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MitteilungsBlatt DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS OSTERODE UND UMGEBUNG E.V. AM RÖDDENBERG 10 · 37520 OSTERODE AM HARZ

Nr. 149/2012

Dezember 2012

Frohe Weihnachten und ein gutes Neues Jahr

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Aus dem Verein

Aktuell & Immobilien

– ACHTUNG! Neue Telefonnummer – Weihnachtsgruss – Mitgliederversammlung – Termine 2013

– Worauf Eigentümer achten müssen – Schutz vor Einbruch – Patientenverfügung – Mietrechtsänderungsgesetz

Energie & Haustechnik

Wohnungspolitik & Urteile

– Mehr Sicherheit durch E-CHECK – Zuschüsse für Energiesparer

– Immobilien in der Erbschaftssteuer – Höchstrichteliche Rechtssprechung – Urteile

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AUS DEM VEREIN

Nr. 149 / Dezember 2012

ACHTUNG! WICHTIGE ÄNDERUNG! Neue Telefonnummer!

Ab dem 01. Januar 2013 hat der Verein eine neue Telefonnummer. Sie erreichen uns dann ausschließlich über (01 75) 66 77 227. Unter dieser Nummer sind die Berater des Vereins jeweils zu den Sprechzeiten des Vereins direkt erreichbar. Die Sprechzeiten sind unverändert jeden 1. und 3. Mittwoch im Monat von 15.30 Uhr bis 18.00 Uhr und jeden Samstag von 9.30 Uhr bis 12.00 Uhr. Außerhalb dieser Zeit haben Sie Gelegenheit um Rückruf zu bitten. Nennen Sie dazu ihren Namen und ihre Telefonnummer. Ein Vorstandsmitglied ruft sie dann so rasch wie möglich zurück.

Wir bitten Sie aber unbedingt nur noch diese neue Telefonnummer zu verwenden!

ACHTUNG!

Änderung des Zugangs zu den Beratungsräumen!

Ab dem 01. Januar 2013 bitten wir, die Beratungsstunden ausschließlich über den Hauseingang der Geschäftsstelle „Am Röddenberg 10“ aufzusuchen. Das Versicherungsbüro hat Samstags nicht mehr geöffnet, so dass diese Änderung des Zugangs erforderlich wird. Der Zugang ist in den ersten Wochen besonders gekennzeichnet. Der Beratungsraum selber wird nicht verändert.

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AUS DEM VEREIN

Nr. 149 / Dezember 2012

Liebe Vereinsmitglieder, vor Ihnen liegt schon wieder die letzte Ausgabe unseres Mitteilungsblattes in diesem Jahr.

Ein ereignisreiches Jahr geht bald zu Ende. Es war sicherlich kein leichtes Jahr und doch können wir zufrieden sein. Wie jedes Jahr soll dieser Weihnachtsgruss Ihres Vorsitzenden ein bisschen einstimmen auf ein hoffentlich ruhiges und besinnliches Weihnachtsfest.

Mir fiel dazu ein Weihnachtsgedicht von Friedhelm Detert in die Hände, das ich Ihnen gern wiedergebe:

Weihnacht!

Ein Engel der auf Erden zu uns kam, in tiefster Nacht uns unsre Ängste nahm, am Himmelszelt erschien ein leuchtender Stern, er schien so nah, und war doch so fern.

Es will uns erlösen aus aller Not, Es ging für uns alle bis in den Tod! Doch wo ist es geblieben, was Es gebracht, die unendliche Liebe in heiliger Nacht?

Sein Leuchten erhellte die dunkle Welt, wenn es den Menschen auch oft nicht gefällt, im Dunkeln da lässt es sich besser leben, sonst müssten wir anderen auch Liebe geben.

Haben wir Menschen das alles vergessen, weiterhin alle nur im Dunkel gesessen?

Ergreift doch die Gnade aus dieser Nacht, denn die Liebe ist unsere größte Macht!

Warum gibt es nur immer Hass und Neid, den Mord und Totschlag über alle Zeit?

Wir leben nur alle nach unseren Trieben, und doch steht im ältesten Buch geschrieben!

Drum gebt Sie weiter in alle Welt, wenn es fielen auch gar nicht gefällt, dass es die Menschheit endlich erfahre, dass Sie uns vor Hass und Totschlag bewahre!

Es kam auf Erden ein helles Licht, doch leider sehen es viele Nicht, das Kind in der Krippe das Liebe bringt, von dem es zur Weihnacht überall klingt!

Ich wünsche Ihnen allen eine gesegnete Weihnacht und ein glückliches, gesundes und natürlich erfolgreiches Jahr 2013.

Lassen Sie uns alle gemeinsam daran arbeiten, dass unsere Welt ein klein wenig besser wird.

Mit herzlichen Grüßen Ihr Fred-Rainer Dunemann

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AUS DEM VEREIN

Gut besuchte Mitgliederversammlung des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer- Vereins Osterode und Umgebung e. V. Hochinteressante Information bot der Verein auf seiner diesjährigen Mitgliederversammlung. Der Dipl.Ing. Wilfried Rettke informierte über den aktuellen Stand Sanierungsgebiet „Städtebaulicher Denkmalschutz“ „Nördliche Altstadt – Kornmarkt“. Über dieses Programm stehen der Stadt Osterode am Harz in den nächsten 10 Jahren 6 Millionen Euro zur Verfügung. Für infrage kommende Eigentümer von Grundstücken in diesem Sanierungsgebiet heißt es, jetzt Informationen sammeln und mögliche Entscheidungen für Investitionen in die Immobilie zu überdenken. Fast parallel läuft die Nachqualifizierung des Denkmalverzeichnisses des historischen Stadtkerns von Osterode am Harz durch die Firma Rittmannsperger und Partner aus Erfurt. Informationen dazu erhalten betroffene Eigentümer in diesen Tagen oder sie liegen bereits vor. Der Verein empfiehlt die Informationsveranstaltungen zu besuchen. Für Einzelfragen steht HWG-Osterode auch während der Sprechstunden zur Verfügung.

Der Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Thorsten Cordes informierte dann über die Problematik

von Fotovoltaikanlagen und deren steuerliche Behandlung. Gerade bei Einspeisung von Strom in die Netze der Versorger, entstehen komplexe Überlegungen steuerlicher Art, die auf jeden Fall vor dem Kauf einer solchen Anlage geklärt werden müssen. Eine intensive Beratung wird vom Verein dringend empfohlen.

Der Rechtsanwalt und Notar Jürgen Reddig ging dann auf die neue Trinkwasserverordnung ein, die dieser Tage endgültig in Kraft tritt. Hiervon betroffene Eigentümer haben bis Ende 2013 (Fristverlängerung) Zeit, dann gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen durchführen zu lassen und diese auch nachzuweisen.

Bei Missachtung drohen erhebliche Geldbußen. Der Verein hilft auch hier bei der Klärung offener Fragen.

Anschließend gab Herr Reddig eine Übersicht über BGH-Entscheidungen zur Betriebskostenabrechnung.

Auf diesem Gebiet sind Rechtsentscheidungen ständig in Bewegung und es ist teilweise ohne rechtlich fundierte Beratung kaum noch möglich, fehlerfreie Abrechnungen zu erstellen.

Wie auch in den Vorjahren hatte der Verein Mitglieder und Gäste zu einem Kaffeegedeck eingeladen, so dass in dieser Atmosphäre gute Gespräche, Tipps und Anregungen nicht zu kurz kamen. Der Vorsitzende Fred-Rainer Dunemann bedankte sich für die exzellenten Vorträge seiner Vorstandsmitglieder und wies abschließend auf die Jahreshauptversammlung des Vereins am Samstag, 02.03.2013 hin.

Fotos finden Sie auf den nachfolgenden Seiten.

Termine 2013 l 02.03.2013 Jahreshauptversammlung im Harzer Hof l 02.06.2013 Familienwanderung l 09.11.2013 Geburtstagskaffee im Harzer Hof

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AUS DEM VEREIN

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AUS DEM VEREIN

Nr. 149 / Dezember 2012

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AKTUELL

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Worauf Eigentümer achten müssen Das Ende des Schornsteinfegermonopols

Am 1. Januar 2013 wird das Monopol der Bezirksschornsteinfegermeister endgültig aufgehoben. Ab diesem Zeitpunkt können (fast) alle Arbeiten, die bisher vom Bezirksschornsteinfeger durchgeführt werden mussten, auf dem freien Markt vergeben werden.

Für Hauseigentümer bedeutet dies aber auch, dass sie selber mehr Verantwortung übernehmen müssen.

Damit hierbei nichts schiefgeht, sollten folgende Punkte zukünftig beachtet werden: Wird der Bezirksschornsteinfegermeister vollkommen abgeschafft?

