Andelsbolig Nyt KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 4
NYHED:
TEMA:
Andelsboligens fremtid
Den offentlige vurdering
SE SIDE
2
SE SIDE
4-5
Hvem vælger jeres bankforbindelse?
I ens privatliv er man ikke i tvivl om, hvilken bank man er tilknyttet, så hvorfor er billedet et helt andet i andelsboligforeninger? Da bankforretningen ofte går igennem foreningens administrator, så ser man bestyrelser, som ikke aner, hvem deres bankforbindelse er.
I en tid, hvor man først lige er ved at være ovre efterdønningerne fra finanskrisen, og hvor bankkrak stadig forekommer, virker det absurd, at der rundt omkring i landet findes bestyrelser i andelsboligforeninger, der ikke aner, hvem deres bankforbindelse er. I erhvervslivet er det altafgørende at have styr på kreditter, lån, opsparing og investeringer - akkurat ligesom i ens privatliv – så hvorfor er scenariet et andet i en andelsboligforening?
ADMINISTRATORERNE TAGER SIG AF DET Scenariet er et andet fordi der i en andelsboligforening er mulighed for, at bankforretningen går igennem foreningens administrator. Derfor er det også
denne, som holder den tætte kontakt til foreningens bankrådgiver. En afstemning foretaget på Andelsportal.dk viser, at hver femte forening lader administrator vælge deres bankforbindelse – selvfølgelig med bestyrelsens accept.
er klart, at vi kan svare på nogle spørgsmål, som andre ikke kan svare på. Vi har hver især vores spidskompetencer. Derfor er det essentielt for en forening at være i tæt dialog med alle i deres netværk. Jeg vil gerne opfordre de bestyrelser, som ikke taler med deres bankforbindelse, til at tage kontakt til deres bank.
bankforbindelse er ikke ensbetydende med, at man går bag om ryggen på sin administrator, og Winnie Worsøe-Petersen understreger, at en gennemgang af foreningens økonomiske situation kan ske i samarbejde med foreningens administrator, såfremt foreningen ønsker dette.
Hun fortæller videre, at Nordea gerne møder op til bestyrelsesmøder og tilbyder en gennemgang af foreningens økonomi. At tage direkte kontakt til en
BANKEN VIL GERNE I DIALOG MED BESTYRELSERNE Erhvervschef Winnie WorsøePetersen, der siden 2008 har været leder af den afdeling i Nordea, som beskæftiger sig med ejer- og andelsboligforeninger opfordrer foreningerne til at søge tættere kontakt med deres bank og mødes med dem. - Vi oplever mange andelsforeninger, der ikke aner, hvem deres bankforbindelse er. Det
Læs flere nyheder på Andelsportal.dk
KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 4
Nyheder
Læs flere nyheder på Andelsportal.dk
Andelsboligens fremtid
Da værdien af andelsboliger i 2004 blev både fireog femdoblet sagde flere, at andelstanken var død. Intet kunne dog være mere forkert, siger direktør for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Jan Hansen. Han mener andelsboligen har en fremtid – og at den ser lys ud.
fremtid, er at få genskabt den tryghed. I den forbindelse mener han, at gennemsigtighed er et nøgleord. I bestræbelserne på at opnå dette hilser han den regnskabsvejledning fra Erhvervsog Selskabsstyrelsen, der kom i slutningen af 2010, velkommen.
ANDELSFORMEN TILBYDER Avisartikler om andelsboligen NOGET SJÆLDENT. har i den seneste tid været præget af en negativ indgangsvinkel. Overskrifter som ”Andelsboligen lider en langsom død” og ”Andelsboliger går til overpris” er blot enkelte eksempler på dette. Direktør, Jan Hansen, for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) mener, at pressen i disse tilfælde tegner et misvisende billede af andelen, som boligform. Han er dog klar over, at interesseorganisationen står over for en opgave: - Den største udfordring her og nu er, at der er blevet plantet en utryghed i forhold til at købe og eje en andelsbolig. Man er som køber usikker på, hvad den rigtige pris er. Den største udfordring, nu og i den nærmeste
2
Sigtet med regnskabsvejledningen er at få flere informationer ind i årsregnskaberne, så køber har bedre mulighed for at vurdere foreningens økonomi. Jan Hansen mener det kan være med til at skabe en bedre fremtid for andelsboligforeningerne. Og han er ikke ene om at mene, at andelstanken også har en markant plads i fremtidens boligmarked. Instituttet for Fremtidsforskning (IFF) producerede for to år siden en analyse, der viste, at andelsboligerne også vil være eftertragtede i fremtiden, da de både henvender sig til det stigende antal seniorer samt til unge, der søger mod bycentre, hvor mange af andelsboligerne ligger.
