Nu på er 8 sid
Ejerforenings Nyt
KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 3
NYHEDER: Læg et femårsbudget
TEMA: Kloak og omfangsdræn
SE SIDE
2
SE SIDE
4-5
Hvem vælger jeres bankforbindelse?
I ens privatliv er man ikke i tvivl om, hvilken bank man er tilknyttet, så hvorfor er billedet et helt andet i ejerforeninger? Da bankforretningen ofte går igennem foreningens administrator, så ser man bestyrelser, som ikke aner, hvem deres bankforbindelse er.
I en tid, hvor man først lige er ved at være ovre efterdønningerne fra finanskrisen, og hvor bankkrak stadig forekommer, virker det absurd, at der rundt omkring i landet findes bestyrelser i ejerforeninger, der ikke aner, hvem deres bankforbindelse er. I erhvervslivet er det altafgørende at have styr på kreditter, lån, opsparing og investeringer akkurat ligesom i ens privatliv – så hvorfor er scenariet et andet i en ejerboligforening?
ADMINISTRATORERNE TAGER SIG AF DET Scenariet er et andet fordi der i en ejerforening er mulighed for,
at bankforretningen går igennem foreningens administrator. Derfor er det også denne, som holder den tætte kontakt til foreningens bankrådgiver.
BANKEN VIL GERNE I DIALOG MED BESTYRELSERNE
som andre ikke kan svare på. Vi har hver især vores spidskompetencer. Derfor er det essentielt for en forening at være i tæt dialog med alle i deres netværk. Jeg vil gerne opfordre de bestyrelser, som ikke taler med deres bankforbindelse, til at tage kontakt til deres bank.
bankforbindelse er ikke ensbetydende med, at man går bag om ryggen på sin administrator, og Winnie Worsøe-Petersen understreger, at en gennemgang af foreningens økonomiske situation kan ske i samarbejde med foreningens administrator, såfremt foreningen ønsker dette.
Hun fortæller videre, at Nordea gerne møder op til bestyrelsesmøder og tilbyder en gennemgang af foreningens økonomi. At tage direkte kontakt til en
Erhvervschef Winnie WorsøePetersen, der siden 2008 har været leder af den afdeling i Nordea, som beskæftiger sig med ejer- og andelsboligforeninger opfordrer foreningerne til at søge tættere kontakt med deres bank og mødes med dem. - Vi oplever mange foreninger, der ikke aner, hvem deres bankforbindelse er. Det er klart, at vi kan svare på nogle spørgsmål,
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 3
Nyheder
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk bliver udfærdiget af en byggesagkyndig eller en rådgivende ingeniør, og er med til at sikre, at ovenstående eksempel undgås. Man kan sige, at en vedligeholdelsesplan er et serviceeftersyn af din ejendom.
GIVER ET MERE KORREKT BILLEDE AF FORENINGEN
Læg et femårsbudget Sammen med en vedligeholdelsesplan er et femårsbudget et godt værktøj til at holde styr på en ejerforenings budget. De to ting kan i fællesskab danne et overblik for både foreningens medlemmer og eventuelle købere. En vedligeholdelsesplan er et kig ud i fremtiden, hvor du kan se, hvilke renoveringer, der
skal foretages på bygningen i din ejerforening. Dermed sikrer den, at medlemmerne kan sove trygt om natten, uden at bekymre sig om en pludseligt opstået skade, der kan belaste foreningens økonomi.
ET SERVICEEFTERSYN Det værst tænkelige scenarie kunne være et nedslidt tag, som bliver revet af i en voldsom storm. En vedligeholdelsesplan
Med en vedligeholdelsesplan i hånden kan foreningen sætte penge af i tide og på den måde sikre stabilitet i budgettet. Foreningen kan lægge et budget flere år frem i tiden, hvor der taget højde for de vedligeholdelsesposter der fremgår af vedligeholdelsesplanen. Det er vigtigt for både foreningens medlemmer og eventuelle købere, fortæller erhvervschef Winnie Worsøe-Petersen fra Nordea.
streger desuden, at de to ting til sammen er med til at øge gennemsigtigheden af ejerforeningens økonomi. Når det er vigtigt med femårige budgetter og en vedligeholdelsesplan, er det blandt andet for at sikre, at medlemmerne og kommende købere ved, hvad der venter dem i den kommende periode. Der kan altid være uforudsete udgifter, man ikke har taget højde for, men hvis foreningen har en vedligeholdelsesplan, minimeres risikoen for, at de opstår. Samtidig giver en vedligeholdelsesplan et rigtigt godt billede af ejendommens stand, siger hun.
