Andelsbolig Nyt - November 2010

Nu på er 8 sid

Andelsbolig Nyt

KØBENHAVN | NOVEMBER 2010 | 3 . ÅRGANG | NR. 5

NYHED:

TEMA:

Løn til bestyrelsen

Sandheden om renteswap

SE SIDE

2

SE SIDE

4-5

Flere foreninger i fare i 2011 Det er svært at spå om fremtiden. Alligevel forudser flere eksperter, at 2011 bliver endnu et hårdt år for andelsboligmarkedet. Flere foreninger kan risikere at komme i så voldsomt økonomisk uføre, at de må give op.

Fra 2005 til 2008 var boligmarkedet én lang succeshistorie.

I den periode blev der stiftet 16.245 nye andelsboliger, og de nye andelshavere følte, at de nu var blevet en del af den historiske optur på boligmarkedet.

Men nu har virkeligheden ændret sig. Boligmarkedets nedtur har i særdeleshed ramt mange af de nystiftede andelsboligforeninger, og flere bevæger sig på randen af konkurs.

Især de foreninger, der har trappelån med renteswap, er i problemer, og de skal ikke forvente,

at tiderne bliver lysere i 2011.

For de hårdest ramte andelsboligforeninger kan det ende i konkurser.

- Det er der bestemt en mulighed for, for der er ikke noget, der tyder på, at problemerne på andelsboligmarkedet vil lette næste år, vurderer Curt Liliegreen, der er sekretariatschef for Boligøkonomisk Videnscenter.

- Der vil være en række foreninger, der får problemer i 2011, og jeg tror, at vi vil opleve nogle, som kaster håndklædet i ringen og går tilbage til at være lejeboliger, vurderer Torben Christensen, der er direktør for Ejendomsforeningen Danmark.

Han understreger dog, at det langt fra er alle andelshavere i de nyere andelsboligforeninger,

>>Der vil være en række foreninger, der får problemer i 2011.<<

der skal være bange for konkurser i det nye år.

- Det bliver ikke hundredevis af foreninger, der går tilbage til leje, men mit gæt er, at de vil kunne tælles på to hænder, siger Torben Christensen til Andelsbolig Nyt. Du kan læse meget mere om baggrunden for de farlige lån i vores tema på side 4 og 5.

TILBAGE TIL LEJEBOLIGER Flere af de andelsboligforeninger, der blev stiftet i perioden fra 2005 til 2008, var oprindeligt foreninger med lejeboliger.

De skiftede så til andelsboliger, fordi beboerne kunne ane en økonomisk gevinst ved skiftet, men de hårde tider for de nyere foreninger kan betyde, at nogle af dem må skifte tilbage til at være lejeboliger igen.

Udfører - ALT i malerarbejde Reparation & vedligeholdelse Renoveringsarbejde Facadeløsninger Fuldspartling af vægge Restaurering Flyttelejligheder

markjonsson@mail.dk www.markjonsson.dk Sønderholmvej 158 8361 Hasselager

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

KØBENHAVN | NOVEMBER 2010 | 3 . ÅRGANG | NR. 5

Nyheder

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Boye får løn som formand De fleste andelsboligforeninger kender problemet. Flere medlemmer i den eksisterende bestyrelse vil stoppe, men ingen nye vil træde til. En af løsningerne kan være at betale løn til sine bestyrelsesmedlemmer.

Boye Jensen tjener 2200 kroner om måneden på at være formand i sin andelsboligforening.

Med 116 andele er der dog også meget at se til, og Boye Jensen vurderer, at han bruger 1-2 timer hver eneste dag på sit virke som formand. Derfor ender ti-

melønnen da også på et niveau, der gør, at han ikke er formand for pengenes skyld.

- For at gå ind i en bestyrelse skal man først og fremmest have lyst til det, for selvom man får betaling, så bliver det aldrig rigtig mange penge i forhold til det arbejde, der skal udføres, siger Boye Jensen, der er formand for A/B Venneminde, til Andelsbolig Nyt.

