147 mitteilungsblatt web by Kroesing Media Group GmbH & Co. KG

MitteilungsBlatt DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS OSTERODE UND UMGEBUNG E.V. AM RÖDDENBERG 10 · 37520 OSTERODE AM HARZ

Nr. 147/2012

Mai 2012

Osterode aus der Luft

JAH

111

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Aus dem Verein uf ckt a Gedru ltpapier A 100 % ffset – –O

– Ein Hausbesitzer berichtet – Strompreise der Harz Energie stabil – Familienwanderung – Geschäftsbericht

Aktuell & Immobilien – Fotovoltaik – Damit der Keller nicht unter Wasser steht – Das Immobilienjahr 2012

Energie & Haustechnik – Erneuerung der Heizung – Passende Lösung finden

Wohnungspolitik & Urteile – Heizkostenabrechnung – Neuanlage eines Gartens – Verbraucherindex – Urteile

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AUS DEM VEREIN

Nr. 147 / Mai 2012

Regionales

Ein Hausbesitzer berichtet: (Anzeige)

Obwohl lt. Mietvertrag untersagt, in der Wohnung Wäsche zu trocknen, hat sich ein Hartz-4-EmpHSGfänger hat die mitAuswahl seiner Frau nicht an die Vereinbarung gehalten. Dadurch hatte sich der Schimmelpilz in der angemieteten Wohnung in Osterode verbreitet. Nachdem sich ebenso Kondenswasser in allen Deko und Accessoires Fenstern der Wohnung zeigte, wurde der Mieter aufgefordert, besser zu lüften. Dieses lehnte er ab, da erDie kranke Kinder hätte. » Osterode. HSG-Vertriebsgesellschaft hat die Gestaltung ihrer Ohne Wissen Vermieters, Geschäftsräume aufdes Frühling und der von dem Schimmelschaden nicht Informiert wurde, bestellte er einen Gutachter aus Lübeck , mit ausgebildetem, auf Schimmel spezialisierten Hund. WähSommer abgestimmt. Präsentiert wird rend ein repräsentativer der TätigkeitAusschnitt des Gutachters wurde ein Film gedreht, der am 14.07.2010 im Fernsehen aus einem umfangreichen Angebot auf Kabel 1 ausgestrahlt wurde. geschmackvoller Dekorationsartikel Mit Unterstützung für die sonnige Jahreszeit. eines vom Vermieter beauftragten Anwaltes, der dem Mieter EUR 1.500,–

Umzugskosten anbot, wurde die Wohnung kurzfristig geräumt.

Schöne Dinge, die nicht nur das Mit enormen Kostenaufwand Ambiente der eigenen Wohnräume wurde die Wohnung total saniert und neu vermietet. Die neuen aufwerten, sichbereits auch als Mietersondern kündigten nach 3 Monaten. Wie sich herausstellte, hatte der vorherige Mieter, Geschenkidee für liebe zu Freunde, um den Vermieter schädigen, ihm eine CD über den seinerzeit aufgenommenen SchimVerwandte oder Bekannte eignen. melschaden, der längst beseitigt war, zugespielt. Die HSG-Vertriebsgesellschaft führt ständig große Auswahl an Mietern, geWieeine kann man sich vor die, wie sich inzwischen herausstellte, beide einen Offenbaschmackvoller Ausstattung, Zuberungseid geleistet hatten und solche kriminellen Handlungen Ein Besuch lohnt sich: Die neue Früh-vornehmen, schützen? HSG-Vertriebsgesellschaft m.b.H hör und vielen Accessoires sowie Zu bedenken ist, dass diese Sozialhilfeempfänger, lingsausstellung bei HSGdie von ihnen verursachten unnötigen originellen Dekorationsideen wie Rinne-Passage Kosten auch noch vom Staat erstattet bekommen. beispielsweise edle Schalen, Töpfe, Hinzu kommen hochwertige NaturEisensteinstraße13-15 Kerzenleuchter oder auch Figuren schwämme und kuschelige Bademän37520 Osterode/Harz tel für Bad und Sauna. aus unterschiedlichen Materialien. Telefon: 05522/963-0

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AUS DEM VEREIN

Nr. 147 / Mai 2012

Preisgarantie bis Ende 2012

Strompreise der Harz Energie stabil Die Kunden der Harz Energie können sich freuen. Während bundesweit viele Energieanbieter die Preise anheben, garantiert die Harz Energie GmbH & Co. KG ihren Kunden stabile Strompreise. Diese Garantie gilt zunächst bis zum Jahresende 2012. Profitieren werden rund 87.000 Stromkunden des kommunalen Versorgers. Im Strombereich musste das Unternehmen zum Jahresbeginn eine Reihe von Kostensteigerungen in die Kalkulation einbeziehen. Eine neue Sonderumlage zur Entlastung stromintensiver Unternehmen, gestiegene Netzentgelte, eine höhere Umlage für Erneuerbare Energien, aber auch hohe Investitionen für eine vom Gesetzgeber geforderte Umstellung von IT-Systemen.

„Es ist uns gelungen, die zusätzlichen Belastungen durch Einsparungen an anderer Stelle aufzufangen“, erläutert Vertriebsleiter Andreas Grannemann den Grund, warum sich die Kostensteigerungen nicht auf die Preise für Haushaltskunden ausgewirkt haben. „Dabei zahlt sich zunehmend aus, dass wir durch neue Beschaffungsmöglichkeiten mittlerweile sehr flexibel auf Marktsituationen reagieren können.“ Für den Vergleich von Energiepreisen empfiehlt Grannemann immer die Preise und Leistungen über einen längeren Zeitraum zu betrachten. „Neue Anbieter gehen nicht selten überaus preisaggressiv in den Markt, um Neukunden zu gewinnen. Später wird dann nach und nach an der Preisschraube gedreht,

in der Hoffnung, dass viele Kunden einen erneuten Wechsel scheuen und hängen bleiben.“ Außerdem warnt er vor Haustürund Telefonverkäufern, die trickreich zum Wechsel des Energieanbieters drängen. Gerne geben sich die unerwünschten Werber dabei als Energieberater oder sogar als Mitarbeiter des örtlichen Versorgers aus. „Das hat mit seriösem Wettbewerb nichts zu tun“, kritisiert Grannemann diese Methoden des Kundenfangs.

Die Rauchmelderpflicht in Niedersachsen Niedersachsen führt die Rauchmelderpflicht am 20. März 2012 ein. Welche Wohnungen in Niedersachsen müssen mit Rauchmeldern ausgestattet werden? Geplant ist im Rahmen der Rauchmelderpflicht Niedersachsen, dass alle Wohnungen mit Rauchmeldern ausgestattet werden müssen. Inkrafttreten der Rauchmelderpflicht Niedersachsen alle Neubauten ab 1. November 2012 (Datum der Fertigstellung) mit Rauchmeldern ausgestattet werden müssen. Für bestehende Wohnungen gilt eine Übergangsfrist bis 2015 innerhalb derer diese ebenfalls nachgerüstet werden müssen. In welchen Räumen müssen Rauchmelder angebracht werden? Der Gesetzestext ist noch nicht in der Landesbauordnung Nieder-

sachsen veröffentlicht, jedoch ist bereits sicher, dass die gleichen Räume mit Rauchmeldern ausgestattet werden müssen, wie in anderen Bundesländern! Das heißt, Rauchmelder werden vorgeschrieben für alle Schlafzimmer, alle Kinderzimmer und alle Flure, die als Rettungsweg aus Aufenthaltsräumen dienen. Im Optimalfall bringen Sie im eigenen Interesse einen Rauchmelder in jedem Raum Ihrer Wohnung an. Wer ist für den Einbau des Rauchmelders zuständig? Laut dem neuen § 44 Abs. 5 sind Eigentümer und Vermieter für den Einbau der Rauchmelder, die die Anforderungen der gesetzlichen Rauchmelderpflicht erfüllen müssen, zuständig.

Für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder sind laut der Landesbauordnung die Mieter zuständig. Dazu gehören die Überprüfung zur Funktionsbereitschaft und der Batteriewechsel. Im Idealfall übernimmt der Vermieter die gesetzliche Pflicht zur Wartung der Rauchmelder, die Wartungskosten können dann über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Dies muss aber durch den Vermieter schriftlich mitgeteilt werden. Gesetzliche Regelung der Rauchmelderpflicht Niedersachsen Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) regelt die Rauchmelderpflicht Niedersachsen. Quelle: Feuerwehr Osterode 5/2012

AUS DEM VEREIN

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Familienwanderung zu den Teichen von Büch

Die Vereinswanderung 2012 führte am Sonntag, 06. Mai 2012 zu den Fischteichen von Dieter Büch. Pünktlich um 10.30 Uhr setzte sich die Wandergruppe von der Bleichestelle aus in Bewegung. Das zwar kalte, aber trockene Wetter war ideal zum Laufen. Am Wanderziel begrüßte der Vorsitzende alle Teilnehmer – einige waren auch mit Fahrzeugen direkt zu den Teichen gefahren – und wünschte gesellige Stunden bei guten Gesprächen. Das Haus Büch hatte fangfrische, geräucherte Forellen und Speckkartoffelsalat vorbereitet. Dazu hatte das Grillteam des Vereins: A. Dobrikow, I. Eppenstein und Th. Cordes Steaks und Würstchen vom Holzkohlegrill anzubieten. Alle Teilnehmer waren begeistert und bei bester Stimmung als das Ehepaar Kahl mit guter Akkordeonmusik aufspielte. Die ca. 40 Vereinsmitglieder, die bei der Veranstaltung dabei waren, saßen in der gut geheizten Hütte der Ehe-

leute Büch. In dieser gemütlichen Atmosphäre wollte so schnell keiner aufbrechen. Man war sich einig –

wer nicht dabei war, der hat etwas verpasst.

