Andelsbolig Nyt november 2016

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

November 2016

TEMA: Alle vil bo i andelsbolig

Fra lejere til andelshavere Også i denne udgave:

Arena for kampen mellem fællesskab, frihed og økonomi?

Fælles om faldstammer Energirenovering skal kunne betale sig

Lad ikke dine gæster vente ude i kulden Hvert år sker det. Man står foran hoveddøren, klar med værtindegaven, mens man stille lunter lidt rundt for at holde varmen. Den normalt ubehagelige summen fra dørtelefonen, er på få øjeblikke blevet en af de bedste lyde man længe har hørt. Nu er man indenfor. I varmen, og i det gode selskab man har manglet i de kolde vintermåneder.

I Mejlshede Gruppen er vi specialister i dørtelefoner, og er blandt andet Siedle Partner samt ISO9000 certificerede. Vi både servicerer og installerer en lang række forskellige mærker, så i undgår knas med maskineriet. Kom og besøg vores showroom på Nørrebrogade, og se nogle af de forskellige modeller.

Så behøver jeres gæster heller ikke fryse helt til i vintervejret.

35 39 39 39 | Nørrebrogade 84, 2200 København N | info@mejlshede.dk

Indhold

Tema: Alle vil bo i andelsbolig

4

Andelsportal.dk

7

Tema: Alle vil bo i andelsbolig

8

Andelsboligmarkedet: Arena for kampen mellem fællesskab, frihed og økonomi?

12

Herre i eget hus: Fra lejere til andelshavere

15

Finansiering: Hvad skal der til for at stifte en andelsboligforening?

18

Derfor bor jeg i andelsbolig

24

Nyt boligskatteudspil giver rabat til andelshaverne, men glemmer de offentlige ejendomsvurderinger

26

Fælles om faldstammer

30

Flere vil låne i andelsboligens friværdi

32

Nyt krav: Varmtvandsmålere skal installeres i andelslejligheder

34

Hvordan er det nu med afskrivninger og forbedringer?

37

Energirenovering skal kunne betale sig

40

Læg opgaverne i udbud: Indhent altid flere tilbud på foreningens opgaver

Herre i eget hus

Andelsbolig Nyt Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af:

Medierne bugner med fortællinger om, hvor eftertragtede landets andelsboliger er. Alle vil have en bid af kagen og være med på det attraktive andelsboligmarked.

AB Gruppen A / S

Mange påpeger, at efterspørgslen på andelsboliger skyldes prisstigninger på ejerboligmarkedet. Men handler andelsboligmarkedets popularitet kun om kapitalgevinster og boligmarkedets nuværende vilkår? Det vil vi gerne undersøge nærmere, når vi med denne udgave af Andelsbolig Nyt ser på, hvorfor alle vil bo i andelsbolig. I den sammenhæng har vi talt med en forsker om hvorvidt andelsboligmarkedet er blevet til en Arena for kampen mellem fællesskab, frihed og økonomi. Og så har vi spurgt andelshaverne, hvorfor de bor i andelsbolig?

Web: www.andelsportal.dk

Kristen Bernikows Gade 6 1105 København K

E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Benjamin Luka Kabongo,

Louisa Henchel Vinther og

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk

Oplag: 4.500

Et stigende antal stiftelser af nye andelsboligforeninger vidner også om andelsboligmarkedets popularitet. På side 12 ser vi derfor nærmere på, hvordan det gik, da beboerne i Kanslerhus fik lov til at blive ‘herre i eget hus’, da de gik fra at være lejere til andelshavere i deres nystiftede andelsboligforening.

Som herre i eget hus skal medbestemmelsen også benyttes til at afgøre, hvordan renovering og vedligeholdelse prioriteres. På side 26 ser vi derfor nærmere på et klassisk vedligeholdelsesprojekt i landets andelsboligforeninger – nemlig renovering af faldstammer.Vi går også i dybden med energiforbedringer. Og ser derfor på hvordan energirenovering kan betale sig og hvilke nye krav, der er til varmtvandsmålere i etageejendomme.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem er du meget velkommen til at sende til os på info@andelsportal.dk.

God vinter og god læselyst!

Maria Carlsen, redaktør

Er du ikke den rette modtager af dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5

Sydkystens VVS & Gasteknik ApS

– din stabile VVS-Installatør

Vi er en lille virksomhed med stor faglig stolthed, der igennem årene har løst et væld af opgaver, store som små.

Vi udfører opgaver lige fra installering af fjernvarmeanlæg eller renovering af badeværelser til udskiftning af armaturer eller gasfyr.

Hos os er intet umuligt, det umulige tager blot lidt længere tid, og vi er klar til at løbe den sidste meter for vore kunder.

Vi tilbyder : VVS-installationer Fjernvarme Gasfyr og gasinstallationer Boligrenovering Badeværelser

5325 5165 kontakt@sydkystensvvs.dk www.sydkystensvvs.dk

Tema: Alle vil bo i andelsbolig

Tema:

Alle vil bo i andelsbolig

D

et har aldrig været så populært at bo i andelsbolig, som det er lige nu. En andelsbolig til salg er næsten ikke til at finde - medmindre man har en anden bolig at bytte med eller en attraktiv plads på en venteliste. Nye tal viser, at for hver gang der på landsplan var 100 andelsboliger til salg i 2012, så er der i dag kun 6 til salg.

Hovedstadsområdet, hvor størsteparten af landets andelsboliger er placeret, er boligmanglen stigende. Teknisk fastsatte priser på andelsboligmarkedet gør derfor andelsboligerne meget attraktive. Betyder den stigende økonomiske interesse i andelsboligmarkedet, så at den oprindelige andelstanke bliver tilsidesat? Daler fællesskabsfølelsen som følge af det øgede fokus på fortjeneste og økonomi?

Siden 2007 er antallet af andelsboliger steget med godt 10.000 boliger, hvilket svarer til en stigning på 5,3 procent. Det er i procent dobbelt så meget som stigningen blandt ejerlejligheder og huse. Andelsboligernes popularitet afspejler sig med andre ord også i nystiftede foreninger.

Med dette tema ser vi derfor nærmere på, hvorfor alle vil bo i andelsbolig.

For de nystiftede andelsboligforeninger er det ikke kun et spørgsmål om en økonomisk fortjeneste, der driver lysten til at bo i andelsboligforening. Det handler også om at være herre i eget hus og have medbestemmelse.Vi har set nærmere på, hvad det vil sige at stifte en andelsboligforening, og så har vi undersøgt, hvordan sådan en stiftelse finansieres.

En af forklaringerne på, at alle vil være en del af andelsboliglegen er den udvikling, som der i den senere tid har været på boligmarkedet. Priserne er steget gevaldigt på ejerboliger de sidste par år og specielt i

Der er mange årsager til, hvorfor danskerne gerne vil bo i andelsbolig.Vi har derfor også spurgt et udpluk af de danske andelshavere, hvorfor de bor i andelsbolig, og hvad en andelsbolig er for dem.

Andelsportal.dk

7

Tema: Alle vil bo i andelsbolig

Andelsboligmarkedet:

Arena for kampen mellem fællesskab, frihed og økonomi?

På et hamrende populært andelsboligmarked støder fællesskab og solidaritet ind i økonomiske interesser og ændrer den oprindelige tanke – eller gør den?

P

risen presses, flere og flere vil være en del af andelsboliglegen, og sorte penge i andelshandler er i visse tilfælde en realitet.Vi taler om det gode gamle andelsboligmarked, der i disse år forandrer sig i takt med vores økonomiske (hen)syn.

Men hvad udtrykker udviklingen, og skal vi sige farvel til andelstanken, som vi skabte den? Nej, siger en forsker – men fællesskabet bliver presset af markedstanker og kapitalgevinster.

Et marked under forandring Diskussionen om andelsboligpriser, frisætning af markedet, enorme valuarvurderinger og døden for den mangfoldige boligform i storbyerne har man ikke skullet lede længe efter de senere år.

I Andelsbolig Nyt og på Andelsportal.dk har vi skrevet om handler, hvor køber sort har skullet købe sælgers gamle kano som en del af handlen for 50.000 kroner.Vi har rapporteret om situationer, hvor købere selv har opsøgt sælgere med løftet om ekstra penge under bordet, og vi har hørt liberale partier foreslå at lave andelsboliger om til ejerboliger. Også visse økonomer har kritiseret markedet for at tage stadigt mere hensyn til kortsigtede gevinster frem for de langsigtede i foreningen. Senest har erhvervsog vækstminister Troels Lund Poulsen ud fra erkendelsen om et problem – men med ønsket om at bevare den mangfoldige boligform – nedsat et udvalg til at undersøge, hvordan man kan modernisere reglerne på

» Usikkerhed er central her; der opstår to grupper af andelshavere – de med stor gæld og de med friværdi. « Maja Hojer Bruun, antropolog og lektor

8

Andelsportal.dk

markedet, andelsboligernes prisfastsættelse og de økonomiske hensyn. Og det har udvalget frem til oktober 2017 til at komme med overvejelser om.

Fællesskabsfølelsen daler Men som et led i det øgede fokus på fortjeneste og økonomiske forandringer rejser spørgsmålet om fællesskabet sig: For ebber fællesskabet ud, når økonomiske hensyn vinder ind? Er gadefesterne virkelig gået af mode?

Spørger man antropolog og lektor ved Institut for Læring og Filosofi på Aalborg Universitet, Maja Hojer Bruun, er det også relevante spørgsmål. Markedet spiller en stigende rolle for andelsboligformen – og når økonomiske hensyn i stigende grad vægtes og skal leve side om side med venskaber og fællesskab, kan det være svært at vægte hvilket ‘fællesskab’, der er vigtigst.

Maja Hojer Bruun har forsket i, hvad det vil sige at eje og drive et hus i fællesskab som en andelsboligforening – og hun spotter visse udfordringer med at forene fællesskab, gårddage og venskab med hensynet til penge og økonomi.

Usikkerhed dæmper lysten til fest Presset på fællesskabsfølelsen i nogle foreninger kan ifølge Maja Hojer Bruun skyldes usikkerhed blandt andelshaverne.

I 2005 ophævede man pantsætningsforbuddet, og andelshaverne kunne herefter låne med pant i deres lejlighed. Det fik priserne på andelsboligerne til at stige, og det skabte en økonomisk forskel mellem de, der havde andelen fra tidligere og de, der kom til efter 2005.

