Andelsbolig Nyt november 2017

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

November 2017

TEMA: Guld på loftet

Når tomme loftsarealer bliver til tagboliger Også i denne udgave: Sådan finansierer andelsboligforeninger en renovering Lovgivning spænder ben for indsats mod sorte penge på andelsboligmarkedet Få styr på forsikringerne i jeres andelsboligforening

GN Entreprise A/S

Tlf.: E-mail: Adresse: Web:

+45 31234432 info@gnentreprise.dk Østerled 6 • 4300 Holbæk www.gnentreprise.dk

Kvalitetsbevidst partner -gennem hele din byggeproces

• totalentrepriser • tømrerarbejde

• murerarbejde • malerarbejde

• elarbejde • VVS-arbejde

• facadearbejde • service, dialog og rådgivning

Èt enkelt firma til alle opgaver Med GN Entreprise slipper I for besværret med at finde forskellige kompetente håndværkere til hver af jeres opgaver. Vi har erfarne medarbejdere indenfor alle håndværksbrancher og vores alsidighed betyder, at vi kan danne os et godt overblik over hele jeres proces.

Vores erfaring betyder, at I trygt kan overlade enhver opgave til os.

Hos GN Entreprise leverer vi den rigtige løsning første gang. I kan forvente sublim kvalitet i alt fra rådgivning til udførelse.

Kontakt os for en rådgivende snak og et uforpligtende tilbud på tlf: 31234432.

Vi varetager opgaver i hele Danmark og tilbyder særpræget service både før, under og efter byggeprojektet.

Vi løser opgaver for både private, boligforeninger og erhverv - til altid gode priser og god kvalitet

GN Entreprise A/S

Indhold TEMA: Guld på loftet

Side 7

Side 16

Side 31

Side 38

4

Andelsportal.dk

7

Tema: Guld på loftet

8

Når tomme loftsarealer bliver til tagboliger

14

Frasalg af tørrelofterne i AB Ny Ungarnsgade

16

Integration af tørrelofterne hos AB Østbanehus

20

Nyheder fra andelsboligmarkedet

25

Sådan finansierer andelsboligforeninger en renovering

27

Tillykke: Andelsbolig Nyt fylder 10 år

31

Lovgivning spænder ben for indsats mod sorte penge på andelsboligmarkedet

36

FAQ: Hvilke regler gælder for udlejning af andelsboligen?

38

Overblik: Få styr på forsikringerne i jeres andelsboligforening

10 år med Andelsbolig Nyt

Andelsbolig Nyt

Med dette nummer af Andelsbolig Nyt fejrer vi, at vi har udgivet Andelsbolig Nyt i mere end ti år. I 2007 blev den første udgave af Andelsbolig Nyt sendt på gaden.

Første blad var en pamflet på blot fire sider med artikler relevante for andelsboligforeningerne. Sidenhen har Andelsbolig Nyt været igennem en større udvikling, og i dag er Andelsbolig Nyt et magasin på 44 sider spækket med indhold, viden, guides, og nyheder til landets andelsboligforeninger. Jubilæet fejrer vi med denne udgivelse. På side 27 ser vi derfor nærmere på den udvikling, bladet har været gennem, og går tilbage i arkiverne med Andelsbolig Nyt.

AB Gruppen A / S

Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af:

Målet med Andelsbolig Nyt har alle dage været at levere nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger, som der også står på forsiden af bladet. Det gør vi også med dette nummer af Andelsbolig Nyt, hvor vi blandt andet går andelsboligloven efter i sømmene. En ualmindelig kort forældelsesfrist i lovgivningen gør det nemlig rigtig svært at komme problemer med sorte penge til livs.Vi redegør for problemstillingen og bringer ministerens kommentar på side 31 i artiklen: Lovgivning spænder ben for indsats mod sorte penge på andelsboligmarkedet.

Kristen Bernikows Gade 6 1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Nynne Pihl Groth,

Stefan Sander Grods og

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk

Oplag: 4.000

Andelsbolig Nyt er også gode tips og rådgivning til andelsboligforeninger. Derfor kan du i dette nummer både få gode råd til, hvordan foreningen finansierer en renovering, og på side 38 kan du læse mere om, hvad andelsboligforeninger skal være opmærksomme på, når de tegner forsikring.

Flere og flere andelsboligforeninger har fået øjnene op for de uudnyttede kvadratmetre, de har på deres lofter, og interessen for at omdanne tørrelofterne til tagboliger er stigende. I vores tema Guld på loftet ser vi nærmere på de muligheder, der er for at etablere bolig under taget i andelsboligforeningerne. Du kan komme med på besøg hos foreninger, der har kastet sig ud i tagboligdrømmene, få gode råd til processen og blive klogere på udfordringerne fra side 7.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem er du meget velkommen til at sende til os på info@andelsportal.dk.

God vinter og god læselyst.

Maria Carlsen, redaktør

Er du ikke den rette modtager af dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5

Frasælg tørreloftet og få råd til renovering En renovering af tag, facader og vinduer i en etageejendom er en bekostelig affære, som belaster andelsboligforeningens økonomi.

Ved at frasælge tørreloftet med henblik på at indrette nye lejligheder, kan udgifterne dertil helt eller delvist spares.

Andelsboligforeningen Trekanten i København færdiggjorde i 2017 deres renovering af tørreloftet. Læs om projektet og se flere billeder på velux.dk/tagbolig.

Du er også velkommen til at kontakte VELUX Danmarks projektafdeling på tlf. 45 16 45 16 for gratis sparring om jeres projekt, dagslysrådgivning og inspiration fra lignende initiativer.

Har I også et tørreloft, der kan bruges bedre?

Fra gammelt tørreloft til lækker lys bolig

6

Andelsportal.dk

TEMA: Guld på loftet

TEMA:

Guld på loftet

S

tørstedelen af landets gamle etageejendomme har loftsrum, som benyttes af beboerne til opbevaring og tørring af vasketøj. De såkaldte tørrelofter står ofte kolde og ubenyttede. Økonomisk, energimæssigt og æstetisk er der dog gode grunde til at tage etageejendommenes øverste kvadratmeter under kærlig behandling og puste nyt liv i de fritliggende bjælker og skrå vægge.

Når man i en andelsboligforening vil udnytte loftets tomme arealer, er der flere muligheder og løsninger. I nogle andelsboligforeninger er loftets tomme kvadratmetre blevet til en førstesal på de øverste lejligheder. I andre andelsboligforeninger frasælges loftsarealer, og en ejerforening etableres på loftet.Vi har besøgt en andelsboligforening, der har integreret loftet, og vi har talt med en forening, der har frasolgt loftet. Hør om deres erfaringer og læs om deres forløb med at etableringen af tagboliger.

Mange etageejendomme er i de senere årtier begyndt at omdanne de mørke lofter til imponerende penthouseboliger. Og nu er andelsboligforeningerne for alvor begyndt at ville være med. Flere foreninger er begyndt at se muligheder i de ubenyttede kvadratmetre på loftet.

Tørrelofter bliver ikke omdannet til tagboliger på en dag. Tilladelser skal indhentes i kommunen, flertal skal findes på generalforsamlingen og kontraktgrundlag skal sikres. Med dette tema ser vi derfor også nærmere på, hvilke bevæggrunde der er for at igangsætte projekterne, og hvilket arbejde der skal til for at komme i hus med etableringer af tagboliger.

Med dette tema ser vi nærmere på, hvordan tomme loftsarealer i andelsboligforeningerne omdannes til tagboliger.

Andelsportal.dk

7

TEMA: Guld på loftet

På Frederikssundsvej og Provstevej stod femten tagboliger færdige i december 2016. På billedet er projektet under udarbejdelse. Tagbolig.nu stod bag etableringen af de femten tagboliger

E

fterspørgslen på boliger er stor i byerne.

København alene vokser med 10.000 indbyggere om året. Behovet for flere boliger er derfor stort.

En af løsningerne er at etablere tagboliger på de tomme loftsarealer, der findes i mange ældre etageejendomme.

Og det er ved at blive rigtig populært: „Det er jo byens bedste placering. Det er der, hvor der er mindst støj. Det er der, hvor der er mindst forurening, og det er der, hvor der er klart mest dagslys,“ fortæller Søren Dyck-Madsen, som er energi-, byggeri-, og klimarådgiver hos Det Økologiske Råd. I Det Økologiske Råd arbejder man aktivt på at gøre det lettere at etablere tagboliger på øverste etage i ældre etageejendomme.

8

Andelsportal.dk

„Vi arbejder med energieffektivisering af eksisterende bygninger, og etablering af boliger under taget, som er en unik måde at forny byen på, samtidig med at energieffektiviteten i de eksisterende bygninger forbedres,“ forklarer han.

Innovativ og energieffektiv løsning Når loftsrum bliver lavet om til tagboliger, indebærer det, at der bliver isoleret efter nyeste standarder i tagetagen samtidig med, at taget udskiftes med et nyt energieffektivt tag. Det medfører en energibesparelse på mellem 10-17 procent af bygningens samlede energiforbrug.

Guld på loftet:

Når tomme loftsarealer bliver til tagboliger I gamle etageejendomme er lofter ofte synonym med vasketøj og opbevaring.

De er iskolde om vinteren og ulideligt varme om sommeren, fordi de ikke er isolerede.

Lofterne har ofte en negativ effekt på varmeregningen, idet varmen stiger til vejrs og ud gennem taget. Flere og flere andelsboligforeninger er derfor begyndt at omdanne de uudnyttede kvadratmetre til tagboliger.

„Du fjerner simpelthen energitabet fra den øverste lejlighed ved at sætte ny højisoleret lejlighed ovenpå,“ forklarer Søren Dyck-Madsen.

Der er mange andre fordele ved at etablere boliger på lofterne. Én af dem er, at man i en by kan gøre det uden at sætte en krone af til ny infrastruktur. Der skal ikke benyttes økonomiske midler på nye kollektive tiltag som eksempelvis nye veje, når der etableres boliger i den eksisterende by: „Du laver en byfortætning, som også bidrager til øget understøttelse af lokalhandel og lokalkultur - og samtidig skaber du et arbejdsmarked for byggeerhvervet,“ forklarer Søren Dyck Madsen.

Idéen om at etablere tagboliger på tørrelofterne tog for alvor sit afsæt i starten af 00’erne, hvor der for første gang var nogle, der fik øjnene op for tørrelofternes kvaliteter. Ifølge Ernst Jan de Place Hansen, seniorforsker og civilingeniør på Statens Byggeforskningsinstitut (SBI), opstod der en trend for at bygge opad i stedet for udad. „Ganske innovativt var der nogle kloge mennesker der tænkte, om vi ikke kunne bruge alle de tørrelofter til noget fornuftigt,“ fortæller Ernst Jan de Place Hansen. Det var en simpel måde at få bosat flere mennesker inde i byen. Man omdannede simpelthen i stedet for at nybygge. „Tørrelofterne var en håndgribelig kvalitet, som var fordelagtig for de fleste foreninger. Det var en måde at omdanne en udgift til en indtægt for foreningerne – de smarte foreninger søsatte jo

projekterne i forbindelse med eller i stedet for en tagudskiftning,“ lyder det fra civilingeniøren, der ser tørreloftprojekter som en måde at fremtidssikre sin ejendom, samtidigt med at flere smider penge i fælleskassen til finansieringen.

Nye boliger til 10.000 personer Uudnyttede kvadratmetre er der masser af. En kandidatafhandling fra DTU fra 2012 beregner, at man kan bygge boliger til 22.000 mennesker, hvis man bygger Københavns tomme loftsrum om til boliger. Afhandlingen tager udgangspunkt i etageejendomme fra København fra perioden 1850-1950, hvor der blev bygget meget og efter samme bygningsprincip. Afhandlingen medtager ikke bygninger i de to højeste bevaringskategorier, men identificerede alligevel mere end 300.000 uudnyttede kvadratmetre på de københavnske lofter, som kan konverteres til boliger til 22.000 personer. I beregningen er der taget udgangspunkt i etablering af tagboliger i to etager, fordi bygningernes bæreevne godt kan håndtere dette. Etablering af tagboliger i to etager bliver der ikke givet mange tilladelser til i dag.