ANNONCERER IKKE MED DET A/B Venneminde, der ligger på Østerbro i København, har dog ikke lettere ved at finde besty-

relsesmedlemmer end så mange andre foreninger. De bruger nemlig ikke lønnen som et middel til at få andelshaverne ind i bestyrelsen.

- Vi annoncerer ikke så meget med det, for man skal kun gå med i bestyrelsen, hvis man er klar til at yde et stykke arbejde og har nogle kompetencer, man kan bruge i bestyrelsesarbejdet, siger Boye Jensen.

A/B Venneminde betaler 26.400,- kroner årligt til deres formand. De øvrige seks medlemmer i bestyrelsen modtager

>>For at gå ind i en bestyrelse skal man først og fremmest have lyst til det.<< Boye Jensen

3300,- kroner om året, så foreningens samlede udgift til bestyrelsen er på 46.200,- kroner.

Det svarer til, at hver enkel andelshaver betaler 33 kroner om måneden til deres bestyrelse.

HVORDAN GØR I I DIN FORENING? Får I løn, spiser bestyrelsen en årlig middag eller er der ingen goder?

Læs hvad andre gør og deltag i debatten på Andelsportal.dk/forum.

Redaktionen Casper Vestereng (ansv.)

Magnus Krabbe Andelsbolig Nyt udgives af AB Gruppen A/S Kristen Bernikows Gade 4 1105 København K. Telefon: 77 33 40 00 E-mail: info@abgruppen.dk.

Oplag: 3600 ekspl.

Giv bestyrelsen et klap på skulderen

Mange foreninger oplever, at det bliver sværere og sværere at finde beboere, der vil påtage sig det kæmpe arbejde, det kan være at sidde i bestyrelsen.

Det er vigtigt at understrege, at man ikke skal stille op til bestyrelsen for at tjene kassen, men det tror jeg helt ærligt heller

2

ikke på, at nogen gør. Og hvis de endelig gjorde, ville de hurtigt sande, at den beskedne betaling nogle foreninger vælger at betale bestyrelsesmedlemmerne slet ikke står mål med den arbejdsindsats, der skal leveres.

DET RIGTIGE HOLD Man skal gå med i bestyrelsen, fordi man har lyst. Det er nemlig vigtigere end nogensinde, at man formår at samle foreningens bedste kræfter.

Som man kan læse i vores tema på side 4 og 5, er ikke alle låntyper lige gode, og derfor skal man som bestyrelse bruge meget energi på at styre økonomien.

helt sikkert sige det igen: Få fat i en professionel uvildig rådgiver og vælg ham med omhu!

Det er jeres sikkerhed mod at havne i den økonomiske suppedas, som adskillige andelsforeninger lige nu har fødderne alt for solidt plantet i.

SPYT I KASSEN

- Martin Borgstrøm Adm. Direktør AB Gruppen A/S E-mail: mb@abgruppen.dk

Bestyrelsen har et ansvar overfor andelshaverne, blandt andet omkring valg af låntyper. Derfor er det set ud fra min optik yderst rimeligt, at bestyrelsesmedlemmerne får en skilling for deres arbejde som et klap på skulderen for at bruge deres tid på fællesskabets bedste.

Jeg har sagt det før, og jeg vil

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

KLUMME

Skal man have penge for at sidde i bestyrelsen i en andelsforening? Det blev der spurgt om på Andelsportal.dk’s debatforum for et par uger siden. Det skabte en del debat på siden, men er det egentlig ikke helt i orden, at man giver en skilling til foreningens ildsjæle?

KØBENHAVN | NOVEMBER 2010 | 3 . ÅRGANG | NR. 5

Nyheder

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk når vi tager tøjet ud, er det ikke længere krøllet, fordi tumblerne kører med kold luft de sidste minutter, forklarer Sara Von Mehren-Marx.