Højere priser gjorde og gør nemlig, at de nye andelshavere fik en større gæld, når de købte sig en andelsbolig. Maja Hojer Bruun uddyber: Fortsættes »

Andelsportal.dk

9

Tema: Alle vil bo i andelsbolig

Fakta ›› I Danmark udgør andelsboliger cirka syv procent af den samlede boligmasse ›› I København udgør andelsboliger 1/3 af boligmassen ›› Andelstanken stammer tilbage fra 1800-tallets arbejderbevægelse og mejerifællesskaber ›› Danmark har hundrede års erfaring med at forvalte privat ejerskab kollektivt gennem ejer-, andels- og grundejerforeninger ›› Danskerne forbinder generelt begrebet fællesskab med noget positivt – så længe fællesskabets uskrevne regler om respekt for fælles uafhængighed og privatliv overholdes ›› Ordet fællesskab knytter sig op på sociale bånd og regler – og stammer fra ‘at lægge hjorder sammen og tage vare på kvæg’ (fæ)

» Når huset er det fælles fundament, og fundamentet er usikkert på grund af gæld, lægger det jo en dæmper på det øvrige fælles i foreningen. « Maja Hojer Bruun, antropolog og lektor

„Usikkerhed er central her; der opstår to grupper af andelshavere – de med stor gæld og de med friværdi. Når man som gældssat i bund og grund er usikker på at kunne sælge, på om man kan komme af med lejligheden og på foreningens investeringer, dæmper det måske lysten til at engagere sig i gårddage, fester og lignende.“ Hun fortsætter: „Når huset er det fælles fundament, og fundamentet er usikkert på grund af gæld, lægger det jo en dæmper på det øvrige fælles i foreningen.“ Dog har hendes forskning også vist eksempler på, at fællesskabet i nogle foreninger udspringer og forstærkes af de fælles gældsudfordringer.

Bebrejd økonomi, ikke andelstankegang Men forandringen er til stede. Så hvor andelsboligmarkedet med flere nystiftelser i 80’erne og 90’erne havde det fint, fokuserer nutidens foreninger i højere grad på at gøre sig attraktive og lave informationsmateriale til mæglerne for at tiltrække ‘de rigtige’ beboere og tjene penge på andelsboligerne.

10

Andelsportal.dk

Men udviklingen stammer fra noget større, end hvad der bare sker på foreningsniveau: „Forandringerne skyldes byfornyelse, pres på priserne, en boligboble og politiske beslutninger, som har gjort, at pantsætning af medlemmernes andele blev tilladt, nye lånemuligheder blev indført, og offentlige vurderinger blev sat højere,“ forklarer Maja Hojer Bruun.

Det er alt sammen faktorer, der har været med til at sætte agendaen i foreningerne, og som har påvirket andelsboligmarkedets udvikling og identitet.

Så i stedet for at se skævt til andelshavere, der naturligt nok ikke siger nej til høje vurderinger og ekstra penge – eller dømme de enkelte foreninger og deres handlemuligheder – bør vi rette blikket mod fremtidens nationale boligpolitik: „Andelstanken er ikke nødvendigvis under pres; den har sådan set ikke ændret sig – men det har økonomien i det sidste årti altså,“ understreger Maja Hojer Bruun.

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30

Foreningsøkonomi med sund fornuft Sidder du i bestyrelsen i en andelsboligforening, som kigger efter ny bank? Så er vi en god partner for både administrator og bestyrelse. Vi finder muligheder og holder alle parter ajour med aktuelle lånetyper, nye finansieringsformer og et løbende overblik.

Læs mere om en personlig bank, der har fokus på andelsboliger på lsb.dk/abforening Ring på 3378 2388 og få en snak med en af vores rådgivere med speciale i andelsboligforeningers økonomi.

Tema: Alle vil bo i andelsbolig

Herre i eget hus:

Fra lejere til andelshavere Andelsboliger er mere populære end nogensinde, og det kan ses i antallet af andelsboligforeninger, der bliver stiftet. De sidste ti år er væksten i andelsboliger steget dobbelt så meget som i ejerboliger. Vi har set nærmere på, hvordan en andelsboligforening stiftes og hvad, der driver lejerne til at blive andelshavere.

„M

an skal ikke sætte sig ned og klø sig.

Tværtimod. Man skal se at komme i gang. Der er virkelig meget, der skal undersøges, og man har travlt i de uger, hvor beslutningen skal træffes,” fortæller Ole Foldberg om den tid, hvor Andelsboligforeningen Kanslerhus blev stiftet. I dag er han formand for foreningen, som havde stiftende generalforsamling i februar 2013.

Stiftelsen af Kanslerhus Beboerne i Kanslerhus var inden stiftelsen lejere i ejendommen. Da deres ejendom var blevet solgt blev de som følge af tilbudspligten tilbudt at erhverve den på andelsbasis. Tilbudspligten er en del af lejeloven og betyder, at når en privat udlejningsejendom er handlet, skal beboerne inden for 10 uger tage stilling til, om de vil købe ejendommen selv. Lige op til jul i Fortsættes »

EJENDOM BYGGET FØR 70’ERNE?

SÅ ER DET MÅSKE PÅ TIDE AT GENNEMGÅ FALDSTAMMERNE UNDGÅ: VANDSKADER OG HØJE OMKOSTNINGER

- I VORES VERDEN FUNGERER ALLE AFLØB - KONTAKT OS FOR RØRRENOVERING I DAG Proline Group Tlf. 6361 8545 info@proline-group.dk www.proline-group.com

december 2012 erfarede lejerne i Kanslerhus, at den ejendom, de boede i, var solgt, og de havde muligheden for at købe ejendommen og stifte en andelsboligforening. Ole var en del af initiativgruppen bag stiftelsen: „Vi skulle have 50 procent af lejerne med, for at det kunne lade sig gøre. Og en af udfordringerne var i den forbindelse at vi bor i en gammel ejendom, hvor der blandt andet bor en del ældre, der ikke alle havde lige stor interesse for at være med til at stifte en andelsboligforening.“ Alligevel valgte 37 lejere på den stiftende generalforsamling at gå med og sige ja tak til, at Andelsboligforeningen Kanslerhus blev stiftet. De resterende lejere forsatte som lejere - nu med den nye andelsboligforening som udlejer.

Tilbudspligten

Ole, som har boet i ejendommen i 18 år, havde tidligere erfaring med stiftelser af andelsboligforeninger fra bankverdenen. Han vidste derfor, at det var vigtigt at få de rette rådgivere med om bord fra start af, hvis stiftelsen af andelsboligforeningen skulle lykkedes. En advokat og et rådgivende ingeniørfirma blev tilknyttet og tilbud fra banker blev indhentet:

Som følge af lejelovens tilbudspligt, skal lejerne i en privat udlejningsejendom tilbydes at erhverve ejendommen på andelsbasis. Beboerne har 10 uger til at tage stilling til, om de vil købe ejendommen selv. Dette på de vilkår som nuværende ejer kan opnå ved salg til tredje mand. Tilbudspligten omfatter rene beboelsesejendomme med mindst 6 lejligheder og blandede lejligheder med mindst 13 beboelseslejligheder, der gerne må indeholde blandede lejemål. Det anslås at 75 procent af de nye andelsboligforeninger er opstået ved omdannelse af private udlejningsejendomme.

„Vi havde dialog med tre banker, men endte med at vælge BRFkredit. De var mere fleksible og kunne matche de vilkår, vi kom med,” fortæller Ole. Der er gang i stiftelserne Kanslerhus er langt fra den eneste andelsboligforening, der bliver stiftet i disse år. Der kommer både nybyggede boliger og nystiftede foreninger, hvor lejere opkøber deres ejendom, til. Det anslås, at der er kommet 10.000 flere andelsboliger til siden år 2007. Årsagen til de mange stiftelser er en kombination af flere faktorer: Først og fremmest sikrer lejelovens tilbudspligt, at lejerne selv får lov til at opkøbe ejendommen og ofte til gunstige priser. Dernæst er en af årsagerne til de mange stiftelser de lave renter, der betyder fornuftige finansieringsvilkår for foreningerne.

Ydermere stiger antallet af andelsboligforeninger også på grund af boligmarkedets tilstand, hvor priserne stiger på ejerlejligheder og tilflytningen til de større byer er stor.

Da Kanslerhus blev stiftet var en af bevæggrundene for stiftelsen også beboernes medbestemmelse:

„Var ejendommen solgt til anden side, så kunne den nye køber finde på at lave alle mulige forbedringer og skrue huslejen gevaldigt op.

I dag afgør vi selv, hvad vi skal forbedre og vedligeholde,“ fortæller Ole. Som ny andelsboligforening har Kanslerhus også allerede igangsat flere vedligeholdelsesprojekter.Vinduerne er blevet malet og vedligeholdt, taget gennemgået og repareret, inden længe skal både faldstammer og stigestrenge udskiftes, og så skal der lægges omfangsdræn i det nye år, så fugt i foreningens kældre kan bekæmpes. „Nu er vi andelsboligforening, så bestemmer vi jo selv, hvad der skal ske. Det er os i andelsboligforeningen, der ejer ejendommen, og det er en kæmpe fordel.Vi ser det som en form for investering, når vi vedligeholder,“ tilføjer Ole. Fortsættes »

Andelsportal.dk

13

Tema: Alle vil bo i andelsbolig

Efterspørgslen på andelsboliger i Kanslerhus er enorm Selvom Kanslerhus er en ganske ung andelsboligforening på papiret, så er ejendommen af lidt ældre dato. Den er fra 1920, og består af 75 lejligheder af meget varierende størrelse samt tre erhvervslejemål.

Foreningen er beliggende centralt på Østerbro på hjørnet af Jagtvej og Kanslergade. Den attraktive beliggenhed er én af årsagerne til, at mange i dag ønsker at købe en andelsbolig i foreningen, forklarer Ole: „Folk står i kø for at købe en andelsbolig.Vi har en intern venteliste for dem, der bor i ejendommen og så har vi en ekstern, som hver andelshaver kan få en enkelt skrevet op på. Hvis ikke vi lavede den regel, ville listen blive kilometerlang.“ Andelsboligerne er så populære, at der er flere af de lejere, der takkede nej til at blive en del af andelsboligforeningen, da de blev stiftet, som i dag har fortrudt deres beslutning, og efterfølgende har fået lov til at købe en andel i foreningen. „Der er fire, der først sagde nej og som efterfølgende er blevet andelshavere. Det har så været til den aktuelle andelskrone, de har købt deres bolig.

Så det har været dyrere for dem at komme med på vognen,“ fortæller Ole.

Andelsboligerne i Kanslerhus er nemlig steget gevaldigt siden stiftelsen. Da foreningen blev stiftet betalte andelshaverne 2500 kroner pr. kvadratmeter for deres andelsboliger. I dag, små fire år efter, kan beboerne sælge deres andelsboliger for 7000 kroner pr. kvadratmeter.