Ifølge Søren Dyck-Madsen er boliger til 10.000 personer måske et mere realistisk bud: „10.000 personer – det svarer til den tilvækst, der er i København på et år,“ siger han.

Andelsboligforeningerne vil være med Flere og flere andelsboligforeninger er i løbet af den senere tid begyndt at vise interesse for at udnytte deres tomme loftarealer og etablere tagboliger på øverste etage. Der er både foreninger, Fortsættes »

Andelsportal.dk

9

TEMA: Guld på loftet

der udvider de lejligheder, som er placeret under taget, og tilføjer en ekstra etage til de andelslejligheder, der er placeret øverst i ejendommen, og andelsboligforeninger, der frasælger loftet - typisk med henblik på at få udskiftet taget og i nogle tilfælde også med en renovering af den eksisterende ejendom oven i byttehandlen.

Marina Andersen er advokat og har stor erfaring med andelsboligforeninger, der vil udnytte deres tørrelofter til beboelse: „Et projekt hos mig starter typisk med, at jeg bliver kontaktet af en forening, hvor taget trænger til udskiftning, og hvor man ikke har opsparing i foreningen at bruge af. Så skal medlemmerne enten til lommerne eller optage lån, som får boligafgiften til at stige. Alternativt skal de sælge deres tørreloft.“ Marina Andersen fortæller, at andelsboligforeningerne også er interesserede i at få boliger under taget fordi det også fremmer driften i ejendommen, når nye beboere kommer til. Vedligeholdelse af hele ejendommen og fællesudgifter påhviler nemlig også de nye beboere. „Ved salg af tørrelofterne bliver ejendommen altså bedre for alle, og boligafgiften sikres mod stigninger, i hvert fald på kort og mellemlangt sigt, ved at de nye beboere i tagboligerne også bidrager til driften, når de flytter ind,“ forklarer hun.

Tagboliger bliver ikke bygget på en dag Interessen for at etablere boliger under taget er stor og med god grund. Frasælger en andelsboligforening tørrelofterne, er der både energibesparelser til ejen-

dommen, foreningen får ofte andre renoveringer med i købet, og der er flere i ejendommen til at spytte i fælleskassen, efter projektet er afsluttet. Men for at loftrummets potentiale skal realiseres, er der flere processer foreningen skal gennem først. Skal loftsrummet omdannes, skal man være opmærksom på, at det er en tidskrævende proces. Et frasalg af tørrelofterne, enten til en udvikler eller til 4. sals-lejlighederne, kræver som regel et kvalificeret flertal: „Der er typisk krav om 2/3 eller ¾ flertal og krav til et stort fremmøde på generalforsamlingen ved salg af dele af foreningens ejendom,“ forklarer Marina Andersen.

Et projekt som tagboliger er ligesom mange andre projekter – det bliver kun gennemført, hvis der er nogen i foreningen, der påtager sig ansvaret. Information til beboerne er vigtigt, og ligeledes er det vigtigt at få det rette antal stemmer på generalforsamlingen – enten ved, at alle andelshavere møder op, eller ved at fuldmagter indsamles. Marina Andersen forklarer: „Det er ikke umuligt. Alternativet er jo, at medlemmerne skal betale ekstra, enten som engangsbetaling eller løbende hver måned, hvis forslaget ikke stemmes igennem. Men vær opmærksom på at sikre tilstrækkeligt stort fremmøde, så det ikke er nødvendigt med for mange ekstraordinære generalforsamlinger.“ Kommunen klar til at gøre det lettere Når der er flertal i andelsboligforeningen for at etablere tagboliger, skal projektets rådgivere og investorer indhente tilladelser i kommunen. Dette er i flere

Billedet er lånt af Tagbolig.nu og er fra et projekt med etablering af femten tagboliger på Frederikssundsvej og Provstevej

10

Fortsættes »

Personlig Professionel Bundsolid

Er der brug for en bank, som hjælper med løsninger til bestyrelser i ejer- og andelsboligforeninger?

Ring 3378 2388 hvis du vil bruge vores erfaring

Carsten Nygaard, Storkundechef.

Ansvarlig for boligforeningskunder i Lån & Spar

Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre ejereller andelsboligforening - eller administrerer en boligforening, har du brug for en bank, som hjælper dig i dit arbejde.

Storkundechef Carsten Nygaard og resten af erhvervsteamet er bankfolk med mange års erfaring inden for ejer- og andelsboligmarkedet. Derfor får I en brugbar partner til boligforeningens bestyrelse og administrator.

I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Og hvis der bliver brug for en ekspert i kulissen eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde.

Så er der brug for at finde muligheder i regnskabet? Overvejer I en ny vurdering, eller måske andre lånemuligheder?

Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

RING 3378 2388 og få en snak med Carsten Nygaard eller en af de andre erhvervsrådgivere.

TEMA: Guld på loftet

tilfælde en svær proces, da det tager tid at få godkendelserne fra kommunen til at etablere tagboliger.

Mange tagboligprojekter afvises og indsendes igen over flere omgange, før alle tilladelser er i hus.

Ifølge Statens Byggeforskningsinstitut er det ikke nødvendigvis selve tagboligprojektet, der er en udfordring. „På Frederiksberg afviste man eksempelvis et projekt på baggrund af parkeringsforholdene, som man ikke ønskede at udvide,“ fortæller Ernst Jan de Place Hansen, som mener, at afvisningerne også kan have noget at gøre med en vis berøringsangst overfor de æstetiske bygninger.

I Københavns Kommune skyldes udfordringerne blandt andet, at tagformen på rigtig mange af de eksisterende bygninger i sin tid blev bestemt af datidens materialer. Skiffer og tegl fungerede bedst med en taghældning på 45 grader, og det fremgår af mange af de gamle lokalplaner. Sådan er det ikke mere. Ny viden, teknikker, design og materialer giver mulighed for store, flotte tagboliger. Eksempelvis har de tagboliger, der er blevet etableret på Ryesgade 30, Moderne indretning og stort lysindfald er nogle af de egenskaber, der gør tagboligerne populære blandt boligsøgende. Billedet er lånt af Tagbolig.nu

For et bedre indeklima...

Proline Ventilation kanaltætning Et kanalsystems vigtigste opgave er at transportere luft fra et sted til et andet. Er kanalsystemet utæt betyder det, at emhætten mister sugeevnen til at transportere den varme luft.

Desuden kan den manglende sugeevne medføre sygdom.

Ved at reline kanalerne indvendigt, vil risikoen for huller blive reduceret væsenligt. Proline Ventilation har mere end 15 års erfaring med relining, og arbejder udelukkende med at inspicere og reline ventilationskanaler.

Kanaltætning Prolines metode indebærer, at huller og samlinger tætnes i eksisterende kanaler. Hele kanalsystemer kan også relines for at forbygge fremtidige skader. Med den patenterede teknologi påsprøjtes tætningsmaterialet indvendigt i kanalerne.

Alle typer af kanalsystemer kan behandles: rektangulære, firkantede og runde af asbest, beton eller stål. Det ikke-brændbare og vandbærende materiale er registreret i det svenske BASTA og Sund Hus. Komplet med Proline Ventilation Det eksisterende kanalsystem kan opretholdes helt eller delvist.

Selve processen er hurtig i forhold til traditionel udskiftning, da der ikke forekommer bygningsarbejde i form af nedrivninger med mere. Generne for beboerne er ligeledes minimale. Proline inspicerer kanalerne og klarlægger kanalsystemet med et kamera, og resultatet tegnes ind efter inspektionen.

Kontakt os på 6361 8545 og hør om jeres muligheder – eller se mere på WWW.PROLINE-GROUP.DK Proline Group er markedsledende i Europa inden for relining af spildevand og afløbsrør i etageejendomme. Reliningen udføres med polyesterplast efter en patenteret Andelsportal.dk metode. Proline-koncernen ejes af Lifco Group, som igen er ejet af Carl Bennet og har en årlig omsætning på seks milliarder med over 3000 medarbejdere i koncernen.

vundet Renoverprisen i 2013, og de er et glimrende eksempel på, at ejendommen er blevet fornyet og renoveret samtidig med, at der er kommet en ny tagetage på bygningen.

Derfor har organisationer som Dansk Byggeri og Det Økologiske Råd og entreprenørfirmaer, der etablerer tagboliger, i en længere periode arbejdet for, at det skal blive lettere at etablere bedre boliger under tagene. Det skal derfor være muligt at rette taget op fra 45 grader til 90 grader, så der ikke kun bliver etableret tagboliger, som minder om små studenterboliger, hvor ståhøjden er minimal. „Vi ser desværre projekter, der bliver hæmmet, fordi der bliver stillet for mange krav til, hvor mange lodrette facader, der må være, og hvor meget dagslys, der må åbnes op for.Vi ser gerne, at det bliver lettere at åbne tage op med ovenlysvinduer, forøge taghøjden og rejser taget op, så det bliver nogle moderne, attraktive tagboliger,“ fortæller Søren Dyck-Madsen.

Heldigvis er der også politisk opbakning til at få flere tagboliger i byerne: En enig borgerrepræsentation i Københavns Kommune besluttede i oktober 2017, at der skal laves en redegørelse for, hvordan det kan blive lettere at få lov til at etablere moderne tagboliger.

Indtil da råder Søren Dyck-Madsen boligforeningerne til at være stædige: „Vi opfordrer til, at man er stædig og holder fast på, at det skal kunne lade sig gøre at etablere de flotte, moderne, nye tagboliger. Det er i hvert fald vores råd. De projekter, der har vundet priser er heller ikke blevet godkendt i første omgang.“

Etableringen af tagboliger I Ryesgade 30 har vundet Renoverprisen. Det er et eksempel på, hvordan tagboliger kan kombineres i et københavnertag. Totalrådgiver er rönby.dk, arkitekter er rönby.dk og Krydsrum, bygherre er Drost Fonden og fotograf er Dorte Krogh

Sådan kommer man i gang: Vi har spurgt Marina Andersen om, hvad en andelsboligforening, der vil i gang med at indrette tagboliger, skal huske på: - Jeg råder altid til rådgivning. Foreningen skal alliere sig med en advokat med erfaring på dette område og med en byggeteknisk rådgiver.

- Det er vigtigt at sikre forløbet, der som nævnt starter med generalforsamlingsbeslutninger.

Derefter er det vigtigt, at kontraktgrundlaget er i orden.

- Jeg starter typisk den proces med at indbyde tre entreprenører til at give bud på køb af tørrelofterne via udførelse af en række beskrevne entrepriser (tag, facade mv.) samt et eventuelt kontantbeløb. Jeg stiller i invitationen en række tekniske og juridiske krav til deres bud.

Når buddene så kommer ind, vurderer jeg og den byggetekniske rådgiver buddene og finder sammen med bestyrelsen frem til, hvilket der er bedst. Derefter får vi en kontrakt endeligt på plads. Det kan godt tage lidt tid. Jeg er som advokat for foreningen opmærksom på, at udvikleren og ikke foreningen påtager sig de fleste (udgiftskrævende) opgaver, og at foreningen er sikret korrekt udførelse af entreprisen og sikret den kontante del af købesummen.

Derefter skal den byggetekniske rådgiver følge byggeprocessen hele vejen og melde tilbage til advokat og forening, når entreprisen er i mål.

Andelsportal.dk

13

TEMA: Guld på loftet

Frasalg af tørrelofterne i AB Ny Ungarnsgade AB Ny Ungarnsgade har indgået en aftale med en investor om salg af deres tørrelofter, der skal omdannes til ejerlejligheder. Prisen for tørrelofterne lyder på en ‘generel overhaling’ af hele ejendommen. Læs her, hvad det betyder og hvordan et grundigt forarbejde har banet vejen for en lys fremtid i andelsboligforeningen.

