Andelsbolig Nyt september 2016

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

September 2016

I Lilleskov er krisen for tid TEMA: Hvad koster en andelsbolig?

Tårnhøje valuarvurderinger – er de guld værd?

Udvalg endevender andelsboligmarked

Kvalitetsbevidst partner – gennem hele din byggeproces

• totalentrepriser

• tømrerarbejde • murerarbejde • malerarbejde • el-arbejde • service, dialog og rådgivning

Vi har flere afdelinger og servicerer hele landet – så kontakt os for et godt stykke håndværk!

Tlf.: 31234432 • Email: info@gnentreprise.dk Østerled 6 • 4300 Holbæk

NY LEJELOV!

SÅ ER DER FRIT TV VALG TIL ALLE NU HAR ALLE DINE NABOER FRIHED TIL SELV AT VÆLGE DE TV-KANALER DE VIL SE

RING OG HØR HVORDAN PÅ 7033 3223 FRIHED TIL AT VÆLGE SELV

Indhold Tema: Hvad koster en andelsbolig?

4

Andelsportal.dk

7

Tema: Hvad koster en andelsbolig?

8

Tårnhøje valuarvurderinger – er de guld værd?

10

Hvad koster en andelsbolig?

14

Flere forældrekøber sig ind i boligforeninger

18

Andelsboliglån: Det skal du vide

22

Udvalg endevender andelsboligmarked

24

Flere andelsboligforeninger hilser Airbnb velkommen

31

I Lilleskov er krisen fortid

36

Stigning i bidragssatser og gigantisk efterspørgsel på andelsboliger

38

Få bugt med skimmelsvamp

40

Ny lov om tv-valg: Hvad skal andelsboligforeningen være OBS på?

Hvordan sætter man pris på det attraktive andelsboligmarked?

Andelsbolig Nyt Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S Kristen Bernikows gade 6

Det er populært at bo i andelsbolig. Faktisk så populært, at storbyerne er støvsuget for andelsboliger, og mere end 10.000 andelsboliger er blevet stiftet de seneste 10 år.

1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk

Én af årsagerne til, at mange danskere finder andelsboligmarkedet attraktivt, er prisen på andelsboliger. Andelsboliger er reguleret af et prisloft – de har en maksimalpris, som er styret af flere forskellige variable.Vi har i dette nummer af Andelsbolig Nyt set nærmere på nogle af de faktorer, der prisfastsætter en andelsbolig. Fra side 7 finder du temaet: Hvad koster en andelsbolig? Her går vi i dybden med både tårnhøje valuarvurderinger og et politisk nedsat udvalg, der undersøger andelsboligmarkedet.Vi ser også nærmere på køb af andelsboliger via både forældrekøb og ditto finansiering.

Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Benjamin Luka Kabongo,

Louisa Henchel Vinther og

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk

Oplag: 4.000

Men det er ikke kun i storbyerne, at andelsboliger er populære. I Augustenborg på Als har andelsboligforeningerne Lilleskov 1 og 2 i en lang periode kæmpet med usælgelige andelsboliger, fordi nye købere var svære at tiltrække.

Andelsbolig Nyt har været på besøg for at høre den sønderjyske opskrift på, hvordan man gør andelsboligforeningen attraktiv for nye købere. Det kan du læse mere om på side 31.

Også på markedet for korttidsudlejning er andelsboligerne efterspurgte. Tjenester for privat udlejning som Airbnb har vundet indpas i store dele af verdenen.

Og nu er flere andelsboligforeninger begyndt at åbne op for korttidsudlejning.

I artiklen Flere andelsboliger hilser Airbnb velkommen kan du blive klogere på hvordan og hvorfor.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem er du meget velkommen til at sende til os på info@andelsportal.dk.

Glædeligt efterår og god læselyst!

Maria Carlsen, redaktør

Er du ikke den rette modtager af dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5

Til bes ty andels relsen i små - og eje rforeni nger KOMPL Hjemm ET LØSN e I Regns side, Opkræv NG: ka n Dokum ber, Indbere inger, tninge entark r, iv…

Let Administration til små andels- og ejerforeninger.

Vi tager os af jeres bilag, regnskaber, indberetninger, opkrævninger, rykkere etc. I får en hjemmeside + en ’opslagstavle’ til beboerne.

Pris: Kun 12.500 kr. (+ moms) årligt for op til 20 boliger. Vil du vide mere? Ring telefon 45 26 05 83 og tal med Nicolai Christensen.

Se også datea.dk – Foreningsejendomme.

Tema: Hvad koster en andelsbolig?

Hvad koster en andelsbolig?

P

risen på en andelsbolig er en svær størrelse

deres andelsboligforenings ejendom.Valuarvurderinger til prisfastsættelse af andelsboligforeningers ejendomme er derfor blevet meget udbredte. Men er de risikofrie? Det kan du læse mere om her i temaet.

- både for eksisterende og kommende andelshavere. Andelsboligprisen bestemmes nemlig ud fra både andelsboligforeningens andelskrone og den enkelte andelsboligs individuelle forbedringer. Flere variable og størrelser er derfor i spil, når andelsboliger prissættes, og dette har skabt en del debat og forvirring blandt andelsboligmarkedets interessenter. I dette tema har vi set nærmere på de mange faktorer, der har indvirkning på andelsboligers pris.

Andelsboliger er eftertragtede – også selvom andelsboligbeviserne er et stort udlæg for kommende andelshavere. Forældrekøb er af denne årsag blevet mere udbredt blandt andelsboligforeningerne, og vi har set nærmere på forældrekøb i andelsboligforeninger.

Et af de parametre, der har stor indflydelse på andelsboligers pris er ejendomsvurderinger. I 2013 blev de offentlige ejendomsvurderinger udskudt, fordi de indeholdt forkerte beregninger. Et nyt vurderingssystem er under udvikling men lader vente på sig. Seneste udmelding beretter derfor om, at andelsboligforeninger først i 2020 kan få en offentlig ejendomsvurdering af

Prisfastsættelsen på andelsboliger er ofte også så uigennemsigtig, at den er til debat på Christiansborg. Et udvalg er nu nedsat til at endevende andelsboligmarkedet. Og dette tema har vi set nærmere på, hvorfor dette udvalg egentlig er opstået, og hvad de skal undersøge.

Andelsportal.dk

7

Tema: Hvad koster en andelsbolig?

Tårnhøje valuarvurderinger – er de guld værd?

Valuarvurderinger er i høj kurs og kan give store værdistigninger.

Men hvad er de tårnhøje vurderinger udtryk for, og er de uden risiko?

D

en senere tid er antallet af valuarvurderinger hos andelsboligforeninger skudt i vejret; ikke mindst fordi flere foreninger derigennem håber på højere vurderinger. Men kan man regne med vurderingerne? Og hvem hæfter, hvis vurderingerne har været alt for høje?

Vi taler med en person, der har oplevet de voldsomme stigninger og spørger en ekspert, hvad vurderingerne kan betyde.

Mere end 100 procent ’rigere’ ved ny vurdering I det københavnske nordvest-kvarter ligger en andelsboligforening med små 50 lejligheder. Umiddelbart adskiller foreningen sig ikke fra mange andre foreninger, og de er da også hoppet med på bølgen af foreninger, der har indhentet en valuarvurdering på ejendommen – og med en gevaldig stigning i andelskronen til følge: „Andelskronen steg fra cirka 350.000 til 907.000 kroner uden forbedringer svarende til en procentvis stigning på langt over 100 procent,“ fortæller en af ejendommens tidligere beboere, som Andelsportal.dk har

talt med. Forud for den nye fastsættelse af andelskronen fulgte flere overvejelser – for så høj en vurdering lød næsten for god til at være sand.

Op og ned, for og imod „Jeg købte min lejlighed i 2010, hvorefter jeg gik igennem den sædvanlige ‘rejse’ som mange andre; frem til 2012 mistede den små fem procent i værdi, men fra 2013 gik det langsomt fremad, og i 2015 var der plus i forhold til den pris, jeg oprindeligt havde givet. I 2016 hører foreningen om stigninger på markedet, og grundet flere års bemærkelsesværdigt lave stigninger i ejendomsvurderingen beslutter bestyrelsen at prøve en anden uvildig valuar,” forklarer den tidligere andelshaver i den økonomisk sunde forening. Han henviser til, at den tidligere valuar talte uden om, når man spurgte til de meget lave stigninger.

Den nye valuar vurderede som bekendt ejendommen væsentligt højere, og hans omfattende dokumentation og sammenligningsgrundlag blev afgørende for foreningens valg af vurderingsmetode:

Valuarvurderingerne tager blandt andet højde for: ›› Boligreguleringslovens regler ›› Ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand ›› Beliggenhed – herunder handler i nabolaget kaldet referencehandler

8

Andelsportal.dk

„På generalforsamlingen diskuterer vi længe, om vi bør fastsætte andelskronen ud fra den nye vurdering – principielt burde andelsboliger jo ikke være så dyre at komme i nærheden af. Men den nye valuar viser solid dokumentation, gennemsigtighed og sammenligner med det omkringliggende område modsat den gamle valuar. Og så tænkte vi, at det var dumt at holde maksimalprisen fiktivt lav uden grund,“ fortæller den tidligere andelshaver, der med husdrømme og stor efterspørgsel på andelsboligmarkedet efterfølgende solgte sin andel.

Høje vurderinger kan være bevidst urealistiske Vurderingen i ovenstående eksempel er et ekstremt eksempel på en forskel i værdiansættelser, men tendensen til flere og højere vurderinger – og jagten på selv samme – er stigende. Ja, nogle foreninger vælger direkte valuarer ud fra, hvem der er kendt for at værdiansætte højt. Og ønsket om en høj vurdering er der for så vidt ikke noget underligt i – problemet opstår, hvis valuarvurderingerne bliver en ‘bestillingsvare’ uden dokumentation og sans for realitet. Det fortæller mangeårig ejendomsmægler og Diplomvaluar MDE, Peter Ryaa: „Andelsboligforeningerne bliver forståeligt nok glade for høje vurderinger – og de fleste vil gerne have tilfredse kunder. Men som valuarer er det vores job at vurdere realistisk i det gældende marked – det gør os ikke altid populære, men vi må være os vores ansvar bevidst.“

VIDSTE DU AT...

- valuaruddannelsen lukkede for fem år siden efter kritik? I stedet opstod en mere grundig og praksisorienteret uddannelse – Diplom i vurdering. Alligevel udføres 95 procent af alle valuarvurderinger af valuarer uden den nye uddannelse.

...

- andelsboligforeningen kan vælge at sætte andelskronen, så den ikke stiger uhensigtsmæssigt meget? Det gør man ved at lave hensættelser og tilsidesætte foreningens egenkapital til eksempelvis fremtidige lån og vedligeholdelsesprojekter, når andelskronen sættes.

