Andelsbolig Nyt september 2018

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

September 2018

TEMA FLYTTEKLAR

Når vi byder nye beboere velkommen Også i denne udgave: Sådan håndterer andelsboligforeningen sager om fejl og mangler 5 fiduser til at spare på vandet i foreningen Hvor går grænsen for bestyrelsens beslutninger uden om generalforsamlingen?

Bevaringsværdig andelsboligforening på Frederiksberg renoveret med respekt for arkitekturen Da andelsboligforeningen Fuglebakkegaard på Frederiksberg fik opsat altaner i foråret, var der især et bestemt krav fra foreningen. Altanerne skulle se ud som om, de altid havde været en del af den arkitekttegnede og bevaringsværdige ejendom. I dag ligner de specialedesignede altaner, at de stammer fra 1924.

Frederiksbergbydelen Fuglebakken blev etableret i starten af 1900-tallet og er præget af arkitekttegnet boligbyggeri.

Andelsboligforeningen Fuglebakkegaard er tegnet af den anerkendte danske arkitekt Hans Dahlerup Berthelsen, og er en typisk palæejendom. I kraft af ejendommens arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse er den vurderet bevaringsværdig klasse 2 af Slots- og Kulturstyrelsen.

Ved renoveringer har det derfor været afgørende at finde løsninger, der respekterede bygningens oprindelige arkitektur.

Det fortæller formand for andelsboligforeningen Fuglebakkegaard, Erik B. Nielsen: “Vi har altid gjort meget for at vedligeholde bygningen og respektere bygningens oprindelige udtryk i vores renoveringsprojekter. Vi har bl.a. brugt stålvinduer i forbindelse med vores tagrenovering og til de øverste badeværelser i ejendommen.

Da vi skulle have nye husnumre, brugte vi skrifttypen fra Frederiksbergs Brandstation som inspiration, da stationen er opført i samme periode.”

NYE ALTANER SKULLE LIGNE NOGET FRA 1924 Efter renovering af tag, trappeopgange, vinduer og gård undersøgte andelsboligforeningen muligheden for at få opsat altaner i samme stil som bygningens arkitektur.

Det betød, at der blev stillet en række særlige og meget specifikke krav til de kommende altaner: “Altanerne skulle se ud som om, de var opsat i 1924. Samtidig skulle altanernes rækværker designes med udgangspunkt i de balustre, der kendetegner bygningens opgange og rækværker. Balustrene består af smalle træpinde med mellemrum mellem hver tredje pind, og det mønster skulle genbruges. Og så skulle altanernes betonbund harmonere med de pudsede hjørner på vores bygning, der er et typisk kendetegn for palæejendomme,” fortæller Erik B. Nielsen.

Andelsboligforeningen Fuglebakkegaard har samarbejdet med Altan.dk om at udvikle specialdesignede altaner, der respekterer bygningens oprindelige arkitektur. Resultatet ligner noget fra 1924.

AN NO NC E

SAMARBEJDE MED ALTANFIRMA OM AT LØFTE OPGAVE Med en detaljeret kravspecifikation i hånden tog andelsboligforeningen kontakt til altanfirmaet Altan.dk: “Vi ville samarbejde med nogle, der kunne magte og gennemføre projektet. Sammen med Altan.dk udarbejdede vi et projekt, som vi vedtog på en generalforsamling og præsenterede for Frederiksberg Kommune,” siger Erik N. Nielsen og fortsætter: “Da det ikke var alle vores beboere, der ønskede altaner, stillede kommunen en række krav til symmetrien i projektet.

Det fik vi også løst i samarbejde med Altan.dk, der blandt andet udarbejdede en 3D-visualisering af, hvordan ejendommen ville fremstå med altaner. Til sidst godkendte kommunen projektet i sin helhed.”

RESULTATET OVERRASKER BYEN I dag har andelsboligforeningen Fuglebakkegaard fået monteret 47 altaner – 35 mod gården og 12 mod gaden – og især de gadevendte altaner har tiltrukket sig positiv opmærksomhed blandt gæster og lokale. Det siger Erik B. Nielsen:

“Vores beboere bliver ofte stoppet af forbipasserende, der vil høre, hvor længe vi har haft altaner, og folk bliver meget overraskede, når vi siger, at de er monteret for nylig. Altanerne ligner noget, der har siddet på bygningen siden 1924, og takket være vores gode samarbejde med Altan.dk, er målsætningen for vores altanprojekt derfor gået i opfyldelse.”

Drømmer I også om altaner?

ALTAN.dk etablerer årligt over 3000 altaner på eksisterende etageejendomme i hele landet og er med fra den spæde idé, til den færdige altan er klar til brug.

Siden 2012 har Altan.dks søstervirksomhed, ALEVATOR.dk, som de eneste i Danmark, udskiftet bagtrapper med elevator- er og bidrager dermed til det gode liv i byen.

www.altan.dk | Tlf. 70 70 20 18 | info@altan.dk

Indhold 7

TEMA FLYTTEKLAR

Kort Andelsbolig Nyt

10

TEMA : FLYTTEKLAR

12

Når vi byder nye beboere velkommen

16 Værd at vide om forbedringer

10

18 Sådan håndterer andelsboligforeningen sager om fejl og mangler 25

Så meget koster det at stifte et andelsboliglån

26

Når andelsboligforeningen åbner op for sammenlægning af lejligheder

Også i denne udgave

12

26

31 5 fiduser til at spare på vandet i foreningen 32 Danmarks første garantiordning til andelsboligforeninger 34 Fælles arbejdsdage: Må andelsboligforeningen give bøde ved udeblivelse?

36 Det skal eksisterende andelsboligforeninger vide om de nye lovændringer 38

38 4

Andelsportal.dk

Hvor går grænsen for bestyrelsens beslutning uden om generalforsamlingen?

Flytning er forandring Adresseskifte, flyttebil og nyt internetabonnement. Et hav af punkter på to-dolisten kalder på opmærksomheden, når vi skifter bolig. Tanken om en flytning kan hurtigt tage pusten fra de fleste – alligevel var der 896.000 danskere, der skiftede bopæl i 2017.

Andelsbolig Nyt Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S

I dette nummer af Andelsbolig Nyt har vi derfor valgt at bringe et tema om flytning.

Kristen Bernikows Gade 6

De fleste synes, at det er en stor beslutning at flytte bolig. At skifte bolig indebærer nemlig en lang række valg. Både indkøbsmuligheder, altanen eller afstand til institutioner spiller en afgørende rolle, når en ny bolig bliver valgt. Men der skal også træffes valg om, hvilket tv-abonnement, der skal være i den nye bolig, og hvilket transportmiddel, det er lettest at benytte til arbejdspladsen. De mange punkter, der er på todo-listen i forbindelse med et boligskifte, kan hurtigt resultere i, at den, der flytter, ikke altid når at få styr på det hele. Tilflyttere til en andelsboligforening når derfor sjældent at sætte sig ind i, hvad det vil sige at blive medlem af en andelsboligforening, før de bor der. Heldigvis kan andelsboligforeningen gøre meget for dem, der flytter ind, så de kommer godt fra start i deres nye tilværelse som andelshavere. Det ser vi nærmere på side 12 i artiklen ‘Sådan byder vi nye beboere velkommen’.

Web: www.andelsportal.dk

1105 København K

E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Nynne Pihl Groth,

Stefan Sander Grods og

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk og

Eik Franksdottir Mikkelsen

Oplag: 4.000

I dette flyttetema behandler vi også sammenlægning af to andelsboliger, fejl og mangler og stiftelsesomkostninger. Temaet begynder på side 10.

Danmarks første garantiordning til andelsboligforeninger er netop lanceret.

Hos Andelsbolig Nyt er vi rigtig stolte af, at vi via Andelsportal.dk kan tilbyde andelsboligforeninger en Entreprisegaranti på 100.000 kroner, når andelsboligforeningen skal renoveres. Skal private andelshavere renovere andelsboligen, kan vi også hjælpe med en Entreprisegaranti på 35.000 kroner. Læs hvordan og hvorledes, og bliv klogere på garantiordningen på side 32.

Andelsbolig Nyt er ikke flyttet, men det er forandret – fordi forandring fryder.

Vi har redesignet magasinet og lavet nye tiltag, eksempelvis en sektion med korte nyheder på andelsboligmarkedet, der følger på de næste sider.Vi håber, at I vil tage godt mod de nye tiltag.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, ideer og input; dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk.

Er du ikke den rette modtager af dette blad?

God sensommer og god læselyst.

Eller har andelsforeningen skiftet formand?

Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi

Maria Carlsen, redaktør

opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5

E NC NO AN

MK MURER ApS

-løser alle andelsboligforeningens mureropgaver

Har I behov for en kompetent murer? Så er MK MURER ApS løsningen. MK MURER ApS har stor erfaring med både private, boligforeninger og erhverv. Firmaet kan derfor både hjælpe, når en andelshaver skal have lavet nyt badeværelse, når en mur skal pudses op på fællesarealerne, eller når jeres forening skal have renoveret facaden.

MK MURER ApS arbejder med fokus på den bedste kvalitet til prisen og tror på, at god dialog omkring kundens behov er vejen til kundetilfredshed.

Firmaets indehaver Kim Pedersen har erfaret, at godt håndværk med sans for detaljen samt kundernes tillid er altafgørende for at opnå det bedst mulige resultat.

Ring for en samtale om din næste mureropgave. MK MURER ApS står altid klar med råd og vejledning og et uforpligtende tilbud på tlf.: 6024 0459.

• • • • • •

Facaderenovering Badeværelser Køkkener Tagarbejde Ombygning / tilbygning Og meget mere...

Tlf.: +45 60240459 | E-mail: info@mk-murer.dk | Web: www.mk-murer.dk | Facebook: www.facebook.com/mkmurer/

KORT Andelsbolig Nyt

Andelsboligforeningerne har fået ny minister

Nye regler for nøgleoplysninger er trådt i kraft

Rasmus Jarlov blev 21/6-18 udnævnt til at være ny konservativ erhvervsminister i stedet for Brian Mikkelsen.

Brian Mikkelsen forlod politik til fordel for en direktørstilling i Dansk Erhverv. Han har i sit virke som erhvervsminister stået i spidsen for en ændring af andelsboligloven, der skal skabe et mere trygt andelsboligmarked.

Den 1. juli 2018 trådte nye regler for nøgleoplysninger i andelsboligforeninger i kraft. Reglerne betyder, at bestyrelserne nu er pålagt at fremlægge et skema med økonomiske nøgletalsoplysninger på generalforsamlingen. Skemaet hedder ‘nøgleoplysninger til brug for generalforsamlingen’ og kan findes på Erhvervsstyrelsens hjemmeside. De andelsboligforeninger, der afholdte deres generalforsamling før d. 1 juli 2018, er dog ikke underlagt de nye regler før næste generalforsamling finder sted.

