Andelsbolig Nyt

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

NYHEDER

|

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Andelsbolig Nyt - nyheder og rådgivning til bestyrelsen

NYHEDER: - Forsat krise på andelsboligmarkedet - Sådan driver du en veldreven andelsboligforening - Regeringen vil give tilskud til andelsboligforeninger - Det er sommer, og gårhaven kalder

NYT FRA BLOGGEN: 2 4 6 12

- Rolig nu! markedet for andelsboliger er fint - Studiestart er lig med boligmangel - Kan man ”forældrekøbe” en andelsbolig? blog.andelsportal.dk

ud 9 8- ye er n d de Si en len d a iv sk H lse re

y st be

Er din forening beredt på sommerens skybrud?

Hvis du og din andelsboligforening vil undgå oversvømmede kælderrum forud for et eventuelt skybrud, er der flere konkrete ting, der er værd at gøre. For eksempel skal man sørge for, at vandet kun løber én vej, hvilket kan afværge en oversvømmelse.

Mange andelsboligforeninger husker med rædsel tilbage på sommerens skybrud sidste år. Den 2. juli skyllede vandet gennem gader og stræder, især i hovedstaden, og overskyllede kældre og lavtliggende etager. Mange boligforeninger måtte overgive sig til de vandfyldte rum og bruge de efterfølgende uger på at skovle vand ud og reparere skaderne.

Vandet skal løbe én vej Bliver vi vidne til endnu et skybrud i sommermånederne, kan det samme scenarie gentage sig med mindre, at man som forening gør sit forarbejde inden. For der er flere konkrete ting, man kan stille op for på bedste vis at forberede sig på endnu en oversvømmelse i foreningen. ”Man skal undersøge foreningens

vandinstallationer. I den forbindelse er det vigtigt at sikre, at vandet kun løber én vej, altså så det løber fra ejendommen og ud i det offentlige kloaksystem. Derfor skal man som boligforening tage fat i en autoriseret kloakmester, der gennemgår installationerne. Det er nødvendigt, da man som forening ikke selv kan finde ud af, hvor problemet er, og samtidig kræver loven, at sådanne ændringer udføres af en autoriseret kloakmester,” siger Karsten Arnbjerg-Nielsen, lektor hos Vand og Miljøteknologi under DTU (Danmarks Tekniske Universitet).

Ikke tilstrækkelig rustet For at få vandet til at løbe én vej kræver det en såkaldt højvandsslukke, der er en prop, der forhindrer vandet i at komme op gennem rister i kælderen.

Endvidere kan man sørge for at lave forhøjede trappetrin i foreningens indgangspartier. Det kan også modvirke oversvømmelse i kælderen, og samtidig er der de basale ting såsom at tømme kælderrum for vigtige ting

og evt. sætte papkasser i en højde, som vandet ikke kan nå op til.

Og ifølge Karsten Arnbjerg-Nielsen har en række foreninger behov for at gå deres kloaksystemer igennem. ”Jeg mener ikke, at hovedparten af boligforeningerne er tilstrækkelig rustet til et skybrud, men det afhænger også af de kommunale planer, som foreningen ikke har nogen indflydelse på.”

Prisen for reparationer af en vandinstallation kan koste fra 15.000 kroner og op til langt over 50.000 kroner, hvis tingene ikke er lavet godt nok fra starten.

Skybrud i København 2011 Det værste skybrud i hovedstaden i mere end 55 år.

Der faldt 135,4 millimeter vand på 24 timer.

70 – 100 procent af kloakrørene blev fyldt til bristepunktet, og mange steder blev kloak og regnvand presset gennem gulvafløb og toiletter.

Rottebestanden blev skåret ned med op til 30 procent.

2

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

NYHEDER

|

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Fortsat KRISE på andelsboligmarkedet Selv om boligkrisen på andelsboligmarkedet har buldret derudaf i snart fire år, tyder meget ikke på, at der er udsigt til et mere stabilt andelsboligmarked. En række foreninger kæmper fortsat med at få økonomien til at hænge sammen.

AB Ringertoften, AB Duegården, AB Møllegården, AB Klostergården og AB Kildegaarden. Blot et udpluk af listen over andelsboligforeninger, der enten er insolvente eller økonomisk usunde. Hidtil har der været et stort fokus på en række foreninger i København, men faktisk er det ikke kun foreninger i hovedstaden, der kæmper med økonomien.

Også i provinsen Hos Ret & Råd oplyser man, at en

stribe af andelsboligforeningerne uden for København ligeledes kæmper for at holde styr på økonomien, og det gælder blandt andre foreninger i byer som Ringsted, Herfølge, Køge og Sorø. Samtidig findes der insolvente foreninger på Fyn og i Jylland, typisk mindre foreninger med 8-10 andelshavere, der sidder ekstra hårdt i det, da de ikke er så mange til at dække eventuelle, økonomiske tab.

Udfordringen i de mindre provinsforeninger er ofte, at hvis én af de få andelshavere dør, står resten tilbage med den ekstra boligafgift, der skal betales, og det kan presse foreningens økonomi.

Den offentlige vurdering Det anslås, at hovedparten af de andelsboligforeninger, der er stif-

tet efter 2006, har det økonomisk trængt, da foreningerne er gamle udlejningsejendomme, der er købt for dyrt, hvilket har medført, at mange andelshavere sidder tilbage med en høj boligafgift og usælgelige andelsbeviser.

Til oktober kommer den offentlige ejendomsvurdering, der senest kom oktober 2010. Dengang forventede man, at andelsboligernes værdi ville falde, hvilket ikke skete. Derfor mener Ret & Råd, at ejendomsvurderingerne falder, fordi der er et efterslæb, da der er solgt færre boliger til lavere priser, end da de blev stiftet.

Flere foreninger ligger pt. i retssager omkring overprissager, og her bliver det interessant at følge, om der falder en generel dom over værdiansættelsen af andelsboliger.

Det skal nævnes, at hovedparten af andelsboligforeninger, stiftet i 1980’erne og 1990’erne er veldrevne med en sund økonomi.