Det gør nogle foreninger for at undgå en unaturlig høj maksimalpris og for at undgå en boligboble i foreningen i tilfælde af en ny krise.

Selv oplever han med sine cirka 150 årlige vurderinger af andelsboligforeninger dog flest kunder, der ønsker en sikker vurdering og ved, at de skal ‘stoppe for rødt’, når vurderingen bliver for høj. Alligevel er eksistensen af de såkaldte ‘sidegadevaluarer’ en realitet – altså vurderingsmænd, der lever fedt af at give urealistiske vurderinger på 2030 procent over markedsprisen.

for ejerboliger. Ikke mindst når andelslejlighederne for tiden er så efterspurgte.

Men andelsboligforeninger vurderes som udlejningsejendomme og følger reglerne i boligreguleringsloven og lejeloven. For det andet skal valuaren i sin vurdering kigge på referencehandler fra samme område – men skæve sammenligninger giver skæve vurderinger:

Flere faktorer spiller ind Baggrunden for problematikken omkring vurdering af andelsboligforeninger tager sit udspring i især tre forskellige faktorer: For det første sammenligner mange fejlagtigt andelsboligmarkedet med ejerboligmarkedet og tror, at de kan deltage i prisfesten, når medierne fortæller om prisstigninger

„Det er klart, at man opnår en skæv vurdering, hvis man sammenligner handelspriser i København NV med handelspriser på Frederiksberg,“ pointerer Peter Ryaa, der som tredje punkt nævner usikkerheden omkring de offentlige vurderinger som en faktor for valuarvurderingernes stigende popularitet:

VALUARVURDERING

„Mange offentlige ejendomsvurderinger er fastsat skævt, tilfældigt og udokumenteret – og det forklarer blandt andet efterspørgslen på valuarvurderinger, der kan give et mere retvisende billede af ejendommens værdi,“ forklarer han.

Alle parter kan få håret i postkassen En eventuel overpris kan på længere sigt skabe problemer i foreningerne – for hvis andelshavere køber sig ind til en urealistisk høj pris, kan det ende i en boligboble for foreningen, der risikerer at miste penge, hvis værdien falder igen. Oveni hatten er det ofte en ny bestyrelse, der står med håret i postkassen, fordi tidligere andelshavere og bestyrelsesmedlemmer har skyndt sig at sælge til den høje maksimalpris.

Derfor bør køber og bestyrelse tænke sig om. Men også sælger bør overveje risikoen ved salg til skyhøj maksimalpris – for lovgivningen er klar: Køber kan kræve overprisen refunderet, hvis der er tilstrækkelig dokumentation for, at prisen bevidst er sat for højt.

Problemet er bare, at det kan være svært at bevise, at sælger eller bestyrelse bevidst har handlet i ond tro. Og også sidegadevaluarerne kan snige sig uden om, hvis argumenterne for vurderingen er tilstrækkeligt i orden: „Ingen har endnu fået frataget autorisation, og domme er der få af, desværre. Men har en forening indhentet flere vurderinger og sat maksimalprisen ud fra den højeste vurdering, kan køber stille spørgsmålstegn ved andelsprisen,“ forklarer Peter Ryaa.

Derfor garderer nogle foreninger sig også ved blot at indhente én valuarvurdering – måske sågar ved en sidegadevaluar, der kan love høje vurderinger.

Rådet til både køber, sælger og bestyrelse lyder derfor: Tænk jer om og pas på de vurderinger, der lyder for gode til at være sande – for fælden kan klappe, og samtidigt opstår et andelsboligmarked, der er endnu sværere at komme ind på.

Andelsportal.dk

9

Tema: Hvad koster en andelsbolig?

Prisen på en andelsbolig er styret ud fra to forskellige parametre: Andelskronen i andelsboligforeningen og de individuelle forbedringer.

samlet pris, som en køber må betale for en andelsbolig

Ejendommens værdi Øvrige aktiviteter Foreningens gæld Oprindelige indskud fra alle andelshavere

(ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) oprindelige indskud fra alle andelshavere

Valuarvurdering: En valuarvurdering (også kaldet den kontante handelsværdi) er en vurdering, hvor ejendommens værdi fastsættes, som om ejendommen var en udlejningsejendom.

Valuarvurderinger skal foretages af uddannede valuarer. En valuarvurdering gælder i 18 måneder. Andelsboligforeningen skal selv betale for vurderingen.

Dansk Ejendomsmæglerforening har opgraderet uddannelsen til valuar til en diplomvaluaruddannelse.

Den offentlige ejendomsvurdering: Den offentlige ejendomsvurdering udarbejdes af SKAT. I 2012 blev de offentlige ejendomsvurderinger dog fastfrosset, fordi ejendomsvurderingerne var fejlbehæftede. Et nyt system er nu under udarbejdelse, men det lader vente på sig.

Først i 2020 kan andelsboligforeninger tidligst forvente, at en opdateret offentligt ejendomsvurdering af deres boligforening fremkommer.

Anskaffelsesprisen: Her baseres værdien på den pris, som andelsboligforeningen havde, da den blev stiftet, samt et tillæg på de forbedringer, som foreningen har foretaget på ejendommen. Det er ofte nyere andelsboligforeninger, som anvender anskaffelsesprisen til at vurdere deres ejendoms værdi, idet prisen forholder sig forholdsvis konstant og derfor heller ikke er så afhængig af udviklingen på boligmarkedet.

Med øvrige aktiver menes der omsætningsaktiverne, som foreningen ligger inde med eksempelvis kontante penge, tilgodehavender, som boligafgiftsrestancer, værdipapirer etc.

10

Andelsportal.dk

For at finde foreningens gæld skal det opgøres, hvor meget foreningen skylder en tredjepart. Under denne post tages der både forbehold for kort- og langfristet gæld. Kassekreditter og forudbetalt leje bliver ligeledes medregnet.

Andelsboligforeninger opgør normalt en indskudskapital, som er det oprindelige indskud, som andelshaverne foretog da foreningen blev stiftet. Indskuddet er således ‘historisk’ og det har ikke noget at gøre med foreningens nuværende egenkapital. Indskuddet fungerer med andre ord som et fordelingstal.

Fordelingsnøglen af de enkelte andele fremgår ofte af andelsboligforeningens vedtægter. Der anvendes som regel en praksis, hvor den enkelte andelshaver har andel i egenkapitalen svarende til hans andelsindskud divideret med andelskapitalen.

Det er denne fordelingsnøgle, der kan anvendes til at udregne den enkelte andelsboligs værdi ud fra andelskronen. I nogle andelsboligforeninger anvender man dog antallet af kvadratmeter som fordelingstal til at beregne den enkelte andelsboligs pris ud fra foreningens andelskrone. Det vil fremgå af foreningens regnskaber, hvilken fordelingsnøgle der anvendes.

Maksimalprisen er et udtryk for den højeste pris som en sælger må tage for sin andelsbolig. Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningens formue (andelsværdien) + værdien af de forbedringer, der er gennemført i lejligheden samt eventuelt værdien af fast installeret inventar.

Værdien af de individuelle forbedringer i andelsboligen kan lægges oven i andelsboligens maksimalpris. Det fremgår af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i § 5, stk. 9: Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.

Der findes i dag en omfattende praksis for værdifastsættelsen. En af de større poster, der typisk kan tælle som en større individuel forbedring er renovering af badeværelse eller køkken, der ofte afskrives over 20 år. Gulvbehandling betragtes derimod som almindeligt vedligehold.

Fordelingsnøglen af de enkelte andele fremgår ofte af andelsboligforeningens vedtægter. Der anvendes som regel en praksis, hvor den enkelte andelshaver har andel i egenkapitalen svarende til hans andelsindskud divideret med andelskapitalen.

Det er denne fordelingsnøgle, der kan anvendes til at udregne den enkelte andelsboligs værdi ud fra andelskronen.

med igsalg er l o b s l e et and bordet. Det dele om r a t e d r e n, bø n Så er d nge/penge u re eksklusio e fø f. sorte p og kan med ængselsstra f t g d i ulovl i værste fal g straf o

Løsøre vurderes og nedskrives på tilsvarende måde som forbedringsarbejder. Man skal dog være opmærksom på, at det i henhold til andelsboligforeningsloven ikke er tilladt at betinge aftalen om køb/salg af en andelsbolig af, at køberen overtager løsøre i forbindelse med handlen. Det meste løsøre nedskrives over en kortere periode end forbedringsarbejder.

Hårde hvidevarer nedskrives eksempelvis typisk over ti år.

Fortsættes » Andelsportal.dk

11

Tema: Hvad koster en andelsbolig?

Engang var det ofte bestyrelsesmedlemmer eller formænd, der havde ansvaret for at udarbejde en vurderingsrapport i forbindelse med overdragelse af andel. I dag ønsker mange bestyrelser, at en ekstern vurderingsmand udarbejder syn og skøn.

Vurderingsmand – en vurderingsmand er en person med byggesagkyndige egenskaber. Det kan være en ejendomsmægler med en valuareksamen, er ingeniør, en håndværker med en tillægsuddannelse eller lignende.

Bestyrelsen – skal i sidste ende godkende vurderingen af forbedringerne. Bestyrelsen kan også selv vurdere forbedringerne, men mange andelsboligforeninger hyrer typisk en vurderingsmand på sælgers regning til at udføre den egentlige vurdering.

Afskrivninger kan beskrives som ’forventet tab af værdi over tid’.

I andelsboliger afskriver man på ’individuelle forbedringer’, der er foretaget i den enkelte andel. Hvis en andelshaver eksempelvis på egen hånd får lavet nyt køkken, vil det være at betragte som en ’individuel forbedring’ af lejligheden, og dermed afskrives der på forbedringen.

Forskellige forbedringer får afskrevet værdi på forskellige måder.

Det skyldes, at ikke alle forbedringer taber værdi lige hurtigt.

På Andelsportal.dk/afskrivninger/ kan du finde et katalog med afskrivningsregler for andelsboliger.

Eksempel på udregning af andelskrone i forening med ti andelshavere: Ejendommens værdi Øvrige aktiver Gæld Oprindeligt indskud fra andelshavere

29.500.000 kroner 500.000 kroner 20.000.000 kroner 9.000.000 kroner

Andelskrone:

Andelsboligens værdi er derfor: 9.000.000 kroner

1.111111

Individuelle forbedringer Der er individuelle forbedringer for 150.000 kroner, der afskrives over 20 år og som har været i boligen i 1 år.

Individuelle forbedringer:

12

Andelsportal.dk

Der afskrives derfor med: 150.000 7500 kroner om året 20 år

Mød Øksn os i e 05.1 hallen 1.20 16

Boligøkonomi med sund fornuft Sidder du i bestyrelsen i en andelsboligforening, som kigger efter ny bank?