AB Ny Ungarnsgade ›› Beliggende i København SV ›› Stiftet i 2009 ›› Foreningen består af 50 andelsboliger ›› Lejlighederne er 2-værelses på 50-64 kvadratmetre ›› Projekt: Tørreloft frasælges og omdannes til ejerlejligheder

D

et kom som en overraskelse for andelshaverne i AB Ny Ungarnsgade, da de sidste år opdagede en momsforpligtigelse på omtrent 1,2 millioner kroner, som i flere år havde været skjult for beboerne i foreningen. Da andelshaverne fik øje for momsforpligtigelsen, var der allerede løbet renter på for 300.000 kroner. Det kostede dyrt for foreningen i Københavns Sydhavn og betød, at sparebøssen var tom, selvom ejendommen i særdeleshed trængte til en kærlig hånd. Skattesagens stormvejr krævede en alternativ måde at få foreningen tilbage på rette spor, men heldigvis skinner solen altid på den anden side af skyerne.

Bestyrelsen i Ny Ungarnsgade arbejdede på højtryk, da en gammel idé pludselig kom tilbage på tegnebrættet: Frasælg tørreloftet. Her fortæller AB Ny Ungarnsgade deres tagbolighistorie, og om hvordan de vil forvandle en udgift til en indtjening.

Fornuftigt forarbejde betaler sig Lavvande på bestyrelseskontoen betød, at bestyrelsen hos AB Ny Ungarnsgade gik med varsomme skridt i forbindelse med frasalget af tørreloftet. Alle beslutninger

14

Andelsportal.dk

blev vendt, drejet og overvejet ned til mindste detalje.

Karsten Vestergaard Nielsen, som er bestyrelsesmedlem i AB Ny Ungarnsgade, kalder forsigtigheden for taktisk snilde. „Vi ville have en aftale med en investor, hvor der ikke var noget som helst overladt til tilfældighederne. Nogle mente, vi stillede for store krav, men det var vigtigt for os, at vores andelshavere kunne føle sig trygge,“ siger Karsten Vestergaard Nielsen.

De store krav betød blandet andet, at AB Ny Ungarnsgade udskiftede administrator under processen, og at hele idéen var lang tid undervejs. Forarbejde koster penge. Administratorer og byggerådgivere koster penge.

Men ifølge Karsten Vestergaard Nielsen har det været alle pengene værd, og nu har foreningen indgået et samarbejde med Tagbolig.nu, som er udbytterigt for begge parter. Tagbolig.nu omdanner tørreloftet til ejerlejligheder blandt andet til fordel for en tagudskiftning. Det betyder, at der i fremtiden vil være en ejerforening placeret ovenpå på andelsboligforeningen Ny Ungarnsgade.

Ejendommen på Ny Ungarnsgade, hvor den øverste etage skal omdannes til tagboliger

Det var nu eller om syv år Det gode forarbejde betød, at beslutningsprocessen forløb ganske smertefrit og blev stemt igennem ved første ordinære generalforsamling. Ifølge Karsten Vestergaard Nielsen skyldtes det, at tingene var klare og tilrettelagt efter flere fornuftige møder med investorer og andre samarbejdspartnere i forbindelse med projektet. „Tilslutningen var kæmpestor. Der var faktisk kun nogle ganske få, der ikke var helt enige. Men det omhandlede ikke selve beslutningen om salget af tørrelofterne, men snarere om prisen,“ lyder det stolt fra bestyrelsesmedlemmet. Men netop prisen, eller ret beset betalingsformen, var ellers noget, der vækkede stor tilfredshed i Sydhavnens andelsboliger på Ungarnsgade. Tørrelofterne blev solgt for en ‘generel overhaling’ af foreningens ejendom, som Karsten Vestergaard Nielsen udtrykker det. Betalingen lød nemlig på en tagudskiftning, en delvis renovering af facaden, renovering af trappeopgangene og døre samt indretning af nye kælderrum. „Hvis ikke vi fik igangsat et projekt nu, stod vi alligevel med et tag, der skulle skiftes om syv-otte år, og det har vi ingen opsparing til. På den måde fik vi gjort det til en forretning for os i stedet for en udgift,“ siger Karsten Vestergaard Nielsen og fortæller, at der siden stiftelsen i 2009 ikke var penge til at foretage større renoveringsprojekter. Ejendommen fortjente vedligeholdelse, og det var en måde at slå flere fluer med ét smæk. Projektstart lyder på medio marts 2018.

Slut med ambulancekørsel – nu kan vi kigge fremad Hidtil har AB Ny Ungarnsgade ikke haft en vedligeholdelsesplan, men det skal der ændres på nu. „Vi har de seneste år slukket ildebrande og lavet lappeløsninger. Frasalget og renoveringerne løfter os endelig op på et niveau, som vi er trygge ved og kan arbejde ud fra fremadrettet,“ fortæller Karsten Vestergaard Nielsen opløftende.

Foreningens fremtidsplaner er naturligvis at få søsat projektet og de mange renoveringstiltag. Efterfølgende venter en vurdering af ejendommen. „Det er utrolig vigtigt for os at få valuarvurderet vores ejendom, når den er renoveret.Vi er en velfungerede og fornuftig forening, men det afspejler sig jo ikke i vurderingen. Det gør en nyrenoveret ejendom

derimod – og det glæder vi os til at se,“ fastslår Karsten Vestergaard Nielsen.

AB Ny Ungarnsgade er dog også bevidste om, at der skal strikkes nogle klare retningslinjer sammen, inden tørrelofterne omdannes og nye ejere flytter ind. Dog er der ikke synderlige bekymringer over at få en ejerforening ovenpå andelsboligforeningen. Tværtimod glæder andelshaverne sig. „Vi glæder os og ser ikke den store bekymring.Vi har jo majoriteten, og den giver vi naturligvis ikke afkald på. Bestyrelsen kommer til at bestå af to fra os og én fra ejerforeningen,“ siger bestyrelsesmedlemmet fra AB Ny Ungarnsgade.

Godt råd – lav en tjekliste Bestyrelsen i AB Ny Ungarnsgade har ét godt råd til de andelsboligforeninger, som overvejer at frasælge deres tørrelofter: Få aftalerne ned på papir, det er altafgørende. Foreningen mener, det er alfa og omega, at man sætter sig ned inden projektet og laver en kæmpe tjekliste. Tjeklisten skal indeholde alt fra juridiske aftaler, byggetekniske aftaler og retningslinjerne mellem foreningen og investoren. Ifølge Karsten Vestergaard Nielsen må man som forening affinde sig med, at forløbet er længere tid undervejs. Til gengæld er det i orden og efter bogen første gang. „ABT93 som byggeaftale – det kan anbefales. Den fungerer som en garantiordning for alle parter i projektet. På den måde holder vi hinanden i snor og kan hele tiden kigge hinanden over skulderen,“ opfordrer Karsten Vestergaard Nielsen, som afslutter: „Ja, det koster penge at have professionelle folk på sagen, men det koster endnu mere at lave tingene om, hvis de ikke er i orden – det er vi færdige med.“

Andelsportal.dk

15

TEMA: Guld på loftet

AB Østbanehus ›› Beliggende på Østerbro ›› Stiftet i 2003 ›› Foreningen består af 142 andelsboliger ›› Lejlighederne er 2 værelses, 3 værelses, sammenlagte lejligheder og knopskydninger ›› Projekt: Tørreloft omdannet til integrerede tagboliger, der kan tilkøbes

Integration af tørrelofterne hos AB Østbanehus I 2012 blev det vedtaget, at tørrelofterne hos AB Østbanehus skulle renoveres og give mulighed for integration til lejlighederne.

I dag er 60 procent af tørrelofterne blevet solgt og integreret i otte af andelsboligerne på femte sal. Som køber vælger man selv, hvor stor en del af loftrummet, man vil tilkøbe. Tørreloftsarealerne rummer op til 120 kvadratmetre.

A

dressen er Holstebrogade 10. Andelsboligforeningen hedder Østbanehus.

For år tilbage øjnede foreningen en god forretning. Tørrelofterne skulle forvandles til moderne og energivenlige tagboliger. Tagboliger, der lader inspirationen få frit løb. Udsigten over Nordhavn får det omdannede tørreloft til at føles som et friskt og befriende åndehul i hjertet af København. De rå omgivelser af bjælker og gipsvægge oplyses af dagslys gennem de store vinduer og venter blot på at få sit personlige præg. Ja, forestillingen om en tagbolig lyder attraktiv for de fleste. Alligevel vandt projektet ikke stor tilslutning hos andelshaverne og måtte flere gange op at vende ved generalforsamlingen. Her fortæller AB Østbanehus deres tagbolighistorie.

Fortsættes »

16

Andelsportal.dk

”

Vi er et moderne advokatkontor med ejendomsadministration.

Høj juridisk rådgivning, svar til tiden og ordentlig IT gør det nemt for andelsboligforeningernes bestyrelser og andelshaverne at se deres dokumenter og bilag ét sted.

Vi tilbyder en lang række ydelser og kan blandt andet hjælpe jeres forening med: • • • • •

Ejendomsadministration Byggesagsadministration Andelsboligforeningsret Stiftelse af andelsboligforeninger Rådgivning i forbindelse med køb af andel

Og meget mere.

Wantzin Ejendomsadvokater Wantzin Ejendomsadvokater er et specialiseret advokatkontor inden for andelsboligret og daglig administration af andelsboligforeninger.

Vi har advokatbistand og ordentlig ejendomsadministration samlet under ét tag. Tryghed for andelshaverne er vigtigt i dagligdagen.

Derfor kræver det, at rådgivningen i ejen-

domsadministrationen er ordentlig og til tiden.

Disse er kodeord i vores arbejde med klienterne.

Wantzin Ejendomsadvokater rådgiver også selvadministrerende foreninger, andelshavere - både nuværende og potentielle - samt underviser bl.a. på kurser hos Andelsboligforeningens Fælles Repræsentation (ABF).

Adelgade 15, 5. sal - 1304 København K - Tlf: 33 13 11 35 - Mail: info@wzn.dk - Web: www.wzn.dk

TEMA: Guld på loftet

Trappen fører op til en integreret tagbolig fra en lejlighed på fjerde sal

Fra stor skepsis til stor tilfredshed Beslutningen om, at tørrelofterne hos AB Østbanehus skulle omdannes til integrerede tagboliger, var en lang og svær proces. Andelshaverne var ganske enkelt skeptiske overfor projektet og frygtede, at nogle andelshavere ville blive stillet bedre end andre. „Andelshaverne var ikke bevidste om, hvor profitabelt sådan et projekt ville være for alle i foreningen. I stedet for at give nogle andelshavere en økonomisk fordel, ville projektet jo påvirke hele andelskronen positivt og dermed alle andelshavernes økonomi,“ lyder det fra bestyrelsesmedlem, Michael Beck, som var fortaler for tagboligprojektet.

Ifølge både Michael Beck og bestyrelsesformand Uffe Justesen tog det længere tid at overbevise andelshaverne om, at det var en god idé. Efter flere generalforsamlinger opnåede projektet endelig tilstrækkelig tilslutning til at sætte projektet i værk.

Et projekt, som alle Østbanehus’ andelshavere ifølge bestyrelsesformanden i dag er glade for.

Derfor integrerede vi frem for at sælge Der var to grunde til, at AB Østbanehus valgte at integrere tørrelofterne til femte salen i stedet for at frasælge arealet. Den første grund var, at foreningen for nogle år siden fik renoveret elevatorerne, uden at det blev forlænget til sjettesalen, altså tørrelofterne. Hvis lejlighederne skulle frasælges, var det et lovmæssigt krav, at elevatorerne gik hele vejen op til øverste lejlighed, altså sjette sal, og det ville blive en bekostelig affære – så det satte en bremse for den overvejelse.