- Mange foreninger lægger kun budget for et enkelt år ad gangen, men jeg anbefaler, at de lægger budgetter for fem år frem i tiden og indarbejder en vedligeholdelsesplan. Det giver et mere korrekt billede for medlemmerne af ejerforeningen og eventuelle købere.
Redaktionen Sune Holst (ansv.) Ejerforenings Nyt udgives af AB Gruppen A/S Kristen Bernikows Gade 4 1105 København K.
HVAD KAN MAN FORVENTE?
Oplag: 4600 ekspl.
Telefon: 77 33 40 00 E-mail: info@abgruppen.dk.
Winnie Worsøe-Petersen under-
Ejere ejer også!
En andelshaver er sjældent i tvivl om vigtigheden af, at hele ejendommen skal vedligeholdes og der skal tænkes langsigtet, for at bevare værdien. Men der tænkes oftest mere på luksus som altaner, gårdmiljø og opgange, hvorimod vedligehol-
delse af vandrør, faldstammer, kloakker tit ender med mindre lappeløsninger de enkelte steder hvor der er problemer. Andelsforeninger er generelt bedre til at arbejde ud fra en vedligeholdelsesplan end mange ejerforeninger, hvilket i sidste ende kan blive katastrofalt for foreningens økonomi.
og skrider vedligeholdelsen af disse, bliver renoveringen hurtigere væsentligt dyrere og der skal optages en lang række fælleslån. Det får fællesudgifterne til at stige og gør dermed jeres lejlighed svær at sælge. Dermed falder værdien af jeres lejligheder.
OVERVEJ EN VEDLIGEHOLDELSESPLAN
Derfor bør langt flere bestyrelser end det er tilfældet stærkt overveje at arbejde ud fra en vedligeholdelsesplan.
For ejere ejer og har også ansvaret for deres fællesområder og foreningens installationer
- Martin Borgstrøm Adm. Direktør, Ejerportal.dk E-mail: mb@abgruppen.dk
2
Læs Læs flere flere nyheder nyheder på på Andelsportal.dk Ejerportal.dk
KLUMME
Af en eller anden grund er der en markant forskel på folk der bor i andelsforening kontra en ejerforening, når det gælder holdningen til de investeringer og renoveringer man får lavet på ens ejendom.
KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 3
Nyheder
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk af manglende udluftning og ringe opvarmning, siger han. Hos Lejerbo har man set en lignende tendens, fordi beboerne holder igen på opvarmningen og ikke lufter nok ud.
Spareiver i boligforeninger medfører skimmelsvamp I disse tider, hvor energibesparelser er et emne i højsædet, så er det glædeligt, at danskerne skruer ned for varmen. Desværre ses det flere steder i boligforeninger, at der spares så meget på varmen, at der opstår skimmelsvamp i lejlighederne.
For 12 år siden blev det lovpligtigt, at alle lejeboliger skulle have opsat individuelle varmemålere, så lejerne hver især betalte for deres eget varmeforbrug. Og det har haft enorm effekt på folks opvarmningsvaner, siger Anders Rønnebro, der er formand for AAB Århus, til Berlingske.