Hun bor i boligforeningen på Enghavevej 118, hvor beboerne siden jul har tørret tøj i fællesvaskeriets to nye gas-tørretumblere.

MANGE SKIFTER TIL BYGAS

Tør tøjet med gas og spar penge og CO2 Hver tumbler koster 5.000 kroner mindre i drift om året, tøjet bliver hurtigere og bedre tørt, man skal vente kortere tid på at komme til, og man udleder 2,5 tons mindre CO2 om året per tumbler. Der

er mange gode grunde til at overveje, om foreningens nye tørretumblere skal køre på gas.

Beboerne i boligforeningen på Enghavevej 118 får nu tørret deres tøj hurtigere, bedre og

billigere på en mere miljøvenlig måde, takket være to nye tørretumblere, der kører på gas.

- Vi sparer både CO2, penge og tid. Med de nye gas-tumblere har vi tørt tøj på en halv time – før tog det op til en time. Og

Interessen for at skifte til gas er også stor i andre boligforeninger i Københavns Kommune.

Det sidste halvandet år har 50 store og små boligforeninger fået installeret gas i deres fællesvaskerier.

- I de fleste tilfælde kan det betale sig, også for små boligforeninger. Gas er billigere end elektricitet og udleder mindre CO2, så de fleste foreninger kan få nye gas-tørretumblere, uden at det bliver dyrere for beboerne at vaske, forklarer miljøkonsulent Ole Kristensen fra Københavns Energi.

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

3

KØBENHAVN | NOVEMBER 2010 | 3 . ÅRGANG | NR. 5

Tema: Foreningens lån og økonomi

Renteswap – lånty Mange andelsforeninger har indgået risikable lån uden at vide, hvad de i realiteten skrev under på.

Andelsbolig Nyt giver dig hele historien om en låntype, der nok aldrig skulle have været tilbudt på andelsboligmarkedet, og samtidig et bud på, hvilke lån I bør vælge i stedet.

Skrækhistorier om andelsboligforeninger, der på grund af dårlig økonomi hænger med bagtrappen i vandskorpen, har fyldt medierne det sidste års tid.

Finanskrisen og et uigennemskueligt lånemarked har nemlig gjort, at mange nyere foreninger har valgt at finansiere forenin-

gen på lån, der set i bagklogskabens lys har været alt for risikable.

For håbet om et hurtigt afkast forsvandt med et trylleslag, da den globale finanskrise begyndte at rulle ind over det danske boligmarked i efteråret 2008.

Det betød for flere andelsforeninger, at tomme usælgelige lejligheder trak hårdt på fælleskontoen. Samtidig reagerede renten med voldsomme udsving, og det har især ramt nystiftede andelsforeninger, som har optaget billige lån med stor risiko.

En stor del af forklaringen skal findes i de såkaldte renteswaplån. Renteswap er en slags rentesikring for de foreninger, som eksempelvis har et variabelt forrentet lån og ønsker at bytte deres variable rente på lånet ud med en fast rente, som er kendt i hele swap-aftalens løbetid. Til gengæld kan lånet ikke konverteres.

PASSER IKKE TIL ANDELSFORENINGER Det er uigennemskueligt, risikabelt og ifølge flere eksperter hører låntypen slet ikke hjemme på andelsboligmarkedet.

- Når andelsboligforeninger indgår lån med renteswap, er

>>Når andelsboligforeninger indgår lån med renteswap, er det eksempel på dårlig rådgivning, og det burde de aldrig have gjort.<<

5 TIPS TIL AT VÆLGE DE RIGTIGE LÅN

Tejs Carstensen rådgiver gennem virksomheden Konvestor andelsboligforeninger om realkreditlån. Han giver her fem gode råd, når foreningen skal ud at låne penge.

Tænk langsigtet – også længere end det kommende regnskabsår.

Lån med fast rente giver en tryg nattesøvn - lån med variabel rente er billigere, men risikoen er større.

Benyt kun finansiering, som I selv forstår.

Søg uvildig rådgivning, det betaler sig.

