Andelsbolig Nyt marts 2011

Andelsbolig Nyt KØBENHAVN | MARTS 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 2

NYHED:

TEMA:

Ny ekspert på Andelsportal.dk

Hvem er ABF?

SE SIDE

2

SE SIDE

Amagerbanken kan trække foreninger med i faldet Da Amagerbanken den 6. februar måtte trække stikket og begæres konkurs kunne bankens aktionærer anse deres investering som tabt, men krakket kan også trække andelsboligforeninger med i faldet.

Andelsboligforeninger, der er kunder i Amagerbanken, som nu er under afvikling, kan få svært ved at finde en ny bankforbindelse. Specielt andelsboligforeninger stiftet i 2006 og 2007 står i en yderst penibel situation, hvor de risikerer, at ingen pengeinstitutter vil røre ved dem. Derfor kan de ligesom banken i yderste konsekvens ende med at gå konkurs.

FARLIGE LÅN Andelsboligforeninger fra 2006 og 2007, har i forbindelse med oprettelsen af deres andelsboligforening taget et realkreditlån på 80 procent af den samlede

udgift, mens resten er blevet oprettet som en kassekredit.

Og det uden nogen form for afvikling eller sikkerhed. Det ser meget svært ud for disse foreninger at finde en ny bankforbindelse, siger direktør Martin Borgstrøm fra Andelsportal.dk.

deres rente bliver den højeste på markedet.

Det kan blive fatalt for de foreninger med en presset økonomi. Beboerne betaler i fællesskab afdrag på andelsforeningens lån, og hver gang, andelsforeningen må overtage en lejlighed, fordi, der er nogen som ikke kan betale husleje, så er det de tilbageblevne beboere,

4-5

der skal dele huslejen. Det betyder højere husleje.

I sidste ende betyder overgangen til Finansiel Stabilitet, at de omtalte andelsboligforeninger kan ende med at gå konkurs, siger Martin Borgstrøm.

Ved tidligere bankovertagelser har Finansiel Stabilitet hævet renten for de tilbageværende kunder efter cirka tre måneder.

Derfor anbefaler Martin Borgstrøm, at andelsboligforeningerne allerede nu søger rådgivning.

HØJERE RENTE KAN BLIVE FATALT Med Amagerbankens konkurs overtager statens skraldespandsselskab, Finansiel Stabilitet, nemlig styringen af banken. Men da afviklingsselskabet ikke må udbyde konkurrencedygtige priser, så kan andelsboligforeningerne se frem til, at

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

KØBENHAVN | MARTS 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 2

Nyheder

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Nordea bliver ny ekspert på Andelsportal.dk

Gennem de seneste år har der været stor uro på boligmarkedet og mange boligforeninger har haft svært ved at forstå, hvordan deres fælleslån har været skruet sammen. Samtidig har der været en række konkurser i banksektoren, der har efterladt en del foreninger i en svær situation.

På andelsportal.dk, som dagligt hjælper mange bestyrelser og boligejere med uvildig rådgivning gennem udvalgte eksperter på markedet, har man mærket en stigende efterspørgsel på netop finansiel rådgivning.

På den baggrund har andelsportal.dk nu indgået en aftale med nordens største bank Nordea, som fremover skal være med til at afhjælpe de mange uafkla-

rede spørgsmål som bestyrelserne i foreningerne kan have.

Vi er både glade og stolte over at have fået så stærk en partner på vores portal, siger administrerende direktør Martin Borgstøm.

Med de kompetencer og den knowhow Nordea har samlet igennem deres mange år i branchen, er det en klar styrkelse af vores rådgivningspanel og samtidig kan de være med til at opgradere informationsdelen på vores portal markant, slutter Martin Borgstrøm.

forskellige gå-hjem-møder med fokus på bankens samarbejde med bestyrelsen.

Hos Nordea ser erhvervschef Winnie Worsøe også frem til det nye samarbejde.

- Vi glæder os meget til at møde landets bestyrelser og håber på at vi kan være med til at skabe en større tryghed og ikke mindst gennemsigtighed i foreningers økonomi, siger hun.

Generelt opfordrer hun foreninger til at søge en tættere kontakt til deres bank og mødes med dem.

GÅ HJEM MØDER! Ud over at hjælpe til med rådgivning og indhold, vil der også blive taget initiativ til en række

Mødet kan være i banken eller hos foreningen. Nordea møder gerne op til bestyrelsesmøde og

tilbyder en gennemgang af foreningens økonomiske situation.