Rasmus Jarlov blev valgt ind i Folketinget i 2015 og har siden besiddet flere ordførerskaber for Det Konservative Folkeparti.

Som ny erhvervsminister skal han stå i spidsen for 2.000 ansatte under Erhvervsministeriet, og andelsboligloven hører også under den nye minister.

Foto: konservative.dk

Formålet med det nye krav er at sikre mere gennemsigtighed i økonomien for nuværende og fremtidige andelshavere. Derfor skal nøgletalsskemaet også udleveres til dem, der ønsker at købe en andelsbolig i foreningen.

Da de nye regler allerede er trådt i kraft, skal det nye nøgleoplysningsskema udarbejdes så snart, at foreningen afholder næste generalforsamling. Er denne afholdt i år, er det blot ved generalforsamlingen til næste år, at skemaet skal udarbejdes. Læs mere om de nye nøgleoplysninger på: www.andelsportal.dk/nyheder/nye-regler-noegleoplysninger/

Ny platform for andelsboligejere Et nyt initiativ har ambitioner om at gøre kommunikation og interne forhold som sociale og logistiske opgaver nemmere at holde styr på for beboere i andelsboligforeningen.

Platformen hedder nabokarma.dk.

Stort potentiale for energirenovering i landets andelsboligforeninger Mange andelsboligforeninger har til huse i ejendomme af ældre dato. Der er allerede fokus på energirenovering i flere foreninger, men de gamle bygninger har et stort potentiale for at blive energirenoveret, og der er stadig mange, der trænger gevaldigt til energirenovering. Der ligger også store økonomiske gevinster i at få eksempelvis isoleret eller optimeret foreningens varmeanlæg.

Fra brevkassen på Andelsportal.dk: Påvirker sammenlægning af to andelsboliger valuarvurderingen?

Svar: „Nej. Sammenlægningen af to andelsboliger til én påvirker ikke den samlede valuarvurdering af ejendommen.“ – Peter Ryaa, VALUAREN.

Skal jeres andelsboligforening i gang med en energirenovering, så husk, at I gratis kan få 3 tilbud på opgaven fra udvalgte leverandører på: www.andelsportal.dk/indsendopgave/

Andelsportal.dk

7

KORT Andelsbolig Nyt

Tid til arbejdsdag?

Dækker jeres forenings forsikring også fælles arbejdsdage? Det kan blive dyrt, hvis de frivillige kommer til skade, f.eks. under havearbejdet. Husk derfor arbejdsskadeforsikring, så beboerne er dækket, hvis uheldet er ude. Læs mere om forsikring af andelsboligforeninger: www.andelsportal.dk/guides/ styr-paa-forsikringer/

TAL Billigere andelsboliglån i Region Hovedstaden: Tal fra Mybanker afslører, at det i gennemsnit er 7.000

kroner dyrere om året

at låne en million kroner til et andelsboliglån, hvis man bor i f.eks.

Roskilde, end hvis man bor i f.eks. Birkerød.

Fugtig kælder Flere andelsboligforeninger har udfordringer med fugt i enten rørkælderen eller i almindelige kældre. Opstigende fugt kan medvirke til flere former for gener i resten af ejendommen og kan også resultere i en højere varmeregning.

Fugtskaderne kan ofte identificeres ved en muggen lugt, mørke plamager på væggene eller maling, der bobler op.

Har I brug for en fagmand, der kan hjælpe jer med at bekæmpe fugt i kælderen, så indsend jeres opgave og få 3 uforpligtende tilbud på udbedring af fugtproblemerne. www.andelsportal.dk/indsendopgave/

Følg os på Facebook Følg Andelsportal.dk på Facebook og få ugentlige opdateringer om alt fra nye tiltag på andelsboligmarkedet til tilbud til landets andelsboligforeninger www.facebook.com/andelsportaldk/

NEJ

17% Rundspørge på Andelsportal.dk:

Er sorte penge et problem på andelsboligmarkedet?

8

Andelsportal.dk

VED IKKE

20%

JA

63%

Ny andelsboliglov er trådt i kraft Den nye og omdiskuterede andelsboliglov trådte i kraft den 1. juli 2018. Den nye lov byder blandt andet på skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger, ændrede betingelser for konkursramte foreninger, en ændring af forældelsesfristen, der ligestiller andelsboligejere med andre boligejere, og en plan om en ny bekendtgørelse for valuarvurderinger.

Du kan finde kommentarer og reaktioner på de nye tiltag på: www.andelsportal.dk/nyheder/ andelsboliglov-vedtaget/

GDPR Den 25. maj 2018 trådte en databeskyttelsesforordning (GDPR) i kraft.

På Andelsportal.dk og Andelsbolig Nyt har vi i den forbindelse opdateret vores privatlivspolitik.

Opdateringerne handler blandt andet om: - Hvornår og hvordan vi anvender dine personoplysninger - Dine rettigheder og kontrol over egne personoplysninger Da du er modtager af Andelsbolig Nyt har vi også din adresse og dit navn i vores adressekartotek. Ønsker du ikke længere, at vi har disse oplysninger og ønsker du, at vi afmelder dit gratis abonnement, så er du velkommen til at skrive til: info@andelsportal.dk.

Hvad sker der på Andelsportal.dk?

Nye Airbnb-regler skal forhindre skattesnyd Den globale og omdiskuterede udlejningsportal Airbnb har i foråret indgået en aftale med Skatteministeriet, som tillader privatudlejning af lejligheder og ejendomme i op til 70 dage om året. Aftalen har dog én betingelse – al udlejning skal indberettes til SKAT. Indberetter man ikke direkte til SKAT, må man kun udleje sin bolig 30 dage om året.

Fremover hæves fradraget til 28.000 kroner om året for korttids-udlejninger på under én måned af huse, ejer- og andelslejligheder og værelser. Indberetter du ikke til SKAT, er det kun tilladt at tjene 11.000 kroner skattefrit.

Læs mere på: www.andelsportal.dk/nyheder/ nye-airbnb-regler/

Landsretsdom:

Alle andelshavere betaler for altanrenoveringen - også dem uden altan En andelsboligforening ønskede at renovere betonaltanerne, da de var meget misligholdt. Generalforsamlingen besluttede at renovere altanerne og fordele betalingen ud på alle andelshaverne. Én andelshaver har ikke selv en altan og ønskede derfor ikke at betale sin andel af fællesudgiften. Sagen kom først for byretten og blev herefter anket til landsretten.

I landsretten tabte andelshaveren sagen og endte med at skulle betale sin fordelingsmæssige andel af renoveringen – også selvom han ikke har en altan.

Denne sag er taget direkte fra den virkelige verden: Andelsboligforeningen hedder Lille Odinshøj, og tidspunktet for kendelsen er juni 2018. Vi ser nærmere på altansagen, som siger meget om den gråzone, der kan opstå ved beslutninger truffet på generalforsamlingen. www.andelsportal.dk/nyheder/altansag-for-landsretten/

Andelsportal.dk

9

TEMA

Flytteklar D

anskerne flytter som aldrig før.

Næsten 900.000 danskere skiftede deres bopæl til en anden i 2017. Det svarer til 16 procent af befolkningen – af samme årsag er danskerne det næstmest flyttende folkefærd i EU. Der kan være mange årsager til, at danskerne flytter. De fleste flytninger udspringer af en livssituation, der skal optimeres og forandres. Et nyt job, en studieplads, en familieforøgelse, en skilsmisse eller måske børn, der flyver fra reden.

Når man flytter i andelsbolig i dag handler det på samme måde om en livssituation, der skal optimeres, men det handler også om, at muligheden for en andelsbolig byder sig. Andelsboliger er, specielt i de større byer, så svære at få fingrene i, at mange ofte har ventet længe på, at det blev deres tur på ventelisten – eller deres tur til at være de heldige.

Med dette tema undersøger vi, hvad det vil sige at flytte i andelsbolig.Vi ser nærmere på, hvordan man kan byde nye beboere velkommen. Hvad skal man huske på at informere dem om, og hvad ved de egentlig om at bo i en andelsboligforening?

Det er en dyr fornøjelse at flytte.

Danskerne bruger i gennemsnit mellem 50.000 og 100.000 kroner per flytning.

Når man flytter i andelsbolig, er én af

10

Andelsportal.dk

omkostningerne for mange mennesker andelsboliglånet. Derfor ser vi med dette tema også nærmere på, hvad man skal være opmærksom på, når man stifter et andelsboliglån.

Ligeledes sætter vi både mangler og forbedringer under luppen og undersøger, hvad der er op og ned på de tiltag, som andelshaveren selv hæfter for eller kan tillægge andelsprisen i forbindelse med andelsboligsalget.

En flytning kan også finde sted internt i andelsboligforeningen. Og i de senere år er det blevet populært at sammenlægge to andelsboliger til én. Det er der fordele og ulemper ved, og dem har vi lavet en guide til på side 26.

AN NO NC E

Vi er et moderne advokatkontor med ejendomsadministration og advokat i ét.

Vi er specialiseret i andelsboligret og daglig administration af andelsboligforeninger.

For os er det vigtigt, at møde vores kunder netop der, hvor de står.

Med os som administrator og rådgiver, kan I altid føle jer trygge og være sikre på, at I modtager højkvalificeret rådgivning og ejendomsadministration.

Vi har fokus på at lette arbejdet så meget som muligt for jer.

”

Vi kan blandt andet hjælpe jer med følgende:

Advokat og indehaver, Nicholas Wantzin

• • • • • • • •

Ejendomsadministration Afvikling af generalforsamlinger Vedtægtsændringer Byggesagsadministration Juridisk rådgivning, andelsboligforeningsret Overblik over foreningens økonomi Stiftelse af andelsboligforeninger Rådgivning i forbindelse med køb af andel

Wantzin Ejendomsadvokater Wantzin Ejendomsadvokater består af erfarne boligadvokater samt et dygtigt team af sagsbehandlere, bogholdere og sekretærer.

Som kunde hos os, vil du altid opleve at have et fasttilknyttet team, hvoraf advokaten er din faste kontaktperson.

Vi anvender det førende IT-system på markedet for at lette arbejdet for foreningen.

Wantzin Ejendomsadvokater har en konkret ydelse til bestyrelser, hvor I kan få løbende juridisk rådgivning ved at blive tilknyttet os. Megen tid og penge kan spares ved at træffe de korrekte beslutninger fra start.

Vi rådgiver også selvadministrerende foreninger, bestyrelser og andelshavere.

Vi underviser desuden på kurser bl.a. hos Andelsboligforeningens Fælles Repræsentation (ABF).

Andelsportal.dk Wantzin Ejendomsadvokater | Adelgade 15, 5. sal, 1304 København K | 33 13 11 35 | mail@wzn.dk | www.wzn.dk

11

TEMA FLYTTEKLAR

Når vi byder nye beboere velkommen Kan man banke på hos et bestyrelsesmedlem, hvis man skal have udskiftet blandingsbatteriet? Hvem skal man ringe til, hvis der er problemer med wifi-signalet?