AUS DEM VEREIN

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Geschäftsbericht für die Zeit vom 6. März 2011 bis 5. März 2012 I. Allgemeine Lage 2012 wird ein gutes Jahr für die deutsche Immobilienwirtschaft werden. Trotz währungspolitischer Turbulenzen sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland nach wie vor als stabil einzuschätzen. Momentan gehen wir davon aus, dass die inländische Wirtschaft auch 2012 wieder wachsen wird. Der grundsätzlich positive Trend lässt zudem eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien erwarten. Niedrige Zinsen und ein insgesamt moderates Preisniveau machen deutsche Wohnimmobilien attraktiv und für viele Käufer erschwinglich. Nachdem die Zinsen für zehnjährige Darlehen im ersten Quartal 2011 leicht auf ein Niveau von über vier Prozent gestiegen waren, gingen sie in der zweiten Jahreshälfte wieder spürbar auf um 3,2 Prozent zurück. Nach der aktuellen Leitzinssenkung durch die Europäische Zentralbank ist für das laufende Jahr kaum mit einem Zinsanstieg über das bisherige Niveau zu rechnen. Daher dürften deutsche Wohnimmobilien auch weiterhin erschwinglich bleiben. Weitere wichtige Faktoren für ein hohes Kaufinteresse, darunter die Beschäftigungszahlen und die Einkommensentwicklung, lassen sich zwar für die kommenden Monate nur schwer prognostizieren, doch kann auch hier aktuell von einer stabilen Entwicklung ausgegangen werden. Aufgrund der hohen Nachfrage wird der Preisauftrieb des vergangenen Jahres anhalten. Im Vergleich zu anderen europäischen Staaten sind deutsche Immobilien jedoch nach wie vor günstig. In Berlin kostet eine 80-Quadratmeterwohnung knapp

halb so viel wie in Brüssel. In Stockholm werden derzeit im Schnitt 496.000 Euro für eine Wohnung gezahlt, in Berlin dagegen 112.000 Euro. Das zeigt, dass deutsche Wohnungen keineswegs zu teuer gehandelt werden. Auch die Mieten werden 2012 nach Auffassung des IVD vielerorts weiter steigen. Für 2011 beobachtete der IVD einen Anstieg von zwischen 2,1 (Bestand ab 1949) und 2,9 (Altbau bis 1948) Prozent bei einer Inflationsrate von durchschnittlich 2,4 Prozent. In den Großstädten wurden sogar Steigerungsraten von 5,8 (Baujahr bis 1948) und 3,8 Prozent (Baujahr nach 1949) festgestellt. Auch im kommenden Jahr wird es bei den Mieten keine Trendumkehr geben. Vor allem in den größeren Städten werden sich die Mieter auf höhere Preise einstellen müssen. Denn das Angebot dort hält mit dem Nachfragewachstum kaum Schritt und aufgrund der geringen Fertigstellungszahlen in den vergangenen Jahren gibt es vielerorts einen beachtlichen Bedarfsrückstau. Trotz einer Wende beim Wohnungsneubau wird es noch einige Zeit dauern, bis die Nachfrage gedeckt ist. Für das erste Halbjahr 2011 meldete das Statistische Bundesamt 95.000 neu genehmigte Wohnungen. Dies entspricht einem Zuwachs von 28,9 Prozent oder 21.300 Wohnungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der starke Anstieg der Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahr ist für den IVD ein Zeichen, dass der Wendepunkt beim Wohnungsbau nachhaltig erreicht ist. Bereits 2010 waren 6,8 Prozent mehr Wohnungen genehmigt worden als noch 2009.

Bei nur langsam anziehendem Neubau und weiter wachsendem Bedarf sind Wohnungsinvestitionen auch 2012 eine gute Möglichkeit, um Vermögen sicher anzulegen. Bereits in den beiden zurückliegenden Jahren waren deutsche Wohnungen als sicherer Hafen bei privaten Anlegern und institutionellen Investoren geschätzt. Das hat zu einer Belebung des Marktes für vermietete Eigentumswohnungen und für Mehrfamilienhäuser geführt. Dieser Trend dürfte sich auch im kommenden Jahr fortsetzen. IVD-Mitglieder, die mit Kapitalanlegern zusammen arbeiten, berichten demnach von einer weiterhin guten Nachfrage, die weit in das Jahr 2012 hineinreicht. Die Pfandbriefrenditen – ein wichtiger Indikator für die Entwicklung von Baugeld – haben ein Rekordtief erreicht. Die so genannte DGZFRendite für zehnjährige Pfandbriefe lag kürzlich bei 2,40 Prozent. Das ist der niedrigste Wert seit dessen erster Veröffentlichung im Jahr 1980. Außerdem lässt sich feststellen, dass einige Banken bereits mit diesem niedrigen Pfandbriefniveau kalkulieren. Das heißt: Häuslebauer und Eigenheimerwerber in Deutschland haben nun die Gelegenheit zu historisch günstigen Zinskonditionen zu finanzieren. Langfristige Konditionen wie Hypothekenzinsen entstehen durch Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt. Als Orientierungsgröße für Entstehung und Verlauf der Baugeldzinsen eignet sich daher die Renditeentwicklung von deutschen Staats-anleihen und Pfandbriefsätzen wie die DGZF-Pfandbriefkurve. Der Großteil der Banken passt seine Konditionen täglich an. Damit haben Immobilienkäufer Gelegenheit, unmittelbar von den jüngsten

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AUS DEM VEREIN

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Marktentwicklungen zu profitieren und ihr Eigenheim zum absoluten Tiefpreis zu finanzieren. Seit kurzem sind Immobilienkredite mit zehnjähriger Sollzinsbindung für sogar unter drei Prozent effektiv erhältlich – das ist so günstig wie noch nie. Aber auch für Kapitalanleger ist die jetzige Situation ideal: Die niedrigen Zinsen wirken sich positiv auf die Finanzierungsbedingungen und dementsprechend auf die langfristig erzielbare Rendite aus. Die derzeitige Empfehlung für Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer mit baldigem Finanzierungsbedarf lautet: Angesichts vielerorts steigender Immobilienpreise sollten Interessenten mit Kaufwunsch nicht länger warten, sondern aktiv werden. Dabei gilt es, sich die sehr niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern und so doppelt zu profitieren: Von einer geringen Darlehensrate bei gleichzeitig hoher Kalkulationssicherheit. II. Die Immobiliensituation in Osterode am Harz Leider haben sich im Jahr 2011 die Erwartungen zerschlagen, dass die Stadt Osterode am Harz in die Förderprogramme des Bundes im Bereich Denkmalschutz aufgenommen wird. Alle daran geknüpften Hoffnungen auf Sanierungszuschüsse konnten somit nicht erfüllt werden und die Hauseigentümer der Innenstadt-Immobilien wissen teilweise nicht, wie sie die Gebäude erhalten sollen. Auskömmliche Mieten werden schon seit Jahren nicht mehr erzielt. Leerstände von Gewerbeflächen und Wohnraum sind inzwischen selbst in 1A-Lagen keine Seltenheit mehr. Viele Häuser zerfallen zusehends oder stecken im Renovierungsstau. Hinzu kommt ein Preisverfall, gerade bei den Innenstadtimmobilien. Die Zukunft sieht düster aus, zumal die Bevölkerung bis zum Jahr 2030 noch um über 20% abnehmen wird. Wer soll dann noch in den „alten Häusern“ in

der Innenstadt wohnen? In dieser schwierigen Zeit erhöht die Stadt Osterode am Harz die Grundsteuer und schafft damit ein falsches Signal in Richtung Immobilienerhalt. Ärgerlich zudem, dass auch die Gebühren weiter steigen. Im Verbund mit der weiteren Verteuerung der Energiekosten wird das „Gut Wohnen“ immer teurer. Raum für dringend erforderliche Mietanpassungen bleibt da nicht mehr. Der Hauseigentümer ist letztlich der Dumme. Kein Wunder, dass der Immobilienbesitz in Osterode am Harz für viele nicht mehr erstrebenswert ist. Aktuell sind kaum Nachfragen nach Gewerberaum zu verzeichnen. In den besten Lagen stehen Geschäftsräume leer. Dies liegt nicht etwa an den geforderten Mieten, sondern einzig und allein an den nicht vorhandenen Interessenten. Wir sehen auch für das Jahr 2012 keine Verbesserung dieser misslichen Situation. Wie schon im vorigen Geschäftsbericht angesprochen, ist auch die Lage am Wohnungsmarkt sehr angespannt. Osterode hat inzwischen einen reinen Mietermarkt. Dem recht großen Wohnungsangebot steht nur eine geringe Nachfrage gegenüber. Es gelingt nicht, die vielen Einpendler nach Osterode am Harz zum Umzug in unsere Stadt zu bewegen. Dafür nimmt die Anzahl der Mieter, die Transferleistungen erhalten, ständig zu. Wir spüren in der Zunahme der Beratungen in diesem Mietersegment deutlich, welche Probleme bei den Wohnungsvermietern damit verbunden sind. Insbesondere das Wohnverhalten großer Mietergruppen wird immer bedenklicher. Die Zahlungsmoral wird schlechter, Zwangsräumungen häufen sich. Die Immobilienpreise sind in Osterode am Harz historisch niedrig. Einer geringen Nachfrage steht auch hier ein recht großes Ange-

bot gegenüber. Leerstände in der Innenstadt sprechen da eine deutliche Sprache. Der Verein befürchtet, dass sich diese Situation eher noch verschärfen wird. Die Zunahme von Zwangsversteigerungen kommt hinzu. Hoffnung auf Veränderung besteht aktuell nicht. Osterode am Harz verliert immer mehr den Anschluss an eine vielerorts deutlich bessere Entwicklung. Daher unser Fazit: Immobilienbesitz in Osterode am Harz ist eher „eine Last als eine Lust“. III. Die Situation unseres Vereins Ein arbeitsintensives Jahr 2011 liegt hinter uns. Der Vorstand hatte eine Reihe von Aufgaben zu bewältigen. Im Berichtszeitraum fanden dazu 7 Vorstandssitzungen und das Jahresabschlussessen des Vorstandes statt. In diesen wirtschaftlich schwierigen Zeiten hat auch unser Verein Mühe, den erreichten Mitgliederbestand zu erhalten. Bedingt durch Tod, Verkauf der Immobilie, Wegzug, usw. verlieren wir zunehmend Mitglieder – hinzu kommen die natürlichen Vereinskündigungen. Bereits eine Beratung durch den Verein, bringt jedem Mitglied mehr ein als der Jahresbeitrag ausmacht. Die Mitgliederentwicklung sieht wie folgt aus: Am 01.01.2011 hatte der Verein 818 Mitglieder und verzeichnete in 2011 18 Zugänge. Dem gegenüber hatten wir insgesamt 55 Austritte, so dass am 01.01.2012 noch 781 Mitglieder dem HWG Osterode angehören. Mithin ein Verlust von 37 Mitgliedern oder 4,5%. An dieser Stelle die Bitte an Sie: Werben Sie in diesem Jahr jeder ein neues Mitglied. Der Vorstand allein kann die Abgänge durch die Neuwerbungen nicht auffangen. Die finanzielle Ausstattung unseres Vereins ist ausgezeichnet. Wir haben im abgelaufenen Geschäftsjahr