Den anden årsag var, at AB Østbanehus ønskede at appellere til en anden målgruppe, end de hidtil havde gjort. „Vi har længe ønsket at huse flere børnefamilier i foreningen, og det giver tagboligerne jo mulighed for. Integreringen af tagboligerne til vores femte sal ville skabe nogle større lejligheder, og det appellerer i høj grad til familier. Derfor var det meget naturligt for os at integrere i stedet for at sælge. Selvom vi faktisk ikke havde andre muligheder,“ lyder det smilende fra Uffe Justesen, som stolt viser de særprægede rum i tagboligerne frem.

En gevinst for alle i foreningen – selv dem på tredje sal På vores besøg møder vi i gården andre andelshavere, og snakken falder hurtigt på de integrerede tagboliger. „Jeg bor selv på tredje, og jeg er hammer misundelig på dem fra femte. Muligheden for sådan en tagbolig med det rå københavner-look er unik. Og så til den pris,“ fortæller en kvindelig andelshaver, der ærgrer sig over ikke at have muligheden for at bo i tagboligen. Da aftalen kom i hus, fik de daværende andelshavere lov til at integrere tagboligen for 1.000 kroner per kvadratmeter. En pris, som Michael Beck også tror var med til at gøre udfaldet ved

Arkitekturen på tørrelofterne er spektakulær, og kun kreativiteten sætter grænserne for indretningsmulighederne

18

Andelsportal.dk

Vil du vide mere om etablering af tagboliger i andelsboligforeninger?

Så besøg Andelsportal.dk for viden, gode råd, inspiration og tilbud fra firmaer, der kan etablere de nye tagboliger.

tilslutningen i sin tid. Trods den billige kvadratmeter pris står 25 procent af tørrelofterne stadig urørte. Og selvom det ikke er alle andelshaverne, der har muligheden for at bo i de nye tagboliger, har renovering af tørrelofterne medført en højere andelskroneværdi.

Kvadratmeterprisen bliver i øvrigt forhandlet hvert år ved generalforsamlingen og står nu i 1.500 kroner per kvadratmeter.

Mange erfaringer rigere – undgå disse faldgruber Projektet har båret mange erfaringer med sig.

Erfaringer, som bestyrelsen, ifølge bestyrelsesmedlem Michael Beck, er glade for at have fået, men som også betyder, at projektet ville blive udført anderledes den dag i dag. „Set i bakspejlet skulle vores vedligeholdelsesplan være skruet anderledes sammen.Vi skulle nok have ventet med elevatorerne eller som minimum have haft in mente, at vi ville gøre noget ved tørrelofterne.

Det ville have givet os et større spillerum.Vi havde dog det problem, at elevatorerne var nedslidte og ikke kunne afvente tagudskiftningen,“ siger Michael Beck.

Undgå ubehagelige overraskelser med en OBH vedligeholdelsesplan Der er god økonomi i at lave en plan for drift og vedligeholdelse frem for at vedligeholde efterhånden som problemer og fejl opstår. Med en vedligeholdelsesplan er man bl.a. sikker på at skader og slitage udbedres inden der opstår følgeskader på andre bygningsdele.

OBH-Gruppen er din uvildige og professionelle rådgiver.

Drift- og vedligeholdelsesplan

En anden erfaring, som bestyrelsen har gjort sig, er i forhold regnestykket for projektet. „Vores budgettering i forhold til projektet var for skrabet. Forstået på den måde, at tagboligerne blev renoveret tilstrækkeligt, men ikke ekstraordinært.

Vi ville gerne have haft muligheden for at færdiggøre hele tagarealet i forbindelse med tagudskiftningen.

Men det indgik desværre ikke i budgetteringen,“ afslutter Michael Beck, som også understreger, at bedre forarbejde ville have sparet foreningen tid og penge.

Ingeniørrådgivning

Energimærkning

Vurderingsrapport

Samtidigt er Michael Beck og Uffe Justesen begge bevidste om, at det skrabede budget var afgørende for tilslutningen til projektet: „Det kunne nok ikke have været anderledes, når man tænker på, hvor smalt et flertal, projektet fik til at starte med,“ siger Michael Beck.

Ikke desto mindre, så gik tagboligdrømmene i opfyldelse for AB Østbanehus og flere af andelshaverne kan nu glæde sig over deres nye boliger på øverste etage.

Ring i dag:

76 78 47 35

Kontakt: Projektansvarlig Bo Wiedemann på tlf. 6131 2215 eller mail: bwi@obh-gruppen.dk

www.obh-gruppen.dk

Landsdækkende ingeniørrådgivning siden 1965

- og få et uforpligtende tilbud

i

Nyt fra andelsboligmarkedet

Andelsboligforeninger bedrages, konkursfrygt lurer, og maksimalpriser medfører penge under bordet

Nyt fra et andelsboligmarked, hvor en administrator er blevet anmeldt for at have svindlet tyve andelsbolig- og ejerforeninger for omtrent tyve millioner. Et marked, hvor flere sorte penge måske er på vej ind og, hvor en andelsboligforening netop har tabt en sag om økonomisk ansvarlighed.

Administrator varetægtsfængsles og smides ud af Ejendomsforeningen Danmark En række andelsboligforeninger er angiveligt blevet snydt for i omegnen af 20 millioner kroner, efter deres ejendomsadministrator, Housing Group, i smug har trukket penge fra foreningernes klientkonti.

Administrationsselskabet blev i september smidt ud af Ejendomsforeningen Danmark, som i en pressemeddelelse har udtrykt stor forargelse over selskabets måde at drive forretning på. En melding om mistænkelige kontoudtog på en bestyrelseskonto fik alarmklokkerne til at ringe hos Danske Bank, som efterfølgende opdagede, at ikke mindre end tyve foreninger havde samme problem. De mistænkelige kontoudtog var alle udført af samme debitor, foreningernes administrator Housing Group. Administrationsselskabets direktør blev efterfølgende varetægtsfængslet.

Afgørelsens time - Engskoven taber sidste slag mod Jyske Bank I september afgjorde Højesteret, at Jyske Bank ikke havde ansvaret i forbindelse med en renteswap, der førte andelsboligforeningen Engskoven i økonomiske problemer. Engskoven stiftede i 2006 et renteswap-lån med variabel rente efter rådgivning af Jyske Bank.

Foreningen gik rettens vej for at få Jyske Bank til at tage ansvaret for renteswap-aftalen, men uden held.

Sagen har både været for byretten, landsretten og tilmed Højesteret, hvor sagen fik så stor bevågenhed, at antallet af Højesteretsdommere var udvidet fra fem til syv.

Talsmanden for AB Engskoven frygter en snarlig konkurs og kan se den halve million, han betalte for sin andel i sin tid, forsvinde ud af vinduet.

Salg af andelsboliger til maksimalpris påskynder pengefusk Ejendomsmæglere og økonomer mener, at der fremover vil florere flere penge under bordet ved køb og salg af andelsboliger. Andelsboligefterspørgslen er fortsat på sit højeste, og især København er støvsuget for andelsboliger. Det betyder, at andelsboligerne ofte bliver solgt til maksimalprisen. Ifølge økonomer danner den store efterspørgsel og prisloftet på andelsboligerne en uheldig cocktail, der giver anledning til penge under bordet.

På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen på andelsboligmarkedet »

20

Andelsportal.dk

AL

&

HOLM malerfirma ApS

første skridt på vejen til et godt malerarbejde!

Nu kan alle få varmegenvinding

Keldsøvej 24 • 2100 København Ø • Tlf.: 44 84 99 44 Garanti for veludført malerarbejde info@alogholmmalerfirma.dk • www.alogholmmalerfirma.dk

AL og Holm Malerfirma er en dynamisk og professionel virksomhed, der løser maleropgaver inden for kernekompetencerne renovering og vedligeholdelse.

Slip for fugt, mug, skimmel og radon med et decentralt varmegenvindingsanlæg.

Med over 25 år i branchen har vi erfaringerne og kompetence-niveauet til at løse både de enkle og komplekse maleropgaver.





Med 90% varmegenvinding til 90 m2 forbrug pr. år = 100 kr. 







Få et uforpligtende tilbud på kompletmontering - Kontakt SEVI160 på 81617950

SEVI160 v. Dan Gullik

Tlf.: 81617950 • dangullik@gmail.com www.sevi160.dk

Tlf.: 44 84 99 44 info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk Keldsøvej 24, 2100 København Ø

al-holm-kvartside-ann.indd 1





seventilation-kvartside.indd 1 08/02/2017 10.54

PWJ har serviceret københavnske  andelsboligforeninger i mere end 75 år...

• • • • • • • • • •

Hoved-, total- og fagentrepriser Tagarbejde Facadebehandling Isolering Kloakering og fugtisolering Energirådgivning Døre og vinduer P. Winther Jespersen A/S Badeværelser Hejrevej 5, VVS-arbejde 2400 København NV Malerarbejde

• Servicearbejde

www.pwj.dk Telefon: 35 82 21 20 CVR: 10915635 - 14813748

24/10/2017 10

Søger I et af Københavns mest erfarne VVS-firmaer?

  

- Så er V. Sæmer & Søn det helt rette for jer

Vi har eksisteret siden 1921 og er en kvalitetsbevidst virksomhed med et højt serviceniveau, der leverer kvalitetsarbejde til den rette pris.

Vi servicerer dagligt ejer- og andelsboligforeninger i København og på Frederiksberg med alt fra faldstammer til vandhaner.

Vi tilbyder døgnvagt alle ugens dage – og er kendt for at rykke hurtigt ud, når det brænder på.

Vi bygger vores succes på tilfredse kunder.

Kontakt os for et godt og uforpligtende tilbud!

V. Sæmer & Søn A/S Adresse: Telefon: www: E-mail:

Dybbølsgade 17, KBH V

33 22 70 01 saemer.dk saemer@saemer.dk

Tidtiltiletetforsikringstjek forsikringstjeki i Tid

din andelsboligforening?

Bestil et forsikringstjek og få et gavekort

GAVEKORT

250,-

Vi giver et gavekort på 250 kr., hvis du bestiller et forsikringstjek til din andelsboligforening inden 8. januar 2018. Du bestemmer selv, hvordan gavekortet skal bruges.

Hurtigt og nemt for jer Hos Alka Erhverv anbefaler vi, at I som andelsboligforening får foretaget et forsikringstjek ca. hvert 2. år. Så er I altid sikre på at være rigtig dækket og ikke betale for meget.

Bestil et forsikringstjek inden 8. januar 201 8 og få et gavek ort

Det får I med Alka Erhverv • Kompetent og professionel rådgivning til at finde den løsning, der passer til jeres andelsboligforening • Komplette løsninger så I kun behøver sikre jer ét sted • Kvalitetsforsikringer til en fair pris

Kontakt os på: w

43 58 55 73 alkaerhverv@alka.dk Besøg os på alka.dk/erhverv

Den Digitale Generalforsamling gør de demokratiske beslutningsprocesser i foreningen nemmere for både bestyrelsen og andelshaverne.

NEWSEC DATEA GØR GENERALFORSAMLINGEN DIGITAL I kender det måske: Generalforsamlingen er gået i gang, men det står hurtigt klart, at der ikke er nok fremmødte til at stemme vedtægtsændringerne igennem. Det manglende fremmøde er ikke kun en udfordring i jeres forening.

Newsec Datea oplever, at færre andelshavere har tid til at engagere sig i andelsboligforeningens liv og i de demokratiske beslutningsprocesser. Det gør det svært at træffe de nødvendige beslutninger og dermed sikre en ordentlig drift og udvikling i foreningen.

Uafhængig af tid og sted Med Den Digitale Generalforsamling bliver andelshaverne løsrevet fra kravet om at være et bestemt sted på et bestemt tidspunkt, når der er generalforsamling. Man kan stemme online eller via vores app, og på den måde være to steder på samme tid.