Og hvornår bliver trappeopgangen egentlig vasket? Når man flytter ind i en andelsbolig, er der et hav af praktiske gøremål og informationer at holde styr på.

Nogle har før boet i andelsboligforening, men for de fleste er boformen helt ny.

K

largøring af den bolig man flytter fra, melding af flytningen til offentlige myndigheder, aflæsning af el, gas og varme, ændrede forsikringsforhold og selve ned- og udpakningen – der er et hav af praktiske opgaver, når man flytter bolig. Ligegyldigt om man flytter hjemmefra for første gang, om man flytter på grund af familieforøgelser, en skilsmisse eller noget helt andet. Og det med at forstå, hvad det vil sige at bo i andelsboligforeningen som boform, er sjældent øverst på huskelisten.

Telefonopkald for at byde velkommen Langt fra alle ved, hvad det vil sige at flytte ind som andelshaver i en andelsboligforening. Derfor kan det være en rigtig god idé, at andelsboligforeningen gør sig nogle tanker om, hvordan man byder nye andelshavere velkommen, og hvilke informationer, de nye beboere kan få brug for. „Jeg ringer altid til de nye beboere og byder dem velkommen,“ fortæller Christian Mogensen, der er bestyrelsesformand i AB Annagården, som har adresse på Nørrebro i København. „Det nytter ikke noget at skrive til de nye beboere, for i sådan en flytteproces får man så mange papirer, at man ikke får læst dem alle.“

12

Andelsportal.dk

Andelsboligforeningen tæller 69 andelsboliger, der alle er 1- og 2-værelses andelslejligheder.

Lejlighedernes størrelse betyder, at der er en naturlig udskiftning og typisk flere andelsboliger om året, der skifter hænder. Derfor har der været behov for en ensrettet procedure for velkomst af nye beboere, og her har telefonopkaldet været kærkomment.

Opkaldet fra formanden er suppleret med en informativ hjemmeside til andelsboligforeningen, hvor beboere kan finde alt nødvendig information: „Vi sørger for at fortælle dem lidt om, hvordan og hvorledes, om forventninger, at de skal huske at skifte navneskilt, at de skal søge om, hvis de vil lave om i lejligheden, og hvor de kan finde alle informationerne på hjemmesiden,“ siger Christian Mogensen.

Forventningsafstem om foreningens informationskanaler Flere og flere andelsboligforeninger har suppleret opslagstavlen i opgangen med digitale kommunikationskanaler. Hjemmesider, maillister, Facebooksider eller grupper er i dag vigtige informationskanaler i mange foreninger.

Derfor er det en god idé at informere nye beboere om, hvor de kan finde hvilke informationer, og ligeledes sørge for at invitere dem til sider og grupper, hvis en invitation er nødvendig.

I samme ombæring bør man huske at fortælle, hvilken form for kommunikation, der kan forventes via informationskanalerne. Hvor ofte svarer bestyrelsen på henvendelser på deres mail?

Og hvilke henvendelser bruges Facebookgruppen til?

Fortsættes »

AN NO NC

For et bedre indeklima...

E

Proline Ventilation kanaltætning Et kanalsystems vigtigste opgave er at transportere luft fra et sted til et andet. Er kanalsystemet utæt betyder det, at emhætten mister sugeevnen til at transportere den varme luft.

Desuden kan den manglende sugeevne medføre sygdom.

Ved at reline kanalerne indvendigt, vil risikoen for huller blive reduceret væsenligt. Proline Ventilation har mere end 15 års erfaring med relining, og arbejder udelukkende med at inspicere og reline ventilationskanaler.

Kanaltætning Prolines metode indebærer, at huller og samlinger tætnes i eksisterende kanaler. Hele kanalsystemer kan også relines for at forbygge fremtidige skader. Med den patenterede teknologi påsprøjtes tætningsmaterialet indvendigt i kanalerne.

Alle typer af kanalsystemer kan behandles: rektangulære, firkantede og runde af asbest, beton eller stål. Det ikke-brændbare og vandbærende materiale er registreret i det svenske BASTA og Sund Hus. Komplet med Proline Ventilation Det eksisterende kanalsystem kan opretholdes helt eller delvist.

Selve processen er hurtig i forhold til traditionel udskiftning, da der ikke forekommer bygningsarbejde i form af nedrivninger med mere. Generne for beboerne er ligeledes minimale. Proline inspicerer kanalerne og klarlægger kanalsystemet med et kamera, og resultatet tegnes ind efter inspektionen.

Kontakt os på 6361 8545 og hør om jeres muligheder – eller se mere på WWW.PROLINE-GROUP.DK Proline Group er markedsledende i Europa inden for relining af spildevand og afløbsrør i etageejendomme. Reliningen udføres med polyesterplast efter en patenteret metode. Proline-koncernen ejes af Lifco Group, som igen er ejet af Carl Bennet og har en årlig omsætning på seks milliarder med over 3000 medarbejdere i koncernen.

TEMA FLYTTEKLAR

Både foreningen og de kommende beboere kan undgå en masse misforståelser og tidsspilde, hvis I husker at forventningsafstemme brugen af kommunikationskanalerne, så spørgsmål og henvendelser forbliver relevante.

Hvordan fungerer en andelsbolig egentlig?

Christian Mogensen fra Annagården er administrator hos administrationsselskabet Cobblestone, og han beskæftiger sig derfor dagligt med andelsboliger. Både via sit arbejde og som formand for en forening er han klar over, at det ikke er alle nye andelshavere, der ved, hvad det vil sige at blive andelshaver og bo i en andelsboligforening. „Nogle gange skal man huske på, at selvom folk har købt en andel i en andelsboligforening, er det ikke sikkert, at de ved, hvordan en andelsboligforening fungerer,“ forklarer han.

Der er mange årsager til, at folk vælger at købe en andelsbolig i en andelsboligforening: boligens pris, beliggenheden, standen på boligen eller fordi de måske kender nogle af de andre andelshavere i den pågældende forening. Derfor er det først, når de flytter ind, at det begynder at gå op for dem, hvordan en andelsboligforening fungerer. Spørgsmål til prissætningen på andelsboligerne, reglerne for, hvad man må lave om i sin bolig, og hvilken myndighed, der kan træffe beslutninger og afgørelser i foreningen, opstår således først i forbindelse med indflytningen.

Derfor er det en rigtig god idé at informere nye andelshavere om, hvad det vil sige at bo i en andelsboligforening.

Informér dem om, at generalforsamlingen er den øverste myndighed, hvilken rolle bestyrelsen spiller og ligeledes hvilke opgaver, bestyrelsen desværre ikke hjælper med. Det kan også være en god idé at huske nye beboere på, hvilke informationer de kan finde i foreningens vedtægter, hvad administrationen hjælper med, og hvor de kan finde flere informationer om, hvordan en andelsboligforening fungerer.

14

Andelsportal.dk

Velkommen til Tag godt i mod nye andelshavere med enten et brev, et telefonopkald eller en velkomstside på foreningens hjemmeside, hvor de kan blive klogere på de spørgsmål, som mange andelshavere har, når de flytter ind. Det er altid rart at føle sig velkommen, når man flytter til et nyt sted, så husk også alle de små gestus, der får nye beboere til at føle sig velkommen: Gode fifs til lokalområdet eller en velkomsthilsen på opslagstavlerne, der samtidig er med til at informere gamle beboere om, hvem de nye beboere er, kan anbefales.

liste: boere hurtigt kan Huskre e , at nye b Sørg fø å: få svar p

delsboligr der i an e r le a n a sk m? formation der af de - Hvilke in orventes f d a v h g n? O foreninge rolle og hvilken styrelsen, e b i r e d - Hvem sid tyrelsen? spiller bes ab? tionsselsk administra t e r e d - Er ært?

- En vicev husorden? eningen en r o f r a H elt vaskeaf eventu n e g u r b r fungere - Hvordan kale? r beboerlo kælder elle affald og ationer om m r o f in e ærlig - Er der s ald? is storskr e eksemp lv som værkere aste hånd f d e m r ftale - Er der a ’er? is en VVS e p eksem lv e om wifi an skal vid m t, e g o n - Er der ler? og tv-afta delsboligtion om an a m r o f in mere or er der ?

- Hv m boform o s r foreninge n? kalendere ementer i g n a r r a n ge ?

Er der no rbejdsdag eller en a t s e f r e En somm

AN

NO

NC

E

TEMA FLYTTEKLAR

Værd at vide om forbedringer i andelsboligen Når du laver forbedringer i din andelsbolig, kan du lægge den nedskrevne værdi af forbedringerne til værdien af din andelsbolig. Der er dog mange faktorer, du skal være opmærksom på, når forbedringerne skal opgøres. Og allerede, når forbedringerne udføres, bør du sikre dig, at dokumentationen kan benyttes den dag, du fraflytter andelsboligen.

I

forbindelse med et andelsboligsalg vurderes forbedringer og mangler i andelsboligen. Nogle foreninger får bestyrelsen til at stå for en vurdering af forbedringerne, men langt de fleste benytter en professionel vurderingsmand. Vi har talt med Peter Ryaa, der både er ejendomsmægler og DiplomValuar og vurderingsmand hos VALUAREN for gode råd om forbedringer i andelsboligen.

Ved en forbedring gælder: 1. Et arbejde, der øger den brugsmæssige værdi af boligen.

2. Et arbejde, der ikke kan betragtes som almindelig vedligeholdelse.

3. Kun forbedringer, hvis tilstedeværelse i boligen kan konstateres, kan medregnes.

4. Arbejdet skal være lovligt og forsvarligt udført.

16

Andelsportal.dk

Husk at gemme faktura og kvitteringer på alt „Gem fakturaen på alt det arbejde, som du har fået udført i andelsboligen. Selv et nyt blandingsbatteri er en forbedring, og det er der desværre ofte mange, der glemmer,“ siger Peter Ryaa. Du kan få et overblik over, hvad der er en forbedring, i eksempelvis ABF’s forbedringskatalog.

Det er kun udførte forbedringer, man kan få betaling for ved et salg af andelsboligen.

Almindelig vedligeholdelse får man ikke betaling for. Det tæller blandt andet almindeligt malerarbejde eller afslibning og lakering af gulve.

Husk også at gemme den oprindelige vurderingsrapport fra dit køb af andelsboligen, hvis en sådan blev udarbejdet. Den tidligere vurderingsrapport er din dokumentation for det, du har betalt for de forbedringer, som tidligere andelshavere har udført. Dog skal forbedringerne stadig være til stede i boligen, for at du kan få betaling for dem ved et salg af andelsboligen.