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AUS DEM VEREIN einen kleinen Überschuss erzielt und unsere Rücklagen sind gut und sicher angelegt. Ein großes Dankeschön an unseren Schatzmeister Klaus Buchterkirche für die seit langen Jahren hervorragende Kassenführung. Herr Buchterkirche wird in seinem Kassenbericht dann auf die Finanzsituation im einzelnen eingehen und ihre Fragen dazu beantworten. Begleitet wird seine Arbeit von einer guten Betreuung in allen Steuerfragen durch unseren Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Thorsten Cordes. Unsere Vereinstermine 2011 begannen mit der traditionellen Familienwanderung am Samstag, 29. Mai zum Naturfreundehaus nach Badenhausen. Erneut war die Teilnahme mangelhaft und wir müssen überlegen, ob wir diese Veranstaltung in der bisherigen Form fortführen. Der Dialogtag der Vereine am 30. Oktober in der Stadthalle gab Gelegenheit, sich auszutauschen und sich vorzustellen – HWG Osterode war mit einem Infostand vertreten. Im Mittelpunkt stand aber im letzten Jahr der 3. Osteroder Bürgerball am Samstag, dem 12. November in der Stadthalle. Wir feierten damit unser 111-jähriges Bestehen. Der Ball war sicherlich ein Höhepunkt der Osteroder Veranstaltungen 2011. HWG Osterode hat dabei wieder einmal eine ausgezeichnete Visitenkarte abgegeben und viel Lob erhalten. Leider nutzten nur sehr wenig Vereinsmitglieder die Gelegenheit, gemeinsam zu feiern und sich unterhalten zu lassen. Aktiv teilgenommen haben wir an einer Reihe von Veranstaltungen: Am Osteroder Putztag, am Mekom Unternehmertag, an der HarzerEnergie-Messe, am Osteroder Schützenfest (beim Mannschaftsschießen erzielten wir den 1. Platz), am Sponsorenmeeting der Osteroder Feuerwehr, am Oktoberfest der

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Feuerwehr, am 2. Fach-werktag Südniedersachsen, an der Eröffnung des Weihnachtsmarktes, am Neujahrsempfang der Stadt Osterode am Harz, an der JHV der Feuerwehr Osterode. Dazu kommt die ständige Mitarbeit beim Osteroder Stadtmarketing in zwei von drei Ausschüssen. Weiterhin halten die beiden Vorsitzenden Kontakt zu den großen HWG Vereinen in Niedersachsen und nehmen regelmäßig an deren Treffen in Hannover teil. Einen Beitritt zum Landesverband Niedersachsen lehnt HWG Osterode aber weiterhin strikt ab. Eine Änderung haben wir beim Zeitungsversand unseres Mitteilungsblattes vorgenommen. Zeitungsdruck und –vertrieb liegt jetzt komplett bei der Firma Kroesing Media. Auch unser Internetauftritt wird ab Mai 2011 von dort gesteuert und gepflegt. Diese Zentralisierung auf eine Stelle hat sich inzwischen bewährt. Unser im Jahr 2011 neu gewählter Pressewart Georges Stocker, musste sein Amt nach kurzer Zeit wieder zur Verfügung stellen, da er für einige Zeit im Ausland tätig ist. Wir konnten mit Dietrich Kühne sofort einen hervorragenden Nachfolger finden, der in der Vorstandssitzung am 26. September einstimmig vom Vorstand das Vertrauen erhielt. Seit dieser Zeit ist Herr Kühne auch für unser Mitteilungsblatt verantwortlich. In unseren Beratungsstunden häufen sich aktuell die Probleme mit Mietern, die Transferleistungen erhalten. Die Gleichgültigkeit, mit der hier Wohnraum vertragswidrig genutzt wird, ist oftmals erschreckend. Es werden keine Absprachen eingehalten, gegen den Mietvertrag wird verstoßen und Wohnraum in bedenklichem Zustand zurückgegeben. Kündigungsfristen gelten oftmals nur noch für den Vermieter. Wir empfehlen Ihnen dringend:

Lassen Sie sich vor jeder Vermietung intensiv beraten und überlegen Sie genau, wem Sie Ihren Wohnraum zur Nutzung überlassen. Ärgerlich ist auch das Verhalten der Harz-Energie wenn Mieter ihre Heizkosten nicht bezahlen. Ohne Rücksprache mit dem Vermieter/Hauseigentümer wird das Gas abgestellt. In den zurückliegenden Wochen starken Frostes, kam es dann auch prompt zu Rohrbrüchen, die hätten vermieden werden können. Wir halten das Vorgehen des Energielieferanten für falsch und erwarten zukünftig eine Information an den Hauseigentümer. Abschließend mein Dank an den Vorstand und die aktiven Mitglieder für die geleistete Arbeit. Sehen wir trotz aller Schwierigkeiten und wirtschaftlichen Probleme positiv auf das laufende Jahr 2012. Wenn jeder von uns nur eine Kleinigkeit verbessert, dann haben wir alle gemeinsam eine Menge erreicht. Ich danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit. Fred-Rainer Dunemann Vorsitzender

AKTUELL

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Fotovoltaik-Anlagen und ihre steuerlichen Auswirkungen Die Stromerzeugung durch Fotovoltaik-Anlagen stellt eine saubere und umweltfreundliche Form der Energieerzeugung dar. Aufgrund der staatlich garantierten Vergütung für den erzeugten Strom und die gesunkenen Preise für Module und Wechselrichter ist die Installation derartiger Anlagen trotz sinkender Einspeisevergütungen auch für private Haushalte attraktiv. Hinzu kommt ein Finanzierungsvorteil aus dem Abzug der in den Eingangsrechnungen enthaltenen Umsatzsteuern als Vorsteuern sowie aus der Verrechnung der steuerlichen Verluste bei der Einkommensteuer. In dem Gesetz über den Vorrang erneuerbarer Energien (EEG) ist geregelt, dass die Netzbetreiber verpflichtet sind, Anlagen zur Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien an ihr Netz anzuschließen und den gesamten Strom vorrangig abzunehmen. Außerdem wird dem Betreiber der Anlage für 20 Jahre ein fester Preis garantiert. Das Gesetz unterscheidet zwischen Anlagen, die auf einem Dach montiert werden und so genannten Freiflächenanlagen. Dachflächenanlagen sind Anlagen, die „ausschließlich an oder auf einem Gebäude oder einer Lärmschutzwand angebracht“ sind. Dazu gehören auch Anlagen, die beispielsweise auf einem Carport montiert sind.

Nur diese sollen hier behandelt werden. Nach § 21 Abs. 2 EEG ist für das Jahr der der Inbetriebnahme und die folgenden 20 Jahre eine feste Vergütung zu zahlen. Die Vergütung steht dem Betreiber jedoch erst zu, wenn er der Bundesnetzagentur den Standort und die Leistung der Anlage gemeldet hat. Neue Einspeisevergütungen Die Höhe des Vergütungsanspruchs hängt von dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme und der Größe der

Inbetriebnahme ab

1.1.2012

9.3.2012

1.5.2012

1.6.2012

1.7.2012

1.8.2012

1.9.2012

Dachanlagen bisiOkWp

24,43

19,50

19,35

19,20

19,05

18,90

18,75

Dachanlagen von 10-100kWp

23,23

Dachanlagen von 100-1.000 kWp

21,98

16,50

16,35

16,20

16,05

15,90

15,75

Dachanlagen von 1.000-10.000 kWp

18,33

13,50

13,35

13,20

13,05

12,90

12,60

Anlage ab. Zum 9. März 2012 ist die Einspeisevergütung neu geregelt und abgesenkt worden. Nach der Veröffentlichung des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit vom 23. Februar 2012 ergeben sich ab dem 9. März 2012 die Sätze, wie in der untenstehenden Tabelle aufgeführt. Um den Direktverbrauch anzuregen, wird zusätzlich zu den Kürzungen der Einspeisevergütungen die Menge des eingespeisten Stroms wie folgt begrenzt. l bei Dachanlagen bis 10 kWp auf 85 Prozent, l bei Dachanlagen von 10 kWp -1.000 kWp und bei Dachanlagen von 1.000 kWp -10.000 kWp auf 90 Prozent. Soweit der Strom nicht in das Netz eingespeist, sondern selbst (dezentral) verbraucht wird, erhielt der Betreiber bisher ebenfalls eine Ge-

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AKTUELL

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bühr. Insoweit ersparte er also nicht nur die Kosten für den Bezug von Strom, sondern erhielt zusätzlich eine Vergütung. Diese zusätzliche Förderung ist seit dem 9. März 2012 entfallen. Umsatzsteuer Betreibt der Steuerpflichtige eine Fotovoltaik-Anlage, so stellt dies eine Tätigkeit als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG) dar. Wenn der Betreiber nicht bereits durch eine andere Tätigkeit - etwa als Freiberufler oder Gewerbetreibender - Unternehmer ist, so begründet er mit dem Betrieb einer Fotovoltaik-Anlage ein Unternehmen im Sinne des UStG. Voraussetzung ist lediglich, dass er den erzeugten Strom regelmäßig und nicht nur gelegentlich in das allgemeine Stromnetz einspeist. Ist die Anlage mit dem allgemeinen Stromnetz verbunden, wird dies vom Finanzamt vermutet. Dagegen liegt eine unternehmerische Tätigkeit nicht vor, wenn aus technischen Gründen eine Einspeisung des erzeugten Stroms nicht möglich ist, etwa wegen unterschiedlicher Netzspannungen. Unerheblich ist dagegen, welchen Anteil des Stroms der Betreiber dezentral verbraucht. Der Betreiber wird umsatzsteuerlich so behandelt, als habe er den gesamten erzeugten Strom an den Netzbetreiber geliefert und als habe ihm dieser den dezentral verbrauchten Strom zurückgeliefert. Der wesentliche steuerliche Vorteil beim Betrieb einer FotovoltaikAnlage ergibt sich aus der Umsatzsteuer. Denn der Betreiber einer solchen Anlage kann die in den Eingangsrechnungen für den Erwerb und die Aufstellung einer solchen Anlage enthaltenen Umsatzsteuer in vollem Umfang als Vorsteuer abziehen. Ist die Vorsteuer höher als die geschuldete Umsatzsteuer, erhält er den Überschuss der Vorsteuern über die Umsatzsteuer ausbezahlt.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.

