Hallituksen toimivalta puhutti syksyn kiinteistöilloissa

Kiinteistöliitto Itä-Suomen tämän syksyn suosituimpia kiinteistöiltojen teemoja on ollut Hallitus ja asumisen arki. Kysytystä aiheesta ovat Liiton lakimiehet kiertäneet ympäri Suomea luennoimassa täysille saleille. Itä-Suomessa koulutusiltoja on ollut Savonlinnassa, Varkaudessa ja Iisalmessa. Luennoimassa ovat vuorotellen olleet lakimiehet Minni Yli-Olli ja Anna-Emilia Kuisma. Illat ovat antaneet eväitä käytännön haasteiden ratkomiseen hallitustyössä. Alla he keskustelevat eniten puhuttaneista aiheista.

Miten hallitus voi arvioida, riittääkö oma toimivalta jostakin tehtävästä päättämiseen?

Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee hallituksen ja yhtiökokouksen toimivallan rajat. Hallitus ei voi päättää asioista, jotka ovat laajakantoisia, olennaisesti maksuvelvollisuuteen sekä huoneiston käyttämiseen vaikuttavia. - Hallituksen toimivaltaan vaikuttaa muun muassa yhtiön koko ja yhtiökokouksen vahvistama talousarvio eli budjetti. Jos hallituksen jäsen on toimivallan riittävyydestä epävarma, meille kannattaa soittaa, kehottaa Kuisma.

Yli-Olli antaa toimivallasta esimerkin: Yhtiökokous hyväksyi urakalle hinta-arvion, mutta urakan edetessä hinta nousi lisäkorjauksien vuoksi huomattavasti. Pitääkö noussut hinta tuoda taas yhtiökokouksen käsiteltäväksi? - Kyllä, sillä ei hallitus yksin voi päättää suurista hinnan ylityksistä.

Yhtiökokous voi määritellä hallitukselle euromääräisen valtuutuksen esimerkiksi tietylle hankinnalle, jonka yli menevät kustannukset pitää tuoda yhtiökokouksen hyväksyttäväksi. Yhtiökokouksen hyväksymän vuosibudjetin raameissa hallitus voi toki tehdä tarpeellisia hankintoja. Jos budjetissa on loppuvuodesta korvamerkkaamattomia varoja jäljellä, voi hallitus päättää tehdä niillä esimerkiksi jonkin kunnossapitokorjauksen.

Voiko hallituksen puheenjohtaja päättää yksin, jos kyse on kustannuksiltaan pienestä asiasta?

Ei, puheenjohtajalla ei ole toimivaltaa tehdä hankintapäätöksiä edes budjetin sallimissa rajoissa, vaan ne pitää tehdä hallituksen yhteisellä päätöksellä. - Äänestystilanteessa voi puheenjohtajan mielipide korostua, koska puheenjohtajan ääni ratkaisee tasatilanteen, lakimiehet toteavat.

Voiko hallitus päättää saunavuorojen vähentämisestä?

- Kyllä voi, vastaa Yli-Olli. - Jos hallitus haluaa säästää energiakustannuksissa, voi se aloittaa saunavuorojärjestyksen tiivistämisen, päättää vähentää saunontailtoja tai poistaa lenkkisaunavuoron. Myös asuinhuoneiden lämpötilaa voi hallitus päättää alentaa enintään asteen, mutta sitä suuremmat on tuotava yhtiökokouksen päätettäväksi. Asumisterveysasetus määrittää, että asuintilojen lämpötilan on oltava lämmityskaudella 18—26 astetta.

Voiko hallitus päättää poistaa kylmäkellarit?

