Andelsbolig Nyt november 2015

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

November 2015

Tema: Fællesskab med muligheder

Måltiderne binder os sammen

Mere end 100 år med andelsboliger i Danmark

Med valuaren på ejendomsvurdering

Bofællesskab med delebiler

NU SKAL BESTYRELSESARBEJDET I BEBOERFORENINGEN VÆRE SJOVT

DATEA aflaster de travle andelsboligforeninger En bestyrelsesplads i en ejer- eller andelsboligforening er blevet krævende. Komplekst papirarbejde, stigende myndighedskrav og sene aftener med møder er efterhånden hverdagskost for de, der påtager sig en bestyrelsesplads. Det vil DATEA lave om på med et nyt produkt til ejer- og andelboligforeninger. Løsningen er enkel: Lej en administratorformand, der kan varetage processer, beboerhenvendelser og myndighedskrav.

Henvendelser fra beboere, etablering af altaner eller vedligeholdelse af facader. Dertil kommer kvartalsregnskaber, referater af møder og information til de andre beboere. Det er blot nogle af de ting, bestyrelsen i ejer- og andelsboligforeninger skal tage stilling til, og som kan gøre bestyrelsestjansen til en sur pligt. DATEA, der administrerer en lang række foreningsejendomme overalt i landet lancerer derfor nu en hjælpepakke, der skal gøre bestyrelsesarbejdet sjovere og mere effektiv.

indhentning af tilbud og sågar betaling af fakturaer indenfor en nærmere aftalt bemyndigelse.

- Flere foreninger har efterspurgt hjælp til det daglige bestyrelsesarbejde. Det sker fordi, at arbejdet er blevet mere komplekst, og fordi at man ikke nødvendigvis er klædt på til dette som privatperson eller har tiden hertil. Derfor vil vi gøre det nemmere for beboerne at træffe beslutninger ved at levere et produkt, som gør det komplekse enkelt, fortæller Anette Dyhl, afdelingsdirektør i DATEA.

- Hos DATEA har vi stor erfaring med drift af ejendomme, og vi har kendskab til alle de smuthuller, man som privatperson nemt kan overse. Det betyder, at driften bliver optimeret og effektiviseret, og det kan i sidste ende betyde, at foreningen kan spare udgifter andre steder, siger Anette Dyhl.

DATEAs løsning består af en særligt uddannet administrator fra DATEA, som sørger for at supportere og rådgive bestyrelsen på en række aftalte områder. Det kan være et oplæg til bestyrelsesmøder, ekspedition af beboerhenvendelser og

Investering kan tjenes ind igen Anette Dyhl fra DATEA understreger, at der er behov for en stødpude for bestyrelserne i landets ejer- og andelsboligforeninger, og flere foreninger er villige til at betale for professionel bistand. Det, der virker som en umiddelbar udgift, kan nemlig tjenes ind igen.

DATEA håber, at den nye hjælpepakke vil gøre det lettere at rekruttere nye medlemmer til bestyrelserne, fordi det bliver mindre tidskrævende at være medlem. Modellen med at udleje en administratorformand er med succes testet i to foreninger på Amager i København, og DATEA er nu klar til at hjælpe andre foreninger.

Sidder du i en forening, og kunne du tænke dig mere fritid?

Kontakt Jacob Linvald, DATEA på telefon 24 43 11 44 eller jal@datea.dk I DATEA leverer vi skræddersyede løsninger til andels- og ejerforeninger samt ejere af investeringsejendomme. Vi er kendte for at være professionelle, empatiske og værdiskabende, hvilket sikrer løsninger, der understøtter vore kunders forretning.

Læs meget mere på datea.dk

Skal vi holde et gratis indlæg om ejendomssikring på dit næste bestyrelsesmøde?

I mange tilfælde kan det være praktisk på forhånd at se, hvem du får besøg af. Fx. bejlere du helst ikke vil i kontakt med eller måske svigerforældre, der kommer uanmeldt på besøg. Og det kan selvfølgelig også være andre ubudne gæster, som du ikke vil lukke ind i ejendommen. Derfor er det vigtigt med en professionel adgangskontrol, der sikrer, at der er fuldstændigt styr på hvem, der bliver lukket ind.

Hos Mejlshede er vi specialister i sikring og adgangskontrol til ejendomme. Vi har installeret dørtelefoner og adgangskontrol i et utal af ejendomme i Københavnsområdet og har stor erfaring og ekspertise på området. Hos os har du mulighed for at få nøjagtig den løsning, du ønsker, med mulighed for kodelås, video og meget mere. Derudover kan vi servicere jeres nuværende låsesystem, installere automatiske døråbnere og dørlukker med forsinkelse, til fx cykelkældre og porte, så du kan nå at få cykler eller barnevogne med ind, inden døren lukker.

Speciale i dørtelefonsystemer Kun din fantasi sætter grænser for hvad der er muligt.

Vi installerer topmoderne løsninger fra bl.a. Siedle.

Der er ingen grænser for, hvad vi kan tilbyde inden for sikring af ejendomme, og du vil blive positivt overrasket over vores priser.

Er I interesserede i at høre mere om, hvad vi kan tilbyde til jeres ejendom, eller ønsker I en gratis og uforpligtende gennemgang af jeres nuværende anlæg, så kontakt os på tlf. 35 39 39 39.

Hovedafdeling: Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84 2200 København N

Filial Østerbro: Sesam låse- og Sikringscenter A/S Østerbrogade 120 2100 København Ø

35 39 39 39

WWW.MEJLSHEDE.DK

Mejlshede Gruppen A/S er forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør. Vi er registreret hos Forsikring & Pension (F&P) til udførelse af låse, tyverialarmer, mekanisk sikring, videoovervågning samt adgangskontrol og kan derfor udstede installationserklæring til forsikringsselskaberne på udført sikringsarbejde.

Paperworkz.dk

Få fuldstændig kontrol med hvem du lukker ind i dine private gemakker

Indhold Tema: Fællesskab med muligheder

7

Andelsboligforeninger: Fællesskab med muligheder

8

Måltiderne binder os sammen

13

Bofællesskab med delebiler

16

Mere end 100 år med andelsboliger i Danmark

23

Vedligeholdelse af foreningen skal tages i opløbet

28

Opnå el-besparelser på fællesarealerne

30

Stigende antal bolighandler og konkurrence blandt banker

33

Reportage: Med valuaren på ejendomsvurdering

36

Kan andelshavere få boligstøtte?

Er du ikke den rette modtager af dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.

4

Andelsportal.dk

I forening og fællesskab I mere end 100 år har vi haft andelsboligforeninger i Danmark. Der er sket meget med boformen siden de første foreninger så dagens lys, og i dag findes der omkring 200.000 andelsboliger fordelt over hele landet. Landets andelsboligforeninger har udviklet sig i mange forskellige retninger med forskellige faciliteter, muligheder og eksistensgrundlag. I dette nummer af Andelsbolig Nyt har vi derfor et tema med fokus på andelsboligformen, og de muligheder, der ligger i at man bor sammen i forening og fællesskab.Vi har været på besøg i Abildgården, hvor beboerne mødes og spiser aftensmad sammen fire dage om ugen. Det kan du læse om på side 8, eller du kan på side 13 læse om Munksøgård, hvor flere af beboerne er organiseret i en delebilforening sammen. Hvordan andelsboligformen er opstået, og hvordan boligformen har udviklet sig kan du blive klogere på i artiklen Mere end 100 år med andelsboliger i Danmark.

Selvom det langt fra er alle andelsboligforeninger, som er fælles om madlavning og biler, så er man i de fleste andelsboligforeninger fælles om at træffe beslutninger om vedligeholdelse og boligforeningens økonomi. Du kan læse om, hvordan Vedligeholdelse af foreningen skal tages i opløbet på side 23, eller få gode råd til, hvordan man kan Opnå el-besparelser på fællesarealerne på side 28.

Valuarvurderinger bliver mere og mere udbredte blandt landets andelsboligforeninger. Men hvordan foregår det egentlig, når en valuar vurderer en andelsboligforening? Hvad lægges der vægt på, og hvad har det af indflydelse på ejendommens værdi? De spørgsmål, har vi i dette nummer af Andelsbolig Nyt sat os for at se nærmere og vi har været Med valuaren på ejendomsvurdering.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer eller andre input. Dem kan I sende til os på info@andelsportal.dk.

Rigtig god læselyst

Maria Carlsen, redaktør

Andelsbolig Nyt Udgives af andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S Kristen Bernikows gade 6 1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4006

Redaktion:

Toke Joensen og

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

John Krogstrup

Oplag: 4.000

Andelsportal.dk – hjælp til landets andelsboligforeninger Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet opgaver for landets andelsboligforeninger.

Vi har et netværk på mere end 1.000 leverandører, der kan give tilbud på både foreningens opgaver og den enkelte andelshavers projekter. Når du indsender en opgave via andelsportal.dk, får du 3 gratis tilbud fra udvalgte leverandører eller håndværkere.

På andelsportal.dk kan du også finde rådgivning og guides henvendt til landets andelsboligforeninger, og du kan læse aktuelle nyheder fra andelsboligmarkedet.

HVAD DRØMMER DU OM?

Drømmen om altan er ikke kun en drøm om at forlænge de lune aftener med grill, men ligeledes en drøm om at kunne trække sig tilbage i ro og mag. Det kan være drømmen om lidt ekstra plads, drømmen om en lille privat oase midt i byen, en krukkehave, mere lys eller blot tanken om at få naturen tættere på? Uanset hvad du drømmer om, kan vi hjælpe dig med at få dine altandrømme til at gå i opfyldelse.

HVORFOR VÆLGE OS? Altaner i alle størrelser og former Dansk producerede 1 og 5 års gennemgang

6

Andelsportal.dk

Garanti i op til 30 år Konkurrencedygtige priser Danske samarbejdspartnere

Overholder Dansk/EU lovgivning Gratis og uforpligtende tilbud Sidst men ikke mindst; Jysk håndværk

TLF.: 71 85 80 00 / WWW.ALTANDRØMME.DK

Tema: Fællesskab med muligheder

Andelsboligforeninger:

Fællesskab med muligheder

D

nogle har fælles både i foreningen, eller sågar et fælles bryggerlaug, hvor beboere mødes og brygger øl sammen. I dette tema kan du derfor hente inspiration i, hvordan fællesskabet i andelsboligforeninger skaber grobund for flere muligheder. Læs hvordan beboere i et bofælleskab i Roskilde har startet en delebilforening. Du kan også komme med indenfor hos Abildgården, der i 30 år har spist aftenmåltider sammen. Madlavning, indkøb og opvask skiftes de til at lave sammen i hold.

ebatten omkring andelsboligtanken og fællesskabsfølelsen i andelsboligforeninger blusser fra tid til anden op. Diskussionerne omhandler både et økonomisk aspekt om, hvem og hvordan man får adgang til en andelsbolig? Men også et aspekt, der tager udgangspunkt i, hvordan man er fælles om at bo sammen.

