157 mitteilungsblatt web

Nr. 157 | November 2014

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.

fee f a k s g a t 014 eburts ember 2

G

Nov den 22. „Harzer Hof“ , g a t s am Sam Uhr im Hotel 0 e um 15.0 Osterod

Aus dem Verein – Energieausweis für Baudenkmäler – Endecker-Tour Bilder Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –

Aktuell & Immobilien – Wärmeschutz – Fensterbänke – Laminatböden – Dämmung – Haftung des Grundstückseigentümers

Energie & Haustechnik – Sicherheitstechnik – Der E-CHECK

Wohnungspolitik & Recht – Keine Verwertung der Mietsicherheit – Kein Mietvertrag ohne Wohnungsbesichtigung – Steigende Grunderwerbsteuern – Trinkwasser im Haus

DAS kreativTEAM Agentur und Netzwerk Offset- und Digitaldruck Werbefotografie und -film

kroesing.de

Das neue Erlebniskonto! Ăœber CHAR!SMA spricht man nicht. Man hat es.

2

AUS DEM VEREIN

Nr. 157 / November 2014

Eisensteinstraße 13-15 | 37520 Osterode am Harz | Telefon 05522/963-0

Energieausweis für Baudenkmäler?

Barrierefreies Wohnen im Alter - barrierefreie Bäder Nach § 16 der aktuellen Verordnung über ener-

licher Anlagen, Grünanlagen und Friedhofsanlagen, wegen ihrer geschichtlichen, Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparkünstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebau» Osterode.

Barrieremitbringen, um denlichen altersgerechten verordnungOsterode.

- EnEV) haben Eigentümer bei Verkauf Bedeutung ein öffentliches Interesse besteht. freies Wohnen im Alter Bedürfnissen dem Käuferheißt oder auch, bei Neuvermietung dem Mietergerecht zu werden. oder mit Behinderung selbständig vorzulegen. bekanntlich einen Energieausweis (3) Baudenkmal ist auch eine Gruppe baulicher Anlaim eigenen Zuhause leben zu können. » Orientierunggen, die aus den in Absatz 2 genannten Gründen erBei einem so aufwendigen Umbau dieAbs. Kunden Von dieser Verpflichtung gibt es nachfür § 16 haltenswert ist, unabhängig davon, ob die einzelnen ist es besonders wichtig, dass er von 5 der Verordnung Ausnahmen.

So sind für kleine baulichen einer Fachkraft mit den speziellen Für ältere Menschen oder fürAnlagen Men- für sich Baudenkmale sind.

Gebäude bis 50 qm Wohnfläche und sog.

BauFachkenntnissen und entsprechenschen mit Behinderung sind sperbei die Verkauf oder Vermietung keine Wer also Eigentümer eines unter Denkmalschutz steder denkmäler Sensibilität für Bedürfnisse rige Bäder, enge Duschen oder hohe im Alter durchgeführterforderlich. wird. Mit Ulf Schranktüren, die ein ist oder dessen Gebäude zu einer Energieausweise Was aber sind Bau- Hindernisse, henden Gebäudes selbstständiges, freies Leben in der Brücke und Monika Gröbner gewährdenkmäler im Sinne dieser Verordnung?

Gruppe denkmalgeschützter Gebäudegruppen (z. B. leisten bei der HSG-Vertriebsgeselleigenen Wohnung verhindern.

Doch im Altstadtkern) gehört, ist somit von der Vorlage eischaft mit dem SGS-TÜV Prüf- bestimmt Alltagsfallen man umgehen, Diezwei Energieeinsparverordnung dazukannnes Energieausweises an Käufer oder Mieter befreit. zeichen „Barrierefreie Installation indem man sein Heim von ausgebilin § 2, dass „Baudenkmäler nach Landesrecht geund Montage“ ausgezeichnete Prodeten Fachkräften zu einem barriereFür die Planung eines barriereGebäude oder BeraGebäudemehrheiten“ Zweifelumrüserkundigen Sie sich bitte bei der Denkfis schützte eine rundum kompetente freien und sicherenIm Zuhause freien bzw. behindertengerechten sind.

In § 3 Abs. 2 und 3 des Niedersächsischen malschutzbehörde, ob Ihr Denkmaltung für barrierefreies behindertenten lässt.

Bades Objekt bedarf in es den speziell geschulter Denkmalschutzgesetzes findet sich folgende Deschutz einbezogen ist. gerechtes Wohnen und speziell Fachkräfte. finition: barrierefreie bzw. behindertenDie SGS-TÜV-Auszeichnung hilft giesparenden Wärmeschutz SGS-TÜV-geprüfte und energiesparende an derenProfi Erhaltung Bei HSG beraten s

gerechte Bäder. Aktuell gibt es in (älteren) Menschen als Kunden, sich im Wettbewerb profilieren. Mit Bestediesem Bereich nur wenige Fachzu orientieren und Betriebe mit hen der anspruchsvollen Prüfung (2) Baudenkmale sind bauliche Anlagen (§ 2 Abs. kräfte, die neben der handwerkligut ausgebildeten Handwerkern zu zeigen die dass sie die 1 der Niedersächsischen Bauordnung), Teile bauJürgen Reddig , Rechtsanwalt undFachkräfte, Notar chen Qualifikation auch die erforerkennen. Die Handwerksbetriebe richtigen Ansprechpartner für das derlichen theoretischen Grundlagen wiederum können sich mit dem Siegel altersgerechte Wohnen vor Ort.

GEPRÜFTE FACHKRAFT LATION BARRIEREFREIE INSTAL UND MONTAGE

men der SGS-Gruppe und SGS-TÜV GMBH - Ein Unterneh

des TÜV Saarland e.V.

3

15

Pflegevorsorge - jetzt auch mit staatlicher Förderung Damit Ihr Vermögen und das Ihrer Kinder im Pflegefall optimal geschützt ist, ist eine private Pflege-Zusatzversicherung unbedingt notwendig. Seit Anfang 2013 fördert dies der Staat mit 60 € jährlich. Lassen Sie uns gemeinsam die für Sie optimale Lösung finden. Ich berate Sie gerne.

Lutz Bergmann Hauptvertretung der Allianz Am Röddenberg 10, 37520 Osterode am Harz lutz.bergmann@allianz.de www.allianz-bergmann.com Tel. 0 55 22.40 01 Fax 0 55 22.42 11

Wedemeyer Bau GmbH Bauunternehmen Wohnungsbau · Industriebau Neubau · Umbau · Sanierung Naturstein · Kunststein · Fliesen Bahnhofstraße 31 · 37520 Osterode am Harz Tel. 0 55 22 / 22 29 · Fax 0 55 22 / 7 58 75

4

AUS DEM VEREIN

Nr. 157 / November 2014

Bilder von unserer Entdecker-Tour im September 2014

5

AUS DEM VEREIN

Nr. 157 / November 2014

6

AUS DEM VEREIN

Nr. 157 / November 2014

Termin 2014 l 22. November 2014 Mitgliederversammlung im Harzer Hof Im Mittelpunkt steht ein Vortrag zum Thema: „Erneuerung der Heizungsanlage“ , wichtige Tipps und Entscheidungshilfen!

7

Inh.: Eva Tolle e.K. Hoelemannpromenade 10 a 37520 Osterode am Harz Telefon: 0 55 22 / 9 09 90 · Telefax: 0 55 22 / 33 45 E-mail: hotel-boergener@t-online.de www.hotel-boergener.de

Urbansky Bauunternehmen Thomas

37520 Osterode am Harz Neubau · Reparatur · Sanierung Augustental 4 Umbauten · Trockenausbau e-Mail: urbanskybau@t-online.de Fliesen- und Pflasterarbeiten Räumlichkeiten für Familienfeiern (0 55 22) 45bis 73 36 Personen Bauwerksabdichtung (0 55 22) 7 27 23 Wärmedämmverbund-Systeme (01 63) 6 33 48 00

8

AKTUELL

Nr. 157 / November 2014

Wärmeschutz funktioniert auch von innen Innendämmsysteme zur nachträglichen energetischen Sanierung

Wenn von außen nichts zu machen ist, bietet sich zur energetischen Sanierung im Bestand eine innendämmung an.

Eine gute Wärmedämmung kann die Heizkosten eines Hauses erheblich reduzieren. Durch eine nachträgliche energetische Sanierung lassen sich aber nicht nurdie Energiekosten verringern, gleichzeitig wird auch der Wohnkomfort spürbar verbessert. Zudem sind Dämmmaßnahmen ein Beitrag zum Umweltschutz, der staatlich gefördert wird.

Die Fassade bleibt erhalten Die gängigste Lösung für einen effektiven Wärmeschutz ist die Fassadendämmung. Doch das Anbringen eines Wärmedämm-Verbundsystems ist nicht immer möglich. Dennoch müssen Besitzer von Häusern - zum Beispiel mit denkmalgeschützter Fassade oder Sichtfachwerk - nicht auf eine verlässliche Wärmedämmung verzichten.

Im Innenbereich reichen bereits Dämmstärken von 60 Millimetern aus, um den Heizwärmebedarf deutlich zu senken und Wohnqua-

lität und Wohlbehagen spürbar zu erhöhen. Zumeist ist der Wärmeschutz im Innenraum auch weniger aufwendig, weil das Haus nicht eingerüstet werden muss.

Wärmebrücken beachten Da die Außendämmung als Dämmschicht über allen möglichen Schwachstellen des Hauses liegt, galt sie lange Zeit als überlegen bei der Vermeidung von Wärmebrücken. Mit kapillaraktiven Dämmmaterialien wie zum Beispiel Dämmplatten des „Capatect IDSystems“ können aber auch bei der Innenraumdämmung durch Einsatz eines Thermowinkels Wärmebrücken ohne optisch auffällige Dämmkeile erfolgreich vermieden werden.

Kapillaraktives Dämmen vorteilhaft Statt den Feuchtestrom, der in der kalten Jahreszeit verstärkt auftritt, aus dem wärmeren Innenraum in die kühlere Außenwand hinein mit dampfbremsenden Folien zu unterbinden, fußt das Funktionsprin-

9

zip des „Capatect IDS“ auf natürlichen bauphysikalischen Prozessen, bei denen wahlweise die schlanke IDS Aktiv- aus expandiertem Polystyrol mit integrierten mineralischen Funktionsschichten oder die natürliche IDS Mineraldämmplatte aus Calciumsilikat zum Einsatz kommen. Beide Werkstoffe sind in der Lage, Feuchtigkeit aus der umgebenden Raumluft aufzunehmen und über kapillaraktive Transportmechanismen so zu verteilen, dass es zu keiner kritischen Auffeuchtung des Bauteils kommt.