Samtidig har Kanslerhus en fornuftig økonomi, hvor der afdrages på nogle af foreningens lån, og boligafgiften holdes på leje, hvor andelshavernes privatøkonomi kan følge med. Den enorme efterspørgsel på andelsboliger i den nystiftede forening er velbegrundet. Når Ole ser tilbage på stiftelsen og tiden op til den stiftende generalforsamling, så er det den rette rådgivning, som har været omdrejningspunktet. „Både vores advokat, bank og rådgivende ingeniørfirma var rigtig dygtige til at forklare de mennesker i ejendommen, hvad det ville sige at stifte andelsboligforeningen – og ikke kun på et akademisk sprog, men på en måde så hr. og fru Jensen også forstod det,“ fortæller han. Det er derfor også det råd, han vil give med videre til andre, der står i en lignende situation: „Mit bedste råd er at finde kompetente rådgivere.

De rette kompetencer betyder utroligt meget,“ slutter han.

Kilde: jyskebank.tv Lejlighederne er af varierende størrelse i Kanslerhus.

Der findes i alt 29 lejlighedstyper, som spænder fra 69 m2 til 228 m2.

14

Andelsportal.dk

Finansiering:

Hvad skal der til for at stifte en andelsboligforening?

Når en andelsboligforening skal stiftes, er finansiering et altafgørende element. De kommende andelshavere skal købe den ejendom, som de før var lejere af og der skal også være penge til rådgivere, tinglysninger og kommende vedligeholdelsesprojekter. Sammensætningen af finansieringen er derfor en af de helt centrale beslutninger.

Der er et utal af muligheder for sammensætning af lånene, renter, afvikling og risikovillighed ved stiftelse af andelsboligforening. Derfor er det normal praksis, at der indhentes tilbud fra op til tre banker i forbindelse med stiftelser. Bankerne laver flere former for budgetudkast og regner på forskellige finansieringsoplæg, som initiativgruppen bag den stiftende andelsboligforening typisk sorterer ud i inden den stiftende generalforsamling. Alligevel kan der være rigtig mange forhold at tage stilling til, og for de stiftende lejere er det om at holde tungen lige i munden. Kyndig rådgivning fra både advokat og bankrådgivere skal derfor sidde i skabet.

Realkreditlån og banklån til finansiering af andelsboligforeningen Ved stiftelse af en andelsboligforening kan der ydes et realkreditlån på op til 80 procent af ejendommens værdi. De resterende 20 procent finansieres ved et almindeligt banklån, og ved det indskud, som de nye andelshavere betaler for deres andelsboliger. Størrelsen på banklånet varierer fra stiftelse til stiftelse. Fælles for de fleste nystiftede andelsboligforeninger er dog, at mange er interesserede i at afvikle banklånet først, da renten er højere end på et realkreditlån, men også fordi at der typisk er personlig hæftelse for de enkelte andelshavere på bankgælden.

Afvikling på gæld Løbetiden på lån, rentetypen, afdragsprofiler og risici ved ændringer i ydelsen ved rentestigninger, er nogle af de forhold, som der skal tages stilling til, når foreningens belåning skal sammensættes.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

15

Tema: Alle vil bo i andelsbolig

„Der er rigtig mange variable, der kan justeres på.

Eksempelvis er der spørgsmålet om, hvor meget der skal afvikles. Mange vil gerne have en aftale, hvor de også afvikler på gælden. Derfor laver man ofte en aftale med to realkreditlån, hvor der kan afvikles på det ene,“ fortæller Michael Schnell Hansen, erhvervsrådgiver fra Nordea Boligforeninger. Hurtig afvikling af gælden medfører, at friværdien i ejendommen stiger, og andelsboligforeningen herved stilles bedre økonomisk – eksempelvis hvis de skal låne penge til vedligeholdelse af ejendommen på et senere tidspunkt.

Størrelsen på indskud Et andet af de forhold, beboerne skal tage stilling til, er, hvor stort indskuddet fra de enkelte andelshavere skal være. Det varierer nemlig, hvor meget de stiftende andelshavere kan lægge i indskud til at starte med.

Derfor er der eksempler på, at beboerne betaler alt fra 7000 kroner pr. kvadratmeter til 1500 kroner pr. kvadratmeter i andelsindskud ved stiftelsen. Når det kontante indskud betales, modregnes forudbetalt leje, indskud betalt for lejeboligen og de beløb, som er på en eventuel vedligeholdelseskonto. Det resterende af andelsindskuddet finansieres typisk ved, at andelshaverne tager et andelsboliglån i banken, som de selv hæfter for.

Hos Nordea Boligforeninger bestemmer man ikke, hvor stort det kontante indskud skal være i forbindelse med stiftelsen, men man har en holdning til beløbet, fordi det har stor betydning for størrelsen på boligafgiften efterfølgende: „Vi ser jo altid på, hvor høj en boligafgift de enkelte andelshavere skal betale, og så sammenligner vi med, hvad en tilsvarende lejelejlighed i området ville koste.

Der skal dog altid foretages kontant indskud af de kommende andelshavere i forbindelse med en stiftelse.

Vi ser også på huslejenævnets anbefalinger og den generelle stand, for det skal selvfølgelig svare til markedspriserne for at være rentabelt,“ forklarer Michael Schnell Hansen.

16

Andelsportal.dk

Vedligeholdelse af ejendommen Når en andelsboligforening stiftes er det ikke kun selve købesummen af andelsboligforeningens ejendom, der skal være penge til. Også kommende vedligeholdelsesprojekter bliver der taget højde for og fundet finansiering til. Det er et krav, at en byggesagkyndig gennemgår ejendommens tilstand og udarbejder en vedligeholdelsesplan. Det gør man både for at sikre, at lejerne ikke køber ‘katten i sækken’, men også for nøje at planlægge de forventede opgaver og vedligeholdelsesudgifter. „Der er en generel tendens til, at de nystiftede andelsboligforeninger også er interesserede i at vedligeholde på ejendommen, og derfor bliver der budgetteret med udgifter til vedligehold helt fra start af,“ tilføjer Michael Schnell Hansen.

Hvad ser banken efter, når de får en henvendelse om en stiftelse?

Når en gruppe af lejere ønsker at købe deres ejendom og stifte en andelsboligforening, ser banken typisk nærmere på, hvor mange af ejendommens lejere, der ønsker at være en del af stiftelsen. Hos Nordea ser man gerne, at deltagelsesgraden er på mindst 66 procent, men i nogle tilfælde er en deltagelsesgrad helt ned på 60 procent også i orden – det kommer an på, hvordan banken risikovurderer den pågældende sag. Det skal være en holdbar stiftelse, hvor den kommende andelsboligforening ikke bliver for afhængig af at drive lejevirksomhed på de resterende lejemål. Ligeledes er banken også meget interesseret i at vide, hvor afhængig den kommende andelsboligforening bliver af erhvervslejemål i ejendommen. Der kan nemlig være en risikofaktor ved erhvervslejemål idet andelsboligforeningen kan blive hårdt ramt på økonomien, hvis der er tomgang i lejemålene.

Til bes ty andels relsen i små - og eje rforeni nger KOMPL Hjemm ET LØSN e I Regns side, Opkræv NG: ka n Dokum ber, Indbere inger, tninge entark r, iv…

Let Administration til små andels- og ejerforeninger.

Vi tager os af jeres bilag, regnskaber, indberetninger, opkrævninger, rykkere etc. I får en hjemmeside + en ’opslagstavle’ til beboerne. Pris: Kun 12.500 kr. (+ moms) årligt for op til 20 boliger. Vil du vide mere? Ring telefon 45 26 05 02 og tal med Jacob Linvald.

Se også datea.dk – Foreningsejendomme.

Tema: Alle vil bo i andelsbolig

Dit navn og din alder: Anne Nistrup, 30 år

CVR

Hvad hedder din andelsboligforening?

A/B Gammel Kalkbrænderi Vej 34-36

DS. Malerfirma er en virksomhed, som sætter en ære i at levere et godt stykke arbejde hver gang.

Kunderne er i højsæde og et ord er et ord!

Hvor længe har du boet i andelsbolig?

Jeg har boet i samme lejlighed i samme andelsboligforening i 9 år.

Hvorfor bor du i andelsbolig?

Da jeg købte min lejlighed med min bror for 9 år siden, hvor vi begge var studerende, handlede det nok allermest om, at andelsboliger – fremfor en ejerlejlighed – økonomisk var en mere oplagt mulighed for os. Før jeg flyttede ind, spekulerede jeg ikke så meget over hele ‘andelsboligtanken’, men efter at have boet i den samme forening i 9 år, er jeg klar over, hvilken tryghed en andelsboligforening kan give. Jeg kan godt lide idéen om, at man deler forskellige ting, og i fællesskab er ansvarlig for, at foreningen fungerer. Det kan man så engagere sig i – i større eller mindre grad.

Facademaling

Spartling og filtning Udbedring af skimmelsvamp Maling af vinduer, døre og træværk Tapetsering

Melbyvej 100 3370 Melby Telefon: 2992 2762 E-mail: ds.malerfirma@gmail.com

Tlf.: 2992 2762

Hvor ligger din andelsboligforening?

Gammel Kalkbrænderi Vej 34-36, 2100 København Ø.

ApS

CVR.: 38008145

Hvad er en andelsboligforening for dig?

En god andelsboligforening for mig er én, der både giver plads til forskelligheder og dermed ikke forsøger at udstikke for mange regler eller krav til en andelsboligejer, men samtidig skaber en kultur af tryghed, hvor man kommer hinanden lidt nær; holder lidt øje med hinanden og samtidig hjælper hinanden, hvis der opstår behov for det.

Derfor bor jeg i andelsboligforening Der er mange gode grunde til at bo i andelsboligforening. Økonomi, beliggenhed og fællesskab er nogle af bevæggrundene. Vi har spurgt et udpluk af de danske andelshavere, hvorfor de bor i andelsboligforening, og hvad en andelsboligforening er for dem.

Dit navn og din alder: Andrea Lund, 30 år Hvad hedder din andelsboligforening?

A/B Århusgade / Løgstørgade Hvor ligger din andelsboligforening? Østerbro i København Hvor længe har du boet i andelsbolig?

1 måned

Dit navn og din alder: Jeg hedder Frederik Knudsen og er 26 år Hvad hedder din andelsboligforening?

Den hedder AB Strandboulevarden 132-144 m.fl.

Hvor ligger din andelsboligforening?

Det er en hel karré, der ligger mellem Nyborggade, Sæbygade, Svendborggade og Strandboulevarden på Østerbro.

Hvor længe har du boet i andelsbolig?

Jeg har boet her siden september 2010, så 6 år.

Hvorfor bor du i andelsbolig?

Det virker fornuftigt. Det er meget mere oveskueligt at finansiere end en ejerbolig, og lejeboliger er helt umulige at komme i nærheden af.

Hvad er en andelsboligforening for dig?

Det er et sted hvor man føler sig tryg. Der er noget hyggeligt ved det fællesskab, der også er i andelsboligforeninger. Og jeg kan godt lide andelstanken, som jeg håber bliver ved med at eksistere.

Hvorfor bor du i andelsbolig?