Med dette tema har vi sat fokus på, hvilke muligheder der findes, når man bor sammen i en andelsboligforening. I de fleste andelsboligforeninger deles man som udgangspunkt om vedligeholdelse af foreningens fællesarealer, man deles om fælles udgifter, og på generalforsamlinger er man fælles om at træffe større beslutninger. I nogle andelsboligforeninger deles man om mere end det. Her deles man om også om fælles værksteder eller vaskerier,

Andelsboligformen er ganske unik, og der findes kun et fåtal af lande, hvor lignende koncepter findes.

Vi har derfor også set nærmere på, hvad andelsboligformen udspringer af, og hvordan andelsboligformen har udviklet sig gennem mere end 100 år.

Andelsportal.dk

7

åltiderne binder M os sammen Andelsboligforeningen Abildgården er beliggende i Sdr. Bjert, som er en landsby beliggende 7 km fra Kolding. I 30 år har beboerne i Abildgården spist aftensmad sammen. Måltiderne er centrale omdrejningspunkter, hvor beboerne mødes og taler sammen, og i Abildgården er der tradition for, at den fælles spisning prioriteres højt. Selvom det forventes, at alle foreningens beboere deltager i fællesspisningen, så er der i Abildgården også plads til, at man kan være sig selv.

30 år med fællesspisning Andelsboligforeningen Abildgården blev etableret efter, at en studiegruppe i små fem år havde arbejdet på at skabe et bofællesskab i Sdr. Bjert: „Vi startede med at være en studiegruppe af mennesker, der kørte rundt og spiste hos hinanden. På et tidspunkt fandt vi ud af, at vi gerne ville danne en forening, og vi tog så rundt alle sammen og så på forskellige boligfællesskaber. Det var her, at vi på et tidspunkt fik tanken om, at man også kunne lave en andelsboligforening“, forklarer Anne, der er en af de beboere, der har været med til at stifte Abildgården, og i dag 30 år efter stadig bor der. „Da vi byggede Abildgården havde vi nogle regler om, at alle hoveddøre skulle vende ud til fællesarealer, og så var det

Per er formand i Abildgården. Her laver han rødbedetzatziki til aftenens fællesspisning.

8

Andelsportal.dk

Foto: Mads Olesen

Tema: Fællesskab med muligheder

vigtigt at man skulle kunne gå hele vejen rundt om byggeriet“, tilføjer hun.

Abildgården består af 15 rækkehuse og et fælleshus, som er fordelt på fire længer med et grønt område i midten. Husene er udformet forskelligt og er alle mellem 60 og 139 kvadratmeter. „Engang kunne man jo godt bo en familie med tre børn i et hus på 85 kvadratmeter. I nogle af de huse bor man måske kun en nu, for det er nogle helt andre behov, vi har i dag“, tilføjer Per. Selvom familierne i dag er mindre og beboerne lidt færre i Abildgården, så holder man stadig fast i at spise aftensmad sammen fire dage om ugen, ligesom at sociale arrangementer og aktiviteter også prioriteres højt.

Senest fejrede Abildgården foreningens 30 års fødselsdag, og inviterede i den anledning tidligere beboere til en frokost med de eksisterende beboere. Det er ikke kun måltiderne, der binder Abildgårdens andelshavere sammen. Det tætte naboskab udmønter sig også i de udflugter, som beboerne tager på i samlet flok. Sammen har de både været en tur i Bruxelles, på tur til folketinget og næste projekt er et fælles ophold på Højer Højskole.

Fælles måltider er omdrejningspunktet I Abildgården har man siden de første beboere flyttede ind i 1985 spist sammen. Engang mødtes

beboerne alle ugens hverdage til fællesspisning. I dag er mandag taget af den fælles madplan, men man holder fast i at spise sammen fra tirsdag til fredag. „Vi afskaffede mandagen, dengang butikkerne ikke havde åbent så længe i weekenden, og det var et værre stress at skulle nå at handle, for der var vi 45 beboere til mad“, forklarer Lisbet, der også var en af de første beboere, der flyttede ind i Abildgården.

Et måltid koster 25 kroner og 35 kroner om fredagen, hvor der serveres to retter. „Pengene indbetales aconto, men melder man fra i ordentlig tid, så behøver man ikke at betale for dage, hvor man ikke kan være med til at spise. Men man kan altså ikke slippe for at lave mad“, forklarer Lisbet. Per, som er formand i andelsboligforeningen tilføjer: „Madlavning det er ligesom omdrejningspunktet heroppe. Det er her vi mødes og snakker. Der er selvfølgelig nogle gange, at man går hjem Fortsættes »

Andelsboligforeningen Abildgården er bygget i 1985 beliggende i Sdr. Bjert ikke langt fra Kolding.

Andelsboligforeningen består af 15 rækkehuse, der er fordelt på fire længer. De har fælleshus, vaskekælder, køkkenhave, fodboldbaner og en lille æbleplantage.

Du kan læse mere om Abildgården på: www.abildgaarden.info

Andelsportal.dk

9

Tema: Fællesskab med muligheder

lige efter man har spist. Det er alt efter hvad folk skal, så sidder vi bare og snakker en halv time eller en time efter maden.

Og fredag aften er det to retter og vin – der kan det jo godt gå hen og blive hyggeligt“.

Også til Abildgårdens årlige generalforsamling spiser beboerne mad sammen. Generalforsamlingen afholdes altid en fredag, og når selve generalforsamlingen er afviklet, er der vin og ost på menuen.

Alle laver mad Måltider og fællesspisning er vigtigt i Abildgården. Derfor er det også vigtigt for andelshaverne, at alle deltager og skiftes til at lave mad på madhold. Både teenagere og gamle er med til madlavning. „Den ældste vi har med på madhold er 89.

Hun ser meget dårligt, men hun kører på rutinen, når hun er i køkkenet. Hun er god til at lave gamle klassiske retter, som eksempelvis gule ærter“, fortæller Per. Børn behøver ikke at deltage i madlavningen, før de er færdige med folkeskolen.

Herefter skal de hjælpe til på halv tid. „Er man på madhold en uge, så skal man ca. levere 10 timers arbejde, men hvis man ikke er så gammel og går på ungdomsuddannelse, så skal man kun levere 5 timer“, tilføjer Lisbet.

Selvom alle skal være med til at lave mad og vaske op, så er der i Abildgården også plads til, at fællesskabet kan vælges til og fra. Det er tilladt, at man spiser sin mad hurtigt og går hjem. Lisbet forklarer: „Der er aldrig nogle, der sidder helt alene og spiser deres mad, men det er heller ikke sådan, at vi sidder på lårene af hinanden“. I det hele taget er beboerne glade for fleksibilitet i Abildgården. Man kan sagtens melde fra, hvis man ikke kan deltage i et måltid, ligesom man også kan have gæster med. „Er man syg, ude at rejse eller måske på barsel i en periode, så kan vi sagtens tage hensyn til det.

Så kan man blive tilbudt at blive fritaget i en periode“, fortæller Sus.

Hjemmedyrkede grøntsager på menuen Køkkenhaven, som beboerne selv passer, er ganske imponerende. Med det blotte øje kan en besøgende skimte, at alt fra squash, artiskokker, græskar, rødbeder, hindbær, krydderurter, rabarber og tomater bliver dyrket. Her er et frodigt drivhus,

Fra venstre Sus, Anne og Lisbet

10

Andelsportal.dk

» Det er ikke sådan at man sidder på lårene af hinanden « Lisbet, har boet 30 år i Abildgården

og samtidig har beboerne også bevaret en del af den oprindelige æbleplantage, som deres boligforening er bygget på. Æblehøsten går blandt andet til hjemmepresset æblemost.

De mange forskellige grøntsager fra køkkenhaven bliver brugt i den fælles madlavning, og spist af andelsboligforeningens beboere.

Rødbederne, som bliver gravet op på billedet, blev eksempelvis anvendt i en rødbedetzatziki, der var en del af aftenens menu.

Det er ikke kun grøntsagerne i køkkenhaven, som beboerne henter inspiration til madlavningen i. I Abildgården har man også haft gæstekokke på besøg fra både Somalia, Afghanistan og Spanien, der stod for madlavningen og lavede mad til beboerne.Ydermere finder beboerne selv inspiration i en bred vifte af kogebøger og køkkener, når ugens retter skal planlægges. „Vi får i hvert fald meget mere forskellig mad, fordi folk har mange forskellige idéer om, hvordan det skal være, og hvad vi skal lave.

Går man herhjemme, så kan man godt gå lidt træt i de samme retter“, forklarer Lisbet.

I Abildgården har man fundet en god vekslen mellem pligt og frivillighed. Køkkenhaven er et eksempel på dette. „Haven var et projekt, hvor vi alle til at starte med skulle have et stykke jord, vi passede, men med tiden blev det frivilligt, og det er der

mere og mere der er. Det fungerer bedst sådan“, forklarer Sus. Køkkenhaven bliver nu drevet efter interesse. Ønsker man at dyrke et stykke jord, så er man velkommen til det og man vælger selv, hvilke afgrøder, man ønsker at arbejde med.

Uforpligtende fællesskab I Abildgården er måltiderne det centrale omdrejningspunkt. Flytter man hertil, så skal man være en del af fællesspisningen, og man skal være med til at lave mad, ligesom at det også er forventet, at man deltager i fælles arbejdsweekender, hvor foreningens fælles arealer bliver vedligeholdt og rengjort. Der er en forventning om, at man deltager i og bidrager til fællesskabet. Til gengæld er det fællesskab, som beboerne har sammen i fælleshuset et fællesskab, som de selv definerer som uforpligtende. Sus fortæller om, hvad en tidligere beboer fra Abildgården savnede allermest efter hun flyttede: „Hun fortalte mig, at det hun savnede allermest, det var det uforpligtende. Når hun inviterede gæster i hendes nye parcelhus, så sad de der hele aftenen. I fælleshuset, der kan man byde ind med det man gider på dagen, og så kan man gå hjem igen“. Den tidligere beboer syntes det var meget mere forpligtende at bo i et parcelhus, hvor folk kom på besøg og var der hele aftenen, og man stod for alt som vært. „I Abildgårdens fælleshus kan man vælge

om man vil være lidt sammen eller meget sammen. Nogle gange bliver man hængende rigtig længe, og andre gange så går folk hjem hurtigt“.

Det uforpligtende fællesskab og de faste, men fleksible rammer lader til at være noget, som beboerne værner om i Abildgården.

Beboerne vælger selv, hvornår de vil på madhold, og om de ønsker at være på madhold med familiemedlemmer eller foruden, ligesom at de som ikke kan nå at møde til deres madtjanser kan få lov til at forberede mad dagen inden. I ferieperioderne, hvor fællesspisning tages midlertidigt af kalenderen, kan de også mødes og grille sammen spontant. „Når man i dag fortæller, hvordan man bor, bliver man tit mødt af folk, der siger: jeg kan ikke bo så tæt, og den ordning bliver alt for tæt for mig, men faktisk, så er det ret befriende, at det praktiske som madlavning er man fælles om“, tilføjer Sus. For beboerne i Abildgården handler det nemlig også om at gøremål, som vedligeholdelse og madlavning hviler på og klares af fælleskabet i andelsboligforeningen, så den enkelte beboer har mere tid til overs i hverdagen. At fællesskabet tilmed også byder på sociale rammer, som beboerne trives i er dog en væsentlig tilføjelse.

