MitteilungsBlatt DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS OSTERODE UND UMGEBUNG E.V. AM RÖDDENBERG 10 · 37520 OSTERODE AM HARZ
Nr. 144/2011
August 2011
In diesem Jahr feiern wir unseren 111. Geburtstag
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– Gaspreis-Erhöhung – 111. Geburtstag – Wanderung
Aktuell & Immobilien – Schimmelbefall und dessen Beseitigung Teil 2 – Novelle der Trinkwasserverordnung
Energie & Haustechnik – Moderne Heiztechnik – Einsparvergütung bei Solarstrom – Effiziente Öltechnik
Wohnungspolitik & Urteile – Thermografie – Richtige Lüftung – Energieausweise – Urteile
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AUS DEM VEREIN
Liebe Vereinsmitglieder, in diesem Jahr feiern wir unseren 111. Geburtstag. Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode hat sich daher entschlossen, dies zum Anlass zu nehmen, den 3. Osteroder Bürgerball auszurichten. Unser Festball findet am Samstag, 12. November 2011 ab 20.00 Uhr
in der Stadthalle Osterode am Harz statt; Einlass ist ab 19.00 Uhr. Der Eintrittspreis beträgt € 25,00 pro Person. Vereinsmitglieder haben bis zum 10. September 2011 die Möglichkeit, sich bevorzugt Plätze in der
Stadthalle zu sichern. Karten sind grundsätzlich nur an der Stadthallenkasse im Vorverkauf erhältlich. Tisch- und Platzwünsche können berücksichtigt werden, wenn sie besonders schnell Karten erwerben.
Entertainer des Abends ist der Stimmenparodist Jörg Hammerschmidt. Als Stimmenimitator und Entertainer ist er der Gentleman unter den Comedians (FAZ). In sekundenschnelle schlüpft der in 2009 zum Künstler des Jahres gekürte Parodist in die Stimme des Prominenten und erfüllt sie mit dessen Mimik und Gestik. Sofort findet er den Draht zu seinem Publikum und schafft eine energetische Atmosphäre. Dabei setzt er auf intelligenten, subtilen Humor. Sein Motto: Lachen erfrischt Geist und Seele. Über 50 Prominente aus Showbizz, Politik und Musik hat er im Gepäck. Es kommt ihm darauf an, mit zeitgemäßen Promis seine Parodien zu gestalten, hautnah am Original zu sein und den Puls des Publikums zu spüren. Top aktuell am Zeitgeschehen setzt er auch auf top aktuelle Prominente und verzichtet auf die Mottenkiste. Wenn Angela Merkel eine Laudatio hält, Dieter Bohlen Lady Gaga einen Juryspruch um die Ohren haut, Günter Jauch eine Millionärsfrage stellt, Gerhard Schröder ein Lied mit Vladimir Putin singt oder Nessun Dorma von Paul Potts mit Spezialtext erklingt ... dann ist der Hammer (schmidt) auf der Bühne. Intelligent, verrückt, Stimmbänder wie Drahtseile, Köpfchen mit Herz und eine grosse Portion Charme sind Adjektive des studierten Tenors (4 Oktaven!). Im Jahr 2010 gewann Jörg Hammerschmidt den „Swiss Entertainment Award“. Kurz gesagt: Man muss ihn einfach erlebt haben!! Als weiteren Stargast des Abends erleben die Ballbesucher Sara Bennett. Die Sängerin ist eine wahre Stimmenakrobation (Westfälische Rundschau). Mühelos vollzieht Sarah Bennett die Wechsel zwischen Klassik, Rock und Pop, versetzt ihr Publikum nachhaltig in Staunen, wenn sie mit einer Callas-Arie brilliert und im Anschluss mit der rauchigen Stimme einer Tina Turner „Simply the Best“ schmettert. Die aparte Sängerin erobert mit einer erfrischenden Leichtigkeit wie im Fluge die Herzen ihres Publikums mit einem unvergleichlichen musikalischen Spagat! Von Anna Netrebko bis Aretha Franklin! Ein Festival der Stimme und eine tolle Frau, die schon allein das Eintrittsgeld wert ist.
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AUS DEM VEREIN Last but not least die Band des Abends. Seit Jahren eine der führenden Tanz- und Partybands in Niedersachsen. Die „Sunny-Kessband“. Dieses Quintett versteht es zu unterhalten und mit einer professionellen Ton- und Lichtanlage ausgestattet, immer wieder die Tanzfläche zu füllen. Bei Musik der letzten 50 Jahre ist für jeden etwas dabei. Die „Sunny-Kessband“ steht für Top-Unterhaltung und beste Tanzmusik. Der 3. Osteroder Bürgerball wird ein echter Höhepunkt der diesjährigen Veranstaltungen werden. Bereits im Vorfeld sind viele Kartenwünsche eingegangen, so dass mit einer ausverkauften Stadthalle zu rechnen ist. Der Vorstand würde sich freuen, recht viele Vereinsmitglieder am Ballabend begrüßen zu können. Feiern wir wieder einmal gemeinsam ein schönes Fest. Ihre Vorsitzenden Fred-Rainer Dunemann Jürgen Reddig
Familienwanderung im Mai war ein voller Erfolg für Jung und Alt Wie in jedem Jahr veranstaltete auch in diesem Jahr der Haus-, Wohnungs- und GrundeigentümerVerein am 29. Mai 2011 eine Wanderung. Diesmal trafen sich die wanderlustigen Mitglieder bei durchwachsenem Wetter um 10.00 Uhr auf dem Parkplatz der Volksbank im Harz eG in Osterode und wanderten gemeinsam zum Naturfreundehaus in Badenhausen. Dort wartete bereits der 2. Vorsitzende, Herr Jürgen Reddig und sein Grillteam mit allerlei Getränken und gegrillten Leckereien auf die hungrigen und durstigen Wanderer, die für die etwas mehr als 5 Kilometer lange Strecke ca. 2 Stunden benötigten. Unterwegs gab es nicht nur eine kleine Stärkung, um die Wanderer bei Laune zu halten, sondern auch interessante
Einblicke in die Osteroder Gipsindustrie (durch Dieter Wedemeyer), der diese Informationen mit vielen persönlichen Erlebnissen untermalen konnte. Auch für die Kinder war gesorgt: der am Grillplatz vorbeilaufende Uferbach war ein idealer und spannender Spielplatz für die jüngsten Teilnehmer. Vorschläge und Anregungen für einen gemeinsamen Mitgliederausflug im nächsten Jahr nimmt gern der 1. Vorsitzende, Herr Fred-Rainer Dunemann, entgegen und hofft, dass bei der nächsten Veranstaltung vielleicht ein paar mehr Mitglieder Lust auf frische Luft, ein wenig Bewegung, nette und interessante Gespräche und ein gemütliches Beisammensein mit Speis und Trank haben. Viel Platz zum essen und Trinken.
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AUS DEM VEREIN
Wanderziel erreicht, jetzt wird getrunken und gegessen.
Wenn es ums Grillen geht, sind die Grillmeister nicht zu bremsen.
Wartezeiten am Grillstand gab es kaum.
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AUS DEM VEREIN
Ein Getränk im Schatten ist auch ein Genuss.
Die Kinder hatten auch ihren SpaĂ&#x;.
Nach den Erkundungen war auch der Hunger da.
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AKTUELL Der ungewollte Untermieter:
Schimmelbefall und dessen Beseitigung Teil 2 Auch wenn bei Schimmelpilzschäden in Innenräumen keine reale Infektionsgefahr oder Gefahr einer akuten Vergiftung für die Allgemeinbevölkerung besteht, kann es bei längerem wiederholten Aufenthalt in belasteten Räumen doch zu einer Sensibilisierung und in der Folge auch zu Symptomen kommen. Aus diesem Grund besteht Handlungsbedarf, d. h. der Schaden muss saniert werden, um eine Gesundheitsgefährdung abzuwenden - aber es besteht kein Grund zu Panik und zu Aktionismus. Bei sehr ausgedehnten Schäden in Gebäuden, in denen sich ständig Personen längere Zeit aufhalten, kann man als sicherste Sofortmaßnahme die Räume der Nutzung entziehen. Hierbei muss man nicht wie bei einem Brandfall alles stehen und liegen lassen und den kürzesten Weg ins Freie suchen, sondern kann dies überlegt und geplant angehen lassen. Wer sich, ohne es zu bemerken, Monate lang in einem belasteten Gebäude aufgehalten hat, der kann sich in einem vernünftigen Zeitrahmen nach Ersatzräumen umsehen und den Umzug planen und organisieren. Beeilen wird sich fast automatisch der- oder diejenige, der/die gesundheitliche Beschwerden hat. Dies ist auch zu empfehlen, aber überlegtes geplantes Handeln ist auch in diesem Fall einer „Hals-über-Kopf“Aktion vorzuziehen. Bis an diese Stelle wurde vor allem ausgeführt, welche Wirkungen die Pilze nicht haben oder nicht haben können, aber es wurde noch nichts darüber gesagt, warum die o. g. Beschwerden der Atemwege, etc. auftreten. Man muss eingestehen, dass die Zusammenhänge wissenschaftlich noch nicht zufriedenstellend geklärt wurden. Aufgrund
Entnahme einer Abstrichprobe aus einem Hohlraum in der Wand
des aktuellen Kenntnisstandes ist davon auszugehen, dass eine kombinierte Wirkung vorliegt. Antigene (= körperfremde) Pilzpartikel werden das Immunsystem stimulieren und einige mikrobielle Stoffe, u. a. die Pilzgifte, führen zu Reizungen bzw. Entzündungsreaktionen. Einige wenige Personen haben evtl. aber nach nur kurzer Exposition relativ schnell starke Symptome. Diese Personen werden eine Schimmelpilzallergie haben, die jedoch erheblich seltener vorkommt, als man vor Jahren noch angenommen hat. Besteht dieser Verdacht, sollte die erste Handlung der Gang zum Allergologen oder Umweltmediziner sein. Nicht selten wird man erst durch einen Arzt darauf aufmerksam gemacht, dass gesundheitliche Symptome auf einen entsprechenden Schaden hindeuten. Es ist aber leider so, dass die Symptome nicht immer typisch dafür sind und der Hausarzt oder Internist nicht immer auch an Umwelteinflüsse als Ursache denkt, wenn er seine Diagnose erstellt.