Fordi jeg havde muligheden for det - og altså ikke behøvede at skulle ud og smide penge efter et dyrt lejemål.

Hvad er en andelsboligforening for dig?

Det er en mulighed for at investere nogle penge i en bolig, uden det skal være på niveau med de høje priser, som ejerlejlighederne har.

Jeg har endnu ikke fået den helt store følelse af fællesskab i foreningen, måske fordi den er så stor, og måske fordi jeg heller ikke gør så meget aktivt for at opsøge den.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

19

Tema: Alle vil bo i andelsbolig

Dit navn og din alder: Niklas Tarp-Petzke, 33 år Hvad hedder din andelsboligforening?

AB Peder Skrams Gade 16A-C Hvor ligger din andelsboligforening?

Peder Skrams Gade 16, 1054 København K Hvor længe har du boet i andelsbolig?

2 år Hvorfor bor du i andelsbolig?

Fordi jeg havde heldet med mig. Jeg fik muligheden for at købe en velholdt og godt beliggende andel til rimelige penge. Hele mit voksne liv har jeg boet til leje og på ingen måde spekuleret i at ”komme ind på markedet”. Men når så man starter en familie og gerne vil have noget mere plads, bliver man jo tvunget til at købe sig ind, hvis man altså gerne vil blive boende i København. ”Gamle” lejeboliger kræver enten, at man har kontakter eller har været skrevet op siden

Dit navn og din alder: Christina Østergaard Hvad hedder din andelsboligforening?

Abf Bülowsgade 58 Hvor ligger din andelsboligforening?

Frederiksbjerg, Århus Hvor længe har du boet i andelsbolig?

Omkring 20 år

20

Andelsportal.dk

man blev født. Nye lejeboliger har en husleje, som er dyrere end et andelsboliglån. Og så er der ejerboligen; de starter jo på 3.5 millioner for en to-værelset i København. Som førstegangskøber er andelsboligen reelt set det eneste økonomiske alternativ.

Hvad er en andelsboligforening for dig?

En andelsboligforening handler om fællesskab og om at være fælles om noget: ejerskab, ansvar, muligheder, styrker og svagheder. Rent boligmæssig giver det jo en masse mennesker mulighed for at eje deres egen bolig(andel), og måske endda i et område, man aldrig ville komme i nærheden af. Samtidig står man ikke alene med ansvaret, hvis der opstår problemer, eller der skal handles på noget som for den enkelte kan være uoverkommeligt. Det giver nogle andre muligheder i forhold til at lave større forbedringer som fx i vores forening, hvor vi for nyligt har fået sat altaner op.

Det gør også, at man kommer hinanden ved. Man har nogle opgaver man løser sammen og alle vil (forhåbentlig) det bedste for foreningen. Man er en del af en enhed. Derfor er en andelsboligforening også et fællesskab.

Hvorfor bor du i andelsbolig?

Fordi jeg kan lide fællesskabet og kender dem jeg bor i opgang med. Fordi jeg kan lide vi selv har indflydelse på alle de beslutninger, der tages.

Hvad er en andelsboligforening for dig?

En fælles forening hvor det man er fælles om er økonomien og bygningen. Hvad der kommer derud over af fællesskab er bonus. Og så er det et godt alternativ til ejerboliger. Men andelstanken passer bestemt ikke til alle typer mennesker.

Hvis man er vant til at bestemme alt selv, og ikke vil gøre noget for foreningen og fællesskabet, så skal man finde en anden boligform. Det er ikke kun en billig bolig. Det er et forpligtende fællesskab.

Totaladministration af andelsboligforeninger Kon

kur r dyg encetige pris Klarvinduer producerer er

danske vinduer og døre af høj kvalitet, og prisen er

Danske kvalitetsvinduer og døre på kun 3 uger og til en bedre pris

Høj faglighed og engagement

20% bedre

Fast kontaktperson

end markedsstandarden.

Digital dokumenthåndtering 10-årig vedligeholdelsesplan

Amagerfælledvej 56 2300 København S 8111 1112 klarvinduer.dk Tlf: www.vopa.dk kontakt@vopa.dk

Trappevask Rens af tagrender Vinduespolering

Midtager 17, 2605 Brøndby

klarvinduer.dk

Få gratis rådgivning fra klarvinduer.dk

Ejendomsservice Snerydning Grøn service

Telefon: 70 270 970

-

tlf.: 70 270 970

-

mail@vaskebjoern.dk

-

www.vaskebjoern.dk

Altan.dk er Danmarks største altanfirma, og vi etablerer hvert år over 3000 altaner i hele landet.

Vi er med fra den spæde idé - til din altan er indflytningsklar.

Vi tager os af rådgivning af produktvalg, beregninger, kontakt til kommunen og alt det andet, der skal til for at gøre din altandrøm til virkelighed.

Ring og hør mere!

70 70 20 18

i

Nyt fra andelsboligmarkedet

Nyt boligskatteudspil giver rabat til andelshaverne, men glemmer de offentlige ejendomsvurderinger

Stigende priser på ejerboliger har medført en massiv efterspørgsel på andelsboliger, der nu er mere efterspurgte end ejerboliger. Samtidig er et nyt boligskatteudspil blevet præsenteret, og der er både godt og skidt nyt til andelshaverne.

Mest rift om andelsboligerne Det har længe været populært at bo i andelsbolig, men lige nu er det så populært, at efterspørgslen på andelsboliger er større end den er på ejerboliger.

Nye tal viser, at en ud af 29 ejerlejligheder i Region Hovedstaden er til salg, mens det samme kun gælder for en ud af 693 andelsboliger. Tallene stammer fra Boliga.dk’s boligindeks, som også viser, at der i oktober 2012 var 3.146 andelsboliger til salg i Region Hovedstaden via Boliga.dk’s hjemmeside.

I dag er det tal faldet til 202. Chefanalytiker hos Nordea, Lise Nytoft Bergmann, konkluderer i den forbindelse, at udviklingen svarer til, at for hver gang, der var 100 andelsboliger til salg for fire år siden, så er der i dag kun seks til salg. Forklaringen skal blandt andet findes i prisstigningerne på ejerboligmarkedet, der har gjort de teknisk fastsatte priser på andelsboligmarkedet mere attraktive.

Rabat til andelshavere i nyt boligskatteudspil I oktober blev et nyt boligskatteudspil præsenteret.

Det nye system giver de danske boligejere mulighed for at få rabat på skattebetalingen efter 2020, hvor skattestoppet udløber. Rabatten bortfalder dog så snart hus eller ejerlejlighed handles, medmindre man bor i andelsbolig. Skatterabatten bortfalder nemlig

først, når hele andelsboligforeningen handles – ikke når den enkelte andelsbolig sælges. Det sker meget sjældent, at andelsboligforeningen skifter ejer, og samtidig skal andelsboligforeningerne ikke beskattes for deres ejendomsværdi. Flere eksperter peger derfor på, at det er andelshaverne, der bliver vinderne, når boligskatten skal betales. Der er dog lagt op til, at rabatten til andelsboliger bortfalder i 2040.

Stadig intet nyt om det nye vurderingssystem I forbindelse med det nye boligskatteudspil havde flere forventet en udmelding omkring det kommende system til offentlige ejendomsvurderinger, men det er udeblevet. Det bekymrer flere af andelsboligmarkedets parter. De offentlige ejendomsvurderinger har været fastlåst siden år 2012, og der er endnu ikke kommet en udmelding på, hvilken betydning det nye vurderingssystem vil have for værdien af andelsboliger. På nuværende tidspunkt skal landets andelshavere vente til 2019, før de ved mere om den kommende offentlige ejendomsvurdering, der tidligst kan få virkning fra 2020. Mange andelshavere aner reelt set ikke, om prisen på deres andelsbolig kommer til at gå op eller ned, hvis de anvender en offentlig ejendomsvurdering i andelsboligforeningen.

På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen på andelsboligmarkedet »

24

Andelsportal.dk

G. Elkjær

P. Roll

J. Damm

Simonsen

Jensen

Jh. Friis

Th. Holst

E. Møller

L. Jørgensen

Hessner

Er det det tid tid til et Er et forsikringstjek forsikringstjek din andelsboligforening? andelsboligforening? ii din Hos anbefalervi,vi, I som HosAlka Alka Erhverv Erhverv anbefaler atat I som andelsboligforening fårforetaget foretaget andelsboligforening får etet for ca.hvert hvert2.2.år.år.SåSå forsikringstjek sikringstjek ca. erer I I altid at være værerigtigt rigtigtdækket dækket altidsikre sikre på at ogog ikkeat betale forfor meget. ikke betale meget.

HosAlka Alka Erhverv Erhverv kan Hos kan vi vinemt nemtog oghurtigt lave et lave forsikringstjek for jer. for jer. hurtigt et forsikringstjek Ring til os på 45 85 55 73 eller send en

Ring til os på 43 58 55 73 eller send mail til alkaerhverv@alka.dk, så en mail til alkaerhverv@alka.dk, så kontakter vi jer. kontakter vi jer.

Vi jer: Vi tilbyder tilbyder jer:

ogprofessionel professionel •• Kompetent Kompetent og rådgivning til rådgivning til at finde den løsning, der at finde den løsning, der passer til jeres passer til jeres andelsbolig forening andelsboligforening Komplette løsninger I kun •• Komplette løsningersåså I kun behøver sikre jer ét sted behøver sikre jer ét sted

• Kvalitetsforsikringer til en fair pris

•• Kvalitetsforsikringer til en fairved pris Effektiv og hurtig kundeservice levering af tilbud

• Effektiv og hurtig kundeservice ved • levering Hjælpsom imødekommende kundeafog tilbud service ved skadesbehandling

• Hjælpsom og imødekommende kun­ deservice ved skadesbehandling

Bestil forsikringstjek inden Bestil et et forsikringstjek inden 31. december 2016 og få 31. maj 2016 og få 250 kr. til 250 kr. til gavekortet.dk gavekortet.dk

Brug dit gavekort allerede 3 hverdage Brug ditdin gavekort efter online allerede bestilling3 hverdage efter din online bestilling

1.000 1.000,-,ViFor giver dig 250 kr. at fejre foråret tilog gavekortet.dk, opmuntre til 1.000 ,250,1.000 1.000 ,-,1.000 ,hvis du bestiller at komme godtet fra forsikringstjek til start i 2016 giver vi din digandelsbolig­ 250 kr. til gaveforening.

Duhvis bestemmer selv, kortet.dk, du bestiller et forsikhvordan skal bruges. ringstjekgavekortet til din andelsboligforening.

Du bestemmer selv, hvordan gaveKontakt Alka Erhverv på kortet skal bruges.