Den Titel „Bezirksschornsteinfegermeister“ wird es zwar zukünftig nicht mehr geben, aber seine Funktion bleibt in Teilen erhalten.

Zwar können die meisten Arbeiten ab 2013 von anderen Betrieben durchgeführt werden, aber einige staatliche Überwachungsaufgaben verbleiben. Allerdings werden diese zukünftig von eimem „bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger“ durchgeführt. Diese Aufgaben

übernimmt zunächst weiterhin der bisher zuständige Bezirksschornsteinfegermeister, jedoch ist die Berufung auf sieben Jahre beschränkt. Danach wird diese Stelle für jeweils sieben Jahre öffnentlich ausgeschrieben. Jeder, der die handwerklichen Voraussetzungen zur selbständigen Ausübung des Schornsteinfegerhandwerks besitzt kann sich hierauf bewerben.

Welche Aufgaben hat denn der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger noch?

Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger führt weiter die staatlichen Aufgaben durch.

Diese beschränken sich aber auf die Führung des Kehrbuches, die Feuerstättenschau, die Überprüfung fester Brennstoffe nach der 1. Bundesimmissionsschutzver-ordnung (1. BlmSchV), die Einhaltung der Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) an Heizungsanlagen und die baurechtliche Prüfung von neu installierten Feuerungsanlagen nach dem jeweiligen Landesrecht. Bis auf die baurechtli-

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chen Prüfungen werden alle diese Aufgaben im Rahmen der Feuerstättenschau durchgeführt.

Was ist die Feuerstättenschau?

Bei der Feuerstättenschau begutachtet der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger die Feuerungsanlagen. Im Anschluss setzt er in einem sogenannten Feuerstättenbescheid fest, welche Arbeiten an der Anlage innerhalb welchen Zeitraums durchgeführt werden müssen. Mit diesem Bescheid beauftragt der Eigentümer einen für Schornsteinfegerarbeiten zugelassenen Betrieb mit den anstehenden Arbeiten. Welche Betriebe hierfür zugelassen sind, kann auf der Homepage des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) eingesehen werden (www. elan1.bafa.bund.de/bafa-portal/sfsuche) Das beauftragte Unternehmen bestätigt nach der Durchführung der Arbeiten dem Eigentümer auf einem Formblatt, dass alle in dem Feuerstättenbescheid aufgeführten Arbeiten erledigt wurden.

Diese Bestätigung muss dem bevollmächtigten Bezirksschornstein-

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feger zugehen, der dies im Kehrbuch vermerkt.

Innerhalb seiner siebenjährigen Berufung muss der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger jeweils zwei Feuerstättenschauen durchführen. Die Gebühren für die Feuerstättenschau und die sonstigen Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers ergeben sich aus der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO). Die Kosten für die Schornsteinfegerarbeiten orientieren sich zukünftig am freien Markt. Beide Kostenpunkte stellen auch weiterhin Betriebskosten dar und können auf Mieter umgelegt werden.

Was passiert, wenn die im Feuerstättenbescheid aufgelisteten Aufgaben nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt werden?

Sollte der Nachweis über die Durchführung der aufgelisteten Arbeiten nicht rechtzeitig beim bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger eingehen muss dieser dies der zuständigen Behörde melden. Die Behörde setzt dann in einem (kostenpflichtigen) Zweitbescheid eine erneute Frist für die Durchführung fest. Sollte auch diese Frist wieder untätig verstreichen, wird die Behörde eigenständig die Durchführung beauftragen und dem Eigentümer die Kosten hierfür in Rechnung stellen. Zudem kann der Eigentümer mit einer Geldbuße in

Höhe von bis zu 50.000 Euro belangt werden Sollten Sie die hier aufgeführten Punkte beachten, dann dürfte die Umstellung aufgrund des Wegfalls des Schornsteinfegermonopols reibungslos ablaufen.

Quelle: WohnArt 09/2012

Schutz vor Einbruch

Rollläden bieten mehr als Schutz vor Kälte und Licht Sie passen während des Mittagsschlafes von Kindern auf, dass diese im Dunkeln schlafen können. Sie gönnen uns am Wochenende einen langen, erholsamen Schlaf. Sie verhelfen uns in den Abendstunden zu mehr Privatsphäre, sie schützen unser Haus vor Einbruch und sie stellen laute Geräusche von der Straße einfach ab: Rollläden sind Helfer für entspanntere, ruhigere Tagesund Nachtstunden.

Bald beginnt die kalte Jahreszeit und mit ihr verbringen wir wieder mehr Zeit in den eigenen vier Wänden. Wer es sich abends vor dem Kamin oder dem Fernseher gemütlich macht, vielleicht mit Freunden zusammensitzt oder mit der Familie einen Spieleabend veranstaltet, möchte dabei unter sich bleiben.

Hell erleuchtete Fenster machen es Spaziergängern allerdings leicht, einen Einblick in das private Umfeld zu bekommen. Dieses ungute

Gefühl kann man ganz einfach abschalten: indem man die Rollläden herunter lässt. Denn Sie bieten nicht nur Lichtschutz, sie geben uns auch ein Stück mehr Privatsphäre.

Nachrüsten: kein Problem Selbst wer beim Bau des Hauses nicht an Rollläden gedacht hat, kann sie problemlos nachrüsten.

Mit Vorbaukästen werden sie einfach an der Fassade befestigt und die verschiedenen RAL-Farbtöne sorgen dafür, dass sie zur Farbe der Außenwand passen. Der Clou bei den neuesten Modellen: ein auf den Vorbaukasten aufgesetztes Solar-Panel sorgt für eine vom Stromnetz unabhängige Bedienung der Rollläden. Das ermöglicht hohen Komfort bei gleichzeitig niedrigsten Kosten. Die laufenden Nebenkosten können durch Rollläden ebenfalls gesenkt werden. An Fensterscheiben entsteht meist der größte Wärmeverlust. Lediglich moderne 3-fach Verglasungen reduzie-

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ren den Verlust auf ein Minimum.

Bei allen anderen Fensterscheiben kann ein Rollladen Abhilfe schaffen. Denn durch ihn bildet sich zwischen der Fensterscheibe und den Rollladenstäben eine Luftschicht, die wärmedämmend wirkt. Rollladenkästen, die in das Mauerwerk montiert werden, sind heutzutage ebenfalls wärmegedämmt. Der bei alten Fenstern häufig auftretende, kalte Luftzug am Fenster oder an der Gurtführung wird dadurch verhindert und die Wärme bleibt im Inneren des Raumes.

Quelle: WohnArt 10/2012

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AKTUELL

Nr. 149 / Dezember 2012

Von den meisten Deutschen vernachlässigt:

Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht Was passiert, wenn man zum Beispiel nach einem Schlaganfall plötzlich auf fremde Hilfe angewiesen ist und seine Angelegenheiten nicht mehr alleine regeln kann?

Drei Viertel aller Deutschen meinen, dass dann automatisch Ehepartner, Lebensgefährten oder Familienangehörige die Betreuung übernehmen dürfen. Dies ist jedoch nicht richtig. Der Grund: Nach dem Gesetz darf in Deutschland kein Volljähriger für einen anderen Entscheidungen treffen - es sei denn, dieser hat ihn offiziell dazu bevollmächtigt.

Das haben allerdings die wenigsten: Nur rund zehn Prozent aller Bundesbürger haben eine Patientenverfügung oder eine Vorsorgevollmacht erstellt.

Wenn ein Mensch durch Alter oder Krankheit nicht mehr geschäftsfähig ist, wird vom Betreuungsgericht in den meisten Fällen ein Betreuer

eingesetzt. Die Angehörigen haben hier kein offizielles Mitspracherecht, so sieht es die gesetzliche Lage vor.

Ebenso verhält es sich mit medizinischen Entscheidungen, wenn eine Verfügung des Patienten fehlt. Mit einer Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung kann jeder Mensch dieser Situation vorbeugen und selbstbestimmt entscheiden, wer im Ernstfall die Betreuung wahrnimmt und wie in wichtigen Fragen zu Vermögen und Gesundheit zu handeln ist. Mit der Patientenverfügung kann jeder festlegen, ob, wie und wie lange er medizinisch behandelt werden möchte. Die Vorsorgevollmacht stellt sicher, dass eine Vertrauensperson sich um die Angelegenheiten des Betroffenen kümmern darf, denn sie schließt die Anordnung einer Betreuung durch eine möglicherweise fremde Person aus.

Die beiden Vorsorgeverfügungen sollten aber auf keinen Fall ohne fachkundige Beratung erstellt werden, denn die Tücke liegt oft im Detail. So muss die Patientenverfügung „eindeutig“ und „situationsbezogen“ formuliert sein - sonst kann der behandelnde Arzt nicht erkennen, was er im Sinne des Patienten tun darf.