Når du selv udfører arbejdet Har du ikke en faktura på arbejdet, fordi du selv har lavet arbejdet? Så husk at gemme faktura på indkøb af materialer. Men vær opmærksom på, at indkøb af værktøj eller slik, du købte i byggemarkedet, ikke er en forbedring. „Der er desværre nogle, der glemmer at gå kvitteringer efter – og så er der eksempelvis røget lakridspiber med på beløbet. Det går altså ikke,“ forklarer Peter Ryaa.

Laver du selv arbejdet, kan du kun skrive det antal timer på, som det ville tage en professionel håndværker at udføre arbejdet, som forbedring. Har du brugt 200 timer på et stykke tømrerarbejde, som en uddannet tømrer kan klare på 40 timer, kan du altså kun få 40 timer med som forbedring. Det beløb, du får pr. time for eget udført arbejde, bestemmes af ABF’s vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde. Timesatsen for 2018 er 184 kr. for Københavnsområde og 162 kr. for resten af landet. „Der er forskellige satser for eget arbejde udført i København eller i resten af landet, da ABF arbejder ud fra en model om, at håndværkere er dyrere i København end i provinsen,“ fortæller Peter Ryaa.

» Gem fakturaen på alt det arbejde, som du har fået udført i andelsboligen. Selv et nyt blandingsbatteri er en forbedring, og det er der desværre ofte mange, der glemmer...« Peter Ryaa, Ejendomsmægler/DiplomValuar, MDE

Når håndværker udfører arbejde Også når håndværkeren udfører arbejdet, bør du være opmærksom på, at fakturaen skal være udspecificeret. Det er dit ansvar som andelshaver og bygherre, at den er udspecificeret. Sørg derfor, at det udførligt står på fakturaen, hvilket arbejde, der er udført.

Det er ikke nok, at der står ‘totalentreprise’ og et samlet beløb. Der er forskellige afskrivningskurver på forskellige forbedringer, og derfor er det også vigtigt, at det af fakturaen fremgår, hvad der er lavet og til hvilken pris.

Samtidig kan man ikke få betalinger for arbejde, der betragtes som almindelig vedligeholdelse. Udspecificering er derfor en god idé. „Har du eksempelvis betalt et malerfirma for både maling og opsætning af filt på væggene, så vær opmærksom på, at malerarbejdet betragtes som en almindelig vedligeholdelse, mens opsætning af filt er en forbedring, der afskrives over 20 år,“ siger Peter Ryaa.

Husk dokumentation på autorisation Arbejde, der kræver autorisation skal laves af autoriserede håndværkere. Næsten alt el-arbejde og meget vvs-arbejde skal laves af autoriserede folk. Du kan ikke kalde dit el-arbejde en forbedring medmindre, du har en faktura på, at det er udført af et autoriseret firma. Husk derfor dokumentation på arbejde, der skal være udført af en autoriseret håndværker, som f.eks. el- eller -installatører.

Husk også, at du skal have dokumentation på, at håndværkeren benytter autoriserede underleverandører. Er der tale om en totalentreprise, skal du sikre dig at totalentreprenøren anvender autoriserede underleverandører til det arbejde, der kræver autoriseret udførsel og du får dokumentation herpå. Er der eksempelvis en elektriker med på opgaven, der står for at trække el til det nye badeværelse, så husk også at få det med på fakturaen, at elektrikeren har den rette autorisation til arbejdet.

Den rette dokumentation til vurderingsmanden: Når du en dag skal fraflytte din andelsbolig, vil du blive bedt om at fremfinde dokumentation. Gør det derfor let for vurderingsmanden og lav selv en oversigt, hvor det fremgår, hvilke forbedringer, der er foretaget.

Find alle former for fakturaer frem – alt fra blandingsbatteri til elektrikerbesøg bør du have dokumentation på. Og ligeledes bør du finde den tidligere vurderingsrapport frem.

Brugermanualer er rare at have, men de har ikke en betydning i det henseende.

Andelsportal.dk

17

TEMA FLYTTEKLAR

Sådan håndterer andelsboligforeningen sager om fejl og mangler Hvem der bærer ansvaret for udbedring af fejl og mangler i en andelsboligforening kan være svært at placere. For hvornår er det sælger eller forening, der hæfter for udbedringen? Vi ser nærmere på fejl- og mangelsager i andelsboligforeningen og hvordan foreningen kan imødekomme dem.

U

dbedring af fejl og mangler er en naturlig del af andelshandlen, men alligevel findes der adskillige sager, hvor der opstår uenighed om udbedringen. Særligt de sager, hvor skaderne er gået under vunderingsradaren. Og hvad gør foreningen så? Som hovedregel skal foreningen tage beslutningen om, hvorvidt ansvaret ligger hos den sælgende

andelshaver eller hos bestyrelsen, ved at se på skildringen mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse. Det er nemlig andelshavers ansvar at vedligeholde den indvendige del af boligen så som vandrette vandrør og toilet, mens det er foreningens ansvar at vedligeholde den udvendige del af ejendommen – døre, vinduer og facader - samt fællesarealerne.

Alt indvendig vedligehold er andelshavers ansvar – dog med undtagelse af vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, etageadskillelser og fælles forsynings- og afløbsledninger, som er foreningens ansvar.

18

Andelsportal.dk

AN NO NC E

- en entreprenør I kan stole på!

Hvad er en mangel?

En mangel er en genstand, der mangler en egenskab, som man vil forvente den har.

Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet. Eksempelvis en manglende dørkarm, som sælger skal lave eller betale for ved salg.

Hvad er afskrivninger?

En afskrivning benyttes i forbindelse med de individuelle forbedringer, andelssælgeren har foretaget i boligen, som afskrives over tid og lægges oven i andelsprisen ved salg. Fik man eksempelvis et nyt køkken for 10 år siden, vil der hvert år blive afskrevet en procentdel af prisen afhængigt af køkkenets afskrivningskurve. Ved salg bliver forbedringen minus afskrivningen lagt oveni andelsprisen.

Hvad er vedligehold af boligen?

Almindeligt vedligehold af andelsboligen bliver hverken afskrevet eller noteret som en mangel.

Det gælder eksempelvis maling af vægge og gulvbehandling.

Gør vurderingsrapporten til et krav Det er ikke alle andelsboligforeninger, der kræver, at sælger får lavet en vurderingsrapport og et el- og VVS-tjek i forbindelse med salg.

Men det burde det være. Af rapporten fremgår nemlig, hvad der skal udbedres i andelsboligen inden overtagelse, og det kan agere rettesnor til at tjekke op på, om udbedringerne er sket som aftalt. En anden fordel ved at gøre vurdering og tjek obligatorisk er, at foreningen har bevis på, at arbejdet er udført autoriseret. En sikkerhed, som betyder, at hvis der dukker fejl og mangler op i el- og VVS-installationerne, bæres ansvaret for udbedring af den autoriserede virksomhed, som har godkendt arbejdet.

Entreprenørfirmaet TVA ApS tilbyder: Fundamenter og beton Udgravning Kloakarbejde Anlægsarbejde Træfældning og stubfræsning Professionel rådgivning

Hos Entreprenørfirmaet TVA ApS har vi mange års erfaring med entreprenørarbejde af højeste kvalitet.

For både foreninger og private løfter vi entreprenøropgaver, store som små, og går aldrig på kompromis med hverken resultatet eller kundetilfredsheden.

Vi står til rådighed med sparring og planlægning, hvad end fællesarealerne skal omlægges, eller kloakken driller.

Ring for mere info eller et uforpligtende tilbud på tlf.: 40 180 345.

Fortsættes » Telefon: 40 180 345 Mail: tvagroup@hotmail.com Hjemmeside: www.tvaaps.dk Adresse: Birkevej 29, 8740 Brædstrup

Vi ha

r døg

nvag t

TEMA FLYTTEKLAR

De skjulte mangler Nogle mangler kan dog være skjult for vurderingsmandens øje – et uslebent gulv under et tungt klædeskab eller fugt i væggen bag de ellers flotte køkkenmoduler – og de skjulte mangler ender ofte i en gråzone. Findes fejlen umiddelbart efter indflytning, er det nemt at stille sælger til ansvar for udbedringen, men finder andelshaveren først fejlen flere år inde i beboelsen, er det ikke så simpelt. Som tiden går, kan sælger i bedre og bedre ret vælge ikke at udbetale pengene med argumentet, at manglen ikke er sket i hans tid.

Kom mangelsagerne i forkøbet Som regel bliver sælgerens penge først udbetalt fra administratoren 14 dage efter overdragelsen.

Denne overdragelsesperiode kan med fordel bruges aktivt af bestyrelsen til at komme mangelsagerne i forkøbet. De 14 dage giver nemlig køber en konkret periode til at reklamere for mangler, hvor bestyrelsen stadig er i besiddelse af pengene. På den måde kan bestyrelsen tilbageholde pengene, indtil sagen er afklaret og manglen er udbedret. I det sekund sælgeren får udbetalt pengene, er der nemlig ingen garanti for, at foreningen kan få dem retur.

Hvordan foreningerne håndterer disse gråzonesager er meget forskelligt. Nogle foreninger går selv ind og erstatter beløbet, mens andre lader det være en sag mellem køber og sælger.

Anbefalinger jeres bestyrelse kan give til andelshaver:

1.

3.

14

20

Vi anbefaler, at du ikke fylder lejligheden op med flyttekasser, før du har tjekket for fejl og mangler

Husk at reklamere inden for de første 14 dage, hvis du finder en mangel

Andelsportal.dk

2.

Tjek især at alle hårde hvidevarer, stikkontakter, toiletter og håndvaske virker (Er der varmt vand? Hvordan er trykket på vandet? Løber vandet normalt ud, eller er der en tilstopning?)

4.

Det er ikke nok at gøre sælger opmærksom på fejlene. Du skal også gøre bestyrelsen og administratoren opmærksom på reklamationen, så pengene kan tilbageholdes

AN NO NC ER

Ring for et godt tilbud på jeres næste foreningsprojekt!

Vi vedligeholder fællesarealerne både

SOMMER OG VINTER Hos Madsbøll Haver udfører vi undendørs vedligeholdelse for boligforeninger i Nordsjælland.

Med faglig viden og grønne fingre løfter vi alt fra hækkeklipning til snerydning, hvor vi garanterer god service og et professionelt resultat – hver gang!

Drømmer I om nye vinduer og døre i foreningen?

Lad Boligsnedkeren forvandle jeres vision til virkelighed!

Hos Boligsnedkeren er vi specialister i tømrer- og snedkerløsninger og har stor erfaring med foreningsopgaver. Vi er professionelle, perfektionistiske og pålidelige, og går aldrig på kompromis med kvaliteten.

Ring for et uforpligtende tilbud på tlf.:

93 40 50 00

Læs mere på vores Facebook-side: www.facebook.com/boligsnedkeren

Beskæring | Haveservice | Snerydning | Nyanlæg Stubfræsning | Brolægning | Hegn | Tømrerarbejde www.madsbøllhaver.dk - madsbollhaver@gmail.com - 93 40 50 00

madsboellhaver-kvartside-sept18_02.indd 3

Tlf.: 4248 4686

boligsnedkeren@gmail.com

10/08/2018 08.54 boligsnedker-abnyt-sept18-kvartside.indd 1

Azets ADMINISTRATION TILPASSET JERES FORENING Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger.