43 58 55 73 eller mail til alkaerhverv@alka.dk Kontakt Alka Erhverv på 45 85 55 73 eller mail til alkaerhverv@alka.dk

Vidste du, at 75% af vores kunder vælger os igen? Det er vi stolte af! Måske det skyldes vores lange erfaring eller fordi vi giver jer service­ og behandlingsgaranti ­ så er I hurtigt videre.

Vidste du, at 75% af vores kunder vælger os igen? Det er vi stolte af! Måske det skyldes vores lange erfaring eller fordi vi giver jer service- og behandlingsgaranti - så er I hurtigt videre.

Brug dit gavekort allerede 3 hverdage Brug gavekort allerede 3 hverdage Brug ditdit gavekort allerede 3 hverdage efter din online bestilling Brug ditdin gavekort allerede 3 hverdage efter din online bestilling efter online bestilling Brug gavekortet efter din online bestilling

250,-

til mere end 150 butikskæder Brug gavekortet

til mere end 150 butikskæder

Brug gavekortet til mere end 150 butikskæder Brug gavekortet Brug gavekortet til end mere150 end 150 butikskæder til mere butikskæder Brug gavekortet til mere end 150 butikskæder

Fælles om faldstammer Faldstammen forbinder alle etager i etageejendomme og hjælper beboerne af med vandet fra dagligdagens forbrug. Røret holder længe, men det er vigtigt at vedligeholde og sikre det fælles ’knudepunkts’ funktion hele vejen op gennem ejendommen.

O

pvaskevandet forsvinder ned i vaskens afløb, og når vi trækker ud i toilettet, ser vi ikke mere til indholdet deri heller.

Det samme gælder vandet fra tandbørstningen.

Alt sammen fordi et gennemgående rør opsamler overskudsvand, og leder det lodret ud igennem bygningen og væk fra baderum og køkken. Og det opsamlende rør, faldstammen, er robust.

Alligevel skal faldstammen vedligeholdes og plejes – også selvom man bogstaveligt talt putter kræfter og penge lige ned i et hul. Men fælles vedligehold og smarte metoder kan gøre processen nogenlunde smertefri – for både forening og beboere.

Beboere forgår, faldstammer består – med vedligeholdelse En faldstamme af støbejern kan holde op til 70-80 år – og således overlever de også de fleste beboeres tid i en andelsboligforening. Men vedligeholdelse er nødvendig, fordi faldstammen tager imod ‘alt det

gode’, vi har til overs fra dagligdagens mange gøremål – og det kan sætte aflejringer inde i rørene.

Derfor skal også rørene i de enkelte lejligheder vedligeholdes løbende for at undgå tilstopning og problemer længere ude i systemet. Imens man skal passe på med at bruge for mange kemikalier til at rense sine afløb, kommer man langt ved eksempelvis ikke at komme vatpinde og tamponer i kummen og ved at genoverveje, hvor meget fedt man hælder i afløbet.

Vandlåsen, der med sin konstante vandstand barrikaderer for dårlig lugt, kan andelshaverne også selv rense for hår og skylle igennem i ny og næ.

Men selv med vedligeholdelse skal faldstammen ses efter i sømmene, da den kan blive porøs og utæt.

Det gælder i disse år eksempelvis mange ejendomme fra starten af 1900-tallet.

» ...beboerne har kun ansvaret for de vandrette rør, der går ud til faldstammen, imens foreningen er ansvarlig for faldstammen, der går igennem alle etager og er en del af ejendommens skelet «

26

Andelsportal.dk

AB Hallandsgade slap af med utætheder På Amagerbro ligger foreningen AB Hallandsgade 3-5 A, som rummer 31 lejligheder fordelt op til 4. sal. Foreningen har for nylig fået repareret deres faldstammer. Med en bygning fra 1890 kan man nemlig roligt sige, at de gamle rør trængte til en kærlig hånd. Bestyrelsesformand Bodil Søgaard fortæller, at hun på sin faldstamme eksempelvis kunne se utætheder og brunlig væske – og derfor var reparationen også en førsteprioritet for foreningen.

Nemt og bekvemt De gik straks i gang med at indhente tre byggetilbud på opgaven, som de troede handlede om en komplet udskiftning: ”Vi havde forberedt os på en lang proces og mobile toiletter i gården,” fortæller Bodil Søgaard. Men sådan blev det ikke – i stedet takkede foreningen ja til en strømpeforing, fordi det skulle være billigere, lige så holdbart og nemmere: ”Det betød, at håndværkerne var i hver lejlighed én dag, og så skulle vi lige lufte ud efterfølgende. På den måde blev det fantastisk nemt – og vi undgik en situation, hvor foreningens svage beboere ville få svært ved at bruge toiletter i gården,” pointerer Bodil Søgaard.

processen; simpelthen fordi de var fastmuret og lavet på en uhensigtsmæssig måde, og fordi udgangene til faldstammen var dårligt vedligeholdt.

Da foreningen ikke havde snakket ansvar og vedligeholdelse inden problemet opstod, blev det mest kritiske vvs-arbejde betalt af foreningen, fortæller Bodil Søgaard: ”Vi syntes ikke, at vi bare kunne smide en ekstraregning til de berørte beboere, når vi ikke havde talt om ansvar eller konsekvens – men det kan jo diskuteres, om det i bund og grund er unfair over for de andre beboere, der selv skal betale fremtidig udskiftning”.

Derfor er hendes råd til andre foreninger klart: ”Fastsæt klare retningslinjer for den slags – skal beboerne selv betale for potentielle ekstraudgifter, bør man melde ud i god tid. Men overvej, om det er bedst for foreningen at være sikker på, at vvsarbejdet gøres ordentligt færdigt. Manglende vedligeholdelse ét sted kan nemlig gå ud over resten af foreningens beboere – og en vandskade kan blive dyr for alle,” som hun pointerer.

Snak ansvar og vedligehold INDEN, problemet opstår Det eneste ’aber dabei’ ved hele faldstammeprojektet var, at nogle toiletkummer knækkede i

Fortsættes »

Andelsportal.dk

27

Fakta om faldstammer ›› En faldstamme er et lodret afløbsrør, der sikrer afløb fra flere etager ›› Holdbarheden lyder på 70-80 år – derefter bør man tjekke dem efter ›› Slid og utætheder ses ved skjolder, aflejringer, huller og dårligt udtræk ›› Man skal passe på med kemikalier til rens af faldstammen, da det i længden slider på rørets emalje ›› Faldstammer kan også udskiftes til rør af plastik eller rustfrit stål ›› Et læk i etageadskillelsen kan være svært at se – og kan forårsage svamp og andre ødelæggelser i trækonstruktionen, så væggen i grelle tilfælde skal rives ned

» Skjolder på faldstammen eller misfarvninger på vægge og etageadskillelser er klassiske indikatorer på et læk « Udskift eller fór din faldstamme Og der findes flere muligheder til at sikre en fortsat sikker afledning af spildevandet – en komplet udskiftning, spuling med højtryksrenser, indsætning af et nyt rør i det gamle rør eller foring: „Man behøver ikke længere eksempelvis at udskifte det gamle rør af støbejern – vi reparerer faldstammer ved at indføre en ’polyesterstrømpe’ op igennem røret, som vi bagefter hærder med damp,“ forklarer salgsleder Jane Mark fra entreprenørkoncernen Aarsleff, der blandt andre laver disse såkaldte strømpeforinger. Hun uddyber:

Fotos: Proline

28

Andelsportal.dk

„Vi bruger et skæreværktøj til at lave huller til diverse afgreninger af rør, og strømpens bløde materiale sikrer, at den når ud i alle bøjninger og tætner. Det beskidte vand løber derfor inde i sokken, og det kan sidestilles med et nyt rør.“ Foringen kan bruges til stort set alle slags rør og er nok blevet populær, fordi foringen kan klares på cirka to dage, hvor beboerne kan blive boende.Vælger man omvendt en udskiftning af faldstammen, kan det tage flere uger, hvor beboerne ikke nødvendigvis kan bo i deres lejligheder.

Fakta om strømpeforing: ›› Metoden har været på markedet i flere år og udføres af flere forskellige firmaer ›› Det tager cirka to dage at lave – og man kan bo i lejligheden imens ›› Man laver hul i toppen og bunden af røret, renser og indblæser en ‘sok’, der hærdes med damp ›› Med et skæreværktøj laver man huller til diverse rørudgange ›› En strømpeforing koster foreningen cirka 25.00030.000 kroner per lejlighed for foring af faldstamme og afgreninger til toilet, gulvafløb og køkkenvask

Alle former

Spot spildevand på afveje Og netop beboerne er lidt ‘fredede’, når det kommer til faldstammerne – andelshaverne har typisk kun ansvaret for de vandrette rør, der går ud til faldstammen, imens foreningen er ansvarlig for faldstammen, der går igennem alle etager og er en del af ejendommens skelet. Således er faldstammen sammen med eksempelvis vinduer en af de eneste reparationer inde i de enkelte lejligheder, der rent faktisk hviler på foreningens skuldre.

for haveservice udføres efter jeres ønsker og behov

Få en fast vedligeholdelsesaftale til: Træfældning Snerydning

Græsslåning Belægning

Hækkeklipning Ukrudtsbekæmpelse

Derfor bør man som forening tænke over at give faldstammen et servicetjek og sætte penge af til reparation af selv samme, hvis man ved, at røret er ved at være oppe i årene.

Men også i de enkelte andelslejligheder kan beboerne hjælpe med at holde øje – fx hvis afløbet gentagne gange stopper til på trods af rensning, eller hvis toilettet har svært ved at trække ordentlig ud.

Og også skader på selve lejligheden kan afsløre ugler i mosen:

Ønsker I et tilbud på vedligeholdelse af foreningens grønne arealer?

Så kontakt os på 20 117 116

„Skjolder på faldstammen eller misfarvninger på vægge og etageadskillelser er klassiske indikatorer på et læk. Det skal man tage seriøst, for i slemme tilfælde kan det betyde skader på vægge og loft, som så må laves på ny,“ fortæller Jane Mark, der dog understreger, at skaderne ikke altid er til at se med det blotte øje.

dkhaveservice@mail.com +45 20 117 116 Baneringen 20, 3660 Stenløse

Flere vil låne i andelsboligens friværdi Andelsboligmarkedet er de seneste år blevet mere og mere eftertragtet, og boligmarkedets økonomiske udvikling har også fået de danske andelsboliger til at stige i værdi. Mange andelshavere oplever, at deres andelsbolig er steget, efter de købte den. Denne stigning kaldes også friværdi, og friværdien i andelsboligen kan belånes, hvis man eksempelvis ønsker et nyt køkken, nyt badeværelse eller måske vil købe en bil.

Næsten alle kan låne i friværdien Langt størstedelen af andelshavere kan låne i deres friværdi. Hvis man vil låne i den, er proceduren den samme, som da man skulle låne til købet af andelsboligen.

