Andelsbolig Nyt marts 2018

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

Marts 2018

TEMA: Klimatilpasning

Handlekraftig forening tager kampen op mod vandmasserne Også i denne udgave: Grønne renoveringer, der gavner både klima, andelshaver og drift Lovændringer på vej: Hvad betyder de nye tiltag for jeres andelsboligforening?

Ny vurderingsnorm på tegnebrættet: Slut med uforudsigelige valuarvurderinger

www.altan.dk

Tlf. 70 70 20 18

info@altan.dk

Foråret nærmer sig og dermed generalforsamlinger Drømmer I om altaner i din boligforening? Kontakt Altan.dk allerede i dag, hvis I vil have et tilbud inden jeres generalforsamling.

Vi kommer også gerne på besøg og fortæller mere.

Indhold TEMA: Klimatilpasning

Side 8

Side 16

Side 31

4

Andelsportal.dk

7

TEMA: Klimatilpasning

8

Klimatilpasning, et foreningsprojekt med fællesværdi

12

Handlekraftig forening tager kampen op mod vandmasserne

16

Grønne renoveringer, der gavner både klima, andelshaver og drift

24

Nyheder fra andelsboligmarkedet

26

Lovændringer på vej: Hvad betyder de nye tiltag for jeres andelsboligforening?

31

Ny vurderingsnorm på tegnebrættet: Slut med uforudsigelige valuarvurderinger

36

Andelsbeviset: Hvad skal man egentlig bruge det til?

38

Beboere i foreninger med sløjfeanlæg er ikke længere bundet af deres tv-pakker

40

4 gode råd: Sådan håndterer foreningen en mangelsag

Til kamp mod vådt vejr og skyhøje vurderinger

Andelsbolig Nyt Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S

2. juli 2011 blev hele Storkøbenhavn ramt af regn så intens, at mange gader stod under vand. Det samme gjaldt kældre og lavtliggende stuelejligheder. Skybruddet var det mest skadevoldende i dansk vejrhistorie. Siden da har orkaner som Allan, Bodil og Gorm været med til at give en forsmag på, hvordan klimaudfordringer rammer os i fremtiden.

Mere varme, mere vind og især mere vand kommer til at præge vores land, og det er vi nødt til at indrette os efter.

Derfor har vi i dette nummer af Andelsbolig Nyt et tema om klimatilpasning.

Vi ser på, hvordan klimaudfordringerne kommer tæt på i landets andelsboligforeninger. Og vi undersøger, hvordan vi sikrer byer og boliger mod b.la. kraftig vind, stigende grundvand og voldsomme skybrud.

Kristen Bernikows Gade 6 1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Nynne Pihl Groth,

Stefan Sander Grods

Jakob Knutzen og

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk

Oplag: 4.000

Vi har besøgt en andelsboligforening i Esbjerg, der har alvorlige udfordringer med stigende grundvand. Ligeledes har vi besøgt en andelsboligforening i Københavns Sydhavn, der har fået behovet for klimasikring til at være startskuddet til et fælles projekt mod en grønnere drift.

Det er ikke kun vejr og klima, der sætter agendaen i landets andelsboligforeninger. I slutningen af 2017 blev regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre enige om at gennemføre en andelsboligpakke, der skal sikre et tryggere andelsboligmarked. Aftalen indeholder 16 initiativer af forskellig karakter.

Hvad betyder de nye tiltag for jeres andelsboligforening? Det spørgsmål svarer vi på i artiklen på side 26.

Et af de 16 initiativer er en ny norm om faste retningslinjer for valuarvurderinger.

Den nye aftale skal sikre et lavere spænd mellem værdisætninger og mere tryghed for den enkelte andelshaver. Bliv klogere på de kommende retningslinjer på side 31 i artiklen Slut med uforudsigelige valuarvurderinger.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem er du meget velkommen til at sende til os på info@andelsportal.dk.

Rigtig god læselyst.

Maria Carlsen, redaktør

Er du ikke den rette modtager af dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5

Trænger jeres rør til en ordentlig tur - så kontakt KloMur! DØGNTEL

EFON

Ved akutt e problem er kan du rin ge på tele fon +45 31 78 87 31 i all e døgnets ti mer.

Hos KloMur ApS er høj kvalitet altid vores udgangspunkt. Men kvalitet er et fattigt ord, hvis ikke det er bakket op af både handling og certificeringer. Derfor er vi naturligvis medlem af Autoriserede Kloakmestre, Byggeriets Kvalitetskontrol og er certificerede i TV-inspektion. Det betyder, at jeres andelsboligforening kan forvente, vores medarbejdere altid har de fornødne kompetencer til at varetage jeres opgave, uafhængigt af omfanget.

Vi betragter os som en servicevirksomhed, der har kunderne i højsædet. Og god service er lig med fleksibilitet. Derfor tilpasser vi os altid jeres tid og behov, så vi sammen opnår den højeste tilfredshed til mindst mulig gene.

Strømpeforing Installation af højvandslukke Faldstammerenovering Brøndrenovering

TV-inspektion Rottesikring Spuling og rodskæring Slamsugning

Vi står klar med en uforpligtende vurdering og et tilbud på tlf: 6087 5047

KONTAKT OS Telefon: 6087 5047 E-mail: info@klomur.dk Web: www.klomur.dk CVR: 36080388 Alstedvej 69, 4173 Fjenneslev

TEMA: Klimatilpasning

TEMA:

Klimatilpasning

V

ådt, farligt og dyrt.Vejrudsigterne i fremtiden byder på mere ekstremregn, flere oversvømmelser og stormfloder på grund af klimaforandringerne.

omfangsdræn, hvor behovet er størst. De ved, at der skal mere til og kæmper derfor en brav kamp for at få kommunen til at tage problemstillingen seriøst.

Det er dårligt nyt for Danmarks millioner af boligejere og andelshavere, som kan se frem til udfordringer med stigende grundvand, oversvømmede kældre, stormskader og ødelagte veje og haver.

Klimasikring af andelsboligforeningen kan også være startskuddet til et fælles projekt, der både vinder priser og medfører besparelser på varme- og forsikringsregning. I 2015 medførte stormvejr, at AB Elleparkens tag blev beskadiget og skulle skiftes. Tagudskiftningen satte en mindre transformation af andelsboligforeningen i gang og i dag har den med stor succes både fået klimasikret, energirenoveret og omdannet dens grønne områder. Læs om AB Elleparkens resultater på side 16.

Alene skybruddet i juli 2011, som blandt andet ramte københavnske andelsboligforeninger, kostede mere en seks milliarder kroner i forsikringssummer.

Derfor er der et stigende behov for klimatilpasning, skybrudssikring og løsninger, der kan sikre mod ekstremvejr. Det ser vi nærmere på med dette tema.

Klimasikring behøver ikke kun at være kedelige huller i jorden eller større kloakrør.

Med lidt fantasi kan klimasikring også blive ny natur, mere friluftsliv og mindre kvælstof.

Klimasikring kan også blive et foreningsprojekt med fællesværdi, hvor regnvand anvendes lokalt, og grå gårde forvandles til grønne fristeder.

Behovet for klimasikring og oversvømmelsesbeskyttelse er ikke kun stort i København.

Også i Esbjerg kæmper en andelsboligforening med stigende grundvand. Foreningen har allerede rustet sig i vandkampen og lagt

7

TEMA: Klimatilpasning

Klimatilpasning, et foreningsprojekt med fællesværdi Alt tyder på, at vi i Danmark går vådere tider i møde. Flere andelsboligforeninger har fået øjnene op for de klimamæssige udfordringer, som det våde vejr medfører. Det resulterer i grønne løsninger, der giver andelshaverne et grønt åndehul i asfaltjunglen.

Vidste du at?

Siden 2010 har skaderne fra skybrud i Københavns Kommune kostet landets forsikringsselskaber mere end seks milliarder kroner.

L

ørdag d. 2. juli 2011. 130.000 mennesker var samlet til festival under åben himmel på Dyrskuepladsen i Roskilde, andre havde lige taget hul på sommerferien.Vejrudsigten lovede et lavtryk fra Sverige, som ville bevæge sig ind over Danmark, hvilket kunne udmunde i et skybrud.

Skybruddet blev desværre en realitet, og mange danskere husker netop denne lørdag aften for de oversvømmede kældre, lukkede motorveje og gader, der lå under vand. For danskere i størstedelen af landet er dette skybrud gået hen i hukommelsen som et af de værste uvejr i nyere tid.

Fremtiden byder på endnu flere regnskyl Skybruddet d. 2. juli 2011 satte for alvor tingene i kog hos forsikringsselskaberne rundt omkring i landet på grund af de store skader, regnen forårsagede. Bare i København er vurderingen fra landets forsikringsselskaber, at skaderne har kostet dem mere end seks milliarder kroner siden 2010.

foto: Kristoffer Sindby-Larsen

Mange steder har klimatilpasningsløsninger skabt fællesarealer, som er et kærkomment afbræk fra de ensformige og grå gårde.

8

Andelsportal.dk

Og noget tyder på, at vi skal vænne os til at have paraplyen under armen, når vi forlader hjemmet.

Ifølge Jan Rasmussen, som er projektchef for klimatilpasning i Københavns Kommune, kan vi forvente os mere regnvejr og endnu flere skybrud fremover. Denne bekymring deles af flere andre kommuner. Forklaringen skal angiveligt findes i

I Gladsaxe Kommune har boligforeningen Marielyst haft stor succes med at opmagasinere regnvandet i et bassin.

foto: Gladsaxe Kommune

mængden af nedbør på tidspunkter af året, hvor vi ikke sædvanligvis er vant til at opleve store mængder regn. „Udover flere kraftige skybrud om sommeren er en af de store udfordringer, at vi også får mere regn på de tidspunkter af året, hvor der ikke er blade på træerne til at suge vandet.Vi får altså meget mere regn om vinteren, og det er et problem,“ fortæller Anne Stougaard, som er chefkonsulent i By- og Miljøforvaltningen hos Gladsaxe Kommune.

Klimatilpasningsløsningerne begynder at skyde frem Mange kommuner var allerede begyndt at tænke i klimatilpasningsbaner, men efter skybruddet i 2011 blev det klart for alle, at handling var nødvendigt med det samme. Skybrudsplaner blev sat i værk, og kommunerne begyndte nu at tænke på, hvordan udsatte områder kunne klimatilpasses.

Den første tanke hos mange borgere og politikere var at udvide det eksisterende kloaksystem for nemmere at kunne håndtere fremtidens regnmasser.

Hurtigt viste udregninger dog, at kloakudvidelsen langt fra ville være den optimale løsning: „Det, der stod klart, da vi lavede analyserne, var at problemet kunne løses ved at udbygge kloakkerne – og der var mange, som sagde, at vi jo bare kunne gøre det. Det viste sig bare, at det er en uoverkommelig økonomisk opgave, som vil koste langt over 20 milliarder kroner,“ siger Jan Rasmussen.

