboligforeninger har en bestyrelse, men hvad indebærer det egentlig?

Bestyrelsen behandler meget mere end boligsalg og beboerklager. At være en del af bestyrelsen i en andelsboligforening er en måde at tage ansvar for driften og vedligeholdelsen af den andelsboligforening, man bor i. Bestyrelsen skal naturligvis træffe beslutninger på baggrund af vedtægterne, men har samtidig en mulighed for at sætte en dagsorden og et særligt præg på foreningen.

Sådan bliver du en del af bestyrelsen Bestyrelsens grundlæggende opgave er at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger. Bestyrelsen består af en formand og to til fire bestyrelsesmedlemmer, som alle er valgt på generalforsamlingen. Både formanden og de øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges for to år ad gangen.

18

Andelsportal.dk

Internt besluttes det, hvem der skal agere næstformand i tilfælde af formandens fravær, mens der typisk også bliver valgt en sekretær og en kasserer. Desuden vælges der bestyrelsessuppleanter. Suppleanten indtræder kun, hvis et bestyrelsesmedlem fratræder, og vælges for et år ad gangen. Består bestyrelsen pludselig af mindre end tre medlemmer, indkaldes der til nyvalg.

» Bestyrelsens medlemmer har ofte en personlig holdning til foreningens drift. Inddrag derfor eksterne fagpersoner med et objektivt syn på, hvad der er bedst for foreningen ud fra et faktuelt grundlag, eksempelvis rådgivere, administratorer og byggeteknikere « Per Holm, afdelingsdirektør for DEAS

Samme ansvar som at lede en lille virksomhed Bestyrelsens ansvar og opgaver afhænger af størrelsen på foreningen og administrationsformen. Derfor kan bestyrelsen være alt fra en lille håndfuld personer med en meget begrænset rolle til en bestyrelse med samme funktion som en ledelse i en lille virksomhed. Bestyrelsen er dog i sidste ende altid pålagt vedtægerne. Så ofte der er anledning til det indkalder formanden eller næstformanden til bestyrelsesmøde. Antallet af møder afhænger af foreningens størrelse. På møderne bliver både driften af foreningen og ansvarsområderne evalueret, men også nye punkter bliver behandlet.

De praktiske opgaver Bestyrelsens praktiske opgaver består af alt fra planlægning af ejendommens drift til at indhente tilbud og igangsætte småreparationer og andre vedligeholdelsesopgaver. Bestyrelsen behandler naturligvis også sager, som omhandler udlejning eller ændring af ejendommen, samt håndtering af klager og betalingsmisligeholdelse. Derudover står bestyrelsen også for ansættelser og afskedigelser af eksempelvis rådgivere eller viceværter.

Per Holm har mere end 30 års erfaring med bestyrelsesarbejde og er afdelingsdirektør for DEAS, der administrerer 900 andelsbolig- og ejerforeninger. Han er i dialog med 30-40 bestyrelser på månedlig basis og må siges at have hænderne helt nede i bestyrelses-dejen. Ifølge ham er bestyrelsens arbejde meget sæsonpræget.

Beslutningsprocessen i en andelsboligbestyrelse Ved afstemninger om ændringsforslag er bestyrelsen kun beslutningsdygtig, hvis over halvdelen af medlemmerne, herunder formanden eller næstformanden, er til stede.

Selve beslutningsprocessen er altid afgjort på demokratisk vis, hvor alle bestyrelsesmedlemmer har én stemme. I de fleste vedtægter er formandens stemme udslagsgivende i tilfælde af stemmelighed.Ved alle bestyrelsesmøder skal der tages referat, som skal være tilgængeligt for beboerne i andelsboligforeningen, så de kan se hvilke punkter, der blev behandlet, og hvilke beslutninger, der er blevet truffet. Referatet er almindeligvis publiceret på andelsboligforeningens hjemmeside, bliver sendt ud til beboerne på mail, eller bliver lagt i beboernes postkasse. Hvis et punkt omhandler personsager, kan bestyrelsen vælge at dokumentere det særskilt, og det vil derfor ikke indgå i referatet.

Fortsættes »

I foråret er regnskab og budgettering i fokus, mens man over sommeren følger op på generalforsamlingen og planlægger nye byggeprojekter og energioptimeringer.

Andelsportal.dk

19

TEMA: Bestyrelsesarbejde

Find den gyldne middelvej for foreningens drift Den største udfordring er ifølge Per Holm at finde den gyldne middelvej for foreningens drift, som både tilgodeser beboere med kortog langsigtede perspektiver. Nogle beboere vil gerne have en høj værdiansættelse, en lav husleje og vil ikke bruge penge på vedligeholdelse, mens andre gerne vil betale en højere boligafgift for at optimere ejendommen. Per Holm har dog ét godt råd til at komme denne problematik til livs: „Bestyrelsens medlemmer har ofte en personlig holdning til foreningens drift. Inddrag derfor eksterne fagpersoner med et objektivt syn på, hvad der er bedst for foreningen ud fra et faktuelt grundlag, eksempelvis rådgivere, administratorer og byggeteknikere,“ lyder det fra Per Holm.

Inhabilitet i bestyrelsen Bestyrelsesmedlemmer må ikke tage sig af sager, hvor medlemmet har særlig interesse i sagens afgørelse eller særlig tilknytning til sagen. Det kunne eksempelvis være, hvis man som medlem har fået en klage. Det hører dog til sjældenhederne, at bestyrelsesmedlemmer er erklæret inhabile, da man antager, at de har en personlig interesse i andelsboligforeningens drift og derfor ønsker det bedste for foreningen.

Per Holm, afdelingsdirektør for DEAS

» Man lærer hinanden at kende, får snakket med folk man ikke nødvendigvis ellers ville tale med. Det er med til at skabe trivsel i foreningen og kommer rigtig mange konflikter til livs « Per Holm, afdelingsdirektør for DEAS

Det uformelle arbejde Selvom der i de fleste foreningers vedtægter er mange regler for, hvordan foreningsarbejdet skal afvikles, handler det i sidste ende blot om at få arbejdet gjort. Rollen som bestyrelsesmedlem er bygget på frivilligt engagement og giver samtidig en mulighed for få indflydelse. I en bestyrelse uddelegeres ansvarsområder ofte internt og uformelt. Det sker på baggrund af tillid og giver bestyrelsesmedlemmet en frihed til at beskæftige sig med et særligt interesseområde.

Derfor skal du blive en del af bestyrelsen Som bestyrelsesmedlem får man lov til at beskæftige sig med alt fra samarbejde, finansiering og opsætning af beslutningsforslag. Per Holms indtryk er, at man får udvidet sin kompetenceprofil ved at sidde i bestyrelsen. Ud fra et professionelt synspunkt har Per Holm erfaret, at man i erhvervslivet drager store fordele af at have siddet i en andelsboligbestyrelse. Det er noget, virksomheder lægger stor vægt på, både i og udenfor bestyrelses- og boligbranchen. Men at sidde i en andelsboligbestyrelse er meget mere end det. Afslutningsvis understreger Per Holm fordelen ved det sociale aspekt i at sidde i bestyrelsen: „Man lærer hinanden at kende og får snakket med folk, man ikke nødvendigvis ellers ville tale med. Det er med til at skabe trivsel i foreningen og forhindrer mange interne konflikter,“ afslutter Per Holm.

20

Andelsportal.dk

AL

&

HOLM malerfirma ApS

første skridt på vejen til et godt malerarbejde!

Keldsøvej 24 • 2100 København Ø • Tlf.: 44 84 99 44 Garanti for veludført malerarbejde info@alogholmmalerfirma.dk • www.alogholmmalerfirma.dk

AL og Holm Malerfirma er en dynamisk og professionel virksomhed, der løser maleropgaver inden for kernekompetencerne renovering og vedligeholdelse.

Med over 25 år i branchen har vi erfaringerne og kompetence-niveauet til at løse både de enkle og komplekse maleropgaver.

Har din boligforening en trappeopgang, der trænger til en kærlig hånd?













Kontakt os for et uforpligtende tilbud – vi giver 10 % rabat på alle tilbud i hele maj måned!