Så er vi en god partner for både administrator og bestyrelse.

Vi finder muligheder og holder alle parter ajour med aktuelle lånetyper, nye finansieringsformer og et løbende overblik.

Læs mere om en personlig bank der har fokus på andelsboliger på lsb.dk

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30

Tema: Hvad koster en andelsbolig?

Flere forældrekøber sig ind i boligforeninger Det er stadigt sværere at finde lejeboliger i studiebyerne, og det har fået forældrekøb til at storme frem. Samtidigt åbner flere andelsboligforeninger op for købsmetoden.

S

ommerferien er slut, og de unge mennesker skal studere – men en lejebolig i studiebyerne er svær at få fat i. Og finder man den, konkurrerer man ofte med et hav af andre interesserede.

Flere forældre vælger at løse den pressede boligsituation ved et såkaldt forældrekøb, så deres børn får et sted at bo til en overkommelig boligafgift – og også andelsboligforeningerne vænner sig mere til tanken.

Vi møder en københavnsk studerende,

der købte sin andelsbolig med forældrenes hjælp, og får en snak om forældrekøb, frihed og fremtid.

Forældrekøb og -finansiering er populært Et forældrekøb betyder, at forældrene køber en bolig, som derefter udlejes til barnet for en ubegrænset tidsperiode – uanset om der er tale om ejer- eller andelslejligheder. Tendensen går hen imod, at flere

EJENDOM BYGGET FØR 70’ERNE?

SÅ ER DET MÅSKE PÅ TIDE AT GENNEMGÅ FALDSTAMMERNE UNDGÅ: VANDSKADER OG HØJE OMKOSTNINGER

- I VORES VERDEN FUNGERER ALLE AFLØB - KONTAKT OS FOR RØRRENOVERING I DAG Proline Group Tlf. 6361 8545 info@proline-group.dk Andelsportal.dk 14 www.proline-group.com

andelsboligforeninger åbner op for forældrekøb af andelsboliger. Nykredit oplever eksempelvis, at cirka 25 procent af alle lejlighedssalg er forældrekøb; herunder forældrekøb af andelsboliger. Men ved andelsboligkøb er der faktisk ofte tale om en såkaldt forældrefinansiering – mange andelsboligforeninger tillader nemlig ikke forældrekøb, da deres vedtægter kræver, at andelshaveren selv skal bo i boligen. Forældrefinansiering er derfor en vej til at hjælpe sit barn til en bolig: Løsningen indebærer, at forældrene låner barnet penge til at købe andelsboligen. Universitetsstuderende Tim Stender er en af dem, der har fået forældrefinansieret sin andelsbolig på Islands Brygge i København: „Grundlaget for forældrekøbet var, at lejemulighederne i København var begrænsede og, til en vis grad, unfair. Der var og er en tendens til, at udlejerne hævede priserne på værelserne, udelukkende for at tjene lidt ekstra. Mine forældre og jeg så, at

andelsboligmarkedet i 2014 var relativt lavt, og boligmarkedet var lige så stille begyndt at stige igen. Derfor så vi købet af andelen som en sikker investering,“ siger han.

Fordele ved forældrefinansiering Og der er da også flere fordele ved at forældrefinansiere en andelsbolig. Barnet indtræder i andelsboligforeningen på lige vilkår med alle andelsboligforeningens medlemmer. Det er også barnet, der står for betaling af boligafgiften, får glæde af eventuelle prisstigninger på boligen og får en stemme på generalforsamlingerne. Men også forældrene kan drage fordele af at forældrefinansiere. De bliver ikke beskattet af lejeindtægt, da de ikke modtager lejebetaling fra barnet, som selv betaler boligafgift til andelsboligforeningen. Hvis forældrene samtidig har optaget lån for at låne barnet penge – eksempelvis via lån i friværdien – ja, så får forældrene det fulde skattefradrag for lånet.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

15

Tema: Hvad koster en andelsbolig?

Mere frihed med et bedre lån Og der findes flere måder at foretage finansieringen på. Tim og hans forældre valgte en løsning, hvor forældrene slipper for alle udgifter; deres låneløsning forrentes og afdrages, og Tim overtager det lån, som forældrene optager. På den måde betaler Tim af på et lån med en bedre rentesats, end han selv havde mulighed for at få: „Lånet giver mig større frihed i form af den bedre rentesats – for mine forældre kunne få en væsentligt lavere rentesats, end jeg kunne. Jeg betaler derfor af på deres lån, hvilket jeg ser som den mest stabile afdragsordning. Og følelsen af, at lånet bliver mindre, når jeg afdrager på det, gør, at andelsboligen også ses som en god investering. Også selvom det er en investering i sig selv bare at finde et sted at bo i København,“ siger Tim. Forældrekøb bliver til fælles projekt Hvor det tidligere primært var forældre med rigtig god økonomi, der havde mulighed for at forældrekøbe andelsboliger til deres børn, er gruppen i dag blevet bredere. Større fokus på en god økonomi samt opsparinger blandt forældrene gør det muligt for flere forældre at hjælpe. Og da det principielt er forældrenes penge, der bliver brugt på andelsboligen, gør det også andelsboligen til et fælles projekt mellem forældre og barn: „Mine forældre har noget at sige, men de er ikke de endelige beslutningstagere, når der skal ske noget i og omkring lejligheden; eksempelvis renoveringer. Det er en fælles beslutning, der tages løbende. Selvfølgelig afhænger det af, hvor relevant ændringen er, og i

» Barnet indtræder i andelsboligforeningen på lige vilkår med alle andelsboligforeningens medlemmer. Det er også barnet, der står for betaling af boligafgiften, får glæde af eventuelle prisstigninger på boligen og får en stemme på generalforsamlingerne. «

16

Andelsportal.dk

» Lånet giver mig større frihed i form af den bedre rentesats – for mine forældre kunne få en væsentligt lavere rentesats, end jeg kunne. Jeg betaler derfor af på deres lån, hvilket jeg ser som den mest stabile afdragsordning. « Tim Stender, universitetsstuderende

hvilket omfang jeg drager fordel af den på det givne tidspunkt. Men alle beslutninger eller renoveringer, der foretages i lejligheden, kan jo betegnes som forbedringer, som på et senere tidspunkt kan tillægges lejlighedens værdi. Derfor er mine forældre ligeså interesserede i, hvad der foretages i lejligheden, som jeg er. Men det er nu stadig min lejlighed, og det ved de også godt,“ pointerer Tim. Permanent løsning Når nogle andelsforeninger alligevel ikke tillader forældrekøb, handler det blandt andet om engagement. Nogle foreninger frygter nemlig, at barnet ikke på samme måde engagerer sig i lejligheden og foreningen, når det ikke selv har lagt pengene. Eller at barnet ser andelsboligen som en midlertidig bopæl: „Nu er jeg så heldig at bo på Islands Brygge med alt inden for cykelafstand. Derfor ser jeg bestemt min løsning som permanent. Jeg har boet her i to år nu, og jeg har ikke tænkt mig at flytte foreløbigt. Jeg færdiggør mit studie om to år, og jeg har udlejet det ene værelse. Den eneste ændring bliver nok, at jeg kan sidde i lejligheden alene som færdiguddannet om et par år. Derfor følger jeg også med i foreningen og ser mig selv her en del år endnu – med mindre noget uventet opstår,“ forklarer Tim.

Udleje et værelse Og netop værelsesudlejning kan være en nødvendighed, selv ved forældrekøb eller -finansiering. Også for at barnet undgår at bruge hele sin økonomi på husleje, diverse faste udgifter og eventuelt afdrage på lånet. Og så kan det eksempelvis også løse en kritisk boligsituation for en ven. Begge får på den måde et sted at bo og kan få hverdagen til at fungere – også uden at skulle spise pasta med ketchup hver dag.

Men barnet skal som udlejer være opmærksom på, hvilke regler der gælder for udlejning af et værelse – og hvordan man fastsætter huslejen.

Og så er en god lejekontrakt vigtig – den sikrer klare retningslinjer mellem begge parter under hele lejeperioden.

Er andelsboligen forældrekøbt, hvor forældre udlejer til barnet og barnets ven eller kæreste, er det også essentielt at udarbejde en god lejekontrakt. Hvis personerne har beboet boligen i mere end to år, vil begge personer have lige stor ret til leje af lejligheden – hvis de begge to har underskrevet lejekontrakten. Derfor er det vigtigt at sammensætte en god lejekontrakt, inden barnets kæreste eller ven flytter ind. Skulle et brud eller en flytning pludselig opstå, giver lejekontrakten nemlig klare svar på, at barnet har ret til at blive i lejligheden – uanset hvor længe den anden part har boet der.

Andelsportal.dk

17

Tema: Hvad koster en andelsbolig?

Andelsboliglån: Det skal du vide De fleste kommende andelshavere optager et lån hos banken, når de skal købe en andelsbolig. Men hvor meget bør et lån koste, og er det svært at omlægge et lån til en bedre rente? Læs med her og bliv klogere.

Ligesom et almindeligt banklån Et andelsboliglån fungerer i princippet som et ganske almindeligt banklån med variabel rente og månedlige afdrag – og en typisk løbetid på 20-30 år, som man kan forhandle sig til. Ser man på bankernes officielle rentesatser på andelsboliglån, spænder det vidt – i gennemsnit ligger andelsboliglånenes rente på omkring fire procent, hvis du har en fornuftig økonomi. Men der er eksempler på alt fra 3,15 til 13,5 procent netop nu.

Den individuelle rentesats afhænger som i andre lånetilfælde af ens økonomi og rådighedsbeløb – et almindeligt lønmodtagerpar bør eksempelvis cirka have et månedligt rådighedsbeløb på omkring 8000 kroner.

Man behøver med andre ord ikke en kæmpe økonomi for at få en forholdsvis lav rente.

Pres renten endnu mere Hos den danske sammenligningsportal Mybanker fremhæver man ofte renten som en stor forhandlingsfaktor, danskerne bør holde in mente, hver gang de optager et lån.

Og især nu hvor vi de sidste to år har set et procentvist fald i renten på op til 25 procent, svarende til en årlig besparelse på 8000 kroner på et lån på en halv million kroner.

Flere andelshavere bliver ligefrem kontaktet af deres bank med de gode nyheder – men andelshavere skal ikke lade sig forblænde af de faldende renter og ‘flinke’ telefonopkald: „Når banken sætter renten ned, er det ikke nødvendigvis af god vilje men af nødvendighed, fordi andre banker har gjort det samme,“ fortæller partner hos Mybanker,

Morten Westergaard. Han opfordrer derfor til, at man sikrer sig den bedste pris – nøjagtigt som i enhver anden kundesituation. Det indebærer eksempelvis at presse banken på renten, kende sit værd og tænke over, at banken ikke er alene om at ‘sidde med kortet på hånden’.