Das Ergebnis sind warme, trockene Wände, auf denen Schimmel keine Chance hat.

Planern, die das Innendämmsystem einsetzen wollen, stellt der Anbieter alle notwendigen Daten zur Verfügung, um Funktionsberechnungen für das jeweilige Objekt durchzuführen.

Quelle: WohnArt 08/2014

AKTUELL

Nr. 157 / November 2014

Fensterbänke in Wärmedämmungen Dinge die besonders zu beachten sind

Die seitlichen Anschlüsse der Fensterbank: Hier werden die häufigsten Fehler gemacht, deren Auswirkungen leider oft erst Jahre später bemerkt werden.

Ein wichtiger Teil bei der Herstellung eines Wärmedämmverbundsystems ist die Abdichtung von Einbauteilen, zu denen auch Fenster gehören.

Neben der ordnungsgemäßen Abdichtung der Fenster an den Wandanschlüssen, sind im Bereich der Fensterbänke ein paar Dinge besonders zu beachten.

Zunächst ist der obere Abschluß der Brüstung zu schützen. Gerade bei Wärmedämmverbundsystemen gibt es empfindliche Verbindungsfugen zwischen der eigentlichen Tragkonstruktion (Mauerwerk) und der Dämmung (Mineralwolle oder Polystyrol) und den eingebauten Fenstern.

Vor Einbau der diese Fugen abdichtenden Fensterbänke sollte aber nicht vergessen werden auch diese horizontalen Fläche mit zu dämmen. Wird diese Dämmung vergessen, entsteht eine fatale Käl-

tebrücke, die im Nutzungszustand zu Kondensat und Schimmel führen kann.

Edelstahl oder verzinktes Blech Fensterbänke werden aus Materialien wie Aluminium, eloxiert oder pulverbeschichtet, Edelstahl oder verzinktem Blech hergestellt. Weniger häufig kommen Kunststoff, Kunst- oder Naturstein zum Einsatz im Außenbereich. Diese Materialien sind den Innenfensterbänken vorbehalten.

Ein ganz wesentlicher Punkt ist die Beachtung eines ausreichenden Tropfüberstandes. Damit wird sichergestellt, daß auf die Fensterbank fallender Niederschlag ausreichen weit vor der Fassade abtropfen kann und nicht unter der Fensterbank in die Fassade eindringt. Der Tropfüberstand sollte 3 bis 5 cm betragen, die Neigung der Fensterbank 8% nicht unterschreiten.

10

Die häufigsten Fehler In diesem Zusammenhang sind auch die seitlichen Anschlüsse der Fensterbank zu sehen. Hier werden die häufigsten Fehler gemacht, deren Auswirkungen leider oft erst Jahre später bemerkt werden. Um einen dichten Anschluß zu bekommen, sollte die Fensterbank seitlich in die Dämmung eingebunden werden. Meist werden die Fensterbänke zu kurz gewählt. Dann bekommt man die Fensterbank zwar gut zwischen die Laibung eingebaut, dichtet die seitliche Fuge aber nur mit einem Dichtstoff, wie Silikon ab. Das ist eine auf Dauer problematische Lösung, denn Silikonfugen sind immer Wartungsfugen und wer läßt schon die Außenfugen der Fensterbänke alle drei bis sieben Jahre erneuern?

Für die Abdichtung der Anschlüsse an das Fenster werden vorkomprimierte Dichtbänder oder Dichtprofile der Dämmsysteme eingesetzt.

Wichtig ist dabei, daß die Entwäs-

AKTUELL

Nr. 157 / November 2014

serungsöffnungen der Fenster nicht abgedeckt werden. Wird hier das Ablaufen des Niederschlages behindert, kann es zu umfangreichen Schäden im Inneren kommen.

Leider werden vor allem bei Türen die Unterstücke oder Basisprofile häufig zu kurz gewählt, um die Schwellhöhen niedrig zu halten.

Dabei kann es dann aber schwierig werden, die Höhe der Fensterbänke ausreichend auszubilden.

Eine zusätzliche Lösung zum Schutz gegen Niederschlag können Wetterschenkel bilden, die bei modernen Fenster aber selten vorgesehen sind.

Probleme mit den Tropfgeräuschen Je größer eine Fensterbank ist, desto größer ist ihre Resonanzfläche.

Um vor jedem Fenster, vor allem aber dem Schlafzimmer, keine Probleme mit den Tropfgeräuschen zu bekommen, ist ein ausreichender Trommelschutz unerläßlich. Dieses Antidröhnmaterial wird auf der Unterseite befestigt und verhindert nicht nur Trommelgeräusche vom Regen sondern auch die Schallübertragung von Verkehrslärm.

Beim Einsatz von Metallfensterbänken ist, je nach Einbaulänge, die Längenausdehnung unbedingt zu beachten, wobei weiße Aluminiumfensterbänke bei einer Länge von 2 m eine etwa halb so große Längenausdehnung haben wie z.

B. dunkelbraune . Auch deshalb ist die ordnungsgemäße Ausbildung seitlicher Anschlüsse wichtig und ein entsprechendes Dehnprofil vorzusehen.

Fensterbänke sind ein sich selbst tragendes Bauteil, durch das keine Kraftübertragung möglich ist. Sollen also Kräfte weitergeleitet werden, muß die Fensterbank unterbrochen oder umbaut werden.

Fensterbänke werden mit einer oder zwei Dichtungsebenen ausgeführt. Bei der einfachen Dich-

Wird die Dämmung unter der Fensterbank fehlerhaft angebracht, entsteht eine fatale Kältebrücke, die im Nutzungszustand zu Kondensat und Schimmel führen kann.

tung sind die Anschlüsse besonders sorgfältig auszubilden, die zweistufigen Systeme finden sich häufig bei bereits vorhandenen Wärmedämmverbundsystemen.

Einbindung von Außenrollladenschienen Eine besondere Herausforderung ist die richtige Einbindung von Außenrollladenschienen.

Diese müssen unbedingt mit dem unteren Abschluß auf die Fensterbank abschließen. Ein Ausschneiden von Fensterbänken um Rollladenschienen herum ist bei niederschlagsbelasteten Bereichen auf Dauer zum Scheitern verurteilt. Hier sollte auf keinen Fall ein Kompromiß eingegangen werden, im Zweifel muß die Schiene demontiert und nach Fensterbankmontage wieder montiert werden. Eine mögliche Lösung kann auch das Kürzen der Schiene sein. Zwischen dem Rollladenschienenende und der Fensterbank sollten nicht mehr als acht Millimeter Abstand sein, damit das in der Schiene nach unten fließende Wasser abgeführt und gleichzeitig der Rollladen sicher in der Schiene geführt werden kann.

11

Der Verzicht auf Fensterbänke bedeutet eine sehr sorgfältige Oberflächenbehandlung der horizontalen Anschlußfläche der Fenster und das Inkaufnehmen, daß sich unter der horizontalen Ebene Schmutzfahnen an der Fassade bilden. Ein ausreichendes Gefälle muß trotzdem hergestellt werden, damit kein Regen auf der Fläche stehen bleibt. Die Oberflächenqualität ist außerdem regelmäßig zu überprüfen.

Quelle: WohnArt 09/2014

Ing. grad. Wilhelm

SCHIMMING

Heizung · Sanitär · Kachelöfen · Kamine Planung · Ausführung · Wartung Telefon: (0 55 22) 20 57 · Telefax: (0 55 22) 21 88 Petersilienstraße 18 · 37520 Osterode am Harz

ELEKTROTECHNIK RIEKE Inh. Alexander Kohlrausch e.K.

l l l l l l l l

Elektroinstallationen aller Art Gebäudeautomatisierung EIB / LCN Lichtgestaltung und Objektbeleuchtung Leuchtenreparaturen Hausgerätereparaturen und -verkauf Kommunikations- und Alarmanlagen Datennetze -Check-Messungen

Fenster Haustüren Glas Möbel Innenausbau Küchenstudio Schlüsseldienst Parkett

Brauhausstrasse 10 D-37520 Osterode am Harz Tel. 05522 6800 Fax 05522 6802 E-Mail info@elektro-rr.de

An der Leege 24 · 37520 Osterode Tel. 0 55 22 / 92 09 74 · Fax 0 55 22 / 50 65 76 www.koch-osterode.de

www.elektro-rr.de

12

AKTUELL

Nr. 157 / November 2014

Laminatböden brauchen die richtige Unterlage Verlegen mit System - aber wie?

Die Verlegeunterlage stellt die Schnittstelle zwischen Laminatdielen und Untergrund dar.

Deshalb muss sie wichtige Funktionen zum Schutz des gesamten Fußbodensystems übernehmen.

Meist werden Laminatböden schwimmend verlegt. Daher sind auch Unterlagsmaterial und Untergrund wichtige Bestandteile des Fußbodensystems - und geben bei Verlegefehlern oft Anlass zu Reklamationen. Das lässt sich vermeiden: Mit den passenden Verlegeunterlagen kann man das Laminatbodensystem im Ganzen optimieren und so dessen Lebensdauer verlängern.

Auch ein hochwertiger Laminatfußboden kann erst dann alle seine Vorzüge unter Beweis stellen, wenn der Verlegegrund als Teil des Ganzen gut funktioniert. Die Unterlage stellt die Schnittstelle des Laminatbodens zum Untergrund dar. Deshalb muss sie verschiedene Funktionen übernehmen: Sie gleicht eventuelle punktuelle Unebenheiten des Unterbodens aus und entlastet die Klickverbindung der Dielen. Sie schützt den Laminatboden bei der täglichen Be-

anspruchung durch das Begehen oder z.B. beim Aufprall von fallenden Gegenständen, aber auch bei Langzeitbelastung durch schwere Möbel. Außerdem fungiert sie als wirksame Sperre für aufsteigende Restbaufeuchte. Und schließlich optimiert die richtige Unterlage die Eigenschaften des Laminatbodens auch in puncto Schallschutz und Wärmedämmung.