21237227 ole@hrgulve.dk Åkandehaven 44, 2765 Smørum

Tlf.: 44 84 99 44 info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk Keldsøvej 24, 2100 København Ø

al-holm-kvartside-ann.indd 1

Hos HR Gulvservice ApS er vi specialister i renovering af trappeopgange. Med mere end 30 års erfaring garanterer vi flotte langtidsholdbare løsninger. Vi står for både maling af opgang og gelændre, samt flot ny belægning.





CVR: 32057322

hr-gulvservice-kvartside.indd 2 08/02/2017 10.54

06/04/2017 16

PWJ har serviceret københavnske  Søger I et af Københavns mest andelsboligforeninger i mere erfarne VVS-firmaer?

- Så er V. Sæmer & Søn det helt rette for jer end 75 år...   

• • • • • • • • • •

Hoved-, total- og fagentrepriser Tagarbejde Facadebehandling Isolering Kloakering og fugtisolering Energirådgivning Døre og vinduer P. Winther Jespersen A/S Badeværelser Hejrevej 5, VVS-arbejde 2400 København NV Malerarbejde

• Servicearbejde

www.pwj.dk Telefon: 35 82 21 20 CVR: 10915635 - 14813748

Vi har eksisteret siden 1921 og er en kvalitetsbevidst virksomhed med et højt serviceniveau, der leverer kvalitetsarbejde til den rette pris.

Vi servicerer dagligt ejer- og andelsboligforeninger i København og på Frederiksberg med alt fra faldstammer til vandhaner.

Vi tilbyder døgnvagt alle ugens dage – og er kendt for at rykke hurtigt ud, når det brænder på.

Vi bygger vores succes på tilfredse kunder.

Kontakt os for et godt og uforpligtende tilbud!

V. Sæmer & Søn A/S Adresse: Telefon: www: E-mail:

Dybbølsgade 17, KBH V

33 22 70 01 saemer.dk saemer@saemer.dk

En moderne administration med fokus på kvalitet, tilgængelighed og ordentlighed!

Hos Valdal Advokatfirma tilbyder vi en nem, tilgængelig og tidsbesparende måde at drive en forening på. Vi sørger for, at vores kunder altid er opdateret - og vores løsninger gør bestyrelsesarbejdet både hurtigere, nemmere og mere effektivt.

           

Vi tilbyder bl.a. vores kunder: Alt fra basis– til totaladministration Hjemmeside Digitalt dokumentarkiv Mail og sms service Økonomiske dataoversigter Ejendomstekniske rådgivere Juridisk assistance Varetagelse af inkassosager Opkrævninger Elektronisk håndtering af fakturaer Deltagelse på generalforsamlinger Højt serviceniveau

Rasmus Slot Nielsen Administrationschef Dir. tlf.: 82 33 40 88 Mail: rsn@valdal.com

Martin Skaarup Administrationschef Dir. tlf.: 82 33 40 87 Mail: ms@valdal.com

VALDAL ADVOKATFIRMA ØSTER ALLÉ 33, 2100 KØBENHAVN Ø TELEFON: 3538 5000 EJDADM@VALDAL.COM - WWW.VALDAL.COM

Ejendomsadministrationen hos Valdal Advokatfirma Vi skaber tid og værdi for vores kunder

”Vi etablerede en andelsforening i

”Vi har siden 2006 haft Valdal Ad-

oktober 2015. Fra starten valgte

vokatfirma som administrator.

vi Valdal Advokatfirma som vores

Servicen har fungeret upåklage-

administrator. Valdal var ikke ba-

ligt med hurtig og effektiv sags-

re konkurrencedygtig på pris,

behandling. Jeg har både haft

men blev også anbefalet af en

skriftlig og mundtlig kommunika-

lang række samarbejdspartenere.

tion med Valdal Advokatfirma.

Vi bruger Valdal til den daglige

Jeg har altid fået gode råd og vej-

administration, hjemmesideløs-

ledning og selv de simpleste

ning, salg af andele og som råd-

spørgsmål blev taget alvorligt.”

giver ved projekter. Nu anbefaler

- Formand for E/F Mølletorpen

vi selv andre foreninger at anvende Valdal Advokatfirma.”

- Formand for A/B Sophie Magdelenes Vej 1ABC

i

Nyt fra andelsboligmarkedet

Andelsboligmarkedet undersøges, store prisudsving og investoropkøb af andelsboligforening

Nyt fra et andelsboligmarked, hvor et udvalg, der skal se andelsboligmarkedet efter i sømmene er nedsat. Samtidigt er der store udsving på andelsboligpriserne, og en andelsboligforening er netop frivilligt opløst efter opkøb af investor.

Arbejdsgruppe skal efterse andelsboligmarkedet Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) har nedsat en arbejdsgruppe, som skal se andelsboligmarkedet efter i sømmene. Arbejdsgruppens primære formål er at undersøge, hvorvidt der kan indføres nye krav eller love for at sikre en mere ansvarlig drift af andelsboligforeningerne. Dette tiltag er kommet efter, at flere andelsboligforeninger har været ude i et økonomisk stormvejr, da det frygtes, at historierne om disse andelsboligforeninger kan påvirke hele andelsboligmarkedet. Arbejdsgruppen har dog mødt stor kritik fra foreningen Andelsboliger i Krise, som mener, at sammensætningen af arbejdsgruppen ikke kommer til at afspejle et retvisende billede af problematikken. Arbejdsgruppen skal have udarbejdet og leveret anbefalinger til ændringer i slutningen af maj 2017.

Dommen er faldet – andelspriser må svinge med 100 procent Byretten i Lyngby har nu blåstemplet, at en andelsboligs pris kan svinge med 100 procent afhængigt af hvem, der har vurderet den. Dommen er faldet på

baggrund af flere sager, hvor andelsboligejere har krævet erstatning efter en særdeles lav valuarvurdering. Alle sager havde negativt udfald for andelsboligejerne. Andelsboligværdien er en variabel størrelse, og der var derfor ikke nogen erstatning at hente til trods for de unaturligt store dyk i andelsprisen. Cheføkonomer forstår godt andelsboligejernes bekymring, og udtaler, at man efterhånden skal lægge mange penge på bordet for en andelsbolig og når priserne så derefter svinger så meget, skaber det en utryghed. Sagerne er nu på vej i landsretten.

Andelsboligforening opkøbt og opløst En andelsboligforeningen i København solgte i marts deres tolv lejligheder til en investor. Eftersigende for et beløb, beboerne ikke kunne sige nej til.

Lejlighederne er nu omdannet til lejemål, og det er ganske atypisk, at en andelsboligforening omdannes til lejemål og samtidigt opløses frivilligt. Halvdelen af beboerne valgte at fraflytte, mens den resterende halvdel er blevet boende.

På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen på andelsboligmarkedet »

24

Andelsportal.dk

Den Digitale Generalforsamling gør de demokratiske beslutningsprocesser i foreningen nemmere for både bestyrelsen og andelshaverne.

DATEA gør generalforsamlingen digital I kender det måske: Generalforsamlingen er gået i gang, men det står hurtigt klart, at der ikke er nok fremmødte til at stemme vedtægtsændringerne igennem. Det manglende fremmøde er ikke kun en udfordring i jeres forening.

DATEA oplever, at færre andelshavere har tid til at engagere sig i andelsboligforeningens liv og i de demokratiske beslutningsprocesser. Det gør det svært at træffe de nødvendige beslutninger og dermed sikre en ordentlig drift og udvikling i foreningen.

Uafhængig af tid og sted Med Den Digitale Generalforsamling bliver andelshaverne løsrevet fra kravet om at være et bestemt sted på et bestemt tidspunkt, når der er generalforsamling. Man kan stemme online eller via vores app, og på den måde være to steder på samme tid.

”Håbet er, at det kan få flere til at stemme. Samtidig gør vi det også muligt for bestyrelsen at forberede sig til generalforsamlingen uden at mødes fysisk. Det vil forhåbentlig være medvirkende til, at flere engagerer sig i bestyrelsesarbejdet”, siger Anette Dyhl, afdelingsdirektør for foreningsejendomme i DATEA. Brugervenligt og intuitivt I mange foreninger bor ældre mennesker, som hverken ejer en computer eller smartphone.