- Andelsboligerne står for, at man ikke er sig selv nærmest og i stedet er fælles om en masse ting, for eksempel fælles arbejdsweekender og fælles renoveringsprojekter på ejendommen, som alle bidrager ligeligt til. Man kan sige at man i andelsboligforeningerne løfter i flok, og det er et unikt kendetegn, som ingen anden boligform kan tilbyde.
UDVIDELSE AF ANDELSKONCEPTET Jan Hansen mener, at andelskonstruktionen er unik, og faktisk arbejder ABF på at udvikle konceptet. - I dag bruger man konstruktionen til at vedligeholde bygningerne og klare ind og udbetalinger. Men kunne man ikke forestille sig, at det, at man er vant til at samarbejde på en generalforsamling og finde langsigtede løsninger kunne bruges i andre sammenhænge? ABF mener, at der er et stort potentiale i, at andelsboligforeningen fremover varetager opgaver som for eksempel rengøring/ vedligeholdelse af hus og have,
indkøb og børnepasning. Altså et scenarie, hvor andelsboligforeningen i fremtiden fungerer som serviceorgan. - Der er potentiale for at frigøre ufattelig mange timer for den enkelte andelshaver, siger Jan Hansen. Han mener endvidere, at andelsboligsektoren har mulighed for at bidrage til et bæredygtigt boligmarked ved at tilbyde økonomisk overkommelige boliger. Som blandingsform har andelsboligen mulighed for at satse på »det bedste fra de to verdener« – eje og leje og derigennem tilbyde et attraktivt alternativ.
Redaktionen Sune Holst (ansv.) Andelsbolig Nyt udgives af AB Gruppen A/S Kristen Bernikows Gade 4 1105 København K. Telefon: 77 33 40 00 E-mail: info@abgruppen.dk. Oplag: 3600 ekspl.
Læs flere nyheder på Andelsportal.dk
KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 4
Nyheder
Læs flere nyheder på Andelsportal.dk relativt enkelt at beregne andelskronen.
Ny regnskabsvejledning
I dag vurderes mange efter dagsværdi, med langt højere værdier til følge. De mange nye lånemuligheder og de finansielle instrumenter til at sikre sig mod fremtidige rentestigninger er med til at gøre en handel kompliceret. Med den nye regnskabsvejledning for andelsboligforeninger har en køber og dennes rådgiver mulighed for at få indblik i disse ting.
BRUG DEN ALLEREDE NU Erhvervs- og Selskabsstyrelsen prøver med en ny vejledning at rydde op i problemet med ufuldstændige regnskaber fra andelsforeninger. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation bifalder det nye tiltag. I bestræbelserne på at få trygheden tilbage på andelsboligmarkedet har en arbejdsgruppe
under Erhvervs- og Selskabsstyrelsen udarbejdet en vejledning om mere informative årsregnskaber for private andelsboligforeninger. Det skal skabe større gennemsigtighed for køberne, der ofte har måttet kigge langt efter informationer om låneformer og renteswaps. Og det er informationer, der ofte kan have stor indflydelse på foreningens økonomi.
- Det er vigtigt for at få genskabt trygheden ved at købe andelsbolig, siger Jan Hansen, direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF).
IKKE TIDLIGERE VÆRET BRUG FOR EN VEJLEDNING Historisk set har der ikke været andelsboligforeningers regnskaber, da værdisætningen før i tiden blev fastsat ud fra anskaffelsesværdien, hvorfor det var
Også direktør for Andelsportal. dk, Martin Borgstrøm, ser positivt på den nye regnskabsvejledning og mener ligesom ABF, at den kan være med til at genskabe trygheden på andelsboligmarkedet. - Vi ser folk, der er bange for at købe en andelsbolig. Ved at følge retningslinjerne i vejledningen allerede i forårets årsrapporter kan køberne genvinde tilliden til andelsboligmarkedet.
Læs flere nyheder på Andelsportal.dk
3
KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 4
Tema: Den offentlige ejendomsvurdering
Har maksimalpriser I disse dage finder en ophedet politisk debat sted om hvorvidt maksimalprisen på andelsboliger bør afskaffes. Fortaler for dette er Dansk Ejendomsmæglerforening, mens Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) mener, at mæglerne blot ønsker at styrke et attraktivt forretningsområde. I en kommentar i Berlingske Tidende skrev Formand for Dansk Ejendomsmæglerforening Steen Winther-Petersen i sidste måned, at politikerne på Christiansborg burde afskaffe prismaksimeringsreglerne for andelsboliger. Han mener ikke de tjener nogen form for beskyttelse længere.