”Håbet er, at det kan få flere til at stemme. Samtidig gør vi det også muligt for bestyrelsen at forberede sig til generalforsamlingen uden at mødes fysisk. Det vil forhåbentlig være medvirkende til, at flere engagerer sig i bestyrelsesarbejdet”, siger Anette Dyhl, afdelingsdirektør for foreningsejendomme i Newsec Datea.

Brugervenligt og intuitivt I mange foreninger bor ældre mennesker, som hverken ejer en computer eller smartphone. Mange er også glade for den ”klassiske” generalforsamling. ”Det er helt afgørende for os, at Den Digitale Generalforsamling er brugervenlig, enkel og intuitiv, så alle kan være med, ligesom det også er muligt at lade sig repræsentere ved fuldmagt, hvis man ikke selv er digitalt indstillet. Jeg ved, at det langtfra er alle foreninger, der ønsker at være fuldt digitale, og jeg forventer således også, at nogen fortsat vil afholde fysiske generalforsamlinger. Jeg vil dog opfordre foreningerne til at være åbne og eventuelt give det en chance.” siger Anette Dyhl.

Vil du vide mere om Den Digitale Generalforsamling?

Kontakt Jacob Linvald på telefon 45 26 05 02 eller JAL@newsec.dk

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE 24

Andelsportal.dk

NEWSEC DATEA

Vi tilbyder foreninger, lejere, ejendomsejere og investorer et komplet udvalg af services inden for Property Asset Management, rådgivning og administration af ejendomme. Vi er 450 medarbejdere i Danmark og har kontorer i Kgs. Lyngby, Aarhus og Næstved.

Sådan finansierer andelsboligforeninger en renovering For mange andelsboligforeninger er det svært at finde rundt i finansieringsjunglen i forbindelse med et renoveringsprojekt, som kan være omfattende nok i sig selv.

Vi ser derfor nærmere på finansieringsmulighederne, og hvad det koster foreningen og den enkelte andelshaver at påbegynde et bygge- eller renoveringsprojekt.

N

år man som andelsboligforening står overfor et byggeprojekt, kan de mange forskellige finansieringsmuligheder ofte synes uoverskuelige. Hvornår kan én mulighed bedre betale sig fremfor en anden, og hvordan kan man være sikker på, at man har valgt rigtigt? Vi har spurgt Nordea Boligforeninger om, hvilke lånetyper der er mulige i forbindelse med en renovering, og giver jer samtidig tre tommelfingerregler, der skal hjælpe jeres andelsboligforening med at vælge den rigtige finansiering.

Tre tommelfingerregler inden foreningen låner penge 1. Tænk jer om, før I låner Inden en andelsboligforening haster i banken og optager et lån, er det vigtigt at, foreningen har gjort sig nogle overvejelser. Den første og vigtigste overvejelse er naturligvis, hvilket projekt man skal låne penge til.Valget af låntype bør nemlig variere alt afhængigt af, om I skal finansiere et nyt gårdprojekt, en tagrenovering eller have etableret altaner.

Når projektet er fastlagt, er det vigtigt at, I ved hvor længe selve byggeprocessen tager, da et lån med byggekredit eksempelvis er mere profitabelt for jer som andelsboligforening, hvis projektet tager mere end et halvt år.

2. Kig på vedligeholdelsesplanen Det er vigtigt, at I tjekker jeres vedligeholdelsesplan for de fremtidige tre projekter, inden I låner penge.

Således får I et bedre overblik over, om det kan betale sig at tage ét stort samlet lån til projekterne i stedet for flere små. På den måde slipper I for en masse omkostninger ved stiftelsesgebyrer og tinglysning. Man kan rent faktisk belåne op til 80 procent af ejendommens værdi alt afhængig af, hvilken afdragsordning og rentetype foreningen ønsker. Der kan derfor være mange penge at spare, hvis foreningen slår projekterne sammen og optager ét enkelt lån.

3. Husk, foreningen påvirker selv værdien af ejendommen Ifølge Michelle Andersen, erhvervsrådgiver i Nordea Boligforeninger, bør andelsboligforeningen overveje, om de renoverer, så alle i foreningen får glæde af det, før de låner. Hvis foreningen eksempelvis udskifter vinduer i alle andelsboligerne, vil hele ejendomsværdien stige i forbindelse med en valuarvurdering.

Renoverer andelshaverne i stedet individuelt, vil det ikke påvirke den samlede ejendomsværdi men blot den enkelte andelshavers egen forbedringsrapport. „I nogle foreninger har andelshaverne mange penge mellem hænderne, som de gerne vil bruge. Det er reelt set en god ting. Hertil skal man blot huske, at afskrivningerne er kortere, når renoveringer er egenfinansieret. Samtidigt ryger der også en del af andelsboligtanken og idéen om fælles værdi,“ lyder det fra Michelle Andersen fra Nordea Boligforeninger.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

25

Lånetyper – hvad koster det andelshaverne om måneden?

Det traditionelle kontantlån Denne finansiering er den mest populære blandt andelsboligforeninger. Realkreditlånet løber som oftest over tredive år. Michelle Andersen og Nordea anbefaler særligt denne finansieringsmulighed i forbindelse med projekter, der har en lang afskrivningsperiode, som eksempelvis tagrenoveringer.

Byggekredit Byggekreditten er en attraktiv mellemfinansiering i forbindelse med et byggeprojekt. Denne mulighed er fordelagtig, når der er tale om projekter, som forløber i seks måneder eller mere. Når der kommer regninger, både forudsete og uforudsete, i forbindelse med et byggeprojekt, sendes regningerne til banken, som derefter udbetaler byggekreditten. Når byggeprojektet er færdigt, afregnes kreditten, og det bliver omlagt til et realkreditlån.

På den måde afdrager andelsboligforeningen kun for det eksakte beløb, de har brugt under projektet. Renten på byggekreditten er dog variabel, og eftersom kassekredit-

ten først opgøres når byggeriet er færdigt, kan realkreditlånet blive dyrere end først antaget i tilfælde af ændringer i rentekursen.

Det korte realkreditlån Denne lånetype er fordelagtig for foreninger, som vil afdrage hurtigt på et vedligeholdelsesprojekt. Det korte realkreditlån har en løbetid på ti år med kun en halv procent i rente. Derfor kan andelsboligforeninger med fordel benytte et kort realkreditlån ved eksempelvis gårdprojekter, da afskrivningen tilsvarende er kortere.

Omkostningsgebyrerne med småt Udover selve lånet er der også andre omkostninger ved at låne. Hvis der først og fremmest ikke er noget pantebrev, foreningen kan overtage stift på, er det en omkostning, der kommer oveni, og foreningen skal derfor betale tinglysning på ny. Tinglysningen er altid halvanden procent af det samlede lån. Det er muligt at betale tinglysningen kontant eller få det lagt oveni lånet. Derudover har lånet også et stiftelsesgebyr, som kan variere fra bank til bank. Det kan derfor godt betale sig at indhente flere lånetilbud.

Hvad koster det den enkelte andelshaver?

Som eksemplet herunder afslører, koster det godt 124.000 kroner at låne fire millioner kroner til et altanprojekt med et traditionelt realkreditlån. Lånet er beregnet med en rente, som naturligvis kan variere, og vi har antaget, at foreningen har en lige fordelingsnøgle blandt andelshaverne.

Dette eksempel er udregnet i oktober 2017.

Eksempel på finansiering af altanprojekt Antal andelshavere: 30 Projekt: Etablering af 30 altaner Lån: Traditionelt realkreditlån Beløb: Provenu 4.000.000 kroner/ Kontantlånshovedstol 4.124.000 kroner Løbetid: 20 år Afdragsfrihed: 0 år Rente: 1,6129 % ÅOP: 2,5 procent Gebyrer: Kurtage = 4.116 kroner Lånesagsgebyr = 7.500 kroner Stiftelsesprovision = 41.240 kroner Tinglysningsafgift = 63.560 kroner Bankomkostning = 7.500 kroner

I alt

123.916 kroner

Årlige ydelse i alt: (4.124.000 / 20 år) 265.220 kroner Årlige ydelse pr. andelshaver: (265.220 / 30 andelshavere) 8840 kroner Månedlige ydelse pr. andelshaver: (8840 / 12 måneder) 737 kroner

26

Andelsportal.dk

Vil du på jagt i arkiverne med Andelsbolig Nyt, kan du gratis tilgå de gamle magasiner på: www.andelsportal.dk/andelsbolig-nyt/

Tillykke:

Andelsbolig Nyt fylder 10 år Andelsbolig Nyt fylder rundt. I ti år har vi sendt Andelsbolig Nyt ud til landets andelsboligforeninger. Vi fejrer jubilæet med et tilbageblik i arkiverne og ser på udviklingen, som Andelsbolig Nyt har været igennem.

10 år med Andelsbolig Nyt I 2007 udgav Andelsportal.dk for første gang Andelsbolig Nyt. Bladet var på blot fire sider, da det udkom. Den første udgave behandlede blandt andet valuarvurderinger, som på daværende tidspunkt var mindre udbredt, end de er i dag. Det var også i de allerførste udgaver, at der blev åbnet op for, at økonomien ikke var lige god i alle andelsboligforeninger. I de ti år, hvor Andelsbolig Nyt har været på gaden, er der sket rigtig meget med andelsboligmarkedet. En finanskrise har blandt andet verseret, foreninger har været i alvorlige økonomiske problemer som følge af dårlige låneaftaler, og andelsboliger har haft et lidt blakket ry i en periode. I dag er der stadig foreninger, der lider af de låneaftaler, de lavede i midten af 00’erne, men der er også rigtig mange andelsboligforeninger, der drives med stor succes. Andelsboligerne er igen blevet populære og attraktive – fordi at andelsboligerne er billige alternativer til dyre ejerboliger i byerne, og fordi der er mange, som har fået øjnene op for boformens kvaliteter. Andelsbolig Nyt har i de ti år, magasinet har været på gaden, været rundt om de mange aspekter af, hvad det vil sige at bo i og drive en andelsboligforening.

Læserne: Andelsbolig Nyt er et magasin til formænd i landets andelsboligforeninger, men bestyrelsesmedlemmer og andre interessenter kan også tilmelde sig bladet. Det er gratis at abonnere på Andelsbolig Nyt. I de senere år har der været en væsentlig tilgang af læsere fra de jyske dele af landet. Hovedparten af læserne befinder sig dog stadig i Hovedstadsområdet.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

27

Tidslinje:

Andelsbolig Nyt 2007 - 2017 2010 8 udgivelser årligt, i løbet af 2010 fordobles sideantallet, og Andelsbolig Nyt kommer op på 8 sider.

JANUAR 2007 Første udgave af Andelsbolig Nyt kommer på gaden. Bladet (eller pamfletten) er på blot 4 sider.

2008 8 udgivelser årligt, 4 sider i bladet

2009

2007 I løbet af 2007 udkommer Andelsbolig Nyt 8 gange. Alle udgivelser er på 4 sider. Bladet skifter design i løbet af den første periode. Og får også det logo, som i dag benyttes på både Andelsportal.dk og i Andelsbolig Nyt.

November 2008 Svært at sælge andelsboliger: Der er sket meget med andelsboligmarkedet igennem tiden, og dette har også sat sit præg på Andelsbolig Nyt. Andelsboligmarkedet har blandt andet været en del af en finanskrise, hvor det var rigtig svært at sælge andelsboliger. I dag har piben fået en anden lyd. I størstedelen af landets andelsboligforeninger bliver andelsboliger revet væk – og der har de senere år været problemer med penge under bordet i forbindelse med salg af andelsboliger.

Februar 2010

28

Andelsportal.dk

2011

8 udgivelser årligt, 4 sider i bladet

6 udgivelser årligt, 8 sider i bladet

Ud af krisen: Andelsboligmarkedet har i den tid, Andelsbolig Nyt har eksisteret, været præget af historier om andelsboligforeninger, der går konkurs. Andelsbolig Nyt har løbende dækket de kriseramte foreningers historier og har også besøgt de foreninger, hvor krisen er fortid, og hørt, hvordan en aktiv indsats kan gøre en andelsboligforening attraktiv blandt købere igen.