Die Auseinandersetzung mit den Themen Krankheit, Alter und Tod sollte Teil einer ganzheitlichen Vorsorge für alle Risiken des Lebens sein. Dazu gehören Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung ebenso wie die finanzielle Vorsorge für das Alter und den Todesfall. Immer mehr Vorsorgeberater stellen sich darauf ein und sind kompetente Ansprechpartner für ihre Kunden.

Quelle: WohnArt 09/2012

Mietrechtsänderungsgesetz im Deutschen Bundestag Seit 15 Monaten ist der Entwurf für ein Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) öffentlich: Das Bundesjustizministerium hatte seinen Gesetzentwurf vorgestellt und den übrigen Ministerien zur Abstimmung vorgelegt. Jetzt wurde das Gesetz formell von der Bundesregierung verabschiedet und das Gesetzgebungsverfahren eingeleitet.

Deswegen ist nach der Sommerpause des Deutschen Bundestages mit der Befassung der Abgeordneten mit diesem Gesetz zu rechnen.

Kern des Mietrechtsänderungsgesetzes sind die Themen Mietnomaden und Erleichterung der energetischen Modernisierung von vermieteten Wohnungen. Das Mietnomadentum soll durch die Gesetzesänderung künftig unmöglich gemacht werden. Dazu soll es mög-

lich werden, Mietbetrüger im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes aus der Wohnung zu räumen, wenn diese trotz richterlicher Anordnung nicht gewillt sind, die Miete - wenn schon nicht an den Vermieter - so doch zumindest an das Gericht zu zahlen. Beabsichtigtes Ziel ist, durch die Verhinderung einer langfristigen kostenlosen Nutzung der Wohnung den Mietbetrug insgesamt zu unterbinden. Wie umfassend und für Vermieter existenzgefährdend Mietnomaden sind, hatte eine wissenschaftliche Studie im Auftrag des Bundesministeriums Verkehr, Bau und Stadtentwicklung belegt.

Auch die Vorschriften über die Durchführung einer energetischen Modernisierung sollen so geändert werden, dass die formellen Hürden für Vermieter sinken und einzelne

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Mieter nicht mehr über Jahre die Modernsierung eines kompletten Hauses verhindern können. Die Duldungspflicht der Mieter wird erweitert und die Einspruchsmöglichkeiten verringert. Nicht vorgesehen ist, die Kostenbeteiligung der von der Modernisierung profitierenden Mieter auszuweiten. Im Gegenteil: Ginge es nach der Opposition sollen Vermieter zahlen und Mieter von den Energieeinsparungen profitieren. Haus & Grund wird das Gesetzgebungsverfahren im Interesse der Eigentümer weiter begleiten. Über das weitere Gesetzgebungsverfahren werden wir ebenso informieren, wie über das künftige Gesetz nach Beschlussfassung durch den Bundestag.

Quelle: WohnArt 09/2012

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AKTUELL

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Mietrechtsänderungsgesetz „Berliner Räumung“

Mietnomaden das Handwerk legen, dass ist ein Ziel das auch von der Bundesregierung verfolgt wird. Ein Schritt in die richtige Richtung ist die Vereinfachung der Räumung im Schadensfall.

ten. Diese von mittellosen Mietern einzufordern ist oft aber nicht erfolgversprechend. Deshalb wurden alternative Räumungsmodelle entwickelt die Kosten und Zeit sparen sollen.

Oft sind Eigentümer davon betroffen, dass Mieter nach der Kündigung des Mietvertrages nicht freiwillig ausziehen. Eine Räumungsklage folgt und nach erfolgtem Prozessvergleich oder Urteil gegen den Mieter kann durch einen Gerichtsvollzieher eine Zwangsräumung angestrebt werden. Die bisher zugelassene „klassische“ Räumung ermächtigt den Gerichtsvollzieher zum Öffnen der Wohnung, der Beseitigung von offensichtlichem (Sperr-)Müll durch eine Entsorgungsfirma und Einlagerung des übrigen Inventars durch eine Spedition. Doch bereits bei kleineren Wohnungen (z. B. einer 60qm-Wohnung) fallen Kosten in Höhe von 2000,00 Euro und mehr an die zunächst vom Vermieter in Vorleistung getragen werden müssen. Der Eigentümer hat Anspruch auf Erstattung der Räumungskos-

Nur eines dieser Alternativmodelle wurde bisher vom BGH anerkannt und neben der normalen Räumung neuerdings auch im Mietrechtsänderungsgesetz verankert - die sogenannte „Berliner Räumung“.

In diesem Verfahren macht der Vermieter von seinem Pfandrecht, das er nach § 562 BGB an allen Gegenständen, die allein dem Mieter gehören und die er während der Mietzeit in der angemieteten Wohnung hat, gebrauch. Nach § 1006 BGB wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass alle Dinge in der Wohnung auch dem Mieter gehören. Bei der „Berliner Räumung“ belässt der Gerichtsvollzieher alle Gegenstände in der Wohnung, erstellt ggfls. eine Inventarliste, tauscht nur die Schlösser aus und übergibt den Schlüssel dem Vermieter.

Das hat Vorteile, die klar ersichtlich sind: Die Kosten für Lagerung,

Spedition und Müllabfuhr fallen komplett weg und der Vermieter muss lediglich einen Vorschuss von ca. 400 Euro an den Gerichtsvollzieher zahlen. Außerdem werden die zuvor gepfändeten Sachen des Mieters bei beantragter (Verbraucher-)lnsolvenz nicht wertmäßig unter allen Gläubigern aufgeteilt sondern stehen allein dem Vermieter zu. So weit so gut. Nachteile und Haftungsrisiken gibt es jedoch auch. Offensichtlicher Müll darf entsorgt werden, alles andere muss zunächst eingelagert werden. Gegenstände, die nicht pfändbar sind müssen sorgfältig aufbewahrt und auf Verlangen des Mieters jederzeit ausgehändigt werden und zwar unbeschädigt. Ansonsten macht sich der Vermieter nach § 280 BGB schadensersatzpflichtig. Sachen, die pfändbar sind dürfen nach einer Frist von zwei Monaten verwertet werden. Zu den unpfändbaren Dingen zählt nach §§ 811 ff ZPO vor allem bescheidener Hausrat und Einrichtung, persönliche Doku-mente, Bekleidung, Haustiere und alles was der Mieter für die ausübung seines Berufes benötigt.

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AKTUELL

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Die Beurteilung hängt immer vom Einzelfall ab: ein Musikinstrument wäre in der Regel pfändbar, es sei denn es gehört einem Musiklehrer oder einem Berufsmusiker. Auch was Sperrmüll ist, ist nicht immer klar ersichtlich. Es kann sich auch um ein außergewöhnliches Kunstobjekt handeln. Kann der Mieter nachweisen, dass bestimmte Gegenstände noch einen Wert hatten - und bei ebay verkauft sich heute fast alles - hätte sich der Vermieter durch die Entsorgung strafbar gemacht. Und die Beweisführung ist ebenfalls nicht immer leicht.

Hier ein paar Beispiele aus der Anwaltspraxis: „Aus einem billigen Discounter-Regal wird im Nachhinein schnell eine skandinavische Rarität, aus einem alten, angesägten Sideboard ein gut erhaltenes TV-Regal mit Kabeldurchführung. Richtig teuer kann es auch werden, wenn der Mieter - etwa durch Zeugen - nachweisen kann,

dass sich in einem „Geheimversteck“ der entsorgten Kommode Omas teure Perlenkette befand. Kann ein Dritter beweisen, dass der verwertete Gegenstand in Wahrheit nicht dem Mieter, sondern ihm gehörte, schuldet der Vermieter dem Dritten Schadenersatz für den Verlust. Das betrifft zum Beispiel alle Fälle in denen der Mieter etwas auf Raten gekauft hat. In diesen Fällen kann der Mieter den teuren Laptop zwar sofort mitnehmen, aber der Verkäufer hat sich entweder das Eigentum daran vorbehalten oder der Laptop wurde zur Absicherung des Ratenkredites einer Bank übereignet, (vgl. Anwalt. de, Berliner Räumung)“ Ein weiteres Problem stellt die Veräußerung der gepfändeten Dinge dar. Der Vermieter darf diese nicht einfach verkaufen sondern muss eine öffentliche Versteigerung organisieren. Dabei sind alle Formalien einzuhalten wie das Einschalten eines gewerblichen Versteigerers, die

schriftliche Androhung der Versteigerung, die öffentliche Bekanntmachung mit Angabe von Ort und Zeit und vorgegebene Fristen müssen ebenfalls beachtet werden.