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Wo liegt für den Betroffenen, egal ob Vermieter oder Mieter, die Wahrheit bei einem Schimmelpilzbefall ? Juristen versuchen das Schimmelproblem zwischen baulichen Mängeln oder unzureichender Heizung und mangelhafter Lüftung einzuordnen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem einwandfreiem, also nicht gesundheitsgefährdenden Zustand zu überlassen und der Mieter seinerseits ist zum situationsgerechten Heizen und Lüften verpflichtet. Ist der Schimmelpilzbefall nun aber im Einzelfall durch bauliche oder sonstige Mängel der Mietsache verursacht, oder durch nicht situationsgerechtes Heizen oder Lüften durch den Mieter? Rechtliche Situation aus Mietersicht Der Mieter ist zum situationsgerechten Heizen und Lüften verpflichtet. Was ist aber „situationsgerecht“? Wenn man sich als Mieter sicher ist, dass der Schimmel trotz richtigem Lüftungs- und Heizungsverhaltens
AKTUELL auftritt, muss dem Vermieter eine schriftliche Mietmängelanzeige gemacht werden. Dabei kann auch eine Frist zur Beseitigung des Schadens gesetzt und eine Mietminderung angekündigt werden. Als Mieter muss man dabei damit rechnen, dass der Vermieter einem nicht situationsgerechtes Heizen und Lüften vorwirft. Damit geht der Streit über die Ursache dann los. Rechtliche Situation aus Vermietersicht Prinzipiell ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem einwandfreiem, also nicht gesundheitsgefährdenden Zustand zu überlassen. Schon bei Vertragsbeginn sollte auf evtl. bereits bekannte Problembereiche der Wohnung schriftlich hingewiesen werden und über richtiges Heizen und Lüften aufgeklärt werden (Merkblatt dem Mietvertrag beilegen). Nach baulichen Veränderungen (Isolierfenstereinbau beispielsweise) ist man als Vermieter sogar verpflichtet, den Mieter explizit auf die geänderte Situation und die damit geänderten situationsgerechten Heiz- und Lüftungserfordernisse hinzuweisen. Wenn falsches Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters zu Schimmelbildung geführt hat, sollte man als Vermieter den Mieter unverzüglich schriftlich zur Behebung des Mangels auffordern (auf dessen eigene Kosten natürlich) und gleichzeitig kann eine Vertragskündigung bei Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens (also des nicht situationsgerechten Heizens und Lüftens) angedroht werden. Das Problem der Schimmelbildung ist damit aber noch nicht beseitigt Dazu bedarf es besonderer Fachkunde, erfahrener Ursachenerforschung und fundamentierter Analysen. Leider ist es nicht mit ein wenig aufsprühen von BaumarktChlorchemie getan, um einen neuerlichen Befall mit Schimmelpilzen dauerhaft zu vermeiden.
Sicherheit und Fachkompetenz bieten da Fachfirmen und Fachkräfte die zumindest den „Sachkundenachweis Schimmelpilzsanierung“ vorweisen können. Dieser Sachkundenachweis wurde vom Niedersächsischen Landesgesundheitsamt, der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft und dem Landesinnungsverband geprüft und vergeben. Zusätzliche höhere Qualifikationen, geprüft und vergeben durch den Bundesverband Schimmelpilzsanieurng e.V. (Fachkraft- KoordinatorSachverständiger) sind natürlich weitere wesentliche Vorteile und Qualitätsmerkmale. Will man als Eigentümer den Wert seiner Immobilie erhalten, und will man kosten- und zeitintensive Streitereien mit seinem Mieter vermeiden, muß eine fachgerechte Ursachenforschung, Analyse und Sanierung durchgeführt werden. Voraussetzung für eine nachhaltige Sanierung von Schimmelschäden ist die Beseitigung der Befallursachen. Das bloße Bekämpfen von Symptomen stellt in der Regel nur eine kurzzeitige Maßnahme dar. Selbst wenn man den Schimmel komplett abtötet - ohne Bekämpfung der Ursache (Feuchte) dauert es nicht lange und der nächste Schimmelpilz wächst dort. Und der abgetötete Pilz ist genauso giftig oder allergen, wie der lebende Pilz. Eine Ursachenbekämpfung bedingt primär die Vermeidung von Feuchtigkeit und feuchten Bauteilen, die Gewährleistung sachgerechten Lüftens und Heizens und die Behebung von Baumängeln (Wärmebrücken, mangelhafte Dämmung der Gebäudehülle) und Feuchteschäden. Darüber hinaus sind dann natürlich auch die schimmelbefallenen
Flächen sach- und fachgerecht instand zu setzen. Dabei sollte man wenn möglich auf den Einsatz von Bioziden im Innenraum besser verzichten, da von diesen Produkten im Einzelfall eine gesundheitsgefährdende Wirkung ausgehen kann, die höher ist als die Belastung durch den Schimmelpilzbefall. (Beispiel Grabmalreiniger) Was tun bei Schimmelbefall? Mittel zur Schimmelbekämpfung Am besten geeignet (hochwirksam bei relativ geringen Nebenwirkungen) ist hochprozentiger Alkohol (mind. 70%-iger Ethanol). Für feuchte Flächen sollte der Alkohol mindestens 80%ig sein, da er ja von der Feuchtigkeit verdünnt wird. Weitere, oft genannte aber nicht allgemein empfehlenswerte, Mittel zum Abtöten des Schimmelpilzes sind 5%-ige Wasserstoffperoxidlösung (nicht so wirksam wie Ethanol), 5%-ige Ammoniaklösung (wirkt stark reizend auf die Atemorgane) und Haushaltsreiniger mit „Aktiv-Chlor“, die sog. Chlorbleichlauge (gesundheitlich bedenklich). In der Juni 2000-Ausgabe der Zeitschrift Öko-Test wurde über einen Test von 16 Anti-Schimmelmitteln (gekauft in Baumärkten und Drogerien) berichtet - die Kurzfassung ist unter oekotest.de zu lesen. Ein Zitat daraus: Mit Natriumhypochlorit rücken fünf Produkte den Schimmelpilzen zu Leibe. Diese auch als „Aktiv-Chlor“ auf den Etiketten bezeichnete Chemikalie ist für die Gesundheit - und die Umwelt - äußerst schädlich: Wenn man den Sprühnebel der Anti-Schimmelmittel einatmet, bilden sich im Körper chlororganische Verbindungen. Sie gehören zu den reaktivsten Verbindungen überhaupt und können den Körper auf Dauer schädigen. Krebsverdächtiges und reizendes Formaldehyd wies unser Labor im xxxxxxxx nach. Letztgenannter enthielt davon sogar mehr als ein Gramm pro Kilogramm und ist
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Fortsetzung auf Seite 13
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AKTUELL aus diesem Grund nicht zu empfehlen. Vier Hersteller (*) setzen bei der Schimmelbekämpfung auf hochreaktive Isothiazolinonderivate . Diese Stoffe gelten als Allergie auslösend. Generell gilt bei der fachgerechten Sanierung von Schimmelpilzschäden : Befallene Flächen sind zu ersetzen und nicht zu behandeln ! Noch mal zur Erinnerung : Grenze der Befallgröße ca. 20 x 20 cm !! Eine nachhaltige Schimmelsanierung erfordert stets Ursachenbekämpfung und Schadensbehebung. Dabei müssen je nach Schadensausmaß und Gefährdungspotenzial für jeden Einzelfall geeignete Maßnahmen zur Instandsetzung festgelegt werden. Die Schimmelpilzsanierung birgt eine Reihe an Fallen. So besteht die Gefahr, dass durch unsachgemäße Sanierung die Sporen in der ganzen Wohnung intensiv verteilt werden und der Schaden eher größer als kleiner wird. Im Zweifelsfall holen Sie sich einen Fachbetrieb in die Wohnung und lassen sich vom Profi vor Ort beraten. Praktische Hinweise zur Schimmelpilzvermeidung Schimmel entsteht bei einer länger wirkenden Durchfeuchtung eines Materiales, oftmals durch Tauwasser (Schwitzwasser) innerhalb einer Wohnung. Nach neueren Erkenntnissen reicht es dabei schon aus, wenn die Bauteiloberfläche über einige Tage einer relativen Luftfeuchtigkeit von nur 80% ausgesetzt wird. Hier finden die in der Luft schwebenden Sporen einen idealen Nährboden, auf dem sie zum Ärgernis der Bewohner wachsen und gedeihen. Schon nach kurzer Zeit beginnen sich die Tapeten abzulösen, es riecht modrig. Bevorzugte Stellen innerhalb einer Wohnung sind die Flächen, die nicht von der beheizten Raumluft erreicht werden: Stellen
hinter Vorhängen und Außenwandflächen und hinter Möbeln, wenn diese zu dicht an Aussenwänden stehen. Die Ursache für diesen Vorgang ist das Wasseraufnahmeverhalten der Luft. Dieses ist stark von der Temperatur abhängig. So kann ca. 25° warme Luft bis zu 25 Gramm Wasser aufnehmen, bei 0° hingegen sind es gerade noch 4 Gramm. Erwärmt man diese wiederum auf 20°, dann stellt sich eine relative Luftfeuchtigkeit von ca. 35% ein. Daher kann man auch bei nasskaltem Wetter lüften und hierbei eine Verminderung der Raumfeuchte erreichen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ein Abkühlen der Raumluft Tauwasser freisetzt. Kühlt sich die Luft bei einer Raumtemperatur von 20 °C und ca. 50% relativer Luftfeuchte auf etwa 10° ab, ist sie nicht mehr in der Lage das Wasser zu halten und es fällt als Schwitzwasser (Kondenswasser, Tauwasser) aus. Der sogenannte „Taupunkt“ ist erreicht, z.b. an Wärmebrücken, hinter Möbelteilen oder Vorhängen. Normalerweise haben Wohnungen aber höhere Temperaturen. Stellt sich nun eine Temperatur von 22 °C mit einer rel. Luftfeuchtigkeit von 65% ein, so bildet sich bereits bei Oberflächentemperaturen von 13,0 °C Kondensat.