September 2016

Tid til postkasser: Med udgangen af 2009 skulle alle etageejendomme have postkasser placeret i stueetagen.

Det betød, at mere end 600.000 nye postkasser skulle opsættes i landets andelsboligforeninger – en investering, der løb op i mere end en milliard kroner.

2012

2016

4 udgivelser årligt, men fra september fordobles antallet af sider fra 8 til 16 sider

4 udgivelser årligt, 44 sider i bladet

2014 4 udgivelser årligt, 36 sider i bladet

2015 4 udgivelser årligt, 40 sider i bladet

2013 2017

4 udgivelser årligt, 32 sider i bladet

4 udgivelser årligt, 44 sider i bladet

Entreprenør ApS Aut. Kloakmester

Arbejde udføres indenfor: • • • • • • •

Kloakering Certificeret rottespærre-montør TV-inspektion Belægning Støbearbejde Anlægsarbejde Jordarbejde Nedrivning Vintertjeneste

Vil du undgå rotter?

Vi tilbyder rottespærre af certificeret rottespærre-montør til fast lav pris, så du undgår rotter.

110mm 2995,- + moms 160mm 3595,- + moms Årligt lovpligtigt eftersyn 795,- + moms

Ring til os allerede i dag, så slipper rotten ikke igennem

Hansen Entreprenør ApS - Tvenstrupvej 2 - 8300 Odder Mobil: 21 71 31 51 - Mail: kontakt@hansenentreprenoer.dk Web: Hansenentreprenoer.dk Hansen Entreprenør ApS

Jeres personlige servicetømrer med over 60 års erfaring sammenlagt.

Vi sikrer jer en kvalitetsløsning efter jeres ønsker og behov - uanset størrelsen af jeres opgave.

Få en fast vedligeholdelsesaftale på: Vindues- og dørudskiftninger Gipsarbejde Gulve Reparationer Renovering af skure +45 20512183 tboch@mail.stofanet.dk Rundhøj Alle 78, 2. tv., 8270 Højbjerg

Nye vinduer? Renovering på udendørsarealerne? Opsætning af carporte?

Står jeres andelsboligforening og mangler et kompetent håndværkerfirma, så kontakt Søndergaard Entreprise. Vi hjælper med alt fra totalentrepriser til tømreropgaver, autoriserede el-opgaver og belægningsarbejde. Hos Søndergaard Entreprise har vi både kompetent arbejdskraft, egen maskinpark og erfaring med boligforeninger.

Kontakt os med en beskrivelse af jeres kommende projekt, så giver vi et uforpligtende tilbud. Vi udfører arbejde i hele landet.

VI HAR DØGNSERVICE 24 – 7 OG 365 DAGE OM ÅRET

ømrer- og Snedkerfirmaet Christiansen & Søn ApS

ansen-søn-kvartside.indd 1

www.sgentreprise.dk +45 3046 2221 / 2195 6581 entreprise@sgentreprise.dk

20/02/2017 11.56 sondergaard-kvart.indd 1

03/11/2017 14.19

Er varmeanlægget klar til vinteren?

Med et service mindst hvert andet år er varmeanlægget altid i top og sikrer 100% optimal fyringsøkonomi.

Vi kommer til tiden Vi overholder altid aftaler, og giver besked direkte hvis vi er nødt til at rykke tidspunkt, så ingen spilder tiden.

Vi er der altid Døgnvagt - som regel på større gasbrændere, oftest i boligselskaber og virksomheder. Vagtordning til mindre gaskedler – især i vinterhalvåret.

Vi servicerer og reparerer… varmeautomatik, varmestyring, solvarme- og varmepumpeanlæg samt ventilations- og køleanlæg.

...og servicerer solvarme- og varmepumpeanlæg.

Velfungerende ventilationsanlæg sparer mange penge. Vi servicerer ventilation i

• Beboelsesejendomme • Komfortventilation • Klimaanlæg • Industriventilation • Procesudsugning • Parcelhusventilation • Anlæg og kanalrensning

Professionel service på fjernvarme, gasfyr, oliefyr, varmepumper, ventilation, køl og solvarme

Tåstrup : Næstved : Holbæk : Hillerød :

Dybendalsvænget 3, 2630 Tåstrup Maglemølle 21, 4700 Næstved Amtmandsvej 2, 4300 Holbæk Damvejen 16, 3400 Hillerød

Lovgivning spænder ben for indsats mod sorte penge på andelsboligmarkedet Sorte penge ved salg af andelsboliger florerer stadig. Det er både problematisk for markedet og strafbart at modtage penge under bordet, når man sælger sin andelsbolig. Alligevel indeholder lovgivningen en usædvanlig fordel for sælger, da køber kun har en frist på seks måneder til at anmelde sagen og få tilbagebetalt overprisen. Nu er boligordførere og erhvervsminister Brian Mikkelsen (k) klar til at undersøge, om den korte forældelsesfrist bør ændres.

D

er er en klar lov om maksimalpriser ved salg af andelsboliger, der siger hvor meget man må tage for en andelsbolig. Alligevel har flere sager om penge under bordet fyldt mediernes overskrifter den seneste tid. 30.000 kroner for toiletpapir eller 100.000 kroner for en gammel seng. Alt sammen transaktioner, der er et skalkeskjul for at kamuflere en overpris for andelsboligen. Overpriserne er ulovlige, og kan medføre op til fire måneders fængsel til sælger, der modtager penge under bordet. Det står i Andelsboliglovens §5, som indeholder maksimalprisbestemmelsen.

Desværre spænder et hul i lovgivningen ben for, at køber kan gennemføre en overprissag og få sine penge tilbage, hvis der går mere end seks måneder. En forældelsesfrist på seks måneder er markant kortere end den generelle forældelsesfrist for pengekrav, som i andre sammenhænge er på tre år.Vi spørger derfor politikerne, hvorfor lovgivningen spænder ben for at komme de sorte penge på andelsboligmarkedet til livs?

Fortsættes »

Andelsportal.dk

31

» Man kan se i dommene, at der er flere andelshavere, der kommer i

klemme ved denne korte frist. Der kan jo nemt gå mere end et år, før man opdager, at man er blevet snydt eller at nogle i bestyrelsen har regnet forkert. Her er det i udgangspunktet bare ærgerligt. « Erik Matthiesen, Advokat hos Advodan

En klar forskelsbehandling i lovgivningen Forældelsesloven er den lov, der blandt andet regulerer, hvor længe man som boligejer har krav på erstatning eller afslag i købesummen ved mangler. I Forældelseslovens kapitel 3 §3 står: Forældelsesfristen er 3 år, medmindre andet følger af andre bestemmelser. Det betyder, at boligejere har tre år til at få deres penge tilbage, hvis de har betalt for meget for boligen. Dette gælder dog ikke for andelsejere, som kun har seks måneder til at anmelde en overpris. „Som jurist har jeg meget svært ved at forstå, hvordan man kan have et almindeligt forældelsessystem i dansk ret, som går ud på, at man som boligejer har tre år til at søge om sine penge, men at det er anderledes med andelsboliger,“ lyder det fra boligadvokat Erik Matthiesen fra Advodan, der referer til paragraf 16 stk. 3 i lov om andelsboligforeninger: „Er overdragelsen sket i strid med §§ 5 eller 11, kan erhververen kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt. Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav. Forældelse afbrydes ved sagsanlæg.“ Ligestil andelshaverne med andre boligejere Det er ikke kun boligadvokat Erik Matthiesen, der undrer sig over denne forskelsbehandling i lovgivningen. Flere af de boligordførere, som vi har talt med, sætter også spørgsmålstegn ved,

32

Andelsportal.dk

hvorfor andelshavernes krav om tilbagebetaling ikke er ligestillet med andre boligejeres. Boligordfører Merete Dea Larsen fra Dansk Folkeparti mener, at der skal laves en konkret indsats mod de ulovlige penge under bordet, hvor en ændring i loven om forældelsesfristen kunne være en del af løsningen. „Det giver god mening, at der skal gives en bedre tidsramme og længere mulighed for andelskøbere at anmelde en overpris i. Der kan nemt gå mere end et halvt år, før man som køber måske tør gå ind i det. Det første halve år er man nemt optaget af både flyttetanker og indretningstanker og er måske ikke helt opmærksom på den kriminelle handling ved penge under bordet,“ lyder det fra boligordføreren, som siger at forældelsesfristen også burde være på tre år ved andelskøb, ligesom den er ved andre boligformer.

Også boligordførerne fra Radikale Venstre og Enhedslisten mener, at andelshaverne skal ligestilles med andre boligejere, når det kommer til forældelsesfristen. „Jeg kan ikke forklare, hvorfor det skulle være anderledes på andelsboligmarkedet. Så jeg synes, man skal have fundet ud af hvorfor og umiddelbart lave fristen længere,“ lyder det fra Andreas Steenberg fra Radikale Venstre. Den holdning deler Søren Egge Rasmussen fra Enhedslisten, der understreger, at det kun er rimeligt, hvis man ligestiller alle boligkøb med en forældelsesfrist på tre år.

Kun 6 måneder til at anmelde penge under bordet Af Andelsboliglovens §15 fremgår det, at man får en bøde eller fængselsstraf i op til fire måneder samt et krav om tilbagebetaling, hvis man modtager penge under bordet ved et andelsboligsalg. Det er altså en handling, der er så strafbart, at man kan komme i fængsel for det. Men hvordan kan krav, der opstår ved en handling, der er så forbudt at den medfører fængselsstraf, kun få en frist på seks måneder til at anmeldes i?

Regnefejl kostede dyrt I en sag om forældelsesfrister mistede en andelskøber sine penge grundet en regnefejl, der blev opdaget for sent. I sagen havde andelsboligforeningens revisor lavet en regnefejl i forbindelse med andelsboligsalget, da revisoren havde glemt at medregne en kursregulering. Fejlen betød, at

„Hvordan kan noget være så dadelværdigt, at det er strafbelagt, og samtidig gives ham eller hende, der bliver snydt i transaktionen, kun en frist på seks måneder til at stævne sælgeren i?

Hvis man har bevis på, at man har betalt overpris, skal man som andelshaver virkelig rubbe neglene, ellers bortfalder ens krav på at få sine penge tilbage. Det forstår jeg ikke meningen med eller det rimelige i,“ siger Erik Matthiesen, som understreger, at tiden ikke bør være afgørende for, at køber får sine penge tilbage i en sag om penge under bordet.

andelshaveren havde betalt for meget for sin bolig. Da andelshaveren blev bevidst om regnefejlen, søgte personen om tilbagebetaling, men uden held. Landsretten holdte nemlig fast i, at fejlen først blev anmeldt efter de 6 måneder, og derfor blev sagen stævnet for sent. Dette til trods for, at sagen var af så teknisk en karakter, at det ville have været de færreste, som kunne gennemskue den manglende kursregulering.

„Man kan se i dommene, at der er flere andelshavere, der kommer i klemme ved denne korte frist. Der kan jo nemt gå mere end et år, før man opdager, at man er blevet snydt, eller at nogle i bestyrelsen har regnet forkert. Her er det i udgangspunktet bare ærgerligt,“ fortæller Fortsættes »

Er overdragelsen sket i strid med §§ 5 eller 11, kan erhververen kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt. Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav. Forældelse afbrydes ved sagsanlæg.

Andelsportal.dk

33

» Det skal være trygt at være køber af en andelsbolig, og med henblik

på, at den nuværende forældelsesfrist er fra 1979 synes jeg, at det er det er hensigtsmæssigt, at vi får set nærmere på, om forældelsesfristen stadig er passende. « Brian Mikkelsen, erhvervsminister

boligadvokaten, og understreger, at det er de færreste andelskøbere, der er så regnskabskyndige, at de selv kan gennemskue alle tal og beregninger i forbindelse med en overtagelse.