Cubus Administration har tre advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.

Ejendomsadministration

Erfaren ejendomsadministrator med 15+ år i branchen.

Vi udarbejder lejekontrakter Vi varsler om stigninger i lejen Vi koordinerer med håndværkere Vi kommunikerer med lejere og vicevært Vi udarbejder regnskaber ....og meget andet. Vi administrerer ca. 200 ejendomme fordelt på erhvervsejendomme, udlejningsejendomme, ejerforeninger og andelsboligforeninger. azets.dk/ejendomsadministration

Cubus Administration

Dronningens Tværgade 30 | Postboks 9060 | 1022 København K www.cubusadministration.dk | Telefon.: 33 23 10 10

16/08/2018 12

Fordelingsregnskaber -nemmere og billigere Få et intelligent hjem med Wise Home “Det må kunne gøres nemmere!”

“Hvorfor skal fordelingsregnskaber være sådan noget bøvl?”

Sådan tænkte iværksætter Per Holst engang.

Han arbejdede i et firma, der leverede fordelingsregnskaber, og han har selv udlejningsejendomme. Så han kender til administrationen. Og til bøvlet. Fra begge sider af bordet.

Per Holst var 100% sikker på, at det kunne gøres nemmere, hurtigere og billigere.

Derfor har han startet virksomheden Wise Home og samlet et stærkt hold med mange års brancheerfaring. Med en solid investering i ryggen har det 5 mand store team udviklet et produkt målrettet beboere og administratorer i danske andelsboligforeninger og ejerforeninger.

Wise Home overvå ger og analyserer forskellige parametre i en eje ndom, og tilbyder allerede nu: • Fuldautomatisk e fordelingsregns kaber med løbende målinger.

• Fugt- og temper aturmålere, der fo rbedrer indeklimaet og ka n forebygge skim melsvamp.

• Vaskeri med et au

tomatisk betalings

system.

På sigt kan Wise Ho

me også udvides med: • Oversvømmelse salarmer.

• Luftkvalitetssen sor, der måler bl.a. partikler, fugt og indholdet af CO2.

• Røgalarmer, de r kombinerer målin ger af røg og temperatur.

• Alarmer fra andr e leverandører.

• Kameraer til at forebygge indbrud .

• Bevægelsessen sorer i fællesareale r, der automatisk tænder /slukker lys og jus terer varme.

• Vinduessensore r, der registrerer åb ninger/ lukninger af vindu er og døre.

Per Holst, direktør Wise Home

AN NO NC E

Et intelligent system, der guider beboerne

Spar tid og penge

Flere foreninger får allerede nu leveret fuldautomatiske fordelingsregnskaber fra Wise Home. Uden papirnusseri og menneskelige fejl. Der er heller ikke nogen, der skal lukkes ind for at aflæse en måler.

Fremtidsmulighederne er mange. For Wise Homes system er bygget til at kunne udvides og kobles sammen med andre systemer.

Det foregår automatisk, præcist og løbende.

Beboerne kan følge med i deres forbrug online, så der er ingen grimme overraskelser, når regnskaberne gøres op.

Men systemet kan meget mere end at levere fordelingsregnskaber.

Det kan kobles op med sensorer, der måler fugt og temperatur, og på sigt også røg, støj og luftkvalitet. Det er et intelligent system, der giver den enkelte beboer besked, hvis han skal blive bedre til at lufte ud. Så han ikke bor i et usundt indeklima eller pludselig ender med skimmelsvamp.

På sigt er planen også at lave aftaler med forsikringsselskaber om billigere forsikringer.

Wise Home gør det nemlig muligt at skadesbegrænse, da man kan reagere med det samme på for eksempel fugtskader, lækager og oversvømmelser.

Lige nu arbejder holdet på højtryk i Ry. For Per Holst har ambitioner, og Wise Home vil gerne udvikle endnu flere løsninger, der kan gøre livet nemmere for både beboere og foreninger.

Så de sparer tid og penge.

Spr hvor gæ ing over, rdet er Gør de lavest! t let

at adm ejendo inistrer m, sa komfor mtidig med, a e din ten for t dine be du øger boere.

Ring til Per Ho lst på og få e n gratis tlf. 20 69 35 01 samtale rå om mu dgivningslighede rne for din eje ndom.

Wise Home laver allerede indeklima-målinger overalt i landet, og er i fuld gang med at installere forbrugsmålere for eksisterende og nye kunder. En af dem er boligforeningen Struer Boligselskab, som er ved at få installeret forbrugsmålere fra Wise Home i samtlige lejemål med fælles varmeforsyning, samt et pilotprojekt med indeklima-målere:

Alle er på vej mod automatisering, men det er vigtigt for os, at det bliver tænkt ind i en samlet helhed, og det oplever vi, at Wise Home har stort fokus på, siger Jens Østergård fra boligforeningen Struer Boligselskab.

Wise Home A/S Klostervej 28 8680 Ry

(+45) 2069 3501 info@wisehome.dk www.wisehome.dk

E NC NO AN

Elevator Technology

Synergy Residential indbegrebet af tysk ingeniørkunst

thyssenkrupp Elevator A/S

TEMA FLYTTEKLAR

Så meget koster det at stifte et

andelsboliglån Andelsboliger går stadig som varmt brød. Og man skal derfor være hurtig med både beslutning om bankvalg og banklån, hvis andelsboligdrømmene skal realiseres i tide. Men ifølge bankportalen Mybanker.dk glemmer danskerne at tage nogle af omkostningerne med i ligningen, når de vælger andelsboliglån, og det kan være en omkostningsfuld affære. Faktisk så omkostningsfuld, at det kan koste dig op mod 43.000 kroner ekstra, hvis du vælger det forkerte banklån.

D

et kan blive en dyr fornøjelse at låne penge til en andelsbolig.

Især hvis man ikke er bevidst om de stiftelsesomkostninger, der følger med ved oprettelse af et lån. Ifølge Nete Sørensen, salgschef fra bankportalen Mybanker, skal man særligt have tre etableringsgebyrer for øje: gebyrer til banken, administrationsafgifter og offentlige afgifter.

over for banktilbuddene og stiftelsesgebyrerne i forbindelse med køb. Både fordi købsprocessen skal gå så stærkt, men også fordi mange føler sig beærede over at blive tilbudt en andelsbolig på det ellers støvsugede andelsboligmarked. Og på den baggrund takker flere ja uden at stille krav til hverken bank eller forening.

„Det skærpede fokus skal naturligvis være på bankens gebyrer, da det som oftest er dem, der kan forhandles,“ fastslår Nete Sørensen, som samtidigt kommer med en opfordring:

„I vores optik skal bankerne gøre sig fortjente til deres kunder. Man skal som andelsboligkøber altså ikke komme med hatten i hånden. Man må gerne stille krav til produktet og skal selvfølgelig vælge den bedste samlede løsning,“ argumenterer Nete Sørensen.

„Indhent altid mere end ét tilbud, så I kan holde gebyrer og renter op mod hinanden og på den måde træffe en fornuftig beslutning og få den bedste samlede bankforretning.“

Når danskerne vælger andelsboliglån, har mange en tendens til at være meget fikseret på selve lånerenten. Det er også en god startindikator, men renten bør ikke stå alene i beslutningsgrundlaget.

Grundet den store efterspørgsel på andelsboliger oplever Mybanker, at mange danskere ikke stiller sig kritiske

„Danskerne bør tage alle omkostningerne med i ligningen, når de vælger andelsboliglån,“ mener Nete Sørensen,

som understreger, at især etableringsgebyrer er en omkostning, der kan variere meget fra bank til bank. Data fra Mybanker afslører nemlig, at det kan koste alt fra 6.500 kroner til 49.701 kroner at stifte et andelsboliglån på 1.000.000 kroner alt afhængigt af, hvilken bank du vælger. Den vågne læser vil notere, at det er en forskel på hele 43.201 kroner på selv samme lån. En forskel, som udelukkende er et ekstra gebyr til det reelle lån, og en forskel, som ikke er fradragsberettiget, og som skal betales, uanset om du bor i din andelsbolig i tre eller 30 år.

Det bør derfor være en huskeregel for danskerne, at banken er en forretning og lånet et produkt, der sælges, og som derfor kan og bør forhandles.

Andelsportal.dk

25

TEMA FLYTTEKLAR

Når andelsboligforeningen åbner op for sammenlægning af lejligheder Fordelene ved sammenlægning af lejligheder i andelsboligforeningen er mange.

Men er regler og retningslinjer ikke på plads inden, kan det blive en besværlig affære. Vi ser nærmere på, hvad foreningen skal have styr på, når der åbnes op for sammenlægning af lejligheder.

M

ange andelsboligforeninger åbner op for sammenlægning af lejligheder, og det er der mange fordele ved. Flere kvadratmeter giver nemlig andelshaverne mulighed for at blive boende i foreningen, selvom familien forøges eller pladsen bliver for trang. Alt sammen uden, at flyttekasserne skal bæres ret langt. Muligheden for en større bolig kan også bevirke, at andelshaverne tænker langsigtet om beboelse i foreningen og måske endda engagerer sig mere i foreningsarbejdet. Der er dog også nogle udfordringer, som foreningen skal tage stilling til, inden den åbner op for sammenlægningsmuligheden.

26

Andelsportal.dk

Etiske overvejelser – hvilke beboere vil foreningen have?

Før andelsboligforeningen åbner op for sammenlægninger, er det vigtigt, at alle beboerne gør sig nogle grundige overvejelser om, hvilke regler der skal gælde i deres andelsboligforening. Det første spørgsmål, som foreningen skal stille sig selv, er: Hvor mange andelshavere vil foreningen bestå af?

Dernæst: Skal det være muligt at sammenlægge alle lejlighederne, eller skal der også være rum for mindre boliger? Muligheden for at sammenlægge lejligheder betyder nemlig færre mindre boliger, som ellers er attraktive for studerende og enlige.

Og færre andelshavere betyder færre til at påvirke kapitalstrukturen i foreningen. Ligeledes betyder det færre beboere, som kan deltage i generalforsamlingen og i det praktiske arbejde.

Relevante emner at diskutere i foreningen: ›› Hvilke andelsboliger kan sammenlægges, og må man både sammenlægge boligerne horisontalt og vertikalt? ›› Hvordan skal sammenlægningen af installationer og målere foregå (el, ventilation, gas, vand osv.)? ›› Hvad skal der ske med de ekstra for- og bagdøre, som er tilbage efter en sammenlægning? Skal de blændes eller bevares? ›› Skal der etableres en intern venteliste til mulige sammenlagte lejligheder? ›› Hvordan søger andelshaveren om tilladelse til sammenlægning?