Kommunikationschef hos Mybanker.dk, Peter Jensen, siger:

Overvej en ny bank og lavere rente Afdrager man på sin andelsbolig med et andelsboliglån, vil man oprette et tillægslån, hvis man skal låne i friværdien. Her vil man låne i de penge, som allerede er afdraget i boligen eller i boligens friværdi, mens man forhøjer andelskreditten, hvis man har et andelskreditlån.

Peter Jensen anbefaler:

„Teknisk set er det at låne i sin friværdi det samme som at låne til en ny andelsbolig.

Forskellen er, at man allerede er godkendt af banken fra dengang, man købte sin andelsbolig. Hvis man ikke bliver godkendt til at låne i andelsboligens friværdi, skyldes det, at man har optaget andre lån udenom banklånet eksempelvis gennem flere forbrugslån.“

„Når man skal låne i friværdien, er det en god mulighed for andelshaveren at kigge hele sit lån igennem – uanset typen af lån. Bankerne kan i dag tilbyde en rente helt ned til 3,6 procent p.a., så der er altså penge at spare, hvis man eksempelvis har 5 procent p.a. i rente nu. Som andelshaver skal man huske, at ens lejlighed allerede er tinglyst, så dén udgift er allerede betalt. Andre gebyrer ved et bankskifte kan derfor meget hurtigt være tjent hjem med den lavere rente.“ Gratis renovering eller flere penge i lommen? Ønsker man et nyt køkken eller badeværelse, ville friværdien derfor kunne bruges på dette. Det kan gå hen og blive en meget billig renovering, da de fleste forbedringer i andelsboligen lægges oveni andelsboligens pris. Dermed kan den friværdi, man renoverede køkkenet med, fås igen ved salg af boligen – dog med afskrivninger på forbedringen i løbet af årene.

30

Andelsportal.dk

L everandører med speciale i andelsboliger

Kompetente håndværkere til jeres andelsboligforening

Har I brug for et nyt energimærke eller en ny vedligeholdelsesplan?

Vi tager hånd om jeres renovering

Kebyg ApS er et kvalitetsbevidst firma med mange års erfaring inden for totalløsninger.

Vi kan hjælpe jeres andelsboligforening med en bred vifte af opgaver, da vores medarbejderstab tæller flere faggrupper - herunder både murer og tømrer. Vi tilbyder derfor både totalentrepriser, renovering af køkkener og badeværelser, facaderenoveringer og generel vedligeholdelse af andelsboligforeningens fællesarealer.

Skal andelsboligforeningens gyldige energimærke fornyes? Eller har I fritliggende boligenheder, der i forbindelse med salg skal have opdateret energimærket? Så kontakt Kelstrupgaard VVS & Ingeniør ApS. Vi har speciale i energimærkning af boligforeninger og større ejendomme.

Skal I have nye vinduer for at spare energi eller måske renovere jeres fællesarealer inden sommer? Så står Tømrer- & Snedkermester v. Torben Vinder klar med en løsning. Vi sætter en ære i at levere kvalitetshåndværk – altid til tiden og til prisen og efter jeres ønsker og behov.

Med mange års erfaring på energiområdet ved vi, at et godt eller forbedret energimærke ikke kun viser foreningens og boligens energiforbrug, men at det også er en betydningsfuld indikator for potentielle købere, og samtidig er et vigtigt redskab, når andelsboligforeningen skal prioritere fremtidige energirenoveringer.

Med 40 års erfaring inden for tømrer- og snedkerfaget lover vi god dialog og et kvalitetsresultat, som vil gavne jer mange år frem.

Vi tager også hånd om forsikringsskader eller reparationer i jeres forening.

Står I med en til- og fraflyttelejlighed, der trænger til en kærlig hånd, så har vi også stor erfaring med dette.

Kebyg står for kvalitet til tiden og leverer altid et professionelt arbejde. I er altid velkomne til at kontakte os for råd og vejledning samt en uforpligtende besigtigelse og et tilbud.

Tlf.: 41101101 E-mail: kent@kebyg.dk www.kebyg.dk

Kontakt os for råd, muligheder eller et uforpligtende tilbud på jeres næste bygge- eller renoveringsprojekt.

Kontakt os allerede i dag for et uforpligtende tilbud på jeres nye energimærkning.

Tlf.: 28303917 E-mail: vvsing@mail.dk www.kelstrupgaard.dk

Tlf.: 20331561 E-mail: torben1957@hotmail.com www.torbenvinder.dk

Andelsportal.dk

31

Nyt krav:

Varmtvandsmålere skal installeres i andelslejligheder Bor du i en andelslejlighed, skal du pr. 1. januar 2017 have installeret en individuel varmtvandsmåler. EU kræver individuelle vandmålinger i etageejendomme på samme vis, som andelshavere også måler el- og varmeforbrug individuelt. Nogle foreninger kan dog fritages for denne installation, hvis det ikke er teknisk muligt eller omkostningseffektivt. Bliv klogere på de nye krav her.

D

et danske energi- og vandforbrug skal nedsættes, og derfor indføres et krav om individuelle varmtvandsmålere i alle etageejendomme herunder også andelsboligforeninger. Installationen skal være udført pr. 1. januar 2017, medmindre andelsboligforeningen har dispensation.

Det er ved at gå op for mange andelsboligforeninger, at installation af varmtvandsmålere skal finde sted før årsskiftet. Per Sahl-Madsen, salgsdirektør hos Techem, der leverer fordelingsregnskaber til ejendommene, mærker denne tendens: „Vi mærker den øgede efterspørgsel på vandmålere.

Foreningerne ved efterhånden godt, at de skal til at installere varmtvandsmålere. Mange foreninger har allerede målere i forvejen, men der er også mange foreninger, som stadig mangler varmtvandsmålere og skal have målere installeret.“

32

Andelsportal.dk

Derfor er individuelle varmtvandsmålere en god idé Individuelle varmtvandsmålere i ‘flerbrugerejendomme’ byder på en række fordele.Vandmåleren giver først og fremmest et incitament til at spare på vandet og derved spare på eget energiforbrug såvel som andelsboligforeningens og Danmarks samlede energiforbrug. Man vil opleve en mere nøjagtig fordeling af forbrugsudgifterne, da man kan se den enkeltes energiforbrug i stedet for at have et fælles vandmålersystem. Hver beboer betaler kun for husstandens faktiske forbrug, ligesom at hver husstand kan se omfanget af deres vandforbrug dagligt.

Per Sahl-Madsen tilføjer i den forbindelse:

kræver ændringer eller rekonstruktion af installationens rør eller bygningens vægge og elementer.

„Hos Techem tilbyder vi fjernlæsning af vandforbruget, så man kan se sit forbrug online. Det skaber brugervenlighed for den enkelte andelshaver, så man individuelt altid kan holde øje med husstandens forbrug. Herved bliver forbrugerne opmærksomme på, hvor meget vand husstanden bruger og sparer.

Ligeledes kommer man den holdning til livs om, at vandforbrug er uinteressant, fordi man ikke har indflydelse på fordelingen.“

Det er bygningsejers ansvar at vurdere om installation af varmtvandsmålere i andelsboligforeningen er teknisk gennemførlige og omkostningseffektive. Kommunen skal ikke godkende en decideret ansøgning om dispensation, men man skal dokumentere, hvorfor varmtvandsmålere ikke er teknisk mulige eller rentable at få installeret i andelsboligforeningen.

Manglende varmtvandsmålere?

Hos Københavns Kommune forventer man ikke at lave kontroltjek af varmtvandsmålere i etageejendomme. Beboere kan dog rette henvendelse til kommunen, hvis de undrer sig over manglende varmtvandsmålere. Kommunen vil derefter behandle sagen med samme fremgangsmåde som dengang, det blev lovpligtigt med varmemålere på radiatorer. I disse tilfælde bliver andelsboligforeningen kontaktet af kommunen, som indleder en dialog med foreningens bestyrelse for at bede om redegørelsen for, hvorfor installation af varmtvandsmålere ikke er mulig, eller for at bede foreningen om at få installeret varmtvandsmålerne, såfremt det er muligt.

Ifølge Techems oplysninger vil måling på vand kunne give en besparelse på op mod 30 procent af ejendommens samlede vandforbrug. Det skal dog holdes for øje, at det er ved målinger både på det varme og kolde vand. Den nye lovgivning omhandler kun måling af det varme vand i den enkelte lejlighed.

Muligheder for dispensation Installering af varmtvandsmålere skal kun finde sted under forudsætning af, at det er teknisk muligt og omkostningseffektivt. Inden årsskiftet skal andelsboligforeninger i etageejendomme altså vurdere, om det er teknisk muligt at installere individuelle varmtvandsmålere i lejlighederne, og beregne, om det er rentabelt at installere disse målere. Per Sahl-Madsen siger i den forbindelse:

Hvis andelsboligforeningen ikke har kalkuleret, budgetteret eller har råd til individuelle varmtvandsmålere inden for tidsfristen, så har Techem stor succes med at leje fjernaflæste målere ud til andelsboligforeninger i en begrænset tidsperiode. Herved overholdes tidsfristen, og foreningen vil kunne vende problemstillingen om varmtvandsmålerne til den kommende generalforsamling. Andelsboligforeningens bestyrelse har nemlig pligt til at oplyse foreningens medlemmer om nye tiltag eller lovgivninger, der omhandler foreningen og dens beboere.

„Hvis der ikke bruges mere end to målere pr. lejlighed, er det oftest rentabelt.“ Hvis det ikke er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt at installere varmtvandsmålere i den respektive andelsboligforening, kan foreningen få dispensation og undgå at installere varmtvandsmålere.

Med teknisk gennemførligt menes der, at det ikke

Andelsportal.dk

33

Ofte stillede spørgsmål på andelsportal.dk:

Hvordan er det nu med afskrivninger og forbedringer?

I mange andelsboligforeninger diskuteres afskrivninger flittigt. Ofte er det en kilde til forvirring og misforståelser, fordi afskrivninger af individuelle forbedringer i andelsboliger kan være en kompleks størrelse at forstå. På Andelsportal.dk får vi ofte spørgsmål vedrørende forbedringer og afskrivninger. Hvordan afskrives forbedringerne? Hvordan kan vi være uenige i, hvad forbedringen er værd?

Ved overdragelse af en andelslejlighed skal prisen på andelen fastsættes. Prisen består af to komponenter: Andelen af foreningens formue og værdien af de eventuelle individuelle forbedringer, andelshaveren har foretaget. Andelen af foreningens formue afgøres på den årlige generalforsamling, når andelskronen sættes, mens forbedringer og afskrivninger kun beregnes i de situationer, hvor en andelsbolig handles.

Hvad er de individuelle forbedringer?

Hvis en andelshaver eksempelvis på egen hånd får lavet nyt køkken, vil det være at betragte som en ‘individuel forbedring’ af lejligheden, der kan tillægges værdien af andelsboligen, når den overdrages til en ny andelshaver.