Brian Mikkelsen: Vi må se nærmere på forældelsesfristen Sagerne findes, men forklaringen på, hvorfor der er forskelsbehandling i lovgivningen, findes ikke.

Derfor har vi spurgt erhvervsminister Brian Mikkelsen (k), hvorfor andelshaverne som de eneste skal underlægges en særlig kort forældelsesfrist. „Forældelsesfristen i andelsboligloven går helt tilbage til vedtagelsen af den oprindelige andelsboliglov i 1979. Den kortere forældelsesfrist skyldes, at køber, i forbindelse med handlen, bliver gjort bekendt med en række oplysninger om foreningen og om andelen (…). Med det sagt, så synes jeg selvfølgelig ikke, at en køber skal kunne komme i klemme på grund af en kortere forældelsesfrist,“ lyder det fra Brian Mikkelsen, som derfor vil undersøge, om forældelsesfristen i andelsboligloven bør forlænges: „Det skal være trygt at være køber af en andelsbolig, og med henblik på, at den nuværende forældelsesfrist er fra 1979 synes jeg, at det er hensigtsmæssigt, at vi får set nærmere på, om forældelsesfristen stadig er passende,“ siger ministeren.

Der er altså stor opbakning til at se forældelsesfristen efter i krogene. På Andelsportal.dk vil vi følge sagen og se, om en ændring i forældelsesfristen bliver taget op i de nuværende forhandlinger,omkring drift af andelsboligsektoren.

34

Andelsportal.dk

Forkert kvadratmeter-beregning I en anden sag købte en andelshaver en bolig, hvor der var regnet med et større kvadratmeter areal, end boligen egentlig havde. Andelsboligen var dermed købt til en overpris og fejlen blev først opdaget efter 6 måneder. Her lød dommen, at andelshaveren kunne få tilbagebetalt pengene, da det ikke var noget som andelshaveren kunne have haft kendskab til.

Hvordan byder du dine gæster velkommen?

Føler dine gæster sig velkomne, når de står ved din gadedør og ringer på? Kan de tydeligt se, hvor de skal ringe på og fungerer ringeknappen? Og hvad med sikkerheden? Kan du se hvem, der ringer på, inden du lukker dem ind? Har ubudne gæster for let adgang til din ejendom?

Hos Mejlshede er vi specialister i sikring og adgangskontrol til ejendomme. Vi har installeret dørtelefoner og adgangskontrol i et utal af ejendomme i Københavnsområdet og har stor erfaring og ekspertise på området. Hos os har du mulighed for at få nøjagtig den løsning du ønsker, med mulighed for kodelås, video og meget mere.

Derudover kan vi servicere jeres nuværende låsesystem, installere automatiske døråbnere og dørlukker med forsinkelse, til fx cykelkældre og porte, så du kan nå at få cykler eller barnevogne med ind, inden døren lukker.

Der er ingen grænser for, hvad vi kan tilbyde inden for sikring af ejendomme, og du vil blive positivt overrasket over vores priser.

Er I interesserede i at høre mere om, hvad vi kan tilbyde til jeres ejendom, eller ønsker I en gratis og uforpligtende gennemgang af jeres nuværende anlæg, så kontakt os på tlf. 35 39 39 39.

Hovedafdeling: Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84 2200 København N

Filial Østerbro: Sesam låse- og Sikringscenter A/S Østerbrogade 120 2100 København Ø

Speciale i dørtelefonsystemer Kun din fantasi sætter grænser for hvad der er muligt.

Vi installerer topmoderne løsninger fra bl.a. Siedle.

35 39 39 39

WWW.MEJLSHEDE.DK

Mejlshede Gruppen A/S er forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør. Vi er registreret hos Forsikring & Pension (F&P) til udførelse af låse, tyverialarmer, mekanisk sikring, videoovervågning samt adgangskontrol og kan derfor udstede installationserklæring til forsikringsselskaberne på udført sikringsarbejde.

bohemian.dk

Skal vi holde et gratis indlæg om ejendomssikring på dit næste bestyrelsesmøde?

Ofte stillede spørgsmål på Andelsportal.dk:

Hvilke regler gælder for udlejning af andelsboligen?

Flere andelshavere render ind i problemer, hvis de ønsker at udleje deres bolig. Men hvad er reglerne? Og hvilke forpligtelser har man som andelshaver, når man udlejer sin bolig?

Hvad er reglerne, hvis du ønsker at udleje et værelse, fremleje hele boligen eller blot udleje boligen en enkelt weekend? Svaret på de spørgsmål finder du i foreningens vedtægter.

Om en andelshaver må udleje sin bolig er ikke bestemt af lovgivningen men af vedtægterne i den enkelte forening. Udlejninger kan nemlig påvirke foreningsarbejdet, da en udlejer ikke er medlem af foreningen og derfor ikke deltager på samme vilkår som andre andelshavere. Det er blandt andet derfor, at bestyrelsen altid skal godkende udlejningerne i andelsboligforeningen, kortvarige såvel som langvarige. Og det kan betale sig at sætte sig ind i reglerne, for sker en udlejning uden om bestyrelsen, kan det i værste fald betyde eksklusion fra foreningen.

Regler for fremleje I mange andelsboligforeninger har man en bestemmelse om, at en andelshaver kan fremleje sin bolig, hvis andelshaveren er fraværende af særlige grunde – såsom værnepligt, studieophold, ferieophold, institutionsanbringelse eller lignende. Det er altså en betingelse for udlejningen, at andelshaverens fravær er midlertidigt, og at andelshaveren har til hensigt at flytte tilbage igen. Selvom andelshaveren udlejer sin bolig, er andelshaveren stadig medlem af foreningen og står derfor til ansvar overfor foreningen. Det betyder, at det er andelshaverens ansvar, at lejeren betaler husleje til tiden og overholder husordenen og andre foreningsregler. De samme regler gælder ved udlejning af et enkeltværelse, hvor andelshaveren er ansvarlig for lejerens opførsel.

Så meget må du tage i husleje Når en andelsbolig fremlejes gælder de samme regler som i lejeloven, hvor der er et loft på, hvad man maksimalt må kræve i husleje.

Lejeren kan til hver en tid indbringe udlejerens huslejekrav for Huslejenævnet.Vurderer Huslejenævnet, at huslejen er højere end tilladt, skal huslejen nedsættes og lejere kan i princippet også kræve en tilbagebetaling af andelsudlejeren.

Får lejeren rettigheder til boligen efter to år?

Mange har den opfattelse, at en lejer af en andelsbolig efter en to-årig lejeperiode får retten til at blive i den pågældende bolig. Dette er forkert. Toårsreglen i lejeloven handler nemlig om, hvornår en lejer har ret til fremleje, mens en andelshavers ret til fremleje reguleres af vedtægterne. Det betyder, at det er foreningens vedtægter, der regulerer forholdet mellem andelshaver og forening. Derfor kan en person, der lejer boligen, ikke bare springe køen over og få retten til andelsboligen - heller ikke efter to år. Det er derfor en undtagelse, fremfor en regel, hvis en lejer kan blive boende i en andelsbolig efter lejeperiodens udløb.

Udlejning af andelsbolig som feriebolig Reglerne for korttidsudlejning gennem tjenester som Airbnb er ligeledes bestemt af foreningens vedtægter. Hvis ikke der er klare regler for korttidsudlejninger, skal man have bestyrelsens godkendelse, inden boligen udlejes. Typisk har andelsboligforeningerne begrænsninger på, hvor mange korttidsudlejninger man må have årligt, længden på udlejningerne, eller et direkte forbud mod at korttidsudleje boligen.

På På Andelsportal.dk Andelsportal.dk kan kan du du læse læse flere flere nyheder nyheder fra fra andelsboligmarkedet andelsboligmarkedet

36

Andelsportal.dk

Malerfirmaet E. Brocks A/S

Har I brug for et erfarent og kvalitetsbevidst malerfirma til jeres andelsboligforening?

- Så er Malerfirmet E. Brocks A/S det rette valg Hos Malerfirmaet E. Brocks tager vi os af alt fra facaderenovering til flyttelejligheder. Vi hjælper også gerne med en gennemgribende renovering af trappeopgangen og kan stå for alt fra maling af opgang, gelændre og døre til ny belægning på trapper og trappeafsatser.

Vi har over 25 års erfaring i malerbranchen og varetager både udendørs og indendørs maleropgaver.

Malerfirmaet E. Brocks er altid garant for en god pris med løsninger af højeste kvalitet, der udføres til tiden.

Malerfirmaet E. Brocks A/S har blandt andet udført opgaver for: • • • • • •

Københavns Kommune Ishøj Kommune AAB boligselskab Lejerbo KAB Københavns Lufthavn

Telefon: Email:

4354 9080 malerfirmaet@ebrocks.dk

Adresse: Bredekærsvænge 212 2635 Ishøj CVR:

34470677

Overblik:

Få styr på forsikringerne i jeres andelsboligforening

Hvis uheldet er ude, er det vigtigt, at andelsboligforeningen er forsikret korrekt. Vi ser nærmere på, hvilke forsikringer en andelsboligforening bør have, og hvad foreningen skal være opmærksom på, når der tegnes forsikringer.

D

et kan klart anbefales, at bestyrelser i landets andelsboligforeninger sørger for, at der er styr på forsikringerne. Det kan nemlig blive en dyr fornøjelse, hvis andelsboligforeningen ikke er forsikret tilstrækkeligt, når uheldet er ude. Ligeledes kan foreningen også komme til at tegne unødvendige forsikringer, som alligevel ikke dækker ordentligt. De mange forsikringstyper kan være svære at finde rundt i. Her får du et overblik over de typiske forsikringer og deres indhold.

Ejendomsforsikring Hvis andelsboligforeningens ejendom rammes af brand, insektskade, stormskade eller anden bygningsskade, kan det koste foreningen dyrt. Derfor er ejendomsforsikringen én af de væsentligste forsikringer at tegne i en andelsboligforening. Ejendomsforsikringen vil oftest være delt i to, nemlig en bygningsbrandforsikring og en hus- og grundejerforsikring. Der er forskel på, hvilken grundforsikring forsikringsselskaberne tilbyder i en ejendomsforsikring, men forsikringen dækker typisk:

38

Andelsportal.dk

Bygningsbrandforsikring: Denne forsikring dækker skader som følge af brand, lynnedslag, sprængning og eksplosion. Brandforsikringen er obligatorisk at tegne, da panthaverne i foreningen altid kræver, at ejendommen er forsikret mod brand.

Kortslutningsforsikring: Denne forsikring dækker skader i ejendommens faste elektriske installationer, som ikke går i brand.

Husejeransvar: Husejeransvar dækker de erstatningskrav, der kan forekomme, hvis der sker skader på personer eller ting, som husejer kan pådrage sig. Det kan eksempelvis være, hvis en person falder på et isglat fortov, bliver ramt af nedfaldende tagsten, istapper eller lignende.

Retshjælpsforsikring: Denne del af ejendomsforsikringen dækker udgifter til sags- og advokatomkostninger i forbindelse med en retssag.

Huslejetab: Er huslejetab en del af foreningens ejendomsforsikring, vil den dække et eventuelt tab af lejeindtægt, hvis rummene ikke kan benyttes efter en dækningsberettiget skade.

Stikledninger: Denne del dækker skader på foreningens stikledninger frem til den offentlige tilslutning.

Rørforsikring: En rørforsikring dækker skader på skjulte rør i ejendommen.

Svampe- og insektskade: Hvis svampe eller insektskader forringer bygningskonstruktionens styrke, kan forsikringen dække dette. Er skimmelsvamp en følgeskade af en anden skade, der omfatter forsikringen (eksempelvis vandskade), kan disse skader dækkes af ejendomsforsikringen. Forsikringen kan dog være svær at tegne, da det kommer an på, hvor skadet eller vedligeholdt bygningerne er, inden forsikringen tegnes.