kann und diese an die Flaschenoberfläche abgibt. Sie können hier erkennen, das der Konsum von Bier durchaus geeignet ist, physikalische Prinzipien zu entdecken und zu erforschen. Ich empfehle an dieser Stelle den Konsum mehrerer Flaschen unterschiedlicher Temperatur bei verschiedenen relativen Luftfeuchten, um diese Problematik genauestens zu erforschen und verstehen zu können. Während früher bei alten Fenstern mit einer Einfachverglasung die Scheibe die kälteste Fläche eines Raumes war, trifft dies auf die heutzutage verwendeten Wärmeschutzverglasungen nicht mehr zu. Heute fehlen diese „natürlichen Raumlufttrockner“. Ferner wird die feuchte Luft nicht mehr permanent durch undichte Fensterfugen ausgetauscht, da unsere Fenster mit doppelten und dreifachen Dichtungen hundertprozentig dicht schließen. Die Luftfeuchte steigt, und der Wasserdampf beginnt die Wohnung zu durchfeuchten. Woher aber kommt diese Feuchtigkeit ? Einerseits von uns selbst: täglich atmen und schwitzen wir ca. 2 Liter Wasser aus. Ferner fällt Wasser durch Kochen Baden und vor allem Duschen, durch Pflanzen und Haustiere an.
Jeder kennt das Phänomen: man nehme eine Bierflasche aus dem Kühlschrank, und innerhalb einer mehr oder weniger großen Zeitspanne beschlägt deren Außenfläche und es beginnt „Schwitzwasser“ an der Flasche herunterzulaufen. Die Flasche schwitzt aber nicht.
Dieser Wasserdampf wird bis zur Sättigung von der Luft aufgenommen. Ist dieser Punkt erreicht, so hat man eine relative Luftfeuchte von 100%. Die Luft kann nun kein Wasser mehr aufnehmen, und es fällt in tropfbarer Form aus.
Im Sommer bemerkt man dieses wesentlich deutlicher als im Winter. Dieses Wasser stammt aus der Umgebungsluft der Flasche, die aufgrund deren Kälte ebenfalls abkühlt und ihre Feuchte nicht mehr halten
Im Raum fällt diese Feuchtigkeit auch an der kältesten Stelle aus. In der Regel sind dies die Ecken eines Raumes, da hier der Wandinnenfläche eine deutlich größere Außenfläche gegenüber steht als bei einer
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AKTUELL glatten Wand und eine geradlinige Luftströmung hier nicht möglich ist. Vorausgesetzt wird natürlich, dass die Außenfläche intakt ist und frei von Feuchtenestern und Rissen, in die Feuchte von außen in die Wand dringt. Weitere Flächen, auf denen sich der Schimmel gerne bildet, sind die inneren Fensterlaibungen. Allerdings hat die Schimmelbildung hier andere Ursachen, die zu erläutern den Rahmen dieses Vortrges sprengt. Passgenau eingebaute Möbel, Schränke und Vorhänge, die sich dicht an der Außenwand befinden verhindern die Luftzirkulation und die Erwärmung dieser Wandoberflächen. Dennoch: wenn auch die Wärme diese Flächen nicht erreichen kann, die Feuchtigkeit schafft es! Hier bietet sich dem Schimmel der ideale Nährboden, vor allem, weil man ihn nicht sieht. Erkennbar wird er erst im späteren Stadium durch den moderigen Geruch. Da der Bewohner einer Wohnung auf einige Faktoren der Bildung von Wasserdampf wenig Einfluss hat, ist er gefordert mit diesem umzugehen: feuchte Luft muss durch richtiges Lüften nach außen abtransportiert werden und durch trockene Außenluft ausgetauscht werden. Was aber ist richtiges Lüften ? Viele Fachberichte preisen die sogenannte Stoßlüftung an: alle Fenster mehrmals am Tag komplett öffnen und mindestens 10 Minuten weit geöffnet lassen. Dieses Verfahren ist aus mehreren Gründen praxisfremd. So haben die meisten von uns Blumen auf der Fensterbank stehen, die wohl kaum jemand mehrfach am Tag abräumen möchte. Ferner ist dem arbeitenden Teil der Bevölkerung das Lüften verwehrt, wenn er sich nicht daheim aufhält. Dann kühlt im Winter nach 10 Minuten der Raum bereits so
deutlich aus, so dass Heizenergie unnötig verschwendet wird. Also stellen wir doch den ganzen Tag das Fenster auf Kipp? Nicht nur aus Gründen des Einbruchschutzes ist auch dies nicht der richtige Ansatz. Die Luft muss zirkulieren. Bei einem auf Kipp stehenden Fensterflügel tut sie das nur in geringem Umfang. Allerdings kühlen die Laibungen aus, werden die kälteste Stelle im Raum (siehe oben) und bieten dem Schimmel Nährboden wenn Sie abends das Fenster schließen und die Raumluft auf die kalten Leibungen trifft.. Lediglich Durchzug wäre eine Möglichkeit, mit einer Kippstellung eines Fensterflügel eine Lüftung zu erreichen. Aber auch dies bringt nur eingeschränkten Erfolg: die Winkel der Räume außerhalb des Luftstromes werden nicht von frischer Luft erreicht. Daher gilt: Stoßlüftung ja ! Aber wie lange? Eine pauschale Aussage kann man hier nicht treffen. Aber man kann selbst Erfahrungswerte sammeln. Möglichkeit 1 Stellen Sie sich nach dem Duschen/ Baden in dem zu lüftenden Raum an einer dem Fenster am weitesten entfernten Wand auf. Lassen Sie das Fenster durch eine weitere Person sperrangelweit öffnen und messen Sie die Zeit, bis Sie die eindringende Außenluft spüren. In der Regel wird das, in Abhängigkeit der Raumgröße und der herrschenden Windverhältnisse, maximal 1 Minute sein. Verdoppeln Sie diese Zeit beim Lüften, und es wird ein Großteil der Raumluft ausgetauscht, genug, damit Sie beruhigt das Fenster wieder schließen können. Möglichkeit 2 Erwerben Sie ein Thermometer und ein gutes, geeichtes Hygrometer. Lüften Sie so oft in der oben
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beschriebenen Form, bis sich ein gesundes Raumklima von 55% rel. Luftfeuchte bei ca. 21° Celsius einstellt. Wenn Sie ein Feuchtigkeitsproblem haben, werden Sie feststellen, dass sich die Zahl der erforderlich werdenden Lüftungsintervalle mit der Zeit verringert. Die Wohnung wird wieder trockener. Nach jedem Lüften werden Sie am Hygrometer beobachten können, wie die Luftfeuchtigkeit sinkt und im Laufe der Zeit, wenn sich die Luft auf Raumtemperatur nach 15 bis 30 Minuten erwärmt hat, wieder ansteigt. Ursächlich hierfür ist, dass die Außenluft trockener ist als die Raumluft es war. Das in der Wohnung befindliche Mobiliar und die Wände geben in diese trockenere Luft nun allmählich ihre Feuchte ab. Möglichkeit 3 Wenn Sie moderne Fenster mit einer Wärmeschutzverglasung mit einem u-Wert von 1,3 oder besser besitzen, wird sich die Aussenseite (die die draussen ist wenn das Fenster zu ist) ab Temperaturen von ca. 5 °C und weniger sofort beschlagen wenn Sie das Fenster öffnen. Halten Sie das Fenster solange geöffnet, bis der Beschlag verschwunden ist. Dann hat die Luft im Raum dasselbe Trockenniveau wie die Luft draussen, es wird keine Feuchte mehr abtransportiert. Je nach Wind- und Raumverhältnissen wird dieser Vorgang nur wenige Minuten dauern. Auf diese Weise sollten Sie innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes ein gesundes Wohnklima einstellen können. Ich hoffe Sie mit dieser Vielzahl von Informationen nicht zu sehr verängstigt und verwirrt zu haben, sonder das Sie einiges an einfachem Grundlagenwissen mitnehmen können, um einen Befall gar nicht erst entstehen zu lassen. Ich wünsche Ihnen nur eines : Das Sie sich in Ihren Privaträumen ein gesundes Wohnraumklima erhalten und lange gesund bleiben.