Fazit Die bisher klassische Räumung ist zwar das teurere Modell aber für den Vermieter oftmals die sicherere Variante. Eine schnelle und günstige Alternative ist die „Berliner Räumung“ wenn Sicherheit darüber besteht, dass die Wohnung nur Müll enthält oder der Mieter schriftlich oder vor Zeugen der Entsorgung zustimmt. Wer sich dennoch für die „Berliner Räumung“ entscheidet sollte sich professionelle Hilfe dazu holen. Eine gründliche Inventarisierung und ausführliche Fotodokumentation kann ebenfalls helfen.

Quelle: WohnArt 8/2012

Beendigung des Mietverhältnisses - Eigenbedarf Auch Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann kündigen„Berliner Räumung“ Benötigt der Vermieter die vermieteten Wohnräume für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen, ist er zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs berechtigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Dies gilt auch dann, wenn Vermieterin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist.

Diese kann grundsätzlich auch wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen, da es nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlichrechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit (z. B. Ehepaar).

Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietver-

trages. Dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn sich diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage zu einer GbR zusammengeschlossen haben.

Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses und Vermieterin der Wohnung dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen auseinander gesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Dazu hat der BGH in Abweichung von seiner früheren Rechtspre-

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chung (Urteil v. 27.06.2007, VIII ZR 271/06, WuM 2007, 515) jetzt entschieden, dass eine Kündigung der GbR wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters auch dann zulässig ist, wenn der Gesellschafter bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag der Gesellschaft noch nicht angehört hat (BGH, Urteil v. 23.11.2011, VIII ZR 74/11, WuM 2012, 31).

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 149 / Dezember 2012

Mehr Sicherheit durch E-CHECK Mit Brandmeldern gegen Rauchtote Bundesweit sterben pro Jahr mehr als 600 Menschen bei Bränden.

Deshalb empfiehlt das Elektrohandwerk, regelmäßig einen E-CHECK durchzuführen. Diese normengerechte Prüfung garantiert den einwandfreien Betrieb der elektrischen Installation und Geräte im Haushalt. Eine Pflicht, Rauchmelder zu installieren, gibt es in Deutschland aktuell nur in vier Bundesländern: Saarland, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Hessen. Hiervon sind meist nur Neubauten betroffen, für bestehende Gebäude gibt es leider langfristige Übergangsregelungen.

Dabei ist die Anbringung von Qualitäts-Rauchmeldern durch einen Fachbetrieb kein großer Aufwand.

Er berät über die korrekte Platzierung und vernetzt die Brandmeldeanlage - wenn erforderlich - zu einem lückenlosen Gebäudeschutz.

So kann der Kunde auch sichergehen, dass er sich ein Qualitätsgerät ins Haus geholt hat. Denn Billigprodukte, die nicht VdS-geprüft sind, bieten keinerlei Sicherheit. Worauf Haus- und Wohnungseigentümer ebenso wie Mieter und Gewerbetreibende achten müssen, das sagen ihnen die Innungsbetriebe der Elektro- und Informationstechnischen Handwerke. Rauchmelder: „Billig“ kann das Leben kosten! Die Feuerwehr rät zu Rauchmeldern in Schlaf- und Kinderzimmern, möglichst aber auch in Fluren und abgelegenen Räumen wie Abstellkammern, Keller oder Dachboden.

Gleiches gilt für Geschäftsgebäude und Ferienhäuser.

Geprüfte Sicherheit Im Falle von Rauchentwicklung alarmiert ein lauter Signalton die Menschen im Gebäude. Die Brandmelder sollten unbedingt VdS-geprüft sein und im Fachhandel be-

Rauchmelder retten Leben. Wer bei Billigprodukten spart geht ein Risiko ein.

zogen werden. Qualitätsprodukte reagieren sensibler und lösen den Warnton schneller aus. Manche ungeprüften Billiggeräte schlagen erst bei einer Rauchkonzentration von 30 Prozent Alarm. Das kann das Leben kosten. Rauchmelder mit VdS-Prüfzeichen alarmieren bereits bei etwa 1,1 Prozent Rauchdichte. Qualitätsmelder lösen zudem durch Insekten- und Lichtschutz sowie ihre moderne Technik kaum Fehlalarme aus. Ganz im Gegensatz zu Billig-Plagiaten, die versehen mit gefälschten Prüfsiegeln in 1600 Filialen eines Billig-Discounters angeboten wurden. Im nachträglichen Test erfüllte kein einziges Gerät die Sicherheitskriterien. Auch führende Baumarktketten nahmen daraufhin alle ihre Rauchmelder sicherheitshalber aus den Regalen, da viele typgleich mit den Plagiaten aus den Billig-Discountern waren. Der Griff zu Billigangeboten kann sich also rächen. Das Leistungspotenzial der Produkte wird oft nicht ausgeschöpft, weil unfachmännische Installationen die Arbeit des Profis nicht ersetzen können.

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Nachrüsten von Rauchmeldern sinnvoll Zum Nachrüsten eignen sich übrigens batteriebetriebene Rauchmelder, sie funktionieren dann unabhängig von jeder Leitung.

Mit handelsüblichen Batterien sind die Geräte über mehrere Jahre betriebsbereit. Ein notwendiger Batteriewechsel und Störungen werden angezeigt, die Funktionsbereitschaft lässt sich jederzeit ausprobieren. In Neubauten sollten Rauchmelder an die Netzspannung angeschlossen sein, so dass die Batterien nicht ausgewechselt werden müssen. Sollte durch den Brand der Strom ausfallen, sorgen eingebaute Akkus für den sicheren Betrieb.

Quelle: WohnArt 10/2012

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 149 / Dezember 2012

Heizung mit Solar: Fördermittel richtig nutzen und kombinieren

Zuschüsse für Energiesparer

Bauherren können bei einer Modernisierung der Heizung verschiedene Fördermittel beantragen, die sich zum Teil kombinieren lassen.

Wer die richtige Auswahl trifft, kann Zuschüsse von fast 2.500 Euro einstreichen. Foto: IWO

Wie lassen sich die Heizkosten effektiv senken? Diese Frage brennt Tausenden von Eigenheimbesitzern unter den Nägeln. Die Erneuerung der Heizung und die Einbindung von erneuerbaren Energien ist in vielen Fällen eine gute Option. Wer die richtigen Förderprogramme in Anspruch nimmt, kann die Investitionskosten deutlich reduzieren.

Für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen existieren unterschiedliche Fördermöglichkeiten.

Gute Zuschüsse gibt es zum Beispiel für die Einbindung von Solarenergie. Im Rahmen des Marktanreizprogramms (MAP) beteiligt sich der Staat an der Neuinstallation von Solarthermieanlagen zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung mit 90 Euro pro angefangenem Quadratmeter Kollektorfläche. Seit dem 15. August diesen Jahres beträgt der Zuschuss jedoch mindestens 1.500 Euro. Wird also beispielsweise eine zwölf Quadratmeter große Solaranlage installiert, fällt der Zuschuss nun 420 Euro höher aus. Weitere 50 Euro gibt es für den Einbau von effizienten Solarkollektorpumpen. Wer gleichzeitig seinen alten Heizkessel

durch ein Brennwertgerät ersetzt, bekommt dafür zusätzlich einen „Kesseltauschbonus“ von 500 Euro.

Der Antrag für die MAP-Fördermittel wird beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gestellt.

Für eine solche Modernisierung können weitere Zuschüsse in Anspruch genommen werden, etwa über die Aktion „Deutschland macht Plus“ des Instituts für Wärme und Oeltechnik (IWO). Hier erhalten Bauherren für die Installation eines neuen Öl-Brennwertgerätes eine Heizöl-Prämie von 350 Litern. Wird zusätzlich eine Solaranlage eingebaut, gibt es 500 Liter. Bei einem Heizölpreis von 80 Cent pro Liter hat die Prämie damit einen Gegenwert von 400 Euro.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, wie hoch der Zuschuss aus beiden Fördertöpfen ausfällt: Wer auf seinem Dach zwölf Quadratmeter Kollektorfläche zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung anbringen lässt, eine effiziente Solarkollektorpumpe installiert und seine alte Ölheizung durch ein neues Brennwertgerät ersetzt, kommt

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auf eine Gesamtfördersumme von 2.450 Euro – 2.050 Euro vom Staat und 400 Euro von IWO. Bei geschätzten Investitionskosten von etwa 19.000 Euro verringert sich somit der Betrag, den Eigenheimbesitzer aus eigener Tasche zahlen müssen, um rund 13 Prozent.

Fördermittel finden Eine gute Recherchemöglichkeit rund um das Thema Zuschüsse bietet der Fördermittel-Check auf www.oelheizung.info. Hier müssen lediglich einige Gebäudedaten, die ins Auge gefassten Modernisierungsmaßnahmen und der Planungsstand eingetragen werden.

Daraufhin ermittelt das Programm die in Frage kommenden Förderungen aus rund 4.000 aktuellen Programmen von Bund, Ländern, Landkreisen, Kommunen und Energieversorgern. Im nächsten Schritt können Hausbesitzer im Rahmen der „BestFörderung“ einen Experten zurate ziehen oder sich mit dem „AntragService“ durch den Formulardschungel helfen lassen.