Ansvarsforsikring af bestyrelsen Det at sidde i bestyrelsen i en andelsboligforening er en frivillig og ulønnet post, men det kan godt blive omkostningsfuldt at begå fejl som bestyrelsesmedlem, hvis ikke man er dækket af en ansvarsforsikring. Derfor er bestyrelsens ansvarsforsikring et must i enhver andelsboligforening – også hvis bestyrelsen på et sikkert grundlag skal rekruttere nye medlemmer til bestyrelsesposterne.

Bestyrelsen har ansvar for, at generalforsamlingens beslutninger bliver overholdt i overensstemmelse med lovgivningen og foreningens vedtægter.

Derfor har bestyrelsen også et juridisk og økonomisk ansvar for forkerte beslutninger, hvilket betyder, at de enkelte bestyrelsesmedlemmer kan drages til ansvar for beslutningerne. Dette kan i værste fald ende med, at det enkelte medlem skal betale store erstatningskrav. Flere bestyrelser tror, at et erstatningskrav alene kan rettes mod foreningen og ikke det enkelte medlem. Dette er ikke korrekt, og derfor vil et bestyrelsesmedlems privatøkonomi være i skudlinjen, hvis der laves en fejl.

Besvigelsesforsikring Som en tilvalgsdækning til bestyrelsens ansvarsforsikring kan foreningen tegne en besvigelsesforsikring. Besvigelsesforsikringen dækker tab af penge, som skyldes besvigelse eller bedrageri begået af bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter.

Hvis et medlem ‘tager af kassen’ eller på anden måde svindler med foreningens midler, kan det medføre store økonomiske tab for andelsboligforeningen. En besvigelsesforsikring dækker disse tab.

Arbejdsskadeforsikring og en kollektiv ulykkesforsikring Har foreningen en eller flere ansatte, såsom en vicevært, er det en god idé, at foreningen tegner en arbejdsskadeforsikring, hvis den ansatte skulle komme til skade på sit arbejde. Afholder man i foreningen nogle fælles arbejdsdage, hvor man eksempelvis laver havearbejde, reparationsarbejde eller vedligehold, er det relevant at have en kollektiv ulykkesforsikring. En kollektiv ulykkesforsikring vil nemlig dække erstatningspligten, hvis der i forbindelse med fællesarbejde i foreningen sker en skade på en andelshaver.

Netbanks forsikringer En andelsboligforening kan godt tegne en netbanksforsikring, hvor der tegnes en forsikring mod indbrud i foreningens netbankskonto.

Den dækker, hvis kontoen eksempelvis bliver hacket. Hvis man som forening ønsker at tegne en netbanksforsikring er det første skridt at undersøge, hvorvidt banken opfatter foreningen som værende privatkunde eller erhvervskunde.

Ifølge lovgivningen er netbanksudbydere nemlig ansvarlige for at dække det tab, som privatkunder lider ved netbanksindbrud. Det betyder, at foreningens netbankskonto allerede vil være dækket, hvis banken ser foreningen som privatkunde. Er foreningen derimod erhvervskunde, er foreningen kun dækket, hvis der er en netbanksforsikring.

Det ligger ikke fast, hvornår en andelsboligforening juridisk set kan betragtes som forbruger eller erhverv. Det er en vurdering, der skal foretages individuelt. Tag derfor en dialog med banken om, hvorvidt en netbanksforsikring er nødvendig.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

39

Tjek foreningens forsikringer Spørger man fagmænd i forsikringsbranchen, fortæller de, at flere bestyrelser vil opnå besparelser, hvis de løbende tjekker op på deres forsikringer og holder dem overfor, hvad andre tilbyder i pris og dækning. Det er vigtigt, at bestyrelserne løbende tjekker, om forsikringsbehov, dækningsomfang og forsikringssummer stadig passer til foreningens behov. Dette er noget, foreningen med fordel kan gøre årligt, så bestyrelsen er opmærksom på, hvad forsikringspengene rent faktisk går til.

Ubrugbare rørforsikringer Et godt eksempel på, hvorfor det er vigtigt at se dækningsomfanget efter i sømmene, er en rørforsikring. Flere foreninger har ofte rørinstallationer, som er mere end 60 år gamle, som mange forsikringsselskaber slet ikke dækker. Alligevel betaler foreningen for en rørforsikring, selvom de ikke kan få en erstatning i forbindelse med en eventuelt skade grundet alderen på rørene. Disse forsikringsfejl skyldes især, at forsikringspolicerne kan være svære at gennemskue.

„Når foreninger eksempelvis tegner en rørforsikring, skal man huske at kigge på afskrivningstabellerne. Flere forsikringsselskaber dækker ikke ældre rør, og man skal derfor vide, hvor gamle foreningens rør er, førend foreningen forsikrer dem. Hvis foreninger, i iver for at spare på policen, mindsker dækningen, kan de risikere at nedjustere til en kategori, som faktisk ikke dækker. I nogle forsikringspolicer kan det stå helt nede i punkt 40, at de ikke dækker rør over x antal år. Derfor skal foreningen virkelig gennemlæse kravene,“ fortæller boligadvokat Erik Matthiesen, som i den forbindelse anbefaler, at andelsboligforeninger inddrager en ekstern til at efterse forsikringerne i sømmene. „Bestyrelsen eller administratoren bør benytte ekstern rådgivning for at sikre sig det bedste forsikringstilbud og grundlag. Det kan for eksempel være en forsikringsmægler, der tager ansvaret for, at andelsboligforeningen har de rette forsikringer,“ slutter Erik Matthiesen.

5 gode råd fra assurandøren: 1. Læs forsikringsbetingelserne og spørg jer selv, om forsikringen er nødvendig i forhold til jeres forening 2. Husk at undersøge forskellen på selskabernes forsikringer, da der er stor forskel på forsikringernes dækning og præmie.

Sammenlign nuværende forsikringer med en række alternativer fra konkurrerende forsikringsselskaber. Er dækningen bedre/dårligere end nuværende?

Hvordan er afskrivningerne? Hvordan er summerne?

Er der selvrisiko inklusiv?

40

Andelsportal.dk

3. Husk, at hvis foreningen er selvadministrerende, så skal forsikringsselskabet have besked om dette, da risikoen er væsentligt højere på bestyrelsesansvarsdækningen, end hvis foreningen er administreret af en professionel administrator 4. Kig løbende på nye forsikringsmuligheder. Er der nogle nye forsikringer, som foreningen kunne have glæde af?

5. Hvis foreningen ikke selv kan overskue forsikringerne, kan man få en ekstern assurandør til at gøre arbejdet. Vælger man en assurandør, så er foreningen også dækket af assurandørens ansvarsforsikring, som vil dække et eventuelt tab

De offentlige vurderinger er udskudt til 2020 – få valuarvurdering af foreningens ejendom En valuarvurdering betyder, at ejendommen værdifastsættes i forhold til den aktuelle markedsværdi som boligudlejningsejendom: - Få et opdateret billede af andelshavernes individuelle og fælles formue.

- Hvis ejendommen er moderniseret inden for de senere år, kan det have medført fald i andelskronen.

I tvivl om valuarvurdering? Såfremt foreningen måtte være i tvivl om valuarvurdering, tilbyder vi at udarbejde en gratis og uforpligtende forhåndsvurdering af ejendommen til styrkelse af beslutningsgrundlaget – ligesom vi står til rådighed, hvis der måtte være spørgsmål.

Værdifastsættelse af individuelle forbedringer i andelsboligen Har foreningen eller du som andelshaver behov for en vurdering af forbedringer og løsøre i boligen? Kontakt os for tilbud eller se mere på www.jensklein.dk

Ring til os på tlf. 2261 2511 eller skriv på vurdering@jensklein.dk for et uforpligtende tilbud.

Erhvervsmægler Jens Klein | Skindergade 15, 1159 København K | www.jensklein.dk

Kontakt os for en gratis gennemgang af jeres forening VI TILBYDER: Advokater til foreningsretlige anliggender.

En

Ejendomsadministration Hos

økonomiafdeling til styring og

optimering foreningens drift.

En

Valdal Advokatfirmas

inkassoafdeling til inkassering af

foreningens tilgodehavender.

Valdal

Advokatfirma

ved

vi,

at

en

andelsboligforening er mere end bare et økonomisk kollektiv. Vi ved, at foreningen danner fælles husrum for alle nuværende, forhenværende og fremtidige medlemmer af foreningen, hvorfor tryghed, hjerterum og hjemlighed er altafgørende parametre.

Ejendomstekniske rådgivere til rådgivning og styring af vedligeholdelse, forsikringer og byggeprojekter.

Ejendomsadministratorer der samler alle

Vores

EJENDOMSADMINISTRATION tilbyder

derfor en række serviceydelser og løsningsmodeller, der er designet til at styrke hver forening, så den

trådende og sikrer en personlig, tillidsfuld relati-

danner rammerne om et trygt og rart hjem for alle

on.

dets nuværende og fremtidige medlemmer.

Læs mere om Valdal

Advokatfirmas

Ejendomsadministration på www.valdal.com

Vil I høre nærmere?

Så kontakt en af vores administrationschefer.

Rasmus Slot Administrationschef Dir. tlf.: 82 33 40 88 rsn@valdal.com

Martin Skaarup Administrationschef Dir. tlf.: 82 33 40 87 ms@valdal.com

Vinterkampagne:

15% rabat på LED-belysning Hos Zupelux er vi eksperter i LED-løsninger, der giver den optimale belysning i jeres andelsboligforening. Vi leverer rør og paneler, der er tilpasset netop jeres ejendom og vores LED-løsninger gavner både indeklimaet, miljøet og giver store besparelser på elregningen.

En investering der betaler sig En investering i LED-belysningen er en investering, der tjener sig selv hjem. Der er nemlig store besparelser at hente på udgifterne til den fælles belysning, når foreningen skifter til LEDbelysning.

For at sikre, at vores kunder får den optimale LED-løsning, anvender Zupelux de såkaldte Dialux-beregninger. Disse beregninger dokumenterer den mængde lys, kvalitet og lystæthed vores produkter giver jeres forening.

Spar penge - kontakt os i dag! Ønsker I at høre nærmere om LED-belysning, så står Zupelux til rådighed. Vi garanterer høje standarder på både service og produkter. Vi har stor erfaring med LED-løsninger til foreninger og erhverv – og vi er kendt, som en leverandør, der holder vores ord.

Ring til os på telefon 28579813 eller skriv på sol@zupelux.dk.

- Vi er landsdækkende!

VINTERKAMPAGNE: Bestil inden 28. februar 2018 og få 15% i rabat på vores LED-lys.

-Kontakt os og hør nærmere!

www.zupelux.dk

|

sol@zupelux.dk

|

+45 2857 9813

Andelsboligforeningens stærke finansielle partner TEAM ANDELSBOLIG Går din andelsboligforening med planer om:

• Omlægning af lån • Nyt tag på ejendommen • Nye altaner

• Grønne og bæredygtige løsninger • Optimering af forbrugsudgifterne • Øvrige byggeopgaver

Team Andelsbolig er klar med sparring og rådgivning om finansieringen.

Vi har stærke kompetencer og mange års erfaring med andelsboligforeninger.

Ring til en af os for rådgivning, så din forening kommer godt i mål med at realisere jeres projekter.

Andelsboligchef Mikael Vedel

Andelsboligchef Søren Møller

Andelsboligchef Lise Maaløe

Andelsboligrådgiver Randi Arpe

Andelsboligrådgiver Susanne Sejer Clemensen

Andelsboligrådgiver Jakob Foller

31 41 52 10

45 26 25 95

44

andelsboliger@brf.dk Andelsportal.dk

21 21 62 86

45 26 27 13

40 15 40 73

45 26 20 29

Andelsboligrådgiver Henrik Larsen

45 26 23 55

www.brf.dk