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Petershütter Allee 3a · 37520 Osterode Tel. (0 55 22) 24 77 · Fax (0 55 22) 34 24
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AKTUELL & IMMOBILIEN
Novelle der Trinkwasserverordnung bringt zusätzliche Verwaltungsaufgaben! Die Trinkwasserverordnung vom 21. Mai 2001 (BGB1. I S. 959), die zuletzt durch Artikel 1 der Verordnung vom 3. Mai 2011 (BGB1. I S. 748) geändert wurde, führt zu zusätzlicher Verantwortung hinsichtlich der Hausinstallation – auch wenn das Bundesgesundheitsministerium die entbürokratisierende Wirkung der Novelle lobt. Neu ist beispielsweise eine Verpflichtung zur Verbraucherinformation, die mit der Verordnung am 01.11.2011 in Kraft tritt. Nach § 21 Abs. 1 letzter Satz haben Vermieter die Information über die Trinkwasserqualität des asserversorgungsunternehmens und eventuell verwendete Aufbereitungsstoffe (Enthärtungsanlage) in der Hausinstallation den angeschlossenen Verbrauchern zur Kenntnis zu geben. Hiermit ist wohl ein Aushang im Hausflur gemeint, der zu organisieren ist. Zeitgleich haben die Anlageninhaber die Verbraucher über das Vorhandensein von Blei als Werkstoff in der Trinkwasserverteilung zu informieren. Weiter sind Installationen, die kein Trinkwasser führen, wie zum Beispiel Brunnenwasser zur Gartenbewässerung, nicht nur von der Trinkwasserinstallation zu trennen und farblich anders zu kennzeichnen, sondern auch dem Gesundheitsamt unverzüglich anzuzeigen, selbst wenn die Anlage seit Jahren besteht. Neu ist auch die Einführung von Straftatbestanden statt Ordnungswidrigkeiten zum Beispiel, wenn durch unsachgemäße Installation beziehungsweise Trennung Verschmutzungen im Trinkwassersystem durch Brauchwasser erfolgt. Hier sind beispielsweise Heizwasser-Auffülleinrichtungen neu zu betrachten und für eine sichere Trennung und die Verhinderung von Rückflüssen zu sorgen; ansonsten trifft die strafrechtliche Verantwortung auch den Verwalter.
Regelmäßige Kontrolluntersuchungen sind Pflicht
Weltweit niedrigster Uran-Grenzwert Positiv ist der durch die Verordnung ange-strebte umfassende Schutz der Nutzer vor gesundheitsschädlichen Verunreinigungen des Trinkwassers. Erstmalig wird innerhalb der Europäischen Union in einem Mitgliedstaat ein Grenzwert für Uran im Trinkwasser festgelegt. Mit 0,010 Milligramm (= 10 Mikrogramm) pro Liter ist der Uran-Grenzwert in Deutschland der weltweit schärfste und bietet damit allen Bevölkerungsgruppen - insbesondere Säuglingen – gesundheidiche Sicherheit vor möglichen Schädigungen durch Uran im Trinkwasser. Für den Grenzwert ist die chemische Toxizität von Uran maßgebend. Mit der Verordnung wird auch der Grenzwert für das Schwermetall Cadmium von 0,005 auf 0,003 Milligramm (= 3 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser gesenkt. Ab Dezember 2013 gilt der schon seit 2001 vorgesehene verschärfte BleiGrenzwert von 0,010 Milligramm (= 10 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser. Auch für Legionellen wurden neue Regelungen eingeführt, die einen technischen Maßnahmenwert (100 Legionellen pro 100 Milliliter Trinkwasser) enthalten, und die im Bedarfsfall eine Ortsbesichtigung der betroffenen Trinkwasser-Installation und eine Gefährdungsanalyse vorschreibt.
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Für die neuen Grenzwerte werden gleichzeitig umfangreiche, regelmäßige Kontrolluntersuchungen angeordnet. Dabei ist die Verordnung hinsichdich des Um-fangs der Untersuchungspflichten nicht ganz deudich. So werden Wasserversorgungsunterlagen in Anlagen mit einer Abgabe von mehr als 1.000 cbm p.a. von denen unter 1.000 cbm p.a. und der Hausinstallation unterschieden. Die ersten beiden Anlagentypen sind regelmäßig (jährlich beziehungsweise alle drei Jahre) zu untersuchen, die Hausinstallation nur auf Aufforderung der Gesundheitsämter. Werden jedoch Tatsachen bekannt, die an der unbedenklichen Qualität des Trinkwassers zweifeln lassen, muss der Vermieter/Verwalter nicht nur Maßnahmen zur Wiedererstellung der ungetrübten Wasserqualität durchführen, er muss darüber hinaus auch das Gesundheitsamt informieren. Da im Vorentwurf der Verordnung vorgesehen war, alle Warmwasseranlagen mit Speichern, die mehr als 400 Liter fassen, einer jährlichen Untersuchung auf Legionellen zu unterziehen, findet sich diese jährliche Pflicht noch in zahlreichen Publikationen. Die Durchführung einer solchen Laboruntersuchung der Wasserqualität in der Hausanlage ist im Rahmen der derzeitigen Diskussion nicht schädlich. Verantwortlich ist der Verwalter neben dem Eigentümer beziehungsweise der Eigentümergemeinschaft. Die Kosteneiner regelmäßigen Prüfung der Haus installation sind nach Betriebskostenverordnung umlagefähig.
Quelle: AIZ Das Immobilienmagazin 7-8/2011
ENERGIE & HAUSTECHNIK Heizungserneuerung zahlt sich aus
Moderne Heiztechnik senkt dauerhaft Energieverbrauch Nähe ihres Wohnortes finden Modernisierungsinteressenten unter „Expertensuche“ im Internet-Ratgeber www.oelheizung.info. Unter derselben Webadresse bietet das Institut für Wärme und Oeltechnik (IWO) auch eine Übersicht aller individuell in Frage kommenden staatlichen Fördermittel für eine Heizungsmodernisierung und andere energetische Sanierungsmaßnahmen. Berücksichtigt werden dabei nicht nur Bundes- und Landesprogramme, sondern auch Fördermöglichkeiten von Landkreisen und Kommunen.
Die Erneuerung der Heizung ist keine große Sache und zahlt sich innerhalb weniger Jahre aus. Gegenüber älteren Standardheizkesseln verbrauchen
Veraltete Heizkessel haben im vergangenen Winter in Millionen von Haushalten die Heizkosten unnötig in die Höhe getrieben. Weil in alten Kesseln rund ein Drittel der eingesetzten Energie wirkungslos verpufft. Das schlägt bei gestiegenen Energiepreisen umso gravierender zu Buche. Der Energiespartipp für Besitzer veralteter Heizkessel lautet deshalb: Ersetzen Sie den Energieverschwender durch ein effizientes Brennwertgerät! Moderne Brennwertheizungen senken dauerhaft den Verbrauch und dämpfen damit steigende Energiekosten. Wird ein veralteter Standardkessel beispielsweise durch ein modernes Öl-Brennwertgerät ersetzt, verringert sich der Heizölverbrauch um bis zu 30 Prozent. Denn ein Brennwertgerät wandelt die eingesetzte Energie nahezu vollständig in reine Nutzwärme um. Technisch veraltete Heizkessel hin-
gegen nutzen oftmals nur 65 bis 70 Prozent. Unterm Strich zahlt sich die Anschaffung einer sparsamen Öl-Brennwertheizung über die laufende Energieersparnis in wenigen Jahren aus. Wer zusätzlich die kostenlose Sonnenwärme zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung nutzen möchte, kann die Brennwertheizung mit einer Solaranlage kombinieren. Die Sommerpause der Heizung ist ein günstiger Zeitpunkt für eine Heizungserneuerung. Wenngleich ein Kesselaustausch ohnehin kein großer Akt ist. Die Installationsarbeiten sind üblicherweise nach eineinhalb bis zwei Tagen erledigt. Und Warmwasser steht zumeist schon am ersten Tag wieder zur Verfügung. Einen ausgewiesenen Fachhandwerker für Ölheiztechnik in der
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In wenigen Schritten zur sparsamen Öl-Solar-Heizung • Die Handwerker bauen den alten Kessel aus und entsorgen ihn. • In den vorhandenen Schornstein wird ein Luft-Abgas-System aus Kunststoff eingezogen. • Der neue Brennwertkessel wird aufgestellt und an das Abgassys tem angeschlossen. • Der neue Kessel und alle anderen nötigen Komponenten wie bei spielsweise eine Umwälzpumpe werden in das bestehende Sys tem aus Heizkörpern und Leitun gen eingebunden. • Die Solarkollektoren werden auf dem Dach montiert. Die Vor- und Rücklaufleitungen der Solaran lage werden verlegt. • Der großvolumige Pufferspeicher wird aufgestellt und mit Solaran lage und Heizkessel verbunden. • Die Warmwasserleitungen wer den gedämmt und die Rege lungstechnik aktiviert. • Der hydraulische Abgleich stellt abschließend sicher, dass die neue Heizanlage optimal arbeitet und jeder Heizkörper mit der er forderlichen Heizwassermenge versorgt wird. Quelle: iwo Pressedienst, Juni 2011
ENERGIE & HAUSTECHNIK Staatliche Förderung