Voraussetzung für den Abzug der Vorsteuern ist aber, dass der Betreiber der Anlage diese seinem Unternehmen zuordnet. Das Zuordnungswahlrecht wird in der Regel durch die Geltendmachung des Vorsteuerabzugs beim Finanzamt ausgeübt. Empfehlenswert ist es daher, bereits bei Bestellung der Anlage dem Finanzamt die Eröffnung des Betriebs anzuzeigen und die Erteilung einer Steuernummer zu beantragen. Eine Anmeldung beim Gewerbeamt ist grundsätzlich nicht erforderlich. Voraussetzung für den Abzug der Vorsteuern ist auch, dass der Betreiber dem Finanzamt erklärt, dass er auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichtet. Kleinunternehmer ist gemäß § 19 UStG, wessen Umsatz im vorangegangenen Jahr (brutto) 17.500 Euro nicht überstiegen hat und im laufenden Jahr voraussichtlich 50.000 Euro nicht übersteigen wird. Im Jahr der Inbetriebnahme und in dem folgenden Jahr muss der Betreiber jeden Monat eine Umsatzsteuervoranmeldung mit den zugeflossenen Entgelten (netto) abge ben. Normalerweise hanhdelt es sich dabei um die Einspeisevergütungen des Netzbetreibers. Einkommensteuer Der Betreiber einer FotovoltaikAnlage erzielt einkommensteuerlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Dies gilt auch bei Errichtung auf einem vermieteten Objekt, mit dem

Der Gewinn aus Gewerbebetrieb ist grundsätzlich durch die Aufstellung einer Bilanz zu ermitteln. Der Betrieb einer FotovoltaikAnlage dürfte jedoch in der Regel unter die Ausnahmevorschrift des § 4 Abs. 3 Einkommensteuergesetz (EStG) fallen. Danach darf auch ein Gewerbetreibender den Gewinn durch eine Überschussrechnung ermitteln, wenn er handelsrechtlich nicht zur Buchführung verpflichtet ist und der Umsatz und der Gewinn die Grenzen des § 141 Abgabenordnung (AO) nicht überschreiten. Bei dieser Überschussrechnung sind die in dem betreffenden Jahr abgeflossenen Ausgaben für die Anlage von den Einnahmen abzuziehen. Zu den Betriebseinnahmen gehört insbesondere die Vergütung für den eingespeisten Strom. Die aus den Kosten für die Anschaffung und die Installation der Anlage abgezogenen Vorsteuern mindern die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten der Anlage und stellen keine Einnahme dar. Soweit der erzeugte Strom für die selbstgenutzte Wohnung des Betreibers der Anlage verwendet wird, liegt eine Entnahme für private Zwecke vor, die dem Gewinn hinzuzurechnen ist. Dabei wird der entnommene Strom mit dem Strompreis des Energieversorgers bewertet. Soweit der dezentral verbrauchte Strom den Mietern verkauft wird, ist das dafür in dem betreffenden Jahr vereinnahmte Entgelt anzusetzen. Als Betriebsausgaben kommen in Betracht die Reparatur- und Wartungskosten, Finanzierungskosten, Abschreibungen und Versicherungskosten. Wird die Anlage auf einer gemieteten Dachfläche betrieben, gehört auch die Miete für

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das Dach zu den Betriebsausgaben. Nach den amtlichen AfA-Tabellen der Finanzverwaltung beträgt die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer für Fotovoltaik-Anlagen 20 Jahre. Dies bedeutet, dass die lineare Abschreibung fünf Prozent pro Jahr beträgt. Ergibt sich aus dem Betrieb der Fotovoltaik-Anlage steuerlich ein Verlust, so kann der Betreiber der Anlage diesen grundsätzlich mit seinen übrigen positiven Einkünften verrechnen und dadurch seine Steuerlast senken. Die Verluste erkennt das Finanzamt aber nur an, wenn er die erforderliche Einkunftserzielungsabsicht darlegen kann. Hierzu muss er vorrechnen, dass die Anlage innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer wahrscheinlich einen Totalgewinn erwirtschaften wird. Anderenfalls geht die Finanzverwaltung von einer so genannten Liebhaberei aus und ordnet die Verluste der Privatsphäre zu. Insbesondere, wenn die Anlage mit Hilfe von Fremdkapital finanziert wird und daher Schuldzinsen anfallen, fordert die Finanzverwaltung regelmäßig eine solche Berechnung an. Dabei sind die steuerlichen Gewinne und Verluste der einzelnen Jahre zu addieren. Verkauf des Grundstücks Der Gewinn aus dem Verkauf des Grundstücks ist nur dann steuerpflichtig, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Ankauf erfolgt. Handelt es sich um eine selbstgenutzte Wohnung, also beispielsweise um ein selbstgenutztes Einfamilienhaus, ist der Veräußerungsgewinn in der Regel stets steuerfrei. Wird mit dem Gebäude auch die Fotovoltaik-Anlage verkauft, so erstreckt sich die Steuerfreiheit der Veräußerung nicht darauf. Der vereinbarte Kaufpreis muss daher entsprechend aufgeteilt werden.

Inwieweit die Fotovoltaik-Anlage als Gebäudebestandteil gilt und ihr Verkaufspreis in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einfließt, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Wird der erzeugte Solarstrom ausschließlich zur Versorgung des vorhandenen Gebäudes genutzt, stellt die Anlage einen Gebäudebestandteil dar. Die Grunderwerbsteuer erstreckt sich in diesem Fall auch auf die Anlage. Dient die Anlage hingegen der Einspeisung von Strom ins öffentliche Netz, wird sie im Rahmen eines Gewerbebetriebs genutzt; es handelt sich dann um eine Betriebsvorrichtung und damit nicht um einen Teil des Grundstücks. (§ 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG). Gewerbesteuer Da der Gewinn aus der Anlage zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb gehört, unterliegt er dem Grunde nach auch der Gewerbesteuer. Eine Gewerbesteuerpflicht entsteht jedoch erst, wenn der Gewinn den Freibetrag von 24.500 Euro überschreitet. Wird die Anlage auf einem vermieteten Objekt errichtet, stellt sich jedoch die Frage, ob die Vermietungseinkünfte durch den Betrieb der Fotovoltaik-Anlage gewerblich „gefärbt“ werden. Ist der Vermieter eine – einzige – natürliche Person, so beein-flussen die Einkünfte aus dem Betrieb der Fotovoltaik-Anlage die Vermietungseinkünfte nicht. Er erzielt Einkünfte aus zwei Einkunftsarten: Der Mietüberschuss wird in der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfasst, die Einkünfte aus dem Betrieb der Fotovoltaik-Anlage im Rahmen der Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Steht das Gebäude, auf dem die Anlage errichtet wird, im Eigentum mehrerer Personen, so „färbt“ der Betrieb der Fotovoltaik-Anlage jedoch in bestimmten Fällen auch die Vermierungseinkünfte gewerblich.

Handelt es sich bei der Mehrheit der Eigentümer um eine Personengesellschaft, so „färben“ die gewerblichen Einkünfte aus dem Betrieb der Fotovoltaik-Anlage auch die Vermietungseinkünfte gewerblich. Um diesem Effekt zu vermeiden, ist es in derartigen Fällen üblich, die Dachfläche an eine andere Person zu vermieten, die in Ausübung ihres Rechts die Anlage errichtet und betreibt. Die Eigentümer des Grundstücks erzielten aus der Vermietung der Dachfläche dadurch weiterhin lediglich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Abfärberegelung greift nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) allerdings nicht ein, wenn die Umsätze aus dem Betrieb der Solaranlage im Verhältnis zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung äußerst gering sind, das heißt, bei rund einem bis drei Prozent des gesamten Umsatzes liegen. Ist Vermieter des Grundstücks eine GmbH oder eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, führt der Betrieb der Fotovoltaik-Anlage dazu, dass auch die Vermietungseinkünfte gewerbesteuerpflichtig werden, weil die so genannte erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG nicht eingreift. Dies vermeidet man üblicherweise ebenfalls dadurch, dass der Eigentümer des Gebäudes die Dachfläche an eine andere Gesellschaft, vermietet, die dann die Solaranlage errichtet und betreibt. Dabei darf es sich durchaus um eine Schwestergesellschaft handeln, nicht jedoch um eine Tochtergesellschaft.

Quelle: AIZ - Das Immobilienmagazion 04/2012

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Damit der Keller nicht unter Wasser steht Rückstausicherung erspart eine Menge Ärger trieb ist, verursacht sie zusätzliche Kosten und Pumpgeräusche. Rückstauverschlüsse wiederum arbeiten lautlos. Im Normalbetrieb lassen sie das Abwasser ungehindert abfließen, während im Notfall selbständig schließende Klappen eine Überschwemmung verhindern. Allerdings dürfen bei dieser Variante die Sanitäreinrichtungen im Keller nicht benutzt werden, solange die Klappen den Weg versperren. Neu auf dem Markt sind spezielle Anlagen, welche die Vorteile beider Lösungen vereinen.

So wichtig Niederschläge für die Natur auch sind - für Hausbesitzer kann Regen verheerende Auswirkungen haben. Vor allem, wenn es aus allen Kübeln schüttet. Denn nicht selten ist das Ergebnis ein überfluteter Keller. Einer Umfrage der Provinzial-Versicherung zufolge haben bereits 12 Prozent der Deutschen diese Erfahrung gemacht. Die Ursache für die Überschwemmungen liegt in der Kanalisation. Sie ist für sehr große Wassermengen nicht ausgelegt und kann diese nicht schnell genug ableiten. Dadurch drückt das Wasser zurück in die Leitungen der Wohnhäuser, im Fachjargon Rückstau genannt. Neben starken Regenfällen können auch andere Ursachen eine Rolle spielen, etwa Rohrbrüche und -Verstopfungen, altersbedingte Ablagerungen oder Wurzeleinwüchse von Bäumen. Zahlt die Versicherung? Auf den hinterher anfallenden Kosten bleiben die Bauherren oft sitzen, denn die Gemeinde muss dafür

nicht haften. Durch die klassische Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung sind Rückstauschäden ebenfalls nicht abgedeckt. Möglich ist nur eine zusätzliche Elementarschadenversicherung, in der dieses Risiko noch gesondert abgeschlossen werden muss. Doch selbst dann werden die Leistungen nur gezahlt, wenn im Haus eine funktionierende Rückstausicherung vorhanden ist. Schutzvorkehrung Eine solche Schutzvorkehrung kann schon von vornherein dafür sorgen, dass der eigene Keller trocken bleibt. Grundsätzlich gibt es dabei drei Möglichkeiten. Hebeanlagen beispielsweise pumpen das überschüssige Wasser in einem separaten Rohrsystem hoch genug, damit es dem natürlichen Gefälle entsprechend in den Kanal abfließen kann. Der Vorteil ist, dass auch während eines Rückstaus die Waschmaschine oder Dusche im Keller genutzt werden kann. Da die Anlage aber unabhängig von drohendem Hochwasser ständig in Be-

Beratung ist wichtig Welche Art des Rückstauschutzes die richtige ist, hängt aber nicht von den persönlichen Vorlieben ab. Denn die individuellen Gegebenheiten rund um das eigene Abwassersystem und gesetzliche Vorschriften geben den Ausschlag, welches Modell in Frage kommt. Deshalb führt kein Weg an einer Beratung und Planung durch qualifizierte Fachhandwerker vorbei. Wer glaubt, aufgrund einer höheren Wohnlage ausreichend gegen einen Rückstau geschützt zu sein, sollte sich seiner Sache nicht zu sicher sein. Aufgrund des Klimawandels wird es in Zukunft häufiger Starkregenfälle geben, darin sind sich anerkannte Meteorologen und der Deutsche Wetterdienst einig. Das wiederum führt dazu, dass auch Wohngebiete überflutet werden können, die bisher nicht betroffen waren.