Andelsportal.dk

11

Har du brug for mere plads?

FAVORIT

Velkommen til Sydbank Favorit – dit personlige fordelsprogram Med Sydbank Favorit kan du vælge en boligpakke med rabatter og fordele, der passer til dig, der vil bygge om eller købe bolig.

15511.0715

Ring på 70 10 78 79 alle dage fra 8-20 eller find dine fordele på sydbank.dk/favorit

Sydbank Favorit er Sydbanks fordelsprogram, hvor du selv vælger dine fordele og bliver belønnet for dine år som kunde.

Tlf. 70 10 78 79 sydbank.dk Find os også på de sociale medier

Tema: Fællesskab med muligheder

ofællesskab B med delebiler I Trekoner lidt uden for Roskilde ligger Munksøgård, som både er ejerforening, andelsboligforening, lejerforening, seniorfælleskab og ungdomsboliger. Lige siden de første flyttede til bofællesskabet har flere af beboerne været del af en delebilforening. I dag, femten år efter delebilforeningen blev etableret har delebilforeningen femten biler og ca. 155 medlemmer. Andelsbolig Nyt har mødt formand for delebilforeningen til en snak om biler, frivillighed og bookingsystemer.

B

eboere fra bofællesskabet Munksøgård kan i dag transport ere sig miljørigtigt omkring. De kan nemlig melde sig ind i Danmarks billigste delebilsordning, som holder til lige uden for deres hoveddøre.

Flere biler - flere fordele Munksøgård Delebilforening har eksisteret lige så længe, som der har boet folk i Munksøgård. Ordningen fungerer sådan, at medlemmer af delebilsordningen via en hjemmeside kan booke sig ind på en bil – og vælge biltype og tidsinterval for hvor længe bilen skal lejes. Man kan vælge alt fra en stor bil med anhængertræk til en bilferie med hele familien, eller man kan låne en mindre el-bil til små ærinder i nærområdet. Steen Solvang Jensen er formand for delebilforeningen, og har været det lige siden foreningen blev etableret for 15 år siden. Han forklarer: „Fordelene ved en delebilsordning er, at man får adgang til nye, miljøvenlige biler, hvor man kan vælge mellem flere forskellige typer. 90 procent af alle ture er en enkelt person, der kører rundt i bilen. Alligevel kører de rundt i biler, der er dimensioneret til en hel familie, fordi bilen også skal kunne

dække andre behov. Det undgår man med delebilforeningen“.

Munksøgård Delebilforening er drevet ligesom en hver anden forening. Der er en årlig generalforsamling, hvor en bestyrelse vælges, og der er udarbejdet et sæt vedtægter for foreningen. Bestyrelsens opgaver består blandt andet i at oplære nye medlemmer i, hvordan de booker biler på hjemmesiden, og hvordan de bruger nøglebriker til at låse bilen op. Det er også bestyrelsen, der beslutter, hvornår biler skal udskiftes, eller nye skal anskaffes, samt hvilke biler, man skal erhverve i foreningen. Ligeledes er det bestyrelsen, der har stået for det online bookingsystem, som i dag danner rammerne for delebilsordningen. Et optimalt bookingssystem er helt centralt for at delebilforeningen kan fungere, for Munksøgård Delebilsordning har i gennemsnit 20 bookinger af deres 15 biler om dagen. På et år har de altså mere end 7.000 bookinger af bilerne. „Det er jo sådan set en millionomsætning med medlemmer og biler og alle mulige andre ting“, tilføjer Steen.

Elbilerne kan køre ca. 90 km om vinteren og 135 km om sommeren inden de skal lades op.

Opladning tager en time i foreningens egne ladestandere.

Delebiler Delebiler er den danske betegnelse for det, der internationalt betegnes som carsharing.

Det er en betegnelse for en ordning, hvor flere deler adgangen til en eller flere biler.

Brugerne af en delebilordning ejer ikke deres egen bil, men har i stedet adgang til en eller flere biler. Som bruger har man derfor i princippet ubegrænset adgang til at råde over en bil, mens betalingen primært er knyttet til den konkrete anvendelse af bilen.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

13

Tema: Fællesskab med muligheder

» Det er jo sådan set en millionomsætning med medlemmer og biler og alle mulige andre ting « Steen Solvang Jensen, Formand Munksøgård Delebilsordning

Befriende ikke at eje en bil selv Det koster 1.500 kroner at melde sig ind i Munksøgård Delebilforening, og derefter koster det 75 kroner om måneden for et medlem at være med. Når man benytter en bil, betaler man kun for tid og afstand på den enkelte køretur, mens benzin og forsikring er betalt i kontingentet. En boks i bilen udregner, hvor langt man har kørt og udgifterne til køreturen bliver automatisk registreret og kan efterfølgende findes, når man logger ind i bookingsystemet.

Medlemmerne af delebilforeningen er typisk med, fordi de har behov for en fritidsbil til at supplere brug af kollektiv trafik, eller cykel.

Andre er med i delebilforeningen, for at have en bil, der fungerer som bil nummer to i deres fami-

lie: „Det sjove er, at bilerne ikke kun er booket i løbet af aftenen, om eftermiddagen, eller i weekenderne - de er booket på alle mulige tidspunkter også i løbet af hverdagene“, tilføjer Steen. Bilerne dækker nemlig meget forskellige behov blandt medlemmerne, og bliver brugt til alt fra fridagsærinder, til at køre medlemmer til møder i forbindelse med arbejde. Nogle medlemmer kører derfor op til 20.000 km om året, mens andre blot kører et par hundrede km om året. „Der er også nogle, der har fremført, at de er med fordi de synes det er en befrielse, at de ikke har en bil selv. Går delebilen i stå, så skal man ikke sørge for at få den på værksted.

Skal den til service, så er det heller ikke ens eget ansvar. Det er især enlige kvinder, der synes det er dejligt, at de ikke skal tage stilling til det“, supplerer Steen.

Medlemstilgang kan blive en udfordring I Munksøgård har man både blandet ejerformer og aldersgrupper. Bofællesskabet består af andelsboliger, ejerboliger og lejeboliger, og der er er også familiegrupper, ungdomsboliger og seniorgrupper. Da de første beboere flyttede ind i deres boliger i Munksøgård, var de ikke kun de første til at flytte ind i bofællesskabet. De var også nogle af de første til at flytte til det geografiske område, som Munksøgård er placeret i. Af samme årsag var delebilsordningen kun for beboere i Munksøgård. Med tiden kom der flere boligbyggerier til området og da delebilsordningen var fire år gammel åbnede man op for at andre også kunne melde sig ind i delebilsordningen: „Dengang var vi fire fem biler og vi kunne ligesom se, at det stagnerede lidt med hvor mange, der var med. Så kunne vi godt tænke os, at det var lidt større, og så åbnede vi sådan

Steen viser bookingsystemet frem, hvor medlemmer kan booke bilerne.

14

Andelsportal.dk

set bare op for alle“, forklarer Steen. Da delebilforeningen samtidig var en del af en kampagne med HT, som et fremstød for kombinationen af kollektiv trafik og delebiler, blev medlemstilgangen dog for stor. Foreningen begyndte at få medlemmer fra andre dele af landet: „Vi fik henvendelser fra nogle, der boede inde i København, som måske skulle bruge en bil 5 uger i en sommerferie. Og så tænkte vi: Aargh – det er ikke helt derfor vi er sat i verdenen“.

Den store medlemstilgang skyldtes også, at Munksøgård Delebilforening sammen med Lyngby Delebil er landets billigste delebilsordning. For at undgå at fungere som et udlejningsfirma skrumpede delebilforeningen ind igen, og optager i dag kun medlemmer, der ligeom Munksøgård har bopæl i Trekroner-Himmelev området.

Munksøgård Delebilforening Har 15 biler og 155 medlemmer - de råder over Citroën C1’ere, Citroën C3, Citroën Berlingo, samt Citroën Picasso. Derudover har de 3 elbiler af mærket Renault Zoe. Beboere kan desuden leje tagbokse, autostole, cykelholdere eller gps’er, som er placeret i et opvarmet rum ved bilernes parkeringsplads.

På spørgsmålet om, hvilke udfordringer delebilforeningen har, er Steen heller ikke i tvivl om, at et stigende antal medlemmer kan kræve en kapacitet, som de ikke besidder i foreningen. „Vores største udfordring er, at delebilforeningen vokser. Der kan være for stor tilgang af medlemmer i forhold til frivillige kræfter“, fortæller Steen. Da Munksøgård Delebilforening startede havde de 20 medlemmer og 2 biler.

I dag har de 15 biler til 155 medlemmer, og som formand lægger Steen i dag i gennemsnit et sted mellem 10-20 timer om ugen i det frivillige foreningsarbejde: „Man skal brænde for det, men man skal heller ikke brænde ud“, tilføjer han.

Bygger på fælles ansvarsfølelse Delebilstanken er enormt god i en boligforening eller et bofællesskab, fordi man bor mange mennesker på det samme sted, som deles om de samme parkeringspladser. En delebilforening kan derfor både reducere antallet af parkeringspladser, og den kan spare beboerne for høje udgifter til egen bil. Samtidig er en delebilforening hensigtsmæssig i en boligforening, fordi at den fælles ansvarsfølelse beboerne har imellem kan overføres til delebilforeningen. Steen forklarer,

hvordan det kan ses i praksis: „Sammenligner man os med et professionelt udlejningsfirma, så kan man se at vi har meget mere transparens eksempelvis i vores bookingsystem. Her kan man se, hvem der har booket bilen med anhængertræk, og høre om de har lyst til at bytte til en anden, hvis de ikke selv skal bruge den. Man kan også se, hvem der har booket en bil inden en selv, og det bidrager nok til at vi undgår forsinkelser og bilerne bliver afleveret og er klar til den næste“.

Hvis andre vil lave en delebilforening, så råder Steen dem til at trække på erfaringer fra andre delebilforeninger: „Kig på andre, se hvordan de gør? Hvilke budgetter anvender de? Det gjorde vi selv, da vi startede“.

Munksøgård Delebilforening har på deres hjemmeside www.munksoegaard.dk/delebil vedtægter liggende, som man frit kan kopiere. Derudover gør Steen opmærksom på, at man skal være nogle mennesker til at starte det op, og så kan man, hvis man ikke vil løbe en stor økonomisk risiko, starte med at lease bilerne.

Andelsportal.dk

15

TAG OS PÅ ORDET...

