Kiinteistöliiton uudistalokysely: laadussa paljon parannettavaa

Uudisrakentamisen laadussa paljon parannettavaa

Taloyhtiöiden hallitusten jäsenet antavat rakentamisen laadulle uudiskohteissa arvosanan 7½, selviää Kiinteistöliiton uudistalokyselystä. Uudistaloissa on vastaajien mukaan paljon parannettavaa rakennusyhtiöillä, mutta myös uusien taloyhtiöiden omistajilla ja isännöitsijöillä.

n TEKSTI JA KUVAT: KIINTEISTÖLIITTO

”Isännöinnin osaaminen ja kapasiteetti sekä taloyhtiöiden hallitusten johtamisosaaminen ja työskentelyn tehokkuus ovat taloyhtiöiden kannalta olennaisia menestymisen edellytyksiä.

Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero

Rakennustyön tarkkailijan käyttö vaikuttaisi yleistyneen viime vuosina, mutta edelleenkin vain kolmannes vuosina 2015–2021 valmistuneista taloyhtiöistä kertoi, että yhtiö on rakennustyön aikana käyttänyt ostajien valitsemaa tarkkailijaa. Ne, joilla tarkkailija oli ollut, olivat pääsääntöisesti tyytyväisiä ja suosittivat tarkkailijan käyttämistä. Ne, jotka eivät olleet valinneet tarkkailijaa, harmittelivat asiaan jälkikäteen laajalti.

Rakennusaikaiset takuukorjaukset on saatu sovittua ja hoidettua 38 prosentilla vuosina 2010–2014 valmistuneissa taloyhtiöissä. Edelleen noin puolella tämän ikäluokan yhtiöistä takuukorjaukset ovat kesken. Vuosina 2015–2021 valmistuneista taloyhtiöistä vasta neljäsosalla rakennusaikaiset takuukorjaukset on sovittu ja hoidettu.

Rakentamisen 10-vuotisvastuista vuosina 2010–2014 valmistuneissa taloyhtiöissä perustajaosakas eli rakennusurakoitsija on neljäsosassa korjannut reklamoidut virheet, ja 40 prosentissa korjaukset ovat vielä kesken.

Talotekniikan merkitys kasvanut viime vuosina

Perinteisten rakenneteknisten asioiden rinnalle on tullut yhä enemmän talotekniikkaan liittyviä kysymyksiä, jotka vaativat myös ostajilta merkittävää vaivannäköä ja panostamista, jotta rakentamisen vastuiden ja suunnitelman mukaisuus voidaan varmistaa. – Talotekniikan, kuten esimerkiksi ilmanvaihdon ja lukituksen, toimivuus edellyttää laitteiden asennusten lisäksi monien tukipalveluiden ja ohjelmistojen toimivuutta, mikä myös pitää uuden hallinnon omalla työllään varmistaa, arvioi Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero.

Kyselyssä käy ilmi, että riidat uudiskohteiden toteutuneesta laadusta voivat olla hyvin pitkiä. Kriittisissä palautteissa korostuivat esimerkiksi jähmeys reklamointien vastaanottamisessa ja hidas reagointi, nihkeä asioiden toimeenpano ja pitkään kestävät neuvottelut. Keskeiseen rooliin nousevat hyvät käytännöt, läpinäkyvyys, viestintä ja johtaminen, mutta vastaajien mukaan rakennusyhtiöt eivät ole näissä läheskään aina onnistuneet. Osassa uudiskohteista on nähty myös kohtalaisia onnistumisia, vaikka palautteessa selvästi painottuvat rakentamisen laatuhaasteet. – Isännöinnin osaaminen ja kapasiteetti sekä taloyhtiöiden hallitusten johtamisosaaminen ja työskentelyn tehokkuus ovat taloyhtiöiden kannalta olennaisia menestymisen edellytyksiä, Kero toteaa.

Uusissa taloyhtiöissä nousee esiin uudenlaisia ilmiöitä, jotka vaativat asioille omistautuvia ja osaavia ihmisiä taloyhtiöiden hallituksiin ja isännöintiin, mutta myös kiinteistöpalveluihin ja rakentamiseen.

Suurin osa isännöitsijöistä vaihtuu ensimmäisten vuosien aikana

Uudiskohteet asettavat isännöinnin laadun ja ammattitaidon kovalle koetukselle, selviää kyselyssä.