Redaktionen Michael Müller (ansv.)

Andelsbolig Nyt udgives af AB Gruppen A/S Kristen Bernikows Gade 4 1105 København K. Telefon: 77 33 40 00 E-mail: info@abgruppen.dk Oplag: 3600 ekspl.

3

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

NYHEDER

|

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Andelsboligforeninger vælger typisk samme pengeinstitut

Når en andelsboligforening skal indhente et finansieringstilbud til en bygge- eller renoveringsopgave, ender den ofte med at vælge det samme pengeinstitut til finansieringen. Stor administratorvirksomhed fortæller, at de ofte kun indhenter ét tilbud pga. kurserne.

I enhver andelsboligforening står bestyrelsen løbende over for at igangsætte diverse renoveringsog vedligeholdelsesprojekter. Det gælder blandt andet udskiftning af vinduer, en facaderenovering, opsætning af solceller, altaner og et nyt gårdmiljø.

I den forbindelse skal foreningen have styr på finansieringen, og har man ikke sparet pengene op, beder foreningen sin administrator om at indhente nogle finansieringstilbud.

Og hos et af de store administrationsfirmaer herhjemme fortæller man, at det faktisk ikke er fast kutyme at indhente flere tilbud pga. de nuværende markedsforhold.

kurrence mellem institutterne, men det oplever vi ikke, at der er lige nu,” siger direktør hos Cubus Administration, Steen Skals.

går man kun til sit eget pengeinstitut for at få et tillægslån. Skal man have flere tilbud, skal opgaven være det større.”

Steen Skals fortæller samtidig, at antallet af indhentede tilbud afhænger af renoveringsprojektets størrelse, og så kan det ifølge direktøren være en fordel at have det hele samlet under ét pengeinstitut.

Når tilbuddet er indhentet, bliver det fremlagt for bestyrelsen, der vælger et af tilbuddene, hvorefter det endelige tilbud bliver vedtaget på en generalforsamling eller et bestyrelsesmøde.

Tilsvarende kurser ”Typisk kontakter vi forskellige kreditforeningsinstitutter for at indhente flere tilbud, men pt. er det næsten ikke besværet værd at indhente flere tilbud, da kurserne er nogenlunde ens hos institutterne.

Man kan altid ønske sig mere kon-

Afhængig af opgavens størrelse ”Ofte ender foreningerne med at vælge det institut, som de i forvejen har, eftersom det kan være en fordel at have det hele samlet ét sted.

Handler det om et mindre beløb

Skal din forening indhente et håndværkertilbud på jeres næste byggeopgave, kan I gratis indsende opgaven via Andelsportal.dk, hvorefter I modtager tre uforpligtende tilbud, som I vælger imellem.

• Få 25 % mere varme for pengene ved skift fra olie til gas.

• Spar op til 20 % på din varmeregning ved at skifte det gamle gasfyr ud med et nyt!

• Få tilskud til energibesparelser. HMN Gassalg giver tilskud til energibesparende forbedringer i din bolig.

• Lave priser på naturgas. Vi rådgiver også om vores meget attraktive priser.

• Få mere at vide på:

www.gassalg.dk

Vognmagervej 14 . 8800 Viborg Tlf: 8727 8727

Gladsaxe Ringvej 11 . 2860 Søborg Tlf: 62 25 99 40

4

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

NYHEDER

|

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Sådan driver man en veldr I en andelsboligforening er der mange ting at varetage med hensyn til driften, økonomien og vedligeholdelse af ejendommen. Her er det vigtigt, at foreningen har en aktiv bestyrelse, der kan træffe de nødvendige beslutninger og sørge for, at driften ikke skrider. Få et overblik over, hvordan din forening bliver en veldreven andelsboligforening.

1

Få valgt en slagkraftig bestyrelse

Når man køber en bolig skal man være bevidst om, at man automatisk får et ansvar for at drive og vedligeholde ejendommen og boligforeningen.

I modsætning til lejere har man som boligejere en forpligtigelse til at være med til at drive foreningen.

Derfor er det vigtigt, at foreningens beboere går engageret ind i foreningsarbejdet, eftersom man kun er foreningens beboere til at varetage driften og vedligeholdelse af ejendommen. Hvis ingen engagerer sig, eller tager et ansvar for foreningens virke, kan foreningen have kurs mod afgrunden, hvilket kan medføre fatale konsekvenser.

2

Stil med et stærkt hold

aktivt bestyrelsesarbejde, hvor medlemmerne løbende har fokus på vedligeholdelsesplanen, økonomien og den daglige drift.

Start med at gennemgå foreningens bestyrelse og se på, om den kan optimeres og effektiviseres med valget af medlemmer. Man skal sikre sig, at dem, der sidder i bestyrelsen, er villige til at bruge tid og kræfter på bestyrelsesarbejdet. Er dette ikke tilfældet, skal man forsøge at få nye, engagerede medlemmer ind i bestyrelsen på den årlige generalforsamling.

Derudover er det vigtigt, at bestyrelsen har det overordnede overblik over foreningens økonomi, får valgt en kompetent administrator, tegnet forsikringer, fællesudgifter, renholdelse og den generelle vedligeholdelse af foreningens arealer.

Afhængig af foreningens størrelse har mange foreninger en bestyrelse med én formand og derudover fire bestyrelsesmedlemmer. Her er den fornemmeste opgave at opretholde et driftigt og

Det er altså alfa og omega, at en forening har en driftig og aktiv bestyrelse, så der er styr på de økonomiske forhold og driften i ejendommen.

Har din forening styr på økonomien?

Det vigtigste område i driften af en boligforening er de økonomiske perspektiver. Hvis der ikke er styr på indtægter og udgifter i foreningens regnskaber, kan økonomien skride og medføre alvorlige konsekvenser for beboerne i form af forhøjede fællesudgifter og værste tilfælde en konkurserklæring.