Neues Merkblatt: Konkrete Merkregeln und Empfehlungen Ist die Unterlage schon ab Werk in die Laminatdiele integriert, also „aufkaschiert“, gibt es keine Probleme - anders sieht es bei lose verlegten Unterlagen aus. Bislang gab es keine Vorschrift, in der die Anforderungen an lose verlegte Laminatunterlagen verbindlich festlegt waren. Erst im letzten Jahr wurde auf EU-Ebene eine erste „Technische Spezifikation“ (CEN/TS 16354)

13

eingeführt, sie gilt als Vorstufe zu einer künftigen europäischen Produktnorm. Doch wie kann man die Anforderungen bereits jetzt in der Praxis nutzen, um seinen Fußboden zu optimieren? Hier hilft ein neues Technisches Merkblatt des EPLF - Verband der Europäischen Lami-natfußbodenhersteller e.V. zum Thema „Unterlagsmaterialien“: Es beschreibt nicht nur die Testmethoden aus der neuen CEN/TS 16354, sondern erklärt auch, wofür die technischen Abkürzungen stehen. Und es nennt konkrete Merkregeln und Empfehlungen für Richtwerte, die eine lose verlegte Laminatunterlage erfüllen sollte.

Ziel ist es, das „System Laminatboden“ - also die Kombination von Bodenbelag und Unterlage - noch sicherer, besser und komfortabler zu machen. Das Merkblatt mit allen Empfehlungen steht für interessierte Verbraucher auf der Website des Verbands EPLF (www. eplf. com) als PDF-Datei kostenfrei zum Download bereit.

Zum Beispiel kann ein zu weiches Un-terlagsmaterial problematisch für das gesamte Fußbodensystem werden. Grundsätzlich sollte man also auf ausreichende mechanische Stabilität und einen entsprechenden „CS-Wert“ (Compressive Strength = Druckspannung) achten. Das heißt praktisch: Je größer der CS-Wert, desto besser kann die Verlegeunterlage das Verbindungssystem schützen und einem Fugenbruch der Dielen entgegenwirken. Im EPLF-Merkblatt wird als CS-Richtwert für lose Verlegeunterlagen mindestens 10 kPa (Kilopascal) angegeben, für erhöhte Anforderungen liegt der CS-Wert bei mindestens 60 kPa.

Quelle: WohnArt 09/2014

Wir produzieren für Sie individuelle GaragenSektionaltore in verschiedenen Designs und Farben.

Ein neues Garagentor verbessert Optik und Wärmedämmung, ist zudem bequem und platzsparend. Die attraktiven Designs und hochwertigen Oberflächen sorgen für ein schöneres Zuhause. Weitere Möglichkeit:

Eine „EasyPass“-Tür für gefahrlosen Zugang - auch ohne das komplette Tor öffnen zu müssen.

Sprechen Sie uns an. zusammen finden wir auch die passende Lösung für Sie. Ihr Partner für: | Garagentore | Rolläden | Markisen

Rolladen- und Jalousiebaumeister

Ihr Innungsfachbetrieb Oliver Keimburg Rolladen- und Torbau Waldstraße 14 37520 Osterode am Harz Tel.: 0 55 22 / 86 88 89-0

www.garagen-torbau.de

14

AKTUELL

Nr. 157 / November 2014

Ein Stück Lebensqualität

Der Anbau von Balkonen ist an fast jedem Gebäude möglich. Gesetzliche Bestimmungen sollten vorab geklärt werden.

Der Metallbauer hilft dabei.

Um den Traum vom eigenen Balkon wahr werden zu lassen, bedarf es gründlicher Planung und Vorbereitung.

Gute und Ausführliche Beratung im Vorfeld hilft bereits in der Planungsphase, alle hotwendigen Schritte zu berücksichtigen. Die folgende Liste ebnet den Weg zur gewünschten Balkon-anlage: 1. Vorstellungen und reelle Möglichkeiten • Wenn nötig muss bei der Eigen tümergemeinschaft die Zustimmung für den geplanten Anbaubalkon eingeholt werden und es sollte in Erfahrung gebracht werden, ob andere Eigentümer ebenfalls einen Balkon anbauen möchten.

• Infomaterial sollte beschafftwerden und statische Unterlagen über das Haus ebenfalls, um für den Bauantrag und die konkrete Planung des Balkonanbaus gerüstet zu sein.

• Es muss beachtet werden, dass bei einer geplanten Tiefe von mehr als 1,50 m des Anbaubalkons die Zustimmung der Nachbarn erforderlich ist.

2. Verschiedene Aspekte der bautechnischen Details • Beschaffenheit der Anbaubalkone: Wie groß soll er werden? Welcher Bodenbelag wird bevorzugt?

Soll es ein offenes oder ein geschlossenes Geländer geben? Benötigt der Balkon ein Dach? Gibt es besondere Vorlieben hinsichtlich des Materials?

4. Bauphase • Das genaue Aufmaß wird ermittelt.

• Ein Statiker erstellt die Statik, die von einem Prüfingenieur oder der Stadt geprüft wird.

• Die Balkonelemente werden gefertigt.

• Beginn der Baustelle und Fertigstellung des Anbaubalkons.

• Beschaffenheit der Baustelle: Kann die Baustelle durch den Hausflur, den Keller oder die Einfahrt beliefert werden? Können Stützen oder Fundamente gesetzt werden?

Sind neue Balkontüren für den Anbau des Balkons erforderlich? Muss das Mauerwerk aufgestemmt oder die Heizung verlegt werden?

5. Zusätzliche Kosten die entstehen können • Oftmals erhebt die Stadt eine Gebühr für die Bearbeitung des Bauantrags.

• Die Prüfung der Statik durch einen unabhängigen Prüfer oder die Stadt muss bezahlt werden.

3. Beratungs- und Planungsablauf Mit der beauftragten Firma sollte ein Ortstermin vereinbart werden.

Nach Abschluss dieses Gespräches kann der Bauauftrag erteilt werden. Klären Sie auch, wer für den Bauantrag zuständig ist bzw. ob die Baufirma Ihnen diese lästige Arbeit abnimmt. Immer mehr Hersteller bieten diesen Service als Dienstleistung an. Sobald die Baugenehmigung vorliegt, kann die Bauphase beginnen.

15

Wer noch Fragen hat, sollte sich an den Balkonbauer seines Vertrauens wenden. Diese stellen ihr Fachwissen zur Verfügung und beraten Sie gerne - damit Ihr Traum vom eigenen Anbaubalkon wahr wird!

Quelle: WohnArt 09/2014

Fachbetrieb der Innung

Mitglied im Fachverband

Ihr zuverlässiger Partner

C.L.Schröder jun. OHG Willi und Frank Wedemeyer

Scheffelstr. 3-5 37520 Osterode am Harz Tel. 05522/6857- Fax 3383 www.wedemeyer-schroeder.de

Bedachungen Bauklempnerei Abdichtungen Fassaden

Holger Beckert jun.

Dachdeckermeister

E-Mail: info@dachdeckerei-beckert.de Internet: www.dachdeckerei-beckert.de

Petershütter Allee 3a · 37520 Osterode Tel. (0 55 22) 24 77 · Fax (0 55 22) 34 24

16

AKTUELL

Nr. 157 / November 2014

Dämmung: Nicht jede passt

So findet man den richtigen Wärmeschutz fürs Haus

Welche Dämmung passt zu meinem Altbau? Diese Frage stellen sich viele Hausbesitzer angesichts der Vielfalt der angebotenen Dämmstoffe am Markt.

Dämmen ist heute fast so etwas wie die erste Bürgerpflicht: Nach dem Prinzip Fordern und Fördern stellt der Staat auch im Altbau bestimmte Anforderungen an die Energieeffizienz eines Hauses, die beispielsweise im Rahmen umfangreicherer Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen einzuhalten sind.

Gleichzeitig werden die Hausbesitzer durch Zuschüsse oder Förderkredite unterstützt. Wenn die Entscheidung getroffen ist, dass in Dach und Fassade der Wärmeschutz verbessert werden soll, stehen Hausbesitzer vor einer Fülle unterschiedlicher Dämmstoffe und jeder Hersteller reklamiert für sich, dass er die beste Lösung bietet.

Bedarfsgerechte Lösungen für die eigenen vier Wände Die Qual der Wahl hat man zwi-

schen preiswertem Polystyrol und anderen synthetischen Werkstoffen, Holz- und anderen Pflanzenfasern, Mineralwolle oder Schafwolle. Wählen muss man zudem zwischen Platten, Matten, EinblasFasern oder Schüttungen. Die unterschiedlichen Welche Dämmung passt zu meinem Altbau? Diese Frage stellen sich viele Hausbesitzer angesichts der Vielfalt der angebotenen Dämmstoffe am Markt.

Produkte und Verarbeitungsmethoden dienen dem Ziel einer besseren Energieeffizienz. Darüber, welcher Werkstoff und welche Art des Einbaus denn nun am besten sind, lässt sich keine generelle Aussage treffen. Neben den Anbietern sollte man deshalb auch einen unabhängigen Bauherrenberater zu Rate zu ziehen. Denn viele Verarbeiter haben bestimmte Vorlieben, die nicht immer optimal zu den baulichen Gegebenheiten des eigenen Hauses passen müssen.

17

Rat und Hilfe beim Dämmen nach Maß Hinzu kommen persönliche Beweggründe, die es zu berücksichtigen gilt: Will der Hausbesitzer eine besonders preiswerte Lösung oder legt er Wert auf eine optimale Gesamt-Ökobilanz? Spielt die Architektur des Hauses und ihre Veränderung durch eine nachträgliche Dämmung eine Rolle, oder sind gar Denkmalschutzaspekte zu beachten?

Ein Ratgeberblatt „DämmstoffABC“, herausgegeben von der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V., gibt wichtige Informationen dazu und kann unter www.bsb-ev.de kostenlos heruntergeladen werden.

Quelle: WohnArt 09/2014

AKTUELL

Nr. 157 / November 2014

Haftung des Grundstückseigentümers wenn der Winterdienst durch beauftragte Dritte ausgeführt werden soll

1. Allgemein Den Grundstückseigentümer trifft die Verkehrssicherungspflicht für die Gefahren, die von seinem Grundstück ausgehen. Gerade im Winter aufgrund von Schnee und Eis entsteht eine erhöhte Sturzgefahr. Den Eigentümer trifft somit die Verpflichtung, den sogenannten „Winterdienst“ auszuführen. Den Verkehrssicherungspflichten liegt der Gedanke zugrunde, dass derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft oder besitzt, die zum Schutz Dritter notwendigen Vorkehrungen zu treffen hat.

Bei einem Verstoß haftet der Pflichtige demjenigen, der einen Schaden erleidet, auf Schadensersatz und bei einem Körperschaden auch auf Schmerzensgeld.

Verkehrssicherungspflichten bestehen gegenüber jedem, der rechtsmäßig in dem Bereich der Gefahrenquelle kommt.