Tema: Fællesskab med muligheder

– VI HOLDER HVAD VI LOVER Vi har års erfaring med byggeopgaver for Andelsboligforeninger og Andelshavere

Tømreropgaver:

Mureropgaver:

u Tagudskiftninger u Vinduer og døre u u Om- og tilbygninger u u Gulvbelægning u u Køkkener u u Restaureringer u Forsikringsskader u Energioptimering u Service- og rammeaftaler u

Facader Badeværelser Restaureringer Forsikringsskader Energioptimering

A

ndelsboligforeninger har været en vigtig del af boligmassen i Danmark i mange år. Faktisk er den ældste andelsboligforening i landet mere end 100 år gammel. Men hvad er historien omkring andelsboligerne i Danmark? Andelsbolig Nyt har kigget i arkiverne…

Et opgør med elendige boligforhold

Rugvænget 8 · 4100 Ringsted Telefon: 5784 8830 eller Lars på mobil 2364 8870 E-mail: kontakt@larsprintz.dk www.larsprintz.dk

I 1800-tallet boede en stor del af den danske arbejderklasse i ren elendighed i landets voksende byer. De boede ofte til leje under usle kår, hvor en hel familie var heldig, hvis den havde sit eget værelse i en bygning. De ringe boligforhold var særdeles uhygiejnisk, og forøgede risikoen for epidemier, fordi sygdomme kunne spredes lynhurtigt mellem de overbefolkede boliger med ringe eller ingen sanitet. I København var der i 1800-tallet problemer med adskillige koleraepidemier, og som følge heraf begyndte man i stigende grad at tænke, at det ikke var sundhedsmæssigt forsvarligt at bo så tæt inde i den indre by. Derfor begyndte man at overveje, hvor-

Andelsboligens historie:

Mere

end 100 år med a ndelsboliger i Danmark I mere end 100 år har andelsboligen været en del af Danmarks boligmasse. Andelsboligforeningerne i Danmark har dog udviklet sig meget igennem tiden, og de første foreninger minder ikke meget om andelsboligforeningerne, vi kender i dag. Men hvordan og hvorfor opstod andelsboligen som boligform i Danmark? Og hvordan udviklede foreningerne sig sidenhen? Læs mere her om andelsboligernes historie.

dan boligforholdene kunne forbedres og sygdomsfaren formindskes.

gaden og hævede huslejen. Idéen om andelsboliger har derfor helt fra starten haft et almennyttigt formål.

Andelssamarbejdet spirer i Danmark

Byggeforeninger opstår

I samme periode begyndte andelstanken og andelssamarbejdet så småt at vinde frem i det danske erhvervsliv. Et eksempel er brugsforeningerne, der første gang opstod i 1866, og havde til formål at sælge gode billige varer. Brugsforeningerne slog sig i 1896 sammen til FDB (Fællesforeningen for Danmarks Brugsforeninger). I dag er FDB kendt under navnet Coop. Af øvrige virksomheder, som oprindeligt var andelssamarbejder kan nævnes kyllingeslagteriet Danpo, Arbejdernes Landsbank og Tryg Forsikring (som blev stiftet under navnet Andels-Livsforsikrings-Anstalten). Tanken bag de første foreningsboliger var lig tanken i andelssamarbejderne i erhvervslivet.

Men hvor brugsforeningerne ønskede billigere kvalitetsvarer, ønskede man i de nyopståede byggeforeninger kvalitetsboliger, hvor prisen stemte overens med byggeomkostningerne, og hvor beboerne ikke konstant levede med en risiko for, at lejen steg. Dette stod i skærende kontrast til mange af arbejdernes daværende boligsituation, hvor de fleste boede i lejemål hos udlejere, der efter forgodtbefindende satte folk på

Som en reaktion på de usunde forhold og det stigende befolkningsantal i byerne, især i København, så Danmarks første byggeforeninger dagens lys. Byggeforeningerne er at betragte som forløbere til andelsboligforeningerne i Danmark. Den første byggeforening hed Arbejdernes Byggeforening, og blev stiftet af Grosserer M. Melchior og Læge F. F. Ulrik i 1865. I Arbejdernes Byggeforening betalte medlemmerne et fast beløb for at være med, og som boligerne efterhånden blev bygget, trak man lod blandt medlemmerne om, hvem der fik boligen.Vandt man i lodtrækningen kom man således til at eje boligen. Og da foreningen byggede flere og flere boliger ville alle medlemmerne med tiden få en bolig. Byggeforeningerne blev utroligt populære blandt arbejderklassen, og det var især muligheden for at eje egen bolig, som appellerede til den store gruppe danskere, der hidtil havde levet under kummerlige forhold på udlejers nåde. Blandt de mest kendte boligbyggerier som Arbejdernes Byggeforening står bag Fortsættes »

Andelsportal.dk

17

Tema: Fællesskab med muligheder

kan Kartoffelrækkerne på Østerbro nævnes.

Endnu et skelsættende punkt i andelsboligernes historie kom i 1887, hvor boligformen formelt blev anerkendt fra juridisk hold, da andelsboliger for første gang blev nævnt og reguleret i den danske lovgivning.

Samfundsmæssigt så myndighederne det dengang som en fordel, at en større del af befolkningen fik mulighed for at eje egen bolig, da man mente, at det ville gøre folk til bedre og mere ansvarsfulde borgere.

ligforening), som blev stiftet i 1912, og eksisterer den dag i dag. I modsætning til de tidligere byggeforeninger blev boligerne ikke til ejerboliger og delt ud til medlemmerne, men forblev i stedet foreningens ejendom.

Dermed kan man tale om, at de første andelsboligforeninger blev etableret i denne periode. AAB’s første ejendom stod færdig i 1913 og står i dag stadigvæk på Nyelandsvej på Frederiksberg. AAB fungerer i realiteten som en almen boligforening, men boligerne blev dengang kaldt for andelsboliger ud fra datidens definition af en andelsbolig. Et andet væsentligt punkt, hvorpå boligforeningerne ændrede sig i denne periode var, at man gik fra at opføre enkeltboliger til etagebyggeri.

hævet boligstandarden, som følge af de mange foreninger der i disse år blev stiftet.

Fra almene boligforeninger til private andelsboligforeninger

I 1930’erne-1940’erne spredtes boligforeningerne sig ud til hele landet, og i denne periode fik en stor del af arbejderklassen

Almene boligforeninger som AAB, der byggede almene boliger er i dag primært almennyttige lejemål, og er ikke andelsboligforeninger ud fra nutidens definition.

Den ‘moderne’ form for andelsboligforeninger opstår først efter anden verdenskrig.

Da blev det, som noget nyt, muligt at stifte andelsboligforeninger i eksisterende ejendomme. Disse typer foreninger blev kaldt for private andelsboligforeninger og stiftedes ved, at lejerne i en ejendom købte ejendommen, dannede en forening og i fællesskab drev foreningen. Denne form for struktur minder dermed i højere grad om andelsboligforeninger, som vi kender dem i dag.

Istedgade, 1940

København, 1950

Nørrebro, 1970

De første byggeforeninger i Danmark stiftes.

Den allerførste ‘andelsbolig’ i Danmark står opført af AAB, beliggende på Nyelandsvej, Kbh. Boligen minder dog ikke om, hvad vi i dag definerer som en andelsbolig.

Den type andelsboligforeninger vi kender i dag, opstår og kaldes ‘traditionelle’ andelsboligforeninger.

Den første andelsbolig I slutningen af 1800-tallet og begyndelsen af 1900-tallet blev byggeforeningerne mere og mere udbredte. Men til forskel fra de tidligste byggeforeninger, var det nu typisk arbejderne selv, der stiftede foreningerne, og ikke borgerskabet. Den største af disse foreninger er AAB (Arbejdernes Andelsbo-

1865

1970’erne

1913

1887

18

1930’erne - 1940’erne

Andelsboliger bliver for første gang aner-

Boligstandarden hæves landet over, da

kendt og reguleret ved lov.

alment kvalitetsbyggeri opføres til arbejder- og middelklassen. Efter 2. Verdenskrig bliver det muligt at stifte foreninger i eksisterende ejendomme.

Andelsportal.dk

Tilbudspligten fører til flere foreninger I 1970’erne stiftes mange af de private andelsboligforeninger, som stadig eksisterer i dag.

Antallet af foreninger steg blandt andet som følge af en væsentlig ændring i lovgivningen: Tilbudspligten som blev indført i 1976. I perioden efter 1976, hvor tilbudspligten blev indført blev mange andelsboligforeninger stiftet – foreninger fra denne periode kaldes i dag for ‘traditionelle andelsboligforeninger’.

Tilbudspligten betød, at lejere i større ejendomme skulle tilbydes førsteret til at købe ejendommen, såfremt den skulle sælges. Det betød, at en masse lejere pludselig kom foran i køen, når deres udlejningsejendom skulle sælges, og tilbudspligten førte direkte til en væsentlig stigning i antallet af nystiftede andelsboligforeninger. Fra 1981 kunne man kombinere tilbudspligten med offentlige tilskud, da andelsboligforeninger blev betragtet som almennyttige boliger, hvilket gjorde det favorabelt at stifte andelsboligforeninger. Det førte til en voldsom vækst i antallet af foreninger og i 1985 var der i Danmark cirka 2500 andelsboligforeninger, der rådede over mere end 50.000 andelsboliger tilsammen.

stigning i antallet af andelsboligforeninger. I 2004 afskaffes muligheden for at få offentligt tilskud endeligt. I årene siden og frem til i dag, bliver der stadig stiftet foreninger. Både i forbindelse med nybyggeri rundt omkring i landet, men også i eksisterende ejendomme, hvor tilbudspligten stadig gælder. I dag er der i Danmark i omegnen af 9000 andelsboligforeninger, som tilsammen råder over mere end 190.000 andelsboliger. Andelsboliger udgør i Danmark cirka 9% af den samlede boligmasse, men geografisk varierer koncentrationen af andelsboliger utroligt meget. Eksempelvis er omkring hver tredje bolig i København en andelsbolig, hvorimod andelsboliger i nogle områder af Jylland kun udgør et par procent af boligmassen. Der er siden andelsboligens fødsel også sket en ændring i beboersammensætningen i foreningerne. Hvor det i begyndelsen primært var arbejderklassen, der boede i andelsboligforeninger, kan man i dag finde alle samfundets lag repræsenteret i landets foreninger.

Andelsboligforeningerne i dag

Øverst: Hestemøllestræde, 1905 Nederst: Vesterbro, 1950

Kilder:

Som følge af de fordelagtige forhold som tilbudspligten og tilskudsmulighederne medfører, sker der i perioden 1981-2004 en voldsom

›› Andelssamarbejdet i Danmark, Claus Bjørn 1986 ›› ABF: Andelsbolig – En boform med muligheder 2008 ›› Billeder er lånt fra Københavns Museums arkiv.

Tilbudspligten kan kombineres med et offentligt tilskud til stiftelser af nybyggede andelsboligforeninger, da andelsboliger betegnes som almennyttigt byggeri.

Antallet af andelsboligforeninger stiger voldsomt.