Derfor er der flere ting, man som forening skal have styr på, når man taler om foreningens økonomi. Først og fremmest skal man tjekke, om man har de rigtige lån. Her kan bestyrelsen tage initiativ til at gå lånene igennem med administrator for at undersøge, om man muligvis kan spare foreningen penge ved at omlægge eller konvertere de forskellige lån. I den

forbindelse er det klogt at indhente flere tilbud hos forskellige pengeinstitutter, så man er sikker på, at man får et godt tilbud og ikke mindst en fornuftig rente og afvikling af lånene. Lån optages typisk af foreningen og ikke af den enkelte beboer.

Sammenhold udgifter med indtægter Dernæst bør man løbende sammenholde foreningens udgifter og indtægter for hele tiden at have det fornødne overblik over foreningens økonomi. Er der for mange udgifter i forhold til indtægter, kan det være, at det er nødvendigt at skrue fællesudgifterne op for at dække meromkostningerne. Vigtigst af alt er, at man ser en

årrække frem, når budgettet bliver lagt, så der ikke kommer uforudsete udgifter.

Når foreningen skal have lagt et nyt tag, skiftet vinduerne ud eller facaderenoveret ejendommen, skal man typisk ud at optage et lån til investeringen med mindre man har sparet op. Og her er det vigtigt, at man ser sig for, så man ikke ender med at optage et alt for dyrt lån. I den forbindelse skal man overveje, om foreningen overhovedet har økonomisk råderum til at kaste sig over bygge- eller renoveringsprojektet.

Husk at have en administrator tilknyttet foreningen, så man ved, at regninger bliver betalt, og at driften forløber efter planen.

5

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

NYHEDER

|

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

reven andelsboligforening 3

Husk en vedligeholdelsesplan

For alle boligforeninger er det helt centralt, at man får udarbejdet en vedligeholdelsesplan.

Uden sådan en kan det medføre ubehagelige udgifter, der i værste tilfælde kan vælte foreningens budget.

Alle foreninger skal før eller siden have skiftet det gamle tag ud med et nyt. Nye vinduer skal installeres. Og faldstammerne skal ligeledes skiftes ud på et tidspunkt. For at komme de mange renoverings- og byggeprojekter i møde bør man få udarbejdet en vedligeholdelsesplan, eftersom det som forening er vanskeligt selv at holde øje med, når de forskellige ting skal ud-

4

skiftes, hvilket kan medføre dyre regninger, der i sidste ende rammer beboerne.

Skal indeholde alle opgaver Derfor skal man tage kontakt til en byggesagkyndig, der i samarbejde med foreningen vil udarbejde en vedligeholdelsesplan, der løber en årrække frem. Planen skal indeholde alle planlagte renoveringsopgaver i en fastlagt årrække frem i tiden. Undervejs, typisk hvert tredje år, skal planen opdateres, så nye opgaver kan tilføjes, så der eventuelt kan flyttes rundt på planlagte opgaver. Det kan for eksempel være på grund af hårdt vejr.

Således sikrer foreningen, at man får renoveret ejendommen i tide, og at fællesudgifterne ikke pludselig eksploderer, fordi uforudsete regninger skal betales.

I den forbindelse er det klogt, at foreningen har en fælles opsparingskonto, hvor beboerne hver måned betaler for eksempel 500 kroner, så foreningen altid har økonomisk overskud og kan ”tåle” pludselige regninger.

Det kan Andelsbolig Nyt hjælpe jeres forening med

Andelsbolig Nyts hjemmeside hedder Andelsportal.dk. På denne side finder du og din forening alle relevante informationer, målrettet landets andelshavere. Det gælder baggrundsviden om andelsboligmarkedet, nyheder og lovgivningstekst.

Derudover samarbejder Andelsportal.dk med omkring 1.000 leverandører og håndværkerfirmaer i hele Danmark. De er klar til at hjælpe din forening, hvad enten I skal have skiftet vin-

duer, tag, faldstammer, facaderenoveret eller udarbejdet en vedligeholdelsesplan. Derudover kan din forening også finde et kvalificeret administratorfirma via Andelsportal.dk.

Et godt sted at begynde Andelsportal.dk er et godt sted at starte, hvad enten foreningen skal have gennemført en byggeopgave, udarbejdet en vedligeholdelsesplan eller have kontakt til en administrator. Med få klik kan foreningen via Andelsportal.dk gratis

og uforpligtende indhente tre tilbud på en konkret opgave. Herefter bliver foreningen kontaktet af tre leverandører, der hver især vil afgive deres tilbud, som foreningen frit kan vælge imellem. Dermed får din forening flere prisoverslag at holde op mod hinanden, hvilket er en god idé.

Gå ind på Andelsportal.dk og indsend jeres forenings næste byggeopgave.

Andelsbolig- og ejerforeninger kan opnå store besparelser på varmeregningen.

Spar helt op til 25% ekstra på varmeregningen med papirisolering og få samtidig en rabat på 10% ved hulmurs- eller loftsisolering og hele 15% ved begge isoleringer samtidig v/ bestilling inden 1. juli 2012 Ring og få en uforbindende snak med Casper på 61 78 58 43

6

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

NYHEDER

|

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Regeringen vil give tilskud til andelsboligforeninger Efter en række tilskudspuljer til private boligejere lader det nu til, at landets boligforeninger for første gang bliver omfattet af en tilskudspulje.

Regeringen er klar til, at landets boligforeninger kan blive omfattet af den kommende energitilskudspulje, der træder i kraft efter nytår.

Renoveringspuljen fra 2009, boligjobordningen fra 2011 og tilskud fra energiselskaberne er et udpluk af de seneste tilskudsordninger, hvor landets boligforeninger, heriblandt andelsboligforeninger, ikke har været omfattet af. Kun private boligejere har haft mulighed for at søge om tilskud gennem puljerne til renoverings- og byggeopgaver.

Men nu ser det ud til, at andelsboligforeningerne bliver omfattet af den næste tilskudsordning. Sådan er meldingen fra regeringen, der står bag den kommende energipulje, der efter planen træder i kraft den 1. januar 2013 som erstatning for boligjobordningen.

Energipuljen indeholder i alt 1 milliard kroner, fordelt i 2013 og 2014, og giver tilskud til energiforbedringer i boligen. Men altså også boligforeningerne ser ud til at komme med i puljen.