» Skybruddet 2. juli 2011 blev jo virkelig en øjenåbner for alle om, at der jo nok var noget at komme efter her. « Jan Rasmussen, projektchef for klimatilpasning hos Københavns Kommune

Kommunerne begyndte derfor at tænke i andre baner for at fjerne noget af belastningen på kloaksystemerne. Løsningen blev at bruge overfladen til opmagasinering af vand. I modsætning til udvidelse af de allerede eksisterende kloaksystemer, fungerer investeringen i grønne områder også som et grønt åndehul i de trafikerede byområder.

Sidenhen er interessen for klimatilpasningsløsninger vokset. Nu er det ikke længere kun kommuner, der søsætter nye projekter. Interessen er voksende fra alle fronter, og flere almene boligforeninger og andelsboligforeninger ser pludselig også en fordel i at tænke alternativt for at løse foreningens klimaudfordringer.

Andelsboligforeningerne begynder at røre på sig Rundt omkring i landet har andelsboligforeninger allerede taget klimatilpasningsløsningerne til sig.

Flere foreninger har benyttet sig af de såkaldte LAR-løsninger. LAR står for lokal afledning af regnvand eller lokal anvendelse af regnvand.

Begrebet ‘lokal anvendelse af regnvand’ er specielt aktuelt i enkelte andelsboligforeninger, hvor kreative løsninger har medført, at regnvandet er bliver benyttet til foreningens fællesvaskeri i stedet for at sive ned i kloakkerne.

Andre foreninger har i bogstavelig forstand tyet til mere naturlige løsninger. Grå gårde er flere steder forvandlet til grønne områder, hvor regnvejrsbede og birketræer suger det overskydende regnvand til sig.

Hos Rørcentret på Teknologisk Institut kan den stigende interesse mærkes: „Folk er begyndt at få øjnene op for, at de her alternative løsninger også skaber noget merværdi, som ikke er 1:1 kroneafregnet i forhold til traditionel kloakering. Og det begynder folk at få øjnene op for,“ siger Kristoffer Sindby-Larsen, som er konsulent for Rørcentret på Teknologisk Institut.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

9

TEMA: Klimatilpasning

Flere andelsboligforeninger leder deres overskydende regnvand ned til gården, hvor regnvejrsbede og birketræer suger vandet til sig.

Sådan sættes hjulene i gang Selvom et klimatilpasningsprojekt kan være omfattende, er der gode råd at hente, når den rigtige løsning skal vælges. Fra Rørcentret på Teknologisk Institut lyder et klart bud på, hvem der kan sætte hjulene i bevægelse på projektet:

foto: Kristoffer Sindby-Larsen

Få tilskud til andelsboligforeningens klimatilpasningsprojekt Hvis andelsboligforeningen overvejer at investere i et klimatilpasningsprojekt, kan der i mange kommuner være hjælp at hente. En mulighed kan være at koble sig af det kommunale kloaksystem: „Nu hvor vejret har ændret sig så meget, kan vi se, at uanset hvor meget større vi bygger kloakkerne, så er det ikke nok til at håndtere alt det regn, som kommer. Derfor blev vi enige om, at vi skulle til at tænke anderledes. Selvfølgelig skal vi gøre, hvad vi kan med infrastrukturen, men vi skal samtidig også have nogen til at koble deres regnvand af kloaksystemet,“ forklarer Anne Stougaard.

Afkoblingen fra det kommunale kloaksystem kan tilmed give mening rent økonomisk, hvis andelsboligforeningen i forvejen går med renoveringsplaner. I sin tid opkrævede kommuner og forsyningsselskaber et tilslutningsbidrag for at være tilsluttet det kommunale kloaksystem.

Vælger andelsboligforeningen at afkoble sig kloaksystemet, betaler flere kommuner og forsyningsselskaber nu noget af tilslutningsbidraget tilbage til de initiativrige foreninger. I visse tilfælde kan der være tale om millionbeløb: „På daværende tidspunkt var det sådan i Gladsaxe Kommune, at boligforeninger kunne få omkring 23.000 kroner per boligenhed tilbage i tilslutningsbidrag som et engangsbeløb. For nogle boligforeninger er det seks-syv millioner kroner, de har fået tilbage,“ uddyber Anne Stougaard.

10

„Min anbefaling vil være at tage fat i en rådgiver, hvis det er større anlæg, eller en regnvandskonsulent, hvis det er mindre anlæg. Rådgivere sidder med rådgiveransvar, forsikringer og bruger tid på at projektere, hvilket gør dem oplagte at bruge for større anlæg,“ siger Kristoffer Sindby-Larsen.

Gladsaxe Kommune tilbyder også gode råd til, hvordan andelsboligforeningen kan samle idéer til den rigtige klimatilpasningsløsning. „Det kan være rigtig godt at tage ud og kigge i de boligforeninger, der har lavet regnvejrsløsninger. Fx i Gladsaxe eller i gårdmiljøerne i København. Man skal ud at se det, man skal ville det, og man skal forstå det. Tag på de her inspirationsture og nedsæt en gruppe ikke kun bestående af bestyrelsesmedlemmer, men også af skeptikerne i foreningen. På den måde kan det skabe noget at være fælles om i foreningen,“ slutter Anne Stougaard.

Ofte kan meget af det overskydende vand fra et kraftigt regnskyl håndteres med regnbede. Planterne i bedene er valgt på grund af deres store sugeevne.

foto: Kristoffer Sindby-Larsen

Vi er et moderne advokatkontor med ejendomsadministration og advokat i ét.

Vi er specialiseret i andelsboligret og daglig administration af andelsboligforeninger.

For os er det vigtigt, at møde vores kunder netop der, hvor de står.

Med os som administrator og rådgiver, kan I altid føle jer trygge og være sikre på, at I modtager højkvalificeret rådgivning og ejendomsadministration.

Vi har fokus på at lette arbejdet så meget som muligt for jer.

”

Vi kan blandt andet hjælpe jer med følgende:

Advokat og indehaver, Nicholas Wantzin

• • • • • • • •

Ejendomsadministration Afvikling af generalforsamlinger Vedtægtsændringer Byggesagsadministration Juridisk rådgivning, andelsboligforeningsret Overblik over foreningens økonomi Stiftelse af andelsboligforeninger Rådgivning i forbindelse med køb af andel

Wantzin Ejendomsadvokater Wantzin Ejendomsadvokater består af erfarne boligadvokater samt et dygtigt team af sagsbehandlere, bogholdere og sekretærer.

Som kunde hos os, vil du altid opleve at have et fasttilknyttet team, hvoraf advokaten er din faste kontaktperson.

Vi anvender det førende IT-system på markedet for at lette arbejdet for foreningen.

Wantzin Ejendomsadvokater har en konkret ydelse til bestyrelser, hvor I kan få løbende juridisk rådgivning ved at blive tilknyttet os. Megen tid og penge kan spares ved at træffe de korrekte beslutninger fra start.

Vi rådgiver også selvadministrerende foreninger, bestyrelser og andelshavere.

Vi underviser desuden på kurser bl.a. hos Andelsboligforeningens Fælles Repræsentation (ABF).

Wantzin Ejendomsadvokater | Adelgade 15, 5. sal, 1304 København K | 33 13 11 35 | mail@wzn.dk | www.wzn.dk

TEMA: Klimatilpasning

Handlekraftig forening tager kampen op mod vandmasserne Klimaudfordringer præger efterhånden dagsordenen i flere danske hjem.

I Esbjerg oplever andelsboligforeningen Buntmagertoften problematikken på allernærmeste hånd.

E

t stenkast fra de fire hvide statuer, der står som et varetegn på stranden i Esbjerg, besøger vi andelsboligforeningen Buntmagertoften.

Omgivet af vand og natur emmer de nærliggende fællesarealer af charme. Men hverdagen på den jyske vestkyst er ikke altid lutter glade dage. Foreningen har i mange år haft problemer med regnvejr og grundvand, og de seneste års kraftige regnskyl har medført, at vandet nu er trængt ind i foreningens krybekældre.

12

Andelsportal.dk

En årelang kamp mod stigende vandmasser Vandproblemer er på ingen måde en ny udfordring i andelsboligforeningen Buntmagertoften. Lige siden foreningen blev stiftet for 33 år siden, har problemet i bogstavelig forstand luret lige under overfladen. Grundvandet står nemlig så højt, at et kraftigt regnskyl ofte betyder vand i beboernes flisebelagte baghaver. Udfordringerne finder dog

Grundvandet står nu så højt i Jarl Thiesens baghave, at man kun skal 30 centimeter ned i brønden for at finde vandet.

også sted udenfor foreningens havelåger. Både stisystemer og marker bag boligerne ligger jævnligt under vand, og de nærliggende åer er blevet forurenet. „Vores forenings største problem er, at grundvandet stiger. Det stiger faktisk så meget, at hvis jeg går ned og løfter det grå brønddæksel i haven, skal vi ikke mere end 30 centimeter ned, før vi når vandet. Til tider stiger det op over, og så har jeg vand i hele baghaven,“ fortæller Jarl Thiesen, som er næstformand i andelsboligforeningen.

Andelsboligforeningen, som består af tretten rækkehuse, skråner ned ad villavejen Buntmagertoften. Det betyder, at nogle af beboerne i foreningen oplever problemerne mere end andre. I værste tilfælde er vandet nået helt ind i beboernes krybekældre: „De fire nederste huse er værst ramt. Her er vandet nemlig trængt ind i krybekældrene.Vi går selvfølgelig ikke ned og kigger hver anden dag,

men vi konstaterede for nyligt, at der i de fire nederste boliger var tre-fire centimeter vand,“ siger formand Kjeld Graves Christensen.

Kommunen tager afstand fra problemet Da problemet efterhånden var blevet en stor belastning for beboerne, kontaktede næstformand Jarl Thiesen Esbjerg Kommune for at høre, om man i fællesskab kunne finde en løsning på klimaudfordringerne.

Fortsættes »

For et bedre indeklima...

Proline Ventilation kanaltætning Et kanalsystems vigtigste opgave er at transportere luft fra et sted til et andet. Er kanalsystemet utæt betyder det, at emhætten mister sugeevnen til at transportere den varme luft.

Desuden kan den manglende sugeevne medføre sygdom.

Ved at reline kanalerne indvendigt, vil risikoen for huller blive reduceret væsenligt. Proline Ventilation har mere end 15 års erfaring med relining, og arbejder udelukkende med at inspicere og reline ventilationskanaler.

Kanaltætning Prolines metode indebærer, at huller og samlinger tætnes i eksisterende kanaler. Hele kanalsystemer kan også relines for at forbygge fremtidige skader. Med den patenterede teknologi påsprøjtes tætningsmaterialet indvendigt i kanalerne.

Alle typer af kanalsystemer kan behandles: rektangulære, firkantede og runde af asbest, beton eller stål. Det ikke-brændbare og vandbærende materiale er registreret i det svenske BASTA og Sund Hus. Komplet med Proline Ventilation Det eksisterende kanalsystem kan opretholdes helt eller delvist.

Selve processen er hurtig i forhold til traditionel udskiftning, da der ikke forekommer bygningsarbejde i form af nedrivninger med mere. Generne for beboerne er ligeledes minimale. Proline inspicerer kanalerne og klarlægger kanalsystemet med et kamera, og resultatet tegnes ind efter inspektionen.