Wie funktioniert die Einspeisevergütung bei Solarstrom? Eine Photovoltaikanlage auf dem eigenen Dach lohnt sich – trotz der jüngsten Förderkürzungen. Denn dank des ErneuerbareEnergien-Gesetzes gibt es zurzeit pro selbst erzeugter Kilowattstunde (kWh) Solarstrom eine Einspeisevergütung von 28,74 Cent/kWh. Die immense Kraft der Sonne wird für viele Eigenheimbesitzer immer attraktiver, denn die Kosten für die Nutzung herkömmlicher Energiequellen wie Gas oder Öl dürften in Zukunft weiter steigen. Außerdem sorgt der Staat mit dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) dafür, dass sich die eigene Photovoltaikanlage für Hausbesitzer lohnt. Die auf dem privaten Dach erzeugte Energie kann nämlich komplett ins öffentliche Stromnetz eingespeist werden – und wird für ab Januar 2011 in Betrieb genommene Anlagen mit 28,74 Cent pro Kilowattstunde vergütet. Wer sich eine Photovoltaikanlage aufs Dach stellt, dem garantiert der Staat diesen Betrag für die nächsten 20 Jahre. Das schafft Planungssicherheit. (Für ältere Anlagen gelten abweichende Förderungen.) Staatliche Förderung Auch bei der Finanzierung Ihrer hauseigenen Stromfabrik können Sie auf staatliche Fördermittel etwa der KfW Privatkundenbank zugreifen. Wichtig: Der KfW-Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt werden. Bei der Antragstellung steht Ihnen Ihre Hausbank zur Seite. Auf Ihren selbst erzeugten Strom bleiben Sie in keinem Fall sitzen: Die Energieversorgungsunternehmen sind laut EEG dazu verpflichtet, den Strom aus Photovoltaikanlagen abzunehmen und entsprechend zu vergüten. Ein Einspeisevertrag mit
Mit Solarstrom lässt sich Geld verdienen
dem Energieversorger ist dafür seit 2009 nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Vergütung vom Netzbetreiber Der Anschluss einer netzgekoppelten Photovoltaikanlage muss allerdings beim Betreiber des örtlichen Stromnetzes angemeldet werden. Üblicherweise erledigt das der Elektroinstallateur, der die Anlage ans Netz anschließt. Zur Bemessung der Anlagenleistung gilt die Nennleistung der Photovoltaikmodule. Der zuständige Energieversorger muss den bestehenden Netzanschluss entsprechend ausbauen, so dass Ihr privat erzeugter Strom – bis zu einer Leistung von 30 kWp – auf jeden Fall eingespeist werden kann. Die erzielen Stromerträge werden Ihnen dann vom Energieerzeuger gutgeschrieben. Die Anlage macht sich bezahlt Solarstrom, den Sie nicht in das öffentliche Stromnetz einspeisen, sondern selbst nutzen, wird eben-
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falls vergütet, allerdings mit einem geringeren Betrag. Der liegt z.B. für eine Photovoltaikanlage bis zu 30 kW seit Januar 2011 bei 12,36 Cent pro Kilowattstunde (bis 30 Prozent Eigenverbrauchsanteil) bzw. 16,74 Cent pro Kilowattstunde (bei einem Eigenverbrauchsanteil von mehr als 30 Prozent). Sie brauchen dafür einen Zweirichtungszähler, der vom Netzbetreiber zur Verfügung gestellt wird. Das Sonnenkraftwerk auf dem Dach macht sich auf jeden Fall langfristig bezahlt. Zurzeit liegen die Kosten einer Anlage bei rund 2.546 Euro pro kWp Leistung. So geht eine Anlage mit 3 kWp für etwa 7.638 Euro ans Netz und generiert durchschnittlich rund 2.581 kWh pro Jahr. Damit erwirtschaftet der Betreiber bei einer Vergütung von 28,74 Cent pro kWh ca. 630 Euro pro Jahr. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren ergibt das eine Summe von 12.610 Euro. Quelle: Wohnen, Juli 2011
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ENERGIE & HAUSTECHNIK Hybrid-Heizung kombiniert mehrere Energieträger
Effiziente Öltechnik mit erneuerbaren Energien
Eine Hybrid-Heizung ist beispielsweise die Kombination aus Öl-Brennwerttechnik, Solarthermie und einem wasserführenden Holzkaminofen. Wird zudem Bioheizöl verwendet, steigt der Anteil erneuerbarer Energien weiter.
Die konsequente Ausschöpfung der Effizienzreserven im Gebäudebereich ist eine maßgebliche Voraussetzung zum Erreichen klimapolitischer Ziele. Effizienzsteigerung gilt aber auch „als Schlüssel, um wirtschaftlich vernünftig einen hohen Anteil an erneuerbaren Energien zu erreichen.“ So steht es im Sechs-Punkte-Programm von Bundeswirtschafts- und -umweltministerium für eine beschleunigte Energiewende in Deutschland. Hocheffiziente Brennwerttechnik kombiniert mit verschiedenen erneuerbaren Energieträgern ist eine Lösung für eine klimaschonende und wirtschaftliche Wärmeversorgung. Auf der weltgrößten Fachmesse für Heizungstechnik, der ISH in Frankfurt, wurden solche HybridHeizungen als zukunftsweisende Systeme insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser vorgestellt.
Bei einer Hybrid-Heizung wird die Wärmeversorgung eines Gebäudes nicht mehr allein von einem Energieträger übernommen, sondern auf mehrere Säulen verteilt. Damit bieten Hybrid-Heizungen mehr Unabhängigkeit bei der Energieversorgung gegenüber Heizsystemen, die nur auf einen Brennstoff ausgelegt sind. Kombiniert werden kann die Brennwertanlage beispielsweise mit Solarthermie und einem wasserführenden Holzkaminofen. Der beheizt in dieser Konstellation nicht nur den Raum, in dem er aufgestellt ist, sondern über die Zentralheizung auch das gesamte Gebäude. Der Anteil erneuerbarer Energien kann durch die Verwendung von Bioheizöl weiter erhöht werden. Eine Hybrid-Heizung kann auch schrittweise installiert werden. Zentrales Element ist ein großvolu-
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miger Warmwasser-Pufferspeicher, in dem die Wärme der eingekoppelten Energiequellen bevorratet wird. Wer also eine Brennwertanlage in mehreren Schritten zur multivalenten Heizung ausbauen möchte, sollte von Anfang an einen Warmwasserspeicher mit einem Volumen zwischen etwa 500 und 1000 Litern vorsehen. ÖlBrennwertgeräte eignen sich ideal für Hybrid-Heizsysteme. Denn im Heizöltank steht ein Energieträger zur Verfügung, der flexibel und zuverlässig die Wärmeversorgung übernehmen kann, wenn die erneuer-baren Energien nicht ausreichend Wärme liefern. Der Tank wird so zum Langzeit-Energiespeicher. Und zwar ohne aufwendige und kostspielige Infrastruktur, wie sie für leitungsgebundene Heizsysteme benötigt wird. Quelle: iwo Pressedienst, Juni 2011
Dämmung für die Kellerdecke Wer an kühlen Tagen daheim kalte Füße bekommt, kann schnell und preiswert Abhilfe schaffen. Durch schlecht gedämmte Fußböden geht rund ein Zehntel der kostbaren Heizenergie verloren. Strumpfsockig laufen ist unangenehm, die Kinder bekommen beim Spielen einen kalten Po. Den Erdgeschossboden aufwändig verbessern kostet viel Arbeit und Geld. Die einfache und billigere Alternative: die Kellerdecke dämmen. Lohnt sich die Arbeit? Ein Quadratmeter ungedämmter Boden verliert jährlich die Wärme von umgerechnet 12 Litern Heizöl im Keller. Die mit 80 Millimeter dicken Platten gedämmte Decke spart rund 10 Liter davon. Die Arbeit und die Investition würden sich demnach schon nach zweieinhalb Jahren auszahlen. Welches Material eignet sich? Zum Dämmen eignen sich spezielle Platten aus Stein- oder Glaswolle in verschiedenen Größen und Dicken von 60 mm bis 120 mm. Sie erhalten die Dämmplatten unbehandelt oder weiß beschichtet (zum Beispiel Topdec von Isover). Vorab die Höhe des Fenstersturzes im Keller ausmessen. Wählen Sie die passende Dämmstoff-Dicke, damit sich die Fenster noch gut öffnen lassen.
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Fassade mit intaktem Schutz
Fassaden mit intaktem Putz schützen Außenwände bei jedem Wetter. Risse zerstören den Schutzschild. Schichten reißen, wenn Putz falsch gemischt oder verarbeitet worden ist. Nachträglich entstehen Risse häufig, wenn verschiedene Baumaterialien direkt unter dem Putz sitzen – wenn beispielsweise Mauerwerk an Rollladenkästen oder Deckenplatten grenzt. Materialien dehnen sich beim Erwärmen aus, ziehen sich beim Abkühlen zusammen – das eine mehr, das andre weniger. Je größer der Unterschied, desto größer das Riss-Risiko. Risse Zuerst sind es feine Risse, durch die Wasser eindringt. An kalten Tagen gefriert es, dehnt sich dabei aus, weitet den Riss. Mehr Wasser dringt ein, drückt den Putz vom Untergrund.
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WOHNUNGSPOLITIK
Auf die richtige Lüftung kommt es an Komfortable Raumluftsysteme verbessern die Lebensqualität Stickige Wohnräume beeinträchtigen das Wohlbefinden nachweislich. Gerüche, Feuchtigkeit und verbrauchte Luft, aber auch Ausdünstungen aus Möbeln und Textilien belasten das Raumklima. Komfortable und zentrale Be- und Entlüftungsgeräte mit Wärmerückgewinnung sorgen nicht nur für angenehm frische Luft, sondern arbeiten zudem noch äußerst Energie sparend. Denn die in der Abluft enthaltene Wärme wird effektiv weiter-
genutzt und auf die frische Zuluft übertragen. Der Wärmerückgewinnungsgrad beträgt dabei über 90 Prozent, so dass sich ein sehr hohes Energieeinsparpotenzial ergibt. Da verschiedene Situationen auch unterschiedliches Be- und Entlüften erfordern, stehen vier Lüftungsstufen zur Verfügung. Die höchste Stufe sollte eingestellt werden, wenn es mal etwas turbulenter zugeht. Sie nennt sich Intensiv- beziehungsweise Partybe-
trieb. Die Nennlüftung wird für den normalen Tages betrieb empfohlen. In der Nacht bietet sich die reduzierte Lüftung an und sind die Hausbewohner mehrere Tage abwesend, eignet sich der Intervall- beziehungsweise Urlaubsbetrieb. Dank des serienmäßigen Pollenfilters, den viele Hersteller mitliefern, werden auch Pollen und Feinstaub draußen gehalten.