DESVÆRRE MED EN NEGATIV FØLGEVIRKNING: - Det er helt klart en tendens, vi ser. Det har været en glidende overgang siden energikrisen i 70’erne. Men lovkravet om varmemålere og de seneste prisstigninger har bevirket, at vi ser mere skimmelsvamp forårsaget
- Når vi finder ud af, at der er skimmelsvamp i et lejemål, sætter vi en logger op, der måler temperatur og fugtighed. Der kan vi ofte konstatere, at der ikke bliver varmet nok op og luftet ud i lejemålet, og det er den sikre vej til skimmelsvamp, fortæller Per Hellmann fra Lejerbo til Berlingske. På Astma-Allergi Forbundets hjemmeside kan man finde gode råd til forebyggelse af skimmelsvamp i ens bolig. For eksempel kan du begrænse mængden af fugt i boligen ved at tørre tøj ude, have låg på gryderne når du laver mad og sørge for at varme op til min. 20 grader i alle rum.
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
3
KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 3
Fokusemne: Kloak og omfangsdræn
Kloak og omfangsdræn På disse sider sætter vi fokus på kloak og omfangsdræn. Kloakinstallationer er ikke noget man skænker mange tanker i hverdagen – for de skal bare fungere. Hvis der opstår problemer med kloakinstallationerne, så er det dog godt at vide, hvordan man skal forholde sig.
HVAD ER ET OMFANGSDRÆN? Det er utænkeligt at tænke sig et hus uden en tagrende, og på samme måde som tagrenden burde et omfangsdræn være en integreret del af ens bygning, hvis man er plaget af fugt i kælderen. Et omfangsdræn kan nemlig på mange måder sammenlignes med en tagrende, der blot er gravet ned i jorden langs ens fundament og ydermur, og som dermed sørger for at sende overskydende vand væk fra bygningen. Det problematiske vand, som kan sive ind i kælderen, kan komme fra en ordentlig regnskylle, men også være grundvand, der presser sig op mod bygningen. Et omfangsdræn leder vandet væk og hen i en regnvandsbrønd, der igen sender det videre til kloak og afløbssystemet.
HVORNÅR HAR MAN BRUG FOR ET OMFANGSDRÆN? Hvis du både kan se og føle, at fundamentet i bygningen er fugtigt, så kan det være vigtigt med et omfangsdræn. De skader som
2 4
fugt i fundament og sokkel medfører, kan have store konsekvenser for hele bygningen, hvis de får tid til at udvikle sig. Udover det naturligvis ikke er optimalt med et kælderrum, hvor man står i vand til anklerne, så kan der udvikle sig forrådnelse og svamp, som ikke blot giver et dårligt, men også sundhedsfarligt indeklima. Det er vigtigt at undersøge, hvorvidt man har brug for et omfangsdræn, og selv om man selv kan kigge efter fugtskjolder, krakeleret puds og saltplamager, så er det alligevel en god idé at få en geotekniker eller en byggesagkyndig til at foretage undersøgelsen.
HVOR MEGET KOSTER ET OMFANGSDRÆN? Et omfangsdræn kan være en pæn bekostelig affære, da prisen typisk ligger på imellem 5.000 og 10.000 kroner per meter. Faktorer, der spiller ind på prisen er hvilken jordtype, der ligger rundt om bygningen, samt hvor dybt omfangsdrænet skal graves ned. Der kan i øvrigt gives en væsentlig rabat, hvis man selv udfører en del af gravearbejdet.
Læs Læs flere flere nyheder nyheder på på Andelsportal.dk Ejerportal.dk
KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 3
Fokusemne: Kloak og omfangsdræn
undgå vand i kælderen KLOAK Ligesom man først ofte begynder at overveje et omfangsdræn, når man oplever problemer med fugt eller vand i kælderen, så er det også de færreste, der kender til deres ejendoms kloakinstallationer. Som regel skal kloakinstallationerne blot fungere. Men det er en god idé at holde øje med dem og vide, hvordan de fungerer, hvis der en dag skulle opstå komplikationer i form af for eksempel forstoppelse af ledningen eller rotteindtrængning. Det er nemlig foreningens eget ansvar at vedligeholde de kloakledninger (stikledninger), der ligger på foreningens grund. Det vil sige, at foreningen selv bærer ansvaret i forbindelse med driftsforstyrrelser i form af forstoppelse med mere.