Mange er også glade for den ”klassiske” generalforsamling. ”Det er helt afgørende for os, at Den Digitale Generalforsamling er brugervenlig, enkel og intuitiv, så alle kan være med, ligesom det også er muligt at lade sig repræsentere ved fuldmagt, hvis man ikke selv er digitalt indstillet. Jeg ved, at det langtfra er alle foreninger, der ønsker at være fuldt digitale, og jeg forventer således også, at nogen fortsat vil afholde fysiske generalforsamlinger. Jeg vil dog opfordre foreningerne til at være åbne og eventuelt give det en chance.” siger Anette Dyhl.

Vil du vide mere om Den Digitale Generalforsamling?

Kontakt Jacob Linvald – telefon 45 26 05 02 eller JAL@datea.dk I DATEA leverer vi skræddersyede løsninger til andels- og ejerforeninger samt ejere af investeringsejendomme. Vi er kendte for at være professionelle, empatiske og værdiskabende, hvilket sikrer løsninger, der understøtter vore kunders forretning.

Læs meget mere på datea.dk

TEMA: Bestyrelsesarbejde

Bestyrelsen er ikke en snakkeklub, hvor man sidder og hygger sig Essentielt for det professionelle bestyrelsesarbejde er ifølge erhvervsmand Asger Aamund både planlægning, problemløsning og forberedelse. Det samme kan gøre sig gældende for det frivillige bestyrelsesarbejde i en andelsboligforening. Derfor giver bestyrelsesarbejdet i en andelsboligforening også erfaringer, der kan benyttes i andre sammenhænge og kan være godt for CV’et.

M

an bør forlange af en bestyrelse, at den møder ind velforberedt. Det er ikke nogen snakkeklub, hvor man sidder og hygger sig.

Sådan er budskabet fra erhvervsmanden Asger Aamund, der har siddet i en lang række bestyrelser i både ind- og udland - blandt andet i industrien. Hans erfaringspalette tæller også en formandspost hos Center for Boligsocial Udvikling, og i dag sidder han som formand for Alzheimers forskningsfonden.Vi har spurgt ham om hans erfaringer fra det professionelle bestyrelsesarbejde og set på paralleller til bestyrelsesarbejdet i en andelsboligforening.

Der er mange forskelle på at sidde i en professionel bestyrelse og bestyrelsen i en andelsboligforening, men der er også en del ligheder. Asger Aamund påpeger, at en bestyrelse først og fremmest må forstå, at den er stedfortræder for ejerne:

26

Andelsportal.dk

„Bestyrelsen lever ikke sit eget liv – den skal varetage ejernes interesse, og de ejere kan være en boligforening, det kan være staten, eller det kan være en række aktionærer.“

„Det er også en meget vigtig faktor, at en bestyrelse sørger for, at der er en god, konstruktiv problemløsning, hvor man kommer til hinanden og beder om at få noget hjælp. De virksomheder, der kan det, er dem, der er konkurrencedygtige. Det er dem, der får løst deres problemer. Det er dem, der er kreative, og det er dem, der klarer sig bedst – så det er også en vigtig del af bestyrelsesarbejdet,“ forklarer Asger Aamund.

Når man sidder med ved bestyrelsesbordet i en andelsboligforening, sidder man som stedfortræder for andelsboligforeningens ejere: andelshaverne. Derfor har man pligt til at agere som bestyrelsesmedlem, der varetager de faste opgaver, andelsboligforeningen har, som eksempelvis planlægning af kommende renoveringsprojekter, håndtering af salg af andelsboliger eller koordination med andelsboligforeningens administration. I en professionel bestyrelse er de faste opgaver ofte af en lidt anden skala. Her skal bestyrelsen levere visioner, inspiration og konstruktiv provokation. Eksempelvis med idéer til, hvor virksomheden skal være henne om 3-4 år, eller om det er tid til at finde midler til at opkøbe en konkurrent.

Læs på lektien Velforberedte bestyrelsesmedlemmer er ligeledes meget vigtigt for Asger Aamund: „Når jeg sidder i formandsstolen, så anser jeg det for ret vigtigt, at alle bestyrelsesmedlemmer er velforberedte.“ Alle bestyrelsesmedlemmer bør nå at sætte sig ind i materialet omkring de beslutningspunkter, der er på bestyrelsesmødets agenda.

Planlægning, kontrol og problemløsning Ifølge Asger Aamund er planlægning og kontrol vigtige elementer i bestyrelsens arbejdsværktøjskasse.

„Jeg er ikke bleg for at se, om bestyrelsesmedlemmerne sidder og dukker sig, og så tage fat i ham eller hende bagefter og sige: Ved du hvad? Du har vidst ikke læst ordentligt på lektien,“ fortæller Asger Aamund.

„Det er meget vigtigt, at man sætter sig nogle mål, lægger nogle planer for, hvordan man når dem, og så følger op på det, så man kan se om virkeligheden adskiller sig fra planerne.“

„Så er det meget bedre, at de ringer til mig og siger: Jeg kommer altså ret splitternøgen til det der bestyrelsesmøde. Så ved jeg det, og så skal jeg nok holde hånden over vedkommende, og så kan vi snakke sammen over telefonen bagefter.“

Stemmer virkeligheden ikke overens med planerne, handler det om at finde ud af hvorfor og dernæst finde en metode, så man kan komme tilbage på plansporet. I en virksomhed kan problemet være en konkurrent, der får stadig større markedsandel. I en andelsboligforening kan det være planlægningen af næste arbejdsdag, der hænger i en tynd tråd.

Kommer bestyrelsesmedlemmer forberedte til møderne, og har de sat sig ind i de emner, der er på dagsordenen, er bestyrelsen som enhed også meget hurtigere til at træffe beslutninger og til at løse problemer. Skal bestyrelsesmedlemmer først underrettes om de forskellige emner og punkter på dagsordenen, kommer bestyrelsesmødet hurtigt til at fungere som en form for orientering, og så bliver bestyrelsen ikke beslutningsdygtig. Det samme gælder for bestyrelsen i en andelsboligforening.

Problemløsning er derfor også en vigtig og central opgave for de fleste bestyrelser. I en virksomhed er det et tegn på en høj trygheds- og tillidsfaktor, at bestyrelsen kan hjælpe ledelsen med at løse problemer.

Også selvom det ikke altid er opgaver, der ligger på bestyrelsens bord:

Fortsættes »

Andelsportal.dk

27

TEMA: Bestyrelsesarbejde

» Det er vigtigt for mig, at alle stiller op velforberedt til et bestyrelsesmøde, og det må en formand også gøre i en boligforening, for selvom det er på et lidt mere venskabeligt plan og der ikke er nogle egentlige konkurrenter, så må man forlange at de mennesker, der har ansvaret for boligforeningens trivsel, at de også opviser den myndighed, der skal til for at sætte sig ind i sagerne, og sørger for, at det foregår på et kompetent niveau « Asger Aamund, erhvervsmand

„Det er vigtigt for mig, at alle stiller op velforberedt til et bestyrelsesmøde, og det må en formand også gøre i en boligforening, for selvom det er på et lidt mere venskabeligt plan og der ikke er nogle egentlige konkurrenter, så må man forlange, at de mennesker, der har ansvaret for boligforeningens trivsel, også opviser den myndighed, der skal til for at sætte sig ind i sagerne, og sørger for, at det foregår på et kompetent niveau,“ tilføjer Asger Aamund.

Det vil sige, at en meget stor del af danskerne på et tidspunkt er frivillige, fordi deres livssituation, egne interesser eller samfundsforhold på den ene eller anden måde fører dem ind i frivilligt arbejde som eksempelvis bestyrelsesarbejdet i andelsboligforeningen. I Danmark udnytter vi ofte de kompetencer, det frivillige arbejde giver, i det professionelle erhvervsliv. Mange erhvervsledere har erfaringer fra frivilligt arbejde og fra foreningslivet.

En måde, hvorpå man kan hjælpe bestyrelsesmedlemmer med forberedelsen til et bestyrelsesmøde, er med en god agenda eller dagsorden. Særligt, hvis der er beslutningspunkter på agendaen, er det en god idé, at alle bestyrelsesmedlemmer har mulighed for at indhente viden om emnet og læse informationer og dokumentation om emnet.