Sikker på, de kommer med ”Vi kan godt se, at det er en god idé at lade landets boligforeninger blive omfattet af denne tilskudsordning. Derfor vil vi i regeringen arbejde på at få et flertal, når detaljerne i puljen skal forhandles på plads senere på året.

Det er simpelthen

nødvendigt, at foreningerne også kan søge om tilskud, da de står over for at skulle energiforbedre deres ejendomme. Jeg er sikker på, at vi kan få boligforeningerne med i denne pulje,” siger Jan Johansen, boligordfører hos Socialdemokraterne.

søge om tilskud til energiforbedringer som udskiftning af vinduer, isoleringsopgaver, solceller, jordvarme m.m. De konkrete detaljer bliver formentlig forhandlet på plads i forbindelse med finanslovsforhandlingerne til efteråret.

Energi- og klimaministeriet bekræfter, at det er planen, at boligforeninger kan opnå tilskud til energiforbedringer i den kommende energipulje.

Betydning for væksten

Der bliver formentlig tale om, at man med energipuljen kan

Man kan antage, at hvis tilskuddet viser sig at være tilstrækkelig stort, vil mange boligforeninger kaste sig over diverse energirenoveringsprojekter, og ifølge Jan Johansen kan dette medvirke til en generel vækst. ”Jeg er sikker på, at et tilskud til boligforeninger vil blive godt modtaget, og det kan være et stort skub til foreningerne. Samtidig kan det skabe job og vækst, fordi foreningsopgaverne typisk er store renoveringsprojekter.” Jan Johansen vil endnu ikke give et bud på, hvor stort et tilskud man kan opnå som boligforening.

7

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

ANNONCE

|

4

ARKITEKTER

Tegnestuen 4 Arkitekter består af arkitekterne Mette Kyed, Klaus Maar og Bjarke Christensen. Tegnestuen ligger på det gamle kommunehospital, centralt beliggende i forhold til mange af tegnestuens byggepladser og klienter.

De tre indehavere har bred erfaring med alle fagets aspekter fra de første idé-skitser over myndighedsbehandling, byggeplads – og økonomistyring og til den endelige aflevering.

Målsætning Partnernes overordnede ambition er at alle tegnestuens projekter gennemføres med: • • • • • •

succes for opfyldelse af bygherres ønsker og mål arkitektur af høj kvalitet overblik i såvel helheden som i detaljen respekt for miljø ved valg af miljørigtige konstruktioner og materialer opfyldelse af de involverede parters succeskriterier overholdelse af aftalt økonomi og tid

Kompetencer De tre partnere har mange års erfaring indenfor en vifte af de arkitektfaglige discipliner. Af særlige erfaringsområder kan nævnes: - Renovering, ombygning og istandsættelse af etageboligejendomme - Restaurering af fredede bygninger - Byfornyelse og støttet byggeri - Nybyggeri af produktions- og laboratoriebygninger for medicinalindustrien - Kontor - og erhvervsbyggeri, indretning og ombygning - Nybyggeri af enfamiliehuse og sommerhuse - Om - og tilbygning for private - Design, farvesætning, indretning.

- Drift - og vedligeholdelse - Bygningssyn, –vurdering og –gennemgang samt historiske rapporter - Bygherrerådgivning - Byggeledelse og fagtilsyn Kapacitet Tegnestuen projekter ledes og styres af en af de tre partnere og løses af tegnestuens ansatte samt af tegnestuens konsulenter, som deltager i tegnestuefællesskabet, herunder deler administration, telefon, trykkeri med. Den samlede kapacitet som tegnestuen råder over er i gennemsnit på 20 - 25 arkitekter, konstruktører, landskabsarkitekter samt indretningskonsulenter.

Det er altid én og samme indehaver der følger projektet fra start til slut, uanset at der måtte være andre arkitekter indover i opgavens mange faser. Der opnås således altid sammenhæng i tegnestuens opgaver og kunden oplever ikke at blive smidt rundt blandt flere aktører.

4ARKITEKTER APS - ØSTER SØGADE 22 - 1357 KØBENHAVN K - TEL.+45 82 32 70 30 - 4A@4ARKITEKTER.DK

8

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

NYHEDER

|

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Bestyrelseskalender til je Der er mange ting at se til, når man driver en andelsboligforening. Derfor skal man år efter år lægge en plan for, hvad der skal laves. Det gælder alt fra bestyrelsesmøder og budgetmøder til opfølgning på vedligeholdelsesplaner og arbejdsweekender. Få et overblik over, hvordan man driver en andelsboligforening – måned for måned.

JA N UA R Evaluering af samarbejdspartnere: En andelsboligforening har en aftale og et samarbejde med en administrator, en revisor, en bank og en vicevært. Bestyrelsen skal minimum én gang årligt evaluere sine samarbejdspartnere, herunder om både pris og service er tilfredsstillende.

Udskiftning af administrator, revisor eller bank skal typisk godkendes på en generalforsamling.

F E B RUA R Regnskabsmøde med revisor og evt. administrator: Et regnskabsmøde med revisor og evt. administrator indeholder en gennemgang af årsregnskabet, herunder bestyrelsens anbefaling til fastsættelse af andelskronen. Dermed har foreningen et overblik over årsregnskabet, der fremlægges på den årlige generalforsamling i forårsmånederne.

Serviceaftale: Er I tilfredse med viceværten?

Bank: Gå foreningens lån igennem og samarbejdsaftale med

banken – kan den optimeres, omlægning af lån og konvertering?

Revisor: En revisor er vigtig for en forening, men fungerer aftalen?

APRIL

Administrator: Gå aftalen igennem og se, om I kan opjustere administrationsdelen.

Årlig generalforsamling: På den ordinære generalforsamling, der afholdes årligt, fremlægges og godkendes regnskabet for det forgangne år, ligesom der vælges medlemmer til bestyrelsen, som er det øverste organ mellem generalforsamlingerne.