Der afskrives på værdien af disse forbedringer.

Forskellige forbedringer får afskrevet værdi på forskellige måder. Det skyldes, at det vurderes, at ikke alle forbedringer taber værdi lige hurtigt, og derfor vil nogle forbedringer miste en relativt stor procentdel værdi hvert år, hvorimod andre forbedringer kun vil miste meget lidt i værdi årligt.

Alment vedligehold som eksempelvis nyt tapet betragtes ikke som en forbedring.

Hvordan afskrives forbedringerne?

Om forbedringsarbejde i andelsboliger siger lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i § 5, stk. 9:

Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. På baggrund af denne lovgivning har der dannet sig en omfattende praksis vedrørende værdifastsættelsen. Forskellige forbedringer får afskrevet værdi på forskellige måder. Det skyldes, at det vurderes, at ikke alle forbedringer taber værdi lige hurtigt, og derfor vil nogle forbedringer miste en relativt stor procentdel værdi hvert år, hvorimod andre forbedringer kun vil miste meget lidt i værdi årligt. Derfor kan værdi afskrives på alt mellem 5 og 30 år, alt efter hvilken slags forbedring, der er tale om. Der findes ikke nogle regler for afskrivninger i andelsboligloven, men mange andelsboligforeninger vedtager selv hvilken metode eller afskrivningskurve de vil anvende.

Hvem vurderer forbedringerne og deres afskrivninger?

Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber § 6, stk. 3 pålægger endvidere foreningens bestyrelse at tage stilling til den pris, der forlanges for andelslejligheden. Bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt. Bestyrelsen skal altså skønne, om sælgers værdiansættelse af individuelle forbedringer er rimelig, og ligeledes om eventuelle mangler er opstået. Ofte er det i en forenings vedtægter eller af generalforsamlingen vedtaget, at bestyrelsen anvender en professionel vurderingsmand til dette arbejde.

På På Andelsportal.dk Andelsportal.dk kan kan du du læse læse flere flere nyheder nyheder fra fra andelsboligmarkedet andelsboligmarkedet

34

Andelsportal.dk

frisk-luft.dk Døjer du med dårlig kælderlugt?

Er du træt af duggede ruder?

Duka one PRO50 er en luftskifter, der på minimal plads og ved nem installation kan komme problemer med dårligt indeklima i kælderen til livs.

Et godt indeklima Nu kan du sikre et behageligt indeklima – slip af med den fugtige følelse og lugt.

Slip af med kondens og fugt Slip af med det fugtige indeklima og undgå kondens på vægge og vinduer.

Effektiv og energibevidst udluftning Med Duka one PRO50 kan du lufte ud og varme op samtidig, uden det kan mærkes på varmeregningen.

Nem installation og montering Der er ikke behov for installation og rør, Duka one PRO50 er let at få monteret.

Energibesparende Ventilationssystemet sikrer genbrug af varme fra boligen, og opvarmer luften inden den friske luft blæses ind i boligen.

Fugt i kælderen?

Har du fugt i kælderen eller dårligt indeklima kan Duka one PRO50 være løsningen.

Problemer med skimmelsvamp?

Har du problemer med skimmelsvamp i dit hjem, kan den nye Duka one PRO50 hjælpe dig af med problemet.

Om os Ib Rasmussen har siden 1946 leveret professionelle løsninger til både erhverv og private.

Vi er et firma som har stor fokus på sikkerhed og kvalitet, og for os er det altafgørende at vi leverer et godt håndværk hver gang.

I dag er firmaet videreført af tredje generation af autoriserede el-installatører.

Dårlig luft?

Har du dårlig luft i det hjem eller i din kælder, kan det løses med Duka one PRO50.

Vi dækker hele København *efter de første 100 km. betales 5 kr. pr. ekstra kilometer.

Ib Rasmussen Elektric Bispebjergvej 68, 2400 KBH NV 5132 8587 - info@ibrasmussen.dk

Valdal Advokatfirma

Kompetent og ansvarlig ejendomsadministration for andelsboligforeninger, ejerforeninger og udlejningsejendomme

Kvalitet

Ansvarlighed

Værdiskabende rådgivning

Kompetent sparring

Højt fagligt niveau

Online muligheder

VALDAL ADVOKATFIRMA ØSTER ALLEÉ 33, 2100 KØBENHAVN Ø TELEFON: 3538 5800 EJDADM@VALDAL.COM - WWW.VALDAL.COM

Nytænkning

Samarbejde

Energirenovering skal kunne betale sig Potentialet for energirenovering er stort i mange af landets andelsboligforeninger, og flere foreninger investerer i energiforbedrende tiltag. Det gør de dels for at sænke varmeregningen, dels for at vedligeholde foreningens bygninger og samtidig for at skabe bedre indeklima og miljø for beboerne.

K

olde vægge, kuldebroer, trækgener og varmeregninger, der løber løbsk, er et problem i flere andelsboligforeninger, men ikke altid den opgave, der bliver prioriteret højest, når andelsboligforeningerne skal i gang med at vedligeholde. Energichef hos ejendomsforvaltningsselskabet DEAS, Hans Andersen, fortæller, at det er sjældent, at der bliver energirenoveret blot for energirenoveringens skyld: „Det er investeringskrævende at energirenovere, og i mange foreninger er energiaspektet derfor noget, der kommer med i tillæg til en anden renoveringsopgave.“ Nogle vælger eksempelvis at opgradere til energibesparende vinduer, når foreningens vinduer alligevel skal udskiftes. For andre foreninger er incitamentet til at gå i gang, at energiforbedringen kan tjenes ind på kort sigt – som ved isolering af ejendommen, optimering af belysning på fællesarealer eller bedre styring af varmecentralen. Økonomi og finansiering er ofte det helt altafgørende element, når boligforeningerne skal energirenovere.Vi har her samlet nogle gode råd til, hvordan en andelsboligforening kan energirenovere på en rentabel måde.

Få overblik over det fælles forbrug Når man skal energirenovere, er det altid en god idé, at man får klarhed over, hvor meget energi Fortsættes »

Andelsportal.dk

37

foreningen egentlig bruger. Hvor er der store udgifter? Er der mulighed for forbedring? En god øvelse er at tage udgangspunkt i årsafregning for el- og varme i ejendommen, for dernæst at sammenholde forbruget med størrelsen på bygningen. „En tommelfingerregel er, at omkostningerne til varme ikke bør overskride 75 kroner pr. m2. Hvis det er tilfældet, så er der med stor sandsynlighed potentiale for at forbedre energiforbruget,“ forklarer Hans Andersen.

Han tilføjer, at man ved denne regneøvelse skal være opmærksom på fordelingen mellem den faste grundbetaling til energiselskabet og den variable betaling for energiforbrug.

Generel opmærksomhed på foreningens energiforbrug er også vigtigt for at undgå unødvendigt overforbrug, som kan skyldes pludseligt opståede defekter eller forkerte indstillinger. Hos DEAS arbejder man med en såkaldt energistyringsaftale, som overvåger det totale energiforbrug i foreningernes ejendomme. Både el, vand og varme bliver målt og større udsving bliver registeret – den enkelte forbruger er nemlig sjældent opmærksom på ejendommens samlede forbrug, og det kan ofte betyde unødvendige og høje udgifter. Er der udsving i ejendommens energiforbrug bliver det med energistyringsaftalen registreret eksternt og problemet lokaliseres. Herved undgås store vandregninger som følge af løbende toiletter, og defekte installationer i varmesystemet, der kan resultere i såkaldte ‘straffeafgifter’ fra fjernvarmeselskabet, bliver opdaget i tide.

Find frem til de rentable projekter Med det lovpligtige energimærke kan andelsboligforeningen finde inspiration til hvilke initiativer, der er de mest hensigtsmæssige i forhold til energiforbruget. Energimærket gennemgår en række besparelsesforslag til ejendommen, som er sammenholdt med den forventede årlige energibesparelse, investeringens omfang og omtrentlige tilbagebetalingstid. Har andelsboligforeningen en drifts- og vedligeholdelsesplan kan man med fordel sammenholde denne med forslag fra energimærket. Det er typisk sund fornuft at undersøge, om der er planlagt vedligehold på nogle områder, hvor der samtidig er mulighed for at lave energimæssige besparelser. „Udskiftning af vinduer, renovering af varmecentralen og fornyelse af facaden er blandt de typiske vedligeholdelsesprojekter, som foreningerne med fordel kan kombinere med energibesparende løsninger,“ fortæller Hans Andersen.

Er der udsigt til, at et større renoveringsprojekt er vejen frem, så anbefales det i øvrigt, at et detaljeret oplæg til projektet udarbejdes, så der er et velbegrundet udgangspunkt for den videre beslutning. Foreningen kan med fordel konsultere en energivejleder eller anden form for byggesagkyndig rådgiver i den forbindelse.

tilskud til energirenovering, som ikke alle kender til. De danske energisleskaber er som en del af en langsigtet energistrategi for Danmark forpligtet til at være med til at reducere det danske energiforbrug.

Derfor findes der en ordning, hvor energiselskaberne udbetaler tilskud til energiforbedrende renoveringer. Det gør de ved at ‘opkøbe’ de kWh-timer, som forbrugerne sparer efter en fuldført energirenovering.

Både private, boligforeninger og erhverv kan modtage energitilskuddet. Tilskuddet udbetales til alt fra isolering, til udskiftning af vinduer og døre, optimering af varmekilder og besparende tiltag på elinstallationer; kort sagt næsten alle energirenoveringer.

Størrelsen på energitilskuddet afhænger af, hvor stor en energibesparelse energirenoveringen medfører, men også af hvem energitilskuddet søges hos. Det er nemlig af varierende størrelse, hvor meget de forskellige energiselskaber udbetaler. Derudover er det vigtigt at vide, at en forhåndsgodkendelse på energitilskuddet skal være i hus inden, energirenoveringen igangsættes. I nogle henseender kan det derfor være en god idé, at andelsboligforeningen kontakter en rådgiver, der kan hjælpe med at indhente energitilskud, så man er sikker på, at reglerne for tilskud overholdes.

Der er energitilskud til energirenoveringen Energirenoveringer er ofte en stor udgift for andelsboligforeninger. Der findes dog en økonomisk håndsrækning i form af et

CASE: Vinduesudskiftning i det nordjyske I Aalborg gik vedligehold, øget komfort og et lavere energiforbrug hånd i hånd, da foreningen Enggaarden udskiftede ejendommens vinduer. Ejendommen, som er fra 1967, har store vinduespartier, der sørger for masser af sollys i foreningens 45 boliger, men i 2013 var vinduerne nedslidte, og det trak. Foreningen valgte efter rådgivning fra DEAS at udskifte de gamle vinduer med træramme med en superlavenergirude med aluminiumsramme, som er vedligeholdelsesfri og energibesparende. Med de nye vinduer sparer foreningen udgiften til

38

Andelsportal.dk

vedligehold, der var på næsten 400.000 kroner for stillads og malerarbejde hvert syvende år. Samtidig har vinduesudskiftningen bidraget til et mindre varmeforbrug i foreningen, og blandt beboerne er komforten øget – de slipper nu for kuldebroer og træk. Foreningen valgte at have en rådgiver fra DEAS med under hele forløbet.

