LA PROTECCIÓN PATRIMONIAL INMOBILIARIA COMO COMPLIANCE INMOBILIARIO

MTRO. VICENTE ORTIZ YUSTIS

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odo empresario posee dentro de su patrimonio a bienes inmuebles, que por definición son los cuerpos que no pueden trasladarse de un lugar a otro y que no pueden moverse por sí mismos ni por fuerza exterior, como son la tierra y las edificaciones. Este tipo de bienes los podemos agrupar bajo las siguientes denominaciones:

Tierra: vivienda o mansión.

Finca: casa, castillo o ejido.

Predio: heredad 1 o bodega.

Fundo: hacienda o almacén. 2

Habitación: rústico o parcela, entre otros.

En este sentido, los inmuebles también pueden clasificarse por: Su naturaleza. Por adherencia. Por incorporación. Por destinación. Por su uso.

El empresario, como punto principal, deberá realizar un compliance inmobiliario, saneando la condición legal y fiscal de sus bienes inmuebles y, por consiguiente, protegiéndolos ante la amenaza de la extinción de dominio.

Para poder integrar este patrimonio en particular debemos primero analizar su valor, esto es, visualizar y cuantificar el valor: Catastral. Comercial. Fiscal. Histórico (valor de adquisición y de registro).

Todo esto sin perder el orden jurídico partiendo del Artículo 27 Constitucional y del Artículo 830 del Código Civil Federal y, además, considerando, en cuanto a sus bienes, los derechos reales a los que cada inmueble se le acredite, como son: Derecho real de goce. Derecho real de uso. Derecho real de disfrute. Derecho real de dominio. Derecho real de servidumbre. Derecho real de garantía.

Una vez analizado tanto el valor como el derecho real de los bienes inmuebles, debemos contemplar los riesgos externos que pueden afectarlos, como son: La expropiación. Despojo. Daño a propiedad ajena. Confiscación.

Decomiso. Requisa. Embargo. Extinción de dominio o estatización de bienes.

También, los inmuebles pueden tener restricciones debido a las normas jurídicas que competen a instituciones, organismos y leyes, como pueden ser: INAH INBA Ley General de Desarrollo Forestal Áreas Naturales Protegidas: a) Reserva de la biósfera. b) Parques nacionales. c) Monumentos naturales. d) Protección de recursos naturales. e) Protección de flora y fauna. f) Santuarios. g) Reservas estatales. h) Zona de preservación ecológica.

Por lo anterior, el analizar cada inmueble significa un estudio de circunstancias de valor y de cumplimiento fiscal, legal y, lo más importante y difícil, estudiar su entorno para prevenir, corregir y tomar decisiones con base en factores externos que pueden rondar en el presente, pasado o futuro del estatus de un inmueble.

ANTE LA LEY DE EXTINCIÓN DE DOMINIO: COMPLIANCE INMOBILIARIO

Es por ello que un compliance inmobiliario resulta en la actualidad un punto importante que debe considerar prioritario todo empresario. Éste se puede estructurar en: Análisis de riesgos. Expediente de control de inmueble. Estudio de valores de mercado.

Una vez integrado, es posible no sólo resguardar la certeza de legalidad del estado del inmueble, sino que, además, podemos tener una base para la planeación patrimonial y hereditaria que el empresario debe de realizar tanto de los bienes propios como los de sus empresas.

1 Heredad es una porción de terreno cultivado que tiene un solo dueño y es heredable a su familia. 2 Fundo es una propiedad inmueble rústica.