Billigst er sjældent bedst.

4

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

KØBENHAVN | NOVEMBER 2010 | 3 . ÅRGANG | NR. 5

Tema: Foreningens lån og økonomi

pen ingen forstår det eksempel på dårlig rådgivning, og det burde de aldrig have gjort. Renteswap skal kun bruges af virksomheder, der kan gennemskue farerne og har råd til et eventuelt tab, det går ikke for andelsboliger, siger Curt Liliegreen, der er sekretariatschef i Boligøkonomisk Videnscenter, til Andelsbolig Nyt.

RISIKER IKKE MERE END DU KAN TÅLE AT TABE I stedet bør man holde sig til fastforrentede lån eller de såkaldte T-lån med variabel rente og fast ydelse. Det mener Tejs Carstensen, der driver firmaet Konvestor, som rådgiver andels-

boligforeninger om økonomi- og risikostyring. Han vurderer, at det bedste man kan vælge lige nu, er en kombination af fastforrentede og T-lån.

- Hvis man kan kombinere de to slags lån, har man et godt produkt. Ulempen er, at hvis renten går amok i morgen, så koster det kassen. Til gengæld får man afdraget på gælden, og når markedet er negativt, er det vigtigt, at man afdrager på sin gæld, siger Tejs Carstensen, der dog ikke helt afskriver lån med variable renter.

- De variable lån er billige og

kan være gode for ældre foreninger med økonomien i orden, der har råd til at risikere mere, siger han.

fra foreninger, der ønsker rådgivning om lån og økonomi. De anbefaler, at foreninger søger grundig individuel rådgivning.

FÅ HJÆLP AF EN RÅDGIVER

- Man skal være godt oplyst om, hvad konsekvenserne og fordelene ved de forskellige låntyper er i forhold til foreningens økonomi. Man bør som bestyrelse søge rådgivning flere steder, for man kan desværre ikke udelukkende stole på den rådgivning, man får fra sin bank eller sit realkreditinstitut, siger Jan Hansen, der er direktør i ABF.

Realkreditinstitutterne og ejendomsadministratorerne er ofte rigtig gode til at håndtere foreningernes økonomi, men det er altid er en god idé at få ekstern professionel hjælp, hvis man er i tvivl om, hvorvidt man foretager de rigtige valg for foreningens økonomi.

ABF, der er interesseorganisation for landet andelsboligforeninger, får ofte henvendelser

RENTESWAP

VARIABLE LÅN

T-LÅN FASTFORRENTEDE LÅN Her låner man med en på forhånd aftalt rente og faste afdrag. Fastforrentede lån er ofte de dyreste, men også de sikreste, fordi andelskronen ligger fast.

Fastforrentede lån kan konverteres, hvilket betyder, at et fald i renten giver foreningen mulighed for at konvertere til et lån med lavere rente.

T-lån er et lån med variabel rente, hvor ydelsen er fast.

Forskellen mellem renteudgiften og ydelsen benyttes til at afdrage på gælden.

Risikoen er, at renten stiger til et niveau, som er højere end ydelsen. Det vil medføre, at andelsboligforeningen skal forlænge lånet eller betale en højere ydelse.

Variable lån bliver også ofte kaldt flexlån. Her fastsætter man renten over en bestemt periode typisk et, tre eller fem år. Når perioden er afsluttet, skal renten fastsættes igen.

Variable lån er de billigste, men man løber en stor risiko, for hvis renten er steget, når lånene skal refinansieres, kan det blive meget dyrt.

En renteswap er en finansiel kontrakt. Man finder en modpart, som man bytter betalinger med.

Foreningen indgår en aftale med banken som modpart, hvorefter foreningen fremover modtager en variabel rente hvert år, og til gengæld forpligter foreningen sig til at betale en fast rente.

Resultatet er, at foreningen hermed har omlagt sit lån fra variabel rente til fast rente. Udgiften bliver altså fast for foreningen, mens udsving i renten kommer til udtryk i andelskronen.