„Jeg har ansat mange og især på ledelsesposter.

Og jeg kigger meget efter, at de har foretaget noget andet end lige deres arbejde. For eksempel hvis jeg har to lige kvalificerede kandidater til en ledelsespost, og den ene har været i arbejde hos Røde Kors med at flyve sække med korn ud til nødlidende landsbyer – det synes jeg er rigtig godt, for det indikerer, at man kan tænke ud af boksen,“ fortæller Asger Aamund.

Frivilligt arbejde giver point på CV’et Investerer man både tid og engagement i det frivillige bestyrelsesarbejde i andelsboligforeningen, kommer det også tilbage til én. Man er ikke bare med ved bordet, når der træffes beslutninger.

Man får også indflydelse og rygsækken fyldt op med gode erfaringer. Bestyrelsesmedlemmer i en andelsboligforening får ofte kompetencer, som også kan benyttes i jobsammenhænge. De besidder nemlig en tillidspost, hvor de får indflydelse på og erfaring med både økonomistyring, kommunikation med andelshavere og projektstyring på byggeprojekter.

Rigtig mange danskere bruger fritiden på frivilligt arbejde. 42 procent af den danske befolkning, har engageret sig i ulønnede aktiviteter, fremgår det af Social- og Indenrigsministeriets frivillighedsrapport fra 2014. Og ser vi på en femårig periode, har omkring 70 procent været aktive.

28

Andelsportal.dk

Frivilligt arbejde er for mange arbejdsgiveres et ekstra plus, og i nogle sammenhænge kan erfaring fra frivilligt arbejde endda være tungen på vægtskålen, når den rette kandidat skal findes. „Hvis jeg sidder med to medarbejdere, hvor den ene har påtaget sig frivilligt at være bestyrelsesmedlem i en boligforening, så synes jeg også det er et samfundsnyttigt arbejde, som vil give vedkommende et ekstra plus,“ siger Asger Aamund.

Han tilføjer: „Det gør jo ikke ham eller hende kvalificeret til at sidde i et professionelt aktieselskabs bestyrelse, men det viser, at interessen er der, og der er noget vitalitet i vedkommende og noget interesse for at gøre andet end lige det at passe sit arbejde fra 9-17, så det er altid godt at have på CV’et.“

DØGNVAGT 26 20 11 19

ADMINISTRATION TILPASSET JERES FORENING

Din garanti for en kvalitetsbevidst låsesmed

Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger.

Cubus Administration har tre advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er hverken for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.

Deres Låsesmed har stor erfaring og ekspertise på området og vores låsesmed har nøglen til dine behov.

Knøsen 96 | 2670 Greve | Tlf. 26 20 11 19 www.dereslaasesmed.dk | rene@dereslaasesmed.dk

Cubus Administration

Dronningens Tværgade 30 | Postboks 9060 | 1022 København K www.cubusadministration.dk | Telefon.: 33 23 10 10

cubus_kvartside.indd 1 09/02/2017 09.24

deres-laasesmed-kvartside.indd 1

Jeres personlige servicetømrer med over 60 års erfaring sammenlagt.

Vi sikrer jer en kvalitetsløsning efter jeres ønsker og behov - uanset størrelsen af jeres opgave.

Få en fast vedligeholdelsesaftale på: Vindues- og dørudskiftninger Gipsarbejde Gulve Reparationer Renovering af skure +45 20512183 tboch@mail.stofanet.dk Rundhøj Alle 78, 2. tv., 8270 Højbjerg

ømrer- og Snedkerfirmaet Christiansen & Søn ApS

20/02/2017 1

Læg opgaverne i udbud:

Indhent altid flere tilbud på jeres opgaver Har andelsboligforeningen brug for en håndværker, leverandør eller entreprenør til en opgave, så husk at det er fordelagtigt at indhente flere tilbud på opgaven.

Så let er det: 1.

På www.3byggetilbud.dk laver du en kort beskrivelse af den opgave, som du eller din andelsboligforening skal have udført.

2.

En medarbejder ringer dig op, og gennemgår alle oplysninger med dig for at sikre at vi har alle nødvendige oplysninger på plads.

3.

Opgaven kommer i udbud og 3 leverandører bliver valgt til at give tilbud på opgaven.

4.

Når du har modtaget 3 tilbud kan du frit vælge om du vil vælge en af de 3 leverandører.

Andelsboligforeningerne trækker i arbejdstøjet:

Her er de 10 mest populære projekter Andelsportal.dk har en gratis opgaveservice, hvor landets andelsboligforeninger kan få 3 uforpligtende tilbud på deres opgaver og projekter. Et netværk af 1000 leverandører og håndværkere giver tilbud på alt fra administrationsaftaler, opsættelse af altaner eller udskiftning af vinduer hos andelsboligforeningen. Sidste år satte flere andelsboligforeninger deres projekter i gang. Særligt valuarvurderinger og opsættelse af altaner var i høj kurs. I denne oversigt kan du se, hvordan de ti mest populære opgaver på Andelsportal.dk er fordelt, og du kan få en idé om, hvordan landets andelsboligforeninger prioriterer deres projekter.

På trods af diverse altandebatter er det blandt andelsboligforeningerne stadig yderst populært at få opsat altaner.

Et ekstra uderum, flere kvadratmeter og en bolig, der hurtigere kan sælges, er nogle af bevæggrundene for, at flere af landets andelsboligforeninger er i fuld gang med at opsætte altaner.

g

erin

Ejendomsservice

Elevator

o eh ig dl er Ve lan p

nov

dere

Faca

Altaner 22 %

s-

se

el

ld Isol ads ering a kille f lsen etage -

ltltaanneerr AA

nanlæg

Tagrenove

g in er rd vu ar lu Va

re dø af ing tn uer f i sk ind Ud g v o

ring

Dørtelefo

Valuarvurdering 16 % Mange andelsboligforeninger har det sidste år fået foretaget en valuarvurdering. Dette skyldes blandt andet, at de offentlige ejendomsvurderinger er udskudt og først forventes klar i 2019. Andelsboligforeningerne vælger derfor at få en valuars vurdering af deres ejendom for at få et retvisende billede af, hvad foreningens ejendom er værd.

Tagrenovering 14 % Vind, vejr og tid medfører naturligt slid på tage.

Et tæt og intakt tag er meget vigtigt for bygningens sikkerhed og sundhed. Mange andelsboligforeninger får derfor ofte renoveret eller udskiftet taget.

Der er også rigtig mange andelsboligforeninger får renoveret trappeopgangene, og får malet og lagt nye gulve.

Af tekniske årsager har det ikke været muligt at inkludere tal for disse i oversigten.

30

Andelsportal.dk

Udskiftning af døre og vinduer 12 % Mange foreninger har vinduer og døre af ældre dato. Disse bliver ofte udskiftet til mere energirigtige versioner, hvilket i nogle foreninger medfører en reducering af varmeregningen med op til 33 procent.

Dørtelefonanlæg 9 %

Facaderenovering 7 % Facaderenoveringer er populære, fordi de både giver ejendommen et nyt udtryk og samtidig er med til at holde murværket sundt og pænt.

Elevator 3 %

Dørtelefonanlæg har de senere år udviklet sig utrolig meget.

Priserne er i den forbindelse blevet lavere og mulighederne er blevet flere, hvilket har motiveret mange andelsboligforeninger til at få udskiftet eller opdateret deres telefonanlæg i den senere tid.

Flere og flere andelsboligforeninger har fået interesse for muligheden for en elevator i foreningen. Muligheden for at gøre ejendommen mere tilgængelig ved eksempelvis at rive køkkentrappen ned eller installere en elevator på hovedtrappen er en af bevæggrundene for den stigende interesse.

Isolering af etageadskillelsen 8 %

Ejendomsservice 2 %

Efterisolering er en effektiv metode til energioptimering af andelsboligforeningens ejendom. Isolering af etageadskillelser kan alle være med til at komme problemer med fugt, kulde og støj til livs.

Vedligeholdelsesplan 7 %

Flere andelsboligforeninger indhenter tilbud på deres aftale om ejendomsservice i andelsboligforeningen.Viceværtforpligtelserne som trappevask, snerydning, græsslåning, tilsyn med bygningen og andet vedligehold bliver i højere og højere grad uddelegeret til professionelle leverandører i boligforeningerne.