Lakinaisten mukaan tästä kysytään nykyisessä sähkönsäästön ajassa erityisen paljon. - Hallitus ei voi päättää kylmäkellarien poistamisesta, vaan asia täytyy viedä yhtiökokouksen päätettäväksi. Se, miten päätös tehdään yhtiökokouksessa, riippuu siitä, ovatko kylmäkellarit osakkaan vai yhtiön hallinnassa, vastaa Kuisma. Jos ne ovat osakashallintaisia, silloin poistoon on saatava jokaisen osakkaan suostumus, jos taloyhtiön, silloin riittää yhtiökokouksen enemmistöpäätös. YliOlli muistuttaa, että jos kylmäkellarit poistetaan, olisi yhtiöjärjestys syytä päivittää tältä osin, samalla kannattaa tehdä muutkin päivitykset.

Voiko hallitus päättää kerätä ylimääräisen yhtiövastikkeen?

Tänä syksynä tästä on tullut Liittoon paljon kysymyksiä, sillä sähkönhinnan näin roimaan nousuun eivät taloyhtiöt ole budjeteissaan osanneet varautua. Vaikka kassa olisi tyhjä, ei hallitus voi yksin päättää ylimääräisen vastikkeen keräämisestä, vaan yhtiökokous on kutsuttava koolle. – Poikkeuksena on, jos taloyhtiö on yhtiökokouk-

Kiinteistöliiton lakimiehet Anna-Emilia Kuisma ja Minni Yli-Olli kouluttivat itäsuomalaista hallitusväkeä kuluneen syksyn aikana.

sessa valtuuttanut hallituksen keräämään tarvittaessa 1—2 ylimääräistä vastiketta, muistuttaa Kuisma. Valtuutuksen antaminen luo joustonvaraa arkeen, sillä kaikkeen ei voi etukäteen varautua.

Voiko hallitus päättää kaataa pihapuun?

- Jos puun kunto selkeästi aiheuttaa vaaraa, voi hallitus ryhtyä toimiin puun kaatamiseksi – hallituksella on velvoite huolehtia kiinteistön turvallisuudesta, joten puun kaataminen on hoidettava ripeästi. Jos puu on terve ja hyväkuntoinen, mutta siitä halutaan muista syistä eroon, pitää tapauskohtaisesti harkita, onko syytä viedä asia yhtiökokouksen päätettäväksi. Näin suosittelemme tekemään. Lupa puun kaatamiseen on varmistettava kaupungin rakennusvalvonnasta, Kuisma valaisee.

Voiko hallitus päättää lumitöiden tekemisestä talkoilla?

Pienissä taloyhtiöissä talvikunnossapito usein tehdään talkoilla, mutta voiko siitä päättää hallitus. - Ei voi. Talkootyöstä päättää yhtiökokous, jossa tarkoin sovitaan, miten talkootyö tehdään ja miten vuorot jaetaan. Talkootyö perustuu aina vapaaehtoisuuteen. Jos runsaslumisena talvena lumen poiskuljetuksen kustannukset nousevat olennaisesti ja täytyy kerätä ylimääräinen vastike, voi hallitus valtuutukseensa nojaten hyväksyä kustannukset ilman yhtiökokouksen pitämistä, kertoo Kuisma.

Jos liukkaalla pihalla joku kaatuu ja esittää korvausvaateen, pyytää hallitus selvitystä tapahtumasta sekä kaatuneelta että kunnossapidosta vastaavalta huoltoyhtiöltä. Yhtiön tulisi myös selvittää, korvaako yhtiön kiinteistövakuutus vahingosta aiheutuneita kustannuksia. Taloyhtiö voi kuitenkin olla vahingosta vastuussa riippumatta siitä, korvaako vakuutus vahingon kustannuksia. - On hyvä muistaa, että yhtiön on huolehdittava kiinteistön turvallisuudesta. Jos tapaturma sattuu, kiinteistönomistajalla on korostunut huolellisuusvelvollisuus. Turvallisuuden ylläpito vaatii hallituksen jäseniltä valppautta ja huolellisuutta, hiekoituksien ja lumenpudotuksien tarpeesta on ilmoitettava huoltoon ajoissa, jos niissä on puutteita ja tällaisista töistä on huoltosopimuksessa sovittu. Katolle ei pidä itse nousta, vaan tilata lumenpudottajat.