Det offentlige tilskud afvikles endeligt.

Nye andelsboligforeninger bliver i denne periode stiftet både i eksisterende boligmasse og i nybyggeri 2004

1981

1976

1985

2015

Tilbudspligten skrives ind i lejeloven. Ved

Der er i 1985 omkring 2500 private

Der er cirka 9000 andelsboligforeninger i

salg af udlejningsejendomme skal lejerne have mulighed for at købe ejendommen og stifte en andelsboligforening. Loven gælder kun eksisterende byggeri, og derfor er det ældre ejendomme, der bliver til nye andelsboligforeninger.

andelsboligforeninger med over 50.000 andelsboliger. Desuden er der cirka 600 almene boligforeninger (såsom AAB), der tilsammen råder over mere end 375.000 lejligheder.

Danmark. Det udgør cirka 9% af Danmarks samlede boligmasse. I København er omkring hver tredje bolig en andelsbolig.

Andelsportal.dk

19

OVERVEJER I OVENLYSVINDUER? - vælg vinduer fra FAKRO og få naturligt lys ad libitum FAKRO Danmark A/S blev etableret i Danmark i 2013 som et datterselskab af moderkoncernen i Polen, FAKRO Group.

FAKRO Group – etableret i Nowy Sacz i 1991 – er en international spiller indenfor materialer til byggeriet over hele verden, hvor ovenlysvinduer udgør hovedparten af aktiviteterne i dag. Koncernen etablerer sig fortsat på nye markeder over hele verden og beskæftiger 3.500 medarbejdere indenfor produktion, logistik, salg og service.

Etableringen på det danske marked var en strategisk beslutning idet FAKRO ser store muligheder på markedet – både for de klassiske ovenlys-løsninger, men i høj grad også for løsninger til tagkonstruktioner med 2-15 graders taghældninger. Løsninger, som har voksende betydning i Danmark.

Høj kvalitet og garanti FAKRO har et bredt og dybt produktprogram, som matcher konkurrenternes produkter 1:1. Var dette ikke tilfældet, ville man ikke kunne deltage i de mange projekter bl.a. indenfor renovering af boligforeninger.

„Vi ville aldrig kunne gøre os gældende på det danske marked for ovenlys hvis vi ikke havde produkter i meget høj kvalitet og med gode garantiordninger. Dét faktum, at vi kan levere til alle de løsninger og krav, som vi udsættes for på det professionelle marked gør, at vi i dag anses som et reelt alternativ til de produkter, der allerede findes på markedet,“ fortæller Jon Tougaard, adm. direktør for FAKRO i Danmark.

FAKROs monteringssystem er simpelt, effektivt og dermed let og sikkert at benytte for håndværkerne. Det er et gennemtænkt system med mange års erfaringer på bagen. „Vi hører af og til rygter om, at vores beslag – som enten monteres på spær eller lægter – giver vanskeligheder og dermed øgede omkostninger. Det er ganske enkelt ikke tilfældet og når først håndværkerne har prøvet os af, viser det sig, at det ikke var en udfordring værd at tale om,“ siger Jon Tougaard.

Konkurrencen på det danske marked for ovenlysvinduer er usædvanlig hård grundet én stor leverandør af mere end 90% af vinduerne. FAKRO er vant til konkurrencen på samtlige markeder hvor ovenlys sælges og man er gået til stålet på det vel nok sværeste marked i Europa med oprejst pande. „Konkurrence er jo godt for både slutbrugere, håndværkere, projektfolk og forhandlere og det holder os vågen,“ understreger Jon Tougaard. „Vi kan tydeligt se, at prisniveauet og mulighederne på markedet har skiftet de seneste år og vi tillægger vores etablering her stor værdi for kunder og forhandlere. Uden den, ville presset på pris være ikke-eksisterende og man ville ikke kunne opnå økonomiske fordele i projekterne.“

Energibesparende vinduer Konkurrencen er også med til at videreudvikle produkterne på en lang række parametre. Her står ønsket om energibesparelser me-

get højt og det er noget FAKRO konstant arbejder på at forbedre uden at gå på kompromis med brugervenlighed og design.

Siden opstarten i 2013, har FAKRO Danmark leveret ovenlysvinduer til en række spændende boligforeningsprojekter over hele landet. Der er tale om andelsboliger, udlejningsejendomme, ungdomsboliger m.fl. „Vores folk arbejder intensivt på at sprede budskabet om de store fordele ved at benytte FAKRO i projekterne. Pris er vigtigt, men vi oplever, at det faktum, at vi kan levere vinduerne med påmonterede gardiner efter kundernes ønsker, som værende en afgørende årsag til at vælge os,“ fortæller Jon Tougaard. „Det er ikke altid hårdtslående argumenter som U-værdi og lethed ved montering, som andelshaverne ønsker at høre om. Vi oplever, at intro-møderne ofte ender med diskussioner om gardiner, markiser, farver, mønstre osv.“

Skræddersyet til boligforeninger Fordelene ved at benytte FAKRO i et andelsboligprojekt er mange, men vægtige er enkeltheden ved at udskifte eksisterende vin-

duer med FAKRO uden væsentlige indgreb, greb i bunden, som betyder at det ofte er lettere at betjene vinduerne end tilfældet er ved greb i toppen af rammen, bibeholde design og flugtning i taget, op til 20 års garanti og høj finish, deltagelse før, under og efter af fagfolk og en samlet stærk pris som er med til at holde omkostningerne nede. „Pris og omkostninger er vigtige parametre og vi fortæller ofte vore kunder, at det slet ikke behøver at være så dyrt at skifte ovenlysvinduerne ud,“ afslutter Jon Tougaard.

FAKRO Danmark A/S Tlf.: 70 25 25 31 Fax: 97 25 25 50 Email: fakro@fakro.dk www.fakro.dk Bredgade 45, 7400 Herning

22

Andelsportal.dk

Vedligeholdelse af foreningen skal tages i opløbet

Alle foreninger skal før eller siden have skiftet det gamle tag ud med et nyt.

Nye vinduer skal installeres. Og faldstammerne skal ligeledes skiftes ud på et tidspunkt. For at komme de mange renoverings- og byggeprojekter i møde bør man være på forkant og planlægge vedligeholdelse- og renovering i god tid. Men hvornår skal man vedligeholde? Og hvordan prioriterer man de forskellige vedligeholdelsesarbejder?

N

andelsboligforeninger skal de regelmæssigt tage stilling til hvilke vedligeholdelsesprojekter, der skal prioriteres. I AB Jomsborgvej 9-19 prioriterer man, at foreningens ejendom er modstandsdygtig overfor vind og vejr, og at mindre slitager ikke kan vokse sig til større problematikker. „For os er det først og fremmest vigtigt, at vores ydre skal er i orden. Det handler om, at tag, vinduer og den slags fungerer, så man udfører forebyggende tiltag mod lidt af hvert og ikke ender med en stor forsikringssag“, forklarer Mark Wengler, som er formand i AB Jomsborgvej 9-19.

år man køber en andelsbolig får man auto matisk også ansvar for at drive og vedlige holde andelsboligforeningen, da det i princippet kun er andelsboligforeningens beboere, der kan træffe beslutninger omkring ejendommens vedligeholdelse og stand. At træffe beslutninger omkring renovering af en andelsboligforening kan dog godt være en stor opgave. Hvad skal prioriteres, og hvornår skal man gå i gang?

Vedligeholdelse før skaden er sket Tæt ved Hellerup Havn ligger AB Jomsborgvej 9-19, som består af 46 andelsboliger. Som så mange andre

Fortsættes »

Andelsportal.dk

23

» Vi bruger ikke penge vi ikke har, for vi kan godt lide at gå med livrem og seler. « Mark Wengler, formand AB Jomsborgvej 9-19

Økonomi

Når vedligeholdelsesprojekter skal finansiereres kan man enten låne penge i banken, eller man kan sørge for at spare op i foreningen. Hos AB Jomsborgvej 9-19 vil man gerne være sikre på, at der altid er penge til vedligeholdelsesarbejder, og derfor sørger man for at sætte ekstra af til en opsparing. „I en længere periode har vi valgt at betale lidt ekstra i boligafgift, så vi altid har nok på kontoen.Vi bruger ikke penge vi ikke har, for vi kan godt lide at gå med livrem og seler“, forklarer Mark Wengler.

Vedligeholdelse er ikke kun et spørgsmål om prioritering – det er også et spørgsmål om økonomi. Det koster nemlig penge at vedligeholde, men det koster endnu flere at lade være. Slitage kan nemlig udvikle sig til egentlige skader og kan blive en dyr fornøjelse. Fornuftig vedligeholdelse handler derfor om at prioritere de væsentlige opgaver højest. Tag og facader (klimaskærmen) holder regnen ude af huset, og det er vigtigst.

AB Jomsborgvej 9-19 prioriterer generelt vedligeholdelse af deres andelsboligforening højt. Inden for den senere tid har de blandt andet fået deres vaskekælder renoveret, og kloakkerne er blevet sikret mod vand i kælderen. De er også blevet sikret mod brandfarer: „Vi havde problemer med en pyroman, som verserede i nærområdet. Derfor fik vi nye dørpumper, så fordørene smækker ordentligt, og på bagtrapperne

AB Jomsborgvej har derfor prioriteret de vedligeholdelsesarbejder, som kan forebygge større skader. „Vi er særligt opmærksomme på elinstallationer og vådrum, ligesom vi tænker ekstra meget over fugt- og brandproblemer. Heldigvis er vi en del kyndige mennesker i bestyrelsen, som tager stilling til om vi har noget arbejde, der skal udføres, så det ikke bliver et forsikringsspørgsmål“, forklarer Mark Wengler.

Hold særligt øje med vedligeholdelse af:

Taget

Facaden

Vil man vide om andelsboligforeningens tag skal renoveres, så kan man ofte se det med det blotte øje, men ikke altid. En mosbelægning kan eksempelvis syne af en lille plet, men den kan have meterlange tråde, der transporterer fugt ned i selve tagkonstruktionen. Har man tagpap på andelsboligforeningens tag, så skal man være særligt opmærksom på revner eller tegn på fugtskader, som eksempelvis dampbuler i tagpappet. Ved et eternittag er det farven man skal være opmærksom på.

Har taget mistet sin oprindelige farve, eller er plader knækkede eller smuldrede, så trænger taget til vedligeholdelse. På tegltage bør man skifte eller renovere taget, hvis der er mange nedblæste tegl, hvis der er utætheder omkring inddækninger ved vinduer eller skorsten, eller hvis der indvendigt er tegn på utætheder. Det er dog ikke altid, at der er behov for en decideret tagudskiftning. Nogle gange kan det være nok at reparere på det eksisterende tag.

Der findes forskellige tegn på, at en facade skal renoveres. Er der eksempelvis tale om en facade af mursten, skal man være opmærksom på ”lyn” i facaden, defekte fuger eller flækkede sten, som er typiske tegn på, at facaden skal renoveres. Er der mulighed for, at regn eller vand kan komme ind i fuger i facaden, er der nemlig risiko for, at skaderne vil blive forværret når frosten sætter ind. Kommer der rysteaftegninger på facaden, så er det et tegn på, at armeringen korroderer, og der skal ligeledes en renovering til.