Quelle: IWO Pressedienst 10/2012

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RECHT & STEUER

Nr. 149 / Dezember 2012

Immobilien in der Erbschaftsteuer Der Erwerb eines Grundstücks im Wege der Erbfolge unterliegt der Erbschaftsteuer. Um Umgehungen zu vermeiden, ist die Schenkung eines Grundstücks schenkungsteuerpflichtig. Beide Vorgänge sind in demselben Gesetz geregelt, so dass die Höhe der Steuer in beiden Fällen gleich ist. Gemäß § 14 ErbStG sind mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammenzurechnen. Dies bedeutet, dass die Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgenutzt werden können. Sind innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall Grundstücke an die Erben verschenkt worden, wird der Wert der Grundstücke dem Nachlass hinzugerechnet. Auf die sich daraus ergebende Erbschaftsteuer wird natürlich die für Schenkung gezahlte Schenkungsteuer angerechnet.

Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Wert des Erbanfalls beziehungsweise des geschenkten Grundstücks sowie der verwandtschaftlichen Nähe des Erben zu dem Erblasser. Das Gesetz teilt die Betroffenen je nach ihrem verwandtschaftlichen Verhältnis zu dem Erblasser/Schenker in verschiedene Steuerklassen ein, die für die Höhe des Steuersatzes und den persönlichen Freibetrag maßgeblich sind (Tabelle 1). Der jeweilige Steuersatz hängt ebenfalls von der Steuerklasse ab (Tabelle 2).

Die Bewertung des Grundstücks Wie Grundstücke für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer zu bewerten sind, ergibt sich aus dem Bewertungsgesetz (BewG). Bis zum Jahre 2008 wurden Grundstücke der Besteuerung mit dem so genannten Bedarfswert zugrunde gelegt, der nach den §§ 138 ff (BewG) zu ermitteln war. Diese Regelungen hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) jedoch für unzulässig erklärt, weil diese im Durchschnitt nur etwa 60 Prozent des Verkehrswertes entsprachen. Seit 2009 ist für die Bewertung der Immobilie daher der Verkehrswert maßgeblich. Wie dieser zu ermitteln ist, ist in den §§176 ff BewG geregelt.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen ist der Wert im Vergleichswertverfahren zu ermitteln.

Dabei sind die Preise vergleichbarer Grundstücke heranzuziehen.

Mehrfamilienhäuser und Gewerbegrundstücke sind im Ertragswertverfahren zu bewerten. Bei diesem Verfahren wird die erzielte Miete anhand bestimmter Tabellen kapitalisiert. Gemäß § 13 c ErbStG sind Wohnungen, die zu Wohnzwecken vermietet werden, nur mit 90 Prozent ihres Wertes anzusetzen.

Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert angesetzt, der von den Gutachterausschüssen nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) ermittelt wird. Anders als nach dem bis zum Jahre 2008 geltenden Recht wird jedoch kein pauschaler Abschlag von 20 Prozent mehr gewährt.

Handelt es sich um eine Beteiligung an einem geschlossenen Fonds, so gilt das Transparenzprinzip. Der Wert des Fondsanteils ergibt sich aus dem anteiligen Wert der Grundstücke abzüglich des anteiligen Werts der Verbindlichkeiten des Fonds. Diesen Wert kann der Steuerpflichtige in der Regel nicht selbst ermitteln, sondern muss ihn bei der Fondsgesellschaft erfragen. Diese Bewertung gilt auch, wenn der Anleger über einen Beteiligungstreuhänder beteiligt ist.

Ist der Erwerber der Auffassung, dass der Wert des Grundstücks niedriger ist als der nach den Vorschriften des BewG ermittelte Wert, kann er dies durch ein Sachverständigengutachten nachweisen („Escape-Klausel“ des § 198 BewG). Übertragung unter Nießbrauchs-vorbehalt Eine Möglichkeit, bereits zu Lebzeiten Vermögen zu übertragen und dennoch nicht alle Rechte aus der Hand zu geben, ist die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt. Durch den Nießbrauchsvorbehalt ändert sich die wirtschaftliche Situation des Übergebers nicht wesentlich, da er weiterhin die Möglichkeit hat, das Grundstück zu nutzen, und ihm alle Erträge zustehen. Bei der Bewertung der Schenkung wird der Kapitalwert des Nießbrauchs von dem Wert des Grundstücks abgezogen. Der Wert des Nießbrauchs errechnet sich anhand des Jahresertrags der Immobilie und dem

Alter des Nießbrauchsberechtigten.

Die bis 2008 geltende Vorschrift des § 25 ErbStG, nach der der Wert des Nießbrauchs nicht abgezogen wurde, ist seit 2009 abgeschafft.

Bewertungsabschlag für vermietete Wohnungen Bei zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken wird gemäß § 13 c Abs. 1 ErbStG auf den ermittelten Grundbesitzwert ein Abschlag in Höhe von zehn Prozent der Bemessungsgrundlage vorgenommen. Die Begünstigung gilt nur für bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet werden, im Inland, einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des europäischen Wirtschaftsraums liegen und nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebs der Land und Forstwirtschaft im Sinne des § 13 a BewG gehören.

Abzug von Verbindlichkeiten Übernimmt der Erbe oder Beschenkte eine auf dem Grundstück liegende Verbindlichkeit, so ist diese grundsätzlich mit ihrem Nominalwert von dem Wert des erworbenen Grundstücks abzuziehen. Wenn das Grundstück gemäß § 13 c ErbStG nur mit 90 Prozent seines Wertes angesetzt wird, darf jedoch auch die Verbindlichkeit nur mit diesem Prozentsatz abgezogen werden.

Mehrere Erben Erben mehrere Personen ein Grundstück als Miterben, so hat jeder von ihnen den anteiligen Wert des Grundstücks - entsprechend seinem persönlichen Verhältnis zu dem Erblasser - zu versteuern. Eine spätere Erbauseinandersetzung hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die Besteuerung der Erbschaft. Die Erbschaftsteuer greift vor Erbauseinandersetzung ein.

Steuerbefreiung fÜT das Familienheim Bereits in dem bis 2008 geltenden Erbschaftsteuerrecht war eine Begünstigung des selbstgenutzten Familienheims enthalten. Begünstigt war aber nur die Schenkung an den Ehegatten.

Seit dem 1.1.2009 gibt es zwei neue Begünstigungstatbestände: den Erbfall an den Ehegatten (oder den eingetrage-

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s

Fortsetzung auf Seite 23

Betriebskosten - Kürzungsrecht des Mieters bei vertragswidriger Abrechnung Haben die Parteien die Abrechnung von Betriebskosten, z.B. der Wasserkosten nach Verbrauch vereinbart oder hat der Vermieter von seinem Recht Gebrauch gemacht, nach Einbau von Wasserzählern auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung überzugehen, muss der Vermieter auch nach Verbrauch abrechnen.

Unterbleibt die Ablesung der Verbrauchszähler und ist infolge dessen die vertraglich geschuldete verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten nicht möglich, muss zwangsläufig nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechnet werden. In diesem Fall kommt nach einem neuen Beschluss des BGH allerdings eine Kürzung des sich danach ergebenden Abrechnungsbetrages um 15 % (analog § 12 HeizkV) unter dem Gesichtspunkt eines Schadensersatzanspruchs infolge einer Vertragsverletzung in Betracht.

Gleiches gilt bei Wasserzählern, wenn die gesetzlichen Eichfristen abgelaufen sind (5 Jahre für Kaltwasserzähler). Auch dann gilt der gesetzliche Umlagemaßstab nach dem Verhältnis der Wohnflächen, wobei ein Abzug von 15 % anzusetzen ist, der erfahrungsgemäß der Kostendifferenz zwischen verbrauchsabhängiger und verbrauchsunabhängiger Abrechnung entspricht. Eine Abrechnung nach der Personenzahl kommt dagegen nur bei einer entsprechenden vorherigen Vereinbarung in Betracht (BGH, Beschluss v. 13.03.2012, VIII ZR 218/11, WuM 2012, 316; LG Kleve, Urteil v. 19.03.2007, 6 S 205/06, ZMR 2007, 621).

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RECHT & STEUER

Nr. 149 / Dezember 2012

nen Lebenspartner) und den Erbfall an die Kinder.