DE OFFENTLIGE EJENDOMSVURDERINGER ER IKKE RETVISENDE I en del af sin argumentation fremhæver han, at den offentlige ejendomsvurdering i forhold til andelsboliger i København er problematisk, da den, ifølge hans vurdering, ikke følger markedsprisen. SKATs ejendomsvurderinger af andelsboliger fastsættes på baggrund af de oplysninger, de har om salg af private udlejningsejendomme, og da der ikke har været nok handler i hovedstaden, så kan der ikke drages sikre konklusioner, skriver Steen Winther-
Petersen. Skattedirektør, Jens Perch Nielsen, fra SKAT Ejendomsvurdering er dog ikke enig i denne analyse: - SKATs begrundelse for ikke at sætte vurderingerne af andelsboligforeninger ned i København er, at de handler, der er, tyder på nogenlunde uændrede priser/værdier. Der er ikke belæg for at sætte vurderingerne 30-50 pct. ned, sådan som nogle erhvervsejendomsmæglere har plæderet for, siger han.
ANDELSBOLIGMARKEDET SKÆVT I FORHOLD TIL EJERBOLIGMARKEDET Formand for Dansk Ejendomsmæglerforening Steen WintherPetersen mener dog, at det er et faktum, at andelsboligmarkedet næsten hele tiden vil ligge skævt i forhold til ejerboligmarkedet, hvor priserne er baseret på aktuelt udbud og efterspørgsel, mens
Den maksimale andelsværdi er et udtryk for den maksimale, lovlige andelsværdi. Den er altså ikke et udtryk for en garantipris, som du kan være sikker på at sælge din andelsbolig til , men alene den maksimale pris, som andelen må sælges for.
Generalforsamlingens fastsatte pris er den maksimale, lovlige andelsværdi for en bolig. På den årlige generalforsamling stemmer man om fastsættelse ud fra regnskabet. Men det er udbud og efterspørgsel på markedet, der bestemmer, hvad du kan få for din andelsbolig.
4
Læs flere nyheder på Andelsportal.dk
KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 4
Tema: Den offentlige ejendomsvurdering
rne en berettigelse? andelene er afhængige af de offentlige ejendomsvurderinger, anskaffelsespriser, eller valuarvurderinger. Han mener ikke, at den offentlige ejendomsvurdering nødvendigvis er i overensstemmelse med det aktuelle marked. Derfor mener Steen Winther-Petersen, at maksimalpriserne er med til at gøre andelsboligmarkedet uigennemsigtigt.
malpris. En ejerbolig er vel heller ikke mere værd, end køber er villig til at betale uanset, at ejendomsvurderingen angiver en anden pris. Den har alene betydning i den situation, hvor markedet er villigt til at betale mere for en andelsbolig, mere end maksimalprisbestemmelsen giver mulighed for. Og der er gode grunde til at have en maksimalpris i den situation, siger han.
- Set fra min stol er problematikken relativ let at løse. Politikerne burde afskaffe prismaksimeringsreglerne for andelsboliger, da de ikke tjener nogen som helst form for forbrugerbeskyttelse længere, skriver Steen Winther-Petersen.
PENGE UNDER BORDET
ABF: MÆGLERNE HYTTER DERES EGET SKIND Direktør for ABF, Jan Hansen, mener imidlertid ikke, at det bliver hverken nemmere eller sværere at fastsætte prisen på en andelsbolig i et frit marked. - Maksimalprisen har aldrig været udtryk for, hvad en andelsbolig nødvendigvis bør koste. Det er, som navnet siger, blot en maksi-
Jan Hansen mener også det er usagligt, når der i debatten om maksimalpriser ofte bliver trukket frem, at en afskaffelse af disse, vil være med til at komme problemet med penge under bordet til livs. Senest er argumentet blevet brugt af Venstres boligpolitiske ordfører Louise Shack Elholm. - Et argument bliver ikke mere rigtigt ved blot regelmæssigt at blive trukket frem, siger han og henviser til en undersøgelse foretaget af Erhvervs- og Byggestyrelsen i 2006, som afkræfter påstanden om, at et stort antal andelsbolighandler sker med sorte penge.
DEBATTEN ER FLYTTET IND PÅ ANDELSPORTAL.DK Også i Andelsportal.dks forum går debatten om maksimalpriserne, og både direktør for Københavns Andelskasse, René Poulsen, og direktør for ABF, Jan Hansen, er kommet med indlæg. Du kan selv debattere, eller følge med på andelsportal.dk/forum.
Den maksimale andelsværdi kan også beregnes på grundlag af en valuarvurdering eller anskaffelsesprisen plus forbedringer. En valuarvurdering kan give et andet udfald end den offentlige ejendomsvurdering, da en valuar er ude og foretage en fysisk besigtigelse af ejendommen i modsætning til SKAT.