24

Andelsportal.dk

udarbejdes går en byggesagkyndig, en ingeniør eller en arkitekt andelsboligforeningens ejendom igennem. Herefter lægges en plan over, hvilke vedligeholdelsesarbejder man i foreningen bør prioritere i løbet af de kommende 10-20 år. Anbefalinger udleveres i en skriftlig rapport, som samler en detaljeret beskrivelse af ejendommens tilstand med et skøn over udgiftsniveauet på de enkelte renoveringsprojekter og med anbefalinger til, hvordan og hvornår opgaverne bør udføres.

fik vi udskiftet de gamle døre med nye brandsikre døre“, forklarer Mark Wengler. Udskiftningen af dørene blev foretaget af firmaet En Tømrer ved Emil Dinesen, der i dag er foreningens faste tømrer. „Vi har prøvet nogle forskellige firmaer, men En Tømrer han er fantastisk sød og rar. Når man finder en håndværker, der overholder aftaler, tid og priser, så er det bare om at holde fast i ham“, tilføjer formand Mark Wengler.

Vedligeholdelsesplan En vedligeholdelsesplan er en effektiv metode til at få overblik og lægge budgetter til fremtidige vedligeholdelser i foreningen. Når en vedligeholdelsesplan

Baggården i AB Jomsborgvej 9-19

Afløbs- og vandinstallationer Afløbs- og vandinstallationer er et andet eksempel på reparationer og vedligeholdelse, der skal prioriteres højt.

Til forskel fra tag og facade kan det dog være sværere at forudse, hvornår der et kritisk problem, men når det opstår, er der ikke noget valg. Egentlige skader eller forhold, der kan udvikle sig til skader, skal derfor prioriteres frem for rent kosmetiske problemer.

Husk jeres forening kan altid indhente 3 uforpligtende tilbud på vedligeholdelsesopgaver eller vedligeholdelsesplaner på www.andelsportal.dk/indsendopgave/

Andelsportal.dk

25

L everandører med s peciale i andelsboliger

Spar penge på varme i foreningen

Skal vi renovere jeres trappeopgange?

Alt i tømrerarbejde, tagpap og isolering til foreningen

Har foreningen gas-, oliefyr eller en anden dyr varmekilde, kan der spares mange penge på driften ved at skifte til et vandbaseret centralvarmeanlæg – Og lige nu tilbyder Gidex, at foreninger kan få service og vedligeholdelse på luft-vand varmepumpe-anlæg gratis i 5 år ved køb.

En mørk, slidt trappeopgang er det første, der møder nye beboere og gæster. Trænger jeres forenings trappeopgange til et frisk pust kan DP Malerfirma hjælpe med kvalitetsarbejde til fornuftige priser. Hvad end en trang trappeopgang skal gøres lys og rummelig, en moderne opgang skal have en sprælsk farve, der giver kant, eller en gammel opgang nænsomt skal have renoveret stuk og gelændre, så har DP malerfirma erfaringen, der kræves.

Med mange års erfaring indenfor tømrer- og tagarbejde kan Hedensted Tømrer og Tagdækning ApS hjælpe foreninger med en bred vifte af opgaver. Hvad enten det drejer sig om nyt tagpap, tagisolering, tømreropgaver, eller lignende har vi kompetencerne til at levere en løsning af høj kvalitet.

Gidex er med 39 års erfaring specialister i varmeanlæg og varmepumper, og har ekspertisen til at løfte foreningens opgave uanset størrelse. Derfor kan man være sikker på, at prisen holder – og vi forlader ikke foreningen før anlægget virker. Sidst men ikke mindst, kan foreninger være sikre på at få udført arbejde af høj kvalitet, og vi rydder naturligvis op efter os, når vi er færdige.

DP Malerfirma er en veldrevet virksomhed, som ikke er for stor til at prioritere små opgaver, og ikke for lille til at kunne løfte de store. Vi sætter en ære i at levere til tiden og indenfor de på forhånd aftalte prisrammer. Hos os er der ingen ubehagelige overraskelser.

Hos Hedensted Tømrer og Tagdækning sætter vi vores håndværksmæssige stolthed højt.

Vores mange års erfaring gør, at vi kan tilbyde jeres forening den bedste og mest optimale løsning på lige præcis jeres opgave – uanset opgavens størrelse.

Kontakt os for en samtale om jeres projekt, og få et uforpligtende tilbud på 20 87 96 03.

DP Malerfirma har spidskompetencer indenfor maling og spartling og har desuden stor erfaring med istandsættelse af andelslejligheder.

Tlf.: 86 88 34 22 E-mail: gidex-vest@gidex.dk www.gidex.dk

Tlf.: 21 17 12 41 E-mail: dp.malerfirma@live.dk www.dpmalerfirma.dk

Tlf.: 20 87 96 03 E-mail: boye@htt-aps.dk www.htt-aps.dk

HTT

ApS

HEDENSTED TØMRER - & TAGDÆKNING

v/ GLENN OG BOYE MALUND 26278723 - 20879603

26

Andelsportal.dk

Opgrader kælderen:

RADONTÆT OG VANDBESTANDIG

Udlægning af fugtspærre

Montering af foliemenbran

Løsning med gulvfliser og vægpuds

Radontæt og vandbestandig i én og samme arbejdsgang.

at I både overholder radonlovgivningen og at kælderen opfylder forsikringsselskabernes krav til forsikring af kældre i forbindelse med oversvømmelser. Det giver tryghed i disse skybrudstider.

Hvis I har erhvervslejemål i kælderen og radonniveauet over­ stiger 200 Bq/m3, er det jeres ansvar at bringe niveauet ned.

Læs mere på ardex.dk/radonsikring

Vi har udviklet 3 enkle og hurtige løsninger, der både radon­ sikrer jeres kælder og gør den vandbestandig. Dermed sikrer I,

ARDEX Skandinavia A/S Marielundvej 4 • 2730 Herlev • tlf. 44 88 50 50 • ardex@ardex.dk

Andelsportal.dk

27

pnå el-besparelser O på fællesarealerne Elforbruget i etageejendomme består dels af elforbrug i de enkelte boliger, og dels af elforbrug på de fælles arealer. Sidstnævnte er der sjældent fokus på hos de enkelte beboere, skønt der kan opnås betydelige energibesparelser på fællesarealerne.

Lyskilder Tidsstyring af lys er populært i mange andelsboligforeninger og med god grund. Lysstyring kan spare en forening for store summer penge og sørge for, at lyset kun er tændt, når der er behov for det.

Der er ydermere betydelige penge at spare, hvis man udskifter lyskilder til mere energibesparende versioner. Eksempelvis har sparepærer og LED-pærer længere levetid end halogen- og glødepærer. Udskiftes eksempelvis halogenpærer med sparepærer vil strømforbruget til belysning være 4-5 gange mindre.

Ventilation og elevatorer Mange andelsboligforeninger har også store eludgifter til fælles ventilation i kælderrum og vaskerier. Fungerer ventilationsanlægget ikke optimalt, kan det bruge unødvendigt meget elektricitet – det er derfor en god idé også at være opmærksom på andelsboligforeningens ventilationsanlæg.

Elevatorer har en lang levetid og derfor er det vigtigt, at man ved udskiftning og installation af elevatorer sørger for at vælge elevatorer med energimærke A. Har man en ældre elevator bør man være opmærksom på energiforbruget ved belysning, døre og hejs af elevatoren.

28

Andelsportal.dk

ADMINISTRATION TILPASSET JERES FORENING

Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger.

Fællesvaskerier Vaskemaskiner i fællesvaskerier er ofte i brug og derfor er det vigtigt, at man er opmærksom på, hvor meget elektricitet de enkelte vaskemaskiner bruger.

En miljøbevidst forbruger vasker ca. 150 kg tøj om året, mens en storforbrugende har 400 kg vasketøj om året. Det forholder sig sådan, at energiforbruget pr. kg tøj er højere ved dellast end ved fuldlast, og derfor er det en god idé, at man sørger for at have vaskemaskiner, der passer til beboernes behov, således at en stor maskine ikke bliver anvendt, fordi den er den eneste mulighed.

I langt de fleste fællesvaskerier bliver tørretumblere hyppigt anvendt. Af denne årsag er det hensigtsmæssigt at man sørger for at have vaskemaskiner med god centrifugering. Elforbruget til en højt centrifugerende maskine er ganske vist højere end til en tørretumbler. Alligevel er det mere energirigtigt med en højtcentrifugerende vaskemaskine, da elforbruget til en tørretumbler bliver lavere når det vaskede tøj er centrifugeret effektivt.

Ydermere kan det anbefales, at man skaber incitament til at tørre vasketøj ude ved at indrette fællesarealer, så der også kan tørres tøj på tørresnore udendørs.

Videncenter for energibesparelser i bygninger har udarbejdet en guide om, hvordan man opnår energibesparelser i etageboliger. Guiden har til formål at give inspiration, råd og vejledning til at nedbringe fælles elforbrug i etageejendomme til boliger. Guiden kan findes på centerets hjemmeside og er nyttig, hvis man vil forsøge at nedbringe andelsboligforeningens energiforbrug.

Cubus Administration har tre advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er hverken for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.

Vil I have en pris på administration af jeres andelsboligforening, så kontakt Cubus Administration på 3328 3004 og spørg efter Steen Skals eller send en mail til info@ cubusadministration.dk

NEMMERE, HURTIGERE OG BILLIGERE! CUBUS Administration har indgået et samarbejde med UNIK Boligsalg, der er et mæglerselskab specialiseret i salg af andelsboliger. Med tilbuddet kan foreningens andelshavere få deres andelsbolig solgt via mægler for kun kr. 32.500,inkl. alt.

Cubus tilbyder også andelsboligforeninger en hjemmeside, hvor beboerne og bestyrelsen har adgang til foreningens dokumenter døgnet rundt. Med hjemmesiden sker godkendelse af overdragelsesaftaler elektronisk ved brug af NemID og ligeledes kan bilag også godkendes elektronisk.

Cubus Administration Dronningens Tværgade 30 Postboks 9060 | 1022 København K www.cubusadministration.dk Telefon.: 33 23 10 10

i

Nyt fra andelsboligmarkedet

S tigende antal boligh andler og konkurrence blandt banker

Antallet af boliger til salg har været stigende, og også andelsboliger har der i en lang periode været stor efterspørgsel på. Samtidig er konkurrencen om bankkunder med andelsboliglån stor blandt bankerne.

Det skaber lukrative forhold for andelshavere, da bankerne er villige til at gå langt for at få fat i nye bankkunder.