Freibeträge nach Personenkreis und Steuerklasse Steuerklasse Personenkreis

I Ehegatte und

eingetragener Lebenspartner

Freibetrag seit 1.1.2009 500.000 €

Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener

400.000 €

Kinder und Stiefkinder Enkelkinder

200.000 €

Eltern und Großeltern bei Erbschaften

100.000 €

II

Eltern und Großeltern bei Schenkungen, Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern Geschiedene Ehegatten

III

Alle übrigen Beschenkten und Erwerber (z.B. Tante, Onkel, nicht verwandte Personen) Zweckzuwendungen 20.000 €

20.000 €

Tabelle 1

Steuersatz in den Steuerklassen Werts des steuerpflichtigen Erwerbs bis einschließlich

75.000 € 300.000 € 600.000 € 6.000.000 € 13.000.000 € 26.000.000 € über 26.000.000 €

I

I

III

7% 11% 15% 19% 23% 27% 30%

15% 20% 25% 30% 35% 40% 43%

3o% 30% 30% 30% 50% 50% 50%

Tabelle 2

Steuerbefreiung für das Farrrilienheim

Schenkung

Erbfall

Begünstigte Personen Ehegatte/Lebenspartner Ehegatte/Le benspartner Kinder/

Kinder verstorbener Nutzungsfrist Keine 10 Jahre

Ausnahme: zwingender Grund Obergrenze keine Ehegatten/Lebenspartner: keine,

Abkömmlinge: 200 m2 Begünstigungstransfer nein

Für diese neuen Tatbestände gelten jedoch zusätzliche Voraussetzungen. Der Erbe muss die Wohnung nach dem Tod des Erblassers zehn Jahre zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Bei Kindern ist das Familienheim außerdem nur bis zu einer Größe von 200 m2 befreit (Tabelle 3).

Um ein Familienheim handelt es sich, wenn die Wohnung für eigene Wohnzwecke genutzt wird und den Mittelpunkt des Familienlebens darstellt.

Eine Ferienwohnung ist deshalb nicht begünstigt. Eine Nutzung zu anderen Zwecken wie zum Beispiel als Arbeitszimmer oder die unentgeltliche Mitbenutzung für berufliche Zwecke ist unbeachtlich, wenn die Wohnnutzung überwiegt.

Die Steuerbefreiung bei einem Erwerb von Todes wegen durch den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner ist an folgende Voraussetzungen gebunden: Der Erblasser muss bis zum Erbfall in der Wohnung gelebt haben. Soweit er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert war (zum Beispiel durch Krankheit oder auswärtige Arbeit), ist dies unschädlich, wenn die Wohnung beim Erben unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist.

Der Ehepartner oder Lebenspartner muss das Familienheim nach dem Erbfall unverzüglich zehn Jahre lang zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Die Steuerbefreiung entfällt vollständig -und nicht nur zeitanteilig-, wenn er die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgibt. Eine Verzinsung findet jedoch nicht statt. Unschädlich ist die Aufgabe der Selbstnutzung nur, wennsie aus zwingenden Gründen erfolgt.

Welche Gründe dabei als zwingenderGrund anerkannt werden, ist noch nicht geklärt. Die Finanzverwaltung erkennt den Tod des überlebenden Ehegatten und den Umzug aus gesundheitlichen Gründen (Pflegeheim) als zwingenden Grund an.

ja Quelle: AIZ / Das Immobilienmagazin 9/2012

Tabelle 3

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RECHT & STEUER

Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Mietrecht

1. Minderung Sofern sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkt, ist die Miete auch nur in diesem Zeitraum Kraft Gesetz herabgesetzt. Das heißt, dass als Minderungsgrund nur eine mangelhafte Klimatisierung von Räumen in den Zeiträumen herangezogen werden kann, in denen es tatsächlich zu warm ist (BGH 15.12.2010 - XII ZR 132/09).

Wenn ein Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger dazu führt, dass dieser die Stromlieferungen unterbricht (Ausbau des Stromzählers), führt dies nicht zu einem Minderungsrecht, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (BGH vom 15.12.2010-VIII ZR 113/10).

Das Minderungsrecht bei Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10 % gegenüber der vereinbarten Wohnfläche gilt auch für den Fall, dass die Wohnung möbliert vermietet ist (BGH 02.03.2011 - VIII ZR 209/10).

Ein landesrechtlich festgelegtes Rauchverbot in Gaststätten stellt keinen Mangel einer verpachteten Gaststätte dar. Der Verpächter ist auch nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzung zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich vorgesehenen Raucherbereich einrichten kann (BGH vom 13.07.2011 - XII ZR 189/09).

2. Schönheitsreparaturen Ein Mieter wird durch eine Formularklausel unangemessen benachteiligt, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht (BGH vom 14.12.2010 - VIII ZR 143/10). Ebenso wird ein Mieter unangemessen durch die Klausel benachteiligt: „Bei Auszug müssen Decken, Fenster und Türen weiß gestrichen sein.“ Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe „weiß“ im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sind (BGH vom 14.12.2010 - VIII ZR 198/10).

Wenn die Farbwahlklausel ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe gilt und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt, benachteiligt sie den Mieter nicht unangemessen (BGH vom 14.12.2010 - VIII ZR 218/10).

Sofern der Mietvertrag eine Verpflichtung des Mieters zum „Weißen“ von Decken und Wänden enthält, so ist diese Verpflichtung so auszulegen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. In dieser Auslegung liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil er auch

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während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt wird, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (BGH vom 21.09.2011 - VIII ZR 47/11).

Ersatzansprüche des Mieters wegen durchgeführter Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses (BGH vom 04.05.2011 - VIII ZR 195/10 und BGH vom 04.05.2011 - VIII ZR 265/10).

3. Kündigung von Garagen Wenn Garage und Wohnung Bestandteil eines einheitlichen Mietverhältnisses sind, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass das Mietverhältnis über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (BGH vom 12.10.2011 -VIII ZR 251/10).

RECHT & STEUER

Nr. 149 / Dezember 2012

4. Mietkaution Der Wohnraummieter hat einen Bereicherungsanspruch gegenüber dem Vermieter, sofern die von ihm erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt. Der Bereicherungsanspruch besteht unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses.

Er verjährt nach Ablauf von drei Jahren seit Ablauf des Jahres, in dem der Mieter den übersteigenden Betrag gezahlt hat (BHG vom 01.06.2011 - VIII ZR 91/10).

5. Modernisierung Eine Modernisierungsankündigung gem. § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Es ist vielmehr ausreichend, dass die Ankündigung so konkret gefasst ist, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die

zu zahlende Miete auswirken (BGH vom 28.09.2011 - VIII ZR 242/10).

Dies wäre rechtsmissbräuchlich (BGH 02.02.2011 - VIII ZR 74/10).

Ferner besteht eine Duldungspflicht des Mieters nach § 4 Abs. 2 HKVO hinsichtlich des Austauschs funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System (BGH vom 28.09.2011 - VIII ZR 326/10).

Zur Begründung einer Kündigung kann der Vermieter allerdings auf die in einem früheren dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen (BGH vom 02.02.2011 - VIII ZR 74/10).

6. Kündigung Sofern der Wohnraummieter ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters eine Untervermietung vornimmt, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob allerdings ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalles zu beurteilen (BGH vom 02.02.2011 - VIII ZR 74/10).

Hat der Mieter hingegen eine Erlaubnis zur Untermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, der Vermieter jedoch die Erlaubnis nicht erteilt, obwohl er dazu verpflichtet war, trifft ihn selbst eine Vertragsverletzung mit der Folge, dass er dann eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung nicht aussprechen kann.

Verbraucherpreisindex

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Zur Begründung einer Verwertungskündigung ist es ausreichend, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandende Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant, um den geplanten Abriss und Neubau umzusetzen (BGH 09.02.2011 - VIII ZR 155/10).

Ein Kündigungsausschluss, der formularmäßig vereinbart wurde, ist unwirksam, wenn der Mieter für mehr als 4 Jahre an den Vertrag gebunden wird. Die Frist berechnet sich dabei vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann (BGH vom 08.12.2010 - VIII ZR 86/10 und BGH vom 02.03.2011 -VIII ZR 163/10).

Quelle: WohnArt,10/2012

Nr. 149 / Dezember 2012

IMMOBILIENRECHT

Ich habe da mal eine Frage ... ... zur werdenden Wohnungseisentümergemeinschart Kann ein Erwerber auch zum „werdenden Wohnungseigentümer“ werden, wenn die Eigentümergemeinschaft schon besteht?

Die Rechtskonstruktion der „werdenden Eigentümergemeinschaft“ betrifft die Fälle des Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer, zum Beispiel vom Bauträger. Nach der Grundsatzentscheidung des BGH vom 05.06.2008 (V ZB 85/07) wird „werdender Wohnungseigentümer, wer l einen wirksamen Kaufvertrag abgeschlossen hat, l mit einer Auflassungsvor merkung im Wohnungsgrund buch eingetragen ist und l die Wohnung übergeben bekommen hat.