Kontakt os på 6361 8545 og hør om jeres muligheder – eller se mere på WWW.PROLINE-GROUP.DK Proline Group er markedsledende i Europa inden for relining af spildevand og afløbsrør i etageejendomme. Reliningen udføres med polyesterplast efter en patenteret metode. Proline-koncernen ejes af Lifco Group, som igen er ejet af Carl Bennet og har en årlig omsætning på seks milliarder med over 3000 medarbejdere i koncernen.

TEMA: Klimatilpasning

» Vi bruger hovedet. Nu har jeg jo levet næsten

alle mine år ved vandet, og så lærer man, hvordan det fungerer, og ud fra det bruger man sin sunde fornuft. « Jarl Thiesen, næstformand for AB Buntmagertoften

„Det som fik mig til at reagere var, at vi oplevede vandproblemerne i egen bolig. Det var slet og ret det, der satte mit pis i kog. Samtidig har vi også problemer, når vi oplever store regnskyl.

Så laver vores kloakker rigtig meget larm og kan trykke vand op, fordi vi ligger sidst på strengen,“ beretter en frustreret Jarl Thiesen.

Kort efter kom tilbagemeldingen fra kommunen. Svaret var kontant: Foreningen skulle selv løse grundvandsproblemerne. Den kontante udmelding fra kommunen fik dog ikke andelsboligforeningen til at kaste håndklædet i ringen. Næstformand Jarl Thiesen valgte at deltage i vælgermøder og kontakte lokalaviser for at gøre opmærksom på problematikken.

Problemet fangede kort efter lokalrådets interesse, som sagtens kunne nikke genkendende til andelsboligforeningens frustrationer: „Vores fællesinteresse er, at Buntmagertoften har et problem med grundvandet, og vi har en bæk, som ikke kan aftage vandet og samtidig er forurenet. Det er vi som lokalråd, som

lokalområde, som naboer, voldsomt utilfredse med,“ siger lokalrådsformand Holger Schrøder.

Hovederne lægges i blød Efter kommunens tilbagemelding var gode råd dyre.Vandet stod stadig ind i krybekældrene, og stisystemerne var stadig ofte oversvømmet. Med eller uden kommunens hjælp skulle der skrides til handling. Men i Buntmagertoften tager beboerne denne slags udfordringer i stiv arm: „Vi bruger hovedet. Nu har jeg jo levet næsten alle mine år ved vandet, og så lærer man, hvordan det fungerer og, ud fra det bruger man sin sunde fornuft,“ fortæller Jarl Thiesen med et smil på læben.

Flere gode løsninger er kommet ud af, at andelsboligforeningen i fællesskab lægger hovederne i blød. Beboerne i de sidste fire huse har nu et selvstændigt dræn i krybekældrene, som er koblet til foreningens fællesdræn.

Derfra løber vandet ud til nærliggende grønne områder. Og alt tyder på, at de kloge løsninger har en positiv effekt på

Jarl Thiesen, næstformand Under større regnskyl går Fovrfeld bæk og de omkringliggende grønne områder i ét.

Billedet til højre er taget efter et uvejr i sommeren 2017.

14

Andelsportal.dk

problemerne i krybekældrene.Vandet er drænet væk fra de fire sidste huse på vejen, men det har været og er fortsat en kostelig affære for den lille andelsboligforening: „25.000 kroner kostede det i sidste omgang. Forrige år var det 20.000 kroner, så det er 45.000 kroner på to år. Jeg vil nok skyde på, at vi har ofret 75.000-80.000 kroner i årenes løb på at få lagt dræn øst for huset, og hvert år skal vi jo have renset det op. Det koster os penge hvert år at få spulet det ud, både op langs huset og ned til søen. Der er en fast udgift på et par tusinde kroner forbundet med at holde det i gang,“ forklarer Kjeld Graves Christensen.

Samtidig pointerer både formand og næstformand, at selvom vandet er ude af krybekældrene, så løser det ikke endegyldigt problemerne: „Regnen kommer så voldsomt, og der kommer så store mængder. Der er en skov herhenne, som jeg kører igennem hver eneste dag. Den sejler simpelthen, fordi der er så meget vand. Den bliver ødelagt af det,“ fortæller næstformand Jarl Thiesen.

Fokus fra kommunen er nødvendig Spørger man beboerne i andelsboligforeningen Buntmagertoften, er der bred enighed om, hvordan klimaudfordringerne skal håndteres. Selvom

En kort gåtur fra Buntmagertoften løber Fovrfeld bæk, hvor vandet har skiftet farve grundet forurening og manglende oprensning. Under skybrud løber bækken over sine bredder.

foreningerne i Esbjerg kan klare nogle af udfordringerne selv, kræver projektet den fornødne støtte fra kommunen. „For cirka 12 år siden rensede kommunen op hernede ved bækken. På daværende tidspunkt var det fint og flot, men i løbet af de sidste 12 år er det gået hen og blevet et problem, fordi der ikke er blevet gjort noget ved det,“ siger Kjeld Graves Christensen. Jarl Thiesen supplerer: „Drømmescenariet er at få sænket vandstanden, og det sker kun ved, at kommunen ændrer nogle ting. De skal have bygget nogle bassiner, de skal få renset ud, og de skal af med det forurenede vand.“ Samtidig håber beboerne i andelsboligforeningen Buntmagertoften på, at deres gejst og gåpåmod kan få opildnet andre foreninger og beboere i Esbjerg til at råbe op i kampen mod vandmasserne:

„Det er ligesom med musketerer: Det er alle for én. Godt nok har vi levet med problemerne i 33 år, men hver gang der skal sælges en bolig, er folk oppe på dupperne: Hvad med vand? Og det er vi jo nødt til at imødekomme.

For at skabe ro omkring det, valgte vi at skære igennem og lave dræn. Det var det bedste, vi kunne gøre her i andelsboligforeningen. Så måtte vi jo betale det beløb, som det nu engang kostede,“ fortæller Kjeld Graves Christensen.

I lokalrådet bliver andelsboligforeningens handlekraftige tilgang til vandproblemerne anerkendt. „På mange måder har denne forening fejet for egen dør. Det kommunen mener, foreningen skulle lave for at udbedre problemet, det har de også gjort. Når man så kommer uden for egen dør, er det op til andre at tage affære“, slutter Holger Schrøder.

„Andre borgere har bare ikke ville frem med det. Men nu er der nogle, der har prikket lidt til byen, og så kommer det.Vi håber i hvert fald, at de kommer frem. Der er jo også mange bønder ude i periferien, der har problemer med vandet. Der er problemer både nordpå og sydpå,“ fortæller næstformand Jarl Thiesen.

For at løse problemerne med overflydende vand etablerede Esbjerg Kommune sluseporte ud til Vadehavet. Sluseportene kan dog ikke lukkes og volder derfor flere problemer, end de gør gavn.

Alle for én Selvom andelsboligforeningen er lille, er fællesfølelsen stor blandt beboerne i de tretten boliger i Buntmagertoften. Mange af beboerne har boet i rækkehusene lige siden andelsboligforeningen blev dannet, og derfor var der heller ikke nogen tvivl i bestyrelsen om, hvad der skulle gøres, da vandproblemerne først opstod:

Andelsportal.dk

15

TEMA: Klimatilpasning

A/B Elleparken:

Grønne renoveringer, der gavner både klima, andelshaver og drift Ideen om klimasikring og grønne renoveringer blomstrer i fuld flor hos andelsboligforeningen Elleparken. Ud over den flotte titel som ’årets andelsboligforening’ har tiltagene blandt andet givet en årlig varmebesparelse på 172.000 kroner.

Vi har besøgt A/B Elleparken og fået gode råd til grøn andelsboligdrift.

H

os den københavnske andelsboligforening Elleparken har de haft travlt de seneste par år. Nyt tag, isolering af port og rør, LED-belysning og skybrudssikring – er blot nogle af de tiltag, som foreningen har igangsat til gavn for både andelshavere og miljøet. Det hele startede tilbage i 2015, hvor det stormfulde danske vejr betød, at foreningens tag blev beskadiget og skulle udskiftes. Det blæste gang i en række af nye tiltag på vejen mod en mere klimabevidst tilgang til renoveringer. Her får du A/B Elleparkens historie og råd til investering i grøn andelsboligdrift.

A/B Elleparken ›› A/B Elleparken er beliggende i København SV ›› A/B Elleparken blev bygget i 1949 som lejeboliger, og i 1963 fik ejendommen status som en andelsboligforening ›› Der er 122 andelsboliger i foreningen, lige fra mindre lejligheder på 60 m2 til større lejligheder på 138 m2. ›› I 2017 vandt foreningen ABF’s pris som ’årets andelsboligforening’ grundet foreningens store fokus på miljøtiltag.

16

Andelsportal.dk

Renoveringer med tanke på miljøet Efter tagudskiftningen i 2015 befandt A/B Elleparken sig i en situation, hvor foreningen havde penge i overskud. Det faldt sammen med, at Københavns Kommune var i gang med workshops og informationsmøder om energitiltag og byfornyelse. Noget, som tændte gløden hos formanden Lone Ast, som gerne ville høre mere. „Da jeg hørte om energitiltag og byfornyelsen, tænkte jeg, at det lød rigtig spændende, og at det var noget, vi simpelthen måtte høre mere om. Så to fra bestyrelsen tog over og hørte nærmere.Vi faldt for ideen, og det gjorde resten af bestyrelsen også, da vi fortalte om den. Så skulle vi bare have generalforsamlingen med også,“ fortæller Lone Ast, som vi møder sammen med varmemesteren Fortsættes »

Malerfirmaet E. Brocks A/S

Har I brug for et erfarent og kvalitetsbevidst malerfirma til jeres andelsboligforening?

- Så er Malerfirmaet E. Brocks A/S det rette valg Hos Malerfirmaet E. Brocks tager vi os af alt fra facaderenovering til flyttelejligheder. Vi hjælper også gerne med en gennemgribende renovering af trappeopgangen og kan stå for alt fra maling af opgang, gelændre og døre til ny belægning på trapper og trappeafsatser.

Vi har over 25 års erfaring i malerbranchen og varetager både udendørs og indendørs maleropgaver.

Malerfirmaet E. Brocks er altid garant for en god pris med løsninger af højeste kvalitet, der udføres til tiden.

Malerfirmaet E. Brocks A/S har blandt andet udført opgaver for: • • • • • •

Københavns Kommune Ishøj Kommune AAB boligselskab Lejerbo KAB Københavns Lufthavn

Telefon: Email:

4354 9080 malerfirmaet@ebrocks.dk

Adresse: Bredekærsvænge 212 2635 Ishøj CVR:

34470677

TEMA: Klimatilpasning

Henrik Nielsen i det hyggelige bestyrelseslokale i A/B Elleparken.Varmemesteren og formanden har været et godt team gennem hele transformationen mod en mere grøn forening, og det er blandt andet dette samarbejde, som Lone Ast påpeger som en væsentlig grund til, at andelshaverne på generalforsamlingen valgte at stemme ja til de klimasikrende- og miljøvenlige renoveringer: „Vi inviterede en fagperson med fra kommunen til generalforsamlingen, som kunne besvare spørgsmål om byfornyelse og energitiltag. Samtidig havde vi Henrik, som havde de rette kompetencer og ved, hvordan man snakker med håndværkere, sikrer sig at alt forløber ok og har et fagligt overblik. Tilsammen gav det tryghed og gjorde, at generalforsamlingen sagde ja til at bruge pengene på byfornyelse,“ lyder det fra Lone Ast, som hurtigt suppleres af varmemesteren, der tilføjer:

Hvad er byfornyelse?