Der Winterdienst stellt die Verpflichtung des Eigentümers zu räumen und streuen bei Schnee- und Eisglätte dar. Neben dem Hauszugang ist der Eigentümer regelmäßig aufgrund örtlicher Satzung verpflichtet, auch den Bürgersteig in der Länge seines Grundstücks von Schnee und Eis zu befreien. Diese Verpflichtung beruht in der Regel auf der örtlichen Straßenreinigungssatzung, die die

Reinigungspflicht auf diesen Flächen auf den jeweiligen Grundstückseigentümer überträgt. Eine derartige Straßenreinigungssatzung hat auch die Stadt Hannover erlassen. Sie legt fest, welche öffentlichen Flächen von den jeweiligen Anliegern zu reinigen sind. Die Art und der Umfang der Straßenreinigung richtet sich gem. § 5 der Straßenreinigungssatzung nach der Verordnung über Art und Umfang der Straßenreinigung in der Landeshauptstadt Hannover.

Kommt der Eigentümer seiner Verpflichtung zum Winterdienst nicht oder nicht ausreichend nach, kann er mit einer Geldbuße bis zu 5.000,00 € belegt werden. Neben dieser öffentlich-rechtlichen Sanktion besteht für den Grundstückseigentümer auch immer die Gefahr einer zivilrechtlichen Inanspruchnahme in Form von Schadensersatz und Schmerzensgeld, sofern aufgrund des nicht ordnungsgemäß ausgeführten Winterdienstes eine dritte Person zu Schaden kommt.

2. Die Übertragung der Winterdienstpflicht auf Dritte Der Eigentümer kann die Verantwortung für die Beseitigung von Schnee, Schnee- und Eisglätte auch auf Dritte übertragen, wie etwa den Hausmeis-

18

ter, den Verwalter oder den Mieter.

Aber auch dann, wenn die Winterpflichten wirksam auf einen Dritten übertragen worden sind, bleibt der Eigentümer/Vermieter grundsätzlich in der Verantwortung, denn er muss mindestens stichprobenartig kontrollieren, ob der Dritte seiner Räum- und Streupflicht auch ordnungsgemäß nachkommt. Kommt er dieser Aufsichtspflicht nicht nach und verletzt sich eine Person, weil der Winterdienst nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurde, so haftet der Eigentümer wegen Vernachlässigung seiner Aufsichtspflicht.

Anders sieht die Rechtslage hinsichtlich der Flächen aus, die nicht zum Grundstück des Eigentümers gehören, für die ihm aber aufgrund der örtlichen Straßenreinigungssatzung der Winterdienst übertragen wurde, wenn die Stadt der Übertragung des Winterdienstes auf einen Dritten schriftlich zugestimmt hat. In diesem Fall entbindet die Stadt den Eigentümer somit von seiner Pflicht zur Durchführung des Winterdienstes auf den benannten öffentlichen Flächen zu Lasten der benannten dritten Person. Diese ist dann allein öffentlich-rechtlich verantwortlich.

Daraus folgt auch gleichzeitig, dass der Eigentümer in diesem Fall auch zivilrechtlich nicht mehr haftet, wenn auf diesen Flächen ein Schadensfall eintritt, weil der Winterdienst nicht oder nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurde. Denn ursprünglich traf den Grundstückseigentümer keine Verpflichtung zum Winterdienst auf den öffentlichen Flächen, da er weder Eigentümer der öffentlichen Flächen ist, noch den Straßenverkehr dort eröffnet hat. Ihm war lediglich im Rahmen der örtlichen Straßenreinigungssatzung eine Verpflichtung zum Winterdienst auf-erlegt worden. Mit der Übertragung dieser

AKTUELL

Nr. 157 / November 2014

Verpflichtung auf einen Dritten mit Zustimmung der zuständigen Behörde entfällt die rechtliche Grundlage der Verpflichtung des Eigentümers wieder. Es fehlt deshalb nach der Übertragung an einen Dritten in diesem Fall an einer Rechtsgrundlage für eine den Eigentümer treffende Aufsichtspflicht (BGH Urteil vom 24.04.1972, Az. III ZR 137/70).

3. Verletzung der Pflicht zum Winterdienst Schadensersatzansprüche wegen Verletzungen aufgrund unterlassener Schneeräum- und Streupflichten werden von den Gerichten eher restriktiv behandelt. So entschied das Landgericht Berlin (Az. 58 S 54/97), dass bei extremen Witterungsverhältnissen (Eisregen oder gefrierender Regen) ein Streupflichtiger nicht streuen muss. Verunglückt ein Fußgänger so trifft den „Streupflichtigen“ keine Schuld, wenn er beweisen kann, dass zum Zeitpunkt des Unfalls solch „widrige“ Umstände herrschten, dass ein Streuen keinen Sinn gehabt hätte.

Das Landgericht Oldenburg (Az. 4 O 2094/05) entschied in einem Fall, in dem der Sohn eines Grundstückseigentümers mit Räum- und Streuarbeiten noch beschäftigt war, als eine Fußgängerin in dem zu räumenden Bereich stürzte, dass die Frau weder Schadens- noch Schmerzensgeld verlangen kann, da sie die Straßenseite hätte wechseln sollen, zumindest jedoch nicht den halbgestreuten Weg hätte benutzen dürfen.

Ohne dass hierzu eine zwingende Notwendigkeit bestand.

Ein Mitverschulden des Fußgängers sah auch der BGH (Az. VI ZR 75/98), wenn der Grundstückseigentümer den Bürgersteig von Schnee und Eis befreit hat, eine kleine Stelle mit Eis bedeckt geblieben war und ein Fußgänger auf dieser Stelle ausrutscht.

Hier haftet der Hausbesitzer nach Ansicht des BGH nicht. Der Fußgänger hätte hier aufpassen müssen.

Denn Streupflicht bedeutet nicht, dafür Sorge zu tragen, dass kein Ver-

kehrsteilnehmer ausrutschen kann.

Auch gegenüber der Gemeinde hat der BGH bereits Schadensersatzansprüche mit der Begründung abgelehnt, dass ein Fußgänger keinen durchgängig eisfreien Bürgersteig erwarten kann. Er müsse immer mit Streulücken rechnen und könne keinen lückenlosen Schutz fordern (BGH, Urteil vom 20.06.2013, Az. III ZR 326/12). Der BGH stellte hier fest, dass ein Anscheinsbeweis für die Pflichtverletzung der Gemeinde im Rahmen des Winterdienstes nicht schon dann angenommen werden kann, wenn es innerhalb der räumlichen und zeitlichen Grenzen der Räumpflicht zu einem Unfall gekommen ist. Insofern verbleibt es vielmehr bei der Darlegungs- und Beweislast des Geschädigten für die Pflichtverletzung. Es besteht aber nach ständiger Rechtsprechung des BGH bei feststehender Verletzung der Verkehrssicherunqspf licht dann ein Anscheinsbeweis dafür, dass es ohne die Pflichtverletzung nicht zu einem Unfall gekommen wäre, dass mithin die Pflichtverletzung ursächlich für das Schadensereignis geworden ist. Im Ergebnis nahm der BGH hier zwar eine Verletzung der Räumund Streupflicht durch die Gemeinde an, da zum Unfallzeitpunkt im Bereich der Unfallstelle mindestens 3 - 4 cm Schneematsch gelegen haben. Gleichzeitig sah der BGH eine Mitschuld der Geschädigten dahingehend, dass diese in Kenntnis der bestehenden Glättegefahr sich in den gefährlichen Bereit begeben habe. Somit war hier eine Abwägung der Verantwortlichkeiten zwischen Gemeinde und Geschädigtem vorzunehmen.

pflichtigen ausschließender, weit überwiegender Verursachungsbeitrag des Geschädigten kann nur angenommen werden, wenn das Handeln des Geschädigten von einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit gekennzeichnet ist. Hiervon sei jedoch in dem hier zu entscheidenden Fall nicht auszugehen. Insbesondere sei die vorliegend durch Schneematsch verursachte - wenn auch erhebliche - Glättegefahr nicht mit Gefahrensituationen vergleichbar, in den sich etwa ein Fußgänger in schlechthin unvertretbarer Sorglosigkeit auf einer erkennbar spiegelglatte Eisfläche begibt und hierauf zu Fall kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 20.11.1984, Az. VI ZR 169/83, NJW 1985, 482, 483 (Betreten eines spiegelglatten Parkplatzes)).

Im Rahmen dieser Abwägung ist nach Auffassung des BGH grundsätzlich davon auszugehen, dass der die Räum- und Streupflichtverletzende und für die Sicherheit eines Verkehrswegs Verantwortliche durch die Pflichtverletzung eine wesentliche Ursache für einen Unfall setzt, der sich in Folge der nicht beseitigten Gefahrenlage ereignet. Ein die Haftung des Verkehrssicherungs-

Ein ganz erhebliches Mitverschulden trifft daher auch denjenigen, der ein Privatgrundstück, wie etwa einen Garagenvorplatz, aus Bequemlichkeit zur Abkürzung benutzt, obwohl ein erkennbar sicherer, wenn auch längerer Weg, zur Verfügung gestanden hätte (OLG Hamm, Urteil vom 06.05.20013, Az. 6 U 178/12).

19

Somit verblieb es zwar bei einer grundsätzlichen Haftung der Gemeinde. Die Geschädigte musste sich jedoch eine nicht unerhebliche Mitschuld am Schaden anrechnen lassen.

Eine Streupflicht besteht nicht, wenn auf dem Grundstück nur vereinzelte Glättestellen ohne erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthafte Gefahr vorhanden sind (BGH, urteiivomi2.O6.2012, Az. VIZR 138/11).

Der Geschädigte muss sich ein Mitverschulden auch dann anrechnen lassen, wenn er z. B. mit ungeeigneten Schuhen unterwegs war.

Dies gilt etwa dann, wenn der Weg erkennbar stark vereist ist und es einen anderen, wenn auch etwas längeren Ausweichweg gegeben hätte (Amtsgericht München, Urteil vom 27.07.2012, Az. 212 C 12366/12).