Aftalen kan ikke konverteres.

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

5

KØBENHAVN | NOVEMBER 2010 | 3 . ÅRGANG | NR. 5

Fokusemne: Bad og køkken

Øg værdien med nyt køkken eller bad Nyrenoverede badeværelser og køkkener står højt på boligsøgeres ønskeliste, så værdien af din bolig stiger betragteligt, hvis du har et lækkert køkken eller badeværelse.

Ma

Aut rtin . VV G S in litz k stal Mo bil 2 latø y r mg @d 7 84 00 aDerfor 64 af køkken og bad Til gengæld er renovering af stammer og vandrør. n neerb Forbedringer køkkenet eller badeværelset det vigtigt at være opmærksom går ind af rog under ogforbedringer Glitzkylovgivning og andelsboligen, ofte svært at renovere på egen påMartin den gældende vvs derfor stiger hånd. Der er mange ting, man have styr på, hvordan det rent værdien af .andelsboligen, når dk skal være opmærksom på, hvis D faktisk fungerer. Med de rette de rum bliver renoveret. Både a nnhånden kan man føle i attraktivitet men altså også i man vil opdatere de gamle køk- fagfolk ved Martin Glitzky ebr og det må reel værdi.

M ken- eller i trygge hænder, i Aut. VVS badeelementer. installatør Både sig og sig l e anbefales brusere, håndvaske, toiletkum- derforp at rådføre a rken VVS 274med nogle professionelle. mer og 27 vaskemaskiner Mobil 84 00 64 skal tilapS 0 kobles bygningens afløb, faldmg@dannebrogvvs.dk Tel. Skovl 14 u Fax 36 11 nde Dannebrog VVS apS 36 1 00 64 w Mileparken 14 1 00 ww 2740 Skovlunde . v/ Jan Nielsen tel: 23723231 dan 65 Martin n Tel. 36 11 Glitzky 00 64 Alt tømrerarbejde udføres: ebr Aut. VVS installatør Fax 36 11 00 65 ogv Renovering/opsætning af køkkner og bad vs.d Renovering/udskiftning af døre og vinduer Mobil 27 84 00 64 www.dannebrogvvs.dk k Renovering/pålægning og afslibning af gulve mg@dannebrogvvs.dk Det er bare sjovere at gå i bad eller lave mad i gode omgivelser.

Hvis din bolig skal have et løft, er det ofte køkkenet eller badeværelset, der er værd at kaste lidt penge efter. Og ofte behøver det faktisk ikke at koste de helt vilde summer at lave en ny lækker bruseniche eller en kogeø.

Aut. VVS installatør

Mobil 27 84 00 64 mg@dannebrogvvs.dk

Dannebrog VVS apS Mileparken 14 2740 Skovlunde Tel. 36 11 00 64 Fax 36 11 00 65 www.dannebrogvvs.dk

ør or r lik f

rb i ha 4V

ør or r f k i bl

26841_Dannebrog-vk.indd 1

4 Vi har blik for rør

19/08/10 14:07:21

Dannebrog VVS apS ar Vi h 4 Mileparken 14 2740 Skovlunde Tel. 36 11 00 64 Fax 36 11 00 65 www.dannebrogvvs.dk

r Badeværelser r rø ik fo r bl

ha

vk.indd4Køkkener 1Vi

e-mail: jan@mannebyg.dk

Montering af inventar - f.eks. garderober, lister og paneler Derudover udføres alt inden for murer, VVS, elektriker og malerfaget

wwwmannebyg dk

Vi udfører almindeligt MURERARBEJDE | FLISEARBEJDE | TOTALENTREPRISER Facaderenoveringer 19/08/10Til-/ombygninger 14:07:21

Tlf. 4828 6240 - Fax: 4828 5247 www.murerfirmaet.dk - info@ak-s.dk

Email : dz@dz-entreprise.dk web: www.dz-entreprise.dk

Priorvej 8 th.