Vuosina 2010–2014 valmistuneissa yhtiöissä enää 38 prosentilla oli sopimus perustajaosakkaan alun perin valitseman isännöintiyrityksen kanssa. Tätä uudemmissa eli vuosina 2015–2021 rakennetuissa taloyhtiöissä alkuperäisen isännöinnin osuus oli vielä noin 60 prosenttia. Rivitaloyhtiöistä hieman alle puolet oli vaihtanut isännöintinsä perustajaosakkaan valitsemasta ratkaisusta.

Kyselyn perusteella uusilla taloyhtiöillä on ollut isännöintipalveluiden saatavuudessa ja laadussa huomattavia haasteita. Taloyhtiön alkuvuosiin liittyy paljon tärkeitä hoidettavia perusasioita, ja ammattitaitoinen ja tehokas isännöinti on taloyhtiöiden kannalta välttämätöntä.

Hyvän isännöitsijän löytäminen oli usein vaatinut useamman vaihdoksen ja kilpailutuksen. Turbulenssia tarjontaan ovat tuoneet myös alan nopeat muutokset, yrityskaupat ja isännöitsijöiden vaihtuvuus. Pienet taloyhtiöt kokivat myös uudispuolella olevansa suuria taloyhtiöitä heikommassa asemassa isännöintipalveluiden saatavuudessa.

Alkuperäiseen isännöintiin tyytymättömät olivat varsin usein löytäneet mielestään aiempaa paremman isännöinnin.

Kaksi kolmesta tutustunut taloyhtiöiden hallintotapasuositukseen

Taloyhtiön hallinnon ohjaamiseen on laadittu Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus. Kyselyn vastaajista kaksi kolmasosaa oli tutustunut suositukseen. Kerrostaloyhtiöissä tutustuminen oli ollut yleisempää kuin rivitalopuolella. – On hyvä, että hallintotapasuositus tunnetaan noinkin laajalti. Suositus tarjoaa erittäin hyvän pohjan rakentaa taloyhtiön johtamis- ja ohjauskäytäntöjä myös uusissa taloyhtiöissä. Suosituksen sisällön toteuttamisesta on suurta hyötyä kaikille osapuolille. Hyvä järjestäytyminen ja yhdessä sovitut tavoitteet edesauttavat myös isännöinnin järjestämistä, toteaa Kero.

Uudistalojen alkuaikojen järjestäytyminen on kriittinen kysymys. – Kyselyn vastausten perusteella ne yhtiöt, joilla yhtiön hallitustyöskentely lähtee myötätuuleen liikkeelle, ovat paremmassa asemassa myös rakennusaikaisten virheiden ja takuukorjausten sekä laadukkaan isännöinnin järjestämisessä, unohtamatta myöskään pitkän ajan menestyseväiden rakentamista, Kero tiivistää kyselyn kokemukset.

UUDISTALO-KYSELY

• Kiinteistöliitto toteutti valmistumisvuosien 2010–2021 jäsentaloyhtiöihin suunnatun

Uudistalo-kyselyn toukokuussa 2021. • Vastauksia saatiin yhteensä 650.

Vastausaste oli 11 %. • Kyselyn tuloksia hyödynnetään

Kiinteistöliiton jäsenpalveluiden kehittämisessä. • Raportti kyselyn tuloksista löytyy jäsensivuilta kohdasta ”Tutkittua tietoa”.

Suomen Kiinteistöliitto ry, Isännöintiliitto ry, Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry & oikeusministeriö Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus UUDISTETTU PAINOS Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus

Suomen Kiinteistöliitto ry – Isännöintiliitto ry – Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry – Oikeusministeriö .

Suositus antaa taloyhtiölle käytännönläheiset, asuntoosakeyhtiölain määräyksiä tukevat ohjeet taloyhtiön toiminnan, hallinnon ja viestinnän järjestämiseen. Uudistettu teos koostuu 63:sta yksittäisestä suosituksesta, ja se suositellaan otettavaksi käyttöön kaikissa taloyhtiöissä. Mukana on ohjeet sen vaiheittaiseen käyttöönottoon taloyhtiössä.

▶ Jäsenhinta: 20,00 euroa (norm. 25,00 euroa) ▶ Verkkokirja on luettavissa ilmaiseksi jäsensivuilla