Diese Position als werdender Wohnungseigentümer geht später nicht verloren, wenn die WEG dadurch erstmals entsteht, dass ein anderer Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Wie verhält es sich aber, wenn von den oben genannten Bedingungen die Eintragung der Vormerkung und/ oder die Übergabe der Wohnung erst

eintritt, wenn eine „richtige“ WEG schon entstanden ist, weil ein oder mehrere andere Erwerber bereits als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurden?

Was sagen die Gerichte?

Der BGH hatte sich jetzt erstmals mit einem solchen Fall zu beschäftigen.

Ein Erwerber hatte vom teilenden Eigentümer eine Wohnung erworben und war auch mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Vor der Übergabe der Wohnung wurde aber der Käufer einer anderen Wohnung bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Damit war also eine Eigentümergemeinschaft entstanden. Der nur mit einer Vormerkung im Grundbuch stehende Erwerber war nicht Mitglied dieser Eigentümergemeinschaft und – mangels Übergabe der Wohnung – auch noch nicht „werdender“ Eigentümer.

Nach einer verbreiteten Meinung im Schrifttum konnte er auch durch die später erfolgte Übergabe der Wohnung kein werdender Eigentümer mehr werden.

Dies sah der BGH anders: Auch wenn eine WEG schon bestehe, könnten Käufer, die ihren Kaufvertrag schon vor Entstehen der WEG abgeschlossen hätten, noch durch Eintragung einer Vormerkung und Übergabe der

Wohnung zum „werdenden“ Eigentümer werden. Begründung: Es käme sonst zu einer nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung derartiger Käufer. Diese hätten ein berechtigtes Interesse an einem schnellen Übergang der Mitgliedschaftsrechte (Stimmrecht etc.).

Praxishinweis Es kann also dazu kommen, dass es für einen längeren Zeitraum eine „werdende“ neben einer „richtigen“ WEG gibt. Für Hausverwalter wird dadurch die Arbeit nicht leichter. Geklärt hat- der BGH aber in dem Urteil zugleich die Frage, ob der noch im Grundbuch eingetragene Verkäufer neben dem „werdenden“ Eigentümer für Hausgeldschulden haftet: Dies ist nicht der Fall.

... zu Schönheitsreparaturklauseln Wie steht es mit „regelmäßig“ zu beachtenden Fristen?

Fristen in Schönheitsreparaturklauseln dürfen nicht „starr“ sein; sie dürfen maximal eine unverbindliche Orientierungshilfe für den Mieter darstellen. Dies muss auch aus der Formulierung klar erkennbar sein.

Bei Formulierungen wie „in der Re-

Interessante Urteile Wohnungsmietrecht / Mietforderungen und Ansprüche nach vorgetäuschtem Eigenbedarf Der Vermieter verletzt seine vertraglichen Pflichten, wenn er eine Kündigung des Mietvertrages schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf stützt oder er den Mieter nicht über einen vor Ablauf der Kündigungsfrist eingetretenen Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert.

BGH. Urteil vom 13.06.2012 - VIIIZR 35611 Wohnungseigentumsrecht / Wer kann zum Verwalter bestellt werden?

1. Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum.

2. Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer WEG sein.

3. Zum Verwalter einer WEG darf - unabhängig von der Rechtsform - nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet.

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gel“ oder „im allgemeinen“ ist dies nach der Rechtsprechung des BGH der Fall. Diese sind deshalb zulässig.

Häufig findet man in Mietverträgen aber auch die Formulierung, dass bestimmte Arbeiten „regelmäßig“ nach einem bestimmten Zeitablauf erforderlich sein sollen.

Was sagen die Gerichte?

Das Kammergericht (8 U 135/07) hat im Jahre 2007 eine solche Schönheitsreparaturklausel für unwirksam erklärt. Anders als der Ausdruck „in der Regel“ werde dem Mieter hier ein fester Renovierungston suggeriert.

Im gleichen Jahr hatte der BGH eine Schönheitsreparaturklausel für wirksam erklärt, die ebenfalls „regelmäßig“ zu beachtende Fristen vorsah.

Allerdings enthielt die Klausel die Ergänzung: ,Von den ... genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Fristen nicht erfordert.“ Nunmehr hatte der BGH über eine Klausel zu entscheiden, die eine solche Ergänzung nicht enthielt (VIII ZR 19V 11 vom 20.03.2012). Der BGH erklärte die Klausel für wirksam, da es bereits geklärt sei, dass der Begriff „regelmäßig“ im Zusammenhang mit einer Zeitspanne nicht zu einer „starren“ Fristenregelung führe. Er bezog sich dabei auf sein Urteil aus dem Jahre 2007, ohne allerdings auf den Unterschied einzugehen. Dieser lag im Fall 2007 eben gerade darin, dass die Fristen durch den oben zitierten zusätzlichen Satz noch einmal aufgeweicht wurden.

4.

IMMOBILIENRECHT Praxishinweis Die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln - auch der Instanzgerichte - ist kaum noch überschaubar. Da ist es sicherlich zu begrüßen, wenn wortverwandte Begriffe wie „in der Regel“ und „regelmäßig“ von der obergerichtlichen Rechtsprechung nunmehr gleich verstanden und behandelt werden.

... zum Mangel bei Kauf einer Eigentumswohnung Liegt ein Sachmangel vor, wenn eine Eigentumswohnung als „denkmalgeschützt“ verkauft wird, das Gebäude, in dem die Wohnung liegt, tatsächlich aber gar nicht denkmalgeschützt ist?

In der Rechtsprechung ist seit längerer Zeit geklärt, dass der Verkäufer einer denkmalgeschützten Immobilie den Käufer ungefragt über den Denkmalschutz aufklären muss. Die Gerichte begründen dies mit den massiven Beschränkungen, denen sich der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie gegenübersieht (Genehmigungsvorbehalte etc.).

Keine Entscheidung gab es aber bis jetzt - soweit ersichtlich - zu dem umgekehrten Fall, wenn nämlich eine Immobile als „denkmalgeschützt“ bezeichnet wird, dies aber tatsächlich gar nicht ist.

Was sagen die Gerichte?

Das OLG München (3 U 4494/11 vom 23. 05.2012) hatte sich damit jetzt

erstmals auseinanderzusetzen. Die verkaufte Wohnung beziehungsweise das Gebäude, in dem sie lag, war sowohl im Verlaufsprospekt als auch im Kaufvertrag als „denkmalgeschützt“ bezeichnet worden.

Zugleich erhielt der Kaufvertrag im Hinblick auf die Angabe zur Denkmalseigenschaft aber die Einschränkung, dass der Verkäufer für eine „Erlangung des steuerlichen Vorteils“ keinerlei Haftung übernehme.

Später stellte sich heraus, dass das Gebäude tatsächlich nicht denkmalgeschützt war. Der Käufer trat vom Kaufvertrag zurück und verlangte Schadensersatz. Der Verkäufer wandte ein, fehlender Denkmalschutz sei kein Sachmangel. Damit kam er beim OLG München nicht durch. Es sei sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich relevant, ob eine Immobilie denkmalgeschützt sei.

Zum einen könnten sich daraus eventuelle Steuervorteile ergeben; zum anderen verbinde sich damit bei vielen Menschen die Vorstellung, ein besonders wertvolles, geschichtlich oder kulturell bedeutendes Anwesen zu erwerben. Ein zum Rücktritt berechtigender Sachmangel der Eigentumswohnung liege deshalb vor.

Praxishinweis Gerade in Zeiten der intensiven Werbungmit „Denkmalschutz-Afa“ ist die Entscheidung nicht ganz überraschend und auch zu begrüßen. Im Übrigen zeigt sie einmal mehr, dass - jedenfalls bei der Abfassung eines Kaufvertrages - präzise formuliert werden muss. ,Werbelyrik“ hat hier keinen Platz.

Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entspre-chende Entscheidung erlauben.

BGH. Urteil vom 22.06.2012 - V ZR 190/11 -

Bauträger / Sechs Wochen Bindefrist: In Bauträger-AGB wirksam!

Eine Bindungsfrist von sechs Wochen in einem notariellen Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrags ist auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam, da der Anbietende nicht unangemessen in seiner Dispositionsfreiheit beeinträchtigt wird.

OLG Dresden. Urteil vom 06.12.2011 -14 U 750/11 -

27

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§

Nr. 149 / Dezember 2012

IMMOBILIENRECHT

Ich habe da mal eine Frage ... ... zum Besichtigungsrecht des Vermieters

Kann es auch mit einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden?

Das Besichtigungsrecht des Vermieters kann sich aus dem Mietvertrag oder dem Gesetz ergeben. Bei dem gesetzlichen Besichtigungsrecht bedarf es allerdings eines konkreten Anlasses. Das kann zum Beispiel der beabsichtigte Verkauf des Mietobjekts sein.