Quelle: WohnArt, Juni 2011
Thermografie erleichtert Altbausanierung Bei der Altbausanierung hilft die Thermografie beim Aufspüren von Wärmebrücken unter anderem an Balkonen, Fenster- und Dachanschlüssen, Heizungsnischen und Rollladenkästen. Wärmebrücken müssen in jedem Fall beseitigt werden, denn sie kosten unnötig Energie. Außerdem kann sich an den kalten Bauteilen erfahrungsgemäß Feuchtigkeit niederschlagen. Bleibt sie unbemerkt, bildet sich dort Schimmel - Auslöser für Asthma, Allergien und zahlreiche entzündliche Erkrankungen des Organsys-
tems. Die Thermografie unterstützt Bausachverständige auch bei der gezielten Suche nach Feuchteschäden. Verliert beispielsweise die Fußbodenheizung Wasser, dann hilft die Wärmebildkamera beim Aufspüren des Lecks. Sie bildet die Heizschlangen im Boden deutlich ab und verrät dabei auch die undichte Stelle. So kann das teure Aufstemmen des Bodens auf den eigentlichen Schadensbereich beschränkt werden. Verrutschte Dämmstoffbahnen in der Dachschräge oder auch Feuchteschäden in der Dachdämmung können ebenfalls mit der Thermografie entdeckt werden. Das ist wichtig, denn feuchte Dämmstoffe dämmen
Verbraucherpreisindex
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nicht. Im Gegenteil: Sie wirken wie Wärmebrücken. Die feuchten Stellen bilden obendrein den idealen Nährboden für Schimmel. Bewährt hat sich die Thermografie auch bei der Sanierung von Fachwerkhäusern. Mit der Spezialkamera können Sachverständige auch überputzte Fassaden begutachten und den Verlauf der Ständer, Streben, Kopfhölzer und Schmuckelemente unter dem Putz beurteilen. Das erleichtert die Sanierungsplanung und die Einschätzung der Sanierungskosten erheblich. Quelle: WohnArt, Juni 2011
WOHNUNGSPOLITIK ENERGIEEFFIZIENZ IM GEBÄUDEBESTAND
Energieausweise –Wer sie ausstelltund wer sie bestellt Seit 2007 besteht in Deutschland dieschrittweise Verpflichtung, bei der Vermietung und dem Verkauf von Wohnungen und Wohngebäuden auf Verlangen des Interessenten einen Energieausweis vorzulegen. Um einen Überblick über die Marktentwicklung bei der Ausstellung von Energieausweisen sowie Erkenntnisse über deren Akzeptanz zu erhalten, hat das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) eine Feldstudie auf Anbieterund Nachfrageseite durchführen lassen.
Zeitpunkt für rund zehn Prozent der Wohngebäude in Deutschland einen Energieausweis – nicht eingerechnet hierbei sind die von den Wohnungsunternehmen für ihren Bestand selbstausgestellten Ausweise.
Die Studienergebnisse geben die Situation im Jahr 2009 wieder. In den umfassenderen, öffentlich zugänglichen Datenbanken im Internet waren zu diesem Zeitpunkt mehr als 31.000 Aussteller registriert. Die 790 in einer Stichprobe befragten Aussteller haben im Durchschnitt bisher jeweils 103 Verbrauchsausweise und 50 Bedarfsausweise erstellt. Es gibt aber auch einige wenige Aussteller, die schon mehrere tausend Ausweise ausgestellt haben. Hochgerechnet auf alle in öffentlich zugänglichen Aussteller-Datenbanken eingetragenen Aussteller kommt das BMVBS zu dem Ergebnis, dass bis Mai 2009 rund 1,87 Millionen Energieausweise ausgestellt wurden – davon etwa 1,17 Millionen Verbrauchsausweise und etwa 700.000 Bedarfsausweise. Damit gab es zu diesem
Energieausweises gaben sie eine aktuell anstehende Vermietung oder den anstehenden Verkauf der Immobilie an. Manche Eigentümer wollten – mit dem zehn Jahre gültigen Ausweis – auch rechtzeitig auf eine eventuelle Neuvermietung vorbereitet sein. Für fast 30 Prozent der Auftraggeber war ihr allgemeines Interessean der energetischen Qualität ihres Gebäudes ausschlaggebend, einen Energieausweis zu beauftragen.
Insgesamt wurden 688 private Eigentümer, die im Befragungszeitraum eine Wohnung oder ein Haus zum Kauf oder zur Miete angeboten haben, befragt. 33 Prozent dieser Gruppe verfügte bereits über einen Energieausweis. Als vorrangigen Grund für die Beauftragung eines
Preise von Energieausweisen Das BMVBS hat festgestellt, dass Energieausweise eher billig sind und die Aussteller relativ wenig Zeit für die Ausstellung brauchen. Die Aussteller bieten Verbrauchsausweise im Mittel ab 84 Euro und Bedarfsausweise im Mittel ab
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352 Euro an. Bei etwa drei Viertel der Aussteller gibt es einen Verbrauchsausweis ab unter 100 Euro. Der niedrigste Preis beläuft sich auf zehn Euro, was sich jedoch als absolute Ausnahme erwiesen hat. Bedarfsausweise werden von gut drei Viertel der Aussteller ab 150 bis 450 Euro angeboten. Selten werden Bedarfsausweise unter 100 Euro angeboten. Zum Bedarfsausweis sagten die Aussteller immer wieder, der Preis sei je nach Aufwand „nach oben offen“. Für die Ausstellung eines ausschließlich über das Internet bestellten Energieaus-
weises ohne persönlichen Kontakt mit dem Auftraggeber verlangen die Aussteller im Durchschnitt 43 Euro - etwa die Hälfte des durchschnittlichen Einstiegspreises für einen Verbrauchsausweis. Zeitaufwand für die Erstellung eines Verbrauchsausweises Der für die Erstellung eines Verbrauchsausweises angegebene Zeitaufwand streut zwischen sechs Minuten und mehr als acht Stunden, der Durchschnitt liegt bei zwei Stunden. Die Hälfte der Aussteller benötigt für einen Verbrauchsausweis maximal eine Stunde. Die Großaussteller mit mehr als 1000 ausgestellten Verbrauchsausweisen wenden deutlich weniger Zeit auf – durchschnittlich nur 20 Minuten für einen Verbrauchsausweis.
WOHNUNGSPOLITIK … und eines Bedarfsausweises Der Arbeitsaufwand für einen Bedarfsausweis ist weit höher, die ermittelte Spanne reicht von minimal zwei Stunden bis maximal 60 Stunden. Durchschnittlich werden für einen Bedarfsausweis knapp zehn Stunden benötigt. Der Großaussteller mit mehr als 1000 ausgestellten Bedarfsausweisen wendet mit fünf Stunden nur halb so viel Zeit dafür auf. Online-Angebote Online-Angebote dominieren den Markt der Studie zufolge nicht. Die Marktforscher haben zwar eine Vielzahl von Angeboten im Internet vorgefunden, bei denen man einen Energieausweis direkt online – ohne persönlichen Kontakt mitdem Aussteller – bestellen kann. Aber es hat sich gezeigt, dass nur ein geringer Teil der Eigentümer solche Angebote nutzt. Auch bei der Suche nach einem geeigneten Aussteller geben die Eigentümer an, dass sie das Internet kaum nutzen. Sie wenden sich vor allem an Aussteller, mit denen sie durch frühere Aufträge bereits persönlich bekannt sind. Marktpotenzial 87 Prozent der Wohnungsunternehmen haben laut BMVBS bereits für 90 bis 100 Prozent ihrer Gebäude Energieausweise. Während der Markt bei Wohnungsunternehmen demnach weitgehend gesättigt ist, hat ein hoher Anteil potenzieller Auftraggeber unter den privaten Eigentümern noch keinen Energieausweis. Das Ministerium schließt daraus, dass es dem Instrument Energieausweis noch an Bekanntheit und Akzeptanz fehlt. Bei potenziellen Auftraggebern gebe es noch ein Informationsdefizit. Bisher spiele der Energieausweis bei Vermietung und Verkauf eher selten eine entscheidende Rolle.
Auftragsakquise und Umsatzsteigerung durch Energieausweise Der Wettbewerbsdruck wird härter. Auch IVD-Mitglieder müssen in einem heißumkämpften Markt neue Kunden akquirieren, gegenüber Verkäufern Kompetenzund Seriosität dokumentieren und über das stark konjunkturabhängige Geschäft hinaus ihr Serviceportfolio erweitern. Mit der Erstellung von Energieausweisen ist das möglich. Zwar ist der Immobilienexperte nicht berechtigt, selbst Energieausweise zu unterschreiben, er hat aber nun die Möglichkeit, seinen Kunden einen, den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden Energieausweis innerhalb kürzester Zeit zu liefern. In vier Schritten zum Energieausweis 1. IVD-Mitglieder erfassen die Gebäude- und Verbrauchsdaten mit vorgegebenen Datenerfassungsbögen sicher und schnell vor Ort. 2. Sie geben die Daten in die selbst prüfende Online-Software von Sprengnetter Immobilienbewertung ein. Damit werden unplausible Eingaben verhindert. 3. Qualifizierte Energieberater plausibilisieren die Daten und stellen den Energieausweis aus. Sie machen Vorschläge für wirtschaftlich sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen. Gibt es Fragen oder Unstimmigkeiten, setzen sie sich mit dem Immobilien-Experten in Verbindung. 4. Innerhalb von drei Werktagen steht der Energieausweis im Onlinesystem als pdf-Dokument zur Verfügung und kann dem Kunden ausgehändigt werden. Kosten und Einnahmen Die Kosten sind mit 49 Euro pro verbrauchsorientierten Ausweis und 69 Euro pro bedarfsorientierten Ausweis sehr überschaubar (jeweils zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer). Die Differenz zwischen den am Markt erzielbaren Preisen für Energieausweise und den für die Ausstellung anfallenden Kosten ist beträchtlich. Es bleibt viel Spielraum für zusätzliche Gewinne. Eine Umsatzsteigerung von 20.000 bis 30.000 Euro kann ohne großen Mehraufwand erzielt werden. Der Nutzen: Von Profis für Profis Für Immobilienexperten ergeben sich bei diesem System zahlreiche Vorteile: l Sie bestimmen selbst, ob sie den Energieausweis als Akquisemittel einsetzen, um den Alleinauftrag des Kunden zu erhalten. Ob sie ihn für ihre Kunden kostenfrei erstellen, um die Kundenbindung zu för dern oder ob sie ihn gegen ein volles Honorar als eigenständige Dienst leistung anbieten. l Wettbewerbsvorteil: Immobilienexperten belegen damit gegenüber Kunden ihre Kompetenz und gewinnen einen Vorteil gegenüber Wett bewerbern im hartumkämpften Markt. l Der Immobilienmakler zahlt nur diejenigen Ausweise, die er erstellen lässt.Weitere Kosten entstehen nicht. Er lässt sich von qualifizierten Energieberatern unterstützen. Bei Fragen kanner eine kostenfreie Be ratungshotline kontaktieren. l Ein praxisorientierter eintägiger Workshop sorgt für den Einstieg zum Aufstieg und bereitet die Teilnehmer auf die Fragen ihrer Kunden zum Thema Energieausweis und Erneuerbare Energien vor. Informationen: energieausweis@sprengnetter.de
Quelle: AIZ Das Immobilienmagazin 4/2011
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IMMOBILIENRECHT
Ich habe da mal eine Frage ...