Stigende antal bolighandler Danskernes lyst til at handle boliger stiger, og antallet af bolighandler i 2015 ser ud til at overgå de seneste år ganske klart. Det er særligt salget af ejerlejligheder og parcelhuse, der i løbet af 2015 er eksploderet. Når efterspørgslen på ejerlejligheder og ejerboliger er så stor, har det også en effekt på andelsboligmarkedet, hvor antallet af andelsboligsalg ligeledes er steget voldsomt. Efterspørgslen på andelsboliger er derfor stadig stor, og særligt i København og i Aarhus er den gennemsnitlige liggetid for en andelsbolig meget lav.

Banker jagter kunder Konkurrencen om kunder med andelsboliglån er stor blandt bankerne. Det er nemlig svært at få danskerne til at låne penge i øjeblikket, og af samme årsag er mange banker klar til at love lave renter til nye bankkunder. Konkurrencen om nye kunder er så stor, at bankerne ikke vægter kreditvurderinger så højt. Andelsbolighavere kan ikke optage realkreditlån, men blot almindelige banklån, og netop derfor er konkurrencen om dem ekstra stor. På realkreditlån er der stort set

den samme rente på de samme låntyper, og derfor er der mere kamp om kunderne på andre låntyper, som eksempelvis andelsboliglån. Bankerne er derfor blevet villige til at gå rigtig langt, for at få fat i de eftertragtede bankkunder.

Håndværkerfradrag er kun for andelshavere Håndværkerfradraget er med den nye regering blevet genindført. Som ved tidligere ordninger er det ikke muligt for andelsboligforeninger at få håndværkerfradrag, når de udfører renoveringer på foreningens ejendomme. Der er heller ikke lagt op til, at andelsboligforeningerne kan få del i den fradragsordning, der er på tegnebrættet for 2016 og 2017. Dette har naturligvis vækket utilfredshed blandt flere af andelsboligmarkedets parter. Frem til nytår kan de enkelte andelshavere godt trække håndværkerens løn fra i skat, hvis de individuelt får udført håndværkerarbejde.

På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen på andelsboligmarkedet »

30

Andelsportal.dk

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30

Boligøkonomi med sund fornuft Sidder du i bestyrelsen i en andelsboligforening, som kigger efter ny bank? Så er vi en god partner for både administrator og bestyrelse. Vi finder muligheder og holder alle parter ajour med aktuelle lånetyper, nye finansieringsformer og et løbende overblik.

Læs mere om en personlig bank der har fokus på andelsboliger på lsb.dk/erhverv

Løsninger til andelsboligforeninger Bygningsforsikring til andelsboligforeninger Entrepriseforsikring til andelsboligforeninger 30 års erfaring i erhvervsløsninger Med Alka Erhverv får I bl.a. prisfordel på hver eneste forsikring, høj kundetilfredshed, døgnskadeservice og et forsikringsselskab, der netop har rundet de 110 år på mårkedet.

KONTAKT ALKA ERHVERV PÅ 43 58 55 73

Reportage: Med valuaren på ejendomsvurdering Antallet af andelsboligforeninger, der vælger at skifte deres offentlige ejendomsvurdering ud med en valuarvurdering har været stigende de seneste år. I 2015 har andelsportal.dk haft en stigning på 97,6 procent i antallet af henvendelser fra andelsboligforeninger, der ønsker at få vurderet deres ejendom af en valuar. Men hvordan foregår det egentlig, når en valuar er på besøg hos en andelsboligforening? Hvad ser de efter? Og hvad kan en ejendomsvurdering betyde for andelsboligforeningen?

„D

af ejendommen tager Lars billeder, der bliver brugt som dokumentation, når vurderingsrapporten bliver udarbejdet efterfølgende.

et er en klassisk murstensejendom – dog med buede vinduer, som vi ikke ser så mange steder herinde“, siger Peter Ryaa imens han tager bestik af ejendommen, som der skal foretages en valuarvurdering af. Han analyserer både facadens stand og alderen på vinduerne. Peter Ryaa er uddannet ejendomsmægler og DiplomValuar, og er samtidig indehaver af firmaet valuaren.dk. Han har i 13 år foretaget valuarvurderinger for andelsboligforeninger.

I dag har han taget sin kollega Lars Søholm Olsen med, som er erhvervsmægler og ved at færdiggøre uddannelsen til DiplomValuar. „Det er en helt ny sag, så vi kender ikke ejendommen, og det er derfor, at vi er to herude.

Første gang er vi altid to ude på en ejendom, så vi kan få det hele med og få det vendt ordentligt, når vi udarbejder rapporten“, tilføjer Lars. Under gennemgangen

Ejendommens værdi som udlejningsejendom Andelsboligforeningen AB Nordre Fasanvej 126-128, som skal besigtiges i dag, består af 19 lejligheder fordelt på to opgange beliggende på Nordre Fasanvej på Frederiksberg.Valuarerne møder forberedt, og inden besigtigelsen har de modtaget materiale fra andelsboligforeningen om deres ejendom, og de har med formanden af andelsboligforeningen, Daniel Dittlau Pedersen, aftalt, at de skal ind i flere af ejendommens lejligheder: „Vi skal Fortsættes »

Andelsportal.dk

33

Peter Ryaa (tv.) og Lars Søholm Olsen (th.) inspicerer AB Nordre Fasanvej 126-128. Vurderingen koster foreningen 7.250 kr. plus moms

ind og se hele ejendommen. Det vil sige kælder, lofter, baggård, fælles arealer, og så skal vi forhåbentligt se tre lejligheder, som er minimuskravet fra Dansk Ejendomsmæglerforening“, forklarer valuar Peter Ryaa.

I opgangen forsætter valuarerne analysen af ejendommen. En revne i gulvet foran hoveddøren bliver bemærket og det samme bliver postkasser og dørtelefoner. „Det vi ser her er en klassisk ejendom, som måske trænger til lidt vedligeholdelse. Man kan godt se, at linoleumsgulvet er slidt“, fortæller Peter.

Formanden Daniel tilføjer, at renovering af opgangene er på andelsboligforeningens vedligeholdelsesplan.

Tonen er gemytlig, og der er plads til jokes fra både

Dette har indvirkning på værdifastsættelsen af ejendommen: ›› Ejendommens beliggenhed ›› Ejendommens stand (herunder vinduer, døre, facade, trappeopgange) ›› Valuaren er særligt opmærksom på, om der i bygningen er sætningsskader, skæve gulve eller fugtskader ›› Mulighed for udnyttelse af tørlofter ›› Altaner finansieret af foreningen fremfor individuelt ›› Badeværelser finansieret af foreningen fremfor individuelt ›› Fællesarealer (kælderrum, vaskeri, gårdmiljø, dørtelefoner eller postkasser) Energimærket har ikke den store indvirkning på, hvordan ejendommens værdi udregnes, da varmeregninger primært fordeles over de individuelle andelsboliger. Generel vedligeholdelse af ejendommen, som eksempelvis et nyt tag eller renovering af kloakker er mindre relevant for vurderingen.

Nyt køkken eller eksempelvis optimering af elinstallationer i de enkelte andelsboliger er ligeledes uden relevans for den samlede ejendomsvurdering.

34

Andelsportal.dk

formanden og valuarernes side, imens gennemgangen af ejendommen står på.

En valuarvurdering er baseret på ejendommens værdi som udlejningsejendom.Valuarvurderingen er derfor et skøn på, hvad ejendommen er værd i henhold til boligmarkedets situation på det givne tidspunkt. Når valuaren besigtiger ejendommen, er der derfor helt særlige forhold, han ser efter. Lejeretslige forbedringer i henhold til boligreguleringsloven er af særlig interesse.

Det handler nemlig om at identificere de forhold, som gør, at man i princippet kan tage en højere husleje, og dermed har en højere værdi af ejendommen. I de enkelte lejligheder er det derfor ikke interessant, om der er nyt køkken eller om væggene er nymalede, da disse tæller som den enkelte andelshavers individuelle forbedringer. Besøgene i de forskellige andelslejligheder foretages for, at der kan dannes et generelt billede af ejendommens stand. „Vi går og ser efter det byggetekniske. Er gulvene skæve, eller er der huller i dem?

Er der sætningsskader eller fugtproblemer? Samtidig konstaterer vi også, at der er højt til loftet og stuk, hvilket indikerer en ejendom med en vis klasse“, uddyber Peter.

Tørloftet er et hit Andelsboligforeningens fælles arealer bliver også gennemgået og vurderet af valuarerne. En lejeretslig forbedring kan nemlig også bestå i adgangen til en fælles vaskekælder eller ny belægning i gården. Tørloftet i AB Nordre Fasanvej 126-128 er af særlig betydning.

Det viser sig nemlig, at det er i to etager, og med andre ord er der meget højt til loftet. „Der kan være en værdi i det her tørloft, som vi kan lægge oven i værdien af andelsboligforeningen. På grund af en helt speciel lovgivning, så kan man udstykke det her som ejerlejligheder, hvis ellers kommunen giver lov“, forklarer Peter alt imens loftet bliver inspiceret. Det er langt fra alle andelsboligforeninger, der har så flot et tørloft, som det er tilfældet i AB Nordre Fasanvej 126-128. Foreningens loft slutter nemlig i en spids, modsat mange andre tørlofter, der bliver flade på toppen og er mindre. „Man kunne sagtens forestille sig, at man på dette loft lavede nogle flotte lejligheder med frie hanebånd i loftet, og

måske en lille terrasse, så kunne man få en høj kvadratmeterpris heroppe“, forklarer Peter.Ydermere er der mulighed for både for- og bagtrappe, således at man i forhold til brandforanstaltninger godt må etablere bolig. Det er begyndt at blive populært blandt flere andelsboligforeninger at frasælge tørrelofterne, eller måske bytte dem væk mod en renovering eller istandsættelse, da der som i AB Nordre Fasanvej 126-128 er en del ubenyttede kvadratmeter på loftet. Flere firmaer bytter derfor alt fra tagudskiftninger til installation af elevatorer mod, at en entreprenør må etablere en eller flere ejerlejligheder på tørloftet.

Alternativt kan det store loftareal også anvendes til at udvide de øverste andelslejligheder, selvom det dog ikke er nær så udbredt. Alt i alt er de ubenyttede kvadratmeter på tørloftet derfor med til at øge den samlede værdi af ejendommen.

Offentlige ejendomsvurderinger er udskudt De offentlige vurderinger er på nuværende tidspunkt udskudt, da mange tidligere vurderinger har været fejlbehæftede, og man derfor er ved at udarbejde et nyt system til offentlig ejendomsvurdering. Denne udskydelse betyder, at der i værste fald først kommer nye vurderinger af andelsboligerne i 2019. I AB Nordre Fasanvej 126-128 har man førhen anvendt den offentlige ejendomsvurdering til at fastsætte værdien af foreningens ejendom, men på seneste generalforsamling, er det besluttet at man skulle indhente en valuarvurdering. „Det kom frem på sidste generalforsamling, fordi det var noget tid siden, at den offentlige vurdering var blevet opdateret. Der var nogle der synes det var sådan lidt fjollet, at vi egentlig ikke vidste, hvad ejendommen var værd. På næste generalforsamling beslutter vi, om vi vil anvende valuarvurderingen“, forklarer Daniel.