Det er den offentlige ejendomsvurdering af andelsforeningen, der ligger til grund for beregningen af den maksimale, lovlige andelsværdi. SKATS ejendomsvurderinger af andelsboliger fastsættes på baggrund af de oplysninger, de har om salg af private udlejningsejendomme.
Læs flere nyheder på Andelsportal.dk
5
KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 4
Fokusemne: Dørtelefoner På den måde kan du åbne døren og besvare døropkald fra din egen fasttelefon eller mobil ved et enkelt tryk.
SE HVEM DER RINGER PÅ En anden mulighed er at få installeret et videosystem i forlængelse af dørtelefonerne. Det er en dyrere løsning end en almindelig dørtelefon, men man kan så til gengæld argumentere for, at sikkerheden bliver større, når man kan se, hvem man lukker ind i sin opgang.
Nye muligheder med dørtelefoni Behovet for dørtelefoni er stigende og udviklingen går, også inden for denne branche, stærkt. Dørtelefoni integreres nu med medier som video, mobiltelefoner og internet.
Mange andelsboligforeninger vælger at have dørtelefoner, ikke mindst fordi løsningen kan være med til at skabe tryghed og sikkerhed for beboerne ved at holde uønskede gæster uden for døren. Og den teknologiske udvikling indenfor området er
FÅ ET ÆSTETISK UDTRYK
gået stærkt de seneste år. Der er således mange mulige løsningsmodeller, hvis man ønsker at installere eller udskifte dørtelefonerne i sin andelsboligforening. Én mulighed er at koble dørtelefonerne direkte på det normale telefonnet.
Hvis man ønsker at gøre lidt ekstra ud af udseendet, så kan man få graveret navneskilte med opgangens beboere. Igennem sin leverandør af dørtelefoni kan andelsboligforeninger oprette en konto, så foreningen blot skal maile eller ringe hver gang der er brug for en ændring. Man kan naturligvis også lade sig nøjes med en ’dymo’, men en indgravering er med til at give indgangen til din bolig et flot udtryk.
Porttelefoni Hos Mejlshede Gruppen A/S er vi specialister i porttelefoner og anden elektronisk aflåsning. Vi kan reparere din eksisterende installation eller installere en helt ny porttelefon. Vi servicerer de fleste mærker, og sælger bl.a. Siemens, Videx og Siedle.
☎
w w w. m e j ls h ed e . d k 35 39 39 39 Nø rreb r o ∂ ø st er b ro Val by
6
Læs flere nyheder på Andelsportal.dk
KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 4
Fokusemne: Til- & fraflyt Ved at foretage disse økonomisk overskuelige renoveringer ender man med at stå med en andelsbolig, som ser spritny ud, på trods af den, som mange andre andelsboliger, har mange år bag sig.
FØRSTEHÅNDSINDTRYKKET ER AFGØRENDE Specielt i en salgssituation er det anbefalelsesværdigt at male sin lejlighed og slibe gulvene, da ejendomsmæglere ofte påpeger, at det er langt nemmere at få et salg igennem, hvis den fremstår nymalet eller nyrenoveret. I den henseende er førstehåndsindtrykket ganske enkelt af stor afgørende betydning.
Pift din bolig op ved til- eller fraflytning Hvis man står overfor at sælge sin andelsbolig, så er der flere ting man kan gøre for at få den til at virke mere attraktiv og moderne. Billige renoveringer kan ofte løfte prisen og chancerne for et salg, ligesom du hurtigt kan forøge din andelsboligs værdi, hvis du netop er flyttet ind i en.
Langt hovedparten af de renoveringer man foretager i en andelsbolig er med til at forøge lejlighedens værdi. Et nyt badeværelse eller køkken som forbedring er med til at give boligen en højere salgsværdi. Hvis du netop er flyttet ind i en andelsbolig, så er det også investeringer du kan nyde godt af på sigt.
NEMMERE AT SÆLGE Men, hvor et nyt køkken eller nyt badeværelse er relative dyre investeringer, så er der også billigere alternativer i forbindelse med et salg. Enkelte løsninger som at slibe og ludbehandle gulvene eller få malet vægge og loft er mindre investeringer, som er med til at få boligen til at se langt mere indbydende og attraktiv ud.
Alt i gulvbehandling Alt i gulvbelægning Lægning af gulve Renovering af til- og fraflytningslejligheder Renovering af trappeopgange og fællesarealer
Nansen Gulvservice Tlf.: 4444 4748
nansengulvservice@mail.dk www.nansengulvservice.dk
Læs flere nyheder på Andelsportal.dk
7