M A RT S Udarbejdelse af indkaldelse: Indkaldelsen til den årlige generalforsamling udarbejdes i samarbejde med administrator. Foreningens vedtægter bestemmer, hvor god tid før generalforsamlingen, at andelshaverne skal have indkaldelsen omdelt.

Fremlæggelse og godkendelse af årsregnskab.

Godkendelse af 1- og 5 års-budget.

Forslag til behandling.

Valg af revisor, administrator og bestyrelse.

JUNI + JULI MAJ Arbejdsdag: Flere og flere foreninger afholder en årlig arbejdsdag, hvor beboerne mødes og hjælper hinanden med diverse arbejdsopgaver.

Arbejdsdagen er vigtig, eftersom foreningen er den eneste, der kan stå for den generelle vedligeholdelse. Derudover giver arbejdsdagen også mulighed for at komme sine naboer ved. Man kan også holde en arbejdsdag i efteråret.

Pudse vinduer i foreningens opgange.

Rydde op på fællesarealerne.

Skifte pærer i opgangene.

Plante blomster i gården.

(sommermåneder)

9

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

NYHEDER

|

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

eres andelsboligforening SEPTEMBER

AU G U S T Sommermåned: Mange foreninger bruger august til en sommerfest i forlængelse af en arbejdsweekend, hvor man rydder op og rengør foreningens fællesarealer.

Årsmøde med banken: Det er vigtigt, at en andelsboligforening plejer både gæld og formue ligeværdigt. Derfor er det vigtigt, at bestyrelsen én gang om året besøger banken. Her får bestyrelsen mulighed for at stille spørgsmål til den nuværende finansiering, drøfte eventuelle konverteringsmuligheder og sikre, at økonomi og fremtidsplaner stemmer overens.

Gennemgang af nuværende finansiering.

Konverteringsmuligheder.

OKTOBER Ingen vigtige planer: Gennemgå evt. vedligeholdelsesplanen og se på, om der er nogle projekter, der skal gennemføres det kommende år.

N OV E M B E R Budgetmøde med administrator: Budgettet bliver i mange foreninger vedtaget på en generalforsamling i april, med tilbagevirkende kraft, hvilket ikke er hensigtsmæssigt. Derfor bør budgettet tage udgangspunkt i et 5-års budget, der har en lidt længere horisont. Det kan anbefales, at foreningerne tænker kreativt i valg af deres budgetperioder. Fx at der budgetteres med skæve budgetter fra 1. juli til 1. juli, uanset at regnskabet løber fra 1. januar til 1. januar. Foreningen bør indarbejde deres vedligeholdelsesplan i 5-års budgettet, hvilket giver en større økonomisk sikkerhed for foreningen og beboerne.

Udarbejdelse af driftsbudget for det kommende år.

Regulering af 5-års budget.

Opfølgning på vedligeholdelsesplan.

Billede af indeværende år og mulighed for at se fremad.

Væk fra trenden med at lave et budget midt i kalenderåret.

Problemet er, at enten skal man tilbageregulere huslejen fra 1. januar til 1. juni og vedtage huslejestigning med tilbagevirkende kraft. Man kan også risikere at have et driftsunderskud, fordi man får budgetteret med det for sent.

Som en del af mødet med banken, bør foreningens vedligeholdelsesplan også inddrages. Således at foreningen i god tid kan planlægge finansieringen af evt. vedligeholdelsesprojekter i det kommende budgetår.

DECEMBER Valuarvurdering: Hvis andelskronen fastsættes på baggrund af en valuarvurdering, skal denne opdateres én gang årligt. En valuarvurdering er gyldig i maksimalt 18 måneder, og skal derfor senest bestilles i december, når den skal være grundlag for fastsættelse af andelskronen.

RIV KALENDEREN UD

OG HÆNG DEN OP

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

NYHEDER

|

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

En moderne og ny trappeopgang Trappeopgangen er et vigtigt fællesareal i en forening, da beboere og gæster hver dag passerer opgangen. Derfor er det også vigtigt, at opgangen er i god stand, hvad enten det gælder maling og gulve eller et moderne dørtelefonanlæg.

Få inspiration.

En gennemgående renovering af en trappeopgang er en af de mere overkommelige opgaver i en andelsboligforening, hvad enten det gælder tidshorisonten eller prisen.

Og for mange ældre foreninger kan det være relevant at komme i gang med renovering af opgangen – både for- og bagtrappe.

Først og fremmest skal man se på, hvor stort et behov opgangen har for at blive renoveret. Skal der lægges nyt gulv? Skal der nyt filt på væggene? Og hvor meget af opgangen skal males? Når disse spørgsmål er besvaret, kan din forening komme videre med projektet.

En gennemgribende renovering Er der tale om en større renovering, skal der først og fremmest males. Inden da er det en god idé at

putte nyt filt på væggene, hvorefter alle vægge og lofter bliver malet. I samme omgang vælger mange foreninger at få malet dørene til opgangens lejligheder. Det er klogt at få malet med højglans, da det er nemt at vaske af, og samtidig bruger man typisk i dag miljøvenlig maling. En sådan omgang maling holder typisk i 15 år.

Med hensyn til gulvet, er det en god idé at lægge linoleumsgulv i mørke nuancer, så det ikke så nemt bliver beskidt. Man kan dog også vælge at få slebet det gamle trægulv, hvilket kan være mere overfølsom over for snavs.

En samlet pris på en gennemgående renovering af opgangen med maling, nyt gulv, slibning af gelænder koster omkring 130.000 kroner i en 4-5-etagers opgang. Kan blive omkring 30.000 kroner dyrere, hvis der skal nyt filt på væggene.

Moderne dørtelefoner Alle etageopgange i dag har typisk dørtelefoner, hvilket er en sikkerhed for beboerne. Og der kan være god fornuft i at skifte de ældre anlæg fra 1950’erne ud med

ApS

PROFESSION EL -INSTALLATION A u t .

E l - i n s t a l l a t ø r

nye, moderne anlæg. Markedet for dørtelefoner har været i en rivende udvikling de seneste år, og har især haft fokus på sikkerheden.