Københavns Kommune giver hvert år tilskud til forskellige former for bæredygtig byfornyelse. Der gives tilskud til, at ejendomme bliver gjort mere tidsvarende, fremtidssikrede og bæredygtige.

proces, foreningen nu havde påbegyndt mod de grønne tiltag. „Det var en lang proces. Der var nogle gange, hvor man tænkte: Hvor ender det her henne?

Men så har det været godt, at vi har haft en god kontaktperson fra kommunen, som har troet på os,“ siger Lone Ast og fortæller at foreningen blandt andet søgte om individuelle vand- og varmemålere, isolering af port, kældernedgange og rør samt censor-lys i kælderen og nye LED-pærer ved udendørsbelysning. Alt sammen besparelser, der skulle give igen. „Eksempelvis bor jeg i en af de små lejligheder, og det har givet mig en besparelse på omkring 1.400 kroner om året, fordi vi har fået nyt tag. Det er jo vildt mange penge. Så hvis nogle af de andre renoveringer gør noget af det samme, er vi både med til at gøre noget for miljøet, men beboerne kan også mærke det i egen lomme.Vi i bestyrelsen kan mærke det, for så kan vi faktisk bruge pengene på noget andet end blot at reparere det, der er gammelt,“ lyder det begejstret fra formanden, som fortæller, at foreningen også har søgt midler til skybrudssikring.

Formand Lone Ast og varmemester Henrik Nielsen

„Det var også bare en rigtig god fremlæggelse af projektet. Alt var gennemtænkt, og så smitter det, når man brænder for projektet.“ Bedre isolering og skybrudssikring gør en forskel Da det blev vedtaget, at A/B Elleparken kunne bruge de overskydende penge til byfornyelse begyndte det hårde arbejde for alvor. Møder, godkendelser, ansøgningsfrister, behandlingstid og flere håndværkerbesøg var en del af den Skybrudssikring i foreningens kælder

18

Andelsportal.dk

Valdal Advokatfirmas

Ejendomsadministration Hos

Valdal

Advokatfirma

ved

vi,

at

en

andelsboligforening er mere end bare et økoTeknisk isolering af rør

„Flere lejligheder er ramt ved skybrud, og derfor har vi søgt midler til skybrudssikring.

Erfaringer med skybrud gør, at folk er med på ideen. Ud over samfundsperspektivet, så skal man tale til, hvad det får af betydning for beboerne. Det er nemt at tale noget ned, øvelsen er at tale noget op,“ fortæller formanden, som oplever, at der er flere andelshavere, som kommer og fortæller, at de kan mærke den positive effekt af de nye tiltag.

Kunsten er at lave investeringer, beboerne får igen A/B Elleparken benyttede sig af både byfornyelse og energitilskud, da de skulle igangsætte renoveringerne. Foreningen fik tilskud fra byfornyelsen på 25 procent, og oveni kom energitilskuddet.

Det har været en lærerig proces for foreningen, og hvis varmemester Henrik Nielsen skulle give ét godt råd til andre andelsboligforeninger, som overvejer at påbegynde grønne renoveringsprojekter, handler det om at tænke langsigtet. „Kunsten er at lave investeringer, foreningen får ind igen. Disse renoveringer giver positivt igen på både varmeregningen og forsikringsbesparelser. Det kan nemt løbe op på 200.000 kroner, som kan bruges på andet godt i foreningen. Det, jeg synes er flot, er at vi gør det for de ressourcer, vi har,“ fortæller varmemesteren, som har været en engageret del af hele renoveringsprocessen. Et andet godt råd, som A/B Elleparken kan videregive, handler om grundigt forarbejde.

Fortsættes »

nomisk kollektiv. Vi ved, at

tryghed, hjer-

terum og hjemlighed er altafgørende parametre i foreningslivet.

Vores EJENDOMSADMINISTRATION tilbyder en række serviceydelser og løsningsmodeller, der er designet til at styrke hver forening, så den bliver et

trygt og rart

hjem for alle dets beboere.

Kontakt os for en gratis gennemgang af jeres forening

Rasmus Slot Administrationschef Dir. tlf.: 82 33 40 88 rsn@valdal.com

Martin Skaarup Administrationschef Dir. tlf.: 82 33 40 87 ms@valdal.com

TEMA: Klimatilpasning

‘årets andelsboligforening’. Foreningen vandt for netop at prioritere miljørigtige tiltag til gavn for både andelshaverne og miljøet. En pris, som foreningen er meget stolt af. „Mange kommer og siger tillykke med prisen. Men det er jo ikke min pris, det er vores pris. Det her en fortælling om foreningens fællespris.Vi kunne jo ikke have gjort noget som varmemester eller formand, hvis ikke generalforsamlingen sagde ja.Vi har alle sammen gjort det, og det er jo den gode fortælling,“ lyder det fra formanden, som fortsætter: „Vi har gerne ville optimere med renoveringerne, men vi har også miljøtanken på lang sigt. Efter hele byfornyelsen er gået i gang, er forbruget faktisk faldet på vand og varme, så hvis flere kan gøre ligesom os, bliver det bare helt fantastisk.“

A/B Elleparken har fået specialdesignet skurene, så de passer til de mange barnevogne

Efter en rundvisning i foreningen ender vi foran den store jernport, der fungerer som hovedindgang. Her er der nyligt plantet to træer. Et symbol på, at de hos A/B Elleparken vil fortsætte af samme grønne sti som nu til stor inspiration for andre.

„Der er en masse forarbejde i det. Man skal virkelig søge informationer om det, man går ind i. Energitilskud skal eksempelvis søges, inden projektet påbegyndes. Man skal også tænke over de ting, man går ind og fornyer og spørge sig selv, om renoveringerne kan give noget igen? Hvis man prioriterer nogle af de renoveringer, man ved giver energitilskud, kan man få penge tilbage igen,“ forklarer Henrik Nielsen.

The sky is the limit På opslagstavlen i bestyrelseslokalet hænger diverse avisudklip, fra da foreningen i december-måned modtog ABF’s pris som De to træer er et symbol på den klimavenlige udvikling, som foreningen har været igennem

Energitilskud til andelsboligforeninger: Andelsboligforeninger kan få et kontant tilskud til energirenoveringer, såsom isolering af tag og rør eller udskiftning af vinduer og døre. Størrelsen på energitilskuddet udregnes efter, hvor stor en energibesparelse renoveringen medfører. En energirådgiver udregner og sikrer nødvendig dokumentation, og kortlægger ejendommen og kvalitetssikre energirenoveringens omfang.

Læs mere om energitilskud på: www.andelsportal.dk/tilskud/

20

Andelsportal.dk

3O ÅRS ERFARING FORPLIGTER – BENYT NIELSENS VVS

ADMINISTRATION TILPASSET JERES FORENING Hos Nielsens VVS har vi erfaring med alt fra mindre blikopgaver til større VVS- og tagopgaver. Vores mange år i branchen har givet os den fornødne ekspertise til at løse både enkle og komplicerede opgaver i jeres boligforening.

Det er vigtigt for os at være fleksible og tilgængelige, så jeres opgaver bliver udført effektivt og ordentligt.

Kontakt os på:

5124 7021 eller jan@nielsensvvs.dk

Nielsens VVS

Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger.

Cubus Administration har tre advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.

Cubus Administration

Dronningens Tværgade 30 | Postboks 9060 | 1022 København K www.cubusadministration.dk | Telefon.: 33 23 10 10

nielsens-kvartside-mar18.indd 1

Træt af dovne og utilgængelige håndværkere?

cubus_kvartside.indd 1 07/02/2018 11.24

Med mere end 20 års erfaring løfter vi jeres altanprojekt - fra idéfasen til den færdige altan. Hvad end I ønsker fremstilling og montage af enkeltstående altaner eller en samleløsning til alle foreningens boliger, er vi det rette firma til opgaven!

Hyr Valentin Byg ApS! Hos Valentin Byg ApS tilbyder vi kompetent rådgivning og udførelse for både private kunder, boligforeninger og erhverv.

VI ER SPECIALISTER I: Boligrenovering Gulvbelægning Loft- og tagrenovering

Vi er også eksperter i at renovere gamle altaner med et nyt rækværk, så de bliver så gode som nye.

Tilbygninger Vinduesudskiftning Snedkerarbejde

Kontakt os for et tilbud eller professionel vejledning!

Fang os på tlf.: 28406651 og få hjælp til jeres byggeopgave.

VALENTIN BYG APS - REVLINGESTIEN 9, 9440 AABYBRO TELEFON: 28 40 66 51 EMAIL: INFO@VALENTINBYG.DK web: valentinbyg.dk CVR: 38 47 54 95

Forøg værdien af andelsboligerne med altaner

15/02/2018 0

Tlf.: Mail: Web:

74 41 57 83 info@smeden-als.dk www.smeden-als.dk

Smedeværkstedet Als ApS Egebjergvej 15, Stevning 6430 Nordborg

LED ApS

Det er nu I skal skifte til LED-belysning Spar penge - kontakt os i dag!

Hos Zupelux er vi eksperter i LED-løsninger, der giver den optimale belysning i jeres andelsboligforening.

Vi leverer rør og paneler, der er tilpasset netop jeres ejendom og vores LED-løsninger gavner både indeklimaet, miljøet og giver store besparelser på elregningen.

Ring til os på telefon 2857 9813 eller skriv på sol@zupelux.dk

www.zupelux.dk sol@zupelux.dk +45 2857 9813 Gyvelvej 31 7700 Thisted Kummerowsvej 5 9400 Nørresundby

FORÅRSKAMPAGNE: Bestil inden 1. april 2018 og få 15% i rabat på vores LED-lys.

-Kontakt os og hør nærmere!

i

Nyt fra andelsboligmarkedet

Andelsboligerne går som varmt brød, men sælges langt billigere end ejerboliger

Nyt fra et populært andelsboligmarked, hvor hovedstaden er støvsuget for andelsboliger, og selvsalg er i højsædet. Et marked, hvor prisforskellen på andels- og ejerboliger er stor, og to andelshavere er blevet tilkendt 700.000 kroner i erstatning fra deres konkursbo i den tidligere andelsboligforening Duegården.

Andelsboligerne er stadig langt billigere end ejerboliger I januar offentliggjorde Danmarks Statistik en analyse omhandlende prisudviklingen på de forskellige boligtyper. Analysen har været mere end fire år undervejs og indeholder blandt andet et komplekst prisindeks, der gør det muligt at sammenligne ejerlejligheder med andelsboliglejligheder. En af analysens hovedkonklusioner er, at priserne på andelslejligheder er steget langt mindre end priserne på ejerlejligheder. Faktisk viser tallene, at prisen på andelslejlighederne er steget med 16 procent fra første kvartal 2014 til andet kvartal 2017. I samme periode er ejerlejligheder steget med det dobbelte, nemlig 32 procent på landsplan og hele 35 procent i København by. Forklaringen skal findes i maksimalprisens regulering af andelsboligernes værdi. Ifølge analysen fungerer maksimalprisen som en øvre grænse i de fleste andelsbolighandler, nemlig i hele 95 procent af tilfældene siden tredje kvartal af 2015.