Mange tøver måske ud fra autoritet, loyalitet og angsten for ikke at kunne låne. Men langt de fleste mennesker kan låne, og man kan være sikker på, at man kun får et lån, hvis banken også får noget ud af det. Og især som kommende andelshaver i storbyen er man populær, fordi bankerne konkurrerer om de unge og købestærke mennesker.

Omlæg med omtanke Er man allerede andelshaver med en andelsboliglån, bør man også fortsat holde øjne og ører åbne, lyder det fra Morten Westergaard: „Èn gang om året bør man undersøge markedet og se sine lånevilkår efter i sømmene.

Det er ofte en fordel at skifte bank – eller at kende markedet for at kunne presse sin bank til lavere renter,“ forklarer Morten Westergaard og henviser til tjenester som Mybankers sammenligningslister eller ‘Skift-bank’-tjeneste, som kan give overblik over de forskellige muligheder på markedet.

Man bør foruden rentesatsen kigge på etableringsomkostningerne – de kan nemlig ofte forhandles væk, hvis ikke banken allerede selv har slugt dem for at stå stærkere i konkurrencen. Tilbage er der så kun omkostninger til tinglysningsgebyret – men også denne omkostning tager banken somme tider på sig.

18

Andelsportal.dk

FRIT VALG TV SOM DU VIL HAVE DET Skræddersy din egen TV-pakke, så den passer til dine behov. Du kan tilføje en enkelt kanal. Du kan også tilføje en ekstra pakke med flere kanaler. Du kan faktisk få det præcis, som du vil have det.

Se mere på waoo.dk/forening.

Det er TV, som det burde være.

BYD EFTERÅRET OG DINE GÆSTER VELKOMMEN MED NY DØRTELEFON Efteråret er i gang, og mange andelsboligforeninger benytter lejligheden til at sætte skub i vedligeholdelse af ejendommen – og deres dørtelefoner. Men det kan ikke altid betale sig at reparere; ikke mindst fordi prisen på selv rigtigt gode dørtelefoner er faldet. Dårligt fungerende dørtelefoner kan samtidigt gøre livet surt for både gæster og beboere, men det er unødvendigt at lade det være til gene og skabe utryghed.

Individuel rådgivning, service og garanti Mejlshede sælger og installerer dørtelefoner fra forskellige leverandører efter den enkelte forenings behov.

Alle dørtelefoner skræddersys til den opgang, de skal passe til, og vi lægger vægt på at finde den mest effektive løsning og vejlede individuelt.

Vi er for nylig blevet Siedle partner. Derfor får vores personale den bedste uddannelse, ligesom Siedle giver fem års garanti på sine produkter, når vi har installeret dem.

Vi tilbyder også: Indbygget teleslynge, knapper med blindskrift, automatisk døråbning og tydelige optiske symboler i dørtelefonen -­ det skal være nemt og bekvemt.

Plads til alle beboeres behov Med Siedle kan vi tilbyde et hav af stilarter og konfigurationsmuligheder. Det giver os også kompetencen til at fokusere på tilgængelighed for personer med nedsat syn, hørelse eller førlighed.

Indbygget teleslynge, knapper med blindskrift, automatisk døråbning og tydelige optiske symboler i dørtelefonen, så hørehæmmede hjælpes på vej – det er nogle af de (velfærds) teknologiske løsninger, vi hjælper med at installere. For personer med normal førlighed er det rigtig rart, men for personer med nedsat førlighed kan det være essentielt.

NØGLEBRIK TIL FRU OLSEN: Sådan hjalp vi en forening med nyt adgangssystem På Frederikserg har foreningen AB Lykkesholm 5A-D udskiftet dørtelefoner, fået elektronisk adgangskontrol og automatisk åbning af gadedøre.

De ville det dårligt fungerende dørtelefonsystem til livs og fik desuden udskiftet et ældre, usikkert låsesystem.

Valget faldt på dørtelefoner fra Siedle og adgangskontrol fra Salto. Med elektronisk adgangskontrolsystem kan de selv programmere nøglebrikker efter behov: Hvis fru Olsen får stjålet sin taske om eftermiddagen, kan foreningen aktivere en ny nøglebrik til hende

Mejlshede Låse har afdelinger på både Østerbro og Nørrebro og havde 50 års jubilæum sidste år. Vi beskæftiger cirka 50 personer og vil være en glad arbejdsplads, der leverer godt håndværk og individuel service i store som små opgaver. Derfor uddanner vi også vores egne låsesmede, har næsten altid 5-6 lærlinge under uddannelse og tager gerne praktikanter ind, hvis de vil snuse til faget eller er i arbejdsprøvning.

samme aften, imens den gamle nøglebrik deaktiveres. Foreningen opnår øget sikkerhed til en lavere pris end et almindeligt mekanisk låsesystem og har været godt tilfredse med arbejdet: ”Vi har været i kompetente hænder og haft en god dialog med Mejlshede om, hvad vi ønskede. Konkret giver løsningen os større kontrol over adgangen til ejendommen, når folk fx flytter – det skaber tryghed. Og så er det rart at kunne byde velkommen med en indbydende og velfungerende dørtelefon,“ fortæller formand Per Fredberg.

Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84, 2200 København N Tlf. 35 39 39 39, info@mejlshede.dk CVR nr. 83059311 SESAM Låse Østerbrogade 120-122, 2100 København Ø Tlf. 35 42 00 33 info@mejlshede.dk

Tema: Hvad koster en andelsbolig?

Udvalg endevender andelsboligmarked Nye vinde blæser på andelsboligmarkedet, hvor et udvalg nu skal undersøge eksisterende regler for blandt andet prisfastsættelse.

L

ænge har vi hørt om frustrationer over andels- bolig(over)priser, penge under bordet og andelsboligernes eksistensberettigelse som adgangsbillet for ‘almindelige’ mennesker, der ønsker at bo i byen.

Nu kigger nyt udvalg ejerlejlighedsloven efter i sømmenne – blandt andet for at revurdere den måde, prisen på andelsboligerne findes. Læs med og bliv klogere på baggrunden for udvalgsarbejdet.

Sorte penge blev ’det nye sort’ „Køb min andel og giv 50.000 kroner ekstra for min kano – så har vi en handel.“ Cirka sådan er flere andelsboligkøbere de senere år blevet mødt af sælgere, der udnytter, at andelsboligerne er i høj kurs. Andre gange har køberne omvendt selv tilbudt penge for at shanghaje en bolig. Og både mæglere, boligrådgivere- og advokater har således rapporteret om nye standarder for ‘kreative løsninger’ til at omgå de fastlåste priser på især det københavnske og aarhusianske andelsboligmarked den seneste tid. Men hvorfor så denne tendens? Et af svarene lyder, at et marked præget af dyre ejerlejligheder gør andelslejligheder til det oplagte valg for mange købere – og med øget efterspørgsel følger som bekendt ofte højere priser. Det harmonerer bare ikke med de kunstigt fastsatte andelsboligpriser.

Fra andel til ejer?

Og netop andelsboligprisernes fastsættelse har derfor været et samtaleemne. Udviklingen har nemlig fået en række politikere til at ønske nye boller på suppen: De vil have hele tanken om prisfastsættelse ud fra andelskronen til debat, skabe større gennemsigtighed og undgå incitamenter til sorte penge.

Som eksempel gik Liberal Alliance i foråret ud med et forslag om at gøre det muligt at omdanne andelsboliger til ejerboliger. Argumenterne lød blandt andet, at tilskyndelsen til penge under bordet daler, hvis man fuldstændigt åbent kan handle andelsboliger som ejerboliger og i øvrigt selv får lov at organisere sin boligform.

Flere politikere anså forslaget som for vidtgående, men fra nogle eksperter var der delvis opbakning. Lektor i boligøkonomi ved Syddansk Universitet, Morten Skak, blev i Berlingske Business citeret for at sige, at en frigivning af andelsboligerne, så de kunne handles til markedspriser, kunne være en bedre løsning. Det betyder reelt en afskaffelse af maksimalprisen, hvilket kan føre til store prisstigninger på især de københavnske og aarhusianske andelslejligheder.

Hvad gør ejerlejlighedsloven?

Ejerlejlighedsloven regulerer hvilke ejendomme, der kan opdeles i ejerlejligheder, ligesom den sætter de grundlæggende regler for ejerforeninger. Samtidigt er det også ejerlejlighedsloven, der forbyder andelsboliger at blive omdannet til ejerlejligheder.

22

Andelsportal.dk

Halvandet år til at komme med anbefalinger Erhvervs- og Vækstminister Troels Lund Poulsen har, ud fra erkendelsen af at der er behov for en analyse af mulighederne, nedsat et udvalg af eksperter og repræsentanter fra forskellige organisationer og myndigheder; herunder ministerier, universiteter, ABF og Lejernes Landsorganisation. Selvom markedets nuværende situation ikke er helt holdbar, pointerer ministeren vigtigheden af en solid undersøgelse, når så mange mennesker rammes af eventuelle forandringer: „Forholdene på boligmarkedet har betydning for størstedelen af befolkningen, og ændringer i reglerne vil både påvirke den enkelte borger og samfundet som helhed.

Derfor har det været vigtigt for mig at få sammensat et fagligt stærkt hold med dybgående kendskab til boligområdet,“ siger han om det nye 14-mands udvalg.

Frem til 1. oktober 2017 skal udvalgets medlemmer finde frem til dets anbefalinger til at modernisere den 50 år gamle ejerlejlighedslov og vurdere selv samme lovs forbud mod at omdanne andelslejligheder til ejerlejligheder.

Fra rød til blå – andelsboligmarkedet skal bestå Politisk har der overvejende været enighed om, at udvalget er en god idé – blandt andet på grund af den ulovlige ‘sorte’ overpris.

Det kan nemlig ødelægge den almindelige danskers mulighed for at komme i nærheden af en bolig i byen, hvis bolighandler styres af junglelov og gamle kanoer frem for andelskroneværdi.

Selvom han ikke vil be- eller afkræfte konkrete tiltag, holder Troels Lund Poulsen hånden under andelstanken ved ikke at ville fjerne almindelige menneskers mulighed for at købe en andelsbolig. Det nye udvalg skal derfor undersøge fordele og ulemper ved de nuværende regler samt overveje eventuelle frihedsgrader på andelsboligmarkedet, der måske kan gøres mere smidigt.