Quelle: WohnArt , 03/2012

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Das Immobilienjahr 2012

Worauf sich Hauseigentümer im neuen Jahr einstellen müssen

In diesem Jahr müssen sich Hauseigentümer wieder auf einige Neuerungen einstellen. Diese betreffen vor allem verschiedene Steuer-, energie- und mietrechtliche Änderungen. Darauf weist die EigentümerschutzGemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Die Darstellung der bereits seit Jahresbeginn geltenden Neuregelungen wird durch einen Ausblick auf geplante politische Vorhaben ergänzt. Dieser umfasst eine mögliche Mietrechtsreform, eine mögliche steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungen sowie geplante neue Vorgaben zum Energiesparen. Verbilligte Wohnraumüberlassung neu geregelt Mit dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 wurden zum Jahreswechsel unter anderem die Regelungen zur verbilligten Vermietung von Wohnungen neu geregelt. Seit dem 1. Januar 2012 entfällt dabei für viele Vermieter die bislang gegenüber dem Finanzamt vorzunehmende aufwendige Totalüberschussprognose. Dies kann zu einer Vereinfachung führen. Andererseits müssen diejenigen Vermieter, die von ihren Mietern jetzt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangen, damit rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehenden Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Zinskosten oder Verwaltungsausgaben) nur noch anteilig anerkennt. Dabei

ist es unerheblich, ob es sich bei den Mietern um Angehörige oder fremde Dritte handelt. Vermieter, die in den vergangenen Jahren in laufenden Mietverhältnissen keine Mieterhöhung vorgenommen haben, sollten folglich ihre Mieten mit den ortsüblichen Mieten vergleichen. Handlungsbedarf besteht insbesondere für Vermieter, die bislang eine Miete in Höhe von 56 bis 66 Prozent der üblichen Marktmiete verlangen und dabei eine positive Überschussprognose vorweisen konnten. Gegebenenfalls muss aus steuerlichen Gründen die Miete erhöht werden, insbesondere dann, wenn sich herausstellt, dass die ortsübliche Marktmiete in der Vergangenheit stark gestiegen ist. Grunderwerbsteuer: Anhebung in weiteren Ländern Die Höhe der Grunderwerbsteuer legen die Länder fest. Bundesweit ist ein Trend zu immer höheren Sätzen festzustellen (siehe Tabelle), der sich auch 2012 fortsetzt. Künftig sollen zudem alle Immobilientransaktionen über die Notare elektronisch an die Finanzbehörden übermittelt werden, um den Steuervollzug zu verbessern. Höhere Grunderwerbsteuersätze konterkarieren das Ziel der Bundesregierung, die Wohneigentumsquote zu erhöhen, da sie die ohnehin schon hohen Erwerbsnebenkosten weiter verteuern.

Land I Grunderwerbsteuersatz 2011/2012 Baden-Württemberg 5,0 (seit 5. November 2011) Bayern 3,5 Berlin 4,5 (geplant: 5 Prozent ab 2012) Brandenburg 5,0 (seit 1. Januar 2011) Bremen 4,5 (seit 1. Januar 2011) Hamburg 4,5 (seit 1. Januar 2009) Hessen 3,5 Mecklenburg-Vorpommern 3,5 (geplant: 5 Prozent ab 2012) Niedersachsen 4,5 (seit 1. Januar 2011) Nordrhein-Westfalen 5,0 (seit dem 1. Oktober 2011) Rheinland-Pfalz 5,0 (ab dem 1. März 2012) Saarland 4,5 (seit 1. Januar 2012) Sachsen 3,5 Sachsen-Anhalt 4,5 (seit 1. März 2010) Schleswig-Holstein 5,0 (seit 1. Januar 2012) Thüringen 5,0 (seit 7. April 2011) Einspeisevergütung für Solarstrom Private Eigentümer, die Anfang dieses Jahres damit beginnen, mittels Fotovoltaikanlagen produzierten Strom in das öffentliche Stromnetz einzuspeisen, erhalten für kleinere Anlagen mit bis zu 30 kW-Leistung 24,43 Cent je Kilowattstunde. Dies gilt für Dachanlagen. Damit sinkt die Vergütung für neu installierte Anlagen um 15 Prozent gegenüber 2011. Ab dem 1. Juli 2012 soll diese Einspeisevergütung weiter reduziert werden. Die Höhe ist derzeit aber unklar und hängt davon ab, wie viele Solaranlagen noch neu installiert werden. Immobilienbewertung Für Bewertungsstichtage seit dem 14. Dezember 2011 kann in den Fällen, in denen der für die Bewertung eines bebauten Grundstücks notwendige Bodenrichtwert durch die kommunalen Gutachterausschüsse nicht ermittelt worden ist, der Bodenwert aus den

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Werten vergleichbarer Grundstücke abgeleitet werden. Dies gilt sowohl für die Erbschaft- und Schenkungsteuer als auch für die Grunderwerbsteuer. Die Gesetzesänderung ist eine Reaktion auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Urteil vom 25. August 2010, Az. II R 42/09), wonach bei einer Immobilienbewertung durch die Finanzämter lediglich der Gebäudewert anzusetzen ist und nicht der Grundstückswert, wenn der örtliche Gutachterausschuss keinen Bodenwert ermittelt hat.

Ü Neues KfW-Förderprogramm „Energetische Stadtsanierung“: Seit dem 1. Januar 2012 bietet die KfW ein neues Förderprogramm an. Unter dem Namen „Energetische Stadtsanierung“ vergibt die KfW Zuschüsse für die Erstellung integrierter Quar-tierskonzepte für energetische Sanierungsmaßnahmen. Ebenfalls bezuschusst werden kann ein Sanierungsmanager, der die Planung sowie die Realisierung der in den Konzepten vorgesehenen Maßnahmen begleitet und koordiniert.

Die für die erbschaftsteuerliche Wertermittlung bebauter Grundstücke im Sachwertverfahren erforderliche Gebäudeherstellungskostentabelle wurde an die Baupreisentwicklung angepasst. Hierdurch ergeben sich in einigen Fällen spürbar höhere Werte bei der Immobilienbewertung.

Ausblick: Sonderabschreibung Gebäudesanierung Die Steuerförderung der energetischen Gebäudesanierung ist ein wichtiger Baustein der von Bund und Ländern gemeinsam angestrebten Energiewende. Scheitern die Verhandlungen zu dem bereits im Sommer vom Bundestag beschlossenen, dann aber von den Ländern blockierten Gesetz auch in der letzten Verhandlungsrunde im Vermittlungsausschuss, wird ein wichtiger Sanierungsimpuls weitgehend ausbleiben. Im Gesetz ist für Vermieter eine 10-prozentige Abschreibung über 10 Jahre auf bestimmte Gebäudeinvestitionen vorgesehen, die den energetischen Zustand eines Altbaus erheblich verbessern. Selbstnutzer sollen einen Sonderausgabenabzug in gleicher Höhe erhalten. Derartige Steuererleichterungen wären insbesondere für selbstnutzende Eigentümer ein starker Anreiz, mehr Geld in die energetische Sanierung der eigenen Immobilie zu investieren - erst recht, wenn auch einzelne Maßnahmen gefördert würden und die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderregelungen nicht zu eng gefasst werden.

KfW-Förderprogramme Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat einige Änderungen in ihren wohnwirtschaftlichen Programmen beschlossen: Ü Einstellung des Programmes Wohnraum modernisieren“: Die Förderung von allgemeinen Instandsetzungsund Modernisierungsmaßnahmen über das Programm „Wohnraum modernisieren“ ist zum Jahresende 2011 ausgelaufen. Ü Fortführung des Programms „Altersgerecht umbauen“: Das Programm „Altersgerecht umbauen“ wird seit dem 1. Januar 2012 aus den Mitteln der KfW gespeist. Die Zinssubventionierung durch die KfW wird allerdings nicht im gleichen Umfang wie bisher erfolgen. Dadurch steigen die Zinssätze deutlich. Die Zuschussvariante entfällt seit 1. Januar 2012 ganz. Ü Aufhebung des maximalen Finanzierungsanteils und Reduzierung des Förderhöchstbetrages im KfW-Wohneigentumsprogramm: Den maximalen Finanzierungsanteil des KfW-Wohneigentumsprogramms in Höhe von 30 Prozent der Herstellungskosten gibt es seit dem 1. Januar 2012 nicht mehr. Gleichzeitig wird der Förderhöchstbetrag auf 50.000 Euro reduziert.

Mietrechtsreform Mit dem Ende Oktober vorgelegten Mietrechtsänderungsgesetz schlägt die Bundesregierung den richtigen Kurs ein. Dies gilt insbesondere für die Bekämpfung des Mietnomadentums. Die geplante Hinterlegungsregelung sollte den Mietbetrügern weitgehend den Wind aus den Segeln nehmen. Auch die geplanten Regelungen zur Entbürokratisierung energetischer Sanierung sind weitgehend hilfreich, obwohl an

einigen Stellen Nachbesserungen notwendig sind. Vollkommen unnötig war aus Sicht von Haus & Grund der frühe Verzicht der Bundesregierung auf die Beseitigung der asymmetrischen Kündigungsfristen. Mit den Gesetzesberatungen soll im Frühjahr begonnen werden. EnEV 2012: Weitere Verschärfung der energetischen Anforderungen an Gebäude? Fest steht, dass es in diesem Jahr eine neue Energieeinsparverordnung (EnEV) geben wird. Wie diese jedoch im Detail ausgestaltet sein wird, ist noch unklar. Hintergrund ist, dass die bereits 2010 novellierte EU-Gebäuderichtlinie Vorgaben macht, die auch in Deutschland bis Juli 2012 umgesetzt werden müssen. Für Vermieter dürften insbesondere zwei Punkte von Interesse sein: Ü Zum einen soll die Aushangpflicht für vorhandene Energieausweise auf Gebäude ausgeweitet werden, in denen mehr als 500 Quadratmeter Gesamtnutzfläche starken Publikumsverkehr aufweisen. Hiervon könnten beispielsweise Mehrfamilienhäuser betroffen sein, bei denen eine entsprechend große Fläche als Restaurant genutzt wird. Ü Zum anderen soll zukünftig in Verkaufs- und Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien ein Indikatorüber die Gesamtenergieeffizienz des jeweiligen Gebäudes angegeben werden müssen. Einzelheiten dazu stehen noch nicht fest. Ebenfalls offen ist noch, ob es tatsächlich zu einer weiteren Verschärfung der energetischen Anforderungen an Gebäude kommen wird. Das Energiekonzept der Bunderegierung hat hier zumindest die Vorgabe gemacht, dass die Effizienzstandards für Gebäude „ambitioniert“ erhöht werden sollen.