Det er vigtigt, at overvejelserne ikke sker på bagkant – altså efter, at der er givet tilladelse til den første sammenlægning. Gives der lov til én, vil andre måske følge trop, og det skal foreningen være forberedt på.

›› Må facaderne ændres? ›› Hvor mange kælder- eller loftrum får andelshaveren, der har sammenlagt boligerne?

Det er ideelt at træffe afgørelsen, før nogen beboere står med muligheden for at sammenlægge. Tages debatten i andelsboligforeningen, inden en lejlighed er fri, bliver diskussionen nemlig generel frem for personlig.

›› Hvornår udstedes salgsaftale og andelsbevis for den nye lejlighed?

Boligreguleringsloven: Mange andelsboligforeninger er beliggende i kommuner, som er underlagt den såkaldte boligreguleringslov. Ifølge boligreguleringsloven kan en kommune ikke nægte at give tilladelse til en sammenlægning af to lejligheder, hvis det samlede areal er under 130 kvadratmeter.

Nogle kommuner – bl.a. Københavns Kommune – giver lov til sammenlægning af endnu flere kvadratmeter, uden at der skal søges dispensation. Du bør dog altid kontakte din kommune, inden du går i gang med at søge om tilladelse til at sammenlægge to lejligheder.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

27

TEMA FLYTTEKLAR

Det skal en ansøgning indeholde:

hos illadelse gmiljoe.dk) t m o go Sog iljo (By M g o g By

1. En fuldmagt fra foreningen, der godkender sammenlægningen 2. Et ansøgningsskema om anmeldelse af byggearbejde 3. En plantegning med indretning både før og efter sammenlægningen 4. En situationsplan, der viser, hvor lejligheden er placeret i ejendommen 5. En tegning af ejendommens facade 6. Beregninger, der dokumenterer, at konstruktionerne er stabile selvom en bærende konstruktion fjernes

Tilladelser og kommunale regler En andelshaver kan ikke sammenlægge en lejlighed uden tilladelse fra foreningen.

Uden foreningens samtykke er en sammenlægning ikke mulig, og derfor skal det fremgå tydeligt af foreningens vedtægter, hvad reglerne er. Men muligheden for sammenlægning er også underlagt en række kommunale forhold.

Ud over foreningens tilladelse skal der gives tilladelse fra kommunen og ligeledes søges om en byggetilladelse hos kommunen.

Som udgangspunkt gives der tilladelse til at sammenlægge to lejligheder, når det samlede areal er på maksimalt 130 kvadratmeter.

Dette er nærmere bestemt i boligreguleringsloven. Hvis den sammenlagte lejlighed bliver over 130 kvadratmeter, afhænger tilladelsen af kommunen, som foreningen er tilknyttet. Regler varierer nemlig fra kommune til kommune.

Den påkrævede byggetilladelse Samtidigt med ansøgningen til kommunen skal der ansøges om byggetilladelse. En byggetilladelse er påkrævet, da en sammenlægning ændrer på lejlighedens størrelse og medfører ændringer i de bærende konstruktioner. Det er altid en god idé at rådføre sig med en ingeniør, som gennem statiske beregninger kan dokumentere, om ejendommen kan holde til ændringerne.

Disse beregninger er også nødvendige for en godkendelse.

28

Andelsportal.dk

Hvad med vægge, døre og elmålere?

En sammenlægning sker ikke over natten, og den kræver, at foreningen kommunikerer klart, hvem der har ansvar for hvad, og hvordan reglerne er i foreningen. Også når det gælder det praktiske håndværk.Væggene må andelshaveren eksempelvis godt nedrive selv, men hvis konstruktionen er bærende, skal der laves understøtning, hvorfor det kræver en fagmand til opgaven.

Når man sammenlægger to lejligheder, er der pludseligt to hoveddøre. Her varierer det fra kommune til kommune, hvilke krav der stilles til den ekstra hoveddør, som ikke længere skal bruges som indgangsdør til

lejligheden. Nogle kommuner kræver, at døren bevares i forhold til brandsikkerhed, mens andre kræver, at døren tages ud, og at hullet lukkes brandtæt til.

En anden ting, der er to af ved en sammenlægning, er elmåleren. Da alt el skal sammenlægges under én måler, skal den ene elmåler fjernes.

En opgave, som kræver en autoriseret fagmand.

u?

Vidste d At sammenlægningen af to andelsboliger til én eller opdelingen af en bolig til to ikke påvirker den samlede valuarvurdering af ejendommens overordnede værdi?

AN NO NC E

Holme Rengøring ApS – Når det handler om kvalitet

Hos Holme Rengøring ApS udfører vi professionel erhvervsrengøring og viceværtsopgaver for andelsboligforeninger. Med en fast aftale klarer vi alt fra trappevask og rengøring til vedligeholdelse af grønne arealer og snerydning.

Vi lægger vægt på kvalitet, effektivitet og grundighed.

Derfor er jeres forening sikret et professionelt resultat og en god service, hver gang Holme Rengøring ApS er på opgaven.

Miljøven rengørinlig g Vi ben svanem ytter ærk produkte ede r

Kontakt os i dag og hør om fordelene ved en fast aftale!

29 72 85 05

Brøndbyvestervej 104, 2. tv., 2605 Brøndby I 29 72 85 05 I holmerent@gmail.com I www. holmerengoering.dk I CVR: 27260861

Er din andelsboligforening rigtig forsikret?

Bestil et uforpligtigende forsikrings­ tjek og få et gavekort Du får et gavekort på 250 kr., hvis du bestiller et for­ sikringstjek til din andelsboligforening inden 1. november.

Gavekortet er til dig selv, og du bestemmer, hvordan gavekortet skal bruges.

Det får I med Alka Erhverv • Professionel rådgivning til at finde den løsning, der passer til netop jeres andelsboligforening • Komplette løsninger så I kun behøver at sikre jer ét sted • Kvalitetsforsikringer til en fair pris

Undgå at betale for meget Hos Alka Erhverv anbefaler vi, at I som andelsboligforening får foretaget et forsikringstjek ca. hvert 2. år. Så er I altid sikre på at være rigtig dækket og ikke betale for meget.

G AV E K

ORT

250,Husk at bestille et tjek inden 1. november 2018 for at få gavekortet Gavekortet kan du blandt andet bruge til Q8, wupti, Matas eller Magasin.

Kontakt os på: 43 58 55 73 alkaerhverv@alka.dk

w Besøg os på alka.dk/erhverv

5

fiduser til at spare på vandet i foreningen Kunne du også godt tænke dig at spare seks liter vand i minuttet uden at være nødsaget til at slukke bruseren, mens du sæber dig ind, eller slukke hanen, mens du skræller kartofler? Så skal du læse med nu. Vi har samlet fem vandbesparende initiativer, der med få ændringer kan spare jer og jeres andelsboligforening for tusinde liter vand – og kroner. Og oveni købet, sikrer initiativerne også, at vi har nok rent vand i hanerne til fremtiden.

1. Udskift brusehovedet

3. Spring forvasken over

Det lyder ganske simpelt. Og det er det faktisk også.

Skifter du dit almindelige brusehoved, der bruger cirka 15 liter vand i minuttet, ud med et vandbesparende brusehoved, der bruger max 9 liter vand i minuttet, kan du spare hele 60 liter vand på dit daglige bad på 10 minutter. Tricket er, at den vandbesparende bruser blander luft i vandet. De fleste mennesker bemærker ikke forskellen, og på den måde sparer du på vandet, mens det løber, uden at gå på kompromis med komforten og kvaliteten af dit bad. Derudover er det nemt at montere, og udgiften for brusehovedet er hurtigt tjent hjem.

Forvasken er sjældent nødvendig, og dropper du den, mindsker du vandforbruget og hele 20 procent af elforbruget. Hvis du samtidigt undgår klatvask og fylder vaskemaskinen helt op hver gang, sparer du i gennemsnit en vask om ugen. Det er både godt for vandbesparelsen og for din fritid.

2. Sæt perlatorer på vandhanen En perlator har samme funktion som det vandbesparende brusehoved og blander altså også luft i vandet. Derudover sætter perlatoren et vandmængde-max på hanen, så der ikke kommer mere vand ud af hanen, uanset hvor meget du drejer på blandingsbatteriet. Stiller du derefter også en balje under, når du skyller grøntsagerne, er du godt på vej.

Og koger du dem derefter i mindst muligt vand – ja, så sparer du både på vandet og strømmen.

Og så er det faktisk også sundere.

4. Lad køleskabet køle dit vand Et iskoldt glas vand er læskende og lækkert, men det er uhensigtsmæssigt at lade vandhanen løbe, indtil vandet bliver koldt nok. Sørg derfor for at stille en kande eller flaske vand i køleskabet aftenen forinden. På den måde går intet unødigt drikkevand til spilde, og du kan stadig starte dagen med et koldt glas vand.

5. Tjek dine vandinstallationer Kontrollér med jævne mellemrum, om toilettet er i uorden. Det er ikke altid til at se med det blotte øje.

Sæt derfor en serviet i den tørre toiletkumme og tjek, om den forbliver tør. Bliver servietten våd, løber toilettet, og det er en bekostelig affære, hvis det ikke fixes hurtigt. Et toilet, der løber – også selvom det er så lidt, at det ikke kan ses – bruger næsten 300 liter vand i døgnet. Det er over 4.500 kroner om året.

Andelsportal.dk

31

ENTREPRISEGARANTI

Danmarks første garantiordning til andelsboligforeninger Entreprisegaranti er den første garantiordning, der også dækker arbejde udført for andelsboligforeninger. Entreprisegaranti dækker håndværksmæssige fejl og mangler for op til 100.000 kroner i boligforeninger. Og så er ordningen ganske gratis og kan søges, når du indsender en forespørgsel på tre tilbud via Andelsportal.dk til en opgave i jeres andelsboligforening.

Dækker

for o

100.000p til ,i andels boligfor e ninger

32

Andelsboligforeninger har i mange henseender følt sig overset og forbigået, når det kommer til lukrative tiltag i forbindelse med bygge- og renoveringsopgaver.

Håndværkerfradraget har været forbeholdt privatpersoner, mens diverse garantiordninger heller ikke har tilgodeset arbejde, som er udført i andelsboligforeninger.

Men den tid er nu ovre. Andelsportal.dk og 3byggetilbud.dk lancerer nemlig en ny garantiordning, Entreprisegaranti, og den dækker også arbejde udført for andelsboligforeninger.

100.000 kroner for andelsboligforeninger.

Entreprisegaranti gives på bygge- og renoveringsopgaver indsendt via Andelsportal.dk.

Det er første gang nogensinde, at en håndværkergaranti dækker arbejde, der er udført i en andelsboligforening. Og så er Entreprisegaranti oven i købet gratis.

