Minni Yli-Olli: Kunnossapito- ja vahingonkorvausvastuu osakkaan muutostöissä

Kunnossapito- ja vahingonkorvausvastuu osakkaan muutostöissä

TEKSTI: MINNI YLI-OLLI

KUVA: KIINTEISTÖLIITTO

Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain perusteella oikeus tehdä muutoksia osakehuoneistossaan. Osakas vastaa muutostyön kustannuksista. Kenen vastuulle sitten kuuluu osakkaan tekemän tai teettämän muutostyön kunnossapito jatkossa? Kysymystä joudutaan yhtiöissä pohtimaan usein vasta korjaustarpeen ilmentyessä.

Ensin on selvitettävä kunnossapitovastuun jakautuminen yhtiön ja osakkaan välillä. Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät. Osakas vastaa puolestaan huoneiston sisäosista. Yhtiö vastaa kuitenkin myös niiden huoneistojen sisäosien korjaamisesta, jotka ovat vahingoittuneet rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Tämä yhtiön ennalleensaattamisvelvollisuus rajoittuu yhtiön perustasoon.

Osakas vastaa lähtökohtaisesti huoneiston alkuperäisestä asusta ja tasosta poikkeavien muutosten kunnossapidosta sekä niiden aiheuttamista ylimääräisistä kustannuksista yhtiön kunnossapitotöiden yhteydessä. Kunnossapito- ja vahingonkorvausvastuuta voidaan havainnollistaa tarkemmin muutaman esimerkkitilanteen avulla.

Osakas on lisännyt lattialämmityksen kylpyhuoneremontin yhteydessä

Osakas vastaa lattialämmityksen kunnossapidosta jatkossa kokonaisuudessaan, jos osakas on lisännyt lattialämmityksen kylpyhuoneeseen uutena varustuksena kylpyhuoneremontin yhteydessä. Kunnossapitovastuu määräytyy eri tavalla silloin, jos kylpyhuoneessa on jo ollut lattialämmitys ja osakas uusii sen alkuperäistä vastaavalla tavalla. Yhtiö vastaa nimittäin lattialämmityksen kunnossapidosta jatkossa, jos lattialämmitys rinnastuu yhtiön teettämään tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja yhtiö on voinut valvoa työn toteuttamista.

Osakas on muutostyönä muuttanut vaatehuoneen saunatilaksi

Osakkaan suorittama muutostyö voi olla toisinaan laajempi, kuten vaatehuoneen muuttaminen saunaksi tai kylpyhuoneen rakentaminen kuivatilaan. Yhtiö ei lähtökohtaisesti vastaa käyttötarkoitukseltaan muuttuneiden huonetilojen kunnossapidosta. Kunnossapitovastuu on siten jatkossa osakkaalla.

Tilannetta voidaan tarkastella ennalleensaattamisvelvollisuuden kannalta. Vaatehuoneesta saunaksi muutetun tilan korjaustarve voi liittyä esimerkiksi putkivuotoon, jonka seurauksena myös osakkaan rakentama sauna on korjattava. Yhtiön on korjattava kunnossapitovastuulleen kuuluvat osat, koska vahinko on aiheutunut yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta putkesta.

Vuodon seurauksena myös sauna on vaurioitunut, joten yhtiöllä on tällöin sisäosien ennalleensaattamisvelvollisuus ainoastaan perustasoon eli vaatehuoneeksi. Osakas vastaa siis itse saunan purkamisesta ja ennalleensaattamisesta aiheutuneista kustannuksista siltä osin kuin ne poikkeavat perustasosta. Yhtiön ja osakkaan on hyvä sopia ennen korjaustoimiin ryhtymistä tarkemmin siitä, miten korjaukset ja saunan mahdollinen uudelleenrakentaminen käytännössä toteutetaan.

Jos vahinko sen sijaan olisikin lähtöisin osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvasta osasta, kuten saunasta, vastaavat yhtiö ja osakas molemmat omalle kunnossapitovastuulleen kuuluvien osien korjauksesta.

Tällöin yhtiöllä ei ole myöskään huoneiston sisäosien ennalleensaattamisvelvollisuutta perustasoon.

Osakas on toteuttanut vedeneristeen puutteellisesti kylpyhuoneremontin yhteydessä, minkä seurauksena on aiheutunut vesivahinko

Kunnossapitovastuusta on pidettävä erillään vahingonkorvausvastuu. Aiemmissa esimerkeissä käsitelty kunnossapitovastuu osoittaa sen, kenen vastuulle korjaaminen kuuluu. Vahingonkorvausvastuun perusteella voidaan taas vaatia korjauskustannuksia jälkikäteen vahingon aiheuttajalta.

Muutostyö on tehtävä hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakas on voinut toimia vahingonkorvausvastuun perustavalla tavalla huolimattomasti, jos osakas ei ole noudattanut kylpyhuoneremontissa hyvää rakennustapaa ja vedeneristys on toteutettu puutteellisesti. Yhtiö voi tällaisessa tilanteessa vaatia vahingonkorvauksena sille aiheutuneita vesivahingon korjauskustannuksia huolimattomasti toimineelta osakkaalta.