5 minute read
Asunto-omistamisen murros
Asunto-omistaminen murroksessa
Yksi perustuslaissa määritelty ihmisen perusoikeus on oikeus asuntoon. Tämä oikeus toteutuu pääosin ihmisten omatoimisuuden kautta eli asunto hankitaan yleensä yksityisiltä asuntomarkkinoilta ostamalla tai vuokraamalla.
n TEKSTI: HANNU MÄHÖNEN n KUVAT: KIINTEISTÖLIITTO KESKI-SUOMI, PETTERI KIVIMÄKI, ISMO MYLLYLÄ
Kotitalouksista kaksi kolmasosaa asuu nykyisin omistusasunnossa ja yksi kolmasosa vuokralla. Näin ei kuitenkaan ole ollut pitkään. Vielä 1930-luvulla suuri enemmistö kaupunkien ja kauppaloiden väestöstä asui vuokralla, yhteiskuntaluokasta riippumatta. Sen jälkeen omistusasuminen on yleistynyt ennen kaikkea kotimaisen asunto-osakeyhtiömallin ansiosta.
Tapionkadulle vuonna 1926 valmistunut Aira-talo oli Jyväskylän ensimmäinen suuri asuinkerrostalo, jonka suunnitteli nuori arkkitehti Alvar Aalto. Rautatieläisille rakennetussa talossa on paljon hauskoja yksityiskohtia.
Suomessa ryhdyttiin rakennuttamaan asuntoja osakeyhtiömallilla 1800-luvun lopulla, kun maa teollistui ja kaupungit kasvoivat. Ensimmäiset talot olivat vuokrakasarmeja, mutta pian asuntoa tarvitsevat ihmiset ryhtyivät yhdessä rakennuttamaan taloja omaan käyttöönsä.
Osakeyhtiön avulla köyhä kansa sai jaettua asuntorakentamisen rahoituksen ja riskit. Sittemmin yleistyivät ammattimaisten perustajaurakoitsijoiden eli grynderien käynnistämät rakennushankkeet. 1950-luvulla alkanut aravarakentaminen merkitsi korostetusti kerrostalojen ja omistusasuntojen rakentamista. 1960-luvulla rakennetut kerrostalolähiöt ja 1970-luvulla asuntosäästäminen tarjosivat yhä useammalle mahdollisuuden hankkia oma asunto nykyajan mukavuuksilla.
Joka vuosi tuhat uutta yhtiötä
Tänään Suomessa on 90 000 asunto-osakeyhtiötä ja niissä 1,5 miljoonaa asuntoa ja 2,7 miljoonaa asukasta. Joka vuosi perustetaan liki tuhat uutta yhtiötä.
Asunto-osakeyhtiöiden kirjo on laaja: on kerrostaloja ja rivitaloja, isoja ja pieniä, uusia ja vanhoja, hyväkuntoisia ja huonokuntoisia, kaupungeissa ja maakunnissa, ammattilaisten ja asukkaiden itse hoitamia. Joka tapauksessa niihin kaikkiin so-
velletaan samaa asunto-osakeyhtiölakia. Laki säädettiin ensimmäisen kerran vuonna 1926. Nykyinen laki tuli voimaan vuonna 2010.
Eurooppalaisten kaupunkien kerrostalot ovat olleet perinteisesti vuokrataloja, mikä on tarkoittanut asunto-omistuksen voimakasta keskittymistä. Sen sijaan meillä Suomessa asunto-osakeyhtiömalli on mahdollistanut omistusasumisen lähes kaikissa tuloluokissa. Itse asunnon lisäksi kyse on siitä, että kaikilla on mahdollisuus kerryttää varallisuuttaan. Siten omistusasuminen on tehnyt suomalaisista vuosikymmenten aikana taloudellisesti tasa-arvoisempia.