Garantien gælder både andelshaver og andelsboligforening Entreprisegaranti henvender sig både til den enkelte andelshaver og den samlede andelsboligforening. Hvor garantiordningen dækker håndværksmæssige fejl og mangler for op til 35.000 kroner for private andelshavere, dækker den for op til hele

Samtidigt gælder Entreprisegaranti for private andelshavere, når de renoverer deres andelsbolig. Det betyder, at den enkelte andelshaver også kan få Entreprisegaranti på arbejdet, hvis andelshaveren eksempelvis skal renovere badeværelse, have gulvene slebet eller installere nyt el.

Andelsportal.dk

For andelsboligforeninger betyder det, at man kan få en gratis garanti på arbejdet, hvis der mod forventning skulle opstå fejl eller mangler under en facaderenovering, eller når trappeopgangen skal males.

Gratis Entreprisegaranti – sådan gør du: Entreprisegarantien er gratis og udbydes af Andelsportal.dk’s søsterportal 3byggetilbud.dk. Derfor er den også for dig, der benytter Andelsportal. dk’s opgaveservice, når du eller din andelsboligforening står med en bygge- eller renoveringsopgave.

Indsend foreningens opgave og få 3 gratis tilbud

Vælger I én af de tre håndværkere, kan I uploade det tilbud, som I har valgt

Inden for 12 timer bliver Entreprisegarantien udstedt

Arbejdet kan nu gå i gang

Entreprisegaranti dækker, hvis der mod forventning skulle opstå håndværksmæssige fejl og mangler på det arbejde, der bliver udført. Garantiordningen dækker også, hvis det firma, der er ved at udføre arbejdet går konkurs.

Læs mere på www.andelsportal.dk/om-os/entreprisegaranti/

Andelsportal.dk

33

OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL PÅ ANDELSPORTAL.DK:

Fælles arbejdsdage:

Må andelsboligforeningen give bøde ved udeblivelse?

Balancen mellem frivilligt arbejde og tvungne arbejdsdage i andelsboligforeningerne kan for mange være svær at gennemskue. På Andelsportal.dk modtager vi mange henvendelser fra både andelshavere og foreninger om, hvorvidt det koster et gebyr eller en bøde at udeblive fra en fælles arbejdsdag. Derfor giver vi jer nu de præcise juridiske retningslinjer for, hvad der er tilladt og ikke tilladt.

Arbejdsweekender eller fælles arbejdsdage er populære i mange andelsboligforeninger landet over. På den måde får foreningen nemlig udført noget af arbejdet selv, samtidigt med at arbejdsdagene giver anledning til at komme hinanden ved i foreningen og dermed danne grobund for et styrket fællesskab blandt beboerne. På papiret lyder det simpelt og overkommeligt, men virkeligheden er en anden i nogle andelsboligforeninger.

Som andelshaver har man nemlig ikke pligt til at deltage i arbejdsdagene. Alligevel vælger nogle andelsboligforeninger at nedskrive mødepligt i foreningens vedtægter på trods af stadig ikke at kunne tvinge andelshaverne i arbejde. Nogle foreninger har sågar lavet en ordning, hvor andelshaverne skal betale et gebyr eller en bøde ved udeblivelse fra en arbejdsdag. Men er det lovligt?

Regler for opkrævning af gebyr og bøder Nogle foreninger kræver en afgift eller bøde af andelshavere, som ikke møder op til de årlige arbejdsdage, men kan de tvinge andelshaverne til at betale? Rent principielt – nej. I praksis ser man dog eksempler på, at andelsboligforeninger på gyldig vis har stemt og vedtaget, at det er i orden at opkræve medlemmer af foreningen et gebyr ved

udeblivelse. Selvom den gyldige afstemning står nedskrevet i vedtægterne, er reglen dog snarere en solidaritetsregel om lighed og retfærdighed blandt beboerne end en egentlig juridisk retningslinje. Det skyldes, at ordningen omkring deltagelse i arbejdsdage skal være defineret i foreningens formålsparagraf, hvilket det i størstedelen af tilfældene ikke er, da foreningens formål ofte blot er drift og administration.

Gevinst ved deltagelse fremfor gebyr ved udeblivelse I juraens klare lys står det skrevet, at et gebyr, en afgift eller bøde ikke må have et straffende element for de beboere, som ikke kan deltage i fællesaktiviteterne og den frivillige arbejdspraksis. Andelsboligforeninger har nemlig ikke ret til at indføre afgifter eller bøder, da dette er forbeholdt myndighederne (Gebyrloven). I stedet kan foreningerne forfordele de frivillige ildsjæle, der bruger en weekend i andelsboligforeningens tegn. Foreningerne har nemlig mulighed for at give de deltagende beboere et beløb for deres arbejde, der eksempelvis trækkes fra boligafgiften som en form for rabatordning. Og således bliver belønningsmetoden altså en gulerod frem for et piskeslag.

På Andelsportal.dk kan du læse flere nyheder fra andelsboligmarkedet

34

Andelsportal.dk

AN NO NC E

Stop effektivt varmespild og skimmel Dårlige isoleringsløsninger skaber hurtigt grobund for fugt og skadelig skimmelvækst. Med Multipor Isoleringssystem tager du effektivt hånd om roden til problemet helt fra starten.

Det diffusionsåbne isoleringssystem er din enkle og effektive løsning mod skimmel og energitab i lejligheden.

•

Nem og enkel vedligeholdelse

•

Indeklima i verdensklasse

•

Markedets tyndeste konstruktion med bedste U-værdi

Dit 100 pct. effektive våben mod varmespild og fugt

www.ytong.dk

Det skal eksisterende andelsboligforeninger vide om de nye lovændringer 1. juli 2018 trådte en ny lovpakke i kraft. Pakken, der har til hensigt at sikre en mere robust andelsboligsektor, indeholder en lang række tiltag. Flere af tiltagene er målrettet stiftelsen af andelsboligforeninger og kommer derfor ikke til at berøre de etablerede andelsboligforeninger. Dog er der nogle punkter, som eksisterende andelsboligforeninger skal være opmærksomme på. Vi har samlet den del af tiltagene, som er relevante for eksisterende andelsboligforeninger.

Egenbetaling på 5 procent ved andelsboligkøb Ligesom det er et krav ved ejerboliger, skal andelsboligejere nu også stille med en del af købesummen.

Fremover skal man som andelsboligkøber selv lægge en passende udbetaling af købesummen, hvilket ikke er en klart defineret størrelse. Alligevel er der dog en rettesnor, man kan læne sig op ad som andelsboligkøber. Det anses nemlig for god finansiel skik at lægge fem procent af købesummen.

36

bekendtgørelsen. De nye regler er allerede trådt i kraft.

Når andelsboligforeningen står over for næste generalforsamling skal nøgleoplysningsskemaet udfyldes og det skal gøres på generalforsamlingerne fremover. Har en andelsboligforening allerede afholdt generalforsamling i år, er de først forpligtede til at udfylde nøgleoplysningsskemaet (bilag 4) ved næste generalforsamling.

Nye klagefrister Den nye lovpakke indeholder også to nye klagefrister.

Den ene er forældelsesfristen, som giver en køber af en andelsbolig, der er købt til overpris, mulighed for at klage i 3 år, ligesom det er tilfældet ved ejerboliger.

Førhen kunne køber kun klage i seks måneder. Den anden nye klagefrist, der udvides, er foreningens mulighed for at klage over manglefuld rådgivning om lån og kreditter fra finansielle virksomheder som advokater, revisorer, administratorer osv.

Valuarer skal følge nye regler Andelsboligforeninger, der benytter valuarvurderinger, kan se frem til, at valuarerne skal benytte et ny regelsæt, når de vurderer andelsboligforeningernes ejendomme.

De nye regler skal sikre, at det bliver lettere at se de kriterier, der ligger til grund for vurderingen, og stiller flere krav til valuarens dokumentation. Det forventes derfor, at valuarvurderinger muligvis kommer til at stige i pris, og nogle foreninger kan måske forvente, at deres vurderingsresultat ændrer sig, når den nye bekendtgørelse skal følges. De nye regler vil gælde for alle vurderinger, der udarbejdes efter 1. oktober 2018.

Nøgletalsskemaer Nye regler for nøgleoplysninger i andelsboligforeninger trådte i kraft den 1. juli 2018. Reglerne betyder, at andelsboligforeninger nu skal fremlægge et skema med økonomiske nøgletalsoplysninger på generalforsamling. Konkret betyder det, at bestyrelserne nu pålægges pligten til at fremlægge et skema over centrale økonomiske nøgleoplysninger på den årlige generalforsamling. Skemaet hedder ‘Nøgleoplysninger til brug for generalforsamlingen’ og findes i bilag 4 under

Præcisering af bestyrelsens opgaver Som en del af lovforslaget er bestyrelsens opgaver og ansvar også blevet præciseret, og der indsættes en generalklausul, som skal modvirke, at en generalforsamling træffer beslutninger, som kan skaffe visse andelshavere eller andre en fordel på andre andelshaveres eller andelsboligforeningens bekostning. Langt de fleste andelsboligforeninger efterlever allerede disse krav, og det forventes derfor ikke, at det bliver aktuelt med denne generalklausul ude i foreningerne.

Andelsportal.dk

AN NO NC E

BYGHERRERNES

FORETRUKNE

RÅDGIVER

– i alt inden for miljø og geoteknik Geotekniske undersøgelser Forureningsundersøgelser i jord og grundvand Vibrations- og støjmålinger Undersøgelser og rådgivning i forbindelse med PCB, tungmetaller, skimmel, radon o.a.

Indhentning af miljøtilladelser

Besøg vores hjemmeside - www.dj-mg.dk – eller ring på 2594 0666

HILLERØD - SORØ - ODENSE

Hvor går grænsen for bestyrelsens beslutninger uden om generalforsamlingen?

En vigtig del af bestyrelsesarbejdet er at træffe gode beslutninger på foreningens vegne. Men hvornår kan bestyrelsen træffe disse beslutninger på egen hånd uden om generalforsamlingen? Det er et spørgsmål, som vi jævnligt får tilsendt hos Andelsportal.dk, og med god grund. Grænsen er nemlig hårfin, og derfor får vi hjælp fra boligadvokat Erik Matthiesen til at belyse den nærmere.

Situation 1: Cirkulationspumpen i foreningen går i stykker sidst på året, og alle pengene på vedligeholdelsesbudgettet er opbrugt – må bestyrelsen overstige budgettet og købe en ny vandpumpe uden generalforsamlingens godkendelse?

Situation 2: Malingen i trappeopgangen skaller af, og linoleumsgulvet er tydeligt nedslidt. Alle kan se, at trappeopgangen trænger til en kærlig hånd. Der er nok penge på vedligeholdelsesbudgettet til denne renovering. Må renoveringen søsættes med det samme?

I den ene af de to situationer må bestyrelsen gerne træffe en beslutning uden generalforsamlingens godkendelse, og i den anden må den ikke. Hvis du gætter på den første situation, har du ret. Bestyrelsen må nemlig gerne tage beslutninger om nødforanstaltninger så som utætheder, manglende vand og varme, uden andelsboligforeningens beboere skal involveres.