Voiko hallitus päättää autopaikoista?

Jos autopaikat ovat osakkaiden hallinnassa, he itse päättävät niiden käytöstä. Jos autopaikat ovat taloyhtiön hallinnassa, hallitus laatii autopaikkojen jaosta selkeät säännöt, ja ne on vahvistettava yhtiökokouksessa. - Yhdenvertaisuusperiaate edellyttää, että osakkaiden vuokralaisia ei voi asettaa autopaikkojen jaossa huonompaan asemaan. Kun autopaikkasopimus päättyy edellisen kanssa, paikka siirtyy jonossa seuraavalle, olipa hän osakas tai osakkaan vuokralainen. Jos yhtiössä on ns. ”ikuisuuspaikkoja”, autottomillakin, voidaan sääntöihin määritellä paikanhallintaoikeus vaikkapa vuodeksi kerrallaan, jotta paikat kiertävät tasapuolisesti. Jos asukkaalla on kaksi autoa, hänellä on oikeus yhteen paikkaan, mutta toisen osalta hän joutuu siirtymään jonoon.

Voiko hallitus kutsua pysäköinninvalvojan sakottamaan tontilleen luvatta pysäköinyttä autoa?

- Vuoden 2020 tieliikennelain uudistuksen mukaan pysäköinninvalvojan ei enää tarvitse tulla taloyhtiön pyynnöstä sakottamaan, mutta hallitus voi päättää tehdä pysäköinninvalvontasopimuksen yksityisen yrityksen kanssa, kertoo Yli-Olli.

Pelastustielle ei talon asukaskaan saa pysäköidä. - Jos hän näin tekee, hallitus voi lähettää huomautuksen, mutta viisainta on yrittää päästä yhteisymmärrykseen ajajan kanssa eikä lähteä riitauttamaan asiaa, neuvoo Kuisma.

Miten hallitus voi puuttua asumishäiriöihin?

Hallituksella on Kuisman mukaan velvollisuus puuttua asumishäiriöihin. Välillä epäselvyyttä voi kuitenkin aiheuttaa se, onko kyse häiritsevän elämän viettämisestä vai tavanomaisesta asumisesta. Jos asukas aiheuttaa niin paljon häiriöitä, että huoneiston hallintaanottoa joudutaan miettimään, kehkeytyy tilanteesta haastava hallitukselle. Sen toimivaltaan kuitenkin kuuluu puuttua äänekkääseen juhlimiseen, riitelyyn, mökään ja muihin häiriöihin, jos ne ovat toistuvia. - Asukkaalle ja osakkaalle on annettava todistetusti varoitus, ja jos asukas ei sittenkään paranna tapojaan, viedä huoneiston hallintaanotto päätettäväksi yhtiökokoukseen, hallitus ei voi hallintaanotosta päättää. Hallituksen pitää kerätä riittävästi muilta asukkailta todistelua ja pyytää vaikkapa pitämään häiriöpäiväkirjoja.

Lakinaiset huomauttavat, että poliisiraportteja ei voi enää luovuttaa taloyhtiölle todisteiksi, tulkinta on muuttunut apulaisoikeusasiamiehen päätöksen jälkeen.

Asumisongelmiin voi hallitus saada sovitteluapua esimerkiksi naapuruussovittelukeskuksesta tai paikallisista sovittelutoimistoista.

Normaaliin elämään hallitus ei voi puuttua, kuten vuorotyöläisen suihkussa käyntiin ja pyykkäykseen yöllä. Yöelämä saattaa nyt kalliin sähkön aikana muutenkin lisääntyä, kun asukkaat pyrkivät ajoittamaan sähkönkäyttöään halvempaan yöaikaan.