§
... zur Verwirkung eines Räumungstitels
Kann der Vermieter das Recht, einen Mieter auf Grund eines rechtskräftigen Räumungsurteils räumen zu lassen, verwirken?
Ein Räumungsurteil beziehungsweise -titel verjährt nach dem BGB in 30 Jahren. Es kommt immer wieder vor, dass der Vermieter den bereits rechtskräftig zur Räumung verurteilten Mieter gleichwohl in der Wohnung wohnen lässt, weil zum Beispiel die Mietzahlungen wieder fließen und ein entstandener Rückstand ausgeglichen wurde. Dabei fühlt er sich sicher, denn sollte der Mieter auf einmal nicht mehr zahlen, kann ja von dem Räumungsurteil Gebrauch gemacht werden. Neben der Verjährung gibt es allerdings auch die aus Treu und Glauben abgeleitete Verwirkung eines Rechtes, die vor der Verjährung eintreten kann.
Was sagen die Gerichte? Das Recht aus einem Räumungstitel kann verwirkt werden! Für das Vorliegen einer Verwirkung braucht es das so genannte Zeit- und das so genannte Umstandsmoment. Das Zeitmoment ist nach Meinung des
LG Hamburg (WM 1989, 32) und des AG Hamburg (WuM 2008, 609) bereits nach zwei Jahren gegeben. Das LG Frankfurt am Main (2-11 S 298/10) hat nun ergänzend entschieden, dass der Beginn dieser Frist auf die Rechtskraft des Räumungsurteils zu datieren ist. Im entschiedenen Fall war ein Mieter gegen ein Räumungsurteil in die Berufung gegangen und wollte die Verwirkungsfrist ab dem Zeitpunkt der Verkündung des erstinstanzlichen Urteils gerechnet wissen.
irgendeinem Zeitpunkt wieder in Zahlungsverzug gerät.
... zur Verwertungskündigung Wie detailliert sind dem Mieter die Kündigungsgründe darzulegen?
Das weiterhin erforderliche Umstandsmoment kann eintreten, wenn der Vermieter in diesen zwei Jahren den Eindruck erweckt, er wolle den gekündigten Mietvertrag fortsetzen. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Mieter die Miete in voller Höhe und rechtzeitig zahlt und es auch sonst keine Beanstandungen gibt.
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter einen Wohnungsmietvertrag auch dann kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Eine solche Situation kann vorliegen, wenn das Grundstück über längere Zeit keine Nutzungen bringt und überwiegend Kosten verursacht. Dass der Vermieter in Existenznot geraten könnte, ist hierfür keine Voraussetzung.
Praxishinweis Im Hinblick auf das erforderliche Umstandsmoment hat der Vermieter also eine Möglichkeit, einer Verwirkung vorzubeugen. Dies etwa dadurch, dass er wiederholt deutlich macht, dass er auf die Rechte aus dem Räumungsurteil nicht verzichten wird, wenn der Mieter zu
Auch der Abriss eines Gebäudes und dessen Ersetzung durch einen Neubau kann eine Form der wirtschaftlichen Verwertung darstellen (BGH NJW 2004, 1736). Wie bei der Eigenbedarfskündigung ist es aber auch bei der Verwertungskündigung wichtig, die Kündigungsgründe so genau als möglich zu
Interessante Urteile Maklerrecht / Zur Kausalität der Maklerleistung für den Hauptvertrag 1. Der Abschluss eines Maklervertrages kann im Urkundenprozess mit einer Vertragsurkunde belegt werden, bei der urkundlich nicht erwähnte Vertragsbestandteile im Wege der Auslegung unter Berücksichtigung weiterer unstreitiger Umstände bestimmt werden können. 2. Ein sogenannter Makleralleinauftrag verpflichtet den Makler nicht dazu, persönlich für den Auftraggeber tätig zu werden. 3. Bestreitet ein Auftraggeber nur die Höhe einer ihm in Rechnung gestellten Maklerprovision und zahlt er auf die Rech nung einen reduzierten Betrag, kann sich hieraus ein den Grund des Maklerprovisionsanspruchs bestätigendes Aner kenntnis des Auftraggebers ergeben, das eine Beweiserleichterung für den Makler begründet. OLG Hamm, Urteil vom 25.10.2010 - 18 U 69/I0 Wohnungsmietrecht / Minderung bei Flächenabweichung auch bei möblierter Wohnung! Auch wenn eine Wohnung möbliert vermietet ist, ist die Bruttomiete bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als zehn Prozent gegenüber der vereinbarten Wohnfläche im Verhältnis der Wohnflächenabweichung gemindert. BGH. Urteil vom 02.03.2011 - VIII ZR 209/10
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IMMOBILIENRECHT bezeichnen. Bei Abriss und Neubau stellt sich deshalb die Frage, ob dem Kündigungsschreiben auch eine aktuelle und detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung beizulegen ist, aus der sich ergibt, dass es keine „Sanierungsalternative“ gibt. Was sagen die Gerichte? Einen solchen Fall hatte der BGH (VIII ZR 155/10) zu entscheiden. Der Vermieter wollte eine ihm gehörende 30er-Jahre-Siedlung abreißen und neu bauen. Der Standard der Wohnungen (kleine gefangene Räume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung, Ausstattung nur mit kleinem WC-Raum und Waschbecken etc.) entsprach nicht mehr einem zeitgemäßen Zustand. Unter Hinweis hierauf beziehungsweise die geplante Neubebauung kündigte der Vermieter deshalb das Mietverhältnis mit dem letzten verbliebenen Mieter. Der Mieter wehrte sich unter anderem mit dem Argument, dass die Kündigung schon deshalb unwirksam sei, weil ihr keine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigelegen habe und berief sich dafür unter anderem auf ein Urteil des LG Aachen (WuM 1991, 495). Dies sah der BGH anders: Das berechtigte Informationsbedürfnis des Mieters gebiete nicht, dem Kündigungsschreiben eine solche Berechnung beizufügen.
Praxishinweis Das - zutreffende - Urteil erleichtert die an eine Verwertungskündigung zu stellenden formalen Voraussetzungen. Gleichwohl ist - ebenso wie bei der Eigenbedarfskündigung immer größtmögliche Sorgfalt bei der Formulierung eines solchen Kündigungsschreibens geboten. Im Zweifel gilt: lieber mehr als weniger.
... zur Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung des Verwalters Deckt diese Versicherung auch Schäden wegen zusätzlicher Wasserkosten auf Grund eines Rohrbruchs ab? Das kann passieren: Eine Grundleitung bricht und über Monate hinweg tritt unbemerkt Trinkwasser aus, ohne dass jemand davon einen Nutzen hätte. Dem (WEG-)Verwalter wird von den Eigentümern vorgeworfen, er habe die Grundleitung nicht ausreichend überprüfen lassen und sei deshalb für die zusätzlichen Wasserkosten haftbar zu machen. Der Verwalter meldet den Schaden seinerseits seiner Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Diese lehnt eine Regulierung unter Hinweis auf § 1 Ziffer 1 Satz 2 Allgemeine Versicherungsbedingungen zur VermögensschadenHaftpflichtversicherung (AVB) ab.
Nach dieser Vorschrift fällt das „Abhandenkommen von Sachen“ nicht unter den Begriff Vermögensschäden im Sinne der AVB. Was sagen die Gerichte? Mit einem solchen Fall hatte sich das Kammergericht (GE 2010, 1757) zu beschäftigen. Wasser ist eine Sache und wird für gewöhnlich auch als Vermögensschaden angesehen. Nach der Definition der AVB, die das Verhältnis zwischen Verwalter und Versicherung regelt, sei das aber gerade anders. Deshalb komme es auch nicht darauf an, dass der Verwalter seinerseits gegenüber der WEG durchaus wegen des „Abhandenkommens von Sachen“ haftbar sein könnte. Insoweit sei es Aufgabe des Verwalters als Versicherungsnehmer, erkennbare Deckungslücken nach Möglichkeit zu schließen, also einen auf seine Bedürfnisse zugesicherten Versicherungsschutz zu vereinbaren. Praxishinweis Auch wenn ein solcher Fall, wie hier geschildert, nicht alltäglich ist: Für Verwalter - nicht nur für solche von WEG‘s - sollte er Anlass bieten, den bestehen den VermögensschadenHaftpflichtschutz noch einmal zu überprüfen und gegebe nenfalls nachzuverhandeln.