Nicht ungewöhnlich ist es allerdings, dass es „Terminschwierigkeiten“ des Mieters gibt oder dieser das Betreten seiner Wohnung gleich gänzlich verweigert. In diesem Fall muss der Vermieter sein Recht gerichdich durchsetzen, was bei einer normalen Klage natürlich lange dauern kann. Eine „Abkürzung“ könnte da die Beantragung einer einstweiligen Verfügung zum Betreten der Wohnung sein.

Was sagen die Gerichte?

Das Problem: Die einstweilige Verfügung stellt in der Regel eine sogenannte Vorwegnahme der Haupt-

sache dar. Statt einer gründlichen juristischen Prüfung - wie die beim Klageverfahren - erfolgt nur eine sogenannte kursorische Prüfung des Anspruchs. Es kann also passieren, dass eine einstweilige Verfügung - zum Beispiel für ein Betretungsrecht - erlassen wird, sich im nachfolgenden Klageverfahren aber herausstellt, dass der Vermieter gar keinen Anspruch hatte. Dann ist der „Schaden“ aber bereits eingetreten.

Die Gerichte erlassen deshalb eine einstweilige Verfügung nur bei besonderer Eilbedürftigkeit, das heißt in absoluten Ausnahmefällen. Das kann zum Beispiel bei der Durchsetzung von dringenden Instandsetzungsarbeiten (AG Berlin-Hohenschönhausen, GE1997,1175) der Fall sein.

In diesem Jahr hat das AG Kassel eine einstweilige Verfügung zu Gunsten eines Vermieters erlassen, der einen freihändigen „Notverkauf“ seines Mietobjekts plante.

Der Mieter hatte keine Miete mehr gezahlt, war gekündigt und eine Räumungsklage lief. Durch das Ausbleiben der Miete bekam der Vermieter erhebliche Schwierigkeiten mit seiner finanzierenden Bank.

Deshalb war es notwendig, Besich-

tigungen mit Kaufinteressenten durchzuführen. Das AG Kassel sah hier eine Eilsituation gegeben.

Praxishinweis Die Entscheidungen der oben genannten Gerichte sind richtig und nachvollziehbar. Sie zeigen aber zugleich, dass die Durchsetzung des Besichtigungsrechts durch einstweilige Verfügung der absolute Ausnahmefall ist.

... zum WEG-Verwalter Kann auch eine sogenannte „EinEuro-GmbH“ zur Verwalterin bestellt werden?

WEG-Verwalter kann nicht jeder werden. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist beispielsweise nach der Rechtsprechung des BGH „gesperrt“. Im Jahre 2011 hatte dann das LG Karlsruhe (11 S 7/10) entschieden, dass eine sogenannte „Ein-Euro-GmbH“, also eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft nach § 5a GmbH-Gesetz nicht Verwalterin einer Wöhnungseigentumsanlage sein kann. Gegen dieses Urteil war Revision eingelegt worden.

Interessante Urteile

Wohnungsmietrecht / Schriftformerfordernis bei Herabsetzung des Mietzinses um zehn Prozent 1. Vereinbaren die Parteien in Abänderung des ursprünglichen Mietvertrags, die Miete unwiderruflich und für länger als ein Jahr um zehn Prozent zu reduzieren, so ist diese Vertragsänderung wesentlich und be darf der Schriftform des § 550 BGB. 2. Ist der Mieter oder der Vermieter eine BGH-Gesellschaft, wird die Schriftform nur gewahrt, wenn alle Gesellschafter unterzeichnen oder die Vertretung entsprechend gekennzeichnet ist.

LG Berlin. Urteil vom 13.08.2012 -12 O 82 12 Wohnungsmietrecht / Wer haftet bei Schimmelbildung: Mieter oder Vermieter?

1. Liegt ein Feuchtigkeitsschaden vor. so obliegt grundsätzlich dem Vermieter die Darlegungs- und Beweis last dafür, dass die Schadensursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt und kein Baumangel vorliegt. Liegt zwar kein Baumangel vor. aber ist der Gebäudeteilschadensanfällig, zum Beispiel auf Grund einer Wärmebrücke, so ist der Mieter zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das dem konkret gegebenen Gebäudezustand Rechnung trägt.

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Fortsetzung auf Seite 30

Nr. 149 / Dezember 2012

IMMOBILIENRECHT Was sagen die Gerichte?

Der Verwalter muss seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllen können. Dies bestimmt sich nicht nach der Rechtsform, sondern nach den finanziellen Mittel, über die er verfügt. Danach kann auch eine „Ein-Euro-GmbH“ mit einem niedrig angesetzten Stammkapital eine ausreichende Bonität haben, zum Beispiel weil sie über ausreichende andere Mittel verfügt oder sich der Geschäftsführer für die Gesellschaft verbürgt hat. Es muss also eine Prüfung der Bonität stattfinden, die bei einer „normalen“ GmbH genauso fehlen kann wie zum Beispiel bei einem Einzelkaufmann.

Der BGH widerspricht deshalb dem LG Karlsruhe. Die Revision bleibt allerdings trotzdem erfolglos, weil der BGH die Bestellung der „EinEuro-GmbH“ aus anderen Fällen für unwirksam hält.

Praxishinweis Eine Grundsatzentscheidung, der zuzustimmen ist. Die Zuverlässigkeit und Bonität einer GmbH bestimmt sich nicht nur nach dem im Handelsregister eingetragenen Stammkapital. Allerdings ist betroffenen Eigentümergemeinschaften bei der Bestellung von „Ein-EuroGmbH‘s“ anzuraten, die Bonität genauer zu prüfen.

... zur Anfechtungsklage bei einer Untergemeinschaft

war nach Meinung der Münchner Richter sinnwidrig, da diese den angefochtenen Beschluss nicht gefasst hätten.

Gegen wen muss die Anfechtungsklage gerichtet werden, wenn es in einer Eigentümergemeinschaft Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz gibt?

Dem hat nun der BGH (V ZR 45/11 und V ZR 89/11) widersprochen.

Auch bei Untergemeinschaften ist die Anfechtungsklage gegen alle Mitglieder der Gesamteigentümergemeinschaft zu richten. Hierfür sprächen vor allem Gründe der Rechtssicherheit und der Rechtsklarheit. Bei der Bestimmung eines richtigen Klagegegners müsse nämlich auch eine anwaltlich nicht vertretene Partei ohne komplizierte rechtliche Überlegung ermitteln können, gegen wen sie eine Anfechtungsklage richten müsste. Insoweit sei der § 46 WEG eindeutig, der bestimme, dass die Klage „gegen die übrigen Wohnungseigentümer“ zu richten sei.

Bei Mehrhausanlagen wird in der Teilungserklärung häufig die Bildung von sogenannten Untergemeinschaften vorgesehen. Das sind Gemeinschaften, deren Mitglieder sich nur aus den Eigentümern des jeweiligen Einzelhauses zusammensetzen. Diese Untergemeinschaften halten dann eigene Eigentümerversammlungen ab und beschließen über die Angelegenheiten, die nur ihr „eigenes“ Haus betreffen. Es stellt sich aber die Frage, gegen wen die Anfechtungsklage eines Miteigentümers zu richten ist, der gegen den Beschluss einer solchen Untergemeinschaft vorgehen will.

Was sagen die Gerichte?

Das LG München (ZMR 2011, 413) war der Auffassung, dass die Klage nur gegen die übrigen Miteigentümer der Untergemeinschaft zu richten ist. Die Klage auch gegen die übrigen Eigentümer der anderen Untergemeinschaften zu richten,

Praxishinweis Die Rechtsprechung klärt eine weitere Grundsatzfrage. Die Begründung überzeugt, zumal die Abgrenzung der Frage, was in der Beschlusskompetenz einer Untergemeinschaft liegt und was nicht, ohnehin schwer genug sein kann.

2. Ein Verschulden ist dem Mieter nur dann zuzurechnen, wenn er erkennen konnte, dass zur Vermeidung der Schäden bestimmte Änderungen der Wohngewohnheiten erforderlich sind.

AG Berlin Temnelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.04.2012 - 7 C 326/10 WohnungseigentumsTecht / Müssen Eigentümer Spielhallennutzung dulden?

Die Ansiedlung einer Spidhalle müssen die übrigen Eigentümer einer Wohnanlage auf Grund der erhöhten Kriminalität und die Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls in und um die Eigentumswohnanlage als Nachteile im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nicht dulden.

LG München I. Urteil vom 02.01.2012 -1 S 21470/09Wohnungsmietrecht / VermieterpfandTecht: Keine Verwertung durch Vernichtung!

Räumt der Mieter die von ihm gemietete Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht vollständig, kann der Vermieter die hinterlassenen Sachen des Mieters nicht „durch Vernichtung“ verwerten.

OLG Stuttgart, Beschluss vom 19.03.2012 - 8 W 93/12 -

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