Vedligeholdelsesplaner giver andelsboligforeningens bestyrelse og administrator et overblik over opgaverne mange år frem. Af samme årsag er vedligeholdelsesplaner højt prioriteret blandt landets andelsboligforeninger.

EJENDOM BYGGET FØR 70’ERNE?

SÅ ER DET MÅSKE PÅ TIDE AT GENNEMGÅ FALDSTAMMERNE UNDGÅ: VANDSKADER OG HØJE OMKOSTNINGER

- I VORES VERDEN FUNGERER ALLE AFLØB - KONTAKT OS FOR RØRRENOVERING I DAG Proline Group Tlf. 6361 8545 info@proline-group.dk www.proline-group.com

» Rotter er som sådan ikke skadedyr eller noget problem, så længe de bliver nede i kloakkerne. Og det er netop derfor, vi benytter rottespær « Frank Petersen, Kloakmester for Øens Ejendomsservice

Rotten:

Den ubudne gæst Med en stigning på hele 44 procent i antallet af rotteanmeldelser de seneste 3 år i Danmark, må rotteplagen siges at være et tiltagende problem. Læs her, hvordan man bliver opmærksom på det langhalede skadedyr, hvordan man forebygger rotteplagen og hvad strategien er for at komme problemet til livs.

H

vis der er tegn på rotter i andelsboligforeningen, har borgerne pligt til at anmelde det til kommunen. Pligten gælder også, selvom man kun har fundet spor af rotter i baggården, eller hvis man blot har mistanke om rottebesøg. Det stigende rotteproblem i Danmark betyder, at man som borger skal være særligt opmærksom på de langhalede kræ, da det er en dyr fornøjelse at invitere dem indenfor i andelsboligforeningen.

Synlige tegn på rotter i din andelsboligforening Hvis der er rotter i boligforeningen, er man som regel ikke i tvivl. Rotterne efterlader nemlig en skarp og ildelugtende urin, som kan minde om kloaklugt eller lugten af svinestald. Er man i tvivl om, hvorvidt det er rotter eller afløbet, der lugter, efterlader rotten også de genkendelige cylinderformede ekskrementer, som oftest er sortbrune.

Udover urin og afføring er de særlige rottehuller også afslørende. Rottehullerne kan hovedsagligt identificeres ved ujævnheder nær kloakdæksler eller ved små huller i facaderne på bygningen. Er fliserne eller underfladen omkring kloakdækslet synkende, kan det være tegn på rotter, og du skal derfor være opmærksom på, om rotterne er på vej.

Foto: Rentokil Initial

32

Andelsportal.dk

Fakta om rotter: ›› Rotter er ca. 40-45 cm lange, hvoraf halen er ca. 20 cm ›› Den mest almindelige rotte i Danmark er den brune rotte ›› Mange sygdomme kan overføres fra rotter til mennesker

kal rot

te

bru

›› Rotter kan komme igennem et hul på størrelse med en tokrone

ss lad

n

›› Det er ulovligt at lave rottebekæmpelse selv

ge

Så li d tp

›› Man bør smide alle madvarer ud, der har været i kontakt med rotter

Giv rotten en tokrone og den tager 50.000 Hvis man ikke når at opdage rotterne, inden de er kommet inden døre, er problemet straks større. Rotterne kan nemlig gnave sig gennem paneler, vægge og gulve og skal ikke bruge mere end størrelsen på en tokrone for at kunne klemme deres lodne kroppe gennem hullet.

Hold derfor altid øje med afgnavede træspåner omkring huller i træværket i din boligforening, da det kan være et afslørende spor.

Har der ikke været synlige tegn på rotter, kan deres særlige piben og kradsen i panelerne sandsynligvis afsløre dem. Ifølge Fødevarestyrelsen kan lydene også skyldes husmus eller andre dyr, men hvis lydene består af små skrig, er det næsten med sikkerhed rotter.

Har du mistanke om, eller opdager du rottetilstedeværelse, har du pligt til at melde til kommunen, hvor det primært er den tekniske forvaltning, der tager sig af rotteproblemet. Hvad enten du er grundejer eller lejer, påhviler den selvsamme pligt på dig. Det er ikke nok at sige det til din boligforenings vicevært eller påpege det overfor varmemesteren. Anmeldelsen skal indrapporteres direkte til de kommunale myndigheder på Borger.dk. Ser du en rotte, død eller levende, må du ikke røre den uden at være iført gummihandsker eller plastikpose, da rotterne er omvandrende smittebærere.

Der er naturligvis nogle forholdsregler, man som andelsboligforening og privatperson bør tage for at undgå rotterne i første omgang. Affald og skrammel er det rene slaraffenland for rotterne og er samtidig deres foretrukne gemmested.

Sørg derfor altid for at fjerne affald og skrammel fra grunden. I mange boligforeninger har man nærliggende affaldscontainere, enten i gården

Rotte fanget på kamera under TV-inspektion

eller tæt på opgangene. Det er vigtigt, at disse affaldsspande altid er tæt tillukkede, så duften fra madvarer og adgangen dertil begrænses.

Især spiseligt affald tillokker rotterne, hvilket betyder, at dyrefoder ej heller må ligge og flyde udendørs.

Afværge i stedet for udrydde Kloakmester Frank Petersen fra Øens Ejendomsservice har siden 2010 renoveret og inspiceret de sjællandske kloaksystemer for skadedyr. Han er både autoriseret kloakmester og rottebekæmper og har nogle gode råd til, hvordan man kommer de lodne kræ til livs. Frank Petersen mener, at bekæmpelsen handler mere om afværgelsen end om udryddelsen. Han mener, at kommunerne skal blive bedre til at agere i stedet for at reagere, ved eksempelvis at investere penge i rottespær, som kan holde rotterne nede i kloakkerne og væk fra ejendomskomplekserne. „Rotter er som sådan ikke skadedyr eller noget problem, så længe de bliver nede i kloakkerne.

Og det er netop derfor, vi benytter rottespær,“ lyder det fra Frank Petersen.

Når Frank Petersen sætter rottespær op, benytter han de såkaldte WiseTraps fra det danske firma WiseCon, der er det førende produkt Fortsættes »

Andelsportal.dk

33

som eksempelvis Aarhus, hvor rotteanmeldelser steg med hele 80 procent fra 2013 til 2016, betaler borgerne væsentligt mere end i andre byer, hvor plagen ikke er lige så påfaldende. Hver husejer betaler til rottebekæmpelsen via SKAT og er oftest angivet som en promille af ejendomsværdien. I Københavns Kommune betaler man eksempelvis et rottebekæmpelsesgebyr på 0.018 promille af ejendomsværdien.

Den højteknologiske WiseTrap rottefælde fra danske WiseCon

inde for rottespær-teknologi. WiseTraps har bl.a. været benyttet i Andelsboligforeningen Tystrup i Christiansfeld.

De fik 650 rotter i kloaknettet på bare fire måneder efter at have benyttet de højteknologiske rottespær. Det unikke ved disse rottespær er ikke kun effektiviteten af fangster, men også at de har en indbygget triptæller på, som afslører hvor mange gange spærren har hugget indenfor en bestemt tidshorisont. Al den data sendes direkte til rottefængeren og kommunen. Derved kan rottebestanden kontrolleres og ressourcerne kan bruges alt efter behov. En anden måde at analysere problemet på er via TV-inspektion.

TV-inspektionen fungerer vha. et TV-stativ med samme tykkelse som en lille vandslange, der føres op til 8 meter ind i rørene. TV-inspektion er fordelagtig for både kommuner og boligforeninger, eftersom man kan vurdere rørenes tilstand og be- eller afkræfte, om der er rotter på spil, uden at skulle grave op. Selve TV-udstyret er et dyrt stykke legetøj og koster omkring 130.000 kroner. Det betyder, at alle kommunale rottefængere ikke nødvendigvis har råd til denne teknologi og bekæmpelsen af rotter i nogle tilfælde er mindre effektiv.