700.000 kroner i erstatning til tidligere andelshavere fra Duegården Tilbage i 2016 endte den meget omtalte stridighed mellem andelsboligforeningen Duegården og Nykredit i en konkurs. Den tidligere andelsboligforening blev solgt til det svenske investeringsselskab Akelius, og de tidligere andelshavere blev

lejere og mistede samtidig deres indskud. Den opskruede pris, som lejerne skulle betales for leje af lejlighederne, valgte to at prøve i retten, og nu er der faldet dom i sagen.

Parret blev tilbudt en erstatning på 700.000 kroner for, at deres andelslejlighed udviklede sig til at være værdiløs. Dels på grund af den omstridte swapaftale og dels på grund af et fald i værdien af ejendommen. Grundet en alt for høj valuarvurdering søgte de to tidligere andelshavere derudover erstatning hos sælgeren, da de mente, at de havde betalt for meget for lejligheden. Dette krav blev dog afvist.

Hvorvidt parret vil anke sagen i Højesteret er endnu ikke besluttet.

Københavns andelsboligmarked er støvsuget for boliger Det er langt fra første gang, at man hører om mangel på boliger, herunder andelsboliger i København. Det københavnske boligmarked er nemlig støvsuget for andelsboliger, skriver boligsiden Boliga, og kigger man nærmere, viser tallene det samme. På et år er der kun sat 1.220 andelsboliger til salg i Region Hovedstaden, mens tallet for fem år siden var på 8.425 boliger. Den enorme efterspørgsel på andelsboliger i hovedstaden betyder også, at flere sælger deres andelsbolig selv via selvsalgssider, hvis ikke foreningen har en venteliste.

På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen på andelsboligmarkedet » 24

Andelsportal.dk

foto: Christoffer Regild

Lovændringer på vej:

Hvad betyder de nye tiltag for jeres andelsboligforening?

Nye regler, der skal sikre et tryggere andelsboligmarked, forventes at træde i kraft den 1. juli 2018. Her får I overblikket over tiltagene og gode råd til, hvordan foreningen skal forholde sig til de mange ændringer.

‘W

ake up-call til andelssektoren’ , ‘strammere krav til bestyrelsesarbejdet’, ‘sikring af robuste foreninger’ og ‘et trygt andelsboligmarked’ – det er blot nogle af de vendinger, der er blevet brugt i det forgangne år, når snakken er faldet på andelsboligmarkedet. Efter flere skandalesager med konkurser, økonomiske problemer og skyhøje valuarvurderinger nedsatte erhvervsminister Brian Mikkelsen (K)

26

Andelsportal.dk

i begyndelsen af 2017 en arbejdsgruppe, der skulle se andelssektoren efter i sømmene. Det resulterede i 13 anbefalinger, som blev grundlaget for de i alt 16 tiltag på andelsboligmarkedet, der forventes at træde i kraft den 1. juli 2018. Men hvad indebærer de nye tiltag, og hvad har de kritiske røster at sige til ændringerne? Vi ser nærmere på tiltagene, og hvad de kommer til at betyde for foreningerne i 2018.

Slut med konkurser, fejlagtige vurderinger og sorte penge I november sidste år vedtog regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre en ny andelsboligpakke, der har til formål at sikre tryghed på andelsboligmarkedet. Aftalen indeholder i alt 16 initiativer af forskellig karakter, som stiller krav til alt fra stiftelsesbudgetter og egenfinansiering ved andelsboligkøb til mere retvisende valuarvurderinger. Inden den endelige aftale blev fremlagt, blev dørene til den stukbeklædte Landstingssal på Christiansborg åbnet, så eksperter, aktører og repræsentanter fra andelsboligmarkedet og foreninger kunne diskutere tiltagene.

Holdningerne er mange, og flere eksperter er kommet med indvendinger til tiltagene: Hvorfor stilles der ikke krav til finansieringsinstitutternes til tider ugennemsigtige finansieringsprodukter og rådgivning? Og er det ikke urealis-

tisk, at nye andelsboligforeninger kun har afdragsfrihed på 40 procent af lånet?

Cobblestone Administrationshusets direktør, Rasmus Juul-Nyholm, deltog aktivt i høringerne, og han giver sit besyv på tiltagene og hvilken betydning, de får for andelsboligforeningerne, nystiftede såvel som etablerede.

Et misvisende billede af andelssektoren „Regeringens indgreb baserer sig på en opfattelse af, at der er et overordnet problem med driften i andelsboligforeninger.Virkeligheden er imidlertid, at hovedparten af landets andelsboligforeninger er veldrevne med solide bestyrelser, en solid økonomi samt engagerede beboere og dygtige rådgivere. Det er lovgivningen, den er gal med,“ indleder direktøren Rasmus Juul-Nyholm som mener, at de 16 tiltag spænder lige fra at være ligegyldige til interessante. Rasmus Juul-Nyholm har

stor indsigt i finansiering, risiko- og økonomistyring i andelsboligforeninger, og spørger man ham, vil forslagene træde i kraft som planlagt. Derfor er det væsentligt, at foreningerne sætter sig ind i forslagene og deres betydning for den daglige drift. „Jeg synes, at der er nogle gode ting i de nye forslag. Det, at man prøver at få ryddet op og få styr på valuarvurderingerne, er positivt. En anden ting, der er fornuftigt nok, er at man prøver at stramme op på foreningernes planlæggelse af vedligeholdelse. Men der er også nogle skæve forslag, som rammer helt ved siden af og skader boligformen frem for at hjælpe,“ lyder det fra direktøren.

Her fremhæver han særligt fire områder, som foreningerne skal forholde sig til, nemlig: 1) Finansiering og krav til stiftelsessituationen 2) Reglerne for leje ved konkurs 3) Valuarvurderingerne og 4) Vedligeholdelsesplaner.

Fortsættes »

Oversigt: De 16 nye tiltag på andelsboligmarkedet: 1. Krav om udarbejdelse og løbende opdatering af vedligeholdelsesplan

10. Tydelighed omkring nøgletalsoplysninger på generalforsamlingen

2. Fastsættelse af nærmere regler for vedligeholdelsesplan

11. Lejevilkår ved overgangen fra andelshaver til lejer ved konkurs

3. Krav til, at stiftelsesbudgettet skal dække en periode på mindst 15 år

12. Forlængelse af forældelsesfrist ift. rådgivning af andelsboligforeninger om lån og kreditter

4. Vejledning om stiftelsesbudget

13. Forlængelse af forældelsesfrist for købers tilbagebetalingskrav for overpris hos sælger

5. Begrænsning af afdragsfrihed i forbindelse med stiftelse af en ny andelsboligforening

14. Ny norm og vejledning for valuarvurderinger og en justering af andelsboligloven, så uddannelseskrav til valuarer er retvisende

6. Krav om egenfinansiering på 5 procent af købssummen, når man køber en andelsbolig

15. Nedsættelse af en arbejdsgruppe, der skal se på mulige initiativer til nedbringelse af penge under bordet i forbindelse med salg

7. Krav om egenfinansiering ved køb af en andelsbolig i en eksisterende andelsboligforening 8. Indførelse af bestemmelse om bestyrelsens opgaver og ansvar

16. Belysning af eventuelle udfordringer hos andelsboligforeninger i landdistrikterne i Udvalget for levedygtige landsbyer

9. Indførelse af en generalklausul Kilde: Erhvervsministeriet

Andelsportal.dk

27

Stiftelsessituationen kan være ‘make it or break it’ Et forslag går på, at andelsboligforeninger i forbindelse med deres stiftelse og tre år efter kun må optage afdragsfrie lån på op til 40 procent af købesummen. Det er der noget galt med ifølge Rasmus Juul-Nyholm: „Personligt synes jeg, at et område, der er særlig bekymrende, er kravene til de nystiftede andelsboligforeninger. I modsætning til almindelige boligejere, skal andelshavere tvinges til at afdrage på al realkreditgæld ud over 40 procent af købesummen. Konsekvensen bliver, at markant færre vil stifte en andelsboligforening.“ Forslaget bremser ikke kun stiftelsen af nye andelsboligforeninger, det presser den ellers sunde løsning i forhold til at etablere nybyggede andelsboligforeninger, mener Rasmus Juul-Nyholm: „I de nybyggede andelsboliger, der bliver udbudt, lægger man typisk et større indskud på 15-20 procent, og så har man afdragsfrihed på resten.

Det er en rigtig god og sund løsning, da man starter med et stort indskud, men derefter får en lavere boligafgift bagefter. Mange pensionister har eksempelvis glæde af dette, da deres månedlige indtægt ikke er stor. Men ved lovændringen får man et problem ved denne type andelsboligforening, da man tvinger foreningerne til at afdrage på deres lån, og det kan ødelægge det rygende markedet for de nybyggede andelsboliger.“ Dertil advokerer Cobblestone-direktøren generelt for lånemulighederne i stiftelsessituationen, da han mener, at en lånebegrænsning på 40 procent vil presse de nye foreninger over i variabelt forrentede lån, vel at mærke i en tid hvor den faste rente er historisk lav. Det gør foreningerne særligt skrøbelige, hvis renten stiger.

Fagmandens råd til de nystiftede foreninger: Søg uafhængig rådgivning, hvis I går med tanker om at stifte en ny andelsboligforening. Problemet er nemlig, at den stiftende advokat eller rådgiver kun får penge, hvis foreningen bliver stiftet. Søg derfor en uvildig part, der ikke har noget på spil i stiftelsessituationen. Uvildig rådgivning koster omkring 15.000-20.000 kroner, men er det hele værd.

28

Andelsportal.dk

Lejeløsningerne kan give bagslag Et andet kritikpunkt fra Rasmus Juul-Nyholm er de nye regler for leje ved konkurser. De nye regler siger, at ved konkurser skal lejen fastsættes som et gennemsnit af boligafgiften over de seneste fire år. En fastsættelsesmetode, der vil gøre det vanskeligere at redde skrantende andelsboligforeninger. „Jeg forstår overhovedet ikke lejeløsningen. Den er kontraproduktiv på alle punkter. Det vil gøre det svært at redde foreningerne, da loven spænder ben for, at nødlidende foreninger tør gøre en indsats for at redde foreningen. Andelshaverne vil i virkeligheden blive straffet for at gøre en indsats.

For hvis foreningen investerer for at redde foreningen og det ikke lykkedes, har de straffet sig selv ved, at det bliver dyrere at bo i foreningen efter en konkurs. Det vil måske afholde foreningerne i at prøve,“ lyder kritikken fra Rasmus Juul-Nyholm.

Fagmandens råd til lejeløsningen: Selvom det nye forslag næsten er kvit eller dobbelt i forhold til konkurser, så er det vigtigt, at konkurstruede foreninger stadig investerer i at redde foreningen. Der er lige så stor chance for, at foreningen klarer sig som den ikke gør.