Fakta

KØBER

›› Det danske andelsboligmarked er præget af store prisforskelle ›› Der er cirka 150.000 andelsboliger i Danmark fordelt på cirka 9000 andelsboligforeninger ›› Over 36 procent af de københavnske boliger er andelsboliger

Andelsportal.dk

23

Flere andelsboligforeninger hilser Airbnb velkommen Privat udlejning via tjenester som Airbnb er populært kloden over. Sidste år blev der alene i Danmark registreret mere end 1,7 millioner overnatninger.

Tallet forventes at stige gevaldigt, og herhjemme vækster Airbnb på nuværende tidspunkt med mere end 100 procent om året. Udviklingen afspejler sig også på andelsboligmarkedet, hvor mange andelsboligforeninger nu er klar til at åbne døren for Airbnb-gæster i deres boligforeninger.

„D

et er især de yngre andelshavere, der har mod på at udleje deres andelsboliger. De ældre er typisk lidt mere skeptiske over for konceptet. Nu har vi aftalt, at vi tager en prøveperiode på et år for at se hvordan det går,“ siger Mette Eggert. Hun er bestyrelsesmedlem i A/B Sankt Kjelds Gade 31-33/Sankt Kjelds Plads 1 og en af de beboere i andelsboligforeningen, der har kastet sig ud i at udleje sin andelsbolig i kortere perioder.

Mettes andelsboligforening har 19 andelsboliger fordelt på tre opgange, og foreningen er beliggende på Østerbro i København. Flere af foreningens beboere

24

Andelsportal.dk

mener, at det bør være muligt at leje andelsboligerne ud i ferier eller forlængede weekender. Både fordi de står tomme, men også fordi det kan være en lille ekstra indtægt: „Det er jo ikke fordi, man driver hotel i sin bolig.

Det handler bare om, at man får lidt ekstra ved siden af sin SU,“ forklarer Mette, der netop er blevet færdig uddannet lærer. „Samtidig synes jeg også, det er en rar fornemmelse at give gæsterne en god oplevelse og møde nogle søde mennesker fra andre lande,“ tilføjer hun om sin oplevelse med at udleje boligen via Airbnb.

Airbnb til debat på generalforsamlinger landet over I flere og flere af landets andelsboligforeninger er Airbnb et emne, der bliver debatteret på generalforsamlingen. Engang var korttidsudlejning af andelsboligerne nemlig en sjælenhed - blandt andet fordi andelsboligforeningernes vedtægter slet ikke tillod det. Mange andelshavere valgte at ignorere vedtægterne, og ellers var de ikke klar over, at vedtægterne blev overtrådt, når en Airbnbgæst flyttede ind i andelsboligen. En af årsagerne til, at et flertal af landets andelsboligforeninger ikke har ønsket at åbne op for korttidsudlejning, lyder, at beboere har været utrygge for, hvem der kom i foreningen: „De, som var tilbageholdene for Airbnb, har været bekymrede for, hvem vi lukkede ind i boligforeningen. Hvem er de? Hvilket sprog taler de? Overholder de vores husorden?“ forklarer Mette. Men hun mener ikke, at man behøver at bekymre sig, når det kommer til udlejning via Airbnb. Selv har hun nemlig haft gode erfaringer, når andelsboligen er blevet udlejet via udlejningsportalen: „Jeg sorterer lidt blandt forespørgslerne og skriver altid med folk først. Og så ser jeg på, hvordan Airbnb-gæsterne tidligere er blevet

anmeldt. De, som jeg har haft boende, efterlader altid boligen pæn og ren, og så lægger de små gaver eller postkort med hilsner.“ En anden bekymring blandt andelsboligforeningerne har været, om korttidsudlejning udfordrer fællesskabet. Bliver andelsboligerne udlejet for ofte, kan det blive sværere at vide, hvem der er andelshavere og hvem, der lejer sig ind for en kortere periode.

Så i foreningen på Sankt Kjelds Plads har man fundet et kompromis. På seneste generalforsamling blev det besluttet af sætte udlejning via Airbnb og andre tjenester på prøve i løbet af det næste år. Samtidig lavede man retningslinjer for, hvordan udlejning skal foregå. De beboere, der lejer ud med Airbnb, skal hænge et postkort op i andelsboligforeningens tre opgange, hvor de skriver, hvilken periode der bliver udlejet, hvem Airbnb-gæsterne er, og hvilket sprog de taler. Derudover ser man helst, at der bliver udlejet en uge af gangen, så der ikke kommer for meget udskiftning i boligforeningen.

Flere andelsboligforeninger kommer med på vognen Foreningen er langt fra den eneste andelsboligforening, der lige nu overvejer at Fortsættes »

Københavns Kommune er endnu ikke skeptisk over for Airbnb I Københavns Kommune, hvor hovedparten af landets andelsboligforeninger hører hjemme, har man for nyligt sagt god for, at københavnerne udlejer via Airbnb. Udlejningstjenesten er ellers begyndt at blive reguleret i flere andre europæiske storbyer. I Berlin har man eksempelvis vurderet, at privat udlejning skaber højere priser og boligmangel i byen. Derfor blev det fra 1. maj 2016 forbudt for berlinere at udleje deres bolig. Også i Barcelona har man forsøgt at regulere på udlejningstjenestens udbredelse i byen. Det har fået flere politikere fra Københavns Borgerrepræsentation til at påpege, at man også i København bør overveje, om privat udlejning med Airbnb skal bremses.

blandt andet, at 96 procent af københavnerne udlejer deres egne hjem, hvorfor der er en naturlig begrænsning på udlejningens omfang. Airbnb er dog stadigvæk til debat blandt de københavnske politikere.

Dansk hotelbranche er ikke helt i knæ Også i hotelbranchen har der i perioder været frygt for, hvordan Airbnb påvirker markedet. Brancheorganisationen Horesta har i samarbejde med Danmarks Statstik fået udarbejdet en undersøgelse. Den viser blandt andet, at 63 procent af danskerne overvejer at benytte sig af Airbnb. Hos de unge mellem 16-29 år er tallet på omkring 78 procent. Alligevel ser det ikke ud til, at den danske hotelbranche har været specielt påvirket af den øgede brug af Airbnb. Til og med april i år har der været otte procent flere overnatninger på hotellerne end i samme periode sidste år. Alligevel ønsker Horesta, at der kommer nogle regler eller rammer for markedet.

Økonomiforvaltningen ser ingen risiko Københavns økonomiforvaltning har undersøgt udlejningsportalernes indvirkning på boligmarkedet. Ifølge Økonomiforvaltningen sørger bopælspligten blandt andet for, at det er sværere at udnytte Airbnb. Forklaringen lyder

Andelsportal.dk

25

åbne op for udlejning med Airbnb. Deleøkonomi er oppe i tiden og udviklingen går i en retning, hvor det både er populært at dele biler og boliger. Flere andelsboligforeninger ønsker derfor at omfavne udviklingen, og som resultat heraf har man hos ABF lavet en alternativ tilføjelse til standardvedtægterne, der tillader korttidsudlejning. I denne version er korttidsudlejning tilladt, hvis andelshaveren har boet i andelen i mere end et halvt år, og hvis udlejningen er minimum tre dage ad gangen - og i alt maksimalt tre uger i løbet af et år.

Også hos ejendomsforvaltningsselskabet DEAS, som administrerer mere end 350 andelsboligforeninger, har man mærket en stigende opmærksomhed omkring korttidsudlejning af andelsboliger.

„Mange foreninger overvejer både muligheder og ulemper ved ordningen og diskuterer det på deres generalforsamling.

Nogle ser det som en oplagt mulighed, mens andre er bekymrede for udsigten til, at mennesker, man ikke kender, får deres gang i foreningen. Det er således en længere beslutningsproces,“ fortæller Per Holm, som er afdelingsdirektør i DEAS. Få en dialog i foreningen DEAS har også lavet en tilføjelse til sine standardvedtægter, som foreninger, der vil åbne op for korttidsudlejning, kan benytte som redskab. I tilføjelsen har DEAS foreslået, at korttidsudlejning kun må finde sted som seks ugers fremleje per kalenderår, og at disse skal fordeles på maksimum seks perioder.

Regler for udlejning af Airbnb 1. Skatteregler Lejeindtægter skal som udgangspunkt altid opgives til SKAT, men ifølge SKATs regler skal du ikke betale skat af dine indtægter, så længe de ikke er højere end dit bundfradrag. Bundfradraget er 2/3 af din samlede årlige boligafgift inklusiv acontovarme. Har du eksempelvis en årlig boligafgift på 45.000 kroner, er dit bundfradrag på 30.000 kroner.

Tjener du 35.000 kroner på udlejning af din andelsbolig via Airbnb på et år, er det altså de sidste 5.000 kroner, du skal opgive til SKAT. Du kan også anvende det regnskabsmæssige fradrag for at udregne, hvor store dine lejeindtægter må være, hvis du udlejer din andelsbolig dele af året.

Med denne metode kan du fratrække den del af huslejen, der svarer til det areal af boligen, som lejeren benytter i den periode, du lejer ud. Er din måned-

26

Andelsportal.dk

lige husleje eksempelvis 4000 kroner, og lejer du halvdelen af din lejlighed ud i en måned, må du fratrække 2000 kroner som forholdsmæssig andel af husleje.

2. Lejens størrelse Airbnb-udlejere har tidligere været underlagt bestemmelser i lejeloven omkring fastsættelse af huslejen ved kortidsudlejning. Efter at en ny lejelov blev gældende i 2015, er det dog ikke længere tilfældet. Derfor bestemmer man i dag selv lejen.

3. Andelsboligforeningens vedtægter Det er meget vigtigt, at du er opmærksom på, om det er muligt at udleje med Airbnb i din andelsboligforening.

Mange andelsboligforeninger tillader ikke korttidsudlejning, mens man i andre andelsboligforeninger har bestemmelser i vedtægterne for, hvor lang en periode man må udleje i.

En undersøgelse, udarbejdet af brancheorganisationen Horesta i samarbejde med Danmarks Statistik, viser, at 63 procent af danskerne overvejer at benytte sig af Airbnb. Hos de unge mellem 16-29 år er tallet omkring 78 procent.

„Vores formulering af bestemmelsen er udarbejdet af vores jurister og er således vores forslag til foreningerne, der beslutter at åbne op for muligheden. Foreningen kan så vælge at skærpe mulighederne eller gøre dem mere fleksible, hvis de ønsker det.Vi foreslår at begrænse fremlejen til tre sammenhængende uger per fremleje og til maksimum seks ugers fremleje per år. Og så foreslår vi, at det ikke kræver bestyrelsens accept, da det vil give en større mængde administrativt arbejde,“ siger Per Holm.

Hovedstadens EL OG VVS APS kan hjælpe med både små og store opgaver i andelsboligforeningen.