Men selvom trappeopgangen er tydelig nedslidt, gælder den samme regel ikke her. Boligadvokat Erik Matthiesen hos ADVODAN giver sit besyv med på de juridiske retningslinjer.

» Ud over økonomi hedder det sig, at hvis det er et projekt,

hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen. Nogle bestyrelser tænker, at de godt må træffe beslutninger om malermæssig istandsættelse af en opgang, hvis forening har råd, men det må de altså ikke.

«

Boligadvokat Erik Matthiesen hos ADVODAN

38

Andelsportal.dk

De tre gyldne faktorer Det er bestyrelsens fornemmeste opgave at gennemføre de beslutninger, der er truffet på generalforsamlingen. Samtidig skal bestyrelsen sikre den almindelige, konservative drift af andelsboligforeningen. En drift, der byder på mange uforudsete vedligeholdelsesopgaver, som bestyrelsen skal vurdere, om de kan igangsætte enerådigt eller ej. Spørger man boligadvokat Erik Matthiesen, skal bestyrelsen vurdere disse sager ved at tage udgangspunkt i tre faktorer, som kan agere rettesnor for bestyrelsernes vurdering.

De to første faktorer handler om økonomi. Den første del omhandler, at bestyrelsen skal vurdere tiltaget i forhold til foreningens generelle økonomi og den anden faktor omhandler vurdering i forhold til driftsbudgettet.Vedligeholdelse af foreningens beplantning er eksempelvis noget, som bestyrelsen gerne må foretage sig uden andelshavernes godkendelse. Modsat vil beslutningen om etablering af elevator, nye altaner eller renovering af facaden være omkostningsfulde og kræve et generalforsamlingsmandat.

Den tredje faktor kalder Erik Matthiesen for lidt af en joker, da den kan være svær at gennemskue for bestyrelsesmedlemmerne.

„Ud over økonomi hedder det sig, at hvis det er et projekt, hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen. Nogle bestyrelser tænker, at de godt må træffe beslutninger om malermæssig istandsættelse af en opgang, hvis forening har råd, men det må de altså ikke“ uddyber Erik Matthiesen.

Netop derfor kan bestyrelsen ikke beslutte at renovere den slidte trappeopgang. Der kan nemlig forekomme mange forskellige holdninger til, hvilken maling, der skal bruges, og hvad farven på linoleumsgulvet skal være.

Vidste du?

At vedtægten kan indeholde bestemmelse om, at fristen for indkaldelse af generalforsamling kan nedsættes, hvis det omhandler en akut skade? Eksempelvis således, at fristen for ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan reduceres til eksempelvis 8 dage.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

39

» Bestyrelsesmedlemmer bør ikke bruge familiemedlemmer eller

andre tætte bekendte til at udføre foreningsopgaver. Hvis man bruger et familiemedlem kan der nemlig stilles spørgsmålstegn ved, om der ikke er andre interesser involveret end foreningens.

«

Boligadvokat Erik Matthiesen hos ADVODAN

Må bestyrelsen overskride budgettet til vedligehold?

Erik Matthiesen oplever, at flere bestyrelsesmedlemmer er i tvivl om, hvorvidt de må vedligeholde foreningen, hvis pengepungen til vedligehold er tom. „Der er mange bestyrelsesmedlemmer, der spørger mig om de kun må gøre det, der ligger inden for deres vedligeholdelsesbudget. Til det er svaret nej. Der er nemlig et krav om, at ejendommen skal fungere, så hvis ejendommens tag er utæt, eller varmeanlægget er gået i stykker, kan bestyrelsen igangsætte det nødvendige arbejde, uanset om budgetposten for vedligeholde er opbrugt. Selvfølgelig er der dog en grænse for, hvad bestyrelsen må sætte i værk af vedligeholdelse,“ fortæller Erik Matthiesen.

Alle de projekter, der omhandler funktionalitet, er altså nogle, som bestyrelsen altid må udbedre.

Der er dog ét forbehold: Er den pludselige skade af omkostningsfuld karakter, eksempelvis et utæt tag, så må bestyrelsen kun igangsætte begrænsende foranstaltninger for at sikre, at der ikke sker mere skade. Bestyrelsen skal nemlig indkalde til en ekstraordinær generalforsamling for at kunne igangsætte et omkostningsfuldt projekt i foreningen, som et nyt tag er, men må gerne lappe på taget.Vælger bestyrelsen alligevel at træffe en selvstændig beslutning om en omkostningsfuld renovering, kan det i yderste konsekvens få alvorlige retslige konsekvenser. „Værnet for andelshaverne i forhold til, hvorvidt bestyrelsen går for vidt i deres beslutninger er, at den enkelte andelshaver i grelle tilfælde kan nægte at betale sin andel af projektet,“ forklarer Erik Matthiesen

Beslutninger skal bero på habilitet Habilitet – altså evnen til at behandle en sag uvildigt – er essensen af bestyrelsesarbejdet. Det vil sige, at beslutningen, som et bestyrelsesmedlem tager, ikke må være båret af andre interesser end andelsboligforeningens. Dette habilitetsprincip skal gælde i alle beslutningerne. Derfor bør et bestyrelsesmedlem som udgangspunkt ikke vælge familiemedlemmer eller venner som håndværkere eller entreprenører på en foreningsopgave.

Vedt g ter

„Bestyrelsesmedlemmer bør ikke bruge familiemedlemmer eller andre tætte bekendte til at udføre foreningsopgaver. Hvis man bruger et familiemedlem kan der nemlig stilles spørgsmålstegn ved, om der ikke er andre interesser involveret end foreningens. Man skal derfor som bestyrelsesmedlem træde ud af beslutningen og lade de andre medlemmer uvildigt vælge håndværkere til et projekt,“ forklarer Erik Matthiesen.

Overholdes denne regel ikke, så kan andelshaverne gøre modstand mod beslutningen. „Som beboer må man i den situation bruge sin politiske magt og stille forslag, om at der vælges andre medlemmer til bestyrelsen med den begrundelse, at man ikke mener, at de varetager opgaven på betryggende måde. Almindeligvis foreskriver vedtægten, at der skal indkaldes til ekstraordinær generalforsamling, når bestyrelsen eller en vis procentdel af medlemmerne ønsker det,“ slutter den erfarne advokat.

Bestyrelsen må gerne bruge penge på tekniske rapporter Da det er bestyrelsens opgave at prioritere mellem A, B og C, må den godt bruge penge på at indhente tekniske rapporter, så beslutningen kan træffes på et oplyst grundlag.

40

Andelsportal.dk

AN NO NC E

Har I mistanke om rotter i kloakken?

Har I mistanke om rotter i kloakken?

Så bør I få lavet en tv-inspektion, så mistanken kan be- eller afkræftes. Er der rotter i foreningens kloak, kan det blive en dyr affære, hvis det ikke opdages, inden det ender med en stor kloakrenovering.

Ønsker I et tilbud på tv-inspektion, så ring:

53 800 211

TV-inspektion til konkurrencedygtige priser Hos Kloak.tv er vi specialister i at inspicere kloakker.

Med vores professionelle udstyr kan vi finde eventuelle fejl og mangler og dermed hjælpe jer med at lokalisere, hvor problemet præcist er opstået.

Der er store besparelser at hente ved at opdage kloakproblemer, inden de udvikler sig til den helt store kloakrenovering.

Kun afløbsystemer uden fejl og skader kan sikre, at du ikke får ubudne gæster på besøg.

Vi udfører tv-inspektioner på hele Sjælland

Kloak TV

kontakt@kloak.tv 53 800 211 www.kloak.tv Holmelundsvej 21A, 2650 Hvidovre

E NC NO AN

FLISER & KLINKER • FACADERENOVERING • OVERFLADEBEHANDLING • NYBYG

Trænger foreningens facader til et løft ?

En velholdt facade giver meget mere end et flot indtryk af ejendommen. Det er også en vedligeholdelse, som giver besparelser på varmeregningen. Det er derfor vigtigt at holde murværket sundt og pænt, og det hjælper Bojes Murerfirma jer gerne med! Vi har nemlig specialiseret os i facaderenoveringer hos både boligforeninger og private.

Vi tilbyder blandt andet: Omfugning Facadepuds Vandskuring Overfladebehandlinger Udbedring af tætningsskader, huller og revner Professionel rådgivning

Ring til os på tlf.: 3074 9619

– hvis I ønsker et uforpligtende tilbud på foreningens mureropgaver.

www.bojesmurerfirma.dk - Juelsparken 2, 2 th., 9210 Aalborg SØ - Tlf.: 30 74 96 19 - Email: bojesmurerfirma@gmail.com - CVR: 38893610

AN NO NC E

gtende Få uforpli jek servicet

Vores servicekonsulent, Rasmus kommer på besøg, gennemgår udvalgte ovenlysvinduer, giver en generel status på vinduerne ift. alder og stand og kommer med råd til forbedringer.

Kære bestyrelsesmedlemmer, VELUX ovenlysvinduer er bygget af solide materialer, så det kan sagtens være, at jeres ovenlysvinduer er i fin stand. Almindeligt slid og det hårde danske vejr kan imidlertid sætte sine spor, og når det sker, er det vigtigt at være på forkant.

Desuden bliver nogle reservedele udfaset med tiden. Så uanset om jeres VELUX ovenlysvinduer er af nyere eller ældre dato, er det en god idé at få dem set efter.

Derfor tilbyder vi nu et uforpligtende VELUX servicetjek.

Alt, hvad I skal gøre er at tilmelde jeres boligforening på velux.dk/servicetjek.

Med venlig hilsen Karsten Schouw Servicechef VELUX Danmark A/S

E NC NO AN

Kan du spare penge på dit andelsbolig-lån?

En AndelsboligKredit i Jyske Bank er til andelsboligejere, der ønsker et fleksibelt lån og samtidig har penge stående på kontoen – fx en opsparing eller penge på en budgetkonto.

Hold renteudgiften nede De penge, du har stående på kontoen, bliver trukket fra dit lån, inden vi beregner renten. Det giver en lavere renteudgift, fordi du ikke betaler rente af hele lånet.

Spar penge med AndelsboligKredit Opsparing 30.000 kr.

Du betaler rente af 100.000 kr.

Alm. konto og lån

Opsparing 30.000 kr.

Du betaler rente af 70.000 kr.

AndelsboligKredit

Skal vi regne på det?

Vores rådgivere vil gerne regne på, om du også kan spare penge i Jyske Bank. Samtidig kan du mærke, hvordan det er at have en fast rådgiver, som interesserer sig for hele din økonomi og hjælper dig med at bevare overblikket.

Læs mere og book et møde på jyskebank.dk/andelsbolig – eller ring på 89 89 07 17.

44

Andelsportal.dk