Derfor må man ikke nedprioritere indsatsen og vedligeholdelsen af ejendommen.

V for valuar og vedligeholdelsesplan Grundet flere sager med skyhøje og fejlagtige valuarvurderinger er der også et stort fokus på nye krav til valuarerne. Og flere eksperter finder skabelontvang til valuarvurderinger positivt, da det vil betyde, at vurderingerne bliver udarbejdet på et mere ensartet grundlag. „Det, at man prøver at få ryddet op og få styr på valuarvurderingerne, er positivt. Mit råd er, at foreningerne bruger nogle ordentlige valuarer, der lever helhjertet op til de standarder, der bliver fastsat med den nye bekendtgørelse. Her er min anbefaling, at man bruger valuarer, der har en konkret erfaring og en direkte relation med køb og salg af ejendomme,“ forklarer Rasmus Juul-Nyholm.

SPECIALISTER I RENOVERING AF TRAPPEOPGANGE Udover skærpelser på valuarområdet finder Rasmus Juul-Nyholm det også fornuftigt, at man i forslagene prøver at stramme op på foreningernes planlæggelse af vedligeholdelse. Her understreger han dog, at reglerne om opdaterede vedligeholdelsesplaner bør gælde alle foreninger og ikke kun nye foreninger. „Vi er enige i vigtigheden i vedligeholdelsesplaner, men den kvantitative tankegang, der ligger bag forslagene, er vi ikke enige i. Det foreslås, at der skal udarbejdes en vedligeholdelsesplan, som skal opdateres minimum hver femte år, og som skal række 15 år frem i tiden. Men hvis 15 år er bedre end 10 år, så er 20 år vel også bedre 15 år, og når der kommer til stykket er et 50-årigt budget fantastisk? Nej,“ siger Rasmus Juul-Nyholm, som mener, at budgetter ud over 10 år er behæftet med en meget høj grad af usikkerhed – både for den enkelte og for foreningen.

Hvis malingen i trappeopgangen er falmet, tapetet slår revner eller hoveddøren er gammel og slidt, så er det ved at være tid til en renovering af opgangen.

Hos DP Malerfirma har vi specialiseret os i renovering af trappeopgange i foreninger, og vi deler gerne ud af vores erfaring. Vi kan stå for totalløsningen, da vi både løfter malerentreprisen og tømrerarbejdet.

Kvalitets maler- og tømrerarbejde Specialister i foreningsarbejde Benytter allergivenlige produkter Professionel rådgivning

Fagmandens råd til vedligeholdelsesplaner: Det er en god idé, at foreningen udarbejder vedligeholdelsesplaner og lange budgetter. Min erfaring er, at de fleste andelsboligforeninger er rigtig gode til at planlægge deres vedligehold, men derfor kan man jo altid blive bedre. Det er en af de allerstørste risici en andelsbolig kan have, hvis de ikke har styr på deres vedligeholdelsesplaner.

Vi må se, hvad 2018 bringer Rasmus Juul-Nyholm forventer, at de 16 tiltag bliver rullet ud som annonceret, men påpeger, at foreningerne ikke skal regne med, at blot fordi der nu er lavet tiltag, er alt klaret. Foreningerne skal stadig have deres egen snusfornuft og opmærksomhed i højsædet og ikke skræmmes af de nye, måske utrygge, regler.

Næstelsø Præstemark 23, 4700 Næstved Tlf.: 21 17 12 41 dp.malerfirma@live.dk www.dpmalerfirma.dk

Søger I et af Københavns mest erfarne VVS-firmaer?

- Så er V. Sæmer & Søn det helt rette for jer Vi tilbyder personlig og professionel administration af jeres andelsboligforening, hvad enten I ligger i København, Aarhus eller andetsteds i Danmark. I kan forvente, at vores service altid er skræddersyet og tilpasset nøjagtigt efter jeres behov.

Vi har eksisteret siden 1921 og er en kvalitetsbevidst virksomhed med et højt serviceniveau, der leverer kvalitetsarbejde til den rette pris.

Benyt vores over 20 års erfaring til at få det fornødne overblik i jeres andelsboligforening.

Vi servicerer dagligt ejer- og andelsboligforeninger i København og på Frederiksberg med alt fra faldstammer til vandhaner.

Vi tilbyder døgnvagt alle ugens dage – og er kendt for at rykke hurtigt ud, når det brænder på.

Vores service indebærer:

Udarbejdelse af årsregnskab og budget Deltagelse i generalforsamling Udarbejdelse af købsaftaler Hjælp til låneomlægning Daglig hjælp til bestyrelsen Løbende bogføring - og meget mere

Vi bygger vores succes på tilfredse kunder.

Kontakt os for et godt og uforpligtende tilbud!

Kontakt os på tlf.: 22 40 42 53 til en uforpligtende snak om jeres behov.

V. Sæmer & Søn A/S Adresse: Telefon: www: E-mail:

Boliq Ejendomsadministration ApS Voldbjergvej 14A, 2.sal, 8240 Risskov Email: info@boliq.dk | Tlf.: 87 32 42 52 | www.boliq.dk

kvartside-mar18.indd 1

14/02/2018 13.17 sæmer-søn-kvartside.indd 1

PWJ har serviceret københavnske andelsboligforeninger i mere end 75 år...

• • • • • • • • • •

Hoved-, total- og fagentrepriser Tagarbejde Facadebehandling Isolering Kloakering og fugtisolering Energirådgivning Døre og vinduer P. Winther Jespersen A/S Badeværelser Hejrevej 5, VVS-arbejde 2400 København NV Malerarbejde

• Servicearbejde

Dybbølsgade 17, KBH V

33 22 70 01 saemer.dk saemer@saemer.dk

www.pwj.dk Telefon: 35 82 21 20 CVR: 10915635 - 14813748

21/04/2017 09.48

Hos LEA Ejendomspartner har vi beskæftiget os med administration af andelsboligforeninger siden 1978. I dag er vi én af de største ejendomsadministratorer på markedet og er landsdækkende gennem vores 3 kontorer i København, Næstved og Kolding.

Vi tilbyder bl.a.: Juridisk og økonomisk rådgivning fra brancheuddannet personale IN-house byggerådgivning, energimærker & vedligeholdelsesplaner Attraktive priser og rammeaftaler med banker, forsikring & revision Indkaldelse og afholdelse af generalforsamlinger De førende digitale løsninger på markedet (BestyrelsesWeb, BeboerWeb, hjemmesideløsninger samt benyttelse af UNIK Bolig 4) Flere individuelle rapporteringsformer. Vi lytter til foreningens ønsker og tilretter aftalen herefter Stort bagland hos ECC Poul Erik Bech vedrørende erhvervs og butiksudlejning, markedsanalyser, ejendomsog valuarvurderinger samt salg af andele osv.

Uforpligtende tilbud på administration indenfor 24 timer

Ring til os på tlf.: 44 57 03 40 eller gå på lea.dk, så finder vi sammen den rigtige løsning.

LEA Ejendomspartner A/S www.lea.dk | tlf. 44 57 03 40 | København - Kolding - Næstved

Ny vurderingsnorm på tegnebrættet:

Slut med uforudsigelige valuarvurderinger En politisk aftale om nye retningslinjer for valuarvurderinger ligger klar.

Den skal sikre lavere spænd mellem værdisætninger og mere tryghed for den enkelte andelshaver. Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) forventes at fremsætte retningslinjerne i foråret 2018.

T

o ejendomme af samme type, samme størrelse og sågar beliggende på samme vej. Og alligevel en forskel på 100 millioner kroner i ejendomsværdien hos de to andelsboligforeninger. En sag som denne har fået både andelshavere, valuarer, advokater og nu også erhvervsministeren op af stolen.

Et nyt lovforslag om klarere retningslinjer og mere tryghed for andelshaverne forventes fremlagt i foråret 2018.Vi ser nærmere på det kommende forslag og har spurgt Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) og en garvet valuar om, hvad der forventes af de nye retningslinjer.

Juridisk spillerum giver mulighed for misvisende valuarvurderinger En politisk aftale om en oprydning på valuarområdet er på vej. Aftalen kommer i kølvandet på, at erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) i foråret 2017 nedsatte en arbejdsgruppe, der skulle kigge andelsboligmarkedet efter i sømmene. Ifølge ministeren er valuarvurderingerne kommet under luppen, fordi valuarerne ganske enkelt værdisætter ejendommene vidt forskelligt. Til trods for tårnhøje vurderinger, som har millionspænd til forskel, følger valuarerne faktisk lovgivningen. Problemet er dog, at metoderne, Fortsættes »

Andelsportal.dk

31

der vurderes ud fra, er forskellige – og det skal der ændres på.Valuarvurderingerne har førhen været et tilbud, som de danske andelsboligforeninger kunne benytte fremfor den offentlige ejendomsvurdering. Men eftersom den offentlige ejendomsvurdering er suspenderet og først forventes ændret og åbnet for brugsret i 2020, er valuarvurderinger nu et naturligt førstevalg for flere og flere andelsboligforeninger. Nye tal fra Danmarks Statistik viser, at 61 procent af landets andelsboligforeninger i 2016 anvendte den offentlige vurdering som værdiansættelsesmetode af deres ejendom. Et meget lille antal værdisætter efter anskaffelsesprisen, mens resten benytter valuarvurderinger. „Jeg synes, det er godt, at andelsboligforeninger har forskellige valgmuligheder, når de værdiansætter deres forenings ejendom,“ skriver Brian Mikkelsen i en pressemeddelelse.

32

Andelsportal.dk

Jan Hansen, direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, er enig men uddyber: „Valuarvurderingen er en fin metode, men det er vigtigt, at udfaldet af vurderingerne er omtrent de samme, hvad enten foreningen benytter ‘Valuar A’ eller ‘Valuar B’.“ Ændring af status quo – ny vurderingsnorm skal bane vejen I skrivende stund er et udkast til de nye retningslinjer udarbejdet. Retningslinjerne er udarbejdet af flere interessenter fra andelsboligmarkedet – blandt andet Dansk Ejendomsmæglerforening og ABF. Idéen med den nye vurderingsnorm er at få retningslinjer op på et bekendtgørelsesniveau, så vurderingerne ensrettes. Det vækker glæde hos Ejendomsforeningen Danmark. I et høringssvar tilkendegiver de, at det er hensigtsmæssigt, at den faglige norm for

„Vi glæder os til mere detaljerede krav, så vi i valuarkredse vurderer ud fra samme parametre,“ fortæller Peter Ryaa og understreger: „Vi mangler grundighed og underbyggende regler, der sørger for, at vurderingen er foretaget af de rigtige personer. Der findes mange valuarer, som ikke har den fornødne uddannelse til at varetage den komplekse størrelse, som en andelsboligforening er.“ En lav valuarvurdering er ikke ensbetydende med en korrekt vurdering Tusinder af andelshavere venter spændt på de nye retningslinjer for valuarvurderinger.

Det har nemlig betydning for, hvordan deres foreningers ejendom værdisættes – og dermed også for, hvad deres andelsboliger er værd.