Vi er beliggende i Brøndby, men varetager opgaver på hele Sjælland.

Det er stadig kun et fåtal af de andelsboligforeninger, som DEAS administrerer, der har taget tilføjelsen om en mere reguleret form for udlejning til sig. Korttidsudlejning i andelsboligforeninger er nemlig stadigvæk et emne, som i mange boligforeninger kræver en længere beslutningsproces – og som typisk bør tages op til en generalforsamling: „Det er vigtigt, at foreningen tager diskussionen op på deres generalforsamling og grundigt overvejer for og imod, “ siger Per Holm. Beslutter man at tillade udlejning med Airbnb, er det en god idé at få skrevet de konkrete bestemmelser ned, så foreningen undgår uklarheder efterfølgende.

Per Holm påpeger dog, at man i boligforeningen ikke kan vide sig sikker på, om tilføjelser til vedtægter følges til punkt og prikke:

Vi kan hjælpe Jer med: › › › › › › › ›

Eleftersyn VVS tjek Fælles belysning Porttelefonanlæg El- og vandforsyninger samt kloak Faldstammer El- og vvs-installationer Total- og delrenovering af lejligheder

„Man skal nok acceptere, at det kan være svært at kontrollere, om bestemmelsen overholdes i praksis,“ slutter han.

Hovedstadens EL Og VVS ApS Rønne Allé 4, 2605 Brøndby 31472500 mma@heogv.dk

L everandører med speciale i andelsboliger

Gulvservice med kvalitet Leder I efter et firma, der kan forvandle boligforeningens gulve? Så er Halling Gulvservice det helt rigtige firma. Halling Gulvservice kan hjælpe med alt fra gulvservice af andelsboligforeningens fællesarealer og trappeopgange til behandling af gulve i de enkelte andelsboliger. Ingen opgave er for stor, for lille, for simpel eller for avanceret.

Halling Gulvservice sætter en ære i at levere et godt stykke arbejde til tiden og til den rigtige pris.

Med mange års erfaring har Halling Gulvservice stor erfaring med: - Gulvafhøvling/gulvafslibning, gulvbehandling, maling af trægulv og lakering af trægulv.

Sikker og kompetent el-service med kunden i centrum

Professionel og kompetent valuarvurdering

Mange år på bagen og en solid interesse for alle el-branchens facetter ruster AC-Eltek til at levere høj håndværksmæssig kvalitet.

VALUAREN besidder en stor praktisk erfaring i udfærdigelse af valuarvurderinger, og vi vurderer årligt ejendomme for ca. 150 andelsboligforeninger. Vi er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening og har den nyeste uddannelse Diplom i vurdering.

For os er tillid og tilfredshed altafgørende – derfor tilpasser vi løsningerne ud fra den enkelte kundes behov. Vi udfører store som små el-opgaver på Sjælland, ligesom vi kan hjælpe med teknisk isolering.

Kontakt os allerede i dag og lad os tale om, hvordan vi kan hjælpe dig.

Jeres andelsboligforening kan med stor fordel få foretaget en vurdering af jeres ejendom, så andelskronen fastsættes til den egentlige markedsværdi.

Kontakt VALUARENs erfarne DiplomValuarer og erhvervsmæglere for seriøs rådgivning eller tilbud på vurdering.

Kontakt Halling Gulvservice for et uforpligtende tilbud, og en samtale om dit kommende projekt.

Tlf.: 20782373 E-mail: briangulv@outlook.dk www.hallinggulvservice.dk

28

Andelsportal.dk

Tlf.: 41812306 Email: ac@aceltek.dk

Tlf.: 40640010 E-mail: mail@valuaren.dk www.valuaren.dk

frisk-luft.dk Slip af med dårligt indeklima og skimmelsvamp Med en Duka one PRO50

Et godt indeklima Nu kan du sikre et behageligt indeklima, slip af med den fugtige følelse og lugt.

Slip af med kondens og fugt Slip af med det fugtige indeklima og undgå kondens på vægge og vinduer.

3 års garanti

Støjniveau kun 11-21 db

Effektiv og energibevidst udluftning Med Duka one pro50 kan du lufte ud og varme op samtidig, uden det kan mærkes på varmeregningen.

Lavt strømforbrug kun 3,61-5,2 W

Nem installation og montering Der er ikke behov for installation og rør, Duka one pro50 er let at få monteret.

Energibesparende Ventilationssystemet sikrer genbrug af varme fra boligen, og opvarmer luften inden den friske luft blæses ind i boligen.

Fugt i kælderen?

Har du fugt i kælderen eller dårligt indeklima kan Duka one PRO50 være løsningen.

Ring for mere information på 5132 8587

Problemer med skimmelsvamp?

Har du problemer med skimmelsvamp i dit hjem, kan den nye Duka one Pro50 hjælpe dig af med problemet.

Om os Ib Rasmussen har siden 1946 leveret professionelle løsninger til både erhverv og private.

Vi er et firma som har stor fokus på sikkerhed og kvalitet, og for os er det altafgørende at vi leverer et godt håndværk hver gang.

I dag er firmaet videreført af tredje generation af autoriserede el-installatører.

Dårlig luft?

Har du dårlig luft i det hjem eller i din kælder, kan det løses med DUKA one PRO50.

Vi dækker hele København *efter de første 100 km. betales 5 kr. pr. ekstra kilometer.

Ib Rasmussen Elektric Bispebjergvej 68, 2400 KBH NV 5132 8587 - info@ibrasmussen.dk

Heinz til venstre er formand i AB Lilleskov 2 og John er formand i AB Lilleskov 1

I Lilleskov er krisen fortid Tomme boliger, andelsbeviser til salg for en krone og swaplån, der fik udefrakommende til at rynke på næsen, er nu fortid i andelsboligforeningerne Lilleskov 1 og 2 på Als i Sønderjylland. I dag er begge boligforeninger ude af krisen, og samtlige andelsboliger er igen beboede.

‘L

oppemarked i Lilleskov’ står der med store bogstaver på den annonce, der pryder en hel side i Sønderborg Ugeavis. For tredje år i træk åbner andelsboligforeningerne Lilleskov 1 og 2 op for loppemarked en lørdag i august.

er formand for Lilleskov 2. I et tæt samarbejde med formanden for Lilleskov 1, John Borggreen, har han været tovholder på en række initiativer, der har fået Lilleskov tilbage på sporet og ud af problematikken med tomme andelsboliger.

„Loppemarkedet og vores åbent hus-arrangement kom til som en del af vores markedsføringsstrategi.Vi vil nemlig gerne have, at folk kommer på besøg herude, så de kan se, hvad bebyggelsen indeholder,“ fortæller Heinz Wolff, som

Sammen og samtidigt Omgivet af smuk natur i Augustenborg på Als blev Lilleskov bygget et par år efter årtusindeskiftet. I 2002 opstod først andelsboligforeningen Lilleskov 1, Fortsættes »

Andelsportal.dk

31

som består af 26 ældrevenlige boliger. Året efter kom Lilleskov 2 til, og den blev bygget efter præcis samme målestok som Lilleskov 1 – dog med ti andelsboliger mere end de 26 i Lilleskov 1. For en udefrakommende er det ikke til at se, at der er tale om to forskellige andelsboligforeninger. Og de to boligforeninger er også organiseret i en fælles grundejerforening, hvor Heinz også sidder som formand. I grundejerforeningen bliver fælleshus, parkeringsområder og grønne arealer også administreret: „Det er den juridiske adskillelse, der gør at vi er to forskellige foreninger. Boligerne er de samme, og vi har næsten samme tilgang til boligforeningsbeslutninger. Når vi snakker sammen og skal løse noget, så er det også Lilleskov, som en samlet helhed vi ser på,“ fortæller John. Og Heinz supplerer: „Vi gør stort set det hele sammen eller samtidigt. Og vi to snakker sammen ofte,“ siger han og nikker hen mod John.

De to formænd bruger meget tid på foreningsarbejdet. De kan godt sidde oppe halve nætter for at se på andelsboligforeningens økonomi eller opdatere Lilleskovs hjemmeside. Sidstnævnte er Heinz ansvarlig for.

Da Lilleskovs problemer med at rekruttere nye andelshavere var størst, lærte han sig selv, hvordan en hjemmeside udarbejdes, så han kunne lave en til Lilleskov. Hjemmesiden blev udarbejdet i forbindelse med, at et marketingudvalg blev nedsat. Det havde til formål at tiltrække nye andelshavere til boligforeningen og komme problemet

med de tomme boliger til livs. Lørdagens loppemarked, der afvikles for tredje gang i boligforeningens historie, er også et af de initiativer, som marketingsudvalget står bag.

Farvel til swap – goddag til nye andelshavere Lilleskov fik ligesom mange andre økonomiske problemer under finanskrisen. Andelsboligerne blev sværere at komme af med.

Særligt dødsboer satte både foreningen og den afdødes pårørende i en økonomisk klemme, fordi de ikke var til at afsætte. For at boet ikke skulle hæfte for den afdødes boligafgift, blev der derfor solgt andelsboliger helt ned til en enkelt krone. Nogle arvinger fraskrev sig sågar arveretten, fordi de frygtede, at de skulle betale boligafgift på en andelsbolig, som de ikke kunne komme af med.

De tomme boliger var også dyre for Lilleskovs eksisterende andelshavere, idet foreningen skulle hæfte for den manglende boligafgift. „Når en bolig står tom, så koster det cirka 150 kroner om måneden per resterende bolig i manglende lejeindtægter. Der bliver folk selvfølgelig bekymrede,“ forklarer Heinz.

Samtidig havde Lilleskov såkaldte swap-lån, der skræmte de fleste købere væk – også selvom økonomien i Lilleskov var ganske sund. „Vi havde fuldstændig styr på økonomien herude, men bare ordet swap-lån fik køberne til at sige nej tak. Deres bankforbindel-

John har lavet et kort over Lilleskov, som besøgende kan bruge til at se, hvor andelsboligerne holder åbent hus.

32

Andelsportal.dk

Lilleskov ›› Andelsboligerne i Lilleskov er 95-135 m2 ›› Boligafgiften ligger et sted mellem 4500 – 7000 kroner/ måneden ›› Fælleshuset kan have 60 mennesker til mad, og på 1. salen findes tre værelser med eget bad, som kan lejes af besøgende til beboerne.

» Problemet er jo, at der findes flere historier om boligforeninger i København, der har nogle uhyggelige swap-lån « John Borggreen, formand for Lilleskov 1

ser frarådede det også,“ fortæller John. De swapaftaler, som Lilleskov havde på deres lån, var egentlig ikke dårlige, men de fik alligevel alarmklokkerne til at ringe hos de fleste købere: „Problemet er jo, at der findes flere historier om boligforeninger i København, der har nogle uhyggelige swaplån. Og det tændte altså nogle røde lamper hos udefrakommende,“ supplerer han.