Asunto-osakeyhtiömalli on mahdollistanut myös sen, että yhä useampi yksityishenkilö on voinut hankkia sijoitusasuntoja. Tällaiset henkilöt omistavat ja vuokraa- uu
Näyttävistä villiviiniköynnöksistään tunnettu Asunto Oy Kulmakartano Vaasankadun ja Kauppakadun kulmassa oli vuonna 1952 valmistuessaan Jyväskylän ensimmäisiä Arava-rahoitteisia asuinkerrostaloja. Talon suunnitteli arkkitehti Jorma Palola.
Jorma Paatolan suunnittelema Asunto Oy Viita-Ketju Tiedepolku 4:ssä vuodelta 1962. Jyväskylän Viitaniemen asuinalue on rakennettu 1959–1964 ja edustaa aikakautensa puutarhakaupunkiideologiaa. Arkkitehti Bengt Lundsten työryhmineen voitti Jyväskylän Kortepohjan asuinalueen asemakaavakilpailun 1964. Moderni ja tiivis alue on rakennettu 1967–1972 ruutukaavaan, kuten vanhat puukaupungit. Alue on edustava esimerkki 1960-luvun kaupunkisuunnittelusta ja uudesta elementtirakentamisesta.
Jyväskylän Harjunkulman kortteli käsittää kuusi taloa, joista kolme ensimmäistä valmistui 2007–2009 ja loput kolme 2013–2014. Korttelin on suunnitellut Kirsti Sivén & Asko Takala Arkkitehdit Oy.
uu vat noin 300 000 asuntoa, mikä on kaksi kolmasosaa vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista.
Asuminen tulee muuttumaan lähivuosina paljon. Siihen vaikuttavat väestössä
TIESITKÖ?
Jyväskylä 2 479 Jämsä 376 Äänekoski 310 Laukaa 211 Keuruu 167 Muurame 150 Saarijärvi 141 Viitasaari 88 Joutsa 85 Karstula 62 Hankasalmi 46 Pihtipudas 39 Kuhmoinen 34 Petäjävesi 32 Konnevesi 21 Kinnula 20 Uurainen 20 Multia 18 Toivakka 17 Kivijärvi 15 Kannonkoski 15 Luhanka 14 Kyyjärvi 9
tapahtuvat muutokset, muuttoliike kaupunkeihin ja muuttotappioalueiden taantuminen, pankkisääntelyn kiristyminen, ilmastonmuutos ja kasvava ympäristötietoisuus, teknologian kehitys ja työn muuttuminen.
Joistakin muutoksista on jo saatu esimakua koronaviruspandemian aikana. Samalla asuminen on muuttumassa yhä enemmän palveluksi, ja vuokra-asumisen suosio kasvaa: viime vuonna valmistuneista asunnoista vain joka kolmas tuli myyntiin ja kaksi kolmasosaa siirtyi suoraan vuokrakäyttöön.
Asuntojen arvo laskee taantuvilla alueilla
Suomalaisten kansallisvarallisuudesta kaksi kolmasosaa on asunnoissa. Juuri nyt käynnissä on asuntovarallisuuden arvon uusjako, sillä jopa kolme miljoonaa suomalaista asuu alueilla, joissa asuntojen arvo laskee. Näin tapahtuu erityisesti taantuvilla alueilla, missä kaikkiin asuntoihin ei enää riitä asukkaita ja rakennukset rapistuvat, kun taloyhtiöt eivät enää saa lainaa kiinteistön vaatimiin korjauksiin.
Joitakin rakennuksia ei kannata enää peruskorjata vaan ne käytetään loppuun. Moni suomalainen joutuukin hyväksymään sen, ettei hänen omistamallaan asunnolla ole enää kovin paljon rahallista arvoa.
Samaan aikaan isoimmissa kasvukeskuksissa, etenkin Helsingissä, asuntojen hinnat ovat nousseet monien tavallisten palkansaajien ulottumattomiin.
Kirjallisuutta
▶ Esko Nurmi, Laura Puro, Martti Lujanen: Kansan osake. Suomalaisen asunto-osakeyhtiön vaiheet.
Suomen Kiinteistöliitto 2017. ▶ Karla Kempas, Veera Tegelberg: Voittajien ja häviäjien Suomi – asuntovarallisuuden uusjako.