2000 Frederiksberg

1 6

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

KØBENHAVN | NOVEMBER 2010 | 3 . ÅRGANG | NR. 5

Fokusemne: Låseservice Alle ejendommens yderdøre bør være solide og have gode og sikre låse. Det er ikke nok med hoveddøren, for hvis kælderdøren eller bagdøren er dårligt sikret, finder tyven hurtigt ud af det. En god dør skal være solid og slutte tæt til karmen. Mindre modstandsdygtige døre som finerdøre eller fyldningsdøre kan forstærkes med en metalplade eller en krydsfinerplade.

FÅ HJÆLP AF EN PROFESSIONEL En låsesmed kan hjælpe med råd og vejledning til, hvordan I optimerer sikkerheden omkring døre og vinduer i foreningen.

Julen og indbrudstyven står for døren Den søde juletid er desværre også sød for indbrudstyvene. Derfor er det nu ved at være tid til at kigge på sikkerheden omkring ejendommens dørtelefoner og låse.

len er synonymt med julen. Men en anden tilbagevendende begivenhed i december er de mange indbrud. I dagene omkring julen får fem gange så mange danskere uanmeldt besøg af indbrudstyve som normalt.

Gaver, grantræer og gris på gaf-

Det kan være en slem oplevelse

Deres Låsesmed tilbyder kvalitetsbevidst arbejde til konkurrencedygtige priser.

www.dereslaasesmed.dk

Vi er hurtigt ude i hele København og på resten af Sjælland.

SAFETY LÅSE & SIKRING ApS Førende inden for mekanisk og elektronisk sikring Logo No:

VNV141

Width: 251 Height: 284

· Postkasser · Privatsikring · Låsesystemer

· Adgangskontrol · Gitterløsninger · Alarm

DØGNVAGT : 22 21 32 32 www.safety-laas.dk · Tlf. 22 21 32 32 · kontakt@safety-laas.dk Rolighedsvej 20 · 1958 Frederiksberg C

at komme hjem, efter en indbrudstyv har været på besøg.

Men der er en del, man som husejer selv kan gøre, for det er ikke tilfældigt, hvor tyvene vælger at slå til. Den bedste måde at holde ubudne gæster væk er ved at sikre sin ejendom effektivt ved samtlige indgange.

Alle ejendomme er forskellige, og det er behovet for sikring også. Derfor er det en fordel at invitere en låsesmed til at gennemse sikkerheden i jeres forening.

Hvis en investering i god låsesikring kan få bare en enkelt indbrudstyv til at køre videre, har det allerede været pengene værd.

dK-låseservice • Montering og reparation af låse • Oplukning af låse • Omlægning af låse • Elektriske låse • Pengeskabe • Montering af postkasseanlæg

døgnvagt

43 52 99 66 • www.dk-laaseservice.dk

Porttelefoni Hos Mejlshede Gruppen A/S er vi specialister i porttelefoner og anden elektronisk aflåsning.

Vi kan reparere din eksisterende installation eller installere en helt ny porttelefon.

Vi servicerer de fleste mærker, og sælger bl.a. Siemens, Videx og Siedle.

☎

w w w.me jlshede .dk 35 39 39 39 Nørrebro ∂ østerbro  Valby

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

7

CUBUS

ADMINISTRATION

STOR ERFARING MED ANDELSBOLIGFORENINGER Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger.

Vi klarer alle større administrationsopgaver men er også gerne behjælpelige med de mindre ting som for eksempel ansættelse af vicevært og salg af vaskemønter.

Cubus Administration har fire advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er hverken for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.

- Vi leverer altid til tiden, og vi overholder alle de aftaler, vi laver med vores foreninger.

Steen Skals, direktør

Kunder hos Cubus Administration kan desuden få login til et onlinesystem, hvor I altid har adgang til for eksempel referater og regnskaber.

Cubus Administration Dronningens Tværgade 30 Postboks 9060 1022 København K Telefon.: 33 23 10 10