Store udsving i valuarvurderinger er lig med store udsving i andelspriserne. Det betyder, at både andelskøbere og andelssælgere risikerer at miste millionbeløb efter blot en enkel generalforsamling. Det er blandt andet også årsagen til de mange retssager om opblæste valuarvurderinger.

udarbejdelse af valuarvurderinger kommer til at gælde for alle: „Ministerens bemyndigelse bør benyttes til at fastlægge en bindende skabelon for valuarvurderinger. Skabelontvang vil medvirke til, at vurderingerne bliver udarbejdet på et mere ensartet grundlag, ligesom det bliver nemmere for revisorer, advokater og administratorer at sammenligne vurderinger og dermed kontrollere, om den enkelte vurdering lever op til de fastsatte normer.“ Også diplomvaluar Peter Ryaa og hans virksomhed Valuaren, der årligt udfører mere end 200 valuarvurderinger, ser frem til erhvervsministerens udspil.

Det nye lovforslag vil efter sigende indeholde et gældende krav om, at vurderingerne skal foretages ud fra afkastprincippet, som er en af de mange måder at lave en valuarvurdering på. Afkastprincippet beregnes ud fra valuarens skøn omkring indtægter og udgifter og deraf det årlige overskud. På den måde bliver valuarens skønnede afkastprocent afgørende for, hvor meget værdien fastsættes til. Denne metode har resulteret i markant lavere vurderinger end andre metoder, og det har ikke udelukkende høstet roser. Nogle valuarer er særdeles utilfredse – idet afkastmetoden heller ikke nødvendigvis giver sikkerhed for korrekte valuarvurderinger. Der er kun én måde at sikre korrekte valuarvurderinger på: Anvend referenceejendomme, der dokumenterbart understøtter den opnåede pris.

Diplomvaluar Peter Ryaa påpeger, at en ny vurderingsnorm ikke kan stå alene – uddannelse er også vigtigt: „Det er så vigtigt, at vi får uddannet vores valuarer ordentligt. Det er ikke nok med et kursus.Vi skylder de danske andelshavere at levere kompetente og ansvarlige vurderinger,“ påpeger Peter Ryaa.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

33

Ambitionen er klar - det skal være trygt at være andelshaver Erhvervsminister Brian Mikkelsen har ikke ønsket at kommentere, hvorvidt afkastprincippet bliver den gældende metode, men understreger, at ændringerne udelukkende foretages for at sikre mere retvisende valuarvurderinger, så det forbliver trygt at være andelshaver.

Mange andelsboligforeninger vil gerne have en høj vurdering, men det nye system betyder forhåbentligt, at der ikke længere vil være udfordringer med kunstigt opskruede ejendomsvurderinger. Skæve valuarvurderinger kan nemlig have betydning for både andelsboligforeningerne og andelshavernes privatøkonomi – og det kan den nye vurderingsnorm forhåbentligt dæmme op for.

Hvordan fastsættes værdien af andelsboliger?

En andelsboligforening kan vælge mellem tre forskellige måder at fastsætte prisen på. Enten kan en valuarvurdering, den offentlige ejendomsvurdering eller anskaffelsesprisen benyttes til at beregne og fastsætte andelskronen. Andelskronen er altafgørende for prisen på den enkelte andelsbolig.

Valuarvurdering: En valuarvurdering, også kaldet den kontante handelsværdi, er en vurdering, hvor ejendommens værdi fastsættes, som om ejendommen var en udlejningsejendom. Valuarvurderingen foretages af valuarer, som er specialiserede ejendomsmæglere. En valuarvurdering gælder i 18 måneder, og andelsboligforeningen skal selv punge ud for en sådan vurdering.

Den offentlige ejendomsvurdering: Denne vurderingsmetode udarbejdes af SKAT. I 2012 blev de offentlige ejendomsvurderinger dog suspenderet, fordi vurderingsmetoden var fejlbehæftet og mødte derfor hård kritik. En ny offentlig ejendomsvurdering er på tegnebrættet, men forventes først færdig i 2020. Udregningen udføres med henblik på beskatning af ejendommen.

Anskaffelsesprisen: Her baseres værdien på baggrund af den pris, som andelsboligforeningen havde, da den blev stiftet samt et tillæg på forbedringer, foreningen har

34

Andelsportal.dk

foretaget på ejendommen. Anskaffelsesprisen er hyppigst brugt blandt nyere andelsboligforeninger, da prisen forholder sig relativt konstant og derfor ikke er så afhængig af udviklingen på markedet.

Valuarvurderingen er især en omdiskuteret vurderingsmetode, eftersom der er stor mangel på retningslinjer.

Valuarer kan blandt andet tage udgangspunkt i en afkastprocent i forbindelse med vurdering af en ejendom.

Problemet hertil er, at der ikke er nogle krav til, hvordan et afkastbrev beregnes og det er derfor alene op til valuaren at vurdere, hvad afkastprocenten sættes til i vurderingen. Det har resulteret i varierende vurderinger med millioner til forskel. Og det er netop på den baggrund, at en kommende vurderingsnorm ligger på erhvervsminister Brian Mikkelsens (K) skrivebord.

Stop effektivt varmespild og skimmel Dårlige isoleringsløsninger skaber hurtigt grobund for fugt og skadelig skimmelvækst. Med Multipor Isoleringssystem tager du effektivt hånd om roden til problemet helt fra starten.

Det diffusionsåbne isoleringssystem er din enkle og effektive løsning mod skimmel og energitab i lejligheden.

•

Nem og enkel vedligeholdelse

•

Indeklima i verdensklasse

•

Markedets tyndeste konstruktion med bedste U-værdi

Dit 100 pct. effektive våben mod varmespild og fugt

www.ytong.dk

Ofte stillede spørgsmål på Andelsportal.dk:

Andelsbeviset:

Hvad skal man egentlig bruge det til?

Traditionelt set var andelsbeviset en dokumentation, som skulle fremvises for at bevise ejerskab over andelsboligen. I normalvedtægten står der, at et andelsbevis skal udstedes ved overdragelsen af en andelsbolig.

Men hvilken betydning har andelsbeviset egentlig i dagens Danmark?

Andelsbevisets praktiske betydning Praktisk talt er andelsbeviset ikke andet end en kvittering på, at andelskapitalen er indbetalt til foreningen. Kort sagt betyder det, at andelsbeviset reelt ikke har nogen betydning for andelshaverne, og man kan derfor stadig sove trygt om natten i tilfælde af, at andelsbeviset bortkommer. Andelsbeviset er nemlig udelukkende et bevisdokument og ikke længere et værdipapir. Bestyrelsen er dog de eneste, der kan udstede et nyt andelsbevis, og som udgangspunkt skal man ikke erklære bortkomne andelsbeviser for ugyldige, med mindre der er tale om særlige tilfælde i ældre andelsboligforeninger.

Hvis du arver en andelsbolig En ægtefælle står som udgangspunkt som arving af en andelsbolig, og dermed andelsbeviset, i forbindelse med dødsfald. Er der ingen ægtefælle, kan en samboende gives retten til andelsbeviset.

Det forudsætter dog, at den samboende har boet i andelsboligen i minimum to år. Som arving af en andelsbolig skal man være opmærksom på, at andelsbeviset kan have pant. Derfor er det en god idé at kontakte panthaver, som oftest er banken, og forhøre sig.

Hvorfor er det en fordel, at andelsbeviset ikke har nogen praktisk betydning?

Den enkle grund til, at andelsbeviset ikke er dokumentation for ejerskab længere, er for at sikre de danske andelshavere. En andelsbolig kan derfor ikke overdrages eller overtages ved blot at fremvise andelsbeviset. Det betyder, at en person ikke kan troppe op hos bestyrelsen med andelsbeviset i hånden og kræve dispositionsret over andelslejligheden, ligesom det heller ikke er muligt at kræve andelskapitalen udbetalt på den måde.

Andelsbeviset er et symbol på brugsret til andelsboligen Til trods for mangel på praktisk betydning, så spiller andelsbeviset alligevel en særlig rolle. For mange er andelsbeviset nemlig den særlige erklæring og identifikation på, at andelsboligen nu står til rådighed for den nye andelshaver. Andelsbeviset bliver derfor en etikette på et køb, som hos nye ejere er lig med stor tilfredshed og glæde.

Du kan derfor med fordel beholde dit andelsbevis af symbolske årsager, men samtidig også frit smide det ud, da det ikke længere tjener noget praktisk formål.

På På Andelsportal.dk Andelsportal.dk kan kan du du læse læse flere flere nyheder nyheder fra fra andelsboligmarkedet andelsboligmarkedet

36

Andelsportal.dk

FRA VÆRDIFULDE KVADRATMETER

TIL FANTASTISK PENTHOUSE

www.dansktagbolig.dk

bjarke@dansktagbolig.dk

Tlf. +45 20 700 770

Beboere i foreninger med sløjfeanlæg er ikke længere bundet af deres tv-pakker Ved indgangen til det nye år ophørte bindingen på tv-pakker for beboere i foreninger med sløjfeanlæg. Vi ser nærmere på, hvad det betyder for andelsboligforeninger og beboere.

I

2016 blev lovgivningen om frit valg af tv-pakker for beboere i fællesantenneanlæg vedtaget. Denne lov betød, at beboere i udgangspunktet kunne opsige deres tilslutning til fællesantenneanlægget med en måneds varsel efter juli 2016. Af tekniske årsager fik foreninger med såkaldte sløjfeanlæg forlænget fristen til 1. januar 2018. Beboerne i disse foreninger måtte derfor vente en smule længere, men nu ligger det alle danskere frit for at vælge, hvilken tv-pakke de vil have.

Selvom bindingen officielt er ophørt, kan en overgangsordning dog betyde længere udmeldelsesudsigter.

Overgangsordning kan medføre forsinket udmeldelse Da mange foreninger før juli 2016 havde indgået tv-aftaler med udløb flere år ude i fremtiden, besluttede regeringen sig for at indføre en overgangsordning. Overgangsordningen skulle således sikre foreningerne mod store økonomiske tab. I praksis betyder overgangsordningen, at beboere først har ret til at melde sig ud af den fælles tv-ordning, når foreningens aftale udløber, eller når foreningen har mulighed for at opsige aftalen. Hvis aftalen er udløbet eller allerede er opsagt, skal foreninger med sløjfeanlæg efter 1. januar 2018 imødekomme beboernes ønske om udmeldelse. Udmeldelsen gør sig dog først

38

Andelsportal.dk

Hvad er et sløjfeanlæg?

Et sløjfeanlæg er en ledningsinstallation, hvor alle lejligheder er forbundet af en ledning i en serieforbindelse.

Denne serieforbindelse betyder, at man ikke kan afmelde lejligheder enkeltvis i serien, da man i så fald ville slukke for samtlige lejligheder.

gældende fra den dag, beboeren afleverer en udmeldelse plus et opsigelsesvarsel, som er i overensstemmelse med forbrugeraftaleloven.

Flere løsninger at vælge imellem En udfordring i forbindelse med opsigelsen af tv-pakker i andelsboligforeninger med sløjfeanlæg er, at alle husstandes aftaler opsiges, når foreningen opsiger en fælles tv-aftale.