Öffentliches Baurecht / Eröffnung großer Einzelhandelseinrichtungen Ein Mitgliedstaat kann die Eröffnung großer Einzelhandelseinrichtungen nicht von wirtschaftlichen Erwägungen - zum Beispiel den Auswirkungen auf die bestehenden Einzelhandelsgeschäfte oder der Ansiedlung eines Unternehmens auf dem Markt - abhängig machen. Eine Beschränkung der Niederlassungsfreiheit kann nicht mit solchen Erwägungen gerechtfertigt werden. EuGH. Urteil vom 24.03.2011 - Rs. C-400/08 Wohnungseigentumsrecht / Vorjahreswirtschaftsplan: Haftung des Erstehers Für die Begründung einer Haftung des Erstehers für noch offene Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan, die neben die Haftung des Voreigentümers aus dem Wirtschaftsplan tritt, fehlt den Miteigentümern die Beschlusskompetenz. Der Ersteher haftet nur für die so genannte Abrechnungsspitze (Anschluss an BGH NJW 1999, 3713). LG München I. Urteil vom 20.12.2010 -1 S 4319/10
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IMMOBILIENRECHT
Ich habe da mal eine Frage ...
§
... zur Mieterhöhung nach Modernisierung
Darf der Vermieter als Modernisierungskosten einen Aufwendungszuschuss an den Mieter umlegen, den er dem Mieter wegen von diesem vorzunehmenden Eigenleistungen gezahlt hat?
Nach § 554 BGB sind auch Renovierungsarbeiten umlagefähig, die sich als Folge der Modernisierung ergeben. Dies können zum Beispiel Maler- und Tapezierarbeiten nach der Neuverlegung von Leitungen sein. Führt der Mieter diese Renovierungsarbeiten selbst aus und zahlt der Vermieter dafür einen Aufwendungszuschuss, stellt sich die Frage, ob der Vermieter diesen Aufwendungszuschuss in die Berechnung der Mieterhöhung mit einstellen darf. Was sagen die Gerichte? Die Frage war umstritten, wurde nun aber vom BGH geklärt (VIIIZR173/10). Im Rahmen des Einbaus von Wasserzählern hatte der Mieter mit dem Vermieter vereinbart, die notwendigen Tapezierarbeiten
selbst vorzunehmen. Der Vermieter hatte ihm hierfür einen Aufwendungszuschuss gezahlt und diesen in die Mieterhöhungsberechnung mit eingestellt. Der BGH hielt dies für rechtmäßig. Nach herrschender Meinung könne ein Vermieter die Kosten für solche Renovierungsarbeiten in die Mieterhöhungsberechnung dann mit einstellen, wenn er die Arbeiten an Dritte vergeben und bezahlt habe. Insofern könne es aber keinen Unterschied machen, ob dieser Dritte eine Firma oder der Mieter selbst sei. Praxishinweis Vermieter und Verwalter sollten zukünftig bei Vereinbarung von Aufwendungszuschüssen für Eigenleistungen von vornherein klarstellen, dass auch diese Zahlungen Berechnungsgrundlage für die Mieterhöhung sein werden.
... zur Kreditaufnahme durch WEG-Verwalter Darf der WEG-Verwalter für die Gemeinschaft einen Kredit beantragen?
Steht die Eigentümergemeinschaft wegen unvorhergesehener Ausgaben vor einem Liquiditätsproblem, so ist - neben dem Beschluss einer Sonderumlage - die Aufnahme des Kredites ein probates Mittel. Umstritten ist, ob ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Zum Teil wird die Meinung vertreten, dass dies - mit Ausnahme eines kurzfristigen Kontokorrentkredits - nie der Fall sein kann. (LG Köln, ZWE 2011, 45). Der BGH hat sich hierzu noch nicht geäußert. Des Weiteren stellt sich die Frage, ob der Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft - zum Beispiel zur Finanzierung erforderlicher Instandsetzungsmaßnahmen - einen Kredit beantragen kann. Was sagen die Gerichte? Bereits im Jahre 1993 hat der BGH (NJW-RR 1993, 1227) entschieden, dass es keine gesetzliche Kompetenz des Verwalters zur Aufnahme eines Kredits gibt. Diese Auffassung hat der BGH jetzt noch einmal wiederholt (V ZR 197/10) und ausgeführt, dass der Verwalter für eine Kreditaufnahme eines ihn ermächtigenden oder das Geschäft genehmigenden Beschlusses be-
Interessante Urteile Wohnungsmietrecht / Zur Anwendung des Verbraucherpreisindex auf 4-Personen-Haushalt Nach Fortfall des vertraglich vereinbarten Lebenshaltungskostenindexes eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes ist, jedenfalls wenn die Daten für den Verbraucherpreisindex in der gesamten relevanten Zeit bereits erhoben und berechnet wurden und die letzte Mietpreiserhöhung zu einem Zeitpunkt erfolgte, als der Verbraucherpreisindex bereits geführt wurde, aus-schließlich der Verbraucherpreisindex für die Frage der Mietzinserhöhung heranzuziehen. OLG Schleswig. Urteil vom 06.04.2011 - 4 U 60/10 Gewerbemietrecht / Umlegung von Verwaltungskosten in AGB 1. Die Umlegung von Verwaltungskosten ist bei der Geschäftsraummiete nicht ungewöhnlich. 2. Eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der „Kosten der kauf männischen und technischen Hausverwaltung“ ist nicht überraschend im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB und benachteiligt den Mieter auch nicht im Sinne von § 307 BGB unangemessen.
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Fortsetzung auf Seite 30
RECHT & STEUER darf. Ohne diese Voraussetzungen ist der Kreditvertrag schwebend unwirksam. Praxishinweis Nicht geklärt ist also nach wie vor die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Beschluss über die Aufnahme des Kredites ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Fasst eine Eigentümergemeinschaft einen solchen Beschluss, so ist dem Verwalter deshalb zu raten, die Unanfechtbarkeit des Beschlusses abzuwarten.
... zur Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen in der WEG Sind Eigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zustimmen, in jedem Fall von der Kostentragungspflicht befreit? Nach § 16 Abs. 6 WEG sind Eigentümer, die einer baulichen Veränderung nach § 22 WEG nicht zugestimmt haben, nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen. Eine immer wiederkehrende Frage
in diesem Zusammenhang ist, wie diese Vorschrift im Einzelnen zu verstehen ist. Kann sich ein Eigentümer, der nicht zugestimmt hat, in jedem Fall der Kostentragungspflicht entziehen oder Was sagen die Gerichte? Die Frage ist derzeit unentschieden. Das OLG München (ZMR 2008, 905) meint, dass es allein auf die NichtZustimmung ankommt. Dagegen entschied das OLG Hamm (ZMR 2002, 965), dass weiter zu prüfen ist, ob die Zustimmung des jeweiligen Eigentümers entbehrlich war. Dies ist dann der Fall, wenn sich auch ohne die Zustimmung des betroffenen Eigentümers eine ausreichende Mehrheit für die bauliche Veränderung gefunden hat.
insgeheim wünschen, könnten sich auf diese Art und Weise sonst der Kostentragungslast entziehen. Die Entscheidung des LG München befindet sich derzeit in Revision beim Bundesgerichtshof, sodass demnächst hoffentlich mit einer abschließenden Entscheidung in dieser Rechtsfrage rechnet werden kann. Praxishinweis Verwalter, die einen entsprechenden Beschluss für eine Eigentümerversammlung vorbereiten und später durchführen sollen, müssen sich derzeit noch entscheiden, welcher Rechtsmeinung sie sich anschließen wollen. Gegebenenfalls sollten sie diese im Beschlusstext zum Ausdruck bringen.
In einer neuen Entscheidung hat sich nun das LG München I (1 S 1089/10) der Meinung des OLG Hamm angeschlossen. Der Sinn und Zweck des § 16 Abs. 6 WEG liege nicht vorrangig darin, Wohnungseigentümer zu entlasten, die aus einer Maßnahme keinen Nutzen ziehen möchten. Miteigentümer, die eine bauliche Veränderung
3. Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangten Betriebskostenvorauszahlungen die 4.
später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, begründet noch keinen Vertrauenstatbestand, der wegen unzureichender Aufklärung eine Schadensersatzpflicht des Vermieters auslösen oder den Mieter aufgrund § 242 BGB zu einer Leistungsverweigerung berechtigen könnte. Ein solcher Vertrauenstatbestand erfordert vielmehr das Vorliegen besonderer Umstände. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird auch im Zusammenhang mit der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Kindruck erweckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handle. BGH. Urteil vom 04.05.2011 - XII ZR 112/09
Wohnungseigentumsrecht / Zur (un)zulässigen Schmähkritik an WEG-Verwalter Selbst isoliert unzulässige Ansprüche muss der WEG-Verwalter hinnehmen, wenn diese in längere schriftliche Ausführungen eingebend sind, die sich mit komplexen und im Einzelnen geschilderten Sachverhalten beschäftigen. Denn die Herabsetzung suhl gerade nicht als Selbstzweck im Vordergrund, sondern stellt sich durchweg als ein Mittel zur Durchsetzung der in der Sache verfolgten Ziele dar. OLG Braunschweig, Beschluss vom 05.11.2010 - 3 U 87/10 Steuerrecht / Vermietung von Unterkünften an Prostituierte: Gewerbliche Tätigkeit Die Vermietung von Unterkünften an Prostituierte stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar. FG Niedersachsen, Urteil vom 18.02.2011 - 4 K 237/08
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