Bekæmpelse af rotter på overfladen Hvis kloakbekæmpelsen har fejlet, eller rotten på anden vis er kommet op af kloakken og hærger din andelsboligforening, så er der flere muligheder

34

Andelsportal.dk

hvorpå man kan holde de firbenede fjender fra foderbrættet. Selvom forebyggelse har fået en mere fremtrædende rolle med henblik på bekæmpelse af rotter, er fælder og rottegift (antikoagulanter) stadig to effektive midler til at få bugt med rotterne.

Rottefængerne skelner mellem fælder og gift, afhængigt af om der er mennesker og husdyr involveret. Fælder er den typiske metode, hvis man har en formodning om, at rotten er kommet indenfor, mens antikoagulant-giften benyttes udenfor ved bygninger, eksempelvis boligforeninger.

Finansiering af rottebekæmpelsen Det siger sig selv, at udryddelsen af rotter koster penge. Men hvem betaler egentlig? Det korte og mest præcise svar er, at det gør vi alle sammen. Hvor meget vi betaler, varierer dog fra kommune til kommune. I de kommuner, hvor rottebestanden er stigende og udgør et stort problem,

Ifølge Miljøstyrelsen betalte hver indbygger et interval mellem 2,50 kroner og 62,50 kroner for rottebekæmpelse på ét år, hvilket må siges at være et beskedent beløb. For boligforeninger er reglerne dog anderledes. Når man er grundejer hviler der en særlig forpligtelse, da det kræves, at man har rottesikret kloaksystemet tilstrækkeligt.Viser en TV-inspektion, at der er utætheder eller brud i rørene, skal foreningen betale for at få det fixet af et autoriseret kloakfirma. Kommunen har naturligvis også en forpligtelse til at sikre en effektiv rottebekæmpelse, men kun i tilfælde af rotter på overfladen. Det betyder, at man som boligforening skal sørge for et rottesikret kloaksystem og kun kan få statslig hjælp i tilfælde af, at rotterne pibler rundt i gårdmiljøet eller andre steder på boligforeningens grundareal.

Har I brug for et erfarent og kvalitetsbevidst malerfirma til jeres andelsboligforening?

- Så er Malerfirmet E. Brocks A/S det rette valg

Hos Malerfirmaet E. Brocks tager vi os af alt fra facaderenovering til flyttelejligheder. Vi hjælper også gerne med en gennemgribende renovering af trappeopgangen, og kan stå for alt fra maling af opgang, gelændre og døre til ny belægning på trapper og trappeafsatser.

Vi har over 25 års erfaring i malerbranchen og varetager både udendørs og indendørs maleropgaver.

Malerfirmaet E. Brocks er altid garant for en god pris med løsninger af højeste kvalitet, der udføres til tiden.

Malerfirmaet E. Brocks A/S har blandt andet udført opgaver for: • • • • • •

Københavns Kommune Ishøj Kommune AAB boligselskab Lejerbo KAB Københavns Lufthavn

Malerfirmaet E. Brocks A/S

Telefon: Email:

4354 9080 e.brocks@ishoejby.dk

Adresse: Bredekærsvænge 212 2635 Ishøj CVR:

34470677

Ofte stillede spørgsmål på Andelsportal.dk:

Lov om frit TV-valg:

Hvordan skal andelsboligforeningen forholde sig? Og hvilke alternative løsninger findes der?

Det kan være svært for andelsboligforeninger at gennemskue de foreningsløsninger, som TV-udbyderne tilbyder, og hvorvidt løsningerne stemmer overens med lovgivningens krav om ikke at binde andelshaverne til en bestemt TV-pakke eller udbyder. Da flere andelshavere stadig er bundet til en fælles TV-løsning får vi på Andelsportal.dk ofte spørgsmål om, hvordan foreninger skal forholde sig til de nye krav.

Den. 1 juli 2016 trådte loven om frit TV-valg i kraft, hvilket betød, at det ikke længere var lovligt for andelsboligforeninger at kræve, at husstandene skulle abonnere på den fælles TV-aftale. For andelsboligforeninger med sløjfeanlæg vil loven om det frie TV-valg træde i kraft per 1. januar 2018, og derfor er mange foreninger på jagt efter nye TV-løsninger. Men hvorfor er flere andelshavere stadig bundet til den fælles TV-løsning? Og hvilke alternative aftaler kan foreningen indgå med TV-udbyderne?

Flere andelshavere er stadig bundet til fælles TV Selvom loven om det frie TV-valg er trådt i kraft, betyder det ikke, at den enkelte andelshaver kan komme ud af sin TV-aftale lige med det samme. Mange andelsboligforeninger har nemlig en længerevarende aftale med TV-leverandøren, som enten skal udløbe eller genforhandles, før den enkelte husstand kan opsige TV-aftalen. Og en opsigelsesvarsel kan være lang – og helt op til et år. Dette er fordi, at loven indeholder en overgangsordning for opsigelse for at undgå, at foreningen lider et økonomisk tab, hvis flere husstande vælger at framelde sig den fælles TVforsyning.

Sådan er reglerne for opsigelse Hvis foreningens aftale med TV-leverandøren udløber en bestemt dato, eksempelvis den. 31. december 2017, kan den enkelte husstand opsige den fælles TVforsyning fra den 1. januar 2018. Husstanden har en måneds opsigelse til udgangen af en måned, så opsiges aftalen i løbet af januar 2018, vil opsigelsen have virkning fra den 1. marts 2018.

Hvis foreningens aftale løber, til en af parterne opsiger den, kan husstanden melde sig ud, når foreningens opsigelsesvarsel udløber regnet fra den 1. oktober 2016. Dvs. at hvis foreningens aftale kan opsiges med 12 måneders varsel, kan den enkelte husstand opsige sin TV-aftale fra den 1. oktober 2017.

Kan andelshaveren pålægges en fælles internetløsning i stedet for TV? Loven om det frie TV-valg gælder kun for TVforsyning og har derfor ingen bestemmelser om fritagelse for fælles internetløsninger. Flere TVudbydere tilbyder derfor andelsboligforeningerne én løsning, hvor den enkelte andelshaver kan vælge mellem kollektiv betaling til enten TV eller internet.

Denne løsning tilbydes blandt andre af fibernetselskabet Fibia, hvor den enkelte husstand selv kan vælge om pengene skal bruges på TV eller på internet.

Herved er andelshaveren ikke ‘tvunget’ til at vælge TV, hvilket er det centrale i lovgivningen. Dette betyder også at den enkelte husstand skal have mulighed for at tilslutte sig andelsboligforeningens internetløsningen, selvom husstanden ikke modtager TV. Spørg din andelsboligforening Det er en god idé at spørge din andelsboligforening, hvornår de nye regler får virkning i jeres forening i forhold til, hvornår du kan opsige dit TV-abonnement. Hvis du ønsker at framelde dig den fælles TVforsyning, skal du sende en skriftlig opsigelse til foreningens bestyrelse, og andelsboligforeningen må ikke tage gebyr for opsigelsen af den fælles TV-løsning.

På På Andelsportal.dk Andelsportal.dk kan kan du du læse læse flere flere nyheder nyheder fra fra andelsboligmarkedet andelsboligmarkedet

36

Andelsportal.dk

OVERVÅGNING OG OPTIMERING AF REALKREDITLÅN - undgå risikable og uigennemskuelige lån!

Brug for sparring og uvildig rådgivning?

Hånden på hjertet. Har I fået udnyttet de sidste mange års muligheder for at omlægge foreningens lån hver gang renten er steget og faldet? Hvilken beslutningsproces gennemgik foreningen sidste gang der skulle optages et lån? Tog I udgangspunkt i foreningens grundøkonomi, finansielle historik, konsekvenserne ved renteændringer, kommende vedligeholdelsesopgaver og andelshavernes sammensætning?

Få et gratis og uforpligtende møde.

Kontakt os på 33 13 79 50 eller info@status-kbh.dk.

Du kan også læse mere om vores produkter og priser på www.statusdanmark.dk

Brugte I en uvildig rådgiver og følte I jer trygge og klædt på til at præsentere forslaget for generalforsamlingen?

Træf de rigtige valg med en finansiel strategi I Status tager vi afsæt i foreningens samlede situation og sammen formulerer vi en finansiel strategi, som sikrer en stabil drift. En klar retning, der kan følges år efter år og sikrer mod forhastede “afstikkere”.