Vastapaino 2021.
Jyväskylän Tellervonkadun kerrostaloja (vasemmalla) olivat toteuttamassa Asuntokeskuskunta Haka vuosina 1945–1949 sekä arkkitehtitoimisto Jorma Paatola (Tellervonkatu 23, 1953). Tellervonkatu 21:n suunnitteli arkkitehti Olavi Kivimaa vuonna 1955. Aallonportin alueen uudet kerrostalot (oikealla) Seminaarinmäen alla ovat esimerkkejä tyylikkäästä nykyrakentamisesta.
Alvar Aallon suunnittelema Viitatorni on ollut yksi Jyväskylän maamerkeistä valmistumisvuodestaan 1962 lähtien ja Jyväskylän korkein rakennus, kunnes toimistorakennus Innova valmistui vuonna 2002. Tällä hetkellä taloyhtiön hallitukseen kuuluvat Tiina Liukkonen, Marko Makkonen ja Markku Tiihonen.
Asunto-osakeyhtiö on yhteisö
Lain mukaan asunto-osakeyhtiön tarkoitus on omistaa ja hallita rakennusta, josta vähintään puolet on asuinkäytössä. Yhtiön osakkeet puolestaan antavat oikeuden hallita tiettyä, yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta kiinteistön osaa. Yhtiön osakas ei siten omista huoneistoa, sen rakenteita ja seiniä, vaan pelkästään yhtiön osakkeita, jotka antavat hallintaoikeuden.
Päätösvalta on osakkailla
Ylin päätösvalta asunto-osakeyhtiöissä kuuluu sen osakkaille, jotka käyttävät sitä vuosittain yhtiökokouksessa. Yhtiökokous valitsee yhtiölle hallituksen edustamaan osakkaita sekä huolehtimaan yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä.
Hallituksella on taloyhtiön asioiden yleinen hoitovelvollisuus, mutta asunto-osakeyhtiölaissa hallitukselle on säädetty myös joitakin nimenomaisia tehtäviä, joista tärkein on ammattitaitoisen isännöitsijän nimittäminen.
Asunto-osakeyhtiölaki ja kunkin yhtiön oma yhtiöjärjestys määrittelevät yhtiön ja sen osakkaiden väliset oikeudet, vastuut ja velvollisuudet. Osakkaan keskeinen oikeus on hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa ja tehdä huoneistoon muutoksia sekä osallistua yhtiön päätöksentekoon.
Osakkaan velvollisuus on pitää hyvää huolta hallinnassaan olevasta huoneistosta ja ilmoittaa huoneistoon tekemistään muutoksista yhtiölle sekä maksaa vastiketta, jolla katetaan yhtiön menot. Jos osakas ei täytä velvollisuuksiaan, huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan.
On sopeuduttava enemmistön päätöksiin
Asunto-osakeyhtiö on sen osakkaiden, asukkaiden ja kiinteistön muiden käyttäjien muodostama yhteisö. Siihen kuuluu aina jossain määrin yhteiselämä, yhteenkuuluvuus ja yhdessä tekeminen. Päätökset tehdään enemmistöperiaatteella.
Kaikilla osakkailla on mahdollisuus vaikuttaa päätösten sisältöön, mutta heiltä edellytetään myös kykyä ja halua sopeutua enemmistön tekemiin päätöksiin. Varsinkin monessa pienessä yhtiössä osakkaat ja asukkaat tekevät paljon työtä yhteiseksi hyväksi huolehtimalla kiinteistönhoidosta talkoilla, kukin omien kykyjen ja halujen mukaan, ja joku saattaa toimia isännöitsijänäkin.
Jokaisessa asunto-osakeyhtiössä osakkaiden ja asukkaiden olisi hyvä pohtia yhdessä, millaisia asumisen palveluita he haluavat omalta yhtiöltään, miten he haluavat kehittää asunto-omaisuuttaan ja millaisen asuinyhteisön he haluavat jättää tuleville sukupolville.