Det blev derfor besluttet, at swaplånene skulle afskaffes – også selv om det ville koste ekstra at gøre dem op, før de var udløbet. Flere banker og kreditforeninger fik af AB Lilleskov stillet den samme opgave: Lilleskov skal af med renteswappen, der skal afdrages på de lån, der før har været afdragsfrie, og boligafgiften må ikke stige. Det endte med at blive Nordea Kredit, der kunne løse opgaven, og fra 1. juli 2015 var der ikke længere lån med swap-aftaler i Lilleskov.

„Vi tænkte, at vi måtte tage skraldet nu og så betale noget mere for at komme af med den swap,“ siger John.

God omtale var vejen frem Omlægning af boligforeningens lån var ikke det eneste initiativ, der blev lavet for at tiltrække nye beboere. I Lilleskov 2 åbnede man op for, at et par af boligerne kunne blive lejemål og derved dække omkostningerne ved manglende boligafgifter. Marketingsudvalgets intiativer som eksempelvis åbent hus og loppemarked skabte også grobund for at gode historier om Lilleskov kunne få lov at florere. De mange tiltag har i takt med en generel bedring på boligmarkedet medvirket til, at der ikke er en eneste af de 62 boliger i Lilleskov 1 og 2, der står tomme. John og Heinz er begge overbeviste om, at det har været en afgørende faktor, at de med de forskellige initiativer har åbnet op for, at udefrakommende kunne komme på besøg i Lilleskov: Fortsættes »

Andelsportal.dk

33

„Kører man forbi bebyggelsen, kan man jo ikke rigtigt se, hvad det indeholder. Men når man først kommer ind, kan man se skove, skråninger og vores fælles områder,“ siger John. Han nævner også den korte afstand til både golfbane og lystbådehavn. Til årets loppemarked er et kort over bebyggelsen blevet udarbejdet. Her er det markeret, hvilke huse besøgende må komme på besøg i, hvis de ønsker at se boligerne indenfor. John og Heinz ved, at det handler om at skaffe god omtale for Lilleskov og håbe på, at de gode fortællinger bliver fortalt videre, så det kan tiltrække købere. Og det lader til, at planen har virket:

bliver fælleshuset også besøgt. Det danner rammen om diverse fællesaktiviteter som krolf, jule- og pinsefrokoster og fællesspisninger. Og efter årets loppemarked bliver der spist ringridderpølser, som man gør det i Sønderjylland.

„Lige pludselig havde vi jo et halvt hundrede fremvisninger,“ fortæller Heinz stolt.

Der er heller ikke nogen tvivl om, at Lilleskov har masser at tilbyde og vise frem.

På en tur rundt i andelsboligforeningen

„Hvordan er Lilleskov sluppet af med deres swap-lån?“ spørger de. Til det svarer Heinz:

34

Andelsportal.dk

En veldrevet andelsboligforening I dag, hvor alle boligerne er beboede, har fortællingen om Lilleskov – andelsboligforeningen, der kom ud af krisen og afskaffede deres swap-lån – spredt sig til andre af landets andelsboligforeninger. John og Heinz har begge fået opkald fra andelsboligformænd, der vil vide, hvordan de har gjort.

„Vores økonomi er jo ikke den samme som deres, men derfor kan vi jo godt snakke med

dem om, hvad vi har gjort,“ forklarer han.

Og som besøgende er man ikke i tvivl om, at AB Lilleskov er en meget veldrevet andelsboligforening, hvor der bliver lagt mange kræfter i bestyrelsesarbejdet. John og Heinz har begge erfaringer fra deres arbejdsliv, som de kan trække på til gavn for boligforeningen. Bestyrelsesarbejdet kan hurtigt blive mere end et deltidsjob for dem begge, hvis ikke de sørger for at sige fra en gang i mellem. Alligevel er de beskedne, når snakken falder på deres egen rolle i forhold til, hvordan Lilleskov igen er blevet attraktiv overfor købere: „Man skal jo sætte sig ind i økonomi og jura og tænke langsigtet, når man sidder i bestyrelsen,” forklarer John og trækker på skuldrene, når snakken falder på de økonomiske beslutninger, de har truffet for Lilleskov.

Professionel malerservice til boligforeninger

Malerfirmaet E. Brocks A/S har stor erfaring med en bred vifte af maleropgaver og varetager store som små maleropgaver både udendørs og indendørs.

Malerfirmaet E. Brocks A/S har blandt andet udført opgaver for: Københavns Kommune Ishøj Kommune AAB boligselskab Lejerbo KAB Københavns Lufthavn

Alle ansatte i vores firma er uddannede malere.

Vi ansætter kun medarbejere under gældende dansk overenskomst.

Vi kan også hjælpe med totalentrepriser, da vi både har murer, tømrer og elektriker i firmaet.

Malerfirmaet E. Brocks A/S er kendt for at give en god pris på opgaver og samtidig lave løsninger af høj kvalitet. Er du kunde hos os, kan du derfor stole på, at aftaler om, hvornår arbejdet udføres, og hvornår det er færdigt, overholdes.

Skulle der efter en afsluttet opgave være små mangler eller lignende, så udbedrer vi altid disse uden ekstra beregning.

Malerfirmaet E. Brocks A/S

Tlf.: 4354 9080 Email: e.brocks@ishoejby.dk Bredekærsvænge 212, 2635 Ishøj

i

Nyt fra andelsboligmarkedet

Stigning i bidragssatser og gigantisk efterspørgsel på andelsboliger

Andelsboligforeninger med lån hos Nykredit må indstille sig på op mod 40 procents stigninger på bidragssatser. Samtidigt fortsætter den enorme efterspørgsel på by-boliger og i særdeleshed andelsboliger. Og så er der endelig truffet afgørelse i den årelange sag om AB Duegårdens konkurs.

Bidragssatser har vokseværk Per 1. juli har Nykredit/Totalkredit hævet bidragssatserne på realkreditlån – også for andelsboligforeninger, hvor det i visse tilfælde betyder 40 procent højere satser. Stigningerne kommer i kølvandet på de stigninger, private forbrugere i foråret blev varslet om.

Hos ABF vækker stigningerne og det korte varsel bekymring, fordi mange foreninger ikke har de likvider liggende, ligesom det kan betyde højere boligafgifter, hvilket kan gøre det endnu sværere for foreninger med salgsproblemer at sælge. Realkredit Danmark og Nordea Kredit forhøjer satserne fra oktober, imens Jyske Bank og BRF Kredit ikke piller ved satserne i 2016.

og København reelt op mod 34 og 20 studerende per to- og treværelses lejlighed, som især er en mangelvare.

Storbyer støvsuget for lejligheder Efterspørgslen på ejer- og andelsboliger er fortsat stor i København og Aarhus – ikke mindst op til den kommende studiestart. En opgørelse fra Boligsiden.dk viser, at der for hver lejlighed i Aarhus er 17 studerende om buddet, imens der i København er tale om syv studerende per lejlighed. Men tallet er faktisk endnu mere sort for boligsøgende, da flere lejligheder til salg er i luksusklassen – derfor er der i hhv. Aarhus

Forinden afgørelsen var foreningen i december 2014 erklæret konkurs af Sø- og Handelsrettens skifteret – en afgørelse, der i juli 2015 blev tilsidesat af Østre Landsret. Sagen er fulgt tæt, fordi en håndfuld andelsboligforeninger står i en lignende situation og kæmper med deres realkreditinstitut om at få lov til at gå konkurs. Den kan også få yderligere betydning for realkreditinstitutternes risikovillighed og bidragssatser.

Duegårdens konkurs – hvad nu?

Andelsboligforeningen AB Duegården fik medio maj lov til at gå konkurs, da de i Højesteret vandt flere års tovtrækkeri mod Nykredit Bank A/S og Nykredit Realkredit A/S. Som foreningens største kreditorer ønskede Nykredit til det sidste, at foreningen skulle forblive i solvent likvidation. Med den principielle afgørelse kommer Nykredit til at miste et trecifret millionbeløb, imens foreningens 123 andelshavere bliver lejere og mister det oprindelige indskud, men til gengæld får halveret deres månedlige boligafgift.

På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen på andelsboligmarkedet »

36

Andelsportal.dk

Nye faldstammer -hurtigt og økonomisk

Økonomisk og effektivt Moduletts faldstammer monteres hurtigere end ved traditionelle byggemetoder. I sparer udgifter og mange timers håndværksarbejde på byggestedet, fordi alle rør, koblinger, cisterne og installationer er monteret på forhånd fra fabrikken. Rørene leveres i moduler og sættes ind på toilettet som byggeklodser. Det går hurtigt, så I skal kun undvære toilet/bad i kort tid under renoveringen, og I kan blive boende i lejligheden imens.

Fremtidssikret og fleksibel I slipper for at se på faldstamme og rør, og alligevel er I sikret nem adgang og service af installationer og cisterne og vandmåler fremover, fordi modulet kan åbnes.

Nemt for jer Vi projekterer gerne hele renoveringen for jer inklusiv ny sanitet. Vi opmåler, udfører beregninger, entrerer med VVS-montør, udarbejder budget og leverer et færdigt projekt med alle 2D og 3D tegninger, så I får fuldt overblik over økonomien og den endelige løsning.

De præfabrikerede faldstammer og rør er udviklet til andels- ejerboliger og leveres i moduler klar til at sætte ind i baderummet. Alle rør klargøres på fabrik, VVS-montøren skal kun forbinde rørene mellem etagerne.

Ring på 40 40 16 05 og få priser og bestil et gratis indretningsforslag ved udskiftning af den gamle faldstamme, cisterne, toilet og evt. bad Modulett A/S

Kirstinehøj 14

2770 Kastrup

40 40 16 05

www.modulett.dk

info@modulett.dk

Få bugt med skimmelsvamp Hvad er skimmelsvamp?

Skimmelsvampe er nogle bittesmå svampe, der findes overalt i naturen. De vokser på jord og plantedele og spreder sig ved hjælp af sporer. Skimmelsvamp lugter ofte ubehageligt og ser ikke så flot ud. Det varierer meget, hvor følsomme mennesker er overfor skimmelsvampe, men det er dog kun et fåtal af danskerne, der er allergiske overfor skimmelsvamp.

Som tommelfingerregel anbefales det desuden, at områder i beboelse, som er større end 20x20 cm bør efterses af en fagmand, der kan afdække årsagen til problemet. På loftsrum bør fagmænd inddrages, hvis områderne er større end 2x2 meter. På den måde kan man finde den bedste løsning til at bekæmpe årsagen.