Quelle: WohnArt 11/2014

Töpperwien Küchen GmbH Oderstraße 45 (Richtung Sportplatz) 37197 Hattorf am Harz Telefon 0 55 84 - 25 26 Fax 0 55 84 - 25 27 www.kuechen-toepperwien.de Ihr Ansprechpartner vor Ort in Osterode am Harz und Umgebung: Thomas Minde E-Mail minde@kuechen-toepperwien.de

20

Öffnungszeiten Mo - Fr 9.30 - 18.00 Uhr Sa 9.30 - 13.00 Uhr

AKTUELL

Nr. 157 / November 2014

Kein Mangel der Heizungsanlage,

auch wenn diese bei ordnungsgemäßer Funktion hohe Energiekosten verursacht Zwar wird vereinzelt in der juristischen Literatur die Auffassung vertreten, dass der unwirtschaftliche Betrieb einer technisch fehlerfrei arbeitenden Heizungsanlage einen Mangel i.S. von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB darstellen kann und somit einen Mietminderungsanspruch des Mieters begründen kann. Die überwiegende Auffassung in der juristischen Literatur lehnt das Vorliegen eines Mangels in einem solchen Fall jedoch ab.

Dieser überwiegenden Ansicht hat sich nun auch der BGH mit Urteil vom 18.12.2013 (XII ZR 80/12) angeschlossen. Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, in dem die Parteien im Februar 2007 einen Mietvertrag über Gewerberäume geschlossen hatten. Vor der Übernahme der Mieträume wurde das Gebäude von der Vermieterin umfassend saniert, wobei die bereits vorhandene Fernwärme-Heizungsanlage und das vorhandene Belüftungssystem, die nur zentral eingestellt werden können, unverändert beibehalten wurden. Die Mieterin minderte die Miete für die Monate Juni 2010 und August bis November 2010. Sie begründete die Minderung damit, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage im Hinblick auf den geringen Publikumsverkehr in ihren Geschäftsräumen überdimensioniert sei und zudem nicht individuell und bedarfsgerecht eingestellt werden könne. Deshalb könne die Anlage nicht wirtschaftlich betrieben werden.

Der BGH stellte hierzu fest, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits installiert und im Rahmen der vorzunehmenden Sanierungsarbeiten an dem Mietobjekt auch nicht verändert werden sollte. Der Mieterin war dieser

Modernisierungspflicht des Vermieters begründet, auf die der Mieter jedoch keinen Anspruch hat.

Umstand bekannt. Durch den Abschluss des Mietvertrages hat sie diese technische Ausstattung des Gebäudes als vertragsgemäßen Zustand der Mietsache akzeptiert.

Anders wäre der Fall zu beurteilen gewesen, wenn die Heizungs- und Belüftungsanlage nicht dem maßgeblichen technischen Standard bei der Errichtung des Gebäudes entsprochen hätte. Dies wurde von der Mieterin aber nicht behauptet.

Der BGH stellte fest, dass es bei der Beurteilung, ob ein Mangel derMietsache vorliegt, nicht von Bedeutung ist, wenn die Anlage - wie hier - dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet, selbst wenn sie im Vergleich zu anderen Geschäftsräumen der Mieterin hohe Energiekosten verursacht. Insbesondere lasse sich in diesem Fall ein Mangel der Mietsache nicht damit begründen, dass bei einer anders konzipierten und daher wirtschaftlicher arbeitenden Heizungsanlage geringere Kosten anfallen würden. Würde der im Vergleich mit einer modernen Heizungsanlage unwirtschaftliche Betrieb der bei Vertragsschluss vorhandenen Anlage zu einem Mangel führen, wäre der Vermieter gehalten, um seinen Pflichten aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (Erhaltungspflichten) nachzukommen, die Anlage technisch so zu verändern, dass ein wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet wird. Dadurch würde jedoch eine vom Gesetz nicht vorgesehene

21

Der BGH hat somit klargestellt, dass auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten lässt.

Eine andere Rechtslage ergab sich in einem vom OLG Düsseldorf (WuM 1984, 54) entschiedenen Fall. Hier war eine Heizungsanlage im Hinblick auf die Größe und Nutzung einer Mietwohnung um 60 % zu groß ausgelegt und verbrauchte daher über 70 % mehr Brennstoff als eine für die Beheizung der Wohnung ausreichende Anlage. Im Hinblick auf diese außergewöhnlich große Überdimensionierung der Heizungsanlage und dem damit verbundenen erheblichen Energiemehrverbrauch hatte das OLG unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte für diesen konkreten Einzelfall einen Mangel der Mietsache bejaht.

In dem vom BGH hier zitierten Fall lag jedoch eine derartige anfängliche Überdimensionierung nicht vor.

Inwieweit eine unwirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darstellt und somit Bedeutung bei der Abrechnung der entstan denen Heizkosten erlangen kann, hat der BGH in der oben benannten Entscheidung Offen gelassen.

Quelle: WohnArt 11/2014

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 157 / November 2014

Sicherheitstechnik -

so können Sie sich wirksam vor Einbruch schützen Mit der Zunahme der Wohnungseinbrüche ist auch die Zahl der Versuche gestiegen, bei denen die Täter erfolglos aufgaben. Mehr als ein Drittel aller Einbrüche konnten durch aufmerksame Nachbarn oder technische Sicherheitseinrichtungen verhindert werden.

Eine Investition, die sich lohnt und einen wirksamen Einbruchsschutz bietet. Die meisten Türen und Fenster werden nämlich nicht von Profis geknackt, sondern von Gelegenheitstätern, die mit einfachen Hebelwerkzeugen leichtes Spiel haben. Schon einfache bauliche und technische Maßnahmen können dieses Einbruchsrisiko erheblich reduzieren.

Einbrecher öffnen ungesicherte Türen und Fenster mit einem simplen Schraubenzieher in weniger als 30 Sekunden. Sicherheitsexperten empfehlen deshalb, eine mechanische Grundsicherung, die durch elektronische Systeme ergänzt werden kann. Achten Sie dabei besonders auf die Schwachstellen im Haus. Bei Mehrfamilienhäusern sind es die Wohnungs- und Balkontüren sie werden in einem Drittel der Fälle aufgebrochen. Bei Einfamilienhäusern dringen die meisten Einbrecher durch die Terrassentür ein, nur 12 Prozent durch die Haustür. Auch Fenster im Erdgeschoss und Nebeneingangstüren, zum Beispiel zur Garage und zum Keller, sollten unbedingt gesichert werden. Entweder mit massiven Schubriegeln, Vorlegestangen aus Profilstahl oder einem starken Querriegelschloss. Wer den Kauf oder den Umbau eines Hauses plant, sollte sich vorher umfassend beraten lassen und die Installation technischer Sicherheitsmaßnahmen von Beginn an mit einplanen - eine Nachrüstung ist oft kompliziert und kann entsprechend teuer werden.

Einen guten Einbruchsschutz bietet der Einbau einbruchshemmender Türen und Fenster, sie sind nach DIN

EN 1627ff zertifiziert und geprüft.

Auch für Vermieter ist der Einbau von Sicherheitstechnik sinnvoll, weil er die Wohnung attraktiver macht und ihren Wert erheblich steigert.

Kommen einbruchshemmende Türen und Fenster nicht in Frage, empfehlen sich Nachrüstsysteme gemäß DIN 18104 (Teil 1 und 2), mit denen der Einbruchschutz erheblich verbessert werden kann. Sie sollten eine widerstandsfähige Grundkonstruktion haben und in den sicherheitsrelevanten Bereichen (Türblätter, Türrahmen, Türbänder, Türschlösser, Beschläge und Schließbleche) sorgfältig aufeinander abgestimmt sein.

Neben ausgefeilter Sicherheitstechnik ist auch das eigene Verhalten ein wesentlicher Schutzfaktor. Besonders in Mehrfamilienhäusern sollten die Bewohner einige wichtige Punkte beachten: Immer die Tür abschließen und Fenster-, Balkon- und Terrassentüren verriegeln.

• Keine Fenster in der Wohnung gekippt lassen.

• Den Schlüssel niemals draußen verstecken und bei Verlust den Schließzylinder auswechseln.

• Auf Fremde im Haus oder auf dem Nachbargrundstück achten. Auch das Internet birgt Gefahren, die nur wenigen bewusst sind. Insbesondere soziale Netzwerke werden zum willkommenen Handwerkszeug für Diebe und Einbrecher. Twittern Sie Beispel aus dem Urlaub, weiß der Täter, dass er freie Bahn hat. Ist bei Facebook auch noch Ihre Adresse sichtbar, kann der Täter über Google-Street-View in aller Ruhe die Lage Ihres Hauses erkunden - ganz bequem von heimischen Computer aus, ohne selbst einen Fuß in die Nähe zu setzen. Überlegen Sie also genau, was Sie im Internet von sich preisgeben. Legen Sie in Ihrem Online-Profil fest, wer welche Daten und Informationen einsehen darf.

Und weisen Sie Online-Anfragen, ob Ihr „aktueller Standort verwendet werden darf“ grundsätzlich ab.

22

Jeder noch so kleine Hinweis auf Ihren Aufenthalt kann eine potentielle Einladung für den Täter sein. Das gilt natürlich auch für die Lage vor Ort. Überquellende Briefkästen, zugezogene Vorhänge, heruntergelassene Rollläden oder ein ungemähter Rasen vermitteln den Eindruck, ungestört einsteigen zu können. Lassen Sie Ihr Haus und Ihre Wohnung deshalb auch während Ihrer Abwesenheit bewohnt erscheinen. Bitten Sie Nachbarn, Verwandte oder Freunde in regelmäßigen Abständen, nach dem Rechten zu sehen. Besser noch: Sie beauftragen einen bezahlten Haussitter, der in Ihrem Heim wohnt.

Die Seriosität dieser Helfer wird durch die vermittelnde Agentur garantiert.

Sinnvolle Sicherheitsmaßnahmen können den Wohnungseinbruch verhindern, eine Garantie dafür gibt es jedoch nicht. Sichern Sie sich deshalb für den Fall der Fälle mit einer Hausratsversicherung ab. Sie ersetzt den Wiederbeschaffungswert gestohlener Gegenstände, übernimmt auch die Reparaturkosten. Die Höhe der Deckungssumme kann dem Wert des Hausrats angepasst werden und hängt vom gewähltem Tarif ab. Um die Bevölkerung für die Einbruchsprävention zu sensibilisieren, wurde von der Polizei zusammen mit Kooperationspartnern die Einbruchskampagne „K-EINBRUCH“ gegründet. Auf der Webseite www.keinbruch.de gibt es umfassende Infos über Sicherheitstechnik und wirksame Maßnahmen zum Einbruchsschutz. Auf einem virtuellen Rundgang durch ein „interaktives Haus“ werden sie anschaulich erläutert.

Klicken Sie sich einfach mal durch und nehmen Sie wertvolle Anregungen für eigenes Zuhause mit!