Strategien fastlægger, hvilken type lån foreningen skal ligge i, hvordan disse lån skal passes over tid, og hvordan foreningen skal finansiere vedligehold og forbedringer på længere sigt. På denne måde skabes der også klarhed over den fremtidige udvikling i boligafgiften og tryghed omkring andelskronen.

Hos Status tager vi udgangspunkt i det klassiske fastforrentede 30-årige obligationslån, der opfylder behovet for en tryg og gennemsigtig finansiering, som de fleste andelsboligforeninger har.

Det vil sige: Et lån, som sikrer andelsværdien bedst muligt Et lån, hvor ydelsen ikke stiger og dermed påvirker boligafgiften

Status leverer aktiv gældspleje til private boligejere, andelsboligforeninger og ejendomsinvestorer. Vi har specialiseret os i overvågning og optimering af vores kunders realkreditlån og opererer med et meget sikkert koncept, baseret på klassiske fastforrentede obligationslån, hvor vores kunder får gevinst, uanset om renten stiger eller falder.

Sådan får du det bedste andelsboliglån Det er rimelig begrænset, hvilke muligheder du har for at optage lån til køb af en andelsbolig. Faktisk er din eneste reelle lånemulighed at gå i banken. Samtidig skal du være opmærksom på, hvilke lån andelsboligforeningen har optaget. For er renten på både dem og dit eget andelsboliglån variabelt, kan du ende med at blive ramt dobbelt på din privatøkonomi.

H

ar du fundet drømmeboligen i en andelsboligforening, er udfordringen for de fleste at få finansieret pengene til købet af andelen. For pengene for din andel skal falde kontant til andelsboligforeningen, inden du kan flytte ind i drømmeboligen.

Her har du på papiret en række forskellige muligheder, der dog i langt de fleste tilfælde ender med et banklån, hvor du stiller din andel som sikkerhed for lånet.

38

Andelsportal.dk

Alternativerne til banklånet er enten et privat pantebrevslån uden om banken eller en særlig konstruktion, der kaldes for realkreditlån til andelshavere, hvor du afbetaler på et realkreditlån, der er optaget af andelsboligforeningen.

Men lad os se nærmere på de forskellige låntyper og hvilke fordele, ulemper og risici de indebærer for dig som nybagt andelsboligejer.

Privat pantebrevslån Dette er den mindst attraktive låneform. Her låner du af private finansieringsselskaber med din andel som sikkerhed for lånet. Men renten på lånet er oftest meget højere end et tilsvarende banklån, hvorfor det private pantebrevslån først bør være noget, du bør overveje, hvis du har prøvet alle andre lånemuligheder.

Realkreditlån til andelshavere Siden 2009 har det været muligt at få finansieret sit køb af andelsbolig via en særlig konstruktion, hvor andelsboligforeningen optager et realkreditlån i ejendommen og udlåner pengene til andelsbolighaverne.

Det vil sige, at det er andelsboligforeningen, der optager realkreditlånet og derefter agerer bank for dig som andelsbolighaver. Det foregår i praksis ved, at du udsteder et gældsbrev til andelsboligforeningen med samme rente- og afdragsbetingelser, som der er på det realkreditlån, andelsboligforeningen har optaget.

Det sparer dig som køber for en masse dyre låneog stiftelsesudgifter til banken. Samtidig opnår du en væsentlig besparelse på renten i forhold til, hvis du optog et banklån. Ja, faktisk kan du spare helt op til halvdelen af renterne på den måde.

Men desværre er der ikke særlig mange andelsboligforeninger, der tilbyder denne finansieringsmulighed. Det skyldes, at det dels giver andelsboligforeningen en masse administration, og dels at foreningen løber en stor risiko, fordi de i den sidste ende står som garant for lånet over for realkreditforeningen.

MyBanker.dk, der samtidig understreger, at andelshavere er meget populære bankkunder. „Andelshaverne er populære, fordi de ofte har brug for et større lån til andelen. Samtidig er andelsboliger som udgangspunkt beliggende i eftertragtede områder, ligesom andelshaverne tit har en stabil og stærk privatøkonomi, der vil gøre dem til gode, solide kunder. Det gør andelshavere til populære kunder og da bankerne i øjeblikket konkurrerer hårdt for at få nye kunder og for at låne flere penge ud, gør det andelshaverne endnu mere attraktive“, uddyber Peter Jensen.

Forhandl dig til en lavere rente Det betyder, at du har gode muligheder for at forhandle dig frem til en lavere rente på dit andelsboliglån. Det har MyBanker hjulpet flere kunder med. „De kunder, der har skiftet bank via MyBanker, kan i gennemsnit se frem til besparelser på omkring 10.000 kroner om året før skat. Det svarer til, at de får tilbudt en rente, der er cirka 1,5 procentpoint lavere end deres nuværende rente.

Hvis du er en god, solid bankkunde, bør du ikke betale mere end 3,5 procent i rente på dit andelsboliglån. Gør du det, er der mange banker, der gladeligt vil have dig som ny kunde til en lavere rente. Ofte sluger den nye bank også eventuelle flyttegebyrer i forbindelse med bankskiftet,“ fortæller Peter Jensen.

Fortsættes »

Lån i banken Den lånemulighed som de fleste andelshavere ender med at vælge, er at optage et lån i banken med din andel som sikkerhed for lånet. For det er oftest den eneste reelle mulighed, der er.

Her finder du det billigste andelsboliglån

„Der er som udgangspunkt ikke andre lånemuligheder, som er relevante. Realkreditinstitutterne udbyder ikke lån til andelshavere, det er kun til andelsboligforeningerne. Det eneste reelle alternativ er pantebrevslån uden om banken,“ forklarer Peter Jensen, kommunikationschef hos

Kun hvis banken ikke kan godkende dig til lånet, bør du undersøge andre muligheder, hvor det eneste reelle alternativ desværre oftest er dyre, private pantebreve uden om banken.

Skal du have finansieret købet af en andelsbolig, er det i første omgang banken, du skal henvende dig til. Her står du stærkt som andelshaver og kan i øjeblikket forhandle dig frem til en god rente.

Andelsportal.dk

39

» Andelshaverne er populære, fordi de ofte har brug for et større lån til andelen.

Samtidig er andelsboliger som udgangspunkt beliggende i eftertragtede områder, ligesom andelshaverne tit har en stabil og stærk privatøkonomi, der vil gøre dem til gode, solide kunder. Det gør andelshavere til populære kunder og da bankerne i øjeblikket konkurrerer hårdt for at få nye kunder og for at låne flere penge ud, gør det andelshaverne endnu mere attraktive « Peter Jensen, kommunikationschef hos MyBanker.dk

Så som andelshaver står du stærkt, når du skal forhandle dit lån på plads i banken. Netop i disse år er bankerne villige til at strække sig ekstra langt for at få dig som kunde.

variabelt forrentet andelsboliglån, så er der risiko for, at ydelsen til begge dele stiger ved en rentestigning. Du bliver således ramt dobbelt på privatøkonomien“, uddyber Peter Jensen.

Andelsboligforeningens økonomi er også vigtig Før du optager lån, skal du være opmærksom på andelsboligforeningens vedtægter og eventuelle lånegrænser. Mange andelsboligforeninger har vedtaget en regel om, at ingen kan pantsætte sin andel til mere end 80 procent af andelens værdi.

En sådan regel vil fremgå af vedtægterne.

Det er en reel risiko, som du bør indregne råderum til i privatøkonomien, når du skal optage lån til en andelsbolig.

Men det er ikke alt, hvad du skal være opmærksom på, før du optager lån til din andelsbolig. „Det altoverskyggende, du skal være opmærksom på, er renten på dit lån – og hvordan denne udvikler sig. Mange oplever, at deres rente har været konstant eller måske svagt faldende de sidste par år, men rigtig mange betaler for meget for deres lån. Derudover skal du også kigge på sammenhængen mellem gælden i andelsboligforeningen og din egen andelsboliggæld. Har du f.eks. råd til, at renten stiger meget, hvis der er en stor andel variabelt forrentede lån i foreningen?“ spørger Peter Jensen fra MyBanker.dk.