Quelle: WohnArt , 02/2012

ENERGIE & HAUSTECHNIK

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Bei der Modernisierung das Beste herausholen

Erneuerung der Heizung spart eine Menge Energie

Energie sparen heißt Geld sparen: Ist eine komplette Sanierung nicht machbar, stellt eine Heizungsmodernisierung oft die wirkungsvollste Einzelmaßnahme dar. Foto: IWO

Hohe Heizkosten, unbefriedigender Komfort und staatliche Vorgaben zum Energiesparen: Für Haus- und Wohnungsbesitzer in Deutschland gewinnt das Thema Modernisierung zunehmend an Bedeutung. Doch hat Otto-NormalVerbraucher einmal den Entschluss dazu gefasst, tauchen auch schon die ersten Fragen auf: Welche Maßnahmen sind die wichtigsten? Welche Kosten sind zu veranschlagen? Welche Arten der Förderung kann ich wo beantragen? Die ideale Lösung ist natürlich eine komplette Sanierung inklusive Wärmedämmung, Fensteraustausch und Heizungsmodernisierung. Ist alles zusammen finanziell nicht machbar, empfiehlt sich letztere als oftmals wirkungsvollste Einzelmaßnahme. Laut einer Erhebung des Instituts für Wärme und Oeltechnik e. V. (IWO) lässt sich durch den Austausch eines 25 Jahre alten Heizkessels der Energieverbrauch um bis zu 30 Prozent senken. In

Durch den Austausch eines veralteten Heizkessels gegen Öl-Brennwerttechnik sinkt der Energieverbrauch um bis zu 30 Prozent. In Verbindung mit einer Solaranlage sind sogar 40 Prozent möglich. Foto: IWO

Verbindung mit Solartechnik sind sogar 40 Prozent möglich. Bei der Frage nach dem Heizsystem, also ob die neue Anlage mit Öl, Gas oder Holzpellets betrieben werden soll, ist es ratsam, beim bisherigen Energieträger zu bleiben. Wer beispielsweise eine alte Ölheizung hat, muss für die Erneuerung auf Brennwerttechnik in der Regel weniger investieren als für den Umstieg auf ein anderes Heizsystem. Bei der Förderung einer solchen Sanierung gibt es verschiedene Möglichkeiten. Am bekanntesten sind die Programme der staatlichen KfW-Förderbank, die zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse von bis zu 20 Prozent zur Verfügung stellt. Darüber hinaus fördert das Marktanreizprogramm (MAP) des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) unter anderem die Investition in Solartechnik. Und das Finanzamt gewährt einen Steuerbonus für die durch Handwerksleistungen entstehen-

den Ausgaben. Um immer auf dem neuesten Stand bei den aktuellen Förderkonditionen zu sein, lohnt sich ein Blick auf die Website www. oelheizung.info. Dort finden sich auch Informationen zur IWO-Förderung im Rahmen der Aktion „Deutschland macht Plus.“ Wohneigentümer, die bis zum 31. Juli 2012 ein neues ÖlBrennwertgerät einbauen, erhalten als Prämie 350 Liter Heizöl. Wird dieses noch mit einer Solaranlage kombiniert, winken sogar 500 Liter.

Quelle: IWO Pressedienst 04/2012

Kündigung des Mietverhältnisses

Mietwohnungen: Wer nicht heizt, fliegt raus Mieter sind verpflichtet, die Wohnung im Winter zumindest mäßig zu heizen, da sonst Schäden entstehen können. Nichtheizer riskieren die Kündigung. Mieter, die sich beharrlich weigern, im Winter ihre Wohnung zu beheizen, riskieren die Kündigung des Mietverhältnisses. Denn bei einer komplett unbeheizten Wohnung bestehe die Gefahr von Frost- oder Schimmelschäden, urteilte nach Angaben des Immobilienportals Immowelt das Landgericht Hagen (Aktenzeichen 10 S 163/07). Damit verletze der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft auf nicht unerhebliche Weise, so die Richter. Die Kündigung ist nach Ansicht des Gerichts rechtens, obwohl es noch zu keinen Schäden gekommen sei. Entscheidend für die Pflichtverletzung als Kündigungsgrund: Die Möglichkeit bestand, dass es zu solchen Schäden kommt und dass der Mieter schuldhaft und vorsätzlich nicht geheizt habe. Der Mieter, der die Wohnung kaum nutzte, sondern die meiste Zeit bei seiner Lebensgefährtin verbrachte, wurde vorab vom Vermieter abgemahnt, er solle künftig die Wohnung beheizen. Da der Mieter sich nicht an diese Aufforderung hielt, kündigte der Vermieter kurze Zeit später das Mietverhältnis fristgemäß.

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 147 / Mai 2012

Online-Service zur energetischen Sanierung

Schnell und einfach die passende Lösung finden

Auf einen Blick: Der Online-Energiesparcheck auf www.oelheizung.info zeigt den aktuellen Energieverbrauch und errechnet, welche Einsparungen mit verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen möglich sind. Foto: IWO

Von zu hohen Heizkosten können Hausbesitzer ein Lied singen. Denn 74 Prozent aller Wohngebäude in Deutschland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes älter als 30 Jahre. Jedes vierte Haus wurde sogar vor 1949 gebaut. Sanierungen zur Verringerung des Energieverbrauchs, wie sie nach aktuellem Stand der Technik möglich und auch notwendig sind, haben die wenigsten von ihnen hinter sich. Zu unübersichtlich erscheint vielen Eigentümern das Thema Modernisierung. Vor allem, weil handfeste Zahlen zu Einsparungen und Investitionskosten oft nur umständlich in Erfahrung zu bringen sind. Zur ersten Orientierung lohnt sich ein Blick ins Internet, beispielsweise auf die Website www.oelheizung.

info. Dort gibt es den kostenlosen Online-Energiesparcheck – ein einfach zu bedienender Rechner, der anhand einiger Angaben zum Zustand des eigenen Hauses konkrete Verbesserungsmöglichkeiten aufzeigt. Nach Eingabe der Grundfläche und des jährlichen Energieverbrauchs wird zunächst errechnet, wie hoch die Aufwendungen für Heizung und Warmwasser sind und ob ausgehend davon Sanierungsbedarf besteht. Ist das der Fall, lassen sich verschiedene Varianten simulieren, beispielsweise die Erneuerung der Heizung, nachträgliche Dämmung oder Fenster aus Wärmeschutzverglasung. Für die ausgewählten Maßnahmen berechnet das Programm schließlich die geschätzte Investitionssumme und gibt darü-

ber Auskunft, wie viel Euro sich dadurch einsparen lassen. Mit dem übersichtlich gestalteten Energiesparcheck finden auch Neulinge schnell einen Zugang zum Thema Modernisierung. Wer sich hingegen schon etwas auskennt, wird beim Durchspielen der verschiedenen Möglichkeiten und dem Vergleich des Kosten-NutzenVerhältnisses einzelner Maßnahmen neue nützliche Informationen gewinnen.

Quelle: IWO Pressedienst 04/2012

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RECHT & STEUER

Heizkostenabrechnung nur nach Leistungsprinzip Zulässigkeit der Anwendung des Abflussprinzips im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung? Nein! Seit jeher beschäftigt sich der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofe (BGH) mit der Frage, welche Abrechnungsprinzipien bei der Erstellung von Betriebsund Heizkostenabrechnungen zugrundegelegt werden müssen beziehungsweise dürfen. Hinter den Begriffen des so genannten „Leistungs-“ beziehungsweise „Abflussprinzips“ verbirgt sich dabei folgendes: Nach dem Abflussprinzip kann der Vermieter alle Kosten, die er im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich bezahlt hat, in die Abrechnung einstellen. Nach dem Leistungsprinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip) sind diejenigen Kosten abzurechnen, die tatsächlich angefallen sind. Bislang hatte der BGH lediglich im Bereich der Betriebskostenabrechnung bestätigt, dass eine Abrechnung nach beiden Prinzipien zulässig ist (vgl. BGH v. 20.02.2008, VIII ZR 49/07 und VIII ZR 49/07). Hatte der BGH im Rahmen der Heizkostenabrechnung mit seiner Ent-scheidung vom 30.04.2008 (VIII ZR 240/07) noch dahinstehen lassen, ob auch Heizkosten nach dem so genannten Abflussprinzip abgerechnet werden können, so ist mit der nunmehr ergangenen Entscheidung vom 01.02.2012 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 156/11 der

Anwendung des Abflussprinzips im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung eine klare Absage erteilt worden. Was war geschehen? In dem vom BGH zu entscheidenden Fall verlangte die Klägerin von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen wurden nach dem so genannten Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Abschlagszahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt und in die Abrechnung eingestellt. Der BGH entschied, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Regelung sei zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (so genanntes Leistungsprinzip). Dem werde, so der BGH, eine Abrechnung nach dem Ab-

Verbraucherpreisindex

flussprinzip nicht gerecht. Der Senat hat in diesem Zusammenhang weiter entschieden, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung auch nicht durch die sonst übliche 15-prozentige Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung ausgeglichen werden könne, denn diese Vorschrift betreffe nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werde. Der Entscheidung des BGH ist zuzustimmen. Er bestätigt die geltenden und zwingenden Bestimmungen der Heizkostenverordnung und sorgt nunmehr auch im Bereich der Heizkostenverordnung für Klarheit. Der zusätzliche Rechenaufwand des Vermieters ist vertretbar und verhindert im Ergebnis mögliche Ungerechtigkeiten bei der Kostenverteilung im Rahmen eines Mieterwechsels. So ist nicht einzusehen, weshalb ein neuer Mieter die Kosten eines vorangegangen „harten“ Winters im Rahmen höherer Abschlagszahlungen zu tragen hat, wenn insgesamt ein milderer Winter in seine Mietzeit fällt. Selbiges gilt auch für den umgekehrten Fall, wonach unter Umständen nur die Kosten für einen milderen Winter getragen werden. Quelle: AIZ - Das Immobilienmagazion 3/2012

RECHT & STEUER

Nr. 147 / Mai 2012

Auch die Neuanlage eines Gartens ist als Handwerkerleistung nach § 35 a EStG absetzbar Gemäß § 35 a EStG sind Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen steuerlich absetzbar. Die Absetzbarkeit gilt für alle handwerklichen Tätigkeiten für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in einem inländischen, in der europäischen Union oder dem europäischen Wirtschaftsraum liegenden Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden. Sie ist unabhängig davon, ob es sich um regelmäßig vorzunehmende Renovierungsarbeiten oder kleine Ausbesserungsarbeiten handelt, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts erledigt werden oder um Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die im Regelfall nur von Fachkräften durchgeführt werden. Das beauftragte Unternehmen muss nicht in die Handwerksrolle eingetragen sein. Es können auch Kleinunternehmer im Sinne des § 19 Abs. 1 UStG mit der Leistung beauftragt werden. Handwerkliche Tätigkeiten im Rahmen einer Neubaumaßnahme sind nicht begünstigt (BMF-Schreiben vom 15.02.2010, RN 20). Als Neubaumaßnahmen gelten alle Maßnahmen, die im Zusammenhang mit einer Nutz- und/oder Wohnflächenschaffung bzw. -erweiterung anfallen (BMF-Schreiben vom 15.02.2010, s. oben). Im vom BFH entschiedenen Fall (Urteil vom 13.07.2011 - AZ: VIR 61 /10) hatten die Steuerpflichtigen den Garten ihres Hausgrundstücks anlegen lassen und dabei auch eine