SKER HELDIGVIS SJÆLDENT Det sker heldigvis forholdsvist sjældent, at der er problemer med kloaksystemet, men når det sker, så er det til gengæld ofte forbundet med stor gene for de ramte beboere i ejerforeningen. Hvis vandlåsen eller afløbet er stoppet til kan det medføre ubehagelig lugt fra kloakken. Andre typiske problemer er en tæret faldstamme, utæt samling mellem toilet og afgangsrør, utæt samling af vandlåsen i gulvafløb og afgangsrør, manglende blændstykker til tilløb til vandlåsen i et gulvafløb, som ikke anvendes, eller manglende tætningsring mellem vandlåsens yderdele og den udtagelige indsats.
En typisk årsag til problemer med rør i jorden er, at anlægsarbejdet ikke er ordentlig udført, hvilket kan medføre skader. Rørene kan forskubbe sig, så de bliver utætte, eller de kan i yderste konsekvens knække. Derudover kan rødder fra store træer finde vej ned til kloakledningerne og trænge ind igennem samlingerne på rørene.
STRØMPEFORING ET GODT ALTERNATIV Reparation af et kloakrør kan ske ved frigravning, men også udføres uden opgravning. Der findes flere metoder til dette arbejde, der skal udføres af autoriserede kloakmestre eller specialfirmaer. En såkaldt strømpeforing er den mest benyttede løsning, hvis man ønsker at undgå opgravning. Den går ud på at fore den utætte kloakledning med en fleksibel strømpe bestående af enten polyesterfiber eller glasfiber. Med en strømpeforing undgår man meget af den gene, som en udgravning kan have for foreningens beboere. I en ejerforening kan beboerne dog også selv gøre noget for at undgå utætte kloakledninger. Større genstande som bleer og hygiejnebind må ikke smides i WC´et, ligesom man skal undgå at hælde fedt ud i køkkenvasken, da dette størkner og kan stoppe røret. Også kemiske produkter som maling, terpentin, olie og afløbsrens kan være skadelige for kloakrørene og nedsætte deres levetid. Af miljøhensyn skal de altid bortskaffes forsvarligt via indsamling eller kommunal genbrugsstation.
AUT. KLOAKMESTER
Kontakt Peter Meyer A/S Tlf: 56 56 20 38 Fax: 56 56 21 38 E-mail: peter@meyer-as.dk Web: www.meyer-as.dk
Trænger kloakken til renovering? • • • •
TV-Inspektion Strømpeforing Kloakrenovering Rørspuling
Et godt samarbejde starter lige her ...
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
5
KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 3
Fokusemne: Tag og facade
Tjek jeres tag og facad Både for en bygnings tag og dens facade gælder det, at det er vigtigt at holde dem i god stand. Efter en hård vinter er det nu tid til at tjekke op på, hvilken forfatning de er i. Vind og vejr kan nemlig have slidt godt på begge dele.
To år i træk har vi haft usædvanlige hårde vintre, og efter sådan en omgang med sne, frost, slud og sjap, så er det en god ting at gå sin bygning efter i sømmene. Da det naturligvis er de ydre dele, som har lidt hårdest under det barske vejr, så er et godt sted at begynde, at tjekke sin facade og sit tag.
FACADEN Når det gælder facaden, så er det en del af bygningen, som man dagligt ser på, og den har dermed stor indflydelse på helhedsindtrykket af din ejerforening, hvilket specielt er vigtigt i forbindelse med salg. Så tag dig den tid det tager, lige at gå et skridt tættere på, og se efter om den hårde frost har medfødt synlige skader eller revner i murværket. Hvis uheldet har været ude, så gælder det om at handle hurtigt. For selv om frostsprængninger ikke er et tema i foråret, så kan revner og sprækker hurtigt udvikle sig med vand- eller svampeskader til følge. Når det først så vidt, så er der tale om en dyr omgang, for reparationsarbejdet på det stadie er ofte meget mere bekosteligt end en facaderenovering.