Det vil altså sige, at du bør sætte dig ind i, hvordan andelsboligforeningen har finansieret de lån, som du er med til at betale til i form af de månedlige betalinger til fællesudgifterne i andelsboligforeningen. „Hvis andelsboligforeningen har et variabelt forrentet realkreditlån, og du selv har et

40

Andelsportal.dk

Andre faktorer, der har indflydelse på din privatøkonomi Samtidig skal du være opmærksom på, at mange andelsboligforeninger sætter boligafgiften op, hvis vurderingen på ejendommen falder. Det skyldes, at foreningen på den måde vil sikre penge til den fremtidige vedligeholdelse af ejendommen. For ved en lavere vurdering af ejendommen får andelsboligforeningen dårligere muligheder for at finansiere vedligeholdelsen ved at låne i ejendommen.

Det er også noget, du bør have luft i privatøkonomien til, når du flytter i andelsbolig.

En anden vigtig detalje du bør sætte dig ind i omkring økonomien, når du køber en andel i en andelsboligforening, er, hvordan du hæfter, hvis foreningen kommer i økonomiske vanskeligheder. Her skal du især være opmærksom, hvis det fremgår af vedtægterne, at du som andelshaver hæfter personligt og solidarisk for foreningens gæld.

Det betyder, at hvis andelsboligforeningen får økonomiske problemer, hæfter du og de andre andelshavere med hele jeres formue for gælden.

Det kan få katastrofale følger for din privatøkonomi.

Tlf. 40 40 64 63 info@lpbyg.com www.lpbyg.com

Har din forening penge på loftet?

Hos LP Byg har vi specialiseret os i udvikling af loftrum, hvor vi blandt andet laver tørrerum om til lækre taglejligheder eller private tagterrasser. Vi har draget os gode erfaringer fra lignende sager på bl.a. Amager, Vesterbro og Frederiksberg.

Vi har arbejdet med det samme team i årevis og synes nu, at tiden er inde til at lave et mere strømlinet koncept.

Har din forening et uudnyttet loftrum, kan vi derfor tilbyde følgende: •

Seriøs investor der i samarbejde med Nordea, sikrer økonomisk sikkerhed og tryghed gennem hele forløbet.

•

Fast samarbejdsaftale med Klaus Maar fra 4Arkitekter, der har mange års erfaring med netop denne slags sager. Klaus udarbejder myndighedsprojekt og indhenter byggetilladelse m.m.

Loftrum før ombygning

Loftrum efter ombygning

•

Egen bygningskonstruktør, der i byggeperioden fører tilsyn samt sikrer at APV (arbejdspladsvurdering) samt KS (kvalitetssikring) er i orden.

•

Juridisk bistand til udbedring af købsaftale, samt udfærdigelse af tillægsdokumenter vedrørende eventuelle arbejder på foreningens ejendom.

•

Egne danske tømrere, med mange års erfaring med lignende sager, alle ansat på overenskomst.

•

Vi etablerer gitterrum i jeres kældre som erstatning for de inddragede loftrum. Hvorvidt der derudover skal betales kompensation i form af et kontant beløb og/eller forbedringer på ejendommen, er forskelligt fra case til case, alt efter foreningens ønsker og behov.

Samarbejdspartnere: F. M. STILLADSSERVICE

LP BYG • Tlf. 40 40 64 63 • info@lpbyg.com • www.lpbyg.com

Verdens enkleste indeklimaløsning

Ring i dag på

81818

110

Til renovering og nybyg af alle bolig-typer:

og hør mere

Nøglen til det bedste indeklima for pengene -

Lille indgreb i bygningen Enkel installation Lave anlægs- og driftsomkostninger Kort tilbagebetalingstid på investering Støjsvag drift, støjdæmpende vinduer og lavt vedligehold

Ventilationsvinduet kombineret med IKM højeffektive udsugs-varmepumper har vist sig at være nøglen til enkle indeklima- og energiløsninger i topklasse med et minimum af teknik og installation.

Den friske luft tilføres forvarmet gennem Ventilationsvinduet. Udsugning og genvinding af afkastluften klares af IKM varmepumpen. Energien fra afkastluften fra bl.a. køkken og bad bruges til produktion af varmt brugsvand og/eller varme.

Denne fællesløsning mellem Ventilationsvinduet og IKM er det rigtige valg til blandt andet: • Nybyg og renovering af enfamiliehuse og rækkehuse • Nybyg og renovering af etagebyggeri • Nybyg og renovering af plejehjem, skoler mv.

• Energirenovering af etagebyggeri i indre by • Ventilationsvinduet og IKM opfylder alle krav i BR til luftmængder, energibalance og komfort • Ventilationsvinduet og IKM leverer og dokumenterer alle beregninger til energirammeberegning

Ventilationsvinduet:

Revolutionerende dansk vindueskoncept, som tilfører frisk forvarmet luft og kombinerer naturens egne kræfter med moderne termostatisk teknologi. Testet og dokumenteret af Teknologisk Institut og Aalborg Universitet. Anvendt i både renovering og nybyggeri af boliger gennem mere end 10 år. Valgt som løsning til Klimakareen og anvendt i Højstrupparken, hvor TI har udført langtidsmålinger på drift af Ventilationsvinduet med positivt resultat. Modtager af prisen “Det Bæredygtige Element 2016”.

IKM A/S:

Dansk virksomhed der siden 2003 har leveret kvalitetsvarmepumpeløsninger til boligejendomme over hele landet. Vi tilbyder at lave uforbindende forslag til indeklima- og energiløsninger, hvor vi kombinerer IKM højtydende udsugsvarmepumper centralt eller de-centralt, som effektivt sikrer kontinuerligt luftskifte og fuld energimæssig udnyttelse af afkastluften. Økonomisk attraktivt, enkelt at vedligeholde og attraktivt også hvor der er installeret fjernvarme. Løsningsbidrager til projekt Diamanten, vinder af RENOVÉR prisen 2014.

Kontakt Jan Guldhammer, IKM A/S på tlf. 29489989 jgu@ikm.dk eller Peter L. Clausen, Ventilationsvinduet tlf. 40389424 plc@ventilationsvinduet.dk. Se mere på www.ventilationsvinduet.dk og www.ikm.dk

Jakobsen-Entreprise: Brolægger og tømrer til jeres andelsboligforening Firmaet kan hjælpe med: • renovering af gårde • istandsættelse af fællesarealer • nye indkørsler • terrasser • tømreropgaver • serviceaftale til fællesarealer

Ring for et uforpligtende tilbud på 4220 1241!

Smartphoneapplikation til serviceaftaler i foreningen Har I en fast serviceaftale med Jakobsen-Entreprise, hvor vi vedligeholder og rengører jeres fællesarealer, så tilbyder vi en smartphoneapplikation, der giver jer overblik over det udførte arbejde.

Når håndværkerne tjekker ind i andelsboligforeningen tager de før- og efterbilleder af de områder, de arbejder på – og I kan dermed få overblik og sikkerhed for hvilke ydelser, der bliver udført i foreningen. Appen fås både til Android og iOS.

Lidbjergvej 14, 2750 Ballerup 4220 1241 kaare@jakobsen-entreprise.dk www.jakobsen-entreprise.dk

Andelsboligforeningens stærke finansielle partner TEAM ANDELSBOLIG Går din andelsboligforening med planer om:

• Omlægning af lån • Nyt tag på ejendommen • Nye altaner

• Grønne og bæredygtige løsninger • Optimering af forbrugsudgifterne • Øvrige byggeopgaver

Team Andelsbolig er klar med sparring og rådgivning om finansieringen.

Vi har stærke kompetencer og mange års erfaring med andelsboligforeninger.

Ring til en af os for rådgivning, så din forening kommer godt i mål med at realisere jeres projekter.

Andelsboligchef Mikael Vedel

Andelsboligchef Søren Møller

Andelsboligchef Lise Maaløe

Andelsboligrådgiver Randi Arpe

Andelsboligrådgiver Susanne Sejer Clemensen

Andelsboligrådgiver Jakob Foller

31 41 52 10

45 26 25 95

44

andelsboliger@brf.dk Andelsportal.dk

21 21 62 86

45 26 27 13

40 15 40 73

45 26 20 29

Andelsboligrådgiver Henrik Larsen

45 26 23 55

www.brf.dk