Såfremt foreningen ønsker det, kan det også ske i samarbejde med foreningens administrator.

Foreningernes bestyrelser kan allerede fra i dag, gå ind på andelsportal.dk og indsende deres spørgsmål. Servicen er gratis at benytte.

Redaktionen Sune Holst (ansv.)

Andelsbolig Nyt udgives af AB Gruppen A/S Kristen Bernikows Gade 4 1105 København K. Telefon: 77 33 40 00 E-mail: info@abgruppen.dk.

Oplag: 3600 ekspl.

Få styr på din bankforbindelse

Hos langt de fleste andelsboligforeninger går bankforretningen imidlertid gennem foreningernes administratorer.

2

Det er typisk administratorer, der forhandler og hjemtager lånene - selvfølgelig med accept fra foreningens bestyrelse.

Ligeledes er det administrator, der holder den tætte kontakt til foreningens rådgiver. Rent praktisk er bestyrelserne oftest kørt helt ude på et sidespor, når det gælder foreningens bankforbindelse.

man selv tager kontrollen over sin bankforbindelse. Hvilke lånetyper skal finansiere ens lån, og kan det dette gøres bedre og måske endda billigere?

- Martin Borgstrøm Adm. Direktør, Andelsportal.dk E-mail: mb@abgruppen.dk

Husk jeres forening rummer enorme værdier, som I bestyrelser er ansvarlige for.

Tør I stole på en I aldrig har mødt eller talt med?

I en tid med bankkrak og dårlig økonomi er det måske på tide at

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

KLUMME

I ens private tilværelse ved man naturligvis, hvilken bank man hører til, og som regel kender man også sin bankrådgiver særdeles godt. Det samme gør sig gældende i erhvervslivet, hvor det at have styr på lån, kreditter, opsparing og investeringer er meget vigtigt.

KØBENHAVN | MARTS 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 2

Nyheder

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Bankerne redder købere fra gældsfælde Hver tredje andelsbolig i hovedstadsområdet sælges lige nu til en voldsom overpris, afslører en undersøgelse fra Realkredit Danmark. Bankerne kan dermed stå som den sidste stopklods, der forhindrer folk i at købe sig direkte ind i teknisk insolvens.

Realkredit Danmark begyndte for to år siden at opbygge sin egen prisstatistik på andelsbo-

ligområdet, hvor der ikke findes officielle statistikker. Statistikken dækker købstilbud givet af koncernen i hovedstadsområdet.

HVER FJERDE SÆLGER TIL OVERPRIS De nyeste tal viser, at sælgerne ganske vist stadig må slå væsentligt af i forhold til de lovlige maksimalpriser for at sælge deres bolig. Alligevel sælges hver fjerde andelsbolig til en pris

mere end 50 pct. over det som Realkredit Danmark vurderer er den reelle værdi af boligen.

- Priserne ligger mere korrekt end for to år siden, men andelsboligmarkedet ser fortsat dyrt ud, siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.

Med andelsboliger der sælges for mere end de reelt er værd, er der en fare for at især unge

førstegangskøbere bliver lokket til at købe til overpris. Andelsbolig Nyt har spurgt Christian Hilligsøe Heinig om bankerne står for en mere reel vurdering i forhold til den offentlige ejendomsvurdering og dermed agerer redningsnet under folk, der ellers ville have købt sig ind i en gældsfælde.

- Jeg kan ikke gøre mig til talsmand for hele sektoren, men du kan sige, at vi er af den opfattelse, at potentielle andelskøbere skal sørge for at få rådgivning ind over, så man kan gardere sig mod fremtidige ubehagelige økonomiske overraskelser.

Han påpeger, at bankerne selvfølgelig ikke er interesseret i at låne penge ud til boliger, de ikke mener er pengene værd.

- I den forstand er det også helt sikkert sket, at banker har gjort sig til stopklods for nogle andelsboligkøb gennem de seneste år.

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

3

KØBENHAVN | MARTS 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 2

Tema: Andelsboligforeningernes stemme

ABF: Andelsboligfor Den 15. marts 1974 gik 69 andelsboligforeninger sammen om at danne Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation i bestræbelserne på at modsætte sig et lovforslag – lovforslaget blev ikke vedtaget. Siden har interesseorganisationen været andelsboligernes stemme og talerør i den politiske debat. Andelsbolig Nyt tegner på disse temasider et billede af ABF og organisationens direktør, Jan Hansen.