Det satte foreningerne i en situation, hvor der gerne skulle være fundet en løsning før 1. januar 2018. Det er dog langt fra alle andelsboligforeninger, der har fundet en ny løsning endnu. Det kan enten være fordi, foreningen ikke har været helt klar over, hvad loven indebar, eller fordi den nuværende tv-ordning først udløber på et senere tidspunkt. Ikke desto mindre skal disse foreninger til at tage stilling til, hvilken løsning

af og investeringer i anlægget og vil kunne fordeles ligeligt på alle husstande i ejendommen. Foreningerne kan dog ikke opkræve et gebyr af beboerne for udmeldelse af tv-løsningen. Desuden er foreningerne, indenfor rimelighedens grænser, berettiget til at opkræve et administrationsgebyr for håndtering af tv-pakken. Dette beløb blev sat til at være 100 kroner pr. hustand om året efter 2015-standard.

Få styr på tv-pakken i andelsboligforeningen Hersker der stadig tvivl om, hvilken løsning eller tv-pakke foreningen fremadrettet skal vælge, følger her en række anbefalinger. Er beslutningen omkring håndteringen af sløjfeanlægget endnu ikke truffet, vil det være en god idé at få indkaldt til et orienteringsmøde snarest muligt. I og med at forlængelsesfristen til 1. januar 2018 er udløbet, er det ikke utænkeligt, at beboere i foreningen ønsker afklaring på sagen.Ydermere er det ikke sikkert, at alle beboerne er klar over, at de nu har ret til at melde sig ud. Det kan derfor være en god idé at forklare, hvornår den nuværende aftale blev indgået, hvornår de tidligst kan udmelde sig, hvad opsigelsesvarslet er, og hvem de skal kontakte ved udmeldelse.

der fremadrettet skal være at finde i beboernes husstande. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen anbefaler tre forskellige løsninger: • Et skift fra sløjfeanlæg til stikledningsanlæg • Plombering af adgang til tv-pakken for husstande, der udmelder sig • Krypteret udsendelse af tv-kanaler i anlægget, hvilket vil kræve en tv-boks til dekryptering af tv-kanalerne

En anden anbefaling til andelsboligforeninger er at kigge den nuværende tv-aftale efter i sømmene. På den måde undgår foreningen at skulle hæfte for en masse udgifter, såfremt beboerne udmelder sig. Hvis foreningen for eksempel har en løsning, hvor der betales for samtlige husstande, kan det betale sig at genforhandle denne. Fortsætter foreningen med sådanne aftaler, er det andelsboligforeningens ansvar at hæfte for de opsagte husstandes tv-pakker. Desuden skal foreningen være opmærksom på, at hvis en ny tv-aftale forhandles, er beboerne stadig i deres fulde ret til at melde sig ud. Dette skal tages i betragtning, når forhandlingen med tv-leverandøren påbegyndes.

Kan andelsboligforeninger opkræve betaling af beboerne ved nyanlæg?

Da loven blev vedtaget i juli 2016, blev der også nedlagt regler for, hvorvidt andelsboligforeninger kan tillade sig at kræve betaling af beboerne for tv-løsningen. Det blev besluttet, at foreninger kan tillade sig at opkræve betaling til etablering af fællesantenneanlæg eller investering i forbedringer og opgraderinger af fællesantenneanlægget. Betalingen kan også opkræves af beboere, som har meldt sig ud af den fælles tv-løsning. Ifølge Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen kan udgifter til plombering også sidestilles med udgifter til forbedringer

Vil du se konkrete eksempler på, hvornår beboere kan melde sig ud af den fælles tv-løsning, så klik dig ind på www.andelsportal.dk/tv.

Andelsportal.dk

39

4 gode råd:

Sådan håndterer foreningen en mangelsag Mangler er en væsentlig del af andelshandlen. Hvis en andelsbolig er undervedligeholdt eller har mangler i forhold til inventar og installationer, trækkes beløbet fra andelsværdien til at dække disse. Mangler skal som udgangspunkt udbedres inden overtagelse, og hvem der skal udbedre dem kommer an på, hvorvidt det er en udvendig eller indvendig mangel. Men hvad gør man, hvis manglerne ikke er udbedret? Her gives fire gode råd til mangelsagerne.

e t s i l k Tje

gsn i r e d r Vu port rap

En mangel kan defineres som: „En genstand, der mangler en egenskab, som man vil forvente, den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet. Det kan eksempelvis være en ubehandlet dørkarm, en skæv køkkenlåge, et hul i væggen

El-tjek jek t S V V eer hård

eller en ødelagt stikkontakt.“

Virk varer? hvide

1

2

40

Få altid lavet et el- og VVS-tjek Man bør forlange, at der bliver lavet en vurderingsrapport, et el-tjek og et VVS-tjek inden overtagelse af en andelsbolig. Det er noget, de fleste andelsboligforeninger allerede kræver i dag. Det er netop vigtigt, da det giver en konkret liste over, hvad der ikke virker i boligen, og hvad der skal udbedres, inden en ny andelshaver flytter ind. På den måde har man en uvildig tjekliste at basere mangelsagerne på.

Vent med flyttekasserne Fyld ikke lejligheden op med flyttekasser, før man har tjekket om fejl og mangler er udbedret i boligen.

Prioritér tiden til at tjekke op på, om mangel-listen er udbedret, og kontakt sælger med det samme, hvis det ikke er tilfældet.

Andelsportal.dk

3

Er det en indvendig eller udvendig mangel?

4

Reklamér inden 14 dage Det er vigtigt, at man reklamerer for mangler inden for de første 14 dage. Sælgerens penge bliver nemlig først udbetalt af administratoren 14 dage efter overtagelsen. Det betyder, at man ved hurtig indsigelse kan sikre, at pengene bliver tilbageholdt af foreningen, indtil mangelsagen er afklaret. Så snart sælgeren får udbetalt sine penge, er der desværre ingen garanti for at få dem retur. Husk derfor at informere andelshaveren om vigtigheden i også at kontakte bestyrelsen, hvis der findes mangler i boligen.

Finder man en mangel i andelsboligen, skal du finde ud af, hvorvidt manglen er en del af den indvendige eller udvendige vedligeholdelse. Foreningen har nemlig ansvar for at vedligeholde de udvendige elementer, herunder lodrette stigstrenge og rør. Omvendt er de indvendige elementer som stikkontakter, vandrette rør, låger og dørkarme andelshaverens pligt. Med udgangspunkt i denne sondring ved man, hvem man skal tage dialogen med i mangelsagerne.

Er det tid til et forsikringstjek i din andelsboligforening?

Bestil et forsikringstjek og få et gavekort Vi giver et gavekort på 250 kr., hvis du bestiller et forsikringstjek til din andelsbolig forening inden 25. april 2018.

Du bestemmer selv, hvordan gavekortet skal bruges.

Det får I med Alka Erhverv • Kompetent og professionel rådgivning til at finde den løsning, der passer til jeres andelsboligforening • Komplette løsninger så I kun behøver sikre jer ét sted • Kvalitetsforsikringer til en fair pris

Hurtigt og nemt for jer Hos Alka Erhverv anbefaler vi, at I som andelsboligforening får foretaget et forsikringstjek ca. hvert 2. år. Så er I altid sikre på at være rigtig dækket og ikke betale for meget.

Kontakt os på: w

43 58 55 73 alkaerhverv@alka.dk Besøg os på alka.dk/erhverv

GAVEKORT

250,-

Bestil et forsikringstjek inden 25. april 2018 og få et gavek ort

En hyldest til mangfoldigheden

Hovedafdeling: Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84 2200 København N

Filial Østerbro: Sesam låse- og Sikringscenter A/S Østerbrogade 120 2100 København Ø

Speciale i dørtelefonsystemer Kun din fantasi sætter grænser for hvad der er muligt.

Vi installerer topmoderne løsninger fra bl.a. Siedle.

35 39 39 39

WWW.MEJLSHEDE.DK

Mejlshede Gruppen A/S er forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør. Vi er registreret hos Forsikring & Pension (F&P) til udførelse af låse, tyverialarmer, mekanisk sikring, videoovervågning samt adgangskontrol og kan derfor udstede installationserklæring til forsikringsselskaberne på udført sikringsarbejde.

bohemian.dk

Længe leve mangfoldigheden. Forskelligheder er med til at gøre livet mere spændende og bryde ensformigheden. Og forskelligheder er lig med flere valgsmuligheder. Sådan er det også hos Mejlshede, for vi har en magfoldighed af døranlæg, så I kan vælge lige den model I har lyst.

Hos Mejlshede er vi specialister i sikring og adgangskontrol til ejendomme. Vi har installeret dørtelefoner og adgangskontrol i et utal af ejendomme i Københavnsområdet og har stor erfaring og ekspertise på området. Hos os har du mulighed for at få nøjagtig den løsning du ønsker, med mulighed for kodelås, video og meget mere.

Derudover kan vi servicere jeres nuværende låsesystem, installere automatiske døråbnere og dørlukker med forsinkelse, til fx cykelkældre og porte, så du kan nå at få cykler eller barnevogne med ind, inden døren lukker.

Der er ingen grænser for, hvad vi kan tilbyde inden for sikring af ejendomme, og du vil blive positivt overrasket over vores priser.

Er I interesserede i at høre mere om, hvad vi kan tilbyde til jeres ejendom, eller ønsker I en gratis og uforpligtende gennemgang af jeres nuværende anlæg, så kontakt os på tlf. 35 39 39 39.

VALUARVURDERING AF ANDELSBOLIGFORENINGER

• Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen • Vi deltager gerne i jeres generalforsamlinger • Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner referencer i valuarvurderingerne • Vi vurderer ca. 200 andelsboligforeninger om året, overalt i KBH og omegn • Vi er selvfølgelig medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening

Skal vi også vurdere din andelsboligforening?

Emil Ozol-Ellekilde, Ejendomsmægler MDE, Valuar, HD(F)

danbolig Erhvervscenter – København Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE • Østerfælled Torv 10. 1. sal • 2100 København Ø Telefon 32 83 06 10 • erhverv.kbh@danbolig.dk • www.danboligerhverv.dk

Andelsboligforeningens stærke finansielle partner TEAM ANDELSBOLIG Går din andelsboligforening med planer om:

• Omlægning af lån • Nyt tag på ejendommen • Nye altaner

• Grønne og bæredygtige løsninger • Optimering af forbrugsudgifterne • Øvrige byggeopgaver

Team Andelsbolig er klar med sparring og rådgivning om finansieringen.

Vi har stærke kompetencer og mange års erfaring med andelsboligforeninger.

Ring til en af os for rådgivning, så din forening kommer godt i mål med at realisere jeres projekter.

Andelsboligchef Mikael Vedel

Andelsboligchef Søren Møller

Andelsboligchef Lise Maaløe

Andelsboligrådgiver Randi Arpe

Andelsboligrådgiver Susanne Sejer Clemensen

Andelsboligrådgiver Jakob Foller

31 41 52 10

45 26 25 95

44

andelsboliger@brf.dk Andelsportal.dk

21 21 62 86

45 26 27 13

40 15 40 73

45 26 20 29

Andelsboligrådgiver Henrik Larsen

45 26 23 55

www.brf.dk