Sikkerheden består i at døren til opgangen holdes lukket, så ubudne gæster ikke kan komme ind i ejendommen. Dette kan installeringen af et dørtelefonanlæg forhindre.

Således slipper foreningens bebo-

ere også for at bevæge sig ned fra øverste sal for at lukke gæster ind i opgangen.

Et traditionelt dørtelefonanlæg kører over telefonnettet. Det kan blandt andet fås med display og scroll-funktion. Prisen på et dørtelefonanlæg svinger, men typisk ligger prisen på omkring 2.000 kroner pr. lejlighed.

Ca.-priser i en 4-etagers opgang:

Maling uden filt: 55.000 kroner

Maling med filt: 88.000 kroner

Linoleumsgulv:

55.000 kroner

Maling af døre:

1.250 kroner pr. stk.

Malet loft:

15.000 kroner

Lakeret gelænder: 2.000 kroner

Dørtelefoner:

2-3.000 kroner pr. lejlighed

- det første skridt på vejen til et godt malerarbejde!

ApS

PROFESSION EL -INSTALLATION Stor erfaring i: A u t .

• Dørtelefonanlæg • Opsætning af HPFI-relæ • Data-installationer

E l - i n s t a l l a t ø r

• Almene El-installationer A• u tNybyg . E l - i n s t a l l a t ø r • Service

PROFESSION EL -INSTALLATION

ApS

10

AL

&

HOLM malerfirma ApS

Telefon: 39 18 61 60 · E-mail: info@prof-inst.dk · Web: www.prof-inst.dk

Deres Låsesmed tilbyder kvalitetsbevidst arbejde til konkurrencedygtige priser.

www.dereslaasesmed.dk

Vi er hurtigt ude i hele København og på resten af Sjælland.

Kel ds øve j 24 21 00 Kø benh avn Ø Tele fon 44 8 4 99 4 4 F ax 44 92 17 00

info@alogholmmalerfirma.dk

www.alogholmmalerfirma.dk

11

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

NYHEDER

|

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Energioptimering af din andelsboligforening Kan din andelsboligforening sænke varme- og elregningen? Det er der en stor chance for, og her er lavenergivinduer og solceller vejen at gå.

To støre investeringer, men også to investeringer, der kan skabe yderligere luft i foreningens økonomi.

Mange andelsboligforeninger er bygget i begyndelsen af 1900-tallet, hvor man ikke havde så stort et fokus på at energibespare, som tilfældet er i dag.

Det betyder, at en række foreninger med fordel kan kaste sig over energirenoveringer af foreningens ejendom. I den sidste ende handler det om, at foreningen kan spare en del

penge, der for eksempel kan bruges til vedligeholdelse af ejendommen eller opsapring.

Markant besparelse Og her er vinduer en af de mest effektive løsninger til at sænke varmeregningen. Med nye lavenergivinduer med to lag er det muligt at opnå en varmebesparelse på omkring 40 procent sammenlignet med varmeudslippet med ældre vinduer.

Derfor er det klogt at skifte de gamle vinduer ud med nye lavenergiruder. Energiglasset gør, at de holder bedre på varmen. Lavenergiruderne holder på varmen inde i ejendommen til forskel fra traditionelle termoruder, der lader

en del af stuevarmen slippe ud i det fri.

Lavenergiruder koster mere end gammeldags termoruder – men som tommelfingerregel har de tjent sig selv ind på tre år.

Solceller på taget Udover vinduerne er der penge at hente, hvis man som forening installerer solceller på taget. Flere og flere foreninger har kastet sig over dette projekt, blandt andet fordi der er en stor besparelse at hente.

Selv om solceller er en betydelig investering for mange boligforeninger, er udgiften tjent ind inden for få år, typisk ti år. Herefter er det rent overskud, og det kan medvirke

til, at boligafgiften og andre udgifter til foreningen kan falde, fordi elregningen vil blive sænket markant. Derudover forventes det, at elpriserne vil fortsætte med at stige, hvilket gør et solcelleanlæg til en endnu mere attraktiv investering.

Samtidig kan boliger i en forening med solceller være mere attraktive at skulle sælge, fordi elregningen er lav.

Elafgiftsloven tillader, at hver enhed i foreningen må installere et solcelleanlæg på 6 kWp. For en boligforening med ti lejligheder betyder det, at der må installeres et solcelleanlæg på 60 kWp.

12

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

NYHEDER

|

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Det er årets første reelle sommermåned, og beboerne i landets andelsboligforeninger benytter enhver lejlighed til at pakke en kurv med tæpper og saftevand for at ligge sig ned i gården og nyde solen.

Og her er det attraktivt at have en lækker gård med fliser, græsplæne, bede og planter.

Inden man går i gang skal man via bestyrelsen beslutte, hvad man ønsker, og hvad foreningens budget rækker til. I den forbindelse er det klogt at tage kontakt til et totalentreprise-firma, der kan lægge en plan for, hvordan foreningen kommer videre med projektet, og får de rigtige leverandører til at udføre opgaven. Et sådan firma har kontakt til en række håndværkerfirmaer, og de skaffer de nødvendige leverandører.

Mange muligheder

Det er sommer, og gårdhaven kalder

Når dette er på plads, er din forening klar til at komme i gang med opgaven, og her er der mange muligheder med hensyn til at anlægge en ny gårdhave.

Gårdhaven er et tilløbsstykke blandt foreningens beboere, når solen titter frem, og sommeren står for døren. Derfor bliver det mere og mere at-

Man kan for eksempel vælge at lægge fliser som stier fra gaden og ind i gården til cykelskure og skraldespande. Imellem fliserne kan man så lægge græs med bede

traktivt at investere i et lækkert og grønt gårdmiljø. Især for andelsboligforeninger i byerne er det efterspurgt med et grønt gårdmiljø.

og planter, der giver et godt miljø i gården. I den forbindelse er det også muligt at lave en træterrasse, man enten lægger henover fliserne eller som en del af græsplænen.

Et miljøvenligt hegn Udover en ny græsplæne, brolægning, bede, planter og et grønt gårdmiljø, kan man også få sat et hegn op, og her vælger flere og flere et pilehegn, der er et mangfoldigt naturmateriale, som har utrolig mange anvendelsesmuligheder.