ØGER EJENDOMMENS VÆRDI Udover en facaderenovering er en nødvendig renovering for ejerforeninger, så er det også et tiltag, som kan være med til at forøge boligens værdi. En facaderenovering har nemlig stor kosmetisk betydning og kan reelt få en gammel bygning med over 100 år på bagen til at se helt ny ud. Så udover at beskytte murværket i mange flere år, end hvis den står ubeskyttet hen, så fremstår bygningen også flottere. I hvert fald, hvis den udførte renovering er blevet foretaget i forståelse af bygningens grundlæggende arkitektur, så den æstetiske effekt ikke ødelægges. På den måde bliver de enkelte lejligheder i ejerforeningen også mere attraktive og det øger ofte værdien i forbindelse med et salg.
METODER Hvilken løsning man skal vælge i forbindelse med en renovering afhænger helt og holdent af hvilken facade man har. Der er for eksempel forskel på om man har blankt murværk, eller pudset murværk. Kort sagt findes der et væld af muligheder, når man renoverer facader.
Tømrerarbejde / Tagrens / Tagmaling / Algebehandling Tagrender / Tagpap / Tagrenovering / Isolering
2 6
Læs Læs flere flere nyheder nyheder på på Andelsportal.dk Ejerportal.dk
KØBENHAVN | MAJ 2011 | 4 . ÅRGANG | NR. 3
Fokusemne: Tag og facade
de - før det er for sent For eksempel kan man i pudsningen af facaden indtænke isolering, så facaden ikke blot fremstår som ny, men varmeregningen også reduceres. Vandskuring af facaden kan også give dit hus og dine mure et helt nyt udtryk.
AFSLUT FACADERENOVERINGEN MED COATNING
og undgå varige skader. Derfor er det anbefalelsesværdigt at få professionel hjælp igennem en byggesagkyndig rådgiver, eller et tagfirma, der kan gennemgå taget sammen med den ansvarlige i ejerforeningens bestyrelse og komme med råd og vejledning til reparationer og vedligeholdelse.
VEDLIGEHOLDELSE BETALER SIG
Efter en facaderenovering, kan I få udført en overfladebehandling - coatning . Facaden ”coates” for at beskytte den mod smuds, vind og vejr. En overfladebehandling holder typisk 4-5 år, hvorefter der bør coates på ny.
Når det kommer til tagkonstruktioner så gælder det, at jo mere kompliceret konstruktion, der er tale om, jo større sandsynlighed er der for, at der opstår utætheder.
Med de mange forskellige former for facaderenoveringer er det en god idé at benytte sig af Ejerportal.dks opgaveservice, hvor man har mulighed for at indhente 3 tilbud og få 3 firmaer ud og besigtige opgaven. På den måde kan man finde den rette løsning, til den rette pris.
Det vil sige, at tage med ovenlysvinduer, kviste og sammenskæringer har større risiko for at lække, og hvis ejerforeningen har netop sådan et tag, så er det en god idé at få tjekket det en gang om året, og på den måde komme skaderne i forkøbet. Ellers burde en vedligeholdelsesplan være tilstrækkeligt til at sikre sig mod uforudsete udgifter i den forbindelse.
TAGET Mens man dagligt har mulighed for at kigge på sin facade, så er det mere bøvlet løbende at holde øje med i, hvilken stand ens tag er i. For det første er taget uden for øjenhøjde og for det andet så er det også i mange tilfælde svært selv at vurdere og tjekke sit eget tag.
Regelmæssige eftersyn og vedligeholdelse kan også sikre dit tag en lang levetid, og det betaler sig i længden. Samtidig forhindrer man også, at taget mister farven med tiden og bliver grimt, for en professionel behandling kan få det til at se ud som nyt. Da tagrenovering oftest er billigere end nyt tag, så er det en fornuftig løsning, ikke mindst fordi der ofte følger en femårs garanti med på det udførte arbejde. Det skal understreges, at dette blot er en garanti, for ofte holder renoveringsarbejde meget længere. I flere tilfælde op til 25 år.
Men ens tag bliver slidt af vind og vejr, luftforurening, mos og alger. Af samme grund er tagrenovering vigtigt for at forebygge
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
7