Schließlich kommt es beim Einbruchschutz immer auf den Einzelfall an.

Quelle: WohnArt 08/2014

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 157 / November 2014

Der E-CHECK:

Anerkannte Sicherheit für Häuser, Wohnungen und Büros Der Glaube, elektrische Anlagen und Geräte im Haus seien „auf Ewigkeit angelegt“, ist ein Trugschluss.

Keine Sicherheitskompromisse: Alte Elektroleitungen raus Der E-CHECK ist seit einiger Zeit das anerkannte Gütesiegel für die geprüfte Elektroinstallation und Elektrogeräte. Dabei führen die Innungsmitgliedsbetriebe der Elektrohandwerke diese Untersuchung, die auch von den Berufsgenossenschaften anerkannt wird, recht preiswert durch. Gerade bei Renovierungen sind die Fragen der Sicherheitsvorsorge, Energiesparberatung, Komfort- und Kostensenkung besonders wichtig. Nicht zuletzt geben mittlerweile etliche Versicherungen erhebliche Prämienvorteile, wenn die elektrischen Anlagen fachlich geprüft und mit einer E-CHECK-Plakette versehen sind. Wohnen in alter Bausubstanz hat mit junger Familie manchmal besondere Lebensqualität, Wohnqualität, die jedoch immer stärker von der Edelenergie Strom bestimmt wird. Vom Surfen im Internet bis zur Einbruchmeldeanlage, von der Solarheizung bis zur Wärmerückgewinnung. Optionen, die nur im Gespräch mit dem geschulten Elektrofachmann geklärt und in Angriff genommen werden können.

Fünf gute Gründe warum Sie regelmäßig Ihre Elektroinstallation prüfen lassen sollten Grund 1: Schutz Der E-CHECK gibt Ihnen die Gewissheit, dass die geprüfte Elektroinstallation und die geprüften Elektrogeräte allen Sicherheitsaspekten genügen. Damit schützen Sie Ihre Familie und Ihren Betrieb.

Das Elektrohandwerk ist immer der richtige Ansprechpartner, wenn es um die Sicherheit bei elektrischen Leitungen und Anlagen

Am besten, Sie fragen Ihren E-CHECK Fachmann. Er wird Sie über die für Ihre Anforderungen geltenden Prüffristen informieren.

Grund 2: Schadensersatzanspruch Der E-CHECK schützt im Regelfall vor eventuellen Schadensersatzansprüchen. Sie haben alle Prüf- und Messergebnisse schwarz auf weiß vorliegen und ersparen sich somit unangenehme Überraschungen.

Grund 3: Energiesparen Der E-CHECK bietet echte Mehrleistung mit der vom Elektromeister angebotenen Energiesparberatung. So sparen Sie Kosten, Geld und schonen die Umwelt.

Grund 4: Schadensvorbeugung Der E-CHECK beugt vor, bevor ein Schaden entsteht. Als Unternehmer liegt Ihnen ein reibungsloser Betriebsablauf am Herzen. Mit dem E-CHECK sind Sie vor unnötigen

23

Ausfallzeiten und teurem Datenverlust geschützt.

Grund 5: Verpflichtungen Der E-CHECK weist gegenüber Gewerbeaufsichtsämtern, Berufsgenossenschaften und Versicherungen den einwandfreien Zustand Ihrer Elektroanlage nach. So kommen Sie allen gesetzlichen Verpflichtungen nach. Und nicht nur das: Viele Versicherungen erkennen den E-CHECK an und ermäßigen Ihre Prämien. Am besten Sie fragen Ihren E-CHECK Fachmann.

Er wird Sie über die für Ihre Anforderungen geltenden Prüffristen informieren.

Quelle: Wohnen Quelle: DasWohnArt WohnArt Magazin08/2014 08/2014 04/2014 Quelle:

24

RECHT & STEUER

Nr. 157 / November 2014

Keine Verwertung der Mietsicherheit während des laufenden Mietverhältnisses für streitige Forderungen des Vermieters Es ist heute üblich bei der Vereinbarung eines Mietverhältnisses, dass sich der Mieter im Mietvertrag zur Leistung einer Mietsicherheit an den Vermieterverpflichtet, damit dieser für den Fall, dass das Mietobjekt nicht im vertragsgerechten Zustand zurückgegeben wird, mit seinen Forderungen gegenüber dem Mieter abgesichert ist. Gemäß § 551 BGB darf eine Mietsicherheit im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

werden, welches auf den Namen des Mieters lautet und dem eine sogenannte „Verpfändungserklärung“ des Mieters an die Vermieter beigefügt ist, angelegt werden. Das Sparbuch wird vom Vermieter aufbewahrt. Die Erträge der Mietsicherheit (Zinsen) stehen dem Mieter zu.

Der Mieter von Wohnraum darf die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen. Das heißt, so lange ein dementsprechendes Konto dem Mieter nicht benannt ist, braucht dieser die Mietsicherheit nicht zu leisten (BGH Urteil vom 13.10.2010 - VIIIZR 98/10).

Darüber hinaus hat der BGH (Urteil vom 20.12.2007 - IX ZR 132/06) dem Mieter auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete in Höhe der zu leistenden Mietkaution zugestanden, wenn der Vermieter nicht den Nachweis der insolvenzfesten Anlage der Mietsicherheit erbringt.

Nunmehr hatte der BGH die Frage zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter auch während des laufenden Mietverhältnisses auf die Mietsicherheit zugreifen darf. Im zu entscheidenden Fall hatten die Parteien eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag getroffen, nach der der Vermieter sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen darf. Der Mieter sei in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf dem ursprünglichen Betrag zu erhöhen.

Der Mieter machte später eine Minderung der Miete geltend. Der Vermieter zog daraufhin die fehlenden Mietbeträge vom Kautionsguthaben ab. Der Mieter verlangte, dass der Vermieter das Kautionskonto wieder auffüllt. Der BGH (Urteil vom 07.05.2014 - VIII ZR 234/13) entschied hierzu, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufendenMietverhältnisses we-

§

Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereit zu stellen, so ist der Wohnraummieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt.

Die erste Zahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Zahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Für das Wohnraummietrecht regelt § 551 Abs. 3 BGB weiter, dass der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen hat. Es können aber auch andere Anlageformen vereinbart werden. In jedem Fall muss die Anlage der Mietsicherheit jedoch vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die Mietsicherheit muss dabei auf einem sogenannten „insolvenzfesten“ Konto angelegt werden.

Insolvenzfest sind sogenannte Treuhandkonten, bei denen ein Gläubiger des Vermieters sofort erkennen kann, dass es sich bei den hier liegenden Geldern nicht um Vermögen des Vermieters handelt. Alternativ zu einem Konto kann die Mietsicherheit natürlich auch als Sparbuch angelegt

25

gen der von dem Mieter bestrittenen Mietforderung in Anspruch zu nehmen. Denn das Vorgehen des Vermieters widerspreche dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Die danach bestehende Pflicht der Vermieters, die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen, hat nach Auffassung des BGH den Sinn, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietzahlung bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Zusatzvereinbarung in dem oben benannten Mietvertrag sei deshalb gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Nach § 551 Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters von den übrigen Regelungen § 551 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam.

Das heißt, dass während der Mietzeit der Vermieter nur wegen rechtskräftig festgestellter, unstreitiger oder offensichtlich begründeter Forderungen auf die Kaution zugreifen darf.

Nur in diesen Fällen kann er anschließend vom Mieter die Wiederauffüllung der Kaution bis zur Höhe von drei Monatsmieten für Wohnraummietrecht verlangen. Eine Aufrechnung mit einer streitigen Forderung oder eine Entnahme zur Erfüllung einer streitigen Forderung ist dagegen nicht möglich. Denn der Zweck der Mietsicherheit besteht in der materiellen Absicherung des Vermieters bei Forderungen aus dem Mietverhältnis, nicht jedoch zu Ermöglichung einer einfacheren Rechtsdurchsetzung.

RECHT & STEUER

Nr. 157 / November 2014

Kein Mietvertrag mehr ohne Wohnungsbesichtigung Neues Gesetz bringt Änderungen und Nachteile für die Vermieter Am 13. Juni 2014 ist das „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie für Verbraucherrechte“ in Kraft getreten. Ein wichtiges Datum für private Vermieter, die künftig vor neue Anforderungen gestellt werden. Denn das Gesetz hat wesentliche Auswirkungen auf das geltende Mietrecht: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter zusätzliche Auskünfte zu erteilen. Der Mieter kann beim Abschluss oder bei Änderung von Mietverträgen dem Vermieter gegenüber ein Widerrufsrecht geltend machen. Allerdings nur, wenn es sich bei dem Mietvertrag um einen Verbrauchervertrag in Sinne dieses Gesetzes handelt.

WohnArt erläutert die Anforderungen, erklärt was die Wohnungseigentümer beim Abschluss künftiger Mietverträge beachten sollten und beantwortet die wichtigsten Fragen.

Welche Voraussetzungen müssen Vermieter und Mieter für das neue Gesetz erfüllen?

Um einen gültigen Mietvertrag abschließen zu können, muss der Vermieter nach Maßgabe des BGB Unternehmer sein. Das heißt, er muss die Vermietung gewerblich oder selbstständig beruflich vornehmen.

Ob auch ein Privatvermieter als Unternehmer gilt, ist nicht eindeutig geklärt und wird von deutschen Gerichten unterschiedlich bewertet.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist die Verwaltung eigenen Vermögens nicht als gewerbliche Tätigkeit anzusehen (Az: XIIZR 63/01). Abgrenzungskriterium zwischen einer privaten und gewerblichen Vermietung, so der BHG, sei der Umfang der mit der Vermögensverwaltung verbundenen Geschäf-

te. Im Gegensatz dazu hat das Amtsgericht Hannover entschieden, dass auch Privatmieter grundsätzlich unternehmerisch tätig sind (Az: 414 C 6115/09). Zumindest dann, wenn sie ihre Immobilien gezielt auf dem Wohnungsmarkt anbieten, einen Teil ihrer Einkünfte durch Vermietung erzielen und nicht nur als Gelegenheitsvermieter auftreten.

Der Mieter muss gesetzlich ein Verbraucher sein. Dafür muss er die gemieteten Räume überwiegend zum privaten Wohnen nutzen. Das gilt auch, wenn in der Wohnung ein Raum als berufliches Arbeitszimmer genutzt wird. Firmen, die für ihre Mitarbeiter Wohnungen anmieten, gelten dagegen nicht als Verbraucher.