Derudover er det en meget miljøvenlig løsning.

Pilehegnet er en nem løsning til at afskærme et bestemt område, og hegnet skifter farve gennem de forskellige årstider, så det hele tiden matcher årstiden. Dermed falder hegnet automatisk ind i naturens farver og nuancer.

13

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

NYHEDER

|

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

ud med nye energiruder, kan din forening opnå en pæn besparelse på varmeregningen.

Det samme gælder dørene i ejendommen, herunder hoveddøren, der gerne skal være tæt, så kulden ikke siver op gennem opgangen og ind i lejligheden.

Maling til facaden

Få en ny facade til din forening Facaden på en ejendom er foreningens billede udadtil. Det er her, man får et indtryk af foreningen. Derfor er det vigtigt med en velpoleret facade, der ikke kun ser godt ud, men også er med til at vedligeholde ejendommen og spare på varmen.

Alle andelsboligforeninger bør have styr på ejendommens vedligeholdelse. Har man ikke styr på det, kan det medføre store økonomiske omkostninger og en bygning, der står og forfalder.

Derfor bør man som forening lægge en vedligeholdelsesplan, vedtaget af bestyrelsen, der løber en årrække frem. Man går simpelthen foreningen igennem, lægger en plan for, hvornår de forskellige ting skal udskiftes og renoveres. Og her spiller facaden en central rolle, da den blandt andet omhandler udskiftning af vinduer og døre samt en facaderenovering.

Skaber tryghed En vedligeholdelsesplan skal udformes, så den indeholder alle plan-

VI TILBYDER: * Vinduer * Døre * Opgangsdøre både BD30 og DB35 * Lyd reducerende vinduer og døre

Skal jeres boligforening have nye vinduer og døre?

Vi køber jeres gamle vinduer og døre Tlf: Mobil: Email: Web:

47 16 14 18 25 32 93 15 kontakt@lysgaard-vinduer.dk www.lysgaard-vinduer.dk

lagte arbejdsopgaver i en fastlagt årrække frem i tiden. Undervejs, typisk hvert tredje år, skal planen opdateres, så nye opgaver kan tilføjes og så der eventuelt kan flyttes rundt på de planlagte opgaver. Det kan for eksempel være på grund af hårdt vejr.

Når facaden skal renoveres, er vinduer og døre en vigtig del. Her er det klogt at vælge lavenergivinduer, der kan holde på varmen. Sådanne vinduer giver en markant bedre isolering og et lavere varmetab, og ved at skifte de gamle termoruder

En anden vigtig ting på facaden er en facaderenovering. En facaderenovering er vigtig, da den blandt andet fjerner afskalninger, revner i muren og soklerne. Derudover skal den pudses og males, hvilket også er med til at afværge evt. svamp at komme ind i bygningen. Dels fordi, at malingen er regntæt og diffusionsåben. Dels fordi man undgår, at regnvand kan trænge ind i bygningen. En malet overflade er nem at vedligeholde, og der er flere valgmuligheder inden for farvevalget.

I forbindelse med en facaderenovering kan det også være relevant at få isoleret facaden, hvilket er med til at sænke varmeregningen, og dermed kan din forening spare penge. Og netop varmeregningen kan sænkes markant med nye vinduer, døre og en gennemgribende facaderenovering.

S. Krid B. Liv Ude U. Ønsket L. Ukket

HU

SK

–D E U FO T E R AL R O G P LI GT T I D E G FÅ R AT I N D E S ET T I L AT BU D

Et vink med en vognstang Nogle mennesker skal have alting skåret ud i pap. Tag fx. indbrudstyve. Mennesker, der ernærer sig ved at stjæle andre folks ting. De kan bare ikke forstå, hvor irriterende og generende det er, når de tiltvinger sig adgang til andres folks hjem og stjæler deres ejendele. Dem er man nødt til at give et vink med en vognstang, så de holder sig væk. Et af de tydeligste vink I kan give dem, er et moderne og driftsikkert porttelefonanlæg.

Hos Mejlshede Gruppen kan du få rådgivning, servicering og installation af en bred vifte af produkter. Fra det traditionelle system med kabler til den mere avancerede løsning, hvor beboeren ringes op – og åbner døren – via sin telefon. Det allernyeste inden for port telefoner er BeKey – det elektroniske nøglesystem, der overflødiggør ekstra nøgler til ex. avisbude, hjemmepleje, osv.

bohemian.dk

Er du interesseret i at høre mere om hvad vi kan tilbyde jeres ejendom, eller ønsker I en gennemgang af jeres nuværende anlæg, så giv os et vink på tlf. 35 393939.

Hovedafdeling:

Filial Østerbro:

Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84 2200 København N

Sesam låse- og Sikringscenter A/S Østerbrogade 120 2100 København Ø

35 39 39 39 • WWW.MEJLSHEDE.DK Mejlshede Gruppen A/S er medlem af Dansk Låsesmede Forening, DLF, og låsesmedenes garantifond samt den tyske låsesmedeforening, interkey, og den amerikanske låsesmedeforening, ALOA. Vi er desuden ISO 9001 certificerede.

15

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

NYHEDER

|

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Renovering af faldstammer Få renoveret faldstammerne uden større tiltag, der koster en formue. En strømpeforing er en billig og holdbar løsning.

I mange ældre beboelsesejendomme er afløbssystemer og faldstammerne ofte i dårlig stand, og mange af disse ejendomme skal totalrenoveres inden for en overskuelig årrække. For få år siden ville renovering af en ejendoms faldstammer næsten automatisk betyde omfattende nedbrydning af vægge, installationer samt gulve i køkkener og badeværelser.

Penge at spare Men en strømpeforing af faldstammer er i forhold til den traditionelle udskiftning en hurtigere helhedsløsning, når faldstammerne skal renoveres, og derfor er det også

totalt set en økonomisk, fordelagtig løsning.