Der er i dag omkring 200.000 andelsboliger i Danmark. Cirka 100.000 af disse er tilknyttet ABF via deres forenings medlemskab. Knap halvdelen af alle private andelsboligforeninger i landet er medlem af interesseorganisationen.

ABF repræsenterer altså over et bredt spektrum landets foreninger, men hvad står Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation for, og hvorfor skal man som andelsboligforening være medlem? Blandt andet for at nyde godt af rådgivning om juridiske og økonomiske forhold og en lang række kurser og andre arrangementer.

RÅDGIVNING TIL MEDLEMMERNE I et interview til Andelsbolig Nyt forklarer direktør for ABF, Jan Hansen, at organisationen står solidt plantet på to ben.

- Det ene ben er i forhold til vore medlemmer, som vi yder rådgivning i forbindelse med nogle af de problemstillinger de har i dagligdagen. Altså hjælpe med at finde en løsning på de problemer, der måtte opstå i forbindelse med at være en andelsforening.

Medlemmerne kan blandt andet søge juridisk rådgivning. Derudover udbyder ABF årligt en omfattende kursusvirksomhed, 50-70 kurser om året på landsbasis, hvor bestyrelsesmedlemmerne kan få indsigt i, hvordan man driver en andelsboligforening.

andelsboligområdet. Jan Hansen mener desuden, at det er i politikernes og embedsværkets interesse, at ABF indsamler erfaring og har noget speciale indenfor området, som interesseorganisationen dermed kan bidrage med.

POLITISK INDFLYDELSE

ABF er repræsenteret i Byggeskadefonden for støttet byggeri, i Byggeskadefonden for Bygningsfornyelse og i ministerielle udvalgsarbejder i forbindelse med enkeltsager. Derudover repræsenterer tillidsvalgte ABF i kommunale byfornyelsesnævn.

Det andet ben er den politiske del. ABF’s formål er at varetage private andelsboligforeningers interesser på det politiske og lovgivningsmæssige plan og fremme udbredelsen af andelsboligen som boform.

- Der er det selvfølgelig vigtigt, at andelsboligforeningerne har et talerør og de er til stede ved forskellige repræsentanter i forskellige ministerielle udvalg, som skal analysere og vurdere andelsboligformen og nogle af de ting, der er knyttet til dette, siger Jan Hansen.

ABF søger som andelsboligforeningernes stemme at påvirke lovgivningsprocessen, og er derfor løbende i dialog med politikere og embedsmænd, som arbejder med

BREDT REPRÆSENTERET

Af aktuelle emner nævner Jan Hansen, at det ligger ham og ABF meget på sinde at holde prisen på handler med andelsboliger nede i et lavt leje.

- Jeg ser det som en meget vigtig udfordring at fastholde de lave omkostninger i forbindelse med en andelsbolighandel.

Det har kendetegnet andelsboliger, at man har kunnet holde omkostningerne nede på 3.000-5.000 kroner.

>>Jeg ser det som en meget vigtig udfordring at fastholde de lave omkostninger i forbindelse med en andelsbolighandel.<<

4

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

KØBENHAVN | MARTS 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 2

Tema: Andelsboligforeningernes stemme

reningernes stemme Andelsbolig Nyt bad direktør for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Jan Hansen, om at sætte fingeren på nogle punkter, hvor han mener, at interesseorganisationen har været med til at sætte et afgørende aftryk.

ED

ENKELH

os på gt for i t g i v ligen et delsbo ar vær n h a t t e a D del, en litiske t være a vis d e den po kel. H et m n v e e l g b i l d e ene har ve r er rim det alm rm, de d o e f g m i l ervis bo ner jo met r menlig e m d a r s man å ligge lser råde, s dtgøre m n o e g k i e l bo jer, b å ingslin råde. P g haft te om af retn t e d gentli e å i p v r r e l a og reg ådet h ser og tgørel ligomr d o n b e s l k e e b igesom and igtig, l ang af v f r m e o n e e et lill rening elthed elte fo r. Enk e k l n g e e r n e me, lov ten i d estem e b t i t l i a b r i e fleks dtægt gne ve e a re, er i ø v til skal k t e d d til an forhol hvord i t g i t t vig - Jeg har aldrig kunnet forstå, at så er der to eller tre udefrakommende, der . utrolig ligform o b e skal tjene i størrelsesorden flere hundrede tusinde på det her salg: Advokater, n den ejendomsmæglere, ingeniører og arkitekter, der skal lave tilstandsrapporter.