Rådgiveren hjalp den nordjyske forening i gang og stod for både byggestyring og udbudsmateriale til projektet.

Ligeledes sørgede rådgiveren for, at de fik et kontant tilskud på 32.000 kroner til energirenoveringen.

HUSK

Energitilsk energirenove ud til ring

Hvad kan man få energiskud til? ›› Alle former for isoleringsopgaver

›› Udskiftning af ældre vinduer til energiglas eller energiruder ›› Serviceaftaler på fjernvarmeinstallationer

›› Installation af vedvarende energiløsninger som jord- eller solvarme ›› Udskiftning af kedel/fyr med et nyt og mere energieffektivt fyr ›› Opsætning af varmepumper ›› Udskiftning af varmtvandsbeholdere, bedre regulering af varme og brugsvandsinstallationer ›› Cirkulationspumper ›› Besparelser på el-installationer ›› Installering eller optimering af ventilationsanlæg

Hvor kan man få tilskud?

Sådan får jeres andelsboligforening tilskud til energirenovering: 1.

Find en partner, der kan hjælpe med at indhente energitilskud. På www.andelsportal.dk/tilskud/ kan man ansøge om at få tilskud. Af ansøgningen skal foreningens kontaktoplysninger fremgå, samt hvilket arbejde energirenoveringen omfatter. Det er vigtigt, at man ansøger inden materialer indkøbes og arbejdet udføres. Tilskuddet kan nemlig ikke udbetales med tilbagevirkende kraft.

2.

Energirenoveringen af jeres ejendom udføres.

3.

Dokumentation udarbejdes og indsendes i samarbejde med energirådgiveren.

4.

Tilskuddet udbetales til foreningens konto.

Det er forsyningsselskaberne (både naturgas-, fjernvarme-, olie-, og elselskaberne), der er forpligtede til at udbetale energitilskud. Det er dog langt fra alle energiselskaber, der udbetaler tilskud til boligforeninger. Der skal beregnes, hvor stor en energibesparelse renoveringen medfører, og derfor er det ofte energivejledere, byggerådgivere eller andre aktører, der hjælper boligforeninger med at indhente energitilskud. Andelsboligforeninger kan med fordel tage kontakt til deres administrationsselskab, foreningens byggerådgiver eller benytte Andelsportal.dk’s tilskudsordning for at få en hjælpende hånd, når der skal ansøges om energitilskud.

Få forhåndsgodkendelsen på plads Det er vigtigt, at man ansøger inden materialer indkøbes og arbejdet udføres. Tilskuddet kan nemlig ikke udbetales med tilbagevirkende kraft, og en forhåndsgodkendelse på energirenoveringen er derfor altafgørende for, om der kan udbetales.

Læs mere og ansøg om energitilskud på www.andelsportal.dk/tilskud/

Andelsportal.dk

39

Læg opgaverne i udbud:

Indhent altid flere tilbud på foreningens opgaver For en andelsboligforening kræver det tid og ressourcer at finde den rette håndværker eller leverandør. Mange foreninger benytter den samme håndværker igen og igen. Ofte for at vide sig sikre på, at de benytter én, som har kendskab til foreningens ejendom og dermed lettere kan navigere rundt, og kender bygningens historie. Det er der en del fornuft i, når det drejer sig om mindre opgaver, men når man som forening har brug for en håndværker eller leverandør til større projekter, kan det ofte være fordelagtigt at indhente flere tilbud på projektet.

Sammenligningsgrundlaget er vigtigt

Så let er det:

Alt fra aftaler på administration til udgifter til ejendomsservice eller foreningens byggeprojekter kan med fordel tjekkes efter med alternative tilbud og priser. Med flere tilbud har andelsboligforeningen et overblik over priser, muligheder og opgaveløsning og dermed også et sammenligningsgrundlag. Det er ikke altid, at det er det billigste tilbud, der er det bedste. Der kan nemlig være stor forskel i udførelse, kvalitet og materialevalg. Derfor er det vigtigt, at man indhenter flere tilbud til foreningen, så man finder det, der er mest hensigtsmæssigt.

1. På www.3byggetilbud.dk laver du en kort beskrivelse af den opgave, som du eller din andelsboligforening skal have udført.

Få gratis 3 tilbud på foreningens opgaver Som bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening er man frivillig. Derfor er det også begrænset, hvor meget tid man har til at investere i foreningsarbejdet. Heldigvis kan bestyrelserne få gratis hjælp. 3byggetilbud.dk er Andelsportal.dk’s søsterportal, og de har mere end 1000 håndværkere tilknyttet, som hjælper med tilbud på både andelsboligforeningens fælles projekter og den enkelte andelshavers bygge- og renoveringsopgaver. De kan hjælpe med tilbud på alt fra nye badeværelser, til vedligehold af grønne arealer, opsætning af altaner, maling af trappeopgange, isolering af etageadskillelser eller en ny viceværtordning til jeres ejendom.

40

Andelsportal.dk

2. En medarbejder ringer dig op, og gennemgår alle oplysninger med dig for at sikre at alle nødvendige oplysninger er på plads.

3. Opgaven kommer i udbud og 3 leverandører bliver valgt til at give tilbud på opgaven.

4. Når I har modtaget 3 tilbud kan I frit vælge om I vil benytte en af de 3 leverandører.

Ny altan?

Efter 29 ĂĽr og mere end 60.000 monterede altaner tillader vi os at sige, at vi er specialister i altaner. Kontakt os allerede i dag, balco@balco.dk, www.balco.dk.

Tlf. 57 83 13 50

Vi skaber rum ude og inde

Vi gør en ekstra indsats for at gøre din altandrøm til virkelighed I andelsboligforeninger kan der være nogle særlige udfordringer, når projektet skal vedtages og gennemføres, idet det typisk involverer mange mennesker. Der kan være mange spørgsmål og individuelle ønsker at tage hensyn til i forbindelse med opsætning af altaner i andelsboligforeningen.

Henckelhus hjælper med at holde fokus i hele processen: ANALYSE

OPMÅLING

BEREGNINGER

BYGGETILLADELSE

PROJEKTSTYRING

OVERDRAGELSE

Henckelhus ApS, Jernbanevej 13, 4720 Præstø

Tlf.: +45 2424 7637

jacob@henckelhus.dk

www.henckelhus.dk

Leverandørnøglen Her kan du finde kompetente leverandører, der er klar til at hjælpe jeres forening med de opgaver, I må stå overfor. Leverandører, der er udvalgte og som samarbejder med Andelsportal.dk

Ravns Malerservice Branche: Ejendomsadministration Område: Danmark Web: www.cubusadministration.dk E-mail: ss@lawfirm.dk Telefon: 7026 9910

Branche: Klimanalæg Område: Danmark Web: www.kruger.dk E-mail: tib@kruger.dk Telefon: 4345 1676

Branche: Malerfirmaer og epoxygulve Område: Hovedstadsområdet Web: www.ravnsmalerservice.dk E-mail: kontakt@ravnsmalerservice.dk Telefon: 7178 5785

Branche: Gulvfirmaer Område: Hovedstadsområdet Web: www.hallinggulvservice.dk E-mail: briangulv@outlook.dk Telefon: 2078 2373

Branche: Låsesmede Område: Sjælland Web: www.dereslaasesmed.dk E-mail: rene@dereslaasesmed.dk Telefon: 2620 1119

Branche: Vinduer og døre Område: Sjælland Web: www.spektrumvinduer.dk E-mail: info@spektrumvinduer.dk Telefon: 3874 6969

Branche: Murerfirmaer Område: Fyn Web: www.murerfyn.dk E-mail: info.wickelsteen@gmail.dk Telefon: 2567 2383

CK EL

TK RM NA O AE

LSE

DK

K LAO

K.

E.R TN

UA T

Branche: Forsikringer Område: Danmark Web: www.alka.dk E-mail: alkaerhverv@alka.dk Telefon: 4358 5573

2888 0205

Branche: Område: Web: E-mail: Telefon:

Malerfirmaer Sjælland www.dbmaleren.dk dan@dbmaleren.dk 2627 2951

Branche: Isolering Område: Danmark Web: www.dansktotalisolering.dk E-mail: info@dansktotalisolering.dk Telefon: 2988 6633

Branche: Område: E-mail: Telefon:

C

Ø

JO

Branche: Tømrerfirmaer Område: Hovedstadsområdet Web: www.jacobcarlpedersen.dk E-mail: jcp@jacobcarlpedersen.dk Telefon: 2855 6547

E

A u t. kloa k me ste r

A

HI

M GJE

R

S

Kloak Sjælland jganlaeg@gmail.com 2888 0205

Skal andelsboligforeningens ejendom renoveres? Er det tid til konvertering af realkreditlånet? Har I behov for rådgivning om den daglige drift? Eller?

Ring og aftal møde på

55 47 09 Vi er klar til at tage imod jeres andelsboligforening Nordea Boligforeninger består af to teams på hver 7 personer, der i tæt samarbejde med Nordea Realkreditselskab rådgiver andelsboligforeninger. Vi lægger altid vægt på et tæt samarbejde med foreningens bestyrelse, administrator og andre samarbejdspartnere omkring den enkelte andelsboligforening.

Aftal et uforpligtende møde. Ring til os på 55 47 09 79 og hør nærmere.

Vi bor på Vesterbrogade 8, 0900 København C.

79

Andelsboligforeningens stærke finansielle partner TEAM ANDELSBOLIG Går din andelsboligforening med planer om:

• Omlægning af lån • Nyt tag på ejendommen • Nye altaner

• Grønne og bæredygtige løsninger • Optimering af forbrugsudgifterne • Øvrige byggeopgaver

Team Andelsbolig er klar med sparring og rådgivning om finansieringen.

Vi har stærke kompetencer og mange års erfaring med andelsboligforeninger.

Ring til en af os for rådgivning, så din forening kommer godt i mål med at realisere jeres projekter.

Andelsboligchef Mikael Vedel

Andelsboligchef Søren Møller

Andelsboligchef Lise Maaløe

Andelsboligrådgiver Randi Arpe

Andelsboligrådgiver Susanne Sejer Clemensen

Andelsboligrådgiver Jakob Foller

31 41 52 10

45 26 25 95

44

andelsboliger@brf.dk Andelsportal.dk

21 21 62 86

45 26 27 13

40 15 40 73

45 26 20 29

Andelsboligrådgiver Henrik Larsen

45 26 23 55

www.brf.dk