Stützmauer zum Nachbargrundstück errichtet. Die angefallenen Kosten für Erd- und Pflanzarbeiten und die Kosten für die Mauererrichtung setzten sie in ihrer Steuererklärung als haushaltsnahe Dienstleistung (Gartengestaltung) bzw. Handwerkerleistung (Stützmauererrichtung) an. Dies wurde jedoch sowohl vom Finanzamt als auch vom Finanzgericht mit der Begründung abgelehnt, dass die Erd- und Pflanzarbeiten keine haushaltsnahen Dienst-, bzw. Handwerkerleistungen seien, weil durch die Neuanlage des Gartens etwas Neues, nicht Vorhandenes geschaffen worden sei. Dieser Rechtsauffassung schloss sich der BFH nicht an. Zwar stimmte er insofern zu, dass die Neuanlage des Gartens nicht eine haushaltsnahe Dienstleistung darstellt. Der Begriff der haushaltsnahen Dienstleistung sei gesetzlich nicht definiert. Unter diesem Begriff fallen daher solche Tätigkeiten, die gewöhnlich die Haushaltsmitglieder selbst erledigen und die im Privathaushalt regelmäßig anfallen. Erd- und Pflanzarbeiten im Garten fallen jedoch nicht darunter, da diese keine hinreichende Nähe zur Haushaltsführung aufwiesen. Derartige Arbeiten seien vielmehr als Handwerkerarbeiten anzusehen. Zwar gelte die entsprechende steuerrechtliche Regelung dem Wortlaut nach nur für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für „Renovierungs-, Erhaltungs- undModernisierungsmaßnahmen“, jedoch sei auch dieser Begriff gesetzlich nicht definiert. Aus der Gesetzes-

begründung sei aber zu entnehmen, dass die Steuerermäßigung nach § 35 a EStG für alle Handwerkerarbeiten gelten solle, unabhängig davon, ob es sich dabei um regelmäßig vorzunehmende Renovierungsarbeiten oder um Erhaltungsund Modernisierungsmaßnahmen handele. Nach Ansicht des BFH zählen hierzu auch Arbeiten auf dem Grundstück, z.B. Garten- und Wegebauarbeiten. Die Auffassung der Finanzverwaltung, dass durch die Arbeiten generell nichts Neues, etwa der Ausbau eines Dachgeschosses oder einer Garage geschaffen werden dürfe, greift nach Meinung des BFH hier jedoch zu kurz. Denn die sachliche Begrenzung der begünstigten Maßnahme ergebe sich aus dem Merkmal „im Haushalt“ (§ 35 Abs. 4 Satz 1 EStG). Die Beschränkung bezieht sich somit auf Handwerkerleistungen, die im räumlichen Bereich eines Haushalts erbracht werden. Das heißt, wenn Handwerkerleistungen der Errichtung eines „Haushalts“ dienen, also den Neubau betreffen, führen sie nicht zu einer Steuerermäßigung. Hingegen betont der BFH, dass bereits zu einem bestehenden Haushalt auch der dazugehörige Grund und Boden gehört. Dementsprechend sind Handwerkerleistungen, die den Garten eines bereits vorhandenen Haushalts betreffen, Steuerlich absetzbar.

Quelle: WohnArt, 4/2012

Nr. 147 / Mai 2012

IMMOBILIENRECHT

Ich habe da mal eine Frage ...

... zur Eigenbedarfskündigung

Kann der Vermieter auch Eigenbedarf geltend machen, wenn er nicht Eigentümer ist?

Nicht immer ist der Vermieter auch zugleich Eigentümer der vermieteten Wohnung. Dies kann verschiedene Gründe haben. Rechtlich kann dies aber zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie ein Problem werden. Der gesetzliche Übergang des Mietvertrages vom Verkäufer auf den Käufer beim Verkauf der Immobilie kommt in der Regel nämlich nur zustande, wenn der Verkäufer auch zugleich Vermieter ist. Da die Eigenbedarfskündigung eine Ausprägung des grundrechtlich gewährten Eigentumsschutzes ist, könnte sich also die Frage stellen, ob auch Vermieter, die nicht Eigentümer sind, berechtigterweise Eigenbedarf geltend machen können. Was sagen die Gerichte?

Das LG Hamburg (307 S 41/11 vom 09.06.2011) hatte einen solchen Fall zu entscheiden. Eine Dreizimmerwohnung war vom Sohn der Eigentümer zimmerweise vermietet

worden. Später machte der Sohn dann Eigenbedarf geltend, weil er die gesamte Wohnung für sich und seine schwangere Ehefrau brauchte. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht Hamburg bestätigte die Entscheidung. Nach § 573 BGB komme es auf den Bedarf des Vermieters an. § 573 BGB stelle also nicht auf den Eigentümer, sondern auf den Vermieter ab. Damit sei eine Kündigung - wenn die Voraussetzungen für den Eigenbedarf vorliegen - grundsätzlich möglich.

Fasst eine Eigentümerversammlung einen Beschluss, so ist dieser – wenn er nicht nichtig ist – zunächst gültig. Dies bedeutet auch, dass er durchgeführt beziehungsweise vollzogen werden kann und muss. Ficht ein Eigentümer diesen Beschluss an, so stellt sich die Frage, was passiert, wenn der Beschluss in der Zwischenzeit schon durchgeführt worden ist. Die Juristen müssen dann prüfen, ob der anfechtende Eigentümer überhaupt noch ein sogenanntes Rechtsschutzbedürfnis hat.

Praxishinweis

Was sagen die Gerichte?

Eine obergerichtliche Entscheidung zu diesem Thema gibt es noch nicht. In der Literatur wird zum Teil die Meinung vertreten, dass die Eigenbedarfskündigung für einen Vermieter, der nicht Eigentümer ist, nicht möglich sei. Gleichwohl ist die Entscheidung richtig, da es keinen Grund gibt, an dem eindeutigen Wortlaut (Vermieter) des § 573 BGB vorbeizugehen.

... zur Anfechtung des Beschlusses einer WEG

Das OLG München (ZMR 2007, 139) ist der Meinung, dass in einem solchen Fall das Rechtsschutzbedürfnis entfällt und eine Klage demgemäß nicht mehr möglich ist. Das OLG Hamm (ZMR 2009, 58) und das LG Düsseldorf (ZMR 2008,484) sind dagegen der Meinung, dass das Rechtsschutzbedürfnis fortbesteht. Begründung: Der anfechtende Wohnungseigentümer ist bei Erfolg seiner Klage von den Kosten befreit; zudem kann die Entscheidung über die Anfechtungsklage Auswirkungen für Folgeprozesse haben.

Kann ein Beschluss auch dann noch angefochten werden, wenn er bereits vollzogen worden ist?

Der BGH (VZR 202/10 vom 13.05.2011) hat sich jetzt der letztgenannten Meinung angeschlos-

Interessante Urteile Wohnungsmietrecht / Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 1. Mietspiegel treffen ausschließlich Aussagen zur ortsüblichen Vergleichsmiete von Wohnungen, deren Räume zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen geeignet sind. Soweit Räume einer Wohnung bauordnungsrechtlich als zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen ungeeignet sind, scheidet die Anwendung eines Mietspiegels aus. 2. Die ortsübliche Vergleichsmiete für ein einheitlich vermietetes Dreifamilienhaus (hier: Gesamtfläche von 313 qm) erreicht nicht die Summe der ortsüblichen Vergleichsmiete für drei separat vermietete Wohnungen in einem Dreifamilienhaus. Mit steigender Wohnungsgröße nimmt die ortsübliche Miete ab. LG Frankfurt/Main. Urteil vom 28.07.2011 - 2-11 S 349/10 Zwangsvollstreckung / Folgen der Aufhebung der Zwangsverwaltung 1. Wird die Zwangsverwaltung nach Antragsrücknahme aufgehoben, ist der Zwangsverwalter verpflichtet, das Grundstück einschließlich der von ihm nicht mehr benötigten Nutzungen an den Schuldner herauszugeben.

Nr. 147 / Mai 2012

nen Fall ging es um eine beschlossene Fassadensanierung, die während der Laufzeit des Gerichtsverfahrens abgeschlossen worden war. Der BGH meinte, dass Rechtsschutzbedürfnis bestehe fort, weil das Anfechtungsrecht dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung diene. Solange Auswirkungen der Beschlussanfechtung auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen seien, bestehe das Rechtsschutzbedürfnis fort. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn eine erfolgte Anfechtungsklage niemandem mehr einen Nutzen bringen könne. Praxishinweis Der Entscheidung ist zuzustimmen. Der Erfolg einer Anfechtungsklage kann nicht davon abhängen, wie lange das Gerichtsverfahren gegebenenfalls in Anspruch nimmt beziehungsweise wie schnell ein gefasster Beschluss umgesetzt wird.

IMMOBILIENRECHT Im Jahre 2009 wurde die Grundbuchordnung (GBO) dahingehend geändert, dass die Eintragung einer GbR im Grundbuch nur noch unter Nennung der Namen aller ihrer Gesellschafter möglich ist. Nach der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR durch den BGH war es zuvor möglich gewesen, die GbR nur unter ihrem Namen – ohne Nennung ihrer Gesellschafter – einzutragen. In Gerichtsprozessen wurde und wird eine GbR – ob auf Kläger- oder Beklagtenseite – häufig nach wie vor nur mit ihrem Namen bezeichnet, nicht aber mit ihren Gesellschaftern. Ergeht dann ein Urteil zu Gunsten der GbR, in dem die Namen der Gesellschafter nicht genannt sind, stellt sich die Frage, ob auf Grund eines solchen Urteils die GbR eine Zwangshypothek in das Grundbuch ihres Schuldners erwirken kann. Was sagen die Gerichte?

... zur Eintragung einer GbR im Grundbuch Welche Voraussetzungen müssen vorliegen, wenn eine GbR eine Zwangshypothek in das Grundbuch ihres Schuldners auf Grund eines erstrittenen Urteils eintragen lassen will?

Das OLG München (34 Wx 418/11 vom 30.09.2011) hatte sich mit einem solchen Fall zu beschäftigen. Eine GbR hatte ein Versäumnisurteil gegen ihren Schuldner erwirkt und wollte eine Zwangshypothek in das Wohnungsgrundbuch eintragen lassen. Im Versäumnisurteil waren aber nur die GbR und nicht

alle ihre Gesellschafter genannt. Das OLG München entschied, dass - nach der Änderung der Grundbuchordnung im Jahre 2009 - die Eintragung einer Zwangshypothek nicht möglich sei. Gegebenenfalls bestehe die Möglichkeit, das Urteil dahingehend zu berichtigen, dass die Gesellschafter der GbR im berichtigten Urteil noch einmal genannt werden. In der vorliegenden Form könne das Urteil aber nicht als Grundlage für die Eintragung einer Zwangshypothek dienen. Dies habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung der Grundbuchordnung auch so gewollt. Praxishinweis Nachdem der BGH mit der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR dieser Gesellschaftsform manche Erleichterung verschafft hatte, hat der Gesetzgeber dies durch die Änderung der GBO wieder zurückgenommen. Dies macht Vollstreckungsmaßnahmen nicht einfacher. Zu beanstanden ist die Entscheidung des OLG München insoweit aber nicht.