Undgå sidegadevaluarer I nogle andelsboligforeninger er indhentningen af en valuarvurdering ofte motiveret af, at der er nogle i foreningen, som skal til at sælge deres andelsbolig.

De håber måske, at ejendommen er steget i værdi, og

at denne værdistigning kan afspejle sig i en stigning i andelskronen, og dermed også en mulig stigning i salgsprisen på den enkelte andelslejlighed. Men med en valuarvurdering er der ikke nogen garanti for en værdistigning, påpeger Peter. „Der er nogle, der bliver skuffede, fordi de har set de store stigninger på ejerboligmarkedet. På andelsboligmarkedet har der været værdistigninger, men ikke i samme omfang. Så der er nogle, der bliver rigtig skuffede, fordi de ikke har sat sig ind i, at de i virkeligheden bor i en udlejningsejendom i fællesskab med masser af andre andelshavere“.

AB Nordre Fasanvej 126-128 har valgt at få lavet to valuarvurderinger for at have noget at sammenligne med. „Vi støder nogle gange på, at der er nogle foreninger, der får lavet to vurderinger. Det vi så desværre oplever det er, at man ikke tager den mest retvisende vurdering af ejendommen, men at man tager den højeste“, forklarer Peter. Det er vigtigt, at man på generalforsamlingen er opmærksom på, at man i andelsboligforeningen er ansvarlig for, at boligerne ikke sælges til overpris. Har man købt en andelsbolig til overpris, så kan køber i princippet gå til andelsboligforeningens bestyrelse og påpege, at der er blevet solgt en andelsbolig til overpris. Foreningen kan hermed risikere at få erstatningskrav fra køber på nakken.

I den forbindelse er det vigtigt, at man i andelsboligforeningen er opmærksom på at anvende en seriøs valuarvurdering. Eksempelvis er det en god idé at anvende en valuar, som er uddannet Diplom Valuar. „Vi oplever desværre de her sidegadevaluarer, som vi kalder dem, der går ud og vurderer ejendomme 20-30 procent højere end de egentlig kan sælges til. De gør det bare for at få sagen, for alle er jo glade som udgangspunkt, men der kan altså være nogle konsekvenser“.

Valuarerne fra valuaren.dk går meget op i at en valuarvurdering bliver så retvisende som muligt. De skal efter inspektion af ejendommen indhente Tingbog og sammen med det indhentede dokumentation udregne vurderingssummen af ejendommen til en vurderingsrapport, som sendes til både andelsboligforeningen og dennes administrator.

Andelsportal.dk

35

Ofte stillede spørgsmål på andelsportal.dk:

Kan andelshavere få boligstøtte?

Kan andelshavere få boligstøtte? Svaret er ja – hvis man er pensionist. Men hvor meget kan man få i støtte? Hvor stor en bolig kan man få støtte til at bo i, og hvad skal man være opmærksom ved boligstøtte til andelshavere? Læs mere her om, hvad reglerne siger om boligstøtte til andelshavere.

Boligstøtte, også kendt som boligsikring, er en støtte til huslejen, og tildeles primært lejere rundt omkring i landet. Boligstøtte søger man hos kommunen på borger.dk, og hvis man bliver godkendt, vil støtten derefter blive udbetalt på månedlig basis. For en gruppe af andelshavere er der også mulighed for at søge om boligstøtte – Det drejer sig om andelshavere, der er pensionister. Andelshavere, der er pensionerede har således mulighed for at søge om boligstøtte til at dække boligomkostningerne i andelsboligen. Det er både folkepensionister og førtidspensionister, som kan søge om boligstøtte. Dog skal man som andelshaver underskrive en gældserklæring, før man er berettiget til boligstøtte, og boligstøtten er dermed nærmere at betragte som et lån end et egentligt tilskud. Man hæfter ligeledes for gælden, som skal betales tilbage med renter, hvis fx andelen på et senere tidspunkt sælges, eller hvis man flytter.

Bor man til leje i en andelsbolig, er man også berettiget til at søge om boligstøtte, hvis ens indtægt ikke er for høj. Når man bor til leje gælder samme vilkår som for alle landets øvrige lejere – Dog med forbehold for, at reglerne kan være anderledes, hvis der er tale om en tidsbegrænset fremleje.

Hvor høj er boligstøtten?

Boligstøtten skal anses som et støttende supplement til huslejen, og har derfor ikke en størrelse, der gør, at boligstøtten kan dække alle boligomkostningerne. Bo-

ligstøtten kan således højst udgøre 15% af huslejen, og i 2015 er den maksimale boligstøttesats 3.717 kroner om måneden, hvis man bor alene i en bolig. Det er dog vigtigt at have for øje, at der kan være undtagelser, hvor der kan gives en højere boligstøtte – eksempelvis hvis man bor med en meget bevægelseshæmmet person, der behøver døgnhjælp, eller hvis man bor i en bolig anvist af kommunen. Desuden er reglerne om den maksimale boligstøttesats ikke gældende, hvis man er førtidspensionist.

Der gælder i øvrigt regler for, hvor stor en bolig man kan bo i, hvis man skal have boligstøtte. Hvis man som enlig pensionist bor i en andelsbolig på over 65 kvadratmeter, kan man ikke få boligstøtte for arealet over de 65 kvadratmeter. Bor man mere end én person i boligen, kan man lægge 20 kvadratmeter til pr. person.

Hvis man bor 2 personer i boligen, kan man derved få boligstøtte for op til 85 kvadratmeter og så fremdeles.

Vær opmærksom på Låneordningen ‘boligstøtte’ er rettet mod den gruppe af førtids- og folkepensionister, som har svært ved at få pensionen til at slå til, når boligomkostningerne skal dækkes.

Hvorvidt man er berettiget til boligstøtte afhænger derfor af faktorer såsom formue og indkomst. Er man så privilegeret at have en velpolstret pension, eller er man formuende, vil man ofte ikke være berettiget til at modtage boligstøtte.

Gå selv ind på andelsportal.dk og læs flere nyheder fra andelsboligmarkedet

36

Andelsportal.dk

Få en bank der kommer hele vejen rundt om økonomien

Gennem professionel og personlig rådgivning, hjælper vi jer med at få et bedre overblik over foreningens økonomi, drift og muligheder.

Ring og aftal møde på 70 33 44 44

Ring og aftal et uforpligtende møde på telefon 70 33 44 44

ER JERES BOLIGNET KLAR TIL

FREMTIDEN? HASTIGHEDER OP TIL 1000/1000 MBIT Der er fart på fremtidens bredbånd!

Kan jeres bolignet følge med?

Ring

69 12 12 12 og hør hvordan vi kan hjælpe

Behovet for båndbredde stiger konstant - der streames større og større mængder data, film og tung trafik og det skal gå hurtigt - helt uden ventetid. Jeres beboere bruger bolignettet til alt dette, og det sætter højere og højere krav til jeres bredbåndsforbindelser.

HASTIGHEDER OP TIL 1000/1000 MBIT BREDBÅND

Leverandørnøglen Her kan du finde kompetente leverandører, der er klar til at hjælpe jeres forening med de opgaver, I må stå overfor. Leverandører, der er udvalgte og som samarbejder med Andelsportal.dk

Team Anlægsgartner Branche: Anlægsgartner Område: Sjælland Web: www.team-anlaeg.dk E-mail: flemming@team-anlaeg.dk Telefon: 5151 0619

Branche: Malerfirma Område: Østjylland Web: www.lenekaersner.dk E-mail: maler@lenekaersner.dk Telefon: 2374 8721

Branche: Entreprenør Område: Østjylland Web: www.fhl-belaegning.dk E-mail: fm@os.dk Telefon: 6130 3903

Branche: Totalentreprise Område: Danmark E-mail: althaandvaerk@outlook.com Telefon: 2283 8943

Alt indenfor tømrerarbejde udføres

Branche: Blikkenslager Område: Danmark Web: www.blikkenslagerenint.dk E-mail: perbloch@gmail.com Telefon: 2047 6511

Nørre Snedevej 116 · 8763 Rask Mølle

Branche: Isolering Område: Sjælland Web: www.isolerhuset.dk E-mail: info@isolerhuset.dk Telefon: 6079 5795

Branche: Murerfirma Område: Fyn E-mail: murer-montage@hotmail.com Telefon: 2533 3654

Branche: Tømrerfirma Tlf. 2945 9037 · byg@fredlev.eu www.fredlev.eu Område: Østjylland Web: www.fredlevbyg.eu E-mail: byg@ fredlev.eu Telefon: 2945 9037

blikkenslagerfirmaet

Steffen Petersen ApS blikkenslagerfirmaet

Steffen Petersen ApS

Branche: Blikkenslager Område: Østjylland Web: www.spblik.dk E-mail: sp@spblik.dk Telefon: 2366 2208

Branche: Malerfirma Område: Hovedstadsområdet Web: www.perlundqvist.dk E-mail: per.lundqvist@c.dk Telefon: 4080 3363

Branche: Radonsikring Område: Danmark Web: www.ardex.dk E-mail: mf@ardex.dk Telefon: 4488 5050

Branche: Tømrerfirma Område: Sjælland E-mail: nh@holstrupservice.dk Telefon: 2971 6122

EJENDOM BYGGET FØR 70’ERNE?

SÅ ER DET MÅSKE PÅ TIDE AT GENNEMGÅ FALDSTAMMERNE

UNDGÅ: VANDSKADER OG HØJE OMKOSTNINGER

KONTAKT OS FOR RØRRENOVERING I DAG

Proline Group Tlf. 6361 8545 info@proline-group.dk www.proline-group.com

Andelsportal.dk

39

ANDELSBOLIGFORENINGENS STÆRKE FINANSIELLE PARTNER Går din andelsboligforening med planer om: • Nye altaner • Nyt tag på ejendommen • Sikre jeres ejendom mod skybrud

• Grønne og bæredygtige løsninger • Optimering af forbrugsudgifterne • Øvrige byggeopgaver

Vi har stærke kompetencer og mange års erfaring med andelsboligforeninger.

Ring til en af os for rådgivning, så din forening kommer godt i mål med at realisere jeres projekter.

Andelsboligforeninger på Sjælland - andelsboliger@brf.dk

Mikael Vedel 31 41 52 10

Michael Skau Grosen 21 61 32 54

Søren Møller 21 21 62 86

Lise Maaløe 40 15 40 73

Andelsboligforeninger på Fyn og Jylland - erhvervvest@brf.dk

40

Jørgen E. Nielsen 51 54 46 89

Jens-Iver Junker 20 19 92 34

Henrik Seiger 51 17 77 57

Inga Dombrowski 21 71 98 42

Fyn

Nord-, Midt- og Vestjylland

Område: Horsens, Syd- og Sønderjylland

Aarhus, Randers, Silkeborg, Favrskov, Skanderborg, Odder og Djursland

Andelsportal.dk