Auf welche Mietverträge findet das neue Gesetz Anwendung und wie wirkt es sich aus?

Grundsätzlich auf alle Vermietungen, die ohne vorherige Besichtigung der Wohnung abgeschlossen wurden und bei denen Mieter und Vermieter den Mietvertrag unmittelbar nach Abschluss persönlich unterschreiben - zum Beispiel in der Privatwohnung des Vermieters, in der alten Wohnung des Mieters oder an öffentlichen Plätzen. Wird der Mietvertrag dagegen in speziell dafür genutzten Geschäftsräumen des Vermieters unterzeichnet, greifen die Regelungen nicht.

26

Wann darf der Mieter den Vertragsabschluss widerrufen?

Wird der Mietvertrag bei persönlicher Anwesenheit beider Vertragspartner außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen, kann ihn der Mieter innerhalb von zwei Wochen formlos wiederrufen.

Aber nur dann, wenn der Vermieter den Mieter bei Vertragsabschluss über dieses Widerrufsrecht und weitere vorgeschriebene Punkte informiert. Dazu gehören die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung, die Identität, Anschrift und Telefonnummer des Vermieters, die Höhe der monatlichen Miete, die Zahlungsmodalitäten und der Vertragsbeginn, Hinweise auf das Mängelhaftungsrecht (Mietminderung,

RECHT & STEUER

Nr. 157 / November 2014

Schadensersatz und Aufwendungsersatz), die Kündigungsmöglichkeiten bei unbefristeten Verträgen und die Vertragsdauer bei befristeten Verträgen und die Bedingungen der Kaution. Gibt er diese Informationen dem Mieter nicht, verlängert sich dessen Widerrufsfrist auf zwölf Monate und vierzehn Tage und ein Wertersatz für den Vermieter durch die Überlassung der Wohnung entfällt. Das Widerrufsrecht des Mieters gilt auch bei Aufhebungsverträgen oder bei vereinbarten Änderungen des Mietvertrages wie zum Beispiel Mieterhöhungen, Modernisierungsvorhaben oder Untervermietungen.

Auch hier muss die Vertragsänderung außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters von beiden Partnern zur gleichen Zeit und am gleichen Ort geschlossen werden.

Gibt es beim Widerrufsrecht Unterschiede zwischen Wohnungs- und Gewerbevermietung?

Hat ein Wohnungsmieter die Wohnung vor Vertragsabschluss besichtigt, ist ein Widerrufsrecht ausgeschlossen. Anders bei einem Gewerbemietvertrag. Obwohl der Mieter die Räume besichtigt hat, behält er in diesem Fall sein Recht auf Widerruf. Vorausgesetzt, der Vertrag wurde außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen oder es handelt sich um einen „Fernabsatzvertrag“. Dabei werden die Vertragsverhandlungen und der Vertragsabschluss ausschließlich über „Fernkommunikationsmittel“ wie Briefe, Telefonanrufe, Faxe oder Emails abgewickelt. Wichtig ist der Einzelfall. In der Regel schließen Privatvermieter ihre Mietverträge nicht per Fernkommunikation ab. Wird die Vertragsabwicklung jedoch einem Makler oder einem Unternehmen übertragen, kann im Streitfall durchaus von einer Fernabsatzvereinbarung ausgegangen werden, die ein Widerrufsrecht des Mieters begründet.

Welche Rechtsfolgen hat der Widerruf des Mieters?

Hat der Mieter den Mietvertrag oder die mietvertragliche Änderung rechtswirksam widerrufen, muss der Vermieter den erhaltenen Mietzins und die Kaution an den Mieter zurückzahlen. Er kann aber gegen den Mieter eventuell Wertersatz geltend machen. Darunter fallen zum Beispiel die Kosten für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter vorgenommen hat und die er aufgrund der Unwirksamkeit des Vertrages ohne rechtlichen Grund gezahlt hat. Der Erstattungsanspruch setzt jedoch voraus, dass er den Mieter zuvor über die Verpflichtung zur Zahlung von Wertersatz aufgeklärt hat und dass der Mieter die erbrachte Leistung ausdrücklich verlangt hat. Die Höhe des Wertersatzes richtet sich nach dem Umfang der Leistung, die bis zum Zeitpunkt des Widerrufs erbracht wurde.

teien zu unterzeichnen. Stattdessen sollten sie den Mietern zugeschickt werden mit der Bitte, sie sorgsam zu lesen und dem Vermieter anschließend unterschrieben zurückzusenden. Lassen Sie die Vertragsänderung zeitlich so versetzt in Kraft treten, dass zwischen Abschluss der Änderung und ihrem Inkrafttreten mehr als 14 Tage liegen. So kann verhindert werden, dass der Mieter eine bereits umgesetzte Vertragsänderung widerruft. Zur Sicherheit sollten private Vermieter vor allen Vertragsabschlüssen, Vertragsänderungen oder Vertragsaufhebungen am besten immer eine Beratung von Haus & Grund in Anspruch nehmen.

§

Gibt es eine Möglichkeit, die neuen Regelungen zu umgehen?

Nur wenn vor dem Vertragsabschluss mit dem potentiellen Mieter eine gemeinsame Wohnungsbesichtigung durchgeführt wird.

In diesem Fall entfällt sowohl die zusätzliche Informationspflicht des Vermieters als auch das Recht des Mieters, das Mietverhältnis nachträglich zu widerrufen. Sollte eine Besichtigung nicht möglich sein, achten Sie darauf, dass der Mietvertrag möglichst mehr als 14 Tage vor der Wohnungsübergabe abgeschlossen wird. So vermeiden Sie, dass der Mieter den Vertrag erst nach der Wohnungsübergabe widerruft. Und denken Sie an die Widerrufsbelehrung und die Informationen über die Mängel- und Kündigungsrechte - sie sollten aus Beweiszwecken schriftlich erfolgen und vom Mieter gegengezeichnet werden. Ratsam ist es auch, nachträgliche Vertragsänderungen nicht sofort gemeinsam von beiden Par-

27

Quelle: WohnArt 09/2014

         

                                                              

                                               

                                                    

                                                                    

                                          

       

                    





 



   

       

   

 Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-

Nutzen Sie unser DienstleistungsAngebot

Herausgeber:

Beratungen jeden Samstag von 9.30-12.00 Uhr und jeden 1. und 3.

Mittwoch im Monat von 15.30-18.00 Uhr – und Bauberatung nach tel. Vereinbarung 0 55 22 / 40 01

Anzeigen:

Renate Seifarth Tel. (0 55 22) 317 973, eMail: renate.seifarth@t-online.de

Vertrieb:

Kroesing Media Group GmbH & Co. KG

Grafik/Layout:

Kroesing Media Group GmbH & Co. KG Tel. (0 55 22) 90 22-14, eMail: technik@kroesing.de

Druck:

Kroesing Media Group GmbH & Co. KG, Bahnhofstraße 10, 37520 Osterode am Harz Tel. (0 55 22) 90 22 - 0, Fax (0 55 22) 90 22 - 90 Einzelverkaufspreis: 1,00 Euro, für Mitglieder im Beitrag enthalten. Das Mitteilungsblatt erscheint vierteljährlich.

Verein Osterode und Umgebung e.V. (ViSdP)

Geschäftsstelle: Am Röddenberg 10, 37520 Osterode am Harz, Telefon (01 75) 66 77 227, Fax (0 55 22) 42 11 info@hwg-osterode.de · www.hwg-osterode.de

28

RECHT & STEUER

Nr. 157 / November 2014

Steigende Grunderwerbssteuern schrecken Investoren ab Seit jeher gelten Immobilien als zukunftssichere Anlage. Gerade in Zeiten der Finanzkrise setzen viele auf „Betongold“, wollen sich mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung finanziell absichern und für das Alter Vorsorgen. Doch immer häufiger macht der Fiskus einen Strich durch die Rechnung, denn der Erwerb von Grund und Boden wird immer teurer.

2006 wurde der einheitliche Grunderwerbssteuersatz von 3,5 Prozent aufgehoben, seitdem dürfen die Länder ihre Steuersätze individuell festsetzen. Spielräume, die zur Deckung finanzieller Defizite genutzt werden. Viele Länder stecken tief in den roten Zahlen. Durch die Vorgaben der Schuldenbremse müssen sie bis spätestens 2020 einen ausgeglichenen Haushalt vorlegen. Die Grunderwerbssteuer ist dafür als zusätzliche Einnahmequelle hoch willkommen: Alles was über 3,5 Prozent liegt, fließt nicht in den Länderfinanzausgleich sondern bleibt in der Länderkasse.

An der Steuerschraube wird deshalb kräftig gedreht: Hamburg machte den Anfang mit 4,5 Prozent. BadenWürttemberg, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, RheinlandPfalz, Thüringen, Sachsen-Anhalt erhöhten auf fünf Prozent. Ebenso Niedersachsen - hier gilt die 5-Prozent Marke seit Anfang 2014. Berlin legte auf 6 Prozent zu, Hessen zieht am 1. August nach. Spitzenreiter mit 6,5 Prozent sind SchleswigHolstein und das Saarland (ab 1.

Januar 2015). Und ein Ende ist noch lange nicht in Sicht. „Die Entwicklung beim Steuersatz läuft stark auf die 7-Prozent-Marke zu“ ist Stefan Walter, Geschäftsführer von Haus & Grund Deutschland überzeugt.

Ein Freibrief für die Länder und eine erhebliche Zusatzbelastung für die Investoren. Wer heute in Niedersachsen eine Wohnung oder ein Haus im Wert von 250 000 Euro kauft, muss allein für die Grunderwerbssteuer 12.500 Euro berappen - 3750 Euro mehr als vorher. Doch damit nicht genug. Zählt man noch die Notarkosten und die Maklerpro-

Verbraucherindex

29

vision hinzu, können sich allein die Nebenkosten für den Kauf auf bis zu 15 Prozent der gesamten Kaufsumme türmen. Und die werden von der kreditgebenden Bank nicht mit finanziert.

Dazu kommen die teils astronomischen Quadratmeterpreise in den Metropolen und Ballungszentren.

Ein weiterer Multiplikationsfaktor, schließlich steigen mit dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten. Sie liegen in vierzehn Bundesländern schon jetzt im zweistelligen Bereich.

Beispiel Frankfurt: dort werden ab August beim Kauf einer 300.000 Euro teuren Wohnung rund 45.000 Euro an Nebenkosten fällig.