Wohnungseigentumsrecht / Hausgeldschulden sind Nachlassverbindlichkeiten Gehört eine Eigentumswohnung zu dem Nachlass, weil sie der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind die Hausgeldschulden, die während der Dauer der Testamentsvollstreckung fällig werden. Nachlassverbindlichkeiten. BGH. Urteil vom 04.11.2011 - V ZR 82 11Steuerrecht / Mietbetreuungs- und Generalmietgebühr sind Anschaffungskosten 1. Anschaffungskosten eines geschlossenen Immobilienfonds als Erwerber von Grundstücken. 2. Generalmietgebühr als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten 3. Kosten für Mieterbetreuung sind nicht als Werbungskosten, sondern als Anschaffungskosten der Grundstücke anzusehen. FG Berlin-Brandenbura. Urteil vom 12.04.2011 - 6 K 6173/07 -

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Nr. 147 / Mai 2012

IMMOBILIENRECHT

Ich habe da mal eine Frage ...

... zum Contracting

Handelt es sich um einen Fernwärmelieferungsvertrag wenn die Heizungsanlage im Eigentum des Kunden (Vermieter) verbleibt?

Dem Abschluss eines Contractingvertrages legt der Contractor regelmäßig die AVBFernwärmeV zugrunde. Diese Verordnung regelt gewissermaßen allgemeine Geschäftsbedingungen für das Verhältnis zwischen Contractor und Kunde. Danach ist es unter anderem möglich, dass der Fernwärmevertrag auf die Dauer von bis zu zehn Jahren geschlossen wird. Grund: Die Investition des Contractors soll sich amortisieren können. Die Frage ist aber, ob dies auch gilt, wenn der Contractor lediglich eine im Gebäude bereits vorhandene Heizungsanlage im Rahmen einer Betriebsführung übernimmt. Was sagen die Gerichte?

Der BGH (VIII ZR 262/09 vom 21.12. 2011) hatte sich mit einem solchen Fall zu beschäftigen. Ein Contractor hatte eine bereits vorhandene Heizungsanlage im Rahmen eines Betriebsführungsvertrages über-

nommen. Der Vertrag wurde unter Verweis auf die AVBFernwärmeV geschlossen. Der BGH entschied, dass die AVBFernwärmeV auf derartige Verträge nicht anwendbar ist. Bei der Übernahme einer bereits bestehenden Heizungsanlage durch den Contractor handele es sich nicht um die Lieferung von Fernwärme. Der Sinn der AVBFernwärmeV, dass sich hohe Investitions- und Vorhaltekosten amortisieren sollen, entfalle bei derartigen Modellen. Der BGH gab deshalb dem Contractor-Kunden Recht, der den Vertrag bereits nach fünf Jahren gekündigt hatte. Praxishinweis

Die Entscheidung betrifft nur das Ver-hältnis Contractor/Kunde. Sie hat keine Auswirkung auf die Frage, ob die aus diesem Vertrag dem Kunden entstehenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden können.

... zu einer falschen Hausgeldabrechnung Ist eine beschlossene Hausgeldabrechnung, die einen falschen Verteilungsschlüssel verwendet, anfechtbar oder nichtig?

Es kommt immer wieder vor, dass Hausgeldabrechnungen unter Verwendung eines falschen Verteilungsschlüssels erstellt werden. Dies muss nicht unbedingt auf einem fahrlässigen Handeln der Verwaltung beruhen. Es ist zum Beispiel denkbar, dass die Eigentümer in einer Versammlung einen Verteilungsmaßstab beschlossen haben und ein einzelner Eigentümer gegen diesen Beschluss klagt. Wird dann erst Jahre später festgestellt, dass der Beschluss über den Verteilungsmaßstab unwirksam war, stellt sich die Frage, was mit den in der Zwischenzeit beschlossenen Hausgeldabrechnungen ist. Was sagen die Gerichte? Über einen solchen Fall hatte das OLG Rostock (3 W 67/09 vom 20.12.2011) zu entscheiden. Ein Eigentümer hatte gegen einen Kostenverteilungsbeschluss geklagt. Nach mehreren Jahren wurde dann rechtskräftig festgestellt, dass der Kostenverteilungsbeschluss unwirksam war. In der Zwischenzeit waren auf der Grundlage dieses Kostenverteilungsbeschlusses aber die Hausgeldabrechnungen erstellt worden, die ihrerseits nicht

Interessante Urteile

Wohnungsmietrecht / Mietrechtlicher Konkurrenzschutz: Fitnessstudio ist Fitnessstudio! 1. Die mietvertragliche Gewährung von Konkurrenzschutz für den Betreiber eines Fitnessstudios, in welchem auch medizinisch-therapeutische Behandlung angeboten wird, schließt auch die Ansiedelung eines Fitnessstudios, das keinen besonderen medizinischen oder therapeutischen Ansatz hat und sich vorrangig an jugendliches Publikum richtet, aus. Maßgebend ist nicht allein die konkrete Ausgestaltung des Betriebes des anderen Mieters, sondern der in dem anderen Mietvertrag vereinbarte Mietzweck. 2. Aus der Verletzung der Konkurrenzschutzklausel durch Abschluss eines Mietvertrages resultiert die Pflicht des Vermieters, im Rahmen des ihm rechtlich und tatsächlich Möglichen auf den Mieter einzuwirken, in den Mieträumen den Betrieb eines Hauptgewerbes „Fitnessstudio“ zu unterlassen, und dies zu unterbinden OLG Frankfurt. Beschluss vom 27.01.2012 - 2 U 29911 Zwangsverwaltungsrecht / Vermietung unter Marktmietzins: Zwangsverwalter haftet! Der Zwangsverwalter kann zum Schadensersatz verpflichtet sein, wenn er eine Immobilie zu einem unter dem Marktwert liegenden Mietzins vermietet. LG Berlin. Urteil vom 27.09.2011 - 4 O 143/09 -

Fortsetzung auf Seite 30

Nr. 147 / Mai 2012

IMMOBILIENRECHT angefochten worden waren. In Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung (z.B. OLG Düsseldorf, WuM 1990, 361) stellte das OLG Rostock fest, dass die Hausgeldabrechnungen nicht neu zu erstellen seien. Sie seien zwar unrichtig gewesen (falscher Verteilungsschlüssel); dies führe aber nur zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit. Praxishinweis Die Hürden für die Nichtigkeit eines Beschlusses sind sehr hoch. Der geschilderte Fall zeigt, dass dies einen guten Grund hat. Eine Nichtigkeit der beschlossenen Hausgeldabrechnung hätte die Verwaltung dazu verpflichtet, die Abrechnungen der letzten fünf Jahre neu zu erstellen und entsprechende Korrekturzahlungen zwischen den Eigentümern zu veranlassen.

... zur Videoüberwachung in der WEG Unter welchen Voraussetzungen kann ein Eigentümer Videokameras zur Überwachung anbringen? Die Videoüberwachung scheidet – nicht nur in der WEG – die Geister: Die einen sehen darin eine sinnvolle

Sicherheitsmaßnahme, für die anderen beginnt dort bereits der Überwachungsstaat. Unter WEGrechtlichen Gesichtspunkten ist der Anbau einer Überwachungskamera in jedem Fall als bauliche Änderung nach § 22 WEG anzusehen. Ob demgemäß eine Zustimmung aller anderen Eigentümer erforderlich ist, hängt davon ab, ob der Anbau der Kamera sich als Nachteil im Sinne von § 14 WEG für die übrigen Eigentümer darstellt. Was sagen die Gerichte? Der BGH hatte sich im vergangenen Jahr mit zwei Fällen zu beschäftigen (VI ZR 176/09 vom 16.03.2010 und V ZR 265/10 vom 23.10.2011). Im ersten Fall wollte ein Wohnungseigentümer eine Kamera im Klingeltableau am Hauseingang einbauen. Diese Kamera sollte nur eine Minute aktiv werden; außerdem sollte das übertragene Bild ausschließlich auf der Klingelanlage des Eigentümers zu sehen sein, bei dem geklingelt würde.

Ähnlich entschied das Gericht im Falle einer Reihenhausanlage: Dort wollte ein Eigentümer die Gartenseite seines Reihenhauses durch Kameras überwachen können. Die Kamera sollte aber nur den eigenen Garten – nicht den der Nachbarn – erfassen. Auch hier gab der BGH dem klagenden Eigentümer Recht. Praxishinweis Wie häufig kommt es auf den Einzelfall an. Werden die anderen Eigentümer durch die Überwachung nicht in ihren Rechten beeinträchtigt, so dürfte die Installation zulässig sein.

Der BGH hielt das Ansinnen dieses Eigentümers grundsätzlich für rechtmäßig. Wegen der sehr begrenzten Überwachungsmöglichkeit liege kein unzulässiger Eingriff in das Persönlichkeitsrecht vor.

Immobilienrecht / Wärmeversorgungsvertrag über 15 Jahre unwirksam! 1. Eine feste Laufzeitregelung von 15 Jahren in einem Vertrag über die Versorgung mit Warm- und Verbrauchswarmwasser unterfällt gemäß § 1 Abs. 1 AVBFernwärmeV der Laufzeitbegrenzung des § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV und ist daher unwirksam. 2. § 310 Abs. 2 BGB bestimmt lediglich die Nichtanwendung des AGB-Rechts auf bestimmte Verträge. Aus § 310 Abs. 2 BGB ergibt sich keine Durchbrechung des Anwendungsbereichs der AVBFernwärmeV, der von § 1 Abs. 1 AVBFernwärmeV eröffnet wird. 3. Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners i.S. des § 50“ Abs. 1 BGB liegt in der langen wirtschaftlichen Bindungsfrist, die vom Verordnungsgeber typischerweise nicht gewollt wird, wenn sie nicht durch besondere Vorteile aufgewogen wird. OLG Brandenburg. Urteil vom 10.11.2010 - 7 U 44 /10 Nachbarrecht / Wurzelschäden durch Bauarbeiten: Muss Behörde einschreiten? Ein Nachbar hat grundsätzlich keinen Anspruch auf (ordnungs-)behördliches Einschreiten, wenn der Grundstückseigentümer Bauarbeiten durchführt und hierdurch die in das Baugrundstück eindringenden Wurzeln eines auf dem Nachbargrundsrück stehenden Baums beschädigt werden. OVG Berlin-Brandenbura, Beschluss vom 08.02.2012 - OVG 11 S 74.11 -

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