5 GODE RÅD: Undgå at tørre tøj indendørs I mange andelsboligforeninger har man tørrerum og kældre, der kan anvendes til at tørre tøj. Det er meget vigtigt, at man er opmærksom på, at der er god udluftning de steder, hvor tøj tørres indendørs, hvis man vil undgå skimmelsvamp. Er der mulighed for at tørre tøjet udendørs, anbefales det.

38

Andelsportal.dk

Vær opmærksom på manglende udluftning Hold godt øje med rum, hvor der generel er dårlig udluftning eller høj fugtbelastning. Specielt kælderrum og loftsrum er udsatte. Badeværelser kan også have en høj fugtbelastning, hvilket resulterer i, at skimmelsvampen udvikler sig her først.

Brolægning i høj kvalitet med stor præcision Hos KJA Entreprise i Hvalsø nær Roskilde, Frederikssund og Holbæk udfører vi alt inden for brolægning.

Vi tilbyder også brolægning i totalentrepriser, hvor vi koordinerer med alle fagentrepriser. Og det er en selvfølge for os, at detaljerne og den sidste finish er i højsædet.

Parkeringskældre Åbne pladser Fortove Baggårde Stier Brandveje Vendepladser Cykelstier m.m.

Bekæmp kuldebroer Vær opmærksom på, om der er områder på ejendommens mur med kuldebroer – dvs. områder, der er så kolde, at vand fra varm luft kondenserer og opfugter området. Efterisolering eller tætning er typisk en god løsning til at bekæmpe kuldebroerne.

Reager hurtigt Det er vigtigt, at man reagerer med det samme, hvis man opdager skimmelsvamp i andelsboligforeningen. Bestyrelsen bør hurtigst muligt få besked om skimmelsvamp, hvis det er af omfattende karakter, så man kan kontakte den rette fagmand til at udbedre skaden. Bagefter kan man altid undersøge, hvordan udgifterne skal fordeles.

Når skaden er sket…

Har I problemer med skimmelsvamp i andelsboligforeningen, så sørg for at undersøge markedet for produkter og løsninger. I disse år er der kommet en del produkter, som er gode til både at bekæmpe og forebygge skimmelsvamp – hold øje med disse, så I kan finde den løsning, der er bedst for jeres andelsboligforening.

Kontakt os i dag og få et godt tilbud

KJA Entreprise v/Kenneth Jes Lysgaard Andersen Lodderne 2, 4330 Hvalsø CVR: 31804930 info@kjaentreprise.dk 60 63 37 16

Ofte stillede spørgsmål på andelsportal.dk:

NY LOV OM TV-VALG: Hvad skal andelsboligforeningen være OBS på?

Ny lejelov betyder blandt andet, at andelshaverne ikke er tvunget til at være en del af den fælles tv-aftale i andelsboligforeningen.

Sportskanaler, dyreprogrammer eller ikke-eksisterende tv-forbrug. Folks tv-vaner er forskellige, og efter at Loven om det frie tv-valg trådte i kraft 1. juli er der plads til forskelligheden: Nu kan andelshaverne selv vælge, og de er ikke længere forpligtede til at betale til en fælles tv-aftale. Men skal andelsboligforeningen lave en ny tv-aftale? Og hvad skal de i så fald være opmærksomme på i en ny tv-aftale?

Genforhandl jeres tv-aftale 650.000 danske husstande er i dag en del af en fælles tv-løsning. Det forventes, at cirka 100.000 husstande vil fravælge – enten for at skifte til en anden tv-udbyder, bruge online streamingtjenester eller nøjes med de licensfinansierede kanaler. Derfor bør foreningen kigge sin aftale efter i sømmene: „Det er en god idé for andelsboligforeninger og udlejere hurtigst muligt at opsige eller genforhandle deres tv-aftale, hvis den kan give foreningen økonomisk tab, når nogle af andelshaverne begynder at melde sig ud af aftalen,“ siger kontorchef i Konkurrence og Forbrugerstyrelsen, Søren Bo Rasmussen.

Man regner med, at en hustand gennemsnitligt kan spare cirka 150 kroner om måneden ved at skifte – men de, der står tilbage, kan komme til at betale regningen: „De fleste af tv-seerne i boligforeninger ventes at fortsætte med at købe tv via foreningen.

De kommer formentlig til at stå tilbage med en marginalt dyrere tv-løsning, fordi de bliver færre om at dele regningen,“ siger Søren Bo Rasmussen.

Vilkår kan fastholde foreninger til den fælles tv-aftale Men det frie tv-valg er ikke trådt i kraft for alle. Loven om det frie tv-valg sikrer nemlig, at andelsboligforeninger undgår at lide økonomiske tab, hvis andelshaverne vil framelde sig den fælles tv-aftale. Det gælder eksempelvis ved eksisterende aftaler om tv-forsyning, hvor det er et krav, at samtlige husstande betaler til tv-aftalen, eller hvor andelsboligforeningen skal opsige aftalen for at kunne ændre deres vilkår, så medlemmer kan framelde sig aftalen enkeltvis.

Vær opmærksom på disse datoer: Lovændringen gælder for alle aftaler indgået fra d. 1. Juli 2016. Er andelsboligforeningens tv-aftale indgået før d. 1. juli 2016, kan lovændringen først få virkning fra aftalens udløb eller det seneste tidspunkt, hvor aftalen kan opsiges fra.

Mange andelsboligforeninger har deres fællesantenneanlæg konstrueret som antenneanlæg, hvor det ikke er muligt at frakoble den enkelte husstand. For ejendomme og foreninger, der har et sådant anlæg, er loven først gældende fra d. 1. januar 2018.

Gode råd til andelsboligforeningen: • Undersøg om tv-aftalen skal ændres med tv-leverandøren, hvis den nuværende tv-aftale eksempelvis kræver tv-forsyning til et bestemt antal andelshavere i foreningen • Få en aftale, hvor andelsboligforeningen ikke skal betale for flere andelshavere end dem, der er tilmeldt den fælles tv-aftale • Orientér andelshaverne om det frie tv-valg og muligheden for at fravælge den fælles tv-aftale, andelsboligforeningen har

Tjek www.andelsportal.dk/tv/ for mere viden om skift, udbydernes muligheder og hele processen.

På På Andelsportal.dk Andelsportal.dk kan kan du du læse læse flere flere nyheder nyheder fra fra andelsboligmarkedet andelsboligmarkedet

40

Andelsportal.dk

- En fantastisk mulighed for at komme ud i det fri

Ny altan?

Efter 29 ĂĽr og mere end 60.000 monterede altaner tillader vi os at sige, at vi er specialister i altaner. Kontakt os allerede i dag, balco@balco.dk, www.balco.dk.

BALCONIES FOR GREATER LIVING

Kompetent og ansvarlig ejendomsadministration for andelsboligforeninger

Dialog

Værdiskabende rådgivning

Tilgængelighed

Samarbejde

Ansvarlighed

Højt fagligt niveau

Sparring

Nytænkning

Kvalitet

Kontakt os gerne for et uforpligtende møde

VALDAL ADVOKATFIRMA ØSTER ALLE 33, 2100 KØBENHAVN Ø TELEFON: 3538 5800 42

Andelsportal.dk

EJDADM@VALDAL.COM - WWW.VALDAL.DK

Leverandørnøglen Her kan du finde kompetente leverandører, der er klar til at hjælpe jeres forening med de opgaver, I må stå overfor. Leverandører, der er udvalgte og som samarbejder med Andelsportal.dk

Branche: Forsikringer Område: Danmark Web: www.alka.dk E-mail: eca@alka.dk Telefon: 4358 5573

Branche: Ejendomsadministration Område: Danmark Web: www.cubusadministration.dk E-mail: ss@lawfirm.dk Telefon: 7026 9910

Branche: Klimanalæg Område: Danmark Web: www.kruger.dk E-mail: tib@kruger.dk Telefon: 4345 1676

Branche: Isolering, facaderenovering Område: Sjælland Web: www.isolerhuset.dk E-mail: info@isolerhuset.dk Telefon: 6079 5795

Branche: Tømrerfirma Område: Fyn E-mail: ms-montage@hotmail.com Telefon: 2420 7114

Branche: Ejendomsadministration Område: Danmark Web: www.boliq.dk E-mail: kvg@boliq.dk Telefon: 8732 4252

Branche: Anlægsgartner, brolægger Område: Aarhus E-mail: c.wils@hotmail.com Telefon: 2871 2268

Branche: Totalentrepriser Område: Sjælland Web: hogj.dk E-mail: info@hogj.dk Telefon: 3111 4045

Branche: Tømrerfirma Område: Sjælland E-mail: torben1957@hotmail.com Telefon: 2033 1561

Står du og skal have renoveret?

Badeværelse Køkken Netpuds Facadeisolering Omfugning Reparationer af murværk m.m.

FÅ HJÆLP TIL MURERARBEJDET AF EN ERFAREN MESTER Er grundighed og faglig ekspertise i højsædet, kan du trygt vælge Murermester Jørgen Mikkelsen. Med 39 år i murerfaget trækker han på en lang, stolt tradition, hvor nøjagtighed, kvalitet og troværdighed vægtes højt.

Murermester Jørgen Mikkelsen er et godt valg!

Han hjælper med alle små til mellemstore mureropgaver og giver qua sin lange erfaring en solid rådgivning om netop dine muligheder.

Jørgen kører ud til hele Djursland, Randers- og Aarhusområdet og giver gerne et uforpligtende tilbud, hvis du overvejer dine muligheder.

Murermester Jørgen Mikkelsen

Marbækvej 4 A, 8544 Mørke

Tlf.: 20900472

MURERMESTER JØRGEN MIKKELSEN

Email: morfarpark@hotmail.com

CVR: 36646969

ANDELSBOLIGFORENINGENS STÆRKE FINANSIELLE PARTNER Team Andelsbolig

Går din andelsboligforening med planer om:

• Omlægning af lån • Nyt tag på ejendommen • Nye altaner

• Grønne og bæredygtige løsninger • Optimering af forbrugsudgifterne • Øvrige byggeopgaver

Team Andelsbolig er klar med sparring og rådgivning om finansieringen.

Vi har stærke kompetencer og mange års erfaring med andelsboligforeninger.

Ring til en af os for rådgivning, så din forening kommer godt i mål med at realisere jeres projekter.

44

Andelsboligchef Mikael Vedel

Andelsboligchef Søren Møller

Boligkundechef Lise Maaløe

31 41 52 10

21 21 62 86

40 15 40 73

Andelsboligrådgiver Randi Arpe

Andelsboligrådgiver Susanne Sejer Clemensen

Andelsboligrådgiver Henrik Larsen

45 26 25 95

45 26 27 13

45 26 23 55

andelsboliger@brf.dk Andelsportal.dk

www.brf.dk