Når en ejerbolig skal sælges, så er der så mange transaktionsomkostninger forbundet med det, som jeg synes, er helt håbløse og fuldstændig vanvittige.

Igennem årene har man formået at holde omkostningerne i forbindelse med et salg af en andelsbolig nede på 3.000-5.000 kroner.

LAVE OMKOSTNINGER VED SALG

GENNEMREGULERET PANTSÆTNINGSSYSTEM - I 1996 kom der en højesteretskendelse, som forårsagede en fundamental ændring for andelsboligerne. Den betød, at det nu var muligt at foretage udlæg i en andelsbolig. Det var vigtigt for os efter den afgørelse, at få et velreguleret system i forhold til pantsætning. Derfor havde vi stor interesse i at få nedsat nogle arbejdsgrupper og få gennemført noget lovgivning, som var velreguleret. Det lykkedes os i 2005 og det synes jeg er en af vores store fortjenester, at vi fik lavet et så gennemreguleret pantsætningssystem.

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

5

KØBENHAVN | MARTS 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 2

Fokusemne: Vedligeholdelsesplaner

Har jeres ejendom en vedligeholdelsesplan?

Det er bedre og billigere at forebygge end at reparere.

Derfor er det vigtigt at have overblik over, hvilke behov for vedligeholdelse ens andelsboligforening har ude i fremtiden.

En gammel bil skal til syn en gang hver andet år, men hvornår fik jeres ejendom sidst et serviceeftersyn, hvor en fagmand gennemgik den fra kæl-

6

der til kvist? Det er et yderst relevant spørgsmål, for ved at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan undgår man pludselig opståede og dyre reparationer.

Helt elementært kan man sige, at en vedligeholdelsesplan er et overblik over, hvilke renoveringer, der skal foretages på ejendommen her og nu og ude i fremtiden. På den måde har andelsboligforeningen mulighed

for at sætte penge af i tide og på den måde have styr på budgettet.

En vedligeholdelsesplan betyder, at man kan sove trygt om natten, fordi der ikke ligger en latent bombe med fare for at eksplodere.

af i en efterårsstorm. Udover det pludselig er et forsikringsspørgsmål og man panisk skal finde en hurtig løsning, så kan der som følgeskade trænge fugt ned i bygningen, hvilket igen kan føre til forrådnelse og svamp i lejlighederne.

Mareridtsscenariet kunne være et tag, der ikke var ordentlig vedligeholdt og derfor blæser

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

KØBENHAVN | MARTS 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 2

Fokusemne: Tag & facade og øger ofte værdien af ens lejlighed ved et eventuelt salg. Derudover er der penge at spare. For de skader som de to foregående års vintre kan have forårsaget, kan nemlig ende i et overordentligt dyrt reparationsarbejde. Det er i den forbindelse vigtigt at undgå lappeløsninger, som kan gå hen og blive rigtig dyre, når der efterfølgende opstår skader, der kræver akut reparation.

GLEM NU IKKE TAGET

Tag- og facaderenovering kan forøge boligens værdi Renovering af tag og facade er ofte dyrt, men også nødvendige investeringer for en andelsboligforening. Samtidig er det også et tiltag, som kan forøge boligernes værdi.

De sidste to vintre i Danmark har været nærmest historisk hårde ved landets etageejendomme med masser af hård frost, sne i store mængder, og efterfølgende slud og sjap. Det er gået hårdt ud over facaderne på mange etageejendomme. Derfor

er det en god idé at få en ekspert til at tjekke boligforeningens facade for at se, om den har brug for en renovering.

UNDGÅ LAPPELØSNINGER En facaderenovering får ejendommen til at fremstå flottere

Mange andelsboligforeninger glemmer løbende at holde deres tag ved lige. Når det gælder facaden, så ser man næsten automatisk hver eneste dag, hvilken forfatning den er i, men sådan er det ikke med taget. Taget er dog et sted, hvor man virkelig kan mindske energiforbruget, fordi varmen ofte forsvinder op i den blå luft. Derudover gælder det for taget, ligesom med facaden, at det kan gå hen og blive en bekostelig affære, hvis man glemmer vedligeholdelsen, og der derfor opstår skader, som kræver akut reparation.

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

7