Med i den samlede økonomiske vurdering skal man huske at forholde sig til de såkaldte følgeomkostninger, altså omkostninger som ved den traditionelle udskiftning skal tillægges et projekt i form af reetableringsudgifter til murer, tømrer, maler og i visse tilfælde genhusning.

Alle typer faldstammer Den ny strømpeforingsteknik gør det i dag muligt at forny og tætne eksempelvis en ejendoms faldstammer på selv meget svært, fremkommelige steder. Faldstammerne er ikke altid synlige og er ofte meget svære at få adgang til. Alligevel viser det sig, at renovering af faldstammer i langt de fleste tilfælde kan foretages uden nedbrydning af

vægge eller omlægning af eksisterende installationer.

Arbejdet med at renovere faldstammer indledes altid med at rense faldstammerne til fuldt tværsnit.

Rensningen sker med specialudstyr under løbende tv-overvågning, som blandt andet registrerer og dokumenterer faldstammernes tilstand.

Linoleum eller planker i opgangen? det er mest praktisk og nemt kan vaskes. Derfor vælger mange foreninger denne form for belægning i opgangen.

Et naturprodukt Endvidere er linoleum et naturprodukt i stil med træ. Det giver derfor en behagelig overflade at træde på.

Samtidig er et linoleumsgulv også et miljøvenligt produkt.

Skal belægningen i opgangen være af linoleum eller træ?

Begge materialer er attraktive, men der er grunde til, hvorfor man skal vælge det ene og det andet materiale.

De fleste trappeopgange er belagt med originalt trægulv eller planker, der er lagt, da ejendommen blev bygget. Men mange foreninger har med tiden valgt at lægge linoleumsgulv over plankerne, eftersom

Men selv om linoleumsgulvet er mere praktisk end et trægulv, vil de fleste nok mene, at et trægulv er flottere og måske mere eksklusivt i sit udseende. Vælger man trægulv,

kan man enten vælge at få slebet de gamle planker ned, så de fremstår som nye, eller man kan vælge at lægge et helt nyt trægulv. Gør man det, er det klogt at behandle det med for eksempel olie eller lak, da det nemt kan vaskes, når der kommer snavs på.

Prisen for linoleumsgulv er omkring 200-250 kroner pr. kvadratmeter. Prisen for trægulv kan svinge noget mere, afhængig af hvilket materiale og træsort, man vælger. Et massivt plankegulv i egetræ koster omkring 400 kroner pr. kvadratmeter.

AUT. KLOAKMESTER

Kontakt Peter Meyer A/S

Specialister i strømpeforing af lodrette faldstammer .aarsleffpipe

Tlf: 56 56 20 38 Fax: 56 56 21 38 E-mail: peter@meyer-as.dk Web: www.meyer-as.dk

Trænger kloakken til renovering?

• • • • •

TV-Inspektion Strømpeforing Kloakrenovering Rørspuling Renovering af faldstammer

Et godt samarbejde starter lige her ...

16

KØBENHAVN

|

JUNI 2012

|

5. ÅRGANG

|

NR. 2

|

ANNONCE

|

Kig med over skulderen på din administrators arbejde Ejendomsadministrationsselskabet DATEA giver andelsboligforeninger en unik Online Service, der giver jeres bestyrelse muligheden for følge med i jeres administrators arbejdsopgaver, når det passer jer.

Af Morten Buschmann

Du kender situationen: I sidder til bestyrelsesmøde i andelsboligforeningen. Det er aften, debatten ruller frem og tilbage over bordet: ”Hvor langt er vi helt præcist med at få betalt den og den regning? Hvad står der præcist i vores police? Hvad siger vedtægterne konkret om dette og hint?”

Men nu er der lukket hos foreningens administrator.

Løsningerne må udskydes til næste møde, nogen skal følge op, problemerne blæser i vinden. Ejendomsadministrationsselskabet DATEA har løsningen: En Online Service. Med et login til dén, via DATEAs hjemmeside, kan bestyrelsen klikke sig indenfor og læse administrator over skulderen.

- Det er en helt utrolig nem måde at følge med i administrators opgaver, præcis når beboerne har brug for det. Hvad administrator laver i dag, kan man som bestyrelse følge med i i morgen, fortæller Anette Dyhl, afdelingsdirektør i Foreningsejendomme, DATEA. Systemet har eksisteret siden 2005 og er allerede en stor succes blandt DATEAs andelsboligkunder. Via få klik får kunderne adgang til f. eks økonomi, vurderinger, serviceaftaler, vedtægter, beboere og boliger – ja, alt hvad en andelsboligforening står og mangler i enhver given situation.

- Enhver andelsboligforening har deres eget private login. Ingen andre har adgang til dokumenterne, og vi har selvfølgelig sørget for at sikkerheden er i top, siger en begejstret Anette Dyhl, der har arbejdet med andelsboliger i 17 år.

Andelsboligforeningens bestyrelse har 100 % adgang udenom administrator, man skal ikke først kontakte og spørge om adgang.

- Kunderne er især glade for, at de kan følge foreningens økonomi og se de bagvedliggende bilag til betalinger og fakturaer, uden at de behøver at tage fat i administrator hver eneste gang. Det kan f.eks. være svært lige at huske, hvad de 25.000 kr. under vedligehold i budgettet er blevet brugt til, og hvem der har godkendt det, fortæller Anette Dyhl og fortsætter: - Online Service er fuldstændig i overensstemmelse med lovgivningen på området. Administratorerne synes det er dejligt, at meget kan klares uden om dem. Derved sparer de mange telefoniske henvendelser og søgen i arkiverne efter bilag dagligt. Så det er ikke at blive kigget over skuldrene, men et positivt samarbejde med bestyrelsen for foreningerne, oplyser Anette Dyhl.

Du kan læse mere om DATEAs Online Service for andelsboligforeninger på www.datea.dk

I DATEA leverer vi skræddersyede løsninger til andels- og ejerforeninger samt ejere af investeringsejendomme. Vi er kendte for at være professionelle, empatiske og værdiskabende, hvilket sikrer løsninger, der understøtter vore kunders forretning. Læs meget mere på datea.dk