Trotz der historisch niedrigen Zinsen wird der Immobilienkauf damit für viele Familien und Normalverdiener zum unkalkulierbaren Risiko. Rainer Holznagel, Präsident des Bundes der Steuerzahler appelliert deshalb an die Verantwortung der Länder: „Sie sollten vermehrt nach Einsparungsmöglichkeiten suchen als weiter an der Steuerschraube zu drehen. Hier werden die Prioritäten falsch gesetzt.“

RECHT & STEUER

Nr. 156 / August 2014

Trinkwasser im Haus - wirklich eine„saubere Sache?“ Die Gefahr lauert in den Leitungen • Filter bieten zusätzlichen Schutz Sauberes Wasser ist für viele von uns eine Selbstverständlichkeit. Man kann es problemlos trinken, zum Zähneputzen, Waschen oder Baden benutzen. Schließlich wird die Qualität durch die „Trinkwasserschutzverordnung“ sichergestellt. Sie legt fest, wie das Wasser gewonnen und aufbereitet wird und schreibt vor, welche Bestandteile es enthalten darf.

Sie verpflichtet die Versorgungsunternehmen darüberhinaus, die öffentlichen Leitungen zu kontrollieren und das nasse Element regelmäßig auf gefährliche Keime und Bakterien zu untersuchen. Das betrifft insbesondere die Einhaltung der gesetzlich vorgegebenen Grenzwerte. Die Verantwortung für die Qualität des Wassers zwischen Wasserwerk und Hausanschluss des Verbrauchers liegt damit in der Verantwortung der öffentlichen Unternehmen.

Aber ist das Wasser aus der kommunalen Wasserversorgung wirklich sauber? Tatsache ist: Die Qualität unseres Trinkwas-sers ist von vielen unterschiedlichen Faktoren beeinflusst. Von den Schadstoffbelastungen der Industrie, von den Dünge- und Pflanzenschutzmitteln der Landwirtschaft, von der Schadstoffen in der Luft und aus Altlasten.

Gleichzeitig wird kein Lebensmittel vor der Einspeisung ins öffentliche Leitungsnetz so streng überwacht. Bei der Trinkwasseraufbereitung wird es desinfiziert und gereinigt.

Unter anderem mit Chlor, einem chemischen Stoff, der zur Desinfektion verwendet wird. Allerdings sind die in den Leitungen enthaltenen Mengen nur minimal und gesundheitlich unbedenklich. Sie reichen gerade mal dazu aus, das Wasser keimfrei zu halten.

In den Wohnbereichen selbst können die Rohrleitungen dagegen zur Gefahrenquelle werden. In Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten muss die Trinkwasserinstallation nach Maßgabe der Trinkwasserverordnung und der Euronormen erfolgen. Für private Eigenheime gelten diese Regelungen nicht. Hier sollten deshalb vorbeugende Maßnahmen ergriffen werden, um die Bildung gefährlicher Keime wie zum Beispiel der Legionellen zu verhindern. Diese Bakterien können sich im warmen Wasser stark vermehren, beim Duschen eingeatmet werden und zu schweren Lungenentzündungen führen. Regelmäßiges Durchspülen von Leitungen, Duschköpfen und Wasserhähnen mit heißem Wasser hilft, die schädlichen Erreger abzutöten.

Neue Grenzwerte gelten für Blei im Trinkwasser. Seit 1. Dezember 2013 ist pro Liter

nur noch eine Bleikonzentration von 10 statt bisher 25 Mikrogramm erlaubt. Liegt der festgestellte Wert darüber, darf der Mieter seine Miete mindern und der Vermieter muss die Bleirohre komplett austauschen.

Grund ist die schleichende Ge-sundheitsbelastung: Trinkwasser, das längere Zeit in den Bleirohren steht, weist erhöhte Bleiwerte auf, die nicht herausgeschmeckt werden können. Wird dieses Wasser regelmäßig konsumiert, lagert es ich in den Knochen ein und hemmt die Blutbildung. Einen großen Einfluss auf den Bleigehalt hat auch der Rohrdurchmesser. So steigt der Bleigehalt bei dünnen Rohren mit 10 Millimeter Durchmesser deutlich schneller an als in stärkeren Leitungen. Ob im Haus oder in der Wohnung Bleirohre verlegt sind, lässt sich problemlos feststellen. Schauen Sie einfach unter die Wasseruhr oder das Waschbecken. Sind die Zuleitungen relativ weich, lassen sie sich leicht eindrücken oder einritzen oder klingen sie bei Draufklopfen dumpf und nicht metallisch, sind sie vermutlich aus Blei gefertigt. Auch das Alter gibt einen Hinweis. Die letzten Wohnhäuser mit Leitungsrohren aus Blei stammen aus dem Jahre 1977.

Bleikontaminationen und Legionellen gefährden die Gesundheit, andere Fremdstoffe können die Leitungen zerstören. Auf dem Weg zum Verbraucher nimmt das ursprünglich kristallklare Wasser häufig mikrofeine Sandkörner oder Rostpartikel auf, die sich im öffentlichen Leitungsnetz ablagern. Sie können das Rohrmaterial angreifen, das sich im Laufe der Zeit auflöst. Das Leitungsrohr kann dadurch undicht werden oder brechen. Innerhalb des Hauses passiert es manchmal, dass anstelle des glasklaren Wassers plötzlich nur noch eine braune, rostige Brühe aus dem Hahn kommt. Dieses Rostwasser kann zu Schäden an Waschbecken und Armaturen führen, sogar ganze Waschmaschinenfüllungen verfärben. Es entsteht häufig in verzinkten Stahlrohren, tritt aber vornehmlich in Warmwasserspeichern auf.

Wird das Wasser im Kessel erwärmt, setzen sich die enthaltenen Mineralien auf dem Boden ab. Durch die Zirkulation bei der Wasserentnahme wird dieser Bodensatz gelöst, die ausgeschwemmten Teile setzen sich ab und stören die Funktion von Wasseruhren, Spülmaschinen und sonstigen wasserbetriebenen Haushaltsgeräten. Durch regelmäßige Spülungen kann man der Gefahr mit wenigen Handgriffen vorbeugen: Strom abschalten • Ableitungsschlauch am Hahn des Boilers befestigen • Wasserzufuhr zudrehen • Wasserauslass öffnen und Wassertank entleeren • Wasserzufuhr aufdrehen • Sedi-

30

mente ausspülen (solange bis das Wasser wieder klar ist) • Wasserauslass schließen und Wassertank füllen • Ableitungsschlauch entfernen und Strom wieder anschließen.

Ein praktisches und kostengünstiges Verfahren. Denn Beschwerden bei den Wasserversorgern sind erfolglos - die Wartung des Warmwassersystems ist ausschließlich Sache des Hauseigentümers.

Art und Umfang der Trinkwasserbelastungen werden vom Zustand der Leitungen, dem verwendeten Material und den entstehenden Ablagerungen bestimmt. Wer auf Nummer Sicher gehen will, sollte sich deshalb für einen der handelsüblichen Hauswasserfilter entscheiden. Die Wirksamkeit gegen bestimmte Schadstoffe hängt dabei von den unterschiedlichen Filterverfahren ab. Die größte Breitenwirkung haben Aktivkohlefilter. Der Vorteil liegt in ihrer Beschaffenheit. Sie enthalten mehrere Schichten granulierter Kohlepartikel, die mit Sauerstoff behandelt wurden und Millionen kleiner Poren bilden. Fließt das Wasser hindurch, lagern sich die chemischen Schadstoffe an den Poren an, grobe und feine Verunreinigungen bleiben darin hängen. Entzogen werden aber nur gesundheitsschädliche Giftstoffe, gesunde Mineralien wie Magnesium, Kalzium oder Kalium bleiben erhalten. Durch den Filtereffekt wird gleichzeitig der Geschmack des Wassers verbessert.

Außerdem sind sie kostengünstig, weil sie keine eigene Stromquelle benötigen und ausschließlich durch den Wasserdruck betrieben werden. Der Wasserdurchfluss wird dabei durch die lose Anordnung des verwendeten Kohlematerials nicht behindert.

Heißes Wasser sollte man jedoch nicht durch die Filter laufen lassen, weil die festgehaltenen Schadstoffe durch die Erhitzung wieder gelöst und in das Wasser freigesetzt werden könnten. Aktivkohle-Filtersysteme sollten deshalb am besten dort installiert werden, wo das Wasser aus dem öffentlichen Leitungsnetz kalt in das Haus eintritt.

Für welches Filtersystem man sich auch entscheidet, wichtig ist immer die Hygiene. Ein Filter, der sich mit Schadstoffen vollgesaugt hat, verliert nicht nur seine Wirksamkeit.

Beim weiteren Gebrauch besteht die Gefahr, dass sich die „entsorgten“ Erreger auf einmal lösen und beim nächsten Filtern geballt ins Wasser ergießen. Achten Sie deshalb streng darauf, den Filter regelmäßig zu reinigen oder die Filterkartuschen vorschriftsmäßig auszutauschen. Einzelheiten dazu können Sie den Herstellerangaben entnehmen.

Quelle: WohnArt 10/2014

Schรถne Weihnachten und ein erfolgreiches neues Jahr!

Kundenservice 05522/503-8800 www.harzenergie.de

? t i e h r e h c Si

Vermögensaufbau?

Sparen? Rente?

Sorglos relaxen.

© Kirill Kedrinski - Fotolia.com

Altersvorsorge?

re 25 Jabhleibende

h gleic bei n e t a R

p. a.* % 2,95

Jeder Mensch hat etwas, das ihn antreibt.

Wir machen den Weg frei.

Ob die eigenen vier Wände, der Vermögensaufbau oder das Renditeobjekt – fester Zinssatz und gleichbleibende Raten für die gesamte Laufzeit.

Jetzt die Zukunft gestalten, so, wie Sie es wollen.

Entspannt Ihr Projekt umsetzen!

Weitere Informationen erhalten Sie bei unseren Baufinanzierungsberatern unter Telefon: 05522 5006-0 oder E-mail: info@vbimharz.de

* Immobiliendarlehen, gebundener Sollzinssatz 2,95% p. a. (effektiver Jahreszins 3,20% p. a.) bei einer Sollzinsbindung für die Gesamtlaufzeit, Voraussetzung: Grundpfandrechte (ggf. können hier weitere Kosten für die Eintragung anfallen), Beispiel: Nettodarlehnsbetrag: 100.000,00 EUR, Tilgung durch Bausparvertrag, Gesamtlaufzeit 24 Jahre und 6 Monate, Gleichbleibende Raten für die Gesamtlaufzeit in Höhe von € 501,00.